Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2408
Datum: 2018-05-22
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 07.05.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2408
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 31.05.2018 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 12.06.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 12.06.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
Planbereich: Ruller Weg Nr. 88 bis 92
und seiner Begründung wird zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 Absatz 2 
BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Mit der 10. Änderung des Bebauungsplans Nr. 388 – Haster Esch – wird unter Wahrung der 
städtebaulichen Ordnung beabsichtigt, für den Innenbereich eines vorhandenen 
Wohnquartiers im Stadtteil Haste zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten auf hierzu geeigneten 
Grundstücken im Planbereich zu schaffen. Zukünftig sollen Wohngebäude in zweiter 
Baureihe auf den planbetroffenen Grundstücken zulässig sein.
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Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Voraussetzung für die 
Realisierung zusätzlicher Wohneinheiten durch die Bebauung in zweiter Reihe und einer 
damit verbundenen höheren Ausnutzung der Grundstücksflächen im Planbereich zu 
schaffen. Mit Hilfe der Bebauungsplanänderung soll eine geordnete städtebauliche 
Entwicklung sichergestellt werden, um die Wohnqualität im Siedlungsbereich aufrecht zu 
erhalten bzw. möglichst nicht zu beeinträchtigen. 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 05.09.2017 die Aufstellung der 10. 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 388 im beschleunigten Verfahren nach § 13 a 
Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 11.09.2017 bis zum 
06.10.2017 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die 
wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und zu äußern. Stellungnahmen, 
die auf eine Nichtumsetzbarkeit der Planung hindeuten, wurden bislang nicht vorgetragen.
Auf Grundlage der vorliegenden Planungsunterlagen soll nunmehr die Beteiligung der 
Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange gemäß §§ 3 und 4 des Baugesetzbuches 
erfolgen.
Anlagen:
Planzeichnung – Entwurf – 
Legende – Entwurf –
Textliche Festsetzungen – Entwurf – 
Begründung – Entwurf –


 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 09.05.2018 
 
 
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der  Grund-
stücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der B ekanntmachung vom 21. 
November 2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
Innerhalb des Änderungsbereichs gelten ausschließlich die folgenden textlichen Festsetzu n-
gen: 
 
1. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i . V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten im Planbereich 
Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen 
Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können 
Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile 
wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen 
zur Gewinnung von Solarenergie bis zu 1 m zugelassen werden, sofern hierdurch ke i-
ne visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
 
2. Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 6 BauGB dürfen in den allgemeinen Wohngebieten (WA 1, 
WA 2, WA 3 ) Einzelhäuser nur aus einem Wohngebäude bestehen und jeweils nicht 
mehr als zwei Wohnungen beinhalten.  
 
3. Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB sind Gebäudedachflächen mit 
einer Neigung < 15° flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrünung 
(Substratmächtigkeit mindestens 10 cm) dauerhaft zu begrünen. Von dieser Verpflich-
tung sind Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solar-
thermie) genutzt werden sowie Dächer von Nebenanlagen und Garagen mit einer 
Dachfläche  50 m² ausgenommen.  
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 
- artenschutzrechtliche Einschätzung (Bio-Consult Osnabrück, 22.08.2017) 
 
3. Sollten bei Bau - und Er darbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z.  B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden,  müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: 
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fun d-
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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stellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu l assen und vor Zerstörung zu 
schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
4. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesa m-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung 
der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu be-
nachrichtigen.  
 
5. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb eines Wa sserschutzgebiets. 
Die geltenden Nutzungsbeschränkungen sind zu beachten. Die behördliche Zuständig-
keit l iegt hierfür bei der Unteren Wasserbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Or d-
nungsbehördlicher Umweltschutz).  
 
6. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders 
und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insb e-
sondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrolli e-
ren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten 
vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträc h-
tigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor B e-
ginn von Ba uarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz 
in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbei-
ten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Ro den, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) g e-
schützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel auße r-
halb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Bau m-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von e i-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
 
7. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berüh rt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren N a-
turschutzbehörde zu beantragen. 
 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Begründung zum Entwurf  
Stand: 09.05.2018 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Mit der 10. Änderung des Bebauungsplans Nr. 388 – Haster Esch – wird unter Wahrung 
der städtebaulichen Ordnung beabsichtigt, für den Innenbereich eines vorhandenen 
Wohnquartiers im Stadtteil Haste zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten auf hierzu geeigne-
ten Grundstücken im Planbereich zu schaffen. Zukünftig sollen W ohngebäude in zweiter 
Baureihe auf den planbetroffenen Grundstücken zulässig sein. 
Das Planungserfordernis resultiert aus der Tatsache, dass für eine verträgliche städteba u-
liche Nachverdichtung geeignete Flächen im Planbereich vorhanden sind, das notwendig e 
Baurecht hierfür allerdings bislang fehlte.  Das aktuelle Entwicklungsinteresse bei einem 
Teil der Planbetroffenen soll genutzt werden, um die Schaffung von zusätzlichen 
Wohneinheiten im Stadtgebiet zu beschleunigen.  
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 05.09.2017 die Aufstellung der 
10. Änderung des Bebauungsplans Nr. 388 im beschleunigten Verfahren nach § 13a 
Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.  Die Öffentlichkeit hatte vom 11.09.2017 bis 
zum 06.10.2017 die Möglichkeit, sich übe r die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie 
die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich zur Planung zu 
äußern. 
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 3.850 m². Die im Beba u-
ungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang auf gestellt, wodurch eine Gesamtgrund fläche von 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulä s-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP -Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der E r-
haltungsziele und des Schutzzwec ks der Gebiete von gemeinschaft licher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzg ebiete im Sinne des Bundesnatur schutzgesetzes 
bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um e i-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Nachverdichtung) handelt, sind die Vorausse t-
zungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der 
Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 
BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der B e-
hörden) abgesehen. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Haste und liegt zwischen den Grundstücken 
Ruller Weg 88, 90 und 92. Die Größe des Planbereichs beträgt ca. 0,38 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Die Grundstücke Ruller Weg 88, 90 und 92 weisen eine eingeschossige Straßenrand-
bebauung auf. Die rückwärtigen Bereiche der Grundstücke werden als Gartenfläche 
genutzt. Die umliegende Umgebung zeichnet sich durch eine kleinteilige Wohnbeba u-
ung, hauptsächlich durch Einzel, Doppel- und Reihenhäuser, aus. 
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Pla n-
bereich als Wohnbaufläche dar. 
Da sich die verbindliche Bauleitplanung aus de m FNP entwickelt, ist eine Änd e-
rung des FNP nicht erforderlich. 
 
2.3.2. Ökologische Standards in der Bauleitplanung 
In seiner Sitzung am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte 
"ökologische Standards in der Bauleitplanung" beschlossen. Diese Standards sol-
len nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert 
werden. 
 
2.3.3. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das 
„Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuzie-
hen. 
Die Spielraumversorgung ist durch den Kinderspielplatz an der Warnemünder 
Straße in ausreichendem Maße sichergestellt. 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Durch die 10. Änderung des Bebauungsplans Nr. 388 – Haster Esch – werden 
die dieser Planung vorangegangenen Festsetzungen des Bebauungsplans  über-
lagert. 
Der von der Planung betroffene Bereich ist als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit 
einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,5 festgesetzt. Die Zahl der Vollgescho s-
se ist auf I begrenzt. Zudem sieht der Bebauungsplan für diesen Bereich die offe-
ne Bauweise vor und setzt fest, dass ausschließlich Einzel- oder Doppelhäuser 
zulässig sind. 
Der Bebauungsplan Nr. 388 – Haster Esch – ist erstmals 02.12.1983 in Kraft g e-
treten. 
 
Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 388 – Haster Esch –  
 
 
2.4.2. Wasserrecht 
Der Änderungsbereich liegt zum Teil innerhalb eines festgesetzten Wasse r-
schutzgebiets der Schutzklasse III.  
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die im Geltungsbereich de r Bebauungsplanänderung gelegenen Flächen befi n-
den sich im Privateigentum. 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Voraussetzung für die Real i-
sierung zusätzlicher Wohneinheiten durch die Bebauung in zweiter Reihe und einer damit ver-
bundenen höheren Ausnutzung der Grundstücksflächen im Planbereich zu schaffen. Durch 
die im Bebauungsplan festgesetzten Regelungen soll eine geordnete städtebauliche Entwick-
lung sichergestellt werden, ohne die Wohnqualität im Siedlungsbereich zu beeinträchtigen. Es 
soll zusätzliches Bauland ausgewiesen werden, ohne dafür Flächen des offenen Landschaft s-
raumes in Anspruch nehmen zu müssen. 
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Die städtebauliche Grundidee besteht darin , die wohnbaulich genutzten Grundstücke im 
Plangebiet für eine zusätzliche Bebauung in zweiter Reihe planungsrechtlich zu qualifizi e-
ren. 
Auf diesen Flächen sind  bis zu zweigeschossige Baukörper vorgesehen, die die Realisie-
rung von jeweils bis zu zwei  Wohneinheiten je entstehendem Gebäude ermöglichen.  Die 
geplante Bebauung in zweiter Reihe soll sich an der vorderliegenden Wohnbebauung or i-
entieren und einen Abstand zu dem südlich angrenzenden Friedhof Haste einhalten. 
Die Erschließung der Wohnbebauung in zweiter Reihe soll über d ie vorgelagerten Grund-
stücksbereiche erfolgen. Die Herstellung einer öffentlichen Erschließungsstraße, die in die 
rückwärtigen Grundstücksbereiche hineinführt, stellt sich aufgrund der Größe des Planb e-
reichs als nicht sinnvoll dar. Durch die vorgesehene privatrechtliche Erschließung rückwär-
tiger Grundstücksbereiche können vorhandene Freibereiche weitgehend erhalten bleiben 
und eine zusätzliche Bodenversieglung kann auf das notwendige Maß beschränkt werden. 
 
Bebauungs- und Erschließungskonzept 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Der Planbereich liegt am Ruller Weg. Die Erschließung der rückwärtigen Grun d-
stücksbereiche soll über die Vordergrundstücke erfolgen. Eine diesbezügliche Nu t-
zung muss durch Baulasten, Miteigentum oder persönlichen Dienstbarkeiten gesichert 
werden. Einer unverhältnismäßigen Belastung einzelner Anwohner durch zusätzlich 
entstehende Verkehre wird dabei durch die Begrenzung der Wohneinheiten pro G e-
bäude entgegengewirkt. 
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elekt rizität, Gas, Trinkwasser, Telekommunik a-
tionsleitungen u. ä. kann über die vorhandene Infrastruktur erfolgen.    
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von  Löschwasser durch 
die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwas-
serbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasser-
versorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasse r-
bedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach A b-
sprache mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusät z-
liche Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Das für den Planb ereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann 
an das vorhandene Kanalnetz angeschlossen werden. 
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversieg e-
lung ein Mehrabfluss von Niederschlagswa sser. Das Niederschlagwasser kann in die 
vorhandene Regenwasserkanalisation eingeleitet werden. 
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Planbereichs befinden sich öffentlic h gewidmete Wege im Sinne des 
§ 68 Abs. 1 Satz 2 Telekommunikationsgesetz (TKG), in denen Betreiber öffentlicher  
Telekommunikationsnetze ihre den öffentlichen Zwecken dienende Telekommunikat i-
onslinien verlegen können.  
Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs des öffentlichen Kinderspielpla t-
zes an der Warnemünder Straße. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schal l-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orienti e-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksicht i-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmission s-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Abs. 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten 
sind folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Reine Wohngebiete (WR): tags: 50 dB(A)  nachts: 40/35 dB(A) 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedr igere für Industrie-, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005.  Aufgrund 
der strategischen Lärmkarten der Stadt Osnabr ück ist nicht von einer Überschreitung 
der Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (WA) auszug e-
hen. Die durch die Nachverdichtung zu erwartende Verkehrszu nahme führt im Ve r-
hältnis zu  der bestehenden Verkehrssituation zu keiner wesentlic hen Erhöhung der 
Lärmbelastung. 
 
3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm.  Maßgeblicher Gewerbe-
lärm wirkt auf den Planbereich nicht ein. 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Für die vorhandene Bebauung entlang der Straße Ruller Weg bleibt die bereits pla-
nungsrechtlich festgesetzte Art der baulichen Nutzung (Allgemeines Wohngebiet – 
WA –) unverändert bestehen. 
Um eine verträgliche und städtebaulich vertretbare Nachverdichtung im Änderungsbe-
reich zu gewährleisten, werden für die Bebauung in zweiter Reihe ebenfalls allgeme i-
ne Wohngebiete (WA 1, WA 2 und WA 3) festgesetzt. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird für das bestehende WA -Gebiet entlang der 
Straße Ruller Weg erhöht. Die zulässige Anzahl der Vollgeschosse (Z) wird von I auf 
II und die Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,5 auf 0,8 heraufgesetzt. Die Grundfl ä-
chenzahl (GRZ) verbleibt bei 0,4. Damit werden zeitgemäße Ausnutzungskennziffern 
festgesetzt. 
Für die zusätzliche Bebauung innerhalb de r allgemeinen Wohngebiete WA 1, WA 2 
und WA 3 (rückwärtige Bebauung in zweiter Reihe) sind  nur Einzelhäuser mit zwei 
Vollgeschossen bei einer maximalen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 und einer m a-
ximalen Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6 zulässig. Diese Fes tsetzung einer leicht 
herabgesetzten Grundflächen- und Geschossflächenzahl wird getroffen, um die stä d-
tebauliche Dichte im Vergleich zur Vorderbebauung zurückzunehmen und damit 
nachbarschaftliche Spannungen zu minimieren.  
Im Planbereich werden einheitlich zwei Vollgeschosse zugelassen, da dies oftmals zu 
energetisch günstigeren Bauformen führt. 
  
4.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu nachbarschaftlichen 
Spannungen innerhalb der Bestandssituation führen,  setzt der Bebauungspla n-
entwurf maximal zulässige Gebäudehöhen fest. Die maximale Gebäudehöhe wird 
dabei in Bezug auf die Höhe über NHN (Normalhöhennull) festgesetzt, was eine 
zweifelsfreie Höhenbestimmung der maximalen Gebäudehöhe definiert. 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Aufgrund der örtlichen Topographie, durch die sich eine Höhendifferenz zwischen 
dem Grundstück Ruller Weg 88 und Ruller Weg 92 von ca. 3 m ergibt,   wird im 
WA 1-Gebiet die zulässige Gebäudehöhe auf 98 m über NHN, im WA  2-Gebiet 
auf 97 m über NHN und im WA 3-Gebiet auf 96 m über NHN festgesetzt. 
Mit diesen Höhenfestsetzungen soll sichergestellt werden, dass sich die Gebäude 
einerseits in die bestehende Umgebung einpassen  (vorhandene Gebäudehöhen: 
Ruller Weg 88 = ca. 96 m über NHN, Ruller Weg 90 = ca. 96 m über NHN, Ruller 
Weg 92 = ca. 97 m über NHN) und gleichzeitig wirtschaftliche und den heutigen 
Ansprüchen an Wohnkomfort entsprechende Wohngebäude errichtet werden 
können. 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Gren z-
abstand einzuhalten.  
Für die zusätzlichen Bauflächen in zweiter Reihe wird die offene Bauweise (o) gemäß 
§ 22 Absatz 2 BauNVO festgesetzt, mit der ausschließlichen Zulässigkeit von Einze l-
häusern. Diese Bauweise entspricht dem angrenzenden Bestand sowie dem mit der 
Bauleitplanung verfolgten städtebaulichen Konzept. Somit wird im Änderungsbereich 
eine der näheren Umgebung entsprechend aufgelockerte Bebauungsstruktur mit Ei n-
haltung eines seitlichen Grenzabstandes sichergestellt.  
Die zulässige Bauweise für das allgemeine Wohngebiet (WA) dir ekt entlang der Stra-
ße Ruller Weg wurde aus dem Ursprungsplan übernommen.   
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen im Planbereich werden durch die Festsetzung 
von Baugrenzen definiert. Die Festsetzung von Baulinien ist städtebau lich nicht erfor-
derlich. 
Die Baufenstertiefe von 22 m für das allgemeine Wohngebiet (WA) direkt entlang der 
Straße Ruller Weg wurde aus dem Ursprungsplan übernommen. Diese Überbaubar-
keit der Grundstücke an der Ellerstraße wird lediglich in den Bereichen de r nun fes t-
gesetzten Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zurückgenommen. 
Die Baufenstertiefe von 20 m für die rückwärtigen Grundstücksbereiche fällt etwas ge-
ringer aus als die Tiefe des Baufensters entlang der Straße Ruller Weg. Dennoch bie-
tet die Fe stsetzung damit ausreichend Gestaltungsspielraum auf den einzelnen Bau-
grundstücken. 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Im Planbereich werden Flächen festgesetzt, die mit Geh - und Fahrrechten z u-
gunsten der Anlieger sowie mit Geh -, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der 
Ver- und Entsorgungsträger zu belasten ist. Das Geh - und Fahrrecht ist erforder-
lich, um die Erreichbarkeit der rückwärtigen Grundstücksbereiche zu gewährlei s-
ten. Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Ver - und Entsorgungsträ-
ger soll den Anschluss des Planbereichs an das öffentliche Ver - und Entso r-
gungsnetz sicherstellen. 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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4.5.2. Anzahl der Wohneinheiten 
Um den Siedlungscharakter eines ruhigen Wohnviertels zu wahren und die Ve r-
kehrsbelastung der Anliegerstraße (Ruller Weg) auf ein verträgliches Maß zu b e-
grenzen, ist eine zukünftige Nachverdichtung insbesondere durch die Begre n-
zung der Wohneinheiten zu steuern. Durch die Reduzierung der Anzahl der z u-
lässigen Wohneinheiten in den allgemeinen Wohngebieten (WA 1, WA 2, WA 3) 
auf maximal zwei Wohneinheiten je Gebäude soll die Nutzungsintensität auf m o-
derate Weise eingeschränkt werden, um zu verhindern, dass eine zu hohe und 
der Lage unangemessene Nutzungsdichte zu städtebaulichen Spannungen führt. 
 
4.5.3. Dachbegrünung 
Mit der Festsetz ung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern mit 
einer Dachneigung < 15° soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas g e-
leistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft fi l-
tern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatis chen Aufheizung in den Somme r-
monaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrüc k-
haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlag s-
wassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme 
entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine  
Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können 
dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer 
der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gu-
te gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann 
sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer abküh len, 
so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im 
Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wi r-
kung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrü n-
tes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der 
Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und 
Moose) Rechnung getragen werden. Durch geringe Aufbauhöhen mo derner 
Dachbegrünungen können auch die statischen Anforderungen an die Dachtra g-
werke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
 
5. Nachrichtliche Übernahmen 
5.1. Wasserschutzgebiet 
Die von der Planung betroffenen Flächen liegen zum Teil im Wasserschutzgebiet d er 
Schutzzone III. Bei der Planung und dem Bau neu entstehender Gebäude müssen die 
geltenden Nutzungsbeschränkungen beachtet werden, um dem Natur - und Bode n-
schutz Rechnung zu tragen.   
 
6. Maßnahmen 
6.1. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Bauleitplanung führt nich t zur Notwendigkeit einer Erweiterung der vorhanden ö f-
fentlichen Infrastruktur. Somit fallen keine direkten Folgekosten für die Stadt  Osnab-
rück an. 
Bebauungsplan Nr. 388 - Haster Esch - 10. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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D Umweltbelange 
Mit der 10. Änderung  des Bebauungsplanes Nr. 388 sollen die planungsrechtlichen Vorau s-
setzungen für die Schaffung zusätzlichen Wohnraumes geschaffen werden. Die Baufenster 
liegen zum Teil innerhalb bestehender Gartenflächen mit einer nur geringen ökologischen 
Wertigkeit und einer günstigen bioklimatischen Ausgangssituation, der durch die Ausric htung 
der Baufenster Rechnung getragen wird. 
Hinsichtlich des Artenschutzes bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundlegenden 
Bedenken gegen das Vorhaben, da mittels des Hinweises Nr. 6 sicher gestellt wird, dass 
durch die Verwirklichung der Pla nung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. 
§ 44 BNatSchG berührt werden. 
Die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes führt insgesamt zu keinen erkennbaren erheb-
lichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind  von der 
Planung allenfalls unwesentlich berührt. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Die mit der Planung einhergehende mögliche Flächenversiegelung sowie der Verlust ökolog i-
scher Wertigkeiten können vor dem Hintergrund der beabsichtigten Erleichterung in Bezug auf 
die Schaffung zusätzlichen Wohnraums als geringfügig eingestuft werden. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die Bauleitplanung ermöglicht die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im bestehenden 
Siedlungsraum. Durch die Angebotsausweitung von Wohnr aum kann dabei dem wac h-
senden Druck auf dem Wohnungsmarkt und einer damit einhergehenden Verteuerung von 
Wohnraum entgegengewirkt werden. 
Die Verdichtung von Siedlungsbereichen führt zwar in der Regel zu Veränderungen im s o-
zialen Umfeld bestehender Wohnsit uationen, allerdings versucht die vorliegende Baulei t-
planung die Verdichtung auf ein sozialverträgliches Maß zu reduzieren , um den sozialen 
Frieden im Umfeld des Planbereichs zu wahren. 
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 3.850 m² 
Bauflächen: ca. 3.850 m² 
 davon Wohngebiete (WA):  ca. 3.850 m²