Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - o frühzeitige Beteiligung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/6431
Datum: 2021-01-29
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 19.01.2021 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/6431
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -
o frühzeitige Beteiligung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 04.02.2021 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zum 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -
Planbereich: zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und 
Lyrastraße
wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher 
Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang. Zusätzlich wird der 
Öffentlichkeit in diesem Zeitraum die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
 
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
X negativ; Konkretere Angaben sind im weiteren Verfahren noch zu ermitteln.
keine
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
F. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Innenstadt lebendig halten
 Stadtteile aufwerten
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
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Sachverhalt:
Nachdem bekannt geworden ist, dass das ursprünglich am Neumarkt geplante 
Einkaufszentrum nicht mehr errichtet werden soll, beabsichtigt die Stadt, den zu diesem 
Zweck aufgestellten vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum 
Neumarkt – aufzuheben.
Das sich nach Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600 ergebende 
Planungsrecht für den Bereich zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Große Rosenstraße, 
Kolpingstraße und Lyrastraße stellt leider keine Grundlage für eine in diesem Bereich 
dringend erforderliche Stadtreparatur dar. Deshalb ist es städtebaulich erforderlich, mit dem 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt – neues Planungsrecht für strukturbildende 
Maßnahmen und eine umfassende Umgestaltung dieses Stadtraums zu schaffen.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, dem Plangebiet als Stadtquartier eine deutlich 
erkennbare neue Prägung zu geben und gleichzeitig seine Zugehörigkeit zur Innenstadt zu 
unterstreichen. Dabei sollen bestehende Potenziale genutzt und strukturelle Schwächen des 
Stadtgrundrisses ausgeglichen werden. 
Auch wenn die nördliche Neustadt von Universität, Justizzentrum, Einkaufs- und 
Servicebereichen dominiert wird, soll die anstehende städtebauliche Planung auch einen 
maßgeblichen Beitrag zur Förderung des innerstädtischen Wohnens leisten. 
Dem Stadtraum angemessene Bauvolumina, Dachbegrünungen, begrünte Innenhöfe und 
zusätzliche Angebote der Versorgungsinfrastruktur sollen zum Entstehen eines nachhaltigen 
und attraktiven innerstädtischen Quartiers beitragen, welches die Idee einer Stadt der kurzen 
Wege nicht nur aufgreift, sondern auch umsetzt.
Das vorliegende Bauleitplanverfahren unterstützt in Form eines Flächenrecyclings eine 
nachhaltige Innenentwicklung, die zum Ziel hat, den zukünftigen Flächenbedarf möglichst 
weitgehend durch die Nutzung von innerörtlichen, bereits erschlossenen Flächen zu decken. 
Neue Flächen im Außenbereich sollen dabei geschont werden. Das Flächenrecycling stellt 
sich somit in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie als ein Kernelement zur Reduzierung 
der Flächeninanspruchnahme dar.
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.09.2019 die Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – beschlossen. Auch wenn es sich bei der 
vorliegenden Bauleitplanung um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, wird 
von der Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
abgesehen, um der städtebaulichen Bedeutung der Planung gerecht zu werden und der 
Öffentlichkeit die Möglichkeit zu geben, sich frühzeitig an der Bauleitplanung zu beteiligen.
Gez. Clodius
 
Anlagen:
Bebauungs- und Erschließungskonzept Variante A
Bebauungs- und Erschließungskonzept Variante B
Massenmodell Variante A 
Massenmodell Variante B
Begründung (Vorentwurf)




 
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Stadt Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - 
 
Begründung zum Vorentwurf 
Stand: 25.01.2021 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
1.1. Allgemeines 
Nachdem bekannt geworden ist, dass das ursprünglich am Neumarkt geplante Ein-
kaufszentrum nicht mehr errichtet werden soll, beabsichtigt die Stadt, den zu diesem 
Zweck aufgestellten vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum 
Neumarkt – aufzuheben. 
Das sich nach Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600 erge-
bende Planungsrecht für den Bereich zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Große Ro-
senstraße, Kolpingstraße und Lyrastraße stellt leider keine Grundlage für eine in die-
sem Bereich dringend erforderliche Stadtreparatur dar. Deshalb ist es städtebaulich er-
forderlich, mit dem Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt – neues Planungsrecht 
für strukturbildende Maßnahmen und eine umfassende Umgestaltung dieses Stadt-
raums zu schaffen. 
 
1.2. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.09.2019 die Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – beschlossen. Auch wenn es sich bei der 
vorliegenden Bauleitplanung um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, 
wird von der Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a Baugesetz-
buch (BauGB) abgesehen, um der städtebaulichen Bedeutung der Planung gerecht zu 
werden und der Öffentlichkeit die Möglichkeit zu geben, sich frühzeitig an der Bauleit-
planung zu beteiligen. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Innenstadt und liegt zwischen Neumarkt, Jo-
hannisstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Lyrastraße. Die Größe des Plan-
gebiets beträgt ca. 1,9 ha. 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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2.2. Bestandsanalyse 
2.2.1. Stadtstruktur 
Das Plangebiet liegt im südlichen Bereich der Osnabrücker Innenstadt, im nord-
westlichen Bereich der Neustadt. Die Neustadt wird im Nordwesten dominiert durch 
die Universität mit Schloss und Institutsgebäuden. Das Justizzentrum, das Marien-
hospital sowie diverse Einzelhandelsbetriebe und Dienstleistungen prägen die Nut-
zungs- und Baustrukturen östlich der Johannisstraße. Die Johannisstraße selbst 
bietet ein heterogenes Erscheinungsbild und ist durch den vorhandenen Einzel-
handel stark geprägt. Die historische kleinteilige und vielfältige Parzellierung ist 
noch weitgehend erhalten. Einzelne Gebäude aus der Gründerzeit und schlichtere 
Bebauung der Nachkriegszeit wechseln sich ab. Die qualitativen Defizite der Be-
bauung und der privaten Nutzungen setzen sich in der Gestaltung des öffentlichen 
Raumes fort. 
Die Ursache für städtebaulich nicht integrierte Bereiche, wie z. B. Parkhäuser und 
Anlieferstraßen, kann in den bis zum 20. Jahrhundert unbebauten großen Block-
bereichen liegen. Die Blöcke im Bereich Große Rosenstraße und Süsterstraße 
zeigten noch Anfang des 20. Jahrhunderts umfangreiche freie Innenbereiche. Wei-
tere Gründe sind in den Folgen der Kriegszerstörung und dem Wiederaufbau zu 
sehen. Wohnnutzung gewinnt in der Neustadt erst in den letzten Jahren wieder 
neue Bedeutung.  
Die städtebaulichen Problemschwerpunkte am Neumarkt sind im Besonderen in 
der fehlenden Aufenthaltsqualität zu sehen, welche durch die im Vordergrund ste-
hende Verkehrsfunktion und die städtebaulichen und gestalterischen Defizite ent-
standen sind. Im Bereich des Neumarktes und Umgebung sind durch Leerstand, 
Modernisierungsrückstand an einem Großteil der Gebäude und ungestalteten 
Parkplatz- und Freiflächen Trading-Down-Tendenzen erkennbar. Darüber hinaus 
sind die Barrierewirkung des Neumarktes sowie die abfallende Qualität der Johan-
nisstraße als Einzelhandelsstandort aufgrund von unausgewogenem Branchenmix 
und eingeschränkter Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum als weitere wesent-
liche Defizite wahrnehmbar. Hinzu kommen städtebaulich-funktionale Mängel in 
der Seminarstraße und Große Rosenstraße, welche durch die Überlagerung von 
Anlieferverkehr, Wohnerschließung und mangelnder stadträumlicher Ordnung ent-
standen sind.  
In dem verkehrsorientierten Bereich der Lyrastraße / Kolpingstraße bleiben die 
Räume städtebaulich in ihrem Charakter ungeklärt. Die platzartigen Aufweitungen 
dieser Straßen stellen jedoch ein Gestaltungspotential für interessante Raumfolgen 
und attraktive Plätze dar. 
 
2.2.2. Stadtgeschichte  
Der heute als Neumarkt bezeichnete Platz umfasst eine wesentlich größere Fläche 
als der am Anfang der zweiten Hälfte des 19. Jahrhundert angelegte Neumarkt. 
Ursprünglich wurde dieser vor dem Landgericht im Zuge der östlichen Stadterwei-
terung zum Hannoverschen Bahnhof (eröffnet 1855) und Bahnhofsviertel angelegt. 
Die Bebauung zwischen Große Straße, Grüner Brink und Neuer Graben bildete 
damals die westliche Platzkante des Neumarktes, das Dreieckgrundstück zwi-
schen Kollegienwall und der damaligen Bahnhofstraße (heute Wittekindstraße) die 
östliche Platzkante. Die heutige Ausdehnung des Neumarkts geht auf eine nach-
kriegszeitliche Entwicklung zurück, indem der Bereich zwischen Neuer Graben und 
ehemals Grüner Brink nicht mehr bebaut bzw. als Busterminal genutzt und die Flä-
che so in der Bezeichnung dem Neumarkt zugeordnet wurde.  
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Das geplante Stadtquartier betrifft einen Teil der Osnabrücker Neustadt, der nach 
den vorliegenden archivalischen und kartographischen Daten eine Sonderstellung 
einnimmt und der sich deutlich vom Großteil des weiteren Neustädter Kernbereichs 
unterscheidet. In diesem Zusammenhang treten zwei Sachverhalte besonders 
deutlich hervor:Kernbereich vom Neumarkt über Seminarstraße bis Große Rosen-
straße 
Bis zum Zusammenschluss der Alt- und Neustadt 1307 bildete der Neue Graben 
die südöstliche Grenze der historischen Altstadt. Diese Begrenzung hat sich im 
Laufe der Jahrhunderte im Stadtgrundriss und in der Namensgebung der Straße 
erhalten.  
Der Verlauf von Grundstücksgrenzen und Straßen lässt in der Regel erkennen, ob 
die Entstehung dieser Raumstrukturen entweder auf naturräumliche Rahmenbe-
dingungen (z. B. bogenförmige Straßenverläufe, wenige rechte Winkel) oder auf 
stadtplanerische Ansätze (geradlinige Straßenverläufe, überwiegend rechte Win-
kel) zurückzuführen ist. Jede dieser beiden Möglichkeiten kann auch mit Datie-
rungsansätzen in Verbindung gebracht werden. So ist der Naturraumbezug deut-
lich älter (in Osnabrück: 8. bis 12. Jahrhundert) als der planerische Ansatz (in Os-
nabrück: seit der Zeit um 1200). 
In der Neustadt finden sich beide Möglichkeiten. Der Nordteil ist durch den schwach 
bogenförmigen Verlauf der Straßen Seminarstraße und Große Rosenstraße ge-
prägt. Sie verlaufen parallel zu der Altstadtbefestigung Neuer Graben sowie der 
Altstadtstraße Grüner Brink. Dieser Verlauf entspricht einer südlichen Umfassung 
einer natürlichen Geländekuppe östlich der Katharinenkirche, dem „Osterberg“ 
(heute: Bereich Kamp-Promenade bis Ledenhof). Diese Anhöhe läuft nach Süden 
allmählich aus und wird in der Neustadt durch den ursprünglich weiträumigen Nie-
derungsbereich des „Wiesenbachs“ begrenzt (ehemaliger Schnittpunkt des Wie-
senbachs mit der Johannisstraße heute etwa im Bereich der Gebäude Johannis-
straße 84 bis 86). Erst südlich dieses Fließgewässerbereichs (ab Süsterstraße) 
zeigt sich ein Straßenbild mit geradlinigen Verläufen und rechtwinklig darauf aus-
gerichteten Querstraßen und Grundstücksgrenzen so, wie es durch eine historisch 
nachweisbare „Stadt“-Gründung Anfang bis Mitte des 13. Jahrhunderts auch über-
liefert ist (initiiert durch Bischof Engelbert von Isenberg, 1248).  
Der Nordteil ist daher als der entwicklungsgeschichtlich ältere Teil der Neustadt 
anzusehen. Historische Belege für diesen Sachverhalt sind jedoch nicht bekannt, 
sodass nur mit Hilfe der archäologischen Forschung ein für die Stadtkernforschung 
entscheidender Informationsbedarf erschlossen werden kann. Da das für die Er-
schließung dieser Informationen maßgebliche Areal durch das vorgesehene Bau-
vorhaben vollends überbaut wird, müssen vor Beginn der Erdeingriffe archäologi-
sche Maßnahmen an ausgewählten Stellen stattfinden. 
 
Einmündung Seminarstraße/Johannisstraße 
Die Johannisstraße nimmt unter den stadtraumbeherrschenden Straßen eine Son-
derstellung ein, da sie Teil einer historisch und archäologisch nachweisbaren her-
vorgehobenen frühgeschichtlichen Wegeführung ist. Die Achse Dom – Johannis-
kirche – Iburger Straße – Schölerberg verbindet die frühesten großräumig nach-
weisbaren Entwicklungsstufen der mittelalterlichen Stadt miteinander (ab 3./4. 
Jahrhundert: ursprüngliches Siedlungsareal im Bereich Johannisfriedhof und Gal-
genesch; 8. Jahrhundert: frühchristliches Körpergräberfeld am Schölerberg; Ende 
des 8. Jahrhunderts: Entstehung der Missionszelle Dom; um 1011: Bau der Stifts-
kirche St. Johann; um 1070: Verbindung zur bischöflichen Residenz Iburg). Eine 
derartige, schon sehr früh herausragende Bedeutung dürfte sich auch in der allge-
meinen wirtschaftlichen Nutzung und Randbebauung dieser Straße in der 
Frühphase der Stadtentwicklung widerspiegeln.  
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Für die Zeit ab dem frühen 13. Jahrhundert wird dieser Aspekt durch die räumliche 
Verteilung der Steinwerke in der Neustadt deutlich. Während das Altstadtareal 
mehr oder weniger gleichmäßig auch in den Nebenbereichen der Hauptverkehrsli-
nien mit Steinwerken durchsetzt ist, findet sich dieser Bautyp in der Neustadt nur 
in der Randbebauung der Johannisstraße sowie der Seminarstraße und der Große 
Rosenstraße. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang der Bereich Johannis-
straße 70 bis 73 (Ecke Seminarstraße), der von drei, in enger Nachbarschaft zuei-
nanderstehenden Steinwerken bebaut war.  
Trotz der auch heute noch hohen Bedeutung der Johannisstraße als Hauptverkehr-
sachse der Neustadt liegen keine historischen Dokumente über die Frühphase 
(Früh- bis Hochmittelalter) der Randbebauung der Johannisstraße vor. Während 
dieser Aspekt der ursprünglichen Wege- und Nutzungsfunktion für den Bereich der 
Altstadt bereits ansatzweise archäologisch untersucht werden konnte (Bereich 
Domhof, Hasestraße), ist in der Neustadt noch keine entsprechende Untersuchung 
erfolgt. Da mit dem geplanten Bauvorhaben eine endgültige und großflächige Zer-
störung etwaiger Bodenspuren auf ungestörten Restflächen bevorsteht, insbeson-
dere dort, wo mit den bekannten ehemaligen Steinwerksstandorten wichtige Indi-
katoren für die hervorgehobene denkmalpflegerische Bedeutung dieses Areals vor-
liegen, ist eine solche Untersuchung vor Beginn der Erdeingriffe vorzusehen. 
 
2.2.3. Verkehr 
Individualverkehr und öffentlicher Verkehr 
Die historische Zweiteilung der Stadt in Alt- und Neustadt ist in der westöstlichen 
Verkehrsverbindung Neuer Graben bis Wittekindstraße erkennbar. Mit Zunahme 
des motorisierten Verkehrs und dem Ausbau dieser Verkehrsachse macht sich die 
Trennwirkung für Fuß- und Radverkehr deutlich bemerkbar.  
Der Neumarkt ist der zentrale Platz zwischen der nördlichen sowie südlichen In-
nenstadt und wird durch diese Querverbindung in seiner Längsachse befahren. 
Zugleich ist er der zentrale Umsteigeplatz für den öffentlichen Personennahver-
kehr. Insgesamt benutzen bis zu 70.000 Menschen täglich den Bushaltebereich 
Neumarkt / Johannisstraße. Auf dem Neumarkt verkehren täglich mehrere Tau-
send Fahrzeuge und Fußgänger. Aufgrund dieser zentralen Situation haben sich 
an diesem Platzrand kerngebietstypische Nutzungen mit einer hohen Kundenfre-
quenz angesiedelt. 
Auf der Johannisstraße liegen mehrere Buslinien. Die Zentralität der Johannis-
straße resultiert bisher überwiegend aus dem Nord-Süd-Verkehr innerhalb der 
Straße selbst. Die Anbindung nach Norden an die Große Straße ist durch eine ein-
zige Querungsmöglichkeit im Bereich des Neumarktes sehr eingeschränkt. 
Die Vernetzung mit den östlich und westlich angrenzenden Quartieren ist räumlich 
und qualitativ schwach ausgebildet. Die Quervernetzung nach Osten ist auf eine 
einzige Gasse, die Hubert-Eichholz-Gasse und einige informelle Durchgänge über 
Hinterhöfe und durch Gebäude angewiesen. 
Die Achse Lyrastraße - Kolpingstraße ist in ihrer Ausformung stark auf die verkehr-
liche Funktion ausgerichtet. Die Achse soll zukünftig die Funktion einer Fahr-
radstraße übernehmen.  
 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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Fußgänger und Radfahrer 
Das Straßen- und Wegenetz der Altstadt ist durch die Überlagerung von zirkular-
radialen (Dombezirk, Markt) und linearen Formen (Große Straße) gekennzeichnet. 
Im Stadtgrundriss ergibt dies ein polygonales und komplexes Gesamtgefüge. Die-
ses kleinmaschige Netz der Altstadt ist für die Anforderungen von Fußgängern prä-
destiniert.  
Der Grad der Vernetzung des öffentlichen Raums in der Neustadt ist bis heute 
deutlich geringer als in der Altstadt. Diese relativ grobe Struktur begrenzt die inner-
städtische Entwicklung und kann für Fußgänger nur bedingt kompensiert werden. 
Die nachträglich geschaffenen Durchgänge von der Johannisstraße vor allem in 
Richtung Osten haben entweder nur notdürftigen Charakter oder sind eher als rück-
wärtiger Geschäftseingang mit der Funktion einer Passage zu verstehen. Lediglich 
die Hubert-Eichholz-Gasse (nördlich der Johanniskirche) erfüllt in Form und Funk-
tion den Anspruch einer öffentlichen Wegeverbindung.  
Die oberirdische Querung des Neumarktes ist derzeit wenig attraktiv und wirkt als 
Barriere zur Neustadt. Die Neugestaltung des Neumarkts steht noch aus. 
Die Seminarstraße ist eine wichtige, bereits im historischen Stadtgrundriss vorhan-
dene Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer. Unter anderem stellt der 
Radverkehrsplan zum Radverkehrsnetz der Innenstadt die Seminarstraße als Teil 
des Sekundärnetzes dar und zeigt damit deren Bedeutung als Stadtteilverbindung, 
Alternativroute und deren Verteilungsfunktion auf. 
 
2.2.4. Freiraum 
Der öffentliche Raum der nördlichen Neustadt zeigt deutliche Defizite. Vor allem 
der Bereich zwischen Seminarstraße und Große Rosenstraße ist heute gekenn-
zeichnet durch Rückseiten, fehlende Raumkanten, ungestaltete Parkplatzflächen 
und unklare Übergänge zwischen öffentlichen und privaten Nutzungen. Die vor-
handenen Freiräume sind unzureichend ausgebildet und die Straßenräume der Se-
minarstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Johannisstraße weisen ge-
ringe Aufenthaltsqualitäten auf. 
Die Gestaltung des Neumarktes ist stark durch die verkehrstechnischen Anforde-
rungen geprägt. Der historische Platzcharakter ist nicht mehr erlebbar. Aufenthalts-
qualitäten sind auch hier kaum gegeben.  
Die Attraktivität der Johannisstraße als Einkaufsstraße wird durch die starke ver-
kehrliche Nutzung durch den ÖPNV  eingeschränkt. Aufenthaltsqualitäten sind im 
Straßenraum nur in beschränktem Masse vorhanden. Ausweichmöglichkeiten in 
attraktivere seitliche Straßen und Platzbereiche sind ebenfalls nicht verfügbar. 
Im Nordwesten der Neustadt befinden sich das Schloss, in dem die Universität an-
sässig ist und der Schlosspark mit seinen großzügigen Park- und Freiflächen. 
Im südöstlichen Bereich der Johannisstraße befindet sich die Kirche St. Johann mit 
dem mit Bäumen gestalteten Platz an der Johannisfreiheit. 
 
2.2.5. Stadtmorphologie 
Bereits in der Vergangenheit – in Zusammenhang mit der ursprünglich geplanten 
Errichtung eines Einkaufszentrums innerhalb des Plangebiets – wurde durch das 
Büro ACKERS PARTNER STÄDTEBAU (Braunschweig, Januar 2013) eine städtebauli-
che Studie zur Stadtmorphologie Osnabrück im Bereich Neumarkt erarbeitet. Sie 
konzentriert sich auf den Bereich Neumarkt – Johannisstraße – Lyrastraße – Kol-
pingstraße – Große Rosenstraße, ergänzt durch das System der öffentlichen 
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Räume der umgebenden Plätze, Straßen und Gassen (Rahmen). Die Studie ist 
geeignet, um für das Verständnis des Stadtgrundrisses die wesentlichen morpho-
logischen Zusammenhänge von Alt- und Neustadt aufzuzeigen. 
Die Studie kommt zu folgenden zusammenfassenden Erkenntnissen: 
„Die Schwächen des Bereichs südlich des Neumarkts sind nicht zu übersehen und 
seit Jahren Anlass für Konzepte und Planungen. Diese können nur durch Investiti-
onen realisiert werden, deren Wirtschaftlichkeit und Risiken kalkulierbar sind. Das 
Einkaufszentrum muss integriert werden.  
Das Gleiche gilt aber auch für das System der Stadt: Die Wirkung auf das Gesamt-
gefüge muss kalkulierbar sein und überzeugende Verbesserungen beinhalten. […]  
Die öffentliche Auseinandersetzung wird leider nicht nur mit Sachargumenten in 
öffentlichen Diskussionen, sondern auch auf dem Immobilienmarkt mit offensicht-
lich gezielten Sperrkäufen geführt. Städtebaulich sinnvolle räumlich-funktionale Zu-
sammenhänge des Einkaufzentrums zur Johannisstraße hin werden hierdurch un-
terbunden.  
Das für die Stadtentwicklung unbestritten richtige Ziel, mit den verschiedenen Maß-
nahmen  
 die Barrierewirkung des Neumarkts aufzuheben, 
 die Problematik leerstehender Kaufhäuser zu lösen, 
 die sichtbaren Defizite der Neustadt auszugleichen und 
 die Innenstadt insgesamt damit zu stärken, 
scheint mit jeder weiteren erzwungenen Planungsstufe immer mehr in Frage ge-
stellt. […]  
Ziel und Maßnahme generell werden aus städtebaulicher Sicht absolut bestätigt, 
die konkrete Ausformung des Projektes an diesem Standort jedoch mit verschie-
denen Fragezeichen versehen. […]  
Die Umsetzung der in der Studie genannten Integrationsvoraussetzungen bedeutet 
für die Stadt und die Investoren eine weitere Überarbeitung der Konzepte, zusätz-
liche begleitende Maßnahmen bis hin zu Eingriffen in das Raumgefüge. Dies ist 
charakteristisch für derartige Projekte, da diese in aller Regel städtische Schwach-
stellen aufspüren. Es kann jedoch nicht erwartet werden, dass diese Mängel quasi 
beiläufig mit dem Projekt Einkaufszentrum behoben werden. Gerade der Bereich 
Neuer Graben / Johannisstraße / Kolpingstraße / Lyrastraße weist deutliche Sanie-
rungstatbestände auf. […] 
Soweit dies möglich war, wurden die tragenden Strukturen der Innenstadt und alle 
auf das Gebiet wirkenden Zusammenhänge herausgearbeitet. Die Interpretation 
und Wichtung dieser Zusammenhänge bleibt der politischen Entscheidung vorbe-
halten. Die Anforderung bleibt: Die Form der Stadt muss auch im gebauten Zustand 
und im Alltag verständlich bleiben – Morphologie ist lediglich ein Substantiv für 
diese Logik der Form.“ 
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 
als Oberzentrum festgelegt. 
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Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage 
der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszu-
richten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung ent-
sprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den Oberzentren 
zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren 
Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und 
grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Damit ist der zentralörtliche Versor-
gungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die 
nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Planbe-
reich als gemischte Baufläche (M) dar. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennut-
zungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorgesehene Bauleitplanung 
entspricht dem Entwicklungsgebot. Eine Änderung des wirksamen Flächennut-
zungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 
2.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschrei-
bung des Märkte- und Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß 
Ratsbeschluss vom 05.11.2019 findet die 2. Fortschreibung MZK OS als städte-
bauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch (BauGB) 
Berücksichtigung bei: 
 der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
 der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sorti-
mentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben. 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
 Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
 Handelszentralität der Innenstadt stärken 
 Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
 Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt 
sichern 
 Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
Als weitere Grundsätze gelten: 
 Stadt der kurzen Wege 
 Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und 
Dienstleistungsunternehmen 
  
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2.3.4. Vergnügungsstättenkonzept  
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich kon-
zeptionelle Aussagen zu der planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstät-
ten im Stadtgebiet. Das Konzept wurde von der CIMA Beratung + Management 
GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der Stadt Osnabrück 
am 07.07.2020 als städtebauliches Konzept beschlossen. 
Das VSK OS ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 
6 Nummer 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städte-
bauliche Entwicklung der Stadt Osnabrück durch die Erweiterung bestehender 
bzw. die Ansiedlung neuer Vergnügungsstätten auszuschließen. 
Folgende Teilziele wurden formuliert: 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzel-
handel, Dienstleistungen und Gastronomie 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als 
Wohnstandort 
 Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen 
nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel 
 Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk 
 Vermeidung von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsver-
lustes der Zentralen Versorgungsbereiche und der Osnabrücker Gewerbe-
gebiete 
 Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspiel-
raum für Vergnügungsstätten an Standorten, an denen keine schädlichen 
Auswirkungen zu erwarten sind, in einem an den jeweiligen Standort an-
gepassten Maße 
Städtebaulich relevante „Trading-Down“-Effekte sind u. a.: 
 Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Kir-
chen, Suchtberatungsstellen) 
 Verzerrung des Mietpreisgefüges 
 Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöff-
nung, soziales Milieu) 
 Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte 
Nutzungen (z. B. Gewerbe-/Produktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) 
 Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten 
(Agglomeration) 
 Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßen-
bildes, Störung des Stadtbildes, Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung 
von Leerständen, Verschlechterung der Versorgungssituation) 
 
2.3.5. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Stan-
dards in der Bauleitplanung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzel-
nen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Der rechtsverbindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszent-
rum Neumarkt – soll aufgehoben werden. 
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – wird der 
Bebauungsplan Nr. 473 – Südl. Seminarstraße / Johannisstraße – vollständig 
überlagert, der Bebauungsplan Nr. 108 – Große Rosenstraße / Kolpingstraße / Se-
minarstraße – teilweise überlagert. 
 
Bebauungsplan Nr. 473 
Der Bebauungsplan Nr. 473 setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans 
Kerngebiet, Straßenverkehrsfläche und Fußgängerbereiche fest. 
Der Bebauungsplan Nr. 473 trat am 30.06.1995 in Kraft. 
 
Bebauungsplan Nr. 108 
Der Bebauungsplan Nr. 108 setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans 
eine Fläche für Versorgungsanlagen - Umspannwerk - und öffentliche Straßenver-
kehrsfläche fest. 
Der Bebauungsplan Nr. 108 trat am 22.11.1985 in Kraft. 
 
2.4.2. Bodenschutz 
Auf den Grundstücken Neumarkt 14 und Johannisstraße 71/72 befanden sich che-
mische Reinigungen. Im Falle von Abbrüchen der entsprechenden Gebäude sind 
diese Bereiche durch einen Bodengutachter auf evtl. Schadstoffe zu beurteilen. 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Innerhalb des Geltungsbereichs befindet sich eine Vielzahl von Grundstücken un-
terschiedlicher privater Eigentümer. Der Großteil des Plangebiets befindet sich 
noch im Eigentum eines Projektentwicklers, der – trotz einer vorliegenden Bauge-
nehmigung für die Errichtung eines Einkaufszentrums – durch den Verkauf seiner 
Grundstücke an einen Dritten seine Bereitschaft zur Unterstützung der vorgesehe-
nen Bauleitplanung zum Ausdruck gebracht hat. Der Grundstückskäufer selbst ver-
folgt die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers.  
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, dem Plangebiet als Stadtquartier eine deutlich erkenn-
bare neue Prägung zu geben und gleichzeitig seine Zugehörigkeit zur Innenstadt zu unterstrei-
chen. Dabei sollen bestehende Potenziale genutzt und strukturelle Schwächen des Stadtgrund-
risses ausgeglichen werden.  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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Auch wenn die nördliche Neustadt von Universität, Justizzentrum, Einkaufs- und Serviceberei-
chen dominiert wird, soll die anstehende städtebauliche Planung auch einen maßgeblichen Bei-
trag zur Förderung des innerstädtischen Wohnens leisten.  
Dem Stadtraum angemessene Bauvolumina, Dachbegrünungen, begrünte Innenhöfe und zu-
sätzliche Angebote der Versorgungsinfrastruktur sollen zum Entstehen eines nachhaltigen und 
attraktiven innerstädtischen Quartiers beitragen, welches die Idee einer Stadt der kurzen Wege 
nicht nur aufgreift, sondern auch umsetzt. 
Das vorliegende Bauleitplanverfahren unterstützt in Form eines Flächenrecyclings eine nach-
haltige Innenentwicklung, die zum Ziel hat, den zukünftigen Flächenbedarf möglichst weitge-
hend durch die Nutzung von innerörtlichen, bereits erschlossenen Flächen zu decken. Neue 
Flächen im Außenbereich sollen dabei geschont werden. Das Flächenrecycling stellt sich somit 
in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie als ein Kernelement zur Reduzierung der Flächenin-
anspruchnahme dar. 
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Das neue Stadtquartier soll nicht nur den Neumarkt als zentralen Platz der Stadt aufwerten 
und die Aufenthaltsqualität an diesem Ort signifikant erhöhen, sondern der südlichen Innen-
stadt ein Flächenrecycling heute brachliegender Einzelhandelsflächen ein neues und attrak-
tiveres Gesicht verleihen. Ebenso werden positive Impulswirkungen auf den bestehenden 
Einzelhandel, insbesondere für die Johannisstraße erwartet, da der Handel von den zusätz-
lichen Frequenzen profitieren wird.  
Die historische Altstadt Osnabrücks besitzt zahlreiche Plätze vor öffentlichen Gebäuden. 
Sie ist darüber hinaus durch Fußgängerzonen und viele öffentliche Passagen gut vernetzt. 
Im Sinne des Leitplanes zur Entwicklung der Innenstadt ist das Ziel, diese altstädtischen 
Strukturen aufzugreifen und am Neumarkt beziehungsweise an der Johannisstraße zu etab-
lieren. Ein neues System aus Wegen, Plätzen und Passagen kann das Quartier, das durch 
die Verkehrsader Neumarkt vom alten Zentrum abgeschnitten scheint, verwandeln und 
sichtbare Defizite der Neustadt ausgleichen (siehe auch Studie zur „Stadtmorphologie“ 
(Büro Ackers Partner Städtebau, Braunschweig, Januar 2013)). 
An der Schnittstelle zwischen Alt- und Neustadt entsteht eine Art „Quartiersklammer“, die 
an vier Seiten bestehende Lücken schließt und zwischen denselben kreuzförmige Ost-
West- und Nord-Süd-Verbindungen zu den neu geschaffenen Plätzen ermöglicht. Das neue 
Stadtquartier wird die drei Pole der Neustadt (das Landgericht am Neumarkt, die St. Johann 
Kirche sowie das Schloss mit Universität und Stadthalle) auf attraktive Weise verknüpfen. 
Dadurch entsteht eine urbane Lebendigkeit die sich an dem historischen Stadtgrundriss ori-
entiert. 
Die vorliegenden städtebaulichen Konzepte orientieren sich hinsichtlich der vorgesehenen 
Geschosszahlen weitgehend am historischen Stadtraum. Durch die Schaffung von 
Blockstrukturen entstehen Hofsituationen, die ein großes Potenzial für die Schaffung von 
Rückzugs- und Ruheorten für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner bieten. 
Bis zu sechs Vollgeschosse im Bereich der straßenbegleitenden Bebauung sind grundsätz-
lich denkbar, um eine effiziente Nutzung der zur Verfügung stehenden Fläche zu erreichen. 
Dabei ist dem Plangeber aber auch bewusst, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
nur dann gegeben sind, wenn eine ausreichende Belichtung und Belüftung von Wohn- und 
Arbeitsräumen gewährleistet wird. Gleichzeitig sind zukünftige Gebäudehöhen mit den Be-
langen des Denkmalschutzes (Landgerichtsgebäude) in Einklang zu bringen. 
 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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Variante A 
Die Variante A lässt bewusst bestehende Eigentums- und Grundstücksverhältnisse weitge-
hend unberücksichtigt, um das gesamte Potenzial des Plangebiets deutlich zu machen. Auf 
überdachte Passagen und Kolonnaden wird verzichtet, um zukünftige Abhängigkeiten zwi-
schen Privateigentümern und der Stadt auf ein Minimum zu reduzieren. 
Massive Eingriffe in bestehende Eigentumsrechte lassen eine Realisierung dieser Variante 
allerdings eher unrealistisch erscheinen. 
 
Variante B 
Die Variante B berücksichtigt stärker als die Variante A bestehende Grundstücksverhält-
nisse und versucht, nicht zur Disposition stehende Bestandsgebäude in das Gesamtkonzept 
zu integrieren, ohne dabei allerdings Entwicklungsoptionen zu verschließen. 
Die Variante versucht noch deutlicher, Hofsituationen zu formen, indem passagenartige 
Querungen angelegt werden. Verkehrsflächen werden auf ein Minimum reduziert. Staffel-
geschosse sollen grundsätzlich möglich sein. 
Bei einer Realisierung dieser Variante – und nach Rückbau der Gebäude, die ursprünglich 
dem hier geplanten Einkaufszentrum weichen sollten – könnten hier abhängig von den tat-
sächlichen Gebäudeplanungen mindestens 30.000 m² zusätzliche Fläche für unterschiedli-
che Nutzungsansprüche entstehen. 
 
1.1. Planungsalternativen 
Für das Areal des ursprünglich geplanten Einkaufszentrums am Neumarkt stellte im Juli 
2019 die bürgerschaftliche Initiative „PlanB“ ein Alternativkonzept vor. Darin wurde die 
Vision eines Neumarktquartiers als lebendiges, lebenswertes, kreatives und attraktives 
Stadtquartier skizziert. Die Vision folgt dabei dem Wunsch nach einem Stadtquartier mit 
guten Lebens- und Arbeitsbedingungen, einem attraktiven Anziehungsort für die ganze 
Region und einer der Kultur der Stadt entsprechenden Architekturqualität. 
Die Initiative spricht sich nicht nur für die Unterbringung von unterschiedlichen Wohn-
formen, Räumen für die Universität, Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungsge-
werbe in einem neuen Stadtquartier aus, sondern benennt darüber hinaus auch sehr 
konkrete Ansiedlungswünsche, wie z. B. die Ansiedlung einer neuen Bibliothek sowie 
die Unterbringung der „Karmann-Sammlung“. 
Hinsichtlich städtebaulicher und architektonischer Fragen bekennt sich die Initiative zu 
einer ökonomisch sinnvollen vertikalen Verdichtung im Plangebiet unter Berücksichti-
gung der stadträumlichen Maßstäblichkeit. 
Voraussetzung für das Erreichen der o. g. Ziele ist aus Sicht der Initiative die Bereit-
schaft mehrerer Investoren, sich aktiv in den Entwicklungsprozess einzubringen und 
dies mit der Durchführung von Architekturwettbewerben zu flankieren. 
Der von der Initiative „PlanB“ entwickelte städtebauliche Entwurf sieht u. a. ca. 6.000 m² 
Einzelhandelsfläche und bis zu 200 Wohneinheiten vor. 
Die Ideen und Überlegungen der Initiative „PlanB“ decken sich weitgehend mit der sei-
tens der Stadt verfolgten städtebaulichen Grundidee.  
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Durch die integrierte Lage des Plangebietes ist die verkehrliche Erschließung für alle 
Verkehrsarten gleichermaßen gegeben.  
Die Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist durch das vor-
handene Busnetz und die Haltestellen am Neumarkt und der Johannisstraße in hervor-
ragender Qualität gegeben.  
Es ist beabsichtigt, durch die Neuordnung des Neumarkts die zentrale Funktion des 
Platzes insbesondere unter Stärkung der Aufenthaltsqualität zu verbessern und somit 
die Trennung zwischen Alt- und Neustadt durch verbesserte Querungsmöglichkeiten in 
Nord-Süd-Richtung an dieser bedeutenden Nahtstelle zu entschärfen. 
Durch die umliegenden Straßen ist die verkehrliche Erschließung des Plangebiets für 
den MIV sichergestellt.  
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Ver- und Entsorgung des Plangebiets wird über die vorhandene technische Infra-
struktur sichergestellt.   
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch 
die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwas-
serbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasser-
versorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbe-
darf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Abspra-
che mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche 
Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientie-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichti-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB.Die im April 2017 beschlossene Ände-
rung der BauNVO mit Einführung des „Urbanen Gebiets (MU)“ ist in der DIN 18005 nicht 
berücksichtigt. Es wird empfohlen, hier analog zu den Änderungen in den Verwaltungsvor-
schriften (z.B. TA Lärm) die Orientierungswerte für ein Mischgebiet (MI) am Tag um 3 dB(A) 
zu erhöhen und im Nachtzeitraum die Orientierungswerte für ein MI zu belassen (Ministe-
rium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg, Städtebauliche Lärmfi-
bel Online – Hinweise für die Bauleitplanung, http://www.staedtebauliche-laermfibel.de). 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Erforderliche Untersuchungen hierzu stehen noch aus. 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Erforderliche Untersuchungen hierzu stehen noch aus. 
 
3.3. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. Im weiteren Plan-
verfahren wird zu prüfen sein, welche Maßnahmen zur Verbesserung der Luftgüte ge-
troffen werden müssen bzw. können.  
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung ist ein urbanes Gebiet (MU) vorgesehen, da diese Ge-
bietskategorie am ehesten die Schaffung eines nutzungsgemischten Stadtquartiers mit 
einem hohen Wohnanteil ermöglicht.    
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Um eine möglichst hohe bauliche Dichte innerhalb des Plangebiets zu erreichen, sollen 
die Obergrenzen der Baunutzungsverordnung für urbane Gebiete (Grundflächenzahl 
(GRZ) = 0,8, Geschossflächenzahl (GFZ) = 3,0) ausgenutzt werden. Ggf. sind diese 
Obergrenzen auch zu überschreiten, wenn ansonsten eine städtebaulich gewünschte 
Vollgeschosszahl von IV – VII nicht erreicht werden kann.  
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Unter Berücksichtigung des gewachsenen Umfelds des Plangebiets – insbeson-
dere unter Berücksichtigung des benachbarten denkmalgeschützten Landgerichts-
gebäudes – wird die Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen als erforderlich 
angesehen, um eine harmonische Integration des neuen Stadtquartiers zu gewähr-
leisten. 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzab-
stand einzuhalten. 
Um die gewünschte urbane Dichte innerhalb des Plangebiets und eine der Innenstadt-
lage entsprechende räumliche Fassung der Straßenräume zu erreichen, ist die ge-
schlossene (g) Bauweise der offenen (o) Bauweise vorzuziehen. 
 
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden hauptsächlich durch die Festsetzung 
von Baugrenzen definiert. Dort, wo eine Straßenrandbebauung städtebaulich ge-
wünscht ist, um ein einheitliches Straßenraumprofil zu erzeugen, werden Baulinien fest-
zusetzen sein. 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Abstandsvorschriften 
Entsprechend der zentralörtlichen Lage des Plangebiets und der bestehenden 
Stadtstruktur ist es notwendig, die Tiefe der bauordnungsrechtlichen Abstandsflä-
chen abweichend von § 5 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) auf das Maß 
von 0,4 der maßgeblichen Gebäudehöhe zu reduzieren. Die Abstandfläche muss 
jedoch mindestens 3,0 m betragen und darf maximal bis zur Mittellinie der jeweils 
angrenzenden Verkehrsfläche reichen. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der 
zurzeit gültigen Fassung, sollen im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzun-
gen aufgenommen, um eine nachhaltige baugestalterische Qualität innerhalb des Stadt-
quartiers sicherzustellen. 
 
5.1. Technische Dachaufbauten 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) 
eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m 
über den obersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, all-
seitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen. 
 
5.2. Fassaden 
Konkrete Vorgaben zu Materialien und Farben der zukünftigen Gebäudefassaden sind 
noch zu entwickeln. 
 
5.3. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Bei-
trag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können 
Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen 
Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Auf-
grund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen 
Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungs-
systeme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings 
eine Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen.  
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser 
Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dach-
abdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gute gehalten 
werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers heizen sich darunterlie-
gende Räume im Sommer nicht so stark auf, während die isolierende Wirkung der 
Dachbegrünung im Winter den Heizenergiebedarf senkt. Unter gewissen Umständen 
kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten 
bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbe-
grünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rech-
nung getragen werden.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie 
ist ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für 
eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von 
Photovoltaikanlagen auswirken.  Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann 
eine Kombination von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll 
sein. 
 
5.4. Fassadenbegrünung 
Durch die hohe Bevölkerungsdichte und den bestehenden Stadtklimaeffekt mit deutli-
cher Überwärmung weisen urbane Gebiete eine besondere Verwundbarkeit gegenüber 
den Folgen des Klimawandels auf. Maßnahmen zur Reduktion des Klimawandels, wie 
auch zur Anpassung an diesen, werden daher verstärkt in urbanen Gebieten forciert. 
Stadtgrün und Begrünungsmaßnahmen – seien es Hof-, Dach- oder Fassadenbegrü-
nungen, Grünflächen oder Grünzüge – sind wichtige Baustein, wenn es um die Reduk-
tion des Klimawandels oder um Anpassungsmaßnahmen geht. 
Während Fassadenbegrünung lange Zeit eher unter ökologischen und gestalterischen 
Aspekten gesehen wurde, sind im Zuge des Klimawandels und des gestiegenen Be-
darfs an Gebäudeklimatisierung die Möglichkeiten der Gebäudeoptimierung durch Fas-
sadenbegrünung in den Fokus gerückt. 
Während die Reduktion von Wärmeverlusten und Auskühlungseffekten vor allem bei un-
gedämmten Altbauten eine Rolle spielt, stehen bei gedämmten Neubauten eher die Ver-
schattung und adiabate Gebäudekühlung zur Reduktion des Kühlbedarfs im Vorder-
grund. Die Kombination aus Verdunstungskälte sowie Absorption und Reflektion (40% 
bis 80%) der Sonneneinstrahlung sorgt im Sommer für eine Reduktion der Wärmelasten 
und damit des Kühlbedarfs im Gebäude. Diese Effekte können als Vorkonditionierung 
auch in Kombination mit natürlicher oder kontrollierter Belüftung eingesetzt werden (vgl. 
hierzu TU Darmstadt, Fachbereich Architektur, Fachgebiet Entwerfen und Freiraumpla-
nung, Gutachten Fassadenbegrünung – Vorschlag für Zweck, Umfang und Gebietsku-
lisse einer finanziellen Förderung von quartiersorientierten Unterstützungsansätzen von 
Fassadenbegrünungen, Darmstadt 06/2016). 
Die getroffene Festsetzung zur Fassadenbegrünung ist so konzipiert, dass sie nicht mit 
unverhältnismäßigen Aufwendungen bei der Erstellung verbunden sind. Zudem werden 
privatrechtliche belange Berücksichtigt, indem eine Fassadenbegrünung nicht bei 
grenzständigen Fassaden zur Anwendung kommen muss. 
 
6. Maßnahmen 
6.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans könnte in Teilbereichen eine Neuordnung 
der Grundbesitzverhältnisse erforderlich werden. 
 
6.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Folgekosten sind im weiteren Verfahren zu ermitteln. 
 
 
D Umweltbericht 
Ein Umweltbericht liegt zurzeit noch nicht vor. 
 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
 
 
 
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E Abwägung der Umweltbelange 
Die Abwägung der Umweltbelang erfolgt im weiteren Verfahren. 
 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die städtebauliche Planung führt zu einer Aufwertung innerstädtischer Qualitäten und damit 
zu einer Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als Zentrum des Handels und des sozi-
alen Lebens. Durch die Stärkung der Innenstadt können Arbeitsplätze gesichert und darüber 
hinaus geschaffen werden. Die Aufenthaltsqualität des Neumarkts als hochfrequentierter 
Stadtplatz soll gesteigert werden. Darüber hinaus ist durch die städtebauliche Planung von 
einer Aufwertung der Johannisstraße auszugehen.  
Es ist nicht davon auszugehen, dass sich der Bebauungsplan nachteilig auf die persönlichen 
Lebensumstände der im Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen auswirkt.