Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/6570
Datum: 2016-01-18
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 08.12.2015 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/6570
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 28.01.2016 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 02.02.2016 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 02.02.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
Planbereich: zwischen Töpferstraße, Lengericher Landstraße und Töpferhof
und seiner Begründung wird zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 
Abs. 2 BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrationspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
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Sachverhalt:
Nachdem das ehemals im Planbereich gelegene Gasthaus „Zur Spitze“ an der Töpferstraße 
aufgegeben und abgebrochen wurde, soll hier eine neue Wohnbebauung entstehen, mit der 
z. T. bereits begonnen wurde. Um eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des gesamten 
Planbereichs zu erzielen, ist eine zeitgemäße Anpassung des derzeitigen Planungsrechts 
erforderlich.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, im Planbereich die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Realisierung zusätzlicher Wohneinheiten sowie kleinerer bis 
mittlerer Gewerbeeinheiten – unter gleichzeitiger Berücksichtigung der Bedeutung des 
Planbereichs als Nahversorgungsstandort für den Stadtteil Hellern – zu schaffen. 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 10.02.2015 die Aufstellung der 6. 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 297 – Blankenburg – im beschleunigten Verfahren nach 
§ 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 16.02.2015 bis 
zum 13.03.2015 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die 
wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer 
bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
Anlagen:
Bebauungsplanausschnit
Legende zum Bebauungsplan
Textliche Festsetzungen
Begründung zum Entwurf


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Stadt Osnabrück
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
Textliche Festsetzungen zum Entwurf
Stand: 04.01.2016
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grund-
stücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 
132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung in den 
Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 
(BGBl. I S. 1548), maßgebend.
Innerhalb des Änderungsbereichs gelten ausschließlich die folgenden textlichen Festsetzun-
gen:
1. Gemäß § 1 Abs. 5 i. V. m. Abs. 9 BauNVO sind im Mischgebiet (MI) nach § 6 Abs. 2 
BauNVO allgemein zulässige Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten und 
Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter 
(Sexshops) ausgerichtet ist, nicht zulässig.
2. Gemäß § 1 Abs. 5 i. V. m. Abs. 9 BauNVO sind im Mischgebiet (MI) nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 
BauNVO allgemein zulässige Einzelhandelsbetriebe nur zulässig, wenn es sich dabei um  
Lebensmittelmärkte, Supermärkte mit überwiegend nahversorgungsrelevanten Sortimen-
ten, Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger, etc.), Drogeriemärkte oder 
sog. „Osnabrücker Läden“ (Verkaufsfläche  200 m²) handelt.
3. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten im Planbereich 
Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen 
Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können Über-
schreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile wie 
z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Ge-
winnung von Solarenergie bis zu 1 m zugelassen werden, sofern hierdurch keine visuellen 
Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen.
4. Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO gelten als abweichende Bauweise die Vorschriften der offe-
nen Bauweise mit der Maßgabe, dass die Länge der Gebäude 50 m überschreiten darf.
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Planbereich Lärmpegelbereiche (LPB) festge-
setzt. Hier sind für verkehrslärmzugewandte Gebäudeaußenbauteile von nicht nur zum 
vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen bauliche Vorkehrungen 
zum Schutz vor Verkehrslärm (passiver Schallschutz) zu treffen. Die Außenbauteile müs-
sen hinsichtlich der Schalldämmung zum Schutz gegen Außenlärm mindestens den Anfor-
derungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) an das erforderliche resultierende 
Schalldämmmaß (erf. R’w,res) entsprechen. Hiervon können Ausnahmen zugelassen wer-
den, soweit durch eine Sachverständige oder einen Sachverständigen der Nachweis er-
bracht wird, dass geringere Schallschutzmaßnahmen für die Gewährleistung gesunder 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichen.
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Lärmpegelbereich (LPB) 
nach DIN 4109 maßgeblicher Außenlärmpegel
erforderliches resultierendes 
Schalldämmmaß R´w, res des 
Außenbauteils
II 56 - 60 dB(A) 30 dB für Wohnungen
 und Büros
III 61 - 65 dB(A) 35 dB für Wohnungen
 30 dB für Büros
IV 66 -70 dB(A) 40 dB für Wohnungen 
35 dB für Büros
V 71 - 75 dB(A) 45 dB für Wohnungen
40 dB für Büros
6. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Bereich der verkehrslärmzugewandten und im 
Lärmpegelbereich (LPB)  II gelegenen Fassaden Aufenthaltsräume, die zum Schlafen ge-
nutzt werden, dem Aufenthalt von Kindern dienen oder in denen sauerstoffzehrende Heiz-
anlagen aufgestellt werden, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten, so-
fern die Grundrissanordnung keine Belüftungsmöglichkeit über die lärmabgewandten Ge-
bäudeseiten zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim Nachweis der resultierenden 
Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen.
7. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in den verkehrslärmzugewandten und im Lärmpe-
gelbereich (LPB) ≥ III gelegenen Grundstücksbereichen Außenwohnbereiche (Balkone 
und Terrassen) nicht zulässig. Dies gilt nicht, sofern der Außenwohnbereich im Schall-
schatten eines Gebäudes liegt und hier tagsüber ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 
60 dB(A) nicht überschritten wird. 
8. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Gebäudedachflächen mit einer Nei-
gung < 15° und einer Gesamtdachfläche von mehr als 200 m² flächendeckend mit einer 
mindestens extensiven Dachbegrünung dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen 
sind Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden.
9. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Pkw-Stellplätze mit mehr als zehn 
Pkw-Einstellplätzen mit standortgerechten Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang min-
destens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste B (s. Be-
gründung)) gleichmäßig zu bepflanzen. Dabei ist mindestens ein Baum je angefangene 
fünf Pkw-Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je angefangene zehn Pkw- Ein-
stellplätze bei Doppelreihung entsprechend den anerkannten Regeln der Technik anzu-
pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen (dabei ist ein ausreichend 
dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ zu gewährleisten). Die Baumscheiben 
sind gegen Befahren zu sichern.
10. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind Einzelbäume, für die ein Erhaltungs-
gebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Bei Baumaß-
nahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Baumschutz von einem 
qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen.  
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhal-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes nach-
weislich gefährdet ist. 
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesentlich 
beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a) gefällt, ist er 
durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher Art (Hoch-
stamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) zu erset-
zen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten Regeln der Technik 
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durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Stehen private Rechte Dritter ei-
ner Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die Ersatzpflanzung an anderer 
Stelle vorzunehmen.
Örtliche Bauvorschriften nach § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO):
1. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Ge-
winnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Ober-
kante blickdicht einzuhausen.
2. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs- oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: Pflanz-
liste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen durchsich-
tigen Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass Einfriedun-
gen aus Naturstein- oder Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern hierdurch keine visuel-
len Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen und nachbarlichen Belange nicht beein-
trächtigt werden.
3. Blickdichte bauliche Sichtschutzanlagen über 1,5 m Höhe (gemessen ab Geländeoberkan-
te) sind nur auf einer Gesamtlänge von höchstens 4 m je Baugrundstück im Bereich der 
Hausterrassen zulässig.
4. Selbstleuchtende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 6 m, gemessen von der Geländeo-
berfläche im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung, nicht überschreiten.
Hinweise:
1. Die der Planung zugrunde liegenden Rechtsquellen (Verfassung, Gesetze, Rechtsverord-
nungen, Satzungen) und DIN-Normen können bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städ-
tebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 eingesehen werden.
Zu der Planung liegen folgende Untersuchungen vor:
- Schalltechnische Untersuchung (WENKER & GESING AKUSTIK UND IMMISSIONS-
SCHUTZ GMBH, November 2015)
2. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0 m)  
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles 
Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von 
Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnah-
men bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger.
3. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Boden-
funde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige 
Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Verstei-
nerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäo-
logie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433, Mail: archaeolo-
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind 
nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 
Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).
4. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten 
Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbei-
ten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich 
die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osna-
brück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu benachrichti-
gen.
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5. Die Vorschriften des besonderen Artenschutzes des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsverbots, der 
Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von 
erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 
und 14 BNatSchG) sind insbesondere
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, 
ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhan-
den sind,
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, so-
fern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich ge-
stört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigun-
gen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen,
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit 
und der Winterruhezeit durchzuführen,
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn 
von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den 
Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von ei-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von 
Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern 
dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört 
werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten einher-
gehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durch-
zuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten 
zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen 
werden kann, müssen die Fällarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten 
begleitet werden.
6. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach 
§ 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutz-
behörde zu beantragen.
7. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach § 9 
Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume wesentlich beein-
trächtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro 
geahndet werden.
Widmung von Verkehrsflächen:
Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.
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Stadt Osnabrück
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Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
Begründung zum Entwurf
Stand: 28.12.2015
A Rahmenbedingungen
1. Planungsanlass
Nachdem das ehemals im Planbereich gelegene Gasthaus „Zur Spitze“ an der Töpferstra-
ße aufgegeben und abgebrochen wurde, soll hier eine neue Wohnbebauung entstehen, 
mit der z. T. bereits begonnen wurde. Um eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des ge-
samten Planbereichs zu erzielen, ist eine zeitgemäße Anpassung des derzeitigen Pla-
nungsrechts erforderlich.
Gleichzeitig soll die Attraktivität des im Planbereich gelegenen Nahversorgungsstandorts 
(heute: EDEKA) durch eine Ausweitung des bestehenden Planungsrechts gesteigert wer-
den. 
1.1. Verfahren
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 10.02.2015 die Aufstellung der 
6. Änderung des Bebauungsplans Nr. 297 – Blankenburg – im beschleunigten Verfah-
ren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 
16.02.2015 bis zum 13.03.2015 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und 
Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich 
innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 11.000 m². Die im Bebau-
ungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zuläs-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Er-
haltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes 
bestehen nicht.
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um ei-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Aktualisierung von Planungsrecht zur Erhöhung 
der baulichen Ausnutzbarkeit bereits bestehender Baugrundstücke) handelt, sind die 
Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebau-
ungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a 
BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 
2 und 3 Satz 1 BauGB.
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Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Be-
hörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen.
2. Ausgangssituation
2.1. Lage im Stadtgebiet
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Hellern und liegt zwischen Töpferstraße, 
Lengericher Landstraße und Töpferhof. Die Größe des Planbereichs beträgt ca. 
1,1 ha.
2.2. Bestandsanalyse
Im Planbereich befinden sich die Gebäude Töpferstraße 1, 5A und 5B. Bei den Ge-
bäuden Töpferstraße 5A und 5B handelt es sich um Mehrfamilienwohnhäuser mit 
oberirdischen Stellplatzanlagen. Das Gebäude Töpferstraße 1 wird als Supermarkt 
genutzt. Die seinerzeit auf den Flurstücken 12/55 und 12/57 der Flur 4 der Gemar-
kung Hellern vorhandenen baulichen Anlagen wurden beseitigt, um ein Baufeld für 
zwei weitere Mehrfamilienwohnhäuser zu schaffen. Diese Mehrfamilienwohnhäuser 
Töpferstraße 3B und 3C befinden sich aktuell in der Entstehung.
Innerhalb des Planbereichs sind raumdominante und damit schutzwürdige Großbäu-
me zu finden. 
2.3. Planerische Ausgangslage
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung (Landes-Raumordnungsprogramm Nieder-
sachsen)
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersach-
sen als Oberzentrum festgelegt (2.2.04, Satz 1 Landes-Raumordnungspro-
gramm Niedersachsen (LROP), in der zurzeit gültigen Fassung).
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nach-
frage der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbe-
reich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen 
Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind 
in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den speziali-
sierten höheren Bedarf zu sichern und zu entwickeln (2.2.03, Satz 1-3 LROP).
Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsaufga-
ben zu leisten (2.2.03, Satz 4 LROP). Damit ist der zentralörtliche Versorgungs-
auftrag der Ober- und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die 
nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst.
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2.3.2. Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Plan-
bereich als Wohnbaufläche (W) dar. Eine Änderung des Flächennutzungsplans 
ist nicht erforderlich. Die vom Flächennutzungsplan aufgrund seiner geringen 
Detailschärfe offen gelassenen Gestaltungsspielräume dürfen von der ge-
meindlichen Bebauungsplanung ausgefüllt werden. Dazu zählt auch, dass im 
Planbereich in einem Teilbereich eine Mischgebietsfläche, somit eine Fläche, 
die mit der Darstellung des Flächennutzungsplans nicht vollständig überein-
stimmt, festgesetzt werden kann, wenn die Grundzüge des Flächennutzungs-
plans unangetastet bleiben. Dies ist hier der Fall. Ein Verstoß gegen das Ent-
wicklungsgebot i. S. d.  § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt somit nicht vor, so dass 
die verbindliche Bauleitplanung als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt 
angesehen werden kann.
2.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept
Mit dem „Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück – Fortschreibung 
2009/2010 –“ (MZK Osnabrück 2009/2010) liegt ein gesamtstädtisches Konzept 
zur funktionsräumlichen Verteilung der Einzelhandelsstandorte in der Stadt Os-
nabrück vor, welches ebenfalls verbunden ist mit Handlungsempfehlungen für 
die städtebauliche Entwicklung der jeweiligen städtebaulichen Lagen und zen-
tralen Versorgungsbereiche. Weitergehend wird mit der „Osnabrücker Liste“ ei-
ne Klassifizierung in zentren-, bzw. nicht-zentrenrelevante und nahversorgungs-
relevante Sortimentsgruppen vorgenommen, die ebenfalls einen Orientierungs-
rahmen für die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels in der Bauleit-
planung bildet.
„Osnabrücker Liste“
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Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 31.08.2010 findet das 
MZK Osnabrück 2009/2010 als städtebauliches Konzept Berücksichtigung
- bei der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen (i. S. des § 1 
Abs. 6 Nr. 11 BauGB),
- bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und 
Sortimentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben. 
Nach Einstufung im MZK Osnabrück 2009/2010 ist der Planbereich als solitärer 
Nahversorgungsstandort festgelegt. Die Abgrenzung des Nahversorgungs-
standorts erfolgte im Jahr 2009 anhand des tatsächlichen Bestands vor Ort, al-
so anhand der vorhandenen Einzelhandelsnutzung.
Der Planbereich ist darüber hinaus zusätzlich als integriertes Wohn- und Misch-
gebiet einzustufen. 
„Auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Stadtteilzen-
tren, Nahversorgungszentren) soll in den integrierten Wohn- und Mischgebieten 
die Ansiedlung von kleinflächigen Läden möglich sein, wie sie bereits heute 
zum typischen Ortsbild gehören. Anhand des Bestandes wurde für diesen sog. 
„Osnabrücker Laden“ eine Verkaufsflächenobergrenze von 200 m² ermittelt […]. 
Solche Läden fügen sich traditionell gut in die Strukturen der MI- und WA-Ge-
biete ein. Darüber hinaus soll in begründeten Ausnahmefällen auch die Neuan-
siedlung großflächiger Nahversorgungsbetriebe (periodischer Bedarf) möglich 
sein, wenn dadurch die fußläufige Versorgung der umliegenden Wohnquartiere 
verbessert werden kann. […]
Die Möglichkeit, auch weiterhin nach dem Vorbild des Osnabrücker Ladens in 
integrierten Wohn- und Mischgebieten auch zentrenrelevante und nicht-zen-
trenrelevante Sortimente bis maximal 200 m² Verkaufsfläche anzusiedeln, soll 
vor allem Existenzgründern die Möglichkeit bieten, sich bei vergleichsweise 
niedrigen Mietpreisen mit ihrer Geschäftsidee am Markt zu etablieren.“ (MZK 
2009/2010)
Quelle: CIMA GmbH 2010
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2.3.4. Ökologische Standards in der Bauleitplanung
In seiner Sitzung am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte 
"ökologische Standards in der Bauleitplanung" beschlossen. Diese Standards 
sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkreti-
siert werden. Vor diesem Hintergrund sind im Bebauungsplanverfahren Aspekte 
wie z. B.
 Energiekonzept,
 Photovoltaik / Sonnenkollektoren,
 Fassaden- und Dachbegrünungen,
 Begrünung von Stellplatzbereichen und
 Regenwasserversickerung
zu berücksichtigen.
Angesichts der vorgefundenen Bestandssituation, der angestrebten baulichen 
Verdichtung im Planbereich und dem damit verbundenen geringen Gestaltungs-
spielraum bei der Anordnung von zusätzlichen Gebäuden im Planbereich ist auf 
eine solarenergetische Untersuchung des Planbereichs mit Hilfe des Computer-
programms GOSOL verzichtet worden. 
Die Eignung des Untergrunds im Planbereich für eine Regenwasserversicke-
rung wird für die Bereiche, die zukünftig einer Neubebauung zur Verfügung ste-
hen, in einer ersten Voreinschätzung des Fachbereichs Umwelt und Klima-
schutz als ungeeignet eingestuft. 
2.3.5. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das 
„Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuzie-
hen.
2.4. Rechtliche Ausgangslage
2.4.1. Bebauungsplan
Der Planbereich stellt einen Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 297 – Blan-
kenburg – dar. 
Der Bebauungsplan Nr. 297 setzt für den Planbereich neben öffentlichen Ver-
kehrsflächen auch Bauflächen fest. Die Bauflächen sind als allgemeine Wohn-
gebiete (WA) und als ein Mischgebiet (MI) mit der Zweckbestimmung „Hotel“ 
ausgewiesen. 
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch folgende städtebauliche Kennzahlen 
festgelegt:
- Vollgeschosszahl (Z) = I bis III
- Grundflächenzahl (GRZ) = 0,4
- Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,8 bis 1,0
Als zulässige Bauweise gilt die offene Bauweise. 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen kenntlich ge-
macht. 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan Festsetzungen in Bezug auf Garagen-
flächen, zu schützende Bäume, anzupflanzende Bäume, Flächen zum Anpflan-
zen von Bäumen und Sträuchern und Leitungsrechtsflächen. 
Der Bebauungsplan Nr. 297 – Blankenburg – trat am 15.09.1975 in Kraft.
Auszug aus dem Rechtsplan
2.5. Sonstige Belange
2.5.1. Eigentumsverhältnisse
Die innerhalb des Änderungsbereichs bislang festgesetzten öffentlichen Ver-
kehrsflächen befinden sich im Eigentum der Stadt Osnabrück.
Die Bauflächen befinden sich im Privateigentum.
B Planungsziel
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, im Planbereich die planungsrechtlichen Vorausset-
zungen für die Realisierung zusätzlicher Wohneinheiten sowie kleinerer bis mittlerer Gewerbe-
einheiten – unter gleichzeitiger Berücksichtigung der Bedeutung des Planbereichs als Nahver-
sorgungsstandort für den Stadtteil Hellern – zu schaffen. 
C Planungsinhalt
1. Städtebauliche Grundidee 
Die städtebauliche Grundidee zum Bauleitplanverfahren besteht darin, die Errichtung meh-
rerer solitärer Baukörper, insbesondere für zukünftige Wohnnutzungen, im Planbereich zu 
ermöglichen.  
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Bebauungs- und Erschließungskonzept
1.1. Planungsalternativen
Aufgrund der vorgefundenen Bestandssituation ergaben sich zur vorliegenden städte-
baulichen Planung keine sinnvollen Planungsalternativen.
2. Erschließung
2.1. Verkehrliche Erschließung
Die verkehrliche Erschließung des Planbereichs bleibt weitgehend unverändert. 
Um das bereits bestehende Fußwegenetz westlich des Planbereichs in östliche Rich-
tung (Wohngebiet Rekershof/Grieseling) sinnvoll weiterzuführen, ist im Planbereich 
ein 3 m breiter Fußweg (öffentliche Verkehrsfläche) auf dem Flurstück 11/29 der Flur 
4 der Gemarkung Hellern festgesetzt, der bislang planungsrechtlich nicht gesichert 
war. Diese Fußwegverbindung wird bereits heute schon genutzt und dient u. a. der Er-
reichbarkeit des im Planbereich gelegenen Supermarkts aus Richtung der „Wohnsied-
lung Töpferhof“. Ziel der städtebaulichen Planung ist es, diese Wegebeziehung auch 
zukünftig für die Allgemeinheit planungs- und eigentumsrechtlich zu sichern. 
2.2. Technische Erschließung
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser, Telekommunikati-
onsleitungen u. ä. ist im Bestand gewährleistet.  
Die Löschwasserversorgung erfolgt nach den Vorgaben des DVGW-Regelwerks 
W 405. Das Trinkwassernetz wird nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann 
zur Sicherstellung des Löschwasserbedarfs herangezogen werden.
Der Planbereich ist an das öffentliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser und 
Regenwasser angeschlossen. Aufgrund der bereits in der Vergangenheit vorhande-
nen umfangreichen Flächenversiegelung (große Stellplatzanlagen) im Planbereich ist 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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zukünftig nicht mit einem höheren Abfluss von Niederschlagswasser im Planbereich 
zu rechnen. 
2.3. Soziale Infrastruktur
Innerhalb des Planbereichs befinden sich öffentlich gewidmete Wege im Sinne des 
§ 68 Abs. 1 Satz 2 Telekommunikationsgesetz (TKG), in denen Betreiber öffentlicher 
Telekommunikationsnetze ihre den öffentlichen Zwecken dienende Telekommunikati-
onslinien verlegen können. 
Der Planbereich liegt im Einzugsbereich zweier Kinderspielplätze. Einerseits ist der 
„Quartiersspielplatz Töpferstraße“, andererseits der „Kinderspielplatz Töpferstraße 
(18-025)“ vom Planbereich aus gut erreichbar. Die planungsrechtliche Ausweisung ei-
ner weiteren öffentlichen Kinderspielplatzfläche ist somit nicht erforderlich.
3. Immissionsschutz
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientie-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichti-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Abs. 5 BauGB.
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten 
sind folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen:
Allgemeine Wohngebiete (WA): tags: 55 dB(A) nachts: 45/40 dB(A)
Mischgebiete (MI) tags: 60 dB(A) nachts: 50/45 dB(A)
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten.
Zur Beurteilung der auf den Planbereich einwirkenden Verkehrslärm- und Gewerbelärmim-
missionen wurde durch das Büro WENKER & GESING AKUSTIK UND IMMISSIONSSCHUTZ 
GMBH (Gronau, 2015) eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Dabei wurden 
die Geräuschimmissionen der den Planbereich flankierenden Straßen und des im Planbe-
reich befindlichen EDEKA-Markts anhand einschlägiger Beurteilungsgrundlagen bewertet 
und passive Schallschutzmaßnahmen aufgezeigt.
3.1. Verkehrslärm
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005.
Der Planbereich selbst wird durch den Verkehrslärm umliegender Straßen belastet. 
Daher war zu untersuchen, welche Schutzmaßnahmen für eine neue Bebauungs-
struktur im Planbereich erforderlich sind. Die schalltechnische Untersuchung kam zu 
dem Ergebnis, dass die für allgemeine Wohngebiete (WA) anzustrebenden schall-
technischen Orientierungswerte von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts in weiten Tei-
len des Planbereichs eingehalten, insbesondere im Nahbereich der Töpferstraße je-
doch um bis zu 8 dB(A) überschritten werden. Auch die in Mischgebieten (MI) anzu-
strebenden schalltechnischen Orientierungswerte von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) 
nachts werden in weiten Teilen des Planbereichs eingehalten, insbesondere im Nah-
bereich zur Lengericher Landstraße allerdings um bis zu 10 dB(A) überschritten.
Die Überschreitungen der Orientierungswerte sind im vorliegenden Fall städtebaulich 
vertretbar, da durch geeignete bauliche Maßnahmen, ggf. auch durch die Einhaltung 
eines möglichst großen Abstands zu den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen 
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(innerhalb der festgesetzten Baugrenzen), ein ausreichender Schutz von Innenräu-
men vor Außenlärm erreicht werden kann. 
Zum Schutz der Fassaden, an denen die Orientierungswerte nach DIN 18005 über-
schritten werden, sind im Bebauungsplan Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 
(Schallschutz im Hochbau) Tabelle 8 festgesetzt. Innerhalb der Lärmpegelbereiche 
sind Außenbauteile hinsichtlich ihrer Schalldämmung entsprechend der DIN 4109 
auszuführen. 
Aus der Festsetzung von Lärmpegelbereichen ergeben sich Forderungen hinsichtlich 
der resultierenden Schalldämmmaße für die jeweiligen Außenbauteile. 
Um auch in der Nachtzeit, in der die Orientierungswerte der DIN 18005 überschritten 
werden, einen ausreichenden Schallschutz für Schlafräume zu erzielen, sind hier 
schallgedämmte Lüftungsanlagen in die der Schallquelle zuwandten Fenster einzu-
bauen. Dies erscheint vor dem Hintergrund, dass eine kontrollierte Wohnraumlüftung 
bei modernen energieeffizienten Wohngebäuden zukünftig zur Standardausstattung 
zählen wird, als grundsätzlich angemessen. Die Festsetzungen zum passiven Lärm-
schutz führen insofern nicht zu einer übersteigerten Anforderung in Bezug auf die 
bauliche Nutzung der Grundstücke im Planbereich.
Außenwohnbereiche (z .B. Balkone) sind zudem im Bereich der schalltechnischen 
hoch belasteten Gebäudefassaden nicht zulässig. Eine Anordnung von Balkonen und 
Terrassen kann allerdings im Schallschatten der Gebäude erfolgen.
3.2. Gewerbelärm
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm.
Der anlagenbezogene Gewerbelärm des sich im Planbereich befindlichen Super-
markts mit angeschlossener Bäckerei wurde schalltechnisch untersucht. Die Untersu-
chung kam dabei zu dem Ergebnis, dass – auch unter Berücksichtigung der erhöhten 
Störwirkung von Geräuschen innerhalb der immissionsempfindlichen Ruhezeiten (an 
Sonn- und Feiertagen u. a. 06:00 Uhr bis 09:00 Uhr und 13:00 bis 15:00 Uhr) – von ei-
ner sicheren Einhaltung der einschlägigen Immissionsrichtwerte der TA-Lärm auszu-
gehen ist. 
4. Städtebauliche Festsetzungen
4.1. Art der baulichen Nutzung
Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten sowie Einzelhandelsbetriebe, deren 
Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sind im Misch-
gebiet (MI) unzulässig, weil sie sich nicht in die vorhandene und die beabsichtigte Umge-
bungsstruktur einfügen. Die bestehenden und geplanten Nutzungen im Planbereich sollen sich 
in die städtebaulich attraktive Ortsdurchfahrtssituation entlang der Lengericher Landstraße im 
Stadtteil Hellern einfügen. Die o. g. Nutzungen würden dieser Zielsetzung entgegenstehen und 
ggf. zu einer Abwertung des Stadtraums führen. Einem möglichen Trading-Down-Effekt über 
die Etablierung solcher Angebote soll damit vorgebeugt werden. 
Um zu verhindern, dass sich im Mischgebiet (MI) Einzelhandelsbetriebe ansiedeln, die 
in zentrenschädlicher Weise innenstadt- oder nichtinnenstadtrelevante Sortimente an-
bieten, sind nur bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben zulässig. Dazu zählen 
Lebensmittelmärkte, Supermärkte und Drogeriemärkte. Diese Einzelhandelseinrich-
tungen dienen in erster Linie der Nahversorgung der Bevölkerung. Darüber hinaus 
sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche  200 m² (vgl. MZK Osnabrück 
2009/2010) zulässig. Der „Osnabrücker Laden“ ist dabei unabhängig vom Warensorti-
ment grundsätzlich unbedenklich. 
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4.2. Maß der baulichen Nutzung
Sowohl im allgemeinen Wohngebiet (WA) als auch im Mischgebiet (MI) sind drei Voll-
geschosse zulässig, da dies der näheren Umgebung entspricht und den Rahmen des 
bereits Möglichen nicht sprengt.
Um eine städtebaulich sinnvolle und der Lage des Planbereichs angemessene städte-
bauliche Dichte zu erreichen, werden für alle Bauflächen die Obergrenzen für die Be-
stimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO ausgenutzt und fest-
gesetzt (WA: GRZ/GFZ = 0,4/1,2; MI: 0,6/1,2). Eine darüber hinausgehende Verdich-
tung ist städtebaulich derzeit nicht begründbar.
4.2.1. Gebäudehöhen
Festsetzungen zu Gebäudehöhen können durch Höchstmaße getroffen werden. 
Nach § 18 Abs. 1 BauNVO sind bei Höhenfestsetzungen die erforderlichen Be-
zugspunkte zu bestimmen. Im Planbereich wird der höchste zulässige Gebäude-
punkt gemessen über NHN. Die Fahrbahnoberkante der Töpferstraße im Einmün-
dungsbereich zur Lengericher Landstraße liegt auf einer Höhe von ca. 75,8 m 
über NHN. Im nördlichsten Planbereich liegt die Fahrbahnoberkante der Töpfer-
straße bei ca. 78 m über NHN. Der vorgenannte Höhenunterschied der Töpfer-
straße führt dazu, dass im nördlichen Planbereich eine maximale Gebäudehöhe 
von 91,5 m über NHN einzuhalten ist, während im südlichen Planbereich die ma-
ximale Höhe von Gebäuden nicht mehr als 90,5 m über NHN betragen darf. Die-
se Form der Festsetzung ermöglicht Entwurfsverfassern zweifelsfrei die maximale 
Gebäudehöhe zukünftiger Baukörper zu bestimmen. 
Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen sollen bei gleichzeitiger Forderung 
nach einer vertikalen baulichen Verdichtung die tatsächlichen Gebäudehöhen auf 
ein auch für die angrenzende Nachbarschaft vertretbares Maß reduzieren. 
4.3. Bauweise
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenz-
abstand einzuhalten.
Für das allgemeine Wohngebiet (WA) gilt die offene Bauweise, da hier eine geschlos-
sene Bauweise nicht zwingend erforderlich ist, um Lärm, insbesondere aus Straßen-
verkehr, aus einem geschützten Innenbereich fernzuhalten. Zudem können auch in 
der offenen Bauweise Hausgruppen bis 50 m Länge errichtet werden.
Im Mischgebiet (MI) gilt die abweichende Bauweise, mit der Maßgabe, dass Gebäude 
in der offenen Bauweise errichtet werden müssen, allerdings eine Gesamtlänge von 
50 m überschreiten dürfen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn die gesamte Breite des 
im Planbereich entlang der Lengericher Landstraße festgesetzten Baufensters durch 
ein einziges Gebäude in Anspruch genommen werden soll. Eine derartige Bebauung 
soll hier grundsätzlich möglich sein. 
4.4. Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Für die 
Verwendung von Baulinien besteht keine städtebauliche Erforderlichkeit.
Bei der Ausweisung der Baufenster wurde auf eine kleinteilige Gliederung verzichtet, 
da insbesondere im festgesetzten Mischgebiet (MI) auch großflächige Baukörper 
grundsätzlich vorstellbar sind.  
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen fanden die erhaltenswer-
ten Einzelbäume im Planbereich besondere Berücksichtigung.  
4.5. Sonstige Festsetzungen
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Um die Erschließung von Baugrundstücken im Planbereich auch über private 
Grundstücksflächen zu ermöglichen, die gleichzeitig der Allgemeinheit zur Nut-
zung einer Fußwegverbindung dienen sollen, sind die im Bebauungsplan festge-
setzten Privatgrundstücke mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. 
§ 1090 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu belasten. 
Die sog. GFL-Flächen sollen auch zu einer Bündelung von Grundstückszufahrten 
beitragen, da eine Vielzahl von Grundstückszufahrten im Kreuzungsbereich Re-
kershof/Töpferstraße zu einer Verschlechterung der Verkehrssicherheit beitragen 
würde.
Im nördlichen Planbereich ist die Festsetzung einer Leitungsrechtsfläche zuguns-
ten der Entsorgungsträger erforderlich, da die Entsorgungsleitungen hier im Be-
reich der Töpferstraße besonders nah an der privaten Grundstücksfläche liegen. 
Eine Einschränkung der mittels Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grund-
stücksfläche ist hier allerdings nicht erforderlich.
4.5.2. Dachbegrünung
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung ab einer Dachflächengröße 
von mehr als 200 m² bei gleichzeitiger Dachneigung von weniger als 15° soll ein 
Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen 
können Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lo-
kalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen 
entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann 
mehr als die Hälfte des jährlichen Niederschlagswassers wieder verdunsten, wo-
durch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden.
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können 
dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer 
der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gu-
te gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann 
sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, 
so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im 
Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wir-
kung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrün-
tes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten.
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der 
Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und 
Moose) Rechnung getragen werden. Durch geringe Aufbauhöhen moderner 
Dachbegrünungen können auch die statischen Anforderungen an die Dachtrag-
werke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden.
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4.5.3. Stellplatzbegrünung
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu flä-
chendeckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders 
in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebungs-
luft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühle-
ren Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen 
soll. Mit der Begrünung durch standortgerechte Bäume (s. Pflanzliste B) wird die 
Beschattung der versiegelten Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verrin-
gerung des Aufheizeffekts führt. Durch diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Ver-
ringerung der Überhitzung des Stadtklimas im Sommer sowie durch die Filterung 
von Luftschadstoffen und groben Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung 
der Luftqualität geleistet.
  
Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung 
Pflanzliste B:
- Standortgerechte mittel- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen 
und Verkehrsflächen -
 
deutscher
Artenname
botanischer
Artenname
Wuchshöhe
max. Höhe Breite
Spitzahorn Acer platanoides 
(grünlaubige Arten und Sorten) 20-30 m 15-22 m
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m
Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m
Winterlinde Tilia codata 18-20 (30) m 12-15 (20) m
Bäume
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m
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Hollländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m
4.5.4. Erhalt von Bäumen
Die über den Bebauungsplan festgesetzten Einzelbäume zeichnen sich durch ih-
re besondere, den Siedlungsbereich prägende Wirkung aus. Insbesondere den 
festgesetzten Laubbäumen entlang der Lengericher Landstraße und der Töpfer-
straße wird das Potenzial zugesprochen, langfristig einen Beitrag für eine attrakti-
ve straßenbegleitende Begrünung zu leisten.
5. Örtliche Bauvorschriften
Gemäß § 84 Abs. 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fassung, 
sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen.
5.1. Technische Dachaufbauten
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) 
eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m 
über den obersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, all-
seitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen.
5.2. Einfriedungen
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Berei-
che der Baugrundstücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit 
zugänglichen Verkehrsflächen durch einen Einmauerungseffekt gleichsam „abge-
schottet“ werden, sind Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen 
nur in Form von heimischen standortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) zulässig. 
Dabei leistet die Verwendung eines heimischen Gehölzes einen Beitrag zur Förde-
rung der Biodiversität.  
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen kombiniert werden, wodurch das 
Sicherheitsbedürfnis von Bewohnern mit Kleinkindern und Haustieren, aber auch von 
gewerblichen Unternehmen ausreichend Berücksichtigung findet.
Massive Mauern als Einfriedungen können nur ausnahmsweise zugelassen werden. 
Ihr Erscheinungsbild muss sich dabei harmonisch in das Siedlungsbild einfügen.
Um dem nachvollziehbaren Interesse von Bewohnern im Erdgeschoss von Mehrfami-
lienhäusern an einer ungestörten Rückzugsmöglichkeit Außenwohnbereich (Terrasse) 
Rechnung zu tragen, werden Sichtschutzanlagen zwar zugelassen, aber auf eine all-
gemein vertretbare Gesamtlänge pro Grundstück reduziert.
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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Pflanzliste A:
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich -
deutscher
Artenname
botanischer
Artenname
Wasser-
versorgung
trocken/
frisch/nass
Nährstoff-
versorgung
reich/mittel/
arm
Wuchshöhe
max. Höhe
Verwendung
Einzelbaum/ 
Hecke
schnitt-ver-
träglich
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15m E/H ja
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30m E
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30m E
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20m E
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20m E
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25m E/H ja
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30m E/H ja
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40m E
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10m E
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25m E
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20m E
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20m E
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10m E
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15m E
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30m E
Stieleiche Quercus robur fs mi 40m E
Silberweide Salix alba fs/na mi 25m E
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8m E/H
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15m E
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8m E
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12m E
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10m E/H ja
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25m E
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35m E
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25m E
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30m E
Bäume
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30m E
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deutscher
Artenname
botanischer
Artenname
Wasser-
versorgung
trocken /
frisch/nass
Nährstoff-
versorgung
reich/mittel/
arm
Wuchshöhe
max. Höhe
Verwendung
Einzelbaum/ 
Hecke
schnitt-ver-
träglich
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4m H
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6m H
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6m E/H ja
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6m E/H ja
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4m H
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3m H
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6m E/H ja
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2m H ja
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3m H ja
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3m H ja
Schwarzer
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6m H
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3m H ja
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5m H ja
Sträu-cher
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3m H
deutscher
Artenname
botanischer
Artenname
Wasser-
versorgung
trocken/
frisch/nass
Nährstoff-
versorgung
reich/mittel/
arm
Wuchshöhe
max. Höhe
Verwendung
Einzelbaum/ 
Hecke
schnitt-ver-
träglich
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20m - ja
Efeu Hedera helix fs mi 2-20m - ja
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6m - ja
Wilder Wein, 
dreispitziger
Parthenocissus 
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja
Wilder Wein,
fünfblättriger
Parthenocissus 
quinquefolia fs mi 2-20 m - ja
Kletter-pflanzen
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3m - ja
5.3. Werbeanlagen 
Um die Gefahr eine Verunstaltung des Ortsbilds durch selbstleuchtenden Werbeanla-
gen zu reduzieren, sind diese Werbeanlagen nur bis zu einer Höhe von 6 m, gemes-
sen ab der Geländeoberfläche gemäß § 5 Abs. 9 NBauO, in der zurzeit gültigen Fas-
sung, zulässig. Damit wird zumindest einer störenden Fernwirkung dieser Anlagen 
entgegengewirkt.
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6. Maßnahmen
6.1. Bodenordnung
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Übertragung von privaten Grund-
stücksflächen an die Stadt Osnabrück zur Erstellung einer öffentlichen Fußwegverbin-
dung erforderlich.
6.2. Folgekosten der Bauleitplanung
Durch die Festsetzung einer weiteren öffentlichen Verkehrsfläche (Fußweg) im Plan-
bereich fallen für die Stadt Osnabrück Kosten für Grunderwerb und Herstellung bzw. 
Erhaltung der zukünftigen öffentlichen Wegebeziehung an.
D Umweltbelange
Im Rahmen des Änderungsverfahrens sind die aus naturschutzfachlicher und stadtgestalteri-
scher Sicht erhaltenswerten Bäume eingemessen und im B-Plan als zu erhalten festgesetzt 
worden. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände werden nicht berührt, wenn ausgeschlos-
sen ist, dass mit den Baumaßnahmen einschließlich der Räumung des Baufeldes während 
der Brut- und Aufzuchtzeit begonnen wird; dieser Auflage wird durch entsprechende Hinweise 
(Nr. 4 und Nr. 5) entsprochen.
Die geplante Änderung führt daher insgesamt zu keinen erkennbaren erheblichen Beeinträch-
tigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind von der Planänderung 
allenfalls unwesentlich berührt.
E Sonstige Angaben
1. Sozialverträglichkeit
Die städtebauliche Planung führt zu einer Stärkung des Wohnstandorts Hellern durch Aus-
weisung zusätzlicher Wohnbauflächen und gleichzeitig zu Schaffung bzw. zur Sicherung 
von Arbeitsplätzen durch die planungsrechtliche Zulässigkeit von Gewerbebetrieben, die 
das Wohnen nicht wesentlich stören.
2. Flächenbilanz
Planbereichsfläche: ca. 11.050 m²
Bauflächen: ca. 8.840 m²
davon Wohngebiete (WA): ca. 5.410 m²
davon Mischgebiete (MI): ca. 3.430 m²
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 2.210 m²