Technische Sanierung des Theaters Osnabrück
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/6881
Datum: 2016-05-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/7
Stadt Osnabrück 16.03.2016 
Vorstand für Finanzen, Liegenschaften, Beteiligungen
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/6881
öffentlich
Technische Sanierung des Theaters Osnabrück
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 19.04.2016 N Vorberatung
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 19.04.2016 N Vorberatung
 Kulturausschuss 28.04.2016 N Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 10.05.2016 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 10.05.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
1. Die Verwaltung wird beauftragt, eine ergänzende statische Untersuchung des 
Bühnenturms mit ggfs. notwendigen Alternativüberlegungen durchzuführen. 
Die erforderlichen Mittel in Höhe von 50.000,00 € hierfür werden überplanmäßig 
bereitgestellt.
2. In Erweiterung des bisherigen Planungsauftrages (VO/2013/3251-02) werden die in 
der Anlage aufgeführten Nutzeranforderungen der Städt. Bühnen in das 
Planungskonzept zusätzlich aufgenommen. Zu diesem Zweck wird in einem ersten 
Schritt ein Nutzungskonzept und ein entsprechendes Raumprogramm erstellt. 
Dieser Planungsschritt soll bei einer später herbeizuführenden Beschlusslage des 
Rates Grundlage eines sich dann anschließenden zwingenden VOF-Verfahrens 
werden. 
Die erforderlichen Mittel in Höhe von 50.000,00 € hierfür werden überplanmäßig 
bereitgestellt.
3. Städt. Bühnen übernehmen die Finanzierung für die Umsetzung der Beschlüsse zu 1 
und 2 bis zu einer Höhe von 100.000,00 €. 
4. Es erfolgt keine Einbeziehung des 2. Bauabschnitt des Umbaus des Foyers 
(Errichtung einer eigenständigen Spielstätte)
.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
X Ja
I. Gesamtkosten der Maßnahme : 100.000,00 € (überplanmäßig)
   Erhöhung der Gesamtkosten dadurch auf insgesamt 600.000,00 €
II. davon für den laufenden Haushalt vorgesehen: 500.000,00 € (insgesamt) 
Betroffener Haushaltsbereich
Ergebnishaushalt X Finanzhaushalt/Investitionsprogramm
Produktnummer / Projektnummer: 7.000.244.710
Bezeichnung: Sanierungskonzept Städtische Bühnen
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Die erforderlichen Mittel stehen im lfd. Haushaltsjahr zur Verfügung. 
X Den erforderlichen Mitteln stehen Einzahlungen der Städtische Bühnen zur Deckung der 
überplanmäßigen Ausgabe gegenüber in Höhe von 100.000,00 €.
X Der zusätzlich erforderliche Ausgabeansatz steht im lfd. Haushaltsjahr nicht ausreichend 
zur Verfügung und muss überplanmäßig bereitgestellt werden.  
 
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Abweichend zu Ziffer 4 des Beschlussvorschlags wird auf Wunsch des Theaters der 2. 
Bauabschnitt des Umbaus des Foyers (Errichtung einer eigenständigen Spielstätte) in die 
Planungen mit einbezogen werden. 
Die erforderlichen Planungsmittel von grob geschätzt 20.000,00 € werden überplanmäßig 
bereitgestellt. 
E. Beteiligte Stellen: Fachbereich Finanzen und Controlling, Fachbereich Kultur
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
Sachverhalt:
1. Projekthistorie und aktueller Stand der Bestandsaufnahme:
Im Zuge der Baumaßnahmen zum 1. Bauabschnitt des Foyerbereiches sind 2011/2012 
brandschutztechnische Mängel im baulichen und technischen Bereich beim Theater 
aufgefallen. Die Ursachen hierfür liegen u.a. im Alter der technischen Anlagen begründet, 
da diese nicht mehr dem Stand der Technik und den heutigen Vorschriften entsprechen. 
Einige Mängel wurden damals behoben, jedoch konnte keine grundlegende Sanierung 
durchgeführt werden.
Aus Kostengründen wurde der 2. Bauabschnitt des Foyers zurückgestellt.
2. Machbarkeitsstudie und daraus resultierende TGA-Planung:
Zur Abschätzung und Umsetzung der Maßnahmen wurde eine Machbarkeitsstudie 
beauftragt, die durch das Planungsbüro agn durchgeführt und abschließend in 2013 
vorgelegt wurde.
Das sich daraus ergebende Bedarfsprogramm zielte primär auf notwendige technische 
Sanierungen zum sicheren Betrieb ab, aber in Ansätzen auch auf eine energetisch 
verbesserte Anlagentechnik für einen wirtschaftlicheren Betrieb. Aufgrund des geringen 
Umfangs der baulichen Maßnahmen ging die Verwaltung auf Basis der 
Machbarkeitsstudie davon aus, die hochbaulichen Planungen aus 
Wirtschaftlichkeitsgründen mit eigenen Kräften abzuwickeln.
Auf Grundlage der Machbarkeitsstudie wurde ein VOF-Verfahren durchgeführt und in 
2015 an das Planungsbüro iwb aus Braunschweig vergeben (VO/2015/5831).
Es ist eine 2-stufige Beauftragung erfolgt, zunächst für die Vor- und Entwurfsplanung 
einschl. Kostenermittlung, bis zur Entscheidung über die weitere Realisierung. 
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3. Ergebnis der technischen Bestandsaufnahme:
Als besondere Leistung nach HOAI erfolgte eine umfängliche Bestandsaufnahme und 
Analyse durch das Büro iwb, um für eine Planung und die entsprechende 
Kostenberechnung die erforderlichen fundierten Grundlagen zu schaffen.
Es wurden Bestandspläne gesichtet und in Ortsbegehungen überprüft und die 
vorhandenen technischen Einrichtungen zeichnerisch erfasst.
Die Bestandsaufnahme erfolgte von Oktober bis Dezember 2015 und ist mit einer 
entsprechenden Dokumentation und Vorlage einer Bestandsbewertung abgeschlossen.
Während die Machbarkeitsstudie noch vom Erhalt einiger Anlagen, 
Rohrleitungssystemen und Komponenten ausging, hat das Ergebnis der 
Bestandsbewertung ergeben, dass die Anlagen der Gebäudetechnik inkl. Grundleitungen 
weitestgehend abgängig sind.
Der Zustand der Anlagen, mit den bekannten Problemen und Reparaturbedürftigkeiten, 
z.T. kaum noch möglicher Ersatzteilbeschaffung, und das Anlagenalter kommen hier zum 
Tragen. 
Im Bereich der Elektroinstallationen sind die gewachsenen Leitungsanlagen nicht 
wirtschaftlich zu erneuern, sondern, insbesondere aus Brandschutzgründen, vollständig 
neu zu ordnen und auszutauschen. Die Anlagen entsprechen an vielen Stellen nicht dem 
Stand der Technik und aktuellen Sicherheitsvorschriften. 
Durch die erforderlichen Demontage- und Montagearbeiten im Sanierungsfall der 
technischen Anlagen werden zahlreiche bauliche Maßnahmen erforderlich.
Dies sind z.B. Schaffung vorschriftsgemäßer und ausreichender Technikräume, 
Bauteilöffnungen für neue Rohrleitungs- und Kabeltrassen, Öffnung abgehängter Decken 
und Abbruch von Wandverkleidungen zur Erneuerung von darin befindlichen 
Installationen sowie natürlich die spätere Wiederherstellung.
Erforderlich wird eine Veränderung und Erweiterung von Technikflächen durch z.B. ein 
neues Notstromaggregat und neue Feuerlösch-/Sprinklertechnik.
4. Brandschutzkonzept:
Parallel zur Machbarkeitsstudie wurde ein neues vorläufiges Brandschutzkonzept vom 
Büro HHP entwickelt.
Dieses Brandschutzkonzept berücksichtigt nicht den weiteren Ausbau einer 
unabhängigen Spielstätte im neuen Foyer, wodurch sich die bisher zugrunde gelegten 
Besucherzahlen (und damit Bemessung von Fluchtwegen und anderem) erhöhen 
werden.
Neben der Umsetzung der brandschutztechnischen Erfordernisse der TGA-Planung sind 
weitere rein bauliche Dinge zu erfüllen:
- Brandschutzverglasungen in der Außenwand und Innenwänden zum Flur für 
Ballettsaal und Chorsaal wegen Brandüberschlagsabstand zu Nachbargebäuden und 
angrenzender Flur als Fluchtweg.
- Überprüfung der Bauteilanforderungen des Brandschutzkonzeptes mit den 
tatsächlichen Gegebenheiten (Dächer, Wände, Brandschutz-, Rauchschutztüren,
Fenster, Verglasungen, Decken (auch Unterdecken und Deckenbekleidungen), 
Bodenbeläge, RWA) und daraus abgeleitete Maßnahmen und Ertüchtigungen.
- Wandbekleidungen im Zuschauersaal und in den Probebühnen erneuern 
entsprechend BSK.
- Ertüchtigung Fußboden Szeneflächen (Bühnenboden). 
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Da eine Fortschreibung des Brandschutzkonzeptes im Zuge der weiteren Planungen 
unabdingbar ist, wurde dies aus den Planungsmitteln beauftragt. 
5. Kostenstand
Generell ist zu berücksichtigen, dass sich das Honorar derzeit auf vorläufig geschätzte 
anrechenbare Kosten bezieht und zum Abschluss der Entwurfsplanung mit dann 
vorliegender Kostenberechnung abweichen kann.
Angebot iwb für LPh 2+3 420.000,00 €
abgefragte weitere besondere Leistungen bei iwb:  104.000,00 €
Gesamtsumme: 524.000,00 €
bewilligtes Budget (FB Kultur) für die 1. Planungsphase: 500.000,00 €
nicht abgedeckte Kosten:   24.000,00 €
entstandene bisherige Kosten:
detaillierte Bestandsaufnahme als Planungsgrundlage: 111.000,00 €
Nebenkosten 
(z.B. Scannen und Digitalisieren von Bestandsunterlagen):   10.000,00 €
Grundleitungsuntersuchung Schmutz- und Regenwasserleitungen:     4.700,00 €
Fortschreibung Brandschutzkonzept bis Genehmigungsplanung:     9.500,00 €
Gesamtsumme: 135.200,00 €
Aufgrund der notwendigen intensiveren Bestandsaufnahme - als ursprünglich 
vorgesehen - und der erforderlichen durchzuführenden bzw. bisher zu beauftragenden 
Leistungen, geht die aktuelle Prognose von zusätzlichen Planungskosten für die 
technische Planung in Höhe von rd. 60.000,00 € aus. 
Inwieweit noch Kompensationsmöglichkeiten im Rahmen der Erstellung der 
Entwurfsplanung mit Kostenberechnung bestehen, weil Teilleistungen ggfs. nicht 
durchgeführt werden, sondern nach Entscheidung und Mittelbewilligung in der 
anschließenden Leistungsphase erbracht werden können, bleibt abzuwarten. 
6. Ergänzende Überprüfung des Bühnenturms:
Im Zuge der Planungen für die anstehende Sanierung des Theaters ist es erforderlich, 
den baulich, statischen Zustand des Bühnenturmes einschl. innenliegender 
Stahlkonstruktion nochmals ergänzend zu untersuchen. 
Der Bühnenturm bzw. dessen innere Stahlkonstruktion trägt im sogenannten 
Schnürboden die gesamte obere Bühnenmaschinerie für die Kulissen und 
Beleuchtungstraversen
Weiterhin ist er nicht gedämmt und trägt so zu erheblichen Wärmeverlusten des 
Gebäudes bei.
Ein Angebot für eine entsprechende Untersuchung liegt vor. Ein Weiteres ist derzeit 
angefordert. Die Kosten belaufen sich insgesamt auf rund 50.000,00 €.
Sollte es im Zuge einer vorzunehmenden Untersuchung tatsächlich zu dem Ergebnis 
kommen, dass die Sicherheit der Konstruktion nicht gegeben ist, so wären unverzügliche 
Maßnahmen, wie z.B. Demontage von Kulissenzügen, erforderlich, die den 
Theaterbetrieb einschränken würden bis hin zu einer Einstellung des Spielbetriebes bis 
Durchführung einer mindestens provisorischen Sicherung, denkbar.
7. Nutzeranforderungen:
Im Zuge der Bestandsaufnahme sind seitens des Theaters Ende 2015 
Nutzeranforderungen und weitere Bedarfe (siehe Anlage) definiert worden, die bislang 
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nicht Grundlage des Ratsbeschlusses gewesen sind und für die keine Planungsleistungen 
beauftragt wurden und für die auch bisher keine Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. 
Aus der gewachsenen Nutzung der Räume ergibt sich, dass aufgrund an der 
erforderlichen Stelle fehlender Räumlichkeiten z.B. Flure als Zwischenlager für Kostüme 
und Requisiten genutzt werden müssen.
Ebenso fehlen den Arbeitsstättenrichtlinien entsprechende Pausen- und 
Aufenthaltsräume in verschiedenen Bereichen. Gleiches gilt auch für die nachfolgenden 
Räumlichkeiten.
Die im Untergeschoss vorhandenen beiden Probebühnen sind zu klein und lassen sich 
kaum unabhängig nutzen. Es wird gewünscht, die beiden Probebühnen zu einer in der 
Größe der Hauptbühne entsprechenden Probebühne zusammenzufassen und auch 
entsprechenden Lagerflächen und Sanitär- und Garderobenräume anzugliedern. Eine 
weitere Probebühne wäre an anderer Stelle (im oder außerhalb des Hauses) zu schaffen.
Die derzeitigen Räume sind auch von der Größe und für die Anzahl der Mitarbeiter nicht 
ausreichend und erfüllen z.T. arbeitsrechtliche Vorschriften nicht.
Das Orchester verfügt nicht über ausreichend Lager- und Proberäume, diese liegen z.T. 
über das Haus verteilt. Die vorhandenen Proberäume sind auch nicht ausreichend 
schallentkoppelt, was zu Beeinträchtigungen der gleichzeitigen Verfügbarkeit führt, da es 
zu gegenseitigen Störungen kommt, die sich auch in andere Bereiche z.B. die 
Verwaltung übertragen.
Eine Optimierung des Orchestergrabens ist insbesondere aus Lärmschutzgründen zu 
prüfen.
Die Regieräume für Licht und Ton sind neu zu organisieren und zu vergrößern.
Die Galerien im Bühnen- und Zuschauerraumbereich zur Aufnahme von Scheinwerfern 
und Beschallungsanlagen entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen und sind 
im Zuge der Erneuerung der Decken- und Wandverkleidung sowie Installation neuer 
Feuerlöschtechnik zu erneuern.
Es fehlen Räumlichkeiten für die Theaterpädagogik und ein Tonstudio.
Die Anlieferungssituation im Hof ist ungünstig angeordnet und nur mit Einschränkungen 
in der Größe der Fahrzeuge überhaupt möglich.
Das Schneidereigebäude ist für die dort tätigen Mitarbeiter nicht ausreichend. Die 
Raumzuschnitte sind zu klein für die durchzuführenden Arbeiten. 
Der Keller, der zur Lagerung von Requisiten und Kostümen dient, ist stark durchfeuchtet. 
Generell zeigt das Gebäude eine schlechte Bausubstanz und nicht passende 
Raumausbildung.
Es sollte näher untersucht werden, wie kostenintensiv eine Sanierung des Gebäudes 
wäre oder ob ein Abriss mit einem Neubau an dieser Stelle, der gleichzeitig erforderliche 
Technikflächen im Keller schafft, nicht sinnvoller und wirtschaftlicher wäre. Hierbei wäre 
ggfs. das Thema Urheberrecht des Büros Scheele und Zimmer zu beachten. 
Aus dem gewachsenen Theaterbetrieb mit den benannten Mängeln ergibt sich, dass die 
Nutzungen der Räumlichkeiten teilweise nicht mehr funktional und somit neu zu 
strukturieren sind. Das Theater selbst hat für verschiedene Bereiche einen 
Flächenfehlbedarf festgestellt, der durch optimierte Neuordnungen im Gebäude und z.T. 
Auslagerung aus dem Gebäude gedeckt werden muss.
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Durch die TGA-Planung ergibt sich ein Raumbedarf für Technikflächen, bzw. sind 
vorhandene Technikräume durch Nutzungsänderungen im Gebäude ebenfalls neu zu 
strukturieren und teilweise an anderen Stellen ins Gebäude zu integrieren.
Für die erforderliche Planungsleistung der Entwicklung eines Raumprogrammes und 
Nutzungskonzeptes, einschl. einer möglichen Umgestaltung des Foyers, sowie 
Integration der technischen Planung mit Zuordnung von Technikflächen, als auch die 
Erstellung einer Kostenschätzung für die resultierenden baulichen Maßnahmen, werden 
derzeit Anfragen bei zwei Architekturbüros durchgeführt.
Die baulichen Planungsleistungen stellen sich daher als sehr umfänglich heraus, sowohl 
einmal aufgrund der Ergebnisse der Bestandsaufnahme wegen den begleitenden 
baulichen Maßnahmen für die technische Sanierung, als auch die dargestellten 
Nutzeranforderungen.
8. Weiteres Vorgehen für das Projekt
Eine Weiterplanung im technischen Bereich benötigt eine grundlegende Entscheidung, 
wie mit den Nutzeranforderungen umzugehen ist. 
Es ist unwirtschaftlich und nicht zielführend eine Neukonzeption der Technik auf den 
bestehenden Grundrissen und Nutzungen zu planen, wenn zu einem späteren Zeitpunkt 
Nutzeranforderungen in die Planung einfließen sollten, die dann eine erneute Planung 
erforderlich machen.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich durch eine jetzt durchzuführende technische 
Sanierung der heutige Status Quo bis zu einem nächsten Sanierungszyklus in 20 – 30 
Jahre manifestiert. 
Es ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die unter Ziffer 2. im Beschlussvorschlag 
genannten Beträge lediglich einer Grundlagenermittlung dienen, um die Anforderungen 
des Theaters, die organisatorische Anordnung und den flächenmäßigen Bedarf zu 
ermitteln. Hierzu werden ferner in Teilbereichen Gutachter und Sachverständige wie z.B. 
Schadstoffgutachter, Raumakustiker zu beteiligen sein. 
Die zusätzlichen Planungskosten zur groben Berücksichtigung der Nutzeranforderungen 
des Theaters und des Raumbedarfs für Technikflächen belaufen sich insgesamt auf 
geschätzte 50.000,00 €.
Das Ergebnis der Untersuchungen wäre dann auf dieser Grundlage eine grobe finanzielle 
Größenordnung über diese Baumaßnahmen zu erhalten.
Diese Untersuchungen könnten dann als Grundlage eines dann erforderlichen VOF-
Verfahrens für die Vergabe der weiteren Architekturplanung mit konkreteren 
Aufgabenstellungen vorzubereiten und einzuleiten sein.
Hierbei fallen dann weitere Planungskosten an, die derzeit nicht dotiert sind.
Die Städtischen Bühnen können die Finanzierung der Untersuchungen bis zu einer Höhe 
von 100.000,00 € ermöglichen . 
Bei der Sanierung des Theaterfoyers 2011 konnte nur der 1. Bauabschnitt umgesetzt 
werden. Der 2. Bauabschnitt sollte zu einem späteren Zeitpunkt nach einem 
vorliegendem Vorentwurf des Architekturbüro Brüning Rein mit Stand 2011/2014 
durchgeführt werden. Hierdurch kann im oberen Foyer eine eigenständige 
Aufführungsstätte für ca. 200 Personen geschaffen werden, die parallel zum Theater am 
Domhof bespielbar wäre und im EG ein Windfang für den Eingangsbereich, die 
Neustrukturierung der Garderoben sowie eine Verlegung des Haupteingangs durch den 
alten Jugendstuleingang.
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Es wird zunächst von grob geschätzten 20.000,00 € Planungskosten ausgegangen.
Haushaltsmittel für eine spätere bauliche Umsetzung sind bislang nicht dotiert.
9. Termin- und Zeitschiene:
Als Bauzeit war bisher der Zeitraum 7/2017 bis 11/2018 angedacht (Bauzeit 17,5 
Monate).
Dies erscheint nach heutigem Kenntnisstand nicht mehr realistisch.
Der Baubeginn wird sich aus vorbeschriebenen Planungsproblematiken vorhersehbar 
verzögern und die Bauzeit verlängern. Sofern ein VOF-Verfahren für den Bereich der 
Planungsleistungen im Bereich Architektur durchgeführt werden muss, wäre ein 
Baubeginn zur Spielzeit 2018/2019 unter Berücksichtigung der entsprechenden 
Beschlussfassungen der politischen Gremien schon ambitioniert. 
Ob die Theaterschließung/Bauzeit über 2 Spielzeiten gehen wird, oder bei 
entsprechender Konzeption mit einer Schließung über 1 Spielzeit und einem weiteren 
parallel zum (ggfs. eingeschränkten) Spielbetrieb laufenden Bauabschnitt geplant werden 
kann, ist noch zu untersuchen.
In den vorstehenden Betrachtungen nicht enthalten sind die im Sanierungsfall 
erforderlichen Planungsleistungen und Realisierungskosten für Umzüge des Theaters 
und Ersatzspielstätten. Weiterhin nicht betrachtet sind Aufwendungen für die Sanierung 
theaterspezifischer Beleuchtungs-, Ton- und sonstiger Technik.
gez. König
Anlage: Nutzeranforderungen des Theaters