Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4198
Datum: 2026-04-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
1/3 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/4198 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
o Satzungsbeschluss 
 
Datum: 01.04.2025 
  
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 19.06.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 19.05.2026 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 19.05.2026 Ö  
 
Beschluss: 
 
Über die zum 
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Planbereich: Zwischen Sutthauser Straße, Piusstraße und Am Alten Wiesenbach 
 
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen. 
 
Der Bebauungsplan mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) wird in der als Anlage 
beigefügten Fassung gemäß § 1 Absatz 3 und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als 
Satzung mit der dazugehörigen Begründung beschlossen. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
x Nein   
   
B. Personelle Auswirkungen: keine 
  
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
 
2/3 
   negativ 
x  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
x  negativ: 2.614 t CO2 in 50 Jahren bei Effizienzhausstandard 40 
   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
Wirtschaftsförderung Osnabrück 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/s Ziel/e: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Stadtteile aufwerten 
Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen 
 
Sachverhalt: 
Am 28.01.2025 hat der Verwaltungsausschuss die Veröffentlichung zur Beteiligung der 
Behörden und der Öffentlichkeit beschlossen. Der Entwurf zu diesem Bebauungsplan hat 
vom 03.02.2025 bis 03.03.2025 öffentlich ausgelegen.  
  
Ziel der städtebaulichen Planung ist der Neubau von zwei Wohnhäusern mit drei bis vier 
Vollgeschossen, ergänzt durch Staffelgeschosse. Dabei sollen ca. 60 Wohnungen 
entstehen.  
  
Die zum Planverfahren eingegangenen Stellungnahmen sind dem als Anlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu entnehmen. Im Rahmen der Beteiligungsschritte 
wurden keine Stellungnahmen vorgetragen, die zu einer Änderung des Planentwurfes 
geführt haben. 
   
Es wurde eine redaktionelle Änderung in der textlichen Festsetzung Nr. 9 (Anpassung an die 
korrekte Rechtsgrundlage) vorgenommen.  
  
Durchführungsvertrag 
Neben den Planungsunterlagen ist für diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch der 
Abschluss eines Durchführungsvertrags erforderlich. Die Inhalte dieses Vertrages umfassen 
folgende Sachverhalte:  
• Fristen zur Einreichung von Bauantrag und Fristen zur Projektfertigstellung, 
• Regelung zur Schaffung eines Anteils von 15% an preisgebundenem Wohnraum, 
• Regelungen zur Wiederherstellung und Umbau der Straßen im Vorhabengebiet, 
• Maßnahmen zum Schutz der vorhandenen öffentlichen Bestandsbäume,  
• Festlegung eines Energiestandards und Umsetzung des Energiekonzepts. 
  
Die Vorhabenträgerin hat dem Vertragsentwurf schriftlich zugestimmt. Die notariell 
beurkundeten Unterschriften erfolgt vor dem Beschluss des Rates am 01.07.2025. Parallel 
dazu erfolgt der Ankauf eines kleinen städtischen Grundstücksanteils zur Arrondierung des 
Grundstücks.   
 
3/3 
Der Durchführungsvertrag wird dem Verwaltungsausschusses und dem Rates der Stadt 
Osnabrück am 01.07.2025 zum Beschluss vorgelegt.  
 
gez. Clodius 
  
 
Anlage/n 
1 - B 678_Satzung_Planzeichnung (öffentlich) 
 
2 - B 678_Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich) 
 
3 - B 678_Textliche Festsetzungen Satzungsbeschluss (öffentlich) 
 
4 - B 678_Begründung Satzungsbeschluss (öffentlich) 
 
5 - B 678_Abwägungsvorschlag (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 

über Normalhöhennullüber NHN
Art der baulichen NutzungAllgemeine WohngebieteMaß der baulichen Nutzung
Geschossflächenzahl,als HöchstmaßGrundflächenzahlZahl der Vollgeschosse,als HöchstmaßOberkante, als Höchstmaß
Bauweise, Baulinien, BaugrenzenOffene BauweiseBaugrenze
Sonstige PlanzeichenUmgrenzung von Flächen für Nebenanlagen,Stellplätze, Garagenund Gemeinschaftsanlagen
Umgrenzung der Flächen für besondereAnlagen und Vorkehrungen zum Schutz vorschädlichen Umwelteinwirkungen im Sinnedes Bundes-ImmissionsschutzgesetzesUmgrenzung der Flächen, deren Bödenerheblich mit umweltgefährdendenStoffen belastet sind
Grenze des räumlichenGeltungsbereiches
WAGFZ1,4GRZ0,5III88,0 mOK
o
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 678
TiefgarageTGa
VerkehrsflächenVerkehrsflächen besondererZweckbestimmungRad- und Gehweg
Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechtenzu belastende Flächen
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen undFlächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflegeund zur Entwicklung von Natur und LandschaftUmgrenzung von Flächen zumAnpflanzen von Bäumen,Sträuchern und sonstigenBepflanzungenAnpflanzen: Bäume
Umgrenzung von Flächen, die von derBebauung freizuhalten sind
Klimafläche
P iusstraße
Sutthauser Straße
Spielen
III+
III+
III
III+
II+
II+
II+
h=9.00
Hau
s 1+2
36 WE HAUS 3
23 WE
h=8.00
IV+
h=11.00 h=14.00
h=12.00
14,08
2 7,68
1 2,97
14,08
37,15
16,51
24,08
1 2,08
16,00
2 8,08
14,08
9,425
Am alten Wiesenbach
6 FAP
10 FAP
10 FAP
10 FaStpl.
4 FaStpl.
Straße (Privat)
Weg (Privat)
Weg (Privat)
Müll-
tonnen
Hecke
Hecke (umlaufend)
Hecke (um
laufend)
Hecke (umlaufend)
Hecke (umlaufend)
Hecke (umlaufend) Hecke (umlaufend)
Hecke (umlaufend)
Hecke (umlaufend)
Hecke (umlaufend)
Öffentlicher Bereich
Weg (Privat)
W
eg (Privat)
W
eg (Privat)
EG = 76.00 m ü. NHN
EG = 75.00 m ü. NHN
HeckeHecke
HeckeHecke
Ein-& Ausfahrt
TG Haus 1 & 2
Piusstraße
Sutthauser Straße
Spielen
III+
III
III+
II+
II+
II+
P flanzfläche
Pflanzfläche
3  Neue Laubbäume
Hochstamm 16-20 cm
Stammumfang lt. 
Pflanzliste B
3  Neue Laubbäume
Hochstamm 16-20 cm
Stammumfang lt. 
Pflanzliste B
3  Neue Laubbäume
Hochstamm 16-20 cm
Stammumfang lt. 
Pflanzliste B
Piusstraße
Sutthauser Straße
Feuerwehrzufahrt
92 m²
79 m²
88 m²
51 m
39 m²
54 m²
65 m²
80 m²
62 m²
106 m²
82 m²
84 m²
87 m²
80 m² 68 m²
33 m²
Wohnungen < 50 m²
Wohnungen 50-70 m²
Wohnungen  71-89 m²
Wohnungen => 90 m²
Spielen
III+
III
III+
II+
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 910 m²
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 508 m²
6 FAPMüll-
tonnen
Pflanzfläche
Pflanzfläche
+12,00 = 88.00 NHN
+9,00 = 85.00 NHN
+14,00 = 90.00 NHN
+12,00 = 88.00 NHN
+9,00 = 85.00 NHN
+11,00 = 87.00 NHN
+8,00 = 84.00 NHN
-1,85 = 74.15 NHN
1,20
1 ,40
1,201 ,40
Ein-& Ausfahrt
TG Haus 1 & 2
E in-& Ausfahrt
TG Haus 3
Sutthauser Straße
Piusstraße
Am alten Wiesenbach
+12,00 = 88.00 NHN
+9,00 = 85.00 NHN
+ 12,00 = 88.00 NHN
+ 9,00 = 85.00 NHN
+ 8,00 = 84.00 NHN
+ 11,00 = 87.00 NHN
+ 0,00 = 76.00 NHN
Lageplan
Ansicht von Osten Haus 1-2
Ansicht von Norden Haus 1+2
Tiefgarage Erdgeschoss 
2. Obergeschoss
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 917 m²
Wohneinheiten = 10
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 513 m²
Wohneinheiten = 6
3. Obergeschoss
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 607 m²
Wohneinheiten = 6
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 405 m²
Wohneinheiten = 4
Staffelgeschoss
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 191 m²
Wohneinheiten = 1
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Kalkhügel, der vo r allem durch Wohngebiete 
geprägt ist. Im direkten Umfeld finden sich Einkauf smöglichkeiten, Schulen und 
Parks.
Die Sutthauser Straße selbst ist eine wichtige Verk ehrsader, die verschiedene Teile 
der Stadt miteinander verbindet. Zudem ist die Anbi ndung an den öffentlichen 
Nahverkehr sehr gut, so dass man schnell ins Stadtz entrum oder zu anderen 
Stadtteilen gelangen kann.
Das geplante Bauvorhaben an der Sutthauser Straße 1 64a in Osnabrück umfasst 
die Errichtung von zwei Wohnhäusern, die harmonisch  in die bestehende 
Umgebung integriert werden. Der hintere Baukörper ( Haus 1+2) fügt sich nahtlos in 
den bestehenden Gebäudezug ein und bietet insgesamt  37 Wohneinheiten, die 
modernen Wohnkomfort gewährleisten. Mit einer Brutt ogeschossfläche (BGF) von 
3.351 m² wird das Gebäude sowohl funktional als auc h ästhetisch ansprechend 
gestaltet.
Das vordere Gebäude (Haus 3) hingegen wird als Soli tärgebäude konzipiert und 
hebt sich durch seine architektonische Gestaltung h ervor. Es bietet Platz für 23 
Wohneinheiten und hat eine BGF von 2.130 m². Diese beiden Baukörper schaffen 
eine ausgewogene Mischung aus Ein- bis Vierzimmer-Wohnungen
Das Projekt bieten eine breite Palette an Wohneinhe iten, die auf die 
unterschiedlichen Bedürfnisse zukünftiger Bewohner zugeschnitten sind. Die 
Auswahl reicht von kompakten Einheiten unter 50 m²,  die sich ideal für Singles oder 
Paare eignen, bis hin zu großzügigen Wohnungen über  90 m², die viel Platz für 
Familien oder Menschen bieten, die Wert auf ein ger äumiges Zuhause legen. 
Darüber hinaus gibt es auch Wohnungen zwischen 50 u nd  89 m², die perfekt für 
kleine Familien oder Berufstätige sind, die ein zus ätzliches Arbeitszimmer benötigen. 
Mit der geplanten Bandbreite an Wohnformen wird sic hergestellt, dass hinsichtlich 
Größe, Raumprogramm und Budget unterschiedliche Nut zer eine passende 
Wohnung finden.
Um qualitativ gutes Wohnen zu bieten, sind die PKW- Stellplätze in Tiefgaragen 
sowie ausreichend Fahrradstellplätze eingeplant. Di e großzügigen Grünflächen 
fördern die Aufenthaltsqualität und bieten Raum für  Erholung und Freizeitaktivitäten. 
Zudem wird eine Spielfläche angelegt, um den Bedürf nissen von Familien mit 
Kindern gerecht zu werden.
Zusätzlich zu den Grünflächen werden die Flachdäche r beider Gebäude mit einer 
extensiven Dachbegrünung ausgestattet,um das Mikrok lima zu verbessern und die 
Biodiversität zu fördern.
Darüber hinaus ist die Installation einer Photovolt aikanlage geplant, um einen 
Beitrag zur nachhaltigen Energieversorgung zu leist en und den ökologischen 
Fußabdruck des Projekts zu minimieren. 
Insgesamt stellt das Projekt an der Sutthauser Stra ße 164a eine attraktive 
Wohnlösung dar, die moderne Architektur mit nachhal tigen Elementen vereint und 
ein lebenswertes Umfeld für zukünftige Bewohner sch afft.
BGF/Geschossfläche insgsamt = 5.481 m²
Wohneinheiten insgesamt = 59
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 3.351 m²
Wohneinheiten Haus 1+2 = 36
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 2.130 m²
Wohneinheiten Haus 3 = 23
Erdgeschoss
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 910 m²
Wohneinheiten = 10
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 508 m²
Wohneinheiten = 6
1. Obergeschoss
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 917 m²
Wohneinheiten = 10
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 513 m²
Wohneinheiten = 6
Stadt Osnabrück 
Bebauungsplan Nr. 678
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
im beschleunigten Verfahren
Vorhaben- und Erschließungsplan
Blatt 1/2
Arning Bauunternehmung GmbH
Dipl.-Ing. Achitekt Michael Schomaker
Arning Bauunternehmung GmbH
Entwurf:
Vorhabenträger:
Projektbeschreibung:
Flächenaufstellung:
Ansicht von Süden Haus 1+2
Ansicht von Westen Haus 1+2
Ansichten Haus 1+2
1:250
1:250
1:250 1:250
1:500
1:500 1:500
92 m²
79 m²
88 m²
51 m
39 m²
54 m²
65 m²
80 m²
62 m²
106 m²
84 m²
87 m²
80 m² 68 m²
33 m²
82 m²
W ohnungen < 50 m²
Wohnungen 50-70 m²
Wohnungen  71-89 m²
Wohnungen => 90 m²
Piusstraße
Sutthauser Straße
Spielen
III+
III
III+
II+
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 917 m²
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 513 m²
6 FAPMüll-
tonnen
Pflanzfläche
Pflanzfläche
88 m²
51 m
124 m²
72 m²
94 m²
90 m²
64 m²
83 m²
84 m²
41 m²
79 m²
Wohnungen < 50 m²
Wohnungen 50-70 m²
Wohnungen  71-89 m²
Wohnungen => 90 m²
P iusstraße
Sutthauser Straße
Spielen
III+
III
III+
II+
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 607 m²
Geschossigkeit = 2/3 vom darunterliegedem
Geschoss = 607 m²/ 917 m² = 0,66
Das Geschoss ist kein Vollgeschoss
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 405 m²
Geschossigkeit = 2/3 des darunterliegendem
Geschoss = 405 m²/513 m² = 0,79
Das Geschoss ist ein Vollgeschoss
6 FAPMüll-
tonnen
Pflanzfläche
Pflanzfläche
Wohnungen < 50m²
Wohnungen 50-70 m²
Wohnungen  71-89 m²
Wohnungen => 90 m²
P iusstraße
Sutthauser Straße
Spielen
III+
III
III+
II+
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 191 m²
Geschossigkeit = 2/3 des darunterliegendem
Geschoss = 191 m²/513 m² = 0,37
Das Geschoss ist kein Vollgeschoss
6 FAPMüll-
tonnen
Pflanzfläche
Pflanzfläche
+14,00 = 90.00 NHN
+11,00 = 87.00 NHN
+8,00 = 84.00 NHN
+14,00 = 90.00 NHN
+ 11,00 = 87.00 NHN
+ 8,00 = 84.00 NHN
+12,00 = 88.00 NHN +12,00 = 88.00 NHN
+9,65 = 85.65 NHN
+9,00 = 85.00 NHN
+6,65 = 82.25 NHN
+9,00 = 85.00 NHN
+0,00 = 76.00 NHN
+3,78 = 79.78 NHN
+0,90 = 76.90 NHN
+0,00 = 76.00 NHN
+11,00 = 87.00 NHN
+8,65 = 84.65 NHN
+8,00 = 84.00 NHN
-2,20 = 73.80 NHN
+11,00 = 87.00 NHN
+14,00 = 90.00 NHN +14,00 = 90.00 NHN
-1,00 = 75.00 NHN
92 m²
79 m²
88 m²
51 m
39 m²
54 m²
65 m²
80 m²
62 m²
106 m²
82 m²
84 m²
87 m²
80 m² 68 m²
33 m²
Wohnungen < 50 m²
Wohnungen 50-70 m²
Wohnungen  71-89 m²
Wohnungen => 90 m²
P iusstraße
Sutthauser Straße
Spielen
III+
III
III+
II+
BGF/Geschossfläche Haus 1+2 = 917 m²
BGF/Geschossfläche Haus 3 = 513 m²
6 FAPMüll-
tonnen
Pflanzfläche
Pflanzfläche
+14,00 = 90.00 NHN
+11,00 = 87.00 NHN
+8,00 = 84.00 NHN
+14,00 = 90.00 NHN
+ 11,00 = 87.00 NHN
+ 8,00 = 84.00 NHN
Sutthauser Straße
1. Obergeschoss 
Ansicht von Süden Haus 3
Ansicht von Westen Haus 3 Staffelgeschoss Haus 1+2, 3. Obergeschoss Haus 3 
2. Obergeschoss  
Integration in das städtische Umfeld
Schnitt Haus 1+2 Schnitt Haus 3
Staffelgeschoss Haus 3 
Stadt Osnabrück 
Bebauungsplan Nr. 678
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
im beschleunigten Verfahren
Vorhaben- und Erschließungsplan
Blatt 2/2
Arning Bauunternehmung GmbH
Dipl.-Ing. Achitekt Michael Schomaker
Arning Bauunternehmung GmbH
Entwurf:
Vorhabenträger:
Ansicht von Osten Haus 3
Ansicht von Norden Haus 3
Ansichten Haus 3
1:250 1:250
1:250 1:250
1:250 1:250
1:500 1:500
1:500 1:500
 
Seite: 1/5 
 
Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen 
Stand: 04.03.2025 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungs-
verordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), 
die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBl. 2023 I S. 176) geändert worden ist, maßgebend. 
 
1. In dem Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans sind nur solche Vorhaben zulässig, die in 
einem allgemeinen Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO allgemein zulässig sind und zu deren Durch-
führung sich die Vorhabent rägerin bzw. der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 2 BauGB) 
 
2. Tiefgaragen sind nicht auf die Zahl zulässiger Vollgeschosse anzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 21a 
Absatz 1 BauNVO) 
 
3. Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) innerhalb des allgemeinen Wohngebiets (WA) kann um die 
Fläche notwendiger Tiefgaragen, die unterhalb der Geländeoberfläche hergestellt werden, erhöht 
werden. Dabei darf eine GFZ von 1,6 nicht überschritten werden. (Rechtsgrundlage: § 21a Absatz 5 
BauNVO) 
 
4. Innerhalb des Plangebiets gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt 
die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Überschreitungen 
der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachauf-
bauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis 
zu 1 m sind zulässig. (Rechtsgrundlage: §  9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18  Absatz 1 
BauNVO) 
 
5. Stellplätze und Garagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der festgesetz-
ten Flächen für Garagen nicht zulässig. (Rechtsgrundlage: § 23 Absatz 5 Satz 2 BauNVO) 
 
6. Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von bauli-
chen Anlagen die Außenbauteile schutzbedürftiger Aufenthaltsräume der Gebäude im Geltungsbe-
reich des Bebauungsplans ein bewertetes Gesamt -Bauschalldämm-Maß (R‘w,ges) aufweisen, das 
nach folgender Gleichung gemäß DIN 4109-1:2018-01 zu ermitteln ist:   
R’w, ges   = La – KRaumart   
mit La   = maßgeblicher Außenlärmpegel   
mit KRaumart  = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen  
= 35 dB für Büroräume und Ähnliches. 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 2/5 
 
Die Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels La erfolgt hi erbei entsprechend Abschnitt 
4.4.5.3 gemäß DIN 4109-2:2018-01.  
 
Der Nachweis der Erfüllung der Anforderungen ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. 
Dabei sind im Schallschutznachweis insbesondere die nach DIN 4109-2:2018-01 geforderten Sicher-
heitsbeiwerte zwingend zu beachten.  
 
Die zugrunde zu legenden maßgeblichen Außenlärmpegel (La) sind aus den ermittelten Beurtei-
lungspegeln der schalltechnischen Untersuchung (Immissionschutzgutachten - Normec uppen-
kamp GmbH, Mai 2024) abzuleiten, welche Bestandteil der Planungsunterlagen ist. (Rechtsgrund-
lage: § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB) 
 
7. Bei Wohnungsfenstern sind die lüftungstechnischen Anforderungen für die schutzwürdigen Räume 
durch den Einsatz von schallgedämmten Lüftern in allen Bereichen mit Nacht-Beurteilungspegeln ≥ 
50 dB(A) zu berücksichtigen oder es müssen im Hinblick auf Schallschutz und Belüftung gleichwer-
tige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden. Gleiches gilt für Übernachtungsräume 
in Beherbergungsbetrieben. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB) 
 
8. Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist entweder durch Orientierung an verkehrslärmab-
gewandte Gebäudeseiten oder durch bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z.B. verglaste Vorbau-
ten mit teilgeöffneten Bauteilen sicherzustellen, dass durch diese baulichen  Maßnahmen insge-
samt eine Schallpegelminderung erreicht wird, die es ermöglicht, dass in dem der Wohnung zuge-
hörigen Außenbereich ein Tagpegel von kleiner 62 dB(A) erreicht wird. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 
1 Nummer 24 BauGB) 
 
9. Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° sind flächendeckend mit einer mindestens extensiven 
Dachbegrünung (Substratmächtigkeit mindestens 1 2 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)  
 
10. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. (Rechtsgrund-
lage: § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a BauGB) 
 
11. Auf der an der nördlichen Grundstücksgrenze festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist eine naturnahe Strauchhecke a us heimischen stand-
ortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: Pflanzliste B (s. Begründung)) zu pflanzen. Die Pflanzung 
hat versetzt mehrreihig mit 0,7 Sträuchern je m² zu erfolgen. Es sind mindestens 5 Arten zu gleichen 
Teilen zu verwenden. Die Anpflanzung i st entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zu 
pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Num-
mer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
12. Auf den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Einzelbäumen sind heimische standortgerechte 
Laubbäume (Hochstamm mit mindestens 16-18 cm Stammumfang, gemessen 1 m über dem Wur-
zelhals; Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten Regeln der 
Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend 
dimensionierter Wurzelraum von mindestens 20 m³ (unterirdisch) zu gewährleisten. (Rechtsgrund-
lage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB)  
 
 
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 3/5 
Örtliche Bauvorschriften: 
13. Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind als Flachdächer mit einer Neigung < 15° auszubilden. 
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
14. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung er-
neuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obersten Dachabschluss 
des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante blickdicht einzuhausen. 
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
15. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen und öffentlicher Grünflächen sind 
nur in Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: Pflanzliste 
A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen durchsichtigen Zaunan-
lagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass Einfriedungen aus Naturstein- oder 
Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Orts-
bilds entstehen und nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden. (Rechtsgrundlage: § 84 Ab-
satz 3 Nummer 3 NBauO) 
 
16. Die Ansichtsfläche von Stützmauern auf Privatgrundstücken entlang öffentlicher Verkehrsflächen 
und öffentlicher Grünflächen muss aus Natursteinen bestehen. Stützmauern sind nur bis zu einer 
Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine größere Ansichtshöhe zugelassen wer-
den, wenn durch eine Stützmauerhöhe 1,5 m die Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar be-
einträchtigt werden würde und baugestalterische Bedenken nicht bestehen. (Rechtsgrundlage: § 4 
Absatz 3 Nummer 3 NBauO)  
 
Hinweise: 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN -Normen und sonstigen 
außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau, Fachdienst 
Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 Verkehrsgutachten Verkehrsuntersuchung für eine Wohnbebauung an der Sutthauser Straße 
166 in Osnabrück - TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, Februar 2024 
 Immissionschutzgutachten - Normec uppenkamp GmbH, Mai 2024 
 Gutachterliche Stellungnahme Nr. 01 zur Versickerbarkeit in Böden – GEOlogik Wilbers & Oeder 
GmbH, Mai 2024 
 Wasserwirtschaftliches Konzept – Flick Ingenieurgemeinschaft, Oktober 2024 
 
3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) sowie auf Flä-
chen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein Verbot 
der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von Geländeveränderungen (Ni-
veauveränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustim-
mung der Ver- und Entsorgungsträger.  
 
4. Die Stadtwerke Osnabrück AG behält sich vor, den Anschluss der Grundstücke im Plangebiet an das 
Gasversorgungsnetz unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu prüfen.  
 
5. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhan-
densein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist des-
halb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 4/5 
Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der 
Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbe-
seitigungsdienst zu benachrichtigen.  
 
6. Da innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen bei Bodenarbeiten das Antreffen 
von kontaminierten Bodenpartien zu erwarten ist, sind sämtliche Auskofferungsarbeiten unter gut-
achterlicher Überwachung durchzuführen. Aschen, Schlacken, Ölboden oder andere Auffälligkeiten 
sind durch den Gutachter zu separieren und in Absprache mit der Unteren Bodenschutzbehörde 
(Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu beproben und ordnungsge-
mäß zu entsorgen. 
 
7. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde 
(z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbun-
gen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht wer-
den, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osn-
abrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. 
Bodenfunde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und  vor Zer-
störung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
8. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) 
vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 
(BGBl. I S. 3908) geändert worden ist, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs - und Verlet-
zungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs - und Ruhestätten und des 
Verbots von erheblichen Störungen für besonders und streng geschü tzte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 
Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob dort 
geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, sofern da-
bei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und 
mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und Fledermaus-
arten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit und der Winterruhe-
zeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn von Bau-
arbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel - oder Fleder-
mausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, 
Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine geschütz-
ten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzar-
beiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vo-
gelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der 
Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel - oder Fleder-
mausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
 
9. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach § 45 
Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu 
beantragen. 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 5/5 
Einziehung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Absatz 5 und § 8 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Einziehung der 
nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzuhebenden Verkehrsflächen mit der Maßgabe ver-
fügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Verkehrsfläche dem öffentlichen 
Verkehr tatsächlich entzogen wird.  
 
 
Seite: 1/28 
 
Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung zum Entwurf 
Stand: 04.03.2025 
 
INHALT  
A RAHMENBEDINGUNGEN ................................ ................................ ................................ .......... 2 
1. Planungsanlass ................................ ................................ ................................ ........................  2 
2. Planungsziel ................................ ................................ ................................ .............................  3 
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ ................................  3 
4. Ausgangssituation ................................ ................................ ................................ .................... 4 
4.1. Lage im Stadtgebiet .................................................................................................................... 4 
4.2. Bestandsanalyse .......................................................................................................................... 4 
4.3. Planungsrechtliche Ausgangslage ............................................................................................... 4 
4.4. Planerische Ausgangslage ........................................................................................................... 7 
B STADTPLANERISCHES KONZEPT UND UNTERSUCHUNGEN ................................ ....................... 10 
1. Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ ........ 10 
1.1. Verkehrliche Erschließung ........................................................................................................ 11 
1.2. Technische Erschließung ........................................................................................................... 11 
1.3. Soziale Infrastruktur .................................................................................................................. 12 
1.4. Immissionsschutz ...................................................................................................................... 12 
1.5. Solarenergetische Ausrichtung ................................................................................................. 14 
1.6. Energieversorgungskonzept ...................................................................................................... 14 
2. Planungsalternativen ................................ ................................ ................................ ............. 14 
3. Untersuchungen ................................ ................................ ................................ .................... 14 
C PLANINHALT ................................ ................................ ................................ ..........................  15 
1. Städtebauliche Festsetzungen ................................ ................................ ................................  15 
1.1. Art der baulichen Nutzung ........................................................................................................ 15 
1.2. Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 15 
1.3. Bauweise ................................................................................................................................... 16 
1.4. Überbaubare Grundstücksfläche .............................................................................................. 16 
1.5. Festsetzungen zum Schallschutz ............................................................................................... 16 
1.6. Verkehrsfläche mit der Zweckbindung Fuß- und Radweg ........................................................ 19 
1.7. Von Bebauung freizuhaltende Flächen ..................................................................................... 19 
1.8. Sonstige Festsetzungen ............................................................................................................. 19 
2. Örtliche Bauvorschriften ................................ ................................ ................................ ........ 21 
2.1. Dächer ....................................................................................................................................... 21 
2.2. Technische Dachaufbauten ....................................................................................................... 22 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 2/28 
2.3. Einfriedungen und Stützmauern ............................................................................................... 22 
2.4. Regenwasserbewirtschftung ..................................................................................................... 24 
3. Kennzeichnungen und Hinweise ................................ ................................ .............................  24 
3.1. Starkregen ................................................................................................................................. 24 
3.2. Bodenfunde ............................................................................................................................... 25 
3.3. Kampfmittel .............................................................................................................................. 25 
3.4. Kontaminationen ...................................................................................................................... 25 
3.5. Artenschutz ............................................................................................................................... 25 
4. Sonstiges ................................ ................................ ................................ ...............................  26 
4.1. Bodenordnung .......................................................................................................................... 26 
4.2. Folgekosten der Bauleitplanung ............................................................................................... 26 
5. Vorhaben- und Erschließungsplan ................................ ................................ ..........................  26 
6. Durchführungsvertrag ................................ ................................ ................................ ............ 26 
D UMWELTBELANGE ................................ ................................ ................................ ................. 26 
E ABWÄGUNG DER UMWELTBELANGE ................................ ................................ ...................... 27 
F SONSTIGE ANGABEN ................................ ................................ ................................ .............. 28 
1. Sozialverträglichkeit ................................ ................................ ................................ ............... 28 
2. Flächenbilanz ................................ ................................ ................................ .........................  28 
 
 
 A RAHMENBEDINGUNGEN  
1.  PLANUNGSANLASS  
Die Vorhabenträgerin Arning Bauunternehmen GmbH hat mit Schreiben vom 30.06.2022 einen Antrag 
auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für die Grundstücke Sutthauser Str. 
164a und 166 gestellt. Zurzeit befindet sich auf den Grundstücken eine Tankstelle und ein größerer Ga-
ragenhof mit weiteren Stellplätzen.  
Ziel der Bebauung ist die Errichtung von zwei Wohnhäusern mit drei Geschossen und einem zusätzlichen 
Staffelgeschoss. Am Eckbereich Sutthauser Straße/Piusstraße soll ein viergeschossiger Gebäudeteil mit 
Staffelgeschoss errichtet werden. Insgesamt sollen mit dem Vorhaben ca. 60 neue Wohnungen geschaf-
fen werden.  
Das Grundstück liegt an einer Haupteinfall straße der Stadt Osnabrück. Städtebaulich wird das Umfeld 
zurzeit durch eine Tankstelle und ein gegenüberliegendes Regenrückhaltebecken wenig baulich geprägt. 
Auch der hintere Grundstücksbereich zeichnet sich mit einem großen Garagenhof sowie einem hohen 
Anteil an versiegelten Freiflächen durch eine untergenutzte Bebauung aus. Zukünftig soll das Potenzial 
dieses Bereichs genutzt werden, um eine Wohnnutzung zu ergänzen und einen attraktiven Eingangsbe-
reich in die Innenstadt zu schaffen.  
Durch die angestrebte Nachverdichtung für den Standort wird ein städtebaulich bedeutendes Umfeld 
aufgewertet und eine zeitgemäße Nutzung geschaffen. Durch die Bebauung der beiden Grundstücke mit 
Wohnbebauung kann ein Beitrag zur Schaffung weiterer, dringend im Stadtgebiet benötigten Wohnun-
gen gemacht werden. 
 
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 3/28 
2.  PLANUNGSZIEL  
Ziel der städtebaulichen Planung ist der Neubau von zwei Wohnhäusern mit drei bis vier Vollgeschossen, 
ergänzt durch Staffelgeschosse. Dabei sollen ca. 60 Wohnungen entstehen. Beide Gebäude erhalten je-
weils eine Tiefgarage, ergänzend werden Fahrradabstellanlagen im Gebäude und außerhalb vorgese-
hen. Im Rahmen des Vorhabens soll auch preisgebundener Wohnraum entstehen. 
 
3.  VERFAHREN  
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 27.09.2022 die Aufstellung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 678  im beschleunigten Verfahren nach §13a Baugesetzbuch 
(BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 04.10. bis 01.11.2022 die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die we sentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und 
sich zu der Planung zu äußern. 
Die Bauleitplanung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 3.910 m². Die festgesetzte Grundfläche im Sinne 
des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) beträgt weniger als  20.000 m². Parallel zu dieser 
Bauleitplanung wurden oder werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räum-
lichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² über-
schritten werden würde.  
Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht gemäß 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung 
der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinsch aftlicher Bedeutung und der Eu-
ropäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen 
auch keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beach-
ten sind. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine Maßnahme der 
Innenentwicklung handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB - Bebauungs-
pläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den 
Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der frühzeiti-
gen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) 
und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat statt-
dessen die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkun-
gen der Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht , von der Angabe, 
welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Er-
klärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde im Verfahren um einen Teilbereich erweitert, um die 
planungsrechtlich geltende Festsetzung für die angrenzende Straßenfläche anzupassen.  
Der Planentwurf wurde vom 03.02. bis zum 03.03.2025 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB öffentlich ausgelegt. 
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum.  
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen ist im Rahmen der Gesamtab-
wägung (s. Abwägungsbeschluss) entschieden worden. Es liegen keine Stellungnahmen vor, die zur Än-
derung der Planung führen.  
Die textliche Festsetzung N r. 9 wurden nach der Veröffentlichung redaktionell mit einer geänderten 
Rechtsgrundlage angepasst.  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 4/28 
4.  AUSGANGSSITUATION  
4.1. LAGE IM STADTGEBIET 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Kalkhügel und liegt zwischen Sutthauser Straße, Piusstraße und 
Am Alten Wiesenbach. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 0,39 ha. 
 
4.2. BESTANDSANALYSE 
Das Plangebiet umfasst zwei private Grundstücke, ein Grundstück ist zurzeit mit einer Tankstelle bebaut. 
Das zweite, dahinterliegende Grundstück wird zum Teil über die Piusstraße, zum Teil über die Straße Am 
Alten Wiesenbach erschlossen und ist mit einem Garagenhof und Stellplätzen bebaut. Die Stellplätze 
sind nicht bauordnungsrechtlich zugeordnet. Baulasten für Stellplätze sind ebenso nicht vorhanden. Im 
westlichen Bereich wird das Gru ndstück durch eine Abstandsbaulast zugunsten des benachbarten 
Grundstücks belegt. Teilbereiche umfassen Rasenflächen mit jüngerem Bäumen. Eine zusätzliche Fläche 
des Plangebiets umfasst die öffentliche Straßenfläche der Straße Am Alten Wiesenbach.  
Das Gelände steigt von der Sutthauser Straße in Richtung Nordwesten an.  
Die Umgebung wird durch drei- bis viergeschossige Mehrfamilienhäuser sowie im Norden durch einen 
Garagenhof mit älterem Baumbestand geprägt. Gegenüber der Sutthauser Straße befindet sich ein grö-
ßeres Regenrückhaltebecken und ein Vollsortiment -Nahversorger mit einem größeren Parkplatz und 
weiteren kleineren Dienstleistungsangeboten.  
 
4.3. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE 
4.3.1. Landesplanung und Raumordnung  
Das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) stellt d ie planerische Konzeption für die Landesentwick-
lung dar und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren Entwicklung. 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Oberzentrum fest-
gelegt. 
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu versorgenden 
Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen 
Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den 
Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs 
zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungs-
aufgaben zu leisten. Damit ist der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so be-
stimmt, dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Der Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz (BRPH) ist ein Raumordnungsplan im Sinne  des § 3 
Abs. 1 Nr. 7 Raumordnungsgesetz (ROG) und enthält Ziele und Grundsätze der Raumordnung, aus denen 
sich direkte planerische Anforderungen für die Bauleitplanung ergeben. Ziel ist ein länderübergreifender 
Hochwasserschutz. Dazu gehören u.a.: 
 Prüfung von Hochwasserrisiken 
 Vorausschauende Prüfung von Auswirkungen des Klimawandels auf Hochwasserereignisse 
 Bedingte Freihaltepflichten in Einzugsgebieten nach § 3 Nr. 13 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
 Planungs- und Zulassungsverbot von kritischen Infrastrukturen und Störfallanlagen in Über-
schwemmungsgebieten nach § 76 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
Für die Stadt Osnabrück sind die rechtlichen Vorgaben für das Flusshochwasser anzuwenden. Derzeit 
gibt es fünf Überschwemmungsgebiete (100jähriges Ereignis), die  im Stadtgebiet abgegrenzt sind und 
folgende Flüsse betreffen: Hase, Düte, Nette, Belmer Bach, Wilkenbach. Für den Fluss Hase liegt eine 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 5/28 
Hochwassergefahrenkarte vor, die vom Niedersächsischen Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- 
und Naturschutz erstellt wurde. 
Das vorliegende Plangebiet liegt außerhalb eines Überschwemmungsgebiets. Besondere Anforderungen 
werden in dem Bezug daher an die Planung nicht gestellt.  
Seit Anfang 2023 liegen der Stadt Osnabrück Starkregengefahrenkarten mit Überflutungsausdehnungen 
und -tiefen für das gesamte Stadtgebiet vor. Mittelfristiges Ziel ist es, ein Handlungskonzept mit folgen-
den Bausteinen zu erstellen: 
 Informationsvorsorge (inkl. Stärkung der privaten Eigenvorsorge) 
 Kommunale Flächenvorsorge 
 Krisenmanagement  
 Konzeption kommunaler baulicher Maßnahmen 
Die Höhenlage des Grundstücks zeigt selbst bei einem extremen Starkregenereignis nur in den äußers-
ten Randbereich eine leichte Überflutungsgefahr vorliegt, so dass lediglich kleinere bauliche Maßnah-
men erforderlich sind. Auf den Freiflächen werden Flächen für Retention vorgehalten.  
 
4.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Planbereich als Wohnbauflä-
che dar.  
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flä chennutzungsplan zu entwickeln 
(Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. Eine Änderung 
des wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 
4.3.3. Bebauungsplan 
 
Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Nr. 169 – Kalkhügel, südöstlicher Teil - (Stand 26.03.2004) 
Für das Plangebiet gilt derzeit der Bebauungsplan Nr. 169 – Kalkhügel, südöstlicher Teil –. Er ist am 
15.08.1974 erstmalig in Kraft getreten. Dieser Plan setzt für die Planungsgrundstücke lediglich eine ein-
geschossige Bebauung als allgemeines Wohngebiet sowie Garagen und Stellplätze fest. Die GRZ ist mit 

Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 6/28 
0,4, die GFZ ebenfalls mit 0,4 bzw. für den hinteren Bereich mit 1,0 festgesetzt. Im südlichen Bereich gilt 
eine offene Bauweise, weiter nördlich im Bereich des Garagenhofes eine geschlossene Bauweise.  
Für die im Geltungsbereich einbezogene Straßenverkehrsfläche ist zum Teil eine öffentliche Verkehrs-
fläche, zum Teil eine Verkehrsfläche mit dem Hinweis Fußweg festgesetzt.  
Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 169 werden zukünftig teilweise durch die Festsetzungen des 
Bebauungsplans Nr. 678 überlagert. 
 
4.3.4. Immissionsschutz / Störfallbetriebe 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientierungswerte 
der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisie-
rung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich der Lärmemissionen aus Straßenverkehr. Es ist durch die stark 
frequentierte Sutthauser Straße durch Straßenlärm sehr stark vorbelastet.  
Hinzu kommt, dass durch die Nähe zu einigen gewerblichen Nutzungen auch die Bewertung des Gewer-
belärms zu berücksichtigen ist. Diese erfolgt nach der TA Lärm.  
Im Kapitel C 1.4 sind hierzu weitergehende Ausführungen.  
In Osnabrück befinden sich mehrere Betriebe, die als Störfallbetrieb eingestuft und gemäß § 50 BImSchG 
im Rahmen der Bauleitplanung zu betrachten sind. Als Grundlage zur Ermittlung angemessener Ab-
stände zwischen Betriebsbereichen und schutzbedürftigen Gebieten wurde von der Kommission für An-
lagensicherheit (KAS) der Leitfaden KAS-18 "Abstandsempfehlungen für die Bauleitplanung ohne Detail-
kenntnisse mit Erläuterungen" erarbeitet. In Anlage 1 sind generelle Achtungsabstände angegeben, die 
einen Anhalt bieten, ob bei einem Zusammenrücken von Betriebsbereich und schutzbedürftigem Gebiet 
der Planungsgrundsatz nach § 50 Satz 1 BImSchG noch gegeben ist. 
Da weite Teile des Osnabrücker Stadtgebiets in den Achtungsabständen der Störfallbetriebe liegen, sind 
die Betriebe in den letzten Jahren näher untersucht worden, um den angemessenen Abstand zu ermit-
teln. Dabei werden die spezifischen Gegebenheiten vor Ort geprüft und der tatsächliche Gefahrenbe-
reich ermittelt. 
Ableitend von den Untersuchungsergebnissen kann für das vorliegende Plangebiet festgestellt werden, 
dass es deutlich außerhalb der ermittelten angemessenen Abstandsflächen liegt. 
 
4.3.5. Schutzgebiete 
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasserschutz- oder eines Trink-
wassergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb der Über-
schwemmungsbereiche von Osnabrücks Gewässern. 
Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb von Schutzgebieten gemäß des Bundesnaturschutzge-
setzes und außerhalb von FFH-Gebieten gemäß der EU-Richtlinien. 
 
4.3.6. Sonstige rechtliche Vorgaben und Rahmenbedingungen 
Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich im Privateigentum. Die Straßen-
verkehrsfläche ist im öffentlichen Eigentum. Eine kleinere Teilfläche der Straße wird zukünftig als private 
Fläche an den Vorhabenträger übertragen. Hierzu sind weitergehende Regelungen zu treffen.  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 7/28 
4.4. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 
4.4.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück 
Zur Erreichung langfristiger nachhaltiger Zielsetzungen für die Stadtentwicklung hat die Stadt Osnabrück 
strategische Ziele festgelegt. Die strategischen Ziele beschreiben bildhaft die gewünschte Zukunft, defi-
nieren die bedeutsamen Themen für die nächsten 10 Jahre und geben so Orientierung für Politik, Ve r-
waltung und Stadtgesellschaft. Mit unterschiedlichen zentralen Handlungsfeldern zu den einzelnen Zie-
len werden Etappenziele festgelegt und operationalisiert. Die zentralen Handlungsfelder sind mittelfris-
tige Strategieansätze. Sie konkretisieren die strategischen Ziele und beschreiben den Weg zur Zielerrei-
chung. 
Mit dem Ziel „Stadt zum Leben und Erleben: ausgeglichen - umweltverträglich – qualitätsvoll” und meh-
reren, dazu gehörigen zentralen Handlungsfeldern wie der Entwicklung von Wohnraum, Nachverdich-
tung und der Schaffung von preisgebundenem Wohnraum ent spricht das Planvorhaben den strategi-
schen Zielen der Stadt Osnabrück.  
 
4.4.2. Konzept zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung (SoBOS)  
Mit dem Beschluss vom 26.04.2022 wurde die Verwaltung beauftragt, ein K onzept zu neuen Rahmen-
vorgaben zur sozialgerechten Bodennutzung zu erstellen. Folgende sozial - und wohnungspolitischer 
Ziele sollen dadurch befördert werden: 
 ausreichend Bauland für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen, aber auch Zugang für 
breite Kreise der Bevölkerung zum Eigentum, 
 angemessene Wohnraumversorgung für Menschen mit Behinderung, Senior:innen und Menschen 
mit Migrationsvorgeschichte, 
 urbane, sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel- und Einkommensgruppen mit 
neuen gemeinschaftlichen Wohnformen, 
 ökologische Verbesserung durch Verringerung der Pendlerströme und durch energetisch opti-
miertes Bauen. 
Im Innenbereich soll abhängig von der Größe, Lage und sonstigen Besonderheiten des Grundstücks eine 
im Einzelfall angemessene Qu ote gebildet werden. Vor der Einleitung von Bauplanungen im Innenbe-
reich schließt die Stadt mit den Vorhabenträgern verbindliche Verträge zur Umsetzung der wohnungs-
politischen Ziele ab.  
Zum Zeitpunkt des Einleitungsbeschluss lag noch kein konkret ausgearbeitetes Konzept für die sozialge-
rechte Bodennutzung vor. Somit bildet für die Regelungen der sozialen Bodennutzung das zuvor gel-
tende Konzept „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ (Ratsbeschluss vom 12.06.2018) die Ba-
sis. Mit der vorliegenden Bauleit planung wird die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von 
mehr als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach dem o.g. Ratsbeschluss von 2018 „wird die 
Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn 
sich die Eigentümer bzw. Investoren verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten 
bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“. Da der vorliegenden Bauleitplanung ein Vorhaben zugrunde liegt, 
das acht oder mehr Wohneinheiten umfasst, finden hier die Vorgaben von 2018 Anwendung. 
Der Investor hat sich verpflichtet, für das Plangebiet einen Anteil 15 % an preisgebundenem Wohnraum 
zu schaffen. Diese Vorgaben werden über einen Durchführungsvertrag mit dem Investor gesichert.  
 
4.4.3. Stadtentwicklungsprogramm (STEP)  
Mit Beschluss vom 5. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das Stadtentwicklungsprogramm 
(STEP) beschlossen. Das STEP Osnabrück ist ein informelles Planungs- und Steuerungsinstrument 
der Stadtentwicklung mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive (ca. 15 Jahre). Es zeigt als integriertes 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 8/28 
Handlungsprogramm die planerischen Herausforderungen auf und legt eine gesamtstädtische strategi-
sche Ausrichtung fest. Es definiert Leitmotiv, Leitlinien, Ziele und konkrete Maßnahmen für eine nac h-
haltige Stadtentwicklung Osnabrücks. 
Unter der Überschrift ERKENNEN. ERHALTEN. ENTWICKELN. soll auf vorhandenen Qualitäten aufge-
baut und die Vorgehensweise für eine klimagerechte Stadtentwicklung vorrangig in Bestandsquartieren 
konzeptionell gesichert werden. 
Die verschiedenen Interessen, Belange und bestehenden, vor allem raumrelevanten Konzepte, Pro-
gramme und Zielsetzungen der Stadt Osnabrück, wurden bei der Erarbeitung des STEP aufgegriffen. 
Sie wurden einander gegenübergestellt und zu diesem Integrierten Stadtentwicklungsprogramm 
zusammengeführt. Gesamtstädtische und gesamtstrategische Aspekte wurden dabei in den Fokus ge-
nommen. Das STEP geht damit weit über die Betrachtung einzelner Flächen und Interessenlagen hinaus. 
Es wird eine umfassende und integrierte Betrachtung der verschiedenen gesamtstädtischen, sektoralen 
Handlungsfelder vorgelegt, die für die Stadtentwicklung relevant sind. 
Das STEP ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei 
der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. Folgende Leitlinien wurden für die künftige Stadt-
entwicklung der Stadt Osnabrück definiert: 
1. Bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung   
2. Zukunftsorientierte und bedarfsgerechte Gewerbe- und Industriegebiete  
3. Multimodale Mobilitätsachsen  
4. Raumbezogene Mobilitätsstrategien   
5. Eigenständige, identitätsstiftende und lebenswerte Stadtteile  
6. Grün- und Freiräume stärken und grün-blaue Strukturen vernetzen 
7. Anpassung des Siedlungsraumes an den Klimawandel   
8. Klimaneutralität durch Steigerung von Energieeffizienz und regenerativer Energieversorgung   
9. Stärkung der regionalen Kooperation  
Der im STEP entwickelte räumliche Aktionsplan zeigt die wichtigsten, räumlich verortbaren Maßnahmen-
empfehlungen des STEP auf. Zugleich werden auch die Ergebnisse der Auseinandersetzung mit den zu-
künftigen Siedlungsflächenpotentialen aufgezeigt, deren Identifizierung wesentlicher Aufgabenbaustein 
des Erarbeitungsprozesses war. Das Das vorliegende Plangebiet wurde im Rahmen der Erarbeitung des 
STEP bereits als Entwicklungsfläche berücksichtigt. Für die Fläche wird festgelegt: „Innenentwicklungs-
potenziale im Verfahren umsetzen und weitere Potenziale aktivieren“. Das Planungsziel dieser vorlie-
genden Planung entspricht damit dem STEP.  
 
4.4.4. Wohnraumversorgungskonzept  
Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im Rahmen des 
Wohnraumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist bis 2030 mit einer stei-
genden Haushaltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein deu tlicher Mehrbedarf an Woh-
nungen benötigt. Dabei wird die Nachfrage für die ersten fünf Jahre (bis 2020) am höchsten prognosti-
ziert. Danach nimmt sie ab.  
2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  
2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % (ca. 2.400 
WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Eigentumswoh-
nungen nachgefragt.  
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 9/28 
4.4.5. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitpla-
nung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung 
im Einzelfall für den einzelnen Bebauungspl an konkretisiert werden. Vor diesem Hintergrund sind im 
Bebauungsplanverfahren Aspekte zu berücksichtigen wie z.B.: 
 Energiekonzept,  
 Photovoltaik/ Sonnenkollektoren,  
 Fassaden- und Dachbegrünungen,  
 Begrünung von Stellplatzbereichen und  
 Regenwasserversicherung.  
Die Vorgaben finden in den textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften Anwendung.  
 
4.4.6. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  
Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind wichtige Aspekte der räumlichen Planung un d Bestandteile der 
Abwägung in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeitsprüfung und bei Maßnahmen im Bestand 
(Stadtsanierung). Vor dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachinfor-
mationen ein wichtiges Hilfsmittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter. Aus der Kenntnis 
des in einer Stadt vorherrschenden Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygienische Situation 
und den klimatischen Funktionszusammenhängen lassen sich Schutz- und Entwicklungsmaßnahmen zur 
Verbesserung von Klima und Luft ableiten. 2017 wurde vom Büro GEO -NET Umweltconsulting GmbH 
aus Hannover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück erstellt. Wich-
tige Grundlage für die Bauleitplanung ist die Planungshinweiskarte, aus der Aussagen zu Kaltluftentste-
hungsgebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei- und Siedlungsraum zu entnehmen sind. 
Das vorliegende Plangebiet und die umgebende Siedlungsstruktur weisen eine ungünstige bis sehr un-
günstige bioklimatische Situation auf.  
 
4.4.7. Freiraumentwicklungskonzept 
Das Freiraumentwicklungskonzept „Urbaner Freiraum im (Klima -)Wandel“ (FEK) der Stadt Osnabrück 
wurde im Sommer 2022 fertiggestellt. 2019 hat sich die Stadt auf den Weg gemacht, um auch in Zukunft 
eine ausreichende Versorgung  mit Grün- und Freiräumen gewährleisten zu können. Denn Freiräume 
haben in Städten eine besondere Bedeutung für die Klimaanpassung, die Artenvielfalt sowie das Natur-
erleben in der Stadt. Sie sind auch wichtig für die Erholung und die Gesundheit aller Mensc hen in Osn-
abrück. Der Planungsbereich weist eine geringe Freiraumversorgung sowohl in Bezug auf private und 
öffentliche Freiräume als auch im Hinblick auf die Erreichbarkeit des Siedlungsrandes mit Erholungspo-
tenzial auf. Zu berücksichtigen ist  zudem, dass im Umfeld ein e sehr hohe Anzahl an Kindern unter 6 
Jahren lebt. Die Analyse zum Freiraumentwicklungskonzept hat ergeben, dass auf dem Grundstück Sutt-
hauser Straße 166 ein hoher Bedarf zur Erhöhung des Grünvolumens besteht. Dies ist darauf zurückzu-
führen, dass die Fläche aufgrund des hohen Versiegelungsgrades ein thermischer Hotspot ist. Dies gilt 
es besonders zu berücksichtigen, da mit dem auf der anderen Straßenseite gelegenen Nahversorger inkl. 
Parkplatz ein weiterer thermischer Hotspot in nächster Nähe liegt.   
 
4.4.8. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten Fortschrei-
bung vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Ratsbe-
schluss 22.09.2020). Im Zuge der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts wurde für den Stadtteil kein 
erhöhter Bedarf für wohnortnahe Spielflächen ermittelt. Das Vorhaben führt aufgrund seines Woh-
nungsangebots nicht zu einem zusätzlichen Bedarf an Kinderspielplatzflächen innerhalb des Plangebiets. 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 10/28 
 B STADTPLANERISCHES  KONZEPT UND UNTERSU CHUNGEN  
1.  STÄDTEBAULICHES KONZ EPT  
Im Rahmen der Bauleitplanung soll ein im Bestand untergenutzter Bereich in einem verdichteten Stadt-
quartier durch eine angemessene Verdichtung mit Wohnbebauung baulich sinnvoll ergänzt werden. Die 
städtebauliche Grundidee besteht darin, entlang der Sutthauser Straße eine geschlossene, urbane Be-
bauungsstruktur entstehen zu lassen, die eine heutige Lücke schließt. Aus diesem Grund wird ein Ge-
bäudeteil (Haus 3) längs zur Sutthauser Straße ausgerichtet und in der Höhe an der anschließenden Be-
standsbebauung orientiert. Es werden vier Vollgeschosse zuzüglich eines Staffelgeschosses vorgesehen. 
In der Tiefe wird das L-förmige Gebäude mit einem Geschoss weniger vorgesehen, um die umgebende 
niedrigere Bebauung zu respektieren.  
  
Bebauungs- und Erschließungskonzept (Arning Bauunternehmen GmbH, Stand 16.12.2024) 
Für das dahinter liegende Grundstück des ehemaligen Garagenhofes wird ebenfalls ein L -förmiger Ge-
bäudekomplex mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss geplant (Haus 1+2). Dieser bildet in 
seiner Grundform eine sinnvolle bauliche Ergänzung zur Straßenrandbebauung an der Sutthauser Straße 
und den Gebäudekubaturen an der Piusstraße.  
Die Wohnungen werden in unterschiedlichen Wohnungsgrößen von unter 50m² bis über 90m² angebo-
ten, wobei Wohnungen zwischen 70 bis 90m² dominieren. Bis auf die direkt zur Sutthauser Straße aus-
gerichteten Wohnungen erhält die überwiegende Anzahl einen Balkon. Erdgeschosswohnung en erhal-
ten Terrassen. Die Erschließung der Wohnungen erfolgt im Bereich des geschützten Innenbereichs der 
Baublöcke. Auf den Grundstücken werden hierfür Zugangswege angelegt.  
Beide Gebäude erhalten jeweils eine Tiefgarage. Die Tiefgaragen für beide Gebäudeeinheiten wird über 
die Piusstraße, eine private Wegeführung und über die Straße Am Alten Wiesenbach erschlossen. Eine 
Zufahrt direkt von der Sutthauser Straße aus ist aus verkehrstechnischer Sicht nicht sinnvoll. Die Zufahrt 
soll zukünftig nur noch für Fußgänger und Radfahrer möglich sein (vgl. Kap. B 1.1).  

Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 11/28 
Die Tiefgaragen reichen bei beiden Gebäudekomplexen unterhalb der Geländeoberkante über die Au-
ßenmauern hinaus. Die darüber liegenden Bereiche werden als private Gartenbereiche ausgestaltet. 
Ebenso werden Spielflächen vorgesehen und für die Bewohnenden leicht zugängliche und dennoch ge-
schützte Fahrradabstellanlagen angeboten.  
 
1.1. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG 
Zur Bewertung der verkehrlichen Auswirkungen der Neuplanung wurde eine Verkehrsuntersuchung er-
stellt (Verkehrsuntersuchung für eine Wohnbebauung an der Sutthauser Straße 166 in Osnabrück, Feb-
ruar 2024). Die Bearbeitungsschritte umfassten eine Analyse des Bestands, die Ermittlung der Verkehrs-
belastung im Progn ose-Nullfall und Prognose -Planfall, die Leistungsfähigkeitsnachweise am Knoten-
punkt Sutthauser Straße/Piusstraße sowie die Ermittlung der für ein Lärmgutachten erforderlichen ver-
kehrlichen Kennwerte.  
Im Ergebnis zeigt sich, „dass der Knotenpunkt Sutthauser Straße/Piusstraße im Analyse-Nullfall sowohl 
in der vormittäglichen als auch in der nachmittäglichen Spitzenstunde mit einer befriedigenden Ver-
kehrsqualität (QSV = C) betrieben werden kann“. Im Prognose-Nullfall ist die Verkehrsqualität genauso 
zu bewerten, da aus den Prognosedaten für das Jahr 2035 keine Verkehrsmengenerhöhungen zu erwar-
ten sind.   
„Im Prognose-Planfall wird betrachtet, welchen Einfluss die Neubebauung auf die Verkehrsverhältnisse 
im Jahr 2035 hätte. Dabei wird die durch das Bauvorhaben induzierte Verkehrsbelastung auf den Prog-
nose-Nullfall aufgeschlagen. Der Knotenpunkt Sutthauser Straße/Piusstraße lässt sich auch im Prognose-
Planfall unverändert zu den vorangegangenen Szenarien in beiden Spitzenstunden mit einer befriedi-
genden Verkehrsqualität (QSV = C) leistungsfähig betreiben“.  
Im Ergebnis zeigen „die Leistungsfähigkeitsnachweise und Berechnungen zur Verkehrsqualität, dass bei 
einer Umsetzung des Bauvorhabens der allgemein zu erwartende und durch das Plangebiet erzeugte 
Mehrverkehr am relevanten Knotenpunkt leistungsfähig abgewickelt werden kann“.  
Die ermittelten verkehrlichen Kennwerte wurden in der Schallschutzuntersuchung berücksichtigt.  
Umbaumaßnahmen am Knotenpunkt sind daher nicht erforderlich. Um die Abbiegevorgänge auf die 
Plangrundstücke zu minimieren, wird eine Zufahrtsmöglichkeiten nur über die Piusstraße vorgesehen. 
Darüber hinaus soll die komplette Straße Am Alten Wiesenbach nicht mehr für für KfZ-Verkehr befahrbar 
sein. Sie soll zur Verbesserung der Sicherheit von Fußgän gern und Radfahrern durch Poller abgesperrt 
werden und als Fuß- und Radweg ausgewiesen werden. Um die Zugänglichkeit der betreffenden Grund-
stücke des Vorhabens und der Grundstücke an der Sutthauser Straße sicher zu stellen, wird ein Geh - 
und Fahrrecht erforderlich (vgl. Kap C 1.8.5).  
Im öffentlichen Bereich ist im Umfeld des Plangebiet durch die nördlich angrenzenden öffentlichen und 
sozialen Einrichtungen mit viel Besucher- bzw. Bring- und Holverkehr ein gewisser Parkraumdruck vor-
handen. Durch das Vorhaben fallen zukünfig einige privat angemietete Stellplätze im hinteren Garagen-
hofbereich weg, die vom Umfeld genutzt wurden, da insb. die Grundstücke an der Sutthauser Straße 
keine eigenen Stellplätze zur Verfügung haben. Es bestehen jedoch keine Baulasten oder Stellplatzbin-
dungen im Rahmen von Baugenehmigungen. In den geplanten Tiefgaragen können ggf. zukünftig auch 
Vermietungen an externe Nutzer möglich sein.  
 
1.2. TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität und Trinkwasser kann über einen Anschluss an das vor-
handene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 12/28 
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen 
Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversor-
gung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur 
Sicherstellung der Löschwasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der 
Löschwasserbedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Abspra-
che mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur 
Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Die Feuerwehrzufahrt erfolgt über die Zufahrt an der Piusstraße.  
Das für den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an das vorhandene 
Kanalnetz angeschlossen werden.  
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung ein Mehrabfluss 
von Niederschlagswasser. Für das Niederschlagswasser wurde eine Versickerungsbewertung ( Gut-
achterliche Stellungnahme Nr. 01 zur Versickerbarkeit in Böden , Mai 2024) durchgeführt, die zu dem 
Ergebnis kommt, dass zwar in Teilbe reichen sickerfähige Böden vorliegen, „diese sind jedoch nicht 
durchgängig und nur in Bodenhorizonten unterschiedlicher Mächtigkeiten und Tiefen anzutreffen“. So-
wohl die vorgefundenen Mächtigkeiten der versickerungsfähigen Schichten, wie auch die Durchläss ig-
keitsbeiwerte sind für eine regelkonforme Versickerungsanlage gem. DWA-A 138-1 nicht geeignet.  
Die Einrichtung einer Anlage zur Versickerung ist daher nicht oder nur mit erhöhtem Aufwand möglich. 
Es wird empfohlen, die Entwässerung über einen Anschluss in das öffentliche Kanalnetz vorzunehmen.  
Weitergehend wurde eine wasserwirtschaftliche Vorplanung (Wasserwirtschaftliches Konzept, Oktober 
2024) durchgeführt und der Umfang der zurückzuhaltenden Wassermengen ermittelt. Die vorhandene 
Kanalisation kann die anfallenden Wassermenge nur gedrosselt aufnehmen. Zur Drosselung wird eine 
Regenwasserrigole in entsprechend erforderlicher Größe von 41m³ angelegt. Weitergehende planungs-
rechtliche Festsetzungen dazu werden in Kap. C 2.4 erläutert.  
 
1.3. SOZIALE INFRASTRUKTUR 
Der Planbereich liegt innerhalb der Einzugsbereiche der öffentlichen Kinderspielplätze am Knappsbrink, 
an der Ludwig-Nolde-Straße und der Lissy-Rieke-Straße.  
Aufgrund der zusätzlichen Wohneinheiten (angenomm en: ca. 60 WE) entsteht ein zusätzlicher Bedarf 
an Plätzen in Kindertagesstätten. Dieser Bedarf kann über die Plätze in den bestehenden Einrichtungen 
im Stadtteil z.Z. nicht abgedeckt werden. Auch der Bedarf an zusätzlichen Grundschulplätzen kann vo-
raussichtlich über die bestehende Grundschule nicht abgedeckt werden. Im Rahmen des Durchfüh-
rungsvertrages sollte eine Vereinbarung für einen Infrastrukturkostenbeitrag getroffen werden. Mit Be-
schluss des Rates vom 23.04.2024 ist die Heranziehung dieser Kosten zunächst bis Ende 2025 ausgesetzt. 
Mögliche Kosten zur Erweiterung der sozialen Infrastruktur sind durch die Stadt Osnabrück zu tragen.  
 
1.4. IMMISSIONSSCHUTZ 
Von der Sutthauser Straße wirken erhebliche Immissionen auf das Plangebiet ein. Ebenso ist aufgrund 
von benachbarten Gewerbebetrieben von Gewerbelärmimmissionen auszugehen. Aus diesem Grund 
wurde zur planungsrechtlichen Konfliktbewältigung für das Plangebiet eine schalltechnische Untersu-
chung erstellt (Immissionsschutz-Gutachten, Mai 2024). Diese kommt zu d en nachfolgend erläuterten 
Ergebnissen.  
1.4.1. Gewerbelärm 
In unmittelbarer Nachbarschaft zum Bauvorhaben ist ein größerer Verbrauchermarkt mit Bäckerei und 
weiteren Geschäften sowie einem größeren Parkplatz, ausgerichtet zur Sutthauser Straße, vorzufinden. 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 13/28 
Am Parkplatz angeschlossen ist ein Fastfood -Restaurant und ein Friseursalon. Diese Nutzungen erzeu-
gen verschiedene Arten von Gewerbelärm, der im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung näher 
untersucht wurde.  
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. In dieser werden Immissionsgrenzwerte 
benannt. Im Regelfall ist davon auszugehen, dass bei Einhaltung dieser Werte keine schädlichen Um-
welteinwirkungen vorliegen. Für allgemeine Wohngebiete gelten die folgenden Immissionsrichtwerte: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)   nachts: 40 dB(A) 
Zudem dürfen einzelne Schalldruckspitzen die Immissionsrichtwerte um nicht mehr als 30 dB(A) tags-
über und 20 dB(A) nachts überschreiten.  
Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass tagüber und auch nachts die geltenden Orientierungswerte 
und auch die immissionsrichtwerte an allen maßgeblichen Immissionsorten eingehalten bzw. unter-
schritten werden. Auch in Bezug auf kurzzeitige Schalldruckspitzen kommt es zu keinerlei Überschrei-
tungen für das Planvorhaben.  
 
1.4.2. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005.  
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten sind folgende 
Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)   nachts: 45/40 dB(A) 
Von der Sutthauser Straße gehen erhebliche Lärmeinwirkungen aus. Unter Betrachtung der im Rahmen 
der Verkehrsuntersuchung (vgl. Kap. B 1.1) ermittelten Prognosedaten für die Verkehrszahlen we rden 
die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete (WA) sowohl tags als auch nachts 
in weiten Teilen des Plangebiets überschritten.  
Die höchsten Lärmwerte sind direkt an der Sutthauser Straße an der südöstlichen Fassade im Erdge-
schoss am Haus 3 vorzufinden. Die Überschreitungen betragen dabei bis zu 16 dB(A) (sowohl tags als 
auch nachts).  
Die Grenzwerte der 16. BISchV, die als Grenze zur erheblichen Belästigung durch Verkehrslärm ange-
nommen werden können, werden an den Fassaden des Hause s 1 auf der Höhe des 2. Und 3. Oberge-
schosses einer einer äußerten Kante im Süden um max. 1 dB überschritten. An den Fassaden des Hauses 
3 kommt es zu deutlichen Überschreitungen der Grenzwert, Ausnahme ist hier die nach Nordwesten 
ausgerichtete Fassade.  
Die Zumutbarkeitsschwelle von tags 70 dB(A) und nachts 60 dB(A) wird an den Fassaden der Plange-
bäude eingehalten. Ausnahme ist die sich unmittelbar im Nachbereich der Sutthauser Straße befindliche 
Südostfassade des Hauses 3. 
Zur Wahrung gesunder Wohnverhäl tnisse sind aufgrund dieser Lärmeinwirkungen Lärmminderungs-
maßnahmen erforderlich. Die Untersuchung schlägt darauf bezogen Maßnahmen und Festsetzungen 
vor (vgl. Kap. C 1.5).  
Aktive Maßnahmen (Lärmschutzwall, Reduzierung der Ge schwindigkeit) sind nicht möglich, so dass 
passive Maßnahmen in Form von baulichen Maßnahmen am Gebäude erforderlich sind. Es sind erhöhte 
Anforderung der Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber dem Außenlärm nachzuweisen. 
Dieses gilt auch für die Außenwohnbereiche, bei denen ein Schwellenwert von 62 dB(A) an einigen Im-
missionsorten überschritten wird, so dass auch für geplante Balkone Lärmschutz, z.B. durch verglaste 
Seitenwände erforderlich ist.  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 14/28 
Aus diesen Gründen werden im Bebauungsplan neben Fes tsetzungen zur Schalldämmung der Außen -
bauteile auch Festsetzungen zum Schutz der Außenwohnbereiche getroffen (vgl. hierzu Kap. C 1.5). 
 
1.5. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG 
Eine mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL unterstützte Bere chnung der solarenergetischen Ge-
winne in Bezug auf eine optimierte Gebäudeausrichtung wurde nicht durchgeführt. Aufgrund des Vor-
habenbezugs des Bebauungsplans und dem zentralen Planungsziel, eine wichtige und raumbildende 
städtebauliche Figur zu schaffen, überwiegen die Belange des Städtebaus gegenüber einer potentiell 
solarenergetisch optimierten Gebäudestellung. Aufgrund der Gebäudehöhe im Vergleich zur umliegen-
den Bebauung und der Ausgestaltung als Flachdach ist davon auszugehen, dass die Gebäudestellung  
keinen Einfluss auf solarenergetische Gewinne haben wird. 
 
1.6. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange in 
der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Aufstellung von Energieversorgungskonzepten zu 
prüfen ist. Diese Prüfung soll auch im vorliegenden Fall rechtzeitig vor Beginn der Erschließungsplanung 
und der Vermarktung erfolgen. Weitergehende Ausführung werden im Durchführungsvertrag zu diesem 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgelegt.  
 
2.  PLANUNGSALTERNATIVEN  
Unter Rücksichtnahme auf die bereits vorhandene umliegende Wohnbebauung schließen sich andere 
Nutzungen des Plangebiets aus. Im Zuge der Vorbereitung der Planung wurden unterschiedliche städte-
bauliche Entwürfe im Hinblick auf die städtebaulichen Kubaturen, Höhen und Erschließungsmöglichkei-
ten geprüft.  
Die letztendlich in Betracht kommende städtebauliche Struktur stellt die konsequente Weiterentwick-
lung im Hinblick auf die Nutzungsdichte dar. 
 
3.  UNTERSUCHUNGEN  
Zum Plangebiet liegen folgende Untersuchungen vor: 
 Verkehrsgutachten Verkehrsuntersuchung für eine Wohnbebauung an der Sutthauser Straße 
166 in Osnabrück - TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, Februar 2024 
 Immissionschutzgutachten - Normec uppenkamp GmbH, Mai 2024 
 Gutachterliche Stellungnahme Nr. 01 zur Versickerbarkeit in Böden – GEOlogik Wilbers & Oeder 
GmbH, Mai 2024 
 Wasserwirtschaftliches Konzept – Flick Ingenieurgemeinschaft, Oktober 2024 
 
  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 15/28 
  C PLANINHALT  
1.  STÄDTEBAULICHE FESTS ETZUNGEN  
1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 
Durch die mit dieser Bauleitplanung verfolgte städtebauliche Aufwertung des Bereichs entlang der Sutt-
hauser Straße soll eine räumliche Dichte durch ergänzende Wohnbebauung erzielt werden. Vor diesem 
Hintergrund erscheint die Festsetzung der Bauflächen innerhalb des Plangebiets als allgemeines Wohn-
gebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO zielführend. Grundsätzlich dienen allgemeine Wohngebiete überwie-
gend dem Wohnen. Hierdurch werden die Flächen für die Wohnraumversorgung gesichert und entspre-
chend der gesamt-städtischen Konzeption entwickelt. Diese Art der baulichen Nutzung würdigt zudem 
die umgebende Wohnbaunutzung. Ein kleinerer Teil der angrenzenden Straßenverkehrsfläche wird in 
das Baugrundstück zur Arrondierung einbezogen.  
Da es sich im vo rliegenden Fall um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, ergibt sich die 
tatsächliche Nutzung innerhalb des Plangebiets aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan. Ein weiterer 
Ausschluss der in § 4 Absatz 2 und 3 BauNVO generell und ausnahmsweise zulässigen Nutzung ist daher 
nicht erforderlich.  
 
1.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 
Die Maßzahlen sowie die Höhenfestsetzungen leiten sich aus dem Bestand und der Vorhabenplanung 
ab. Um die angestrebte höhere bauliche Dichte innerhalb des Plangebiets zu erreichen, wird bezüglich 
der Grundflächenzahl (GRZ) ein Wert von 0,5 gemäß § 17 BauNVO festgesetzt. Angesichts der geplanten 
Geschossigkeit wird die GFZ mit 1,4 festgesetzt.  
Damit werden zwar die in der BauNVO vorgegebene Orientierungswerte für eine Obergrenze (0,4 bzw. 
1,2) leicht überschritten, allerdings ist diese Überschreitung vor dem Hintergrund des konkreten Vorha-
bens mit dem Ziel einer kompakten innerstädtischen Nachverdichtung städtebaulich vertretbar. Dar-
über hinaus wird auch die Umgebungsbebauung eher von einer höheren Dichte charakterisiert.  
Um diese kompakte Siedlungsstruktur mit einer hohen Nutzungsdichte bei möglichst geringer Flächen-
inanspruchnahme zu erreichen, setzt der Bebauungsplan ergänzend eine maximale Vollgeschosszahl (Z) 
von III und von IV im südlichen Bereich des Hauses 3 fest. Die festgesetzte Anzahl der Vollgeschosse soll 
dazu beitragen, dass eine effiziente und damit sparsame Inanspruchnahme von Grund und Boden er-
folgt. Durch die Höhenfestsetzung wird hier eine ergänzende gestalterische F estsetzung getroffen. Im 
gesamten Planbereich ist die Errichtung eines ergänzenden Staffelgeschosses möglich.  
Die vorgesehene Tiefgarage bleibt bei der Berechnung der Vollgeschosse unberücksichtigt. Dieses dient 
auch dazu, eine möglichst flächensparende B auweise zu erzielen und auf oberirdische Stellplätze oder 
Garagen zu verzichten. Aus dem gleichen Grund kann die GFZ für die Tiefgarage von 1,4 auf 1,6 erhöht 
werden.  
Es ist davon auszugehen, dass es zu keinen negativen Auswirkungen auf die Umgebung aufgr und der 
hohen baulichen Dichte kommen wird, zumal die Verdichtung eher in die Höhe als in die Fläche orien-
tiert ist und die bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften eingehalten werden. Durch die Einzel-
stellung der beiden Gebäude sind städtebaulich -gestalterische Spannungen nicht zu erwarten. Durch 
die Festsetzungen wird die Versiegelung des Grundstück im Vergleich zum Bestand reduziert. Gemäß 
den ursprünglichen Regelungen des Bebebauungsplans Nr. 169 wäre eine Vollversiegelung beider 
Grundstücke möglich. Nach der Ausnutzung des § 17 BauNVO können zukünftig nur noch max. 75% des 
Grundstücks versiegelt werden.  
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 16/28 
1.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu nachbarschaftlichen Spannungen innerhalb 
der Bestandssituation aber zwischen den geplanten Gebäuden führen, wird der Bebauungsplan maximal 
zulässige Gebäudehöhen festsetzen. Die maximale Gebäudehöhe wird dabei in Bezug auf die Höhe über 
NHN (Normalhöhennull) festgesetzt, was eine zweifelsfreie Höhenbestimmung der maximalen Gebäu-
dehöhe definiert. Je nach Geschossigkeit werden dabei unterschiedliche Höhen festgesetzt.  
Die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe soll den klaren Vorhabenbezug der Bauleitplanung ver-
deutlichen. Überschreitungen des Gebäudehöchstmaßes würden aufgrund der ber eits vorliegenden 
städtebaulichen Höhengestaltung zu einer städtebaulich nicht gewollten Situation innerhalb des Quar-
tiers führen.  
Die Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile wie z.B. t echni-
sche Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie 
von bis zu 1,0 m ist städtebaulich vertretbar und aufgrund der Höhe des Gebäudes und aus dem öffent-
lichen Straßenraum nicht wahrnehmbar.  
 
1.3. BAUWEISE 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzabstand einzuhalten. 
Die Bauweise wird als offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt, sodass Grenzabstände 
zu den Nachbargrundstücken gewahrt werden müssen. In Kombination mit den Maßzahlen wird damit 
sichergestellt, dass dennoch eine aufgelockerte Bebauung entwickelt wird, die durch Freiräume geprägt 
wird und einen stadtklimatisch günstigen Luftaustausch nicht erheblich behindert. 
 
1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE 
Die überbaubaren Grundstückfläche wird durch  Baugrenzen definiert. Diese orientieren sich an dem 
geplanten Bauvorhaben und deren Außenmauerabgrenzungen des Erdgeschosses. Ziel ist, eine mög-
lichst am Bestand orientierte Versiegelung zu erhalten und gleichzeitig eine wirtschaftliche und zeitge-
mäße bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstückes herzustellen. 
 
1.4.1. Stellplätze und Garagen 
Zur Sicherstellung der Gestaltung des Grundstücks wird festgesetzt, dass Flächen für Stellplätze und Ga-
ragen (hier: Tiefgaragen) nur innerhalb der überbaubaren Flächen und in den dafür gekennzeichneten 
Bereichen zulässig sind. Durch diese Regelung soll sichergestellt werden, dass das angedachte Konzept 
mit Tiefgaragen umgesetzt werden kann. Hierdurch wird auch das Ziel unterstützt, möglichst sparsam 
mit der Versiegelung des Bodens umzugehen.  
Ergänzend wird hierzu der Vorhaben- und Erschließungsplan herangezogen, in dem keine weitergehen-
den Anlagen dieser Art zulässig sind.  
 
1.5. FESTSETZUNGEN ZUM SCHALLSCHUTZ 
Um bei den in Kap. B 1.4 dargestellten erhöhten Immissionswerten dennoch gesunde Wohnverhältnisse 
zu gewährleisten, sind Festsetzungen zum Schallschutz erforderlich.  
Nach DIN 4109 werden für die Festlegung von erforderlichen Maßnahmen der Luftschalldämmung von 
Außenbauteilen gegenüber dem Außenlärm ver schiedene Lärmpegelbereiche zugrunde gelegt. Den 
Lärmpegelbereichen sind die vorhanden oder zu erwartenden „maßgeblichen Außenlärmpegel“ zuzu -
ordnen. Der „maßgebliche Außenlärmpegel“ wird nach DIN 4109 auf Basis der Gesamtpegels aller 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 17/28 
Schallimmissionen bes timmt. Hieraus lässt sich das erforderliche Bauschalldämmmaß unter 
Berücksichtigung der unterschiedlichen Raumarten ableiten. 
Die maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109 zur Auslegung des Schallschutzes sind auf den fol -
genden Abbildungen dargestellt. Es gelten die folgenden Darstellungen und Werte:  
 
 
 
Maßgeblicher Außenlärmpegel Haus 1+2 – Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss (Normec uppenkamp GmbH, 2024, S. 33 (Anhang)  
 
 
Maßgeblicher Außenlärmpegel Haus 1+2 –3. Obergeschoss (Normec uppenkamp GmbH, 2024, S. 34 (Anhang)  
 

Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 18/28 
 
Maßgeblicher Außenlärmpegel Haus 3 – Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss (Normec uppenkamp GmbH, 2024, S. 35 (Anhang)  
 
Maßgeblicher Außenlärmpegel Haus 3 – 3. Obergeschoss (Normec uppenkamp GmbH, 2024, S. 36 (Anhang)  
 
 
Maßgeblicher Außenlärmpegel Haus 3 – Staffelgeschoss (Normec uppenkamp GmbH, 2024, S. 37 (Anhang)  
Hierzu sind entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen. 

Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 19/28 
Eine besondere Aufmerksamkeit benötigt darüber hinaus das Lüften von Aufenthaltsräumen, insbeson-
dere Schlafräumen und Kinderzimmern. In jeder Wohnung, die Schlafräume bzw. die zum Schlafen ge-
eigneten Räume aufweist, sind diese mit zusätzlichen Lüftungseinrichtungen auszuführen oder zur lärm-
abgewandten Seite hin auszurichten. Eine entsprechende Festsetzung wird vorgenommen.  
Weiterhin werden im Bebauungsplan neben Festsetzungen zur Schalldämmung der Außenbauteile auch 
Festsetzungen zum Schutz der Außenwohnbereiche getroffen.  
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im Einzelfall geringere B eurteilungs-
pegel auftreten, können die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend 
den Vorgaben der DIN 4109 reduziert werden. 
 
1.6. VERKEHRSFLÄCHE MIT DER ZWECKBINDUNG FUß- UND RADWEG 
Die Straße Am Alten Wiesenbach ist im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 169 angrenzend an die Vor-
habengrundstücke als Verkehrsfläche mit zwei verschiedenen Festsetzungszwecken dargestellt. Zum ei-
nen als normale öffentliche Verkehrsfläche ohne Einschränkungen im Einmündungsbereich, zum ande-
ren mit der Zweckbindung Fußweg im weiteren Verlauf. Weiter nördlich ist die Wegeverbindung dann 
als Fuß- und Radweg ausgewiesen. Die Straßenfläche wird im vorliegenden Planentwurf durchgehend 
als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung als Fuß- und Radweg ausgewiesen und somit für 
den motorisierten individuellen Verkehr gesperrt. Hierzu wird eine Teilfläche in den Geltungsbereich mit 
aufgenommen. Die Verbindung wird sowohl von Fußgängern und Radfahrern frequentiert, so dass mit 
der Festsetzung die tatsächliche Nutzung planungsrechtlich sichergestellt werden soll und eine Einfahrt 
in die Straße in Form einer Sperrung durch Poller verkehrsrechtlich möglich ist. Dieses dient der Sicher-
heit der Fußgänger und Radfahrer. Aufgrund der direkt angrenzenden geplanten Tiefgaragenein fahrt 
muss die Abpollerung direkt im Übergang zur Sutthauser Straße erfolgen.  
Die Erreichbarkeit der Anlieger der hinteren Grundstücke, die an die Straße Am Alten Wiesenbach an-
grenzen, erfolgt zukünftig über die Piusstraße und eine Sicherung durch ein Geh- und Fahrrecht.  
 
1.7. VON BEBAUUNG FREIZUHALTENDE FLÄCHEN 
Der Planbereich befindet sich in einem klimatisch stark belastesten Stadtquartier mit wenigen begrün-
ten Freiflächen und hohen Versiegelungsraten der Grundstücke. Durch das Vorhaben wird der Versie-
gelungsgrad in Zukunft noch leicht erhöht. Daher sollen Flächen des Vorhabengrundstücks, die nicht 
bebaut werden, möglichst grün gestaltet werden und unversiegelt bleiben. Daher wird eine Fläche fest-
setzt, die von Bebauung freizuhalten ist, um sie gezielt mit M aßnahmen zu versehen, die der Klimaan-
passung dienen und die auch die private Aufenthaltsqualität für die Bewohner verbessern. Ergänzend 
werden auf der Fläche drei Laubbäume planungsrechtlich festgesetzt (vgl. Kap. C 1.8.4).  
 
1.8. SONSTIGE FESTSETZUNGEN 
1.8.1. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas 
geleistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem 
Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegenge-
wirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Nie-
derschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet wer-
den. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine Substratmächtigkeit von mindes-
tens 12cm zur Ausführung kommen. 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 20/28 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser Dachkonstruktion 
auch der Schut z und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren 
schädlicher UV-Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regen-
wassers kann sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer ab kühlen, so dass 
ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im Winter lässt sich der Heizbedarf 
des Gebäudes zudem durch die isolierende Wirkung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Um-
ständen kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbegrünung  (z. B. Ver-
zicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rechnung getragen werden.  
Eine Kombination aus Da chbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie (PV -Anlagen) ist 
ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert.  
Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen 
sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von Photovoltaikan-
lagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine Kombination von Dachbegrü-
nung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
Aufgrund der Größe der Dachflächen (größer als 50m²) ist gem. § 32a NBauO die Errichtung einer PV -
Anlage auf 50% der Dachflächen zwingend vorgegeben. Somit ist die Kombination aus Dachbegrünung 
und PV-Anlagen umzusetzen.  
 
1.8.2. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser herrschen erhöhte Fein-
staub- und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährdende Stoffe wie Fein-
staub und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Vor allem mit Holz befeuerte Kleinfeu-
erungsanlagen tragen zu diesen Emissionen maßgeblich bei. Hauptquelle der Feinstaubemissionen sind 
Einzelraumfeuerungsanlagen, die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl - und Gasheizungen in 
den Haushalten betrieben werde n. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von ei-
nem Emissionsanstieg auszugehen. Die textliche Festsetzung soll zu einer weitgehenden Luftreinhaltung 
im Zuge der zusätzlichen Bebauung beitragen.  
 
1.8.3. Flächen zur Anpflanzung mit Bäumen und Sträuchern  
Das Plangebiet umfasst an der nördlichen Grundstücksgrenze eine Fläche zur Anpflanzung mit Bäumen 
und Sträuchern (Pflanzauswahl der Pflanzliste A (s. Kap. C 2.3)), um zum einen verbindliche Festsetzun-
gen zur Erhöhung der ökologischen und kleinklimatischen Qualität zu schaffen und zum anderen eine 
Begrünung des Übergangs vom Bestandsbereich zum Plangebiet zu gewährleisten. Hierfür erfolgt auch 
eine quantitative Aussage zur Anzahl der Pflanzen. Dieses Pflanzgebot dient dem Klimaschutz in einem 
klimatisch hochbelastetem Bereich (vgl . Kap. A 4.4.6 bzw. A 4.4.7) sowie der Schaffung von Lebensräu-
men für die Tierwelt un d führt zu einem attraktiven städtebaulichen Bild. Die Pflanzfläche ist entspre-
chend den anerkannten Regeln der Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu er-
setzen.  
 
1.8.4. Anpflanzen von Bäumen 
Ebenso werden zur Verbessung des Kleinklimas und der ökologischen Qualität drei heimische standort-
gerechte Laubbäume (Pflanzauswahl der Pflanzliste B) zu Anpflanzung festgesetzt.  
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 21/28 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte großkronige Laubbäume - 
botanischer Artenname deutscher Artenname Wuchshöhe in m Breite in m 
Acer platanoides Spitzahorn 20 bis 30 15 bis 22 
Acer platanoides  
(oder in Sorten: ‚Cleveland‘, ‚Columnare´) Spitzahorn 10 bis 15 5 bis 7 
Aesculus carnea Rotblühende Kastanie 10 bis 15 8 bis 12 
Alnus spaethii Erle Spaethii 12 bis 15 8 bis 10 
Betula pendula Sandbirke 18 bis 25 10 bis 15 
Carpinus betulus  
(oder in Sorten:`Fastigiata, Frans Fontaine´) Pyramiden-Hainbuche 15 bis 20 4 bis 6 
Carpinus betulus Hainbuche 10 bis 20 7 bis 12 
Corylus colurna Baumhasel 15 bis 18 8 bis 12 
Liquidambar styraciflua Amberbaum 15 bis 18 8 bis 12 
Quercus cerris Zerreiche 20 bis 30 10 bis 15 
Quercus palustris Sumpfeiche 15 bis 20 8 bis 15 
Quercus petraea Traubeneiche 20 bis 30 15 bis 20 
Quercus robur Stieleiche 25 bis 35 15 bis 20 
Robinia pseudoacacia Robinie, Scheinakazie 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia cordata Winterlinde 18 bis 20 12 bis 15 
Tilia cordata (oder in Sorten:'Greenspire´) Amerikanische Stadtlinde 18 bis 20 10 bis 12 
Tilia tomentosa Silberlinde 25 bis 30 15 bis 20 
Tilia tomentosa (oder in Sorten:'Brabant´) Brabanter Silberlinde 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia x europaea Holländische Linde 30 bis 35 18 bis 20 
 
1.8.5. Geh- und Fahrrecht 
Um die Erreichbarkeit der Grundstücke im Bereich der Straße Am Alten Wiesenbach  sicherzustellen, 
wird zugunsten der Anlieger ein Geh- und Fahrrecht festgesetzt.  
 
2.  ÖRTLICHE BAUVORSCHRI FTEN  
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen 
Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
2.1. DÄCHER 
Um eine einheitliche Architektursprache innerhalb des Plangebiets zu erreichen, die allerdings noch ei-
nen weitgehenden Gestaltungsspielraum beinhaltet, sollen innerhalb des Plangebiets nur Flachdächer 
mit einer Dachneigung < 15° zur Ausführung kommen. Im Zusa mmenspiel mit der maximal zulässigen 
Gebäudehöhe wird damit auch verhindert, dass Gebäude durch steile Dachneigungen überhoch erschei-
nen. Gleichzeitig wird verhindert, dass unterschiedlichste Dachformen zu einem unruhigen und damit 
unharmonischen Gesamtbild führen. 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 22/28 
2.2. TECHNISCHE DACHAUFBAUTEN 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) eine ortsbildbeein-
trächtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m über den obersten Dachabschluss 
des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen. 
 
2.3. EINFRIEDUNGEN UND STÜTZMAUERN  
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Bereiche der Baugrund-
stücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit zugänglichen Verkehrsflächen durch 
einen Einmauerungseffekt gleichsam „abgeschottet“ werden, sind Einfriedungen entlang öffentlicher 
Verkehrs- und Grünflächen nur in Form von heimischen standortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) 
zulässig. Dabei leistet die Verwendung eines heimischen Gehölzes einen Beitrag zur Förderung der Bio-
diversität.   
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen kombiniert werden, wodurch das Sicherheitsbe-
dürfnis von Bewohnern mit Kleinkindern und Haustieren ausreichend Berücksichtigung findet. 
Maschendrahtzäune sowie Drahtgitterzäune können in der Regel ausnahmslos als durchsichtig angese-
hen werden. Bei Holzzäunen ist die Frage der Durchsichtigkeit abhängig von der Ausführung, insbeson-
dere von den Abständen zwischen den einzelnen Holzelementen.  
Von einer „offenen“ also durchsichtigen Einfriedung wird man noch nicht sprechen können, wenn die 
Lücken zwischen den Latten gerade der Breite der Latten entsprechen, wohl aber dann, wenn auch bei 
einer Betrachtung von der Se ite unter einem Winkel von 45° ein der Lattenbreite entsprechender 
„Durchblick“ gewährleistet ist (Große-Suchsdorf / Lindorf / Schmaltz / Wiechert, Niedersächsische Bau-
ordnung, Kommentar, 8. Auflage, § 12a Rn. 24). 
Unter einer Kombination von Hecke und baulicher Anlage versteht man das Nebeneinander beider Ein-
friedungsarten. Dabei ist es unerheblich, ob die Hecke vor oder hinter der baulichen Anlage oder die 
bauliche Anlage (z. B. Maschendrahtzaun) in die Hecke eingeflochten ist. Erforderlich ist allerdings, dass 
die Gesamteinfriedung zu gleichen Teilen aus Hecke und baulicher Anlage besteht. 
        
Beispiele für die Kombination aus Hecke und baulicher Einfriedung 
Gemauerte Einfriedungen können ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie sich an der Gestaltung 
der ortsbildtypischen Sockelzonen vorhandener Einfriedungen orientieren oder das Straßenbild nicht 
negativ beeinflussen. Bei massiven Mauern sind nachbarliche Belange, insbesondere die Einsichtnahme 
in den öffentlichen Straßenverkehrsraum im Bereich von Grundstückszufahrten, zu berücksichtigen. 
Durch absehbare Geländeaufschüttungen im Planbereich werden ggf. Stützmauern erforderlich. In Hin-
blick auf eine landschaftsgerechte Gestaltung von Baugrundstücken zur freien Landschaft aber auch in 
Hinblick auf eine naturnahe Vorgartengestaltung sind die Ansichtsflächen von Stützmauern aus Natur-
steinen zu gestalten.   
 

Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 23/28 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasserver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 24/28 
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
2.4. REGENWASSERBEWIRTSCHFTUNG  
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung ein Mehrabfluss 
von Niederschlagswasser, dessen schadlose Beseitigung im Rahmen des Bauleitplanverfahrens nachzu-
weisen ist. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ist daher zunächst geprüft worden, ob eine Versickerung 
des zusätzlich anfallenden Niederschlagswassers möglich ist. Eine Versickerungsuntersuchung hat ge-
zeigt, dass dieses nicht oder nur mit erhöhtem Aufwand möglich ist (vgl. Kap. B 1.2).  
Deshalb ist vorgesehen, das Niederschlagswasser über die vorhandene Kanalisation im Bereich der 
Straße Am alten Wiesenbach zu leiten. Einzelheiten dazu sind der wasserwirtschaftlichen Vorplanung zu 
entnehmen. 
 
3.  KENNZEICHNUNGEN UND HINWEISE  
Im Bebauungsplan sind Kennzeichnungen und nachrichtliche Hinweise aufgenommen, die insbesondere 
bei Genehmigungsverfahren und der baulichen Umsetzung zu beachten sind.  
 
3.1. STARKREGEN 
Das Plangebiet befindet sich in einem Bereich, der in den Randbereichen nach der Starkregengefahren-
karte der Stadt Osnabrück durch Überflutungsgefahren betroffen ist. Bauliche Maßnahmen im Rahmen 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 25/28 
der Erschließungsplanung, sowie durch die weitere Ausarbeitung der Freianlagen und des Hochbaukon-
zepts müssen diese Gefahren berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, welches Volumen durch die Bau-
vorhaben verdrängt wird und wie damit umzugehen ist. Geeignete Maßnahmen ist die gezielte Anlage 
von Retentionsflächen im Bereich der öffentlichen Grünflächen, im Bereich der privaten Wegeflächen 
(Profilierung und erhöhte Borde) oder durch Erhöhung der Oberkante des Erdgeschossfußbodens.  
 
3.2. BODENFUNDE 
Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde (z.  B. 
Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, Gebäu-
dereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese 
der Stadt Osnabrück unverzüglich gemeldet werden. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-
genommen.  
 
3.3. KAMPFMITTEL 
Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhanden-
sein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grund-
sätzlich nicht auszuschließen. Die Stellungnahme des Landesamtes für Geoinformation und Landesver-
messung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 - Kampfmittelbesei-
tigungsdienst kann einen Verdacht diesbezüglich nicht ausschließen. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten 
Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Po-
lizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnab rück oder der niedersächsische 
Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-
genommen.  
 
3.4. KONTAMINATIONEN 
Aufgrund der bisherigen Nutzungshistorie besteht zu allen Flächen innerhalb des B-Plans 678 ein Altlas-
tenverdacht.  
Auf dem Grundstück Sutthauser Str. 166 wird seit 1961 eine Tankstelle betrieben. Im Zuge von Umbau-
maßnahmen (flüssigkeitsdichte Fahrbahn & Installation eines Koaleszenzabscheiders, 1995) konnten im 
Bereich der nordwestlich gelegenen Zapfinsel starke Bodenverunreinigungen durch leichtflüchtige aro-
matische Kohlenwasserstoffe nachgewiesen werden. Der anschließende Schadstoffaustrag erfolgte 
über einen Bodenaustausch sowie mittels einer Bodenluftabsaugung. 
Die zum Grundstück Sutthauser Str. 164A vorliegenden Informationen beinhalten den Handel mit Koh-
len und Heizölen sowie ein Fuhrgeschäft. 
Auf Grundlage des aktuellen Kenntnisstandes sind auf den jeweiligen Verdachtsflächen orientierende 
Bodenuntersuchungen erforderlich. Diese sind im Vorfeld der Rückbauarbeiten durch einen altlastener-
fahrenen Bodengutachter in Absprache mit der Unteren Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fach-
dienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) durchzuführen. Eine entsprechende Festsetzung wird im 
Bebauungsplan aufgenommen. Ergänzend wird ein Hinweis aufgenommen.  
 
3.5. ARTENSCHUTZ 
Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), in der 
zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Ein umfangreicher Hinweis hierzu ist daher aufgenommen.  
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 26/28 
4.  SONSTIGES  
4.1. BODENORDNUNG 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine geringfügige Neuordnung der Grundbesitzverhält-
nisse durch Erwerb seitens des Investors erforderlich. Eine Übertragung geplanter öffentlicher Flächen 
an die Stadt ist nicht erforderlich.  
 
4.2. FOLGEKOSTEN DER BAULEITPLANUNG 
Die Folgekosten der Bauleitplanung werden über einen bis zum Satzungsbeschluss abzuschließenden 
Durchführungsvertrag geregelt.  
 
5.  VORHABEN - UND ERSCHL IEßUNGSPLAN  
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde ein Vorhaben - und Erschließungsplan (VEP) abge-
stimmt, der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. Der VEP be-
schreibt das Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl für die Durchführungspflicht als auch für 
die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dar. 
 
6.  DURCHFÜHRUNGSVERTRAG  
Mit dem Vorhabenträger wird seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlossen. In diesem ver-
pflichtet sich der Vorhabenträger gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB u. a. dazu,  
 das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer 
näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen,  
 bei der Errichtung von Wohngebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Personen dienen, den 
Energiestandard mindestens der aktuell ersten Stufe der Förderung energiesparenden Bauens der 
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) (z. Zt. Energie-Effizienzhaus 40) einzuhalten,  
 Maßnahmen zum Schutz der vorhandenen öffentlichen Bestandsbäume vorzunehmen,  
 einen bestimmten Anteil des geschaffenen Wohnraums sozial- und preisgebunden an Endverbrau-
cher abzugeben und  
 Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen. 
 
 
D UMWELT BELANGE  
Der Planbereich stellt sich zum großen Teil als stark versiegeltes Areal dar. Entlang der westlichen Flur-
stücksgrenze und im nördlichen Teil des Grundstückes stocken Gebüsche und Einzelbäume – hier fällt v. 
a. ein markanter alter Obstbaum ins Auge. Der relativ hohe Versiegelungsgrad im Plangebiet und auch 
im unmittelbaren Umfeld führen dazu, dass in stadtklimatologischer  Hinsicht für die hier wohnenden 
und arbeitenden Menschen eine ungünstige bis sehr ungünstige bioklimatologische Situation konsta-
tiert werden muss. Dass dieser Einschätzung zugrundeliegende Konzept zur Anpassung an die Folgen 
des Klimawandels für Osnabrück  (GEO-Net 2017) stellt von daher auch Maßnahmen zur Entsiegelung 
und zur Erhöhung des Grünvolumens – bis hin zur Pflanzung eines sognannten Pocket -Parks – in den 
Vordergrund. Auch das Freiraumentwicklungskonzept der Stadt – Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel 
(2022) – weist auf die Notwendigkeit hin, das Grünvolumen aufgrund identifizierter sogenannter ther-
mischer Hotspots deutlich zu erhöhen.  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 27/28 
Tatsächlich wird der bestehende Versiegelungsgrad erhöht (von 0,7 auf 0,75), da die geplanten Tiefga-
ragen im Untergrund weit über die festgesetzten Baufenster bzw. über die Gebäudekörper hinausrei-
chen werden. Auch wenn der Versiegelungsgrad auf der Grundlage des Planungsrechts des derzeit noch 
rechtsgültigen B-Plans Nr. 169 noch höher hätte ausfallen können und auch wenn die Tiefgaragen zum 
Teil oberirdisch begrünt werden, bewirkt die Planung - vor dem Hintergrund der Erderhitzung und der 
damit zunehmenden Bedeutung eines resilienten Stadtklimas – keine Situationsverbesserung in diesem 
bereits belasteten Bereich.  
Neben dem weitgehenden Verlust von Grünstrukturen erfordert der Planentwurf einen massiven Rück-
schnitt der Kronen zweier ca. 60 Jahre alter Schwarzerlen östlich des Fuß- und Radweges Am Alten Wie-
senbach, da die Gebäudekörper bis an bzw. bis tief in den Kronenber eich hineinreichen (s. Planzeich-
nung, das Bebauungs - und Erschließungskonzept (Arning Bauunternehmen GmbH, Stand 07.11.2024) 
auf Seite 10). Diese Bäume werden nur mit erheblichem technischen Aufwand und entsprechender fach-
licher Betreuung gehalten werden k önnen; entsprechende Regelungen sind im Durchführungsvertrag 
festgelegt. 
Durch drei neue Baumstandortfestsetzungen und die festgesetzte Pflanzfläche können kleinflächig Ge-
hölzstrukturen neu gepflanzt und entwickelt werden, die mittelfristig klimatisch entlastend wirken kön-
nen. Die Abdeckung der Tiefgarage mit einem ausreichend mächtigen Pflanzsubstrat kann auch in die-
sen Bereichen das Anpflanzen von zumindest niedrigwüchsigen Sträuchern und Bodendeckern ermögli-
chen. 
Mit dem erhöhten Versiegelungsgrad nimmt auch die Abflussmenge von Niederschlagswässern zu. Da 
eine Versickerung im Aufstellungsbereich nicht gewährleistet werden kann, werden diese Wässer über 
eine Rigole gedrosselt der Kanalisation zugeführt werden müssen; teilweise werden sie auch auf den 
begrünten Dächern zurückgehalten und verdunstet. Den Verkehrslärmbelastungen, die aus dem Umfeld 
auf die zukünftigen Bewohner einwirken, wird durch entsprechende textliche Festsetzungen begegnet. 
Mit dem Rückbau der Tankstelle und, bei sich bestätigendem Altlastenverdacht, durchzuführenden Sa-
nierungsmaßnahmen wird es zu entsprechenden Entlastungen hinsichtlich der Schutzgüter Mensch, Bo-
den und Grundwasser kommen können. 
 
 
E ABWÄGUNG DER UMWEL TBELANGE  
Das Kapitel D stellt eine Verschlechterung der Freiraumsitua tion sowie der klimatischen Situation fest. 
Dem gegenüber steht die Schaffung von Wohnangeboten, die nach Kapitel A 4.4.4 ebenso als städtische 
Zielsetzung vorgegeben ist. Die neuen Wohnungen entlasten den sehr stark angespannten Wohnungs-
markt in der Stadt. Zudem kann durch die vertraglich bindende Festlegung von bezahlbarem Wohnraum 
insbesondere dieses Segment positiv entwickelt werden.  
Ebenso ist die Aufwertung aus stadtgestalterischer Sicht bedeutsam, da sich der Planbereich als wichti-
ger Baustein entlang einer wichtigen Stadtstraße darstellt.  
Es handelt sich zudem um ein Grundstück, das sich bisher in Teilen als untergenutzte Fäche dargestellt 
hat. Die Vorbelastung des Grundstücks durch Altlasten durch die Vornutzungen und derzeitige Nutzung 
ist hoch. Für das Grundstück besteht bereits heute Planungsrecht, eine Versiegelung des Grundstücks 
ist bereits heute mit ca. 70% erfolgt, planungsrechtlich könnte es derzeit sogar zu 100% versiegelt wer-
den.  
Nachverdichtungen sind im Hinblick der zukunftsfähigen Stadtentwicklung einer Entwicklung in bisher 
ungenutzten Freibereichen vorzuziehen. Das vorhandene Baurecht weist bereits eine bauliche Nutzung 
aus. Es wird durch die vergrößerten Baufenster und die Erhöhung der Geschossigkeit erweitert und wei-
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 28/28 
tergehende Qualitäten über den Vorhaben - und Erschließungsplan bzw. den Durchführungsvertrag si-
chergestellt. Die Verdichtung entspricht ergänzend der Zielsetzung, sparsam mit Grund und Boden um-
zugehen.  
Die Planung reagiert mit verschiedenen  Maßnahmen auf die hohe klimatische Belastung des Grund-
stücks. Durch die verbindliche Festlegung von Baumstandorten, einer Pflanzfläche und Dachbegrünung 
im Bebauungsplan sowie die Freianlagenplanung im Vorhaben- und Erschließungsplan wird ein Mindest-
maß an Freiraumqualitäten festgelegt. Die Versiegelung wird zudem über die festgelegten Ausnutzungs-
maße auf 75% begrenzt und somit nur geringfügig gegenüber dem Bestand erhöht. Aufgrund der relativ 
geringen und besonders zugeschnittenen Grundstücksgröße besteht keine Möglichkeit weitergehende 
Maßnahmen darzustellen. Hierdurch wäre auch die Wirtschaftlichkeit des Projektes nicht mehr darstell-
bar, denn für die Umsetzung sind umfangreiche Rückbau- und Entsorgungsmaßnahmen erforderlich.  
Durch die im Bebauungsplan und im Vorhaben- und Erschließungsplan formulierten ökologischen Maß-
nahmen können die Belange insb. zum Klimaschutz nur zu einem Teil berücksichtigt werden. Die bauli-
che Nutzung des Grundstücks aus wirtschaftlicher, wohnungspolitischer und stadtgestalterisc her Sicht 
wird in der Betrachtung der betroffenen Belange höher gewichtet als die im Kapitel D formulierten Be-
lange des Umwelt- und Klimaschutzes.  
 
 
F SONSTIGE ANGABEN  
1.  SOZIALVERTRÄGLICHKEI T 
Die Bauleitplanung schafft Planungsrecht für die Entstehung zusätzlichen Wohnraums. Damit wird den 
Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung getragen. Das Baugebiet ist aufgrund seiner Konzeption 
geeignet, sozial stabile Bevölkerungsstrukturen zu erhalten und die Eigentumsbildung weiter Kreise der 
Bevölkerung zu ermöglichen. 
 
2.  FLÄCHENBILANZ  
Planbereichsfläche:     ca. 3.910 m² 
Bauflächen:      ca. 3.539 m² 
 davon Wohngebiete (WA):     ca. 3.539 m² 
Straßenfläche      ca. 371 m² 
 Davon Fuß- und Radweg     ca. 371 m² 
 
 
 
Seite: 1/8 
 
Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)    
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 04.03.2025 
 
 
1. Stellungnahmen im Rahmen der Äußerungsmöglichkeit nach § 13a Absatz 3 Nummer 2 Bauge-
setzbuch (BauGB) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
1.1 29.10.2022 Eigentümer Nachbargrundstück 
1.2 31.10.2022 Anlieger in der näheren Umgebung 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1.1 wir möchten Stellung nehmen zu dem Bebauungsplan 678 / 
Sutthauser Str. 164a/166. Wir sind Eigentümer/Bewohner 
der Sutthauser Str. […] und direkt von einer eventuellen Be-
bauung Richtung Piusstraße betroffen. 
Unseres Erachtens sprechen gewichtige Gründe gegen eine 
entsprechende Bebauung/Baugenehmigung: 
 
1. Parkplatzsituation  
Bereits heute ist die Parkplatzsituation in der nahen Umge-
hung eine Katastrophe, mit vielen falsch/nicht legal abge-
stellten Fahrzeugen. Sollte eine Ortbegehung Ihrerseits er-
folgen so bitten wir um Begehung in den Abendstunden 
(wenn die Arbeitnehmer der Umgebung wieder zu Hause 
sind), damit diese Problematik ausreichend erkannt werden 
kann. 
Z.B. haben die Gebäude Sutthauser Str. 158/160 keine eige-
nen Parkplätze. In nächster Umgebung gibt es auch keine 
Quartiersparkplätze o.ä.. Die Parkflächen beim EDEKA an 
der Lissy-Rieke-Straße sind gewerblich genutzt, eine private 
Nutzung wurde von EDEKA immer ausgeschlossen (falls je-
mand mit der Idee kommt „der Markt regelt“ – nein, macht 
er nicht). 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
 
 
 
Im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden 
sowie den Themen Klimawandel und Mobilitätswende ist 
die Stadt Osnabrück angehalten, den Flächenbedarf für 
Stellplätze soweit wie möglich zu reduzieren. Aus diesen 
Gründen wurden vom Vorhabeträger die Stellplätze in 
Tiefgaragen untergebracht.  
 
Seit dem 01.07.2024 sind bauordnungsrechtlich keine 
Stellplätze bei Wohnungsneubau mehr erforderlich, so-
mit beruht die Realisierung von Stellplätzen auf der Be-
reitschaft der Bauherren, Vorgaben seitens der Stadt Os-
nabrück können nicht gemacht werden. Der Vorhaben-
träger plant dennoch, insg. ca. 57 Stellplätze (für 60 
Wohneinheiten) in zwei Tiefgaragen zu realisieren. Da es 
sich um eine sehr integrierte Lage handelt, ist davon aus-
zugehen, dass durch das Vorhaben selbst kein neuer 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 2/8 
Auch eine eventuelle Tiefgarage unter dem Neubau kann 
keine Abhilfe schaffen. Wenn dort 70 Wohneinheiten ent-
stehen sollen, der Bauherr 1,5 Parkplätze pro Wohneinheit 
vorhalten soll (105 Parkplätze) und dann noch mindestens 
25 weitere Stellplätze entstehen (für die bisherigen Gara-
gen), müsste die Tiefgarage 130 Plätze umfassen. Wo soll 
das gebaut werden? 
Unseres Erachtens muss ein Parkplatzkonzept VOR DEM 
BAUBEGINN erstellt und umgesetzt sein, damit kein Chaos 
entsteht. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2. Schulweg Grundschule 
An der Piusstraße soll die Zufahrt zu dem Neubaukomplex 
und der Tiefgarage entstehen. Die Piusstraße wird vor 8 Uhr 
und am Nachmittag durch viele Kinder der Grundschule und 
Kindern des Kindergarten St. Pius benutzt. Wir sehen eine 
Gefahr bei einem gestiegenen Verkehrsaufkommen auf-
grund des Neubaus. 
 
 
3. Beschattung/Abstandsgebot  
Aufgrund der zur einsehbaren Pläne ist für uns nicht ersicht-
lich, ob eine Grenzbebauung stattfindet und das Abstands-
gebot eingehalten wird. Da unsere Balkonseite der Gebäude 
Sutthauser Str. 158 /160 nach Westen / Nordwesten ausge-
richtet ist, befürchten wir eine deutliche Beschattung unse-
rer Gärten und Balkone. Wir werden uns also gegen diese 
Beschattung wehren, sollte das Abstandsgebot (auch wegen 
der geplanten Höhe des Gebäudes) nicht eingehalten wer-
den. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4. Klima / Regenwasserentsorgung  
Angesichts der Probleme des Klimawandels in verdichteten 
innerstädtischen Gebieten (v.a. Hitzeinseln) sind wir er-
staunt, wie hier der Zubau einer Windschneise zur Kühlung 
vorangetrieben wird. Aktuell sind Bundesprogramme aufge-
legt, die ausdrücklich versuchen Grüninseln, CO2 Speicher zu 
schaffen und Hitzeinseln innerstädtisch zu vermeiden. Und 
hier wird beabsichtigt, genau das Gegenteil umzusetzen. 
Parkplatzdruck auf benachbarte Anliegerstraßen ent-
steht. Es liegt ein angemessenes Stellplatzangebot vor. 
Eine Verpflichtung, diese Stellplätze zu nutzen, besteht 
jedoch nicht. 
Die vorhandenen, zurückzubauenden Garagen und Stell-
plätze sind nicht bauordnungsrechtlich oder auf andere 
Weise gebunden, es handelt sich um eine freie Vermie-
tung. Dem Vorhabenträger wurde mitgeteilt, dass Stell-
plätze in der neuen Tiefgarage bei Verfügbarkeit auch an 
Mieter von außerhalb vergeben werden können.  
Weitere, über das tatsächlich erforderliche Maß hinaus-
gehende öffentliche oder private Stellplätze sind weder 
mit dem Aspekt der Reduzierung von Flächenversiege-
lung noch wirtschaftlich zu begründen. 
Ein Parkplatzkonzept für das Bestandsumfeld ist nicht Be-
standteil der Bauleitplanung. Der Parkdruck im Umfeld 
entsteht nicht durch die vorhandenen Wohngrundstücke, 
sondern insbesondere durch die im weiteren Umfeld an-
gesiedelten öffentlichen und sozialen Einrichtungen. Die 
Anregung wurde an die zuständigen Stellen bei der Stadt 
Osnabrück weitergegeben. 
 
Die Stellungnahme erfolgte zu einem sehr frühen Zeit-
punkt im Verfahren. Das mittlerweile vorliegende Ver-
kehrskonzept stellt dar, dass durch die zusätzlichen Ver-
kehre (über eine neue Zufahrt an der Piusstraße) keine 
nachteiligen Auswirkungen ausgehen. Da im Bestand die 
vorhandene Tankstelle und der Garagenhof über zwei Zu-
fahrten von der Piusstraße von Fahrzeugen anfahren 
werden, ist sogar von einer Entlastung auszugehen.  
 
Die bauordnungsrechtlichen Abstände werden ausrei-
chend eingehalten. Zur genannten Grundstücksseite be-
steht sogar ein größerer Abstand, als erforderlich. Der ge-
ringste Abstand zwischen Haus 3 und dem betreffenden 
benachbarten Gebäude beträgt ca. 12,5m. Die Mitte der 
Verkehrsfläche, die als max. Grenze zum Abstand heran-
zuziehen ist, ist ca. 7,0 m von der Außenkante des ge-
planten Gebäudes entfernt. Die bauordnungsrechtlichen 
Abstände des Gebäudes liegen darunter. Da die Planung 
bereits vor dem 01.07.2024 ausgearbeitet wurde, wurde 
noch das alte Abstandsmaß von 0,5 herangezogen. Diese 
Werte sind in der Planung eingehalten. Das aktuell erfor-
derliche Abstandsmaß beträgt nur noch 0,4.  
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
handelt, ist die Planung in der Lage und Höhe verbindlich. 
Zudem wird über die Festsetzung von Baugrenzen und 
Höhenbeschränkungen im Bebauungsplan die maximale 
Ausgestaltung der Gebäudekubatur ergänzend geregelt.  
Es wird davon ausgegangen, dass bei einer Einhaltung der 
gesetzlich geforderten Abstandsflächen und der Orientie-
rungswerte nach § 17 BauNVO die Anforderungen an ge-
sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch im Hinblick 
auf Besonnung und Verschattung erfüllt werden können.  
 
Die Stellungnahme erfolgte zu einem sehr frühen Zeit-
punkt im Verfahren. Die Planung reagiert mit verschiede-
nen Maßnahmen auf die hohe klimatische Belastung des 
Grundstücks. Durch die verbindliche Festlegung von 
Baumstandorten, einer Pflanzfläche und Dachbegrünung 
im Bebauungsplan sowie die Freianlagenplanung im Vor-
haben- und Erschließungsplan wird ein Mindestmaß an 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 3/8 
Schon heute haben wir bei Starkregenereignissen massive 
Probleme mit der Beseitigung der Regenwassermengen die 
vom Kalkhügel Richtung Sutthauser Str. fließen. Das Regen-
rückhaltebecken Sutthauser Str./Elisabethstraße ist nicht in 
der Lage bei Starkregenereignissen die Wassermengen auf-
zunehmen. Wir können gerne Fotos bereitstellen, wie die 
Sutthauser Str. vor den Gebäuden 158/160 zu einem Fluss 
wird. Der durchfahrende Verkehr sorgt dafür, dass Wasser-
wellen in unsere Keller gelangen (nicht umsonst haben un-
sere Gebäude immer schon Sandsäcke vor den Kellerfens-
tern). Aus der Kanalisation drückt Wasser in unsere Keller, 
so dass wir mit Schiebern einen Rückfluss manuell verhin-
dern müssen. Wie würde also der Neubau diese Situation 
verbessern? Oder würde er sie verschlechtern aufgrund der 
starken Versiegelung? 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5. Argument Wertsteigerung 
Das häufig vorgebrachte Argument an die Eigentümer, diese 
Bebauung würde zu einer Wertsteigerung der eigenen Ob-
jekte führen kann nicht gelten. Erstens würden stille Reser-
ven nur gehoben werden, wenn ein Verkauf anstünde. 
Zweitens sind die Mieten nicht einfach rechtlich möglich er-
höhbar. Zudem sinkt die Attraktivität unserer Vermietungs-
objekte aufgrund der nahen Bebauung „im Hinterhof“, der 
Beschattung und er fehlenden Parkplätze. ÖPNV ist zwar 
gut ausgebaut, jedoch arbeiten die Mieter teilweise überre-
gional oder in Nachbarstädten (GMH), so dass Privatfahr-
zeuge benötigt werden. Auch sinken für uns massiv die 
Möglichkeiten eigene E-Fahrzeuge anzuschaffen (teilweise 
sind bereits Hybride vorhanden), da unsere Aufladungsmög-
lichkeiten wegfallen. Ein weiterer Punkt für Wertminderun-
gen/Attraktivitätsverluste. 
Wir hoffen, dass unsere Argumente entsprechend gewür-
digt werden. 
Freiraumqualitäten festgelegt. Die Versiegelung wird zu-
dem über die festgelegten Ausnutzungsmaße auf 75% be-
grenzt und somit nur geringfügig gegenüber dem Bestand 
erhöht (für das Grundstück besteht bereits heute Pla-
nungsrecht, die aktuelle Versiegelung des Grundstücks 
beträgt ca. 70%, planungsrechtlich könnten 100% versie-
gelt werden). Die Vorbelastung des Grundstücks durch 
Altlasten durch die Vornutzungen und derzeitige Nutzung 
ist hoch. Nachverdichtungen sind im Hinblick der zu-
kunftsfähigen Stadtentwicklung einer Entwicklung in bis-
her ungenutzten Freibereichen vorzuziehen. Sie ent-
spricht der Zielsetzung, sparsam mit Grund und Boden 
umzugehen.  
Die bauliche Nutzung des Grundstücks aus wirtschaftli-
cher, wohnungspolitischer und stadtgestalterischer Sicht 
wird in der Betrachtung der betroffenen Belange höher 
gewichtet als die Belange des Umwelt- und Klimaschut-
zes. 
Im weiteren Verfahren wurden Untersuchungen zum 
Umgang mit dem anfallenden Regenwasser erstellt. Für 
das Niederschlagswasser wurde eine Versickerungsbe-
wertung durchgeführt. Es wird empfohlen, die Entwässe-
rung über einen Anschluss in das öffentliche Kanalnetz 
vorzunehmen.  
Weitergehend wurde eine wasserwirtschaftliche Vorpla-
nung durchgeführt und der Umfang der zurückzuhalten-
den Wassermengen ermittelt. Die vorhandene Kanalisa-
tion kann die anfallende Wassermenge nur gedrosselt 
aufnehmen. Zur Drosselung wird eine Regenwasserrigole 
in entsprechend erforderlicher Größe angelegt.  
Ebenso wurde in der vorliegenden Planung der Belang 
des Starkregens berücksichtigt. Durch die Planung wird 
keine Verdrängung von Regenwasser auf benachbarte 
Grundstücke erzeugt. Im Gegenteil, durch die Einrichtung 
einer kontrollierten Regenwasserentwässerung werden 
die Folgen zum Teil gemildert. Grundsätzlich ist bei Stark-
regen aber auch immer die private Eigenvorsorge erfor-
derlich, da das Problem nicht im Rahmen des Bauleitplan-
verfahren zu lösen ist. 
 
Das vorgebrachte Argument eines Wertverlusts der an-
grenzenden Bebauung kann nicht im Rahmen der Bauleit-
planung betrachtet werden. Es ist auch nicht die Aufgabe 
der Stadt oder des Vorhabenträgers, ausreichende Park-
plätze für die umgebende Nachbarschaft zur Verfügung 
zu stellen. Das individuelle Bedürfnis für einen eigenen 
Stellplatz bzw. E-Lademöglichkeiten ist kein Belang der 
Bauleitplanung. Die Mieter der zurzeit vorhandenen Ga-
ragenanlage sind frühzeitig über den Eigentümerwechsel 
und den beabsichtigten Wegfall der Garagen und Stell-
plätze informiert worden.  
Wie bereits o.a. ist aus nachhaltiger Sicht eine Planung von 
Stellplätzen über den Bedarf hinaus nicht mit den Belangen 
von Klimawandel und Mobilitätswende zu vertreten. 
1.2 da ich Sie leider telefonisch nicht erreichen konnte, möchte 
ich Ihnen auf diesem Wege folgende Bedenken zu obigem 
Bauvorhaben mitteilen:  
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
Im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden 
sowie den Themen Klimawandel und Mobilitätswende ist 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 4/8 
Wir wohnen seit über 25 Jahren an der Piusstraße 9. In den 
letzten Jahren hat sich der Parkplatzdruck hier und in den 
umliegenden Straßen stark erhöht.  
Seitdem der Caritas sein Verwaltungsgebäude am Knapps-
brink bezogen und die Kita St. Pius vergrößert wurde hat sich 
die Parksituation für die Anwohner stark verschlechtert.  
Viele Mitarbeiter der obigen Einrichtungen parken ihre Fahr-
zeuge am Knappsbrink und in der Piusstr., da nicht genügend 
Parkfläche vorhanden ist. Wenn Tagungen beim Caritas statt-
finden ist die Situation noch schlimmer, da dann auch aus 
entfernten Standorten die Mitarbeiter die Straßen zuparken.  
Für uns Anwohner wird es mittlerweile schwierig einen Park-
platz zu finden.  
Der gesamte Verkehr zur Caritas, Kita, Grundschule, Abend-
gymnasium (und zurück) läuft über die Piusstr, Tempo 30 ist 
für viele Autofahrer leider ein Fremdwort.  
Immer wieder kommt es zu gefährlichen Situationen und 
Staubildung, sowohl im unteren Bereich de r Piusstr. (Rück-
stau Sutthauser Str.) als auch im oberen Bereich zum Knapps-
brink (Richtung Schule) da auch dort alles zugeparkt ist und 
nur eine Fahrspur zur Verfügung steht.  
Vielleicht besteht die Möglichkeit die Verkehrsführung für 
diesen Bereich neu zu überdenken?  
Wir fragen uns:  
Sind für alle Wohnungen Tiefgaragenstellplätze vorhanden 
und verpflichtend zu nutzen, damit die Parkplatzsituation 
nicht zusätzlich belastet wird?  
Wo sollen die Autos parken, die bisher die Garagen im Gara-
genhof nutzen, bzw.  auf der freien Fläche neben der Tank-
stelle, denn diese stehen ja dann zukünftig nicht mehr zur 
Verfügung?  
In den umliegenden Straßen ist dafür sicherlich kein Platz 
vorhanden (Beispiel Schilgenstraße)  
Wir wären Ihnen wirklich sehr dankbar, wenn Sie unsere Be-
denken bei der weiteren Planung berücksichtigen würden.  
Wir wohnen gerne in unserem Viertel. Die Verkehrsbelas-
tung und Parkraumsituation wird jedoch immer schlimmer.  
Besteht die Möglichkeit einer gemeinsamen Ortsbegehung?  
Über eine Rückmeldung würde ich mich wirklich sehr freuen, 
ich bin unter der Tel Nr. […] bzw. e mail. […] erreichbar.  
die Stadt Osnabrück angehalten, den Flächenbedarf für 
Stellplätze soweit wie möglich zu reduzieren. Aus diesen 
Gründen wurden vom Vorhabeträger die Stellplätze in 
Tiefgaragen untergebracht.  
 
Seit dem 01.07.2024 sind bauordnungsrechtlich keine 
Stellplätze bei Wohnungsneubau mehr erforderlich, so-
mit beruht die Realisierung von Stellplätzen auf der Be-
reitschaft der Bauherren, Vorgaben seitens der Stadt Os-
nabrück können nicht gemacht werden. Der Vorhaben-
träger plant dennoch, insg. ca. 57 Stellplätze (für 60 
Wohneinheiten) in zwei Tiefgaragen zu realisieren. Da es 
sich um eine sehr integrierte Lage handelt, ist somit da-
von auszugehen, dass durch das Vorhaben selbst kein 
neuer Parkplatzdruck auf benachbarte Anliegerstraßen 
entsteht. Es liegt ein angemessenes Stellplatzangebot 
vor.  
Die vorhandenen Garagen und Stellplätze sind nicht bau-
ordnungsrechtlich oder auf andere Weise gebunden, es 
handelt sich um eine freie Vermietung. Dem Vorhaben-
träger wurde mitgeteilt, dass Stellplätze in der neuen 
Tiefgarage bei Verfügbarkeit auch an Mieter von außer-
halb vergeben werden können.  
Weitere, über das tatsächlich erforderliche Maß hinaus-
gehende öffentliche oder private Stellplätzen sind weder 
mit dem Aspekt der Reduzierung von Flächenversiege-
lung noch wirtschaftlich zu begründen. 
Ein Parkplatzkonzept für das Bestandsumfeld ist nicht Be-
standteil der Bauleitplanung. Der Parkdruck im Umfeld 
entsteht nicht durch die vorhandenen Wohngrundstücke, 
sondern insbesondere durch die im weiteren Umfeld an-
gesiedelten öffentlichen und sozialen Einrichtungen. Die 
Anregung wurde an die zuständigen Stellen bei der Stadt 
Osnabrück weitergegeben. 
 
 
  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 5/8 
2. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB 
(Entwurfsveröffentlichung) 
 
Übersicht Träger öffentlicher Belange: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
2.1 05.02.2025 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen: Regionaldirek-
tion Hameln-Hannover (KBD) 
2.2 10.02.2025 Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
2.3 12.02.2025 Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück) 
2.4 13.02.2025 Deutsche Telekom Technik GmbH: Nord PTI 12 
2.5 18.02.2025 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
2.6 03.03.2025 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
2.1 Sie haben den Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) Nieder-
sachsen beim Landesamt für Geoinformation und Landes-
vermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Ha-
meln - Hannover als Träger öffentlicher Belange gem. § 4 
Baugesetzbuch (BauGB) oder im Rahmen einer anderen Pla-
nung um Stellungnahme gebeten. Diese Stellungnahme 
ergeht kostenfrei. 
Im Zweiten Weltkrieg war das heutige Gebiet des Landes 
Niedersachsen vollständig durch Kampfhandlungen betrof-
fen. In der Folge können heute noch nicht detonierte 
Kampfmittel, z.B. Bomben, Minen, Granaten oder sonstige 
Munition im Boden verblieben sein. Daher sollte vor geplan-
ten Bodeneingriffen grundsätzlich eine Gefährdungsbeurtei-
lung hinsichtlich der Kampfmittelbelastung durchgeführt 
werden.  
Eine mögliche Maßnahme zur Beurteilung der Gefahren ist 
eine historische Erkundung, bei der alliierte Kriegsluftbilder 
für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurf-
munition ausgewertet werden (Kriegsluftbildauswertung). 
Eine weitere Möglichkeit bietet die Sondierung durch eine 
gewerbliche Kampfmittelräumfirma. Bei der zuständigen 
Gefahrenabwehrbehörde (in der Regel die Gemeinde) sollte 
sich vor Bodeneingriffen über die vor Ort geltenden Vorga-
ben informiert werden. Bei konkreten Baumaßnahmen be-
rät der KBD zudem über geeignete Vorgehensweisen. 
 
Hinweis:  
Eine Kriegsluftbildauswertung kann beim KBD beauftragt 
werden. Die Auswertung ist gem. § 6 Niedersächsisches 
Umweltinformationsgesetz (NUIG) in Verbindung mit § 2 
Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz 
(NVwKostG) auch für Behörden kostenpflichtig. 
Eine Kriegsluftbildauswertung ist im Rahmen dieser Stel-
lungnahme nicht vorgesehen und aus personellen Gründen 
nicht möglich, da prioritär Anträge nach NUIG bearbeitet 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
Es erfolgt ein entsprechender Hinweis in der Plandarstel-
lung. Weiterhin sind aufgrund der Sanierung der vorhan-
denen Bodenverunreinigungen (Tankstellengrundstück) 
umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vorgesehen. Der 
Vorhabenträger wird über nebenstehende Stellung-
nahme in Kenntnis gesetzt.  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 6/8 
werden. Ein Auszug aus dem Kampfmittelinformationssys-
tem ist ebenfalls nicht mehr vorgesehen. Der KBD infor-
miert die zuständigen Gefahrenabwehrbehörden unmittel-
bar über Ergebnisse durchgeführter Auswertungen. Dabei 
erkannte Kampfmittelbelastungen sind den Gefahrenab-
wehrbehörden daher bereits bekannt. 
Sofern eine kostenpflichtige Kriegsluftbildauswertung 
durchgeführt werden soll, bitte ich um entsprechende 
schriftliche Auftragserteilung unter Verwendung des An-
tragsformulars und der Rahmenbedingungen, die Sie über 
folgenden Link abrufen können: 
https://kbd.niedersachsen.de/startseite/ 
allgemeine_informationen/ 
kampfmittelbeseitigungsdienst-niedersachsen-207479.html 
2.2 nach Prüfung Ihrer Unterlagen vom 03.02.2025, teilen wir 
Ihnen mit, dass unsererseits keine Bedenken zum o.g. Vor-
haben bestehen. Im Verfahrensgebiet unterhalten und pla-
nen wir keine Versorgungseinrichtungen. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
2.3 bei oben genanntem Verfahren werden die immissions-
schutzrechtlichen Belange des Staatlichen Gewerbeauf-
sichtsamtes Osnabrück nicht berührt. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
2.4 die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom ge-
nannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. 
v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik 
GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und 
Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle 
Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementspre-
chend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu 
der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung: 
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der 
Telekom. 
Die Telekom wird die Voraussetzungen zur Errichtung eige-
ner TK-Linien im Baugebiet prüfen. Je nach Ausgang dieser 
Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. 
Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei ei-
nem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK-
Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errich-
tung eines eigenen Netzes zu verzichten. Die Versorgung 
der Bürger mit Universaldienstleistungen nach § 78 TKG 
wird sichergestellt. 
 
Wir bitten Sie, Beginn und Ablauf der Erschließungsmaß-
nahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom 
Technik GmbH so früh wie möglich, mindestens zwei Mo-
nate vor Baubeginn, schriftlich anzuzeigen. 
 
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädi-
gungen der vorhandenen Telekommunikationslinien ver-
mieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im 
Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Tele-
kommunikationslinien jederzeit möglich ist. Es ist deshalb 
erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor Beginn der 
Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der Bauausfüh-
rung vorhandenen Telekommunikationslinien der Telekom 
informieren (Internet: https://trassenauskunftkabel.tele-
kom.de oder per Email: [E-MAIL ENTFERNT]). 
Die Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beachten. 
Bauherren können sich bei der Bauherrenhotline, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], beraten lassen. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
Der Vorhabenträger wird über nebenstehende Stellung-
nahme in Kenntnis gesetzt. 
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 7/8 
2.5 nach Durchsicht der Planungsunterlagen bestehen diesseits 
keine Bedenken und können auch keine Anregungen ge-
macht werden. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
2.6 die Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland - 
Grafschaft Bentheim trägt im Hinblick auf die o. g. Planung 
(Ausweisung von allgemeinen Wohngebietsflächen) zum ak-
tuellen Zeitpunkt Bedenken vor. 
 
Mit der Bauleitplanung sollen allgemeine Wohngebietsflä-
chen im Plangebiet ausgewiesen werden, um die Wohnbe-
dürfnisse der Bevölkerung zu erfüllen. Anlass der Planung 
ist die Realisierung einer Neubebauung von Wohnhäusern 
in mehrgeschossiger Bauweise. Dabei handelt es sich um 
die Umsetzung konkreter Bauabsichten eines Investors. Ge-
genwärtig ist das Areal u. a. mit einer Tankstelle bebaut und 
wird gewerblich genutzt. 
 
Den Planunterlagen entnehmen wir, dass die gewerbliche 
Nutzung im Plangebiet vollständig entfallen soll, um das 
Wohnbauvorhaben umsetzen zu können. Die Planung des 
Vorhabenträgers für das Plangebiet nehmen wir zur Kennt-
nis. Wir tragen Bedenken vor, da die bestehende gewerbli-
che Nutzung ersatzlos aufgehoben werden soll. Wir hinter-
fragen, insbesondere aufgrund der zunehmenden Bedeu-
tung der Elektromobilität, die ein dichtes Netz an Lademög-
lichkeiten erfordert, welche Möglichkeiten für die Verlage-
rung der ansässigen Tankstelle bestehen. Perspektivisch 
kann die Tankstelle bei vorliegender Planungssicherheit an 
anderer Stelle zur Verdichtung der Lademöglichkeiten für 
Elektrofahrzeuge beitragen. 
 
Anlässlich des Beteiligungsverfahrens haben wir den Betrei-
ber der Tankstelle beteiligt. Das Unternehmen hat uns ge-
genüber Bedenken gegen die Planung geäußert. Aus städte-
baulichen Gründen können wir die Überplanung des Gebie-
tes nachvollziehen, bitten jedoch um Überprüfung der Mög-
lichkeiten einer Verlagerung der Tankstelle. 
 
Bitte teilen Sie uns das Ergebnis der Abwägungsberatung in 
den Ratsgremien gemäß § 3 Absatz 2 Satz 4 BauGB mit. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. Die Stel-
lungnahme führt nicht zur Änderung der Planung. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Entscheidung zur Aufgabe einer bestehenden Nut-
zung obliegt dem Eigentümer des Grundstücks. Dieser 
hat den Betreiber der Tankstelle bereits frühzeitig über 
die Planungsabsichten informiert. Aus städtebaulicher 
und auch aus verkehrstechnischer Sicht ist die Aufgabe 
der Tankstelle zu befürworten. Eine Verlagerung der pri-
vaten Nutzung ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.  
Die Entwicklung von Tankstellen zu Standorten der Lade-
infrastruktur ist ebenfalls eine Entscheidung der freien 
Marktwirtschaft und liegt im Ermessen der Nutzer bzw. 
Eigentümer. Aus versorgungstechnischer Sicht ist die 
Tankstelle entbehrlich, weitere Tankstellen sind im nähe-
ren Umfeld erreichbar.  
 
  
Bebauungsplan Nr.  678 - Sutthauser Straße 164a/166 - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
Seite: 8/8 
Übersicht Bürgerbeteiligung: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
3.1 28.02.2025 Eigentümer Nachbargrundstück (gleich zu Stellungnahme Nr. 1.1) 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
3.1 meine Schwestern  […],[…] und ich sind Miteigentümer des 
Grundstücks Sutthauser Str. […]  in Erbengemeinschaft; die 
genannten Miteigentümerinnen haben mich gebeten, für 
die Erbengemeinschaft zu dem B-Plan-Vorhaben Stellung zu 
nehmen: 
Nachdem unseren Eltern ein Anbau im Erdgeschoss mit da-
rauf liegender Terrasse genehmigt worden war, müssen wir 
jetzt feststellen, dass der fragliche Bebauungsplan die Er-
richtung eines Gebäudes vorsieht, dass die Sonneneinstrah-
lung auf die besagte Terrasse stark beeinträchtigen bzw. im 
größten Teil des Jahres sogar komplett verhindern würde.. 
Außerdem gehen wir davon aus, dass bei der Planung für 
die Zufahrt zu den Tiefgaragen des fraglichen Bauprojekts 
nicht berücksichtigt wurde, dass bestehende Parkgaragen 
und Parkplätze für die jetzigen Anwohner "Am alten Wie-
senbach" wegfallen würden. Dies würde zu einer prekären 
Parkraumsituation führen. Des Weiteren ist bei der Planung 
die Eigentumssituation bezüglich der jetzt vorhandenen Ab-
stellplätze gegenüber dem geplanten Haus 3 nicht berück-
sichtigt worden, dass dieser Grundstücksstreifen nicht öf-
fentlicher Straßenraum ist, sondern sich in unserem Eigen-
tum befindet. 
Schließlich gehen wir als selbstverständlich davon aus, dass 
wir als unmittelbar betroffene Nachbarn spätestens im be-
vorstehenden Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen 
sind. Weitere rechtliche Schritte behalten wir uns ausdrück-
lich vor! Ich bitte darum, mir den Eingang dieser Stellung-
nahme zu bestätigen und mich über die weiteren geplanten 
Schritte Ihrerseits zu informieren. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
 
 
 
 
Hinsichtlich der Belange Verschattung und Bestandspark-
plätze/Garagenhof siehe die Stellungnahme zu Nr. 1.1. 
 
 
 
Der private Grundstücksstreifen wird in der Planung be-
rücksichtigt und nicht tangiert. Eine Zufahrt über die 
Straße Am Alten Wiesenbach wird zukünftig nicht mehr 
möglich sein. Die Zugänglichkeit des betreffenden Grund-
stücks kann in Zukunft über Geh- und Fahrrechte von der 
Piusstraße über das Vorhabengrundstück bzw. den ge-
planten öffentlichen Fuß- und Radweg zugunsten des 
Grundstückseigentümers gesichert werden. Die genann-
ten Stellplätze sind dabei nicht als private Stellplätze 
nutzbar, da aufgrund der eingeschränkten Fläche eine 
Mitbenutzung der öffentlichen Fläche erforderlich wäre.  
 
Eine erforderliche Beteiligung von Nachbarn im Bauge-
nehmigungsverfahren ist nicht vorgesehen, da keine 
nachbarschützenden Belange betroffen sind. Eine Beteili-
gung des Nachbarn ist auf Antrag möglich. Hierzu ist ein 
formloser Antrag auf Nachbarbeteiligung mit vollständi-
ger Anschrift und Kontaktdaten beim Fachbereich Städte-
bau – Fachdienst Bauordnung zu stellen.