Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) o frühzeitige Beteiligung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2017/1180
Datum: 2017-08-15
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 28.07.2017 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2017/1180
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm 
- (vorhabenbezogener Bebauungsplan)
o frühzeitige Beteiligung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 24.08.2017 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zum 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan)
Planbereich: Grundstücke Am Wulfter Turm 2 und 2A
wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher 
Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang und eine 
Anhörungsversammlung. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Ziel der städtebaulichen Planung es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den 
Neubau eines Lebensmittel-Discounters auf den Flurstücken 46/6, 41/8 und 42/3 der Flur 6 
der Gemarkung Nahne zu schaffen. Die Vorhabenträgerin (FKR Rheine GmbH & Co.KG) hat 
mit Schreiben vom 13.12.2016 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanverfahrens gestellt. Für den Neubau des Marktes soll das seit längerer Zeit 
leerstehende Gebäude eines ehemaligen Gartencenters abgerissen werden. Für das 
Gebäude des heutigen ALDI-Markts am Standort am Wulfter Turm ist eine Nachnutzung als 
Drogeriemarkt geplant. 
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Ziel dieser Maßnahme ist die Sicherung der Nahversorgung im Stadtteil Sutthausen sowie 
die Optimierung der städtebaulichen und verkehrlichen Situation im Bereich Am Wulfter 
Turm.
Da im Stadtteil keine anderen geeigneten Flächenpotenziale für die Ansiedlung von 
großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben verfügbar sind, soll der 
bisher im Märkte- und Zentrenkonzept als „Fachmarktagglomeration“ ausgewiesene Standort 
Am Wulfter Turm zukünftig als „Nahversorgungszentrum“ dienen.
Auf Grundlage der Ergebnisse der als Anhang beigefügten „Auswirkungs- und 
Verträglichkeitsanalyse für großflächige Planungen in der Stadt Osnabrück“ (BBE Münster, 
Juli 2017) ist eine raumordnerische Beurteilung für das geplante Vorhaben durchzuführen, 
um dann die o.g. Änderung des Osnabrücker Märkte- und Zentrenkonzept parallel zum 
Bebauungsplanverfahren durchführen zu können.
Schalltechnische Auswirkungen, welche durch diese Planung entstehen können, werden in 
einer noch zu erstellenden schalltechnischen Beurteilung untersucht. Sich daraus ergebende 
Handlungsbedarfe für das Vorhaben sowie die weiteren Planungen werden im weiteren 
Verfahrensablauf berücksichtigt und entsprechend umgesetzt.
Für das Plangebiet liegt bereits der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 535 – Am Wulfter 
Turm – vor. Die Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplans Nr. 627 – 
Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm – werden die Festsetzungen des 
Bebauungsplans Nr. 535 überlagern.
Die Vorhabenträgerin ist bereit und in der Lage zur Durchführung des im Vorhaben- und 
Erschließungsplan (VEP) beschriebenen Vorhabens. Die Vorhabengrundstücke befinden 
sich in der Verfügungsgewalt der Vorhabenträgerin. Privatrechtliche Hindernisse, die dem 
Vorhaben entgegenstehen, sind zurzeit nicht erkennbar.
Anlagen:
 Luftbild Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am 
Wulfter Turm
 Vorhaben und Erschließungsplan (VEP) – Vorentwurf – 
 Kurzbeschreibung des Vorhabens
 „Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse für großflächige Planungen in der Stadt 
Osnabrück“ (BBE Münster, Juli 2017)

Rost
Sandkasten
DN 300
ow
s
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55
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5/38 32/6
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7 42
3
42/10
41/32
Am Wulfter Turm
AmWulfterTurm
3 5
1
81
1
Stellplatzanlage:
81 Stellplätze
EK
Rampe
NA
46
6
25 30
31 45
74
EDEKA
VK 2.800qm
Ein- /Ausgang
Leergutaußenlager
Müllpresse
Straße
Trafostation
Beh.
NA
NA
NA
NA
NA
NA
NA
E+K
E+K
E+K
E+K
7,50
24
7,50
Spielplatz
neuerFussweg
neuer Fuss- und Radweg
5,00
23,685
50,27
VK 1.200qm
Anlieferung
Ein-/Ausgang
Lager
Leergut
ALDI
(Drogerie)
VK 750qm
Ein-
Ausgang
vorh. Fussweg
vorh.Fussweg
Neubau eines Verbrauchermarktes
I-geschossig, FLD
neuerFussweg
Gefälleaus-
bildung
n.Absprache
Beh.
SutthauserStraße
vorh. Fussweg
vorh. Wohnbebauung
NA
Beh.
Beh.
EK
3
Back-
waren
4,59
5
ZufahrtLKW
2,80
5,00 7,50 5,00 1,50
7,50 5,00
1,50
7,50
5,002,80
46
70
Fussweg
69
A1 / 841x594
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09.02.2017
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Neubau Aldi-Markt
16.021 Am Wulfter Turm 2, 49082 Osnabrück - SutthausenNeubau Aldi-Markt
16.021 Am Wulfter Turm 2, 49082 Osnabrück - Sutthausen
Lageplan
Klaus Plüth
Birkenallee 76, 48432 Rheine
Drogeriemarkt
Verkaufsfläche 800m²
Lebensmitteldiscounter
Verkaufsfläche 1.200m²
Lebensmittelvollsortimenter
Verkaufsfläche 2.800m²
 
Seite: 1/2 
 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
 
 
Kurzbeschreibung 
 
 
Ziel der städtebaulichen Planung es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ne u-
bau eines Lebensmittel-Discounters auf den Flurstücken 46/6, 41/8 und 42/3 der Flur 6 der 
Gemarkung Nahne zu schaffen. Die Vorhabenträgerin (FKR Rheine GmbH & Co.KG) hat mit 
Schreiben vom 13.12.2016 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Beba u-
ungsplanverfahrens gestellt. Für den Neubau des Marktes soll das seit längerer Zeit leerst e-
hende Gebäude eines ehemaligen Gartencenters abgerissen werden. Für das Gebäude des 
heutigen ALDI-Markts am Standort am Wulfter Turm ist eine Nachnutzung als Drogeriemarkt 
geplant.  
 
Ziel dieser Maßnahme ist die Sicherung der Nahversorgung im Stadtteil Sutthausen sowie die 
Optimierung der städtebaulichen und verkehrlichen Situation im Bereich Am Wulfter Turm. 
 
Da im Stadtteil keine anderen geeigneten Flächenpotenziale für di e Ansiedlung von großfl ä-
chigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben verfügbar sind, soll der bisher im 
Märkte- und Zentrenkonzept als „Fachmarktagglomeration“ ausgewiesene Standort Am Wul f-
ter Turm zukünftig als „Nahversorgungszentrum“ dienen. 
 
Auf Grundlage der Ergebnisse der als Anhang beigefügten „ Auswirkungs- und Verträglic h-
keitsanalyse für großflächige Planungen in der Stadt Osnabrück“ (BBE Münster, Juli 2017) ist 
eine raumordnerische Beurteilung für das geplante Vorhaben durchzuführen, um dann die o.g. 
Änderung des Osnabrücker Märkte - und Zentrenkonzept parallel zum Bebauungsplanverfa h-
ren durchführen zu können. 
 
Schalltechnische Auswirkungen, welche durch diese Planung entstehen können, werden in 
einer noch zu erstellenden schalltechnischen B eurteilung untersucht. Sich daraus ergebende 
Handlungsbedarfe für das Vorhaben sowie die weiteren Planungen werden im weiteren Ve r-
fahrensablauf berücksichtigt und entsprechend umgesetzt. 
 
Für das Plangebiet liegt bereits der rechtsverbindliche Bebauungspla n Nr. 535 – Am Wulfter 
Turm – vor. Die Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplans Nr. 627 – Nahversorgungs-
zentrum Am Wulfter Turm – werden die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 535 überl a-
gern. 
 
Die Vorhabenträgerin ist bereit und in der Lage zur Durch führung des im Vorhaben - und Er-
schließungsplan (VEP) beschriebenen Vorhabens. Die Vorhabengrundstücke befinden sich in 
der Verfügungsgewalt der Vorhabenträgerin. Privatrechtliche Hindernisse, die dem Vorhaben 
entgegenstehen, sind zurzeit nicht erkennbar. 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 2/2 
Baubeschreibung 
 
 Das Gebäude des neuen ALDI-Marktes am o. g. Standort soll mit einem  optischen 
Flachdach mit innenliegendem, leicht geneigtem Satteldach errichtet werden. 
 
 Die Gebäudehöhe wird ca. 6,00 m ab Oberkante Fertigfußboden (OKFF) betragen. 
 
 Die mit anthrazitfarbenen Klinkersteinen erstellte Fassade erhält eine  Gliederung mit 
senkrechten Betonlisenen. 
 
 Tragende und freistehende Säulen im Außenbereich werden in Sichtbeton und  rund 
erstellt. 
 
 Die umlaufende Attika des Gebäudes mit der Unterkante v on 3,80 m ab OKFF und ei-
ner Höhe von ca. 2,00 m – 2,20 m wird mit mittelgrauen,  rechteckigen Trespaplatten 
verkleidet. Dabei werden 2 liegende Platten übereinander positioniert. 
 
 Schaufenster werden bodentief ausgeführt. 
 
 Fensterrahmen, Türen und Türzargen  werden im Farbton RAL 7016 – anthrazitgrau 
erstellt. 
 
 Die Parkplatzfläche wird gepflastert. Dabei werden die Fahrwege in grauem  Verbund-
steinpflaster erstellt; die Parktaschen erhalten einen anthrazitfarbenen  Verbundstein. 
Alternativ können die Fahrwege auch asphaltiert werden. 
 
Münster, im Juni 2017  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Bericht -  
 
 
 
 
 
 
Von-Esmarch-Straße 175  48149 Münster 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]  Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Internet: www.bbe-standort.de 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]  
 
 
Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Schrader 
Dipl.-Geogr. Ann-Kathrin Kusch 
 
Auswirkungs- und                               
Verträglichkeitsanalyse für          
großflächige Planungen in der 
Stadt Osnabrück 
 
Inhalt  
 
   
 
 
Inhaltsverzeichnis  
1 Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung ........................................................................... 1 
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung ...................................................... 1 
1.2 Methodische Vorgehensweise............................................................................................ 3 
2 Bedeutung der Nahversorgung ............................................................................................... 6 
2.1 Einordnung in das Planungsrecht ...................................................................................... 6 
2.2 Qualität der Nahversorgung ............................................................................................... 7 
2.3 Einordnung in die Marktentwicklung bei Discountmärkten ................................................ 9 
2.4 Online-Handel ................................................................................................................... 12 
3 Planstandort & Planvorhaben ................................................................................................ 14 
3.1 Makrostandort ................................................................................................................... 14 
3.2 Mikrostandort .................................................................................................................... 15 
3.3 Objekteigenschaften des Planvorhabens ......................................................................... 19 
3.4 Flächenleistung des Planvorhabens ................................................................................ 21 
4 Untersuchungsraum ............................................................................................................... 27 
5 Nachfragesituation im Untersuchungsraum ........................................................................ 39 
6 Angebotssituation im Untersuchungsraum ......................................................................... 42 
6.1 Schützenswerte Lagen im Untersuchungsraum .............................................................. 42 
6.1.1 Nahversorgungszentrum Iburger Straße ................................................................. 42 
6.1.2 Nahversorgungszentrum An der Blankenburg / Lengericher Landstraße .............. 45 
6.1.3 Stadtteilnebenzentrum Holzhausen ......................................................................... 47 
6.1.4 Sonstige integrierte Standortlagen .......................................................................... 49 
6.2 Sonstige Lagen im Untersuchungsraum .......................................................................... 52 
6.3 Struktur- und Leistungsdaten im Untersuchungsraum ..................................................... 54 
6.4 Analyse der örtlichen Nahversorgungssituation ............................................................... 54 
7 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ................................................................................... 57 
7.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ................................................................................ 57 
 
Inhalt  
 
   
 
 
7.2 Umsatzherkunft von Planvorhaben .................................................................................. 59 
7.3 Exkurs: Randsortimente ................................................................................................... 60 
7.4 Umlenkungswirkungen ..................................................................................................... 62 
8 Städtebauliche Bewertung ..................................................................................................... 66 
8.1 Bedeutung von Schwellenwerten ..................................................................................... 66 
8.2 Städtebauliche Auswirkungen im Untersuchungsraum ................................................... 69 
8.2.1 Szenario I ................................................................................................................. 69 
8.2.2 Szenario II ................................................................................................................ 73 
8.2.2.1 Nahversorgung ............................................................................................. 73 
8.2.2.2 Zoo- / Heimtierbedarf ................................................................................... 74 
8.3 Nahversorgungsbezug des Vorhabens ............................................................................ 75 
9 Bewertung weiterer Fragestellungen .................................................................................... 77 
9.1 Einordnung in das Einzelhandelskonzept der Stadt ........................................................ 77 
9.1.1 Exkurs: Funktionszuweisung im Rahmen des räumlich-funktionalen Zentrenmodells 
der Stadt ................................................................................................................... 78 
9.2 Bewertung der Vorgaben der Landesplanung und Raumordnung .................................. 82 
9.3 Nutzungsalternativen für das Bestandsobjekt ALDI ......................................................... 84 
9.4 Exkurs: Einordnung möglicher verkehrlicher Auswirkungen ............................................ 86 
10 Zusammenfassung & Empfehlungen .................................................................................... 90 
11 Abbildungsverzeichnis ........................................................................................................... 94 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Der Bericht fällt unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Der Auftrag-
geber kann den vorliegenden Bericht innerhalb sowie außerhalb seiner Organisation unter Angabe der Quelle, 
d. h. Nennung der BBE Standort- und Kommunalberatung Münster als Urheber, verwenden und verbreiten, so-
weit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist die Wei-
tergabe, Vervielfältigung, Veröffentlichung oder Ähnliches insbesondere auch durch andere als den Auft ragge-
ber (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Urhebers gestattet. Sämtliche 
Rechte verbleiben bei der BBE Standort- und Kommunalberatung Münster. 
 
Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung  
 
 1 
 
 
1 Aufgabenstellung & Auftragsdurchfüh-
rung 
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung 
In der Stadt Osnabrück liegen Planungen zur Erweiterung bzw. Errichtung 
großflächiger Vorhaben in der Fachmarktagglomeration „Am Wulfter 
Turm“ vor. Es handelt sich um nachfolgende Planungen1: 
 Erweiterung des ALDI Discountmarktes von 750 qm auf 1.200 qm Ver-
kaufsfläche durch Verlagerung und Neubau 
 Mögliche Nachnutzung des ALDI-Altstandorts mit 782 qm durch einen 
weiteren Einzelhandelsbetrieb (ggf. Drogeriemarkt oder T ierfach-
markt) 
 Ansiedlung eines Blumenfachgeschäftes mit rd. 50 qm innerhalb der 
Vorkassenzone des E-CENTERS 
Bei den Vorhaben handelt es sich um großflächige Einzelhandelsbetriebe 
gemäß BauNVO bzw. um eine großflächige Agglomeration. 
Für die Vorhaben ist zu prüfen, ob durch die geplante Verkaufsflächener-
weiterung schützenswerte Versorgungsstrukturen (zentrale Versorgungs-
bereiche, Standorte der wohnungsnahen Versorgung) in der Stadt Osn-
abrück sowie in den angrenzenden Städten und Gemeinden in ihrer Funk-
tionsfähigkeit nicht nur unwesentlich betroffen sind und demnach landes-
planerisch und städtebaulich negat ive Auswirkungen im Sinne von §  11 
Abs. 3 BauNVO bzw. LROP Niedersachsen 2017 eintreten können. Dies 
wird bei Betrieben mit mehr als 1.200 qm Geschossfläche vermutet. Diese 
Vermutungsregel ist aber gemäß § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerleg-
bar. 
Die Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse wird die folgenden Frage-
stellungen untersuchen: 
 Wie stellen sich die städtebauliche Ausgangssituation sowie ihre Ent-
wicklungspotenziale innerhalb der schützenswerten Standortlagen 
dar? 
 Welche absatzwirtschaftlichen Umsatzumlenkungen werden durch 
das Vorhaben ausgelöst? 
                                                   
1  Gemäß Angaben des Auftraggebers; Gegenstand der Untersuchung ist damit nicht 
die Überprüfung planungsrechtlich bereits abgesicherter , jedoch nicht genutzter 
Flächenpotenziale beim EDEKA-Markt. 
Großflächige Planung 
Prüfung nach  
§ 11 Abs. 3 BauNVO 
Untersuchungsrelevante 
Fragestellungen 
 
Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung  
 
 2 
 
 
 Wie ist die Sensibilität der städtebau lichen Ausgangssituation in den 
schützenswerten Bereichen zu bewerten?  
 Wie sind die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen hinsichtlich mögli-
cher Veränderungen: 
- der örtlichen Zentrenstruktur,  
- zentraler Versorgungsbereiche,  
- der wohnungsnahen Versorgung, 
- strukturprägender Magnetbetrieb e in den schützenswerten La -
gen, 
- zukünftiger Entwicklungspotenziale 
landesplanerisch und städtebaulich einzuordnen? 
 Wie ist das Vorhaben nach einer möglichen Realisierung in seiner Ge-
samtwirkung zu beurteilen? 
 Beeinträchtigt das Vorhaben die Entwicklung städtebaulich wün-
schenswerter Strukturen an anderer Stelle? 
Schwerpunkt der Untersuchung ist die gutachterliche Bewertung mögli-
cher städtebaulicher Beeinträchtigungen durch das Vorhaben. Zur Einord-
nung des V orhabens sollen weitere Fragestellungen behandelt werden, 
wenngleich einer Bewertung durch die planende Kommune im Rahmen 
ihrer kommunalen Planungshoheit oder aber einer raumordnerischen 
Stellungnahme nicht vorgegriffen werden soll. 
 Wie ist die planungsrechtliche Ausgangssituation zu bewerten? 
 Entspricht das Vorhaben den Vorgaben oder Empfehlungen des kom-
munalen Einzelhandelskonzeptes? 
 Ist das Vorhaben nach den Kriterien der Stadt - und Landesplanung 
bzw. Raumordnung sowie anhand der Rechtsprechung als un- / ver-
träglich einzustufen? 
Gemäß dem Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück ist der 
Standortbereich als Fachmarktagglomeration festgelegt. Eine Ausweitung 
der Agglomeration durch Ansiedlung weiterer Betriebe (mit zentren- oder 
nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten) wird hiernach nicht empfoh-
len. Begründete Abweichungen vom Sortiments - und Zentrenkonzept 
müssen stadtplanerisch abgewogen werden. Neben einer möglichen Neu-
bewertung des Agglomerationsbereiches „Am Wulfter Turm“ sollen mögli-
che Empfehlungen zur Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs 
für die Stadtteile Nahne und Sutthausen vorgelegt werden.  
Weitere Bewertungen 
Empfehlungen ZVB 
 
Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung  
 
 3 
 
 
Im Zusammenhang mit einer möglichen Nachnutzung des Bestandsobjek-
tes ALDI-Markt sollen zudem Nutzungsalternativen aufgezeigt werden, die 
auch im Kontext einer möglichen Neubewertung des Agglomerationsbe-
reiches einzuordnen sind. 
Mit der obigen Aufgabenstellung wurde die BBE Standort- und Kommu-
nalberatung Münster im Mai 2017 durch die Stadt Osnabrück beauftragt. 
Als Projektleiter sind Dipl. -Kfm. Hans-Joachim Schrader sowie Dipl.-Ge-
ogr. Ann-Kathrin Kusch von der BBE Standort- und Kommunalberatung 
Münster für die Durchführung verantwortlich. 
1.2 Methodische Vorgehensweise 
Mit den nachfolgend aufgeführten methodischen Analysebausteinen er-
füllt die vorliegende Untersuchung die Anforderungen, die aufgrund ent-
sprechender Gerichtsurteile sowie gutachterlicher Praxis als Bestandteile 
einer rechtssicheren Analyse erforderlich sind. Die Untersuchung ent-
spricht den Regelungen des BauGB, der BauNVO sowie des LROP Nie-
dersachsen 2017. 
Grundlage der Auswirkungs - und Verträglichkeitsanalyse ist die Gewin-
nung und Auswertung aktueller und differenzierter Daten und Informatio-
nen. Die Untersuchung basiert auf einer detaillierten städtebaulichen und 
betrieblichen Analyse der Angebotsstrukturen sowie der Nachfragesitua-
tion in der Stadt Osnabrück bzw. im Untersuchungsraum. In der Untersu-
chung wird sowohl auf primär- als auch sekundär statistische Daten zu-
rückgegriffen.  
Bei den sekundärstatistischen Daten und Informationen (nicht originär 
durch die BBE Standort- und Kommunalberatung Münster erhobene Da-
ten) handelt es sich um nachfolgende Quellen:  
 Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück – Aktualisierung 
und Fortschreibung 2009/2010, CIMA 
 Auszug aus der Bestandserhebung des Osnabrücker Einzelhandels, 
Stand: Sommer 20082 
 Einzelhandels- und Zentrenkonzepte der angrenzenden Städte (so -
fern vorliegend)  
  
                                                   
2  Erhebungsstand der Vollerhebung ist 2008; die Daten werden laufend aktualisiert 
bzw. ergänzt. 
Nutzungsalternativen 
Datengrundlage 
Sekundärstatistische 
 Daten  
 
Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung  
 
 4 
 
 
Zudem stellen die Daten, Marktforschungsuntersuchungen und Statistiken 
der nachfolgenden Institute eine weitere Grundlage dar:  
 EHI Retail Institute, Köln 2016 
 IFH Retail Consultants, Köln 2016 
 Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN), 2017 
Neben den Sekundärdate n wurden originäre Erhebungen, V or-Ort-Re-
cherchen und Berechnungen für die vorhabenrelevanten Sortimente vor-
genommen. Der Analyse liegen detaillierte Daten zu Verkaufsflächen und 
Betreibern sowohl innerhalb des Untersuchungsraumes als auch in sons-
tigen wesentlichen Standortlagen zu Grunde. Die Stellungnahme basiert 
auf einer vollständigen Erhebung aller untersuchungsrelevanten Betriebs-
stätten durch die Projektmitarbeiter der BBE Standort- und Kommunalbe-
ratung Münster. 
Die Betriebsstätten werden hinsichtlich ihres Marktauftrittes (ein -schließ-
lich des Sortimentsangebotes), ihrer Objekteigenschaften, ihrer Standort-
güte sowie ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit bewertet. Bei der An-
gebotserhebung wird eine sortimentsgenaue Verkaufsflächenerhebung 
des jeweiligen Angebotes nach ihrer Struktur (Kern-, Randsortiment)3 vor-
genommen. Auf der Grundlage branchenbezogener und betriebsspezifi-
scher Flächenproduktivitäten 4 erfolgt eine Umsatzprognose und damit 
eine absatzwirtschaftliche Bewertung der Angebotssituation. 
Die Analyse zur Nachfragesituation basiert neben der Zahl der Einwohner 
(= Bedarfsträger) im Untersuchungsraum auf den privaten jährlichen Ver-
brauchsausgaben in den  untersuchungsrelevanten Sortimentsgruppen. 
Grundlage sind u. a. die sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffern der 
IFH Retail Consultants aus dem Jahre 2016. 
Für die schützenswerten Lagen im Untersuchungsraum wird eine Analyse 
der städtebaulichen Ausgangssituation vorgenommen.  Im Fokus stehen 
die Sensibilität der städteba ulichen Ausgangssituation schützenswerter 
Lagen sowie die mögliche Betroffenheit strukturprägender Magnetbe-
triebe. Durch die Analyse der städtebaulichen Strukturen wird die Grund-
lage für eine gutachterliche Bewertung des Planvorhabens mit seinen ab-
satzwirtschaftlichen sowie letztendlich städtebaulichen Auswirkungen ge-
legt.  
Die Beurteilung städtebaulicher Verträglichkeiten sowie die Übereinstim-
mung mit den landesplanerischen bzw. raumordnerischen Vorgaben er-
folgt au f Basis der Umsatzleistungen und Umsatzumverteilungen des 
                                                   
3  Hierbei wurde sowohl die Gesamtverkaufsfläche als auch die Verkaufsfläche der 
einzelnen relevanten Randsortimente erhoben. 
4  EHI Retail Institute, Köln 2016 
Marktforschung 
Primärerhebungen 
Beurteilung der 
 Angebotsstrukturen 
Nachfrageanalyse 
 
Städtebauliche Analyse 
Beurteilung städte-bauli-
cher Auswirkungen 
 
Aufgabenstellung & Auftragsdurchführung  
 
 5 
 
 
Planvorhabens. Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen werden vor dem 
Hintergrund der örtlichen städtebaulichen Situation reflektiert. Es wird so-
mit geprüft, inwieweit durch das Vorhaben absatzwirts chaftliche Umlen-
kungen in städtebaulich schädliche Auswirkungen umschlagen. 
Die vorliegende Auswirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung gliedert 
sich in zwei wesentliche Leistungsbausteine mit unterschiedlichen 
Schwerpunkten und aufeinander aufbauenden Erarbeitungsschritten, wie 
es der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist.  
Abb. 1: Vorgehensweise  
 
Quelle: eigene Darstellung 
 
 
AUSWIRKUNGS- UND VERTRÄGLICHKEITSANALYSE
Analyse Bewertung
Einordnung des Planvorhabens Absatzwirtschaftliche Betrachtung 
Abgrenzung Untersuchungsraum Städtebauliche Bewertung
Analyse der Angebotssituation Bewertung des Gesamtvorhabens
Analyse der Nachfragesituation Entwicklungspotenziale
Einordnung Einzelhandelskonzept 
Regionalplanerische Einordnung
Analyse der                       
städtebaulichen 
Ausgangssituation
Beurteilungs- und 
Abwägungsgrundlage                          
für die Bauleitplanung
Analyse schützenswerter Bereiche
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 6 
 
 
2 Bedeutung der Nahversorgung 
Einen besonderen Stellenwert nimmt die Nahversorgung, d. h. die woh-
nungsnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Be-
darfs, ein. Sie leistet nicht nur einen wesentlichen Beitrag zur Daseinsvor-
sorge, sondern ist oftmals ein wesentlicher Beitrag zur Zentrenentwick-
lung sowie vielfach ein Ort der Kommunikation und Identifikation. Der Ge-
setzgeber sowohl auf Bundes- als auch Landesebene stellt besondere An-
forderungen an den (großflächigen) Einzelhandel mit nahversorgungsre-
levanten Sortimenten.  
2.1 Einordnung in das Planungsrecht 
§ 11 Abs. 3 BauNVO enthält eine Sonderregelung für die bauplanungs-
rechtliche Zulässigkeit von Einkaufszentren und großflächigen Einzelhan-
delsbetrieben. Danach sind diese Betriebe nur in Kerngebieten und in für 
solche Betriebe ausdrücklich ausgewiesenen Sondergebieten zulässig.  
Für die Anwendung des § 11 Abs. 3 BauNVO bedarf es nicht des konkre-
ten Nachweises, dass Auswirkung en tatsächlich eintreten. Vielmehr ge-
nügt bereits die Möglichkeit des Eintretens solcher Auswirkungen. 
§ 11 Abs. 3 BauNVO zählt beispielhaft die in Betracht kommenden Aus-
wirkungen auf. Dies sind u. a. Auswirkungen auf die Versorgung der Be-
völkerung im Einzugsbereich sowie auf die Entwicklung zentraler Versor-
gungsbereiche in der Ansiedlungskommune oder in Nachbarkommunen. 
Maßgeblich für die Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben ist das Kriterium 
der Großflächigkeit. Nach § 11 Abs. 3 BauNVO sind Auswirkungen anzu-
nehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 qm überschreitet. Nach gültiger 
Rechtsprechung wird die Schwelle zur Großflächigkeit bei 800  qm Ver-
kaufsfläche gesehen.  
Auch bei Überschreitung der Großflächigkeitsgrenze können Anhalts-
punkte dafür bestehen, dass die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Aus-
wirkungen im Einzelfall nicht vorliegen. Gleiches gilt auch bei einer Unter-
schreitung des Wertes. Diese Anhaltspunkte können sich insbesondere 
aus  
 der Standortlage (= städtebaulich integrierte Lage) , 
 der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung  
(= Verbrauchernähe) und 
 dem Warenangebot des Betriebes (= Anteil zentrenrelevanter Sorti-
mente)  
ergeben. 
 „Regelvermutung“ 
Großflächigkeitsgrenze 
800 qm VKF 
Widerlegung 
 „Regelvermutung“ 
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 7 
 
 
Die auch vom Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 24.11.20055 ange-
sprochene Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel“ 
geht davon aus, dass von negativen Auswirkungen dann nicht ausgegan-
gen werden kann, wenn der Fläc henanteil für nicht nahversorgungsrele-
vante Sortimente weniger als 10 % der Verkaufsfläche beträgt, der Stand-
ort städtebaulich integriert bzw. verbrauchernah ist und das Vorhaben zu 
einer Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung beiträgt. Damit ist 
nicht jeder großflächige Einzelhandelsbetrieb mit nahversorgungsrelevan-
tem Sortimentsschwerpunkt lediglich in Kern- oder Sondergebieten zuläs-
sig. 
Auch das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 formuliert 
das Ziel, dass Versorgungsstrukturen in allen Teil räumen in ausreichen-
dem Umfang und in ausreichender Qualität gesichert und entwickelt wer-
den sollen. Auf die Einordnung des Planvorhabens in die Zielvorgaben der 
Landesplanung und Raumordnung soll in einem separaten Kapitel (siehe 
Kapitel 9.2) eingegangen werden. 
2.2 Qualität der Nahversorgung 
Zur Beurteilung der örtlichen Versorgungsstrukturen werden in aller Regel 
quantitative Messgrößen wie Verkaufsflächenausstattungen pro Einwoh-
ner oder Bindungsquoten hinzugezogen und hieraus oftmals rechnerische 
Korridore für zukünftige Entwicklungen abgeleitet. Allerdings werden 
diese Kennziffern einer sachgerechten und differenzierten Betrachtung 
nur bedingt gerecht, da neben quantitativen Messgrößen die Qualität der 
Nahversorgung eine entscheidende Rolle spielen kann, wie etwa: 
 die Vielfalt der Versorgungsangebote 
 eine Magnetfunktion für andere Nutzungen 
 die Wettbewerbs- und Zukunftsfähigkeit der Angebotsstrukturen 
 die räumliche Verteilung und Feinmaschigkeit des Versorgungsnetzes 
 die städtebauliche Integration und Funktion der Einrichtungen 
Die obigen Merkmale machen zugleich deutlich, dass sich die Beurteilung 
einer Planung nicht allein an quantitativen Strukturen ableiten lässt und 
Regeln wie z. B. die sogenannte 35 %-Regel lediglich erste Hinweise lie-
fern können, zumal die örtli chen Siedlungsstrukturen sowie -dichte einer 
ortsindividuellen Beurteilung bedürfen.6 
                                                   
5  BVerwG (24.11.2005), Az: 4 C 10/04 
6  Die 35 %-Regel ist im Bericht der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitte-
leinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ im Jahr 2002 genannt worden. Hier wird, 
Arbeitsgruppe „Struktur-
wandel im Lebensmittel-
einzelhandel“ 
Qualitätsmerkmale 
 Nahversorgung 
sog. 35 %-Regel 
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 8 
 
 
Wenngleich aus Sicht der Verbraucher die Nähe zum Wohnort sowie die 
Angebotsauswahl die wesentlichen qualitativen Aspekte bei der Wahl ih-
rer präferierten Angebotsstätten sind, so unterscheiden sich die faktischen 
Einzugsgebiete unterschiedlicher Angebotsformen teilweise doch erheb-
lich. 
Abb. 2: Gründe für die Wahl des Haupteinkaufsortes 
 
Quelle: eigene Darstellung; Forschungsstudie „Qualifizierte Nahversorgung“, BVL, 
HDE, IRE BS, HCU, 2013 
Während z. B. Discounter zwischen 38  % und 40 % ihrer Umsätze aus 
einem Nahbereich von maximal 1.000 Metern generieren, so sind dies bei 
SB-Warenhäusern lediglich 23 % der dort gebundenen Umsätze. Neben 
der Dimensionierung der Betriebsstätten spielen darüber hinaus die Sied-
lungsstrukturen und die Verdichtung der örtlichen Strukturen eine bedeu-
tende Rolle. 
                                                   
sofern keine besonderen Siedlungs- und Konkurrenzstrukturen gegeben sind, an-
genommen, dass ein Vorhaben dann der Nahversorgung dient, wenn 35 % der pro-
jektrelevanten Kaufkraft im Nahbereich nicht durch das Vorhaben überschritten 
wird. 
37,0%
37,1%
31,4%
23,9%
5,7%
3,7%
5,4%
3,0%
3,2%
3,5%
2,4%
1,4%
34,7%
37,6%
29,9%
25,5%
8,9%
5,8%
4,9%
5,3%
4,2%
4,4%
3,5%
2,7%
41,6%
35,5%
27,1%
21,8%
5,9%
5,4%
3,5%
5,1%
5,0%
3,7%
3,7%
4,7%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Nähe Wohnort
große Auswahl
günstige Preise
Qualität / Frische
Übersichtlichkeit
Atmosphäre / Gestaltung
bestimmte Produkte (u. a. Bio)
freundliche Verkäufer
Gewohnheit
Sonderangebote
Bedientheke / lose Ware
ausreichend Parkplätze
Anteil der Befragten (in %)
Altersgruppe bis 45 Jahre; Gesamtzahl Befragte: 1.578
Altersgruppe von 46 bis 65 Jahre; Gesamtzahl Befragte: 1.581
Altersgruppe über 65 Jahre; Gesamtzahl Befragte: 867
Determinanten des 
 Einzugsbereiches 
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 9 
 
 
Abb. 3: Einzugsbereiche differenziert nach Betriebsformen 
 
Quelle: eigene Darstellung; Forschungsstudie „Qualifiz ierte Nahversorgung“, BVL, 
HDE, IRE BS, HCU, 2013 
Mögliche Veränderungen der Angebotsstrukturen führen in der Regel zu 
Umverteilungswirkungen innerhalb des (Nah -) Einzugsbereiches. Die 
Summierung bestehender Bindungs- oder Deckungsquoten innerhalb ei-
nes Raumes mit der zukünftigen Umsatzleistung eines Vorhabens stellt 
keine adäquate Abbildung der zukünftigen Versorgungssituation dar, da 
Effekte wie Umsatzumverteilungen oder eine Veränderung der Flächen-
leistungen hierüber nicht berücksichtigt werden können. 
2.3 Einordnung in die Marktentwicklung bei Discountmärk-
ten 
Die geplante Neupositionierung der Verkaufsfläche des Discountmarktes 
steht im Kontext der bundesweit zu beobachtenden  Entwicklungen im 
Marktsegment Lebensmitteldiscounter. 
Bemerkenswert ist trotz eines möglicherweise oftmals entstehenden Ein-
drucks einer steigenden Zahl von Betriebsstätten eine lediglich geringfü-
gige Zunahme von Betriebsstätten bzw. seit 2011 sogar ein Rückgang ge-
genüber den Vorjahren. Dies mag damit zusammenhängen, dass im Zuge 
von Neuerrichtungen zum Teil Altstandorte aufgegeben werden.  
23%
17%
42%
28%
20%
10%
10%
17%
21%
20%
19%
18%
11%
13%
15%
13%
11%
15%
14%
14%
13%
10%
9%
8%
7%
10%
12%
14%
4%
7%
6%
5%
6%
7%
9%
7%
7%
3%
7%
6%
7%
13%
23%
25%
11%
18%
27%
39%
29%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
kleinfl. Discounter
(bis 800 m²)
großfl. Discounter
(über 800 m²)
kleiner Supermarkt
(401-800 m²)
mittl. Supermarkt
(801-1.500 m²)
großer Supermarkt
(1.501-2.500 m²)
Verbrauchermarkt
(2.501-5.000 m²)
SB-Warenhaus
(über 5.000 m²)
Umsatzanteil nach Einzugsbereichen (in %)
bis 500 m 501 bis 1.000 m 1.001 bis 2.000 m 2.001 bis 3.000 m
3.001 bis 4.000 m 4.001 bis 5.000 m über 5.000 m
Keine rechnerische  
Addition von Umsätzen 
Stagnierende Anzahl Be-
triebsstätten 
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 10 
 
 
Abb. 4: Entwicklung der Betriebsstätten bei Lebensmitteldiscountern  
 
Quelle: eigene Darstellung; EHI Retail Institute, Köln 2016 
Zugleich haben sich die angebotene Artikelzahl und die Sortimentsbreite 
in den letzten Jahren verschoben. Die anteilig größten Verschiebungen 
des Sortimentes haben bei Frischwaren und Tiefkühlkost/Eis stattgefun-
den bei gleichzeitig rückläufiger Artikelzahl bei Non Food II und somit bei 
den Aktions- und Saisonartikeln. 
Abb. 5: Entwicklung der Artikelzahlen bei Lebensmitteldiscountern  
 
Quelle: eigene Darstellung; EHI Retail Institute, Köln 2016 
16.020
16.240
16.462
16.393
16.222 16.195 16.211
15.700
15.800
15.900
16.000
16.100
16.200
16.300
16.400
16.500
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Anzahl
Betriebsstätten
813
499
325
263
128
839
595
264
273
150
0 200 400 600 800 1000
Trockensortiment
Frischwaren
Non Food II
Non Food I
Tiefkühlkost/Eis
Artikelanzahl der Discounter2007
2013
Veränderte 
 Sortimentsgestaltung 
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 11 
 
 
Die obigen Marktentwicklungen gehen mit steigenden Verkaufsflächenan-
sprüchen insbesondere der Discountmärkte einher, die an vielen Standor-
ten bereits den Sprung über die Großflächigkeitsgrenze von 800 qm rea-
lisiert haben. Eine Erweiterung des bereits bestehenden Angebotes findet 
i. d. R. nicht statt. Die zusätzlichen Flächen werden vorrangig für eine ver-
besserte Warenpräsentation, für großzügigere Gangbreiten, Leergut-An-
nahmestellen o. ä. sowie für verbesserte logistische Abläufe verwendet. 
Die Verkaufsflächenausweitungen sind u. a. gestiegenen Anforderungen 
an eine moderne Betriebsstätte sowie der demografischen Entwicklung 
geschuldet: 
 großzügigere Gangbreiten sowie breitere Durchgänge für eine bes-
sere und bequemere Nutzung mit Einkaufswagen , Kinderwagen und 
Rollstühlen / Gehhilfen (verbesserte Bewegungsfreiheit) 
 die Schaffung zusätzlicher Durchgänge zwischen den Produktregalen 
zur Verkürzung der Laufwege der Kunden 
 eine breitere Platzierung einzelner Artikel, bessere Übersichtlichkeit 
sowie verbesserte Zugriffsmöglichkeiten durch niedrigere Regalhöhen 
sowie Vermeidung von Über-Kopf-Platzierungen 
 eine b essere Lesbarkeit durch klare Platzierungen sowie größere 
Preis- und Informationsschilder 
 die Schaffung eines separaten Bereichs als Leergut -Annahmestelle 
und somit bequemere Rückgabe 
 verbesserte logistische Abläufe bzw. Erleichterung der Arbeitsabläufe 
für die Mitarbeiter 
Die erhöhten Anforderungen an die Verkaufsflächendimensionierung bei 
gleichbleibender Sortimentsgestaltung ohne wesentliche Erhöhung der 
Produktanzahl7 führt mittelbar zu sinkenden Flächenleistungen der Disco-
unter bei einer gleichzeitig höheren Verkaufsflächen dimensionierung pro 
Betriebsstätte. 
Allerdings ist die Entwicklung der Flächenleistung auch anderen mögli-
chen Faktoren geschuldet, über die in ihren künftigen Ausprägungen oder 
Wechselwirkungen nur spekuliert werden kann. Die s betrifft u. a. makro-
ökonomische Entwicklungen wie die Kaufkraftentwicklung oder  die Ver-
schiebung von Verbrauchsausgaben sowie Einflüsse durch Wettbewerbs-
veränderungen. 
                                                   
7  Eine Erweiterung des bestehenden Angebotes findet, wie angeführt,  i. d. R. nicht 
bzw. nur sehr begrenzt statt. 
Steigende Verkaufs-flä-
chenansprüche 
Veränderte 
 Flächenleistungen 
worst-case-Ansatz 
 
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 12 
 
 
Auch wenn aus heutiger Kenntnis von einer sinkenden Flächenproduktivi-
tät auszugehen ist, erscheinen die lineare Fortschreibung des bestehen-
den Umsatzes und damit der Ansatz maximaler Flächenleistungen im 
Sinne eines worst-case-Ansatzes gerechtfertigt. Hierdurch wird gewähr-
leistet, dass auch bei Eintreten eines äußerst unwahrscheinlichen Falles 
keine Auswirkungen auf schützenswerte Strukturen unterschätzt werden. 
2.4 Online-Handel 
Der Online-Einkauf ist in den vergangenen Jahren zunehmend in den Fo-
kus vieler Verbraucher gerückt, so dass der Online-Handel in den vergan-
genen Jahren ein kontinuierliches Wachstum verzeichnen konnte. Laut ei-
ner Studie des Bundesverbands E-Commerce und Versandhandel (bevh) 
werden mittlerweile vier von zehn Einkäufen online getätigt. Wiederum ge-
ben immerhin noch rund 59 Prozent der Deutschen an, bevorzugt im klas-
sischen Einzelhandel einzukaufen.  
Die Online -Affinität richtet sich stark nach der jeweiligen Sortiments-
gruppe. Während die Bedeutung des Online -Handels in Sortimenten wie 
Bekleidung, Schuhe, Unterhaltungselektronik stetig w ächst, konnte sich 
der Online-Handel in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen, wie 
beispielsweise Nahrungs- und Genussmittel, noch nicht in gleichem Maße 
etablieren. So werden Lebensmittel in Deutschland immer noch zu gut 93 
% im stationären  Einzelhandel gekauft.8 Es gibt zwar zunehmend Mög-
lichkeiten für den Online -Bezug von Lebensmitteln, insgesamt ist dieser 
Markt in Deutschland allerdings noch vergleichsweise schwach ausge-
prägt. Gleichwohl bieten zahlreiche deutsche Lebensmittelketten (u. a. 
REWE, EDEKA, REAL, LIDL) mittlerweile die Möglichkeit des Online-Ein-
kaufs an. Zum Teil ist dieses Angebot allerdings noch auf einige Städte 
oder Teilbereiche des Sortiments (z. B. ohne Frischwaren) beschränkt.  
Auch der Online -Anbieter AMAZON bietet über AM AZON PANTRY für 
Prime-Mitglieder einen Versand von Haushalts- und Haustierbedarf, Dro-
gerie- und Kosmetikartikeln aber auch Lebensmitteln und Getränken an. 
In Berlin und München besteht seit Mai letzten Jahres über AMAZON 
NOW auch ein Expressversand (Lieferung innerhalb von 1-2 Stunden) im 
Frischesegment, und somit von Produkten, deren Versand bis dato als 
zumindest sensibel eingeordnet worden sind. Der Lieferdienst AMAZON 
FRESH ist in Deutschland seit Frühjahr 2017 zumindest in Berlin und 
Potsdam am Markt.  
Die bis dato eher geringe Durchdringung des Lebensmittelmarktes durch 
den Online-Handel dürfte an de m vergleichsweise dicht en Standortnetz 
                                                   
8  vgl. Sommer -Umfrage 2015: Einkaufspräferenzen im Online -und Versandhandel 
sowie im klassischen Einzelhandel, bevh 2015 
Bedeutungszuwachs 
Online-Handel 
Online-Handel mit  
Lebensmitteln 
AMAZON 
Gute Nahversorgungs-
situation in Deutschland 
 
Bedeutung der Nahversorgung  
 
 13 
 
 
von Lebensmittelsupermärkten und -discountern in Deutschland liegen. 
Online-Angebote im Lebensmittelbereich konzentrieren sich aktuell noch 
relativ stark auf deutsche Großstädte (z. B. REWE-Lieferservice). In länd-
lichen Räumen, in denen eine zusätzliche Ve rsorgung manchmal wün-
schenswert wäre, wird die Logistik vor größere Herausforderungen ge-
stellt. Vor dem Hintergrund des erfolgten Markteintritts von AMAZON 
FRESH beispielsweise ist allerdings langfristig auch mit Veränderungen 
zu rechnen. 
Bei Nischenprodukten im Lebensmittelbereich, die der stationäre Handel 
bislang nur bedingt oder gar nicht abdeckt, kann der Online -Handel hin-
gegen ein stärkeres Wachstum verzeichnen. Dies zeigt sich u. a. an der 
Erfolgsgeschichte von MY MÜSLI. Ursprünglich als reiner Online-Vertrieb 
von individuellen Müslimix -Variationen kann das Unternehmen mittler-
weile mit eigenen stationären Geschäften aufwarten und ist bei diversen 
Handelsketten (u. a. REWE, EDEKA, DM) vertreten. Diese Strategie, On-
line-Produkte in die Geschäfte zu bringen, bietet dem stationären Handel 
einen Weg auf den Online-Handel zu reagieren. 
Neben den klassischen Betriebsformaten des stationären Einzelhandels 
oder dem reinen Vertriebskanal Online-Handel existieren bei der Nahver-
sorgung mittlerweile diverse Spezial - und Mischformen der Vertriebs-
wege. Weit verbreitet insbesondere im Nachbarland Frankreich ist seit ei-
niger Zeit das Geschäftsmodell „drive through“, bei dem der Verbraucher 
seine Waren online bestellt, die Waren dann bei einem örtlichen Händler 
in einen separaten Durchfahrtsbereich oder Terminal abholt und somit den 
Laden selbst nicht mehr aufsucht. 
Die Verbreitung eines solchen Abholservice ist in Deutschland nicht so 
weit fortgeschritten, allerdin gs sind bei einzelnen Anbietern vorrangig  in 
deutschen Großstädten auch erste Ansätze erkennbar. So bietet die Firma 
REWE beispielsweise in Berlin und Frankfurt einen entsprechenden Ab-
holservice. Nach einer Onlinebestellung kann die vorkommissionierte 
Ware an einer separaten Abholstation mit extra gekennzeichneten „Drive-
Parkplätzen" am Markt abgeholt werden. Ebenso bietet KAUFL AND in 
Berlin bereits neben seinem Lieferservice eine derartige Abholstation für 
Lebensmittel an.  Auch EDEKA und REAL verfügen in einigen Städten 
über ähnliche Angebote. 
Zukünftig ist davon auszugehen , dass auch im deutschen Lebensmi tte-
leinzelhandel der Anteil des Online-Handels erheblich ansteigen wird. Der 
Sicherung eines möglichst attraktiven und flächendeckenden örtlichen 
Nahversorgungsnetzes kommt auch angesichts neuer Angebotsformen 
eine besondere Bedeutung im zukünftigen Wettbewerb zu.  
Online-Handel mit  
Nischenprodukten 
Weitere Vertriebswege 
mit Mischcharakter 
Abholservice 
Zukünftige Entwicklung 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 14 
 
 
3 Planstandort & Planvorhaben 
Bei dem Planvorhaben handelt es sich  um die Verlagerung eines Dis-
countmarktes auf ein benachbartes Grundstück bei gleichzeitiger Nach-
nutzung des Altstandorts durch einen weiteren Fachmarkt. Im Nachfolgen-
den werden die Standortvoraussetzungen sowie das Vorhaben im Detail 
untersucht. 
3.1 Makrostandort 
Die Stadt Osnabrück liegt im südwestlichen Niedersachsen unmittelbar an 
der Grenze zum benachbarten Bundesland Nordrhein -Westfalen. Nach-
bargemeinden sind im Norden die Gemeinde Wallenhorst, im Osten die 
Gemeinden Belm und Bissendorf, im Süden die Gemeinde Georgsmari-
enhütte sowie im Südwesten die Gemeinde Hasbergen.  Westlich der 
Stadt Osnabrück schließen sich die Gemeinden Lotte und Westerkappeln 
des Kreises Steinfurt (Nordrhein-Westfalen) an. 
Die kreisfreie Stadt Osnabrück ist Sitz des gleichnamigen Landkreises und 
übernimmt die zentralörtliche Versorgungsfunktion eines Oberzentrums. 
Abb. 6: Räumliche Lage und zentralörtliche Stellung in der Region  
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Lage im Raum 
Ausweisung als 
 Oberzentrum 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 15 
 
 
Zum 31.12.2016 weist die Stadt einen Bevölkerungsstand von 168.145 
Einwohnern9 auf und ist hiermit nach Hannover und Braunschweig die 
drittgrößte Stadt Niedersachsens. Bei einer Fläche von 119,8  km² ent-
spricht die Einwohnerzahl einer Bevölkerungsdichte von 1. 403 Einwoh-
nern je km². 
Nach den Vorausberechnungen des Landesamtes für Statistik Nieder-
sachsen (LSN) wird sich die Einwohnerzahl bis 2030 auf rd. 164.301 Ein-
wohner verringern.10  
Das Stadtgebiet Osnabrücks unterteilt sich in insgesamt 23 Stadtteile. Der 
Stadtteil Nahne, in dem sich der Vorhabenstandort befindet, liegt im Sü-
den der Stadt. Benachbarte Stadtteile sind im Südwesten Sutthausen, im 
Norden Kalkhügel und Schölerberg sowie im Osten Voxtrup. Im Süden 
grenzt Nahne an die Stadt Georgsmarienhütte. Der Stadtteil Nahne weist 
aktuell rd. 2.300 Einwohner11 auf. Bei einer Fläche von insgesamt 4,85 
km² entspricht dies einer Bevölkerungsdichte von etwa 470 Einwohnern / 
km². 
3.2 Mikrostandort 
Der Standort des Planvorhabens befindet sich innerhalb des Stadtteils 
Nahne im unmittelbaren Übergangsbereich zum südwestlich angrenzen-
den Stadtteil Sutthausen.  
                                                   
9  Referat Strategische Steuerung und Rat, Strategische Stadtentwicklung und Statis-
tik – Osnabrück aktuell 04/2016; nur Hauptwohnsitze 
10  Stadt Osnabrück, Einwohnermeldedatei, dmbT - Bevölkerungsprognose, 2013; die 
aktuellen politischen Entwicklungen (Zuwanderungen etc.) sind hier noch nicht (um-
fassend) berücksichtigt. 
11  Einwohnerzahlen nach Stadtteilen der Stadt Osnabrück, Team Strategische Stadt-
entwicklung und Statistik 
Etwa 168.100 Einwohner 
Rückläufige 
 Bevölkerungsprognose 
Stadtteil Nahne 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 16 
 
 
Abb. 7: Lage im Raum  
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Der Planstandort nimmt eine aus städtebaulicher Sicht teilintegrierte Lage 
innerhalb des Siedlungsgebiets der Stadt Osnabrück ein. Nachfolgende 
Kriterien liegen der Einordnung zugrunde:  
Abb. 8:  Integration  
Lage im zentralen Siedlungsge-
biet / im baulich verdichteten 
Siedlungszusammenhang 
Der Planstandort nimmt eine Lage innerhalb des Hauptsiedlungsbe-
reichs mit seinen baulich (teil-) verdichteten Siedlungsstrukturen ein.  
Fußläufiger Einzugsbereich vor-
handen 
 
Aufgrund der Lage im Hauptsiedlungsbereich der Stadt mit teilweise 
Wohnnutzungen (Neubaugebiete) im Standortumfeld ist ein fußläufi-
ger Einzugsbereich im Sinne einer verbrauchernahen Versorgung 
zumindest in südwestliche Richtung gegeben. 
Angebot an weiteren öffentlichen 
und privaten Versorgungs- / 
Dienstleistungseinrichtungen im 
(erweiterten) Standortumfeld vor-
handen 
Das weitere Umfeld wird in südwestlicher Richtung durch Wohn- und 
in den weiteren Richtungen durch gewerbliche Nutzungen sowie 
Freiflächen bestimmt. Eine Mischung örtlich bedeutsamer öffentlicher 
und privater Versorgungseinrichtungen und damit ein multifunktiona-
les Angebot sind im unmittelbaren Standortumfeld nicht gegeben. 
Nach rd. 300 m schließt sich indes eine Ansammlung unterschiedli-
cher Nutzungen (lt. EHK: Standort der wohnortnahen Grundversor-
gung) an.  
Anbindung an den ÖPNV gege-
ben 
Es besteht eine Einbindung in das Netz des öffentlichen Personen-
nahverkehrs (ÖPNV-Linien 71, 72). 
Quelle: eigene Darstellung 
Teilintegrierte Lage 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 17 
 
 
Das nähere Standortumfeld wird in südwestlicher Richtung durch eine auf-
gelockerte Wohnbebauung (Neubaugebiete) sowie ein ige, ergänzende 
Nutzungsstrukturen innerhalb des Stadtteils Sutthausen bestimmt. Die 
fußläufige Anbindung des Standortes an die südlich angrenzenden Wohn-
quartiere konnte in den vergangenen Jahren bereits durch neue Wegever-
bindungen verbessert werden12, wenngleich noch weitere Potenziale be-
stehen. Ansonsten sind im weiteren Standortumfeld neben einzelnen Frei-
flächen gewerbliche Nutzungen vorzufinden. 
Abb. 9: Nutzungsstruktur Sutthausen  
Quelle: eigene Erhebung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Abb. 10: Fotos Standortumfeld  
   
Quelle: eigene Fotos 
                                                   
12  In der Karte (= Abb. 9) noch nicht dargestellt. 
Standortumfeld 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 18 
 
 
Aufgrund der Standortgemeinschaft von einem Verbrauchermarkt mit wei-
teren Nutzungen in der Vorkassenzone, einem Discountmarkt sowie künf-
tig einem weiteren geplanten Fachmarkt sind im Rahmen der weiteren Un-
tersuchung Agglomerationseffekte zu berücksichtigen. 
Der Standort befindet sich in verkehrsgünstiger Lage direkt an der BAB 
30, Abfahrt Osnabrück -Sutthausen. Die verkehrliche Erschließung des 
motorisierten Individualverkehrs erfolgt über die Hauptausfallstraße K 1  
(„Sutthauser Str. / Hermann-Ehlers-Str.“), die in ihrer jeweiligen Verlänge-
rung einen Anschluss an die nördlich gelegene Osnabrücker Innenstadt 
sowie in südlicher Richtung an den Stadtteil Sutthausen sowie im weiteren 
Verlauf auch an die Nachbarstadt Georgsmarienhütte, Stadtteil Holzhau-
sen, herstellt. 
Der Planstandort befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des 
rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 535, Am Wulfter Turm. Gemäß den 
augenblicklichen Festsetzungen ist der Bereich als Sondergebiet (SO  1 
bzw. SO 2) festgesetzt. Während im SO 1 ein großflächiger Lebensmittel-
markt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 750 qm zulässig ist, ist im 
SO 2 ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von maximal 3.500 
qm sowie eine Gartenfachmarkt mit 2.100 qm zzgl. 2.500 qm Außenfläche 
zulässig.  
Abb. 11: Bebauungsplan  
 
Quelle: eigene Darstellung; BPlan der Stadt Osnabrück 
Im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes als städtebauli-
ches Entwicklungskonzept der Stadt Osnabrück ist der Standort des Vor-
habens als Fachmarktagglomeration eingeordnet worden. Eine mögliche 
Neubewertung des Standortes soll im vorliegenden Gutachten geprüft 
werden. 
Agglomerationseffekte 
Einbindung in das 
 Verkehrsnetz 
Planungsrechtliche 
 Einordnung 
Einordnung in das 
 Zentrenkonzept 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 19 
 
 
Abb. 12: Einordnung des Planstandorts in das Konzept  
 
Quelle: eigene Darstellung ; Märkte‐ und Zentrenkonzept f ür die Stadt Osnabr ück, 
2009/2010 
3.3 Objekteigenschaften des Planvorhabens 
Im Zuge betrieblicher Marktanpassungen soll der Discountmarkt des Be-
treibers ALDI auf dem Grundstück des ehemaligen Gartencenters MÜNS-
TERLAND auf eine mittlerweile übliche Dimensionierung erweitert bzw. 
vollständig neu errichtet werden, um hierdurch den Anforderungen an Sor-
timent und Gestaltung entsprechen zu können.  Das ALDI-Altobjekt soll 
dann durch einen weiteren Fachmarkt nachgenutzt werden, während beim 
E-CENTER zunächst keine wesentlichen Veränderungsabsichten beste-
hen.  
Abb. 13: Fotos Planstandort (Bestand) 
   
Stellung und 
 Flächenzuschnitt 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 20 
 
 
   
Quelle: eigene Fotos 
Die ebenerdige, gemeinsam genutzte Stellplatzanlage ist den einzelnen 
Baukörpern zumeist günstig vorgelagert, wobei die Parkflächen in umfahr-
baren Reihen (Rundumfahrten) angeordnet sind. Das quantitativ zur Ver-
fügung stehende Stellplatzangebot ist mit rd. 385 Parkflächen13 gut be-
messen.  
Abb. 14:  Anlagen- / Objektplanung 
 
Quelle: Unterlagen des Auftraggebers  
Die Anbindung der Stellplätze an den öffentlichen Straßenraum (Endan-
bindung) erfolgt über die Erschließungsstraße diese Gebietes (Am Wulfter 
Turm), die in ihrer Verlängerung per beampeltem Kreuzungspunkt in die 
Ausfallstraße „Sutthauser Straße / Hermann-Ehlers-Straße“ mündet.  
                                                   
13  E-CENTER: rd. 190 Stellplätze, ALDI: rd. 120 Stellplätze; Fachmarkt: rd. 75 Stell-
plätze 
Stellplatzangebot 
Endanbindung 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 21 
 
 
3.4 Flächenleistung des Planvorhabens 
Durch die Schaffung neuer Verkaufsflächen können mögliche Beeinträch-
tigungen schützenswerter Strukturen und etwaige städtebauliche Folge-
wirkungen eintreten. Eine maßgebliche Messgröße zur Beurteilung städ-
tebaulicher Auswirkungen ist die absatzwirtschaftliche Leistung eines Vor-
habens.  
Für den ALDI-Bestandsbetrieb wird auf Grundlage branchenbezogener 
und betriebsspezifischer Flächenproduktivitäten sowie der örtlichen Ver-
hältnisse wie Kaufkraft, Siedlungsstruktur oder Angebotsstrukturen ein ge-
schätzter Bestandsumsatz von rd. 4,4 Mio. € angenommen. 
Abb. 15:  Absatzwirtschaftliche Leistung des Bestandes – ALDI 
 
Quelle: eigene Berechnungen; EHI Retail Institute, Köln 2016 
In der Rechtsprechung 14 ist die absatzwirtschaftliche Bewertung eines 
Planvorhabens indes auf Basis einer realistischen maximalen Betrachtung 
(als „schlimmster“ Fall) anzusetzen, da Planungsrecht unabhängig von 
möglichen Betreibern geschaffen wird und damit die maximal möglichen  
absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines Vorhabens eintreten kön-
nen.15 Es wird eine maximale Flächenleistung16 angesetzt, auch wenn das 
Erreichen dieser maximalen Leistung möglicherweise unwahrscheinlich  
ist.17 Allerdings ist auch bei der angesetzten Fläche nleistung eine ange-
messene Einbeziehung regionaler Gegebenheiten wie Kaufkraft oder 
Siedlungsstrukturen notwendig, um den am Standort tatsächlich maximal 
erreichbaren Leistungen gerecht zu werden. 
Für den Betreiber ALDI (Nord) weist das E HI Retail Institute in seinem 
Statistikportal unabhängig der jeweiligen örtlichen Verhältnisse eine Flä-
chenleistung von 6.170 € pro qm Verkaufsfläche aus.  
                                                   
14  OVG Münster (02.10.2013), Az.: 7 D 18/13.NE - BRS 81, Nr. 11 
15  Auch wenn einzelne Betreiber z. B. aufgrund der Standortgegebenheiten diese ma-
ximalen Flächenleistungen nicht realisieren können. 
16  Die Flächenleistung im Einzelhandel wird definiert als Umsatz je qm Verkaufsfläche 
pro Jahr. 
17  Als Maximalwerte wurden die Werte zu Grunde gelegt, welche im Rahmen neuerli-
cher OVG Urteile als sachgerecht eingeordnet wurden. 
in qm in % in € je qm in Tsd. € 
563 75% 5.900 3.319
90 12% 5.900 531
98 13% 5.900 575
750 100% 4.425
Sortiment Verkaufsfläche Absatzwirtschaftliche 
Leistung Bestand
Discounter
Food
Non Food I
Non Food II
Gesamt
Messgröße: 
 Flächenleistung 
Bestandsbetrieb 
Flächenleistung 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 22 
 
 
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um die Erweiterung eines beste-
henden Betriebes. Heute bestehende Flächen haben sich bereits ausge-
wirkt und entziehen sich größtenteils einer nachträglichen Betrachtung. 
Die aktuelle Rechtsprechung18 erfordert jedoch eine Bewertung des Ge-
samtvorhabens und seiner absehbaren Wirkungen auf Zentren- und Nah-
versorgungsstrukturen. Eine auf die Erweiterungsfläche reduzierte Be-
trachtung ist daher grundsätzlich nicht ausreichend, da mit einer Verkaufs-
flächenerweiterung und Modernisierung qualitative Änderungen einherge-
hen können, welche die Gesamtattraktivität des Betriebes steigern und die 
Wettbewerbsfähigkeit verbessern können.19  
Allerdings werden im Zuge betrieblicher Marktanpassungen (siehe Kap. 
2.3) die zusätzlichen Flächen vor rangig für eine verbesserte Warenprä-
sentation, für großzügigere Gangbreiten, Leergut -Annahmestellen o.  ä. 
sowie für verbesserte logistische Abläufe verwendet, um so den aktuellen 
Anforderungen an Sortiment und Gestaltung entsprechen zu können. Eine 
Erweiterung des bereits bestehenden Angebotes findet i. d. R. nicht statt. 
Die erhöhten Anforderungen an die Verkaufsflächendimensionierung bei 
gleichbleibender Sortimentsgestaltung ohne wesentliche Erhöhung der 
Produktanzahl führt damit mittelbar zu sinkenden Fl ächenleistungen der 
Discounter bei einer gleichzeitig höheren Verkaufsflächendimensionie-
rung pro Betriebsstätte. 
Im Zuge des Planverfahrens wird allerdings Planungsrecht geschaffen, in 
dem die Erreichung einer maximalen Flächenleistung zu mindest nicht 
ausgeschlossen ist, wenngleich diese in der wirtschaftlichen Realität vo-
raussichtlich nicht eintreten wird. Hierdurch soll auch der gesteigerten At-
traktivität der bisherigen Bestandsfläche bzw. der höheren Ausstrahlungs-
kraft des künftigen Ges amtvorhabens gegenüber dem Bestandsbetrieb 
Rechnung getragen werden. Somit wird gewährleistet, dass bei Ansatz 
einer Maximalleistung keine wesentlichen Auswirkungen auf schützens-
werte Strukturen eintreten werden. 
Für die absatzwirtschaftliche Betrachtung wird somit zum einen die maxi-
male Umsatzleistung der zusätzlich geplanten Flächen angesetzt:  
                                                   
18  BVerwG, 4 B.72.05 
19  OVG Münster, 10A 1417/07 bzw. 10A 2601/07   
Bewertung 
Gesamtvorhaben 
Worst-case-Ansatz 
Erweiterungssaldo 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 23 
 
 
Abb. 16: Absatzwirtschaftliche Leistung des Flächensaldos – ALDI 
 
Quelle: eigene Berechnungen; EHI Retail Institute, Köln 2016 
Darüber hinaus wird im Sinne eines worst-case Ansatzes auch für die bis-
herige Bestandsfläche eine gesteigerte Attraktivität berücksichtigt, indem 
die Differenz zwischen der zukünftigen erhöhten Flächenleistung und der 
bisherigen Flächenleistung auf den Bestandsflächen ebenfalls in die Um-
verteilungsrechnung eingestellt wird. 
Abb. 17: Zusätzliche Leistung der Bestandsfläche – ALDI 
 
Quelle: eigene Berechnungen; EHI Retail Institute, Köln 2016 
Die Flächenleistung stellt einen durchschnittlichen Wert über alle angebo-
tenen (Teil-) Sortimente dar. Bei einer geplanten Flächenerweiterung von 
rd. 450 qm Verkaufsfläche inklusive einer im worst-case angenommenen 
Attraktivitätssteigerung des Bestands wird das Planvorhaben zukünftig 
demnach eine zusätzliche absatzwirtschaftliche Leistung von knapp 
3,0 Mio. € generieren.  
Abb. 18:Absatzwirtschaftliche Leistung gesamt – ALDI 
 
Quelle: eigene Berechnungen; EHI Retail Institute, Köln 2016 
in qm in % in € je qm in Tsd. € in € je qm in Tsd. € 
338 75% 6.170 2.082 5.900 1.991
54 12% 6.170 333 5.900 319
59 13% 6.170 361 5.900 345
450 100% 2.777 2.655
Verkaufsfläche Absatzwirtschaftliche 
Leistung maximal
Absatzwirtschaftliche 
Leistung wahrscheinlich
Food
Non Food I
Non Food II
Gesamt
Sortiment
Discounter
Mehr-Umsatz 
Bestand
in qm in % in € je qm in Tsd. € in € je qm in Tsd. € in Tsd. € 
563 75% 6.170 3.471 5.900 3.319 152
90 12% 6.170 555 5.900 531 24
98 13% 6.170 602 5.900 575 26
750 100% 4.628 4.425 203
Sortiment Verkaufsfläche Absatzwirtschaftliche 
Leistung maximal
Absatzwirtschaftliche 
Leistung Bestand
Discounter
Non Food I
Non Food II
Gesamt
Food
Absatzwirtschaftliche 
Leistung Bestand
Absatzwirtschaftliche 
Leistung Mehr-Umsatz 
Absatzwirtschaftliche 
Leistung Saldo
Absatzwirtschaftliche 
Leistung gesamt
in Tsd. € in Tsd. € in Tsd. € in Tsd. € 
3.319 152 2.082 5.553
531 24 333 888
575 26 361 963
4.425 203 2.777 7.404
Sortiment
Discounter
Food
Non Food I
Non Food II
Gesamt
Attraktivitätssteigerung 
des Bestandes 
Rd. 3,0 Mio. € 
zusätzlich 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 24 
 
 
Rund 87 % der Verkaufsflächen im Saldo (392 qm) sind den nahversor-
gungsrelevanten Sortimenten bzw. etwa 13 % der Verkaufsflächen20 den 
Randsortimenten (Non Food II bzw. Aktionsartikel21) zuzuordnen. Der Be-
reich Non Food II nimmt mit seiner Verkaufsfläche von 59 qm einen deut-
lich untergeordneten Teil der Verkaufsflächen innerhalb des Vorhabens 
ein. Absatzwirtschaftliche und / oder mögliche städtebaulich negative Aus-
wirkungen derartiger Verkaufsflächengrößen mit unte rschiedlichen 
Teilsortimenten sowie oftmals wechselnden Sortimentsschwerpunkte n 
sind in der gutachterlichen Praxis nicht qualifiziert nachzuweisen. Auf die 
Randsortimentsproblematik wird jedoch noch gesondert eingegangen  
(vgl. Kap. 7.3). Nach Abzug des Umsatzanteils der Randsortimente bzw. 
der Aktionswaren bleibt für das Planvorhaben ein zusätzlicher umvertei-
lungsrelevanter Umsatz von rd. 2,6 Mio. €. 
Der ALDI -Altstandort soll durch einen Fachmarkt nachgenutzt werden. 
Durch die Schaffung neuer Verkaufsflächen können weitere mögliche Be-
einträchtigungen schützenswerter Strukturen und etwaige städtebauliche 
Folgewirkungen eintreten. Eine maßgebliche Messgröße zur Beurteilung 
städtebaulicher Auswirkungen ist die absatzwirtschaftliche Leistung eines 
Vorhabens. Mit den Sortimenten „Drogerie“ bzw. „Zoo- / Heimtierbedarf“ 
stehen hierbei zwei alternative Nutzungen in der  Diskussion, die sich in 
ihrer absatzwirtschaftlichen Leistungsfähigkeit unterscheiden. 
Für die beiden gängigen Drogeriemarktbetreiber  DM und ROSSMANN  
weist das Euro Retail Institute in seinem Statistikportal eine Flächenleis-
tung von 7.000 € (DM) bzw. 5.010 € (ROSSMANN) pro qm Verkaufsfläche 
aus. Dies entspricht einer absatzwirtschaftlichen Leistung des Drogerie-
marktes von rd. 5,5 Mio. € (worst-case) oder 3,9 Mio. € (moderate-case).  
                                                   
20  In Anlehnung an die Angaben von EHI Retail Institute, Köln und damit im Sinne 
einer worst-case-Betrachtung. 
21  Das Kernsortiment beinhaltet zum einen die Warenbereiche / -gruppen „Food“ (z. B. 
Frischwaren, Tiefkühlkost, Trockensortiment), zum anderen „Non Food I“ (z. B. Dro-
gerie- / Hygieneartikel, Wasch-, Putz- / Reinigungsmittel, Tiernahrung) und damit 
Sortimente, die nicht zum Verzehr geeignet sind, jedoch fester Bestandteil des An-
gebotes und nahversorgungsrelevanter Art sind. Neben dem eigentlichen Kernsor-
timent werden darüber hinaus Randsortimente bzw. Aktionsartikel vorgehalten. 
Diese dienen der Ergänzung des Angebots und sind dem Kernsortiment i. d. R. 
sachlich zugeordnet und in der Dimensionierung deutlich untergeordnet. Dies ist im 
vorliegenden Fall der Bereich Non Food II und umfasst u. a. Sortimente bzw. Akti-
onswaren wie Textilien, Schuhe, Elektrogeräte, Bücher, Gartenmöbel (siehe hierzu 
die vertiefenden Ausführungen in Kap. 7.3) 
Etwa 87 %  
nahversorgungsrelevant 
Nachnutzung ALDI 
Drogeriemarkt 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 25 
 
 
Abb. 19:  Absatzwirtschaftliche Leistung Drogeriemarkt  
 
Quelle: eigene Berechnungen; EHI Retail Institute, Köln 2016 
Bei Nachnutzung des ALDI -Altobjektes durch einen „Tierfachmarkt“ ent-
stehen zusätzliche Flächen im Sortimentsbereich „Zoo- / Heimtierbedarf“. 
Für diesen zusätzlichen Anbieter wird die nachfolgende Flächenleistung 
prognostiziert. 
Abb. 20: Absatzwirtschaftliche Leistung Tierfachmarkt 
 
Quelle: eigene Berechnungen; EHI Retail Institute, Köln 2016; BBE München – Struk-
tur- und Marktdaten im Einzelhandel; gutachterliche Erfahrungswerte 
Für das Entwicklungsszenario I aus einer Erweiterung des ALDI-Marktes 
sowie der Ansiedlung eines Drogeriemarktes ergibt sich ein zusätzlicher 
nahversorgungsrelevanter Planumsatz von rd. 6,5 Mio. € (worst-case). 
Beim Szenario II wird mit der Erweiterung von ALDI sowie der Ansiedlun-
gen eines Tierfachmarktes ein Planumsatz von rd. 2,6 Mio. € im nahver-
sorgungsrelevanten Sortimentsbereich sowie maximal 1,4 Mio. € bei Zoo- 
/ Heimtierbedarf (worst-case) prognostiziert. 
Das für die Vorkassenzone des E-CENTER vorgesehene Blumenfachge-
schäft stellt mit seiner Verkaufsflächengröße von rd. 50 qm einen kleintei-
ligen Betrieb mit dem Sortimentsschwerpunkt „Schnittblumen“ dar, der un-
terhalb der Größengrenze zum „Osnabrücker Laden“ 22 liegt. Die Ansied-
lung von Betrieben mit nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und 
nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten bis 200 qm Verkaufsfl äche ist 
grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet möglich, sofern nicht gezielt aus-
geschlossen (z. B. in Gewerbegebieten). 
                                                   
22  Bis maximal 200 qm 
in qm in % in € je qm in Tsd. € in € je qm in Tsd. € 
94 12% 7.000 657 5.010 470
469 60% 7.000 3.284 5.010 2.351
219 28% 7.000 1.533 5.010 1.097
782 100% 5.474 3.918
Sortiment Verkaufsfläche Absatzwirtschaftliche 
Leistung maximal
Absatzwirtschaftliche 
Leistung wahrscheinlich
Drogeriemarkt
Food
Non Food I
Non Food II
Gesamt
in qm in % in € je qm in Tsd. € in € je qm in Tsd. € 
782 100% 1.800 1.408 1.200 938
782 100% 1.408 938
Sortiment Verkaufsfläche Absatzwirtschaftliche 
Leistung maximal
Absatzwirtschaftliche 
Leistung wahrscheinlich
Tierfachmarkt
Zoo- / Heimtierbedarf
Gesamt
Tierfachmarkt 
Szenario I 
Szenario II 
Blumengeschäft 
 
Planstandort & Planvorhaben  
 
 26 
 
 
Mit dem planungsrechtlich abgesicherten, ehemals am Standort ansässi-
gen Gartenmarkt war bislang ein deutlich höheres Angebot im betreffen-
den Sortimentsbereich angesiedelt. Im Ergebnis werden zukünftig durch 
das vorgesehene Angebot faktisch deutlich geringere Umsätze generiert 
als dies vorher der Fall war. Auch wird das Angebot eines Blumengeschäf-
tes bislang bereits innerhalb des E-CENTERS angeboten und kommt da-
mit lediglich einer Sortimentsneuordnung innerhalb der bestehenden Flä-
chen gleich, so dass davon auszugehen ist, dass die anzunehmenden 
Umsätze bereits heute generiert werden. Letztlich sind die absatzwirt-
schaftlichen Auswirkungen von Betrieben in einer derartigen Größenord-
nung aufgrund ihrer Geringfügigkeit aus gutachterlicher Sicht nicht valide 
herleitbar. Aus den genannten Gründen wird auf eine absatzwirtschaftli-
che Betrachtung des Blumengeschäftes verzichtet.  Städtebaulich nega-
tive Auswirkungen sind auszuschließen.  
 
 
 
Untersuchungsraum  
 
 27 
 
 
4 Untersuchungsraum 
Die Ermittlung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets sowie des Untersu-
chungsraumes bildet die Grundlage für die Untersuchung absatzwirt-
schaftlicher Auswirkungen und möglicherweise hiermit verbundener städ-
tebaulicher Folgewirkungen. Bei der  Abgrenzung des Einzugsgebiets 
bzw. des Untersuchungsraumes ist davon auszugehen, dass ein Verbrau-
cher die Erreichbarkeit eines Standorts u. a. nach der Zeit beurteilt, die er 
aufwenden muss, um die Distanz zwischen seinem Ausgangsort und dem 
Zielstandort zu überwinden. Mit zunehmender Entfernung sowie aufgrund 
möglicher räumlicher Barrieren ergibt sich ein steigender Zeit-Wege-Auf-
wand. Überste igt dieser Zeit -Wege-Aufwand einen ökonomischen 
Schwellenwert, so wird der Standort nicht mehr aufgesucht bzw. n der At-
traktivität zumindest deutlich gemindert.  
Dieser ökonomische Schwellenwert richtet sich nach dem Sorti ments-
schwerpunkt eines Vorhabens. Während bei Gütern des langfristigen Be-
darfsbereichs die Bereitschaft zur Überwindung größerer Zeit-Wege-Dis-
tanzen hoch ist, werden bei Bedarfsgütern des kurz - und mittelfristigen 
Bedarfsbereichs (hier  u. a. : Nahrungs - und Genussmittel) zumeist nur 
deutlich kürzere Zeit-Wege-Aufwendungen akzeptiert.  
Neben den Zeit-Wege-Distanzen sowie der Fristigkeit der Sortimente flie-
ßen weitere Faktoren und Attraktivitätsmerkmale wie Standortlage, Di-
mension und Ausstrahlungskraft des Pl anvorhabens sowie relevante r 
Wettbewerbsstandorte in die Untersuchung ein. Weitere Einflussgrößen 
für die Abgrenzung des Einzugsbereichs sowie des Untersuchungsrau-
mes sind: 
 die räumliche Lage des Standorts sowie seine verkehrliche Einbin-
dung in das lokale und regionale Straßennetz,  
 die topographischen und räumlichen Gegebenheiten und damit ein-
hergehende Barrieren (z. B. naturräumliche Barrieren wie Flüsse),  
 die örtliche Angebots- / Wettbewerbssituation,  
 die Standortqualität, Dimensionierun g, konzeptionelle Ausrichtung 
und Attraktivität des Vorhabens sowie die der Mitbewerber (inkl. etwa-
iger Agglomerationseffekte),  
 die räumliche Distanz zu alternativen Wettbewerbsstandorten und die 
damit einhergehenden (fußläufigen) Erreichbarkeiten zwische n den 
Wettbewerbsstandorten, 
 traditionelle Einkaufsorientierungen und 
Zeit-Wege-Aufwand 
Differenzierung 
 nach Fristigkeit 
Einflussgrößen 
 
Untersuchungsraum  
 
 28 
 
 
 die Einkaufsverflechtungen mit den wesentlichen Wettbewerbsstand-
orten außerhalb des ermittelten Einzugsgebietes, die aufgrund ihrer 
Dimensionierung oder anderer Qualitäten eine besondere Attraktivität 
auf Verbraucher im Einzugsgebiet ausüben. 
Der Untersuchungsraum wird neben der Qualität und Attraktivität des 
Planstandorts durch die Wettbewerbs- und Wegebeziehungen relevanter 
Wettbewerbsstrukturen bestimmt. Die Mitbewerber determinieren neben 
der potenziellen Bindungsfähigkeit des Planvorhabens die räumliche Aus-
dehnung des Marktgebiets. Vor diesem Hintergrund werden die Mitbewer-
ber hinsichtlich ihrer Attraktivität und Leistungsfähigkeit beurteilt. 
Angesichts der unterschiedlichen Determinanten des Einzugsbereiches 
sollen in einem mehrstufigen Verfahren folgende Anhaltspunkte zur Fest-
legung des Untersuchungsraumes geprüft werden: 
 Welche Räume lassen sich in einem Fahrzeitradius von 5 Minuten er-
schließen? 
 Wo begrenzen Betriebsstätten des gleichen Betreibers den Einzugs-
bereich des Planvorhabens? 
 Welche größeren Angebotsstätten sind in der Region vertreten und 
tragen zur Begrenzung des wirtschaftlichen Einzugsbereiches bei? 
 Wie gestaltet sic h das wirtschaftliche Einzugsgebiet des Planvorha-
bens? 
 Bestehen darüber hinaus Einkaufsverflechtungen, die über das wirt-
schaftliche Einzugsgebiet hinausgehen? 
  
Anhaltspunkte zur 
 Festlegung des  
Untersuchungsraumes 
 
Untersuchungsraum  
 
 29 
 
 
Abb. 21: Arbeitsschritte zur Festlegung des Untersuchungsraumes 
        Fahrdistanzen  Regionale Verbreitung  Wettbewerbsstrukturen  
 
 
 
 
 
 
 
       
   Wirtschaftliches EZG    
  
 
 
 
 
 
       
   Untersuchungsraum    
  
 
 
 
 
 
       Quelle: eigene Darstellung; ArcGIS Online; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Der wirtschaftliche Einzugsbereich eines Vorhabens geht über den fuß-
läufig erreichbaren Nahbereich hinaus, selbst wenn durch die Integration 
des Vorhabens eine wohnortnahe Versorgungsfunktion gegeben ist. 
Selbst in städtebaulich hoch verdichteten Räumen ist davon auszugehen, 
dass größere oder gar überwiegende Anteile des Umsatzes nicht aus dem 
Nahbereich generiert werden können. Dies hängt damit zusammen, dass 
einzelne Betreiber auch bei nicht vorhandenem Wettbewerb innerhalb des 
Naheinzugsbereiches aufgrund unterschiedlicher Verbraucherpräf eren-
zen nicht die vollständige Kaufkraft aus dem Nahbereich abschöpfen kön-
nen.  
  
Verhältnis zum  
Nahbereich 
Einkaufsverflechtungen 
 
 

 
Untersuchungsraum  
 
 30 
 
 
Zur ersten Annäherung an das wirtschaftliche Einzugsgebiet wird mittels 
der Zeitdistanzmethode ein Fahrzeitradius hinzugezogen. Der Planstand-
ort bzw. das Vorhaben  kann in der 5-Min-Fahrisochrone (Pkw-Fahrdis-
tanz) folgende Räume erschließen. 
Abb. 22: 5-Min-Fahrzeitisochrone 
 
Quelle: eigene Darstellung; ArcGIS Online; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
  
Anhaltspunkt: 
 Fahrdistanzen 
 
Untersuchungsraum  
 
 31 
 
 
Darüber hinaus spielen die weiteren Angebotsstätten des Betreibers im 
Stadtgebiet bzw. in der Region eine wesentliche Rolle, da betreibergleiche 
Märkte räumliche Einkaufsalternativen darstellen und somit die Einzugs-
gebiete begrenzen. 
Abb. 23: Radiale Abgrenzung (r=2 km) betreibergleicher Märkte (ALDI) 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Anhaltspunkt: 
 regionale Verbreitung  
 
Untersuchungsraum  
 
 32 
 
 
Abb. 24: Radiale Abgrenzung Drogeriemärkte23 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
  
                                                   
23  Angebotsstrukturen ohne Darstellung der planungsrechtlich abgesicherten Nutzun-
gen am ehemaligen Standort MAX BAHR in Hellern. Realisiert werden hier im nah-
versorgungsrelevanten Sortimentsbereich ein Verbrauchermarkt sowie ein Droge-
riemarkt mit ergänzendem Backshop. 

 
Untersuchungsraum  
 
 33 
 
 
Daneben stellen weitere Angebotsstätten innerhalb des Stadtgebiets bzw. 
der Region mögliche Einkaufsalternativen dar. Die wesentlichen Anbieter 
sind der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen.  
Abb. 25: Wettbewerbsstrukturen im Umland24 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-D E / BKG 2017 
  
                                                   
24  Angebotsstrukturen ohne Darstellung der planungsrechtlich abgesicherten Nutzun-
gen am ehemaligen Standort MAX BAHR in Hellern. Realisiert werden hier im nah-
versorgungsrelevanten Sortimentsbereich ein Verbrauchermarkt sowie ein Droge-
riemarkt mit ergänzendem Backshop. 
Anhaltspunkt: 
 Wettbewerbsstrukturen  

 
Untersuchungsraum  
 
 34 
 
 
Aus den räumlichen, verkehrlichen sowie den wettbewerblichen Gegeben-
heiten leitet sich das wirtschaftliche Einzugsgebiet ab. 
Abb. 26: Abgrenzung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Innerhalb der Einzugsgebietszonen bestehen unterschiedliche Ein-
kaufsintensitäten. Während die Zone I als Kerneinzugsgebiet die höchste 
Bindung an den Untersuchungsstandort aufweist, nimmt die Marktstellung 
und Bedeutung des Untersuchungsvorhabens in den weiteren Zonen ab. 
Die Zonierung des Einzugsgebiets macht deutlich, dass vorrangig inner-
halb des Stadtteils Sutthausen sowie des südlichen Bereichs von Kalkhü-
gel / Nahne eine Orientierung auf den Planstandort erfolgt, während die 
angrenzenden Stadtteile und -quartiere eine geringere Bedeutung für die 
Umsatzherkunft haben werden. 
Über das wirtschaftliche Einzugsgebiet des Vorhabens hinaus bestehen 
Verflechtungsbeziehungen zu Lagen außerhalb dieses Gebietes. Diese 
resultieren daraus, dass sich durch die gesteigerte Attraktivität des Plan-
vorhabens die Orientierung der Verbraucher und somit die Einkaufsstät-
tenwahl ändern kann. Das Vorhaben sch öpft keine originären Umsätze 
aus diesem Raum. Gleichwohl können durch die Aufwertung des Angebo-
tes aus Lagen, die unmittelbar an das wirtschaftliche Einzugsgebiet gren-
zen, Neuorientierungen resultieren und auf diese Weise mittelbar Einfluss 
auf die Bestandsumsätze der dortigen Anbieter ausüben. Diese Einkaufs-
verflechtungen bewirken Umlenkungseffekte, wenngleich in einer deutlich 
 Wirtschaftliches  
Einzugsgebiet 
Unterschiedliche 
 Einkaufsintensitäten 
Berücksichtigung von 
Einkaufsverflechtungen 

 
Untersuchungsraum  
 
 35 
 
 
untergeordneten Bedeutung gegenüber dem wirtschaftlichen Einzugsge-
biet selber.  
Abb. 27: Einkaufsverflechtungen25 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
  
                                                   
25  Inkl. der Verf lechtungen zu den planungsrechtlich abgesicherten Nutzungen am 
ehemaligen Standort MAX BAHR in Hellern. 

 
Untersuchungsraum  
 
 36 
 
 
Über das wirtschaftliche Einzugsgebiet hinaus werden die Einkaufsver-
flechtungen in den Untersuchungsraum einbezogen.26  
Abb. 28: Abgrenzung des Untersuchungsraumes 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Es handelt sich um den Raum, aus dem der überwiegende Markt- und 
damit Umsatzanteil erzielt wird. Über den Untersuchungsraum hinaus sind 
weitere, wenn auch geringe, Kundenanteile zu erwarten. Diese sogenann-
ten Streuumsätze sind u. a. zufallsbedingte Umsätze durch Pendler, Tou-
risten oder sonstige Ortsfremde.  
Eine Ausweitung des Untersuchungsraumes würde die absatzwirtschaftli-
chen Auswirkungen „verwässern“, da sich durch die Einbeziehung weite-
rer Bestände die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen verringern würden. 
Anders formuliert bedeutet dies: sofern sich im e ngeren Untersuchungs-
raum keine Schädigungen feststellen lassen, sind diese auch in einem er-
weiterten nicht zu erwarten. 
Der Untersuchungsraum erstreckt sich räumlich auf nachfolgende Städte 
und Stadtteile: 
                                                   
26  Aus dem Verflechtungsraum werden keine originären Umsatzanteile generiert, wohl 
aber finden mögliche Umorientierungen der Verbraucher derart statt, das bisherige 
Kaufkraftströme aus dem wirtschaftlichen Einzugsgebiet heraus an weitere Wettbe-
werbsstandorte zumindest verringert werden. 
Abgrenzung 
 Untersuchungsraum 
Streuumsätze 
Gefahr des 
 „Verwässerns“ 

 
Untersuchungsraum  
 
 37 
 
 
 OS-Nahne 
 OS-Kalkhügel 
 OS-Schölerberg (tlw.) 
 OS-Sutthausen 
 OS-Hellern (tlw.) 
 Georgsmarienhütte-Holzhausen 
Die außerhalb des Untersuchungsraumes liegenden Angebotsstätten sind 
bei der Abgrenzung des Untersuchungsraumes insoweit berücksichtigt 
worden, als dass sie als Wettbewerber die räumlichen Grenzen des wirt-
schaftlichen Einzugsgebietes und letztendlich des Untersuchungsraumes 
determinieren. 
Schwerpunkt der Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse ist die Ermitt-
lung der Auswirkungen des Planvorhabens auf die schützenswerten Be-
reiche innerhalb des Untersuchungsraumes. Für die Bewertung der Aus-
wirkungen wird im Folgenden nach städtebaulich schützenswerten sowie 
nicht schützenswerten Lagen innerhalb des Untersuchungsraumes diffe-
renziert. Schützenswerte Lagen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind 
die planerisch festgelegten oder tatsächlichen Zentren (zentrale Versor-
gungsbereiche27) sowie die integrierten Standorte der wohnortnahen Ver-
sorgung. Der unterschiedlichen Anziehungskraft innerhalb des geglieder-
ten wirtschaftlichen Einzugsbereiches wird in der Modellrechnung des ver-
wendeten Gravitationsansatzes Rechnung getragen. 
Grundlage für die Modellberechnung sind räumliche Zuordnungen der 
Einzelhandelsbetriebe nach Standortkategorien, aus denen sich der  
Planumsatz des Vorhabens generiert und die absatzwirtschaftlich betrof-
fen sind: 
 Nahversorgungszentrum Iburger Straße 
 Nahversorgungszentrum An der Blankenburg / Lengericher Land-
straße 
 Stadtteilnebenzentrum Holzhausen (Georgsmarienhütte) 
                                                   
27  Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. schützenswerten Stand-
ortkategorien hinsichtlich ihrer konkreten  Lage und räumlichen Abgrenzung sowie 
der konkret gegebenen Versorgungsfunktion ist zunächst Aufgabe der Städte und 
Gemeinden. Zentrale Versorgungsbereiche können sich insbesondere aus entspre-
chenden Darstellungen und Festsetzungen in Bauleit - bzw. Raumordnungsplänen 
ergeben. Sie können sich aber auch aus sonstigen raumordnerischen oder städte-
baulichen Konzeptionen (z. B. Zentrenkonzepte) ableiten, nicht zuletzt aus nach-
vollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen. 
Kritische Würdigung be-
grenzender  
 Angebotsstandorte 
Differenzierung nach La-
gequalitäten 
Standortkategorien 
 
Untersuchungsraum  
 
 38 
 
 
Abb. 29: ZVB im Untersuchungsraum 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis -DE / BKG 2017; Einzelhandelskonzepte der 
Kommunen im Untersuchungsraum  
Neben den zentralen Versorgungsbereichen werden  die integrierten 
Standortlagen als Träger der wohnungsnahen Versorgung und damit ins-
besondere nachfolgende Standortkategorien einbezogen: 
 Solitäre Nahversorgungsstandorte  
 Standorte der wohnortnahen Grundversorgung 
Nicht weiter differenziert betrachtet werden die weiteren Standorte inner-
halb des Untersuchungsraumes. Deren Bestandsdaten fließen zwar in die 
Modellberechnung als Parameter ein, sie sind aber nicht schützenswert 
im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO.  Neben sonstigen Lagen handelt es 
sich um nachfolgende Fachmarktagglomerationen: 
 Fachmarktagglomerationen Am Wulfter Turm 
 Fachmarktagglomerationen Im Nahner Feld 
 Fachmarktagglomerationen Kurt-Schumacher-Damm 
 
Weitere schützenswerte 
Bereiche  
Sonstige Standorte 
 
Nachfragesituation im Untersuchungsraum  
 
 39 
 
 
5 Nachfragesituation im Untersuchungs-
raum 
Für die Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials im Un-
tersuchungsgebiet werden neben der Zahl der Einwohner (Bedarfsträger) 
die privaten jährlichen Verbrauchsausgaben28 zu Grunde gelegt, die aus 
dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote r esultieren. Von 
den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bun desgebiet sind für 
das Jahr 2016 pro Kopf insgesamt 6.777 € einzelhandelsrelevant. Hiervon 
entfallen auf die untersuchungsrelevanten Sortimente nachfolgende Ver-
brauchsausgaben: 
Abb. 30: Verbrauchsausgaben im Bundesdurchschnitt 
 
 
Quelle: eigene Berechnungen; IFH Retail Consultants, Köln 2016 
Die Verbrauchsausgaben werden mit einem Faktor gewichtet, welcher die 
einzelhandelsrelevante Ausgabefähigkeit der örtlichen Verbraucher wie-
dergibt. Dies wird durch die Gewichtung der Verbrauchsausgaben mit der 
örtlichen Kaufkraftkennziffer gewährleistet. Die IFH Retail Consultants, 
Köln weisen für das Jahr 2016 in der Stadt Osnabrück eine einzelhandels-
relevante Kaufkraftkennziffer von 98,07 % aus. Die einzelhandelsrelevan-
ten Verbrauchsausgaben liegen hiermit um 1,93 %-Punkte unter dem 
Bundesdurchschnitt. Die ebenfalls im Untersuchungsraum liegende Stadt 
                                                   
28  Unter den einzelhandelsrelevanten Ausgaben ist derjenige Ausgabenteil zu verste-
hen, der pro Kopf der Bevölkerung dem Einzelhandel zufließt. Um zu diesem Wert 
zu gelangen, werden von der Gesamtkaufkraft die pro Gebiet unterschiedlichen 
Ausgaben für u. a. Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Altersvorsorge abge-
zogen. Unberücksichtigt bleiben u. a. auch die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brenn-
stoffe und Reparaturen. 
Sortiment Pro-Kopf-Ausgabe im 
Bundesdurchschnitt
in EUR
Nahrungs- und Genussmittel 2.063
Bäckerei / Metzgerei 292
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 267
Gesamt 2.622
Sortiment Pro-Kopf-Ausgabe im 
Bundesdurchschnitt
in EUR
Zoo- / Heimtierbedarf 44
Verbrauchsausgaben 
Kaufkraftkennziffer  
 
Nachfragesituation im Untersuchungsraum  
 
 40 
 
 
Georgsmarienhütte verfügt mit 1 00,74 % über ein leicht über dem Bun-
desdurchschnitt liegendes Kaufkraftniveau. Hierbei handelt es sich gemäß 
nachfolgender Abbildung um für die Region typische Werte.  
Abb. 31: Regionales Kaufkraftniveau 
 
Quelle: eigene Berechnungen  und Darstellung; IFH Retail Consultants , Köln  2016; 
© GeoBasis-DE / BKG 2016 
Bei Nahversorgung ergibt sich eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft im 
Stadtteil Sutthausen bzw. im Untersuchungsraum in Höhe von insgesamt 
rd. 11,9 Mio. € bzw. 64,1 Mio. € für das Jahr 2016.29 
                                                   
29  Bei den Verbrauchsausgaben wurden lediglich die vorhabenrelevanten Anteile be-
rücksichtigt. Dies sind die Sortimente, die üblicherweise im Kernsortiment eines Le-
bensmittelanbieters zu finden sind. Nicht einbezogen werden solche Ausgaben, wie 
sie z. B. bei Sanitätshäusern vorzufinden sind. 
Kaufkraftpotenzial  
 
Nachfragesituation im Untersuchungsraum  
 
 41 
 
 
Abb. 32: Vorhabenrelevantes Kaufkraftpotenzial - Nahversorgung 
 
Quelle: eigene Berechnungen; IFH Retail Consultants, Köln 2016 
Für das Sortiment Zoo - / Heimtierbedarf ergibt sich für den Untersu-
chungsraum ein Kaufkraftpotenzial von mehr als 1 Mio. €. 
 
 
Stadt / Stadtteil Ein-
wohner in %
Kaufkraft-
niveau 
in %
Nahrungs- 
und 
Genussmittel
Bäcker / 
Metzger
Drogerie, 
Parfümerie, 
Kosmetik
Gesamt
OS-Nahne 2.221 8,9% 98,07 4.500 634 577 5.711
OS-Kalkhügel 6.212 25,0% 98,07 12.587 1.775 1.613 15.975
OS-Schölerberg (tlw.) 5.800 23,4% 98,07 11.752 1.657 1.506 14.915
OS-Sutthausen 4.616 18,6% 98,07 9.353 1.319 1.199 11.870
OS-Hellern (tlw.) 1.400 5,6% 98,07 2.837 400 364 3.600
GM-Hütte-Holzhausen 4.570 18,4% 100,74 9.491 1.345 1.235 12.070
Gesamt 24.819 100% 50.521 7.129 6.492 64.142
EinwohnerGebiet Kaufkraft in Tsd. €
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 42 
 
 
6 Angebotssituation im Untersuchungs-
raum 
Für die Untersuchung sind Standort - und Betriebsstättenbegehungen im 
Untersuchungsraum sowie der Wettbewerbsstandorte durchgeführt wor-
den, um zum einen die örtlichen Betriebsstätten zu erheben, zum anderen 
aber auch deren städtebauliche Bedeutung und Funkt ion innerhalb der 
schützenswerten Bereiche zu bewerten.  
Nachstehend erfolgt zunächst eine Betrachtung zentraler Versorgungsbe-
reiche innerhalb des Untersuchungsraumes, welche potenziell von  Aus-
wirkungen betroffen sein können. Dies sind:  
 Nahversorgungszentrum Iburger Straße 
 Nahversorgungszentrum An der Blankenburg / Lengericher Land-
straße 
 Stadtteilnebenzentrum Holzhausen (Georgsmarienhütte) 
Im Rahmen der Untersuchung gilt es die Auswirkungen auf diese Lagen 
zu analysieren und zu bewerten. Es wird insbesondere auf die Standorte 
bzw. Betriebe eingegangen, die aufgrund ihrer räumlichen Lage und 
Struktur prägenden Charakter aufweisen.  
Neben den zentralen Versorgungsbereichen sind die integrierten Stand-
ortlagen als Träger der wohnungsnahen Versorgung in die Modellrech-
nung einbezogen worden: 
 Solitäre Nahversorgungsstandorte  
 Standorte der wohnortnahen Grundversorgung 
6.1 Schützenswerte Lagen im Untersuchungsraum 
Innerhalb des Untersuchungsraumes sollen zunächst die schützenswer-
ten Bereiche näher betrachtet werden, um mögliche städtebaulich nega-
tive Auswirkungen auf die Strukturen bewerten zu können. 
6.1.1 Nahversorgungszentrum Iburger Straße 
Das Nahversorgungszentrum befindet sich im Stadtteil Schölerberg und 
erstreckt sich von der Einmündung Siebensternstraße im Norden entlang 
der Iburger Straße bis zum Einmündungsbereich Ravensbrink im Süden. 
Grundlage: Begehungen 
Schützenswerte               
Standortbereiche im Un-
tersuchungsraum 
Sonstige Standortlagen 
Räumliche Ausdehnung 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 43 
 
 
Abb. 33:  Räumliche Abgrenzung – Nahversorgungszentrum Iburger 
Straße 
 
Quelle: Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, 2009 / 2010 
Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich, ergänzt 
um einzelne kleinflächig strukturierte Fachgeschäfte des aperiodischen 
Bedarfs. Ergänzt werden die Nutzungen im Dienstleistungs - und Gastro-
nomiebereich.  
Nutzungsstrukturen; Ein-
zelhandelsbesatz 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 44 
 
 
Abb. 34:  Fotos Nahversorgungszentrum Iburger Straße 
    
Quelle: eigene Fotos 
Wesentliche Magnetbetriebe des Nahversorgungszentrums sind die grö-
ßeren Lebensmittelanbieter. Neben dem türkischen Lebensmittelmarkt 
GÖLBASI mit seinen rd. 500 qm Verkaufsfläche prägt ein EDEKA-Super-
markt im nördlichen Bereich des Zentrums die örtlichen Angebotsstruktu-
ren. Der Markt befindet sich im Erdgeschoss eines mehrgeschossigen 
Wohn- und Geschäftshauses. Die Stellplatzanlage des Marktes befindet 
sich rückwärtig hierzu. Der Markt übt mit den vorliegenden Objekteigen-
schaften eine  Versorgungsfunktion für die unmittelbar angrenzenden 
Wohnquartiere aus und profitiert in Teilen von der im Nahversorgungs-
zentrum bestehenden Frequenzen sowie von der Einbindung in das 
ÖPNV-Netz (mehrere Linien).  
Abb. 35:  Untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen 
  
Quelle: eigene Fotos 
Insgesamt finden sich im Nahversorgungszentrum 6 Betriebe mit etwa 
1.400 qm Verkaufsfläche (ohne Randsortimente), so dass die Ausstattung 
angesichts der örtlichen Siedlungsstrukturen als gut bezeichnet werden 
kann. 
                                                   
30  Betrachtet werden ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Sortimentsgrup-
pen (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) 
Magnetbetriebe 
Ausstattung projektrele-
vanter Anbieter30 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 45 
 
 
 
KURZBEURTEILUNG 
 Der zentrale Versorgungsbereich kann seiner Versorgungsfunktion 
mit Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich 
gerecht werden. 
6.1.2 Nahversorgungszentrum An der Blankenburg / Lengericher 
Landstraße 
Das Nahversorgungszentrum liegt im Stadtteil Hellern im Übergang zum 
Stadtteil Weststadt. Es erstreckt sich vom Kreuzungsbereich der Lengeri-
cher Landstraße mit der Straße An der Blankenburg in südwestliche Rich-
tung bis zum EDEKA-Markt an der Töpferstraße. 
Abb. 36: Räumliche Abgrenzung – Nahversorgungszentrum An der 
Blankenburg / Lengericher Landstraße 
 
Quelle: Kurzfassung des Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, 2009/ 
2010 inkl. Änderungen 
Da innerhalb des Nahversorgungszentrums an der Lengericher Land-
straße sowie im Umfeld des örtlichen EDEKA-Marktes an der Töpfer-
straße keinerlei Potenziale zur Sicherung und Entwicklung einer zukunfts-
fähigen Nahversorgung bestehen, wurde neuerdings das  Nahversor-
gungszentrum An der Blankenburg / Lengericher Straße neu festgelegt. 
Fazit 
Räumliche Ausdehnung 
Nutzungsstrukturen; Ein-
zelhandelsbesatz 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 46 
 
 
Durch die Nachnutzung des ehemaligen MAX BAHR-Objektes bietet sich 
die Möglichkeit zur Etablierung eines großflächigen Nahversorgungsan-
gebotes für den Stadtteil Hellern. 
Abb. 37: Fotos Nahversorgungszentrum An der Blankenburg / Lengeri-
cher Landstraße 
  
Quelle: eigene Fotos 
Das Objekt  befindet sich aktuell in der Bauphase. Die geplanten Betriebe 
sind noch nicht am Markt, planungsrechtlich aber bereits abgesichert. 
Etabliert werden soll hier ein Verbrauchermarkt, ein Drogeriemarkt sowie 
ein Backshop ergänzt um einen Textilfachmarkt. Innerhalb des bestehen-
den Baukörpers ist von der Realisierung moderner und leistungsfähiger 
Betriebsstätten auszugehen, wenngleich die vergleichsweise geringe 
Stellplatzzahl sowie deren nicht ganz optimale Anordnung die Gesamtat-
traktivität einschränken wird.  
Der bestehende EDEKA -Markt an der Töpferstraße wird aufgrund der 
räumlichen Nähe ebenfalls in das Nahversorgungszentrum einbezoge-
nen. Der inhabergeführte Markt verfü gt über eine eher geringe Flächen-
ausstattung, die nicht mehr den Markterfordernissen für einen modernen 
Vollsortimenter entspricht. 
Abb. 38:  Beispiele untersuchungsrelevanter Angebotsstrukturen 
 
Quelle: eigene Fotos 
 
Moderne Anbieter der 
Nahversorgung 
EDEKA-Bestandsmarkt 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 47 
 
 
Insgesamt wird das Nahversorgungszentrum nach Realisierung über 5 
Betriebe und etwa 3.100 qm Verkaufsfläche (ohne Randsortimente in den 
Fachmärkten) verfügen.  
KURZBEURTEILUNG 
 Durch die Realisierung der Planungen  kann das n eue Nahversor-
gungszentrum künftig eine leistungsfähige  Nahversorgung inner-
halb des Stadtteils Hellern sicherstellen und somit zu einer höheren 
Kaufkraftbindung innerhalb des Stadtteils beitragen.  
6.1.3 Stadtteilnebenzentrum Holzhausen 
Das Stadtteilnebenzentrum Holzhausen erstreckt sich vom Einmündungs-
bereich der Straße Im Erlengrund entlang der Sutthauser Straße in südli-
che Richtung bis zur Einmündung der Von-Galen-Straße. Die Abgrenzung 
des Zentrenbereiches orientiert sich im Westen entlan g der Straße Am 
Boberg sowie im Osten entlang der Kreuzstraße und schließt den EDEKA-
Standort im Kreuzungsbereich Kreuzstraße / Von-Galen-Straße ein. 
Abb. 39:  Räumliche Abgrenzung – Stadtteilnebenzentrum Holzhausen 
 
Quelle: Einzelhandelskonzept der Stadt Georgsmarienhütte, 2008 
Ausstattung projektrele-
vanter Anbieter 
Fazit 
Räumliche Ausdehnung 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 48 
 
 
Das Stadtteilnebenzentrum übernimmt Versorgungsfunktionen im nahver-
sorgungsrelevanten Sortimentsbereich. Wesentliche Magnetbetriebe stel-
len ein EDEKA-Markt in leicht zurückgesetzter Lage innerhalb des Wohn-
gebietes sowie ein Getränkemarkt unmittelbar an der Sutthauser Straße 
dar. Ergänzt werden diese beiden größeren Anbieter um einige kleinflä-
chige Ladenhandwerksbetriebe sowie eine Apotheke. Der Angebots-
schwerpunkt liegt im kurzfristigen Bedarfsbereich. Außerdem sind ergän-
zende Dienstleistungs- bzw. gastronomische Angebote sowie einige öf-
fentliche Einrichtungen (z. B. Schule) im Zentrum vorhanden. 
Abb. 40:  Fotos Stadtteilnebenzentrum Holzhausen 
   
Quelle: eigene Fotos 
Neben dem Getränkemarkt ist o.  g. EDEKA -Supermarkt wesentlicher 
Magnetbetriebe für den ZVB Holzhausen. Dieser übernimmt eine wesent-
liche Versorgungsfunktion von Holzhausen, wenngleich der Markt hin-
sichtlich seiner Anlageneigenschaften nicht mehr den heutigen Anforde-
rungen an einem modernen Vollversorgeranbieter entspricht.   
Abb. 41:  Untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen 
  
Quelle: eigene Fotos 
Insgesamt finden sich im Zentrum 6 Betriebe mit etwa 1.200 qm Verkaufs-
fläche (ohne Randsortimente in den Fachmärkten. 
 
Nutzungsstrukturen; Ein-
zelhandelsbesatz 
Magnetbetriebe 
Ausstattung projektrele-
vanter Anbieter 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 49 
 
 
KURZBEURTEILUNG 
 Das Stadtteilnebenzentrum weist aufgrund der geringen Besatz-
dichte zwar einen eher geringen Zentrencharakter auf, kann seiner 
zugetragenen Versorgungsfunktion für die Grundversorgung im 
Stadtteil aber grundsätzlich gerecht werden. Die städtebauliche und 
versorgungsstrukturelle Ausgangssituation kann damit als stabil 
eingestuft werden. 
6.1.4 Sonstige integrierte Standortlagen 
Neben den zentralen Versorgungsbereichen werden die untersuchungs-
relevanten Sortiments- und Warengruppen an sonstigen Standorten vor-
gehalten, die sich nicht unmittelbar innerhalb eines zentralen Versor-
gungsbereichs befinden, jedoch aufgrund ihrer siedlungsintegrierten Lage 
u. a. eine Funktion für die wohnortnahe Versorgung ausüben können. Sie 
sind schützenswert im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO.  
Innerhalb des Untersuchungsraumes sind die Standorte mit kleinteiligen 
Nahversorgungsfunktionen (Standorte der wohnortnahen Grundversor-
gung31) hervorzuheben. Hierbei handelt es sich in aller Regel um mindes-
tens zwei kleinere Geschäfte des periodischen Bedarfs sowie ggf. ergänzt 
um weitere Nutzungen in städtebauli ch integrierter Lage sowie mit einer 
entsprechenden Nahversorgungsfunktion für direkt angrenzende Wohn-
siedlungsbereiche. 
Dies sind innerhalb des Untersuchungsraumes die wohngebietsintegrier-
ten Standorte im Bereich der Sutthauser Straße 105 - 108, Ortsteil Kalkhü-
gel, sowie entlang der Hermann-Ehlers-Straße, Ortsteil Sutthausen, wobei 
erstgenannter Standortbereich nach Schließung einzelner, kleinteiliger 
Nahversorgungsstrukturen seiner Versorgungsfunktion derzeit nur noch in 
Teilen gerecht werden kann. 
Entlang der Hermann -Ehlers-Straße in Sutthausen, unmittelbar angren-
zend an den Planstandort bestehen Nutzungsverdichtungen des kleintei-
ligen Einzelhandels sowie ergänzender, handelsaffiner Nutzungen. Nach 
Schließung von SCHLECKER hat sich in dessen Altobjekt eine Nachfol-
genutzung (TK-Discounter FRISCH & FROSTIG) angesiedelt und durch 
die Realisierung von Wohn- und Geschäftshäusern entlang der Hermann-
Ehlers-Straße inklusive Etablierung einer WELLMANN-Bäckerei konnten 
die Strukturen dieses Versorgungsbereichs gefestigt werden.  
                                                   
31  Vgl. Kriterien zur Abgrenzung von Standorten der wohnortnahen Grundversorgung; 
Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück, 2009/2010; S. 56 
Fazit 
Standorte der wohnort-
nahen Grundversorgung 
Sutthauser Straße 
Hermann-Ehlers-Straße 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 50 
 
 
Abb. 42:  Standorte der wohnortnahen Grundversorgung, Hermann-Eh-
lers-Straße  
   
Quelle: eigenes Foto 
Hervorzuheben sind neben diesen eher quartiersbezogenen Standorten 
die solitären Nahversorgungsstandorte 32, die ebenfalls wesentliche Ver-
sorgungsfunktionen für die Wohngebiete im jeweiligen Standortumfeld 
übernehmen. Die sonstigen Voraussetzungen für die Ausweisung schüt-
zenswerter Standortbereiche sind jedoch nicht gegeben. 
Der NAH&GUT Markt an der Straße Zum Forsthaus bildet einen solchen 
solitären Nahversorgungsstandort innerhalb des Stadtteils Sutthausen un-
weit des Vorhabenstandorts. 
Abb. 43:  NAH&GUT, Sutthausen 
 
Quelle: eigenes Foto 
Einen weiteren solitären Nahversorgungsstandort stellt der EDEKA-Markt 
an der Lissy-Rieke-Straße dar, der alleiniger großflächiger Lebensmittel-
markt innerhalb des Osnabrücker Stadtteils Kalkhügel ist und demzufolge 
eine wesentliche Versorgungsfunktion im Sinne einer wohnungsnahen 
Grundversorgung übernimmt. 
                                                   
32  = Standorte von einem oder zwei Lebensmittelnahversorgern; siehe Märkte - und 
Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, 2009/2010; S. 56 
Solitäre Nahversor-
gungsstandorte 
NAH&GUT,  
Zum Forsthaus  
EDEKA-Markt,  
Lissy-Rieke-Straße 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 51 
 
 
Abb. 44:  EDEKA-Markt, Lissy-Rieke-Straße 
 
Quelle: eigenes Foto 
Zu erwähnen sind darüber hinaus die beiden Discountfilialen der Betreiber 
ALDI und LIDL  im Stadtteil Weststadt am Rand des Untersuchungsrau-
mes, die mit ihren modernen und leistungsfähigen Betriebsanlagen eine 
Versorgungsfunktion für die im Nahbereich ansässige Bevölkerung über-
nehmen, zugleich aber auch auf Pkw -Zieleinkäufe ausgerichtet sind und 
hiermit aus einem erweiterten Einzugsgebiet Marktanteile generieren.  
Abb. 45:  ALDI, LIDL, Weststadt 
   
Quelle: eigene Fotos 
Im Stadtteil Holzhausen der Nachbarstadt Georgsmarienhütte hat sich in 
siedlungsintegrierter Lage eine moderne Discountfiliale des Betreibers 
LIDL etabliert. Dieser übernimmt im Zusammenhang mit den Angebots-
strukturen im Stadtteilnebenzentrum eine Versorgungsfunktion innerhalb 
des Stadtteils, wenngleich dieser im Rahmen des kommunalen Einzelhan-
delskonzeptes keine weitergehende Versorgungsfunktion zugewiesen be-
kommen hat.33 
                                                   
33  Lage in dezentralem Agglomerationsbereich 
ALDI, LIDL, Weststadt 
LIDL, Holzhausen 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 52 
 
 
Abb. 46:  LIDL, Holzhausen 
 
Quelle: eigenes Foto 
Neben den genannten Betriebsstätten werden die nahversorgungsrele-
vanten Sortiments- und Warengruppen zudem in Fachgeschäften (Bäcke-
reien, Fleischereien, Kioske o. ä.) vorgehalten.  
6.2 Sonstige Lagen im Untersuchungsraum 
Neben den schützenswerten Strukturen innerhalb des Untersuchungsrau-
mes sind die sonstigen Angebotsstätten in die Modellrechnung einbezo-
gen worden, wenngleich mögliche absatzwirtschaftliche Betroffenheiten 
dieser Lagen zunächst rein wirtschaftlicher Art sind und nicht für die städ-
tebauliche Entwicklung bzw. Abwägung relevant sind. 
Hierbei handelt es sich um die Fachmarktagglomerationen: 
 Am Wulfter Turm, welche zugleich Standort des Erweiterungsvorha-
bens ist, mit dem E-CENTER-Verbrauchermarkt inklusive ergänzen-
der Nutzungen in der Vorkassenzone  
 Im Nahner Feld mit u. a. MARKTKAUF, LIDL und ROSSMANN sowie 
zahlreichen weiteren Fachmärkten  
 Kurt-Schumacher-Damm mit u. a. KAUFLAND. 
 
 
 
 
 
Sonstige integrierte  
Lagen 
Fachmarkt-agglomerati-
onen 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 53 
 
 
Abb. 47:  Beispiel für nicht integrierte Lagen 
E-CENTER, 
Am Wulfter Turm 
MARKTKAUF34, 
Im Nahner Feld  
LIDL, 
Im Nahner Feld  
   
ROSSMANN, 
Im Nahner Feld 
KAUFLAND,  
K.-Schumacher-Damm  
  
 
Quelle: eigene Fotos 
In der Fachmarktagglomeration „Im Nahner Feld“ findet sich mit FRESS-
NAPF auch der einzige größere Fachmarktanbieter für Zoo- und Heimtier-
bedarf.  
Abb. 48:  Beispiel für nicht integrierte Lagen 
 
Quelle: eigenes Foto 
Ansonsten wird di eses Sortiment insbesondere als Teilsortiment in den 
Super- und Verbrauchermärkten, aber auch bei den Discountanbietern so-
wie den Drogeriemärkten angeboten.  
                                                   
34  Der MARKTKAUF wird derzeit modernisiert, es wurde bereits die nach Modernisie-
rung geplante Fläche berücksichtigt. 
Zoo- / Heimtierbedarf 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 54 
 
 
6.3 Struktur- und Leistungsdaten im Untersuchungsraum 
Innerhalb des Untersuchungsraumes sind 58 nahversorgungsrelevante 
Betriebe (inkl. Planvorhaben) mit insgesamt etwa 24.250 qm Verkaufsflä-
che erhoben worden. Diese Angebotsstätten verteilen sich auf unter-
schiedliche Betriebs- und Vertriebsformen, wie der nachfolgenden Tabelle 
zu entnehmen ist. 
Abb. 49: Betriebs- / Vertriebsformen im Untersuchungsraum 
 
Quelle: eigene Darstellung und Berechnungen 
Gemessen am Marktanteil der Discountmärkte im Lebensmittelhandel ist 
der Umsatzanteil der im Untersuchungsraum erhobenen Discountanbieter 
deutlich unter dem Durchschnitt. Dies ist im Besonderen auf das Vorhan-
densein großflächiger Angebotsformen (Verbrauche rmärkte, SB-Waren-
häuser) in den vorgenannten Fachmarktagglomerationen zurückzuführen, 
die einen verhältnismäßig hohen Marktanteil generieren. 
6.4 Analyse der örtlichen Nahversorgungssituation 
Der Besatz mit nahversorgungsrelevanten Angeboten ist durch mehrere 
auf das gesamte Stadtgebiet verteilte Supermärkte sowie Discountfilialen 
unterschiedlichster Betreiber gekennzeichnet. Darüber hinaus sind wei-
tere Angebote bei Fachmärkten als auch kleineren Anbietern wie Laden-
handwerksbetrieben und Fachgeschäften etc. zu finden.  
Neben der quantitativen Ausstattung ist die fußläufige Erreichbarkeit der 
Wohnquartiere ein wesentlicher Maßstab für die Qualität eines Nahversor-
gungsangebotes. Der nachfolgenden Abbildung kann die räumliche Ver-
teilung der wesentlichen Angebotsstätten der Nahversorgung entnommen 
Betriebsform
absolut in % in qm in % in T€ in % 
Super-/Verbrauchermärkte; SB-Warenhäuser 10 17,2% 17.500 72,2% 75.700 67,5%
Discountmärkte 5 8,6% 3.800 15,7% 22.750 20,3%
Ladenhandwerk / kl. LEH-Geschäfte 23 39,7% 1.350 5,6% 5.800 5,2%
Drogeriemärkte / Parfümerien / Apotheken 9 15,5% 750 3,1% 5.350 4,8%
sonstige Angebotsformen* 11 19,0% 850 3,5% 2.550 2,3%
Gesamt 58 100,0% 24.250 100,0% 112.150 100,0%
*** nur vorhabenrelevante Verkaufsflächen; ohne Randsortimente
Anzahl Betriebe** Verkaufsfläche*** Umsatz***
* Fachmärkte w ie Getränkemarkt sow ie Anbieter mit nahversorgungsrelevanten (Rand-)Sortimenten w ie Kiosk, Tankstellenshops etc.
** inkl. Planvorhaben (Bestandsfläche)
58 Betriebe; 
24.250 qm VKF 
Fußläufige                            
Erreichbarkeit 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 55 
 
 
werden. Um die größeren Angebotsstandorte ist jeweils ein 700 m -Ra-
dius35 gezogen worden. 
Abb. 50:  Nahversorgungssituation im Untersuchungsraum 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
Auch wenn das Erweiterungsvorhaben aufgrund seiner (teil -)integrierten 
Siedlungslage zwischen den Ortsteilen Sutthausen, Kalkhügel und Nahne 
nur Teilbereiche der Siedlungsgebiete räumlich abdecken kann, die zu-
dem noch durch weitere Anbieter räumlich versorgt werden, so übernimmt 
der Vorhabenstandort eine Versorgungsfunktion für Sutthausen.36 In sied-
lungsintegrierter Lage innerhalb von Sutthausen befindet sich ansonsten 
ausschließlich ein kleinflächiger NAH&GUT -Lebensmittelmarkt, der auf-
grund seiner Lage sowie seiner Flächendimensionierung eine vollständige 
Versorgung der Wohnbevölkerung des Stadtteils nicht ausfüllen kann. Ein 
zentraler Versorgungsbereich ist innerhalb des Stadtteils aktuell nicht aus-
gewiesen worden. 
Für die dezentrale Versorgung der Bevölkerung in den genannten Stadt-
teilen kommt somit den Planvorhaben eine besondere Bedeutung zu. Auf 
                                                   
35  Es ist davon auszugehen, dass die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs 
i. d. R. noch in einer Gehzeit von 10 Minuten möglich sein soll. Dies entspricht in 
etwa einer fußläufigen Entfernung von max. 700 m. 
36  Dies ist auch schon im Rahmen des Märkte - und Zentrenkonzeptes fes tgehalten 
worden: „Aufgrund der räumlichen Nähe zum Stadtteil Sutthausen übernimmt die 
Fachmarktagglomeration eine wichtige Versorgungsfunktion für diesen Stadtteil“; 
Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, 2009 / 2010; S. 96 
Einordnung  
Planvorhaben 
 
Angebotssituation im Untersuchungsraum  
 
 56 
 
 
eine mögliche Neubewertung des Agglomerationsbereiches „Am Wulfter 
Turm“ vor dem Hintergrund aktueller Wohnbauentwicklungen und Nut-
zungsstrukturen im Umfeld sowie einer nachhaltigen Sicherstellung der 
Versorgung für den Stadtteil Sutthausen soll in Kap. 9. 1.1 näher einge-
gangen werden. 
 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 57 
 
 
7 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen 
Bei einer Bewertung von Planvorhaben stellen die absatzwirtschaftlichen 
Auswirkungen eine zentrale Messgröße dar 37, wenngleich sie ohne eine 
darauf aufbauende städtebauliche Beurteilung nicht alleiniger Maßstab ei-
ner Bewertung sein können. 
7.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen 
In der Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirt-
schaftlichen und städtebaulichen Wirkungen hat sich in der gutachterli-
chen Praxis der Gravitationsansatz bewährt. Das am häufigsten verwen-
dete Verfahren ist das Modell von D.L. HUFF, welches auch in der vorlie-
genden Untersuchung angewendet wird. Das HUFF-Modell ist ein ökono-
metrisches Interaktions - und Prognosemodell zur Herleitung von Kauf-
kraftströmen bzw. des Einkaufsverhaltens der Bevölkerung. Es berück-
sichtigt die Attraktivität der Einkaufsstätten ebenso wie die Zeitdistanzen 
zwischen Wohn- und Einkaufsorten. Das Modell wird auf Grundlage der 
örtlichen Einzelhandels - und Umsatzstrukturen im Untersuchungsraum 
kalibriert, um eine Prognose der Umsatzverlagerungen bei einer Realisie-
rung des Vorhabens vornehmen zu können.  
Durch das Gravitationsmodell wird die durch das Einzelhandelsvorhaben 
ausgelöste Umsatzumverteilung ermittelt. Auf Grundlage der absatzwirt-
schaftlichen Untersuchung kann dann eine Beurteilung und Folg enab-
schätzung städtebaulicher Auswirkungen durch das Vorhaben erfolgen. 
Die im modifizierten Gravitationsmodell berücksichtigten Parameter sind 
in der nachfolgenden Abbildung dargestellt. 
                                                   
37  Vgl. BVerwG, 03.08.2011-4 BN 15/11 
Gravitationsmodell 
Absatzwirtschaftliche 
Umverteilung 
Modellparameter 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 58 
 
 
Abb. 51: Parameter der Modellberechnung (vereinfacht) 
 
Quelle: eigene Darstellung 
Die Ergebnisse der Modellberechnung ermöglichen eine erste Einschät-
zung prognostizierter Auswirkungen. Darauf aufbauend ist eine städte-
bauliche Bewertung der Auswirkungen notwendig.  
Daneben können auch andere Methoden angewendet werden, sofern sie 
sich im Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten örtlichen Verhält-
nisse als geeignet erweisen, um zu beurteilen, ob die ökonomischen Fern-
wirkungen eines Vorhabens zu negativen städtebaulichen Auswirkungen 
führen können. 
Weitere Indikatoren oder Hinweise für die Verträglichkeit von Einzelhan-
delsansiedlungen bzw. -erweiterungen können Verkaufsflächen- bzw. 
Umsatzrelationen geben. Hierbei wird die Verkaufsfläche eines Vorha-
bens bzw. deren prognostizierte Umsatzwirkung mit den Bestandswerten 
in Relation gesetzt. Allerdings liegt bis heute keine Rechtsprechung38 vor, 
die eindeutige Schwellenwerte festlegt, ab den en von einer Schädigung 
ausgegangen werden kann. 
  
                                                   
38  Das Bundesverwaltungsgericht stützt allerdings die Ansicht, dass bei einem Vorha-
ben mit einer Größe von 75  % der im Versorgungsbereich bestehenden Verkaufs-
fläche bzw. einem erwarteten Umsatz von 60 % des Umsatzes negative städtebau-
liche Folgen bei Realisierung des Vorhabens wahrscheinlich sind (BVerwG 
(11.10.2007), Az: 4 C 7.07). 
PARAMETER DER MODELLBERECHNUNG
Modellhafte 
Berechnung der 
Umsatzumlenkung
Einwohner
Zeit-Wege-Distanz
Attraktivität der Standorte
Kaufkraft
Widerstandsfaktor
Attraktivitäts-Exponent
Basis der städtebau- 
lichen Bewertung 
Verhältniszahlen 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 59 
 
 
7.2 Umsatzherkunft von Planvorhaben 
Der (prognostizierte) Umsatz eines Planvorhabens wird aus unterschied-
lichen Quellen generiert. Dies sind zum einen die Umverteilungswirk un-
gen, die sich innerhalb des Untersuchungsraumes aus Umlenkungen ge-
genüber bestehenden Betriebs- oder Angebotsstätten ergeben. 
Zum anderen schafft ein Vorhaben durch seine zusätzliche Anziehungs-
kraft oftmals aber auch neue Verflechtungen, die sich aus der Rückholung 
bislang abfließender Kaufkraft generieren.  
Neben den obigen Effekten sind, wenn auch in geringem Umfang, soge-
nannte Streuumsätze zu berücksichtigen. Es handelt sich um überwie-
gend zufallsbedingte Umsätze durch Pendler, Touristen oder sonstige 
Ortsfremde.  
Die unterschiedlichen Quellen der Umsatzherkunft können der nachfol-
genden Grafik entnommen werden. 
Abb. 52: Umsatzquellen von Planvorhaben  
 
Quelle: eigene Darstellung 
Hinsichtlich der Auswirkungen auf Lagen sowie Betriebsstätten sind fol-
gende Zusammenhänge festzustellen: 
 Der Wettbewerb zwischen betreiber- oder betriebsformengleichen An-
bietern ist in der Regel intensiver als zu sonstigen Angebotsformen. 
 Filialisierte und somit nicht inhabergeführte Betriebe sind in der Regel 
anfälliger als oftmals flexible Individualkonzepte. 
Umverteilung zu 
Lasten bestehender 
Betriebsstätten
Umsatzherkunft eines Planvorhabens
Reduzierung von 
Kaufkraftabflüssen / 
Ausweitung des 
wirtschaftlichen 
Einzugsgebiets
Anbieter 
innerhalb 
schützenswerter 
Bereiche
Anbieter 
außerhalb 
schützenswerter 
Bereiche
Zufallsbedingte 
Streuumsätze
Rück- und Neu-
gewinnungs-
effekte
Umverteilungen im  
Untersuchungsraum 
Neue Verflechtungen 
Streuumsätze 
Wirkungs- 
zusammenhänge 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 60 
 
 
 An Standorten mit hohem Angebotsbesatz sind die Auswirkungen in 
der Regel höher als bei solchen mit Rückholeffekten. 
In der städtebaulichen Bewertung des Vorhabens sind ausschließlich die 
Auswirkungen auf schützenswerte Bereiche abwägungsrelevant. 
7.3 Exkurs: Randsortimente 
Neben den nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten soll im Nachfol-
genden die Struktur  und Beschaffenheit der Randsortimente näher be-
trachtet werden. 
Sowohl Lebensmittelmärkte mit Vollsortiment als auch Discount- und Dro-
geriemärkte weisen einen nahversorgungsrelevanten Sortimentsschwer-
punkt auf. Das Kernsortiment beinhaltet nachfolgende Warenbereiche /  
-gruppen:  
 Food: z. B. Frischwaren, Tiefkühlkost, Trockensortiment 
 Non Food I: z.  B. Drogerie- / Hygieneartikel, Wasch-, Putz- / Reini-
gungsmittel, Tiernahrung 
Der Bereich Non Food I umfasst die S ortimente, die nicht zum Verzehr 
geeignet, jedoch fester Bestandteil des Angebotes und nahversorgungs-
relevanter Art sind. 
Neben dem Kernsortiment werden bei nahezu allen Vertriebsformen des 
Einzelhandels darüber hinaus Randsortimente bzw. Aktionswaren vorge-
halten. Diese dienen der Ergänzung des Angebots und sind dem Kernsor-
timent i. d. R. sachlich zugeordnet und in der Dimensionierung  deutlich 
untergeordnet. Dies ist im vorliegenden Fall der Bereich Non Food II und 
umfasst u. a. Sortimente bzw. Aktionswaren wie Textilien, Schuhe, Elekt-
rogeräte oder Bücher, aber auch Sortimente nicht zentrenrelevanter Art 
wie z. B. Gartenmöbel. 
Abb. 53: Beispiel Randsortimente / Aktionswaren 
  
Quelle: Website der Firmen ALDI und ROSSMANN, 2017 
Differenzierung nach 
Warenbereichen / 
 -gruppen 
Randsortimente /  
Aktionswaren 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 61 
 
 
In den Abbildungen 16 und 17 sind die absatzwirtschaftlichen Leistungen 
der nahversorgungsrelevanten Kernsortimente quantifiziert worden. Die 
ermittelten Flächenleistungen stellen eine durchschnittliche Größe über 
alle angebotenen Sortimente dar. Unter dieser Prämisse wäre für die an-
teiligen Teilflächen der Randsortimente eine dem entsprechende Flächen-
leistung anzusetzen. Die rechnerische Gesamtleistung dieser Fläche ist 
auf maximal 387.000 € (nur ALDI-Erweiterung) bzw. 1,9 Mio. € (ALDI-Er-
weiterung zzgl. Drogeriemarkt) zu beziffern. 
Bei den Randsortimenten ist die Gesamtleistung der hierfür genutzten Flä-
che quantifiziert worden, jedoch nicht nach Sortimentsschwerpunkt diffe-
renziert. Anders ausgedrückt bedeutet dies, dass aufgrund wechselnde r 
Sortimente oder teilweise geringfügiger Teilsortimente keine sortiments-
spezifischen Umsatzleistungen ermittelt werden können und somit keine 
Zuordnung der Auswirkungen gegenüber den Bestandsumsätzen vorge-
nommen werden kann. Absatzwirtschaftliche und / oder mögliche städte-
baulich negative Auswirkungen derartiger Verkaufsflächengrößen mit un-
terschiedlichen Teilsortimenten sowie oftmals wechselnden Sortiments-
schwerpunkten sind daher in der gutachterlichen Praxis nicht qualifiziert 
nachzuweisen. 
Es ist angesichts der örtlichen Angebots- und Wettbewerbssituation sowie 
aufgrund oben angeführter Aspekte nicht davon auszugehen , dass ein-
zelne Fachgeschäfte in schützenswerten Standortkategorien in ihrer wirt-
schaftlichen Tragfähigkeit durch die Randsortimente bzw. die Aktionswa-
ren des Erweiterungsvorhabens gefährdet sind. 
Dies soll anhand der beiden nachfolgenden Beispiele GPK / Hausrat so-
wie Spielwaren exemplarisch erläutert werden. Hierbei handelt es sich um 
die Sortimente, die erfahrungsgemäß einen hohen Anteil bei den Rand-
sortimenten einnehmen.  
Bei GPK / Hausrat wird der geplante Drogeriemarkt  beispielsweise eine 
Fläche von rd. ist eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 50 bis 70 qm anbie-
ten. Das Gesamtangebot der Stadt Osnabrück beläuft sich auf etwa 4.980 
qm, wobei mehr als die Hälfte an Standortlagen außerhalb zentraler Ver-
sorgungsbereiche angeboten wird. Die geplanten Verkaufsflächen würden 
demnach lediglich einen Anteil von rd. 1 ,0 bis 1,4 % gegenüber dem ge-
samtstädtischen Angebot darstellen. Aufgrund der geringen Größe dieser 
Fläche lassen sich mögliche Auswirkungen nicht mehr hinreichend genau 
in ihrer städtebaulichen Relevanz bewerten.  
Auch bei Spielwaren ist eine Gesamtverkaufsfläche von maximal rd. 
60 qm geplant, während die Gesamtstadt ein deutlich breiteres Angebot 
vorhält. Hinzu kommt, dass es sich bei Spielwaren um ein Sortiment han-
delt, welches bei zahlreichen Fremdanbietern wie Textilfachmärkte (z. B. 
Keine Differenzierung 
möglich 
Beispiel GPK / Hausrat 
Beispiel Spielwaren 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 62 
 
 
KIK), Sonderpostenmärkte auch temporär bei Discountmärkten sowie Kaf-
feeröstern (z. B. Tchibo) angeboten wird, so dass es de facto zu einer 
„Atomisierung“ des Angebotes gekommen ist. Absatzwir tschaftliche und 
damit mögliche städtebaulich negative Auswirkungen sind nicht herleitbar.     
Entsprechend obiger Einordnungen sollen die Randsortimente nicht wei-
ter untersucht werden. Städtebauliche Folgewirkungen lassen sich ange-
sichts solcher kle inteiligen Strukturen nicht identifizieren, auch weil oft-
mals keine eindeutigen Sortimentsschwerpunkte betroffen sind und sich 
Betriebsaufgaben somit aufgrund veränderter Wettbewerbsstrukturen in 
aller Regel nicht einstellen werden. 
7.4 Umlenkungswirkungen 
Bei einer Realisierung des Planvorhabens werden Umsätze am Untersu-
chungsstandort generiert, so dass eine räumliche Umverteilung der Um-
sätze gegenüber Wettbewerbsstandorten prognostiziert wird. Nachfol-
gend werden die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die Standorte 
im Untersuchungsraum dargestellt. Bei der absatzwirtschaftlichen Einord-
nung der Umsatzumlenkungen werden durch den Ansatz maximaler so-
wie wahrscheinlicher Werte die für eine sachgerechte Abwägung erforder-
lichen Spannweiten möglicher Auswirkungen aufgezeigt . Monetäre Um-
satzumverteilungen von weniger als 50 T€ (= Messbarkeitsschwelle) las-
sen sich dabei nicht mehr hinreichend genau in ihrer städtebaulichen 
  
Fazit 
Maximal- und Wahr-
scheinlichkeitsszenarien 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 63 
 
 
Relevanz bewerten und sind damit methodisch nicht valide herleitbar39, so 
dass sich die nachfolgenden Ausführungen auf Umsatzumverteilungen 
oberhalb dieses Grenzwertes beschränken.  
Anhand der beiden nachfolgenden Szenarien werden die absatzwirt-
schaftlichen Umverteilungen dargelegt: 
Im Rahmen d es Szenario I wird eine Verlagerung und Erweiterung des 
ALDI-Marktes und eine Nachnutzung des Altobjektes durch einen Droge-
riefachmarkt geprüft.40 
Abb. 54: Umlenkungswirkungen – Szenario I41 
 
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen 
Bei den Modellrechnungen werden Anteile des prognostizierten Umsatzes 
außerhalb des Untersuchungsraumes umverteilt. Diese sogenannten 
                                                   
39  Umverteilungseffekte unterhalb bestimmter Werte und Quoten lassen sich nicht 
mehr hinreichend genau ermitteln sowie in ihrer städtebaulichen Relevanz bewe r-
ten. Dies hängt mit dem Sachverhalt zusammen, dass sich das (prognostizierte) 
Einkaufsverhalten auch von nicht quantitativen Parametern wie Image, Geschäfts-
politik, Liquidität oder Anpassungsfähigkeit des Betreibers in Abhängigkeit befinden 
kann. 
40  Zur Darstellbarkeit auch der gegenseitigen Wechselwirkungen zwischen der ALDI-
Erweiterung und Ansiedlung des Drogeriemarktes werden die Auswirkungen ge-
genüber den jeweiligen Planungen berücksichtigt. 
41  Anmerkung: nicht umverteilt werden aufgrund wechselnder So rtimentsschwer-
punkte die absatzwirtschaftlichen Leistungen der Randsortimente (= Non Food II; 
Aktionsartikel; siehe Erläuterungen Kapitel 3.4 sowie 7.3) 
Standort
Anzahl 
Betriebs-
stätten
Verkaufs-
flächen
Bestands-
umsätze in T€
in % der 
Bestands-
umsätze
in T€
in % der 
Bestands-
umsätze
solitäre Nahversorgungsstandorte EZG 5 2.150 9.350 383 4,1% 311 3,3%
Standorte d. wohnortnahen Grundversorgung EZG 4 350 1.000 ---* ---* ---* ---*
Fachmarktagglomerationen EZG 5 4.850 24.050 631 2,6% 513 2,1%
sonstige Lagen Osnabrück EZG 5 250 1.150 ---* ---* ---* ---*
Stadtteilnebenzentrum Holzhausen (GM-Hütte) 6 1.200 3.750 115 3,1% 94 2,5%
sonstige Lagen GM-Hütte 3 850 5.700 242 4,3% 197 3,5%
NV-Zentrum Iburger Straße 6 1.400 5.700 160 2,8% 130 2,3%
NV-Zentrum An der Blankenburg / Lengericher Landstr. 5 3.100 13.500 1.040 7,7% 845 6,3%
solitäre Nahversorgungsstandorte U-Raum 3 1.800 9.900 348 3,5% 283 2,9%
Fachmarktagglomerationen U-Raum 15 8.900 43.350 2.277 5,3% 1.850 4,3%
sonstige Lagen Osnabrück U-Raum 2 350 1.150 ---* ---* ---* ---*
Streuumsätze --- --- --- 653 531
Rückholungseffekte --- --- --- 653 531
* kein Angebotsbestand oder Umverteilung aufgrund ihrer Geringfügigkeit nicht nach- / ausw eisbar
Umverteilung 
worst case
Umverteilung 
wahrscheinlicher Fall
Standortlagen innerhalb des Kerneinzugsbereichs (= wirtschaftl. EZG)
Standortlagen innerhalb des erweiterten Untersuchungsraums (= Einkaufsverflechtungen)
Bestandsstrukturen
Szenario I 
Streuumsätze 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 64 
 
 
Streuumsätze resultieren vorrangig aus zufallsbedingten Käufen oder aus 
touristischen Potenzialen.  
Zudem ist die Rückholung heute abfließender Kaufkraft gegenüber sons-
tigen Standorten berücksichtigt worden. Angesichts der aktuellen Be-
standsstrukturen im Drogeriesegment mit lediglich zwei klassischen Dro-
geriefachmärkten innerhalb des Untersuchungsraum es, ist zu erwarten, 
dass aktuell Kaufkraftanteile auch an anderen Standorten außerhalb des 
Untersuchungsraumes gebunden werden (z.  B. Innenstadt Osnabrück). 
Hierauf basierend wurden zusätzliche Rückholungseffekte einbezogen, 
die sich faktisch außerhalb des Untersuchungsraumes auswirken.  
Mit Szenario II wird ebenfalls die Verlagerung und Erweiterung des ALDI-
Marktes, statt der Drogeriemarktansiedlung aber die Nachnutzung des Alt-
objektes durch einen Tierfachmarkt geprüft. 
Abb. 55: Umlenkungswirkungen – Szenario II - Nahversorgung42 
 
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen 
                                                   
42  Anmerkung: nicht umverteilt werden aufgrund wechselnder Sortimentsschwer -
punkte die absatzwirtschaf tlichen Leistungen der Randsortimente (= Non Food II; 
Aktionsartikel; siehe Erläuterungen Kapitel 3.4 sowie 7.3) 
Standort
Anzahl 
Betriebs-
stätten**
Verkaufs-
flächen**
Bestands-
umsätze** in T€
in % der 
Bestands-
umsätze
in T€
in % der 
Bestands-
umsätze
solitäre Nahversorgungsstandorte EZG 5 2.150 9.350 334 3,6% 320 3,4%
Standorte d. wohnortnahen Grundversorgung EZG 4 350 1.000 ---* ---* ---* ---*
Fachmarktagglomerationen EZG 3 3.200 13.850 389 2,8% 373 2,7%
sonstige Lagen Osnabrück EZG 5 250 1.150 ---* ---* ---* ---*
Stadtteilnebenzentrum Holzhausen (GM-Hütte) 6 1.200 3.750 99 2,6% 95 2,5%
sonstige Lagen GM-Hütte 3 850 5.700 226 4,0% 217 3,8%
NV-Zentrum Iburger Straße 6 1.400 5.700 98 1,7% 94 1,7%
NV-Zentrum An der Blankenburg / Lengericher Landstr. 5 3.100 13.500 267 2,0% 256 1,9%
solitäre Nahversorgungsstandorte U-Raum 3 1.800 9.900 225 2,3% 216 2,2%
Fachmarktagglomerationen U-Raum 15 8.900 43.350 690 1,6% 662 1,5%
sonstige Lagen Osnabrück U-Raum 2 350 1.150 ---* ---* ---* ---*
Streuumsätze --- --- --- 259 249
* kein Angebotsbestand oder Umverteilung aufgrund ihrer Geringfügigkeit nicht nach- / ausw eisbar
** ohne Erw eiterungsvorhaben
Umverteilung 
worst case
Umverteilung 
wahrscheinlicher Fall
Standortlagen innerhalb des Kerneinzugsbereichs (= wirtschaftl. EZG)
Standortlagen innerhalb des erweiterten Untersuchungsraums (= Einkaufsverflechtungen)
Bestandsstrukturen
Rückholung 
Szenario II 
 
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen  
 
 65 
 
 
Abb. 56: Umlenkungswirkungen – Szenario II – Zoo- / Heimtierbedarf 
 
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen  
Im Sortiment Zoo- / Heimtierbedarf ist die Rückholung heute abfließender 
Kaufkraft gegenüber sonstigen Standorten berücksichtigt worden. Das 
Sortiment wird heute neben den Angebotsstrukturen im Untersuchungs-
raum in weiteren Fachmärkten außerhalb des Untersuchungsraumes so-
wie u. a. auch als Teilsortiment in Bau - und Gartenmärkten angeboten. 
Von entsprechenden Rückholungseffekten in den Untersuchungsraum ist 
somit auszugehen. 
 
 
Standort
Verkaufs-
flächen
Bestands-
umsätze in T€
in % der 
Bestands-
umsätze
in T€
in % der 
Bestands-
umsätze
solitäre Nahversorgungsstandorte EZG ---** ---** ---* ---* ---* ---*
Standorte d. wohnortnahen Grundversorgung EZG ---* ---* ---* ---* ---* ---*
Fachmarktagglomerationen EZG 150 450 156 34,7% 104 23,2%
sonstige Lagen Osnabrück EZG ---* ---* ---* ---* ---* ---*
Stadtteilnebenzentrum Holzhausen (GM-Hütte) ---* ---* ---* ---* ---* ---*
sonstige Lagen GM-Hütte ---** ---** ---* ---* ---* ---*
NV-Zentrum Iburger Straße ---** ---** ---* ---* ---* ---*
NV-Zentrum An der Blankenburg / Lengericher Landstr. ---** ---** ---* ---* ---* ---*
solitäre Nahversorgungsstandorte U-Raum ---** ---** ---* ---* ---* ---*
Fachmarktagglomerationen U-Raum 1.200 3.000 795 26,5% 530 17,7%
sonstige Lagen Osnabrück U-Raum ---* ---* ---* ---* ---* ---*
Streuumsätze --- --- 141 94
Rückholungseffekte --- --- 141 94
* kein Angebotsbestand oder Umverteilung aufgrund ihrer Geringfügigkeit nicht nach- / ausw eisbar
** kein Angebotsbestand bzw . nur geringfügiger Besatz / Randsortimente bei branchenfremden Anbietern bzw . Anonymisierung bei < 3 Betrieben
Umverteilung 
worst case
Umverteilung 
wahrscheinlicher Fall
Standortlagen innerhalb des Kerneinzugsbereichs (= wirtschaftl. EZG)
Standortlagen innerhalb des erweiterten Untersuchungsraums (= Einkaufsverflechtungen)
Bestandsstrukturen
Rückholungseffekte 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 66 
 
 
8 Städtebauliche Bewertung 
Zur Beurteilung der Verträglichkeit eines Vorhabens werden die prognos-
tizierten absatzwirtschaftlichen Umlenkungswirkungen einer städtebauli-
chen Bewertung unterzogen. 
8.1 Bedeutung von Schwellenwerten 
Eine erste Orientierung zur Bewertung der Auswirkungen großflächiger 
Einzelhandelsansiedlungsvorhaben liefert der sogenannte Schwellenwert 
von 10 %. Hierbei wird angenommen, dass eine von Ein zelhandelsgroß-
vorhaben erzeugte Umsatzumverteilung in den zentralen Strukturen der 
Ansiedlungskommunen bzw. der benachbarten Städte und Gemeinden 
von weniger als 10  % keine negativen städtebaulichen bzw. zentren-
schädlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nach sich 
zieht. Demnach sind die Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit betroffe-
ner zentraler Versorgungsbereiche bzw. schützenswerter Standortberei-
che lediglich wettbewerblicher bzw. wirtschaftlicher, nicht jedoch städte-
baulicher Art. Erhebl iche städtebauliche  Folgen werden erst für wahr-
scheinlich erachtet, wenn mit Realisierung eines großflächigen Vorhabens 
Umsatzumverteilungen von über 10 % ausgelöst werden. 
Wenngleich eine quantitative und operationalisierbare Bemessungsgröße 
wünschenswert ist, muss die Herleitung, aber auch der Schwellenwert als 
solcher, als alleiniger Maßstab zur Bewertung städtebaulicher und raum-
ordnerischer Auswirkungen kritisch betrachtet werden. Der Schwellenwert 
basiert auf den Ergebnissen einer Langzeit-Studie43 zu unterschiedlichen 
Ansiedlungsvorhaben, wonach sich für innenstadtrelevante Sortimente er-
hebliche städtebauliche Folgen zwischen 10 % und 20 % Umsatzumver-
teilung ableiten lassen. Einschränkend angemerkt wurde allerdings in der 
Studie, dass die Auswirkungen im Einzelfall zu verifizieren und nicht ohne 
weiteres pauschal bei anderen Fallkonstellationen anzuwenden seien. 
In der Rechtsprechung in Nordrhein -Westfalen sind beispielsweise Um-
verteilungseffekte von bereits 7 % bis 11 % als abwägungsrelevant einge-
ordnet worden, da von diesen negative städtebauliche Auswirkungen auf 
zentrale Versorgungsbereiche erwartet werden können. 44 Andere Urteile 
benennen Auswirkungen erst bei Werten oberhalb von 20 %.45 In der ge-
richtlichen Rechtsprechung wird somit die Schwelle eines „Umschlagens“ 
                                                   
43  Langzeitstudie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskam-
mern in Baden -Württemberg mit Förderung des Wirtschaftsminist eriums Baden -
Württemberg, 1997 
44  OVG Münster (07.12.2000), Az.: 7A D 60/99.NE 
45  VGH München (07.06.2000), Az: 26 N 99.2961 
Auswirkungen ab  
10%-Schwellenwert 
Herleitung 
Rechtsprechung 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 67 
 
 
von absatzwirtschaftlichen Umsatzumlenkungen in städtebaulich negative 
Auswirkungen mit unterschiedlichen Ergebnissen erörtert.  
Es wird deutlich, dass absatzwirtschaftliche Umverteilungs effekte als al-
leiniger Maßstab zur Beurteilung städtebaulicher und raumordnerischer 
Auswirkungen nicht genügen können. Die Verträglichkeit großflächiger 
Planvorhaben ist vielmehr aus den konkreten lokalen Gegebenheiten be-
troffener Versorgungsbereiche abzuleiten.46 
Insbesondere die Bedeutung absatzwirtschaftlich betroffener Magnetbe-
triebe für den jeweiligen zentralen Versorgungsbereich ist ausschlagge-
bend dafür, ob aus absatzwirtschaftlichen negative Auswirkungen werden, 
die eine Funktionsstörung der zentralen Versorgungsstrukturen und damit 
eine Zentrenschädlichkeit bewirken. Zur Bewertung städtebaulicher und 
raumordnerischer Auswirkungen gilt es daher zu untersuchen, wie die 
vom Vorhaben betroffenen Betriebsstätten in die Einkaufslagen eingebun-
den sind und welche Funktionen sie dort erfüllen. 
Mit Hilfe eines Gravitationsmodells wird die durch das Einzelhandelsvor-
haben ausgelöste Umsatzumverteilung ermittelt. Auf Grundlage dieser ab-
satzwirtschaftlichen Untersuchung erfolgt eine Beurteilung und Folgenab-
schätzung der städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens.  Folgende 
Parameter finden Eingang in die Berechnungen:  
 Die sortimentsspezifische Verkaufsflächenausstattung  
 Die absatzwirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Un tersuchungsvor-
habens sowie der sonstigen Betriebsstätten  
 Die räumliche Lage bzw. Entfernung der Mitbewerber und Angebots-
standorte zum Untersuchungsstandort  
 Die Objekteigenschaften (z. B. Stellplatzausstattung) und Attraktivität 
des Untersuchungsvorhabens sowie der wettbewerbsrelevanten An-
bieter  
 Die siedlungsstrukturelle Einbindung der untersuchten Betriebsstätten 
in das städtische Verkehrsnetz (Erreichbarkeiten) 
 Die Angebotsvielfalt  
Wie dargelegt, ist der 10 %-Schwellenwert absatzwirtschaftlicher Umver-
teilungswirkungen nicht allein maßgeblich für die Bewertung städtebauli-
cher Auswirkungen. Während teilweise Umverteilungswirkungen unter-
halb von 10 % in einigen Einkaufslagen städtebaulich negative Auswirkun-
gen hervorrufen, können aber auch oberhalb v on 10 % negative Auswir-
                                                   
46  BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07 
Städtebauliche  
Betrachtung 
Zentrenschädlichkeit 
Modellparameter 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 68 
 
 
kungen ausbleiben. Die Schwellenwerte stellen lediglich einen Anhalts-
punkt dar, anhand derer die möglichen städtebaulichen Auswirkungen ei-
nes Vorhabens näher zu untersuchen sind. 
Wesentliche Anhaltspunkte städtebaulich er Unverträglic hkeiten können 
sein47: 
 Wenn ein Vorhaben das Niveau und die Vielfalt der Einzelhandelsge-
schäfte in den Einkaufslagen absinken lässt, weil es dort zu Leerstän-
den von Geschäften kommt – mit der Folge einer substanziellen Funk-
tionsstörung der Einkaufslagen. Dies bedeutet, dass die Funktionsfä-
higkeit nachhaltig gestört wird  und die Versorgungsfunktion generell 
oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr wahrgenommen wer-
den kann. Damit gehen in der Regel flächendeckende Geschäftsauf-
gaben einher, so dass die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr ge-
sichert ist. 
 Wenn sich in der betroffenen Einkaufslage bereits zahlreiche Leer-
stände befinden, so dass der Einkaufsbereich und damit die städte-
bauliche Ausgangssituation in besonderem Maße empfindlich gegen-
über Umsatzabflüssen reagiert. Parameter der Beurteilung sind u. a. 
die städtebauliche Qualität betroffener Bereiche in Hinblick auf die  
Verweilqualität oder Gestaltung des öffentlichen Raumes sowie der 
Qualität und Dichte der dortigen Angebotsstrukturen.  
 Wenn Magnetbetriebe betroffen sind, deren unbeeinträchtigter Fort-
bestand maßgebliche Bedeutung für die weitere Funktionsfähigkeit 
der Einkaufslage hat. Deren Beeinträchtigung zieht in besonderem 
Maße die o. g. Störung der städtebaulichen Ausgangssituation nach 
sich.  
Letztlich entscheidend ist, dass die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen 
vor dem Hintergrund der örtlichen städtebaulichen Situation reflektiert 
werden. Es ist zu prüfen, inwieweit durch das Vorhaben absatzwirtschaft-
liche Umlenkungen in städtebaulich schädliche Auswirkungen umschla-
gen.  
Bei der Bewertung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind grund-
sätzlich die folgenden städtebaulich negativen und damit rechtlich  rele-
vanten Auswirkungen zu unterscheiden: 
 Nicht nur unwese ntliche Auswirkungen i. S. d. §  11 Abs. 3 BauNVO 
auf städtebauliche Belange sind abwägungsrelevant. Sie unterliegen 
der einfachen Abwägung. 
                                                   
47  BVerwG (11.10.2007), Az: 4 C 7.07 
Funktionsstörung 
Vorschädigungen 
Betroffene  
Magnetbetriebe 
Umschlagen der  
Umlenkungen 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 69 
 
 
 Unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art erfordern eine qualifizierte 
Abwägung der Interessen der Standortgemeinde einerseits und der 
Interessen der betroffenen Nachbargemeinden andererseits. 
 Unzumutbare, zentrenschädliche Auswirkungen verletzen in jedem 
Fall das interkommunale Abstimmungsgebot sowie das raumordneri-
sche Verbot wesentlicher Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbe-
reiche und entziehen sich einer bauleitplanerischen Abwägung. 
Um mögliche zentrenschädliche Folgewirkungen auch bei Werten unter-
halb des 10 %-Schwellenwertes zu erfassen, soll in der vorliegenden Un-
tersuchung ab einem Umlenkungswert von 7  % der Bestandsumsätze 
eine städtebauliche Bewertung der ermittelten Umsatzverteilung vorge-
nommen werden. 
8.2 Städtebauliche Auswirkungen im Untersuchungsraum 
Städtebauliche Auswirkungen sind dann zu konstatieren, wenn die ab -
satzwirtschaftlichen Auswirkungen in negative städtebauliche Auswirkun-
gen „umschlagen“. Nachfolgend sollen die potenziellen Auswirkungen in 
Bezug auf die beiden zur Prüfung stehenden Entwicklungsszenarien dar-
gelegt werden. 
8.2.1 Szenario I 
Angesichts der absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte ist für die 
Neupositionierung und Erweiterung des ALDI-Marktes sowie die Nachnut-
zung des Altobjektes durch einen Drogeriefachmarkt Folgendes festzu-
stellen: 
 Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der Vorhabenplanung füh-
ren gegenüber den solitären Nahversorgungsstandorten im Einzugs-
gebiet zu Umlenkungseffekten von maximal 4,1 % der Bestandsum-
sätze. Die Umlenkungswirkungen liegen de utlich unterhalb der 
Schwellenwerte von 7 % bzw. 10 %. Eine Betroffenheit lagenprägen-
der Betriebsstätten sowie weiterer Anbieter und damit einhergehende 
negative städtebauliche Folgewirkungen wie eine Verschlechterung 
der flächendeckenden wohnortnahen Versorgung lassen sich hieraus 
nicht ableiten. 
Absatzwirtschaftlich betroffen sind u. a. die beiden EDEKA-Märkte in 
der Lissy-Rieke-Straße, Ortsteil Kalkhügel, sowie in der Straße Zum 
Forsthaus, Ortsteil Sutthausen. Während sich erstgenannter EDEKA-
Markt in größerer räumlicher Entfernung befindet und sich in einer 
wettbewerbsfähigen Betriebsanlage darstellt, ist letztgenannter Markt 
Prüfungsrelevante 
Spannbreite 
Solitäre Nahversor-
gungsstandorte im EZG 
EDEKA-Märkte 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 70 
 
 
stärker von der Vorhabenplanung betroffen. Allerdings ist dieser be-
reits heute konze ptionell vorrangig auf die Versorgung der örtlichen 
Bevölkerung der unmittelbar angrenzenden Wohnquartiere ausgerich-
tet, so dass sich eine Wettbewerbsverschärfung außerhalb dieses 
Nahbereiches nur bedingt auswirkt. Zudem steht der EDEKA-Markt 
bereits heute im Wettbewerb mit dem  bestehenden Discountmarkt. 
Letztlich gehören die beiden geplanten Märkte einer anderen Be-
triebsform an und die Umverteilungswirkungen liegen auch deutlich 
unterhalb definierter Schwellenwerte, so dass eine wesentliche Beein-
trächtigung der Anbieter und damit städtebauliche oder versorgungs-
strukturelle Auswirkungen nicht zu erwarten sind. 
 Die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber der Fachmarkt-
agglomeration Am Wulfter Turm, also dem Standortbereich selbst, be-
laufen sich mit einer Größenordnung von maximal 2,6 % deutlich un-
terhalb definierter Schwellenwerte. 
Absatzwirtschaftlich betroffen ist das dortige E-CENTER, wenngleich 
auch nur bei geringen Umverteilungseffekten. Da es sich um Umlen-
kungen innerhalb ein- und desselben Standortes handelt, sind die ab-
satzwirtschaftlichen Umverteilungen zunächst wettbewerblicher Art.  
Städtebaulich negative Auswirkungen lassen sich hieraus nicht herlei-
ten. 
Zudem sind die prognostizierten Umlenkungseffekte  bzw. Wechsel-
wirkungen gegenüber den Planungen selber dahingehend zu bewer-
ten, dass die Planvorhaben aufgrund der Wettbewerbssituation nicht 
die maximalen Umsatzleistungen erwirtschaften können, die sich aus 
dem absatzwirtschaftlichen worst case-Ansatz ergeben.  
 Die Umsatzumlenkungen gegenüber den Standorten der wohnortna-
hen Grundversorgung sowie gegenüber den sonstigen Osnabrücker 
Lagen im Einzugsgebiet befinden sich unterhalb der Me ssbarkeits-
schwelle von 50 T€.  Städtebaulich negative Auswirkungen lassen 
sich, wie angeführt, nicht herleiten.  
 Die Umlenkungseffekte gegenüber dem Stadtteilzentrum Holzhausen 
bewegen sich bei max. 3,1 %. Städtebaulich negative Auswirkungen 
lassen sich hieraus nicht herleiten. 
Innerhalb dieser Standortlage übernimmt der Supermarkt des Betrei-
bers EDEKA als wesentlicher Magnetbetrieb eine lagenprägende Ver-
sorgungsfunktion. Auch wenn der Markt nicht mehr den heutigen An-
forderungen an einen modernen Vollversorgermarkt entspricht, ist die-
ser seit Jahren etabliert und beim Kunden gut angenommen. Aufgrund 
der Entfernung erschließt dieser Markt ein anderes Einzugsgebiet. 
Städtebaulich negative Auswirkungen gegenüber dem Stadtteilneben-
zentrum Holzhausen sind auszuschließen. 
Fachmarktagglomeratio-
nen im EZG 
Standorte d. wohnort-na-
hen Versorgung; sons-
tige Lagen EZG 
Stadtteilnebenzentrum 
Holzhausen 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 71 
 
 
 Die Umsatzumlenkungen gegenüber den sonstigen Lagen in Holzhau-
sen belaufen sich auf maximal 4,3 % der Bestandsumsätze. Auch las-
sen sich aufgrund der Geringfügigkeit der Umverteilungseffekte keine 
städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Beeinträchtigungen 
herleiten.  
Am ehesten ist der örtliche LIDL-Discountmarkt von den Erweiterungs-
planungen betroffen. Jedoch präsentiert sich der LIDL -Markt in einer 
wettbewerbsfähigen Betriebsanlage. Zudem erschließt dieser Markt 
nur in Teilen ein vergleichbares Einzugsgebiet wie das Planvorhaben, 
so dass mit Ausnahme absatzwirtschaftlicher Betroffenheiten keine 
wesentlichen Beeinträchtigungen der Versorgungsfunktion des Mark-
tes für den Stadtteil Holzhausen zu erwarten sind. Der anzusiedelnde 
Drogeriemarkt stellt keinen direkten Wettbewerber dar. 
Neben den Auswirkungen gegenüber den Standortlagen innerhalb des 
wirtschaftlichen E inzugsgebiets sollen nachfolgend die Umlenkungsef-
fekte gegenüber den weiteren Lagen im Untersuchungs raum bewertet 
werden. 
 Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der Erweiterung führen ge-
genüber dem Nahversorgungszentrum Iburger Straße zu Umlen-
kungseffekten von max. 2, 8 % der Bestandsumsätze . D iese liegen 
deutlich unterhalb der definierten Schwellenwerte. 
Betroffen ist ein EDEKA-Markt, der aber vorrangig der Versorgung in-
nerhalb des unmittelbaren Nahbereiches dient. Der Anbieter steht so-
mit aufgrund der Versorgungsfunktion sowie auch der Betriebsform 
Vollsortimentsanbieter nicht  im unmittelbaren Wettbewerb mit den 
Planungen am Wulfter Turm. Negative zentrenschädliche Folgewir-
kungen für das Nahversorgungszentrum sind auszuschließen.  
 Für das neue Nahversorgungszentrum An der Blankenburg sind Um-
lenkungseffekte von rd. 7,7 % zu erwarten. Diese liegen knapp ober-
halb der prüfungsrelevanten Schwelle, aber noch unterhalb des abwä-
gungsrelevanten Schwellenwertes von 10 %. 
Betroffen ist neben den beiden Vollsortimentsanbietern  (EDEKA & 
neuer Verbrauchermarkt) insbesondere der künftig neu etablierte Dro-
geriefachmarkt. Als räumlich dem Planstandort nächstgelegenster, 
betriebsformengleicher Anbieter sind hier absatzwirtschaftliche Folge-
wirkungen zu erwarten. Diese äußern sich zunächst darin, dass der 
neue Anbieter innerhalb des Nahversorgungszentrums nicht die ma-
ximal prognostizierten Umsatzleistungen realisieren kann. 
Ansonsten werden die neuen Angebotsstrukturen innerhalb des ehe-
maligen MAX BAHR -Objektes modern und leistungsfähig aufgestellt 
Sonstige Lagen  
GM-Hütte 
NV-Zentrum  
Iburger Straße 
NV-Zentrum  
An der Blankenburg 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 72 
 
 
sein, so dass sie sich gegenüber dem Wettbewerb durch die Planvor-
haben behaupten können. Negative städtebauliche Folgewirkungen 
im Sinne einer Zentrenschädlichkeit bzw. einer Beeinträchtigung der 
wohnortnahen Versorgungsstrukturen sind daher nicht zu erwarten.  
Vor dem Hinterg rund einer möglichen Neubewertung des Planstan-
dortes wären bei einer Einordnung als zentraler Versorgungsbereich 
die Umlenkungseffekte auf die Nahversorgungszentren innerhalb des 
Untersuchungsraumes als Wettbewerb innerhalb der gleichen städte-
baulichen Standortkategorie zu bewerten und somit einer städtebauli-
chen Abwägung zugänglich. 
 Die Umsatzumlenkungen gegenüber den solitären Nahversorgungs-
standorten innerhalb des Untersuchungsraum es belaufen sich auf 
maximal 3,5 % der Bestandsumsätze und liegen damit unterhalb der 
definierten Schwellenwerte. 
Betroffen sind innerhalb dieser Lagekategorie schwerpunktmäßig die 
beiden Discountmärke von ALDI und LIDL in der Weststadt. Diese be-
finden sich allerdings bereits deutlich am Rande des Untersuchungs-
raumes und stellen für die Einwohner innerhalb des Einzugsbereiches 
der Planvorhaben nur noch bedingt Einkaufsalternativen dar. Negative 
Folgewirkungen für die wohnortnahe Versorgung sind angesichts der 
geringen Umlenkungswerte daher nicht herzuleiten. 
 Die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber den Fachmarkt-
agglomerationen Nahner Feld und Kurt-Schumacher-Damm liegen bei 
rd. 5,3 % der Bestandsumsätze. Sie stellen mit rd. 2,3 Mio. € die ab-
solut gesehen höchsten Umverteilungen dar. Sie verteilen sich aller-
dings auch über mehrere Anbieter in nicht schützenswerten Standort-
lagen. 
Betroffen sind vorrangig das SB -Warenhaus MARKTKAUF und der 
benachbarte Drogeriemarkt ROSSMANN sowie auch der am Nahner 
Feld ansässige LIDL-Markt. Gerade in Bezug auf die Drogeriemarkt-
ansiedlung stellt der Standort mit dem betriebsformengleichen Anbie-
ter sowie einer leistungsfähigen Drogerieabteilung im MARKTKAUF 
einen wichtigen Wettbewerbsstandort dar, der von den Planungen am 
Wulfter Turm absatzwirtschaftlich betroffen sein wird. Gleiches gilt, 
wenn auch in leicht abgeschwächter Form , für KAUFLAND am Kurt-
Schumacher-Damm. 
Die beiden Einkaufsstandorte sind allerdings  seit Jahrzehnten etab-
liert und die hier ansässigen Anbieter wettbewerbsfähig aufgestellt48, 
so dass über eine absatzwirtschaftliche Betroffenheit hinaus keine 
                                                   
48  Das SB-Warenhaus MARKTKAUF wird aktuell modernisiert, so dass hier von einer 
modernen, markt- und wettbewerbsfähigen Großfläche auszugehen ist. 
Solitäre Nahversor-
gungsstandorte U-Raum 
Fachmarktagglo-merati-
onen im U-Raum 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 73 
 
 
städtebaulichen Folgewirkungen zu erwarten sind, zumal es sich hier-
bei um eine städtebaulich nicht schützenswerte Standortlage handelt. 
Etwaige absatzwirtschaftliche Beeinträchtigungen sind zunächst rein 
wettbewerblicher Art und einer städtebaulichen Abwägung zugäng-
lich. 
 Die Umsatzumlenkungen gegenüber den sonstigen Standorten im Un-
tersuchungsraum befinden sich unterhalb der Messbarkeits schwelle 
von 50 T€. Städtebaulich negative Auswirkungen lassen sich, wie an-
geführt, nicht herleiten.  
Festzustellen ist, dass die Umlenkungseffekte deutlich unterhalb der ab-
wägungsrelevanten Schwellenwerte liegen. Betriebsaufgaben oder sons-
tige städtebauliche Fehlentwicklungen sind daher auszuschließen. 
ZWISCHENFAZIT 
 Für die schützenswerten Bereiche sowie sonstigen Lagen können 
aus den absatzwirtschaftlichen Betrachtungen keine städtebauli-
chen Folgewirkungen im Sinne von Funkti onsverlusten abgeleitet 
werden. 
8.2.2 Szenario II 
Bei der Verlagerung und Erweiterung des ALDI-Marktes und Nachnutzung 
des Altobjektes durch einen Tierfachmarkt ist zwischen den Auswirkungen 
im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich sowie im Bereich Zoo- / 
Heimtierbedarf zu differenzieren. 
8.2.2.1 Nahversorgung 
Bei Nahversorgung fallen die Umlenkung allein bei Realisierung der ALDI-
Erweiterung insgesamt deutlich niedriger aus.  Hierzu sind folgende Be-
wertungen vorzunehmen: 
 Die Umlenkungseffekte li egen in Bezug auf die schützenswerten 
Standortlagen innerhalb des Osnabrücker Stadtgebietes (Nahversor-
gungszentren, solitäre Nahversorgungsstandorte, Standorte der woh-
nortnahen Grundversorgung) in einer Spannbreite zwischen 1,7  % 
und 3,6 % und somit deutli ch unterhalb der definierten Schwellen-
werte. Negative städtebauliche Folgewirkungen sind hieraus nicht her-
zuleiten. 
 Auf die Fachmarktagglomerationen innerhalb des Untersuchungsrau-
mes entfallen mit absolut 389 Tsd. € und 690 Tsd. € immer noch die 
Sonstige Lagen U-Raum 
Zwischenfazit  
Schützenswerte  
Standortlagen OS 
Fachmarktagglomeratio-
nen OS 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 74 
 
 
höchsten Umlenkungseffekte, wenngleich sich diese durch Wegfall 
der Drogeriemarktneuansiedlung deutlich reduzieren und auch de ut-
lich unterhalb der Schwellenwerte liegen. Da diese Standortlagen als 
nicht schützenswert einzuordnen sind, sind die Umlenkungseffekte 
rein wirtschaftlicher Art und einer städtebaulichen Abwägung zugäng-
lich. 
 Die Umlenkungseffekte bezogen auf die Nachbarstadt Georgsmarien-
hütte bzw. die Standortlagen im Ortsteil Holzhausen belaufen sich auf 
max. 4,0 % der Bestandsumsätze. Negative städtebauliche Folgewir-
kungen im Sinne einer Zentrenschädlichkeit oder einer Beeinträchti-
gung der wohnortnahen Versorgung sind nicht abzuleiten. 
8.2.2.2 Zoo- / Heimtierbedarf 
Das Sortiment Zoo- / Heimtierbedarf ist gemäß der Osnabrücker Sorti-
mentsliste als nicht zentrenrelevant einzuordnen. Die  prognostizierten 
Umlenkungen sind folgendermaßen zu bewerten: 
 Es stellen sich Umlenkungseffekte gegenüber den Fachmarktagglo-
merationen ein. Für die übrigen Standortlagen liegen  die Umlenkun-
gen unterhalb der Messbarkeitsschwelle von 50 T€. Städtebaulich ne-
gative Auswirkungen lassen sich, wie angeführt, nicht herleiten. 
 Die Umlenkungseffekte befinden sich alle oberhalb der definierten 
Schwellenwerte, liegen absolut allerdings eher auf niedrigem Niveau. 
 Die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber der Fachmarkt-
agglomeration Am Wulfter Turm, also dem Standortbereich selbst, be-
laufen sich auf eine Größenordnung von maximal 34,7 %. 
Betroffen sind die Teilsortimente bei den beiden Anbietern E-CENTER 
und ALDI. Da das Sortimente  
Zoo- / Heimtierbedarf bzw. Tierfutter aber nicht deren Hauptsor ti-
mentsbestandteil darstellt, stehen diese mit einem möglichen Tier-
fachmarkt nur sehr eingeschränkt im Wettbewerb. Abgesehen von ge-
wissen absatzwirtschaftlichen Einbußen in einem Teilsortiment ergibt 
sich keine nachhaltige Betroffenheit der Anbieter. Städtebauliche ne-
gative Folgewirkungen können ausgeschlossen werden. Durch die 
Agglomerationslagen werden sich mittelfristig vielmehr positive Kopp-
lungswirkungen zwischen den einzelnen Anbietern ergeben. 
 Die Umlenkungseffekte für die weiteren Fachmarktagglomerationen 
innerhalb des Untersuchungsraumes liegen bei max. 26,5 % der rele-
vanten Bestandsumsätze. 
Die höchsten absoluten Umlenkungen ergeben sich hierbei für den 
betriebsformengleichen Anbieter FRESSNAPF am Standort Nahner 
GM-Hütte Holzhausen 
Fachmarktagglomeratio-
nen im EZG 
Fachmarktagglomeratio-
nen im U-Raum 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 75 
 
 
Feld, der mit dem neu etablierten Tierfachmarkt im unmittelbaren 
Wettbewerb stände. Da der Anbieter langjährig etabliert ist, von seiner 
Agglomerationslage zu den weiteren Fachmärkten am Standort profi-
tiert und auch nur teilweise einen ähnlichen Einzugsber eich aufweist 
wie das Planvorhaben, ist von dessen Marktaustritt nicht auszugehen. 
Da der Standortbereich als nicht schützenswert einzuordnen ist, sind 
diese Umlenkungseffekte wirtschaftlicher Art und einer städtebauli-
chen Abwägung zugänglich. 
Festzustellen ist, dass die Umlenkungseffekte im nahversorgungsrelevan-
ten Bereich deutlich unterhalb der abwägungsrelevanten Schwellenwerte 
liegen. Betriebsaufgaben oder sonstige städtebauliche Fehlentwicklungen 
sind daher auszuschließen. Bei Zoo- / Heimtierbedarf fallen die prozentu-
alen Umlenkungen deutlich höher aus, allerdings bei sehr geringen Be-
standsumsätzen. Negative städtebauliche Folgewirkungen sind aber ge-
rade auch vor dem Hintergrund der fehlenden Zentrenrelevanz des Sorti-
ments hier nicht abzuleiten. 
ZWISCHENFAZIT 
 Für die schützenswerten Bereiche sowie sonstigen Lagen können 
aus den absatzwirtschaftlichen Betrachtungen sowohl bei Nahver-
sorgung als auch bei Zoo - / Heimtierbedarf keine städtebaulichen 
Folgewirkungen im Sinne von Funkti onsverlusten abgeleitet wer-
den. 
8.3 Nahversorgungsbezug des Vorhabens 
Der Vorhabenstandort befindet sich derzeit außerhalb eines ausgewiese-
nen zentralen Versorgungsbereiches, übernimmt aber dennoch durch 
seine räumliche Lage die Funktion einer wohnungsnahen Versorgung mit 
nahversorgungsrelevanten Sortimenten. 
Wie bereits in Kapitel 6.4 angeführt kann das Erweiterungsvorhaben auf-
grund seiner nur (teil-)integrierten Siedlungslage zwischen den Ortsteilen 
Sutthausen, Kalkhügel und Nahne mit seinem 700 m-Nahbereich nur Teil-
bereiche der Siedlungsgebiete räumlich abdecken. Dennoch übernimmt 
der Markt gemeinsam mit dem benachbarten E -CENTER eine Versor-
gungsfunktion für den Stadtteil Sutthausen, die der kleine EDEKA -Le-
bensmittelmarkt an der Straße Zum Forsthaus allein nicht ausfüllen kann. 
Zwischenfazit  
Einordnung  
Planvorhaben 
 
Städtebauliche Bewertung  
 
 76 
 
 
Für die wohnortnahe und dezentrale Versorgung der Bevölkerung kommt 
dem Erweiterungsvorhaben somit eine besondere Bedeutung zu.49 
Abb. 57:  Nahversorgungssituation 
 
Quelle: eigene Darstellung; © GeoBasis-DE / BKG 2015 
Der Planstandort kann einen Beitrag zur wohnungsnahen Versorgung 
leisten, wenngleich durch das Vorhaben auch Umsätze aus einem über 
den Nahbereich hinausgehenden Einzugsbereich gebunden werden. 
ZWISCHENFAZIT 
 Der Vorhabenstandort leistet einen Beitrag zur Sicherung der woh-
nortnahen Versorgungsstrukturen insbesond ere im Stadtteil Sutt-
hausen. 
 
  
                                                   
49  Siehe Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück, 2009 / 2010; S. 96 
Zwischenfazit  
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 77 
 
 
9 Bewertung weiterer Fragestellungen 
Die zentrale Aufgabenstellung der Untersuchung ist die gutachterliche Be-
wertung städtebaulicher Beeinträchtigungen durch das Vorhaben  (siehe 
Kapitel 8). Zur Einordnung des Vorhabens soll darüber hinaus eine Beur-
teilung weiterer Fragestellungen erfolgen, wenngleich einer abschließen-
den Bewertung durch die planende Kommune im Rahmen ih rer kommu-
nalen Planungshoheit oder aber einer raumordnerischen Stellungnahme 
durch die Träger öffentlicher Belange nicht vorgegriffen werden soll. 
9.1 Einordnung in das Einzelhandelskonzept der Stadt  
Das in 2009 / 2010 fortges chriebene Märkte - und Zentrenkonzept der 
Stadt Osnabrück mit seinen Steuerungselementen (als städtebauliches 
Entwicklungskonzept i. S. v. § 1 Abs. 6 Nr. 11) bildet den Rahmen für eine 
städtebaulich geordnete Entwicklung des Einzelhandels. Im Sinne einer 
räumlich-funktionalen Arbeitsteilung sind für die zentralen Versorgungs-
bereiche unterschiedlicher Hierarchieebenen sowie weiteren Standortla-
gen spezifische Zielvorstellungen abgeleitet worden. Wesentliche Ziele 
sind u. a.50: 
 Handelszentralität und qualitative  Funktionsvielfalt der Innenstadt 
stärken bzw. erhalten 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
Nach den Zielsetzungen und Ansiedlungskriterien des Konzeptes sollte 
die Ansiedlung nahversorgungsrelevanter Einzelhandelsbetriebe schwer-
punktmäßig in den zentralen Versorgungsbereichen erfolgen. In integrier-
ten Wohn- und Mischgebieten sind grundsätzlich Ansiedlungen von klein-
teiligen Betriebsstätten bis 200 qm Verkaufsfläche (Osnabrücker Laden) 
möglich. Jedoch ist die Ansiedlung von Nahversorgungsbetrieben in be-
gründeten Ausnahmefällen auch großflächig möglich.  
Hierzu soll gemäß  den Zielvorgaben und Ansiedlungskriterien des Kon-
zeptes allerdings eine Einzelfallprüfung im Sinne einer Überprüfung der 
Verbesserung der Nahversorgungsfunktion erfolgen sowie die Verträglich-
keit für betroffene zentrale Versorgungsbereiche nachgewiesen werden.51 
Auch die konkreten Handlungsempfehlungen für die einzelnen Stadtteile 
                                                   
50  Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück, 2009 / 2010; S. 8, 43 
51  ebd.; S. 51, 131 
Zielvorstellungen  
des Konzeptes 
Nahversorgungsrele-
vante Ansiedlungen in 
Ausnahmefällen auch 
außerhalb ZVB 
Einzelfallprüfung  
notwendig 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 78 
 
 
innerhalb des Untersuchungsraumes betonen die Notwendigkeit einer kri-
tischen Auseinandersetzung im Rahmen einer Einzelfallprüfung für Neu-
ansiedlungen außerhalb zentraler Lagen.  
Für Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevante m Sortiments-
schwerpunkt, wie Zoo - / Heimtierbedarf, sind gemäß Sortimentskonzept 
Ansiedlungen großflächiger Art sowohl in zentralen Versorgungsberei-
chen, als auch an Fachmarktagglomerationen zulässig, in letzteren aller-
dings unter Einschränkung des Randsortimentes auf maximal 10 % der 
Gesamtverkaufsfläche bzw. absolut maximal 800 qm.52  
Gemäß dem Märkte - und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück befindet 
sich der Planstandort aktuell innerhalb einer Fachmarktagglomeration. Die 
Abgrenzung der Fachmarktagglomeration erfolgte im Jahr 2009 anhand 
des tatsächlichen Bestandes vor Ort, also anhand der Einzelhandelsnut-
zung aus E-CENTER, ALDI sowie einem Gartenmarkt . Eine Ausweitung 
der Agglomeration durch Ansiedlung weiterer Betriebe (mit zentren- oder 
nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten) wird nicht empfohlen. Viel-
mehr sind in Fachmarktagglomera tionen solche Betriebe auszuschlie-
ßen53 bzw. die Dominanz der Fachmarktagglomeration sollte nicht zu ei-
ner (weiteren) Schwächung der Nahversorgungszentren führen. 54 Bei 
Neuansiedlungen sollte insbesondere zum Schutz der Innenstadt auf eine 
Zentrenverträglichkeit geachtet werden. 55 Begründete Abweichungen 
vom Sortiments- und Zentrenkonzept müssen stadtplanerisch abgewogen 
werden.56 
Im Zuge der Vorhabenrealisierung bei Nahversorgung wäre der Plan-
standort auch vor dem Hintergrund der landesplanerischen bzw. raumord-
nerischen Vorgaben des LROP Niedersachsen 2017 hinsichtlich seiner 
Funktion im Rahmen des räumlich -funktionalen Zentrenmodells zu über-
prüfen sowie ggf. neu einzuordnen (siehe nachfolgenden Exkurs).  
9.1.1 Exkurs: Funktionszuweisung im Rahmen des räumlich -funkti-
onalen Zentrenmodells der Stadt  
Im Stadtteil Sutthausen konnten angesichts der tatsächlichen Verhältnisse 
zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Märkte - und Zentrenkonzeptes keine 
zentralen Versorgungsbereiche identifiziert werden.  
Als schützenswerte Standort e wurden lediglich der solitäre Nahversor-
gungsstandort an der Straße Zum Forsthaus und der Standort der Grund-
versorgung an der Hermann-Ehlers-Straße eingeordnet. Wenngleich dem 
                                                   
52  Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück, 2009 / 2010; S. 132 / 133 
53  ebd.; S. 8, 132 
54  ebd.; S. 122f 
55  ebd.; S. 97, 121 
56  ebd.; S. 97, 132 
Nicht zentrenrelevanter 
Sortimentsschwerpunkt 
Einordnung  
Planvorhaben 
Prüfung Einordnung 
Zentrenmodell 
Keine ZVB 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 79 
 
 
NAH&GUT-Markt eine wichtige wohnortnahe Versorgungsfunktion zuge-
standen werden muss, so verfügt er mit seinen Standort - und Objektei-
genschaften nicht über die Voraussetzungen als leistungsfähige Versor-
gungsmöglichkeit für den gesamten Stadtteil Sutthausen. Auch die Struk-
turen an der Hermann-Ehlers-Straße dienen zwar zur Ergänzung des Ver-
sorgungsangebotes, können langfristig allein aber keine stadtteilbezo-
gene Versorgung sicherstellen. Die Etablierung einer größeren Einzelhan-
delsansiedlung in diesem Bereich konnte nicht realisiert werden.57 
Der Planstandort am Wulfter Turm war 2009, zum Zeitpunkt der Konzep-
terarbeitung, noch durch einen hohen Anteil nicht zentrenrelevanter Nut-
zungen geprägt und verfügte damit auch über einen deutlich größeren 
Einzugsbereich als heute. Die aktuellen Einzelhandelsnutzungen und – 
zumindest für den Fall der ALDI -Erweiterung und Drogeriemarktansied-
lung – auch die anvisierten Planungen sind gekennzeichnet durch eine 
nahversorgungsrelevante Sortimentsstruktur, entsprechen somit der 
Funktion eines Standortes der Nahversorgung und verfügt durch die Fris-
tigkeit der Angebote auch über einen deutlich geringen Einzugsbereich als 
vorher. 
Durch die mittlerweile erfolgte Erschließung und Bebauung durch Wohn-
quartiere im direkten Umfeld ist für den Standort Wulfter Turm eine deut-
lich verbesserte fußläufige Anbindung an Wohnsiedlungsbereiche gege-
ben als 2009. Die Anbindung ist trotz einzelner Fußwegeverbindungen ge-
rade im Hinblick auf die Anbindung über die Hermann-Ehlers-Straße aller-
dings nicht idealtypisch, so dass hier auch weiterhin noch eine Verbesse-
rung der Wegeverbindungen und Austauschbeziehungen angestrebt wer-
den sollte. 
Durch die straßenbegleitende n Nutzungen aus einzelnen Handelsange-
boten und Dienstleistern, die sich unweit des Vorhabenstandortes an der 
Hermann-Ehlers-Straße etablieren konnten (vgl. Kap. 3.2 und 6.1.4), zu-
sammen mit den leistungsfähigen Nahversorgungsangeboten am Wulfter 
Turm, würde sich bei Bewertung der aktuellen Gegebenheiten die Mög-
lichkeit zu r Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereich es bieten. 
Hierdurch bestände die Möglichkeit, die bestehende Versorgungsfunktion 
des Standortes für Sutthausen mittel- und langfristig aufrechterhalten und 
unter Beachtung zeitgemäßer Marktansprüche  auch weiterzuentwickeln 
zu können. 
Grundlage zur potenziellen Einordnung des Planstandorts in das räum-
lich-funktionale Zentrenmodell der Stadt Osnabrück sind die im Märkte - 
und Zentrenkonzept definierten Bewertungsschemata zu den einzelnen 
Standortkategorien. Da die Kriterien für Standorte der wohnortnahen 
                                                   
57  Offensichtlich größere Flächen innerhalb des Stadtteils Sutthausen, beispielsweise 
im Bereich der Gärtnerei Rauf, stehen nicht für etwaige Ansiedlungen zur Verfü-
gung. 
Nutzungsänderungen 
Verbesserte Anbindung 
an Wohngebiete 
Einordnung Planstandort 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 80 
 
 
Grundversorgung, der solitären Nahversorgungsstandorte sowie auch der 
Stadtteilzentren nicht erfüllt werden, wäre eine Einordnung als Nahversor-
gungszentrum grundsätzlich denkbar, auch wenn hier nicht allen Kriterien 
„idealtypisch“ entsprochen wird: 
Abb. 58:  Bewertungsschema Nahversorgungszentrum 
Merkmale                                        
Einzelhandelsstruktur   
Periodischer Bedarf: Der Angebotsschwerpunkt liegt im nahversor-
gungsrelevanten Bereich. Im Bestand vorhanden ist ein größerer 
Verbrauchermarkt und ein Discountmarkt; ergänzt werden soll das 
Angebot ggf. durch die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes; die 
Ergänzung durch weitere Betriebe des Ladenhandwerks (hier: 
Backshop VKZ E-CENTER) und eines kleines Blumenfachgeschäft 
ist gegeben 
Aperiodischer Bedarf: bei Nachnutzung des ALDI-Altobjektes durch 
einen Tierfachmarkt wäre ein Anbieter des aperiodischen Bedarfs 
geplant, auch wenn dies lt. Märkte- und Zentrenkonzept nicht zwin-
gende Voraussetzung zur Ausweisung als Nahversorgungszentrum 
ist 
Merkmale                                     
Dienstleistungsstruktur 
Einzelhandelsnahe Dienstleistungen sowie öffentliche / soziale Ein-
richtungen sind zumindest ansatzweise im Bereich der Hermann-Eh-
lers-Straße ansässig 
Merkmale                                          
städtebauliche Situation 
Der gesamte Standortbereich bildet nur bedingt eine funktionale Ein-
heit; die Anbindung der beiden Bereiche Wulfter Turm und Hermann-
Ehlers-Straße wäre auch zukünftig noch zu optimieren 
Eine zumindest teilweise städtebaulich integrierte Lage in direkter 
Nähe zu den umgebenden Neubaugebieten (fußläufige Anbindung) 
ist insbesondere in südwestliche Richtung gegeben 
Eine ÖPNV-Anbindung in unmittelbarer Nähe ist gegeben  
Funktionale Bedeutung Das Planvorhaben hat nicht nur eine zentrale Bedeutung als Versor-
gungsstandort für die umliegenden Wohngebiete, sondern darüber 
hinaus für den gesamten Stadtteil 
Durch die Realisierung eines zentralen Versorgungsbereiches Nah-
versorgungszentrum kann mittel- und langfristig die Versorgungs-
funktion des Standortes beibehalten und ausgebaut werden 
Quelle: eigene Darstellung; Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück, 2009 / 
2010 
Hervorzuheben ist im Besonderen die funktionale Bedeutung des Plan-
standortes im Sinne einer langfristigen Sicherung der wohnungsnahen 
Versorgung bzw. der Versorgung des gesamten Stadtteils Sutthausen. So 
ist mit den bestehenden Standorten von EDEKA und ALDI bereits eine 
quantitativ gute Angebotsausstattung vorhanden. Mit den vorliegenden 
Planungen wird insbesondere deren Funktion im Bereich der Nahversor-
gung gefestigt , ergänzt bzw. zukunftsfähig entwickelt. Vor dem Hinter-
grund fehlender Entwicklungsmöglichkeiten im Verlauf der Hermann -Eh-
lers-Straße stellt der Bestandstandort am Wulfter Turm somit die Möglich-
keit zur Realisierung leistungsfähiger Nahversorgungsangebote innerhalb 
des Stadtteils dar. 
 
Fokus: funktionale  
Bedeutung 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 81 
 
 
Im Ergebnis wäre eine Ausweisung des Standortes Wulfter Turm ergänzt 
um die Nutzungen entlang der Hermann -Ehlers-Straße als Nahversor-
gungszentrum zu überprüfen. Hierdurch würden die konzeptionellen Vo-
raussetzungen geschaffen werden, um eine Übereinsti mmung mit den 
Zielen und Grundsätzen des Märkte - und Zentrenkonzeptes sowie auch 
den landesplanerischen bzw. raumordnerischen  Voraussetzungen (vgl. 
Kap. 9.2) zu erreichen. 
Abb. 59: Vermutungsraum ZVB Sutthausen58 
 
Quelle: eigene Erhebung; © GeoBasis-DE / BKG 2017 
ZWISCHENFAZIT 
 Im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes ist der 
Standort gemäß seiner ursprünglichen Nutzung als Fachmarktag-
glomeration eingeordnet worden. Die Abgrenzung erfolgte im Jahr 
2009 anhand des tatsächlichen Bestandes vor Ort. 
 Mit der derzeitigen Funktionszuweisung wäre n die Planungen mit 
den Zielen und Leitlinien des Märkte - und Zentrenkonzeptes nicht 
konform. Im Zuge der Vorhabenrealisierung wäre der Planstandort 
daher in seiner Funktion im Rahmen des räumlich-funktionalen Zen-
trenmodells zu überprüfen sowie ggf. neu einzuordnen. 
                                                   
58  Keine parzellenscharfe Abgrenzung 
Funktionszuweisung 
Zwischenfazit  
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 82 
 
 
 Im Ergebnis wäre eine Ausweisung bzw. Ausweitung als Nahver-
sorgungszentrum erforderlich. Hierdurch würden die konzeptionel-
len Voraussetzungen geschaffen werden, um eine Übereinstim-
mung mit den Zielen und Grundsätzen des Märkte - und Zentren-
konzeptes sowie auch den landesplanerischen bzw. raumordneri-
schen Voraussetzungen zu erreichen. 
9.2 Bewertung der Vorgab en der Landesplanung und 
Raumordnung 
Das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) 201759 ent-
hält die Rechtsgrundlage für die landesplanerische bzw. raumordnerische 
Einzelhandelssteuerung in Niedersachsen und damit die Zielvorgaben der 
Raumordnung mit den folgenden raumordnerischen Zielen: 
 Konzentrationsgebot 
 Integrationsgebot 
 Abstimmungsgebot 
 Kongruenzgebot 
 Beeinträchtigungsverbot 
Für neue Einzelhandelsgroßprojekte ist zu prüfen, inwieweit sie als Ein-
kaufszentren oder großflächige Einzelhandelsbetriebe nach § 11 Abs. 3 
BauNVO zu beurteilen sind und demnach auch sondergebietspflichtig sind 
oder aber inwiefern die Regelvermutung widerlegt werden kann. 
Keine Einzelhandelsgroßprojekte sind Betriebe mit weniger als 800 qm 
Verkaufsfläche oder aber Betriebe zur wohnortnahen Versorgung. Hierzu 
bedarf es allerdings gemäß den Erläuterungen des LROP, dass der ange-
sprochene Kundenkreis zu mehr als 50 % aus dem fußläufig erreichbaren 
Umfeld des Betriebes stammt, zudem müssen die Betriebe auf mindes-
tens 90 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente anbie-
ten. Zur Bestimmung des fußläufigen Einzugsbereiches ist eine maximale 
Gehzeit von 10 Minuten zugrunde zu legen, d as entspricht einer Entfer-
nung von 700 bis maximal 1.000 m.60 Dies ist nach Einschätzung der BBE 
Standort- und Kommunalberatung lediglich in hochverdichteten Räumen 
denkbar. 
                                                   
59  Im Januar 2017 hat das Kabinett die Änderung der Verordnung über das Landes-
raumordnungsprogramm beschlossen, in dem der Umgang mit Einzelhandelsgroß-
projekten erläutert und präzisiert wird. 
60  Erläuterung zum LROP 2017, Nr. 2.3 Ziffer 02 Sätze 2 und 3 
Vorhaben nach § 11 
BauNVO? 
 „Betriebe der wohnort-
nahen Versorgung“ 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 83 
 
 
Im Rahmen der hier vorliegenden Auswirkungs- und Verträglichkeitsana-
lyse können hinsichtlich der Vorgaben des LROP folgende gutachterliche 
Bewertungen vorgenommen werden:  
 Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen 
Siedlungsgebietes des jeweiligen zentralen Ortes zulässig. Das sog. 
Konzentrationsgebot bezweckt eine angemessene und nachhaltige 
Bündelung der Angebote der Daseinsvorsorge an zentralen Orten zur 
Erzielung vielfältiger positiver Synergieeffekte sowie zur Aufrechter-
haltung und Erreichbarkeit einer leistungsfähigen Versorgungsinfra-
struktur in den zentralen Orten. 
Das Planvorhaben befindet sich im Hauptsiedlungsbereich der Stadt 
Osnabrück. 
 Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrele-
vant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen (mit 
Einbindung in das ÖPNV-Netz) zulässig. Zu diesen Vorhaben gehören 
auch Planungen mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten.61 
Wie zuvor angeführt, ist durch das mittlerweile immer dichter südlich 
anschließende Siedlungsgebiet von Sutthausen im Wesentlichen eine 
teilintegrierte Lage mit ÖPNV-Anbindung festzustellen. Für eine inten-
sive Austauschbeziehung zwischen den großflächigen Angeboten am 
Wulfter Turm und dem Nutzungsbesatz entlang der Hermann-Ehlers-
Straße ist die Anbindung auch zukünftig noch zu verbessern. Bei einer 
Ausweisung als Nahversorgungszentrum Sutthausen wäre der Plan-
standort somit Bestandteil eines schützenswerten Bereichs mit 
Schwerpunkt Nahversorgung, was der Versorgungsfunktion für den 
Stadtteil gerecht würde. 
 Nach dem Kongruenzgebot darf das Einzugsgebiet eines neuen Ein-
zelhandelsgroßprojektes auch in einem Mittel - oder Oberzentrum in 
Bezug auf seine periodischen Sortimente  den grundzentralen Ver-
flechtungsbereich, also das jeweilige Stadt- bzw. Gemeindegebiet, als 
Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten. Eine wesentliche 
Überschreitung liegt vor, wenn mehr als 30 % des Vorhabenumsatzes 
mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes er-
zielt würde. 
                                                   
61  Darüber hinaus wird zusätzlich eine Ausnahmeregelung für Einzelhandelsgroßpro-
jekte, deren Kernsortimente zu mindestens 90 % perio dische Sortimente sind, au-
ßerhalb städtebaulich integrierter Lagen (ZVB) innerhalb des zentralen Siedlungs-
gebietes eines Zentralen Ortes eingeführt (vgl. LROP 2017 Abschnitt 2.3 Ziffer 05 
Satz 3). 
Konzentrationsgebot 
Integrationsgebot 
Kongruenzgebot 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 84 
 
 
Sowohl der Gesamtumsatz mit nahversorgungsrelevanten Kernsorti-
menten als auch der Umsatz bei Zoo - / Heimtierbedarf liegt jeweils 
deutlich unter der relevanten Kaufkraft in der Stadt Osnabrück. 
 Gemäß dem Beeinträchtigungsverbot dürfen ausgeglichene Versor-
gungsstrukturen, die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und inte-
grierte Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung 
der Bevölkerung durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesent-
lich beeinträchtigt werden.  
Hinsichtlich des Beeinträchtigungsverbots wird auf die Ausführungen 
des hier vorliegenden Gutachtens verwiesen. 
ZWISCHENFAZIT 
 Aus gutachterlicher Sicht entspricht das Planvorhaben bei Einord-
nung als Nahversorgungszentrum den Vorgaben der Landespla-
nung und Raumordnung.  
9.3 Nutzungsalternativen für das Bestandsobjekt ALDI 
Im Zusammenhang mit einer Nachnutzung des Bestandsobjektes ALDI-
Markt durch einen Drogeriefachmarkt bzw. Tierfachfachmarkt sollen Nut-
zungsalternativen aufgezeigt werden, die auch im Kontext einer mögli-
chen Neubewertung des Agglomerationsbereiches einzuordnen sind. 
Unter der Prämisse einer Einordnung des Standortbereiches als zentraler 
Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum wären nachfolgende Nut-
zungsalternativen grundsätzlich – jenseits einer weitergehenden Prüfung 
der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen – denkbar. 
Innerhalb eines Standortbereiches mit dem Nutzungsschwerpunkt bei 
Nahversorgung wären bei Nachweis der Verträglichkeit für die Nachnut-
zung des ALDI-Altobjektes abgesehen von einem Drogeriefachmarkt auch 
weitere nahversorgungsrelevante Nutzungen denkbar. Folgende Formate 
kommen hierbei in Frage: 
 Biofachmarkt (z. B. SUPERBIOMARKT) 
 Getränkefachmarkt (z. B. TRINKGUT, GETRÄNKE HOFFMANN) 
 Internationaler Lebensmittelmarkt 
Beeinträchtigungsverbot 
Zwischenfazit  
Nutzungsalternativen 
Einordnung als Nahver-
sorgungszentrum 
Nahversorgung 
Zentrenrelevante  
Sortimente 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 85 
 
 
Im zentrenrelevanten Sortimentsbereich wären gemäß dem Zentren- und 
Sortimentskonzept der Stadt Osnabrück62 Entwicklungen lediglich bis zu 
einer Größenordnung des Osnabrücker Ladens (200 qm) zulässig. 
  
                                                   
62  Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück, 2009 / 2010; S. 133 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 86 
 
 
Nicht zentrenrelevante Sortimente sind grundsätzlich auch inn erhalb ei-
nes Nahversorgungszentrums bei Nachweis der Verträglichkeit großflä-
chig zulässig.63 Möglichkeiten hierfür wären neben dem Tierfachmarkt, al-
lerdings unter Berücksichtigung bzw. Beschränkung der zentrenrelevan-
ten Randsortimente zusätzlich: 
 Kleinerer Möbelfachmarkt (z. B. DÄNISCHES BETTENLAGER) 
 Einrichtungsfachmarkt (z. B. TEDOX) 
 Fahrradfachmarkt 
Neben den typischen Einzelhandelsnutzungen kommen auch atypische 
Handelsnutzungen zur Nachnutzung in Betracht, z. B.: 64 
 Motorradfachmarkt (z. B. POLO) 
 Fachmarkt für Autozubehör (z. B. ATU) 
9.4 Exkurs: Einordnung möglicher verkehrlicher Auswir-
kungen 
Im Rahmen der Vorhabenrealisierung ist für das Untersuchungsvorhaben 
zu prüfen, ob und inwiefern ggf. durch die Vorhabenplanungen beste-
hende zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt Osnabrück in ihrer 
Funktionsfähigkeit nicht nur unwesentlich betroffen sind und demnach lan-
desplanerisch und städtebaulich negative Auswirkungen im Sinne von § 
11 Abs. 3 BauNVO eintreten können. Neben diesen Auswirkungen auf die 
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sollen u. a. auch die Auswir-
kungen auf den Verkehr geprüft werden. Maßgebliche Bezugsgrößen sind 
hier ebenfalls die absatzwirtschaftliche Leistung der Planungen sowie die 
hiermit erwartete Umsatz- bzw. Kundenfrequenz. Grundlage der weiteren 
Berechnung und Annahmen sind zunächst die Kundenfrequenz en des 
ALDI und Drogeriemarktes.  
Wie bereits angeführt wird das ALDI-Erweiterungsvorhaben bei einer ge-
planten Flächenerweiterung von insgesamt 4 50 qm Verkaufsfläche eine 
zusätzliche absatzwirtschaftliche Leistung über alle Sortimente von 2,6 
Mio. € generieren. Bei einem durchschnittlichen Kassenbon in Höhe von 
                                                   
63  Allerdings wäre bei einer größeren nicht zentrenrelevanten Nutzung wieder ein stär-
kerer Fachmarktcharakter gegeben, so dass die Einordnung als Nahversorgungs-
zentrum hinterfragt werden müsste. 
64  Auch bei atypischen Handelsnutzungen Nutzung wäre ein stärkerer Fachmarktcha-
rakter gegeben, so dass die Einordnung als Nahversorgungszentrum hinterfragt 
werden müsste. 
Nicht zentrenrelevante 
Sortimente 
Überprüfung der Auswir-
kungen auf den Verkehr  
Durchschnittliche                
Kundenanzahl 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 87 
 
 
rd. 17,5 € 65 pro Kunde bzw.  pro Kassendurchlauf ergibt sich im Durch-
schnitt eine Kundenanzahl von zusätzlich rd. 148.114 zahlender Kunden66 
jährlich. 
Die Umsatzerwartung und damit auch die Kundenanzahl verteilen sich 
nicht linear auf die Öffnungstage. Nachfragestarke Tage bei Discountern 
sind zum einen Verkaufstage mit Sonderaktionen, zum anderen insbeson-
dere der Freitag und der Samstag, da hier die jeweiligen Wochen-endein-
käufe getätigt werden. Erfahrungen aus empirischen Untersuchunge n67 
aus über 150 Lebensmittelanbietern mit Verkaufsflächengrößen bis maxi-
mal 2.000 qm lassen erkennen, dass bis zu rd. 50 % des wöchentlichen 
Umsatzes an diesen beiden Wochentagen erzielt wird.68  
Da sich der Planstandort an einer gut befahrenen Ausfall- bzw. Hauptver-
kehrsstraße sowie auch in räumlicher Nähe zur Autobahn befindet, ist da-
von auszugehen, dass der Standort auch auf eine Autokundenorientie-
rung mit entsprechenden Wochenendeinkäufen fokussiert ist, so dass der 
Planstandort nicht wesentlich von o. g. Anteilen abweichen wird.   
Weitere Einflussgrößen zur Abschätzung des zu erwartenden Verkehrs-
aufkommens eines Discounters ist letztlich die Verkehrsmittelwahl. Lt. ei-
ner aktuellen Studie des Handelsverbandes aus dem Jahre 2012 beläuft 
sich der Pkw-Anteil auf rd. 70 %. Aufgrund der Standortlage des Planvor-
habens ist dieser Anteil im Sinne einer worst-case-Betrachtung nach oben 
korrigiert worden. 
                                                   
65  GfK ConsumerScan, 2013 
66  Ohne Berücksichtigung von Kunden, die den Markt zwar aufsuchen, jedoch keine 
Waren einkaufen. 
67  Im Rahmen betrieblicher Beratungen des Lebensmitteleinzelhandels der BBE Han-
delsberatung Münster 
68  Keine Berücksichtigung von Sondertagen wie Ostern oder Weihnachten sowie Son-
derverkaufstagen. Hier werden sich der Umsatz und damit der Kundenzulauf deut-
lich über den hier angenommenen durchschnittlichen Werten bewegen. 
Unstete Umsatz- /               
Kundenverteilung 
Fr. u. Sa.                       
umsatzstarke Tage 
Weiterer Parameter: 
Verkehrsmittelwahl 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 88 
 
 
Abb. 60:  Verkehrsmittelwahl beim Lebensmitteleinkauf  
 
Quelle: Studie Handelsverband, Berlin 2012  
Unter Einbeziehung obiger Parameter und Annahmen lässt sich für die 
Erweiterung des ALDI-Marktes in etwa das zu erwartende maximale Ver-
kehrsaufkommen an den einzelnen umsatzstärksten Tagen sowie zu den 
umsatzstärksten Stunden von maximal 65 bis 70 zusätzlichen Pkw pro 
Stunde ableiten. 
Für Drogeriemärkte wird in Studien des EHI Retail Institutes ein durch-
schnittlicher Kassenbon in Höhe von rd. 11,92 € 69 angenommen. Dieser 
Wert ergibt sich allerdings über alle Standortlagen von Drogeriemärkten 
hinweg. Da ein hoher Anteil an Drogeriemärkten in Zentrenlagen verortet 
ist, ist in diesem Wert ein hoher Anteil enthalten, der tendenziell über-
durchschnittliche Frequenzen mit einem eher unterdurchschnittlichen 
Ausgabenverhalten aufweist. Aus Basis gutachterlicher Erfahrungswerte 
soll dieser Wert angesichts der ör tlichen Verhältnisse und Standortprä-
gung auf einen Durchschnittsbon von rd. 15 € korrigiert werden. Für den 
Drogeriemarkt lässt sich unter Berücksichtigung ansonsten vergleichbarer 
Parameter und Annahmen ein  zu erwartendes maximales Verkehrsauf-
kommen an den einzelnen umsatzstärksten Tagen sowie zu den umsatz-
stärksten Stunden von maximal 115 bis 120 zusätzlichen Pkw pro Stunde 
ableiten. 
In der Summe aus ALDI-Erweiterung und Drogeriemarktansiedlung ergibt 
sich somit ein z usätzliches Verkehrsaufkommen an den einzelnen um-
satzstärksten Tagen sowie zu den umsatzstärksten Stunden von rd. 1 80 
bis 190 zusätzlichen Pkw pro Stunde. 
                                                   
69  EHI Retail Institute, 2014 
Max. 70 zusätzliche  
Pkw pro Stunde - ALDI 
Max. 145 zusätzliche 
Pkw pro Stunde  
- Drogeriemarkt 
In der Summe: max. 190 
Pkw pro Stunde 
 
Bewertung weiterer Fragestellungen  
 
 89 
 
 
Angesichts der Agglomerations - und somit Kopplungswirkungen des 
Standortes bzw. der Anbieter ist nach gutachterlichen Einschätzungen al-
lerdings noch eine deutliche Reduzierung der Einzelwerte anzunehmen. 
Ein hoher Anteil der ALDI -Kunden (auch des bereits bestehenden Kun-
denkreises) wird zukünftig den Drogeriemarkt im gl eichen Zuge aufsu-
chen, so dass viele Einzelfahrten pro Anbieter entfallen.  
Bei Nachnutzung des ALDI-Altobjektes durch einen Tierfachmarkt ist von 
deutlich geringeren Kundenfrequenzen auszugehen, so dass die oben an-
geführte Prognose als worst-case-Betrachtung gelten kann. 
ZWISCHENFAZIT 
 Für das Planvorhaben sind für die umsatzstärksten Tage der Wo-
che zu den umsatzstärksten Tageszeiten max. 180 bis 190 zusätz-
liche Pkw pro Stunde zu erwarten. 
 
 
Agglomerations- und 
Kopplungseffekte 
Zwischenfazit  
 
Zusammenfassung & Empfehlungen  
 
 90 
 
 
10 Zusammenfassung & Empfehlungen 
Die vorliegende Untersuchung dient der Abwägung eines großflächigen 
Erweiterungsvorhabens im Osnabrücker Stadtteil Nahne im unmittelbaren 
Übergangsbereich zum angrenzenden Stadtteil Sutthausen. Die Untersu-
chungen und Bewertungen der Erweiterungsplanung konnten keine städ-
tebaulichen Schädigungen des relevanten Besatzes feststellen. Die Beur-
teilung erfolgt auf Grundlage folgender Bewertungen:   
 Die Neupositionierung und Erweiterung des ALDI -Marktes sowie die 
Nachnutzung des Altobjektes durch einen Drogeriefachmarkt führen 
gegenüber den schützenswerten Standortlagen in Osnabrück inner-
halb des Untersuchungsraumes  zu Umlenkungseffekten in einer 
Spanne von 2,8 % bis 7,7 %.  
Die höchsten Umlenkungen entfallen hierbei auf das neue Nahversor-
gungszentrum An der Blankenburg / Lengericher Landstraße. Betrof-
fen ist hier neben den beiden Vollsortimentsanbietern (EDEKA & 
neuer Verbrauchermarkt) insbesondere der neu etablierte Drogerie-
fachmarkt. Als räumlich dem Planstandort nächstgelegenster, be-
triebsformengleicher Anbieter sind hier absatzwirtschaftliche Folgewir-
kungen zu erwarten. Diese äußern sich allerdings zunächst auch da-
rin, dass der Anbieter nicht die rechnerisch maximal angenommenen 
Umsatzleistungen realisieren kann. Ansonsten werden die neuen An-
gebotsstrukturen innerhalb des ehemaligen MAX BAHR-Objektes mo-
dern und leistungsfähig aufgestellt sein, so dass sie sich gegenüber 
dem Wettbewerb durch die Planvorhaben behaupten können. Nega-
tive städtebauliche Folgewirkungen im Sinne einer Zentrenschädlich-
keit bzw. einer Beeinträchtigung der wohnortnahen Versorgungsstruk-
turen sind daher nicht zu erwarten.  
Vor dem Hintergrund einer Neubewertung des Planstandortes wären 
bei Einordnung als zentralem Versorgungsbereich die Umlenkungsef-
fekte auf die Nahversorgungszentren innerhalb des Untersuchungs-
raumes als Wettbewerb innerhalb der gleichen städtebaulichen Stand-
ortkategorie zu bewerten und somit einer städtebaulichen Abwägung 
zugänglich. 
Aus den übrigen Umlenkungseffekten deutlich unterhalb der Schwel-
lenwerte sind keine negativen städtebauliche Folgewirkungen im 
Sinne einer Zentrenschädlichkeit oder einer Verschlechterung der flä-
chendeckenden wohnortnahen Versorgung herzuleiten. 
 Die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber den Fachmarkt-
agglomerationen und den sonstigen Standortlagen liegen, sofern 
überhaupt messbar, in einer Größenordnung von 2,6 % bis 5,3 % der 
Abwägungsgrundlage 
Szenario I 
 
Zusammenfassung & Empfehlungen  
 
 91 
 
 
Bestandsumsätze. Wenngleich gerade durch die dort ansässigen An-
gebote im Drogeriesegment  auf die nächstgelegenen Fachmarktag-
glomerationen hohe Anteile der Umsatzauswirkungen entfallen sind 
negative städtebauliche Folgewirkungen aufgrund eines fehl enden 
Schutzcharakters der Standorte nicht abzuleiten. 
 Die Umlenkungseffekte bezogen auf die Nachbarstadt Georgsmarien-
hütte bzw. die Standortlagen im Ortsteil Holzhausen belaufen sich auf 
max. 4,3 % der Bestandsumsätze. Negative städtebauliche Folgewir-
kungen im Sinne einer Zentrenschädlichkeit oder einer Beeinträchti-
gung der wohnortnahen Versorgung für die Nachbarkommune sind 
aus diesen Werten nicht abzuleiten. 
 Bei der Neupositionierung und Erweiterung des ALDI -Marktes und 
Nachnutzung des Altobjektes durch einen Tierfachmarkt ist zwischen 
den Auswirkungen im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich 
sowie im Bereich Zoo- / Heimtierbedarf zu differenzieren. 
 Bei Nahversorgung fallen die Umlenkung allein bei Realisierung der 
ALDI-Erweiterung insgesamt deutlich niedriger aus als bei Szenario I.  
 Die Umlenkungseffekte liegen in Bezug auf die schützenswerten 
Standortlagen innerhalb des Osnabrücker Stadtgebietes (Nahversor-
gungszentren, solitäre Nahversorgungsstandorte, Standorte der woh-
nortnahen Grundversorgung) in einer Spannbreite zwischen 1,7  % 
und 3,6 % und somit deutlich unterhalb der definierten Schwellen-
werte. Negative städtebauliche Folgewirkungen sind hieraus nicht her-
zuleiten. 
 Auf die Fachmarktagglomerationen innerhalb des Untersuchungsrau-
mes entfallen mit absolut 389 Tsd. € und 690 Tsd. € immer noch die 
höchsten Umlenkungseffekte, wenngleich sich diese durch W egfall 
der Drogeriemarktneuansiedlung deutlich reduzieren und auch deut-
lich unterhalb der Schwellenwerte liegen. Da diese Standortlagen aber 
als nicht schützenswert einzuordnen sind, sind diese Umlenkungsef-
fekte aber rein wirtschaftlicher Art und zudem ein er städtebaulichen 
Abwägung zugänglich. 
 Die Umlenkungseffekte bezogen auf die Nachbarstadt Georgsmarien-
hütte bzw. die Standortlagen im Ortsteil Holzhausen belaufen sich auf 
max. 4,0 % der Bestandsumsätze. Negative städtebauliche Folgewir-
kungen im Sinne ein er Zentrenschädlichkeit oder einer Beeinträchti-
gung der wohnortnahen Versorgung sind aus diesen Werten nicht ab-
zuleiten. 
 Das Sortiment Zoo- / Heimtierbedarf ist gemäß der Osnabrücker Sor-
timentsliste als nicht zentrenrelevant einzuordnen.  
Szenario II 
Nahversorgung 
Zoo- / Heimtierbedarf 
 
Zusammenfassung & Empfehlungen  
 
 92 
 
 
 Es stellen sich Umlenkungseffekte ein gegenüber den Fachmarktag-
glomerationen. Für die übrigen Standortlagen liegen die Umlenkungen 
unterhalb der Messbarkeitsschwelle von 50 T€. Städtebaulich nega-
tive Auswirkungen lassen sich, wie angeführt, nicht herleiten. 
 Die Umlenkungseffekte befinden sich alle oberhalb der definierten 
Schwellenwerte, liegen absolut allerdings eher auf niedrigem Niveau.  
 Die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber der Fachmarkt-
agglomeration Am Wulfter Turm, also dem Standortbereich selbst, be-
laufen sich auf eine Größenordnung von maximal 34,7 %. Abgesehen 
von gewissen absatzwirtschaftlichen Einbußen des  
E-CENTER und ALDI in einem Teilsortiment ergibt sich somit keine 
nachhaltige Betroffenheit der Anbieter, so dass städtebaulich e nega-
tive Folgewirkungen auch bei einer Neubewertung des Standortes 
möglicherweise als zentraler Versorgungsbereich ausgeschlossen 
werden können. Durch die Agglomerationslagen werden sich mittel-
fristig vielmehr positive Kopplungswirkungen zwischen den einzelnen 
Anbietern ergeben. 
 Die Umlenkungseffekte für die weiteren Fachmarktagglomerationen 
innerhalb des Untersuchungsraumes liegen bei max. 26,5 % der rele-
vanten Bestandsumsätze. Die höchsten absoluten Umlenkungen er-
geben sich hierbei für den betriebsforme ngleichen Anbieter FRESS-
NAPF am Standort Nahner Feld, der mit dem neu anzusiedelnden 
Tierfachmarkt im unmittelbaren Wettbewerb stände. Da der Anbieter 
langjährig etabliert ist, von seiner Agglomerationslage zu den weiteren 
Fachmärkten am Standort profitiert und auch nur teilweise einen ähn-
lichen Einzugsbereich aufweist wie das Planvorhaben, ist von einem 
Marktaustritt des Anbieters nicht auszugehen. Da der Standortbereich 
aber als nicht schützenswert einzuordnen ist, sind diese Umlenkungs-
effekte rein wirtschaftlicher Art und zudem einer städtebaulichen Ab-
wägung zugänglich. 
 Der Vorhabenstandort leistet einen Beitrag zur Sicherung der wohnor-
tnahen Versorgungsstrukturen insbesondere für den Stadtteil Sutthau-
sen. 
 Im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes ist der Stand-
ort gemäß seiner ursprünglichen Nutzung als Fachmarktagglomera-
tion eingeordnet worden. Die Abgrenzung erfolgte im Jahr 2009 an-
hand des tatsächlichen Bestandes vor Ort. 
 Mit der derzeitigen Funktionszuweisung wären die Planungen mit den 
Zielen und Leitlinien des Märkte- und Zentrenkonzeptes nicht konform. 
Weitere Fragestellungen 
 
Zusammenfassung & Empfehlungen  
 
 93 
 
 
Im Zuge der Vorhabenrealisierung wäre der Planstandort daher in sei-
ner Funktion im Rahmen des räumlich-funktionalen Zentrenmodells zu 
überprüfen sowie ggf. neu einzuordnen. 
 Im Ergebnis wäre u. a. aufgrund einer veränderten Bestandssituation, 
fortschreitender Wohnbauentwicklung im Umfeld eine Ausweisung 
bzw. Ausweitung als Nahversorgungszentrum zu überprüfen.  
 Hierdurch würden die konzeptionellen Voraussetzungen geschaffen 
werden, um eine Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen 
des Märkte - und Zentrenkonzeptes sowie auch den landesplaneri-
schen bzw. raumordnerischen Voraussetzungen zu erreichen. 
 Die Planungen dienen zudem der Sicherung eines bestehenden Stan-
dortes und leisten einen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversor-
gung im Stadtteil Sutthausen bzw. ermöglichen hier ggf. die Weiter-
entwicklung eines leistungsfähigen Nahversorgungsangebotes in ei-
nem Raum, d er bislang über keinen zentralen Versorgungsbereich 
verfügt. Aufgrund fehlender Entwicklungsmöglichkeiten entlang der 
Hermann-Ehlers-Straße stellt der Bestandsstandort hierfür eine we-
sentliche Möglichkeit dar. 
 Aus gutachterlicher Sicht entspricht das Planvorhaben bei einer Aus-
weisung als zentraler Versorgungsbereich den Vorgaben der Landes-
planung und Raumordnung. 
 
Münster, 20.06.2017 
 
 
Dipl.-Kfm. Hans-Joachim Schrader 
  
 
 
Die Stellungnahme wurde nach bestem Wissen und Gewissen und auf der Basis der 
Informationen und Auskünfte erstellt, die zum Zeitpunkt der Untersuchung zur Verfü-
gung standen. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Beratungsgesell-
schaft behält sich das Recht vor, bei evtl. aufgetretenen mathematischen Fehlern bzw. 
bei etwaig vernachlässigten Informationen, nachzubessern. Mögliche zukünftige ext-
reme ökonomische Ereignisse am Standort können entsprechend ihrer Art nicht vor-
hergesehen werden. 
 
Anhang  
 
 94 
 
 
11 Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Vorgehensweise .............................................................................................................. 5 
Abb. 2: Gründe für die Wahl des Haupteinkaufsortes ................................................................. 8 
Abb. 3: Einzugsbereiche differenziert nach Betriebsformen ........................................................ 9 
Abb. 4: Entwicklung der Betriebsstätten bei Lebensmitteldiscountern ...................................... 10 
Abb. 5: Entwicklung der Artikelzahlen bei Lebensmitteldiscountern ......................................... 10 
Abb. 6: Räumliche Lage und zentralörtliche Stellung in der Region ......................................... 14 
Abb. 7: Lage im Raum................................................................................................................ 16 
Abb. 8:  Integration ...................................................................................................................... 16 
Abb. 9: Nutzungsstruktur Sutthausen ........................................................................................ 17 
Abb. 10: Fotos Standortumfeld .................................................................................................... 17 
Abb. 11: Bebauungsplan .............................................................................................................. 18 
Abb. 12: Einordnung des Planstandorts in das Konzept ............................................................. 19 
Abb. 13: Fotos Planstandort (Bestand) ........................................................................................ 19 
Abb. 14:  Anlagen- / Objektplanung .............................................................................................. 20 
Abb. 15:  Absatzwirtschaftliche Leistung des Bestandes – ALDI ................................................. 21 
Abb. 16: Absatzwirtschaftliche Leistung des Flächensaldos – ALDI ........................................... 23 
Abb. 17: Zusätzliche Leistung der Bestandsfläche – ALDI .......................................................... 23 
Abb. 18:Absatzwirtschaftliche Leistung gesamt – ALDI ................................................................ 23 
Abb. 19:  Absatzwirtschaftliche Leistung Drogeriemarkt .............................................................. 25 
Abb. 20: Absatzwirtschaftliche Leistung Tierfachmarkt ............................................................... 25 
Abb. 21: Arbeitsschritte zur Festlegung des Untersuchungsraumes .......................................... 29 
Abb. 22: 5-Min-Fahrzeitisochrone ................................................................................................ 30 
Abb. 23: Radiale Abgrenzung (r=2 km) betreibergleicher Märkte (ALDI) .................................... 31 
Abb. 24: Radiale Abgrenzung Drogeriemärkte ............................................................................ 32 
Abb. 25: Wettbewerbsstrukturen im Umland ............................................................................... 33 
Abb. 26: Abgrenzung des wirtschaftlichen Einzugsgebiets ......................................................... 34 
 
Anhang  
 
 95 
 
 
Abb. 27: Einkaufsverflechtungen ................................................................................................. 35 
Abb. 28: Abgrenzung des Untersuchungsraumes ....................................................................... 36 
Abb. 29: ZVB im Untersuchungsraum ......................................................................................... 38 
Abb. 30: Verbrauchsausgaben im Bundesdurchschnitt ............................................................... 39 
Abb. 31: Regionales Kaufkraftniveau ........................................................................................... 40 
Abb. 32: Vorhabenrelevantes Kaufkraftpotenzial - Nahversorgung ............................................ 41 
Abb. 33:  Räumliche Abgrenzung – Nahversorgungszentrum Iburger Straße ............................. 43 
Abb. 34:  Fotos Nahversorgungszentrum Iburger Straße ............................................................. 44 
Abb. 35:  Untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen ............................................................... 44 
Abb. 36: Räumliche Abgrenzung – Nahversorgungszentrum An der Blankenburg / Lengericher 
Landstraße ..................................................................................................................... 45 
Abb. 37: Fotos Nahversorgungszentrum An der Blankenburg / Lengericher Landstraße .......... 46 
Abb. 38:  Beispiele untersuchungsrelevanter Angebotsstrukturen ............................................... 46 
Abb. 39:  Räumliche Abgrenzung – Stadtteilnebenzentrum Holzhausen..................................... 47 
Abb. 40:  Fotos Stadtteilnebenzentrum Holzhausen .................................................................... 48 
Abb. 41:  Untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen ............................................................... 48 
Abb. 42:  Standorte der wohnortnahen Grundversorgung, Hermann-Ehlers-Straße ................... 50 
Abb. 43:  NAH&GUT, Sutthausen ................................................................................................. 50 
Abb. 44:  EDEKA-Markt, Lissy-Rieke-Straße................................................................................ 51 
Abb. 45:  ALDI, LIDL, Weststadt ................................................................................................... 51 
Abb. 46:  LIDL, Holzhausen .......................................................................................................... 52 
Abb. 47:  Beispiel für nicht integrierte Lagen ................................................................................ 53 
Abb. 48:  Beispiel für nicht integrierte Lagen ................................................................................ 53 
Abb. 49: Betriebs- / Vertriebsformen im Untersuchungsraum ..................................................... 54 
Abb. 50:  Nahversorgungssituation im Untersuchungsraum ........................................................ 55 
Abb. 51: Parameter der Modellberechnung (vereinfacht) ............................................................ 58 
Abb. 52: Umsatzquellen von Planvorhaben ................................................................................. 59 
Abb. 53: Beispiel Randsortimente / Aktionswaren ....................................................................... 60 
 
Anhang  
 
 96 
 
 
Abb. 54: Umlenkungswirkungen – Szenario I .............................................................................. 63 
Abb. 55: Umlenkungswirkungen – Szenario II - Nahversorgung ................................................. 64 
Abb. 56: Umlenkungswirkungen – Szenario II – Zoo- / Heimtierbedarf ...................................... 65 
Abb. 57:  Nahversorgungssituation ............................................................................................... 76 
Abb. 58:  Bewertungsschema Nahversorgungszentrum .............................................................. 80 
Abb. 59: Vermutungsraum ZVB Sutthausen ................................................................................ 81 
Abb. 60:  Verkehrsmittelwahl beim Lebensmitteleinkauf .............................................................. 88