Mietspiegel 2021/2022
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/7426
Datum: 2021-09-24
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/1
Stadt Osnabrück 21.09.2021 
Der Oberbürgermeister
Referat für Strategie, Digitalisierung und Rat
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/7426
öffentlich
Mietspiegel 2021/2022
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 05.10.2021 N Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 05.10.2021 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Bürger- und Kundennähe erhöhen
 Transparenz, Beteiligung und Engagement (Querschnittsziel 2021-2030)
Sachverhalt:
Seit 1979 erstellt die Stadt Osnabrück unter Mitwirkung des Vereins Haus und Grund 
Osnabrück, Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Osnabrück e. V., des 
Mietervereins für Osnabrück und Umgebung e. V. und des Immobilienverbandes 
Deutschland, IVD Nord e.V. einen Mietspiegel. Dieser wird alle zwei Jahre an die aktuelle 
Marktentwicklung angepasst. Seit Ende August steht die neue Ausgabe 2021/2022 unter 
www.osnabrueck.de/statistik allen Interessierten zur Verfügung.
Fast 8.500 Mietangaben aus den Jahren 2015-2020 bilden die Datengrundlage für die neue 
Mietpreistabelle. Durch das Mietpreisreformgesetz werden jetzt neuerdings die letzten sechs 
Jahre statt nur die letzten vier Jahre als Berechnungsgrundlage herangezogen. Diese 
Mietangaben stammen aus den Inseraten auf der Plattform „immobilienscout24“ sowie aus 
einer Online-Umfrage der Statistikstelle der Stadt Osnabrück. Auch die mitwirkenden Akteure 
haben bei ihren Mitgliedern Datensätze gesammelt. Die neue Mietpreistabelle ist, wie auch 
in den vorherigen Ausgaben, nach Baujahresklassen und Wohnungsgröße aufgeteilt und 
umfasst Nettomonatsmieten von 5,59 € bis 10,76 € pro qm. Der Durchschnitt aller in den 
Mietspiegel eingeflossen Mietangaben beläuft sich auf 7,18 € pro qm. Grundsätzlich ist ein 
Anstieg der Mietpreise zu beobachten, der sich auf eine durchschnittliche Erhöhung um ca. 
4,8 % beläuft.
gez. Dr. Beckord
Anlage/n:
Mietspiegel 2021/2022
Mietspiegel2021/2022
Stadt Osnabrück

Der Mietspiegel gibt die in der Stadt 
Osnabrück üblichen Mietpreise für nichtpreisge-
bundene Wohnungen an. Dabei handelt es sich 
um die durchschnittliche Nettomiete je Quadrat-
meter Wohnfläche monatlich. 
Darin nicht enthalten sind Kosten kleinerer In-
standhaltungsreparaturen, Schönheitsreparaturen 
und Betriebskosten (Nebenkosten) jeglicher Art. 
Ebenso nicht enthalten sind Untermietzuschläge, 
Zuschläge für die Benutzung von Wohnraum zu 
anderen als Wohnzwecken sowie Vergütungen für 
die Überlassung von Gegenständen in Wohnungen 
(z.B. Möbel).
Der Mietspiegel 2021/2022 für die Stadt Osnab-
rück basiert auf  den Ergebnissen der Angebots-
mietenerhebung sowie den erfassten Bestandsda-
ten von Mietern und Vermietern aus den Jahren 
2015, 2016, 2017, 2018, 2019 und 2020. 
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte entspre-
chen hinsichtlich ihrer Aktualität dem im Erhe-
bungszeitraum ausgewerteten Zahlenmaterial und 
erstrecken sich ausschließlich auf nichtpreisgebun-
dene Wohnungen.
Herausgeber des Mietpreisspiegels ist die Stadt 
Osnabrück unter Mitwirkung 
• des Vereins „Haus und Grund Osnabrück, Ver-
ein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü-
mer Osnabrück e.V.“, 
• des „Mietervereins für Osnabrück und Umge-
bung e.V.“ 
• und des „Immobilienverbandes Deutschland, 
IVD Nord“.
Der Mietspiegel ist als eine grundsätzliche 
Orientierungshilfe für die jeweiligen Vertrags-
partner auf dem Wohnungsmarkt für nichtpreis-
gebundene Wohnungen anzusehen. 
Er greift weder in bestehendes Vertragsrecht 
ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei Neuab-
schluss von Mietverträgen durch ihn berührt. 
Für möblierte Wohnungen ist der Mietpreisspie-
gel nicht anwendbar, ebenso nicht bei Kleinst-
wohnungen und Einfamilienhäusern. 
Weitere Erläuterungen zu den Vergleichs-
kriterien finden sich unter Kapitel 4. 
Zur Beurteilung der Angemessenheit der Un-
terkunftskosten nach sozialleistungsrechtlichen 
Grundsätzen können die Durchschnittswerte 
aus dem Mietpreisspiegel nicht unmittelbar 
herangezogen werden.
Ansprechpartner zu verschiedenen Themenbe-
reichen rund um den Mietpreisspiegel werden 
unter Kapitel 6 kurz vorgestellt.
1 Einleitung
 Mietspiegel2021/2022
 
2

2 Mietpreisberechnung
Im Mietspiegel wird dargelegt, welche durchschnitt-
lichen Nettomietkosten für bestimmte Wohnungs-
kategorien im Erhebungszeitraum festgestellt wur-
den, nicht jedoch, für welchen Mietzins eine derar-
tige Wohnung zum jeweils heutigen Tage angeboten 
wird. Sachverständigengutachten sowie Vergleichs-
objektmieten können daher vom Mietspiegel fall-
weise abweichen.
Die §§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) er-
laubt Mieterhöhungsverlangen begründet auf
•	 einem Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
•	 eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 
558e BGB), 
•	 ein mit Gründen versehenes Gutachten 
eines öffentlich bestellten und vereidigten 
Sachverständigen, 
•	 der Nachweis entsprechender Entgelte für 
drei benannte vergleichbare Wohnungen, 
wobei diese auch aus dem eigenen Woh-
nungsbestand des Vermieters entnom-
men werden können.
Betriebskosten, die dem Eigentümer beim be-
stimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes lau-
fend entstehen, sind z.B.:
• Grundsteuer,
• Kosten der Wasserversorgung und Entwässe-
rung,
• Heizungs- und Warmwasserkosten,
• Kosten für die Reinigung und Wartung von 
Heizungs- und Warmwasserversorgungsanla-
gen,
• allgemeine Stromkosten,
• Aufzugskosten,
• Kosten für Hauswart, Gartenpflege,
• Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbe-
kämpfung,
• Müllabfuhrgebühren, Sach- und Haftpflicht-
versicherung,
• Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen, 
Gemeinschaftsantenne, private Verteileranla-
ge eines Breitbandkabelnetzes,
• sonstige Betriebskosten für Nebengebäude, 
Anlagen und Einrichtungen.
4 Vergleichskriterien
Die im Mietspiegel dargelegte durchschnittliche 
Nettokaltmiete berücksichtigt keine Betriebskosten. 
Betriebskosten (Nebenkosten) sind Kosten gemäß 
§ 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 
25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ff.).
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden Woh-
nungen mit vergleichbaren Merkmalen herangezo-
gen, die im Folgenden erläutert werden. 
3 Betriebskosten 
(Nebenkosten)
  Mietspiegel2021/2022
 
3
4.1 Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anre-
chenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich 
zu dieser Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehören gemäß der Verordnung zur 
Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung 
– WoFlV) vom 25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ff.) 
auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimm-
bädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und 
Terrassen, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung 
gehören.
Der einfache Mietspiegel für die Stadt Osnabrück 
orientiert sich dabei an den Dimensionen der Baual-
tersklasse sowie der Wohnungsgröße. Verschiedene 
Zu- oder Abschlagsmerkmale können hierbei Ein-
fluss auf das Endergebnis nehmen.
Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurech-
nen:
voll: 
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Me-
tern
zur Hälfte: 
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens einem 
Meter und weniger als zwei Metern sowie von 
unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern 
u.ä. sowie nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen
in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch 
zur Hälfte: 
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen
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4.2 Zu- und Abschlagsmerkmale
Die Mietpreisdaten gelten grundsätzlich 
für Wohnungen, die dem üblichen 
Modernisierungsstandard entsprechen. 
Darüber hinaus kommen als Zuschlagsmerkmale 
u.a. in Betracht:
•	 besonders reichhaltige 
Sanitärausstattung,
•	 separates WC,
•	 besondere Schall- und/oder 
Temperaturisolierungen für Wohnungen, 
die über dem Baujahresstand liegen,
•	 hochwertige Bodenbeläge (z.B. Parkett), 
Einbaumöbel, eingebaute Küche,
•	 barrierefrei/barrierearm.
Für die Wohnungen, die durch Modernisierung 
im Sinne oben genannter Aussagen umfassend 
aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine 
höhere Fertigstellungskategorie entsprechend dem 
erreichten Standard angebracht.
Auf der anderen Seite können jedoch auch Ab-
schlagsmerkmale angeführt werden, die zu einer 
Minderung der Fertigstellungskategorie führen 
können.
Als Abschlagsmerkmale kommen u.a. in Be-
tracht: 
• Wohnungen, die nicht dem üblichen   
Modernisierungsmaßstab entsprechen  
(z.B. fehlende Isolierverglasung),
•	 nicht abgeschlossene Wohnungen,
•	 Toilette außerhalb der Wohnung,
•	 fehlende Warmwasserversorgung,
•	 fehlender Kellerraum sowie fehlende 
Wäschetrockenmöglichkeiten,
•	 schlecht belichtete und belüftete Woh-
nungen.
5      Lage
Lagebewertungen sind im Allgemeinen weitge-
hend von der jeweiligen Einschätzung der Mietpar-
teien abhängig und können zu Abweichungen vom 
Durchschnittsmietpreis führen. Unabhängig von 
der Lage ergeben sich vor allem aus den vorgestell-
ten Hinweisen zur Ausstattung der Wohnung Zu- 
oder Abschläge.
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Die Stadt Osnabrück ist nicht berechtigt, Beratungen 
oder Rechtsauskünfte zu erteilen. Dafür stehen Rechts-
anwälte, „Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, 
Wohnungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“ und 
der „Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“ 
zur Verfügung.
Weiterführende Auskünfte zu verschiedenen Themen:
Thema „Mietspiegel generell“
Auskünfte zum Mietspiegel und zu generellen Fragen des 
Wohnungsmarktes geben:
„Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, Woh-
nungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“, 49074 
Osnabrück, Luisenstraße 14, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
Telefax [TELEFONNUMMER ENTFERNT], E-Mail: info@haus-und-grund-
osnabrueck.de, Internet: http://www.haus-und-grund-
osnabrueck.de/
„Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“, 49074 
Osnabrück, Goethering 37, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT], Website: 
www.mieterverein-osnabrueck.de,
6 Auskünfte
„Immobilienverband Deutschland, IVD Nord e.V.“, ver-
treten durch Sabine Knabe-Vieler, Mitglied im erwei-
terten Vorstand, Mühlenstr. 20, 49324 Melle, Telefon 
[TELEFONNUMMER ENTFERNT], Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] E-Mail: sabine.knabe-
[E-MAIL ENTFERNT], Website: www.knabe-
immobilien.de
Diese Interessenverbände werden jedoch grundsätzlich 
nur für die Mitglieder tätig.
Thema „Wohngeld (Lastenzuschuss/Mietzuschuss)“
Über einen möglichen Rechtsanspruch von Mietern und 
Vermietern sowie Hauseigentümern auf Wohngeld- bzw. 
Lastenzuschuss nach dem Wohngeldgesetz, erteilt die 
Stadt Osnabrück, Fachbereich Integration, Soziales und 
Bürgerengagement, Fachdienst Wohngeld, Natruper-Tor-
Wall 5, Telefon 323 4110.
Thema „Wohnungsbau/Wohnungsversorgung für kin-
derreiche Familien“
Das Land Niedersachsen fördert im Rahmen der ver-
fügbaren Haushaltsmittel z.B. den Neubau und Erwerb 
eigengenutzter Einfamilienhäuser und Eigentumswoh-
nungen sowie besondere Maßnahmen in Sanierungsge-
bieten.
Detaillierte Auskünfte hierzu erteilt der Fachbereich 
Städtebau der Stadt Osnabrück, Zentrale Aufgaben,
Telefon 323 2410, Dominikanerkloster, Hasemauer 1.
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Größe in qm Fertigstellung der Wohnräume
bis 1965 1966–1971 1972–1979 1980–1989 1990–1999 2000–2009 ab 2010
bis 40 7,95 € 7,99 € 8,51 € 8,94 € 9,07 € 9,79 € 10,76 €
über 40  
bis 60 6,82 € 6,96 € 7,01 € 7,21 € 7,84 € 8,18 € 9,57 €
über 60 
bis 80 6,41 € 6,61 € 6,71 € 6,77 € 6,95 € 8,03 € 9,33 €
über 80 
bis 100 6,05 € 6,18 € 6,27 € 6,66 € 6,91 € 7,64 € 9,10 €
über 100 5,59 € 5,65 € 5,71 € 6,60 € 6,90 € 7,50 € 9,10 €
Nettomonatsmiete in Euro (€) je qm
Ermittelt aus den Jahren 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 und 2020 
gemäß §§ 558 BGB ff. neuester Fassung
Ausstattung:
Wohnungen mit Sammelheizungen und mit Bad oder Duschraum
Hinweise: 
Die Zahlenwerte in dieser Tabelle sind nur in Verbindung mit dem Begleittext zu verwen-
den.
Zwei Drittel der tatsächlichen ortsüblichen Mieten befinden sich innerhalb einer band-
breite von + / - 15 Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
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Weitere Informationen und Statistiken unter:
www.osnabrueck.de/statistik.html
Bildnachweise:
S. 2: © H. Pentermann
S. 3: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öffentlichkeitsarbeit
S. 4: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öffentlichkeitsarbeit
S. 5: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öffentlichkeitsarbeit
S. 6: © H. Pentermann
Herausgeber:
Stadt Osnabrück, Der Oberbürgermeister
Referat für Strategische Steuerung und Rat 
Strategische Stadtentwicklung und Statistik
Bierstraße 17/18, 49074 Osnabrück oder Postfach 4460, 
49034 Osnabrück
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
Internet: www.osnabrueck.de/statistik.html
Veröffentlichung: August 2021