Ergebnis der Prüfung zum Ratsantrag "Soziales Vermieten leicht gemacht"
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/1164
Datum: 2022-09-09
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 30.08.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/1164
öffentlich
Ergebnis der Prüfung zum Ratsantrag "Soziales Vermieten leicht 
gemacht"
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 15.09.2022 Ö Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 27.09.2022 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
Sachverhalt:
Ausgangssituation und Prüfauftrag
Der Rat hat am 22.09.2020 die Verwaltung beauftragt, (- Antrag der UFO-Fraktion / 
Änderungsantrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen“ (VO/2020/5901-01)) – zu prüfen, 
inwiefern die Stadt als Zwischenmieterin für Wohnraum auftreten kann, um Vermietern das 
soziale Vermieten zu erleichtern.
Dazu wurden folgende Gestaltungsmodelle als Grundlage der Prüfung benannt:
1.   Vermietern wird eine zeitlich befristete Kooperation mit der Stadt/WIO als Verwalterin 
angeboten. Diese übernimmt für den Zeitraum von zwei Jahren ggf. mit Verlängerungsoption 
stellvertretend die Funktion der Vermieterin/ des Vermieters. (angelehnt an das Münchner 
Modell) 
2.   Die Stadt/ ggf. die WIO wird unbefristet Mieter und Vermieter (Untervermietung) von 
leerstehenden Wohnungen/Wohnraum.
Hinzu kamen folgende weitere zu prüfende Aspekte:
- wo diese individuellen Vermietungs-Projekte in der Verwaltung angesiedelt werden 
können ausgehend von 50 Wohnungen mit welchem Umfang bzgl. Mietausgaben und 
mit welchem Umfang bzgl. Mieteinnahmen sowie mit welchem Saldo zu rechnen ist.
- Mit welchen Kosten durch die Modelle sowie Versicherungen, 
Beratungsdienstleistungen zu rechnen ist.
-Wie Wohnungsgesellschaften wie z.B. die WGO in den Kreis der Vermieter 
aufgenommen werden können.
-Für welchen Kreis von Mieterinnen und Mietern solche Modelle sinnvoll wären.
 
 
Zur Prüfung der o. g. Punkte wurden seitens der Kontaktstelle Wohnraum zuständige 
Mitarbeitende der Städte München und Freiburg befragt sowie diverse Gespräche mit 
Versicherern, Hausverwaltungen (insb. der WiO) und anderen Akteuren in Osnabrück 
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geführt. Es konnten umfangreiche Erkenntnisse erlangt werden, die vor dem Hintergrund der 
örtlichen Gegebenheiten wie folgt zusammengefasst sind:
   
Erfahrungen aus München und Freiburg
 
Die Erfahrungen aus München zeigen, dass das dort sog. Modell IIb (Auftreten der Stadt als 
befristeter Zwischenmieter für Haushalte mit niedrigem Einkommen) nur selten in Anspruch 
genommen wird. Seit 2019 wurde in München lediglich eine Wohnung so gebunden (Stand 
15.11.2021). Dauerhafte Zwischenmietverhältnisse mit der Stadt München sind aus 
unterschiedlichen rechtlichen und praktischen Gründen nicht vorgesehen. 
Bei einem für Vermietende attraktiveren Programm mit einem unbefristeten 
Zwischenmietverhältnis tritt die Stadt München selbst nicht als Mietpartei auf. Diese Funktion 
mit allen Aufgaben wird vom Verein „Münchner Freiwillige“ übernommen. 
 
Die Stadt Freiburg vermietete die von Eigentümern dauerhaft angemieteten Wohnungen 
nicht an die Bewohnenden weiter, sondern belegte diese ordnungsrechtlich. Von diesem 
Verfahren nimmt die Stadt Freiburg allerdings wieder Abstand. Dies liegt am erheblichem 
Verwaltungsaufwand, der sich mit zunehmendem Wohnungsbestand über die Jahre 
summiert hat. Das aktuelle Modell sieht eine einjährige Belegung über die Stadt Freiburg mit 
einer anschließenden Überführung in einen regulären und direkten Mietvertrag vor. 
Die Nachfrage ist dabei überschaubar.
 
Sollte die „Probezeit“ mit der jeweiligen Stadt als Zwischenmieterin negativ verlaufen, ist in 
beiden Kommunen eine Unterbringung der Mietenden in einer Wohnung der städtischen 
Wohnungsgesellschaften (mit einer großen Anzahl an Bestandswohnungen) vorgesehen.
 
 
Kosten und Umsetzungsprobleme
 
Die städtische Wohnungsgesellschaft WiO hat derzeit andere Prioritäten und keine 
Kapazitäten, um eine entsprechende Hausverwaltung und Betreuung zu übernehmen. Die 
anderen angefragten örtlichen Wohnungsunternehmen verfügen ad hoc nicht über die 
Möglichkeit, Wohnungsbestände in dieser Intensität zu betreuen.
Eine Wohnungsgesellschaft erklärte sich grundsätzlich bereit, nach genauer Klärung der 
Dienstleistung, die Machbarkeit zu prüfen und gegebenenfalls ein Angebot zu erstellen. Als 
Preis für eine Hausverwaltung sind generell mindestens 300 € bis 360 € pro Jahr/Wohnung 
anzusetzen. Die Verwaltung vieler Wohnungen an unterschiedlichen Standorten ist für 
Hausverwaltungen wirtschaftlich eher unattraktiv. Dieser Umstand erhöht die Kosten weiter. 
Mietausfall und Rechtsschutzversicherung belaufen sich auf ca. 450 € bis 650 € pro 
Jahr/Wohnung. Die Versicherungskosten fallen bei der Belegung mit Personen innerhalb 
niedriger Einkommensgrenzen tendenziell höher aus. Weitere Dienstleistungen wie Akquise 
oder Beratung steigern die Kosten nochmal erheblich. Die Erfahrungen aus München und 
Freiburg haben gezeigt, dass der Koordinierungsaufwand trotz Vollversicherung und 
Hausverwaltung auf Seiten der Kommune hoch ist und Fachpersonal erfordert (u. a. 
Immobilienfachwirte). Die von der Kommune getragenen Mehrkosten belaufen sich daher 
nach Einschätzung der Verwaltung insgesamt auf weit mehr als 1.000 € pro Jahr/Wohnung, 
ohne die Kosten für eine sozialarbeiterische Betreuung. 
 
Hinzu kommt eine umfangreiche Bindung von Personal zur Planung und Implementierung 
eines umfassenden Programms. In München und Freiburg stehen hinter dem relativ 
einfachen Grundgedanken ausgeklügelte Gesamtkonzepte, die bis zum Start der 
Programme einen längeren Prozess (teils mehrere Jahre) durchliefen.
Dieser hohe Implementierungsaufwand dürfte in Osnabrück nicht wesentlich geringer als in 
München oder Freiburg ausfallen. Im Vergleich haben diese Städte einen vielfach höheren 
Druck auf dem Wohnungsmarkt und gleichzeitig bessere Voraussetzungen hinsichtlich 
kommunalen Wohnraums, um schwierigen Mietverhältnissen begegnen zu können. Letztlich 
fehlt es der WiO am Wohnungsbestand, um Personen aus gescheiterten Mietverhältnissen 
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kurzfristig anderweitig unterzubringen. Die Räumung von Wohnungen in solchen Fällen ist 
auch bei Zwischenmietverhältnissen aufwändig und langwierig.
Der große Vorteil der Sicherheit für die Eigentümer/innen der Wohnungen wird durch diesen 
Umstand maßgeblich negativ beeinträchtigt und schmälert die Attraktivität eines möglichen 
Programmes. 
 
 
Aktuelle Entwicklungen und weiteres Vorgehen
 
Bereits in der Vergangenheit wurde von der Stadt Osnabrück vereinzelt Wohnraum durch 
den Eigenbetrieb Gebäude- und Immobilienmanagement angemietet und vom Sozialamt mit 
entsprechend Bedürftigen belegt. 
Der Eigenbetrieb agierte bei der Anmietung von Wohnraum bisher zurückhaltend. Die 
meisten Personen wurden in reguläre Mietverhältnisse ohne Beteiligung der Stadt als 
(Zwischen-)Mieterin vermittelt. Im Zusammenhang mit dem Krieg in der Ukraine und der 
Fluchtbewegung wurden durch die große Hilfsbereitschaft in der Bevölkerung vermehrt 
Wohnungsangebote an die Stadt herangetragen. Daher wird der bisherige zurückhaltende 
Grundsatz im Kontext der Gesamtsituation überdacht. Abstimmungsgespräche zum 
langfristigen Vorgehen und einer Verwendung der bereits angemieteten Wohnungen finden 
zurzeit statt. Eine mögliche Perspektive ist, dass bei günstigen/moderaten Angeboten die 
Stadtverwaltung flexibler und mit geringerem Abstimmungsbedarf Wohnraum anmietet. 
 
 Ergebnis:
 
Ein umfassendes Programm nach dem Vorbild des Münchner Belegrechtsprogramms 
„Soziales Vermieten leicht gemacht“ mit einem befristeten oder unbefristeten Auftreten der 
Stadt als Zwischenmieterin, ist in Osnabrück zum aktuellen Zeitpunkt kein geeignetes 
Instrument, um der Wohnungsknappheit zu begegnen. 
 
Aufwand und Kosten stehen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum möglichen 
Nutzen. 
 
Insbesondere spricht dagegen, dass 
der Implementierungsaufwand zu hoch wäre, 
die Anzahl der gewonnenen Wohnungen in anderen Städten sehr gering ist,
momentan keine zeitlichen Kapazitäten bei der WiO für die Verwaltung von privaten 
Wohnungen in der nötigen Intensität bestehen sowie
derzeit zu wenige Bestandswohnungen der WiO für Problemfälle zur Verfügung 
stünden bei nicht erfolgreicher „Probezeit“ einer Zwischenvermietung über die Stadt.
Außerdem kann die Betreuung eines umfassenden Programmes im Rahmen der heutigen 
Aufgabenstruktur weder durch die Kontaktstelle Wohnraum noch durch einen anderen 
Verwaltungsbereich (neben dem laufenden Geschäft, ohne zusätzliche Stellen) 
wahrgenommen werden. Eine Möglichkeit zur Meldung und Unterstützung bei der 
Reaktivierung von Leerstand gibt es bei der Kontaktstelle Wohnraum bereits.
 
Die Verwaltung empfiehlt daher, den umfassenden Ansatz des „sozialen Vermietens“ über 
die Stadt nach Münchner Modell nicht weiterzuverfolgen. Allerdings soll bei günstigen 
Gelegenheiten künftig eine Anmietung von Wohnraum durch die Stadt grundsätzlich 
vereinfacht werden. 
Über die Ergebnisse der Abstimmungen für ein flexibleres Anmietungsmodell wird der Rat in 
einer gesonderten Vorlage unterrichtet. 
gez. Clodius