Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht) o Aufstellungsbeschluss und o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/1174
Datum: 2022-10-04
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 30.08.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/1174
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung 
(vereinfacht)
o Aufstellungsbeschluss und o Entwurfs- und 
Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 13.10.2022 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 08.11.2022 N Entscheidung
Beschluss:
1) Für den
Bebauungsplan Nr. 109 – Parkhaus Nikolaiort – 5. Änderung (vereinfacht)
Planbereich: zwischen Krahnstraße, Kamp, Redlingerstraße, Katharinenstraße, Heger-
Tor-Wall und Dielingerstraße
wird gemäß § 2 Absatz 1 BauGB ein Aufstellungsbeschluss gefasst. Der Geltungsbereich 
ist in dem als Anlage zu diesem Beschluss beigefügten Plan gekennzeichnet.
2) Der Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 109 – Parkhaus Nikolaiort – 5. Änderung (vereinfacht)
Planbereich: zwischen Krahnstraße, Kamp, Redlingerstraße, Katharinenstraße, Heger-
Tor-Wall und Dielingerstraße
mit der dazugehörigen Begründung wird gebilligt und seine öffentliche Auslegung gemäß 
§ 3 Absatz 2 BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen:keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen:keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
X  keine
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E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
G. Beteiligte Stellen: keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Innenstadt lebendig halten
Sachverhalt:
Für einen Teilbereich des Geltungsbereichs der 5. Änderung des B-Plans Nr. 109 wurde am 
04.12.2018 der Aufstellungsbeschluss zum B-Plan Nr. 640 vom Rat der Stadt gefasst. In 
diesem Zusammenhang wurde am 17.03.2020 die Veränderungssperre Nr. 67 beschlossen 
und am 15.03.2022 die erste Verlängerung als Satzung vom Rat der Stadt verabschiedet. 
Ziel der Planung zum B-Plan Nr. 640 ist die Änderung des Kerngebiets in ein Urbanes 
Gebiet und die Steuerung von Vergnügungsstätten; erstgenannte Zielsetzung soll auch 
weiter über das Verfahren zur Aufstellung des B-Planes Nr. 640 bearbeitet werden, aufgrund 
der Komplexität jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt. Dringenderes 
Handlungserfordernis stellt demgegenüber jedoch die planungsrechtliche Steuerung der 
Vergnügungsstätten dar.
Die vorliegende 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 109 nimmt Teile dieser Zielsetzungen 
auf, jedoch bei Beibehaltung der Grundzüge der ursprünglichen Planung des B-Plans 
Nr. 109. D.h., die Festsetzung des Kerngebiets bleibt bestehen. Damit soll zunächst das 
Hauptanliegen – die Sicherung der attraktiven Nutzungsmischung – zeitnah 
planungsrechtlich gesichert werden, ohne einen größeren Untersuchungsaufwand betreiben 
zu müssen. Zudem werden alle relevanten Misch- und Kerngebiete im B-Plan Nr. 109 mit der 
5. Änderung überplant, um eine einheitliche Steuerung zu den Nutzungsarten zu erreichen. 
Die städtebauliche Planung zur 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 109 – Parkhaus 
Nikolaiort – sieht vor die Nutzungsarten in den Kern- und Mischgebieten hinsichtlich einer 
attraktiven städtebaulichen Entwicklung differenzierter zu steuern. Zum einen sollen die 
Kerngebiete weiter untergliedert werden und das Wohnen untergeordneter zugelassen 
werden. Zum anderen soll in diesem Bereich des Hauptzentrums mit kleinteiligen und 
individuellen Ladenlokalen zum Schutz vor negativen städtebaulichen Entwicklungen spiel- 
und erotikorientierte Vergnügungsstätten und Bordelle sowie bordellartige Betriebe, 
einschließlich der Wohnungsprostitution, ausgeschlossen werden. Bisher liegt eine intakte 
Nutzungsmischung im Plangebiet vor, die für viele Besuchende, Geschäftsleute und 
Bewohner ein attraktives Umfeld bietet. Diese soll mit der Steuerung der Nutzungsart 
erhalten bleiben.
Die Grundzüge der Planung bleiben beibehalten. Durch die vorliegende Bauleitplanung wird 
keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht gemäß 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine 
Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, 
dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von 
schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten 
sind. 
Damit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13 BauGB – vereinfachtes 
Verfahren – erfüllt. Das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB erfolgt nach den 
Vorschriften gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB. Im vereinfachten Verfahren wird von 
der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige 
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Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der 
Behörden), von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten 
umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden 
Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. Die Öffentlichkeit und die Träger 
öffentlicher Belange haben gemäß § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB die Möglichkeit 
sich im Rahmen der Entwurfsauslegung zu der Planung zu äußern. 
Der Aufstellungsbeschluss erfolgt zusammen mit dem Beschluss über den 
Bebauungsplanentwurf. Auf Grundlage der vorliegenden Planungsunterlagen soll nun die 
Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange gemäß §§ 3 und 4 des 
Baugesetzbuches zum Entwurf des Bebauungsplanes erfolgen.
gez. Clodius
Anlagen:
Geltungsbereichsabgrenzung
Planzeichnung mit Legende (Entwurf)
Textliche Festsetzungen (Entwurf)
Begründung (Entwurf)
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25 3 1
8 6
4 38
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3-5
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17 15 8A13 8
1679 7 8B18 516 3 1
1810 8 6 4 42
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255 29
4
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3 8D
2 8C
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6 62
5
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8
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18 52
19 9 12
1A 104A
16 8
20 21 4-6 10 64 6
21 661 7 11 15
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22 123 139 138
23 2
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1024 15 1
13-14
25 86
76
26 56
15
574
15A
56165C
5578316 1734 215B33 5418 7919 32 5A21
8020
532322 4030 2024 81-83 5225
432926 4A
50/515A
21A 2716 4415 2314 628
22 4513 4942B 3 512 7/925 26/2711
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25 21 35 1/26 20433
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38/3926 91 16 8
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42
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10/11
435 6 7
7B8 934 10 1111 1233 13/144 5 732 9/10
494 3D31 3C 175 5083 2A29 18 36-8 51 6721 6 219 2 5227/28 10 6 532620 112 41225 5132419 243 1423 15 53 42218 214 16 3
23 2017
54-59
5 25
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24/26
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2411
3C12
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28/29 6
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303011 9
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19 13 1614 155A12
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16 26/27 4031
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3A
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10A10B
GroßeGildewart
Platz des17. Juni
Kamp
Stubenstr.
Barfüß
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Schloßwall
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Jürgensort
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Am
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W
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Johannes-Backhaus-Weg
Redlingerstr.
Kleine Domsfreiheit
Martinistr.
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Marienstr.
Am Ledenhof
Nikolaiort
Markt
Heger Str.
Adolf-Reichwein-Platz
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Dom
hof
Katharinenstr.
Dielingerstr.
Krahnstr.
Hakenstr.
Neuer Graben
Rolandsmauer
Heger-Tor-W
all
Derby-Platz
Fritz-Wolf-Platz
Helmut-Kohl-Platz
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4
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22/2
33/4
24/1
20
34/4
0 50 100 150 200 250m
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2020
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen
      © 2022
Anlage zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 109
- Parkhaus Nikolaiort -  
5. vereinfachte Änderung
A
H
H
H
H
H HH
Br
H (i)
Radweg
Radweg
Radweg
Rinne
RadwegSkulpturenSchaukastenBänke
Bänke
Bänke
Radweg
Radweg
Tisch+ Sitze
KlettergerüstRutscheWippeSchaukelgerüst
TischtennisKlettergerüst
SchaukelRutscheTischBank
Bank
TischtennisRinneBankBank
Bolzplatz
Bank
Bank
Rinne
Rinne
BankRinneBank
Verwaltung
BankBankSitzgruppe
Garderobe
HolzbalkenTischtennisSitzgruppe
KlassenrundMauer+BankGymnastik-Halle
Fahrrad-ständer
SitzgruppeHolz
BUS
EinfahrtTiefgarage
VitrineVitrineVitrine
BlumenkübelSchranke
Vitrine
Bank
BUSRinne
BUS
BUSBankBr
Rinne
Skulptur
Rinne
Rinne
Bank
Bänke
Fahrradstand
RinneRinne
Rinne
Rinne
Bunker
Rinne Rinne
Rinne
BUS
BUS
Bank
TiefgarageAusfahrt
Rinne
RinneFahrrad-stand
Rinne
RinneFahrrad-standFa-st
BUS
KunstwerkBrunnenSteckenpferdreiter
TH75.02TH74.99FH81.3379.13
Basketballkorb
Basketballkorb
Tor Tor
SchaukelKletter-gerüst
Container
BankBankRost
BankBankBankRostBankBank
Fahrrad-stand
ParkautomatParkautomat
ParkautomatBUS
BUS
BankBankFahrradst.
71
27
51
31
5
492
222
347
466
317
297
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49/1
61
8
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493
45
725
16
491 173
467
449
252
2
2
1
355
221
451
201
222
42
203
913
298
141
1
811
2913
441 224
494
38
332
7211
348 335
9
331
221
84
328
565
17
937
305
26
41
21
5314
316
49/5
582
204
266
402
11
53
9315
245
42
16
283
113
502 773
43
579
337
18
774
481
192
8122
510
462
48
33
483
231
344
2913
21
112
37
7210
473
15
318
184
123
315
61
345
59
232 181
493
39
36
203
727
815
8247
2372916
64
81
132
51
155
54
325
7222
52
18
72
60
351
327
4
726
22
72
817
273
20
159
50
158
62
55
17
44
59
73
291
16
471
2117
467
15
729
111
14
338
234
7219
791
191
342 465
581 56/1
18
4
494
13
2918
101
816
83
533
41
865
12/5
17 6710 564
324 851
501
12
243
61
9314
3
80
466
17
9316
14214/3
29202921
542
543 521
522
27
329339
224
29107172
61
62
13
Rolandsmauer
Katharinenstraße
Redlingerstraße
Hakenstraße
Kamp
Kamp
Derby-Platz
Rolandsmauer
Hakenstraße
Krahnstraße
Heger-Tor-Wall
B68
Dielingerstraße
An der Katharinenkirche
BarfüßerKloster
Gesundheitsamt Behördenhaus
Nikolai Centrum
St. Katharinen Kirche (ev.)
Pestalozzischule
Nebenstelle RatsgymnasiumHauptschule Innenstadt
64.25
63.9563.68
63.47
63.2663.5463.43
63.59
63.6263.4963.2763.0863.1763.6664.0464.0363.90
63.8563.89
64.1364.2364.3364.2063.7063.3363.19
63.48
63.78
63.77
63.71
63.67
63.57
63.4763.41
66.03
69.02
63.05
63.23
63.17
63.2463.45
63.43
63.52
63.58
63.79
63.72
63.8863.7264.0164.22
63.8963.8963.88
64.1664.09
64.0764.18
64.34
64.4464.8664.85
64.56
64.46
64.45
64.41
64.36
64.3164.2864.2664.1963.8464.11
63.85
63.59
63.71
63.64
63.4363.4063.3763.5063.3263.3063.2063.1563.16
63.0263.11
62.9462.99
62.93
62.95
63.14
63.2563.31
63.8863.9164.0864.17
64.21
64.19
64.23
64.45
64.1663.6463.8063.6664.0364.0363.8864.11
64.46
64.59
64.02
CPCP
Ga
TurnhalleMarkt-meisterII
III
III
Ga I
II
I
I III
III
III
I I
III III III IIIIII
TurnhalleII
II II
III
III III
IIIIIIIII III
III
IIIIIIIII
III
III
IIIIII IIIIIIII I IVIV
IVI
IIIIII
III
IIII
IIIIIIIII IIIIIII
IIV I
IV
IV IV
V
IIII 2Ga
2Ga
III
III II
II
II
II
II
II
II
III II II II I
I
IIII
II II
IIII
IIIIIIII IIIIIIIII
2Ga
2Ga
GaGa
IVIII
III
IIII
IIIIV
IV
IIIIII
V
IV
2Ga
GaGa
I III
III
III
IIIIII
III
IIIIII
III
IIIIV
IV IV
IIIIIIIIIIII
III
II
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IIII
IIIII
II
IIII
I
II
I
Neubau
8 7
12
10 1
1
8
20
30
11
9
9
78
1A
24
5
4C
4
2
5A
34
3
18
6
1
16 2
5
17
4
32
3
22
7
8
11
818283
1
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4
3
1C
7
1B
10
8B
8
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3
43
5
15
10
373618
5C
5A5B
40
9
23
8A
33
1
28
29
30
27
25 26
1
23
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13
4
21 35
8D
80
1
2
25A
10
79
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5
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1
13
1112
3332
34
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5
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56
20
25
8
4
76
11
10
9C
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9
3
MK 3
MK 3
MK 3
MK 1
MK 1
MK 1
MK 2
MI
Bebauungsplan Nr. 109- Parkhaus Nikolaiort -5. Änderung(vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB)EntwurfStand: 15.09.20220102030405060708090100m
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7
* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Grenze des räumlichen ÄnderungsbereichesGrenze des räumlichen Geltungsbereiches
Legende zum Bebauungsplan Nr. 109, 5. Änderung
Art der baulichen NutzungMischgebieteKerngebieteSonstige Planzeichen
MIMK
Seite: 1/3 
Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 109  – Parkhaus Nikolaiort  – 
5. Änderung  
(vereinfachtes Verfahren) 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 31.08.2022 
 
 
Für den Bereich der 5. Änderung des  Bebauungsplans Nr. 109  ist die Verordnung  über die bauliche 
Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), die durch Artikel 2 des Gesetze s vom 14. Juni 2021 (BGBl. I 
S. 1802) geändert worden ist, maßgebend. 
1. Die Festsetzung Nr. 1 wird ersetzt durch folgende Festsetzung: 
In den Teilen des Kerngebiets mit der Bezeichnung MK1 sind sonstige Wohnungen nicht zulässig. 
In den Teilen des Kerngebiets mit der Bezeichnung MK2 sind sonstige Wohnungen nur oberhalb des 
dritten Vollgeschosses ausnahmsweise zulässig. 
In den Teilen des Kerngebiets mit der Bezeichnung MK3 sind sonstige Wohnungen nur oberhalb des 
ersten Vollgeschosses allgemein zulässig. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 5 BauNVO) 
2. Innerhalb des festgesetzten Kerngebiets mit den Bezeichnungen MK1, MK2 und MK3 sind Vergnü-
gungsstätten (u.a. Spielhallen, Spielbanken, Wettbüros, Striptease-Lokale, Swinger-Clubs, Sexkinos, 
Videopeepshows, Sexshops mit Videokabinen) nicht zulässig. 
Zugelassen werden können freizeit-/ kulturorientierte Vergnügungsstätten wie  
 Diskotheken/ Tanzlokale 
 Multiplexkino 
 Varietés 
 Festhallen 
 Sportbars 
 Billiard-, Bowling-Center, Paintballanlagen, Laser-Tag, Escape-Rooms 
 E-Sport.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 5 BauNVO) 
3. Innerhalb des festgesetzten Kerngebiets mit den Bezeichnungen MK1, MK2 und MK3 sind Bordelle, 
bordellartige Betriebe einschließlich der Wohnungsprostitution als Unterart von Gewerbebetrieben 
nach § 7 Absatz 2 Nr. 3 BauNVO nicht zulässig.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 5 BauNVO) 
4. Innerhalb des festgesetzten Mischgebiets sind die nach § 6 Absatz 2 Nummer 8 BauNVO allgemein 
zulässigen Vergnügungsstätten (u.a. Spielhallen, Spielbanken, Wettbüros, Striptease-Lokale, Swin-
ger-Clubs, Sexkinos, Videopeepshows, Sexshops mit Videokabinen, Diskotheken, Multiplexkinos, 
Varietés, Festhallen, Sportbars) nicht zulässig.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 5 BauNVO) 
5. Innerhalb des festgesetzten Mischgebiets sind die nach § 6 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zuläs-
sigen Vergnügungsstätten (u.a. Spielhallen, Spielbanken, Wettbüros, Striptease-Lokale, Swinger-
Clubs, Sexkinos, Videopeepshows, Sexshops mit Videokabinen, Diskotheken, Multiplexkinos, Varie-
tés, Festhallen, Sportbars) nicht Bestandteil des Bebauungsplans und somit nicht zulässig. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 6 BauNVO) 
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht)  
 
Seite: 2/3 
6. Innerhalb des festgesetzten Mischgebiets sind Bordelle, bordellartige Betriebe einschließlich der 
Wohnungsprostitution als Unterart von Gewerbebetrieben nach § 6 Absatz 2 Nr. 4 BauNVO nicht 
zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 5 BauNVO) 
7. Innerhalb des festgesetzten Mischgebiets sind nach § 6 Absatz 2 Nummer 3 BauNVO Einzelhan-
delsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten nur bis zu einer max. 
Verkaufsfläche von 200 qm (Osnabrücker Laden) zulässig. Zentren- und nahversorgungsrelevante 
Sortimente sind der vom Rat der Stadt am 05.11.2019 beschlossenen Sortimentsliste zu entneh-
men. (Rechtsgrundlage: § 1 Absatz 5 BauNVO) 
 
Sortimentsliste des Märkte- und Zentrenkonzeptes Osnabrück (05.11.2019) 
 
 
Hinweise 
Dieser Bebauungsplan bestimmt gemäß §  30 Absatz  3 BauGB die Zulässigkeit von Vorhaben nur so-
weit, wie er Festsetzungen enthält. Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach §  34 
BauGB. 
 
1. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 
29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 (BGBl. I 
S. 3908) geändert worden ist, sind zu beachten. Zur Vermeid ung des Tötungs- und Verletzungsver-
bots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von 
erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 
und Nummer 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob dort ge-
schützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, sofern dabei 
keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit 
den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ru-
hestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel - und Fledermaus-
arten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungszeit und der Winterruhe-
zeit durchzuführen, 
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht)  
 
Seite: 3/3 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn  von Bau-
arbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht si-
cher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fleder-
mausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fäl len, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, 
Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine geschütz-
ten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzar-
beiten keine Zerstö rungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vo-
gelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der 
Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel - oder Fleder-
mausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
2. Werden Verbotstatbestände nach §  44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach §  45 
Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach §  67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu 
beantragen. 
3. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bz w. paläontologische Bodenfunde 
(z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbun-
gen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht wer-
den, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnab-
rück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bo-
denfunde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstö-
rung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
4. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vor-
handensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist 
deshalb grundsätzlich nicht  auszuschließen. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten Kampfmittel (Grana-
ten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, 
der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfm ittel-
beseitigungsdienst zu benachrichtigen. 
Seite: 1/10 
Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 109  – Parkhaus Nikolaiort  – 
5. Änderung  
(vereinfachtes Verfahren) 
Begründung zum Entwurf 
Stand: 31.08.2022 
INHALTSVERZEICHNIS  
1. PLANUNGSANLASS ................................ ................................ ................................ ................... 1 
1.1. Verfahren  ........................................................................................................................................... 2 
2. AUSGANGSSITUATION ................................ ................................ ................................ ............. 3 
2.1. Lage im Stadtgebiet  ........................................................................................................................... 3 
2.2. Bestandsanalyse  ................................................................................................................................ 3 
2.3. Planerische Ausgangslage  ................................................................................................................. 3 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung ..................................................................................................... 3 
2.3.2. Flächennutzungsplan .......................................................................................................................... 4 
2.3.3. Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................................................... 4 
2.3.4. Märkte- und Zentrenkonzept .............................................................................................................. 6 
2.4. Rechtliche Ausgangslage  ................................................................................................................... 7 
2.4.1. Bebauungsplan .................................................................................................................................... 7 
3. UNTERSUCHUNGEN ................................ ................................ ................................ ................. 8 
4. STÄDTEBAULICHE FESTSETZUNGEN ................................ ................................ ..........................  9 
4.1. Art der baulichen Nutzung  ................................................................................................................ 9 
4.2. Hinweise  ............................................................................................................................................. 9 
5. MAßNAHMEN ................................ ................................ ................................ ........................  10 
5.1. Folgekosten der Bauleitplanung  ..................................................................................................... 10 
6. SOZIALVERTRÄGLICHKEIT ................................ ................................ ................................ ....... 10 
7. FLÄCHENBILANZ ................................ ................................ ................................ ..................... 10 
 
A  R A H M E N B E D I N G U N G E N 
1. PLANUNGSANLASS 
Die städtebauliche Planung zur 5. Änderung des  Bebauungsplans Nr. 109 – Parkhaus Nikolaiort – sieht 
vor die Nutzungsarten in den Kern - und Mischgebieten hinsichtlich einer attraktiven städtebaulichen 
Entwicklung differenzierter zu steuern. Zum einen sollen die  Kerngebiete weiter untergliedert werden  
und das Wohnen untergeordneter zugelassen werden. Zum anderen soll in diesem Bereich des Haupt-
zentrums mit kleinteiligen und individuell en Ladenlokalen  zum Schutz vor negativen städtebaulichen 
Entwicklungen spiel- und erotikorientierte Vergnügungsstätten und Bordelle sowie bordellartige Betrie-
be, einschließlich der Wohnungsprostitution,  ausgeschlossen werden. Das im Geltungsbereich befindli-
che Mischgebiet, welches außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs liegt, so ll entsprechend der 
Festlegungen des Märkte- und Zentrenkonzept bezüglich Einzelhandelsnutzungen gesteuert werden. 
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht)  
 
Seite: 2/10 
Bisher liegt eine intakte Nutzungsmischung im Plangebiet vor, die für viele Besuchende, Geschäftsleute 
und Bewohner ein attraktives Umfeld bi etet. Da jedoch ein vermehrter Druck auf die Innenstädte be-
steht und besonders die letzten Jahre mit den einschränkenden Corona-Maßnahmen Geschäftsaufgaben 
hervorgerufen wurden, sollen im Plangebiet  die Nutzungsarten näher gesteuert werden. Insbesondere 
Vergnügungsstätten können durch erhöhte Mietzahlungsbereitschaft, aufgrund relativ geringer Investi-
tionen im Verhältnis zum Gewinn, das Bodenpreisgefüge verzerren. Dadurch kann es zu einer Verdrän-
gung von gewünschten Nutzungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs kommen. Frühzeitig soll 
einem sogenannten Trading -Down-Effekt entgegengewirkt werden und Gastronomie, Einzelhandels - 
und Dienstleistungseinrichtungen gestärkt werden.  Zudem wurde Ende 2018 im Plangebiet ein Antrag 
auf Spielhalle und Wettbüro gestellt. Eine Umsetzung kam nicht zustande, da auf Basis des Aufstellungs-
beschlusses zum B -Plan Nr. 640 – Nikolaizentrum – und einer Veränderungssperre eine Zurückstellung 
erfolgte. Zwischenzeitlich ist eine gastronomische Nutzung realisiert worden. 
Das Ziel der städtebaulichen Planung besteht darin, die Idee einer attraktiven, nutzungsgemischten (In-
nen)Stadt der kurzen Wege umzusetzen. Dies soll durch den Ausschluss von spiel- und erotikorientierten 
Vergnügungsstätten, der Steuerung bestimmter Gewerbebetriebe und Einzelhandelsnutzungen im 
Mischgebiet erfolgen. Damit kann im besonderen Maße zu einer Stabilisierung der Sozialstruktur und 
Aufwertung des städtebaulichen Umfelds innerhalb des Plangebiets beigetragen werden.  
Die Zielsetzungen leiten sich aus dem unter Kapitel 2.3.3 bzw. 2.3.4 näher beschriebenen Vergnügungs-
stättenkonzept sowie des Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück ab. 
1.1. VERFAHREN  
Für einen Teilbereich des Geltungsbereichs der 5. Änderung des B -Plans Nr. 109 wurde am 04.12.2018 
der Aufstellungsbeschluss zum B -Plan Nr. 640 vom Rat der Stadt gefasst. In diesem Zusammenhang 
wurde am 17.03.2020 die Veränderungssperre Nr.  67 beschlossen und am 15.03.2022 die erste Verlän-
gerung als Satzung vom Rat der Stadt verabsc hiedet. Ziel der Planung zum B -Plan Nr. 640 ist die Ände-
rung des Kerngebiets in ein Urbanes Gebiet und die Steuerung von Vergnügungsstätten. 
Die vorliegende 5. Änderung des Bebauungsplans Nr.  109 nimmt Tei le dieser Zielsetzungen auf, jedoch  
bei Beibehaltung der Grundzüge der ursprünglichen Planung des B-Plans Nr. 109. D.h., die Festsetzun-
gen der Kern- und Mischgebiete bleiben  bestehen. Damit soll zunächst das Hauptanliegen – die Siche-
rung der attraktiven Nutzungsmischung – zeitnah planungsrechtlich gesichert werden, ohne einen grö-
ßeren Untersuchungsaufwand betreiben zu müssen. Die Grundzüge der Planung bleiben beibehalten, 
sodass das Planverfahren im vereinfachten Verfahren nach §  13 BauGB durchgeführt werden kann.  Zu-
dem werden alle relevanten Misch - und Kerngebiete im B -Plan Nr. 109 mit der 5.  Änderung überplant, 
um eine einheitliche Steuerung zu den Nutzungsarten zu erreichen. 
Durch die vorliegende Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP -
Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beein-
trächtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nich t. Es 
bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begren-
zung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu 
beachten sind. 
Damit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13 BauGB – vereinfachtes Verfahren – erfüllt. 
Das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB erfolgt nach den Vorschriften gemäß § 13 Absatz 2 und 3 
Satz 1 BauGB. 
Im vereinfachten Verfahren wird von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörteru ng nach §  3 Absatz 1 
BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und §  4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der 
Behörden), von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der Angabe, welche Arten umweltbe-
zogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 
BauGB abgesehen. Die Öffentlichkeit und die Träger öffentlicher Belange haben gemäß §  3 Absatz 2 und 
§ 4 Absatz 2 BauGB die Möglichkeit sich im Rahmen der Entwurfsauslegung zu der Planung zu äuße rn. 
Der Aufstellungsbeschluss erfolgt zusammen mit dem Beschluss über den Bebauungsplanentwurf. 
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht)  
 
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2. AUSGANGSSITUATION 
2.1. LAGE IM STADTGEBIET  
Das Plangebiet bef indet sich im Stadtteil 
Innenstadt und liegt zwischen Krahn-
straße, Kamp, Redlingerstraße, Kathari-
nenstraße, Heger -Tor-Wall und Dielin-
gerstraße. Der Geltungsbereich umfasst 
die Kern - und Mischgebiete im beste-
henden B-Plan Nr. 109 – Parkhaus Niko-
laiort –. Es ist größtenteils  Bestandteil 
eines zentralen Versorgungsbereichs  
(Hauptzentrum). Die Plangebietsgröße 
beträgt knapp 24.000 m². 
2.2. BESTANDSANALYSE  
Im Plangebiet sind entsprechend eines 
Kerngebiets unterschiedliche Nutzungen 
vertreten. Neben Einzelhandelsnutzun-
gen in unterschiedlichen Größenor dnun-
gen und Gastronomie sind  Hotelgewer-
be, Büro - und Die nstleitungen sowie 
Wohnungen vertreten. Im Norden sind 
im Bereich Krahnstraße / Kamp beson-
ders das Textilwarenhaus Peek & Clop-
penburg mit angrenzenden kleinteiligem 
Einzelhandel prägend. An der Straße 
Kamp befindet sich das in den 1980er 
Jahren errichtete Wohn-, Büro-, Geschäftshaus, welches auch ein Hotel beherbergt. Die Redlingerstraße 
ist kleinteilig geprägt mit Einzelhandel und individueller Gastronomie im Erdgeschoss und darüber lie-
genden Wohnungen. Rückwärtig befindet sich ein Hochbunker. 
Das am Heger-Tor-Wall und der Katharinenstraße befindliche Mischgebiet ist mit gründerzeitlichen Häu-
sern bebaut. In denen befinden sich vornehmlich Büros, Praxen, eine Kindertagesstätte , ein Feriena-
partmenthaus und untergeordnet Wohnungen. Daher ist es momentan als überwiegend gewerblich 
geprägtes Mischgebiet einzustufen. 
Neben der im Plangebiet befindlichen Kindertagesstätte sind i m näheren Umfeld schutzbedürftige Anla-
gen. Entlang der Hakenstraße bestehen Gemeinbedarfsfl ächen, die derzeit mit Schulen , Spie l-/ Bolz-
platz, Gesundheitsamt und Sozialgericht belegt sind. Auf Teilen dieser Fläche soll die Neue Schule Innen-
stadt entstehen und ein moderner Bildungskomplex errichtet werden. 
Bisher sind im Plangebiet keine Vergnügungsstätten vorhanden. Ebenso keine Bo rdelle sowie bordellar-
tigen Betriebe, soweit bekannt ist. 
2.3. PLANERISCHE AUSGANGS LAGE 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes -Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Oberzentrum fest-
gelegt. Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu ver-
sorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit 
der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nac h dem 
LROP sind in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisier-
ten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel - und grund-

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zentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Damit is t der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober - 
und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben 
umfasst. 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück ist der Planbereich als Gemischte Bauflä-
che dargestellt. Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu 
entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. 
Eine Änderung des wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
2.3.3. Vergnügungsstättenkonzept  
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich konzeptionelle Aussagen 
zu der planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet. Das Konzept wur de von 
der CIMA Beratung + Management GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der 
Stadt Osnabrück am 07.07.2020 als städtebauliches Konzept beschlossen. Das VSK OS ist als städtebauli-
ches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleit-
plänen zu berücksichtigen. Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städ-
tebauliche Entwicklung der Stadt Osnabrück durch die Erweiterung bestehender bzw. die Ansiedlung 
neuer Vergnügungsstätten auszuschließen. 
Folgende Teilziele wurden formuliert: 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzelhandel, Dienstleistungen und 
Gastronomie 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als Wohnstandort 
 Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen nicht -zentrenrelevanten 
Einzelhandel 
 Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk 
 Vermeidung von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes de r Zentralen Ver-
sorgungsbereiche und der Osnabrücker Gewerbegebiete 
 Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspielraum für Vergnügungsstätten 
an Standorten, an denen keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind, in einem an den jewei-
ligen Standort angepassten Maße 
Städtebaulich relevante „Trading-Down“-Effekte sind u. a.: 
 Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Kirchen, Suchtberatungsstel-
len) 
 Verzerrung des Mietpreisgefüges 
 Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöffnung, soziales Milieu) 
 Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte Nutzungen (z. B. Gewer-
be-/Produktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) 
 Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten (Agglomeration) 
 Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßenbildes, Störung des Stadt-
bildes, Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung von Leerständen, Verschlechterung der Versor-
gungssituation) 
Zur Innenstadt ist im Vergnügungsstättenkonzept folgendes aufgeführt:  
„Das Hauptzentrum Innenstadt stellt das Zentrum von Einzelhandel und verschiedenen Dienstleistungs-
betrieben (Gastronomie, Versicherungen, Ärzte etc.) für die Bevölkerung Osnabrücks und darüber hinaus 
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auch für Besucher aus dem Marktgebiet dar. Bezogen auf d en Einzelhandel erfüllt das Zentrum eine 
oberzentrale Versorgungsfunktion. Das Hauptzentrum hat somit eine gesamtstädtische und regionale 
Bedeutung als Dienstleistungsstandort und als Kultur- und Freizeitstandort (u. a. Theater, Hotels). So sind 
freizeitbezogene Vergnügungsstätten (Diskotheken, Tanzbars, Multiplexkinos, etc.) mit ihrem Beitrag zur 
Belebung der Zentren, auch insbesondere in den Abendstunden grundsätzlich zu befürworten, sofern sie 
sich hinsichtlich der Lärmemissionen etc. verträglich in ihr unmittelbares Umfeld einfügen. Freizeit-/ kul-
turorientierte Vergnügungsstätten sind daher im Hauptzentrum Innenstadt planerisch vorstellbar. Daher 
sollen freizeit-/ kulturbezogene Vergnügungsstätten, die sich verträglich in die Einzelhandels- und Dienst-
leistungsstrukturen sowie die vorhandenen Wohnnutzungen einfügen, zulässig sein. Diese Typen von 
Vergnügungsstätten werden als ergänzende Nutzungen in den MK-, MI- und MU-Gebieten im Hauptzent-
rum Innenstadt und den Stadtteilzentren grundsätzlich befürwortet.  
Dagegen führen spiel - und erotikbezogene Vergnügungsstätten regelhaft zum Bedeutungsverlust von 
Geschäftslagen- und quartieren mit der Folge von vermehrten Leerständen, sinkenden Mietpreisen und 
dem Abzug von Einzelhandels - und Dienstleistungsbetrieben, d ie für die Funktionalität der Zentren von 
prägender Bedeutung sind und einen wichtigen Beitrag zur oberzentralen Funktion der Stadt Osnabrück 
leisten. Daher sind spiel - und erotikbezogene Vergnügungsstätten auch innerhalb der Zentralen Versor-
gungsbereiche (Hauptzentrum, Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren) planungsrechtlich auszuschlie-
ßen. Insbesondere vor dem Hintergrund, Funktionsschwächen mit einer verstärkten Anzahl von Leerstän-
den vorzubeugen, ist es städtebaulich geboten, möglichen „Trading -Down“-Prozessen, wie sie heute 
schon im angrenzenden Stadtteilzentrum Johannisstraße zu beobachten sind, durch die Ansiedlung wei-
terer Spielhallen, Wettbüros und Erotikbetriebe aktiv innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche ent-
gegenzuwirken.“ 
Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten: 
 
Cima 2020, Seite 88, Abb. 34: Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach Standortbereichen  
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2.3.4. Märkte- und Zentrenkonzept 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Forts chreibung des Märkte - und 
Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss vom 05.11.2019 findet die 2. 
Fortschreibung MZK OS als städtebauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch 
(BauGB) Berücksichtigung bei: 
 der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
 der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Ein-
zelhandelsbetrieben. 
Die wesentliche Grundlage, nach der sich die Einzelhandelssteuerung in den Bebauungsplänen richtet, 
bildet folgende Ansiedlungsmatrix, die im Märkte- und Zentrenkonzept festgelegt wurde. 
Gesamtübersicht Sortimentskonzept 
 
Cima 2022, Seite 146, Abb. 126: Übersicht Ansiedlungsmatrix 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
 Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
 Handelszentralität der Innenstadt stärken 
 Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
 Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern 
 Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
Als weitere Grundsätze gelten: 
 Stadt der kurzen Wege 
 Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsunternehmen 
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht)  
 
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Im Märkte- und Zentrenkonzept ist zudem die Osnabrücker Sortimentsliste festgelegt worden, welche 
die zentren - und nachversorgungsrelevanten Sortimente bestimmt und auch die nicht -
zentrenrelevanten Sortimente aufführt (diese nicht abschließend).  
Osnabrücker Sortimentsliste aus der 2. Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes 
 
Cima 2022, Seite 127, Abb. 123: Osnabrücker Liste 
2.4. RECHTLICHE AUSGANGSL AGE 
2.4.1. Bebauungsplan 
Der Bebauungsplan Nr.  109 ist erstmalig am 07.07.1978 in  Kraft getreten. Ziel war eine städtebauliche 
und verkehrliche Neuordnung zu schaffen. Entsprechend der vorhandenen und geplanten Nutzung wur-
den Flächen für den Gemeinbedarf, Kern - und Mischgebiete festgesetzt. Der Bebauungsplan erfuhr 
mehrere kleinere Änderungen Anfang der 1980er Jahre. Es gilt die BauNVO von 1977. 
Für die geplante Änderung werden die textlichen Festsetzungen angepasst. Für die betroffenen Bereiche 
der Änderung gilt zukünftig die BauNVO von 2017. 
Angrenzend zum Planbereich liegen unterschiedliche Bebauungspläne bzw. Durchführungspläne vor. 
Diese beinhalten überwiegend auch eine Festsetzung zur Steuerung von Vergnügungsstätten und Bor-
dellen bzw. bordellartigen Betrieben. 
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht)  
 
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Quelle: Stadt Osnabrück, Auszug B-Plan Nr. 109 – Parkhaus Nikolaiort – (zuletzt geändert 26.11.1982) 
3. UNTERSUCHUNGEN 
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes sind keine gesonderten Untersuchungen erforderlich. 
B  P L A N U N G S Z I E L 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, auf der Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen des Ver-
gnügungsstättenkonzeptes sowie des Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück durch Steue-
rung der Nutzungsarten negative n städtebaulichen Entwicklungen entgegenzuwirken. Mit dem Aus-
schluss von spiel- und erotikorientierten Vergnügungsstätten sowie Bordellen bzw. bordellartigen Be-
trieben soll die angestrebte Sicherung eines attraktiven zentralen Versorgungsbereichs flankiert werden.  
Bebauungsplan Nr. 109 - Parkhaus Nikolaiort - 5. Änderung (vereinfacht)  
 
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C  P L A N U N G S I N H A L T 
4. STÄDTEBAULICHE FESTSETZUNGEN 
4.1. ART DER BAULICHEN NU TZUNG 
Die bisherige Regelung zur allgemeinen Zulässigkeit der Wohnnutzung oberhalb dem ersten Vollge-
schoss wird in Teilen zurückgenommen bzw. differenzierter festgesetzt. Dazu wird das Kerngebiet in drei 
Teilbereiche untergliedert. Die Zweckbestimmung des Kernge biets soll mit dieser horizontalen und ver-
tikalen Gliederung wiederhergestellt werden. Der Ausschluss von Wohnnutzungen erfolgt in den Berei-
chen, in denen derzeit keine Wohnungen genehmigt sind und weiterhin perspektivisch kerngebietstypi-
sche Nutzungen angestrebt werden. 
Gemäß §  9 Absatz  1 Nummer  1 BauGB i.V.m. §  1 Absatz  5 BauNVO werden Vergnügungsstätten  im 
Kerngebiet generell ausgeschlossen. Jedoch können freizeit - und kulturorientierte Vergnügungsstätten 
zugelassen werden, da diese nicht die Störwirkung  wie spiel- und erotikorientierte Vergnügungsstätten 
haben. Im Vergnügungsstättenkonzept der cima sind diese drei Unterkategorien definiert und betrach-
tet worden. Zu den ausgeschlossenen Vergnügungsstätten gehören u.a . S pielhallen/ Casinos, Wettbü-
ros, Gast ronomiebetrieb mit Geldspielgeräten, Stripteas-Lokale, Sexkinos, Sexshops mit Videokabinen, 
Swinger-Clubs. 
Das festgesetzte Mischgebiet ist derzeit überwiegend mit Büro s und Praxen  sowie einem Ferienwoh-
nung-Appartmenthaus belegt und kann nach derzeitigem S tand als überwiegend gewerblich geprägt 
bezeichnet werden. Zum Schutz der angrenzenden Wohnnutzungen sowie der sensiblen Nutzungen wie 
Kindertagesstätte, Schule und Kirche werden die nach § 6 Absatz 2 Nummer 8 BauNVO allgemein zuläs-
sigen Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Zudem sind die nach § 6 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise 
zulässigen Vergnügungsstätten nicht Bestandteil des Bebauungsplans  und somit ebenfalls ausgeschlos-
sen. 
Darüber hinaus werden Bordelle und bordellartige Betriebe, einschließlich der Wohnungsprostitution als 
Unterart von Gewerbebetrieben ausgeschlossen. Diese entfalten vergleichbare Störungen im zentralen 
Versorgungsbereich, wie spiel- und erotikorientierte Vergnügungsstätten. 
Im außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs liegenden Mi schgebiet ist entsprechend des Märkte - 
und Zentrenkonzept eine Festsetzung zur Steuerung der zentren - und nahversorgungsrelevanten 
Hauptsortimenten aufgenommen worden. Hier sind Einzelhandelsnutzungen in Form des definierten 
‚Osnabrücker Ladens‘ zulässig. Dies dient dem Schutz und der Konzentration der Einzelhandelsnutzun-
gen auf die zentralen Versorgungsbereiche. 
Mit der Feinsteuerung der Nutzungsarten im Kern- und Mischgebiet soll eine Beeinträchtigung des  in-
nerstädtischen Quartiers vermieden werden. Zwar sind noch keine Trading-Down-Effekt im Plangebiet 
zu erkennen, aber es ist schon an anderen Orte n in der Stadt zu spät pla nungsrechtlich gesteuert wor-
den, dies soll hier vermieden werden . Dieser Bereich der Innenstadt erlebt derzeit eine Aufwertung, 
durch die seit einigen Jahren in Aufschwung befindliche Redlingerstraße, in Verbindung mit dem an-
schließenden Bereich rund um den Adolf -Reichwein-Platz. Angrenzend zum Plangebiet soll an der Ha-
kenstraße/ Rolandsmauer der bisherige Schulstandort eine Verbesserung  erfahren. Zielsetzung ist, die 
Schaffung eines attraktiven Schulcampus unter Berücksichtigung des strategischen und ges talterischen 
Rahmens, welcher im städtebaulichen Masterplan Innenstadt Osnabrück für das Quartier um St. Katha-
rinen formuliert wurde. Mit der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans wird diese städtebauliche 
Zielsetzung positiv unterstützt. 
4.2. HINWEISE  
Im Bebauungsplan sind allgemeine Hinweise zum Artenschutz, Bodendenkmälern und Kampfmittelver-
dachtsflächen aufgenommen worden.  
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5. MAßNAHMEN 
5.1. FOLGEKOSTEN DER BAUL EITPLANUNG  
Es entstehen keine Kosten aufgrund dieses Bebauungsplanes. 
D  U M W E L T B E L A N G E 
Mit der Steu erung von Vergnügungsstätten,  Bordellen bzw. bordellartigen Betrieben  sowie Einzelhan-
delsbetrieben im bestehenden Bebauungsplan  sind die U mweltbelange nicht berührt. Der Zulässig-
keitsmaßstab ändert sich nicht wesentlich. Die Umweltbelange sind ggf. im Rahmen von Baugenehmi-
gungsverfahren zu beachten und zu prüfen. 
F  S O N S T I G E  A N G A B E N 
6. SOZIALVERTRÄGLICHKEIT 
Der Bebauungsplan steuert die Art der Nutzung hinsichtlich der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten , 
Einzelhandel, Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Wohnnutzungen. Damit soll das soziale Um-
feld sicherer gestaltet werden  und eine Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsgebiets  sicherge-
stellt werden. 
7. FLÄCHENBILANZ 
Planbereichsfläche: ca. 24.000 m²