Konzeptionelles Bieterverfahren
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2019/3816
Datum: 2019-08-29
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 29.04.2019 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2019/3816
öffentlich
Konzeptionelles Bieterverfahren
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 23.05.2019 N Vorberatung
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 04.06.2019 N Vorberatung
 Ausschuss für Finanzen, Infrastruktur und 
Beteiligungssteuerung 04.06.2019 N Vorberatung
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 22.08.2019 N Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 03.09.2019 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 03.09.2019 Ö Entscheidung
Beschluss:
1.) Gewichtung der Bewertungskriterien
Im Rahmen von konzeptionellen Bieterverfahren zur Vergabe von stadteigenen 
Grundstücken als Wohnbauflächen (Verkauf oder Bestellung von Erbbaurechten) werden die 
Bewertungskriterien grundsätzlich wie folgt gewichtet:
Konzept: 60 %
Kaufpreis bzw. Erbbauzins: 40 %.
Bei Konzeptimmobilien (sogenannten Leuchtturmprojekten) wird ein höheres Gewicht auf 
das Konzept gelegt:
Konzept: 70 %
Kaufpreis bzw. Erbbauzins: 30 %
2.) Grundstücksvergaben im Erbbaurecht
Stadteigene Grundstücke als Wohnbauflächen im Geschosswohnungsbau werden 
vorwiegend im Rahmen von Erbbaurechten angeboten. Der wertgesicherte Erbbauzins 
beträgt 4 % vom Verkehrswert des Grundstücks pro Jahr. Bei der Ermittlung des 
Verkehrswertes durch die von der Stadt Osnabrück dafür bestimmte Stelle (Fachbereich 
Geodaten und Verkehrsanlagen und Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement) 
werden verkehrswertbeeinflussende Faktoren (besondere Anforderungen an das Konzept, 
z.B. erhöhter Anteil an gefordertem bezahlbaren Wohnraum, besondere Anforderungen an 
die Energieeffizienz etc.) entsprechend berücksichtigt.
Der Verkauf von stadteigenen Grundstücken als Wohnbauflächen im 
Geschosswohnungsbau ist nur noch in begründeten Ausnahmefällen vorgesehen.
Grundstücke für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern werden regelmäßig zum Kauf 
angeboten.
Das Erbbaurecht wird im Regelfall für die Dauer von 60 Jahren vereinbart. 30 Jahre nach 
Abschluss des Erbbaurechtsvertrages hat der Erbbaurechtsnehmer für die Dauer eines 
Jahres ein bedingtes Ankaufsrecht zum dann geltenden Verkehrswert. Bedingung für den 
Ankauf des Grundstücks ist eine um 30 Jahre verlängerte Bindung des bezahlbaren 
Wohnraums im gleichen Ausmaß wie zu Beginn des Erbbaurechtsverhältnisses. Die 
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verlängerte Sozialbindung wird bei der Ermittlung des zum Ankauf geltenden Verkehrswertes 
berücksichtigt. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
X Ja
Anstelle eines Einmalbetrages in Form des Kaufpreises fließen der Stadt Osnabrück durch 
die Vergabe von Wohngebietsgrundstücken im Erbbaurecht laufende Finanzmittel in Form 
von Erbbauzinsen zu. Langfristig dient das Modell der Sicherstellung von dauerhaften 
Einnahmen bei der Stadt Osnabrück.
B. Personelle Auswirkungen: 
Die Verwaltung von Erbbaurechten erfordert einen höheren Verwaltungsaufwand als der 
(einmalige) Verkauf eines Grundstücks. Je nach Anzahl der Erbbaurechtsfälle wird das 
Modell zu einem späteren Zeitpunkt einen zusätzlichen Personalbedarf beim Eigenbetrieb 
Immobilien- und Gebäudemanagement nach sich ziehen.
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen:  Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Andere Gewichtung für das Konzept (zulässig ist ein Rahmen zwischen 50% und 70 %) und 
dem Erbbauzins bzw. Kaufpreis (30 % bis 50 %).
Außerdem wäre es möglich, auf die Vergabe von Erbbaurechten ganz oder teilweise zu 
verzichten und die Grundstücke zum Verkauf anzubieten.
E. Beteiligte Stellen: Fachbereich Finanzen und Controlling
Fachbereich Recht und Datenschutz 
Fachbereich Städtebau
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
 Finanzielle Handlungsfähigkeit (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
1.) Gewichtung der Bewertungskriterien
Der Rat hat sich in der öffentlichen Sitzung am 29.01.2019 (VO/2018/2162-2; TOP 5.3) mit 
der grundsätzlichen Ausgestaltung von Konzeptvergaben städtischer Grundstücke befasst 
und folgenden Beschluss gefasst:
„Zur Vergabe stadteigener Grundstücke als Wohnbauflächen sollen entsprechend Punkt 5 
des Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum in der Regel konzeptionelle 
Bieterverfahren durchgeführt werden, die sowohl ein Gebot auf den Kaufpreis bzw. auf den 
Erbbauzins als auch die Vorlage eines Konzepts zur Nutzung sowie zur 
städtebaulich/architektonischen und energetischen Gestaltung der beabsichtigten Bebauung 
umfassen, um vorrangig bezahlbaren Mietwohnraum für die Osnabrücker Bürgerinnen und 
Bürger zu schaffen. 
Ausgenommen hiervon sind Einzelvermarktungen mit weniger als 12 möglichen 
Wohneinheiten und Projektentwicklungen zum Weiterverkauf unbebauter Flächen. 
Die jeweils wesentlichen Kriterien der Bewertung werden vorab dem Betriebsausschuss 
Immobilien- und Gebäudemanagement zur Beschlussfassung vorgelegt und sind bei 
Ausschreibung bekannt zu geben.“
Bisher wurde von der Verwaltung die Auffassung vertreten, der Kaufpreis müsse bei 
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konzeptionellen Bieterverfahren in der Regel mindestens 50 % betragen. Dabei hat sich der 
Fachbereich Recht und Datenschutz insbesondere auf den Beschluss des OLG Düsseldorf 
vom 21.05.2012 – VII-Verg 3/12 gestützt. Diesem Beschluss lag ein Fall eines öffentlichen 
Auftraggebers zugrunde, der seine Dienstleistung abweichend von seiner bisherigen Praxis 
(70 % Konzept, 30 % Preis) im vorliegenden Fall gleichrangig (50 % / 50 %) gewichtet hat. 
Das OLG hat durch den Beschluss festgestellt, dass in einer gleichrangigen Gewichtung 
zwischen Konzept und Preis kein Rechtsfehler zu sehen ist.
Offen geblieben ist jedoch die Frage, mit welcher Gewichtung der Kaufpreis mindestens in 
die Entscheidung einzufließen hat. Nach § 125 Abs. 1 NKomVG dürfen Kommunen 
Vermögensgegenstände, die sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben in absehbarer Zeit nicht 
brauchen, nur zum vollen Wert veräußern. Entsprechendes gilt auch für die Überlassung der 
Nutzung eines Vermögensgegenstandes (z.B. im Rahmen eines Erbbaurechtes). Danach 
muss auch im Rahmen eines konzeptionellen Bieterverfahrens die Berücksichtigung des 
Erbbauzinses bzw. des Kaufpreises ein entsprechend hohes Gewicht haben, damit die 
kommunalverfassungsrechtliche Vorschrift nicht ins Leere läuft.
Der Hessische Städtetag hat eine „Orientierungshilfe zur Vergabe öffentlicher Grundstücke 
nach Konzeptqualität“ herausgegeben. Danach wird für konzeptionelle Bieterverfahren 
folgende Gewichtung empfohlen:
Konzept 70 % (mindestens 50 %)
Kaufpreis 30 % (höchstens 50 %)
Die Stadt Osnabrück stellt an die Vergabe städtischer Grundstücke als Wohnbauflächen im 
Geschosswohnungsbau in der Regel höhere Anforderungen als sie von der privaten 
Bauwirtschaft im privaten Grundstücksverkehr üblich sind. Deshalb wird seitens der 
Verwaltung vorgeschlagen, der Konzeptqualität ein höheres Maß als minimal erforderlich zu 
geben und insoweit der Orientierungshilfe des Hessischen Städtetages zu folgen, generell 
den Mittelwert von 60 % für das Konzept und 40 % für den Erbbauzins bzw. den Kaufpreis 
zu wählen. Damit wird die Stadt dem Gebot einer sparsamen Haushaltsführung gerecht. Nur 
in den Fällen, in denen besonders hohe Anforderungen an eine gewünschte 
Konzeptimmobilie im Rahmen sogenannter Leuchtturmprojekte gestellt werden, wird der 
Erbbauzins bzw. der Kaufpreis mit der Minimalgewichtung von 30 % berücksichtigt.
2.) Grundstücksvergaben im Erbbaurecht
Durch die Vereinbarung von Erbbaurechtsverträgen soll insbesondere die Bereitstellung von 
bezahlbarem Wohnraum gesteuert werden. Dieser Steuerungsfunktion kommt die Stadt 
durch Einräumung eines bedingten Ankaufsrechtes zum Verkehrswert nach. Der 
Verkehrswert zum Zeitpunkt des Ankaufs wird zwischen den Vertragspartnern 
einvernehmlich vereinbart. Einigen sich die Vertragspartner nicht, wird der 
Gutachterausschuss beauftragt, ein für beide Seiten verbindliches Verkehrswertgutachten zu 
erstellen.
Im Regelfall werden bei der Grundstücksvergabe Vereinbarungen getroffen, mit denen der 
Investor bezahlbaren Wohnraum für die Dauer von 20 bzw. 30 Jahren bereitstellt. Ist der 
Investor einverstanden, diese Bereitstellung um weitere 30 Jahre zu verlängern, hat er die 
Voraussetzungen für den Ankauf erfüllt. Durch diese Regelungen wird ein Anreiz geschaffen, 
bezahlbaren Wohnraum für eine Gesamtdauer von 50 bzw. 60 Jahren zu binden.
Das Potenzial an stadteigenen Grundstücken für eine Wohnbauflächenentwicklung ist knapp 
und endlich. Mit der Vergabe von Erbbaurechten trägt die Stadt dazu bei, das Eigentum 
stadteigener Grundstücke zu erhalten mit der Folge, auch weiterhin die Steuerungsfunktion 
im Rahmen des Immobilienmanagements zu erhalten. Grundstücke sind werthaltige 
Vermögensgegenstände, die durch vergebene Erbbaurechte langfristig zu einer relativ 
sicheren Rendite des städtischen Vermögens beitragen.
Der Kauf von Grundstücken wird aufgrund des niedrigen Zinsniveaus der Erlangung eines 
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Erbbaurechtes von den Investoren vorgezogen. Deshalb wird empfohlen, stadteigene 
Grundstücke für den Geschosswohnungsbau generell im Erbbaurecht anzubieten. 
Ansonsten besteht die Gefahr, dass auf ausgeschriebene Erbbaugrundstücke in Erwartung 
einer späteren Ausschreibung eines Kaufgrundstücks keine Gebote eingehen.
Die hohe Nachfrage nach Baugrundstücken für die Wohnbebauung lässt erwarten, dass ein 
Erbbauzins von 4 % am Markt durchgesetzt werden kann. Ein geringerer Erbbauzins ist nach 
Auskunft des Niedersächsischen Ministers für Inneres und Sport nicht möglich (vergleiche 
VO/2019/3671). 
Stadteigene Grundstücke für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern werden 
grundsätzlich zum Kauf angeboten. Es besteht ansonsten die Befürchtung, dass Bauwillige 
kostengünstige Grundstücke in den Umlandgemeinden erwerben und dort bauen. Der 
Verkauf dieser Grundstücke trägt zu einer schnellen Refinanzierung der städt. 
Aufwendungen zur Baureifmachung bei. 
gez. König