Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) o Einleitungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/1065
Datum: 2022-09-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 18.07.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/1065
öffentlich
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
o Einleitungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 15.09.2022 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 27.09.2022 N Entscheidung
Beschluss:
Für den
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Planbereich: Zwischen Sutthauser Straße, Piusstraße und Am Alten Wiesenbach
wird gemäß § 12 Absatz 2 BauGB ein antragsgemäßer Einleitungsbeschluss gefasst. Der 
Geltungsbereich ist in dem als Anlage zu diesem Beschluss beigefügten Plan 
gekennzeichnet.
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne 
Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB und frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung aufgestellt.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
x Nein
  
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
x  Negativ: Die Auswirkungen werden im weiteren Verfahren geprüft. 
 keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
                                                           Seite: 2/4
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: siehe Sachverhalt
G. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Eigenbetrieb Immobilien und Gebäudemanagement 
Wirtschaftsförderung Osnabrück
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Stadtteile aufwerten
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
Sachverhalt:
Die Vorhabenträgerin Arning Bauunternehmen GmbH hat mit Schreiben vom 30.06.2022 
einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das 
o. g. Plangebiet gestellt.
Geplant ist die Bebauung eines Grundstücks direkt an der Ecke Sutthauser 
Straße/Piusstraße, auf dem zurzeit eine Tankstelle betrieben wird, sowie eines größeren 
Grundstücks, auf dem zurzeit ein Garagenhof vorhanden ist. 
Ziel der Bebauung ist die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 70 
Wohnungen. Das Gebäude an der Sutthauser Straße wird dabei mit einer leicht erhöhten 
Bebauung im vorderen Bereich von vier Geschossen und mit einem ergänzenden 
Staffelgeschoss geplant. Die weiteren Gebäude sind mit drei Geschossen zzgl. 
Staffelgeschoss vorgesehen. Es ist eine Quote von 15% für geförderten Wohnungsbau 
vorgesehen. 
Der vorhandene Bebauungsplan Nr. 169 – Kalkhügel, südöstlicher Teil – setzt lediglich eine 
eingeschossige Bebauung sowie Garagen und Stellplätze fest. 
Die festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden oder 
werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und 
zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² 
überschritten werden würde.
 
Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-
Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für 
eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, 
dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von 
schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten 
sind.
 
Auf Grund der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung (Nachverdichtung) handelt, sind die Voraussetzungen für 
die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung 
- erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des 
vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB.
 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung 
der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) 
abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgemeinen 
Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und 
sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
                                                           Seite: 3/4
 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der 
zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen.
Aus stadtplanerischer Sicht wird die angestrebte Nachverdichtung für den Standort begrüßt. 
Dadurch wird ein städtebaulich bedeutender Bereich entlang einer Stadteingangsstraße 
aufgewertet und eine zeitgemäße Nutzung geschaffen. 
Das im Antrag potenziell als ergänzendes Grundstück genannte Flurstück 84/57 befindet 
sich im Eigentum der Stadt Osnabrück (Baulasten zugunsten der derzeitigen Nutzung). Eine 
Prüfung hat ergeben, dass das betreffende Grundstück aufgrund eines möglichen Ausbaus 
der Sutthauser Straße nicht an die Vorhabenträgerin veräußert werden soll. Das Bebauungs- 
und Erschließungskonzept ist dementsprechend bereits angepasst worden. 
Erläuterung zur Nichtberücksichtigung sozialgerechte Bodennutzung
Am 26.04.2022 hat der Rat der Stadt Osnabrück für neue Planverfahren beschlossen, dass 
ein – noch auszuarbeitendes – Konzept für eine sozialgerechte Bodennutzung anzuwenden 
sei. Aus Sicht der Verwaltung sollte das vorliegende Verfahren dabei nicht diesem Konzept 
unterliegen. 
Die Verwaltung befindet sich bereits seit einiger Zeit im intensiven Austausch mit der 
Vorhabenträgerin. Das Vorhaben wurde im Herbst 2021 bereits in die Prioritätenliste 
Bauleitplanung mit der Priorität 1 aufgenommen, die im März 2022 vom Ausschuss 
beschlossen wurde. Der Einleitungsbeschluss konnte nicht eher gefasst werden, da die 
Planung zunächst vertiefend überarbeitet und verwaltungsintern abgestimmt werden musste. 
Zum anderen liegt noch kein konkretes Konzept für die sozialgerechte Bodennutzung vor. 
Insbesondere für Grundstücke im Innenbereich wird von „im Einzelfall angemessenen 
Quoten“ gesprochen. Hierfür sind noch Grundlagen zu erarbeiten und politisch zu 
legitimieren. Die Vorhabenträgerin geht somit davon aus, dass die Bauleitplanung und die 
dazugehörigen Regelungen auf Basis der derzeit geltenden Ratsbeschlüsse 
(Rahmenvorgaben, ökologische Kriterien, Energiestandards, etc.) aufgestellt wird. 
Dementsprechend wurde das Vorhaben in städtebaulicher, architektonischer und 
immobilienwirtschaftlicher Weise geplant.
Ob darüber hinausreichende andere Regelungen sowohl in Richtung kommunaler 
Grunderwerb wie auch eine höhere Quote an geförderten Wohnungen von der 
Vorhabenträgerin mitgetragen würden, wird von der Verwaltung angezweifelt. Hierzu 
müssten weitere Gespräche geführt werden. 
Im Ergebnis schlägt die Verwaltung vor, den Einleitungsbeschluss auf Basis der bisherigen 
Regelungen zum Baulandmanagement zu fassen. 
Es handelt sich insbesondere auch aus städtebaulichen Gründen (wichtiger Stadteingang, 
mindergenutzte Flächen durch Tankstelle und Garagenhof) um ein Vorhaben, das zeitlich 
nicht weiter verschoben werden sollte. Darüber hinaus bestehen auch erhöhte 
Investitionsaufwendungen, die durch Abriss und potenzielle Bodensanierung entstehen. 
Unter den gegebenen wirtschaftlichen Restriktionen sollte hier auf einen städtischen Ankauf 
bzw. auf eine höhere Förderquote verzichtet werden. 
Alternativ müsste der Beschluss erst nach einem Konzeptbeschluss zur sozialgerechten 
Bodennutzung gefasst werden.
gez. i.V. Siekmann
Anlage/n:
Plangebietsabgrenzung
Bebauungs- und Erschließungskonzept
                                                           Seite: 4/4
Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
84175 72 6182 5173 43176 169 21
178
24 172
174
16A
16C 166
18A
1 160
164A 2B 2A3 158
5 1562
15447 1526
150
50 1482748 25 146
23
46 21A
2144
40
19
Sophie-Immeyer-Str.
Lissy-Rieke-Str.
Schelverstr.
Elisabethstr.
Schilgenstr.
Piusstr.
SutthauserStr.
4/20
2/15
84/50
86/36
692/1
86/27
86/26
84/55
87/3
42/55
1/29
3/5
4/172
41/28
41/26
87/10
4/21
84/51
1/2
41/27
42/49
86/37
3/8
3/6
42/61
85/22
85/17
87/4
2/16
41/24
86/17
87/29
42/44
85/5
86/3
84/57
1/4
42/52
84/56
3/9
84/54
84/48
85/19
84/32
86/29
85/15
1/3
3/7
86/28
85/3
85/20
84/19
84/27
4/19
85/18
84/58
41/15
41/25
85/23
86/32
86/30
84/49
86/18
84/39
42/16
1/1
85/21
90/2
42/58
86/2
1/28
51/13
728/88
87/30
86/4
84/46
41/23
0 10 20 30 40 50m
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2020
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2022
Anlage zum Einleitungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 678
- Sutthauser Str. 164a/166 -  
(beschleunigtes Verfahren)
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 15000 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Lage in der Stadt Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 1000 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Luftbild Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
3.525 m² 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 1000 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Grundstück Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 1000 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Bebauungsplan Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
Sutthauser Straße 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 1000 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Vogelperspektive Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
Piusstraße 
Schelverstraße Schilgenstraße 
Sutthauser Straße 
Am Kalkhügel 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 1000 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Integration Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
Piusstraße 
Schelverstraße 
Schilgenstraße 
Sutthauser Straße 
Am Kalkhügel 
Spielen 
Supermarkt 
TG 
III+ 
III+ 
III 
IV 
III+ 
III+ II+ 
II+ 
II+ 
h=9.00 
BGF 900 m² 
40 WE 
30 WE 
h=9.00 
IV+ BGF 510 m² 
TG 
h=11.90 h=14.50 
h=11.90 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 750 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Entwurfskonzept Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
WA 
0,4 1,35 
IV o 
B-Plan-Änderung: 
00 Erdgeschoss 
0
01 Obergeschoss 
3,00 
02 Obergeschoss 
5,87 5
03 Obergeschoss 
8,75 
04 Staffelgeschoss 
11,62 5+11,90 
+9,00 
+14,50 
+11,90 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 100 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Ansicht Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 100 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
Perspektive Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt 
Sutthauser Straße 
Datum Gezeichnet Maßstab 
Bauherr 
Plan 
Planverfasser 
Michael Schomaker 
Dipl.-Ing. Architekt 
AKNW 38088 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Projekt 
Projektadresse 
1 : 1000 30.06.2022 Klopp 
Arning Bauunternehmung GmbH Neubau von 70 Stadt-Wohnungen 
3D - Integration Sutthause Straße 164a in 49080 Osnabrück 
ARNING BAUUNTERNEHMUNG GMBH 
Dipl.-Ing. Architekt Michael Schomaker Sellen 38 48565 Steinfurt