Bebauungsplan Nr. 519 - Östlich Stahlwerksweg / Frankenstraße - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Aufstellungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/3853
Datum: 2025-02-11
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/3853 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr. 519 - Östlich Stahlwerksweg / Frankenstraße - 1. 
Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
o Aufstellungsbeschluss 
 
Datum: 02.01.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 20.02.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Entscheidung) 04.03.2025 N  
 
Beschluss: 
  
Für den  
  
Bebauungsplan Nr. 519 – Östlich Stahlwerksweg / Frankenstraße - 1. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren) 
  
Planbereich: Zwischen Hannoversche Straße / Peiner Straße und Schweerstraße 
  
wird gemäß § 2 Absatz 1 BauGB ein Aufstellungsbeschluss gefasst. Der Geltungsbereich ist 
in dem als Anlage zu diesem Beschluss beigefügten Plan gekennzeichnet. 
  
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne 
Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 BauGB und frühzeitige 
Öffentlichkeitsbeteiligung aufgestellt. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
X Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen) 
  
B. Personelle Auswirkungen: Keine 
  
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
X  keine 
  
 
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D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
 X  negativ -Die CO2-Emissionen werden im weiteren Verfahren ermittelt und dargestellt. 
   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
 X  positiv 
   negativ 
   keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
Wirtschaftsförderung Osnabrück 
  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Stadtteile aufwerten 
 
Sachverhalt: 
Der rund 9.800 m2 große Planbereich im Stadtteil Fledder ist im rechtsverbindlichen 
Bebauungsplan Nr. 519 – Östlich Stahlwerksweg / Frankenstraße – als Gewerbefläche 
festgesetzt. In diesem Abschnitt der Hannoverschen Straße entwickelt sich der städtische 
Raum weg von einem typischen Gewerbegebiet, hin zu einem stärker gemischten urbanen 
Quartier. Diese Entwicklung wird durch die Aufgabe der ehemaligen Metallgießerei auf der 
vom Planbereich gegenüberliegenden Straßenseite begünstigt, an deren Stelle die 
Genusshöfe entstanden sind. Zudem ist der Planbereich bereits durch wohnähnliche 
Nutzungen und Leerstand geprägt, so dass die planungsrechtliche Neuausrichtung eine 
städtebaulich sinnvolle Weiterentwicklung des Quartiers ermöglicht. Der Anstoß für die 
Bauleitplanung erfolgt durch eine Projektentwicklung der Eigentümergesellschaft Energy 
Real Estate GmbH im nördlichen Bereich des Quartiersdreiecks. Diese beinhaltet neben 
dem Erhalt und der Aufwertung der Bausubstanz des alten Finanzamtes Land ein 
Neubauvorhaben an der Peiner Straße. Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 519 – 
Östlich Stahlwerksweg / Frankenstraße – sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen 
für ein urbanes Gebiet (MU) geschaffen werden. Ziel der Angebotsplanung ist die 
Entwicklung des gesamten Geltungsbereichs zu einem attraktiven und belebten Quartier für 
Wohnen, Dienstleistung und nicht störendes Gewerbe. Das Bauvorhaben der 
Eigentümergesellschaft soll ein erster Schritt in diese Richtung sein. 
Eine im Vorfeld erfolgte schalltechnische Voruntersuchung für Gewerbe- und Verkehrslärm 
hat ergeben, dass eine Änderung der Gebietskategorie, von Gewerbegebiet zu einem 
urbanen Gebiet, mit den zulässigen Lärmwerten vereinbar ist.  
Bei diesem Verfahren handelt es sich um eine sog. Angebotsplanung. Das bedeutet, dass 
die Stadt das Bauleitplanverfahren durchführen wird ohne eine konkrete 
Durchführungsverpflichtung für die Grundstückseigentümer oder Projektentwickler zu 
vereinbaren. Dennoch hat die Eigentümergesellschaft Energy Real Estate GmbH signalisiert, 
die Rahmenbedingungen der sozial- und klimagerechten Bodennutzung der Stadt 
Osnabrück (SoBOS) zur Schaffung von bezahlbaren Wohnraum einzuhalten. Hintergrund 
der Angebotsplanung ist, dass der Baublock im Eigentum mehrerer Eigentümer liegt. 
Städtebaulich ist es geboten, dass der bauliche Zusammenhang in Gänze planungsrechtlich 
entwickelt wird. Nur so ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung möglich. Insbesondere 
im städtebaulichen Kontext des Fledders, welcher sich in diesem Bereich bereits jetzt schon 
in einem Transformationsprozess befindet, besteht großes öffentliches Interesse 
Planungsrecht zu schaffen, auch wenn nur für einen Teil des Geltungsbereichs konkrete 
 
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Entwicklungsabsichten bekannt sind. 
Das Gebiet ist im Märkte- und Zentrenkonzept als Fachmarktagglomeration definiert. Im 
Rahmen der Planung ist die Zentrenverträglichkeit gewerblicher Nutzungen zum Schutz der 
Innenstadt weiterhin sicherzustellen.  
Der Änderungsbereich umfasst eine Gesamtfläche von ca. 9.800 m². Die im Bebauungsplan 
festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
beträgt weniger als 20.000 m². Weitere Bauleitplanungen in einem engen sachlichen, 
räumlichen und zeitlichen Zusammenhang, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² 
überschritten werden würde, wurden oder werden nicht aufgestellt. Durch den 
Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht 
gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine 
Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzweckes der Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des 
§ 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das 
beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des 
vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB. Bei der Durchführung 
von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der frühzeitigen 
Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der 
Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) abgesehen. 
Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und 
Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich 
innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der 
zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Absatz 4 BauGB abgesehen. Im Rahmen eines 
"Fachbeitrages Umwelt" werden die relevanten Umweltbelange erhoben und in der 
Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. 
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - B519_1Ae_Plangebietsabgrenzung (öffentlich) 
 
2 - 23123 l HS12 l Expose l gesamt - 241210_ (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 
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0 10 20 30 40 50m
Anlage zum Einleitungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 519
- Östlich Stahlwerksweg / Frankenstraße  -
1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
Auszug aus den Geobasisdaten des
Landesamtes für Geoinformation und
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2020
Auszug aus den Geobasisdaten des
Landesamtes für Geoinformation und
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2025
HS12 l UMBAU UND
ERWEITERUNG 
Umwidmung B-Plan
Energy Real Estate GmbH
vertr. durch Herrn Antonius Jelkmann
Temming 20 l 48727 Billerbeck
M. 0160 97861294
[E-MAIL ENTFERNT]
Erweiterung Hannoversche Str. 12 l OS
10.12.2024
[E-MAIL ENTFERNT]
www.oeverm
Architektur- und Sachverständigenbüro Oevermann GmbH
Heinrichstraße 29 l 49080 Osnabrück
T. 0541 673 415 00
M. 0157 377 332 54
[E-MAIL ENTFERNT]
www.oevermann-architekten.com

Architektur- und Sachverständigenbüro OEVERMANN GmbH
23123 HS12
10.12.2024 2
Projekterläuterung 
Im Namen und Auftrag der Energy Real Estate GmbH wurde am 09.04.2024 der
Antrag zur Änderung des Bebauungsplanes 519 an die Stadt Osnabrück gestellt.
Derzeit ist das Grundstück an der Hannoverschen Straße 12 als Gewerbegebiet
ausgewiesen. Im Antrag wurde eine Umwandlung in ein Urbanes Gebiet gem. § 6a
BauNVO angefragt.
Das Anliegen basiert auf der Annahme, dass die Stadt Osnabrück in vielen Bereichen
in einem strukturellen Wandel ist und eine städtebauliche Aufwertung durch eine
Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnflächen erzielen kann. Das Planungsgebiet
liegt in unmittelbarer Nähe zum Lokviertel, wo ein neuer und moderner Stadtteil
entsteht, der Wohnen, Arbeiten und Freizeit miteinander verbindet. Dieser
städtebauliche Impuls wird sich auch auf das Grundstück an der Hannoverschen
Straße 12 auswirken.
Wir sind der Meinung, dass eine Teilumwidmung des Grundstücks zu einem Urbanen
Gebiet den Charakter und die Qualität des Standorts erhöhen und eine sinnvolle
städtebauliche Achse zwischen dem Lokviertel und der Meller Straße schaffen würde.
Die Meller Straße ist bereits von einer gemischten Nutzung mit hohem Wohnanteil
geprägt und bietet vielfältige Versorgungs- und Nahverkehrsmöglichkeiten.
In direkter Nachbarschaft befinden sich zudem die Genusshöfe, die ein gelungenes
Beispiel für eine Umnutzung alter Industrieflächen darstellen. Ein Urbanes Gebiet an
der Hannoverschen Straße 12 würde diese positive Entwicklung fortsetzen und
ergänzen.
Um unser Konzept zu verdeutlichen, haben wir eine Studie zur weiteren Nutzung
des Grundstücks erstellt, die wir Ihnen als Anlage beifügen. Darin zeigen wir auf,
wie eine Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe auf dem Grundstück realisiert
werden könnte, ohne die bestehenden Betriebe zu beeinträchtigen oder zu
verdrängen. Außerdem haben wir eine Lärmbetrachtung durchgeführt, die sowohl
den Verkehrslärm als auch den Lärm aus dem Gewerbegebiet berücksichtigt.
Die Ergebnisse zeigen, dass eine Wohnnutzung auf dem Grundstück möglich und
zumutbar ist, wenn entsprechende Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. In
weiterer Bearbeitung würde dann ein Vorhaben- und Erschließungsplan aufgestellt
und abgestimmt werden.
Auf Basis der Besprechung vom 16.08.2024, bei der Herr Reuschel, Herr Fortriede
seitens der Stadt Osnabrück sowie die Bauherrn, Herr Uli Tiemann und Herr
Antonius Jelkmann und Herr Oevermann als Architekt anwesend waren, wurde sich
darauf geeinigt, eine Studie der geplanten Maßnahme weiter auszuarbeiten.
Die hier ausgearbeitete Präsentation zeigt die bisherige Entwicklung des Projektes
„Neubau und Sanierung des geplanten Bauvorhabens Hannoversche Str. 12/ Peiner
Straße“ bei der ein Mix an Gewerbe und Wohnanteil gemeinsam mit einem
nachhaltigen Konzept erarbeitet wurde und durch hochwertige Aufenthaltsflächen
sowie ein ökologisch rücksichtsvolles Konzept hinsichtlich dem Umgang mit
Ressourcen und innerstädtischen Flächen, aufgewertet werden soll.
Das Projekt soll ein Beispiel für eine zukunftsorientierte und qualitätsvolle
Stadtentwicklung werden, welches sowohl die Bedürfnisse der Nutzer als auch die
Anforderungen des Standorts berücksichtigt.
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LAGE IM STADTGEBIET

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LAGE IM STADTGEBIET

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LAGE IM STADTGEBIET
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B-Plan – Auszug mit Markierung des Grundstücks HS12 

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B-Plan – Auszug
IST- Zustand der Bebauung SOll- Zustand der Bebauung (Beispiel)
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Lageplan mit neuer Bebauung

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Grundriss
-2. Tiefgarage
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Grundriss 
-1. Tiefgarage
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Grundriss – Erdgeschoss

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Nachhaltiges Grünraumkonzept

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NUTZUNG

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Nachhaltige Konzepte sind 
geplant
• extensive Dachbegrünung
• PV- Anlage
- durch Kühlung der extensiven 
Begrünung erhöht sich die 
Effizienz der PV-Module
- Stromerzeugung zum 
Eigenverbrauch
• Ertrag ca. 50 Peak ~ 40.000 kWh/a Vergleich: 
ein 4 PPH hat ca. 5.100 kWh/a
• Heizungsanlage Wärmepumpe
- 1kWh Strom wird zu 
ca. 3 kWh Wärme
- Kühlfunktion bis zu 3°C 
Unterschied zur Außentemperatur
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Fassaden-, Dach- und Tragwerkskonstruktion und -materialien
- Der Bestandsbau besteht aus einer massiven Konstruktion, die mit 
Holztragwerk aufgestockt werden soll. Der Neubau ist als massiver 
Bau angedacht. 
- Die Fassade des Bestandsgebäudes soll in seinem ursprünglichen 
Erscheinungsbild erhalten bleiben. Der Neubau zur Peiner Straße 
ist mit Klinker geplant und soll zum Innenhof teils mit einer vertikal 
verlaufenden Holzfassade bekleidet werden, um einer Aufheizung 
der Innenhöfe entgegenzuwirken. 
- Die PV-Module sind teils in die Fassade integriert und erzeugen 
regenerative Energie für den Betrieb.
- Das Dach ist als Gründach geplant, das mehrere ökologische und 
energetische Vorteile bietet, wie z.B. die Reduzierung des 
Regenwasserabflusses, die Verbesserung der Wärmedämmung, 
die Erhöhung der Biodiversität und die Verbesserung des 
Mikroklimas.

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Bilder Bestand – eine sehr erhaltenswerte Substanz

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Umbau Bestand l Innenraum Dachgeschoss
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Ansicht Hannoversche Straße  - Der Bestand bleibt erhalten und wird mit neuen Gauben ergänzt
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Ansicht Peiner Straße – Der Bestand wird erhalten und der Neubau gleicht sich an die Gebäudekanten des Bestandes an 

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Ansicht Peiner Straße 
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Ansicht Peiner Straße – Vogelperspektive – Konzept des Dachgartens ist sichtbar

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Ansicht Peiner Straße – Draufsicht

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Ansicht Peiner Straße – Innenhof wird entsiegelt und begrünt

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Vorher / Nachher vergleich

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Raumnutzungskonzept  I  Zielgruppen  I  Gewerbe
psychische 
Gesundheit
Psychologie  I  Coaching  
Psychiatrie  I  Yoga  I  
Logopädie körperliche Gesundheit
Radiologie  I  Ergotherapie  
Osteopathie  I  Ortopädie
Physiotherapie  I  
Krankengymnastik  
Rehabilitation
Sport, Fitness, Wellness
EMS  I  Schwimmschule  
Fitness  I  Massage
Aqua-Fitness
Handel & Dienstleistung
Fortophädie-technik  I  
Sanitätshaus
Apotheke  I  Hörgeräte
(Lauf-)Sportfachgeschäft
Fahrrad- (Rennrad)laden und 
Werkstatt
weitere Facharzt-Praxen  I  Allgemeinmedizin, 
Zahnmedizin, Gynäkologie, Sportmedizin, HNO, …
weitere, auch flexible Raumnutzungskonzepte für
Arbeiten, Schulungen, Kursangebote, 
Therapie, Tagung, …
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Nachhaltigkeit und ökologische Aspekte
Umweltfreundliche Materialien
Die Verwendung von umweltfreundlichen Materialien bei der Büronutzung 
trägt zur Reduzierung von Abfall und zur Schonung der Umwelt bei. 
Beispiele hierfür sind der Einsatz von Recyclingpapier, wiederverwendbaren 
Tassen und biologisch abbaubaren Reinigungsmitteln.
Reduzierung von Abfall
Die Reduzierung von Abfall bei der Büronutzung kann durch 
Wiederverwendung, Recycling und Kompostierung erreicht werden. Dies 
hilft, die Umwelt zu schonen und Abfalldeponien zu entlasten.
Einsatz erneuerbarer Energien
Der Einsatz erneuerbarer Energien bei der Büronutzung reduziert den CO2-
Ausstoß und senkt die Energiekosten. Beispiele hierfür sind Solarenergie, 
Windenergie und Geothermie.

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