Entwicklung neuer Wohnbaugebiete Am Finkenhügel
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/6442
Datum: 2021-02-12
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 25.01.2021 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/6442
öffentlich
Entwicklung neuer Wohnbaugebiete Am Finkenhügel
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 23.02.2021 Ö Kenntnisnahme
 Ausschuss für Finanzen, Infrastruktur und 
Beteiligungssteuerung 23.02.2021 Ö Kenntnisnahme
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 04.03.2021 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
Im Bereich der Trasse, die durch den Bebauungsplan Nr. 213 vom 15.08.1974 
rechtsverbindlich für die geplante Westumgehung vorgesehen war, werden Wohnbauflächen 
entwickelt. Durch die beiden im Verfahren befindlichen Bebauungspläne Nr. 616 – Am 
Hirtenhaus – und Nr. 617 – südlich Am Heger Holz - wird neues Planungsrecht angestrebt. 
Mit dieser Vorlage wird über den Stand der Planungen und die damit einhergehenden 
Herausforderungen berichtet. 
1. Stand der Bebauungsplanverfahren
Zurzeit arbeitet das Büro IPW aus Wallenhorst an einer Modifizierung der bereits 
vorliegenden Straßenvorplanung für die Straße Am Finkenhügel. Die Modifizierung der 
Vorplanung ist erforderlich geworden, da durch die geplanten Baumaßnahmen des Klinikums 
am Finkenhügel eine erhebliche Zunahme des Individualverkehrs und ein zusätzlicher 
Fußweg entlang der Haupterschließungsstraße zu berücksichtigen ist.
Die Entwurfsauslegung für die Bebauungspläne Nr. 616 und Nr. 617 soll nach Möglichkeit 
Mitte 2021 stattfinden.
2. Eigentumsverhältnisse
Die geplanten Wohnflächen befinden sich überwiegend im Eigentum der Stadt Osnabrück 
bzw. des Klinikums Osnabrück oder sind eigentumsrechtlich gesichert. Zwei Grundstücke 
befinden sich im Privateigentum, hindern aber nicht die Entwicklung des Gebietes. Mit einem 
Eigentümer werden noch Verhandlungen zum Tausch von Grundstücksflächen mit der Stadt 
geführt, um einen bebauungsplankonformen Zuschnitt der Grundstücke zu erreichen.
3. Die Stadt als Erschließungsträger
Die Erschließung des Gebietes erfolgt durch die SWO Netz GmbH (Ver- und Entsorgung) 
sowie durch die Stadt Osnabrück (Straßenbau).
4. Notwendigkeit einer stufenweisen Entwicklung
Aufgrund der gegenwärtigen Rahmenbedingungen ist der Beginn der 
Erschließungsmaßnahmen im nördlichen Abschnitt zu präferieren. Sowohl die problemlose 
verkehrliche Anbindung, als auch die maßgebenden entwässerungstechnischen 
Voraussetzungen sprechen für eine vorrangige Erschließung im B-Plan-Gebiet 617 – 
anknüpfend an die Straßen „Lieneschweg“ und „Am Heger Holz“.
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In Abhängigkeit zum Satzungsbeschluss wäre ein Baubeginn in der ersten Jahreshälfte 2022 
realistisch. Grundvoraussetzung hierzu ist die Ertüchtigung / Verbreiterung des Güntkebachs 
im nördlichen Verlauf, welche – unabhängig vom B-Plan-Verfahren – vorab umgesetzt 
werden könnte.
Analog können die Planungen in den südlich angrenzenden Bereichen vorangetrieben 
werden. Wesentlicher Faktor hierfür ist die Möglichkeit, auf der südlichen Parkplatzfläche P1 
- die das Klinikum derzeit zwingend benötigt - ein Regenrückhaltebecken nebst Schmutz- 
und Regenwasserkanäle erstellen zu können. Dies ist für die Entwässerung der nachfolgend 
zu bebauenden Flächen unabdingbar. Die Parkplatzfläche P1 kann vom Klinikum erst dann 
zur Verfügung gestellt werden, wenn auf dem Gelände des Klinikums im Bereich des 
jetzigen Wirtschaftshofes ein neues Parkhaus errichtet worden ist. Dieses Parkhaus soll 
kurzfristig (Baubeginn noch im Jahr 2021) fertiggestellt werden.
5. Vorbereitende Maßnahmen
5.1. Klimaneutrale Energieversorgung
Mit Beschluss des Rates vom 22.09.2020 soll für das B-Plangebiet 616 – Am Hirtenhaus -
erstmals in Osnabrück eine klimaneutrale Energieversorgung umgesetzt und hierfür 
Bundesfördermittel von 50% für die Planung im Rahmen einer Machbarkeitsstudie und 40% 
für die Realisierung durch die SWO genutzt werden. Der Auftrag zur Erstellung der 
Machbarkeitsstudie wurde, vorbehaltlich einer Förderzusage durch das BAFA, Ende Oktober 
2020 an ein geeignetes Büro vergeben, welches im Rahmen eines Vergabeverfahrens 
gemäß UVgO den Zuschlag erhielt. Der Förderantrag zur Erstellung der Machbarkeitsstudie 
wurde am 03.12.2020 beim BAFA eingereicht. 
Aufgrund der räumlichen und nunmehr auch zeitlichen Überschneidung mit der Entwicklung 
und Erschließung des B-Planes 617 – Südlich am Heger Holz – wurde Ende November 
verwaltungsseitig die Frage aufgeworfen, ob eine klimaneutrale Energieversorgung für die 
gesamten Wohnbauflächen am Finkenhügel möglich ist. 
Da die Geologie, die Gebäudestruktur und weitere Randbedingungen mit denen im B-Plan 
Am Hirtenhaus vergleichbar sind, können die Ergebnisse der Potenzialstudie, die für das 
Gebiet „Am Hirtenhaus“ durchgeführt wurde, übertragen werden. Ebenso sind weitere 
Synergieeffekte, bei der Planung und insbesondere der Umsetzung eines Wärmenetzes zu 
erwarten, wenn durch eine gleichzeitige Erschließung dieser beiden Baugebiete ein 
gemeinsames Wärmenetz, statt zwei unabhängig zu betreibender Netze mit den jeweils 
notwendigen Sicherheiten und Redundanzen errichtet werden könnte und für die gesamten 
Kosten der Energieversorgung, ein Zuschuss von bis zu 40% zur Verfügung stünde.
In Abstimmung mit der SWO soll dementsprechend eine Machbarkeitsstudie auch für das B-
Plangebiet 617 erstellt und die Förderung dafür beantragt werden. Die SWO übernimmt 
hierfür die Federführung und den Eigenanteil der Kosten, um einen Zeitverzug zu vermeiden, 
der bis zu einem halben Jahr betragen könnte, wenn die Stadt Osnabrück die 
Haushaltsmittel bereitstellen und mit entsprechender Gremienbeteiligung ein erneutes 
Vergabeverfahren durchführen würde. Die SWO beabsichtigen eine Auftragsvergabe zur 
Erstellung der Machbarkeitsstudie und Förderantragstellung für das Gebiet „südl. am Heger 
Holz“ im Februar 2021.
5.2. Luftbildauswertung und Bombensondierung
Im Rahmen der allgemeinen Voruntersuchungen zum Boden-/ Baugrundgutachten ist eine 
umfassende Sondierung nach Kampfmitteln durchzuführen. Die Arbeiten können frühestens 
ab Oktober / November 2021 begonnen werden, da zuvor (nach Satzungsbeschluss ab ca. 
Oktober 2021) Rodungsarbeiten durchgeführt werden müssen.
5.3 Ertüchtigung des Güntkebaches
Derzeit laufen die Planungen für die hydraulische Ertüchtigung des Güntkebaches. Eine 
wesentliche Maßnahme betrifft die Verbreiterung des vorhandenen Grabenprofils im Bereich 
des Kleingartenvereins Natruper-Tor e.V. Eigentümer der Fläche sind die Evangelischen 
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Stiftungen. Sowohl Eigentümer als auch Pächter haben sich in ersten Vorgesprächen 
verhandlungsbereit gezeigt. 
Auf Basis der gegenwärtig in Aufstellung befindlichen Vorplanung werden weitere 
Abstimmungen mit dem Eigentümer bzw. dem Pächter der Flächen durchgeführt. In einem 
weiteren Schritt muss ein Projektablaufplan zur Umsetzung der Maßnahme entwickelt 
werden. Daran schließt sich ab Frühjahr 2021 die Entwurfs- und Ausführungsplanung an. Die 
Ertüchtigung des Güntkebaches erfordert die Durchführung eines Wasserrechtsverfahrens.
Haushaltmittel zur Ertüchtigung des Güntkebaches und für den Neubau eines Radweges 
stehen im Jahr 2021 zur Verfügung.
5.4 Abriss der ausgebrannten Ruine
Die Stadt ist Eigentümerin des Gebäudes Am Hirtenhaus 9. Dieses Gebäude ist nach einem 
Leerstand abgebrannt. Ein Abbruch ist vorgesehen. Haushaltsmittel stehen dafür zur 
Verfügung. Der Abriss wurde bislang noch nicht durchgeführt, weil der Umfang der 
Abrissarbeiten davon abhängig ist, wie die Fläche später genutzt werden soll. Der Abriss ist 
für das Frühjahr 2021 geplant.
5.5 Verlagerung der WaBOS
Die Verwaltung befindet sich in einem Dialog mit der WaBOS über eine Verlagerung von der 
Waldfläche Am Hirtenhaus auf ein anderes geeignetes Grundstück im Stadtgebiet. Ziel der 
Gespräche ist es, eine einvernehmliche Lösung mit der WaBOS zu erzielen, damit bis Ende 
März 2021 eine Kündigung des Standortes am Finkenhügel erfolgen kann. 
6. Das Klinikum Osnabrück
Der vom Klinikum Osnabrück erarbeitete Masterplan 3.0 stellt bauliche Entwicklungsphasen 
dar, die nach Umsetzung der Planung perspektivisch zu einer stärkeren Verkehrsbelastung 
auf der Straße Am Finkenhügel führen werden. Der Masterplan 3.0 wurde in der Sitzung des 
Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt am 04.02.2021 (VO/2020/6321) vorgestellt. 
Die schalltechnischen Auswirkungen auf die geplanten Wohnbauflächen am Finkenhügel 
werden aktuell im Rahmen einer schalltechnischen Immissionsprognose ermittelt. Die 
Ergebnisse der Prognose werden Eingang in die Bauleitplanungen zu den Bebauungsplänen 
Nr. 616 und Nr. 617 finden.
7. Strategie zur Vermarktung der Wohnbauflächen
Für Grundstücke des Geschosswohnungsbaus:
Für diese Grundstücke wird ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Die Grundstücke 
werden zum Verkehrswert der WiO zum Kauf angeboten. Nimmt die WiO das Angebot an, 
erstellt sie ein Bebauungskonzept, welches sie am Gestaltungshandbuch ausrichtet und der 
Auswahlkommission zur Entscheidung vorlegt. Schlägt die WiO das Kaufangebot aus, 
werden die Grundstücke in einem konzeptionellen Bieterverfahren als Erbbaurechte 
angeboten. 
Für Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke:
Zusammenhängende Flächen für eine Reihenhaus-/Kettenhausbebauung werden zu einem 
Cluster zusammengefasst und in einem Höchstgebotsverfahren zum Kauf angeboten. Die 
Bieter verpflichten sich, dass der Höchstbietende ein Bebauungskonzept unter 
Berücksichtigung der Vorgaben aus dem Gestaltungshandbuch einer Auswahlkommission 
zur Entscheidung vorlegt. Die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages wird von einer 
positiven Entscheidung des Auswahlgremiums abhängig gemacht. Der ausgewählte Investor 
übernimmt die Verpflichtung, bezahlbaren Wohnraum gemäß Quote an Begünstigte 
weiterzugeben.
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8. Finanzielle Auswirkungen
Für die Entwicklung des Gebietes sind dezentrale Budgets angelegt. So sind im 
Verwaltungsentwurf für den Haushalt 2021 Mittel für die interne Erschließung der beiden 
Wohngebiete und für den Ausbau der Straße Am Finkenhügel vorgesehen:
Maßnahme 2020
T€
2021
T€
2022
T€
2023
T€
2024
T€
2025
T€
Summen
T€
Am Finkenhügel 200 510 710
B-Plan Nr. 616 460 550 1.010
B-Plan Nr. 617 100 40 640 300 1.080
Summen 100 700 640 1.360 2.800
Aufgrund einer aktuellen Kostenschätzung fallen für die innere Erschließung und für die 
Verlegung der Straße Am Finkenhügel Straßenbaukosten in Höhe von 8.062 T€ an. Die 
Differenz zu den im Haushalt bereits veranschlagten Mittel sind über einen Nachtragsplan 
bereitzustellen.
Für die Herstellung der im B-Plan vorgesehenen Grünanlagen, den Kinderspielplatz sowie 
für die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen steht beim OSB derzeit kein Budget zur 
Verfügung. Sobald der Zeitplan erkennen lässt, wann die Anlagen herzustellen sind, ist 
hierfür ein Ansatz im Sondervermögen (Kernhaushalt) vom OSB zu beantragen.
Für die Rodung der Bäume, den Abbruch der Ruine, die Vermessung der Grundstücke, und 
sonstiger Kosten der Baureifmachung stehen Mittel im Wirtschaftsplan des Eigenbetriebs 
Immobilien- und Gebäudemanagements zur Verfügung. 
Den Ausgaben stehen zukünftige Einnahmen, insbesondere aus Grundstücksverkäufen 
sowie aus der Erhebung von Erschließungskosten, gegenüber.
gez. König