Bebauungsplan Nr. 680 - Süver Hang/ Am Pyer Ding - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  o Einleitungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/2691
Datum: 2024-02-27
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 07.12.2023 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/2691
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 680 - Süver Hang/ Am Pyer Ding - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
o Einleitungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 07.03.2024 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 09.04.2024 N Entscheidung
Beschluss:
Für den
Bebauungsplan Nr. 680 - Süver Hang/ Am Pyer Ding - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)
Planbereich: zwischen Holunderbusch, Süver Hang und Am Pyer Ding
wird gemäß § 12 Absatz 2 BauGB ein antragsgemäßer Einleitungsbeschluss gefasst. Der 
Geltungsbereich ist in dem als Anlage zu diesem Beschluss beigefügten Plan 
gekennzeichnet.
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne 
Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB und frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung aufgestellt.
Abweichend vom Beschluss der Prioritätenliste vom 30.11.2023 (VO/2023/2526) soll das 
Verfahren mit Priorität 1 bearbeitet werden. Dafür wird das Bauleitplanverfahren Nr. 660 – 
Fürstenauer Weg / Am Pyer Ding – zur Entwicklung des städtischen Baugebiets für die Zeit 
der Bearbeitung dieses Verfahrens pausiert bzw. nachrangig bearbeitet.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
X  negativ
 keine
Bei Errichtung nach KfW-Effizienzhaus 40-Standard ist für 50 Jahre Nutzungsdauer von 
einem zusätzlichen CO2-Ausstoß von insgesamt ca.: 
650 Tonnen bei Nutzung von Erdgas auszugehen. 
565 Tonnen bei Nutzung von Luft/Wasser Wärmepumpen je Gebäude
371 Tonnen bei Anschluss an das Nahwärmenetz „Auf der Hegge“ auszugehen, wobei es 
sich hierbei komplett um die Emissionen aus der Herstellung der Gebäude handelt, da die 
                                                           Seite: 2/3
Wärmeerzeugung im Wesentlichen durch Deponiegas erfolgt und damit gleichzeitig Strom 
erzeugt wird, ist der Primärenergiefaktor der Wärmeerzeugung hier 0,0 g/kWh.
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
G. Beteiligte Stellen: 
FB Umwelt und Klimaschutz
EB Immobilien und Gebäudemanagement
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
Sachverhalt:
Der Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 16.10.2023 einen Antrag auf Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das o. g. Plangebiet gestellt (s. Anlagen, 
die Anlagen des Antrags liegen der Verwaltung vollständig vor). Mit dem Antrag verpflichtet 
sich der Vorhabenträger die Regularien zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung in 
Osnabrück (SoBOS) einzuhalten. Der Antragssteller hat sich bereit erklärt, unabhängig von 
den Regularien des SoBOS zwei Wohneinheiten als sozialen/ bezahlbaren Wohnraum im 
Geschosswohnungsbau zu schaffen. Aufgrund der Anzahl der geplanten Wohneinheiten (6 
im MFH und 5 in EFH) im Plangebiet ist nach dem SoBOS kein sozialer/ bezahlbarer 
Wohnraum zu schaffen. 
Der Vorhabenträger hat einen ersten informellen Nachweis erbracht, dass er bereit und in 
der Lage ist, das Vorhaben innerhalb einer noch festzulegenden Frist umzusetzen. Es ist 
vorgesehen, das sich im Geltungsbereich befindliche städtische Flurstück 71/7 an der Straße 
Süver Hang an die Vorhabenträger zu verkaufen. Die Übertragung des Flurstücks wird im 
Rahmen der Bauleitplanung vorbereitet und ist zum Satzungsbeschluss zusammen mit dem 
Durchführungsvertrag vertraglich zu vereinbaren.
Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen 
Voraussetzung zum Bau von einem Mehrparteienhaus mit sechs Wohneinheiten und drei 
Ein- bzw. Zweifamilienhäusern mit insgesamt fünf Wohneinheiten. Dazu wird der bestehende 
Bebauungsplan Nr. 569 – Süver Hang – mit einem neuen Bebauungsplan überlagert. Der 
bestehende B-Plan Nr. 569 setzt eine private Grünfläche mit der Zulässigkeit für bauliche 
Anlagen für Gartenbaubetriebe fest. Der Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück stellt die 
Fläche als Wohnbaufläche dar. Die Aufstellung des Bebauungsplans entspricht somit den 
Vorgaben der vorbereitenden Bauleitplanung. Ein paralleles Änderungsverfahren ist nicht 
erforderlich. 
Bei der Durchführung von Planverfahren gem. § 13a BauGB (beschleunigtest Verfahren) 
wird von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der 
Behörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. Dazu werden 
die beigefügten Unterlagen, in denen die Planungsabsichten erläutert sind, veröffentlicht.
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der 
zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen.
                                                           Seite: 3/3
gez. Clodius
Anlagen:
Geltungsbereich
Antragsunterlagen 
Bebauungs- und Erschließungskonzept und Erläuterungstext
1
3
5
11
7A34 210 42422A20 26 92818 30
36 1116
618 21
19 25
13A27
14
29 3817
15
15A 2 2A 2B 440415 3747 9A13 9B11 610
15B43 8
426 818C 117A 1028B 1048 3A46A 1228 3C176B6A8A 1412
51 5
19 16
14 141-312 39 7213710
23A 8 26 16
23B 92321 6
35
24 33 1819 25 111722 2220 15 27 2018 3113 2916
111 13 29514 35
12 2423 27 31 225
25 621 10
1019 2317 1621 2413 1218 5715 9 1811 2619C1314
4 20 1419A68 2812 16 17A 2210 3014
23
4
44
49
Fürstenauer
Weg
ImEsch
Auf der Hegge
Am Hang
Schafswiese
Holunderbusch
Liekbreen
Am
 Stollenbach
AltePyerSchule
W
östefeld
Am
 Pyer Ding
Süver Hang
Anlage zum Einleitungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 680
   - Süver Hang/ Am Pyer Ding -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan)
0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250m
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2020
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2023









Am Pyer Ding
Süver Hang
BLUMENHOF BUDKE
77.24
77.03
FH 86.70
FH 85.95
TH 80.16
TH 81.25
79.00
77.30
78.71
77.68
78.87
77.76
79.83
80.95
82.13
83.02
83.36
77.50
77.96
77.70
FH 85.68
TH 80.19
80.15
81.62
79.82
+- 0.00
= 82.50
78.35
79.30
80.24
78.04
79.85
77.97
80.82
81.51
FH 85.88
FH 87.66
TH 82.49
TH 83.91
TH 83.50
FH 89.04
+- 0.00
= 80.00
+- 0.00
= 80.50
ÖKOLGISCH WERTVOLLERE BEPFLANZUNG
ERHALT DER VORH. HECKE AUS HEIMISCHEN BLÜHSTRÄUCHERN
ERHALT VORH. STRÄUCHER 
BZW. ERSATZ DURCH ÖKOLOGISCH 
WERTVOLLERE BEPFLANZUNGEN
ERHALT DER VORH. THUJA-HECKE BZW. TW. ERSATZ DURCH
63.50
3.00
55.00
3.00
VORH. FERNWÄRMELEITUNG
Anschluss an 
das vorh. 
SW System
Anschluss an 
das vorh. 
RW System
5.00
21.00
13.5
LEITUNGSRECHT
16.00
14.00
    WA
0.4     0.5
E+D  II  o
FH  max. 10 m
          SD
Kundenparkplatz 
Blumenhof Grundstück
100m² 
Teil von Grundstück 01
Garage & HWR
50 m²
LEITUNGSRECHT
82.07
77.30
80.00
77.24
80.50
01 02 03 04 05 06 07 08
01
02
03
04
vorh. unbefestigter Weg
Zufahrt
A
B
B
städt. Grundstück
92 m² 
Übertragung an 
Eigentümer 05
KEIN VORH. BAUMBESTAND
KEIN VORH. BAUMBESTAND
A
FH
94.50
WE 01/02
60 m² Wohnfläche
WE 03/04
40 m² Wohnfläche
6 Wohneinheiten
WE 05/06
60 m² Wohnfläche
+-0.00
= 79.50
FH
89.50
19.40
36.90
9.00
30.70
28.80
30.40
19.40
24.10
5.00
17.50
5.00
Grundstück 02
Ausgleichfläche
561 m² 
Eingentum Fam. Budke
5.00
5.00
3.00
23.00
11.60
Grundstück 05
1.179 m² inkl. städtischem Grundstück
GRZ 01 0.28
GRZ 02 0.54
GFZ 0.36
Grundstück 01
1061 m² 
inkl. ParkplatzGRZ 01 0.26
GRZ 02 
0.34GFZ 0.25
Fahrradschuppen
27m²
5.00
79.50
22.50
Grundstück 04
571 m²
GRZ 01 0.24
GRZ 02 0.26
GFZ 0.35
140 m² Wohnfläche
15 m² GarageFH
90.00
Grundstück 03
606 m² 
GRZ 01 0.24
GRZ 02 0.29
GFZ 0.33
FH
90.50
2 Wohnungen
1 Wohnung
Wohnung 01
165 m² Wohnfläche
Wohnung 02
55 m² Wohnfläche
insges. 140 m² Wohnfläche
insges. 15 m² Garage
C
C
STEPHANSWERK WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFT mbH
Klusstraße 3 I 49074 Osnabrück I Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] I E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
Grundstücksentwicklung Budke I Osnabrück
Lageplan 1:400 - Stand 13.12.2023
BLUMENHOF BUDKE
Am Pyer Ding
Süver Hang
Im Esch
Holunderbusch
STEPHANSWERK WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFT mbH
Klusstraße 3 I 49074 Osnabrück I Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] I E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
Grundstücksentwicklung Budke I Osnabrück
Lageplan 1:500 - Stand 13.12.2023
87.66
82.49
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze 86.70
85.95
82.17
80.16
Grundstücksgrenze
85.88 
83.10 
89.04
83.91
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
85.68
80.19
maximale 
First Höhe Neubau
94.50
94.90
maximale 
First Höhe Neubau
89.50 
maximale 
First Höhe Neubau
89.50
79.50
80.00
maximale 
First Höhe Neubau
90.00
maximale 
First Höhe Neubau
90.50
80.50
80.00
80.50
90.50
Grundstücksgrenze
82.36
80.32
79.22
78.61
77.96
77.21
Grundstücksgrenze
80.24
79.27
78.71
77.6377.9778.18
78.61
77.68Geländehöhe Grundstück (Bestand)
Geländehöhe (Bestand)
76.96
Straßenniveau
78.87
77.3077.2477.03 76.81Geländehöhe Straße (Bestand) 76.18
Geländehöhe Grundstück (Bestand)
Geländehöhe Grundstück (Bestand)
79.00
77.63
77.24
79.85
81.51
78.87
77.76
4.50 5.50
10.00
7.50 6.00 7.50
82.50
Geländehöhe Grundstück (Bestand) Wohnung 02
55 m² Wohnfläche
Wohnung 01
165 m² Wohnfläche
83.02
82.13
80.95
79.83
Geländehöhe Straße (Bestand)
Geländehöhe Straße (Bestand)
Geländehöhe Straße (Bestand)
10.00
4.50 5.50
79.50
10.00
4.50 5.50
21.00
Straßenniveau
77.24
4.50 5.50
10.00
1 Wohnung
140 m² Wohnfläche
15 m² Garage
10.0011.50
4.50 5.50
10.00
maximale 
First Höhe Neubau
90.00
10.00
4.50 5.50
1 Wohnung
140 m² Wohnfläche
15 m² Garage
2 Wohnungen
insges. 140 m² Wohnfläche
insges. 15 m² Garage Geländehöhe Grundstück (Bestand)
9.00 3.00 3.00 9.00
STEPHANSWERK WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFT mbH
Klusstraße 3 I 49074 Osnabrück I Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] I E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
SCHNITT C-C
SCHNITT B-B
SCHNITT A-A
Grundstücksentwicklung Budke I Osnabrück
schematische Geländeschnitte 1:400 - Stand 13.12.2023

 
 
  
 
  
 
 
 
 
 
  
 
 
 
  
B-Plan Nr. 680 –  
Süver Hang/ Am Pyer Ding – 
 
 
 
   
 Erläuterung 
Städtebauliches Konzept 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 Projektnummer:  223355 
Datum:  06.12.2023 

Stadt Osnabrück, Städtebauliches Konzept B-Plan Nr. 680 – Süver Hang/ Am Pyer Ding – 1 / 2 
 
H:\OS\223355\TEXTE\erl231206_Konzept Bpl 680.docx 
 
Erläuterung des städtebaulichen Konzepts zum B-Plan Nr. 680 
– Süver Hang/ Am Pyer Ding – 
Auf einer ehemaligen Gärtnereifläche soll im Stadtteil Pye ein Wohnungsbauvorhaben mit ins-
gesamt elf Wohnungen umgesetzt werden.  Bei dem Vorhaben wird auf eine städtebauliche 
Durchmischung gesetzt. Zur Straße „Am Pyer Ding“ orientieren sich drei freistehende Einzel-
häuser. In zwei der Einzelhäuser sollen jeweils zwei Wohneinheiten umgesetzt werden. Hinzu 
kommt im östlichen Abschnitt des Plangebiets ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, 
von denen zwei als sozialgeförderter Wohnraum realisiert werden sollen. Eine soziale Durch-
mischung soll auch die Wahl unterschiedlicher Grundrisse gewährleisten. So soll die Wohnflä-
che der verschiedenen Wohneinheiten über eine Wohnfläche von 40-165 m² verfügen. Hier-
durch wird ein Angebot geschaffen, dass sich sowohl an verschiedene Wohnbedürfnisse als 
auch an Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen richtet. 
 
Das Plangebiet grenzt an Wohnbebauung im Erscheinungsbild einer Einfamilienhaussiedlung, 
bzw. an den westlich  im planerischen Außenbereich befindlichen  Gärtnereibetrieb an. Das 
Bauvorhaben stellt einen Abschluss der ansonsten zusammenhängenden umliegenden Be-
bauung dar und ragt nicht in die offene Landschaft hinein . Durch eine Umstrukturierung der 
betrieblichen Produktionsflächen steht die bisherige Baumschulfläche für Gartenbau für eine 
Umnutzung zur Verfügung. Durch das Vorhaben wird an dieser Stelle  behutsam ein städte-
baulicher Abschluss geschaffen. Das Vorhaben hält die Balance zwischen einer effiziente n 
Ausnutzung von potenziellem Wohngrund und der einpassenden Weiterentwicklung einer in 
unmittelbarer Umgebung bereits bestehenden, abgeschlossen Bebauung. 
 
So sollen die Häuser entlang der Straße „Am Pyer Ding“ mit einem Vollgeschoss und mit gie-
belständigen Satteldächern errichtet werden. Das Mehrfamilienhaus soll mit der Grundform 
eines Walmdachs versehen werden, bei dem durch Einschnitte bis zur Traufe in der Ost-West-
Ansicht das Erscheinungsbild von drei aneinandergereihten, giebelständigen Einfamilienhäu-
sern erzeugt wird. Hierdurch fügen sich die Baukörper nahtlos in die angrenzende, bzw. ge-
genüberliegende Bebauung ein. Auch die moderate Verdichtung, die durch das Vorsehen von 
Einliegerwohnungen sowie das Mehrfamilienhaus erzielt wird, passt zur Maßstäblichkeit der 
näheren Umgebung.  So sollen zudem alle Baukörper eine höchstzulässige Firsthöhe von 
10,00 m nicht übersteigen. 
 
Für den Bereich des Vorhabens wird der Bebauungsplan Nr. 680 als vorhabenbezogener Be-
bauungsplans aufgestellt und überlagert den bisher im Plangebiet gültigen Bebauungsplan 
Nr. 569 – Süver Hang –. In der Flächenausnutzung sowie Formsprache orientiert sich der Ent-
wurf an den bestehenden Zulässigkeiten der weiteren Flächen im Bebauungsplan Nr. 569. Der 
bestehende Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet mit einer Grundflächenzahl von 
0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,5 fest. Auch die dort festgesetzte Höchstzulässigkeit 
von 10,00 m für die Firsthöhe sowie die örtliche Bauvorschrift zur zwingenden Verwendung 
von Sattel- und Walmdächern sollen in Planung für dieses Gebiet übernommen werden.  
 
Bei der Bebauung sollen vorhandene Gehölzstrukturen nach Möglichkeit erhalten werden. 
Falls dies im Einzelfall nicht möglich ist, soll ein ökologisch sinnvoller Ersatz geschaffen wer-
den. Für einen eingriffsnahen Ausgleich steht im Nordosten des Plangebiets eine rund 560 m² 
große Fläche zur Verfügung, auf der sich bereits einige Großbäume befinden und die im Zu-
sammenhang mit dem Bauvorhaben ökologisch weiter aufgewertet werden kann. Hierdurch 
besteht zudem weiterhin eine gute Durchgrünung an dieser neu geschaffenen städtebaulichen 
Stadt Osnabrück, Städtebauliches Konzept B-Plan Nr. 680 – Süver Hang/ Am Pyer Ding – 2 / 2 
 
H:\OS\223355\TEXTE\erl231206_Konzept Bpl 680.docx 
Arrondierung. Durch die weiterhin vergleichsweise gute Durchgrünung wird zudem die lokale 
Resilienz hinsichtlich des Mikroklimas und gegenüber zukünftig vermehrt auftretenden Hitze- 
und Starkregenereignissen gewahrt. 
 
Die Neubauten sollen über die angrenzenden Bestandsstraßen erschlossen werden. Während 
die Einzelhäuser direkt an der Straße „Am Pyer Ding“ anliegen, soll das Mehrfamilienhaus 
über die Straße „Süver Hang“ erschlossen werden. Für die dem Mehrfamilienhaus zugeord-
neten Stellplätze ist lediglich jeweils eine Auf- und Abfahrt auf die Straße „Süver Hang“ vorge-
sehen. Durch die Bündelung der Einmündungsverkehre soll die Verkehrssicherheit in diesem 
eher beruhigten Straßenabschnitt erhöht, bzw. neue Gefahrenquellen gemindert werden. 
 
Das Plangebiet befindet sich am östlichen Rand der zusammenhängenden Ortslage Pyes am 
nordöstlichen Rand des Osnabrücker Stadtgebiets . Mit der Kindertagesstätte Pye und der 
Grundschule Pye sowie einem danebenbefindlichen Hort stehen in einer Laufdistanz von rund 
acht Minuten Gehminuten Angebote der Elementar- und Primarbildung zur Verfügung. Wei-
terführende Schulen sind z.B. im Stadtteil Haste aus dem Plangebiet in einem 20 -Minuten-
Takt und einer Reisezeit von „Tür zur Tür“ in 28  Minuten mit Stadtbussen zu e rreichen. Die 
Fahrtzeit mit dem Pkw oder dem Fahrrad beträgt 12 bzw. 19 Minuten. Das Gelände des Pies-
berger Sportvereins von 1932 e. V. sowie des Piesberger Sportschützenvereins von 1858 e. V. 
sind in weniger als 15 Gehminuten zu erreichen. Ein soziokulturelles Angebot besteht mit dem 
„Piesbeger Gesellschaftshaus“ im Süden des Stadtteils. Dieses liegt rund zwei Kilometer ent-
fernt und kann in sechs Minuten mit dem Fahrrad erreicht werden. 
 
Möglichkeiten zur Nahversorgung, die den Alltagsbedarf decken,  finden sich außerhalb des 
Stadtteils. So können Vollsortimenter bzw. Discounter in vier Kilometern Distanz im Ortsteil 
Hollage der Nachbargemeinde Wallenhorst, bzw. in rund fünfeinhalb Kilometern in den Osn-
abrücker Stadtteilen Haste und Hafen erreicht werden. Auch hier besteht in beiden Richtungen 
ein 20-Minuten-Takt mit Stadtbussen. Das Zentrum der Stadt Osnabrück kann mit dem ÖPNV 
in weniger als einer halben Stunde oder mit dem Pkw in weniger als 20 Fahrminuten erreicht 
werden. 
 
Die Entwicklung der Einzelhäuser erfolgt über den Grundstückseigentümer, der dem Plange-
biet gegenüberliegend einen Gartenbaubetrieb führt und der als Vorhabenträger auftritt. Die 
Trägerschaft und Entwicklung des Mehrfamilienhauses liegt bei der Stephanswerk Wohnungs-
baugesellschaft mbH, die ihren Sitz in Osnabrück hat. 
 
 
Wallenhorst, 06.12.2023 
IPW INGENIEURPLANUNG GmbH & Co. KG