Theater am Domhof - Sanierung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2020/6029
Datum: 2020-10-30
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/6
Stadt Osnabrück 01.10.2020 
Vorstand für Bildung, Kultur und Familie
Fachbereich Kultur
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2020/6029
öffentlich
Theater am Domhof - Sanierung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Kulturausschuss 05.11.2020 Ö Vorberatung
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 24.11.2020 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Finanzen, Infrastruktur und 
Beteiligungssteuerung 24.11.2020 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 15.12.2020 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 15.12.2020 Ö Entscheidung
Beschluss:
1. Der Rat der Stadt Osnabrück bekräftigt erneut die Bedeutung der Städtischen Bühnen 
für die Stadt Osnabrück und die Region und setzt sich weiterhin für die 
Zukunftsfähigkeit des Theaters ein (vgl. Grundsatzbeschlusses VO/2019/3628). 
Um die Realisierungschancen der Sanierung zu erhöhen, werden Mittel für die 
Erstellung einer Vorplanung für die Sanierung des Theaters am Domhof einschließlich 
des vorgesehenen Neubaus eines Probenzentrums, der Werkstätten und der 
Interimsspielstätte/n auf Basis der vorliegenden Konzeption bereitgestellt. 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die weiteren Planungen bis einschließlich der 
Vorplanung vorzunehmen. Dafür werden im Vorgriff auf die Haushaltsjahre 2021 
720.000 € und 2022 1.560.000 € auf Basis der vom Beratungsbüro Partnerschaft 
Deutschland prognostizierten Kosten bereitgestellt. 
Für investive Maßnahmen im Jahr 2023 werden 2.070.000 € in die Finanzplanung 
aufgenommen. 
3. Die Stadt Osnabrück, Eigenbetrieb Immobilien und Gebäudemanagement, tritt für die 
Sanierung als Bauherrin auf. 
4. Für die Umsetzung der weiteren Planungen werden zunächst zwei zusätzliche 
Planstellen (Hochbauingenieur/Versorgungsingenieur, EG 12) mit der Stellenübersicht 
2021 des Eigenbetriebes Immobilien- und Gebäudemanagement eingerichtet. Die 
erforderlichen Stellen werden im Anschluss an den Stellenplanbeschluss 2021/2022 
unverzüglich ausgeschrieben. 
Die Städtischen Bühnen werden aufgefordert, die notwendigen Personalressourcen zur 
Ausführung der weiteren Planung ebenfalls bereit zu stellen.
5. Im Hinblick auf zu stellende Drittmittelanträge für die spätere Umsetzung der 
Maßnahme/n, verpflichtet sich die Stadt Osnabrück die kulturelle Nutzung der 
Theatergebäude für 15 Jahre nach Fertigstellung sicherzustellen (Zweckbindungsfrist); 
sofern für die Mittelbeantragung explizit erforderlich für 20 Jahre.
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A. Finanzielle Auswirkungen:  
Ergebnishaushalt
(ohne Folgekosten)
Finanzhaushalt/
Investitionsprogramm
Erträge/Einzahlungen (+) € €
Aufw./Ausz.= Aufwendungen für 
die weitere Planung inkl. 
Vorplanung für die Jahre 
2021/22 
-2.280.000 (ca.) €
Aufw./Ausz. = Einstellung 
notwendigen Personals im 
Eigenbetrieb Immobilien- und 
Gebäudemanagement für die 
weitere Planung inkl. Vorplanung
2 Stelle á EG 12
für 2021/2022
 175.000 €
pro Jahr für zwei 
Stellen (ca.)
Aufw./Ausz. = Aufwendungen für 
die weitere Planung inkl. 
Vorplanung für 2023
-2.070.000 (ca.) €
Personalbedarf ab 2023 Noch nicht bezifferbar
Summe - 350.000 € -4.350.000 € (ca.) €
Folgekosten Noch nicht beziffert
*Die Summe für 2023 beinhaltet noch keine weiteren möglichen Personalkosten oder Kosten 
für die Planung der Ausweichquartiere, Werkstätten oder der Interimsspielstätte.
B. Personelle Auswirkungen: 
Für die Umsetzung der weiteren Planungen sind zunächst zwei zusätzliche Stellen mit der 
Entgeltgruppe 12 im Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement notwendig. Bei 
Fortschreitung des Projektes werden sukzessiv mehr Stellen benötigt. Die genaue Anzahl 
der benötigten Stellen hängt von der weiteren Projektgestaltung ab und kann zu diesem 
Zeitpunkt und Planungsstand nicht genannt werden. 
Die Städtischen Bühnen werden zunächst eine zusätzliche Mitarbeiterin oder einen 
zusätzlichen Mitarbeiter (EG 12) einstellen müssen. 
Perspektivisch ergibt sich spätestens dann weiterer Personalbedarf, wenn die Bauvorhaben 
des Probenzentrums, der Werkstätten und die Erstellung der Ausweichquartiere bevorstehen 
bzw. beginnen (vgl. Sachverhalt).
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
x Positiv, in Abhängigkeit von der tatsächlichen, konkreten Umsetzung
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Zurückstellen der Maßnahme bis Drittmittelzusagen vorliegen
- Erfolg ist erkennbar unrealistisch, da die Rückmeldungen von Bund und Land zeigen, 
dass vorrangig Förderprogramme genutzt werden sollen. Für diese ist i.d.R. ein 
Planungsstand Leistungsphase 2 bzw. Leistungsphase 3 erforderlich. Eine weitere 
zeitliche Verzögerung der notwendigen Planungen führt zur Verschärfung der Lage 
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im Theater. 
Die nächsten Schritte nach den Planungen in 2021 und 2022 sind vom Stand der 
Finanzierungssicherheit abhängig. PD hatte hier einen nahtlosen Übergang dargestellt. Es 
könnte allerdings zu Verzögerungen und Entscheidungen zur Neuausrichtung kommen, 
wenn Finanzierungslücken bestehen. 
F. Beteiligte Stellen: Eigenbetrieb Immobilien und Gebäudemanagement, Fachbereich 
Finanzen und Controlling, Fachbereich Personal und Organisation
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Stadt zum Leben und Erleben - ausgeglichen-umweltverträglich-qualitätsvoll (Ziel 2021-
2030)
 Vielfältiger Kulturstandort und lebendige Friedensstadt - vielfältig-offen-kreativ (Ziel 2021-
2030)
Sachverhalt:
In seiner Sitzung am 12.03.2019 hat der Rat in seinem Grundsatzbeschluss festgelegt, dass 
das Theater am Domhof vollständig saniert werden soll. Basis dieser Entscheidung war die 
von Partnerschaft Deutschland durchgeführte Wirtschaftlichkeitsuntersuchung aus dem Jahr 
2018. Verglichen mit einem Neubau oder der stetigen Beauftragung notwendiger 
Reparaturen, stellt die Komplettsanierung die kostengünstigste Variante dar. 
Bereitstellung Planungskosten
Mit dem Beschluss wurde die Verwaltung beauftragt, 2/3 der benötigten finanziellen Mittel 
durch Fördermittelgeber einzuwerben. Dazu wurden sowohl im letzten auch in diesem Jahr 
Gespräche mit diversen Fördermittelgebern geführt. So haben Bundes- und Landespolitiker 
das Theater besucht bzw. wurden mit ihnen andernorts Gespräche geführt. Zuletzt waren 
Vertreterinnen und Vertreter der Landes- und Bundespolitik sowie die Landrätin des 
Landkreises Osnabrück bei der Premierenvorstellung der Comedian Harmonists Ende 
Februar im Theater. 
In den Gesprächen mit Land und Bund wurde die Notwendigkeit der Sanierung anerkannt 
und es gab viele positive Signale zur Unterstützung bzw. Förderung der Sanierung. 
Allerdings wurde dabei auch immer wieder deutlich gemacht, dass es im Haushalt für eine 
Förderung mit dem benötigten Einmalbetrag keine Ansätze gibt. Vielmehr wurde auf die 
zahlreichen verschiedenen Förderprogramme hingewiesen und die Bereitschaft betont 
Osnabrück bei der Theatersanierung zu helfen.
Der Ausbruch der Corona-Pandemie hat leider eine zeitnahe Fortführung der Gespräche auf 
Landesebene anknüpfend an die Premiere Comedian Harmonists und den guten 
Gesprächen auf der Premierenfeier verhindert. Entscheidende Anwesende der Landespolitik 
waren bei der Premiere Finanzminister Hilbers, Justizministerin Havliza und der CDU-
Fraktionsvorsitzende Toepffer.
Für die Bewerbung auf Förderprogramme ist eine gewisse Qualität an Informationen 
notwendig. Diese beruhen je nach Förderprogramm auf dem Stand der Leistungsphase 2 
oder 3. Die derzeitigen Planungen für die Theatersanierung bieten diesen Stand noch nicht. 
Für den Hochbau/Objektplanung fehlt derzeit noch das Planungsbüro, da für das 
europaweite Vergabeverfahren sowie für die Arbeiten der Vorplanung bisher noch keine 
Mittel zur Verfügung gestellt wurden. Deshalb hat die Verwaltung Mitte des Jahres 
Partnerschaft Deutschland mit einer Erstellung der Kosten- und Zeitpläne für die nächsten 
Planungsschritte beauftragt. Um die notwenige Informationsqualität für Fördermittelanträge 
aufweisen zu können, ist eine weitere Planung zumindest auf dem Niveau einer Vorplanung 
notwendig. Um diesen Stand erreichen zu können, werden rd. 2,28 Mio. € benötigt. Mit den 
rd. 2,28 Mio. € werden in den Jahren 2021/22 die Einbindung der Objektplanung, die 
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Fachplanung in Teilen und die Vorplanung durchgeführt. (Nähere Informationen siehe 
Präsentation in der Anlage). 
Ggf. kann entsprechend der Förderbestimmungen eine Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) 
erforderlich werden, siehe Richtlinie für die Durchführung von Zuwendungsbaumaßnahmen 
(RZ-Bau), hierfür würden weitere Mittel benötigt werden.
Die Gesamtkosten der Sanierung des Theaters und für den Neubau eines Probenzentrums 
liegen nach den bisherigen Kalkulationen bei einer Bruttobaukostensumme von rd. 62 Mio. €. 
Aufgrund der aktuellen Baukonjunktur, voraussichtlichen Preissteigerungen und unter 
Berücksichtigung eines Sicherheitsaufschlages wurde ein zusätzlicher Risikopuffer von 18 
Mio. € angesetzt, so dass die Investitionssumme sich in einer Größenordnung von 80 Mio. € 
bewegen könnte. Die Kosten für eine Verlagerung/Neubau der Werkstätten und für 
Interimsmaßnahmen und ggf. notwendige Kosten für einen Grunderwerb sind bislang noch 
nicht betrachtet worden. 
Kosten:  
rund 62 Mio. €, davon 
20 Mio. € für den Hochbau
22 Mio. € für die Technik
10 Mio. € für die Planung
  5 Mio. € für ein externes Probenzentrum (ohne Grundstück)
  5 Mio. € für bereits eingeplante Baukostensteigerung
 
zzgl. rund 18 Mio. € Risikopuffer für weitere Preissteigerungen, Sicherheitsaufschlag und 
aufgrund der erwarteten Marktentwicklung.
Summe: rund 80 Mio.€
Bereitstellung Personalressourcen
Um die weitere Planung durchführen zu können ist es notwendig, dass die vorhandenen 
Personalkapazitäten beim Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement und bei den 
Städtischen Bühnen aufgestockt werden.
Der zusätzliche Personaleinsatz von 3 Mitarbeitern wird benötigt, um die Vorplanung bis 
Leistungsphase 2 zu begleiten und externe Fachplanungsbüros einzubinden. Eine Stelle ist 
dabei bei den Städtischen Bühnen als Nutzungsvertreter zu verorten, die anderen beiden 
Stellen werden beim Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement benötigt. Eine 
Stelle ist davon für die Architektur/Projektleitung vorgesehen, die andere Stelle für die 
Planung der technischen Gewerke. 
Im weiteren Projektablauf werden teilweise deutlich mehr Mitarbeiter benötigt um das Projekt 
zu steuern und umzusetzen. Die genaue Anzahl der benötigten Stellen ist abhängig vom 
weiteren Vorgehen und kann zum jetzigen Planungsstand noch nicht beziffert werden. Die 
Studie von Partnerschaft Deutschland geht von durchschnittlich vier Personen im 
technischen (Bau-) Bereich aus. Dieser Planung liegt eine Generalunternehmervergabe 
zugrunde. Über die Art der Vergabe hat die Stadt noch nicht entschieden. Bei einer Vergabe 
in Einzelgewerken ist der Betreuungsaufwand und Personalaufwand deutlich höher. Neben 
der „technischen“ Projektleitung sollte das Team unterstützt werden durch Mitarbeiterinnen 
und Mitarbeiter für den Bereich Kommunikation und Öffentlichkeitsarbeit. 
Als Ergänzung wird darauf hingewiesen, dass andere Theaterprojekten in München und 
Augsburg einen städt. Personalbedarf von 6-7 Stellen vorweisen trotz Einschaltung externer 
Projektsteuerer; wobei allerdings auch die Bauvolumina höher waren.
Zusätzlicher Personalbedarf bei der Stadt Osnabrück und den Städtischen Bühnen entsteht 
spätestens über die derzeit 3 Personen hinaus, sobald der Bau des Probenzentrums und der 
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Werkstätten beginnt und die Ausweichquartiere erstellt werden. Bei den Städtischen Bühnen 
ist ab diesem Zeitpunkt eine weitere Person notwendig.
Sowohl für die Beauftragung eines externen Projektsteuerers (zwingend mit 
Theatererfahrung) wie auch für den weiteren Einsatz freiberuflich Tätiger sind europaweite 
VgV–Verfahren durchzuführen. Hierfür müssten zunächst die städtischen Stellen besetzt 
sein. (vgl. oben sofortige Besetzung nach Stellenplanbeschluss)
Das Personal wird bei einer Sanierung des Theaters inkl. der notwendigen 
Nachbearbeitungen für mindestens 10 Jahre benötigt. Eine Befristung der Stellen ist somit 
auszuschließen. Auch ist zu befürchten, dass bei einer befristeten Ausschreibung kein 
geeignetes Personal gefunden wird. Die Sanierung des Theaters stellt eines der 
komplexesten Investitionsprojekte der Stadt Osnabrück der nächsten Jahre dar. Es ist 
zwingend erforderlich, dass hochqualifiziertes Personal für die Planung gefunden wird. Eine 
befristete Ausschreibung wäre für die Personalgewinnung erfahrungsgemäß hinderlich. 
Durch die Vielzahl an Investitionsprojekten des Eigenbetriebs Immobilien- und 
Gebäudemanagement ist darüber hinaus eine Beschäftigung des zusätzlichen Personals in 
Ruhezeiten der Sanierung des Theaters sichergestellt.
Hinweis: Die Personalkosten der Stadt Osnabrück und der Städtischen Bühnen sind in der 
vom Partnerschaft Deutschland erstellten Übersicht nicht erfasst. Erfasst sind Kosten für 
Beratung durch externe Experten. Hier wird insbesondere juristische Beratung notwendig 
sein.
Zeitlicher Ablauf und weitere Planungsschritte
Partnerschaft Deutschland hat die im Jahr 2018 erstellte Zeitschiene für die 
Theatersanierung aktualisiert. Bei einer Bereitstellung der Finanzmittel und des Personals für 
die weitere Planung könnte voraussichtlich Ende 2023 die Baugenehmigung für die 
Sanierung erteilt werden. Im Fall der erfolgreichen weiteren Finanzierung des Projekts ist 
Baubeginn frühestens Anfang 2025. Im Optimalfall wird die Maßnahme Jahr 2028 
abgeschlossen.
Bei einer Nicht-Bereitstellung der notwendigen finanziellen und personellen Ressourcen 
verschiebt sich eine Fertigstellung und Wiedereröffnung.
Das Raumprogramm und damit die Planungsgrundlage für den Architekten muss für die 
weitere Planung klar definiert werden. Aktuell gibt es ein Flächenlayout durch das 
Architekturbüro Linß & Pecher. Dieses Flächenlayout hat noch nicht die Qualität eines 
Vorentwurfs, es basiert auf den Vorgaben der Städtischen Bühnen. Vor Beauftragung eines 
Architektenbüros sowie weiterer Fachplanerinnen und Fachplanern muss das 
Raumprogramm/Raumbuch eindeutig feststehen bzw. das vorhandene bestätigt werden. 
Anschließend ist eine Ausschreibung der Architektenleistungen in einem Vergabeverfahren 
nach VgV notwendig.
Parallel zu den Planungen der eigentlichen Sanierung, sind sowohl das 
Probenzentrum als auch die Ausweichquartiere, Werkstätten und 
Ausweichspielstätten zu berücksichtigen. Diese Gebäude müssen vor dem Beginn der 
Sanierung bereits fertiggestellt sein, da sie während der Sanierung und der damit 
verbundenen Schließung genutzt werden.
Die Verwaltung hat dazu bereits erste interne Beratungen für mögliche Orte und 
Gebäude aufgenommen. Im Anschluss an die Wiedereröffnung des Theaters sollen 
Teile der Bauten als Probenzentrum und als neuer Standort der 
Dekorationswerkstätten genutzt werden. Hierfür sind ab voraussichtlich 2023 weitere 
finanzielle Mittel notwendig. Eine genauere Kostenplanung wird mit der Planung für 
den Haushalt 2023 vorgelegt.
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Hinweis: nach derzeitigen Planungen tritt die Stadt Osnabrück, Eigenbetrieb Immobilien- und 
Gebäudemanagement, als Bauherrin auf. Ggf. kann sich die Notwendigkeit einer anderen 
Lösung ergeben, sollte diese im Hinblick auf die erforderlichen Drittmittel zielführend sein. 
gez. gez.
Wolfang Beckermann Frank Otte 
Erster Stadtrat Vorstand für Bauen und Umwelt
Anlage:
Sanierung Theater Osnabrück 01.09.2020
Sanierung des Theaters am DomhofStadt Osnabrück01. September 2020
Die Vorbereitung der Sanierung des Theaters ist weiter anzustoßen.
01.09.20202Theater am Domhof
Ausgangssituation und Ziele des heutigen TerminsSicherstellung der Planungsqualität für die Fördermittelanträge.Mindestqualität einer zwischen TGA und Objektplanung abgestimmten Vorplanung.12Zukunftsfähigkeit und Betriebssicherheit des Theaters langfristig sicherstellen.3Ergebnis der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung vom 09.08.2018:Sanierung des Theaters ist auf lange Sicht die wirtschaftlichste Variante.4Zur Schnittstellenvermeidung das Projekt ganzheitlich denken.inkl. Probenzentrum, Dekorations-Werkstätten, Ausweichquartieren und Interimsmaßnahmen.
Mit Projektbeginn in 2021 steht in den beiden folgenden Haushaltsjahren die Planung bis einschließlich Vorplanung im Mittelpunkt.
01.09.20203
Mögliche Zeitschiene im Planungsprozess
Theater am Domhof
Einbindung Objektplanung / Fachplanung in TeilenAbschluss LP 4: BaugenehmigungStart LP 5: Ausführungsplanung ODERAusschreibung eines TU202020212022202320242025Start LP 2 VorplanungStart LP 4 Genehmi-gungsplanung20212022202320242025BauphaseAusführungsplanung TUObjektVergabeverfahrenLP 3FachplanungObjektTU-VergabeVorlaufphaseLP 2bis Anfang 2028Erteilung BaugenehmigungLP 4ObjektFachplanungLP 5FachplanungPlanung AGVorbereitungPlanungsqualitätFördermittelanträgeStart LP 3 Entwurfsplanung2028BaubeginnBauende
Für die Haushaltsjahre 2021 und 2022 fallen prognostizierte Kosten i.H.v. 0,72 Mio. € und 1,56 Mio. € an.
01.09.20204
Prognostizierte Kosten in der Planungsphase in Euro brutto
Theater am Domhof90.000 €540.000 €690.000 €20.000 €100.000 €330.000 €60.000 €310.000 €330.000 €50.000 €270.000 €380.000 €200.000 €200.000 €200.000 €300.000 €140.000 €140.000 €720.000 €2.070.000 €1.560.000 €ObjektplanungRisikoTragwerksplanungBeraterkostenTechnische AusrüstungProjektsteuerungEinbindung Objektplanung / Fachplanung in TeilenAbschluss LP 4: BaugenehmigungStart LP 5: Ausführungsplanung ODERAusschreibung eines TU202020212022202320242025Start LP 2 VorplanungStart LP 4 Genehmi-gungsplanungStart LP 3 Entwurfsplanung2028BaubeginnBauende
Bis zur Baugenehmigung werden prognostizierte Gesamtkosten in Höhe von 4,35 Mio. € anfallen, davon 2,28 € in den Jahren 2021 und 2022.
01.09.20205
Prognostizierte Kosten in der Planungsphase in Euro brutto
Theater am DomhofProjektsteuerung 300.000 € 140.000 € 140.000 €580.000 €Beraterkosten 200.000 € 200.000 € 200.000 €600.000 €Risiko 50.000 € 270.000 € 380.000 €700.000 €Technische Ausrüstung60.000 € 310.000 € 330.000 €700.000 €Tragwerksplanung 20.000 € 100.000 € 330.000 €450.000 €Objektplanung 90.000 € 540.000 € 690.000 €1.320.000 €Gesamt je Haushaltsjahr720.000 € 1.560.000 € 2.070.000 €4.350.000 €
Einbindung Objektplanung / Fachplanung in TeilenAbschluss LP 4: BaugenehmigungStart LP 5: Ausführungsplanung ODERAusschreibung eines TU202020212022202320242025Start LP 2 VorplanungStart LP 4 Genehmi-gungsplanungStart LP 3 Entwurfsplanung2028BaubeginnBauende
Für eine erfolgreiche Projektumsetzung sind auf Seiten der städtischen Verwaltung unterschiedliche Fachlichkeiten und entsprechende Personalkapazitäten erforderlich.
01.09.20206
Personalaufwand bzw. städtischer Personaleinsatz im Planungsprozess, ausgehen von einer gebündelten Leistungsvergabe
1 die Kapazität ist fachbereichsbezogen ermittelt. Es handelt sich nicht um Einzelpersonen. Theater am DomhofProjektleitungHochbau1HLS1Elektro1Weitere Fachkraft1Theater
Einbindung Objektplanung / Fachplanung in TeilenAbschluss LP 4: BaugenehmigungStart LP 5: Ausführungsplanung ODERAusschreibung eines TU202020212022202320242025Start LP 2 VorplanungStart LP 4 Genehmi-gungsplanungStart LP 3 Entwurfsplanung2028Baubeginnvolle Stellehalbe Stelleviertel Stellekein bzw. wenig Personal
Für eine erfolgreiche Projektaufnahme und zur Einhaltung der definierten mittelfristigen Zeit- und Kostenplanung sind die Grundlagen zu schaffen.
01.09.20207Theater am Domhof
Aktualisierung und Abschluss der Phase 0 Bedarfsdefinition.AErstellung der Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung. BBeschreibung der Aufgabenstellungals Grundlage für die Objekt-und Fachplanung.CDefinition und Etablieren der Projektstruktur-Schaffung der Haushaltsgrundlagen-Personalplanung vornehmen und Personal bereitstellen-Gründung einer Projektgruppe unter Einbindung interner und externer KapazitätenD
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