Sachstand Sanierungsmanagement Quartier Gartlage
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2015/5094
Datum: 2015-02-16
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

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Stadt Osnabrück 21.01.2015 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2015/5094
öffentlich
Sachstand Sanierungsmanagement Quartier Gartlage
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 26.02.2015 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Die Stadt Osnabrück erarbeitet in enger Zusammenarbeit mit der Region ein Konzept zur 
Reduktion des CO2-Ausstoßes um 95 % und zur Reduzierung des Energieverbrauchs um 
50 % bis 2050 im Vergleich zu 1990. (Ziel 2013-2015)
Sachverhalt:
Auf Beschluss des Rates vom 12. November 2013 wurde zur Umsetzung des integrierten 
energetischen Quartierskonzeptes Gartlage ein Antrag bei der Kreditanstalt für 
Wiederaufbau (KfW) auf Förderung eines Sanierungsmanagements für die Dauer von drei 
Jahren eingereicht. Der Bewilligungsbescheid durch die KfW erging  am 16.01.2014. Der 
eingereichte und vollständig bewilligte Kostenplan sieht bei Gesamtkosten von 237.000 € 
einen KfW-Zuschuss von 150.000 € und einen Eigenanteil von 87.000 € vor. Die dreijährige 
Laufzeit begann im Januar 2014. 
Sanierungsmanagement
Mit dem Sanierungsmanagement wurde nach Ausschreibung und Vergabeverfahren am 
20.03.2014 die Baubecon Sanierungsträger GmbH beauftragt, die ihrerseits einen 
Unterauftrag an das Planungsbüro Graw in Osnabrück erteilte.
Der städtische Eigenanteil an der KFW-Förderung wird durch Freistellung städtischen 
Personals für das Sanierungsmanagement erbracht. Dies wurde entsprechend beantragt 
und von der KfW auch akzeptiert. Vorteil dabei ist, dass das so „gesparte“ Geld, wie im 
Ratsbeschluss vorgesehen, in Förderprogramme für das Quartier einfließen kann und dass 
die Verwaltung aktiv und nicht nur steuernd in das Sanierungsmanagement eingebunden ist. 
Als Anlaufstelle für die Bewohner und Eigentümer wurde ein Büro im Quartier angemietet, 
das zweimal in der Woche für je 3 Stunden geöffnet ist. Hauptsächlich finden dort die 
Gespräche im Rahmen vorab vereinbarter Beratungstermine statt. Das Büro besteht seit 
August 2014 und wurde im Oktober 2014 öffentlichkeitswirksam im Rahmen eines Tages der 
offenen Tür bekannt gemacht.
Grundsätzlich verfolgt das Sanierungsmanagement einen zweigleisigen Ansatz und bietet 
Beratungsangebote sowohl für Gebäudeeigentümer als auch für Mieter. Ein großer Teil der 
Gebäude befindet sich zwar im Einzeleigentum; jedoch wohnen die Eigentümer nur zu  20% 
selbst im Quartier. Nahezu 80% der Wohnungen sind vermietet. Bei der Ansprache der 
Eigentümer ist daher immer zu berücksichtigen und zu kommunizieren, was der Vorteil einer 
Maßnahme für den Vermieter ist. Von Energieeinsparungen profitiert zunächst der Mieter 
finanziell, aber der Eigentümer steigert parallel den Wert seines Gebäudes.  
Die Mieten im Quartier sind trotz der attraktiven innenstadtnahen Lage im unteren bis 
mittleren Bereich Osnabrücker Mietpreise angesiedelt, was zu einem Teil dem Alter und dem 
Sanierungsbedarf der Gebäude geschuldet ist. Dies bedingt aber gleichzeitig ein sehr hohes 
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Energieeinsparpotential, auch wenn für die Sanierungsmaßnahmen energetische Standards 
angelegt werden, die keine bzw. nur geringe Erhöhung der Warmmiete bewirken. 
Im Rahmen des Quartierskonzeptes wurden Gebäudesteckbriefe zu verschiedenen 
Gebäudetypologien des Quartiers erstellt. Sie sind eine hilfreiche Grundlage für die Energie- 
und CO2-Bilanzierung der Gebäude und geben eine Orientierung für die Eigentümer. 
Wertvoller noch sind die realen Daten aus den Gebäude-Checks und den Nachberatungen. 
Entsprechend sollen die Gebäudesteckbriefe sukzessive überarbeitet und mit realen Daten 
untersetzt werden. Diese realen Beispiele eignen sich erfahrungsgemäß besonders zur 
Kommunikation nach außen (z.B. im Internet oder in persönlichen Beratungsgesprächen), 
um weitere Gebäudeeigentümer für die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen zu 
gewinnen. Für den Eigentümer sind zudem Aussagen der Wirtschaftlichkeit einzelner 
Maßnahmen wichtig und ebenso die Frage der Finanzierung von Maßnahmen.
 
Es ist bislang festgestellt worden, dass Gebäudeeigentümer eher an einer schrittweisen 
Sanierung ihres Gebäudes interessiert sind als an komplexen Maßnahmen. Zum einen 
begründet aus geringen finanziellen Mitteln, zum anderen da einzelne Maßnahmen in den 
letzten Jahren schon durchgeführt wurden und deren Lebenszyklus noch nicht beendet ist. 
Förderprogramm
Laut Ratsbeschluss stehen insgesamt 150.000 € als Fördermittel für Maßnahmen im 
Quartier zur Verfügung. Für eine möglichst effiziente Mittelverwendung im Sinne der  
energetischen Sanierung des Quartiers, wurde auf der Grundlage des Quartierskonzeptes  
ein mehrstufiges Förderprogramm entwickelt.
1. Checkangebote 
Zur Schaffung eines fachlich qualifizierten und gleichzeitig für das Sanierungsmanagement 
kostengünstigen Angebots von Erstberatungen vor Ort wurde eine 
Kooperationsvereinbarung mit der Verbraucherzentrale Niedersachsen e.V. (VZN) 
abgeschlossen. In deren Rahmen sind die sog. Energie-Checks der VZN für Bewohner des 
Klimaquartiers kostenfrei über das Quartiersbüro erhältlich. Insbesondere folgende Check-
Formate stehen zur Verfügung:
Für Mieter: Basis-Check, 
Prüfung der Energieeffizienz im Haushalt, 
Empfehlungen und Tipps zur Energieeinsparung und zur Vermeidung von Energiefallen
Eigenanteil Kunde: 0,00 € Kosten Stadt: 10,00 €
Für Eigentümer: Gebäude-Check
Prüfung des energetischen Zustands der Immobilie/Wohnung 
Tipps zur Energieeinsparung und ggf. Empfehlungen für Sanierungsmaßnahmen
Eigenanteil Kunde: 0,00 €,  Kosten Stadt: 20,00 €
Gebäude-Check plus Heizung
Prüfung des energetischen Zustands der Immobilie/Wohnung und zusätzlich detaillierte 
Prüfung der Heizungsanlage. Tipps zur Energieeinsparung, zum effizienten Betrieb der 
Heizung und ggf. Empfehlungen für Sanierungsmaßnahmen
Eigenanteil Kunde: 0,00 €, Kosten Stadt: 88,50 € (Die höheren Kosten gegenüber dem
Gebäude-Check beruhen auf dem Format des Heizungs-Checks, der nicht zusätzlich durch
den Bund gefördert wird).
2. Weiterführende Energieberatung auf Basis der Vor-Ort-Beratung des Bundes
Für Objekteigentümer, denen bereits eine energetische Ersteinschätzung ihres Gebäudes 
vorliegt und die sich zur Durchführung einer Sanierungsmaßnahme entschließen, bietet sich 
die Erstellung eines umfassenden Energiegutachtens durch einen Energieberater an.
Ein solches detailliertes Gutachten mit Sanierungsempfehlungen, Kostenkalkulation und 
Wirtschaftlichkeitsanalysen bietet eine optimale Planungsgrundlage und ist oftmals die 
Grundlage für die Inanspruchnahme von Krediten oder Zuschüssen für Investitionsvorhaben 
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(z. B. der BAFA oder der KfW). Zusätzlich zu der hierfür bundesweit gewährten Förderung 
durch das BAFA, bezuschusst die Stadt Osnabrück im Quartier Gartlage das Vor-Ort 
Gutachten durch einen zertifizierte Energieberater mit weiteren 300 € pro Objekt und 
begrenzt so den Eigenanteil der Hausbesitzer auf etwa 250 €.
3. Zuschussprogramm Energie Gartlage-Süd 
Kleinförderung:
Die Erneuerung ineffizienter Elektrogeräte (Kühlschrank, TV oder Waschmaschine) wird 
pauschal mit 100 € gefördert, sofern der Austausch einer Empfehlung eines 
vorangegangenen Checks entspricht und das Altgerät nachweislich entsorgt wird.
Sanierungsförderung:
Maßnahmen der Gebäudesanierung – z. B. Austausch alter Fenster, Dach-, Fassaden-, 
Kellerdämmung, Verbesserung der technischen Gebäudeausrüstung – z. B. Erneuerung der 
Heiztechnik, Umstellung der Beleuchtung, werden mit maximal 20% der Kosten und maximal 
2.000 € pro Maßnahme gefördert.  Bei Durchführung mehrerer Maßnahmen an einem Objekt 
werden maximal 5.000 € pro Objekt als Zuschuss bewilligt.
Voraussetzung auch für diese Förderung ist, dass die Maßnahme im Rahmen eines 
vorangegangenen Checks oder eines BAFA-Gutachtens empfohlen wurde. Darüber hinaus 
sind für alle zu sanierenden Bauteile die Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten 
aus Tabelle 1 der ENEV 2014 einzuhalten. Dies gilt abweichend von der EnEV, auch wenn 
das Gebäude ab 1984 errichtet oder erneuert wurde; Und auch in den Fällen, in denen die 
Fläche der geänderten Bauteile weniger als 10% der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des 
Gebäudes betreffen.
Bei Kumulierung mit anderen Fördermitteln (z. B. KfW) reduziert sich der städtische 
Zuschuss auf das für die Drittmittel unschädliche Maß. Für die Antragstellung wurde ein 
entsprechendes Formular erstellt und für die Kundenberatung ein eigenes Excel-Tool 
entwickelt, um die jeweils bestmögliche Kombination des städtischen Zuschusses mit 
weiteren Fördermitteln zu berechnen.
  
4. Energie-Stipendium Gartlage-Süd
Geplant ist die Prämierung und öffentlichkeitswirksame Begleitung von innovativen 
Maßnahmen im Quartier im Rahmen eines Wettbewerbs. Die Förderung von besonderen, 
ganzheitlich angelegten Ideen und Projekten im Sinne des Quartierskonzeptes und darüber 
hinaus durch Zuschüsse und personelle Unterstützung soll ggf. sehr weitreichend sein und 
muss insofern durch eine Jury entschieden werden.
5. Bisherige Resonanz
Inzwischen sind 20 Gebäude-Checks (größtenteils mit Heizanlagenchecks) im Quartier 
erfolgt, damit wurden bereits 10% der Eigentümer erreicht. Die speziell an Mieter gerichteten 
Basis-Checks wurden trotz zusätzlicher Bewerbung von Tür zu Tür praktisch noch gar nicht 
nachgefragt (2 Checks). Es müssen deshalb neue Wege gesucht werden, auch die Mieter 
für das Projekt Energie Gartlage zu gewinnen.
Bei den erfolgten Checks zeigen die systematisch vom Sanierungsmanagement initiierten 
Nachbesprechungen Zufriedenheit der Kunden mit dem Verlauf und eine mehr oder weniger 
stark ausgeprägte Bereitschaft zu weiteren energetischen Maßnahmen, hauptsächlich vom 
Budget der jeweiligen Kunden bestimmt. Es konnten zur planerischen Vorbereitung solcher 
Maßnahmen bereits die ersten sog. Vor-Ort-Berichte, gefördert vom BAFA angeregt werden. 
Als erste konkrete Sanierungsmaßnahme wurde ein Fenstertausch bezuschusst.
Aktivitäten und Öffentlichkeitsarbeit
Für die gesamte Öffentlichkeitsarbeit wurde ein Corporate Design entwickelt, um den 
Wiedererkennungswert zu erhöhen. Es wurde eine Internetseite (www.gartlage-sued.de) 
entwickelt, auf der das Projekt sowie Förder- und Beratungsangebote vorgestellt werden. 
Zudem werden beispielhafte Maßnahmen im Quartier gezeigt. Der Darstellung von 
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Maßnahmendetails (Zeitraum von Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude und der 
Heiztechnik) wird durch den Eigentümer zugestimmt. Neben dem Interauftritt wurden 
spezifische Infokarten entwickelt, um auf weitere Veranstaltungen hinzuweisen. Durch gut 
umgesetzte und kommunizierte Maßnahmen soll ein quartiersinterner Informationsaustausch 
angeregt werden. 
Auf weitere öffentliche Veranstaltungen, die nur allgemein über das energetische 
Quartierskonzept informieren, soll nach der Erfahrung mit dem „Tag der offenen Tür“ 
verzichtet werden, da Erfahrungen auch aus anderen Bereichen gezeigt haben, dass das 
Interesse dafür sehr gering ist. Hier besteht ein wesentlicher Unterschied zu dem Quartier 
Wüste, das geprägt ist von Bewohnern, die in ihrer eigenen Immobilie leben und ein weit 
größeres Interesse an Informationen zu Sanierungsmaßnahmen haben als die Eigentümer 
und Bewohner im Quartier Gartlage.
Neben den Eigentümern wurden die Mieter im Quartier angesprochen und über Maßnahmen 
zur Energieeinsparung informiert. Dazu wurde u. a. eine Haustüraktion gestartet, bei der 
insgesamt 100 Haushalte als Anreiz ein LED-Leuchtmittel, zusammen mit einem Gutschein 
für einen kostenlosen Basischeck, geschenkt bekamen.
Für die nächste Stufe der Öffentlichkeitsarbeit konnten zwei Energiecheck-Kunden für eine 
sog. Zuschau-Beratung gewonnen werden. Dabei wird interessierten Quartiersbewohnern 
die Möglichkeit gegeben, bei technischen Untersuchungen (z.B. Blower-Door-Test) und bei 
der Auswertung und Besprechung der Untersuchungsergebnisse mit den Kunden persönlich 
dabei zu sein und sich so ein sehr praxisnahes Bild vom Ablauf einer tiefer gehenden 
Energieberatung zu machen. Der erste Termin mit thermografischer Untersuchung und 
Blower-Door-Test findet am 13. Februar statt. 
Nutzung industrieller Abwärme
Ein zentrales Projekt in der Gartlage ist die Integration von industrieller Abwärme in die 
Nahwärmeversorgung des Quartiers. Genutzt werden soll die Abwärme, die auf dem 
Betriebsgelände der Firma KME in unmittelbarer Nachbarschaft des Quartiers anfällt. 
Sondierungsgespräche zwischen dem Sanierungsmanagement (Büro GRAW) und KME 
laufen bereits. Es gibt insgesamt 3 Öfen (einer davon neu und kürzlich als besonders 
umweltfreundlich ausgezeichnet), die in fluktuierende Produktionsprozesse eingebunden 
sind und deren entstehende Abwärme prinzipiell genutzt werden kann. 
Die überschüssige Abwärme aus Schmelzprozessen u.ä. kann an verschiedenen Orten 
(direkt hinter dem Schmelzofen, kurz vor Einführung in die Abgasreinigung) abgenommen 
werden. Technisch ist dies möglich.
Die Trassenlegung und deren Kosten auf dem KME-Gelände sind noch unklar. Als 
Netzbetreiber und Investor kämen eventuell die Stadtwerke Osnabrück in Frage. Für KME ist 
klar, dass sie keinen weiteren Aufwand bei Investition und Anlagenbetrieb betreiben möchte. 
Die Wärmetauscher, deren Einbau und das Netz auf dem Firmengelände müssten daher 
prinzipiell vom Investor des Nahwärmenetzes eingebaut werden. Einen positiven 
wirtschaftlichen Aspekt stellt die kostenlose Bereitstellung der Abwärme durch KME dar. Die 
KME und Stadtwerke sehen sich nicht als Konkurrenz sondern als Kooperationspartner. Als 
solche sind sie auch im Sanierungsmanagement Gartlage eingebunden.
Der geplante Ausbau der Nahwärmeversorgung im Quartier hängt jedoch nicht vom 
Zustandekommen der Abwärmenutzung der KME ab. Auch ohne sie könnte eine 
Nahwärmeversorgung durch die Stadtwerke erfolgen. Das größere Hindernis beim 
Nahwärmeausbau liegt eher in den Rahmenbedingungen, die durch den Bund gegeben 
werden. Der Ausbau von KWK lässt sich momentan kaum wirtschaftlich darstellen.
Sollten weitere Nahwärmenetze im Quartier realisiert werden, stellt es grundsätzliche eine 
Option dar, diese eigenständigen Wärmenetze zu verknüpfen. Da ca. 80% der Eigentümer 
nicht vor Ort ansässig sind, kann davon ausgegangen werden, dass diese an einer 
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unaufwendigen Wärmeversorgung interessiert sind. Hierbei könnten Contracting-Modelle 
z.B. der Stadtwerke Osnabrück einen Beitrag leisten.
Um das Interesse der Eigentümer für eine Nahwärmeversorgung zu klären, wird in zwei 
Informationsphasen gearbeitet: 1. allgemeine Interessenklärung im Rahmen der Gebäude-
Checks und 2.  wenn eine ausreichende Wärmeabnahmemenge in einem Teilgebiet 
sichergestellt werden kann, werden die Eigentümer nochmal konkret angesprochen und bei 
Bestätigung des Interesses ein Umsetzungsfahrplan erstellt.
Begleitforschung
Auf Anforderung des Deutschen Instituts für Urbanistik (DIFU) nimmt die Stadt Osnabrück 
mit dem Quartier Gartlage an dem Forschungsprojekt TransStadt teil. Das 
Forschungsprojekt TransStadt untersucht das sog. Transformationsmanagement am Beispiel 
von 15 Modellquartieren in ausgewählten Kommunen mit unterschiedlichen technischen, 
organisatorischen und siedlungsstrukturellen Merkmalen. Alle teilnehmenden Kommunen 
erhalten KfW-Mittel aus dem Programm „Energetische Stadtsanierung“. Das Quartier 
Gartlage ist als einziges Quartier nicht Gebietskulisse weiterer Förderprogramme mit 
Städtebaufördermitteln.
Welche Wege der Transformation die Kommunen eingeschlagen haben, untersucht das 
Projektteam ebenso wie den Prozess der Umsetzung. Besonders interessieren die Forscher 
die gesetzten Ziele und die damit verbundenen städtebaulichen und stadttechnischen 
Richtungsentscheidungen. Die technische Konfiguration des Versorgungssystems und 
dessen mittel- und langfristige Veränderungen, die Zusammensetzung und Kompetenzen 
der an Konzepterstellung und -umsetzung beteiligten Akteure sowie der Ablauf und die 
Verantwortlichkeiten im Prozess sind weitere Schwerpunkte der Untersuchung.
Ergebnis von TransStadt sind verallgemeinerbare Empfehlungen für ein kommunales 
Transformationsmanagement zur energetischen Stadt- und Quartierssanierung. Die 
Empfehlungen berücksichtigen besonders die unterschiedlichen Randbedingungen der 
Kommunen. Zudem organisiert das Projekt gemeinsam mit den am Projekt beteiligten 
Kommunen einen Erfahrungsaustausch zu Querschnittsfragen. Ein Schwerpunkt ist dabei 
die Frage, wie die Städte und Gemeinden den Umbau der stadttechnischen 
Versorgungsinfrastruktur künftig auch ohne externe Förderung angehen können.