Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2402
Datum: 2018-05-18
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 15.05.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2402
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm 
- (vorhabenbezogener Bebauungsplan)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 31.05.2018 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 12.06.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 12.06.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan)
Planbereich: Grundstücke Am Wulfter Turm 2 und 2A
und seiner Begründung wird zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 Absatz 2 
BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: keine
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
E. Beteiligte Stellen: keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Die Vorhabenträgerin (FKR Rheine GmbH & Co.KG) hat mit Schreiben vom 13.12.2016 
einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. 
Ziel der städtebaulichen Planung es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neu-
bau eines Lebensmittel-Discounters im Vorhabengebiet zu schaffen. Für den Neubau des 
Marktes soll das seit längerer Zeit leerstehende Gebäude eines ehemaligen Gartencenters 
im Gewerbegebiet „Am Wulfter Turm“ abgerissen werden. Für das Gebäude des heutigen 
                                                           Seite: 2/2
ALDI-Markts am Standort Am Wulfter Turm ist eine Nachnutzung als Drogeriemarkt geplant. 
Der unmittelbar angrenzende E-CENTER-Markt soll am Standort gestärkt werden. Damit soll 
die Nahversorgungssituation im Stadtteil Sutthausen nachhaltig gesichert werden und eine 
städtebauliche und verkehrliche Aufwertung des heutigen Nahversorgungsstandortes 
erfolgen.
Neben dem eigentlichen Vorhaben- und Erschließungsgebiet (Neubau ALDI) werden auch 
die direkten Nachbargrundstücke (E-CENTER-Markt und Bestandsmarkt ALDI) in den 
Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen, da die Flächen eine Einheit bilden und 
nur in einer Gesamtbetrachtung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt 
werden können.
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.05.2017 die Einleitung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm – 
beschlossen.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB erfolgten vom 
04.09.2017 bis zum 29.09.2017. Am 06.09.2017 fand eine öffentliche Bürgerinformations-
veranstaltung in den Räumlichkeiten der Heilpädagogischen Hilfe Osnabrück (Industrie-
straße 17) statt.
Die bislang vorgetragenen Stellungnahmen sind als Anlage zu dieser Vorlage beigefügt.
Anlage/n:
Planzeichnung – Entwurf – 
Legende – Entwurf – 
Textliche Festsetzungen – Entwurf – 
Vorhaben- und Erschließungsplan – Entwurf – 
Begründung – Entwurf –
Stellungnahmen


 
Seite: 1/5 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 14.05.2018 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die baul iche Nutzung der Grundstücke  
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
Die Festsetzungen gelten sowohl für das Gebiet des Vorhaben - und Erschließungsplans als 
auch für die übrigen im Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegenen Flächen.  
 
1. Die sonstigen Sondergebiete SO 1,  SO 2 und SO 3 nach § 11 Absatz 3 BauNVO di e-
nen ausschließlich der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben (Nahversorgung s-
zentrum). 
 
2. Gemäß § 9 Absatz 2 BauGB sind im Bereich des Sondergebiets SO 1 (Vorhaben- und 
Erschließungsgebiet) nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die 
Vorhabenträgerin bzw. der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. 
 
3. In dem sonstigen Sondergebiet SO 2 sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsflä-
che für den Verkauf an Endverbraucher bis jeweils max. 800 m², in dem  sonstigen 
Sondergebiet SO 3 sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche  für den Ve r-
kauf an Endverbrau cher bis jeweils max. 2.800 m² zulässig,  wenn die angebotenen 
Kernsortimente den nahversorgungsrelevanten oder nichtzentrenrelevanten  Sortimen-
ten der nachstehenden Liste zuzuordnen sind. Branchentypische  zentrenrelevante 
Randsortimente gemäß der nachstehenden Liste sind bis max. 10 % der g enehmigten 
Verkaufsfläche je Einzelhandelsbetrieb zulässig. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 2/5 
 
 
4. In den sonstigen Sondergebieten SO 2 und SO 3 sind Einzelhandelsbetriebe mit Ver-
kaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher bis jeweils max. 200 m² Verkau fsflä-
che mit zentrenrelevanten Kernsortimenten gemäß der „Osnabrücker Liste 2010“  (s. 
textliche Festsetzung Nr. 3) zulässig. 
 
5. Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO gelten für G e-
bäudehöhen Höchstmaße. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen G e-
bäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können Übe r-
schreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile wie 
z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur 
Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m zugelassen werden, sofern hierdurch ke i-
ne visuellen Beeinträchtigungen des Ortsbildes entstehen. 
 
6. Gemäß § 22 Absatz 4 BauNVO gelten als abweichende Bauweise die Vorschriften der 
offenen Bauweise mit der Maßgabe, dass die Länge der Gebäude 50 m überschre iten 
darf. 
 
7. Abweichend von § 19 Absatz 4  Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch 
die Grundflächen der in §  19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu 
einer Grundflächenzahl von 0,9 überschritten werden. 
 
8. Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind auch außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, sofern dadurch Flächen zum Anpflanzen 
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen nicht beeinträchtigt werden. 
 
9. Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen B e-
pflanzungen ist das Anlegen von Fuß - und Radwegen mit landschaftsbildtypischer 
Oberfläche zulässig. 
 
10. Gemäß § 1 Absatz 4 BauNVO sind innerhalb der Baugebiete nur Vorhaben (Betriebe 
und A nlagen) zulässig, deren Geräusche die nachfolgend angegebenen Emission s-
kontingente L EK nach DIN 45691: 2006 -12 „Geräuschkontingentierung“ (Dezember 
2006, Beuth-Verlag) weder tags (6:00 Uhr bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 Uhr bis 
6:00 Uhr) überschreiten. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 3/5 
 
Teilfläche 
LEK, tags 
[dB(A)/m²] 
LEK, nachts 
[dB(A)/m²] 
TF 1 65 49 
TF 2 62 50 
TF 3 63 48 
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691: 2006-12, Abschnitt 5 
 
11. Für Immissionsorte innerhalb der nachfolgend beschriebenen Richtungssektoren dü r-
fen Zusatz kontingente L EK, zus.  zum Emissionskontingent L EK addiert werden. (UTM -
Koordinaten des Referenzpunktes: X: 32434210,86 / Y: 5788487,07) 
 
Richtungssektor 
Winkelbereich Zusatzkontingent LEK, zus. 
tags 
[dB(A)/m²] 
Zusatzkontingent LEK, zus. 
nachts 
[dB(A)/m²] Anfang Ende 
A 0 240 0 0 
B 240 260 4 5 
C 260 0 7 7 
 
 
12.  Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB sind den sonstigen Sonderge-
bieten SO 2 und SO 3 Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° flächendeckend 
mit einer mindestens extensiven Dachbegr ünung (Substratmächtigkeit mindestens 10 
cm) dauerhaft zu begrünen. Von dieser Verpflichtung sind Teilflächen, die zur Gewi n-
nung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) genutzt werden sowie D ä-
cher von Nebenanlagen und Garagen mit einer Dachfläche  50 m² ausgenommen. 
 
13. Gemäß § 9 Abs atz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB sind Pkw -Stellplätze mit mehr 
als zehn Pkw -Einstellplätzen mit standortgerechten Laubbäumen (Hochstamm, 
Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1  m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste B (s. Begründung)) gleichmäßig zu bepflanzen. Dabei ist mindestens ein 
Baum je angefangene fünf Pkw -Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je a n-
gefangene zehn Pkw-Einstellplätze bei Doppelreihung entsprechend den anerkannten 
Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen 
(dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ (unterir-
disch) zu gewährleisten). Die Baumscheiben sind gegen Befahren zu sichern. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 4/5 
 
  
  
 Bsp. Einzelreihung Bsp. Doppelreihung 
 
 
Örtliche Bauvorschriften nach § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO): 
 
14. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur 
Gewinnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über 
dem obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe i h-
rer Oberkante blickdicht einzuhausen. 
 
15. Stützmauern auf Privatgrundstücken entlang öffentlicher Grünflächen sind nur bis zu 
einer Ansichtsflächenhöhe von  1 m, gemessen ab der Geländeobe rkante der öffent-
lichen Grünfläche, zulässig. 
 
16. Selbstleuchtende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 6 m, gemessen von der Gelä n-
deoberfläche im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung, nicht überschreiten. 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 
- Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse (BBE, Münster, Juni 2017) 
- Fachbeitrag Schallschutz (RP Schalltechnik, Osnabrück, 04.11.2017) 
- Schalltechnische Machbarkeitsstudie (RP Schalltechnik, Osnabrück, 22.11.2017) 
 
3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) 
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein genere l-
les Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Ve r-
bot von Geländeveränderungen (Niveauveränderun gen). Jegliche Bau - und Bepfla n-
zungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und Entsorgungsträ-
ger.  
 
4. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen 
mit der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden.  
 
5. Sollten be i Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z.  B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 5/5 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) ge macht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: 
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fun d-
stellen sind nach der Anzeige zunächst unv erändert zu lassen und vor Zerstörung zu 
schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
6. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesam-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die z uständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnun g 
der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu 
benachrichtigen.  
 
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders 
und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs atz 2 N ummer 13 und Nummer 14 
BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrolli e-
ren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten 
vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträc h-
tigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor B e-
ginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz 
in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbei-
ten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörunge n oder Beeinträcht i-
gungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) g e-
schützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel auße r-
halb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Bau m-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von e i-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG ber ührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der  Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
ABFG CDE
± 0,00 
+3,80 
+5,80 Dachfläche vollflächig Photovoltaik 
1 62 3 4 5 97 8 10 11 
± 0,00 
+3,80 
+5,80 
A B F GC D E
Anlieferungsrampe 
Lärmschutzwand +4,00 
+5,80 
16 23459 7810 11 
+4,00 +3,80 
± 0,00 
+5,80 Dachfläche vollflächig Photovoltaik 
ow
s
41 
55 
5/14 
41 
49 
41 
56 
5/38 32/6 
2
2A 
41 
8
41 
54 
41 
45 
41 
53 
41 
7
40 
34 
41 
47 
41 
46 
41 
44 
15 
35 
42 
9
42 
7 42 
3
42/10 
41/32 
Am
 W
ulfter Turm
Am Wulfter Turm
3 5
1
81 
1
Stellplatzanlage: 
85 Stellplätze 
EK 
Ram
pe 
NA 
46 
6
26 
32 
33 
49 
74 
vorh. EDEKA 
VK 2.800qm Ein - /Ausgang 
Leergutaußenlager 
Müllpresse 
Straße 
Trafostation 
Beh. 
NA 
NA 
NA 
NA 
NA 
NA 
NA 
E+K 
E+K 
E+K 
E+K 
25 
Spielplatz 
neuer Fussweg 
neuer Fuss- und Radweg 
VK 1.200qm 
Anlieferung 
Ein -/Ausgang 
vorh. ALDI 
(gepl. Drogerie) 
VK 750qm 
Ein -
Ausgang 
vorh. Fussweg 
Neubau eines Verbraucherm
arktes 
I-geschossig, FLD 
neuer Fussweg 
Gefälleaus-
bildung 
n.Absprache 
Beh. 
Sutthauser Straße 
NA 
Beh. 
Beh. 
3
4,59 5
Zufahrt 
LKW 
2,80 
~8,40 
5,00 
~1,50 
2,80 
3,50 
7,00 
5,00 50 
Fussweg 
73 
36,79 
6,56 
5
23,92 
5
6,30 
30,21 5
25,17 5
5,50 3,50 
11,76 
5
18,72 
5
6,30 
schallabsorbierende 
Lärm
schutzwand h=4,0m 
9,00 
6,50 1,50 
EK 
2,80 
7,50 
5,00 
5,00 
2,80 
3,50 2,80 
7,50 
7,50 
7,00 
5,00 
60,89 
Dachfläche vollflächig Photovoltaik 
Gehweg mit wassergebundener 
Oberfläche 2,5m breit 
blickdichte Einhausung 
Gehweg mit wassergebundener 
Oberfläche 2,5m breit 
Fassadenbegrünung 
alle 2 m
 eine Rankpflanze 
5,00 
50,27 
Eingang/ 
Ausgang 
Vordach 
Verbrauchermarkt 
Verkaufsraum 
0.01 
Windfang 
0.02 
Flur 
0.04 
Leergut 
0.05 
Backvorb. 
0.06 
TK 
0.08 
Vorr. 
0.09 
Beh. WC 
0.10 
Personal 
0.11 
Flur 
0.12 
HAR 
0.13 
WC-D 
0.14 
WC-H 
0.15 
Aktenraum 
0.16 
Umkl. 
0.17 
Pumi 
0.18 
Lager 
0.19 
Rampe 
Vorraum Leergut 
0.03 
Anlieferung 
0.20 
1
1
6
6
2
2
3
3
4
4
5
5
9
9
7
7
8
8
10 
10 
11 
11 
A A
B B
F F
G G
C C
D D
E E
36,79 
6,56 523,92 56,30 
4,08 6,29 5 19,84 25,17 5 5,50 
6,30 23,92 5 6,56 5
60,89 
5,52 524 23,68 5
Gr
undstücksg
renze 
schallabsorbierende 
Lärmschutzwand h =4,0m 
Außeneinheit der 
Wärmerückge-
winnungsanlage 
Pflasterfläche 7,50x5,00m 
Gitterstabmattenzaun 
1
EKW 
10 Fahrräder 
A1 / 841x594 
Büro für Planung 
Bauberatung 
Bauleitung 
Industrie und 
Gewerbebau 
Bachstrasse 3 
49497 Mettingen 
Postfach 1127 
49493 Mettingen 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
KRAUSE UND PARTNER 
ARCHITEKTEN · INGENIEURE 
www.krause -partner.de 
info@krause -partner.de 
für 
Plan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.627 
- Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm -
T:\16.021_Aldi_OS-Sutthausen\04 
Genehmigungsplanung\B_Bauantragszeichnungen\16.021_18 05 
04_R17.rvt 
02.05.2018 
JK/Ko/Ot E 6 
Neubau eines Lebensmittel-SB-Marktes 16.021 
Am Wulfter Turm 2 
49082 Osnabrück - Sutthausen Neubau eines Lebensmittel-SB-Marktes 16.021 
Am Wulfter Turm 2 
49082 Osnabrück - Sutthausen 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
FKR Rheine GmbH & Co.KG 
Birkenallee 76, 48432 Rheine 
1:200/1:500 
M  1 : 200 
Ansicht von Norden 
M  1 : 200 
Ansicht von Osten 
M  1 : 200 
Ansicht von Süden 
M  1 : 200 
Ansicht von Westen 
Lageplan 1:500 
M  1 : 200 
Grundriss 
 
Seite: 1/19 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Begründung zum Entwurf 
Stand: 14.05.2018 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Vorhabenträgerin (FKR Rheine GmbH &  Co.KG) hat mit Schreiben vom 13.12.2016 
einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. 
Für den Neubau eines neuen ALDI-Markts soll das seit längerer Zeit leerstehende Gebäu-
de eines ehemaligen Gartencenters abgerissen werden. Das Gebäude des heutigen ALDI-
Markts (Am Wulfter Turm 2A) soll als Drogeriemarkt nachgenutzt werden. 
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.05.2017 die Einleitung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am Wulfter 
Turm – beschlossen. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs atz 1 Baugesetzbuch 
(BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs atz 1 BauGB 
erfolgten vom 04.09.2017 bis zum 29.09.2017. Am 06.09.2017 fand eine öffentliche 
Bürgerinformationsveranstaltung in den Räumlichkeiten der Heilpädagogischen Hilfe 
Osnabrück (Industriestraße 17) statt. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Nahne, obwohl eine Orienti erung eher zum 
Stadtteil Sutthausen vorliegt, und umfasst die Grundstücke Am Wulfter Turm  2 und 
2A. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 2,7 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Das Plangebiet stellt sich als großflächige Einzelhandelsagglomeration dar. Im Pla n-
gebiet bef inden sich ein großflächiger Nahversorgungsmarkt (E -CENTER), ein Le-
bensmittel-Discounter (ALDI) sowie eine aufgegebener Einzelhandelsimmobilie (ehe-
mals Gartencenter MÜNSTERLAND). 
Den einzelnen Baukörpern sind ebenerdige, von den Einzelhandelsgeschäften ge-
meinsam genutzte Pkw-Einstellplätz vorgelagert, wobei die Parkflächen in umfahrb a-
ren Reihen (Rundumfahrten) angeordnet sind. Es stehen zurzeit ca. 385 Pkw-
Einstellplätze zur Verfügung. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 2/19 
Nach Süden hin wird das Plangebiet durch einen dichten Grünstreifen gegen den süd-
lich angrenzenden öffentlichen Grünzug abgetrennt.  
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 
als Oberzentrum festgelegt (2.2.04, Satz 1 Landes -Raumordnungsprogramm 
Niedersachsen (LROP), in der zurzeit gültigen Fassung).  
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nach -
frage der zu versorgenden Bevölkerung und de r Wirtschaft im Verflechtungsb e-
reich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit d er zentralen Orte ist der jeweiligen 
Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in 
den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den spezia lisier-
ten höheren Bedarf zu sichern und zu entwickeln (2.2.03, Satz 1 -3 LROP). Ober-
zentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsauf-gaben zu 
leisten (2.2.03, Satz 4 LROP). Damit  ist der zentralörtliche Versor gungsauftrag 
der Ober- und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nachg e-
ordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Bei geplanten Einzelhandelsgroßprojekten sind zur raumordnerischen Beurteilung 
/ Prüfung / Bewertung und planungsrechtlichen Steuerung die Ziele und Grund s-
ätze / Erfordernisse aus dem LROP zu beachten.  
Der Unteren Landeplan ungsbehörde obliegt die Prüfung und raumordnerische 
Beurteilung, ob das geplante Vorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung den 
Zielen und Grundsät zen / Erfordernissen der Landes planung und Raumordnung 
Niedersachsens entspricht und ob ausgeglichene Versorgun gsstrukturen und die 
Funktionsfähigkeit der zentralen Orte nicht we sentlich beeinträchtigt werden. Die 
raumordnerische Prüfung und Beurteilung des Planvorhabens wurde mit Schre i-
ben vom 19.03.2018 abgeschlossen.  
Das geplante Vorhaben wird aus Sicht der Unt eren Landesplanungsbehörde wie 
folgt beurteilt: 
 
Zusammenfassende Bewertung: 
Die raumordnerische Beurteilung kommt zu dem Ergebnis, dass mit der vorli e-
genden Planung dem Kongruenzgebot, dem Konzentrationsgebot sowie dem Ab-
stimmungsgebot entsprochen wird. Von einer Verletzung des Beeinträchtigung s-
verbotes kann nicht ausgegangen werden. Allerdings wird das Integrationsgebot 
nicht erfüllt, da das Vorhaben an dem Standort der „Fachmarktagglom eration Am 
Wulfter Turm“ nicht dem Märkte- und Zentrenkonzept (MZK) 2009/2010 der Stadt 
Osnabrück entspricht. Die Untere Landesplanungsbehörde empfiehlt deshalb, die 
Möglichkeiten einer Änderung/Aktualisierung des MZK Osnabrück mit der Au f-
nahme einer gutachterlich empfohlenen Abgrenzung eines zentralen Verso r-
gungsbereichs (ZVB) zu prüfen. 
Die Planung entspricht der Zielsetzung der LROP -VO bzgl. der Entwicklung der 
Daseinsvorsorge und der Zentralen Orte und der zugewiesenen grundzentralen 
Versorgungsaufgabe unter der Voraussetzung, dass  eine begründete Änderung 
des MZK Osnabrück 2009/2010 mit der Aufnahme eines Zentralen Versorgung s-
bereichs (ZVB) erfolgt. Damit wäre das Integrationsgebot erfüllt. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 3/19 
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt das Plan-
gebiet als Sonderbaufläche mit der Zw eckbestimmung „Großflächiger Einzelhan-
del“ dar. 
Da sich die verbindliche Bauleitplanung aus dem FNP entwickelt, ist eine Änd e-
rung des FNP nicht erforderlich. 
 
2.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept 
Mit dem „Märkte - und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück – Fortschreibung 
2009/2010 –“ (MZK Osnabrück 2009/2010) liegt ein gesamtstädtisches Konzept 
zur funktionsräumlichen Verteilung der Einzelh andelsstandorte in der Stadt Os n-
abrück vor, welches ebenfalls verbunden ist mit Handlungsempfehlungen für die 
städtebauliche Ent wicklung der jeweiligen  städtebaulichen Lagen und zent ralen 
Versorgungsbereiche. Weitergehend wird mit der „Osnabrücker Liste“ eine Klassi-
fizierung in zentren -, bzw. nicht -zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante 
Sortimentsgruppen vorgenommen, die eben falls einen Orientierungsrahmen für 
die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels in der Bauleitplanung bildet. 
 
„Osnabrücker Liste“: 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 4/19 
 
Quelle: CIMA GmbH 2010 
 
Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 31.08.2010 findet das 
MZK Osnabrück 2009/2010 als städtebauliches Konzept Berücksichtigung 
- bei der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen (i. S. des § 1 A b-
satz 6 Nummer 11 BauGB), 
- bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sort i-
mentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben.  
 
Da im Stadtteil Sutthausen keine anderen geeigneten Flächenpotenziale für die 
Ansiedlung von großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben 
verfügbar sind, soll der bisher im Märkte - und Zentrenkonzept als „Fachmarktag-
glomeration“ ausgewiesene Standort Am Wulfter Turm zukünftig als „Nahverso r-
gungszentrum“ dienen. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der „ Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse für 
großflächige Planungen in der Stadt Osnabrück“ (BBE Münster, Juli 2017) wurde 
eine raumordnerische Beurteilung für das geplante Vorhaben durchgeführt.  
Am 08.05.2018 hat der Rat der Stadt Osnabrück die vierte Änderung des Märkte- 
und Zentrenkonzeptes für die Stadt Osnabrück - Fortschreibung 2009/2010, mit 
der der neue Zentrale Versorgungsbereich (ZVB ) „Nahversorgungszentrum Am 
Wulfter Turm / Hermann -Ehlers-Straße“ klassifiziert und  abgegrenzt wird, b e-
schlossen.  
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 5/19 
 
 
2.3.4. Ökologische Standards in der Bauleitplanung 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte „ökologische Stan-
dards in der Bauleit planung“ beschlossen. Diese Standards sollen nach Abw ä-
gung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet liegt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 535  – Am 
Wulfter Turm – vor. Gemäß den augenblicklichen Festsetzungen ist das Plange-
biet als Sondergebiet (SO 1 und SO 2) festgesetzt. Während im SO 1 -Gebiet ein 
großflächiger Lebensmittelmarkt mit einer maximalen Verkaufs fläche von 750 m² 
zulässig ist, ist im SO 2 -Gebiet ein Ve rbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 6/19 
von maximal 3.500 m ² sowie eine Gartenfachmarkt mit 2.100 m ² zzgl. 2.500 m² 
Außenfläche zulässig. 
Die Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplans Nr. 627 – Nahversorgungs-
zentrum Am Wulfter Turm – werden die Festset zungen de s Bebauungsplans 
Nr. 535 – Am Wulfter Turm – überlagern. 
 
 
Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 535 – Am Wulfter Turm –  
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich ausschließlich pr ivate 
Grundstücksflächen. 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ne u-
bau eines Lebensmittel -Discounters im Vorhabengebiet zu schaffen. Für den Neubau des 
Marktes soll das seit längerer Zeit leers tehende Gebäude eines ehemaligen Gartencenters 
abgerissen werden. Für das Gebäude des heutigen ALDI -Markts am Standort Am Wulfter 
Turm ist eine Nachnutzung als Drogeriemarkt geplant. Der unmittelbar angrenzende E -
CENTER-Markt soll am Standort gestärkt werd en. Damit soll die Nahversorgungssituation im 
Stadtteil Sutthausen  nachhaltig gesichert werden und eine städtebauliche und verkehrliche  
Aufwertung des heutigen Nahversorgungsstandortes erfolgen. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 7/19 
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Die städtebauliche Grundidee besteht darin, einen aufgegebenen Gartenfachmarkt durch 
einen modernen Lebensmitteldiscounter zu ersetzen, der gleichzeitig auf die bereits vo r-
handene Stellplatzsituation zurückgreift. 
Neben dem eigentlichen Vorhaben- und Erschließungsgebiet (Neubau ALDI) werden auch 
die übrigen Flächen des Nahversorgungszentrums in den Geltungsbereich des Beba u-
ungsplans einbezogen, da die Flächen eine Einheit bilden und nur in einer Gesamtb e-
trachtung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden können.  
 
1.1. Vorhabenbeschreibung 
Das Gebäude des neuen ALDI-Marktes soll mit einem Flachdach mit innenliegendem, 
leicht geneigtem Satteldach errichtet werden. Die Gebäudehöhe wird ca. 6 m, gemes-
sen ab Oberkante Fertigfußboden (OKFF), betragen. Die anthrazitfarbene Klinkerfas-
sade erhält eine  Gliederung mit senkrechten Betonlisenen.  Tragende und freistehe n-
de Säulen im Außenbereich werden in Sichtbeton erstellt.  Die umlaufende Attika des 
Gebäudes mit der Unterkante von 3,80 m ab  OKFF und einer Höhe von ca. 2  m wird 
mit mittelgrauen, rechteckigen Trespaplatten verkleidet. Dabei werden zwei liegende 
Platten übereinander positioniert.  Die Schaufenster werden bodentief ausgeführt.  
Fensterrahmen, Türen und Türzargen werden im Farbton RAL 7016 – anthrazitgrau – 
erstellt. Die Stellplatzflächen werden überwiegend mit Betonsteinen gepflastert. Dabei 
werden die Fahrwege grau und die einzelnen Einstellplätze anthrazitfarben gestaltet.  
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die vorhandene verkehrliche Erschließung des Plangebiets bleibt erhalten. 
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser, Telekommunikat i-
onsleitungen u. ä. sowie die Entsorgung (Niederschlag swasser und Schmutzwasser) 
des Plangebiets ist gesichert.  
Sofern für die Erschließung des geplanten ALDI-Markts Versorgungs- oder Entwässe-
rungsleitungen über  private Grundstücke verlaufen , sind diese grundbuchlich zu s i-
chern. 
Eine bereits im Plangebiet vorhandene Trafostation wird planungsrechtlich gesichert. 
Für den Neub au des ALDI -Markts und die Grundstücksfläche werden neue Entsor-
gungsanschlüsse erforderlich.  Die Erstellung eines neuen Schmutzwasseranschlu s-
ses muss dabei zur Straße „Am Wulfter Turm “ erfolgen. Die Oberflächenentwässe-
rung muss in Richtung des südlich gelegenen Regenrückhaltebeckens erfolgen. Hier-
für ist ein Regenwasserhausanschluss von dem vorhandenen Regenrückhaltebecken 
bis zur Grundstücksgrenze zu erstellen. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städt ebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schal l-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 8/19 
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Für Sondergebiete 
werden in der DIN 18005 keine Orientierungswerte genannt. Insbesondere Sondergebiete 
mit der Zweckbestimmung „ Gebiete für großflächige Handelsbetriebe “ – wie im vorliegen-
den Fall – gelten nicht als schutzbedürftige Gebiete. Deshalb wurde im Bebauungsplan auf 
die Festsetzung von Lärmpegelbereichen verzichtet. 
Im Rahmen der Bauleitplanung ist ein Fachbeitrag Schallschutz (RP Schalltechnik, Osnab-
rück, 04.11.2017 ) erstellt worden, der eine Emissionskontingentierung nach DIN 45691 
zum Inhalt hat.  Die ermittelten Emissionskontingente für einzelne Teilflächen (TF), nebst 
Zusatzkontingente entsprechend vorgegebener Richtungssektoren wurden als Festse t-
zung in den Bebauungsplan übernommen. Die schalltechnische Untersuchung geht dabei 
von der Bestandsnutzung des bestehenden EDEKA -Marktes, der neuen ALDI-Markt-
Nutzung sowie einer Nachfolgenu tzung für den bestehenden ALDI-Markt (Drogeriemarkt-
Nutzung) aus.  
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchungen wurde geprüft, unter welchen Voraus-
setzungen ein Betrieb der über den Bebauungsplan zulässigen Handelsbetriebe möglich 
ist, um die Immissionsrichtwerte der TA Lärm – insbesondere in Bezug auf die südlich des 
Plangebiets gelegenen Wohnnutzungen – einzuhalten. Dies ist u. a. der Fall, sofern das 
Vorhaben (ALDI-Markt neu) entsprechend den Vorgaben des Vorhaben - und Erschli e-
ßungsplans realisiert wird (siehe „Schalltechnische Machbarkeitsstudie zur Prüfung der zu-
lässigen Geräuschkontingente im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 627 „Nahve r-
sorgungszentrum Am Wulfter Turm“, RP Schalltechnik, Osnabrück, 22.11.2017) . Insb e-
sondere ist im Bereich der Anlie ferzone des neuen ALDI-Markts eine 4 m hohe Lär m-
schutzwand zu errichten . Die Lärmschutzwand soll darüber hinaus  begrünt werden und 
schallabsorbierende Eigenschaften aufweisen. Die tatsächlich zur Ausführung kommende 
Lärmschutzwand geht dabei hinsichtlich ihrer Längenabmessung sogar über das im Fac h-
beitrag Schallschutz benannte erforderliche Maß hinaus. 
Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren sind konkrete Schallschutznachweise vorz u-
legen. 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Das Vorhaben s elbst wird als „Gebiet für großflächigen Einzelhandel“  (SO 1) festge-
setzt. Die aufgrund des räumlichen und sachlichen Zusammenhang s mit einbezoge-
nen Flächen werden als sonstige Sondergebiete im Sinnen des § 11 Abs. 3 BauNVO 
mit der Zweckbestimmung  „Gebiet für Einzelhandel“ (SO 2)  und „Gebiet für großfl ä-
chigen Einzelhandel“  (SO 3)  festgesetzt. Damit wird dem ausschließlichen Ziel der 
Bauleitplanung, ein nachhaltiges Nahversorgungszentrum für den Stadtteil Suttha u-
sen planungsrechtlich zu sichern, Rechnung getragen. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 entspricht der 
Obergrenze für sonstige Sondergebiete im Sinne des § 17 BauNVO und ist identisch 
mit der im überplanten Bebauungsplan Nr. 535 – Am Wulfter Tur m – festgesetzten 
GRZ. 
Im Bebauungsplan sind einheitlich zwei Vollgeschosse (Z) zulässig. Diese  Festset-
zung ist sinnvoll, da Verwaltungs - und Nebenräume für Handelsbetriebe  nach Mög-
lichkeit flächensparend im ersten Obergeschoss angeordnet werden sollten. 
Die festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich aus dem Produkt von Z und  
GRZ. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 9/19 
Nach § 19 Abs atz 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundflächenzahl (hier: 0,8) 
u. a. durch die Grundfläche von Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebena nlagen 
bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundfläche von 0,8. 
Diese Obergrenze kann im Plangebiet unter Berücksichtigung der vorhandenen und 
notwendigen Pkw-Einstellplätze nicht eingehalten werden.  
Angesichts der an das Plangebiet östlich  und südlich abgrenzenden öffentlichen 
Grünflächen, der festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
sowie der textlichen Festsetzung zur Begrünung von Stellplatzanlagen wird die vorge-
nannte Obergrenze von 0,8 auf 0,9 angehoben. 
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Die für das Gebiet SO 3  festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 106 m über 
NHN (Normalhöhennull) orientiert sich an der ursprünglich im überplanten Be-
bauungsplan Nr. 535 – Am Wulfter Turm – festgesetzten maximalen Gebäudehö-
he von 12 m. Da das Höhennivea us der Straße Am Wulfter Turm bei ca. 94  m 
über NHN liegt, sollen die zukünftigen Gebäude in de m  Gebiet SO 3  eine Ge-
samthöhe von 106 m über NHN nicht überschreiten (Berechnung: 106 m - 94 m = 
12 m). 
Für das Gebiet SO 2 wird eine um 3 m geringer bemessene maximale Gebäude-
höhe festgesetzt, da für diesen Bereich im überplanten Bebauungsplan Nr. 535 – 
Am Wulfter Turm  – ursprünglich eine maximale Gebäudehöhe von nur 8 m fes t-
gesetzt war. Durch die nunmehr getroffene Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 
627 dürfen Gebäude im SO 2-Gebiet, in Relation zur Höhe der Straße Am Wulfter 
Turm, eine Höhe von 9 m (Berechnung: 103 m - 94 m = 9 m) erreichen. Diese 
Abstufung der Höhenfestsetzungen ist auch aus städtebaulicher Sicht sinnvoll, 
um eine vermittelnde Gebäudehöhenstaffelung zur westlich gelegenen Hermann-
Ehlers-Straße zu erreichen. 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Gren z-
abstand einzuhalten. 
Grundsätzlich gilt im Plangebiet die offene Bauweise, wobei G ebäudelängen von 5 0 
m überschritten werden dürfen. Die mögliche Längenüberschreitung basiert auf den 
marktüblichen Dimensionen moderner großflächiger Verbrauchermärkte.  
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Plangebiet ausschließlich d urch 
Baugrenzen bestimmt, da es für die Festsetzung von Baulin ien an einer städtebaul i-
chen Notwendigkeit fehlt. 
 
4.4.1. Stellplätze und Nebenanlagen  
Um den Bedarf an Stellplätzen zu decken und die flexible Anordnung von Nebe n-
anlagen (insbesondere Unterstände für  Einkaufswagen) zu gewährleisten, sind 
diese baulichen Anlagen grundsätzlich auch außerhalb der überbaubaren Grun d-
stücksflächen zulässig. Davon ausgenommen sind Flächen, die zum Anpflanzen 
von Bäumen und Sträuchern dienen. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 10/19 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Um zukünftig erforderliche Einri chtungen und Leitungen der Ver sorgungsträger 
außerhalb öffentlicher Flächen dauerhaft zu sichern, sind die betroffenen Priva t-
grundstücke mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. § 1090 Bürge r-
liches Gesetzbuch (BGB) zu belasten. 
 
4.5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern mit 
einer Dachneigung < 15° soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas g e-
leistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schad stoffe aus der Luft fi l-
tern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Somme r-
monaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrüc k-
haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlag s-
wassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme 
entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine  
Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften ein es begrünten Daches können 
dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer 
der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gu-
te gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann 
sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, 
so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im 
Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wi r-
kung der Dachbegrünung senken . Unter gewissen Umständen kann ein begrü n-
tes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der 
Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flecht en und 
Moose) Rechnung getragen werden. Durch geringe Aufbauhöhen moderner 
Dachbegrünungen können auch die statischen Anforderungen an die Dachtra g-
werke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungs temperatur im Vergleich zu nack-
ten oder bekiesten Dachflächen sorgen, erzielen Solar -Module (insbesondere 
Photovoltaikanlagen) in Verbindung mit einer Dachbegrünung einen höheren 
Leistungsgrad, denn der Wirkungsgrad der meisten Solar-Module ist von ihrer Be-
triebstemperatur abhängig ist. Eine Kombi nation aus Dachbegrünung und An la-
gen zur Gewinnung von Solarenergie ist somit nicht nur aus ökologischer Sicht 
wünschenswert, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll. 
Das Gebäudedach des Vorhabens wird mit einer vollflächigen Photovoltaikanlage 
versehen. Eine Dachbegrünung erübrigt sich in diesem Fall.  
 
4.5.3. Stellplatzbegrünung 
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu fl ä-
chendeckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders 
in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebung s-
luft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühl e-
ren Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen 
soll. Mit der Begrünung durch s tandortgerechte Bäume (s. Pflanzliste B) wird die 
Beschattung der versiegelten Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verrin-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 11/19 
gerung des Aufheizeffekts führt. Durch diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Ver-
ringerung der Überhitzung des Stadtklimas im Somm er sowie durch die Filterung 
von Luftschadstoffen und groben Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung 
der Luftqualität geleistet. 
   
  
Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung  
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte mittel- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen 
und Verkehrsflächen - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wuchshöhe 
max. Höhe Breite 
Bäume 
Spitzahorn Acer platanoides 
(grünlaubige Arten und Sorten) 20-30 m 15-22 m 
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m 
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m 
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m 
Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m 
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m 
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m 
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m 
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m 
Winterlinde Tilia codata 18-20 (30) m 12-15 (20) m 
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m 
Hollländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m 
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m 
 
4.5.4. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Um das Nahversorgungszentrum nach Süden hin zu einem bestehenden Wohn-
gebiet und zu einer wichtigen öffentlichen Grünverbindung abzuschirmen, sind im 
südlichen Plangebiet Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen im Sinnen des § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 12/19 
BauGB festgesetzt. Um diese Flächen einer Grundflächenzahlermittlung nicht  zu 
entziehen und das Anlegen von Fuß - und Radwegverbindungen innerhalb der 
Flächen grundsätzlich zu ermöglichen, sind diese Flächen bewusst nicht als pr i-
vate Grünflächen festgesetzt worden.  
Um eine Durchquerbarkeit der Flächen für Fußgänger und Radfahrer zu ermögl i-
chen, ist die Anlage von entsprechenden Wegebeziehungen (Ausführung: z. B. 
wassergebundene Oberfläche) innerhalb dieser Flächen ausdrücklich erlaubt.   
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Abs atz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen 
Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgeno m-
men. 
 
5.1. Technische Dachaufbauten 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftu ngsanlagen) 
eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m 
über den obersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, al l-
seitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen. 
 
5.2. Stützmauern 
Im Zuge von Neuba umaßnahmen werden Baugrundstücke häufig mit Winkelstüt z-
wänden aus Beton entlang von Grundstücksgrenzen zu benachbarten Grundst ücken 
abgegrenzt, um eventuell vorhandene Geländegefälle auszugleichen. Während di ese 
Winkelstützwände zu dem jeweiligen Baugrunds tück selbst keine Ansichtsflächen 
aufweisen, ergeben sich für die betroffenen Nachbargrundstücke, je nach Höhenu n-
terschied zwischen den beiden Grundstücken, häufig wenig ansehnliche Betonfl ä-
chen. Insbesondere zu öffentlichen Grünflächen sollen solche gesta lterischen Feh l-
entwicklungen mit Hilfe der in den Bebauungsplan aufgenommenen örtlichen Bauvo r-
schrift verhindert werden. Stützmauern mit einer Ansichtsflächenhöhe von weniger als 
1 m sind von der Festsetzung nicht berührt.   
 
5.3. Werbeanlagen  
Selbstleuchtende Werbeanlagen dürfen eine Gesamthöhe von 6 m nicht überschre i-
ten. Damit sollen insbesondere „schreierische“, aufdringliche und das Ortsbild beei n-
trächtigende Werbeanlagen – insbesondere in Hinblick auf die benachbarte Autobahn 
A 30 – verhindert werden. 
 
6. Maßnahmen 
6.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzve r-
hältnisse durch bodenordnende Maßnahmen nicht erforderlich. 
 
6.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Kosten und Folgekosten der Realisierung des Vorhabens überni mmt die Vorh a-
benträgerin. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 13/19 
D Umweltbericht 
1. Einleitung 
1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes 
Der Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am 
Wulfter Turm – liegt im Stadtteil Sutthausen und umfasst die Grun dstücke Am Wulfter 
Turm 2 und 2A. Das Plangebiet ist v.a. durch ein Einzelhandelskonglomerat mit en t-
sprechenden Pkw-Einstellplätzen charakterisiert und stellt sich nahezu vollversiegelt 
dar. Nach Süden hin werden diese Flächen durch einen dichten Grünstrei fen gegen-
über einem öffentlichen Grünzug abgeschirmt. 
Ziel der B -Planaufstellung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den 
Neubau eines Lebensmittediscounters auf dem versiegelten Areal eines ehemaligen 
Gartencenters zu schaffen. 
Hinsichtlich weiterer Angaben zum Standort sowie der Art des Vorhabens und geplan-
ter Festsetzungen wird v.a. auf die Kapitel B und C der Begründung verwiesen. 
 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 2,51 ha. Hinsichtlich 
der nutzungsspezifischen Di fferenzierung sei auf Kapitel F 2. verwiesen. Planungs-
rechtlich kommt es aufgrund der Ausgangssituation zu keinen erheblichen Neuversi e-
gelungen. 
 
1.2. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs ( BauGB) in der Fa s-
sung der Bekanntmachung vom 3. November 2017  (BGBl. I S. 3634) , die Baunu t-
zungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverord nung (PlanZV), jeweils in der 
zurzeit gültigen Fassung, zu Grunde. 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff . 
BNatSchG über besonders geschützte Arten, zu denen u.a. alle europäischen wild l e-
benden Vogelarten sowie alle Fledermausarten gehören. 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschut z-
gesetzes (BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung.  
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser ist das Gesetz zur Neuregelung des niedersäc h-
sischen Wasserrechts (NWG) vom 19. Februar 2010  (Nds. GVBl. Nr. 5/2010) , zuletzt 
geändert durch Artikel 2 § 7 des Gesetzes vom 12. November 2015 (GVBl. S. 307) , 
zu beachten.  
Bezogen auf die auf das Vorhaben einwirkenden sowie die von ihm ggf. ausgehenden 
Immissionen bzw. E missionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), 
die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 
(Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
 
Fachplanungen 
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück (FNP) wird das Plangebiet 
als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ darg e-
stellt. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 14/19 
Weder der landschaftsplanerische Fachbeitrag zum FNP noch der Landschaftsra h-
menplan (LRP), der Fachplan NATURSCHUTZ der Stadt weisen hinsichtlich des Aufstel-
lungsbereiches planungsrelevante Aussagen auf. 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
Der Umweltzustand im unbeplanten Zustand wird nachfolgend auf die jeweiligen 
Schutzgüter bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Planung he r-
auszustellen und Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Übe r-
legungen geben zu können. Anschließend wird die mit der Durchführung der Planung 
verbundene Veränderung des Umweltzus tandes dokumentiert und bewertet. Die mit 
der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltgüter werden herau s-
gestellt, um anschließend ggf. Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich e r-
heblicher negativer Auswirkungen ableiten zu können. Da der Au sgleichsbegriff des 
Baugesetzbuches (BauGB) auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Au s-
gleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
 
2.1.1. Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Menschen ist im Zusammenhang mit der Planung v.a. der Fa ktor 
Lärm von Bedeutung. Infolge des Neubaus eines Lebensmittel-Discounters sowie 
zusätzlicher Parkplätze und dem damit verbundenen Verkehrsaufkommen ist a u-
ßerdem mit einer Zunahme der Immissionsbelastung zu rechnen, ohne dass d a-
von auszugehen ist, dass, auc h im Hinblick auf die Umweltzone, lufthygienisch 
maßgebende Grenzwerte erreicht oder überschritten werden. Von den durch die 
Bebauung ausgehenden Wirkungen ist die benachbarte Bebauung unmittelbar 
betroffen. 
Bewertung 
Die südlich angrenzende Wohnbebauung w ird während der Bauphase baub e-
dingten Lärm- und ggf. auch Staubemissionen ausgesetzt sein. Planungsrelevan-
te Lärmemissionen, die von dem Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. dem zu-
künftigen Lebensmittel -Discounter ausgehen, sind mittels passiver und aktive r 
Lärmschutzmaßnahmen – hier sei insbesondere auf die Lärmschutzwand verwie-
sen - zu bewältigen (vgl. Kap. C 3.). 
In der Gesamtschau wird von keinen zusätzlichen Beeinträchtigungen bezogen 
auf das Schutzgut Mensch auszugehen sein. 
 
2.1.2. Schutzgut Biodiversität 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des 
Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen A rtenvielfalt zu 
schützen. Von daher sind die Auswirkungen einer B-Planaufstellung u.a. auf Tiere 
und Pflanzen bzw. die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu berücksichtigen. 
Das Plangebiet ist zum überwiegenden Bereich Teil eines bestehenden Sonde r-
gebietes, das aufgrund der Bestandssituation für das Stadtgebiet Osnabrück ke i-
ne nennenswerte Wertigkeit hinsichtlich des Na turhaushaltes und des Lan d-
schaftsbildes aufweist. Es ist geprägt durch ein Konglomerat von Einzelhandel s-
betrieben und weist eine nahezu vollständige Versiegelung auf. 
Bewertung 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 15/19 
Mit Blick auf die rein anthropogen geprägte Biotopausstattung im Plangebiet, is t 
anzunehmen, dass das Vorhaben bezogen auf das Schutzgut Arten und Leben s-
gemeinschaften respektive Biodiversität zu keinen Beeinträchtigungen führen 
wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass die geplanten Baumpflanzungen 
im Bereich der zusätzlichen Ste llplatzflächen sowie die geforderte Dachbegr ü-
nung zu positiven Effekten hinsichtlich von Fauna und Flora führen wird. 
 
2.1.3. Schutzgut Fläche/Boden 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a Absatz 2 BauGB sparsam umzugehen. 
Bei Realisierung des Vorhabens werden gegenwä rtig brach liegende und voll 
versiegelt Flächen einer neuen Nutzung zugeführt. Im Rahmen dieser Nutzung s-
änderung sind im Bereich neu angelegter Stellplatzflächen Baumstandorte mit 
entsprechenden Pflanzscheiben geplant, die den Versiegelungsgrad zu mindern 
vermögen. 
Altlasten sind im Plangebiet nicht bekannt. 
Bewertung 
Die auf Grund der bisherigen Nutzung eingetretene vollständige anthropogene 
Überformung der anstehenden Böden wird in begrenztem Rahmen verbessert. 
Die vorgesehene Erhöhung der GRZ wird im Ges amtkontext nicht als gravierend 
eingeschätzt (vgl. a. Kap. C 4.2.). Insgesamt ist nicht von zusätzlichen Beei n-
trächtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Fläche/Boden auszugehen. 
 
2.1.4. Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberfl ä-
chenwasser zu unterscheiden. Hinsichtlich der Grundwasse rsituation ist vor dem 
Hintergrund der aktuellen Nutzung auf die Vollversiegelung und der daraus resu l-
tierenden Erhöhung des Oberflächenabflusses und der zumindest lokalen Ve r-
minderung der Grundwasserneubildung zu verweisen. 
Bewertung 
Die mit der geplanten Neunutzung einhergehende verminderte Versiegelung führt 
zur Möglichkeit kleinräumig in den geplanten Grünflächen und Baumscheiben a n-
fallendes Oberflächenwasser zu versickern. Auch die vorg esehene Dachbegr ü-
nung auf dem neuen Lebensmittel -Discounter wird positiv auf das kleinräumige 
Wasserregime wirken können. 
Insgesamt wird daher hinsichtlich des Schutzgutes Wasser nicht von zusätzlichen 
negativen Beeinträchtigungen auszugehen sein. 
 
2.1.5. Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von Flächen in der freien Landschaft kann es je nach L a-
ge und Topographie zu Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den 
verkehrsbedingten Emissionen ist vor allem die Bedeutung der überplanten Fl ä-
chen als Frischlu ftentstehungsgebiet und/oder als Frischluftleitbahn zu betrac h-
ten. 
Bewertung 
Beeinträchtigungen des Stadtklimas sind aufgrund der Vorbelastungen mit der 
Planung nicht verbunden. Mittels geeigneter Minderungsmaßnahmen – v.a. 
Überstellung der neu geplanten S tellplatzflächen mit großkronigen Bäumen, 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 16/19 
Dachbegrünung sowie ggf. versickerungsgünstige Beläge – können die Versiege-
lungsfolgen im B-Plangebiet selbst abgeschwächt werden. 
Das infolge des Neubaus des Lebensmittel -Discounters und zusätzlicher Stel l-
platzflächen zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen kann ggf. zu einer 
Zunahme der Immissionsbelastung im betroffenen Raum führen. Es ist allerdings 
nicht davon auszug ehen, dass lufthygienisch relevante Grenzwerte erreicht oder 
überschritten werden. Ein entsp rechendes Verkehrsaufkommen muss zudem 
auch schon für die Zeit des Betriebes des nun geschlossenen Gartencenters 
konstatiert werden. 
Insgesamt ist mit Blick auf das Schutzgut Klima/Luft von keinen weiteren negat i-
ven Beeinträchtigungen auszugehen. Die fläch ige Dachbegrünung kann zu pos i-
tiven Minderungseffekten hinsichtlich der Stadtklimasituation im Plangebiet fü h-
ren. 
 
2.1.6. Schutzgut Landschaftsbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der natu r-
raumtypischen Vielfalt, Eigenart u nd Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits 
hinsichtlich dieser Aspekte als verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen 
naturraumtypischen Elemente als umso erhaltenswerter zu bewerten.  
Hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbild sind im Plangebiet  die prägenden 
Gehölzstrukturen im Süden zu beachten. 
Bewertung 
Die gegenüber der angrenzenden Wohnbebauung abschirmend wirkenden G e-
hölzstrukturen im Süden des Plangebietes bleiben als  Pflanzflächen festgesetzt 
und somit vor Überbauung geschützt. Von dahe r werden im Hinblick auf das 
Landschaftsbild keine negativen Beeinträchtigungen prognostiziert. 
 
2.1.7. Kultur-/Sachgüter 
Eine Betroffenheit von Kultur - und Sachgütern aufgrund der Planung ist nicht e r-
kennbar 
 
2.1.8. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen 
sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zw i-
schen den Schutzgütern sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und 
komplexe Wirkungszusammenhänge zu betrachten. Insgesamt steht also hinter 
den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein 
stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Die bestehende Bebauung der Böden im Plangebiet unterbindet bzw. beeinträc h-
tigt ihre Lebensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten, ihre Fun k-
tion als Filter -, Puffer- und Transformatorsystem für  die Grundwasserneubildung 
und -reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe und Niederschlagswä s-
ser. Auf Grund der Neuplanung werden – wenn auch kleinflächig – vermutlich der 
Oberflächenabfluss, die Grundwasserneubildungsrate sowie die lokalklimatische 
Situation im Betrachtungsraum positiv verändert. Abschirmende Gehölzstrukturen 
bleiben planungsrechtlich gesichert. 
 
2.1.9. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 17/19 
Auslöser der B -Planaufstellung ist der geplante Neubau eines Lebensmittel -
Discounters auf der vollversiegelten Fläche eines ehemaligen Gartencenters. Ne-
gative Umweltauswirkungen sind von daher nicht zu prognostizieren. 
Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind 
im Folgenden tabellarisch zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit 
beurteilt. 
 
Tab. 1: Umweltauswirkungen der B-Planaufstellung 
  
SCHUTZGUT  
 
BEEINTRÄCHTIGUNGSGRAD 
MENSCH o 
BIODIVERSITÄT (+) 
FLÄCHE/BODEN o 
WASSER o 
KLIMA/LUFT (+) 
LANDSCHAFTSBILD o 
KULTUR-/ 
SACHGÜTER o 
 
 (+) = marginale positive Auswirkungen 
 o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen 
 - = geringe Beeinträchtigungen 
 - - = erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen 
 
 
2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes 
2.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Planung sind, wie in Kapitel D  2.1. beschriebenen, bezogen auf die ei n-
griffsrelevanten Schutzgüter 1 Biodiversität, Fläche/Boden, Wasser, Klima sowie 
Landschaftsbild keine zusätzlichen Beeinträchtigungen verbunden. Vor dem Hi n-
tergrund der im Rahmen der Realisierung vorgesehenen Vermeidungs - und Ver-
minderungsmaßnahmen können sogar marginal positive Effek te hinsichtlich der 
Biodiversität und des kleinräumigen Stadtklimas erwartet werden. 
Die Erhaltung der prägenden Gehölzbestände im Süden des Plangebietes g e-
währleistet ihren weiteren ungestörten Alterungsprozess und die damit verbund e-
ne, ökologisch vorteil hafte Strukturvielfalt. Die Biodiversität (biologische Vielfalt) 
bzw. die Artenvielfalt können auch aus diesem Grunde mittelfristig steigen. 
 
2.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Ohne den geplanten Neubau des Lebensmittel -Discounters würde sich die Ch a-
rakteristik des Plangebietes nicht wesentlich ändern. Inwieweit der gegenwä rtige 
                                                
1 Die Schutzgüter Mensch sowie Kultur -/Sachgüter finden im Rahmen der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung keine 
Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein Gegenstand der Umweltprüfung. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 18/19 
Leerstand im Bereich des ehemaligen Gartencenters weiter bestehen würde kann 
nicht abgeschätzt werden. Allerdings erscheint es unwahrscheinlich, dass die 
Immobilie innerhalb der angrenzenden Einzelhandelsstrukturen mittelfristig ung e-
nutzt bleiben würde. Positive Effekte auf den Umweltzustand würden aus der 
Nichtnutzung der nunmehr überplanten Fläche nicht resultieren. 
 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminde rung und zum Ausgleich erheblicher nac h-
teiliger Umweltauswirkungen 
Da mit der Planung keine nachteiligen Auswirkungen auf die zu beurteilenden Schutzgüter 
zu erwarten sind, kann auf weitere Vermeidungs -, Verminderungs - und v.a. auf Au s-
gleichsmaßnahmen verzichtet werden. 
 
4. Zusätzliche Angaben 
4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
Diesbezügliche Angaben entfallen, da keine Untersuchungen beauftragt worden sind, 
auf die diesbezüglich Bezug genommen werden könnte. 
 
4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Ü berwachung der erheblichen Auswi r-
kungen des Vorhabens auf die Umwelt (Monitoring) 
Monitoringmaßnahmen sind nicht explizit formuliert worden; au f die Umsetzung der 
ökologisch relevanten Festsetzungen – Baumpflanzungen, Dachbegrünung – wir im 
weiteren Verfahren zu achten sein. 
 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am Wulfter 
Turm – sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Lebensmit-
tediscounters auf dem versie gelten Areal eines ehemaligen Gartencenters geschaffen 
werden. 
Vor dem Hintergrund der Bestandssituation – vollversiegelter Standort eines ehemaligen 
Gartencenters – führt die Realisierung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Schutzgüter 
Mensch, Biodiversität, Fläche/Boden, Wasser, Klima sowie Landschaftsbild zu keinen z u-
sätzlichen Beeinträchtigungen. Aufgrund der im Rahmen der Planung vorgesehenen Ve r-
meidungs- und Verminderungsmaßnahmen können sogar marginal positive Effekte hi n-
sichtlich der Biodiversität und des kleinräumigen Stadtklimas erwartet werden. 
Die Notwendigkeit für Kompensationsmaßnahmen sowie für ein Monitoring ergibt sich aus 
der Planung nicht. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Auf die im Umweltbericht (Kapitel D) ausgeführten Betrachtungen der Wechselwirkungen zwi-
schen Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen.  Da die 
städtebauliche Planung zu keinen zusätzlichen Beeinträchtigungen umweltbezogener Schut z-
güter führt, ist die Planung ohne weitere Ausgleichsmaßnahmen al s umweltverträglich einzu-
stufen. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 19/19 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die s tädtebauliche Planung führt zu  einer nachhaltigen Stärkung der Nahversorgung s-
strukturen im Stadtteil Sutthausen. 
 
2. Flächenbilanz 
Plangebietsfläche: ca. 25.120 m² 
Bauflächen: ca. 23.595 m² 
davon Vorhabengrundstück (VEP):  ca. 6.055 m² 
 davon Sondergebiete (SO):  ca. 17.540 m² 
 
Seite: 1/7 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Stellungnahmen 
Stand: 19.04.2018 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Anregungsgeberin/Anregungsgeber 
1.1 04.09.2017 Westnetz GmbH, Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
1.2 05.09.2017 Amprion GmbH 
1.3 07.09.2017 PLEdoc GmbH 
1.4 07.09.2017 Bewohner der Bertha-von-Suttner-Straße, 49082 Osnabrück 
1.5 08.09.2017 Ericsson Services GmbH 
1.6 08.09.2017 Bewohnerin der Hermann-Ehlers-Straße, 49082 Osnabrück 
1.7 11.09.2017 Gemeinde Hagen a.T.W 
1.8 14.09.2017 Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim 
1.9 18.09.2017 Bewohnerin der Bertha-von-Suttner-Straße, 49082 Osnabrück 
1.10 19.09.2017 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 
1.11 20.09.2017 Bewohner der Bertha-von-Suttner-Straße, 49082 Osnabrück 
1.12 21.09.2017 Bewohner der Straße Zum Eichenkamp, 49082 Osnabrück 
1.13 25.09.2017 Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr 
1.14 28.09.2017 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück-Emsland 
1.15 28.09.2017 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, 
Kampfmittelbeseitigungsdienst  
1.16 28.09.2017 Landkreis Osnabrück 
1.17 29.09.2017 Bewohner der Bertha-von-Suttner Straße, 49082 Osnabrück 
1.18 29.09.2017 Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 2/7 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
1.1 Sehr geehrte Damen und Herren, 
wir bedanken uns für die Beteiligung vom 04. Sepember 2017 in obiger Angelegenheit und teilen Ihnen mit, dass 
seitens der innogy Netze Deutschland GmbH grundsätzlich keine Bedenken gegen den Entwurf des oben näher 
bezeichneten Bebauungsplan bestehen. 
Im Verfahrensgebiet unterhalten und planen wir keine Versorgungseinrichtungen. 
Die Versorgung erfolgt durch die Stadtwerke Osnabrück AG. 
Diese Stellungnahme ergeht im Auftrag der innogy Netze Deutschland GmbH als Eigentümerin der Anlage(n). 
Freundliche Grüße 
[…] 
1.2 Sehr geehrte Damen und Herren, 
im Planbereich der o. a. Maßnahme verlaufen keine Höchstspannungsleitungen unseres Unternehmens. 
Planungen von Höchstspannungsleitungen für diesen Bereich liegen aus heutiger Sicht nicht vor. 
Wir gehen davon aus, dass Sie bezüglich weiterer Versorgungsleitungen die zuständigen Unternehmen beteiligt 
haben. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.3 Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit Bezug auf Ihre o.g. Maßnahme teilen wir Ihnen mit, dass von uns verwaltete Versorgungsanlagen von 
dem angezeigten Vorhaben nicht berührt werden. Wir beauskunften die Versorgungsanlagen der nachstehend 
aufgeführten Eigentümer bzw. Betreiber: 
• Open Grid Europe GmbH, Essen 
• Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen 
• Ferngas Nordbayern GmbH (FGN), Schwaig bei Nürnberg 
• Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft mbH (MEGAL), Essen 
• Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH (METG), Essen 
• Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & Co. KG (NETG), Dortmund 
• Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen 
• GasLINE Telekommunikationsnetzgesellschaft deutscher Gasversorgungsunternehmen mbH & Co. KG, Straelen 
• Viatel GmbH, Frankfurt 
Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan markierte Bereich. 
Hinsichtlich der Maßnahmen zum Ausgleich und zum Ersatz der Eingriffsfolgen entnehmen wir den Unterlagen, 
dass die Kompensationsmaßnahmen erst im weiteren Verfahren festgelegt werden bzw. keine Erwähnung finden. 
Wir weisen darauf hin, dass durch die Festsetzung planexterner Ausgleichsflächen eine Betroffenheit von uns 
verwalteter Versorgungseinrichtungen nicht auszuschließen ist. Wir bitten um Mitteilung der planexternen Flächen 
bzw. um weitere Beteiligung an diesem Verfahren.  
Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbereichs bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit 
uns. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
 
1.4 Ich finde die Tatsache, dass der Anlieferverkehr des neuen Lebensmittelmarktes zum Anfahren der Laderampe 
den Fußweg kreuzen muss (und dies zum Teil rückwärts) für sehr bedenklich, da auf Grund des sehr hohen Kin-
deranteils des Neubaugebietes sowie des dort befindlichen Seniorenzentrums zu erwarten ist, dass an dieser Stel-
le ein sehr hohes Gefährdungs- und Unfallrisiko entsteht. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 3/7 
Aus diesem Grund bitte ich darum, die geplante Streckenführung dahingehend zu prüfen und, falls nicht anders 
realisierbar, entsprechende Sicherheitsmaßnahmen (Fahrradbarrieren zur Verlangsamung, visualisierte Wegfüh-
rung o.ä.) zu treffen. 
1.5 Sehr geehrte Damen und Herren, 
bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat die Firma Ericsson bezüglich ihres Richtfunks keine Einwän-
de oder spezielle Planungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunkverbindungen des Ericsson–Netzes gilt. 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Deutsche Telekom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.6 Sehr geehrte Damen und Herren, 
hiermit möchte ich mich zum veröffentlichten Plan äußern und einen besseren Vorschlag machen. Sutthausen 
wurde eingemeindet, ist seit zig Jahren „Stadt“. Wir haben wirklich alles, was wir brauchen – zur Not 10 min mit 
dem Rad weiter, sogar eine Eisdiele! Was nötig ist, sind bezahlbare Wohnungen. 
Aldi will auf Münsterland-Gelände. Da wird ein wirklich großes Stück frei – mit Anschluß an die ganz neue Siedlung 
auf „Lintker-Grund“. Sicher sollte ernsthaft darüber nachgedacht werden, dort mindestens ein Haus mit 10 Wozh-
nungen + x hinzubauen. Es ist sowieso ein gemischtes Wohnen und die Unruhe dauert nur für die Zeit der Ge-
schäftsöffnungen. Moderne Fenster bieten Schallschutz und man wäre über das Siedlungsgebiet auch schnell im 
Grünen sowie an der Bushaltestelle. Wenn die Stadt ihre Aufgaben ernst nimmt, ist das eine OPTION. Steuern 
kommen dadurch vielleicht etwas weniger, aber die Pflicht wäre gut erfüllt. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.7 Sehr geehrte Damen und Herren, 
die Gemeinde Hagen a.T.W. hat von der Bauleitplanung Kenntnis genommen. Es werden weder Anregungen noch 
Bedenken vorgetragen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.8 Sehr geehrte Damen und Herren, 
gegen den o. g. Planungsentwurf bestehen aus unserer Sicht keine Bedenken. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.9 Guten Tag, 
in der Anlage finden Sie meine Hinweise. Das Wohnbaugwbiet sollte vor Schll- und Lichemmissionen durch das 
Gewerbegebiet geschützt werden. Mehr Bepflanzung, die auch im Winter schützt. Der Weg macht nur aus dieser 
Richtung keinen Sinn, dann kann man auch weiter über den Parkplatz laufen, wenn sollte er zur anderen Seite 
weitergeführt werden. Zulieferberkehr sollte feste Anlieferungszeiten bekommen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
 
1.10 Sehr geehrte Damen und Herren, 
bei der o. g. Planung werden die von Seiten des Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück zu vertretenden 
immissionsschutzrechtlichen Belange nicht berührt. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 4/7 
Hinsichtlich der Prüfung auf Umweltbelange ist aufgrund der Zuständigkeitsregelung (ZustVO-Umwelt-
Arbeitsschutz vom 27.10.2009) im Bereich des Einzelhandels (LebensmittelvolIsortimenter, Lebensmitteldiscoun-
ter, Drogeriemarkt: NACE-Schlüssel 47) die Stadt Osnabrück zuständig. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.11 Wir haben unser Grundstück auf Grundlage des damals vorliegenden Lärmschutzgutachten des entsprechenden 
Fachbereichs gekauft bzw. bebaut. Nun soll die Schallimmission mit Ausrichtung auf die Schlafräumen durch eine 
Beladungszone inkl. Rangierplatz des Neubaus von Aldi stark erhöht werden. Aus div. Berichten, Gutachten sowie 
zahlreiche Beispielen geht hervor, dass sich gerade der Lärm von LKWs negativ auf die Wohn- und Schlafqualität 
auswirkt. 
Ein Einkaufzentrum ist gut und sinnvoll, jedoch darf es nicht zu Lasten von Wohnqualität eines für Kinder ausgear-
beiteten Baugebiets gehen, die meines Erachtens nach besonders schützenswert sind! Können Schallimmission 
wie 
 (außen) angebrachtes Kühlaggregat 
 Piepen beim zurücksetzen 
 Standzeiten mit laufendem Motor im Winter 
 Lautstärke durch Entladen 
 Nutzung der Rampen 
 Abkoppeln eines Anhängers 
überhaupt simulativ „nachhaltig“ bewertet werden? Wie hoch ist die „Fehlerquote“ und das Delta zwischen Theorie 
und Praxis? 
Ein Beispiel für die Theorie der Schallschutzgutachten und der Praxis ist für mich am Lärmschutzwall entlang der 
Hermann Ehlers Straße erkennbar: wenn ein 10m breites Loch zwischen dem Wall „klafft“, in dem man ganze 
Busse fahren sieht, führt es zu…. Lärm! Man kann die Autos zählen, auch wenn ein Gutachten etwas anderes 
aussagt. 
Wenn ich mir Auschnitte des Umweltbundesamts durchlese, in denen von „Zielwerte der Lärmbekämpfung“ ge-
sprochen wird und auch die „UBA und die Weltgesundheitsorganisation WHO haben aus der Lärmwirkungsfor-
schung Zielwerte für die Lärmbekämpfung abgeleitet. Sie beziehen sich auf den Mittelungspegel außerhalb der 
Wohnungen, um auch die Außenwohnbereiche und die städtischen Aufenthaltsbereiche zu schützen. 
 Zur Vermeidung gesundheitlicher Risiken sollten 65 dB(A) tags beziehungsweise 55 dB(A) nachts nicht 
überschritten werden (Minimalziel). 
 Zur Vermeidung erheblicher Belästigungen sollten die Belastungen auf 55 dB(A) tags beziehungsweise 45 
dB(A) nachts gesenkt werden (Mittleres Ziel). 
Langfristig sollten Werte von 50 dB(A) tags beziehungsweise 40 dB(A) nachts angestrebt werden (Optimaler 
Schutz)“ erscheint mir die Ausrichtung der Verladezone als kontraproduktiv (siehe 
http://www.umweltbundesamt.de/themen/verkehr-laerm/verkehrslaerm#textpart-1) 
1.12 Sehr geehrte DAmen und Herren, 
wir wohnen in der Straße Zum Eichenkamp und haben drei Kinder. Unsere Kinder bespielen den Spielplatz im 
Baugebiet und gehen auch schon alleine zu den Märkten einkaufen. Wir haben bei der Planung, die derzeit für die 
Märkte vorgesehen ist, Angst, dass unsere Kinder (neben den anderen 60 Kindern des Baugebiets) \"unter die 
Räder\" kommen. Der Fußweg ist da vorgesehen, wo auch die LKWs rangieren. Pkws udn LKw rangieren in unmit-
telbarer Nähe des Fußweges und des Spielplatzes. 
Ein Kind wird von einem LKW sehr schnell übersehen. Wir haben Angst, dass dort irgendwann dann ein großes 
Unglück passiert. 
Warum kann man die Belieferung so wie es jetzt bei Aldi auch ist, nicht seitwärts abgewandt vom Fußweg planen? 
MfG 
1.13 Sehr geehrte Damen und Herren, 
gegen die Aufstellung des o. a. Bebauungsplanes bestehen seitens des Geschäftsbereiches Osnabrück keine 
grundsätzlichen Bedenken. Das von hier zu betreuende Straßennetz ist von der Aufstellung des Bebauungsplanes 
nicht direkt betroffen, zumal gem. bestehender Vereinbarungen zwischen Bund und Stadt Osnabrück die Signalan-
lage an der Kreuzung der BAB-Abfahrtsrampe mit der Sutthauser Straße und der Straße Am Wulfter Turm durch 
die Stadt Osnabrück zu unterhalten ist. 
Ich bitte um weitere Beteiligung am Verfahren. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.14 Sehr geehrter Herr […], 
in o. g. Angelegenheit übersenden wir Ihnen auf Ihr Schreiben vom 04.09.2017 unsere raumordnerische Stellung-
nahme vom 01.09.2017. 
Freundliche Grüße 
[…] 
 
Raumordnerische Beurteilung Aldi "Am Wulfter Turm" in Sutthausen und Drogeriemarkt "Am Wulfter Turm" in Sutt-
hausen Bebauungsplan Nr. 627 "Am Wulfter Turm" der Stadt Osnabrück (Alt: Bebauungsplan 535 Nahversor-
gungszentrum "Am Wulfter Turm") 
 
Sehr geehrte Frau Klein Ostendarp-Cziraky, 
zunächst vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichneten Planunterlagen. Wir nehmen zunächst aus raumord-
nerischer Sicht wie folgt Stellung: 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 5/7 
Am Wulfter Turm ist im Plangebiet die Umnutzung des ehemaligen Gartencentermarktes für einen Discountmarkt 
der Firma Aldi, dessen heutige Verkaufsfläche von nicht ganz 800 qm VKF auf 1.200 qm VKF ansteigen würde. Für 
den Altstandort des Aldi-Marktes mit nicht ganz 800 qm VKF ist die Umnutzung für einen Drogeriemarkt geplant. 
Für den Vorhabensstandort ist eine Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse durch die BBE Münster im Juni 2017 
erstellt worden. Diese kommt im Ergebnis zu einer Verträglichkeit der vorbezeichneten Planungen, wobei die BBE 
Münster wegen der mit der Ansiedlung des Drogeriefachmarktes verbundenen Umsatzverteilungseffekten, die 
allerdings noch als verträglich eingestuft werden, eher einen Zoo- und Heimtierbedarfanbieter favorisiert. Dieser 
hätte nach Ansicht der BBE Münster auf die Bestandsbetriebe, nämlich den E-Center-Vollsortimenter und den Aldi-
Discounter geringere Auswirkungen als ein Drogeriefachmarkt.  
Bei der raumordnerischen Beurteilung sind die Vorgaben der LROP-VO (2017) zu beachten. Außerdem besteht für 
die Stadt Osnabrück ein Märkte- und Zentrenkonzept (2009/2010), das Zielvorstellungen und Ansiedlungskriterien 
auch für den Planstandort definiert hat. Danach ist der Planstandort derzeit als Fachmarktagglomeration gekenn-
zeichnet. In diesen soll nach dem Märkte- und Zentrenkonzept keine weitere Ansiedlung mit zentren- oder nahver-
sorgungsrelevanten Kernsortimenten erfolgen. 
Vor dem Hintergrund der Vorgaben der LROP-VO (2017) ist damit die angestrebte Erweiterung des Aldi-
Discountmarktes und beabsichtigte Umnutzung für einen Drogeriefachmarkt grundsätzlich nicht verträglich. Dies 
folgt daraus, dass das sich aus der LROP-VO (2017) ergebende Integrationsgebot nicht beachtet würde. 
Weiterhin wird die Ansicht vertreten (auch in städtebaulicher Hinsicht), dass die für ein Nahversorgungszentrum 
notwendigen Wegebeziehungen, insbesondere für die fußläufige Erreichbarkeit des Vorhabensstandortes, verbes-
serungsbedürftig sind und insoweit konkrete Maßnahmen bei einer entsprechenden Ausweisung mit festgestellt 
werden sollten.  
Soweit aber beabsichtigt ist, auch in diesem Bereich ein Nahversorgungszentrum Sutthausen auszuweisen, in dem 
das Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück entsprechend überarbeitet bzw. angepasst wird, ist eine 
Beachtung des Integrationsgebotes anzunehmen. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse der BBE Münster ist davon auszuge-
hen, dass die übrigen Gebote und Verbote, die sich aus der LROP-VO (2017) ergeben, beachtet werden. Den 
diesbezüglichen Aussagen der BBE Münster kann gefolgt werden. 
Die beabsichtigte Sondergebietsausweisung ist zielführend. 
Wir stehen für Nachfragen gerne zur Verfügung. 
Freundliche Grüße 
[…] 
1.15 Sehr geehrter Herr […], 
Sie haben im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens oder einer vergleichbaren Planung das Landesamt für Geoin-
formation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 - 
Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) als Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. 
Meine Ausführungen hierzu entnehmen Sie bitte der Rückseite; diese Stellungsnahme ergeht kostenfrei.  
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine weitere Gefahrenerforschung empfohlen wird, mache ich darauf 
aufmerksam, dass die Gemeinden als Behörden der Gefahrenabwehr auch für die Maßnahmen der Gefahrenerfor-
schung zuständig sind.  
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine historische Erkundung sein, bei der alliierte Kriegsluftbilder 
tür die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition ausgewertet werden (Luftbildauswertung). Der 
KBD hat nicht die Aufgabe, alliierte Luftbilder zu Zwecken der Bauleitplanung oder des Bauordnungsrechts kosten-
frei auszuwerten, die Luftbildauswertung ist vielmehr gem. § 6 Niedersächsisches Umweltinformationsgesetz (NU-
IG) in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) auch für Behörden 
kostenpflichtig. 
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung durchgeführt werden soll, bitte ich um entsprechende 
schriftliche Auftragserteilung . 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Es kann nicht unterstellt werden, dass keine Kampfmittelbelastung im Planungsbereich vorliegt. Um den Planungs-
bereich ist eine Bombardierung erkennbar. 
1.16 Sehr geehrte Damen und Herren,  
zu den vom Landkreis Osnabrück wahrzunehmenden öffentlichen Belangen wird folgende Stellungnahme abgege-
ben.  
Regionalplanung  
Aus Sicht der Regionalplanung bestehen Bedenken gegen die beabsichtigte Bauleitplanung der Stadt Osnabrück. 
Wie bereits in der Stellungnahme im Rahmen der raumordnerischen Beurteilung angesprochen, lassen sich zwar 
für diesen schützenswerten Bereich des Mittel-zentrums Georgsmarienhütte keine negativen städtebaulichen Fol-
gewirkungen ableiten, je-doch bestehen aus Sicht des Landkreises Osnabrück in Bezug auf den Standort der Bau-
leit-planung bzw. der dort anzusiedelnden Einzelhandelsprojekte erhebliche Bedenken. Gemäß Landes-
Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) sind Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innen-
stadtrelevant sind, nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot; LROP 2017 
Abschnitt 2.3 Ziffer 05). Der hier geplante Standort „Am Wulfter Turm“ verfügt aber weder über ein vielfältiges und 
dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen, noch ist ein wesentlich fußläufiger Einzugs-
bereich gegeben (lediglich aus dem Nord-Nordwestlichen Teil Sutthausens ist die Agglomeration fußläufig erreich-
bar und auch hier erfolgt eine deutliche Zäsur durch die Hermann-Ehlers-Straße). Weiterhin weist das Märkte- und 
Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück das Plangebiet derzeit als solitären Fachmarktstandort aus, auch ist kein 
zentraler Versorgungs-bereich bzw. Nahversorgungszentrum erkennbar oder abgegrenzt, an den sich das Vorha-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 6/7 
ben „anschmiegen“ könnte (unabhängig davon, dass davon auszugehen ist, dass die Agglomeration „Am Wulfter 
Turm“ ein vom ZVB unabhängiges Eigenleben führen dürfte und in Konkurrenz mit dem ZVB treten würde (vgl. 
OVG Lüneburg Beschluss v. 29.09.2014, Az.: 1 MN 102/14)). 
Das beigefügte Gutachten der BBE selber spricht lediglich von einer teilintegrierten Lage und weist auf die Not-
wendigkeit einer verbesserten Anbindung zu dem Nutzungsbesatz der Her-mann-Ehlers-Straße hin, um eine inten-
sive Austauschbeziehung herzustellen, was wiederum auf die faktisch solitäre Lage der Agglomeration hindeutet. 
Zwar ist es korrekt, dass mittlerweile ein Wohngebiet in südlicher Nähe zu der Agglomeration entstanden ist, wo-
rauf der Gutachter die Einschätzung der teilintegrierten Lage zurückführt, es ist aber anzumerken, dass seitens des 
Plangebers bei der Bauleitplanung zum Bebauungsplan Nr. 466 u.a. gera-de die Intention bestand, einen Abstand 
zu dem Agglomerationsstandort zu schaffen (s. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 466, S. 4). Unter Beachtung 
der aufgeführten Aspekte verstößt das Vorhaben gegen das im LROP 2017 formulierte Integrationsgebot.  
Des Weiteren ist das Gutachten nicht geeignet, die Einhaltung des Kongruenzgebotes zu beurteilen. Der Verweis 
des Gutachters, dass „Sowohl der Gesamtumsatz mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten als auch der 
Umsatz bei Zoo- / Heimtierbedarf jeweils deutlich unter der relevanten Kaufkraft in der Stadt Osnabrück (liegt)“ (S. 
84) stellt keinen ausreichenden Nachweis für der Einhaltung dieses Zieles der Raumordnung dar. Nicht die Kauf-
kraft der Stadt Osnabrück ist ein heranzuziehendes Kriterium zur Beurteilung, sondern es ist nachzuweisen, dass 
nicht mehr als 30 % des prognostizierten Umsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenz-
raumes erzielt werden. Hierbei ist gemäß LROP 2017 Abschnitt 2.3 Ziffer 03, Satz 6 auch ein sortimentsbezogener 
Nachweis erforderlich. Ohne einen sachgerechten, gutachterlichen Nachweis, ist nicht einzuschätzen, ob das Kon-
gruenzgebot für die hier geplanten Vorhaben, welche durch den Bebauungsplan Nr. 627 realisiert werden sollen, 
eingehalten wird.  
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen; aus Sicht des Landkreises 
Osnabrück entspricht die hier gegenständliche Bauleitplanung nicht eben diesen Zielen.  
Weitere Anregungen sind insoweit nicht vorzutragen.  
Mit freundlichen Grüßen  
[…] 
1.17 Hinsichtlich der geplanten Änderung des Bebauungsplanes Nummer 627 Nahversorgungszentrum Am Wulfter 
Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) stellen sich für uns als unmittelbar betroffene Anwohner folgende 
Fragen: 
Es wurde für das Neubaugebiet Bertha-von-Suttner Straße ein Lärmschutzgutachten erstellt. Daraus gingen Anfor-
derungen bezüglich der Schallschutzvorschriften hervor, die beim Hausbau berücksichtigt werden mussten. Mit der 
aktuellen Planung des neuen Aldi Marktes, der eine Anlieferung sowie Parkplätze im südlichen Bereich vorsieht, 
bezweifeln wir, dass das bisher für das Baugebiet erstellte Gutachten noch Bestand hat. 
Im Rahmen der Planung des Neubaugebietes Bertha-von-Suttner-Straße wurde ein Lärmschutzkonzept entwickelt, 
das durch bauliche Gestaltung vor sah, den Kern des Baugebiets von Lärm zu schützen. Dieses Konzept könnte 
nun auch bei der Planung des neuen Aldi Gebäudes berücksichtigt werden. Heißt.: Die Lärmquellen in Richtung 
Westen, somit in Richtung unbewohnte Flächen ( BAB), zu lenken. 
Um eine Lärmbelästigung auch insbesondere zur Nachtzeit bzw. außerhalb der Geschäftszeiten des Verbraucher-
marktes für die Anwohner des Neubaugebietes zu minimieren, würde es uns interessieren, wann eine Ladetätigkeit 
den Verbrauchermärkten seitens der Stadt Osnabrück zeitlich eingeräumt wird. 
Der westliche Parkplatzbereich wird aktuell regelmäßig, insbesondere in der Nachtzeit, von parkenden LKWs ge-
nutzt. Wir sehen die Gefahr, dass sich dieses aufgrund der neu geschaffenen Parkplätze des Aldi Marktes in den 
südlichen Bereich verlagern könnte (u.a. Parkplatz Nr. 70).  
Mögliche Lärmquellen: Der Fahrer stellt seinen LKW bereits am Vorabend ab, um am nächsten Morgen seine 
Fracht zu entladen. Dabei läuft die Nacht über permanent die Kühlung des LKWs und verursacht unzumutbaren 
Lärm. 
Auf den momentanen Entwurf des neuen Aldi Verbrauchermarktes ist die Ladefläche hinter das Gebäude verlegt 
worden, somit in Richtung des Neubaugebietes. 
Ein Argument, welches bei der Vorstellung vorgetragen wurde, war, dass man so wenig versiegelte Flächen wie 
möglich schaffen möchte. Wäre es dann aus diesem Gesichtspunkt nicht besser eine gemeinsame bzw. parallel 
verlaufende Ladegelegenheit zum einen für den neu gestalteten Aldi Verbrauchermarkt und das neu entstehende 
Geschäft im jetzigen Aldi Gebäude zu schaffen? Beide Geschäfte könnten sich somit einen Rangierbereich teilen 
ohne dabei versiegelte Fläche neu zu schaffen. Aus unserer Sicht wird beim aktuellen Planungsentwurf schlicht 
weg keine Rücksicht auf die Minimierung versiegelter Flächen genommen. Im Hinblick auf das Einfügen in die 
Umgebung macht es Sinn, den südlichen Bereich zu begrünen, um ein harmonisches Einfügen in die dahinter 
liegenden Grünflächen u.a. mit einem Spielplatz zu schaffen. Somit würde eine Trennung von Wohnen und Ge-
werbe geschaffen werden. Ein weiterer Aspekt den Ladebereich in den westlichen/nördlichen Bereich zu verlegen 
wäre, dass zum Zwecke der Anlieferung der komplette östliche Gebäudekomplex mit dem Haupteingang und Park-
flächen für Kunden durchfahren werden müsste. Insbesondere, da in dem angrenzenden Wohngebiet viele junge 
Familie wohnen, die zum Kundenstamm des Verbrauchermarktes gehören werden, würde dieses ein erhöhtes 
Sicherheitsrisiko darstellen. 
Grundsätzlich sehen wir keine Einwände gegen eine Umgestaltung des ehemaligen Gartencenters. Wir bitten sie 
jedoch im Rahmen der Planung und der Attraktivität des Stadtteils Sutthausen, mit viel Wald und Grünflächen, die 
oben gennannten Einwände zu berücksichtigen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
1.18 Sehr geehrter Herr […],  
vielen Dank für Ihr Schreiben vom 4. September 2017.  
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 7/7 
In der Stadt Osnabrück liegen Planungen zur Erweiterung bzw. Errichtung großflächiger Vorhaben in der Fach-
marktagglomeration „Am Wulfter Turm“ vor.  
Es handelt sich um nachfolgende Planungen: 
 Erweiterung des ALDI Discountmarktes von 750 qm auf 1.200 qm Verkaufsfläche durch Verlagerung und 
Neubau  
 Mögliche Nachnutzung des ALDI-Altstandorts mit 782 qm durch einen weiteren Einzelhandelsbetrieb (ggf. 
Drogeriemarkt oder Tierfachmarkt)  
 Ansiedlung eines Blumenfachgeschäftes mit rd. 50 qm innerhalb der Vorkassenzone des E-CENTERS  
Bei den Vorhaben handelt es sich um großflächige Einzelhandelsbetriebe gemäß BauNVO bzw. um eine großflä-
chige Agglomeration. Den Planungen liegt eine Auswirkungsanalyse der BBE Standort- und Kommunalberatung 
Münster GmbH (Stand: Juni 2017) vor.  
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neu-bau eines Lebens-
mittel-Discounters auf den Flurstücken 46/6, 41/8 und 42/3 der Flur 6 der Gemarkung Nahne zu schaffen. Die Vor-
habenträgerin (FKR Rheine GmbH & Co.KG) hat mit Schreiben vom 13.12.2016 einen Antrag auf Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. Für den Neubau des Marktes soll das seit längerer Zeit 
leerstehende Gebäude eines ehemaligen Gartencenters abgerissen werden. Für das Gebäude des heutigen ALDI-
Markts am Standort am Wulfter Turm ist eine Nachnutzung als Drogeriemarkt geplant. Ziel dieser Maßnahme ist 
die Sicherung der Nahversorgung im Stadtteil Sutthausen sowie die Optimierung der städtebaulichen und verkehr-
lichen Situation im Bereich Am Wulfter Turm.  
Am 13. September 2017 haben wir gegenüber der Stadt Osnabrück im parallel stattfindenden Verfahren einer 
raumordnerischen Beurteilung folgende zusammenfassende Bewertung und Empfehlung abgegeben:  
Die Zulässigkeit des o. g. Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhabens in der Stadt Osnabrück ist auf Basis der uns 
vorliegenden Planunterlagen aus raumordnerischer und städtebaulicher Sicht nur in Teilen gegeben. Die landes-
planerischen und regionalplanerischen Ziele und Vorgaben werden nicht in Gänze eingehalten. Insbesondere das 
Integrationsgebot wird nicht eingehalten. Der Vorhabenstandort befindet sich – lt. Gutachten – nur in einer „teilinte-
grierten Lage“. Ein zentraler Versorgungsbereich (ZVB) ist im geltenden Märkte- und Zentrenkonzept für den Plan-
standort nicht ausgewiesen. Ein „Anschmiegen“ an einen bestehen ZVB ist laut Planunterlagen nicht zu erkennen.  
Die gutachterlichen Ausführungen zu den weiteren Prüfkriterien bewerten wir als plausibel, die Gebote als einge-
halten unter Berücksichtigung der ergänzenden Stellungnahme der BBE vom 28. August 2017.  
Grundsätzlich empfehlen im Zuge des Planvorhabens eine Überarbeitung des Märkte- und Zentrenkonzepts von 
2009/10, welches nach aktuellem Stand das vorliegende Planvorhaben aus-schließt. Begründung: Städte und 
Gemeinden sollen und wollen vitale Handels-, Dienstleistungs-, Verwaltungs-, Kultur- und Wohnstandorte sein. 
Dabei kommt dem Einzelhandel eine Schlüsselrolle zu, um diesen vielfältigen Anforderungen gerecht zu werden. 
Doch der Einzel-handel und seine Standorte unterliegen fortwährenden Strukturveränderungen. Mit der Fortschrei-
bung des Märkte- und Zentrenkonzepts können Kommunen vor Ort städtebauliche Entwicklungen - auch in Ortstei-
len - aktiv begleiten sowie Einkaufslagen strategisch entwickeln. Darüber hinaus bieten sich Investitions- und Pla-
nungssicherheit für ansässige und potenzielle Betriebe.  
Um eine für alle Beteiligten und im Sinne aller Markteilnehmer tragfähige Lösung zu gewährleisten empfehlen wir 
weiterhin die Durchführung eines Erörterungsgesprächs unter Einbeziehung des Gutachters vor Abschluss des 
Beteiligungsverfahrens. Dieser Termin findet nachrichtlich am 9. Oktober 2017 statt. Nach Erörterung, ggf. Modifi-
kation und Abschluss dieses Verfahrens nehmen wir gerne als Träger öffentlicher Belange erneut Stellung.  
Wir stehen für Nachfragen gerne zur Verfügung. Bitte teilen Sie uns das Ergebnis Ihres Beteiligungsverfahrens mit. 
Eine Kopie unserer Stellungnahme erhält und der Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück-Emsland e.V. 
zur Kenntnisnahme.  
Freundliche Grüße 
[…]