Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen - o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/7265
Datum: 2021-08-31
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 30.07.2021 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/7265
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 09.09.2021 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 21.09.2021 N Entscheidung
Beschluss:
Der Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -
Planbereich: zwischen Edinghausen, Brahmshof und Carl-Cromme-Weg
mit der dazugehörigen Begründung wird gebilligt und seine öffentliche Auslegung gemäß § 3 
Absatz 2 BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen)
 
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
X negativ:
Keine
Bei Umsetzung der Planungsabsichten mit dem KfW-Effizienzhaus 55-Standard ist von 
einem zusätzlichen CO2 - Ausstoß von insgesamt ca. 7.300 Tonnen (50 Jahre) auszugehen.
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
F. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
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Sachverhalt:
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 21.04.2020 die 
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 648 – östlich Parkhotel - beschlossen.
 
Der Geltungsbereich wurde zur frühzeitigen Beteiligung erweitert, da die ursprüngliche 
Planung des Vorhabenträgers für einen Hotelneubau auf dem westlichen Grundstücksteil 
aufgegeben wurde. Für die nun geplante Nutzung als Seniorenanlage besteht kein 
Bestandschutz, sodass hier ebenfalls ein Planungserfordernis entstanden ist. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte vom 
04.01.2021 bis zum 04.02.2021. Die bereits vorliegenden Stellungnahmen sind als Anlage 
zu dieser Vorlage beigefügt.
 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine 
wohnbauliche Nachnutzung des aus der Nutzung gefallenen Parkhotels sowie des östlich 
angrenzenden Garagenhofes zu schaffen. Durch ein diversifiziertes Wohnraumangebot aus 
Seniorenwohnanlage, Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern soll der hohen 
Wohnraumnachfrage Rechnung getragen werden. Gleichzeitig finden umweltrelevante 
Rahmenbedingungen, u. a. die landschaftliche Einbindung, der Baumerhalt oder die 
Vermeidung von Beeinträchtigungen für den Waldrand Berücksichtigung.
 
Auf Grundlage der beigefügten Planungsunterlagen soll nunmehr die Beteiligung der 
Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange gemäß §§ 3 und 4 des Baugesetzbuches 
erfolgen.
gez. i.V. Siekmann
ge
Anlage/n:
Planzeichnung mit Legende (Entwurf)
Textliche Festsetzungen (Entwurf)
Begründung (Entwurf)
Stellungnahmen
St
StSt
St
76.7 73.274.674.176.175.376.5
73.372.974.076.275.774.8
73.674.4 72.872.6
72.872.3
72.572.372.271.671.571.671.172.271.871.071.871.572.271.771.270.972.071.170.970.570.770.570.3
76.0 74.676.9 75.376.776.576.2 73.376.476.676.476.175.574.773.573.324362
6227
414
792
349
789
739
425
821
788 358
427
70
329
384
386
428328
795
785787
451
242627310
371
737
426429450
359
383
452
794
681
736415 766
786
765
79/77967677687311
7312
Edinghausen
Freiligrathhof
279
327326
73.7073.3274.3974.67
74.1274.0473.7574.1274.0173.7873.5273.35
73.7974.52
70.77
71.34
73.03
73.34
73.4874.20
76.58
75.45
76.28
74.8574.47 73.64
71.92 70.76
II
4Ga
11Ga
IIII
III III
4Ga3Ga3Ga
IIIIIIIIIIII IIII6 414
2
1516
3
3
7 5
1
2
Anschluss B-PlanNr. 579
35
5533 3
365 55
114
3
4
32
5
13
FDWA 30,490,50mGHE88,00mTH1,2IIIa E0,41,2oFD,PDWA 1III88,00mGH 0,4WA 2EDoFD,PD,SD85,50mGHII82,50mTH0,8Wo2Geh- und Radfahrrechtzug. d. Allgemeinheitund Fahrrecht zugunstender Müllabfuhr
Geh-, Fahr- und Leitungsrechtzug. der Versorgungsträger undder Eigentümer des WA3
Bebauungsplan Nr. 648"Edinghausen"Stadt Osnabrück
- öffentliche Auslegung -
Die Textlichen Festsetzungen zu diesem Bebauungsplan sind als Anlage beigefügtNNOsnabrück, denMaßstab:Projekt-Nr.:geprüft:bearb.:
N:\Projekte\9302 MBN\013 S OS Parkhotel\11 Grafik\03 Landcad\04-BP648-f-Ausleg.dwg
9302.013Bu/KH1: 1.00030.07.2021(DIN A3)...
Wo21.
2.
3.
4.
Art der baulichen NutzungAllgemeine WohngebieteBeschränkung der Zahl der WohnungenMaß der baulichen NutzungGeschossflächenzahl, als HöchstmaßGrundflächenzahlZahl der Vollgeschosse, als HöchstmaßTraufhöhe, als Höchstmaß über NHNGebäudehöhe, als Höchstmaß über NHNBauweise, Baulinien, Baugrenzenoffene Bauweise
nur Einzelhäuser zulässig
BaugrenzeVerkehrsflächenÖffentliche StraßenverkehrsflächenStraßenbegrenzungslinieVerkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung,hier: Öffentliche Parkfläche
gem. PlanzV 1990PLANZEICHENERKLÄRUNG
abweichende Bauweise
nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
WA
1,20,4II88,00mTH90,50mGHoEaED
St
6.7.
8.
hier: Öffentliche ParkflächeFlächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie für AblagerungenAnlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirkenFlächen für Versorgungsanlagen,hier: ElektrizitätGrünflächenÖffentliche GrünflächenPlanungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz,zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und LandschaftUmgrenzung von Flächen für die Erhaltung und das Anpflanzen von Bäumen und SträuchernUmgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen,Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, sowie von GewässernErhaltung: Bäume
Sonstige PlanzeichenUmgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze,Garagen und Gemeinschaftsanlagen, hier: StellplätzeMit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen
Grenze des räumlichen GeltungsbereichesAbgrenzung unterschiedlicher Nutzung, z.B. von Baugebieten, oder Abgrenzungdes Maßes der Nutzung innerhalb eines BaugebietesAnforderungen an die Gestaltung9.
5.
Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche UmwelteinwirkungenVerdacht auf Kampfmittel
Dachform: Flachdach, Pultdach, SatteldachBäume (nachrichtlich)Nachrichtliche Übernahme10.FD, PD, SD
Anpflanzen: Bäume
Stadt OsnabrückBebauungsplan Nr. 648  "Edinghausen"
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen - 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf  
Stand: 30.07.2021 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete 1 und 2 (WA1 und WA2) sind die nach § 4 Ab-
satz 3 BauNVO vorgesehenen Ausnahmen unzulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 
Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 6 Nummer 1 BauNVO) 
 
2. Innerhalb des allgemeinen Wohn gebiets 3 (WA3) sind die folgenden Nutzungen, die 
nach § 4 Absatz 3 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden können, allgemein 
zulässig: 
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes 
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauNVO) 
 
3. Innerhalb des Plangebiets gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Trauf-
höhe (TH) gilt der oberste Wandabschluss der äußeren aufgehenden Außenwand (bei 
Flachdächern: Attika / Brüstungsabschluss, bei Pult- & Satteldächern: Schnittpunkt von 
Außenwand und Dachhaut). Als Gesamthöhe (GH) gilt die Höhe des obersten Gebäu-
deabschlusses (Attika/ First/ Schnittpunkt Außenwand/ Dachhaut). Bezugspunkt für die 
Ermittlung ist Normalhöhennull (NHN).  
Höhenüberschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäu-
deteile wie z.  B. technische Dachaufbauten, Aufzugsüberfahrten, Geländer, Schorn-
steine oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m sind zulässig.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO) 
 
4. In den Wohngebieten WA1 und WA3 sind Tiefgaragen, durch die das Baugrundstück 
lediglich unterbaut wird, außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig, sofern grünord-
nerische Festsetzungen nicht entgegenstehen und ein Abstand von mind. 15 m zur nörd-
lichen und westlichen Plangebietsgrenze eingehalten wird.  (Rechtsgrundlage: § 9 Ab-
satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Absatz 3 und Absatz 2 BauNVO). 
 
5. Im WA3 sind Terrassen bis zu einer Größe von 100 m² außerhalb der überbaubaren 
Fläche zulässig, sofern grünordnerische Festsetzungen nicht entgegenstehen und die 
GRZ eingehalten wird. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Absatz 
3 und Absatz 2 BauNVO). 
 
6. Im WA2 sind je Einzel- und Doppelhaus maximal zwei Wohnungen zulässig. (Rechts-
grundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 6 BauGB)  
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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7. Als abweichende Bauweise gelten die Vorschriften der offenen Bauweise mit der Maß-
gabe, dass die Länge der Gebäude 50 m überschreiten darf. (Rechtsgrundlage: § 9 Ab-
satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Absatz 4 BauNVO)  
 
8. Im WA 1 und WA3 sind Garagen und Stellplätze i.S.d. § 12 BauNVO nur innerhalb der 
festgesetzten Stellplatzflächen zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 4 BauGB 
i.V.m. § 12 Absatz 6 BauNVO) 
 
9. Im Bereich der Kronentraufen festgesetzter Bäume sind Nebenanlagen i.S.d. § 14 
BauNVO unzulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 23 Absatz 5 
BauNVO) 
 
10. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. Da-
von ausgenommen sind Brennstoffe im Sinne des § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 
5a der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) vom 26. 
Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt durch Artikel 16 Absatz 4 des Gesetzes vom 10. 
März 2017 (BGBl. I S. 420) geändert worden ist. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Num-
mer 23 Buchstabe a BauGB) 
 
11. Private Grundstückszufahrten und Pkw -Einstellplätze sind mit versickerungsgünstigen 
Belägen (Versickerungsanteil  30 %, z. B. großfugiges Pflaster mit Fugen  3 cm, Ra-
sengittersteine, Schotterrasen) und entsprechendem Unterbau zu gestalten. Befestigun-
gen, die eine Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindern, wie z.B. Betonunter-
bau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen, sind unzulässig.  (Rechts-
grundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB)  
 
12. Pkw-Stellplätze mit mehr als zehn Pkw-Einstellplätzen sind mit standortgerechten groß-
kronigen Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe 
über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste B (s. Begründ ung)) gleichmäßig zu be-
pflanzen, sodass eine Beschattung von Pkw -Einstellplätzen erzielt wird. Dabei ist min-
destens ein Baum je angefangene fünf Pkw -Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein 
Baum je angefangene zehn Pkw-Einstellplätze bei Doppelreihung entsprechend den an-
erkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang 
zu ersetzen. Es sind ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ 
(unterirdisch) mit geeignetem Pflanzsubstrat sowie eine offene Pflanzfläche mit einer 
Mindestfläche von 6 m² zu gewährleisten. Die Baumscheibe ist vor Befahren durch Kfz 
zu schützen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB)  
 
13. Einzelbäume, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fachgerecht zu pflegen  
und dauerhaft zu unterhalten. Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind 
Maßnahmen zum Baumschutz von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaube-
trieb durchzuführen. 
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erh al-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes nach-
weislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesent-
lich beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a) gefällt, 
ist er durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher Art 
(Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) zu 
ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten Regeln der Tech-
nik durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Ausnahmsweise kann eine 
Ersatzpflanzung auch an anderer Stelle auf dem Grundstück erfolgen.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB) 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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14. Auf der festgesetzten Fläche mit Pflanzbindung sind vorhandene Bäume und Sträucher 
dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. Als Ersatzpflanzungen sind heimi-
sche standortgerechte Gehölze (Pflanzenauswahl: artgleich und/oder Pflanzliste A (s. 
Begründung), Mindest -Pflanzqualität der Einzelbä ume: Hochstamm StU  18-20, aus-
schließliche Verwendung von gebietsheimischem Pflanzenmaterial aus dem Vorkom-
mensgebiet 4 „Westdeutsches Bergland und Oberrheingraben“ ) entsprechend den an-
erkannten Regeln der Technik zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. (Rechtsgrundlage: 
§ 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB) 
 
15. Auf der festgesetzten Fläche für die Erhaltung und das Anpflanzen von Bäumen und 
Sträuchern erfolgt die Entwicklung einer dichten und freiwachsenden Strauch-Baumhe-
cke. Vorhandene Bäume und Sträucher sind dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu 
ersetzen sowie durch Neupflanzungen zu ergänzen. Es ist ausschließlich gebietsheimi-
sches Pflanzenmaterial aus dem Vorkommensgebiet 4 „Westdeutsches Bergland und 
Oberrheingraben“ zu verwenden. Die Hecke ist dauerhaft zu erhalten. Bei Ausfällen im 
Baumbestand oder Lückenbildungen im Strauchbestand sind zum nächstmöglichen 
Zeitpunkt Ersatzpflanzungen vorzunehmen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 
Buchstabe a & b BauGB) 
15.1 Die Strauchpflanzungen erfolgen in Abhängigkeit von der Breite der Pflanzfläche 
(5 m bzw. 3 m) dreireihig bzw. zweireihig. Pflanzabstände sind so zu wählen, dass 
sie einer Fläche von 1,5  m² pro Strauchpflanze entsprechen . Artenauswahl: 
Pflanzliste A.  
15.2 Baumpflanzungen erfolgen mit Abständen von maximal 10  m zwischen den 
Neupflanzungen bzw. maximalen Abständen von 14  m in Bezug auf Bestands-
bäume und sind zeichnerisch festgesetzt. Von den festgesetzten Standorten kann 
um bis zu 2  m abgewichen werden. Min dest-Pflanzqualität der Einzelbäume: 
Hochstamm StU 18-20. Artenauswahl: Pflanzliste A (siehe Begründung). Diese 
Maßnahme gilt als Kompensationsmaßnahme i.S. d. § 1a Abs. 3 BauGB. 
 
16. Private Grundstücksflächen sind je angefangene 700 m² Grundstücksfläche mit einem 
heimischen und standortgerechten Laubbaum (Hochstamm, Stammumfang mindestens 
18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals; Pflanzenauswahl: Pflanzliste A, s. Begründung) 
oder einem Obstbaum (Hochstamm, Stammumfang 10-12 cm in 1 m Höhe über Wur-
zelhals) zu bepflanzen. Die Bäume sind entsprechend den anerkannten Regeln der 
Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. Bäume mit 
Erhaltungsgebot bzw. Pflanzgebote gemäß Nr. 1 5 können angerechnet werden.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
17. Innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsfläche sind mindestens fünf  Laubbäume 
(Pflanzenauswahl: Pflanzliste B (s. Begründung)) z u pflanzen: innerhalb der Straßen-
verkehrsfläche drei Bäume, je Parkplatzfläche ein Baum. Die Bäume sind entsprechend 
den anerkannten Regeln der Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Ab-
gang zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelrau m von mindes-
tens 12 m³ (unterirdisch) sowie eine offene Baumscheibe von mindestens 2 m x 2 m 
Fläche zu gewährleisten . (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a 
BauGB) 
 
18. Die öffentliche Grünfläche ist überwiegend als extensive Blühwiese anzulegen. Für die 
Ansaat ist eine standortangepasste, gebietsheimische Saatgutmischung aus dem Ur-
sprungsgebiet 2 „Westdeutsches Tiefland mit Unterem Weserbergland“ zu verwenden. 
Zu untergeordneten Flächenanteilen kann alternativ eine Pflanzung standortangepass-
ter heimischer Stauden erfolgen. In der Grünfläche zulässig ist eine bis zu 2,5 m breite, 
wassergebundene Wegeverbindung zwischen der öffentlichen Straßenverkehrsfläche 
und dem Wegerecht des WA3. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 15 BauGB) 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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19. Die auf den Grundstücken anfallenden Niederschlagswässer sind gedrosselt in das öf-
fentliche Kanalnetz einzuleiten. Die max. zulässige Einleitmenge je Grundstück im WA2 
beträgt 0,25 l/s, im WA1 o,5l und im WA3 2,0 l/s. Bemessungsgröße für die Rückhalte-
anlage ist das 5 jährliche Niederschlagsereignis. 
 
20. Böschungen von Geländeaufschüttungen auf privaten Grundstücken müssen auf diesen 
auslaufen bzw. abgefangen werden und dürfen nicht in festgesetzte Flächen zum Erhalt 
von Bäumen und Sträuchern weitergeführt werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 
Nummer 20 BauGB)  
 
21. Zur Vermeidung von Lichtsmog und um die Lockwirkung auf Nachtinsekten zu minimie-
ren dürfen für Straßen- und Außenbeleuchtungen nur Natriumdampf-Niederdrucklam-
pen oder LED-Leuchtmittel mit warmweißer Lichtfarbe (2.700 -3.000 Kelvin) verwendet 
werden. Die Abstrahlungsrichtung von Reflektoren ist ausschließlich nach unten zu rich-
ten. Eine gerichtete Beleuchtung oder Abstrahlung in angrenzende Waldflächen ist un-
zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a BauGB)  
 
22. Zur Vermeidung immissionsbedingter Störungen des Waldes durch einfallendes Schein-
werferlicht des abendlichen/nächtlichen Kraftfahrzeugverkehrs ist entlang de r westli-
chen und nördlichen Plangebietsgrenze eine mindestens 1,2 m hohe , blickdichte Ein-
friedung in Form einer  Hecke aus heimischen Laubholzarten oder einer naturfarbigen 
Holzzaunanlage herzustellen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a 
BauGB) 
 
23. Um Verbotstatbestände im Sinne des Artenschutzrechts gemäß §§  44 ff BNatSchG zu 
vermeiden, sind folgende Maßnahmen umzusetzen: 
- Aufhängung von fünf Nistkästen für höhlenbrütende Vögel in der Umgebung des 
Plangebietes (vorzugsweise in den nordwestlich gelegenen Waldbereichen des He-
ger Holzes)  
- Aufhängung eines Waldkauz -Nistkastens in den Randbereichen der nordwestlich 
gelegenen Buchenwald-Bestände 
- Aufhängung von zehn Fledermausflachkästen in der Umgebung des Plangebietes 
(angrenzende Wald- bzw. Waldrandbereiche) 
Die Maßnahmen sind auf dem Flurstück 41/3 in der Gemarkung Osnabrück, Flur 21 3 
mit einer maximalen Entfernung von 200 m zum Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
durchzuführen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB)  
 
24. Das Vorhaben ist ein Eingriff im Sinne des Naturschutzrechts. Für entstehende erhebli-
che Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes erfolgt die Durchführung e iner externen 
Kompensationsmaßnahme. Zur Kompensation wird eine Teilfläche des Flächenpools 
„Rittergut Osthoff“ auf dem Stadtgebiet von Georgsmarienhütte in Anspruch genommen. 
Die rund 1.090 m² große Teilfläche befindet sich in der Gemarkung Harderberg, Flur 1, 
Flurstück 37/5. Vorgesehen ist die Umwandlung Intensivgrünland in Extensivgrünland 
und die Pflanzung von fünf Obstbäumen.  
 
Örtliche Bauvorschriften: 
 
1. Aufstehende Außenwände sind im WA3 oberhalb des 3. Geschosses und im WA2 ober-
halb des 2.Geschosses in Richtung Plangebietsgrenze nur mit einem Rücksprung von 
mind. 1,0 m gegenüber der Außenwand des darunter liegenden Geschosses zulässig. 
Ausnahmen können in untergeordnetem Maß für z.B. Treppenhäuser/ Aufzugsschächte 
etc. zugelassen werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 4 BauGB i.V.m. § 84 Absatz 3 
Nummer 1 NBauO) 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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2. Dächer sind entsprechend der Nutzungsschablone als Flach-, Pult- oder Satteldächer 
mit einer Neigung < 15° auszubilden. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 4 BauGB i.V.m. § 
84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
3. Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrü-
nung (Substratmächtigkeit mindestens 10 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Von 
dieser Verpflichtung sind Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Pho-
tovoltaik, Solarthermie) genutzt werden sowie Dächer von Nebenanlagen mit einer 
Dachfläche  10 m² ausgenommen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 4 BauGB i.V.m. § 84 
Absatz 3 Nummer 7 NBauO) 
 
4. Die Vorgärten im WA2 (Grundstücksstreifen zwischen der öffentlichen Verkehrsfl äche 
und der Vorderfront des Hauptgebäudes; bei offener Bauweise ist die Linie der Vorder-
front bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen zu verlängern) sind  zu mind. 60 % un-
versiegelt zu belassen, gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten und von Nebenan-
lagen frei zu halten. Nicht zulässig sind die großflächige, vegetationslose Verwendung 
von Kies, Kieseln, Schotter, Steinen etc.  und wasserundurchlässige Sperrschichten 
(z.B. Abdichtbahnen, Folienabdeckung etc.). Zu den versiegelten Flächen im Sinne die-
ser Festsetzung gehören auch sog. Ökopflaster, Rasengittersteine, Schotter, Kies und 
Splitt. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 4 BauGB i.V.m. § 84 Absatz 3 Nummer 6 NBauO) 
 
5. Grundstückseinfriedungen sind entlang der südlichen und östlichen Plangebietsgrenze 
sowie entlang öffentlicher Verkehrsflächen und öffentlicher Grünflächen nur in Form von 
Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölze n (Pflanzenauswahl: Pflanzliste A 
(s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,0 m hohen durchsichtigen 
Zaunanlagen, zulässig. Bei Kombination von Hecken mit Zaunanlagen sind diese grund-
stücksseitig hinter oder innerhalb der lebenden Hecken anzuordnen. (Rechtsgrundlage: 
§ 9 Absatz 4 BauGB i.V.m. § 84 Absatz 3 Nummer 3 NBauO)  
 
 
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
• Vorplanung Straßenbau, Ingenieurbüro Tovar & Partner, Osnabrück; Stand 
19.05.2021 
• Wasserwirtschaftliche Vorplanung zum Bebauungsplan Nr. 648, Ingenieurbüro To-
var & Partner, Osnabrück, Stand: 28.05.2021 
• Parkhotel Osnabrück - Bestandserfassung von 61 Bäumen in einem Baumkataster, 
Dipl. Ing. M. Wilde, Lengerich; Stand: Dezember 2020 
• Fachgutachten zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung des Bebauungsplans 
Nr. 648 „Edinghausen“, BMS-Umweltplanung, Osnabrück, Stand: 18. März 2021 
• Landschaftsplanerischer Fachbeitrag, Ingenieurbüro Tovar Partner, Osnabrück, 
Stand Mai 2021 
• Fachbeitrag Schallschutz für den Gewerbelärm, RP Schalltechnik, Osnabrück, 
Stand 03.02.2021 
• Fachbeitrag Schallschutz für den Verkehrslärm, RP Schalltechnik, Osnabrück, 
Stand 11.03.2021 
• Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplan Nr. 648 „Edinghausen“, SHP Ingeni-
eure, Hannover, Stand Mai 2020 
• Bodenfunktionsbewertung B-Plan 648 „Edinghausen“, G+S Geobüro Sack, Osnab-
rück, Stand 24.11.2020 
• Orientierende Bodenuntersuchungen Edinghausen 1 (Parkhotel) in Osnabrück, 
Gutachtliche Stellungnahme; Sack + Temme GbR, Georgsmarienhütte, Stand 
23.03.2018  
• Energiekonzept Bebauungsplan Nr. 648 „Edinghausen“; Krämer Evers Bauphysik 
GmbH & Co. KG, Hasbergen, Stand 14.04.2021 
• Solarenergetische Untersuchung des städtebaulichen Konzepts mittels des Com-
puterprogramms GOSOL, Stadt Osnabrück, September 2020 
• Fachliche Bewertung der Auswirkungen einer geplanten Bebauung im Umfeld einer 
Esche, die in der Außenanlage des Parkhotels Osnabrück, Edinghausen 1, in 
49076 Osnabrück steht, Dipl. Ing. M. Wilde, Lengerich; Stand: Juli 2021 
• Benennung von Maßnahmen zum Erhalt von drei Altbäumen sowie Dokumentation 
des Einbaus von Wurzelvorhängen an zwei Altbäumen, in deren Umfeld Baumaß-
nahmen geplant sind, Dipl. Ing. M. Wilde, Lengerich; Stand: Juli 2021 
3. Laut Eintrag in die Archäologische Datenbank für Niedersachsen (ADAB) überbaut der 
heutige Gebäudekomplex "Parkhotel" den ehemaligen befestigten Gutshof Edinghaus, 
in dessen südlichem Umfeld das im 16. Jahrhundert wüst gefallene Dorf Edinghausen 
lokalisiert ist. Im Falle von Bodeneingriffen im Bereich des Parkhotels sieht die ADAB 
daher eine archäologische Überwachung vor. 
Um einer undokumentierten Zerstörung von archäologischen Funden und Befunden 
durch die geplanten Erd- bzw. Bauarbeiten im Bereich des Bebauungsplans vorzubeu-
gen, ist die Stadt- und Kreisarchäologie Osnabrück (Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) rechtzeitig vor Beginn jegli-
cher Erdarbeiten zu informieren, um diese Arbeiten archäologisch begleiten zu können. 
Dabei angetroffene archäologische Fundstellen müssen vollständig ausgegraben und 
dokumentiert werden. Der dafür durch die Archäologische Denkmalpflege vorgegebene 
Zeitrahmen ist zu gewährleisten. Die dabei entstehenden Kosten für Material-, Maschi-
nen- und Personaleinsatz sind vom jeweiligen Planungs -/Vorhabenträger als Verursa-
cher zu tragen (§ 6 Absatz 3 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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4. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgte die Auswertung alliierter Luft-
bilder aus dem 2. Weltkrieg. Für den östlichen Planbereich wird eine Kampfmittelbelas-
tung vermutet. Vor Baubeginn ist eine Kampfmittelsondierung erforderlich.  
Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) ge-
funden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich 
Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbe-
seitigungsdienst zu benachrichtigen.  
 
5. Die Vorgaben der Unfallverhütungsvorschriften „Müllbeseitigung“ (GUV -V C 27) und 
„Fahrzeuge“ (GUV-V D 29) sind bei der Planung der Erschließungsanlagen zu berück-
sichtigen. 
 
6. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifenbreite 
5,0 m) sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein 
generelles Bauverbot sowie ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern. 
Geländeveränderungen, insbesondere Niveauveränderungen sind nur mit Zustimmung 
des Leitungsbetreibers erlaubt. 
Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der 
Ver- und Entsorgungsträger. Die Pflanzung von Bäumen ist frühzeitig mit der SWO Netz 
GmbH abzustimmen. 
 
7. Durch die regelmäßig notwendig werdende Bewirtschaftung der an den Planbereich an-
grenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen kann es insbesondere zu Vegetations-
beginn sowie zum Zeitpunkt der Ernte zu Geruchs -, Geräusch- und Staubemissionen 
kommen. Diese sind unvermeidbar und als ortsüblich hinzunehmen.  
 
8. Die Umsetzung der externen Kompensationsmaßnahmen wird im Rahmen eines städ-
tebaulichen Vertrags gemäß § 11 BauGB geregelt.  
 
9. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und 
streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind 
insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, 
ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhan-
den sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn 
von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den 
Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von 
einem Vogel- oder Fledermausspezialisten / einer Vogel- oder Fledermausspezialis-
tin begleitet werden) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 8/8 
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschütz-
ter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der 
Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten 
auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einem Vogel- oder 
Fledermausspezialisten / einer Vogel- oder Fledermausspezialistin begleitet werden. 
Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs atz 7 BNatSchG bzw . Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
10. Zu den grünordnerischen Festsetzungen gehören die zeichnerisch festgesetzten Einzel-
bäume und die Vorschriften zur Grundstücksbepflanzung, insbesondere die Textlichen 
Festsetzungen Nr. 12, 13, 14, 15 und 16. Von einer Beeinträchtigung kann in Bezug auf 
Bäume bereits ausgegangen werden, wenn die Baumaßnahmen zur Errichtung der Tief-
garage im Kronentraufbereich + 1,5 Meter durchgeführt wird und fachgutachterlich nicht 
nachgewiesen wird, dass ein Baumerhalt bei Unterschreitung dieses Abstandes möglich 
ist. 
 
11. Für den Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen w ährend des 
Baustellenbetriebs gelten die anerkannten Regeln der Technik (DIN 18920 / RAS-LP4). 
Dies gilt gleichermaßen für Bäume und Flächen mit Erhaltungsgebot wie auch für bereits 
vor oder während der Erschließungsarbeiten durchgeführte Neupflanzungen. 
 
12. Gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 3 BauGB handelt ordnungswidrig, wer nach § 9 Absatz 
1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte  Bäume wesentlich be-
einträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu zehn-
tausend Euro geahndet werden. 
 
13. Eine Versickerung von Niederschlagswasser von privaten Dachflächen ist aufgrund der 
bestehenden Bodenverhältnisse nicht möglich. Um eine Reduzierung der Grundwasser-
neubildung zu mindern, sollte die Rückhaltung von Niederschlagswasser in Zisternen 
oder oberirdischen Speichern zur Nutzung als Brauchwasser (z.B. zur Garten - und 
Gründachbewässerung) erfolgen.  
 
14. Aufgrund verschiedener Schutzvorkehrungen insbesondere im Hinblick auf den Schutz 
zu erhaltender Bäume, auf artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen bei Baum-
fällungen und Gebäudeabrissen, auf Belange des Bodenschutzes und mögliche Vor-
kommen von Bodendenkmälern wird auf die Erforderlichkeit einer ökologischen und bo-
denkundlichen/archäologischen Baubegleitung hingewiesen.  
 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen - 
 
Begründung zum Entwurf  
Stand: 30.07.2021 
 
 
A Rahmenbedingungen 
 
1. Planungsanlass 
Der Bereich des Parkhotels im Heger Holz soll aufgrund der Aufgabe der bisherigen 
Nutzung einer neuen Nutzung zugeführt werden. Aufgrund der hohen Wohnungsnach-
frage und der bereits im Flächennutzungsplan als Wohnbauland dargestellten Flächen-
ausweisung, soll das Areal nach Abbruch des Hotelkomplexes wohnbaulich nachgenutzt 
werden. Vorgesehen ist eine Mischung aus einer Beherbergungsstätte für seniorenge-
rechtes Wohnen im westlichen Bereich des Plangebietes und einem ortsverträglichem 
Geschosswohnungsbau mit einer dem Siedlungsrand entsprechenden Einzel- und Dop-
pelhausbebauung im östlichen Bereich. 
Weite Teile des Plangebiets sind bereits bebaut und dienen der Hotelnutzung bzw. der 
Stellplatznutzung. Die Erschließung des Plangebiets ist vorhanden. Damit kann die vor-
liegende städtebauliche Planung im Sinne einer Konversionsmaßnahme zur Schaffung 
dringend benötigten Wohnraums verstanden werden. 
 
2. Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 
(BGBl. I S. 3634), in der derzeit geltenden Fassung. 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 378 6), in der 
derzeit geltenden Fassung. 
Niedersächsische Bauordnung (NBauO) vom 3. April 2012 in der derzeit geltenden Fas-
sung. 
Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I 1991, S. 58), in der 
derzeit geltenden Fassung. 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29 Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), in der derzeit 
geltenden Fassung. 
Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) vom 17. Dezember 2010, 
in der derzeit geltenden Fassung 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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3. Verfahren 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 21.04.2020 
die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 648 - Edinghausen - beschlossen. Das Verfah-
ren wird gemäß § 2 ff BauGB als Vollverfahren durchgeführt. Die frühzeitige Beteiligung 
hat in der Zeit vom 04.01.2021 bis 04.02.2021 stattgefunden. Parallel hierzu fand die 
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange statt. 
 
4. Ausgangssituation 
4.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet liegt am westlichen Siedlungsrand der Stadt Osnabrück im Stadtteil 
Westerberg, südlich der Wilhelm-Busch-Straße und grenzt direkt an das Waldgebiet He-
ger Holz. Es umfasst dort die Flurstücke 73/6, 73/7, 73/10, 76/6, 78/6, 78/5, 78/7, 78/8, 
78/9, 79/4, 79/5, 79/6, 79/7, 76/5, 76/7, 76/8, 73/9, 73/11, 73/12 und 82/1 der Flur 212 
der Gemarkung Osnabrück.  
Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 1,63 ha. 
4.2. Bestandsanalyse 
Das Plangebiet ist stark anthropogen überformt. Im westlichen Bereich wird das Areal 
durch das ehemalige Hotel und die zugehörigen Erschließungsanlagen geprägt. Im 
westlichen Bereich befinden sich stark versiegelte Flächen und eine Garagenanlage. 
Nichtversiegelte Freiflächen befinden sich im südlichen Teil des Plangebietes und sind 
parkähnlich mit Zierrasen und Beetstrukturen angelegt und werden durch signifikanten 
Baumbestand geprägt. Unmittelbar im Norden und Westen an das Plangebiet angren-
zend schließt sich der Waldrand des benachbarten Heger Holzes an. In Richtung Süden 
und Südosten schließt mit Ausnahme einer Bebauung im Südwesten, auf Höhe des Tor-
bogens, die (freie) Feldflur an. In Richtung Nord-Osten grenzt der Siedlungsbereich der 
Literatenhöfe, eine alte Britensiedlung an. 
Die im Plangebiet befindlichen Gebäudeteile sowie die sehr großzügig versiegelten Flä-
chen inklusive der Garagenanlage sind abgängig. Der abgängige Gebäudeteil wird als 
nicht ortsbildprägend eingestuft, sodass ein Abbruch aus städtebaulicher Sicht erfolgen 
kann.  
4.3. Planerische Ausgangslage 
4.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt das Plangebiet als 
Wohnbaufläche dar. Das direkt angrenzende Waldgebiet Heger Holz ist als Waldfläche, 
die südlich angrenzende Landwirtschaftsfläche als Fläche für die Landwirtschaft darge-
stellt. Die Planung der im FNP dargestellten und am Plangebiet östlich vorbeilaufenden 
Westumgehung wird aktuell nicht weiterverfolgt.  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Auszug Flächennutzungsplan Osnabrück (Zugriff 03.05.2021) 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan 
zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die  vorliegende Bauleitplanung entspricht mit der 
Ausweisung von Wohnbauflächen dem Entwicklungsgebot. Eine Änderung des wirksa-
men Flächennutzungsplans ist folglich nicht erforderlich. 
4.3.2. Landschaftsplanung 
Der Landschaftsrahmenplan der Stadt Osnabrück wurde 1992 als Handlungskonzept für 
den Naturschutz vom Rat verabschiedet un d zur Aufstellung des Flächennutzungspla-
nes 2001 aktualisiert und im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Gemäß dieser Pläne 
kommt den nördlich, westlich und südlich angrenzenden Wald - und Freiflächen eine 
große Bedeutung in Sachen siedlungs- und landschaftsgebundener Erholung zu. 
Darüber hinaus ist das Konzept der Grünen Finger, welches gem. Beschluss vom 
03.09.2019 besonders im Rahmen der Abwägung zu würdigen ist, zu berücksichtigen.  
4.3.3. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das „Gesamt-
städtische Spielplatzkonzept“ 1. Fortschreibung (2020) der Stadt Osnabrück heranzu-
ziehen. Die Erreichbarkeit (> 75 %) sowie die Versorgung (>80 %) ist in der Weststadt 
grundsätzlich als gut einzustufen. Der  Erhalt des Spielplatzes 03 -531 Wilhelm-Busch 
Straße in ca. 150 m Entfernung ist beabsichtigt. 
4.3.4. Wohnraumversorgungskonzept 
Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprog-
nose im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. 
Demnach ist bis 2030 mit einer steigenden Haushaltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 
und 2030 wird ein deutlicher Mehrbedarf an Wohnungen benötigt. Dabei ist die Nach-
frage bis 2025 als sehr hoch zu bewerten und nimmt danach ab.  
2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  
2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE) 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
Seite: 4/52 
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, 
ca. 30 % (ca. 2.400 WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 
WE) im Segment der Eigentumswohnungen nachgefragt.  
4.4. Rechtliche Ausgangslage 
4.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet existierte bislang kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan.  Die Zu-
lässigkeit von Vorhaben beurteilt sich somit im Wesentlichen nach § 34 BauGB.  Die 
nächstgelegenen Bebauungspläne sind der Bebauungsplan Nr. 579 „Literatenhöfe“ im 
Nord-Osten, welcher im Wesentlichen ein Allgemeines Wohngebiet ausweist, der Be-
bauungsplan Nr. 416 „Am Heger Holz/Schütterhausweg“ im Süden, welcher eine groß-
flächige Grünfläche mit Dauerkleingärten festsetzt, die Bebauungspläne Nr. 580 incl. 1. 
Änderung im Osten, welche im Wesentlichen ein Allgemeines Wohngebiet festsetzen . 
Der Bebauungsplan Nr. 579 grenzt dabei im Bereich der Wilhelm -Busch-Straße direkt 
an das Plangebiet an. Zudem befinden sich d er Bebauungsplan Nr. 617 „Südlich am 
Heger Holz“ in Aufstellung, welcher eine Wohnnutzung vorsieht. 
4.4.2. Schutzgebiete 
Biotope, Natur- und Landschaftsschutzgebiete, Natura 2000 
Für den Geltungsbereich selber bestehen keine Schutzfestsetzungen. Unmittelbar nörd-
lich, westlich und südlich schließt sich jedoch das Landschaftsschutzgebiet LSG OS -S 
00001 „Heger Friedhof, Rubbenbruch, Heger- und Natruper Holz“ an. 
Das nördlich und westlich ans Plangebiet angrenzende Waldgebiet ist ebenso wie der 
Westerberg Bestandteil des Naturparks NP NDS 00004 „Nördlicher Teutoburger Wald, 
Wiehengebirge, Osnabrücker Land - TERRA.vita“, der sich hier großflächig Richtung 
Nordosten über Heger Holz, Natruper Holz, den Rubbenbruch und sämtliche Freiflächen 
über Atter bis zur niedersächsischen Landesgrenze erstreckt.  
Natura 2000 Gebiete i.S.d. Kapitel 4 BNatschG befinden sich nicht innerhalb des Ein-
wirkbereiches der Planung. 
Hochwasserrisiko- und Überschwemmungsgebiete 
Es liegen keine Hochwasserrisiko- und Überschwemmungsgebiete i.S.d. §§ 73 bzw. 56 
WHG innerhalb des Einwirkbereiches der Planung. 
Trinkwasserschutz- und Heilquellenschutzgebiete 
Es liegen keine Trinkwasserschutz- und Heilquellenschutzgebiete i.S.d. §§ 51 bzw. 53 
WHG innerhalb des Einwirkbereiches der Planung. 
Bau- und Bodendenkmäler, Denkmalzonen und Grabungsschutzgebiete  
Laut Eintrag in der Archäologischen Datenbank für Niedersachsen (ADAB) überbaut der 
heutige Gebäudekomplex "Parkhotel" den ehemaligen befestigten Gutshof Edinghaus, 
in dessen südlichem Umfeld das im 16. Jahrhundert wüst gefallene Dorf Edinghausen 
lokalisiert ist. Im Falle von Bodeneingriffen im Bereich des Parkhotels sieht die ADAB 
daher eine archäologische Überwachung vor. 
Um einer undokumentierten Zerstörung von arc häologischen Funden und Befunden 
durch die geplanten Erd- bzw. Bauarbeiten im Bereich des Bebauungsplans vorzubeu-
gen, ist die Stadt- und Kreisarchäologie Osnabrück rechtzeitig vor Beginn jeglicher Erd-
arbeiten zu informieren, um diese Arbeiten archäologisch begleiten zu können. Ein ent-
sprechender Hinweis wird in dem Bebauungsplan aufgenommen. 
Die unmittelbar nördlich angrenzende, ehemalige Militärsiedlung „Literatenhöfe“ ist gem. 
§ 3 Abs. 3 NDSchG als Gruppe baulicher Anlagen in das Verzeichnis der Kulturden k-
male der Stadt Osnabrück aufgenommen worden. Sie dient als beispielhaftes Quartier 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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der im Rahmen der "Operation Build IV/V" 1950-53 errichteten Osnabrücker Militärsied-
lungen als Wohnquartiere für britische Militärs und ihre Familien. Ihre Bedeutung ist so-
wohl städtebaulich als auch geschichtlich begründet.  
Das Plangebiet ist in Richtung Norden bereits durch eine 3-geschossige Bebauung vor-
geprägt. Der Abstand zwischen den max. 2 -geschossigen Neubauvorhaben des WA2 
und den Bauten der Militärsiedlung beträgt rd. 50 m. Der Abstand zu den 3-geschossigen 
Neubauvorhaben des WA1 betragen rd. 70 m und damit ca. 5-7 m mehr als im Bestand. 
Ein unmittelbarer räumlicher und städtebaulicher Zusammenhang besteht nicht, da zwi-
schen der Militärsiedlung und den geplanten Ne ubauvorhaben die Bebauung Wilhelm-
Busch-Straße 3 sowie z.T. Waldflächen des Heger Holzes liegen. Eine Beeinträchtigung 
dieser Zone ist durch die Planung daher nicht anzunehmen. 
Hinsichtlich der Dachgestaltung wird dem ökologischen Städtebau (siehe Nr. 6.3) ein 
höheres Gewicht beigemessen, als der baugestalterischen Ausformung/ Anpassung der 
Dächer an den Bestand der „Literatenhöfe“. 
4.5. Sonstige Belange 
4.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die Flächen innerhalb des Plangebiets befinden sich im Eigentum einer privaten Er-
schließungsträgerin.  
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans festgesetzten öffentlichen Grünflächen so-
wie Verkehrsflächen werden von der Erschließungsträgerin nach den Maßgaben der 
Stadt Osnabrück erstellt und gehen dann in das Eigentum der Stadt Osnabrück üb er. 
Die im Bebauungsplan festgesetzte Fläche für Versorgungsanlagen geht in das Eigen-
tum der Stadtwerke Osnabrück über. 
4.5.2. Sicherung des geförderten Wohnungsbaus 
Über das 10-Punkte-Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum, welches auf Grund-
lage des Wohnraumversorgungskonzepts am 14.06.2016 vom Rat beschlossen und am 
07.11.2017 geändert wurde, sind die Rahmenbedingungen zur Baulandentwicklung zu 
beachten. Dies beinhaltet, beim Bau von acht oder mehr Wohneinheiten, die Schaffung 
einer Mindestquote von 10 - 30 % als  sozial gebundenen Wohnraum, wobei der Pro-
zentsatz einer Karte zu entnehmen ist, die unter Einbeziehung der Grundstückswerte, 
des zu erwartenden Mietniveaus und der Daten des Sozialmonitorings differenziert für 
die städtischen Quartiere gebildet wird.  Konkret bedeutet dieses eine Qu ote von 20 % 
(15 % Basisquote und 5 % Zusatzquote).  
Die Einzelheiten werden zwischen der Erschließungsträgerin und der Stadt Osnabrück 
in einem städtebaulichen Vertrag geregelt. 
4.5.3. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in 
der Bauleitplanung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Diese 
Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan kon-
kretisiert werden. Darüber hinaus finden die Empfehl ungen raumeinheitenspezifischer, 
stadtklimatisch wirksamer Maßnahmen des Konzeptes zur Anpassung an die Folgen 
des Klimawandels, Teil B: Klimaanpassungsstrategie aus dem Jahr 2017 besondere Be-
rücksichtigung. 
4.5.4. Stadtklima 
Die klimatische und lufthygienische Funktionsfähigkeit eines Stadt- wie auch Planungs-
raumes ist entscheidend für die Lebensqualität. Daher kommt Flächen mit günstiger kli-
matischer und lufthygienischer Wirkung eine wichtige Bedeutung zu. Dazu zählen ins-
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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besondere Frischluft- und Kaltluftentstehungsgebiete (z.B. Gehölzflächen, Offenlandflä-
chen) und Luftleitbahnen, die eine positive Wirkung auf belastete Siedlungsräume ent-
falten.  
Das Plangebiet weißt aufgrund seiner Lage eine sehr günstige klimatische Situation auf. 
Die südlich angrenzende Feldflur ist als Kaltluftentstehungsgebiet mit geringem Kaltluft-
volumenstrom einzuordnen. Das Plangebiet liegt im „Luftschatten“ des Waldgebietes 
Heger Holz und steht mit der Umgebung in keiner besonderen Wechselbeziehung, so-
dass grundsätzlich keine Bedenken hinsichtlich einer offenen, klimaangepassten Bebau-
ung bestehen. 
 
Auszug Klimakarte Osnabrück (Zugriff 03.05.2021) 
4.5.5. Kampfmittel 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgte die Auswertung alliierter Luft-
bilder aus dem 2. Weltkrieg. Für den östlichen Planbereich wird eine Kampfmittelbelas-
tung vermutet. Der Planvollzug wird hierdurch jedoch nicht grundsätzlich gefährdet. Ein 
entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen. 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Auswertung Kampfmittelverdacht LGLN  
 
4.5.6. Boden/Altlasten 
Das Plangebiet stellt sich bereits heute als anthropogen überformter Bereich mit zum 
Teil starker Versiegelung dar . Innerhalb des Planbereiches sind ausschließlich gering-
durchlässige Böden zu erwarten, die zur Bildung von Staunässe neigen. Eine voll-/ groß-
flächige Versickerung von Niederschlagswasser ist daher nicht möglich. Hinweise auf 
ein Vorkommen von Altlasten bestehen zum gegenwärtigen Kenntnisstand jedoch nicht.  
 
5. Untersuchungen 
Im Rahmen der Bauleitplanung wurden die folgenden Untersuchungen/Fachplanungen 
erstellt, die in die Planung eingeflossen sind: 
 Vorplanung Straßenbau, Ingenieurbüro Tovar & Partner, Osnabrück; Stand 
19.05.2021 
 Wasserwirtschaftliche Vorplanung zum Bebauungsplan Nr. 648, Ingenieurbüro To-
var & Partner, Osnabrück, Stand: 28.05.2021 
 Parkhotel Osnabrück - Bestandserfassung von 61 Bäumen in einem Baumkataster, 
Dipl. Ing. M. Wilde, Lengerich; Stand: Dezember 2020 
 Fachgutachten zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung des Bebauungsplans 
Nr. 648 „Edinghausen“, BMS-Umweltplanung, Osnabrück, Stand: 18. März 2021 
 Landschaftsplanerischer Fachbeitrag, Ingenieurbüro Tovar Partner, Osnabrück, 
Stand Mai 2021 
 Fachbeitrag Schallschutz für den Gewerbelärm, RP Schalltechnik, Osnabrück, 
Stand 03.02.2021 
 Fachbeitrag Schallschutz für den Verkehrslärm, RP Schalltechnik, Osnabrück, 
Stand 11.03.2021 
 Verkehrsuntersuchung zum Bebauungsplan Nr. 648 „Edinghausen“, SHP Ingeni-
eure, Hannover, Stand Mai 2020 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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 Bodenfunktionsbewertung B-Plan 648 „Edinghausen“, G+S Geobüro Sack, Osnab-
rück, Stand 24.11.2020 
 Orientierende Bodenuntersuchungen Edinghausen 1 (Parkhotel) in Osnabrück, 
Gutachtliche Stellungnahme; Sack + Temme GbR, Georgsmarienhütte, Stand 
23.03.2018  
 Energiekonzept Bebauungsplan Nr. 648 „Edinghausen“; Krämer Evers Bauphysik 
GmbH & Co. KG, Hasbergen, Stand 14.04.2021 
 GOSOL-Berechnung für das städtebauliche Konzept zur frühzeitigen Beteiligung 
 Fachliche Bewertung der Auswirkungen einer geplanten Bebauung im Umfeld einer 
Esche, die in der Außenanlage des Parkhotels Osnabrück, Edinghausen 1, in 
49076 Osnabrück steht, Dipl. Ing. M. Wilde, Lengerich; Stand: Juli 2021 
 Benennung von Maßnahmen zum Erhalt von drei Altbäumen sowie Dokumentation 
des Einbaus von Wurzelvorhängen an zwei Altbäumen, in deren Umfeld Baumaß-
nahmen geplant sind, Dipl. Ing. M. Wilde, Lengerich; Stand: Juli 2021 
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
eine wohnbauliche Nachnutzung des aus der Nutzung gefallenen Parkhotels sowie des 
östlich angrenzenden Garagenhofes zu schaffen. Durch ein diversifi ziertes Wohnrau-
mangebot aus Seniorenwohnanlage, Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern soll der ho-
hen Wohnraumnachfrage Rechnung getragen werden. Dabei wird ein Teil der Wohnun-
gen gemäß Ratsbeschluss als sozial gebundenen Wohnraum gesichert und die soziale 
Durchmischung gefördert. 
Darüber hinaus sollen umweltrelevante Rahmenbedingungen berücksichtigt werden. 
Hierzu zählen u. a. die landschaftliche Einbindung, d er Neuversiegelungsgrad, der 
Baumerhalt, die Vermeidung von Beeinträchtigungen für den Waldrand des Heger Hol-
zes und artenschutzrechtliche Maßnahmen.  
Ebenfalls soll die verkehrliche und technische Erschließung sichergestellt werden und 
eine für die die Allgemeinheit wichtige Wegeverbindung z wischen zwischen Wilhelm -
Busch-Straße und der Straße Edinghausen gesichert werden. 
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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C Planungsalternativen 
Im Jahr 2019 war seitens des Vorhabenträgers ein Hotelneubau auf dem westlichen 
Grundstücksteil sowie eine Wohnbebauung auf dem östlichen Grundstücksteil geplant. 
Der Hotelneubau wurde per Bauvorbescheid am 11.03.2020 positiv beschieden. Für das 
östliche Grundstück wurde, da für diesen ein Planerfordernis von Beginn an bestand, 
ein Bauleitplanverfahren eingeleitet.  
Im Vorfeld der Bauleitplanung wurden verschiedene städtebauliche Konzepte für die Be-
reiche WA1 und WA2 diskutiert. Anfänglich sollten im Geltungsbereich – dem Siedlungs-
rand entsprechend – größere Einfamilienhaus- sowie Reihen- und Doppelhausgrundstü-
cke entstehen. Geschosswohnungsbau war ursprünglich nicht vorgesehen. 
  
Bebauungs- und Erschließungskonzepte: MBN, Georgsmarienhütte 
Um den Wohnraumbedarf innerhalb des Stadtgebietes decken zu können und einen at-
traktiven Wohnungsmix zu schaffen, verfolgt die Stadt Osnabrück jedoch das städtebau-
liche Ziel, an verträglichen Stellen innerhalb eines Baugebietes neben lockeren Baufor-
men wie Einfamilienhäusern auch Geschosswohnungsbau als mögliche Bauform zu ent-
wickeln. In enger Abstimmung mit der Erschließungsträgerin wurde daher das dem Be-
bauungsplan zugrundeliegende städtebauliche Konzept entwickelt.  
Aufgrund der Schwierigkeiten im Gastronomie- und Hotelgewerbe – ausgelöst durch die 
Corona-Pandemie – wurde inzwischen von dem Vorhaben des Hotelneubaus abgese-
hen und ist nun geplant, eine Seniorenwohnanlage dort zu errichten. Da hierfür jedoch 
kein nachwirkender Bestandschutz, bzw. eine Zulässigkeit nach § 34 BauGB gegeben 
ist, entstand ein zusätzliches Planerfordernis für den westlichen Neubau und wurde die-
ser mit in den Geltungsbereich aufgenommen.  
 
  

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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D  Planungsinhalt 
 
1. Städtebauliche Grundidee  
Durch die Maßga be, zum einen eine dem Stadtgebiet angemessene städtebauliche 
Dichte (u.a. durch Geschosswohnungsbau) herzustellen, zum anderen einen baulich 
adäquaten Siedlungsrand auszubilden, wurde als Entwurfsprinzip folgende Prämisse 
verfolgt: 
Im Bereich des ehemaligen Parkhotels mit dem südlich angrenzenden Biergarten ist die 
Errichtung einer Seniorenwohnanlage geplant (WA3). Der Geschosswohnungsbau be-
findet sich unmittelbar angrenzend an dem zur Zeit noch vorhandenen Hotelkomplex im 
nordöstlichen Teilbereich des Beb auungsplanes und wird als WA1 im Bebauungsplan 
festgesetzt. In einem WA2 -Bereich sollen Einfamilienhäuser in Form von Einzel - und 
Doppelhäusern entstehen. Der gesamte WA2-Bereich grenzt an den Außenbereich und 
somit an die freie Landschaft an. Daher erhält dieser Bereich auch die geringste städte-
bauliche Dichte innerhalb des Plangebietes.  
Erschlossen werden die Bereiche des WA1 und des WA2 durch die Verlängerung der 
Wilhelm-Busch-Straße in Richtung Süden mit der Ausbildung einer Wendeanlage. Der 
Bereich des WA3 wird über die bereits vorhandene Zufahrt der Straße Edinghausen 
erschlossen. Untereinander sind die Bereiche des WA1 und WA2 nur mit einem Fuß - 
und Radweg mit dem WA3 verbunden. Eine Verbindung für den motorisierten Individu-
alverkehr ist nicht vorgesehen.  
 
Bebauungs- und Erschließungskonzept: Ingenieurbüro Hans Tovar & Partner, Osnabrück , Stand: 
17.11.2020 
  

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2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Das Plangebiet wird über die Stichstraßen Wilhelm-Busch-Straße im Norden und Straße 
Edinghausen im Süden erschlossen. Die Erschließung entspricht damit im Wesentlichen 
dem Bestand, wobei die Wilhelm-Busch-Straße verlängert wird und zukünftig in einem 
Wendehammer im südlichen Bereich des Plangebiets endet. Die heute vorhandene Fuß- 
und Radwegeverbindung im nö rdlichen Teilbereich des Bebauungsplanes wird durch 
Festsetzung eines Geh - und Fahrrechts zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert und 
stellt die Verbindung zwischen der Straße Edinghausen und der Wilhelm-Busch-Straße 
her.  
Zur Abschätzung der verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens auf das Umfeld und 
die verkehrliche Infrastruktur ist eine Verkehrsuntersuchung angefertigt worden. Für das 
gesamte Plangebiet ist mit rd. 526 Kfz Fahrten/ 24 h zu rechnen, wobei 247 Fahrten auf 
die Gebiete WA 1 und WA 2 entfallen und 279 Fahrten der Seniorenwohnanlage zuzu-
rechnen sind. Werden diesen Verkehren die Bestandsverkehre gegenübergestellt, so 
ergibt sich für das WA3 mit rd. 30 zuzätzlichen Fahrten auf der Straße Edinghauen keine 
wesentliche Änderung ggü. der Bestandssituation. Für die östlichen Gebiete WA 1 und 
WA 2 ist hingegen mit rd. 250 zusätzlichen Fahrten zu rechnen, welche über die Wil-
helm-Busch-Straße dem Knotenpunkt Natrußer Holz/ Sedanstraße/ Wilhelm -Busch-
Straße zufließen. Für den zuvor genannten Knoten wird in  einer Worst-Case-Betrach-
tung das Szenario zugrunde gelegt, dass die Erschließungsstraße für den Wissen-
schafts- und Wohnpark noch nicht in Betrieb und die Straße Am Natruper Holz noch 
nicht für den Durchgangsverkehr gesperrt ist. Die Verkehrsmengen an dies em Knoten 
erhöhen sich um insgesamt ca. 2,6%, die Verkehrsqualität gemäß dem Handbuch für 
die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen liegt weiterhin bei A (= sehr gut). 
Im Bereich der Wilhelm-Busch-Straße ist in der Spitzenstunde von ca. 30 -35 Begeg-
nungsfällen auszugehen. Aufgrund der geringen Verkehrsstärke von 70 bis 100 Fahrten 
die Spitzenstunde ist anzunehmen, dass eine unbefriedigende Verkehrssituation sowie 
besonderen Gefahren nicht zu besorgen sind. Sollte sich nach Umsetzung dennoch zei-
gen, dass verkehrslenkende Maßnahmen, wie z.B. Park- und Halteverbote dienlich sind, 
so ließen sich diese im Nachgang umsetzen. 
Eine Berücksichtigung der weiteren äußeren Erschließung ist aufgrund der sehr gerin-
gen Verkehrszunahme unverhältnismäßig, zumal die Verkehrsunt ersuchung durch 
Überlagerung von Prognose- und Anayseverkehren einen reibungslosen Verkehrsfluß 
bescheinigt.  
Eine Durchfahrung des Gebietes und damit Schaffung einer MIV-Verbindung zwischen 
der Wilhelm-Busch-Straße und Straße Edinghausen ist nicht beabsichtigt, da hierdurch 
neue Schleichwege entstehen würden, die durch das Naherholungsgebiet führen wür-
den. Dieses gilt insbesondere für Fahrten zum/vom Klinikum. Zusätzliche Mehrverkehre 
im Bereich der Gluckstraße/ Mozartstraße/ Händelstraße aufgrund von Umwegfahrten 
werden durch das neue Vorhaben nicht zunehmen, da davon auszugehen ist, dass ein 
Besuch der Naherholungsgebiete durch die neuen Bewohner weitestgehend zu Fuß 
bzw. mit Rad erfolgen wird. Dieses ist insbesondere anzunehmen, da durch die vorhan-
dene und zukünftig gesicherte Rad - und Fußwegeverbindung eine gute Erreichbarkeit 
der Naherholungsfläche gesichert wird. 
2.2. Technische Erschließung 
Das Plangebiet ist bereits bebaut und grundsätzlich erschlossen. Die Versorgung mit 
Elektrizität und Trinkwasser kann über einen Umbau und Anschluss an das vorhandene 
Versorgungsnetz sichergestellt werden.  
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Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die 
öffentliche Trinkwasserversorgung“ und kann für das Plangebiet sichergestellt werden. 
Das für den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an 
das vorhandene Kanalnetz der Wilhelm-Busch-Straße angeschlossen werden. 
Durch die geplante Bebauung entsteht aufgrund der zusätzlichen Flächenversiegelung 
ein Mehrabfluss von Niederschlagswasser. Das Niederschlagswasser wird gedrosselt in 
das öffentliche Kanalsystem eingeleitet.  
Die Erschließung mit Telekommunikationsanlagen erfolgt  auf Grundlage des § 68 Ab-
satz 1 Satz 2 Telekommunikationsgesetz (TKG), in denen Betreiber öffentlicher Tele-
kommunikationsnetze ihre den öffentlichen Zwecken dienende Telekommunikationsli-
nien verlegen können. Hierzu werden entsprechende Leitungsrechte gesichert. 
2.3. Energieversorgungskonzept 
Im Rahmen der Projektplanung wurde ein Energiekonzept erstellt, in welchem die fol-
genden Varianten untersucht wurden: 
 BHKW und Gas-Brennwert  
 Wärmepumpe (Erdsonden/Geothermie) und Gas-Brennwert 
 Wärmepumpe (Luft/Wasser) und Gas-Brennwertkessel 
Aus den Berechnungsergebnissen geht hervor, dass bei allen Varianten der KfW -Effi-
zienzhausstandard 55 erzielt wird. Durch zusätzlich Maßnahmen wie PV -Anlagen und 
höheren Dämmstärken ist ggf. auch der Effizienzhausstandard 40 möglich. 
Unter Abwägung der energetischen sowie ökonomischen und ökologischen Faktoren 
wird die Nutzung einer Wärmepumpe als zielführend gesehen. Aufgrund des geringeren 
End- und Primärenergiebedarfs wird die Wärmepumpe mit Erdsonden bevorzugt und für 
die drei allgemeinen Wohngebiete konzeptionell vorgesehen. 
2.4. Solarenergetische Ausrichtung 
Eine Berechnung der potenziellen solaren Energiegewinne wurde nach Berechnung von 
GOSOL durchgeführt. Im Ergebnis wurde das solare Potential mit 70,70 % bewertet, 
sodass eine grds. gute Nutzung des solaren Potentials gegeben ist. Allerdings liegt das 
Ergebnis unterhalb des im Rahmen der beschlossenen “Ökologischen Standards in der 
Bauleitplanung“ festgelegten “Schwellenwertes“ von 75 %. Ursächlich hierfür ist im We-
sentlichen der Baumbestand entlang der südlichen Plangebietsgrenze, da die im Baum-
schatten liegenden Gebäude lediglich 51,7 und 57,5 erreichen. Eine weitere Optimierung 
könnte erzielt werden, wenn die Schattenwürfe von Bäumen auf die südlichen Einfami-
lienhausbebauung reduziert werden könnten. Dieses erscheint jedoch vor dem Hinter-
grund der Ortseingrünung und des Landschaftsbildes in Richtung Landschaftsschutzge-
biet nicht sinnvoll, sodass dem Landschaftsbild ein größeres Gewicht beigemessen wird. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Solarenergetische Berechnung nach GOSOL 
2.5. Soziale Infrastruktur 
Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs des öffentlichen Kinderspielplatzes 
an der Wilhelm-Busch-Straße (03-531). Die Errichtung eines weiteren Kinderspielplat-
zes für das Plangebiet ist nicht erforderlich. 
 
3. Landschaftliche Einbindung und Freiraumgestaltung 
Aufgrund der großen Bedeutung der direkt an das Plangebiet angrenzenden Wald- und 
Freiflächen kommt der Grüngestaltung und landschaftlichen Einbindung ein großer Stel-
lenwert zu. In Richtung freier Landschaft wird daher an der südlichen Plangebietsgrenze 
eine Eingrünung vorgesehen. Zudem wird unter wirtschaftlicher Abwägung der Erhalt 
zahlreicher Bestandsbäume und eine Stellplatz- und Grundstücksbegrünung angestrebt, 
sodass zum einen das Landschaftsbild nicht in erheblichem Maße beeinträchtigt wird, 
zum anderen aber auch kleinklimatische und ökologische Funktionen erhalten bleiben. 
Ein Erhalt aller Bestandsbäume ist allerdings nicht möglich. 
Eines besonderen Schutzes bedarf auch der Waldrand. Dieser ist bereits durch die Be-
standsnutzung stark geprägt. Im Rahmen der Planung wird besonderer Wert darauf ge-
legt, dass mit den Baukörpern und den Stellplätzen nicht näher herangerückt wird und 
der Waldrand somit keine Verschlechterung erfährt. Die Einhaltung eines 30 m Schutz-
abstandes würde zwar eine Verbesserung für den Waldsaum und dessen Artenvielfalt 
an Pflanzen und Tieren bedeuten, aber bei gleichzeitigem Erhalt der Baumstrukturen im 
Süden eine sinnvolle Ausnutzung für ein Seniorenwohnheim nicht ermöglichen. Im Rah-
men der Abwägung wird der Baumerhalt im Süden und damit dem Übergang zur freien 
Landschaft ein höheres Gewicht beigemessen, als dem Waldabstand und der Waldrand 
durch eine blickdichte Zaun- oder Heckenpflanzung geschützt. 
  

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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4. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) 
zu berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die 
schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Ori-
entierungswerte sind eine sachve rständige Konkretisierung der in der Planung zu be-
rücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 BImSchG 
und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten 
sind folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. Der hö-
here Wert gilt hingegen für Verkehrslärm, da dieser „keinen“ Verursacher kennt, der All-
gemeinheit zuzuordnen ist und somit eine Privilegierung besitzt. 
Grundsätzlich unterliegen diese Werte jedoch der Abwägung, sodass im Rahmen der 
Planung stets die örtlichen Gegebenheiten mit zu bewerten sind. 
4.1. Verkehrslärm 
Im Rahmen der Projektplanung wurde ein Fachbeitrag Schallschutz für den Verkehrs-
lärm erstellt. Aufgabe dieser Untersuchung war die Prüfung der Auswirkungen des Mehr-
verkehrs, die durch das geplante Wohngebiet auf die Bestandsbebauung entlang der 
Wilhelm-Busch-Straße zu erwarten sind.  
Maßgeblich für die Prüfung sind die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzver-
ordnung für das jeweilige Baugebiet.  
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 59 dB(A)  nachts: 49 dB(A) 
Die Berechnung der Analysebelastung zeigt Beurteilungspegel von 48 bis 55 dB(A) am 
Tag und 40 bis 46 dB (A) in der Nacht. Durch die Verkehrsmengenzunahme sind für den 
Prognosefall Beurteilungspegel ermittelt worden, die je nach Lage um 1,8 bis ca. 4,8 dB 
(A) zunehmen. Eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte konnte durch den Mehr-
verkehr somit nicht festgestellt werden, sodass keine weiteren Schallschutzmaßnahmen 
erforderlich sind. 
In einer vorgelagerten Untersuchung der Verkehrslärmemissionen des ehemals geplan-
ten Hotelneubaus wurde nachgewiesen, dass es durch das Vorhaben zu keinen Erhö-
hungen der bestehenden Verkehrslärmimmissionen am Lieneschweg (Abschnitt Hän-
delstraße bis Am Heger Holz) kommt. Die Grenzwerte der 16. BImSchV werden sowohl 
im Bestand als auch in der Prognose eingehalten, auch wenn die Richtwerte der DIN 
18005 leicht überschritten werden. 
4.2. Lärm Seniorenwohnanlage 
Für die geplante Seniorenwohnanlage wurde ein Fachbeitrag Schallschutz für den Ge-
werbelärm erstellt. Das Ziel der Untersuchung bestand darin zu prüfen, ob die durch das 
Vorhaben a usgelösten Schallemissionen an den Immissionsorten der umliegenden 
schutzbedürftigen Wohnnutzungen die Richtwerte der TA Lärm einhalten. Die Heranzie-
hung der TA Lärm dient dabei nur als Auslegungshilfe, da sie für Anlagen gilt, die dem 
BImschG unterliegen und eine Wohnnutzung dieser nicht unterfällt. 
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es am Tag zu keinen Überschreitungen der Richtwerte 
an den Emissionsorten kommt. Die zulässi gen Richtwerte werden an der Bestandsim-
mobilien sowie an den geplanten Wohngebäuden am Tag um mehr als 10 dB (A) unter-
schritten. In der lautesten Nachtstunde wird der zulässige Richtwert durch die auf dem 
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Parkplatz auftretenden Maximalpegel (Türenschlagen)  im WA1 am nördlich geplanten 
Mehrfamilienhaus überschritten. Hierfür bestehen grundsätzlich die folgenden Lösungs-
möglichkeiten: 
 Errichtung einer Lärmschutzwand 
 Einschränkung der Nutzung der im Nordosten liegenden Einstellplätze auf die 
Tagzeit 
 Grundrissorientierung, sodass an der entsprechenden Stelle keine Immissionsorte 
geschaffen werden 
 Maßnahmen der architektonischen Selbsthilfe (Hamburger Fenster/Prallscheiben) 
Im Zuge der konkreten Vorhabenplanung und Genehmigungsplanung kann dem Emis-
sionsschutz ausreichend Rechnung getragen werden, sodass auf eine Festsetzung ver-
zichtet werden kann.  
4.3. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser herr-
schen erhöhte Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährdende 
Stoffe wie Feinstaub und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Vor al-
lem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen tragen zu diesen Emissionen maßgeblich 
bei. Hauptquelle der  Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeuerungsanlagen, die zu-
meist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl- und Gasheizungen in den Haushalten be-
trieben werden. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von einem 
Emissionsanstieg auszugehen. Die textliche Festsetzung soll einerseits zu einer weitge-
henden Luftreinhaltung im Zuge der zusätzlichen Bebauung beitragen, andererseits den 
angestrebten Ausbau der energetischen Nutzung von Biomasse nicht behindern.  
Für die Verbrennung in ortsfesten Feu erstätten sind deshalb nur die folgenden festen 
Brennstoffe zulässig: 
 naturbelassenes stückiges Holz einschließlich anhaftender Rinde, insbesondere in 
Form von Scheitholz und Hackschnitzeln, sowie Reisig und Zapfen und 
 Presslinge aus naturbelassenem Holz i n Form von Holzbriketts nach DIN 51731, 
Ausgabe Oktober 1996, oder in Form von Holzpellets nach den brennstofftechni-
schen Anforderungen des DINplus-Zertifizierungsprogramms „Holzpellets zur Ver-
wendung in Kleinfeuerstätten nach DIN 51731-HP 5“, Ausgabe August 2007, sowie 
andere Holzbriketts oder Holzpellets aus naturbelassenem Holz mit gleichwertiger 
Qualität. 
(vgl. § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 5a der Verordnung über kleine und mittlere 
Feuerungsanlagen vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt du rch Artikel 16 
Absatz 4 des Gesetzes vom 10. März 2017 (BGBl. I S. 420) geändert worden ist – 1. 
BImSchVO) 
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass Einzelraumfeuerungsanlagen nach der 1. 
BImSchVO nur gelegentlich und nicht zur Dauerbeheizung eingesetzt werden dürfen. 
4.4. Licht 
Der Wald inklusive seiner Waldränder übernimmt wichtige Lebensraumfunktionen für 
Tiere und Pflanzen und besitzt daher ein großes Artenvorkommen. 
Aufgrund des geringen Waldabstandes soll zur Vermeidung immissionsbedingter Stö-
rungen des W aldes durch einfallendes Scheinwerferlicht des abendlichen/nächtlichen 
Kraftfahrzeugverkehrs entlang der westlichen und nördlichen Plangebietsgrenze eine 
blickdichte Zaunanlage oder Buchenschnitthecke hergestellt werden. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Darüber hinaus werden zur Reduzierung von Lichtsmog und um eine Störung des Le-
bensumfeldes der im Plangebiet vorzufindenden Insekten und Fledermäuse so weit wie 
möglich zu vermeiden  entsprechende Festsetzungen für die Straßen - und Außenbe-
leuchtung getroffen, sodass ein für den Artenschutz vertretbares Lichtspektrum einge-
halten wird, aber gleichzeitig eine verkehrssichere Beleuchtung ermöglicht wird.  
 
5. Städtebauliche Festsetzungen 
5.1. Art der baulichen Nutzung 
Um die Flächen für die Wohnraumversorgung zu sichern und entsprechend der gesamt-
städtischen Konzeption zu entwickeln, werden für den Planbereich unter Würdigung der 
Historie und möglicher zukünftiger Nutzungen Allgemeine Wohngebiete (WA) im Sinne 
des § 4 BauNVO differenziert festgesetzt.  
5.2.1. WA1 und WA2 
Diese Gebiete sollen primär für das Wohnen gesichert werden. Zulässig sind hier die 
regelmäßig genannten Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO: 
- Wohngebäude 
- die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaf-
ten sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 
Sämtliche in § 4 Abs. 3 genannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden ge-
mäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes , da sie durch ihren 
zum Teil sehr hohen Flächenbedarf der W ohnraumsicherung entgegenstehen würden. 
Darüber hinaus wären diese Nutzungen geeignet, durch ihren Besucher- wie auch An-
lieferungsverkehr Nutzungskonflikte in Bezug auf Lärm und Verkehrssicherheit in der 
bestehenden Wohnsiedlung der Literatenhöfe hervorzurufen und damit den städtebau-
lich/denkmalrechtlich gewünschten Charakter de r Siedlung nachhaltig zu stören. Der 
Ausschluss ist somit verhältnismäßig und gerechtfertigt und für die sehr flächenintensi-
ven und auf Publikumsverkehr ausgerichteten Nutzungen auch  unbedenklich, da sich 
die Flächen für eine solche Ansiedlung nicht eignen. Für die übrigen Nutzungen, wie z.B. 
nicht störende Gewerbebetriebe oder Verwaltungseinrichtungen stehen zahlreiche an-
dere Standorte im unbeplanten Innenbereich oder auch in Mischgebieten zur Verfügung.  
5.2.2. WA3 
Dieses Gebiet soll primär für das Wohnen , die Unterbringung einer Seniorenwohnan-
lage, gesichert werden. Zulässig sind hier die regelmäßig genannten Nutzungen gemäß 
§ 4 Abs. 2 BauNVO: 
- Wohngebäude 
- die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaf-
ten sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 
Darüber hinaus werden im WA3 die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 
Abs. 3 Nr. 1 (Betriebe des Beherbergungsgewerbes) und Nr. 2 (sonstige nicht störende 
Gewerbegebiete) Bestandteil des Bebauungsplanes.  
Der Bereich des WA3 wird separat über die vorhandene Straße Edinghausen erschlos-
sen. Über diese wurde auch das ehemalige Parkhotel erschlossen. Die Straße führt nicht 
durch eine räumlich beengte und denkmalgeschützte Siedlung, sodass auch hier der 
Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht so eng gefasst werden 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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muss wie im WA 1 und WA 2. Die flächenintensiven Nutzungen werden jedoch, wie auch 
in den Gebieten WA1 und WA 2 ausgeschlossen, um die Flächen primär für den Woh-
nungsmarkt zu sichern. 
5.2. Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird in den einzelnen Wohngebieten WA1, WA2 und 
WA3 unterschiedlich festgesetzt. Die Maßzahlen sowie die Höhenfestsetzungen leiten 
sich aus dem Bestand, der Vorhabenplanung und dem Landschaftsbild ab und werden 
in Bezug auf Normalhöhennull (NHN) angegeben. 
5.2.1. WA1 
In diesem Teilbereich des Bebauungsplanes sollen unter anderem mietpreisgebundener 
Geschosswohnungsbau und Eigentumswohnungen mit teilweise sozialgebundenen 
Kaufpreisen entstehen. Um eine städtebaulich verträgliche, aber auch wirtschaftlich 
sinnvolle Ausnutzung des WA1 -Gebiets zu ermöglichen , wird das Maß der baulichen 
Nutzung entsprechend der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO angesetzt. 
Die festgesetzte Gesamthöhe von 8 8,00 m NHN entspricht einer Gesamthöhe von ca. 
14,0 m in Bezug zur Planstraße und ermöglicht die Errichtung von drei Vollgeschossen 
sowie einem Dach-/Staffelgeschoss.  
5.2.2. WA2 
Dieser Teilbereich des Bebauungsplanes grenzt unmittelbar an d en Landschaftsraum 
an. Daher werden die städtebaulichen Kennzahlen entsprechend gering gewählt, so-
dass vornehmlich Einzel- und Doppelhäuser den Siedlungsrand prägen. Geschosswoh-
nungsbau würde aus städtebaulicher Sicht an dieser Stelle des Plangebietes eine Fern-
wirkung haben und das Landschaftsbild nachhaltig stören. 
Die Traufhöhe wird mit 82,5 m NHN und eine Gesamthöhe von 85,5 m NHN festgesetzt, 
was einer Traufhöhe von ca. 8,5 m sowie Gebäudehöhe von ca. 11,5 m entspricht. Damit 
wird die Errichtung von zwei Vollgeschossen sowie einem Dach -/Staffelgeschoss er-
möglicht. 
 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Veranschaulichung der Höhenfestsetzungen im WA 1 in Kombination mit der örtlichen Bauvorschrift Nr. 1 
5.2.3. WA3 
Für diesen Bereich des Bebauungsplanes ist die Errichtung einer Seniorenwohnanlage 
vorgesehen. Dieser Sonderbaukörper bedingt eine höhere Ausnutzbarkeit und ein hö-
heres Maß der baulichen Nutzung. Daher werden die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO ma-
ximal zulässigen Werte für diesen Teilbereich des Bebauungsplanes herangezogen, um 
eine städtebaulich sinnvolle und wirtschaftlich darstellbare Ausnutzbarkeit des Grund-
stückes sicherzustellen. 
Die Gebäudehöhen werden durch Traufhöhe (8 8,0 m NHN) und Gesamthöhe (9 0,5 
NHN) festgesetzt. Dieses entspricht Höhen von ca. 12,0 m und 14,5 m in Bezug auf die 
Oberkante Fertigfußboden des Erdgeschosses und damit in etwa der Höhenlage der 
westlichen Bestandserschließung. Hierdurch wird die Errichtung von drei Vollgeschos-
sen sowie einem Dach-/Staffelgeschoss ermöglicht. 
Mit dieser Gliederung erfüllt die Stadt Osnabrück die Maßgabe des Gesetzgebers, eine 
sinnvolle bauliche Dichte zu erreichen und dennoch einen städtebaulich harmonischen 
Gesamteindruck der Siedlung zu gewährleisten.  
 
Veranschaulichung der Höhenfestsetzungen im WA 3 in Kombination mit der örtlichen Bauvorschrift Nr. 1 
5.3. Maximal zulässige Wohneinheiten 
Um sicherzustellen, dass die Gebäudemassen in Richtung Landschaftsraum land-
schaftsbildverträglich sind und hier keine Mehrfamilienhäuser entstehen, wird die Anzahl 
der Wohneinheiten auf zwei pro Einzel- und Doppelhaus  begrenzt, d.  h. max. zwei 
Wohneinheiten pro Ein zelhaus bzw . zwei  Wohnungen pro Doppelhaushälfte. Diese 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Festsetzung gewährleistet, dass auf den Grundstücken max. vier Wohneinheiten entste-
hen und das Landschaftsbild störende und überformende mehrfamilienhausähnliche 
Baumassen vermieden werden. 
5.4. Bauweise 
Die Bauweise wird in den Bereichen des WA1 und WA2 als offene Bauweise gemäß 
§ 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, sodass Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken 
gewahrt werden müssen. Zudem wird festgesetzt, dass innerhalb des WA2 ausschließ-
lich Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.  
In Kombination mit den Maßzahlen wird damit sichergestellt, dass sich eine aufgelo-
ckerte Bebauung entwickelt, die durch großzügige Freiräume geprägt wird und einen 
stadtklimatisch günstigen Luftaustausch nicht erheblich behindert. 
Im Bereich des WA3 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Diese ist definiert 
wie die offene Bauweise mit dem Zusatz, dass auch Gebäudelänge von mehr als 50 m 
zulässig sind. Diese abweichende Bauweise ist erforderlich, um den gewünschten Son-
derbaukörper (Seniorenwohnheim) zu ermöglichen.  
5.5. Überbaubare Grundstücksfläche 
In den Bereichen WA1 und WA2 orientieren sich die überbaubaren Grundstücksflächen 
entlang der Erschließungsstraßen und halten zu dieser einen Abstand von 3,0 bzw. 
5,0 m. An der östlichen Bebauungsplangrenze wie auch ggü. dem WA3 wird der über-
baubare Bereich mit einem Abstand von 5,0 m zur Parzellengrenze festgesetzt. So soll 
zwischen den Nutzungsbereichen als auch zum nördlich angrenzenden Bestandsquar-
tier und dem südlich verlaufenden Landschaftsraum ein ausreichender Abstand sicher-
gestellt werden. Im Süden bleibt der überbaubare Bereich insgesamt 8,0 m von  der 
Grundstücksgrenze entfernt und hält zum Pflanzgebot einen Abstand von 3,0 m ein. Mit 
diesem erhöhten Abstand soll dem Landschaftsschutz Rechnung getragen werden und 
sichergestellt werden, dass die Siedlungsstruktur diesen nicht zu sehr prägt. Bei dieser 
Freihaltung handelt es sich um eine vertretbare Einschränkung der Baufreiheit, die eine 
Begrünung in Richtung Landschaftsschutzgebiet sicherstellt. 
Im Bereich des WA3 hingegen orientiert sich der überbaubare Bereich weitgehend an 
der Vorhabenplanung, die sich insbesondere im nördlichen Teil an der Bestandsbebau-
ung orientiert und im südlichen Teil  geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten vorsieht. 
Ziel ist, auf der einen Seite eine möglichst am Bestand orientierte Versiegelung zu er-
halten und gleichzeitig eine wirtschaftliche und zeitgemäße bauliche Ausnutzbarkeit des 
Grundstückes herzustellen. Der Abstand zum Heger Holz bleibt dabei im Wesentlichen 
unverändert und wird nicht erhöht, um die Einzelbäume im südlichen Plangebiet zu er-
halten und einen ausreichenden Abstand der Baukörper zu den südlich liegenden Frei-
flächen des Landschaftsschutzgebietes zu wahren und eine bauliche Überformung und 
Fernwirkung zu vermeiden. 
Aufgrund der engen Festsetzung der Baugrenzen wird bestimmt, dass Terrassen bis zu 
einer Größe von 100 m² im WA3 auch außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig sind, 
sofern grünordnerische Festsetzungen nicht entgegenstehen und die GRZ eingehalten 
wird. 
Um eine Versiegelung durch oberirdische Stellplätze zu vermeiden wird bestimmt, dass 
in den Gebieten WA1 und WA3 bauliche Anlagen, durch die das Baugrundstück lediglich 
unterbaut wird, außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig sind, sofern grünordneri-
sche Festsetzungen nicht entgegenstehen, ein Abstand von mind. 15 m zur nördlichen 
und westlichen Plangebietsgrenze eingehalten wird und die GRZ eingehalten wird. Hier-
durch soll der Bau von Tiefgaragen gefördert und begünstigt werden. Die i mmissions-
schutzrechtliche Verträglichkeit ist entsprechend im Baugenehmigungsverfahren nach-
zuweisen. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Zu den grünordnerischen Festsetzungen gehören die zeichnerisch festgesetzten Einzel-
bäume und die Vorschriften zur Grundstücksbepflanzung, insbesondere die Textlichen 
Festsetzungen Nr. 12, 13, 14, 15 und 16. Von einer Beeinträchtigung kann in Bezug auf 
Bäume bereits ausgegangen werden, wenn die Baumaßnahmen zur Errichtung der Tief-
garage im Kronentraufbereich + 1,5 Meter durchgeführt wird und fachgutachterlich nicht 
nachgewiesen wird, dass ein Baumerhalt bei Unterschreitung dieses Abstandes möglich 
ist. 
5.6. Stellplatzflächen 
Um eine geordnete Erschließung der Gebiete zu gewährleisten und den ruhenden Ver-
kehr zu ordnen sowie entsprechende Flächen hierfür vorzuhalten werden in den Gebie-
ten WA1 und WA3 Stellplatzflächen im nördlichen Plangebiet festgesetzt, die sich an der 
bestehenden Struktur orientieren und damit zusätzliche Versiegelungen an anderer 
Stelle vermeiden. Eine entsprechende Festsetzung für das WA2 ist entbehrlich, da die-
ses Gebiet der Ein zel- und Doppelhausbebauung vorgehalten ist und der ausgelöste 
Bedarf hier entsprechend überschaubar ist und grundsätzlich frei auf dem Grundstück 
untergebracht werden kann. 
5.7. Nebenanlagen 
Da Nebenanlagen i.d.R. auch Bodeneingriffe mit sich bringen (kleinere Fundamente/ 
befestigte Flächen) wird zum Schutz der Bestandsbäume festgesetzt, dass diese Anla-
gen im Bereich der Kronentraufen festgesetzter Bäume nicht zulässig sind. Da diese 
Festsetzung im Wesentlichen das WA3 betrifft und hier eine Seniorenwohna nlage mit 
zentralen Einrichtungen geplant ist, schränkt sie die Baufreiheit kaum ein und ist verhält-
nismäßig.  
5.8. Verkehrsflächen 
Die verkehrliche Erschließung wird über eine Verlängerung der Wilhelm-Busch-Straße 
sichergerstellt. Da diese im Bestand als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen ist, 
wird auch die Verlängerung als verkehrsberuhigten Bereich ausgebaut. 
Die neue Planstraße wird im Sinne der sparsamen Erschließung und der Reduzierung 
von versiegelten Flächen mit einer Breite von lediglich 6 ,0 m festgesetzt. Diese Breite 
ist ausreichend um den in einem Siedlungsbereich stattfindenden Begegnungsverkehr 
zu gewährleisten und entspricht der aktuellen Vorplanung. Am Ende ist eine Wendean-
lage für ein 3-achsiges Müllfahrzeug vorgesehen.  
Zur Sicherung von Besucherstellplätzen sind aktuell zwei Parkplatzflächen festgesetzt, 
auf denen nach aktu ellem Planstand sieben Besucherstellplätze vorgesehen sind. Da 
die Zahl der geplanten Wohneinheiten bei 43 liegt, bei einem Stellplatzschlüssel von 1 
Besucherstellplatz je 3 Wohneinheiten ca. 14 Stellplätze notwendig wären, ist im Rah-
men der weiteren Straßenplanung zu prüfen, ob noch weitere Stellplätze im öffentlichen 
Verkehrsraum angeboten werden können.  Eine Unterschreitung des Stellplatzschlüs-
sels ist jedoch grds. vertretbar, da davon auszugehen ist, dass im Bereich der Einfami-
lien- und Doppelhausgrundstücke ausreichend Stellplatzmöglichkeiten auf privater Flä-
che generiert werden und im Bereich des WA1 von der Erschließungsträgerin eine grö-
ßere Stellplatzanlage zwischen Neubauten und öffentlicher Grünfläche geplant ist, die 
primär dem Besucherverkehr zuzuordnen sind, da die Bewohner ihre Stellplätze vorran-
gig in einer Tiefgarage erhalten. 
Es ist bei der späteren Planung von Stellplätzen, Pflanzbeeten und Bäumen im öffentli-
chen Verkehrsraum im separaten Straßenentwurf darauf zu achten, dass Müllsammel-
fahrzeuge sowie Hub- und Rettungsfahrzeuge ungehindert ein- und ausfahren können. 
Darüber hinaus sind ausreichende Zufahrts- bzw. Angriffswege, ein 2. Flucht- und Ret-
tungsweg sowie geeignete Aufstellflächen zu berücksichtigen. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Bei der Organisation des ruhenden Verkehrs im späteren separaten Straßenentwurf ist 
darauf zu achten, dass ein Einsatz von Feuerwehr - und Rettungsfahrzeugen jederzeit 
ungehindert zu den Grundstücken erfolgen kann. 
Die Straßenbegrenzungslinie trennt die Verkehrsfläche von den sonstigen Flächen. Er-
forderlich ist diese Linie, da der Bebauungsplan die Grundlage für mögliche Eingriffe in 
private Grundstücke und für eine mögliche Umlegung bildet. Ein späterer Straßenaus-
bau kann hinter der festgesetzten Breite zurückweichen, sofern hierdurch keine  ver-
kehrstechnischen Probleme verursacht würden. Eine Überschreitung ist hingegen nicht 
zulässig. 
5.9. Geh- Fahr- und Leitungsrechte 
Die technische Erschließung der Gebiete soll von der Wilhelm-Busch-Straße erfolgen. 
Für das WA3 ist zur Sicherung dieser Erschließung und Anbindung der technischen Inf-
rastruktur daher im WA1 ein Geh -, Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten der Ver sorger 
sowie der Eigentümer des WA3 festgesetzt. Das Leitungsrecht umfasst die Befugnis der 
zuständigen Unternehmensträger, unterirdische Versorgungsleitungen zu verlegen und 
zu unterhalten. 
Erforderliche Anschlüsse an die Trinkwasserversorgung, Entwässerung sowie an die 
Strom-, Gas- oder Fernwärmeversorgung sind privatrechtlich mittels Dienstbarkeiten zu 
sichern. 
Darüber hinaus wird zur Sicherung der bestehenden Rad- und Fußwegeverbindung zwi-
schen der Wilhelm-Busch-Straße und der Straße Edinghausen ein Geh- und Radfahr-
recht zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Ebenfalls wird ein Fahrrecht zu Gunsten 
der Müllabfuhr festgesetzt. 
5.10. Versorgungsfläche 
Um eine ausreichende Stromversorgung sicherzustellen ist innerhalb der öffentlichen 
Grünfläche eine Versorgungsfläche zur Errichtung einer Trafostation festgesetzt. 
5.11. Öffentliche Grünfläche 
Entlang der nördlichen Plangebietsgrenze wird eine öffentliche Grünfläche festgesetzt, 
die einen Puffer zwischen der Waldfläche Heger Holz und dem südlich gelegenen WA1-
Gebiet schafft und als artenreiche und extensiv gestaltete Blühwiese einen Beitrag zur 
Eingriffsminderung leistet. Innerhalb dieser Grünfläche soll ein Fuß- und Radweg in einer 
Breite von max. 2,5 m und in wasserdurchlässiger Bauart angelegt werden, um die vor-
handene Wegeverbindung  zwischen der Wilhelm -Busch-Straße und der Straße  
Edinghausen zu erhalten und zu qualifizieren.  
Der Herrichtung der Grünfläche geht eine Entsiegelung der bestehenden Asphaltierung 
voraus. Hierfür sind die vorhandene Asphaltdecke inklusive Unterbau zu entfernen (im 
Wurzelbereich der enthaltenen Bäume mit Erhaltungsgebot ggf. Belassen des Unter-
baus, um Wurzelschäden zu vermeide n), die vorhandene Verdichtung aufzulösen, na-
türlicher Unter- und Oberboden aufzubringen. 
Die Wegeverbindung ist entsprechend Stand der Technik in wassergebundener Bau-
weise herzustellen.  
Die verbleibende Fläche ist vorwiegend mit einer Saatgutmischung aus  standortange-
passten blühenden Kräutern und Gräsern zu begrünen. Der Bebauungsplan setzt die 
verpflichtende Verwendung von gebietseigenem Saatgut fest, da für das Plangebiet eine 
unmittelbare Nähe zu Flächen der freien Landschaft und zu Waldflächen besteht. Unter 
den Kronentraufen der Bäume mit Erhaltungsgebot (alte Kastanien) ist die Begrünung 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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entsprechend der dort herrschenden  schattigen und oftmals trockenen Standortbedin-
gungen vorzunehmen. Alternativ zu einer Ansaat ist hier auch die Pflanzung geeigneter 
bodendeckender Stauden möglich.  
5.12. Versickerungsgünstige Bodenbefestigung 
§ 9 Absatz 4 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) trifft folgende Regelung: 
„Stellplätze, deren Zu- und Abfahrten und Fahrgassen sowie die Zu- und Abfahrten von 
Garagen dürfen, wenn d ie Versickerung des Niederschlagswassers nicht auf andere 
Weise ermöglicht wird, nur eine Befestigung haben, durch die das Niederschlagswasser 
mindestens zum überwiegenden Teil versickern kann.“ 
Diese Regelung stellt zusätzliche Anforderungen an bauliche Anlagen im Interesse des 
Wasserhaushalts. Die Regelung soll bewirken, dass das auf den genannten Flächen 
fallende Niederschlagswasser möglichst weitgehend versickert und damit nicht in die 
Regenwasserkanalisation gelangt, sondern das Grundwasser vermehrt. 
Da eine wasserdurchlässige Befestigung i. d. R. keine großen praktischen Probleme 
bereitet, für Eigentümer und Benutzer zumutbar ist und einen wertvollen Beitrag zur Ver-
hinderung von Schadensfällen bei Starkregenereignissen leistet, wird die Befestigungs-
art von privaten Grundstückszufahrten und Pkw-Einstellplätzen im Bebauungsplan kon-
kretisiert.  
Die konkrete Maßnahme zum Schutz des Bodes ist gedeckt von § 9 Absatz 1 Nummer 
20 BauGB und städtebaulich gerechtfertigt, da es sich hierbei um eine zumutbare ein-
griffsminimierende Vermeidungsmaßnahme handelt und Hochwasserspitzen vermieden 
werden. 
Im Hinblick auf eine ökologische und optische Wertsteigerung der Flächen wird insbe-
sondere für die wasserdurchlässigen Stellplatzflächen eine Begrünung durch Ansaat mit 
geeignetem Saatgut empfohlen.  
5.13. Stellplatzbegrünung 
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu flächende-
ckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders in den Som-
mermonaten stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebungsluft. Die Abstrahlung 
der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühleren Abend- und Nachtstun-
den, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen soll. Mit der Begrünung durch 
standortgerechte großkronige Laubbäume (s. Pflanzliste B) w ird die Beschattung der 
versiegelten Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verringerung des Aufheizef-
fekts führt. Als Baumpflanzungen kommen lediglich Hochstämme in Frage, um Konflikte 
zwischen parkenden Autos und dem Kronenbereich der Bäume zu vermeiden. Als Hoch-
stamm bezeichnet man Bäume, deren Kronenansatz in mindestens 180 – 220 cm Höhe 
liegt. Durch diese Maßn ahme wird ein Beitrag zur Verringerung der Überhitzung des 
Stadtklimas im Sommer sowie durch die Filterung von Luftschadstoffen und groben 
Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung der Luftqualität geleistet.  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung  
5.14. Erhalt von Bäumen 
Entlang der nördlichen und westlichen Plangebietsgrenze werden die prägenden Groß-
bäume zum Erhalt festgesetzt. Im südlichen Bereich wird der außerhalb der Baufenster 
liegende Anteil erhaltenswerter und raumprägender Bäume als zu erhalten festgesetzt. 
Neben dem ökologischen Vermeidungsgedanken geht mit dem Baumerhalt eine gestal-
terische Qualitätssteigerung der neuen Wohnsiedlung einher und es wird -insbesondere 
in südliche und südöstliche Richtung - die landschaftliche Eingrünung und Ab grenzung 
zur angrenzenden Landschaft sichergestellt. 
Der Nachweis zur Schutzwürdigkeit und die zum Erhalt notwendigen Maßnahmen wur-
den gutachterlich festgestellt. 
Für den Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und Vegetationsflächen während des 
Baustellenbetriebs gelten die anerkannten Regeln der Technik (DIN 18920 / RAS-LP4).  
5.15. Fläche mit Pflanzbindung 
Entlang der südwestlichen Plangebietsgrenze, angrenzend an das vorhandene Wohn-
grundstück Edinghausen 2, sieht der Bebauungsplan den  dauerhaften Erhalt des vor-
handenen Gehölzbestandes auf einer Breite von 5,0 m vor. Neben dem ohnehin festge-
setzten Einzelbaumerhalt geht es hier auch um eine strauchbetonte Abgrenzung des 
WA3 zur benachbarten Wohnlage. Der Strauchbestand ist aktuell von Rhododendren 
dominiert. Bei Gehölzausfällen ist wahlweise ein Ersatz mit heimischen Straucharten der 
Pflanzliste A oder, im Sinne einer weiterhin parkartigen Gestaltung der Freifläche, eine 
Beibehaltung der vorhandenen Ziergehölzauswahl möglich.  
5.16. Fläche zum Erhalt und zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern 
Entlang der südlichen und der südöstlichen Plangebietsgrenze setzt der Bebauungsplan 
Pflanzflächen mit einem kombinierten Erhaltungs- und Pflanzgebot fest. Zielsetzung ist 
hier im Wesentlichen die landschaftliche Einbindung des Baugebietes durch Entwicklung 
einer dichten Strauch -Baumhecke. Die Strauchpflanzungen erfolgen  im Bereich der 
5,0 m breiten Pflanzfläche entlang der Südgrenze dreireihig. An der südöstlichen Plan-
gebietsgrenze ergibt sich aus konzeptionellen Gründen des städteb aulichen Entwurfs 
eine Breite von 3,0 m für den Pflanzstreifen, hier erfolgt eine zweireihige Pflanzung. Die 
festgesetzte Pflanzdichte für Sträucher sieht 1,5 m² je Strauchpflanze vor, die beispiels-
weise regelmäßige Pflanzen- und Reihenabstände von ca. 1,2 m x 1,2 m oder Pflanzen- 
und Reihenabstände von 1,0 m x 1,5 m ermöglichen. Empfohlen wird eine eher unregel-
mäßige Pflanzung ohne festes Pflanzschema, um ein möglichst naturnahes Erschei-
nungsbild der Hecke zu erzielen.  

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Die Strauchpflanzungen werden ergänz t durch Baumpflanzungen, die als Überhälter 
auch eine mittelfristige landschaftliche Einbindung der höheren Gebäude ermöglichen  
und gleichzeitig als Teilkompensation für den Verlust von Altbäumen im Bereich des 
WA3 fungieren. Die neu zu pflanzenden Bäume sind hierbei mit einem Abstand von ma-
ximal 10,0 m zu pflanzen. Zu den Bestandsbäumen oder auch zwischen den Bestands-
bäumen untereinander kann ein größerer Abstand von maximal 14 ,0 m verbleiben, da 
diese bereits umfangreiche Kronen aufweisen.  Die Baumstandorte sind zeichnerisch 
festgesetzt, sollte die örtlichen Verhältnisse es erfordern, wird aber die Möglichkeit zu 
einer Abweichung von diesen Standorten eingeräumt.  
Im Zuge von Ersatzpflanzungen nach möglichen Ausfällen von Bestandsbäumen gilt 
dann der Maximalabstand von 10,0 m für Neupflanzungen. Die Artenauswahl erfolgt ge-
mäß Pflanzliste A. Die Anordnung der Hochstämme erfolgt im Bereich der dreireihigen 
Pflanzung mittig und im Bereich der zweireihigen Pflanzung an der Innenseite des 
Pflanzstreifens. Aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zur Landschaft schreibt der 
Bebauungsplan die Verwendung gebietseigener Gehölze vor.  
Mit der Entwicklung einer durchgehenden Wildhecke wird zudem der Grenzbereich des 
Baugebietes ökologisch aufgewertet und der Verlust von Bestandsbäumen gemindert.  
Überdies ist die Pflanzung  
5.17. Begrünung privater Grundstücksflächen 
Um den zu erwartenden Gehöl zverlust zu kompensieren und einer klimatischen Ver-
schlechterung entgegenzuwirken wird festgesetzt, dass private Grundstücksflächen je  
angefangene 700 m² Grundstücksfläche mit einem Laubbaum der Pflanzliste A zu be-
pflanzen sind. Alternativ wird auch die Pflanzung von Obstbäumen ermöglicht. Die Vor-
gabe dient insbesondere einer Durchgrünung des Baugebietes und einer klimaanpas-
senden Wirkung der Bäume aufgrund ihrer Beschattungswirkung. Aufgrund ihrer luftfil-
ternden Leistung tragen die Bäume auch zu einer Verbesserung der Lufthygiene bei. 
Auf diese Vorgabe können die vorhandenen und zum Erhalt festgesetzten Bäume sowie 
Pflanzgebote der textl ichen Festsetzung Nr. 15 (d.h. Baumpflanzungen innerhalb der 
Strauch-Baumhecke entlang der südlichen und östlichen Plangebietsgrenze) angerech-
net werden, um einen ausreichenden Lichteinfall auf die Grundstücke sicherzustellen.  
5.18. Begrünung der Verkehrsflächen 
Zur Durchgrünung des Baugebietes und Kompensation für anstehende Gehölzverluste 
durch Umsetzung der Planung sowie und als Maßnahme der Klimaanpassung und Ge-
schwindigkeitsdämpfung sollen innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen insgesamt 
mindestens fünf Bäume gepflanzt werden. Die Mindestvorgabe umfasst die Pflanzung 
von drei Bäumen innerhalb der öffentlichen Straßenfläche, zwei weitere Standorte ent-
fallen auf die ausgewiesenen Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung (Park-
platzflächen). Die Bäume sind entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zu 
pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen.  
5.19. Maßnahmen zur Starkregenvorsorge 
Im Rahmen der Bodenproben wurde die Versickerungsleistung des Bodens bewertet. 
Eine vollumfängliche Versickerung ist nicht möglich, da die ermittelten Durchlässigkeits-
beiwerte außerhalb des im DWA-Arbeitsblatt 138 angegebenen notwendigen Bereiches 
liegen. Folglich muss ein Anschluss an das örtliche Kanalnetz erfolgen. Aufgrund der 
Vorbelastung kann eine ungedrosselte Einleitung jedoch nicht erfolgen. Um Überlastun-
gen und Überflutungen zu vermeiden, ist daher eine Drosselung der Einleitmenge erfor-
derlich. Auf den Grundstücken der Einzelhäuser sind gemäß Vorgaben der SWO Netz 
GmbH Rückhalteanlagen zu errichten, die bei einer Auslegung auf ein 5 -jährliches Re-
genereignis maximal QDr,max = 0,5 l/s an den öffentlichen Kanal abgeben dürfen, bei 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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einer Doppelhausbebauung reduziert sich der Wert auf 0,25 l/s. Somit liegen die erfor-
derlichen Volumina der Rückhalteräume für Einfamilienhausgrundstücke bei ca. 12 m³, 
bei Doppelhausgrundstücken bei ca. 6 m² und für die Einzelhausbebauung im WA1 bei 
ca. 30 m³ . Die Anlagen können damit grds. in den  Garagenzufahrten bzw. in den Au-
ßenflächen der Grundstücke hergerichtet werden. 
Für die Fläche des Seniorenwohnheims wurde die Einleitbeschränkung mit einer Dros-
selabflussspende von qDr,max = 2,0 l/(s∙ha) festgelegt. Hieraus ergibt sich gemäß tech-
nischer Berechnung eine Rückhalteanlage von rund 170 m³ Stauvolumen. 
5.20. Durch die geplante Bebauung entsteht aufgrund der zusätzlichen Flächenversiegelung 
ein Mehrabfluss von Niederschlagswasser. Das Niederschlagswasser wird gedrosselt in 
das öffentliche Kanalsystem eingeleitet.  
5.21. Geländeaufschüttungen 
Vielfach werden Baugrundstücke aufgeschüttet, um für die späteren Hausgärten ein 
ebenes Gelände zu erzielen. Die dabei entstehenden Böschungen müssen grundsätz-
lich auf den Baugrundstücken auslaufen. Das gilt insbesondere zu Flächen zum Anpflan-
zen von Bäumen und Sträuchern. Ansonsten würde ein diffuser , wenig harmonischer 
Übergang von Baugrundstück zu der angrenzenden Schutzfläche respektive zur freien 
Landschaft entstehen. Eine sich im Bereich der Schutzfläche befindliche Böschung 
würde nicht zuletzt die zu schützenden Grünstrukturen gefährden.  
5.22. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Land-
schaft 
Im Zuge der Bebauungsplanaufstellungen wurden ein artenschutzrechtliches Gutachten 
und ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag einschließlich Bearbeitung der Eingriffsre-
gelung erarbeitet, deren Ergebnisse in die vorliegende Planung eingeflossen sind. 
5.20.1. Artenschutz 
Das Artenschutzgutachten kommt zu dem Schluss, dass unter Beachtung von Vermei-
dungsmaßnahmen und funktionserhaltenden Maßnahmen (sog. CEF-Maßnahmen) das 
Eintreten artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände vermieden werden kann.  
Notwendige Vermeidungsmaßnahmen werden zum einen unter Nr. 9 der Hinweise auf-
geführt (bauzeitliche Beschränkungen, ökologische Baubegleitung bei Abriss- und Fäll-
arbeiten). Ferner werden m it den Fes tsetzungen Nr. 1 8, 19 und 20 Maßnahmen zur 
Steuerung der Außenbeleuchtung, zur Minderung lichtbedingter Immissionen im angren-
zenden Wald und zur Durchführung von CEF-Maßnahmen verbindlich festgelegt.  
a) Außenbeleuchtung:  
Um eine Störung des Lebensumfeldes d er im Plangebiet vorzufindenden Insekten und 
Fledermäuse so weit wie möglich zu vermeiden, ist die Straßen- und Außenbeleuchtung 
im Plangebiet so zu erstellen, dass ein vertretbares Lichtspektrum eingehalten wird.  
Durch Lichtquellen können Insekten in gro ßen Mengen angelockt werden. Durch un-
dichte Lampenkörper und aufgrund der Anziehung, fallen Insekten diesen Leuchtmitteln 
oft zum Opfer. Zudem entsteht im Bereich derartiger Lichtquellen nachts eine Art „Über-
angebot“ an Nahrung für Fledermäuse. Dieses Überangebot führt allerdings an anderer 
Stelle zu einem geringeren Aufkommen nachtaktiver Insekten und somit zu einem Nah-
rungsrückgang für Fledermausarten, die ihre Nahrung nicht im Bereich von Beleuchtun-
gen suchen. Zudem besteht die Gefahr, dass insbesondere bei Straßenleuchten Fleder-
mäuse bei der Nahrungsaufnahme durch den Straßenverkehr gefährdet werden. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Quecksilberdampflampen haben den höchsten insektenanlockenden UV-A-Anteil (380-
315 nm) im Spektrum und sind deshalb als ungünstig einzustufen. Metall-Halogenidlam-
pen sind ähnlich zu bewerten. Natriumdampflampen (gelbes Licht) und LED -Lampen 
weisen dagegen eine eher geringe Lockwirkung auf.  
b) Schutz vor einfallendem Scheinwerferlicht: 
Zur Vermeidung immissionsbedingter Störungen des Waldes/der Waldtiere durch e in-
fallendes Scheinwerferlicht des abendlichen/nächtlichen Kraftfahrzeugverkehrs wird 
festgesetzt, dass entlang der an Waldbereiche angrenzenden Stellplätze eine mind. 
1,2 m hohe, dichte Laubholzhecke oder blickdichte Zaunanlage herzustellen ist. Ver-
pflichtend ist aus Gründen der Landschaftsverträglichkeit das Material Holz, das zudem 
keinen Anstrich haben darf.  Eine Einfriedung in Form einer Hecke kann freiwachsend 
oder als Schnitthecke erfolgen. Bezüglich der Zielsetzung der Einfriedung, nämlich der 
Verminderung von nächtlichem Lichteinfall in den angrenzenden Wald,  ist eine Hecke 
aufgrund ihres Laubes ausreichend, da sie gerade zur Sommerzeit, der Zeit, in denen 
die Tiere weitestgehend aktiv sind und beeinträchtigt werden könnten, einen ausreichen-
den Schut z bietet. Sowohl bei der Neupflanzung einer Hecke als auch beim Setzen 
neuer Zaunfundamente ist auf den Wurzelschutz der zum Erhalt festgesetzten Bäume 
zu achten. Für die Anlage eines echten Waldrandes bestehen nicht die räumlichen Mög-
lichkeiten.  
c) CEF-Maßnahmen: 
- Aufhängung von fünf Nistkästen für Höhlenbrüter in der Umgebung des Plangebie-
tes (vorzugsweise in den nordwestlich gelegenen Waldbereichen des Heger Holzes) 
für verlorengegangene Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Brutvögeln 
- Aufhängung eines Waldka uz-Nistkastens in den Randbereichen der nordwestlich 
gelegenen Buchenwald-Bestände als vorsorglicher Ersatz für die beeinträchtigte 
Ruhestätte des streng geschützten Waldkauzes 
- Aufhängung von zehn Fledermausflachkästen in der Umgebung des Plangebietes 
(angrenzende Wald- bzw. Waldrandbereiche) als Ersatz für verlorengegangene Fle-
dermaus-Sommerquartiere 
Die Maßnahmen sind auf dem Flurstück 41/3 in der Gemarkung Osnabrück, Flur 213 
mit einer maximalen Entfernung von 200  m zum Geltungsbereich des Bebauungspla-
nes zu verorten. Die Aufhängung der Kästen wurde zum Zeitpunkt der öffentlichen Aus-
legung bereits durchgeführt. Eine kartografische Darstellung der Kastenstandorte wird 
Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt 
Osnabrück.  
5.20.2. Externe Kompensation 
Der landschaftsplanerische Fachbeitrag zum Vorhaben kommt in der Eingriffsbilanzie-
rung zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung der dort beschriebenen Vermei-
dungs- und Minderungsmaßnahmen ein Ausgleich aller aufgeführten Bee inträchtigun-
gen im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht möglich ist und daher externe Kom-
pensationsmaßnahmen in einer Größenordnung von 1.090 m² sowie die Pflanzung von 
fünf Bäumen notwendig werden.  
Geplant ist die externe Kompensation über eine Teilf läche des Kompensationsflächen-
pools „Rittergut Osthoff“. Der Flächenpool befindet sich auf Stadtgebiet der benachbar-
ten Stadt Georgsmarienhütte. Die Maßnahme betrifft einen Teilbereich der Maßnahmen-
fläche Nr. 189 in der Gemarkung Harderburg, Flur 1, Flurstück 37/5 tlw.  
Die ausgewählte Fläche grenzt unmittelbar nördlich an Orchideenbestände in Nassgrün-
landgesellschaften des Naturschutzgebietes "Harderburg" an. Die Fläche wird unter der 
Nr. 189 des "Kompensationsflächenpools Rittergut Osthoff" geführt. Derze it handelt es 
sich um den Biotoptyp "Intensivgrünland feuchter Standorte" (GIF). Eine Aufwertung ist 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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beabsichtigt durch eine Grünlandextensivierung und Erhöhung des Artenreichtums 
durch Mahdgutübertragung aus den südlich angrenzenden Nassgrünlandflächen. I m 
Hinblick auf Baumverluste im Bebauungsplangebiet Nr. 648 erfolgt zudem die Anpflan-
zung von fünf Obstbäumen auf der Fläche, die in lockerer Verteilung auf der Fläche zu 
pflanzen sind. Um dauerhaft eine gute Entwicklung des artenreichen Grünlandes zu ge-
währleisten, sind die Pflanzabstände so zu wählen, dass auch in späteren Wachs-
tumsstadien der Bäume keine zu starke, flächige Beschattung des Unterwuchses erfolgt. 
Empfehlenswert sind variable Pflanzabstände von ≥ 10 m. 
6. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der 
zurzeit gültigen Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festset-
zungen aufgenommen. Über diese Festsetzungen soll ein Rahmen für ein einheitliches, 
aber nicht uniformes städtebauliches Erscheinungsbild geschaffen werden, der sich aus 
der Örtlichkeit ableitet, eine zeitgemäße Bebauung ermöglicht und den Wiedererken-
nungswert und Quartierszusammenhalt gewährleistet. Die Festsetzungen sind so ge-
wählt, dass den Bauherren ein Spielraum bei der individuellen Gestaltung ihrer Gebäude 
verbleibt, gleichzeitig aber ein negatives und unerwünschtes Erscheinungsbild vermie-
den wird.  
6.1. Aufstehende Außenwände 
Um zu vermeiden, dass der an das Plangebiet angrenzenden Wald- und Freiraum bau-
lich überformt wird, wird festgesetzt, dass aufstehende Außenwände von Dach - und 
Staffelgeschossen im WA2 und WA3 von bestimmten Seiten zurückspringen müssen. 
Im WA2 sind zur Schonung des Landschaftsbildes aufstehende Außenwände oberhalb 
des 2. Geschosses in Richtung Plangebietsgrenze nur mit einem Rücksprung von mind. 
1,0 m gegenüber der Außenwand des darunter liegenden Geschosses zulässig. Für das 
WA3 gilt allseitig ein Rücksprung von mind. 1, 0 m oberhalb des 3. Geschosses. Hier-
durch soll vermieden werden, dass der Eindruck einer Viergeschossigkeit im WA3 bzw. 
Dreigeschossigkeit im WA2 ggü. des südlich angrenzenden Landschaftsschutzgebietes 
entsteht. 
Um der individuellen Baufreiheit Rechnung zu tragen, werden Ausnahmen in unterge-
ordnetem Maß für z.B. Treppenhäuser/Aufzugsschächte etc. zugelassen.  
6.2. Dächer 
Um eine einheitliche Architektursprache innerhalb des Plangebiets zu erreichen, die al-
lerdings noch einen weitgehenden Gestaltungsspielraum beinhaltet, sind die Hauptdä-
cher der Hauptgebäude als Flach-, Pult- oder Satteldächer innerhalb des Plangebiets 
mit einer Dachneigung bis zu 15° auszubilden. Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt 
werden, dass ein einheitliches Gesamtbild entsteht, welches sich in den umliegenden 
Siedlungszusammenhang einfügt. Im Zusam menspiel mit der maximal zulässigen Ge-
bäudehöhe wird damit auch verhindert, dass Gebäude durch steile Dachneigungen 
überdimensioniert erscheinen.  
6.3. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Bei-
trag zur Verb esserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können 
Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen 
Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Auf-
grund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen 
Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssys-
teme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine 
Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen. 
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Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser 
Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachab-
dichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV -Strahlungen, zu Gute gehalten wer-
den. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers heizen sich darunterlie-
gende Räume im Sommer nicht so stark auf, während die isolierende Wirkung der Dach-
begrünung im Winter den Heizenergiebedarf senkt. Unter gewissen Umständen kan n 
ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Hierfür sollte die Begrünung mit einem überwiegenden Anteil an geeigneten, möglichst 
heimischen Gräsern und Kräutern erfolgen. 
Durch die Befreiung für Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photo-
voltaik, Solarthermie) genutzt werden, wird mit der Festsetzung die Möglichkeit geschaf-
fen, alternativ einen Beitrag zum globalen Klimaschutz zu leisten und gleichzeitig eine 
rentable und zukunftssichere Energieversorgung des Gebäudes sicherzustellen. Photo-
voltaik- und solarthermische Anlagen erzeugen Strom bzw. Wärme und ersetzen 
dadurch die konventionelle Energieerzeugung, die oftmals mit hohen klimaschädlichen 
Treibhausgasemissionen verbunden ist. Die statischen Anforderungen an die Dachtrag-
werke sind für Solaranlagen nicht höher als die des Gründachs.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie 
ist ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für 
eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen 
sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von 
Photovoltaikanlagen auswirken.  Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine 
Kombination von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
6.4. Vorgärten 
Vorgartenbereiche sind die Grundstücksbereiche zwischen öffentlichen Verkehrsflächen 
und den ihnen zugewandten Gebäudefronten einschließlich ihrer gedachten Verlänge-
rung zu den seitlichen Grundstückgrenzen. 
Da diese Bereiche das Orts- und Straßenbild maßgeblich mitprägen, soll eine Nutzung 
als Arbeits- oder Lagerfläche sowie starke Versiegelung unterbunden werden. Folglich 
wird festgesetzt, dass Vorgartenflächen  überwiegend, d.h. mind. zu 60 % als Vegeta-
tionsflächen angelegt, gärtnerisch gestaltet und von Nebenanlagen freigehalten werden 
müssen, um den grünen Siedlungscharakter zu fördern. Eine großflächige Anlage ge-
kiester, geschotterter oder anderweitig befestigter Flächen ist s omit nicht zulässig. 
Hierzu zählt auch das Setzen einzelner Pflanzen in ein Schotter- oder Kiesbett.  
Durch diese Vorgabe wird die Baufreiheit zu Gunsten eines nachhaltig attraktiven Stadt-
bildes eingeschränkt. Dieses erscheint jedoch angemessen, da sich die Vorgabe nur auf 
einen kleinen Teil der Grundstücksfläche bezieht und neben den gestalterischen Zielen 
sich auch positiven siedlungsklimatischen Effekten (deutlich geringere Aufwärmung als 
z.B. geschotterte Flächen) als auch eine ökologische Aufwertung im Baugebiet und ein 
Beitrag zur Artenvielfalt erzielen lassen. 
Die Festsetzung ist auf den Bereich des WA2 beschränkt, da hier die individuellen Aus-
formungen zu einer sehr unterschiedlichen Gestaltung und Nutzung führen können. In 
den übrigen Gebieten WA1 u nd WA3 sind die individuellen Ausformungen weniger zu 
befürchten, da es sich hier um Gemeinschaftsanlagen handelt und Stellplatzanlagen be-
reits festgesetzt sind. Eine Ungleichbehandlung entsteht hierdurch nicht. 
6.5. Einfriedungen 
Um zu verhindern, dass hohe, dichte Einfriedungen die für die Allgemeinheit bedeutsa-
men und zugänglichen Flächen durch einen Einmauerungseffekt gleichsam abschotten 
und beeinträchtigen, sind Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen 
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sowie der südlichen und östliche Plangebietsgrenze nur in Form von heimischen stand-
ortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) zulässig.  
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen kombiniert werden, wodurch das 
Sicherheitsbedürfnis von Bewohnern mit Kleinkindern und Haustieren ausrei chend Be-
rücksichtigung findet. Unter einer Kombination von Hecke und baulicher Anlage versteht 
man das Nebeneinander beider Einfriedungsarten. Dabei ist die bauliche Anlage (z. B. 
Maschendrahtzaun) stets grundstücksseitig oder innerhalb der Hecke und nicht  zur 
Plangebietsgrenze oder zur öffentlichen Fläche hin zu platzieren.  
         
Bsp. für die Kombination aus Hecke und baulicher Einfriedung 
Maschendrahtzäune sowie Drahtgitterzäune können in der Regel ausnahmslos als 
durchsichtig angesehen werden. Bei Holzzäunen ist die Frage der Durchsichtigkeit ab-
hängig von der Ausführung, insbesondere von den Abständen zwischen den einzelnen 
Holzelementen.  
Von einer „offenen“ also durchsichtigen Einfriedung wird man noch nicht sprechen kön-
nen, wenn die Lücken zwische n den Latten gerade der Breite der Latten entsprechen, 
wohl aber dann, wenn auch bei einer Betrachtung von der Seite unter einem Winkel von 
45° ein der Lattenbreite entsprechender „Durchblick“ gewährleistet ist (Große -Suchs-
dorf / Lindorf / Schmaltz / Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 8. Auf-
lage, § 12a Rn. 24). 
7. Pflanzlisten 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
        
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
        
Klet
ter-
pfla
nze
n Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen - 
botanischer Artenname deutscher Artenname Wuchshöhe in m Breite in m 
Acer platanoides Spitzahorn 20 bis 30 15 bis 22 
Acer platanoides  
in Sorten: ‚Cleveland‘, ‚Columnare´ Spitzahorn 10 bis 15 5 bis 7 
Aesculus carnea Rotblühende Kastanie 10 bis 15 8 bis 12 
Alnus spaethii Erle Spaethii 12 bis 15 8 bis 10 
Betula pendula Sandbirke 18 bis 25 10 bis 15 
Carpinus betulus Hainbuche 10 bis 20 7 bis 12 
Carpinus betulus  
in Sorten:`Fastigiata, Frans Fontaine´ Pyramiden-Hainbuche 15 bis 20 4 bis 6 
Corylus colurna Baumhasel 15 bis 18 8 bis 12 
Liquidambar styraciflua Amberbaum 15 bis 18 8 bis 12 
Quercus cerris Zerreiche 20 bis 30 10 bis 15 
Quercus palustris Sumpfeiche 15 bis 20 8 bis 15 
Quercus petraea Traubeneiche 20 bis 30 15 bis 20 
Quercus robur Stieleiche 25 bis 35 15 bis 20 
Robinia pseudoacacia Robinie, Scheinakazie 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia cordata Winterlinde 18 bis 20 12 bis 15 
Tilia cordata  
in Sorten:'Greenspire´ Amerikanische Stadtlinde 18 bis 20 10 bis 12 
Tilia tomentosa Silberlinde 25 bis 30 15 bis 20 
Tilia tomentosa 
in Sorten:'Brabant´ Brabanter Silberlinde 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia x europaea Holländische Linde 30 bis 35 18 bis 20 
8. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer 
eventuellen Bebauung darauf einrichten können.  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Kampfmittelverdachtsflächen 
Für das Plangebiet wurde im Rahmen der Bauleitplanung eine Luftbildauswertung durch 
den Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landes Niedersachsen durchgeführt. Die Flä-
chen, für welche Kampfmittelverdacht besteht, wurden im Plan entsprechend gekenn-
zeichnet.  
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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E  Umweltbericht 
 
1. Einleitung 
 
1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplans 
 
Der Aufstellungsbereich des B-Plans liegt im Stadtteil Westerberg und umfasst im We-
sentlichen die Fläche des ehemaligen Parkhotels südlich der Wilhelm -Busch-Straße 
bzw. östlich der Straße Edinghausen. 
Das Vorhaben verfolgt das Ziel, die pla nungsrechtlichen Voraussetzungen für die Aus-
weisung eines den Leitzielen des modernen Städtebaus entsprechenden Wohnquartiers 
mit unterschiedlichen Wohnformen sowie für eine Beherbergungsstätte für Senioren zu 
schaffen. 
Hinsichtlich der Angaben zum Standort sowie der Art des Vorhabens und geplanter Fest-
setzungen wird auf die vorhergehenden Kapitel A – D der Begründung verwiesen. 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 1,6 3 ha. Hinsichtlich 
der nutzungsspezifischen Differenzierung sei auf Kapitel F.2 verwiesen. Der durch das 
geplante Baugebiet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 1,59 ha. Pla-
nungsrechtlich können – vor dem Hintergrund des Ist-Zustandes - insgesamt ca. 702 m2 
an Fläche dauerhaft neu versiegelt werden. 
 
1.2 Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung 
 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414, zuletzt geändert 
am 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728)), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die 
Planzeichenverordnung (PlanZV), jeweils in der zurzeit gültigen Fassung, zu Grunde. 
Im Bebauungsplanverfahren greift die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. 
§§ 14 bis 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), 
in der zurzeit gültigen Fassung vom 25. Februar 2021 (BGBl. I S. 306), auf die im Rah-
men der Bebauungsplanaufstellung im Zuge der Umweltprüfung mit einem Landschafts-
planerischen Fachbeitrag eingegangen worden ist (ibt 2021).  
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG 
über besonders geschützte Arten, zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vogel-
arten sowie alle Fledermausarten gehören. Vor diesem Hintergrund ist ein “Fachgutach-
ten zur besonderen artenschutzrechtlichen Prüfung des Bebauungsplans „Edinghau-
sen““ erarbeitet worden (BMS-Umweltplanung 2021). 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzge-
setzes (BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils 
gültigen Fassung. 
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersäch-
sischen Wasserrechts (NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils 
gültigen Fassung zu beachten.  
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkende sowie die von ihm ggf. ausgehen-
den Immissionen bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BIm-
SchG), die Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 
18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Fachplanungen 
Hinsichtlich der Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osn-
abrück wird auf das Kapitel A.2.4.2 verwiesen. 
Die von der Aufstellung betroffenen Flächen sind partiell schon im Landschaftsrahmen-
plan (LRP), dem Fachplan Naturschutz der Stadt erfasst worden. Bezüglich des Schutz-
gutes Arten und Lebensgemeinschaften wird das angrenzende Heger Holz als älter er 
Waldbestand mit überwiegendem Laubholzanteil genannt. Im Plangebiet selbst werden 
Baumreihen entlang des Waldrandes hervorgehoben 
Die Karte Vielfalt, Eigenart und Schönheit – wichtige Bereiche weist das o. g. Heger Holz 
als wertvollen Bereich mit naturr aumtypischen Landschaftsformen und Nutzungsmus-
tern und einem hohen Anteil an naturnahen Nutzungen aus. Auch die südlich angren-
zenden Freiflächen unterliegen hier noch naturnahen Nutzungsformen. Westlich des 
Plangebiets wird zudem eine akustische und optische Ungestörtheit attestiert. 
Im Entwicklungsplan werden die umgebenden Flächen entsprechend der aktuellen 
Landschaftsschutzgebietsabgrenzung als landschaftsschutzsgebietswürdig dargestellt. 
Der Landschaftsplanerische Fachbeitrag zum FNP macht zum direkten Aufstellungsbe-
reich selbst keine Aussagen. 
Hinsichtlich der im Rahmen der Umweltprüfung seit der jüngsten Novellierung des UVPG 
gesondert zu betrachtenden Schutzgüter Fläche und Biodiversität wird Bezug genom-
men auf die Nationale Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung bzw. auf ihre Nati-
onale Strategie zur Biodiversität. Darüber hinaus sind die vom Rat der Stadt Osnabrück 
beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“ zu berücksichtigen. 
Inwieweit das Vorhaben den in den Fachgesetzen und –planungen formulierten Zielset-
zungen gerecht wird, ist den Kapiteln zu den einzelnen Schutzgütern zu entnehmen. 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
 
Der Umweltzustand im unbeplanten Zustand wird nachfolgend auf die jeweiligen Schutz-
güter bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Planung herauszustel-
len und Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen ge-
ben zu können. Anschließend wird – auf der Grundlage der vorliegenden Fachgutach-
ten, insbesondere des landschaftsplanerischen Fachbeitrages - die mit der Durchfüh-
rung der Planung verbundene Veränderung des Umweltzustandes dokumentiert und be-
wertet. Die mit der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltgüter wer-
den herausgestellt, um anschließend Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich 
erheblicher negativer Auswirkungen ableiten zu können. Da der Ausgleichsbegriff des 
Baugesetzbuches (BauGB) auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ 
hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
 
2.1.1 Schutzgut Mensch 
 
Hinsichtlich des Menschen sind im Zusammenhang mit der Planung v. a. Auswirkungen 
bezogen auf die Erholungsfunktion (Lärm, Landschaftsbild, Barrierewirkung) und Stadt-
klima (Gesundheit, Wohlbefinden) von Bedeutung. Das Erholungspotenzial der Land-
schaft außerhalb der im Zusammenhang bebauten Siedlungsbereiche ist naturgemäß 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
Seite: 36/52 
eng verbunden mit der Qualität des Landschaftsbildes (vgl. Kap. E.2.1.7). Beeinträchti-
gungen des Landschaftsbildes stehen also über den Aspekt der Erholungseignung in 
enger Wechselwirkung mit dem Schutzgut Mensch. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 1: Abgrenzung des Plangebietes im engen räumlichen Kontext (Quelle: IBT 
2021)  
 
Die im zukünftigen  Wohnquartier lebenden Menschen werden ggf. Lärmbelastungen 
ausgesetzt sein, die es planerisch zu bewältigen gilt. Diesbezüglich sind v. a. mögliche 
Emissionen im Zusammenhang mit dem Betrieb des zukünftigen Seniorenwohnheims 
zu nennen. Ein weiteres Augenmerk ist der Tatsache geschuldet, dass der Aufstellungs-
bereich - auch aufgrund seiner Nutzungshistorie (Ausflugscafé) - Bestandteil einer in-
nerhalb Osnabrücks herausragenden Erholungslandschaft ist. Innerhalb der Bauphase 
können auch in der Nachbarschaft le bende Menschen baubedingten Lärm - und ggf. 
auch Staubemissionen ausgesetzt sein. 
Bewertung 
Die Bedeutung des Plangebietes für die landschaftsgebundene Erholungsnutzung ist 
schon im Landschaftsrahmenplan dokumentiert. Aufgrund des Erhalts und der Ergän-
zung v. a. der randlich abschirmenden Gehölzstrukturen wird sich der Charakter der 
Landschaft für Erholungssuchende allenfalls nachrangig verändern. Die mehr oder we-
niger naturnah bewirtschafteten Nutzflächen in der unmittelbaren Nachbarschaft bewir-
ken weiterhin ein im Wechsel der Jahreszeiten attraktives Erholungspotenzial sowie ein 
ansprechendes Wohnumfeld. 
Infolge der Realisierung des Wohngebietes respektive des Seniorenwohnheims und 
dem damit verbundenen Verkehrsaufkommen ist mit einer Zunahme der Immissionsbe-
lastung zu rechnen, ohne dass davon auszugehen ist, dass, lufthygienisch maßgebende 
Grenzwerte erreicht oder überschritten werden. Planungsrelevante Lärmemissionen 
können planerisch bewältigt werden (vgl. Kap D.4). In stadtklimatischer Hinsicht führt die 
Planung gegenüber dem Ist-Zustand nicht zu nennenswerten Veränderungen. 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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In der Gesamtschau wird von keinen erheblichen Beeinträchtigungen bezogen auf das 
Schutzgut Mensch auszugehen sein. 
 
2.1.2 Schutzgut Biodiversität 
 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Natur-
haushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. 
Von daher sind die Auswirkungen einer B -Planaufstellung u. a. auf Tiere und Pflanzen 
sowie auf die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu berücksichtigen. 
Das Plangebiet ist im Verbund mit den westlich und nördlich angrenzenden Waldflächen 
(Heger Holz) und den Freiflächen im Osten und Süden Teil eines “städtischen Land-
schaftsraumes“, der eine für das Stadtgebiet Osnabrück außerordentl ich hohe Wertig-
keit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes aufweist. Er ist durch 
seine Nutzungshistorie geprägt und in weiten Teilen versiegelt. Im Bereich des ehema-
ligen Biergartens sowie z. T. entlang der Südgrenze treten höherwertig e Biotopstruktu-
ren – Hausgarten mit altem Baumbestand und Baumhecke – auf, die die Wertstufe III1 
erreichen. Darüber hinaus sind alter Baumbestand im Westen – Eichenreihe im Rand-
bereich des Heger Holzes – sowie drei alte Kastanien im Norden des Plangebiete s zu 
nennen (s. Abb. 2). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 2: Lage und Ausdehnung der kartierten Biotoptypen, differenziert nach Wertstufen  
(Quelle: IBT 2020, verändert) 
 
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung von Freiflächen im Nahbereich älterer 
Gehölze und Gebäude negative Auswirkungen auf die Artengruppe der Fledermäuse 
und Vögel haben kann, sind im Rahmen der Umweltprüfung entsprechende Untersu-
chungen durchgeführt worden. Im Ergebnis ist zunächst festzuhalten, dass auf dem 
Areal des zukünftigen Wohngebietes und des Seniorenwohnheims (plus 50 m Radius) 
                                                
 
1 Wertstufe III (allgemeine Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) über Wertstufe II (all-
gemeine bis geringe Bedeutung) und IV (besondere bis allgemeine Bedeutung) sowie V (besondere 
Bedeutung). Eine Überplanung der Wertstufen III – V führt zu einem Kompensationserfordernis. 
Wertstufe III 
Wertstufe I 
Wertstufe II 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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mindestens sieben streng geschützte Fledermausarten – Breitflügelfledermaus, Zwerg-
fledermaus, Großer Abendsegler, Rauhautfledermaus, Braunes Langohr (vermutet), 
Wasserfledermaus, Fransenfledermaus sowie d ie Gattungen Myotis spec., Nyctalus 
spec. sowie Pipistrellus spec.– nachgewiesen werden konnten. 
Es zeigt sich, dass zum einen die Randstrukturen des Heger Holzes im Westen und 
Norden als wichtige Flugstraße für die Zwergfledermaus und zum anderen die Baumhe-
cke entlang der Südgrenze des Plangebietes als wichtige Flugstraße für die Breitflügel-
fledermaus fungieren. Darüber hinaus sind die südlichen Bereiche des ehemaligen Bier-
gartens als Jagdgebiet von hoher lokaler Bedeutung für die Breitflügelfledermaus und  
die Gattung Myotis spec. identifiziert worden. 
Als wesentliches Ergebnis der avifaunistischen Beurteilung bleibt festzuhalten, dass im 
Untersuchungsgebiet (Plangebiet plus 200 Radius) 217 Brutreviere von 35 Arten kartiert 
worden sind. Im Plangebiet selbst  wurden lediglich ein Ringeltaubenrevier im ehemali-
gen Biergarten sowie zwei Reviere der Kohlmeise und eines der Heckenbraunelle in den 
südlichen und südöstlichen randlichen Gehölzstrukturen nachgewiesen. In näheren Um-
feld des Plangebietes – in einem Radius von 100 Metern – kommen folgende gefährdete, 
auf einer Vorwarnliste stehende und/oder streng geschützten Arten vor: Haussperling, 
Waldkauz, Grünspecht, Gartengrasmücke und Grauschnäpper. 
 
Bewertung 
Der Aufstellungsbereich weist trotz der Vornutzung in einigen Bereichen eine hohe Wer-
tigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes bzw. seiner ökologischen Funktionalität auf. Die 
im Plangebiet hinsichtlich der Eingriffsbilanzierung relevante Biotoptypenausstattung 
weist auf ca. 2.050 m2 die Wertstufe III (allg. öko logische Wertigkeit) auf. Auch wenn 
Teilbereiche eine derzeit geringere Naturnähe aufweisen, so dokumentiert das nachge-
wiesene Vorkommen der streng geschützten Fledermausarten ein hohes ökologisches 
Potenzial. Hier ist vor allem der in Teilen als bedeutsam es Jagdhabitat ausgewiesene 
ehemalige Biergarten mit seinem alten Baumbestand zu nennen. Obschon es proble-
matisch erscheint, dass Baufenster in diesen sensiblen Bereich hineinreichen, so muss 
doch konstatiert werden, dass die ausgewiesenen Jagdgebiete und Flugstraßen selbst 
nicht überplant werden. Insgesamt variiert die Bedeutung der überplanten Flächen in 
Abhängigkeit von der betroffenen Fledermausart zwischen gering und hoch (hier v. a. 
für die Breitflügel- und Zwergfledermaus); hinsichtlich der Lebensgemeinschaft der Vö-
gel wird eine allgemeine Bedeutung attestiert. 
Ein Teil des erhaltenswerten Baumbestandes kann im Plangebiet gesichert werden; 
ähnliches gilt für die Baumhecke im Süden 2. Auf einer Fläche von ca. 740 m2 gehen 
allerdings herausragende Biotopstrukturen in Form des überplanten erhaltenswerten al-
ten Baumbestandes verloren. Mit Blick auf die Arten und Lebensgemeinschaften bzw. 
Biodiversität ist zudem die Bodenversiegelung als erheblicher Eingriff zu beurteilen, 
wenn durch Überbauung den Böden ihre natürliche Funktion als Lebensraum für Pflan-
zen und Tiere entzogen wird (vgl. Kap E.2.1.3). 
 
Insgesamt sind daher bezogen auf das Schutzgut Biodiversität (Arten und Lebensge-
meinschaften) erhebliche Beeinträchtigungen zu konstatieren. 
Die Restriktionen hinsichtlich streng bzw. besonders geschützter Fledermaus- und Vo-
gelarten werden mit Blick auf den speziellen Artenschutz durch die Planung hinreichend 
                                                
 
2 Die zu ergreifenden technischen Maßnahmen, die zum Erhalt der festgesetzten Bäume durchzufüh-
ren sind, sind dezidiert im städtebaulichen Vertrag festgelegt. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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berücksichtigt. Lebensraumbeeinträchtigungen, die sich v. a. aus dem Verlust der fal-
lenden Altbäume ergeben, werden durch entsprechende vorgezogenen CEF Maßnah-
men kompensiert (vgl. Kap. E.3.3). 
Das Vorkommen sonstiger streng geschützter Tier- und Pflanzenarten ist nicht bekannt. 
FFH- und Vogelschutzgebiete werden von der Planung nicht berührt. 
 
2.1.3 Schutzgut Fläche 
 
Ein Ziel der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie ist es, nunmehr bis 2030 die tägliche 
Neuinanspruchnahme durch Siedlungs- und Verkehrsflächen bundesweit auf 30 Hektar 
zu senken. Dieses 30-Hektar-Ziel soll – ebenso wie die Bodenschutzklausel – die Flä-
cheninanspruchnahme begrenzen und die unbebaute, unzersiedelte und unzerschnit-
tene Freifläche im Außenbereich schützen. Die ökologischen Folgen des derzeit an-
haltenden Flächenverbrauchs manifestieren sich v. a. in dem Verlust von Lebensräumen 
für Tier- und Pflanzenarten, der Zersiedelung und Zerschneidung von Landschaften und 
Habitaten mit entsprechenden Folgen für die biologische Vielfalt, der eingeschränkten 
Aufnahme von Niederschlagswasser durch Versiegelung und damit einer verminderten 
Grundwasserneubildung sowie in der steigenden Lärm - und Schadstoffbelastung auf-
grund zusätzlichem Verkehrsaufkommen. 
Eine Betrachtung des Schutzgutes Fläche kommt hier nicht zum Tragen, da diesbezüg-
lich auf den Schutz von unbebauten, unzersiedelten und unzerschnittenen  Freiflächen 
im Außenbereich abgestellt wird. Das zu betrachtende Plangebiet weist bereits flächig 
eine Bebauung auf, was auch in dem relativ geringen Umfang der Neuversiegelung zum 
Ausdruck kommt 
 
2.1.4 Schutzgut Boden 
Die nach dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück vorgenommene Bodenfunktions-
bewertung – ihr liegen v. a. die Teilfunktionen Lebensgrundlage für Pflanzen und Tiere, 
Ausgleichskörper im Wasserhaushalt, Land - und forstwirtschaftliche Ertragsfähigkeit, 
Seltenheit des Bodens sowie Naturnähe / Re generierbarkeit des Bodens zu Grunde – 
spricht die im Aufstellungsbereich anstehenden Böden als Braunerden verschiedener 
Ausprägung sowie kleinflächig als Allo -Regosol an. Diese Böden erreichen auf einer 
5stufigen Skala – 1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch – durchweg eine mittlere Wertigkeit 
(Stufe 3) hinsichtlich ihrer ökologischen Funktionserfüllung (vgl. Abb. 3). 
Im Plangebiet sind keine Altlasten bekannt 
Bewertung 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Bei Realisierung 
des Vorhabens werden anstehende Böden als Wohnbau - und Verkehrsflächen über-
plant und stehen damit hinsichtlich ihrer ökologischen Funktionalität nicht mehr zur Ver-
fügung. Diesbezüglich muss zunehmend auch ihre Funktion als CO2 -Speicher in den 
Fokus rücken. Auf den F reiflächen ist eine Durchlässigkeit für Niederschlagswässer 
nach wie vor gegeben. Gegenüber Versiegelung durch Bebauung und der damit verbun-
denen Reduzierung der Oberflächenversickerung besteht demnach eine hohe Empfind-
lichkeit. 
Die auf Grund der bisherigen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung der an-
stehenden Böden ist teilweise als Vorbe lastung zu beurteilen. Das hinsicht lich einer 
Wohnbebauung nur teilweise auf die Errichtung von Mehrfamilienhäusern ausgerichtete 
Bebauungskonzept entspricht der  Anforderung eines sparsamen Umgangs mit Grund 
und Boden nur bedingt. Es sind allerdings großflächig bereits versiegelte Bereiche be-
troffen. Das geplante Seniorenwohnheim umfasst den versiegelten Bereich des ehema-
ligen Parkhotels, dehnt sich aber auch in die südlich angrenzende Grünfläche mit altem 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Baumbestand aus. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichen die Überbau-
ung und Neuversiegelung gewachsener Bodengesellschaften in einer Größenordnung 
von ca. 702 m2. Zusätzlich ist von weiteren Belastungen unversiegelt bleibender Böden 
während des Baubetriebes (Verdichtung, Umlagerung etc.) auszugehen. Auch das Ver-
legen von Versorgungsleitungen wird zu Beeinträchtigungen der anstehenden Böden 
führen. 
Vor dem Hintergrund dieser mit der Planung verbundenen Be lastungen anstehender 
Böden ist insgesamt von erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes 
Boden auszugehen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 3: Bewertung der Teilflächen der Bodenfunktionsbewertung (SACK + TEMME 2019)  
 
 
2.1.5 Schutzgut Wasser 
 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwas-
ser zu unterscheiden. Natürliche Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhan-
den. 
Die mit der geplanten Wohnbebauung einhergehenden Neuversiegelungen in einer Grö-
ßenordnung von 702 m2 führen im Baugebiet zu einer wenn auch nur marginalen Erhö-
hung des Oberflächenabflusses, die sich auf die Grundwasserneubildungsrate auswir-
ken könnte. Da eine dezentrale oder zentrale Versickerung der anfallenden Nieder-
schlagswässer auf G rund der ungünstigen Versickerungsbedingungen flächig nicht 
möglich erscheint, sieht das Entwässerungskonzept vor, die in dem neuen Baugebiet 
anfallenden Niederschlagswässer zunächst dezentral zurück zu halten (Regenwass-
erzisternen, unterirdische Stauräume) und dann der Regenwasserkanalisation zuzufüh-
ren. 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
Seite: 41/52 
Das anfallende Schmutzwasser des Wohngebietes wird über ein zu erstellendes Kanal-
netz an die vorhandene städtische Kanalisation angebunden. 
Bewertung 
Die überplanten Freiflächen erreichen hinsichtlich des Schutzgutes (Grund)Wasser eine 
allgemeine Wertigkeit bzw. Empfindlichkeit. Der mit Neuversiegelungen einhergehende 
erhöhte Oberflächenabfluss bzw. die damit verbundene Verminderung der Grundwas-
serneubildungsrate werden als vernachlässigbar eingeschätzt. Hinsichtlich des Oberflä-
chenabflusses wird auch die Festsetzung bezüglich einer Dachbegrünung mindernd wir-
ken (vgl. Kap. D.6.3). Aufgrund der hydrogeologischen Situation ist die Freilegung des 
Grundwassers im Rahmen von Bautätigkeiten nicht zu befürchten. 
Insgesamt wird die Planung daher hinsichtlich des Schutzgutes (Grund)Wasser zu kei-
nen erheblichen Beeinträchtigungen führen. 
 
2.1.6 Schutzgut Klima/Luft 
 
Im Falle der Bebauung von Freiflächen im urbanen Bereich kann es je nach Lage und 
Topographie zu Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den verkehrsbeding-
ten Emis sionen ist vor allem die Bedeutung der überplanten Flächen als Kalt - bzw. 
Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frischluftleitbahn zu betrachten. 
Das Stadtklimagutachten (2017) weist der Fläche  seiner Nutzungsstruktur entspre-
chend, bezogen auf den Siedlungsbereich (bebauter Bereich) eine sehr günstige biokli-
matische Ausgangssituation und auf den Freiflächen eine geringe bis mittlere bioklima-
tische Bedeutung zu (s. Abb. 4).  
 
 
Abb. 4: Auszug Planungshinweiskarte (GEO-NET 2017) 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
Seite: 42/52 
Die im Westen und Norden angrenzenden Waldflächen erreichen eine sehr hohe biokli-
matische Bedeutung, die ansonsten angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen da-
gegen nur einer geringe. Letztere werden allerdings als Kaltluftentstehungsgebiet aus-
gewiesen. 
Solarenergetische Prüfung:  
Um die Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die Möglichkeit der sparsamen und effi-
zienten Nutzung von Energie (§ 1 (6) f) BauGB) zu gewährleisten ist das vorliegende 
Planungskonzept einer solarenergetischen Prüfung mit dem Bewertungsprogramm GO-
SOL unterzogen worden. Im Ergebnis ermöglich dieser Entwurf insgesamt eine solare 
Energiegewinnung in der Größenordnung von 70,70%. 
Bewertung 
Das Bebauungskonzept überplant im Wesentlichen bereits genutzte Siedlungsflächen. 
Stadtklimatisch relevante Ausgleichflächen sind von der Planung nicht betroffen. Die 
kleinflächige Versiegelung klimawirksamer Grünflächen sowie der Verlust klimawirksa-
mer Großbäume und Gehölzstrukturen wirkt dennoch – v. a. hinsichtlich der zukünftigen 
Bebauung - beeinträchtigend. Auf Grund einiger festgesetzter Verminderungsmaßnah-
men können diese Auswirkungen für den unmittelbaren Planbereich gemindert werden 
(vgl. Kap. E.3.1). Beeinträchtigungen benachbarter Wohnquartiere sind nicht zu erwar-
ten. Zu erwartende zusätzliche Verkehre werden nicht zu messbaren Luftschadstoffbe-
lastungen führen (vgl. Kap. E.2.1.1). 
Solarenergetische Prüfung:  
Das Ergebnis der solarenergetischen Prüfung liegt mit 74,26 % unterhalb des im Rah-
men der beschlossenen “Ökologischen Standards in der B auleitplanung“ festgelegten 
“Schwellenwertes“ von 75 %. Von daher wird im Rahmen der ökologischen Kriterien der 
Bauleitplanung eine weitere Optimierung der solaren Nutzung empfohlen; erscheint dies 
nicht sinnvoll, sind die Gründe darzulegen, warum keine weitere Optimierung erfolgt. Die 
diesbezügliche Begründung ist im Kapitel D.2.4 erläutert; im Ergebnis wird von einer 
Optimierung des Bebauungskonzeptes abgesehen 
Mit Blick auf den globalen Klimaschutz ist für das Baugebiet ein Energieversorgungs-
konzept erarbeitet worden, dass eine Energieversorgung mittels Wärmepumpen mit Erd-
sonden vorsieht und so einen Effizienzhausstandard 55 gewährleistet. 
Insgesamt ist für das Schutzgut Klima/Luft von keinen erheblichen Beeinträchtigungen 
auszugehen. 
 
2.1.7 Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraumty-
pischen Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich die-
ser Aspekte als verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen 
Elemente als umso erhaltenswerter einzustufen. 
Hinsichtlich des Schutzgutes Landschafts - respektive Stadtbild sind im Plangebiet zu-
nächst die das Plangebiet im Norden und Westen einrahmenden Kulissen des Heger 
Holzes zu nennen, die dazu führen, dass sich freie Sichtbeziehungen auf das Plangebiet 
ausschließlich von Südwesten bis Osten und hier v. a. vom Carl -Cromme-Weg aus er-
geben. Der Carl-Cromme-Weg ist Bestandteil eines Hauptwanderweges, der die Innen-
stadt über den Wester Berg mit dem Heger Holz verbindet. Wichtige Sichtbeziehungen 
bestehen auch von dem den Güntkebach im Osten begleitenden Pfad, der in Zukunft als 
offizielle Radwegeverbindung ausgebaut werden soll. 
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
Seite: 43/52 
Bewertung 
Dem Plangebiet ist im Hinblick auf das Landschaftsbild eine besondere Wertigkeit zuzu-
weisen, was sich nicht zuletzt auch in dem Schutzstatus (Landschaftsschutzgebiet) der 
maßgeblichen Flächen wiederspiegelt. Mit Realisierung des Vorhabens wird sich die 
Wahrnehmung von Landschaft nicht wesentlich zum Nachteil  verändern, da die prä-
gende Baumkulisse im Süden des ehemaligen Biergartens sowie die abschirmende 
Baumhecke erhalten bleiben bzw. durch Ergänzungspflanzungen aufgewertet werden 
können. Die angemessene Dimensionierung und stufige Anordnung der neuen Bebau-
ung – v. a. im östlichen Bereich der Wohnbebauung – tragen zudem dazu bei, dass es 
zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Landschaftsbildes im Ver-
gleich zum Ist-Zustand kommen wird. 
 
2.1.8 Kultur-/Sachgüter 
 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v. a. Güter umschrieben, 
die etwa als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von 
gesellschaftlicher Bedeutung darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von 
Einrichtungen für den Gemeinbedarf oder der öffentlichen Infrastruktur für Ver- und Ent-
sorgung etc. von dem jeweiligen Vorhaben betroffen sein. 
Im Hinblick auf das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist die historische Bausubstanz des 
ehemaligen Gasthauses Kampmeier/Parkhotel zu nennen, der allerdings kein denkmal-
rechtlicher Schutzstatus zugewiesen wird. Östlich des Vorhabens befindet sich mit den 
Literatenhöfen eine ehemalige Militärsiedlung, die als Gruppe baulicher Anlagen in das 
Verzeichnis der Kulturdenkmale der Stadt Osnabrück aufgenommen worden ist. 
Bewertung 
Mit dem Vorhaben sind von daher keine Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgu-
tes Kultur- und Sachgüter verbunden. Das Maß der Bebauung im Plangebiet nimmt aus-
reichend Rücksicht auf das benachbarte Kulturdenkmal. Ein entsprechender Hinweis im 
B-Plan nimmt Bezug auf archäologische Interessen. 
 
2.1.9 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich 
gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind We chselwirkungen zwischen den 
Schutzgütern sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wir-
kungszusammenhänge zu betrachten. Insgesamt steht also hinter den betrachteten 
Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein stark vernetztes komple-
xes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Die Überbauung der Böden im Untersuchungsgebiet unterbindet bzw. beeinträchtigt 
grundsätzlich ihre Lebensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten, ihre 
Funktion als Filter -, Puffer- und Transformatorsystem für die Grundwasserneubildung 
und –reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe, Niederschlagswässer und auch 
CO2. Versiegelungen können grundsätzlich den Oberflächenabfluss sowie die lokalkli-
matische Situation im Betrachtungsraum verändert. Auf grund des Verlustes alter Bio-
topstrukturen – hier alter Baumbestand – kann es zu Beeinträchtigungen des Lebens-
raumes für betroffene Tierarten kommen. Die Beeinträchtigung des Stadt - respektive 
Landschaftsbildes durch Bebauung verbliebener Freiflächen bzw. durch das Heranrü-
cken von Bebauung an etablierte Wegeverbindungen können sich auf das Naturerleben 
bzw. die Erholungsfunktion auswirken. 
Soweit erkennbar wurden mögliche Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Umwelt-
medien bereits bei der Betrachtung der e inzelnen Schutzgüter beschrieben. Es wird 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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nicht davon ausgegangen, dass darüber hinaus medienübergreifende zusätzliche und/o-
der sich verstärkende erhebliche Umweltauswirkungen entstehen werden. 
 
2.1.10 Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
 
Bei der geplanten Bebauung handelt es sich um ein Wohngebiet respektive Senioren-
wohngen mit der zugehörigen Erschließung und Infrastruktur. Erhebliche Umweltauswir-
kungen liegen zunächst in dem Verlust von 702 m2 gewachsener Böden mit einer mitt-
leren ökologischen Funktionsvielfalt. Die relativ kleinflächigen Neuversiegelungen füh-
ren zu keiner nennenswerten Veränderung des Oberflächenwasserabflusses; Beein-
trächtigungen des lokalen Stadtklimas im Hinblick auf benachbarte Wohnquartiere sind 
nicht zu erwarten. Es werden zudem  ca. 740 m2 an Biotoptypen überplant, die eine 
eingriffsrelevante ökologische Wertigkeit aufweisen. Das beinhaltet auch den Verlust 
prägender Großbäume, die als Teillebensraum streng geschützter Fledermausarten kar-
tiert worden sind. Erhebliche Auswirkungen hinsichtlich der Schutzgüter Mensch, Was-
ser, Klima/Luft und Landschaftsbild sind mit dem Vorhaben nicht verbunden. 
Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind im Fol-
genden tabellarisch zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit beurteilt. 
 
Tab. 1: Umweltauswirkungen der B-Planänderung  
SCHUTZGUT 
 
AUSWIRKUNGS-/ 
BEEINTRÄCHTIGUNGSGRAD 
MENSCH - 
BIODIVERSITÄT - - 
BODEN / FLÄCHE - - 
WASSER o 
KLIMA/LUFT o 
LANDSCHAFTSBILD - 
KULTUR-/ 
SACHGÜTER o 
 
 + = positive Auswirkungen 
 o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen 
 - = geringe, nicht erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - = erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen 
 
 
 
 
 
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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2.2 Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes 
 
2.2.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
 
Mit der Planung sind die in Kapitel E.2.1 beschriebenen, bezogen auf die eingriffsrele-
vanten Schutzgüter3 Boden und Biodiversität als erheblich eingestuften Beeinträchti-
gungen verbunden. Auf Grund der im Rahmen der Realisierung vorgesehenen Vermei-
dungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen kann die Beeinträchtigung der Leis-
tungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes als kompensiert gelten 
(vgl. Kap. E.3.). Insgesamt sind daher mit der Realisieru ng des neuen Wohngebietes 
und des Seniorenwohnheimes keine dauerhafte Funktions- und Wertverluste im “Land-
schaftsraum“ verbunden, auch wenn der enge räumliche Zusammenhang (Eingriff im 
Stadtteil Westerberg – Kompensation im Landkreis im Flächenpool “Ritter gut Osthoff“) 
nicht gegeben ist.  
Mit Blick auf die besonderen Anforderungen des Artenschutzrechts ist davon auszuge-
hen, dass durch die Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände (§ 42 (1) 
Nr. 2 BNatSchG) erfüllt werden. 
 
2.2.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
 
Ohne die Baugebietsentwicklung würde der Aufstellungsbereich seine bisherige Cha-
rakteristik, die sich v. a. aus der aufgegebenen Nutzung und dem prägenden Gehölzbe-
stand ergibt, wohl nur temporär beibehalt en können, da nicht davon auszugehen ist, 
dass der aufgegebene Gebäudebestand dem Verfall überlassen bleiben würde. Hin-
sichtlich der unversiegelten Bereiche könnten die betroffenen Böden weiterhin ihrer öko-
logischen Funktionsvielfalt (v. a. Lebensraum-, Puffer-, Speicher- und Filterfunktion) ge-
recht werden; das Wasserregime bliebe unverändert. Mit Blick auf die nunmehr über-
planten Biotopstrukturen kann davon ausgegangen werden, dass sie sich weiter entwi-
ckeln würden – ihre ökologische Wertigkeit könnte damit steigen. Vor allem der vorhan-
dene Baumbestand würde sich über entsprechende Alterungs - und Sukzessionspro-
zesse im naturschutzfachlichen Sinne weiter positiv entwickeln können. Hieraus ergä-
ben sich vorteilhafte Effekte hinsichtlich des zukünftigen Artensp ektrums bzw. der Bio-
diversität (biologische Vielfalt). 
 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zur Kompensation erheblicher 
nachteiliger Umweltauswirkungen 
 
Ohne die Baugebietsentwicklung würde der Aufstellungsbereich seine bisherige Cha-
rakteristik, die sich v. a. aus der aufgegebenen Nutzung und dem prägenden Gehölzbe-
stand ergibt, wohl nur temporär beibehalten können, da nicht davon auszugehen ist, 
dass der aufgegebene Gebäudebestand dem Verfall überlassen bleiben würde. Hin-
sichtlich der unversiegelten Bereiche könnten die betroffenen Böden weiterhin ihrer öko-
logischen Funktionsvielfalt (v. a. Lebensraum-, Puffer-, Speicher- und Filterfunktion) ge-
recht werden; das Wasserregime bliebe unverändert. Mit Blick auf die nunmehr über-
planten Biotopstrukturen kann davon ausgegangen werden, dass sie sich weiter entwi-
ckeln würden – ihre ökologische Wertigkeit könnte damit steigen. Vor allem der vorhan-
                                                
 
3 Die Schutzgüter Mensch sowie Kultur-/Sachgüter finden im Rahmen der naturschutzfachlichen Ein-
griffsregelung keine Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein 
Gegenstand der Umweltprüfung. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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dene Baumbestand würde sich über entsprechende Alterungs - und Sukzessionspro-
zesse im naturschutzfachlichen Sinne wei ter positiv entwickeln können. Hieraus ergä-
ben sich vorteilhafte Effekte hinsichtlich des zukünftigen Artenspektrums bzw. der Bio-
diversität (biologische Vielfalt). 
 
3.1 Festsetzungen im Bebauungsplan 
 
Der Bebauungsplan sieht Festsetzungen hinsichtlich der Kompensation erheblicher Be-
einträchtigungen der Schutzgüter Boden und Biodiversität (Arten und Lebensgemein-
schaften) im Plangebiet nicht vor. 
Einige der textlichen Festsetzungen des B -Plans sollen der Minderung der Eingriffsfol-
gen dienen. So 
 ist das Pflanz en von naturraumtypischen Laubgehölzen (Grundstückseinfriedun-
gen) auf den Privatgrundstücken sowie das Überstellen von Stellplatzanlagen mit 
großkronigen Bäumen festgesetzt; 
 ist die extensive Begrünung auf den zukünftigen Dachflächen vorgeschrieben, opti-
onal können Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien installiert werden; 
 ist entlang der Süd- und der Ostgrenze des Baugebietes eine zu pflanzende mehr-
reihige (Baum)Hecke festgesetzt; 
 ist geregelt, dass die Straßenbeleuchtung im neuen Baugebiet auf eine für Fleder-
mäuse verträgliche Art und Weise erfolgt; 
 dürfen Vorgärten nicht in unverhältnismäßigem Maße versiegelt werden; 
 werden hinsichtlich der Herrichtung von privaten Grundstückszufahrten und Pkw -
Einstellplätzen versickerungsgünstige Beläge vorgeschrieben. 
 
3.2 Maßnahmen außerhalb des B-Planes 
 
Wie bereits in Kap. E.2.1.4 dargelegt, führt die Ausweisung des neuen Baugebietes zu 
einer möglichen Neuversiegelung von Böden in einer Größenordnung von ca. 702 m2. 
Die als Ausgleichsmaßnahme aus fachlicher Sich t gemäß Bilanzierungsmodell vorran-
gig ins Auge zu fassende Entsiegelung einer Fläche von 351 m2 ist nicht realisierbar. 
Von daher ist als Kompensationsmaßnahme die Entwicklung naturnaher Biotoptypen 
der Wertstufe IV auf entsprechend großen Flächen nachzuweisen. Aus der Beeinträch-
tigung des Schutzgutes Biodiversität ergibt sich ein weiteres Kompensationserfordernis 
von ca. 740 m2. Insgesamt ist demnach extern der Nachweis von Flächen in einer Grö-
ßenordnung von 1.091 m2 zu erbringen, auf denen durch geeignete  Maßnahmen eine 
Aufwertung auf die Wertstufe III bzw. IV erreicht werden kann. 
 
Das ermittelte Kompensationserfordernis wird durch die Herrichtung einer Fläche im Flä-
chenpool „Rittergut Osthoff“ (Gemarkung Harderberg, Flur 1, Flurstück 37/5 (teilweise) 
nachgewiesen. Die auf diesen Flächen vorgesehenen und zeitnah umzusetzenden Maß-
nahmen können sowohl hinsichtlich der Flächengröße als auch hinsichtlich ihrer Qualität 
als ausreichend angesehen werden, um die ermittelten Beeinträchtigungen kompensie-
ren zu können. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Abb. 5: Externe Kompensationsflächen nördlich Harderberg ( IBT 2021) 
 
3.3 Artenschutz 
 
Der B-Plan beinhaltet vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen), die aus 
den Anforderungen des Artenschutzrechts resultieren. So 
 sind als Ersatz für verlorengehende Fortpflanzungs- und Ruhestätten fünf Nistkäs-
ten für Höhlenbrüter im Bereich des nordwestlich gelegenen Buchenwaldes aufzu-
hängen; 
 ist im selben Bereich ein Waldkauz -Nistkasten aufzuhängen als Ersatz für die be-
einträchtigte Ruhestätte im Torhaus; 
 sind auf Grund des potentiellen Verlustes von Fledermausquartieren durch den Ab-
riss des alten Gebäudebestandes und das Fällen mehrerer alter Bäume zehn Fle-
dermauskästen in den angrenzenden Waldrandbereichen aufzuhängen. 
Auf Grund dieser CEF-Maßnahmen des Hinweises Nr.10 des B-Plans wird davon aus-
gegangen, dass durch die Planung keine artenschutzre chtlichen Verbotstatbestände 
(§ 44 (1) Nr. 3 BNatSchG) erfüllt werden. 
 
3.4 In Betracht kommende Planungsvarianten 
 
Hinsichtlich der diskutierten Planungsvarianten wird auf das Kapitel C verwiesen. 
 
4. Zusätzliche Angaben 
 
4.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
 
Im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrages ist eine Biotoptypenkartierung 
nach dem Kartierschlüssel der Biotoptypen in Niedersachsen (Drachenfels 2012) durch-
geführt worden. Hinsichtlich der Ermittlung des Kompensationsbedarfs wurde auf die 

Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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Naturschutzfachlichen Hinweise zur Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitpla-
nung der NLÖ (Niedersächsische Landesanstalt für Ök ologie 1994) jetzt NLWKN (Nie-
dersächsischer Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz) – mit den 
aktualisierten Rahmenbedingungen (NLWKN 2006) zurückgegriffen. 
Die Aufnahme der Lebensgemeinschaft der Vögel (Avifauna) erfolgte mittels eine r flä-
chendeckenden Bestandsaufnahme der Brutvögel nach der Methode der Revierkartie-
rung. Hierzu erfolgten sechs morgendliche vollständige Begehungen des festgelegten 
Untersuchungsraumes im Zeitraum Ende Februar bis Ende Juni 2020 sowie insgesamt 
drei selektive Dämmerungs- und Nachtkontrollen. Der Untersuchung der Artengruppe 
der Fledermäuse liegen die Detektormethode, Netzfänge und der Einsatz von Batcor-
dern zu Grunde. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf das “Fachgutachten zur spe-
ziellen artenschutz rechtlichen Prüfung zum Bebauungsplan Nr. 648 “Edinghausen“ 
(Stadt Osnabrück)“ (BMS Umweltplanung 2021) verwiesen. 
Die Bewertung der hydrogeologischen Gegebenheiten im Plangebiet ist im Rahmen ei-
nes “Wasserwirtschaftlichen Voruntersuchung“ (ibt 20121) vorgenommen worden. 
Der Bodenfunktionsbewertung (Sack + Temme 2020) liegt der Kartier- und Bewertungs-
schlüssel für die Bodenfunktionen in Osnabrück (Hrsg.: Stadt Osnabrück 2006) zu 
Grunde. 
Die solarenergetische Prüfung des Planentwurfs erfolgte mit dem solaren ergetischen 
Bewertungsprogramm GOSOL. 
 
4.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswir-
kungen des Vorhabens auf die Umwelt (MONITORING) 
 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompensationsflächenkatasters der Stadt Osnab-
rück werde n die externen Kompensationsmaßnahmen mittels geeigneter Monitoring-
maßnahmen überwacht. So wird gewährleistet, dass Entwicklungen, die den vorgese-
henen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht entsprechen, frühzeitig durch geeignete 
Maßnahmen begegnet werden kann. 
Die Durchführung dieser Monitoringmaßnahmen erfolgt in enger Abstimmung mit der 
unteren Naturschutzbehörde; sowohl die Rahmenbedingungen als auch die Finanzie-
rung der Maßnahmen sind im städtebaulichen Vertrag geregelt. 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 648 “Edinghausen“ sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für die Ausweisung eines den Leitzielen des modernen 
Städtebaus entsprechenden Wohnquartiers mit unterschiedlichen Wohnformen sowie 
für eine Beherbergungsstätte für Senioren geschaffen werden. 
Das Plangebiet ist im Verbund mit den westlich und nördlich angrenzenden Waldflächen 
(Heger Holz) und den Freiflächen im Osten und Süden Teil eines “städtischen Land-
schaftsraumes“, der eine für das St adtgebiet Osnabrück außerordentlich hohe Wertig-
keit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes aufweist. Es ist durch 
die Nutzungshistorie geprägt und in weiten Teilen versiegelt. Im Bereich des ehemaligen 
Biergartens sowie z. T. entlang de r Südgrenze treten höherwertige Biotopstrukturen – 
Hausgarten mit altem Baumbestand und Baumhecke – auf. 
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung von Freiflächen im Nahbereich älterer 
Gehölze und Gebäude negative Auswirkungen auf die Artengruppe der F ledermäuse 
und Vögel haben kann, sind im Rahmen der Umweltprüfung entsprechende Untersu-
chungen durchgeführt worden. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass auf dem Areal des 
zukünftigen Wohngebietes und des Seniorenwohnheims (plus 50 m Radius) mindestens 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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sieben streng geschützte Arten – Breitflügelfledermaus, Zwergfledermaus, Großer 
Abendsegler, Rauhautfledermaus, Braunes Langohr (vermutet), Wasserfledermaus, 
Fransenfledermaus sowie die Gattungen Myotis spec., Nyctalus spec. sowie Pipistrellus 
spec.– nachgewiesen werden konnten. Die Bedeutung der überplanten Flächen variiert 
in Abhängigkeit von der betroffenen Fledermausart zwischen gering und hoch (hier v. a. 
für die Breitflügel- und Zwergfledermaus). 
Als wesentliches Ergebnis der avifaunistischen Beurteilung bleibt festzuhalten, dass im 
Untersuchungsgebiet (UG) (Plangebiet plus 200 Radius) 217 Brutreviere von 35 Arten 
kartiert worden sind. Im Plangebiet selbst wurden lediglich ein Ringeltaubenrevier im 
ehemaligen Biergarten sowie zwei Reviere der Kohlmeise und e ines der Heckenbrau-
nelle in den südlichen und südöstlichen randlichen Gehölzstrukturen nachgewiesen. In 
näheren Umfeld des Plangebietes – in einem Radius von 100 Metern – kommen fol-
gende gefährdete, auf einer Vorwarnliste stehende und/oder streng geschützt en Arten 
vor: Haussperling, Waldkauz, Grünspecht, Gartengrasmücke und Grauschnäpper. Hin-
sichtlich der Lebensgemeinschaft der Vögel wird dem Plangebiet eine allgemeine Be-
deutung attestiert. 
Die auf Grund der bisherigen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung der an-
stehenden Böden ist als Vorbelastung zu beurteilen. Das hinsichtlich einer Wohnbebau-
ung nur teilweise auf die Errichtung von Mehrfamilienhäusern ausgerichtete Bebauungs-
konzept entspricht der Anforderung eines sparsamen Umgangs mit Grund und  Boden 
nur bedingt. Es sind allerdings großflächig bereits versiegelte Bereiche betroffen. Das 
geplante Seniorenwohnheim umfasst den versiegelten Bereich des ehemaligen Parkho-
tels, dehnt sich aber auch in die südlich angrenzende Grünfläche mit altem Baumbe-
stand aus. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichen die Neuversiegelung 
von gewachsenen Bodengesellschaften in einer Größenordnung von ca. 702 m2. Zu-
sätzlich ist von weiteren Belastungen unversiegelt bleibender Böden während des Bau-
betriebes (Verdichtung, Umlagerung etc.) auszugehen. Auch das Verlegen von Versor-
gungsleitungen wird zu Beeinträchtigungen der anstehenden Böden führen. 
Die überplanten Freiflächen erreichen hinsichtlich des Schutzgutes (Grund)Wasser eine 
allgemeine Wertigkeit bzw. Empfindlichkeit. Der mit Neuversiegelungen einhergehende 
erhöhte Oberflächenabfluss bzw. die damit verbundene Verminderung der Grundwas-
serneubildungsrate werden als vernachlässigbar eingeschätzt. Hinsichtlich des Oberflä-
chenabflusses wird auch die Festsetzung bezüglich einer Dachbegrünung mindernd wir-
ken. Aufgrund der hydrogeologischen Situation ist die Freilegung des Grundwassers im 
Rahmen von Bautätigkeiten nicht zu befürchten. 
Dem Plangebiet ist im Hinblick auf das Landschaftsbild eine besondere Wertigkeit zuzu-
weisen, was sich nicht zuletzt auch in dem Schutzstatus (Landschaftsschutzgebiet) der 
maßgeblichen Flächen wiederspiegelt. Mit Realisierung des Vorhabens wird sich die 
Wahrnehmung von Landschaft nicht wesentlich zum Nachteil verändern, da die prä-
gende Ba umkulisse im Süden des ehemaligen Biergartens sowie die abschirmende 
Baumhecke erhalten bleiben bzw. durch Ergänzungspflanzungen aufgewertet werden 
können. Die angemessene Dimensionierung und stufige Anordnung der neuen Bebau-
ung – v. a. im östlichen Bereich der Wohnbebauung – tragen zudem dazu bei, dass es 
zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Landschaftsbildes im Ver-
gleich zum Ist-Zustand kommen wird. 
Mit der Planung sind hinsichtlich der Schutzgüter Biodiversität (Arten und Lebensge-
meinschaften) und Boden erhebliche Beeinträchtigungen verbunden. Für die Schutzgü-
ter Mensch, Wasser, Landschaftsbild sowie Luft/Klima wird von keinen bzw. allenfalls 
geringen Beeinträchtigungen durch die Planung ausgegangen. 
Das Ergebnis der solarenergetische n Prüfung liegt unterhalb des im Rahmen der be-
schlossenen “Ökologischen Standards in der Bauleitplanung“ festgelegten “Schwellen-
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wertes“ von 75 %. Von daher wird im Rahmen der ökologischen Kriterien der Bauleitpla-
nung eine weitere Optimierung der solaren Nu tzung empfohlen; erscheint dies nicht 
sinnvoll, sind die Gründe darzulegen, warum keine weitere Optimierung erfolgt. Als 
Grund wird hier der Schattenwurf der Baumhecke entlang der Südgrenze angeführt. Da 
die Hecke aus ökologischen und landschaftsbildbeding ten Gründen erhalten werden 
soll, muss von einer Optimierung der GOSOL-Bilanz abgesehen werden. 
Mit der Realisierung des Bebauungsplanes ergibt sich auf Grund des Eingriffstatbestan-
des die Notwendigkeit, hinsichtlich der Schutzgüter Biodiversität und Boden  geeignete 
Kompensationsmaßnahmen in einer Größenordnung von ca. 1.091 m2 durchzuführen. 
Das ermittelte Kompensationserfordernis wird durch die Herrichtung einer Fläche im Flä-
chenpool „Rittergut Osthoff“ (Gemarkung Harderberg, Flur 1, Flurstück 37/5 (teilw eise) 
nachgewiesen. Die auf diesen Flächen vorgesehenen und zeitnah umzusetzenden Maß-
nahmen können sowohl hinsichtlich der Flächengröße als auch hinsichtlich ihrer Qualität 
als ausreichend angesehen werden, um die ermittelten Beeinträchtigungen kompensie-
ren zu können. 
Auf Grund von vorgezogenen Kompensationsmaßnahmen, sogenannten CEF-Maßnah-
men, die aus dem Artenschutz resultieren und entsprechender Festsetzungen wird da-
von ausgegangen, dass durch die Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbe-
stände erfüllt werden. 
Mittels geeigneter Überwachungsmaßnahmen (Monitoring) wird die Entwicklung der ex-
ternen Kompensationsflächen überwacht. 
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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F Abwägung der Umweltbelange 
Auf die im Umweltbericht (Kapitel E) ausgeführten Betrachtungen der Wechselwirkun-
gen zwischen Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen ver-
wiesen. 
Der vorliegenden Bebauungsplanung liegt das Bestreben zur Nach -/Umnutzung eines 
stillgelegten Hotelgeländes zu Grunde. Die Nach-/Umnutzung entspricht den Vorgaben 
der sogenannten Bodenschutzklausel des §  1a BauGB und einer angemessenen Be-
rücksichtigung der Schutzgüter Boden und Fläche, indem eine bereits bebaute Fläche 
einer Neubebauung zugeführt wird. Demzufolge kommt es zu einer vergleichsweise 
kleinräumigen Neuversiegelung von Boden, mit der wiederum dringend benötigter 
Wohnraumbedarf der Stadt Osnabrück in Form verschiedener Wohnformen (Einfamili-
enhäuser, Mehrfamilienhäuser, Seniorenwohnen) gedeckt wird.  
Der Geltungsbereich umfasst zahlreiche Altbäume, von denen ein Großteil z um Erhalt 
festgesetzt wird. Dennoch kommt es i nfolge des im Vergleich zur Bestandsbebauung 
deutlich vergrößerten überbaubaren Bereiches im WA 3 (Seniorenwohnen) auch zu ei-
nem Teilverlust des bestehenden Biergartens des ehemaligen Parkhotels einschließlich 
des dortigen Altbaumbestandes. Die Überplanung dieser Gartenflächen ist das Ergebnis 
einer Abwägung zwischen den festgelegten ökologischen Belangen der Stadt Osnab-
rück, die mit der Wahrung eine s Mindestabstandes zu bestehendem Wald  von 30 m 
einhergehen, dem Erhalt vorhandener parkartiger Strukturen und der größtmöglichen 
Flächenausnutzung im WA 3, der hier das größte Gewicht beigemessen wurde. In der 
Folge werden der Waldabstand angelehnt an die Grenzen der Bestandsbebauung teil-
weise unterschritten und parkartige Strukturen teilweise überplant.  
Neben den Altbäumen im ehemaligen Biergarten werden weitere Zierbäume im Gel-
tungsbereich überplant. Demgegenüber stehen verpflichtende Vorgaben für zahlreiche 
Neupflanzungen im Bereich der Stellplatzanlagen, in den V erkehrsflächen, auf den 
Grundstücken und in der anzulegenden Feldhecke an der südlichen und östlichen Plan-
gebietsgrenze.  
Die Bebauung rückt näher an die angrenzende und schützenswerte Landschaft und den 
dazugehörigen Erholungsraum heran. Um eine Beeinträchtigung so gering wie möglich 
zu halten, gibt der Bebauungsplan in den entsprechenden Grenzbereichen die ver-
pflichtende Anlage einer Feldhecke zur landschaftlichen Einbindung vor.  
Die kleinräumige Neuversiegelung und der Teilverlust des Biergartens werden über eine 
externe Kompensationsmaßnahme ausgeglichen.  
Nicht der Abwägung unterliegen die Belange des Artenschutzes. Unter Berücksichtigung 
der fachgutachterlich festgelegten Vermeidungsmaßnahmen und funktionserhaltenden 
Maßnahmen/CEF-Maßnahmen werden dur ch Umsetzung der Planung keine arten-
schutzrechtlichen Verbotstatbestände ausgelöst, die einer Umsetzung der Bebauungs-
planung entgegenstünden.  
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
 
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G Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Mit diesem Bebauungsplan sollen u. a. Flächenressourcen für die Realis ierung hoch-
wertiger Wohnbebauung in einer attraktiven Wohnlage im Stadtteil Weststadt erschlos-
sen werden. Durch die Angebotsausweisung von Wohnraum kann dabei auch dem 
wachsenden Druck auf dem Wohnungsmarkt und einer damit einhergehenden Verteue-
rung von Wohnraum entgegengewirkt werden.  
Die Verdichtung von Siedlungsbereichen führt zwar in der Regel zu Veränderungen im 
sozialen Umfeld bestehender Wohnsituationen, allerdings versucht die vorliegende Bau-
leitplanung die Verdichtung auf ein sozialverträgliches Maß zu reduzieren, um den sozi-
alen Frieden im Umfeld des Plangebiets zu wahren. 
2. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhält-
nisse durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. Die erforderlichen Maßnahmen 
werden von der Erschließungsträgerin durchgeführt. 
3. Flächenbilanz 
Plangebietsfläche: ca. 16.320 m² 
Bauflächen: ca. 15.119 m² 
 davon Wohngebiete (WA1): ca. 2.394 m² 
 davon Wohngebiete (WA2): ca. 4.009 m² 
 davon Wohngebiete (WA3): ca. 8.713 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 766 m² 
 davon Verkehrsfläche: ca. 652 m² 
 davon Parkplatzfläche: ca. 113 m² 
Grünflächen (öffentlich): ca. 415 m² 
Flächen für Versorgungsanlagen: ca. 20 m² 
4. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Erschließung des Plangebiets sowie die damit zusa mmenhängenden Erschlie-
ßungskosten werden von einer Erschließungsträgerin übernommen. Zusätzlich wird sich 
die Erschließungsträgerin an den Kosten für die soziale Infrastruktur beteiligen. Die Ver-
einbarungen werden in einem städtebaulichen Vertrag fixiert. 
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -    
 
Stellungnahmen  
Stand: 10.05.2021 
 
 
1. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
(frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absenderin/Absender 
1.1 27.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.2 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.3 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.4 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.5 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.6 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.7 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.8 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.8 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.9 28.01.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.10 29.01.2021 Bürger/ in 
1.11 03.02.2021, Ergänzung 
18.02.2021 
Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
1.12 04.02.2021 Anwohner/in im Umfeld des Planbereiches 
   
1.13 04.01.2021 Westnetz GmbH 
1.14 07.01.2021 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) 
1.15 26.01.2021 Ericsson Services GmbH 
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1.16 27.01.2021 Deutsche Telekom Technik GmbH 
1.17 26.01.2021 Handwerkskammer Osnabrück – Emsland- Grafschaft Bentheim 
1.18 01.02.2021 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
1.19 02.02.2021 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 
1.20 04.02.2021 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland 
 
 
 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
1.1 
 
1.2 
 

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Ergänzung: 18.02.2021 
 
manchmal fallen einem wichtige Argumente erst nachträglich ein, deshalb möchte ich unser Telefonat 
und meine schriftliche Stellungnahme zum Bebauungsplan 648 noch ergänzen:  
 
Durch den Bau der "Erschließungsstraße zum Wissenschaftspark" werden die Patientin nen und Patien-
ten der "Niels-Stensen-Kliniken, Standort Am Natruper Holz" noch mehr Ruhestörung erleben, weil ziel-
führende Anfahrten in den Wissenschaftspark durch die Planung der Stadt zunehmen sollen und wer-
den. Bisher versucht die Stadt, zumindest nachts durch eine Durchfahrtssperre der Verbindung Sedan-
straße/Am Natruper Holz hier richtigerweise die Genesung zu fördern. Nur Anlieger dürfen die Straßen 
benutzen. Durch eine Erschließung des Baugebietts Edinghausen via "WBStr" würde der Verkehr an 
der Klinik vorbei aber kontraproduktiv zunehmen - die geplante Ausweisung von "Am Natruper Holz" als 
Sackgasse würde daran gar nichts ändern, da der Verkehr ja nur auf der anderen Seite der Klinik vor-
beigeführt wird. 
 

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