Vermarktungsrichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/1820
Datum: 2023-03-17
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 20.02.2023 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/1820
öffentlich
Vermarktungsrichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 16.03.2023 Ö Vorberatung
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 21.03.2023 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 21.03.2023 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 20.04.2023 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 25.04.2023 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 25.04.2023 Ö Entscheidung
Beschluss:
Die „Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke“ (Anlage zur Vorlage 
VO/2023/1820) wird vom Rat beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
Die Vermarktungsrichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke hat keine finanziellen 
Auswirkungen. Wenn der Rat künftig über spezielle Grundstücksvergaben beschließt, 
werden die finanziellen Auswirkungen in den künftigen Beschlussvorlagen dargestellt.
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
X  keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
G. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Stadt zum Leben und Erleben - ausgeglichen-umweltverträglich-qualitätsvoll (Ziel 2021-
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2030)
Sachverhalt:
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner öffentlichen Sitzung am 26.04.2022 
(VO/2022/0688) die Verwaltung beauftragt, ein Konzept zur sozial- und klimagerechten 
Bodennutzung zu entwickeln und die Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
weiterzuentwickeln (s. dazu VO/2023/1838). Als ein Teilaspekt wurde vom Rat beschlossen, 
die Grundstücksvergabe wie folgt zu regeln: „Wenn die Stadt Flächen für Mietwohnungsbau 
vergibt, erhält nicht derjenige Investor den Zuschlag, der den Höchstpreis bietet, sondern 
derjenige, der verbindlich die niedrigste Startmiete garantiert oder das beste Konzept liefert. 
Für Eigenheime werden Grundstücke preisgedämpft vergeben. Die Vergabekriterien werden 
im Rahmen des Konzepts festgelegt.“
Mit der nun erarbeiteten Vergaberichtlinie werden allgemeine Regelungen getroffen, die für 
alle künftigen Grundstücksvergaben gelten. Auf der Basis dieser Vergaberichtlinie werden in 
einem nächsten Schritt die Grundstücksvergaben für das Baugebiet „Nördlich Friedhof 
Eversburg“ mit insgesamt 45 städtischen Wohnbaugrundstücken erarbeitet und dem Rat zu 
einem späteren Zeitpunkt gesondert zur Beschlussfassung vorgelegt.
gez. König 
Anlage:
Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke 
 
ENTWURF  
Stand: 20.02.2023 
Verfasser: Ralf Kreye, 23-PL 
 
Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke 
 
 
1. Zielsetzung 
 
Nach dem Ratsbeschluss vom 26.04.2022 ( VO/2022/0688) verfolgt die Stadt Osnabrück das Ziel, 
zusätzliche Bauflächen für den Wohnungsbau zu entwickeln und ein vielfältiges, bezahlbares und 
bedarfsorientiertes Wohnungsangebot für eine sozialgerechte Bodennutzung zu schaffen. Mit den 
vorhandenen Flächenressourcen ist aus Gründen des Umwelt- und Klimaschutzes sparsam umzu-
gehen.   
 
In dieser Richtlinie werden allgemeinverbindliche Regelungen für die Vergabe von städtischen 
Grundstücken für den Wohnungsbau getroffen und unterschiedliche Vergabevarianten beschrie-
ben. Der Vergabeprozess wird für alle Beteiligten transparent dargestellt. Ein Rechtsanspruch auf 
Vergabe eines Grundstücks kann aus dieser Richtlinie nicht abgeleitet werden. Auf der Basis dieser 
Richtlinie wird für jedes Baugebiet durch den Rat bestimmt, welche Grundstücke des gegenständ-
lichen Baugebietes verkauft oder im Erbbaurecht vergeben werden und welche Vergabevariante 
Anwendung findet. Außerdem legt der Rat die Höhe der Grundstückspreise/des Erbbauzinses dif-
ferenziert nach Grundstücken für  Begünstigte oder sonstige Haushalte fest. Der Rat ist ebenfalls 
für die Entscheidung zuständig , welche Grundstücke für Begünstigte preisreduziert abgegeben 
werden. Für Leuchtturmprojekte kann der Rat abweichende Vergabekriterien bestimmen. Der Rat 
bestimmt bei Konzeptvergaben vor Ausschreibung die Gewichtung der besonderen Kriterien. 
 
Grundstücke für den Geschosswohnungsbau werden vor Durchführung eines Vergabeverfahrens 
der WiO Wohnen in Osnabrück, der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Osnabrück 
zum Kauf angeboten. Für den Verkauf an die WiO kommen die nachfolgenden Regelungen nicht 
zur Anwendung. Schlägt die WIO das Ankaufsangebot aus, werden auch die Grundstücke für den 
Geschosswohnungsbau nach dieser Richtlinie vermarktet.  
 
Diese Richtlinie kommt ebenso nicht zur Anwendung, wenn ein Baugebiet oder Teile davon von 
der Stadt an einen anderen Erschließungsträger veräußert werden. Verpflichtungen des Erschlie-
ßungsträgers hinsichtlich seiner Vermarktung werden in einem Städtebaulichen Vertrag geregelt.  
 
Der Rat und die Verwaltung der Stadt Osnabrück behalten es sich ausdrücklich vor, in besonderen, 
begründeten Ausnahmefällen abweichend von den Vergabekriterien zu entscheiden. 
 
  

 
 2 
2. Begriffsbestimmungen  
 
Die in dieser Richtlinie verwendeten Begriffe werden wie folgt definiert: 
 
2.1. Haushalte 
Als Haushalt zählt/zählen jede zusammenwohnende und eine wirtschaftliche Einheit bildende 
Personengemeinschaft (Mehr personenhaushalte) sowie  Personen, die allein wohnen und 
wirtschaften (Einpersonenhaushalte). Zum Haushalt können verwandte und familien fremde 
Personen gehören. Gemeinschaftsunterkünfte gelten nicht als Haushalte. 
 
2.2. Baugruppe 
Eine Baugruppe zeichnet sich durch  gleichgesinnte Bauwillige aus, deren Ziel die Verwirkli-
chung eines Bauprojekts ohne einen Bauträ ger ist. Baugruppen bewerben sich gemeinsam 
auf einen Grundstücksbereich, den sie als Baugemeinschaft mit einem Doppel-, Reihen- oder 
Mehrfamilienhaus bebauen wollen. Voraussetzung, um als Baugruppe zu gelten, ist, dass die 
Mitglieder Realeigentum an einem Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung erwerben 
und mindestens 90 % der Wohnfläche dieses Gebäude von den Mitgliedern der Baugruppe 
selbst bewohnt wird. 
 
2.3. Bauträger 
Ein Bauträger ist ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB, der üblicherweise ein Grundstück zwecks 
Bebauung kauft oder im Erbbaurecht erwirbt, um das Grundstück bzw. das Erbbaurecht am 
Grundstück schließlich mitsamt dem Gebäude an den Kunden zu veräußern oder zu vermie-
ten. 
 
2.4. Begünstigte - Einkommen 
Begünstigte (Mietende, Erwerbende oder Erbbauberechtigte) sind Personen im Sinne bzw. 
analog des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) in Verbindung mit der 
Durchführungsverordnung zum NWoFG (DVO NWoFG)  und den Wohnraumförderbestim-
mungen (WFB) in der jeweils aktuellen Fassung. Eine Vermögensprüfung ist möglich; vorhan-
denes Vermögen kann nach einer Einzelfallprüfung ein Ausschlusskriterium sein. Die Begüns-
tigten müssen förderwürdig im Sinne der Wohnraumförderung sein.  
Es gelten somit folgende Einkommensgrenzen der Haushalte: 
 
Miete  
a) Bei Inanspruchnahme eines Förderprogramms des Landes Niedersachsen zum Mietwoh-
nungsbau durch den Vorhabenträger dürfen Mietende die Einkommensgrenzen des 
NWoFG in Verbindung mit der DVO NWoFG nicht überschreiten. Die Startmiete sowie die 
Einkommensgrenze hängt vom gewählten Förderweg ab (§ 3 NWoFG oder § 5 DVO 
NWoFG). Der Nachweis erfolgt über einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein. 
b) Bei den durch Vertrag zwischen der Stadt Osnabrück und dem Vorhabenträger vereinbar-
ten Bindungen dürfen Mietende die Einkommensgrenzen des NWoFG in Verbindung mit 
der DVO NWoFG um nicht mehr als 60 % überschreiten (dies entspricht den Regelungen 
des § 5 DVO NWoFG). Der Nachweis erfolgt über ei nen entsprechenden Wohnberechti-
gungsschein. 
 
 
  
 
 3 
Erwerb/Erbbaurecht 
c) Bei Verkauf von Wohneigentum und unbebauten Grundstücken für die Errichtung von 
Ein-/Zweifamilienhäusern (freistehende Ein - und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälf-
ten, Reihenhäuser, Kettenhäuser) sowie bei entsprechenden Erbbaurechtsverträgen dür-
fen Berechtigte die Einkommensgrenzen des NWoFG um nicht mehr als 20 % überschrei-
ten (analog zu § 7 Abs. 2 Nr. 3 DVO NWoFG). Bestehende unangemessene Wohnverhält-
nisse sind in Abweichung dazu nicht erf orderlich. Der Nachweis wird über eine Prüfung 
der Wohnbauförderstelle der Stadt Osnabrück und eine entsprechende Bescheinigung er-
bracht. 
Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt des Erwerbs von Eigentumswohnungen, 
Grundstücken im Eigentum oder im Erbbaurecht sowie von Ein- und Zweifamilienhäusern ge-
geben sein.  
 
2.5. Begünstigte - angemessener Wohnraum/Grundstücke 
Der Wohnraum bzw. die Grundstücke für Begünstigte ist angemessen, sofern die entspre-
chende Fläche in einem angemessenen Verhältnis zur begünstigten  Haushaltsgröße steht  
(analog zu NWoFG i. V. m. DVO NWoFG i. V. m. Wohnraumförderbestimmungen) . So gelten 
für: 
1. Mietwohnraum: Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen  
2. Eigentum: Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen  
3. Grundstücke: die Begünstigten sind zu verpflichten im Rahmen der Wohnraumförderbe-
stimmungen zu bauen, so dass sie von der Größe und des Grundrisses her berechtigt wä-
ren, NBank-Fördermittel in Anspruch zu nehmen.  
 
3. Vergabearten 
 
3.1. Direktvergabe 
Bei der Direktvergabe stehen soziale und gesellschaftsrelevante Kriterien der Haushalte im 
Vordergrund. Bewerbende sind verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben zur ihrer Lebenssitu-
ation zu machen und zu belegen. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für die Vergabe 
von Grundstücken für freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser. Bei dieser Vergabeart werden 
die Grundstücke nach der Verfügbarkeit direkt an die bewerbenden Haushalte innerhalb ei-
ner definierten Reihenfolge vergeben. Haushalte, die bereits über ang emessenes Wohnei-
gentum verfügen, sind vom Vergabeverfahren ausgeschlossen. Als angemessen in diesem 
Sinne gelten Wohnflächen, die von der Flächengröße her die Kriterien für eine Förderfähigkeit 
nach den aktuellen Wohnraumförderbestimmungen für den Haushalt der Bewerbenden er-
füllen. Ausnahmen können in begründeten und entsprechend nachgewiesenen Lebenslagen 
zugelassen werden (z.B. wenn behinderten- oder altersgerechter Wohnraum benötigt wird, 
aber nicht vorhanden ist). Die Bindung an einen Bauträger erfolgt nicht.  
 
3.2. Konzeptvergabe  
Bei der Konzeptvergabe steht die Qualität des eingereichten Konzepts im Vordergrund der 
Vergabeentscheidung. Das Verfahren ist für die Vermarktung von Grundstücken an Baugrup-
pen, Architekten, Bauträger etc. geeignet und findet regelmäßig Anwendung. Der Mindest-
grundstückskaufpreis bzw. der Mindesterbbauzins wird bei einem Konzeptverfahren von der 
Stadt vorgegeben und ist von den Bewer benden zu akzeptieren. Höhere Gebote auf den 
Grundstückspreis bzw. auf den Erbbauzins wirken sich im Vergleich zum Konzept gering aus. 
Einzelheiten werden im konkreten Vergabeverfahren vorgegeben.  
 
 
 4 
Eine Konzeptvergabe insbesondere von Grundstücken zum Bau von Reihen- und Kettenhäu-
sern kann auch in der Weise erfolgen, dass Baugruppen, Architekten, Bauträger etc. auf der 
Grundlage einer Ausschreibung durch die Stadt eine Bewerbung mit Konzept einreichen. Der 
beste Bewerbende erhält den Zuschlag für die Umsetzung des Konzeptes. Ziel der Stadt Osn-
abrück ist es, eine hohe städtebauliche Qualität zu erreichen. Der beste Bewerbende benennt 
Kaufinteressenten für die konzipierten Gebäude. Die Stadt Osnabrück verkauft die Grundstü-
cke an die benannten Personen/Haushalte bzw. räumt ein Erbbaurecht ein. Der Käufer/Erb-
bauberechtigte wird durch die Stadt verpflichtet, sein Bauprojekt gemäß siegreichem Bau-
konzept umzusetzen. Für den Fall, dass ein Käufer nicht gemäß dem siegreichen Konzept baut, 
wird eine zwischen dem  Käufer und der Stadt im Grundstückskaufvertrag vereinbarte Ver-
tragsstrafe eingefordert, die 50 % des vereinbarten Grundstückskaufpreises bzw. dem 10-fa-
chen des jährlich zu zahlenden Erbbaurechtszinses entspricht.  
 
4. Allgemeingültige Mindestkriterien 
 
Die folgenden Kriterien werden von den Bewerbenden als Mindeststandard gefordert:  
 
4.1. Gestaltungshandbuch 
Für Baugebiete, deren Grundstücke nach dieser Richtlinie vergeben werden, wird in der Re-
gel vor der Ausschreibung ein Gestaltungshandbuch erstellt. Ziel des Gestaltungshandbu-
ches ist es, bei den Bewerbenden bzw. den künftigen Bauherrn des neu entstehenden Wohn-
gebietes ein gemeinsames Verständnis für die gewünschte Architektur zu gewinnen und sie 
zu verpflichten, bei der Gestaltung und Architektur die Vorgaben aus dem Gestaltungshand-
buch umzusetzen. Das Gestaltungshandbuch erläutert die Festsetzungen des Bebauungspla-
nes und füllt sie mit Gestaltungsspielregeln aus. Dadurch soll die architektonische und öko-
logische Qualität des Gebietes sichergestellt werden.  
 
Das Gestaltungshandbuch wird den Bewerbenden mit der Ausschreibung im Internet be-
kannt gegeben. Eingereichte Konzepte – sofern gefordert -, die nicht dem Gestaltungshand-
buch entsprechen, bleiben bei der Auswahlentscheidung unberücksichtigt.  
 
4.2. Energetischer Mindeststandard 
Für Wohngebäude gilt als energetischer Mindeststandard die jeweils aktuelle Einstiegsförde-
rung des Programmes „Energieeffizient Bauen“ der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). 
Derzeit sind die Kriterien für ein „KfW -Effizienzhaus 40“ einzuhalten, und zwar unabhängig 
davon, ob Fördermittel bei der KfW zur Verfügung stehen oder beantragt werden. Maßgeb-
licher Zeitpunkt der Beurteilung ist der Tag der Bauantragstellung  bzw. der Bauanzeige bei 
genehmigungsfreien Baumaßnahmen gemäß § 62 NBau O. Der einzuhaltende Energiestan-
dard ist von der Entwurfsverfasserin bzw. vom Entwurfsverfasser gleichzeitig mit dem Bau-
antrag oder der Bauanzeige dem Fachbereich Umwelt und Klimaschutz zur Prüfung vorzule-
gen.  
 
4.3. Bezahlbarer Wohnraum 
Mit der Ausschreibung v on Grundstücken wird bekanntgegeben, in welchem Umfang nach 
den Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung bezahlbarer Wohnraum zu schaffen ist. 
Bewerbende für bezahlbaren Wohnraum im Direktvergabeverfahren haben nachzuweisen, 
dass sie Begünstigte für bezah lbaren Wohnraum sind. Dazu haben sie der B ewerbung eine 
entsprechende bei der Wohnbauförderung der Stadt Osnabrück (Fachbereich Städtebau) zu 
beantragende und von ihr auszustellende Bescheinigung vorzulegen – diese beinhaltet auch 
 
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eine Vermögensprüfung. Bei der Konzeptvergabe an Bauträger und Baugruppen ist der Nach-
weis über die an Begünstigte zu vergebenden Wohneinheiten und eine qualitative Beschrei-
bung dieser Wohnungen erforderlich. Fehlen diese Nachweise bzw. Angaben, bleiben die Be-
werbungen unberücksichtigt. Die Auswahl der Begünstigten für den bezahlbaren Wohnraum 
durch Baugruppen ist bis spätestens zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages bzw. Erb-
baurechtsvertrages nachzuweisen, durch Bauträger kann der Nachweis der Belegungsbin-
dung bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes erfolgen. Der Wohnraum bzw. die Grundstücke 
für begünstigte Haushalte müssen in ihrer baulichen Ausgestaltung bzw. ihrer Fläche ange-
messen sein. Hilfestellungen und Beratungsangebote für die geplante Ausgestaltung des be-
zahlbaren Wohnraums gibt die Wohnbauförderstelle der Stadt Osnabrück. 
 
4.4. Bauverpflichtung 
Bewerbende haben sich zu verpflichten,  
 innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages der 
Stadt Osnabrück, Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege , einen vollständigen Bau-
antrag bzw. eine vollständige Bauanzeige vorzulegen, 
 das Gebäude innerhalb einer Frist von 24 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung 
bezugsfertig herzustellen, 
 den Fachdienst Grundstücke und Gebäude der Stadt Osnabrück innerhalb von 14 Tagen 
nach Erledigung der vorgenannten Schritte zu informieren. 
 im Falle von bezahlbarem Wohnraum die Vorgaben der Wohnraumförderung einzuhal-
ten  
 
Von den beschriebenen Mindeststandards kann in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden. 
 
5. Besondere Kriterien 
 
Die bei der Auswertung zu berücksichtigenden besonderen Kriterien und deren Gewichtung wer-
den bereits mit der Ausschreibung bekanntgegeben.  
 
5.1. Besondere Kriterien für die Direktvergabe von Grundstücken 
 
Bei der Direktvergabe von Grundstücken we rden zwei parallel ablaufende Vergaben durch-
geführt. In gesonderten Verfahren werden  
 die bezahlbaren Grundstücke für die Begünstigten nach den Rahmenvorgaben für 
die Baulandentwicklung und 
 alle übrigen Grundstücke an die sonstigen Bewerbenden  
vergeben. 
Die Reihenfolge des Zugriffs auf die ausgeschriebenen Grundstücke ergibt sich innerhalb der 
Gruppe der Begünstigten für bezahlbaren Wohnraum und der sonstigen Bewerbenden nach 
Kriterien, die wie folgt bewertet werden: 
  
 
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Kriterien Nachweise Punkte 
Hauptwohnung oder alleinige Wohnung 
der bewerbenden Haushalte in Osnab-
rück 
Der Nachweis erfolgt über eine vom Vermieten-
den auszufüllende Wohnungsbescheinigung, er-
satzweise durch Vorlage von Haushalts-/Melde-
bescheinigungen des Bürgeramtes. Maßgeblich 
sind die Daten für den am längsten in Osnabrück 
Wohnenden. Unterbrechungen bis 6 Monaten 
bleiben unberücksichtigt. 
1 bis 5 Jahre = 5 Punkte 
5 bis 10 Jahre = 10 Punkte 
> 10 Jahre = 15 Punkte 
Kein Immobilieneigentum  Schriftliche Erklärung des/der Bewerbenden, 
dass keine Person des bewerbenden Haushaltes 
/ der bewerbenden Baugruppe über Wohneigen-
tum verfügt. 
10 Punkte 
Kinder/Pflegekinder vor Vollendung des 
18. Lebensjahres, deren tatsächlicher 
Aufenthalt zu mehr als der Hälfte im 
Haushalt der Bewerbenden ist. Ärztlich 
nachgewiesene Schwangerschaften ab 
der 12. Schwangerschaftswoche wer-
den ebenfalls berücksichtigt. 
Nachweis durch eine Haushaltsbescheinigung 
der zuständigen Meldebehörde, die nicht älter 
als 6 Monate ist. Für die Anerkennung von Pfle-
gekindern ist eine Bescheinigung des Jugendam-
tes vorzulegen. Für die Anerkennung ungebore-
ner Kinder ist ein Auszug aus dem Mutterpass 
vorzulegen. 
10 Punkte je Kind 
Arbeits-, Ausbildungs- oder Studienplatz 
der Bewerbenden in Osnabrück (ein-
schließlich Elternzeit) 
 
Bescheinigung durch den Arbeitgeber oder die 
Hochschule 
8 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB von mind. 70 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehinderten-
ausweises 
 
7 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB von mind. 70 und  
dem amtlichen Vermerk ‘G’ (= Gehbe-
hinderung) im Schwerbehindertenaus-
weis  
 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehinderten-
ausweises 
9 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB ab 80 und  
dem amtlichen Vermerk ‘aG’ (= außer-
gewöhnliche Gehbehinderung) oder  
‘H’ (= Hilflosigkeit) im Schwerbehinder-
tenausweis 
 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehinderten-
ausweises 
12 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB von 100 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehinderten-
ausweises 
 
15 Punkte je Person 
Haushalte oder Hausgemeinschaften, in 
denen mehr als zwei Generationen be-
reits mehr als 5 Jahre zusammenleben 
und diese Wohnform auch weiterhin 
fortführen wollen 
Nachweis durch eine entsprechende Meldebe-
scheinigung und Auszüge aus dem Familien-
stammbuch 
12 Punkte je Person der äl-
testen Generation 
Übertreffen des energetischen Mindest-
standards 
Nachweis durch Angabe in der Bewerbung 5 Punkte je zusätzlicher För-
derstufe 
 
Für eine Schwerbehinderung erfolgt je Person die Punktvergabe nur einmal, und zwar nach der 
erfüllten höchsten Kategorie. 
 
5.2. Besondere Kriterien für die Direktvergabe an Baugruppen 
 
Werden Grundstücke für die Errichtung von Doppelhäusern oder kleineren Hausgruppen ver-
geben, kann eine Direktvergabe auch an eine aus mehreren Haushalten bestehende Bau-
gruppe erfolgen. Die Summe der für alle Haushalte addierten Punkte ist entscheidend für die 
Reihenfolge der Grundstücksvergabe. Die Aufteilung der Einzelgrundstücke fällt in den Rege-
lungsbereich der Baugruppe. Kommt eine Einigung der Baugruppe über die Verteilung der 
 
 7 
Einzelgrundstücke oder die Umsetzung e ines abgestimmten Bebauungskonzeptes nicht in-
nerhalb von 3 Monaten nach Mitteilung der Vergabeentscheidung durch die Stadt zustande 
oder springt ein Mitglied ab, erlischt die Bindung für alle Einzelgrundstücke. Die Stadt vergibt 
die Grundstücke an die nächst platzierte Baugruppe. 
 
Eine abgestimmte Bebauung gemäß Gestaltungshandbuch ist umzusetzen. Dazu wird eine 
aufschiebende Bedingung in die Grundstückskaufverträge aufgenommen. Die Bedingung ist 
erfüllt, wenn der Fachbereich Städtebau im Rahmen der städtebaulichen Vorprüfung im Bau-
antragsverfahren bestätigt, dass das Gestaltungshandbuch durch den Entwurf umgesetzt ist.  
 
5.3. Besondere Kriterien für die Konzeptvergabe von Grundstücken an Baugruppen, Architek-
ten, Bauträger etc. 
 
Ziel der Stadt Osnabrück ist es, einen Bauträger zu ermitteln, der bereit ist, auf dem konkret 
angebotenen Grundstück ein städtebaulich und architektonisch hochwertige s Gebäude zu 
errichten. Gegenstand der Konzeptvergabe für einen Bauträger können auch mehrere ne-
beneinander liegende Grundstücke sein.  
 
Die Gewichtung der Teilaspekte wird für jede Konzeptvergabe durch den Rat vor der Aus-
schreibung festgelegt. Folgende Teilaspekte können je nach Projekt in die Bewertung einbe-
zogen werden: 
 
5.3.1. Wohnraum-/Nutzungskonzept/Diversität 
 Quantität und Qualität des Wohnungsangebots 
o Umfang des zu schaffenden Wohnraums 
o besondere/innovative räumliche Konzepte, die planerisch und konzeptionell 
die Berücksichtigung spezieller Zielgruppen vorsehen, insbesondere durch den 
Umfang der Barrierefreiheit, Ausweisung von Gemeinschaftsbereichen, be-
sondere Gestaltung o. ä. 
o Angebotsbreite bzw. Flexibilität der Wohnungsgrundrisse (Anpassungsfähig-
keit an sich zukünftig verändernde Rahmenbedingungen) 
 Ausreichend Wohnraum für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen über 
die Mindestanforderungen hinaus, aber auch Zugang für breite Kreise der Bevölke-
rung zum Eigentum, 
 angemessene Wohnraumversorgung z. B. für Haushalte mit Kindern, Ältere und 
Menschen mit Behinderung, 
 urbane, sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel - und Einkommens-
gruppen mit neuen gemeinschaftlichen Wohnformen. 
 
5.3.2. städtebauliches Konzept einschließlich Architektur/Freiraumplanung/Klima-
schutz/Energieversorgung/Mobilität 
 
 städtebauliche Qualität des Konzeptes für den Standort/Stadtteil 
 architektonische und gestalterische Qualität unter Beachtung des Gestaltungs-
handbuches 
 Konzept des ruhenden Verkehrs 
 Freiraumqualität 
 Berücksichtigung klimaökologischer Belange (Stadtklima/Klimaanpassung) 
 Energieeffizienz der Gebäude/ökologisches Bauen 
 
 8 
 Energieversorgungskonzept der Gesamtplanung 
 Mobilitätskonzept 
 
5.3.3. Vermarktungskonzept 
 
 Verkauf oder Vermietung der Wohnungen 
 Berücksichtigung von sozialen Kriterien bei der Vergabe 
 Verkaufspreise für gebundenen und ungebundenen Wohnraum 
 
5.4. Besondere Kriterien für eine Konzeptvergabe an Baugruppen 
 
 Baugruppen haben durch die Bewerbung darzustellen, was sie als Baugruppe verbindet, 
welche Vorteile das gemeinschaftliche Bauen und ggfls. das künftige gemeinsame Leben 
für sie bietet. 
 Darstellung, auf welche Weise die Umsetzung des Baugruppenprojektes gewährleistet 
ist (Finanzierung, Steuerung, Teilung) 
 Sie haben darzustellen, wie sie die vom Rat der Stadt Osnabrück gesetzten sozial - und 
gesellschaftspolitischen Zielsetzungen umsetzen wollen.  
 
 
6. Bewerbungsverfahren 
 
6.1. Die Bewerbung 
Die Stadt Osnabrück ist auf dem Weg zur Smart City und digitalen Verwaltung.  Sowohl für 
Bewerbende als auch für die Verwaltung liegen große Vorteile darin, den Bewerbungsprozess 
und das Auswahlverfahren digital auszugestalten. Bewerbende können sich über eine im In-
ternetauftritt der Stadt Osnabrück angebotene Seite bewerben und er forderliche Doku-
mente hochladen. Auch der verwaltungsinterne Prozess für die Bewerberauswahl wird digital 
unterstützt. Um niemanden von einer Bewerbung auszuschließen, wird zusätzlich die Mög-
lichkeit eröffnet, Unterlagen und Angaben analog einzureichen.  
Bewerbungen, die nachweislich falsche oder unvollständige Angaben enthalten oder nicht 
innerhalb der vorgegebenen Form oder Frist eingereicht wurden, bleiben unberücksichtigt. 
 
6.2. Bewertung im Direktvergabeverfahren 
 
Die eingehenden Bewerbungen für Grundstücke im Direktvergabeverfahren werden beim Ei-
genbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement (23-2) gesammelt und ausgewertet. Alle 
zu erfüllenden Voraussetzungen werden in die Bewertung einbezogen, wenn sie am Tag des 
Eingangs der Bewerbung vorliegen bzw. vorgelegen haben.  In der ersten Vergaberunde er-
halten alle zur Gruppe der zu berücksichtigenden Bewerbenden für den bezahlbaren Wohn-
raum die Möglichkeit, Baugrundstücke/Erbbaurechte zu erwerben. Eine Anzahl von Bewer-
bern mit der höchst en Punktzahl, die der Anzahl der zur Vergabe stehenden G rundstücke 
entspricht, bildet die erste Gruppe. Dieser Gruppe werden Pläne und Informationen zu den 
zur Verfügung stehenden Baugrundstücken zugesandt. Die Bewerbenden haben zu allen an-
gebotenen Baugrundstücken eine Priorität anzugeben und die Prioritätenliste an die Stadt 
innerhalb einer Frist von 14 Tagen zurückzumelden. 
 
 9 
 
In der Reihenfolge der an die Bewerbenden vergebenen Punkte erfolgt dann die Zuteilung 
der zur Verfügung stehenden Grundstücke nach der von den Bewerbenden erfolgten Priori-
sierung. Die Anzahl der möglichen Priorisierungsstufen ist gleich der Anzahl der zur Verfü-
gung stehenden Grundstücke.  
Beispiel: 
Es sind drei Grundstücke zu vergeben. Der/die Bewerbenden haben folgende Priorisierung 
angeben: 
 
Bewerbende Anzahl 
Punkte 
Prio 1 Prio 2 Prio 3 
A 18 Grundstück 1 Grundstück 3 Grundstück 2 
B 23 Grundstück 2 Grundstück 1 Grundstück 3 
C 21 Grundstück 2 Grundstück 3 Grundstück 1 
 
Die höchste Punktzahl hat der/die Bewerbende B. Er/Sie erhält das Grundstück 2 aus seiner/ih-
rer Prio 1. 
Die zweithöchste Punktzahl hat der/die Bewerbende C: Das Grundstück aus seiner Prio 1 ist 
bereits an den/die Bewerbende B vergeben. Also erhält er/sie das Grundstück aus seiner/ihrer 
Prio 2, somit das Grundstück 3. 
Die dritthöchste Punktzahl hat der/die Bewerbende A. Er/Sie hat als Prio 1 das Grundstück 1 
genannt, das auch noch zur Verfügung steht. Also erhält er/sie das gewünschte Grundstück.  
Bei gleicher Punktzahl und gleichen Prioritäten entscheidet das Los über die Reihenfolge des 
Zugriffs. 
Stehen nach dieser Vergaberunde weitere freie Grundstücke zur Verfügung, wird mit den  
ebenfalls zur Gruppe der Begünstigten gehörenden und  bisher nicht berücksichtigten Bewer-
benden in gleicher Weise verfahren.  
In einer weiteren Vergabephase werden anschließend die Grundstücke in gleicher Weise an 
den Personenkreis vergeben, die nicht Begünstigte für bezahlbaren Wohnraum sind. 
 
6.3. Bewertung im Konzeptvergabeverfahren 
 
Der Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement (23-2) prüft die eingegangenen Be-
werbungen auf Vollständigkeit und stellt sie einer beim Stadtbaurat  gebildeten Bewertungs-
kommission vor. Die Bewertungskommission sichtet die eingegangenen Bewerbungen, prüft 
die Qualität des Konzeptes auf der Grundlage der in der Ausschreibung vorgegebenen Kriterien 
und empfiehlt die Grundstücksvergaben mehrheitlich. Für die Gewichtung zwischen Konzept 
und angebotenem Preis gelten weiterhin folgende vom Rat am 03.09.2019 (VO/2019/3816) 
beschlossenen Grundsätze:  
Im Rahmen von konzeptionellen Bieterverfahren zur Vergabe von stadteigenen Grundstücken 
als Wohnbauflächen (Verkauf oder Bestellung von Erbbaurechten) werden die Bewertungskri-
terien grundsätzlich wie folgt gewichtet:  
 
 10 
Konzept:  60 %  
angebotener Kaufpreis bzw. Erbbauzins:  40 %. 
  
Bei Konzeptimmobilien (sogenannten Leuchtturmprojekten) wird ein höheres Gewicht auf das 
Konzept gelegt:  
Konzept:  70 %  
angebotener Kaufpreis bzw. Erbbauzins:  30 % 
 
 
7. Vergabeentscheidung 
 
Die Entscheidung zur Anhandgabe und zum Verkauf der Grundstücke bzw. zur Vergabe eines Erb-
baurechts trifft der Rat nach vorheriger Beratung der Vergabeempfehlung durch den zuständigen 
Fachausschuss/die zuständigen Fachausschüsse  sowie den Verwaltungsausschuss. Der Verkauf 
bzw. die Vergabe eine s Erbbaurechts stehen unter dem Vorbehalt der Vorlage der unter Ziff. 8 
beschriebenen Nachweise. 
 
 
8. Anhandgabe und Vertrag  
 
8.1. Anhandgabe und Vertrag bei der Direktvergabe 
 
An den Zuschlag eines Grundstücks an Bewerbende hält sich die Stadt Osnabrück für die 
Dauer von 3 Monaten gebunden (Anhandgabe). Die Stadt entscheidet nach pflichtgemäßem 
Ermessen über die Verlängerung der Anhandgabe. Innerhalb der Anhandgabefrist und vor 
Abschluss des not ariellen Vertrages zum Erwerb des Grundstücks bzw. Erbbaurechts hat 
der/die Bewerbende der Stadt Osnabrück einen Nachweis eines deutschen Kreditinstitutes 
darüber vorzulegen, dass dieses Institut bereit ist, den Grundstückserwerb und den Bau eines 
Ein-/Zweifamilienhauses zu finanzieren.  
 
Kommt der Grundstückskaufvertrag nicht innerhalb von 4 Monaten (3 Monate Anhandgabe 
+ 1 Monat Fristverlängerung aus sachlichen Gründen) nach erster Anhandgabe zustande, ist 
ein Antrag auf Verlängerung der Anhandgabe im Regelfall abzulehnen.  
 
8.2. Anhandgabe und Vertrag bei der Konzeptvergabe 
 
Für Baugruppen, Architekten, Bauträger etc. gilt Nr. 8.1. entsprechend, allerding erfolgt die 
Anhandgabe aufgrund des höheren Aufwands für 4 Monate. Eine Verlängerung des Anhand-
gabezeitraums ist auf Antrag möglich. Darüber entscheidet die Verwaltung nach pflichtge-
mäßem Ermessen. Wird dem Antrag stattgegeben, so fällt im Regelfall ab dem 5. Monat nach 
der Anhandgabe ein Bereitstellungsentgelt für das Grundstück an, das von d em Bewerben-
den an die Stadt innerhalb von einem Monat nach der Entscheidung über die Verlängerung 
der Anhandgabe für den weiteren Anhandgabezeit raum in einem Betrag zu zahlen ist. Das 
Bereitstellungsentgelt beträgt 0,7 % des Grundstückskaufpreises bzw. den doppelten Betrag 
des vorgesehenen Erbbauzinses pro Monat der Verlängerung. Kommt der Grundstückskauf-
vertrag nicht innerhalb von 18 Monaten nach erster Anhandgabe zustande, ist ein Antrag auf 
 
 11 
Verlängerung der Anhandgabe im Regelfall abzulehnen. Zusätzlich zum Finanzierungsnach-
weis haben  Baugruppen, Architekten, Bauträger etc. nachzuweisen, welche Grundstücke, 
Häuser bzw. Wohnungen für den bezahlbaren Wohnraum gebunden werden. Baugruppen 
haben innerhalb des Anhandgabezeitraums mitzuteilen, wer die einzelnen Wohneinheiten 
erwerben wird. Eine Vergabe von mehr als einer Wohneinheit an Personen, die dem gleichen 
Haushalt angehören, ist nur in begründeten Einzelfällen zulässig. 
 
 
9. Sicherungsinstrumente 
 
Ein Erwerb (Kauf oder Erbbaurecht) ist für Bewerbende in der Direktvergabe und bei Baugruppen nur 
möglich, wenn sie das Grundstück bebauen und das Haus selbst bewohnen wollen. Dazu werden ent-
sprechende Sicherungsinstrumente in den jeweiligen Verträgen vorgesehen.  
 
  
 
 12 
Verfahrensablauf (schematische Darstellung): 
 
 
 
 
 
Direktvergabe 
 
 
  
Rat
- Verkauf oder Erbbaurecht
- Preis
- Direktvergabe oder Konzeptvergabe an Bauträger oder
Konzeptvergabe an Baugruppen
Geschosswohnungsgrundstücke
- Vorabangebot an WiO
- Alle anderen Grundstücke werden ausgeschrieben
Ausschreibung
Ausschreibung
- Newsletter
- Internet
- Pressemeldung
Mindestkriterien
- Gestaltungshandbuch
- Energetischer Mindeststandard
- Bezahlbarer Wohnraum
- Bauverpflichtung
Besondere Kriterien
- Wohnung
- Kinder
- Arbeitsplatz
- Schwerbehinderung
- Zusätzliche Energetik
Bewerbungen
- Grundsätzlich online
- Ausnahmsweise analog
Auswertung
durch Eigenbetrieb
Immobilien- und 
Gebäudemanagement
Vergaberunde
- Geringverdienende für
bezahlbaren Wohnraum
- nach höchster Punktzahl
Vergaberunde
Alle anderen Bewerbenden
nach höchster Punktzahl
Anhandgabe
- Ratsentscheidung
- 3 Monate
- Nachweis Finanzierung
Kauf- bzw. 
Erbbaurechtsvertrag
Sicherungsinstrumente
 
 13 
Konzeptvergabe an Bauträger 
 
 
 
 
 
 
Konzeptvergabe an Baugruppen 
 
 
 
 
Ausschreibung
- Newsletter
- Internet
- Pressemeldung
Mindestkriterien
- Gestaltungshandbuch
- Energetischer Mindeststandard
- Bezahlbarer Wohnraum
- Bauverpflichtung
Besondere Kriterien
- Wohnraum/Nutzungskonzept
- Städtebau, Architektur, 
Freiraum, Klima, Energie, 
Mobilität
-Vermarktungskonzept
Bewerbungen
- Grundsätzlich online
- Ausnahmsweise analog
Bewertungsvorschlag
durch Eigenbetrieb
Immobilien- und 
Gebäudemanagement
Bewertungskommission
- Festlegung der Gewichtung
- Bewertung der Kriterien
- Vergabevorschlag
Anhandgabe
- Ratsentscheidung
- 4 Monate
- Nachweis Finanzierung
- Nachweis bezahlbarer 
Wohnraum
Kauf- bzw. 
Erbbaurechtsvertrag
Sicherungsinstrumente
Ausschreibung
- Newsletter
- Internet
- Pressemeldung
Mindestkriterien
- Gestaltungshandbuch
- Energetischer Mindeststandard
- Bezahlbarer Wohnraum
- Bauverpflichtung
Besondere Kriterien
- Verbindungsmerkmale
- Umsetzung des Projektes
- Baugruppenmitglieder
Bewerbungen
- Grundsätzlich online
- Ausnahmsweise analog
Bewertungsvorschlag
durch Eigenbetrieb
Immobilien- und 
Gebäudemanagement
Bewertungskommission
- Festlegung der Gewichtung
- Bewertung der Kriterien
- Vergabevorschlag
Anhandgabe
- Ratsentscheidung
- 4 Monate
- Nachweis Finananzierung
- Nachweis bezahlbarer Wohnraum
- Erwerber namentlich benennen
Kauf- bzw. 
Erbbaurechtsvertrag
Sicherungsinstrumente