Bebauungsplan Nr. 675 - Goethering 1 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) o Einleitungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/1378
Datum: 2022-11-22
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 12.10.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/1378
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 675 - Goethering 1 - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
o Einleitungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 01.12.2022 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 06.12.2022 N Entscheidung
Beschluss:
Für den
Bebauungsplan Nr. 675 - Goethering 1 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im 
beschleunigten Verfahren)
Planbereich: Zwischen Goethering, Wittekindstraße, Karlstraße und Kleiststraße
wird gemäß § 12 Absatz 2 BauGB ein antragsgemäßer Einleitungsbeschluss gefasst. Der 
Geltungsbereich ist in dem als Anlage zu diesem Beschluss beigefügten Plan 
gekennzeichnet.
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne 
Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB und frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung aufgestellt.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
x Nein
  
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
x  Negativ: Die Auswirkungen werden im weiteren Verfahren geprüft.
 keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: siehe Sachverhalt
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G. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Eigenbetrieb Immobilien und Gebäudemanagement
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Innenstadt lebendig halten
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
Sachverhalt:
Die Vorhabenträgerin DEPOT Metropolis Grundbesitz GmbH hat mit Schreiben vom 
09.08.2021 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan-
verfahrens für das Grundstück Goethering 1 gestellt.
Geplant ist die Bebauung des Grundstücks direkt an der Ecke Goethering/Wittekindstraße im 
Innenstadtbereich. Zurzeit befindet sich auf dem Grundstück eine Brachfläche, die mit 
Zwischennutzungen belegt ist. 
Ziel der Bebauung ist die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit einem 
11-geschossigem Hochpunkt und 5-geschossigem Sockelbaukörper mit zwei Geschossen 
für gewerbliche Nutzungen und insgesamt 87 Wohnungen (63 Mikrowohnungen und 24 
Mehrzimmerwohnungen) in den darüber liegenden Etagen. Es ist eine Quote von 10% für 
geförderten Wohnungsbau vorgesehen.
Der vorhandene Bebauungsplan Nr. 149 – Berliner Platz – setzt lediglich eine 
eingeschossige Bauweise mit einem kleineren 8-geschossigen Teilbereich fest.
Basis für das Bauvorhaben ist das Gutachterverfahren Berliner Platz aus dem Jahr 2015. Auf 
dessen Grundlage wurde vom Vorhabenträger ein Entwurf für ein Wohn- und Geschäftshaus 
vorgelegt, das allerdings vom Ergebnis des Rahmenplans Berliner Platz abwich. Der neue 
Entwurf wurde dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt vorgelegt, grundsätzlich in 
seinem Volumen und Kubatur positiv bewertet und als Grundlage für einen anschließend 
durchzuführenden Fassadenwettbewerb beschlossen (VO 2021/0262).
Der Fassadenwettbewerb wurde im Frühjahr 2022 erfolgreich abgeschlossen und das 
Ergebnis dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am 02.06.2022 vorgestellt. Im 
Anschluss daran wurde das Konzept durch den Vorhabenträger angepasst. Die 
Empfehlungen der Wettbewerbsjury wurden berücksichtigt und eingearbeitet (siehe Anlage). 
Die festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden oder 
werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und 
zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² 
überschritten werden würde. 
Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-
Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für 
eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, 
dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von 
schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten 
sind.
Auf Grund der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung (Nachverdichtung) handelt, sind die Voraussetzungen für 
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die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung 
- erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des 
vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB.
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung 
der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) 
abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgemeinen 
Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und 
sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der 
zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen.
Aus stadtplanerischer Sicht wird die angestrebte Nachverdichtung für den Standort begrüßt. 
Dadurch wird ein städtebaulich sehr bedeutender Bereich aufgewertet und eine zeitgemäße 
Nutzung geschaffen. 
Für die Bebauung ist ein Teilbereich des städtischen Flurstücks 30/6 (Verkehrsfläche 
Kleiststraße) erforderlich. Im Rahmen der Planungen für das benachbarte Bauvorhaben 
(B-Plan Nr. 668) wurde die Kleiststraße in der Trassenführung neu geplant. Die Einmündung 
in die Wittekindstraße wurde verändert. Das betreffende Grundstück könnte verkleinert 
werden und an die Vorhabenträger im Rahmen des weiteren Verfahrens veräußert werden. 
Die genaue Abgrenzung und die Anforderungen an den Grundstückskauf sind im weiteren 
Verfahren zu klären. 
In Teilbereichen können die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen von 0,5 H nicht 
eingehalten werden. Hierfür wird im weiteren Verfahren eine Lösung erzielt werden müssen, 
beispielsweise über Festsetzungen zu verringerten Abstandsflächen.  
Erläuterung zur Nichtberücksichtigung sozialgerechte Bodennutzung
Am 26.04.2022 hat der Rat der Stadt Osnabrück für neue Planverfahren beschlossen, dass 
ein – noch auszuarbeitendes – Konzept für eine sozialgerechte Bodennutzung anzuwenden 
sei. Aus Sicht der Verwaltung sollte das vorliegende Verfahren dabei nicht diesem Konzept 
unterliegen.
Die Verwaltung befindet sich bereits seit einiger Zeit im intensiven Austausch mit der 
Vorhabenträgerin. Das Vorhaben wurde im Herbst 2021 bereits in die Prioritätenliste 
Bauleitplanung mit der Priorität 1 aufgenommen, die im März 2022 vom Ausschuss 
beschlossen wurde. Der Einleitungsbeschluss konnte nicht eher gefasst werden, da die 
Planung zunächst vertiefend überarbeitet und verwaltungsintern abgestimmt werden musste 
(u.a. Fassadenwettbewerb). 
Zum anderen liegt noch kein konkretes Konzept für die sozialgerechte Bodennutzung vor. 
Insbesondere für Grundstücke im Innenbereich wird von „im Einzelfall angemessenen 
Quoten“ gesprochen. Hierfür sind noch Grundlagen zu erarbeiten und politisch zu 
legitimieren. Die Vorhabenträgerin geht somit davon aus, dass die Bauleitplanung und die 
dazugehörigen Regelungen auf Basis der derzeit geltenden Ratsbeschlüsse 
(Rahmenvorgaben, ökologische Kriterien, Energiestandards, etc.) aufgestellt wird. 
Dementsprechend wurde das Vorhaben in städtebaulicher, architektonischer und 
immobilienwirtschaftlicher Weise geplant.
Ob darüber hinausreichende andere Regelungen sowohl in Richtung kommunaler 
Grunderwerb wie auch eine höhere Quote an geförderten Wohnungen von der 
Vorhabenträgerin mitgetragen würden, wird von der Verwaltung angezweifelt. Hierzu 
müssten weitere Gespräche geführt werden.
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Im Ergebnis schlägt die Verwaltung vor, den Einleitungsbeschluss auf Basis der bisherigen 
Regelungen zum Baulandmanagement zu fassen. 
Es handelt sich insbesondere auch aus städtebaulichen Gründen (zentrales Grundstück in 
der Innenstadt, Lage am Wallring, mindergenutzte Fläche) um ein Vorhaben, das zeitlich 
nicht weiter verschoben werden sollte. 
Alternativ müsste der Beschluss erst nach einem Konzeptbeschluss zur sozialgerechten 
Bodennutzung gefasst werden.
gez. Clodius
Anlage/n:
Plangebietsabgrenzung
Bebauungs- und Erschließungskonzept
Erläuterung Architekturbüro zum Entwurf
Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
3/4
9
15
13
10
11
5
11
2B
11
4
10
7
3
6
10
7
8
5
7
15
1
8
8
6
8
12
4
9
4A
12
1
10A
53
13
6
4
14
Karlstr.
E.-M.-Remarque-Ring
Kurzer Gang
W
ittekindplatz
Breiter Gang
Kleiststr.
Klusstr.
Goethering
Wittekindstr.
16/1
138
85
126/5 121
129/2
13/6
29
79
99
80/1
30/6
150
139
74
102/1
141
88
145/1
76/10
78/2
129/1
75/13
89
30/4
91
128
87/1
28
30/5
76
72/1
97
86/1
30/1
127
132
131
13/20
77
78/1
134/3
83/1
92/1
137
140
73/2
96/1
98/2
146
143
142
75
136
126/6
120
110
90
76/8
135/2
130
86/1
133/2
0 20 40 60 80 100m
Anlage zum Einleitungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 675
- Goethering 1 -  
(beschleunigtes Verfahren)
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2020
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2022
SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022
Überarbeitung
Wettbewerbsergebnis
Wohn und Geschäftshaus 
Goethering Osnabrück

SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022

SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022
Lageplan
SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022
Anpassung 
Straßenverlauf &
Grundstücksgrenze
SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022
Ansicht Nord-West
SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022
Ansicht Süd-Ost
SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022
Ansicht Süd-West
SBD A
SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN
GRO 
Wohn- und Geschäftshaus Goethering Osnabrück
Überarbeitung Stand 11.10.2022
Ansicht Nord-Ost
 
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 SBD  A   SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN  HAFENSTRASSE 64 - HAUS 1 48153 MÜNSTER  T     +49 251 60 96 78 78 F     +49 251 60 96 78 80 @    [E-MAIL ENTFERNT] W    WWW.SBDA.INFO             Münster, 12.10.2022  GRO Wohn- und Geschäftshaus Goethering   Erläuterungsbericht    Nutzungsschema Der geplante Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses am Goethering 1 in Osnabrück soll zukünftig verschie-dene Nutzung aufnehmen. Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen auf Gastronomie und Einzelhandel (EG) sowie Büros oder Praxen (1.OG) ausgelegt werden. Die Obergeschosse 2 bis 4 nehmen Mikrowohnungen auf. Die Obergeschosse 5 bis 10 sind mit Mehrzimmerwohnungen belegt. Dies bezieht sich auf den aktuellen Pla-nungsstand, der aufgrund des frühen Zeitpunktes der Projektentwicklung noch eine gewisse Unschärfe besitzt.    Volumetrie Das im Fassadenwettbewerb vorgegebenen Grobvolumen des Bauvorhabens wurde in der Bearbeitung dahinge-hend weiterentwickelt, dass der Baukörper die Nutzungsverteilung in seiner Form städtebaulich sinnfällig abbildet. Dafür wurde er in drei ablesbare Volumen gegliedert. Erd- und 1. Obergeschoss werden zu einem Sockel zu-sammengebunden. Die Fassadenkante springt gegenüber den oberen Geschossen zurück. Mit dieser Geste wird der Stadtraum räumlich an das Gebäude herangeführt. Das Gebäude wird selbstverständlich in den Kontext einbezogen. Durch, den Wohngeschossen vorgeschaltete, additive Raumschichten werden zwei weitere Volumen definiert: ein Liegendes entlang der Wittekindstraße; ein Stehendes auf der Ecke Wittekindstraße/Goethering. Das liegende Volumen nimmt die Mikroapartments auf und arbeitet mit der Bewegung im Straßenraum. Es er-zeugt einen Dialog mit den vorüberziehenden Passanten. Das Stehende fungiert als gewünschte Landmarke an der Kreuzung und interagiert mit dem Hochhaus gegenüber und nimmt die Mehrzimmerwohnungen auf. Die aus wirtschaftlichen und funktionalen Überlegungen eingeführte Raumschicht erzeugt auf konstruktiv selbstverständli-che Art Vor- und Rücksprünge, die den Baukörper nachhaltig in den Stadtraum einbinden.   Fassade Grundlage ist eine nichttragende, sauber um die Tragstruktur geführte Gebäudehülle. Je nach Nutzung und Aus-richtung wird die Gebäudehülle ausdifferenziert. Der Gebäudesockel ist mit einer einladend transparenten Pfos-ten-Riegel-Fassade geplant. Die Deckenstirnkante wird als Werbeträger aktiviert. So ist eine individuelle Beschilderung möglich, die, gefiltert durch die Glasfassade, trotzdem gestalterisch verträglich ist. Der Bereich der Tiefgarageneinfahrt wird mit einer Grünfassade gefasst. In den Wohngeschossen wird die Gebäudehülle als wirt-schaftliche Lochfassade fortgeführt. Der Lochanteil richtet sich nach den dahinter liegenden Wohnfunktionen. Den Wohnräumen wird eine Loggienzone hinzugefügt. Sie ist vielschichtig aufgebaut. Jede Schicht erfüllt dabei einen speziellen Zweck. In der Summe wird so eine flexible Raumschicht erzeugt, die verschiedenste Anforderungen wie Schallschutz, sommerlicher Wärmeschutz, Verdunklung, etc. mit einem räumlichen Mehrwert kombiniert.    Fassadenüberarbeitung nach dem Wettbewerb Um den Überarbeitungswünschen der Wettbewerbsjury gerecht zu werden wird die Fassadengestaltung dahin-gehend geschärft, dass zwei spezialisierte aber formal zusammengehörige Fassadentypologien herausgearbeitet wurden. Ein Fassadentyp bildet die Loggienzonen nach außen hin ab. Dieser bleibt gegenüber dem Wettbe-werbsbeitrag nahezu unverändert, weil sehr positiv bewertet. Der zweite Fassadentyp bildet die Lochfassade der Wohn- und Aufenthaltsräume ab. Die lediglich formal motivierten, starren Lamellen aus dem Wettbewerb sind zugunsten funktional aufgeladenen Klappläden ersetzt, welche zudem ein deutlich vielfältigeres Fassadenbild erzeugen. Im offenen Zustand bauen sie einen starken Bezug zu den Lamellen vor den Loggien auf. Es entsteht ein Pattern aus zueinander versetzen Lamellen, welches über die Benutzung der Bewohner stetige Veränderung erfährt. Auf diese Weise wird die Lochfassade vielfältig und dynamisch.  
  
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 SBD  A   SCHNOKLAKE BETZ DÖMER ARCHITEKTEN  
Die im Wettbewerb noch geschlossenen, farbigen Glattblechpaneele sind nun gelocht vorgesehen. Die Lochung variiert dabei in ihrer Größe, sodass sie in der Fernwirkung unterschiedlichen Helligkeitswerte aufweisen. Licht kann weiterhin durch die Lochung nach innen fallen. Aber auch im Dunkeln nach außen strahlen. Die künstliche Farbigkeit weicht der natürlichen Eigenfarbe von Kupfer. Das Kupfer wird im Bereich des oberen Volumen vorbe-handelt, wodurch es dunkler und matter wird ohne seinen Grundton zu verlieren. Der Sockel wird wie gewünscht noch weiter abgesetzt. Die Lamellen entfallen und Rücksprünge werden größer. Somit nimmt die Gestaltungstiefe auch auf der Materialebene zu.  Derart weiterentwickelt stehen die Lochfassaden hinsichtlich Vielschichtigkeit und Spannung den Loggienfassa-den nun gleichwertig gegenüber. Die Gestalt des Gebäudes wird auf städtebaulicher Ebene klarer, konsequenter und gerichteter.