Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/0347
Datum: 2017-01-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 27.12.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/0347
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 19.01.2017 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 07.02.2017 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 07.02.2017 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
Planbereich: zwischen Blumenhaller Weg, Kromschröderstraße, Am Schwanenbach, 
Quellwiese und Alfred-Delp-Straße
und seiner Begründung wird zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 
BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen)
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Mit der 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 120 – Wüste, Nordwest – wird unter Wahrung 
der städtebaulichen Ordnung beabsichtigt, für den Innenbereich eines vorhandenen 
Wohnquartiers im Stadtteil Wüste zusätzliche Baumöglichkeiten auf den hierzu geeigneten, 
tiefen Grundstücken im Planbereich zu schaffen. Zukünftig sollen Wohngebäude in zweiter 
und z. T. dritter Baureihe auf den planbetroffenen Grundstücken zulässig sein. 
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Durch die Aufstellung dieses Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für eine Nachverdichtung des bestehenden Siedlungsbereichs geschaffen 
werden. Es soll zusätzliches Bauland ausgewiesen werden, ohne dafür Flächen des offenen 
Landschaftsraumes in Anspruch nehmen zu müssen.
Das Planungserfordernis resultiert aus der Tatsache, dass für eine verträgliche 
städtebauliche Nachverdichtung geeignete Flächen im Planbereich vorhanden sind, das 
notwendige Baurecht hierfür allerdings bislang fehlte. 
Das aktuelle Entwicklungsinteresse bei einem Teil der Planbetroffenen soll genutzt werden, 
um die Schaffung von zusätzlichen Wohneinheiten im Stadtgebiet zu beschleunigen. Dabei 
stellt die geplante Nachverdichtung – einhergehend mit einer effizienteren Ausnutzung der 
vorhandenen öffentlichen Infrastruktur – einen erheblichen Kostenvorteil im Vergleich zu 
einer Baugebietsausweisung auf bislang unbeplanten Außenbereichsflächen dar.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es einerseits, der Nachfrage nach Ausweisung von 
zusätzlichen überbaubaren Grundstücksflächen auf sehr tiefen Baugrundstücken Rechnung 
zu tragen, um bestehende Nachverdichtungspotentiale im Siedlungsbestand zu nutzen, 
andererseits, städtebauliche Rahmenbedingungen zu definieren, die die mit einer Erhöhung 
der Wohndichte einhergehenden Konflikte im Nachbarschaftsgefüge minimiert.
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 15.11.2016 die Aufstellung der 13. 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 120 – Wüste, Nordwest – im beschleunigten Verfahren 
nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 21.11.2016 
bis 16.12.2016 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die 
wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer 
bestimmten Frist zur Planung zu äußern. Bislang hat lediglich ein Eigentümer eines an den 
Planbereich angrenzenden Grundstücks Bedenken bezüglich der geplanten baulichen 
Nachverdichtung vorgetragen. Der vorliegende Planentwurf versucht, nachvollziehbare 
nachbarschaftliche Bedenken zu entschärfen.
Anlagen:
Textl. Festzungen 
Bebauungsplanausschnitt
Legende zum Bebauungsplan 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 20.12.2016 
 
 
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung  der Grund-
stücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der B ekanntmachung vom 23. 
Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 
(BGBl. I S. 1548) geändert worden ist, maßgebend. 
Innerhalb des Änderungsbe reichs gelten ausschließlich die folgenden textlichen Festsetzu n-
gen: 
 
1. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten im Planbereich 
Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen 
Gebäudeabschlusses (OK) über  Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können 
Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile 
wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen 
zur Gewinnung von Solarenergie bis zu 1 m zugela ssen werden, sofern hierdurch ke i-
ne visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
2. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO darf im allgemeinen Wohngebiet 1 (WA 1), abwe i-
chend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO, die zulässige Grundflächenzahl von 0,4 durch 
die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl 
von 0,8 überschritten werden. 
3. Gemäß § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO sind Stellplätze und Garagen außerhalb der über-
baubaren Grundstücksflächen und der festgesetzten Flächen für Garagen nicht zuläs-
sig. 
4. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Gebäudedachflächen mit einer 
Neigung < 15° flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachb egrünung dau-
erhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind Fl ächen, die zur Gewinnung regen e-
rativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) genutzt werden.  
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Planbereich Lärmpegelbereiche (LPB) fes t-
gesetzt. Hier sind f ür verkehrslärmzugewandte Gebäudeaußenbauteile von nicht nur 
zum vorübergehenden Aufenthalt von Mensch en bestimmten Räumen bauliche Vo r-
kehrungen zum Schutz vor Verkehrslärm (passiver Schallschutz) zu treffen. Die A u-
ßenbauteile müssen hinsichtlich der Schalldämmung zum Schutz gegen Außenlärm 
mindestens den Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) an das erfor-
derliche resultierende Schalldämmmaß (erf. R’w,res) entsprechen. Hiervon können 
Ausnahmen zugelassen werden, soweit durch eine Sachverständige oder einen Sac h-
verständigen der Nachweis erbracht wird, dass geri ngere Schallschutzmaßnahmen für 
die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichen.  
 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Lärmpegelbereich (LPB)  
nach DIN 4109 maßgeblicher Außenlärmpegel 
erforderliches resultierendes 
Schalldämmmaß R´w, res des 
Außenbauteils 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB für Wohnungen 
 30 dB für Büros 
 
6. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Bereich der verkehrslärmzugewandten und 
im Lärmpegelbereich (LPB)  II gelegenen Fassaden Aufenthaltsräume, die zum 
Schlafen genutzt werden, dem Aufenthalt von Kindern dienen oder in denen saue r-
stoffzehrende Heizanlagen aufgestellt werden, mit schallgedämmten Lüftungseinric h-
tungen auszustatten, sofern die Grundrissanordnung keine Belüftungsmöglichkeit über 
die lärmabgewandten Gebäudeseiten zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim 
Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen. 
7. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe a) BauGB dürfen im Planbereich ortsfeste Feu e-
rungsanlagen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. Davon ausgenommen 
sind Brennstoffe im Sinne des § 3 Abs. 1 Z iffern 4 und 5a der Verordnung über kleine 
und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die 
durch Artikel 77 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert wo r-
den ist.  
8. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB ist im reinen Wohngebiet (WR) je Einzelhaus maximal 
eine Wohnung zulässig. Einzelhäuser dürfen nur aus einem Wohngebäude bestehen. 
9. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB sind im allgemeinen Wohngebiet  2 (WA 2) je Wohn-
gebäude maximal fünf Wohneinheiten zulässig.  
10. Flächen, di e mit einem Geh - und Fahrrecht zu belasten sind und überbaut werden, 
müssen eine lichte Durchfahrts - und Durchgangshöhe von mindestens 3,5 m aufwe i-
sen. 
11. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Pkw -Stellplätze mit mehr als zehn 
Pkw-Einstellplätzen mit standortgerechten Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang 
mindestens 18-20 cm in 1  m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste B 
(s. Begründung)) gleichmäßig zu bepflanzen. Dabei ist mindestens ein Baum je ang e-
fangene fünf Pkw-Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je angefangene zehn 
Pkw-Einstellplätze bei Doppelreihung entsprechend den anerkannten Regeln der 
Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen (dabei ist 
ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von minde stens 12 m³ (unterirdisch) zu 
gewährleisten). Die Baumscheiben sind gegen Befahren zu sichern.  
 
Örtliche Bauvorschriften nach § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO): 
 
1. Die Hauptdächer der Hauptgebäude im reinen Wohngebiet (WR) sind als Satteldächer 
mit einer Neigung zwischen 30° und 45° auszubilden.  
2. Blickdichte bauliche Sichtschutzanlagen über  1,5 m Höhe (gemessen ab Geländ e-
oberkante) sind nur auf einer Gesamtlänge von höchstens 4  m je Baugrundstück im 
Bereich der Hausterrassen zulässig.  
3. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen 
durchsichtigen Zaunanlagen,  zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, 
dass Einfriedungen aus Naturstein - oder Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern 
hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen und nachbarl i-
chen Belange nicht beeinträchtigt werden. 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Hinweise: 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
2. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m)  
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein genere l-
les Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Ve r-
bot von Geländ everänderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau - und Bepfla n-
zungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und Entsorgungsträ-
ger.  
3. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z. B. Tongefäßs cherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -
4433, Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfu n-
de und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor 
Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).  
4. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesa m-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die z uständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung 
der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu 
benachrichtigen.  
5. Bei Bodenarbeiten ist auf den Grundstücken das Antreffen von verunreinigtem B o-
denmaterial zu erwarten. Daher sind sämtliche Auskofferungsarbeiten unter gutachte r-
licher Überwachung durchzuführen. Aschen, Schlacken oder andere Auffälligkeiten 
sind durch den Gutachter zu separieren und in Absprache mit der Unteren Bode n-
schutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu 
beproben und ordnungsgemäß zu entsorgen. 
6. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders  
und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insb e-
sondere  
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontro l-
lieren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser 
Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchz u-
führen, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet 
oder erheblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstöru n-
gen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter 
Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel - 
und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und For t-
pflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tie r-
besatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet wer-
den.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock se t-
zen von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorz u-
nehmen, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet 
oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerst örungen 
oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, 
Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in 
der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rech t-
zeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. S ofern ein 
Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, 
müssen die Fällarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten beglei-
tet werden. 
7. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren N a-
turschutzbehörde zu beantragen.  
 
 


 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Begründung zum Entwurf 
Stand: 20.12.2016 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Mit der 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 120 – Wüste, Nordwest – wird unter Wah-
rung der städtebaulichen Ordnung beabsichtigt, für den Innenbereich eines vorhandenen 
Wohnquartiers im Stadtteil Wüste zusätzliche Baumöglichkeiten auf den hierzu geeign e-
ten, tiefen Grundstücken im Planbereich zu schaffen. Zukün ftig sollen Wohngebäude in 
zweiter und z. T. dritter Baureihe auf den planbetroffenen Grundstücken zulässig sein.  
Durch die Aufstellung dieses Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen Vorausse t-
zungen für eine Nachverdichtung des bestehenden Siedlungsbereichs geschaffen werden. 
Es soll zusätzliches Bauland ausgewiesen werden, ohne dafür Flächen des offenen Lan d-
schaftsraumes in Anspruch nehmen zu müssen. 
Das Planungserfordernis resultiert aus der Tatsache, dass für eine verträgliche städteba u-
liche Nachverdichtung geeignete Flächen im Planbereich vorhanden sind, das notwendige 
Baurecht hierfür allerdings bislang fehlte.  
Das aktuelle Entwicklungsinteresse bei einem Teil der Planbetroffenen soll genutzt we r-
den, um die Schaffung von zusätzlichen Wohneinheit en im Stadtgebiet zu beschleunigen. 
Dabei stellt die geplante Nachverdichtung – einhergehend mit einer effizienteren Ausnu t-
zung der vorhandenen öffentlichen Infrastruktur – einen erheblichen Kostenvorteil im Ve r-
gleich zu einer Baugebietsausweisung auf bislang unbeplanten Außenbereichsflächen dar. 
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 15.11.2016 die Aufstellung der 
13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 120 – Wüste, Nordwest – im beschleunigten 
Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB ) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte 
vom 21.11.2016 bis 16.12.2016 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und 
Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich 
innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.300 m². Die im Beba u-
ungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang auf gestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulä s-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der E r-
haltungsziele und des Schutzzwec ks der Gebiete von gemeinschaft licher Bedeutung 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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und der Europäischen Vogelschutzg ebiete im Sinne des  Bundesnaturschutzgesetzes 
bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um e i-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Nachverdichtung) handelt, sind die Vorausse t-
zungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der 
Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt 
nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 
BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der In nenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der B e-
hörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichke it, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Wüste und liegt zwischen Blumenhaller 
Weg, Kromschröderstraße, Am Schwanenbach, Quellwiese und Alfred-Delp-Straße. 
Die Größe des Planbereichs beträgt ca. 0,7 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Der Planbereich stellt sich als beplanter Innenbereich dar, wobei die maximale baul i-
che Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke bislang nicht erreicht wurde.  
Die Grundstücke Blumenhaller Weg 87, 89 und 91 weisen eine dreigeschossige Str a-
ßenrandbebauung auf. Während die Grundstücke Blumenhaller Weg  87 und 89 im 
rückwärtigen Bereich über großflächig versiegelte G aragenhöfe verfügen, befindet 
sich auf dem Grundstück Blumenhaller Weg 91 eine ca. 80 m tiefe und 16 m breite 
extensiv genutzte Gartenfläche. 
Die Grundstücke Alfred-Delp-Straße 1, 1A und 1B stehen für eine Bebauung in zwe i-
ter und dritter Reihe.  
Im Süd -Westen wird der Planbereich von einem öffentlichen Fuß - und Radweg b e-
grenzt, dem eine bedeutende Vernetzungsfunktion zukommt. Im Süd -Osten grenzt an 
den Planbereich ein öffentlicher Kinderspielplatz mit hoher Aufenthaltsqualität an. 
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Pla n-
bereich als Wohnbaufläche dar. 
Da sich die verbindliche Bauleitplanung aus dem FNP entwickelt, ist eine Änd e-
rung des FNP nicht erforderlich. 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2.3.2. Ökologische Standards in der Bauleitplanung 
In seiner Sitzung am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte 
"ökologische Standards in der Bauleitplanung" beschlossen. Diese Standards sol-
len nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert 
werden. Vor diesem Hintergrund sind im Bebauu ngsplanverfahren Aspekte wie 
z. B. 
 Energiekonzept, 
 Photovoltaik / Sonnenkollektoren, 
 Fassaden- und Dachbegrünungen, 
 Begrünung von Stellplatzbereichen und 
 Regenwasserversickerung 
zu berücksichtigen. 
 
2.3.3. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das 
„Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuzi e-
hen. 
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Durch die 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 120 – Wüste, Nordwest – wer-
den die dieser Planung vorangegangenen Festsetzungen des Bebauungsplans 
überlagert. 
Der Großteil des Planbereichs der 13. Bebauungsplanänderung ist aktuell als all-
gemeines Wohngebiet (WA) mit einer GRZ von 0,4 und eine r GFZ von 0,8 fes t-
gesetzt. Z ulässig sind nur Hausgruppen. Lediglich für das Grundstück Alfred-
Delp-Straße 1B setzt der Bebauungsplan neben der Gebietsausweisung WA eine 
GRZ von 0,35 und einer GFZ von 0,35 sowie die offene Bauweise fest. Zusätzlich 
sind hier nur Sattel- und Walmdächer zulässig. 
Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse variiert von I bis II. Während entlang 
des Blumenhaller Wegs innerhalb einer 12 m tiefen Baufläche zwei Vollgescho s-
se zulässig sind, ist im übrigen Planbereich nur ein Vollgeschoss zulässig. 
Die überbaubaren Grundstücksflächen des Rechtsplans stellen sich für den Plan-
bereich als eher großflächig dar. Lediglich im Rahmen der 12. Änderung des B e-
bauungsplans wurden die überbaubaren Grundstücksflächen für das Grun dstück 
Alfred-Delp-Straße 1 in drei Baufelder aufgeteilt.  
Der Ursprungsplan beinhaltet zudem die folgende textliche Festsetzung: „In 
mehrgeschossigen Baugebieten ist die Errichtung von selbständigen Wohnungen 
in Gebäuden oder Gebäudeteilen, die hinter der mehrgeschossigen Be bauung 
liegen, unzulässig.“ 
Der Bebauungsplan Nr. 120 – Wüste, Nordwest – ist erstmals am 15.01.1975 in 
Kraft getreten. 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 120 – Wüste, Nordwest – 
 
2.4.2. Bodenschutz 
Der Planbereich liegt innerhalb der Altabla gerung Nr. 24 „Wüste“. Bei Bodenein-
griffen ist das Antreffen von verunreinigten Auffüllungsmaterialien zu erwarten, 
die aus abfallrechtlicher Sicht relevant sind und ordnungsgemäß zu verwerten 
bzw. zu beseitigen sind. 
Auf den Grundstücken Alfred-Delp-Straße 1A/1B wurde im Zuge einer Sani e-
rungsmaßnahme der Boden bis zu 1 m unter Gelände ausgetauscht. Das Grun d-
stück Blumenhaller Weg 89 ist vollständig versiegelt und wurde nicht weiter u n-
tersucht.  
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans festgesetzten öffentlichen Verkehrs-
flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Osnabrück.  Die übrigen Flächen be-
finden sich im Privateigentum. 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es  einerseits, der Nachfrage nach Auswei sung von z u-
sätzlichen überbaubaren Grundstücksflächen auf sehr tiefen Baugrundstücken Rechnung zu 
tragen, um bestehende Nachverdichtungspotentiale im Siedlungsbestand zu nutzen, anderer-
seits, städtebauliche Rahmenbedingungen zu definieren, die die mit eine r Erhöhung der 
Wohndichte einhergehenden Konflikte im Nachbarschaftsgefüge minimiert. 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Wenn neuer Wohnraum entstehen soll, Bauflächen dafür aber kaum zur Verfügung stehen 
und eine weitere Bodenversiegelung vermieden werden muss, bleibt der Stadtplanung nur 
die Option der Nachverdichtung. Solche  Vorhaben lösen bei den betroffenen Nachba r-
schaften oftmals Abwehrreflexe aus und sind mit Bildern von hohen Häusern, Anonymität 
der Großstadt und sozialen Problemen verknüpft. 
Eine große städtebauliche Dichte gehört allerdings ebenso zur Urbanität wie die Heter o-
genität der Bewohnerschaft und die Vielfalt der sozialen Schichten. Städtebauliche  Dichte 
führt Menschen zusammen, schafft Leben und Lebendigkeit.  
Allerdings ist es nicht von der Hand zu weisen, dass eine zunehmende städtebauliche 
Dichte den Druck  innerhalb des Siedlungsgefüges  erhöht. Deshalb ist ein behutsames 
Nachverdichten mit Augenmaß  erforderlich. N eue Großstrukturen  erweisen sich dabei 
häufig als kontraproduktiv. Die vorliegende städtebauliche Planung verfolgt somit das Ziel 
einer konsequenten, qualitätsvollen Erweiterung des Bestands: eine lichte Dichte.  Dabei 
spielen die Ausweisung klar definierter Baufenster, die Abstufung der Anzahl der zulässi-
gen Vollgescho sse sowie der Wechsel von offener und geschlossener Bauweise eine 
wichtige Rolle.  
 
 
Bebauungs- und Erschließungskonzept 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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1.1. Planungsalternativen 
Sinnvolle grundlegende Planungsalternativen zu einer Nachverdichtung im Wo h-
nungsbaubereich waren im Planungsprozess nicht erkennbar. 
 
1.2. Solarenergetische Ausrichtung 
Aufgrund der vorgefundenen Bestandssituation im Planbereich sowie der sich daraus 
ergebenden möglichen Positionierung zukünftiger Baukörper wurde darauf verzichtet, 
eine Berechnung des Bebauungskonzepts mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL 
durchzuführen. 
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Eine Änderung der öffentlichen Verkehrserschließung ist mit dieser Bauleitplanung 
nicht verbunden. Zukünftige Gebäude im rückwärtigen Bereich werden über die Vo r-
derliegergrundstücke erschlossen (s. hierzu auch Kap. C 4.5.1.).    
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser, Telekommunik a-
tionsleitungen u. ä. ist im Bestand gesichert. Leitungsverlängerungen erfolgen auf den 
Privatgrundstücken. Die Kosten dafür sind vom Verursacher zu tragen.  
Im zukünftigen Baugenehmigungsverfahren sind die Anforderungen an Feuerwehrz u-
fahrten nach DIN 14090 zu beachten. 
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsb latt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch 
die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwas-
serbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasser-
versorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasse r-
bedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach A b-
sprache mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusät z-
liche Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Das für den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann 
an das vorhandene Kanalnetz  über Privatkanäle (s. hierzu auch Kap. C 4.5.1.) ange-
schlossen werden. Die Kosten dafür sind vom Verursacher zu tragen. 
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversieg e-
lung ein Mehrabfluss von Niederschlagswasser. Da sich der Planbereich innerhalb ei-
ner Altablagerungsfläche befindet, ist der Bereich aufgrund unterschiedlicher Verfül-
lungen und der geringen Grundwasserflurabstände (überwiegend 1 -2 m, lokal < 1m 
unter Gelände) für eine Versickerung nicht geeignet. Eine Entsorgung des Niede r-
schlagswassers kann über das vorhandene öffentliche Kanalnetz erfolgen. Die Heran-
führung des Niederschlagswassers an den öffentlichen Hauptkanal erfolgt über Pr i-
vatkanäle (s. hierzu auch Kap. C 4.5.1.). Die Kosten dafür sind vom Verursacher zu 
tragen. 
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Der Planbereich kann an das öffentliche Telekommunikationsnetz angeschlossen 
werden (s. hierzu auch Kap. C 4.5.1.). Die Kosten dafür sind vom Verursacher zu tr a-
gen.  
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs des  im gesamtstädtischen Spiel-
platzkonzept der Stadt Osnabrück (2009) in die Kategorie „Ausbau“ aufgenommenen 
öffentlichen Quartiers-/Themenspielplatzes Weimarer Straße (16-057). 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzunge n die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orienti e-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksicht i-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesim missions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Abs. 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten 
sind folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Reine Wohngebiete (WR): tags: 50 dB(A)  nachts: 40/35 dB(A) 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie -, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Der Blumenhaller Weg ist als vielbefahrene Straßenverkehrsfläche einzustufen. Die 
Lärmkartierung für die Stadt Osnabrück weist demnach auch überdurchschnittlich h o-
he Lärmbelastung für die straßenbegleitende Bebauung auf.   
Der gemittelte Tag-Abend-Nacht-Pegel liegt für die straßenbegleitenden Gebäudefa s-
saden bei 61 -65 dB(A) (Lärmpegelbereich III). Der Nacht -Pegel liegt hier bei 51 -55 
dB(A).  
Für allgemeine Wohngebiete ist nach der DIN 18005 für die Na chtstunden ein gemit-
telter Lärmpegel von 45 dB(A) als Orientierungswert vorgesehen. Dieser Pegel wird 
an den am stärksten belasteten Gebäudefassaden um bis zu 10 dB(A) überschritten. 
Deshalb sind hier besondere Vorkehrungen gegen Lärm zu treffen.  
Die textlichen Festsetzungen zur Bebauungsplanänderung sehen deshalb geeignete 
Wohnraum-Lüftungsanlagen vor. Alternativ können Schlafräume und besonders se n-
siblen Wohnraume zur lärmabgewandten Gebäudeseite orientiert werden. 
 
3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Maßgeblicher Gewerbelärm wirkt auf den Planbereich nicht ein. 
 
3.3. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser her r-
schen erhöhte Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefäh r-
dende Stoffe wie Feinstaub und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). 
Vor allem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen tragen zu diesen Emissionen 
maßgeblich bei. Hauptque lle der Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeuerungsa n-
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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lagen, die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl - und Gasheizungen in den 
Haushalten betrieben werden. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist we i-
terhin von einem Emissionsanstieg auszu gehen. Die textliche Festsetzung soll eine r-
seits zu einer weitgehenden Luftreinhaltung im Zuge der zusätzlichen Bebauung be i-
tragen, andererseits den angestrebten Ausbau der energetischen Nutzung von Bi o-
masse nicht behindern.  
Für die Verbrennung in ortsfes ten Feuerstätten sind deshalb nur die folgenden festen 
Brennstoffe zulässig: 
- naturbelassenes stückiges Holz einschließlich anhaftender Rinde, insbesondere in 
Form von Scheitholz und Hackschnitzeln, sowie Reisig und Zapfen und 
- Presslinge aus naturbelassenem  Holz in Form von Holzbriketts nach DIN 51731, 
Ausgabe Oktober 1996, oder in Form von Holzpellets nach den brennstofftechn i-
schen Anforderungen des DINplus -Zertifizierungsprogramms „Holzpellets zur 
Verwendung in Kleinfeuerstätten nach DIN 51731 -HP 5“, Ausga be August 2007, 
sowie andere Holzbriketts oder Holzpellets aus naturbelassenem Holz mit gleic h-
wertiger Qualität. 
(vgl. § 3 Abs. 1 Ziffern 4 und 5a der Verordnung über kleine und mittlere Feuerung s-
anlagen (1. BImSchV) vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), di e durch Artikel 77 der 
Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist) 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Der Planbereich soll der Wohnnutzung dienen. Während entlang des Blumenhaller 
Wegs sowie in „zweiter Reihe“ eine allgemeine Wohngebietsnutzung (WA) festgesetzt 
ist, übernimmt die „dritte Reihe“ mit der Festsetzung eines reinen Wohngebiets (WR) 
die Gebietskategorie der Nachbarbebauung an der Altenburger Straße. Damit soll ei-
ne nachbarschaftsverträgliche Nachverdichtung sichergestellt werden. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 schöpft die für reine und allgemeine 
Wohngebiete nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) definierte Obe r-
grenze aus. Die festgesetzten Geschossfl ächenzahlen (GFZ) ergeben sich aus dem 
Produkt von GRZ und Z (Vollgeschosszahl). Die Obergrenze für die GFZ nach § 17 
BauNVO wird dabei nicht überschritten. 
Da im allgemeinen Wohngebiet 1 (WA 1) auch Stellplätze und Garagen für das allg e-
meine Wohngebiet 2 (WA 2) untergebracht werden sollen (vgl. Kap. C 4.4.1.) – sofern 
diese nicht innerhalb der Baugrenzen des Baugebiets errichtet werden können –, ist 
hier mit einer Überschreitung der nach § 19 Abs. 4 BauNVO zulässigen GRZ zu rech-
nen. Da eine Anhebung der fe stgesetzten GRZ über 0,4 – und damit über die in § 17 
BauNVO definierte Obergrenze  – städtebaulich nicht gewollt  ist (Nutzungsintensität), 
wird lediglich für Stellplätze und Garagen eine GRZ -Überschreitung in diesem Teilbe-
reich bis 0,8 grundsätzlich zugelassen.      
Die Anzahl der Vollgeschosse staffelt sich im Planbereich ab. Während entlang des 
Blumenhaller Wegs zwei bis drei Vollgeschosse entstehen können, sind im mittleren 
Bereich („zweite Reihe“) nur zwei Vollgeschosse zulässig. I n der „dritten Reihe“ sind 
nur Einzelhäuser mit einem Vollgeschoss zulässig. Hiermit soll im Zusammenspiel mit 
festgesetzten maximalen Gebäudehöhen (vgl. Kap. C 4.2.1.) und der Begrenzung der 
Anzahl zulässiger Wohneinheiten (vgl.  Kap. C 4.5.3) die Nutzungsdichte auf den 
Grundstücken auf ein nachbarschaftlich verträgliches Maß reduziert werden. 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Entlang des Blumenhaller Wegs sollen mindestens zwei Vollgeschosse entstehen, um 
hier aufgrund der bereits mehrgeschossigen Bestandsgebäude eine sog. „Zahnl ü-
ckenarchitektur“ zu verhindern. 
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu nachbarschaftlichen 
Spannungen innerhalb der Bestandssituation führen, setzt der Bebauungsplan 
maximale Gebäudehöhen fest  (vgl. Abb. Gebäudehöhensystematik), die sich an 
der umgebenden Bebauung orientieren (vgl. Abb. Bestandssituation). 
Die maximale Gebäudehöhe wird dabei in Bezug auf die Höhe über NHN (No r-
malhöhennull) definiert. Diese Art der Festsetzung ermöglicht eine zweifelsfreie 
Höhenbestimmung der maximalen Gebäudehöhe. 
 
 
Abb. Bestandssituation 
 
Im überbaubaren Bereich, in dem II-III Vollgeschosse zulässig sind , ist die max i-
male Gebäudehöhe mit 80 ,5 m über NHN festgesetzt . Das heißt, dass unter B e-
rücksichtigung einer durchschnittlichen Geländehöhe von 66 m über NHN in di e-
sem Bereich, hier Gebäude mit einer maximalen Höhe von ca. 14 ,5 m errichtet 
werden können. 
Im überbaubaren Bereich, in dem II Vollgeschosse zulässig sind, ist die maximale 
Gebäudehöhe mit 7 6,5 m über NHN festgesetzt. Das heißt, dass unter Berüc k-
sichtigung einer durc hschnittlichen Geländehöhe von 66 m über NHN in diesem 
Bereich, hier Gebäude mit einer maximalen Höhe von ca. 10,5 m errichtet werden 
können. 
Im überbaubaren Bereich, in dem lediglich I Vollgeschoss zulässig ist, ist die m a-
ximale Gebäudehöhe mit 75,5 m über NHN festgesetzt. Das heißt, dass unter Be-
rücksichtigung einer durchschnittlichen Geländehöhe von 6 6 m über NHN in di e-
sem Bereich, hier Gebäude mit einer maximalen Höhe von ca. 9,5 m errichtet 
werden können. 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
Seite: 10/17 
 
Abb. Gebäudehöhensystematik 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Gren z-
abstand einzuhalten. 
Während entlang des Blumenhaller Wegs eine geschlossene (g) Bauzeile entstehen 
soll, auch um vorhandene Lärmemissionen abzufangen, soll in der „zweiten und dri t-
ten Reihe“ eine offene (o) Bebauungsstruktur entstehen bzw. erhalten bleiben, um e i-
ne Durchlüftung des Planbereichs zu ermöglichen und nachbarschützende bauor d-
nungsrechtliche Abstandsvorschriften nicht außer Kraft zu setzen.   
Während in der offenen Bauwe ise grundsätzlich Einzel -, Reihen- und Doppelhäuser 
zulässig sind, setzt der Bebauungsplan für das reine Wohngebiet (WR) fest, dass hier 
nur Einzelhäuser zulässig sind, die zudem nur aus einem Wohngebäude bestehen 
dürfen. Zusätzlich tragen die eng umrissen en Baufelder dazu bei, dass hier keine 
Bauform entstehen kann, die den Maßstab der näheren Umgebung sprengen würde.   
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen im Planbereich sind zeilenartig angeordnet. 
Die einzelnen Baufenster definieren somit die „erste, zweite und dritte Bau reihe“. Von 
einer großflächigen Bauflächenausweisung wurde bewusst Abstand genommen, um 
ein städtebauliches Ordnungssystem vorzugeben, dem insbesondere in einer B e-
standssituation eine besondere Bedeutung beigemessen werden muss.  
 
4.4.1. Stellplätze und Garagen 
Um zu verhindern, dass Stellplätze und Garagen im schutzwürdigen Ruhebereich 
zwischen der zweiten und dritten Bau reihe errichtet werden und damit nachbarl i-
che Spannungen hervorrufen, soll der ruhende Verkehr i m Bereich zwischen der 
ersten und zweiten Baureihe in konzentrierter Form untergebracht werden. In die-
sem Bereich werden damit zwar kaum noch qualitätsvolle Ruhebereiche möglich 
sein, allerdings stellt sich die Bestandssituation bereits heute schon so dar (bis 
auf das Grundstück Blumenhaller Weg 91), dass hier vorwiegend Stellplätze und 
Garagen zu finden sind. 
Durch die Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten im allgemeinen Wohng e-
biet 2 (WA 2) ist allerdings davon auszugehen, dass sich damit auch die Anza hl 
der notwendigen Pkw -Einstellplätze in einem verträglichen Rahmen bewegen 
wird und unzumutbare Störungen durch An - und Abfahrtsverkehre, die über das 
vorhandene Maß in unzumutbarer Weise hinausgehen, nicht zu erwarten sind. 
Eine Sonderposition nimmt die dritte Baureihe insofern ein, als dass hier notwe n-
dige Stellplätze und Garagen für die Wohnhäuser Alfred-Delp-Straße 1B und 
Blumenhaller Weg 91B zwischen den beiden Wohngebäuden errichtet werden 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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können. Da sich das Verkehrsaufkommen für diese beiden Wohnge bäude mit je-
weils nur einer Wohneinheit als sehr untergeordnet darstellen wird, ist von einer 
unzumutbaren Störung schutzwürdiger Ruhebereiche nicht auszugehen. Die für 
das Grundstück Blumenhaller Weg 91B explizit festgesetzte Garagenfl äche trägt 
zudem der Schutzbedürftigkeit des Außenwohnbereichs des Wohnhauses Alten-
burger Straße 19 ausreichend Rechnung.  
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Um zukünftig erforderliche Einrichtungen und Leitungen der Versorgungsträger 
außerhalb öffentlicher Flächen dauerhaft zu sichern, sind die betroffenen Priva t-
grundstücke mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. § 1090 Bürge r-
liches Gesetzbuch (BGB) zu belasten.  Gleiches gilt für die allgemeine Zugän g-
lichkeit von Baugrundstücken. Auch hierfür si nd entsprechende Baulasten oder 
beschränkt persönliche Dienstbarkeiten erforderlich. Die dafür in Frage komme n-
den Flächen sind im Bebauungsplan festgesetzt. 
Um eine ausreichende Dimensionierung von Zu - und Durchfahrten für den Ei n-
satz von Rettungsgeräten d er Feuerwehr zu ermöglichen, sind die Flächen, die 
mit einem Fahrrecht zugunsten der Anlieger zu belasten sind, mit einer Mindes t-
breite von 3 m festgesetzt. Die lichte Höhe einer Feuerwehrdurchfahrt muss mi n-
destens 3,5 m betragen (vgl. Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr - Nieder-
sachsen - vom 28. September 2012 (Nds. MBl. Nr. 37q S. 159). 
 
4.5.2. Dachbegrünung  
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern mit 
einer Dachneigung < 15° soll ein Beitrag zur Verbes serung des Stadtklimas g e-
leistet werden. Dachbegrünungen können Staub u nd Schadstoffe aus der Luft fi l-
tern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimat ischen Aufheizung in den Sommer -
monaten durch versiegelte Flächen en tgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrück -
haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlags -
wassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme 
entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine 
Substratmächtigkeit von mindestens 10 bis 12 cm zur Ausführung kommen.  
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können 
dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer 
der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gu-
te gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann 
sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, 
so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im 
Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebä udes zudem durch die isolierende Wir-
kung der Dachbegrünung senken. Unter gew issen Umständen kann ein begrü n-
tes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten.  
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der 
Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und 
Moose) Rechnung getragen werden. Durch geringe Aufbauhöhen moderner 
Dachbegrünungen können auch die statischen Anforderungen an die Dachtrag -
werke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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4.5.3. Anzahl der Wohneinheiten 
Die Reduzierung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten im reinen Wohngebiet 
(WR) auf lediglich eine Wohneinheit je Gebäude soll die Nutzungsintensität in 
diesem sensiblen Bereich (Bebauung in 3. Reihe) auf moderate Wei se ei n-
schränken. 
Darüber hinaus wird die Anzahl der Wohneinheiten im allgemeinen Wohngebiet 2 
(WA 2) auf maximal fünf Wohneinheiten je Wohngebäude begrenzt. Auch hie r-
durch soll verhindert werden, dass eine zu hohe und der Lage unangemessene 
Nutzungsdichte zu städtebaulichen Spannungen führt. 
 
4.5.4. Stellplatzbegrünung 
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu fl ä-
chendeckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders 
in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zus ätzlich die Umgebung s-
luft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühl e-
ren Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen 
soll. Mit der Begrünung durch standortgerechte Bäume (s. Pflanzliste B) wird die  
Beschattung der versiegelten Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verri n-
gerung des Aufheizeffekts führt. Durch diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Ver-
ringerung der Überhitzung des Stadtklimas im Sommer sowie durch die Filterung 
von Luftschadstoffen und groben Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung 
der Luftqualität geleistet. 
   
  
Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung  
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte mittel- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen 
und Verkehrsflächen - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wuchshöhe 
max. Höhe Breite 
Bäume 
Spitzahorn Acer platanoides 
(grünlaubige Arten und Sorten) 20-30 m 15-22 m 
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m 
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m 
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m 
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m 
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m 
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m 
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m 
Winterlinde Tilia codata 18-20 (30) m 12-15 (20) m 
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m 
Hollländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m 
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m 
 
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Abs. 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fa s-
sung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
5.1. Dächer 
Zur Wahrung eines einheitlichen Siedlungsbilds im Bereich des reinen Wohngebiets 
(WR) sind hier nur Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° bis 45° zulässig.  Die 
Dachneigung soll auch in Kombination mit der maximal zulässigen Gebäudehöhe (vgl. 
Kap. C 4.2.1) dazu beitragen, dass die Kubatur eines zukünftigen Wohnhauses nicht 
außergewöhnlich massiv und damit erschlagend auf die unmittelbar angrenzenden 
Nachbargrundstücke wirkt.  
 
5.2. Sichtschutzanlagen 
Um dem nachvollziehbaren Interesse der Bewohner, insbesondere von Doppel - und 
Reihenhäusern, an einer ungestörten Rückzugsmöglichkeit im Garten Rechnung zu 
tragen, werden Sichtschutzanlagen zwar zugelassen, aber auf eine allgemein vertre t-
bare Gesamtlänge pro Grundstück reduziert. 
 
5.3. Einfriedungen 
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Bere i-
che der Baugrundstücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit 
zugänglichen Verkehrsflächen durch einen Einmauerun gseffekt gleichsam „abg e-
schottet“ werden, sind Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - und Grünflächen 
nur in Form von heimischen standortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) zulässig. 
Dabei leistet die Verwendung eines heimischen Gehölzes einen Be itrag zur Förd e-
rung der Biodiversität.   
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen kombiniert werden, wodurch das 
Sicherheitsbedürfnis von Bewohnern mit Kleinkindern und Haustieren ausreichend 
Berücksichtigung findet. 
Gemauerte Einfriedungen können ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie 
sich an der Gestaltung der ortsbildtypischen Sockelzonen vorhandener Einfriedungen 
orientieren oder das Straßenbild nicht negativ beeinflussen. Bei massiven Mauern 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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sind nachbarliche Belange, insbesondere die Eins ichtnahme in den öffentlichen Str a-
ßenverkehrsraum im Bereich von Grundstückszufahrten, zu berücksichtigen. 
 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30m E  
 
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3m H  
Europäische 
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3m - ja 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer eventuellen Beba u-
ung darauf einrichten können.  
 
6.1. Altlasten 
In den Bebauungsplan ist ein Hinweis aufgenommen, wonach bei Bodeneingriffen das 
Antreffen von verunreinigten Auffüllungsmaterialien zu erwarten  ist. Die Verunrein i-
gungen können aus abfallrechtlicher Sicht relevant sein und müssen ordnungsgemäß 
verwertet bzw. zu beseitigt werden.  
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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7.  Nachrichtliche Übernahmen 
7.1. Baudenkmale 
Im Planbereich sind keine Baudenkmale vorhanden. 
 
8. Maßnahmen 
8.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist keine Neuordnung der Grundbesit z-
verhältnisse durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Bauleitplanung führt nicht zur Notwendigkeit einer Erweiterung der vorhandenen 
öffentlichen Infrastruktur. Somit fallen keine direkten Kosten für die Stadt an.  
 
D Umweltbelange 
Bei Realisierung des Vorhabens  werden kleinräumig derzeit unversiegelte Böden überplant 
und stehen damit hinsichtlich ihrer - wenn auch eingeschränkten - ökologischen Funktionalität 
nicht mehr zur Verfügung. Auf den gegenwärtigen Freiflächen ist eine Durchlässigkeit hinsicht-
lich des anfallenden Niederschlagswassers noch weitgehend gegeben. Der Änderungsbereich 
befindet sich innerhalb der Altablagerung Wüste; aufgrund der unterschiedlichen Verfüllungen 
und der geringen Grundwasserflurabstände sind die Voraussetzungen  für eine Versickeru ng 
der Niederschlagswässer auf den Grundstücken nicht gegeben.   
Hinsichtlich des Artenschutzes bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundlegenden 
Bedenken gegen das Vorhaben, da mittels de r Hinweise Nr. 6  und Nr. 7  sicher gestellt wird, 
dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände 
gem. § 44 BNatSchG berührt werden. 
Insgesamt führt die 13. Änderung des B-Plans Nr. 120 zu keinen erheblichen Beeinträchtigun-
gen der maßgeblichen Umweltbelange. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Auf die im Kapitel Umweltbelange (Kap. D) ausgeführten Betrachtungen der Wechselwirku n-
gen zwischen Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die Bauleitplanung ermöglicht die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im bestehenden 
Siedlungsraum. Durch die Angebotsausweitung von Wohnraum kann dabei dem wac h-
senden Druck auf dem Wohnungsmarkt und einer damit einhergehenden Verteuerung von 
Wohnraum entgegengewirkt werden. 
Die Verdichtung von Siedlungsbereichen führt zwar in der Regel zu Veränderungen im s o-
zialen Umfeld bestehender Wohnsituationen, allerdings versucht die vorliegende Baulei t-
planung die Verdichtung auf ein sozialverträgliches Maß zu reduzieren um den sozialen 
Frieden im Planbereich sowie im Umfeld des Planbereichs zu wahren.  
 
Bebauungsplan Nr. 120 - Wüste, Nordwest - 13. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 7.300 m² 
Bauflächen: ca. 7.100 m² 
 davon reine Wohngebiete (WR):   ca. 1.500 m² 
 davon allgemeine Wohngebiete (WA):  ca. 5.600 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 200 m²