Bebauungsplan Nr. 613 - östlich Johannes-Prassek-Weg / nördlich Regenrückhaltebecken - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2401
Datum: 2018-05-18
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 15.05.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2401
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 613 - östlich Johannes-Prassek-Weg / nördlich 
Regenrückhaltebecken - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im 
beschleunigten Verfahren)
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 31.05.2018 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
Sachverhalt:
In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt am 15.03.2018 wurde im 
Rahmen der Beratung zum Einleitungsbeschluss zum o. g. Bauleitplanverfahren das 
städtebauliche Konzept hinterfragt. Dabei wurden u. a. folgende Fragen aufgeworfen:
1. Inwieweit berührt die Planung das angrenzende Landschaftsschutzgebiet?
2. Inwieweit kann die geplante Erschließung entlang des Kindergartens zu 
Konflikten führen?
3. Besteht die Bereitschaft des Vorhabenträgers, mehr Mietwohnraum anstatt 
Eigentumswohnungen zu schaffen?
4. Ist es städtebaulich sinnvoll, ein weiteres Mehrfamilienwohnhaus anstelle zweier 
geplanter Doppelhäuser zu errichten?
5. Besteht die Bereitschaft des Vorhabenträgers, die geplante städtebauliche Dichte 
im Plangebiet zu reduzieren?
Der Vorhabenträger beschäftigt sich seit 2015 mit der Entwicklung des Plangebiets. Erste 
Konzepte wiesen eine noch höhere Dichte der Bebauung auf, die nach ersten Gesprächen 
mit der Verwaltung reduziert wurde. 
Bereits am 10.09.2015 wurde das Vorhaben im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
in nicht öffentlicher Sitzung vorgestellt und diskutiert. Seitens der Verwaltung wurde 
anschließend im Rahmen eines städtebaulichen Gesamtkonzeptes für den Bereich südlich 
der Bramstraße geprüft, ob und in welchem Rahmen sich das geplante Vorhaben sinnvoll in 
den städtebaulichen Kontext einfügt (vgl. VO/2016/0155).
Das Vorhaben wurde zwischen Vorhabenträger und Verwaltung intensiv abgestimmt. Der 
Vorhabenträger hat bisher diverse Untersuchungen in Auftrag gegeben (u. a. zu 
Schallschutz, Verkehr, Erschließung). Insbesondere in Bezug auf die Ergebnisse der 
schalltechnischen Untersuchung für die benachbarte Tennisanlage wurde die 
Vorhabenplanung bereits angepasst (insbesondere Grenzabstände und 
Gebäudeausrichtungen). 
Aktuell ist vom Vorhabenträger vorgesehen, die geplanten Doppelhaushälften und 
Wohnungen als Sondereigentum zu veräußern. Um eine Versiegelung des Plangebiets zu 
minimieren, sollen Garagen innerhalb der geplanten Gebäude bzw. in einer Tiefgarage 
untergebracht werden. Weiterhin sind barrierefreie Wohnungen vorgesehen. Nach Aussage 
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des Vorhabenträgers bestehe eine gute Nachfrage nach den geplanten Objekten, 
insbesondere von Käufern, die an einem generationsübergreifenden Wohnen interessiert 
sind.
Im Anschluss an die Ausschusssitzung vom 15.03.2018 hat die Verwaltung das Vorhaben 
mit dem Vorhabenträger erneut erörtert. Es wurden dafür vom Vorhabenträger überarbeitete 
Plangrafiken zur Verdeutlichung der beabsichtigten Planung erstellt, die dieser Vorlage als 
Anlagen beigefügt sind.
Im Folgenden wird zu den o. g. Fragestellungen des Ausschusses Stellung genommen:
zu 1. 
Die Nähe zum vorhandenen Regenrückhaltebecken im Süden sowie die Berücksichtigung 
der Grenzen des vorhandenen Landschaftsschutzgebiets (LSG), das auch Teile der privaten 
Hofanlage umfasst, sowie des Überschwemmungsgebietes (ÜSG) wurden verwaltungsintern 
abgestimmt. Eine Überplanung des LSG im südlichen Plangebiet wurde dabei als vertretbar 
eingestuft, zumal damit der Erhalt von Großbäumen im Norden und Westen des Plangebiets 
gewährleistet werden kann. 
Ein gänzliches Freihalten des LSG von einer Bebauung würde eine erhebliche Reduzierung 
der geplanten Wohnungen bedeuten und wäre aus Sicht des Vorhabenträgers wirtschaftlich 
nicht darstellbar. 
Das Plangebiet soll zukünftig durch eine naturraumtypische Laubhecke zum südlich 
angrenzenden Naherholungsgebiet abgeschirmt werden. 
zu 2.
Die heute vorhandene Erschließungsstraße soll neu ausgebaut und dabei durch eine 
ausreichend dimensionierte Wendeanlage ergänzt werden. Darüber hinaus wird im 
Einmündungsbereich zur Bramstraße eine zusätzliche Ampelanlage auf Kosten des 
Vorhabenträgers errichtet. Hierdurch wird sich die Verkehrssituation auch für Besucherinnen 
und Besucher des benachbarten Kindergartens deutlich verbessern. 
Die vorhandene Baumallee bleibt einschließlich der gestaltprägenden Bruchsteinmauer 
erhalten.
 
Die zukünftige Erschließung wurde vom Vorhabenträger mit den betroffenen 
Grundstücksnachbarn abgestimmt. 
zu 3. 
Mit dem Vorhabenträger wurde auf Basis des „Handlungsprogramms bezahlbarer 
Wohnraum“ eine Festlegung auf 15 % preisgebundenen Wohnraum im Neubau vereinbart. 
Der Vorhabenträger beabsichtigt nach der Erschließung und Bebauung des Plangebiets eine 
Gesamtveräußerung. Es besteht seitens des Vorhabenträgers grundsätzlich kein Interesse 
an einer Bestandshaltung und Vermietung. 
zu 4. 
Der Vorschlag, ein weiteres Mehrfamilienhauses statt zwei Doppelhäusern zu errichten, 
wurde geprüft. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass mit einem weiteren 
Mehrfamilienhaus  aufgrund einer höheren Nutzungsintensität mehr Verkehr erzeugt werden 
würde, was mit einer zusätzlichen Störung der betroffenen Nachbarschaft verbunden wäre.
zu 5. 
Eine weitere Reduzierung der Bebauung ist aus Sicht des Vorhabenträgers wirtschaftlich 
nicht darstellbar, da von ihm bereits erhebliche Investitionskosten getragen werden:
Abbruch und Entsorgung der alten Bausubstanz, ggf. Altlasten
erhöhter Schallschutz
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interne Erschließungswege
Zuwegung, Ampelanlage, Wendehammer
Ver- und Entsorgung
ökologische Maßnahmen
Mehrkosten durch erhöhten baulichen Standard (u. a. Tiefgarage, Aufzug)
Aufgrund der vorgenannten Positionen entstehen Investitionskosten von ca. 1,2 Mio. €. Aus 
Sicht des Vorhabenträgers besteht kein wirtschaftlicher Handlungsspielraum mehr, um das 
Bebauungskonzept weiter zu entdichten, zumal die derzeit geplante Grundflächenzahl (GRZ) 
bei ca. 0,22 (zzgl. Nebenanlagen und privater Zufahrten bei ca. 0,45) liegt. 
Fazit:
Seitens der Verwaltung wurde in Abstimmungsgesprächen mit dem Vorhabenträger auf eine 
städtebaulich vertretbare bauliche Dichte, die schwierige Schallschutzsituation zu 
benachbarten Sportstätten sowie auf die Ausdehnung des benachbarten 
Landschaftsschutzgebietes hingewiesen. Der Vorhabenträger hat daraufhin sein 
ursprünglich geplantes Vorhaben mehrfach modifiziert. 
Eine weitere Reduzierung der geplanten Bebauung unter Berücksichtigung fachlicher 
Anforderungen (Handlungsprogramm bezahlbarer Wohnraum, Erhalt schutzwürdiger 
Großbäume, Herstellung einer neuen verkehrlichen Erschließung (inklusive Ampelanlage) 
etc.) würde die Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens spürbar beeinträchtigen. 
Da das Vorhaben weitgehend innerhalb der Verwaltung und mit den betroffenen 
Nachbareigentümern abgestimmt wurde, spricht sich die Verwaltung für eine Fortsetzung 
des Bauleitplanverfahrens in der vorliegenden Form aus, um die zeitnahe Errichtung von 23 
neuen Wohneinheiten zu ermöglichen und eine weitere Verschlechterung der heutigen 
Gesamtsituation innerhalb des Plangebiets (im Verfall begriffene Altbausubstanz) zu 
vermeiden. 
Anlage/n:
Bebauungs- und Erschließungskonzept
dreidimensionale Darstellung
H
Schornstein
Weg
B   U   S
Außenbecken
AußenbeckenAußenbecken
Bank
Saunagarten
Saunagarten
Beachvolleyball
.
.
Schwimmbecken
Nette
99
101
108
107
109A
109
113
115
117A
103
3A3B
105
111
Ergänzung Regenrückhaltebecken IPW
Variante VI
Zufahrt
Zufahrt
Zufahrt
ZufahrtTiefgarage
Zufahrt
Zufahrt
öffentlicher Wanderweg
Allee
ø 20m neuer
Wendehammer
Müllfahrzeuge
 Regenrückhaltung 
Vorhandene 
Großbäume
neue Regenrückhaltung
Tennisplätze
Jugendheim
Kita
Kirche
Pfarrhaus
Fußballfeld
Vereinshaus
II
I
II
DH II
II
I I
I
PKWII
MFH III
II I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
DH II
DH II
DH II
DH II
Vereinshaus
Tennis
Einfriedung mit Wildhecke
Erhaltenswertes 
Gebäude
LSG
ÜSG
Erläuterung
Verkehrs- und
Erschließungsfläche
als Gemeinschaftseigentum
Grünfläche als
Gemeinschaftseigentum
mit Sondernutzungsrecht
Sondernutzung Freiflächen
Einfriedung mit 
Buchen - oder Ligusterhecken
Hof Marten in Osnabrück, Bramstr. 103    Lageplan Variante VI
Lageplan mit Außenanlagen
N
Maßstab: 1:1000          Datum: 24.04.2018         ProjNr.:2014-037