B-Plan Nr. 600 und Durchführungsvertrag mit Investor
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2017/0717-01
Datum: 2017-06-02
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/5
Stadt Osnabrück 07.04.2017 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2017/0717-01
öffentlich
B-Plan Nr. 600 und Durchführungsvertrag mit Investor
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Rat der Stadt Osnabrück 30.05.2017 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
Sachverhalt:
Anfrage der FDP-Fraktion vom 17.03.2017 (VO/2017/0717):
1. Die nur partiell mögliche Akteneinsicht hat ergeben, dass eine einzige 
Normenkontrollklage zwar fristgerecht am 08.08.2015 eingereicht worden ist, bis 
heute aber vom Kläger nicht begründet wurde, weil Gespräche zwischen dem 
Investor, dem Kläger und der Stadt Osnabrück stattfinden sollen. Deshalb ruht das 
Verfahren vor dem OVG nun seit 1 ½ Jahren. 
Wann sind welche Gespräche seitens der Verwaltung mit wem geführt worden? 
Wenn ja, sind Ergebnisse oder Teilergebnisse erreicht worden? Aus welchen 
Gründen stocken die Verhandlungen?
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Seit der Ruhendstellung des Normenkontrollantrags Ende 2015 sind diverse Gespräche vom 
Vorstand für Städtebau, Umwelt und Ordnung sowie vom Leiter des Fachbereichs Städtebau 
sowohl mit den Antragsstellern und der von ihr bevollmächtigten Rechtsanwaltskanzlei als 
auch mit Vertretern der Vorhabenträgerin geführt worden. 
Ein für Anfang Dezember 2016 angesetzter gemeinsamer Gesprächstermin mit allen 
Beteiligten musste leider entfallen. Mit Schreiben vom 09.02.2017 bat der Vorstand für 
Städtebau, Umwelt und Ordnung letztmalig die Bevollmächtigte der Antragsteller um eine 
Bestätigung, dass seitens der Antragsteller eine außergerichtliche Einigung unter Abschluss 
einer Nachbarrechtsvereinbarung mit der Vorhabenträgerin angestrebt wird. Dieses 
Schreiben blieb – trotz Fristsetzung bis zum 24.02.2017 – bis heute unbeantwortet.
Angesichts des zwischenzeitlich offenkundig nicht mehr erfolgversprechenden Ansatzes 
einer außergerichtlichen Einigung hat die Verwaltung mit Schreiben vom 04.04.2017 die 
Weiterführung des Normenkontrollverfahrens beim Oberverwaltungsgericht (OVG) beantragt.
2. Herr Oberbürgermeister Griesert hat ausweislich eines Berichtes der NOZ vom 
16.11.2016 im September 2016 vom Investor gefordert, „bis November einen Zeitplan 
vorzulegen“.
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Hat der Oberbürgermeister bei dieser Fristsetzung übersehen, dass gem. § 4 Abs. 2 
des Durchführungsvertrages gar keine Frist gesetzt werden kann, weil sich der 
„Zeitplan“ aus dem Durchführungsvertrag ergibt und die Frist für die Einreichung des 
Bauantrages erst beginnt, wenn das Normenkontrollverfahren rechtskräftig 
abgeschlossen ist?
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Wohlwissend um die vertraglichen Vereinbarungen zwischen der Stadt Osnabrück und der 
Vorhabenträgerin hat der Oberbürgermeister mit Schreiben vom 02.11.2016 die 
Vorhabenträgerin lediglich aufgefordert, der Stadt Osnabrück mitzuteilen, wann mit einer 
Entscheidung der Vorhabenträgerin zu rechnen ist und zu welchem Zeitpunkt mit dem Bau 
des Einkaufszentrums in Osnabrück begonnen wird.
Warum wird dann über die Presse erklärt, dass dem Investor eine Frist gesetzt 
worden ist, obwohl es dafür keine vertragliche Grundlage gibt?
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Die Berichterstattung der Presse erfolgt in eigener Verantwortung, die gegenseitigen 
Abhängigkeiten bzgl. der Fristen zur Realisierung des Einkaufszentrums sind öffentlich 
kommuniziert worden.
Was hat der Oberbürgermeister nach Ablauf der von ihm gesetzten Frist konkret 
unternommen, um der Sache Fortgang zu geben?
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Der Oberbürgermeister hat den Vorstand für Städtebau, Umwelt und Ordnung beauftragt, die 
Verhandlungen über die Rücknahme des ruhenden Normenkontrollverfahrens möglichst 
schnell zum Abschluss zu bringen bzw. das OVG um Weiterführung des Verfahrens zu 
bitten.
3. Hat der Oberbürgermeister schon einmal das Zeitfenster übersehen, das sich aus 
dem Durchführungsvertrag wie folgt ergibt?
Alternative 1:
Nehmen wir einmal an, dass die derzeitigen Gespräche scheitern, dann wird der 
Kläger die Klage zunächst begründen müssen, es wird seitens der Stadt Osnabrück 
eine Klageerwiderung geben, es wird dann fleißig hin- und hergeschrieben und einen 
Termin vor dem OVG wird es im Jahr 2017 nicht mehr geben, sondern frühestens 
2018. Nehmen wir dann an, dass die unterlegene Partei das 
Bundesverwaltungsgericht anrufen wird, wird es dort aufgrund der bekannten 
Verfahrensdauern wohl erst frühestens 2020 eine Entscheidung geben.
Die Jahresfrist gem. § 4 Abs. 2 des Durchführungsvertrages für die Einreichung des 
Bauantrages beginnt dann für den Investor frühestens erst 2020 und wird irgendwann 
im Jahr 2021 ablaufen.
Dann beginnt die Bearbeitung des Bauantrages, so dass mit einer Baugenehmigung 
2022 zu rechnen sein dürfte.
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Ab Erteilung der Baugenehmigung beginnt dann die Frist von 36 Monaten für die 
Herstellung, so dass mit der Fertigstellung frühestens in 2025 gerechnet werden 
kann.
 
Alternative 2:
Es kommt im Jahr 2017 zu einer Einigung und die Normenkontrollklage wird 
zurückgenommen, dann läuft die Antragsfrist bis irgendwann in 2018, dann wird 
seitens der Stadt Zeit benötigt für die Bearbeitung des Bauantrages, 
Baugenehmigung in 2019 und Fertigstellung frühestens in 2022.
 
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Die Fristenregelung ergibt sich aus dem zwischen der Stadt Osnabrück und der 
Vorhabenträgerin abgeschlossenen Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – und ist dem Oberbürgermeister 
somit bekannt, zumal die Verwaltung bereits in ihrer Mitteilungsvorlage (VO/2014/3854) für 
die Sitzung des Rates am 01.04.2014 explizit auf die Risiken der Fristenregelungen 
hingewiesen hat.
Zitat: „Risiken: Aufgrund zu erwartender Normenkontrollklagen gegen den Bebauungsplan 
oder Widersprüchen gegen eine spätere Baugenehmigung und den damit verbundenen 
zeitintensiven Gerichtsverfahren ist zu befürchten, dass sich die vereinbarten Fristen auf 
unabsehbare Zeit verlängern.“ 
4. Behindert der Durchführungsvertrag die derzeitigen Planungen am Neumarkt, weil 
 einerseits § 14 Abs. 4 des Durchführungsvertrages die Verpflichtung zu einem 
gemeinsamen Bauzeitenplan beinhaltet,
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Nein, die Erstellung eines gemeinsamen Bauzeitenplans stellt keinen Hinderungsgrund für 
den Beginn etwaiger Baumaßnahmen dar. Da die Bauzeiten des Einkaufszentrums noch 
offen sind, erarbeitet die Verwaltung derzeit einen eigenen Entwurf eines Bauzeitenplanes. 
Zu einem späteren Zeitpunkt können erst die entsprechenden Abstimmungen vorgenommen 
werden.
 andererseits aber der Investor derzeit noch nichts zu planen hat, weil seine 
Fristen noch nicht laufen,
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Das Ausbleiben einer weiteren Planung durch die Vorhabenträgerin führt nicht zu einem 
unüberwindbaren Hemmnis für die aktuell betriebenen Planungen der Stadt zur 
Umgestaltung des Neumarkts.
und können bei einem einseitigen Vorgehen seitens der Stadt 
 entweder bis zum Erreichen der vg. Fristen nur Teilarbeiten vorgenommen 
werden,
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Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Sich ändernde Rahmenbedingungen in Bezug auf Baumaßnahmen auf Grundstücken, die 
unmittelbar an den Neumarkt angrenzen, führen ggf. zu einem geänderten Bauablauf, 
allerdings wird dadurch die Gesamtmaßnahme der Umgestaltung des Neumarkts – auch 
nicht in Teilen – nicht grundsätzlich in Frage gestellt. 
 oder setzt sich die Stadt Mehrkosten aus, wenn der Neumarkt derzeit in Gänze 
beplant und ausgebaut wird und dann später aber bei Beginn von 
Baumaßnahmen des Investors bereits abgeschlossene Baumaßnahmen wieder 
aufgerissen werden müssen?
 
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Sollte es zu Mehrkosten bei der Umgestaltung des Neumarkts kommen, die von Dritten zu 
verantworten sind, sind diese Mehrkosten vom Verursacher zu tragen.
5. Hat der Investor vor Abschluss des Durchführungsvertrages eine schlüssige und 
nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsanalyse vorgelegt, die diesen 
Durchführungsvertrag gerechtfertigt hat?
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Eine betriebsinterne Wirtschaftlichkeitsanalyse der Vorhabenträgerin liegt der Verwaltung 
nicht vor. Für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans muss die 
Vorhabenträgerin lediglich zur Durchführung des Vorhabens und der 
Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage sein. „In der Lage sein“ bedeutet zum 
einen, dass die Vorhabenträgerin die notwendige finanzielle Bonität für die Realisierung des 
geplanten Projektes besitzt. Zum anderen ist hierunter die sog. Verfügungsberechtigung der 
Vorhabenträgerin über die Grundstücke im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans 
zu verstehen. Diese Voraussetzungen konnte die Vorhabenträgerin im vorliegenden Fall 
nachweisen.
Wenn nein: warum ist auf die Vorlage einer schlüssigen und nachvollziehbaren 
Wirtschaftlichkeitsanalyse verzichtet worden?
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Der Nachweis einer Wirtschaftlichkeitsanalyse ist regelmäßig nicht Gegenstand der 
städtebaulichen Beurteilung eines geplanten Bauvorhabens. 
6. Ist Herr Oberbürgermeister Griesert ernsthaft der Auffassung, dass der Investor 
derzeit überhaupt wirksame Mietverträge abschließen kann, obwohl der Zeitplan 
ungewiss ist und derzeit keine Baugenehmigung beantragt werden muss?
Die Verwaltung beantwortet die Anfrage wie folgt:
Der Abschluss von Vorverträgen mit zukünftigen Käufern oder Mietern ist für Investoren 
gängige Praxis bei der Realisierung von Großbauprojekten, um die Wirtschaftlichkeit des 
Gesamtprojekts zu gewährleisten.
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Anlage:
Ich zitiere - zum besseren Verständnis -  auszugsweise aus dem Durchführungsvertrag mit 
dem Investor, vom Rat in öffentlicher Sitzung beschlossen am 29.07.2014 VO/2014/4027:
 
§ 4 Abs. 1
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens im Vertragsgebiet 
nach den Regeln des VEP sowie des vorhabenbezogenen B-Plans Nr. 600.
 
Abs. 2
Spätestens 12 Monate nach Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 600 
muss der Bauantrag eingereicht werden und 36 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung 
muss das Bauvorhaben fertiggestellt werden. Vorstehende Fristen sind gehemmt, solange 
ein Normenkontrollantrag oder Rechtsbehelfe Dritter anhängig sind.
  
§ 14 Umbau Neumarkt
Abs. 1
In Bezug auf den geplanten Umbau des Neumarkts (Verringerung auf zwei Fahrspuren, 
Änderung der Gehwege und der Überwege gemäß Anlage 9) verpflichtet sich die Stadt 
gegenüber der Vorhabenträgerin, diesen Umbau bis zur Eröffnung des EKZ abzuschließen, 
auf der Breite des EKZ am Neumarkt in den ersten 12 Monaten nach der Eröffnung des EKZ 
keine größeren Tiefbauarbeiten mehr durchzuführen und die Verkehrsflächen vor dem EKZ 
auch nicht als Baustelleneinrichtungsflächen zu sperren.
  
Abs. 4
Die Parteien verpflichten sich, die zeitliche Abfolge ihrer Baumaßnahmen im Bereich 
„Neumarkt/Johannisstr./Seminarstr./Große Rosenstr.“ in einem Bauzeitenplan aufeinander 
abzustimmen und diesen Bauzeitenplan nach Maßgabe gegenseitiger Rücksichtnahme und 
Fortführung regelmäßig zu aktualisieren.
 
§ 24 
Haftungsausschluss
Abs. 1
Aus dem Vertrag entsteht der Stadt keine Verpflichtung zur Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Gez. Schürings