Qualifizierter Mietspiegel - Umsetzungsoptionen, Kosten- und Aufwandsabschätzung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2024/3618
Datum: 2024-10-18
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 07.10.2024 
Die Oberbürgermeisterin
Referat Nachhaltige Stadtentwicklung
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2024/3618
öffentlich
Qualifizierter Mietspiegel - Umsetzungsoptionen, Kosten- und 
Aufwandsabschätzung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 22.10.2024 Ö Kenntnisnahme
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 24.10.2024 Ö Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 05.11.2024 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
Im Rahmen der VO/2024/3432 „Schutz vor unberechtigten Mieterhöhungen - mehr Fairness 
durch einen qualifizierten Mietspiegel für Osnabrück“ wurde die Verwaltung damit beauftragt, 
die Kosten, den Personalbedarf sowie den zeitlichen Ablauf zur Erstellung eines 
qualifizierten Mietspiegels darzustellen.
 
Ein Mietspiegel gilt gemäß § 558 d Abs. 1 und 2 BGB als qualifiziert, wenn er
1. nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt,
2. spätestens nach vier Jahren neu erstellt und mindestens alle zwei Jahre per 
Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben wird und
3. von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern als 
qualifiziert anerkannt wird.
 
Um dieses gesetzliche Ziel zu erreichen, sollte ein externer Dienstleister als 
wissenschaftliche Beratung mit in die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels eingebunden 
werden. Zu dessen Aufgaben gehören:
• Erarbeitung des Fragebogens
• Zusammenstellung der Grundgesamtheit und Ziehung der Stichprobe
• Umsetzung einer zweistufigen Befragung unter Mietenden und Vermietenden
• Rücklaufkontrolle, Erinnerung und Betreuung der Stichprobe (Kontaktmöglichkeit)
• Plausibilisierung, Bereinigung und Analyse der Daten mittels 
Regressionsmethodik
• Wohnlagenermittlung
• Abschlussdokumentation mit methodischen Erläuterungen sowie Übermittlung der 
Auswertungsergebnisse
• Aufbau eines webbasierten Abfragetools
• Teilnahme und Betreuung der notwendigen Gremien (vor allem des zu 
gründenden Arbeitskreises Mietspiegel)
 
Abschätzung der Kosten
 
Die Statistikstelle hat sich bei anderen Kommunen in Niedersachsen sowie im Verband der 
deutschen Städtestatistik informiert, um eine erste Kostenabschätzung für die beschrieben 
Vergabe der Neuauflage des Mietspiegels als qualifizierte Variante einzuholen. Die Angaben 
                                                           Seite: 2/4
variieren deutlich in Abhängigkeit sowohl von der Größe der Städte als auch von der 
Methodik der Datenerhebung. Diese weist den größten Kostenanteil auf. Persönlich-
mündlich geführte Interviews sind dabei deutlich teurer als schriftliche bzw. internetgestützte 
Befragungen. Als Obergrenze wurden Preise von mehr als einer Million Euro genannt. Bei 
Städten mit vergleichbarer Größe wie Osnabrück wurden Werte zwischen 60.000 und 80.000 
Euro angegeben, abhängig von methodischen Schwerpunkten. Diese Kosten würden alle 
vier Jahre im Rahmen der gesetzlich verpflichtenden Neuauflage anfallen.
 
Zwei Jahre nach einer Neuauflage muss der Mietspiegel per Stichprobe oder per Anpassung 
anhand des Preisindexwertes fortgeschrieben werden. Die kostengünstige Variante wäre 
eine Anpassung der Mietkosten anhand des Preisindexes. Hier ist die Verwendung des 
allgemeinen Preisindex vorgeschrieben. Nachteil dieser Variante ist jedoch, dass sie nur 
schlecht geeignet ist, die Wohnkosten abzubilden und in Zeiten hoher Inflation die Mietpreise 
unverhältnismäßig nach oben ziehen wird. Bei der regulären Neuauflage anhand einer 
umfassenden Realwertstichprobe nach weiteren zwei Jahren würde der Mietpreis 
wahrscheinlich wieder nach unten korrigiert werden müssen. Das kann zu einem schwer zu 
vermittelndem Auf und Ab der Mietpreise im Zweijahresturnus führen. Die Stadt Hannover 
hat sich deshalb beispielsweise gegen die Fortschreibung des qualitativen Mietspiegels 
entschieden und gab im Jahr 2023 übergangsweise wieder einen einfachen Mietspiegel 
heraus. Die wiederkehrende Umstellung zwischen einfachen und qualifizierten 
Mietspiegelvarianten könnte jedoch die Aussagekraft beider verwässern.
 
Deshalb entscheiden sich viele Städte für die kleine Fortschreibung mithilfe einer reduzierten 
Stichprobe. Hier würden weitere Kosten anfallen, da der oben beschriebene Prozess von der 
Datenerhebung über die Auswertung und Dokumentation, wenn auch im kleineren Umfang, 
abermals umgesetzt werden würde. Da hier stichprobenbasierte Realwerte zur Ermittlung 
der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, sind diese Daten deutlich präziser 
als eine Verrechnung der alten Werte mit der Veränderung des Preisindexwertes. Da sich 
der Aufwand im Vergleich zur regulären Fortschreibung nach vier Jahren jedoch in Grenzen 
halten lassen sollte, werden die Kosten auf ca. 20.000 € geschätzt. Vielleicht lassen sich im 
Rahmen einer kombinierten Ausschreibung von großer und kleiner 
Mietspiegelveröffentlichung auch Kosten einsparen.
 
Alternativ könnte der qualifizierte Mietspiegel auch bereits nach zwei Jahren vollständig neu 
erstellt werden, was dann abermals die vollen oben beschriebenen Kosten einer 
Neuerstellung nach sich ziehen würde. Somit würden zwischen 60.000 und 100.000 Euro an 
Kosten anfallen. Dieses Vorgehen wird von der Verwaltung nicht empfohlen.
 
Als Vorzugsvariante wird daher vorgeschlagen die Erstellung inkl. der kleinen Fortschreibung 
als Paket auszuschreiben und hierfür einen Haushaltsansatz von 100.000 € vorzusehen. Der 
Mittelabfluss wird sich in Anlehnung der Fertigstellung der Teilbausteine über mehrere Jahre 
strecken und voraussichtlich zu ca. 2/3 im Jahr 2026 wirksam werden sowie zu 1/3 im Jahr 
2028.
 
Da eine Anerkennung des Mietspiegels nicht allein von der Gemeinde, sondern nur in 
Kombination mit der Zustimmung des Arbeitskreises Mietspiegel aus den 
Interessenvertretern von Mietern und Vermietern (s.u.) das Ziel sein sollte, wird 
vorgeschlagen, diesen Punkt nochmals mit den Wohnungsmarktakteuren im Detail zu 
diskutieren. Ggf. ergeben sich Argumente, die für eine getrennte Ausschreibung beider 
Aufträge ergäben. Unabhängig von dieser Frage wird vorgeschlagen den Arbeitskreis 
Mietspiegel frühzeitig aufzubauen und die wesentlichen Inhalte der Vergabe mit diesem eng 
abzustimmen (z.B. Art und Weise der Datenerhebung (schriftlich/online/face-to-face)).
Bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels handelt es sich um eine zusätzliche 
Aufgabe, die mit erheblichen finanziellen Auswirkungen verbunden ist. In Anbetracht der 
derzeitigen Haushaltslage ist die Einführung zum jetzigen Zeitpunkt daher kritisch zu 
betrachten und wird zur Kompensation zu Einschränkung an anderer Stelle führen. Zwar ist 
grundsätzlich festzustellen, dass aus Sicht der Verwaltung mit der Erstellung eines 
                                                           Seite: 3/4
qualifizierten Mietspiegels eine fundiertere Datengrundlage auf der Basis wissenschaftlicher 
Kriterien geschaffen wird, die die formalen Anforderungen des §558 BGB vollumfänglich 
erfüllt. Die damit intendierte höhere Vermutungswirkung im Falle von rechtlichen 
Auseinandersetzungen kann grundsätzlich als Vorteil angesehen werden. Aber ob die mit 
dem Mietspiegelreformgesetz insgesamt beabsichtigte entlastende Wirkung auf die 
Mietpreise in der Praxis erreicht wird, kann von hier aus nicht qualifiziert bewertet werden. 
Insofern wird, die im Rahmen der Vorlage VO/2024/3145 vorgetragene der Verwaltung 
Skepsis bzgl. Kosten und Nutzen aufrechterhalten.
Abschätzung des Personalbedarfes
 
Die Statistikstelle der Stadt Osnabrück hat bisher den einfachen Mietspiegel herausgegeben. 
Durch die Einstellung desselbigen, könnten die dort freiwerdenden Personalressourcen in 
die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels investiert werden. Zusätzliche Personalkosten 
würden bei der beschriebenen Vergabe nicht anfallen. Zentrale Aufgaben sind hierbei die 
regelmäßige Ausschreibung, die Bereitstellung von statistischen Rahmendaten sowie die 
Abstimmung mit dem Dienstleister und dem Arbeitskreis Mietspiegel hinsichtlich der 
Repräsentativität der Stichprobe sowie die Einhaltung der wissenschaftlichen Grundsätze im 
Rahmen von Erhebung und Auswertung.
 
Zeitlicher Ablauf
 
Die Projektplanung zur erstmaligen Veröffentlichung eines qualifizierten Mietspiegels für die 
Stadt Osnabrück orientiert sich an den Hinweisen des Deutschen Städtetags sowie den 
Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln, die vom Bundesinstitut für Bau-, 
Stadt- und Raumforschung herausgegeben werden. Folgt man diesem Schema, ist damit zu 
rechnen, dass der erste qualifizierte Mietspiegel für die Stadt Osnabrück zum 01.01.2027 
gültig sein wird.
 
 
Demnach wird voraussichtlich im Jahr 2025 eine letztmalige Erarbeitung eines einfachen 
Mietspiegels für die Jahre 2025/2026 notwendig werden.
 
Arbeitskreis Mietspiegel
 
Am 24.09.2024 wurde in einer ersten Abstimmungsrunde mit den Akteuren des 
Wohnungsmarktes, die bei der bisherigen Erstellung des einfachen Mietspiegels beteiligt 
waren, das beschriebene Vorgehen erläutert und diskutiert. Der dargestellte Zeitplan wurde 
von den Vertreterinnen und Vertretern Mietervereins, von Haus und Grund Osnabrück e.V. 
sowie dem Immobilienmaklerverband IVD Nord als realistisch eingeschätzt. Alle Beteiligen 
haben ihre Bereitschaft zur zukünftigen Mitwirkung signalisiert. Die bisherige 
Zusammenarbeit soll in der Etablierung eines Arbeitskreises Mietspiegels münden, zu dem 
ggf. weitere Akteure wie etwa Wohnungsbaugesellschaften eingeladen werden sollten. Der 
Arbeitskreis würde demnach an der Abstimmung des konkreten Verfahrens, der Definition 
des auszuschreibenden Auftrages, der Begleitung des Vergabeverfahrens inkl. Mitwirkung 
                                                           Seite: 4/4
bei der Auswahl des Gutachters sowie an der Begleitung der Erstellung und Abstimmung der 
Ergebnisse mitwirken.
 
Ermittlung der Kosten der Unterkunft
 
Im Rahmen der Ausschreibung böte sich die Möglichkeit, die Erstellung des qualifizierten 
Mietspiegels mit der Erstellung eines schlüssigen Konzeptes zur Ermittlung der Kosten der 
Unterkunft (KdU) zu verbinden. Darin liegt die Chance einer Kosten- und Zeitersparnis sowie 
mehr Rechtssicherheit für den Fachbereich Soziales. Der Fachbereich Soziales begrüßt 
daher grundlegend die Erstellung eines Konzeptes zur Ermittlung der KdU im Zuge der 
Anfertigung des qualifizierten Mietspiegels. Die konkreten inhaltlichen Anforderungen werden 
allerdings noch im Fachbereich im Austausch mit dem Jobcenter geprüft.
 
Gez.
Dr. Beckord
Anlage/n: