Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4196
Datum: 2025-06-10
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/4196 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im 
vereinfachten Verfahren) 
o Satzungsbeschluss 
 
Datum: 01.04.2025 
  
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 19.06.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 01.07.2025 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 01.07.2025 Ö  
 
Beschluss: 
 
Über die zum 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten 
Verfahren) 
Planbereich: zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und 
Lyrastraße 
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen. 
Die Aufhebung des Bebauungsplans wird in der als Anlage beigefügten Fassung gemäß § 1 
Absatz 3 und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als Satzung mit der dazugehörigen 
Begründung beschlossen. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
x Nein   
   
B. Personelle Auswirkungen: keine 
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
 
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D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
Wirtschaftsförderung Osnabrück 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Innenstadt lebendig halten 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Stadtteile aufwerten 
 
Sachverhalt: 
Der Entwurf zur Aufhebung des Bebauungsplan Nr. 600 hat vom 10.03.2025 bis 10.04.2025 
öffentlich ausgelegen.  
  
Es wurde eine abwägungsrelevante Stellungnahme vorgetragen, diese bedingt jedoch keine 
Änderung der Planung, so dass nunmehr der Satzungsbeschluss zur Aufhebung gefasst 
werden kann. 
  
Parallel dazu erfolgt der Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 
651 – südlich Neumarkt - . 
 
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - B 600_Aufhebung und Verfahrensvermerk_Satzung (öffentlich) 
 
2 - B 600_Aufhebung_Begründung_Satzung (öffentlich) 
 
3 - B 600_Abwägungsvorschlag (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 
Satzung der Stadt Osnabrück über die Teil-Aufhebung des Bebauungsplans  
Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
Aufgrund des § 1 Abs. 3 i. V. m. Abs. 8 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) vom 3. November 
2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 20.12.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394), 
des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17. Dezember 2010 (Nds. GVBl. 
S. 576),) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29.01.2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 3), hat der 
Rat der Stadt Osnabrück am 01.07.2025 die folgende Satzung über die Teil-Aufhebung des Bebauungs-
plans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – (vorhabenbezogener Bebauungsplan) beschlossen: 
Inhaltsübersicht 
§ 1 Geltungsbereich 
§ 2 Aufhebung 
§ 3 Inkrafttreten 
Anlage Geltungsbereich 
§ 1 
Geltungsbereich 
Der Geltungsbereich dieser Satzung umfasst den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 600 – Ein-
kaufszentrum Neumarkt – (vorhabenbezogener Bebauungsplan) zwischen Neumarkt, Johanniss traße, 
Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Lyrastraße bis auf die Grundstücke Johannisstraße 71 bis 78 und 
Große Rosenstraße 1 bis 3. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereichs ergibt sich aus der Anlage zu 
dieser Satzung, die Bestandteil dieser Satzung ist. 
§ 2 
Aufhebung 
Der erstmals am 08. August 2014 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt 
– (vorhabenbezogener Bebauungsplan) wird zu überwiegenden Teilen aufgehoben. 
§ 3 
Inkrafttreten 
Diese Satzung tritt mit ihrer Bekanntmachung in Kraft. 
Osnabrück, den 
Oberbürgermeisterin 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
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Verfahrensvermerke 
Aufstellungsbeschluss 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat am 03.09.2019 die Aufstellung der Satzung zur Aufhebung des Be-
bauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – (vorhabenbezogener Bebauungsplan) beschlos-
sen. 
Parallel zur Aufhebung erfolgt die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 651 – südlich Neumarkt – 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan). 
Verfahrensart  
Die Teil-Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) erfolgt gemäß § 12 Absatz 6 Satz 3 BauGB im vereinfachten Verfahren nach § 13 
BauGB.  
Entwurfsoffenlegung 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat am 04.03.2025 den Entwurf der Satzung zur Teil -
Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – (vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan) gebilligt und die öffentliche Auslegung beschlossen.  
Ort und Dauer der Auslegung wurden am 08.03.2025 ortsüblich bekannt gemacht. 
Der Entwurf der Satzung wurde mit der dazugehörigen Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der 
Zeit vom 10.03. bis 10.04.2025 öffentlich ausgelegt. 
Zu dem Entwurf der Satzung mit der dazugehörigen Begründung wurden die Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 10.03. bis 10.04.2025 beteiligt. 
Satzungsbeschluss 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat mit Beschluss vom 01.07.2025 die Satzung zur Teil -Aufhebung des 
Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – (vorhabenbezogener Bebauungsplan) gemäß 
§ 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. 
Inkrafttreten 
Der Satzungsbeschluss wurde am       gemäß § 10 Abs. 3 Halbsatz 2 BauGB ortsüblich bekannt gemacht. 
Die Satzung zur Teil-Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – (vorhaben-
bezogener Bebauungsplan) ist damit in Kraft getreten. 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
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Anlage 1 – Geltungsbereich  
 

 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Satzung der Stadt Osnabrück über die Teil-Aufhebung  
des Bebauungsplans Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
im vereinfachten Verfahren 
 
Begründung 
Stand: 17.04.2025 
 
 
A RAHMENBEDINGUNGEN  
1.  ANLASS  
Der Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt –trat am 08.08.2014 als vorhabenbezogener 
Bebauungsplan in Kraft.  
Nachdem die Vorhabenträgerin öffentlich bekannt gegeben hat, dass von der Realisierung des im 
Vorhaben detailliert ausgearbeiteten Einkaufszentrums am Neumarkt Abstand genommen wird, war 
davon auszugehen, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufzentrum Neumarkt – 
keine Umsetzung mehr findet. 
Nach § 12 Absatz 6 Baugesetzbuch (BauGB) soll die Gemeind e einen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan wieder aufheben, wenn die Vorhabenträgerin das Vorhaben nicht innerhalb der im 
Durchführungsvertrag vereinbarten Frist realisiert. Der Durchführungsvertrag wurde mit Datum vom 
21.04.2021 aufgehoben. Ein entsprechende r vorbereitender Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück 
vom 20.04.2021 liegt dazu vor. Von einer Realisierung des Vorhabens kann nicht mehr ausgegangen 
werden. 
Der Bebauungsplan Nr. 600 beinhaltet neben dem vorhabenbezogenen Teil weitergehende 
einbezogene Bereiche, die nicht dem Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. dem Durchführungsvertrag 
unterliegen. Ein Teil dieser Bereiche soll auch nach der Aufhebung weiterhin Gültigkeit haben.  
 
1.1. VERFAHREN 
Für die Aufhebung des Bebauungsplanes ist der Erlass einer entsprechenden Satzung und ein 
Beteiligungsverfahren – vergleichbar mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes – erforderlich. Es 
gelten daher grundsätzlich die gleichen Vorschriften wie für die Aufstellung (§ 1 Abs. 8 BauGB). 
Da es sich bei dem Bebauungspl ans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt –  um einen 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, erfolgt gemäß § 12 Absatz 6 Satz 3 BauGB die Aufhebung 
im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB.  
Im vereinfachten Verfahren kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 
1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung 
der Behörden) abgesehen werden. Zudem wird im vereinfachten Verfahren von einer Umweltprüfung, 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
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einem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind 
sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.09.2019 die Einleitung des Verfahrens zur  
Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – beschlossen.  
Der Planentwurf wurde vom 10.03. bis zum 10.04.2025 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB öffentlich ausgelegt. 
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum.  
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen ist im Rahmen der 
Gesamtabwägung (s. Abwägungsbeschluss) entschieden worden.  
Es haben sich keine Änderungen ergeben. 
 
2.  AUSGANGSSITUATION  
2.1. LAGE IM STADTGEBIET 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Innenstadt und liegt zwischen  Neumarkt, Johannisstraße, 
Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Lyrastraße.  
 
2.2. BESTANDSANALYSE 
Das Planungsgebiet liegt im südlichen Bereich der Osnabrücker Innenstadt, im nordwestlichen Bereich 
der Neustadt. Der angre nzende Neumarkt stellt einen zentralen Stadtplatz zwischen der nördlichen 
sowie südlichen Innenstadt dar. Er wird durch die in Ost -West-Richtung verlaufende 
Verkehrsverbindung Neuer Graben/Wittekindstraße in seiner Längsachse befahren. Zugleich ist er in der 
Verbindung von Große Straße  und nördlicher Johannisstraße der zentrale Umsteigeplatz für den 
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Aufgrund dieser zentralen Lage haben sich im Planbereich 
weitgehend kerngebietstypische Nutzungen mit einer hohen Kundenfrequenz angesiedelt. 
Das Plangebiet wird durch eine mehrgeschossige geschlossene Baustruktur mit einem hohen 
Versiegelungsgrad geprägt. Die historische kleinteilige und vielfältige Parzellierung ist noch weitgehend 
erhalten. Einzelne Gebäude aus der Gründerzeit und schlichtere Bebauung der Nachkriegszeit wechseln 
sich ab. Im Bereich der Großen Rosenstraße  befindet sich ein dreigeschossiges Parkhaus. Es liegen 
qualitative Defizite sowohl in der Bebauung bzw. den Nutzungen als auch in der Gestaltung des 
öffentlichen Raumes vor. Der Bereich wird durch umfangreiche Leerstände dominiert. 
Die Umgebung des Plangebiets wird durch die Universität mit Schloss und Institutsgebäuden sowie das 
Justizzentrum und das Marienhospital geprägt. Die Johannisstraße selbst biete t ein heterogenes 
Erscheinungsbild und ist durch den vorhandenen Einzelhandel stark geprägt.  
Die städtebaulichen Problemschwerpunkte sind im Besonderen in der fehlenden Aufenthaltsqualität zu 
sehen, welche durch die im Vordergrund stehende Verkehrsfunktio n am Neumarkt und in der 
Johannisstraße und die städtebaulichen und gestalterischen Defizite entstanden sind. Im gesamten 
Bereich des Neumarktes und Umgebung sind durch Leerstand, Modernisierungsrückstand an einem 
Großteil der Gebäude und ungestalteten Par kplatz- und Freiflächen Trading -Down-Tendenzen 
erkennbar. Darüber hinaus sind die Barrierewirkung des Neumarktes sowie die abfallende Qualität der 
Johannisstraße als Einzelhandelsstandort aufgrund von unausgewogenem Branchenmix und 
eingeschränkter Aufentha ltsqualität im öffentlichen Raum als  weitere wesentliche Defizite 
wahrnehmbar. Hinzu kommen städtebaulich -funktionale Mängel in der Seminarstraße und Großen 
Rosenstraße, welche durch die Überlagerung von Anlieferverkehr, Wohnerschließung und mangelnder 
stadträumlicher Ordnung entstanden sind.  
 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
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B ZIEL  
Der Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – soll gemäß § 1 Abs. 8 BauGB in Teilen 
aufgehoben werden, um den Anschein seiner Rechtsgeltung insb. für die vorhabenbezogenden Bereiche 
zu beseitigen. 
Die vorwiegende Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. 600, diesen Bereich durch die Schaffung eines 
Einkaufszentrums aufzuwerten, wird nach der Aufhebung nicht weiterverfolgt. Durch den strukturellen 
Wandel der Innenstädte allgemein wird von der Schaffung de rartiger konzentrierter 
Einzelhandelsnutzungen nunmehr abgesehen. Stattdessen wird ein Nutzungsmix aus Einzelhandel und 
Wohnen planerisch zu Grunde gelegt.  
Parallel zur Aufhebung wird aus diesem Grund der Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt – als 
vorhabenbezogener Bebauungsplan mit nahezu deckungsgleichem Geltungsbereich bis auf einen 
Teilbereich aufgestellt.  
Der Bebauungsplan Nr. 600 beinhaltet drei Teilbereiche, die nicht dem Vorhabenbezug unterliegen (MK 
1, MK 2 und MK3)  
Der Bereich des MK 1 ist mittlerweile in das Grundstück für den neuen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan Nr 651 einbezogen worden. Für das MK 2 gibt es mit dem Vorhabengrundstück enge 
bauliche und planungsrechtliche Abhängigkeiten. MK1 und MK2 werden daher im Rahmen dieses 
Verfahrens aufgehoben und neu beplant. 
Für das MK3 gibt es keine planungsrechtlichen Abhängigkeiten, so dass die unrsprünglichen 
Festsetzungen des B-Plans Nr. 600 hier weiterhin Bestand haben.  
Ursprünglich war die Aufhebung des gesamten Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 600 durch den 
Aufstellungsbeschluss angedacht worden. Im Laufe des Verfahrens wurde festgestellt, dass es kein 
Erfordernis gibt, den Bereich des MK3 tatsächlich aufzuheben. Aus diesem Grund soll der Teilbereich als 
Bebauungsplan Nr. 600 mit den dazugehörigen textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften 
bestehen bleiben. Daher ist auch die Abgrenzung des aufzuhebenen Plangebiets angepasst worden.  
 
C  AUSWIRKUNGEN  
Nach Abschluss des Verfahrens wird durch das Inkrafttreten der Aufhebungs satzung der bisherige 
Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – bis auf den Teilbereich MK3 gegenstandslos. Die 
Festsetzungen sind ab dann nicht mehr anzuwenden. Stattdessen wird die bauplanungsrechtliche 
Beurteilung von Bauvorhaben im Plangebiet zukünftig nach dem neu aufgestellten Bebauungsplan Nr. 
651 – südlich Neumarkt – erfolgen.  
Durch die Teil -Aufhebung des Bebauungsplans selbst entsteht kein städtebauliches Planerfordernis. 
Dieses wird durch den neu aufgestellten Bebauungsplan abgedeckt.  
Aus der Teil-Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt 
– können Ansprüche der ehemaligen Vorhabenträgerin gegen die Gemeinde nicht geltend gemacht 
werden, sofern die Aufhebung auf einem Fristversäumnis der Vorhabenträ gerin beruht. Ansonsten 
gelten die üblichen Entschädigungsansprüche gemäß §§ 39 ff. BauGB (Plangewährleistungsansprüche).  
Die Regelungen zu Entschädigungsansprüchen gelten im Übrigen uneingeschränkt für die Grundstücke, 
die in den Geltungsbereich des vorh abenbezogenen Bebauungsplans einbezogen sind, allerdings nicht 
Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans sind und die mit diesem Verfahren auch aufgehoben 
werden (Johannisstraße 65, 67, 69 und Seminarstraße 1A). (Gemarkung Osnabrück, Flur 89, Flurstü cke 
6, 7, 8). Johannisstraße 65 wird Teil des neuen Vorhabengrundstücks.  
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
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Die Grundstücke Johannisstraße 71, 72, 73, 74, 75, 76 und 78 sowie Große Rosenstraße 1, 2 und 3 
unterliegen nicht der Teil-Aufhebung (Gemarkung Osnabrück, Flur 89, Flurstücke 49/5, 50/1, 57/1, 57/2, 
58, 59/1, 60/1, 61, 62, 63/5, 63/6, 64, 65, 66/2, 67, 68/2, 70/2, 72, 73/1, 76/1, 76/3). 
Um für das Plangebiet und insbesondere auch für die Nutzer im Geltungsbereich auch künftig 
Rechtssicherheit zu schaffen, wird ein neuer Bebauungsplan ergänzend zu diesem Aufhebungsverfahren 
aufgestellt. Hierzu wurde am 13.07.2021 durch den Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück der 
Einleitungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt – gefasst. 
Er umfasst neben den u rsprünglichen Vorhabengrundstücken weitere Grundstücke, die vormals im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 600 waren und setzt für diese Festsetzungen mit 
vergleichbarer Art und gleichem Maß der baulichen Nutzung fest. Die einbezogenen Grundstücke im 
Bebauungsplan Nr. 651, die auch im alten Bebauungsplan Nr. 600 einbezogen waren, sind die 
Grundstücke Johannisstraße 67 und 69 sowie Seminarstraße 1A.  
Sobald der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – seine 
Rechtswirkung für die  Teilbereiche verliert, gilt für die betroffenen Grundstücke damit das 
Planungsrecht des Bebauungsplans Nr. 651.  
Ein Entschädigungsanspruch der planbetroffenen Grundeigentümer gem. § 42 Abs. 2 BauGB käme in 
Betracht, wenn die Gemeinde innerhalb der Plangewährleistungsfrist eine Umplanung vornehmen oder 
eine Aufhebung des Planungsrechts herbeiführen würde. Dann müsste die Gemeinde die betreffenden 
Eigentümer in vollem Umfang für die Wertminderung entschädigen, die durch die Veränderung des 
Planungsrechts an den Grundstücken eintreten würde. Die Plangewährleistungsfrist von sieben Jahren 
ist im vorliegenden Fall abgelaufen. Der Ursprungsbebauungsplan trat erstmals am 08.08.2014 in Kraft. 
Ein Entschädigungsanspruch gem. § 42 Abs. 2 BauGB besteht daher nicht.  
Weiterhin bestünde gem. § 42 Abs. 3 BauGB nach Ablauf dieser Frist ein Anspruch auf Entschädigung, 
wenn die ausgeübte Nutzung unmöglich oder wesentlich erschwert würde. Für die drei betreffenden 
Grundstücke Johannisstraße 67 , 69 und Seminarstraße 1A zukün ftig eine nahezu gleiche Art und auch 
gleiches Maß für die Nutzung festsetzt, wie es auch der Bebauungsplan Nr. 600 festgesetzt hat. Somit 
werden die vorhandenen Baurechte nicht eingeschränkt. Auch bei Nicht -Zustandkommen des 
Bebauungsplans Nr. 651 würde d urch die Art und das Maß des im Zusammenhang bebauten 
Siedlungsgefüges eine Beurteilung nach § 34 BauGB erfolgen. Auch in diesem Fall liegt keine wesentliche 
planungsrechtliche Änderung der Bestandssituation vor. Ein Entschädigungsanspruch gem. § 42 Abs. 3  
BauGB ist somit nicht zu erwarten. 
 
D UMWELTBELANGE  
Der Umweltbericht zur Aufstellung des B -Plans 600 “Einkaufszentrum Neumarkt“ führt aus, dass bei 
Nichtdurchführung der Planung das betroffene Quartier seine bisherige Charakteristik in diesem Bereich 
beibehalten würde. Es wird zudem davon ausgegangen, dass bei einer erneuten Überplanung des 
Quartiers die bei Aufstellung des B -Plans 600 aufgenommenen Festsetzungen, die hinsichtlich Lärm, 
Biodiversität, Stadtklima und Luftgüte positive Wirkungen entfalten k önnen, aufgegriffen und ggf. 
angepasst werden. 
Vor diesem Hintergrund kann konstatiert werden, dass mit der Aufhebung des B -Plans 600 keine 
erheblichen negativen Auswirkungen auf die zu betrachtenden Schutzgüter zu erwarten sind. 
 
 
E ABWÄGUNG DER UMWEL TBEL ANGE  
Die Planung führt nicht zu abwägungsrelevanten Umweltauswirkungen. 
 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt -  
(Aufhebung im vereinfachten Verfahren) 
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 07.05.2025 
1. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 und  BauGB 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
1.1 08.04.2025 Eigentümergesellschaft benachbarter Grundstück  
über Rechtanwaltsvertretung 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1.1 wir vertreten die rechtlichen Interessen der […] GmbH & 
Co. KG, eine auf uns lautende Vollmacht fügen wir bei.  
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 
BauGB nehmen wir nachfolgend zu den vorgenannten Be-
bauungsplanverfahren für unsere Mandantin Stellung. 
 
I. Ausgangslage 
Unsere Mandantin ist Eigentümerin von Grundstücken so-
wohl im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans Nr. 651 als auch innerhalb des - verbleibenden – 
Plangebietes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 
600. Im Einzelnen handelt es sich um die Grundstücke Jo-
hannisstraße 67, 71, 72, 73 und 74. 
Das Grundstück Johannisstraße 67 ist derzeit durch den Be-
bauungsplan Nr. 600 als Kerngebiet (MK 2) ausgewiesen. 
Bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans im Jahr 2014 war das Grundstück in den Geltungsbe-
reich einbezogen worden, um bei einem etwaigen späte-
ren Erwerb durch den Vorhabenträger das von diesem auf 
angrenzenden Flächen zu errichtende Einkaufszentrum auf 
dieses Grundstück ausweiten zu können. Zu beidem kam es 
bekanntermaßen nicht. 
In den Geltungsbereich des nun geplanten vorhabenbezo-
genen Bebauungsplans Nr. 651 soll das Grundstück erneut 
einbezogen werden. Gemeinsam mit den südlich angren-
zenden Grundstücken Johannisstraße 68 und Seminar-
straße 1a, die ebenfalls nicht im Eigentum des Vorhaben-
trägers stehen, soll die Fläche von einem Kerngebiet zu ei-
nem Urbanen Gebiet umgestuft werden. Für das angren-
zende sog. Vorhabengebiet A, das Teil des Vorhaben- und 
Erschließungsplans ist, eröffnet der Bebauungsplan dem 
Vorhabenträger hingegen ein breiteres Nutzungsspektrum, 
da in diesem Bereich weiterhin auch großflächige Einzel-
handelsbetriebe ermöglicht werden. 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Die Ausführungen zum Abriss der Planungshistorie der von 
der Einwenderin betreffenden Grundstücke wird zur Kennt-
nis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
Seite: 2/9 
Die Grundstücke Johannisstraße 71 bis 74 wurden 2014 
ebenfalls in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 600 einbezogen, auch in diesem Fall 
wohl mit der Überlegung, Erweiterungsflächen für das Ein-
kaufszentrum zu schaffen. In diesem Bereich soll der vor-
habenbezogene Bebauungsplan - trotz Aufgabe des Vorha-
bens - unverändert fortgelten. Die Grundstücke sind als 
Kerngebiet festgesetzt, das Maß der baulichen Nutzung 
wird durch die Festsetzung einer GRZ, GFZ und Höhenfest-
setzungen bestimmt; die vom Bebauungsplan definierte 
abweichende Bauweise sieht eine zwingende geschlossene 
Bebauung entlang der seitlichen und rückwärtigen Grund-
stücksgrenzen vor. Die Kombination dieser Festsetzungen 
hat zur Folge, dass im Falle einer Neubebauung der Flächen 
faktisch nur eine dreigeschossige Bebauung realisiert wer-
den kann.  
Das nördlich angrenzende Grundstück Johannisstraße 70 
hingegen, das "Kopfgrundstück" des Baublocks zwischen 
Johannisstraße, Seminarstraße sowie Kleiner und Großer 
Rosenstraße, soll nun durch den vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan Nr. 651 einer separaten Neuregelung zuge-
führt werden. Beabsichtigt ist, dieses einzelne Grundstück 
als Urbanes Gebiet (MU 3) festzusetzen, in dem eine sechs-
geschossige Bebauung auf der gesamten Grundstücksflä-
che zulässig sein soll. Des Weiteren wird im sog. Baufeld B 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 - in zwei-
ter Reihe hinter den Grundstücken entlang der Johannis-
straße - eine sechs bis siebengeschossige hochverdichtete 
Bebauung vorgesehen. Sowohl für das Kopfgrundstück als 
auch die Bebauung innerhalb des Baufeldes B werden 
deutliche Unterschreitungen der bauordnungsrechtlichen 
Abstandsflächen ermöglicht. 
 
Bereits bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 
651 hat unsere Mandantin das Gespräch mit der Stadt ge-
sucht, auf Defizite der bestehenden planerischen Auswei-
sungen ihrer Flächen hingewiesen und angeregt, im Zuge 
der anstehenden Neuplanung auch eine Neuordnung der 
planerischen Vorgaben für die Grundstücke zwischen der 
Johannisstraße und der Kleinen Rosenstraße vorzunehmen. 
Eine Resonanz der Stadt auf diese Anregung blieb jedoch 
aus. 
Der benannte Bereich wurde nicht in den Geltungsbereich 
einbezogen, um hier eine Erweiterung des geplanten Ein-
kaufszentrums zu ermöglichen, sondern um planungsrecht-
lich den betreffenden Grundstücken erweiterte Möglichkei-
ten hinsichtlich des Ausbaus bzw. eines Neubau mit höhe-
ren Höhen bzw. höheren Geschossigkeiten und ergänzen-
den planungsrechtlichen Spielräumen im Vergleich zum bis 
dahin geltenden Bebauungsplan Nr. 473 zu eröffnen (vgl. 
dazu die Ausführungen der Begründung zum Bebauungs-
plan Nr. 600). Hintergrund war, den Grundstücken eine ver-
gleichbare Ausnutzbarkeit im Vergleich zum vorhabenbezo-
genen Einkaufszentrum zu geben.  
 
Entgegen der Annahme der Einwenderin kann für die 
Grundstücke Johannisstraße 71 bis 74 die im Bebauungs-
plan festgelegte max. Gebäudehöhe durchaus erreicht wer-
den. Durch die Festlegung der Bauweise in Verbindung mit 
der max. Geschossflächenzahl kann sich der Baukörper je-
doch bei einer gewünschten Mehrgeschossigkeit nicht über 
das gesamte Grundstück erstrecken. Es muss dann ein ent-
sprechender Blockinnenbereich freigehalten werden. Das 
Höchstmaß lässt eine festgesetzte Gebäudehöhe von etwa 
24 m über Gelände zu, was die Errichtung von bis zu sieben 
Vollgeschossen ermöglicht. Das Höchstmaß entspricht 
überwiegend auch den Festsetzungen für die angrenzende 
Vorhabenpla 
nung.  
 
Auch für die benannten Grundstücke im weiterhin gelten-
den B-Plan Nr. 600 werden verringerte Abstandsflächen 
vorgesehen. Somit wir die Anregungsgeberin nicht ungleich 
gegenüber der Vorhabenträgerin gestellt.  
 
Entgegen der Stellungnahme hat die Plangeberin die Ein-
wenderin bereits zu einem frühen Verfahrensstand über 
den Sachstand der Planung unterrichtet und die Möglich-
keit eröffnet, sich bei Rückfragen zu melden (vgl. Schriftver-
kehr vom 05.09.2023). Darüber hinaus wurde über das 
Planvorhaben in den öffentlichen Sitzungen des Ausschus-
ses für Stadtentwicklung und Umwelt am 12.05.2022, 
01.12.2022 sowie 24.10.2024 berichtet. 
1.1.1 II. Stellungnahme 
Die derzeit vorgesehene Überplanung ihres Grundstücks 
Johannisstraße 67 durch den vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 651 sowie die für die angrenzenden Flächen 
vorgesehene massive Bebauung des Baufeldes A lehnt un-
sere Mandantin aus mehrerlei Gründen ab; die vorgesehe-
nen Festsetzungen für den Bereich zwischen Neumarkt und 
Seminarstraße tragen einseitig den Interessen des Vorha-
benträgers Rechnung; zudem ist ein nachvollziehbarer 
städtebaulicher und rechtlicher Grund, die Flächen unserer 
Mandantin in den Geltungsbereich des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans einzubeziehen, nicht ersichtlich (dazu 
1.). 
Hinsichtlich der Flächen südlich der Seminarstraße wird 
durch das zukünftige Nebeneinander von vorhabenbezoge-
nem Bebauungsplan Nr. 651 und Fortgeltung von Teilen 
des Bebauungsplans Nr. 600 das städtebauliche Leitbild 
der Stadt, eine geschlossene Blockrandbebauung entste-
hen zu lassen, nicht erreicht. Während für die in zweiter 
Reihe liegende Fläche des Baufeldes B und das Grundstück 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die Auffassung der Einwenderin, dass die vorgesehenen 
Festsetzungen einseitig den Interessen des Vorhabenträ-
gers Rechnung tragen, wird nicht geteilt. Die Festsetzungen 
im Bereich des Vorhabengebietes schaffen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen des zugrunde liegenden Vor-
habens, welches im Vorhaben- und Erschließungsplan abge-
bildet wird und das Ergebnis eines mehrjährigen Qualifizie-
rungs- und Abstimmungsprozesses darstellt.   
Infolge der Vorhabenrealisierung ist eine erhebliche Auf-
wertung des Ortsbildes zu erwarten. Zudem kann in der Os-
nabrücker Innenstadt ein stark ausdifferenziertes Wohnrau-
mangebot geschaffen werden. Beides ist auch im öffentli-
chen Interesse der Stadt Osnabrück.  
Arrondierend in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 651 wurden gemäß § 12 Abs. 4 BauGB solche Flächen 
einbezogen, für deren Überplanung eine städtebauliche 
Notwendigkeit bzw. ein planungsrechtliches Erfordernis be-
steht. So ist u. a die im östlichen Bereich des Plangebiets 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
Seite: 3/9 
Johannisstraße 70 eine hochverdichtete Bebauung plane-
risch ermöglicht wird, die zu massiven Verschattungen u.a. 
der Grundstücke unserer Mandantin führt, bleibt der Nut-
zungsrahmen für die unmittelbar an der Johannisstraße ge-
legenen Grundstücke dahinter zurück. Der Bebauungsplan 
Nr. 651 ist daher zu überdenken und der Bebauungsplan 
Nr. 600 zumindest anzupassen (dazu 2.): 
nördlich der Seminarstraße befindliche Fläche (MU 2) ar-
rondierend in den Geltungsbereich einbezogen, um im Falle 
einer Neubebauung eine mit dem geplanten Vorhaben kor-
respondierende Höhenentwicklung zu ermöglichen und 
durch Ausweisung von Baulinien eine einheitliche Bauflucht 
mit dem Vorhaben sicherzustellen.  
 
Die Einbeziehung der gegenüberliegenden Fläche südlich 
der Seminarstraße (MU 3) war ebenfalls erforderlich. Diese 
Teilfläche war bislang Teil des Vorhabengebiets des bisheri-
gen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600. Da das 
diesem Bebauungsplan zu Grunde liegende Vorhaben nicht 
mehr verwirklicht werden soll, war es erforderlich, auch für 
diese Teilfläche die planungsrechtlichen Rahmenbedingun-
gen neu zu definieren. 
 
Ergänzend wird an dieser Stelle auf die Ausführungen in Ka-
pitel 1 der Bebauungsplanbegründung verwiesen. 
 
Wie in dieser Stellungnahme zu 1.1 bereits angemerkt er-
möglicht der weiterhin geltenden B-Plan Nr. 600 für die be-
treffenden Bereiche eine planungsrechtlich nahezu gleich-
wertige Ausnutzbarkeit der Grundstücke. Die angespro-
chene Blockrandbebauung mit äquivalenten Höhen der Ge-
bäude lässt sich auch für die Grundstück an der Johannis-
straße sowohl im an der Vorder- als auch an der rückwärti-
gen Seite realisieren.  
1.1.2 1. Bebauung zwischen Neumarkt und Seminarstraße 
Nach § 12 Abs 4 BauGB können einzelne Flächen außerhalb 
des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans in ei-
nen vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen wer-
den. Dies setzt allerdings voraus, dass die Überplanung 
eine sachnotwendige Ergänzung des Vorhaben- und Er-
schließungsplans darstellt. Falls die Gemeinde jedoch nur 
"bei Gelegenheit" des Vorhaben und Erschließungsplans 
von ihrem Planungswillen Gebrauch machen will, so über-
schreitet sie den Rahmen des § 12 Abs. 4 BauGB. 
Vgl. OVG Münster Urteil vom 4.5.2012 - 2 D 11/11.NE - ju-
ris; 
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Krautzberger, 156. 
EL September 2024, BauGB § 12 Rn. 122, beck-online.  
Insofern dürfte bereits zweifelhaft sein, ob eine (neuerli-
che) Einbeziehung und Überplanung der Flächen unserer 
Mandantin in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
überhaupt in Betracht kommt. Näherliegend wäre es, die 
Flächen entlang der Johannisstraße südlich der Hausnum-
mer 66 bis zur Einmündung der Großen Rosenstraße, die 
allesamt nicht Teil des VEP sind und für die eine städtebau-
liche Neuordnung ansteht, mit einem neuen Angebotsbe-
bauungsplan zu überplanen. 
Wenn man jedoch eine Einbeziehung der Grundstücke 
nach § 12 Abs. 4 BauGB für zulässig erachtet, weil man 
dem Ziel, im Falle einer Neubebauung der einbezogenen 
Flächen "eine mit dem geplanten Vorhaben korrespondie-
rende Höhenentwicklung zu ermöglichen und durch Aus-
weisung von Baulinien eine einheitliche Bauflucht mit dem 
Vorhaben sicherzustellen" (vgl. S. 4 des Entwurfs der Be-
gründung), ein besonderes Gewicht beimessen möchte, so 
müssen diese Erwägungen auch für die südlich der Semi-
narstraße gelegenen Flächen gelten (dazu sogleich unter 
2.). 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Für die Aufstellung eines neuen Angebotsbebauungsplan 
wie von der Einwenderin angeregt, bestand bisher kein Pla-
nungserfordernis. Die Planinhalte des verbleibenden “Ange-
bots-” Teils des Bebauungsplans Nr. 600 entsprechen wei-
terhin den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Osn-
abrück und ermöglichen eine nahezu gleichwertige pla-
nungsrechtliche Ausnutzbarkeit. Sie lassen eine deutliche 
Nachverdichtung auf innerstädtischen Grundstücken zu. 
Grundsätzlich schließt die Plangeberin jedoch nicht aus, das 
Planrecht in Zukunft auch für diese Teilflächen anzupassen, 
sofern geänderte städtebauliche Zielvorstellungen dies er-
fordern, oder sinnvoll erscheinen lassen, zum Beispiel, weil 
der Grundstückseigentümer konkrete Vorstellungen zur 
baulichen Nutzung seiner Grundstücke äußert, die nicht mit 
dem bestehenden Planrecht in Einklang zu bringen sind, 
aber auch aus Sicht der Stadt Osnabrück als im Vergleich 
zur faktischen und planungsrechtlichen Bestandssituation 
vorteilhaft erkannt werden.  
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
Seite: 4/9 
1.1.3 Die geplante Herabstufung ihres Grundstücks von einem 
Kerngebiet zu einem Urbanen Gebiet ohne dies im Vorfeld 
auch nur zu erörtern - lehnt unsere Mandantin ab. Diese 
beabsichtigte Änderung der Art der baulichen Nutzung 
nimmt unserer Mandantin heute bestehende Nutzungsop-
tionen, da insbesondere die Ansiedlung großflächiger Ein-
zelhandelsbetriebe - ggfs. im Zusammenspiel mit angren-
zenden Flächen - im Falle einer Neubebauung des Grund-
stücks unzulässig wäre. Gleichzeitig werden jedoch für die 
Flächen des Vorhabenträgers entsprechende Nutzungs-
möglichkeiten weiterhin eröffnet, da hier der Bebauungs-
plan die Errichtung von großflächigen Lebensmitteleinzel-
handelsbetrieben zulässt. Städtebauliche Gründe für diese 
Ungleichbehandlung werden in der Bebauungsplanbegrün-
dung nicht benannt und sind auch im Übrigen nicht ersicht-
lich. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Wenngleich grundsätzlich keine über die verpflichtende Be-
teiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 BauGB im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens hinausgehende Erörterungs-
pflicht der Plangeberin gegenüber der betreffenden Grund-
stückseigentümer-Gesellschaft besteht, wurde diese entge-
gen der Stellungnahme bereits zu einem frühen Verfahrens-
stand über den Sachstand der Planung unterrichtet (vgl. 
Schriftverkehr vom 05.09.2023). Darüber hinaus wurde 
über das Planvorhaben in den öffentlichen Sitzungen des 
Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt am 
12.05.2022, 01.12.2022 sowie 24.10.2024 berichtet. 
Zu dem genannten Kritikpunkt, dass für die Vorhabenträge-
rin großflächiger Einzelhandel zulässig sei, für das betref-
fende Grundstück Johannisstr. 67 jedoch nicht, muss fest-
gestellt werden, dass unter Berücksichtigung der Grund-
stücksgröße von insgesamt 391 m² selbst mit einem Einbe-
ziehen der angrenzenden Grundstücke Johannisstr. 69 und 
Seminarstr. 1a eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² (= 
großflächiger Einzelhandel) nicht praktikabel umsetzbar 
wäre (die theoretisch gegebene Möglichkeit, Einzelhandel 
auch in den Obergeschossen umsetzen, widerspricht den 
diesbezüglichen üblichen Erfahrungswerten und erscheint 
nicht realitätsnah). Dies stützt sich zudem auf die Tatsache, 
dass die Einwenderin seit Inkrafttreten des Bebauungsplans 
Nr. 600 im Jahr 2014 nach Kenntnisstand der Plangeberin 
keine weitergehenden Bestrebungen zur Ausnutzung des 
vorhandenen Planrechts getätigt hat. Demzufolge wird die 
Unterstellung einer Ungleichbehandlung zurückgewiesen. 
Aus dem genannten Grund wird die Auffassung vertreten, 
dass das mit der Ausweisung eines urbanen Gebietes an-
stelle eines Kerngebietes keine „Herabstufung“ des Grund-
stücks der Einwenderin erfolgt. Stattdessen bietet die Ge-
bietskategorie des urbanen Gebietes deutlich mehr Flexibi-
lität in Bezug auf Wohnnutzungen, da diese als Hauptnut-
zung zulässig ist und deutlich weniger eingeschränkt wird 
als im Kerngebiet. Vor diesem Hintergrund dürfte in immo-
bilienwirtschaftlicher Hinsicht eher von einer Aufwertung 
des Grundstücks auszugehen sein.  
1.1.4 Kritisch sind zudem die Vorgaben zu den überbaubaren 
Grundstücksflächen in Kombination mit den Festsetzungen 
zur Geschossigkeit zu sehen. Der Planentwurf macht hier 
für das Grundstück unserer Mandantin Vorgaben mit ei-
nem Detaillierungsgrad, der für den vorhabenbezogenen 
Planteil angemessen ist, nicht jedoch für die einbezogenen 
Fläche Dritter, deren Baufreiheit hierdurch unangemessen 
eingeschränkt wird. 
Die Stellungnahme betrifft Festsetzungen zum zukünftigen 
Bebauungsplan Nr. 651 und nicht die Aufhebung des vorlie-
genden Bebauungsplans Nr. 600.   
1.1.5 Ferner wird die Neuerrichtung des Vorhabens mit bis zu 
sieben Geschossen auf den angrenzenden Grundstücken 
für das Bestandsgebäude unserer Mandantin, in dem sich 
auch Wohnnutzungen befinden, zu einer massiven Ver-
schattung führen. Ausweislich des Entwurfs der Planbe-
gründung sowie des vorliegenden Verschattungsgutach-
tens wird die Westfassade des Gebäudes zukünftig in Tei-
len nur noch an acht Minuten täglich besonnt werden, im 
Winterhalbjahr beträgt der Verlust an Besonnung bei Um-
setzung des Vorhabens bis zu 88 %, die Fenster im 1. Ober-
geschoss werden von Oktober bis Februar keine direkte 
Besonnung mehr erfahren. Eine solche Planung ist gegen-
über den Eigentümern benachbarter Grundstücke ersicht-
lich rücksichtslos und abwägungsfehlerhaft. Wirtschaftlich-
keitserwägungen des Vorhabenträgers ermöglichen solch 
Die Stellungnahme betrifft Festsetzungen zum zukünftigen 
Bebauungsplan Nr. 651 und nicht die Aufhebung des vorlie-
genden Bebauungsplans Nr. 600. 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
Seite: 5/9 
massive Abstriche bei der Gewährleistung gesunder Wohn-
verhältnisse und damit der Nutzbarkeit der Immobilie un-
serer Mandantin nicht. 
1.1.6 2. Bebauung zwischen Seminarstraße und Großer Rosen-
straße 
Das durch die Straßen Johannisstraße, Seminarstraße, 
Kleine Rosenstraße und Große Rosenstraße umgrenzte Ge-
viert soll nach den derzeitigen Planungen zukünftig durch 
zwei Bebauungspläne planerisch gesteuert werden, den 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 und den (vor-
habenbezogenen) Bebauungsplan Nr. 600. 
Auch hinsichtlich dieses Baublocks südlich der Seminar-
straße wurde bei Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 600 
im Jahr 2014 eine Einbeziehung und Überplanung der Flä-
chen im Eigentum Dritter nach § 12 Abs. 4 BauGB mit dem 
besonderen Zusammenhang mit dem Vorhaben des dama-
ligen Vorhabenträgers begründet. Dieses Vorhaben wird 
nicht mehr verwirklicht werden, der Bebauungsplan soll 
daher - in Teilen - aufgehoben werden. Ist damit das Vor-
haben, das Anlass und Rechtfertigung für die Einbeziehung 
der Flächen war, aufgegeben, so erscheint bereits im Aus-
gangspunkt fraglich, ob die Überplanung der Flächen Drit-
ter nach § 12 Abs. 4 BauGB unverändert Bestand haben 
kann. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Wie vom Einwender richtig wiedergegeben, sind die Grund-
stücke des Einwenders auf Grundlage des § 12 Abs. 4 
BauGB arrondierend in den Geltungsbereich des Bebau-
ungsplans Nr. 600 einbezogen worden, weil dies aufgrund 
des besonderen städtebaulichen Zusammenhangs mit dem 
Vorhaben, das Grundlage für den vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan war, stand. Die Aufgabe dieses dem vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan Nr. 600 zugrunde liegenden 
Vorhabens führt aber nicht zwangsläufig dazu, dass die Re-
gelungen zu den ursprünglich nach § 12 Abs. 4 BauGB ar-
rondierend einbezogenen Teilbereichen städtebaulich nicht 
mehr zielführend sein müssen. Aus § 12 BauGB geht nicht 
hervor, dass bei Aufhebung eines vorhabebezogenen Be-
bauungsplans zwingend auch die Teilbereiche aufzuheben 
sind, die gar nicht Gegenstand des eigentlichen, vertrags-
widrig nicht fristgerecht umgesetzten Vorhabens sind, son-
dern die nur arrondierend im Sinne einer sog. Angebotsbe-
bauungsplanung mit dem Ziel der Vermeidung städtebauli-
cher Konfliktlagen einbezogen worden sind. Da es für diese 
Arrondierungsflächen auch keine Umsetzungsverpflichtung 
gibt, kann sich die Aufforderung des Gesetzgebers in § 12 
Abs. 6 BauNVO, das Planrecht für nicht fristgerecht umge-
setzte Vorhaben aufzuheben, in der logischen Schlussfolge-
rung nicht auch auf diese Teilbereiche beziehen.  
1.1.7 Selbst wenn man jedoch die Überplanung der Flächen 
durch den Bebauungsplan Nr. 600 im Grundsatz beibehält, 
bedarf der Plan einer Änderung, um das von der Stadt for-
mulierte städtebauliche Leitbild für diesen Bereich des 
Stadtgebietes planerisch zu ermöglichen. Ausweislich der 
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 651 ist es Ziel der Pla-
nung, in zentraler Lage Osnabrücks eine verdichtete inner-
städtische Bebauung entstehen zu lassen. Unter Beibehal-
tung der historischen Straßenverläufe soll eine straßenbe-
gleitende geschlossene Blockrandbebauung entstehen. 
Dieses Leitbild trägt unsere Mandantin uneingeschränkt 
mit; es kann jedoch nicht nur für das Baufeld B in zweiter 
Reihe, sondern muss erst recht für die unmittelbar an der 
Johannisstraße gelegenen Grundstücke, die sich bis zur 
Kleinen Rosenstraße erstrecken, gelten. Auch hier gilt es, 
eine innerstädtische Blockrandbebauung zu schaffen und 
u.a. die Missstände entlang der Kleinen Rosenstraße, wo 
das Stadtbild zurzeit durch Hinterhöfe mit Stellplätzen und 
Nebengebäuden, jedoch nicht durch gestaltete Fassaden 
geprägt ist, auf Dauer zu beheben. 
Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 600 lassen eine 
solche Bebauungsstruktur derzeit nicht zu. Zwar setzt der 
Bebauungsplan im Großteil des MK 3 eine maximale Bau-
höhe von bis zu 88 m über NHN fest, was grundsätzlich 
Bauhöhen von rund 20 m ermöglicht, jedoch kann dieser 
Rahmen durch die festgesetzte GFZ nicht ausgeschöpft 
werden. Nach unserem Eindruck sind bei Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 600 die für das EKZ vorgesehenen Hö-
henvorgaben auf die Bestandsbebauung schlicht übertra-
gen worden. Für das EKZ galt jedoch zum einen eine hö-
here GFZ, zum anderen erhellt die Planbegründung, dass 
Hintergrund des Festsetzungsgefüges war, bei einer späte-
Der Stellungnahme ist bereits teilweise gefolgt worden. 
Anders als von der Einwenderin dargestellt, ist eine Block-
randbebauung zur Johannisstraße und zur sog. Kleinen Ro-
senstraße mit etwa sechs bis sieben Vollgeschossen mög-
lich, sofern – wie es bei Baublöcken auch üblich ist – ein In-
nenhof mit einer Flächengröße verbleibt, die etwa der 
Grundfläche der den Blockrand bildenden Baukörper ent-
spricht. Dem Grundeigentümer, der mehrere nebeneinan-
derliegende Flurstücke besitzt, steht es zudem frei, durch 
Grundstückszusammenlegung die Ausnutzbarkeit des 
Grundstücks zu verbessern.  
Zudem wird auf die Abwägung unter Punkt 1.2 verwiesen. 
 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
Seite: 6/9 
ren Erweiterung des Einkaufszentrums auf die Kerngebiets-
flächen die Errichtung von Parkgeschossen zu ermöglichen, 
da diese nicht auf die Geschossfläche anzurechnen sind. 
Im Ergebnis haben die Festsetzungen heute zur Folge, dass 
eine Blockrandbebauung in einer Größenordnung, die der 
im Baufeld A und B geplanten Bebauung entspricht und mit 
dieser harmonieren würde, nicht umsetzbar ist. Die Fort-
entwicklung des Stadtraumes entlang der Johannisstraße, 
wie sie die Ansicht auf dem ersten Blatt des VEP zeigt, ist 
daher mit dem geltenden Planungsrecht nicht zu erreichen. 
Dazu sind durch unsere Mandantin bereits zu Beginn des 
Planverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 651 beispiel-
hafte Planungen vorgelegt worden, die das Problem aufzei-
gen. Insofern ist der Bebauungsplan Nr. 600 zumindest hin-
sichtlich der Maßfestsetzungen an die geplante Umge-
bungsbebauung anzupassen. 
Eine solche Harmonisierung ist auch im Hinblick auf die ge-
planten Festsetzungen für das Kopfgrundstück Johannis-
straße 70 durch den Bebauungsplan Nr. 651 dringend ge-
boten.  
Für dieses Grundstück ermöglicht der Bebauungsplan eine 
vollflächige Bebauung mit einem sechsgeschossigen Bau-
körper mit einer Gebäudehöhe von bis zu 85 m über NHN. 
Durch die Festsetzung zur Bauweise (Ziff. 7 der textlichen 
Festsetzungen) kann der Baukörper mit einer geschlosse-
nen Fassade entlang der gesamten gemeinsamen Grund-
stücksgrenze mit dem Grundstück Johannisstraße 71 er-
richtet werden. Durch die verspringende Grundstücks-
grenze ist zudem das Entstehen einer Bebauung zu erwar-
ten, die die Ausbildung einer städtebaulich geordneten 
Blockrandbebauung auf den südlich anschließenden 
Grundstücken erschwert.  
An dieser Stelle führt daher das nicht abgestimmte Neben-
einander der beiden Bebauungspläne Nr. 651 und Nr. 600 
zu einer nicht zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung der 
Grundstückseigentümer, vor allem jedoch zu einer unaus-
gegorenen Überplanung eines städtebaulich als Einheit zu 
betrachtenden innerstädtischen Gevierts. 
1.1.8 Schließlich ist auch hinsichtlich des Bereichs südlich der Se-
minarstraße festzustellen, dass die hochverdichtete Bebau-
ung, die für das Vorhabengebiet ermöglicht wird, zu massi-
ven Belastungen für die umgebende Bestandsbebauung 
führen wird. Die Planbegründung sowie das Verschattungs-
gutachten dokumentieren eine Abnahme der Besonnung 
der Westfassaden der Bebauung entlang der Johannis-
straße von über einem Drittel im Winterhalbjahr; die Be-
sonnungszeiten sinken in Teilen von heute über 90 Minu-
ten auf unter sechs Minuten täglich und entfernen sich da-
mit weit von den Zielvorgaben der DIN. In den unteren Ge-
schossen der Wohngebäude liegen die Abnahmen der Be-
sonnung im Winterhalbjahr beim Vergleich "Bestand zu 
Entwurf" bei rund 40 bis 60 Prozent. 
Strebt die Stadt daher eine dauerhafte Aufwertung des 
Stadtraumes südlich des Neumarktes an, so reicht es er-
sichtlich nicht aus, den Geltungsbereich des Bebauungs-
plans Nr. 651 isoliert zu betrachten, innerhalb dieses Ge-
bietes eine maximale Bebauungsdichte zugunsten des Vor-
habenträgers zu ermöglichen und damit zugleich angren-
zende Gebiete nicht nur hinsichtlich des baulichen Bestan-
des zu entwerten, sondern ggfs. sogar eine - gewollte - 
bauliche Entwicklung zu verhindern. Es ist daher unerläss-
lich, auch bei der Überplanung des Baufeldes B in den Blick 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Es ist zutreffend, dass die natürliche Belichtung und Beson-
nung als Teil der Anforderungen an gesunde Wohnverhält-
nisse ein wichtiger Belang der städtebaulichen Planung ist 
und so auch Niederschlag im BauGB, der BauNVO und den 
Landesbauordnungen gefunden hat. Aus Sicht des Landes-
gesetzgebers werden Wohnungen ohne natürliche Beson-
nung somit nicht als grundsätzlich unzumutbar bewertet. 
Die Zumutbarkeit der Verschattung beurteilt sich mangels 
anderer Beurteilungsmaßstäbe vielmehr nach den Umstän-
den des Einzelfalls. Als Maßstab zur Beurteilung der Ver-
schattung wird in der Praxis die DIN EN 17037 herangezo-
gen. Bei der DIN EN 17037 handelt es sich jedoch nicht um 
eine Rechtsvorschrift, die für den Fall einer Beeinträchti-
gung der Tageslichtversorgung die Grenze des Zumutbaren 
konkretisiert. Technische Regelwerke wie DIN-Normen oder 
VDI-Richtlinien entfalten keine rechtliche Verbindlichkeit, 
weil sie keine Rechtsnormen sind, die im Wege demokra-
tisch legitimierter Rechtssetzung geschaffen worden sind. 
Vielmehr dienen sie als „Orientierungshilfe“ für eine Bewer-
tung der Umstände des Einzelfalls und fungieren als An-
haltspunkt. Ebenso wenig wie die Einhaltung der DIN-Vor-
schriften ohne weiteres die Zumutbarkeit einer Verschat-
tung begründet, ergibt sich im umgekehrten Fall allein aus 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
Seite: 7/9 
zu nehmen, welche Auswirkungen die Bebauung auf die 
angestrebte Blockrandbebauung zwischen Johannisstraße 
und Kleiner Rosenstraße hat, ob auch hier die verfolgte 
Nutzungsmischung von Gewerbe und Wohnen umsetzbar 
bleibt und welche Veränderungen des Planungsrechts in 
diesem Bereich erforderlich sind, um das proklamierte 
städtebauliche Leitbild in Baurecht umzusetzen. 
ihrer Nichteinhaltung bereits die Unzumutbarkeit einer Ver-
schattung. Eine Unterschreitung des geforderten Maßes an 
Tageslicht oder Besonnung führt nicht im Sinne eines abso-
luten Maßstabs zu ungesunden Wohn- und Arbeitsverhält-
nissen. Im Rahmen der Abwägung gilt es daher zu berück-
sichtigen, dass es sich bei dem Plangebiet um einen hoch-
verdichteten Bereich in der Innenstadt Osnabrücks handelt. 
Es wird explizit angestrebt, auch in diesen innerstädtischen 
Lagen Wohnungsbau zu realisieren. Nicht nur wird ange-
strebt, grundsätzlich neue Wohnungen zu realisieren, son-
dern auch in der Innenstadt den Wohnanteil zu erhöhen. 
Die Umgebung des Plangebietes ist durch eine dichte Block-
randbebauung geprägt. Die neugeplante Bebauung orien-
tiert sich an der Bestandsbebauung. Aufgrund der zentralen 
Lage des Plangebietes und der sehr guten Anbindung an 
den ÖPNV wird insbesondere für eine innerstädtische Lage 
wie diese das Schaffen von Wohnraum angestrebt. Doch 
eben in einer solch verdichteten Lage kann eine Besonnung 
und Belichtung entsprechend den Anforderungswerten der 
DIN EN 17037 nicht immer eingehalten werden. Schließlich 
geht mit einer dichten, höhergeschossigen Bebauung auto-
matisch eine gegenseitige Beeinträchtigung der Baukörper 
hinsichtlich der Besonnung und Belichtung einher. Darüber 
hinaus werden die geplanten Wohnungen weitere Qualitä-
ten aufweisen. Neben der guten Anbindung an den ÖPNV 
werden die Wohnungen insbesondere auch von der zentra-
len Lage profitieren.  
Ergänzend ist festzustellen, dass bereits im vorliegenen B-
Plan Nr. 600 eine hochverdichtete Baukörperanordnung 
(unter verringerten Abstandsvorgaben) vorgesehen war. 
Somit wäre auch unter Beachtung des vorangegangenen 
Planungsrechts die kritisierte Verschattung erfolgt.  
1.1.9 Wir regen daher dringend an, die vorliegende Planung zu 
überdenken, die rechtlich geschützten Belange der be-
troffenen Grundstückseigentümer stärker in den Blick zu 
nehmen und nicht nur mit dem Vorhabenträger, sondern 
auch mit den übrigen Planbetroffenen ins Gespräch zu 
kommen. Für entsprechende Gespräche steht unsere Man-
dantin gerne zur Verfügung. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt eine kon-
krete städtebauliche Planung zugrunde, die sich im Rahmen 
einer Variantenprüfung im Vorfeld des Bebauungsplanver-
fahrens als Vorzugsvariante herauskristallisiert hat und zwi-
schen der Vorhabenträgerin und der plangebenden Stadt 
Osnabrück umfangreich abgestimmt wurde. Aus diesem 
Grund wird der Anregung nicht gefolgt. 
Zudem besteht, wie bereits in einem der vorherigen Abwä-
gungsbausteine dargestellt, grundsätzlich keine über die 
verpflichtende Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 
BauGB im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hinausge-
hende Erörterungspflicht der Plangeberin gegenüber der 
betreffenden Grundstückseigentümer-Gesellschaft. Den-
noch hat es im Laufe des Bebauungsplanverfahrens seitens 
der Plangeberin Gesprächsangebote gegeben. Zudem steht 
es jedem Grundeigentümer frei, konkrete Vorstellungen für 
die Bebauung seiner Grundstücksflächen zu entwickeln und 
auf dieser Grundlage einen Antrag auf die Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu stellen. Auch die 
Stadt Osnabrück ist stets an einer städtebaulich qualifizier-
ten Weiterentwicklung ihres Stadtraums interessiert. 
 
  
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
Seite: 8/9 
2. Stellungnahmen nach § 4 Absatz 2 BauGB 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
2.1 24.03.2025 Westnetz GmbH 
2.2 28.03.2025 Deutsche Telekom Technik GmbH: Nord PTI 12 
2.3 07.04.2025 Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück) 
2.4 07.04.2025 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
2.1 nach Prüfung Ihrer Unterlagen vom 10.03.2025, teilen wir 
Ihnen mit, dass unsererseits keine Bedenken zum o.g. Vor-
haben bestehen. 
 
Im Verfahrensgebiet unterhalten und planen wir keine Ver-
sorgungseinrichtungen. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
2.2 die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom ge-
nannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. 
v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik 
GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und 
Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle 
Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementspre-
chend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu 
der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung: 
 
Die Telekom hat bezüglich der o. g. bauleitplanung derzeit 
weder Anregungen noch Bedenken. 
 
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädi-
gungen der vorhandenen Telekommunikationslinien ver-
mieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im 
Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Tele-
kommunikationslinien jederzeit möglich ist. Es ist deshalb 
erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor Beginn der 
Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der Bauausfüh-
rung vorhandenen Telekommunikationslinien der Telekom 
informieren (Internet: https://trassenauskunftkabel.tele-
kom.de oder per Email: [E-MAIL ENTFERNT]). 
Die Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beachten. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
 bei der o. g. Planung werden von Seiten des Staatlichen Ge-
werbeaufsichtsamtes Osnabrück keine Bedenken erhoben. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
 vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichneten Planun-
terlagen. 
 
Wir nehmen wie folgt Stellung: 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 ist das für 
den Bereich zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Große Ro-
senstraße, Kolpingstraße und Lyrastraße geschaffene Bau-
recht. Nachdem dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan 
die vorangegangenen Bebauungspläne in diesem Bereich 
ersetzt hat, haben wir uns letztmalig zu den Planungen 
mehrfach im Jahr 2013 geäußert, letztmalig mit Stellung-
nahme vom 20.12.2013. 
 
Aufgrund des Strukturwandels im Einzelhandel, der auch 
Osnabrück erfasst hat, sind die in diesem Bebauungsplan 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
Bebauungsplan Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt - (Aufhebung im vereinfachten Verfahren)  
 
 
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enthaltenen Regelungen nicht mehr geeignet, insbesondere 
das darin enthaltene Einkaufszentrum, zu realisieren, da die 
ökonomischen Rahmenbedingungen dies nicht mehr zulas-
sen. 
 
Der Planbereich soll deshalb durch einen neuen vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan überplant werden, so dass des-
sen Neuaufstellung die Aufhebung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan Nr. 600 Einkaufszentrum Neumarkt erfor-
derlich ist, um nachfolgend neues Planungsrecht zu schaf-
fen. 
 
Wir sind der Ansicht, dass dieses Vorgehen nicht nur erfor-
derlich, sondern auch sinnvoll ist, um den Planbereich kurz-
fristig einer stadtverträglichen Bebauung zuzuführen. Dies 
ist nur in Form eines neuen vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans möglich. 
 
Wir stehen für Rückfragen gerne zur Verfügung.