Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum - Konzeptvergabe städtischer Grundstücke;  - g e ä n d e r t e   V o r l a g e -
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2162-02
Datum: 2018-09-21
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 17.09.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2162-02
öffentlich
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum - Konzeptvergabe 
städtischer Grundstücke; 
- g e ä n d e r t e   V o r l a g e -
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 25.09.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 25.09.2018 Ö Entscheidung
Die Vorlage wurde nach dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am 
16.08.2018, dem Ausschuss für Finanzen und Beteiligungssteuerung am 11.09.2018 
und dem Betriebsausschuss für Immobilien- und Gebäudemanagement am 11.09.2018 
geändert. Die Änderungen sind mit Beistrich und Unterstreichung kenntlich gemacht. 
Beschluss:
Zur Vergabe stadteigener Grundstücke als Wohnbauflächen sollen entsprechend Punkt 5 
des Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum in der Regel konzeptionelle 
Bieterverfahren durchgeführt werden, die sowohl ein Gebot auf den Kaufpreis als auch die 
Vorlage eines Konzepts zur Nutzung sowie zur städtebaulich/architektonischen und 
energetischen Gestaltung der beabsichtigten Bebauung umfassen, um vorrangig bezahl-
baren Mietwohnraum für die Osnabrücker Bürgerinnen und Bürger zu schaffen. 
Ausgenommen hiervon sind Einzelvermarktungen mit weniger als 12 möglichen 
Wohneinheiten und Projektentwicklungen zum Weiterverkauf unbebauter Flächen. 
Die jeweils festzulegenden wesentlichen Kriterien der Bewertung sind bei Ausschreibung 
bekannt zu geben.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
x Ja z. T. sind geringere Erträge als bei reinen Höchstpreisvergaben zu erwarten
B. Personelle Auswirkungen: -
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: 
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eng verknüpft mit der sozialen Lage der 
(meisten) Zugewanderten und insbesondere der Geflüchteten (bei 50.000 Menschen mit 
Migrationshintergrund, inkl. knapp 5.000 Geflüchteten in der Stadt). Die Vermeidung von 
Segregation und damit von sozialen Brennpunkten ist hierbei ein wichtiges Kriterium. Sozial 
durchmischtes Wohnen kann die Vielfalt der Menschen widerspiegeln sowie nutzungs- und 
ortspezifische Wohnkonzepte entwickeln.
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Änderung Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum; Festlegung von ausschl. 
Höchstpreisvergaben; Festlegung von Konzeptvergaben
E. Beteiligte Stellen: EB Immobilien und Gebäudemanagement
FB Finanzen und Controlling
FB Recht und Datenschutz
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FB Integration, Soziales und Bürgerengagement
FB Umwelt und Klimaschutz
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Bereits mit Inkrafttreten des „10-Punkte-Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum“ 1 in 
Osnabrück durch Ratsbeschluss vom 14.06.2016 wurde unter Punkt 5 Satz 1 beschlossen:
 
„Grundsätzlich soll die Vermarktung städtischer Grundstücke 
 durch Vergaben nach Konzept erfolgen.“
 
Dies ist bis heute unverändert Beschlusslage, einschl. der Änderungen des 
Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum (Ratsbeschluss vom 07.11.2017), und sollte 
insbesondere gemeinwohl-orientierten Bauprojekten zur Chance auf den Erwerb eines 
Grundstücks verhelfen, die sich in einem preisorientierten Wettbewerb meist nicht 
durchsetzen können. 
 
Der Vorschlag ging zurück auf das Wohnraumversorgungskonzept 1)  (InWIS, 2015), s. S. 77 
 
„Bei der Vergabe städtischer Grundstücke können die Vergabekriterien, im Sinne der 
Zielsetzung bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, angepasst werden. Dabei kommt dann 
nicht das Höchstgebot zum Zuge, sondern z. B. das überzeugendste Konzept für 
bezahlbare Mieten oder Kaufpreise: „Konzeptvergabe statt Höchstpreisprinzip“. […]“.
 
 
Auch mit Verabschiedung der „Wohnraumoffensive“ des Rates am 08.05.2018 
(VO/2018/2269-01) wurde unter Punkt 5 verdeutlicht, „dass städtische Grundstücke 
ausgeschrieben werden können, bei denen nicht die maximale Höhe des Verkaufspreises, 
sondern eine niedrige Miete mit langfristiger sozialer Bindung die entscheidende Rolle 
spielt“.
Zu unterscheiden sind bei Grundstücksvergaben im Wesentlichen folgende Möglichkeiten: 
 
a) Direktvergabe 
    zum Verkehrswert an einen konkreten Erwerber mit einem Alleinstellungsmerkmal, 
    z. B. bisher Erbpächter eines Grundstücks o. a. und/oder wenn ein Bieterverfahren 
    keine Aussicht auf einen höheren Verkaufspreis verspricht 
 
b) Bieterverfahren
    mit Wettbewerb um das höchste Kaufpreisgebot für das Grundstück
 
c) Konzeptionelles Bieterverfahren
    bei dem sowohl ein Kaufpreisangebot als auch das Konzept des Vorhabens bei
    der Auswahl gewertet werden
 
d) Konzeptvergabe 
    zum Festpreis (d. h. in der Regel zum Verkehrswert*) wird ein Grundstück angeboten, 
    um Ziele im besonderen öffentlichen Interesse umzusetzen, z. B. wohnungspolitische, 
    städtebauliche, gestalterische, ökologische/energetische, verkehrliche oder andere  
    funktionelle Ziele, die entsprechend einer zuvor festgelegten Matrix bewertet werden   
    und das beste Konzept zum Zuge kommen lassen.
 
*Vergaben unter „dem vollen Wert“ sind in Niedersachsen aus haushaltsrechtlichen Gründen 
grundsätzlich nicht zulässig (s. a. VO/2018/1907-01). Sie könnten auch gegen Europäisches 
1 s. https://www.osnabrueck.de/wohnraumkonzept.html
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Beihilferecht gem. Artikel 107 Abs. 1 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen 
Union (AEUV) verstoßen und scheiden damit aus. 
 
Bisher wurden in Osnabrück bei Grundstücksvergaben grundsätzlich Bieterverfahren 
gewählt wie unter b) beschrieben, zum Teil im Konzern auch einzelne Konzeptionelle 
Bieterverfahren wie unter c) genannt. Bei beiden Varianten war im Vordergrund immer das 
Höchstpreisgebot.  
 
Grundvoraussetzung bei allen städtischen Grundstücksvergaben für Wohnbauvorhaben ist 
zunächst die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, wie sie entsprechend den vom Rat 
beschlossenen Rahmenbedingungen für die Baulandentwicklung (VO/2018/2130) auch für 
private Entwicklungsvorhaben gelten. Da alle darüber hinausgehenden gemeinwohl- und 
bewohnerorientierten, zusätzlichen Konzeptüberlegungen die Kosten für die Vorhabenträger 
zwangsläufig erhöhen, kommen Angebote z. B. mit einer stärkeren sozialen Ausrichtung, die 
über die Minimalanforderungen hinausgehen, bei dieser Wertung in der Regel nicht zum 
Zuge.
Die Mindestanforderungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gelten auch bei 
städtischen Grundstücksverkäufen zur Schaffung von 8 oder mehr Wohnungen. Dagegen 
soll die Verpflichtung zur Durchführung eines konzeptionellen Bieterverfahrens erst ab einer 
Mindestanzahl von 12 Wohneinheiten greifen, da konzeptionelle Bieterverfahren sowohl für 
die Bieter als auch für die Verwaltung mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden sind.   
 
Da die Schaffung eines bedarfsgerechten Wohnraumangebots insbesondere für untere und 
mittlere Einkommensgruppen, vor allem auch für Haushalte mit Kindern, sowie auch dem 
Ziel unterschiedlichen Wohnbedürfnissen gerecht zu werden, z. B. barrierefreies Wohnen 
und gemeinschaftliche Bau- und Wohnformen, zu den zentralen Zielen der Stadt Osnabrück 
gehört, ist es unverzichtbar, die Konzeptqualität der beabsichtigten Vorhaben bei der 
Vermarktung stadteigener Wohnbaugrundstücke vorrangig zu berücksichtigen. 
Auf diesem Wege hätte die Stadt konkret Einfluss auf den Wohnungsmarkt und die 
Dämpfung von Miet- und Kaufpreisen. Kleineren, gemeinwohlorientierten oder bürger-
schaftlich organisierten Gruppen könnte ermöglicht werden, sich im Bieterwettstreit mit ihren 
Projekten zu positionieren. Gleichzeitig würden die prioritären Ziele der Stadt umgesetzt, 
auch im Sinne einer positiven Quartiersentwicklung und einer langfristigen Daseinsvorsorge 
für die Bürgerinnen und Bürger.  
 
Daher sollen künftig bei der Vergabe stadteigener Grundstücke grundsätzlich konzeptionelle 
Bieterverfahren durchgeführt werden, mit dem vorrangigen Ziel, sozial gebundenen 
Mietwohnraum zu schaffen. Eine Muster-Matrix als Beispiel für eine Bewertung ist beigefügt. 
Die konkrete Ausgestaltung von Kriterien, prozentualen Anteilen, Mindestbedingungen etc. 
müsste im jeweiligen Verfahren zu den konkreten Grundstücken festgelegt und zur 
Ausschreibung bekannt gegeben werden. 
Die Anteile können insbesondere für „Leuchtturmprojekte“ entspr. Punkt 3 des 
Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum auch stärker nach konzeptionellen 
Gesichtspunkten ausgerichtet sein.  
Anlage:
Muster-Bewertungsmatrix
 
Muster einer Bewertung "Konzeptionelles Bieterverfahren Wohnbaugrundstück"
Kaufpreisangebot
geplante Wohnraumangebote (Mengen, 
Größen etc.) Städtebauliche Struktur Energiestandard
davon Wohnflächen preis-gebundener 
Wohnraum (MW / ET) Einbindung in die Umgebung Kfw-Effizienzhaus 55 
Einhaltung der Mindestquote 
Sozialbindungen Bauformen / Kubatur der Gebäude Kfw-Effizienzhaus 40 
Überschreitung der Mindestquote 
Sozialbindungen um … Anzahl der Wohneinheiten Kfw-Effizienzhaus 40 bei 
Wohngebäuden mit sozialer Bindung
Umfang Mietwohnraum  an 
Wohnflächen gesamt  und erwartete 
Mietpreise
Mix Wohntypologien IFB-Passivhaus
Sozialbindung MW für untere 
Einkommens-gruppen (einfacher WBS, 
max. KM 5,60 €/qm)
Qualität / Funktionalität der 
Wohnungsgrundrisse
IFB-Passivhaus bei Wohngebäuden mit 
sozialer Bindung
Dachform / Gestaltung Plus-Energiehaus
Fassadengestaltung Plus-Energiehaus bei Wohngeb. mit 
sozialer Bindung
Materialität
Hauseingänge
Anteil preisgünstigen Eigentums für 
Haushalte mit Kindern i. S. städt. 
Förderung (max. 2.400 €/m²)
Gestaltung der Vorgärten, 
Garagen/Carports/Nebengebäude Energieversorgungskonzept
Angebotspreis bezugsfertiger 
Wohnungen / Häuser für Familien Grundstückszufahrten und -
einfriedungen
Deckung Grundlast 
Deckung Grundlast auf Basis EE
Deckung Spitzenlast (auf Basis EE)
barrierearm / barrierefrei / 
Rollstuhlfahrerwohnungen
gebäudeübergreifende 
Wärmeversorgung
Seniorenwohnungen Nahwärme
Studentenwohnungen 
WE kinderreiche Haushalte
Mehrgenerationenkonzept
Bau-/Wohngruppen 
Stellplatzkonzept
Fahrradstellplätze
0 0 0 0
Gesamtpunktzahl 0
Wohnraumversorgung / Nutzungskonzept Städtebauliches Konzept / Architektur / Freiraum Energie und Mobilität
positive 
Bewertung für 
ziel-gruppen-
orientierte 
Angebote inkl. 
Preisge- staltung
Mindestanteil 
Sozialbind. k.o.-
Kriterium;                                                       
höherer Anteil 
wird positiv 
bewertet
hoher Anteil 
Mietwohn-raum 
zu günstigen 
Preisen wird 
positiv bewertet
max. ges. …   
Punkte
positive Wertung 
für Diversität 
und konkrete 
Darstellung der 
Angebote
max. ges.  
…     
Punkte
max. ges.  
…     
Punkte
Unterschreitung der EnEV 2014 
Nahwärme mit Einbezug weiterer 
Nachbarschaften
im Konzept dargestellte Durchmischung 
unter-schiedlicher Nutzer und 
Berücksichtigung bes. Zielgruppen wie 
z. B. 
weitere konzeptionelle Besonderheiten, 
z. B. "Leuchtturmprojekte" des sozial 
innovativen Wohnungsbaus
insges. max.     Punkte 
Sozialbindung MW für mittlere 
Einkommens-gruppen (Überschreitung 
WBS 20 %, max. KM 7,- € qm)
Ÿ Ÿ Dauer und Sicherstellung der Bindung 
MW (z. B. durch Inanspruchnahme 
eines Förderprogrammes)
max. ges.  …     
Punkte
max. ges. …    
Punkte
Mobilitätskonzepte 
Unterbringung von Ausstattung 
(Mülltonnen, BHKW u.a.) 
max. ges.  ... 
Punkte
max. ges.  …     
Punkte
max. ges. …    
Punkte
max. ges.  …     
Punkte
max. ges.  …     
Punkte
insges. max.     Punkte insges. max.      Punkte 
max. ges.  …     
Punkte
max. ges.  …     
Punkte
max. ges.  …     
Punkte
Sonstige städtebauliche oder 
architektonische Besonderheiten
insges. max.     Punkte 
weitere Besonderheiten zur Umsetzung 
und Nachhaltigkeit des Vorhabens