Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2017/1201
Datum: 2017-08-15
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 02.08.2017 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2017/1201
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 24.08.2017 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 05.09.2017 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 05.09.2017 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Planbereich: Grundstück Stadtweg 31
und seiner Begründung wird zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 
BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Der vorhabenbezogne Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - wird 
aufgestellt, um vorhandene Nachverdichtungspotenziale zur Schaffung zusätzlichen 
Wohnraums im Stadtteil Lüstringen zu nutzen. Der Rat der Stadt hat hierzu in seiner Sitzung 
am 22.09.2015 einen Beschluss zur Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB 
gefasst.
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Im bisherigen Planungsprozess gind es u. a. um die Entwicklung einer städtebaulichen 
Lösung, die den bestmöglichen Erhalt des vorhandenen Großbaumbestandes im Plangebiet 
ermöglicht. Die Planung wurde daraufhin mehrfach überarbeitet und weiter qualifiziert. Im 
Plangebiet könnten nunmehr nach Abschluss des Planverfahrens unter Berücksichtigung 
des ortsbildprägenden Baumbestandes sowie einer Sanierung der im Plangebiet 
vorhandenen historischen Villa insgesamt 32 neue Wohneinheiten geschaffen werden.
Die Verwaltung hat zudem mit der Vorhabenträgerin eine Übereinkunft dahingehend 
getroffen, dass die Vorhabenträgerin trotz der gewählten Verfahrensart (Bebauungsplan der 
Innenentwicklung ohne Umweltprüfung und ohne Ausgleich der Eingriffe, die aufgrund der 
Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, vgl. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) einen 
ökologischen Ausgleich leistet, der der Hälfte des bei einem Regelverfahren anzusetzenden 
ökologischen Ausgleichs entspricht. Die Umsetzung der vereinbarten 
Ausgleichsmaßnahmen soll abschließend im Durchführungsvertrag zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt werden.
Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen soll die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie 
der Behörden erfolgen.
Anlagen:
B-Plan-Auszug
Legende zum B-Plan
Vorhaben- und Erschließungsplan Plan 1 – 5 
Textl. Festsetzungen
Begründung 


88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
W1 ca. 90 m²  
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
Mieter 1
6 Stellplätze
Müll/Fahrräder
A.
GARTEN
Heizung/HA
Mieter 1
Garage4 St.pl.
Fahrräder/Müll
nicht unterkellert
Garage8 Stpl.
Fahrräder / Müll Mieter 1
Ha.Technik
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5
EINGANG
EINGANG
SPIELEN
EINGANG
FUSSWEG
Garage6 Stpl.
(2 WE) (2 WE)
GARTEN
4 St.pl.
2 3
45
Wa.Tr.
Mieter 1
6 Stellplätze
Müll/Fahrräder
A.
Ha.Technik
2
3
45
Wa.Tr.
2 3 4 5 6 7 8
121110
Wa/Tr.
Hausa.
A
Heizung
A
Mieter 2
Mieter 3Mieter 4Mieter 5
Hzg./HA
Wohnen/Essen
KochenA.
Schlafen
Bad
ZimmerBüro
Loggia
Keller
Wa./Tr.
Fahrräder/Hobby
Garage
EBENE 0
P L A T Z
+84.50
+84.00
+84.00
+83.00
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40+83.50
Waschen
künftig öffentliche Verkehrsfläche
82.0
84,7083,084,085,086,087,088,0
82,081,0
89,090,091,092,093,094,0
83,084,085,086,087,088,0
82,081,080,0
89,0
ANSICHT VON SÜDEN (ABWICKLUNG)
HAUS 1
Grundstücksgrenze
BESTANDHAUS 2
Ein-/ Ausfahrt zum QuartierGarageTreppenh.Wohnen TreppenhausWohnenEingangWohnen STADTWEG ANSICHT VON SÜDOSTEN (ABWICKLUNG)STADTWEG
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 01
Eben 0Ansicht von Südosten
Projekt:
Vorhaben-träger:
31.07.2017
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 31.07.2017Plan 1/5
88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
A.
Loggia
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5
EINGANG
EINGANG
Loggia
Loggia
Loggia
W1ca. 91 m²  
W2ca. 85 m²  
W1ca. 106 m²  
W2ca.107 m²   W1  
W2  
EBENE 1
(2 WE) (2 WE)
A.
Loggia
Loggia
Wohnen/Essen
KochenA.
Zimmer
Wohnen/Essen
WCGard.
BadAnkl.
SchlafenZimmer
A.
Ko.Zimmer
Zimmer
SchlafenAnkl.Bad
Wohnen/EssenKo.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.Büro
G.
Schlafen
Zimmer
Büro
Loggia
Wohnen/Essen
Bad
WCAbst.
Schlafen
Zimmer
Büro
LoggiaWohnen/Essen
BadWCAbst.
LoggiaWohnen/Essen
Ko.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.
Büro
G.
Wohnen/Essen
KochenA.
Schlafen
Bad
ZimmerBüro
Wohnen/EssenKochen
Gard.WC
Büro
EINGANG
Loggia
WCAbst.
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40
EINGANG
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
A.
Loggia
Loggia
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
W1ca. 91 m²  
W2ca. 85 m²  
W1 ca. 99 m²  
W2 ca. 101 m²  
W3 ca. 101 m²  
W4 ca. 99 m²  
W2 ca. 90 m²  
Ebene 1ca. 71 m²  
WC
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
84.0
89.090.0
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
84.50
87.0
+83.50
+86.50
+89.50
+92.50
85.00
ANSICHT VON NORDWESTEN
HAUS 6 HAUS 5 HAUS 4 HAUS 3
SCHLEDEHAUSER WEG
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 02
Ebene 1Ansicht von Nordwesten
Projekt:
02.12.2016
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 31.07.2017Plan 2/5
Vorhaben-träger:
31.07.2017
88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
W3ca. 106 m²  
W4ca.107 m²   W3ca. 91 m²  
W4ca. 85 m²  
HAUS 1
(2 WE)BESTAND
Loggia
HAUS 6
 
HAUS 3
HAUS 4
HAUS 5
EBENE 2
A.
HAUS 3
HAUS 4
HAUS 5
Balkon
Loggia
LoggiaWohnen/Essen
KochenA.
Zimmer
Wohnen/Essen
WCGard.
BadAnkl.
SchlafenZimmer
A.
Ko.Zimmer
Zimmer
SchlafenAnkl.Bad
Wohnen/EssenKo.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.Büro
G.
Schlafen
Zimmer
Büro
Loggia
Wohnen/Essen
Bad
WCAbst.
Schlafen
Zimmer
Büro
LoggiaWohnen/Essen
BadWCAbst.
LoggiaWohnen/Essen
Ko.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.
Büro
G.
Schlafen
Bad
Kind 1
EINGANG
WCAbst.
Dachfläche extensiv begrünt
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40
Kind 2
A.
Loggia
Loggia
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
A.
Loggia
Loggia
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
W3ca. 91 m²  
W4ca. 85 m²  
W5 ca. 99 m²  
W6 ca. 101 m²  
W7 ca. 101 m²  
W8 ca. 99 m²  
Ebene 2ca. 75 m²  
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
ANSICHT VON SÜDWESTEN / SCHNITT
HAUS 5 HAUS 1
Schledehauser Weg Garage Stadtweg
ZimmerWohnen/EssenLoggia
ZimmerWohnen/EssenLoggia
Wohnen/Essen
Nachbargebäude
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 03
Ebene 2Ansicht von Südwesten / Schnitt
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 31.07.2017Plan 3/5
Vorhaben-träger:NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 OsnabrückWohnbebauung Schledehauser Weg / StadtwegProjekt:
31.07.2017
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
+ 84.50 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 + 87.00 
+ 84.00 
+ 83.00 
+ 83.00 
+ 82.75
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.50 + 84.00 
+ 83.50 
+ 83.50 
+ 85.00 
+ 87.00 
+ 86.00 
+ 87.50 
+ 87.00
+ 89.50 
+ 85.50 
+ 88.00 
+ 88.00 
+ 87.00 
+ 86.50 
+ 86.00 
+ 85.50 
+ 82.40
+ 82.00
EBENE 3
W9 ca. 47 m²  
A.
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5 W5 Dach-terrasseWohnen / EssenKo.Abstr.WCGard.A.
Büro
Zimmer
Bad
Schlafen
Wohnen/Essen
Ko.Schlafen
Bad
Dachterrasse
Dachterrasse
Wohnen/Essen
Ko. Schlafen
Bad
Abstr.
Dachterrasse
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40
Dachterrasse
Wohnen / Essen
A
Schlafen
AnkleideWC
GastVorratKo.
Gard.
Bad
LoggiaWohnen/Essen
Ko.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.
Büro
G.
W10 ca. 73 m²  
W11 ca. 73 m²  
W12 ca. 99 m²  W5 ca. 110 m²  
W5 ca. 107 m²  
W5 ca. 120 m²  
A
A
WC
Wohnen/EssenSchlafen
Bad WC
Dachterrasse
Wohnen / Essen
A
Schlafen
AnkleideWC
GastVorratKo.
Gard.
Bad
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
+84.50 +85.00
+88.00
+91.00
+94.00
+87.00
ANSICHT VON NORDWESTEN (HAUS 1) ANSICHT VON SÜDOSTEN (HAUS 3-6)
HAUS 1 HAUS 3 HAUS 4 HAUS 5 HAUS 6
INNENHOF INNENHOF
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 04
Ebene 3Ansicht von Nordwesten (Haus 1)Ansicht von Südwesten (Haus 3-6)
Projekt:
31.07.2017
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 31.07.2017Plan 4/5
Vorhaben-träger:
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
EIN-/AUSFAHRT
Sichtachse
überbaute Fläche
befestigte Flächen
begrünte Flächen
Sichtdreieck
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
Sichtachse
88.0 89.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
87.0
88.0
87.0
84.0
84.0
85.086.087.0
LAGEPLAN / DACHAUFSICHT
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5
STG
+84.65
STG
STG
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze+ 84.50 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 87.00 
+ 84.00 
+ 83.00 
+ 83.00 
+ 82.75
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.50 + 84.00 
+ 83.50 
+ 83.50 
+ 85.00 
+ 87.00 
+ 86.00 
+ 87.50 
+ 86.25 
+ 89.50 
+ 85.50 
+ 88.00 
+ 88.00 
+ 87.00 
+ 86.50 
+ 86.00 
+ 85.50 
+ 82.40
+ 82.00
+ 87.00 
künftig öffentliche Verkehrsfläche
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
ANSICHT VON NORDWESTEN (HAUS 1) ANSICHT VON SÜDWESTEN (HAUS 3-6)
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 05
Lageplan / Dachaufsichten 
Projekt:
31.07.2017
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 31.07.2017Plan 5/5
Vorhaben-träger:
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
 
Seite: 1/4 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 02.08.2017 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die  Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundst ücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Jan uar 
1990 (BGBl. I S. 132), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) 
geändert worden ist, maßgebend. 
 
1. Gemäß § 9 Abs. 2 BauGB sind im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans nur 
solche Vorhaben zulässig, die in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO 
allgemein zulässig sind und zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im 
Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. 
2.  Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO sind Garagen und Nebenanlagen außerhalb der übe r-
baubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. 
3. Gemäß §  16 Abs. 6 BauNVO ist bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche die 
Grundstücksfläche einschließlich der festgesetzten privaten Grünfläche zugrunde zu 
legen. 
4. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind Einzelb äume, für die ein Erha l-
tungsgebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Bei 
Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Baumschutz 
von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen.   
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhal-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird,  wenn die Standsicherheit des Baumes 
nachweislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesent-
lich beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a ) ge-
fällt, ist er durch Pflanzun g eines heimischen standortgerechten Laubbaumes glei-
cher Art (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wur-
zelhals) zu ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten R e-
geln der Technik durchzuführen, zu pflegen  und dauerhaft zu erhalten. Stehen pr i-
vate Rechte Dritter einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die E r-
satzpflanzung an anderer Stelle vorzunehmen. 
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind a uf den festgesetzten Flächen 
zum Anpflanzen von Einzelb äumen heimische standortgerechte Laubbäume (Hoc h-
stamm mit mindestens 18 - 20 cm Stammumfang, gemessen 1,0 m über dem Wurze l-
hals; Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten 
Regeln der Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. 
6. Böschungen von Geländeaufschüttungen auf privaten Grundstücken müssen auf di e-
sen auslaufen bzw. abgefangen werden und dürfen nicht in festgesetzten privaten  
Grünflächen weitergeführt werden. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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7. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB s ind, um die Lockwirkung auf Nachtinsekten zu m i-
nimieren, für die Straßenbeleuchtung LED -Lampen oder Leuchtmittel mit ähnlich g e-
ringer Lockwirkung zu verwenden.  
8. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur 
Gewinnung erneuerbare r Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über 
dem obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe i h-
rer Oberkante blickdicht einzuhausen. 
9. Die Ansichtsfläche von Stützmauern muss aus Natursteinen bestehen. Stützmaue rn 
sind nur bis zu einer Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine 
größere Ansichtshöhe zugelassen werden, wenn durch eine Stützmauerhöhe 1,5 m 
die Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt werden würde und 
baugestalterische Bedenken nicht bestehen.  
10. Gemäß § 9 Abs . 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Gebäudedachflächen mit einer 
Neigung < 15° flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrünung (Sub-
stratmächtigkeit mindestens 10-12 cm) dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen 
sind Flächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden. 
11.  In den zum Stadtweg orientierten Gebäuden sind die Schlafräume so anzuordnen, 
dass sie sich auf der lärmabgewandten Nordseite des Gebäudes befinden. 
 
Örtliche Bauvorschriften gem. § 84 Niedersächsische Bauordnung 
12. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten im Planbereich 
Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen 
Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können  
Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile 
wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schor nsteine oder Anlagen 
zur Gewinnung von Solarenergie bis zu 1 m zugelassen werden, sofern hierdurch ke i-
ne visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
13. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kom bination mit höchstens 1,5 m hohen 
durchsichtigen Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, 
dass Einfriedungen aus Naturstein - oder Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern 
hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds ents tehen und nachbarl i-
che Belange nicht beeinträchtigt werden. 
 
Hinweise: 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
a) Eingriffsbilanzierung 
b) spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP, Avifauna und Fledermäude) 
c) Baugrunduntersuchung 
d) Entwässerungsvorplanung 
e) Bodenfunktionsbewertung 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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f) Untersuchung zum Baumbestand (Baumkataster) 
3. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesa m-
ten Plangebiets ist deshalb g rundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die z uständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung 
der Stadt Osnabrück oder der niede rsächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu 
benachrichtigen. 
4. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m)  
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein genere l-
les Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Ve r-
bot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau - und Bepfla n-
zungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und Entsorgungsträ-
ger. 
5. Standorte von Trafostationen und Kabelvert eilerschränken können im Einvernehmen 
mit der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden. 
6. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Str aße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -
4433, Mail: archaeologi [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfu n-
de und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor 
Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).  
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach de m Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für  besonders 
und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insb e-
sondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontro l-
lieren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser 
Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchz u-
führen, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet 
oder erheblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstöru n-
gen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter 
Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel - 
und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und For t-
pflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tie r-
besatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen 
die Bauarbeiten von einem  Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet wer-
den.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock se t-
zen von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorz u-
nehmen, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet 
oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen 
oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in 
der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rech t-
zeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein 
Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, 
müssen die Fällarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten beglei-
tet werden. 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren N a-
turschutzbehörde zu beantragen.  
9. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b ) BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume w esentlich 
beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 
10.000 Euro geahndet werden.  
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorha-
benbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung zum Entwurf 
Stand: 02.08.2017  
 
  
A Planungsanlass und Planungsziel 
1. Planungsanlass 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Schaffung von Planungsrecht zur Revitalisie-
rung eines derzeit ungenutzten sehr großen Grundstücks, welches mit einer leerstehe nden 
Villa bebaut ist und durch einen inzwischen verwilderten parkartigen Garten mit hoh em Alt-
baumbestand gekennzeichnet ist. Für das Plangebiet soll die planungsrechtliche Grundlage 
zur Errichtung zusätzlicher Wohngebäude geschaffen werden.  
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 22.09.2015 die Aufstellung des Bebau-
ungsplans Nr. 615 im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) b e-
schlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 28.09. - 23.10.2015 die Möglichkeit, sich über die al l-
gemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung  zu unterrich-
ten und sich zur Planung zu äußern.  
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 11.000 m². Die im Bebauungsplan 
festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) b e-
trägt somit weniger als 20.000 m². Parallel zu d ieser Bauleitplanung wurden oder werden ke i-
ne weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusa m-
menhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² überschritten werden 
würde. Durch den Bebauungsplan wird keine  Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte 
für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von g e-
meinschaftlicher Bedeutung und der  Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bu n-
desnaturschutzgesetzes bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine Ma ß-
nahme der Innenentwicklung handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a 
Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte 
Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfa hrens 
gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahre n für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteil igung der 
Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der B ehörden) abgesehen. Die 
Öffentlichkeit ha t stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgeme inen Ziele und Zwecke 
sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unte rrichten und sich innerhalb einer 
bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 2/21 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüf ung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusa m-
menfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
Um sicherzustellen, dass das entwickelte Plankonzept auch in der vorgesehenen Gestaltquali-
tät und zeitnah umgesetzt wird, erfolgt die Planaufstellung als vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan. Die mögliche Detailschärfe, z.B. in Bezug auf Erscheinungsbild, Materialität usw. ist 
damit höher als im Angebotsbebauungsplan sonst regelbar. I n einem Durchführungsvertrag 
verpflichtet sich der Investor, das konkrete Vorhaben zu realisieren. Damit kann die ang e-
strebte städtebauliche Qualität sichergestellt werden. 
 
2. Planungsziel 
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für eine 
Mobilisierung zusätzlicher Wohnbauflächen und damit eine Nachverdichtung im Plangebiet zu 
schaffen. Zentrales Ziel ist die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums in dieser integrierten 
Lage mit guter Anbindung an die Infrastruktureinricht ungen im Stadtteil. Der ortsbildprägende 
Baumbestand soll, soweit mit der geplanten Bebauung vereinbar, langfristig gesichert werden. 
 
B Rahmenbedingungen und Voruntersuchungen 
1. Ausgangssituation 
1.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil  Darum-Gretesch-Lüstringen und umfasst das bishe-
rige Grundstück Stadtweg 31. Die Größe des Planbereichs beträgt insgesamt ca. 11.000 m², 
die des zu beplanenden Grundstücks ca. 7.000 m². 
 
1.2. Bestandsanalyse 
Das Grundstück liegt am Einmündungsbereich des Schled ehauser Weges in den Stadtweg, 
wird von diesen beiden Straßen sowie von den östlich angrenzenden Wohngrundstücken Sch-
ledehauser Weg  14 und Stadtweg 41 begrenzt. Da der Schledehauser Weg stark ansteigt, 
weist das Plangebiet ein starkes Gefälle nach Süden au f. Zudem ist das Grundstück in der 
Vergangenheit im Rahmen der Herstellung der parkartigen Gartenanlage zusätzlich terrassiert 
worden. 
Das Grundstück ist derzeit im westlichen Bereich mit einer Villa bebaut, die ungenutzt ist. Z u-
dem befindet sich ein Garag engebäude auf dem Grundstück. Die Erschließung erfolgt vom 
Stadtweg aus.  
In das hangartige Gelände wurde ein Bunker und/oder Lagerraum eingebaut. Dieser weist 
einen Eingang zum Wohnhaus auf und ist ansonsten in der Örtlichkeit aufgrund der bewegten 
Topografie kaum erkennbar.  
Der parkartige Garten ist verwildert und weist eine n beachtlichen Bestand an hochstämmigen 
Bäumen, vorwiegend Buchen, auf, die das Erscheinungsbild des Plangebietes prägen. Au f-
grund der Lage am Hang ist der Baumbestand auch über das P langebiet hinaus ortsbildprä-
gend.  
Zum Schledehauser Weg besteht eine bepflanzte  Verwallung, so dass das Grundstück von 
dort aus nur sehr eingeschränkt einsehbar ist. 
Entlang des Stadtweges besteht die Einfriedung derzeit weitgehend aus einer unansehnlichen 
Mauer aus Betonteilen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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1.3. Planerische Ausgangslage  
1.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Pla nbereich als 
Wohnbaufläche dar. Die vorliegende Planung wurde somit aus dem FNP entwickelt. 
 
1.3.2. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet besteht derzeit kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan. 
 
1.4. Voruntersuchungen 
1.4.1. Bewertung des Baumbestandes / Baumkataster 
Vom Büro Grüner Zweig wurden alle auf dem Grundstück vorhandenen Bäume erfasst, ein-
gemessen und hinsichtlich ihrer Qualität  und Vitalität beurteilt. Diese Beurteilung floss in die 
Erarbeitung des städtebaulichen Konzeptes ein. Weitere Informationen zur Untersuchung 
können dem Kapitel D. Umweltbelange entnommen werden. 
 
1.4.2. Artenschutzrechtliche Untersuchung (saP) 
Für das Plangebiet wurde eine Untersuchung zu Brutvögeln und Fledermäusen durchgeführt. 
Inhalt und Ergebnisse können dem Kapitel D. Umweltbelange entnommen werden. 
Im Vorfeld der Entwurfserarbeitung wurde von Nachbarn mitgeteilt, dass das zu überplanende 
Grundstück Lebensraum des Feuersalamanders sei. Das Gebiet wurde daraufhin von Biol o-
gen auf eine Eignung als Habitat für den Feuersalamander überprüft. Die Prüfung kam zu dem 
Ergebnis, dass aufgrund der isolierten Lage des Plangebietes und der Entfernung zu mögl i-
chen Laichhabitaten, die weiter östlich in der angrenzenden freien Landschaft liegen, zumi n-
dest heute nicht mehr von einem Lebensraum für Feuersalamander auszugehen ist. Vor di e-
sem Hintergrund wurden diesbezüglich keine zusätzlichen Untersuchungen durchgeführt. 
 
1.4.3. Bodenfunktionsbewertung 
In einer Bodenfunktionsbewertung wurden die anstehenden Böden sowie deren Wertigkeit 
ermittelt. Inhalt und Ergebnisse der Untersuchung können dem Kapitel D. Umweltbelange ent-
nommen werden. 
 
1.4.4. Baugrunduntersuchung 
Zur Prüfung der Bodenbeschaffenheit als Grundlage für die geplanten Baumaßnahmen wurde 
eine Baugrunduntersuchung durchgeführt. Mittels Rammkernsondierungen wurden die Unte r-
grundverhältnisse als Grundlage für die erforderliche Gebäudegründung untersucht. Es wurde 
festgestellt, dass aufgrund der historischen Nutzung (zeitweise als Steinbruch) eine weitg e-
hende Überformung des Geländes durch Gesteinsabbau und anschließende Verfüllung erfolg-
te. Diese sind in einzelnen Teilbereichen sehr unterschiedlich. Unterhalb der Auffüllungen in 
Tiefen ab max. 5 m steht unverwittertes Festgestein an.  Dieses findet sich in Teilbereichen 
jedoch bereits nahe der Oberfläche. 
Die Untersuchung dient im Wesentlichen der Klärung der Gründung der neu geplanten G e-
bäude. Daher enthält die Untersuchung Vorgaben vorwiegend für die erforderlichen Bauma ß-
nahmen im Rahmen der Bauphase sowie zur Sicherung der Gebäudebasis vor möglichen 
Gefahren durch eindringendes Sicker- und Schichtwasser. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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1.4.5. Eingriffsbilanzierung 
Aufgrund der Verfahrensart nach § 13 a BauGB ist eine Ko mpensation der Eingriffe in Natur 
und Landschaft rein rechtlich nicht erforderlich. Aufgrund der besonderen ökologischen B e-
deutung des Plangebiets, insbesondere aufgrund des vorgefundenen Baumbestandes, wurde 
zwischen Vorhabenträger und Stadt allerdings vereinbart, dass eine Art Teilkompensation 
erfolgen soll, um die mit der Bebauung verbundenen Auswirkungen abzumildern. 
In einer Eingriffsbilanzierung wurden daher die mit der Planung verbundenen Eingriffe in Natur 
und Landschaft analog zu einem „Regelverfah ren“ ermittelt. Eine Kompensation soll in Höhe 
von 50% des ermittelten Wertes erfolgen. Wegen der besonderen Gegebenheiten im Plange-
biet ist die Kompensation nur auf einer externen Fläche sinnvoll möglich. Die Sicherstellung 
der Durchführung der Maßnahmen erfolgt im Durchführungsvertrag zum vorhabenbez ogenen 
Bebauungsplan. 
Detaillierte Ergebnisse der Eingriffsbilanzierung können dem Kap itel D. Umweltbelange en t-
nommen werden. 
 
1.4.6. Entwässerungskonzeption 
Für das Plangebiet wurde vom Büro Bergmann ein Entwässerungskonzept erarbeitet. Vorge-
sehen ist für die Schmutzwasserentwässerung ein Anschluss an die vorhandene Kanalis ation 
in den öffentlichen Verkehrsflächen. Für anfallendes Regenwasser im Plangebiet wurde ein 
Nachweis für die zei tweilige Rückhaltung auf dem Gr undstück erbracht. Verz ögert ist eine 
Einleitung in die vorhandene Regenwasserkanalisation in den öffentlichen Straßen vorges e-
hen. Im Rahmen der Ausführungsplanung soll geprüft werden, ob zusätzliche Retentionsmö g-
lichkeiten auf dem Grundstück vorgehalten w erden können, um die bereits stark b elasteten 
öffentlichen Kanäle nach Möglichkeit nur im notwendigen Maß zusätzlich zu belasten. 
 
1.4.7. Solarenergetische Prüfung 
Mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL wurde berechnet, ob das vorliegende Bebauungs- 
und Erschließungskonzept bei den späteren Wohnhäusern eine gute Nutzung der Solarene r-
gie ermöglicht.  
Im Durchschnitt können solare Energiegewinne in einer Gr ößenordnung von bis zu ca. 72 % 
erzielt werden. Der relativ niedrige Wert resultiert aus den spezifischen Gegebe nheiten, ins-
besondere dem Grundstückszuschnitt, der anspruchsvollen Topographie , dem angestrebten 
Grad der baulichen Verdichtung  sowie dem Planungsziel, möglichst viele Bäume auf dem 
Grundstück zu erhalten. Vor diesem Hintergrund und der Anzahl von ca. 28 Wohneinheiten in 
kompakten Baustrukturen, die auf dem Areal in hoher Qualität geschaffen werden können, ist 
die reduzierte Ausnutzbarkeit solarer Gewinne in der Gesamtbetrachtung vertretbar. 
 
1.4.8. Schallschutz 
Das Plangebiet wird von den umliegenden Straßen mit Lärm belastet. Diese Belastungen sind 
jedoch verhältnismäßig gering und bedürfen insofern keiner gesonderten gutachterlichen B e-
trachtung. 
Auf die geplante Wohnbaufläche wirken zudem Lärmimmissionen ein, die von der südlich ver-
laufenden Bahnstrecke Hannover - Rheine ausgehen. Aufgrund des hohen Güterzuganteils in 
den Nachtstunden liegen laut Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes (EBA) die Lärmbe-
lastungen über 45 dB(A) nachts und können Werte bis zu 51dB(A) erreichen. Die Orienti e-
rungswerte der DIN 18005 - Schallschutz im Städtebau – für allgemeine Wohngebietes 
(55dB(A) tags und 45 dB(A) nachts) können somit nicht eingehalten werden.  Dies betrifft ins-
besondere den geplanten Baukörper entlang des Stadtweges sowie die bestehende Villa mit 
geplantem Anbau. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Aufgrund der Lage des Plangebietes sind aktive Lärmschutzmaßnahmen nicht möglich  und 
auch aus städtebaulichen Gründen auszuschließen.  Da es sich bei den Überschreitu ngen 
ausschließlich um die Nachtstunden handelt , kann der Konflikt dadurch bewältigt werden, 
dass die Schlafräume auf der dem Lärm abgewandten Gebäudeseite anzuordnen sind und 
somit die erforderliche Wohnruhe in den Nachtstunden gegeben ist. Dies wird aufgrund  der 
Südexposition der betreffenden Gebäude ohnehin erfolgen, da die Aufenthaltsräume für die 
Tagstunden in der Regel nach Süden ausgerichtet werden. 
 
1.4.9. Planalternativen 
Das Plankonzept wurde mehrfach im Hinblick auf den Erhalt des wertvollen Baumbestandes 
überarbeitet. Das vorliegende Konzept zeichnet sich dadurch aus, dass auf eine zunächst 
geplante Bebauung im südöstlichen Bereich verzichtet wird, da dort ein hochwertiger Bestand 
an erhaltenswerten Bäumen vorhanden ist. 
 
Ein zunächst entwickeltes Konzept mit einer Einfamilienhausbebauung wurde aufgrund der 
geringen städtebaulichen Qualität sowi e der niedrigen Anzahl möglicher Wohneinheiten nicht 
weiter qualifiziert. 
 
C  Planinhalt 
1. Städtebauliches Konzept 
Das städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung des Plangebiets mit Wohnungen im G e-
schosswohnungsbau vor. Das Ensemble besteht aus der vorhandenen Villa, die durch einen 
Anbau ergänzt werden soll, sowie aus fünf neuen Baukörpern. Entlang des Stadtweges ist ein 
dreigeschossiger Baukörper vorgesehen, der unter Berücksichtigung der Top ografie sowie 
einiger erhaltenswerter Bäume weitgehen d am Straßenverlauf orientiert ist. Am Schledeha u-
ser Weg sind die Baukörper giebelständig angeordnet, so dass das Erscheinung sbild durch 
die Anordnung der Sch malseiten der Gebäude d er gegenüberliegenden Einfamilienhausbe-
bauung anpasst ist. 
Entlang des Schledehauser Weg es entstehen insgesamt ein Einfamilienhaus, zwei giebe l-
ständige Gebäude sowie ein etwas zurückversetztes Gebäude am Übergang zur Nachbarbe-
bauung, die aufgrund eines Höhenversatzes deutlich höher liegt. 
Das Konzept sieht eine Orientierung der Funktionen „Erschließung“ und „Aufenthalt“ zum In-
nenbereich vor. Dort entstehen die Freiflächen sowie die Parkmöglichkeiten. Das Wäldchen 
im Südosten bleibt erhalten und bietet nicht nur Kindern attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten. 
Mit der geplanten Sanierung der Villa soll die historische Bausubstanz gesichert und dauerhaft 
erhalten werden. Zudem bleibt so die Geschichte des Grundstücks zumindest teilweise er-
kennbar und die Bewahrung der historischen Bausubstanz möglich. 
Für die Neubauten sind dreigeschossige Baukörper mit zusätzlichem Staffelgeschoss vorge-
sehen. Diese sind entlang des Schledehauser Weges aufgrund der Topografie und der Einfü-
gung in die Topographie von der Straßenfläche etwas zurückversetzt und zudem nur zweige-
schossig wahrnehmbar. Damit soll auf die gegenüberliegende Bebauung reagiert und zu einer 
angemessenen Höhenentwicklung beigetragen werden.  Das Parken wird in den Erdg e-
schosszonen der Wohngebäude ange ordnet, so dass zusätzliche Stellplatzflächen außerhalb 
der Gebäude auf ein Minimum (ausschließlich für Besucher) reduziert werden kö nnen. In den 
Erdgeschosszonen ist zudem keine Wohnnutzung vorgesehen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die verkehrliche Erschließung erfolgt ausschließlich über den Stadtweg im Bereich der bere its 
heute vorhandenen G rundstückszufahrt. Die erfo rderlichen Stellplätze werden in den Erdge-
schosszonen der Gebäude untergebracht. Zusätzliche Parkmöglichkeiten entlang der angren-
zenden Straßen im öffentlichen Raum sind nicht vorgesehen. Eine Anbindung an den  Schle-
dehauser Weg erfolgt nur für Fußgänger zum Erreichen der Hauseingänge.  Ggf. können hier 
zusätzlich noch Fahrradständer untergebracht werden. 
Die Erschließung der einzelnen Gebäude für Fahrzeuge erfolgt ausschließlich über den In-
nenbereich. Zur Sicherstellung einer besse ren Einsehbarkeit des Einmündungsbereichs am 
Stadtweg wird die Verkehrsfläche etwas verbreitert.  Zur Sicherstellung der geplanten E r-
schließung, aber auch aufgrund der topografischen Besonderheiten des Grundstücks werden 
weitere Zufahrtsmöglichkeiten im Bebauungsplan ausgeschlossen (Zu- und Abfahrtsverbot). 
Zur Sicherstellung der Erschließung auch im Fall von Grundstücksteilungen sind im Beba u-
ungsplan im Bereich der Verkehrsfläche Fahrrechte zugunsten der Anlieger eingetragen, die 
ergänzend privatrechtlich zu sichern sind. 
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser und Telekommunikations-
leitungen kann über das vorhandene öffentliche Netz sichergestellt werden.  
Das im Plangebiet anfallende Schmutz- und Regenwasser kann an das vorhandene öffentli-
che Kanalnetz in den angrenzenden Straßen eingeleitet werden. Hierzu können Teilflächen an 
die Kanalisation im Schledehauser Weg angeschlossen werden. Die südlichen Teilfl ächen 
werden an den Stadtweg angeschlossen.  
Sollten künftig Grundstücksteilungen im Plangebiet erfolgen, wären die Ver- und Entsorgungs-
leitungen grundbuchlich zu sichern. Die Lage der Leitungen orientiert sich dabei an den im 
Bebauungsplan festgesetzten Flächen, die mit einem Geh -, Fahr- und Leitungsrecht zuguns-
ten der Anlieger zu belasten sind. 
Sofern zusätzliche Geh-, Fahr-, und Leitungsrechte im Blockinnenbereich erforderlich werden, 
sind diese ausschließlich privatrechtlich zu regeln.  
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Im Plangebiet ist ein Kleinkinderspielplatz vorgesehen, der ausschließlich dem Gebiet dien t. 
Darüber hinaus sind in der näheren Umgebung mehrere öffentliche Spielplätze in kurzer En t-
fernung zu erreichen. U.a. sind der Schulhof der Waldschule, der am Nachmittag der Öffen t-
lichkeit zur Verfügung steht, sowie ein Spielplatz an der Ziegeleistraße im Nahbereich vorhan-
den. 
 
3. Immissionsschutz 
Zur Sicherstellung des Immissionsschutzes wird festgesetzt, dass in den Gebäuden entlang 
des Stadtweges Schlafräume nur auf der der Lärmquelle (DB -Strecke) abgewandten Nordsei-
te der Gebäude angeordnet werden dürfen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Das Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Damit soll im vorliegenden 
Fall unter Rückgriff auf den § 12 Abs. 3a BauGB der Anwendun gsbereich des zu diesem vor-
habenbezogenen Bebauungsplan gehörenden Durchführungsvertrags erweitert werden. Den 
Regelungen des § 12 folgend, wird im Bebauungsplan unter entsprechender Anwendung des 
§ 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetz ten Wohnnutzung nur solche 
Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführung s-
vertrag verpflichtet. 
Nutzungen, die in festgesetzten allgemeinen Wohngebieten nur ausnahmsweise zugelassen 
werden können, sind städtebaulich an dieser exponierten Stelle nicht gewünscht. 
4.2. Maß der baulichen Nutzung  
Für das Maß der baulichen Nutzung wird als GRZ (Grundflächenzahl) das Höchstmaß für all-
gemeine Wohngebiete gem. BauNVO von 0,4 festgesetzt. Dies ermöglicht einerseits die a n-
gestrebte bauliche Verdichtung sowie andererseits die Schonung der erhaltenswerten Berei-
che (insbesondere des Baumbestandes), die nicht überplant werden sollen.  
Um eine angemessene Ausnutzung des Grundstücks zu gewährleisten wird festgesetzt, dass 
die festgesetzten privaten Grünflächen bei der Ermittlung der GRZ angerechnet werden kö n-
nen, da die angestrebte bauliche Dichte ansonsten nicht umsetzbar wäre bzw. der Schutz der 
Freibereiche über den B-Plan nicht in dem angestrebten Umfang möglich wäre. 
Unter Berücksichtigung der geplanten Geschossigkeit wird die GFZ (Geschossflächenzahl) für 
die Bereiche mit zweigeschossiger Bebauung mit 0,8, für die Bereiche mit dreigeschossiger 
Bebauung mit 1,2 festgesetzt. 
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Differenziert nach den vorgesehenen Baustrukture n wird für den westlichen Teil eine zweig e-
schossige und für die östlichen Baukörper sowie den Riegel entlang des Stadtweges eine 
dreigeschossige Bauweise festgesetzt. Die Festsetzung ermöglicht die Realisierung der g e-
planten baulichen Dichte bei gleichzeit iger Berücksichtigung der bestehenden Bebauung in 
der Nachbarschaft. Ergänzt werden diese Regelungen durch die Festsetzung maximaler G e-
bäudehöhen zur Sicherstellung der angestrebten Höhenbegrenzung. 
Aufgrund des stark bewegten Geländes werden die maximal z ulässigen Gebäudehöhen b e-
grenzt. Die Höhenfestsetzungen beziehen sich auf NHN (Normalhöhenull), um mögliche Ko n-
flikte mit divergierenden Bezugspunkten zu vermeiden. Die Höhenfestsetzungen werden so 
getroffen, dass eine dreigeschossige Bebauung unter Berücksichtigung der Verträglichkeit zur 
bestehenden Nachbarschaft ermöglicht wird.  Die geplanten Staffelgeschosse werden dabei 
berücksichtigt. 
 
4.3. Bauweise 
Für das Plangebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. Diese lässt Gebäude bis zu einer 
Länge von max. 50 m zu. Zudem bedeutet dies, dass Gebäude Abstand zu den Grenzen der 
Nachbargrundstücke einhalten müssen. Diese Regelung ermöglicht die Umsetzung des städ-
tebaulichen Konzeptes.  
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläch en entspricht der geplanten Anordnung 
der Baukörper gemäß dem städtebaulichen Konzept.  
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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4.4.1. Nebenanlagen 
Aufgrund der begrenzten Grundstücksfläche und dem Ziel einer klaren Gliederung der einze l-
nen Bereiche sollen Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren F lächen zugelassen wer-
den. Damit kann vermeiden werden, dass zusätzliche Flächen für Carports, Geräteschuppen 
o.ä. in Anspruch genommen werden. 
 
4.4.2. Garagen 
Zusätzliche Garagen sollen im Plangebiet nicht zugelassen werden. Die erforderlichen Ei n-
stellplätze sind in den Erdgeschosszonen der geplanten Baukörper vorgesehen. 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Um zukünftig erforderliche Einrichtungen und Leitungen der  Ver- und Entsorgungsträger auf 
den privaten Flächen dauerhaft zu sichern, sind di e betroffenen Privatgrundstücke mit b e-
schränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. § 1090 Bürgerliches G esetzbuch (BGB) zu 
belasten. 
Die hierfür erforderlichen Flächen befinden sich in der festgesetzten privaten Verkehrsfläche. 
Daher wird im Bebauungsplan eine entsprechende Kennzeichnung vorgenommen. 
 
4.5.2. Grünflächen 
Zur Sicherung der vorhandenen Großbäume wird im Bebauungsplan eine private Grünfläche 
festgesetzt. Diese Festsetzung soll weiterhin dazu dienen, die Fläche nicht durch die Zulä s-
sigkeit anderer Nutzungen in ihrer Qualität einzuschränken. Lediglich ein Kinderspielplatz, bei 
dessen Anlage die zu schützenden Bäume zu berücksichtigen sind, soll in dieser Fläche zuge-
lassen werden. 
  
4.5.3. Kinderspielplatz 
Im Bereich der festgesetzten Grünfläche soll ein Kleinkinderspielplatz realisiert werden. Au f-
grund der spezifischen Situation soll dieser an die Örtlichkeit angepasst und nicht als separate 
Fläche ausgewiesen werden.  Der Spielplatz dient ausschließlich den Kleinkindern, die im 
Plangebiet wohnen. Eine (öffentliche) Nutzung darüber hinaus ist nicht vorgesehen. 
 
4.5.4. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern mit einer Dac h-
neigung < 15° soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachb e-
grünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der l o-
kalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegeng e-
wirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährl i-
chen Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssy s-
teme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung eine Substratmäc h-
tigkeit von mindestens 10 bis 12 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaf ten eines begrünten Daches können dieser Dac h-
konstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dac habdichtung, u. 
a. durch Absorbieren schädlicher UV -Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Verdun s-
tung des gespeicherten Regenwassers kann sich das Raumklima der direkt darunterliegenden 
Räume im Sommer abkühlen, so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet 
werden kann. Im Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Wirkung der Dachbegrünung  senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach 
sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachb egrünung 
(z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von  Flechten und Moose) Rec hnung getragen 
werden. Durch geringe Aufbauhöhen moderner Dachbegrünungen können auch die statischen 
Anforderungen an die Dachtragwerke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
 
4.5.5. Erhalt von Bäumen 
Das Plangebiet ist aufgrund sei ner historischen Nutzung von wertvollem Baumbestand g e-
prägt, der bereits viele Jahrzehnte alt ist und auch das Umfeld prägt. Daher wurde das städt e-
bauliche Konzept so entwickelt, dass der hochwertigste Baumbestand im Südosten erhalten 
werden kann. Die betreffenden Bäume werden im Bebauungsplan als zu erhalten festgesetzt. 
Darüber hinaus gibt es einige bedeutende Einzelbäume, die ebenfalls dauerhaft zu erhalten 
sind. Dies betrifft eine Eiche am Schledehauser Weg, die nach Baumpflegemaßnahmen erhal-
ten werden soll sowie einige Eichen am Stadtweg. 
Konkrete Maßnahmen zur Sicherung der Bäume, insbesondere im Zeitraum der Bauma ß-
nahmen sowie in Bezug auf die Höhenentwicklung im Nahbereich der zu erhaltenden Bäume , 
sind im Rahmen der Ausführungsplanung zu konkretisie ren mit der Naturschutzverwaltung 
abzustimmen. 
 
4.5.6. Neuanpflanzung von Bäumen und Gehölzen 
Der Verlust von Bäumen, der mit der Neubebauung verbunden ist, soll zumindest teilweise an 
geeigneten Stellen ausgeglichen werden. Im Eckbereich Schledehauser Weg/Stadtw eg ist 
daher eine Gruppe von drei neu anzupflanzenden Bäumen vorgesehen. Diese sollen langfri s-
tig den heute grün anmutenden Eckbereich aufwerten. Weiterhin ist am Ende der privaten 
Verkehrsfläche ein anzupflanzender Baum festgesetzt. Diese soll einen eigen tlich erhaltens-
werten Baum ersetzen, der jedoch bereits jetzt erkennbar bei Umsetzung des Plankonzeptes 
nicht zu halten sein wird. Eine Umplanung ist hier nicht möglich, da ansonsten die Anfahrba r-
keit der geplanten Gebäude nicht möglich wäre. 
Am Stadtweg wird eine Fläche festgesetzt, die durch das Anpflanzen von Gehölzen aufgewer-
tet werden soll. Diese Fläche grenzt direkt an den Stadtweg an und wird von einem Höhe n-
sprung begrenzt. Die vorgesehenen Gehölzpflanzungen dienen der Ergänzung der Grünstruk-
turen in diesem Bereich. 
 
4.5.7. Straßenbeleuchtung 
Um eine Störung des Lebensumfeldes der im Plangebiet vorzufindenden Fledermäuse so weit 
wie möglich zu vermeiden, ist die Straßenbeleuchtung im Plangebiet so zu erste llen, dass ein 
vertretbares Lichtspektrum eingehalten wird.  
Durch ältere Straßenbeleuchtungen können Insekten in großen Mengen ang elockt werden. 
Dadurch entsteht im Bereich derartiger Straßenbeleuchtungen nachts eine Art „Überangebot“ 
an Nahrung für Fledermäuse. Dieses Überangebot führt allerdings an anderer Stelle zu einem 
geringeren Aufkommen nachtaktiver Insekten und somit zu einem Nahrungsrückgang für Fl e-
dermausarten, die ihre Nahrung nicht im Bereich von Straßenbeleuchtungen suchen. Gleic h-
zeitig besteht die Gefahr, dass Fledermäuse bei der Nahrungsaufna hme im Bereich älterer 
Straßenbeleuchtungen durch den Straßenverkehr gefährdet werden. 
Quecksilberdampflampen haben den höchsten insektenanlockenden UV -A-Anteil (380 -315 
nm) im Spektrum und sind deshalb als ungünstig einzustufen. Metall -Halogenidlampen sind 
ähnlich zu bewerten. Natriumdampflampen (gelbes Licht) und LED -Lampen weisen dagegen 
eine eher geringe Lockwirkung auf. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Da LED-Lampen aus energetischer Sicht wesentlich positiver zu bewerten sind als Natriu m-
dampflampen, wird im Bebauungsplan im Sinne ein er ökologischen Minimi erungsmaßnahme 
festgesetzt, dass im Plangebiet Straßenbeleuchtungen nur mit LED -Beleuchtung betrieben 
werden dürfen.  
Da im Plangebiet ausschließlich private Verkehrsflächen entstehen sollen, ist die Beleuchtung 
durch den Investor herzustellen. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften  
Gemäß § 84 Abs. 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gült igen Fassung, 
sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
5.1. Dächer 
Für die Neubauten im Plangebiet werden flach  geneigte Dächer festgesetzt  (≤ 15° Dachne i-
gung). Damit soll erreicht werden, dass die Gesamthöhe der Ge bäude angemessen begrenzt 
wird und zudem dass die festgesetzte Dachbegrünung realisierbar ist. 
 
5.2. Fassaden 
Die Gestaltung der Fassaden soll im Bebauungsplan nicht explizit geregelt w erden. Die G e-
staltung und Materialität geht aus dem Vorhaben - und Erschließungsplan hervor. Die Umset-
zung wird im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
5.3. Technische Dachaufbauten 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) eine 
ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m über den 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, allseitig bis zur Höhe 
ihrer Oberkante einzuhausen. 
 
5.4. Einfriedungen 
Um zu verhindern, dass die an die  öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Bere iche der 
Baugrundstücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit zugängl ichen 
Verkehrsflächen durch einen Einmauerungseffekt gleichsam „abgeschottet“ werden, sind Ei n-
friedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen nur in Form von heimischen stan d-
ortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) zulässig. Dabei leistet die Verwendung eines he i-
mischen Gehölzes einen Beitrag zur Förderung der Biodiversität.  
Die Hecken können mit durchsichtigen  Zaunanlagen kombiniert werden, wodurch das Siche r-
heitsbedürfnis von Bewohnern mit Kleinkindern und Haustieren ausreichend Berüc ksichtigung 
findet. 
Gemauerte Einfriedungen können ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie sich an der 
Gestaltung der ortsbildtypischen Sockelzonen vorhandener Einfriedungen orientieren oder das 
Straßenbild nicht negativ beeinflussen. Bei massiven Mauern sind nachbarliche Belange, in s-
besondere die Einsichtnahme in den öffentlichen Straßenverkehrsraum im Bereich von 
Grundstückszufahrten, zu berücksichtigen. 
Um dem nachvollziehbaren Interesse der Bewohner, insbesondere von Doppel - und Reihen-
häusern, an einer ungestörten Rückzugsmöglichkeit im Garten Rechnung zu tragen, werden 
Sichtschutzanlagen zwar zugelassen, aber auf eine allge mein vertretbare G esamtlänge pro 
Grundstück reduziert. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Durch absehbare Geländeaufschüttungen im Planbereich werden ggf. Stützmauern erforde r-
lich. In Hinblick auf eine landschaftsgerechte Gestaltung von Baugrundstücken zur freien 
Landschaft aber auch in Hinblick auf eine naturnahe Vorgartengestaltung sind die Ansichtsflä-
chen von Stützmauern aus Natursteinen zu gestalten.  
 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30m E  
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3m H  
Europäische 
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3m - ja 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 5 BauGB sollen insbesondere die Ba u-
herren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer eventuellen Bebauung darauf 
einrichten können. 
 
6.1. Kampfmittelverdachtsflächen 
Kampfmittel aus dem zweiten Weltkrieg sind im Plangebiet nicht bekannt, können aber au f-
grund der Kriegseinwirkungen und starken Bombardierung der Stadt Osnabrück nicht vol l-
ständig ausgeschlossen werden. Daher wird der gesamte Geltungsb ereich mit einer entspr e-
chenden Kennzeichnung versehen. 
Die ergänzende Auswertung von Luftbildern soll im weiteren Verfahren durchgeführt werden. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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7. Nachrichtliche Übernahmen 
Nachrichtliche Übernahmen in den Bebauungsplan sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht 
erforderlich. 
 
8. Maßnahmen 
8.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzve rhältnisse 
durch bodenordnende Maßnahmen nicht erforderlich. 
Eine kleine Teilfläche des Grundstücks im Bereich der geplanten Zufahrt w ird an die Stadt 
übertragen, um den dort vorhabenden Gehweg auf ein angemessenes Maß verbreitern zu 
können und die erforderliche Sicht für ausfahrende Fahrzeuge zu gewährleisten. Die Übertr a-
gung erfolgt im Rahmen des städtebaulichen Vertrages. 
Eine künftige Aufteilung der Grundstücksfläche erfordert keine zusätzlichen bodenordnende n 
Maßnahmen. 
 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Folgekosten entstehen nicht, da die Kosten für die Realisierung der Planung vom Investor 
getragen werden. Zusätzliche öffentliche Flächen, die dauerhaft von der Stadt gepflegt werden 
müssten, sind nicht vorgesehen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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D Umweltbelange 
1. Einleitung 
1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes 
 
Der Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 615 “Schledehauser Weg / Stadtweg“ l iegt 
im Stadtteil Darum-Gretesch-Lüstringen und umfasst das Grundstück Stadtweg 31. 
 
Das Vorhaben verfolgt das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bereitste l-
lung zusätzlichen Wohnraumes zu schaffen. Dabei soll der ortsbildprägende Baumbes tand  
möglichst erhalten und langfristig gesichert werden. 
 
Hinsichtlich der Angaben zum Standort  sowie der Art des Vorhabens und geplanter Festse t-
zungen wird auf die vorhergehenden Kapitel A – C der Begründung verwiesen. 
 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 0,70 ha. Hinsichtlich der 
nutzungsspezifischen Differenzierung wird auf Kapitel F verwiesen. Der auf Grund der B -
Planaufstellung verursachte Bedarf an Grund und B oden umfasst ca. 0,54 ha. Planungsrecht-
lich können insgesamt ca. 0,31 ha an Fläche dauerhaft neu versiegelt werden. 
 
Das Vorhaben erfüllt grundsätzlich die Voraussetzungen, den § 13a BauGB anzuwenden (vgl. 
Kap. A.1.1.). Die Anwendung des § 13a führt zum einen zum Verzicht von Umweltprüfung und 
Umweltbericht, entbindet zum anderen aber auch den potenziellen Inve s-
tor/Eingriffsverursacher von der Verpflichtung, erhebliche negative Auswirkungen auf die U m-
weltmedien kompensieren zu müssen. Aufgrund der absehbare n hohen ökologischen Bedeu-
tung des vorhandenen Altbaumbestandes ist verwaltungsintern entschieden worden, mit dem 
Investor Einvernehmen dahingehend zu erzielen, das trotz Anwendung des § 13a 50 % des 
hier bilanzierten Kompensationserfordernisses nachgewiesen werden.  
 
1.2 Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs ( BauGB) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414, zuletzt geändert am 4. Mai 2017 
(BGBl. I S. 1057)), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung 
(PlanZV), jeweils in der zurzeit gültigen Fassung, zu Grunde. 
 
Im Bebauungsplanverfahren wird vereinbarungsgemäß - trotz Anwendung des § 13a BauGB - 
die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 bis 18 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) - in der zurzeit gültigen Fassung  - angewen-
det. Von daher ist im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung eine “Ei ngriffsbilanzierung mit 
Kompensationsermittlung“ erstellt worden (DENSE & LORENZ 2017). 
 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über 
besonders geschützte Arten, zu denen u.a. alle europäischen wild lebenden Vog elarten sowie 
alle Fledermausarten gehören. Vor diesem Hintergrund sind ein “ Artenschutzfachbeitrag Fl e-
dermäuse“ (DENSE & LORENZ 2015) sowie eine “Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) 
Vögel“ (BIOCONSULT 2015) erstellt worden. 
 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes 
(BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung.  
 
Fachplanungen 
Hinsichtlich der Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück 
wird auf das Kapitel A.3.3.1 verwiesen. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Landschaftsplanerischer Fachbeitrag 
Im Landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum Flächennutzungsplan (STADT OSNABRÜCK 
2000) ist das Areal als Wohnquartier mit größeren privat nutzbaren Freiflächen ausgewiesen. 
Östlich des Plangebietes verläuft von Nordos ten nach Süden entlang des Stadtweges ein 
Hauptwanderweg. 
 
Landschaftsrahmenplan 
Der Landschaftsrahmenplan (STADT OSNABRÜCK 1992) stellt den Aufstellungsbereichs als 
einen wichtigen Bereich hinsichtlich der Aspekte “Arten und Lebensgemeinschaften und Vie l-
falt“ sowie “Eigenart und Schönheit“ dar. Er ist gekennzeichnet durch parkartige Gärten und 
Grünanlagen mit Gehölzgruppen sowie großen alten Bäumen und wird von daher als ein für 
den Siedlungsbereich wertvoller Bereich mit prägenden naturnahen Elementen ausgewiesen. 
 
Inwieweit das Vorhaben insgesamt den in den Fachgesetzen und -planwerken formulierten 
Zielsetzungen gerecht wird, ist den Kapiteln zu den einzelnen Schutzgütern zu entnehmen. 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird nachfolgend auf die betroffenen Schutzgüter 
bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung herauszustellen und 
Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu kö n-
nen. Anschließend wird - vor dem Hintergrund der erstellten Fachgutachten - die mit der 
Durchführung der Planung verbundene Veränderung des Umweltzustandes dokumentiert und 
bewertet. Die mit der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltgüter werden 
herausgearbeitet, um anschließend Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung sowie ggf. 
zum Ausgleich und Ersatz erheblicher negativer Auswirkungen ableiten zu können. Da der 
Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier 
im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
 
2.1.1 Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Menschen sind im Zusammenhang mit der Planung v.a. Auswirkungen bez o-
gen auf das Landschafts- respektive Stadtbild von Bedeutung. Eine realisierte Wohnbebauung 
verändert in aller Regel die Qualität des Naturerlebens gegenüber der Wahrnehmung relativ 
naturnaher Freiflächen. Hinsichtlich des Aspektes Erholungs - und Freizeitfunktion muss die 
nicht gegebene Zugänglichkeit des Areals für Erholungssuchende berücksichtigt werden. 
 
Es wird eine Freifläche überplant, die als klimaökologischer Ausgleichsraum für die umgeben-
de Siedlungsstruktur von hoher bioklimatischer Bedeutung ist und die eine hohe Empfindlic h-
keit gegenüber einer Nutzungsintensivierung aufweist.  
 
Bewertung 
Die potenzielle Bedeutung des Plangebietes für die naturgebundene Erholungsnutzung muss 
aufgrund der fehlenden Zugänglichkeit als gering eingestuft werden; ein entsprechender E r-
lebniswert kann derzeit allenfalls von den Randbereichen ausgehen. 
 
Das klimatische Regenerationspotenzial bzw. die lufthygienische Ausgleichsfunktion der über-
planten Freiflächen wird beeinträchtigt bzw. unterbunden werden – 22 klimawirksame und 
prägende Großbäume werden ge fällt werden müssen. Allerdings ist dieser Aspekt vor dem 
Hintergrund der Lage und Größe des gesamten Plangebietes zumindest im Hinblick auf mö g-
liche Effekte für die besonders vorbelastete Innenstadt zu relativieren. 
 
In der Zusammenschau wird die Planung bezogen auf das Schutzgut Mensch hinsichtlich der 
Aspekte Ortsbild und Stadtklima zu nicht erheblichen Auswirkungen führen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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2.1.2 Schutzgut Arten/Lebensgemeinschaften 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhausha l-
tes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind 
die Auswirkungen einer B -Planaufstellung u.a. auf Tiere und Pflanzen sowie die biologische 
Vielfalt zu berücksichtigen. 
 
Das Plangebiet weist – nicht zuletzt auf Grund se iner Historie - eine für das Stadtgebiet Os n-
abrück außerordentlich hohe Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des Land -
schaftsbildes auf. Inmitten des besiedelten und versiegelten Stadtgebietes findet sich im Plan-
gebiet eine mehr als 5 .600 m 2 große Freifläche, die vom Biotoptyp her als Hausgarten mit 
Großbäumen einer besonders guten Ausprägung und damit der Wertstufe III 1 anzusprechen 
ist. 
 
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung von Freiflächen im Nahbereich älterer G e-
hölz- und Baumbestände aber auch im Umfeld älterer Gebäudesubstanz negative Auswirku n-
gen auf die Artengruppe der Fledermäuse und Vögel haben kann, war eine spezielle Arte n-
schutzprüfung durchzuführen. Im Ergebnis ist mit Blick auf die Fledermäuse festzuhalten, 
dass drei Arten – Breitflügelfledermaus, Großer Abendsegler und Zwergfledermaus – sicher 
nachgewiesen werden konnten. Aufgrund der außergewöhnlich hohen Aktivität der Breitflügel-
fledermäuse wurden ergänzende Untersuchungen durchgeführt , um das Plangebiet hinsich t-
lich einer möglichen essentielle Bedeutung als Jagdgebiet für eine bekannte Breitflügelflede r-
maus-Kolonie, deren Quartier sich in einem Haus am Schledehauser Weg befindet, beurteilen 
zu können. Im Ergebnis ist - nicht zuletzt aufgrund der geringen Größe des überplanten Areals 
- davon auszugehen, dass im Aktionsraum der Kolonie genügend Ausweichflächen vorhanden 
sind und dem Planbereich von daher keine essentielle Bedeutung als Jagdgebiet für diese Art 
zuzuweisen ist. 
 
Das nachgewiesene Artenspektrum entspricht unter B erücksichtigung der Lage im urbanen 
Raum sowie der Kleinflächigkeit dem Erwartungswert und ist als vergleichsweise gut ausg e-
prägt zu bezeichnen. Auf das Stadtgebiet bezogen stellt das Plangebiet mit seinem relativ 
großen Grünflächenanteil ein wichtiges Ver netzungselement zwischen für die Fledermäuse 
bedeutsamen Teillebensräumen dar. Der zentralen Rasenfläche mit angrenzenden Gehölzen 
kommt für die nachgewiesenen Arten eine besondere Bedeutung als Nahrungshabitat zu. 
Obwohl keine Bäume gefunden wurden, die ein Quartierpotenzial für Fledermäuse aufweisen, 
ist es wahrscheinlich, dass Höhlen existieren, die vom Boden aus nicht sichtbar sind. Diese 
liegen vermutlich im Eichenwäldchen im östlichen Teil des Geltungsbereichs. 
 
Das Ergebnis der avifaunistischen Beurt eilung stellt dar, dass für 15 der 18 kartierten Arten 
Brutreviere nachgewiesen werden konnten. Mit dem Star steht eine der betroffenen Brutv o-
gelarten als bestandsgefährdete Art auf der Roten Liste Niedersachsens; für weitere Arten der 
Roten Listen und str eng geschützte Arten nach BNatSchG konnten im Plangebiet keine Bru t-
nachweise geführt werden. Insgesamt entspricht das Arteninventar dem der in Siedlungen und 
Gärten zu erwartenden Arten. 
 
Das Vorkommen sonstiger streng geschützter Tier - und Pflanzenarten ist nicht bekannt. FFH- 
und Vogelschutzgebiete werden von der Planung nicht berührt. 
 
Das nachweisliche Vorkommen gefährdeter Vogel - und Fledermausarten führt vor dem Hi n-
tergrund des anzuwendenden Bilanzierungsmodells für die Eingriffsregelung hinsichtlich der 
Jagdlebensräume zu einer teilweise höheren Gesamtbewertung als sie sich aus der Naturn ä-
he des Biotoptyps allein ableiten ließe. 
 
                                                
1 Wertstufe III (allgemeine Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) bis V (besondere 
Bedeutung) über die Wertstufen II (geringe bis allgemeine Bedeutung) und IV (besondere bis al l-
gemeine Bedeutung). 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Bewertung 
Dem Aufstellungsbereich ist eine hohe Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des 
Landschafts- respektive Stadtbildes zuzuweisen. Sowohl hinsichtlich der Fledermäuse als 
auch der Vögel ist dem Plangebiet eine hohe Bedeutung als Lebensraum – auch im Rahmen 
einer Biotopvernetzung - zuzusprechen. Die im Untersuchungsgebiet kartierte Biotoptype n-
ausstattung der üb erplanten Flächen weist auf einer Fläche von 2.686 m 2 die Wertstufe III 
(allg. ökologische Wertigkeit) auf (s.o.). Die Überplanung dieses schwer regenerie rbaren Bio-
toptyps zieht ein entsprechendes Kompensationserfordernis nach sich. 
 
Von den 53 als erhalte nswert eingestuften Bäumen können im Rahmen der Planung nur 31 
Bäume im Bestand gesichert werden. Auch wenn die im östlichen Bereich stockenden Bau m-
bestände weitgehend unberührt bleiben sollen, sind mit der Ausweisung der Wohnquartiere 
erhebliche Beeinträchtigungen verbunden, die v.a. aus der Versiegelung/Überbauung von z.T. 
naturnahen Freiflächen, aus Baum - und Gehölzbeseitigungen sowie aus Lebensraumbeei n-
trächtigungen resultieren.  
 
Mit Blick auf die Arten und Lebensgemeinschaften ist zudem die Bodenversi egelung als e r-
heblicher Eingriff zu beurteilen, wenn durch Überbauung den Böden ihre natürliche Funktion 
als Lebensraum für Pflanzen und Tiere entzogen wird (vgl. Kap. D.2.1.3). Die Bedeutung des 
Plangebietes für streng bzw. besonders geschützte Fledermaus- und Vogelarten wird mit Blick 
auf den speziellen Artenschutz durch die Planung hinreichend berücksichtigt. 
 
In der Gesamtschau sind bezogen auf das Schutzgut Arten und Lebensgemeinschafen erheb-
liche Beeinträchtigungen zu konstatieren. 
 
2.1.3 Schutzgut Boden 
Die nach dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück vorgenommene Bodenfunktionsbewer-
tung – ihr liegen v.a. die Teilfunktionen Lebensgrundlage für Pflanzen und Tiere , Ausgleichs-
körper im Wasserhaushalt, Land- und forstwirtschaftliche Ertragsfähigkeit, Seltenheit des B o-
dens sowie Naturnähe / Regenerierbarkeit des Bodens  zu Grunde - spricht die im Plangebiet 
natürlich anstehenden Böden als Braunerde-Ranker und als Allo-Ranker an. Erstere erreichen 
auf einer 5stufigen Skala - 1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch  – die zweithöchste Wertigkeit 
(Stufe 4) hinsichtlich ihrer ökologischen Funktionserfüllung; die Allo -Ranker sind dagegen der 
Bewertungsstufe 3 (mittlere Bedeutung) zuzuordnen. 
 
Laut der in Osnabrück geltenden “ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“  sind Böden 
der Wertstufen 4 und 5 nach Möglichkeit in ihrer Funktionalität zu erhalten, d.h. von Bebauung 
frei zu halten. 
 
Informationen zu Altlasten liegen nicht vor. 
 
Bewertung 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Bei Realisie rung des 
Vorhabens werden bisher natürlich anstehende Böden als Wohn - und Verkehrsflächen über-
plant und stehen damit hinsichtlich ihrer ökologischen Funktionalität nicht mehr zur Verfügung. 
Auf den Freiflächen ist eine Durchlässigkeit für Niederschlagswäss er nach wie vor gegeben. 
Gegenüber Versiegelung durch Bebauung und der damit verbundenen Reduzierung der Ober-
flächenversickerung besteht demnach eine hohe Empfindlichkeit.  
 
Die auf Grund der gärtnerischen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung der anste-
henden Böden ist im Plangebiet nur in Teilbereichen als Vorbelastung zu beurteilen. In großen 
Teilen des Planbereichs ist ihre ökologische Funktionalität als hoch einzuschätzen. 
 
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichen eine Überbauung und Ne uversiege-
lung von Freiflächen bzw. natürlich gewachsenen Bodengesellschaften mittlerer und zum g e-
ringeren Teil hoher Wertigkeit in einer Größenordnung von 3.082 m 2. Zusätzlich ist von weite-
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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ren Belastungen unversiegelt bleibender Böden während des Baubetriebes (Verdichtung, Um-
lagerung etc.) auszugehen. Auch das Verlegen von Versorgungsleitungen wird zu Beeinträch-
tigungen der anstehenden Böden führen, ohne dass dies gegenwärtig zu einer Kompensat i-
onsverpflichtung führen kann, da diesbezüglich lediglich die Ve rsiegelung in Ansatz gebracht 
wird. 
 
Aufgrund der teilweisen Überplanung von Böden hoher Wertstufe muss eingeräumt werden, 
dass die Planung der diesbezüglich Intention der “ökologischen Kriterien in der Bauleitpl a-
nung“ nicht gerecht werden kann. Insgesamt ist von erheblichen Beeinträchtigungen ausz u-
gehen. 
 
2.1.4 Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu 
unterscheiden. Hinsichtlich der Grundwassersituation ist vor dem Hintergrund der aktuellen 
Nutzungen keine beeinträchtigende Vorbelastung zu konstatieren. Die mit der geplanten 
Wohnbebauung einhergehenden Neuversiegelungen führen im Plangebiet zu einer Erhöhung 
des Oberflächenabflusses und damit u.U. zu einer Verminderung der Grundwasserneubi l-
dung. Oberflächengewässer sind von der Planung nicht betroffen. 
 
Das anfallende Regen- und Schmutzwasser wird über die vorhandene städtische Kanalisation 
abgeführt. 
 
Bewertung 
Vor dem Hintergrund der relativ kleinflächigen Neuversiegelungen innerhalb bereits vorh an-
dener Wohnquartiere wird in der Gesamtschau hinsichtlich des Schutzgutes Wasser nicht von 
erheblichen Beeinträchtigungen ausgegangen. 
 
2.1.5 Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von Freiflächen kann es je nach Lage und Topographie zu Beeinflu s-
sungen des Stadtklimas kommen. Neben den ggf. verkehrsbedingten Emissionen ist vor allem 
die Bedeutung der überplanten Flächen als Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frisc h-
luftleitbahn zu betrachten. 
 
Das Plangebiet ist gemäß Planungshinweiskarte der Stadtklima tologischen Untersuchung 
(2017) als klimaökologischer Ausgleichsraum für die umgebende Siedlungsstruktur von hoher 
bioklimatischer Bedeutung und weist eine entsprechend hohe Empfindlichkeit gegenüber einer 
Nutzungsintensivierung auf. Insbesondere bei autoc hthonen Wetterlagen wirkt sich die hier 
produzierte Kaltluft positiv auf die angrenzenden Wohnbereiche aus. Vor allem der südlich 
angrenzende Siedlungsbereich weist bereits eine bioklimatische Belastungssituation auf (heizt 
sich auf), was die Wichtigkeit dieses Ausgleichsraumes für das Mikroklima unterstreicht. 
 
Daher sollten bauliche Eingriffe, gemäß Stadtklimagutachten (2017), nur äußerst maßvoll und 
unter Berücksichtigung der grundsätzlichen Klimafunktionen erfolgen, um eine Verschlecht e-
rung der oben umr issenen stadtklimatischen Situation zu vermeiden. Konkret ist zum einen 
auf die Ausrichtung der Baukörperstellung gemäß Strömungsrichtung zu achten, um eine gute 
Durchströmbarkeit der neuen Siedlungsstruktur zu erreichen und zum anderen der Erhalt e i-
nes hohen Anteils der vorhandenen Vegetationsstrukturen anzustreben. 
 
Bewertung 
Die Überplanung von bioklimatisch wirksamen Freiflächen in einem Umfang von 3.082 m 2 
zugunsten von Bebauung und die damit verbundene Neuversiegelung können zumindest im 
Nahbereich kleinklimatisch zu negativen Auswirkungen führen.  
 
Auf Grund einiger festgesetzter Verminderungsmaßnahmen – insbesondere der Erhalt des 
waldartigen Baumbestandes im östlichen Bereich sowie die Begrünung der Dachflächen im 
zukünftigen Wohngebiet - können die Auswirkungen der Neuversiegelungen für den unmitte l-
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 19/21 
baren Planbereich gemindert werden. Dem steht der Verlust von 22 klimawirksamen präge n-
den Großbäumen gegenüber. Die Ausrichtung der zukünftigen Baukörper kann vor dem Hi n-
tergrund der herrschenden Topographie als hinreichend zielführend angesehen werden. 
 
Insgesamt ist mit Blick auf das Schutzgut Klima/Luft von nur geringen bzw. nicht erheblichen 
Beeinträchtigungen auszugehen. 
 
2.1.6 Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraumtypischen 
Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als 
verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Elemente als umso 
erhaltenswerter einzustufen. 
Bewertung 
Die hinsichtlich des Landschafts - bzw. Stadtbildes hohe Bedeutung der markanten Großbä u-
me sowie des waldartigen Baumbestandes im östlichen Bereich des Planbereiches ist vor 
dem Hintergrund der umgebenden Verkehrs- und Siedlungsflächen augenscheinlich. Dennoch 
muss auch an dieser Stelle - auch mit Blick auf eine potenzielle Erholungsnutzung -  auf die 
sehr eingeschränkte Zugänglichkeit des Plangebietes verwiesen werden. Andererseits geht 
mit der Planung der Verlust von 22 erhaltenswerten prägenden Großbäumen bzw. von 35 
Bäumen insgesamt einher. 
 
Da sich die genannten Beeinträchtigungen v.a. im inneren, gegenüber der freien Landschaft 
mehr oder weniger abgeschirmten Siedlungsbereich auswirken und vor dem Hintergrund der 
Minderungsmaßnahmen (s. Kap. D.3.1.1) wird insgesamt von nicht erheblichen Beeinträcht i-
gungen hinsichtlich des Landschafts- respektive Stadtbildes auszugehen sein. 
 
2.1.7 Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v.a. Güter umschrieben, die 
etwa als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesel l-
schaftlicher Bedeutung darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtu n-
gen für den Gemeinbedarf oder der öffentlichen Infrastruktur für Ver - und Entsorgung etc. von 
dem jeweiligen Vorhaben betroffen sein. 
 
Bewertung 
Eine Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern ist nicht erkennbar. 
 
2.1.8 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter bee influssen sich gege n-
seitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 
sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge 
zu betrachten. Insgesamt steht also hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushal-
tes – den Schutzgütern – ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
 
Die Überbauung der Böden im Untersuchungsgebiet unterbindet bzw. beeinträchtigt ihre L e-
bensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten (auch Nutzpflanzen), ihre  
Funktion als Filter -, Puffer - und Transformatorsystem für die Grundwasserneubildung und  
–reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe und Niederschlagswässer. Mit den g e-
planten Versiegelungen werden grundsätzlich der Oberflä chenabfluss, die Grundwasserne u-
bildungsrate sowie die lokalklimatische Situation im Betrachtungsraum verändert. Darüber 
hinaus ist ein erheblicher Verlust maßgeblicher Teillebensräume für zum Teil gefährdete Tie r-
arten zu konstatieren. Die Überplanung ökolo gisch hochwertiger Biotopstrukturen kann da r-
über hinaus (lokal) zu Modifikationen des Stadtklimas führen. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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An dieser Stelle ist auch darauf zu verweisen, dass es im Gesamtplangebiet zum Verlust von 
22 prägenden und stadtklimawirksamen Großbäumen kommen wir d. Diese Bäume weisen 
z.T. eine Bedeutung als potenzielle Quartierbäume für Fledermäuse und Höhlenbrüter auf. 
 
2.1.9 Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Bei der geplanten Bebauung handelt es sich um die städtebauliche Neustrukturierung eines 
großen park ähnlichen Gartengrundstückes mit der zugehörigen Erschließung. Erhebliche 
Umweltauswirkungen liegen zunächst in dem Verlust von 3.082 m 2 natürlich gewachsener 
Böden mit einer mittleren und  hohen ökologischen Funktionsvielfalt. Die geplanten Neuve r-
siegelungen führen zu einer Erhöhung des Oberflächenwasserabflusses, zu einer verringerten 
Grundwasserneubildungsrate und zu einer Reduzierung der kaltluftproduzierenden Freifl ä-
chen. Die Überplanung hochwertiger Biotopstrukturen – wertvolle waldartige Baumbestände  
bzw. prägende Einzelbäume – in einer Größenordnung von 2.686 m 2 führt zum Verlust en t-
sprechender Lebensräume für Tiere und Pflanzen. 
 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zur Kompensation erheblicher 
nachteiliger Umweltauswirkungen 
 
Mit Blick auf  Vermeidungs-, Verminderungs - sowie Ausgleichs - und Ersatzmaßnahmen ist 
zwischen Festsetzungen im Geltungsbereich des B -Planes und Maßnahmen auf Flächen, die 
außerhalb dieses Geltungsbereiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des 
BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer u m-
fassenderen Kompensation (Kompensationsmaßnahmen) zu verstehen. 
 
3.1 Eingriffsregelung 
 
3.1.1 Festsetzungen im Bebauungsplan 
Der Bebauungsplan sieht Festsetzungen hinsichtlich de r Kompensation der erheblichen B e-
einträchtigungen der Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften und Boden im Plangebiet 
selbst nicht vor. Einige der Festsetzungen des B -Planes dienen der Verminderung der Ei n-
griffsfolgen. So 
 ist das Pflanzen von naturraumt ypischen Laubgehölzen (Grundstückseinfriedungen) auf 
den Privatgrundstücken sowie das Überstellen von Stellplatzanlagen mit großkronigen 
Bäumen festgesetzt; 
 gewährleistet eine textliche Festsetzung verbunden mit einer entsprechenden Bauvo r-
schrift die extensive Begrünung auf den Dachflächen; 
 ist über eine entsprechende Festsetzung geregelt, dass die Beleuchtung im neuen Bauge-
biet auf eine ökologisch verträgliche Art und Weise erfolgt; 
 sind die verbleibenden 31 erhaltenswerten Großbäume im Planbereich mit Erh altungsge-
bot festgesetzt; 
 ist die Neupflanzung von xxx Laubbäumen über eine entsprechende textliche Festsetzung 
gewährleistet. 
 
3.1.2 Zugeordnete Maßnahmen außerhalb des B-Planes 
 
Wie bereits in Kap. D.2.1.3 dargelegt, führt die Ausweisung des neuen Baugeb ietes zu einer 
möglichen Neuversiegelung von Böden mittlerer und hoher Wertigkeit in einer Größenordnung 
von 3.082 m 2. Die als Ausgleichsmaßnahme aus fachlicher Sicht gemäß Bilanzierungsmodell 
vorrangig ins Auge zu fassende Entsiegelung einer Fläche von 1. 646 m2 ist nicht realisierbar. 
Von daher ist als Kompensationsmaßnahme die Entwicklung naturnaher Biotoptypen auf en t-
sprechend großen Flächen nachzuweisen. Aus der Beeinträchtigung des Schutzgutes Arten 
und Lebensgemeinschaften ergibt sich ein weiteres Kompensationserfordernis von 4.372 m2. 
 
Insgesamt verbleibt demnach das Erfordernis externe Kompensationsflächen in einer Gr ö-
ßenordnung von 6.018 m² zu erbringen, auf denen durch geeignete Maßnahmen eine Aufwer-
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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tung um eine Wertstufe erreicht werden kann. Aufg rund der oben genannten Übereinkunft 
müssen von diesem ermittelten Kompensationserfodernis lediglich 50 % durch den Investor 
nachgewiesen werden. Als geeignete Aufwertungsmaßnahme wird auf dem Flurstück 104, 
Flur 1, Gemarkung Atter ein 20 m breiter Waldrand entlang des westlich angrenzenden Wa l-
des in einer Gesamtgröße von 3.009 m² angelegt. 
 
 
3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswi r-
kungen des Vorhabens auf die Umwelt (MONITORING) 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompen sationsflächenkatasters der Stadt Osnabrück 
werden die zugeordneten externen Kompensationsmaßnahmen überwacht. So wird gewäh r-
leistet, dass Entwicklungen, die den vorgesehenen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht en t-
sprechen, frühzeitig durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Auf die im Kapitel Umweltbelange (Kap. D) ausgeführten Betrachtungen der Wechselwirku n-
gen zwischen Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen. 
Mit der Planung werden M öglichkeiten der Innenverdichtung genutzt und damit eine Auße n-
entwicklung des Siedlungsraumes der Stadt Osnabrück vermieden. Die Nachverdichtung e r-
möglicht die Nutzung und Auslastung sowohl der sozialen als auch technischen Infrastruktur, 
ohne dass erhebliche Anpassungen erforderlich sind. 
Den dargelegten, teils negativen, Auswirkungen auf die relevanten Schutzgüter steht die 
Schaffung von ca. 30 Wohneinheiten gegenüber, die der Deckung des hohen Wohnungsb e-
darfes dienen.  
Es ist noch einmal darauf hinzuweis en, dass aufgrund der Verfahrensart keine Kompensation 
des Eingriffs in Natur und Landschaft erforderlich ist. Die Ausführungen zur Kompensation im 
Kap. D basieren darauf, dass der Vorhabenträger negative Auswirkungen anerkennt und e i-
nen aktiven Beitrag zu deren Minimierung leisten will. Dies zeigt sich auch in der Modifikation 
der Planung, die zum Erhalt eines wesentlichen Teils des vorhandenen Großbaumbestandes 
geführt hat. 
Aufgrund der Verfahrensart nach § 13 a BauGB erfolgt die Sicherstellung der freiwi llig verein-
barten Kompensation nicht durch Festsetzung im Bebauungsplan, sondern wird im Durchfü h-
rungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt. 
 
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte ist die Planung als städtebaulich und ökologisch ver-
tretbar auch unter Umweltaspekten einzustufen. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 7.030 m² 
Bauflächen (WA): ca. 4.070 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 1.370 m² 
Verkehrsflächen (privat): ca. 640 m² 
Grünflächen (privat):  ca. 950 m²