Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4197
Datum: 2025-06-10
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/4197 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
o Satzungsbeschluss 
 
Datum: 01.04.2025 
  
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 19.06.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 01.07.2025 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 01.07.2025 Ö  
 
Beschluss: 
Über die zum 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Planbereich: zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und 
Lyrastraße 
 
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen. 
 
Der Bebauungsplan mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) wird in der als Anlage 
beigefügten Fassung gemäß § 1 Absatz 3 und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als 
Satzung mit der dazugehörigen Begründung beschlossen. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
x  Nein   
   
B. Personelle Auswirkungen: keine  
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
 x  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
 
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   positiv 
 x 
 negativ 
Effizienzhaus 55 = 15.600 t CO2 bei 50 Jahren Betrieb,  
davon 9.000 t CO2 durch Herstellung (graue Energie) 
Effizienzhaus 40 = 12.800 t CO2 bei 50 Jahren Betrieb,  
davon 9.000 t CO2 durch Herstellung (graue Energie) 
   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
 x  positiv 
   negativ 
   keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
Fachbereich Geodaten und Verkehrsanlagen 
Wirtschaftsförderung Osnabrück 
Fachbereich Finanzen und Controlling 
  
  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Innenstadt lebendig halten 
Stadtteile aufwerten 
Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen 
 
Sachverhalt: 
Am 04.03.2025 hat der Verwaltungsausschuss die Veröffentlichung zur Beteiligung der 
Behörden und der Öffentlichkeit beschlossen. Der Entwurf zu diesem Bebauungsplan hat 
vom 10.03.2025 bis 10.04.2025 öffentlich ausgelegen. Zeitgleich fand die Beteiligung der 
Träger öffentlicher Belange statt.  
  
Ziel der städtebaulichen Planung ist neben der Schaffung von Nutzungen im Bereich 
Einzelhandel sowie für Büro- und Gewerbeflächen, dass insbesondere das innerstädtische 
Wohnen an dieser Stelle das neue Quartier prägen soll.  
  
Die zum Planverfahren eingegangenen Stellungnahmen sind dem als Anlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu entnehmen. Im Rahmen der Beteiligungsschritte 
wurden keine Stellungnahmen vorgetragen, die zu einer Änderung des Planentwurfes 
geführt haben. Es wurden Stellungnahmen zur Thematik Verschattung, Ausrichtung der 
Wohnungen und Nutzungen nach Norden und zur grundsätzlichen Verkehrsplanung im 
Quartier vorgebracht. Weiterhin haben sich angrenzende Grundstückseigentümer zur 
Festsetzung von Art und Maß der baulichen Nutzung und zur Situation der Parkplätze 
geäußert. Durch die Stellungnahmen haben sich keine Änderungen in den Planunterlagen 
ergeben. 
  
Durchführungsvertrag 
Neben den Planungsunterlagen ist für diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch der 
Abschluss eines Durchführungsvertrags erforderlich. Die Inhalte dieses Vertrages umfassen 
folgende Sachverhalte:  
  
• Fristen zur Einreichung von Bauantrag und Fristen zur Projektfertigstellung, 
• Umsetzung des Vorhabens nach den vorliegenden Planunterlagen, insb. zur 
 
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Fassadengestaltung, 
• Regelung zur Schaffung eines Anteils von 20% an preisgebundenem Wohnraum,  
Auf Basis der für das Verfahren geltenden Regelungen zum Baulandmanagement wäre 
eine Quote von 25% zu erfüllen. In Abstimmung mit dem Vorhabenträger wird diese 
Quote auf 20% reduziert. Bei der Erfüllung dieser Quote wird zudem ein Gebäude 
außerhalb des Vorhabengebiets ergänzend berücksichtigt. Es sollen insg. ca. 90 
studentische geförderte Wohnungen zur Verfügung gestellt werden. Die Reduzierung 
wird dadurch begründet, dass eine weitergehende Bindung aus wirtschaftlichen 
Gründen für dieses spezielle Vorhaben nicht ermöglicht werden kann.  
  
• Regelungen zur Wiederherstellung und Umbau der Straßen im Vorhabengebiet,  
Teile der Seminarstraße und der Verbindungsstraße zur Großen Rosenstraße werden 
im Rahmen der Abriss- und Neubaumaßnahmen voraussichtlich umfangreich 
beschädigt. Zudem ist durch die Umgestaltung des gesamten Stadtbereichs eine 
Neugestaltung der Straßenbereiche erforderlich. Dem Vorhabenträger wird die 
vertragliche Regelung auferlegt, die Straßenflächen mit neuen Querschnitten auf 
eigenen Auftrag umzusetzen. Dafür beteiligt sich die Stadt Osnabrück mit 50% (nach 
Endabrechnung) an den Kosten.  
  
• Festlegung eines Energiestandards und Umsetzung des Energiekonzepts,  
Abweichend vom standardmäßigen energetische Niveau eines Effizienzgebäudes 
(früher KfW 40 Standard) wird festgelegt, dass sofern zum Zeitpunkt der 
Bauantragstellung keine Bundesförderung nach BEG zur Verfügung steht oder nicht 
beantragt wird, mindestens der Effizienzhaus 55-Standard nach der Richtlinie für die 
Bundesförderung für effiziente Gebäude einzuhalten ist. Grund hierfür sind die für dieses 
Bauvorhaben teilweise besonderen und wirtschaftlich nicht mehr tragfähigen 
bautechnischen Ansprüche zur Erfüllung der energetischen Anforderungen.  
  
Der Vorhabenträger stimmt den Inhalten des Vertrags zu, es liegt eine schriftliche 
Bestätigung diesbezüglich vor. Die notarielle Beglaubigung des Vertrages erfolgt vor 
Satzungsbeschluss. Parallel dazu erfolgt ein Übertragungsvertrag durch den EB Immobilien- 
und Gebäudemanagement für die zukünftig öffentliche Verkehrsfläche und zur Arrondierung 
der Grundstücke.  
Der Durchführungsvertrag wird dem Verwaltungsausschusses und dem Rates der Stadt 
Osnabrück in Gänze am 01.07.2025 zum Beschluss vorgelegt. 
 
gez. Clodius 
  
 
Anlage/n 
1 - B 651_Planzeichnung Satzung (öffentlich) 
 
2 - B 651_Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich) 
 
3 - B 651_TextlFestsetzungen Satzung (öffentlich) 
 
4 - B 651_Begruendung Satzung (öffentlich) 
 
5 - B 651_Abwaegungsvorschlag (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 






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Stadt Osnabrück DIE OBERBÜRGERMEISTERIN  Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt –  Textliche Festsetzungen  Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert worden ist, maßgebend.  Art der baulichen Nutzung Vorhabengebiet 1. Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. (Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB)  2. Das Vorhabengebiet dient überwiegend dem Wohnen und der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben.  Zulässig sind  • Wohnungen, nur in den Obergeschossen,  • Einzelhandelsbetriebe, • Schank- und Speisewirtschaften, • sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, • Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment dürfen eine Verkaufsfläche von insgesamt 2.500 m2 nicht überschreiten, davon: • ein großflächiger Lebensmittelvollsortimenter mit einer Verkaufsfläche (VKF) max. 1.100 m2, • weiterer Lebensmitteleinzelhandel max. 800 m2 VKF sowie • ein Drogeriemarkt max. 600 m2 VKF. Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO)  Urbane Gebiete  3. In den Urbanen Gebieten sind Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. Darüber hinaus sind glücksspielorientierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmöglichkeit 
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wie Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist und Tankstellen unzulässig.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)  4. In den Urbanen Gebieten sind Wohnungen im Erdgeschoss unzulässig.  (Rechtsgrundlage: § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO)  Maß der baulichen Nutzung 5. Innerhalb des Plangebiets gelten Mindest- und Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als Gebäudehöhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Diese gelten in Kombination mit der in der Planzeichnung als Höchstmaß bzw. zwingend festgesetzten Zahlen für Vollgeschosse wie folgt:  im Vorhabengebiet Fläche (A) sowie MU 2: I  OK von 71,0 bis 71,5 m ü. NHN III  OK von 77,5 bis 78,0 m ü. NHN IV   OK von 80,5 bis 81,0 m ü. NHN V  OK von 83,5 bis 84,0 m ü. NHN VI  OK von 86,5 bis 87,0 m ü. NHN VII  OK von 89,5 bis 90,0 m ü. NHN  Für das MU 1 gelten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet (A) sowie MU 2 als Höchstmaß angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull, jedoch nicht die Mindestmaße.    im Vorhabengebiet Fläche (B):  I  OK von 67,5 bis 68,0 m ü. NHN  II  OK von 72,0 bis 72,5 m ü. NHN  IV  OK von 78,5 bis 79,0 m ü. NHN  V  OK von 81,5 bis 82,0 m ü. NHN  VI  OK von 84,5 bis 85,0 m ü. NHN  VII (a) OK von 87,5 bis 88,0 m ü. NHN  VII (b) OK von 88,5 bis 89,0 m ü. NHN  Für das MU 3 gelten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet Fläche (B) als Höchstmaß angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull für das jeweilige Vollgeschoss, jedoch nicht die Mindestmaße.    (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 4 S. 1 BauNVO)  6. Im Plangebiet ist die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhen ausnahmsweise für Dachaufbauten wie z.B. Treppenräume, Fahrstuhlüberfahrten, Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, Zu- und Abluftanlagen sowie Dachausstiege bis maximal 3 m zulässig, wenn sie horizontal so weit von der Außenfassade des Gebäudes zurückbleiben, wie sie hoch sind. Weitere technisch notwendige Ausnahmen für Blitzschutz- und Schornsteinanlagen und vergleichbare Anlagen sowie für Umwehrungen bis zu einer Höhe von 1,10 m können zugelassen werden.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 Abs. 2 und 6 und 18 Abs. 1 BauNVO)  Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 7. Im Plangebiet ist in geschlossener Bauweise an die seitlichen Grundstücksgrenzen zu bauen. Zu den rückwärtigen Grundstücksgrenzen ist eine Bebauung sowohl mit als auch ohne Grenzabstand zulässig. 
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(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Nr. 1 BauNVO)  8. Im Plangebiet können Überschreitungen der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen ausnahmsweise durch Bauteile wie Balkone, Erker, Vordächer und Sichtschutzwände bis zu einer Tiefe von 1,5 m auf 50 v. H. der Länge einer Fassade jeden Geschosses zugelassen werden. Abweichend von Satz 1 darf die Tiefe der Balkone für rollstuhlgerechte Wohnungen gem. § 49 Abs. 1 S. 7 NBauO bis zu 1,7 m betragen. Ausgenommen von Satz 1 und 2 dieser Festsetzung sind die mit (A) gekennzeichneten Fassadenseiten entlang der Johannisstraße sowie des Neumarktes. Satz 3 gilt nicht für Anlagen für Buswartebereiche. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 2 und 3 S. 3 BauNVO)  Grenzabstände 9. Im Plangebiet ist ein vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen zulässig. Die Unterschreitung des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenmaßes ist in dem Umfang zulässig, wie sich dies bei Ausschöpfung der überbaubaren Flächen im Zusammenhang mit der höchstens zulässigen Gebäudehöhe ergibt. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB)  Gehrechte 10. Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Arkade mit der Bezeichnung „G1“ sind Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt.  (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 21 BauGB)  Immissionsschutz 11. Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen die Außenbauteile schutzbedürftiger Aufenthaltsräume der Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein bewertetes Gesamt-Bauschalldämm-Maß (R‘w,ges) aufweisen, das nach folgender Gleichung gemäß DIN 4109-1:2018-01 zu ermitteln ist:  R’w, ges  = La – KRaumart  mit La   = maßgeblicher Außenlärmpegel mit KRaumart  = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen     = 35 dB für Büroräume und Ähnliches. Zur Umsetzung von Satz 1 sind die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109-1: 2018-01 und DIN 4109-2: 2108-01 in der Nebenzeichnung in der Spalte „Außenpegel Tag“ für Räume, die nicht überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, und in der Spalte „Außenpegel Nacht“ für die Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, festgesetzt.  Von der Festsetzung Nr. 11 kann abgewichen werden, wenn aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den Schallschutz resultieren.  Hinweis: Die DIN-Normen 4109-1:2018-01 und 4109-2:2018-01 werden bei der Stadt Osnabrück im Stadtplanungsamt, Dominikanerkloster, Hasemauer 1, 49074 Osnabrück während der Öffnungszeiten zur Einsicht bereitgehalten.  12. Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist zum Schutz vor Verkehrslärm entweder durch Orientierung an verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten oder durch bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z.B. verglaste Vorbauten mit teilgeöffneten Bauteilen sicherzustellen, 
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dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegelminderung erreicht wird, die es ermöglicht, dass in dem der Wohnung zugehörigen Außenwohnbereich ein Dauerschallpegel gewährleistet ist, der einen Wert von 64 dB(A) tags nicht überschreitet.  (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 24 BauGB)  13. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in Bereichen mit einem nächtlichen Lärmpegel von > 50 dB(A) Aufenthaltsräume, die zum Schlafen genutzt werden oder dem Aufenthalt von Kindern dienen, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten, sofern die Grundrissanordnung keine Belüftungsmöglichkeit über eine Gebäudeseite mit einem Lärmpegel von ≤ 50 dB(A) zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 24 BauGB)  Grünordnung, Artenschutz 14. Außenleuchten sind zum Schutz von wildlebenden Tierarten ausschließlich mit Leuchtmitteln mit warmweißer Farbtemperatur (2.700 bis maximal 3.000 Kelvin) zulässig. Die Lichtgehäuse sind gegen das Eindringen von Insekten staubdicht geschlossen auszuführen und dürfen eine Oberflächentemperatur von 60°C nicht überschreiten. Eine Abstrahlung oberhalb der Horizontalen ist durch geeignete Abschirmungsmaßnahmen zu verhindern. Eine Beleuchtung von Fassaden darf nur von oben nach unten ausgerichtet sein.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)  15. Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer extensiven Dachbegrünung (Substratmächtigkeit mindestens 12 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind Flächen, die der Belichtung dienen, technische Aufbauten sowie Flächen für Wege und Terrassen. Bei Umsetzung von nicht in die Dachhaut integrierten, d. h. aufgeständerten, Photovoltaik- und/ oder Solarthermieanlagen sind die zugehörigen obersten Dachflächen extensiv zu begrünen.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB)   Örtliche Bauvorschriften  16. Im Plangebiet sind technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante durch seitlich aufgehende Verkleidungen gestalterisch einzufassen, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nr. 1 NBauO)  Hinweise 1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: - Verkehrstechnische Untersuchung (TSC 2023) - Schalltechnische Untersuchung (RP Schalltechnik 2024) - Verschattungsgutachten (Küssner Verschattungsgutachten 2024) - Wasserwirtschaftliche Voruntersuchung (ibt Ingenieure 2023) - Landschaftsplanerischer Fachbeitrag (Dense & Lorenz 2024) - Nachkartierung Fledermäuse (Dense & Lorenz 2023) 
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- Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung von Einzelhandelsansiedlungen (CIMA 2022) 3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger. 4. Die Pflanzung von Bäumen ist frühzeitig mit der SWO Netz GmbH abzustimmen. 5. Für die Versorgung der Gebäude mit elektrischer Energie sind in ausreichendem Maße Stationsstandorte vorzusehen. Die technischen Regelwerke sind zu beachten. Diese sind frühzeitig mit der SWO Netz abzustimmen. Standortänderungen von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können ggf. im Einvernehmen durch die SWO Netz GmbH geprüft werden. 6. Auf Hinweis der Stadtwerke Osnabrück AG müssen im Bereich der Johannisstraße nach Erstellen der Fassaden, Überspannungen für die öffentlichen Straßenbeleuchtung befestigt werden. Dies ist frühzeitig in den Planungen zu berücksichtigen. (Redaktioneller Hinweis: Die Beleuchtung liegt im Eigentum der Stadt Osnabrück, diese ist auch Vertragspartner für die Verträge der Überspannung). 7. Innerhalb des Bebauungsplans sind keine Informationen zu Altlasten bekannt. Die bereits vorliegenden Bodenuntersuchungen zeigen künstliche Bodenauffüllungen bis zu einer Tiefe von 2,8 m u. GOK, welche Beimengungen an Bauschutt, Schlacken sowie Bitumenreste enthalten. Im Zuge von Auskofferungsarbeiten ist der anfallende Boden hinsichtlich seiner Verwertung/ Entsorgung gemäß der abfall- bzw. bodenschutzrechtlichen Vorhaben repräsentativ zu bewerten. Ferner sind Eingriffe in den Boden in Begleitung eines Bodengutachters durchzuführen.  Sollten sich bei den Erdarbeiten Kontaminationen (z. B: Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu benachrichtigen. 8. Auf eine Niederschlagsversickerung kann im o. g. B-Plan, aufgrund der dichten Bebauung und der in diesem Bereich zu erwartenden anthropogenen Auffüllung, verzichtet werden. Die in dem Bereich vorhandenen Messstellen sind möglichst zu erhalten. Bei Eingriffen in das Grundwasser (z. B. Wasserhaltung etc.) ist die Durchführung eines Wasserrechtsverfahrens notwendig. Die entsprechenden Anträge sind rechtzeitig vor Beginn der jeweiligen Maßnahmen bei der unteren Wasserbehörde einzureichen. 9. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 10. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 11. Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere 
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Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu benachrichtigen. 12. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 (BGBl. I S. 3908) geändert worden ist, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind insbesondere a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- oder Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 13. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. 14. Die mit der Rodung von Gehölzen verbundene Baufeldfreimachung ist gem. § 39 BNatSchG nur im Zeitraum 01.10. bis 28./29.02. eines jeden Jahres zulässig. Der Rückbau von Bestandsgebäuden und andere Folgearbeiten (z.B. Tiefenenttrümmerung, Bodensanierung) sind auch innerhalb der Vogelbrutzeit vom 01.03. bis 15.08. zulässig, wenn die Flächen bzw. Gebäude vorher auf Vorkommen von Vögeln untersucht wurden und das Eintreten artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände ausgeschlossen werden kann. 15. Zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehört ein Vorhaben- und Erschließungsplan, bestehend aus fünf Blättern.  Widmung von Verkehrsflächen Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Verkehrsübergabe wirksam wird.  Einziehung von Verkehrsflächen 
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Gemäß § 6 Abs. 5 und § 8 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Einziehung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplans aufzuhebenden Verkehrsfläche mit der Maßgabe verfügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Verkehrsfläche dem öffentlichen Verkehr tatsächlich entzogen wird.   
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  Stadt Osnabrück DIE OBERBÜRGERMEISTERIN   Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  Begründung  Stand: 06.05.2025   
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -   
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INHALTSVERZEICHNIS  A RAHMENBEDINGUNGEN .................................................................................................................... 4 1. Planungsanlass ......................................................................................................................................... 4 2. Planungsziel .............................................................................................................................................. 5 3. Verfahren ................................................................................................................................................. 5 4. Ausgangssituation ..................................................................................................................................... 6 4.1. Räumlicher Geltungsbereich ........................................................................................................................ 6 4.2. Lage im Stadtgebiet ...................................................................................................................................... 6 4.3. Bestandsanalyse ........................................................................................................................................... 6 4.4. Planungsrechtliche Ausgangslage ............................................................................................................... 10 4.5. Planerische Ausgangslage ........................................................................................................................... 14 B STADTPLANERISCHES KONZEPT UND UNTERSUCHUNGEN ...................................................... 19 1. Städtebauliches Konzept .......................................................................................................................... 19 1.1. Städtebauliche Grundidee .......................................................................................................................... 19 1.2. Nutzungskonzept ........................................................................................................................................ 20 1.3. Verkehrliche Erschließung .......................................................................................................................... 21 1.4. Entwässerung ............................................................................................................................................. 24 1.5. Sonstige Ver- und Entsorgung .................................................................................................................... 24 1.6. Soziale Infrastruktur ................................................................................................................................... 25 1.7. Immissionsschutz ....................................................................................................................................... 25 1.8. Besonnung und Belichtung ......................................................................................................................... 27 1.9. Solarenergetische Ausrichtung ................................................................................................................... 32 1.10. Energieversorgungskonzept ....................................................................................................................... 33 2. Planungsalternativen ............................................................................................................................... 33 3. Untersuchungen ...................................................................................................................................... 34 C PLANINHALT ............................................................................................................................................ 34 1. Städtebauliche Festsetzungen .................................................................................................................. 34 1.1. Art der baulichen Nutzung ......................................................................................................................... 34 1.2. Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................................................... 42 1.3. Bauweise .................................................................................................................................................... 45 1.4. Überbaubare Grundstücksfläche ................................................................................................................ 46 1.5. Abstandsflächen ......................................................................................................................................... 51 1.6. Erschließung ............................................................................................................................................... 54 1.7. Konsequenzen aus der Lärmbelastung ....................................................................................................... 55 1.8. Artenschutz und Grünordnung ................................................................................................................... 58 1.9. Sonstige Festsetzungen .............................................................................................................................. 59 2. Örtliche Bauvorschriften .......................................................................................................................... 60 2.1. Technische Dachaufbauten ........................................................................................................................ 60 2.2. Fassaden ..................................................................................................................................................... 60 2.3. Regenwasserbewirtschaftung .................................................................................................................... 60 3. Sonstiges .................................................................................................................................................. 61 3.1. Bodenordnung ............................................................................................................................................ 61 3.2. Folgekosten der Bauleitplanung ................................................................................................................. 61 4. Vorhaben- und Erschließungsplan ............................................................................................................ 61 5. Durchführungsvertrag .............................................................................................................................. 61 
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D  UMWELTBERICHT ..................................................................................................................................... 62 1. Einleitung ................................................................................................................................................. 62 1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplans ....................................................................... 62 1.2. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre  Berücksichtigung ........................................................................................................................................ 63 2. Beschreibung der Umweltauswirkungen .................................................................................................. 64 2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes ....................................................................... 64 2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes ......................................................................................... 72 3. Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zur Kompensation erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen .............................................................................................................................. 71 3.1. Eingriffsregelung ......................................................................................................................................... 72 3.2. In Betracht kommende Planungsvarianten ................................................................................................ 72 4. Zusätzliche Angaben ................................................................................................................................ 72 4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung .......................................................................................... 72 4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (Monitoring) ................................................................................................... 72 5. Allgemein verständliche Zusammenfassung ............................................................................................. 73 E ABWÄGUNG ............................................................................................................................................ 77 F SONSTIGE ANGABEN ................................................................................................................................ 77 1. Sozialverträglichkeit ................................................................................................................................. 77 2. Flächenbilanz ........................................................................................................................................... 78   
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A RAHMENBEDINGUNGEN 1. PLANUNGSANLASS Zum Erhalt und zum Ausbau der Attraktivität der Stadt Osnabrück ist es erforderlich, Menschen, die bereits in der Stadt leben, aber auch Menschen, die zukünftig ihren Lebensmittelpunkt in der Stadt finden wollen, ausreichend Wohnraum und Dienstleistungsangebote zur Verfügung zu stellen.  Für das Plangebiet wurde im Jahr 2014 der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszent-rum Neumarkt - aufgestellt. Aufgrund des Strukturwandels im Einzelhandel und der damit einhergehen-den ökonomischen Rahmenbedingungen kann das ursprünglich am Neumarkt geplante Einkaufszentrum nicht mehr verwirklicht werden.  Ziel der städtebaulichen Planung ist es jedoch weiterhin, dem Plangebiet als Stadtquartier eine neue Prägung zu geben und gleichzeitig seine Zugehörigkeit zur Innenstadt zu unterstreichen. Dabei sollen bestehende Potenziale genutzt und strukturelle Schwächen des Stadtgrundrisses ausgeglichen werden. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum kann dieses Ziel nunmehr am besten mit einer Kombination aus nahversorgungsrelevantem Einzelhandel sowie Dienstleistungen in der Erdgeschoss-zone und einer darüber befindlichen Wohnnutzung realisiert werden.  Die Stadt Osnabrück beabsichtigt daher, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufs-zentrum Neumarkt – in Teilen aufzuheben und durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt – zu ersetzen und damit neues Planungsrecht für strukturbildende Maßnahmen und eine umfassende Umgestaltung dieses Stadtraums zu schaffen. Die Neuaufstellung des vorhabenbezo-genen Bebauungsplans Nr. 651 ist auch deshalb erforderlich, da das nach Aufhebung des vorhabenbe-zogenen Bebauungsplans Nr. 600 ergebende Planungsrecht für den Bereich zwischen Neumarkt, Johan-nisstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Lyrastraße keine Grundlage für eine in diesem Bereich dringend erforderliche Stadtreparatur darstellt.  Zusätzlich zu dem konkret für die Neubebauung anstehende Vorhabengebiet werden die Flurstücke 29/2, 10/2, 11, 6, 7, 8 und 49/5 sowie an die Baugrundstücke angrenzende Straßenverkehrsflächen ar-rondierend auf Grundlage des § 12 Abs. 4 BauGB in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezo-gen.  Die Einbeziehung des Flurstücks 29/2 westlich des Vorhabengebiets ist erforderlich, da die an dieser Stelle planungsrechtlich im Bebauungsplan Nr. 525 gesicherte Schaffung einer Wendekehre in Folge des Verzichts auf ein Einkaufszentrum nicht mehr erforderlich ist und das Flurstück wieder vollständig als Bauland nutzbar sein soll. Die im östlichen Bereich des Plangebiets nördlich der Seminarstraße befindli-che Fläche wird arrondierend in den Geltungsbereich einbezogen, um im Falle einer Neubebauung eine mit dem geplanten Vorhaben korrespondierende Höhenentwicklung zu ermöglichen und durch Auswei-sung von Baulinien eine einheitliche Bauflucht mit dem Vorhaben sicherzustellen. Die Einbeziehung der gegenüberliegenden Fläche südlich der Seminarstraße ist zudem erforderlich, da sie bislang Teil des Vor-habengebiets des bisherigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600 war. Da für diese Teilfläche keine konkrete Vorhabenplanung vorliegt, soll diese nicht mehr Bestandteil des Vorhabengebiets dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 sein. Da jedoch das Vorhaben, das dem vorhabenbezoge-nen Bebauungsplan Nr. 600 zu Grunde lag, nicht mehr verwirklicht werden soll, war es erforderlich, auch für diese Teilfläche die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen neu zu definieren.     
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2. PLANUNGSZIEL Städtebauliche Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 und dem ihm zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzept ist es, die Umnutzung des Plangebiets zu ermöglichen und dem Plan-gebiet dabei eine deutlich erkennbare neue Prägung zu geben sowie gleichzeitig seine Zugehörigkeit zur Innenstadt als räumliche Schnittstelle zwischen der Alt- und der Neustadt zu unterstreichen. Dabei sollen bestehende Potenziale genutzt und strukturelle Schwächen des Stadtgrundrisses ausgeglichen werden. Auch wenn die nördliche Neustadt von Universität, Justizzentrum, Einkaufs- und Servicebereichen domi-niert wird, soll die anstehende städtebauliche Planung auch einen maßgeblichen Beitrag zur Förderung des innerstädtischen Wohnens und Deckung des vorhandenen Wohnraumbedarfs leisten. Dem Stadtraum angemessene Bauvolumina, Dachbegrünungen, begrünte Innenhöfe und zusätzliche An-gebote der Versorgungsinfrastruktur sollen zum Entstehen eines nachhaltigen und attraktiven innerstäd-tischen Quartiers beitragen, welches der Idee einer Stadt der kurzen Wege entspricht. Das vorliegende Bauleitplanverfahren unterstützt in Form eines Flächenrecyclings eine nachhaltige In-nenentwicklung, die zum Ziel hat, den zukünftigen Flächenbedarf möglichst weitgehend durch die Nut-zung von innerörtlichen, bereits erschlossenen Flächen zu decken. Neue Flächen im Außenbereich sollen dabei geschont werden. Das Flächenrecycling stellt sich somit in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie als ein Kernelement zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme dar. Im Einzelnen sollen die folgenden Planungsziele planungsrechtlich gesichert werden: • Entstehung von hochwertigem Wohnraum für unterschiedliche Personengruppen  • Ermöglichung und Förderung einer vielfältigen Nutzungsmischung im Quartier, • Schaffung belebter Erdgeschosszonen mit hoher Aufenthaltsqualität, • Ansiedlung von Einzelhandel mit Schwerpunkt auf die Nahversorgung für die quartiersansässige Wohnnutzung und • die Aufwertung des Ortsbildes durch eine hochwertige Neubebauung.   3. VERFAHREN Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.09.2019 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – beschlossen und am 07.09.2019 ortsüblich bekanntgemacht.  Auch wenn es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, wird von der Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) abgesehen, um der städtebaulichen Bedeutung der Planung gerecht zu werden und der Öffentlichkeit die Möglichkeit zu geben, sich frühzeitig an der Bauleitplanung zu beteiligen. Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren mit frühzeitiger Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sowie einer Um-weltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) und der Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a BauGB) aufgestellt. Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 04.02.2021 die frühzeitige Be-teiligung beschlossen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgten vom 22.02. bis zum 26.03.2021.  Aufgrund eines vorliegenden konkreten Entwicklungsinteresses des neuen Grundstückseigentümers, der prominenten Lage des Plangebiets im Stadtraum und dem daraus resultierenden Interesse der Stadt Osnabrück an der zeitnahen Umsetzung eines konkretisierten und abgestimmten Vorhabens wurde die Planung in eine vorhabenbezogene Planung umgewandelt. Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat hierfür in seiner Sitzung am 13.07.2021 die Einlei-tung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – beschlossen und am 17.07.2021 ortsüblich bekanntgemacht.  
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Der Verwaltungsausschuss hat am 04.03.2024 dem Entwurf mit der Begründung zugestimmt und seine öffentliche Auslegung beschlossen. Der Planentwurf wurde vom 10.03. bis zum 10.04.2025 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum. Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen ist im Rahmen der Gesamtab-wägung (s. Abwägungsbeschluss) entschieden worden. Es wurden Stellungnahmen zur Thematik Ver-schattung, Ausrichtung der Wohnungen und Nutzungen nach Norden und zur grundsätzlichen Verkehrs-planung im Quartier vorgebracht. Weiterhin haben sich angrenzende Grundstückseigentümer zur Fest-setzung von Art und Maß der baulichen Nutzung und zur Situation der Parkplätze geäußert.  Durch die Stellungnahmen haben sich keine Änderungen in den Planunterlagen ergeben.  4. AUSGANGSSITUATION 4.1. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH Der ca. 1,54 ha große Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 „südlich Neu-markt“ liegt unmittelbar in der Osnabrücker Innenstadt umfasst in der Gemarkung Osnabrück, Flur 89, die Flurstücke 10/1, 10/3, 29/1, 2, 5, 9, 3/3, 4/5, 40/6, 40/10, 40/11, 48, 49/6, 76/6, 91/14 (tlw.), 46/14 (tlw.), 1/8 (tlw.), 1/9 (tlw.), 30/3 (tlw.), 30/4 (tlw.), 30/5 (tlw.), 56, 63/7, 57/1, 66/1, 70/3, 76/4, 76/3, 78/5 (tlw.), 44, 29/2, 11, 10/2, 6, 7, 8 und 49/5.   4.2. LAGE IM STADTGEBIET Das Plangebiet befindet sich im südlichen Bereich der Osnabrücker Innenstadt und im gleichnamigen Stadtteil Innenstadt, welcher den Kern der Stadt Osnabrück als zentral gelegener Stadtteil bildet und aus der mittelalterlichen Altstadt sowie der südlich angrenzenden Neustadt besteht. Das Plangebiet ist im nordwestlichen Bereich der Neustadt verortet und umfasst ca. 1,54 ha. Dabei grenzt es unmittelbar süd-lich an den Neumarkt, den zentralen Verkehrsknoten der Osnabrücker Innenstadt, an und liegt in ca. 700 m Luftlinie zum Marktplatz der historischen Osnabrücker Altstadt. Insgesamt zeichnet sich das Plange-biet durch eine exponierte hochzentrale Lage aus. Konkret liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 südlich des Neumarkts, westlich der Jo-hannisstraße, nördlich der Großen Rosenstraße sowie östlich der Kolpingstraße und Lyrastraße.   4.3. BESTANDSANALYSE 4.3.1. Plangebiet Das Plangebiet ist nördlich der Seminarstraße durch eine intensive bauliche Nutzung in Form einer Blockstruktur geprägt. Die westliche Hälfte des Baublocks ist vollständig überbaut. Lediglich in der östli-chen Hälfte wird ein Innenhofbereich ausgebildet, der jedoch gebietstypisch flächenmäßig durch Neben-gebäude eingeschränkt wird. Die Gebäude, die diesen Baublock ausbilden, weisen vier bis fünf Ge-schosse entlang des Neumarkts sowie der Johannisstraße sowie drei bis vier Geschosse entlang der Se-minarstraße auf. Die Bereiche des Baublocks, die Teil des Vorhaben- und Erschließungsplans sind, stehen derzeit leer. Die übrigen Gebäude (im MU 2) weisen im Erdgeschoss publikumswirksame Nutzungen (Gastronomie und Einzelhandel) und in den Obergeschossen gemischte Nutzungsstrukturen (Wohnen, Arztpraxis, Büroflächen) auf. Entlang der nördlichen Johannisstraße weist der Gebäudekomplex eine Ar-kade auf, sodass sich hier witterungsgeschützte Aufenthaltsmöglichkeiten für die hier befindlichen Bus-haltestellen ergeben. 
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Das arrondierend gem. § 12 Abs. 4 BauGB in den Geltungsbereich aufgenommene Grundstück westlich dieses Baublocks (MU 1) wird als Stellplatzanlage genutzt. Ebenfalls als Stellplatzfläche genutzt wird das Eckgrundstück Seminarstraße / sog. Kleine Rosenstraße. Somit bleiben vorhandene Potenzialflächen in zentraler Innenstadtlage angesichts der einst geschlossenen Bebauung in diesem Stadtbereich unge-nutzt. Dies hat wiederum auch die Sicht auf Brandwände zur Folge, was das Stadtbild an dieser Stelle negativ prägt.  Das Baufeld südlich der Seminarstraße ist neben der oben genannten Stellplatzanlage zudem durch ein dreigeschossiges Parkhaus geprägt. Das Parkhaus greift weder die Bauflucht entlang der Großen Rosen-straße, noch der Seminarstraße auf. Südlich des Parkhauses befindet sich eine brachliegende, überwie-gend durch Ruderalgrün geprägte Fläche. Nördlich des Parkhauses befindet sich im Plangebiet ein leer-stehendes, dreigeschossiges Gebäude, das im Gegensatz zum Parkhaus die südliche Bauflucht der Semi-narstraße in das Plangebiet fortsetzt.  Die im Plangebiet befindliche Teilfläche östlich der sog. Kleinen Rosenstraße (MU 3) weist entlang der Johannisstraße eine in Flucht mit den benachbarten Baukörpern stehende viergeschossige Bebauung auf. Der westliche Teilbereich des Baugrundstücks ist hingegen nur eingeschossig bebaut. Auch dieses Gebäude steht derzeit leer. Die sog. Kleine Rosenstraße stellt in der Bestandssituation die Verbindungsstraße zwischen der Seminar-straße sowie der Großen Rosenstraße dar und wird dabei als öffentliche Straßenverkehrsfläche genutzt und wahrgenommen. Sie befindet sich jedoch bislang im Eigentum der Vorhabenträgerin.  4.3.2. Umgebung Das Plangebiet bildet die räumliche Schnittstelle zwischen der historischen Altstadt im Norden sowie der Neustadt im Süden.  Nördlich des Plangebietes befindet sich der Neumarkt. Die städtebaulichen Problemschwerpunkte am Neumarkt sind im Besonderen in der fehlenden Aufenthaltsqualität zu sehen, welche durch die im Vor-dergrund stehende Verkehrsfunktion und die städtebaulichen und gestalterischen Defizite entstanden sind. Im Bereich des Neumarktes und Umgebung sind durch Leerstand, Modernisierungsrückstand an einem Großteil der Gebäude und ungestalteten Parkplatz- und Freiflächen Trading-Down-Tendenzen er-kennbar. Darüber hinaus sind die Barrierewirkung des Neumarktes sowie die abfallende Qualität der Johannisstraße als Einzelhandelsstandort aufgrund von unausgewogenem Branchenmix und einge-schränkter Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum als weitere wesentliche Defizite wahrnehmbar. Hinzu kommen städtebaulich-funktionale Mängel in der Seminarstraße und Große Rosenstraße, welche durch die Überlagerung von Anlieferverkehr, Wohnerschließung und mangelnder stadträumlicher Ord-nung entstanden sind. Die Neustadt südlich der Achse Neuer Graben/Neumarkt wird im Nordwesten durch die Universität mit Schloss und Institutsgebäuden dominiert. Das Justizzentrum, das Marienhospi-tal sowie diverse Einzelhandelsbetriebe und Dienstleistungen prägen die Nutzungs- und Baustrukturen östlich der Johannisstraße. Die östlich des Plangebiets verlaufende Johannisstraße selbst bietet ein he-terogenes Erscheinungsbild und stellt die Verlängerung der zentralen Fußgängerzone und hochfrequen-tierten Einkaufsstraße der Altstadt (Große Straße) dar. Sie ist ebenfalls durch Einzelhandel sowie Gast-ronomie geprägt und übernimmt eine wichtige Funktion für den ÖPNV.  Entlang der Seminarstraße westlich des Plangebiets ist die historische kleinteilige und vielfältige Parzel-lierung noch weitgehend erhalten. Einzelne Gebäude aus der Gründerzeit und schlichtere Bebauung der Nachkriegszeit wechseln sich ab. Es sind jedoch qualitative Defizite in Gestalt und Erhaltungszustand der Gebäude vorhanden. Die qualitativen Defizite der Bebauung und der privaten Nutzungen setzen sich zum Teil in der Gestaltung des öffentlichen Raumes fort. Die östlich der sog. Kleinen Rosenstraße befind-lichen Baugrundstücke sind die Hauptgebäude überwiegend lediglich zur Johannisstraße ausgerichtet, so dass entlang der sog. Kleinen Rosenstraße (somit in Richtung des Plangebiets) lediglich Nebengebäude 
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und Stellplatzflächen, nicht jedoch gestaltete Fassaden ausgerichtet sind. Lediglich zwei Grundstücke weisen auch zur sog. Kleinen Rosenstraße gestaltete, zweigeschossige Fassaden auf.  Entlang der Großen Rosenstraße schließt westlich des Plangebiets keine straßenbegleitende Bebauung an. Die hier befindlichen Universitätsgebäude liegen auf dem Grundstück deutlich zurückgesetzt. Südlich des Plangebiets befindet sich eine drei- bis viergeschossige Blockrandbebauung, die überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt ist.   4.3.3. Erschließung Durch seine zentrale Lage im Stadtgebiet Osnabrücks kann das Plangebiet sowohl mit dem PKW, dem ÖPNV als auch durch den Fuß- und Radverkehr gut erreicht werden. Durch die bereits umfangreich vor-handene Verkehrsinfrastruktur im Umfeld des Plangebietes stehen vielfältige Optionen zur Verfügung, die neben der lokalen auch die überörtliche Anbindung an das Verkehrsnetz gewährleisten.  Individualverkehr und öffentlicher Verkehr Die historische Zweiteilung der Stadt in Alt- und Neustadt ist in der westöstlichen Verkehrsverbindung Neuer Graben bis Wittekindstraße erkennbar. Mit Zunahme des motorisierten Verkehrs und dem Aus-bau dieser Verkehrsachse macht sich die Trennwirkung für Fuß- und Radverkehr deutlich bemerkbar.  Der Neumarkt ist der zentrale Platz zwischen der nördlichen sowie südlichen Innenstadt und wird durch diese Querverbindung in seiner Längsachse befahren. Zugleich ist er der zentrale Umsteigeplatz für den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Insgesamt benutzen bis zu 70.000 Menschen täglich den Bus-haltebereich Neumarkt / Johannisstraße. Auf dem Neumarkt verkehren täglich mehrere Tausend Fahr-zeuge und zu Fuß Gehende. Aufgrund dieser zentralen Situation haben sich an diesem Platzrand kernge-bietstypische Nutzungen mit einer hohen Kundenfrequenz angesiedelt. Auf der Johannisstraße liegen mehrere Buslinien. Die Zentralität der Johannisstraße resultiert bisher überwiegend aus dem Nord-Süd-Verkehr innerhalb der Straße selbst. Die Anbindung nach Norden an die Große Straße ist durch eine einzige Querungsmöglichkeit im Bereich des Neumarktes sehr eingeschränkt. Die Vernetzung mit den östlich und westlich angrenzenden Quartieren ist räumlich und qualitativ schwach ausgebildet. Die Quervernetzung nach Osten ist auf eine einzige Gasse, die Hubert-Eichholz-Gasse und einige informelle Durchgänge über Hinterhöfe und durch Gebäude angewiesen. Zu Fuß Gehende und Radfahrende Das Straßen- und Wegenetz der Altstadt ist durch die Überlagerung von zirkularradialen (Dombezirk, Markt) und linearen Formen (Große Straße) gekennzeichnet. Im Stadtgrundriss ergibt dies ein polygona-les und komplexes Gesamtgefüge. Dieses kleinmaschige Netz der Altstadt ist für die Anforderungen von zu Fuß Gehenden prädestiniert.  Der Grad der Vernetzung des öffentlichen Raums in der Neustadt ist bis heute deutlich geringer als in der Altstadt. Diese relativ grobe Struktur begrenzt die innerstädtische Entwicklung und kann für zu Fuß Gehende nur bedingt kompensiert werden. Die nachträglich geschaffenen Durchgänge von der Johan-nisstraße vor allem in Richtung Osten haben entweder nur notdürftigen Charakter oder sind eher als rückwärtiger Geschäftseingang mit der Funktion einer Passage zu verstehen. Lediglich die Hubert-Eich-holz-Gasse (nördlich der Johanniskirche) erfüllt in Form und Funktion den Anspruch einer öffentlichen Wegeverbindung.  Die oberirdische Querung des Neumarktes ist derzeit wenig attraktiv und wirkt als Barriere zur Neustadt. Die Neugestaltung des Neumarkts steht noch aus. Die Seminarstraße ist eine wichtige, bereits im historischen Stadtgrundriss vorhandene Wegeverbindung für zu Fuß Gehende und Radfahrende. Unter anderem stellt der Radverkehrsplan zum Radverkehrsnetz 
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der Innenstadt die Seminarstraße als Teil des Sekundärnetzes dar und zeigt damit deren Bedeutung als Stadtteilverbindung, Alternativroute und deren Verteilungsfunktion auf.  4.3.4. Naturräumliche Faktoren Der öffentliche Raum der nördlichen Neustadt zeigt deutliche Defizite. Vor allem der Bereich zwischen Seminarstraße und Große Rosenstraße ist heute gekennzeichnet durch Rückseiten, fehlende Raumkan-ten, ungestaltete Parkplatzflächen und unklare Übergänge zwischen öffentlichen und privaten Nutzun-gen. Die vorhandenen Freiräume sind unzureichend ausgebildet und die Straßenräume der Seminar-straße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Johannisstraße weisen geringe Aufenthaltsqualitäten auf. Die Gestaltung des Neumarktes ist stark durch die verkehrstechnischen Anforderungen geprägt. Der his-torische Platzcharakter ist nicht mehr erlebbar. Aufenthaltsqualitäten sind auch hier kaum gegeben.  Die Attraktivität der Johannisstraße als Einkaufsstraße wird durch die starke verkehrliche Nutzung durch den ÖPNV eingeschränkt. Aufenthaltsqualitäten sind im Straßenraum nur in beschränktem Maße vor-handen. Ausweichmöglichkeiten in attraktivere seitliche Straßen und Platzbereiche sind ebenfalls nicht verfügbar. Im Nordwesten der Neustadt befinden sich das Schloss, in dem die Universität ansässig ist und der Schlosspark mit seinen großzügigen Park- und Freiflächen. Im südöstlichen Bereich der Johannisstraße befindet sich die Kirche St. Johann mit dem mit Bäumen ge-stalteten Platz an der Johannisfreiheit.  Artenschutz  Aus den durchgeführten artenschutzrechtlichen Untersuchungen (vgl. Kap. B 3) ergeben sich keine Rest-riktionen bezüglich des weiteren Planverfahrens, jedoch sind die Vorschriften zum besonderen Arten-schutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der zurzeit geltenden Fassung zu beachten.  Da Vögel insbesondere während des Jahres in bestimmten Zeiträumen besonders empfindlich gegen-über Störungen sind und Bauaktivitäten sowie Rodungen Nistplätze zerstören und das Brüten gefährden können, sind Rodungs- und Bauzeitenregelungen beim Bau oder der Baufeldfreimachung wie folgt zu beachten: Die mit der Rodung von Gehölzen verbundene Baufeldfreimachung ist gem. § 39 BNatSchG nur im Zeitraum 01.10. bis 28./29.02. eines jeden Jahres zulässig. Der Rückbau von Bestandsgebäu-den und andere Folgearbeiten (z.B. Tiefenenttrümmerung, Bodensanierung, Erschließungsarbei-ten) sind auch innerhalb der Vogelbrutzeit vom 01.03. bis 15.08. zulässig, wenn die Flächen bzw. Gebäude vorher auf Vorkommen von Vögeln untersucht wurden und das Eintreten artenschutz-rechtlicher Verbotstatbestände ausgeschlossen werden kann. Starkregen Seit Anfang 2023 liegen der Stadt Osnabrück Starkregengefahrenkarten mit Überflutungsausdehnungen und -tiefen für das gesamte Stadtgebiet vor. Mittelfristiges Ziel ist es, ein Handlungskonzept mit folgen-den Bausteinen zu erstellen: • Informationsvorsorge (inkl. Stärkung der privaten Eigenvorsorge) • kommunale Flächenvorsorge • Krisenmanagement  • Konzeption kommunaler baulicher Maßnahmen Die Starkregengefahrenkarten betrachtet drei zugrundliegenden Belastungsszenarien:  
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• Ein seltenes Ereignis, welches regional differenziert durch ein statistisches Niederschlagsereignis (Dauer 1 Stunde) mit einer Jährlichkeit von 30 Jahren generiert wird und zu einem seltenen Ober-flächenabflussereignis führt. • Ein außergewöhnliches Ereignis, welches regional differenziert durch ein statistisches Nieder-schlagsereignis (Dauer 1 Stunde) mit einer Jährlichkeit von 100 Jahren generiert wird und zu ei-nem außergewöhnlichen Oberflächenabflussereignis führt. • Ein extremes Ereignis, welches durch ein extremes Niederschlagsereignis (festgelegt zu 90 mm in 1 Stunde) generiert wird und zu einem extremen Oberflächenabflussereignis führt. Die Starkregengefahrenkarte für die Stadt Osnabrück zeigt für die vorhandenen Tiefpunkte im Plange-biet, wie im Bereich der vorhandenen Freianlagen, Parkplätze sowie der Tiefgarageneinfahrt eine Starkregenüberflutungsgefahr. Da in diesen Bereichen durch die Realisierung des Planvorhabens bauli-che Veränderungen vorgenommen werden, resultiert eine entsprechende Verlagerung der Überflu-tungsgefahr. Über bauliche Maßnahmen an den Gebäuden kann auf die Überflutungsgefahr reagiert werden. Boden und Hydrologie Der vorhandene Boden im gesamten Plangebiet ist stark durch anthropogene Überformung geprägt. Großflächige Zerstörungen der ursprünglichen Bausubstanzen der gesamten Innenstadt im 2. Weltkrieg führten zu Wiederaufbaumaßnahmen, bei denen die die vorhandenen Schuttmaterialien als Baugrund-material genutzt wurden. Entsprechend ist bei den zukünftigen Baumaßnahmen mit entsprechenden Auffüllungen zu rechnen.   4.4. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE 4.4.1. Landesplanung und Raumordnung  Nach den Grundsätzen der Raumordnung ist die Siedlungstätigkeit vorrangig auf vorhandene Siedlungen mit ausreichender Infrastruktur und auf Zentrale Orte zu konzentrieren. Vor der Inanspruchnahme von Freiflächen u. a. für Siedlungsmaßnahmen sind vorrangig die Potenziale für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, für die Nachverdichtung und nachhaltige Innenentwicklung der Städte und Gemeinden aus-zuschöpfen (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 6 S. 3 Raumordnungsgesetz (ROG)). Diesem Grundsatz der Raum-ordnung wird mit der vorliegenden Planung vollumfänglich entsprochen. Landes-Raumordnungsprogramm Das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) stellt die planerische Konzeption für die Landesentwick-lung dar und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren Entwicklung. Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Oberzentrum festgelegt. Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zugleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsauf-gaben zu leisten (LROP 2.2 03 Satz 4f). Damit ist der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mit-telzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz Übergeordnet ist seit dem 01. September 2021 der länderübergreifende Raumordnungsplan für den Hochwasserschutz in Kraft. Der Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz (BRPH) ist ein Raumord-nungsplan im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 7 ROG und enthält Ziele und Grundsätze der Raumordnung, aus denen sich direkte planerische Anforderungen für die Bauleitplanung ergeben. Ziel ist ein länderüber-greifender Hochwasserschutz. Dazu gehören u.a.: 
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• Prüfung von Hochwasserrisiken • vorausschauende Prüfung von Auswirkungen des Klimawandels auf Hochwasserereignisse • bedingte Freihaltepflichten in Einzugsgebieten nach § 3 Nr. 13 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) • Planungs- und Zulassungsverbot von kritischen Infrastrukturen und Störfallanlagen in Überschwem-mungsgebieten nach § 76 Abs. 1 WHG Für die Stadt Osnabrück sind die rechtlichen Vorgaben für das Flusshochwasser anzuwenden. Derzeit gibt es fünf Überschwemmungsgebiete (100jähriges Ereignis), die im Stadtgebiet abgegrenzt sind und folgende Flüsse betreffen: Hase, Düte, Nette, Belmer Bach, Wilkenbach. Für den Fluss Hase liegt eine Hochwassergefahrenkarte vor, die vom Niedersächsischen Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz erstellt wurde. Das vorliegende Plangebiet liegt außerhalb eines Überschwemmungsgebiets. Besondere Anforderungen werden in dem Bezug daher an die Planung nicht gestellt.   4.4.2. Flächennutzungsplan Der seit dem 14. Dezember 2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück, zuletzt ge-ändert am 30. April 2021 (Nr. 90), stellt den Planbereich als gemischte Baufläche (M) dar. Der im nördli-chen Teil des Planbereichs anteilig enthaltene Neumarkt wird als überörtliche / örtliche Hauptverkehrs-fläche dargestellt. Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. Eine Änderung des wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 Abbildung 1: Darstellung des Plangebiets im FNP der Stadt Osnabrück  
Abzeichnung des Flächennutzungsplanes einschließlich aller wirksamen Änderungen
 01.11.2024
Maßstab 1:5000
 0 50 100 150 Meter
Hinweis: 
Die Anfertigung einzelner Vervielfältigungen für den privaten Gebrauch ist nach § 53 Urheberrechtsgesetz (UrhG) zulässig.
Für eine weitergehende Nutzung dagegen müssen Sie sich ein einfaches Nutzungsrecht (§ 31 UrhG) einräumen lassen. Das
betrifft vor allem die Publikation, die Weitergabe und die gewerbliche Nutzung der geschützten Daten.
Stadt Osnabrück
Fachbereich Geodaten und Verkehrsanlagen
Fachdienst Geodaten
Hasemauer 1  (Dominikanerkloster)
49074 Osnabrück
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4.4.3. Bebauungsplan Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – wird der rechtskräftige vorhaben-bezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – in Teilen aufgehoben, Darüber hinaus werden der Bebauungsplan Nr. 473 – südl. Seminarstraße / Johannisstraße – vollständig und der Bebau-ungsplan Nr. 108 – Große Rosenstraße / Kolpingstraße / Seminarstraße – sowie der Bebauungsplan Nr. 525 – Neumarkt - teilweise durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 651 überlagert. Die wesentli-chen Planinhalte sind wie folgt: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 600 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt –, rechtsverbindlich seit dem 08.08.2014, setzt für den überwiegenden Teil des Plangebiets das Vorhabengebiet „Einkaufszent-rum“ und für die übrigen Teilbereiche Kerngebietsflächen sowie Straßenverkehrsfläche fest. Bebauungsplan Nr. 525 Der Bebauungsplan Nr. 525 „Neumarkt“, rechtsverbindlich seit dem 08.08.2014, setzt für den Geltungs-bereich des Bebauungsplans Nr. 651 Kerngebiet sowie Straßenverkehrsfläche fest. Bebauungsplan Nr. 473 Der Bebauungsplan Nr. 473, rechtsverbindlich seit dem 30.06.1995, setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans Kerngebiet, Straßenverkehrsfläche und Fußgängerbereiche fest. Bebauungsplan Nr. 108 Der Bebauungsplan Nr. 108 „Große Rosenstraße / Kolpingstraße / Seminarstraße“, rechtsverbindlich seit dem 22.11.1985, setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans eine Fläche für Versorgungsanla-gen - Umspannwerk - und öffentliche Straßenverkehrsfläche fest.  4.4.4. Störfallbetriebe In Osnabrück befinden sich mehrere Betriebe, die als Störfallbetrieb eingestuft und gemäß § 50 BImSchG im Rahmen der Bauleitplanung zu betrachten sind. Als Grundlage zur Ermittlung angemessener Ab-stände zwischen Betriebsbereichen und schutzbedürftigen Gebieten wurde von der Kommission für An-lagensicherheit (KAS) der Leitfaden KAS-18 "Abstandsempfehlungen für die Bauleitplanung ohne Detail-kenntnisse mit Erläuterungen" erarbeitet. In Anlage 1 sind generelle Achtungsabstände angegeben, die einen Anhalt bieten, ob bei einem Zusammenrücken von Betriebsbereich und schutzbedürftigem Gebiet der Planungsgrundsatz nach § 50 Satz 1 BImSchG noch gegeben ist. Da weite Teile des Osnabrücker Stadtgebiets in den Achtungsabständen der Störfallbetriebe liegen, sind die Betriebe in den letzten Jahren näher untersucht worden, um den angemessenen Abstand zu ermit-teln. Dabei werden die spezifischen Gegebenheiten vor Ort geprüft und der tatsächliche Gefahrenbe-reich ermittelt. Ableitend von den Untersuchungsergebnissen kann für das vorliegende Plangebiet festgestellt werden, dass es deutlich außerhalb der ermittelten angemessenen Abstandsflächen liegt.   4.4.5. Schutzgebiete Baumschutz Im Plangebiet sind bisher keine Baumschutzflächen oder geschützten Bäume dargestellt. Derzeit besteht für das Stadtgebiet Osnabrück keine Baumschutzsatzung.   
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Wasserrecht Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasserschutz- oder eines Trink-wassergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb der Über-schwemmungsbereiche von Osnabrücks Gewässern.  4.4.6. Sonstige Vorgaben und Rahmenbedingungen  Bodenschutz Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a BauGB sparsam und schonend umgegangen werden. Demnach ist die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen. Weiterhin sind die Funktionen des Bo-dens nach § 1 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. „Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch ver-ursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen“ (§ 1 S. 2 BBodSchG). Beeinträchtigungen der Funktionen des Bodens sollen bei Einwir-kungen so weit wie möglich vermieden werden.  Im Plangebiet befanden sich auf dem Grundstück Neumarkt 14 sowie Seminarstraße 2 chemische Reini-gungen. Im Zuge der bisherigen Bodenuntersuchungen konnten an diesen Standorten jedoch keine re-levanten Schadstoffkonzentrationen festgestellt werden.  Denkmalschutz Nach gegenwärtigem Kenntnisstand sind im Bereich des Vorhabens keine Bau- und Bodendenkmäler bekannt.  Unweit des Plangebiets ist in östlicher Richtung das Landgericht Osnabrück verortet, welches ein Bau-denkmal darstellt. Für das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 ergibt sich da-raus, dass dieses dem Umgebungsschutz gemäß § 8 NDSchG unterliegt und das Baudenkmal durch an-grenzende Bauvorhaben in seinem Gesamteindruck nicht beeinträchtigt werden darf. Die Höhenent-wicklung des städtebaulichen Konzeptes berücksichtigt diesen Schutzanspruch des Baudenkmals des Landgerichts (s. Kap. C 1.2). Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, Gebäu-dereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück unverzüglich gemeldet werden. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-genommen.  Kampfmittel Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhanden-sein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grund-sätzlich nicht auszuschließen. Die Stellungnahme des Landesamtes für Geoinformation und Landesver-messung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 – Kampfmittelbesei-tigungsdienst) kann einen Verdacht diesbezüglich nicht ausschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Po-lizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-genommen.  Für das Plangebiet wurde im Rahmen der Bauleitplanung eine Luftbildauswertung im Rahmen einer Kampfmittelvorerkundung durchgeführt, welche militärisch geprägte Ereignisse, Handlungsabläufe, Flä-chennutzungen und Objekte, welche zu einer Kampfmittelbelastung im Untersuchungsgebiet führen können, erfasst hat. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass für das gesamte Untersuchungsgebiet ein flä-chendeckender initialer Kampfmittelverdacht besteht. 
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4.4.7. Eigentumsverhältnisse  Die Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich im Privateigentum. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen befinden sich im Eigen-tum der Stadt Osnabrück mit Ausnahme der Straße, welche die Seminarstraße mit der Großen Rosen-straße verbindet (sog. Kleine Rosenstraße). Diese befindet sich gegenwärtig im Privateigentum und soll der Stadt jedoch übertragen werden.  4.5. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 4.5.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück Zur Erreichung langfristiger nachhaltiger Zielsetzungen für die Stadtentwicklung hat die Stadt Osnabrück strategische Ziele festgelegt. Die strategischen Ziele beschreiben bildhaft die gewünschte Zukunft, defi-nieren die bedeutsamen Themen für die nächsten zehn Jahre und geben so Orientierung für Politik, Ver-waltung und Stadtgesellschaft. Mit unterschiedlichen zentralen Handlungsfeldern zu den einzelnen Zie-len werden Etappenziele festgelegt und operationalisiert. Die zentralen Handlungsfelder sind mittelfris-tige Strategieansätze. Sie konkretisieren die strategischen Ziele und beschreiben den Weg zur Zielerrei-chung. Mit dem Ziel „Stadt zum Leben und Erleben: ausgeglichen - umweltverträglich – qualitätsvoll” und meh-reren, dazu gehörigen zentralen Handlungsfeldern wie der Entwicklung von Wohnraum, Nachverdich-tung und der Schaffung von preisgebundenem Wohnraum entspricht das Planvorhaben den strategi-schen Zielen der Stadt Osnabrück.   4.5.2. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung Aufgrund des Einleitungsbeschlusses aus dem Jahr 2021 sind die „Rahmenvorgaben für die Baulandent-wicklung“ mit Ratsbeschluss vom 12.06.2018 anzuwenden. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von mehr als acht zusätzlichen Wohneinheiten ge-schaffen. Nach den o. g. „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ wird die Stadt Osnabrück Be-bauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Eigentü-mer:innen bzw. Investor:innen verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten be-zahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da der vorliegenden Bauleitplanung ein Vorhaben zugrunde liegt, welches bereits mehr als acht Wohneinheiten umfasst, finden hier die „Rahmenvorgaben für die Bau-landentwicklung“ Anwendung. Der Investor hat sich verpflichtet, für das Vorhabengebiet einen angemessenen Anteil an preisgebunde-nem Wohnraum zu schaffen, welcher sich anteilmäßig nach der Quotenkarte der Stadt Osnabrück rich-tet. Die Vorgaben werden über den Durchführungsvertrag mit dem Investor öffentlich-rechtlich gesi-chert.   4.5.3. Integriertes Stadtentwicklungsprogramm Osnabrück (STEP) Mit Beschluss vom 5. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das Integrierte Stadtentwicklungspro-gramm (STEP) beschlossen. Das STEP Osnabrück ist ein informelles Planungs- und Steuerungs-instrument der Stadtentwicklung mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive (ca. 15 Jahre). Es zeigt als integriertes Handlungsprogramm die planerischen Herausforderungen auf und legt eine gesamtstäd-tische strategische Ausrichtung fest. Es definiert Leitmotiv, Leitlinien, Ziele und konkrete Maßnahmen für eine nachhaltige Stadtentwicklung Osnabrücks. 
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Unter der Überschrift ERKENNEN. ERHALTEN. ENTWICKELN. soll auf vorhandenen Qualitäten aufge-baut und die Vorgehensweise für eine klimagerechte Stadtentwicklung vorrangig in Bestandsquartieren konzeptionell gesichert werden. Die verschiedenen Interessen, Belange und bestehenden, vor allem raumrelevanten Konzepte, Pro-gramme und Zielsetzungen der Stadt Osnabrück, wurden bei der Erarbeitung des STEP aufgegriffen. Sie wurden einander gegenübergestellt und zu diesem Integrierten Stadtentwicklungsprogramm zusammengeführt. Gesamtstädtische und gesamtstrategische Aspekte wurden dabei in den Fokus ge-nommen. Das STEP geht damit weit über die Betrachtung einzelner Flächen und Interessenlagen hinaus. Es legt eine umfassende und integrierte Betrachtung der verschiedenen gesamtstädtischen, sektoralen Handlungsfelder vor, die für die Stadtentwicklung relevant sind. Das STEP ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. Folgende Leitlinien wurden für die künftige Stadtentwicklung der Stadt Osnabrück definiert: 1. bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung   2. zukunftsorientierte und bedarfsgerechte Gewerbe- und Industriegebiete  3. multimodale Mobilitätsachsen  4. raumbezogene Mobilitätsstrategien   5. eigenständige, identitätsstiftende und lebenswerte Stadtteile  6. Grün- und Freiräume stärken und grün-blaue Strukturen vernetzen 7. Anpassung des Siedlungsraumes an den Klimawandel   8. Klimaneutralität durch Steigerung von Energieeffizienz und regenerativer Energieversorgung   9. Stärkung der regionalen Kooperation  Der im STEP entwickelte räumliche Aktionsplan zeigt die wichtigsten, räumlich verortbaren Maßnahmen-empfehlungen des STEP auf. Zugleich werden auch die Ergebnisse der Auseinandersetzung mit den zukünf-tigen Siedlungsflächenpotentialen aufgezeigt, deren Identifizierung wesentlicher Aufgabenbaustein des Er-arbeitungsprozesses war. Das hier vorliegende Plangebiet wurde im Rahmen der Erarbeitung des STEP bereits als Entwicklungsfläche berücksichtigt. So wird die Innenstadt als besonderer Aufmerksamkeitsort hervorgehoben. Als eine Maßnahme zur Innenstadtentwicklung wird die Entstehung der „Johannishöfe“ als gemischtgenutztes Quartier am Neumarkt benannt, für welches mit dem vorliegenden Bebauungs-plan die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Das Planungsziel dieser vorliegenden Planung entspricht damit dem definierten Leitmotiv des STEP.   4.5.4. Märkte- und Zentrenkonzept Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss vom 5. November 2019 (1. Än-derung vom 25.04.2023 sowie Ergänzung „Osnabrücker Laden“ durch Beschluss vom 5. Juli 2022) findet die 2. Fortschreibung MZK OS als städtebauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB Be-rücksichtigung bei: • der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und • der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Einzel-handelsbetrieben. Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: • Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken, • Handelszentralität der Innenstadt stärken, • qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten, • Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken, 
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• Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken, • Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern und  • Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten. Als weitere Grundsätze gelten: • die Stadt der kurzen Wege und • die Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsunterneh-men. Die Zielsetzungen und Grundsätze des Märkte- und Zentrenkonzepts für die Stadt Osnabrück werden für das Planungsvorhaben berücksichtigt. Sie stellen einen zentralen Bewertungsmaßstab für eine im Rah-men der Planaufstellung durchgeführte Wirkungs- und Verträglichkeitsanalyse zur Errichtung eines groß-flächigen Einzelhandelsbetriebes dar (s. Kap. C 1.1.). Konkret werden im MZK OS zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Osnabrück definiert, wobei primär zwischen der Innenstadt als Hauptzentrum sowie den Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren un-terschieden wird, denen jeweils unterschiedliche Versorgungsfunktionen zukommen. Das Plangebiet liegt innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt, welcher als zentraler Versorgungsbereich über eine er-hebliche gesamtstädtische und regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion verfügt (Versor-gungsfunktion).   4.5.5. Vergnügungsstättenkonzept Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich konzeptionelle Aussagen zu der planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet. Das Konzept wurde von der CIMA Beratung + Management GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der Stadt Osnabrück am 07.07.2020 als städtebauliches Konzept beschlossen. Das VSK OS ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung der Stadt Osnabrück durch die Erweiterung bestehender bzw. die Ansiedlung neuer Vergnügungsstätten auszuschließen. Folgende Teilziele wurden formuliert: • Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie • Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als Wohnstandort • Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel • Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk • Vermeidung von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der Zentralen Ver-sorgungsbereiche und der Osnabrücker Gewerbegebiete • Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspielraum für Vergnügungsstät-ten an Standorten, an denen keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind, in einem an den jeweiligen Standort angepassten Maße Städtebaulich relevante „Trading-Down“-Effekte sind u. a.: • Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Kirchen, Suchtberatungsstel-len) • Verzerrung des Mietpreisgefüges • Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöffnung, soziales Milieu) 
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• Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte Nutzungen (z. B. Gewerbe-/Produktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) • Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten (Agglomeration) • Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßenbildes, Störung des Stadt-bildes, Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung von Leerständen, Verschlechterung der Versor-gungssituation) Im Vergnügungsstättenkonzept werden Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach Standortbereichen formuliert. Im Plangebiet stellt das Vergnügungsstättenkonzept spielorientierte so-wie erotikorientierte als planerisch nicht erwünscht und freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstät-ten als planerisch vorstellbar dar. Der Empfehlung des Vergnügungsstättenkonzepts wird insofern ge-folgt, als dass der Bebauungsplan Festsetzungen zum Ausschluss von Vergnügungsstätten trifft (s. Kap. C 1.1.).   4.5.6. Wohnraumversorgungskonzept  Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist bis 2030 mit einer stei-genden Haushaltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein deutlicher Mehrbedarf an Wohnun-gen benötigt. Dabei wird die Nachfrage für die ersten fünf Jahre (bis 2020) am höchsten prognostiziert. Danach nimmt sie ab.  2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % (ca. 2.400 WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Eigentumswoh-nungen nachgefragt.  Eine umfassende Fortschreibung dieses Wohnraumversorgungskonzeptes soll auf Basis der Ergebnisse aus dem Zensus 2022 hergestellt werden. Da mit diesen Zahlen aber nicht vor Mitte 2024 zu rechnen ist, wurde verwaltungsseitig eine kleine Fortschreibung des o.g. Konzeptes ausgearbeitet (VO/2023/1741). Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Einwohnermeldestatistik die Stadt Osnabrück weiterhin als eine wachsende Großstadt zeigt. Dabei ist der Osnabrücker Wohnungsmarkt seit einigen Jahren als an-gespannt zu bezeichnen, so dass die Förderung von zusätzlichem (bezahlbarem) Wohnraum in der Stadt Osnabrück weiterhin sinnvoll erscheint. Hierbei ist ein zusätzliches Angebot in Bezug auf alle Wohnungs-größen und –typen erstrebenswert, vor allen Dingen aber für Personen in der Familienbildungsphase scheint es derzeit keinen passenden und/oder vor allen Dingen auch bezahlbaren Wohnraum zu geben.  Mit dem Planvorhaben werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung von u. a. Wohnungsbau geschaffen. Nach derzeitigem Planungsstand ist die Realisierung von ca. 280 Wohnein-heiten im sowie weitere ca. 39 Wohneinheiten im Bereich des MU 3 vorgesehen. Demzufolge kann das Planvorhaben einen Beitrag zur Befriedigung der prognostizierten Wohnraumnachfrage leisten.   4.5.7. Berücksichtigung ökologischer Belange Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitpla-nung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Dies umfasst vier Maßnahmenbereiche: • Energie/Klimaschutz (Erstellung eines Energiekonzepts bei Aufstellung eines Bebauungsplanes; So-larenergetische Prüfung und Optimierung des Plankonzeptes; Vorgaben zum Energiestandard von Neubauten in städtebaulichen Verträgen mit Nachweispflicht) 
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• Luftreinhaltung / Stadtklima (Berücksichtigung Stadtklima; Immissionsprognose; Dachbegrünung; Begrünung Stellplatzanlagen) • Boden / Wasser (Vorprüfung Bodenfunktion; Versickerung Niederschlagswasser; Regenwasserrück-haltung; Berücksichtigung Fließgewässerschutzprogramm) • Natur und Landschaft (Erhaltung Grünflächen Grüne Finger; Durchgrünung Baugebiete; Kompensa-tionsmaßnahmen; Waldabstand; Eingrünung Siedlungsrand; Beleuchtung öffentlicher Verkehrsflä-chen) Diese Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert wer-den. Die Vorgaben spiegeln sich in diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan in Festsetzungen zu Dachbegrünungen bzw. den Regelungen des Durchführungsvertrags zur Vorgabe eines Energiestandards wider.   4.5.8. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind wichtige Aspekte der räumlichen Planung und Bestandteile der Ab-wägung in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeitsprüfung und bei Maßnahmen im Bestand (Stadt-sanierung). Vor dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachinformatio-nen ein wichtiges Hilfsmittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter. Aus der Kenntnis des in einer Stadt vorherrschenden Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygienische Situation und den klimatischen Funktionszusammenhängen lassen sich Schutz- und Entwicklungsmaßnahmen zur Verbes-serung von Klima und Luft ableiten. 2017 wurde vom Büro GEO-NET Umweltconsulting GmbH aus Han-nover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück erstellt. Wichtige Grundlage für die Bauleitplanung ist die Planungshinweiskarte, aus der Aussagen zu Kaltluftentstehungs-gebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei- und Siedlungsraum zu entnehmen sind. Das vorliegende Plangebiet weist als verdichtete innerstädtische Siedlungsstruktur, wie seine Umge-bung, eine sehr ungünstige bioklimatische Situation auf, die durch Regelungen zur Dachbegrünung ab-gemildert werden soll. Zudem befindet sich in der näheren Umgebung des Plangebietes der Schlossgar-ten, welchem eine hohe bioklimatische Bedeutung zuteilwird.  4.5.9. Freiraumentwicklungskonzept Das Freiraumentwicklungskonzept „Urbaner Freiraum im (Klima-)Wandel“ (FEK) der Stadt Osnabrück wurde im Sommer 2022 fertiggestellt. 2019 hat sich die Stadt auf den Weg gemacht, um auch in Zukunft eine ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiräumen gewährleisten zu können. Denn Freiräume ha-ben in Städten eine besondere Bedeutung für die Klimaanpassung, die Artenvielfalt sowie das Naturer-leben in der Stadt. Sie sind auch wichtig für die Erholung und die Gesundheit aller Menschen in Osnab-rück. Gemäß Freiraumentwicklungskonzept (FEK) liegt der Planungsbereich in einem thermisch hoch bis sehr hoch belasteten urbanen Siedlungsbereich mit einer geringen Grünraumversorgung. Die Analyse zum Freiraumentwicklungskonzept hat ergeben, dass in dem Plangebiet ein hoher Bedarf zur Erhöhung des Grünvolumens besteht. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Fläche aufgrund des hohen Versiege-lungsgrades von nahezu 100% ein thermischer Hotspot ist. Der B-Plan 651 liegt gem. FEK in einem der „Schwerpunkträume urbaner Siedlungsbereiche“ (Strategie- und Aktionsplan 11.5.1 Innenstadt). Dabei handelt es sich um urbane Siedlungsbereiche, in denen Belastungs-faktoren oder Handlungsbedarfe kon-zentriert auftreten und in denen aufgrund städtebaulicher Defizite bereits ein besonderer Handlungsbe-darf festgestellt worden ist, wie in Stadtumbau- und städtebaulichen Sanierungsgebieten. Das FEK folgt übergeordneten Gestaltungsprinzipien, auf deren Grundlage typologische Maßnahmen für die Aufwer-tung von Freiraum- und Siedlungsstrukturtypen empfohlen werden. Unter den Gestaltungsprinzipien „Klima(wandel)angepasst“ und „Biodivers und vernetzt“ werden unter anderem die Förderung des 
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Schwammstadtprinzips, die Fassaden- und Dachbegrünung sowie den Erhalt bestehender Gehölze emp-fohlen. Nähere Informationen zu sämtlichen Empfehlungen sind im Freiraumentwicklungskonzept im Kapitel 6.3 aufgeführt (FEK, 2022, S. 116ff.).     4.5.10. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten Fortschrei-bung vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Ratsbe-schluss 22.09.2020). Im Zuge der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts wurde für den Stadtteil kein erhöhter Bedarf für wohnortnahe Spielflächen ermittelt. Vor dem Hintergrund der anvisierten Zielgrup-pen (Senior:innen, Studierende, Singles sowie Zwei-Personen-Haushalte) ist auch zukünftig kein Bedarf für weitere Spielflächen erforderlich.    B STADTPLANERISCHES KONZEPT UND UNTERSUCHUNGEN 1. STÄDTEBAULICHES KONZEPT 1.1. STÄDTEBAULICHE GRUNDIDEE Die Neubebauung des Plangebietes integriert sich in die quartierstypische, überwiegend geschlossene Blockrandstruktur. Neben den straßenseitigen Neubauten, die den Bestand ersetzen oder brachliegende Lücken schließen, sind – ebenfalls quartierstypisch – auch in den Innenhöfen neue Gebäude vorgesehen. Durch die Schaffung von Blockstrukturen entstehen Hofsituationen, die ein Potenzial für die Schaffung von begrünten Rückzugs- und Ruheorten für die zukünftigen Bewohnenden bieten und für diese einen Ausgleich zu den öffentlichen, hochfrequentierten Passagen und Straßenräumen im Quartier darstellen.  Die straßenseitige Bebauung soll überwiegend fünf bis sechs Vollgeschosse umfassen, die sich weitest-gehend an den umliegenden Bestandsgebäuden sowie am historischen Stadtraum orientieren und gleichzeitig eine Nutzungsintensivierung der zur Verfügung stehenden Fläche ermöglichen. Die beabsich-tigte Bebauung weist oftmals eine zum Straßenraum orientierte Staffelung auf, sodass sich das Vorhaben hinsichtlich der Höhenentwicklung in den Bestand einfügt, weniger massiv und monoton wirkt sowie die vorhandene ortstypische Blockrandbebauung im Sinne einer Stadtreparatur komplementiert. Weiterhin berücksichtigen die Gebäudehöhen das stadtraumprägende Baudenkmal des Landgerichts, welches in östlicher Nachbarschaft des Plangebiets verortet ist, und durch die Neubebauung des Plangebietes in seinem Gesamteindruck nicht beeinträchtigt werden soll.  An vereinzelten Stellen sind Höhenakzentuierungen mit bis zu sieben Geschossen vorgesehen. Im nörd-lichen Vorhabengebiet sind dies der im Blockinnenbereich stehende Baukörper sowie der nördlich des Grundstücks Johannisstraße rechtwinklig zum Blockrand ausgerichtete und in den Blockinnenbereich hineinragende Gebäudeteil. Dieses Element der städtebaulichen Höhenakzentuierung dürfte im MU 2 spiegelbildlich und unmittelbar an das Vorhabengebiet anschließend komplettiert werden.  Auch im Baufeld B soll der im Blockinnenbereich vorgesehene Baukörper, der an die Brandwand des westlich angrenzenden Gebäuderiegels anschließt, sieben Geschosse aufweisen. Zusätzlich zu den ge-nannten Baukörpern im Blockinnenbereich soll auch die Ecksituation Seminarstraße / sog. Kleine Rosen-straße sowie Große Rosenstraße / sog. Kleine Rosenstraße bis zu siebengeschossig ausgebildet werden.  Die historische Altstadt Osnabrücks besitzt zahlreiche Plätze vor öffentlichen Gebäuden. Sie ist darüber hinaus durch Fußgängerzonen und viele öffentliche Passagen gut vernetzt. Zur Entwicklung der Innen-stadt sollen diese altstädtischen Strukturen aufgegriffen und auch am Neumarkt beziehungsweise an der Johannisstraße etabliert werden. Als weiterer zentraler städtebaulicher Aspekt des Plangebietes sind daher auf der nördlichen Fläche (A) des Vorhabengebiets Arkaden im Eckbereich des Neumarkts / Jo-
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hannisstraße sowie eine Passage vorgesehen, die das Quartier durchlässiger machen und Wegeverbin-dungen für zu Fuß Gehende optimieren. Sie leisten zudem einen Beitrag zur Stadt der kurzen Wege und orientieren sich an den historischen Bestandstrukturen der Osnabrücker Innenstadt. Das neue Stadtquartier kann somit insgesamt nicht nur den Neumarkt als zentralen Platz der Stadt auf-werten und die Aufenthaltsqualität an diesem Ort signifikant erhöhen, sondern der südlichen Innenstadt ein Flächenrecycling heute brachliegender Einzelhandelsflächen sowie ein neues und attraktiveres Ge-sicht verleihen. Ebenso werden positive Impulswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel, insbeson-dere für die Johannisstraße erwartet, da der Handel von den zusätzlichen Frequenzen profitieren wird. 
 Abbildung 2: Bebauungskonzept (Siemer Kramer Architekten Ingenieure Partnerschaft mbB, Stand November 2024)  1.2. NUTZUNGSKONZEPT Der Bereich des Vorhabengebietes nördlich der Seminarstraße, Fläche (A), soll eine heterogene Mi-schung vielseitiger und teils publikumswirksamer Nutzungen aufweisen, während der rückwärtige Teil-bereich des Vorhabengebietes südlich der Seminarstraße, Fläche (B), primär der Wohnnutzung dienen soll. Insgesamt sollen zum Vorhabengebiet in etwa 280 Wohneinheiten entstehen, davon ca. 60 preisge-bunden. Auf der Fläche (A) des Vorhabengebietes finden sich verschiedenste Nutzungstypen sowohl im Erdgeschoss entlang der öffentlichen Straßenräume und entlang der Passage im Inneren des Gebäude-komplexes als auch in den oberen Geschossen wieder. Dabei sind im Erdgeschoss insbesondere Laden-lokale für Einzelhandel, gastronomische Angebote wie Restaurants und Bäckereien, Dienstleistungen so-wie Flächen für die Anlieferung vorgesehen, während in den oberen Geschossen neben Räumlichkeiten eines größeren Pflegeheims sowie einer Tagespflege, sonstigen Gewerbe-, Büro- und Gastronomieflä-chen hauptsächlich die Wohnnutzung vertreten ist. Im Untergeschoss ist eine Tiefgarage zur Unterbrin-gung des ruhenden Verkehrs vorgesehen. Die Kleinteiligkeit der Nutzungsstruktur vor allem im Erdge-schoss soll die gewachsenen und identitätsstiftenden Strukturen der Altstadt aufnehmen und widerspie-geln. 

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Auf der Fläche (B) des Vorhabengebietes ist im Erdgeschoss ebenfalls ein Nutzungsmix vorgesehen, wel-cher neben Ladenlokalen für Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung, einen Eingangsbereich so-wie Serviceräume für die in den oberen Geschossen verortete Wohnnutzung und im rückwärtigen Teil des Baukörpers eine Parkebene mit PKW- sowie Fahrradstellplätzen sowie Anlieferungsflächen umfasst. Alle weiteren Geschosse, mit Ausnahme des 1. Obergeschosses, dienen ausschließlich dem Wohnen. Das 1. Obergeschoss dient ebenfalls überwiegend dem Wohnen und sieht zudem Flächen für Serviceeinhei-ten der Wohnungen, Küche sowie Veranstaltungsräume vor. Die nutzbaren Dachflächen der eingeschossigen Gebäudesockel werden zudem als Dachterrassen aus-gestaltet, um zusätzliche Aufenthaltsräume mit Aufenthaltsqualität für die Bewohnenden zu schaffen.  1.3. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG Die Erschließung erfolgt straßenseitig durch mehrere Eingänge und Passagen entlang des Neumarktes, der Johannisstraße, der Seminarstraße, sowie der sog. Kleinen Rosenstraße und Großen Rosenstraße, wobei die Seminarstraße eine Einbahnstraße ist und auch zukünftig bleibt.  Der ruhende Verkehr wird überwiegend in (Tief-)Garagen untergebracht werden. Diese befinden sich im nördlichen Teilbereich Fläche (A) im Untergeschoss, wird über die Seminarstraße erschlossen und bietet Platz für ca. 80 – 85 Stellplätze für Pkw sowie 80 Fahrradabstellplätze. Im südlichen Teilbereich Fläche (B) befinden sich im Erdgeschoss der neuen Gebäude, welche über die Große Rosenstraße erschlossen werden, ca. weitere 30 –35 Stellplätze für Pkw sowie 150-200 Fahrradabstellplätze. Dabei ist die Nutzung dieser Stellplätze überwiegend durch die Bewohnenden der Wohneinheiten sowie für die Nutzenden der Gewerbeeinheiten geplant. Die Anlieferung erfolgt über die in den Erdgeschossen der geplanten Ge-bäude vorgesehenen Anlieferungsflächen, welche in die Baublöcke baulich integriert und für einen Lie-fervorgang mit einem großen Lkw (3-achsig) dimensioniert werden, und ebenfalls über die Seminar-straße bzw. über die Große Rosenstraße angebunden werden. Zudem ist in der nördlichen Teilfläche (A) des Vorhabengebietes zusätzlich zur Anlieferungszone im Gebäude im Bereich der Passage eine weitere Außenaufstellfläche bzw. Lieferzone zur Abwicklung der Lieferverkehre geplant. Durch die Organisation der Verkehre und Zufahrten bleibt die Wohnnutzung von gewerblichen Liefervorgängen größtmöglich unbeeinträchtigt.  Durch die integrierte Lage des Plangebietes ist die verkehrliche Erschließung für alle Verkehrsarten gleichermaßen gegeben.  Insbesondere die Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist durch das vorhan-dene Busnetz und die Haltestellen am Neumarkt und der Johannisstraße in hervorragender Qualität ge-geben.  Es ist beabsichtigt, durch die Neuordnung des Neumarkts die zentrale Funktion des Platzes insbesondere unter Stärkung der Aufenthaltsqualität zu verbessern und somit die Trennung zwischen Alt- und Neu-stadt durch verbesserte Querungsmöglichkeiten in Nord-Süd-Richtung an dieser bedeutenden Naht-stelle zu entschärfen.  In Folge der Planung sollen zudem neue Wegeverbindungen für zu Fuß Gehende geschaffen werden. Der nördliche Teil des Vorhabengebiets soll trotz seiner Größe keine trennende Wirkung entfalten, sondern in seinem Sockelbereich insgesamt offen, transparent und durchlässig wirken. Aus diesem Grund wird in Nord-Süd-Richtung von der Seminarstraße in Verlängerung der sog. Kleinen Rosenstraße hin zur Straße Am Neumarkt eine Passage ausgebildet. Von dieser Nord-Süd-Passage zweigt Richtung Nordosten eine weitere, ebenfalls öffentlich zugängliche Passage in Richtungen Kreuzungsbereich Johannisstraße/Neu-markt ab, so dass eine hohe Durchlässigkeit der nördlichen Teilfläche (A) des Vorhabengebiets gegeben sein wird. Die Zugänglichkeit dieser Passage für die Öffentlichkeit wird über den Durchführungsvertrag gesichert.  
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Durch die umliegenden Straßen ist die verkehrliche Erschließung des Plangebiets für den motorisierten Individualverkehr (MIV) sichergestellt. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten erstellt (TSC, Stand Februar 2024), um die verkehrliche Situation im Bestand zu ermitteln sowie die möglichen Auswirkungen der Planreali-sierung zu bestimmen. Zur Erfassung der Bestandssituation wurden Daten von vorangegangenen Ver-kehrszählungen durch die Stadt Osnabrück zur Verfügung gestellt. Zudem wurden zwei Prognose-Plan-fälle verglichen, wobei für den vorliegenden Bebauungsplan lediglich der Prognose-Planfall 1 relevant ist, da dieser gegenüber dem Prognose-Planfall 2 die heutige Verkehrssituation mit einem für den Indi-vidualverkehr geöffneten Neumarkt berücksichtigt und damit das „Worst Case“-Szenario betrachtet.  Um die derzeitige und zukünftige Belastung des Straßennetzes zu ermitteln, wurde u. a. vier Knoten-punkte (KP) im Umfeld des Geltungsbereiches erfasst:  • KP 1 Neuer Graben/ Lyrastraße,  • KP 2 Kolpingstraße/ Große Rosenstraße,  • KP 3 Süsterstraße/ Kommenderiestraße sowie  • KP 4 Neumarkt/ Kollegienwall.  Die zukünftige Verkehrsbelastung wurde für den Beurteilungszeitraum bis 2035 sowohl für den Prog-nose-Nullfall (also die Verkehrsentwicklung ohne Planrealisierung) als auch für den Prognose-Planfall ermittelt.  Ausgehend von den erhobenen Verkehrsdaten wurde die Leistungsfähigkeit und daraus resultierend die Verkehrsqualität an drei maßgebenden Knotenpunkten jeweils für die morgendliche und nachmittägli-che Spitzenstunde ermittelt: • KP 1 – LSA 248, Neuer Graben/ Lyrastraße,  • KP 2 – Kolpingstraße/ Große Rosenstraße,  • KP 3 – LSA 194, Süsterstraße/ Kommenderiestraße Als Ergebnis des Verkehrsgutachtens wurde ein Mobilitätskonzept entwickelt bzw. Empfehlungen aus-gesprochen sowie verkehrliche Kenngrößen für ein nachgeordnetes Lärmgutachten erhoben, welche dem Verkehrsgutachten entnommen werden können.  Prognose-Nullfall Im Untersuchungsraum ist unabhängig von der Entwicklung des Planvorhabens eine Hochrechnung der allgemeinen Verkehrsentwicklung auf das Jahr 2035 zu berücksichtigen. Für die allgemeine Verkehrsent-wicklung bis zum Prognosejahr 2035 kann dabei auf Grundlage der Shell-Studie „PKW-Szenarien bis 2040“ von einer Stagnation ausgegangen werden. Zur Jahresfahrleistung wird festgehalten, dass diese bereits aktuell leicht sinkt und sich bis 2040 weiter reduzieren wird. Der Spitzenwert der PKW-Verkehrs-leistung pro Einwohnenden wird im Jahr 2025 erwartet und reduziert sich anschließend wieder auf das Niveau aus dem Jahr 2014. Der Modal-Split bleibt wie in den letzten Jahren seit 2000 ungefähr konstant bei etwa 85 % MIV-Nutzung mit leicht abnehmender Tendenz. Für den Freizeitverkehr wird eine Erhö-hung des Verkehrs prognostiziert. Allerdings liegt der PKW-Besetzungsgrad hier deutlich höher als im allgemeinen Durchschnitt. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Ergebnisse auf den Prognoseho-rizont 2035 im Untersuchungsgebiet angewendet werden können. Gerade unter Berücksichtigung von Faktoren wie einem gesteigerten Homeoffice-Anteil ist zu erwarten, dass im Prognosejahr 2035 keine höhere Verkehrsbelastung zu beobachten sein wird als im Analysejahr. Die Verkehrsbelastungen der ein-zelnen Knotenpunkte im Prognose-Nullfall werden somit dem Analyse-Nullfall gleichgesetzt.   
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Prognose-Planfall Der Prognose-Planfall untersucht den Zustand nach der Umsetzung des Bauvorhabens und der Überla-gerung der Neuverkehre mit dem zugehörigen Prognose-Nullfall. Die Verkehrsabschätzung ergibt sich hierbei aus den im Untersuchungsraum geplanten Neuansiedlungen. Der Lieferverkehr wird vollständig über die Fahrbeziehung Große Rosenstraße – Kleine Rosenstraße – Seminarstraße (Einbahnstraße) abgewickelt. Somit fährt der gesamte Schwerverkehr die Anlieferungs-flächen von der Lyrastraße kommend an, um dann entlang der Großen Rosenstraße, der sog. Kleinen Rosenstraße sowie der Seminarstraße an den einzelnen Lieferzonen zu halten und anschließend in Rich-tung Westen die Seminarstraße wieder zu verlassen. Der Leichtverkehr fährt die Tiefgarage in der Semi-narstraße über die Große Rosenstraße an und verlässt die Tiefgarage über die Seminarstraße. An der Großen Rosenstraße befindet sich gemäß dem städtebaulichen Konzept eine Ein- und Ausfahrt in den Baukörper, da sich im zentralen und westlichen Teilbereich des Gebäudes Stellplätze im Erdgeschoss befinden. Zusätzlich ist Verkehr zu berücksichtigen, der in einer „Hol- und Bringzone“ an der Ecke sog. Kleine Rosenstraße/ Seminarstraße hält. Dieser fährt das Gebiet über die Große Rosenstraße an und verlässt es über die Seminarstraße. Für die weitere Verkehrsuntersuchung wird unterstellt, dass 90 % des Leichtverkehrs die Tiefgarage in Fläche (A) bzw. die Parkebene in Fläche (B) des Vorhabengebietes zu jeweils gleichen Anteilen und 10 % des Leichtverkehrs die „Hol- und Bringzone“ nutzen. Im Ergebnis zeigen der Leistungsfähigkeitsnachweis sowie die Berechnung zur Verkehrsqualität, dass bei einer Umsetzung des Bauvorhabens der allgemein zu erwartende und durch das Plangebiet erzeugte Mehrverkehr auch im Prognose-Planfall an zwei von drei Knotenpunkten leistungsfähig abgewickelt wer-den kann, unabhängig davon, ob der Neumarkt auch in Zukunft für den MIV geöffnet bleibt oder teilein-gezogen wird. Der Knotenpunkt Neuer Graben/ Lyrastraße erreicht unverändert zum Analyse-Nullfall und Prognose-Nullfall eine ungenügende Verkehrsqualität, wobei diese nicht aus der Umsetzung des Bauvorhabens resultiert. Mobilitätskonzept Überregional ist für den MIV eine gute Anbindung des Plangebietes über den Wallring und die daran anschließenden radial verlaufenden Hauptverkehrsstraßen gewährleistet. Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes besteht eine sehr gute Anbindung innerhalb der Stadt Osnabrück. In der sog. Kleinen Rosenstraße, der Großen Rosenstraße sowie der Seminarstraße stehen nur einzelne Parkmöglichkeiten am Straßenrand zur Verfügung. In weiten Teilen bestehen eingeschränkte und absolute Halteverbote, lediglich in der Schleife südöstlich der Kurve von der sog. Kleinen Rosenstraße in die Große Rosenstraße befinden sich ca. 25 öffentliche Parkplätze. Aufgrund der eingeschränkten Parkmöglichkeiten im öffent-lichen Raum sind für Kundschaft, Besuchende und Bewohnende der geplanten Nutzungen Stellplätze im Untergeschoss des geplanten Neubaus vorgesehen, die über eine Zufahrt in der Seminarstraße das Vor-habengebiet Fläche (A) angebunden werden sollen, sowie im Erdgeschoss des Neubaus in der Fläche (B) des Vorhabengebietes, welche über die Große Rosenstraße erschlossen werden sollen.  Durch ein ausreichend großes Angebot an Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge wird zum einen die Elektromobilität gefördert und zum anderen die Attraktivität des Standortes gesteigert. Durch die zentrale innerstädtische Lage des Plangebietes ist die ÖPNV-Haltestelle „Neumarkt“ in direkter Umgebung fußläufig sehr gut zu erreichen. Der Neumarkt stellt dabei eine zentrale Haltestelle im ge-samten Busnetz der Stadt sowie des Landkreises dar. Die südöstlich des Plangebietes gelegene Halte-stelle „Johanniskirche“ ist ebenso wie der Hauptbahnhof sehr gut zu erreichen. Die hohe Attraktivität des ÖPNV in Kombination mit der sehr guten verkehrlichen Anbindung für Kraftfahrzeuge sollte im Rah-men der weiteren Planung genutzt werden, um Carsharing-Angebote aufzubauen. So könnte bspw. eine Sharing-Station in der Tiefgarage bzw. der Parkebene zur Reduzierung des Verkehrsaufkommens beitra-gen. 
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Für den Radverkehr gibt es im Umfeld des Plangebiets attraktive Radwegerouten, zudem handelt es sich bei der westlich angrenzenden Kolpingstraße in Teilbereichen um eine Fahrradstraße. Ebenso ist die Durchfahrt von der Seminarstraße in die Johannisstraße lediglich Radfahrenden gestattet. Die fortschrei-tende Attraktivitätssteigerung für den Radverkehr wird bei der Planung von Fahrradstellplätzen berück-sichtigt.  Nicht zuletzt ist das Plangebiet zudem aufgrund seiner zentralen Lage in der Osnabrücker Innenstadt sowie die Anbindung an attraktive Verkehrsräume für zu Fuß Gehende für den Fußverkehr prädestiniert. Mit dem Planvorhaben wird zudem die Durchlässigkeit des Stadtraums an dieser Stelle weiterentwickelt.   1.4. ENTWÄSSERUNG  Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine wasserwirtschaftliche Voruntersuchung erarbei-tet (Ingenieurbüro Hans Tovar & Partner, Juni 2023), in welcher sowohl das anfallende Oberflächenwas-ser als auch das Schmutzwasser berücksichtigt wurden. Schmutzwasser Die Entsorgung des Schmutzwassers kann im Vorhabengebiet über die vorhandene Schmutzwasserka-nalisation im Freigefälle abgeleitet werden. Darüber hinaus können die vorhandenen Schmutzwasserleitungen zum Anschluss der neuen Grund-stücksentwässerungsanlagen genutzt werden. Oberflächenwasser Die vorhandenen Leitungen in der Seminarstraße, der Lyrastraße und die weiterführenden Vorflutleitun-gen wurden nach Angaben der Stadtwerke Osnabrück AG bereits im Rahmen der Fortschreibung des Generalentwässerungsplans für die geplante Entwässerung überprüft und sind ausreichend dimensio-niert.  1.5. SONSTIGE VER- UND ENTSORGUNG  Löschwasserversorgung Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Weiterhin bittet die Feuerwehr das Merkblatt Feuerwehrzufahrt nach DIN 14090 zu beachten.  Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicher-stellung der Löschwasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwas-serbedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Absprache mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. Telekommunikation-, Strom- und Energieversorgung Die Versorgung des Plangebiets mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsleitungen und Trinkwasser kann über einen Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   Sollten zukünftig erforderliche Einrichtungen und Leitungen der Ver- und Entsorgungsträger außerhalb öffentlicher Flächen dauerhaft zu sichern sein, werden die Versorgungsträger bestrebt sein, hierfür per-sönlichen Dienstbarkeiten gem. § 1090 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bewilligt zu bekommen.  
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1.6. SOZIALE INFRASTRUKTUR Der Planbereich liegt innerhalb der Einzugsbereiche der öffentlichen Kinderspielplätze "Schlossgarten” und “Adolf-Reichwein-Platz".  Aufgrund der zusätzlichen Wohneinheiten (angenommen: ca. 315 WE) entsteht ggf. ein zusätzlicher Be-darf an Plätzen in Kindertagesstätten. Dieser potentielle Bedarf kann über die Plätze in den bestehenden Einrichtungen im Stadtteil z. Z. nicht abgedeckt werden. Auch der Bedarf an zusätzlichen Grundschul-plätzen kann voraussichtlich über die bestehende Grundschule nicht abgedeckt werden. Im Rahmen des Durchführungsvertrages sollte eine Vereinbarung für einen Infrastrukturkostenbeitrag getroffen werden. Mit Beschluss des Rates vom 23.04.2024 ist die Heranziehung dieser Kosten zunächst bis Ende 2025 ausgesetzt. Mögliche Kosten zur Erweiterung der sozialen Infrastruktur sind durch die Stadt Osnabrück zu tragen.  1.7. IMMISSIONSSCHUTZ Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisie-rung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro RP Schalltechnik eine schalltechnische Untersuchung (Stand November 2024) durchgeführt. Im Rahmen dieser Untersuchung wurde ermittelt,  • welche Verkehrslärmbelastung auf das Plangebiet einwirkt, • ob und unter welchen Rahmenbedingungen und mit welchen Maßnahmen des Immissionsschut-zes im Plangebiet gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden können und • ob und in welchem Ausmaß die im Plangebiet vorgesehenen gewerblichen Nutzungen bei den schutzbedürftigen Nutzungen in der Nachbarschaft Immissionskonflikte hervorrufen.  1.7.1. Verkehrslärm Grenz- oder Richtwerte, die zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche nicht überschritten werden dürfen, sind für die Bauleitplanung normativ nicht festgelegt. Welcher Lärm noch zumutbar ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der durch die Gebiets-art und durch die tatsächlichen Verhältnisse bestimmte Schutzwürdigkeit und -bedürftigkeit. Die Schutz-würdigkeit wird dabei vor allem durch den Gebietscharakter und durch die Vorbelastung bestimmt. Im Rahmen des Abwägungsgebots wurde daher geprüft, ob und in welcher Weise für die geplanten Nut-zungen Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden müssen, um Belastungen durch Verkehrslärm auf ein vertretbares Maß zu reduzieren.  Die Beurteilung der Geräuscheinwirkungen durch den Verkehrslärm erfolgt nachfolgend anhand der Ver-kehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV). Rechtlich bindende Vorgaben enthält die 16. BImSchV ledig-lich für den Neubau oder bei der wesentlichen Änderung von Straßen. Aber auch bei spiegelbildlicher Betrachtung, also im Falle einer neu geplanten baulichen Nutzung neben bereits vorhandenen Ver-kehrstrassen kann die 16. BImSchV sinnvoll zur Beurteilung der Verträglichkeit der gegebenen Immissi-onsbelastung herangezogen werden. Für die Beurteilung des Verkehrslärms innerhalb der Gebietsaus-weisung der Urbanen Gebiete MU 1, MU 2 und MU 3, die arrondierend in den Geltungsbereich des vor-habenbezogenen Bebauungsplans einbezogen wurden, als auch für die ausgewiesenen Vorhabenge-biete stellen die Grenzwerte der 16. BImSchV für Urbane Gebiete einen geeigneten Bewertungsmaßstab dar, da auch das ausgewiesene Vorhabengebiet hinsichtlich des vorgesehenen Charakters und Umfangs an Wohnungen einem Urbanen Gebiet entspricht. Eine Ausweisung des Vorhabengebietes als Urbanes 
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Gebiet ist allein deshalb nicht möglich, da hier auch großflächiger Einzelhandel ermöglicht werden soll, der gem. § 11 Abs. 3 BauNVO in einem Urbanen Gebiet gemäß § 6a BauNVO nicht zugelassen werden kann.  Für Urbane Gebiete legt die 16. BImSchV Immissionsgrenzwerte von 64 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts fest. Nach derzeitigem Wissensstand kann zudem davon ausgegangen werden, dass Lärmbelastungen durch Straßenverkehr oberhalb von 65 dB(A) (Mittelungspegel, tags) mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Risikoerhöhung für Herz-Kreislauf-Erkrankungen bewirken. Oberhalb der Grenze von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts können nach geltender Rechtsauffassung Gesundheitsgefährdungen nicht mehr ausge-schlossen werden. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde der Verkehrslärm unter Berücksichtigung der vorhabeninduzierten Zusatzbelastung prognostiziert. Grundlage der Prognose bilden die durch das Ver-kehrsgutachten (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, Februar 2024) zur Ver-fügung gestellten Daten für den Prognose-Nullfall (Verkehrsentwicklung bis zum Jahr 2035 ohne Planre-alisierung) und den Prognose-Planfall 1 (Verkehrsentwicklung bis zum Jahr 2035 mit Planrealisierung so-wie eines für den Individualverkehr geöffneten Neumarkts). Da der Prognose-Planfall 1 gegenüber dem Prognose-Planfall 2 (Verkehrsentwicklung bis zum Jahr 2023 mit Planrealisierung sowie eines teileinge-zogenen Neumarkts) einen „Worst-case“ Ansatz darstellt und eine zeitnahe Schließung des Neumarkts nicht abzusehen ist, bleibt der Prognose-Planfall 2 unberücksichtigt. Zu erwartende Verkehrslärmimmissionen innerhalb des Plangebietes Im Plangebiet werden entlang der Straße Am Neumarkt am geplanten Vorhaben mit bis zu 69 dB(A) tags und 61 dB(A) nachts die höchsten Immissionswerte erreicht. Somit wird nachts auch die Schwelle, aber der eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ausgeschlossen werden kann, knapp überschritten. Auch entlang der Johannisstraße muss mit einer erhöhten Verkehrslärmbelastung gerechnet werden, die die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV mit bis zu 65 dB(A) tags und 57 dB(A) nachts um bis zu 1 dB(A) tags bzw. 3 dB(A) nachts überschreiten. Entlang aller anderen Straßenzüge muss nicht mit einer Über-schreitung der Immissionsrichtwerte der 16. BImSchV gerechnet werden.  1.7.2. Gewerbelärm Geräuscheinwirkungen aus den gewerblichen Nutzungen werden nachfolgend anhand der Immissions-richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Zwar sind der origi-näre Anwendungsbereich der TA Lärm genehmigungsbedürftige und nicht genehmigungsbedürftige An-lagen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Nr. 1 TA Lärm). Nach der Rechtsprechung findet sie allerdings auch hier spiegelbildlich Anwendung auf schutzbedürftige Vorhaben, die z. B. im Geltungs-bereich eines Bebauungsplans in der Nachbarschaft einer genehmigungsbedürftigen oder nicht geneh-migungsbedürftigen Anlage angesiedelt werden sollen. Der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche ist sichergestellt, wenn die Schallbelastung durch Gewerbeanlagen am maßgeblichen Immissionsort die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm nicht überschreitet. In der TA Lärm wird bei der Beurteilung der prognostizierten Schallimmissionen zwischen dem Tagzeitraum (06:00-22:00 Uhr) und dem Nachtzeitraum (22:00-06:00 Uhr) unterschieden, wobei für die Nacht die „lauteste Nachtstunde“ maßgeblich ist. Die Immissionsrichtwerte, die im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung berücksichtigt wurden, liegen für Urbane Gebiete bei 63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Wie bereits oben dargestellt, können diese Richtwerte auch für das (mit Ausnahme des großflächigen Einzelhandels) vom Gebietscharakter her vergleichbare Vorhabengebiet angesetzt werden.  Die schalltechnische Untersuchung bildet die konkrete Vorhabenplanung ab. Dabei ist zu berücksichti-gen, dass die Erschließung der Tiefgarage und der Anlieferung für das Baufeld A über die Seminarstraße erfolgt. Die Parkebene in Baufeld B wird über die Große Rosenstraße erschlossen. Alle Anliefervorgänge 
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finden in eingehausten, zentralen Anlieferungen in den Baufeld A und B statt. Die Anliefervorgänge so-wie die Ein- und Ausfahrtbereiche der Tiefgarage in Baufeld A bzw. der Parkebene in Baufeld B stellen die relevanten Gewerbeschallquellen dar.  Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass es im Tageszeitraum an keinem Immis-sionsortinnerhalb und außerhalb des Plangebietes zu einer Überschreitung der Richtwerte kommt. Auch die zulässigen Spitzenpegel werden an jedem Immissionsort deutlich eingehalten. Das Vorhaben erfor-dert keine Schutzmaßnahmen für die umliegende und geplante Bebauung, was den Taglärm betrifft. Im Nachtzeitraum müsste hingegen im Falle einer Nachtanlieferung mit einer Überschreitung der Immissi-onsrichtwerte jeweils im Umfeld der Anlieferbereiche (sowohl innerhalb als auch unmittelbar angren-zend außerhalb des Plangebiets) gerechnet werden.  Die Vorhabenplanung ist somit immissionsschutz-rechtlich nur mit der Einschränkung umsetzbar, dass Liefervorgänge nur tagsüber erfolgen können.   1.8. BESONNUNG UND BELICHTUNG Die ausreichende Versorgung von Aufenthaltsräumen mit Tageslicht und eine damit einhergehende an-gemessene Sichtverbindung nach außen sind wesentliche Voraussetzungen für die Gesundheit und das Wohlbefinden sowie für die Leistungsbereitschaft des Menschen. Daher hat die natürliche Belichtung und Besonnung als Teil der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Niederschlag im BauGB, der BauNVO und den Landesbauordnungen gefunden. Hinsichtlich der möglichen negativen Aus-wirkungen auf die menschliche Gesundheit ist aufgrund des bauleitplanerischen Vorsorge- und Rück-sichtnahmegebotes eine Auseinandersetzung mit der Besonnung bzw. Verschattung im Planverfahren erforderlich. Bauleitpläne sollen gemäß § 1 Abs. 5 BauGB dazu beitragen, eine menschenwürdige Um-welt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen. Darüber hinaus sind in Bauleitplänen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-nisse zu berücksichtigen. Auch als Belang des Umweltschutzes sind in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB die umwelt-bezogenen Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit benannt. Allerdings bestehen zur Beurteilung der Besonnungssituation keine planungs- und bauordnungsrechtlich verbindlichen Maß-stäbe bzw. Definitionen einer ausreichenden Belichtung und Besonnung. Es wird davon ausgegangen, dass bei einer Einhaltung der gesetzlich geforderten Abstandsflächen und der Orientierungswerte nach § 17 BauNVO in der Regel die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt werden können.  Im Bereich des Vorhabens wird zwar kein Baugebiet gem. BauNVO festgesetzt, jedoch weist das Vorha-bengebiet eine sehr hohe bauliche Dichte auf und hält die bauordnungsrechtlich erforderlichen Ab-standsflächen an zahlreichen Stellen nicht ein (s. auch Kap. C 1.5.). Aus dieser konkreten städtebaulichen Situation im und um das Plangebiet lässt sich somit das Erfordernis einer gutachterlichen Untersuchung a) der Eigenverschattung der neu geplanten Gebäude und b) der in Folge der Planung zu erwartenden zusätzlichen Verschattung für die umgebende Bebauung ableiten. Im Rahmen des Bebauungsplanver-fahren ist somit eine Verschattungsstudie (Küssner Verschattung, Stand November 2024) erstellt wor-den.  Bewertungsmaßstab Als Maßstab zur Beurteilung wurde in der Verschattungsstudie die DIN EN 17037 herangezogen, welche ein europaweites, standardisiertes Berechnungsverfahren für die Tageslichtversorgung in Innenräumen schafft. Als Mindestvoraussetzung für eine ausreichende Tageslichtversorgung im Innenraum und somit als ermittelbare Nachweisgröße für eine noch ausreichende Besonnung verwendet die DIN EN 17037 die Dauer der möglichen Besonnung von 90 Minuten zwischen dem 1. Februar und dem 21. März. Dabei stellen die DIN-Werte jedoch keine Grenzwerte des Zumutbaren dar und es handelt sich letztlich immer um eine Einzelfallbewertung unter Würdigung nachbarlicher Interessen. Neben der vorgesehenen Be-bauung wurden mögliche Auswirkungen auf Bestandsgebäude in der Umgebung berücksichtigt. 
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Die Verschattungsstudie untersucht dabei die Tageslichtversorgung am 20. März, da dieser Tag für die Koordinaten des Plangebiets die Tag- und Nachtgleiche darstellt.  Für die Umgebung des Plangebiets wurde in einem zweiten Schritt auch die Abnahme der Besonnungs-zeit im Winterhalbjahr ermittelt. Ob nämlich zusätzliche Verschattungswirkungen für die Umgebung in der Abwägung als erheblich einzustufen sind, hängt neben der noch tatsächlich erreichten Besonnungs-dauer zur Tag- und Nachtgleiche (Untersuchung nach DIN EN 17037) maßgeblich auch von den relativen Veränderungen der Besonnungszeiten im sonnenarmen Winterhalbjahr ab. Die Wohnqualität kann hin-sichtlich der Besonnung auch bei Einhaltung eines DIN-Wertes unzumutbar beeinträchtigt sein, wenn in den sonnenarmen Wintermonaten, in denen das Sonnenlicht als besonders wertvoll empfunden wird, die Möglichkeit der Sonneneinstrahlung durch verschattende Bauten des Vorhabens im Vergleich zum Fall einer Nichtbebauung wesentlich verringert wird. Daher wurden für die Beobachtungspunkte in der Nachbarschaft des Vorhabens, bei denen zu diesem Zeitpunkt oder am 21. Dezember eines Jahres eine Abnahme der Besonnungszeit von über 33 Prozent an der Fensterlaibungsinnenseite an den Messpunkten der Umgebungsbebauung im Vergleich zur Be-stands- gegenüber der Entwurfssituation festgestellt wurde, für das gesamte Winterhalbjahr in Monats-intervallen (22.09., 22.10., 21.11., 21.12., 19.01., 18.02. und 20.03.) die Abnahmen der Besonnungszei-ten ermittelt und die Zwischenwerte linear interpoliert.  Auswirkungen außerhalb des Vorhabengebiets Es ist festzustellen, dass die Bestandsbebauung nördlich des Neubauvorhabens (Neumarkt 4-12, Große Straße 1 und Grüner Brink 11) in der Bestands- sowie der planungsrechtlichen Entwurfssituation mit deutlich über 90 Minuten besonnt wird. Somit liegt für die dort vorhandenen Wohnnutzungen eine DIN-konforme Besonnung vor. Lediglich in einzelnen Bereichen kommt es bei Messpunkten, die bereits bei einer Besonnungszeit von unter 90 Minuten liegen, zu weiteren Abnahmen der Besonnungszeit durch die Baumassen, die durch den Bebauungsplan maximal ermöglicht werden. Betroffen sind Teile der un-teren Geschosse der Ostfassade des Bürogebäudes Neumarkt 12 sowie das 1. Obergeschoss der West-fassade vom Bestandsgebäude Große Straße 1.  Die Südfassaden der Bestandsbebauung Neuer Graben 9-15 zeigen in der Bestands- sowie planungs-rechtlichen Entwurfssituation Besonnungszeiten von deutlich über 90 Minuten. Durch die Planung kommt es in diesem Bereich zu keinen relevanten Abnahmen der Besonnungszeiten. Auch die unter-suchten Fassaden der Bestandsgebäude Seminarstraße 33-34 / Große Rosenstraße 20 (Gebäude 4 und 5 Universität Osnabrück) verbleiben in der planungsrechtlichen Entwurfssituation mit deutlich über 90 Minuten ausreichend besonnt.  Die Südfassaden der Gebäude Seminarstraße 1a und 9-10 (Wohnnutzung) verzeichnen eine überwie-gend DIN-konforme Besonnung in der Bestands- als auch planungsrechtlichen Entwurfssituation.  Die Südfassade des Bestandsgebäudes Johannisstraße 69 weist im Bestand fast vollständig eine DIN-konforme Besonnung jedes Fensters auf. Im Falle der Planumsetzung in Baufeld C wird die direkte Son-neneinstrahlung in einem Teilbereich der Fassade deutlich reduziert, so dass keine DIN- konforme Be-sonnung mehr gegeben ist. Es verbleibt in diesem besonders betroffenen Bereich nur noch eine Beson-nung von rund 30 Minuten (statt bisher 100 bis 250 Minuten) am 20. März.  Die Westfassaden der Bestandsbebauung an der Johannisstraße (Obergeschoss Wohnnutzung) zeigen bei der planungsrechtlichen Entwurfssituation überwiegend eine weiterhin DIN-gerechte Besonnung mit deutlich über 90 Minuten. Die Westfassade des Landgerichts Osnabrück (Neumarkt 2) erfährt jedoch eine deutliche Abnahme der Besonnungszeit im 1. Obergeschoss. Darüber hinaus kommt es bei Fenster-lagen der Westfassaden der Johannisstraße 74-77 zu deutlichen Abnahmen der Besonnungszeiten. Be-sonders betroffen sind hierbei die gewerblich genutzten Bereiche der Hinterhöfe, deren Besonnungszeit teils von über 90 Minuten auf unter 5 Minuten fällt.   
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Wo die Mindestbesonnungsdauer von täglich 90 Minuten nicht erreicht wird, zeigt auf die Auflistung:  • Große Straße 1, Südwestfassade (nur bis zu 17 Minuten) • Johannisstraße 47 Hof, Westfassade (nur bis zu 58 Minuten)  • Johannisstraße 51, Westfassade (an zwei Messpunkten nur 80 Minuten) • Johannisstraße 52-53, Westfassade (an einem Messpunkt nur 51 Minuten) • Johannisstraße 58-59, Westfassade (an einigen Messpunkten nur 49 bis 87 Minuten) • Johannisstraße 67, Westfassade (teilweise nur 8 bis zu 52 Minuten) • Johannisstraße 69, Südfassade (teilweise nur 15 bis zu 52 Minuten) • Johannisstraße 76-77, Westfassade (an einem Messpunkt nur 88 Minuten) • Johannisstraße 76-77 Hof, Westfassade (nur bis zu 52 Minuten) • Kolpingstraße 5, Ostfassade (nur bis zu 27 Minuten) • Neuer Graben 7-9, Südfassade (teilweise nur 4 bis zu 75 Minuten) • Neumarkt 2, Westfassade (teilweise nur bis zu 54 Minuten) • Neumarkt 12, Ostfassade (teilweise nur bis 7 zu 62 Minuten) • Neumarkt 57, Westfassade (nur bis zu 84 Minuten) • Seminarstraße 9, Südfassade (an einem Messpunkt nur 78 Minuten) • Seminarstraße 10, Südfassade (an einem Messpunkt nur 66 Minuten) Nicht bei allen Messpunkten ist das Verfehlen der Vorgaben der DIN EN 17037 eine unmittelbare Folge der Planung und wäre auch schon ohne diese der Fall gewesen.  Im Rahmen der Winterhalbjahresbetrachtung wurden Bestandsgebäude, die gewerbliche Nutzungen be-herbergen, betrachtet, jedoch können diese in der Beurteilung der Zumutbarkeit der Besonnungsabnah-men vernachlässigt werden. Eine direkte Besonnung von Arbeitsstätten bzw. gewerblich genutzten Räu-men ist nach Arbeitsstättenverordnung nicht erforderlich.  Nördlich des Plangebiets zeigen sich nur wenige Betroffenheiten im Winterhalbjahr, insbesondere da hier keine Wohnnutzung vorhanden ist. Westlich des Plangebiets sind ebenfalls keine Wohnnutzungen durch eine Abnahme der Besonnungszeit im Winterhalbjahr betroffen. Lediglich gewerblich genutzte Bereiche (Neuer Graben 7-9), die unmittelbar nördlich der Entwurfsgebäude liegen, zeigen spürbare Ab-nahmen der direkten Besonnung. Im östlichen Bereich entlang der Johannisstraße sind hingegen spür-bare Abnahmen der Besonnungszeit festzustellen.  Im Rahmen der Winterhalbjahresbetrachtung für die Bestandssituation ergibt sich konkret für folgende Gebäude eine abwägungsrelevante Betroffenheit, da die Abnahmen der Besonnungsdauern über ein Drittel beträgt: • Große Rosenstraße 20, Südfassade (bis zu 79%) • Johannisstraße 57, Westfassade (bis zu 36%) • Johannisstraße 67, Westfassade (bis zu 82%) • Johannisstraße 69, Südfassade (bis zu 88%) • Johannisstraße 71-72, Westfassade (betroffen ist jedoch nur eine kleinere Teilfläche, bis zu 40%) • Johannisstraße 73, Westfassade (bis zu 67%) • Johannisstraße 74, Westfassade (bis zu 45%) • Johannisstraße 74 Hof, Westfassade (bis zu 69%) • Johannisstraße 76, 77, Westfassade (bis zu 44%) • Johannisstraße 76, 77 Hof, Westfassade (bis zu 73%) • Neuer Graben 7-9, Südfassade (bis zu 99%) • Neumarkt 2, Südfassade (bis zu 44%) • Neumarkt 2, Westfassade (bis zu 41%) • Neumarkt 7a-f, Südfassade (bis zu 50%) • Neumarkt 12, Ostfassade (bis zu 35%) 
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• Seminarstraße 1a, Südfassade (bis zu 77%) Besonnungssituation im Vorhabengebiet Innerhalb des Plangebiets erreichen rund die Hälfte der vorgesehenen Wohnnutzungen eine DIN-kon-forme Besonnungsdauer. Aus der Natur der Sache heraus weisen die Nordfassaden des Planvorhabens auf Höhe der Straßen Neumarkt und Johannisstraße keine Besonnung auf. Das liegt jedoch weniger an der städtebaulichen Dichte, Kubatur oder Gebäudehöhe des Planvorhabens, sondern viel mehr an der sich auch aus dem Stadtgrundriss ergebende Ausrichtung der Gebäude.  Auch an den Ostfassaden ist zum Zeitpunkt der Tag-/Nachtgleiche überwiegend nicht mit einer DIN-kon-formen Besonnung zu rechnen. Entlang der sog. Kleinen Rosenstraße liegt dies aufgrund des sich aus dem Stadtgrundriss ergebenden engen Straßenraums. Eine ungünstige Besonnungssituation ergibt sich jedoch erst dann, wenn bestehende Baurechte auf der Westseite der Johannisstraße ausgeschöpft wer-den. Lediglich in den oberen Geschossen im nördlichen Teil des mit „A“ bezeichneten Bereichs des Vor-habengebiets kann teilweise mit einer knapp DIN-konformen Besonnung an der Ostfassade gerechnet werden.  Die Südfassaden sind überwiegend DIN-konform besonnt. Eine nicht DIN-konforme Besonnung ist teil-weise in den drei unteren Geschossen und insbesondere in den Eckbereichen zu verzeichnen.  Die Westfassaden weisen je nach Abschnitt eine sehr unterschiedliche Besonnungsqualität auf. So kann zum Beispiel für das im westlichen Innenhofbereich des nördlichen Vorhabengebiets eine durchgehend DIN-konforme Besonnungsdauer erwartet werden, zumindest solange die Baurechte auf dem östlich an das Vorhabengebiet angrenzende MU 1 nicht ausgeschöpft werden. Sobald dies geschieht, sind die bei-den unteren Geschosse überwiegend nicht mehr DIN-konform besonnt. Andere Abschnitte sind hinge-gen von vornherein nicht DIN-konform besonnt, wie zum Beispiel die gegenüber dem Innenhofgebäude liegenden Abschnitte der Ostfassade des Baukörpers, der parallel zur sog. Kleine Rosenstraße ausgerich-tet ist.  Auch für die Südostfassaden an der Seminarstraße im 1. und 2. OG sowie die Südwestfassade an der Große Rosenstraße ergibt sich eine Besonnungssituation von unter fünf Minuten am Tag. Die Südostfas-saden sind mehrheitlich DIN-konform mit über 90 Minuten besonnt. Lediglich die Messpunkte des 1. bis 2. Obergeschosses weisen aufgrund der Eigenverschattung der Entwurfsbebauung Besonnungszeiten von teils unter 5 Minuten auf. Dem Vorhaben liegt bereits eine Vorentwurfsplanung auch bezüglich der inneren Gebäudeorganisation (Grundrissplanung) zu Grunde. Aus dieser lässt sich ableiten, dass im Vorhabengebiet nur knapp die Hälfte der vorgesehenen Wohnungen eine DIN-konforme Besonnungsdauer aufweisen werden. Daher werden für diese im Rahmen der weiteren Ausgestaltung der Wohnungen weiterführende Maßnahmen erforderlich sein.   In den Erdgeschossbereichen des Vorhabengebietes sind überwiegend gewerbliche Nutzungen angeord-net. Es bestehen bei diesen gewerblichen Nutzungen keine Fassadenseiten mit guten Besonnungsver-hältnissen, um Aufenthaltsräume, Pausen- und Ruheräume an diesen Fassadenseiten anzuordnen. Maß-geblich ist hier für die gewerblichen Nutzungen jedoch vor allem die ausreichende Versorgung mit Ta-geslicht gemäß der Technische Regeln für Arbeitsstätten-Beleuchtung (ASR A 3.4). Abwägung zur Besonnungssituation Im Rahmen der Abwägung wird der Umsetzung des Vorhabens und der Erreichung der mit diesem Vor-haben verbundenen und verfolgten Zielsetzungen ein höheres Gewicht beigemessen als der Beibehal-tung der Besonnungszeiten in der planungsbetroffenen Nachbarschaft des Vorhabengebiets und der Si-cherstellung durchgehend DIN-konformer Besonnungszeiten innerhalb des Vorhabens selbst. Maßgeb-liche Gründe für diese Abwägungsentscheidung sind: 
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• Das geplante Vorhaben ermöglicht im Sinne der Stadtreparatur eine deutliche städtebauliche Auf-wertung der Schnittstelle zwischen Alt- und Neustadt bzw. in einem stark frequentierten Stadtraum. • Das geplante Vorhaben ermöglicht eine Konzentration der Nutzungen in einem sehr zentralen und verkehrlich deutlich überdurchschnittlich gut mit dem ÖPNV erschlossenem Stadtgebiet. • Die Ermöglichung von Wohnungsbau an dieser Stelle des Stadtgebiets hat eine hohe Priorität. Durch das geplante Vorhaben wird die Wohnfunktion des Stadtteils spürbar gestärkt.  • Das geplante Vorhaben greift den bestehenden Stadtgrundriss und die ortstypische Blockrandbe-bauung auf, verfügt jedoch mit Blick auf eine flächenschonende Siedlungsentwicklung über zeitge-mäße Gebäudehöhen.  • Generell ist im Hinblick auf die Besonnung und Belichtung von Wohnungen zu berücksichtigen, dass die Einhaltung der in der DIN genannten Werte in innerstädtischen Kontexten grundsätzlich schwie-rig ist. Die hier wünschenswerte bauliche Dichte führt nahezu zwangsläufig zu einer eher mäßigen Besonnung und Belichtung insbesondere in den unteren Geschossen von Gebäuden. Eine stärkere Verschattung von Innenhofbereichen oder dicht an den Bestand angrenzenden Außenfassaden ist in solchen städtebaulichen Kontexten weniger die Ausnahme als vielmehr die Regel. • Um vor dem Hintergrund geänderter Rahmenbedingungen in der Immobilienwirtschaft (insbeson-dere hinsichtlich Bau- und Finanzierungskosten) die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens sicherzustel-len, die überhaupt erst die Grundlage für die Vorhabenrealisierung ist, ist die vorgesehene bauliche Dichte innerhalb des Vorhabengebiets erforderlich. Eine Verringerung der baulichen Dichte, durch die eine Verbesserung der Besonnungssituation erreicht werden könnte, würde dem Vorhaben die wirtschaftliche Grundlage entziehen, mit der Folge, dass die planerisch gewünschten Ziele nicht er-reicht werden könnten.  • In die Abwägung ist ferner einzustellen, dass es mit Umsetzung des bislang geltenden vorhabenbe-zogenen Bebauungsplans Nr. 600 und auch diesem vorausgehenden Planungsrecht in der Nachbar-schaft zu vergleichbaren Beeinträchtigungen der Besonnungssituation gekommen wäre.  Sofern Wohnnutzungen von einer geringen Besonnungsdauer betroffen sind, erfolgt eine Zurückstellung im Rahmen der Abwägung zu Gunsten der Realisierung des Vorhabens aus folgenden Gründen:  • Durch geeignete bauliche Maßnahmen (Grundrissgestaltung, größere Fenster), kann die Beson-nungsdauer optimiert werden.  • Bei der Beurteilung, ob gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorliegen, muss berücksichtigt wer-den, dass die Besonnung nur einer von zahlreichen für die Bewertung der Wohnqualität relevanten Faktoren ist.  • Zudem hängt die Bedeutung der Besonnung stark von dem individuellen Empfinden und Lebensge-wohnheiten der Bewohnenden ab.  • Trotz partiell nicht optimaler Besonnungsverhältnisse kann innerhalb des Plangebiets aufgrund der zentralen Lage, des großen Angebots an kulturellen Angeboten und Einrichtungen sowie vielfältigen Gastronomie- und Einzelhandelsangeboten im fußläufigen Umfeld, der städtebaulich attraktiven Strukturierung und Bebauung des Stadtteils von einer guten Wohn- und Lebensqualität ausgegan-gen werden.  • Dass die Lebensqualität nicht allein aus der Besonnungsdauer einer Wohnung resultiert, zeigt die oftmals hohe Wohnzufriedenheit der Bewohnenden in dicht bebauten gründerzeitlichen Bestands-quartieren, die häufig eine nachteilige Besonnungssituation aufweisen. Sofern gewerbliche Nutzungen von einer geringen Besonnungsdauer betroffen sind, wird dieser Belang aus folgenden Gründen zurückgestellt:  • Für die Qualität von Arbeitsräumen ist eine natürliche Besonnung nicht allein ausschlaggebend. Ge-mäß Arbeitsstättenverordnung vom 12. August 2004 (BGBl. I S. 2179), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 22. Dezember 2020 (BGBl. I S. 3334), sollen Arbeitsräume „möglichst ausrei-chend Tageslicht erhalten und (...) eine Sichtverbindung nach außen haben“. Eine direkte Beson-nung von Arbeitsräumen ist somit nicht erforderlich.  
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• Gerade bei Computerarbeitsplätzen wird eine direkte Sonneneinstrahlung aufgrund der Blendwir-kung eher als störend empfunden. Zudem wird durch die Arbeitsstättenverordnung für eine Vielzahl von Arbeitsräumen auch der Betrieb ohne eine direkte Belichtung durch Tageslicht zugelassen, so z. B. für Räume, bei denen betriebs-, produktions- oder bautechnische Gründe Tageslicht oder einer Sichtverbindung nach außen entgegenstehen.  • Es kann daher davon ausgegangen werden, dass gesunde Arbeitsverhältnisse auch ohne eine di-rekte Besonnung erreicht werden können, etwa durch eine künstliche Belichtung der Arbeitsräume in Kombination mit einer in Bezug auf die Besonnung und Belichtung günstigen Positionierung von Pausenräumen und Kantinen.   Maßnahmen zur Verbesserung der Raumhelligkeit Für alle Aufenthaltsräume, welche nicht DIN-konform besonnt werden können, sind folgende Maßnah-men zur Verbesserung der Raumhelligkeit vorgesehen:  • Für eine optimale Raumhelligkeit sind Fenster in der Regel mit einer Breite von 1,50 m vorgesehen  • Die Innenhoffassaden sollen mit einer hellen Putzfassade ausgeführt werden. • In den Wohnungen sollen helle Wand-, Decken- und Bodenfarben verwendet werden, soweit nicht vom Mieter selbst abweichende Farbkonzepte bestellt werden.  • Für Fensterrahmen und Fensterlaibungen sollen ebenso hellere Farbtöne verwendet werden. • Auch die Balkonunterseiten sollen über hellere Farbtöne verfügen. • Auf die Pflanzung von Bäumen in Innenhöfen bzw. im Nahbereich vor nicht ausreichend besonnten Fenstern wird verzichtet.  • Verzicht auf Fassadenbegrünung  • Es werden helle Bodenmaterialien in den Innenhöfen vorgesehen. • Für Bereiche, in denen vermehrt nicht DIN-konform besonnte Wohneinheiten liegen, sollte ein gut besonnter Gemeinschaftsraum vorgesehen werden. Dies gilt insbesondere für Bewohner des ge-planten Seniorenzentrums, die in reinen Nordwohnungen keine Besonnung erfahren können und die bei eingeschränkter Mobilität keine besonnten Freiräume in der Umgebung aufsuchen können.  • Für das Pflegeheim sind mehrere Wohngruppenräume, sowie ein Kaminzimmer und ein Mehr-zweckraum vorgesehen.  • Für die Studenten ist ein großer Gemeinschaftsraum vorgesehen.  • Den Bewohnenden der konventionellen Mietwohnungen stehen Flächen wie das Café, ein Mehr-zweckraum, Bibliothek und eine großzügige Terrasse zur Verfügung. Die Umsetzung dieser Maßnahmen ist durch Regelungen im Durchführungsvertrag gesichert.  1.9. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 08.07.2008 sollen Bebauungspläne für Wohnge-biete einer solarenergetischen Prüfung unterzogen werden. Dabei soll das solarenergetische Bewer-tungsprogramm GOSOL zur Anwendung kommen. Grundsätzlich sollen dabei unter Berücksichtigung der anderen planerischen Belange Werte für solare Energiegewinne von mehr als 75 % angestrebt werden. Eine mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL unterstützte Berechnung der solarenergetischen Ge-winne in Bezug auf eine optimierte Gebäudeausrichtung wurde nicht durchgeführt. Aufgrund des Vor-habenbezugs des Bebauungsplans und dem zentralen Planungsziel, eine für den Bereich Neumarkt/ Jo-hannisstraße/ Seminarstraße wichtige und raumbildende städtebauliche Figur zu schaffen, überwiegen die Belange des Städtebaus gegenüber einer potentiell solarenergetisch optimierten Gebäudestellung. Aufgrund der relativ hohen absoluten Gebäudehöhe im Vergleich zur umliegenden Bebauung und der Ausgestaltung als Flachdach ist davon auszugehen, dass die Gebäudestellung keinen Einfluss auf solar-energetische Gewinne haben wird.  
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1.10. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange in der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Aufstellung von Energieversorgungskonzepten zu prüfen ist. Diese Prüfung soll auch im vorliegenden Fall rechtzeitig vor Beginn der Erschließungsplanung und der Vermarktung erfolgen.  Ein Energieversorgungskonzept befindet sich bereits in der Erarbeitung. Unter Berücksichtigung der der-zeitigen Gesetzgebung sowie der Gegebenheit, dass bisher kein Fernwärmenetz in Standortnähe des Plangebietes zur Verfügung steht, wurden verschiedene Energiekonzepte mit Fokus auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Versorgungssicherheit untersucht. Derzeit erfolgt eine tiefergehende Prüfung einer Fernwärmeanlage, die im Quartier selbst verortet werden soll. Betriebe werden könnte diese z. B. durch Luft/ Wasser-Wärmepumpen, unterstützt durch ein Blockheizkraftwerk, Spitzenlastkessel sowie einer PV-Anlage. Kooperationsmöglichkeiten mit den Stadtwerken Osnabrück / SWO oder weiteren Energie-anbietern werden im Zuge der Prüfung berücksichtigt. Folglich ist im Grundsatz die Energieversorgung des Plangebietes mittels eines Wärmenetzes vorgese-hen, welches mindestens anteilig aus erneuerbaren Energien gespeist wird.  Der Nachweis der Energieversorgung erfolgt im Baugenehmigungsverfahren.  2. PLANUNGSALTERNATIVEN Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, bildet das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegende städtebauliche Konzept eine zwischen der Vorhabenträgerin und der plangebenden Stadt Osnabrück abgestimmten Planung ab, die sich im Rahmen einer Variantenprüfung im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens als Vorzugsvariante herauskristallisiert hat. Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenent-wicklung erfolgen. Weiterhin wird mit der Entwicklung des Vorhabengebietes als bereits durch eine Be-bauung geprägte Fläche, auf welchem vormals die Umsetzung eines Einkaufszentrums geplant war, eine innerstädtische Fläche städtebaulich aufgewertet. Zudem wird dem § 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB genannten Ziel des schonenden Umgangs mit den Schutzgütern Boden, Fläche und Landschaft entsprochen. Vor dem Hintergrund dieser im BauGB verankerten Planungsleitsätze gibt es zu einer baulichen Nutzung des Plangebiets keine in Betracht zu ziehende Planungsalternative.  Gleiches gilt für die vorgesehenen Nutzungen. Auf Grund der innerstädtischen Lage sind für die Erdge-schosszone vorwiegend publikumswirksame Nutzungen vorzusehen. Eine überwiegende Nutzung des Plangebiets durch Einzelhandel hat sich bereits als immobilienwirtschaftlich nicht realisierbar herausge-stellt. Dieser Nutzungsbaustein kann lediglich die Erdgeschosszone füllen. Für die Obergeschosse ist da-her ein anderer Nutzungsbaustein vorzusehen. Aufgrund der Nachfrage nach innerstädtischem Wohn-raum sollen die Obergeschosse überwiegend durch Wohnen genutzt werden. Damit kann zugleich auch eine Belebung der Innenstadt in den Abendstunden erreicht werden, was mit anderen alternativ denk-baren Nutzungen, wie insbesondere die grundsätzlich als Alternative infrage kommende Büronutzung nicht möglich wäre. Folglich soll durch den Bebauungsplan Nr. 651 die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung ei-nes innerstädtischen Quartiers mit einer überwiegenden Wohn- und Einzelhandelsnutzung im Sinne ei-nes Flächenrecyclings geschaffen werden. Planungsalternativen (z. B. die Kombination Einzelhandel und Büronutzungen) sind zwar prinzipiell denkbar, entsprechen aber weniger der Bedarfssituation und den planerischen Zielsetzungen.  
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3. UNTERSUCHUNGEN Im Rahmen der Bauleitplanung wurden die folgenden Untersuchungen durchgeführt: • Verkehrsplanung – öffentliche Flächen (Seminarstraße) (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswe-sen GmbH & Co. KG, April 2024) • Verkehrsplanung – private Flächen (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, April 2024) • Verkehrsgutachten (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, Februar 2024) • Schalltechnische Untersuchung (RP Schalltechnik, November 2024) • Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung von Einzelhandelsansiedlungen im Planbereich (CIMA Beratung + Management GmbH, Oktober 2022) • Verschattungsgutachten (Küssner Verschattungsgutachten, November 2024) • Artenschutzprüfung (Dense & Lorenz GbR – Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, 08/2013) und Nachkartierung Fledermäuse (Dense & Lorenz GbR – Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, Januar 2023) • Entwässerungskonzept (Ingenieurbüro Hans Tovar & Partner, Juni 2023) • Landschaftspflegerischer Fachbeitrag (Dense & Lorenz GbR – Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, November 2024)      C PLANINHALT 1. STÄDTEBAULICHE FESTSETZUNGEN 1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 1.1.1. Vorhabengebiet Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung eines urbanen, nutzungsgemischten Quartiers, bestehend aus einem großflächigen Lebensmittelvollsortimenters, einem Lebensmitteleinzelhandel, einem Drogeriefachmarkt, gastronomi-schen Betrieben sowie ergänzenden Einzelhandelsbetrieben in den Erdgeschossen und einer Tages-pflege, einem Seniorenpflegeheim, einer ambulanten Kranken-Intensivpflege sowie einer überwiegen-den Wohnnutzung in den Obergeschossen geschaffen werden. Bei der beabsichtigten Mischung, insbesondere einer Wohnnutzung in Kombination mit großflächigem Einzelhandel, ist die Ausweisung eines Baugebietes gemäß BauNVO nicht zielführend. Keines der in der BauNVO enthaltenen Baugebiete ist geeignet, eine überwiegende Wohnnutzung mit großflächigem Ein-zelhandel zu kombinieren. Für diese spezifische Form der Nutzungsmischung müsste ein Sonstiges Son-dergebiet mit entsprechender Zweckbestimmung ausgewiesen werden. Da der Bebauungsplan als vor-habenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt wird, kann ebenso ein Vorhabengebiet mit der genauen Definition der hier zulässigen Nutzungen in den textlichen Festsetzungen anhand einer Positivliste festgesetzt werden, da gemäß § 12 Abs. 3 S. 2 BauGB die Stadt Osnabrück im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Fest-setzungen nach § 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Verordnung (Baunut-zungsverordnung) gebunden ist. So kann die mit dem vorliegenden Bebauungskonzept verfolgte in sich stimmige Nutzungsmischung bestehend aus Wohnnutzungen (darunter auch ein Seniorenpflegeheim als Wohnraum für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf), einer Tagespflege, einer außerklini-schen Intensivpflege, großflächigem Einzelhandel in Form eines Lebensmittelvollsortimenters sowie er-gänzenden Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomieeinheiten planungsrechtlich fixiert werden. Zwar wird kein Baugebiet aus der BauNVO festgesetzt. Das ausgewiesene Vorhabengebiet belässt jedoch ein gewisses Nutzungsspektrum. Da somit im Sinne des § 12 Abs. 3a BauGB die bauliche oder sonstige Nutzung relativ allgemein festgesetzt wird, ist unter Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB zu regeln, dass im 
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Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in dem zum Bebauungsplan existierenden Durchführungsvertrag verpflichtet. Daher gilt im Bebauungsplan im Hinblick auf die zulässige Art der baulichen Nutzung zusätzlich die folgende Regelung: Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat.  (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Somit ist auf Grundlage des § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB die Zulässigkeit auf solche Vorhaben beschränkt, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Nutzungsar-ten, die vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan, nicht aber zugleich vom Durchführungsvertrag erfasst werden, sind zunächst unzulässig. Sie können aber nach § 12 Abs. 3a S. 2 BauGB durch eine Änderung des Durchführungsvertrags zulässig werden, ohne dass es hierfür einer Änderung des vorhabenbezoge-nen Bebauungsplans bedarf, sofern diese nicht dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan widerspre-chen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt damit langfristig den städtebaulichen Rahmen für ein in dieser Lage mögliches Nutzungsspektrum. Die Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die von der Vorhabenträgerin konkret vorgelegte Planung wider, die städtebaulich wünschenswert ist und in-nerhalb eines vereinbarten Zeitraums umgesetzt werden soll. Eine genauere Festschreibung der Nutzun-gen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist städtebaulich nicht erforderlich. Hier genießt angesichts der Nutzungsdauer einer Immobilie deren Nutzungsflexibilität und nachhaltige Nutzbarkeit innerhalb des im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsspektrums im Rahmen der Abwä-gung ein großes Gewicht. Die nutzungskonkretisierenden Regelungen des Durchführungsvertrags kön-nen ohne erneute Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens geändert werden, so dass der großzü-gigere Nutzungsrahmen des Bebauungsplans flexibel durch präzisierte Regelungen des Durchführungs-vertrags ausgefüllt werden kann. Es ist vertraglich geregelt, dass die Verpflichtungen im Durchführungs-vertrag an die jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben sind.  Entsprechend dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den „Rahmenvorgaben für die Baulandentwick-lung“ der Stadt Osnabrück und zur Schaffung eines vielfältigen Angebots für unterschiedliche Zielgrup-pen, sollen mit dem Vorhaben ein noch zu bestimmender Anteil der Wohnfläche als preisgebundener Wohnraum entstehen. Die Umsetzung dieser Vorgabe wird über den Durchführungsvertrag gesichert. Um die mit dem vorliegenden städtebaulichen Konzept eingangs dargestellte Nutzungsmischung pla-nungsrechtlich zu sichern, trifft der Bebauungsplan die folgende Festsetzung: Das Vorhabengebiet dient überwiegend dem Wohnen und der Unterbringung von Einzelhandels-betrieben.  Zulässig sind  - Wohnungen, nur in den Obergeschossen,  - Einzelhandelsbetriebe, - Schank- und Speisewirtschaften, - sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, - Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment dürfen eine Verkaufsfläche von insgesamt 2.500 m2 nicht überschreiten, davon: - ein großflächiger Lebensmittelvollsortimenter mit einer Verkaufsfläche (VKF) von max. 1.100 m2, - weiterer Lebensmitteleinzelhandel max. 800 m2 VKF sowie - ein Drogeriemarkt max. 600 m2 VKF. 
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Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, de-ren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sind unzulässig.  (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Durch die Festsetzung eines Vorhabengebietes, welches insbesondere dem Wohnen und der Unterbrin-gung von Einzelhandelsbetrieben dient, wird die Hauptnutzung des Plangebietes definiert.  Wohnen Die Planung reagiert auf den wachsenden Wohnraumbedarf und trägt zur Schaffung des benötigten Wohnraums in zentraler Lage bei. Durch die Schaffung zusätzlicher baulicher Potenziale für ca. 315 neue Wohnungen auf der innerstädtischen Fläche kann ein Beitrag zu einer Entlastung des Wohnungsmarkts geleistet werden.  Zur Schaffung eines innenstadttypischen Quartiers mit publikumswirksamen Nutzungen in den Erdge-schossbereichen werden Wohnungen ausschließlich in den Obergeschossen zugelassen. Jedoch können Nebenanlagen oder -flächen von Wohnungen dennoch zugelassen werden, die für gewöhnlich in Erdge-schossen untergebracht werden müssen. Dies gilt z. B. für Eingangsbereiche zu den in den Obergeschos-sen gelegenen Wohnungen, Gemeinschafts- sowie Fahrradabstellräume. Schank- und Speisewirtschaften Schank- und Speisewirtschaften können die Versorgung der Bewohnenden des Plangebiets ergänzen und insgesamt zu einer Belebung des Quartiers beitragen. Konkret sieht die Vorhabenplanung u. a. die Er-richtung einer gastronomischen Einrichtung im Erdgeschoss des in mit Fläche (A) bezeichneten Teil des Vorhabengebietes vor. Angesichts der geplanten Wohnungsanzahl und der hohen Frequentierung des Neumarktes stellt eine gastronomische Nutzung eine sinnvolle Ergänzung dar, welche neben einer Bele-bung des Quartiers auch zur Ausbildung eines Treffpunkts und Anlaufstelle für soziale Interaktion im neuen Quartier dient. Sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören Zudem werden mit der Festsetzung Nr. 2 sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zugelassen. Dies fördert die Etablierung der Nutzungsmischung im Plangebiet und begünstigt folglich das Planungsziel ein urbanes Quartier entstehen zu lassen. Die durch diesen Begriff erfassten Gewerbebetriebe wie Büro- und Dienstleistungsbetriebe lassen sich mit einer Wohnnutzung vereinba-ren, tragen zur Versorgung der vor Ort ansässigen Bewohnerschaft bei und können eine verkehrsarme Lebensweise mit kurzen Wegen zwischen Wohnen und Arbeiten begünstigen.  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke Diese Anlagen stellen eine sinnvolle funktionale Ergänzung der Wohnnutzung dar, ohne dass daraus in der Regel Nutzungskonflikte resultieren. Sie können zu einer Verbesserung der Wohnqualität beitragen und von der guten Erschließungsqualität des Plangebiets profitieren. Konkrete Ansiedlungsabsichten be-stehen derzeit nicht, denkbar wären Nutzungen wie z. B. ein MVZ, eine Kleinkunstbühne oder eine Kin-dertagesstätte. Räume für freie Berufe und Gewerbe sonstiger Art Des Weiteren ermöglicht die Festsetzung Nr. 2, dass einzelne Räume, insbesondere auch in Wohnungen, gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden. Somit kann der wachsenden Bedeutung von Dienstleis-tungen, die im Zusammenhang mit der Wohnnutzung ausgeübt werden können (z. B. Grafikdesign, Me-diation, Coaching etc.) sowie von Telearbeitsplätzen Rechnung getragen werden. Ebenso erlaubt die Re-gelung die Ansiedlung einer Arztpraxis, einer Anwaltskanzlei oder ähnlichen Nutzungen. Zudem kann dadurch, dass untergeordnete gewerbliche oder freiberufliche Nutzungen in Wohnungen oder dafür ge-schaffene Büro- oder Praxisflächen zulässig sind, eine sehr kleinteilige Funktionsmischung gefördert wer-den, die letztlich auch zu einer verkehrssparsamen Lebens- und Siedlungsform beiträgt. 
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Einzelhandel Eine Einzelhandelsnutzung wird zugelassen, da sie eine innenstadttypische Nutzung darstellt und zur Stabilisierung und Stärkung der Innenstadt beitragen kann. Sie soll jedoch nicht uneingeschränkt zuge-lassen werden. Zum einen erfolgt eine Beschränkung der Einzelhandelsnutzung auf die Erdgeschosszone. Diese Rege-lung dient dem Zweck, dass sich die Einzelhandelsnutzung hier konzentriert. Dies trägt zu einer Belebung der Erdgeschosszone bei.  Zudem dürfen im Vorhabengebiet Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment eine Verkaufsfläche von insgesamt 2.500 m2 nicht überschreiten, davon ein großflächiger Lebensmit-telsortimenter mit einer Verkaufsfläche von maximal 1.100 m2, einem weiteren Lebensmitteleinzelhan-del von maximal 800 m2 sowie einem Drogeriemarkt mit maximal 600 m2 Verkaufsfläche. Diese Regelung ist erforderlich, um sicherzustellen, dass durch den Bebauungsplan nicht gegen landesplanerische Ziel-vorgaben verstoßen werden kann. Die Untere Landesplanungsbehörde der Stadt Osnabrück kommt zu dem Ergebnis, dass das Ansiedlungsvorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung den Zielen und Grundsätzen/ Erfordernissen der Landesplanung und Raumordnung Niedersachsens (LROP 2017) ent-spricht (s. hierzu die raumordnerische Beurteilung vom 24.03.2023), da dem Kongruenzgebot, dem Ab-stimmungsgebot sowie dem Beeinträchtigungsverbot entsprochen wird. Zudem wird das Integrations-gebot erfüllt.  
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Raumordnerische Beurteilung des geplanten Vorhabens durch die Untere Landesplanungsbehörde der Stadt Osnabrück vom 24.03.2023: Zu 2.2. Entwicklung der Daseinsvorsorge und Zentralen Orte Der Vorhabenstandort befindet sich in der Stadt Osnabrück, welche die Funktion eines Oberzentrums erfüllt. In Bezug auf die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs hat Osnabrück als Zentraler Ort die raumordnerische Aufgabe der Versorgung der eigenen Bevölkerung. Das Einzelhandelsvorhaben kann einen Beitrag zu einer Stärkung und Sicherung der grundzentralen Versorgungsaufgabe des Oberzentrums leisten. Das Vorhaben entspricht der im LROP zugewiesenen Funktion des Oberzentrums Stadt Osnabrück (s. LROP 2.2. 05). Die Planung entspricht der Zielsetzung des LROP bzgl. der Entwicklung der Daseinsvor-sorge und der Zentralen Orte. Zu LROP 2.3. Entwicklung der Versorgungsstrukturen des Einzelhandels  Kongruenzgebot (LROP 2.3. Ziffer 03) In der vorhabenbezogenen Verträglichkeits- und Wirkungsuntersuchung wurde gutachterlich ermit-telt: • Als maßgeblicher Kongruenzraum im periodischen Bedarf wird das Osnabrücker Stadtgebiet herangezogen. • Als maßgeblicher Kongruenzraum im aperiodischen Bedarf wird der oberzentrale Kongruenz-raum herangezogen. Im Ergebnis stellt die Cima in der Untersuchung fest, dass mindestens 70 % des Umsatzes des gesam-ten Vorhabens in der periodischen und aperiodischen Betrachtung aus dem Stadtgebiet von Osnab-rück bzw. dem oberzentralen Kongruenzraum stammen. (s. Cima, S. 46) Das Planvorhaben steht mit dem Kongruenzgebot in Einklang. Dem Kongruenzgebot wird entspro-chen. Konzentrationsgebot (LROP 2.3. Ziffer 04) Das Konzentrationsgebot sichert die Aufrechterhaltung und Erreichbarkeit einer leistungsfähigen Ver-sorgungsinfrastruktur. Es ist das raumordnerische Ziel, den Einzelhandel als Frequenzbringer den Zentralen Orten zuzuordnen. Das Konzentrationsgebot ist erfüllt, wenn sich der Standort eines Einzelhandelsgroßprojektes inner-halb des zentralen Siedlungsgebietes befindet. Bei der Abgrenzung des zentralen Siedlungsgebietes ist nicht ausschließlich auf den baulichen Bestand abzustellen, sondern es sind auch die im Rahmen der Flächennutzungsplanung verdichteten Zielvorstellungen der Kommune zur geordneten städtebau-lichen Entwicklung des Zentralen Ortes zu Grunde zu legen (LROP, Erläuterungen zu 2.3, Ziffer 04). Damit soll eine angemessene standörtliche Konzentration der Angebote für Daseinsvorsorge an Zent-ralen Orten zur Erzielung vielfältiger positiver Synergieeffekte erreicht werden. Der Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück stellt den Bereich des Vorhabenstandortes Gemischte Bauflächen dar. Das Hauptzentrum Innenstadt ist eindeutig als städtebaulich integrierte Lage inner-halb der Stadt Osnabrück zu betrachten. Es liegt im allgemeinen städtischen Siedlungskörper inner-halb des zentralen Siedlungsgebietes. Das Planvorhaben steht mit dem Konzentrationsgebot in Einklang. Das Konzentrationsgebot wird er-füllt.  •    
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Integrationsgebot (LROP 2.3. Ziffer 05) Das Integrationsgebot ist begrenzt auf Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevantem Kernsorti-ment (s.o.). Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein Projekt mit nahversorgungsrelevantem und damit auch zentrenrelevantem Kernsortiment. Der Standort befindet sich im Hauptzentrum Innen-stadt. Dies ist eine städtebaulich-integrierte Lage der Stadt Osnabrück. Eine ÖPNV-Anbindung ist u.a. durch die unmittelbar am Standort liegenden Bushaltestellen Neumarkt im nördlichen Bereich des Vorhabenstandortes gegeben. Negative städtebauliche Auswirkungen auf das Hauptzentrum Innenstadt und nächstgelegene zentrale Versorgungsbereiche werden in der Wir-kungs- und Verträglichkeitsuntersuchung gutachterlich nicht prognostiziert. Das Integrationsgebot wird erfüllt. Abstimmungsgebot (LROP 2.3. Ziffer 07) Im Sinne der Sicherung und Entwicklung regional- und stadtverträglicher Versorgungsstrukturen er-fordert die Ausweisung neuer Flächen für großflächigen Einzelhandel eine Abstimmung im regionalen bzw. überregionalen Maßstab. (LROP, Erläuterungen zu 2.3 Entwicklung der Versorgungsstrukturen des Einzelhandels) Innerhalb des Einzugsgebietes und des Untersuchungsraumes des Vorhabens liegen keine benachbar-ten Kommunen. Träger öffentlicher Belange und sonstigen Stellen wurden mit Schreiben vom 14.11.2022 über das geplante großflächige Einzelhandelsprojekt informiert. Sie wurden um Stellung-nahme, Anregungen und Hinweise bis zum 05.12.2023 gebeten. Die eingegangenen Anregungen/Hinweise/Bedenken - zusammen mit der jeweiligen Stellungnahme der Unteren Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück incl. Stellungnahmen des Gutachterbüros- sind Bestandteil dieser landesplanerischen Stellungnahme und als Anlage beigefügt.  Im Rahmen der o.g. Bauleitplanverfahren findet eine weitere Beteiligung der Öffentlichkeit durchge-führt. Dem Abstimmungsgebot wird entsprochen.  Beeinträchtigungsverbot (LROP 2.3. Ziffer 08) Durch ein Planvorhaben dürfen ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit des Zentralen Ortes und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbraucher-nahe Versorgung der Bevölkerung nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Auch im Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren werden bei geringeren Umsatzumverteilungsef-fekten und marktstarken, etablierten Anbietern im Hauptzentrum Innenstadt keine Gefährdungen ge-sehen (s. Anlage, s. 2). • Auf das Hauptzentrum bezogen sind negative städtebauliche Folgen, die die Funktionsfähig-keit des Zentrums einschränken würden, nicht zu erwarten, da auch das Planvorhaben selbst innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) liegt. • Eine Gefährdung der wohnortnahen Versorgungsstrukturen ist für das Stadtteilzentrum Jo-hannesstraße nicht zu erwarten. Das Prüfvorhaben wird nach gutachterlicher Einschätzung und Berechnung auch keine negativen städtebaulichen Auswirkungen im Stadtteilzentrum entfalten. • Das Planvorhaben wird in dem geplanten Verkaufsflächenumfang im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel gemäß der ökonomischen Wirkungsprognose als verträglich eingestuft. So-fern Betriebsverlagerungen derzeit ansässiger Betriebe aus dem näheren Umfeld in das Plan-gebiet hinein erfolgen würden, würden die Auswirkungen auf die übrigen bestehenden Be-triebe geringer ausfallen. Die Erreichbarkeit zu einem nächstgelegenen Nahversorgungsbe-trieb würde sich in diesem Fall zudem nicht wesentlich verändern. Von einer Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes ist nicht auszugehen. (s. Cima, 2022, S. 48) 
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• Bezüglich des Sortiments Drogerie- und Parfümeriewaren wird gutachterlich eine durch das Planvorhaben ausgelöste strukturschädigende Wirkung der Funktionsfähigkeit des Haupt-zentrums ebenfalls ausgeschlossen. Auch wenn zu einem gewissen Maße Frequenzen umge-leitet würden, würde das Planvorhaben zu einer Stärkung der Funktionsfähigkeit des Zent-rums beitragen. (s. Cima 2022, S. 49) Das Vorhaben steht mit dem Beeinträchtigungsverbot im Einklang. Einordnung in das Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück 2019/2022 Nach der Einstufung im MZK OS liegt der Standort des Planvorhabens innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt. Das Planvorhaben erfüllt die Aussagen und Zielsetzungen des Märkte- und Zentrenkon-zeptes der Stadt Osnabrück. Eine Stärkung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs ist zu erwarten. Die Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel nach MZK OS ist im Hauptzentrum In-nenstadt uneingeschränkt möglich. (s. MZK OS, Sortiments- und Standortkonzept, S 135ff, Abb. 126, S. 146) Dem Ziel der Stärkung des Hauptzentrums Innenstadt und der Attraktivierung einer innerstädtischen Potenzialfläche wird entsprochen. Der Planstandort ist verkehrlich gut erreichbar und in das ÖPNV-Netz eingebunden (s.o.). Zusammenfassende Bewertung • Dem Kongruenzgebot wird entsprochen. Mindestens 70 % des gesamten Vorhabensumsatzes in der periodischen und aperiodischen Betrachtung stammen aus dem Stadtgebiet von Osn-abrück bzw. dem oberzentralen Kongruenzraum. • Dem Konzentrationsgebot wird entsprochen. Das Hauptzentrum Innenstadt nach MZK OS liegt innerhalb des allgemeinen städtischen Siedlungskörper. • Das Integrationsgebot wird erfüllt. Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein Projekt mit nahversorgungsrelevantem und damit auch zentrenrelevantem Kernsortiment. Der Standort befindet sich in städtebaulich integrierter Lage - im Hauptzentrum Innenstadt - mit ÖPNV-Anbindung. • Dem Abstimmungsgebot wird im Rahmen dieser raumordnerischen Prüfung entsprochen. Bei Einhaltung der Beteiligungen im Rahmen der Bauleitplanung kann das Abstimmungsgebot erfüllt werden. • Dem Beeinträchtigungsverbot wird entsprochen. Beeinträchtigungen der Versorgungsstruk-turen, der Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte, der integrierten Versorgungsstandorte oder der verbrauchernahen Versorgung werden nicht festgestellt. Städtebaulich negative Folge-wirkungen für schützenswerte Bereiche und sonstige Lagen lassen sich aufgrund der gut-achterlichen Wirkungsprognose nicht ableiten. Die Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück kommt zu dem Ergebnis, dass das Ansiedlungs-vorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung den Zielen und Grundsätzen / Erfordernissen der Lan-desplanung und Raumordnung Niedersachsens (LROP 2017) entspricht. Die Festsetzung maximal zulässiger Verkaufsflächen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird empfohlen. 
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1.1.2. Urbanes Gebiet Der Bebauungsplan weist für die Baugebiete außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans im Sinne von § 12 Abs. 4 BauGB Urbane Gebiete (MU) nach § 6a BauNVO aus. Nur mit diesem Gebietstyp kann erreicht werden, dass auch im umfangreicheren Ausmaß eine Wohnnutzung entstehen kann, zugleich aber Spielräume für eine vielfältige Ausgestaltung funktionsgemischter Strukturen verbleiben. Anders als im Mischgebiet (MI), dass für die Gleichwertigkeit und -gewichtung von Wohnen und gewerblicher Nutzung steht, ist im urbanen Gebiet keine Gleichgewichtung der verschiedenen Nutzungen erforder-lich, solange die für ein urbanes Gebiet erforderlichen Hauptnutzungen eine das Gebiet prägende Größe einnehmen. Gegenüber einem Kerngebiet bietet die Ausweisung eines urbanen Gebiets den Vorteil, dass die Wohnnutzung nicht nur als Ausnahme zulässig ist bzw. in einem deutlich größeren Rahmen zugelas-sen bzw. ermöglicht werden kann. Der Ausweisung urbaner Gebiete erfolgt somit, um den privaten Bau-herren einen maximalen Spielraum in der Nutzung der eigenen Grundstücke zu belassen, vor dem Hin-tergrund der hohen baulichen Dichte und der teilweise problematischen Verschattungssituation nicht jedoch einen Mindestanteil an Wohnnutzung zu erzwingen (wie dies in einem Mischgebiet mit seiner möglichst gleichgewichtigen Funktionsmischung der Fall wäre).  Bislang waren die als MU ausgewiesenen Teilflächen des Plangebiets als Kerngebiete ausgewiesen. Der in einem urbanen Gebiet gegenüber der bisherigen Kerngebietsausweisung potenziell aus Sicht der Grundstückseigentümerin bestehende Nachteil, dass kein großflächiger Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zulässig ist, kommt aufgrund des begrenztes Flächenumfangs der Kerngebiete nicht zum Tragen.   Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Festsetzung von urbanen Gebieten langfristig eine flexible Nutzungsmischung mit Wohnungen, gewerblichen und weiteren anderen Nutzungsanteilen und veränderbaren Nutzungsschwerpunkten ermöglicht.  Im Einzelnen sind in urbanen Gebieten auf der Grundlage von § 6a Abs. 2 BauNVO neben Wohngebäuden auch Geschäfts- und Bürogebäude, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirt-schaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwal-tungen und kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Die durch die BauNVO ermöglichte Nutzungsmischung muss innerhalb der festgesetzten urbanen Gebiete auch tat-sächlich realisiert werden, um den Gebietscharakter zu wahren. Dabei sind nicht alle der in § 6a Abs. 2 BauNVO genannten Nutzungen zwingend zu berücksichtigen. Es ist jedoch eine Mischung zu entwickeln, in der neben Wohnungen auch andere Bausteine eine erkennbar prägende Rolle spielen. Es ist gewollt, dass in den als urbane Gebiete festgesetzten Bereichen des Plangebiets eine dem Charakter dieses Bau-gebiets entsprechende Nutzungsmischung entsteht.  Um den gewünschten Charakter gewährleisten zu können, ist neben der Sicherung von unterschiedli-chen Nutzungen der Schutz vor störenden Einflüssen von Bedeutung. Daher werden einzelne Nutzungen ausgeschlossen, die im urbanen Gebiet nach § 6a Abs. 2 bzw. 3 BauNVO zwar allgemein zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig wären, von denen aber unerwünschte Störungen ausgehen könnten:  In den Urbanen Gebieten sind Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, un-zulässig. Darüber hinaus sind glücksspielorientierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmöglichkeit wie Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellun-gen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist und Tankstellen unzulässig. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Mit dem Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Verkaufsräumen und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sowie Wettvertriebs-stätten, soll eine städtebauliche Fehlentwicklung, die in der Regel mit solchen Einrichtungen einhergeht, verhindert werden. Die Gefahr entsprechender Fehlentwicklungen ist im Plangebiet aufgrund seiner zentralen, gut erschlossenen sowie im Stadtgebiet Osnabrücks sichtbaren und damit für entsprechende 
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Betriebe attraktiven Lage verstärkt gegeben. Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist („Sexs-hops“), sowie Wettvertriebsstätten erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmar-gen, sodass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu einer Verdrängung der gewünschten gewerblichen und gastronomischen Nutzungen führen und den ange-strebten Gebietscharakter gefährden. Durch die ausgeschlossenen Betriebe könnte zudem eine Beein-trächtigung des Stadtbildes eintreten, wenn sie sich im Erdgeschoss ansiedeln und mit aggressiver Wer-bung durch Leuchtreklame bei Verzicht auf eine ansprechende Schaufenstergestaltung Kundschaft an-zuwerben versuchen. Durch diese offensive Werbung würde zudem die Seriosität des Auftritts der übri-gen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe gefährdet. Da Bordellen und bordellartigen Betrieben, Sexshops sowie Wettvertriebsstätten grundsätzlich ein negatives Image anhaftet, können sich nachbar-schaftliche Konflikte mit Nutzungen ergeben, die aufgrund eines Kunden- und Besucherverkehrs auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind.  Darüber hinaus erfolgt zum Schutz vor störenden Einflüssen und zur Wahrung des gewünschten Gebiets-charakters der Ausschluss der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Tankstellen. Die in den urbanen Gebie-ten ausgeschlossenen Tankstellen stellen aufgrund ihrer baulichen Beschaffenheit mit ausgedehnten, auch für größere Pkw und Lkw ausgelegten Rangierbereichen, eine Zäsur der angestrebten baulichen Struktur dar. Tankstellen sind zudem durch ihre in der Regel 24-stündige Andienbarkeit und die einher-gehenden Parksuchverkehre eine zusätzliche Lärmquelle. Der Ausschluss von Tankstellen ist vertretbar, da im Umfeld des Plangebietes in nordöstlicher Richtung nur wenige Autominuten entfernt eine Tank-stelle vorhanden ist. Eine diesbezügliche Versorgung kann demnach als gewährleistet angesehen wer-den. Darüber hinaus wird von der nach § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO zulässigen Einschränkung der Wohnnutzung Gebrauch gemacht, dass im Erdgeschoss eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zugelassen werden kann. Aufgrund der innerstädtischen Lage des Plangebietes und dem damit einhergehenden Pla-nungsziel ein belebtes, nutzungsgemischtes Quartier zu etablieren, soll analog zu der getroffenen Fest-setzung im Vorhabengebiet eine Wohnnutzung in den Erdgeschossen der urbanen Gebiete ausgeschlos-sen werden. Mit dem Ausschluss einer Wohnung an dieser Stelle werden Flächen für stärker frequen-tierte und öffentlichkeitswirksamere Nutzungen zur Erzeugung des gewünschten urbanen Charakters sichergestellt. Aus diesem Grund wird zum Ausschluss einer Wohnnutzung im Erdgeschoss die folgende Festsetzung getroffen: In den urbanen Gebieten sind Wohnungen im Erdgeschoss unzulässig.  (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Der Ausschluss einer Wohnnutzung im Erdgeschoss umfasst dabei nicht die Zulässigkeit von Nebenanla-gen oder -flächen von Wohnungen, die für gewöhnlich in Erdgeschossen untergebracht werden müssen. Dies gilt z. B. für Eingangsbereiche zu den in den Obergeschossen gelegenen Wohnungen, Gemein-schafts- sowie Fahrradabstellräume.  1.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG  Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sind im Vorhabengebiet jeweils die als Höchstmaß zulässige Grundflächenzahl (GRZ) in Verbindung mit der für jeden Baukörper bzw. für jeden Gebäudeteil zwingend herzustellende Zahl der Vollgeschosse sowie eine mindestens erforderliche und maximal zu-lässige Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Damit werden nicht nur Höchstmaße, sondern auch eine Unterschreitung der festgesetzten Maßfaktoren in den Blick genommen. Diese Festsetzung von Mindest- und Höchstmaßen erfolgt, da konstruktive Details zum derzeitigen Planungsstand nicht abschließend definiert werden können und sich die endgültige Ge-bäudehöhe demzufolge noch geringfügig verändern kann. Der Unterschied zwischen Mindest- und Höchstmaß ist mit 0,5 m so gering, dass er städtebaulich nicht relevant ist und bei Realisierung des 
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Höchst- statt des Mindestmaßes nicht mit anderen Planfolgen gerechnet werden muss. Zudem basieren im Rahmen des Bauleitplanverfahrens durchgeführte Untersuchungen, wie die Verschattungsstudie, auf der Bewertung des Höchstmaßes, was dem worst-case entspricht. Weiterhin ist der definierte Puffer von 0,5 m so gering, dass keine Spielräume für die Realisierung unterschiedlicher Vorhaben bestehen. Für die arrondierend gem. § 12 Abs. 4 BauGB in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-ungsplans einbezogenen Flächen, die nicht Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans sind, ist die Zahl der Vollgeschosse sowie die Gebäudehöhe jeweils als Höchstmaß festgesetzt. Zudem wird auch auf den Arrondierungsflächen analog zum Vorhabengebiet eine als Höchstmaß zulässige GRZ festgesetzt. Die Erläuterung, aus welchem Grund an welcher Stelle des Plangebiets die Regelungen zur Zahl der Voll-geschosse und der Gebäudehöhen erfolgt sind, erfolgt im nachfolgenden Kapitel im Zusammenhang mit der Begründung zur Ausweisung der überbaubaren Flächen. Im Kontext mit dieser ergeben sich dreidi-mensionale Baufelder, durch die das angestrebte städtebauliche Konzept planerisch fixiert wird.  Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) wird im gesamten Plangebiet verzichtet, da sich diese unmittelbar aus dem Zusammenspiel zwischen überbaubaren Flächen und der Zahl der Vollge-schosse ergibt.  In allen Baugebieten wird eine GRZ von 1,0 und somit eine vollständige Überbauung oder auch Unter-bauung des Grundstücks zugelassen. Dieses Nutzungsmaß ist im Vorhabengebiet erforderlich, da an-dernfalls das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Bebauungskonzept nicht um-gesetzt werden könnte. Beide Teilflächen werden vollständig durch ein Sockelgeschoss bebaut, da im Erdgeschoss der Gebäude jeweils flächenintensive und jeweils auf größere Bebauungstiefen angewie-sene Nutzungen wie Einzelhandel und Gastronomie oder auch Stellplatzflächen (in der Fläche (B) des Vorhabengebiets) geplant sind.  Bei den beiden urbanen Gebieten MU 2 und MU 3 handelt es sich jeweils um Eckbereiche von Baublö-cken. Um eine funktional sinnvolle Bebauung, städtebaulich harmonische Übergänge zur jeweiligen Nachbarbebauung sowie ggf. die Errichtung einer Tiefgarage zu ermöglichen wird hier ebenfalls eine GRZ von 1,0 zugelassen.  Für das MU 1 besteht die Sondersituation, dass es nahezu vollständig umbaut ist. Eine ebenfalls vollstän-dige Bebauung dieses Baugrundstücks kann daher nicht zu einer städtebaulichen Spannung bzw. Fehl-entwicklung führen, sodass hier ebenfalls eine GRZ von 1,0 zugelassen werden kann. Zudem erleichtert auch hier die vollständige Versiegelungsmöglichkeit die Realisierung einer Tiefgarage bzw. die Unterbrin-gung des ruhenden Verkehrs.   Überschreitung der Orientierungswerte für Obergrenzen des § 17 BauNVO In den einzelnen Baugebieten können aus dem Zusammenspiel von zulässiger GRZ, überbaubarer Fläche und der als Höchstmaß zulässigen Zahl der Vollgeschosse teilweise sehr hohe bauliche Dichten erzielt werden, wie die nachfolgende Auflistung verdeutlicht:  Baugebiet:   in etwa mögliche GFZ: • Vorhabengebiet Fläche A:  4,2 • Vorhabengebiet Fläche B:  4,5 • MU 1:     3,9 • MU 2:    6,3 • MU 3:     5,9  
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§ 17 BauNVO enthält für die jeweiligen in der BauNVO enthaltenen Baugebiete Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzungen. Die Orientierungswerte für ein MU liegen bei einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 3,0. Da das Vorhabengebiet keinem dieser Baugebietstypen entspricht, ist die Bestimmung eines Orientierungswertes des Maßes der baulichen Nutzung nur bedingt möglich. Gemessen an dem Ziel der Planung, ein Wohngebiet mit einem hohen Anteil von Einzelhandelsflächen zu schaffen, ist der Gebietscharakter am ehesten mit einem urbanen Gebiet nach § 6a BauNVO zu ver-gleichen. In allen Baugebieten kommt es zu einer Überschreitung der als Orientierungswert in § 17 BauNVO enthaltenen GRZ von 0,8 sowie zu einer deutlichen Überschreitung der als in § 17 BauNVO Orientierungswert enthaltenen GFZ von 3,0. Städtebauliche Gründe für die teilweise deutlichen Überschreitungen ergeben sich aus folgenden plane-rischen Rahmenbedingungen und Zielsetzungen:  • Es ist das planerische Ziel, im Plangebiet ein Vorhaben zu realisieren, das sich in die ebenfalls dichte Bebauung im näheren Umfeld einfügt und diese mit einem ausreichenden städtebaulichen Gewicht vervollständigt.  • In der Realisierung der Vorhabenplanung wird ein Impuls zur Erneuerung der teilweise maroden Bausubstanz auch in der Nachbarschaft des Vorhabengebiets erwartet.   • Das Plangebiet befindet sich an dem Nahverkehrsknotenpunkt Am Neumarkt mit einer Vielzahl hier haltender Buslinien. Diese Lagegunst soll möglichst umfassend ausgeschöpft werden. • Durch die Planung wird mit Blick auf die Schonung des Außenbereichs auch das Ziel verfolgt, durch eine intensive Bebauung bereits im Bestand versiegelter Flächen bauliche Nutzungen dort zu kon-zentrieren, wo dies ohne weitere Inanspruchnahme bislang unversiegelter Flächen möglich ist. • Der Innenstadtbereich soll durch ein möglichst großes Angebot an Wohnraum funktional gestärkt werden.  • Im Erdgeschoss des Vorhabengebiets sind zudem flächenintensive Nutzungen wie insbesondere großflächiger Einzelhandel geplant, die auf größere Bebauungstiefen angewiesen sind. • Bei den urbanen Gebieten MU 2 und MU 3 handelt es sich jeweils um Eckbereiche von Baublöcken. Um eine funktional sinnvolle Bebauung und städtebaulich harmonische Übergänge zur jeweiligen Nachbarbebauung zu ermöglichen, sind bereits aufgrund des Flächenzuschnitts höhere bauliche Dichten erforderlich, als dies der Fall wäre, wenn es sich nicht um Eckbereiche handeln würde.   • Für die urbanen Gebiet MU 1 und MU 2 ergibt sich das Erfordernis einer hohen baulichen Dichte auch bereits daraus, als dass mit der Ausweisung der überbaubaren Flächen im Zusammenspiel mit den zulässigen Geschossigkeiten im Falle einer Neubebauung dieses Baugebiets eine Kubatur er-möglicht werden soll, durch die das Vorhaben im Vorhabengebiet städtebaulich harmonisch ergänzt werden kann.  Aus der hohen baulichen Dichte resultieren jedoch im Wesentlichen auch die folgenden nachteiligen Auswirkungen: • Die Überschreitung der Orientierungswerte führt zu einem Mangel an grüngeprägten Frei- und Grünflächen. Das Plangebiet bleibt damit auch zukünftig vollflächig versiegelt. • Die verfolgte hohe bauliche Dichte führt zu Einschränkungen der Besonnung und Belichtung (s. Kap. B 1.8).  • Durch die hohe bauliche Dichte wird sich dieser Bereich des Stadtraums in den heißen Sommerta-gen stark aufheizen und einen stadtklimatischen Belastungsraums darstellen.  In Bezug auf die potenziellen nachteiligen Auswirkungen der hohen baulichen Dichte sind folgende Maß-nahmen vorgesehen: • Ein Ausgleich für den Mangel an grüngeprägten Frei- und Grünflächen erfolgt durch das kleinteilige Angebot an wohnungs- und arbeitsstättenbezogenen Freiräumen (Balkone, Loggien, Kleinkinder-spielflächen sowie Dachterrassen).  
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• Durch die Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen, welche die konkrete architektonische Form mit den Innenhöfen, den Passagen und Arkaden festlegen, wird eine unverhältnismäßige und städtebaulich nicht vertretbare Verdichtung ausgeschlossen. Zudem wird durch Vereinbarungen im Durchführungsvertrag geregelt, dass die Freiräume eine gehobene gestalterische Qualität aufwei-sen und im Falle der Passagen und Arkaden auch tatsächlich für eine Freiraumnutzung zur Verfü-gung stehen.  • In Bezug auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist die hohe bauliche Dichte, mit der eine Überschreitung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO einhergeht, zudem durch den Umstand ausgeglichen, dass in der Umgebung mit dem in einer Entfernung von etwa 300 m zur Mitte des Plangebiets gelegenen Schlossgarten fußläufig eine Parkanlage zu erreichen ist.  • Stadtklimatische Auswirkungen können teilweise durch vorgesehene Dach- und Innenhofbegrünun-gen abgemildert werden.  Unabhängig von den voran geschilderten Auswirkungen der Überschreitung der Orientierungswerte im-pliziert der Normtext des § 17 BauNVO jedoch, dass die hier formulierten Werte der Abwägung grund-sätzlich zugänglich sind, und dass sie daher auch überschritten werden können, wenn weiteren städte-baulichen Gründen ein größeres Gewicht zugesprochen wird.  Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist unter anderem die Stärkung von Wohnen in der Innen-stadt.  Ferner ist zu berücksichtigen, dass an einem innerstädtischen Standort die Versorgung mit Frei- und Grünflächen oder eine uneingeschränkte Besonnung bzw. Belichtung von den Nutzenden in aller Regel nicht als der wesentliche, die Wohn- und Arbeitsqualität bestimmende Faktor wahrgenommen wird. Von Bedeutung sind hier eher die zentrale, verkehrsgünstige Lage und die herausragende Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen, die sich – zum Beispiel im Hinblick auf den Lebensmitteleinzelhandel – durch das Projekt noch verbessern wird. Durch die sehr gute Zuordnung der Wohnungen zu den Infrastruktur-einrichtungen und Arbeitsstätten in der Innenstadt sowie die gute Bedienung des Plangebiets durch den ÖPNV können zudem Verkehre mit dem MIV reduziert werden.  In die Abwägung muss im Hinblick auf etwaige nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zudem einge-stellt werden, dass der Standort auch bislang vollständig bebaut und versiegelt war, sodass durch die Neubebauung keine Verschlechterung der Situation für die Umwelt eintritt. Nachteilige Umweltauswir-kungen entstehen somit durch die hohe GRZ und GFZ nicht. Es sind diesbezüglich keine weiteren Maß-nahmen erforderlich (s. Kap. D Umweltbericht).  Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass das vorgesehene Dichtemaß zur Realisierung der verdichteten, gemischten, urbanen Bebauung städtebaulich erforderlich und angemessen ist. Die hierdurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen können durch die dargestellten Maßnahmen zumindest teilweise ausgeglichen werden bzw. sind durch Umstände des Vorhabens selbst oder seiner Umgebung ausgeglichen.   1.3. BAUWEISE In der näheren Umgebung des Plangebietes sind insbesondere in nördlicher Richtung geschlossene Blockstrukturen prägend. Das der Planung zugrunde liegende städtebauliche Konzept setzt diese Blockstrukturen im Plangebiet fort. Weiterhin ist die geschlossene Bauweise im Hinblick auf die ge-wünschte urbane Dichte innerhalb des Plangebiets sowie das Erreichen einer der Innenstadtlage ent-sprechenden räumlichen Fassung der Straßenräume einer offenen Bauweise (o) vorzuziehen. Außerdem können durch eine geschlossene Bauweise vor Verkehrslärm geschützte Hofbereiche ausgebildet wer-den. Die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO bezieht sich jedoch lediglich auf die seitlichen Grundstücksgrenzen. Angesichts der bestehenden Situation mit teilweise angebauten rückwärtigen 
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Grundstücksgrenzen, ist im gesamten Plangebiet die Definition der seitlichen Grundstücksgrenze nicht eindeutig. Um hierfür eine eindeutige Festsetzung zu treffen, die sowohl den bauordnungs- und nach-barschaftsrechtlichen Belangen als auch der gewünschten städtebaulichen Ordnung entspricht, wird in allen Baugebieten eine abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, welche ein An-bauen an die seitlichen Grenzen vorschreibt und ein Anbauen an die rückwärtigen Grundstücksgrenzen ermöglicht. Diese Festsetzung ist auch vor dem Hintergrund der städtebaulich beabsichtigten Nachver-dichtung in dieser innerstädtischen Lage zu betrachten, da durch die kleinteilige Parzellenstruktur im Bereich der vorhandenen Bebauung in Verbindung mit dem daran anschließenden, geplanten Vorhaben ungewollte Lücken in der Bebauung bzw. nicht nutzbare Innenhöfe an den rückwärtigen Grundstücks-grenzen entstehen würden. Um jedoch ein Zurückspringen mit der Bebauung von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen, wie teil-weise bereits im Bestand vorhanden, zu ermöglichen, kann ausnahmsweise gegenüber diesen Grund-stücksgrenzen in den Bereichen der bestehenden Bebauung mit Grenzabstand gebaut werden, sofern dies mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen nach § 3 Abs. 1 NBauO vereinbar ist. Die festgesetzte abweichende Bauweise stellt die stadträumlich gewünschte Geschlossenheit der Be-bauung und eine dem Standort entsprechende räumliche Fassung des Straßenraumes sicher. Darüber hinaus wird jedoch für die rückwärtigen Grundstücksbereiche ein Zurückspringen mit dem Gebäude er-möglicht, so dass entsprechend der Nutzung Freibereiche entstehen. Im Plangebiet ist in geschlossener Bauweise an die seitlichen Grundstücksgrenzen zu bauen. Zu den rückwärtigen Grundstücksgrenzen ist eine Bebauung sowohl mit als auch ohne Grenzabstand zulässig. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B))  1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE Der Bebauungsplan weist überbaubare Flächen durch Baugrenzen und Baulinien aus, welche als baukör-perbezogene Festsetzungen die geplanten Gebäude im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sowie die von der Plangeberin angestrebte städtebauliche Struktur in den Urbanen Gebieten MU 1, MU 2 und MU 3 absichern. Durch diese strenge Baukörperfestsetzung werden die Lage und Abmessung der Gebäude bestimmt und die für die Neubauten relevanten städtebaulichen Fluchten bzw. Raumkanten definiert. Die Überbaubarkeit aller straßenseitigen Grundstücksflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans werden grundsätzlich über Baulinien geregelt, um die Ausbildung einer einheitlichen Bauflucht entlang des Neumarktes, der Johannisstraße, der Seminarstraße, der Großen Rosenstraße sowie der sog. Kleinen Rosenstraße zu sichern. Daher verpflichtet die ausgewiesene überbaubare Fläche im gesamten Plange-biet zu einer Bebauung unmittelbar entlang der Straßenbegrenzungslinie.  Baulinien werden jeweils entlang der öffentlichen Straßenverkehrsfläche (für die Teile des Baukörpers, die nicht zurückgestaffelt sind) ausgewiesen. Auf diese Art und Weise wird die Ausbildung einer einheit-lichen Bauflucht entlang des Neumarktes, der Johannisstraße, der Seminarstraße, der Großen Rosen-straße sowie der sog. Kleinen Rosenstraße sichergestellt, sodass der Straßenraum räumlich klar gefasst wird. Zudem verpflichten die Baulinien im gesamten Plangebiet zu einer Bebauung unmittelbar entlang der Straßenbegrenzungslinie, da Vorgartenzonen in diesem innerstädtischen Bereich ortsuntypisch wä-ren. Durch die Ausweisung von Baugrenzen für alle nicht unmittelbar den Straßenraum prägenden Bauteile wird klargestellt, dass es keine städtebauliche Fehlentwicklung bedeuten würde, bliebe der Baukörper im Planvollzug hinter der Baugrenze zurück. Da der Vorhaben- und Erschließungsplans Bestandteil des 
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Bebauungsplans wird, ist er vom Vorhabenträger entsprechend der Regelungen des Durchführungsver-trags genauso umzusetzen. Insofern ist für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans die Un-terscheidung zwischen Baugrenzen und Baulinien nur insofern relevant, falls zu einem späteren Zeit-punkt im Rahmen des Planvollzugs die Möglichkeit einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB in Erwägung gezogen werden muss und sich die Frage nach den Grundzügen der Planung stellt.  Südlich des Neumarkts wird im nördlichen Teil des Vorhabengebietes Fläche (A) durch die Ausweisung der überbaubaren Fläche ein Baukörper ermöglicht, der zum einen grenzständig an das westliche Nach-bargrundstück Neumarkt 7 als auch an das Nachbargrundstück Johannisstraße 67 anschließt, so dass entlang der Straßenzüge Neumarkt und Johannisstraße jeweils die ortstypische und überwiegend ge-schlossene Blockrandbebauung aufrechterhalten werden kann und insbesondere der stark frequentierte Neumarkt städtebaulich neu gefasst und aufgewertet wird. Dabei bildet der Baukörper mit seiner fein-teiligen Höhendifferenzierung zwischen mindestens 71,0 und maximal 90,0 m über NHN überwiegend sechs Geschosse (mit maximal 87,0 m über NHN) aus. Lediglich im Grenzbereich zum Grundstück Johan-nisstraße 67 dürfen (zurückgestaffelt) sieben Geschosse verwirklicht werden.  Damit übersteigt der neu geplante Blockrand in seiner Geschossigkeit sowohl das westlich am Neumarkt als auch das südlich an der Johannisstraße anschließende Bestandsgebäude um zwei bzw. drei Ge-schosse, was im Hinblick auf die gewünschte urbane Dichte als vertretbar angesehen wird. Die hohe Geschossigkeit begründet sich insbesondere mit der effizienten Flächennutzung aufgrund der Boden-knappheit. Zudem wird das oberste Geschoss des Baukörpers im Bereich der stadträumlich wahrnehm-baren Gebäudekanten entlang des Neumarktes sowie der Johannisstraße zurückgestaffelt, wodurch das stadtraumprägende Baudenkmal des Landgerichts östlich der Johannisstraße in seinem Gesamteindruck gewahrt wird.  Darüber hinaus wird durch die Festsetzung einer Arkade (mit einer lichten Höhe von mindestens 3,8 sowie maximal 4,3 m) entlang des Neumarktes sowie im Eckbereich zur Johannisstraße eine Fassaden-gestaltung verfolgt, welche die lokalen Gegebenheiten berücksichtigt und auf vorhandene Nutzungsbe-darfe reagiert. So schaffen die Rücksprünge in der Fassade entlang des Neumarktes mit einer Breite von 3,5 m ausreichend dimensionierte Bereiche für sowohl zu Fuß Gehende als auch wartende Nutzende des ÖPNVs, die gleichzeitig einen Witterungsschutz darstellt und signifikant zu einer Stärkung der Aufent-haltsqualität des Neumarktes beiträgt.  Im Süden des nördlichen Baufeldes wird entlang der Seminarstraße durch die Ausweisung der überbau-baren Flächen ebenfalls eine geschossene, den Straßenraum klar definierende Bauflucht planungsrecht-lich gesichert. Um zu vermeiden, dass die Seminarstraße aufgrund der verfolgten städtebaulichen Dichte in diesem Bereich als enge Straßenschlucht wahrgenommen wird, sieht das städtebauliche Konzept im Vorhabengebiet Fläche (A) eine zweifache Abstaffelung der Geschosse auf vier und drei Geschosse (mit maximal 81,0 m über NHN und 78,0 über NHN) zur Seminarstraße vor. Um eine einheitliche Raumkante zu ermöglichen, werden die Festsetzungen des Vorhabengebietes zu den überbaubaren Flächen in die-sem Bereich im urbanen Gebiet MU 1 aufgegriffen. Im Bereich des MU 2 hingegen wird analog zu den überbaubaren Grundstückflächen des gegenüberliegenden MU 3 ein sechsgeschossiger Baukörper zur Seminarstraße ausgebildet werden. Im Hinblick auf die Raumwirkung entsteht hierdurch eine Art „Tor-situation“ zur Johannisstraße, welche sich in Richtung der Seminarstraße mit der zweifachen Abstaffe-lung des Vorhabengebietes Fläche (A) und MU 1 sowie der einfachen Abstaffelung im Vorhabengebiet Fläche (B) aufweitet. Durch die Ausweisung der Baugrenzen im Zusammenspiel mit den Vorgaben zur Geschossigkeit und zu den Gebäudehöhen erfolgt eine feinteilige Höhendifferenzierung auch in den rückwärtigen Grundstücks-bereichen. So bildet der geplante Baukörper im Vorhabengebiet zwischen Neumarkt, Johannisstraße und Seminarstraße einen straßenbegleitenden Blockrand, der eine in der Bestandsbebauung der Umgebung gängige Innenhofbebauung aufnimmt und diese im Sinne eines hochverdichteten, urbanen Quartiers mit kleinteilig differenzierten Baustrukturen weiterentwickelt. So verläuft im rückwärtigen Bereich ein Ge-bäudeteil entlang der Vorhabengebietsgrenze nördlich des MU 2 Richtung Westen. Dabei schmiegt sich 
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dieser Gebäudeteil nicht nur an die bereits vorhandene Bestandsbebauung in MU 2 an, sondern arbeitet diese städtebauliche Form bewusst heraus. Dieser Gebäudeteil wird mit sieben Geschossen ermöglicht (mit maximal 90,0 m über NHN). Diese Akzentuierung greift vorhandene Verdichtungspotenziale der Flä-che auf und schafft in einer städtebaulich vertretbaren Weise zusätzlichen Wohnraum. Sie kann spiegel-bildlich im MU 2 durch einen ebenfalls siebengeschossigen Baukörper städtebaulich komplettiert wer-den.  Ferner wird im zentralen Innenhofbereich ein zweiter Hochpunkt durch den Einschub eines siebten Ge-schosses (mit maximal 90,0 m über NHN) ermöglicht, welches nahezu mittig zwischen den zwei paralle-len Schenkeln der Blockrandbebauung im Innenhof platziert ist. Die übrigen Höhen im Innenhofbereich variieren zwischen dem eingeschossigen Sockel (mit maximal 71,5 m über NHN), welcher u. a. als Ter-rasse und Rückzugsort für Bewohnende fungiert, sowie weiteren Rücksprüngen auf fünf (mit maximal 84,0 m über NHN), vier (mit maximal 81,0 m über NHN) und drei Geschosse (mit maximal 78,0 m über NHN). Weiterhin wird mit der Begrenzung der überbaubaren Fläche neben der architektonischen Gestalt des Vorhabengebiets und der Arkade, ebenso eine Passage festgelegt, welche eine erhöhte Durchlässig-keit des Vorhabengebiets zwischen Neumarkt, Johannisstraße und Seminarstraße ermöglicht.  Die Passagenbereiche im Durchgangsbereich müssen eine lichte Höhe von mindestens 4,0 m einhalten, um eine hohe Aufenthaltsqualität zu sichern bzw. eine erdrückende Wirkung auf die Passant:innen zu vermeiden. Das festgesetzte Maß ist angesichts der geplanten Erdgeschosshöhen problemlos sicherzu-stellen.  Auf der Fläche (B) des Vorhabengebietes südlich der Seminarstraße wird eine überbaubare Fläche aus-gewiesen, welche ebenso wie in Fläche (A) des Vorhabengebietes grenzständig an die Bebauung auf den westlichen Nachbargrundstücken anschließt und die städtebauliche Figur einer Blockrandbebauung an dieser Stelle komplettiert. Diese wird gemäß dem städtebaulichen Konzept sechsgeschossig (mit maxi-mal 85,0 m über NHN) ausgebildet, die sowohl zu den straßenseitigen Fassadenbereichen als auch im Bereich des Innenhofs auf vier Geschosse (mit maximal 79,0 m über NHN) zurückgestaffelt ist. Im rück-wärtigen Bereich wird der auf einem eingeschossigen Sockel (mit maximal 68,0 m über NHN) stehende Baukörper durch einen Hochpunkt mit sieben Geschossen (mit maximal 88,0 m über NHN) ergänzt, wel-cher zum Innenhof hin auf fünf Geschosse (mit maximal 82,0 m über NHN) abgestaffelt wird. Zwei wei-tere Hochpunkte mit ebenfalls sieben Geschossen (mit maximal 89,0 m über NHN) werden in etwa mittig auf der sechsgeschossigen Blockrandbebauung zur Seminarstraße sowie zur sog. Kleinen Rosenstraße platziert. Insgesamt schmiegt sich dieser Baukörper an einen dreigeschossigen Gebäuderiegel auf dem westlichen Nachbargrundstück der Universität Osnabrück an und vervollständigt diese städtebauliche Formation. Darüber hinaus sieht das zugrunde liegende Bebauungskonzept einen Verbindungsgang zwischen den Flächen (A) und (B) des Vorhabengebietes vor. Dieser in etwa 5,0 m breite Verbindungsgang verläuft über der Seminarstraße, in Fläche (A) auf Höhe des 1. Obergeschosses sowie in Fläche (B) auf Höhe des 2. Obergeschosses (mit maximal 72,5 m über NHN). Er dient der Erreichbarkeit von Serviceeinrichtungen (Küchen und Lagerräume), die sowohl für Nutzungen in Fläche (B) als auch in der Fläche (A) des Vorha-bengebietes angeordnet sind. Die Flächen im 1. Obergeschoss reichen im nördlichen Baufeld nicht aus, um die notwendigen Flächen für die Küche und Lagerräume der im 1. Obergeschoss unterzubringen. Um sicherstellen zu können, dass die Seminarstraße auch weiterhin von allen für den öffentlichen Straßen-verkehr zugelassenen Fahrzeugen befahren werden kann, wird für den Verbindungsgang zwischen den Flächen (A) und (B) des Vorhabengebietes eine lichte Höhe von mindestens 4,5 m festgesetzt. Im südlichen Vorhabengebiet ist entlang der Seminarstraße durch Ausweisung einer Baulinie ein kleines eingeschossiges Baufeld ausgewiesen worden. Diese überbaubare Fläche hat lediglich den Zweck, die Errichtung des geplanten Vordaches zu ermöglichen.  In den urbanen Gebieten MU 1, MU 2 und MU 3 werden überbaubare Grundstücksflächen ausgewiesen, welche die Bauflucht über die Festsetzung einer Baulinie entlang der straßenseitigen Raumkanten si-cherstellen. Die vorgesehenen Zurückstaffelungen entlang des Straßenraums korrespondieren jeweils 
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mit der Vorhabenplanung (MU 1 und MU 2) oder mit den Vorgaben des benachbarten Bebauungsplans (MU 3). Für das derzeit unbebaute MU 1 ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine sinnvolle Bebauung antizipiert und mit den Grundstückseigentümern abgestimmt worden, die städtebaulich mit der konkreten Vorhabenplanung korrespondiert. Im Falle eine Beibehaltung des bestehenden Planrechts für dieses Grundstück hätten städtebauliche Fehlentwicklungen nicht ausgeschlossen werden können. Hier wird analog zu den Festsetzungen der östlich angrenzenden Fläche (A) des Vorhabengebietes ein sechsgeschossiger Baukörper (mit maximal 87,0 m über NHN) ermöglicht, der die vorhandene Baulücke schließt. Weiterhin wird die zweifache Abstaffelung der Geschosse auf vier und drei Geschosse (mit ma-ximal 81,0 m über NHN und 78,0 m über NHN) in Richtung der Seminarstraße gesichert. Im rückwärtigen Bereich des MU 1 wird der sechsgeschossige Baukörper dreifach auf fünf und vier Geschosse sowie einen eingeschossigen Gebäudesockel zum Innenhof abgestaffelt, sodass die städtebauliche Figur des Vorha-bens komplementiert und eine an dieser Stelle städtebaulich sinnvolle Dichte des Baufeldes realisiert wird. Gegenüber den ursprünglichen planungsrechtlichen Festsetzungen aus dem B-Plan Nr. 525 wird mit der vorliegenden Planung für dieses Grundstück ein gleichwertiges Maß der baulichen Nutzung er-zielt.  Die Ausweisung der überbaubaren Fläche im MU 2 verfolgen das Ziel, die Blockrandbebauung im Eckbe-reich der Johannisstraße / Seminarstraße zu sichern. Dazu ermöglicht die ausgewiesene überbaubare Fläche die Einhaltung der Bauflucht entlang der das Baufeld flankierenden Straßenräume. Hinsichtlich der zulässigen Maximalhöhe der Baukörper werden zur Herstellung eines einheitlichen, städtebaulichen Gesamtkonzeptes im Plangebiet die Festsetzungen des Vorhabengebietes aufgegriffen, sodass eine sechsgeschossige Bebauung (mit maximal 87,0 m über NHN) ermöglicht wird. Weiterhin ist ein Rück-sprung des obersten Geschosses entlang der Johannisstraße vorgesehen, sodass entlang des östlichen Fassadenbereichs des MU 2 eine fünfgeschossige Bebauung (mit maximal 84,0 m über NHN) festgesetzt wird, welche die unmittelbare Nähe des Baudenkmals des Landgerichts berücksichtigt. Im Blockinnen-bereich des MU 2 wird angrenzend an das Vorhabengebiet Fläche (A) analog zu der dortigen Festsetzung ein siebengeschossiger Baukörper (mit maximal 90,0 m über NHN) ermöglicht. Dieser eröffnet die Mög-lichkeit einer erhöhten Flächenausnutzung und würde als unmittelbarer Anbau an den Baukörper des Vorhabengebietes Fläche (A) den Blick auf eine städtebaulich weniger ansehnliche Brandwand verhin-dern. In MU 3 ermöglicht die ausgewiesene überbaubare Fläche die Überbauung des Grundstücks mit einer sechsgeschossigen Bebauung (mit maximal 85,0 m über NHN), welche die bestehende Bebauung im öst-lichen Bereich des Baufeldes um etwa zwei und im westlichen Bereich um etwa fünf Geschosse über-steigt. Wie bereits im geltenden Bebauungsplan Nr. 600 ist der Baukörper zur Johannisstraße in einer Tiefe von 3,5 m auf eine lediglich fünfgeschossige Bebauung (mit maximal 82,0 m über NHN) abzustaf-feln.  Wie auch im MU 1 wird für das MU 3 kein Mindestmaß für die zulässige Gebäudehöhe festgesetzt, um die erforderliche Flexibilität für den Anschluss an die südlich anschließende Bebauung außerhalb des Plangeltungsbereichs zu wahren. Da das MU 2 die Blockrandbebauung im Eckbereich der Johannisstraße / Seminarstraße harmonisch komplettieren soll und dabei vollständig vom Vorhabengebiet Fläche (A) umschlossen wird, gelten für die Arrondierungsfläche auch die Mindestmaße für Gebäudehöhen.  Zur Sicherung des Planvorhabens wird gemäß den obigen Ausführungen die folgende Festsetzung ge-troffen:  Innerhalb des Plangebiets gelten Mindest- und Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als Gebäude-höhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Diese gelten in Kombination mit der in der Planzeichnung als Höchstmaß bzw. zwingend festgesetzten Zahlen für Vollgeschosse wie folgt:   
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im Vorhabengebiet Fläche (A) sowie MU 2: I  OK von 71,0 bis 71,5 m ü. NHN III  OK von 77,5 bis 78,0 m ü. NHN IV   OK von 80,5 bis 81,0 m ü. NHN V  OK von 83,5 bis 84,0 m ü. NHN VI  OK von 86,5 bis 87,0 m ü. NHN VII  OK von 89,5 bis 90,0 m ü. NHN Für das MU 1 gelten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet (A) sowie MU 2 als Höchstmaß angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull, jedoch nicht die Mindestmaße.  im Vorhabengebiet Fläche (B): I  OK von 67,5 bis 68,0 m ü. NHN II  OK von 72,0 bis 72,5 m ü. NHN IV  OK von 78,5 bis 79,0 m ü. NHN V  OK von 81,5 bis 82,0 m ü. NHN VI  OK von 84,5 bis 85,0 m ü. NHN VII (a)  OK von 87,5 bis 88,0 m ü. NHN VII (b)  OK von 88,5 bis 89,0 m ü. NHN Für das MU 3 gelten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet Fläche (B) als Höchstmaß angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull für das jeweilige Vollgeschoss, jedoch nicht die Mindestmaße.  (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Im Zuge der Ausführungsplanung können Dachaufbauten, Zu- und Abluftanlagen etc. für die Haustechnik notwendig werden. Den Bauherren soll jedoch bei der Planung der für die Betriebe notwendigen tech-nischen Anlagen ein ausreichender Spielraum eingeräumt und gleichzeitig sichergestellt werden, dass die Aufbauten auf dem Dach keine übermäßigen negativen Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Gebiets erzeugen, insbesondere vor dem Hintergrund des denkmalgeschützten Gerichtsgebäudes, wel-ches sich in unmittelbarer Nähe des Plangebietes befindet. Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen müs-sen die Ableitepunkte der Be- und Entlüftung mindestens drei Meter über dem Gebäude angebracht werden. Als Ausnahme von den vorgenannten Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 BauGB wird ferner folgende Festsetzung getroffen: Im Plangebiet ist die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhen ausnahmsweise für Dachauf-bauten wie z.B. Treppenräume, Fahrstuhlüberfahrten, Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, Zu- und Abluftanlagen sowie Dachausstiege bis maximal 3 m zulässig, wenn sie horizontal so weit von der Außenfassade des Gebäudes zurückbleiben, wie sie hoch sind. Weitere technisch notwen-dige Ausnahmen für Blitzschutz- und Schornsteinanlagen und vergleichbare Anlagen sowie für Umwehrungen bis zu einer Höhe von 1,10 m können zugelassen werden.  (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Diese Festsetzung soll in Anbetracht der zwingenden Festsetzung der Gebäudehöhe eine zweckmäßige Errichtung der genannten Anlagen gewährleisten, die aus technischen Gründen erforderlich sind. Zudem können Umwehrungen bis zu einer Höhe von 1,10 m ausnahmsweise zugelassen werden, sodass die planungsrechtlichen Voraussetzungen für erforderliche Absturzsicherungen gem. NBauO ermöglicht werden. Diese Festsetzung bezieht sich auf die eingeschossigen Gebäudeteile/ Plateaus, welche als Ter-rasse ausgebildet werden sollen und einer entsprechenden Absturzsicherung für die Nutzenden bedür-fen.  
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Außenwohnbereiche Zur Schaffung eines attraktiven, zeitgemäßen Wohnraumangebotes innerhalb des Plangebietes sollen Außenwohnbereiche für die jeweiligen Wohnungen geschaffen werden. Grundsätzlich müssen alle bau-lichen Anlagen innerhalb der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen liegen. Dies gilt sowohl für Balkone als auch für Erker, da diese als Gebäudeteil im Sinne des § 23 Abs. 3 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) anzusehen sind. Balkone sind zur Schaffung von zeitgemäßen, langfristig marktfähigen Woh-nungen nach heutigem Standard erforderlich. Erker wiederum können die Qualität der Wohnung auf-werten und zusätzliche Besonnungsmöglichkeiten eröffnen. Gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 BauNVO kann ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zuge-lassen werden. Gemäß § 5 Abs. 3 NBauO bleiben vor die Außenwand tretende Gebäudeteile wie Balkone, Eingangsüberdachungen, Hauseingangstreppen und Terrassenüberdachungen von den Regelungen der Grenzabstände in § 5 Abs. 1 und 2 NBauO unberührt, wenn sie nicht mehr als 1,5 m auf höchstens einem Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand hervortreten. Das Hervortreten von Balkonen, Erkern, Vor-dächern und Sichtschutzwänden in dem eben genannten Ausmaß kann demnach als geringfügig i. S. d. § 23 Abs. 3 S. 2 BauNVO beurteilt und daher im Vorhabengebiet als auch in den urbanen Gebieten MU 1 bis MU 3 zugelassen werden. Darüber hinaus sollen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zusätzliche Ausnahmen im vorliegenden Bebau-ungsplan definiert werden, um weitere Gestaltungsspielräume für Außenwohnbereiche zulassen zu kön-nen. Diese zusätzlichen Gestaltungsspielräume werden in solchen Bereichen zugelassen, wo die städte-bauliche Grundordnung in ihrer hochbaulichen Raumwirkung durch diese nicht gefährdet wird und keine öffentlichkeitswirksame Wirkung zu erwarten ist, wie dies entlang des stark frequentierten Neumarktes sowie der Johannisstraße der Fall wäre. Aus den vorgenannten Gründen und vor der Prämisse des städ-tebaulichen Konzeptes, attraktiven Wohnraum mit privaten Außenwohnbereichen (u. a. auch für Roll-stuhlfahrende) zu realisieren, wird die folgende Festsetzung getroffen: Im Plangebiet können Überschreitungen der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen ausnahms-weise durch Bauteile wie Balkone, Erker, Vordächer und Sichtschutzwände bis zu einer Tiefe von 1,5 m auf 50 v. H. der Länge einer Fassade jeden Geschosses zugelassen werden. Abweichend von Satz 1 darf die Tiefe der Balkone für rollstuhlgerechte Wohnungen gem. § 49 Abs. 1 S. 7 NBauO bis zu 1,7 m betragen. Ausgenommen von Satz 1 und 2 dieser Festsetzung sind die mit (A) ge-kennzeichneten Fassadenseiten entlang der Johannisstraße sowie des Neumarktes. Satz 3 gilt nicht für Anlagen für Buswartebereiche.  (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Im Bereich des Neumarktes sowie der Johannisstraße genießen Anlagen für den Witterungsschutz der auf Busse Wartenden mit Blick auf die Unterstützung der angestrebten Mobilitätswende ein besonderes öffentliches Interesse. Solche Anlagen können sollen daher auch entlang der mit (A) gekennzeichneten Fassadenseiten, also auch am Neumarkt und an der Johannisstraße ausnahmsweise zugelassen werden können.  1.5. ABSTANDSFLÄCHEN Durch die dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegende Vorhabenplanung und der ge-wünschten baulichen Dichte kann mit dem in Niedersachsen regelhaft geltenden Abstandsflächenmaß von 0,4 H nicht durchgehend eingehalten werden.  In Teilbereichen ergibt sich ein geringeres Abstands-flächenmaß. Gleiches gilt für die arrondierend in den Geltungsbereich einbezogenen urbanen Gebiete, da die hier ausgewiesenen überbaubaren Flächen in Kombination mit den zulässigen Gebäudehöhen zwecks Sicherstellung eines harmonischen Ortsbildes städtebaulich stark mit der konkreten Vorhaben-planung korrespondieren.  
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Um die städtebaulichen Zielvorstellungen umsetzen zu können, ist es vor dem Hintergrund der beste-henden Stadtstruktur mit seinen teilweise relativ geringen Straßenquerschnitten notwendig, auf Grund-lage von § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB von § 5 NBauO abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen, sodass im Planvollzug zweifelsfrei gegenüber dem Regelfall des § 5 NBauO geringere Ab-standsflächen ermöglicht werden, durch welches das dem Bebauungsplan zu Grunde liegende städte-bauliche Konzept verwirklicht werden kann: Im Plangebiet ist ein vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen zulässig. Die Unterschreitung des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenmaßes ist in dem Um-fang zulässig, wie sich dies bei Ausschöpfung der überbaubaren Flächen im Zusammenhang mit der höchstens zulässigen Gebäudehöhe ergibt. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Dabei wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 9 sichergestellt, dass lediglich die zur Umsetzung des städ-tebaulichen Konzeptes zwingend erforderliche Abweichung des regelhaft geltenden Abstandsflächen-maßes von 0,4 H ermöglicht wird und keine darüberhinausgehenden Spielräume zur Unterschreitung des Abstandsflächenmaßes ermöglicht werden. Dies wäre bspw. der Fall, wenn eine pauschale Reduzie-rung des Abstandsflächenmaßes von 0,4 H über die gesamte Länge einer Fassade erfolgt, wenngleich lediglich in einem Teilbereich der Fassade das Abstandsflächenmaß gemäß dem städtebaulichen Konzept tatsächlich unterschritten wird. Nachfolgend wird konkretisierend dargestellt, vor welchen Gebäudeseiten das regelhaft geltende Ab-standsflächenmaß von 0,4 H bei Ausschöpfung der maximal zulässigen Maße der baulichen Nutzung in Kombination mit den ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen, nicht eingehalten werden kann (s. hierzu Abbildung 3 und 4):  1. Im Westen des Baufeld A kann die Abstandsfläche zum westlich angrenzenden MU durch den bis zu siebengeschossigen Baukörper nicht eingehalten werden. Darüber hinaus käme es im Falle regel-haften Abstandsflächenmaßes (0,4 H) zu einer Überlappung der Abstandsflächen mit den in den Blockinnenbereich hineinragenden Bauteil der Blockrandbebauung, jedoch nur Aufgrund der nie-dersächsischen Besonderheit, dass die Abstandsflächen bogenförmig auch um die Gebäudeecken herum nachgewiesen werden müssen. Aufgrund dieser Besonderheit resultierenden Abstandsflä-chenunterschreitung lässt sich keine Einschränkung der Wohnqualität ableiten. Somit kommt es zu einer Reduzierung des Abstandsflächenmaßes bis zu 0,2 H.  2. Zudem käme es bei Beibehaltung des regelhaften Abstandsflächenmaßes in der Fläche (A) des Vor-habengebietes zwischen den geplanten Gebäudeteilen im Bereich des Innenhofs zu einer Überlap-pung von Abstandsflächen. Das Abstandsflächenmaß wird mittelbar durch die textliche Festsetzung Nr. 9 auf ca. 0,3 H reduziert.  3. Entlang der sog. Kleinen Rosenstraße kommt es zu einer deutlichen Unterschreitung des regelhaf-ten Abstandsflächenmaßes. Durch die Festsetzung Nr. 9 reduziert sich bis zur Straßenmitte das Ab-standsflächenmaß auf bis zu 0,28 H.  4. Gleiches gilt entlang der Großen Rosenstraße. Hier reduziert sich bis zur Straßenmitte das Abstands-flächenmaß allerdings nur sehr geringfügig und nur etwa mittig des straßenbegleitenden Baukör-pers (im Bereich, wo ein leichter Knick in der Straßenflucht ausgebildet ist) auf etwa 0,38 H). 5. Die Unterschreitungen des regelhaften Abstandsflächenmaßes von 0,4 H sind im konkreten Fall als städtebaulich vertretbar zu bewerten. Durch die Festsetzung wird die Nachverdichtung gefördert und es kann eine dem Bestand und dem städtebaulichen Entwurf entsprechende Anordnung der Gebäude auf den Grundstücken erreicht werden.  In der oben unter 1.) dargelegten Fallkonstellation ergibt sich eine Konfliktlage potenziell erst dann, wenn das MU 1 bebaut wird. Zu einer Überlappung mit den Abstandsflächen einander gegenüberste-hender Fassadenbereiche kommt es nur auf einer Strecke von etwa 5 m. Entsprechend der vorliegenden Vorhabenplanung ist in diesem Bereich eine sehr große Wohnung geplant, so dass es innerhalb dieser auch alternative Aufenthaltsmöglichkeiten mit einem etwa doppelt so weiten Ausblick geben wird. Auch 
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im MU 1 kann durch eine entsprechende Grundrissausgestaltung auf diese Engstelle reagiert werden. Die in den Obergeschossen befindliche Wohnnutzung liegt immer mindestens rund 9,5 m voneinander entfernt. Dies ist ein Gebäudeabstand, der beispielsweise im Falle weniger hoher Baukörper (z. B. bei einer Reihenhausbebauung) unter Berücksichtigung des regelhaft geltenden Abstandsflächenmaßes möglich wäre und auch nicht unüblich ist, ohne dass sich daraus unzumutbare Wohnverhältnisse erge-ben würden.  Aufgrund der räumlichen Gesamtsituation mit den angrenzenden Straßenräumen kann zudem sicherge-stellt werden, dass Belangen der Gefahrenabwehr Rechnung getragen wird, z. B. die Anfahrbarkeit und Anleiterbarkeit der Gebäude im Brandfall gesichert ist. Die Gefahr eines Brandüberschlags wird durch die festgesetzten Abstandsflächen nicht verschärft, hierzu könnten im Übrigen im Rahmen des Bauge-nehmigungsverfahrens Lösungen entwickelt werden. Aus den reduzierten Abstandsflächenmaßen ergeben sich im Wesentlichen Auswirkungen auf die Beson-nungssituation, die in Kapitel B 4.8 (Besonnung und Belichtung) ausführlich dargelegt werden. Die Gründe, warum die hohe bauliche Dichte, die Ursache für die reduzierten Abstandsflächen ist, nicht zu städtebaulichen Missständen führt, sind in Kapitel C 1.2 (Maß der baulichen Nutzung) dargelegt.   
 Abbildung 3: Abstandsflächenplan Nordteil (Siemer Kramer Architekten Ingenieure Partnerschaft mbB, Stand November 2024)  

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 Abbildung 4: Abstandsflächenplan Südteil (Siemer Kramer Architekten Ingenieure Partnerschaft mbB, Stand November 2024)  1.6. ERSCHLIEßUNG Durch die im Gesamtvorhaben geplanten Nutzungen kommt es in der Vormittagsspitze (9:00 – 10:00 Uhr) zu zusätzlichen 199 Kfz/h sowie 13 Lkw/h im Ziel- und Quellverkehr sowie in der Nachmittagsspitze (17:00 – 18:00 Uhr) zu zusätzlichen 345 Kfz/h sowie 2 Lkw/h im Ziel- und Quellverkehr (TSC, Stand Feb-ruar 2024). Auf Grundlage der geplanten Nutzungen und der Struktur des Straßennetzes im Umfeld wie auch auf Basis der in der Bestandssituation beobachteten Verkehrsverteilung können die prognostizier-ten Verkehre an allen Knoten in alle Fahrtrichtungen leistungsgerecht abgewickelt werden. Die Planung hat damit keine relevanten Auswirkungen auf das umliegende Straßennetz. Ein Ausbau bzw. eine Ver-breiterung bestehender Straßenflächen mit dem Ziel, eine für den Kfz-Verkehr ausreichende Erschlie-ßungsqualität sicherzustellen, ist nicht erforderlich. Der Bebauungsplan setzt die im Bestand vorhandenen öffentlichen Straßen Neumarkt im Norden, Jo-hannisstraße im Osten, Seminarstraße in Ost-West-Ausrichtung im zentralen Bereich des Plangebietes in sowie die Große Rosenstraße im Süden daher weitgehend bestandskonform als öffentliche Verkehrs-fläche fest.  Die sog. Kleine Rosenstraße wird in der Bestandssituation als öffentliche Straßenverkehrsfläche genutzt und wahrgenommen. Sie befindet sich jedoch bislang im Eigentum der Vorhabenträgerin. Entsprechend 

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ihrer derzeitigen Funktion wird sie der Stadt kosten- und lastenfrei übertragen und zugleich im Rahmen dieses Bebauungsplans straßenrechtlich gewidmet. Die Gebäudeecken des im südlichen Bereich des Vor-habengebiets geplanten Vorhabens ragen jeweils um weniger als 1 m2 in den derzeitigen Straßenraum hinein. Die entsprechenden Flächen werden – abweichend von der Bestandssituation – folgerichtig zu-künftig dem Vorhabengebiet zugeschlagen.  Umgekehrt befindet sich das geplante Vorhaben sowohl im nördlichen als auch im südlichen Baufeld nicht immer direkt auf der bestehenden Straßenbegrenzungslinie. Dies betrifft mehr oder weniger aus-geprägt alle Straßenzüge. Es ist jedoch für die Innenstadt typisch, dass sich die vordere Bauflucht direkt auf der straßenseitigen Grundstücksgrenze liegt und es keine Vorgärten oder sonstigen Vorzonen vor Gebäuden gibt. Damit das auch zukünftig der Fall ist, werden die entsprechenden nicht als Bauland be-nötigten Flächen den Straßenverkehrsflächen zugeschlagen. Auf diese Weise können dann zudem zu-sätzliche Nebenflächen für zu Fuß Gehende generiert und die Aufenthaltsqualität im Straßenraum ver-bessert werden.  Zudem kragt das geplante Vorhaben in zwei Bereichen mit Gebäudeteilen über die öffentliche Straßen-verkehrsfläche aus. So kragen der abgestaffelte viergeschossige Gebäudeteil in Richtung Große Rosen-straße im südwestlichen Bereich des Vorhabengebietes als auch im südöstlichen Eckbereich Große Ro-senstraße/ sog. Kleine Rosenstraße über die öffentliche Straßenverkehrsfläche. Eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit sowie der Aufenthaltsqualität für zu Fuß Gehende ist aufgrund der festgesetzten lichten Höhen (als Mindestmaß) von 3,0 m bzw. 5,0 m nicht zu erwarten. Mit der Festsetzung der öffent-lichen Verkehrsflächen wird die Erschließung des Vorhabengebietes sowie der umliegenden Nutzungen im Bereich der urbanen Gebiete sichergestellt.   1.7. KONSEQUENZEN AUS DER LÄRMBELASTUNG Bei der Bewältigung von Lärmkonflikten in der Bauleitplanung ist die folgende Reihenfolge von Lösungs-möglichkeiten zu berücksichtigen. Nur wenn die erst- bzw. jeweils vorgenannte Möglichkeit aus städte-baulichen Gründen nicht zur Bewältigung des Lärmkonflikts führen kann, wird auf die nachfolgende Möglichkeit zurückgegriffen: • Trennungsgrundsatz (Abrücken der Bebauung von der Lärmquelle oder die Anordnung lärmunemp-findlicherer Nutzungen in der Nähe der Lärmquelle) • aktive Lärmschutzmaßnahmen (Lärmschutzwand/-wall mit hohem Flächenverbrauch bzw. gestalte-rischen Einschränkungen) • architektonisch Selbsthilfe (Ausrichtung der Gebäude und Vorgabe von Grundrissgestaltung) • passive Lärmschutzmaßnahmen (DIN 4109) Vorstehend wurde bereits ausführlich die städtebauliche Intention für das beabsichtigte Bebauungskon-zept dargestellt. Vor diesem Hintergrund kann der Trennungsgrundsatz innerhalb der innerstädtischen Situation nicht angewendet werden, aktive Lärmschutzmaßnahmen sind aufgrund ihres hohen Flächen-anspruchs und gestalterischer Nachteile für den öffentlichen Raum hier ebenfalls nicht umsetzbar. Fer-ner kann auch nicht ausschließlich auf das Instrument der architektonischen Selbsthilfe zurückgegriffen werden, indem die schutzbedürftigen Räume vollständig lärmabgewandt angeordnet werden. Aufgrund der Gebäudegeometrie (die straßenseitige Fassade ist zu lang, als dass hier nicht auch Wohnräume hin angeordnet werden müssten) ist es nämlich nicht realistisch, dass jede Nutzung ausschließlich über Auf-enthaltsäume zur lärmabgewandten Fassadenseite verfügen wird. Deshalb können hier nur Mittel der architektonischen Selbsthilfe, ergänzt und kombiniert mit passiven Lärmschutzmaß-nahmen, zum Tra-gen kommen. Der bauliche Schallschutz umfasst dabei alle Außenbauteile (z.B. Außenwände, Dach, Rollladenkästen, Fenster, Türen, Lüftungseinrichtungen), die im geschlossenen Zustand für einen entsprechenden Innen-pegel sorgen können. 
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Diese Maßnahmen zum passiven Lärmschutz sind insbesondere an den straßenzugewandten Gebäude-seiten erforderlich, um einen ausreichenden Geräuschimmissionsschutz zu gewährleisten. Für alle Be-reiche, in denen der Verkehrslärm die Immissionsgrenzwerte der 16. BImschV überschreitet, sind passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Aufenthaltsräume sind somit durch passive Schallschutzmaßnah-men entsprechend der DIN 4109-1:2018 zu schützen. Im Bebauungsplan wird daher festgesetzt: Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von bau-lichen Anlagen die Außenbauteile schutzbedürftiger Aufenthaltsräume der Gebäude im Geltungs-bereich des Bebauungsplans ein bewertetes Gesamt-Bauschalldämm-Maß (R‘w,ges) aufweisen, das nach folgender Gleichung gemäß DIN 4109-1:2018-01 zu ermitteln ist: R’w, ges  = La – KRaumart  mit La   = maßgeblicher Außenlärmpegel mit KRaumart  = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen     = 35 dB für Büroräume und Ähnliches. Zur Umsetzung von Satz 1 sind die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109-1: 2018-01 und DIN 4109-2: 2108-01 in der Nebenzeichnung in der Spalte „Außenpegel Tag“ für Räume, die nicht überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, und in der Spalte „Außenpegel Nacht“ für die Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, festgesetzt. Von der Festsetzung Nr. 11 kann abgewichen werden, wenn aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den Schallschutz resultieren. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) In der Festsetzung wird auf die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ verwiesen. Da die Fassadenab-schnitte der Baugebiete entlang der öffentlichen Straßen in unterschiedlichem Ausmaß von Straßenver-kehrslärm betroffen sind, werden die in der Nebenzeichnung ermittelten maßgeblichen Außenlärmpegel eingetragen und damit den Fassadenabschnitten zugeordnet. Auf Grundlage des ermittelten maßgebli-chen Außenlärmpegels kann dann in der DIN 4109 das erforderliche Bau-Schalldämm-Maß für den je-weiligen schutzbedürftigen Raum eindeutig bestimmt werden. Beim Vollzug der Festsetzung Nr. 11 ist zur Bestimmung des notwendigen Bau-Schalldämm-Maßes zudem auf die beabsichtigte Nutzung abzu-stellen. Die textliche Festsetzung i.V. mit der zeichnerischen Angabe des ermittelten maßgeblichen Au-ßenlärmpegels in der Nebenzeichnung und mit Verweis auf die DIN 4109 erfüllt das Kriterium der Be-stimmtheit, denn die am Bau Beteiligten können das Maß des baulichen Schallschutzes eindeutig aus Bebauungsplan und DIN 4109 bestimmen. Es kann sich im Rahmen des Planvollzugs ergeben, dass ein geringerer Lärmschutz ausreichend ist. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn sich die Verkehrsbelastung Am Neumarkt durch Sperrung des Straßen-abschnittes oder wesentliche Umbaumaßnahmen verändern würde. Um ein Übermaß zu vermeiden ist daher geregelt, dass von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße zu-lässig sind, wenn aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den Schallschutz re-sultieren. Für gesunde Wohnverhältnisse hat eine ausreichende Nachtruhe eine hervorgehobene Bedeutung. Zu einem ungestörten und erholsamen Schlaf gehört eine ausreichende Belüftung der schutzbedürftigen Räume, die für das Schlafen geeignet und dazu genutzt werden.  Sofern ein für das Wohnen genutzter Raum nur Fenster zu einer Fassade mit einer hohen nächtlichen Schalleinwirkung besitzt, sind für einen ausreichenden Schutz vor gesundheitsschädlichen Schalleinwir-kungen nicht nur die Dämmwirkung der Fassade gemäß Festsetzung Nr. 11 erforderlich, sondern gleich-zeitig auch besondere Vorkehrungen zur Sicherung der notwendigen nächtlichen Belüftung (Luftwech-sel). Das Öffnen eines (üblichen) Fensters zu lärmbelasteten Straßen zum Zwecke der Belüftung ist der Gesundheit abträglich, denn bei Beurteilungspegeln über 50 dB ist selbst bei nur teilweise geöffnetem Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich. Daher sind andere (technische) Möglichkeiten zur 
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Belüftung vorzusehen, so dass Fenster zur Straße nicht (auf herkömmliche Art weit) geöffnet zu werden brauchen. Für diese Wohnungen werden daher durch die textliche Festsetzung Nr. 13 die notwendigen Luftwechsel sichergestellt: Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in Bereichen mit einem nächtlichen Lärmpegel von > 50 dB(A) Aufenthaltsräume, die zum Schlafen genutzt werden oder dem Aufenthalt von Kindern dienen, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten, sofern die Grundrissanordnung keine Be-lüftungsmöglichkeit über eine Gebäudeseite mit einem Lärmpegel von ≤ 50 dB(A) zulässt. Die Lüf-tungseinrichtungen sind beim Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Gemäß der Festsetzung wird der Einbau fensterunabhängiger Lüftungsvorrichtungen notwendig, wenn die nächtliche Schallbelastung der Fassade 50 dB(A) überschreitet (Beurteilungspegel).  Fensterunabhängig im Sinne der Vorschrift bedeutet, dass die Lüftung unabhängig von der Öffnung des Fensters funktioniert; eine baulich-räumliche Zuordnung ist aber möglich. Die Lüftungseinrichtungen müssen den Richtlinien der VDI 2719 entsprechen. In dieser Richtlinie wird in Kap. 5.1 die Schalldäm-mung von Lüftungseinrichtungen und -elementen geregelt. Die geforderten fensterunabhängigen Lüf-tungseinrichtungen können entweder als einzelne Anlagen in jedem Raum oder bspw. als Teil einer zent-ralen Anlage realisiert werden. Schutz des Außenwohnbereichs Baulich verbundene Außenwohnbereiche (also Balkone / Loggien / Dachterrassen / Mietergärten) von Wohnungen weisen zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ebenfalls einen Schutzanspruch auf, sind jedoch nicht durch die DIN 4109 erfasst. Daraus folgt, dass für den Schutz der Außenwohnbereiche eine gesonderte Regelung erforderlich ist. Zum Schutz der Außenwohnbereiche wird daher folgende Festset-zung getroffen: Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist zum Schutz vor Verkehrslärm entweder durch Orientierung an verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten oder durch bauliche Schallschutz-maßnahmen wie z.B. verglaste Vorbauten mit teilgeöffneten Bauteilen sicherzustellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegelminderung erreicht wird, die es ermöglicht, dass in dem der Wohnung zugehörigen Außenwohnbereich ein Dauerschallpegel ge-währleistet ist, der einen Wert von 64 dB(A) tags nicht überschreitet. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass geeignete Maßnahmen ergriffen werden, die dazu führen, dass vor den Gebäudefassaden die Lärmimmissionen so weit reduziert werden, dass ein geschützter Au-ßenwohnbereich geschaffen wird. Ein Kriterium für eine akzeptable akustische Aufenthaltsqualität in einem Außenwohnbereich ist die Ge-währleistung einer ungestörten Kommunikation über kurze Distanzen (übliches Gespräch zwischen zwei Personen) mit normaler Sprechlautstärke. Bei Dauergeräuschen oberhalb von bis 64 dB(A) treten noch keine Beeinträchtigungen auf, die eine ungestörten Kommunikation über kurze Distanzen unmöglich machen würden. Der Wert entspricht zudem dem Immissionsgrenzwert der 16.BImSchV für Urbane Ge-biete. Auch beim Bau von Straßen wird folglich davon ausgegangen, dass diese Immissionsbelastung im Nahbereich des Gebäudes noch zumutbar ist. Vor dem Hintergrund des Regelungsziels wird klarstellend darauf hingewiesen, dass ein Tagpegel in Höhe von 64 dB(A) nicht bereits unmittelbar an der äußeren Grenze des Außenwohnbereichs (also z. B. an der 
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Balkonbrüstung) erreicht werden muss, sondern an den Stellen, an dem sich Bewohnende auch aufhal-ten können. So sind Maßnahmen an der Balkonbrüstung (z. B. Teilverglasung) möglich, um den definier-ten Zielwert zu erreichen. Durch die Festsetzung ist auch klargestellt, dass sich diese Forderung lediglich auf einen Außenwohnbe-reich einer Wohnnutzung bezieht. Verfügt eine Wohnung über zwei Außenwohnbereiche, ist es ausrei-chend, wenn denn die 64 dB(A) lediglich in einem der Außenwohnbereiche eingehalten werden.  1.8. ARTENSCHUTZ UND GRÜNORDNUNG  1.8.1. Außenbeleuchtung Im Bebauungsplan wird aus artenschutzrechtlichen Gründen eine Regelung zur Außenbeleuchtung von Fassaden und Flächen aufgenommen, um die Auswirkungen von nächtlicher Beleuchtung auf die Tier-welt einzugrenzen. Mit Festsetzung der Lichtfarbe von 2.700 bis maximal 3000 Kelvin, was einem sehr geringen Blaulichtanteil entspricht, werden negative Auswirkungen auf wildlebende Tierarten, insbeson-dere nachtaktive Insekten, vermieden. Die Festsetzung der Gehäusegestaltung als „staubdicht geschlos-sen“ vermeidet das Eindringen von Insekten und deren Verenden in der Leuchte. Mit der Begrenzung der Oberflächentemperatur werden Verletzungen und ggf. Tötungen von wildlebenden Tierarten ver-mieden. Die festgesetzte Leuchtenausrichtung schränkt zudem die direkte Abgabe von Lichtemissionen auf Flächen, die nicht die eigentliche Zielfläche der Beleuchtung sind und die durch die Emissionen für nachtaktive Arten in ihrer ökologischen Funktion entwertet würden, ein. Folgende Festsetzung wird ge-troffen: Außenleuchten sind zum Schutz von wildlebenden Tierarten ausschließlich mit Leuchtmitteln mit warmweißer Farbtemperatur (2.700 bis maximal 3.000 Kelvin) zulässig. Die Lichtgehäuse sind gegen das Eindringen von Insekten staubdicht geschlossen auszuführen und dürfen eine Oberflä-chentemperatur von 60°C nicht überschreiten. Eine Abstrahlung oberhalb der Horizontalen ist durch geeignete Abschirmungsmaßnahmen zu verhindern. Eine Beleuchtung von Fassaden darf nur von oben nach unten ausgerichtet sein.  (vgl. textliche Festsetzung (Teil B))  1.8.2. Dachbegrünung Aufgrund der hohen baulichen Ausnutzung des Plangebiets werden zur Minimierung des Eingriffs Begrü-nungsmaßnahmen für die Dachflächen als stadtökologischer Beitrag festgesetzt. Dachbegrünungen kön-nen Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. Gleichzeitig wird in der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung das größte Flächenpotenzial zur Herrichtung von Vegetationsflächen im Plangebiet gesehen.  Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer extensiven Dachbegrünung (Substratmäch-tigkeit mindestens 12 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind Flä-chen, die der Belichtung dienen, technische Aufbauten sowie Flächen für Wege und Terrassen. Bei der Umsetzung von nicht in die Dachhaut integrierten, d. h. aufgeständerten, Photovoltaik- und/ oder Solarthermieanlagen sind die zugehörigen obersten Dachflächen extensiv zu begrünen. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
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Als Voraussetzung für eine dauerhaft funktionierende und wirksame Dachbegrünung werden Mindest-anforderungen festgesetzt. Um die oben geschilderten Vorteile der Dachbegrünung nachhaltig zu ge-währleisten, muss bei der extensiven Dachbegrünung eine Substratmächtigkeit von mindestens 12 cm zur Ausführung kommen.  Darüber hinaus können neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zugutegehalten werden. Durch Verdunstung des gespei-cherten Regenwassers kann sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer ab-kühlen, so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wirkung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzen-arten bieten. Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbegrü-nung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rechnung getragen werden.  Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist ebenfalls mög-lich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungstempe-ratur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von Photovoltaikanlagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichts-punkten kann eine Kombination von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein.  1.8.3. Ausgleichsmaßnahmen Um den Kompensationsbedarf zu bestimmen, sind die in den rechtsgültigen Bebauungsplänen zulässi-gen Nutzungen maßgeblich. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 liegt mit dem Bebau-ungsplan Nr. 600 bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor und zusätzlich bestehen Überschnei-dungsbereiche mit den Bebauungsplänen Nr. 525, 108 sowie 58. Da bereits alle Flächen des Plangebiets als Bau- oder Verkehrsflächen ausgewiesen sind, resultieren aus der zukünftigen erneut vollflächig zu-lässigen Bebauung keine zusätzlichen kompensationspflichtigen Eingriffe. Im Ergebnis führt die Auswei-sung der Baugebiete des vorliegenden Bebauungsplans zu keiner Neuversiegelung von Böden und folg-lich sind keine Ausgleichsmaßnahmen zu erbringen.  1.9. SONSTIGE FESTSETZUNGEN 1.9.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Im Bereich des Neumarktes sind vor dem Hintergrund der Positionierung der Bushaltestellen an der süd-lichen Straßenseite und der Fußwegbereite in den Erdgeschosszonen ausreichend große Flächen erfor-derlich, die auch als Wartezonen dienen sollen. Aus diesem Grund wird entlang des Neumarktes ein-schließlich der Ecke Johannisstraße eine Fläche festgesetzt, welche mit einem Gehrecht („G1“) im Erd-geschoss zu belasten ist. Mit dieser Fläche, welche gemäß dem städtebaulichen Konzept als Arkade aus-gestaltet wird, wird den Erfordernissen des ÖPNV-Verkehrs Rechnung getragen, indem vor den stark frequentierten Haltestellen am Neumarkt ausreichend Raum für wartende Fahrgäste geschaffen wird und gleichzeitig die Durchwegung des Bereichs vor dem nördlichen Baukörper im Plangebiet sicherge-stellt ist. Im Bereich der nördlichen Johannisstraße wird diese Arkade und folglich auch das Gehrecht „G1“ weitergeführt. Dem folgend wird im Bebauungsplan die folgende Festsetzung getroffen:  Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Arkade mit der Bezeichnung „G1“ sind Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
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Überdies werden Vereinbarungen hinsichtlich der Möblierung, der Zuständigkeit einer Unterhaltung der Flächen im Bereich des festgesetzten Gehrechts „G1“ im Durchführungsvertrag getroffen.  2. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen.  2.1. TECHNISCHE DACHAUFBAUTEN Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) eine ortsbildbeein-trächtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als ein Meter über den obersten Dachab-schluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen: Im Plangebiet sind technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante durch seitlich auf-gehende Verkleidungen gestalterisch einzufassen, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt. (vgl. textliche Festsetzung (Teil B))  2.2. FASSADEN Parallel zur Ausarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde für das Vorhabengebiet ein Fassadenkonzept zu den einzelnen Gebäudeabschnitten entwickelt. Ziel ist es, das relativ großvolumige Bauvorhaben in seiner stadtgestalterischen Ansicht in einzelne Abschnitte mit unterschiedlichen Fassa-den einzuteilen, so dass der historische Zuschnitt mit kleinteiligeren Gebäuden weiterhin ablesbar ist.  Um das Thema Fassade an diesem zentralen Ort im Stadtzentrum verbindlich vor der weiteren Bauleit-planung abzustimmen, hat der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt das Fassadenkonzept am 24.10.2024 beschlossen. Das Fassadenkonzept wird als Anlage zum Durchführungsvertrag verbindlich.  2.3. REGENWASSERBEWIRTSCHAFTUNG  Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist nachzuweisen, wie ein Abfluss des im Plangebiet anfallen-den Niederschlagswassers sowie dessen schadlose Beseitigung erfolgen kann. Gemäß dem nach § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) geltenden Grundsätzen der Abwasserbeseitigung gilt, dass Nieder-schlagswasser möglichst ortsnah versickert oder verrieselt werden soll. Daher ist zunächst geprüft wor-den, ob eine Versickerung des zusätzlich anfallenden Niederschlagswassers möglich ist. Die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführte wasserwirtschaftliche Voruntersuchung hat ergeben, dass eine Versickerung des Niederschlagswassers aufgrund der nahezu vollständigen Versiegelung des Vor-habengebiets ausscheidet. Eine oberflächennahe Versickerung ist aufgrund der Unterkellerung des Vor-habengebietes Fläche (A) durch eine Tiefgarage nicht möglich.  Deshalb ist vorgesehen, das Niederschlagswasser über die öffentliche Kanalisation abzuleiten. Für die Einleitung aus dem Kanalnetz in öffentliche Gewässer halten die Stadtwerke zentrale Regenrückhaltebe-cken vor. Da das Vorhabengebiet bereits überwiegend versiegelt ist, erfolgt keine Erhöhung der Abfluss-menge. Die vorhandenen Leitungen in der Seminarstraße sowie der Lyrastraße als auch die weiterführenden Vorflutleitungen wurden nach Angaben der Stadtwerke Osnabrück AG im Rahmen der Fortschreibung 
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des Generalentwässerungsplanes im Jahr 2014 für die geplante Entwässerung überprüft und sind aus-reichend dimensioniert. Die vorhandenen Leitungen können somit zum Anschluss der neuen Grund-stücksentwässerungsanlagen genutzt werden. Für Regenereignisse, die jenseits der üblichen Bemessungswerte liegen, sind Notwasserwege aufzuzei-gen. Um ein wildes Abfließen bzw. Überfließen über private Grundstücke mit dem Risiko von Sachschä-den zu vermeiden, sollen frühzeitig Möglichkeiten und Festlegungen zur Anpassung des Geländes, der Bebauung und der verkehrlichen Erschließung an das Überflutungsrisiko genutzt werden. Hierzu gehört auch die Festlegung von Grundstücks-, Straßen- und Gebäudehöhen sowie die Festlegung von Notwas-serwegen über die das Wasser im Extremwetterfall schadlos aus der Bebauung abgeleitet werden kann. Im Rahmen des erforderlichen Entwässerungsantrags ist ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 für die Gesamtanlage zu führen.   3. SONSTIGES 3.1. BODENORDNUNG Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse durch Über-tragung geplanter öffentlicher Flächen an die Stadt erforderlich. Dieses wird über einen Durchführungs-vertrag geregelt.  3.2. FOLGEKOSTEN DER BAULEITPLANUNG Die Details zur Übernahme der Kosten der neuen Erschließung durch den Vorhabenträger werden in einem bis zum Satzungsbeschluss abzuschließenden Durchführungsvertrag geregelt.   4. VORHABEN- UND ERSCHLIEßUNGSPLAN Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) abgestimmt, der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. Der VEP beschreibt das Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl für die Durchführungspflicht als auch für die Aufhe-bung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dar.  5. DURCHFÜHRUNGSVERTRAG Mit der Vorhabenträgerin wird seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlossen, der ergänzend zu den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans weitere Inhalte regelt. In diesem verpflichtet sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB u. a. dazu,  • das Fassadenkonzept umzusetzen, • das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen,  • einen bestimmten Anteil des geschaffenen Wohnraums sozial- und preisgebunden an Endverbrau-cher (hier: Studierende) abzugeben und  • bei der Errichtung von Wohngebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Personen dienen, den Energiestandard mindestens der aktuell ersten Stufe der Förderung energiesparenden Bauens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) (z. Zt. Energie-Effizienzhaus 40) einzuhalten,  • Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen, • das Werbeanlagenkonzept zu sichern sowie • die Zugänglichkeit der Passage für die Öffentlichkeit zu sichern. 
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D UMWELTBERICHT 1. EINLEITUNG 1.1. KURZDARSTELLUNG DER ZIELE UND INHALTE DES BEBAUUNGSPLANS Der Aufstellungsbereich des B-Plans Nr. 651 – südlich Neumarkt – liegt im südlichen Bereich der Osnab-rücker Innenstadt im gleichnamigen Stadtteil Innenstadt. Im Norden wird das Plangebiet von dem Neu-markt begrenzt, im Osten von der Johannis- und sog. „Kleinen Rosenstraße“, im Süden von der Großen Rosenstraße und im Westen schließlich von an die Kolping- und Lyrastraße angrenzende Bestandsbe-bauung (s. Abbildung 5).                 Abbildung 5: Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 Das Vorhaben verfolgt das übergeordnete Ziel, die zum Teil seit Jahren brachliegenden Flächen bzw. den verfallenden Leerstand zu einem Wohn- und Geschäftsquartier in zentraler Lage zu entwickeln. Dem Wohnen für alle Generationen soll dabei ein besonderer Stellenwert beigemessen werden. Aufgrund seiner zentralen Lage in der Osnabrücker Innenstadt ist das Gebiet dafür prädestiniert, im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung, der Stärkung des Innenbereichs und auch hinsichtlich der Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Freiflächen im Außenbereich zu einem verdichteten urbanen Stadtquar-tier entwickelt zu werden. Um dieses städtebauliche Ziel erreichen zu können, werden für das Vorha-bengebiet die überwiegende Nutzung Wohnen und Einzelhandel festgesetzt und die drei arrondierend in den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans einbezogenen Bereiche des Plange-bietes als Urbanes Gebiet (MU) abgegrenzt. Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 1,55 ha. Der durch das geplante Bauge-biet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 1,55 ha. Planungsrechtlich kommt es vor dem Hintergrund des geltenden B-Plans 600 – Einkaufszentrum Neumarkt - zu keiner Neuversiegelung (s. Kap. D 2.1.3). 

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Flächenbilanz: Bauflächen ca. 1,16 ha, davon öffentliche Verkehrsflächen ca. 0,39 ha.  1.2. UMWELTSCHUTZZIELE AUS ÜBERGEORDNETEN FACHGESETZEN UND FACHPLANUNGEN SOWIE IHRE BERÜCKSICHTIGUNG Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntma-chung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634, zuletzt geändert am 20. Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 184)), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanZV), jeweils in der zurzeit gültigen Fassung, zugrunde. Im Bebauungsplanverfahren greift ggf. die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 bis 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) in der zurzeit gültigen Fassung vom 8. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2240), auf die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung im Zuge der Umweltprüfung mit einem landschaftsplanerischen Fachbeitrag eingegangen worden ist. Im Rahmen dieses Fachbeitrages sind die ggf. aufgrund erheblicher Beeinträchtigungen erforderlichen Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen abgeleitet worden (DENSE & LORENZ 2024). Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über besonders geschützte Arten zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vogelarten sowie alle Fledermausarten gehören. Die genannten Paragraphen regeln die Verbotstatbestände und deren Anwendung. Von daher ist ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erarbeitet worden, der Maßnahmen benennt, die Verbotstat-bestände ausschließen (DENSE & LORENZ 2023). Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils gültigen Fassung. Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersächsischen Wasserrechts (NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils gültigen Fassung zu beachten.  Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkende sowie die von ihm ggf. ausgehenden Immissionen bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) respektive die Verkehrsschutzver-ordnung (16. BImSchV), die Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. Um dem Aspekt beeinträchtigender Immissionen ge-recht zu werden, sind die diesbezüglich erforderlichen baulichen Rahmenbedingungen in einem Fach-beitrag Schallschutz dargelegt worden (RP SCHALLTECHNIK 2024). Fachplanerische und gesetzliche Vorgaben Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück wird das Plangebiet als gewerbliche Bau-fläche, die Flächen in direkter Nachbarschaft als gemischte Bauflächen dargestellt. Im Norden begrenzt die örtliche Hauptverkehrsstraße das Plangebiet; entlang der Großen Rosenstraße verläuft eine unterir-dische Hochspannungsleitung (>= 110kV). Die Aussagen des Landschaftsrahmenplans (LRP) der Stadt Osnabrück aus dem Jahr 1992 sind im We-sentlichen 2001 in den landschaftsplanerischen Fachbeitrag zur Neuaufstellung des Flächennutzungs-plans eingeflossen. Von daher werden die Aussagen des LRP nicht mehr dezidiert aufgeführt. Der land-schaftsplanerische Fachbeitrag zum FNP trifft keinerlei Aussagen hinsichtlich des Plangebietes. Mit Blick auf die im Rahmen der Umweltprüfung gesondert zu betrachtenden Schutzgüter Fläche und Biodiversität wird auf die Intention der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung bzw. auf die der Nationalen Strategie zur Biodiversität verwiesen. Darüber hinaus sind die vom Rat der Stadt Osnabrück beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“ zu berücksichtigen. Letztere fokussieren im Wesentlichen auf die Themenfelder Energiekonzept, Photovoltaik, Dach- und Fassaden-begrünung, Begrünung von Stellplatzanlagen sowie Regenwasserversickerung. 
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Das Freiraumentwicklungskonzept der Stadt (Stadt Osnabrück 2022) identifiziert das Plangebiet als einen “Schwerpunktraum urbaner Siedlungsbereiche“. Im Allgemeinen sind diese Schwerpunkträume durch konzentriert auftretende Belastungsfaktoren oder Handlungsbedarfe gekennzeichnet. Hinsichtlich des thermisch hoch belasteten Plangebietes richten sich die freiraumbezogenen Maßnahmen v. a. auf eine Minderung des ausgeprägten Hitzeinseleffekts. Sofern das Vorhaben den in den Fachgesetzen und -planungen formulierten Zielsetzungen nicht gerecht wird, wird in den Kapiteln zu den entsprechend betroffenen Schutzgütern darauf Bezug genommen.  2. BESCHREIBUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN 2.1. BESTANDSAUFNAHME UND BEWERTUNG DES UMWELTZUSTANDES Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird nachfolgend auf die betroffenen Schutzgüter bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung herauszustellen und Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu können. Anschließend wird - vor dem Hintergrund der eingeholten Fachgutachten - die mit der Durchführung der Planung verbundene Verän-derung des Umweltzustandes dokumentiert und bewertet. Die mit der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltgüter werden herausgearbeitet, um anschließend Maßnahmen zur Ver-meidung, Minderung sowie ggf. zum Ausgleich und Ersatz erheblicher negativer Auswirkungen ableiten zu können. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Aus-gleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. Darüber hinaus ist auf Vermeidungs-, Minderungs- und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen einzuge-hen, die aus den Anforderungen des Artenschutzrechts resultieren können. Es wird auf eine durchgängige schematische Aufschlüsselung baubedingter, anlagenbedingter und be-triebsbedingter Auswirkungen verzichtet. Wo allerdings eine derartige Differenzierung sinnvoll er-scheint, wird darauf im entsprechenden Kapitel im Textblock zum Schutzgut eingegangen. Hinsichtlich der einzelnen Schutzgüter werden die wesentlichen Ergebnisse zugrundeliegender Gutachten darge-stellt, um negative aber ggf. auch positive Wirkungen der Planung deutlich machen zu können. Für wei-tergehende, detailliertere Informationen wird auf die jeweiligen Gutachten verwiesen.  2.1.1. Schutzgut Mensch Maßgebliche Aspekte bezüglich des Schutzgutes Mensch in der Umweltprüfung sind die Gesundheit und das Wohlbefinden, die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- und Freizeitfunktionen. Vor diesem Hintergrund rückt zunächst der Aspekt Lärm hinsichtlich der Konfliktbewältigung im Bauleit-planverfahren in den Vordergrund. Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der angrenzenden Straßen er-heblich durch Lärmeinträge beeinträchtigt. Die 16. BImSchV (Bundesimmissionsschutzverordnung) legt für urbane Gebiete (MU)1 Grenzwerte von 64 dB(A) tags und 54 dB(A)2 nachts fest. Verkehrslärm der Belastungswerte von mehr als 65 dB(A) (gemittelter Pegel während des Tages) erreicht, führt mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einem erhöhten Risiko einer Herz-Kreislauf-Erkrankung; Belastungswerte ober-halb von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts stellen nach geltender Rechtsauffassung eine Gesundheits-gefährdung dar. 
 1 Hinsichtlich Charakter und Umfang an Wohnungen entspricht auch das ausgewiesene Vorhabengebiet einem Urbanen Gebiet (MU). 2 dB(A) (Dezibel) ist die Maßeinheit des Schalldruckpegels (Geräuschpegel) nach der international genormten Frequenzbe-wertungskurve A. Der gemessene Wert ist abhängig von der Entfernung zur Schallquelle. Eine Zunahme um 10 dB(A) entspricht in der subjektiven menschlichen Wahrnehmung einer Verdoppelung der Lautstärke. 40 Dezibel entsprechen dem Geräuschpegel eines leisen, aber nicht geflüsterten Gesprächs. 
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Die durchgeführte schalltechnische Untersuchung prognostiziert für das Plangebiet bei Vorhabenreali-sierung entlang der Straße Am Neumarkt mit 69 dB(A) tags und 61 dB(A) nachts die höchsten verkehrs-bedingten Immissionswerte. Für die Nachtstunden ist damit hier die Schwelle der Gesundheitsgefähr-dung überschritten. Auch entlang der Johannisstraße muss mit Überschreitungen – 65 dB(A) tags und 57 dB(A) nachts – der Grenzwerte gerechnet werden. In den sonstigen Straßenzügen im Plangebiet wird es aufgrund des Planvorhabens zu keinen Überschreitungen der Grenzwerte für Verkehrslärmbelastungen kommen. Aufgrund der städtebaulichen Intention kommen für die notwendige Konfliktlösung – Über-schreitung der Grenzwerte – ausschließlich Maßnahmen des passiven Schallschutzes in Frage. Diese sind über die textlichen Festsetzungen zum Themenkomplex Immissionsschutz definiert und gewährleistet. Lärmbelastungen aus den gewerblichen Nutzungen sind auf der Grundlage der in der Technischen An-leitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) genannten Immissionsrichtwerte zu beurteilen. Diese der schalltechnischen Untersuchung zugrundeliegenden Richtwerte liegen für Urbane Gebiete bei 63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Vorausgesetzt, dass Liefervorgänge nur tagsüber erfolgen, kommt die schall-technische Untersuchung zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben immissionsschutzrechtlich umsetzbar ist; es sind weder für die umliegende noch für die geplante Bebauung Schutzmaßnahmen hinsichtlich ge-werblich bedingter Lärmbelastungen erforderlich. Die durch die Bautätigkeit ausgehenden Wirkungen werden die Bewohner der angrenzenden Bestands-bebauung unmittelbar betreffen. Während der langjährigen Bauphase wird es neben der Lärmbelastung zu anhaltenden Beeinträchtigungen durch Staub und Erschütterungen kommen. Hiervon werden nicht nur die sukzessive hier “zuziehenden“ Menschen betroffen sein, sondern partiell auch die an den Zulie-fer- bzw. An- und Abfahrrouten lebenden Einwohner der Stadt. Diese Belastungen sind aber letztendlich doch von temporärem Charakter und auf die Tagesstunden beschränkt; es ist zudem anzunehmen, dass sie mit zunehmender Realisierung des Quartiers in der Intensität abnehmen werden. Ein weiterer Aspekt gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist die natürliche Belichtung bzw. Beson-nung der Wohn- und Arbeitsräume. Um die Planung auch diesbezüglich beurteilen zu können, ist ein Verschattungsgutachten erstellt worden, das auf der Grundlage der Din EN 17037 aufzeigt, inwieweit eine mindestens 90minütige Besonnung zwischen dem 1. Februar und dem 23. März gewährleistet ist (Küssner 2024). Im Ergebnis zeigt sich, dass weite Teile der Bestandgebäude diese Vorgabe aufgrund der Planung verfehlen werden oder bereits aufgrund der gegenwärtigen Situation verfehlen. Die konkreten Grundrissplanungen des Bebauungskonzeptes zeigen, dass im Vorhabengebiet selbst nur knapp die Hälfte der vorgesehenen Wohnungen eine DIN-konforme Besonnungsdauer aufweisen wird. Letztend-lich wird aber der städtebaulichen Zielsetzung ein höheres Gewicht beigemessen als der Beibehaltung der Besonnungsdauer in der betroffenen Nachbarschaft des Vorhabengebietes sowie der Sicherstellung durchgehend DIN-konformer Besonnungszeiten innerhalb des geplanten Bebauungskonzeptes. Dabei ist auch beachtlich, dass der geltende Bebauungsplan Nr. 600 „Einkaufszentrum Neumarkt“ zu ähnlichen Beeinträchtigungen in der Nachbarschaft geführt hätte. Obschon das Vorhaben hinsichtlich des Ist-Zustandes nicht zur Etablierung von Grünräumen oder zur Verbesserungen hinsichtlich des defizitären Grünvolumens führen wird, werden geringe positive Aus-wirkungen hinsichtlich der Wohn- und Freizeitfunktion prognostiziert, die v. a. aus der Aufwertung der Aufenthaltsqualität zu begründen sind. Diese Aufwertung wird insbesondere aus der Entwicklung einer Passage mit Geschäften und Gastronomieeinrichtungen sowie aus einer Revitalisierung und Vernetzung mit den angrenzenden Stadträumen hergeleitet (s. Kap. D 2.1.7). Andererseits führt das Vorhaben zum Verlust der wenigen klimawirksamen Freiflächen und Bäume. Auch wenn mittels entsprechender Planfestsetzungen die Lärmproblematik gelöst werden wird und auch wenn davon ausgegangen werden kann, dass weitere Belastungsfaktoren zeitlich befristet sein werden und das Vorhaben die stadtklimatische Belastungssituation nicht wesentlich verschlechtern wird, wird bezogen auf das Schutzgut Mensch von erheblichen Beeinträchtigungen auszugehen sein. Da die fachlichen Intentionen sowohl der im Rahmen des Konzepts zur Anpassung an die Folgen des Klima-
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wandels für Osnabrück erarbeiteten Planungshinweiskare (GEO-Net 2017) als auch des Freiraument-wicklungskonzept der Stadt nicht berücksichtigt worden sind, werden die zukünftig in diesem bereits jetzt klimatisch hoch belasteten Bereich der Stadt wohnenden und arbeitenden Menschen den zuneh-menden Folgen der Klimakrise – Zunahme der Hitzetage und Tropennächte - ausgesetzt sein. Dies er-scheint umso problematischer, wenn mit der Realisierung eines Altenwohnheims eine besonders vul-nerable Bevölkerungsgruppe diesen Belastungen ausgesetzt sein wird.  2.1.2. Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie biologische Vielfalt (Biodiversität) Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind die Auswirkungen ei-ner B-Planaufstellung u. a. auf Tiere und Pflanzen sowie die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu berück-sichtigen. Das Plangebiet weist aufgrund seines hohen Versiegelungsgrades keine nennenswerte Bedeutung hin-sichtlich des Naturhaushaltes auf. Bei der Würdigung der naturschutzfachlichen Wertigkeiten ist zwi-schen den Aspekten Eingriffsregelung und Artenschutz zu unterscheiden. Inmitten der Innenstadt finden sich im Plangebiet – neben der vorhandenen Bausubstanz und ihrer Infrastruktur – nur kleinräumig un-versiegelte Freiflächen mit einer überwiegend artenarmen Biotoptypenausstattung, die sich v. a. aus teilweise verbuschten Ruderal- und Hochstaudenfluren unterschiedlicher Entwicklungsstadien zusam-mensetzt. Mit der aktuellen Planung werden 1.122 m2 des Biotoptyps URT – Ruderalflur trockener Stand-orte - der Wertstufe II3 sowie zwei Einzelbäume überplant. Der im Rahmen der bisherigen Abstimmung vorgebrachten Anregung die vier verbleibenden Straßenbäume in der Seminarstraße im Sinne des Ver-meidungsgebotes (§ 15 BNatSchG – Vermeidung vermeidbarer Eingriffe) festzusetzen ist im Rahmend der Abwägung zugunsten einer städtebaulichen Flexibilität nicht gefolgt worden. Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung älterer Bausubstanz negative Auswirkungen auf die Ar-tengruppe der Fledermäuse und Vögel haben kann, ist im Winter 2023 – aufbauend auf vorangegangene Untersuchungen der Jahre 2013 und 2014 - ein Fachbeitrag Artenschutz erstellt worden. Die Untersu-chungen zeigen im Ergebnis mit Blick auf die Fledermäuse, dass im Plangebiet lediglich die Zwergfleder-maus nachgewiesen werden kann. Da diese Art nur sporadisch und ohne Aufenthalt erfasst worden ist, ist davon auszugehen, dass die überplanten Gebäude nicht als Winterquartier genutzt werden und dass dem Plangebiet keine Funktion als Jagdgebiet für diese Art zugewiesen werden kann. Die avifaunistische Kartierung weist insgesamt zehn Vogelarten nach, von denen lediglich die Ringeltaube und der Stieglitz (Brutverdacht) als Brutvogelarten einzustufen sind. Die verbleibenden acht Arten nutzen das Plangebiet als Nahrungsgast. Die Dohle wird seit 2021 auf der niedersächsischen Vorwarnliste geführt; die übrigen Arten stehen weder auf der Roten Liste Niedersachsen und Bremen noch auf der Roten Liste Deutschland und von daher als ungefährdet eingestuft. Vorkommen sonstiger streng geschützter oder gefährdeter Tier- und Pflanzenarten wurden nicht nachgewiesen. Natura 2000-, FFH- und Vogelschutzgebiete wer-den von der Planung nicht berührt. Auch Naturdenkmale sind im Aufstellungsbereich nicht verzeichnet. Von der Planung sind lediglich geringwertige, nicht kompensationspflichtige Biotoptypen betroffen. Auch für die Avifauna und die Fledermäuse sind die Strukturen im Plangebiet nur von geringer Bedeu-tung. Insgesamt ist vor diesem Hintergrund nicht von Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Arten und Lebensgemeinschaften auszugehen. Da bedeutende Vernetzung aus dem Plangebiet heraus mit angrenzenden Habitatstrukturen nicht feststellbar sind, wird auch hinsichtlich des Schutzgutes Bio-diversität nicht von Beeinträchtigungen auszugehen sein.  
 3 Wertstufe II (allgemeine bis geringe Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) bis V (besondere Bedeutung) über die Wertstufen III (allgemeine Bedeutung) und IV (besondere bis allgemeine Bedeutung). 
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2.1.3. Schutzgut Boden Eine dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück entsprechende Bodenfunktionsbewertung – ihr liegen v. a. die Teilfunktionen Lebensgrundlage für Pflanzen und Tiere, Ausgleichskörper im Wasserhaushalt, land- und forstwirtschaftliche Ertragsfähigkeit, Seltenheit des Bodens sowie Naturnähe / Regenerierbar-keit des Bodens zu Grunde – ist aufgrund der großflächigen Versiegelung im Plangebiet nicht für erfor-derlich angesehen worden. Im Plangebiet sind keine Altlasten bekannt. Großmaßstäbig wird in der Bo-denübersichtskarte 1:50.000 der Mittlere Gley-Podsol als anstehender Bodentyp dargestellt. Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Diese sogenannte Bodenschutz-klausel kommt im Änderungsbereich kaum zum Tragen, da die Planung ausschließlich bereits vollversie-gelte Flächen bzw. stark anthropogen überprägte Rohböden in einem vergleichsweise geringen Umfang betrifft. Die Realisierung des Vorhabens führt planungsrechtlich zu keinen zusätzlichen Neuversiegelun-gen, da die Festsetzungen des geltenden B-Plans Nr. 600 “Einkaufszentrum Neumarkt“ maßgeblich sind, der mit einer GRZ von 1,0 bereits eine Vollversiegelung zulässt. Auch wenn das Bebauungskonzept die Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 vorsieht, ist vor diesem Hintergrund insgesamt von keinen erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Boden auszugehen.  2.1.4. Schutzgut Fläche Ein Ziel der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie ist es, nunmehr bis 2030 die tägliche Neuinanspruch-nahme durch Siedlungs- und Verkehrsflächen bundesweit auf 30 Hektar zu senken. Dieses 30-Hektar-Ziel soll – ebenso wie die Bodenschutzklausel – die Flächeninanspruchnahme begrenzen und die unbe-baute, unzersiedelte und unzerschnittene Freifläche im Außenbereich schützen. Die ökologischen Folgen des derzeit anhaltenden Flächenverbrauchs manifestieren sich v. a. in dem Verlust von Lebensräumen für Tier- und Pflanzenarten, der Zersiedelung und Zerschneidung von Landschaften und Habitaten mit entsprechenden Folgen für die biologische Vielfalt, der eingeschränkten Aufnahme von Niederschlags-wasser durch Versiegelung und damit einer verminderten Grundwasserneubildung sowie in der steigen-den Lärm- und Schadstoffbelastung aufgrund zusätzlichen Verkehrsaufkommens. Eine Betrachtung des Schutzgutes Fläche kommt hier nicht zum Tragen, da diesbezüglich auf den Schutz von unbebauten, unzersiedelten und unzerschnittenen Freiflächen im Außenbereich abgestellt wird. Der zu betrachtende Aufstellungsbereich ist bereits flächig als Einkaufszentrum bzw. Kerngebiet mit entspre-chender Nutzung ausgewiesen; planungsrechtlich ist mit einer GRZ von 1,0 eine Vollversiegelung bereits zulässig.  2.1.5. Schutzgut Wasser Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu unterschei-den. Natürliche Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die mit der Planung einher-gehende Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 führt zu einer (wenn auch nur marginalen) Erhöhung des Oberflächenabflusses, die sich ggf. auf die Grundwasserneubildungsrate auswirken könnte. Da eine dezentrale oder zentrale Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer auf Grund der annähernden Vollversiegelung nicht möglich sein wird (das gesamte Baufeld nördlich der Seminarstraße wird durch eine Tiefgarage quasi unterkellert werden), sieht das Entwässerungskonzept vor, die anfallenden Niederschlagswässer der Regenwasserkanalisation in der Seminarstraße und der Lyrastraße zuzuführen. Auch das anfallende Schmutzwasser kann über die bereits vorhandene Schmutz-wasserkanalisation abgeführt werden. Das überplante Areal befindet sich weder in einem Wasserschutz- noch in einem Überschwemmungsgebiet. Es ist von insgesamt keinen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Wasser aufgrund der Planung auszugehen. 
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Die Starkregenkarte der Stadt zeigt für die Tiefpunkte im Plangebiet – vorhandene Freiflächen, Parkplätze, Tiefgarageneinfahrt – eine Überflutungsgefahr. Aufgrund der mit der Realisierung der Planung einhergehen-den baulichen Veränderungen wird diese Überflutungsgefahr verlagert bzw. entschärft werden.  2.1.6.  Schutzgut Klima/Luft Der Planbereich stellt sich aktuell als stark versiegeltes Areal dar. Dieser hohe Versiegelungsgrad im Plan-gebiet und auch im unmittelbaren Umfeld führen dazu, dass in stadtklimatologischer Hinsicht für hier wohnende und arbeitende Menschen eine aktuell sehr ungünstige bioklimatologische Situation konsta-tiert werden muss (s. Abbildung 5). Dass dieser Einschätzung zugrundeliegende Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück (GEO-Net 2017) stellt von daher auch Maßnahmen zur Entsiegelung und zur Erhöhung des Grünvolumens – bis hin zum Rückbau und zur Pflanzung sogenannter Pocket-Parks – in den Vordergrund. Tatsächlich wird aber der aktuelle Versiegelungsgrad erhöht, da auch die gegenwärtigen Ruderalfluren überplant werden. Zudem geht bestehender Baumbestand teilweise verloren (zwei von sechs Bäumen), verbleibender – vier Straßenbäume an der Seminarstraße – werden nicht festgesetzt und sind von daher zumindest gefährdet. Insgesamt kann das Plankonzept - vor dem Hintergrund der Erderhitzung und der damit zunehmenden Bedeutung eines resilienten Stadtklimas – keine Situationsverbesserung in diesem bereits belasteten Bereich bewirken. Auch das Freiraumentwicklungskonzept der Stadt – Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel (2022) – weist auf die Notwendigkeit hin, das Grünvolumen aufgrund identifizierter sogenannter thermischer Hotspots deutlich zu erhöhen. Anknüpfend an die im Masterplan Innenstadt (MACHLEIDT ET AL 2019) entwickelten Maßnahmen wird im Rahmen des Freiraumentwicklungskonzeptes vorgeschlagen im Bereich der Innen-stadt die öffentlichen Räume zu klimaangepassten Freiräumen weiterzuentwickeln und den Klimakom-fort in diesen Räumen zu erhöhen, Verkehrsräume umzubauen, Seitenbereiche zu vergrößern und zu begrünen sowie Innenhöfe zu entsiegeln und zu begrünen, Dachbegrünungen auf Flachdächern vorzu-sehen und Dachgärten zu integrieren. Das Plangebiet liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. Aufgrund der städtischen Planung, den Neumarkt in naher Zukunft für den motorisierten Individualverkehr zu sperren, kann davon ausge-gangen werden, dass das aus dem neuen Stadtquartiers resultierende Verkehrsaufkommen nicht zu ei-ner Zunahme der Immissionsbelastung führen wird, die die derzeit lufthygienisch maßgebenden Grenz-werte erreicht oder überschreiten würde. Die Messwerte für Stickstoffdioxid (NO2) betragen am Neuen Graben für das Jahr 2023 28 µg/m³ sowie 29,8 µg/m³ im gleitenden 12-Monats-Mittelwert (Okt. 23 – Sept. 24). Der aktuell gültige Grenzwert liegt bei 40 µg NO2/m³ im Jahresmittel; die aktuellen Messwerte liegen deutlich unterhalb dieses Grenzwer-tes. Gesonderte Anforderungen an die Gestaltung der Arkaden, unter denen es situationsbedingt zu hö-heren Konzentrationen von Luftschadstoffen gegenüber den freien Gehwegen kommen kann, lassen sich aufgrund des deutlichen Abstands zum derzeit geltenden Grenzwert nicht ableiten.          
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Gebäude 
Bewertung Grün- und Freiflächen 
Sehr ungünstige  bioklimatische Situation 
                    Abbildung 6: Auszug Stadtklimaanalyse Planungshinweiskarte (Quelle: GeoNet 2017)  Weder die aus dem o. g. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels abgeleiteten Maßnah-men hinsichtlich einer Klimaresilienz noch die fachlichen Hinweise aus dem Freiraumentwicklungskon-zept – Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel (2022) – finden in dem Plankonzept eine adäquate Berück-sichtigung. Dennoch kann eine signifikante weitere Verschlechterung der gegenwärtig bereits belasten-den bzw. sehr ungünstigen bioklimatischen Situation aufgrund der Planrealisierung nicht abgeleitet wer-den. Insgesamt wird daher nicht von zusätzlichen Belastungen hinsichtlich des Schutzgutes Klima/Luft auszugehen sein (s. D Kap. 2.1.1).  Solarenergetische Prüfung Eine solarenergetische Prüfung des Bebauungskonzeptes ist nicht durchgeführt worden, da die Belange des Städtebaus stärker gewichtet worden sind als eine solarenergetisch optimierte Gebäudestellung (s. D Kap. 1.12).  2.1.7. Schutzgut Landschafts-/Stadtbild Das Landschafts- respektive Stadtbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraum-typischen Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Elemente als umso erhaltens-werter einzustufen. 
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Das Plangebiet liegt innerhalb der dicht bebauten Innenstadt. Von daher treten naturraumtypische As-pekte hinsichtlich der Bewertung des Landschaftsbildes zurück und rein stadtgestalterische Merkmale rücken diesbezüglich in den Vordergrund. Der von großen Baukörpern – derzeit zum Teil leerstehend – geprägte Gebietscharakter bleibt aufgrund einer entsprechenden Neubebauung / -gestaltung erhalten. Die geplante Passage zwischen der Seminarstraße und der Ecke Johannistraße/Neumarkt wird zukünftig eine Verbindung zu angrenzenden Stadträumen schaffen und so – im Gegensatz zum Ist-Zustand - für eine gewisse Aufenthaltsqualität sorgen können. Die als “Landmarken“ wirkenden höhergeschossigen Gebäude sowie die als übernommene Elemente der Altstadt wahrnehmbaren Arkaden an der Ecke Jo-hannisstraße/Neumarkt werden das Stadtbild insgesamt aufwerten können.  2.1.8. Kultur-/Sachgüter Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v. a. Güter umschrieben, die etwa als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtungen für den Gemeinbedarf, als öffent-liche Infrastruktur für Ver- und Entsorgung oder in Gestalt traditioneller Wegebeziehungen etc. von dem jeweiligen Vorhaben betroffen sein. Vorhandene Grundwassermessstellen sind nach Möglichkeit zu erhalten. Weitere Kultur- und sonstige Sachgüter im o. g. Sinne sind von der Planung nicht betroffen.  2.1.9. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unter-schiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge zu betrachten. Insgesamt steht also hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. Die Überbauung von Böden unterbindet bzw. beeinträchtigt generell ihre Lebensraumfunktion für Bo-denorganismen und Pflanzenarten, ihre Funktion als Filter-, Puffer- und Transformatorsystem für die Grundwasserneubildung und –reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe und Niederschlags-wässer. Als weiterer Aspekt ist zu beachten, dass Böden unter Vollversiegelung ihre Funktion als Kohlen-stoffspeicher verlieren und somit zur Verschärfung der CO2-Belastung in der Atmosphäre beigetragen werden kann. Versiegelungen führen grundsätzlich zu Veränderungen des Oberflächenabflusses, der Grundwasserneubildungsrate sowie der lokalklimatischen Situation im Betrachtungsraum. Darüber hin-aus kann es zum Verlust maßgeblicher Teillebensräume von Tier- und Pflanzenarten kommen. Eine Erhöhung des Versiegelungsgrades bzw. Neuversiegelungen sind mit dem Vorhaben nicht verbun-den. Eine erhebliche Beeinträchtigung wird “nur“ hinsichtlich des Schutzgutes Mensch gesehen; von da-her ist der Aspekt der Wechselwirkungen vernachlässigbar.  2.1.10. Risiken Risiken für die Umwelt sind mit der Planung nicht verbunden; Risiken für die Gesundheit der zukünftig im Plangebiet lebenden und arbeitenden Menschen resultieren aus der hohen stadtklimatischen Belas-tungssituation, die sich im Zuge der Klimakrise – Zunahme der Hitzetage und Tropennächte - in Zukunft verschärfen wird.   
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2.1.11. Kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben Direkte kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben sind nicht gegeben. Hinsichtlich des Aspektes Luftgüte wird auf zukünftig sinkende Grenzwerte und mögliche Konflikte im Hinblick auf eine Neugestal-tung des Neumarktes und der damit eingehenden Verortung von Bushaltestellen verwiesen (s. D Kap. 2.1.6).  2.1.12. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen Mit Realisierung der Planung werden zum Teil seit Jahren brachliegende Flächen bzw. verfallender Leer-stand zu einem Wohn- und Geschäftsquartier in zentraler Lage entwickelt. Umweltauswirkungen erge-ben sich aufgrund der gegenwärtigen bzw. der zunehmenden hohen stadtklimatologischen Belastungs-situation, was sich in Form erheblicher Beeinträchtigungen zukünftig hier lebenden und arbeitender Menschen im Hinblick auf die Klimakrise manifestiert. Beeinträchtigungen der sonstigen im Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter sind nicht anzunehmen. Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind im Folgenden tabellarisch zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit beurteilt. Tab. 1: Umweltauswirkungen der B-Planaufstellung Schutzgut Auswirkungs-/Beeinträchtigungsgrad MENSCH - - ARTEN UND LEBENSGEMEINSCHAFTEN/BIODIVERSITÄT o BODEN  o FLÄCHE o WASSER o KLIMA/LUFT o STADTBILD + KULTUR-/SACHGÜTER o + = positive Auswirkungen o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen - = geringe, nicht erhebliche Beeinträchtigungen - - = erhebliche Beeinträchtigungen - - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen  3. MAßNAHMEN ZUR VERMEIDUNG, MINDERUNG UND ZUR KOMPEN-SATION ERHEBLICHER NACHTEILIGER UMWELTAUSWIRKUNGEN Mit Blick auf Vermeidungs-, Minderungs- sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist zwischen Festset-zungen im Geltungsbereich des B-Plans und Maßnahmen auf Flächen, die außerhalb dieses Geltungsbe-reiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation (Kompensationsmaßnah-men) zu verstehen. Darüber hinaus sind artspezifische Vermeidungs-, Minderungsmaßnahmen zu be-rücksichtigen, die aus den Anforderungen des Artenschutzes resultieren und darauf abzielen, die Erfül-lung von Verbotstatbeständen gemäß § 44 BNatSchG Abs. 1 zu vermeiden. Der Aufstellungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt - ist seit dem Jahr 2014 durch die rechtsgültigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt - “belegt“. Von daher ist gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB bei der Kompensationsermittlung von den planzeichneri-schen Festsetzungen Einkaufszentrum (EKZ) und Kerngebiet (MK) und einer GRZ von 1,0 auszugehen. Es sind also auch mit Blick auf die Neuversiegelungen im Bereich der derzeitigen Brachflächen die Festset-zungen des Bebauungsplans Nr. 600 maßgeblich.  
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3.1. EINGRIFFSREGELUNG Da keines der im Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter, die im Zuge der natur-schutzfachlichen Eingriffsregelung zu einem Kompensationserfordernis führen könnten, einer erhebli-chen Beeinträchtigung ausgesetzt sein wird, kommt die Eingriffsregelung nicht zur Anwendung; es sind keine Kompensationsmaßnahmen erforderlich. Einige der textlichen Festsetzungen des B-Plans sollen der Minderung der Eingriffsfolgen dienen. So § ist die mindestens extensive Begrünung auf den zukünftigen Dachflächen vorgeschrieben, die Kom-bination mit Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien ist zulässig; § ist über eine entsprechende Festsetzung geregelt, dass die Beleuchtung im neuen Wohnquartier auf eine für Fledermäuse verträgliche Art und Weise erfolgt. Vermeidungsmaßnahmen hinsichtlich des Artenschutzes sollen über die Hinweise Nr. 12 bis 14 gewähr-leistet werden.  3.2. IN BETRACHT KOMMENDE PLANUNGSVARIANTEN Vor dem Hintergrund der Vornutzung des Plangebietes und der innerstädtischen Lage sind - nicht zuletzt auch mit dem Ziel des schonenden Umgangs mit den Schutzgütern, Boden, Fläche und Landschaft - et-waige Alternativen zu einer baulichen Nutzung nicht in Betracht gezogen worden.  4. ZUSÄTZLICHE ANGABEN 4.1. TECHNISCHE VERFAHREN BEI DER UMWELTPRÜFUNG Im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrages ist eine Biotoptypenkartierung nach dem Kartier-schlüssel der Biotoptypen in Niedersachsen (DRACHENFELS 2012) durchgeführt worden. Hinsichtlich der Ermittlung des Kompensationsbedarfs wurde auf die Naturschutzfachlichen Hinweise zur Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung der NLÖ (NIEDERSÄCHSISCHE LANDESANSTALT FÜR ÖKOLOGIE 1994) jetzt NLWKN (NIEDERSÄCHSISCHER LANDESBETRIEB FÜR WASSERWIRTSCHAFT, KÜSTEN- UND NATURSCHUTZ) – mit den aktualisierten Rahmenbedingungen (BREUER 2006) zurückgegriffen. Der Untersuchung der Artengruppe der Fledermäuse liegen die Detektormethode sowie der Einsatz ei-ner Wärmebildkamera zu Grunde (DENSE & LORENZ 2023). Die Berechnung der Geräuschimmissionen erfolgt mit dem Programm SoundPlan Version 8.2 gemäß TA Lärm (RP SCHALLTECHNIK 2024). Als Maßstab zur Beurteilung der Verschattung wurde die DIN EN 17037 zugrunde gelegt (KÜSSNER 2024).  4.2. ENTWICKLUNGSPROGNOSEN DES UMWELTZUSTANDES 4.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung Mit der Planung sind bezogen auf die eingriffsrelevanten Schutzgüter4 keine Beeinträchtigungen verbun-den. Insgesamt ist davon auszugehen, dass der Aufstellung des Bebauungsplans 651 keine dauerhaften Funktions- und Wertverluste im “Landschaftsraum“ verbunden sein werden. 
 4 Die Schutzgüter Mensch sowie Kultur-/Sachgüter finden im Rahmen der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung keine Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein Gegenstand der Umweltprüfung. 
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Mit Blick auf die besonderen Anforderungen des Artenschutzrechts wird davon ausgegangen, dass die hinsichtlich der betroffenen, besonders geschützten Fledermaus- und Vogelarten zu berücksichtigen all-gemeinen und artspezifischen Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen gewährleisten, dass durch die Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände (§ 44 Abs. 1 BNatSchG) erfüllt werden.  4.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung - Nullvariante Gegenstand einer qualifizierten Umweltprüfung ist auch die Betrachtung der Nullvariante und anderwei-tiger Planungsmöglichkeiten (D Kap. 3.2). Ohne die Entwicklung des Quartiers südlich des Neumarkts würde das überplante Areal zumindest in unmittelbarer Zukunft – der derzeitige B-Plan 600 wäre nach wie vor in Kraft - seine bisherige Charakte-ristik, die sich v. a. aus dem Leerstand bzw. der Ruderalisierung auf Teilflächen ableitet, beibehalten. Die vorhandenen Gehölzstrukturen würden sich u. U. über entsprechende Sukzessionsprozesse in ein Vor-waldstadium entwickeln. Hieraus könnten sich einerseits positive Effekte hinsichtlich des zukünftigen Artenspektrums bzw. der Biodiversität (biologische Vielfalt) ergeben. Die Flächen würden ggf. zuneh-mend von Fledermaus-, Vogel- und Insektenarten als Lebensraum genutzt werden können. Sollte der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 600 “Einkaufszentrum Neumarkt“ weiterhin nicht umgesetzt werden (hier Nullvariante), wären unter anderen Rahmenbedingungen sicherlich auch Nutzungsformen denkbar, die vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Klimakrise der Zielsetzung einer Klimaresilienz mehr Gewicht beimessen würden.  4.3. BESCHREIBUNG DER GEPLANTEN MAßNAHMEN ZUR ÜBERWACHUNG DER ERHEBLICHEN AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS AUF DIE UMWELT (MONITORING) Explizite Monitoringmaßnahmen sind für das Vorhaben nicht benannt worden.   5. ALLGEMEIN VERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG Der Aufstellungsbereich des B-Plans Nr. 671 – südlich Neumarkt – liegt im südlichen Bereich der Osnab-rücker Innenstadt im gleichnamigen Stadtteil Innenstadt. Im Norden wird das Plangebiet von dem Neu-markt begrenzt, im Osten von der Johannis- und Seminarstraße, im Süden von der Großen Rosenstraße und im Westen schließlich von an die Kolping- und Lyrastraße angrenzende Bestandsbebauung. Das Vorhaben verfolgt das übergeordnete Ziel, die zum Teil seit Jahren brachliegenden Flächen bzw. den verfallenden Leerstand zu einem Wohn- und Geschäftsquartier in zentraler Lage zu entwickeln. Dem Wohnen für alle Generationen soll dabei ein besonderer Stellenwert beigemessen werden. Aufgrund seiner zentralen Lage in der Osnabrücker Innenstadt ist das Gebiet dafür prädestiniert, im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung, der Stärkung des Innenbereichs und auch hinsichtlich der Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Freiflächen im Außenbereich zu einem verdichteten urbanen Stadtquar-tier entwickelt zu werden. Um dieses städtebauliche Ziel erreichen zu können, werden für das Vorha-bengebiet die überwiegende Nutzung Wohnen und Einzelhandel festgesetzt und drei Bereiche des Plan-gebietes als Urbanes Gebiet (MU) abgegrenzt. Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 1,55 ha. Der durch das geplante Bauge-biet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 1,55 ha. Planungsrechtlich kommt es vor dem Hintergrund des Ist-Zustandes bzw. des geltenden Planungsrechts zu keiner Neuversiegelung.  Schutzgut Mensch Maßgebliche Aspekte bezüglich des Schutzgutes Mensch in der Umweltprüfung sind die Gesundheit und das Wohlbefinden, die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- und Freizeitfunktionen. 
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Vor diesem Hintergrund rückt zunächst der Aspekt Lärm hinsichtlich der Konfliktbewältigung im Bauleit-planverfahren in den Vordergrund. Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der angrenzenden Straßen er-heblich durch Lärmeinträge beeinträchtigt. Die durchgeführte schalltechnische Untersuchung prognostiziert für das Plangebiet bei Vorhabenreali-sierung entlang der Straße Am Neumarkt die höchsten verkehrsbedingten Immissionswerte. Für die Nachstunden ist hier die Schwelle der Gesundheitsgefährdung überschritten. Auch entlang der Johan-nisstraße muss mit Überschreitungen der Grenzwerte gerechnet werden. In den sonstigen Straßenzügen im Plangebiet wird es aufgrund des Planvorhabens zu keinen Überschreitungen der Grenzwerte für Ver-kehrslärmbelastungen kommen. Aufgrund der städtebaulichen Intention kommen für die notwendige Konfliktlösung – Überschreitung der Grenzwerte – ausschließlich Maßnahmen des passiven Schallschut-zes in Frage. Lärmbelastungen aus den gewerblichen Nutzungen sind auf der Grundlage der in der Tech-nischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) genannten Immissionsrichtwerte zu beurteilen. Vo-rausgesetzt, dass Liefervorgänge nur tagsüber erfolgen, kommt die schalltechnische Untersuchung zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben immissionsschutzrechtlich umsetzbar ist; es sind weder für die umlie-gende noch für die geplante Bebauung Schutzmaßnahmen hinsichtlich gewerblich bedingter Lärmbelas-tungen erforderlich. Die durch die Bautätigkeit ausgehenden Wirkungen werden die Bewohner der angrenzenden Bestands-bebauung unmittelbar betreffen. Während der langjährigen Bauphase wird es neben der Lärmbelastung zu anhaltenden Beeinträchtigungen durch Staub und Erschütterungen kommen. Hiervon werden nicht nur die sukzessive hier “zuziehenden“ Menschen betroffen sein, sondern partiell auch die an den Zulie-fer- bzw. An- und Abfahrrouten lebenden Einwohner der Stadt. Diese Belastungen sind aber letztendlich doch von temporärem Charakter und auf die Tagesstunden beschränkt; es ist zudem anzunehmen, dass sie mit zunehmender Realisierung des Quartiers in der Intensität abnehmen werden. Um die Planung auch hinsichtlich einer natürlichen Belichtung bzw. Besonnung der Wohn- und Arbeits-räume beurteilen zu können, ist ein Verschattungsgutachten erstellt worden, das auf der Grundlage der Din EN 17037 aufzeigt, inwieweit eine mindestens 90minütige Besonnung zwischen dem 1. Februar und dem 23. März gewährleistet ist. Im Ergebnis zeigt sich, dass weite Teile der Bestandgebäude diese Vor-gabe aufgrund der Planung verfehlen werden oder bereits aufgrund der gegenwärtigen Situation ver-fehlen. Die konkreten Grundrissplanungen des Bebauungskonzeptes zeigen, dass im Vorhabengebiet selbst nur knapp die Hälfte der vorgesehenen Wohnungen eine DIN-konforme Besonnungsdauer auf-weisen wird. Letztendlich wird aber der städtebaulichen Zielsetzung ein höheres Gewicht beigemessen als der Beibehaltung der Besonnungsdauer in der betroffenen Nachbarschaft des Vorhabengebietes so-wie der Sicherstellung durchgehend DIN-konformer Besonnungszeiten innerhalb des geplanten Bebau-ungskonzeptes. Auch wenn mittels entsprechender Planfestsetzungen die Lärmproblematik gelöst werden wird und auch wenn davon ausgegangen werden kann, dass weitere Belastungsfaktoren zeitlich befristet sein werden und das Vorhaben die stadtklimatische Belastungssituation nicht wesentlich verschlechtern wird, wird bezogen auf das Schutzgut Mensch von erheblichen Beeinträchtigungen auszugehen sein. Da die fachlichen Intentionen sowohl der im Rahmen des Konzepts zur Anpassung an die Folgen des Klima-wandels für Osnabrück erarbeiteten Planungshinweiskare (GEO-Net 2017) als auch des Freiraument-wicklungskonzept der Stadt nicht berücksichtigt worden sind, werden die zukünftig in diesem bereist jetzt klimatisch hoch belasteten Bereich der Stadt wohnenden und arbeitenden Menschen den zuneh-menden Folgen der Klimakrise – Zunahme der Hitzetage und Tropennächte - ausgesetzt sein. Dies er-scheint umso problematischer, wenn mit der Realisierung eines Altenwohnheims eine besonders vul-nerable Bevölkerungsgruppe diesen Belastungen ausgesetzt sein wird. Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie biologische Vielfalt (Biodiversität) Von der Planung sind lediglich geringwertige, nicht kompensationspflichtige Biotoptypen betroffen. Auch für die Avifauna und die Fledermäuse sind die Strukturen im Plangebiet nur von geringer Bedeu-tung. Insgesamt ist vor diesem Hintergrund nicht von Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes 
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Arten und Lebensgemeinschaften auszugehen. Da bedeutende Vernetzung aus dem Plangebiet heraus mit angrenzenden Habitatstrukturen nicht feststellbar sind, wird auch hinsichtlich des Schutzgutes Bio-diversität nicht von Beeinträchtigungen auszugehen sein. Schutzgut Boden Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Diese sogenannte Bodenschutz-klausel kommt im Änderungsbereich kaum zum Tragen, da die Planung ausschließlich bereist vollversie-gelte Flächen bzw. stark anthropogen überprägte Rohböden in einem vergleichsweise geringen Umfang betrifft. Die Realisierung des Vorhabens führt planungsrechtlich zu keinen zusätzlichen Neuversiegelun-gen, da die Festsetzungen des geltenden B-Plans Nr. 600 “Einkaufszentrum Neumarkt“ maßgeblich sind, der mit einer GRZ von 1,0 bereits eine Vollversiegelung zulässt. Auch wenn das Bebauungskonzept die Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 vorsieht, ist vor diesem Hintergrund insgesamt von keinen erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Boden auszugehen. Schutzgut Fläche Eine Betrachtung des Schutzgutes Fläche kommt hier nicht zum Tragen, da diesbezüglich auf den Schutz von unbebauten, unzersiedelten und unzerschnittenen Freiflächen im Außenbereich abgestellt wird. Der zu betrachtende Aufstellungsbereich ist bereits flächig als Einkaufszentrum bzw. Kerngebiet mit entspre-chender Nutzung ausgewiesen; planungsrechtlich ist mit einer GRZ von 1,0 eine Vollversiegelung bereits zulässig. Schutzgut Wasser Die mit der Planung einhergehende Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 führt zu einer wenn auch nur marginalen Erhöhung des Oberflächenabflusses, die sich ggf. auf die Grund-wasserneubildungsrate auswirken könnte. Da eine dezentrale oder zentrale Versickerung der anfallen-den Niederschlagswässer auf Grund der annähernden Vollversiegelung nicht möglich sein, sieht das Ent-wässerungskonzept vor, die anfallenden Niederschlagswässer der Regenwasserkanalisation in der Semi-narstraße und der Lyrastraße zuzuführen. Auch das anfallende Schmutzwasser kann über die bereits vorhandene Schmutzwasserkanalisation abgeführt werden. Das überplante Areal befindet sich weder in einem Wasserschutz- noch in einem Überschwemmungsgebiet. Es ist von insgesamt keinen Beeinträch-tigungen hinsichtlich des Schutzgutes Wasser aufgrund der Planung auszugehen. Schutzgut Klima/Luft Der Planbereich stellt sich aktuell als stark versiegeltes Areal dar. Dieser hohe Versiegelungsgrad im Plan-gebiet und auch im unmittelbaren Umfeld führen dazu, dass in stadtklimatologischer Hinsicht für hier wohnende und arbeitende Menschen eine aktuell sehr ungünstige bioklimatologische Situation konsta-tiert werden muss (s. Abbildung 6). Dass dieser Einschätzung zugrundeliegende Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück (GEO-Net 2017) stellt von daher auch Maßnahmen zur Entsiegelung und zur Erhöhung des Grünvolumens – bis hin zum Rückbau und zur Pflanzung sogenannter Pocket-Parks – in den Vordergrund. Tatsächlich wird aber der aktuelle Versiegelungsgrad erhöht, da auch die gegenwärtigen Ruderalfluren überplant werden. Zudem geht bestehender Baumbestand teilweise verloren (zwei von sechs Bäumen), verbleibender – vier Straßenbäume an der Seminarstraße – werden nicht festgesetzt und sind von daher zumindest gefährdet. Insgesamt kann das Plankonzept - vor dem Hintergrund der Erderhitzung und der damit zunehmenden Bedeutung eines resilienten Stadtklimas – keine Situationsverbesserung in diesem bereits belasteten Bereich bewirken. Weder die aus dem städtischen Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück abgeleiteten Maßnahmen hinsichtlich einer Klimaresilienz noch die fachlichen Hinweise aus dem Frei-raumentwicklungskonzept– Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel (2022) – finden in dem Plankonzept eine adäquate Berücksichtigung. Dennoch kann eine signifikante weitere Verschlechterung der gegen-
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wärtig bereits belastenden bzw. sehr ungünstigen bioklimatischen Situation aufgrund der Planrealisie-rung nicht abgeleitet werden. Insgesamt wird daher nicht von zusätzlichen Belastungen hinsichtlich des Schutzgutes Klima/Luft auszugehen sein. Schutzgut Landschafts-/Stadtbild Das Plangebiet liegt innerhalb der dicht bebauten Innenstadt. Von daher treten naturraumtypische As-pekte hinsichtlich der Bewertung des Landschaftsbildes zurück und rein stadtgestalterische Merkmale rücken diesbezüglich in den Vordergrund. Der von großen Baukörpern – derzeit zum Teil leerstehend – geprägte Gebietscharakter bleibt aufgrund einer entsprechenden Neubebauung / -gestaltung erhalten. Die geplante Passage zwischen der Seminarstraße und der Ecke Johannistraße/Neumarkt wird zukünftig eine Verbindung zu angrenzenden Stadträumen schaffen und so – im Gegensatz zum Ist-Zustand - für eine gewisse Aufenthaltsqualität sorgen können. Die als “Landmarken“ wirkenden höhergeschossigen Gebäude sowie die als übernommene Elemente der Altstadt wahrnehmbaren Arkaden an der Ecke Jo-hannisstraße/Neumarkt werden das Stadtbild insgesamt aufwerten können. Schutzgut Kultur-/Sachgüter Vorhandene Grundwassermessstellen sind nach Möglichkeit zu erhalten. Weitere Kultur- und sonstige Sachgüter im o. g. Sinne sind von der Planung nicht betroffen. Da keines der im Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter, die im Zuge der natur-schutzfachlichen Eingriffsregelung nach BauGB zu einem Kompensationserfordernis führen könnten, ei-ner erheblichen Beeinträchtigung ausgesetzt sein wird, kommt die Eingriffsregelung nicht zur Anwen-dung; es sind keine Kompensationsmaßnahmen erforderlich.  Quellenverzeichnis BREUER, W. (2006): Aktualisierung „Naturschutzfachliche Hinweise zur Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“, Informationsdienst Naturschutz Niedersachsen, Heft 1/2006, S. 53. DENSE & LORENZ (2023): B-Plan 651 „Johannishöfe“ Nachkartierung Fledermäuse; Neumarktquartier GmbH & Co. KG. DENSE & LORENZ (2024): B-Plan 651 „südlich Neumarkt“ Landschaftsplanerischer Fachbeitrag, Neumarkt-quartier GmbH & Co. KG. DRACHENFELS, O. (2012): Einstufung der Biotoptypen in Niedersachsen, Informationsdienst Naturschutz Niedersachsen, Heft 1/2012. GEO-NET (2017): Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück – Teil A: Stadtklimaanalyse 2017, Stadt Osnabrück. KÜSSNER (2024): Verschattungsgutachten zum Bebauungsplanentwurf Nr. 651 „Südlich Neumarkt“, Lübeck. MACHLEIDT ET AL (2019): Städtebaulicher Masterplan Innenstadt Osnabrück, Stadt Osnabrück. NLÖ (NIEDERSÄCHSISCHE LANDESANSTALT FÜR ÖKOLOGIE 1994): Naturschutzfachliche Hinweise zur Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, Informationsdienst Naturschutz Niedersachsen, Heft 1/94. RP SCHALLTECHNIK (2024): Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 651 „südlich Neumarkt“ Fachbeitrag Schallschutz (Verkehrs- und Gewerbelärm), Neumarktquartier GmbH & Co. KG.  STADT OSNABRÜCK (2022): Freiraumentwicklungskonzept der Stadt Osnabrück: „Urbaner Freiraum im (Klima-)Wandel“. Strategische Freiraumentwicklung im gesamtstädtischen Kontext in der Stadt Osnabrück.  
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E ABWÄGUNG Die Planung stellt eine Verschlechterung der Freiraumsituation sowie der klimatischen Situation fest. Dem gegenüber steht die Schaffung von Wohn- und Dienstleistungsangeboten, die ebenso als städtische Zielsetzung vorgegeben ist. Die neuen Wohnungen entlasten den sehr stark angespannten Wohnungs-markt in der Stadt. Zudem kann durch die vertraglich bindende Festlegung von bezahlbarem Wohnraum insbesondere dieses Segments positiv entwickelt werden. Einzel- und Dienstleistungsangebote stärken den innerstädtischen Standort und die Aufenthaltsqualität, insbesondere in diesem Bereich ist eine Auf-wertung angestrebt. Ebenso ist die Aufwertung aus stadtgestalterischer Sicht bedeutsam, da sich der Planbereich als besonders wichtiger Baustein an zentraler Stelle der Innenstadt darstellt.  Es handelt sich zudem um Grundstücke, die sich bisher als untergenutzte Flächen dargestellt haben. Nachverdichtungen sind im Hinblick der zukunftsfähigen Stadtentwicklung einer Entwicklung in bisher ungenutzten Freibereichen vorzuziehen. Das vorhandene Baurecht weist bereits eine bauliche Nutzung aus. Es wird durch die Erhöhung der Geschossigkeit erweitert und weitergehende Qualitäten über den Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. den Durchführungsvertrag sichergestellt. Die Verdichtung ent-spricht ergänzend der Zielsetzung, sparsam mit Grund und Boden umzugehen.  Die Planung reagiert mit verschiedenen Maßnahmen auf die klimatische Belastung des Grundstücks. Durch die verbindliche Festlegung von Dachbegrünung im Bebauungsplan sowie die Freianlagenplanung im Vorhaben- und Erschließungsplan wird ein Mindestmaß an Freiraumqualitäten festgelegt. Weiterge-hende Maßnahmen sind in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit des Projektes nicht mehr darstellbar, denn für die Umsetzung wäre die Rücknahme von Baubereichen erforderlich.  Durch die im Bebauungsplan und im Vorhaben- und Erschließungsplan formulierten ökologischen Maß-nahmen können die Belange insb. zum Klimaschutz nur zu einem Teil berücksichtigt werden. Die bauliche Nutzung des Grundstücks aus wirtschaftlicher, wohnungspolitischer und stadtgestalterischer Sicht wird in der Betrachtung der betroffenen Belange höher gewichtet als Belange des Umwelt- und Klimaschut-zes, sodass in dieser zentralen Lage der Innenstadt die Nachverdichtung einer Entsiegelung von Teilflä-chen des Plangebietes vorgezogen wird.    F SONSTIGE ANGABEN 1. SOZIALVERTRÄGLICHKEIT Die städtebauliche Planung führt zu einer Aufwertung innerstädtischer Qualitäten und damit zu einer Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als Zentrum des Handels und des sozialen Lebens. Durch die Stärkung der Innenstadt können Arbeitsplätze gesichert und darüber hinaus geschaffen werden. Es soll sowohl die Aufenthaltsqualität des Neumarkts als hochfrequentierter Stadtplatz gesteigert werden als auch die Johannisstraße durch die geplante städtebauliche Entwicklung aufgewertet werden. Darüber hinaus kann mit dem im Vorhabengebiet entstehenden Wohnraum ein Beitrag zur Versorgung des vorhandenen Bedarfs geleistet werden Ein noch zu bestimmender Anteil des entstehenden Wohn-raums soll als preisgebundener Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Damit soll ermöglicht wer-den, auch Haushalten mit eingeschränkten finanziellen Möglichkeiten Wohnraum in einer innerstädti-schen Lage anbieten zu können, insb. Studierenden. Zudem führt diese Anforderung dazu, einen Beitrag zur Deckung des weiterhin hohen Bedarfs an preisgebundenen Wohnungen im Stadtgebiet zu leisten.     
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -   
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2. FLÄCHENBILANZ Geltungsbereich des Bebauungsplanes:    ca. 15.472 m² Bauflächen:        ca. 11.575 m² davon Vorhabengebiet:       ca.   9.848 m² davon Urbane Gebiete (MU):      ca.   1.727 m² Verkehrsflächen (öffentlich):      ca.   3.897 m²   ------------------    Vom Rat der Stadt am ___________ als Planbegründung zur Satzung beschlossen.             Thimo Weitemeier       Holger Clodius Stadtbaurat        Fachbereichsleiter 
 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan)    
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 07.05.2025 
 
 
1. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
1.1 11.03.2021 Bürger aus Osnabrück  
1.2 25.03.2021 Bürgerin aus Osnabrück  
1.3 25.03.2021 wie 1.1. 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1.1 ich möchte noch einmal darauf hinweisen, dass bei 
den Planungen zum Projekt Johannishöfe sehr wohl 
auch die Verkehrsgestaltung im Großraum Neumarkt 
mitgedacht/-geplant werden muss. Der Erfolg dieses 
dann neu gestalteten Innenstadtviertels hängt sehr 
davon ab, wieviel Individual- und Busverkehr weiter-
hin/oder eben nicht mehr über den Neumarkt und 
durch die Johannisstraße geführt wird. 
 
Der Neumarkt ist nach wie vor ja kein MARKT(-Platz) 
sondern eine breite, sehr stark befahrene Verkehrs-
ader, ähnlich der Tatsache, dass z.B. der Rosenplatz 
alles andere als ein PLATZ ist!! Das gilt auch für wei-
tere Hauptverkehrsadern, wie z.B. für den Rißmüller-
platz oder den Berliner Platz...etc. 
 
Ich finde, dass man jetzt schon sicherstellen muss, 
dass der Großraum NeuMarkt auch wirklich ein Platz 
mit viel Aufenthaltsqualität für alle Bürger/innen 
werden muss, wenn man damit eine echte VERBIN-
DUNG der künftigen Johannishöfe mit der gegenüber 
liegenden, jetzigen Innenstadt erreichen möchte. 
Und das heißt für mich: Sehr starke Reduzierung, 
besser noch Verbannung, sowohl des Individualver-
kehrs als auch des Busverkehrs!!  Am besten wäre es, 
wenn der Großraum Neumarkt völlig frei wäre von 
jedem Autoverkehr. 
 
Ich glaube, dass die Stadt sowie die Stadtwerke hier 
wirklich ganz neu denken müssen. Auch wenn das ir-
gendwie schon immer so war, dass alle Busse über 
den Neumarkt fahren müssen, stelle ich genau das in 
Frage! Der Haupt-Knotenpunkt oder der ZOB müsste 
außerhalb der Innenstadt liegen, z.B. am Bahnhof. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.  Die 
Stellungnahme erfolgte zu einem frühen Zeitpunkt im 
Planverfahren.  
Im Rahmen des Beschlusses des Rats der Stadt Osnabrück 
vom 27.06.2023  ist beabsichtigt, den Neumarkt n eu zu 
ordnen sowie in Zukunft für den motorisierten Individual-
verkehr teileinzuziehen, um die zentrale Funktion des 
Platzes insbesondere unter Stärkung der Aufenthaltsqua-
lität zu verbessern. In diesem Zusammenhang soll auch 
die Johannisstraße etwas entlast et werden. Zudem wird 
auch das Nahverkehrssystem in Osnabrück grundlegend 
überarbeitet. Die Neugestaltung des Neumarktes  bzw. 
die Planung des Busverkehrs ist nicht Gegenstand des Be-
bauungsplanverfahrens Nr. 651.  
Jedoch werden mit dem vorliegenden Planvorh aben die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein neues 
Quartier geschaffen, welches unmittelbar südlich an den 
zentralen Platz der Stadt angrenzt und somit indirekt ei-
nen Beitrag zu einer signifikanten Erhöhung der Aufent-
haltsqualität an diesem Ort leisten kann. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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Und eine Anbindung an das neue Zentrum kann doch 
dann genialerweise  mit einer Elektrobus-Shuttle-Li-
nie im 5/6/7...-Minutentakt erreicht werden.  
 
Ebenso muss auch die Johannisstraße endlich vom 
Busverkehr BEFREIT werden, dann wird auch diese 
geniale Verlängerung der Großen Straße, die ja dann 
auch Teil der Johannishöfe sind, wirklich attraktiv 
werden. 
1.2 Zum Bebauungsplan südlicher Neumarkt: 
 
 
1. plan b hat super vorgearbeitet, eine bibliothek und 
damit ein begegnungszentrum am neumarkt ist die 
beste idee aller zeiten! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2. außerdem: gemischtes wohnen dort für jung und 
alt wäre sehr wünschenswert. 
 
3. johannishöfe mit dem durchgangsverkehr davor ist 
ein ding der unmöglichkeit; elektrobusse, wenn es 
denn unbedingt sein muss, aber ansonsten: verkehr 
dort weg, das ganze projekt kann nicht ohne eine 
verkehrsänderung realisiert werden, finde ich. 
 
 
 
 
4. es fehlt noch mehr grün, ein paar bäume machen 
es nicht allein; das gilt für die ganze innenstadt! 
 
5. danke! 
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Die Stellung-
nahme erfolgte zu einem frühen Zeitpunkt im Planver-
fahren. 
zu 1.: Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan handelt, bildet das dem vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan zu Grunde liegende städtebauliche Kon-
zept eine zwischen der Vorhabenträgerin und der plan-
gebenden Stadt Osnabrück abgestimmten Planung ab, 
die sich im Rahmen einer Variantenprüfung im Vorfeld 
des Bebauungsplanverfahrens als Vorzugsvariante her-
auskristallisiert hat. Ziel ist die Schaffung von innerstädti-
schem Wohnraum, Einzelhandel und gewerblicher Pfle-
genutzung. Eine Bibliotheksnutzung – wie vorgeschlagen 
– ist nicht vorgesehen, wenngleich im Vorhabengebiet 
Anlagen für kulturelle grundsätzlich zulässig sind. In den 
Urbanen Gebieten MU 1 bis MU 3 sind Bibliotheken als 
Anlagen für kulturelle Zwecke gem. § 6a Abs. 2 Nr. 5 
BauNVO ebenfalls zulässig. 
zu 2.: Das Bereitstellen eines diversen Wohnraumange-
bots für unterschiedliche Nutzer:innengruppen ist vorge-
sehen. 
zu 3.: Im Rahmen des Beschlusses des Rats der Stadt Os-
nabrück vom 27.06.2023 ist beabsichtigt, den Neumarkt 
neu zu ordnen sowie in Zukunft für den motorisierten In-
dividualverkehr teileinzuziehen, was wiederum eine Ver-
kehrsänderung in diesem Bereich herbeiführen würde. 
Die Neugestaltung des Neumarktes ist jedoch nicht Ge-
genstand des Bebauungsplanverfahrens Nr. 651 und 
wird nicht als zwingende Voraussetzung für die Realisie-
rung des Planvorhabens angesehen. 
zu 4.: Im Hinblick auf das Thema Begrünung muss in die 
Abwägung eingestellt werden, dass der Standort auch 
bislang vollständig bebaut und versiegelt war, sodass 
durch die Neubebauung zumindest keine Verschlechte-
rung der Situation für die Umwelt eintritt. Dennoch wer-
den die vorgesehenen Festsetzungen für Dach- und In-
nenhofbegrünungen einen Beitrag für ein grüneres 
Quartier bzw. eine grüne Innenstadt leisten.  
1.3 Bibliotheek Almere von Concrete Architectural 
Associates | Studio5555 
 
Guten Morgen, ich habe gestern Abend an der Video-
Veranstaltung teilgenommen und sende Ihnen hier 
einen Link (oben) zur BIBLIOTHEK in ALMERE (NL), wo 
Sie einen guten Eindruck bekommen können, innen 
wie außen. Nicht zu sehen ist das integrierte Cafe, 
aber vielleicht gibt es da noch weitere Seiten. 
 
Wir haben auch die Bibliothek in Rotterdam gesehen 
und erlebt; das ist ein ähnliches Konzept. Aber Al-
mere ist vielleicht deshalb interessanter, weil die 
Stadt nicht viel größer als OS ist. 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Die Stellung-
nahme erfolgte zu einem frühen Zeitpunkt im Planver-
fahren. 
 
Vergleiche hierzu Stellungnahme zu 1.1 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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Außerdem haben die Engagierten von PLAN B wei-
tere Bibliotheken in Deutschland sowie in den Nie-
derlanden besucht und gesehen. Deren Idee, eine 
solche Bibliothek, ein solches Bürgerzentrum oder 
Kulturzentrum etc. als herausragenden Mittelpunkt 
am besten und zentralsten Punkt Osnabrücks zu plat-
zieren, finde ich genial!!  Das könnte sozusagen das 
attraktive TOR zu den Johannishöfen sein, 
 
attraktiv im Sinne des Wortes: anziehend. 
 
 
 
2. Stellungnahmen nach § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) (frühzeitige Behördenbeteiligung) 
Übersicht: 
lfd. Nr. Datum Absender 
2.1 22.02.2021 Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (Regio-
naldirektion Hameln-Hannover - Dezernat 5 Kampfmittelbeseitigungsdienst) 
2.2 22.02.2021 Westnetz GmbH: Westnetz GmbH, Regionalzentrum Osnabrück -  
Netzplanung  
2.3 25.02.2021 Deutsche Telekom Technik GmbH: Best Mobile (Richtfunk-Trassenauskunft 
deutschlandweit)  
2.4 03.03.2021 Ericsson Services GmbH  
2.5 12.03.2021 Handwerkskammer Osnabrück (Dezernat IV Recht)  
2.6 10.03.2021 Deutsche Telekom Technik GmbH: Deutsche Telekom Technik GmbH, T NL 
Nord, PTI 12 
2.7 22.03.2021 Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück)  
2.8 25.03.2021 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (-Standortentwicklung-)  
2.9 26.03.2021 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V.  
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
2.1 Sie haben das Landesamt für Geoinformation und Lan-
desvermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirek-
tion Hameln - Hannover (Dezernat 5 - Kampfmittelbesei-
tigungsdienst (KBD)) als Träger öffentlicher Belange 
gem. § 4 Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Meine Aus-
führungen hierzu entnehmen Sie bitte der zweiten 
Seite; diese Stellungnahme ergeht kostenfrei. 
 
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine wei-
tere Gefahrenerforschung empfohlen wird, mache ich 
darauf aufmerksam, dass die Gemeinden als Behörden 
der Gefahrenabwehr auch für die Maßnahmen der Ge-
fahrenerforschung zuständig sind. 
 
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine 
historische Erkundung sein, bei der alliierte Kriegsluftbil-
der für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Ab-
Der Kampfmittelbeseitigungsdienst hat im Rahmen der 
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine aktualisierte 
Stellungnahme abgeben, die sich in ihren Inhalten 
nicht wesentlich unterscheidet und vollständig abge-
wogen wurde. Entsprechend wird an dieser Stelle auf 
die Ausarbeitung einer detaillierten Abwägung ver-
zichtet. 
Im Zuge des Bauleitplanverfahrens wurde eine Luftbild-
auswertung im Rahmen einer Kampfmittelvorerkun-
dung durchgeführt. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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wurfmunition ausgewertet werden (Luftbildauswer-
tung). Der KBD hat nicht die Aufgabe, alliierte Luftbilder 
zu Zwecken der Bauleitplanung oder des Bauordnungs-
rechts kostenfrei auszuwerten. Die Luftbildauswertung 
ist vielmehr gem. § 6 Niedersächsisches Umweltinfor-
mationsgesetz (NUIG) in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Nie-
dersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) 
auch für Behörden kostenpflichtig. 
 
Die Bearbeitungszeit für Luftbildauswertungen beträgt 
derzeit beim KBD ca. 16 Wochen ab Antragstellung. Da 
diese Zeitspanne zwischen Erteilung einer Baugeneh-
migung und dem Baubeginn erfahrungsgemäß nicht 
verfügbar ist, empfehlen wir den Kommunen eine 
rechtzeitige Antragstellung.  
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung 
durchgeführt werden soll, bitte ich um entsprechende 
schriftliche Auftragserteilung unter Verwendung des An-
tragsformulars und der Rahmenbedingungen,die Sie 
über folgenden Link abrufen können: 
http://www.lgln.niedersachsen.de/startseite/kampfmit-
telbeseitigung/luftbildauswertung/ 
kampfmittelbeseitigungsdienst-niedersachsen-
163427.html 
 
Stellungnahme zum öffentlichen Belang: Kampfmittel-
beseitigung 
Betreff: Osnabrück, B-Plan Nr. 651 - südlich Neumarkt - 
Antragsteller: Stadt Osnabrück FB Städtebau 
 
Für die Planfläche liegen dem Kampfmittelbeseitigungs-
dienst Niedersachsen die folgenden Erkenntnisse vor 
(siehe beigefügte Kartenunterlage) : 
 
Empfehlung: Luftbildauswertung 
Fläche A 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden 
nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Es wurde keine Luftbildauswertung 
durchgeführt. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht der allgemeine Verdacht auf 
Kampfmittel. 
 
Empfehlung: Sondierung 
Fläche B 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden 
vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Nach durchgeführter Luftbildaus-
wertung wird eine Kampfmittelbelastung 
vermutet. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht ein begründeter Verdacht auf 
Kampfmittel. 
 
Hinweis: 
Hinsichtlich der erforderlichen Gefahrenerforschungs-
maßnahmen wenden Sie sich bitte an die örtlich zustän-
dige Gefahrenabwehrbehörde (Stadt oder Gemeinde). 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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Diese wird über das Ergebnis der Auswertung in Kennt-
nis gesetzt. 
 
In der vorstehenden Empfehlung sind die Erkenntnisse 
aus der Zeit vor der Einführung des Kampfmittelinfor-
mationssystems Niedersachsen (KISNi), dem 
11.06.2018, nicht eingeflossen, da sie nicht dem Quali-
tätsstand von KISNi entsprechen. Sie können natürlich 
trotzdem von den Kommunen in eigener Zuständigkeit 
berücksichtigt werden.  
 
Bitte senden Sie uns, nach Übernahme unserer Stel-
lungnahme, zur Arbeitserleichterung 
keine weiteren Schreiben in dieser Angelegenheit zu. 
 
2.2 Seitens der Westnetz GmbH bestehen grundsätzlich 
keine Bedenken. 
Im Verfahrensbereich unterhalten und planen wir keine 
Versorgungseinrichtungen. 
Dass seitens der Westnetz GmbH grundsätzlich keine 
Bedenken bestehen, wird zur Kenntnis genommen. 
 
2.3 Vielen Dank für die frühzeitige Beteiligung unseres Un-
ternehmens. 
Derzeit betreiben wir in der Osnabrücker Innenstadt 
keine Richtfunkstrecken. Von unserer Seite gibt es des-
halb bezüglich unseres Richtfunks keine Einwände oder 
spezielle Planungsvorgaben. 
 
Die Telekom hat auch bei der Fa. Ericsson Services 
GmbH weitere Verbindungen angemietet. Die Daten 
dieser Strecken stehen uns leider nicht zur Verfügung. 
 
Wir weisen darauf hin, dass diese Stellungnahme nur für 
Richtfunkverbindungen des Telekom - Netzes gilt. Bitte 
beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Firma 
Ericsson Services GmbH, in Ihre Anfrage ein. Bitte rich-
ten Sie diese Anfrage an: 
 
Ericsson Services GmbH 
Prinzenallee 21 
40549 Düsseldorf 
 
oder per Mail an 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Telekom der-
zeit keine Einwände oder spezielle Planungsvorgaben 
für Richtfunkverbindungen im Plangebiet hat. 
 
 
 
 
Die Firma Ericsson Services GmbH wurde im Rahmen 
der Beteiligungen des Bebauungsplanverfahrens eben-
falls beteiligt und hat eine entsprechende Stellung-
nahme abgegeben (siehe hierzu Stellungnahme 2.4). 
 
 

Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 6/36 
2.4 Bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat 
die Firma Ericsson bezüglich ihres Richtfunks keine Ein-
wände oder spezielle Planungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur 
für Richtfunkverbindungen des Ericsson - Netzes gilt. 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die 
Deutsche Telekom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Firma Erics-
son Services GmbH derzeit keine Einwände oder spezi-
elle Planungsvorgaben für Richtfunkverbindungen im 
Plangebiet hat.  
Die Deutsche Telekom wurde im Rahmen der Beteili-
gungen des Bebauungsplanverfahrens ebenfalls betei-
ligt und hat entsprechende Stellungnahmen abgegeben 
(siehe hierzu die Stellungnahmen 2.3 und 2.6).  
2.5 Gegen den o.g. Planentwurf bestehen aus handwerkli-
cher Sicht keine Bedenken.  
Dass seitens der Handwerkskammer Osnabrück keine 
Bedenken bestehen, wird zur Kenntnis genommen. 
2.6 Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom 
genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberech-
tigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom 
Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzuneh-
men sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzuneh-
men und dementsprechend die erforderlichen Stellung-
nahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir 
wie folgt Stellung: 
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien 
der Telekom. 
 
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Be-
schädigungen der vorhandenen Telekommunikationsli-
nien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen 
(z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang 
zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist. 
Insbesondere müssen Abdeckungen von Abzweigkästen 
und Kabelschächten sowie oberirdische Gehäuse soweit 
frei gehalten werden, dass sie gefahrlos geöffnet und 
ggf. mit Kabelziehfahrzeugen angefahren werden kön-
nen. Es ist deshalb erforderlich, dass sich die Bauausfüh-
renden vor Beginn der Arbeiten über die Lage der zum 
Zeitpunkt der Bauausführung vorhandenen Telekommu-
nikationslinien der Telekom informieren. Die Kabel-
schutzanweisung der Telekom ist zu beachten. 
Die Telekom Deutschland GmbH hat im Rahmen der 
Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine aktualisierte 
Stellungnahme abgeben, die sich in ihren Inhalten 
nicht wesentlich unterscheidet und vollständig abge-
wogen wurde. Entsprechend wird an dieser Stelle auf 
die Ausarbeitung einer detaillierten Abwägung ver-
zichtet. 
2.7 Gegen die o.g. Planung werden von Seiten des Staatli-
chen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück keine Beden-
ken erhoben.  
Dass seitens des Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes 
Osnabrück keine Bedenken erhoben werden, wird zur 
Kenntnis genommen. 
2.8 Vielen Dank für die Gelegenheit zur Stellungnahme als 
Träger öffentlicher Belange im Rahmen des frühzeitigen 
Beteiligungsverfahrens zur Aufstellung des Bebauungs-
planes Nr. 651 - Südlich Neumarkt. Die Stellungnahme 
erhalten Sie parallel auch per E-Mail im Word-Format. 
 
In unserer Rolle als Interessenvertreterin der regionalen 
Wirtschaft erlauben Sie uns bitte vorab eine Bemer-
kung: Wir beobachten seit vielen Jahren eine Verände-
rung des Kaufverhaltens. Gründe dafür sind u.a. der de-
mographische Wandel, Online-Shopping, Einkaufen als 
Familienevent am Wochenende mit Gastronomie- und 
Kulturbesuchen. In diesem Sinne befinden sich unsere 
Die Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Ems-
land hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 
BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abgeben, die 
sich in ihren Inhalten nicht wesentlich unterscheidet 
und vollständig abgewogen wurde. Entsprechend wird 
an dieser Stelle auf die Ausarbeitung einer detaillier-
ten Abwägung verzichtet. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 7/36 
Innenstädte und Ortskerne in einem kontinuierlichen 
Wandel, der durch die Corona-Pandemie beschleunigt 
wird. Unserer IHK ist es wichtig, diese Entwicklung posi-
tiv zu begleiten, so dass mit innovativen Beiträgen eine 
Innenstadt von morgen mit multifunktionalen Räumen 
für Einkäufe, Versorgen, Wohnen, Arbeiten und Erleben 
entstehen kann. 
 
Planungsanlass: 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 3. 
September 2019 die Aufhebung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes Nr. 600 „Einkaufszentrum Neu-
markt“ und die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 
651 „Südlich Neumarkt“ mit gleichem Geltungsbereich 
beschlossen. Aktuell ist das Plangebiet mit Gebäuden di-
verser, teilweise leerstehender Einzelhandelsbetriebe 
und Dienstleistungen bebaut. Das Erscheinungsbild be-
stimmen insbesondere die großvolumigen, leerstehen-
den Baukörper der ehemaligen Filiale des Modehauses 
Wöhrl. Die Johannisstraße bildet die zentrale Achse im 
südlichen Bereich des Hauptzentrums Innenstadt. Für 
diesen Bereich werden weitere Problemschwerpunkte 
in der fehlenden Aufenthaltsqualität, in städtebaulich-
funktionalen Mängeln und beginnenden Trading-Down-
Tendenzen aufgrund eines unausgewogenen Branchen-
mixes und Modernisierungsrückständen an einem Groß-
teil der Gebäude gesehen. Zudem wird die Straße stark 
durch den innerstädtischen Busverkehr beansprucht. 
 
Mit der städtebaulichen Planung verfolgt die Stadt Osn-
abrück das Ziel, dem Plangebiet als Stadtquartier eine 
neue Prägung zu geben. Gleichzeitig soll die Zugehörig-
keit zur Innenstadt unterstrichen werden. Der Neumarkt 
als zentraler Platz in der Innenstadt soll Alt- und Neu-
stadt miteinander verbinden. Anstelle des bisher ge-
planten Einkaufszentrums an der Straßenecke Neu-
markt/Johannisstraße sollen nun durch einen Investor 
Gebäude als Blockrandbebauung mit Innenhöfen mit ei-
ner Mischnutzung aus Wohnen, Pflege, Bildung, Büro, 
Einzelhandel, Gastronomie und Parkplatzflächen entste-
hen. 
 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim gibt 
zu der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 651 - Süd-
lich Neumarkt - diese Stellungnahme ab. 
Das Aufstellungsverfahren befindet sich zurzeit im früh-
zeitigen Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Ab-
satz 1 BauGB. Da noch nicht alle beurteilungsrelevanten 
Unterlagen vorliegen, ist diese Stellungnahme nicht als 
abschließend zu bewerten. 
 
Bewertung: 
 
1. Planungsziel 
Die Stadt verfolgt mit der Planung das Ziel, ein nut-
zungsgemischtes Stadtquartier zu schaffen. Es ist vorge-
sehen, das Plangebiet als urbanes Gebiet auszuweisen. 
Laut der Pressemitteilung der Investoren vom 8. Dezem-
ber 2020 ist geplant, auf einer Nutzfläche von rund 
4,7 Hektar in bis zu sechs Geschossen die Nutzungen 
Wohnen, Pflege, Bildung, Büro, Einzelhandel, Gastrono-
mie und Parkplatzflächen zu vereinen. Im Erdgeschoss 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 8/36 
sollen vorwiegend Einzelhandels- und Gastronomieein-
richtungen untergebracht werden. 
Die städtebauliche Grundidee der Planung besteht da-
rin, den Neumarkt als zentralen, inner-städtischen Platz 
aufzuwerten und die Aufenthaltsqualität zu erhöhen. 
Brach liegende Einzelhandelsflächen sollen reaktiviert 
werden. Durch die neuen Nutzungen werden positive 
Impuls-wirkungen auf den bestehenden Einzelhandel, 
besonders in der Johannisstraße, durch die zusätzlichen 
Frequenzen erwartet. Mit der Funktion als Bindeglied 
zwischen Alt- und Neustadt soll das neue Stadtquartier 
die drei Pole (das Landgericht am Neumarkt, die St.-Jo-
hann-Kirche sowie das Schloss mit Universität und 
Stadthalle) verknüpfen und eine urbane Lebendigkeit 
herstellen. 
 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim un-
terstützt das Planungsziel der Schaffung eines nutzungs-
gemischten Innenstadtquartiers. Die aktuelle Situation 
durch die Corona-Pandemie verdeutlicht die Notwen-
digkeit, verschiedene Nutzungen für ein lebendiges 
Quartier zu mischen. Die Baugebietskategorie Urbanes 
Gebiet kann dies gewährleisten. 
Zum aktuellen Zeitpunkt liegt uns leider kein genaues 
Nutzungskonzept mit konkreten Flächenangaben zu der 
Aufteilung auf die einzelnen Nutzungen in den verschie-
denen Geschosslagen vor. Hier behalten wir uns eine 
abschließende Stellungnahme vor. In der Begründung 
wird angeführt, dass ein neues System aus Wegen, Plät-
zen und Passagen die Trennung des neuen Quartiers 
von der Altstadt durch den Neumarkt verwandeln und 
die Defizite der Neustadt ausgleichen soll. Durch das 
fehlende konkrete Nutzungskonzept und detaillierte 
Planzeichnungen ist nicht ersichtlich, auf welche Art und 
Weise die Probleme der Neustadt behoben werden sol-
len. Hier erbitten wir spätestens zum Verfahren nach 
§ 4 Absatz 2 BauGB die Einsicht in weitere Planunterla-
gen, z. B. einen städtebaulichen Vertrag, um eine ab-
schließende Bewertung vornehmen zu können. 
 
2. Belange des Einzelhandels und der Gastronomie 
Das Plangebiet befindet sich laut der vom Rat der Stadt 
Osnabrück am 5. November 2019 beschlossenen 2. Fort-
schreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes (MZK) im 
zentralen Versorgungsbereich "Hauptzentrum Innen-
stadt". Mit dem MZK soll der Einzelhandel in der Innen-
stadt und der Gesamtstadt gesteuert und die oberzent-
rale Versorgungsfunktion gestärkt werden. Im Zuge der 
Fortschreibung wurden einzelne Empfehlungen für eine 
weitere Einzelhandelsentwicklung gemacht. Das MZK 
geht mehrfach auf positive Beispiele bei der weiteren 
Einzelhandelsentwicklung, z. B. Erweiterung und Umge-
staltung des L+T-Sporthauses, die Entwicklung der Red-
lingerstraße, der Hase- bzw. Krahnstraße, ein. Wir emp-
fehlen, neue Vorhaben auf die einzelnen Empfehlungen 
des MZK, z. B. Schließung von Angebotslücken und Be-
rücksichtigung einer ansprechenden Gestaltung der je-
weiligen Vorhaben, zu überprüfen. 
Das neue Stadtquartier soll eine Art „Quartiersklammer“ 
bilden, die die drei Pole der Neustadt (das Landgericht 
am Neumarkt, die St.-Johann-Kirche sowie das Schloss 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 9/36 
mit Universität und Stadthalle) auf attraktive Weise ver-
knüpfen soll. Durch das fehlende konkrete Nutzungs-
konzept bleibt offen, auf welche Art und Weise Verbin-
dungen in angrenzende Quartiere und Straßenzüge ge-
schaffen werden sollen. Dies ist für die Einschätzung von 
positiven Impulswirkungen auf den bestehenden Einzel-
handel, insbesondere für die Johannisstraße, erforder-
lich. 
In der an den Neumarkt angrenzenden Johannisstraße 
sind ein unausgewogener Branchenmix, städtebaulich-
funktionale Mängel und beginnende Trading-Down-Ten-
denzen zu beobachten. Dies hat eine fehlende Aufent-
haltsqualität zur Folge. Zusätzlich verläuft ein Großteil 
der innerstädtischen Busverbindungen durch die Straße. 
Die Erreichbarkeit mit dem Öffentlichen Personennah-
verkehr (ÖPNV) ist dadurch gegeben. Allerdings wirkt 
sich der intensive Busverkehr negativ auf die Aufent-
haltsqualität aus. Besonders für Gastronomiebetriebe 
ist die Aufenthaltsqualität entscheidend, da sie für den 
Erfolg von Außengastronomiebereichen mitbestimmend 
ist. 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim plä-
diert in ihren Regionalpolitischen    Positionen für die 
Region Osnabrück 2019 bis 2023 deshalb für eine Redu-
zierung oder, langfristig gesehen, für einen Entfall des 
Busverkehrs auf dem Neumarkt und der Johannisstraße, 
um die Aufenthaltsqualität zu verbessern. Wir empfeh-
len, dass im Zuge der baulichen Umgestaltung der Jo-
hannisstraße eine passende Gestaltung und Aufteilung 
zu wählen ist, die den öffentlichen Raum entsprechend 
der Ansprüche als Verkehrsraum für den ÖPNV, für den 
Fuß- und Radverkehr und den Bereichen für die Außen-
gastronomie gliedert. Eine Abwechslung zwischen Be-
wegungs- und Ruhezonen mit ansprechendem Stadtmo-
biliar kann für eine verbesserte Aufenthaltsqualität im 
Plangebiet sorgen. 
 
3. Belange der verkehrlichen Erreichbarkeit 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 20. 
Mai 2014 den Bebauungsplan Nr. 525 „Neumarkt“ als 
Satzung beschlossen. Mit dieser Planung wurde die 
Breite der Verkehrsfläche des Neumarkts im Übergangs-
bereich zwischen Große Straße und Johannisstraße re-
duziert. Parallel dazu wurde auch die Anzahl der Fahr-
spuren im Bereich Neuer Graben/Neumarkt reduziert. 
Die angestrebte Teileinziehung der Straße Neumarkt 
zwischen den Straßen Neuer Graben und Kollegienwall 
sowie ein Teilstück der Straße Neuer Graben zwischen 
Lyrastraße und Neumarkt für den Motorisierten Indivi-
dualverkehr (MIV) wurde mit Entscheidung des Ober-
verwaltungsgerichtes Lüneburg vom 24. Januar 2018 
aufgehoben. Unsere IHK hatte mit Schreiben vom 2. 
Februar 2017 Bedenken gegen die geplante Sperrung 
des Neumarktes für den MIV geäußert. Die in der Stel-
lungnahme vorgetragenen Bedenken halten wir auf-
recht. 
Die Straßen Neumarkt und Johannisstraße sowie die 
Verkehrsachse Lyrastraße/Kolpingstraße werden durch 
den innerstädtischen Verkehr (MIV und ÖPNV) stark be-
ansprucht. Die zentrale Funktion des Neumarktes soll 
gestärkt werden. Mithilfe von verbesserten Querungs-
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 10/36 
hilfen soll die Trennung zwischen Alt- und Neustadt ent-
schärft werden. Das Planvorhaben sieht ebenfalls die 
Ausweisung von Parkplatzflächen vor. Die Achse Lyra-
straße/Kolpingstraße soll langfristig die Funktion einer 
Fahrradstraße übernehmen. Das aktuelle Radverkehrs-
netz für die Stadt weist dieser Achse die Funktion einer 
Hauptroute zu. Aufgrund des fehlenden Nutzungskon-
zeptes kann nicht abschließend beurteilt werden, wie 
das Planvorhaben die Abwicklung der einzelnen Ver-
kehrsarten beeinflusst. Wir empfehlen mithilfe eines ge-
samtstädtischen, integrierten Verkehrskonzeptes, den 
MIV (Durchgangs- und Parkverkehr), den Fuß- und Fahr-
radverkehr zu steuern. Beeinträchtigungen für den Kun-
den- und Lieferverkehr der gewerblichen Nutzungen 
sind hierbei zu vermeiden. 
Die Stadt Osnabrück ist als Oberzentrum Ziel vieler Be-
rufspendler. Als Großstadt im ländlichen Raum wird der 
MIV auch zukünftig eine herausragende Bedeutung ha-
ben. 58,7 % der in der Stadt sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigten pendeln zum Arbeiten nach Osnabrück 
(Pendleratlas der Bundesagentur für Arbeit, Stand Juni 
2020). Als Oberzentrum hat die Stadt die zentralörtli-
chen Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spe-
zialisierten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwi-
ckeln und zeitgleich die mittel- und grundzentralen Ver-
sorgungsaufgaben zu leisten. Um die Stadt als attrakti-
ven Standort zu erhalten, ist aus wirtschaftlicher Sicht 
die Erreichbarkeit der Innenstädte und Zentren dauer-
haft zu sichern. Damit Kunden, Mitarbeiter und Liefe-
ranten die Zentren einfach und komfortabel erreichen 
können, sind sowohl gute Pkw- als auch gute ÖPNV-An-
bindung weiterhin zu gewährleisten. 
 
4. Zusammenfassung 
Zusammenfassend tragen wir zum gegenwärtigen Zeit-
punkt keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebau-
ungsplanes Nr. 651 „Südlich Neumarkt“ vor. Dies steht 
jedoch unter Vorbehalt, da uns das konkrete Nutzungs-
konzept nicht vorliegt. Die angesprochenen Belange des 
Einzelhandels, die Steigerung der Aufenthaltsqualität für 
die Straßen Neumarkt und Johannisstraße und eine kon-
fliktfreie Führung der einzelnen Verkehrsarten sind ab-
schließend nicht geklärt. Hier bitten wir um Einholung 
weiterer Gutachten und einer detaillierteren Darstel-
lung. 
Bei der Ansiedlung weiterer Einzelhandelsvorhaben sind 
die Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen der 
Stadt Osnabrück und des weiteren Einzugsgebietes zu 
betrachten. Dies würde insbesondere bei Vorliegen ei-
ner Agglomeration im Sinne des Landes-Raumordnungs-
programmes (LROP) eine raumordnerische Beurteilung 
erfordern. Eine konkrete Stellungnahme hierzu behalten 
wir uns vor. 
 
Wir bitten um Berücksichtigung unserer Anmerkungen 
und um Beteiligung im weiteren Verfahren. 
2.9 Vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichneten 
Planunterlagen. Diese betreffen den Bereich des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans Nr. 600 - Einkaufszent-
rum Neumarkt -. Dieser Bebauungsplan soll sodann auf-
gehoben werden. Dies wird begrüßt. 
 
Der Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück 
Emsland e.V. hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 
Abs. 2 BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abge-
ben, die vollständig abgewogen wurde. Entsprechend 
wird an dieser Stelle auf die Ausarbeitung einer detail-
lierten Abwägung verzichtet. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 11/36 
Die Planungen für den Bebauungsplan Nr. 651, der die-
ses Plangebiet umfasst, sieht eine grundlegend andere 
Entwicklung für den Planbereich vor. Die Variante A 
sieht vier Baukörper mit einer gewissen Durchlässigkeit 
vor. Die Variante B orientiert sich am Bestand und 
nimmt vorhandene Gebäudelinien weitestgehend auf so 
dass sich keine Durchlässigkeit wie in der Variante A er-
kennen lässt. 
 
Neben diesen beiden Varianten gibt es eine Planungsal-
ternative "Plan B". Dies auf die bürgerschaftliche Initia-
tive "Plan B" zurückgehende Alternativkonzept sah 
auch, wie die beiden Varianten, eine gewisse Durchläs-
sigkeit des Plangebietes vor. 
 
Den beiden Varianten sowie dem Alternativkonzept zu-
grunde liegt eine gemischte Nutzung, die nur noch se-
kundär für Einzelhandel vorgesehen sein soll, sondern 
im Plangebiet den in Innenstädten notwendigen Nut-
zungsmix. Auch diese Planungsziele werden ausdrück-
lich begrüßt. 
 
Soweit im Weiteren als alternative bauliche Nutzung ein 
urbanes Gebiet (MU) vorgesehen ist, so wird dies grund-
sätzlich nachvollzogen, allerdings gefordert, dass so-
dann, ohne damit die vorstehenden Planungen für den 
Bebauungsplan Nr. 651 zeitlich zu beeinträchtigen, für 
die angrenzenden Bebauungspläne entlang der Verkehr-
sachse vom Berliner Platz bis zum Neuen Graben ein 
entsprechendes städtebauliches Konzept entwickelt 
wird, dass die Nutzungsdurchmischung aufrecht erhält, 
damit auch einer möglichen Verdrängung von einseiti-
ger Umnutzung allein zu Wohnzwecken und Unterbrin-
gung von Menschen entgegenwirkt. Entsprechende An-
sätze sind auch für den angrenzenden Bereich der Jo-
hannisstraße vorzusehen. Letztlich wird eine Anpassung 
des Märkte- und Zentrenkonzepts für die Stadt Osnab-
rück angeregt. 
 
Wir bitten um weitere Information zum Verfahren. 
 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 12/36 
3. Stellungnahmen nach § 4 Absatz 2 BauGB – Träger öffentlicher Belange 
(Entwurfsveröffentlichung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
3.1 10.03.2025 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen: Regio-
naldirektion Hameln-Hannover (KBD) 
3.2 24.03.2025 Westnetz GmbH 
3.3 28.03.2025 Deutsche Telekom Technik GmbH: Nord PTI 12 
3.4 07.04.2025 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
3.5 07.04.2025 Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück) 
3.6 10.04.2025 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (-Standortentwicklung-) 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
3.1 Sie haben den Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) 
Niedersachsen beim Landesamt für Geoinformation 
und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regio-
naldirektion Hameln - Hannover als Träger öffentlicher 
Belange gem. § 4 Baugesetzbuch (BauGB) oder im Rah-
men einer anderen Planung um Stellungnahme gebe-
ten. Diese Stellungnahme ergeht kostenfrei. 
 
Im Zweiten Weltkrieg war das heutige Gebiet des Lan-
des Niedersachsen vollständig durch Kampfhandlungen 
betroffen. In der Folge können heute noch nicht deto-
nierte Kampfmittel, z.B. Bomben, Minen, Granaten o-
der sonstige Munition im Boden verblieben sein. Daher 
sollte vor geplanten Bodeneingriffen grundsätzlich eine 
Gefährdungsbeurteilung hinsichtlich der Kampfmittel-
belastung durchgeführt werden. 
Eine mögliche Maßnahme zur Beurteilung der Gefah-
ren ist eine historische Erkundung, bei der alliierte 
Kriegsluftbilder für die Ermittlung von Kriegseinwirkun-
gen durch Abwurfmunition ausgewertet werden 
(Kriegsluftbildauswertung). Eine weitere Möglichkeit 
bietet die Sondierung durch eine gewerbliche Kampf-
mittelräumfirma. Bei der zuständigen Gefahrenab-
wehrbehörde (in der Regel die Gemeinde) sollte sich 
vor Bodeneingriffen über die vor Ort geltenden Vorga-
ben informiert werden. Bei konkreten Baumaßnahmen 
berät der KBD zudem über geeignete Vorgehenswei-
sen. 
 
Hinweis: 
Eine Kriegsluftbildauswertung kann beim KBD beauf-
tragt werden. Die Auswertung ist gem. § 6 Niedersäch-
sisches Umweltinformationsgesetz (NUIG) in Verbin-
dung mit § 2 Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskos-
tengesetz (NVwKostG) auch für Behörden kostenpflich-
tig. 
Eine Kriegsluftbildauswertung ist im Rahmen dieser 
Stellungnahme nicht vorgesehen und aus personellen 
Gründen nicht möglich, da prioritär Anträge nach NUIG 
bearbeitet werden. Ein Auszug aus dem Kampfmittelin-
formationssystem ist ebenfalls nicht mehr vorgesehen. 
Der KBD informiert die zuständigen Gefahrenabwehr-
behörden unmittelbar über Ergebnisse durchgeführter 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
Die Hinweise werden an die Flächeneigentümerin weitergelei-
tet. Auf Ebene der Bauleitplanung wurde eine Luftbildauswer-
tung im Rahmen einer Kampfmittelvorerkundung durchge-
führt, welche militärisch geprägte Ereignisse, Handlungsab-
läufe, Flächennutzungen und Objekte, welche zu einer Kampf-
mittelbelastung im Untersuchungsgebiet führen können, er-
fasst. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass für das gesamte Un-
tersuchungsgebiet ein flächendeckender initialer Kampfmit-
telbedacht besteht. Ein Hinweis zum Umgang mit dem Fund 
von Kampfmitteln bei Bau- und Erdarbeiten ist aufgenommen 
(vgl. Hinweis Nr. 10 des Bebauungsplans). 
Auf Ebene des Bebauungsplans besteht kein weiterer Hand-
lungsbedarf. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 13/36 
Auswertungen. Dabei erkannte Kampfmittelbelastun-
gen sind den Gefahrenabwehrbehörden daher bereits 
bekannt. 
Sofern eine kostenpflichtige Kriegsluftbildauswertung 
durchgeführt werden soll, bitte ich um entsprechende 
schriftliche Auftragserteilung unter Verwendung des 
Antragsformulars und der Rahmenbedingungen, die Sie 
über folgenden Link abrufen können: 
https://kbd.niedersachsen.de/startseite/allge-
meine_informationen/kampfmittelbeseitigungsdienst-
niedersachsen-207479.html 
3.2 Nach Prüfung Ihrer Unterlagen vom 10.03.2025, teilen 
wir Ihnen mit, dass unsererseits keine Bedenken zum 
o.g. Vorhaben bestehen. 
 
Im Verfahrensgebiet unterhalten und planen wir keine 
Versorgungseinrichtungen. 
Dass seitens der Westnetz GmbH keine Bedenken bestehen, 
wird zur Kenntnis genommen. 
 
3.3 Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom 
genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberech-
tigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Tele-
kom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle 
Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzuneh-
men sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzuneh-
men und dementsprechend die erforderlichen Stel-
lungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen 
wir wie folgt Stellung: 
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsli-
nien der Telekom. 
 
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Be-
schädigungen der vorhandenen Telekommunikationsli-
nien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen 
(z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang 
zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist. 
Es ist deshalb erforderlich, dass sich die Bauausführen-
den vor Beginn der Arbeiten über die Lage der zum 
Zeitpunkt der Bauausführung vorhandenen Telekom-
munikationslinien der Telekom informieren (Internet: 
https://trassenauskunftkabel.telekom.de oder per 
Email: [E-MAIL ENTFERNT]). Die Kabel-
schutzanweisung der Telekom ist zu beachten. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Die Hinweise werden an die Flächeneigentümerin weitergelei-
tet. Grundsätzlich müssen ohnehin vor Bodenarbeiten diese 
bei den zuständigen Ver- und Entsorgungsunternehmen sowie 
Telekommunikationsunternehmen angezeigt werden. Da es 
sich bei den vorliegenden Telekommunikationslinien um 
Hausanschlüsse o.ä. handelt, sind diese nicht in die Planzeich-
nung des Bebauungsplanes aufzunehmen. Auf Ebene des Be-
bauungsplans besteht folglich kein weiterer Handlungsbedarf. 
3.4 Im Rahmen eines Raumordnungsverfahrens hatten wir 
uns insbesondere zur Ansiedlung eines großflächigen 
Lebensmittelmarktes im Planbereich geäußert. Die un-
tere Landesplanungsbehörde der Stadt Osnabrück hat 
mit raumordnerischer Beurteilung vom 24.03.2023 ins-
besondere mit Bezugnahme auf ein Gutachten der 
CIMA aus dem Jahre 2022 keine negativen Auswirkun-
gen durch die geplanten Ansiedlungen festgestellt und 
damit das Vorhaben als raumordnerisch verträglich 
eingestuft (siehe Darstellung auf den S. 37-39 der Plan-
begründung). Die untere Landesplanungsbehörde der 
Stadt Osnabrück hatte außerdem die Festsetzung max. 
zulässiger Verkaufsflächen im vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan empfohlen. Auch diesseits war eine ent-
sprechende Festsetzung empfohlen worden. 
 
Diesen Empfehlungen trägt die im Bebauungsplan vor-
gesehene Festsetzung der dargestellten Nutzungsmi-
schung Rechnung, als nämlich Einzelhandelsbetriebe 
mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten nur 
eine Verkaufsfläche von insgesamt 2.500 qm umfassen 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Es werden keine Bedenken zum Bebauungsplanentwurf geäu-
ßert. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 14/36 
dürfen. Dabei soll vorgesehen sein, dass max. 1.100 qm 
VKF für einen großflächigen Lebensmittelvollsortimen-
ter, weitere max. 800 qm VKF für einen Lebensmitte-
leinzelhandel sowie max. 600 qm VKF für einen Droge-
riemarkt genutzt werden dürfen. 
 
Wir halten diese Festsetzungen für zielführend und 
sachgerecht. Die Gesamtverkaufsfläche von 2.500 qm 
VKF ist zudem raumordnerisch für unbedenklich erach-
tet worden. Sie steht außerdem im Einklang mit dem 
Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück. 
 
Schließlich bestehen auch keine Bedenken gegen die 
Ausweisung eines urbanen Gebietes auf Grundlage des 
§ 6 a Abs. 2 BauNVO. Der Ausschluss von störenden 
Nutzungen, wie er textlich vorgesehen ist, wird für er-
forderlich gehalten. 
 
Nach alledem bestehen gegen den Planentwurf keine 
Bedenken. 
 
Wir stehen für Nachfragen gerne zur Verfügung. 
3.5 Gegen die o. g. Planung werden von Seiten des Staatli-
chen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück keine Beden-
ken erhoben. 
Hinsichtlich der Prüfung auf Umweltbelange ist auf-
grund der Zuständigkeitsregelung 
(ZustVOUmweltArbeitsschutz vom 27.10.2009) für den 
Bereich Einzelhandel, Gastronomie, Pflegeheime und 
Dienstleistungen für den Immissionsschutz die Stadt 
Osnabrück zuständig. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Es werden keine Bedenken zum Bebauungsplanentwurf geäu-
ßert. 
3.6 
 
 
 
 
3.6.1 
Vielen Dank für die Gelegenheit zur Stellungnahme als 
Träger öffentlicher Belange im Rahmen des Beteili-
gungsverfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes Nr. 651 - Südlich Neumarkt. 
 
Vorbemerkung: 
Städte und Gemeinden sollen vitale Handels-, Dienst-
leistungs-, Gastronomie-, Kultur- und Wohnstandorte 
sein. Dabei kommt dem Einzelhandel eine Schlüssel-
rolle zu. Doch der Einzelhandel unterliegt seit vielen 
Jahren einem kontinuierlichen Strukturwandel: Verän-
derung des Konsumentenverhaltens, demografischer 
Wandel, Online-Handel, Flächenexpansion oder Er-
reichbarkeit der Innenstadt. Sichtbar wird dies an ge-
ringeren Frequenzen, leerstehenden Geschäften oder 
fehlendem Branchenmix. 
 
Diese Entwicklung hat während der Corona-Pandemie 
in den Jahren 2020 und 2021 eine besondere Verstär-
kung erfahren und hat bis heute erhebliche Auswirkun-
gen auf Einzelhandel und Innenstädte. Seit 2022 sorgen 
Energiekrise und schlechte konjunkturelle Lage weiter-
hin für Konsumzurückhaltung. Insbesondere die typi-
schen innenstadtrelevanten Sortimente des aperiodi-
schen Bedarfs wie Bekleidung und Schuhe sind betrof-
fen. Diese Entwicklung wirkt sich mittel- bis langfristig 
auf Unternehmen und die Struktur der Innenstädte 
aus. 
 
Neben der Gestaltung der Innenstädte ist auch deren 
Erreichbarkeit für eine erfolgreiche Weiterentwicklung 
entscheidend. Um die verkehrliche Erreichbarkeit für 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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alle Verkehrsteilnehmer zu sichern, ist eine Anbindung 
über ein Gesamtverkehrskonzept zu gewährleisten. 
 
Die Zukunft der Innenstädte wird sich daran entschei-
den, ob es gelingt, sie als multifunktionalen Raum zu 
entwickeln, in Aufenthaltsqualität zu investieren und 
Zentrenkonzepte zu aktualisieren. Hintergrund ist der 
Trend, dass die Bedeutung der Innenstädte für den Ein-
kauf abnimmt und das Erlebnis Innenstadt als Ort der 
gesellschaftlichen Begegnung, der Freizeitgestaltung, 
Kultur und Gastronomie zunimmt. Es ist zu erwarten, 
dass die Innenstädte sonst ihre wirtschaftliche und ge-
sellschaftliche Bedeutung verlieren, wenn nicht gegen-
gesteuert wird. 
 
Vor diesem Hintergrund müssen bewährte Instrumente 
der Stadtentwicklung, wie die Vorgaben der Bauleitpla-
nung und der Raumordnung, berücksichtigt werden. 
Ziel muss der Erhalt der multifunktionalen Innenstadt 
sein. Hierzu muss sich das Angebot so verändern, dass 
es aus Verbrauchersicht weiterhin als attraktiv wahrge-
nommen wird. Dabei bedarf es auch einer verträgli-
chen Gestaltung großflächiger Einzelhandelsprojekte. 
 
Planungsanlass: 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 3. 
September 2019 die Aufhebung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes Nr. 600 - Einkaufszentrum Neu-
markt - und die Aufstellung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes Nr. 651 - Südlich Neumarkt - mit glei-
chem Geltungsbereich beschlossen. 
 
Das Erscheinungsbild des Plangebiets ist von teilweise 
seit 20 Jahren leerstehenden Immobilien geprägt. Das 
sind insbesondere großvolumige Baukörper der ehe-
maligen Filiale des Modehauses Wöhrl und des im 
rückwärtigen Bereich befindlichen ehemaligen Park-
hauses. Die Nachnutzungen des Modehauses, Krüger 
Fashion & Fun, Makro-Markt und Ypso sind seit 2007 
nicht mehr ansässig. Die Immobilien sind durch Vanda-
lismus, Bauzäune und Verfall geprägt. Die Lage am 
Neumarkt als zentralem Umsteigepunkt vieler Busli-
nien und zentraler West-Ost-Verkehrsachse durch die 
Innenstadt, beeinflusst das Stadtbild negativ und ver-
mittelt den Eindruck langjährigen Stillstands und Ver-
falls. 
 
Die Johannisstraße bildet die zentrale Achse im südli-
chen Bereich des Hauptzentrums Innenstadt. Für die-
sen Bereich werden weitere Probleme durch fehlende 
Aufenthaltsqualität, städtebaulich-funktionalen Män-
geln und Trading-Down-Tendenzen aufgrund eines un-
ausgewogenen Branchenmixes und Modernisierungs-
rückständen an vielen Gebäuden gesehen. Zudem wird 
die Straße stark durch den innerstädtischen Busverkehr 
beansprucht. 
 
Mit der städtebaulichen Planung verfolgt die Stadt Os-
nabrück das lang notwendige Ziel, dem Plangebiet als 
Stadtquartier eine neue Prägung zu geben. Gleichzeitig 
soll die Zugehörigkeit zur Innenstadt unterstrichen 
werden. Der Neumarkt als zentraler Platz in der Innen-
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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stadt soll Alt- und Neustadt miteinander verbinden. An-
stelle des bisher geplanten Einkaufszentrums an der 
Straßenecke Neumarkt/Johannisstraße sollen durch ei-
nen Investor Gebäude als Blockrandbebauung mit In-
nenhöfen mit einer Mischnutzung aus Wohnen, Pflege, 
Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Park-
platzflächen entstehen. 
 
Auf einer Grundstücksfläche von rund 1,54 Hektar sol-
len in bis zu sechs Geschossen die Mischnutzungen ver-
eint werden. Im Erdgeschoss sollen vorwiegend Einzel-
handels-, Gastronomie- und Dienstleistungseinrichtun-
gen angesiedelt werden. An der Gesamtnutzfläche 
nehmen sie einen Anteil von rund 17 Prozent ein. Auf 
rund 54 Prozent sollen Wohnnutzungen und auf rund 
15 Prozent Pflegeeinrichtungen entstehen. 
 
Das Planvorhaben soll in zwei Baufeldern realisiert 
werden. Das Baufeld A wird umschlossen von den Stra-
ßen Neumarkt im Norden, Johannisstraße im Osten 
und Seminarstraße im Süden, während das Baufeld B 
durch die Straßen Seminarstraße im Norden, Kleine Ro-
senstraße im Osten und Große Rosenstraße im Süden 
begrenzt wird. Ein Übergang in Form einer Brücke über 
die Seminarstraße verbindet die Baufelder im 1. Ober-
geschoss. Zudem sind ebenerdige Wegeverbindungen 
in Form von Passagen zwischen den Straßen geplant. 
 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim 
gibt zu der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes Nr. 651 - Südlich Neumarkt - diese Stellung-
nahme ab. 
 
Bewertung: 
1. Planungsziel 
Die Stadt verfolgt mit der Planung das Ziel, ein ge-
mischtes Stadtquartier mit den o. g. Nutzungen zu 
schaffen. Es ist vorgesehen, das Plangebiet als urbanes 
Gebiet auszuweisen. 
 
Die städtebauliche Grundidee der Planung besteht da-
rin, den Neumarkt als zentralen, innerstädtischen Platz 
aufzuwerten und die Aufenthaltsqualität zu erhöhen. 
Brach liegende Einzelhandelsflächen sollen reaktiviert 
werden. Durch die neuen Nutzungen werden positive 
Impulswirkungen auf bestehenden Einzelhandel durch 
zusätzliche Frequenzen erwartet. Mit der Funktion als 
Bindeglied zwischen Alt- und Neustadt soll das neue 
Stadtquartier die drei Pole (das Landgericht am Neu-
markt, die St.-Johann-Kirche sowie das Schloss mit Uni-
versität und Stadthalle) verknüpfen und eine urbane 
Lebendigkeit herstellen. 
 
Unsere IHK unterstützt das Planungsziel der Schaffung 
eines nutzungsgemischten Innenstadtquartiers, denn 
es beseitigt an zentraler Stelle einen großen städtebau-
lichen Missstand und führt die betroffenen Grundstü-
cke einer zeitgemäßen und zukunftsorientierten Nut-
zung zu. 
 
Die aktuellen Transformationsprozesse in den Innen-
städten verdeutlichen die Notwendigkeit, verschiedene 
Nutzungen für ein lebendiges Quartier zu mischen. Ein 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Dass die IHK das Planungsziel unterstützt sowie das geplante 
Nutzungskonzept begrüßt, wird zur Kenntnis genommen. 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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Ergebnis der bundesweiten CIMA-Befragung 2022 zu 
den wichtigen Warengruppen in Innenstädten ist, dass 
die periodischen Sortimentsbereiche relevanter gewor-
den sind (siehe CIMA Deutschlandstudie Innenstadt 
2022: 38-40). In der Studie 2024 fiel auf, dass für die 
Befragten der Besuch von Gastronomieeinrichtungen 
eine immer wichtigere Rolle für einen Aufenthalt in der 
Innenstadt spielt (siehe CIMA 2024: 17, 46). In der nie-
dersachsenweiten Befragung zeigte sich, dass für die 
Stadt Osnabrück die Gastronomie bedeutender als die 
innerstädtischen Einkaufsmöglichkeiten geworden ist. 
Die geplanten Nutzungen, die in der Baugebietskatego-
rie Urbanes Gebiet allgemein zulässig sind, können ei-
nen Beitrag zu einer gemischten und multifunktionalen 
Innenstadt leisten. 
 
Die Schaffung von neuem Wohnraum (rund 280 
Wohneinheiten) ist ein Planungsziel des Vorhabens Jo-
hannishöfe. Diesen hohen Anteil von 54 Prozent an der 
Gesamtnutzfläche bewerten wir positiv. Auch in den o. 
g. Veröffentlichungen werden Wohnnutzungen als 
wichtiger Bestandteil einer funktionierenden, lebendi-
gen Innenstadt eingeordnet. Durch die hohe städte-
bauliche Dichte sowie die notwendigen Verkehrsflä-
chen können ebenerdig wenige Grünflächen realisiert 
werden. Das soll durch begrünte Flächen der oberen 
Geschossflächen und der Innenhöfe ausgeglichen wer-
den. Dies ist als stadtökologischer Beitrag geeignet, um 
das Mikroklima zu verbessern. Zur Aufwertung des Ge-
bäudes trägt auch die Kombination von Dachbegrü-
nung und Photovoltaik- und/oder Solarthermieanlagen 
bei. 
 
Wir begrüßen den Ausschluss von Wohnnutzungen in 
den Erdgeschosslagen, da das Erdgeschoss zur Erhal-
tung der Versorgungsstruktur vorbehalten bleiben 
sollte. Durch die Passagen und den Übergang auf Höhe 
des 1. Obergeschosses werden die Baufelder miteinan-
der verbunden. Diese Wegebeziehungen können bei 
hochwertiger Gestaltung eine Durchlässigkeit schaffen. 
Wir unterstützen dies im Sinne der Ausgestaltung einer 
Stadt mit kurzen Wegen. Dadurch kann ein modernes 
und attraktives Stadtquartier entstehen. Mit der Neu-
bebauung wird das Plangebiet eine neue Nutzung er-
halten und neu entwickelt. Dies kann zur Steigerung 
der Attraktivität des Quartiers beitragen und positiv 
auf die Umgebung ausstrahlen. 
 
Ziel des Vorhabenträgers ist, durch den in der Bauleit-
planung geschaffenen Rahmen Planungssicherheit für 
die Umsetzung der Vorhaben zu erhalten. Das unter-
stützen wir. 
3.6.2 2. Belange des Einzelhandels und der Gastronomie 
Das Plangebiet befindet sich laut der vom Rat der Stadt 
Osnabrück am 5. November 2019 beschlossenen 2. 
Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes 
(MZK) im zentralen Versorgungsbereich (ZVB) Haupt-
zentrum Innenstadt. Mit dem MZK soll der Einzelhan-
del in der Innenstadt und der Gesamtstadt gesteuert 
und die oberzentrale Versorgungsfunktion gestärkt 
werden. Im Zuge der Fortschreibung wurden einzelne 
Empfehlungen für eine weitere Einzelhandelsentwick-
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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lung gemacht. Das MZK geht mehrfach auf positive Bei-
spiele bei der weiteren Einzelhandelsentwicklung, z. B. 
Erweiterung und Umgestaltung des L+T-Sporthauses, 
die Entwicklung der Redlingerstraße, der Hase- bzw. 
Krahnstraße und der Kamp-Promenade mit dem Elekt-
ronikgeschäft MediaMarkt (vormals SATURN) ein. 
 
Das neue Stadtquartier soll eine Art Quartiersklammer 
bilden, die die drei Pole der Neustadt (Landgericht am 
Neumarkt, St.-Johann-Kirche und Schloss mit Universi-
tät und Stadthalle) attraktiv verknüpfen soll. In der an-
grenzenden Johannisstraße sind mit der Schließung der 
großflächigen Handelsnutzungen am Neumarkt seit 
2007 ein unausgewogener Branchenmix, städtebaulich-
funktionale Mängel und Trading-Down-Tendenzen zu 
verzeichnen. 
 
Zusätzlich verläuft ein Großteil der innerstädtischen 
Busverbindungen durch die Straße. In der Sitzung des 
Rates der Stadt Osnabrück am 1. Oktober 2024 wurde 
zuletzt die beschränkte Befahrbarkeit des Neumarktes 
beschlossen. Diese Konzeptvariante 3B Einbahnstraße 
Neumarkt / Landgericht sieht vor, dass die aus Westen 
kommenden Busverbindungen die Achse Neumarkt / 
Landgericht / Wittekindstraße fahren, während die aus 
Osten kommenden Busse die Achse Wittekindstraße / 
Kollegienwall / Johannisfreiheit / Johannisstraße / Neu-
markt fahren. Die Erreichbarkeit mit dem Öffentlichen 
Personennahverkehr (ÖPNV) ist dadurch über viele 
Buslinien aus den Stadtteilen und dem Umland weiter-
hin gegeben. 
 
Es ist geplant, auf rund 2.500 Quadratmeter Verkaufs-
fläche (rund 2.949 Quadratmeter Grundnutzfläche) Ein-
zelhandel mit nahversorgungsrelevantem Kernsorti-
ment zu realisieren. Auf weiteren 1.845 Quadratmeter 
Grundnutzfläche können sich kleinere Einzelhandels-, 
sowie Gastronomie- und Dienstleistungen ansiedeln. 
 
Mit Stellungnahme vom 16. Dezember 2022 haben wir 
uns zur raumordnerischen Zulässigkeit der geplanten 
Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhan-
del im Plangebiet geäußert. Da das Plangebiet im ZVB 
Hauptzentrum Innenstadt liegt, sind für die möglichen 
weiteren Einzelhandelsnutzungen Warengruppen des 
periodischen und aperiodischen Sortimentsbereichen 
zulässig. Da auf der aufgeführten Grundnutzfläche auch 
Gastronomie und Dienstleistungen entstehen können, 
ist eine Betrachtung der raumordnerischen Zulässigkeit 
nicht erforderlich. 
 
In der Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung des 
Gutachters CIMA Beratung + Management GmbH, 
Stand 17. Oktober 2022, werden bei Realisierung der 
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem 
Kernsortiment Umsatzumverteilungseffekte von 25,8 
Prozent für das Hauptzentrum (HZ) Innenstadt und 
14,2 Prozent für das Stadtteilzentrum (STZ) Johannis-
straße für das Hauptsortiment Nahrungs- und Genuss-
mittel sowie 7,5 Prozent im Nahversorgungszentrum 
(NVZ) Rosenburg und 10,7 Prozent im HZ Innenstadt 
für das Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren er-
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Bezugnehmend auf mögliche Konsequenzen der Realisierung 
des Planvorhabens auf die in der Stellungnahme Bezug ge-
nommenen Zentren (HZ, STZ sowie NVZ) wird auf das Ergebnis 
der raumordnerischen Prüfung und Beurteilung der unteren 
Landesplanungsbehörde der Stadt Osnabrück vom 24.03.2023 
Bezug genommen: 
[…] Auf das Hauptzentrum bezogen sind negative städtebauli-
che Folgen, die die Funktionsfähigkeit des Zentrums einschrän-
ken würden, nicht zu erwarten, da auch das Planvorhaben 
selbst innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) 
liegt.  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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mittelt. Für die Einschätzung der raumordnerischen Zu-
lässigkeit wird in der Praxis bzw. Rechtsprechung häu-
fig der Richtungswert von 10 Prozent angesetzt. 
 
In unserer Stellungnahme haben wir darauf hingewie-
sen, dass gemäß der Arbeitshilfe Einzelhandel des Lan-
desraumordnungsprogrammes (LROP) Niedersachsen 
2022 als auch der Publikation Qualitätskriterien für Ein-
zelhandelsgutachten der Gesellschaft für immobilien-
wirtschaftliche Forschung e. V. (gif), Stand Juli 2020, 
bereits bei Umsatzumverteilungseffekten von 6 Pro-
zent bei Vorliegen anderer Kriterien, wie z. B. einer 
Schwächung von Magnetbetrieben oder einer ge-
schwächten Geschäftslage, negative, städtebauliche 
Auswirkungen entstehen können. Unseres Erachtens 
liegt aktuell eine geschwächte Geschäftslage durch die 
Trading-Down-Tendenzen, u.a. aufgrund eines unaus-
gewogenen Branchenmixes, insbesondere für das STZ 
Johannisstraße vor. Zudem wird in der Wirkungs- und 
Verträglichkeitsuntersuchung zur Abmilderung der Um-
satzumverteilungseffekte der Vorschlag unterbreitet, 
dass ein bestehender Lebensmittelvollsortimenter in 
dem Neubauvorhaben integriert werden soll. Mit die-
ser Vorgehensweise würde im STZ Johannisstraße ein 
weiterer Leerstand erzeugt, der wiederum zu beheben 
wäre. 
 
Im Plangebiet (HZ Innenstadt) sind alle Sortimentsbe-
reiche zulässig. Insgesamt beurteilen wir die prognosti-
zierten Umsatzumverteilungseffekte als verträglich. Es 
werden wettbewerbliche, aber keine wesentlichen ver-
sorgungsstrukturellen bzw. städtebaulichen Auswirkun-
gen auf die Versorgung der Bevölkerung erwartet. In-
tention der Planungsverantwortlichen ist, mit der Reali-
sierung des Planvorhabens die aktuell brachliegenden 
Innenstadtflächen zu revitalisieren und positive Impuls-
wirkungen durch das neue Bauvorhaben und die 
dadurch entstehenden Frequenzen zu generieren. Aus 
unserer Sicht wird mit der Umsetzung weiterer 
Wohneinheiten eine hochwertige und attraktive Nut-
zung geschaffen, die diese Frequenzen erzeugt. 
 
Positiv für die Johannisstraße ist das seit 2022 tätige 
Quartiersmanagement. Zudem wird seit 2023 auf dem 
Areal des ehemaligen Modehauses SinnLeffers ein 
Doppelhotel errichtet, dessen Fertigstellung für Ende 
2025 geplant ist. Aus unserer Sicht sind das wichtige 
Impulse, die Geschäftslage insgesamt wieder zu bele-
ben. Sollte es zu einer Verlagerung des bestehenden 
Lebensmittelvollsortimenters kommen, empfehlen wir, 
eine frequenzstarke, hochwertige Nachnutzung für den 
Altstandort. Das vorhandene Quartiersmanagement ist 
zunächst beizubehalten. 
 
Unsere IHK fordert in ihren Regionalpolitischen Positio-
nen für die Region Osnabrück 2024 bis 2028 eine wei-
tere Entwicklung der Handelsstandorte durch Vielfalt. 
Unterstützend trägt die Verbesserung von Aufenthalts-
qualität und Erreichbarkeit der Innenstädte für alle 
Verkehrsteilnehmer (Motorisierten Individualverkehr 
(MIV), ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) dazu bei. Dazu ist 
Eine Gefährdung der wohnortnahen Versorgungsstrukturen ist 
für das Stadtteilzentrum Johannisstraße nicht zu erwarten. 
Das Prüfvorhaben wird nach gutachterlicher Einschätzung und 
Berechnung auch keine negativen städtebaulichen Auswirkun-
gen im Stadtteilzentrum entfalten. 
Das Planvorhaben wird in dem geplanten Verkaufsflächenum-
fang im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel gemäß der 
ökonomischen Wirkungsprognose als verträglich eingestuft. 
Sofern Betriebsverlagerungen derzeit ansässiger Betriebe aus 
dem näheren Umfeld in das Plangebiet hinein erfolgen wür-
den, würden die Auswirkungen auf die übrigen bestehenden 
Betriebe geringer ausfallen. Die Erreichbarkeit zu einem 
nächstgelegenen Nahversorgungsbetrieb würde sich in diesem 
Fall zudem nicht wesentlich verändern. Von einer Verletzung 
des Beeinträchtigungsverbotes ist nicht auszugehen. (s. Cima, 
2022, S. 48)  
Bezüglich des Sortiments Drogerie- und Parfümeriewaren wird 
gutachterlich eine durch das Planvorhaben ausgelöste struk-
turschädigende Wirkung der Funktionsfähigkeit des Haupt-
zentrums ebenfalls ausgeschlossen. Auch wenn zu einem ge-
wissen Maße Frequenzen umgeleitet würden, würde das Plan-
vorhaben zu einer Stärkung der Funktionsfähigkeit des Zent-
rums beitragen. (s. Cima 2022, S. 49). Das Vorhaben steht mit 
dem Beeinträchtigungsverbot im Einklang. 
 
Hinsichtlich der Befürchtung, dass weiterer Leerstand erzeugt 
werden könnte, wird auf die sich daran anschließende Stel-
lungnahme verwiesen. Das Planvorhaben selbst und auch wei-
tere in der direkten Umgebung befindliche Bauprojekte füh-
ren zu einer Erhöhung der zukünftigen Nutzenden für den be-
stehenden Einzelhandel. Somit wird die Frequenz für den Ein-
zelhandel stark erhöht und die Gefahr von Leerständen bzw. 
Attraktivitätsverlust minimiert.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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ein regional abgestimmtes Gesamtverkehrskonzept er-
forderlich, das ebenso Park & Ride- und Park & Bike-
Angebote beinhaltet. 
Die Forderung eines Gesamtverkehrskonzepts ist kein Belang, 
der im Rahmen dieses Bauleitplanverfahren zu berücksichti-
gen ist.  
3.6.3 3. Belange der verkehrlichen Erreichbarkeit 
Als Oberzentrum ist Osnabrück das Ziel vieler Berufs-
pendler: 59.162 sozialversicherungspflichtig Beschäf-
tigte pendeln zum Arbeiten ein (Pendleratlas der Bun-
desagentur für Arbeit, Juni 2024). Als Großstadt im 
ländlichen Raum wird der MIV auch zukünftig eine her-
ausragende Bedeutung haben. Als Oberzentrum hat 
die Stadt die zentralörtlichen Einrichtungen und Ange-
bote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs 
zu sichern und zu entwickeln und zeitgleich die mittel- 
und grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. 
 
Um die Stadt als attraktiven Standort zu erhalten, ist 
aus wirtschaftlicher Sicht die Erreichbarkeit der Innen-
stadt dauerhaft zu sichern. Damit Pendler, Besucher, 
Kunden, Mitarbeiter und Lieferanten das Zentrum ein-
fach und komfortabel erreichen können, sind für alle 
Verkehrsträger - insbesondere für Pkw- und ÖPNV - im 
besonderen Maße zu gewährleisten. 
 
Die gute ÖPNV-Anbindung ist durch die innerstädti-
schen und regionalen Busverbindungen auf den Stra-
ßen Neumarkt und Johannisstraße gegeben. Mit der 
beschränkten Befahrbarkeit des Neumarktes gemäß 
der Konzeptvariante 3B Einbahnstraße Neumarkt / 
Landgericht werden die Busfahrten nur vor der Fläche 
des Landgerichtes von aktuell 1.700 pro Tag auf 480 
pro Tag reduziert. Auf den umgebenden Verkehrsflä-
chen der Johannishöfe wird weiterhin Busverkehr statt-
finden. Als passive Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz 
vor gesundheitsschädlichen Schalleinwirkungen durch 
den Verkehrslärm werden daher fensterunabhängige 
Lüftungsvorrichtungen für die Ruheräume der Wohn-
nutzungen vorgesehen, um das Wohnen an diesem 
Standort zu ermöglichen. 
 
Die Teileinziehung der Straße Neumarkt und eines Teil-
bereichs Neuer Graben zwischen den Straßen Lyra-
straße und Kollegienwall wurde in der Sitzung des Ra-
tes am 27. Juni 2023 durch die politischen Vertreter die 
Untersuchung der nötigen Voraussetzungen (u.a. Maß-
nahmen, Beschlüsse, Haushaltsmittel) mehrheitlich be-
schlossen. Dies beinhaltet, die Erreichbarkeit der In-
nenstadt zu verbessern und gleichzeitig die Leistungs-
fähigkeit des innerstädtischen Wallrings für den MIV 
bestmöglich zu erhalten. Hierzu sollen ein Verkehrsmo-
dell auf Basis von Verkehrserhebungen und Gutachten 
zum passiven Schallschutz und zur Luftreinhaltung er-
arbeitet werden. 
 
Wir weisen darauf hin, dass mit Entscheidung des 
Oberverwaltungsgerichtes Lüneburg vom 24. Januar 
2018 die damals angestrebte Teileinziehung der Straße 
Neumarkt zwischen den Straßen Neuer Graben und 
Kollegienwall sowie ein Teilstück der Straße Neuer Gra-
ben zwischen Lyrastraße und Neumarkt für den MIV 
aufgehoben wurde. In unserer Stellungnahme vom 2. 
Februar 2017 beurteilten wir die geplante Sperrung des 
Neumarktes für den MIV langfristig als mögliche Per-
spektive. Jedoch ist für die geplante Teileinziehung der 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Die Ausführungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Plan-
gebietes sowie Bedeutung der Erreichbarkeit der Osnabrücker 
Innenstadt im Allgemeinen wird zur Kenntnis genommen. Die 
Hinweise werden an die zuständigen Fachdienststellen sowie 
die Flächeneigentümerin weitergeleitet.  
Es ist kein Belang, der im Rahmen dieses Bauleitplanverfahren 
zu berücksichtigen ist.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Das Planvorhaben führt zu einem erhöhten Verkehrsaufkom-
men. Jedoch kommt das im Rahmen des Bebauungsplanver-
fahrens erstellte Verkehrsgutachten auf Grundlage der ge-
planten Nutzungen und der Struktur des Straßennetzes im 
Umfeld wie auch auf Basis der in der Bestandssituation beo-
bachteten Verkehrsverteilung zu dem Ergebnis, die prognosti-
zierten Verkehre an allen Knotenpunkten in alle Fahrtrichtun-
gen leistungsgerecht abgewickelt werden können. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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Straßenabschnitte der positive Abschluss der nötigen 
Untersuchungen und Maßnahmen laut des Ratsbe-
schlusses vom 27. Juni 2023 erforderlich. Der Verkehrs-
fluss des motorisierten Verkehrs und die Erreichbarkeit 
der Innenstadt muss unbedingt gewährleistet bleiben. 
 
 
Außerdem wird darauf hingewiesen, dass im Bereich des Plan-
gebietes bislang planungsrechtlich ein Einkaufszentrum mög-
lich ist (Bebauungsplan Nr. 600), welches mit einer deutlich 
höheren Verkehrsbelastung der angrenzenden Straßen ein-
hergehen würde, als es durch die Realisierung der Johannis-
höfe zu befürchten ist.  
3.6.4 Die Realisierung der Johannishöfe sieht die Ausweisung 
von maximal 120 Stellplätzen für den MIV und maximal 
280 Fahrradabstellplätzen, verteilt auf eine Tiefgarage 
im Baufeld A und eine ebenerdige Fläche im Baufeld B, 
vor. Das führt zu erhöhtem Verkehrsaufkommen. Ne-
ben den neu entstehenden Parkplatzflächen sind wei-
tere rund 25 öffentliche Stellplätze in der Schleife süd-
östlich der Kurve in der Großen Rosenstraße vorgese-
hen. Diese werden bereits im Analyse-Nullfall belegt 
sein und daher nur im deutlich geringeren Umfang zur 
Verfügung stehen. Die insgesamt 120 Stellplätze für 
den MIV sind für Bewohner, Kundschaft und Besucher 
vorgesehen. Fraglich ist daher, ob die Anzahl der Stell-
plätze für den MIV für die rund 280 neu entstehenden 
Wohneinheiten ausreichend ist. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Auf die Frage, ob die Anzahl der geplanten Stellplätze ausrei-
chend ist, wird der grundsätzliche Hinweis gegeben, dass mit 
der Novelle der niedersächsischen Bauordnung, welche am 
01.07.2024 in Kraft getreten ist, keine Pflicht mehr besteht, ei-
nen Nachweis für notwendige Stellplätze für Wohnungen im 
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringen. 
Gleichzeitig werden die zukünftigen Bewohnenden aufgrund 
der innerstädtischen Lage ihres Wohnortes über eine sehr 
gute ÖPNV-Anbindung verfügen, weshalb die Auffassung 
(auch im Sinne einer zukunftsweisenden und klimagerechten 
Stadtentwicklung) vertreten wird, dass die Unterbringung ei-
nes privates PKWs für jede Wohneinheit nicht erwartet wer-
den kann und auch nicht erforderlich ist, da in der Kombina-
tion der Mobilitätsangebote zusammen mit den herzustellen-
den Stellplätzen den Mobilitätsanforderungen oder zukünfti-
gen Nutzer ausreichend Rechnung getragen wird. 
3.6.5 Da die Parkmöglichkeiten des Bauvorhabens aus-
schließlich für Bewohner, Kundschaft und Besucher 
vorgesehen sind, sind diese nicht als öffentliche Park-
plätze zu kennzeichnen und somit auch nicht in das ört-
liche Parkleitsystem aufzunehmen. Das reduziert po-
tenziellen Parkplatz-Suchverkehr in der Kolpingstraße 
sowie für die Große Rosenstraße und Seminarstraße. 
Zudem stehen fußläufig erreichbare Parkplätze in an-
deren Parkhäusern (z. B. Kollegienwall-Garage, Galeria 
Kaufhof) zur Verfügung. 
 
Im Verkehrsgutachten (TSC Beratende Ingenieure für 
Verkehrswesen GmbH & Co. KG, 2024) zur verkehrli-
chen Erschließung der Johannishöfe erfolgt die Ab-
schätzung des zukünftig zu erwartenden Verkehrsauf-
kommens an einem durchschnittlichen Werktag (Mon-
tag Freitag). Wir weisen auf Besucherverkehre der In-
nenstadt Osnabrück an frequenz- und verkaufsstarken 
Samstagen hin. Die vollständige Erreichbarkeit der In-
nenstadt muss an allen verkaufsoffenen Tagen unein-
geschränkt gewährleistet sein. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Aus dem in der Stellungnahme zutreffend benannten Grund 
werden die Parkmöglichkeiten des Vorhabens nicht in das 
Parkleitsystem der Stadt eingepflegt werden. 
 
 
 
 
 
 
 
Die Betrachtungsgrundlage (Werktags) entspricht den fachli-
chen Anforderungen an Verkehrsgutachten. Aufgrund der 
deutlich geringen Frequenz an Verkehrsaufkommen, dass an 
Samstagen durch das Vorhaben selbst - im Vergleich zu Werk-
tagen – erzeugt wird, ist nicht davon auszugehen, dass es an 
Samstagen zu einer Beeinträchtigung der Erreichbarkeit der 
Innenstadt durch das geplante Vorhaben kommt. Im Gegen-
teil, da ursprünglich an der Stelle ein Einkaufszentrum geplant 
war, ist von einer potenziellen Entlastung auszugehen, da 
keine öffentlichen Parkmöglichkeiten geschaffen werden.  
3.6.6 Der Knotenpunkt Neuer Graben/Lyrastraße weist be-
reits im Analyse-Nullfall eine ungenügende Verkehrs-
qualität (F) auf. Folglich kann der Knotenpunkt in kei-
nem der untersuchten Szenarien leistungsfähig betrie-
ben werden. Eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens 
über den Analyse-Nullfall hinaus wird die Verkehrsqua-
lität am Knotenpunkt weiter verschlechtern. Dies wird 
zu einer räumlichen Ausdehnung der ungenügenden 
Verkehrsqualität über den Knotenpunkt hinausführen. 
Wir regen an, zu prüfen, ob eine Optimierung der Am-
pelschaltung zur Verbesserung des Verkehrsflusses bei-
tragen kann. 
 
 
 
 
 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Wenngleich die Auffassung geteilt wird und auch das im Rah-
men des Bebauungsplanverfahrens erstellte Verkehrsgutach-
ten zu dem Ergebnis kommt, dass der Knotenpunkt Neuer 
Graben/ Lyrastraße eine ungenügende Verkehrsqualität auf-
weist, resultiert dieser Zustand nicht aus der Umsetzung des 
Planvorhabens (vgl. Kapitel B 1.3 der Bebauungsplanbegrün-
dung). 
Demzufolge ist die Umgestaltung dieses Knotenpunktes zur 
Verbesserung der Verkehrsqualität nicht Gegenstand des vor-
liegenden Bebauungsplanverfahrens.  
Zudem hat die Betrachtung dieses Knotenpunktes im Zusam-
menhang mit den Maßnahmen der umfangreichen Umgestal-
tung des Neumarktes sowie der Teileinziehung von bisher öf-
fentlichen Flächen auf Basis des Beschlusses der Teileinzie-
hung des Neumarktes für den MIV am 27.06.2023 zu erfolgen. 
Voraussetzung für diese Maßnahme sind neben einer Neube-
rechnung des Verkehrsmodells, welches im Sommer dieses 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 22/36 
 
 
 
Zudem weisen wir darauf hin, dass die Kolpingstraße 
als Fahrradstraße und Hauptroute gemäß Radverkehrs-
netz Osnabrück ausgewiesen ist. Die Ausweisung ent-
sprechender Fahrradabstellflächen begrüßen wir. Das 
zusätzliche Verkehrsaufkommen kann die Verkehrsqua-
lität auf der Kolpingstraße verschlechtern. 
 
Wir empfehlen, den MIV, den ÖPNV sowie den Fuß- 
und Fahrradverkehr mithilfe eines gesamtstädtischen, 
integrierten Verkehrskonzeptes zu steuern. Kunden- 
und Lieferverkehre sind uneingeschränkt zu gewähr-
leisten. 
Jahres vorliegen soll, auch die Änderung des Bebauungsplans 
Nr. 525. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Ausweisung als 
Fahrradstraße ist kein Belang, der im Rahmen dieses Bauleit-
planverfahren zu berücksichtigen ist.  
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Erstellung ei-
nes gesamtstädtischen Verkehrskonzeptes ist kein Belang, der 
im Rahmen dieses Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen ist.  
3.6.7 4. Zusammenfassung 
Die vorliegende Planung der Johannishöfe bietet die 
Möglichkeit, ein hohes Maß an städtebaulichen Innova-
tionen zu realisieren und damit neue Funktionalitäten 
und überregionale Strahlkraft zu entfalten. Durch die 
Verbindung der Funktionen Wohnen, Einkaufen und 
Freizeitgestaltung entstehen Synergien. Die Innenstadt 
wird durch neuen Wohnraum und deren Bewohner be-
lebt. Wesentliche Elemente einer multifunktionalen 
und zukunftsorientierten Innenstadtplanung setzt das 
Vorhaben gelungen um. 
 
Die Realisierung der Johannishöfe beseitigt darüber 
hinaus einen langjährigen städtebaulichen Missstand 
im Zentrum der Stadt. Darum sollten alle Möglichkei-
ten genutzt werden, dieses Projekt so schnell wie mög-
lich umzusetzen. 
 
Wir tragen zum gegenwärtigen Zeitpunkt formal keine 
Bedenken gegen die Aufstellung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes Nr. 651 - Südlich Neumarkt - vor. 
 
Eine gute verkehrliche Erreichbarkeit der Innenstadt 
für alle Verkehrsteilnehmer ist - insbesondere an allen 
verkaufsoffenen Tagen - uneingeschränkt zu gewähr-
leisten. 
 
Wir begrüßen die Realisierung der Johannishöfe sehr 
und erwarten positive Effekte für die Innenstadtent-
wicklung. 
 
Wir danken Ihnen für die Beteiligung und die Beach-
tung unserer Anregungen. Bitte teilen Sie uns das Er-
gebnis der Abwägungsberatung in den Ratsgremien ge-
mäß § 3 Absatz 2 Satz 4 BauGB mit. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Es werden keine formalen Bedenken zum Bebauungsplanent-
wurf geäußert.  
 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 23/36 
4. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 BauGB - Öffentlichkeitsbeteiligung 
(Entwurfsveröffentlichung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
4.1 04.04.2025 Bürgerin und Bürger aus Osnabrück 
4.2 08.04.2025 Eigentümergesellschaft benachbarter Grundstück  
über Rechtanwaltsvertretung Baumeister RA, Münster 
4.3 09.04.2025 Bürger aus Osnabrück 
4.4 09.04.2025 Bürgerin per Mail o.O.  
4.5 10.04.2025 Bürger per Mail o.O. 
4.6 10.04.2025 Kath. FaBi 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
4.1 Beschlussvorschlag erreicht die städtebaulichen Ziele 
nicht 
Der Beschlussvorschlag formuliert Ziele für die Bebau-
ung im Bereich des B-Plan 651, die gemäß den Ergebnis-
sen des Verschattungsgutachtens mit der vorliegenden 
Planung nicht erreicht werden können. 
Im Beschlussvorschlag stehen u.a. folgende wichtige 
Planziele für die Umsetzung des B-Planes 651: 
- Entstehung von hochwertigem Wohnraum für unter-
schiedliche Personengruppen, u.a. ein Pflegeheim und 
studentisches Wohnen 
- Aufwertung des Ortsbildes durch eine hochwertige 
Neubebauung. 
Obwohl durch das Verschattungsgutachten erkennbar 
ist, dass die Ziele hochwertiger Wohnraum für das Pfle-
geheim aufgrund der unbesonnten Zimmer zur Neu-
marktseite und eine hochwertige Aufwertung des Orts-
bildes mindestens im Baufeld B aufgrund der dort ge-
planten Schattenschlucht im Bereich Seminar-
straße/Große Rosenstraße nicht erfüllt werden können, 
empfiehlt die Bauverwaltung den B-Plan zu beschlie-
ßen. Der STUA ist dem Vorschlag der Verwaltung ge-
folgt, diesen Entwurf als Vorschlag der Verwaltung zur 
Bürgerbeteiligung vorzulegen. 
 
Rechtliche und Normungsgrundlagen 
Als Grundlagen für die veränderte Bebauung sind die 
folgenden gesetzlichen Ziele und Vorschriften sowie 
fachliche Normen zugunsten gesunder, belichteter und 
besonnter Wohnverhältnisse umzusetzen: 
§ 136 BauGB 
Abs. 3: Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen o-
der ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorlie-
gen, sind insbesondere zu berücksichtigen 
1. die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicher-
heit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden 
Menschen in Bezug auf 
a) die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Woh-
nungen und Arbeitsstätten 
Abs. 4. 3: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen die-
nen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu bei-
tragen, dass die Siedlungsstruktur den Erfordernissen 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Der zitierte § 136 Abs. 3 BauGB zählt beispielhaft Kriterien 
auf, anhand derer beurteilt werden kann, ob in einem bereits 
bebauten Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen. Der 
ebenfalls zitierte § 136 Abs. 4 BauGB enthält Aussagen zum 
Zweck von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Bei dem 
Plangebiet handelt es sich weder um ein Sanierungsgebiet, 
noch ist es für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme vor-
gesehen. Diese wäre auch nicht erforderlich, da in Folge des 
Bebauungsplanverfahrens eine weitgehende Neubebauung 
des Plangebiets erfolgen soll, die städtebauliche Sanierungs-
maßnahmen von vornherein als entbehrlich erscheinen lässt. 
Jedoch kann § 136 Abs. 3 BauGB mittelbar zur Beurteilung 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 24/36 
des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde 
Lebens- und Arbeitsbedingungen entspricht 
herangezogen werden, ob in Folge der Planung städtebauli-
che Missstände befürchtet werden müssen. Dies ist jedoch 
nicht der Fall. 
Zur Belichtung und Besonnung siehe den nachfolgenden 
Punkt 4.1.2. Eine ausreichende Belüftung ist über kleinteilige 
Ausweisung der überbaubaren Flächen gewährleistet. Die 
bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände (= 3 
m, nicht gemeint sind die Regelabstände von 0,4 H) werden 
durchgehend eingehalten. Da zumindest der Bereich inner-
halb des Vorhaben- und Erschließungsplans vollständig neu 
bebaut wird, kann mit einer guten Beschaffenheit von Gebäu-
den, Wohnungen und Arbeitsstätten nach dem neuesten 
Stand gerechnet werden. Gleiches gilt für die energetische 
Beschaffenheit der Gebäude und die damit einhergehenden 
Anforderungen an den Klimaschutz. Die Zugänglichkeit der 
Grundstücke ist gegeben. Das innerhalb des Plangebiets zu-
lässige Nutzungsspektrum lässt keine Immissionskonflikte er-
warten. Es sind nur miteinander verträgliche Nutzungen reali-
sierbar. Von außen auf das Plangebiet einwirkende Immissio-
nen (die bereits bestehen) und die damit einhergehenden Im-
missionskonflikte sind ermittelt worden und können durch 
Maßnahmen des passiven Schallschutzes aber auch durch 
eine auf die Lärmbelastung reagierende städtebauliche Struk-
tur bewältigt werden. Die unbebauten Flächen werden ge-
stalterisch aufgewertet. Die Erschließung ist gesichert. Die Er-
schließungsqualität wurde fachgutachterlich als ausreichend 
beurteilt. Auch die Entwässerung des Quartiers kann - auch 
unter Berücksichtigung der Klimaanpassung – angemessen 
leistungsfähig erfolgen.  
4.1.1 § 3 Absatz 2, Satz 5 NBauO: 
Satz 2: Bauliche Anlagen müssen den allgemeinen An-
forderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
entsprechen. Die Belange der Menschen mit Behinde-
rungen, der alten Menschen, der Kinder und Jugendli-
chen sowie der Personen mit Kleinkindern sind zu be-
rücksichtigen. 
Satz 5: Baumaßnahmen dürfen keine Verhältnisse 
schaffen, die den Anforderungen nach den Absätzen 1 
bis 3 widersprechen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Das Zitat aus der Niedersächsischen Bauordnung gibt die all-
gemeinen Anforderungen an bauliche Anlagen wieder. Es darf 
keine Baugenehmigung erteilt werden, die im Widerspruch zu 
diesen allgemeinen Anforderungen steht. Der vorhabenbezo-
gene Bebauungsplan führt mit seinem Regelungsgehalt nicht 
dazu, dass gegen die allgemeinen Anforderungen verstoßen 
werden müsste. Er ist somit grundsätzlich umsetzbar. Im Rah-
men des Baugenehmigungsverfahrens sind konkrete Auflagen 
möglich, durch die die Einhaltung dieser allgemeinen Anfor-
derungen sichergestellt werden kann.  
4.1.2 DIN EN 17037 
Zu der Frage, was unter allgemeinen Anforderungen an 
gesunde Wohnverhältnisse zu verstehen ist, gibt die 
DIN EN 17037 zum Thema Besonnung 90 Minuten Min-
destbesonnungszeit in einem bestimmten Jahreszeit-
raum an.  Diese aus dem Jahr 2019 stammende Norm 
gibt den aktuellen fachlichen Stand wieder. 
Warum werden die Ziele und Vorgaben nicht erreicht? 
Ca 60 Zimmer des Pflegeheimes im Baufeld A liegen auf 
der Nordseite zum Neumarkt hin, erreichen nicht die 
Mindestanforderung an Sonneneinstrahlung. Das 
würde z.B. bedeuten, dass Bettlägerige in Zimmern, 
ohne das Mindestmaß an Sonnenlicht existieren müs-
sen, das Fachleute insbesondere für die mentale Ge-
sundheit, für notwendig halten. Fraglich ist auch, ob an-
gesichts der Lage zum verkehrsbelasteten Neumarkt hin 
geöffnete Fenster möglich sind. 
Für das Baufeld B zeigt  das Verschattungsgutachten, 
dass mehr als die Hälfte der Wohnungen nicht das Min-
destmaß an Sonneneinstrahlung erhält.  Die Gutachter 
weisen auf S. 35 darauf hin, dass nicht die Verdichtung, 
sondern die Ausrichtung der Baukörper dafür aus-
schlaggebend sind 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Es ist zutreffend, dass die natürliche Belichtung und Beson-
nung als Teil der Anforderungen an gesunde Wohnverhält-
nisse ein wichtiger Belang der städtebaulichen Planung ist 
und so auch Niederschlag im BauGB, der BauNVO und den 
Landesbauordnungen gefunden hat. Gem. der niedersächsi-
schen Bauordnung ist die Anordnung von Wohnungen an 
Nordseiten grundsätzlich zulässig. Es liegt in der Natur der Sa-
che, dass Nordwohnungen keine natürliche Besonnung auf-
weisen. Aus Sicht des Landesgesetzgebers werden Wohnun-
gen ohne natürliche Besonnung somit nicht als grundsätzlich 
unzumutbar bewertet. Die Zumutbarkeit der Verschattung 
beurteilt sich mangels anderer Beurteilungsmaßstäbe viel-
mehr nach den Umständen des Einzelfalls. Als Maßstab zur 
Beurteilung der Verschattung wird in der Praxis die DIN EN 
17037 herangezogen. Bei der DIN EN 17037 handelt es sich 
jedoch nicht um eine Rechtsvorschrift, die für den Fall einer 
Beeinträchtigung der Tageslichtversorgung die Grenze des Zu-
mutbaren konkretisiert. Technische Regelwerke wie DIN-Nor-
men oder VDI-Richtlinien entfalten keine rechtliche Verbind-
lichkeit, weil sie keine Rechtsnormen sind, die im Wege de-
mokratisch legitimierter Rechtssetzung geschaffen worden 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 25/36 
Da Wohnungen ohne oder mit nur wenigen Minuten 
Sonneneinstrahlungen wohl kaum zu den hohen markt-
üblichen Mieten vermietet werden können, muss davon 
ausgegangen werden, dass diese Wohnungen beson-
ders für die Gruppe der Wohnungen mit Sozialmiete 
vorgesehen sein werden. 
Das birgt die absehbare Gefahr, dass über Jahrzehnte 
hin, dort nicht ein aufgewertetes Ortsbild sondern ein 
nicht ausreichend durchmischtes, defizitäres Stadtquar-
tier entstehen wird. 
sind. Vielmehr dienen sie als „Orientierungshilfe“ für eine Be-
wertung der Umstände des Einzelfalls und fungieren als An-
haltspunkt. Ebenso wenig wie die Einhaltung der DIN-Vor-
schriften ohne weiteres die Zumutbarkeit einer Verschattung 
begründet, ergibt sich im umgekehrten Fall allein aus ihrer 
Nichteinhaltung bereits die Unzumutbarkeit einer Verschat-
tung. Eine Unterschreitung des geforderten Maßes an Tages-
licht oder Besonnung führt nicht im Sinne eines absoluten 
Maßstabs zu ungesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen. 
Im Rahmen der Abwägung gilt es daher zu berücksichtigen, 
dass es sich bei dem Plangebiet um einen hochverdichteten 
Bereich in der Innenstadt Osnabrücks handelt. Es wird explizit 
angestrebt, auch in diesen innerstädtischen Lagen Woh-
nungsbau zu realisieren. Nicht nur wird angestrebt, grund-
sätzlich neue Wohnungen zu realisieren, sondern auch in der 
Innenstadt den Wohnanteil zu erhöhen. Die Umgebung des 
Plangebietes ist durch eine dichte Blockrandbebauung ge-
prägt. Die neugeplante Bebauung orientiert sich an der Be-
standsbebauung. Aufgrund der zentralen Lage des Plangebie-
tes und der sehr guten Anbindung an den ÖPNV wird insbe-
sondere für eine innerstädtische Lage wie diese das Schaffen 
von Wohnraum angestrebt. Doch eben in einer solch verdich-
teten Lage kann eine Besonnung und Belichtung entspre-
chend den Anforderungswerten der DIN EN 17037 nicht im-
mer eingehalten werden. Wären in weniger dichten Berei-
chen, z.B. am Stadtrand, die Werte der Tageslichtversorgung 
nicht annehmbar, scheinen sie in einem hochverdichteten Be-
reich jedoch vertretbar. Schließlich geht mit einer dichten, 
höhergeschossigen Bebauung automatisch eine gegenseitige 
Beeinträchtigung der Baukörper hinsichtlich der Besonnung 
und Belichtung einher. Darüber hinaus werden die geplanten 
Wohnungen weitere Qualitäten aufweisen. Neben der guten 
Anbindung an den ÖPNV werden die Wohnungen insbeson-
dere auch von der zentralen Lage profitieren. Zudem ist zu 
berücksichtigen, dass die Wohnungen einen hohen Neu-
baustandard aufweisen und damit, was den Wärmeschutz, 
den Schallschutz und was weitere Aspekte, wie z.B. die 
Schadstofffreiheit der Baustoffe, betrifft, einen Wohnstan-
dard weit oberhalb des Durchschnitts aufweisen. Bei der Be-
urteilung, ob gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorlie-
gen, muss stets berücksichtigt werden, dass die Besonnung 
nur einer von zahlreichen für die Bewertung der Wohnquali-
tät relevanten Faktoren ist. Zudem werden geeignete Maß-
nahmen definiert, durch die - über die Vorhabenplanung hin-
aus - eine ausreichende Besonnung bzw. Belichtung der Auf-
enthaltsräume erreicht werden kann. Das können z. B. grö-
ßere Fenster oder die Anordnung von besonnten Gemein-
schaftsräumen oder Terrassen sein, die frei zugänglich sind. 
Für Wohnungen, die aufgrund der geringeren Abstände in 
den Wintermonaten keine ausreichende Besonnung erfahren, 
müssen somit ergänzende Maßnahmen im Rahmen der Bau-
genehmigung vorgelegt werden. Dieses Vorgehen wird auch 
im Kapitel B 1.8 der Bebauungsplanbegründung benannt. 
4.1.3 Fehlerhafte Darstellung in der Verwaltungsvorlage 
Die Verwaltung stellt in ihrer Vorlage diese Probleme 
unzutreffend dar. Es heißt lediglich "Resultierend aus 
der zukünftigen Dichte resp. der entstehenden Ver-
schattung muss festgestellt werden, dass es Bereiche in 
den unteren Etagen geben wird, deren Belichtung in 
den Wintermonaten als ungünstig zu bewerten ist". Aus 
dem Verschattungsgutachten ist aber zu entnehmen, 
dass alle Etagen auf den Nord- und Nordostseiten be-
troffen sind. In mehr als der Hälfte der Wohnungen 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Der Feststellung einer fehlerhaften Verwaltungsvorlage wird 
widersprochen. Klarstellend wird folgender Hinweis gegeben: 
Wenngleich es sich um einen vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan handelt, welchem ein konkretes Vorhaben zugrunde 
liegt, welches über den Vorhaben- und Erschließungsplan ab-
gebildet sowie über einen Durchführungsvertrag gesichert 
wird, steht zum Zeitpunkt der Bauleitplanung die abschlie-
ßende detaillierte Ausgestaltung der Grundrissplanung sowie 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 26/36 
wird es nicht nur im Winter kaum eine Sonneneinstrah-
lung geben. 
Dass diese Mängel keine angemessene Beachtung in 
der Empfehlung finden, wird damit begründet, dass "die 
bauliche Nutzung des Grundstücks aus wirtschaftlicher, 
wohnungspolitischer und stadtgestalterischer Sicht" hö-
her zu gewichten sei, als diese Mängel.   
damit einhergehend die finale Verortung der Aufenthalts-
räume nicht abschließend fest. Dem vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan liegt zwar eine Vorentwurfsplanung auch bezüg-
lich der inneren Gebäudeorganisation zugrunde, diese ist je-
doch noch nicht kleinteilig ausgearbeitet. Im Rahmen der Ver-
schattungsuntersuchung werden zudem weitergehende opti-
mierende Maßnahmen benannt, welche auch im Kapitel B 1.8 
der Bebauungsplanbegründung benannt werden. 
Hinsichtlich der Zumutbarkeit einer fehlenden oder nur gerin-
gen natürlichen Besonnungsdauer wird auf die vorangegan-
gene Abwägung 4.1.2 verwiesen. 
4.1.4 Neben der offensichtlichen Schieflage der Abwägung 
aufgrund einer unzutreffenden Informationsdarstel-
lung, stellen sich dazu die folgenden Fragen: 
Inwiefern sind sonnenlose Zimmer für Pflegebedürftige 
wohnungspolitisch positiv zu bewerten? 
Inwiefern ist die schluchtartige Bebauung mit sonnenlo-
sen Wohnungen im Bereich Seminarstraße/ Große Ro-
senstraße stadtgestalterisch und wohnungspolitisch po-
sitiv zu bewerten? 
Von welchen Wirtschaftlichkeitszeiträumen wird in der 
Abwägung ausgegangen? 
 
Alternativen 
Die Jahrzehnte alte Wunde im Stadtzentrum muss ge-
schlossen werden, insbesondere im Bereich Neu-
markt/Johannisstraße. Für Baufeld A schlagen wir daher 
lediglich vor, die vorliegende Planung mit Blick auf die 
Zuordnung von Räumen für  das Pflegeheim so zu ver-
ändern, dass zumindest normgerechte Besonnungszei-
ten  als Voraussetzung für  menschenwürdige Wohnver-
hältnisse gegeben sind . 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Es wird auf die Abwägung unter Nr. 4.1.2 verwiesen. 
 
Sowohl im Bereich des Pflegeheims als auch im Baufeld B sind 
durchaus auch gut besonnte Wohnungen vorhanden. Auf der 
Nordseite des Pflegeheims können zudem auch Nutzungen 
untergebracht werden, die keine Wohnräume sind.  
Zudem sind die Wohnungen, die nachteilig verschattet wer-
den, nicht ganzjährig betroffen, sondern nur zu bestimmten 
Zeiten in den Wintermonaten. Weiterhin sind von Verschat-
tung betroffene Wohnungen durch geeignete Maßnahmen 
im Rahmen der Bauausführung zu optimieren.  
 
Die Bewertung der Wirtschaftlichkeit obliegt dem Vorhaben-
träger. Grundsätzlich sind Bauvorhaben der Nachnutzung im 
Kernbereich der Innenstadt insb. mit den erforderlichen Maß-
nahmen (Abriss, Altlasten, Baustellenkoordination, ..) sehr 
aufwendig.  
 
Es ist auch im Sinne der Stadt Osnabrück, in dieser wichtigen 
städtischen Lage das vorliegende Konzept insb. in der vorge-
sehenen städtebaulichen und nutzungsbezogenen Ausprä-
gung zur deutlichen Aufwertung des Quartiers umzusetzen.  
4.1.5 Das Baufeld C /MU 3 kann wie geplant verwirklicht wer-
den. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
4.1.6 Um Fehlentwicklungen zu vermeiden, die die Innen-
stadt und die dort in Zukunft wohnenden Menschen 
dauerhaft belasten würden, sollte für Baufeld B (Semi-
narstraße/Große Rosentraße) eine Umplanung erfol-
gen, die dem Hinweis auf S. 35 des Beschattungsgutach-
tens folgt. Danach ist eine andere Ausrichtung der Bau-
körper ohne Verdichtungsverlust möglich, die zu ausrei-
chend besonnten Wohnräumen und einer städtebaulich 
attraktiveren Straßenfront führt. 
 
Falls das Unternehmen Lindhorst sich zu einer Umpla-
nung nicht in der Lage sieht, sollte der Verkauf des 
Grundstücks an regionale Investoren erwogen werden. 
Ggf. über einen Zwischenerwerb durch die Stadt Osnab-
rück. 
 
Das mit einem Zwischenerwerb durch die Stadt Osnab-
rück verbundene finanzielle Risiko der Stadt ist durch 
die Vermeidung der Folgeprobleme eines defizitären 
städtischen Quartiers gerechtfertigt und auf mittlere 
und lange Sicht kompensiert 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Der Verweis auf S. 35 des Verschattungsgutachtens kann 
nicht nachvollzogen werden. Hier werden lediglich bautechni-
sche Maßnahmen benannt und keine Änderungen der Bau-
körper. Eine Erhöhung der Besonnung des Baufeldes B wäre 
immer mit einer Entdichtung (geringere Geschosse, größere 
Abstände zwischen den Baukörpern) verbunden. Diese Ent-
dichtung ist nicht vorgesehen. 
 
 
Das Grundstück befindet sich in Privateigentum. Ein Verkauf 
kann seitens der Stadt nicht veranlasst werden bzw. es be-
steht kein Anlass dazu, dieses zu fordern. 
 
 
 
Eine Entwicklung zu einem defizitären Stadtquartier wird 
nicht befürchtet. Es handelt sich um qualitativ hochwertige 
Neubauwohnungen mit einer integrierten Lage und guter 
Versorgung. Bei der Beurteilung, ob gesunde Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse vorliegen, muss berücksichtigt werden, dass 
die Besonnung nur einer von zahlreichen für die Bewertung 
der Wohnqualität relevanten Faktoren ist.  
4.2 wir vertreten die rechtlichen Interessen der […] GmbH 
& Co. KG, eine auf uns lautende Vollmacht fügen wir 
bei.  
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 27/36 
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 
2 BauGB nehmen wir nachfolgend zu den vorgenannten 
Bebauungsplanverfahren für unsere Mandantin Stel-
lung. 
 
I. Ausgangslage 
Unsere Mandantin ist Eigentümerin von Grundstücken 
sowohl im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans Nr. 651 als auch innerhalb des - verblei-
benden – Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans Nr. 600. Im Einzelnen handelt es sich um die 
Grundstücke Johannisstraße 67, 71, 72, 73 und 74. 
Das Grundstück Johannisstraße 67 ist derzeit durch den 
Bebauungsplan Nr. 600 als Kerngebiet (MK 2) ausgewie-
sen. Bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans im Jahr 2014 war das Grundstück in den 
Geltungsbereich einbezogen worden, um bei einem et-
waigen späteren Erwerb durch den Vorhabenträger das 
von diesem auf angrenzenden Flächen zu errichtende 
Einkaufszentrum auf dieses Grundstück ausweiten zu 
können. Zu beidem kam es bekanntermaßen nicht. 
In den Geltungsbereich des nun geplanten vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans Nr. 651 soll das Grundstück 
erneut einbezogen werden. Gemeinsam mit den südlich 
angrenzenden Grundstücken Johannisstraße 68 und Se-
minarstraße 1a, die ebenfalls nicht im Eigentum des 
Vorhabenträgers stehen, soll die Fläche von einem 
Kerngebiet zu einem Urbanen Gebiet umgestuft wer-
den. Für das angrenzende sog. Vorhabengebiet A, das 
Teil des Vorhaben- und Erschließungsplans ist, eröffnet 
der Bebauungsplan dem Vorhabenträger hingegen ein 
breiteres Nutzungsspektrum, da in diesem Bereich wei-
terhin auch großflächige Einzelhandelsbetriebe ermög-
licht werden. 
Die Grundstücke Johannisstraße 71 bis 74 wurden 2014 
ebenfalls in den Geltungsbereich des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans Nr. 600 einbezogen, auch in die-
sem Fall wohl mit der Überlegung, Erweiterungsflächen 
für das Einkaufszentrum zu schaffen. In diesem Bereich 
soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan - trotz Auf-
gabe des Vorhabens - unverändert fortgelten. Die 
Grundstücke sind als Kerngebiet festgesetzt, das Maß 
der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer 
GRZ, GFZ und Höhenfestsetzungen bestimmt; die vom 
Bebauungsplan definierte abweichende Bauweise sieht 
eine zwingende geschlossene Bebauung entlang der 
seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen vor. 
Die Kombination dieser Festsetzungen hat zur Folge, 
dass im Falle einer Neubebauung der Flächen faktisch 
nur eine dreigeschossige Bebauung realisiert werden 
kann.  
Das nördlich angrenzende Grundstück Johannisstraße 
70 hingegen, das "Kopfgrundstück" des Baublocks zwi-
schen Johannisstraße, Seminarstraße sowie Kleiner und 
Großer Rosenstraße, soll nun durch den vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan Nr. 651 einer separaten Neure-
gelung zugeführt werden. Beabsichtigt ist, dieses ein-
zelne Grundstück als Urbanes Gebiet (MU 3) festzuset-
zen, in dem eine sechsgeschossige Bebauung auf der 
gesamten Grundstücksfläche zulässig sein soll. Des Wei-
teren wird im sog. Baufeld B des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 651 - in zweiter Reihe hinter den 
Grundstücken entlang der Johannisstraße - eine sechs 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Die Ausführungen zum Abriss der Planungshistorie der von 
der Einwenderin betreffenden Grundstücke wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Der benannte Bereich wurde nicht in den Geltungsbereich 
einbezogen, um hier eine Erweiterung des geplanten Ein-
kaufszentrums zu ermöglichen, sondern um planungsrecht-
lich den betreffenden Grundstücken erweiterte Möglichkei-
ten hinsichtlich des Ausbaus bzw. eines Neubau mit höheren 
Höhen bzw. höheren Geschossigkeiten und ergänzenden pla-
nungsrechtlichen Spielräumen im Vergleich zum bis dahin gel-
tenden Bebauungsplan Nr. 473 zu eröffnen (vgl. dazu die Aus-
führungen der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 600). Hin-
tergrund war, den Grundstücken eine vergleichbare Ausnutz-
barkeit im Vergleich zum vorhabenbezogenen Einkaufszent-
rum zu geben.  
 
Entgegen der Annahme der Einwenderin kann für die Grund-
stücke Johannisstraße 71 bis 74 die im Bebauungsplan festge-
legte max. Gebäudehöhe durchaus erreicht werden. Durch 
die Festlegung der Bauweise in Verbindung mit der max. Ge-
schossflächenzahl kann sich der Baukörper jedoch bei einer 
gewünschten Mehrgeschossigkeit nicht über das gesamte 
Grundstück erstrecken. Es muss dann ein entsprechender 
Blockinnenbereich freigehalten werden. Das Höchstmaß lässt 
eine festgesetzte Gebäudehöhe von etwa 24 m über Gelände 
zu, was die Errichtung von bis zu sieben Vollgeschossen er-
möglicht. Das Höchstmaß entspricht überwiegend auch den 
Festsetzungen für die angrenzende Vorhabenplanung.  
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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bis siebengeschossige hochverdichtete Bebauung vor-
gesehen. Sowohl für das Kopfgrundstück als auch die 
Bebauung innerhalb des Baufeldes B werden deutliche 
Unterschreitungen der bauordnungsrechtlichen Ab-
standsflächen ermöglicht. 
Bereits bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 
651 hat unsere Mandantin das Gespräch mit der Stadt 
gesucht, auf Defizite der bestehenden planerischen 
Ausweisungen ihrer Flächen hingewiesen und angeregt, 
im Zuge der anstehenden Neuplanung auch eine Neu-
ordnung der planerischen Vorgaben für die Grundstü-
cke zwischen der Johannisstraße und der Kleinen Ro-
senstraße vorzunehmen. Eine Resonanz der Stadt auf 
diese Anregung blieb jedoch aus. 
Auch für die benannten Grundstücke im weiterhin geltenden 
B-Plan Nr. 600 werden verringerte Abstandsflächen vorgese-
hen. Somit wir die Anregungsgeberin nicht ungleich gegen-
über der Vorhabenträgerin gestellt.  
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Entgegen der Stellungnahme hat die Plangeberin die Einwen-
derin bereits zu einem frühen Verfahrensstand über den 
Sachstand der Planung unterrichtet und die Möglichkeit er-
öffnet, sich bei Rückfragen zu melden (vgl. Schriftverkehr vom 
05.09.2023). Darüber hinaus wurde über das Planvorhaben in 
den öffentlichen Sitzungen des Ausschusses für Stadtentwick-
lung und Umwelt am 12.05.2022, 01.12.2022 sowie 
24.10.2024 berichtet. 
4.2.1 II. Stellungnahme 
Die derzeit vorgesehene Überplanung ihres Grund-
stücks Johannisstraße 67 durch den vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan Nr. 651 sowie die für die angren-
zenden Flächen vorgesehene massive Bebauung des 
Baufeldes A lehnt unsere Mandantin aus mehrerlei 
Gründen ab; die vorgesehenen Festsetzungen für den 
Bereich zwischen Neumarkt und Seminarstraße tragen 
einseitig den Interessen des Vorhabenträgers Rech-
nung; zudem ist ein nachvollziehbarer städtebaulicher 
und rechtlicher Grund, die Flächen unserer Mandantin 
in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans einzubeziehen, nicht ersichtlich (dazu 1.). 
Hinsichtlich der Flächen südlich der Seminarstraße wird 
durch das zukünftige Nebeneinander von vorhabenbe-
zogenem Bebauungsplan Nr. 651 und Fortgeltung von 
Teilen des Bebauungsplans Nr. 600 das städtebauliche 
Leitbild der Stadt, eine geschlossene Blockrandbebau-
ung entstehen zu lassen, nicht erreicht. Während für 
die in zweiter Reihe liegende Fläche des Baufeldes B 
und das Grundstück Johannisstraße 70 eine hochver-
dichtete Bebauung planerisch ermöglicht wird, die zu 
massiven Verschattungen u.a. der Grundstücke unserer 
Mandantin führt, bleibt der Nutzungsrahmen für die 
unmittelbar an der Johannisstraße gelegenen Grundstü-
cke dahinter zurück. Der Bebauungsplan Nr. 651 ist da-
her zu überdenken und der Bebauungsplan Nr. 600 zu-
mindest anzupassen (dazu 2.): 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die Auffassung der Einwenderin, dass die vorgesehenen Fest-
setzungen einseitig den Interessen des Vorhabenträgers 
Rechnung tragen, wird nicht geteilt. Die Festsetzungen im Be-
reich des Vorhabengebietes schaffen die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen des zugrunde liegenden Vorhabens, wel-
ches im Vorhaben- und Erschließungsplan abgebildet wird 
und das Ergebnis eines mehrjährigen Qualifizierungs- und Ab-
stimmungsprozesses darstellt.   
Infolge der Vorhabenrealisierung ist eine erhebliche Aufwer-
tung des Ortsbildes zu erwarten. Zudem kann in der Osnabrü-
cker Innenstadt ein stark ausdifferenziertes Wohnraumange-
bot geschaffen werden. Beides ist auch im öffentlichen Inte-
resse der Stadt Osnabrück.  
Arrondierend in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 
651 wurden gemäß § 12 Abs. 4 BauGB solche Flächen einbe-
zogen, für deren Überplanung eine städtebauliche Notwen-
digkeit bzw. ein planungsrechtliches Erfordernis besteht. So 
ist u. a die im östlichen Bereich des Plangebiets nördlich der 
Seminarstraße befindliche Fläche (MU 2) arrondierend in den 
Geltungsbereich einbezogen, um im Falle einer Neubebauung 
eine mit dem geplanten Vorhaben korrespondierende Höhen-
entwicklung zu ermöglichen und durch Ausweisung von Bauli-
nien eine einheitliche Bauflucht mit dem Vorhaben sicherzu-
stellen.  
 
Die Einbeziehung der gegenüberliegenden Fläche südlich der 
Seminarstraße (MU 3) war ebenfalls erforderlich. Diese Teil-
fläche war bislang Teil des Vorhabengebiets des bisherigen 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600. Da das diesem 
Bebauungsplan zu Grunde liegende Vorhaben nicht mehr ver-
wirklicht werden soll, war es erforderlich, auch für diese Teil-
fläche die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen neu zu 
definieren. 
 
Ergänzend wird an dieser Stelle auf die Ausführungen in Kapi-
tel 1 der Bebauungsplanbegründung verwiesen. 
 
Wie in dieser Stellungnahme zu 4.2 bereits angemerkt ermög-
licht der weiterhin geltenden B-Plan Nr. 600 für die betreffen-
den Bereiche eine planungsrechtlich nahezu gleichwertige 
Ausnutzbarkeit der Grundstücke. Die angesprochene Block-
randbebauung mit äquivalenten Höhen der Gebäude lässt 
sich auch für die Grundstücke an der Johannisstraße sowohl 
im an der Vorder- als auch an der rückwärtigen Seite realisie-
ren.  
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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4.2.2 1. Bebauung zwischen Neumarkt und Seminarstraße 
Nach § 12 Abs 4 BauGB können einzelne Flächen außer-
halb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungs-
plans in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein-
bezogen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass die 
Überplanung eine sachnotwendige Ergänzung des Vor-
haben- und Erschließungsplans darstellt. Falls die Ge-
meinde jedoch nur "bei Gelegenheit" des Vorhaben und 
Erschließungsplans von ihrem Planungswillen Gebrauch 
machen will, so überschreitet sie den Rahmen des § 12 
Abs. 4 BauGB. 
Vgl. OVG Münster Urteil vom 4.5.2012 - 2 D 11/11.NE - 
juris; 
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Krautzberger, 
156. EL September 2024, BauGB § 12 Rn. 122, beck-on-
line.  
Insofern dürfte bereits zweifelhaft sein, ob eine (neuer-
liche) Einbeziehung und Überplanung der Flächen unse-
rer Mandantin in den vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan überhaupt in Betracht kommt. Näherliegend wäre 
es, die Flächen entlang der Johannisstraße südlich der 
Hausnummer 66 bis zur Einmündung der Großen Ro-
senstraße, die allesamt nicht Teil des VEP sind und für 
die eine städtebauliche Neuordnung ansteht, mit einem 
neuen Angebotsbebauungsplan zu überplanen. 
Wenn man jedoch eine Einbeziehung der Grundstücke 
nach § 12 Abs. 4 BauGB für zulässig erachtet, weil man 
dem Ziel, im Falle einer Neubebauung der einbezoge-
nen Flächen "eine mit dem geplanten Vorhaben korres-
pondierende Höhenentwicklung zu ermöglichen und 
durch Ausweisung von Baulinien eine einheitliche Bau-
flucht mit dem Vorhaben sicherzustellen" (vgl. S. 4 des 
Entwurfs der Begründung), ein besonderes Gewicht bei-
messen möchte, so müssen diese Erwägungen auch für 
die südlich der Seminarstraße gelegenen Flächen gelten 
(dazu sogleich unter 2.). 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Für die Aufstellung eines neuen Angebotsbebauungsplan wie 
von der Einwenderin angeregt, bestand bisher kein Planungs-
erfordernis. Die Planinhalte des verbleibenden “Angebots-” 
Teils des Bebauungsplans Nr. 600 entsprechen weiterhin den 
städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Osnabrück und 
ermöglichen eine nahezu gleichwertige planungsrechtliche 
Ausnutzbarkeit. Sie lassen eine deutliche Nachverdichtung 
auf innerstädtischen Grundstücken zu. Grundsätzlich schließt 
die Plangeberin jedoch nicht aus, das Planrecht in Zukunft 
auch für diese Teilflächen anzupassen, sofern geänderte städ-
tebauliche Zielvorstellungen dies erfordern, oder sinnvoll er-
scheinen lassen, zum Beispiel, weil der Grundstückseigentü-
mer konkrete Vorstellungen zur baulichen Nutzung seiner 
Grundstücke äußert, die nicht mit dem bestehenden Plan-
recht in Einklang zu bringen sind, aber auch aus Sicht der 
Stadt Osnabrück als im Vergleich zur faktischen und planungs-
rechtlichen Bestandssituation vorteilhaft erkannt werden.  
4.2.3 Die geplante Herabstufung ihres Grundstücks von ei-
nem Kerngebiet zu einem Urbanen Gebiet ohne dies im 
Vorfeld auch nur zu erörtern - lehnt unsere Mandantin 
ab. Diese beabsichtigte Änderung der Art der baulichen 
Nutzung nimmt unserer Mandantin heute bestehende 
Nutzungsoptionen, da insbesondere die Ansiedlung 
großflächiger Einzelhandelsbetriebe - ggfs. im Zusam-
menspiel mit angrenzenden Flächen - im Falle einer 
Neubebauung des Grundstücks unzulässig wäre. Gleich-
zeitig werden jedoch für die Flächen des Vorhabenträ-
gers entsprechende Nutzungsmöglichkeiten weiterhin 
eröffnet, da hier der Bebauungsplan die Errichtung von 
großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben zu-
lässt. Städtebauliche Gründe für diese Ungleichbehand-
lung werden in der Bebauungsplanbegründung nicht 
benannt und sind auch im Übrigen nicht ersichtlich. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Wenngleich grundsätzlich keine über die verpflichtende Be-
teiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 BauGB im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens hinausgehende Erörterungspflicht 
der Plangeberin gegenüber der betreffenden Grundstücksei-
gentümer-Gesellschaft besteht, wurde diese entgegen der 
Stellungnahme bereits zu einem frühen Verfahrensstand über 
den Sachstand der Planung unterrichtet (vgl. Schriftverkehr 
vom 05.09.2023). Darüber hinaus wurde über das Planvorha-
ben in den öffentlichen Sitzungen des Ausschusses für Stadt-
entwicklung und Umwelt am 12.05.2022, 01.12.2022 sowie 
24.10.2024 berichtet. 
Zu dem genannten Kritikpunkt, dass für die Vorhabenträgerin 
großflächiger Einzelhandel zulässig sei, für das betreffende 
Grundstück Johannisstr. 67 jedoch nicht, muss festgestellt 
werden, dass unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße 
von insgesamt 391 m² selbst mit einem Einbeziehen der an-
grenzenden Grundstücke Johannisstr. 69 und Seminarstr. 1a 
eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² (= großflächiger Ein-
zelhandel) nicht praktikabel umsetzbar wäre (die theoretisch 
gegebene Möglichkeit, Einzelhandel auch in den Oberge-
schossen umsetzen, widerspricht den diesbezüglichen übli-
chen Erfahrungswerten und erscheint nicht realitätsnah). Dies 
stützt sich zudem auf die Tatsache, dass die Einwenderin seit 
Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 600 im Jahr 2014 nach 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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Kenntnisstand der Plangeberin keine weitergehenden Bestre-
bungen zur Ausnutzung des vorhandenen Planrechts getätigt 
hat. Demzufolge wird die Unterstellung einer Ungleichbe-
handlung zurückgewiesen. 
Aus dem genannten Grund wird die Auffassung vertreten, 
dass das mit der Ausweisung eines urbanen Gebietes anstelle 
eines Kerngebietes keine „Herabstufung“ des Grundstücks 
der Einwenderin erfolgt. Stattdessen bietet die Gebietskate-
gorie des urbanen Gebietes deutlich mehr Flexibilität in Bezug 
auf Wohnnutzungen, da diese als Hauptnutzung zulässig ist 
und deutlich weniger eingeschränkt wird als im Kerngebiet. 
Vor diesem Hintergrund dürfte in immobilienwirtschaftlicher 
Hinsicht eher von einer Aufwertung des Grundstücks auszu-
gehen sein.  
4.2.4 Kritisch sind zudem die Vorgaben zu den überbaubaren 
Grundstücksflächen in Kombination mit den Festset-
zungen zur Geschossigkeit zu sehen. Der Planentwurf 
macht hier für das Grundstück unserer Mandantin Vor-
gaben mit einem Detaillierungsgrad, der für den vorha-
benbezogenen Planteil angemessen ist, nicht jedoch für 
die einbezogenen Fläche Dritter, deren Baufreiheit hier-
durch unangemessen eingeschränkt wird. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Bei dem betroffenen Grundstück im Urbanen Gebiet MU 2 
handelt es sich um den Eckbereich des Baublocks, welcher im 
Osten durch die Johannisstraße und im Süden durch die Semi-
narstraße begrenzt wird. Um im Falle einer bestandsersetzen-
den Neubebauung eine funktional sinnvolle Bebauung sowie 
einen städtebaulich harmonischen Übergang zwischen der 
Neubebauung des Vorhabengebiets Fläche (A) sowie der 
Nachbarbebauung planungsrechtlich zu ermöglichen, ist ein 
höherer Detaillierungsgrad für die Festsetzungen im MU 2 er-
forderlich (im Übrigen auch im MU 1, das als Fläche Dritter 
ebenfalls aus den o.g. Gründen einbezogen wurde). Gleichzei-
tig resultiert aus der Zielsetzung einer städtebaulich harmoni-
schen Ergänzung sowie Komplettierung einer Höhenakzentu-
ierung im Falle einer Neubebauung dieses Baugebiets eine 
höhere bauliche Dichte als diese bislang nach dem geltenden 
Planrecht gemäß dem Bebauungsplan Nr. 600 ermöglicht 
werden würde. Schließlich wird aus den genannten Gründen 
die Auffassung, dass die Baufreiheit unangemessen einge-
schränkt wird, nicht geteilt.  
4.2.5 Ferner wird die Neuerrichtung des Vorhabens mit bis zu 
sieben Geschossen auf den angrenzenden Grundstü-
cken für das Bestandsgebäude unserer Mandantin, in 
dem sich auch Wohnnutzungen befinden, zu einer mas-
siven Verschattung führen. Ausweislich des Entwurfs 
der Planbegründung sowie des vorliegenden Verschat-
tungsgutachtens wird die Westfassade des Gebäudes 
zukünftig in Teilen nur noch an acht Minuten täglich be-
sonnt werden, im Winterhalbjahr beträgt der Verlust an 
Besonnung bei Umsetzung des Vorhabens bis zu 88 %, 
die Fenster im 1. Obergeschoss werden von Oktober bis 
Februar keine direkte Besonnung mehr erfahren. Eine 
solche Planung ist gegenüber den Eigentümern benach-
barter Grundstücke ersichtlich rücksichtslos und abwä-
gungsfehlerhaft. Wirtschaftlichkeitserwägungen des 
Vorhabenträgers ermöglichen solch massive Abstriche 
bei der Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse 
und damit der Nutzbarkeit der Immobilie unserer Man-
dantin nicht. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Für das Grundstück der Einwenderin ergibt sich aufgrund der 
hohen Abnahme der Besonnungsdauer in der Winterhalbjah-
resbetrachtung eine abwägungsrelevante Betroffenheit, je-
doch wird diese nicht als abwägungsfehlerhaft gewertet. 
So ist zum einen beachtlich, dass der geltende Bebauungsplan 
Nr. 600 zu ähnlichen Beeinträchtigungen in der Nachbar-
schaft geführt hätte, da hier die gleichen Gebäudehöhen an-
genommen wurden. Basis für die Höhenfestsetzungen ist das 
stadtraumprägende Baudenkmal des Landgerichts. 
Zum anderen wird der städtebaulichen Zielsetzung des Plan-
vorhabens ein höheres Gewicht beigemessen als der Beibe-
haltung der Besonnungsdauer in der betroffenen Nachbar-
schaft des Vorhabengebietes (als auch der Sicherstellung 
durchgehend DIN-konformer Besonnungszeiten innerhalb des 
geplanten Bebauungskonzeptes). Die maßgeblichen Gründe 
für diese Abwägungsentscheidung sind im Kapitel B 1.8 der 
Bebauungsplanbegründung dargelegt. 
Zudem wird auf die Abwägung unter den Punkten 4.1.2 sowie 
4.1.3 verwiesen. 
4.2.6 2. Bebauung zwischen Seminarstraße und Großer Ro-
senstraße 
Das durch die Straßen Johannisstraße, Seminarstraße, 
Kleine Rosenstraße und Große Rosenstraße umgrenzte 
Geviert soll nach den derzeitigen Planungen zukünftig 
durch zwei Bebauungspläne planerisch gesteuert wer-
den, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 
und den (vorhabenbezogenen) Bebauungsplan Nr. 600. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Wie vom Einwender richtig wiedergegeben, sind die Grund-
stücke des Einwenders auf Grundlage des § 12 Abs. 4 BauGB 
arrondierend in den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 
600 einbezogen worden, weil dies aufgrund des besonderen 
städtebaulichen Zusammenhangs mit dem Vorhaben, das 
Grundlage für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan war, 
stand. Die Aufgabe dieses dem vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 600 zugrunde liegenden Vorhabens führt aber 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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Auch hinsichtlich dieses Baublocks südlich der Seminar-
straße wurde bei Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 
600 im Jahr 2014 eine Einbeziehung und Überplanung 
der Flächen im Eigentum Dritter nach § 12 Abs. 4 
BauGB mit dem besonderen Zusammenhang mit dem 
Vorhaben des damaligen Vorhabenträgers begründet. 
Dieses Vorhaben wird nicht mehr verwirklicht werden, 
der Bebauungsplan soll daher - in Teilen - aufgehoben 
werden. Ist damit das Vorhaben, das Anlass und Recht-
fertigung für die Einbeziehung der Flächen war, aufge-
geben, so erscheint bereits im Ausgangspunkt fraglich, 
ob die Überplanung der Flächen Dritter nach § 12 Abs. 4 
BauGB unverändert Bestand haben kann. 
nicht zwangsläufig dazu, dass die Regelungen zu den ur-
sprünglich nach § 12 Abs. 4 BauGB arrondierend einbezoge-
nen Teilbereichen städtebaulich nicht mehr zielführend sein 
müssen. Aus § 12 BauGB geht nicht hervor, dass bei Aufhe-
bung eines vorhabebezogenen Bebauungsplans zwingend 
auch die Teilbereiche aufzuheben sind, die gar nicht Gegen-
stand des eigentlichen, vertragswidrig nicht fristgerecht um-
gesetzten Vorhabens sind, sondern die nur arrondierend im 
Sinne einer sog. Angebotsbebauungsplanung mit dem Ziel der 
Vermeidung städtebaulicher Konfliktlagen einbezogen wor-
den sind. Da es für diese Arrondierungsflächen auch keine 
Umsetzungsverpflichtung gibt, kann sich die Aufforderung 
des Gesetzgebers in § 12 Abs. 6 BauNVO, das Planrecht für 
nicht fristgerecht umgesetzte Vorhaben aufzuheben, in der 
logischen Schlussfolgerung nicht auch auf diese Teilbereiche 
beziehen.  
4.2.7 Selbst wenn man jedoch die Überplanung der Flächen 
durch den Bebauungsplan Nr. 600 im Grundsatz beibe-
hält, bedarf der Plan einer Änderung, um das von der 
Stadt formulierte städtebauliche Leitbild für diesen Be-
reich des Stadtgebietes planerisch zu ermöglichen. Aus-
weislich der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 651 
ist es Ziel der Planung, in zentraler Lage Osnabrücks 
eine verdichtete innerstädtische Bebauung entstehen 
zu lassen. Unter Beibehaltung der historischen Straßen-
verläufe soll eine straßenbegleitende geschlossene 
Blockrandbebauung entstehen. 
Dieses Leitbild trägt unsere Mandantin uneingeschränkt 
mit; es kann jedoch nicht nur für das Baufeld B in zwei-
ter Reihe, sondern muss erst recht für die unmittelbar 
an der Johannisstraße gelegenen Grundstücke, die sich 
bis zur Kleinen Rosenstraße erstrecken, gelten. Auch 
hier gilt es, eine innerstädtische Blockrandbebauung zu 
schaffen und u.a. die Missstände entlang der Kleinen 
Rosenstraße, wo das Stadtbild zurzeit durch Hinterhöfe 
mit Stellplätzen und Nebengebäuden, jedoch nicht 
durch gestaltete Fassaden geprägt ist, auf Dauer zu be-
heben. 
Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 600 lassen 
eine solche Bebauungsstruktur derzeit nicht zu. Zwar 
setzt der Bebauungsplan im Großteil des MK 3 eine ma-
ximale Bauhöhe von bis zu 88 m über NHN fest, was 
grundsätzlich Bauhöhen von rund 20 m ermöglicht, je-
doch kann dieser Rahmen durch die festgesetzte GFZ 
nicht ausgeschöpft werden. Nach unserem Eindruck 
sind bei Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 600 die für 
das EKZ vorgesehenen Höhenvorgaben auf die Be-
standsbebauung schlicht übertragen worden. Für das 
EKZ galt jedoch zum einen eine höhere GFZ, zum ande-
ren erhellt die Planbegründung, dass Hintergrund des 
Festsetzungsgefüges war, bei einer späteren Erweite-
rung des Einkaufszentrums auf die Kerngebietsflächen 
die Errichtung von Parkgeschossen zu ermöglichen, da 
diese nicht auf die Geschossfläche anzurechnen sind. 
Im Ergebnis haben die Festsetzungen heute zur Folge, 
dass eine Blockrandbebauung in einer Größenordnung, 
die der im Baufeld A und B geplanten Bebauung ent-
spricht und mit dieser harmonieren würde, nicht um-
setzbar ist. Die Fortentwicklung des Stadtraumes ent-
lang der Johannisstraße, wie sie die Ansicht auf dem 
ersten Blatt des VEP zeigt, ist daher mit dem geltenden 
Planungsrecht nicht zu erreichen. Dazu sind durch un-
sere Mandantin bereits zu Beginn des Planverfahrens 
Der Stellungnahme ist bereits teilweise gefolgt worden. 
Anders als von der Einwenderin dargestellt, ist eine Block-
randbebauung zur Johannisstraße und zur sog. Kleinen Ro-
senstraße mit etwa sechs bis sieben Vollgeschossen möglich, 
sofern – wie es bei Baublöcken auch üblich ist – ein Innenhof 
mit einer Flächengröße verbleibt, die etwa der Grundfläche 
der den Blockrand bildenden Baukörper entspricht. Dem 
Grundeigentümer, der mehrere nebeneinanderliegende Flur-
stücke besitzt, steht es zudem frei, durch Grundstückszusam-
menlegung die Ausnutzbarkeit des Grundstücks zu verbes-
sern.  
Zudem wird auf die Abwägung unter Punkt 4.2 verwiesen. 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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für den Bebauungsplan Nr. 651 beispielhafte Planungen 
vorgelegt worden, die das Problem aufzeigen. Insofern 
ist der Bebauungsplan Nr. 600 zumindest hinsichtlich 
der Maßfestsetzungen an die geplante Umgebungsbe-
bauung anzupassen. 
Eine solche Harmonisierung ist auch im Hinblick auf die 
geplanten Festsetzungen für das Kopfgrundstück Johan-
nisstraße 70 durch den Bebauungsplan Nr. 651 drin-
gend geboten.  
Für dieses Grundstück ermöglicht der Bebauungsplan 
eine vollflächige Bebauung mit einem sechsgeschossi-
gen Baukörper mit einer Gebäudehöhe von bis zu 85 m 
über NHN. Durch die Festsetzung zur Bauweise (Ziff. 7 
der textlichen Festsetzungen) kann der Baukörper mit 
einer geschlossenen Fassade entlang der gesamten ge-
meinsamen Grundstücksgrenze mit dem Grundstück Jo-
hannisstraße 71 errichtet werden. Durch die versprin-
gende Grundstücksgrenze ist zudem das Entstehen ei-
ner Bebauung zu erwarten, die die Ausbildung einer 
städtebaulich geordneten Blockrandbebauung auf den 
südlich anschließenden Grundstücken erschwert.  
An dieser Stelle führt daher das nicht abgestimmte Ne-
beneinander der beiden Bebauungspläne Nr. 651 und 
Nr. 600 zu einer nicht zu rechtfertigenden Ungleichbe-
handlung der Grundstückseigentümer, vor allem jedoch 
zu einer unausgegorenen Überplanung eines städtebau-
lich als Einheit zu betrachtenden innerstädtischen Ge-
vierts. 
4.2.8 Schließlich ist auch hinsichtlich des Bereichs südlich der 
Seminarstraße festzustellen, dass die hochverdichtete 
Bebauung, die für das Vorhabengebiet ermöglicht wird, 
zu massiven Belastungen für die umgebende Bestands-
bebauung führen wird. Die Planbegründung sowie das 
Verschattungsgutachten dokumentieren eine Abnahme 
der Besonnung der Westfassaden der Bebauung ent-
lang der Johannisstraße von über einem Drittel im Win-
terhalbjahr; die Besonnungszeiten sinken in Teilen von 
heute über 90 Minuten auf unter sechs Minuten täglich 
und entfernen sich damit weit von den Zielvorgaben der 
DIN. In den unteren Geschossen der Wohngebäude lie-
gen die Abnahmen der Besonnung im Winterhalbjahr 
beim Vergleich "Bestand zu Entwurf" bei rund 40 bis 60 
Prozent. 
Strebt die Stadt daher eine dauerhafte Aufwertung des 
Stadtraumes südlich des Neumarktes an, so reicht es er-
sichtlich nicht aus, den Geltungsbereich des Bebauungs-
plans Nr. 651 isoliert zu betrachten, innerhalb dieses 
Gebietes eine maximale Bebauungsdichte zugunsten 
des Vorhabenträgers zu ermöglichen und damit zu-
gleich angrenzende Gebiete nicht nur hinsichtlich des 
baulichen Bestandes zu entwerten, sondern ggfs. sogar 
eine - gewollte - bauliche Entwicklung zu verhindern. Es 
ist daher unerlässlich, auch bei der Überplanung des 
Baufeldes B in den Blick zu nehmen, welche Auswirkun-
gen die Bebauung auf die angestrebte Blockrandbebau-
ung zwischen Johannisstraße und Kleiner Rosenstraße 
hat, ob auch hier die verfolgte Nutzungsmischung von 
Gewerbe und Wohnen umsetzbar bleibt und welche 
Veränderungen des Planungsrechts in diesem Bereich 
erforderlich sind, um das proklamierte städtebauliche 
Leitbild in Baurecht umzusetzen. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Es wird auf die Abwägung zu den Punkten 4.2.5 sowie 4.1.2 
verwiesen. 
 
4.2.9 Wir regen daher dringend an, die vorliegende Planung 
zu überdenken, die rechtlich geschützten Belange der 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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betroffenen Grundstückseigentümer stärker in den 
Blick zu nehmen und nicht nur mit dem Vorhabenträ-
ger, sondern auch mit den übrigen Planbetroffenen ins 
Gespräch zu kommen. Für entsprechende Gespräche 
steht unsere Mandantin gerne zur Verfügung. 
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt eine konkrete 
städtebauliche Planung zugrunde, die sich im Rahmen einer 
Variantenprüfung im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens 
als Vorzugsvariante herauskristallisiert hat und zwischen der 
Vorhabenträgerin und der plangebenden Stadt Osnabrück 
umfangreich abgestimmt wurde. Aus diesem Grund wird der 
Anregung nicht gefolgt. 
Zudem besteht, wie bereits in einem der vorherigen Abwä-
gungsbausteine dargestellt, grundsätzlich keine über die ver-
pflichtende Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 BauGB im 
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hinausgehende Erör-
terungspflicht der Plangeberin gegenüber der betreffenden 
Grundstückseigentümer-Gesellschaft. Dennoch hat es im 
Laufe des Bebauungsplanverfahrens seitens der Plangeberin 
Gesprächsangebote gegeben. Zudem steht es jedem Grundei-
gentümer frei, konkrete Vorstellungen für die Bebauung sei-
ner Grundstücksflächen zu entwickeln und auf dieser Grund-
lage einen Antrag auf die Einleitung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans zu stellen. Auch die Stadt Osnabrück ist 
stets an einer städtebaulich qualifizierten Weiterentwicklung 
ihres Stadtraums interessiert. 
4.3 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4.3.1 
Ich begrüße die Entwicklung der Fläche und die damit 
verbundene Aufwertung des Quartiers sehr. Dennoch 
sehe ich in der ausliegenden Planung Konfliktpotenzial 
bezogen auf die geplante Erschließung des Quartiers. 
Der Masterplan Innenstadt beinhaltet als übergeordne-
tes Ziel, Motivation zum Umstieg vom eigenen Auto auf 
die Verkehrsmittel des Umweltverbundes zu fördern. 
Autoverkehr soll beschränkt und Nahmobilität geför-
dert werden. Auf Basis dieser Ziele wurden und werden 
in Osnabrück Radrouten und Fahrradstraßen geschaf-
fen. 
Auch der Straßenzug Kommenderie-/ Kolping-/ Lyra-
straße ist eine Fahrradstraße. Bereits aktuell bestehen 
in diesem Straßenzug Konflikte zwischen MIV, ÖPNV 
und Radfahrern. Ursächlich für diese Konflikte ist die 
hohe Verkehrsdichte des Radverkehrs abweichender 
Verkehrsarten. Der Straßenzug wird als Schleichweg in 
und durch die Innenstadt von zahlreichen Fahrzeugen 
genutzt, insbesondere auch als "alternative Hauptver-
kehrsstraße" von der B68 (Iburgerstraße) zur K51 (Mar-
tinistraße). 
Perspektivisch wird mit einer Sperrung des Neumarkts 
für den MIV dieser Konflikt noch weiter verschärft. Ak-
tuell werden über den Straßenzug zahlreiche Parkplätze 
und Tiefgaragen (Universität Osnabrück, Studenten-
werk Osnabrück, Katholische Familienbildungsstätte Os-
nabrück, Wohn- und Bürobebauung Große Rosen-
straße) erschlossen und verursachen in der Folge wei-
tere Verkehrsströme. 
Der Bebauungsplan setzt weitere Tiefgaragen und Park-
plätze sowie Lkw-Lieferverkehr, die über diesen Stra-
ßenzug anzubinden sind, fest. Im Zuge der Aufstellung 
sind weder die zu erwartenden Verkehrsströme nach-
vollziehbar (nach Verkehrsmittel (Rad / PKW unter Be-
rücksichtigung der vorhanden Garagen etc.) berechnet 
worden, noch ist die aktuelle Situation qualifiziert un-
tersucht worden. Es werden auch keine Festsetzungen 
zur Nutzung der Parkplätze (Dauervermietung / Kurz-
zeitparkplätze) getroffen. Ebenfalls ist nicht erkennbar, 
ob eine alternative Erschließung der Tiefgarage (über 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
Die Betrachtung dieses Knotenpunktes hat im Zusammen-
hang mit den Maßnahmen der umfangreichen Umgestaltung 
des Neumarktes sowie der Teileinziehung von bisher öffentli-
chen Flächen auf Basis des Beschlusses der Teileinziehung des 
Neumarktes für den MIV am 27.06.2023 zu erfolgen. Voraus-
setzung für diese Maßnahme sind neben einer Neuberech-
nung des Verkehrsmodells, welches im Sommer dieses Jahres 
vorliegen soll, auch die Änderung des Bebauungsplans Nr. 
525. 
Außerdem wird darauf hingewiesen, dass im Bereich des 
Plangebietes bislang planungsrechtlich ein Einkaufszentrum 
möglich ist (Bebauungsplan Nr. 600), welches mit einer deut-
lich höheren Verkehrsbelastung der angrenzenden Straßen 
einhergehen würde, als es durch die Realisierung der Johan-
nishöfe zu befürchten ist. Daher ist diese neue Entwicklung 
auch aus Sicht des Radverkehrs in der Lyrastraße zu begrü-
ßen. 
 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die bestehende Auslastung sowie bauliche Gestaltung der 
Fahrradstraße ist nicht Gegenstand des vorliegenden Bebau-
ungsplanverfahrens, da beides nicht aus dem Planvorhaben 
resultiert. Hinsichtlich dem grundsätzlichen Handlungserfor-
dernis auf diesem Straßenzug wird auf die vorangegangene 
Abwägung verwiesen. 
Festsetzungen zur Nutzung von Parkplätzen können pla-
nungsrechtlich nicht getroffen werden. Da es sich um private, 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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die Straße Neuer Graben) geprüft worden ist. In der Be-
gründung werden lediglich bis zu 345 zusätzliche Kfz/h 
und 13 Lkw/h aufgeführt. 
teilweise bauordnungsrechtlich erforderliche, Parkplätze han-
delt, sind auch über vertragliche Vereinbarungen hier keine 
Regelungen zielführend.  
Eine alternative Erschließung über die nördlichen bzw. östli-
chen Grundstücksseiten ist geprüft worden. Dieses ist auf-
grund der dort vorhandenen Bushaltebereiche nicht möglich. 
4.3.2 Da die Fahrradstraße aktuell sowohl aufgrund der be-
stehenden hohen Auslastung durch Kraftfahrzeuge als 
auch in der baulichen Gestaltung nicht den Vorgaben ei-
ner Fahrradstraße entspricht, ist die Begründung in dem 
Punkt Städtebauliche Festsetzungen / Erschließung 
nicht korrekt.Bereits aktuell ist die Situation an der 
Kreuzung Lyrastraße Neuer Graben unbefriedigend. Es 
kommt regelmäßig zu Rückstau bis zur Kolpingstraße (s. 
Foto). Zusätzlich zurückstauende Verkehrsströme aus 
der Seminarstraße würden Radfahrende gefährden. Mit 
der geplanten Teileinziehung des Neumarktes ist eine 
weitere Zunahme des Schleichverkehrs zu befürchten. 
Dies würde die Situation nochmals verschärfen. 
Gleichwohl ist die Problematik in dieser Fahrradstraße 
der Verwaltung grundsätzlich bekannt (siehe TOP 3.5 - 
Fahrradstraßen - Aktueller Sachstand und zukünftige 
Routen - Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt 
(19 vom 07.09.2023). 
Der Bebauungsplan und seine Begründung widerspre-
chen somit den Ergebnissen eines von der Stadt be-
schlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzepts o-
der einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebauli-
chen Planung. Die Planung sieht eine Fahrradstraße 
(gem. StVO) im Straßenzug Kommenderie-/Kolping-/Ly-
rastraße vor. Dies erfordert eine Reduktion anderer 
Verkehrsarten (MIV, ÖPNV und Lieferverkehr) in dem 
genannten Straßenzug. Da nach der Vorstellung des 
Verordnungsgebers Fahrradstraßen grundsätzlich Für 
den Radverkehr reserviert sein sollten und nur für un-
tergeordnete Straßen, nicht aber für Hauptverkehrs-
straßen oder Sammelstraßen des Kraftfahrzeugverkehrs 
geeignet sind. Die Verkehrserschließung des Plangebie-
tes, insbesondere auch für MIV und Lkw, ist ohne wei-
tere Planung/Maßnahmen nicht gewährleistet. Daher 
müssen die Verkehrsströme umfangreich untersucht 
und bewertet werden, bevor der Bebauungsplan be-
schlossen werden kann bzw. in der Begründung zum 
Bebauungsplan angeführt werden kann, dass die Pla-
nung "keine relevanten Auswirkungen auf das umlie-
gende Straßennetz habe". 
Die Stadt Osnabrück wirbt damit, dass "Radfahrende in 
einer Fahrradstraße die erste Geige spielen", leider ist 
dieser Grundsatz im aktuellen Verfahren nicht ausrei-
chend berücksichtigt worden. 
In der Folge sollten wirksame Maßnahmen ergriffen 
werden, um den bestehenden Grundzügen der Planung 
gerecht zu werden und die Verkehrsströme wirksam zu 
steuern. Am geeignetsten erscheint hierbei eine Ver-
kehrsführung, die Durchfahrtsverkehr ausschließt. Dies 
könnte zum Beispiel durch eine Sperrung der Kolping-
straße im Bereich zwischen Große Rosenstraße und 
Schlossstraße erfolgen. Sofern dieser Bereich nur noch 
von Fahrradfahren und Rettungsfahrzeugen genutzt 
werden würde, könnte Durchgangsverkehr ausgeschlos-
sen werden und Verkehrsströme so weit reduziert wer-
den, dass die vorliegende Planung weitere negative 
Auswirkungen realisiert werden könnte, da die Summe 
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
Wenngleich die Auffassung geteilt wird und auch das im Rah-
men des Bebauungsplanverfahrens erstellte Verkehrsgutach-
ten zu dem Ergebnis kommt, dass der Knotenpunkt Neuer 
Graben/ Lyrastraße eine ungenügende Verkehrsqualität auf-
weist, resultiert dieser Zustand nicht aus der Umsetzung des 
Planvorhabens (vgl. Kapitel B 1.3 der Bebauungsplanbegrün-
dung). 
Zudem wird auf die Abwägung unter Punkt 4.2.1 verwiesen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anmerkung zur Begründung ist nicht nachvollziehbar, 
eine Anpassung des genannten Kapitels ist nicht erforderlich. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Die vorgeschlagenen Maßnahmen zur Reduzierung der Ver-
kehrsmengen auf diesem Straßenzug sind konzeptionell auf 
ihre Umsetzungsmöglichkeit zu prüfen. Dies hat ebenfalls im 
Zusammenhang mit den Maßnahmen der Umgestaltung des 
Neumarktes zu erfolgen.  
Schließlich ist die Umgestaltung bzw. ggf. Teileinziehung auf 
dem Straßenzug Kommenderie-/ Kolping-/ Lyrastraße zur Ver-
besserung der Verkehrsqualität sowie Verkehrssicherheit von 
Radfahrenden nicht Gegenstand des vorliegenden Bebau-
ungsplanverfahrens.  
Zudem wird auf die Abwägung unter Punkt 4.3.1 verwiesen. 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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der Kraftfahrzeuge im Bereich der Fahrradstraße insge-
samt reduziert würde. 
Bezogen auf die Verkehrssicherheit bliebe dann nur 
noch der erforderliche Lieferverkehr zu prüfen. Unbe-
schränkter Lkw-Verkehr in einer Fahrradstraße könnte 
ggf. ein Sicherheitsrisiko, zum Beispiel für Abbiegeun-
fälle, darstellen. Hier wären Zeit- / Gewichtseinschrän-
kungen ggf. eine Möglichkeit. 
 
4.3.3 Im Bereich der Johannisstraße gilt für Werbeanlagen die 
Satzung über die Gestaltung von Werbeanlagen in der 
Großen Straße mit näherem Umfeld sowie im nördli-
chen Abschnitt der Johannisstraße vom 20. September 
2005. 
Ein Hinweis auf die Satzung sollte in den Bebauungsplan 
aufgenommen werden. Bei den Visualisierungen zum 
Vorhaben und Erschließungsplan ist unklar, ob statt sat-
zungsgemäßer Einzelbuchstaben auch Werbeanlagen 
dargestellt werden, die der Satzung widersprechen. 
 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Für das Vorhabengebiet (somit einschließlich des Bereichs an 
der Johannisstraße gelegenen Vorhabengebietes Fläche (A)) 
wird ein zwischen der Vorhabenträgerin sowie der Plangebe-
rin abgestimmtes Werbeanlagenkonzept im Durchführungs-
vertrag gesichert. Dieses weicht in einem Fall aus bautechni-
schen Gründen leicht von der benannten Werbeanlagensat-
zung ab. Durch die erforderliche Durchfahrtshöhe an der Pas-
sage ist die Richtung Neumarkt vorgesehene Werbung etwas 
höher positioniert. 
Für die an der Johannisstraße gelegenen Baugebiete MU 2 so-
wie MU 3 gilt die Satzung weiterhin. Ein entsprechender Hin-
weis im Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Als rechtsver-
bindliche Satzung gilt diese ohnehin parallel zum Bebauungs-
plan. 
4.4 Hiermit schließe ich mich den Eingaben von Herrn […] 
(Anm.: Stellungnahme zu 4.1) voll und ganz an und un-
terstütze sie  
1. was seine eruierten Verhältnisse im Bebauungsplan 
651 betrifft 
2. ebenso wie die fest gestellten Auswirkungen auf die 
zukünftig dort lebenden Senioren und auf uns ALLE, die 
ein bereichertes Neumarkt - Areal herbeisehnen 
3. sowie auch die machbaren, letztlich minimalen Ände-
rungsvorschläge ! 
Ich selbst lebe seit vollen 45 Jahren in Osnabrück - in-
zwischen als Seniorin - und habe über Jahre hinweg die 
anhaltende, intensive Arbeit Herrn […] für s e i n e  
Stadt kennen und schätzen gelernt ! 
Für die folgende Nacharbeit an diesem wichtigen Be-
bauungsplan und dessen Beratung in den zuständigen 
Gremien, sowie für die sich anschließende Abstimmung 
im Stadtparlament 
wünsche ich mir den nötigen Einsatz aller Handelnden - 
mit Beteiligung von  KOPF - HERZ - und  HAND ! 
Gutes Gelingen ! 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Es wird auf die Abwägung unter 4.1 verwiesen. 
 
 
4.5 Die vorgestellte Planung darf so nicht umgesetzt wer-
den. Sehenden Auges eine den DIN-Vorschriften nicht 
entsprechende Bebauung anzustreben kann doch wohl 
nicht wahr sein. Nicht einmal 90 Minuten Besonnung 
für mehr als die Hälfte der 315 Wohnungen? Das schafft 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die Auffassung der Einwenderin wird nicht geteilt. 
Es wird auf die Abwägung unter Nr. 4.1.2 verwiesen. 

Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 36/36 
Hinterhofcharakter, so hat man vielleicht vor über 100 
Jahren gebaut, aber im 21. Jahrhundert sollte das bes-
ser gehen. Soll da ein neuer sozialer Brennpunkt entste-
hen, ein Slum in bester Lage? Die Chance uninah ein le-
bendiges, buntes und innovatives Quartier zu gestalten, 
darf nicht verspielt werden. Einem Investor, der ge-
winnbringend nur dunkle Löcher bauen kann, muss 
dann eben abgesagt werden. 
4.6 als Bildungseinrichtung und Begegnungsort für alle Osn-
abrückerinnen und Osnabrücker aus Stadt und Land-
kreis, insbesondere für junge Familien, möchten wir ei-
nige Anregungen und Bedenken zum Bebauungsplan 
651 äußern. 
 
1. Lärmbelästigung während der Baumaßnahmen: Wir 
haben große Bedenken, dass die geplanten Baumaß-
nahmen zu erheblicher Lärmbelästigung führen wer-
den. Dies könnte die Durchführung unserer Bildungsan-
gebote und Veranstaltungen erheblich beeinträchtigen 
und somit die Qualität unserer Arbeit gefährden. Da wir 
eine gebührenfinanzierte Einrichtung sind, könnte die 
Reduzierung von Kursen/Gasttagungen zu finanziellen 
Verlusten führen. 
 
2. Parkmöglichkeiten: Ein weiteres zentrales Anliegen 
betrifft die Parkmöglichkeiten. Die derzeitigen Park-
plätze, die von unseren Gästen und Kursleitenden ge-
nutzt werden, werden nicht mehr zur Verfügung ste-
hen. Da wir uns an moderaten Gebühren orientieren, ist 
die kostenlose Nutzung der Parkplätze für uns von gro-
ßer Bedeutung. Unsere Kursleitungen erhalten ein Ho-
norar, das keine Refinanzierung von Parkgebühren wäh-
rend ihrer Tätigkeit in unserem Haus zulässt. Eine Erhö-
hung der Honorare, um die Parkgebühren zu decken, 
würde zwangsläufig zu höheren Kursgebühren führen, 
was insbesondere für Familien eine zusätzliche finanzi-
elle Belastung darstellen würde. 
3. Öffentliche Parkplätze im neuen Johannisquartier: 
Zudem möchten wir darauf hinweisen, dass im neuen 
Johannisquartier keine öffentlichen Parkplätze einge-
plant sind. Viele unserer Kursteilnehmenden und Kurs-
leitenden sind auf das Auto angewiesen, insbesondere 
Mütter mit Säuglingen, die oft zeitlich unter Druck ste-
hen und nicht in der Lage sind, weiter entfernte Park-
plätze zu nutzen. 
 
Wir bitten daher um Anregungen/Lösungsvorschläge, 
wie und wo unsere Besucher kostengünstig und lang-
fristig parken können. Eine adäquate Parkplatzsituation 
ist entscheidend für die Zugänglichkeit unserer Ange-
bote und die Zufriedenheit unserer Gäste. 
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Wir hoffen auf 
eine konstruktive Diskussion und Lösungen, die sowohl 
den Bedürfnissen unserer Einrichtung als auch den Zie-
len des Bebauungsplans gerecht werden. 
 
Mit freundlichen Grüßen aus der FABI 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Wenngleich die Bedenken nachvollzogen werden können, ist 
Baustellenlärm kein Gegenstand der bauleitplanerischen Ab-
wägung, auf welche im Rahmen des Bebauungsplanverfah-
rens reagiert werden kann, da dieser sich einer Ermächti-
gungsgrundlage entzieht. Temporäre Beeinträchtigungen, die 
aus der tatsächlichen Baumaßnahme resultieren, sind auf der 
nachgelagerten Genehmigungsebene zu bewerten und wer-
den auf das erforderliche Maß beschränkt werden. 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die derzeit von der FABI genutzten Parkplätze auf dem Eck-
grundstück zwischen der Seminarstraße sowie der sog. Klei-
nen Rosenstraße wurden von der Vorhabenträgerin freiwillig 
und kostenfrei zur Verfügung gestellt. Sofern die Vorhaben-
trägerin im Zuge der Realisierung des Planvorhabens diese 
Fläche einer neuen Nutzung zuführt, resultiert kein Anspruch 
für die FABI neue Parkmöglichkeiten von der Vorhabenträge-
rin bereitgestellt zu bekommen. 
Gleichwohl der Wunsch der FABI nach öffentlichen Parkplät-
zen nachvollzogen werden kann, wird klarstellend darauf hin-
gewiesen, dass dieser Bedarf nicht aus dem Planvorhaben 
selbst resultiert und folglich kein Gegenstand des vorliegen-
den Bebauungsplanverfahrens darstellt. Zudem wird die Auf-
fassung vertreten, dass aufgrund der vorliegenden innerstäd-
tischen Lage mit einer sehr guten Anbindung durch den öf-
fentlichen Personennahverkehr die Verfügbarkeit von Flächen 
für die Unterbringung von öffentlichen Parkplätzen nicht er-
wartet werden kann.