Bau-Turbo - Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren gemäß § 36a BauGB
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2026/5258
Datum: 2026-03-31
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
1/3 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2026/5258 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bau-Turbo - Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren 
gemäß § 36a BauGB 
 
Datum: 17.02.2026 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 09.04.2026 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 21.04.2026 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 21.04.2026 Ö  
 
Beschluss: 
Die Verwaltung wird ermächtigt, im Rahmen des § 36a BauGB und unter Beachtung der 
Grundsätze gemäß Anlage 1, die gemeindliche Zustimmung für Vorhaben nach den §§ 31 Abs. 3, 
34 Abs. 3b und 246e BauGB als Geschäft der laufenden Verwaltung zu erteilen. 
 
Bei besonderen Fällen wird die Entscheidung durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und 
Umwelt getroffen.  
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
x Nein   
  
B. Personelle Auswirkungen:  keine 
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen:  
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
   positiv 
 
2/3 
   negativ 
x  keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: :  keine 
  
G. Beteiligte Stellen: :  Fachbereich Klima, Natur und Umwelt 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/s Ziel/e: 
Stadt zum Leben und Erleben - ausgeglichen-umweltverträglich-qualitätsvoll (Ziel 2021-
2030) 
Handlungsfähige Stadt - stabil-bürgernah-leistungsfähig (Ziel 2021-2030) 
 
Sachverhalt: 
Die Verwaltung hatte in der VO/2025/4960 zum aktuellen Sachstand zum Gesetzesentwurf 
zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung – „Bau-Turbo“-
Gesetz über eine Mitteilungsvorlage informiert.  
Der Gesetzesentwurf wurde am 9. Oktober 2025 im Bundestag verabschiedet und der 
Bundesrat hat am 17. Oktober 2025 zugestimmt. Das Gesetz ist nach Verkündigung im 
Bundesgesetzblatt am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. 
  
Um den Zielen des Bauturbos gerecht zu werden, bedarf es eines weitgehend 
selbstständigen Handlungsspielraums der Verwaltung, wenn es darum geht, konzipierte 
oder beantragte Bauvorhaben planungsrechtlich wie städtebaulich im Sinne des Gesetzes 
zu beurteilen und die Zustimmung zu erteilen.  
Für die im Rahmen des Bauturbos eingereichten Anträge erteilt die Stadt Ihre Zustimmung, 
wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und 
Ordnung bzw. den Grundsätzen gemäß der Anlage zu dieser Vorlage vereinbar ist. 
  
Bei besonderen Bauvorhaben werden die politischen Gremien im Entscheidungsprozess 
beteiligt. 
  
Die Stadt Osnabrück kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der 
Vorhabenträger sich verpflichtet, städtebauliche Anforderungen einzuhalten, die über einen 
städtebaulichen Vertrag abgesichert werden. Das bedeutet, dass es erforderlich werden 
kann, im Rahmen von Baugenehmigungen städtebauliche Verträge auszuhandeln, um 
städtebauliche Ziele wie z.B. die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Umsetzung konkreter 
städtebaulicher Konzepte etc. abzusichern. 
Darüber hinaus soll die Stadt die Möglichkeit haben, die betroffene Öffentlichkeit im 
angemessenen Rahmen (ähnlich zu den Beteiligungsschritten im Bauleitplanverfahren) zu 
informieren. 
  
Für die Anwendung des Bauturbos hat die Verwaltung Grundsätze (siehe Anlage) 
formuliert. Neben der Qualität wird hierdurch Transparenz, Vergleichbarkeit und 
Gleichbehandlung geschaffen. Bei allen „Freiheiten“, die das neue Gesetz für das 
Planungsrecht erzeugt, kann die Verwaltung somit dennoch auf Basis von konkreten 
Leitplanken eine nachhaltige Stadtentwicklung sicherstellen. 
  
Weiterhin wird die Verwaltung zur Steuerung und Ermöglichung des Bauturbos 
städtebauliche Rahmenplanung erstellen  bzw. sie werden vom Vorhabenträger 
erstellt/vorgelegt und über ggf. einen politischen Beschluss als Entscheidungsgrundlage 
gesichert. Die Vorhabenträger müssen diese Vorgaben einhalten. Alternativ ist die 
Aufstellung eines Bebauungsplanes in Betracht zu ziehen. 
 
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - Anlage_Bauturbo_Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren (öffentlich) 
 
3/3 
 
 
 
[Dokumentende] 
 
 
 
 
 
 
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Stand März 2026 
Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren  
 
gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) für Vorhaben nach dem Gesetz zur Beschleuni-
gung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“) 
 
 
1. Allgemeine Anforderungen an die städtebauliche Entwicklung und Ordnung 
a. Das Vorhaben ist mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. 
b. Das Vorhaben führt nicht zu erheblichen Umweltauswirkungen. 
c. Die Erschließung des Vorhabens ist gesichert / Eine gesicherte Erschließung kann her-
gestellt werden 
d. Das Bauvorhaben entspricht dem Planungswillen der Stadt Osnabrück und erfüllt  die 
Ziele der städtebaulichen Rahmenpläne und Konzepte der Stadt Osnabrück (z.B. STEP, 
Masterplan Innenstadt). 
e. Zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden und zur Minimierung der zusätzlichen 
Bodenversiegelung wird die Zustimmung auf Vorhaben begrenzt, für die im Flächen-
nutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück oder STEP eine Ausweisung als Baufläche 
dargestellt ist. 
f. Durch das Vorhaben werden die Grünen Finger nicht in Anspruch genommen. 
g. Es wird ein Verzicht auf Genehmigungsfiktion nach § 70a Abs. 2 Niedersächsische Bau-
ordnung (NBauO) erklärt. 
 
 
2. Anforderungen an die städtebauliche Vertretbarkeit 
a. Das Bauvorhaben ist mit den öffentlichen Belangen vereinbar (u.a. Schallschutz, Was-
serwirtschaft, Naturschutz, Klimaschutz). 
b. Das Bauvorhaben wird insbesondere mit den folgenden Kriterien bewertet: 
- Lage im Stadtgebiet / Bedeutung des städtebaulichen Kontexts 
- Einfügen in die Nachbarschaft 
- Städtebauliche Gestaltqualität 
- Ausschluss negativer Folgewirkungen auf das Umfeld / Einhaltung einer geordneten 
städtebaulichen Entwicklung 
- Wohnungsangebot  
- Grad der Neuversiegelung 
- zusätzlicher Verkehr/Stellplatzbedarf 
 
 
3. Anforderungen an die Erteilung der Zustimmung 
a. Verpflichtung zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags: 
- In Anlehnung an die jeweils gültigen Regelungen der Baulandentwicklung der Stadt 
Osnabrück (derzeit ab 8 Wohneinheiten gem. SoBOS – Stand März 2026) und ggf. 
ergänzender Ratsbeschlüsse ist preis- und belegungsgebundener Wohnraum zu 
erstellen 
Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren gemäß § 36a BauGB 
 
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- Zur Einhaltung der städtischen Ziele der Stadtentwicklung im Rahmen der Umset-
zung der geplanten Vorhaben (z.B. Mobilität, Hochbau, Schwammstadtelemente, 
Klimaresilienz etc.) 
b. In städtebaulich sensiblen Bereichen, ist zunächst ein städtebaulicher Rahmenplan zu 
entwickeln, um negativen Folgewirkungen von Einzelvorhaben zu verhindern. Die Ein-
haltung der Rahmenplanung dient als Grundlage für die Zustimmung. Rahmenpläne 
werden durch die Stadt oder in Abstimmung mit der Stadt erarbeitet.  
c. Der Vorhabenträger stimmt einer Öffentlichkeitsbeteiligung zu, soweit diese aus Sicht 
der Verwaltung für erforderlich gehalten wird. 
 
 
4. Zustimmung durch die Verwaltung 
a. Die Verwaltung wird ermächtigt, im Rahmen des § 36 a BauGB und der Grundsätze der 
Nummern 1-3 die gemeindliche Zustimmung als Geschäft der laufenden Verwaltung zu 
erteilen. 
b. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt wird einmal pro Jahr über erteilte Zu-
stimmungen und Ablehnungen informiert.  
c. Bei Vorhaben von besonderer Bedeutung ist eine Beteiligung des Ausschusses für 
Stadtentwicklung und Umwelt vorgesehen. 
d. Von den Leitlinien und Kriterien zur Erteilung der gemeindlichen Zustimmung können 
im Einzelfall Ausnahmen zugelassen werden. 
 
 
5. Erläuterung der Grundsätze 
Zu 1.) - Allgemeine Anforderungen an die städtebauliche Entwicklung und Ordnung 
Allgemeine Anforderungen sind zwingend einzuhalten, die Grundsätze 1a bis c sind bereits 
über die Gesetzgebung geregelt. Bezüglich Grundsatz 1c, bedeutet das, dass im Rahmen 
eines Verfahrens nach Bauturbo i.d.R. keine neue öffentliche Verkehrserschließung gem. 
§ 123 BauGB geschaffen wird. Sollte dies erforderlich sein, besteht das Erfordernis eine 
Bauleitplanverfahrens. 
Die Punkte 1 d bis f stellen Anforderungen auf Basis von verbindlichen Ratsbeschlüssen zur 
Stadtentwicklung der Stadt Osnabrück dar. Widerspricht ein Bauvorhaben einem dieser 
Punkte, ist die Zustimmung abzuleh nen. In diesem Fall bestehen in der Regel auch keine 
Anpassungsoptionen oder Regelungen über vertragliche Vereinbarungen, die das Vorha-
ben ermöglichen können. 
1g ergibt sich aus der Erforderlichkeit, dass die Bauaufsichtsbehörde, um eine Genehmi-
gungsfiktion abzuwenden, einen Bauantrag ablehnen müsste, während der Zustimmungs-
prozess nach § 36a BauGB noch nicht abgeschlossen ist.  
 
Zu 2.) Anforderungen an die städtebauliche Vertretbarkeit 
Neben allgemeinen Anforderungen bestehen auch Anforderungen an öffentliche Belange 
und die städtebauliche Vertretbarkeit, die in Bezug auf das jeweilige Bauvorhaben individu-
ell zu bewerten sind. Aufgrund der erwartbaren Heterogenität der momentan noch unbe-
kannten Bauvorhaben erfolgt eine Bewertung der einzelnen Kriterien mit Tendenzen. Die 
Gesamtbetrachtung zeigt dann die möglichen Konfliktbereiche auf. Je nach Tendenzrich-
tung sind zunächst Gespräche mit dem Vorhabenträger zur möglichen Optimierung sinn-
voll.  
Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren gemäß § 36a BauGB 
 
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Zu 2a.) - Öffentliche Belange 
Die Beurteilung bezieht sich auf alle öffentlichen Belange, die von den Vorhaben berührt 
sind. Hierzu zählen insbesondere die Belange des Umwelt- und Klimaschutzes und im wei-
teren die in § 1 Abs. 6 BauGB aufgeführten Belange.  
Zur Bewertung der Auswirkungen auf öffentliche Belange kann die Erstellung von Untersu-
chungen und Gutachten erforderlich sein  (z.B. zu Schall, Artenschutz, Wasserwirtschaft 
etc.). Kommt ein Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Konflikte gegeben aber lösbar sind, 
sind entsprechende Auflagen oder vertragliche Regelungen bzw. Änderungen in der Vorha-
benplanung erforderlich, um eine Zustimmung erteilen zu können. 
Sollte es keine Lösung für eine n Konflikt geben oder besteht keine Akzeptanz des Vorha-
benträgers, die möglichen Anpassungen vorzunehmen, ist eine Zustimmung abzulehnen. 
 
Zu 2b.)  – Kriterien für die städtebauliche Vertretbarkeit 
• Lage im Stadtgebiet 
Die Gesetzesänderung schafft die Möglichkeit, insbesondere städtebauliche Aspekte 
des Einfügens zu Gunsten der Schaffung von Wohnraum nicht zu beachten. Bauvorha-
ben nach Bauturbo können über Jahrzehnte das Stadtbild (negativ) prägen. Hier muss 
sehr sensibel mit dem zur Verfügung stehenden Abwägungsspielraum umgegangen 
werden.  
Die Lage im Stadtgebiet bildet dabei ein wichtiges Bewertungskriterium. Eine beson-
dere Lage oder auch problematische Lagen im Hinblick auf Gemengelagen oder Sied-
lungsränder sind hier besonders zu betrachten. Hier sind Gestaltungsaspekte oder die 
Frage des Einfügens besonders kritisch zu bewerten.  
Bei konkretem kleinteiligen Änderungsbedarf, ist zunächst das Gespräch mit dem Bau-
herrn zu suchen.  
 
• Städtebauliche Gestaltqualität 
Ebenso wie das Kriterium der Lage oder des Einfügens in die Nachbarschaft hat die Ge-
staltung eines Bauvorhabens selbst großen Einfluss auf die städtebauliche Qualität. 
Zudem kann dieses Kriterium auch der Würdigung von besonderen Projekten dienen.  
 
• Ausschluss negativer Folgewirkungen auf das Umfeld / Einhaltung einer geordneten 
städtebaulichen Entwicklung 
Die Zustimmung der Gemeinde steht grundsätzlich unter der Bedingung, dass durch 
ein Vorhaben keine Folgewirkungen entstehen, die eine geordnete städtebauliche Ent-
wicklung nicht mehr möglich machen. D.h. dass durch die Zustimmung keine ungesteu-
erte Entwicklung weiterer vergleichbarer Bauvorhaben z.B. in größeren unbebauten 
Blockinnenbereichen entsteht, die in der Addition eine Entwicklung bewirken könnte, 
die nicht mehr mit den öffentlichen Belangen vereinbar wäre. 
Sollte erkennbar sein, dass durch ein Vorhaben eine größere städtebauliche konzepti-
onelle Betrachtung erforderlich ist, ist eine Zustimmung zunächst nicht zu erteilen. Für 
diese Bereiche sollten zunächst städtebauliche Rahmenpläne vorliegen, die eine Be-
wertung der Entwicklung für einzelne Bauvorhaben ermöglichen. Sollte erkennbar sein, 
dass eine geordnete städtebauliche Entwicklung nur in einem geordneten Verfahren 
möglich ist, wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich  werden, sodass 
der Bauturbo nicht zur Anwendung kommen kann. 
 
Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren gemäß § 36a BauGB 
 
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• Wohnungsangebot 
Neben der Einhaltung der Quote für bezahlbaren Wohnraum für Bauvorhaben mit mehr 
als 8 Wohneinheiten ist das Wohnungsangebot hinsichtlich seiner Durchmischung für 
die Ziele der Wohnraumversorgung ein wichtiges Kriterium.  Bauvorhaben, durch die 
Angebote für besondere Zielgruppen (Umzug im Quartier, studentisches Wohnen, 
Baugemeinschaften) realisiert werden sollen oder Projekte mit einer hohen Variabilität 
von Grundrissen mit verschiedenen Wohnungsangeboten können dieses Kriterium als 
Bonustendenz nutzen, um potenzielle nachteilige Tendenzen, die nicht zwingend ver-
traglich geregelt werden können, auszugleichen. 
 
• Grad der Neuversiegelung 
Nachverdichtungen und die weitere Inanspruchnahme von Flächen sind nicht nur po-
sitiv zu bewerten. Gerade in klimatisch angespannten, hochversiegelten Stadtquartie-
ren bieten Freiräume wichtige Funktionen für eine klimaresiliente Stadt. Ebenso sind 
unversiegelte Flächen von besonderer Bedeutung für einen sensiblen Umgang mit 
siedlungswasserwirtschaftlichen Belangen.  
Somit werden Vorhaben, die bereits versiegelte oder bebaute Flächen in Anspruch 
nehmen, positiv bewertet. Von besonderer Bedeutung sind dabei Projekte, die in der 
Vorher-Nachher-Betrachtung zu Entsiegelung und/oder Schaffung von hochwertigen 
Freiräumen führen oder durch die ökologisch belastete Flächen saniert werden.  
Weiterhin wird in der Beurteilung betrachtet, wie bei Inanspruchnahme von bisher un-
versiegelten Bereichen die Grundstücksausnutzung gestaltet ist. Eine Bebauung in die 
Höhe ist dabei positiver zu bewerten als eine niedrige, flächenintensive. Ebenso wird 
bewertet, in welchem Verhältnis das Grundstück versiegelt wird, vor allem durch Ne-
benanlagen wie Stellplätze und weitere Nebenanlagen. 
Ein weiterer Betrachtungsfaktor ist, ob es sich um eine bereits als Bauland ausgewie-
sene Fläche handelt, oder  um die Inanspruchnahme ausgewiesene r Freiflächen, z.B. 
ehemalige Spielplatzflächen.  
Bei solchen „neuen Bauflächen“ oder bei Vorhaben mit sehr hohe n Versiegelungsgra-
den (GRZ > 0,8) ist die Schaffung von ausgleichenden Maßnahmen, z.B. Dachbegrü-
nung, neue Baumpflanzungen oder Retentionsflächen über Änderungen im Konzept 
oder durch vertragliche Vereinbarungen zu erwirken.  
 
• zusätzlicher Verkehr/Stellplatzbedarf 
Durch weitere Bauvorhaben ist i.d.R. auch mehr Verkehr zu erwarten. Dieses ist zum ei-
nen für die umliegenden Straßenräume von Bedeutung (Leistungsfähigkeit), zum an-
deren für den ruhenden Verkehr. Insbesondere da für neue Wohnnutzungen keine 
Stellplätze bauordnungsrechtlich nachgewiesen werden müssen, könnte – vor allem in 
bereits hochverdichteten Bereichen – ein erhöhter Druck auf öffentliche Parkplätze 
entstehen.  
Entscheidend für die Bewertung ist einerseits die Lage des Vorhabens, andererseits 
die Berücksichtigung von privaten Stellplätzen im Vorhabenentwurf.  
Hier ist es wichtig zu prüfen, ob durch Mobilitätskonzepte oder andere Auflagen bzw. 
Konzeptanpassungen Konflikte aufgelöst oder gemildert werden können. 
 
 
 
Osnabrücker Grundsätze zum Zustimmungsverfahren gemäß § 36a BauGB 
 
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Zu 3.) - Anforderungen an die Erteilung der Zustimmung 
Der Gesetzgeber hat für die Umsetzung des sogenannten „Bauturbos“ ausdrücklich vorge-
sehen, dass weitergehende Vereinbarungen über vertragliche Regelungen zur Erreichung 
städtischer Zielsetzungen möglich sind.  
Bei Vorhaben, die den oben genannten Kriterien entgegenstehen und durch ergänzende 
Maßnahmen oder vertragliche Vereinbarungen zu optimieren sind, werden mit dem Vorha-
benträger städtebauliche Verträge geschlossen.  
Zur Erreichung der städtischen Zielsetzungen von bezahlbarem Wohnraum sind ebenso 
vertragliche Vereinbarungen bei Bauvorhaben mit mehr als 8 Wohneinheiten vorzunehmen.  
 
Weiterhin sieht der Gesetzgeber vor, dass auch die Öffentlichkeit bei den Zustimmungs-
prozessen beteiligt werden kann. Die Kosten der Öffentlichkeitsbeteiligung trägt der Vor-
habenträger.  
 
Zu 4.) Zustimmung durch die Verwaltung 
Die Verwaltung hat auf Basis dieser Erläuterung weitreichenden Spielraum Anträgen im 
Sinne des „Bauturbo“ zuzustimmen bzw.  abzulehnen.  
 
Vorhaben von besonderer Bedeutung werden vor der Zustimmung (oder Ablehnung) den 
politischen Gremien vorgestellt. Dieses sind insbesondere Vorhaben, die aufgrund von her-
ausragenden Lagen, besonderen Anforderungen oder ihres erheblichen Umfangs von Be-
deutung sind.