Bürgerentscheid zur Wohnungsgesellschaft; aktueller Stand
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2019/4043
Datum: 2019-06-03
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 27.05.2019 
Vorstand für Finanzen, Infrastruktur und Beteiligungen
Fachbereich Finanzen und Controlling
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2019/4043
öffentlich
Bürgerentscheid zur Wohnungsgesellschaft; aktueller Stand
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 28.05.2019 N Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 28.05.2019 Ö Kenntnisnahme
 Ausschuss für Finanzen, Infrastruktur und 
Beteiligungssteuerung 04.06.2019 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
Sachverhalt:
Der Verwaltungsausschuss hat in seiner Sitzung am 12.03.2019 festgestellt, dass das 
Bürgerbegehren zur Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft zulässig ist. Der 
nach § 33 NKomVG binnen von 3 Monaten durchzuführende Bürgerentscheid fand am 
26.05.2019 statt.
Das vorläufige, amtliche Endergebnis liegt nun vor:
Für die Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft stimmten: 56.506 Personen 
(76,44 Prozent).
Gegen die Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft stimmten: 17.414 Personen 
(23,56 Prozent).
Die Wahlbeteiligung lag bei 56,59 Prozent.
Der Bürgerinnen und Bürger Osnabrücks haben sich somit mehrheitlich für die Gründung 
einer kommunalen Wohnungsgesellschaft ausgesprochen. Diese Entscheidung steht 
allerdings noch unter dem Vorbehalt des Wahlausschusses, der am 03.06.2019 tagt. 
Aufgrund des Bürgerentscheides und der Begründung zum Bürgerbegehren ist eine neue 
städtische Wohnungsgesellschaft zu gründen (s. Anlage 3).
Ein Blick über den Tellerrand zur Stadt Kiel zeigt, dass der Weg von der Entscheidung zur 
Gründung einer Wohnungsgesellschaft bis hin zur tatsächlichen Umsetzung einiger 
Abstimmung bedarf. 
Die Ratsversammlung der Landeshauptstadt Kiel (LHK) hat am 20.09.2018 beschlossen 
(Anlage 1), die Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft vorzubereiten. In seiner 
Sitzung am 23.05.2019 informierte die Verwaltung der Stadt Kiel in der Drucksache - 
0455/2019 (Anlage 2) den dortigen Ausschuss für Soziales, Wohnen und Gesundheit nun 
über den aktuellen Sachstand. 
Dies zeigt, dass auch die Stadt Osnabrück vor großen Herausforderungen steht, das 
Ergebnis des Bürgerentscheids umzusetzen. 
Herausforderungen sind u.a. die Wahl der Rechtsform inkl. des Gesellschaftszwecks, die 
Nutzbarkeit der Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau zu eruieren, die mittel- und 
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langfristige Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der Wohnungsgesellschaft und die 
Einhaltung der maßgeblichen Rechtsnormen (EU-Recht, NKomVG etc.).
Essenziell ist es nun, den Wunsch nach möglichst vielen neu geschaffenen Wohneinheiten 
innerhalb der nächsten Jahre mit den tatsächlichen und lokalen finanziellen Möglichkeiten 
einer kommunalen Wohnungsgesellschaft in Einklang zu bringen, um ein möglichst 
wirtschaftlich unabhängiges kommunales Unternehmen zu etablieren. 
Folgende Vorgehensweise ist denkbar: 
Baugrundstücke in städtischem Eigentum werden zunächst nicht an den Markt 
gebracht.
Es soll eine GmbH & Co. KG gegründet werden, in die die durch die 
Wohnungsgesellschaft zu bebauenden Grundstücke als Eigenkapital eingebracht 
werden. Diese Rechtsform hat steuerliche und haftungsrechtliche Vorteile zu den 
anderen Optionen. Eine Kapitalbeteiligung von Bürgern ist nicht sinnvoll, da die 
Bankzinsen zwischen 0% und 1,5% liegen und die Bürgerbeteiligung hohe 
Verwaltungskosten verursacht.
Um eine zeitnahe Umsetzung gewährleisten zu können, sollen die Grundstücke der 
städtischen Wohnungsgesellschaft, die sich für Mehrfamilienhäuser eignen, vorerst 
durch Dritte bebaut und bewirtschaftet werden. Eigentümer der Liegenschaften ist die 
städtische Wohnungsgesellschaft.
Es soll eine möglichst hohe Quote an bezahlbaren Wohnungen, d.h. im neuen N-
Bank-Förderprogramm, errichtet werden. Deshalb sollen die Baukosten durch 
Vermeidung über gesetzliche Standards hinausgehende Anforderungen niedrig und 
damit wirtschaftlich gehalten werden. 
Die Bau- und Dienstleistungsunternehmen sollen sich dem öffentlichen Vergaberecht 
unterwerfen.
Parallel sollen städtische Strukturen für das Immobilienmanagement aufgebaut 
werden.
Die Finanzierung soll für den sozialen Wohnungsbau über NBank-Darlehen und für 
den frei finanzierten Bereich über langfristige Hypothekenkredite durch die 
Konzernfinanzierung erfolgen.
Es ist zu prüfen, ob ein Unterausschuss des Finanzausschusses zu gründen ist, an 
dem auch das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum beteiligt wird. Im 
Finanzausschuss wird ein ständiger Tagesordnungspunkt eingerichtet. 
Es ist geplant, 40 – 80 Wohneinheiten pro Jahr zu errichten. Hierfür wird ein 
Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 8 – 16 Mio. Euro pro Jahr benötigt. Die Kredite 
belasten nicht das Investitionsvolumen des Kernhaushalts.
Es ist davon auszugehen, dass dies eine Verbesserung der Wohnsituation in Osnabrück zur 
Folge hat, jedoch ein signifikanter Bestand frühestens in zehn Jahren aufgebaut werden 
kann. Deshalb sollte die Stadt auch Bestandsobjekte erwerben, wenn durch deren 
Bewirtschaftung kein negativer Deckungsbeitrag entsteht. Hierbei ist zu berücksichtigen, 
dass mindestens 12 Wohneinheiten an einem Standort sein sollten, um eine wirtschaftliche 
Verwaltung zu ermöglichen.
gez. Fillep
Anlagen:
1. Beschlussvorlage Ratsversammlung Kiel 2018
2. Beschlussvorlage Ratsversammlung Kiel 2019
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3. Stellungnahme des Fachbereiches Recht und Datenschutz
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Dezernat IV
Amt für Wohnen und Grundsicherung
Zu Punkt                     der Tagesordnung
Beschlussvorlage Drucksache
0773/2018
Einbringung
10.09.2018
 Datum  Gremium Federführung
Ö 20.09.2018 Ratsversammlung Amt für Wohnen und Grundsicherung
Betreff:
Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft
Antrag:
1. Die Verwaltung wird beauftragt, die Gründung einer städtischen Wohnungsgesell-
schaft vorzubereiten. Der Beschluss vom 16.03.2017
(Drs. 0115/2017) wird insoweit abgeändert, dass nicht mehr geprüft wird, welche Vor-
aussetzungen für die Gründung einer Wohnungsgesellschaft vorliegen bzw. geschaf-
fen werden müssen.
2. Die Ziele der zu gründenden Gesellschaft sind die Errichtung, der Erwerb, die Betreu-
ung, Bewirtschaftung und die Verwaltung von Wohngebäuden zu Mietzwecken auf 
dem Gebiet der Landeshauptstadt Kiel. Es wird eine Öffnungsklausel geschaffen, die 
es zu einem späteren Zeitpunkt ermöglicht, Grundstücke zu erwerben, zu entwickeln 
und für geförderten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.
3. Die Vorbereitungen zur Gründung einer Wohnungsgesellschaft sollen durch externe 
Expertise (z.B. bei Fragen zur Rechtsform, zum Portfolio oder zur Wirtschaftlichkeit) 
unterstützt werden. Entsprechende Beratungsleistungen sind auszuschreiben.
4. Die Ergebnisse der Vorbereitung zur Gründung einer Wohnungsgesellschaft sind den 
Gremien der Selbstverwaltung zu berichten und zur endgültigen Entscheidung vorzu-
legen.
Begründung:
1. Direkte Gründung
Die Landeshauptstadt Kiel nimmt Abstand von der bisherigen Beschlusslage, durch ein Gut-
achten zu erkunden, ob die Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft zweckmä-
ßig und sinnvoll ist, um die Wohnungsmarktlage im Bereich des bezahlbaren Wohnraums 
positiv zu beeinflussen.
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Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist weiterhin angespannt. Die Verfügbarkeit von bezahl-
barem Wohnraum für Menschen mit geringerem Einkommen ist erheblich eingeschränkt. Ei-
ne Änderung der Situation zeichnet sich nicht ab. Insbesondere sind Menschen mit besonde-
ren Problemlagen vom Wohnungsmarkt abgehängt. Eine kommunale Wohnungsgesellschaft 
muss die Landeshauptstadt Kiel in die Lage versetzen, auf aktuelle Nachfragesituationen 
jetzt und in Zukunft reagieren und dadurch Einfluss auf das Wohnungsmarktgeschehen neh-
men zu können.
Die Landeshauptstadt Kiel beteiligt sich daher mit der Gründung der Kieler Wohnungsgesell-
schaft „(KiWoG)“*1 aktiv als Akteur am Wohnungsmarkt.
2. Zweck der KiWoG
Die KiWoG errichtet, erwirbt, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Wohngebäude zu Miet-
zwecken auf dem Gebiet der Landeshauptstadt Kiel. Die Landeshauptstadt Kiel verfolgt mit 
der Gründung der KiWoG insbesondere folgende Zwecke:
1. Schaffung bezahlbaren Wohnraums für Personengruppen ohne/mit geringem Ein-
kommen
2. Versorgung besonderer Bedarfsgruppen mit Wohnraum (z.B. Obdach- u. Wohnungs-
lose)
3. Förderung besonderer Wohnformen wie z.B. Wohnprojekte und Wohngemeinschaf-
ten
4. Ankauf und Aufwertung von sogenannten Schrottimmobilien 
5. Erhalt und Aufwertung der bereits im kommunalen Besitz befindlichen Wohneinheiten
6. Schaffung einer Möglichkeit in Zukunft auch Grundstücke zu erwerben, zu entwickeln 
und dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung zu stellen.
3. Zu klärende Rahmenbedingungen
Die KiWoG hat im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit grundsätzlich freie Hand. Sie 
operiert im Rahmen der Zielvorgaben der Ratsversammlung als Akteur am Wohnungsmarkt, 
handelt wirtschaftlich, langfristig und nachhaltig.
Denkbar ist die Formulierung folgender Ziele wie z.B.:
1. Nutzung der Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus und der Städtebauförde-
rung (mindestens 30 % der Wohneinheiten über Soziale Wohnraumförderung gemäß 
dem Masterplan Wohnen)
2. Mittel- und langfristige Sicherstellung einer Wirtschaftlichkeit der Tätigkeit. Die finanzi-
elle Unabhängigkeit vom städtischen Haushalt ist sicherzustellen (keine laufenden 
Zuschüsse aus dem Haushalt). Dazu wird auch die Aufnahme von frei finanziertem 
Wohnraum in das Portfolio notwendig sein.
3. Bei den einzelnen Projekten ist auf eine angemessene soziale Durchmischung sowie 
die Einhaltung der Nachhaltigkeitsziele der Landeshauptstadt Kiel zu achten. Klima-
schutz, ökologische Bauweise und ressourcenschonende Energieversorgung sind 
Grundlagen für die Bautätigkeit.
1 Arbeitstitel
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4. Die Landeshauptstadt Kiel sichert die Gründung der Wohnungsgesellschaft mit dem 
notwendigen Startkapital und überträgt ihr zudem alle im kommunalen Besitz befindli-
chen Mietobjekte. Sie verpflichtet sich weitere Bauflächen zur Verfügung zu stellen. 
4. Rechtliche /formale Rahmenbedingungen
Die Einhaltung der maßgeblichen Rechtsnormen (u.a. EU-Recht, Gemeindeordnung 
Schleswig-Holstein, die für den laufenden Betrieb einer Wohnungsgesellschaft einschlä-
gig sind, werden u.a. Auftrag der externen Expertise sein. s.o.
5. Projektverfahren
Die Komplexität der Aufgabe und das wirtschaftliche Risiko machen eine solide Grundlagen-
arbeit erforderlich, die Nachhaltigkeit und Sorgfalt berücksichtigt, um eine mittel- und langfris-
tig wirtschaftlich unabhängig agierende Gesellschaft zu schaffen. 
Entscheidend wird die Festlegung der wirtschaftlichen Eckwerte sein. Hier gilt es, den 
Wunsch nach möglichst vielen Wohneinheiten in möglichst kurzer Zeit mit den tatsächlichen 
Möglichkeiten einer kommunalen Wohnungsgesellschaft und den finanziellen Rahmenbedin-
gungen in Einklang zu bringen.
Hierzu – aber auch zu anderen Themen – bedarf es der zielgerichteten Unterstützung durch 
externe Fachleute. Dabei sind die Vergaberichtlinien zu beachten. Entsprechende Haus-
haltsmittel sind im laufenden und im kommenden Haushaltsjahr eingeplant. 
Darüber hinaus steht die Verwaltung mit anderen Kommunen in Kontakt, um soweit wie 
möglich das Wissen bereits existierender bzw. neu gegründeter kommunaler Wohnungsge-
sellschaften (z.B. Lübeck, Dresden) zu nutzen. 
Gerwin Stöcken
Stadtrat 
Infosystem Kommunalpolitik 
Drucksache 0773/2018 - Beschlüsse  
Betreff: Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft 
Status: öffentlich Drucksache- 
Art: 
Beschlussvorlage 
Federführend: Amt für Wohnen und 
Grundsicherung (Dezernat IV) 
Beratungsfolge: 
Ratsversammlung 
20.09.2018 Sitzung der Ratsversammlung geändert besc hlossen 
20.09.2018 Ratsversammlung  geändert beschlossen 
Beschluss einschließ lich der Ä nderungen aus dem  Ä nderungsantrags zu TOP 13.1.1 (Drs. 
0826/2018 ; Ä nderungen in Fettdruck ): 
Die Verwaltung wird beauftragt, die Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft vorzubereiten. 
Der Beschluss vom 16.03.2017 (Drs. 0115/2017) wird insoweit abgeändert, dass nicht mehr geprüft 
wird, welche Voraussetzungen für die Gründung einer Wohnungsgesellschaft vorliegen bzw. 
geschaffen werden müssen. 
1. 
Die Ziele der zu gründenden Gesellschaft sind die Errichtung, der Erwerb, die Betreuung, 
Bewirtschaftung und die Verwaltung von Wohneinheiten zu Mietzwecken auf dem Gebiet der 
Landeshauptstadt Kiel. Es wird eine Öffnungsklausel geschaffen, die es zu einem späteren Zeitpunkt 
ermöglicht, Grundstücke zu erwerben, zu entwickeln und unter anderem für geförderten Wohnungsbau 
zur Verfügung zu stellen. 
2. 
Die Vorbereitungen zur Gründung einer Wohnungsgesellschaft sollen durch externe Expertise (z.B. bei 
Fragen zur Rechtsform, zum Portfolio und zur Wirtschaftlichkeit) unterstützt werden. 
3. 
Hierbei sind sowohl eine Bau- und Projektierungsgesellschaft und eine davon getrennte 
Verwaltungseinheit als auch die Zusammenfassung beider unter einem organisatorischen Dach 
zu prüfen. Darüber hinaus ist die Organisationsform einer Genossenschaft mit der finanziellen 
Beteiligungsmöglichkeit aller Kieler Bürger*innen zu prüfen. Entsprechende Beratungsleistungen 
sind auszuschreiben. 
Die Ergebnisse der Vorbereitung zur Gründung einer Wohnungsgesellschaft sind den Gremien der 
Selbstverwaltung zu berichten und zur endgültigen Entscheidung vorzulegen. 
4. 
Alternative Abstimmung: 
Für TOP 13.1 (Drs. 0773/2018) einschließlich der Änderungen von TOP 13.1.1 (Drs. 0826/2018):
SPD, GRÜNE, DIE LINKE, FDP , AfD, SSW, Die FRAKTION 
Für TOP 13.1.2 (Drs. 0820/2018): CDU 
Gegen beide Anträge: Keine 
Enthaltungen: Keine 
Damit ist der Antrag zu TOP 13.1 (Drs. 0773/2018) in der geänderten Fassung mit Mehrheit beschlossen. 
Impressum 
Online-Version dieser Seite: https://ratsinfo.kiel.de/bi/vo021.asp?VOLFDNR=21862 
Drucksache 0773/2018 https://ratsinfo.kiel.de/bi/vo021.asp 
1 von 1 23.05.2019, 15:26 

Infosystem Kommunalpolitik 
Drucksache - 0455/2019  
Betreff: Gründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft – R echtsform und 
weiteres Vorgehen 
Status: öffentlich Drucksache- 
Art: 
Beschlussvorlage 
Federführend: Dezernat IV - Referat des 
Dezernenten (Dezernat IV) 
Beratungsfolge: 
Ausschuss für Soziales, Wohnen und Gesundheit 
23.05.2019 Sitzung des Ausschusses für Soziales, Wo hnen und Gesundheit 
Hauptausschuss 
05.06.2019 Sitzung des Hauptausschusses 
Finanzausschuss 
11.06.2019 Sitzung des Finanzausschusses 
Ratsversammlung 
Anlagen: 
190513_BV 
0455_2019_Anlage 1_NEU 
Antrag: 
Die  Ratsversammlung  stimmt  der  Absicht  der  Verwaltung,  die  KiWoG  bei  Grü ndung  in  der 
Rechtsform GmbH & Co. KG auszubilden, zu. 
1. 
Die Ratsversammlung beauftragt die Verwaltung auf dies er Grundlage einen Businessplan sowie 
die entsprechenden Gesellschaftsverträge für die KiWoG zu erarbeiten. 
2. 
Die Ratsversammlung beauftragt die Verwaltung, die Übe rtragung aller im städtischen Eigentum 
befindlichen  Grundstücke  mit  reiner  Wohnbebauung  sowie  G rundstücke,  auf  denen  reine 
Wohnbebauung vorgesehen ist (s. Anlage), an die KiWoG vorzubereiten. Die Übertragung steht 
dabei unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender steuer- u nd beihilferechtlicher Prüfungen sowie 
der Beurteilung durch den noch zu erstellenden Businessplan der KiWoG. 
3. 
Die Ratsversammlung beauftragt die Verwaltung, alle erforderlichen Schritte einzuleiten, um bei der 
Kommunalaufsicht die beabsichtigte Gründung einer kommu nalen Wohnungsgesellschaft in Kiel 
anzuzeigen und die Abstimmung mit der Kommunalaufsicht herbeizuführen. 
4. 
Nach Abschluss der  Vorarbeiten (s. Ziff. 1  – 4)  legt di e Verwaltung der  Selbstverwaltung  die 
abschließende Entscheidung zur Gründung der KiWoG vor (Gründungsbeschluss). 
5. 
Begrü ndung: 
Zusammenfassung I. 
Die Ratsversammlung der Landeshauptstadt Kiel (LHK) hat  am 20.09.2018 beschlossen, die Gründung 
einer städtischen Wohnungsgesellschaft vorzubereiten. Über die anvisierte Zeitplanung hat die Verwaltung 
mit  der  Geschäftlichen  Mitteilung  0081/2019  (Gründung  einer  städtischen  Wohnungsgesellschaft  –
Zeitplan) informiert. 
Der laufende Gründungsprozess wird durch externe Experti se begleitet und unterstützt. Im Rahmen eines 
Vergabeverfahrens konnten als Berater die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH in Partnerschaft mit der 
Drees & Sommer GmbH gewonnen werden. Inzwischen liegt das Ergebnis zum ersten Beratungsschritt 
(Rechtsform  und  Strukturierung)  vor.  Erste  Entwurfsberechn ungen  zum  mö glichen  Cash  Flow  der 
Gesellschaft wurden durchgeführt, weitere Beratungsschritte im Bereich Wirtschaftlichkeit und Organisation 
dauern jedoch noch an. 
Drucksache https://ratsinfo.kiel.de/bi/vo020.asp 
1 von 4 23.05.2019, 15:39 

Sachverhalt II. 
Der Bereich angemessener und bezahlbarer Wohnraum ist e ine der groß en sozialen Thematiken unserer 
Gegenwart. Neben vielen anderen Großstädten spü rt auch Kiel auf dem Wohnungsmarkt schon seit einiger 
Zeit  starken  Handlungsdruck.  Gerade  Menschen  mit  geringem  Einkommen  bzw.  Menschen  mit 
Entgeltersatzleistungen (z. B. Leistungen zur Sicherung  des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Buch 
Sozialgesetzbuch), aber auch für Teile der so genannten „Mittelschicht“ ist es besonders schwierig, in Kiel 
eine angemessene Wohnung zu finden bzw. anzumieten. N eben der stetigen Verteuerung von Wohnraum 
sind in den letzten Jahren in Kiel mehr und mehr Sozial wohnungen aus der Bindung gefallen. Gleichzeitig 
wurde nicht ausreichend neuer Wohnraum mit Bindungsfri st geschaffen. Insbesondere ist deshalb der 
Soziale  Wohnungsbau  mit  Nachdruck  voranzutreiben,  weil  si ch  die  Nachfrage  nach  gefördertem 
Wohnraum unverändert hoch darstellt. 
Aufgrund dieses zwingenden Handlungsbedarfs besteht da s Erfordernis, dass die LHK wieder gestaltend 
auf den Wohnungsmarkt eingreifen kann. Ein Schritt in d iese Richtung ist die Gründung einer eigenen 
städtischen Wohnungsgesellschaft. Der diesbezü glich aktuell laufende Prozess ist dabei umsichtig und auf
die Zukunft ausgerichtet stetig weiter voran zu führen. Unter diesem Aspekt holt die Verwaltung die externe 
Expertise der o. g. Berater ein. Der Beratungsprozess dauert noch an und wird voraussichtlich gegen 
Anfang des 3. Quartals 2019 abgeschlossen sein. 
Parallel werden die intensiven Bemühungen der Kieler  Wohnungsmarktakteure und der Stadtverwaltung 
für  den  Wohnungsbau  im  Rahmen  des  Masterplan  Wohnen  a ktualisiert  und  fortgeschrieben.  So  ist 
sichergestellt, dass alle Maßnahmen zum Wohnungsbau koordiniert stattfinden. 
In einem ersten Schritt war zu beurteilen, welche Rechts form für die neu zu gründende    KiWoG am 
vorteilhaftesten  sein  könnte.  Hierzu  wurden  mehrere  Rech tsformausprägungen  in  einem 
Variantenvergleich gegeneinander abgewogen. 
Die Ratsversammlung hat  am  20.09.2018 beschlossen, dass bei  der  Wahl  der  Rechtsform  auch die 
folgenden Varianten geprüft werden mögen: 
- Variante 1: eine Bau- und Projektierungsgesellschaft mi t einer davon getrennten 
Verwaltungseinheit – ausgeprägt als zwei nebeneinander stehende Gesellschaften 
- Variante 2: eine Bau- und Projektierungsgesellschaft mi t einer davon getrennten 
Verwaltungseinheit – zusammengefasst unter einem gesellschaftlichen Dach 
- Variante 3: eine Genossenschaft mit finanziellen Betei ligungsmöglichkeiten aller 
       Kieler Bürgerinnen und Bürger 
Neben  diesen  Varianten  haben  die  Berater  auch  die  Gmb H  und  GmbH  &  Co.  KG  als  mögliche 
Rechtsformen näher untersucht. 
Nach eingehender Beratung und Information sieht die V erwaltung die Rechtsform GmbH & Co. KG als im 
direkten Variantenvergleich vorteilhafteste Rechtsform für  die KiWoG an. Der ausschlaggebende Grund 
hierfür liegt in der Einsparung von Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Grundstü 
cken von der LHK 
an die KiWoG. Diese Begünstigung wird nur bei Wahl der Rechtsform GmbH & Co. KG ausgelöst. 
Im Vergleich zur GmbH ist die Struktur einer GmbH & Co. KG geringfü gig komplexer ausgestaltet. Die LHK 
führt in ihrem Portfolio bereits aktuell zwei GmbH &  Co. KGs (SEEHAFEN KIEL Verwaltungs-GmbH –
SEEHAFEN KIEL GmbH & Co. KG und Müllverbrennung Kiel  Verwaltungs-GmbH - Müllverbrennung Kiel 
GmbH & Co. KG). Mit beiden Personengesellschaften hat d ie LHK gute Erfahrungen gemacht, so dass 
einer GmbH & Co. KG in Bezug auf Strukturierung und E ingliederung bei der LHK nichts entgegenspricht. 
Der  Vergleich  der  kommunalrechtlichen  Gegebenheiten  s owie  steuerliche  Besonderheiten  (d.  h. 
Gewerbesteuer,  Kö rperschaftsteuer,  Kapitalertragsteuer,  Umsatzsteuer,  nicht  Grunderwerbsteuer),  der 
vergaberechtlichen und beihilferechtlichen Auswirkungen so wie des Fördermittelrechts bei  GmbH  und 
GmbH & Co. KG kommt zu dem Ergebnis, dass keine gravier enden Unterschiede zwischen den beiden 
Rechtsformen bestehen. 
Auch die von der Ratsversammlung genannten Varianten 1 –  3 wurden von den beratenden Firmen bei der 
Prüfung  der  vorteilhaftesten  Rechtsform  für  die  KiWoG  berücksichtigt.  Im  Ergebnis  lässt  folgendes 
feststellen: 
- Varianten  1  und  2  –   Bau-  und  Projektierungsgesellscha ft  mit  einer  davon  getrennten 
Verwaltungseinheit,  entweder  als  zwei  nebeneinanderste hende  Gesellschaften  oder 
Drucksache https://ratsinfo.kiel.de/bi/vo020.asp 
2 von 4 23.05.2019, 15:39 
zusammengefasst unter einem gesellschaftlichen Dach: 
Bei diesen Varianten handelt es sich dem Grunde nach um  organisatorische Strukturierungen nach 
Aufgabenbereichen. Die Ausformung der Gesellschaften wä re durchaus möglich, die Gründung 
aber mit Mehraufwand verbunden. Insbesondere müsste zur V ermeidung von Umsatzsteuer im 
Rahmen  der  Leistungsbeziehungen  zwischen  den  Gesellschafte n  eine  umsatzsteuerliche 
Organschaft geschaffen werden. Dieser Aufwand soll jedoch  bei Gründung der KiWoG vermieden 
werden, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt, dass di e vorgenannten Aufgaben auch in 
einer einzigen Gesellschaft gebündelt werden können  und  das  Ausgangskonstrukt  der  KiWoG 
möglichst schlank und überschaubar gehalten werden soll. Die Möglichkeit, die KiwoG in einer Bau- 
und Projektierungsgesellschaft mit einer davon getrennten  Verwaltungseinheit (entweder als zwei 
nebeneinanderstehende  Gesellschaften  oder  zusammengefasst  unter  einem  gesellschaftlichen 
Dach) darzustellen, wird daher für die Gründungsphase de r KiWoG verworfen, könnte zu einem 
späteren  Zeitpunkt  aber  entsprechend  entwickelt  werden.  D er  noch  aufzustellende 
Gesellschaftsvertrag soll eine solche Entwicklungsmöglichkeit enthalten. 
- Variante 3 – Genossenschaft: 
Die Gründung einer Genossenschaft kommt aus kommunalrecht licher Sicht nicht in Betracht, da 
der geforderte kommunale Einfluss nicht ausreichend gewä hrleistet wä 
re. Der Aufsichtsrat einer 
Genossenschaft  wird  durch  alle  Mitglieder  der  Genossenscha ft  gewählt,  es  ist  daher  keine 
privilegierte  Einflussnahme durch  die  LHK  mö glich.  Diese  widerspricht  dem  Wunsch  der 
Ratsversammlung, durch die Gründung einer eigenen stä dtischen Wohnungsgesellschaft wieder 
gestaltend  auf  dem  Kieler  Wohnungsmarkt  tätig  werden  zu  können.  Zudem  müssten  die 
Grundstücke  der  LHK  zum  Verkehrswert  ü bertragen  werden,  was  eine  Verschlechterung  der 
finanziellen Ausgangslage der Gesellschaft darstellen würde. 
Die  durch  die  Berater  angestellten  Bewertungen  und  Ü berlegungen  können  aus  urheberrechtlichen 
Gründen in der Vorlage nur zusammengefasst dargestellt w erden, können jedoch von den Fraktionen im 
Dezernat IV eingesehen werden. 
Der sich an das vorliegende Ergebnis anschließende Beratungsschritt zu Fragen der Wirtschaftlichkeit und 
Organisation wird unter der Prämisse durchgeführt, dass  die KiWoG in der Rechtsform GmbH & Co. KG 
geführt werden soll. 
Insbesondere wird es hier um die sorgfältige Erstellun g eines Businessplans gehen. Weiterhin wird zu 
berechnen sein, in welcher Höhe die LHK die KiWoG mit Startkapital (Bareinlage/liquide Mittel) ausstatten 
muss und wie lange die LHK in welcher Höhe finanzielle  Zuwendungen an die KiWoG leisten muss, damit 
diese mittel- bis langfristig eigenständig auf dem Markt bestehen kann. 
Mit einem ersten Ergebnis zum Businessplan wird gegen Ende des 2. Quartals 2019 gerechnet. 
Bereits  heute  steht  fest,  dass  im  sozialen  Wohnungsbau  d as  Instrument  des  Zuschusses  einen 
maßgeblichen  Anteil  erhalten  muss.  Eine  Wohnungsgesellschaft,  die  mit  dem  Schwerpunkt  auf  den 
Sozialen Wohnungsbau ausgerichtet ist, wird langfristig n ur dann wirtschaftlich arbeiten können, wenn die 
Förderung statt der bisherigen Darlehen mit einem wesentlichen Anteil als Zuschuss erfolgt. 
Mit  in  diese  Überlegungen  einfließen  soll  die  Möglichkeit,  alle  im  städtischen  Eigentum  befindlichen 
Grundstücke mit reiner Wohnbebauung oder für reine W ohnbebauung vorgesehene Grundstü 
cke von der 
LHK an die KiWoG zu übertragen (s. Anlage). 
Zur Beurteilung der möglichen Einlagen ist jedoch vorab  zum einen eine verbindliche Auskunft zu den 
steuerlichen Auswirkungen beim zuständigen Finanzamt einz uholen. Die Einholung dieser Auskunft ist 
erforderlich, um steuerrechtliche Unsicherheiten zu kläre n und damit Rechtssicherheit zu erlangen. Zum 
anderen  ist  hinsichtlich  der  Einlagen  zu  prüfen,  ob  die  Übertragung  von  der  LHK  an  die  KiWoG 
beihilferechtlich unbedenklich ist  oder  ggf.  vorab eine  Betrauung  der  KiWoG stattfinden muss.  Diese 
Prüfschritte  müssen  zwingend  vor  Einlage  der  Grundstücke  und  der  zusätzlichen  Kapitalausstattung 
abgeschlossen sein. 
Die Kommunalaufsicht wurde bereits Anfang des Jahres über eine beabsichtigte Gründung der KiWoG in 
2019 informiert. Nach Klärung aller vorgenannten erfo rderlichen steuer- und beihilferechtlichen Themen 
sowie  Abschluss  der  internen  Abstimmungsvorgänge  wird  die  Verwaltung  die  Grü 
ndungsvorlage  der 
KiWoG  für  die  Ausschüsse  und  die  Ratsversammlung  vorbereit en  und  gleichzeitig  gemäß  §  108 
Gemeindeordnung Schleswig-Holstein bei der Kommunalauf sicht die beabsichtigte Gründung der KiWoG 
Drucksache https://ratsinfo.kiel.de/bi/vo020.asp 
3 von 4 23.05.2019, 15:39 
anzeigen. 
Es kann aufgrund nicht vorhersehbarer Fragestellungen oder ablaufbedingter Bearbeitungszeiten wie z. B. 
bei der Finanzverwaltung (s. o.) zu Änderungen in der bisher anvisierten Zeitplanung kommen. 
Gerwin Stöcken 
Stadtrat 
Anlage: 
Übersicht 
Anlagen: 
Nr. Name 
1
190513_BV 0455_2019_Anlage 1_NEU (73 KB) 
Impressum 
Online-Version dieser Seite: https://ratsinfo.kiel.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=22760 
Drucksache https://ratsinfo.kiel.de/bi/vo020.asp 
4 von 4 23.05.2019, 15:39 

Stadt Osnabrück 27.5.2019 
Fachbereich Recht und Datenschutz 
 
 
Stellungnahme zur Frage, ob die Gründung einer neuen Gesellschaft iSd Bürgerentscheids 
erforderlich ist oder die Aufgabe auch durch eine bereits existierende städt. Gesellschaft erfolgen 
könnte: 
 
Nach § 33 Abs. 4 S. 1 NKomVG steht ein verbindlicher Bürgerentscheid einem Ratsbeschluss gleich. 
Der HVB ist daher grundsätzlich nach § 85 Abs. 1 Nr. 2 NKomVG zur Ausführung des Bürgerentscheids 
verpflichtet (Wefelmeier, in: Kommunalverfassungsrecht Niedersachsen, § 33 Rn. 21 mwN.). In der 
Wahl der Mittel zur Umsetzung des Entscheids hat der HVB den gleichen Spielraum wie bei der 
Umsetzung von Beschlüssen der Vertretung (aaO. mwN.).  
 
Stellt man allein darauf ab, dass dem Bürgerentscheid das Begehren zu Grunde liegt (vgl. Begründung 
iRd. Wahlbekanntmachung), dass die Stadt ihrer sozialen Verantwortung nachkommen und 
gewährleisten müsse, dass für alle Einwohnerinnen und Einwohner angemessener und bezahlbarer 
Wohnraum zur Verfügung steht und Osnabrück daher eine neue städt. Wohnungsgesellschaft zur 
Bildung eines kommunalen Wohnungsbestandes brauche, so könnte man mit dem eingangs 
Gesagten anführen, dass diese Aufgabe durch eine bereits bestehende städt. Gesellschaft ebenfalls 
wahrgenommen werden könnte. Hierfür könnte in entsprechender Anwendung auch die Regelung in 
§ 32 Abs. 6 S. 5 NKomVG herangezogen werden, wonach die Vertretung den Bürgerentscheid 
abwenden kann, indem sie zuvor vollständig oder im Wesentlichen im Sinne des Bürgerbegehrens 
entscheidet. Hier könnte dann ein Fall „im Wesentlichen im Sinne des Bürgerbegehrens“ 
angenommen werden.   
 
Auch wenn vor diesem Hintergrund der Verzicht auf die Neugründung einer städt. Gesellschaft 
zumindest noch als rechtlich zulässig begründet werden könnte, sprechen überzeugendere 
Argumente für eine Neugründung einer Gesellschaft. Zum einen enthält § 33 NKomVG keine dem § 
32 Abs. 6 S. 5 NKomVG vergleichbare Regelung. Zum anderen ergibt sich aus dem Wortlaut der 
Wahlbekanntmachung sowohl aus der Fragestellung des Bürgerentscheids als auch deren 
Begründung, dass es ausdrücklich um die „Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft“ bzw. 
um  „eine neue städt. Wohnungsgesellschaft zur Bildung eines kommunalen Wohnungsbestandes“ 
geht. Zudem dürfte vor dem Hintergrund der Begründung des Bürgerbegehrens auch der 
Gesellschaftsvertrag einer bestehenden städt. Gesellschaft grundlegend anzupassen sein, um die 
inhaltliche Ausgestaltung und den Zweck umsetzen zu können.  
 
Gerade mit dem Argument der Formulierung von Fragestellung und Begründung spricht Vieles dafür, 
eine neue Gesellschaft zu gründen.   
 
gez. 
Voß