Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung - Stellungnahme zur Prüfung der Einführung mietrechtlicher Verordnungen im Land Niedersachsen
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/6593
Datum: 2016-01-22
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 08.01.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/6593
öffentlich
Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung - Stellungnahme zur Prüfung 
der Einführung mietrechtlicher Verordnungen im Land 
Niedersachsen
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Rat der Stadt Osnabrück 02.02.2016 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ermöglicht den Erlass von Rechtsverordnungen durch 
die Länder u. a. zur Begrenzung von Mietpreissteigerungen. Der Rat hat in seiner Sitzung 
am 21.04.2015 bereits über die Thematik beraten (VO 2015/5390, 2015/5390-01 und 
2015/5450); die Verwaltung hat im September 2015 über den Zwischenstand informiert (VO 
2015/6016).
Gemäß § 556d BGB obliegt es dem Verordnungsgeber die Gemeinden zu bestimmen, in 
denen entsprechende Regulierungen Anwendung finden sollen. Das zuständige Ministerium 
für Soziales, Gesundheit und Gleichstellung prüft daher zurzeit in welchen Städten 
Niedersachsens die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. 
Zur Identifizierung von Gemeinden, in denen die nachfolgend beschriebenen 
Rechtsverordnungen eingeführt werden sollen, wurde die NBank mit der Erstellung einer 
entsprechende „Analyse zur Festlegung der Gebietskulisse für eine 
Mietpreisbegrenzungsverordnung in Niedersachsen“ beauftragt. 
(http://www.ms.niedersachsen.de/download/102835/Analyse_zur_Mietbegrenzungsverordnung_in_Niedersachsen.pdf)
Auf der Basis dieser Analyse, der hierzu eingegangenen Stellungnahmen sowie der 
schriftlichen Befragung vom Herbst 2015 (vgl. VO/2015/6016) wird die Landesregierung 
abschließend entscheiden für welche Städte und Gemeinden die nachfolgenden 
Rechtsverordnungen gelten sollen: 
1. Mietpreisverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB (sogen. „Mietpreisbremse“), 
2. Kappungsgrenzenverordnung nach § 558 Abs. 3 S. 3 BGB, 
3. Kündigungssperrfristenverordnung nach § 577a Abs. 2 S. 2 BGB. 
Textauszüge der genannten Paragraphen sind in der Anlage beigefügt.
Aus Gründen der Vereinfachung und der Übersichtlichkeit sei geplant, alle drei Regelungen 
in einer Rechtsverordnung zusammen zu fassen.
In seinem Schreiben vom 09.10.2015 skizziert das Ministerium  
a) die Auswirkungen der möglichen Regelungen 
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und weist darauf hin, dass
b) mit der Einführung der Rechtsverordnung keine Verpflichtung zur Erstellung eines 
Mietspiegels gemäß §  558c Abs. 4 Satz 1 BGB verbunden ist und 
c) bittet die Verwaltung um Stellungnahme zu den Ergebnissen der Analyse der NBank,
Zu a) 
siehe Anlage: Schreiben des Ministeriums vom 09.12.2015
Zu b)
Gemäß § 558c sollen Kommunen dann einen Mietpreisspiegel einführen, wenn hierfür ein 
besonderes Bedürfnis besteht und der Aufwand vertretbar ist. Dabei wird zwischen 
einfachen Mietspiegeln, so wie ihn die Stadt Osnabrück derzeit bereits erstellt und 
qualifizierten Mietspiegeln gemäß § 558d unterschieden. 
Grundsätzlich muss angemerkt werden, dass qualifizierte Mietspiegel in Gerichtsverfahren 
die Vermutung der Richtigkeit für sich haben jedoch nicht das einzige Instrument sind, die 
ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. In Kommunen, in denen kein Mietpreisspiegel 
existiert, kann die ortsübliche Vergleichsmiete z. B. auch durch drei Vergleichsangebote oder 
durch ein Gutachten festgestellt werden. Eine rechtliche und sachliche Verpflichtung zur 
Einführung eines qualifizierten Mietpreisspiegels existiert demnach nicht. Daher wird im 
weiteren abzuwägen sein, ob für die Stadt Osnabrück mit vertretbarem Aufwand ein 
qualifizierter Mietspiegel erstellt werden kann, um wissenschaftlich belastbare 
Orientierungswerte für privatrechtliche Auseinandersetzungen zu liefern.
Derzeit wird daher geprüft, ob der bisherige Mietpreisspiegel qualifiziert werden kann. Es 
zeichnet sich jedoch ab, dass sowohl die Datengrundlage als auch die Auswertung deutlich 
ausgeweitet werden müssten, um den Merkmalen der wissenschaftlichen Fundierung 
genüge zu leisten. Zurzeit steht die Verwaltung in Gesprächen mit mehreren Städten, die 
über einen qualifizierten Mietpreisspiegel bzw. eine Mietdatenbank verfügen. Die Ergebnisse 
dieser Prüfung werden den Gremien im ersten Halbjahr 2016 vorgelegt, es ist jedoch 
abzusehen, dass in Abhängigkeit der einzubringenden Eigenleistungen der Verwaltung im 
vierjährigen Turnus Kosten im mittleren bis oberen fünfstelligen Eurobereich anfallen 
könnten. Ob und inwiefern ein qualifizierter Mietspiegel eingeführt werden sollte, ist letztlich 
auch von der Einführung der hier dargestellten Verordnung durch die Landesregierung 
abhängig.
Zu c)
Die „Analyse zur Festlegung der Gebietskulisse für eine Mietpreisbegrenzungsverordnung in 
Niedersachsen“ kommt zu folgenden Ergebnissen:
Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber den Tatbestand eines angespannten Wohnungsmarkt 
als erfüllt an, wenn
1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt 
deutlich übersteigt,
3. die Bevölkerung wächst, ohne dass entsprechend neuer Wohnraum geschaffen wird, 
oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Die Tatbestandsmerkmale sind alternativ aufgezählt, rechtlich würde entsprechend die 
Feststellung eines Punktes bereits die Voraussetzungen erfüllen, ein kumulatives Vorliegen 
ist nicht zwingend.  
Als Vergleichswerte für die Analyse hat das Land Niedersachsen den Landesdurchschnitt 
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festgesetzt. In der vorliegenden Analyse ist die Wohnungsmarktlage in einer Kommune 
immer dann angespannt, wenn die betrachteten (Teil-)Indikatoren mindestens eine um zehn 
Prozent schlechtere Ausprägung aufweisen als der Landesdurchschnitt. Dieser Indikatorwert 
wird als Schwellenwert bezeichnet.
Für die Stadt Osnabrück kommt die Analyse zu dem Ergebnis, dass in allen vier betrachteten 
Dimensionen, die Schwellenwerte überschritten werden und demnach ein angespannter 
Wohnungsmarkt vorliegt.
Auch wenn seitens der Verwaltung nach erster Prüfung nicht alle Datengrundlagen, 
Berechnungen und Interpretationen anhand der zum Teil kurzen Beschreibungen in der 
Studie nachvollzogen bzw. geteilt werden können, was im Antwortschreiben an das 
Ministerium auch angemerkt werden soll, zeigt doch das inzwischen für die Stadt Osnabrück 
erstellte Wohnraumversorgungskonzept (Anlage zu VO 2015/6305) seinerseits ebenfalls 
Indizien für einen angespannten Wohnungsmarkt auf. Anhand detaillierter Analysen und 
Bedarfsprognosen kommt darin das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, 
Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) zu einem Nachfrageüberhang von mehr als 3.000 
Wohneinheiten bis zum Jahr 2020, darunter mehr als 1.000 für Haushalte im 
Niedrigeinkommensbereich, bei einer aktuell bereits unter 3 % liegenden Leerstandsquote. 
Das bedeutet, dass dem in Osnabrück vorhandenen Wohnraumbedarf zum Teil kein 
adäquates Angebot entgegensteht und dementsprechend mit erheblichen Anspannungen 
auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen ist. Dabei sind die aktuellen Entwicklungen der 
Migration noch nicht in den Zahlen abgebildet.  
Um dem entgegenzuwirken, hat die Stadt Osnabrück die sozial- und umweltgerechte 
Stadtentwicklung mit dem Ziel bis zum Jahr 2020 für 167.000 Menschen für sie bezahlbaren 
Wohnraum zu bieten zu einem der strategischen Ziele erklärt. Die Schaffung von mindestens 
2.500 bis 3.000 neuen Wohneinheiten, u. a. durch Nachverdichtung, aktives 
Flächenmanagement und Bereitstellung neuer Bauflächen, wird verwaltungsintern mit 
höchster Priorität vorangetrieben. Außerdem findet zur Erstellung eines 
Handlungsprogramms „Bezahlbarer Wohnraum“ gerade eine breite Öffentlichkeitsbeteiligung 
statt, um so bald als möglich mit abgestimmten, konkreten Maßnahmen einem drohenden 
Mangel an Wohnungen, insbesondere im unteren Preissegment, entgegenzuwirken. 
Vor diesem Hintergrund wird gleichermaßen deutlich, dass die Rechtsverordnungen allein 
nicht genügen werden, den Herausforderungen zur Bereitstellung ausreichenden 
Wohnraums zu begegnen, wie aber auch, dass sie als Maßnahmen im Rahmen eines 
Gesamtpakets auf Landes- und Stadtebene durchaus u. a. zur Stabilisierung der Preise 
beitragen können. 
Die Verwaltung wird daher im Ergebnis eine positive Stellungnahme hinsichtlich des 
Erlasses der beabsichtigten Rechtsverordnungen abgeben. Die entsprechende Frist 
hierzu endet am 06. März 2016
 
Anlagen:
Schreiben Nds. Ministerium für Soziales vom 09.12.2015
Rechtsgrundlagen - Auszüge aus dem BGB 




 
Auszüge aus dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) 
 
§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung 
 
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlosse n, der in einem durch 
Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mi t einem angespannten 
Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn de s Mietverhältnisses die ortsübliche 
Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. 
 
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiet e mit angespannten 
Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Daue r von höchstens fünf Jahren zu 
bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten  liegen vor, wenn die 
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh nungen in einer Gemeinde oder 
einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen  besonders gefährdet ist.  
Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn  
 
1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt  
    deutlich übersteigt, 
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit  
    erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. 
 
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens a m 31. Dezember 2020 in Kraft 
treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründu ng muss sich ergeben, auf Grund 
welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten  Wohnungsmarkt im Einzelfall 
vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeb en, welche Maßnahmen die 
Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechts verordnung jeweils bestimmten 
Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. 
 
 
[…] 
 
 
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 
 
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö hung der Miete bis zur ortsüblichen 
Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Ze itpunkt, zu dem die Erhöhung 
eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Da s Mieterhöhungsverlangen kann 
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung g eltend gemacht werden. Erhöhungen 
nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. 
 
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet a us den üblichen Entgelten, die in der 
Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Woh nraum vergleichbarer Art, Größe, 
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich  der energetischen Ausstattung und 
Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbar t oder, von Erhöhungen nach § 560 
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wo hnraum, bei dem die Miethöhe 
durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. 
 
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miet e innerhalb von drei Jahren, von 
Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht  um mehr als 20 vom Hundert 
erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz  1 beträgt 15 vom Hundert, wenn 
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mie twohnungen zu angemessenen 
Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist 
und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, 
diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren 
zu bestimmen. 
 
 
 
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,  
1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleich szahlung nach den Vorschriften über 
den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen  wegen des Wegfalls der 
öffentlichen Bindung erloschen ist und 
2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu ent richtenden Ausgleichszahlung nicht 
übersteigt. 
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monat e vor dem Wegfall der öffentlichen 
Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur 
Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu e rteilen. Satz 1 gilt entsprechend, 
wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 
bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierz u ergangenen landesrechtlichen 
Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. 
 
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhu ng auf die ortsübliche 
Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne d es § 559a abzuziehen, im Falle des § 
559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses. 
 
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 
 
 
[…] 
 
 
 
§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung 
 
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlass ung an den Mieter 
Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum  veräußert worden, so kann 
sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sin ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst 
nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. 
 
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter 
Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter  
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder 
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht  
    belastet  worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße  
    Gebrauch entzogen wird. 
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafte r oder Erwerber derselben Familie 
oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlass ung des Wohnraums an den 
Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. 
 
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a bet rägt bis zu zehn Jahre, wenn die 
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh nungen zu angemessenen 
Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist 
und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, 
diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Recht sverordnung für die Dauer von 
jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. 
 
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a 
Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 
573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, be reits mit der Veräußerung oder 
Belastung nach Absatz 1a. 
 
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 
 
 
>> 
 
 
 
§ 558c Mietspiegel 
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ort sübliche Vergleichsmiete, soweit die 
Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertr etern der Vermieter und der Mieter 
gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. 
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für 
Teile von Gemeinden erstellt werden. 
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren d er Marktentwicklung angepasst 
werden. 
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hi erfür ein Bedürfnis besteht und dies 
mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mie tspiegel und ihre Änderungen sollen 
veröffentlicht werden. 
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rech tsverordnung mit Zustimmung des 
Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt un d das Verfahren zur Aufstellung und 
Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. 
 
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel 
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspie gel, der nach anerkannten 
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der  Gemeinde oder von 
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. 
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand vo n zwei Jahren der Marktentwicklung 
anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Ent wicklung des vom Statistischen 
Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebensha ltung aller privaten Haushalte in 
Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahre n ist der qualifizierte Mietspiegel 
neu zu erstellen. 
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im 
qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte di e ortsübliche Vergleichsmiete 
wiedergeben.