Raumordnerische Beurteilung zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2015/6373
Datum: 2015-11-13
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/1
Stadt Osnabrück 04.11.2015 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2015/6373
öffentlich
Raumordnerische Beurteilung zur geplanten Neuansiedlung eines 
Nahversorgers im Landwehrviertel
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 26.11.2015 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
Sachverhalt:
Die Stadt Osnabrück – Untere Landesplanungsbehörde – hat die raumordnerische 
Prüfung und Beurteilung der geplanten Neuansiedlung von nahversorgungsrelevantem 
Einzelhandel im Landwehrviertel abgeschlossen. Unter den in der raumordnerischen 
Beurteilung genannten Voraussetzungen entspricht das Vorhaben den Erfordernissen 
der Landesplanung und Raumordnung Niedersachsen (s. Anlage).
Der Unteren Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück obliegt die Prüfung und 
raumordnerische Beurteilung, ob die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsprojekte in 
der Stadt Osnabrück nach Umfang und Zweckbestimmung den Zielen und Grundsätzen 
/ Erfordernissen der Landesplanung und Raumordnung Niedersachsens entspricht oder 
widerspricht, und ob ausgeglichene Versorgungsstrukturen und die Funktionsfähigkeit 
der Zentralen Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 
Im Rahmen dieser Prüfung und zur interkommunalen Abstimmung der Planung wurden 
die innerhalb des Einzugsgebietes des Vorhabens liegende Gemeinde Lotte, der Kreis 
Steinfurt sowie u.a. die Industrie- und Handelskammer Weser-Ems, der Handelsverband 
Osnabrück-Emsland e.V. und die WFO von der Unteren Landesplanungsbehörde Stadt 
Osnabrück im April 2015 über die geplante großflächige Einzelhandelsentwicklung 
informiert und um Stellungnahme, Anregungen und Hinweise gebeten. 
Das Ergebnis dieser raumordnerischen Prüfung und Beurteilung und die eingegangenen 
Stellungnahmen sind in den Anlagen beigefügt. 
Das Ergebnis dieser raumordnerischen Prüfung und Beurteilung ist in weiteren 
Planverfahren zu berücksichtigen. Es wird den beteiligten Kommunen, Kreisen, Trägern 
öffentlicher Belange und sonstigen Stellen  zur Kenntnisnahme zugesandt. 
 
 
Anlage/n: 
- Raumordnerische Beurteilung Landwehrviertel
- Anlage zur Raumordnerischen Beurteilung Landwehrviertel












Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 1 von 25 
Nr  Stellungnahme von:  
 
Stellungnahme der U nteren Landesplanungsb ehörde 
Stadt Osnabrück incl. Ausführungen / Stellungnahmen  
der BBE Standort- und Kommunalberatung, Münster  
1 Gemeinde Lotte , Westerkappelner Str. 19, 49504 Lotte, 03.06.2015 
 
Die Gemeinde Lotte hat das Gutachten der Stadt Osna brück zur Analyse und Verträglichkeit der geplanten  
Einzelhandelsentwicklung im neuen Landwehrviertel ( Bebauungsplan Nr. 574 „Landwehrviertel“) durch das 
Fachbüro Stadt + Handel (Stellungnahme 26. Mai 2015 ) prüfen lassen. Die Stellungnahme liegt der Stadt 
Osnabrück vor. Stadt + Handel bestätigt die Befürch tungen der Gemeinde Lotte, dass durch Kaufkraftab- 
zug der Bestand des Vollsortimenters Edeka Neukauf in Büren (Landwehrstraße) – und damit die Nahver- 
sorgung im Ortsteil – gefährdet wird. 
 
Stadt + Handel hat festgestellt, dass sowohl im Ber icht als auch die ergänzende Stellungnahme der BBE 
die Grundlagen, Annahmen und Berechnungen teilweise  nicht nachvollziehbar, methodisch nicht korrekt 
und nicht valide sind. Auf dieser Basis kann keine städtebauliche Einordnung möglicher absatzwirtschaf tli- 
cher Auswirkungen erfolgen. Stadt + Handel kommt zu  dem Schluss, dass die vorgelegte Stellungnahme 
der BBE mit Ergänzung keine fachlich fundierte Grun dlage für eine städtebauliche Abwägung im Planungs-
prozess bietet: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
• Die Prüfung der Stellungnahme zur Potenzialanalyse  und Verträglichkeitsprüfung zur Einzelhandelsent- 
wicklung im Landwehrviertel in Osnabrück mit der Er gänzenden Stellungnahme (BBE im Auftrag der Stadt 
Osnabrück) ignoriert, dass der bestehende Edeka-Mar kt an der Landwehrstraße in seiner Einzellage ganz 
bedeutend für die Nahversorgung im Ortsteil Büren i st. Zwar sind die Anforderungen an einen zentralen 
Versorgungsbereich dort aufgrund der Rechtsprechung  zum Betrieb und Umfeld hier nicht erfüllt. Dennoch  
 
 
Die BBE hat sich mit Ausführungen des Büros Stadt +  Han- 
del in den einzelnen Punkten befasst (s.u.) Die Unt ere Lan- 
desplanungsbehörde hat sich mit den Ausführungen de s 
Büros Stadt+Handel befasst (s.u.) 
 
 
 
Die BBE führt dazu aus: „Die methodischen Anmerkung en 
zu den im vorgelegten Gutachten der BBE Standort- u nd 
Kommunalberatung Münster beziehen sich auf die Unte r- 
suchungsbausteine „Tragfähigkeitsanalyse“ und  „Ver träg- 
lichkeitsanalyse“. Das Büro Stadt+Handel verkennt a n- 
scheinend, dass es bei der erstgenannten Fragestell ung 
um wirtschaftliche Fragestellungen, bei zweitgenann ten um 
städtebauliche und regionalplanerische Belange hand elt. 
Die Frage nach wirtschaftlichen Tragfähigkeiten ber ührt 
hierbei nicht die städtebaulich legitimen Belange d er Nach- 
barkommune Lotte. 
Die Forderung nach einem worst-case Ansatz bei der Trag- 
fähigkeitsuntersuchung zielt somit ins Leere. 
Die Untersuchungen der BBE Münster basieren auf ein er 
Bestandserhebung aller Anbieter mit nahversorgungsr ele- 
vanten Sortimenten (auch als Randsortiment). Somit sind 
selbstverständlich auch die Drogeriemärkte, Biomärk te o. ä. 
im Untersuchungsraum im Bestand berücksichtigt. 
Die angesetzten Flächenleistungen werden dem aktuel len 
Statistikportal des EHI Köln entnommen und entsprec hen 
gutachterlicher Praxis.“ (s.u.) 
Die Untere Landesplanungsbehörde folgt den Ausführu n- 
gen der BBE. 
 
Die BBE führt dazu aus: „Der in Büren ansässige EDE KA-
Markt unterliegt als Träger einer wohnortnahen Vers orgung 
unbestritten dem Schutzanspruch nach § 11 Abs. 3 Ba uN- 
VO. Dies hat im Gutachten der BBE Münster auch Eing ang 
gefunden. Er ist jedoch nicht explizit als solcher im ge- 
meindlichen Einzelhandelskonzept z. B. als Nahverso r- 
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Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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stellt das Einzelhandelskonzept der Gemeinde Lotte 2010 mehrfach die Schutzwürdigkeit des Bestandsbe- 
triebs i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO heraus und gibt Empfehlungen zu dessen Sicherung und Ausbau.  
 
 
 
 
 
 
• Die Einschätzung der BBE, dass der Edeka Neukauf i n Lotte-Büren die wirtschaftliche Grundlage auf- 
weise, um sich dem Wettbewerb des Vorhabens stellen  zu können, berücksichtigt wesentliche Faktoren 
nicht und enthält widersprüchliche Aussagen. Z. B. ist die Planung größer als der Bestandsbetrieb Edek a 
Neukauf Lotte Büren. Es gibt deutliche Überschneidu ngen der Einzugsgebiete. Es dürfte der Bestandsbe- 
trieb Edeka Neukauf überproportional als einziger A nbieter im wirtschaftlichen Einzugsgebiet von den U m- 
verteilungen durch die Planung (17,3 % - 19,2 %) betroffen sein.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
• Es ist bereits auf Basis der durch die BBE ermitte lten Werte (BBE Landwehrviertel Bericht März 2015) 
von einer Betriebsaufgabe des Edeka Neukauf in Lott e-Büren auszugehen. Die Stellungnahme Stadt + 
Handel schätzt ein, dass die konkreten absatzwirtsc haftlichen Auswirkungen deutlich höher ausfallen we r- 
den als im Bericht der BBE dargestellt. 
• Es besteht ein Widerspruch im BBE-Bericht (März 20 15). Die Trennwirkung der Bahnlinie Osnabrück-
Ibbenbüren wird als Schutz vor Kaufkraftabwanderung  herangezogen. Es wird unterstellt, dass sich die 
Versorgungssituation nicht verschlechtern wird, wen n es zu einer Betriebsaufgabe des Edeka Marktes an 
der Landwehrstraße in Lotte Büren kommen sollte. Ab er: Es ist davon auszugehen, dass sich gerade we- 
gen der städtebaulichen Barriere bei Aufgabe des Ed eka Neukauf in Büren die wohnortnahe Versorgung in 
Lotte-Büren und eingeschränkt auch im anschließende n östlichen Osnabrücker Stadtgebiet erheblich ver- 
schlechtern wird (Barrierewirkung der Bahnlinie für  fußläufige Nahversorgung u. MIV). Eine Kompensatio n 
gungsstandort kartiert und in das hierarchische Sys tem der 
Gemeinde eingeordnet worden. Die wohnortnahe Versor - 
gung in Büren kann somit grundsätzlich auch durch a ndere 
Standorte oder Anbieter in integrierter Lage gewähr leistet 
werden.“  
Die Untere Landesplanungsbehörde folgt den Ausführu n- 
gen der BBE. 
 
 
Die BBE führt dazu aus: „Das vorgelegte Verträglich keits- 
gutachten der BBE Standort- und Kommunalberatung 
Münster thematisiert durchaus kritisch die hohen ab satz- 
wirtschaftlichen Umlenkungseffekte der Planung gege nüber 
dem Bestandsstandort in Büren. Grundlage sind hierb ei die 
Bestandsflächen einerseits sowie die geplanten Fläc hen 
andererseits. Sie berücksichtigen somit sehr wohl a uch die 
unterschiedlichen Dimensionierungen. Welche Faktore n 
nicht berücksichtigt wurden oder aber gar widersprü chlich 
sind, ist aus der Stellungnahme von S+H nicht erken nbar 
oder begründet und resultiert wohl vornehmlich aus der 
Vermengung der unterschiedlichen Fragestellungen (s.o.)  
In der Bewertung der Planung ist letztendlich auf d ie städ- 
tebaulichen Folgewirkungen und nicht auf die wettbe werbli- 
che Betroffenheit einzelner Betriebe einzugehen.“  
Die Untere Landesplanungsbehörde folgt den Ausführu n- 
gen der BBE. 
 
Das Gutachten der BBE Münster legt dar, dass es tro tz der 
hohen absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber 
dem EDEKA Markt in Büren nach gutachterlicher Einsc hät- 
zung nicht zu einer Betriebsschließung käme, wenngl eich 
diese nicht vollständig auszuschließen ist. 
 
Nach Einschätzung der BBE Münster stellt die Bahnli nie 
eine Barriere dar, wenngleich diese nicht zu einer vollstän- 
digen „Abschottung“ der Bereiche jenseits der Bahnq ue- 
rung führen würde. Hierdurch fallen die absatzwirts chaftli- 
chen Umlenkungseffekte gegenüber dem Standort in Bü - 
ren geringer aus als ohne die Barrierewirkung. Zugl eich 
wäre es natürlich für eine fußläufige Erreichbarkei t des 
Planstandortes - auch durch Verbraucher der Gemeind e 
Lotte - förderlich, wenn die Anbindungsqualität ver bessert 
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Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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durch die Einzelhandelsplanung im Landwehrviertel wie geplant ist lt. Stadt + Handel nicht möglich. 
 
• Auch vor dem Hintergrund der ergänzenden Stellungn ahme der BBE (Mai 2015) werden die Bedenken 
aufrechterhalten. Die Aussagen und Darstellungen de r Szenarien ändern an den negativen städtebaulichen  
Auswirkungen für den Nahversorgungsstandort im Bereich des Edeka Neukauf in Büren nichts. 
 
 
 
• Die Gründe, warum die Ansiedlung für einen Lebensm itteldiscounter im Landwehrviertel in der Stellung-
nahme der BBE ausgeschlossen ist, sind u. a. wegen fehlender betriebstypenspezifischer Umsatzprogno- 
sen (dabei mit verschiedenen Verkaufsflächenauspräg ungen) nicht plausibel. Die BBE verweist aber selbs t 
darauf, dass das Nahversorgungsangebot im Einzugsge biet derzeit nur sehr eingeschränkt ausgeprägt ist.  
Demnach müsste es als Standort für einen Discountbe treiber attraktiv sein. Die nächste Discounter-Fili ale 
(Aldi, Pagenstecherstraße) befindet sich in rd. 3 k m Entfernung östlich des geplanten Einzelhandelssta nd- 
orts. Zudem ist eine neue Erschließungsachse von Sü den aus angedacht. Stadt + Handel geht daher da- 
von aus, dass mit höheren Umsatzprognosen als im BBE-Bericht dargestellt wurde zu rechnen ist.  
 
 
 
• Es ist festzustellen, dass der EDEKA-Markt in Büre n grundsätzlich die wohnortnahe Versorgung ganz 
Bürens für sich betrachtet sicherstellt. Durch das Einkaufverhalten bedingt versorgt er auch Teile der  Stadt 
Osnabrück mit, während im Gegenzug ein Teil der Kau fkraft des Ortsteils Büren nach Osnabrück abfließt.  
Die Expansionsmöglichkeiten des Marktes sind allerd ings eingeschränkt, so dass eine zusätzliche Versor - 
gung des Landwehrviertels mittels einer VKF von meh r als 1.500 m² nicht möglich wäre und nach den ge- 
setzlichen Vorgaben NRW´s auch in der Bedarfsberech nung nicht zulässig wäre. Vor dieser Ausgangssitu- 
ation kann es nur eine für den Bestandsmarkt absatz wirtschaftlich unschädliche Ergänzung mit Gütern de s 
täglichen Bedarfes auf Osnabrücker Seite geben.  
 
 
 
 
 
 
 
Die Gemeinde Lotte lehnt nach derzeitigem Stand die  Planung zum Einzelhandel im Landwehrviertel ab. 
Vor dem Hintergrund der o. g. Bedenken fordert sie,  dass die Ansiedlungsvoraussetzungen von mit dem 
werden könnte.  
Die Untere Landesplanungsbehörde teilt die Auffassu ng 
der BBE.  
Die BBE erklärt, dass die ergänzenden Stellungnahme  der 
BBE Münster die Prüfung ist, inwieweit sich aus gut achterli- 
cher Sicht Planungsalternativen ergeben, welche ger ingere 
absatzwirtschaftliche Leistungen und somit auch ein e ge- 
ringere Betroffenheit des EDEKA Marktes generieren wür- 
den. Die Prüfung kommt zu dem Schluss, dass diese n icht 
gegeben bzw. realisierbar sind. 
 
Die BBE erläutert, dass aufgrund der örtlichen Gege benhei- 
ten (Lage, Erschließung, Wettbewerbssituation zur P a- 
genstecher Straße) davon auszugehen ist, dass sich am 
Planstandort keine Discountfiliale des Betreibers A LDI oder 
LIDL realisieren ließe. Darüber hinaus wird darauf verwie- 
sen, dass sich durch eine deutlich höhere Flächenle istung 
der genannten Betreiber die absatzwirtschaftlichen Leistun- 
gen und somit letztlich die Umlenkungseffekte gegen über 
dem EDEKA Markt erhöhen würden, was im Übrigen auch  
durch S+H bestätigt werde.  
Die Untere Landesplanungsbehörde folgt den Ausführu n- 
gen der BBE.  
Die BBE erklärt dazu, dass die Aussage, dass der de rzeiti- 
ge Markt in Büren auch Teile des Osnabrücker Stadtg ebie- 
tes mitversorge, den Schluss zulasse, dass sehr woh l Aus- 
tauschbeziehungen zwischen den Ortsteilen bestehen und 
somit auch die Barrierewirkung der Bahnlinie wie ob en an- 
geführt sicherlich hemme, aber nicht abschneide. Au s städ- 
tebaulicher Sicht würde somit ein Planvorhaben inne rhalb 
eines zukünftig ausgewiesenen Zentralen Versorgungs be- 
reiches in der Stadt Osnabrück eine Nahversorgungsf unkti- 
on innerhalb des Einzugsbereiches ausüben und befän de 
sich somit innerhalb eines städtebaulich schützensw erten 
Bereiches einer höheren städtebaulichen Hierarchie als der 
Bestandsstandort in Lotte-Büren, wenngleich nicht i nner- 
halb der Ansiedlungskommune.  
 
Die Stadt Osnabrück beabsichtigt hier - im Gesamtzu sam- 
menhang mit der Entwicklung eines neuen Wohnquartie rs 
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Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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Bestandsbetrieb Edeka Neukauf in Büren ggf. verträg lichen Betriebsarten (z. B. Lebensmitteldiscounter wie 
Netto, Lidl) methodisch nachvollziehbar geprüft wer den. Ziel muss eine max. Umsatzumverteilung von 10 
% sein. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Geprüft werden sollten außerdem verträgliche Stando rtalternativen für einen Nahversorger im Bereich 
Landwehrviertel/Atter sowie Perspektiven für eine k omplementäre Entwicklung des bestehenden Standorts 
in Lotte-Büren und dem geplantem Einzelhandel im Bereich Landwehrviertel. 
 
 
 
 
Es wird angeregt, organisatorische und gestalterisc he Möglichkeiten zur Auflösung der städtebaulichen 
Barriere, Bahnlinie, im Zusammenhang mit den Planun gen im neuen Landwehrviertel und in Zusammenar- 
beit mit der Gemeinde Lotte zu entwickeln sowie Perspektiven für die zeitliche und finanzielle Umsetzung zu 
formulieren. 
 
„Landwehrviertel“ – und vor dem Hintergrund der bes te- 
henden Zielsetzungen des MZK Osnabrück, einen neuen  
Zentralen Versorgungsbereich in das Märkte- und Zen tren- 
konzept aufzunehmen. Die untere Landesplanungsbehör de 
teilt unter dieser Voraussetzung die Auffassung der BBE. 
Die ergänzende Stellungnahme der BBE Münster hat im  
Rahmen ihres Prüfauftrages das Ergebnis gebracht, d ass 
mögliche Planungsalternativen mit geringeren Umlen-
kungswirkungen sich nicht realisieren lassen. Anson sten 
verweist die BBE darauf, dass durch die Errichtung z.B. 
eines ALDI Marktes deutlich höhere absatzwirtschaft liche 
Leistungen generiert werden (s.o.) 
Es ist das Ziel der Stadt Osnabrück, einen tragfähi gen und 
zukunftsfähigen Nahversorgungsstandort für den bish er 
unzureichend versorgten Stadtteil zu entwickeln. Di e gut- 
achterliche Empfehlung zur Verkaufsflächengröße ste llt 
eine aktuell gängige Markteintrittsgröße dar. 
 
Innerhalb des Bereichs Atter/Eversburg gibt es in f unktiona- 
ler und städtebaulicher Hinsicht keine weiteren Flä chen, die 
das erforderliche städtebauliche Potenzial für eine  gleich- 
wertige Quartiersmitte in sich tragen würden. Fläch en, die 
unmittelbar südlich an den jetzt geplanten Standort  angren- 
zend befinden sich zudem in privatem Eigentum und s ind 
nicht verfügbar. 
Die Stadt Osnabrück beabsichtigt entsprechenden Maß - 
nahmen  und planungsrechtliche Regelungen zur Ver- 
besserung der ÖPNV-Anbindung und Minimierung der 
Barriere-Wirkung der Bahnlinie in den Bauleitplanve rfahren 
und die Entwicklung des Quartiers aufzunehmen Eine Ver- 
besserung der Anbindungsqualität wäre auch aus Sich t der 
BBE förderlich.  
In der Raumordnerischen Beurteilung wird empfohlen,  eine 
Abstimmung mit der Gemeinde Lotte hinsichtlich der weite- 
ren Betriebsform und –größe und einer räumlichen un d / 
oder funktionalen Verknüpfung der nahversorgungsrel e- 
vanten Einzelhandelslagen herbeizuführen.  
Die geplante Entwicklung im Landwehrviertel kann au ch 
mittelfristig die wohnortnahe Versorgung durch ein markt- 
und zeitgerechtes Format sichern. 
Die BBE erklärt, dass die geplante Errichtung auch mit den 
landesplanerischen Vorgaben des Landes NRW vereinba r 
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Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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wäre, zumal der LEP Großflächiger Einzelhandel NRW eine 
„Bedarfsberechnung“ nicht vorsehen. 
Die Stadt Osnabrück kann ihrem landesraumordnerisch  
zugewiesenen Versorgungsauftrag (Grundversorgung) m it 
der Entwicklung eines ZVB Nahversorgungszentrums im  
Bereich des Planstandortes nachkommen. Zu beachten ist 
dabei die Festsetzung maximaler sortimentsbezogener  
Verkaufsflächengrößen (für den geplanten Lebensmitt el- 
vollsortimenter auf max. 1.500 m² VKF), eine Verbes serung 
der ÖPNV-Anbindung und Maßnahmen, die die Barriere-
Wirkung der Bahnlinie minimieren. Damit kann mit de m 
Planvorhaben vor allem langfristig eine Verbesserun g der 
Nahversorgungssituation im Umfeld des Stadtteils At ter 
aber auch in Lotte–Büren erreicht werden. 
Die BBE führt aus, dass städtebauliche Folgewirkung en 
erst dann einträten, wenn hierdurch die Nahversorgu ng 
gefährdet werde. Diese würde jedoch durch eine mark tge- 
rechte und zukunftsfähige Planung am Vorhabenstando rt 
mittelfristig gesichert, wenngleich sich die fußläu figen Er- 
reichbarkeitsräume teilweise verschieben würden. 
 
 Stadt+Handel GbR    26.05.2015 
1. Ausgangssituation und Zielsetzung 
In Osnabrück steht die Ansiedlung von Einzelhandels nutzungen auf dem ehemaligen britischen Kasernen- 
gelände der Landwehrkaserne im Osnabrücker Stadttei l Atter zur Diskussion. Konkret ist die Ansiedlung 
eines Lebensmittelsupermarkts und eines angeschloss enen Backshops geplant, ggf. sollen diese Betriebe 
durch weitere Nahversorgungseinrichtungen ergänzt w erden. Der Vorhabenstandort soll perspektivisch als  
attraktive Ortsmitte für den Ortsteil auf der Konversionsfläche der Landwehrkaserne entwickelt werden. 
Zu den angedachten Ansiedlungen liegen eine Potenzi alanalyse und Verträglichkeitsprüfung zur Einzel- 
handelsentwicklung im Landwehrviertel in Osnabrück - Bericht -, erstellt durch die  BBE Standort- und 
Kommunalberatung Münster (März 2015)1 sowie Einzelh andelsentwicklung im Landwehrviertel in Osnab- 
rück - Ergänzende Stellungnahme -, ebenfalls erstel lt durch die BBE Standort- und Kommunalberatung 
Münster (Mai 2015)2, vor. BBE Landwehrviertel Beric ht befasst sich mit der Ansiedlung eines Supermarkt s 
mit einer Planfläche von rd. 1.500 m² Verkaufsfläch e (nachfolgend abgekürzt als VKF) sowie eines im Vo r- 
kassenbereich geplanten Backshops mit Café (rd. 100 m² Fläche).  
Im Auftrag der Gemeinde Lotte werden nachfolgend di e wesentlichen Parameter, Bewertungsgrundlagen 
sowie Schlussfolgerungen des Gutachtens BBE Landweh rviertel Bericht einem stichpunktartigen Plausibili - 
tätscheck unterzogen. Anschließend werden die wesen tlichen Parameter, Bewertungsgrundlagen sowie 
Schlussfolgerungen der BBE Landwehrviertel Stellung nahme ebenfalls einem stichpunktartigen Plausibili-
tätscheck unterzogen. Es erfolgt eine besondere Wür digung der Auswirkungen auf die Gemeinde Lotte, 
bzw. den Ortsteil Büren. Hier ist insb. die Nahvers orgungsfunktion und -bedeutung des dort angesiedelt en 
Supermarkts Edeka Neukauf für Lotte-Büren in Hinbli ck auf zu erwartende absatzwirtschaftliche Auswir- 
 
 
Die Projektbeschreibung wird zur Kenntnis genommen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Beauftragung durch die Gemeinde Lotte wird zur 
Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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kungen besonders zu bewerten. 
 
2. Plausibilitätscheck BBE Landwehrviertel Bericht – Bewertung wesentlicher Inhalte  
2.1 Untersuchungsraum (Kapitel 4 BBE Landwehrviertel Bericht) 
 
- Die Feststellung „Der wirtschaftliche Einzugsbereich eines Vorhabens  geht über den fußläufig erreichba- 
ren Nahbereich hinaus, selbst wenn durch die Integr ation des Vorhabens eine unmittelbare wohnortnahe 
Versorgungsfunktion gegeben ist. … einzelne Betreib er auch bei nicht bestehendem weiterem Wettbewerb 
im Naheinzugsbereich u. a. aufgrund unterschiedlich er Verbraucherpräfenzen nicht die vollständige Kauf - 
kraft aus dem Nahbereich abschöpfen können.“  (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 16) ist korrekt. 
 
- In Abbildung 11: Fußläufige Erreichbarkeit (BBE L andwehrviertel Bericht, S. 16) wird die städtebauli che 
Barriere der Bahnlinie Osnabrück – Ibbenbüren, welc he Osnabrück von Lotte-Büren trennt, deutlich darge - 
stellt. Diese Trennwirkung – auch für den MIV – wir d auch in Abbildung 12: 5-Min-Fahrzeitisochrone (BB E 
Landwehrviertel Bericht, S. 18) deutlich.  
- In Abbildung 13: Wettbewerbsstrukturen (BBE Landw ehrviertel Bericht, S. 19) werden die strukturprä- 
genden Wettbewerbsbetriebe des Lebensmitteleinzelha ndels dargestellt, die Darstellung von Drogerie- 
fachmärkten und Bio-Supermärkten erfolgt nicht.  
Sowohl in Abbildung 11: Fußläufige Erreichbarkeit ( BBE Landwehrviertel Bericht, S. 16) wie auch in Abb il- 
dung 12: 5-Min-Fahrzeitisochrone (BBE Landwehrviert el Bericht, S. 18) wird die deutliche Überschneidun g 
der Einzugsgebiete des Vorhabens und des Edeka Neuk auf in Lotte-Büren deutlich. Ebenso wird in Zu- 
sammenschau mit Abbildung 13: Wettbewerbsstrukturen  (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 19) deutlich, 
welche herausragende Nahversorgungsfunktion der Ede ka Neukauf in Lotte-Büren sowohl für Büren wie 
auch für die nordwestlichen Siedlungsbereiche von Osnabrück übernimmt. 
 
 
 
-  Die Abgrenzung des wirtschaftlichen Einzugsgebie ts des Vorhabens (vgl. Abbildung 14: Abgrenzung des  
wirtschaftlichen Einzugsgebiets, BBE Landwehrvierte l Bericht, S. 20) wie auch die entsprechenden Ausfü h- 
rungen hierzu erscheinen im Wesentlichen korrekt.  
-  Abbildung 15: Einkaufsverflechtungen (BBE Landwe hrviertel Bericht, S. 21) berücksichtigt nicht die Ein- 
kaufsverflechtungen, welche aus dem Südwesten des e ingefärbten Bereichs mit den Bestandsstrukturen in 
Alt-Lotte bestehen.  Die in Abbildung 15 dargestell te Abgrenzung des Untersuchungsraums (BBE Land- 
wehrviertel Bericht, S. 22) erscheint ebenso wie die entsprechenden Ausführungen korrekt. 
Die Ableitung des Untersuchungsraums und des Einzug sgebiets ist plausibel und nachvollziehbar. Es wer-
den die Wettbewerbsstrukturen des strukturprägenden  Einzelhandels im Untersuchungsraum korrekt wie- 
der gegeben, eine Darstellung von Drogeriefachmärkt en oder Bio-Supermärkten erfolgt nicht. Die städte-
bauliche Barriere der Bahnlinie Osnabrück – Ibbenbü ren wird in den entsprechenden Darstellungen und 
Ausführungen klar ersichtlich. 
 
 
2.2 Nachfragesituation im wirtschaftlichen Einzugsgebiet (Kapitel 5 BBE 
 
 
 
 
 
Die Zustimmung der Stadt+Handel GbR zu dieser Aussa ge 
der BBE wird zur Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
Nach Einschätzung der BBE Münster stellt die Bahnli nie 
eine Barriere dar, wenngleich diese nicht zu einer vollstän- 
digen „Abschottung“ der Bereiche jenseits der Bahnq ue- 
rung führen. 
Die Untersuchungen der BBE Münster basieren auf ein er 
Bestandserhebung aller Anbieter mit nahversorgungsr ele- 
vanten Sortimenten (auch als Randsortiment). Somit sind 
selbstverständlich auch die Drogeriemärkte, Biomärk te o. ä. 
im Untersuchungsraum im Bestand berücksichtigt. 
Das MZK-Osnabrück 2009/29010 weist darauf hin, dass  die 
Nahversorgungssituation im Planbereich stark Verbes se- 
rungsbedürftig ist. Der gutachterlich ermittelte ho he Kauf- 
kraftabfluss unterstreicht dies.  Im Oberzentrum Os nabrück 
ist auch die Grundversorgung in den Stadtteilen sic herzu- 
stellen (s.o.). 
 
Die Zustimmung der Stadt+Handel GbR zu dieser Aussa ge 
der BBE wird zur Kenntnis genommen 
 
Die Zustimmung der Stadt+Handel GbR zu dieser Aussa ge 
der BBE wird zur Kenntnis genommen.  
 
 
Die Zustimmung der Stadt+Handel GbR zu dieser Aussa ge 
der BBE wird zur Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
 
 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 7 von 25 
Landwehrviertel Bericht) 
- In Abbildung 17 (Verbrauchsausgaben im Bundesdurc hschnitt, BBE Landwehrviertel Bericht, S. 24) 
werden die Pro-Kopf-Ausgaben im Bundesdurchschnitt für die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, 
Bäckerei/Metzgerei und Drogerie/Parfümerie/ Kosmetik dargestellt. 
- Der Einbezug der Kaufkraft des Sortiments Drogeri e/Parfümerie/Kosmetik in die Berechnung des nah- 
versorgungsrelevanten Kaufkraftpotenzials erscheint  vor der Ausprägung des Nebensortiments Drogerie- 
waren in Lebensmittelsupermärkten (je nach Betreiber ca. 7 – 9 %) nachvollziehbar.  
- Eine Darstellung der Drogeriefachmärkte in der We ttbewerbsanalyse (Abbildung 13, BBE Landwehrvier- 
tel Bericht, S. 19) erfolgt jedoch nicht. Drogerief achmärkte weisen neben ihrem Hauptsortiment i. d. R . ei- 
nen nicht unerheblichen Anteil von rd. 14 % der Ges amtverkaufsfläche an Nahrungs- und Genussmitteln 
(dm insbesondere auch Bio-Lebensmittel) auf. 
- Wenn die Kaufkraft des Sortiments Drogerie/Parfüm erie/Kosmetik für die Betrachtung der Kaufkraft der  
nahversorgungsrelevanten Sortimente und später zur Ableitung der Umsatzprognose für das Vorhaben 
herangezogen wird, müssten folglich die Drogeriefac hmärkte – sowohl was ihr Hauptsortiment als auch ih r 
Randsortiment Nahrungs- und Genussmittel angeht – i n den Wettbewerbsbetrachtungen mit einbezogen 
werden. Ob dies erfolgt ist, kann anhand der Ausfüh rungen in BBE Landwehrviertel Bericht nicht nachvol l- 
zogen werden. - Falls die Wettbewerbsstrukturen der  Drogeriefachmärkte nicht in die Wettbewerbsanalyse  
miteingeflossen sein sollten, kann zumindest von ei ner Stringenz in den nachfolgenden Berechnungs- und  
Bewertungsschritten ausgegangen werden: Dann würden  die Kaufkraftströme und -beziehungen im Sorti- 
mentsbereich Drogerie/Parfümerie/ Kosmetik mit den Angebotsstrukturen in diesem Sortimentsbereich 
(Drogeriefachmärkte) komplett ausgeblendet werden. Somit wären die Ausgangsparameter für das Vorha- 
ben wie auch für die Bestandsstrukturen i. S. einer  Überhöhung der Kaufkraft – durch die Hinzurechnung  
der Kaufkraft des Sortiments Drogerie/Parfümerie/ K osmetik ohne Berücksichtigung der strukturprägenden  
Drogeriefachmärkte– für die gravitationsbasierte Be rechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen 
gleich. - Es kann auf Grundlage der Ausführungen in  BBE Landwehrviertel Bericht nicht abschließend beu r- 
teilt werden, ob der Einbezug der Kaufkraft des Sor timents Drogerie/Parfümerie/ Kosmetik in die Ermitt lung 
des Kaufkraftpotenzials des Untersuchungsraums für die Ableitung der Umsatzprognose und als Basis für 
die gravitationsbasierte Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sachlich korrekt erfolgt ist. 
 
 
2.3 Angebotsstrukturen im wirtschaftlichen Einzugsgebiet (Kapitel 6.1 BBE Landwehrviertel Bericht) 
- Die Aussage, dass im wirtschaftlichen Einzugsgebi et des Vorhabens nur ein sehr eingeschränktes Nah- 
versorgungsangebot vorhanden ist, ist sachlich korrekt. 
- Die Feststellung zum Edeka Neukauf in Lotte Büren , „Dem Standort ist trotz einer Bedeutung für die 
Versorgung der örtlichen Bevölkerung jedoch keine F unktion im kommunalen Einzelhandelskonzept der 
Gemeinde Lotte zugewiesen worden.“ (BBE Landwehrvie rtel Bericht, S. 27), ist nur dahingehend korrekt, 
dass der Betrieb und dessen Umfeld nicht den Anford erungen, welche seitens der Rechtsprechung an 
zentrale Versorgungsbereiche formuliert werden, entspricht. 
- Gleichwohl wird mehrfach im Einzelhandelskonzept der Gemeinde Lotte auf die Nahversorgungsbedeu- 
tung und die Schutzwürdigkeit des Bestandsbetriebs verwiesen bzw. für dessen Sicherung und Ausbau 
empfohlen. Konkret finden sich folgende Empfehlunge n in Kapitel 4.2 Empfehlungen für die Nahversorgung  
(EHK Lotte 2010, S. 83f): 
 
 
 
 
Die Zustimmung der Stadt+Handel GbR zu dieser Aussa ge 
/Bearbeitung der BBE wird zur Kenntnis genommen.  
 
Die BBE Münster weist darauf hin, dass die Untersuc hun- 
gen auf einer Bestandserhebung aller Anbieter mit n ahver- 
sorgungsrelevanten Sortimenten (auch als Randsortim ent) 
basieren. Somit sind auch die Drogeriemärkte, Biomä rkte 
o. ä. im Untersuchungsraum im Bestand berücksichtigt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Zustimmung der Stadt+Handel  GbR zu dieser Auss age 
/Bearbeitung der BBE wird zur Kenntnis genommen.  
Die BBE Münster führt dazu aus, dass der in Büren a nsäs- 
sige EDEKA-Markt als Träger einer wohnortnahen Vers or- 
gung unbestritten dem Schutzanspruch nach § 11 Abs.  3 
BauNVO unterliegt. Dies hat im Gutachten der BBE Mü ns- 
ter auch Eingang gefunden. Er ist jedoch nicht expl izit als 
solcher im gemeindlichen Einzelhandelskonzept z. B.  als 
Nahversorgungsstandort kartiert und in das hierarch ische 
System der Gemeinde eingeordnet worden. Die wohnort - 
nahe Versorgung in Büren kann somit grundsätzlich a uch 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 8 von 25 
- Handlungspriorität 2: „Nachrangig [nachrangig nac h Handlungspriorität 1: Ausbau Nahversorgung in 
ZVB, a. d. V.] sollten auch diejenigen Standorte ze itgemäß gesichert und fortentwickelt werden, die zw ar 
nicht in den zentralen Versorgungsbereichen, jedoch  in städtebaulich integrierten Lagen angesiedelt si nd.“ 
(EHK Lotte 2010, S. 85) 
- „Empfehlungen für die Ortsteile Büren und Halen: 
In diesen beiden Ortsteilen wurden keine zentralen Versorgungsbereiche abgegrenzt, da das Einzelhan- 
delsangebot und die weiteren Funktionen nicht die K riterien für eine Abgrenzung als Versorgungsbereich  
erfüllen. […] In Büren befindet sich zurzeit ein Le bensmittelsupermarkt, sowie mehrere Betriebe des Le - 
bensmittelhandwerks. Die Betriebe verteilen sich da bei aber über das gesamte Siedlungsgebiet des Orts-
teils. Der Lebensmittelsupermarkt befindet sich in Einzellage am Rande des Siedlungsbereiches. Er nimm t 
dabei im östlichen Gemeindegebiet Lottes eine bedeu tende Versorgungsfunktion ein.“ (EHK Lotte 2010, S. 
86) 
- „Empfehlungen für Büren:  - Bestandsicherung des Lebensmittelangebotes in Büren - Verbesserung der 
Standortrahmenbedingungen des bestehenden Lebensmit telanbieters auf max. 1.200 m² VKF zur Versor- 
gung des Ortsteils möglich - Ggf. Betriebsansiedlun g im Suchbereich zur Versorgung des Ortsteils“ (EHK  
Lotte 2010, S. 87) 
-  Diese Empfehlungen werden sodann auch in den Ans iedlungsleitsätzen des EHK Lotte 2010 aufgegriffen 
und berücksichtigt (S. 99f). Somit wird im EHK Lott e 2010 die Bedeutung und Funktion des Betriebs für die 
Nahversorgung benannt und für diesen folgerichtig auch der dynamische Bestandsschutz benannt. 
 
Zudem wird im BBE Landwehrviertel Bericht zur baule itplanerischen Sicherung der geplanten Einzelhan- 
delsnutzungen ein Sondergebiet i. S. v. §11 Abs. 3 BauNVO (S. 55f) empfohlen. Demnach sind nicht nur 
die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, sondern auch auf die Versorgung der Bevölkerung im 
Einzugsbereich und die Sicherung der verbrauchernah en Versorgung der Bevölkerung zu berücksichtigen. 
Die Feststellung, dem Standort/Betrieb Edeka Neukau f in Lotte-Büren würde im EHK Lotte 2010 keine 
Funktion beigemessen, ist nicht korrekt. Vielmehr w ird mehrfach auf dessen Nahversorgungsbedeutung 
und -funktion für Lotte-Büren hingewiesen und für d en Betrieb der dynamische Bestandsschutz empfohlen.  
Zudem ist der Betrieb in seiner Funktion als Nahver sorgungsbetrieb und wesentlicher Anbieter innerhalb  
der Nahversorgungsstrukturen in Lotte-Büren schutzwürdig i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
durch andere Standorte oder Anbieter in integrierte r Lage 
gewährleistet werden. 
Die Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück te ilt 
diese Auffassung. Das Konzept der Gemeinde Lotte ha t 
auch keinen Standort wohnortnaher Grundversorgung o .ä. 
kartiert, die die Bedeutung widerspiegeln würde.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die BBE Münster führt dazu aus, dass der in Büren a nsäs- 
sige EDEKA-Markt als Träger einer wohnortnahen Vers or- 
gung unbestritten dem Schutzanspruch nach § 11 Abs.  3 
BauNVO unterliegt. (s.o.) 
Er ist jedoch nicht explizit als solcher im gemeind lichen 
Einzelhandelskonzept z. B. als Nahversorgungsstando rt 
kartiert und in das hierarchische System der Gemein de 
eingeordnet worden. (s.o.) 
 
Auch die Stadt Osnabrück hat als Oberzentrum nach d em 
LROP Niedersachsen die Grundversorgung der Bevölke-
rung sicherzustellen. Durch die Revitalisierung ehe maliger 
Kasernenflächen mit der Entwicklung eines neuen Woh n- 
quartiers für rd. 800 Wohneinheiten und vor dem Hin ter- 
grund der heute zu verzeichnenden unzureichende Ver sor- 
gungsstrukturen im Stadtteil (s. ermittelte Kaufkraftabflüsse) 
erscheint die Entwicklung eines Nahversorgungszentr ums 
„Landwehrviertel“ erforderlich und nachvollziehbar.  Die 
untere Landesplanungsbehörde geht davon aus, dass d ie 
Stadt Osnabrück diesbezüglich als Grundlage der wei teren 
Planung eine Änderung des Märket- und Zentrenkonzep tes 
vornehmen wird. 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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2.4 Tragfähigkeitsanalyse (Kapitel 7 BBE Landwehrviertel Bericht) 
-  Die Tragfähigkeitsanalyse (= Umsatzprognose für das Vorhaben) geht von zwei Szenarien 
aus: 
- Best-case: Annahme der Etablierung einer attrakti ven und wettbewerbsfähigen Nutzung durch folgende 
Parameter/Voraussetzungen: attraktives Betreiberkon zept; attraktive Anlagengestaltung; gute verkehrlic he 
Anbindung; Einbindung ergänzender und frequenzerzeu gender weiterer Einzelhandelsnutzungen, Gastro- 
nomie, Dienstleistungen, öffentliche Einrichtungen (vgl. BBE Landwehrviertel Bericht, S. 35).biet des Orts- 
teils. Der Lebensmittelsupermarkt befindet sich in Folglich wird im Best Case für das Vorhaben in der Um- 
satzprognose ein Maximalwert ermittelt. 
- Worst Case: Vollständige und zeitnahe Umsetzung d er für den Best Case angeführten Parameter lassen 
sich nicht vollumfänglich oder aber erst zu einem s päteren Zeitpunkt realisieren (vgl. BBE Landwehrvie rtel 
Bericht, S. 35). Folglich wird im Worst Case für da s Vorhaben in der Umsatzprognose ein Minimalwert er - 
mittelt. 
- Für beide Szenarien wird eine Umsatzprognose anha nd von Kaufkraftabschöpfungen ermittelt. Der Um- 
satzprognose liegt dabei jedoch kein konkretes Vorh aben bzw. kein konkretes Betriebsformat zugrunde, 
sondern: Einwohnerzahlen; regionales Kaufkraftnivea u; gewichtete relevante Verbrauchsausgaben; „die für 
ein Gravitationsmodell typischen Parameter: die räu mliche Distanz zum Standort sowie zu alternativen 
Wettbewerbsstandorten, die Dimensionierung, konzept ionelle Ausrichtung und Attraktivität der örtlichen  
Wettbewerbsstrukturen.“ (vgl. BBE Landwehrviertel Bericht, S. 35). 
- „Im arithmetischen Mittel beider Szenarien ist so mit eine durchschnittliche Umsatzerwartung von etwa  
5,7 - 5,8 Mio. € zu prognostizieren.“ (vgl. BBE Lan dwehrviertel Bericht, S. 37). Welche Funktion das a rith- 
metische Mittel bei einer Best-case/Wortscase Heran gehensweise für die Umsatzprognose hat, die zudem 
unabhängig von Betreiber bzw. Betriebstyp erfolgt, ist nicht nachvollziehbar. Zudem wird seitens der R echt- 
sprechung für Einzelhandelsvorhaben eine realistische Worst Case-Betrachtung und -Bewertung gefordert.  
- Es wird auf unterschiedliche Flächenproduktivität en unterschiedlicher Betreiber und Betriebsformen d es 
Lebensmitteleinzelhandels verwiesen. Die Flächenpro duktivität ist lediglich ein Produkt aus Umsatzleis tung 
(= vorhabenspezifische Marktabschöpfung) und Verkau fsfläche. Die Darstellung der unterschiedlichen Flä - 
chenproduktivitäten verschiedener Betreiber des Leb ensmitteleinzelhandels ist korrekt (vgl. Abbildung 31, 
BBE Landwehrviertel Bericht, S. 37). Allerdings ist es nicht nachvollziehbar, warum 
a) auf Basis des arithmetischen Mittels der Umsatzprognose und 
b) über bundesdurchschnittliche Flächenproduktivitä ten von Lebensvollsortimentern eine Verkaufsfläche 
von 1.400 – 1.600 m² für einen Lebensmittelvollsortimenter hergeleitet wird. 
-  Zudem ist die Aussage, dass sich „… die Flächenl eistung nahezu aller Anbieter auch bei Nahversor- 
gungssortimenten deutlich verringert“ nicht korrekt . Vielmehr ist in den letzten Jahren eine Konsolidi erung 
der Flächenproduktivitäten bzw. ein Anstieg im Lebensmitteleinzelhandel zu beobachten. 
- Vielmehr müssten für die unterschiedlichen Betrie bstypen des Lebensmitteleinzelhandels in verschiede - 
nen Verkaufsflächenausprägungen Best Case und Worst  Case Umsatzprognosen ermittelt werden: Nur 
durch eine betriebstypenspezifische Herangehensweis e können die konkreten Wettbewerbsbeziehungen 
eines Vorhabens ermittelt werden, denn die Kaufkraf tabschöpfungsmöglichkeit eines Vorhabens hängt 
auch von der geplanten Verkaufsfläche in Wettbewerb srelation zu den Bestandsstrukturen ab. Anhand der 
betriebstypischen Kaufkraftbeziehungen innerhalb ei nes gravitationsbasierten Berechnungsmodells kann 
 
Die BBE Münster führt dazu aus: „Die methodischen A n- 
merkungen zu den im vorgelegten Gutachten der BBE 
Standort- und Kommunalberatung Münster beziehen sic h 
auf die Untersuchungsbausteine „Tragfähigkeitsanaly se“ 
und  „Verträglichkeitsanalyse“. Das Büro Stadt und Handel 
verkennt anscheinend, dass es bei der erstgenannten  Fra- 
gestellung um wirtschaftliche Fragestellungen, bei zweitge- 
nannten um städtebauliche und regionalplanerische B elan- 
ge handelt. Die Frage nach wirtschaftlichen Tragfäh igkeiten 
berührt hierbei nicht die städtebaulich legitimen B elange 
der Nachbarkommune Lotte. Die Forderung nach einem 
worst-case Ansatz bei der Tragfähigkeitsuntersuchun g zielt 
somit ins Leere.“  
Die Untere Landesplanungsbehörde schließt sich den Aus- 
führungen der BBE an. 
Die BBE legt dar, dass  die Untersuchungen der wirt schaft- 
lichen Tragfähigkeit sowie der städtebaulichen Vert räglich- 
keit grundlegend abweichende Fragenstellungen sind und 
somit auch rechnerisch unterschiedliche Ansätze auf wei- 
sen. 
Bei der Tragfähigkeitsanalyse handelt es sich um die wirt- 
schaftliche Abschöpfung von Umsatzpotenzialen. Es wird 
somit eine Umsatzprognose wirtschaftlich tragfähiger Erlö- 
se vorgenommen.   Hierbei spielen städtebauliche Aspekte 
wie Lagequalitäten keine Rolle. Die Frage nach Tragfähig- 
keiten und nach Verträglichkeiten entspringen somit zwei 
ganz unterschiedlichen Fragestellungen. Es werden somit 
nicht nur unterschiedliche Wertansätze für Flächenleistun- 
gen, sondern auch andere Umsatzquellen (ohne städtebau- 
liche Lagequalitäten) gewählt. 
Erst bei der Auswirkungsanalyse wird ein worst-Case Sze- 
nario angesetzt, um somit planungsrechtlich auch für den 
Fall Vorsorge zu treffen, dass im Planungsrecht ein maxi- 
maler Umsatz realisiert werden kann, auch wenn dieser in 
der wirtschaftlichen Realität möglicherweise nicht eintreten 
wird.  
Die Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück te ilt 
diese Auffassung.  
 
 
 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 10 von 25 
eine valide Umsatzprognose ermittelt werden. Die Fl ächenproduktivität eines Vorhabens ist sodann eine 
abhängige bzw. ableitbare Variante aus Umsatz und Verkaufsfläche. 
- Zu Beginn von Kapitel 6.1 (BBE Landwehrviertel Be richt, S. 27) wird zu Recht auf die nur sehr schwac h 
ausgeprägten Nahversorgungsstrukturen im wirtschaft lichen Einzugsgebiet des Vorhabenstandorts hinge- 
wiesen, was insbesondere auf die Zonen I und II des  wirtschaftlichen Einzugsgebiets zutrifft. Sowohl i m 
Best-case wie auch im Worts-case wird jeweils diese lbe (!) Abschöpfung des Marktpotenzials für die Zon en 
I bzw. II angenommen BBE Landwehrviertel Bericht, S . 36/37, Abb. 29 und 39). Warum vor dem Hinter- 
grund fehlender Wettbewerbsstrukturen und der räumlichen Distanz zu diesen für Zone I nur eine maximale 
Abschöpfung von 25 % und in Zone II nur von 20 % an genommen wird, ist nicht nachvollziehbar. Die ma- 
ximale Abschöpfung dürfte in beiden Zonen höher lie gen. Somit wäre auch mit höheren Umsatzprognosen 
wie daraus resultierenden höheren absatzwirtschaftlichen Auswirkungen zu rechnen. 
- Die Ansiedlungsmöglichkeit eines Lebensmitteldisc ounters am Vorhabenstandort wird ausgeschlossen: 
„Angesichts der hohen Discounterdichte im Untersuch ungsraum mit nahezu allen Betreibern (ALDI, LIDL, 
NETTO) ist die zusätzliche Errichtung einer Discoun tfiliale im Landwehrviertel eher unwahrscheinlich, zu- 
mal auch die unmittelbare verkehrliche Anbindung de s Standortes aus Sicht der Discountbetreiber nicht die 
erforderliche Lagequalität mit unmittelbarer Anbind ung an eine Hauptverkehrsachse hat.“ (vgl. BBE Land - 
wehrviertel Bericht, S. 37f). Diese Argumentation ist nicht plausibel und nicht nachvollziehbar: 
1. In Kapitel 6.1 (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 27f) wird darauf verwiesen, dass im wirtschaftliche n Ein- 
zugsgebiet des Vorhabenstandorts die Angebotsstrukt uren der Nahversorgung nur sehr eingeschränkt 
ausgeprägt sind. Demnach müsste der Standort bzw. d as wirtschaftliche Einzugsgebiet auch als Standort 
für einen Discountbetreiber attraktiv sein. 
2. Die nächste Discounter-Filiale (Aldi, Pagenstecherstraße) befindet sich in rd. 3 km Entfernung östlich des 
Vorhabenstandorts. Demnach dürfte der Standort – zu dem „Mittelfristig soll möglicherweise eine neue Er - 
schließungsachse von Süden kommend über die derzeit  gewerblich genutzten Grundstücke geschaffen 
werden.“ (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 12) – vor  dem Hintergrund der Wettbewerbsstrukturen auch at-
traktiv für einen Lebensmitteldiscounter sein. Es i st weder plausibel noch nachvollziehbar, warum kein e 
betriebstypenspezifische Umsatzprognose (mit versch iedenen Verkaufsflächenausprägungen), auch unter 
Einbezug eines seitens der Rechtsprechung gefordert en realitätsnahen Worst Case erfolgt ist. Die metho - 
dische Herangehensweise – insbesondere der Einbezug  des arithmetischen Mittels – ist aus methodischer 
Sicht nicht nachvollziehbar noch geeignet, eine val ide Umsatzprognose bzw. hieraus Verkaufsflächen ab-
zuleiten und diese als Basis einer validen Auswirku ngsbewertung zugrunde zu legen. Es ist mit höheren 
Umsatzprognosen, als in BBE Landwehrviertel Bericht  dargestellt, zu rechnen, wie auch mit daraus resul - 
tierenden höheren absatzwirtschaftlichen Auswirkungen. 
 
 
 
 
 
2.5 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen / Umsatzherkunft von Planvorhaben 
(Kapitel 8.1 / 8.2 BBE Landwehrviertel Bericht) 
- Die Verwendung und Darstellung der Methodik eines  gravitationsbasierten Berechnungsmodells ist vali-
de und nachvollziehbar (vgl. Kapitel 8.1 BBE Landwehrviertel Bericht). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die BBE Münster schließt aufgrund der örtlichen Geg eben- 
heiten (Lage, Erschließung, Wettbewerbssituation zu r Pa- 
genstecher Straße) aus, dass sich am Planstandort e ine 
Discountfiliale des Betreibers ALDI oder LIDL reali sieren 
ließe. Darüber hinaus wird darauf verwiesen, dass s ich 
durch eine deutlich höhere Flächenleistung der gena nnten 
Betreiber die absatzwirtschaftlichen Leistungen und  somit 
letztlich die Umlenkungseffekte gegenüber dem EDEKA  
Markt in Lotte-Büren erhöhen würden, was im Übrigen  auch 
durch S+H bestätigt werde. (s.o.) Auch wenn im Beri cht die 
Schaffung einer zukünftigen neuen Erschließungsachs e 
thematisiert wird, so handelt es sich um die verbes serte 
Erschließung des Quartiers (sofern überhaupt realis ierbar) 
und nicht um eine gesamtstädtische Verkehrsachse. E ine 
mögliche Errichtung eines Discountmarktes im Landwe hr- 
viertel erscheint somit auch weiterhin mehr als zwe ifelhaft. 
Zudem muss auch hier angemerkt werden, dass die ab-
satzwirtschaftliche Leistung eines solchen Anbieter s deut- 
lich über der Flächenleistung eines Vollsortimenter s liegt 
und somit die Umlenkungswirkungen sogar erhöhen wer - 
den. Die Untere Landesplanungsbehörde schließt sich  den 
Ausführungen der BBE an. Zudem verfolgt die Stadt O sn- 
abrück und die ESOS GmbH das Ziel, qualitativ hochw erti- 
ge Nahversorgungsstrukturen zu entwickeln und daher  
einen Lebensmittelvollsortimenter mit ergänzenden E inrich- 
tungen anzusiedeln. 
 
 
 
 
 
In der städtebaulichen Untersuchung der BBE Münster  sind 
Anteile des Umsatzes als Streuumsätze sowie als Rüc kho- 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
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- Die Annahme eines Streuumsatzes für das Vorhaben i. H. v. 10 % ist nicht, wie dargestellt „… in der 
gutachterlichen Praxis üblich, …“ (BBE Landwehrvier tel Bericht, S. 41). Der Streuumsatz eines Vorhaben s 
ist jeweils konkret anhand der Standortrahmenbedingungen des Vorhabenstandorts abzuleiten. 
- Für den Vorhabenstandort wird ausgeführt: „… zuma l auch die unmittelbare verkehrliche Anbindung des 
Standortes … nicht die erforderliche Lagequalität m it unmittelbarer Anbindung an eine Hauptverkehrsach se 
hat.“ (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 37/38). 
- Demnach dürfte auf Grundlage der Ausführungen in BBE Landwehrviertel Bericht der Streuumsatz ge- 
ringer ausfallen, da aufgrund der Verkehrsanbindung  des Vorhabenstandorts nicht mit einem so hohem 
Anteil durch „… zufallsbedingte Umsätze durch Pendl er (z. B. aus Lotte), Touristen oder sonstige Ortsf rem- 
de …“ (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 41) zu rechn en sein dürfte. Ein niedriger Streuumsatzanteil wür de 
auch dem seitens der Rechtsprechung geforderten realitätsnahen Worst Case näher kommen. 
- Voran stehende Ausführungen gewinnen umso mehr an  Bedeutung, wenn berücksichtigt wird, dass ne- 
ben dem Streuumsatz weitere 10 % des Vorhabenumsatz es umsatzumverteilungsneutral für die Bestands- 
strukturen des Untersuchungsraum sind: „Wie die Situationsanalyse darüber hinaus deutlich machen konn-
te, fließen derzeit aus dem wirtschaftlichen Einzug sgebiet etwa 31,2 Mio. € und somit mehr als 80 % de r 
örtlichen Kaufkraft ab. Angesichts dieser heute deu tlichen Unterversorgung ist davon auszugehen, dass 
zukünftig zumindest Anteile der heute abfließenden Kaufkraft, die teilweise auch an Wettbewerbsstandor te 
außerhalb des Untersuchungsraumes abfließt, gebunde n werden können. Der Ansatz von 10 % der prog- 
nostizierten Umsatzleistung entspricht somit einem Rückholungseffekt von lediglich 1,5 % der örtlichen  
Kaufkraft und ist somit sicherlich als sehr moderat  im Sinne einer worst-case- Betrachtung anzusehen.“  
(BBE Landwehrviertel Bericht, S. 41). Es ist korrek t, dass derzeit aus dem wirtschaftlichen Einzugsgeb iet 
des Vorhabens mehr als 80 % der entsprechenden Kauf kraft abfließen. Diese dürften jedoch nahezu voll- 
ständig durch die Bestandsstrukturen im Untersuchun gsraum – insbesondere in Osnabrück an den Stand- 
orten E-Center (Bürener Straße) und Fachmarktagglom eration Pagenstecher Straße gebunden werden. 
Zum einen sind weitere strukturprägende Angebotsstr ukturen des Lebensmitteleinzelhandels derart weit 
vom wirtschaftlichen Einzugsgebiet des Vorhabenstan dorts entfernt, zum anderen werden durch die Stand-
orte E-Center (Bürener Straße) und Fachmarktagglome ration Pagenstecher Straße wie auch die restlichen 
Angebotsstandtorte im Untersuchungsraum alle Betrie bstypen und -formen des Lebensmitteleinzelhandels 
repräsentiert. Demnach ist nicht von Kaufkraftbezie hungen von innerhalb des wirtschaftlichen Einzugsge - 
biets des Vorhabenstandorts auszugehen, welche die Höhe der Annahme einer Kaufkraftrückbindung von 
außerhalb des Untersuchungsraums i. H. v. 10 % rechtfertigen.  
- Die Annahme eines Streuumsatzanteils i. H. v. 10 % ist vor dem Hintergrund der konkreten 
Rahmenbedingungen des Vorhabenstandorts als nicht valide und nachvollziehbar einzuschätzen. Die Höhe 
zur Annahme der Kaufkraftrückbindung durch das Vorh aben von außerhalb des Untersuchungsraums i. H. 
v. 10 % ist vor dem Hintergrund der Wettbewerbsstru kturen im Untersuchungsraum als nicht valide und 
nachvollziehbar einzuschätzen. In Zusammenschau bei der Werte dürfte nach fachgutachterlicher Einschät-
zung der umsatzumverteilungsneutrale Umsatzanteil f ür die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraum in 
etwa bei 10 % bis maximal 15 % liegen. Somit ist fü r die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums von  
höheren Umsatzumverteilungen auszugehen als in BBE Landwehrviertel Bericht dargestellt. 
 
2.6 Sortimentsstruktur (Kapitel 8.4 BBE Landwehrviertel Bericht) 
- Grundsätzlich wird für die Darstellung der absatz wirtschaftlichen Leistung des zu untersuchenden Vor - 
lungseffekte als nicht umverteilungsrelevant eingeo rdnet. 
Die BBE führt dazu aus, dass der Ansatz insbesonder e 
angesichts der enorm hohen Kaufkraftabflüsse als eh er 
moderat angesetzt erscheint. Er bewegt sich zudem a m 
unteren Rand vergleichbarer gutachterlicher Annahme n, 
zumal auch Gutachten des Büros Stadt und Handel in Ein- 
zelfällen von deutlich höheren Ansätzen mit mehr al s 30 % 
Rückholungseffekten ausgehen. Bei den Abschöpfungs-
quoten wird einerseits durch das Büro Stadt +Handel  mo- 
niert, dass die Abschöpfungen bei der Tragfähigkeit  zu 
gering gewählt worden sind angesichts der schwachen  
Angebotsausstattung, anderseits aber zu hohe Umvert ei- 
lungen außerhalb des Untersuchungsraumes moniert. B ei- 
des sind aber Ausdruck ein und desselben Phänomens,  
nämlich der hohen augenblicklichen Abflüsse. Die Re alisie- 
rung der Planung führt ja gerade dazu, dass Abflüss e zu- 
künftig reduziert werden. Dies betrifft auch Stando rte und 
Lagen außerhalb des Untersuchungsraumes. Angesichts  
der deutlichen Unterversorgung im Raum ist der Ansa tz 
moderat gewählt worden.  
Die Untere Landesplanungsbehörde schließt sich den Aus- 
führungen der BBE an. 
 
Die BBE weist ergänzend darauf hin, dass diesem Phäno- 
men auch in Untersuchungen des Büros Stadt+Handel 
Rechnung getragen wird (z.B. "Verträglichkeitsanalyse für 
eine Einzelhandelsentwicklung auf der Fläche HECKING in 
Neuenkirchen", August 2011, Stadt+Handel) mit einem 
anteiligen Wert von immerhin 44 % der Umsätze außerhalb 
des Untersuchungsraumes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die BBE merkt hierzu an: Es ist zunächst erneut auf  die 
unterschiedlichen methodischen Ansätze einer Tragfä hig- 
keits- sowie einer Verträglichkeitsanalyse hinzuwei sen. 
Während eine Tragfähigkeitsanalyse ausschließlich ( be- 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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habens zwischen den Bereichen Food / Non-Food I / N on-Food II unterschieden (BBE Landwehrviertel Be- 
richt, S. 44). 
- In der Tragfähigkeitsanalyse (BBE Landwehrviertel  Bericht, Kapitel 7) wurde diese Sortimentsunter- 
scheidung noch nicht herausgestellt, vielmehr wurde  hier auf die Kaufkraft der Sortimente Nahrungs- un d 
Genussmittel, Bäckerei/Metzgerei (beide Food) und D rogerie/Parfümerie/Kosmetik (Non-Food I) abgestellt  
(vgl. u. a. Abb. 17, S. 24). 
- In der Tragfähigkeitsanalyse wurde eine Umsatzpro gnose von 5,310 Mio. Euro bis 
6,328 Mio. Euro für die Bereiche Food und Non-Food I für ein nicht näher spezifiziertes Vorhaben ermit telt 
(vgl. voranstehende Ausführungen in Kapitel 2.5). 
- In der absatzwirtschaftlichen Leistung (Abb. 34, BBE Landwehrviertel Bericht, S. 45) wird für den nu n 
untersuchten Supermarkt mit 1.500 m² VKF für die Be reiche Food und Non-Food I eine maximale Umsatz- 
leistung von 5,415 – 5,985 Mio. Euro ermittelt. 
- Die absatzwirtschaftliche Leistung wird dabei übe r eine Flächenleistung von 3.800 – 4.200 Euro/m² VK F 
ermittelt (Abb. 34, BBE Landwehrviertel Bericht, S.  45). Die Flächenleistung ist über die Bereiche Foo d / 
Non-Food I / Non-Food II jeweils gleich hoch angesetzt. 
- Warum nun für die Ermittlung der Umsatzumverteilu ng ein Flächenleistungsansatz gewählt wird und 
nicht die in der Tragfähigkeitsanalyse ermittelten Umsatzprognosen, ist nicht nachvollziehbar. 
- Weder nachvollziehbar noch plausibel sind die Ann ahmen zu den Flächenleistungen für den im Folgen- 
dem untersuchten Supermarkt, insbesondere vor dem H intergrund der sehr schwachen Wettbewerbssitua- 
tion im wirtschaftlichen Einzugsgebiet und den in A bb. 31 (S. 37) dargestellten bundesdurchschnittlich en 
Flächenleistungen der wesentlichen Betreiber: Die S pannweite bildet nicht einmal den bundesdurchschnit t- 
lichen Wert eines Edeka Neukaufs ab, welcher ein ko nkreter Betreiber für einen Supermarkt dieser Grö- 
ßenordnung wäre. 
- Auch die Annahme für die Umsatzleistung eines Bac kshops im Annex eines Supermarkts ohne wesent- 
liche Konkurrenz im wirtschaftlichen Einzugsgebiet erscheint zu niedrig angesetzt. 
- Insofern kommt BBE Landwehrviertel Bericht nicht dem seitens der Rechtsprechung geforderten reali- 
tätsnahen Worst Case-Ansatz nach. Es ist nicht nach vollziehbar, warum die absatzwirtschaftliche Leis- 
tungsfähigkeit des – nun konkreten – Vorhabens auf Basis eines Flächenleistungsansatzes erfolgt. Die A n- 
nahmen zu den Flächenleistungen für den im folgende m untersuchten Supermarkt sind weder nachvoll- 
ziehbar noch plausibel. Der anhand der Flächenleist ungsspannweite prognostizierte Vorhabenumsatz fällt  
zu gering aus. Ein realistisch zu erwartender höher er Vorhabenumsatz würde höhere Umsatzumverteilun- 
gen induzieren. 
 
2.7 Umsatzlenkungen (Kapitel 8.5 BBE Landwehrviertel Bericht) 
- Es wird angeführt: „Monetäre Umsatzumverteilungen  von weniger als 50 T€ (= Messbarkeitsschwelle) 
lassen sich dabei nicht mehr hinreichend genau in i hrer städtebaulichen Relevanz bewerten und sind dam it 
methodisch nicht valide herleitbar, so dass sich di e nachfolgenden Ausführungen ausschließlich auf Um-
satzumverteilungen oberhalb dieses Grenzwertes besc hränken müssen.“ (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 
45/46). 
- Warum jedoch durch die Darstellung von Nachkommaw erten bei der Umsatzumverteilung (Abb. 36 BBE 
Landwehrviertel Bericht, S. 45) eine Genauigkeit suggeriert wird, die „methodisch nicht valide herleitbar“ ist, 
ist nicht nachvollziehbar und in der suggerierten Genauigkeit fachlich nicht zu begründen. 
triebs-)wirtschaftliche Fragestellungen zum Gegenst and 
haben, sind bei der Verträglichkeitsanalyse städteb auliche 
und regionalplanerische Belange von Relevanz. Die F orde- 
rung nach einem worst-case Ansatz im Rahmen der Tra g- 
fähigkeitsanalyse zielt hiermit ins Leere.  
Die Tragfähigkeitsanalyse kommt zu dem Ergebnis, da ss 
unter Berücksichtigung vorhandener Verhältnisse und  örtli- 
cher Verhältnisse eine maximale Umsatzerwartung von  rd. 
5,8 Mio. € im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbe reich 
realistisch ist (vgl. Potenzialanalyse und Verträgl ichkeits- 
prüfung, S. 38). Grundlage dieser Berechnung sind d as 
hergeleitete Einzugsgebiet, welches vom Büro 
Stadt+Handel als nachvollziehbar eingeordnet worden  ist, 
die Einwohnerzahlen der Stadt Osnabrück, Team Strat egi- 
sche Stadtentwicklung und Statistik, sowie mittels Progno- 
semodell hergeleitete Marktanteilsquoten, wobei die se mit 
rd. 25 % Marktanteil im Einzugsgebiet I sicherlich nicht als 
zu gering erachtet werden können. Diese Einschätzun g 
erfolgt vor dem Hintergrund, dass ein erhöhter Ante il (41 % 
bis 43 % - je nach Datenquelle; hier z.B. statista. de) auf 
den Discountbereich entfallen, welcher durch einen Anbie- 
ter im Vollsortimentsbereich in aller Regel nicht b zw. nur 
marginal gebunden werden kann. Der verbleibende Ant eil 
wird auch durch alle weiteren Vertriebsformen wie d ie gro- 
ßen SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte, durch 
Fachmärkte (Bio, Getränke, Drogerie o. ä.) sowie du rch das 
Ladenhandwerk und andere Angebotsformen gebunden. 
Im Sinne einer worst-case-Betrachtung ist im Rahmen  der 
sich hieran anschließenden Verträglichkeitsanalyse mittels 
„objektiver“ Flächenleistungen und damit valider Datenzah- 
len eines unabhängigen Institutes (EHI) sogar eine höhere 
Umsatzprognose hergeleitet worden, um eben der in d er 
Rechtsprechung geforderten „Maximalbetrachtung“ Rec h- 
nung zu tragen. Datenbasis der Untersuchung ist die  Flä- 
chenleistung der LEH-Sparte des Marktführers EDEKA,  da 
sich die Flächenleistung der weiteren deutschlandwe it akti- 
ven Betreiber (insb. REWE) unterhalb hiervon bewegen. 
Bei Zugrundelegung ausschließlich der im Rahmen der  
Tragfähigkeitsberechnung ermittelten Umsatzerwartun g 
wäre wiederum eine Flächenleistung von < 4.000 €/qm  
Grundlage der Verträglichkeitsanalyse gewesen. Aus Sicht 
der BBE ist damit sehr wohl der Rechtsprechung im S inne 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 13 von 25 
- Die dargestellten Umsatzumverteilungen dürften vo r dem Hintergrund der voranstehenden Ausführun- 
gen zur Umsatzprognose für das geprüfte Vorhaben un d zum Streuumsatzanteil bzw. zu den Rückho- 
lungseffekten für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums durchweg höher ausfallen. 
 
Die Umsatzumverteilungsberechnung liefert letztlich  keine hinreichend begründete und nachvollziehbare 
Grundlage für die städtebaulichen und landesplanerischen Bewertungen des Planvorhabens, da die Grund- 
lagen zur Ermittlung der Umsatzumverteilung teilweise nicht valide und nicht nachvollziehbar sind. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.8 Städtebauliche Bewertung (Kapitel 9 BBE Landwehrviertel Bericht) 
- Zum Standort Edeka Neukauf in Lotte-Büren wird au sgeführt: „Absatzwirtschaftlich betroffen ist in erster 
Linie der EDEKA-Markt in Büren, der bis dato der ei nzige größere Anbieter von Nahrungs- und Genussmit-
teln im Einzugsbereich ist. Durch diese Alleinstell ung ist jedoch zugleich eine wirtschaftlich gute Gr undlage 
gegeben, sich einem Wettbewerb stellen zu können. A uch genießt der Standort im Einzelhandelskonzept 
der Gemeinde keine besondere Schutzwürdigkeit, wenn gleich der Markt in Lotte-Büren eine wesentliche 
Versorgungsfunktion nicht nur für die eigene Wohnbe völkerung, sondern auch für die angrenzenden Osn- 
abrücker Stadtteile übernimmt. 
Der Planstandort in städtebaulich integrierter Lage  stellt hierbei eine sinnvolle qualitative Ergänzun g zur 
Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung in den Osnabrücker Stadtteilen dar.   […] Die ermittelten 
Umverteilungswirkungen gegenüber dem nicht als schü tzenswert eingeordneten Standort EDEKA Büren 
sind somit städtebaulich abwägbar, zumal sich auch bei einer möglichen Betriebsaufgabe des EDEKA-
Standortes die versorgungsstrukturelle Situation im  Untersuchungsraum nicht verschlechtern wird.“  (BBE 
Landwehrviertel Bericht, S. 48/49) 
- Die Einschätzung, dass der Edeka Neukauf in Lotte -Büren die wirtschaftliche Grundlage aufweise, um 
sich dem Wettbewerb des Vorhaben stellen zu können, lässt folgende Fakten unberücksichtigt: 
- Das Vorhaben ist 1,5-mal größer als der Bestandsb etrieb Edeka Neukauf Lotte- Büren. 
- Das wirtschaftliche Einzugsgebiet beider Vorhaben  überschneidet sich deutlich. 
- Wie in den voranstehenden Kapiteln dargestellt, d ürften die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen für die 
Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums – und dam it auch für den Edeka Neukauf – höher ausfallen, 
als in BBE Landwehrviertel Bericht dargestellt. 
- Der Bestandsbetrieb Edeka Neukauf in Lotte-Büren dürfte überproportional von den vorhabenbedingten 
Umverteilungen i. H. v. 17,3 % – 19,2 % für die Son stige Standortlagen Lotte – EZG betroffen sein, d. h. 
prozentual noch höher betroffen sein, da er der ein zige systemgleiche Wettbewerber innerhalb der zugru n- 
de liegenden Wettbewerbsbasis (‚Sonstige Standortlagen Lotte – EZG‘) sowie im wirtschaftlichen Einzugs- 
gebiet des Vorhaben ist. 
einer worst-case-Betrachtung Genüge getan. 
 
Die BBE führt aus: „Das vorgelegte Verträglichkeits gutach- 
ten der BBE Standort- und Kommunalberatung Münster 
thematisiert durchaus kritisch die hohen absatzwirt schaftli- 
chen Umlenkungseffekte der Planung gegenüber dem Be - 
standsstandort in Büren. Grundlage sind hierbei die  Be- 
standsflächen einerseits sowie die geplanten Flächen ande- 
rerseits. Sie berücksichtigen somit auch die unters chiedli- 
chen Dimensionierungen. Welche Faktoren nicht berüc k- 
sichtigt wurden oder aber gar widersprüchlich sind,  ist aus 
der Stellungnahme von S+H nicht erkennbar oder begr ün- 
det und resultiert wohl vornehmlich aus der Vermeng ung 
der unterschiedlichen Fragestellungen .In der Bewer tung 
der Planung ist letztendlich auf die städtebauliche n Folge- 
wirkungen und nicht auf die wettbewerbliche Betroff enheit 
einzelner Betriebe einzugehen.“ 
 
 
 
Die BBE führt aus: „Bei einer Realisierung des Quar - 
tierscenters würde im Untersuchungsraum ein leistun gs- 
und zukunftsfähiges Format entwickelt werden, das f ür die 
Sicherung des Nahversorgungsangebotes auch für Ver-
braucher aus dem Ortsteil Büren eine qualitative Ve rbesse- 
rung darstellen würde. 
Die Entwicklung entsprechender Strukturen ist aus s tädte- 
baulicher und siedlungsstruktureller Sicht der Stad t Osnab- 
rück eine Maßnahme, die somit auch nicht verzichtba r er- 
scheint, auch wenn im Gutachten der BBE Münster die  
hohen Umverteilungseffekte gegenüber dem Standort 
EDEKA Büren durchaus kritisch gewürdigt werden.“ 
 
BBE: „Die Aussage, dass der derzeitige Markt in Bür en 
auch Teile des Osnabrücker Stadtgebietes mitversorg t, 
lässt den Schluss zu, dass sehr wohl Austauschbezie hun- 
gen zwischen den Ortsteilen bestehen und somit auch  die 
Barrierewirkung der Bahnlinie wie oben angeführt si cherlich 
hemmt, aber nicht abschneidet.“ 
 
Das Gutachten der BBE Münster legt dar, dass es tro tz der 
hohen absatzwirtschaftlichen Umlenkungen gegenüber 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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- Bereits anhand der ermittelten Werte nach BBE Lan dwehrviertel Bericht ist von einer Betriebsaufgabe 
des Standorts Edeka Neukauf Lotte-Büren auszugehen.  Diese Einschätzung wird dadurch gestärkt, dass 
die konkreten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen d eutlich höher ausfallen werden, als in BBE Landwehr - 
viertel Bericht dargestellt. 
- Die Aussage, dass der Edeka Neukauf in Lotte-Büre n nach dem Einzelhandelskonzept der Gemeinde 
Lotte keine besondere Schutzwürdigkeit aufweisen wü rde, wurde bereits in Kapitel 2.3 deutlich widerleg t: 
Mehrfach wird im EHK Lotte 2010 auf dessen Nahverso rgungsbedeutung und -funktion für Lotte-Büren 
hingewiesen und für den Betrieb der dynamische Best andsschutz empfohlen. Zudem ist der Betrieb in sei-
ner Funktion als Nahversorgungsbetrieb und wesentli cher Anbieter innerhalb der Nahversorgungsstruktu- 
ren in Lotte-Büren schutzwürdig i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO. In Abbildung 11: Fußläufige Erreichbarkei t 
(BBE Landwehrviertel Bericht, S. 16) wird die städt ebauliche Barriere der Bahnlinie Osnabrück – Ibbenb ü- 
ren, welche Osnabrück von Lotte-Büren trennt, deutlich dargestellt. Diese Trennwirkung – auch für den MIV 
– wird auch in Abbildung 12: 5-Min-Fahrzeitisochron e (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 18) deutlich. De m- 
nach ist keinesfalls nachvollziehbar, wie die Schlu ssfolgerung gezogen werden kann, dass selbst wenn e s 
zu einer (zu erwartenden) Betriebsaufgabe des Edeka  Neukauf Lotte-Büren kommen sollte, sich „… die 
versorgungsstrukturelle Situation im Untersuchungsr aum nicht verschlechtern wird.“ (BBE Landwehrvierte l 
Bericht, S. 48/49). Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich die wohnortnahe Versorgung in Lotte-Büren , 
eingeschränkt auch im nach Osten anschließenden Osn abrücker Stadtgebiet, durch eine Betriebsaufgabe 
des Edeka Neukauf in Lotte-Büren erheblich verschle chtern wird, da der Vorhabenstandort aufgrund der 
Barrierewirkung der Bahnlinie Osnabrück-Ibbenbüren – sowohl für die fußläufige Nahversorgung wie auch 
für den MIV – nicht ansatzweise die Nahversorgungsb edeutung des vom Markt abgehenden Betriebs Ede- 
ka Neukauf Lotte-Büren kompensieren kann. 
Der qualitativen Verbesserung der Nahversorgung in Osnabrück-Atter steht eine absehbar deutliche räum-
liche Verschlechterung der Nahversorgung in Lotte-B üren sowie in anschließenden Osnabrücker Stadtge- 
bieten gegenüber. Im EHK Lotte 2010 wird mehrfach d ie Nahversorgungsbedeutung und -funktion des Be- 
triebs Edeka Neukauf für Lotte-Büren angeführt, für  den Betrieb wird ein dynamischer Bestandsschutz 
empfohlen. 
Der Betrieb ist in seiner Funktion als Nahversorgun gsbetrieb und wesentlicher Anbieter innerhalb der N ah- 
versorgungsstrukturen in Lotte-Büren schutzwürdig i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO. 
Im Falle eines Betriebsabgangs des Edeka Neukauf in  Lotte-Büren könnten die negativen städtebaulichen 
Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen in Lo tte-Büren nicht durch das Vorhaben in Osnabrück 
Atter kompensiert werden (Barrierewirkung Bahnlinie). 
Die in BBE Landwehrviertel Bericht ermittelten – un d höher zu erwartenden – Umverteilungswirkungen ge-
genüber dem Edeka Neukauf Lotte-Büren sind somit nicht städtebaulich abwägbar. 
 
3 Zusammenfassung der Plausibilitätsprüfung 
- Die Ableitung des Untersuchungsraums und des Einz ugsgebiets ist plausibel und nachvollziehbar.  
- Es werden die Wettbewerbsstrukturen des strukturp rägenden Einzelhandels im Untersuchungsraum 
korrekt wiedergegeben, eine Darstellung von Drogeriefachmärkten oder Bio-Supermärkten erfolgt nicht. 
- Die städtebauliche Barriere der Bahnlinie Osnabrü ck – Ibbenbüren wird in den entsprechenden Darstel-
lungen und Ausführungen klar ersichtlich. 
- Es kann nicht abschließend beurteilt werden, ob d ie Ermittlung des Kaufkraftpotenzials des Untersu- 
dem EDEKA Markt in Büren nach gutachterlicher Einsc hät- 
zung nicht zu einer Betriebsschließung käme, wenngl eich 
diese nicht vollständig auszuschließen sei. 
 
Aus städtebaulicher Sicht würde somit ein Planvorha ben 
innerhalb eines zukünftig ausgewiesenen Zentralen V er- 
sorgungsbereiches eine Nahversorgungsfunktion inner halb 
des Einzugsbereiches ausüben und befände ich somit in- 
nerhalb eines städtebaulich schützenswerten Bereich es 
einer höheren städtebaulichen Hierarchie als der Be stands- 
standort, wenngleich nicht innerhalb der Ansiedlung skom- 
mune. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(s. o.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
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chungsraums für die Ableitung der Umsatzprognose un d als Basis für die gravitationsbasierte Berechnung  
der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sachlich korrekt erfolgt ist. 
- Dem Standort/Betrieb Edeka Neukauf in Lotte-Büren  kommt nach dem EHK Lotte 2010 eine in diesem 
mehrfach dokumentierte Nahversorgungsbedeutung und –funktion für Lotte-Büren zu. Im EHK Lotte 2010 
wird für den Betrieb ein dynamischer Bestandsschutz  empfohlen. Der Betrieb ist in seiner Funktion als 
Nahversorgungsbetrieb und wesentlicher Anbieter inn erhalb der Nahversorgungsstrukturen in Lotte- Büren  
schutzwürdig i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO. 
- Es erfolgt keine betriebstypenspezifische Umsatzp rognose (mit verschiedenen Verkaufsflächenausprä- 
gungen). Dem Anspruch eines seitens der Rechtsprech ung geforderten realitätsnahen Worst Case wird 
dadurch nicht entsprochen. 
- Die methodische Herangehensweise ist nicht nachvo llziehbar und nicht valide, mit dieser können keine  
valide Umsatzprognose bzw. hieraus keine Verkaufsfl ächen eines Vorhabens abgeleitet werden. Auf dieser  
Basis kann keine valide Auswirkungsbewertung erfolgen. 
- Es ist mit höheren Umsatzprognosen, als in BBE La ndwehrviertel Bericht dargestellt, zu rechnen, wie 
auch mit daraus resultierenden höheren absatzwirtschaftlichen Auswirkungen. 
- Es ist nicht nachvollziehbar, warum die absatzwir tschaftliche Leistungsfähigkeit des konkreten Vorha - 
bens Supermarkt (1.500 m² VKF) auf Basis eines Fläc henleistungsansatzes erfolgt. Die Annahmen zu den 
Flächenleistungen für den untersuchten Supermarkt s ind weder nachvollziehbar noch plausibel. Ein reali s- 
tisch zu erwartender höherer Vorhabenumsatz würde höhere Umsatzumverteilungen induzieren. 
- Die Umsatzumverteilungsberechnung liefert letztli ch keine hinreichend begründete und nachvollziehbar e 
Grundlage für die städtebaulichen und landesplanerischen Bewertungen des Planvorhabens, da die Grund- 
lagen zur Ermittlung der Umsatzumverteilung teilwiese nicht valide und nicht nachvollziehbar sind. 
- Die in BBE Landwehrviertel Bericht ermittelten – und höher zu erwartenden – Umverteilungswirkungen 
gegenüber dem Edeka Neukauf Lotte-Büren sind somit nicht städtebaulich abwägbar. Die voran stehenden 
Aspekte lassen darauf schließen, dass die Potenzial analyse und Verträglichkeitsprüfung zur Einzelhan- 
delsentwicklung im Landwehrviertel in Osnabrück - B ericht -, erstellt durch die BBE Standort- und Komm u- 
nalberatung Münster (März 2015), nicht geeignet ist , als hinreichend fachlich fundierte Grundlage für eine 
städtebauliche Abwägung im Planungsprozess fungieren zu können. 
 
4 Plausibilitätscheck BBE Landwehrviertel Stellungnahme – Bewertung wesentlicher Inhalte  
BBE Landwehrviertel Stellungnahme liegen die identi schen Annahmen und methodischen Ansätze wie 
BBE Landwehrviertel Bericht zugrunde: „Die Herleitu ng der absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte 
erfolgt nach der gleichen methodischen Vorgehenswei se, unter Berücksichtigung der gleichen Modellpara-
meter sowie der gleichen Annahme von Streuumsätzen sowie Rückholungs- und Neugewinnungseffekten 
wie bei der vorliegenden Auswirkungs- und Verträgli chkeitsanalyse. Auch wird, genauso wie in dem vorli e- 
genden Gutachten, ein zusätzlicher Backshop in der Vorkassenzone mit berücksichtigt.“ (BBE Landwehr- 
viertel Stellungnahme, S. 3).  Es werden daher die Kritikpunkte aus Kapitel 2 grundsätzlich aufrechter hal- 
ten. 
 
4.1 Szenarien (Kapitel 2 BBE Landwehrviertel Stellungnahme) 
„Die Prüfung der unterschiedlichen Entwicklungsszen arien erfolgt hinsichtlich nachfolgender wesentlich er 
Fragestellungen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Untersuchungsauftrag der ergänzenden Stellungnahme der 
BBE Münster ist die Prüfung, inwieweit sich aus gut achterli- 
cher Sicht auch im Vollsortimentsbereich Planungsal terna- 
tiven ergeben, welche geringere absatzwirtschaftlic he Leis- 
tungen und somit auch eine geringere Betroffenheit des 
EDEKA Marktes generieren würden. 
Wie bereits unter den Anmerkungen zu Punkt 2.6 ange - 
führt, liegt die Flächenleistung von 4.200 €/qm im Sinne 
eines worst-case-Ansatzes oberhalb der im Rahmen de r 
Tragfähigkeitsuntersuchung hergeleiteten Umsatzprog nose 
von rd. 5,8 Mio. €.  Für die Prüfung der drei Fläch envarian- 
ten im Vollsortiment erfolgt ebenfalls die Annahme dieser 
maximalen Flächenleistung von 4.200 € pro qm für di e Be- 
triebsform Vollsortimenter.  
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Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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- Wie stellen sich die absatzwirtschaftlichen Umver teilungseffekte gegenüber den Standortlagen (hier 
insb. EDEKA, Büren) bei reduzierter Verkaufsfläche (800 qm, 1.000 qm, 1.200 qm) dar? 
- Welche absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind b ei unterschiedlichen Betriebstypen (Vollsortiment, 
Discount, Biomarkt) zu erwarten? 
[…]“ (BBE Landwehrviertel Stellungnahme, S. 3) Grun dsätzlich ist hier anzumerken, dass anhand der Fest - 
setzungen in Bebauungsplänen die sortimentsspezifis che Verkaufsfläche gesteuert werden kann, nicht 
jedoch der Betriebstypus (Discounter, Supermarkt et c.). Demnach wäre theoretisch für alle Szenarien di e 
Flächenleistung des ‚Flächenleistungsstärksten‘ zugrunde zu legen als Basis für die Ableitung der maxi ma- 
len Umsatzprognose. Dies wäre für den Vorhabenstand ort anhand der in BBE Landwehrviertel Stellung- 
nahme geprüften VKF von 800 – 1.200 m² die Flächenleistung des Lebensmitteldiscounters Lidl. 
 
4.2 Szenario 1 – Vollsortiment (Kapitel 2.1 BBE Landwehrviertel Stellungnahme) 
Es wird für die Prüfung der Betriebsform Vollsortim ent in den drei VKF-Ausprägungen 800/1.000/1.200 m²  
die ‚maximale‘ Flächenleistung von etwa 4.200 Euro wie in BBE Landwehrviertel Bericht angenommen. 
- Es ist nicht nachvollziehbar, wieso ein verkleine rter Supermarkt dieselbe Flächenleistung erbringen soll- 
te, wie der ursprüngliche in BBE Landwehrviertel Be richt geprüfte Markt mit 1.500 m² VKF. Die Flächenl eis- 
tung ist eine abhängige Variable aus Umsatzprognose  und Verkaufsfläche. Insbesondere vor dem Hinter- 
grund der nur sehr schwach ausgeprägten Nahversorgu ngsstrukturen im wirtschaftlichen Einzugsgebiet 
des Vorhabenstandorts (vgl. Kapitel 6.1 BBE Landweh rviertel Bericht, S. 27) dürfte zumindest auch ein 
Lebensmittelvollsortimenter mit 1.200 m² VKF eine h ohe Abschöpfung des Marktpotenzials in den Zonen I 
bzw. II erreichen. 
- So ist vermutlich von einer höheren maximalen Flä chenleistung eines Supermarkts mit 1.200 m² VKF 
auszugehen, als in BBE Landwehrviertel Stellungnahme (S. 3) angenommen. 
- Nicht sachgerecht und nicht nachvollziehbar ist d emnach, warum für das Vollsortiment für alle VKF-
Varianten ein und dieselbe Flächenleistung angenommen wird. 
- Die ermittelten Umsatzlenkungen in Variante 1.200  m² VKF auf Basis der verwendeten ‚maximalen‘ Flä- 
chenleistung (s. voranstehende Ausführungen) dürften immer noch eine vorhabenbedingte Betriebsaufgabe 
des Edeka Neukauf induzieren. 
- Demnach werden auch durch einen auf 1.200 m² VKF reduzierten Supermarkt die in Kapitel 2.8 be- 
schriebenen negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen in Lotte-Büren 
entstehen. 
 
4.3 Szenario 2 – Biomarkt (Kapitel 2.2 BBE Landwehrviertel Stellungnahme) 
- Der „auf Basis gutachterlicher Erfahrungswerte“ e rfolgten Annahme zu einer durchschnittlichen Fläche n- 
leistung von 4.000 Euro/m² VKF stehen folgende Werte gegenüber: 
- Die ‚gutachterlichen Erfahrungswerte‘ lassen dies e Kennzahlen anscheinend unberücksichtigt, die an- 
genommene Flächenleistung eines Biomarkt i. H. v. 4 .000 Euro/m² VKF ist nicht nachvollziehbar und auf 
dieser Basis auch nicht als valide einzustufen. 
- Vor dem Hintergrund der üblichen Dimensionierung von Bio-Supermärkten als kleinflächige Einzelhan- 
delsbetriebe (vgl. Verkaufsfläche der größten Refor m- und Biomärkte in Deutschland (2013), EHI Retail 
Institute, handelsdaten.de) erscheint auch die Prüf ung einer Vorhabenausprägung mit 1.200 m² VKF nicht  
notwendig bzw. sinnvoll. Aufgrund dieser Annahmen d ürften sich die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen  
Ein potenzieller Markt wird bei einer geringeren Fl ächendi- 
mensionierung auch eine verringerte Gesamtattraktiv ität 
insbesondere für die Bewohner aus den erweiterten E in- 
zugsgebietszonen III-V) ausstrahlen, gleichwohl bei  den 
sehr schwach ausgeprägten Nahversorgungsstrukturen im 
wirtschaftlichen Einzugsgebiet weiterhin mit einer ver- 
gleichsweise hohen Marktabschöpfung zumindest im Ke rn- 
einzugsgebiet (= EZG I+II) zu rechnen ist. In der K onse- 
quenz ist es aus Sicht der BBE nicht gerechtfertigt , einen 
Berechnungsansatz zu wählen, welcher oberhalb der h er- 
geleiteten maximalen Flächenleistung liegen sollte.  
Bei entsprechender Verkaufsflächenreduzierung eines  zu- 
künftigen Vollsortimenters wird hergeleitet, dass d ie ab- 
satzwirtschaftliche Leistungsfähigkeit und damit au ch die 
absatzwirtschaftlichen Umlenkungen aufgrund einer e nt- 
sprechend geringeren Gesamtattraktivität reduziert werden 
können, gleichwohl wird aber die Einschätzung beibehalten, 
dass der Anbieter EDEKA in Büren im Verhältnis am stärks- 
ten betroffen bleibt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die angesetzten Flächenleistungen werden dem aktuellen 
Statistikportal des EHI Köln entnommen und entsprechen 
gutachterlicher Praxis. Die von S+H dargestellt Flächenpro- 
duktivitäten der größten Reform- und Biomärkte in Deutsch- 
land werden dargelegt, berücksichtigen allerdings insbe- 
sondere Betreiber die am Vorhabenstandort keine regionale 
Verbreitung finden. Unter Berücksichtigung der im Markt- 
gebiet schwerpunktmäßig vertretenen Betreiber SUPERBI- 
OMARKT (3.370 €/qm) und DENN’S BIOMARKT (3.800 
€/qm), entspricht die angenommene Flächenleistung von 
4.000 €/qm einer angemessenen worst-case-Betrachtung. 
Im Rahmen der „Baurecht-Schaffung“ sind zwar betreiber- 
spezifische Festsetzungen nicht zulässig, gleichwohl geht 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 17 von 25 
unter Berücksichtigung von konkret zu erwartenden F lächenleistungen anders darstellen, als in BBE Land - 
wehrviertel Stellungnahme (S. 5) ermittelt. 
- Zudem ist grundsätzlich nicht nachvollziehbar, wa rum hier keine spezifische Betrachtung der Wettbe- 
werbsstrukturen im Bio-Segment stattgefunden hat. D ie Auswirkungen eines Bio-Supermarkts dürften sich 
primär auf den systemgleichen Wettbewerb und sekund är auf die entsprechenden Bio-Angebote der kon- 
ventionellen Lebensmittelmärkte und Drogeriefachmär kte auswirken. Im Vergleich der ermittelten prozent u- 
alen Umsatzumverteilungen der Szenarien 1 und 2 wir d deutlich, dass eine system- und wettbewerbsbe- 
rücksichtigende Betrachtung, Bewertung und Berechnu ng der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen nicht 
stattgefunden hat. Vielmehr hat es den Anschein, da ss lediglich die Flächenproduktivität als Eingangsp a- 
rameter in der – gravitationsbasierten ? – Berechnu ng der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen veränder t 
wurde. So betragen die prozentualen Umlenkungswirku ngen des Biomarkts für die Bestandsstrukturen des 
Untersuchungsraums 95 % des entsprechenden Wertes e ine Lebensmittelvollsortimenters – dies entspricht 
auch dem Verhältnis der Flächenleistung des Biomark ts i. H. v. 4.000 Euro/m² VKF zu der des Lebensmit-
telvollsortimenters i. Euro/m² VKF = 95 %. Die vora n stehenden Aspekte verdeutlichen, dass die Grundla - 
gen sowie die ermittelten absatzwirtschaftlichen Au swirkungen in Szenario 2 nicht nachvollziehbar, met ho- 
disch nicht korrekt und nicht valide sind. Auf dies er Basis kann keine städtebauliche Einordung möglic her 
absatzwirtschaftlicher Auswirkungen erfolgen. 
 
4.4 Szenario 3 – Discountmarkt (Kapitel 2.3 BBE Landwehrviertel Stellungnahme) 
Für dieses Szenario der BBE Landwehrviertel Stellun gnahme sind dieselben Kritikpunkte anzuführen, wie 
bereits in BBE Landwehrviertel Bericht erfolgt: 
- Die Ansiedlungsmöglichkeit eines Lebensmitteldisc ounters am Vorhabenstandort ist durchaus denkbar: 
1. In Kapitel 6.1 (BBE Landwehrviertel Bericht, S. 27f) wird darauf verwiesen, dass im wirtschaftliche n Ein- 
zugsgebiet des Vorhabenstandorts die Angebotsstrukt uren der Nahversorgung nur sehr eingeschränkt 
ausgeprägt sind. Demnach müsste der Standort 
bzw. das wirtschaftliche Einzugsgebiet auch als Standort für einen Discountbetreiber attraktiv sein. 
2. Die nächste Discounter-Filiale (Aldi, Pagenstech erstraße) befindet sich in rd. 3km Entfernung östli ch des 
Vorhabenstandorts. Demnach dürfte der Standort – „M ittelfristig soll möglicherweise eine neue Erschlie - 
ßungsachse von Süden kommend über die derzeit gewer blich genutzten Grundstücke geschaffen werden.“ 
(BBE Landwehrviertel Bericht, S. 12) – vor dem Hint ergrund der Wettbewerbsstrukturen auch attraktiv fü r 
einen Lebensmitteldiscounter sein. 
- Die Annahme, dass für den Standort lediglich „… w enn überhaupt, Betreiber / Softdiscounter wie NET- 
TO oder PENNY“ (BBE Landwehrviertel Stellungnahme, S. 6) in Frage kommen, ist vor dem Hintergrund 
der voranstehenden Ausführungen sowie vor dem Hinte rgrund der Beschränkungen durch das Baupla- 
nungsrecht und einer damit einhergehenden deutliche n Verknappung der Standorte für Neuansiedlungen 
auch im Discountbereich völlig unplausibel. Demnach  müsste auch die Leistungsfähigkeit eines Lidl für den 
Standort grundsätzlich berücksichtigt werden. 
- Wie auch beim Szenario 1 ist  es nicht nachvollzi ehbar, warum für alle drei untersuchten Verkaufsflä - 
chen dieselbe Flächenleistung angenommen wird. Die Flächenleistung ist eine abhängige Variable aus 
Umsatzprognose und Verkaufsfläche. Insbesondere vor dem Hintergrund der nur sehr schwach ausgepräg- 
ten Nahversorgungsstrukturen im wirtschaftlichen Ei nzugsgebiet des Vorhabenstandorts (vgl. Kapitel 6.1  
BBE Landwehrviertel Bericht, S. 27) dürfte zumindes t auch ein Lebensmitteldiscounter mit 1.200 m² VKF 
die Annahme höher Flächenleistungen an der wirtschaftli- 
chen Realität bzw. den örtlichen Gegebenheiten vorbei.  
Die Untersuchungen der BBE Münster basieren auf einer 
Bestandserhebung aller Anbieter mit nahversorgungsrele- 
vanten Sortimenten (auch als Randsortiment). Somit sind 
selbstverständlich auch die Drogeriemärkte, Biomärkte o. ä. 
im Untersuchungsraum im Bestand berücksichtigt. Inner- 
halb des Untersuchungsraumes konnte sich bisher aller- 
dings kein größerer Anbieter im Biosegment positionieren. 
Eine Ausweitung des Untersuchungsraumes allerdings 
würde die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen „verwäs- 
sern“, da sich durch die Einbeziehung weiterer Bestände 
die absatzwirtschaftlichen Umlenkungen relativieren wür- 
den. 
Biolebensmittel werden im Untersuchungsraum also 
schwerpunktmäßig im konventionellen Lebensmittelhandel 
gekauft. Dies bestätigen auch Studien zu bevorzugten Ein- 
kaufsorten von Biolebensmitteln (z. B. Ökobarometer 2013; 
BÖLN), die zeigen, dass die konventionellen Supermärkte 
mit 82 % sowie Discounter mit 64 % (Anmerkung: Mehr- 
fachnennungen möglich) nach wie vor das Ranking der 
beliebtesten Einkaufsstätten für Bio-Produkte anführen. 
Zusätzlicher Wettbewerb innerhalb des Untersuchungs- 
raumes durch die Ansiedlung eines Biomarktes am Vorha- 
benstandort würde sich demnach schwerpunktmäßig auf 
die vorhandenen Strukturen der konventionellen Lebensmit- 
telanbieter auswirken. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(s.o). 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 18 von 25 
eine hohe Abschöpfung des Marktpotenzials in den Zonen I bzw. II erreichen. 
- Grundsätzlich ist somit von einer höheren maximal en Flächenleistung für einen Lebensmitteldiscounter  
am Vorhabenstandort auszugehen, als in BBE Landwehr viertel Stellungnahme (S. 6) angenommen. Die 
voran stehenden Aspekte verdeutlichen, dass die Gru ndlagen sowie die ermittelten absatzwirtschaftliche n 
Auswirkungen in Szenario 3 nicht nachvollziehbar, m ethodisch nicht korrekt und nicht valide sind. Auf die- 
ser Basis kann keine städtebauliche Einordung möglicher absatzwirtschaftlicher Auswirkungen erfolgen. 
 
4.5 Zusammenfassung (Kapitel 3 BBE Landwehrviertel Stellungnahme) 
- Bereits in Kapitel 2.8 erfolgt eine Einordung der  vorhabenbedingten städtebaulichen Auswirkung für d en 
Standort Bereich Edeka Neukauf Lotte-Büren bzw. für  die Nahversorgungsstrukturen in Lotte-Büren. Diese  
Kritik wird grundsätzlich aufrechterhalten, an der vorgenommenen Einordnung und Bewertung ändern die 
Aussagen und Darstellungen der Szenarien der BBE Landwehrviertel Stellungnahme nichts. 
- Auf Basis der Ausführungen und Bewertungen in den  Kapiteln 4 bis 4.4 erübrigen sich zudem weiterfüh-
rende Bewertungen: Grundlagen, Annahmen und Berechn ungen sind teilweise nicht nachvollziehbar, me- 
thodisch nicht korrekt und nicht valide.  
- Auf dieser Basis kann keine städtebauliche Einord ung möglicher absatzwirtschaftlicher Auswirkungen 
erfolgen. 
 
5 Abschließende Bewertung und Einordnung BBE Landwehrviertel 
Bericht und BBE Landwehrviertel Stellungnahme 
BBE Landwehrviertel Bericht sowie BBE Landwehrviert el Stellungnahme wurde im Auftrag der Gemeinde 
Lotte hinsichtlich der wesentlichen Parameter, Bewe rtungsgrundlagen sowie Schlussfolgerungen einem 
stichpunktartigen Plausibilitätscheck unterzogen. Es erfolgte auftragsgemäß eine besondere Würdigung der 
Auswirkungen auf die Gemeinde Lotte bzw. auf den Or tsteil Büren und den dort angesiedelten Supermarkt 
Edeka Neukauf.  
Abschließend ist festzustellen, dass die geprüften und bewerteten Aspekte darauf schließen, dass weder  
die Potenzialanalyse und Verträglichkeitsprüfung zu r Einzelhandelsentwicklung im Landwehrviertel in Os n- 
abrück - Bericht - (BBE Standort- und Kommunalberat ung Münster, März 2015) noch die Einzelhandels- 
entwicklung im Landwehrviertel in Osnabrück - Ergän zende Stellungnahme - (BBE Standort- und Kommu- 
nalberatung Münster (Mai 2015) geeignet sind, als h inreichend fachlich fundierte Grundlage für eine st äd- 
tebauliche Abwägung im Planungsprozess fungieren zu können. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(s.o) 
Die Aufgabenstellung der Gemeinde Lotte an die 
Stadt+Handel wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Die Untere Landesplanungsbehörde betrachtet die Pot en- 
zialanalyse und Verträglichkeitsprüfung zur Einzelh andels- 
entwicklung im Landwehrviertel in Osnabrück sowie d ie 
ergänzende Untersuchung der BBE als ausreichend für  die 
Raumordnerische Prüfung und Beurteilung.(s. u. auch  die 
Stellungnahmen von  IHK und Handelsverband ) 
Die Stadt Osnabrück und die ESOS GmbH beabsichtigen , 
auf der Basis der gutachterlichen Untersuchung und Auf- 
nahme der Empfehlungen die Bauleitplanverfahren for tzu- 
führen. 
2 Kreis Steinfurt, Tecklenburger Straße 10, 48565 Steinfurt  
 
ich habe die zur geplanten Neuansiedlung eines Nahv ersorgungsmarktes im Landwehrviertel übersandten 
Unterlagen geprüft. Von meiner Seite aus werden Bed enken gegen eine Umsetzung eines Vollversorgers 
mit 1.500m² VKF, insbesondere aufgrund der negative n Folgewirkungen für den EDEKA-Markt in Lotte-
Büren, erhoben. 
 
Die Gemeinde Lotte hat im Rahmen ihrer Beteiligung ein eigenes Gutachten zur Beurteilung der den Ver- 
fahrensunterlagen beigefügten Einzelhandelsgutachte n (BBE Landwehrviertel Bericht sowie BBE Land- 
wehrviertel Stellungnahme) durch Stadt+Handel erarbeiten lassen.  
 
 
 
 
 
 
 
Die BBE hat zu den einzelnen Kritikpunkten der Geme inde 
Lotte und den Ausführungen der Stadt-Handel Stellun g 
genommen (s.o.) 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 19 von 25 
Dort wurde festgestellt, dass die vorgelegten Unter lagen hinsichtlich der wesentlichen Parameter, Bewe r- 
tungsgrundlagen sowie Schlussfolgerungen nicht geei gnet sind, als hinreichend fachlich fundierte Grund la- 
ge für eine städtebauliche Abwägung im Planungsprozess zu fungieren.   
Im Rahmen der Plausibilitätsprüfung von Stadt+Hande l wurde insbesondere die Berechnung der Umsätze 
und damit der Abschöpfung/Umsatzumverteilung als fe hlerhaft herausgestellt. Die ohnehin sehr hohe Um- 
satzverteilungsquote von über 19% bei Umsetzung der  projektierten 1.500 m² würde entsprechend höher 
ausfallen.  
Auch könnte die bei Umsetzung des projektierten Vol lversorgers erwartbare Betriebsaufgabe in Büren nic ht 
durch den neuen Vollversorger im Landwehrviertel au fgefangen werden. Damit widerspricht das Vorhaben 
dem Beeinträchtigungsverbot des LROP Niedersachsen,  nachdem u.a. „ausgeglichene Versorgungsstruk- 
turen (…) sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung durch neue Einzelhandelsgroßprojekte 
nicht wesentlich beeinträchtigt werden“ dürfen. 
 
Im Übrigen schließe ich mich der Stellungnahme der Gemeinde Lotte vom 03.06.2015 vollumfänglich an. In  
diesem Sinne bitte ich um Berücksichtigung der dort  vorgebrachten Belange, insbesondere zur erforderli - 
chen Sicherung der wohnortnahen Versorgung durch de n EDEKA in Büren. Vor dieser Ausgangssituation 
kann es nur eine für den Bestandsmarkt in Büren abs atzwirtschaftlich unschädliche Ergänzung mit Gütern  
des täglichen Bedarfes auf Osnabrücker Seite geben.  
 
 
Ich unterstütze die Gemeinde Lotte in ihrer Forderu ng, die Ansiedlungsvoraussetzungen von mit dem Be- 
standsbetrieb in Büren ggf. verträglichen Betriebsa rten (z. B. Lebensmitteldiscounter wie Netto, Lidl)  me- 
thodisch nachvollziehbar prüfen zu lassen. Die Ziel forderung einer max. Umsatzumverteilung von 10 % 
halte ich fachlich für richtig. Auch die Prüfung ve rträglicher Standortalternativen für einen Nahverso rger im 
Bereich Landwehrviertel/Atter sowie Perspektiven fü r eine komplementäre Entwicklung des bestehenden 
Standorts in Lotte-Büren und dem geplantem Einzelha ndel im Bereich Landwehrviertel sollten mit einge- 
schlossen werden. 
 
 
 
 
 
 
 
Die BBE Münster legt dar, dass trotz der hohen absa tzwirt- 
schaftlichen Umlenkungen gegenüber dem EDEKA Markt in 
Büren nach gutachterlicher Einschätzung nicht zu ei ner 
Betriebsschließung käme, wenngleich diese nicht vol lstän- 
dig auszuschließen ist. Aber auch unter dieser Anna hme 
träten städtebauliche Folgewirkungen erst dann ein,  wenn 
hierdurch die Nahversorgung gefährdet ist. Diese wü rde 
jedoch durch eine marktgerechte und zukunftsfähige Pla- 
nung am Vorhabenstandort mittelfristig gesichert, w enn- 
gleich sich die fußläufigen Erreichbarkeitsräume te ilweise 
verschieben würden. (s.o.) 
Die untere Landesplanungsbehörde teilt die Auffassu ng der 
BBE. 
Die BBE hat zu diesen Forderungen der Gemeinde Lott e 
ihre Stellungnahme abgegeben (s.o.) Die untere Land es- 
planungsbehörde teilt die Auffassung der BBE. 
 
 
3 Handelsverband Osnabrück -Emsland e.V. , Postfach 17 60, 49007 Osnabrück 03.06.2015 
 
nach Erhalt einer weiteren gutachterlichen Stellung nahme der BBE Münster vom Mai 2015 nehmen wir auf 
Basis der uns zuvor am 09.04.2015 übersandten Planu ngsunterlagen nebst Potenzialanalyse und Verträg- 
lichkeitsprüfung der BBE Münster vom März 2015 wie folgt Stellung:  
 
Im Rahmen einer Stellungnahme zur raumordnerischen Verträglichkeit der Ansiedlung eines Nahversor- 
gers im geplanten Landwehrviertel in Osnabrück mit einer Verkaufsfläche bis zu 1.500 qm ist zu prüfen,  ob 
eine entsprechende Ansiedlung nach Umfang und Zweck bestimmung den Zielen und Erfordernissen der 
Landesplanung und Raumordnung Niedersachsen, und da mit des Oberzentrums Osnabrück, entspricht 
und zu prüfen, ob durch die geplante Ansiedlung aus geglichene Versorgungsstrukturen und die Funktions-
fähigkeit zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt würde.  
 
Zur diesbezüglichen Beurteilung des Vorhabens sind die Bestimmungen des § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 
und die im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen niedergelegten Vorschriften zu beachten.  
 
 
 
 
 
 
Die allgemeinen Vorgaben, der Handelsverband Osnab-
rück-Emsland e.V aufführt, werden zur Kenntnis geno m- 
men. 
 
 
 
 
 
 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 20 von 25 
 
Nach § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhan delsbetriebe, die sich nach Art, Lage und Umfang 
auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung un d Landesplanung oder auf die städtebauliche Ent- 
wicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirk en können, außer in Kerngebieten nur in für sie fes t- 
gesetzten Sondergebieten zulässig. Wesentliche Ausw irkung auf die Versorgung der Bevölkerung im Ein- 
zugsbereich, den Verkehr und die Entwicklung zentra ler Versorgungsbereiche in der Ansiedlungsgemeinde 
oder anderer Gemeinden sind in der Regel dann anzun ehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 qm über- 
schreitet (nach Rechtssprechung 800 qm VKF).  
 
Da vorliegend eine Verkaufsfläche von bis zu 1.500 qm geplant ist, sind zunächst nach der BauNVO we- 
sentliche Auswirkungen in der vorbeschriebenen Art durch das Vorhaben anzunehmen.  
 
Die in § 11 Abs. 3 BauNVO beispielhaft genannten Au swirkungen der Planungen werden mithin nach den 
Bestimmungen des LROP geprüft. Damit ist die Einhal tung Zielvorgaben der Raumordnung und somit de- 
ren Gebote und Verbote zu überprüfen.  
 
Es wird davon ausgegangen, dass durch das vorliegen de Verfahren dem Abstimmungsgebot Rechnung 
getragen wird.  
 
Auch an der Beachtung des Konzentrationsgebots, das  vorsieht, dass neue Einzelhandelsgroßprojekte nur 
innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jewei ligen zentralen Ortes zulässig ist, bestehen vorlie gend 
keine Bedenken.  
 
Weiter ist das Integrationsgebot zu beachten. Danac h sind neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kern- 
sortimente innenstadtrelevant sind, nur innerhalb d er städtebaulich integrierten Lagen zulässig und so llen 
an das örtliche ÖPNV-Netz angeschlossen sein und einen fußläufigen Einzugsbereich besitzen.  
Der Vorhabensstandort befindet sich derzeit in eine r Randlage zum bestehenden Siedlungsgebiet. Die Kri - 
terien, die durch das Konzentrationsgebot definiert  sind, sind damit erst vollständig erfüllt, wenn di e geplan- 
te Bebauung des Landwehrviertels erfolgt ist.  
Es ist zwar auf dem an das Plangebiet angrenzende g roßflächige Entwicklungsgelände die Erstellung von 
800 Wohneinheiten seitens der Stadt Osnabrück gepla nt. Jedoch ist im Märkte- und Zentrenkonzept der 
Stadt Osnabrück noch keine Einordnung des Standorte s vorgenommen worden, die eine entsprechende 
Entwicklung beinhaltet. In dem Einzelhandelskonzept  (S. 70 und S. 107) ist lediglich vorgesehen, dass im 
Stadtteil Atter und westlichen Teil von Eversburg d ie Nahversorgung durch weitere Ansiedlungen gestärk t 
werden soll, ohne dass eine konkrete Ausweisung ein es Nahversorgungsbereiches vorgenommen worden 
ist.  
Da im Rahmen einer Überarbeitung des Märkte- und Ze ntrenkonzepts zukünftig der Vorhabensstandort als 
Nahversorgungszentrum ausgewiesen werden soll, ist vor dem Hintergrund der Annahme dieser Entwick- 
lungen davon auszugehen, dass sodann dem Integrationsgebot Rechnung getragen würde.  
 
Nach dem ebenfalls zu beachtenden Beeinträchtigungs verbot dürfen ausgeglichene Versorgungsstrukturen 
die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integ rierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchern ahe 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Untere Landesplanungsbehörde teilt diese Auffas sung 
(s. Raumordnerische Beurteilung). 
 
Die Untere Landesplanungsbehörde teilt diese Auffas sung. 
(s. Raumordnerische Beurteilung). 
 
 
Der geplante Markt verfügt über einen wesentlichen fußläu- 
figen Einzugsbereich sowohl innerhalb des geplanten  
Landwehrviertels mit rd. 800 neuen Wohneinheiten, w ie 
auch zu den direkt angrenzenden älteren Wohngebiete n 
westlich der Landwehrstraße. Eine Einbindung in das  
ÖPNV-Netz ist gegeben. Die weiteren Planungen sehen  
eine weitere optimierte Einbindung des Landwehrvier tels in 
das ÖPNV–Netz vor. Die Untere Landesplanungsbehörde  
Stadt Osnabrück geht davon aus, das hier mit einem ent- 
sprechenden Ratsbeschluss der Stadt Osnabrück die Ä n- 
derung des MZK Osnabrück 2009/2010 für diesen Berei ch 
erfolgen und die Ausweisung eines ZVB Nahversorgung s- 
zentrum vorgenommen werden wird. Damit wird das Int eg- 
rationsgebot  erfüllt.  
 
 
 
Die BBE Münster legt dar, dass trotz der hohen absa tzwirt- 
schaftlichen Umlenkungen gegenüber dem EDEKA Markt in 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 21 von 25 
Versorgung der Bevölkerung durch neue großflächige Einzelhandelsvorhaben nicht wesentlich beeinträch- 
tigt werden.  
Die vorliegende Potenzialanalyse und Verträglichkei tsprüfung der BBE Münster vom März 2015 hatte für 
eine Neuansiedlung mit 1.500 qm VKF bei einer Worst -Case-Betrachtung wirtschaftliche Umlenkungseffek- 
te von max. 9,3 % der Bestandsumsätze bei einem sol itären Nahversorgungsstandort in Osnabrück und 
19,2 % bei einem (ungeschützten) Nahversorgungsbetr ieb im angrenzenden Siedlungsbereich der Ge- 
meinde Lotte festgestellt. Der Gutachter (S. 48) is t zu der Annahme gekommen, dass der dortige Edeka-
Markt keine besondere Schutzwürdigkeit besitzt.  
Dies gilt jedoch auch derzeit für den Planstandort und führt zumindest zunächst zu der Feststellung, d ass 
auch nach Ansicht des Gutachters Auswirkungen auf d iesen bestehenden Betrieb anzunehmen sind, die 
auch als wesentlich i. S. d. Beeinträchtigungsverbotes anzusehen sind.  
 
Infolgedessen ist ergänzend vom Gutachter, bezogen auf die geplante Größe eines dortigen Nahversor- 
gers, aber auch das Betreiberkonzeptes, die ergänze nde Stellungnahme vom Mai 2015 erstellt worden. In 
dieser kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass si ch bei Ansiedlung eines Discounters mit einer Ver- 
kaufsfläche von 800 qm, also unterhalb des Schwelle nwertes des § 11 Abs. 1 BauNVO, nur eine Umlen- 
kungswirkung auf die Bestandsumsätze von 10,2 % im Vergleich zu den festgestellten 19,2 % bei Ansied- 
lung eines Vollsortimenters mit 1.500 qm VKF bei ei ner Worst-Case-Betrachtung ergibt. Alle anderen Grö - 
ßenvarianten und Betriebsformen würden zur Umlenkun gswirkung zwischen diesen beiden Werten führen. 
Allerdings hält der Gutachter die Ansiedlung eines Biomarktes für unrealistisch und die eines Discount ers 
für nicht realisierbar, so lange der Standort nicht an einer Hauptverkehrsachse liegt.  
 
 
Wir gehen davon aus, dass auf Grundlage dieser Erge bnisse und vor dem Hintergrund, dass auch der Gut- 
achter davon ausgeht, dass der dortige Nahversorger  nicht nur das Landwehrviertel, sondern auch den 
umliegenden Stadtteil mitversorgen soll, der geplan te Standort des Nahversorgers den verkehrlichen An-
forderungen angepasst werden sollte. Dies bedeutet,  dass auch im Märkte- und Zentrenkonzept der vorge-
sehene Nahversorgungsbereich lagemäßig diesen verkehrlichen Bedürfnissen angepasst sein sollte, um so 
auch die Ansiedlung für andere Betriebsformen attra ktiver zu gestalten. Dann ist unseres Erachtens dav on 
auszugehen, dass im Rahmen der Abwägung auch eine A nsiedlungsvariante als noch verträglich angese- 
hen werden kann, die zwischen den beiden vorgenannten Extremwerten liegt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Büren nach gutachterlicher Einschätzung nicht zu ei ner 
Betriebsschließung käme, wenngleich diese nicht vol lstän- 
dig auszuschließen ist. (s.o.)  
Aber auch unter dieser Annahme träten städtebaulich e 
Folgewirkungen erst dann ein, wenn hierdurch die Na hver- 
sorgung gefährdet ist. Diese würde jedoch durch ein e 
marktgerechte und zukunftsfähige Planung am Vorhabe n- 
standort mittelfristig gesichert, wenngleich sich d ie fußläufi- 
gen Erreichbarkeitsräume teilweise verschieben würden. 
 
Auch die Stadt Osnabrück hat die Grundversorgung de r 
Bevölkerung sicherzustellen (LROP Niedersachsen). D urch 
die Revitalisierung ehemaliger Kasernenflächen mit der 
Entwicklung eines neuen Wohnquartiers für rd. 800 
Wohneinheiten und vor dem Hintergrund der heute zu ver- 
zeichnenden unzureichende Versorgungsstrukturen im 
Stadtteil (s. ermittelte Kaufkraftabflüsse) erschei nt die Ent- 
wicklung eines Nahversorgungszentrums „Landwehrvier tel“ 
erforderlich und nachvollziehbar. Die Untere Landes pla- 
nungsbehörde geht davon aus, dass die Stadt Osnabrü ck 
diesbezüglich als Grundlage der weiteren Planung ei ne 
Änderung Ihres Märkte- und Zentrenkonzeptes vornehm en 
wird. 
Bei einer Realisierung des Quartierscenters würde i m Un- 
tersuchungsraum ein leistungs- und zukunftsfähiges Format 
entwickelt werden, das für die Sicherung des Nahver sor- 
gungsangebotes auch für Verbraucher aus dem Ortstei l 
Büren eine qualitative Verbesserung darstellen würde.  
Die Wahl des Standorts im Landwehrviertel für ein N ahver- 
sorgungszentrum weist einige Vorteile im Sinne eine r woh- 
nortnahen Grundversorgung auf. Durch die Schaffung von 
insgesamt 800 Wohneinheiten wird der Siedlungsschwe r- 
punkt Strothe-Siedlung, Atter und In der Masch erhe blich 
gestärkt. Das Landwehrviertel kann als städtebaulic h und 
funktional integrierter Standort entwickelt werden.  Die fuß- 
läufige Erreichbarkeit des Nahversorgers wird für v iele Ein- 
wohner deutlich verbessert.  Die Flächeninanspruchn ahme, 
das Verkehrsaufkommen und entstehende Fahrtzeiten 
können damit erheblich reduziert werden. Um eine mö g- 
lichst hohe Erreichbarkeit auch der bereits ansässi gen Os- 
nabrücker Bevölkerung zu gewährleisten, sollen die Nah- 
versorgungseinrichtungen möglichst nah an den neu e nt- 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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Es wird deshalb abschließend vor dem Hintergrund di eser Erwägungen empfohlen, auf Basis dieser gut- 
achterlichen Feststellungen eine Abstimmung mit der  Gemeinde Lotte hinsichtlich der Betriebsform und –
größe herbeizuführen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
stehenden Kreisverkehrsplatz an der Wersener Landst raße 
orientiert werden, da dieser Bereich den Auftakt de s Land- 
wehrviertels darstellt und zu erwarten ist, dass ei n Großteil 
des Verkehrsaufkommens über diesen Kreisverkehrspla tz 
entstehen wird. Gleichzeitig ist die Nähe zur gepla nten Kin- 
dertagesstätte und dem geplanten Mischgebiet von Be deu- 
tung. Durch eine entsprechende räumliche Verortung im 
Süden des Landwehrviertels kann zusätzliches Verkeh rs- 
aufkommen innerhalb des Landwehrviertels vermieden 
 
werden. 
Die Entwicklung entsprechender Strukturen ist aus s tädte- 
baulicher und siedlungsstruktureller Sicht der Stad t Osnab- 
rück eine Maßnahme, die somit auch nicht verzichtba r er- 
scheint, auch wenn im Gutachten der BBE Münster die  
hohen Umverteilungseffekte gegenüber dem Standort 
EDEKA Büren durchaus kritisch gewürdigt werden. 
BBE: „Aus städtebaulicher Sicht würde somit ein Pla nvor- 
haben innerhalb eines zukünftig ausgewiesenen Zentr alen 
Versorgungsbereiches eine Nahversorgungsfunktion in ner- 
halb des Einzugsbereiches ausüben und befände sich so- 
mit innerhalb eines städtebaulich schützenswerten B erei- 
ches einer höheren städtebaulichen Hierarchie als d er Be- 
standsstandort, wenngleich nicht innerhalb der Ansi ed- 
lungskommune. 
Die geplante Entwicklung im Landwehrviertel sichert  somit 
auch mittelfristig die wohnortnahe Versorgung durch  ein 
markt- und zeitgerechtes Format. 
Die geplante Errichtung wäre im Übrigen auch mit den lan- 
desplanerischen Vorgaben des Landes NRW vereinbar, 
zumal der LEP Großflächiger Einzelhandel NRW eine „Be- 
darfsberechnung“ nicht vorsieht.“ 
 
Mit dem Planvorhaben kann eine Verbesserung der Nah - 
versorgungssituation im Umfeld des Planbereichs in Atter 
und Eversburg aber auch in Lotte–Büren erreicht wer den. 
Die Stadt Osnabrück kann mit dem Planvorhaben die 
Handlungsempfehlung ihres Märkte- und Zentrenkonzep - 
tes umsetzen.  
Von einer Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes wird 
seitens der Unteren Landesplanungsbehörde daher nic ht 
ausgegangen, wenn die entsprechenden Maßnahmen  -  
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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Das letztlich von der Landesplanung vorgesehene Kon gruenzgebot ist nach den Entscheidungen des OVG 
Lüneburg vom 15.03.2012 die Rechtswirkung eines Zie ls der Raumordnung abgesprochen worden. Die 
Landesplanung erarbeitet derzeit eine neue Beurteil ungsgrundlage. Es ist aber nicht davon auszugehen, 
dass auf Grundlage der gutachterlichen Feststellung en auch zukünftigen Anforderungen nicht gerecht wür - 
de.  
 
 
ÖPNV-Anbindung, - Barriere-Wirkung der Bahnlinie mi ni- 
mieren, - Festsetzung der maximalen Verkaufsflächen grö- 
ße des Lebensmittelvollsortimenters auf 1.500 m² VK F 
ergriffen werden. 
 
Die Untere Landesplanungsbehörde empfiehlt,  eine A b- 
stimmung mit der Gemeinde Lotte hinsichtlich der we iteren 
Betriebsform und – größe und einer räumlichen und /  oder 
funktionalen Verknüpfung der nahversorgungsrelevant en 
Einzelhandelslagen herbeizuführen.  
 
Die Umsätze des gesamten Planvorhabens werden auch 
aufgrund der Relevanz der nahversorgungsrelevanten  
Kernsortimente ausschließlich innerhalb des wirtsch aftli- 
chen Einzugsgebietes generiert.  
Der Einzugsbereich des Planvorhabens entspricht dem  
zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Ansiedlun gsge- 
meinde. Dem Kongruenzgebot wird entsprochen 
4 Industrie - und Handelskammer Weser -Ems , Postfach  30 80, 49020  Osnabrück, 03.06.2015 
 
Nach Beschreibung des Planvorhabens gibt die IHK folgende Stellungnahme ab: 
 
Laut Gutachten sind die absatzwirtschaftlichen Umle nkungseffekte insgesamt als städtebaulich verträgli ch 
eingeordnet worden, da die Umlenkungen gegen-über d en wesentlichen Standortlagen unterhalb des 
Schwellenwertes von 10 % liegen. Einzig die Umlenkungseffekte gegenüber den sonstigen Standortlagen in 
Lotte, hier insbesondere gegenüber dem örtlichen ED EKA-Markt in Büren, liegen oberhalb der Schwellen- 
werte, werden dennoch städtebaulich und versorgungsstrukturell abwägbar bewertet. 
 
Allgemeine Vorgaben nach landesplanerischen (LROP) sowie städtebaulichen Bestimmungen 
(BauGB/BauNVO 1990)  
Zur Beurteilung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens sind die Bestim- 
mungen des § 11 Abs. 3 Bau-Nutzungsverordnung 1990 (BauNVO 1990) und die in der Verordnung über 
das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2012 (LROP Niedersachsen 2012), Abschnitt 2.3 
niedergelegten Vorschriften heranzuziehen.  
 
Baunutzungsverordnung 1990 
Nach § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang 
auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ent- 
wicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können außer in Kerngebieten nur in für sie fest- 
gesetzten Sondergebieten zulässig.  
Auswirkungen z. B. auf den Verkehr und/oder die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der o. g. 
 
 
Die Beschreibung des Planvorhabens wird zur Kenntni s 
genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die allgemeinen Vorgaben, die die IHK aufführt, wer den zur 
Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
Stand 30.06..2015           Seite 24 von 25 
Betriebe und/oder auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen 
Gemeinden sind i. d. R. anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 qm überschreitet (entspricht nach 
neuerer Rechtsprechung 800 qm Verkaufsfläche). 
 
Prüfung des Ansiedlungsvorhabens nach den vorgenannten Bestimmungen:  
Wir gehen davon aus, dass ein kommunaler Konsens hergestellt wird, so dass an der Einhaltung des Ab- 
stimmungsgebots zum Zeitpunkt der Stellungnahme keine Bedenken bestehen. 
 
Nach dem Konzentrationsgebot sind neue großflächige  Einzelhandelsvorhaben ausschließlich innerhalb 
des zentralen Siedlungsgebiets des jeweiligen zentr alen Ortes zulässig. Die geplante Ansiedlung und St är- 
kung der Versorgung ist am Planstandort nach dem Mä rkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück 
gewünscht. Die unter dem Konzentrationsgebot genann ten Kriterien gelten auch für das Integrationsgebot . 
Das Integrationsangebot bewerten wir als noch einge halten, da im Rahmen einer Überarbeitung des Märk- 
te- und Zentrenkonzept zukünftig der Vorhabenstando rt als Nahversorgungszentrum ausgewiesen werden 
soll. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen davon auszugehen, dass sodann dem Integrationsgebot als 
erfüllt bewertet werden kann.  
Das Beeinträchtigungsverbot hat im Unterschied zu d en o. g. Geboten keine aktive räumliche Steuerungs-
wirkung. Nach Prüfung der Unterlagen müssen wir fes tstellen, dass die Einhaltung des Beeinträchtigungs - 
verbotes insbesondere im Hinblick auf Zielsetzungen  im Einzugsbereich des Vorhabens liegender Be- 
standsbetriebe sowie Betriebe in angrenzenden Kommu nen zur Sicherung und Entwicklung ihrer Zentralen 
Versorgungsbereiche als erfüllt zu bewerten ist.  
 
Der Standort in Lotte-Büren ist zum Zeitpunkt der P lanung als nicht-schützenswert eingestuft. Das Guta ch- 
ten geht weiterhin davon aus, dass aufgrund besonde rer Standortstrukturen und Wegebeziehungen (z.B. 
Bahnlinie) ein massiv-umlenkendes Kaufverhalten der  Lotter Bevölkerung nicht zu erwarten ist. Durch di e 
Ansiedlung – in Verbindung mit der Realisierung neu er Wohneinheiten – gehen wir davon aus, dass eine 
schädigende Wirkung auf andere bestehende Versorgungsstrukturen nicht befürchtet wird.  
 
An dieser Stelle ist ferner darauf hinzuweisen, das s das OVG Lüneburg am 15. März 2012 (Az. 1 KN 
152/10) in einem Urteil dem vorgenannten landesplan erischen Kongruenzgebot in der aktuellen Fassung 
des LROP 2012 die Rechtswirkungen eines Ziels der R aumordnung abgesprochen hat. Angesichts dieses 
Urteils zu der Zielqualität ist das Kongruenzgebot nicht in die vorliegende Prüfung eingegangen. Das K on- 
gruenzgebot befindet sich zum Zeitpunkt der Stellun gnahme im Überarbeitungsprozess. Das Gebot hat 
allerdings als Grundsatz weiterhin Bestand.  
 
Zusammenfassende Bewertung: 
Grundsätzlich betrachten wir die gutachterlichen Au sführungen als plausibel und bewerten den geplanten  
Standort im Landwehrviertel vor dem Hintergrund der  angestrebten gesamtheitlichen Bebauungs- und Pla- 
nungsentwicklung als eine Möglichkeit vorhandene Ve rsorgungslücken im westlichen Stadtgebiet von Osn- 
abrück schließen zu können. Daher begrüßen wir die Etablierung eines Anbieters mit einem marktgängigen  
Angebot für das Landwehrviertel.  
 
 
 
 
 
Dem Abstimmungsgebot wurde entsprochen. (s.o.) 
 
 
Die Untere Landesplanungsbehörde teilt die Auffassu ng 
der IHK (s.o.) 
 
 
 
 
 
 
 
Zum Beeinträchtigungsverbot (s.o.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Untere Landesplanungsbehörde teilt die Auffassu ng 
der IHK. Der Verkaufsflächenumfang und das Warensor ti- 
ment entsprechen der zentralörtlichen Versorgungsfu nktion 
und dem Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes so wie 
der Versorgungsaufgabe des Oberzentrums Stadt Osnab - 
rück. 
 
 
Die Untere Landesplanungsbehörde teilt die Auffassu ng 
der IHK. (vgl. o.) 
 
 
 
Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück:  Raumordnerische Beurteilung: zur geplanten Neuansiedlung eines Nahversorgers im Landwehrviertel, Osnabrück – Atter  
Beteiligung  -  Eingegangene  Stellungnahmen  bis 03.06.2015  
 
 
 
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Es wird jedoch empfohlen bei Betriebsform und –größ e auf Basis der gutachterlichen Feststellungen eine  
enge Abstimmung mit der Gemeinde Lotte im Vorfeld w eiterer Planungsschritte zu suchen. Trotz nicht-
schützenswerter Standortlage betroffener Betriebe s ollte in diesem Kontext entlang kommunaler- und Lan - 
desgrenzen ein Konsens erzielt werden können.   
 
Die Raumordnerische Beurteilung nimmt diese Empfehlung 
auf. 
 
 
5 Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH , Natruper-Tor-Wall 2 A, 49074 Osnabrück, 19.05.2015  
 
Das ergänzende Gutachten empfiehlt die Realisierung  eines Supermarktes als Vollsortimenter. Der Be- 
gründung kann gefolgt werden. Da die Markteintritts größe in solitären Lagen etwa bei  1.400 bis 1.500 m² 
liegt, sollte der B-Plan eine maximale Verkaufsfläc he von 1.500 m² für einen Nahversorger bestimmen. A us 
unserer Sicht ist es nicht ratsam, sich im B-Plan a uf einen Vollsortimenter festzulegen. Der Netto gil t bei- 
spielsweise als Discounter, kommt dem Angebot eines Vollsortimenters aber schon sehr nahe. 
 
 
Die Raumordnerische Beurteilung nimmt die Empfehlun g 
der Festsetzung einer Verkaufsflächenobergrenze in der 
Bauleitplanung auf.  
 
6 Handwerkskammer Osnabrück -Emsland -Grafschaft Bentheim,Bramscher Straße 134-136, 49088 
Osnabrück, 27.04.2015:  
 
gegen den Planungsentwurf bestehen keine Bedenken. 
 
 
Die Stellungnahme der Handwerkskammer wird zur Kenn t- 
nis genommen. 
  
Zur Kenntnisnahme an: ESOS GmbH, Alte Poststraße 9, 49074 Osnabrück