Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/6670
Datum: 2021-04-01
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 09.03.2021 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/6670
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 15.04.2021 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 20.04.2021 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 20.04.2021 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Planbereich: Windthorststraße 46A
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Bebauungsplan mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) wird in der als Anlage 
beigefügten Fassung gemäß § 1 Absatz 3 und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als 
Satzung mit der dazugehörigen Begründung beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
X negativ; 375 t CO2 in 50 Jahren bei dem hier geltenden KfW-55-Standard
keine
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
F. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
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Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
Sachverhalt:
Die Vorhabenträgerin hat mit Schreiben vom 30.09.2019 einen Antrag auf Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für den o. g. Planbereich im Stadtteil 
Schinkel-Ost gestellt. Gegenstand des Antrags ist die Errichtung eines zweigeschossigen 
Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss und Flachdach und fünf Wohneinheiten sowie einer 
notwendigen Stellplatzanlage.
 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Grundlage für die 
Realisierung von neuem Wohnraum in integrierter und innenstadtnaher Lage zu schaffen.
Die Energieeffizienz des geplanten Wohnhauses entspricht den ökologischen Standards in 
der Bauleitplanung der Stadt Osnabrück (KfW-Effizienzhaus-Standard 55). Das Maß der 
gewählten baulichen Verdichtung weist keine weiteren Optimierungsmöglichkeiten auf.
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.12.2019 die 
Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 652 
– Windthorststraße 46A – im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 09.12.2019 bis zum 10.01.2020 die Möglichkeit, 
sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der 
Planung zu unterrichten und sich zu der Planung zu äußern. 
Der Planentwurf wurde vom 15.12.2020 bis zum 22.01.2021 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB 
öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im 
gleichen Zeitraum.
Eine Änderung der Entwurfsplanung nach der erfolgten öffentlichen Auslegung ist nicht 
erfolgt, sodass der Bebauungsplan Nr. 652 – Windthorststraße 46A – nunmehr als Satzung 
beschlossen werden kann. 
Gez. Clodius
 
 
Anlagen:
Planzeichnung mit Legende
Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP)
Textliche Festsetzungen 
Abwägungsvorschlag 
Begründung
St
H
Fahrradstand
1922
28332325bis1924 231324691936 2326
235
1915
2336
1930
2314
237bis
2450
298
2466
bis247123462335
2453
2345
2470
24512452
2357
1918
2316 2355
297
bis
1582
28172
1935
Windthorststraße
Im Fange23/4923/4823/1723/3223/1823/2023/4123/37
23/2323/5323/4423/2123/5123/4723/4223/3423/4323/3823/2823/2723/29
23/2223/4023/5423/3023/1923/5023/33
83.40
83.5182.9583.70
83.2182.9082.49
83.0083.2283.22
82.1780.94
82.7582.54
IGaII
IGaI I
I2GaGa
II
GaGaGa
GaGaGa
GaGaGaGa
2GaI I
II
IGaII
III 50
53
73
75
4846A
17977
19
73A
7
61
4444A
Turnhalle
GFZ0,8GFZ0,8GRZ0,4GRZ0,4II
II91,5 mOKüber NHN
ooWA 1WA 213.23.213.56.5
6.5
9.410.3
Anschluss B-PlanNr. 89
Bebauungsplan Nr. 652- Windthorststraße 46A -(vorhabenbezogener Bebauungsplan imbeschleunigten Verfahren)SatzungStand: 25.02.202101020304050m
Art der baulichen NutzungAllgemeine WohngebieteMaß der baulichen NutzungGeschossflächenzahlGrundflächenzahlZahl der VollgeschosseOberkante, als HöchstmaßBauweise, Baulinien, BaugrenzenOffene BauweiseBaugrenzeVerkehrsflächen
Straßenbegrenzungslinie
Sonstige PlanzeichenUmgrenzung von Flächen fürNebenanlagen, Stellplätze, Garagenund GemeinschaftsanlagenStellplätze
WAGFZ0,7GRZ0,4III116,0 mOKo
St
über Normalhöhennullüber NHNAbgrenzung der angrenzendenBebauungspläneGrenze des räumlichen Geltungsbereiches
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7
* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 652
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung,z.B. von Baugebieten, oder Abgrenzungdes Maßes der Nutzung innerhalb einesBaugebietesPlanungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen fürMaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonNatur und LandschaftUmgrenzung von Flächen zumAnpflanzen von Bäumen, Sträuchernund sonstigen Bepflanzungen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichesdes Vorhaben- und Erschließungsplansgemäß § 12 Abs. 3 BauGB
ÖffentlicheStraßenverkehrsflächen
Planungsbüro & Bauunternehmen M. Obermeyer
www.martin-obermeyer.de
Zur Hüggelschlucht 13,49170 Hagen, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Bauherr:
   49086 Osnabrück
Projekt: Neubau eines Mehrfamilinhauses
Windhorststr. 46a  49084 Osnabrück
Bauteil: Erdgeschoss + Obergeschoss
Gezeichnet:  Plan-Nr.:  Maßstab: 1 : 100 Datum: 02.10.2020
15 Stg.
19.1/26.2
15 Stg.
19.1/26.2
37.12 m²
Wohnen- Kochen
11.21 m²
Kind
13.15 m²
Kind
35.16 m²
Wohnen-Kochen
13.93 m²
Schlafen
5.84 m²
Bad
8.05 m²
Arbeiten
7.7 m²
TREPPE
2.78 m²
AUFZUG
1.67 m²
Abst.R.
6.96 m²
Flur
1.53 m²
Abst.R.
17.22 m²
Schlafen
7.61 m²
Bad
2.37 m²
WC
8.18 m²
Flur
ERDGESCHOSS
-0,90
-0,70
 
-1,35
-0,30
+0,40
+0,55
-0,10
5 ST
GRUNDFLÄCHE
WOHNHAUS NEU 230 qm
mind.
48
WOHNUNG 1 ca 85 qm WOHNUNG 2 ca 85 qm
Terrasse Terrasse
Spielplatz
neue Grenze
358 qm      739 qm
Hecke
L - Steine
L - Steine
L - Steine
L - Steine
ST Beh                            ST
ST
2,6 x5,0
 
 
 
 
 
 
ST
 
 
 
 
 
 
 
ST
 
 
 
 
 
 
201
221
201
221
101
221
101
221
101
221
201
221
201
221
201
221
101
221
201
221
101
121
101
121
76
121
101
121
101
121
101
121
201
221
9,991,00
10,99
10,003,498,252,00
23,74
1,75 75 7,74 75
10,99
2,00 21,74
23,74
6,155
3,01
11,09
6,24
3,365
AA
C
16.54 m²
Abst.R.
3,00
6,201,70
15 Stg.
19.1/26.2
15 Stg.
18.9/26.2
37.12 m²
Wohnen- Kochen
11.21 m²
Kind
13.15 m²
Kind
35.16 m²
Wohnen-Kochen
13.93 m²
Schlafen
5.84 m²
Bad
8.05 m²
Arbeiten
7.7 m²
TREPPE
2.78 m²
AUFZUG
1.67 m²
Abst.R.
6.96 m²
Flur
1.53 m²
Abst.R.
17.22 m²
Schlafen
7.61 m²
Bad
2.37 m²
WC
8.18 m²
Flur
4.72 m²
Balkon
4.09 m²
Balkon
OBERGESCHOSS
WOHNUNG 3 ca 89 qm WOHNUNG 4 ca 89,5 qm
201
220
201
220
101
220
101
220
101
220
201
220
201
220
201
220
101
220
201
220
101
120
101
120
201
120
76
121
101
120
101
120
101
120
201
220
9,991,00
10,99
10,003,498,252,00
23,74
1,75 75 7,74 75
10,99
2,00 21,74
23,74
48
950
77
44
46A
75
7
Windthorststraße
I m Fange
3
6
23
57
bis
23
45
bis
107
19
23
16
29
7 bis
23
46
bis
24
71
23
35
23
36
23
26
24
50
23
13
23
5
19
24
23
55
23
7
23
14
24
66
29
8
23
25
28
33
19
36
3 ST
2 ST
I I  WHS
Staffel FD
WA II  o
GRZ 0,4
GFZ 0,7 
11,09
21,74
2 ,00
10,00
3 ,49
8 ,25
2,00
2 3,74
2 3,74
75
7,895
75
7,74
751,75
I  FD
KiSpi
Grenze neu
9,99
1,00
3,105
LAGEPLAN   M 1:250

Planungsbüro & Bauunternehmen M. Obermeyer
www.martin-obermeyer.de
Zur Hüggelschlucht 13,49170 Hagen, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Bauherr: Philipp Kohl
Schinkeler Mark 60  49086 Osnabrück
Projekt: Neubau eines Mehrfamilinhauses
Windhorststr. 46a  49084 Osnabrück
Bauteil: Dachgeschoss + Ansichten
Gezeichnet:  Plan-Nr.:  Maßstab: 1 : 100 Datum: 02.10.2020
15 Stg.
19.1/26.2
15 Stg.
18.9/26.2
52.68 m²
Wohnen Essen Kochen
4.26 m²
Flur
12.07 m²
Kind
2.35 m²
WC7.7 m²
TREPPE
2.78 m²
AUFZUG
2.89 m²
Abst.R.14.44 m²
Schlafen
6.02 m²
Bad
11.44 m²
Balkon
DACHGESCHOSS
WOHNUNG 5  ca 105 qm
101
120
101
120
101
120
101
120
101
120
351
210
351
210
101
210
101
120
76
120
201
120
151
120
101
120
9,89
7,503,497,15
18,14
2,85 7,04
9,89
18,14
SCHNITT
- 2.62
± 0.00
+ 8.83
+ 2.87
+ 5.71
+ 6.06
SÜDEN
OKF
WESTEN
± 0.00

 
Seite: 1/3 
 
Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen 
Stand: 23.02.2021 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. In dem Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind nur solche Vorhaben zu-
lässig, die in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO allgemein zulässig 
sind und zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin bzw. der Vorhabenträger im 
Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 2 BauGB) 
 
2. Innerhalb des Plangebiets gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Ge-
bäudehöhe gilt die Höhe des oberen Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull 
(NHN). Höhenüberschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete 
Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine 
oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m sind zulässig. (Rechts-
grundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO) 
 
3. In dem Allgemeinen Wohngebiet 2 (WA 2) sind Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der festgesetzten Flächen für 
Stellplätze nicht zulässig. (Rechtsgrundlage: § 23 Absatz 5 BauNVO) 
 
4. Auf den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen sind heimische standortgerechte Gehölze (Pflanzenauswahl: Pflanzliste 
A (s. Begründung)) in Form einer dichten Hecke entsprechend den anerkannten Regeln 
der Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. (Rechts-
grundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
5. Auf den Baugrundstücken ab einer Größe von 500 m² ist ein heimischer standortgerech-
ter Laubbaum (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über 
Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) oder ein Obstbaum (Hoch-
stamm, Stammumfang 10-12 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) entsprechend den an-
erkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang 
zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 
12 m³ (unterirdisch) zu gewährleisten. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 
Buchstabe a BauGB) 
 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Örtliche Bauvorschriften: 
 
6. Die Hauptdächer der Hauptgebäude in dem Allgemeinen Wohngebiet 2 (WA 2) sind als 
Flachdächer mit einer Neigung < 15° auszubilden. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 
Nummer 1 NBauO) 
 
7. Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° sind flächendeckend extensiv einzugrü-
nen. Die Eingrünung hat durch Ansaat einer Gras-Kräuter- oder Sedum-Sprossen-Mi-
schung auf einer 10 cm starken Substratschicht zu erfolgen. Von dieser Verpflichtung 
sind Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden sowie Dächer von Nebenanlagen und Garagen mit einer Dachfläche 
≤ 50 m² ausgenommen. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 7 NBauO)  
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 
- Avifaunistische Erfassung, Potentialabschätzung Fledermäuse und Bericht zur ar-
tenschutzrechtlichen Prüfung, erstellt von Landschaftsplanung Osnabrück Volpers & 
Mütterlein GbR, Osnabrück im Mai 2020 
- Gutachten zur Bewertung einer Regenwasserversickerung, erstellt durch Dr. 
Muntzos & Partner, Ingenieurbüro für Baugrund, Grundwasser, Umwelt, Lienen im 
März 2020 erstellt und im Mai 2020 ergänzt 
- Solarenergetische Untersuchung mittels dem Computerprogramm GOSOL, Stadt 
Osnabrück im Juli 2020 
 
3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) 
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles 
Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot 
von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungs-
maßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger. 
 
4. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bo-
denfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffäl-
lige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und 
Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und 
Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: archae-
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen 
sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen 
(§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
5. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesam-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist un-
verzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der 
Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benach-
richtigen.  
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 3/3 
6. Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schla-
cken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Un-
tere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Um-
weltschutz) zu benachrichtigen.  
 
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und 
streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind 
insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, 
ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhan-
den sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn 
von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den 
Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von 
einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschütz-
ter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der 
Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten 
auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- oder 
Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet 
werden. 
 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
Seite: 1/28 
 
Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 16.03.2021 
 
 
1. Stellungnahmen im Rahmen der Äußerungsmöglichkeit nach § 13a Absatz 3 
Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absenderin/Absender 
1.1 30.12.2019 Erbbauberechtigte an der Corthausstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1.1 [….] 
wir sind Familie [….] und wohnen in [….]. Wir sind direkt 
betroffen vom Bauvorhaben des Eigentümers und ver-
mutlich auch Bauherren der Windhorststr. 46 a. Unser 
Garten grenzt direkt an das zu bebauende Grundstück. 
Durch Zufall erfuhren wir von diesem Bauvorhaben aus 
der Neuen Osnabrücker Zeitung vom 07.12.2019. 
Wir möchten mit diesem Schreiben unsere Einwendung 
zum Bauvorhaben in zweiter Reihe der Corthausstr. 
46 b darlegen. Folgende Punkte möchten wir kritisch 
anmerken und genaustens geprüft wissen. Es soll ein 
Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien in zweiter Reihe ge-
baut werden. Das erscheint uns im Kontext, bei Betrach-
tung der umliegenden Ein- bis Zweifamilienhäuser und 
Reihenhäuser im Siedlungsbereich, als unverhältnismä-
ßig. 
 
- Aufgrund der geplanten Bebauung, eingeschlossen 
des bestehenden Hauses an der Windhorststr. 46 a 
möchten wir kritisch auf die Grundflächenzahl (GRZ) 
hinweisen: Diese beläuft sich unseres Wissens auf ei-
nen Faktor von 0,6. Das bedeutet, dass 60 % des ge-
samten Grundstücks bebaut und somit versiegelt wer-
den darf. Sollte dieser Versiegelungsgrad überschritten 
werden, muss an anderer Stelle auf dem Grundstück 
wieder entsiegelt werden. An dieser Stelle würde die zu-
lässige Grundflächenzahl mit dem ersten Wohnhaus an 
der Windhorststr. 46 a, dem neuen Gebäude in zweiter 
Reihe, den PKW Stellplätzen für sieben Fahrzeuge, ei-
ner Zuwegung, einer evtl. Terrasse und Gartenhütte, die 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Im Verfahrensbereich werden in beiden Bereichen 
(Allgemeines Wohngebiet WA 1 mit Bestandsbebau-
ung und Allgemeines Wohngebiet WA 2 mit Vorha-
ben) - auch vor dem Hintergrund des sparsamen Um-
gangs mit der Ressource ‚Grund und Boden‘ – mit ei-
ner Grundflächenzahl GRZ = 0,4 sowie einer Ge-
schossflächenzahl GFZ = 0,8 bei zulässiger Zweige-
schossigkeit festgesetzt. Diese Ausnutzungsziffern 
entsprechen den höchstzulässigen Werten der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO § 17) für ein All-
gemeines Wohngebiet und ist zudem in der gesamten 
Umgebung entsprechend festgesetzt. Der Gesetzge-
ber regelt im § 19 der BauNVO, welche Anlagen bei 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 2/28 
Grundflächenzahl deutlich überschritten werden. Schät-
zungsweise würde die bebaute Fläche 80-90 % betra-
gen. Das ist nicht tolerabel und sollte von Bauamt ge-
prüft, berücksichtigt und ebenfalls kritisch betrachtet 
werden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Wir kommen zu einer weiteren wichtigen Tatsache. 
Fehlende bzw. ungenügende Versickerungsflächen. 
Die hinter diesem Grundstück untenliegenden Reihen-
häuser, allem voran die [….], haben aufgrund des gro-
ßen Gefälles in der Vergangenheit deutliche Nachteile 
in Bezug auf das Oberflächenwasser hinnehmen müs-
sen. Vollgelaufene Keller sind keine Seltenheit gewe-
sen. Aufgrund des Klimawandels ist zukünftig mit star-
ken und langanhaltenden Regenfällen zu rechnen. Spe-
ziell für die Betroffenen der [….] ist dies zum Nachteil zu 
bewerten. Aufgrund des Neubaus und der Versiegelung 
der oben erwähnten Flächen wird es unweigerlich zu 
Oberflächenwasserproblemen kommen. Dadurch ent-
stehen den Eigentümern der [….] Schäden an der Bau-
substanz und somit wirtschaftlicher Schaden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Wir möchten nochmal Bezug auf das fünf Parteien-
haus nehmen. Die Ausmaße überschreiten unserer An-
sicht nach deutlich die Größe eines Ein- bis Zweifamili-
enhauses. Kann es sein, dass im vorliegenden Sied-
lungsbereich eine solches Objekt in dieser Größe und 
dazu in zweiter Reihe erstellt werden darf?  
 
 
 
 
 
Ist die maximal zulässige Gebäudehöhe (Oberkante), 
Traufhöhe und Firsthöhe berücksichtigt worden?  
 
 
 
 
 
 
 
 
der Berechnung der zulässigen Grundfläche hinzuzu-
rechnen sind sowie die hierbei zulässigen Überschrei-
tungsspielräume. Hierbei darf die zulässige Grundflä-
che der anzurechnenden Hauptbaukörper bis maxi-
mal 50% mittels der Grundfläche der anzurechnen-
den Nebenanlagen und Grundstücksversiegelungen 
überschritten werden. Somit ist hier in Summe eine 
Versiegelung von maximal 60% des Grundstücks zu-
lässig, was sich in Anbetracht der Gebietskategorie in 
einem typischen oberen Bereich der zulässigen Aus-
nutzbarkeit bewegt. Diese Vorgaben hält die vorlie-
gende Planung ein. 
 
Die Versickerungsflächen, also die unversiegelten 
Flächen, befinden sich ebenfalls in einer der Ge-
bietskategorie angepassten typischen Größenord-
nung von mindestens 40% der Grundstücksflächen. 
Da durch die geplante Bebauung aufgrund der zu-
sätzlichen Flächenversiegelung ein Mehrabfluss von 
Niederschlagswasser entsteht, wurde im Rahmen der 
Bauleitplanung im März 2020 eine Baugrunduntersu-
chung durch Dr. Muntzos & Partner, Ingenieurbüro für 
Baugrund, Grundwasser, Umwelt in Lienen erstellt. 
Diese Untersuchung wurde im Mai 2020 ergänzt. Aus 
diesen Erkenntnissen wurde ersichtlich, dass auf dem 
Grundstück eine oberflächennahe Regenwasser-
versickerung technisch nicht möglich und gemäß dem 
DWA-Regelwerk A 138 nicht durchführbar ist. Das für 
den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für 
das Regenwasser wird somit an das vorhandene Ka-
nalnetz in den angrenzenden Straßenflächen ange-
schlossen. Beim Vorhabengrundstück wird aufgrund 
der vorhandenen Topographie und der Höhenlagen 
der Bestandskanäle in der Straße Im Fange ange-
schlossen. Darüber hinaus wird das abzuleitende Re-
genwasser durch eine Festsetzung zur Dachflächen-
begrünung ohnehin minimiert. In diesem Zusammen-
hang sei ebenfalls erwähnt, dass jeder Grundstücks-
eigentümer für die vollständige Grundstücksentwäs-
serung zuständig ist (entweder durch Retention, 
durch Versickerung und/oder durch Ableitung in den 
entsprechenden Kanal), ohne dass das Oberflächen-
wasser dabei auf Nachbargrundstücke gelangt. Der 
konkrete Nachweis hierzu erfolgt im Rahmen der 
Baugenehmigung. 
 
Aus städtebaulicher Sicht sind die gewählten Abmes-
sungen des Gebäudes sowie die anvisierten 
Wohneinheiten als nachbarschaftsverträglich auch in 
der wie hier gewählten Hinterlandlage anzusehen. 
Gerade auch die direkt südlich angrenzenden Rei-
henhaussiedlungen in der Corthausstraße sowie ein-
zelne Gebäude an der Windthorststraße in der unmit-
telbaren Umgebung ( Windthorststraße 44, 44a, 56 
und 60) weisen ähnliche und/oder darüberhinausge-
hende Gebäudeabmessungen vor. 
 
Der Bebauungsplan legt darüber hinaus eine Zweige-
schossigkeit (entsprechend des umliegenden Bestan-
des) sowie eine maximale Gebäudeoberkante fest. 
Für diese Höhenfestsetzung ist aufgrund der angren-
zenden Straßenhöhen von einer gewachsenen Ge-
ländeoberkante auf dem Vorhabengrundstück von 
etwa 82,0 m über Normalhöhennull (NHN) am höchs-
ten Punkt ausgegangen worden. Mit einer wie hier ge-
wählten Oberkantenfestsetzung von 91,5 m über 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 3/28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ist es zudem zulässig, dass durch diese Größe (versie-
gelte Fläche) etwaige Grünflächen im Siedlungsbereich 
weichen müssen? 
 
- Ein weiterer Punkt, der sich uns nicht erschließt und 
der nicht tolerabel ist, ist die Tatsache, dass die Zufahrt 
zu den Parkplatzflächen des Neubaus über die zweite 
Einfahrt über den Garagenplatz von der Windhorststr/ 
Im Fange kommend, realisiert werden soll. Wir müssen 
davon ausgehen, dass im schlimmsten Fall bei fünf Par-
teien, täglich bis zu zehn Autos an der Grundstücks-
grenze der [….] (gefühlt durch unseren Garten) fahren 
werden und das zudem mehrmals am Tag. Die daraus 
resultierende Belastung in Bezug auf den Lärm und die 
Einschränkung der Lebensqualität möchten wir so nicht 
akzeptieren. Wir bitten dringlich um Prüfung einer alter-
nativen Zuwegung, z.B. über die erste Garageneinfahrt 
über Im Fange oder den Abriss der Garage an der Wind-
horststr. 46 a. Somit könnte die Zufahrt über die Wind-
horststr. erfolgen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Alternativ bitten wir um Prüfung, ob auch Möglichkeit 
besteht, keine Parkplätze in zweiter Reihe des Grund-
stücks zu errichten. Es könnten die Parkplätze an den 
umliegenden Straßen genutzt werden.  
 
 
 
 
- Zusammenfassend möchten wir mit unserer Einwen-
dung eine Neubewertung des geplanten Bauvorhabens 
erwirken. Zudem möchten wir einen persönlichen Ter-
min mit Ihnen vereinbaren, um die angeführten Einwen-
dungen kritisch zu besprechen. [….] 
NHN kann das geplante Gebäude zukünftig eine Ge-
samthöhe von maximal 9,5 m vorweisen. Der festge-
setzte überbaubare Bereich hält gerade zu der eige-
nen Grundstücksgrenze in der hier angesprochenen 
Richtung bereits großzügige Abstände ein. Hierdurch 
wird ein nachbarschaftsverträgliches Nebeneinander 
der Wohnnutzungen auch mit unterschiedlichen Ge-
bäudehöhen gewährleistet. In die hier konkret in Rede 
stehende Himmelsrichtung, sprich Südosten, zeigt 
die vorliegende Planung einen Abstand von ca. 11 m, 
was dem Doppelten der bauordnungsrechtlichen 
Grenzabstände entspricht.  
 
s.o. 
 
 
 
Vor dem Hintergrund der vor Ort vorhandenen Topo-
graphie in Kombination mit der Höhenlage der Be-
standskanäle war ein Anschluss vor allen Dingen der 
Regenwasserableitung des Vorhabengrundstücks 
nur über die Straße Im Fange möglich. Dementspre-
chend ist hier die Herstellung der Garagenhoffläche 
seitens des Vorhabenträgers für die Erschließung ob-
ligatorisch. Diese soll dann zweckdienlicher Weise 
zukünftig auch für die verkehrliche Anbindung genutzt 
werden. Eine alternative Anbindung - wie in der Stel-
lungnahme gewünscht - über den weiter nordwestlich 
gelegenen Garagenhof wurde im Rahmen des Ver-
fahrens überprüft. Sie wurde aufgrund der Grund-
stückssituation als nicht zielführend eingestuft, da 
dadurch das Vorhabengrundstück ungefähr in seiner 
Mitte angefahren werden müsste und dementspre-
chend eine sinnvolle und flächenschonende Grund-
stücksnutzung so nicht hätte dargestellt werden kön-
nen. Die im Zusammenhang mit dem Vorhaben hin-
zukommenden Fahrbewegungen bleiben aus Sicht 
der Verwaltung aufgrund der begrenzten Wohnein-
heiten und der damit auf ein notwendiges Minimum 
reduzierten Stellplatzanzahl in einem nachbarschafts-
verträglichen Umfang. Des Weiteren sieht der Bebau-
ungsplan eine Begrünung entlang der in Rede ste-
henden Grundstücksgrenze vor, um durch eine He-
cke einen zukünftigen Sichtschutz zwischen den Nut-
zungen zu gewährleisten. 
 
Grundsätzlich sieht es die Niedersächsische Bauord-
nung vor, dass der mit einem Vorhaben zusammen-
hängende Stellplatzbedarf auf dem Vorhabengrund-
stück o.ä. durch den Vorhabenträger zur Verfügung 
gestellt werden muss. Die vorhandenen Parkplätze im 
umliegenden Straßenraum sind den zusätzlichen Be-
sucherverkehren vorbehalten und hier, wie sonst im 
Stadtgebiet üblich, sicherlich eher rar. 
 
Diese Zusammenfassung wird zu Kenntnis genom-
men.  
 
 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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2. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB 
(Entwurfsoffenlegung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absenderin/Absender 
2.1 15.12.2020 Grundstückseigentümer an der Corthausstraße, Eigentümer einer Garage im 
betroffenen Garagenhof 
2.2 15.12.2020 Grundstückseigentümer an der Corthausstraße, Eigentümer einer Garage im 
betroffenen Garagenhof 
2.3 28.12.2020 Erbbauberechtigte an der Corthausstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.4 09.01.2021 Einwender aus Vechta, Eigentümer einer Garage im betroffenen Garagenhof? 
(derzeit nicht im Alkis-System ersichtlich) 
2.5 12.01.2021 Erbbauberechtigte an der Tiemannstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.6 12.01.2021 Erbbauberechtigte an der Tiemannstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.7 05.01.2021 Grundstückseigentümer an der Corthausstraße, Eigentümer einer Garage im 
betroffenen Garagenhof 
2.8 29.12.2020 Rae Roling & Partner in Vertretung eines Erbbauberechtigten an der Corthaus-
straße, Eigentümer einer Garage im betroffenen Garagenhof 
2.9 12.01.2021 Erbbauberechtigte an der Tiemannstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.10 15.01.2021 Erbbauberechtigte an der Corthausstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.11 15.01.2021 Erbbauberechtigte an der Corthausstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.12 21.01.2021 Erbbauberechtigte an der Tiemannstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.13 19.01.2021 Erbbauberechtigte an der Tiemannstraße, Eigentümer einer Garage im be-
troffenen Garagenhof 
2.14 21.12.2020 Ericsson Services GmbH 
2.15 04.01.2021 Westnetz GmbH 
2.16 15.12.2020 PLEdoc GmbH 
2.17 15.12.2020 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
2.1 Sehr geehrte Damen und Herren, Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 5/28 
zu dem geplanten Bauvorhaben möchte ich fplgende Ein-
wände vorbringen. 
Als Eigentümer einer Garage auf dem als Zuwegung geplanten 
Grundstück/Garagenhof werden ganz sicher meine Eigen-
tumsrechte bei der Benutzung meiner Garage während der 
Bauphase beschnitten. 
 
 
 
 
 
Des weiteren sehe ich nach Fertigstellung der Zuwegung die 
Gefahr, das Kinder diesen neu gestalteteten Platz zum Spielen 
nutzen und dadurch in Gefahr geraten können, wenn Fahr-
zeuge rückwärts aus den Garagen herausfahren. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Im besonderen möchte ich vorbringen, das bei einem einzuhal-
tenden Abstand von 3 Meter zu jeder Garagenausfahrt der vor-
handenen Platz auf dem vorgesehenen Grundstück gar nicht 
ausreicht, diese Vorgaben zu erfüllen. 
 
Mit freundlichen Grüßen [….] 
 
Tatsächlich werden die Garagen im Zuge der 
Erschließungsherstellung in ihrer Funktion und 
Erreichbarkeit zum Teil eingeschränkt sein. Mit 
vorübergehenden aber notwendigen Bautätig-
keiten z.B. zur Instandsetzung auf Straßen ist 
jedoch auch in vergleichbaren Situationen im-
mer zu rechnen, so dass verwaltungsseitig in 
diesem Umstand kein nachhaltiges Problem er-
kannt werden kann.  
 
Dass die Gefahr besteht, dass spielende Kinder 
auf der Fläche (welche im Übrigen zukünftig als 
öffentliche Verkehrsfläche deklariert sein wird) 
verletzt werden, ist mit heutigem Ausbaustan-
dard der Fläche vergleichbar wie es zukünftig 
zu erwarten sein wird, da sich die zukünftigen 
Fahrbewegungen im Verhältnis zum Bestand 
nicht wesentlich vermehren werden. Außerdem 
sieht die Straßenverkehrsordnung hier grund-
sätzlich eine besondere Pflicht zur Vorsicht-
nahme durch den Kraftfahrzeugführer beim 
Rückwärtssetzen vor. 
 
Es ist richtig, dass § 2 (1) der Verordnung über 
den Bau und Betrieb von Garagen und Stell-
plätzen (GaStplVO) besagt, dass zwischen Ga-
ragen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- 
und Abfahrtsbereiche von mindestens 3 Metern 
Länge vorhanden sein müssen. Diese hier in 
Rede stehende Veränderung der Festsetzung 
der Garagenhoffläche zu einer öffentlichen Ver-
kehrsfläche erfolgt allerdings nicht aufgrund 
Überlegungen zur Verkehrslenkung oder -si-
cherheit o.ä. und ist auch nicht ursächlich nur 
durch die vorliegende Vorhabensplanung be-
gründet. Sie erfolgt auch aus dem Grund, dass 
die derzeitige Zufahrtssituation der Garagen 
nicht ausreichend geregelt erscheint. Dies kann 
während eines Planverfahrens nicht ignoriert 
werden. Derzeit befindet sich das Flurstück 
23/7, also der Garagenhof, im alleinigen Eigen-
tum der Stadt Osnabrück; weitere Eigentümer 
sind hier nicht im Grundbuch eingetragen. Dar-
über hinaus sind im Grundbuch auch keine Nut-
zungsrechte oder Grunddienstbarkeiten einge-
tragen. Das Überfahren der städtischen Fläche 
durch die Nutzer und Eigentümer der Garagen 
erfolgt somit bis dato ohne Regelung sowie bis-
her ohne Gegenleistung, sprich kostenneutral. 
Somit verbessert die geplante Festsetzung der 
Fläche als Verkehrsfläche sogar die zukünftige 
Situation der einzelnen angrenzenden Gara-
genbesitzer, da nun die Nutzung der Garagen-
hoffläche erstmalig und eindeutig für die Zu-
kunft und gemäß Straßenverkehrsordnung ge-
regelt wird. 
Eine tatsächliche Notwendigkeit dieses 3,0-Me-
ter-Abstandes in Bezug auf zukünftige (Mehr-) 
Gefährdung der Verkehrssicherheit und/oder 
Verkehrsordnung kann hier zudem nicht gese-
hen werden. In dieser 3-Meter-Fläche soll ja 
das kurze Halten des Autos zum Öffnen des 
Garagentors gewährleistetet werden, ohne 
dass der fließende Verkehr durch das Anhalten 
des Autos belastet wird. Diese Situation stellt 
sich ja innerhalb eines Garagenhofes anders 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 6/28 
dar, weil es hier in dem Sinne keinen fließenden 
Verkehr gibt, sondern lediglich Autofahrer auf 
dem Weg vom/zum Parkplatz. Zudem ist davon 
auszugehen, dass hier zukünftig immer mehr 
elektronische Garagentoröffner ein schnelles 
Öffnen und Schließen der Tore ohne Ausstei-
gen befördern werden. Die Zu- bzw. Ausfahrten 
aus den Garagen bleiben – außer während der 
zeitlich begrenzten Bauphase – weiterhin mit 
einer unveränderten Sicht auf den weiteren 
Verkehr bestehen, auch wenn zukünftig fünf 
Stellplätze mehr über die Garagenhoffläche an-
gedient werden. Diese Mehrbelastung stellt 
sich in Bezug auf die Bestandsbelastung als 
vernachlässigbar dar. Vor diesem Hintergrund 
wird es als hinnehmbar angesehen, dass in ei-
ner in seinen Ausdehnungen unveränderbaren 
Bestandssituation, an der sich nichts Essentiel-
les in Bezug auf die Verkehrslenkung bzw. –si-
cherheit o.ä. verändern wird, auf diesen in vie-
len anderen (Neubau-) Situationen sicherlich 
sinnvollen Abstand verzichtet wird. 
2.2 Siehe Stellungnahme unter 2.1 Siehe Abwägungsvorschlag unter 2.1 
2.3 Ihre Stellungnahme  
Sehr geehrte Damen und Herren, 
Zu dem geplanten Bauvorhaben möchte ich folgende Ein-
wände vorbringen. 
Als Eigentümer einer Garage auf dem als zuwegung geplanten 
Grundstück/Garagenhof werden ganz sicher meine Eigen-
tumsrechte bei der Benutzung meiner Garage während und 
nach Fertigstellung der Bauphase beschnitten. 
 
 
 
 
 
 
Des weiteren sehe ich meine Wartungsarbeiten z.b. polieren 
meines Fahrzeug kleine Reparaturarbeiten vor der Garage ge-
hindert, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ich sehe auch die Gefahr das Fußgänger ,und Kinder zum 
Spielplatz nutzen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Besonders möchte ich noch darauf hinweisen das der Abstand 
von 3 Meter zur jeder Garagen Ausfahrt den vorhandenen 
Platz auf dem vorgesehenen Grundstück gar nicht ausreicht, 
um dieses Vorhaben zu erfüllen.  
 
Mit freundlichen Grüßen [….] 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
Tatsächlich werden die Garagen im Zuge der 
Erschließungsherstellung in ihrer Funktion und 
Erreichbarkeit zum Teil eingeschränkt sein. Mit 
vorübergehenden aber notwendigen Bautätig-
keiten z.B. zur Instandsetzung auf Straßen ist 
jedoch auch in vergleichbaren Situationen im-
mer zu rechnen, so dass verwaltungsseitig in 
diesem Umstand kein nachhaltiges Problem er-
kannt werden kann.  
 
In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass 
es sich hier um eine Fläche handelt, die sich 
bereits heute im städtischen Eigentum befindet. 
Daran ändert die vorliegende Bauleitplanung 
nichts. Die konkret erlaubten Nutzungen wer-
den hier, wie überall sonst üblich, grundsätzlich 
durch den Eigentümer geregelt. Zukünftig wird 
die Fläche als öffentliche Verkehrsfläche fest-
gesetzt. Somit ist ihre Nutzung dann im Rah-
men der Straßenverkehrsordnung für alle Ver-
kehrsteilnehmer hierüber gleich geregelt. 
 
Dass die Gefahr besteht, dass Fußgänger 
und/oder spielende Kinder auf der Fläche ver-
letzt werden, ist mit heutigem Ausbaustandard 
der Fläche vergleichbar wie es zukünftig zu er-
warten sein wird, da sich die zukünftigen Fahr-
bewegungen im Verhältnis zum Bestand nicht 
wesentlich vermehren werden. Außerdem sieht 
die Straßenverkehrsordnung hier grundsätzlich 
eine besondere Pflicht zur Vorsichtnahme 
durch den Kraftfahrzeugführer beim Rück-
wärtssetzen vor. 
 
Es ist richtig, dass § 2 (1) der Verordnung über 
den Bau und Betrieb von Garagen und Stell-
plätzen (GaStplVO) besagt, dass zwischen Ga-
ragen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- 
und Abfahrtsbereiche von mindestens 3 Metern 
Länge vorhanden sein müssen. Diese hier in 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 7/28 
Rede stehende Veränderung der Festsetzung 
der Garagenhoffläche zu einer öffentlichen Ver-
kehrsfläche erfolgt allerdings nicht aufgrund 
Überlegungen zur Verkehrslenkung oder -si-
cherheit o.ä. und ist auch nicht ursächlich nur 
durch die vorliegende Vorhabensplanung be-
gründet. Sie erfolgt auch aus dem Grund, dass 
die derzeitige Zufahrtssituation der Garagen 
nicht ausreichend geregelt erscheint. Dies kann 
während eines Planverfahrens nicht ignoriert 
werden. Derzeit befindet sich das Flurstück 
23/7, also der Garagenhof, im alleinigen Eigen-
tum der Stadt Osnabrück; weitere Eigentümer 
sind hier nicht im Grundbuch eingetragen. Dar-
über hinaus sind im Grundbuch auch keine Nut-
zungsrechte oder Grunddienstbarkeiten einge-
tragen. Das Überfahren der städtischen Fläche 
durch die Nutzer und Eigentümer der Garagen 
erfolgt somit bis dato ohne Regelung sowie bis-
her ohne Gegenleistung, sprich kostenneutral. 
Somit verbessert die geplante Festsetzung der 
Fläche als Verkehrsfläche sogar die zukünftige 
Situation der einzelnen angrenzenden Gara-
genbesitzer, da nun die Nutzung der Garagen-
hoffläche erstmalig und eindeutig für die Zu-
kunft und gemäß Straßenverkehrsordnung ge-
regelt wird. 
Eine tatsächliche Notwendigkeit dieses 3,0-Me-
ter-Abstandes in Bezug auf zukünftige (Mehr-) 
Gefährdung der Verkehrssicherheit und/oder 
Verkehrsordnung kann hier zudem nicht gese-
hen werden. In dieser 3-Meter-Fläche soll ja 
das kurze Halten des Autos zum Öffnen des 
Garagentors gewährleistetet werden, ohne 
dass der fließende Verkehr durch das Anhalten 
des Autos belastet wird. Diese Situation stellt 
sich ja innerhalb eines Garagenhofes anders 
dar, weil es hier in dem Sinne keinen fließenden 
Verkehr gibt, sondern lediglich Autofahrer auf 
dem Weg vom/zum Parkplatz. Zudem ist davon 
auszugehen, dass hier zukünftig immer mehr 
elektronische Garagentoröffner ein schnelles 
Öffnen und Schließen der Tore ohne Ausstei-
gen befördern werden. Die Zu- bzw. Ausfahrten 
aus den Garagen bleiben – außer während der 
zeitlich begrenzten Bauphase – weiterhin mit 
einer unveränderten Sicht auf den weiteren 
Verkehr bestehen, auch wenn zukünftig fünf 
Stellplätze mehr über die Garagenhoffläche an-
gedient werden. Diese Mehrbelastung stellt 
sich in Bezug auf die Bestandsbelastung als 
vernachlässigbar dar. Vor diesem Hintergrund 
wird es als hinnehmbar angesehen, dass in ei-
ner in seinen Ausdehnungen unveränderbaren 
Bestandssituation, an der sich nichts Essentiel-
les in Bezug auf die Verkehrslenkung bzw. –si-
cherheit o.ä. verändern wird, auf diesen in vie-
len anderen (Neubau-) Situationen sicherlich 
sinnvollen Abstand verzichtet wird.  
2.4 Sehr geehrte Damen und Herren, 
ich bin Garagenbesitzer auf dem Flurstück [….], Flur 8. Bitte 
nehmen Sie den folgenden Einwand zur Kenntnis. Ich bitte Sie 
um eine aussagekräftige Rückantwort. 
 
Vorschriften zur Zufahrt 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
 
Es ist richtig, dass § 2 (1) der Verordnung über 
den Bau und Betrieb von Garagen und Stell-
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Die Vorschriften für die Garagenzufahrt betreffen vorwiegend 
die Sicherheit des öffentlichen Verkehrs. In der Garagenver-
ordnung §2 (1) ist festgelegt, dass Zu- und Abfahrten zwischen 
Garagen und dem öffentlichen Verkehrsraum mindestens 3 m 
lang sein müssen. Ist die Sicht auf die öffentliche Verkehrsflä-
che uneingeschränkt möglich, können Ausnahmen von dieser 
Vorschrift gestattet werden.  
Im § 2 (2) ist geregelt, dass vor Garagen ein Stauraum gefor-
dert werden kann, wenn die freie Zufahrt durch Schranken oder 
Tore zeitweise behindert ist. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wie wollen Sie das gewährleisten? (realisieren) Was ist wenn 
ich während der Bauphase meine Garage nicht nutzen kann 
kommt die Stadt für mögliche Kosten auf? 
plätzen (GaStplVO) besagt, dass zwischen Ga-
ragen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- 
und Abfahrtsbereiche von mindestens 3 Metern 
Länge vorhanden sein müssen. Diese hier in 
Rede stehende Veränderung der Festsetzung 
der Garagenhoffläche zu einer öffentlichen Ver-
kehrsfläche erfolgt allerdings nicht aufgrund 
Überlegungen zur Verkehrslenkung oder -si-
cherheit o.ä. und ist auch nicht ursächlich nur 
durch die vorliegende Vorhabensplanung be-
gründet. Sie erfolgt auch aus dem Grund, dass 
die derzeitige Zufahrtssituation der Garagen 
nicht ausreichend geregelt erscheint. Dies kann 
während eines Planverfahrens nicht ignoriert 
werden. Derzeit befindet sich das Flurstück 
23/7, also der Garagenhof, im alleinigen Eigen-
tum der Stadt Osnabrück; weitere Eigentümer 
sind hier nicht im Grundbuch eingetragen. Dar-
über hinaus sind im Grundbuch auch keine Nut-
zungsrechte oder Grunddienstbarkeiten einge-
tragen. Das Überfahren der städtischen Fläche 
durch die Nutzer und Eigentümer der Garagen 
erfolgt somit bis dato ohne Regelung sowie bis-
her ohne Gegenleistung, sprich kostenneutral. 
Somit verbessert die geplante Festsetzung der 
Fläche als Verkehrsfläche sogar die zukünftige 
Situation der einzelnen angrenzenden Gara-
genbesitzer, da nun die Nutzung der Garagen-
hoffläche erstmalig und eindeutig für die Zu-
kunft und gemäß Straßenverkehrsordnung ge-
regelt wird. 
Eine tatsächliche Notwendigkeit dieses 3,0-Me-
ter-Abstandes in Bezug auf zukünftige (Mehr-) 
Gefährdung der Verkehrssicherheit und/oder 
Verkehrsordnung kann hier zudem nicht gese-
hen werden. In dieser 3-Meter-Fläche soll ja 
das kurze Halten des Autos zum Öffnen des 
Garagentors gewährleistetet werden, ohne 
dass der fließende Verkehr durch das Anhalten 
des Autos belastet wird. Diese Situation stellt 
sich ja innerhalb eines Garagenhofes anders 
dar, weil es hier in dem Sinne keinen fließenden 
Verkehr gibt, sondern lediglich Autofahrer auf 
dem Weg vom/zum Parkplatz. Zudem ist davon 
auszugehen, dass hier zukünftig immer mehr 
elektronische Garagentoröffner ein schnelles 
Öffnen und Schließen der Tore ohne Ausstei-
gen befördern werden. Die Zu- bzw. Ausfahrten 
aus den Garagen bleiben – außer während der 
zeitlich begrenzten Bauphase – weiterhin mit 
einer unveränderten Sicht auf den weiteren 
Verkehr bestehen, auch wenn zukünftig fünf 
Stellplätze mehr über die Garagenhoffläche an-
gedient werden. Diese Mehrbelastung stellt 
sich in Bezug auf die Bestandsbelastung als 
vernachlässigbar dar. Vor diesem Hintergrund 
wird es als hinnehmbar angesehen, dass in ei-
ner in seinen Ausdehnungen unveränderbaren 
Bestandssituation, an der sich nichts Essentiel-
les in Bezug auf die Verkehrslenkung bzw. –si-
cherheit o.ä. verändern wird, auf diesen in vie-
len anderen (Neubau-) Situationen sicherlich 
sinnvollen Abstand verzichtet wird. 
 
Tatsächlich werden die Garagen im Zuge der 
Erschließungsherstellung in ihrer Funktion und 
Erreichbarkeit zum Teil eingeschränkt sein. Mit 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 9/28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wie sieht der Grundbucheintrag für die eingeplante Zufahrt 
aus. Ist das Stadteigentum oder gehören diese Grundstücke 
den Garagenbesitzern.  
 
(Reichsgaragenordnung - RGaO -)vom 17. Februar 1939 
(Reichsgesetzblatt I S. 219) Ablösung auf Grundlage der Lan-
desbauordnungen, Garagenverordnung vom 26.11.1975 
 
Mit freundlichen Grüßen [….] 
vorübergehenden aber notwendigen Bautätig-
keiten z.B. zur Instandsetzung auf Straßen ist 
jedoch auch in vergleichbaren Situationen im-
mer zu rechnen, so dass verwaltungsseitig in 
diesem Umstand kein nachhaltiges Problem er-
kannt werden kann. Vor diesem Hintergrund 
wird die Stadt Osnabrück auch hier - wie in al-
len vergleichbaren Fällen – keine gegebenen-
falls anfallenden Kosten entschädigen. Es sei 
jedoch in diesem Zusammenhang erwähnt, 
dass die Fläche nun auf Kosten des Vorhaben-
trägers in einen neuen Ausbauzustand versetzt 
wird. Somit ist mit Kostenbeteiligungen an die-
sen Erschließungsmaßnahmen durch die Ga-
ragenbesitzer nicht zu rechnen. Darüber hinaus 
ist es unwahrscheinlich, dass auf einer frisch 
sanierten Fläche in näherer Zukunft Erschlie-
ßungsmaßnahmen und damit die Kostenbetei-
ligung der tatsächlichen Anlieger als Nutzer 
notwendig werden.   
 
s.o. 
 
 
 
In der Bundesrepublik Deutschland wurde die 
Reichsgaragenverordnung (RGaO) durch Art. 2 
Nr. 27 des Gesetzes über das Baugesetzbuch 
vom 8. Dezember 1986 (Bundesgesetzblatt I, 
S. 2191, 2236) aufgehoben. Es gilt in diesem 
Zusammenhang die zuvor bereits angeführte 
Verordnung über den Bau und Betrieb von Ga-
ragen und Stellplätzen (GaStplVO) sowie die 
Niedersächsische Bauordnung (NBauO). 
2.5 Siehe Stellungnahme unter 2.7, ergänzt über eine Zwischen-
zeile: 
 
[….] Sollte so ein oben beschriebener Fall eintreten, dann sehe 
ich die Stadt Osnabrück in primärer Verantwortung. [….] 
 
Sowie über den Abschluß: 
 
[….] Ich bitte Sie darum alternative Möglichkeiten zu prüfen, so 
dass eine Zuwegung nicht über deb Garagenplatz geschaffen 
wird. Z.B. können Parkplätze an der Windhorststr. Oder auch 
weiter umliegend genutzt werden. Alternativ muss auch dar-
über nachgedacht werden, ob der Bauherr für Stellflächen sein 
Grundstück bzw. den Vorgarten an der Windhorststr. 46a nutzt. 
[….] 
Siehe Abwägungsvorschlag unter 2.7 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
Grundsätzlich sind im Rahmen der Bauleitpla-
nung verschiedene Planalternativen in die Prü-
fung genommen worden. Vor dem Hintergrund 
der vor Ort vorhandenen Topographie in Kom-
bination mit der Höhenlage der Bestandskanäle 
war ein Anschluss vor allen Dingen der Regen-
wasserableitung des Vorhabengrundstücks nur 
über die Straße Im Fange möglich. Dement-
sprechend ist hier die Herstellung der Garagen-
hoffläche seitens des Vorhabenträgers für die 
Erschließung obligatorisch. Diese soll dann 
zweckdienlicher Weise zukünftig auch für die 
verkehrliche Anbindung genutzt werden. Eine 
weitere alternative Anbindung über den weiter 
nordwestlich gelegenen Garagenhof wurde im 
Verfahren überprüft. Sie wurde aufgrund der 
Grundstückssituation als nicht zielführend ein-
gestuft, da dadurch das Vorhabengrundstück 
ungefähr in seiner Mitte angefahren werden 
müsste und dementsprechend eine sinnvolle 
Grundstücksnutzung so nicht dargestellt wer-
den kann. Die im Zusammenhang mit dem Vor-
haben hinzukommenden Fahrbewegungen 
bleiben aus Sicht der Verwaltung aufgrund der 
begrenzten Wohneinheiten und der damit auf 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 10/28 
ein notwendiges Minimum reduzierten Stell-
platzanzahl in einem nachbarschaftsverträgli-
chen Umfang. Des Weiteren sieht der Bebau-
ungsplan eine Begrünung entlang der in Rede 
stehenden Grundstücksgrenze vor, um durch 
eine Hecke einen zukünftigen Sichtschutz zwi-
schen den Nutzungen zu gewährleisten. 
Grundsätzlich sieht es die Niedersächsische 
Bauordnung vor, dass der mit einem Vorhaben 
zusammenhängende Stellplatzbedarf zur Ver-
fügung gestellt werden muss. Die vorhandenen 
Parkplätze im umliegenden Straßenraum sind 
den zusätzlichen Besucherverkehren vorbehal-
ten und hier, wie sonst im Stadtgebiet üblich, 
sicherlich eher rar. 
2.6 Siehe Stellungnahme unter 2.5 Siehe Abwägungsvorschlag unter 2.5 
2.7 Einwendung zum Bebauungsplan an der Windhorststr. 46 a – 
Mehrfamilienhaus in zweiter 
Reihe/ Zuwegung über den Garagenplatz „Im Fange“ 
 
Sehr geehrte Frau [….], 
Unser Name ist [….] sind der Garagenbesitzer des Flurstücks 
[….]. 
Bitte nehmen Sie folgende Einwendung zur Kenntnis. Ich hoffe 
auf eine schriftliche und aussagekräftige Rückantwort. 
 
- Erheblich und zusätzlicher Verkehr durch die Realisierung der 
Zuwegung/Fahrgasse über den 
Garagenhof. Es gibt diesbezüglich hohe Konfliktpotentiale, die 
in der Beschlussvorlage bzw. dem Bebauungsplan nicht aus-
reichend beschrieben und gelöst werden. 
 
 
 
 
 
 
- Haftet die Stadt Osnabrück bei einem Unfall, einer Kollision 
auf dem Garagenhof, wenn ein aus der Garage rückwärts, fah-
rendes Auto mit einem vorbeifahrenden Auto vom erschlosse-
nen Grundstück kollidiert? 
 
 
 
 
 
 
 
- Haftet die Stadt für Personenschäden, wenn spielende Kinder 
vom erschlossenen Grundstück auf dem Garagenhof, von ei-
nem aus der Garage herausfahrenden Auto erfasst werden? 
 
- Wie verhält es sich mit der Tatsache eines weiteren Verkehrs-
aufkommens über diesen Garagenplatz zum möglich erschlos-
senen Grundstück? Falls die erschlossene Adresse Im Fange 
lauten wird, dann ist auch mit weiteren PKWs, einem Besuchs-
verkehr, auf das neue Grundstück zu rechnen. Zudem liegt es 
dann nahe, dass Personenverkehr, also jeglicher Besuch über 
die Zuwegung laufen wird. Diese Tatsache ist ebenfalls als 
sehr konfliktreich anzusehen, da sie die Wahrscheinlichkeit ei-
nes Zwischenfalls mit Personenschaden um ein Vielfaches er-
höht. Trägt die Stadt Osnabrück dafür die Verantwortung? 
 
- Das Vorhaben den Garagenhof für eine Zufahrt zu dem noch 
erschließenden Baugrundstück zu realisieren ist unverhältnis-
mäßig, dagegen stehen 20 Garagenbesitzer, die diesen Platz 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
Durch die Begrenzung der neu hinzukommen-
den Wohneinheiten auf fünf sowie die Regelun-
gen der Stellplatzsatzung der Stadt Osnabrück, 
nämlich, dass hier pro Wohneinheit lediglich ein 
Stellplatz nachgewiesen werden muss, wird 
diesseits davon ausgegangen, dass sich die 
hinzukommenden Fahrzeugbewegungen durch 
das Vorhaben im Verhältnis zu der Bestands-
nutzung durch 20 Garagen in einem zumutba-
ren Verhältnis befindet. 
 
Die Gefahr, dass es auf der Fläche zu Kollisio-
nen kommt wird durch das Vorhaben vor dem 
zuvor beschriebenen Hintergrund nicht erwart-
bar erhöht. Darüber hinaus sieht die Straßen-
verkehrsordnung hier grundsätzlich eine be-
sondere Pflicht zur Vorsichtnahme durch den 
Kraftfahrzeugführer beim Rückwärtssetzen vor. 
Dementsprechend haftet die Stadt Osnabrück 
hier sowohl in der Vergangenheit als auch in 
der Zukunft für entsprechende Schäden nicht. 
 
s.o. 
 
 
 
Derzeit ist tatsächlich davon auszugehen, dass 
die Adresse des zukünftigen Vorhabens Im 
Fange xy sein wird. Dies auch schon vor dem 
Hintergrund der problemfreien Erreichbarkeit 
des Vorhabens z.B. durch die Feuerwehr. Hie-
rin kann aber unter den zuvor erwähnten Bege-
benheiten kein nachhaltiges Problem erkannt 
werden, da die mit der Vorhaben zusammen-
hängenden Fahr- sowie Fußgängerbewegun-
gen sinnvoll begrenzt werden. 
 
Derzeit befindet sich das Flurstück 23/7, also 
der Garagenhof, im alleinigen Eigentum der 
Stadt Osnabrück; weitere Eigentümer sind hier 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 11/28 
seit Jahren nutzen, um ihre Autos vorschriftsmäßig zu verwah-
ren. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Die Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen und 
Stellplätzen hat in § 2 Abs. 1 festgelegt, dass zwischen Gara-
gen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- und Abfahrten von 
mindestens 3 m Länge vorhanden sein müssen. Zudem muss 
es wie im Abs. 2 beschrieben, ausreichend Stauraum für war-
tende Kraftfahrzeuge vorhanden sein. Hier besteht unserer An-
sicht nach, auch ein Konflikt in Bezug auf die realisierbare 
Durchfahrtsbreite zu den potentiellen Stellplätzen. Die Ge-
samtbreite der Garagenplatzen beträgt 8 Meter. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
nicht im Grundbuch eingetragen. Darüber hin-
aus sind im Grundbuch auch keine Nutzungs-
rechte oder Grunddienstbarkeiten eingetragen. 
Das Überfahren der städtischen Fläche durch 
die Nutzer und Eigentümer der Garagen erfolgt 
somit bis dato ohne Regelung sowie bisher 
ohne Gegenleistung, sprich kostenneutral. So-
mit verbessert die geplante Festsetzung der 
Fläche als Verkehrsfläche sogar die zukünftige 
Situation der einzelnen angrenzenden Gara-
genbesitzer, da nun die Nutzung der Garagen-
hoffläche erstmalig und eindeutig für die Zu-
kunft und gemäß Straßenverkehrsordnung ge-
regelt wird.  
 
Es ist richtig, dass § 2 (1) der Verordnung über 
den Bau und Betrieb von Garagen und Stell-
plätzen (GaStplVO) besagt, dass zwischen Ga-
ragen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- 
und Abfahrtsbereiche von mindestens 3 Metern 
Länge vorhanden sein müssen. Diese hier in 
Rede stehende Veränderung der Festsetzung 
der Garagenhoffläche zu einer öffentlichen Ver-
kehrsfläche erfolgt allerdings nicht aufgrund 
Überlegungen zur Verkehrslenkung oder -si-
cherheit o.ä. und ist auch nicht ursächlich nur 
durch die vorliegende Vorhabensplanung be-
gründet. Sie erfolgt auch aus dem Grund, dass 
die derzeitige Zufahrtssituation der Garagen – 
wie zuvor erläutert - nicht ausreichend geregelt 
erscheint. Dies kann während eines Planver-
fahrens nicht ignoriert werden.  
Eine tatsächliche Notwendigkeit dieses 3,0-Me-
ter-Abstandes in Bezug auf zukünftige (Mehr-) 
Gefährdung der Verkehrssicherheit und/oder 
Verkehrsordnung kann hier zudem nicht gese-
hen werden. In dieser 3-Meter-Fläche soll ja 
das kurze Halten des Autos zum Öffnen des 
Garagentors gewährleistetet werden, ohne 
dass der fließende Verkehr durch das Anhalten 
des Autos belastet wird. Diese Situation stellt 
sich ja innerhalb eines Garagenhofes anders 
dar, weil es hier in dem Sinne keinen fließenden 
Verkehr gibt, sondern lediglich Autofahrer auf 
dem Weg vom/zum Parkplatz. Zudem ist davon 
auszugehen, dass hier zukünftig immer mehr 
elektronische Garagentoröffner ein schnelles 
Öffnen und Schließen der Tore ohne Ausstei-
gen befördern werden. Die Zu- bzw. Ausfahrten 
aus den Garagen bleiben – außer während der 
zeitlich begrenzten Bauphase – weiterhin mit 
einer unveränderten Sicht auf den weiteren 
Verkehr bestehen, auch wenn zukünftig fünf 
Stellplätze mehr über die Garagenhoffläche an-
gedient werden. Diese Mehrbelastung stellt 
sich in Bezug auf die Bestandsbelastung als 
vernachlässigbar dar. Vor diesem Hintergrund 
wird es als hinnehmbar angesehen, dass in ei-
ner in seinen Ausdehnungen unveränderbaren 
Bestandssituation, an der sich nichts Essentiel-
les in Bezug auf die Verkehrslenkung bzw. –si-
cherheit o.ä. verändern wird, auf diesen in vie-
len anderen (Neubau-) Situationen sicherlich 
sinnvollen Abstand verzichtet wird.  
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 12/28 
- Was ist mit den entstehenden Kosten für die potentielle Ga-
ragenplatzsanierung? Wir möchten weder jetzt für irgendwel-
che Kosten noch später für Folgekosten für ein Vorhaben tra-
gen, dass für mich in keiner Weise nachvollziehbar und voller 
Konflikte ist. 
 
 
 
 
 
 
- Was ist mit der Versicherungspflicht unser KFZ, wenn wir 
während der Bauphase unsere Garage nicht nutzen können, 
wir aber unserer Versicherung gegenüber verpflichtet sind, un-
ser Fahrzeug über Nacht in die Garage zu stellen? Kommt die 
Stadt für mögliche Schäden auf, die an alternativen umliegen-
den Plätzen an der Straße entstehen? 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Abschließend möchte ich Ihnen mitteilen, dass dieses poten-
tiell bevorstehende Vorhaben, die Zuwegung über den Gara-
genvorplatz zu realisieren, ich nicht nachvollziehen können. Es 
gibt diesbezüglich viele Konflikte, die nicht abschließend ge-
klärt sind.  
 
Zudem fühlen wir uns als Garagenbesitzer bezüglich des Vor-
habens nicht genügend von der Stadt Osnabrück bzw. Ihnen 
als Ansprechpartner informiert und mitgenommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Sicherlich ist das ganze Vorhaben als politisch motiviert zu be-
trachten. Dennoch passt hier nicht das Verhältnis zwischen 
dem Bestand und dem geplanten Vorhaben. 
Mit freundlichen Grüßen [….] 
Die Fläche wird auf Kosten des Vorhabenträ-
gers nun in einen neuen Ausbauzustand ver-
setzt. Somit ist mit Kostenbeteiligungen an die-
sen Erschließungsmaßnahmen durch die Ga-
ragenbesitzer nicht zu rechnen. Darüber hinaus 
ist es unwahrscheinlich, dass auf einer frisch 
sanierten Fläche in näherer Zukunft Erschlie-
ßungsmaßnahmen und damit die Kostenbetei-
ligung der tatsächlichen Anlieger als Nutzer 
notwendig werden.   
 
Ein weiteres Unterstellen der Autos in den Ga-
ragen ist sicherlich auch während der Bau-
phase zumindest häufig bis meistens möglich. 
Tatsächlich werden die Garagen aber im Zuge 
der Erschließungsherstellung in ihrer Funktion 
und Erreichbarkeit zum Teil eingeschränkt sein. 
Mit vorübergehenden aber notwendigen Bautä-
tigkeiten z.B. zur Instandsetzung auf Straßen 
ist jedoch auch in vergleichbaren Situationen 
immer zu rechnen, so dass verwaltungsseitig in 
diesem Umstand kein nachhaltiges Problem er-
kannt werden kann. Vor diesem Hintergrund 
wird die Stadt Osnabrück auch hier - wie in al-
len vergleichbaren Fällen – keine gegebenen-
falls anfallenden Kosten entschädigen. 
 
s.o. Die Stellungnahme wird zu Kenntnis ge-
nommen. 
 
 
 
 
Die zwei Bürgerbeteiligungen innerhalb des 
Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungspla-
nes Nr. 652 – Windthorsttraße 46 A – sind nach 
den geltenden gesetzlichen Vorgaben gemäß § 
3 Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt und 
zuvor ortsüblich bekannt gemacht worden. Zu-
nächst fand die Äußerungsmöglichkeit zum 
Einleitungsbeschluss nach § 13a Absatz 3 
Nummer 2 BauGB vom 09.12.2019 bis zum 
10.01.2021 statt, die Entwurfsoffenlegung nach 
§ 3 Absatz 2 BauGB erfolgte vom 15.12.2020 
bis zum 22.01.2021. Die Tatsache, dass diese 
Stellungnahme innerhalb des Zeitfensters ein-
gegangen ist, lässt vermuten, dass der Stel-
lungnehmer rechtzeitig über die Planung infor-
miert war. 
 
Tatsächlich besteht ein wichtiger politischer 
Auftrag darin, Wohnraum in der Stadt Osnab-
rück zu schaffen. Somit werden sowohl poli-
tisch als auch seitens der Verwaltung unter an-
derem auch private Vorhaben begleitet, so-
lange sie städtebaulich vertretbar sind, welche 
in der Lage sind, zusätzlichen Wohnraum her-
zustellen.  
2.8 Sehr geehrte Damen und Herren, 
sehr geehrte Frau [….], 
anwaltliche Bevollmächtigung des [….] durch beigefügte Voll-
macht versichernd, erheben wir namens und in Vollmacht des 
Mandanten Einwendungen gegen den 
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 652 – Windthorst-
straße 46A.  
 
1. Begründung: 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 13/28 
Der Einwender ist Eigentümer des Grundstückes [….], welches 
nordöstlich direkt an das Plangebiet angrenzt. Das Grundstück 
ist bebaut mit einem Reihenendhaus. Es wird vom den Einwen-
der als ständige Wohnung genutzt. Der Außensitz und die Gar-
tenflächen grenzen unmittelbar an die planerisch ausgewie-
sene Stellplatzanlage an. Der Einwender ist weiter Eigentümer 
der Parzelle [….], die mit einer Garage bebaut ist und ebenfalls 
direkt an das Plangebiet (letztes Grundstück auf der westlichen 
Seite des Garagenhofes) angrenzt. Als Eigentümer angren-
zender Flächen befürchtet der Einwender sowohl eine unzu-
mutbare Belastung seines Wohngrundstückes als auch eine 
erhebliche Beeinträchtigung der Zufahrt zu seiner Garage. 
a. Erforderlichkeit der Planung; § 1 Abs. 3 BauGB 
Der Planungsanlass wird mit einer „nachbarschaftsverträgli-
chen wohnbaulichen Nachverdichtung“ beschrieben. Dazu 
soll „innerhalb des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 
89“, der „Baufenster“ festsetzt, der gegenständliche Plan auf-
gestellt werden, um die bisher gärtnerisch genutzten Bereiche 
des Grundstückes an der Windthorststraße einer baulichen 
Nutzung zuzuführen. Hierzu sei der Plan auch erforderlich. 
Das Gebot der planerischen Konfliktbewältigung wird durch 
diese Darlegung allerdings nicht ordnungsgemäß abgearbei-
tet. Denn danach muss der Plan wenigstens diejenigen Fest-
setzung enthalten, die zur Bewältigung vorhandener oder 
durch die Planung ausgelöster städtebaulicher Konflikte not-
wendig sind. 
Die Konfliktlage findet sich in der Begründung zum Entwurf bis-
her nicht. 
Diese skizzieren wir wie folgt: 
- Im bisher ruhigen Hinterland der gewachsenen Be-
bauung wird ein Mehrfamilienhaus mit 
fünf Wohneinheiten planerisch abgesichert. 
Hierdurch entsteht erhebliche Unruhe in die-
sem bisher durch Erholungszwecke und Frei-
zeitnutzung geprägten Bereich. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Zusätzlich werden Fahrbewegungen in diesem Be-
reich hinein in erheblichem Umfang ausgelöst. Dies 
geschieht insbesondere durch die Positionierung von 
Einstellplätzen auf dem Grundstück. Diese sind zu-
sätzlich auch so orientiert, dass die Stellplatzanlage 
direkt an Freizeit- und Erholungsbereiche des Wohn-
hauses des Einwenders angrenzen. 
 
s.o. / s.u. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. / s.u. 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. / s.u. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es ist richtig, dass sich über die Änderung des 
Planungsrechts die zukünftige Nutzung des 
Vorhabengrundstücks verändern wird. Damit 
wird zwangsläufig eine Veränderung der Ge-
räuschentwicklung einhergehen. Zugebener-
maßen ist durch das Hinzukommen weiterer 
Wohnnutzungen davon auszugehen, dass 
diese Geräuschentwicklungen bestenfalls 
gleichbleiben werden oder sich erhöhen wer-
den. Allerdings wird diesseits davon ausgegan-
gen, dass beim Hinzukommen einer in seinem 
Ausmaß sinnvoll begrenzten und an den Be-
stand angepassten Wohnnutzung in ein beste-
hendes Wohngebiet diese Veränderungen 
durch die bisher vorhandenen Bewohner hinzu-
nehmen sind. Darüber hinaus dienen die ge-
wählten Regelungen und Festsetzungen (Ab-
stand der festgelegten Baugrenzen zum wohn-
baulichen Bestand, Begrenzung der Wohnein-
heiten, Begrenzung der Stellplätze, Eingrünung 
des Vorhabens bzw. der Stellplätze etc.) dem 
nachbarschaftlichen Nebeneinander. Die hin-
zukommende Wohnnutzung rückt zudem nicht 
näher an das Grundstück des Einwenders 
heran als es bereits vorhandene Wohnnutzun-
gen tun. 
 
s.o. Die im Zusammenhang mit dem Vorhaben 
hinzukommenden Fahrbewegungen bleiben 
aus Sicht der Verwaltung aufgrund der auf die 
Anzahl fünf begrenzten Wohneinheiten und der 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 14/28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Weiterhin wird eine Fahrgasse eines Garagenhofes 
zu einer Erschließungsanlage gemacht. 
 
 
 
 
 
Der Einwender fordert, die dadurch entstehenden Konflikte mit 
der Bestandsnutzung durch entsprechende Festsetzung im 
Bebauungsplan zu bewältigen. Dies ist bisher nicht der Fall. 
Eine Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch 
sie hervorgerufen werden, zu Lasten Betroffener letztlich un-
gelöst bleiben. Von einer abschließenden Konfliktbewältigung 
darf der Plangeber nur dann absehen, wenn sichergestellt ist, 
dass der erforderliche Ausgleich der widerstreitenden Interes-
sen noch im Rahmen des Planvollzugs stattfinden kann, vgl. 
BVerwG, Beschl. v. 18.05.1994 - 4 NB 15.94 - juris Rn. 
15; 
OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 17.12.2019 - 2 D 
101/18.NE - juris Rn. 96. 
Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung sind dann über-
schritten, wenn bereits im Planungsstadium absehbar ist, dass 
damit auf ein notwendiges Minimum reduzier-
ten Stellplatzanzahl in einem nachbarschafts-
verträglichen Umfang, welcher zudem mit den 
bereits vorhandenen Nutzungen grundsätzlich 
einhergeht, also erwartbar in einem Wohnge-
biet ist. Der Einwender wohnt derzeit bereits mit 
seinem Garten im direkten Anschluss an den 
vorhandenen Garagenhof, welcher 20 Garagen 
anbietet. Direkt nordwestlich angrenzend befin-
det sich ein weiterer Garagenhof in einer ähnli-
chen Größenordnung. Durch das Hinzukom-
men der fünf Stellplätze im Zusammenhang mit 
der vorliegenden Planung werden die Fahrbe-
wegungen im Umfeld des Einwendergrund-
stücks dementsprechend nicht in einem unzu-
mutbaren Ausmaß erhöht. Im Hinblick auf die 
Vorschrift des § 12 Abs. 2 Baunutzungsverord-
nung, die Stellplätze in Kleinsiedlungsgebieten, 
reinen und allgemeinen Wohngebieten für den 
durch die zulässige Nutzung verursachten Be-
darf zulässt, sind Stellplätze für den regulären 
Bedarf als nachbarverträglich anzusehen (ver-
gleiche hierzu das Urteil des VG Ansbach vom 
26.06.2019, AN 9 K 18.01373). Der übliche 
Lärm durch den Anwohnerverkehr ist als sozial 
adäquat hinzunehmen (vergleiche auch 
BayVGH, B. v. 20.03.2018, 15 CS 17.2523).  
Darüber hinaus stellt sich auch die Situierung 
der Stellplätze nicht als rücksichtslos dar, da es 
in aller Regel dem Bauherrn obliegt, in welcher 
Weise die Stellplatzpflicht erfüllt wird und wo 
die Stellplätze geschaffen werden.  
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. In diesem Zusammenhang sei erwähnt, 
dass durch die nun verfolgte Festsetzung einer 
Verkehrsfläche erstmalig die Zufahrten der ein-
zelnen Eigentümer zu ihren Garagen über-
haupt klar geregelt werden. In der Vergangen-
heit gab es hierzu weder im Grundbuch einge-
tragene Nutzungsrechte oder Grunddienstbar-
keiten noch Geh- oder Fahrrechte. Durch die 
zukünftige Festsetzung ist nun auch allen Ga-
rageneigentümern – auch dem Einwender sel-
ber – die Nutzung der öffentlichen Fläche ge-
mäß Straßenverkehrsordnung erlaubt. 
 
s.o.  
 
 
 
Verwaltungsseitig wird die Meinung vertreten, 
dass eine ausreichende Konfliktbewältigung 
auf Seiten der Planung stattgefunden hat, s.o. 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
s.o. 
 
 
s.o. 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 15/28 
sich der offen gelassene Interessenkonflikt auch in einem 
nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird, 
vgl. 
BVerwG, Beschl. v. 26.03.2007 - 4 BN 10/07 - juris Rn. 9 
und 
BVerwG, Beschl. v. 25.08.1997 - BVerwG 4 BN 4.97 - 
ZfBR 1997, 328). 
So dürfte aktuell der Fall hier liegen. Die Besonderheit des Ver-
fahrens ist, dass es sich um einen vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan handelt. In diesen Verfahren werden die Planungen 
nicht als Angebot formuliert sondern auf Planebene bereits 
konkret festgelegt. Damit ist aber vor dem Hintergrund des Vor-
stehenden auch zu fordern, dass entsprechende Schutzmaß-
nahmen für die Bestandsnachbarn bereits jetzt abschließend 
und verbindlich geregelt werden. Diese sind nicht getroffen. 
Zusätzlich ist zu beachten, dass der „Briefmarkenplan“ Nr. 
652, in die planerische Abwägung desbisherigen Planes, der 
den Einwender weiterhin betrifft, punktuell eingreift, ohne sich 
mit der seinerzeitigen Planungsfestlegung der Aussparung 
von Innenbereichen von Bebauung auseinanderzusetzen. 
Schon bei Änderungen eines Bebauungsplans ist das Inte-
resse von Planbetroffenen an der unveränderten Beibehaltung 
eines bisher geltenden Bebauungsplans durchaus zu berück-
sichtigen. Dies gilt erst recht, wenn ein neuer Plan den alten 
nur kleinteilig überplant und damit dessen planerische Ausrich-
tung diametral ändert. In einem solchen Fall kann auch jedes 
mehr als geringfügige private Interesse am Fortbestand des 
Bebauungsplans in seiner früheren Fassung abwägungsrele-
vant sein, vgl. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
s.o. 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
Nach Ansicht der Verwaltung wird die planeri-
sche Absicht des „ursprünglichen“ Bebauungs-
planes Nr. 89 – Ölweg, nördl. Teil – (in Kraft ge-
treten am 28.12.1970) durch den hier in Rede 
stehenden Bebauungsplan Nr. 652 – Windt-
horststr. 46A – mit Vorhabenbezug keineswegs 
diametral oder grundsätzlich geändert. Weiter-
hin sieht der in Rede stehende Grundstücksbe-
reich – wie zuvor – eine Wohnbaufläche in ei-
nem allgemeinen Wohngebiet vor. Es soll nun 
lediglich Planungsrecht für ein zusätzliches 
Baufenster im hinteren Bereich eines für heu-
tige Verhältnisse sehr großzügigen Gesamt-
grundstückes geschaffen werden. Also eine 
durchaus typische Nachverdichtung im Be-
stand. Hätte man zum Zeitpunkt der Satzung 
zum Bebauungsplan Nr. 89 – Ölweg, nördl. Teil 
- diesen Innenbereich nachhaltig von Bebau-
ung freihalten wollen - hierfür lassen sich in der 
entsprechenden Begründung aber auch keine 
Anzeichen finden – hätte man die Fläche auch 
mit einer Festsetzung zu einer Grünfläche, wie 
im Übrigen angrenzend geschehen, bedenken 
können. Die Festsetzung einer weiteren Bau-
möglichkeit geschieht hier vor allen Dingen vor 
dem Hintergrund der Notwendigkeit zur Schaf-
fung von Wohnraum im Stadtgebiet in Kombi-
nation mit dem vom Gesetzgeber vorgegebe-
nen Leitsatz der Ressourenschonung durch 
Nachverdichtung sowie unter Berücksichtigung 
aller – auch nachbarlicher - Belange. Das städ-
tebauliche Planungsrecht stellt die Innenent-
wicklung in den Mittelpunkt einer nachhaltigen 
städtebaulichen Entwicklung (vgl. § 1 Absatz 5 
Satz 3 BauGB: Hierzu soll die städtebauliche 
Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der 
Innenentwicklung erfolgen.) Dennoch erfordert 
jede Nachverdichtung im Rahmen der Innen-
entwicklung eine sachgerechte Auseinander-
setzung mit den jeweils vorzufindenden Rah-
menbedingungen. Somit wurden auch hier die 
das Vorhaben umgebenden Bedingungen und 
Einflussfaktoren berücksichtigt. Dies schlägt 
sich u.a. in diversen Festsetzungen nieder, z.B. 
Festsetzung zum Gebietscharakter, zur Bau-
weise, zur maximalen Gebäudehöhe etc.  
Aufgrund der Tatsache, dass sowohl politisch 
als auch gesellschaftlich die Anbietung weiterer 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 16/28 
 
 
BVerwG, Beschl. v. 28.05.2019 - 4 BN 44.18 - juris Rn. 7 und 
 
BVerwG, Beschl. v. 18.10.2006 - 4 BN 20.06 - BauR 
2007, 331. 
 
Auch diese Frage wird in den bisherigen Ausführungen nicht 
bearbeitet. Bis auf die „blumige“ Darstellung, der neue Plan sei 
nachbarschaftverträglich, fehlen Ausführungen dazu, welche 
Konflikte bestehen und welche Maßnahmen zu treffen sind, um 
den wohlformulierten Worten auch solchen Taten folgen zu las-
sen, die den Schutz der durch die Nachverdichtung Betroffe-
nen ernst nehmen. Der Begriff „Nachbar“ findet sich in der Be-
gründung an sechs Stellen. Es werden Gebäudehöhen, Maß 
der baulichen Nutzung und Planzung diskutiert. Die Kernfrage 
aber, ob nämlich an einer Stelle, an der bisher planerisch und 
tatsächlich eine Freizeitnutzung herrschte, jetzt Wohnen statt-
finden soll, wird nicht beantwortet. Zwar findet sich in der Vor-
lage VO/2020/6035 eine leise Andeutung – die Maßnahme 
zahlt auf das „Stadtziel sozial- und umweltgerechte Stadtent-
wicklung“ ein. Dies rechtfertigt aber wohl nicht einen Eingriff in 
eine planungsrechtliche Situation ohne adäquate Konfliktlö-
sung. 
b. Abwägung 
§ 1 Abs. 7 BauGB verlangt, dass die öffentlichen und privaten 
Belange bei der Aufstellung der Bauleitpläne gegen- und un-
tereinander gerecht abgewogen werden. Nur wenn die Stadt 
diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird 
das Abwägungsgebot nicht verletzt. Nur unter diesen Voraus-
setzung ist es ihr möglich, bei der Abwägung der verschiede-
nen Belange dem Einzelnen Vorzug einzuräumen und sich 
gleichzeitig notwendigerweise für die Zurückstellung eines An-
deren zu entscheiden, vgl. 
Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Urteil vom 16.1.2014 – 
1KN 184 / 12. 
Auch wenn die Abwägung erst zu einem späteren Zeitpunkt 
erfolgt, ist es hierfür sachnotwendig, dass die Interessen der 
einzelnen am Verfahren beteiligten Gruppierungen ordnungs-
gemäß vorher erfasst werden. Der Einwender macht die nach-
folgenden Interessen geltend. Er meint, dass eine Abwägung 
gegenüber anderen Interessen zu seinem Vorteil auszugehen 
hat. 
 
aa. Erschließung 
Die für die vorgesehene Erschließung festgesetzte Fläche, ist 
dafür nicht geeignet. Sie löst planbedingt einen Konflikt zwi-
schen der gewollten baulichen Nutzung und dem damit zusam-
menhängenden Kraftfahrzeugverkehr aus, ohne die Aufrecht-
erhaltung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs zu the-
matisieren oder zu lösen.  
Unstreitig dürfte eine Erschließung über einen Garagenhof 
auch bei einem „Briefmarkenplan“ zunächst eher ungewöhn-
lich sein. Auslöser dieser Planung ist offensichtlich der Um-
stand, dass die Plangeberin Eigentümerin der Parzelle 23/7 ist. 
Sie meint daher, die Erschließung über einen noch abzuschlie-
ßenden Durchführungsvertrag regeln zu können. Öffentlich-
Wohnflächen stark gefordert wird, hat verwal-
tungsseitig in den letzten Jahren ein Screening 
über das gesamte Stadtgebiet stattgefunden, 
um potenzielle Nachverdichtungspotenziale zu 
finden.  
 
s.o. 
 
s.o. 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. Diesseits wird die Ansicht geteilt, dass es 
im Rahmen einer Abwägung nur unter Berück-
sichtigung aller eingegangenen unterschiedli-
chen Interessenslagen zu einem Endergebnis 
kommen kann. Dieses Ergebnis sowie die da-
mit einhergehende Abwägung liegen hiermit 
fristgerecht zum derzeit noch offenstehenden 
politischen Beschluss über die Satzung des 
Verfahrens vor. 
 
s.o. 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Verwaltungsseitig findet die geplante Erschlie-
ßung des Vorhabens Unterstützung. Da sich 
mit der Planung die Fahrzeugbewegungen im 
Hinblick auf die bereits auf dem Garagenhof 
Stattfindenden nicht deutlich verändert bzw. er-
höht, ist hier nicht ersichtlich, wodurch ein Ver-
kehrskonflikt herbeiführt werden sollte. Darüber 
hinaus erfolgt die hier in Rede stehende Verän-
derung der Festsetzung der Garagenhoffläche 
zu einer öffentlichen Verkehrsfläche nicht auf-
grund Überlegungen zur Verkehrslenkung oder 
-sicherheit o.ä. und ist auch nicht ursächlich nur 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 17/28 
rechtlich wird dieFläche als öffentliche Verkehrsfläche festge-
setzt. 
Diese umsetzungsorientierte Sichtweise blendet wesentliche 
Aspekte aus. 
Zunächst ist ein Garagenhof keine geeignete Erschließung. Er 
ist es bereits deshalb nicht, weil der Konflikt zwischen ein- und 
ausfahrenden Nutzern der 20 Garagen einerseits und der 
durchfahrenden Stellplatznutzern auf der Hand liegt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nicht erwähnt wird z.B., dass die Verordnung über den Bau 
und Betrieb von Garagen und Stellplätzen in § 2 Abs. 1 festlegt, 
dass zwischen Garagen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- 
und Abfahrten mindestens von 3 m Länge vorhanden sein 
müssen. Zudem müssen, vergleiche Abs. 2 dieser Regelung 
Stauräume vor den Garagentore vorhanden sein, um dort 
Fahrzeugen ein Warten zur möglichen. Auch in Bezug auf die 
Fahrgassen legt die Verordnung in § 4 Abs. 3 und 4 Mindest-
anforderungen fest. Dies alles ist auf 7 m Breite schlicht nicht 
machbar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass das prä-
gende Rechtsverhältnis über die Nutzung dieser Flächen des 
Garagenhofes eine rein privatrechtlich - Stichwort Durchfüh-
rungsvertrag - regelbarer Situation ist. Denn zum einen gilt die 
Straßenverkehrsordnung auch auf einem privaten Garagen-
hof, wenn dessen Verkehrsflächen faktisch für den Fahrzeug-
verkehr frei zugänglich sind, vgl. 
durch die vorliegende Vorhabensplanung be-
gründet. Sie erfolgt auch aus dem Grund, dass 
die derzeitige Zufahrtssituation der Garagen 
nicht ausreichend geregelt erscheint. Dies kann 
während eines Planverfahrens nicht ignoriert 
werden. Derzeit befindet sich das Flurstück 
23/7, also der Garagenhof, im alleinigen Eigen-
tum der Stadt Osnabrück; weitere Eigentümer 
sind hier nicht im Grundbuch eingetragen. Dar-
über hinaus sind im Grundbuch auch keine Nut-
zungsrechte oder Grunddienstbarkeiten einge-
tragen. Somit verbessert die geplante Festset-
zung der Fläche als Verkehrsfläche sogar die 
zukünftige Situation der einzelnen angrenzen-
den Garagenbesitzer, da nun die Nutzung der 
Garagenhoffläche erstmalig und eindeutig für 
die Zukunft und gemäß Straßenverkehrsord-
nung geregelt wird.  
 
Es ist richtig, dass § 2 (1) der Verordnung über 
den Bau und Betrieb von Garagen und Stell-
plätzen (GaStplVO) besagt, dass zwischen Ga-
ragen und öffentlichen Verkehrsflächen Zu- 
und Abfahrtsbereiche von mindestens 3 Metern 
Länge vorhanden sein müssen. Eine tatsächli-
che Notwendigkeit dieses 3,0-Meter-Abstandes 
in Bezug auf zukünftige (Mehr-) Gefährdung 
der Verkehrssicherheit und/oder Verkehrsord-
nung kann hier aber – wie oben beschrieben - 
nicht gesehen werden. In dieser 3-Meter-Flä-
che soll ja das kurze Halten des Autos zum Öff-
nen des Garagentors gewährleistetet werden, 
ohne dass der fließende Verkehr durch das An-
halten des Autos belastet wird. Diese Situation 
stellt sich ja innerhalb eines Garagenhofes an-
ders dar, weil es hier in dem Sinne keinen flie-
ßenden Verkehr gibt, sondern lediglich Auto-
fahrer auf dem Weg vom/zum Parkplatz. Zu-
dem ist davon auszugehen, dass hier zukünftig 
immer mehr elektronische Garagentoröffner ein 
schnelles Öffnen und Schließen der Tore ohne 
Aussteigen befördern werden. Die Zu- bzw. 
Ausfahrten aus den Garagen bleiben – außer 
während der zeitlich begrenzten Bauphase – 
weiterhin mit einer unveränderten Sicht auf den 
weiteren Verkehr bestehen, auch wenn zukünf-
tig fünf Stellplätze mehr über die Garagenhof-
fläche angedient werden. Diese Mehrbelastung 
stellt sich in Bezug auf die Bestandsbelastung 
als vernachlässigbar dar. Vor diesem Hinter-
grund wird es als hinnehmbar angesehen, dass 
in einer in seinen Ausdehnungen unveränder-
baren Bestandssituation, an der sich nichts Es-
sentielles in Bezug auf die Verkehrslenkung 
bzw. –sicherheit o.ä. verändern wird, auf diesen 
in vielen anderen (Neubau-) Situationen sicher-
lich sinnvollen Abstand verzichtet wird. 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 18/28 
AG Essen-Borbeck, Urteil vom 02. Juli 2013 – 6 C 88/13 
–, juris. 
 
 
 
 
 
 
 
Zum anderen hat der Fahrweg keine generelle Vorfahrt gegen-
über anderen Verkehrsteilnehmern. Die Erschließung eines 
Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten würde also über 
eine Fahrgasse geführt, die keinen Vorrang vor anderen Nut-
zungen hat. Diese Situation wäre hinnehmbar, wenn sie sich 
räumlich auf den Bereich beschränkt, der nicht nach der oben 
genannten Verordnung bereits durch die Bestandsnutzung be-
legt ist. Das ist sie aber offensichtlich nicht. 
Es trifft den Einwender in besonderer Weise, weil er Nutzer der 
beiden am Kopfende des Garagenhofes belegenen Garagen 
ist. Rechnet man die nach der Verordnung notwendigen Flä-
chen von der Fahrgasse ab, bleibt de facto nichts von ihr übrig. 
Wird also das Argument der notwendigen Erschließung höher 
gewichtet als das des Einwenders auf Erhalt seiner Garage 
und einer den Regelungen der Verordnung und der StVO ent-
sprechenden Nutzung, würde letztere de facto untersagt. Dies 
wird er nicht akzeptieren. 
Zu allen diesen Punkten schweigt der Plan. Einziges für die 
Erschließung streitendes Argument ist offensichtlich die pri-
vatrechtliche Situation. Dies löst zwar die Verfügbarkeit der 
Fläche, nicht aber die durch die eigentliche Erschließung tat-
sächlich ausgelösten Konflikte.. 
Wenn nur eine privatrechtliches Argument zählt, hätte die 
Plangeberin von sich aus einmal die Frage thematisieren müs-
sen, inwiefern sie aufgrund der Eigentümerschaft und aufgrund 
der von ihr ausgelösten Probleme ihren Anforderungen an die 
Verkehrssicherungspflicht überhaupt noch nachkommen kann. 
Kollidiert auf dieser Fläche ein Garagenbenutzer mit einem 
durchfahrenden Einstellplatznutzer und lässt sich die Nichtein-
haltung der Verordnung durch Planungsrecht nachweisen, be-
steht sofort auch ein Amtshaftungsrisiko. 
bb. Positionierung der Einstellplätze 
Auch der Umfang und insbesondere die Lage der Einstell-
plätze ist zu beanstanden. Sofern die Plangeberin referiert, 
dass sie nur solche Stellplätze als Einstellplätze fordert, die 
nach der Stellplatzsatzung erforderlich sein, wird dies nicht 
zum Allheilmittel eines offenbar erkannten aber nicht gelösten 
Konfliktes. Denn auch die verbleibenden fünf Stellplätze und 
die Zufahrt zu diesen grenzt direkt an die rückwärtige Ruhe-
zone des Grundstücks des Einwenders an. Für diese Positio-
nierung der Stellplätze streitet nur der Eigennutz des Vorha-
benträgers. Nur durch dieseFestsetzung ist es ihm überhaupt 
möglich, sein Vorhaben in dem geplanten Umfang zu verwirk-
lichen. 
 
 
 
Dieses hier angeführte Urteil beschäftigt sich 
mit der Fragestellung, ob auf einem privaten 
Garagenhof die Straßenverkehrsordnung An-
wendung findet und ist dementsprechend in 
dieser Ausgangslage (Festsetzung von öffentli-
che Verkehrsfläche) nicht maßgeblich. Auf ei-
ner öffentlichen Verkehrsfläche sind die Rege-
lungen der Straßenverkehrsordnung einzuhal-
ten. 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
s.o.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. Die im Zusammenhang mit dem Vorhaben 
hinzukommenden Stellplätze bleiben aus Sicht 
der Verwaltung aufgrund der auf die Anzahl fünf 
begrenzten Wohneinheiten und der damit auf 
ein notwendiges Minimum reduzierten Stell-
platzanzahl in einem nachbarschaftsverträgli-
chen Umfang, welcher zudem mit den bereits 
vorhandenen Nutzungen grundsätzlich einher-
geht, also erwartbar in einem Wohngebiet ist. 
Der Einwender wohnt derzeit bereits mit sei-
nem Garten im direkten Anschluss an den vor-
handenen Garagenhof, welcher 20 Garagen 
anbietet. Direkt nordwestlich angrenzend befin-
det sich ein weiterer Garagenhof in einer ähnli-
chen Größenordnung. Durch das Hinzukom-
men der fünf Stellplätze im Zusammenhang mit 
der vorliegenden Planung werden die Fahrbe-
wegungen im Umfeld des Einwendergrund-
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 19/28 
 
 
 
 
 
 
 
 
Eine Diskussion der dadurch entstehenden Konfliktlage und ei-
ner Abwägung betroffener Interessen fordert zudem eine Aus-
sage zur Höhe der durch die entsprechenden Anlagen ausge-
lösten Belastungen. Während die Plangebern - aus welcher 
Überzeugung auch immer - Flora und Fauna betrachtet, den 
Boden begutachtet und auch dem verfügbaren Solar – Gewinn 
Raum einräumt, schweigt sie in verkehrlicher und lärmtechni-
scher Hinsicht. In den uns zur Verfügung gestellten Unterlagen 
findet sich keine Aussage, ob sich die Mehrbelastung in einem 
Bereich bewegt, der als sozialadäquat anzunehmen ist. 
Lärmemissionen werden nur in Bezug auf die Autobahn A 33 
und Gewerbelärm untersucht. Dies bezieht sich aber nicht auf 
die Auswirkung, die eine Stellplatzanlage hat, die direkt an den 
Garten des Nachbarn gebaut werden soll. Die Verkehrsbezie-
hung wird überhaupt nicht angesprochen. 
Selbst wenn die Auswirkungen der Einstellplätze einer Wohn-
nutzung immanent sind, wäre aber zu fragen, ob die Platzie-
rung der Anlage an sich zulässig ist. Zwar mag man angesichts 
des Garagenhofes eine gewisse Vorprägung für Abstellanla-
gen in diesem Teil des Quartiers erkennen. Der bisherige Be-
bauungsplan hat aber - für den Einwender vertrauensbildend - 
eine klare Differenzierung zwischen Wohnbereichen und Ver-
kehrsbereichen geschaffen. Die Garagenhöfe waren dabei die 
städtebauliche Idee, die Auswirkungen der Fahrzeugnutzung 
auf bestimmte Bereiche zu konzentrieren und andere Bereiche 
von dieser Belastung bewusst freizuhalten. Nur so gelingt die 
Ausweisung des WR für den Bereich der Corthausstraße. 
Wenn jetzt unmittelbar in / an dem Bereich, dessen Schwer-
punkt bisher Garten und Freizeitnutzung war, und die - bezo-
gen auf das Grundstück des Einwenders - auch zu weiten Tei-
len noch fortgesetzt wird, ein Stellplatzanlage positioniert wird, 
so ist dies schlicht rücksichtslos. Dabei ist auch zu betrachten, 
dass die Positionierung - das zeigt der Verzicht auf weitere 
Stellplätze - nicht alternativlos ist. Denn nach der Satzung der 
Plangebern könnten auch alle Stellplätze abgelöst werden. Zu-
dem befindet sich offensichtlich auch das Vorderliegergrund-
stück an der Windthorststrasse im Eigentum der Vorhabenträ-
gers. Auch dort könnten Stellplätze angeordnet und an das 
neue Vorhaben rechtlich angebunden werden. Dies würde 
auch auf das übliche Ziel der Plangebern einzahlen, Stellplätze 
nahe an den Verkehrsflächen zu orientieren. 
 
stücks dementsprechend nicht in einem unzu-
mutbaren Ausmaß erhöht. Im Hinblick auf die 
Vorschrift des § 12 Abs. 2 Baunutzungsverord-
nung, die Stellplätze in Kleinsiedlungsgebieten, 
reinen und allgemeinen Wohngebieten für den 
durch die zulässige Nutzung verursachten Be-
darf zulässt, sind Stellplätze für den regulären 
Bedarf als nachbarverträglich anzusehen (ver-
gleiche hierzu das Urteil des VG Ansbach vom 
26.06.2019, AN 9 K 18.01373). Der übliche 
Lärm durch den Anwohnerverkehr ist als sozial 
adäquat hinzunehmen (vergleiche auch 
BayVGH, B. v. 20.03.2018, 15 CS 17.2523).  
Darüber hinaus stellt sich auch die Situierung 
der Stellplätze nicht als rücksichtslos dar, da es 
in aller Regel dem Bauherrn obliegt, in welcher 
Weise die Stellplatzpflicht erfüllt wird und wo 
die Stellplätze geschaffen werden.  
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. Grundsätzlich sieht es die Niedersächsi-
sche Bauordnung vor, dass der mit einem Vor-
haben zusammenhängende Stellplatzbedarf 
auf dem Vorhabengrundstück o.ä. durch den 
Vorhabenträger zur Verfügung gestellt werden 
muss. Es ist richtig, dass die Stellplatzsatzung 
der Stadt Osnabrück auch die Ablöse von Stell-
plätzen regelt; hierdurch kann besonderen Si-
tuationen oder Konzepten Rechnung getragen 
werden, der vollständige Verzicht auf Flächen 
für den zu erwartenden ruhenden Verkehr ist 
hiermit zweckdienlicher Weise wohl nicht ge-
meint. Die vorliegend geplante Stellplatzanlage 
des Vorhabens liegt ebenfalls in direkten Nähe 
der öffentlichen Verkehrsfläche (Garagenhof). 
 
 
s.o. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 20/28 
Auch der Einwand einer recht übersichtlichen Anzahl der Fahr-
zeugbewegungen kann hier nicht verfangen. Der Vergleichs-
maßstab ist nicht nur die Art der Nutzung – Wohnen - sondern 
auch die im Vergleich zum Umfeld höher verdichtete Bebauung 
des Vorhabenträgers. Es wird also ein Hinterlieger entstehen, 
der erstmals ein erhöhtes Maß der Bebauung etabliert. Dessen 
Auswirkungen sind also an der Ortsüblichkeit zu messen. Der-
artige Stellplätze in dieser Massierung sind nicht ortsüblich. 
Auch die Lage der Einstellplätze ist damit unzumutbar für den 
Einwender. 
cc. Dimensionierung des Vorhabens 
Nach der Festsetzung des Planes soll eine zweigeschossige 
Bebauung als Hinterlieger entstehen. Im Plan ist dann zusätz-
lich – ohne, dass dies baurechtlich relevant wäre - ein Staffel-
geschoss ein Flachdach aufgesetzt. Die Höhe wird hier im 
Schnitt mit 8,83 m angegeben, in der Begründung referenziert 
auf 9,5 m. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zusätzlich soll das Gebäude fünf Wohneinheiten ausweisen. 
Die Gesamtwohnfläche ist ebenfalls erheblich höher als bei 
jedem Gebäude in vergleichbarer Lage im Quartier. 
 
 
 
 
Der Baukörper hebt sich also in mehrfacher Hinsicht deutlich 
von der direkt angrenzenden Bebauung ab. Allein an der Wind-
horststraße, sind ähnlich hohe, möglicherweise ähnlich ver-
dichtete, Gebäude errichtet. Diese sind mit Satteldächern aus-
gestattet aber stehen eben auchnicht zurück versetzt auf den 
Grundstücken. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. Aus städtebaulicher Sicht sind die gewähl-
ten Abmessungen des Gebäudes als nachbar-
schaftsverträglich auch in der wie hier gewähl-
ten Hinterlandlage anzusehen. Gerade auch 
die direkt südlich angrenzenden Reihenhaus-
siedlungen in der Corthausstraße sowie ein-
zelne Gebäude an der Windthorststraße in der 
unmittelbaren Umgebung ( Windthorststraße 
44, 44a, 56 und 60) weisen ähnliche und/oder 
darüberhinausgehende Gebäudeabmessun-
gen vor. Der Bebauungsplan legt darüber hin-
aus eine Zweigeschossigkeit (entsprechend 
des umliegenden Bestandes) sowie eine maxi-
male Gebäudeoberkante fest. Für diese Hö-
henfestsetzung ist aufgrund der angrenzenden 
Straßenhöhen von einer gewachsenen Gelän-
deoberkante auf dem Vorhabengrundstück von 
etwa 82,0 m über Normalhöhennull (NHN) am 
höchsten Punkt ausgegangen worden. Mit ei-
ner wie hier gewählten Oberkantenfestsetzung 
von 91,5 m über NHN kann das geplante Ge-
bäude zukünftig eine Gesamthöhe von maxi-
mal 9,5 m vorweisen. Der festgesetzte über-
baubare Bereich hält gerade zu der eigenen 
Grundstücksgrenze in der hier angesproche-
nen Richtung bereits großzügige Abstände ein. 
Hierdurch wird ein nachbarschaftsverträgliches 
Nebeneinander der Wohnnutzungen auch mit 
unterschiedlichen Gebäudehöhen gewährleis-
tet. In die hier konkret in Rede stehende Him-
melsrichtung, sprich Südosten, zeigt die vorlie-
gende Planung einen Abstand von ca. 11 m, 
was dem Doppelten der bauordnungsrechtli-
chen Grenzabstände entspricht.  
 
Auch wenn die an das Vorhaben angrenzenden 
Hausgruppen im rechtlichen Sinne nicht als ein 
Gebäude zu betrachten sind, kommen hier pro 
Reihenhauszeile ebenfalls mindestens 5 
Wohneinheiten zusammen, wobei die addierte 
Wohnfläche dann vermutlich höher liegen wird 
als in einem Gebäude mit 5 Wohnungen. Die 
tatsächlich gebaute Wohnfläche ist aber hier e-
her nebensächlich, da man in der Betrachtung 
ja eher die Gebäudekubaturen wahrnehmen 
wird als die sich darin verbergenden Wohnflä-
chen. 
 
s.o. Die hier gewählte Festsetzung eines Staf-
felgeschosses mit Flachdach ergibt sich u.a. 
aus dem veränderten (modernen) Verständnis 
von Architekturästhetik sowie vor dem Hinter-
grund, dass mittels der wie hier zusätzlich ge-
forderten Dachbegrünung ebenfalls ein Beitrag 
zum Ausgleich für den ökologischen Eingriff 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Städtebauliche Rechtfertigung ist offenbar allein eine in der 
Begründung nicht weiter ausgeführte Einhaltung der Maßstäb-
lichkeit. Danach soll das Gebäude sich „in die bestehende 
Nachbarschaft eingliedern und gleichzeitig über zwei Vollge-
schosse plus Staffelgeschoss verfügen“. Unabhängig davon, 
dass die Darlegung eine Behauptung, nicht aber eine Begrün-
dung sein dürfte, trifft sie inhaltlich wohl auch nicht zu. Das Ge-
bäude bricht in vielerlei Hinsicht mit der Struktur im Quartier. 
Dieses ist geprägt durch eher kleinteilige Ein- und Zweifamili-
enhäuser. Höhere und verdichtetere Gebäude orientieren sich 
nur zu den Verkehrswegen. Die Innenbereich weisen keine 
einzige Referenz für eine derartige Dimensionierung vor. Der 
Einwender ist der Ansicht, dass sich eine Entwicklung im Inne-
ren eines gewachsenen Quartiers grundsätzlich am Bestand 
zu orientieren hat. Dies bezieht sich zum einen auf die Dimen-
sion des geplanten Wohngebäudes hinsichtlich der flächenmä-
ßigen Ausnutzung des Grundstücks, aber auch auf die Ge-
samthöhe. Eine Bebauung in zweiter Reihe sollte im Vergleich 
zum vorderen Grundstücksbereich weniger dicht und weniger 
hoch sein. 
Dies gilt umso mehr, weil neben den städtebaulichen Fragen 
auch die durch die Nutzung des Gebäudes sich ergebenden 
Konflikte mit dessen Größe, Verdichtung und Höhe naturge-
mäß wachsen. Die bereits thematisierten Fragen zur Erschlie-
ßung des Grundstückes sind ein Beispiel für die Konsequen-
zen, die eine unangepasste Planung im „Innenbereich“ hat. 
Die Plangeberin hat sich offensichtlich politisch auf die Fahne 
schreiben lassen, die Nachverdichtung massiv auszuweiten. 
Dies entspricht ihrer städtebaulichen Ordnungsvorstellung. 
Dieses Ziel ist grundsätzlich legitimer städtebaulicher Belang, 
vgl. 
BVerwG, Beschlüsse vom 21. Juli 2011 - 4 BN 10.11 -
, BauR 2011, 1941 = juris Rn. 5, vom 27. Juli 1989 - 4 
NB 19.89 -, juris Rn. 10, sowie Urteil vom 18. Mai 
2001 - 4 CN 4.00 - BVerwGE 114, 247 = BauR 2001, 
1692 = juris Rn. 17 ff.; 
OVG NRW, Urteile vom 17. August 2020 - 2 D 27/19.NE -
, juris Rn. 90, und vom 
30. September 2014 - 2 D 87/13.NE -, BRS 82 Nr. 38 = 
juris Rn. 49. 
 
 
Dies rechtfertigt aber nicht, sich über bisher einschlägige Fest-
setzung des Bebauungsplanes durch einen punktuellen Insel-
plan hinwegzusetzen und ein bisher geltendes, für den Be-
stand vertrauensbildendes, Planungskonzept massiv zu verän-
dern. Dies gilt insbesondere dann, wenn diese Veränderung 
nicht nur bestehende Rechtspositionen aufweicht sondern sie 
durch das Hineintragen von neuen Konflikten massiv gleich-
sam entwertet. 
des Vorhabens in die Umgebung sowie bezüg-
lich der zusätzlichen Flächenerwärmung und 
Regenwasserbeseitigung durch zusätzliche 
Versiegelung geleistet werden kann. Seitens 
der Verwaltung wird ein Nebeneinander dieser 
verschiedenen Dachlandschaften gerade auch 
in direkter Nachbarschaft von flachgedeckten 
Garagen als vertretbar angesehen. 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
 
 
 
Die hier angeführten Urteile befassen sich u.a. 
mit Fragestellungen in Bezug auf Festsetzun-
gen zu öffentlichen und privaten Grünflächen 
und Parkanlagen sowie die Notwendigkeit zur 
Begründung bei einer etwaigen Änderung die-
ser Festsetzungen. Die Ausgangslagen sind 
dementsprechend nicht vergleichbar mit der 
hier vorgefundenen Situation (vorhandene 
Wohnbaufläche ohne rückwärtige Baumöglich-
keit wird in eine Wohnbaufläche mit zusätzli-
chem Baufenster geändert). Dementsprechend 
können die Urteile und die Urteilsbewertungen 
hier keine Anwendung finden. 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 22/28 
Natürlich darf die Plangeberin durch ihre Bauleitplanung die 
bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und auch 
die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken. Allerdings 
setzt eine wirksame städtebauliche Planung voraus, dass hin-
reichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbe-
lange für sie bestehen. 
 
 
 
 
 
Diese Interessen müssen umso gewichtiger sein, je stärker die 
Festsetzung eines Bebauungsplanes die Befugnisse des Ei-
gentümers einschränken oder im Vertrauen auf den Plan ge-
schaffenen Bestand entwerten. Das durch Art. 14 Absatz 1 S. 
1 GG gewährleistete Eigentumsrecht gehört in hervorgehobe-
ner Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigen-
den Belangen. Es umfasst neben der Substanz des Eigentums 
auch die Beachtung der verfassungsrechtlichen Grundsatzes 
der Verhältnismäßigkeit und des allgemeinen Gleichheitssatz. 
Eine rechtmäßiger Abwägung setzte dabei, insbesondere bei 
einer Überplanung, eine hinreichende Ermittlung der insoweit 
zu berücksichtigenden gegenläufigenprivaten Belange durch 
Bestandsanalyse voraus. 
Vorliegend streiten grundsätzlich zwei private Interessen mit-
einander. Das Interesse des Vorhabenträgers wird - politisch 
aufgeladen – allerdings bereits jetzt überhöht. Dies berücksich-
tigt aber nicht das Prinzip der gerechten Lastenverteilung. 
Durch ein Bebauungsplan auferlegte Belastungen dürfen nicht 
ohne sachlichen Grund ungleich verteilt werden, vgl. 
OVG NRW, Urteil vom 12. Februar 2014- 2 D 13/14.NE -, 
juris Rn. 171. 
Das bedeutet aber eben auch, dass das Interesse eines Eigen-
tümers an der größtmöglichen Ausnutzung seines Grundstü-
ckes dann einzuschränken ist, wenn es die umliegenden Ei-
gentümer erheblich beeinträchtigt. 
Bei dieser Betrachtung sind zunächst allein die privaten 
Rechte gegeneinander und untereinander abzuwägen. Dies 
lässt die Begründung aber völlig außer Acht. Allein die Tatsa-
che, dass fünf Wohneinheiten geschaffen werden, nivelliert 
alle anderen Argumente. Es mag grundsätzlich richtig sein, Alt-
bestand zu qualifizieren. Dabei wird man auch Hinterlieger-
grundstücke berücksichtigen müssen. Unzulässig ist es aber 
dieses Ziel als städtebauliche Rechtfertigung zu bemühen, 
wenn die dann entstehende Hinterliegerbebauung sich über al-
les hinweg setzt, was bisher für das Quartier galt. Hier ist der 
Bestandsschutz höher zu gewichten auch um den Preis, dass 
damit die Nachverdichtung schwieriger wird. 
2. Fazit: 
Vor diesem Hintergrund lehnt der Einwender ein Gebäude die-
ser Größe an dieser Stelle ab. Einer angemessene Nutzung 
des Grundstückes wird er sich nicht verschließen. Eine städte-
bauliche Maximallösung zur Erfüllung politischer Ziele lehnt er 
s.o. Wie zuvor erwähnt, kann seitens der Ver-
waltung die hier beschriebenen deutlichen 
und/oder gegebenfalls fehlerhaft abgewogenen 
Beeinträchtigungen der bestehenden Nutzun-
gen durch die vorliegende Planung nicht nach-
vollzogen werden. Ebenfalls sehen einige Fest-
setzungen explizit eine Verminderung dieser 
befürchteten Nachbarschaftsbeeinträchtigun-
gen vor. Da mit der Planung die Möglichkeit der 
Inanspruchnahme vorhandener Angebote und 
Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ge-
währleistet ist, ist der Schaffung von Wohnraum 
durch Nachverdichtung gegenüber einer weite-
ren Flächeninanspruchnahme wertvoller Au-
ßenbereichsflächen Vorzug zu geben. 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
s.o. 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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ab, sofern er durch sein Bestand unzumutbar betroffen ist. Er 
fordert Schutz für seine Wohnnutzung. 
Bitte bestätigen Sie uns Zugang dieses Schreibens. 
Weitergehenden Schriftverkehr führen Sie bitte ausschließlich 
mit dem Unterzeichner. Einstweilen verbleibe ich mit freundli-
chen Grüßen, 
[….], Fachanwalt für Verwaltungsrecht 
Erster Beigeordneter a. D. 
Anlage (1) Vollmacht 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
2.9 Siehe Stellungnahme unter 2.5 Siehe Abwägungsvorschlag unter 2.5 
2.10 Siehe Stellungnahme unter 2.5 Siehe Abwägungsvorschlag unter 2.5 
2.11 Siehe Stellungnahme unter 2.5 Siehe Abwägungsvorschlag unter 2.5 
2.12 hiermit möchte ich meine Bedenken gegen die beabsichtigte o. 
a. Planung vorbringen. 
Ich wohne mit meine Frau seit 1964 in einem Reihenhaus an 
der Tiemannstraße und wir sind Eigentümer der Garage Flur-
stück [….] Flur 8 Osnabrück – Schinkel 
 
Ich habe 50 Jahre in der Orts-Stadt- und Regionalplanung ge-
arbeitet, am Anfang, in den fünfziger Jahren, unter anderem 
auch beim Planungsamt der Stadt Osnabrück und bin sehr er-
staunt wie diese Planung, die offensichtlich nur die Interessen 
des Investors vertritt, in dieser Fassung öffentlich ausgelegt 
wird, ohne Rücksicht auf das Siedlungsbild und die angren-
zende Nachbarschaft. Die Erschließung und Bebauung er-
folgte seiner Zeit nach dem B. Plan " ROSENKRANZKIRCHE 
" erstellt vom Stadtplanungsamt der Stadt Osnabrück Juni 
1962. Dieser Plan entspricht nicht den Anforderungen des 
BauGB vom 30.10.1960 und kann daher nur als Bebauungs-
vorschlag gewertet werden. 
 
Beim Ausbau der Haupterschließungsstraße Im Fange wurde 
auf der gesamte Länge von fast 400m nur einseitig auf der 
Westseite ein Gehweg vorgesehen, da von Ostseite keine Er-
schließung von Bauplätzen erfolgen sollte, dieses Planungs-
ziel ist bisher auch eingehalten worden, soll aber nun geändert 
werde. 
 
 
Ich möchte nun einige beabsichtigte Planungsänderungen auf-
führen, die für mich nicht nachvollziehbar und meiner Meinung 
nach auch nicht ausreichend abgewogen sind. Das beabsich-
tigte Baugrundstück grenzt im Westen an 2 Garagenhöfe, wo-
bei der nördliche seit vielen Jahren 18 und der südliche 20 Ga-
ragen erschließt, ein Anschluss an die Kanalisation im Süden 
ist nachvollziehbar, könnte aber auch falls erforderlich, über ein 
Leitungsrecht erfolgen. Im genehmigten Bebauungsplan sind 
die Zufahrten zu den Garagen als nicht überbaubare Grund-
stücksflächen festgesetzt worden, Wenn jetzt die südliche Flä-
che als Straßenverkehrsfläche festgesetzt wird und die Stra-
ßenbegrenzungslinie direkt an den Garagen verläuft, wider-
spricht das, meiner Meinung nach, der Niedersächsischen Ver-
ordnung über den Bau und Betrieb von Garagen und Stellplät-
zen vom 4.9.1989. Hier heißt es unter anderem in § 2 "Zwi-
schen Garage und öffentlichen Verkehrsflächen müssen Zu- 
und Abfahrten von mindestens 3m Länge vorhanden sein". Der 
Abstand zwischen den gegenüberliegenden Garagen ist unter 
8m, so dass nur noch ein Fahrsteifen unter 2m verbleibt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
s.o. 
Der hier bisher und in weiten Teilen auch wei-
terhin rechtskräftige Bebauungsplan trägt die 
Nummer 89 und den Namen „Ölweg, nördl. 
Teil“ – erstmalig in Kraft getreten am 
28.12.1970 - und kann auf den Internetseiten 
der Stadt Osnabrück eingesehen werden. Der 
in der Stellungnahme in Rede stehende Bebau-
ungsvorschlag ist diesseits nicht bekannt und 
wurde dementsprechend hier im Verfahren 
nicht zu Rate gezogen. 
 
 
Der tatsächliche und konkrete Ausbau der 
Straße Im Fange  wurde planungsrechtlich im 
o.g. Bebauungsplan nicht festgesetzt. Somit 
kann die konkrete Straßenaufteilung und Nut-
zung gegebenenfalls den sich ändernden Be-
dingungen angepasst werden, ohne das Pla-
nungsrecht entsprechend ändern zu müssen. 
 
Vor dem Hintergrund der vor Ort vorhandenen 
Topographie in Kombination mit der Höhenlage 
der Bestandskanäle war ein Anschluss vor al-
len Dingen der Regenwasserableitung des Vor-
habengrundstücks nur über die Straße Im 
Fange möglich. Dementsprechend ist hier die 
Herstellung der Garagenhoffläche seitens des 
Vorhabenträgers für die Erschließung obligato-
risch. Dies könnte natürlich über ein entspre-
chendes Leitungsrecht geregelt werden. 
Zweckdienlicher Weise soll die Fläche dann 
aber zukünftig auch für die verkehrliche Anbin-
dung genutzt werden. Eine alternative Anbin-
dung über den weiter nordwestlich gelegenen 
Garagenhof wurde im Rahmen des Verfahrens 
überprüft. Sie wurde aufgrund der Grund-
stückssituation als nicht zielführend eingestuft, 
da dadurch das Vorhabengrundstück ungefähr 
in seiner Mitte angefahren werden müsste und 
dementsprechend eine sinnvolle Grundstücks-
nutzung so nicht dargestellt werden kann. Die 
im Zusammenhang mit dem Vorhaben hinzu-
kommenden Fahrbewegungen bleiben aus 
Sicht der Verwaltung aufgrund der begrenzten 
Wohneinheiten und der damit auf ein notwendi-
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Die Absicht das nur der südliche Garagenhof für die gesamte 
Erschließung des für 5 WE vorgesehenen Wohngebäudes ist, 
ist kaum nachvollziehbar. Die Anbindung über das eigene 
Grundstück des Investors zur Windthorststraße ist besonders 
für die Sicherheit der Fuß- und Radfahrer dringend erforderlich. 
Durch eine Festsetzung im Bebauungsplan, mit Geh- und Lei-
tungsrechten zu belastende Flächen zu Gunsten der Anlieger 
könnte dieses abgesichert werden. Vor dem Grundstück Haus-
nummer 46 A verläuft an der Windthorststraße ein ausreichend 
breiter Gehweg, mit Zebrastreifen zur Schule und zur Bushal-
testelle. Die Entfernung vom vorgesehenen Gebäude bis zum 
Gehweg beträgt ca. 35m, auch der Kindergarten kann so ge-
fahrlos erreicht werden und es braucht keine Straße überquert 
werden.  
 
Bei einer fußläufigen Anbindung über den Garagenhof muss 
mit rückwärts fahrenden Autos aus den Garagen gerechnet 
werden, dabei können besonders Kinder schnell übersehen 
werden. Zusätzlich müsste die, durch parkende Fahrzeuge un-
übersichtliche und verhältnismäßig stark befahrene Straße Im 
Fange, ohne Gehweg an der Ostseite, zweimal überquert wer-
den, der Weg bis zum Zebrasteifen beträgt in diesem Fall ins-
gesamt 180m. 
 
 
Bei einem Gespräch mit dem Vertreter des Bauherrn wurde er-
klärt, dass die Baumaßnahme ca. 9 Monate in Anspruch neh-
men werde. In dieser Zeit müssten für die Verlegung der Ver-
sorgungsleitungen, Ausbau des Garagenhofes, der Feuer-
wehrzufahrt und durch die Baufahrzeuge, die zur Erstellung 
des Wohngebäudes erforderlich sind, umfangreiche Ein-
schränkungen hingenommen werden. Damit bin ich, wie auch 
die anderen Garagenbesitzer des betroffenen Garagenhofes 
keineswegs einverstanden. Meine Frau und ich sind dringend 
auf eine unbegrenzten Nutzung der Garage für Einkäufe, The-
rapien Arztbesuche, Schwimmbad, Besuche der Kinder Enkel-
kinder, und Urenkel, sowie zur Pflege sozialer Kontakte dazu 
gehören auch Besuche von Verwandten und Freunde, in 
Pflege und Altenheimen angewiesen. Ein vorübergehendes 
Abstellen des Fahrzeugs an der Tiemannstraße ist meist nicht 
möglich, da die wenigen Parkmöglichkeiten fast immer besetzt 
sind. Die insgesamt angespannte Parkplatzsituation in diesem 
Wohnviertel würde sich durch die beabsichtige Bauphase wei-
ter verschlechtern. 
ges Minimum reduzierten Stellplatzanzahl in ei-
nem nachbarschaftsverträglichen Umfang. Ab-
schließend sei hier erwähnt, dass durch die nun 
verfolgte Festsetzung einer Verkehrsfläche 
erstmalig die Zufahrten der einzelnen Eigentü-
mer zu ihren Garagen überhaupt klar geregelt 
werden. In der Vergangenheit gab es hierzu 
weder im Grundbuch eingetragene Nutzungs-
rechte oder Grunddienstbarkeiten noch Geh- o-
der Fahrrechte. Durch die zukünftige Festset-
zung ist nun auch allen Garageneigentümern 
die Nutzung der öffentlichen Fläche gemäß 
Straßenverkehrsordnung erlaubt. 
 
s.o. 
Diese fuß- bzw. fahrradläufige Anbindung ist 
derzeit nicht vorgesehen und wurde dement-
sprechend planungsrechtlich nicht sicherge-
stellt. Privatrechtliche Regelungen für Fußgän-
ger und/oder Radfahrer können darüber hinaus 
jedoch jederzeit unter den in Rede stehenden 
Eigentümern abgesprochen, gegebenenfalls 
auch privatrechtlich und/oder grundbuchrecht-
lich sichergestellt werden, solange sie den Re-
geln zur Verkehrssicherheit nicht widerspre-
chen. 
 
 
 
Dass die Gefahr besteht, dass spielende Kinder 
auf der Fläche verletzt werden, ist Heute ver-
gleichbar wie es zukünftig zu erwarten sein 
wird, da sich die zukünftigen Fahrbewegungen 
im Verhältnis zum Bestand nicht wesentlich 
vermehren werden. Außerdem sieht die Stra-
ßenverkehrsordnung hier grundsätzlich eine 
besondere Pflicht zur Vorsichtnahme durch den 
Kraftfahrzeugführer beim Rückwärtssetzen vor. 
 
Tatsächlich werden die Garagen im Zuge der 
Erschließungsherstellung in ihrer Funktion und 
Erreichbarkeit zum Teil eingeschränkt sein. 
Dies wird sicherlich auch leider zur Folge ha-
ben, dass sich die Parkplatzsituation vor Ort 
während dieser Maßnahme zumindest nicht 
verbessern wird. Mit vorübergehenden aber 
notwendigen Bautätigkeiten z.B. zur Instand-
setzung auf Straßen ist jedoch auch in ver-
gleichbaren Situationen immer zu rechnen, so 
dass verwaltungsseitig in diesem Umstand kein 
nachhaltiges Problem erkannt werden kann.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Allgemein übliche Parksituation an der Tiemannstraße 
 
Nun noch einige Fragen zur Umnutzung, des Garagenhofes 
in eine öffentliche Verkehrsfläche: Wie soll die Müllabfuhr ge-
regelt werden? Ein Befahren durch Müllfahrzeuge ist nicht zu-
lässig und ein Abstellen der 10 Mülleimer an der Straße Im 
Fange ist nicht möglich, auch in diesem Falle wäre eine An-
bindung an die Windthorststraße sinnvoll.  
 
 
 
Wer ist für die Schnee und Straßenräumung zuständig und 
wer trägt die Kosten . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In der Regel werden Gebäude in der 2.Reihe sogenannte -
Pfeifengrundstücke- auch über das eigene Grundstück an 
eine öffentliche Verkehrsfläche angeschlossen. In diesem 
Falle sollen wieder nur die Interessen des Betreibers berück-
sichtigt werden und alle Verbindungen zur Windthorststraße 
durch bauliche Maßnahmen unterbunden werden. 
 
 
In der Begründung wird versucht das geplante Bauvorhaben 
sehr positiv darzustellen.  
Um sich dezidiert z.B. mit der zulässigen Grundfläche der Ge-
schoßfläche und den Ausgleichsmaßnahmen auseinanderzu-
setzen fehlen bei diesem vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan in der Flächenbilanz detaillierte Angaben. Die zulässige 
Grundfläche von 0,4 =274 qm wird durch das Gebäude und 
den im Plan gekennzeichneten Stellplätzen um ca. 126 qm 
über-Schritten, auch wenn dies zulässig ist, sollte darauf hin-
gewiesen werden.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Da der vorliegende Bebauungsplan hierzu 
keine gesonderten Flächen festsetzt, hat das 
Aufstellen der Mülltonnen zwecks Müllabfuhr 
hier – wie sonst auch üblich im Stadtgebiet – 
auf den privaten Flächen in Angrenzung an die 
Straßenfläche zu erfolgen. 
 
 
 
Da es sich zukünftig weiter um eine Fläche han-
delt, die sich im städtischen Eigentum befindet, 
ist die Straßenräumung sowie die Kostentra-
gung dazu gemäß der entsprechenden Sat-
zung der Stadt Osnabrück über die Reinigung 
der öffentlichen Straßen sowie der Verordnung 
der Stadt Osnabrück über den Winterdienst ge-
regelt. Die erstmalige Herstellung der Fläche 
wird auf Kosten des Vorhabenträgers erfolgen. 
Somit ist mit Kostenbeteiligungen an diesen Er-
schließungsmaßnahmen durch die Garagenbe-
sitzer nicht zu rechnen. Darüber hinaus ist es 
unwahrscheinlich, dass auf einer frisch sanier-
ten Fläche in näherer Zukunft Erschließungs-
maßnahmen und damit die Kostenbeteiligung 
der tatsächlichen Anlieger als Nutzer notwen-
dig werden.   
 
s.o. Im Rahmen der erfolgten Bauleitplanung 
sind unterschiedliche Szenarien, auch zur mög-
lichen Erschließung des Vorhabengrundstücks, 
durchdacht worden. Nach Betrachtung aller 
Möglichkeiten hat man sich verwaltungsseitig 
unter Abwägung aller Aspekte für die nun vor-
liegende Planung ausgesprochen. 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. Ein anstoßender Hinweis, um sich mit den 
vom Gesetzgeber erlassenen Grundstücksaus-
nutzbarkeiten detaillierter auseinanderzuset-
zen, findet sich auf Seite 8 der Begründung un-
ter dem Punkt „Maß der baulichen Nutzung“. 
Hier wird darauf hingewiesen, dass sich der § 
17 der Baunutzungsverordnung mit diesem 
Thema beschäftigt und der Bebauungsplan sel-
ber hier den höchst zulässigen Wert für die 
Grundflächenzahl in einem Allgemeinen Wohn-
gebiet festsetzt. Es ist aber richtig, dass hier 
nicht explizit darauf hingewiesen wird, dass 
sich zulässige Überschreitungen dieser maxi-

Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Die zulässige Geschoßfläche von 0,8=548qm wird durch das 
zweigeschoßige Gebäude einschließlich Staffelgeschoß um 
rd. 50m" überschritten.  
 
 
 
 
 
 
Als Ausgleichsmaßnahme für den ursprünglich 650qm großen 
artenreichen Hausgarten wird in der Begründung angegeben 
es sein pro angefangene 500m" ein Baum zu pflanzen 
=3Bäume.Nach der verbindlichen textlichen Festsetzung ist 
nur ein Baum bei einer Grundstücksfläche von über 500qm 
erforderlich (Gesamtfläche 1340qm. In der Pflanzliste sind 27 
Bäume angegeben, die überwiegend auf Grund des Nieder-
sächsischen Nachbarschaftsgesetzes nicht gepflanzt werden 
dürfen. Auch bei den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen 
von Bäumen und Sträuchern heißt es in der Begründung unter 
anderem " Um den gepl. Eingriff zu minimieren und vor allen 
Dingen die Nachbarschaftsverträglichkeit der Planung zu un-
terstreichen, wird eine Festsetzung zum Anpflanzen einer He-
ckenstruktur auf der östlichen Grundstücksfläche getroffen", 
im Plan wird eine Fläche von ca. 18m Länge und 0,5m Breite 
zum angrenzenden Bungalow vorgesehen. Die Bepflan-
zungshöhe darf hier max. 1,2m betragen. Zum angrenzenden 
Nachbarschafts-Grundstück nach Osten ist eine Pflanzfläche 
von 6m Länge und ca. 1,2m Breite festgesetzt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zu den Angaben zur Gebäudehöhe sollte auch bei der sche-
matischen Skizze das ungefähre Relief eingetragen werden 
um die Situation besser beurteilen zu können. Durch das nach 
Süden abfallende Gelände um fast 2m, darf die Gebäudehöhe 
über 11 m betragen, dadurch wäre ein zusätzliches Keller- o-
der Garagengeschoß möglich.  
 
Noch kurz zur Klarstellung der Abstand zum Kinderspielplatz 
beträgt nicht 150m sondern rd. 300m. 
 
 
Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Nachver-
dichtung ist wünschenswert, dabei sollten sich aber die ge-
planten Baukörper in das bestehende Siedlungsbild einfügen 
und Rücksicht auf die vorhandene Nachbarschaft nehmen. 
malen Grundfläche gemäß § 19 Baunutzungs-
verordnung verhalten dürfen. Dementspre-
chend wird die Begründung hier zum Satzungs-
beschluss entsprechend nachrichtlich ergänzt. 
 
Da es sich bei dem geplanten Staffelgeschoss 
gemäß derzeit geltenden landesrechtlichen 
Vorschriften (hier § 2 Landesbauordnung Nie-
dersachsen) um kein Vollgeschoss handelt, 
wird es gemäß 20 § Abs. 3 Baunutzungsverord-
nung bei der Berechnung der Geschoßflächen-
zahl nicht mitberücksichtigt, solange dies nicht 
explizit anders festgesetzt wurde. 
 
Dieser Teilaspekt der Stellungnahme kann 
diesseits nicht nachvollzogen werden, da hier 
kein Widerspruch zwischen Festsetzung und 
Begründung erkannt wird. Es ist jeweils die 
Rede davon, dass pro angefangenen 500m² 
Baugrundstück ein Baum gepflanzt werden 
muss. Die Planbereichsgröße beträgt insge-
samt ca. 1.340 m², reduziert um die Verkehrs-
fläche bleiben 1.100 m² Baufläche übrig. Das 
vorhandene Baugrundstück wird zukünftig eine 
Größe von ca. 415 m² vorweisen, so dass für 
das Vorhabengrundstück ca. 685 m² Fläche üb-
rigbleiben. Dementsprechend wird durch das 
Vorhaben tatsächlich gemäß der getroffenen 
Festsetzung die Pflanzung von zwei neuen 
Bäumen notwendig. Darüber hinaus ist rein 
rechtlich hier aufgrund der Verfahrensart nach 
§ 13a Baugesetzbuch keine Kompensation der 
Eingriffe in Natur und Landschaft erforderlich. 
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass durch 
Herstellung des benötigten Wohnraums im Be-
stand unter besserer Ausnutzung vorhandener 
Infrastrukturen bereits aufgrund der damit ein-
hergehenden Verringerung der Inanspruch-
nahme von freien Außenbereichsflächen ein 
ausreichender Beitrag zur Kompensation ge-
leistet wird. Somit sind hier alle per Festsetzung 
geforderten Bepflanzungen als zusätzlicher Bo-
nus vor allen Dingen auch in Bezug auf eine 
Nachbarschaftsverträglichkeit der Planung zu 
verstehen. Ein Ausschluss bestimmter Pflanz-
arten durch das derzeit geltende Niedersächsi-
sche Nachbarrechtsgesetz ist diesseits nicht 
bekannt. Darüber hinaus beinhaltet der Punkt 
4.6.2 auf Seite 12 der Begründung den Hin-
weis, dass u.a. gesetzliche Grenzabstände bei 
der Pflanzung einzuhalten sind. 
 
Die ebenfalls zur Offenlegung bekannt ge-
machte konkrete Vorhabenplanung zeigt in 
Schnitt und Ansichten den ungefähr geplanten 
Geländeverlauf am zukünftigen Gebäude so-
wie die Lage des geplanten Kellergeschosses 
„unter der Erde“.  
 
Bei der Angabe von 150 Metern aus Punkt F1. 
auf der Seite 15 der Begründung handelt es 
sich um die Luftlinienentfernung.  
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. Diesseits wird davon ausgegangen, dass 
gerade auch mit Hilfe diverser Festsetzungen 
(Abstand der zulässigen Bauflächen zu den 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Falls meine Eingabe durch neuere Rechtssprechung überholt 
ist, bitte ich um Klarstellung ihrerseits. 
 
Die Ratsmitglieder, die diesen Plan als Satzung beschließen, 
möchte ich bitten, sich die Situation an Ort und Stelle anzuse-
hen. 
Mit freundlichen Grüßen 
Grundstücksgrenzen, Festsetzung der Zweige-
schossigkeit wie im umliegenden Bestand in 
Kombination mit einer der Umgebung ange-
passten maximalen Gebäudehöhe, Festset-
zung zur Eingrünung des Vorhabens trotz ent-
fallender Kompensationspflicht etc.) hinrei-
chend Rücksicht auf die vorhandene Nachbar-
schaft genommen wurde.  
 
s.o. 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
2.13 Siehe Stellungnahme unter 2.5 Siehe Abwägungsvorschlag unter 2.5 
2.14 [….], bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat die 
Firma Ericsson bezüglich ihres Richtfunks keine Einwände o-
der spezielle Planungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur für 
Richtfunkverbindungen des Ericsson – Netzes gilt.  
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Deutsche 
Telekom, in Ihre Anfrage ein. Richten Sie diese Anfrage bitte 
an: Deutsche Telekom Technik GmbH, Ziegelleite 2-4, 95448 
Bayreuth, [E-MAIL ENTFERNT]  
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. [….] 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
2.15 [….] und teilen Ihnen mit, dass seitens der Westnetz GmbH 
grundsätzlich keine Bedenken gegen den Bebauungsplanent-
wurf Nr. 652 bestehen. Im Geltungsbereich unterhalten und 
planen wir keine Versorgungseinrichtungen.  
Die Versorgung erfolgt in diesem Bereich durch die SWO Netz 
GmbH. [….]  
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
2.16 [….] und teilen Ihnen hierzu mit, dass von uns verwaltete Ver-
sorgungsanlagen der nachstehend aufgeführten Eigentümer 
bzw. Betreiber von der geplanten Maßnahme nicht betroffen 
werden: 
• Open Grid Europe GmbH, Essen 
• Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen 
• Ferngas Netzgesellschaft mbH (FG), Netzgebiet Nordbayern, 
Schwaig bei Nürnberg 
• Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft mbH (MEGAL), 
Essen 
• Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH 
(METG), Essen 
• Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & 
Co. KG (NETG), Dortmund 
• Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen 
• GasLINE Telekommunikationsnetzgesellschaft deutscher 
Gasversorgungsunternehmen mbH & Co. KG, 
Straelen (hier Solotrassen in Zuständigkeit der PLEdoc GmbH) 
• Viatel GmbH (Zayo Group), Frankfurt 
Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan mar-
kierte Bereich. Dort dargestellte Leitungsverläufe dienen nur 
zur groben Übersicht. 
Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbe-
reichs bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit uns. [….] 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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2.17 [….] Für die Planfläche liegen dem Kampfmittelbeseitigungs-
dienst Niedersachsen die folgenden Erkenntnisse vor (siehe 
beigefügte Kartenunterlage): 
Empfehlung: Luftbildauswertung 
Fläche A 
Luftbilder:                  Die derzeit vorliegenden Luftbilder wur- 
                                  den nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung:   Es wurde keine Luftbildauswertung  
                                  durchgeführt. 
Sondierung:             Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung:                Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung:                Es besteht der allgemeine Verdacht auf  
                                 Kampfmittel. 
 
In der vorstehenden Empfehlung sind die Erkenntnisse aus der 
Zeit vor der Einführung des Kampfmittelinformationssystems 
Niedersachsen (KISNi), dem 11.06.2018, nicht eingeflossen, 
da sie nicht dem Qualitätsstand von KISNi entsprechen. Sie 
können natürlich trotzdem von den Kommunen in eigener Zu-
ständigkeit berücksichtigt werden. 
Bitte senden Sie uns, nach Übernahme unserer Stellung-
nahme, zur Arbeitserleichterung keine weiteren Schreiben in 
dieser Angelegenheit zu. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. Seitens des Landesamtes für Geoinfor-
mation und Landesvermessung Niedersachsen 
werden zwar keine grundsätzlichen Bedenken 
gegen die Planung vorgetragen. Es wird jedoch 
ein Hinweis in den Bebauungsplan mitaufge-
nommen, dass das Vorhandensein von Kampf-
mitteln im Plangebiet nicht ausgeschlossen 
werden kann. 
 

 
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Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung 
Stand: 23.02.2021 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Schaffung von Planungsrecht für eine nach-
barschaftsverträgliche wohnbauliche Nachverdichtung. Der in Rede stehende Bereich be-
findet sich innerhalb des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 89 – Ölweg, nördlicher 
Teil –, welcher ein Allgemeines Wohngebiet mit einem Baufenster entlang der Windthorst-
straße festsetzt. Der hintere gärtnerisch genutzte Bereich des Grundstücks wird von dem 
Baufenster derzeit nicht erfasst und ist somit nicht bebaubar.  
Der Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 30.09.2019 einen Antrag auf Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das Grundstück Windthorststraße 46A 
gestellt. Das vorliegende Konzept sieht die Realisierung eines Mehrfamilienhauses mit fünf 
Wohneinheiten vor. Verkehrlich soll das Vorhaben über den Garagenhof an der Straße Im 
Fange erschlossen werden. Diese Wegefläche befindet sich im städtischen Eigentum. 
 
1.1. Verfahren 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.12.2019 
den Einleitungsbeschluss zu dem Bebauungsplan Nr. 652 – Windthorststraße 46A - im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) getroffen. Die Öffent-
lichkeit hatte vom 09.12.2019 bis zum 10.01.2020 die Möglichkeit, sich über die allge-
meinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unter-
richten und sich zu der Planung zu äußern. 
Die Bauleitplanung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 1.340 m². Die festgesetzte 
Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) beträgt 
weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden oder werden keine 
weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zu-
sammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² überschrit-
ten werden würde.  
Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. An-
haltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete 
im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine An-
haltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutz-
gesetzes zu beachten sind. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung mittels Nachverdichtung handelt, sind die Vorausset-
zungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der 
Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt 
nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 
1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Be-
hörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von 
der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von 
der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
Der Planentwurf wurde vom 15.12.2020 bis zum 22.01.2021 gemäß § 3 Absatz 2 
BauGB öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB 
erfolgte im gleichen Zeitraum.  
In einem Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Investor, das konkrete Vorhaben 
zu realisieren. Damit kann die angestrebte städtebauliche Qualität sichergestellt wer-
den. Um sicherzustellen, dass das entwickelte Plankonzept auch in der vorgesehenen 
Gestaltqualität und zeitnah umgesetzt wird, erfolgt die Planaufstellung als vorhabenbe-
zogener Bebauungsplan. Die mögliche Detailschärfe, z.B. in Bezug auf Erscheinungs-
bild, Materialität usw. ist somit höher als in einem Angebotsbebauungsplan sonst regel-
bar. In einem Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Investor, das konkrete Vorha-
ben zu realisieren. Damit kann die angestrebte städtebauliche Qualität sichergestellt 
werden. Dabei wurde der Verfahrensbereich über den tatsächlich für das Vorhaben be-
nötigten Grundstücksbereich hinaus gewählt und umschließt das gesamte Grundstück 
bis zur Windthorststraße sowie die für die Erschließung benötigte Garagenhofzufahrt, 
welche sich im städtischen Eigentum befindet. Dies ist vor dem Hintergrund sinnvoll, 
dass in diesen Bereichen Festsetzungen geändert bzw. getroffen werden, um das ge-
plante Vorhaben in der vorgestellten Weise realisieren und erschließen zu können. Dar-
über hinaus erfolgen hier auch erstmals Regelungen, welche die bereits praktizierten 
aber bisher ungeregelten Überfahrten der anliegenden Garageneigentümer auch zu-
künftig sicherstellen. 
 
1.1.1. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für die 
Errichtung von weniger als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach 
dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den „Rahmenvorgaben für die Bauland-
entwicklung“ wird die Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer 
Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Eigentümer bzw. Investoren 
verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten bezahlbaren 
Wohnraum zu schaffen. Da der vorliegenden Bauleitplanung kein Vorhaben zu-
grunde liegt, das für sich alleine genommen bereits acht oder mehr Wohneinheiten 
umfasst, finden hier die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ keine An-
wendung. 
 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Schinkel-Ost und umfasst das Grundstück 
Windthorststraße 46A sowie eine für die Erschließung notwendige öffentliche Verkehrs-
fläche. Die Größe des Planbereichs beträgt ca. 0,13 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Das Grundstück Windthorststraße 46A ist bereits mit einem Wohnhaus bebaut. Der 
rückwärtige Bereich des Grundstücks wird gärtnerisch genutzt. 
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den vorderen 
Grundstücksbereich zur Windthorststraße als gemischte Baufläche sowie den rest-
lichen Verfahrensbereich als Wohnbaufläche dar. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennut-
zungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung ent-
spricht dem Entwicklungsgebot. Eine Anpassung des wirksamen Flächennut-
zungsplans könnte zwar im vorderen Bereich an der Windthorststraße erfolgen, 
wird hier jedoch aufgrund der Kleinteiligkeit des Vorhabens nicht verfolgt. 
 
2.3.2. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Stan-
dards in der Bauleitplanung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 
03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzel-
nen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
 
2.3.3. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in 
seiner ersten Fortschreibung vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ 
der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Ratsbeschluss 22.09.2020). Das Plangebiet 
liegt im Spielraumplanungsbereich Schinkel-Ost. Diesem Planungsbereich wird im 
Hinblick auf sozialräumliche Kriterien, der absoluten Kinderzahl und der Versor-
gungsquote ein geringer Handlungsbedarf zugeordnet. In diesem Planungsbereich 
gibt es keine flächenmäßigen Versorgungslücken. Weiterhin bestehen für das 
Plangebiet hinsichtlich der räumlichen Versorgung von Spielflächen für Kinder und 
Jugendliche keine Defizite. Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich des Quartiers-
spielplatzes Gretescher Weg.  
Darüber hinaus führen die mittels der durch den Bebauungsplan entstehenden 
Wohneinheiten im Verhältnis zur Einwohnerzahl im Stadtteil Schinkel-Ost zu keiner 
grundsätzlichen Veränderung dieser Rahmenbedingungen. Zusammengefasst er-
geben sich im Plangebiet keine weiteren Erfordernisse im Hinblick auf die Versor-
gung mit Spielflächen.  
Ein Kleinkinderspielplatz wird im Planbereich hergestellt. 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Der Bebauungsplan Nr. 89 – Ölweg, nördlicher Teil – ist erstmalig am 28.12.1970 
in Kraft getreten. Das hier betroffene Grundstück befindet sich innerhalb des ur-
sprünglichen - nicht geänderten - Bebauungsplanbereiches. In ihm werden Fest-
setzungen zu der vorhandenen Wohnbebauung und zu Gemeinbedarfsflächen so-
wie zu den privaten und öffentlichen Grünflächen und den Straßenverkehrsflächen 
getroffen. Das Vorhabengrundstück wird als Allgemeines Wohngebiet mit einer 
zweigeschossigen offenen Bebauung festgesetzt und der rückwärtige Bereich be-
findet sich außerhalb des derzeitigen Baufensters. Dieses erstreckt sich vornehm-
lich in einer Tiefe von guten 20 Metern gemessen zur Windthorststraße, im weite-
ren östlichen Verlauf der Straße erweitert sich das Baufenster auf die heute bereits 
geltende Festsetzung von guten 40 Metern Bautiefe.  
 
2.4.2. Bodenschutz 
Altlasten sind aufgrund derzeitiger und früherer Nutzungen im Planbereich nicht 
bekannt bzw. zu erwarten. 
 
2.4.3. Wasserrecht 
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasser-
schutz- oder eines Trinkwassergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso be-
findet sich das Plangebiet außerhalb der Überschwemmungsbereiche von Osnab-
rücks Gewässern. 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Das Vorhabengrundstück liegt im Eigentum des Vorhabenträgers. Die geplante Zu-
wegung über den bestehenden Garagenhof befindet sich im Eigentum der Stadt 
Osnabrück. 
 
3. Untersuchungen 
Im Rahmen der Bauleitplanung wurde die folgenden Untersuchungen durchgeführt: 
1) Avifaunistische Erfassung, Potentialabschätzung Fledermäuse und Bericht zur ar-
tenschutzrechtlichen Prüfung, erstellt von Landschaftsplanung Osnabrück Volpers & 
Mütterlein GbR, Osnabrück im Mai 2020 
2) Gutachten zur Bewertung einer Regenwasserversickerung, erstellt durch Dr. 
Muntzos & Partner, Ingenieurbüro für Baugrund, Grundwasser, Umwelt, Lienen im 
März 2020 erstellt und im Mai 2020 ergänzt 
3) Solarenergetische Untersuchung mittels dem Computerprogramm GOSOL, Stadt 
Osnabrück im Juli 2020 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für die Mobilisie-
rung zusätzlicher Wohnbauflächen und damit eine Nachverdichtung im Plangebiet zu schaffen. 
Zentrales Ziel ist die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums in dieser integrierten Lage mit gu-
ter Anbindung an die Infrastruktureinrichtungen in dem innenstadtnahen Stadtteil Schinkel- Ost. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht fünf Wohnungen im Geschosswohnungsbau 
vor. Konkret handelt es sich um ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohngebäude mit 
einem Staffelgeschoss mit Flachdach. 
 
1.1. Planungsalternativen 
Im Hinblick auf die integrierte Lage des Grundstücks in einen vollumfänglich baulich 
bereits genutzten Bestand sowie eine hier in Längsrichtung vorgegebene rechteckige 
Grundstücksausdehnung hat eine Überarbeitung des Plankonzeptes in Ermangelung 
von potenziellen Alternativen lediglich minimal im Bereich der Grundrisse, der Ausrich-
tung der geplanten Balkone, der Stellplatzsituation (Reduzierung auf die Mindestanzahl 
an Stellplätzen laut geltender Stellplatzsatzung der Stadt Osnabrück) sowie in der 
grundsätzlichen Lage des neuen Gebäudes sowie der Stellplatzanlage auf dem Grund-
stück stattgefunden. 
 
1.2. Solarenergetische Ausrichtung 
Mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL wurde errechnet, dass das vorliegende Be-
bauungs- und Erschließungskonzept bei den späteren Wohnhäusern eine gute Nut-
zung der Solarenergie ermöglicht. Im Durchschnitt können solare Energiegewinne in 
einer Größenordnung von bis zu ca. 84% erzielt werden. 
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die östlich des Wohngebäudes geplante offene Stellplatzanlage wird von Südwesten 
her über die Straße Im Fange sowie die sich dort befindliche Garagenhofzufahrt ange-
bunden, welche sich im Eigentum der Stadt Osnabrück befindet. Fußläufig ist die Fläche 
ebenfalls auf dem zuvor beschriebenen Wege erreichbar. Vor diesem Hintergrund wird 
auf dieser städtischen Grundstücksparzelle eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 
Diese Festsetzung macht vor dem Hintergrund Sinn, dass neben der verkehrlichen Er-
schließung auch die Ver- und Entsorgung des Vorhabengrundstücks sowie auch die ver-
kehrliche Erschließung der vorhandenen anliegenden 20 Garagen langfristig sicherge-
stellt wird. Da es sich bei dem vorliegenden Planverfahren um einen Bebauungsplan mit 
Vorhabenbezug handelt, ist die einmalige Herstellung aller Erschließungsmaßnahmen 
durch den Investor zu veranlassen und zu bezahlen. Nähere Regelungen hierzu werden 
Bestandteil des noch vor Satzungsbeschluss zwischen der Stadt und dem Investor zu 
schließenden Durchführungsvertrages. 
Nach der Offenlegung wurde in der Legende zur Planurkunde das spezifierende Wort 
„Öffentliche“ zu der bereits vorhandenen Verkehrsfläche hinzugefügt. Dies erfolgte le-
diglich als zusätzliche Information, ohne an der eigentlichen Planungsabsicht etwas zu 
ändern. Ziel der Festsetzung der Fläche als „öffentlichen Verkehrsfläche“ ist hier keine 
veränderte Verkehrslenkung o. ä. sondern lediglich die zukünftige Regelung alle Über-
fahrten der anliegenden Garageneigentümer und -Nutzer sowie die gesicherte Erschlie-
ßung des Vorhabens.  
  
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2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität und Trinkwasser kann über einen An-
schluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch 
die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwas-
serbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasser-
versorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbe-
darf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Abspra-
che mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche 
Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung 
ein Mehrabfluss von Niederschlagswasser. Aufgrund der Erkenntnisse aus der Bau-
grunduntersuchung durch Dr. Muntzos & Partner, Ingenieurbüro für Baugrund, Grund-
wasser, Umwelt, Lienen im März 2020 erstellt und im Mai 2020 ergänzt ist hier eine 
oberflächennahe Regenwasserversickerung auf dem Grundstück technisch nicht mög-
lich und gemäß dem DWA-Regelwerk A 138 nicht durchführbar. Das für den Planbe-
reich erforderliche Entsorgungssystem für das Regen- sowie das Schmutzwasser kann 
an das vorhandene Kanalnetz in den angrenzenden öffentlichen Straßenflächen, hier 
aufgrund der vorhandenen Topographie und der Höhenlagen der Bestandskanäle, in 
der Straße Im Fange angeschlossen werden.  
 
2.2.1. Energieversorgungskonzept 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung 
ökologischer Belange in der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Auf-
stellung von Energieversorgungskonzepten zu prüfen ist. Da das Vorhaben min-
destens dem energetischen Standard „Kfw-Effizienzhaus 55“ entsprechen muss, 
ist von einem sehr geringen Wärmebedarf auszugehen. Die Erstellung eines um-
fassenden Energieversorgungskonzepts für das Wohnhaus erschien im Rahmen 
der Bauleitplanung somit entbehrlich, nichts desto trotz ist ein Wärmeenergiever-
sorgungskonzept seitens des Investors auf Objektebene zu erstellen.  
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Das Plangebiet wird über Wege im Sinne des § 68 Absatz 1 Satz 2 Telekommunikati-
onsgesetz (TKG) erschlossen, in denen Betreiber öffentlicher Telekommunikations-
netze ihre den öffentlichen Zwecken dienende Telekommunikationslinien verlegen kön-
nen.  
Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs (ca. 150 Meter Entfernung) des 
öffentlichen Kinderspielplatzes an der Corthausstraße. 
Auf dem Vorhabengrundstück ist ein Kleinkinderspielplatz vorgesehen. Dieser Spiel-
platz dient ausschließlich den Kleinkindern, die in dem Vorhaben wohnen; eine (öffent-
liche) Nutzung darüber hinaus ist nicht vorgesehen. 
Grundschule und Kindertagesstätte sind im Stadtteil Schinkel-Ost ebenfalls vorhanden. 
  
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3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientie-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichti-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten sind 
folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Innerhalb des Verfahrensbereiches sind die Schallemissionen, die von der Autobahn A 
33 Nord und der Windthorststraße ausgehen, zu berücksichtigen. 
Eine detaillierte schalltechnische Untersuchung wurde für den Vorhabenbereich nicht 
durchgeführt. Als Beurteilungsgrundlage für die auf den Planbereich einwirkenden 
Lärmemissionen wurden bezüglich des Straßenlärm die Ergebnisse des aktuellen 
Schallimmissionsplanes für die Stadt Osnabrück aus dem Jahr 2018 zu Tages- und 
Nachtzeiten herangezogen. Hiernach tritt im Plangebiet am Tag ein Beurteilungspegel 
von vornehmlich 45-50 dB(A) auf, ein kleiner überbaubarer Bereich liegt gegebenenfalls 
in einem Bereich von 50-55 dB(A). Nachts werden 40-45 dB(A) im bebaubaren Planbe-
reich erreicht. Somit liegen hier keine Überschreitungen in Bezug auf die schalltechni-
schen Orientierungswerte nach DIN 18005 unter Berücksichtigung einer allgemeinen 
Wohnnutzung vor. 
Zur Beurteilung der Lärmemissionen von der Autobahn werden ebenfalls die Ergeb-
nisse aus dem oben angeführten Schallimmissionsplan zu Rate gezogen, welche zei-
gen, dass im Plangebiet auch hinsichtlich des Autobahnlärms die schalltechnischen 
Orientierungswerte nach DIN 18005 unter Berücksichtigung einer allgemeinen Wohn-
nutzung eingehalten werden können, denn hier ist lediglich mit Beurteilungspegeln von 
45 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts im Geltungsbereich zu rechnen.  
Auf eine nähere Untersuchung der Schallemissionen, die von dem Vorhaben selbst, 
sprich von der Stellplatzanlage ausgehen, wurde verzichtet. Das Vorhaben selbst be-
findet sich zukünftig im direkten Anschluss an den vorhandenen Garagenhof, welcher 
20 Garagen anbietet. Direkt nordwestlich angrenzend befindet sich ein weiterer Gara-
genhof in einer ähnlichen Größenordnung. Durch das Hinzukommen der fünf Stellplätze 
im Zusammenhang mit der vorliegenden Planung werden die Fahrbewegungen im Um-
feld des Vorhabens dementsprechend nicht in einem unzumutbaren Ausmaß erhöht. 
Im Hinblick auf die Vorschrift des § 12 Abs. 2 Baunutzungsverordnung, die Stellplätze 
in Kleinsiedlungsgebieten, reinen und allgemeinen Wohngebieten für den durch die zu-
lässige Nutzung verursachten Bedarf zulässt, sind Stellplätze für den regulären Bedarf 
als nachbarverträglich anzusehen (vergleiche hierzu das Urteil des VG Ansbach vom 
26.06.2019, AN 9 K 18.01373). Der übliche Lärm durch den Anwohnerverkehr ist als 
sozial adäquat hinzunehmen (vergleiche auch BayVGH, B. v. 20.03.2018, 15 CS 
17.2523).  Darüber hinaus stellt sich auch die Situierung der Stellplätze nicht als rück-
sichtslos dar, da es in aller Regel dem Bauherrn obliegt, in welcher Weise die Stellplatz-
pflicht erfüllt wird und wo die Stellplätze geschaffen werden.  
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3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Im näheren Umfeld befindet sich in dem vorhandenen allgemeinen Wohngebiet eine 
Tankstelle im Bereich Windthorststraße 50 als nächst gelegene gewerblich genutzte 
Baufläche mit ausgehendem Gewerbelärm. Auch zum jetzigen Zeitpunkt liegen diverse 
bestehende Wohnnutzungen deutlich näher an dieser Tankstelle als das Vorhaben, de-
ren Schutzansprüche entsprechend der Vorschriften der TA-Lärm einzuhalten sind. So-
mit ist davon auszugehen, dass sich die von der Tankstelle ausgehenden Schallemis-
sionen als nachbarschaftsverträglich darstellen. Dementsprechend führt die Änderung 
des Planungsrechts hier nicht zu einem Heranrücken einer neu zu schaffenden Wohn-
baumöglichkeiten an den bestehenden gewerblichen Betrieb. Vor diesem Hintergrund 
wird von einer schalltechnischen Untersuchung abgesehen und die vorhandenen 
Schallemissionen können als verträglich für die umliegende - auch neu geplante - 
Wohnnutzung angesehen werden. Außerdem sieht sowohl der weiterhin rechtsverbind-
liche Bebauungsplan Nr. 89 – Oelweg, nördlicher Teil – eine großzügige Abpflanzung 
des Tankstellengrundstücks in Richtung des Verfahrensbereiches vor, welche auch tat-
sächlich vor Ort vorhanden ist. Weiterer maßgeblicher Gewerbelärm wirkt auf den Gel-
tungsbereich nicht ein und selbst löst das Vorhaben ebenfalls keinen Gewerbelärm aus. 
 
3.3. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt außerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück.  
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Für die geplante Wohnbebauung wird entsprechend des umliegenden Bestandes das 
Allgemeine Wohngebiet (WA) festgesetzt, um eine nachbarschaftsverträgliche und 
städtebaulich vertretbare Nachverdichtung zu gewährleisten. Die Festsetzungen zur Art 
der baulichen Nutzung sehen eine Unterteilung in ein Allgemeines Wohngebiet WA 1 
im „vorderen“ Grundstücksbereich an der Windthorststraße mit der Bestandsbebauung 
sowie den „hinteren“ Bereich mit der Neuplanung als Allgemeines Wohngebiet WA 2. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Auf dem Vorhabengrundstück werden in beiden Bereichen (Allgemeines Wohngebiet 
WA 1 mit Bestandsbebauung und Allgemeines Wohngebiet WA 2 mit Vorhaben) - auch 
vor dem Hintergrund des sparsamen Umgangs mit der Ressource ‚Grund und Boden‘ 
die Grundflächenzahl mit GRZ = 0,4 sowie die Geschossflächenzahl mit GFZ = 0,8 bei 
zulässigen zwei Vollgeschossen festgesetzt. Diese Ausnutzungsziffern entsprechen 
den höchstzulässigen Werten der Baunutzungsverordnung (BauNVO § 17) für ein All-
gemeines Wohngebiet. Aufmerksam gemacht durch eine Stellungnahme im Rahmen 
der Offenlegung sei in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass der § 19 der 
Baunutzungsverordnung darüber hinaus gesetzlich zulässige Überschreitungen dieser 
Grundfläche regelt.  
Die Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen wird auch bei der zurückliegenden und neu 
hinzukommenden Bebauung für nachbarschaftsverträglich angesehen, da umliegend 
bereits Zweigeschossigkeit festgesetzt sowie auch realisiert ist.  
  
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4.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu nachbarschaftlichen Span-
nungen innerhalb der Bestandssituation führen, setzt der Bebauungsplan innerhalb des 
neu hinzukommenden und eher zurückliegenden allgemeinen Wohngebietes WA 2 
eine maximale Gebäudehöhe fest, die sich an der umgebenden Bebauung orientiert. 
Diese maximale Gebäudehöhe wird dabei als maximale Oberkante (OK) in Bezug auf 
die Höhe über NHN (Normalhöhennull) festgesetzt, was eine zweifelsfreie Höhenbe-
stimmung der maximalen Gebäudehöhe definiert.  
Die Fahrbahnoberkante der Windthorststraße liegt entlang des Verfahrensbereiches 
auf einer Höhe von zwischen 83,1 m bzw. 83,4 m über NHN (Normalhöhennull, u.a. 
vorhandene Kanaldeckelhöhen). Die Straße Im Fange fällt von der Windthorststraße 
Richtung Südosten auf eine Höhe von ca. 80,6 m über NHN im Bereich der geplanten 
Vorhabenszufahrt über den vorhandenen Garagenhof ab. Dementsprechend ist davon 
auszugehen, dass auch das Vorhabengrundstück ebenfalls in einer entsprechenden 
Größenordnung abschüssig ist. Für die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe ist 
von einer gewachsenen Geländeoberkante auf dem Vorhabengrundstück von etwa 
82,0 m über NHN am höchsten Punkt ausgegangen. Für die Oberkantenfestsetzung 
von 91,5 m über NHN wurde von dem geplanten Gebäude mit einer Gesamthöhe von 
maximal ca. 9,5 m ausgegangen.  
 
 
Bezogen auf die Geländeoberfläche des Grundstücks (82,0 m über NHN) ergibt sich 
die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Oberkante von 91,5 m (82,0 m + 9,5 m) 
über NHN.  
Durch die gewählte Höhenfestsetzung wird sichergestellt, dass sich die künftige Ge-
bäudehöhe des hinzukommenden Wohngebäudes in die bestehende Nachbarschaft 
eingliedert und gleichzeitig über zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss verfügen 
kann. 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzab-
stand einzuhalten. Hier wird die offene Bauweise (o) gemäß § 22 Absatz 2 BauNVO 
festgesetzt. Diese Bauweise entspricht dem angrenzenden Bestand sowie dem mit der 
Bauleitplanung verfolgten städtebaulichen Konzept. Somit wird im Verfahrensbereich 

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eine der näheren Umgebung entsprechend aufgelockerte Bebauungsstruktur mit Ein-
haltung eines seitlichen Grenzabstandes sichergestellt. 
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die Baugrenze entlang der Windthorsttraße wird aus dem derzeitigen Bebauungsplan 
Nr. 89 – Ölweg, nördlicher Teil  – übernommen. Auch alle weiteren überbaubaren 
Grundstücksflächen werden entsprechend der gewünschten städtebaulichen Ordnung 
ausschließlich durch Baugrenzen definiert. Um das zusätzliche Baufenster im rückwär-
tigen Bereich ermöglichen zu können, wird der überbaubare Grundstücksbereich der 
Bestandsbebauung an der Windthorststraße 46A auf eine Tiefe von guten 15 Metern 
eingekürzt. Damit können ausreichende Sozialabstände gewahrt werden und es blei-
ben für das Bestandsgebäude noch ausreichende Anbauoptionen.  
 
 
4.5. Nebenanlagen, Stellplätze, Carports, Garagen 
Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO wird im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 festgesetzt, dass 
Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen der überbaubaren Grundstücksflächen und 
der Flächen für Stellplätze unzulässig sind. Ziel dieser Festsetzung ist es, möglichst 
große und zusammenhängende Gartenbereiche zu erhalten, da deren Grüngestaltung 
maßgeblich den Städtebau mitprägen. Einbauten in Form von Garagen und Nebenan-
lagen würden diesem städtebaulichen Ziel entgegenstehen. Hierdurch werden Berei-
che für die notwendigen baulichen Anlagen und somit zusammenhängende und unver-
baute Garten- und Grünbereiche für die Erholung der Bewohner sichergestellt. Diese 
Gartenflächen sollen möglichst mittels heimischer, standortgerechter Bepflanzungen 
(siehe Pflanzliste A) angelegt und unterhalten werden. 
 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Kletter-
pflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
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Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
4.6. Sonstige Festsetzungen 
4.6.1. Kinderspielplatz 
Im Verfahrensbereich muss ein Kleinkinderspielplatz realisiert werden. Dieser 
Spielplatz dient ausschließlich den Kleinkindern, die im Plangebiet wohnen. Eine 
(öffentliche) Nutzung darüber hinaus ist nicht vorgesehen. 
 
4.6.2. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Um den auf dem Grundstück geplanten Eingriff zu minimieren und vor allen Dingen 
die Nachbarschaftsverträglichkeit der Planung zu unterstreichen, wird eine Fest-
setzung zum Anpflanzen einer Heckenstruktur in Teilen auf der östlichen Grund-
stücksgrenze getroffen. Hier sind Bepflanzungen durch heimische standortge-
rechte Gehölze (Pflanzauswahl: siehe Pflanzliste A) fachgerecht vorzunehmen. 
Sollten Bepflanzungen in diesen mit Pflanzbindung versehenen Flächen abgängig 
sein, sind sie zu ersetzen. Dabei leistet die Verwendung eines heimischen Gehöl-
zes einen Beitrag zur Förderung der Biodiversität. Gesetzliche Grenzabstände sind 
einzuhalten und die Pflanzungen sind gegen Wildverbiss zu sichern. 
 
4.6.3. Anpflanzen von Bäumen 
Des Weiteren soll der Eingriff der vorgelegten Planung durch die Festsetzung zur 
Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laub- oder Obstbaumes (Pflanzen-
auswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) pro angefangenen 500 m² Baugrund-
stücksgröße minimiert werden. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fas-
sung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
5.1. Dächer 
Entsprechend des vom Investor vorgelegten Konzeptes wurde hier eine Festsetzung 
getroffen, dass die Hauptdächer innerhalb der Allgemeinen Wohngebietes WA 2 mit 
einem Flachdach mit einer Neigung < 15° herzustellen ist. Zudem ist es bei dieser Fest-
setzung technisch möglich, mit einer extensiven Dachbegrünung einen Beitrag zur Ver-
besserung des Stadtklimas zu leisten. Gegebenenfalls können auch (zusätzliche) Teile 
der Dachflächen zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden. 
 
5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Bei-
trag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können 
Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen 
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Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Auf-
grund der Wasserrück-haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen 
Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungs-
systeme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings 
eine Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen.  
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser 
Dach-konstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dach-
abdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gute gehalten 
werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers heizen sich darunterlie-
gende Räume im Sommer nicht so stark auf, während die isolierende Wirkung der 
Dachbegrünung im Winter den Heizenergiebedarf senkt. Unter gewissen Umständen 
kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten 
bieten.  
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbe-
grünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rech-
nung getragen werden.  
Durch die Befreiung für Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photo-
voltaik, Solarthermie) genutzt werden, wird mit der Festsetzung die Möglichkeit ge-
schaffen, alternativ einen Beitrag zum globalen Klimaschutz zu leisten und gleichzeitig 
eine rentable und zukunftssichere Energieversorgung des Gebäudes sicherzustellen. 
Photovoltaik- und solarthermische Anlagen erzeugen Strom bzw. Wärme und ersetzen 
dadurch die konventionelle Energieerzeugung, die oftmals mit hohen klimaschädlichen 
Treibhausgasemissionen verbunden ist. Die statischen Anforderungen an die Dach-
tragwerke sind für Solaranlagen nicht höher als die des Gründachs.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie 
ist ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für 
eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen 
sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von 
Photovoltaikanlagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine 
Kombination von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer 
eventuellen Bebauung darauf einrichten können.  
 
6.1. Altlasten 
Nach derzeitigem Kenntnisstand sind innerhalb des Plangebietes keine Altlasten be-
kannt. Die Erkenntnisse aus den noch ausstehenden Behördenbeteiligungen hierzu 
bleiben jedoch abzuwarten. Da jedoch Altlastenfunde nicht grundsätzlich auszuschlie-
ßen sind, wird der jeweilige Grundstückseigentümer durch einen Hinweis im Bebau-
ungsplan auf entsprechende Verhaltensanforderungen bei etwaigen Bodenfunden hin-
gewiesen. 
 
6.2. Kampfmittelverdachtsflächen 
Für den Planbereich wurde im Rahmen der Bauleitplanung weder eine Kampfmittelson-
dierung noch eine Luftbildauswertung durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst des 
Landes Niedersachsen durchgeführt. Somit besteht innerhalb des Planbereichs der all-
gemeine Verdacht auf Kampfmittel. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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7. Nachrichtliche Übernahmen 
7.1. Baudenkmale 
Nach derzeitigem Kenntnisstand sind innerhalb des Plangebietes keine Boden- oder 
Baudenkmäler bzw. schutzwürdige Objekte im Sinne des Niedersächsischen Denkmal-
schutzgesetzes vorhanden. Da jedoch archäologische Funde bzw. Befunde nicht 
grundsätzlich auszuschließen sind, wird im Bebauungsplan auf entsprechende denk-
malschutzrechtliche Verhaltensanforderungen an die jeweiligen Grundstückseigentü-
mer hingewiesen. 
 
8. Maßnahmen 
8.1. Bodenordnung 
Das Vorhabengrundstück selbst befindet sich im Eigentum des Vorhabenträgers. Dem-
entsprechend ist zur Verwirklichung dieses Bebauungsplanes keine Neuordnung der 
Grundbesitzverhältnisse durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Folgekosten entstehen nicht, da die Kosten für die Realisierung der Planung vom In-
vestor getragen werden. Zusätzliche öffentliche Flächen, die dauerhaft von der Stadt 
gepflegt werden müssten, sind nicht vorgesehen. 
 
9. Vorhaben- und Erschließungsplan 
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird/wurde ein Vorhaben- und Erschließungs-
plan (VEP) abgestimmt, der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans ist. Der VEP beschreibt das Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl 
für die Durchführungspflicht als auch für die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans dar. 
 
10. Durchführungsvertrag 
Mit dem Vorhabenträger wurde seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlossen. In 
diesem verpflichtet sich der Vorhabenträger gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB u. a. dazu,  
 das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen 
innerhalb einer näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen,  
 bei der Errichtung von Wohngebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Personen 
dienen, den Energiestandard mindestens der aktuell ersten Stufe der Förderung 
energiesparenden Bauens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) (z. Zt. Energie-
Effizienzhaus 55) einzuhalten und 
 Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen. 
 
D Umweltbelange 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 652 - Windhorststraße 46A - sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung zusätzlichen Wohnraumes geschaffen werden. 
Das Baufenster liegt innerhalb einer bestehenden Gartenfläche mit einer nur geringen ökologi-
schen Wertigkeit; es herrscht keine belastende bioklimatische Ausgangssituation vor. Die ehe-
malige Hecke entlang der Südostgrenze des Aufstellungsbereiches wird mittels Pflanzgebot neu 
angelegt. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Hinsichtlich des Artenschutzes bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundlegenden 
Bedenken gegen das Vorhaben, da mittels des Hinweises Nr. 7 sichergestellt wird, dass durch 
die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. § 44 
BNatSchG berührt werden. 
Die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes führt insgesamt zu keinen erkennbaren erheb-
lichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind von der 
Planung allenfalls unwesentlich berührt. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
 
Seitens des Fachbereichs Umwelt und Klimaschutz wurden im Rahmen des Verfahren keine 
Anregungen und/oder Bedenken geäußert, welche nicht in der Planung entsprechende Berück-
sichtigung gefunden haben. 
Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch den Bebauungsplanes Nr. 652 – Windthorst-
straße 46A – steht nicht im Konflikt zu allgemeinen Umweltbelangen. Da hier die Möglichkeit 
der Inanspruchnahme vorhandener Angebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ge-
währleistet ist, ist der Schaffung von Wohnraum durch Nachverdichtung gegenüber einer wei-
teren Flächeninanspruchnahme wertvoller Außenbereichsflächen Vorzug zu geben. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Mit diesem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll eine Flächenressource für die Reali-
sierung eines hochwertigen Mehrfamilienhauses in einer attraktiven und gefragten Wohn-
lage im Stadtteil Schinkel-Ost erschlossen werden. Dabei ist die Möglichkeit der Inanspruch-
nahme vorhandener Angebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur gewährleistet.  
Für Kinder ist der öffentliche Kinderspielplätze im Bereich des Corthausstraße (ca. 150 Me-
ter Entfernung) erreichbar, deren Erhalt durch das „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ 
(2009) der Stadt Osnabrück beschlossen wurde.  
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 1.340 m² 
Bauflächen: ca. 1.100 m² 
 davon Wohngebiete (WA alt):  ca. 415 m² 
 davon Wohngebiete (WA neu):  ca. 685 m² 
 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 240 m²