23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001  - Sandforter Straße / Heideweg - o erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2015/6402
Datum: 2015-11-13
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 10.11.2015 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2015/6402
öffentlich
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 
- Sandforter Straße / Heideweg -
o erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 26.11.2015 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 08.12.2015 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 08.12.2015 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem geänderten Entwurf  zur
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 - Sandforter Straße /   Heideweg -
Planbereich: zwischen DB-Strecke, Fußweg entlang des Kulturdenkmals "Teufelssteine" 
und Sandforter Straße
mit seiner Begründung wird zugestimmt und seine erneute öffentliche Auslegung gem. § 3 
Abs. 2 BauGB beschlossen.     
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein  
B. Personelle Auswirkungen: Keine 
C. Integrationspolitische Auswirkungen: Keine 
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine 
E. Beteiligte Stellen: Keine    
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
Sachverhalt:
Die 23. Änderung des Flächennutzungsplanes bildet die planungsrechtliche Voraussetzung 
für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551. Für die Änderung des FNP wurde im 
Rat bereits am 19.05.2015 der Feststellungsbeschluss gefasst. 
Zwischenzeitlich haben sich jedoch neue Aspekte ergeben, die eine erneute 
Entwurfsoffenlegung erforderlich machen. Der Antrag auf Genehmigung der Planänderung 
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durch das Amt für regionale Landesentwicklung (ARL) wurde daher zunächst 
zurückgezogen.
Im Bereich des Heideweges hat sich durch Grundstücksgeschäfte eine neue Situation 
ergeben, die die Ausweitung des Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel 
(Baufachzentrum) nördlich des Heideweges sinnvoll erscheinen lässt. Konkret geht es um 
die Flächen, die derzeit von einem Groß- und Einzelhandel für italienische Lebensmittel 
genutzt werden. Von Seiten der neuen Eigentümer ist geplant, das Baufachzentrum auf die 
betreffenden Flächen auszudehnen. Der Zukauf der Flächen ermöglicht auch an diesem 
ansonsten eingeschränkt entwicklungsfähigen Standort die Sicherung und Weiterentwicklung 
des Fachmarktstandortes.
Da die Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 
551 u.a. die Sicherung des Baufachzentrums zum Ziel haben, soll die geplante Erweiterung 
planungsrechtlich abgesichert werden. Aus diesem Grund wird das Sondergebiet nördlich 
des Heideweges nach Osten erweitert und entsprechend im Flächennutzungsplan 
dargestellt.
Erste Gespräche hinsichtlich der künftigen Nutzung mit den Erwerbern der Grundstücke 
haben ergeben, dass der Lebensmitteleinzelhandel zunächst erhalten und der Mietvertrag 
erst im Rahmen der für die kommenden Jahre geplanten Erweiterung des Baufachzentrums 
aufgelöst werden soll. Ein konkreter Zeitplan hierfür besteht derzeit noch nicht. Unabhängig 
von den privatrechtlichen Zusammenhängen arbeitet die Verwaltung weiter daran, 
gemeinsam mit dem aktuellen Betreiber einen Alternativstandort zu entwickeln.
Auf Grund von Hinweisen des ARL wurde die Begründung zur 23. Änderung des FNP 
inhaltlich um detailliertere Angaben zur Planung und zu den durchgeführten Untersuchungen 
ergänzt. Von dort wurde zudem der Nachweis gefordert, dass die zwischenzeitlich 
privatisierten Flächen der DB, die ebenfalls überplant werden, auch formal aus dem 
Fachplanungsrecht nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz (AEG) entlassen wurden.
Eine über die formale Beteiligung der hierfür zuständigen Stellen bei der DB hinausgehende 
Überprüfung hat ergeben, dass eine formale Entwidmung der ehemaligen Bahnflächen 
bisher nicht durchgeführt wurde. Auch in den Kaufverträgen zwischen der DB und den 
Erwerbern im Rahmen der Privatisierung wurde Mitte der 1980er Jahre hierzu nichts 
geregelt. Die Stellungnahmen, die von der DB im Rahmen der Änderung des FNP und der 
Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 bislang abgegeben wurden, ergaben ebenfalls 
keinen Hinweis auf eine weiterhin bestehende bahnrechtliche Widmung. Insofern sind 
sowohl die Verwaltung als auch die Eigentümer bisher davon ausgegangen, dass eine 
bahnrechtliche Widmung nicht mehr vorliegt, da davon auszugehen war, dass die DB nur 
Flächen privatisiert, die für Bahnbetriebszwecke nicht mehr benötigt werden.     
Das Verfahren zur Entwidmung der Flächen soll kurzfristig parallel zur Planänderung 
nachgeholt werden. Die Einschränkung der Nutzbarkeit der Grundstücke durch das 
Fachplanungsrecht erscheint vor dem Hintergrund einer Privatisierung vor ca. 30 Jahren, der 
endgültigen Aufgabe der Nutzung durch die DB und dem Rückbau der Bahnanlagen auf den 
betreffenden Grundstücken sowie der heutigen gewerblichen Nutzung nicht mehr 
angemessen. 
Davon unbenommen sind Überlegungen, den Bahnhaltepunkt Lüstringen perspektivisch 
wieder für den öffentlichen Nahverkehr zu nutzen. 
Neben grundsätzlichen Überlegungen müssten vor einem Eingriff in privates Eigentum 
jedoch die erforderlichen planungs- und insbesondere eigentumsrechtlichen 
Voraussetzungen geschaffen werden. In eine entsprechende Konzeption wären auch die 
Eigentümer der betreffenden Flächen einzubeziehen. Eine planungsrechtliche Sicherung 
erscheint erst dann gerechtfertigt, wenn es eine bereits stark konkretisierte Planung für die 
Reaktivierung des Haltepunktes Lüstringen gibt. Aufgrund der grundsätzlich angestrebten 
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Verbesserung des ÖPNV soll der Bahnhalt jedoch auch weiterhin im Flächennutzungsplan 
dargestellt werden.
Die planungsrechtlichen Anpassungen hinsichtlich des Baufachzentrums und zum 
Fachplanungsrecht nach dem AEG müssen auch im Bebauungsplan Nr. 551 getroffen 
werden, sodass auch dieser noch einmal öffentlich ausgelegt werden muss. 
Auf Grundlage der überarbeiteten Planunterlagen soll der Entwurf zur 23. Änderung des FNP 
erneut öffentlich ausgelegt werden.
Anlagen:
Flächennutzungsplanauszug 
Planzeichenerklärung 
Begründung 
Neuplanung
Darstellung der geänderten Nutzung
Bisherige Planung
Abzeichnung der im wirksamen Flächennutzungsplan dargestellten Nutzung
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1:5.000
1:5.000
Flächennutzungsplan - Änderung
Nr. 23 - Sandforter Straße /  
                  Heideweg
Gewerbliche
Baufläche
Gemischte
Baufläche
Wald
Sonderbaufläche
Großflächiger
Einzelhandel
Gewerbliche
Baufläche
Wald
Planzeichenerläuterung
nach der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie über die Darstellung des 
Planinhaltes (Planzeichenverordnung) vom 18.12.1990
Geltungsbereich der Flächen-
nutzungsplanänderung
5. Hauptversorgungsleitungen
Kennzeichnung und nachrichtliche
Übernahmen
Erdgashochdruckleitung 
unterirdisch
Hochspannungsleitung 
unterirdisch (>= 110 kV)
Hochspannungsleitung 
oberirdisch (>= 110 kV)
Wassertransportleitung 
unterirdisch
Richtfunk
8. Flächen für Landwirtschaft
    und Wald
Fläche für die Landwirtschaft
Fläche für Wald
10. Sonstige Kennzeichnungen
Wichtige Grünverbindungen
Umgrenzung von Flächen in denen
der Bergbau umging und bei deren 
Bebauung besondere bauliche Vor-
kehrungen zu treffen sind
Stadtgrenze
Umgrenzung von Flächen, die teil-
weise oder ganz erheblich mit 
umweltgefährdenden Stoffen be-
lastet sind (untersuchte Altablager-
ungen und -standorte >= 5.000 qm)
Sanierungsgebiet
Kennzeichnung und nachrichtliche
Übernahmen
Flächen für die Wasserwirtschaft und 
Flächen mit wasserrechtlichen Festsetzungen
Wasserlauf
Überschwemmungsgebiet
Wasserschutzgebiet
Schutzzone I
Schutzzone II
Schutzzone III
7. Wasserflächen und Flächen für
    die Wasserwirtschaft, Hoch-
    wasserschutz, und Regelungen 
    zum Wasserabfluß
Wasserfläche
Hafen
Regenrückhalte-/
Regenklärbecken
Einzelflächen mit festgelegten/
erfolgten Maßnahmen zu externen 
Kompensation von Eingriffen in 
Naturhaushalt und Landschaftsbild
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, Pflege 
und Entwicklung von Natur und Landschaft
Schwerpunktraum mit geeigneten 
Flächen zu Kompensation von 
Eingriffen in Naturhaushalt und 
Landschaftsbild
Kennzeichnung und nachrichtliche 
Übernahmen
Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechtes
Naturpark
Landschaftsschutzgebiet
Naturdenkmal (flächenhaft)
9. Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur 
    und Landschaft
Flächen mit Bedeutung für Natur 
und Landschaft
Entwicklungsraum Piesberg
Flächen mit besonderer Bedeutung 
für Natur und Landschaft
Flächen mit vorranigiger Bedeutung 
für die Natur und Landschaft
2. Flächen und Einrichtungen
    für den Gemeinbedarf
Flächen für den Gemeinbedarf
Schule
Kirchen und kirchlichen 
Zwecken dienende 
Gebäude und Einrichtungen
Gesundheitlichen Zwecken 
dienende Gebäude und 
Einrichtungen
Sozialen Zwecken dienenden
Gebäude und Einrichtungen
Kulturellen Zwecken dienenden 
Gebäuden und Einrichtungen
Sportlichen Zwecken dienende 
Gebäude und Einrichtungen
Öffentliche Verwaltungen
Feuerwehr
Polizei
Justiz
Schutzbauwerk (Hochbunker)
+
Großspielplatz
(mind. 10.000 m²)
6. Grünflächen
Grünfläche
Friedhof
Sportanlage
Camping
Freibad
Parkanlage
Dauerkleingärten
Kennzeichnung und nachrichtliche
Übernahmen
Abgrabung
Aufschüttung
Abfalldeponie
Bahnanlage
Umgrenzung der Fläche für 
den Luftverkehr, mit Zweck-
bestimmung Landeplatz
3. Flächen für den überörtlichen
    Verkehr und für die örtlichen
    Hauptverkehrswege
Sonstige überörtliche oder
örtliche Hauptverkehrsstraße
Innere Hindernisbegrenzungs-
fläche
Hauptwander- und Radweg
Haltepunkt
Ruhender Verkehr
Autobahn
4. Flächen für Versorgungs-
    anlagen, Abfallentsorgung,
    Abwasserbeseitigung 
    und Ablagerung
Flächen für Ver- und 
Entsorgungsanlagen
Elektrizität
Gas
Abwasser
Windkraftanlage
Trinkwasser
w
* Kongress-, Tagungszentrum
1. Art der baulichen Nutzung
$ Wissenschaft / Büro
!
Sonderbaufläche
Gemischte Baufläche
Gewerbliche Baufläche
Wohnbaufläche
J
K
I
Güterverkehrszentrum - GVZ
Kombinierter Ladeverkehr
Hochschule
Einrichtung des Bundes
Großflächiger Einzelhandel
Solarenergie
 
Seite: 1/12 
Stadt Osnabrück Osnabrück, 05.11.2015 
   
 
 
 
B e g r ü n d u n g 
E n t w u r f z u r  e r n e u t e n  O f f e n l e g u n g 
 
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 - Sandforter Straße / Heideweg -  
 
 
A. Begründung  
 
1. Plangebiet 
1.1. Lage und Größe 
Der Planbereich befindet sich im Stad tteil Voxtrup und liegt zwischen der DB-Strecke 
Hannover-Rheine, dem Fußweg entlang des Kulturdenkmals "Teufelssteine" und  der 
Sandforter Straße. Die Fläche des Änderungsbereichs beträgt ca. 13,12 ha. 
 
2. Planungsanlass und Planungsziel 
Im Plangebiet ist ü ber mehrere Jahrzehnte hinweg eine städtebauliche Gemengelage  
entstanden, die einer städtebaulichen Neuordnung bedarf. Anlass der Planänderung ist der 
Wunsch verschiedener Grundstückseigentümer, bisher unbebaute Grundstücke im 
rückwärtigen Bereich künftig einer baulichen Nutzung zuzuführen. Um künftig eine geordnete 
städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen, ist daher für die bisher nicht überplanten Flächen 
zwischen Heideweg und Sandforter Straße die Aufstellung eines Bebauungsplanes 
erforderlich. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes sollen  verbindliche 
planungsrechtliche Regelungen geschaffen werden , die für die betreffenden 
Grundstückseigentümer Planungssicherheit schaffen. B estehende Nutzungskonflikte sollen 
entschärft und die städtebauliche Situati on langfristig verbessert werden. Weiterhin wird die 
Verbesserung des Erscheinungsbildes im Änderungsbereich angestrebt.  
Neben der städtebaulichen Neuordnung sollen im Änderungsbereich die Vorgaben des 
gesamtstädtischen Märkte - und Zentrenkonzeptes zur St euerung des Einzelhandels im 
Geltungsbereich umgesetzt werden. Dies ist besonders vor dem Hintergrund konkreter 
Ansiedlungswünsche erforderlich. Aus diesem Grund werden die Flächen nördlich des 
Heideweges, für die bereits ein Bebauungsplan aus den 1960er J ahren besteht,  in den 
Änderungsbereich einbezogen.  
Aufgrund der planerischen Zielvorstellungen für eine städtebauliche Neuordnung, die auch die 
Bestandssituation berücksichtigt, ist eine Anpassung des Flächennutzungsplanes notwendig, 
da vorgesehene planungsrechtliche Festsetzungen im Bebauungsplan von den derzeitigen 
Darstellungen im Flächennutzungsplan abweichen.  Entsprechend dem Entwicklungsgebot 
sollen m it der 23. Änderung des Flächennutzungsplanes insofern die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für d ie Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 – Teufelsheide – 
geschaffen werden. 
 
3. Geltendes Planungsrecht 
Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan aus dem Jahr 2001 weist für den Änderungsbereich 
gewerbliche Baufläche aus. Eine kleine Teilfläche im Nordosten des Änderungsbereichs ist als 
Bahnfläche mit dem Symbol für einen Haltepunkt dargestellt. Dabei handelt es sich um den 
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 - Sandforter Straße /   Heideweg -   
 
 
 
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ehemaligen Bahnhof der früher eigenständigen Gemeinde Lüstringen , die im Rahmen der 
Gebietsreform Anfang der 1970er Jahre nach Osnabrück eingemeindet wurde. 
Im nordwestlichen Teil des Änderungsbereiches ist eine Altlastenfläche gekennzeichnet.  
Eine Teilfläche im Westen ist im Flächennutzungsplan als Waldfläche dargestellt. Westlich an 
den Änderungsbereich angrenzend ist in einer Waldfläche (außerhalb des 
Änderungsbereiches) ein Naturdenkmal (ND) dargestellt. Dabei handelt es sich um die sog. 
„Teufelssteine“, eine Großsteingrab aus dem Neolithikum  (ca. 3.500 -2.800 v. Ch.).  Entlang 
des Naturdenkmals ist in nord- südlicher Richtung eine Hauptwegverbindung dargestellt. 
An der Südgrenze des Änderungsbereiches ist das Überschwemmungsgebiet der Hase 
dargestellt, daran angrenzend weist der Flächennutzungsplan einen Schwerpunktraum für 
Kompensation im Bereich der Haseaue aus.   
 
Bebauungsplan Nr. 134 - Heideweg - 
Ein rechtsv erbindlicher Bebauungsplan besteht derzeit nur für eine Teilfläche des 
Änderungsbereiches. 
Zwischen der Bahnlinie Osnabrück -Hannover und der Straße Heideweg ist der 
Bebauungsplan Nr. 134 – Heideweg – aus dem Jah r 1968 rechtsverbindlich. Dieser setzt für 
die Bauflächen im Geltungsbereich Industriegebiet (GI) fest. Ansonsten sind die 
Straßenverkehrsfläche des Heideweges sowie Anlagen der Eisenbahn und des ehemaligen 
Bahnhofs Lüstringen planungsrechtlich gesichert b zw. dargestellt.  Die nachrichtliche 
Übernahme der Bahnflächen im Bebauungsplan geht weit über die heute tatsächlich 
vorhandenen Bahnanlagen hinaus , da ein Teil der Anlagen von der DB nicht mehr benötigt 
und bereits Mitte der 1980er Jahre privatisiert wurde. Diese Flächen wurden zwischenzeitlich 
bebaut und werden gewerblich genutzt. 
Auf Grundlage einer Planänderung im Jahr 1988 gilt für den Bebauungsplan die 
Baunutzungsverordnung ( BauNVO) von 1986. Besondere Festsetzungen zu zulässigen 
Nutzungen sowie aus he utiger Sicht erforderliche Regelungen zur Steuerung des 
Einzelhandels sind im Bebauungsplan seinerzeit  nicht getroffen worden.  
Für die südlich angrenzenden Flächen zwischen Heideweg und Sandforter Straße besteht 
derzeit kein rechtsverbindlicher Bebauungs plan. Hier erfolgt die Beurteilung konkreter 
Vorhaben derzeit auf Grundlage des § 34 Baugesetzbuch (BauGB). 
 
3. Rahmenbedingungen  
3.1. Bestandssituation 
Das Gelände ist weitgehend eben, steigt leicht nach Norden an und ist überwiegend bebaut. 
Im zentralen Bereich ist eine kleine Waldfläche vorhanden. 
Das Plangebiet wird im Norden vom Heideweg gequert. Die Flächen nördlich des Heidewegs 
werden gewerblich genutzt und sind nahezu vollständig bebaut. Neben einem 
Baufachzentrum für den Großhandel sind weitere k leinteilige gewerbliche Nutzungen 
vorhanden.  
Südlich des Heidewegs war mit den „Röscherwerken“ ehemals ein Stahl verarbeitender 
Betrieb ansässig. Diese Nutzung wurde jedoch bereits aufgegeben. Die Gebäude wurden 
zwischenzeitlich durch eine Spedition genut zt. Teile der Bausubstanz stehen derzeit leer. 
Andere Bereiche, die zur Sandforter Straße orientiert sind, werden gewerblich genutzt. Neben 
den Gebäuden der ehemaligen „Röscherwerke“ wird die Südseite des Heideweges durch ein 
Baufachzentrum und einen Bauma rkt mit vorgelagertem Parkplatz geprägt. Beidseits des 
Heideweges dominieren Nutzungen im Kontext des Baustoffhandels mit Verkauf, Beratung 
und zugehörigen Dienstleistungen. 
Südlich der ehem. Röscherwerke schließt eine Waldfläche an, die starke Sturmschäde n 
aufweist. Der Wald bildet den Innenbereich des Geltungsbereiches und gliedert das Gebiet. 
Östlich der Waldfläche sind zwei Betriebsleiterwohngebäude vorhanden. 
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 - Sandforter Straße /   Heideweg -   
 
 
 
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An die Waldfläche schließt im Süden ein städtebaulich teilweise ungeordneter Bereich an, der 
bis zur Sandforter Straße reicht. Dieser ist derzeit unzureichend erschlossen und wird von 
mehreren Gewerbebetrieben sowie in Teilbereichen als Lagerfläche genutzt. Teilflächen 
liegen brach und werden derzeit nicht genutzt. Z udem sind dort einige Bauruinen in derzeit 
nicht nutzbarem Zustand vorhanden, die perspektivisch wieder instand gesetzt werden sollen.  
An der Sandforter Straße hat sich eine gemischte Nutzung entwickelt. Auf dem Grundstück 
einer ehemaligen Tankstelle befindet sich ein Betrieb für Kfz -Reparaturen mit 
Gebrauchtwagenverkauf. Ansonsten sind einige mehrgeschossige Wohngebäude vorhanden.  
In einem Hinterhof befindet sich eine kleine Tischlerei, die von Bebauung umgeben ist. Ein 
Abschnitt entlang der Straße ist derzeit nicht bebaut und wird durch Großbäume dominiert.  
Auf der gegenüber liegenden Seite der Sandforter Straße befindet sich ein Gewerbeareal, auf 
dem früher eine Tapetenfabrik ansässig war, deren Betrieb jedoch eingestellt wurde.  
Entlang der Straße befindet sich eine strauchbewachsene  Grünfläche, an die sich, schräg 
angeordnet, ein Parkplatz mit der Grundstückszufahrt anschließt. Zurückliegend befindet sich 
eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung. Nach mehreren Jahren ohne Nutzung werden die 
vorhandenen Gebäude derzeit anderweitig gewe rblich genutzt. Eine gemeinsame Zufahrt 
erfolgt von der Sandforter Straße. Daneben befinden sich westlich anschließend entlang der 
Sandforter Straße einige Wohngebäude, die gemeinsam mit der gegenüber liegenden 
Bebauung den Mischgebietscharakter an der Sandforter Straße prägen.   
Der ehemalige Lüstringer Bahnhof im Änderungsbereich wurde bereits Mitte der 1980er Jahre 
privatisiert und wird nicht mehr für Bahnzwecke genutzt. Im ehemaligen Empfangsgebäude   
war seinerzeit ein Betriebswohnen zu Bahnzwecken zuge lassen. Die 
Genehmigungsgrundlage ist mit Aufgabe der Nutzung durch die DB jedoch entfallen.  Nach 
einem erneuten Eigentümerwechsel soll das Grundstück künftig gewerblich genutzt werden. 
Intensive Recherchen haben zwischenzeitlich ergeben, dass eine formale  bahnrechtliche 
Entwidmung des ehemaligen Bahnhofes und der ehemaligen Bahnbetriebsflächen bisher nicht 
durchgeführt wurde. Nach Auskunft der DB finden sich auch i n den seinerzeit 
abgeschlossenen Kaufvertr ägen im Rahmen der Privatisierung keine Hinweise au f eine 
bahnrechtliche Entwidmung. Auch im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren in der 
Vergangenheit für die betreffenden Grundstücke wurde von der DB nicht auf die 
bahnrechtliche Widmung der Flächen hingewiesen. Gleiches gilt für die im bisherigen 
Bauleitplanverfahren abgegebenen Stellungnahmen der DB. Insofern ergaben sich für die  
aktuellen Eigentümer und für die Stadt keine Hinweise auf eine weiterhin gültige 
bahnrechtliche Widmung. Stadt und Eigentümer waren bisher davon ausgegangen, dass die 
Widmung im Rahmen der Privatisierung der Grundstücke aufgegeben wurde . Grundsätzlich 
ist davon auszugehen, dass die DB nur Flächen verkauft, die für Bahnbetriebszwecke nicht 
mehr benötigt und von den Käufern uneingeschränkt genutzt werden können. 
Um eine formale Aufh ebung der bahnrechtlichen Widmung zu erreichen soll parallel zur 
Änderung des FNP und zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 beim 
Eisenbahnbundesamt (EBA) ein entsprechendes Entwidmungsverfahren beantragt werden.  In 
den Bebauungsplan soll bis zur endg ültigen Entwidmung eine konditionale Festsetzung 
aufgenommen werden, die die Genehmigung von Bauvorhaben für die betreffenden 
Grundstücke unter den Vorbehalt der Zustimmung des Eisenbahnbundesamtes (EBA) stellt.  
 
Westlich des Plangebietes verlaufen eine 1 10kV- und eine 10 -kV-Freileitung zum 
nahegelegenen Umspannwerk, die jedoch keine Auswirkungen auf das Plangebiet haben. 
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 - Sandforter Straße /   Heideweg -   
 
 
 
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3.1. Städtebauliches Konzept 
Der Änderungsbereich bedarf einer städtebaulichen Neuordnung. Aufgrund der gewachsenen 
Strukturen sind derzeit sowohl gewerbliche als auch Wohnnutzungen vorhanden. Zudem 
befindet sich am Heideweg ein Baumarkt, der in seiner Größenordnung deutlich von den 
umgebenden kleinteiligen Nutzungsstrukturen abweicht. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 soll en dauerhafte 
nachbarschaftsverträgliche Regelung en getroffen werden, die allen relevanten Belangen 
angemessen Rechnung tr agen und eine Nachbarschaftsverträglichkeit der Nutzungen 
gewährleisten.  
Der Standort des Baumarktes sowie die benachbarten Nutzungen im Segment des 
Baustoffhandels sollen gemäß den Vorgaben des Märkte - und Zentrenkonzeptes 
planungsrechtlich gesichert werden. Dabei sollen für diese Nutzungen planungsrechtlich 
Entwicklungsmöglichkeiten berücksichtigt werden. Weiterhin ist vorgesehen, sons tigen 
Einzelhandel in dieser peripheren, nicht integrierten Lage auszuschließen. Konkrete Vorgaben 
hierzu werden im Bebauungsplan getroffen. 
Für die straßenbegleitende Bebauung entlang der Sandforter Straße , die räumlich und 
funktional deutlich abgesetzt i st von dem oben beschriebenen Bereich am Heidewg,  ist eine 
planungsrechtliche Sicherung als Mischgebiet geplant. Neben der Sicherung der dort bereits 
vorhandenen Wohnnutzungen sind auch nicht störende Gewerbenutzungen, wie etwa 
Dienstleistungen und Büros s tädtebaulich vorstellbar. Auch die bestehenden 
Handwerksbetriebe könnten, sofern die Anforderungen an gesunde Wohn - und 
Arbeitsverhältnisse auch in der Nachbarschaft erfüllt werden können, in das Mischgebiet 
integriert werden. Gemeinsam mit einer verträgli chen Entwicklung auf der 
gegenüberliegenden Seite der Sandforter Straße, deren bauliche Kante durch ergänzende 
Bebauung gestärkt werden könnte, wird somit die Entwicklung zu einem Mischgebiet 
angestrebt, welches den Schutzansprüchen der Wohnnutzung gerecht  wird und zudem die 
bestehenden gewerblichen Nutzungen im rückwärtigen Bereich nicht unangemessen in ihrer 
weiteren Entwicklung einschränkt. Ein Mischgebiet ist im Grunde durch die bestehenden 
Nutzungsstrukturen bereits heute dort vorhanden. 
Zur Sicherstel lung einer angemessenen Erschließung der geplanten zusätzlichen 
gewerblichen Bauflächen zwischen Heideweg und Sandforter Straße sind neue 
Erschließungsstraßen vorgesehen. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden 
hierfür eine Ringstraßenlösung u nd alternativ die Herstellung von zwei Sackgassen geprüft. 
Aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der unterschiedlichen Interessenlage der Eigentümer 
wurde entschieden, im Bebauungsplan die Sackgassenlösung weiter zu verfolgen. D ies 
ermöglicht eine z eitlich voneina nder entkoppelte bauliche Entwicklung der betreffenden 
Grundstücke.  
Der bisher im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche 
dargestellte Bereich entlang der Sandforter Straße soll aus den vorgenannten Gründen künftig 
als g emischte Baufläche dargestellt werden. Die nördlich angrenzenden Flächen werden 
aufgrund der geplanten gewerblichen Nutzung , die heute bereits auch so vorhanden ist,  
weiterhin als gewerbliche Baufläche dargestellt. Der im rechtswirksamen FNP bereits als Wald 
dargestellte Bereich im Kern des Änderungsbereiches soll auch weiterhin als Waldfläche 
erhalten und im Bebauungsplan dauerhaft planungsrechtlich gesichert werden. Damit soll eine 
Gliederung des Areals erreicht  werden. Gleichzeitig dient der Erhalt des k leinräumlichen 
Naturraumes zur Abschirmung des Kulturdenkmal s Teufelssteine gegenüber der zusätzlichen 
gewerblichen Nutzung und ermöglicht gleichzeitig den  Erhalt der ökologischen Wertigkeit und 
Funktion der Waldfläche.  
 
3.2. Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück 
Als gesamtstädtisches Konzept mit Zielaussagen und Handlungsempfehlungen zur 
Entwicklung und Sicherung der Einzelhandels - und Versorgungsstruktur hat die Stadt 
Osnabrück 2001 ein Märkte- und Zentrenkonzept erarbeitet und in 2009/2010 fortgeschrieben. 
In seiner Fortschreibung, die vom Rat der Stadt Osnabrück am 31.08.2010 beschlossen 
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 - Sandforter Straße /   Heideweg -   
 
 
 
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wurde, werden für die Innenstadt sowie für alle Osnabrücker Stadtteile Vorgaben für die 
zukünftige Entwicklung der Versorgungsbereiche und des Einzelhandels un ter der Prämisse 
einer gesamtstädtischen Zielsetzung formuliert. 
Der Planbereich ist laut Märkte - und Zentrenkonzept als nicht integrierter Standort definiert. 
Der dort  ansässige Baumarkt stellt einen solitären Fachmarktstandort dar , der außerhalb 
eines ze ntralen Versorgungsbereiches und außerhalb einer Fachmarktagglomeration liegt. 
Wegen der peripheren Lage im Stadtgebiet ohne umgebenden Bevölkerungsmantel (keine 
größeren und einwohnerstarken Wohngebiete in fußläufiger Nachbarschaft) definiert das 
Konzept den Bereich als Standort, an dem (bis auf den vorh. Baumarkt) kein weiterer 
Einzelhandel anzusiedeln ist.  Bei der weiteren Planung ist jedoch zu berücksichtigen, dass 
sich in direkter Nachbarschaft des Baumarktes noch mehrere Firmen befinden, die ebenfalls  
im Baustoff - und Baufachhandel aktiv und damit im gleichen Handelssegment tätig sind. 
Planungsziel ist es  daher, den Fachmarktstandort für den Baustoffhandel und den Baumarkt 
planungsrechtlich zu sichern und darüber hinaus Perspektiven zur weiteren Entwic klung zu 
bieten. Dem soll die Darstellung einer Sondergebietsfläche im Flächennutzungsplan als 
Grundlage für die Festsetzungen im Bebauungsplan Rechnung getragen werden. 
 
3.3. Verkehrsplanung 
Die verkehrliche Erschließung orientiert sich an den bestehenden  Verkehrswegen. Die 
Erschließung wird auch weiterhin über den Heideweg und die Sandforter Straße erfolgen. 
Zusätzliche Erschließungsanlagen sind nur untergeordnet für einen Teil des rückwärtigen 
Bereiches der Sandforter Straße vorgesehen. Diese sind , basierend auf der erwarteten 
Verkehrsbelastung durch die zusätzlich zu erschließenden Gewerbegrundstücke ,  
dimensioniert und sollen möglichst zurückhaltend ausgebaut werden. Vorgesehen sind 
Straßenbreiten, die Lkw -Begegnungsverkehr ermöglichen und ein ei nseitiger Gehweg. Die 
Stichstraßen enden in Wendeplätzen, die für das Wenden von Lkw ausreichend dimensioniert 
sind. Bestandteil der festzusetzenden Verkehrsflächen sind zudem seitliche 
Versickerungsmulden, über die das auf der Straßenfläche anfallende Regenwasser versickert 
werden soll. 
Konkrete Festsetzungen zu den Verkehrsflächen werden im  Bebauungsplan getroffen.  
 
3.4. Lärmimmissionen und Schallschutz 
Das Plangebiet w ird durch den Lärm der benachbarten Bahnlinie Osnabrück – Hannover 
beeinträchtigt. Auch von der Sandforter Straße gehen Lärmbelastungen durch 
Straßenverkehrslärm aus. Darüber hinaus befinden sich im Plangebiet aufgrund der 
historischen Entwicklung g ewerbliche Nutzungen in direkter Nachbarschaft zu Wohnnutzung. 
Wohnnutzung befindet sich im Wesentlichen entlang der Sandforter Straße.  
Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes für den Bereich entlang der Sandforter Straße 
von gewerblicher Baufläche in Mischgebiet soll einerseits den dort vorhandenen Nutzungen 
stärker Rechnung getragen werden und and ererseits den dort vorhandenen Wohnnutzungen 
ein höheres Maß an Schutz gewährt werden, um dauerhaft gesunde Wohnverhältnisse 
sicherstellen zu können. Eine planungsrechtliche Sicherung soll durch Festsetzungen im 
Bebauungsplan erfolgen. 
Zur Beurteilung der Lärmsituation, zur Ermittlung von Schallkontingenten für die 
Gewerbeflächen sowie zur Erarbeitung von Regelungen zum Schutz der vorhandenen 
Wohnnutzung vor Verkehrs - und Gewerbelärm wurde im Rahmen der Aufstellung des 
Bebauungsplanes vom Büro RP Schallschutz eine schalltechnische Untersuchung erstellt. 
Grundlagen für die schalltechnische Beurteilung sind die D IN 18005 (Schallschutz im 
Städtebau, die TA Lärm sowie die DIN 45691 für die Geräuschkontingentierung.  
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Verkehrslärm 
Die Ermittlungen zum Verkehrslär m beziehen sich einerseits auf die benachbarte Bahntrasse 
und andererseits auf den Straßenverkehrslärm. 
 
Die Berechnungen haben ergeben, dass mit Überschreitungen der Orientierungswerte der 
DIN 18005 am Tag und in der Nacht zu rechnen ist. Zum Schutz der G ebäude werden im 
Bebauungsplan Festsetzungen entsprechend der DIN 4109 (Lärmpegelbereiche IV und V) 
getroffen. Damit können gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden. 
Gesonderte Regelungen im Flächennutzungsplan sind nicht erforderlich.  Die 
Lärmpegelbereiche werden im Bebauungsplan festgesetzt. Der Nachweis zur Einhaltung des 
Schallschutzes ist einzelfallbezogen im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. 
 
Gewerbelärm 
Für die Kontingentierung des Gewerbelärms sind die nächstgelegenen schutzw ürdigen 
Nutzungen maßgebend. Diese wurden ermittelt und bei den Berechnungen als 
Immissionspunkte berücksichtigt. Um die  Schutzansprüche zu berücksichtigen und 
gleichzeitig eine angemessene Nutzung  der gewerblichen Bauflächen zu ermöglichen wurde 
das Plang ebiet für die Geräuschkontingentierung in verschiedene Teilflächen unterteilt . Die  
Emissionskontingente für die einzelnen Teilflächen wurden so  festgelegt, dass an den 
relevanten Immissionsorten in der Nachbarschaft keine Überschreitungen der zulässigen 
Richtwerte entstehen. Die umliegenden Gewerbeflächen wurden in die Ermittlung der 
Gewerbelärmvorbelastung einbezogen. 
Aufgrund der vorhandenen Wohnnutzungen können gegenüber sonstigen uneingeschränkten 
Gewerbegebieten nur reduzierte Lärmkontingente eingeräu mt werden, um in der 
Nachbarschaft gesunde Wohnverhältnisse sicherstellen zu können . Die genauen Werte 
werden für die einzelnen Teilflächen im Bebauungsplan festgesetzt und variieren aufgrund der 
unterschiedlichen Abstände zu schützenswerten Nutzungen.  Regelungen im 
Flächennutzungsplan sind nicht erforderlich. 
Insgesamt hat die schalltechnische Untersuchung ergeben, dass sich die schalltechnischen 
Konflikte im Rahmen der Bauleitplanung bewältigen lassen. 
 
Landschaftsökologischer Fachbeitrag 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 wird Planungsrecht für bisher nicht baulich 
genutzte Flächen geschaffen. Insofern werden durch Bebauung und Versiegelung Eingriffe in 
Natur und Landschaft erfolgen. Um diese bewerten und bilanzieren zu können , wurde für den 
Bebauungsplan Nr. 551 vom Büro BioConsult ein landschaftsökologischer Fachbeitrag 
erarbeitet (2012), in dem u.a. die Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft ermittelt 
wurde.  
Die Grundlage für die Ermittlung des Kompensationserfordernisses bilde t das bisherige 
Planungsrecht. Für die Bereiche ohne rechtskräftigen Bebauungsplan erfolgt die Beurteilung 
auf Grundlage der bereits heute  gegebenen Bebaubarkeit nach § 34 BauGB. Diese wird zu 
den künftig geplanten Festsetzungen ins Verhältnis gesetzt. Die Differenz bildet die Grundlage 
für die Ermittlung des Kompensationserfordernisses. 
Als Grundlage für die Eingriffsbilanzierung erfolgte im September 2011 eine 
Biotoptypenkartierung (nach Drachenfels). 
Die Ermittlung des Kompensationserfordernisses erfolg te differenziert nach den einzelnen 
Eingreifern, so dass die ermittelte Kompensation durch entsprechende Festsetzungen 
konkreten Grundstücken bzw. Bauflächen zugeordnet werden können. Die erforderliche 
Kompensation aufgrund fehlender Kompensationsmöglichke iten im Geltungsbereich und in 
der unmittelbaren Umgebung soll aus dem Flächenpool der Stadt Osnabrück erfolgen. Die 
Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die Eingriffe in Natur und Landschaft 
ausgeglichen werden können. Eine Zuordnungsfestsetzung wird in den Bebauungsplan 
aufgenommen.  
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Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde eine spezielle artenschutzrechtliche 
Prüfung nach Naturschutzrecht durchgeführt. Diese dient dazu, das Vorhandensein besonders 
geschützter Arten zu prüfen und ggf. Vermeidungsmaßnahmen zu erarbeiten, damit die 
jeweiligen lokalen Populationen der einzelnen Arten nicht in ihrem Bestand gefährdet werden.  
In diesen Zusammenhang erfolgte eine Erfassung der Avifauna (Vögel). Unter sucht wurde 
zudem das Vorkommen von Fledermäusen im Plangebiet. 
Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass bei Umsetzung der Planung keine 
erhebliche Verschlechterung des Erhaltungszustandes der örtlichen Populationen der 
betreffenden Arten zu erwarten i st. Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen im Rahmen 
konkreter Baumaßnahmen werden in den Bebauungsplan entsprechende Hinweise 
aufgenommen.  
 
Bodenordnung 
In weiten Teilen des Geltungsbereichs sind die Grundstücke klar definiert und weitgehend 
bebaut sowie  auch sinnvoll nutzbar. Hier sind keine Maßnahmen zur Neuordnung von 
Grundstücken erforderlich. 
Für den überplanten Blockinnenbereich zwischen Heideweg und Sandforter Straße ist eine 
Neuordnung der Grundstücke erforderlich. Das Ordnungserfordernis beschrän kt sich dabei 
auf den westlichen Teil des Änderungsbereiches , da hier verschiedene 
Grundstückseigentümer von der Planaufstellung betroffen sind und zur Umsetzung der 
Planung und Sicherstellung der öffentlichen Erschließung eine Neuordnung der Grundstücke 
zwingend notwendig ist.  
Aus diesem Grund wird parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans ein formales 
Umlegungsverfahren zur Grundstücksneuordnung durchgeführt. Damit kann vermieden 
werden, dass Grundstücke durch die notwendigen öffentlichen Erschließungs anlagen zerteilt 
und verbleibende Flächen nicht mehr sinnvoll genutzt werden können. Im Rahmen der 
Bodenordnung werden die Grundstücke auf Grundlage der Planung neu aufgeteilt und 
anschließend den einzelnen Eigentümern zugewiesen. Die für die öffentliche E rschließung 
erforderlichen Flächen werden in diesem Zusammenhang an die Stadt übertragen. 
 
3.5. Altlasten 
Im Änderungsbereich befinden sich mehrere festgestellte Altlasten. Diese wurden ausgewertet 
und hinsichtlich möglicher Restriktionen für die künftig vorgesehenen Nutzungen bewertet. Für 
Teilbereiche erfolgt derzeit die Sanierung der betroffenen Bereiche.  Diese Fläche ist im 
Flächennutzungsplan bereits als festgestellte Altlast gekennzeichnet. Die Kennzeichnung wird 
übernommen. Festsetzungen zu kleineren  Altlastenverdachtsflächen sowie Vorgaben für ggf. 
erforderliche weitere Untersuchungen oder baubegleitende Maßnahmen werden für die 
betreffenden Flächen im Bebauungsplan getroffen. 
 
3.6. Überschwemmungsgebiet der Hase 
Das Überschwemmungsgebiet der Hase wurde nach Wirksamwerden des aktuellen 
Flächennutzungsplanes im Jahr 2001  neu ausgewiesen. Dieses wurde nachrichtlich in den 
Änderungsbereich übernommen. 
Derzeit erfolgt die Vorbereitung zu einer Neuausweisung des Überschwemmungsgebietes der 
Hase. Eine Neube rechnung des Überschwemmungsgebietes auf Grundlage aktueller und 
genauerer Topografiedaten hat ergeben, dass die Flächen im Änderungsbereich künftig nicht 
mehr vom 100jährigen Hochwasser betroffen sein würden. Auf Grundlage der bisherigen 
Berechnungen erfo lgte die vorläufige Sicherung durch Bekanntmachung im Amtsblatt des 
Landes Niedersachsen. Das formale Verfahren zur Neuausweisung muss durch die Stadt 
Osnabrück erfolgen und wird derzeit vorbereitet. 
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Nach geltendem Recht besteht in Überschwemmungsgebieten ein generelles Bauverbot, 
sofern durch Baumaßnahmen der Retentionsraum reduziert wird. Die Grenze des derzeit 
formal festgesetzten Überschwemmungsgebietes wird zunächst im Änderungsbereich 
dargestellt.  
 
Die Grenze des Überschwemmungsgebietes deckt sich im  Plangebiet weitgehend mit dem 
nordwestlichen Grenzbereich der Zone III des Wasserschutzgebietes Düstrup -Hettlich. Die 
Grenze wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.  
 
3.7. Entwässerungsvorplanung 
Im Rahmen der Entwässerungsvorplanung zum Bebau ungsplan wurden Boden -
untersuchungen zur Versickerungsfähigkeit sowie zur Ermittlung des  
Grundwasserflurabstandes durchgeführt. Dabei hat sich gezeigt, dass die anstehenden Böden 
gut für eine Regenwasserversickerung geeignet sind. Aufgrund der Topographie liegen jedoch 
zwei bereits baulich genutzte Grundstücke zu tief und damit zu nahe am Grundwasserspiegel, 
als dass dort eine Versickerung zulässig ist. Für diese Grundstücke wird im Bebauungsplan 
die Notwendigkeit der Regenwasserrückhaltung auf den Grundstü cken festgesetzt. Das 
zurückgehaltene Regenwasser darf nur gedrosselt in die Regenwasserkanalisation 
abgegeben werden, um kurzfristig zu hohe Wassermengen, wie sie z.B. bei 
Starkregenereignissen auftreten können, zu vermeiden. 
Die geplanten Straßen werden in Mulden im Randbereich entwässert. Aufgrund der 
Höhenlage der westlichen Planstraße muss das dort anfallende Regenwasser in einen 
vorhandenen Graben, welcher direkt westlich an das Plangebiet angrenzt, entwässert werden. 
Im Bebauungsplan wird ein hierfür erforderliches Leitungsrecht festgesetzt. 
Auf den anderen bisher unbebauten Grundstücken ist das anfallende Regenwasser zur 
Versickerung zu bringen. Für die bereits bebauten Grundstücke am Heideweg sowie an der 
Sandforter Straße bleibt die Entwässerung gegenüber heute unverändert. 
 
3.8. Bau- und Bodendenkmale, Archäologie 
In direkter Nachbarschaft zum Änderungsbere ich befindet sich da s Kulturdenkmal 
„Teufelssteine“. Das  Großsteingrab ist von der Planänderung indirekt betroffen, da 
angrenzende Flächen überp lant werden. Im Flächennutzungsplan werden die im 
Änderungsbereich angrenzenden Flächen weiterhin als Wald dargestellt. Die vorhandene 
Fußwegeverbindung bleibt erhalten.  
 
3. Künftige Darstellung im FNP 
Im Flächennutzungsplan werden künftig für die einzeln en Teilflächen differenzierte 
Darstellungen getroffen.  
Der Standort des Baumarktes sowie die benachbarten Flächen, auf denen mit Baustoffen und 
–materialien gehandelt wird bzw. diese gelagert werden, wird künftig als Sonderbaufläche für 
großflächigen Einz elhandel dargestellt. Die anderen Flächen im Änderungsbereich entlang 
des Heideweges werden als gewerbliche Baufläche dargestellt. Die Flächen entlang der 
Sandforter Straße werden als gemischte Bauflächen dargestellt. Für die verbleibenden 
Flächen im Block innenbereich wird gewerbliche Baufläche dargestellt. Die Darstellung der 
Waldfläche bleibt bestehen. 
  
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B. Umweltbericht 
 
1. Einleitung 
1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes 
Der Änderungsbereich befindet sich im Stadtteil Voxtrup und liegt zwischen DB -Strecke, 
Fußweg entlang des Kulturdenkmals "Teufelssteine" und Sandforter Straße. Ziel der Planung 
ist die städtebaulich e Neustrukturierung einer von gewerblicher Nutzung geprägten 
Gemengelage mit der zugehörigen Erschließung. 
Hinsichtlich weiterer Angaben zum Standort  sowie der Art des Vorhabens und geplanter 
Festsetzungen wird auf die vorangegangenen Kapitel der Begründung verwiesen. 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Der Änderungsbereich umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 13,12 ha.  
 
1.2 Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung 
FACHPLANUNGEN 
Hinsichtlich der Darstellung des Änderungsbereiches im wirksamen Flächennutzungsplan der 
Stadt Osnabrück (FNP) wird auf das Kapitel A.3. verwiesen. 
Der im Rahmen der Neuaufstellung des FNP 2001 erstellte landschaftsplanerische 
Fachbeitrag weist die Waldflächen im Geltungsbereich als bedeutende Begleitfläche einer 
Grünverbindung - der südlich angrenzenden Haseaue als einem der stadtgliedernden "Grünen 
Finger" – aus. 
Die von der Aufstellung betroffene Fläche ist schon im Landschaftsrahmenplan (LRP), also 
dem Fachplan NATURSCHUTZ der Stadt erfasst worden. Der Waldbereich östlich der Straße 
"Teufelsheide" wird als wichtiger Bereich für Arten und Lebensgemeinschaften  dargestellt. Es 
handelt sich um “Restbestände“ innerhalb gewerblicher Bebauung, bestehend aus  feuchtem 
Stieleichen-Birkenwald sowie teilweise Kiefernwald auf dünenähnlichen Standorten. Bezogen 
auf d as Landschaftsbild wird dieser Bereich als wertvoll (Wertstufe 2 für den 
Siedlungsbereich) mit prägenden naturnahen Elementen, jedoch geringer eigenständiger 
Größe (> 10 ha) eingestuft. 
Die südlich angrenzende Haseaue - als Teil von Natur und Landschaft, der die Voraussetzung 
als Naturschutzgebiet erfüllt -  wird im LRP als wertvoller Bereich mit naturraumtypischen 
Landschaftsformen und Nutzungsmustern und hohem Anteil an naturnahen Nutzungen 
(Wertstufe1) abgebildet. 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
Der Umweltzustand im unbeplanten Status ist auf die jeweiligen Schutzgüter bezogen 
darzustellen, um die Empfindlichkeit gegenüber der Planung herauszustellen und Hinweise 
auf ihre Berücksic htigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu können. Die mit 
der Planung verbundenen Auswirkungen auf die Umweltgüter werden herausgestellt, um 
anschließend Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich erheblicher negativer 
Auswirkungen ableiten zu  können. Dies geschieht zweckmäßigerweise auf der Ebene der 
verbindlichen Bauleitplanung vor dem Hintergrund der im Rahmen des parallel durchgeführten 
Aufstellungsverfahrens für den B -Plan Nr. 551 “Teufelsheide“ erstellten Fachgutachten, 
insbesondere des l andschaftsplanerischen Fachbeitrags. Im Rahmen dieses Fachbeitrages 
sind die im Folgenden angeführten erheblichen Beeinträchtigungen konstatiert worden. 
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Arten und Lebensgemeinschaften 
Dem Aufstellungsbereich ist in Teilen eine hohe Wertigkeit hinsichtlich  des Naturhaushaltes 
zuzuweisen. Entsprechend der festgesetzten Flächenaufteilungen, die der im parallelen 
Verfahren entwickelte Bebauungsplanentwurf darstellt, kommt es zum einem Verlust von 0,95 
ha ökologisch bedeutsamer Biotopstrukturen. Bei den in Ansp ruch genommenen Flächen 
handelt es sich im Wesentlichen um Biotopstrukturen der Wertstufe IV 1 (Eichenmischwald, 
sonstiges mesophiles Grünland, halbruderale Gras- und Staudenfluren) sowie um Birken - und 
Zitterpappel-Pionierwald und Brombeergebüsche der Wert stufe III. Das nachweisliche 
Vorkommen gefährdeter Tierarten – hier Fledermäuse – führt vor dem Hintergrund des 
anzuwendenden Bilanzierungsmodells für die Eingriffsregelung zu einer teilweise deutlich 
höheren Gesamtbewertung als sie sich aus der Naturnähe des Biotoptyps allein ableiten ließe.  
Aufgrund der dauerhaften Überbauung und Versiegelung werden die Beeinträchtigungen für 
das Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften als erheblich eingestuft. FFH - und 
Vogelschutzgebiete werden von der Planung nicht be rührt. Naturdenkmale sind im 
Änderungsbereich nicht verzeichnet. 
 
Boden 
Die auf Grund der aktuellen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung der 
anstehenden Böden ist als Vorbelastung zu beurteilen. Die Festsetzungen des 
Bebauungsplanes ermöglichen ei ne Überbauung und Neuversiegelung von Böden einer 
geringen bis mittleren ökologischen Wertigkeit in einer Größenordnung von ca. 1,22 ha. 
Zusätzlich ist von weiteren Belastungen unversiegelt bleibender Böden während des 
Baubetriebes (Verdichtung, Umlagerung  etc.) auszugehen. Vor diesem Hintergrund müssen 
die Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden als erheblich eingestuft werden. 
Im Änderungsbereich befinden sich eine Altablagerung, mehrere festgestellte Altlasten auf 
gewerblich genutzten Flächen, sowie ein e Reihe von Verdachtsflächen, hinsichtlich derer 
bereits Untersuchungen vorliegen. 
 
2.2 Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes 
2.2.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Inwieweit mit der Planung Auswirkungen auf die zu betrachte nden Umweltschutzgüter 
einhergehen, ist auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung konkret ermittelt worden. Es 
zeigt sich, dass Umweltauswirkungen vor allem aus dem Verlust von Böden und ihrer 
ökologischen Funktionsvielfalt resultieren. Durch die gepl anten Versiegelungen wird es zu 
negativen Veränderungen des Wasserregimes und mittel - bzw. unmittelbar zum Verlust von 
Lebensraum für betroffene Tier - und Pflanzenarten im Betrachtungsraum kommen; 
diesbezüglich ist v.a. der Verlust von Waldbestand zu nenne n. Die durch die Bebauung 
verbliebener Freiflächen zu erwartenden Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes, des 
Kleinklimas und des wohnungsnahen Erholungspotenzials in der Landschaft werden als 
vernachlässigbar eingestuft. 
 
2.2.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Ohne die geplante Änderung würde der betroffene Landschaftsraum seine bisherige 
Charakteristik beibehalten. Landschaftsbild und Erholungspotenzial der siedlungsnahen 
Freiflächen blieben unverändert. Die betroffenen Böden könnten weiterhin ihrer ökologischen 
Funktionsvielfalt (v.a. Lebensraum -, Puffer - und Filterfunktion) gerecht werden; das 
Wasserregime bliebe unverändert; negative Auswirkungen auf die vorkommenden Pflanzen - 
und Tierarten wären nicht zu konstatieren. 
 
                                                 
1 Wertstufe IV (besondere bis allgemeine Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) über 
Wertstufe II (allgemeine bis geringe Bedeutung) und III (allgemeine Bedeutung) bis V (besondere 
Bedeutung). 
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3. Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich erheblicher nachteiliger 
Umweltauswirkungen 
Mit Blick auf Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen ist auf der Ebene des FNP zum einen 
allgemein auf die Standortwahl und zum anderen auf die ggf. bereits mögliche Darstellung von 
Flächen für Ausgleichsmaßnahmen abzustellen. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch 
Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfassenderen 
Kompensation (Kompensationsmaßnahmen) zu verstehen. 
 
3.1 Darstellungen im Änderungsbereich 
Konkrete Kompensationsflächen sind innerhalb des Änderungsbereiches nicht benannt bzw. 
dargestellt worden. 
Im Rahmen des auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung erarbeiteten 
landschaftsplanerischen Fachbeitrages bzw. der hier  abgearbeiteten Eingriffsregelung ist 
dargelegt, dass die Ausweisung der neuen Baufenster zu einer möglichen Neuversiegelung 
von Böden mittlerer Wertigkeit in einer Größenordnung von ca. 1,22 ha führt. Die als 
Ausgleichsmaßnahme aus fachlicher Sicht gemäß Bilanzierungsmodell vorrangig ins Auge zu 
fassende Entsiegelung einer Fläche von 0,61 ha ist nicht realisierbar. Von daher ist als 
Kompensationsmaßnahme die Entwicklung naturnaher Biotoptypen auf entsprechend großen 
Flächen nachzuweisen. Aus der Beeinträch tigung des Schutzgutes Arten und 
Lebensgemeinschaften ergibt sich ein weiteres Kompensationserfordernis von ca. 1,78 ha. 
Insgesamt ist demnach extern der Nachweis von Flächen in einer Größenordnung von 2,39 ha 
zu erbringen, auf denen durch geeignete Maßnah men eine Aufwertung um eine Wertstufe 
erreicht werden kann. Dieses Erfordernis wird durch eine entsprechende Ablösung aus dem 
städtischen “Flächenpool Pye“ erbracht. 
 
3.2 In Betracht kommende Planungsvarianten 
Auf der Flächennutzungsplanebene sind im Rahme n des Änderungsverfahrens keine 
maßgeblichen Planungsvarianten diskutiert worden. 
 
4. Zusätzliche Angaben 
 
4.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
Die auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung im Rahmen des ökologischen Fachbeitrags 
(Büro BIOCONSULT 2012) durchgeführte Biotoptypenkartierung erfolgte nach dem 
Kartierschlüssel der Biotoptypen in Niedersachsen  (DRACHENFELS 2004). Hinsichtlich der 
Ermittlung des Kompensationsbedarfs ist auf die Naturschutzfachlichen Hinweise zur 
Anwendung der Eingriffsr egelung in der Bauleitplanung  der NLÖ ( NIEDERSÄCHSISCHE 
LANDESANSTALT FÜR ÖKOLOGIE 1994) jetzt NLWKN (Niedersächsischer Landesbetrieb für 
Wasserwirtschaft, Küsten - und Naturschutz) – mit den aktualisierten Rahmenbedingungen 
(NLWKN 2006) -zurückgegriffen worden. 
Im Hinblick auf die Bewertung der Verkehrs - und Gewerbelärmeinwirkungen sind die 
Immissionsrichtwerte der TA Lärm bzw. die Orientierungswerte gemäß DIN 18005 zu Grunde 
gelegt. 
 
4.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen 
Auswirkungen der Durchführung des Verfahrens auf die Umwelt 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompensationsflächenkatasters der Stadt Osnabrück 
bzw. der Betreuung des “Flächenpools Pye“ durch die Untere Naturschutzbehörde werden die 
zugeordneten externen Ko mpensationsmaßnahmen überwacht. So wird gewährleistet, dass 
Entwicklungen, die den vorgesehenen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht entsprechen, 
frühzeitig durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. 
23. Änderung des Flächennutzungsplanes 2001 - Sandforter Straße /   Heideweg -   
 
 
 
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5. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Die vorgesehene Änderung wird bezogen auf zumindest einige der in der Umweltprüfung zu 
betrachtenden Schutzgüter unmittelbare Auswirkungen haben. Insbesondere mit der 
Überplanung gewachsener Bodengesellschaften und dem damit einhergehenden Verlust  
ihrer ökologischen Funktionsvielfalt sind erhebliche Beeinträchtigungen verbunden, die mittel - 
und unmittelbar auch den Verlust von Lebensraum der Pflanzen - und Tierwelt mit sich 
bringen. Insgesamt sind die Auswirkungen auf die zu betrachtenden Schutzgüter im Rahmen 
der im parallelen B -Planaufstellungsverfahren durchgeführten Umweltprüfung vor dem 
Hintergrund der hier erstellen Fachgutachten mit folgendem Ergebnis konkret dargelegt.  
Die Beeinträchtigungen, die mit der auf der FNP -Änderung fußenden B -Planaufstellung 
einhergehen, werden mit Blick auf die Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie 
Boden als erheblich eingeschätzt. Hinsichtlich der sonstigen Schutzgüter ist von keinen 
Beeinträchtigungen auszugehen. 
Mit der FNP -Änderung bzw. der Realisierung des Bebauu ngsplanes Nr. 551 “Teufelsheide“ 
ergibt sich auf Grund des Eingriffstatbestandes die Notwendigkeit, hinsichtlich der Schutzgüter 
Arten und Lebensgemeinschaften sowie Boden geeignete Kompensationsmaßnahmen in 
einem Umfang von ca. 2,39 ha nachzuweisen. Diese r Flächen- und Maßnahmenbedarf wird 
durch eine entsprechende Ablösung aus dem städtischen “Flächenpool Pye“ erbracht. Die 
Abgeltung des ausstehenden Ausgleicherfordernisses aus dem Waldrecht in einer 
Größenordnung von ca. 2.170 m 2 kann durch die Neubegründ ung von Wald (Verhältnis 1:1) 
oder aber durch die Einstellung jeglicher Nutzung innerhalb des verbliebenen Waldbestandes 
erreicht werden. 
Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass auf Grund der Änderung des FNP bzw. 
der Aufstellung des zugehörigen Beba uungsplanes und den damit verbundenen zusätzlichen 
Baurechten auf den gegenwärtigen Freiflächen keine dauerhaften Funktions - und 
Wertverluste im betroffenen “Landschaftraum“ zu erwarten sind. 
 
C. Zusammenfassung 
Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes w erden die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 – Teufelsheide – 
geschaffen. 
Der Bebauungsplan dient der städtebaulichen Neuordnung einer historisch gewachsenen 
Gemengelage unter Berücksichtigung der heute a n gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse 
zu stellenden Anforderungen sowie der Steuerung des Einzelhandels auf der Grundlage des 
Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück. 
Voraussetzung für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 ist die Änderung des 
Flächennutzungsplanes.