Qualifizierter Mietspiegel - Einschätzung der Verwaltung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2024/3145
Datum: 2024-05-29
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 06.05.2024 
Die Oberbürgermeisterin
Referat Nachhaltige Stadtentwicklung
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2024/3145
öffentlich
Qualifizierter Mietspiegel - Einschätzung der Verwaltung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 28.05.2024 N Kenntnisnahme
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 06.06.2024 Ö Kenntnisnahme
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 20.08.2024 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
In der Sitzung des Verwaltungsausschusses vom 23.04.2024 wurde unter dem TOP 19.9. 
Mietpreisspiegel über die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels für Osnabrück 
diskutiert. Auslöser waren Berichte über Aussagen eines Referenten des Deutschen 
Städtetages darüber, dass Osnabrück eine der wenigen Städte sei, die noch einen einfachen 
Mietspiegel herausgeben. Diesbezüglich bewertet die Verwaltung die Situation wie folgt:
Der vom Deutschen Städtetag vertretene Standpunkt, dass sich Osnabrück auf den Weg 
machen müsse, einen qualifizierten Mietpreisspiegel herauszugeben, ist dem Sachgebiet 
Statistik, Stadtforschung und Wahlen bekannt. Die Forderung nach der Einrichtung 
qualifizierter Mietspiegel wird vom Städtetag schon seit einigen Jahren öffentlich vertreten. 
Auch in den Netzwerkrunden des Verbandes der Deutschen Städtestatistik wurde das Für 
und Wider eines qualifizierten Mietspiegels bereits diskutiert.
Grundsätzlich erfüllt die Stadt Osnabrück die Anforderungen des am 01.07.2022 in Kraft 
getretenen Mietspiegelreformgesetzes (MsRG). Dort wird für alle Kommunen mit mehr als 
50.000 Einwohnern eine gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung eines Mietspiegels 
formuliert. Mit der Herausgabe des einfachen Mietspiegels erfüllt die Stadt diese 
Anforderung bereits. 
Die Aufwertung vom einfachen zum qualifizierten Mietspiegel böte Vorteile. Ein qualifizierter 
Mietspiegel bietet eine größere Rechtssicherheit als ein einfacher Mietspiegel, da er auf 
einer repräsentativen Stichprobe basiert und nach anerkannten wissenschaftlichen 
Grundsätzen erstellt wird. Damit der qualifizierte Mietspiegel zu einer erhöhten 
Vermutungswirkung gem. § 558d Abs. 3 BGB führt, ist es jedoch notwendig, dass sowohl der 
Rat der Stadt Osnabrück sowie alle Akteure des Wohnungsmarktes (z.B. Haus und Grund, 
Mieterverein und Immobilienverbände) den Mietspiegel anerkennen. Es wird vermutet, dass 
die im Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die 
Vermutungswirkung bewirkt, dass im Streitfall die Beweislast, ob der Mietspiegel nach 
anerkannten wissenschaftlich Grundsätzen erstellt wurde, auf Klägerseite liegt. Der zurzeit 
geltende einfache Mietspiegel bietet bisher einen stadtweiten Vergleichswert nach 
Wohnungsgröße und Baualtersklasse. Ein qualifizierter Mietspiegel könnte anhand einer 
detaillierten Lagekarte dagegen Aussagen zu den Mietkosten in den unterschiedlichen 
Wohnlagen bzw. Straßen der Stadt darstellen. 
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Auf der anderen Seite stehen jedoch höhere Anforderungen oder sogar Nachteile. Eine für 
die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels zentrale repräsentative Stichprobe liefert nur 
dann repräsentative Ergebnisse, wenn sie ohne systematische Ausfälle ausgeschöpft wird. 
D.h. wahrscheinlich müsste zur Verbesserung der Datengrundlage auf die in Art. 239 § 2 
EGBGB formulierte Auskunftspflicht von Eigentümern, Mietern und Vermietern 
zurückgegriffen werden. Das könnte von den Bürgerinnen und Bürgern nach den 
Erfahrungen des Zensus 2022 und der Grundsteuererhebung als weitere Belastung 
verstanden werden. 
Zur Erstellung des einfachen Mietspiegels beruft sich die Statistikstelle bisher auf der 
freiwilligen Erhebung unter den Mitgliedern von Haus und Grund und dem Mieterverein, den 
über die städtische Website und einen Aufruf in der Presse eingehenden Angaben in der 
geschalteten Onlineumfrage, die um eine Zufallsstichprobe von 2.000 Bürgerinnen und 
Bürgern ergänzt wurde. Für einen qualifizierten Mietspiegel müsste eine signifikante Zahl an 
Bürgerinnen und Bürgern alle zwei Jahre zur Auskunft verpflichtet werden, um die 
Repräsentativität zu erhalten. 
Die Stadt Koblenz mit etwa 116.000 Einwohnern hat im Jahr 2022 dazu beispielsweise 4.000 
Mieterhaushalte und 1.500 Vermieter angeschrieben und zur Auskunft verpflichtet. 82 
Bußgelder und 23 Verwarngelder mussten gegen säumige Stichprobenelemente verhängt 
werden. Die Rückläufe im Auge zu behalten und die Mahnverfahren zu begleiten, stellte 
nach Auskunft der Stadt Koblenz einen nicht zu unterschätzenden Verwaltungsaufwand dar. 
Dort war eine Vollzeitstelle mit der Verwaltung der Rückläufe und der Durchführung der 
Mahnverfahren beschäftigt. Die Stadt Osnabrück müsste vor dem Hintergrund einer deutlich 
größeren Einwohnerzahl auch eine größere Stichprobe umsetzen, was den Aufwand für alle 
Beteiligten abermals erhöhen würde. 
Ein weiterer Nachteil wäre die Bedrohung der (weitgehenden) Einigkeit der 
Wohnungsmarktakteure im Rahmen der Erstellung unseres „einfachen“ Mietspiegels. Dieser 
wird seit 1979 von der Stadt Osnabrück gemeinsam mit dem Verein Haus und Grund 
Osnabrück e. V., dem Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e. V. sowie dem 
Immobilienverband Deutschland, IVD Nord e.V. herausgeben. In den vergangenen 
Abstimmungsrunden konnten sich bisher alle Akteure alle 2 Jahre auf einem gemeinsam 
herausgegebenen Mietspiegel einigen. 
Der Fall der Stadt Solingen zeigt jedoch sehr deutlich, dass diese Zustimmung, gerade bei 
einer Systemumstellung vom einfachen auf einen qualifizierten Mietspiegel, nicht 
selbstverständlich ist. Dort erstellte die Stadt einen neuen Mietspiegel für das Jahr 2024, der 
vom dortigen Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land als Vertreter der Mieterseite sowie 
Haus und Grund Solingen bzw. Haus und Grund Solingen-Ohlig nicht anerkannt wurde. Der 
von der Stadt erarbeitete qualifizierte Mietspiegel ist damit nicht nur obsolet geworden, 
sondern wird durch eine vom Mieterbund sowie Haus und Grund herausgegebene 
Fortschreibung ersetzt, die der Anerkennung der Stadt nicht mehr bedarf. Damit ist die Stadt 
als steuernder Akteur nicht mehr beteiligt. 
 
Zuletzt erfordert die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels deutlich mehr Ressourcen 
bei der Erstellung. Hier könnten zwei Wege beschritten werden: (1) eine externe 
Ausschreibung und (2) eine Erstellung aus der Statistikstelle der Stadt Osnabrück. Im ersten 
Fall müsste nach Erfahrungen anderer Städte dafür zwischen 80.000 € und 120.000 € im 
Rahmen einer Ausschreibung eingeplant werden. Im zweiten Fall müsste die Statistikstelle 
mit mindestens einer Vollzeitstelle mit passendem wissenschaftlichem Hintergrund 
ausgestattet werden, um die hohen datenwissenschaftlichen Anforderungen an die 
Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels zu erfüllen. Ein solches Vorgehen wurde 
beispielsweise im Fall der Stadt Wolfsburg begangen. Dort entschied man sich für eine 
interne Verarbeitung in Eigenleistung und hat den qualifizierten Mietspiegel nach 
wissenschaftlichen Grundsätzen selbst erarbeitet. In Wolfsburg wurden dazu sogar 2,8 
wissenschaftlichen Sachbearbeitungsstellen eingerichtet.
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In der letzten Abstimmungsrunde zur Erstellung des Mietspiegels 2023/2024 am 18.07.2023 
wurden die Vertreter von Haus und Grund, dem Mieterverein und dem IVD Nord von der 
Statistikstelle bereits nach ihrem Interesse an einem qualifizierten Mietspiegel gefragt. 
Damals bestand hieran nur geringes Interesse. Eine Kostenbeteiligung konnte sich keiner 
der Akteure vorstellen. 
Vor dem Hintergrund einer vermutlich nur geringfügig höheren Steuerungswirkung, aber 
einem erheblich höheren Aufwand und Kosten für die Erstellung eines qualifizierten 
Mietspiegels, tendiert die Verwaltung daher eher dazu, die Erfahrungen anderer Städte (z.B. 
Wolfsburg) abzuwarten und einen möglichen Systemwechsel erst vor diesem Hintergrund 
neu zu diskutieren.
Gez. Dr. Beckord
Anlage/n: