Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2015/5642
Datum: 2015-05-26
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 12.05.2015 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2015/5642
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 04.06.2015 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 16.06.2015 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 16.06.2015 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes 
Verfahren)
Planbereich: nördlich Kindergarten Martinsburg
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Entwurf wird geändert und in der als Anlage beigefügten Fassung gem. § 1 Abs. 3 
und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG mit der der Vorlage beigefügten Begründung 
als Satzung beschlossen. 
Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der 
Berichtigung entsprechend an die Festsetzungen des Bebauungsplanes angepasst.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrationspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
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Sachverhalt:
Der Bebauungsplan Nr. 240 wird mit dem Ziel geändert, die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Osnabrücker Dienstleistungsunternehmens und 
zusätzlichen Wohnungsbau auf einem ehemaligen Gärtnereigelände zu schaffen. Das 
Unternehmen benötigt aufgrund seiner positiven Entwicklung zusätzliche Flächen, die am 
bisherigen Standort in Hellern nicht bereit gestellt werden können.
Durch die Umwandlung der derzeitigen Gärtnereibrache in Bauflächen kann zudem in dieser 
integrierten Lage mit guter Verkehrsanbindung ein Beitrag zur Nachverdichtung und damit 
zur besseren Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktureinrichtungen geleistet werden.
Der Bebauungsplan wird im Verfahren nach § 13 a BauGB geändert. Die Entwurfs-
offenlegung erfolgte im Zeitraum 24.03. - 24.04.2015. Die im Rahmen der Entwurfs-
offenlegung abgegebenen Stellungnahmen sind dem beigefügten Abwägungsvorschlag zu 
entnehmen. 
Aufgrund einer Anregung des Investors soll im Bereich der geplanten Wohnbebauung die 
bisherige Festsetzung für den Baukörper in direkter Nachbarschaft zur KITA von zwingender 
Zwei- in eine Zwei- bis Dreigeschossigkeit geändert werden. 
Die bisher im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen beziehen sich sowohl auf die 
Geschossigkeit als auch auf die zulässige maximale Gebäudehöhe. Die Vorgabe der 
zwingenden Zweigeschossigkeit war Ergebnis des städtebaulichen Realisierungs-
wettbewerbs für das Plangebiet. Damit sollte eine Anpassung an die vorhandene 
Höhensituation der südlich angrenzenden Kindertagesstätte erreicht werden. 
Die Konkretisierung und Überarbeitung der Planung durch den Investor ergab nun die 
Möglichkeit, auch unter Einhaltung der bisher festgesetzten maximalen Bauhöhe ein 
dreigeschossiges Gebäude zu errichten. Möglich wird dies durch den Verzicht auf ein 
Zwischengeschoss und eine geänderte Konfiguration im Inneren des Baukörpers. Da die 
Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe auch weiterhin eingehalten werden kann, soll 
eine dreigeschossige Bebauung zugelassen werden. Auch mit der Änderung kann die 
Rücksichtnahme auf die südlich angrenzende Bebauung sichergestellt werden.
Eine weitere Änderung betrifft die Dimensionierung einer Entwässerungsmulde. Diese soll im 
Bebauungsplan nach Konkretisierung der Planung etwas ausgeweitet werden. Dies hängt 
mit der geplanten Ausformung der Entwässerungsmulde zusammen. Da die Änderung 
ausschließlich die Flächen der Eigentümer betreffen, sind Auswirkungen auf Dritte nicht zu 
erwarten.   
Zur Sicherstellung der aus dem städtebaulichen Realisierungswettbewerb 
hervorgegangenen Gestaltqualität wird ergänzend zur Änderung des Bebauungsplans ein 
städtebaulicher Vertrag abgeschlossen.
Auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen soll der Satzungsbeschluss gefasst werden. 
Anlagen:
Abwägungsvorschlag
Bebauungsplanausschnitt
Legende zum Bebauungsplan 
Textliche Festsetzungen 
Begründung
 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Abwägungsvorschlag  zu den eingegangenen Stellungnahmen  
nach § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
Stand: 19.05.2015 
 
 
1 Deutsche Telekom AG 
1.1 Stellungnahme: 
Im Baugebiet werden Verkehrsflächen nicht als öffentliche Verkehrsflächen gewidmet. 
Diese Flächen müssten jedoch zur Erschließung der angrenzenden Grundstücke zur 
Verfügung stehen. 
Die Kennzeichnung der Flächen im Beba uungsplan mit einem Leitungsrecht zugunsten 
der Ver - und Entsorgungsträger allein würde nicht das Recht zur Verlegung und 
Unterhaltung von Leitungen begründen. Daher sei in einem zweiten Schritt die 
Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch erforderlich. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Bei der angrenzenden Baufläche handelt es sich um ein Baugrundstück eines 
Eigentümers. Die erforderlichen Leitungsrechte sind privatrechtlich zu re geln. Eine 
Festsetzung im Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Der Bebauungsplan schafft zudem 
nur öffentliches Recht, während die Eintragung von Dienstbarkeiten eine privatrechtliche 
Angelegenheit ist, die im Bebauungsplan nicht geregelt werden kann. Auf grund des 
Eigeninteresses des Grundstückseigentümers ist davon auszugehen, dass für die 
Sicherung der Telekommunikationstrassen auch für den Fall einer künftigen Aufteilung 
des Grundstücks privatrechtliche Regelungen getroffen werden. 
 
2 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen 
2.1.   Stellungnahme: 
Es wird darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein von Kampfmittel n aus dem 2. 
Weltkrieg im Plangebiet nicht ausgeschlossen werden kann. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.  
 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Begründung:  
Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen. 
 
3 Bastian Architekten (Münster) im Auftrag von ADM Immobilien 
3.1.   Stellungnahme: 
Die im Bebauungsplan festgesetzte nord -östliche Sickermulde solle in d er Form dem 
beigefügten Lageplan angepaßt werden. Größe und Funktion bleiben insgesamt gleich. 
Ziel sei zugleich die Vergrößerung der privaten/halböffentlichen Grünfläche, in welche 
die Versickerungsmulde eingebettet ist. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Form der Versickerungsmulde wird geringfügig ausgedehnt. Dies hängt mit der 
Konkretisierung der Höhenplanung und der Entwässerungskonzeption zusammen. 
Durch die Anpassung der Außenmaße kann eine weniger steile Böschungsausformung 
erfolgen, was auch gestalterisch wünschenswert ist. 
 
3.2. Stellungnahme: 
Mit dem Ziel einer wirtschaftlicheren Planung und einer Vereinheitlichung der geplanten 
Wohngebäude solle die Festsetzung der zwingenden Zweigeschossigkeit für das 
südwestliche Gebäude auf eine Dreigeschossigkeit erhöht werden. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Festsetzung der zwingenden Zweigeschossigkeit für den südwestlichen Baukörper 
resultierte aus dem Ergebnis des städt ebaulichen Wettbewerbs. Ziel war eine 
Angleichung der Gebäudehöhen im Plangebiet in Bezug auf das südlich gelegene 
Gebäude der KITA. Neben der Geschossigkeit wurde im Bebauungsplan eine maximal 
zulässige Gebäudehöhe festgesetzt. Diese ist für das betreffen de Gebäude 3,00 m 
niedriger als für die benachbarten Gebäude. Durch eine Anpassung der Planung und 
den Verzicht auf ein Zwischengeschoß ist es möglich, unter Beibehaltung der 
festgesetzten Maximalhöhe des Gebäudes eine Dreigeschossigkeit zu erreichen. Da 
insofern die Kubatur des auch bisher möglichen B aukörpers nicht vergrößert wird, ist die 
Erhöhung der zulässigen Geschossigkeit unter Beibehaltung der bisherigen 
Höhenfestsetzungen städtebaulic h vertretbar. Um ggf. auch ein z weigeschossiges 
Gebäude errichten zu können, soll im Bebauungsplan eine Zwei- bis Dreigeschossigkeit 
festgesetzt werden. Somit bleibt auch die Umsetzung des Wettbewerbsergebnisses 
möglich. 
 


 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen  
Stand: 19.05.2015 
 
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der 
Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 
(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes zur Stärkung der 
Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des 
Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548), maßgebend. 
 
Städtebauliche Festsetzungen 
 
1. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind im  Mischgebiet MI -1 die folgenden allgemein 
zulässigen Nutzungen gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 BauNVO ausgeschlossen: 
 
- Wohngebäude 
- Einzelhandelsbetriebe,  
- Schank- und Speisewirtschaften,  
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,  
- sonstige Gewerbebetriebe,  
- Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche 
und sportliche Zwecke,  
- Gartenbaubetriebe,  
- Tankstellen und 
- Vergnügungsstätten. 
 
2. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind im  Mischgebiet MI -2 die folgenden allgemein 
zulässigen Nutzungen gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 3 bis 8 BauNVO ausgeschlossen: 
 
- Geschäfts- und Bürogebäude, 
- Einzelhandelsbetriebe,  
- Schank- und Speisewirtschaften,  
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,  
- sonstige Gewerbebetriebe,  
- Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche 
und sportliche Zwecke,  
- Gartenbaubetriebe,  
- Tankstellen und 
- Vergnügungsstätten. 
 
Gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO können im Mischgebiet MI-2 in den Erdgeschossen auch 
Praxen für Ärzte und andere Heilberufe sowie Räume für freie Berufe als Au snahme 
zugelassen werden. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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3. Die gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sind 
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO unzulässig. 
 
4. Ausnahmen von den festgesetzten maximalen Gebäudehöhen können für einzelne 
funktionsgebundene Anlagen (z.B. Antennen, Geländer, Fahrstühle, Lüftungsanlagen 
und sonstige aus der Funktion des Gebäudes heraus erforderliche technische 
Anlagen) zugelassen werden, wenn diese durch funktionale Erfordernisse begründbar 
und stadtgestalterisch vertretbar sind. 
 
5. Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO gelten als abweichende Bauweise  (MI 1) die Vorschriften 
der offenen Bauweise mit der Maßgabe, dass die Länge der Gebäude 50,0  m 
überschreiten darf. 
 
6. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO dürfen d ie festgesetzten Baugrenzen  überschritten 
werden: 
a) Im Mischgebiet MI -2 auf zwei Seiten je Gebäude auf der Gesamtlänge der 
jeweiligen Fassade 
- für ebenerdige Terrassen um maximal 3,00 m 
- für Balkone um maximal 2,00 m. 
b) für Tiefgaragen innerhalb des Plangebietes.  
 
7. Gemäß § 21a BauNVO sind Tiefgaragengeschosse nicht auf die Zahl der zulässigen 
Vollgeschosse anzurechnen. 
 
8. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB  sind in den geplanten Wohngebäude n im MI -2-
Gebiet nördlich der privat en Verkehrsfläche B  in den E rdgeschossen die für die 
Durchlüftung der Wohnungen erforderlichen Fenster so anzuordnen, dass zur 
Durchlüftung keine Fenster an den Nordfassaden der Gebäude erforderlich sind. 
 
 
Maßnahmen im Sinne des § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. § 18 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG):  
 
9. Private Grundstückszufahrten und Pkw -Stellplätze sind mit versickerungsgünstigen 
Belägen (z. B. großfugiges Pflaster - Fugen  3 cm -, Versickerungsanteil  30 %, 
Rasengittersteine, Schotterrasen) und entsprechendem Unterbau zu gestalten.  
 
10. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Dachflächen von Haupt - und 
Nebengebäuden sowie von Garagen mit einer Neigung < 15° flächendeckend mit einer 
mindestens extensiven Dachbegrünung dauerhaft zu begrün en. Hiervon 
ausgenommen sind Flächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, 
Solarthermie) genutzt werden. Dachterrassen sind zulässig. 
 
11. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Pkw -Stellplätze mit mehr als zehn 
Pkw-Einstellplätzen mit standortgerechten Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang 
mindestens 18-20 cm in 1,0 m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste B 
(s. Begründung)) gleichmäßig zu bepflanzen. Dabei ist mindestens ein Baum je 
angefangene fünf Pkw-Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je angefangene 
zehn Pkw- Einstellplätze bei Doppelreihung entsprechend den anerkannten Regeln der 
Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen (dabei ist 
ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ zu gewährleisten). 
Die Baumscheiben sind gegen Befahren zu sichern. 
 
12. Gemäß § 9 Abs. Nr. 20 BauGB ist das auf den Grundstücken  anfallende 
Niederschlagswasser - unbeschadet der Rechte Dritter - über naturnah gestaltete 
Versickerungsmulden au f de n Baugrundstücken zur Ve rsickerung zu bringen. Die 
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Versickerungsanlagen sind , falls erforderlich,  über Überläufe an die 
Regenwasserkanalisation anzuschließen. 
 
Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung nach § 56 Niedersächsische Bauordnung 
(NBauO) 
  
1. Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind als Flachdächer und flach geneigte Dächer 
mit einer Neigung bis max. 15° auszubilden.   
 
2. Die Hauptbaukörper im MI 2  sind hinsichtlich der Fassadenmaterialien und -farben 
einheitlich zu gestalten.  
 
3. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher und privater Verkehrs- oder Grünflächen 
sind nur in Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen 
(Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit 
höchstens 1,5 m hohen durchsichtigen Zaunanla gen, zulässig. Ausnahmsweise kann 
zugelassen werden, dass Einfriedungen aus Naturstein - oder Ziegelmauerwerk 
errichtet werden. 
4.  Blickdichte bauliche Sichtschutzanlagen über 1,5 m Höhe sind nur auf einer 
Gesamtlänge von höchstens 4,0 m je Baugrundstück im B ereich der Hausterrassen 
zulässig. 
5. Stützmauern müssen aus sichtbaren Natursteinen bestehen und sind nur bis zu einer 
Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine größere Ansichtshöhe 
zugelassen werden, wenn durch eine Stützmauerhöhe 1,5 m d ie Nutzbarkeit des 
Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt werden würde und baugestalterische 
Bedenken nicht bestehen.  Ausnahmsweise können Stützmauern aus Ziegeln 
zugelassen werden, sofern das verwendete Material dem Material der 
Gebäudefassaden auf dem Grundstück entspricht. 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die der Planung zugrunde liegenden Rechtsquellen (Verfassung, Gesetz e, 
Rechtsverordnungen, Satzungen) und DIN -Normen können bei der Stadt Osnabrück, 
Fachbereich Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 eingesehen werden. 
 
2. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen sowie auf Flächen, die 
mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein 
Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von 
Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau - und 
Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und 
Entsorgungsträger.  
 
3. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen 
mit der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden.  
 
4. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können 
u. a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige 
Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Fun de) 
gemacht oder Denkmale der Erdgeschichte (hier: Überreste oder Spuren – z.B. 
Versteinerungen –, die Aufschluss über die Entwicklung tierischen oder pflanzlichen 
Lebens in vergangenen Erdperioden oder die Entwicklung der Erde geben) freigelegt 
werden, si nd diese gemäß § 14 Abs. 1 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz 
(NDSchG) meldepflichtig und müssen der Denkmalbehörde der Stadt Osnabrück 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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(Stadt- und Kreisarchäologie im Osnabrücker Land, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433) unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der 
Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen 
sind nach §  14 Abs. 2 NDSchG bis zum Ablauf von vier Werktagen nach der Anzeige 
unverändert zu lassen bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die 
Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 
 
5. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich inne rhalb des 
gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- 
und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, 
ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger un d 
Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische 
Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu benachrichtigen. 
 
6. Im Planbereich wurden im Zuge von umweltspezifischen Untersuchungen (2002 Fa. ig-
os, 2013 Fa. Sack & Temme) Teilbereiche mit künstlichen Bodenauffül lungen mit 
Fremdbestandteilen wie Bauschutt, Aschen und Schlacken festgestellt. Deshalb 
müssen Erdarbeiten in den aufgefüllten Bereichen durch einen Bodengutachter 
überwacht werden müssen. Auf den unversiegelten Bereichen ist nach der Bebauung 
unbelasteter Boden in einer Mächtigkeit von mindestens 0,35 m gemäß der Bundes -
Bodenschutz- und Altlastenverordnung zu gewährleisten. Der Fachbereich Umwelt und 
Klimaschutz - Ordnungsbehördlicher Umweltschutz – ist rechtzeitig vor Beginn von 
Erdarbeiten über die geplanten Arbeiten zu informieren. 
 
7. Die Vorschriften des besonderen Artenschutzes des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs - und Verletzungsverbots, 
der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs - und Ruhestät ten und des 
Verbots von erheblichen Störungen während sensibler Zeiten für besonders und streng 
geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a.) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu 
kontrollieren, o b dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser 
Arten vorhanden sind, 
b.) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzufü hren, 
sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten geschützter Arten 
einhergehen, 
c.) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs - und Ruhestätten von geschützten Vogel - und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungszeit 
und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d.) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz i n 
den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten 
von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet werden.) und 
e.) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und  anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester,  Baumhöhlen) 
geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb 
der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten 
auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöh len nicht 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einem 
artenschutzkundigen Fachmann begleitet werden. 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen. 
 
 
Zu der Planung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 
- Schalltechnische Untersuchung 
- spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) 
- Versickerungsuntersuchung / Entwässerungsvorplanung 
- Altlastenuntersuchung 
 
 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Begründung   
Stand 19.05.2015 
 
A Planungsanlass und -ziel 
 
1. Planungsanlass 
Das Bebauungsplangebiet Nr. 240 „Westlich Martinsburg“ befindet sich im Stadtteil Weststadt. 
Von d er 1. Änderung sind die bisherigen Gärtnerei - und Kleingartenflächen zwischen dem 
Studentenwohnheim am „Kurt -Schuhmacher-Damm“, der Straße „Martinsburg“, der Fläche 
des städtischen Kindergartens am „Blumenhall er Weg“ sowie der vorhandenen 
Wohnnutzungen am „Hellernschen Weg“ betroffen. Der Planbereich ist bis auf einige 
überwiegend leerst ehende Gebäude der ehemaligen Gärtnerei derzeit unbebaut, die 
Erschließung der Grundstücke erfolgt von der Straße „Martinsburg“. 
Bereits seit Jahren bemüht sich die Stadt Osnabrück darum, diese Gewerbebrache zu 
reaktivieren und einer sinnvollen Nachnutzung , insbesondere zur Schaffung zusätzlichen 
Wohnraums, zuzuführen. A us unterschiedlichen Gründen , wie z.B. d er heterogenen 
Eigentümerstruktur, konnte in der Vergangenheit jedoch keine Einigung über eine 
entsprechende Entwicklung dieses Standorts erzielt werden, so dass ein 
Bebauungsplanänderungsverfahren bisher nicht weiter verfolgt wurde.  
Zwischenzeitlich wurden für das Plangebie t seitens eines Osnabrücker 
Dienstleistungsunternehmens konkrete Planungsvorstellungen für eine gemischte Nutzung 
aus Büros und Wo hnen entwickelt. Das Unternehmen ist aufgrund mangelnder 
Erweiterungsmöglichkeiten an seinem derzeitigen Standort auf der Such e nach einem 
geeigneten Grundstück für ein neues Bürogebäude , welches im Änderungsbereich errichtet 
werden soll. Das in Osnabrück vor ca. 80 Jahren in Osnabrück gegründete Unternehmen ist 
bereits heut e in der Osnabrücker Weststadt - im Gewerbegebiet „Helle rn Nord“ - ansässig. 
Das Unternehmen ist in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuer - und Rechtsberatung und 
Consulting tätig und beschäftigt derzeit ca. 120 Mitarbeiter. 
Da die ca. 1,2 ha große Plangebietsfläche verkehrlich gut erreichbar und über eine 
Stadtbusanbindung am Blumenhaller Weg gut an das ÖPNV -Netz angebunden ist , ist dieser 
Standort für ein neues Bürogebäude des Unternehmens sehr gut geeignet. Auch seitens der 
Stadt Osnabrück besteht ein Interesse, diese innerstädtische Brache möglichst schnel l einer 
städtebaulich angemessenen und umgebungsverträglichen Nachnutzung zuzuführen. 
Für die Errichtung eines Bürogebäudes an diesem Stan dort besteht derzeit kein Baurecht, da 
das Gelände im rechtsverbindliche n Bebauungsplan vom 15.08.1974 als Grünfläche ohne 
weitere Zweckbestimmung festgesetzt ist. 
Ziel der Stadt Osnabrück ist es, neben der konkret nachgefragten Büronutzung zu einem Teil 
auch innerstädtisches Wohnen im Rahmen einer Mischgebietsausweisung zu entwickeln. Ein 
ausgewogenes Mischungsverhältnis  von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe 
wird angestrebt.  Aus diesem Grund ist eine Änderung des  Bebauungsplanes Nr. 240  
notwendig. 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2. Planungsziel 
Ziel der städ tebaulichen Planung ist es, an diesem städtebaulich integrierten Standort im 
Stadtteil Weststadt eine kleinflächige Nutzungsmischung von Wohnen und nicht wesentlich 
störendem Gewerbe zu entwickeln. Damit soll ein attraktiver Bürostandort für ein 
angestammtes Osnabrücker Dienstleistungsunternehmen geschaffen werden. Darüber hinaus 
wird ei ne Verbesserung des  innerstädtischen Wohnungsangebotes angestrebt, das sowohl 
den Beschäftigten des anzusiedelnden Dienstleistungsunternehmens als auch dem freien 
Wohnungsmarkt im Stadtteil Weststadt zu Gute kommt. 
Mit der Revitalisierung der Grundstücke kann das derzeit b rachliegende ehemalige 
Betriebsgelände der Gärtnerei einer städtebaulich sinnvollen und zu kunftsorientierten 
Nachnutzung zugeführt werden.  Damit wird die Minder- bzw. Unter-Wert-Nutzung der bereits 
erschlossenen Bauflächen künftig beendet . Zusätzlich k önnen der städtebaulich-funktionale 
sowie –gestalterische Mangel dieser Gewerbebrache durch eine Inwertsetzung  beseitigt und 
ein Beitrag zu einer außenbereichsschonenden Innenentwicklung im besiedelten Bereich der 
Stadt Osnabrück geleistet werden. 
 
B Rahmenbedingungen 
 
1. Verfahrensart 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 01.04.2014 die Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 240 „Westlich Martinsburg“, 1. Änderung im beschleunigten Verfahren 
nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. 
Die Bebauungsplanänderung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 12.000 m². Die im 
Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden oder 
werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen 
Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² überschritten 
werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründ et, 
die einer UVP -Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. 
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete i m 
Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung (Wiedernutzbarmachung einer Brachfläche) handelt, sind 
die V oraussetzungen für die Anwe ndung des §  13a Baugesetzbuch (BauGB) - 
Bebauungspläne der I nnenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß §  13a 
BauGB erfolgt nach den Vorschriften des verei nfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 
Satz 1 BauGB. 
Bei der Durchführung von V erfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der 
Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) abgesehen. Die 
Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke 
sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer 
bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umw eltprüfung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der 
zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
Zur Sicherstellung der angestrebten Gestaltqualität soll zusätzlich zu de n Regelungen im  
Bebauungsplan mit dem Investor ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden, um die 
Umsetzung der Ergebnisse des städtebaulichen Realisierungswettbewerbs gewährleisten zu 
können. 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2. Geltendes Planungsrecht 
2.1. Flächennutzungsplan 
Im wi rksamen Flächennutzungsplan der Stadt Os nabrück ist das Plangebiet als Wohnbau-
fläche dargestellt. Da im Bebauungsplan ein Mischgebiet festgesetzt wird, wird der 
Flächennutzungsplan gemäß § 13a BauGB „im Wege der Berichtigung angepasst“  und als 
gemischte Baufläche dargestellt.  
Die südlich angrenzende Kindertagesstätte ist als „Fläche für den Gemeinbedarf“ dargestellt, 
das östliche angrenzende Wäldchen mit dem Martinsteich als „Fläche für 
Kompensationsmaßnahmen“. 
 
2.2. Rechtskräftiger Bebauungsplan 
Für das Plangebiet besteht der rechtsverbindliche Beba uungsplan Nr. 240 „Westlich 
Martinsburg“ vom 15.08.1974. Darin ist das Plangebiet als G rünfläche - ohne nähere 
Zweckbestimmung - festgesetzt. 
Das Grundstück der Kindertagesstätte ist als Fläche für den Gemeinbe darf festgesetzt, der 
Bereich des nördlich angrenzenden „Hermann -Ehlers-Hauses“ als Allgemeines Wohngebiet 
(WA) mit einer 5-geschossigen, geschlossenen Bauweise. 
Mit Inkrafttreten der 1. Änderung des  Bebauungsplanes Nr. 240 werden für die überplanten 
Flächen alle zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Ursprungsplanes unwirksam. 
 
3. Ausgangssituation 
3.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich  befindet sich im Stadtteil Weststadt und liegt westlich der Straße 
„Martinsburg“. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 1,2 ha. 
 
3.2. Eigentumsverhältnisse 
Die im Planbereich gelegenen Baugrundstücke befinden sich im Privatbesitz. 
 
3.3. Bestandsanalyse 
Die Plangebietsfläche ist in der Vergangenheit durch eine  Erwerbsgärtnerei gewerblich 
genutzt worden. Der Betrieb  wurde bereits vor einigen Jahre n aufgegeben, so dass das 
Gelände seitdem brachliegt. Lediglich das ehemalige Betriebsleiterwohnhaus ist derz eit noch 
bewohnt. Das Gelände ist darüber hinaus bis auf ein kleineres Gewächshaus sowie einige 
Schuppen unbebaut und stellt sich derzeit relativ ungepflegt und verwildert dar. 
Südlich des Geländes befindet sich am „Blumenhaller Weg“ die städtische Kindertagesstätte 
„Martinsburg“ mit einem eingeschossigen Gebäude sowie den entsprechenden Spiel - und 
Freiflächen. 
Unmittelbar nördlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich das vom Studentenwerk 
Osnabrück geführte Studentenwohnheim „Hermann -Ehlers-Haus“ mit ca. 300 Zimmern und 
Appartements. Der Gebäudekomplex weist überwiegend 4, teilweise 5 Vollgeschosse auf.  Die 
Erschließung erfolgt vom Blumenhaller Weg aus über die Straße Martinsburg, die den 
Änderungsbereich im Osten begrenzt. 
Im Norden, Süden und W esten schließen zusammenhängende Wohnsie dlungsbereiche an 
das Plangebiet an.  
Die Topographie steigt vom „Blumenhaller W eg“ im Süden zum „Kurt -Schumacher-Damm“ im 
Norden um insgesamt ca. 4,00 m im Osten und um ca.  10,00 m im Westen an. Das 
Plangebiet selbst ist terrassiert und stellt sich innerh alb dieser topographischen 
Umgebungssituation als annähernd eben dar. An der Nor dwestecke des Geländes sind dem  
entsprechend ca. 5,00 bis 6,00 m hohe Böschungen zum angrenzenden „Hellernschen Weg“ 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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und zum „Hermann -Ehlers-Haus“ vorha nden. Östlich des Plangebiets liegt in einem kleinen 
Wäldchen der Martinsteich. Es handelt sich um einen  Quellteich, der nach der Familie 
benannt ist, die hier zu Beginn des 20sten Jahrhu nderts die ehemalige Martinsburg - eine 
großzügig angelegte Villa - baute. 
 
4. Vorbereitende Untersuchungen 
4.1. Städtebauliche Konzeptstudie 
Um eine Grundsatzentscheidung d arüber treffen zu können, ob das ehemalige 
Gärtnereigelände westlich der Straße „Martinsburg“ als Standort für ein größeres 
Bürogebäude geeignet ist, wurde im Vorfeld der Bauleitplanung durch das Büro 
Ingenieurplanung Wallenhorst (IPW) eine städtebauliche Konzeptstudie erarbeitet. 
Diese Ausarbeitung zeigt, dass „ der untersuchte Standort an der Straße „Martinsburg“ ein 
hohes städtebauliches Entwicklungspotential aufweist und für die Ausweisung eines 
Mischgebiets mit Büros, Praxen und Wohnungen gut geeignet i st. Die Studie zeigt außerdem, 
dass auch ein größeres Bürogebäude umgebungsverträglich in die bestehenden 
städtebaulichen Strukturen eingefügt werden kann.  
Ausschlaggebend hierfür sind insbesondere die topographischen und die 
siedlungsstrukturellen Gegebe nheiten. Hervorzuheben ist das relativ geringe 
naturschutzfachliche und immissionsschutzrechtliche Konfliktpotential der Plangebietsfläche. 
Der städtebauliche „Testentwurf“ lässt erkennen, dass hier ein qualitätsvolles, modernes 
Stadtquartier zum Wohnen un d Arbeiten entwickelt werden kann. Eine wirtschaftliche Er -
schließung ist realisierbar.“ (Konzeptstudie IPW 2012) 
 
4.2. Städtebaulicher Realisierungswettbewerb/ Städtebauliches Konzept 
Zur Entwicklung einer funktional und gestalterisch angemessenen Lösung,  die sowohl den 
betrieblichen Anforderungen und Repräsentationswünschen des Investors als auch dem 
Anspruch der Stadt nach einer guten städtebaulichen Gesamtlösung entspricht, wurde im Jahr 
2014 vom Investor ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt. 
Im Rahmen dieses Wettbewerbs sind von insgesamt 14 Architekturbüros alternative 
Planungsvorschläge aufgezeigt worden. Die drei bestplatzierten Konzepte wurden vom 
Preisgericht für eine Realisierung empfohlen. Der 2. Preisträger wurde vom Investor  als 
Grundlage für die weitere Planung ausgewählt, da sich der Entwurf als städtebaulich 
besonders qualitätsvoll und wirtschaftlich erwiesen hat und zudem den sonstigen beachtlichen 
Rahmenbedingungen am besten entsprach. 
 
4.3. Städtebauliche Grundidee  
Die Plangebietsfläche ist in zwei Bereiche gegliedert. Im nördlichen Grundstücksteil bildet ein 
Büroriegel den Abschluss zum angrenzenden Studentenwohnen, im südlichen Bereich sind 
sechs Stadthäuser geplant, die 2 -3 geschossig einen maßstäblichen Übergang zum westlich 
angrenzenden Wohnsiedlungsbereich und zum südlich gelegenen Kindergarten bilden. 
Die Erschließung erfolgt über zwei Stichstraßen von der Straße Martinsburg . Dies ermöglicht 
eine Trennung des Wohnbereiches von der Büronutzung sowie eine jeweils eindeutige 
Adressbildung. Vorgesehen ist zudem eine fußläufige Anbindung des Wohngebietes 
Hellernscher Weg  an die südliche Stichstraße , um von dort aus künftig den 
Naherholungsbereich der Martinsquelle erreichen zu können.  
Das Bürogebäude weist 4 - 5 Gescho sse auf, wobei die städtebauliche Wirksamkeit der 
Gebäudehöhe in nördliche und westliche Richtung aufgrund des starken Geländeversprungs 
von ca. 6,00 m begrenzt bleibt. Westlich an den 5geschossigen Bürotrakt ist eine Fläche für 
eine künftig mögliche Erwei terung des Bürogebäudes vorgesehen. Diese soll maximal 4 
Geschosse aufweisen.  
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Die erforderlichen Parkplätze für die Büronutzung werden in einer Tiefgarage unter dem 
Gebäude geschaffen. Die Zufahrt befindet sich an der Nordseite des Gebäudes. Zusätzlich 
sind für Mitarbeiter und Besucher ebenerdige Stellplätze vorgesehen. 
Der Haupteingangsbereich des Bürogebäudes von der Martinsburg aus ist von einer 
großzügigen Platzfläche geprägt, in deren Mitte sich eine gefasste Wasserfläche befindet.  
An das Bürogrundst ück schließt im Süden Wohnnutzung in sechs Punkthäusern mit 
insgesamt 34 Wohneinheiten an. Die im Wettbewerb vorges ehene Bebauung mit fünf 
Baukörpern wurde mit dem Ziel einer besseren Ausnutzung der vorhandenen Flächen um 
einen sechsten Baukörper ergänzt. Bis auf den südwestlichsten Baukörper, der mit Rücksicht 
auf den südlich angrenzenden Kindergarten zwei Vollgeschosse aufweist , sind die Baukörper 
dreigeschossig ohne zusätzliches Staffelgeschoss geplant. 
Die Erschließung der Wohngebäude erfolgt unabhängig  von der Büronutzung  über eine 
separate Stichstraße, in der eine Wendemöglichkeit vorgesehen ist.  
Die Wohngrundstücke sind mit Hecken eingefasst. D ie Erdgeschosszonen verfügen über 
eigene Gärten. Um dem Motto „Wohnen und Arbeiten an der Martinsburg “ gerecht zu werden 
und um eine Verknüpfung der beiden Bereiche zu ermöglichen sind beide Teilbereiche des 
Plangebietes mit kurzen Fußwegen verbunden. 
 
 
Bebauungs- und Erschließungskonzept (Peter Bastian Architekten, Münster, Stand: 2014-12-08) 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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4.4. Planungsalternativen 
Sich anbietende Planalternativen wurden im städtebaulichen Realisierungswettbewerb 
geprüft. Darüber hinausgehen de Planvarianten wurden im Rahmen der Änderung des 
Bebauungsplanes nicht geprüft. 
Die Beurteilung der im Wettbewerb eingereichten Arbei ten durch das Preisgericht kann der 
Wettbewerbsdokumentation entnommen werden. 
 
5. Verkehrserschließung und -entwicklung 
Über den südlich angrenzenden „Blumenhaller Weg“ ist das Plangebiet gut mit dem örtlichen 
und dem überörtlichen Verkehrsnetz verknüpft. Die Entfernung zur Autobahn - Anschlussstelle 
„Osnabrück-Hellern“ der BAB A 30 beträgt nur ca. ½ km. Das Stadtzentrum von Osnabrück ist 
etwa 2,5 km entfernt. 
Es bietet sich an - und ist nach dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan auch so vorgesehen 
- das Plangebiet vom „Blumenhaller Weg“ aus über die Straße „Martinsburg“ zu erschließen. 
Besonders vorteilhaft ist der relativ geringe Abstand der P langebietsfläche zum „Blumenhaller 
Weg“ als eine der Hauptsammelstraßen im Stadtteil Weststadt. An den betreffenden Abschnitt 
der Straße „Martinsburg“ grenzen keine  schützenswerten Wohngebäude un mittelbar an. Die 
beiden Einzelhäuser innerhalb des östlich angrenzenden Wäldchens weisen einen Abstand 
von ca. 25 bzw. 60 m zur Straße „Martinsburg“ auf.  
Auch werden die vor handenen angrenzenden Grundstücksflächen nicht über die Straße 
„Martinsburg“ erschlossen.  
Insofern kann der Ziel - und Quellverkehr des Plangebiets problemlos über die Straße 
„Martinsburg“ abgewickelt werden. 
Die Straße “Martinsburg“ ist derzeit noch nicht voll ausgebaut, sondern weist lediglich eine ca. 
5,00 bis 6,00 m breite asphaltierte Fahrbahn auf. Die Seitenbereiche sind unbefestigt. Aller -
dings ermöglicht die Breite der Straßenparzelle einen verke hrsgerechten Aus bau mit einer 
durchgängigen Fahrbahn und einem separaten einseitigen Gehweg. Gegebenenfalls kann das 
Parken auf der Fahrbahn ermöglicht werden, ohne zusätzliche Parkbuchten realisieren zu 
müssen. Die Straße „Martinsburg“ ist und bleibt eine reine Anliegerstraße, die als Stichstraße 
keinen nenn enswerten LKW -Verkehr und auch keinen gebietsfremden Durc hgangsverkehr 
aufweist. Im Bereich des „Hermann -Ehlers-Hauses“ besteht die Möglichkeit zu wenden. Im 
rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 240 ist hier ein Wendeplatz mit einem Durchmesser 
von 21,00 m festgesetzt. Zur Realisierung der Wendeanlage ist Grunderwerb erforderlich. 
Mittels der Buslinien, die über den „Blumenhaller Weg“ geführt werden, ist das Plangebiet gut 
an den Öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV) angeschlossen. 
 
Derzeit ist das „Herm ann-Ehlers-Haus“ mit ca. 90 Stellplätzen auf dem Grundstück einziger 
„aktiver“ Anlieger an der Straße „Martinsburg“. Unter de r Annahme, dass von jedem Stell platz 
2 Fahrten täglich unternommen werden, ergeben sich bei somit 4 Fahrbewegungen / Stellplatz 
/ 24 h = 360 Kfz-Bewegungen / 24 h.  
Für die geplante Wohnbebauung (5 x 6 W ohneinheiten (WE) + 1 x 4 WE = 34 WE) sind unter 
Berücksichtigung der NBauO insgesamt 46 Stellplätze vorgesehen. Unter der Annahme, dass 
von jedem Stellplatz 2 Fahrten täglich unternom men werden (1 x beruflich, 1 x privat), 
ergeben sich bei somit 4 Fahrbewegungen / Stellplatz / 24 h = 200 Kfz -Bewegungen / 24 h – 
allerdings ebenfalls wieder nur im Tageszeitraum. 
Nach Angabe des zukünftigen Nutzers ist für das geplante Bürogebäude folgend es 
Verkehrsaufkommen zu erwarten: 
67 oberirdische Mitarbeiter-Stellplätze (4 Bewegungen/St/Tag) 268 Bewegungen/Tag 
36 Mitarbeiter-Stellplätze in der Tiefgarage (2,4 Bewegungen/St/Tag) 87 Bewegungen/Tag 
  8 oberirdische Besucher-Stellplätze (8 Bewegungen/St/Tag)  64 Bewegungen/Tag 
419 Bewegungen/Tag 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Damit erhöht sich das derzeitige Verkehrsaufkommen auf der Straße „Martinsburg“  von 360 
Bewegungen/Tag um 619 Bewegungen/Tag auf 981 Bewegungen/Tag.  
Diese Verkehrsmenge ist für eine reine Anliegerstraße innerhal b des Stadtgebiet s von 
Osnabrück vergleichsweise gering und wird zu keinen Problemen im Verkehrsablauf führen. 
Ausbaumaßnahmen an der Ein mündung „Martinsburg“ / „Blumenhaller Weg“ sind aufgrund 
der vergleichsweise geringen Verkehrsmengen nicht erforderlich. 
Ein Ausbau der Straße Martinsburg durch die Stadt Osnabrück unter Berücksichtigung zu 
erwartender höherer Fußgängerzahlen ist nach Abschluss  die Baumaßnahmen im 
Änderungsbereich  geplant.  
 
6. Immissionsschutz 
Zur Beurteilung der Lärmsituation wurde im R ahmen der Bebauungsplanänderung vom Büro 
IPW eine schalltechnische Untersuchung erarbeitet. 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen d ie 
schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese 
Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu 
berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und § 1 Abs. 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten sind 
folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Reine Wohngebiete (WR):  tags: 50 dB(A)  nachts: 40/35 dB(A) 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Mischgebiete (MI)   tags: 60 dB(A)  nachts: 50/45 dB(A) 
Kerngebiete (MK)   tags: 65 dB(A)  nachts: 55/50 dB(A)  
Gewerbegebiete (GE)  tags: 65 dB(A)  nachts: 55/50 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nach twerten soll der niedrigere für Industrie -, Gewerbe - und 
Freizeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
Um die auf das Plangebiet einwirkenden sowie die von den geplanten Nutzungen 
ausgehenden Schallimmissionen zu erfass en und zu bewerten, ist eine schalltechnische 
Beurteilung erstellt worden (siehe Anlage). 
 
6.1 Verkehrslärm 
Auf das Gebiet einwirkender Verkehrslärm 
Nördlich des Plangebiets verläuft der „Kurt -Schumacher-Damm“, der als eine der 
Hauptzufahrtstraßen zur Osna brücker Innenstadt eine Verkehrsbelastung  von ca. 21.300 
Kfz/Tag aufweist. Die zulässige Höchstgeschwindigkeit beträgt im Bereich des Plangebiets 70 
km/h. Der sü dlich des Plangebiets verlaufende „Blumenhaller Weg“ weist als eine der 
Hauptsammelstraßen im B ereich Weststadt eine Verkehrsbelastung von ca. 5.600 Kfz/Tag 
auf. 
Die schalltechnische Berechnung des Verkehrslärms  des Kurt -Schumacher-Damms hat 
gezeigt, dass die Orientie rungswerte der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau - für 
Mischgebiete von 60 dB t ags und 50 dB nachts nicht überschritten werden. Besonders gut 
ablesbar ist die schallabs chirmende Wirkung des mehrgeschossigen „Hermann -Ehlers-
Hauses“ gegenüber den Schallimmissionen vom „Kurt-Schumacher-Damm“. 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Von der geplanten Nutzung ausgehender (Verkehrs-) Lärm  
Aufgrund  
- der relativ geringen prognostizierten Verkehrsmenge von weniger als 1.000 Kfz / 24 h,  
- einer reduzierten Geschwindigkeit von max. 30 km/h,  
- praktisch keinem Lkw-Verkehr und  
- so gut wie keinen nächtlichen Fahrbewegungen  
gehen von der Straße „Martinsburg“ nur ausgesprochen geringe Schallimmissionen aus. Nach 
den Berechnungen in der schalltechnischen Beurteilung  werden bei einem Abstand von 25 m 
zur Fahrbahnmitte bereits deutlich w eniger als 50 dB erreicht. Weder der Orientierun gswert 
tags für WA -Gebiete von 55 dB noch für MI -Gebiete von 60 dB wird überschritten. Innerhalb 
dieses 25 m -Streifens grenzen keine schützenswerten Nutzungen an. Di e beiden weiter 
entfernt liegen den einzelnen Wohngebäude innerhalb des östlich angrenzenden  Wäldchens 
befinden sich nach den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes und den 
Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 59 innerhalb einer Grünfläche / 
Maßnahmenfläche. Der Abstand zur Straße Martinsburg ist groß genug, so das s der 
erforderliche Schallschutz gewährleistet wird. 
Die vorhandene Wohnbebauung am „Blumenhaller W eg“ ist im wirksamen 
Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Hierfür gelten die Orientierungswerte 
von 55 dB tags und 45 dB nachts. Allerdings wer den die Orientierungswerte bereits heute 
durch die Vorbelastung – insbesondere durch die Schallimmissionen vom „Blumenhaller Weg“ 
- um bis zu 10 bis 15 dB tags und nachts überschritten.  
Dies resultiert aus der Verkehrsmenge von ca. 5.600 Kfz-Bewegungen / 24 h auf dem 
„Blumenhaller Weg“ (siehe „Masterplan Mobilität“). 
Unter der Annahme, dass sich die prognostizierten knapp 1 .000 Fahrzeugbewegungen auf 
der „Martinsburg“ gleichmäßig stadteinwärts und stadtauswärts auf dem „Blumenhaller Weg“ 
verteilen, ergibt sich eine Erhöhung des Kfz -Aufkommens auf dem „Blumenhaller Weg“ im 
einstelligen Prozentbereich (ca. 5 %).  Die Berechnungen im Rahmen der schalltechnischen 
Beurteilung zeigen, dass sich die ohnehin schon hohen Schallimmissionspegel hierdurch nicht 
wahrnehmbar erhöhen. 
Aus den vorgenannten Gründen sind Immissionsschutzkonflikte durch den zusätzlichen Kfz-
Verkehr auf den angrenzenden öffentlichen Straßen nicht zu erwarten. 
 
6.2. Gewerbelärm (Stellplätze) 
Nach der Objektplanung des Investors sind für die gepla nte Büronutzung innerhalb des MI -1-
Gebiets 67 oberirdische Mitarbeiter-Stellplätze, 36 Mitarbeiter-Stellplätze in der Tiefgarage 
sowie 8 oberirdische Besucher-Stellplätze vorgesehen. Die Berechnungen im Rahmen der 
schalltechnischen Beurteilung zeigen, dass  in der Nachbarschaft des Plangebiets am 
„Hermann-Ehlers-Haus“ und am „Hellernschen Weg“ keine Überschreitungen der 
maßgeblichen Planungsrichtwerte auftreten. 
Lediglich in den Erdgeschossen der geplanten Wohngebäude im MI -2-Gebiet kö nnen – da 
hier einige S tellplätze des MI -1-Gebiets unmittelbar angrenzen – bei An - oder Abfahrt der 
PKW Überschreitungen der Planungsrichtwerte auftreten. Deshalb wird für diesen Bereich 
festgesetzt, dass hier Räume zu dauerhaften Aufenthalt nur zulässig sind, wenn die 
erforderliche Lüftung über Fenster auf der lärmabgewandten Seite erfolgen kann.  
 
7. Bodenuntersuchung 
Im Planbereich wurden im Zuge  von umweltspezifischen Untersu chungen (2002 Fa. ig -os, 
2013 Fa.  Sack & Temme) Teilbereiche mit künstlichen Bodenauffüllungen mit 
Fremdbestandteilen wie Bauschutt, Aschen und Schlacken festgestellt. 
Daraus folgt für die Realisierungsphase, dass die Erdarbeiten im Rahmen von 
Baumaßnahmen in den aufgefüllten Bereichen durch einen Bodengutachter überwacht 
werden müssen. Auf den unversiegel ten Bere ichen ist nach der Bebauung unbelasteter  
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Boden in einer Mächtigkeit von mindestens 0,35 m gemäß der Bundes -Bodenschutz- und 
Altlastenverordnung zu gewährleisten. 
 
8. Entwässerungsvorplanung 
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzl ichen Flächenversiegelung ein 
Mehrabfluss von Niederschlagswasser , dessen schadlose Beseitigung im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens nachzuweisen ist . Zu diesem Zweck  ist eine wasserwirtschaftliche 
Vorplanung erarbeitet worden. 
Gemäß den gesetzl ichen Vorgaben ist daher zunächst geprüft worden, ob eine Versickerung 
des zusätzlich anfallenden Niederschlagswassers möglich ist.  
Die durchgeführten Rammkernsondierungen zur Prüfung der Versickerungsfähigkeit haben 
ergeben, dass der südliche Grundstücksteil gut für die Regenwasserversickerung geeignet ist. 
Der nördliche Teil hingegen weist schlechtere Eigenschaften für die Versickerung auf. 
Ziel der Entwässerungsvorplanung war es, das gesamte anfallende Regenwasser auf den 
Grundstücksflächen zu versickern. Damit sol l einerseits erreicht werden, dass sich die 
hydrogeologische Situation für den benachbarten Quellbereich des Martinst eichs nicht 
verschlechtert, and ererseits soll das städtische Kanalnetz nicht durch zusätzliches 
Regenwasser belastet werden. 
Es wurde nachg ewiesen, dass das gesamte Regenwasser im Änderungsbereich in Mulden 
gesammelt und vor Ort versickert werden kann. Die erforderlichen Mulden sind in das 
städtebauliche Konzept integriert. Die Flächen werden im Bebauungsplan entsprechend  als 
Versickerungsmulden festgesetzt. 
 
9. Solarenergetische Prüfung 
Mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL erfolgte eine solarenergetische Überprüfung des 
städtebaulichen Konzeptes. Dabei wurde errechnet, dass das vorliegende Beba uungs- und 
Erschließungskonzept bei den späteren  Wohnhäusern eine gute Nutzung der S olarenergie 
ermöglicht. In der Gesamtschau  können solare Energiegewinne in einer Größenordnung von 
bis zu ca. 79,5 % erzielt werden.  Damit weist das städtebauliche Konzept eine gute 
Konfiguration auf, um im Verhältnis zu r angestrebten städtebaulichen Dichte einen möglichst 
hohen Anteil an solaren Gewinnen erzielen zu können. Dies trägt zu einer Verminderung des 
ansonsten erforderlichen Einsatzes zusätzlicher Energieträger bei.  
 
10. Energiekonzept 
Aus Sicht der Stadt Osna brück sollen für künftige Baugebiete in Kauf - oder städtebaulichen 
Verträgen Regelungen getroffen werden, die die Realisierung von neuen Wohngebäuden im 
Passivhausstandard oder als Plusenergiehaus sicherstellen. 
Vom Investor wurde durch die Fa. energum (Ib benbüren) im Rahmen einer Untersuchung 
geprüft, ob das grundsätzliche Ziel der Stadt  zur Einsparung von CO 2 auch auf anderem 
Wege erreicht werden kann , ohne sich auf die Realisierung von Passivhäusern festlegen zu 
müssen. Neben der CO2 – Bilanzierung wurde eine Wirtschaftlichkeitsermittlung durchgeführt. 
Hierfür wurde als Referenz die CO 2 -  Bilanz eines Passivhauses ermittelt und dies anderen 
Energiekonzepten für Gebäude auf Basis der EnEV gegenübergestellt.  Im Ergebn is kann 
festgestellt werden, dass die C O2 – Bilanz eines Passivhauses durch alternative 
Energiekonzepte, Haustechnik und entsprechende Bauteile an den Wohngebäuden mit 
finanziell vertretbaren Mitteln unterschritten werden kann. Es wird empfohlen, auch eine 
Konzeption mit Nahwärmeversorgung (mit  Pellet/ und Gas sowie eine Variante mit einer 
Kombination aus Geothermie, Brennwerttechnik für Warmwasser, Solarthermie und 
Dreischeibenverglasung zuzulassen. Diese Varianten sind bezogen auf das Passivhaus 
bezüglich des CO 2 - Ausstoßes etwas günstiger un d weisen eine deutlich bessere 
Wirtschaftlichkeit auf.   
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Im Bebauungsplan werden zum Energiekonzept keine Festsetzungen getroffen. 
Entsprechende Regelungen zur Sicherung der Umsetzung des Energiekonzeptes werden in 
den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. 
 
11. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das 
„Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuziehen.  Dieses 
sieht im näheren Umfeld den Erhalt des Spielplatzes am Hellernschen Weg vor. Im Plangebiet 
selbst ist kein Spielplatz vorgesehen. Daher soll im Bebauungsplan keine Festsetzung für 
einen zusätzlichen Spielplatz getroffen werden. Aufgrund der zusätzlich zu schaffenden 
Wohneinheiten ist vorgesehen, den Spiel platz am Hellernschen Weg aufzuwerten. Hierzu soll 
der Investor herangezogen werden. Entsprechende Regelungen werden im städtebaulichen 
Vertrag getroffen. 
 
C  Planinhalt 
1. Art der baulichen Nutzung 
Entsprechend dem Planungsziel, an diesem städtebaulich in tegrierten Stan dort im Stadtteil 
Weststadt eine kleinflächige Nutzungsmischung von Wohnen und nicht w esentlich störendem 
Gewerbe zu entwickeln, wird für das Plangebiet ein gegliedertes Mischgebiet (MI) festgesetzt. 
Die Ausweisung als Mischgebiet bietet sic h aus städtebaulicher Sicht an, da sich die 
vorhandene Nutzungsstruktur innerhalb des Plangebiets sowie in der näheren Umg ebung als 
relativ inhomogen darstellt ( Studentenwohnheim, Gemeinbedarfsnutzung Kindertagesstätte,  
allgemeines Wohnen). Wohnen sowie eine nicht wesentlich störende Dienstleistungsnutzung - 
wie hier konkret geplant - können sich in diese bestehende städtebauliche Struktur konfliktfrei 
einfügen.  
Da der Bebauungsplan auf ein e verträgliche Nachbarschaft zwischen Wohnen und 
Büronutzungen abzielt, sind die festgesetzten Nu tzungsausschlüsse so gewählt, dass im 
nördlichen Planbereich nur das geplante Bürogebäude zulässig ist (MI-1-Gebiet), im südlichen 
Planbereich nur Wohngebäude (MI-2-Gebiet). Das ansonsten relativ breite Nutzungsspektrum 
eines Mischgebiets ist an diesem Standort städt ebaulich nicht gewünscht und daher 
ausgeschlossen. Die in einem Mischgebiet allgemein zulässigen Nutzungen 
- Einzelhandelsbetriebe,  
- Schank- und Speisewirtschaften,  
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,  
- sonstige Gewerbebetriebe,  
- Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche 
und sportliche Zwecke,  
- Gartenbaubetriebe,  
- Tankstellen und 
- Vergnügungsstätten. 
sind in diesem speziellen Planungsfall nicht zulässig, um die Umsetzung des gep lanten 
Bauvorhabens entsprechend städtebaulich zu steuern. 
Im Mischgebiet MI -2 können in untergeordnetem Umfang auch Praxen für Ärzte und andere 
Heilberufe sowie Räume für freie Berufe als Ausnahme zugelassen werden. 
Durch diese Festsetzungen wird ein „aus gewogenes Mischungsverhältnis“, wie es nach der 
BauNVO in einem Mischgebiet erforderlich ist, sichergestellt. 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2. Maß der baulichen Nutzung 
Ausnutzungsziffern GRZ und GFZ 
Die Grundflächenzahl GRZ und die Geschossflächenzahl GFZ sind entsprechend den 
Obergrenzen der BauNVO mit 0,6 und 1,2 festgesetzt, um an diesem städtebaulich 
integrierten Standort eine zeitgemäße Verdichtung zu ermöglichen.  
 
Zahl der Vollgeschosse 
Im MI-1-Gebiet ist eine 4- bis 5-geschossige Bebauung zulässig, im MI-2-Gebiet eine 2- bis 3-
geschossige. Diese Geschossigkeiten orientieren sich an der vorhandenen Nachbarbebauung 
und gewährleisten ein städtebaulich verträgliches Einfügen der Neubebauung in die 
bestehende Siedlungsstruktur.  Die zwingende Festsetzung einer Mindestgeschossigkeit 
resultiert aus dem planerischen Ziel, die angestrebte städtebauliche Dichte auch 
planungsrechtlich zu verankern. 
Um einerseits die Anlage von Tiefgaragen zu ermöglichen und andererseits die - oberirdische 
- Ausnutzung der Baugrundstücke nicht einzuengen ist  festgesetzt, dass 
Tiefgaragengeschosse nicht auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse anzurechnen sind . In 
der Folge kö nnen Tiefgaragengeschosse damit auch bei der Ermittlung der Geschossfläche 
bzw. der Geschossflächenzahl unberücksichtigt bleiben. 
 
3. Gebäudehöhen 
In Verbindung mit der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse (als Höchstgrenze) ist die 
Gebäudehöhe festgesetzt. Als unterer Bezugspunkt gilt Normalhöhennull (NHN), als oberer 
Bezugspunkt der obere Gebäudeabschluss.  
Es ist beabsichtigt, die derz eitigen Geländehöhen im Wesentlichen beizubehalten, wobei der 
nördliche Grundstücksbereich des MI -1-Gebiets geringfügig aufgehöht werden soll. Die 
festgesetzten Gebäudehöhen berücksichtigen diese topographische Ausgangssituation und 
sind so g ewählt, dass e in unverhältnismäßiges Heraustreten einzelner Gebäude aus dem 
Gelände und aus dem Siedlungszusammenhang vermieden wird. Diese Festsetzung hat in 
erster Linie einen nachbarschützenden Charakter und dient darüber hinaus einem ruhigen und 
harmonischen Erscheinungsbild der geplanten Bebauung.  
Das im MI -1-Gebiet geplante Bürogebäude ragt aufgrund der festgesetzten 
Höhenbeschränkung nicht über den vorhandenen Gebäudekomplex des nördlich 
angrenzenden „Hermann -Ehlers-Hauses“ hinaus. Die Bestandsbebauung bleibt für  diesen 
Bereich auch zukünftig maßstabsbildend und dominierend. 
Die im MI -2-Gebiet geplante Wohnbebauung staffelt sich zur angrenzenden 
Bestandsbebauung am „Hellernschen Weg“ und zum Kindergarten entsprechend ab, so dass 
negative opt ische Beeinträchtigunge n der vorhandenen Nachbargrundstücke vermieden 
werden. 
Die festgesetzten Gebäudehöhen über Normalhöhennull ermöglichen die Umsetzung der 
zeichnerisch festgesetzten Zahl der Vollgeschosse und beinhalten einen gewissen Spielraum 
für die Entwurfs - und Ausführ ungsplanung. Dieser Spielraum ist mit etwa 1,50 m jedoch so 
gewählt, dass andererseits kein weiteres (Nicht-)Vollgeschoss möglich ist. 
Ausnahmen von der Höhenbegrenzung für einzelne funktionsgebundene Anlagen (z.B. 
Antennen, Geländer, Fahrstühle, Lüftungsa nlagen und sonstige funktionsb edingte technische 
Anlagen) kön nen zugela ssen werden, wenn diese erforderlich sind, untergeordnet bleiben 
sowie gestalterisch vertretbar sind. 
 
4. Bauweise 
Aufgrund der unterschiedlichen Baustrukturen wird die Bauweise differe nziert festgesetzt. Für 
die Wohnbebauung (MI 2) wird entsprechend der geplanten frei stehenden Wohngebäude die 
offene Bauweise (o) festgesetzt.  
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Für das Bürogrundstück (MI 1) wird aufgrund der geplanten Gebäudelänge die abweichende 
Bauweise (a) festgesetzt . Dafür wird festgesetzt, das Gebäude länger als 50 m sein dürfen. 
Ansonsten gelten die Regelungen der offenen Bauweise. Mit der Festsetzung soll die 
Realisierbarkeit des geplanten Baukörpers sichergestellt werden, der nach den Regelungen 
der offenen Bauweise ansonsten unzulässig wäre.    
 
5. Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind eng auf den städtebaulichen Entwurf bezogen 
festgesetzt, um eine entsprechende Umsetzung der gestalterischen Ordnungsprinzipien zu 
gewährleisten. 
Im Mischgebiet MI-2 dürfen die festgesetzten Baugrenzen auf zwei Seiten je Gebäude auf der 
gesamten Länge der jeweiligen Fassade überschritten werden: 
- für ebenerdige Terrassen um maximal 3,00 m und 
- für Balkone um maximal 2,00 m. 
Tiefgaragen können gemäß de n Regelungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) auch 
außerhalb der überbaubaren Flächen zu gelassen werden . Durch die Festsetzungen der 
überbaubaren Flächen wird einerseits die genaue Positionierung der G ebäude auf dem 
Grundstück festgelegt sowie anderersei ts ein gewisser Spielraum für die Anordnung der den 
Wohnungen zuzuordnenden Terrassen und Balkone sowie für die Positi onierung von 
Tiefgaragen eingeräumt.  Zudem wird durch die detaillierte Festsetzung der überbaubaren 
Flächen die Realisierung der städtebaulichen Konzeption sichergestellt. 
Die Festsetzung zur Zulässigkeit einer Überschreitung der Baugrenzen für die Realisierung 
von Tiefgaragen dient der Möglichkeit zur Herstellung von Tiefgaragen bei gleichzeitiger 
Beibehaltung stringenter Regelungen zur Realisierung der geplanten Gebäude. 
 
6. Verkehrliche Erschließung 
Innerhalb des Änderungsbereichs sind zwei private Verkehrsflächen festgesetzt, die neben 
der Erschließungsfunktion für die privaten Stellplätze auch eine verkehrsgerechte 
Befahrbarkeit für Müllfahrzeuge sowie für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge gewährleisten. 
Die private Verkehrsfläche A erschließt das Grundstück des Bürogebäudes. Die private 
Erschließungsstraße B dient der Erschließung der Wohngebäude. Die öffentliche 
Erschließung endet somit am der Straße Martinsburg. 
Die Verkehrssicherungspflicht für die privaten Verkehrsflächen sowie alle damit verbundenen 
Aufgaben obliegen künftig den privaten Grundstückseigentümern. 
 
7. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Um für Fußgänger eine Durchlässigkeit z um angrenzenden Siedlungsbereich am 
„Hellernschen Weg“ sicherzustellen, ist für die private Verkehrsfläche B, die der Erschließung 
des MI-2-Gebiets dient, ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.  
Für beide private Verkehrsflächen sind darüber hinaus Leitungsrechte zugunsten der Ver- und 
Entsorgungsträger festgesetzt, damit innerhalb dieser Wegetrassen die erforderlichen Kabel 
und Leitungen untergebracht werden können. 
 
8. Schallschutz 
Zur Sicherstellung des erforderlichen Schallschutzes wird f estgesetzt, dass entlang der 
Nordfassaden der geplanten Wohnbebauung im MI 2 -Gebiet nördlich der privaten 
Verkehrsfläche 2 in den Erdgeschossen keine Räume für dauerhaften Aufenthalt mit zu 
öffnenden Fenstern zulässig sind. Die Festsetzung resultiert aus d em geplanten unmittelbar 
angrenzenden Parkplatz des Bürogebäudes. 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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9. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung soll ein Beitrag zur Verbess erung des 
Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft 
filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Sommermon aten 
durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines b egrünten 
Daches kann mehr als die Hälfte des jährlichen Niederschlagswassers wieder v erdunsten, 
wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser 
Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der 
Dachabdichtung, u. a. durc h Absorbieren schädlicher UV -Strahlungen, zu Gute gehalten 
werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann sich das Raumklima der 
direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, so dass ggf. auf eine kostenintensive 
Klimaanlage verzic htet werden kann. Im Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes 
zudem durch die isoli erende Wirkung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen 
Umständen kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier - und 
Pflanzenarten bieten. 
Durch geringe Au fbauhöhen moderner Dachbegrünungen können auch die statischen 
Anforderungen an die Dachtragwerke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
 
10. Stellplatzbegrünung 
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu flächendeckend 
versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders in den Sommermonaten 
stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebungsluft. Die Abstrahlung der 
aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühleren Abend - und Nachtstunden, wenn 
eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen soll. Mit der Begrünung durch standortgerechte 
Bäume (s. Anhang, Pflanzliste B) wird die Beschattung der versiegelten Flächen verbessert, 
was zu einer deutl ichen Verringerung des Aufheizeffekts führt. Durch diese Maßnahme wird  
ein Beitrag zur Ve rringerung der Überhitzung des Stadtklimas im Sommer sowie durch die 
Filterung von Luf tschadstoffen und groben Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung der 
Luftqualität geleistet. 
      
  
Bsp.: Einzelreihung  von Pkw-Einstellplätzen  Bsp.: Doppelreihung von Pkw-Einstellplätzen 
 
11. Versickerung 
Die Festsetzungen zur Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf den 
Grundstücken soll en sicherstellen, dass keine Einleitung des Regenwassers bei normalen 
Regenereignissen in das K analnetz erfolgt. Ziel dabei ist die Beibehaltung der 
Grundwasserneubildungsrate sowie einer Vermeidung von Beeinträchtigungen der 
Martinsquelle.  
 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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12. Dachneigung und Fassadengestaltung 
Die Regelungen zu Dachneigung und Fassadengestaltung werden getroffen, um ein möglichst 
homogenes Erscheinung sbild des neuen Quartiers sicherzus tellen. Die Festsetzungen 
korrespondieren mit den Ergebnissen des städtebaulichen Wettbewerbs. 
Die Festsetzung flach geneigter Dächer ermöglicht zudem die Realisierung von 
Dachbegrünungssystemen, die einen Beitrag zur Klimaverträglichkeit leisten sollen. 
 
13. Grundstückseinfriedungen 
Die Festsetzungen zu Grundstückseinfriedungen gelten nur am Übergang zu öffentlichen 
Verkehrsflächen und sollen ein Mindestmaß an Gestaltqualität sicher stellen. Gleiches gilt für 
die Festsetzungen zu Stützmauern. Eine Pflanzliste für geeignete Pflanzen im 
Siedlungsbereich kann der Anlage (Pflanzliste A) entnommen werden.  
 
14. Ver- und Entsorgung 
Versorgung mit Gas/Wasser/Elektrizität 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser, 
Telekommunikationsleitungen u. ä. kann über das vorhandene Leitungsnetz sichergestellt 
werden. 
Löschwasserversorgung 
Die Löschwasserversorgung erfolgt nach den Vorgaben des DVGW -Regelwerks W 405. Das 
Trinkwassernetz wird nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann zur Siche rstellung des 
Löschwasserbedarfs mit herangezogen werden. 
Schmutzwasserentsorgung 
Das für den  Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann  an das 
vorhandene Kanalnetz angeschlossen werden. 
Oberflächenentwässerung 
Das anfallende  Niederschlagswasser wird auf den Grundstücken gesammelt und in 
Versickerungsmulden vor Ort zur Versickerung gebracht. Im Bebauungsplan sind die 
erforderlichen „Flächen für die Wasserwirtschaft“ festgesetzt. Ein Anschluss an den 
vorhandenen Regenwasserkanal in der Straße Martinsburg ist nur als Notüberlauf für sehr 
starke Regenereignisse vorgesehen. 
Abfallbeseitigung 
Die Abfallbeseitigung erfolgt durch die örtliche Müllabfuhr in Trägerschaft der S tadt 
Osnabrück. 
 
D Umweltbelange 
Mit der 1. Änderung des B -Planes 240 werden auf derzeitigen Brach - und Grünflächen mit – 
v.a. im südlichen bzw. südöstlichen Bereich – eingestreuten Gebüschen und Kleingehölzen 
mehrere Baufenster zur Errichtung eines Bürogebäudes sowie von sechs Wohngebäuden 
festgesetzt. Während die Biotopausstattung im nördlichen Teil des Plangebietes keine 
relevante ökologische Wertigkeit aufweist, erreichen die naturnahen bis halbnatürlichen 
Stauden- und Ruderalfluren sowie die o.g. einge streuten Gebüsche und Kleingehölze im 
Süden und Südosten des Änderungsbereiches mit der Wertstufe III durchaus eine 
nennenswerte ökologische Bedeutung. Der Planentwurf führt moderat geschätzt zum Verlust 
von ca. 4000 m 2 höherwertiger Biotopstrukturen. Dabe i ist zu berücksichtigen, dass weitere 
niederwertigere Biotoptypen aufgrund ihrer Bedeutung für gefährdete Fledermausarten in der 
ökologischen Gesamtschau u.U. eine höhere Bewertung erfahren müssten, als aus dem 
reinen Biotoptyp abzuleiten ist. Eine Kompen sation dieses hinsichtlich des Schutzgutes Arten 
und Lebensgemeinschaften erheblichen Eingriffs erfolgt auf Grund der Anwendung des § 13 a 
BauGB nicht. 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Hinsichtlich des gesetzlichen geregelten besonderen Artenschutzes bestehen aus 
naturschutzfachlicher Sicht keine grundlegenden Bedenken gegen das Vorhaben, da mittels 
des Hinweises Nr. 5 sicher gestellt wird, dass durch die Verwirklichung der Planung keine 
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. §44 BNatSchG berührt werden. 
 
Auch wenn der Änderungsber eich auf Grund seiner Nutzungshistorie in großen Teilen als 
stark anthropogen überformt erscheint, werden im Rahmen der Planung auch als natürlich 
gewachsen anzusprechende Böden überplant bzw. neu versiegelt werden. Eine 
Kompensation dieses als erheblich e inzustufenden Eingriffs erfolgt auf Grund der Anwendung 
des § 13 a BauGB nicht. 
 
Die mit der Änderung einhergehenden umfangreichen Neuversiegelungen führen auch - 
zumindest kleinräumig - zu negativen Auswirkungen hinsichtlich des Stadtklimas. 
Mit Blick auf  die östlich an das Plangebiet angrenzenden hochwertigen Biotopstrukturen des 
Quellbereiches werden keine Beeinträchtigungen befürchtet, da das im Änderungsbereich 
anfallende Niederschlagswasser über zentrale Versickerungsmulden dem Grundwasser 
zugeführt werden wird. 
 
Insgesamt sind mit dem Vorhaben negative Auswirkungen hinsichtlich der Schutzgüter Arten 
und Lebensgemeinschaften (Verlust höherwertiger Biotoptypen), Boden (Neuversiegelung) 
sowie Kleinklima verbunden. 
 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Den dargelegten Beeinträchtigungen der Umweltbelange stehen positive Aspekte der Planung 
entgegen, die die negativen Auswirkungen relativieren bzw. zu diesen ins Verhältnis zu setzen 
sind. 
Das Plangebiet befindet sich in einem relativ zentralen Bereich der Stadt im  vorhandenen 
Siedlungszusammenhang. Insofern handelt es sich um eine innerstädtische Nachverdichtung 
bzw. um die Revitalisierung einer Brachfläche, so dass für die geplanten Bauvorhaben kein 
zusätzlicher Grund und Boden im Außenbereich in Anspruch genommen  werden muss . 
Zudem wird die Fläche durch den gewählten Dichtegrad gut ausgenutzt und insofern mit 
Grund und Boden sparsam umgegangen. Die Planung ist so konzipiert, dass mit ihr möglichst 
geringe Beeinträchtigungen der beachtlichen Schutzgüter verbunden s ind. So wird u.a. 
festgesetzt, dass das anfallende Niederschlagswasser im Plangebiet zu versickern ist. Damit 
sollen Beeinträchtigungen der Grundwasserneubildungsrate und der benachbarten 
Martinsquelle ausgeschlossen werden.  
Aufgrund der Lage im Siedlungs zusammenhang ist das Plangebiet gut an die örtliche 
Versorgungs- und Infrastruktur angebunden (z.B. Bus und KITA), so dass hieraus positive 
Effekte auf die künftige Ausnutzung der kommunalen Infrastruktur ergeben.  
Beachtlich ist weiterhin, dass es sich um  die Revitalisierung einer Brachfläche handelt, die 
auch in der Vergangenheit baulich bzw. gärtnerisch genutzt wurde. Insofern stellen die derzeit 
dort vorhandenen Strukturen ein planerisch nicht angestrebtes Zwischenstadium nach 
Aufgabe der gärtnerischen Nutzung und keinen zu erhaltenden Zustand dar. 
Vor dem Hintergrund der künftig angestrebten  Nutzung werden die möglichen 
Beeinträchtigungen der Schutzgüter als vertretbar angesehen und durch entsprechende 
Festsetzung soweit wie möglich minimiert.    
 
F Sonstige Angaben 
 
1. Sozialverträglichkeit 
Mit diesem Bebauungsplan sollen neben der Ansiedlung von nicht wesentlich störendem 
Gewerbe auch Flächen für die Schaffung innerstädtischer Wohnformen bereitgestellt werden . 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Dabei ist die Möglichkeit der Inanspruchna hme vorhandener Angebote und Einrichtungen der 
sozialen Infrastruktur gewährleistet. 
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich des vorhandenen Kinderspielplatzes am 
„Hellernschen Weg“. Nach dem gesamtstädtischen Spielplatzkonzept ist ein Erhalt dieses 
Spielplatzes vorgesehen. Über die geplante Fußwegverbindung zum „Hellernschen Weg“ ist 
dieser Spielplatz gut zu erreichen. 
 
2. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse 
durch bodenordnende Maßnahmen erfo rderlich. Diese werden voraussichtlich durch den 
Investor durch vertragliche Lösungen umgesetzt. 
 
3. Flächenbilanz 
Bruttobauland (Fläche des Plangebiets): 100 % ca. 12.445 m² 
(private) Verkehrsflächen: 16 % ca.   2.000 m² 
Flächen für die Wasserwirtschaft 5 % ca.      670 m² 
Nettobauland (Mischgebiet / MI): 79 % ca.   9.775 m² 
 davon MI-1-Gebiet:          ca. 5.230 m² 
 davon MI-2-Gebiet:          ca. 4.545 m² 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Anhang: 
 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30m E  
 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3m H  
Europäische 
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3m - ja 
 
Bebauungsplan Nr. 240 - Westlich Martinsburg - 1. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Pflanzliste B : 
- Standortgerechte mittel- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen 
und Verkehrsflächen - 
  
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wuchshöhe 
max. Höhe Breite 
Bäume 
Spitzahorn Acer platanoides  
(grünlaubige Arten und Sorten) 20-30 m 15-22 m 
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m 
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m 
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m 
Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m 
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m 
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m 
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m 
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m 
Winterlinde Tilia codata 18-20 (30) m 12-15 (20) m 
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m 
Hollländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m 
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m