Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2819
Datum: 2018-09-03
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 29.08.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2819
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 06.09.2018 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 25.09.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 25.09.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im 
beschleunigten Verfahren)
Planbereich: zwischen Johannisstraße 91, 89, 89A und der Drei-Religionen-Grundschule
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Entwurf wird geändert und in der als Anlage beigefügten Fassung gemäß § 1 Absatz 3 
und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG mit der der Vorlage beigefügten Begründung als 
Satzung beschlossen. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
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Sachverhalt:
Die Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH (Osnabrück) hat mit Schreiben vom 
31.03.2017 einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Plangebiet zwischen Johannisstraße 91, 89, 
89A und der Drei-Religionen-Grundschule (Süsterstraße 8-10) gestellt.
Zur Realisierung des Vorhabens sind eine Neuordnung von Grundstücksteilen (Tausch bzw. 
Verkauf städtischer Grundstücksflächen) sowie eine Umverlegung vorhandener öffentlicher 
Verkehrsflächen erforderlich. 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die 
Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Johannisstraße 90 A zu 
schaffen und gleichzeitig eine Optimierung der bestehenden Fuß- und Radwegverbindung 
zwischen Kolpingstraße und Johannisstraße zu erreichen. 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.05.2017 die Einleitung des 
Bebauungsplans Nr. 626 – westlich Johanniskirche – gemäß § 12 Abs. 2 BauGB im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die 
Öffentlichkeit hatte vom 06.06.2017 bis zum 04.07.2017 die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich zur Planung zu äußern.
Der Planentwurf wurde vom 19.12.2017 bis zum 19.01.2018 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB 
öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im 
gleichen Zeitraum. 
Der Bebauungsplanentwurf wurde nach der erfolgten Auslegung geändert, indem eine 
Kennzeichnung des Plangebiets als Kampfmittelverdachtsfläche und ein entsprechender 
Hinweis in die Planzeichnung aufgenommen wurde. Eine erneute Entwurfsoffenlegung ist 
nicht erforderlich, da weder die Kennzeichnung noch der Hinweis einen rechtsverbindlichen 
Festsetzungscharakter haben.
Anlagen:
Planzeichnung mit Legende
Vorhaben- und Erschließungsplan
Textliche Festsetzungen 
Abwägungsvorschlag 
Begründung
44
2
49
1
55
21
53
5
46
2
1
3
55
15
47
4
43
1
24
3
47
5
55
14
P
Öffentliche Verkehrsfläche, über der
auskragende Gebäudeteile oberhalb einer lichten
Höhe von 3,0 m zugelassen werden können.
Bebauungsplan Nr. 626
- westlich Johanniskirche -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan)
Satzung
Stand: 06.07.2018
01020304050m
Maß der baulichen Nutzung
Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
Baugrenze
Füllschema der Nutzungsschablone
Verkehrsflächen
Öffentliche Straßenverkehrsflächen
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Natur und Landschaft
Erhaltung: Bäume
Sonstige Planzeichen
Höhe baulicher Anlagen in m über einem Bezugspunkt
OK  Oberkante
NHN  Normalhöhennull
Bauweise
g  geschlossene Bauweise
Anzahl der Vollgeschosse
II  als Höchstgrenze
Geschossflächenzahl (GFZ)
Verhältnis der Summe der
Geschossflächen zur
Grundstücksfläche
Grundflächenzahl (GRZ)
Verhältnis der überbaubaren
Fläche zur Grundstücksfläche
Art der baulichen Nutzung
MU  Urbane Gebiete
Abgrenzung der angrenzenden Bebauungspläne
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Dachform
Bauliche Anlage, nicht Inhalt
des Liegenschaftskatasters
Wohngebäude, Gebäude für
öffentliche Zwecke *
Wirtschafts-, Gewerbe- und
Nebengebäude *
* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 626
Umgrenzung der Flächen, deren
Böden umweltgefährdenden Stoffen
belastet sein können
- Bombenblindgänger / Kampfmittel -
5 Estpl. Bestand
NA
Dach-
terrasse
App. 3:
61.65 m²
17.9/26.016 STG
App. 1:
57.82 m²
App. 2:
63.66 m²
Whg. 3:
203.21 m²
17.9/26.016 STG
Whg. 1:
312.22 m²
17.9/26.016 STG
Whg. 1:
312.22 m²
BRH 36,5
BRH 36,5
BRH 36,5
228,95 m²
18.8/26.021 STG
Postfach 3804, 49028 Osnabrück, Klusstrasse 3, 4907 4 Osnabrück
Wohnungsbaugesellschaft mbH
Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Telefax [TELEFONNUMMER ENTFERNT], info@ste phanswerk.de
Gez.
Gegenst.
Bauvorh.
Bauort
Bauherr
Gepl.
Masst.
Reg.Nr.
Datum
Bl.Nr.
CD
CD
Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH
Johannisstrasse 90 A, Osnabrück
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses
VE 823
VORHABEN UND ERSCHLIESSUNGSPLAN
10
1:200 / 500
06.04.2017
ANSICHT WESTEN   M. 1:200
ANSICHT OSTEN   M. 1:200
ANSICHT SÜDEN   M. 1:200
LAGEPLAN M. 1:500
Hinweis:
Die Darstellung des Vorhabens in den Ansichten, die Bestandteil
des Vorhaben- und Erschließungsplans ist, ist hinsichtlich
der äußeren min. und max. Höhen des Gebäudes,
der Lage der gekennzeichneten Fenster und Eingänge
sowie der Struktur der Fassade verbindlich.
Hinsichtlich  der Grundrisse ist die Darstellung nur beispielhaft.
STAFFELGESCHOSS M. 1:200
2. OBERGESCHOSS M. 1:200
1. OBERGESCHOSS M. 1:200
ERDGESCHOSS M. 1:200
VORHABEN- UND
ERSCHLIESSUNGSPLAN
       
JOHANNISSTRASSE 90 A
H/B = 644 / 841 (0.54m²) Allplan 2017

 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen  
Stand: 30.05.2018 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die baul iche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. Gemäß § 9 Abs. 2 BauGB sind im Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans nur 
solche Vorhaben zulässig, die in einem urbanen Gebiet nach § 6a BauNVO allgemein 
zulässig sind und zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungs-
vertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. 
 
2. Gemäß § 6a Abs. 4 BauNVO ist in der Erdgeschosszone des Vorhabens an der Stra-
ßenseite (Johannisstraße) eine Wohnnutzung nicht zulässig. 
 
3. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten im Planbereich 
Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen 
Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können 
Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile 
wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen 
zur Gewinnung von Solarenergie bis zu  1 m zugelassen werden, sofern hierdurch ke i-
ne visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
 
4. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe a) BauGB dürfen im Planbereich ortsfeste Feu e-
rungsanlagen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. Davon ausgen ommen 
sind Brennstoffe im Sinne des § 3 Abs. 1 Ziffern 4 und 5a der Verordnung über kleine 
und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die 
durch Artikel 77 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474) geändert wo r-
den ist.  
 
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Gebäudedachflächen mit einer 
Neigung < 15° flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrünung (Sub-
stratmächtigkeit mindestens 10-12 cm) dauerhaft zu begrünen.  
 
6. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 B uchstabe b) BauGB sind Einzelb äume, für die ein Erha l-
tungsgebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Bei 
Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Baumschutz 
von einem qualifizierten Garten - und Landscha ftsbaubetrieb durchzuführen  und mit 
dem Osnabrücker ServiceBetrieb abzustimmen. 
 
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhal-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes 
nachweislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesent-
lich beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a ) ge-
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 2/3 
fällt, ist er durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes glei-
cher Art (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wur-
zelhals) zu ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten R e-
geln der Technik durchzuführen, zu pflegen  und dauerhaft zu erhalten. Stehen pr i-
vate Rechte Dritter einer Ersatz pflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die E r-
satzpflanzung an anderer Stelle vorzunehmen. 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, F achbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
 
2. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen der Ver - und Entsor-
gungsträger bestehen ein generelles Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bä u-
men und Sträuchern sowie ein Verbot von Geländeveränderungen (Niveauveränd e-
rungen). Jegliche Bau - und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Z u-
stimmung der Ver- und Entsorgungsträger.  
 
3. Zur Dokumentation und Sicherung der Hinweise zur frühen Geschichte  der Osnabrü-
cker Neustadt müssen archäologische Ausgrabungen im Vorfeld jeglicher Erdarbeiten 
(einschließlich Abrissmaßnahmen) im Plangebiet durchgeführt werden. 
 
4. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -
4433, Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfu n-
de und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor 
Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
  
5. Innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen ist mit Bombenblindgä n-
gern zu rechnen. Eine Gefahrenerforschung wird empfohlen. Sondierungsmaßnahmen 
sind vor Durchführung von Tiefbaumaßnahmen mit der Stadt Osnabrück, Fachb ereich 
Bürger und Ordnung abzustimmen. Sollten bei der Sondierung Bombenblindgänger 
oder andere Kampfmittel festgestellt werden, ist unverzüglich die zuständige Polize i-
dienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der nie-
dersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu benachrichtigen. 
 
6. Bedingt durch die starken Bombardierungen im zweiten Weltkrieg können im Plange-
biet künstliche Bodenauffüllungen (Trümmerschutt) mit Fremdbestandteilen wie z. B. 
Bauschutt, Aschen oder Schlacken nicht ausgeschlossen werden. 
 
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung vo n Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders 
und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insb e-
sondere 
 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrolli e-
ren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten 
vorhanden sind, 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 3/3 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder  
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor B e-
ginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz 
in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbei-
ten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträcht i-
gungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) g e-
schützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel auße r-
halb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Bau mhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Bau m-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von e i-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren N a-
turschutzbehörde zu beantragen.  
 
9. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b ) BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume wesentlich 
beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 
zehntausend Euro geahndet werden.  
 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festg e-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
Einziehung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Abs. 5 und § 8 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Einzi e-
hung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzuhebenden Verkehrsflächen mit 
der Maßgabe verfügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wi rd, in dem die Ve r-
kehrsfläche dem öffentlichen Verkehr tatsächlich entzogen wird.  
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 30.05.2018 
 
 
Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
(Entwurfsoffenlegung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Anregungsgeberin/Anregungsgeber 
1 19.12.2017 Amprion GmbH 
2 19.12.2017 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, 
Kampfmittelbeseitigungsdienst 
3 19.12.2017 Westnetz GmbH, Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
4 20.12.2017 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
5 03.01.2018 PLEdoc GmbH 
6 08.01.2018 Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim 
7 11.01.2018 Ericsson Services GmbH 
8 12.01.2018 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 
9 16.01.2018 Deutsche Telekom Technik GmbH 
10 19.01.2018 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1 Sehr geehrte Damen und Herren, 
im Planbereich der o. a. Maßnahme verlaufen keine 
Höchstspannungsleitungen unseres Unternehmens. 
Planungen von Höchstspannungsleitungen für diesen 
Bereich liegen aus heutiger Sicht nicht vor.  Wir gehen 
davon aus, dass Sie bezüglich weiterer Versorgung s-
leitungen die zuständigen Unternehmen beteiligt h a-
ben. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
 
2 Sehr geehrter Herr […],  
Sie haben im Rahmen e ines Bauleitplanverfahrens 
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs, indem eine entsprechende 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 2/5 
oder einer vergleichbaren Planung das Landesamt für 
Geoinformation und Landesvermessung Niedersach -
sen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hannover 
(Dezernat 5 - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) 
als Träger öffentlicher Belange  gem. § 4 Baugesetz -
buch (BauGB) beteiligt. Meine Ausführungen hierzu 
entnehmen Sie bitte der Rückseite; diese Stellung s-
nahme ergeht kostenfrei.  
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine 
weitere Gefa hrenerforschung empfohlen wird, mache 
ich darauf au fmerksam, dass die Gemeinden als B e-
hörden der Gefahrenabwehr auch für die Maßnahmen 
der Gefahrenerforschung zuständig sind.  
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine 
historische Erkundung sein, bei der alliierte Kriegsluft -
bilder für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch 
Abwurfmunition ausgewertet werden (Luftbildauswe r-
tung). Der KBD hat nicht die Aufgabe, alliierte Luftbi l-
der zu Zwecken der Bauleitplanung oder des Bauor d-
nungsrechts kostenfrei auszuwerten, die Luftbildaus -
wertung ist vielmehr g em. § 6 Niedersächsisches U m-
weltinformationsgesetz (NUIG) in Verbindung mit § 2 
Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz 
(NVwKostG) auch für Behörden kostenpflichtig.  
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung 
durchgeführt werden soll,  bitte ich um entsprechende 
schriftliche Auftragserteilung.  
Mit freundlichen Grüßen  
[…]  
Im Plangebiet besteht Kampfmittelverdacht. Eine G e-
fahrenerforschung wird empfohlen. 
Siehe BA-Nr : OS 3234 
 
Kennzeichnung gemäß § 9 Absatz 5 BauGB in die 
Planzeichnung aufgenommen wird. 
 
Dem Hinweis kommt kein rechtsverbindlicher Fes t-
setzungscharakter zu. Die Kennzeic hnung unterliegt 
auch nicht dem Abwägungsgebot des § 1 Absa tz 7 
BauGB, so dass eine erneute Auslegung des B e-
bauungsplanentwurfs entbehrlich ist, weil die Ergä n-
zung des Entwurfs keinen materiellen Regelungsg e-
halt besitzt. 
 
3 Sehr geehrte Damen und Herren, 
wir b edanken uns für Ihre Behördenbeteiligung vom 
19.12.2017 in obiger Angelegenheit und teilen Ihnen  
mit, dass seitens der innogy Netze Deutschland GmbH 
grundsätzlich keine Bedenken gegen den Bebauung s-
plan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - bestehen. 
Im Geltungsbereich unterhalten und planen wir keine 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 3/5 
Versorgungseinrichtungen. 
Die Versorgung erfolgt in diesem Bereich durch die 
SWO Netz GmbH. 
Die uns zugestellten Unterlagen haben wir zu den 
Akten genommen. 
Diese Stellungnahme ergeht im Auftrag der innogy 
Netze Deutschland GmbH als Eigentümerin der Anl a-
ge(n). 
Freundliche Grüße 
[…] 
4 Sehr geehrte Damen und Herren, 
nach Durchsicht der Planungsunterlagen bestehen 
diesseits keine Bedenken und könne n auch ke ine 
Anregungen gemacht werden.  
Freundliche Grüße 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
5 Sehr geehrte Damen und Herren,  
mit Bezug auf Ihre o.g. Maßnahme teilen wir Ihnen 
Nachfolgendes mit.  
Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichts-
plan markierte Bereich. Dort dargestellte Leitungsver-
läufe dienen nur zur groben Übersicht.  
Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des 
Projektbereichs bedarf immer einer erneuten Abstim-
mung mit uns.  
Von uns verwaltete Versorgungsanlagen der nachste-
hend aufgeführten Eigentümer bzw. Betreiber sind von  
der geplanten Maßnahme nicht betroffen:  
 Open Grid Europe GmbH, Essen  
 Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen  
 Ferngas Nordbayern GmbH (FGN), Schwaig 
bei Nürnberg  
 Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft 
mbH (MEGAL), Essen  
 Mittelrheinische Erdgastransportleitungsge-
sellschaft mbH (METG), Essen  
 Nordrheinische Erdgastransportleitungsge-
sellschaft mbH & Co. KG (NETG), Dortmund  
 Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH 
(TENP), Essen  
 GasLINE Telekommunikationsnetzgesell-
schaft deutscher Gasversorgungsunterneh-
men mbH & Co. KG, Straelen (hier Solotras-
sen in Zuständigkeit der PLEdoc GmbH)  
 Viatel GmbH, Frankfurt  
Diese Auskunft bezieht sich ausschließlich auf die 
Versorgungsanlagen der hier aufgelisteten Versor-
gungsunternehmen. Auskünfte zu Anlagen sonstiger 
Netzbetreiber sind bei den jeweiligen Versorgungsun-
ternehmen bzw. Konzerngesellschaften oder Regio-
nalcentern gesondert einzuholen.  
Mit freundlichen Grüßen  
[…]  
Übersichtsplan: 
 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 4/5 
6 Sehr geehrte Damen und Herren, 
gegen den o.g. Planungsentwurf bestehen aus unserer 
Sicht keine Bedenken. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
7 Sehr geehrter Herr […], 
bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat 
die Fir ma Ericsson bezüglich ihres Richtfunks keine 
Einwände oder spezielle Planungsvorgaben.  Bitte 
berücksichtigen Sie, dass diese Ste llungnahme nur für 
Richtfunkverbindungen des Ericsson – Netzes gilt.  
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die 
Deutsche Telekom, in Ihre Anfrage ein.  
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
8 Sehr geehrte Damen und Herren, 
bei der o. g. Planung werden die von Sei ten des Staat-
lichen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück  zu vertr e-
tenden immission sschutzrechtlichen Belange nicht 
berührt. 
Hinsichtlich der Prüfung auf Umweltbelange ist au f-
grund der Z uständigkeitsregelung (ZustVO-Umwelt-
Arbeitsschutz vom 27.10.2009) im Bereic h Dienstlei s-
tungen (Wohn - und G eschäftshaus: NACE-Schlüssel 
82) die Stadt Osnabrück zuständig. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
9 Sehr geehrter Herr […], 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Tel e-
kom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsbe-
rechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche 
Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, 
alle Rechte und Pflichten der Wegesich erung wahrzu-
nehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenz u-
nehmen und dementsprechend die erforderlichen Ste l-
lungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen 
wir wie folgt Stellung: 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsl i-
nien der Telekom.  
Bei Baumaßnahmen ist darauf zu achten, dass B e-
schädigungen der vorhandenen Telekommunikation s-
linien vermieden werden und aus betrieblichen Grü n-
den (z. B. im Fa lle von Störungen) der ungehinderte 
Zugang zu den Telekommunikation slinien jederzeit 
möglich ist. E s ist deshalb erforderlich, dass sich die 
Bauausführenden vor Beginn der Arbeiten über die 
Lage der zum Zeitpunkt der Bauausführung vorhand e-
nen Telekommunikationslinien der Telekom informi e-
ren. (Internet: https://trassenauskunft -kabel.telekom.de 
oder mailt o: [E-MAIL ENTFERNT]). Die 
Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beachten. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
10 Sehr geehrter Herr Bielefeld, 
die Industrie - und Handelskammer Osnabrück - Ems-
land - Grafschaft Bentheim trägt im Hinblick auf die o. 
g. Planung (Auswe isung eines urbanen Gebietes) 
keine Bedenken vor. 
Es werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen 
für den Ersatzneuba u eines zweigeschossigen Wohn - 
und Geschäftshauses auf dem Grundstück Johanni s-
straße 90a geschaffen. Dabei handelt es sich um ko n-
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 5/5 
krete Baua bsichten eines Investors. Es ist geplant, 
Verwaltungs- und Betreuungsflächen für caritative 
Einrichtungen im Erdgeschoss als auch Wohnungen in 
den oberen Geschossen zu ermöglichen. Die zuläss i-
gen Nutzungen eines urbanen Gebietes (MU) sollen 
einen Beitrag zu einer nutzung sgemischten Stadt mit 
kurzen Wegen leisten. Mit zeichnerischen und textl i-
chen Fes tsetzungen soll siche r gestellt werden, dass 
zukünftig ein Nebeneinander von Wohnen und Gewe r-
be im Plangebiet und eine für ein urbanes Gebiet typ i-
sche geordnete städtebauliche En twicklung mit einem 
geeigneten Nutzungsmix entsteht. Das Erreichen eines 
einvernehmlichen Miteinander hinsichtlich der sozialen 
Verflechtungen kann dadurch gewährleistet werden. 
Die Planungen können zu einer städtebaulichen Au f-
wertung im Plangebiet und dessen Umfeld beitragen. 
Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens haben wir 
unser Mitgliedsunternehmen Ste phanswerk - Woh-
nungsbaugesellschaft mit beschränkter Haftung bete i-
ligt. Von dort wurde uns mitgeteilt, dass die Planungen 
mit dem Unte rnehmen abgestimmt sind und es daher 
weder Bedenken noch weitere Anregungen gibt. Wir 
schließen uns diesem Votum an. 
Wir b egrüßen, dass im Plangebiet gem. § 6a Abs. 3 
BauNVO Vergn ügungsstätten und wesensähnliche 
Nutzungen aus den bekannten besonderen städteba u-
lichen Gründen im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO, 
nämlich zur Verme idung von sowohl Trading -down-
Effekte im und um das Pl angebiet als auch städteba u-
liche Fehlentwicklungen im zentralen Versorgungsb e-
reich, ausg eschlossen werden. Weiterhin werden von 
uns die im Bebauung splan vorgesehenen Regelungen 
zum Ausschluss von straßense itigen Wohnnutzungen 
im Erdgeschoss unterstützt. 
Freundliche Grüße 
[…] 
 
 
Seite: 1/12 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung  
Stand: 26.06.2018 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Vorhabenträgerin, die Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH (Osnabrück), hat 
mit Schreiben vom 31.03.2017 einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufste l-
lung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Plangebiet zwischen Johannis-
straße 91, 89, 89A und der Drei-Religionen-Grundschule (Süsterstraße 8-10) gestellt. 
Zur Realisierung des Vorhabens sind eine Neuordnung von Grundstücksteilen (Tausch 
bzw. Verkauf städtischer Grundstücksflächen) sowie eine Umverlegung vorhandener ö f-
fentlicher Verkehrsflächen erforderlich.  In diese m Zusammenhang soll insbesondere die 
stark frequentierte Fuß - und Radwegverbindung zwischen Johannisstraße und Kolping-
straße gestalterisch und funktional aufgewertet werden. 
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.05.2017 die Einleitung des 
Bebauungsplans Nr. 626 – westlich Johanniskirche – gemäß § 12 Absatz 2 BauGB im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.  Die Öf-
fentlichkeit hatte vom 06.06.2017 bis zum 04.07.2017 die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich zur Planung zu äußern. 
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 900 m². Die im Bebauung s-
plan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs atz 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang auf gestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche vo n 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulä s-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP -Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der E r-
haltungsziele und des Schutzzwec ks der Gebiete von gemeinschaft licher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzg ebiete im Sinne des Bundesnatur schutzgesetzes 
bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um e i-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Nachverdichtung und Aufwertung des best e-
henden Siedlungsraums) handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 
13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das 
beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des ve r-
einfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB. 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 2/12 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs atz 1 BauGB (frühzei-
tige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Abs atz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung 
der Behörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich 
über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirku ngen der 
Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu ä u-
ßern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie  
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Absatz 4 BauGB abgesehen. 
Der Planentwurf wurde vom 19.12.2017 bis zum 19.01.2018 gemäß § 3 Absatz 2 
BauGB öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 
BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum.  
Der Bebauungsplanentwurf wurde nach der erfolgten Auslegung geändert, indem eine 
Kennzeichnung des Plangebiets als Kampfmittelverdachtsfläche und ein entspr e-
chender Hinweis in die Planzeichnung aufgenommen wurde. Eine erneute Entwurfsof-
fenlegung war nicht erforderlich, da weder die Kennzeichnung noch der Hinweis einen 
rechtsverbindlichen Festsetzungscharakter haben. 
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen ist im Ra h-
men der Gesamtabwägung (s. Abwägungsbeschluss) entschieden worden.  
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Innenstadt und liegt zwischen Johannisstra-
ße 91, 89, 89A und der Drei -Religionen-Grundschule. Die Größe des Plangebiets be-
trägt ca. 900 m². 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Innerhalb des Plangebiets verläuft eine hochfrequentierte Fuß - und Radwegverbi n-
dung zwischen der Kolpingstraße und der Johannisstraße. Bei dem Gebäude Johan-
nisstraße 90 A handelt es sich um ein Geschäftshaus in zweigeschossiger Bauweise 
mit Flachdach. Das Gebäude is t stark sanierungsbedürftig und bleibt hinsichtlich se i-
ner Baumasse hinter der unmittelbar nördlich angrenzenden Straßenrandbebauung 
zurück. 
Die Fuß- und Radwegverbindung wird flankiert von öffentlichen Grünflächen, die eine 
genauere Qualifizierung vermiss en lassen. Diese Tatsache hat in der Vergangenheit 
dazu geführt, dass zum Teil eine neue ungeplante und unbefestigte Wegeführung 
entstanden ist.   
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stel lt das Plan-
gebiet als gemischte Baufläche (M) dar. 
Da sich die verbindliche Bauleitplanung aus dem FNP entwickelt, ist eine Änd e-
rung des FNP nicht erforderlich. 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 3/12 
 
2.3.2. Ökologische Standards in der Bauleitplanung 
In seiner Sitzung am 08.07.2008 hat der Rat der S tadt Osnabrück sogenannte 
"ökologische Standards in der Bauleitplanung" beschlossen. Diese Standards sol-
len nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert 
werden. 
 
2.3.3. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarf s an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das 
„Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuzi e-
hen. 
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 626 werden die zurzeit rechtsve r-
bindlichen Bebauungspläne Nr. 107 – Johannisstraße / nördl. Süsterstraße – so-
wie Nr. 72 – Parkhaus Große Rosenstraße – in Teilen überlagert. 
Der Bebauungsplan Nr. 107 setzt im Bereich der bestehenden Fuß - und Ra d-
wegverbindung zwischen Kolpingstraße und Johannisstraße einen öffentlichen 
Fußweg sowie eine öffentliche Pflanzfläche im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 25a 
BBauG fest. Südlich davon schließt ein Kerngebiet (MK) an.  
Der Bebauungsplan Nr. 107 – Johannisstraße / nördl. Süsterstraße – trat am 
10.05.1985 in Kraft. 
  
 
Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 107 – Johannisstraße / nördl. Süsterstraße – 
 
Der Bebauungsplan Nr. 72 – Parkhaus Große Rosenstraße – trifft ebenfalls Aus-
sagen zu der bestehenden Fuß- und Radwegverbindung zwischen Kolpingstraße 
und Johannisstraße. Auch in diesem Plan wird der Fußweg in einem Teilbereich 
planungsrechtlich festgesetzt. Darüber hinaus setzt der Plan für einen Teila b-
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 4/12 
schnitt des Fußwegs eine Fläche fest, die mit einem Fahrrecht zugunsten des E i-
gentümers Johannisstraße 90A zu belasten ist. 
Der Bebauungsplan Nr. 72 – Parkhaus Große Rosenstraße – trat am 30.12.1966 
in Kraft.  
 
 
Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 72 – Parkhaus Große Rosenstraße – 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen ausschließlich Fläche n, die sich 
entweder im Eigentum des Caritasverbandes für die Diözese Osnabrück e. V. 
oder der Stadt Osnabrück befinden. Für alle Flächen besteht die Verfügungsb e-
rechtigung für die Vorhabenträgerin.  
 
2.5.2. Denkmalpflege 
Es befinden sich innerhalb des Plangebiet s keine im Verzeichnis der Stadt Os n-
abrück gelisteten Baudenkmale; außerhalb ist die Kirche St. Johann nebst N e-
benanlagen im Verzeichnis der Baudenkmale der Stadt Osnabrück gelistet. 
Baudenkmalpflegerische Belange nach dem Niedersächsischen Denkmalschut z-
gesetz sind hinsichtlich des Umgebungsschutzes gemäß §8 NDSchG betroffen. 
Die Prüfung des Vorhaben - und Erschließungsplanes hat ergeben, dass es sich 
um ein nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz genehmigungsfäh i-
gen Entwurf handelt. Detailfestlegunge n zum Material und Erscheinungsbild der 
Fassade bleiben dem kommendem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten. 
Bei dem Teilbereich des Plangebietes westlich der ab 1011 errichteten Kirche St. 
Johann, der  sich südlich des Altbaus Johannisstraße 90A befindet, h andelt es 
sich ausweislich älterer Bestandspläne und historischer Katasterunterlagen sowie 
Archivalien um ein bis heute weitgehend  von Überbebauung ausgenommenes 
Areal. Vor allem auf dieser Fläche können daher  archäologische Befunde und 
Funde erhalten sein , die bis in die Zeit der Anfänge der Osnabrücker  Neustadt 
zurückreichen. 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 5/12 
Zur Dokumentation und Sicherung der Hinweise zur frühen Geschichte der Os n-
abrücker Neustadt  müssen archäologische Ausgrabungen im Vorfeld jeglicher 
Erdarbeiten (einschließlich Abrissmaßnahmen) im Plangebiet als Bedingun g für 
die Genehmigung der geplanten  Erd- und Bauarbeiten durchgeführt werden. Die 
archäologischen Untersuchungen wurden  bereits mit de r Vorhabenträgerin vor-
besprochen und müssen wie folgt durchgeführt werden: 
Phase 1 – zunächst mindestens zweimonatige Ausgrabung der bislang nicht 
überbauten Wiesen - und Parkplatzflächen (Neubau -Südteil, neue Wegeführung 
mit Kanalisation) sowie in Teilen des Gartens des Altbaus; 
Phase 2 – ca. einmonatige Nachkontrolle der Abbrucharbeiten des Altbaus (Profi-
le Baugrube, Plana unter Kellersohle) sowie nach Aufnahme des derzeitigen W e-
ges und der dortigen Versorgungsleitungen). 
Alle Maßnahmen sind nach § 6 des Nieders ächsischen Denkmalschutzgesetzes 
von der Vorhabenträgerin als Veranlasserin zu finanzieren. 
 
2.5.3. Stadtklima 
Mit der Umsetzung  der vorliegenden Planung ist eine zusätzliche Versiegelung 
des Plangebiets verbunden. Die Überplanung bestehender Grünflächen und  der 
Verlust von bestehenden Grünstrukturen führen ggf. zu einer weiteren Ve r-
schlechterung der stadtklimatischen und damit auch bioklimatischen Situation. 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die E r-
richtung eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Johannisstraße 90 A zu 
schaffen und gleichzeitig eine Optimierung der bestehenden Fuß - und Radwegverbindung 
zwischen Kolpingstraße und Johannisstraße zu erreichen.  
 
C  Planungsinhalt 
1. Vorhabenbeschreibung 
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, das bestehende Gebäude Johannisstraße 90 A abz u-
reißen und durch den Neubau eines nicht unterkellerten Wohn- und Geschäftshauses in 
konventioneller Bauweise zu ersetzen. Das Gebäude soll im Erdgeschoss Verwaltungs - 
und Betreuungsflächen für caritative Einrichtungen erhalten. Die Obergeschos se des G e-
bäudes sind für eine barrierefreie Wohnnutzung – jeweils eine Wohngruppe mit acht 
Wohneinheiten je Etage – vorgesehen. Im Staffelgeschoss sollen drei abgeschlossene 
Wohneinheiten untergebracht werden. Die Freiflächen auf den privaten Grundstücksfl ä-
chen sollen den jeweiligen Nutzungen im Erdgeschoss dienen. Die für das Bauvorhaben 
baurechtlich notwendigen Pkw -Einstellplätze sollen in der benachbarten Tiefgarage des 
Christlichen Kinderhospitals nachgewiesen werden. 
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Das Grundstücke Johannisstraße 90 A liegt unmittelbar an der Johannisstraße. Da 
sich auf dem Baugrundstück keine Pkw -Einstellplätze befinden, erfolgt kein entspr e-
chender Zu- und Abfahrtsverkehr. Lieferverkehre können über die Johannisstraße ab-
gewickelt werden.  
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 6/12 
Durch die geplante Bebauung wird der vorhandene Fuß- und Radweg in Teilbere i-
chen verdrängt. Es ist vorgesehen, diesen südlich des geplanten Gebäudes wieder 
herzustellen. Da es sich  hierbei um eine wichtige Fuß - und Radwegebeziehung han-
delt, ist eine Breite 4,0 m vorgesehen. Zudem wird die lichte Durchfahrtshöhe unter 
der geplanten Gebäudeauskragung mindestens 3,0 m betragen.  
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser, Telekommunikat i-
onsleitungen u. ä. ist im Bestand sichergestellt.  
Die vorhandenen Verteilerschränke für das Beleuchtung - und Niederspannungsnetz 
werden auf Kosten der Vorhabenträgerin umverlegt. 
Die Löschwasserversorgung im Plangebiet richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch 
die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwas-
serbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasser-
versorgung herangezogen werden. 
Das Plangebiet ist an das öffentliche Schmutzwasserentsorgungssystem angeschlo s-
sen. Die Niederschlagswasserableitung erfolgt über das vorhandene öffentliche K a-
nalnetz, da eine Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück au f-
grund der ni cht zur Verfügung stehenden Versickerungsflächen ausscheidet. Alle r-
dings wird die extensive Dachbegrünung des Vorhabens zu einer erheblichen Red u-
zierung des Niederschlagswasserabflusses führen.    
Durch die Verlegung des bestehenden öffentlichen Fuß - und Radweges ist die Verle-
gung bzw. die Neuanlage einer vorhandenen Schmutzwasserleitung sowie einer vo r-
handenen Regenwasserleitung erforderlich. 
 
 
  
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Das Plangebiet grenzt unmittelbar an die Dreireligionen -Grundschule an der Süster-
straße an. Da der Schulhof für eine öffentliche Benutzung freigegeben ist, bestehen 
im Nahbereich des Plangebiets ausreichenden Spielmöglichkeiten für Kinder. 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) z u 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schal l-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orienti e-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksic hti-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmission s-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Abs. 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksfläche  werden hilfsweise, da die DIN 
18005 keine Orientierungswerte für Urbane Gebiete (MU) benennt, die Orientierungswerte 
für Kerngebiete (MK) angesetzt: 
Kerngebiete (MK)   tags: 65 dB(A)  nachts: 55/50 dB(A)  
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie -, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Da die an das Plangebiet angrenzende Johannisstraße als Fußgängerzone mit der 
Freigabe für Busverkehr ausgewiesen ist, sind unzumutbare  Lärmimmissionen aus 
Verkehrslärm, die auf das Vorhaben einwirken, nicht zu erwarten. Allerdings ist 
grundsätzlich mit Beeinträchtigungen durch den angrenzenden Busverkehr zu rec h-
nen. Angesichts der innerstädtischen Lage des Plangebiets werden diese Beeint räch-
tigungen allerdings als sozialadäquat eingestuft. 
 
3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Das Plangebiet orientiert sich an den Richtwerten der TA -Lärm für Urbane Gebiete 
(MU). Störende Gewerbebetriebe befinden sich nicht im Nahbereich des Vorhabens.  
 
3.3. Luftreinhaltung 
Das Plangebiet liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser her r-
schen erhöhte Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheits gefähr-
dende Stoffe wie Feinstaub und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). 
Vor allem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen tragen zu diesen Emissionen 
maßgeblich bei. Hauptquelle der Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeuerungsa n-
lagen, die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl - und Gasheizungen in den 
Haushalten betrieben werden. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist we i-
terhin von einem Emissionsanstieg auszugehen. Die textliche Festsetzung soll eine r-
seits zu einer weitge henden Luftreinhaltung im Zuge der zusätzlichen Bebauung be i-
tragen, andererseits den angestrebten Ausbau der energetischen Nutzung von Bi o-
masse nicht behindern.  
Für die Verbrennung in ortsfesten Feuerstätten sind deshalb nur die folgenden festen 
Brennstoffe zulässig: 
 naturbelassenes stückiges Holz einschließlich anhaftender Rinde, insbesondere in 
Form von Scheitholz und Hackschnitzeln, sowie Reisig und Zapfen und 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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 Presslinge aus naturbelassenem Holz in Form von Holzbriketts nach DIN 51731, 
Ausgabe Oktober 1 996, oder in Form von Holzpellets nach den brennstofftechn i-
schen Anforderungen des DINplus -Zertifizierungsprogramms „Holzpellets zur 
Verwendung in Kleinfeuerstätten nach DIN 51731 -HP 5“, Ausgabe August 2007, 
sowie andere Holzbriketts oder Holzpellets aus n aturbelassenem Holz mit gleic h-
wertiger Qualität. 
(vgl. § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 5a der Verordnung über kleine und mittlere 
Feuerungsanlagen vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt durch  Artikel 16 
Absatz 4 des Gesetzes vom 10. März 2017 (B GBl. I S. 420) geändert worden ist – 1. 
BImSchVO) 
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass Einzelraumfeuerungsanlagen nach der 1. 
BImSchVO nur gelegentlich und nicht zur Dauerbeheizung eingesetzt werden dürfen. 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Das Vorhaben stellt ein Wohn- und Geschäftsgebäude dar.  
Im vorliegenden Fall soll unter Rückgriff auf den § 12 Abs atz 3a BauGB der Anwe n-
dungsbereich des Durchführungsvertrags erweitert werden. Deshalb wird für den B e-
reich des Vorhaben - und Er schließungsplans ein Baugebiet im Sinne der §§ 2 ff.  
BauNVO festgesetzt. Im vorliegenden Fall setzt der vorhabenbezogene Bebauung s-
plan ein Urbanes Gebiet (MU) fest, um in diesem Bereich die Wohnnutzung zu stä r-
ken und das Konzept einer „nutzungsgemischten Stadt“ zu verwirklichen. Das Urbane 
Gebiet ermöglicht eine höhere städtebauliche Dichte und erleichtert die Mischung von 
Wohnen und Gewerbe durch Berücksichtigung höhere Immissionsrichtwerte  (vgl. 
Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm)). 
Im Erdgeschossbereich sollen entlang der Straßenseite keine Wohnnutzungen stat t-
finden, da hier erfahrungsgemäß die größten Beeinträchtigungen einer ungestörten 
Wohnruhe zu erwarten sind.   
Den Regelungen des § 12 Abs atz 3a BauGB folgend, wird im Bebauungsplan u nter 
entsprechender Anwendung des § 9 Abs atz 2 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen 
der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchfü h-
rung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung schöpft die in § 17 BauNVO für Urbane Gebiete vor-
gesehenen Höchstwerte (GRZ = 0,8; GFZ = 3,0) aus. Die damit einhergehende stä d-
tebauliche Dichte entspricht der näheren Umgebung. Die Anforderungen an gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden damit nicht beeinträchtigt.   
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Das im Bebauungsplan festgesetzte Höchstmaß für Gebäudehöhen (78,5 m über 
NHN) soll überhöhte Gebäudekörper, die in Konkurrenz zur benachbarten Joha n-
niskirche treten könnten, verhindern.    
 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Gren z-
abstand einzuhalten. 
Um einen direkten Anschluss des Vorhabens an die nördlich angrenzende Straße n-
randbebauung zu erreichen, setzt der Bebauungsplan die geschlossene  Bauweise für 
den Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen fest.   
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich an den Abmessungen des 
konkreten Vorhabens. 
 
4.4.1. Nebenanlagen 
Nebenanlagen können auch außerhalb der überb aubaren Grundstücksflächen 
zugelassen werden. 
 
4.4.2. Notwendige Pkw-Einstellplätze 
Die bauordnungsrechtlich notwendigen Pkw -Einstellplätze werden auf einem n a-
hegelegenen Fremdgrundstück durch Baulast an das Vorhabengrundstück ang e-
bunden. 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern mit 
einer Dachneigung < 15° soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas g e-
leistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft fi l-
tern. Zudem wir d dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Somme r-
monaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrüc k-
haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlag s-
wassers wieder verdunsten, wodurch die öffentl ichen Entwässerungssysteme 
entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine  
Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können 
dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer 
der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gu-
te gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann 
sich das Raumklima der direkt darunterl iegenden Räume im Sommer abkühlen, 
so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im 
Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wi r-
kung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein be grün-
tes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der 
Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und 
Moose) Rechnung getragen werden . Durch geringe Aufbauhöhen moderner 
Dachbegrünungen können auch die statischen Anforderungen an die Dachtra g-
werke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nac k-
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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ten oder bekiesten Da chflächen sorgen, erzielen Solar -Module (insbesondere 
Photovoltaikanlagen) in Verbindung mit einer Dachbegrünung einen höheren 
Leistungsgrad, denn der Wirkungsgrad der meisten Solar-Module ist von ihrer Be-
triebstemperatur abhängig ist. Eine Kombination aus  Dachbegrünung und Anl a-
gen zur Gewinnung von Solarenergie ist somit nicht nur aus ökologischer Sicht 
wünschenswert, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll. 
 
4.5.2. Erhalt von Bäumen 
Der im Plangebiet vorhandene Straßenbaum ist aufgrund seiner gestaltprä gen-
den und raumdominanten Wirkung zwingend zu erhalten. Bei Abgang des Ba u-
mes ist für adäquaten Ersatz zu sorgen. 
Vor Beginn der Baumaßnahmen sind die notwendigen Schutzvorkehrungen  so-
wie technischen Bauweisen innerhalb des Kronentraufbereiches zzgl. eines  Ra-
dius von 1,5 m mit dem Osnabrücker ServiceBetrieb abzustimmen. 
 
 
 
5. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Abs atz 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer 
eventuellen Bebauung darauf einrichten können.  
 
5.1. Kampfmittelverdachtsflächen 
Innerhalb des Plangebiets besteht ein Kampfmittelverdacht. Aus Sicherheitsgründen 
werden Gefahrenerforschungsmaßnahmen vom Landesamt für Geoinformation und 
Landentwicklung Niedersachsen, Regionaldirektion Hannover – Dezernat 6 Kampfmit-
telbeseitigungsdienst – empfohlen. 
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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6. Maßnahmen 
6.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzve r-
hältnisse durch bodenordnende Maßnahmen (ggf. vereinfachte Umlegun g) erforder-
lich. 
 
6.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Kosten und Folgekosten für die Umsetzung des Vorhabens trägt die Vorhabentr ä-
gerin.  
 
D Umweltbelange 
Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens ist ein aus naturschutzfachlicher und stadtgestalter i-
scher Sicht erhaltenswerte Baum eingemessen und im B-Plan als zu erhalten festgesetzt wor-
den. Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieses Baumes sind Maßnahmen zum Bau m-
schutz von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen, was durch 
die entsprechende textliche Festsetzung gewährleistet werden soll. 
Der Planbereich westlich Johanniskirche ist ein stadtklimatisch sehr hoch belasteter Raum. 
Die Aktualisierung des Stadtklimagutachtens der Stadt Osnabrück (2017) weist diesen B e-
reich als sogenannten „hotspot“ aus. Das bedeutet, dass sich der Planbereich bei autochtonen 
Wetterlagen aufgrund der dichten Bebauung und hohen Versiegelung besonders stark au f-
heizt, nicht ausreichend durchlüftet wird und sich ein im Vergleich zum Umland nur schwacher 
Abkühlungseffekt einstellt (um Mitternacht noch immer um 6,0°C wärmer als das Umland). Die 
bioklimatische Belastung in diesem B ereich ist daher als „extrem“ eingestuft. Der Planbereich 
ist aufgrund der ohnehin schon schlechten stadtklimatischen Ausgangssituation bes onders 
empfindlich gegenüber einer weiteren Nutzungsintensivierung. Die gutachterliche Empfehlung 
lautet daher, keine weitere horizontale Verdichtung in diesem Bereich vorzunehmen, sondern 
gegenteilig Maßnahmen zur Entlastung wie Entsiegelungen vorzunehmen. Mit der Umsetzung 
der vorliegenden Planung ist jedoch eine zusätzliche Versiegelung des Plangebietes verbu n-
den. Die Überplanung bestehender Grünflächen (mit einer bisher pos itiven Klimafunktion) und 
der Verlust mindestens eines Baumes führen zu einer wei teren Verschlechterung der stad t-
klimatischen und damit bioklimatischen Situation. 
Aufgrund der stadtklimatisch kritischen Ausgangsituation und der durch die Bebauung veru r-
sachten zusätzlichen  Beeinträchtigung, wird gemäß der "ökologischen Standards in der Bau-
leitplanung" der Stadt Osnabrück eine Dachbegrünung im Bebauungsplan festgesetzt. Mi ttels 
der flächigen Begrünung der Dachflächen sowie der vorgegebenen Substr atmächtigkeit der 
Dachbegrünung können die oben beschriebenen stadtklimatischen Beeinträchtig ungen g e-
mindert werden. Die Optimierung des Fuß - und Radweges sowie der damit einhergehende 
Kanalneubau beschränken sich auf den Bereich südlich des geplanten Neubaus. Sollte auch 
an eine Optimierung des westlich anschließenden Bereiches gedacht werden, so  ist sicherzu-
stellen, dass der hier - außerhalb des Geltungsbereiches - stockende Baumbestand aufgrund 
seiner sehr hohen stadtklimatischen Bedeutung unbeeinträchtigt erhalten bleibt. 
Die geplante Änderung führt unter den oben genannten Rahmenbedingungen in sgesamt zu 
keinen erheblichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter.  
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Aufgrund der stadtklimatisch kritischen Ausgangsituation und der durch die Bebauung veru r-
sachten zusätzlichen Beeinträchtigung, wird das Vor haben eine e xtensive Dachbegrünung 
erhalten. Mittels der flächigen Begrünung der Dachflächen sowie der vorgegebenen Su b-
Bebauungsplan Nr. 626 - westlich Johanniskirche - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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stratmächtigkeit der Dachbegrünung können die unter Kapitel D beschriebenen stadtklimat i-
schen Beeinträchtigungen gemindert werden.  
Der raumdominante Großbaum an der Johannisstraße soll aufgrund seiner sehr hohen stad t-
klimatischen Bedeutung unbeeinträchtigt erhalten bleiben.  
Der mit der Planung einhergehende Eingriff in vorhandene Grünstrukturen und damit in die 
ökologische Qualität des Pl angebiets wird auf ein in dieser innerstädtischen Lage mögliches 
Maß reduziert. Gleichzeitig wird mit dieser städtebaulichen Planung ein bislang baulich unte r-
genutzter Raum im Zuge einer gebotenen Innenentwicklung aufgewertet und für die Nutzung 
durch die Allgemeinheit sinnvoll qualifiziert.  
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Das Vorhaben trägt zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums bei und dient der 
Schaffung und Erhaltung von Arbeitsplätzen. Das Vorhaben trägt zudem aufgrund seiner 
Innenstadtlage zu einer Stabilisierung der hier vorzufindenden Sozialstruktur bei. 
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 900 m² 
Bauflächen: ca. 490 m² 
 davon urbane Gebiete (MU):  ca. 490 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 410 m²