Regelungen zur Umsetzung "Bezahlbaren Wohnraums" im Plangebiet "In der Steiniger Heide"
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/0951
Datum: 2022-06-14
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 07.06.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/0951
öffentlich
Regelungen zur Umsetzung "Bezahlbaren Wohnraums" im 
Plangebiet "In der Steiniger Heide"
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 23.06.2022 Ö Entscheidung
Beschluss:
Für den B-Plan 629 – „In der Steiniger Heide“ wird folgende Abweichung von den 
Rahmenvorgaben der Baulandentwicklung zugelassen: Der Vorhabenträger kann die Quote 
des bezahlbaren Wohnraums für die Falltypologie „Verkauf von unbebauten Grundstücken 
für Einfamilienhäuser an Selbstnutzende“ komplett in den Mehrfamilienhäusern 
(preisgebundener Mietwohnraum oder preisreduzierter Verkauf an Selbstnutzende) 
umsetzen. Dafür wird ein Faktor von 1,5 angesetzt. Die Quote im Mehrfamilienhausbereich 
erhöht sich dadurch von 20 % auf 37 % der Wohnfläche. Preisreduzierte EFH-Grundstücke 
oder EFH für Berechtigte müssen dafür nicht angeboten werden.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: 
nein
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
X  keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Die Abweichung von den Rahmenvorgaben der Baulandentwicklung wird nicht zugelassen. 
G. Beteiligte Stellen: 
23 Eigenbetrieb Immobilien und Gebäudemanagement
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
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Sachverhalt:
Für den B-Plan „In der Steiniger Heide“ gilt eine Quote von 20 % für bezahlbaren Wohnraum, 
die in jeder Falltypologie umzusetzen ist. Das Gebiet sieht Grundstücke für Mehr (MFH)- und 
Einfamilienhäuser (EFH) vor, die vom Projektentwickler unbebaut verkauft werden. Hier geht 
es um die unbebauten Grundstücke für EFH, von denen der Vorhabenträger 15 Grundstücke 
30 % unter Verkehrswert an Berechtigte verkaufen müsste. Der Hausbau selbst würde durch 
die Erwerbenden erfolgen.
Der Vorhabenträger ED Projektgesellschaft Voxtrup mbH hat sich an die Verwaltung 
gewandt, um den Anteil des bezahlbaren Wohnraums, der auf die unbebauten Grundstücke 
für EFH entfällt, zusätzlich im Mehrfamilienhausbereich abbilden zu dürfen. Dazu wurde eine 
Reihe von Gesprächen mit der Verwaltung geführt, um auszuloten, ob es noch weitere 
Lösungsmöglichkeiten gibt. 
Für eine Entscheidung sind u. a. folgende Punkte zu berücksichtigen:
- Die für den preisreduzierten Verkauf vorgesehenen Grundstücke liegen nicht 
nebeneinander, sondern im Gebiet verstreut. Dies führt dazu, dass sich ein möglicher 
preisreduziert Erwerbender mit seinen direkten Nachbarn hinsichtlich der Bauweise 
einig werden müsste, da es sich um Kettenhäuser handelt. Dies kann organisatorisch 
schwierig werden.
- Der Vorhabenträger möchte gern das Anliegen, Schwellenhaushalten einen 
Hauserwerb zu ermöglichen, unterstützen. Aufgrund der derzeitigen Lage können 
diese die Finanzierung aber kaum stemmen. Es wäre auch schwierig, in einer 
Kettenhauszeile ein Haus deutlich kleiner zu bauen als die anderen, um so alternativ 
die Kosten niedriger zu halten.
- Gleichzeitig ist es so, dass die nebenliegenden Grundstücke, die den normalen Preis 
zahlen, die Preisreduzierung quasi mitfinanzieren müssten. Da die Hausgröße nach 
den Rahmenvorgaben der Baulandentwicklung bei unbebauten Grundstücken nicht 
gedeckelt ist, könnte dabei sogar ggf. der preisreduziert Erwerbende größer bauen 
als seine Nachbarn. Dies wird kritisch eingeschätzt.
- Der Weg zuerst kleinere Häuser zu erstellen, um dann insgesamt etwas 
Preisreduziertes abzugeben, ist nicht möglich, da dies eine andere Falltypologie 
(bebautes Grundstück) eröffnen würde und gleichzeitig die Grunderwerbssteuer dann 
auf das gesamte Objekt zu zahlen wäre, was den finanziellen Vorteil wieder 
schmälern würde
- Zu den Zielgruppen der Wohnraumförderung sollen insbesondere Haushalte 
gehören, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können 
(Mietwohnraumförderung) oder ohne Unterstützung nicht in der Lage wären, sich 
selbst genutzten Wohnraum zu schaffen (Eigentumsförderung). In beiden Fällen 
sollen vor allem Personen, die Kinder versorgen, behinderte oder ältere Menschen 
von der Förderung profitieren [vgl. § 2 Nds WoFöG].  
In der Steiniger Heide ist im Mehrfamilienhausbereich Mietwohnraum vorgesehen. 
Durch die Verknüpfung mit dem Wohnberechtigungsschein erreicht man hier deutlich 
besser die angedachten Zielgruppen, die einer Unterstützung bedürfen.  
- Sollte der Abweichung in der heutigen Sitzung nicht zugestimmt werden, würde eine 
Vermarktung der Grundstücke entsprechend der Rahmenvorgaben erfolgen. 
Vermutlich würden dann die angedachten Zielgruppen nicht erreicht.
Wie in anderen Fällen auch wurde vom Vorhabenträger für die Verlagerung eine höhere 
Quote (Faktor 1,5) verlangt. Mit dieser ist er einverstanden. Da im vorliegenden Fall 
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keine fertige Wohnfläche vorhanden ist, erfolgt fiktiv die folgende Berechnung: 
15 Grundstücke x 130 m² (fiktive Hausgröße) x 1,5 (Faktor) = 2.925 m² zusätzlich im 
Mehrfamilienhausbereich umzusetzender, preisreduzierter Wohnraum. 
Diese qm werden zu den maximal möglichen, im noch zu erstellenden MFH-Bereich 
addiert (Geschossflächenzahl - GFZ - laut B-Plan). Es ergibt sich am Ende eine Quote 
von 37 % im MFH-Bereich. 
Die Verwaltung kann die Argumentation des Vorhabenträgers in diesem Fall nachvollziehen 
und sieht derzeit auch keinen alternativen Lösungsansatz, der sich zeitnah umsetzen ließe.
Sie empfiehlt daher die Zustimmung zur Verlagerung des bezahlbaren Wohnraums vom 
EFH-Bereich in die MFH.
Zukünftig könnte erprobungsweise im Sinne der VO/2022/0688 „Strategische Flächenpolitik 
für eine sozial- und klimagerechte Bodennutzung“ eine Entwicklung solcher 
Eigentumsgrundstücke durch die Stadt überlegt werden. Im vorliegenden Vorhaben ist dieser 
Ansatz aufgrund der kurz bevorstehenden Vermarktung nicht möglich.
gez. Clodius