Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz - o frühzeitige Beteiligung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2976
Datum: 2018-10-05
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 02.10.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2976
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -
o frühzeitige Beteiligung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 18.10.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zum 
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -
Planbereich: zwischen Eisenbahnstraße, Mittelstraße, den Bahnlinien Rheine-Osnabrück 
und Osnabrück-Münster und der Randbebauung des Theodor-Heuss-
Platzes
wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher 
Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang.
A. Finanzielle Auswirkungen: keine
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
E. Beteiligte Stellen: keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Die städtebauliche Planung ist erforderlich, um die Qualität des Bahnhofsquartiers als 
wichtiges „Eingangstor“ zur Osnabrücker Innenstadt insgesamt zu stärken und 
perspektivisch zu steigern. Um daneben auch mit den Mitteln des Bauplanungsrechts den 
Bereich um den Osnabrücker Hauptbahnhof vor negativen städtebaulichen Entwicklungen zu 
schützen, sind u. a. auf planungsrechtlicher Ebene Maßnahmen zu ergreifen, um dem 
Bahnbetrieb dienende Einrichtungen, aber auch Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der 
Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur planungsrechtlich abzusichern. Gleichzeitig soll ein 
sog. „Trading-Down-Effekt“ durch die Etablierung von bestimmten Vergnügungsstätten im 
Bahnhofsumfeld verhindert werden. Insbesondere die Häufung von bestimmten 
Vergnügungsstätten (dazu zählen insbesondere Nutzungen mit erotischem Bezug, aber 
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auch Spielhallen) trägt in der Regel nicht zu einem positiven städtebaulichen und 
stadtgestalterischen Gesamteindruck bei. 
Das Ziel der städtebaulichen Planung besteht darin, die planungsrechtliche Zulässigkeit von 
bahneigenen Nutzungen festzuschreiben und gleichzeitig bestimmte Vergnügungsstätten 
innerhalb des Plangebiets auszuschließen, um damit einem Trading-Down-Effekt im Umfeld 
des Osnabrücker Hauptbahnhofs entgegenzuwirken. 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat bereits in seiner Sitzung am 25.09.2012 die Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz - beschlossen.
Anlagen:
Planzeichnung mit Legende (Vorentwurf)
Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) 
Begründung (Vorentwurf)
Rinne
Hamburger Straße
Fahrstuhl
102
4
19
5
85
2
32
9
87
1
19
16
96
1
19
15
89
2
30
3
19
21
100
5
19
24
19
11
103
1
19
13
19
25
19
22
2329
8
29
9
94
2
94
1
.
P
H
H
H
H
H
H
H
H
H
415
414
Schranke
Poller
LPB  VILPB  VLPB  IV
LPB  VII
Bebauungsplan Nr. 451
- Theodor-Heuss-Platz -
Vorentwurf
Stand: 14.09.2018
0 10 20 30 40 50m
Art der baulichen Nutzung
Sonstige Sondergebiete
Verkehrsflächen
Regelungen für die Stadterhaltung und
für den Denkmalschutz
Umgrenzung von Gesamtanlagen
(Ensembles), die dem Denkmalschutz
unterliegen
Gesamtanlagen (Ensembles), die dem
Denkmalschutz unterliegen
Sonstige Planzeichen
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung,
z.B. von Baugebieten, oder Abgrenzung
des Maßes der Nutzung innerhalb eines
Baugebietes
Abgrenzung der angrenzenden
Bebauungspläne
Grenze des räumlichen
Geltungsbereiches
Öffentliche Straßenverkehrsflächen
Bauliche Anlage, nicht Inhalt
des Liegenschaftskatasters
Wohngebäude, Gebäude für
öffentliche Zwecke *
Wirtschafts-, Gewerbe- und
Nebengebäude *
* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 451
Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
Baugrenze
Kerngebiete
Geschossflächenzahl
Grundflächenzahl
Abweichende Bauweise
Zahl der Vollgeschosse
LPB  IV Lärmpegelbereich
Abgrenzung der Lärmpegelbereiche
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft
Erhaltung: Bäume
 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz - 
 
Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf 
Stand: 18.09.2018 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die baul iche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. Das sonstige Sondergebiete SO mit der Zweckbestimmung „Bahnhof“ d ient aus-
schließlich Bahnbetriebszwecken. Zulässig sind nur Anlagen, die dem Bahnverkehr 
dienen, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für Verwaltungen  sowie Läden und 
Kioske. 
  
2. Gemäß § 1 Absatz 5 BauNVO sind im Kerngebiet (MK) Wohnungen, dazu zählen auch 
Wohnungen für Aufsichts - und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und B e-
triebsleiter, nicht zulässig.  
 
3. Gemäß § 1 Absatz  5 i. V. m. Abs atz 9 BauNVO sind innerhalb des Kerngebiets (MK) 
Wettbüros, Wettannahmestellen, Spiel- und Automatenhallen, Striptease-Lokale, Sex-
Kinos, Peep-Shows, Sex-Shops mit Video-Kabinen, Erotikläden als Begegnungsort, an 
dem Kunden sexuelle Kontakte anbahnen und gegenseitig durchführen können, Swi n-
ger-Clubs, Sex-Life-Shows, Table-Dance-Veranstaltungen und Flatrate-Bordelle nicht 
zulässig. 
 
4. Gemäß § 22 Absatz 4 BauNVO gelten als abweichende Bauweise die Vorschriften der 
offenen Bauweise mit der Maßgabe, dass die Länge der Gebäude 50  m überschreiten 
darf.  
 
5. Gemäß § 9 Abs atz 1 N ummer 24 BauGB sind im Planbereich Lärmpegelbereiche 
(LPB) festgesetzt. Hier sind f ür verkehrslärmzugewandte Gebäudeaußenbauteile von 
nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen baul i-
che Vorkehrungen zum Schutz vor Verkehrslärm (passiver Schallschutz) zu treffen. 
Die Außenbauteile müssen hinsichtlich der Schalldämmung zum Schutz gegen Außen-
lärm mindestens den Anfo rderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) an das 
erforderliche resultierende Schalldämmmaß (erf. R’w,res) entsprechen. Hiervon kö n-
nen Ausnahmen zugelassen werden, soweit durch eine Sachverständige oder einen 
Sachverständigen der Nachweis erbracht wird, dass g eringere Schallschutzmaßnah-
men für die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichen. 
 
6. Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB sind Einzelb äume, für die ein 
Erhaltungsgebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. 
Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Bau m-
schutz von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen.   
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhal-
tungsgebot fes tgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes 
nachweislich gefährdet ist.  
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
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b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, w e-
sentlich beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a ) 
gefällt, ist er durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes 
gleicher Art (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18 -20 cm in 1 m Höhe über 
Wurzelhals) zu ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten 
Regeln der Technik durchzufüh ren, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Stehen 
private Rechte Dritter einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die 
Ersatzpflanzung an anderer Stelle vorzunehmen. 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
 
2. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologis che 
Bodenfunde (z.  B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchä ologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: 
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fun d-
stellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu 
schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
3. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesa m-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen . Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die z uständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung 
der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigun gsdienst  zu 
benachrichtigen.  
 
4. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigun g von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders 
und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs atz 2 N ummer 13 und Nummer 14 
BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollie-
ren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten 
vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträc h-
tigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor B e-
ginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesa tz 
in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbei-
ten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
Seite: 3/3 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüs ch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträcht i-
gungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogeln ester, Baumhöhlen) g e-
schützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel auße r-
halb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den B aum-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von e i-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
 
5. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs atz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
6. Gemäß § 213 Abs atz 1 Nummer 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, 
wer nach §  9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte 
Bäume wesentlich beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer 
Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden.  
 
 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
 
  
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz - 
 
Begründung zum Vorentwurf 
Stand: 18.09.2018 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die städtebauliche Planung ist erforderlich, um mit den Mitteln des Bauplanungsrechts den 
Bereich um den Osnabrücker Hauptbahnhof vor negativen städtebaulichen Entwicklungen 
zu schützen. Um die Qualität des Bahnhofsquartiers als wichtiges „Eingangstor“ zur Os n-
abrücker Innenstadt insgesamt zu stärken und perspektivisch zu steigern, sind u.  a. auf 
planungsrechtlicher Ebene Maßnahmen zu ergreifen, um dem Bahnbetrieb dienende Ei n-
richtungen, aber auch Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwa l-
tung und der Kultur planungsrechtlich abzusichern. Gleichzeitig soll ein sogenannte r „Tra-
ding-Down-Effekt“ durch die Etablierung von bestimmten Vergnügungsstätten im Bah n-
hofsumfeld verhindert werden. Insbesondere die Häufung von  bestimmten Vergnügungs-
stätten (dazu zählen insbesondere Nutzungen mit erotischem Bezug, aber auch Spielhal-
len) trägt in der Regel nicht zu einem positiven städtebaulichen und stadtgestalterischen 
Gesamteindruck bei.  
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am  25.09.2012 die Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz - beschlossen. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet  befindet sich im Stadtteil Innenstadt und liegt zwischen Eisenbahn-
straße, Mittelstraße, den Bahnlinien Rheine -Osnabrück und Osnabrück -Münster und 
der Randbebauung des Theodor-Heuss-Platzes. Die Gr öße des Plangebiets beträgt 
ca. 0,22 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich drei Baudenkmale : d as Empfangsgebäude 
des Hauptbahnhofs (Theodor-Heuss-Platz 2, Baujahr 1895), ein ehemaliger Bürotrakt 
(Theodor-Heuss-Platz 3, Baujahr 1930/1 940) und eine ehemalige Expressguthalle 
(Theodor-Heuss-Platz 4, Baujahr um 1900). 
Während das Empfangsgebäude noch seine ursprüngliche Nutzung behalten hat, sind 
die Gebäude Theodor-Heuss-Platz 3/4 von der DB Netz AG an einen Privatinvestor 
veräußert worde n. Neben einer Radstation haben sich hier gewerbliche Nutzungen 
angesiedelt. 
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
Seite: 2/8 
Zudem befinden sich hauptsächlich öffentliche Verkehrsflächen innerhalb des Pla n-
gebiets, die einen Teilbereich des Bahnhofsvorplatzes umfassen und in erster Linie 
dem Busverkehr dienen.   
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt das Plan-
gebiet hauptsächlich als Fläche für Bahnanlagen dar. Darüber hinaus werden die 
übrigen Flächen als gemischte Bauflächen dargestellt. 
Da sich die verbindliche Bauleitplanung aus dem FNP entwickelt, ist eine Änd e-
rung des FNP nicht erforderlich. 
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet lag bislang kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. Die 
Zulässigkeit von Vorha ben innerhalb des Plangebiets richtete sich bislang nach 
§ 34 Baugesetzbuch (BauGB).  
 
2.4.2. Denkmalschutz 
Die Gebäude Theodor-Heuss-Platz 2, 3 und 4 unterliegen de n Bestimmungen 
des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG).  
Die Expressguthallte (heute Fahrradstation) ist 1-geschossig, der sich rechts a n-
schließende Bürotrakt 2-geschossig. 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans festgesetzten öffentlichen Verkehrs-
flächen befinden sich  fast ausschließlich im Eigentum der Stadt Osnabrück.  Le-
diglich das Flurstück 29/7 der Flur 108 der Gemarkung Osnabrück, vom dem ein 
Teilstück im Bereich der Zufahrt zur vorhandenen Fernreisebushaltestelle an der 
Eisenbahnstraße in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen wurde 
und als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt wird, befindet sich im Eigentum der   
DB Netz AG.  Das Grundstück Theodor-Heuss-Platz 2 (Bahnhofshauptgebäude) 
befindet sich ebenfalls im Eigentum der DB Netz AG. Das Grundstück Theodor-
Heuss-Platz 3/4 befindet sich im Privatbesitz. 
 
B Planungsziel 
Das Ziel der städtebaulichen Planung besteht darin, die planungsrechtliche Zulässi gkeit von 
bahneigenen Nutzungen festzuschreiben  und gleichzeitig bestimmte Vergnügungsstätten in-
nerhalb des Plangebiets auszuschließen, um damit einem Trading-down-Effekt im Umfeld des 
Osnabrücker Hauptbahnhofs entgegenzuwirken.  
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
Seite: 3/8 
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Die städtebauliche Grundidee besteht darin, den Bereich des Bahnhofsvorplatzes durch 
Festlegung von zulässigen ba ulichen Nutzungen in seiner Bedeutung zu stärken und vor 
negativen Nutzungsentwicklungen zu schützen. Die Gebäudesubstanz innerhalb des 
Plangebiets kann dabei nur im Rahmen der engen Grenzen des Denkmalschutzrechtes 
erweitert werden. 
 
2. Erschließung 
Mit der Bauleitplanung wird keine Änderung der vorhandenen Erschließungssituation i n-
nerhalb des Plangebiets verfolgt.  
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den versch iedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schal l-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orienti e-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksicht i-
genden Ziele des Schallschutzes und som it die Folgerung aus § 50 Bundesimmission s-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten 
sind folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Kerngebiete (MK)   tags: 65 dB(A)  nachts: 55/50 dB(A)  
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie -, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Die Lärmkartierung 2017 für die Stadt Osnabrück weist für das Plangebiet tagsüber 
einen maßgeblichen Außenlärmpegel von bis zu 76 dB(A) aus. Nachts wirkt aufgrund 
der angrenzenden Bahnstrecke immer noch ein maßgeblicher Außenlärmpege l von 
über 70 dB(A) auf das Plangebiet ein. Der von der DIN 4109  implizit unterstellte P e-
gelunterschied zwischen Tag und Nacht von 10 dB(A) ist damit also nicht mehr geg e-
ben.  
Das Plangebiet wäre angesichts der vorgefundenen Lärmimmissionen aus Schiene n-
verkehr dem Lärmpegelbereich VI nach DIN 4109 zuzuordnen. Aufgrund des geringen 
Pegelunterschieds zwischen Tag und Nacht ist es allerdings geboten, für das Plang e-
biet den Lärmpegelbereich VII festzusetzen. 
Da auf den lärmabgewandten Fassadenseiten der denkmal geschützten Gebäude i n-
nerhalb des Plangebiets von geringeren Lärmim missionen ausgegangen werden 
kann, diese allerdings nach den vorliegenden Lärmkarten der Stadt Osnabrück noch 
bei über 60 dB(A) tags und über 55 dB(A) nachts liegen können, wird für die am güns-
tigsten gelegenen Bauflächen der Lärmpegelbereich IV festgesetzt. Die Festsetzung 
der Lärmpegelbereiche V und VI übernimmt eine vermittelnde Funktion zwischen dem 
Lärmpegelbereich IV und VII.   
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
Seite: 4/8 
Im Einzelfall kann von den A nforderungen an das resultiere nde Schalldämmmaß von 
Außenbauteilen abgewichen werden, wenn das Einwirken geringerer Lärmimmissi o-
nen auf die einzelne Fassade gutachterlich nachgewiesen wird. 
 
3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Aufgrund der auf das Plang ebiet einwirkenden erheblichen Immissionen aus Ve r-
kehrslärm tragen mögliche Gewerbelärmemissionen zu keiner weitergehenden Beein-
trächtigung des Plangebiets bei. 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
4.1.1. Sonstiges Sondergebiet (SO) 
Das Grundstück Theodor-Heuss-Platz 2 wird als sonstiges Sondergebiet im Sin-
ne des § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Bahn hof“ festgesetzt, da diese 
Nutzung dem Grundstück immanent ist.  Hier sind neben den Bahnbetriebszw e-
cken dienenden Nutzungen auch Schank - und Spe isewirtschaften, Anlagen für 
Verwaltungen (z. B. Polizeistation)  sowie Läden und Kioske zulässig. Zu den Lä-
den zählen insbesondere ladenmäßig betriebene Handwerksbetriebe und Diens t-
leistungsbetriebe wie z. B. Bäckereifilialen. 
Damit wird das regelmäßige Nu tzungsspektrum innerhalb eines Bahnhofsgebä u-
des abgedeckt. Bahnfremde Nutzungen ohne unmittelbaren Bezug zu Bahnre i-
senden sollen nicht zugelassen werden.  
 
4.1.2. Kerngebiet (MK) 
Das Grundstück Theodor-Heuss-Platz 3/4 wird als Kerngebiet im Sinne des § 7 
BauNVO festgesetzt, da dieses Grundstück bereits aus einer bahneigenen Nu t-
zung herausgefallen ist und sich hier Nutzungen ansiedeln sollen, die den Bah n-
betrieb nicht stören und zu einer Stabilisierung des Bahnhofsumfeldes beitragen 
sollen. 
Aufgrund der von den Bah nanlagen ausgehenden Lärmemissionen können im 
Plangebiet keine gesunden Wohnverhältnisse gewährleistet werden. Deshalb 
sind Wohnungen innerhalb des festgesetzten Kerngebiets grundsätzlich ausg e-
schlossen.  
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll der Ausschl uss von bestimmten Nu t-
zungen, die erfahrungsgemäß zu einem schleichenden Abwärtstrend („Trading -
Down-Effekt“) innerhalb von Stadtquartieren oder Straßenzügen  führen können, 
rechtssicher geregelt werden. 
Zu den innerhalb des festgesetzten Kerngebiets unerwü nschten Nutzungen zä h-
len: 
Wettbüros, Wettannahmestellen, Spiel - und Automatenhallen, Striptease -Lokale, 
Sex-Kinos, Peep-Shows, Sex-Shops mit Video -Kabinen, Erotikläden als Bege g-
nungsort, an dem Kunden sexuelle Kontakte anbahnen und gegenseitig durchfüh-
ren können, Swinger -Clubs, Sex-Life-Shows, Table-Dance-Veranstaltungen und 
Flatrate-Bordelle 
 
 
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
Seite: 5/8 
Um negative Auswirkungen auf das sensible Bahnhofsumfeld zu vermeiden, ist 
eine sinnvolle Steuerung der vorgenannten Vergnügungsstätten sowie von Wet t-
annahmestellen städtebaulich erforderlich.  
Die vorliegende städtebauliche Planung verfolgt nicht das Ziel, Vergnügungsstä t-
ten pauschal, sondern vielmehr bezogen auf bestimmte Vergnügungsstätte, d e-
ren Ansiedlung häufig mit einem Trading-Down-Effekt für das städtebauliche Um-
feld einhergeht, explizit für den städtebaulich sensiblen Bereich des Bahnhofsum-
feldes auszuschließen.  
Am 20.09.2013 hat die Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz e i-
nen Muster-Einführungserlass zum Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung i n 
den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts 
(BauGBÄndG 2013 – Mustererlass) beschlossen. Darin wird die Problematik z u-
sammengefasst wie folgt beschrieben:  
Dass Spielhallen und andere Vergnügungsstätten nachteilige städtebau-
liche Auswirkungen haben können, ist bereits in den 1980er Jahren mit 
einer schon damals als „Spielhallenflut“ bezeichneten Entwicklung b e-
schrieben worden. Solche Auswirkungen sind grundsätzlich unabhängig 
von gewerbe - und glücksspielrechtlichen Erwägunge n. Es geht hier 
nicht um die Abwendung der von Spielhallen ausgehenden Suchtgefahr, 
die die Länder dazu veranlasst hat, insbesondere in den §§ 24 bis 26 
des Glücksspielstaatsvertrags spezielle Regelungen zur Zulässigkeit 
und zur äußeren Gestaltung von Spie lhallen zu vereinbaren, die in Lä n-
dergesetzen auch hinsichtlich der Mindestabstände zwischen einzelnen 
Betrieben konkretisiert wurden (vgl. Spielhallengesetz für Schleswig -
Holstein SpielhG). Erforderlich für eine bauleitplanerische Steuerung 
sind stets städtebauliche Gründe.   
Städtebauliche Auswirkungen, die mit der Ansiedlung von Vergn ü-
gungsstätten verbunden sind, können vorrangig sogenannte „Trading -
Down-Effekte" sein. Damit ist eine nachteilige Veränderung der Attrakt i-
vität von Standorten besonders für den Einzelhandel und kleinere 
Dienstleistungsbetriebe gemeint, was insbesondere dann der Fall sein 
kann, wenn Spielhallen oder andere Vergnügungsstätten nicht zu den 
sonst den Standort prägenden Angeboten passen und andere Nutze r-
gruppen ansprechen. Zudem k ann sich die Nutzungsstruktur eines G e-
bietes mit der Ansiedlung von Vergnügungsstätten nachhaltig zu Lasten 
der bestehenden Nutzungen mit der Folge verändern, dass es zu einer 
sukzessiven Verdrängung der ursprünglichen Einzelhandelsbetriebe und 
kleiner Dienstleistungsbetriebe kommen kann.  
Zwar zählen Wettannahmestellen als Ladengeschäfte (in denen u. a. keine Mon i-
tore zum Mitverfolgen von Sportereignissen aufgestellt sind) nicht zu den Ve r-
gnügungsstätten, allerdings können auch diese in bestimmten Ausgesta ltungen 
negative Auswirkungen auf ihr Umfeld entfalten.  
Abgrenzungskriterium zwischen einem Wettbüro als Vergnügungsstätte und einer 
bloßen Wettannahmestelle ist, dass die Räumlichkeiten eines Wettbüros nicht nur 
Gelegenheit zur Abgabe von Wetten und zur Entgegennahme von Gewinnen bie-
ten, sondern auch zur Unterhaltung und zum Spiel in der Zeit bis zur Bekanntg a-
be des Ereignisses aktueller Wetten (VGH Baden -Württemberg, Beschluss vom 
1. Februar 2007 – 8 S 2606/06 –). Da diese Unterscheidung in Baugenehm i-
gungsverfahren oftmals zu Problemen führt, schließt der Bebauungsplan sowohl 
Wettbüros als auch Wettannahmestellen, bei denen lediglich Wetten eingereicht 
und eventuelle Gewinne kassiert werden, grundsätzlich aus.  
Ein rechtswirksamer Ausschluss von Wettbüros , Spiel- und Automatenhallen i n-
nerhalb des Plangebiets scheitert auch nicht daran, dass sich auf dem benac h-
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
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barten Grundstück Theodor-Heuss-Platz 6-9 bereits eine Spielbank befindet. 
Spielbanken sind im täglichen Lebensumfeld nicht annähernd gleich zugängli ch 
wie Spielhallen. Zudem unterliegen die Spielerinnen und Spieler dort intensiveren 
Zugangs-und Verhaltenskontrollen. Aufgrund der Art und Weise des Betriebs von 
Spielbanken und der dadurch angesprochenen Klientel, ist durch Spielbanken ein 
Trading-Down-Effekt auf das nähere Umfeld regelmäßig nicht zu erwarten. 
Ebenso wie Vergnügungsstätten mit Spielen und Wetten können auch Vergn ü-
gungsstätten mit sexuellen Vergnügungen städtebaulich unerwünschte Wirku n-
gen auf das Stadtumfeld entfalten. Deshalb sind auch b estimmte Vergnügungs-
stätten aus diesem Bereich innerhalb des Plangebiets ausgeschlossen.  
Folgende negative städtebauliche Auswirkungen können durch die über diesen 
Bebauungsplan ausgeschlossenen Nutzungen grundsätzlich entstehen:  
o Negativentwicklung des S tandortumfeldes, optische Beeinträchtigungen 
des Straßen-/Stadtbildes  
o Verdrängungswettbewerb mit Einzelhandelsbetrieben und Dienstleistern 
durch größere Bereitschaft zur Zahlung von höheren Mieten  
o Verknappung des Flächenangebots für gewünschte Nutzungen  
o Konzentration von Spielhallen in bestimmten Gebieten  
o Abschottungseffekt durch mangelnde Einsehbarkeit der Schaufenster  
o Störung des Straßenbilds durch dominante Außenwerbung   
o Störung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum 
 
Die besondere Rechtfertigung des Ausschlusses der o. g. Nutzungen liegt in der 
besonderen städtebaulichen Situation des Bahnhofsumfeldes begründet. Hierbei 
handelt es sich um den Ankunftsort für viele Besucherinnen und Besucher der 
Stadt, womit die Tatsache einhergeht, dass es si ch bei dem Bahnhofsumfeld um 
eine der „Visitenkarten der Stadt Osnabrück“ handelt. Der Schutz dieses Gebi e-
tes liegt somit naturgemäß im besonderen Interesse der Stadt.  
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Als Grundflächenzahl (GRZ) wird für das Kerngebiet das nach § 17 BauNVO für 
Kerngebiete (MK) vorgegebene Höchstmaß (GRZ = 1,0) übernommen. Da sich das 
sonstige Sondergebiet (SO) in seiner heutigen Ausnutzung nicht von der des benach-
barten Kerngebiets unterscheidet, wird auch hier eine GRZ von 1,0 festgesetzt. 
Entsprechend der denkmalgeschützten Bestandssituation auf den Baugrundstücken 
wird die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse (Z) mit I und II festgesetzt. Die festge-
setzte Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich dabei jeweils aus dem Produkt von Z 
und GRZ.   
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Gren z-
abstand einzuhalten. 
Grundsätzlich gilt im Plangebiet die offene Bauweise, wobei Gebäudelängen von 
50 m überschritten werden dürfen. Die mögliche Längenüberschreitung basiert auf der 
vorgefundenen Bestandssituation. 
 
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
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4.4. Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Plangebiet ausschließlich durch 
Baugrenzen bestimmt, da es für die Festsetzung von Baulinien – auch aufgrund de r 
sich innerhalb des Plangebiets befindlichen denkmalgeschützten Gebäudesubstanz – 
an einer städtebaulichen Erforderlichkeit fehlt. 
Aus denkmalfachlicher Sicht ist die Baugrenze vor dem denkmalgeschützten Em p-
fangsgebäude mit der Gebäudekante gleichzusetzen. Damit soll insbesondere der Be-
reich vor dem Gebäude von störenden baulichen Anlagen, die die Schaufassade des 
Empfangsgebäudes beeinträchtigen könnten, freigehalten werden.  
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Erhalt von Bäumen 
Der für den Bahnhofsvorplatz prägende Großbaum im Bereich d es Flugdaches 
des zentralen Wartegebäudes wird aufgrund seiner raumdominanten Wirkung als 
zu erhalten festgesetzt. Weitere Bestandsbäume werden im Plangebiet nicht mit 
einem planungsrechtlichen Bestandserhaltungsgebot belegt, da an den Bah n-
hofsvorplatz maximale verkehrliche Anforderungen  gestellt werden, die es nicht 
erlauben, weitere Straßenbäume unter Schutz zu stellen.  
Hinsichtlich des Bringen s und Ho lens von Fahrgästen,  der bestehenden Fah r-
radabstellproblematik, aber auch in Bezug auf die derzeit unzureichende barriere-
freie Quer barkeit des Bahnhofsvorplatzes für Fußgänger sind hier bauliche An-
passungen erforderlich, deren Ausmaß derzeit nicht abzuschätzen ist. Für den 
Bahnhofsvorplatz ist deshalb in einem noch nicht absehbaren Zeitraum eine Ge-
samtkonzeption zu erstellen, für die eine Baumschutzfestsetzung eine erhebl iche 
Beeinträchtigung der planerischen Möglichkeiten darstellen würde.  
Bereits heute ist erkennbar, dass die im Rahmen der letztmaligen Bahnhofsvo r-
platzumgestaltung ge pflanzte Baumart ( Linden) aufgrund des  sogenannten Ho-
nigtaus von Blattläusen, die sich besonders gern in Linden aufhalten , für die 
Überstellung von Fahrradabstellplätzen eher ungeeignet ist, da der Blattlaus-Kot 
auf den Griffen und Sätteln der Fahrräder einen klebrigen Belag hinterlässt. 
 
5. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer 
eventuellen Bebauung darauf einrichten können.  
 
5.1. Kampfmittelverdachtsflächen 
Eine Beteiligung des Kampfmittelbeseitigungsdienstes des Landes Niedersachsen 
steht noch aus. 
 
6. Nachrichtliche Übernahmen 
6.1. Baudenkmale 
In den Bebauungsplan wurde  die Kennzeichnung bereits bekannte r Baudenkmale 
nachrichtlich übernommen. 
Bebauungsplan Nr. 451 - Theodor-Heuss-Platz -   
 
 
 
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7. Maßnahmen 
7.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist keine Neuordnung der Grundbesit z-
verhältnisse durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
 
D Umweltbericht 
Vor dem Hintergrund des Ziels dieser städtebaulichen Planung wird ersichtlich, dass Umwe lt-
belange nicht berührt sein werden. Die geplante B -Planaufstellung führt erkennbar zu keinen 
Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Die Notwendigkeit umweltspezif i-
scher Untersuchungen ist nicht gegeben. 
Abgesehen davon, dass das Bestreben,  einem Trading-Down-Effekt im Umfeld des Osnabr ü-
cker Hauptbahnhofs entgegenzuwirken, im weiteren Sinne zu positiven Effekten hinsichtlich 
des Schutzgutes Mensch führen kann, sind auch keine weiteren anderen Effekte erkennbar, 
die im Rahmen eines vorläufigen Umweltberichtes thematisiert werden müssten. 
Die Festsetzung des prägenden Bestandsbaumes dient seiner planungsrechtlichen Sich e-
rung. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
s. Kapitel D 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Unter sozialen Gesichtspunkten stellt sich die vorliegende Bauleitplanung, die in erster L i-
nie eine geordnete städtebauliche Entwicklung unter Ausschluss von bestimmten stören-
den Vergnügungsstätten im Umfeld des Osnabrücker Hauptbahnhofs verfolgt, als allg e-
meinverträglich und nicht nachteilig für die Planbetroffenen dar. 
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 22.350 m² 
Bauflächen: ca. 7.550 m² 
 davon Sondergebiet (SO):  ca. 5.040 m² 
 davon Kerngebiet (MK):  ca. 2.510 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 14.800 m²