Gesetzentwurf zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2019/3354
Datum: 2019-01-14
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 04.01.2019 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2019/3354
öffentlich
Gesetzentwurf zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 17.01.2019 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
 Finanzielle Handlungsfähigkeit (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Nachdem der Niedersächsische Landtag 2017 einen Gesetzentwurf zum Verbot der 
Zweckentfremdung von Wohnraum (Drucksache 17/8117 1)) aufgrund der endenden 
Legislaturperiode nicht mehr verabschiedet hat, ist am 18.12.2018 ein neuer Entwurf durch 
die Koalitionsfraktionen der Landesregierung zu dieser Thematik vorgelegt worden 
(Drucksache 18/2448 1)). Damit steht ein mögliches Niedersächsisches Gesetz über das 
Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – NZwEWG in den kommenden Monaten zur 
Beratung des Parlaments an. 
Die Verwaltung weist darauf hin, dass die Stadt Osnabrück bereits bei der 
Verbandsbeteiligung 2016 eine negative Stellungnahme im Falle der Verabschiedung 
einer Verordnungsgrundlage abgegeben hat. Es besteht weiterhin keine Absicht, eine 
entsprechende Satzung vorzubereiten. 
Der aktuelle Gesetzentwurf sieht vor, dass Gemeinden mit besonderem Wohnraummangel 
für die Dauer von 5 Jahren eine Satzung erlassen könnten, die eine Genehmigungspflicht bei 
Zweckentfremdung von Wohnraum vorschreibt, wenn die Kommune dem Mangel nicht auf 
andere Weise abhelfen kann. 
Als Zweckentfremdung soll dabei grundsätzlich gelten, wenn der Wohnraum
 
1. zu mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke 
verwendet oder überlassen wird [sofern das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nach 
Inkrafttreten der Satzung geschlossen wurde],  
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke 
nicht mehr geeignet ist, 
3. mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise entgeltlich 
als Ferienwohnung vermietet oder sonst für eine Fremdenbeherbergung verwendet 
wird […]
4. länger als sechs Monate ununterbrochen leer steht oder 
5. beseitigt wird.   
Die notwendige Genehmigung müsste erteilt werden, wenn öffentliche Interessen oder 
schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung von Wohnraum 
überwiegen. Öffentliche Interessen könnten beispielsweise gegeben sein bei sozialen 
Einrichtungen oder Diensten, die dringend benötigt und nicht anderweitig untergebracht 
werden könnten; schutzwürde private Interessen könnten ggf. vorliegen, wenn der Nutzer in 
                                                           Seite: 2/3
seiner wirtschaftlichen Existenz bedroht oder der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig 
wäre. Die Genehmigung könnte darüber hinaus auch erteilt werden, wenn 
Ausgleichsmaßnahmen (Ersatzwohnraum oder Ausgleichszahlungen) vorgesehen würden. 
Ohne notwendige Genehmigung wären die oben beschriebenen Fremdnutzungen bisherigen 
Wohnraums rechtswidrig, die Beendigung der Zweckentfremdung könnte angeordnet 
werden, das ordnungswidrige Verhalten würde mit einem Bußgeld bis zu 100.000 € 
geahndet werden können. 
Mit einer Verabschiedung dieser Gesetzesgrundlage würde den Kommunen in 
Niedersachsen allerdings keine neue Pflichtaufgabe zugewiesen, der Erlass einer Satzung 
auf dieser Grundlage fiele in den eigenen Wirkungskreis und wäre entsprechend auch nicht 
vom Konnexitätsprinzip nach Art. 57 Abs. 4 S. 2 der Niedersächsischen Verfassung erfasst. 
Die Gemeinden, die davon Gebrauch machen, müssten ihren Verwaltungsaufwand folglich 
selbst tragen bzw. aus den Gebühren finanzieren. 
Für Osnabrück ist festzustellen, dass
- ein Mangel insbesondere an günstigem Mietwohnraum besteht. 
Dem tritt die Stadt allerdings bereits mit einem Bündel von Maßnahmen entgegen wie der 
Bauflächenentwicklung, dem Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum und der im 
Mai 2018 beschlossenen Wohnbauoffensive 2020. Eine aufgrund des erheblichen 
Eingriffs in das private Wohneigentum mit einem neuen Gesetz nur subsidiär mögliche 
städtische Satzung gegen Zweckentfremdung käme allenfalls als letztes Mittel in Betracht. 
- die Umnutzung von Wohnraum zu gewerblichen oder touristischen Zwecken keine 
signifikante Größe in der Stadt darstellt.
Eine 2018 durchgeführte Analyse hat beispielsweise zum Bereich der „Parahotellerie“, 
also Beherbergungen wie durch airbnb u. a., für Osnabrück einen leichten Anstieg 
festgestellt, insgesamt aber weiterhin ein geringeres Angebot als in Vergleichsstädten. 
Dabei handelt es sich meist um einzelne Zimmer oder private Wohnungen. 
Die grundsätzlich begrüßenswerte Idee des Teilens von Wohnraum oder die 
Untervermietung in nicht selbst genutzten Zeiten will auch die neue Rechtsgrundlage nicht 
unterbinden [s. 12-Wochen-Regel unter 3.]. Die Überprüfbarkeit der Abgrenzung dürfte in 
der Praxis allerdings nicht einfach werden. 
- es in der Stadt kaum Leerstand von Wohnraum gibt.
Weder aus den Zensus-Zahlen 2011 noch aus den Untersuchungen zum 
Wohnraumversorgungskonzept 2015 gibt es Anhaltspunkte für eine bedeutende Menge 
leerstehender, ungenutzter Wohnungen. Die Leerstandsquote lag mit 2,9 % unter dem 
Landesdurchschnitt und umfasste gerade die notwendige Fluktuationsreserve (für 
Umzüge, Modernisierungen etc.). 
Außerdem ergäbe sich hier bei einem Genehmigungsverfahren auch die Problematik der 
Überprüfbarkeit. Ein fehlender Nachweis einer Vermietung müsste nicht 
notwendigerweise die Bedingung des „länger als 6 Monate leer“ stehenden Wohnraums 
erfüllen. Unentgeltliche Überlassung, Zwischennutzungen oder Modernisierungs-
maßnahmen könnten eine Unterbrechung darstellen. Angesichts beispielsweise der Zeit 
zur Beauftragung von Handwerkern ist aktuell schwer einschätzbar, wie lange die 
Angemessenheit von Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten sein dürfte. 
Bei Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen bleiben im Übrigen – unabhängig von 
der Thematik der Zweckentfremdung – auch weiterhin planungs- und 
bauordnungsrechtliche Vorschriften zu beachten, ganz abgesehen von 
Eigentümergemeinschafts-, steuer-, mietrechtlichen oder anderen Grenzen.  
- für die Umsetzung einer Satzung gegen Zweckentfremdung zusätzliche Ressourcen 
(Personal, Räume, Sachmittel) notwendig wären. 
Anders als in den Metropolen Berlin, Köln oder München sowie weiteren Städten, die bei 
Erlass ihrer Satzungen bereits über Ämter für Wohnungswesen verfügten, müssten in 
                                                           Seite: 3/3
Osnabrück für das Genehmigungs- und Kontrollverfahren, für Auskünfte und Beratungen, 
bei Anzeigen durch Dritte, zu Überprüfungen, Gebührenerhebungen, Anordnungs-, 
Bußgeld- und ggf. Gerichtsverfahren etc. zusätzliche Kräfte und Mittel bereitgestellt 
werden. Bei der Stadt Münster beispielsweise sind allein für Wohnungsaufsicht und 
Wohnraumschutz im Amt für Wohnungswesen vier Ansprechpartnerinnen ausgewiesen. 
Im Schnitt werden bei vorhandenen Wohnungsamtsstrukturen 0,5 bis 1,0 zusätzliche 
Planstellen für die neue Aufgabe angenommen.  
Bei Abschaffung der letzten Zweckentfremdungsgesetzgebung in Niedersachsen ab 2004 
war neben einem als ausgeglichen betrachteten Wohnungsmarkt auch die 
Entbürokratisierung ein wesentlicher Grund.
In Nordrhein-Westfalen haben auf einer vergleichbaren Rechtsgrundlage nur 4 der 29 
Großstädte von der Möglichkeit zum Erlass einer Schutzsatzung Gebrauch gemacht: 
Bonn, Dortmund, Köln und Münster 2). Zahlreiche andere, wie Düsseldorf, haben eine 
Einführung diskutiert aber verworfen. 
In einer ausführlichen Evaluation 2015 wurden das Für und Wider sowie die Effekte der 
Satzungen in NRW untersucht [Das Gutachten ist auf der Internetseite des heutigen 
Landesministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung zu finden unter  
https://www.mhkbg.nrw/wohnen/Wohnungsaufsicht_Mieterschutz/Zweckentfremdung_von_W
ohnraum/index.php]
Bilanzierend wird aus den Satzungs-Städten u. a. berichtet, dass die kommunale 
Regelung oft stärker strategische, politische und präventive Signalwirkungen hat als dass 
sie zu einer Regulierung oder zu konkreten Sanktionen führt. Neben einem z. T. relativ 
hohen Aufwand für Verdachtsfälle ist auffällig, dass die Antragsverfahren zur 
Genehmigung offensichtlich geeignet sind als Beginn eines Dialog- oder 
Verhandlungsprozesses mit Wohnraum-Eigentümern zu dienen. 
Um Gespräche mit Eigentümern aufzunehmen, gibt es in Osnabrück seit einigen Monaten 
die Kontaktstelle Wohnraum, die auch den vereinzelten Meldungen von Leerständen 
nachgeht und hier nach gemeinsamen Lösungen sucht. 
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Nutzen einer kommunalen Satzung gegen 
Zweckentfremdung für Osnabrück zweifelhaft wäre. Der Aufwand für die Schaffung 
entsprechender Verwaltungskapazitäten wäre dagegen absehbar hoch. Die rechtssichere 
Überprüfung von einzuhaltenden Bedingungen wie einer Vermietung als Ferienwohnung „an 
mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise“ und anderen 
Voraussetzungen wie der wirtschaftlichen Zumutbarkeit wäre schwierig. Der Effekt von 
Überprüfungen vermeintlich oder tatsächlich nicht mehr genutzter Wohnungen bzw. die 
Abgrenzung, ob und wie lange z. B. eine Modernisierung vorgenommen werden darf, was 
bei entsprechenden Anzeigen aus der Bevölkerung nötig wäre, ist derzeit nicht 
einzuschätzen. 
Daher sollen bei Verabschiedung einer gesetzlichen Grundlage auf Landesebene zunächst 
die weitere Entwicklung vor Ort sowie die Erfahrungen anderer Städte beobachtet und 
vorläufig keine Satzung für Osnabrück vorbereitet werden.
   
gez. Schürings
1)
 Quelle: Landtagsdokumentationssystem Niedersachsen (NILAS)
2)
 Beispiel der Schutzsatzung Münster einschl. Antrag auf Erteilung einer Zweckent-
fremdungsgehemigung unter https://www.stadt-
muenster.de/wohnungsamt/wohnraumschutzsatzung.html