Wohnen in Osnabrück GmbH (WiO) -Ergänzungsvereinbarung zur Kooperationsvereinbarung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/0148
Datum: 2022-04-14
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 05.04.2022 
Vorstand für Finanzen, Infrastruktur und Beteiligungen
Fachbereich Finanzen und Controlling
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/0148
öffentlich
Wohnen in Osnabrück GmbH (WiO) -Ergänzungsvereinbarung zur 
Kooperationsvereinbarung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 26.04.2022 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 26.04.2022 Ö Entscheidung
Beschluss:
Der Rat der Stadt Osnabrück beschließt:
Der Ergänzungsvereinbarung zum Vertrag über die Zusammenarbeit der Stadt Osnabrück 
und der Stadtwerke Osnabrück in Belangen der WiO - Wohnen in Osnabrück GmbH vom 
01.10.2020 (nachfolgend: Kooperationsvereinbarung) wird zugestimmt.
Frau Oberbürgermeisterin Pötter wird angewiesen, das entsprechende Dokument/die 
entsprechenden Dokumente zu unterzeichnen. 
Die Kooperationsvereinbarung ist entsprechend der Ergänzungsvereinbarung anzupassen. 
Falls sich aufgrund rechtlicher Beanstandungen durch die Urkundsbeamten, die 
Aufsichtsbehörden oder das Registergericht sowie aus steuerlichen oder aus sonstigen 
Gründen Änderungen an dem o.g. Entwurf als notwendig oder zweckmäßig erweisen, erklärt 
sich der Rat der Stadt Osnabrück mit diesen Änderungen einverstanden, sofern hierdurch 
der wesentliche Inhalt des o.g. Entwurfs nicht verändert wird.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen)
 
B. Personelle Auswirkungen: keine
Lfd. Haushaltsjahr: 
Im Stellenplan vorhanden/nicht vorhanden
Folgejahre: 
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
negativ
X keine
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag:
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Keine Zustimmung zur Ergänzungsvereinbarung 
F. Beteiligte Stellen: 
Stadtwerke Osnabrück AG, WiO – Wohnen in Osnabrück GmbH
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
Sachverhalt:
Durch den Beschluss zur Vorlage VO/2020/5639 am 07.07.2020 wurde die kommunale 
Wohnungsgesellschaft WiO – Wohnen in Osnabrück GmbH gegründet. 
Ein zentrales Dokument, welches die Zusammenarbeit zwischen Stadt Osnabrück und 
Stadtwerke Osnabrück AG (SWO) definiert, ist die ebenfalls am 07.07.2020 beschlossene 
„Kooperationsvereinbarung“.
Gemäß Nr. 5 Abs. 4 der Kooperationsvereinbarung haben sich die Stadt und die SWO 
verpflichtet, eine Ergänzungsvereinbarung zu schließen, in der die Finanzierung der WiO 
und die Beschaffung der Grundstücke durch die Stadt geklärt werden soll. 
Diese Ergänzungsvereinbarung liegt nun im Entwurf vor (s. Anlage) und muss, analog zur 
ursprünglichen Kooperationsvereinbarung, vom Rat der Stadt Osnabrück beschlossen 
werden.
Zentrale Punkte dieser Vereinbarung sind u.a.:
Die benötigte Eigenkapitalstärkung für den Finanzierungsbedarf der geplanten 1.000 
Wohneinheiten, die durch die WiO errichtet werden sollen, beläuft sich in den Jahren 
2021 – 2030 nach aktuellen Schätzungen auf ca. 60 Mio. Euro (Basis 2020) und ist 
abhängig von der Entwicklung der Baukosten.
Die Stärkung des Eigenkapitals erfolgt durch Einzahlung der Stadt in die 
Kapitalrücklage der SWO. Die SWO wird wiederum eine entsprechend hohe 
Einzahlung in die Kapitalrücklage der WiO vornehmen.
Sollte es zu einer Überzahlung von Eigenkapital kommen, wird das Eigenkapital auf 
das nächste, noch nicht vollständig mit Eigenkapital ausgestattete Projekt transferiert. 
Sollte es zu einer Unterdeckung von Eigenkapital kommen, wird im nächsten 
aufzustellenden Wirtschaftsplan der SWO und der WiO eine Erhöhung eingeplant. 
Bis dahin überbrückt die SWO den Finanzbedarf der WiO aus dem 
Finanzcashpooling zu marktüblichen Konditionen.
Die WiO verpflichtet sich, im Falle einer geplanten Veräußerung eines Grundstückes, 
der Stadt ein allgemeines Vorkaufsrecht zum dann zu ermittelnden Verkehrswert 
anzubieten. Der Verkehrswert wird im Zweifel durch den öffentlichen 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte bestimmt, sofern zwischen den Parteien 
Uneinigkeit über den Verkehrswert besteht. 
Bei dem Erwerb von städtischen Grundstücken wird der Stadt ein dingliches 
Vorkaufsrecht bzw. ein Rückkaufsrecht im ersten Rang des Grundbuchs oder, falls 
dies nicht möglich ist, an rangbereiter Stelle des jeweiligen Grundstücks eingeräumt.
Gemäß Ziff. 1 Abs. 4 der Kooperationsvereinbarung sind sich die Parteien darüber 
einig, dass die WiO nachhaltig handeln und somit dauerhaft wirtschaftlich erfolgreich 
sein soll. Weiter wird dort festgelegt, dass positive Jahresüberschüsse der WiO 
grundsätzlich wieder reinvestiert werden sollen. Das letztliche Entscheidungsrecht 
obliegt dem Aufsichtsrat der WiO.
Die Zahlung der Eigenkapitalverstärkung steht unter dem Vorbehalt der 
Genehmigung der Kommunalaufsicht, da sie im Haushalt der Stadt Osnabrück über 
Kredite finanziert werden muss und die Zinsaufwendungen und die Tilgung den 
Ergebnishaushalt und Finanzhaushalt langfristig belasten.
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gez. Fillep gez. Hänsler
Anlage/n:
- Entwurf Ergänzungsvereinbarung
 
Ergänzungsvereinbarung 
 zum  
Vertrag über die Zusammenarbeit der Stadt Osnabrück und der Stadtwerke Osnab-
rück in Belangen der WiO - Wohnen in Osnabrück GmbH vom 01.10.2020 
Nachfolgend: Kooperationsvereinbarung 
 
zwischen der 
Stadt Osnabrück, Bierstraße 28, 49074 Osnabrück, 
vertreten durch die Oberbürgermeisterin Katharina Pötter 
- nachfolgend „Stadt“ genannt - 
 
und 
 
Stadtwerke Osnabrück Aktiengesellschaft, Alte Poststraße 9, 49074 Osnabrück, 
vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden Christoph Hüls 
- nachfolgend „SWO“ genannt - 
 
und 
 
WiO - Wohnen in Osnabrück GmbH, Alte Poststraße 9, 49074 Osnabrück, 
vertreten durch die Geschäftsführer Marcel Haselof und Holger Clodius 
- nachfolgend „WiO“ genannt - 
 
Gemeinsam: die Parteien 
 
 
 
  
Präambel 
Gemäß Ziff. 5 Abs. 4 der Kooperationsvereinbarung haben sich die Stadt und die SWO verpflichtet, 
eine Ergänzungsvereinbarung zu schließen, in der die Finanzierung der WiO und die Beschaffung der 
Grundstücke durch die Stadt geklärt werden soll. 
Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien, was folgt: 
 
§ 1 Finanzierung 
Die benötigte Eigenkapitalstärkung für den Finanzierungsbedarf der geplanten 1.000 Wohneinheiten, 
die durch die WiO errichtet werden sollen,  beläuft sich in den Jahren 2021 – 2030 nach Schätzungen 
auf Basis 2020 auf ca. 60 Mio. Euro und ist abhängig von der Entwicklung der Baukosten . Gemäß Be-
schluss des Stadtrates vom 07.07.2020 und  Ziff. 5 der Kooperationsvereinbarung soll die WiO dabei 
über ein Eigenkapital von 25 % für die im Aufsichtsrat der WiO freig egebene Investitionen zur Schaf-
fung von neuem Wohnraum verfügen. 
Der gesamte Finanzbedarf der WiO soll zum einen durch Aufnahme von Fremdkapital  durch die WiO 
selbst und zum anderen durch die Zurverfügungstellung von (wirtschaftlichem) Eigenkapital de s Ge-
sellschafters SWO erfolgen. Dieses Eigenkapital soll der WiO von der Stadt über die SWO zur Verfügung 
gestellt werden. 
Die Stärkung des Eigenkapitals erfolgt durch Einzahlung der Stadt in die Kapitalrücklage der SWO. Die 
SWO wird wiederum eine entsprechend hohe Einzahlung in die Kapitalrücklage der WiO vornehmen. 
Die Ermittlung der Höhe der vorzunehmenden Stärkung des Eigenkapitals erfolgt auf Basis des geneh-
migten Wirtschaftsplans der WiO. Sollte die Stadt einen Doppelhaushalt aufstellen, wird für das Folge-
jahr auf die Mittelfristplanung der WiO zurückgegriffen. 
Die Höhe des Eigenkapitals orientiert sich an den Wirtschaftlichkeitsberechnungen der einzelnen WiO-
Projekte. 
Die Ermittlung des Bedarfs an Eigenkapital hat so rechtzeitig zu erfolgen, dass die Stadt die Einzahlung 
in die Kapitalrücklage der SWO im Rahmen der Haushaltsplanung berücksichtigen kann. 
Die Stadt verpflichtet sich dazu, fehlendes Eigenkapital nach Anforderung durch die WiO kurzfristig – 
unter dem Vorbehalt der Zustimmung der zuständigen städtischen Gremien und unter der Bedingung 
der Genehmigung des Städtischen Haushaltes durch die Kommunalaufsicht – bereit zu stellen.  
Die Parteien sind sich einig, dass immer erst das Eigenkapital für die Finanzierung der Projekte bereit-
gestellt werden soll, bevor auf Fremdkapital der Banken zurückgegriffen wird.  
Vor der letztlichen Einbringung des Eigenkapitals durch die Stadt, hat die WiO die vollständige Finan-
zierung des jeweiligen Projekts durch Kreditverträge nachzuweisen. In der Planungsphase (auch für die 
Einbringung der Positionen in den städtischen Haushalt) genügen hier jedoch die Wirtschaftspläne der 
WiO.  
Basis für die Zahlung des Eigenkapitals ist der Wirtschaftsplan der WiO. Die WiO bemüht sich darum, 
Fremdkapital – soweit möglich – über die NBank, der Investitions- und Förderbank des Landes Nieder-
sachsen, aufzunehmen sowie weitere öffentliche Fördermittel, z.B. im Zusammenhang mit der „Bun-
desförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) über die KfW Bank bzw. das Bundesamt für Wirtschaft und 
Ausfuhrkontrolle (BAFA), einzuwerben.  
Die Parteien sind sich einig, dass der Nachweis  für den tatsächlichen Bedarf an Eigenkapital auf Basis 
der Dokumentation, die gegenüber der NBank auf Basis der Finanzierungsdokumentation aufzustellen 
ist, ausreichend ist. 
Sollte es zu einer Überzahlung von Eigenkapital kommen, wird das Eigenkapital auf das nächste, noch 
nicht vollständig mit Eigenkapital ausgestattete Projekt transferiert. Sollte es zu einer Unterdeckung 
von Eigenkapital kommen, wird im nächsten aufzustellenden Wirtschaftsplan der SWO und der WiO  
eine Erhöhung eingeplant. Bis dahin überbrückt die SWO den Finanzbedarf der WiO aus dem Finanz-
cashpooling zu marktüblichen Konditionen. 
Gemäß Ziff. 5 der Kooperationsvereinbarung stellt die Stadt  - unter Einhaltung der ihr obliegenden 
kommunalverfassungsrechtlichen einschlägigen Vorgaben, insbesondere des § 121 NKomVG  -Bürg-
schaften, falls diese für eine Finanzier ung von Projekten notwendig werden. Die Stadt erhält für die 
Gewährung von Bürgschaften eine Avalprovision zu marktüblichen Konditionen. 
Für jedes dieser Projekte ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den N-Bank-Anforderungen vor-
zulegen, die keine überzogene Renditeorientierung beinhalten darf, das Wohnbauprojekt aber nach-
haltig trägt. 
Bei der Projektierung der Bauvorhaben und den Wirtschaftlichkeitsberechnungen ist darauf zu achten, 
dass die Finanzierungsfähigkeit der Projekte (insbesondere ausreichender Beleihungswert und Schul-
dendienstdeckungsgrad) gewährleistet sein muss.  
Der Ankauf der zu projektierenden Grundstücke wird grundsätzlich über den Eigenkapitalanteil finan-
ziert. Für diesen Anteil des Eigenkapitals muss noch keine Finanzier ungszusage einer Bank vorgelegt 
werden. 
Die Projektfinanzierungen sind durch die Beteiligten so auszugestalten, dass nach Auslaufen der Zins-
bindungen der NBank-Finanzierungsbausteine, die Darlehen möglichst vollständig getilgt sind. 
Der Aufsichtsrat der WiO entscheidet über die umzusetzenden Standards. Sollte der Aufsichtsrat der 
WiO Anpassungen für einzelne Projekte beschließen und hat dies Auswirkungen auf den Bedarf des 
bereit zu stellenden Eigenkapitals, so ist dieser Anteil von der Stadt in Form von zusätzlichem Eigenka-
pital zu berücksichtigen und in die SWO einzubringen, die dieses an die WiO weitereichen wird. 
 
§ 2 Auszahlungsvoraussetzungen für die Einzahlung in die Kapitalrücklage der SWO  
Die Eigenkapitalbereitstellung steht unter dem Vorbehalt der politischen Gremien der Stadt und der 
Kommunalaufsicht im Rahmen der Haushaltsfreigabe.  
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Einzahlung  in die Kapitalrücklage der SWO 
erfolgt: 
a) Die Zustimmung zum Wirtschaftsplan der WiO, in dem die Projekte und/oder Maßnahmen darge-
stellt sind, ist durch den Aufsichtsrat der WiO erfolgt. 
b) Der Finanzverwaltung der Stadt w urde die Wirtschaftlichkeitsberechnung  jedes Projektes , die 
Grundlage für die Genehmigung des Aufsichtsrates der WiO ist, vorgelegt. 
c) Bei Grundstückskaufverträgen: Der Kaufvertrag des Grundstück es w urde der Stadt zur Einsicht-
nahme vorgelegt und die Stadt hat gegen den Abschluss des Vertrags keine wichtigen Gründe vor-
gebracht. Die Kosten des Grundstückserwerbs müssen sich am Marktwert  orientieren und durch 
den Wirtschaftsplan der WiO gedeckt sein. Der Aufsichtsrat der WiO beschließt über ein geeignetes 
Instrument zur Marktpreisfindung.  
§ 3 Grundstücke 
Die WiO verpflichtet sich, im Falle einer geplanten Veräußerung eines Grundstückes, der Stadt ein all-
gemeines Vorkaufsrecht zum dann zu ermittelnden Verkehrswert anzubieten. Der Verkehrswert wird 
im Zweifel durch den öffentlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte bestimmt , sofern zwi-
schen den Parteien Uneinigkeit über den Verkehrswert besteht. 
Wenn ein konkretes, verbindlich es, notarielles Kaufangebot eines Dritten mit belastbarem Finanzie-
rungsnachweis vorliegt - dies ist in der Regel ein abschlussfähiger Kreditvertrag  - hat die Stadt das 
Recht, das Vorkaufsrecht auszuüben und zu selbigen Konditionen in den Vertrag einzutreten. 
 
§ 4 Grundstücke, die durch die WiO von der Stadt erworben wurden 
Bei dem Erwerb von städtischen Grundstücken wird der Stadt ein dingliche s Vorkaufsrecht oder ein 
Rückkaufsrecht im ersten Rang des Grundbuchs oder, falls dies nicht möglich ist, an rangbereiter Stelle 
des jeweiligen Grundstücks eingeräumt. Die Kosten hierfür trägt die Stadt. Die Parteien sind sich dar-
über einig, dass die Stadt die Eintragung – soweit rechtlich möglich – grundsätzlich selbst durchführen 
wird.  
Grundsätzlich werden die  Projekte der WiO aufgrund von Anforderungen der Fördergeldgeber auf 
mindestens zwei Grundbücher aufgeteilt, um die Finanzierungsfähigkeit der Projekte sowohl durch die 
NBank als auch durch Drittbanken sicherzustellen. 
Die Stadt verpflichtet sich, einer noch zu bestellenden Grundschuld zur Absicherung der Finanzierung 
des Bauvorhabens den Vorrang vor den noch einzutragenden, bzw. eingetragenen Rechten der Stadt 
einzuräumen. 
 
§ 5 Ergebnisanspruch der Stadt 
Gemäß Ziff. 1 Abs. 4 der Kooperationsvereinbarung sind sich die Parteien darüber einig, dass die WiO 
nachhaltig handeln und somit dauerhaft wirtschaftlich erfolgreich sein soll . Weiter wird dort festge-
legt, dass positive Jahresüberschüsse der WiO grundsätzlich wieder reinvestiert werden sollen.  Das 
letztliche Entscheidungsrecht obliegt dem Aufsichtsrat der WiO. 
 
§ 6 Haftung 
Die WiO und die SWO verpflichten sich, die Projekte mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes 
zu planen, auszuführen und abzurechnen. Die Vertragspartner haften einander nur für V orsatz und 
grobe Fahrlässigkeit.   
 
§ 7 Vertragsdauer 
Das Vertragsverhältnis beginnt mit Unterzeichnung der Vereinbarung und hat eine feste Laufzeit bis 
zum 31.12.2033. In dieser Zeit kann das Vertragsverhältnis nur außerordentlich aus wichtigem Grund 
gekündigt werden. Danach kann das Vertragsverhältnis mit einer Frist von 18 Monaten zum Ende eines 
Kalenderjahres gekündigt werden, erstmals zum 31.12.2033. 
Ein wichtiger Grund liegt für die Partner insbesondere vor, sofern der jeweils andere Partner dauerhaft 
oder wiederholt trotz vorheriger schriftlicher Abmahnung gegen wesentliche Vertragspflichten ver-
stößt.  
Kündigungen bedürfen in jedem Fall der Schriftform.  
 
§ 8 Vertraulichkeit / Geheimhaltung 
Die Vertragspartner verpflichten sich, die vorliegende Finanz ierungsvereinbarung vertraulich zu be-
handeln und die Finanzierungsvereinbarung nur solchen Mitarbeitern des eigenen oder nach § 15 AktG 
verbundenen Unternehmen sowie Beratern bekannt zu machen, wenn diese die Informationen benö-
tigen.  
Die vorstehende Geheimhaltungsverpflichtung gilt nicht für Informationen, wenn und soweit 
• diese bereits vor Offenlegung gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner und ohne Verletzung 
der Geheimhaltungsverpflichtung rechtmäßig in seinem Besitz waren; 
• diese ohne Zutun der  Vertragspartner veröffentlicht worden oder anderweitig ohne ihr Ver-
schulden allgemein bekannt geworden sind; 
• diese dem jeweiligen Vertragspartner nach Abschluss dieser Vereinbarung von einem oder 
mehreren Dritten ohne Geheimhaltungsverpflichtung rechtmä ßig, also ohne Bruch dieser Vereinba-
rung durch den empfangenden Vertragspartner, übermittelt wurden; 
• diese schriftlich durch den offenlegenden Vertragspartner gegenüber dem anderen Vertrags-
partner freigegeben werden; 
• diese ohne entsprechende Verpflichtungen und Beschränkungen von dem offenlegenden Ver-
tragspartner einem Dritten zugänglich gemacht worden sind. 
 
§ 9 Sonstiges 
Die Vereinbarung steht unter dem Vorbehalt, dass der Rat der Stadt Osnabrück, der Aufsichtsrat der 
SWO und der Aufsichtsrat der WiO ihre Zustimmung zum Abschluss der Vereinbarung erteilen. 
Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung werden durch Formumwandlung bzw. Neustrukturie-
rungen der Betriebsorganisation der Vertragspartner, auch wenn diese zur Ausgliederung von Be-
triebsteilen oder zur Schaffung neuer Rechtspersönlichkeiten führen, nicht berührt. 
Änderungen oder Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform. Auf das Schriftformer-
fordernis kann nur schriftlich verzichtet werden.  
Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus oder aufgrund dieses Vertrages ist Osnabrück. 
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so berührt dies die Gül-
tigkeit der übrigen Bestimmungen dieses Vertrages nicht. Die Parteien verpflichten sich, unwirksame 
oder nichtige Bestimmungen durch neue Bestimmungen zu ersetzen, die dem in den unwirksamen 
oder nichtigen Bestimmungen enthaltenen wirtschaftlichen Regelungsgehalt in rechtlich zulässiger 
Weise gerecht werden. Entsprechendes gilt, wenn sich in dem Vertrag eine Lücke herausstellen sollte. 
Zur Ausfüllung der Lücke verpflichten sich die Parteien, auf die Etablierung angemessener Regelungen 
in diesem Vertrag hinzuwirken, die dem am nächsten kommen, was die Parteien nach dem Sinn und 
Zweck dieses Vertrages bestimmt hätten, wenn der Punkt von ihnen bedacht worden wäre. 
 
Osnabrück, den ________________ 
 
 
___________________________________   
Stadt Osnabrück      
Oberbürgermeisterin Katharina Pötter    
 
 
___________________________________  ___________________________________ 
Stadtwerke Osnabrück Aktiengesellschaft  Stadtwerke Osnabrück Aktiengesellschaft 
Vorstandsvorsitzender: Christoph Hüls   Vorstand Mobilität: Dr. Stephan Rolfes 
 
 
___________________________________  ___________________________________ 
WiO - Wohnen in Osnabrück GmbH   WiO - Wohnen in Osnabrück GmbH 
Geschäftsführer: Marcel Haselof   Geschäftsführer: Holger Clodius