Bebauungsplan Nr. 607 - Am Weingarten / Fürstenauer Weg - o frühzeitige Beteiligung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/7043
Datum: 2016-05-03
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 07.03.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/7043
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 607 - Am Weingarten / Fürstenauer Weg -
o frühzeitige Beteiligung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 12.05.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zum 
Bebauungsplan Nr. 607 - Am Weingarten / Fürstenauer Weg –
Planbereich: nördlich Am Weingarten, westlich Fürstenauer Weg
wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger 
öffentlicher Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang und eine 
Anhörungsversammlung.  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Der Planbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan von 2001 als Wohnbaufläche 
dargestellt.
Das städtebauliche Konzept sieht vor, entlang der Straßen Fürstenauer Weg sowie Am 
Weingarten eine maßvoll verdichtete Wohnbebauung mit zweigeschossigen 
Mehrfamilienwohnhäusern zu etablieren, welche eine Fortführung des bereits auf dem 
nördlichen Nachbargrundstück realisierten Wohnbestandes entlang des Fürstenauer Weges 
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darstellt, ohne den Baumbestand entlang der Straße zu beeinträchtigen. Für die 
Grundstücksflächen im Inneren des Planbereichs soll die planungsrechtliche Grundlage für 
eine städtebaulich sinnvolle Nachverdichtung geschaffen werden. Dabei soll sich die 
zukünftige Bebauung maßstäblich auch in die vorhandene Siedlungsstruktur einfügen. 
Die geplante Bebauung führt eine Abrundung des Siedlungsrandes im Stadtteil Pye herbei. 
Angesichts des Mangels an Wohnbauland müssen verstärkt auch potentielle Reserven in 
bzw. im direkten Anschluss an bestehende Wohnbaugebiete genutzt werden. Dieses 
städtebauliche Ziel trägt neben der Wohnraumbeschaffung insbesondere zur besseren 
Ausnutzung der bestehenden Infrastruktureinrichtungen bei. Außerdem wird durch diese 
Maßnahme die Förderung einer verstärkten Flächeninanspruchnahme in unbebauten 
Gebieten (Außenbereichsflächen) reduziert, so dass diese unbebauten Flächen zukünftig 
weiter der wohnortnahen Erholung dienen können.
Für eine dementsprechende bauliche Nutzung des bisher kaum bebauten Plangebiets ist 
eine verbindliche Bauleitplanung notwendig. Hierzu hat der Rat der Stadt Osnabrück in 
seiner Sitzung am 30.09.2014 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 607 – Am 
Weingarten / Fürstenauer Weg - beschlossen. Als nächster Verfahrensschritt wird die 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange 
auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Vor Satzungsbeschluss ist im weiteren Verfahren ein städtebaulicher Vertrag zu erarbeiten, 
der sowohl Regelungen zur Wohnraumversorgung als auch zum Baulandmanagement im 
klassischen Sinne (z.B. Höchstverkaufspreise) treffen wird. Beabsichtigt sind hier auch 
Regelungen zur Gestaltung der vorgesehenen Bebauung am Fürstenauer Weg.
Anlagen:
Planausschnitt
Textl. Festsetzungen
Begründung
)UVWHQDXHU:HJ
10/13
4/1
10/1210/1410/11
11/1
10/16
10/910/11
Neubau
99.1298.78
99.4199.3299.52
100.24100.87
100.9099.94100.97101.60100.5199.81100.8899.89100.78100.12100.7298.9798.3398.4698.68
96.9396.3096.77
97.10
97.95
96.7997.78
99.23
100.2099.74100.13
98.76
95.9997.37 99.43100.3898.0696.8094.91
102.40
102.73103.00
103.10
I2GaI
I I IGa191B
26
191D HsNr. 189A
Am Weingarten
)UVWHQDXHU:HJ
2Ga
Ga
II154.87810
186.5
3
6.59.517.5
3
3
2.54.56.511101515151557.510.514.54
31 182.521 3
7.5
IIII18.518.55
7.552.552.557.555
1.2.Art der baulichen NutzungAllgemeine Wohngebiete%HVFKUlQNXQJGHU=DKOGHU:RKQXQJHQ0DGHUEDXOLFKHQ1XW]XQJ*UXQGIOlFKHQ]DKOZahl der Vollgeschosse)LUVWK|KHDOV+|FKVWPDOberkante,DOV+|FKVWPD
gem. PlanzV 19903/$1=(,&+(1(5./b581*
Zahl der Vollgeschosse, zwingendII
3.4.Bauweise, Baulinien, BaugrenzenBaugrenze9HUNHKUVIOlFKHQgIIHQWOLFKH6WUDHQYHUNHKUVIOlFKHQ6WUDHQbegrenzungslinie9HUNHKUVIOlFKHQEHVRQGHUHU=ZHFNEHVWLPPXQJKLHU5DGXQG)XZHJ5.3ODQXQJHQ1XW]XQJVUHJHOXQJHQ0DQDKPHQXQG)OlFKHQIU0DQDKPHQ]XP6FKXW]]XU3IOHJHXQG]XU(QWZLFNOXQJYRQNatur und Landschaft(UKDOWXQJ%lXPH
Offene BauweiseGeschlossene Bauweise9HUNHKUVIOlFKHQEHVRQGHUHU=ZHFNEHVWLPPXQJhier: Verkehrsberuhigter Bereich
Abweichende Bauweise(siehe Textliche Festsetzung Nr. 4)
P|JOLFKHU6WDQGRUWIU0OOEHKlOWHU
6.7.
8.
*UQIOlFKHQgIIHQWOLFKH*UQIOlFKHQSonstige Planzeichen8PJUHQ]XQJYRQ)OlFKHQIU1HEHQDQODJHQ6WHOOSOlW]HGaragen und Gemeinschaftsanlagen*UHQ]HGHVUlXPOLFKHQ*HOWXQJVEHUHLFKHVAbgrenzung unterschiedlicher Nutzung, z.B. von Baugebieten,RGHU$EJUHQ]XQJGHV0DHVGHU1XW]XQJLQQHUKDOEHLQHVBaugebietesAnforderungen an die GestaltungDachform: Satteldach,Walmdach, FlachdachFirstrichtung2VQDEUFNGHQ0DVWDEProjekt-Nr.:JHSUIWbearb.:
Z:\Landcad\9255 Wilfried Buch Immo GmbH\011-Weingarten\Stadtpl\Beteil3.dwg
Lh/KH9255.111:50018.04.2016(DIN A3)
Hinweis:YRUOlXILJH3ODQJUXQGODJHNN
IUK]HLWLJH%HWHLOLJXQJBebauungsplan Nr. 607$P:HLQJDUWHQ)UVWHQDXHU:HJ6WDGW2VQDEUFN
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 607 - Am Weingarten / Fürstenauer Weg - 
 
Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf 
Stand: 18.04.2016 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),  
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung in den 
Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 
(BGBl. I S. 1548), maßgebend. 
 
1. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind in den allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2  und 
WA 3 nach §  4 Abs. 2 Nr.  2 BauNVO ausnahmsweise zulässige Beherbergungs -
betriebe, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Verwaltungsanlagen, Garten -
baubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 
2. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind in den allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3  
nach §  4 Abs.  2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässige der Versorgung des Gebiets 
dienende Läden, Schank - und Speisewirtschaften, nicht störende Handwe rksbetriebe 
sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke 
nicht zulässig.   
3. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten in den 
Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 Höchstmaße für Gebäud ehöhen. 
Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen Gebäudeabschlusses ( Firsthöhe 
= FH bzw. Oberkante = OK) über Normalhöhennull (NHN) bzw. einem definierten 
Bezugspunkt. Ausnahmsweise können Überschreitungen der festgesetzten 
Gebäudehöhe durch unter geordnete Gebäudeteile wie z.  B. technische 
Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Gewinnung von 
Solarenergie bis zu 1,00 m zugelassen werden, sofern hierdurch keine visuellen 
Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
4. Gemäß § 2 2 Abs. 4 BauNVO wird im WA 3 eine abweichende Bauweise festgesetzt. 
Dabei gelten die Vorschriften der offenen Bauweise, allerdings s ind abweichend davon 
nur Hausgruppen im Sinne der offenen Bauweise und Kettenhäuser zulässig. Ein 
Kettenhaus besteht aus ein em Wohnhaus und einer Garage, wobei auf die Tiefe der 
Abstandsfläche gegenüber der benachbarten Garage verzichtet wird (einseitige 
Grenzbebauung jeweils auf der nordwestlichen Grundstücksgrenze).  
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist die Hauptfirstrichtung (= längere Mittelachse des 
Hauptbaukörpers) im WA 1 durch die Richtung des Planzeichens festgesetzt.  
6. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dürfen die Baugrundstücke im WA 3 maximal 425 m² 
groß sein. 
7. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB dürfen in dem Wohngebiet WA 3 die Einzelhäuser der 
Hausgruppen und Kettenhäuser jeweils nur aus einem Wohngebäude bestehen und 
jeweils nicht mehr als maximal zwei Wohneinheiten beinhalten. 
8. Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO sind Garagen und Nebenanlagen außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. 
Bebauungsplan Nr. 607 - Am Weingarten / Fürstenauer Weg -   
 
 
 
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9. Gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO  sind im WA 1 und WA 2 offene Stellplätze  außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen und der festgesetzten Flächen für Stellplätze nicht 
zulässig. 
10. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind an den in der Planzeichnung mit 
Lärmpegelbereichen (LPB) gekennzeichneten, parallel zu diesen oder in einem Winkel 
bis 90° zu diesen stehenden Gebäudefronten für straßenlärmzugewandte 
Außenbauteile von Gebäuden oder Gebäudeteilen, in den nicht nur zum 
vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen, bauliche 
Vorkehrungen zum Schutz vor Verkehrslärm (passiver Schallschutz) zu treffen. Die 
Außenbauteile müssen hinsichtlich der Schalldämmung zum Schutz gegen Außenlärm 
mindestens den Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) an das 
erforderliche resultierende Schalldämmmaß (erf. R’w,res) entsprechen. Hiervon 
können Ausnahmen zugelassen werden, soweit durch eine Sachverständige oder 
einen Sachverständigen der Nachweis erbracht wird, dass geringere 
Schallschutzmaßnahmen ausreichen.   
 
Lärmpegelbereich (LPB)  
nach DIN 4109 maßgeblicher Außenlärmpegel 
erforderliches resultierendes 
Schalldämmmaß R´w, res des 
Außenbauteils 
II 56 - 60 dB(A) 30 dB für Wohnungen 
 und Büros 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB für Wohnungen 
 30 dB für Büros 
IV 66 -70 dB(A) 40 dB für Wohnungen  
35 dB für Büros 
V 71 - 75 dB(A) 45 dB für Wohnungen 
40 dB für Büros 
VI 76 - 80 dB(A) 50 dB für Wohnungen 
45 dB für Büros 
 
11. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Bereich der straßenlärmzugewandten und im 
Lärmpegelbereich (LPB)  II gelegenen Fassaden Aufenthaltsräume, die zum Schlafen 
genutzt werden, dem Aufenthalt von Kindern dienen oder in denen sauerstoffzehrende 
Heizanlagen aufgestellt werden, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen 
auszustatten, sofern die Grundrissano rdnung keine Belüftungsmöglichkeit über die 
lärmabgewandten Gebäudeseiten zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim 
Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen. 
 
 
Maßnahmen im Sinne des § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauG B) i. V. m. § 18 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG):  
 
12. Private Grundstückszufahrten und Pkw -Stellplätze sind mit versickerungsgünstigen 
Belägen (z. B. großfugiges Pflaster - Fugen  3 cm -, Versickerungsanteil  30 %, 
Rasengittersteine, Schotterrasen) und entsprechendem Unterbau zu gestalten.  
13. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind Bäume, für die ein 
Erhaltungsgebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. 
Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zu m 
Baumschutz von einem qualifizierten Garten - und Landschaftsbaubetrieb 
durchzuführen. 
a.) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Baum, für den ein 
Erhaltungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes 
nachweislich gefährdet ist.  
Bebauungsplan Nr. 607 - Am Weingarten / Fürstenauer Weg -   
 
 
 
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b.) Wird ein Baum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesentlich 
beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a. gefällt, ist er 
durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher  Art 
(Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1,0 m Höhe über Wurzelhals) zu 
ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten Regeln der Technik 
durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Stehen private Rechte Dritter 
einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die Ersatzpflanzung an anderer 
Stelle vorzunehmen. 
  
Örtliche Bauvorschriften nach § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO): 
 
14. Die Hauptdächer der Hauptgebäude im WA 3 sind als Flachdächer auszubilden.  
 
15. Die Da cheindeckungen der Hauptdächer der Hauptgebäude sind nur in einem 
ziegelroten, braunen oder grau/schwarzen Farbspektrum zulässig. Dauerhaft begrünte 
Dächer und Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, 
Solarthermie) sind zulässig. 
 
16. Bei den Kettenhäusern in dem allgemeinen Wohngebiet WA 3 sind die Dächer und die 
Fassaden hinsichtlich Dachneigung, Material, Form und Farbe einheitlich zu gestalten. 
Es sind Ausnahmen für die Dächer zulässig, wenn Anlagen zur Nutzung der 
Solarenergie installiert werden. 
 
17. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen 
durchsichtigen Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, 
dass Einfriedungen aus Naturstein- oder Ziegelmauerwerk errichtet werden 
 
18. Blickdichte bauliche Sichtschutzanlagen über 1,5 m Höhe sind nur auf einer 
Gesamtlänge von höchstens 4,0 m je Baugrundstück im Bereich der Hausterrassen 
zulässig. 
 
19.  Stützmauern müssen aus sichtbaren Natursteinen bestehen und sind nur bis zu einer 
Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine größere Ansichtshöhe 
zugelassen werden, wenn durch ei ne Stü tzmauerhöhe von bis zu 1,5 m die 
Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt werden würde und 
baugestalterische Bedenken nicht bestehen.  
 
Hinweise: 
20. Die der Planung zugrunde liegenden Rechtsquellen (Verfassung, Gesetze, 
Rechtsverordnungen, Satzungen) und DIN -Normen können bei der Stadt Osnabrück, 
Fachbereich Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 eingesehen werden. 
21. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0 m)  
sowie auf Flächen, die mit entsprec henden Rechten belastet sind, besteht ein 
generelles Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie 
ein Verbot von Geländeveränderungen , insbesondere Niveauveränderungen sind nur 
mit Zustimmung des Leitungsbetreibers erlaubt . Jeglich e Bau - und 
Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und 
Entsorgungsträger. 
22. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können 
u. a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auf fällige 
Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) 
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gemacht oder Denkmale der Erdgeschichte (hier: Überreste oder Spuren – z.B. 
Versteinerungen –, die Aufschluss über die Entwicklung tierischen oder pflanzlichen 
Lebens in vergangenen Erdperioden oder die Entwicklung der Erde geben) freigelegt 
werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz 
(NDSchG) meldepflichtig und müssen der Denkmalbehörde der Stadt Osnabrück 
(Stadt- und Kreisarchäologie im Osnabrücker Land, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433) unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der 
Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen 
sind nach §  14 Abs. 2 NDSchG bis zum Abla uf von vier Werktagen nach der Anzeige 
unverändert zu lassen bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die 
Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 
23. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreic her Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des 
gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - 
und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werd en, 
ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und 
Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittel -
beseitigungsdienst  zu benachrichtigen. 
24. Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten Kontaminationen (z . B. Aschen, 
Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die 
Untere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher 
Umweltschutz) zu benachrichtigen.  
25. Die Vorschriften des besonderen Artenschutzes  des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs - und Verletzungsverbots, 
der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs - und Ruhestätten und des 
Verbots von erheblichen Störungen während sensibler Zeiten für besonders und streng 
geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a.) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu 
kontrollieren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser 
Arten vorhanden sind, 
b.) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten geschützter Arten 
einhergehen, 
c.) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs - und Ruhestätten von geschützten Vogel - und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungszeit 
und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d.) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in 
den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbe iten 
von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet werden.) und 
e.) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Voge l- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) 
geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in  der Regel außerhalb 
der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten 
auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von ein em artenschutz-
kundigen Fachmann begleitet werden. 
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26. Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände sind Gehölzrodungen und 
Abrissarbeiten in der Zeit von Oktober bis Februar vorzunehmen. Vor den 
Abrissarbeiten ist eine Kontrolle auf überwinternde Zwerg- und Breitflügelfledermäuse 
erforderlich (alternativ ist die Anwesenheit eines Fledermausfachmannes während der 
Abbrucharbeiten erforderlich). 
27. Die Zerstörung des Brutplatzes des Turmfalkens erfordert CEF -Maßnahmen: Es sind 
drei spezielle Nistkästen a n Gebäuden, Strommasten oder Baumreihen jeweils in 
mindestens 6 m Höhe anzubringen. Da die Wirksamkeit dieser Maßnahme zum 
Zeitpunkt des Eingriffs gegeben sein muss, ist frühzeitig die Durchführung der 
Maßnahme (Standortsuche, Anbringen der Kästen, Erfolgskontrolle) zu beauftragen. 
28. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
29. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume wesentlich 
beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 
10.000 EUR geahndet werden.  
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der 
festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit 
der Verkehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
Zu der Planung gehören folgende Untersuchungen: 
 
- Fachbeitrag Artenschutz, Fledermäuse und Avifauna 
(Büro Dense & Lorenz, Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung , 
Osnabrück, November 2015) 
- Solarenergetische Untersuchungn, GOSOL 
(Stadt Osnabrück, Januar 2016) 
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 607 - Am Weingarten / Fürstenauer Weg - 
 
Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf 
Stand: 18.04.2016 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),  
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung in den 
Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 
(BGBl. I S. 1548), maßgebend. 
 
1. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind in den allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2  und 
WA 3 nach §  4 Abs. 2 Nr.  2 BauNVO ausnahmsweise zulässige Beherbergungs -
betriebe, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Verwaltungsanlagen, Garten -
baubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 
2. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind in den allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3  
nach §  4 Abs.  2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässige der Versorgung des Gebiets 
dienende Läden, Schank - und Speisewirtschaften, nicht störende Handwe rksbetriebe 
sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke 
nicht zulässig.   
3. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten in den 
Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 Höchstmaße für Gebäud ehöhen. 
Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen Gebäudeabschlusses ( Firsthöhe 
= FH bzw. Oberkante = OK) über Normalhöhennull (NHN) bzw. einem definierten 
Bezugspunkt. Ausnahmsweise können Überschreitungen der festgesetzten 
Gebäudehöhe durch unter geordnete Gebäudeteile wie z.  B. technische 
Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Gewinnung von 
Solarenergie bis zu 1,00 m zugelassen werden, sofern hierdurch keine visuellen 
Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
4. Gemäß § 2 2 Abs. 4 BauNVO wird im WA 3 eine abweichende Bauweise festgesetzt. 
Dabei gelten die Vorschriften der offenen Bauweise, allerdings s ind abweichend davon 
nur Hausgruppen im Sinne der offenen Bauweise und Kettenhäuser zulässig. Ein 
Kettenhaus besteht aus ein em Wohnhaus und einer Garage, wobei auf die Tiefe der 
Abstandsfläche gegenüber der benachbarten Garage verzichtet wird (einseitige 
Grenzbebauung jeweils auf der nordwestlichen Grundstücksgrenze).  
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist die Hauptfirstrichtung (= längere Mittelachse des 
Hauptbaukörpers) im WA 1 durch die Richtung des Planzeichens festgesetzt.  
6. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dürfen die Baugrundstücke im WA 3 maximal 425 m² 
groß sein. 
7. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB dürfen in dem Wohngebiet WA 3 die Einzelhäuser der 
Hausgruppen und Kettenhäuser jeweils nur aus einem Wohngebäude bestehen und 
jeweils nicht mehr als maximal zwei Wohneinheiten beinhalten. 
8. Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO sind Garagen und Nebenanlagen außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. 
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9. Gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO  sind im WA 1 und WA 2 offene Stellplätze  außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen und der festgesetzten Flächen für Stellplätze nicht 
zulässig. 
10. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind an den in der Planzeichnung mit 
Lärmpegelbereichen (LPB) gekennzeichneten, parallel zu diesen oder in einem Winkel 
bis 90° zu diesen stehenden Gebäudefronten für straßenlärmzugewandte 
Außenbauteile von Gebäuden oder Gebäudeteilen, in den nicht nur zum 
vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen, bauliche 
Vorkehrungen zum Schutz vor Verkehrslärm (passiver Schallschutz) zu treffen. Die 
Außenbauteile müssen hinsichtlich der Schalldämmung zum Schutz gegen Außenlärm 
mindestens den Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) an das 
erforderliche resultierende Schalldämmmaß (erf. R’w,res) entsprechen. Hiervon 
können Ausnahmen zugelassen werden, soweit durch eine Sachverständige oder 
einen Sachverständigen der Nachweis erbracht wird, dass geringere 
Schallschutzmaßnahmen ausreichen.   
 
Lärmpegelbereich (LPB)  
nach DIN 4109 maßgeblicher Außenlärmpegel 
erforderliches resultierendes 
Schalldämmmaß R´w, res des 
Außenbauteils 
II 56 - 60 dB(A) 30 dB für Wohnungen 
 und Büros 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB für Wohnungen 
 30 dB für Büros 
IV 66 -70 dB(A) 40 dB für Wohnungen  
35 dB für Büros 
V 71 - 75 dB(A) 45 dB für Wohnungen 
40 dB für Büros 
VI 76 - 80 dB(A) 50 dB für Wohnungen 
45 dB für Büros 
 
11. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Bereich der straßenlärmzugewandten und im 
Lärmpegelbereich (LPB)  II gelegenen Fassaden Aufenthaltsräume, die zum Schlafen 
genutzt werden, dem Aufenthalt von Kindern dienen oder in denen sauerstoffzehrende 
Heizanlagen aufgestellt werden, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen 
auszustatten, sofern die Grundrissano rdnung keine Belüftungsmöglichkeit über die 
lärmabgewandten Gebäudeseiten zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim 
Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen. 
 
 
Maßnahmen im Sinne des § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauG B) i. V. m. § 18 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG):  
 
12. Private Grundstückszufahrten und Pkw -Stellplätze sind mit versickerungsgünstigen 
Belägen (z. B. großfugiges Pflaster - Fugen  3 cm -, Versickerungsanteil  30 %, 
Rasengittersteine, Schotterrasen) und entsprechendem Unterbau zu gestalten.  
13. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind Bäume, für die ein 
Erhaltungsgebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. 
Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zu m 
Baumschutz von einem qualifizierten Garten - und Landschaftsbaubetrieb 
durchzuführen. 
a.) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Baum, für den ein 
Erhaltungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes 
nachweislich gefährdet ist.  
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b.) Wird ein Baum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesentlich 
beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a. gefällt, ist er 
durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher  Art 
(Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1,0 m Höhe über Wurzelhals) zu 
ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten Regeln der Technik 
durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Stehen private Rechte Dritter 
einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die Ersatzpflanzung an anderer 
Stelle vorzunehmen. 
  
Örtliche Bauvorschriften nach § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO): 
 
14. Die Hauptdächer der Hauptgebäude im WA 3 sind als Flachdächer auszubilden.  
 
15. Die Da cheindeckungen der Hauptdächer der Hauptgebäude sind nur in einem 
ziegelroten, braunen oder grau/schwarzen Farbspektrum zulässig. Dauerhaft begrünte 
Dächer und Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, 
Solarthermie) sind zulässig. 
 
16. Bei den Kettenhäusern in dem allgemeinen Wohngebiet WA 3 sind die Dächer und die 
Fassaden hinsichtlich Dachneigung, Material, Form und Farbe einheitlich zu gestalten. 
Es sind Ausnahmen für die Dächer zulässig, wenn Anlagen zur Nutzung der 
Solarenergie installiert werden. 
 
17. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen 
durchsichtigen Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, 
dass Einfriedungen aus Naturstein- oder Ziegelmauerwerk errichtet werden 
 
18. Blickdichte bauliche Sichtschutzanlagen über 1,5 m Höhe sind nur auf einer 
Gesamtlänge von höchstens 4,0 m je Baugrundstück im Bereich der Hausterrassen 
zulässig. 
 
19.  Stützmauern müssen aus sichtbaren Natursteinen bestehen und sind nur bis zu einer 
Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine größere Ansichtshöhe 
zugelassen werden, wenn durch ei ne Stü tzmauerhöhe von bis zu 1,5 m die 
Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt werden würde und 
baugestalterische Bedenken nicht bestehen.  
 
Hinweise: 
20. Die der Planung zugrunde liegenden Rechtsquellen (Verfassung, Gesetze, 
Rechtsverordnungen, Satzungen) und DIN -Normen können bei der Stadt Osnabrück, 
Fachbereich Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 eingesehen werden. 
21. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0 m)  
sowie auf Flächen, die mit entsprec henden Rechten belastet sind, besteht ein 
generelles Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie 
ein Verbot von Geländeveränderungen , insbesondere Niveauveränderungen sind nur 
mit Zustimmung des Leitungsbetreibers erlaubt . Jeglich e Bau - und 
Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und 
Entsorgungsträger. 
22. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können 
u. a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auf fällige 
Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) 
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gemacht oder Denkmale der Erdgeschichte (hier: Überreste oder Spuren – z.B. 
Versteinerungen –, die Aufschluss über die Entwicklung tierischen oder pflanzlichen 
Lebens in vergangenen Erdperioden oder die Entwicklung der Erde geben) freigelegt 
werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz 
(NDSchG) meldepflichtig und müssen der Denkmalbehörde der Stadt Osnabrück 
(Stadt- und Kreisarchäologie im Osnabrücker Land, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433) unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der 
Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen 
sind nach §  14 Abs. 2 NDSchG bis zum Abla uf von vier Werktagen nach der Anzeige 
unverändert zu lassen bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die 
Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 
23. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreic her Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des 
gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - 
und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werd en, 
ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und 
Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittel -
beseitigungsdienst  zu benachrichtigen. 
24. Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten Kontaminationen (z . B. Aschen, 
Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die 
Untere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher 
Umweltschutz) zu benachrichtigen.  
25. Die Vorschriften des besonderen Artenschutzes  des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs - und Verletzungsverbots, 
der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs - und Ruhestätten und des 
Verbots von erheblichen Störungen während sensibler Zeiten für besonders und streng 
geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a.) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu 
kontrollieren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser 
Arten vorhanden sind, 
b.) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten geschützter Arten 
einhergehen, 
c.) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs - und Ruhestätten von geschützten Vogel - und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungszeit 
und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d.) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in 
den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbe iten 
von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet werden.) und 
e.) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Voge l- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) 
geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in  der Regel außerhalb 
der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten 
auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von ein em artenschutz-
kundigen Fachmann begleitet werden. 
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26. Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände sind Gehölzrodungen und 
Abrissarbeiten in der Zeit von Oktober bis Februar vorzunehmen. Vor den 
Abrissarbeiten ist eine Kontrolle auf überwinternde Zwerg- und Breitflügelfledermäuse 
erforderlich (alternativ ist die Anwesenheit eines Fledermausfachmannes während der 
Abbrucharbeiten erforderlich). 
27. Die Zerstörung des Brutplatzes des Turmfalkens erfordert CEF -Maßnahmen: Es sind 
drei spezielle Nistkästen a n Gebäuden, Strommasten oder Baumreihen jeweils in 
mindestens 6 m Höhe anzubringen. Da die Wirksamkeit dieser Maßnahme zum 
Zeitpunkt des Eingriffs gegeben sein muss, ist frühzeitig die Durchführung der 
Maßnahme (Standortsuche, Anbringen der Kästen, Erfolgskontrolle) zu beauftragen. 
28. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
29. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume wesentlich 
beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 
10.000 EUR geahndet werden.  
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der 
festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit 
der Verkehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
Zu der Planung gehören folgende Untersuchungen: 
 
- Fachbeitrag Artenschutz, Fledermäuse und Avifauna 
(Büro Dense & Lorenz, Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung , 
Osnabrück, November 2015) 
- Solarenergetische Untersuchungn, GOSOL 
(Stadt Osnabrück, Januar 2016)