Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren) o Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4295
Datum: 2025-06-10
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/4295 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - 
(beschleunigtes Verfahren) 
o Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschluss 
 
Datum: 05.05.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 19.06.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Entscheidung) 01.07.2025 N  
 
Beschluss: 
Der Entwurf zum 
 
Bebauungsplan Nr. 679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren) 
 
Planbereich: zwischen Goldstraße, Johannisstraße, Johannistorwall und 
Kommenderiestraße 
 
mit der dazugehörigen Begründung wird gebilligt und seine Veröffentlichung gemäß § 3 
Absatz 2 BauGB beschlossen. 
  
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
X Nein   
  
  
B. Personelle Auswirkungen: 
  
keine 
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
X  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
X  negativ: Konkrete CO2-Emissionen können nicht quantifiziert werden. 
 
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   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
   positiv 
   negativ 
X  keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
  
Keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
  
  
  
  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
 
Sachverhalt: 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 27.09.2022 die 
Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 679 - Johannisstraße / 
Johannistorwall –im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
beschlossen.  
 
Die Öffentlichkeit hatte vom 04.10.2022 bis zum 01.11.2022 die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und zu äußern. Die bereits vorliegenden Stellungnahmen sind als Anlage 
zu  dieser Vorlage beigefügt. Die abschließende Abwägung erfolgt zum Satzungsbeschluss.  
 
Während des Bearbeitungsprozesses wurde festgestellt, dass für das geplante allgemeine 
Wohngebiet (WA) in Anbetracht bestehender Baurechte eine GRZ über die der zum 
Aufstellungsbeschluss angenommen Orientierungswerte der BauNVO von 0,4 festgesetzt 
werden sollten. Die nun festgesetzte Grundfläche (GR) im Sinne des § 19 Absatz 2 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) liegt damit bei ca. 27.000 m². Beim 
Aufstellungsbeschluss wurde noch davon ausgegangen, dass der Schwellenwert von 20.000 
m² GR nicht überschritten wird. Daher ist für die Zulässigkeit der Anwendung des 
beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Absatz 1 Nummer 2 eine überschlägige Prüfung 
über voraussichtlich vorliegende erhebliche Umweltauswirkungen erforderlich (Vorprüfung 
des Einzelfalls). In der durchgeführten Vorprüfung des Einzelfalls konnten keine erheblichen 
Umweltauswirkungen festgestellt werden. Die Voraussetzung zur Weiterführung als 
beschleunigtes Verfahren liegt somit vor.  
 
Ziel der städtebaulichen Planung ist eine Aufwertung des Plangebiets zu einem attraktiven 
und lebenswerten Stadtquartier sowie die Sicherung und Entwicklung der Wohnnutzung und 
der lokalen urbanen Gewerbestrukturen. Gleichzeitig sollen die Voraussetzungen für eine 
klimagerechte Quartiersentwicklung im Kontext der bestehenden Bebauung geschaffen 
werden.  
 
Anlass für die Planung war eine erste Bauvoranfrage für die ehemalige Filmpassage 
(Multiplexkino), die gezeigt hat, dass der bestehende Bebauungsplan Nr. 41 nicht mehr 
geeignet ist, um städtebauliche Zielsetzungen zu sichern. Auch die umliegenden 
Bebauungsrechte sind nicht mehr geeignet, eine städtebaulich geordnete Entwicklung 
sicherzustellen.  
 
Auf Grundlage der beigefügten Planungsunterlagen soll nun die Beteiligung der Öffentlichkeit 
 
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sowie der Träger öffentlicher Belange gemäß §§ 3 und 4 des Baugesetzbuches erfolgen. 
 
gez. Clodius 
  
 
Anlage/n 
1 - B679_Plangebietsabgrenzung (öffentlich) 
 
2 - B679_Planzeichnung_Entwurf (öffentlich) 
 
3 - B679_Textliche Festsetzungen_Entwurf (öffentlich) 
 
4 - B679_Begründung_Entwurf (öffentlich) 
 
5 - B679_Stellungnahmen_Äußerungsmöglichkeit (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 


Art der baulichen NutzungAllgemeineWohngebieteUrbaneGebieteMaß der baulichen NutzungGrundflächenzahlZahl der Vollgeschosse,als HöchstmaßZahl der Vollgeschosse, alsMindest- und Höchstmaß
Bauweise, Baulinien, BaugrenzenBaulinieBaugrenze
VerkehrsflächenÖffentliche StraßenverkehrsflächenStraßenbegrenzungslinieVerkehrsflächen besondererZweckbestimmungFlächen für Versorgungsanlagen, für dieAbfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie fürAblagerungen Anlagen, Einrichtungen und sonstigeMaßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirkenFlächen für Versorgungsanlagen, fürdie Abfallentsorgung undAbwasserbeseitigung sowie fürAblagerungenElektrizität
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen fürMaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonNatur und LandschaftAnpflanzen:BäumeErhaltung:Bäume
Sonstige PlanzeichenMit Geh-, Fahr- und Leitungsrechtenzu belastende FlächenFlächen für bauliche Besonderheiten einesGebäudes oder Bauwerkes, wie Durchgänge,Durchfahrten, Luftgeschosse, Brücken oderTunnel - hier: DurchgangUmgrenzung der Flächen, deren Bödenerheblich mit umweltgefährdenden Stoffenbelastet sind: AltlastenGrenze des räumlichen GeltungsbereichesAbgrenzung unterschiedlicher Nutzung, hier:Baugebiet und Grundflächenzahl
Anforderungen an die GestaltungFlachdachGeneigtesDach
WAMUGRZ0,4IIIIIIV-
FDGD
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 679
Bereiche unterschiedlicherHöhenfestsetzungen (sieheTextliche Festsetzungen Nr. 11)(A)
OffeneBauweiseGeschlosseneBauweiseUmgrenzung für Flächen mitNutzungseinschränkungen fürAußenwohnbereiche
o g
Umgrenzung für Flächen mit Anforderungenan die Schalldämmung von Außenbauteilen
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen vonBäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
 
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Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes 
Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 12.05.2025 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungs-
verordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), 
die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert worden ist, 
maßgebend. 
 
Art der baulichen Nutzung  
1. Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets (WA) sind Gartenbaubetriebe und Tankstelle unzulässig. 
(Rechtsgrundlage: § 1 Absatz 6 Nummer 1 BauNVO) 
 
2. Innerhalb des Urbanen Gebietes (MU1 MU2 und MU 3) sind Bordelle und bordellartige Betriebe 
sowie Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter 
ausgerichtet ist, und Tankstellen unzulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 
Abs. 5, Abs. 9 BauNVO) 
 
3. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU1 und MU2) sind glücksspielorientierte Vergnügungsstätten 
wie Wettbüros, Wettannahmestellen sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltungs-
spiele gewerblich anbieten einschließlich Spiel- und Automatenhallen mit Geld- oder Warenspiel-
geräten mit und ohne Gewinnmöglichkeit sowie Betriebe und Nutzungen, die der gewerblichen 
sexuellen Betätigung und Schaustellung dienen (Striptease-Lokale, Sex-Kinos, Peep-Shows, Sex-
Shops mit Video-Kabinen, Erotikläden als Begegnungsort, an dem Kunden sexuelle Kontakte anbah-
nen und gegenseitig durchführen können, Swinger-Clubs, Sex-Life-Shows, Table-Dance-Veranstal-
tungen und Flatrate-Bordelle) nicht zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 
Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) 
 
4. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU1 und MU2) sind ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätten 
(freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten) ab dem 1. Obergeschoss unzulässig. (Rechts-
grundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 7 Nr. 3 BauNVO) 
 
5. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU 3) sind ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätten nicht 
zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 7 Nr. 3 BauNVO) 
 
6. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU1) ist eine Wohnnutzung im Erdgeschoss zur nächstgelegenen 
öffentlichen Verkehrsfläche unzulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 6a Abs. 
4 Nr. 1 BauNVO) 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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7. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU 3) sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. Davon abweichend 
sind im Erdgeschoss Einzelhandelsbetriebe als Läden zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 
BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) 
 
Maß der baulichen Nutzung  
8. Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) darf durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit 
ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNV sowie durch bauliche Anlagen unterhalb 
der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird nicht überschritten 
werden. (Rechtsgrundlage: § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO)  
 
9. Als festgesetzte maximale Traufhöhe (TH max.) über Normalhöhennull (NHN) gilt bei geneigten Dä-
chern die Schnittkante zwischen den oberen Außenflächen des Daches und der Gebäudeaußen-
wand. Bei Flachdächern gilt die Höhe der oberen Begrenzung (Attika) des obersten Vollgeschosses. 
Traufen von untergeordneten Gebäudeteilen wie z. B. Dachgauben bleiben außer Betracht. 
(Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §18 Abs. 1 BauNVO) 
 
10. Als festgesetzte maximale Gebäudehöhe (GH max.) über Normalhöhennull (NHN) gilt die Höhe des 
obersten Gebäudeabschlusses. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch unterge-
ordnete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder 
Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m sind zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 
1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO)  
 
11. In den Bereichen begrenzt durch Baulinie / Baugrenze und Baugebiet sind folgende Höhen zulässig:  
 
Bereich (A):  TH max. 79,00 über NHN 
   GH max. 84,00 über NHN 
Bereich (B):  TH max. 75,50 über NHN 
   GH max. 81,00 über NHN 
Bereich (C):  TH max. 73,00 über NHN 
   GH max. 79,00 über NHN 
Bereich (D):  GH max. 76,00 über NHN 
 
Überbaubare Grundstücksflächen  
12. Eine Überschreitung der festgesetzten Baulinien kann durch untergeordnete Bauteile wie Erker, 
Balkone und Loggien ab dem 1. Obergeschoss auf maximal 30% der Fassadenlängen ausnahms-
weise zugelassen werden, sofern sie nicht mehr als 1,0 m vor die Außenwand vortreten. (Rechts-
grundlage: §9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. §23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO) 
 
13. Das letzte zurückgesetzte Nichtvollgeschoss (Staffelgeschoss) muss zur Baulinie um mindestens 
1,50m zurückspringen. (Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §23 Abs. 1 BauNVO) 
 
14. Die festgesetzten Baulinien gelten nicht für das letzte zurückgesetzte Nichtvollgeschoss (Staffelge-
schoss). (Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. §23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO) 
 
15. Stellplätze und Garagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. 
(Rechtsgrundlage: § 23 Absatz 5 BauNVO) 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Verkehrsflächen 
16. Die als „Quartiersplatz“ festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung dienen als 
städtische Aufenthalts-, Begegnungs-, und Bewegungsfläche für Bewohner und Besucher des Quar-
tiers. Fahrender als auch ruhender KFZ-Verkehr sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 11 
BauGB) 
 
Grünordnerische und freiraumplanerische Festsetzungen 
17. Private Grundstückszufahrten, Pkw-Einstellplätze, Wege und Terrassen als Nebenanlagen sind mit 
versickerungsgünstigen Belägen (z. B. großfugiges Pflaster - Fugen  3 cm -, Versickerungsanteil  
30 %, Rasengittersteine, Schotterrasen) und entsprechendem Unterbau zu gestalten. Befestigun-
gen, die eine Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindern, wie z. B. Betonunterbau, Fu-
genverguss, Asphaltierungen und Betonierungen, sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 
Nummer 20 BauGB)  
 
18. Auf Baugrundstücken ab einer Größe von 500 m² ist je weitere angefangene 500 m² Grundstücks-
fläche ein heimischer standortgerechter Laubbaum (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 
cm in 1 m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) oder ein Obst-
baum (Hochstamm, Stammumfang 10-12 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) entsprechend den an-
erkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. 
Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ (unterirdisch) zu ge-
währleisten. Bestehende Bäume können angerechnet werden, wenn sie den genannten Anforde-
rungen (z.B. Pflanzauswahl, Mindestgröße) entsprechen (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 
Buchstabe a BauGB)  
 
19. Auf den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen sind 2 heimische standortgerechte 
Laubbäume (Hochstamm mit mindestens 18-20 cm Stammumfang, gemessen 1 m über dem Wur-
zelhals; Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten Regeln der 
Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend 
dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ (unterirdisch) zu gewährleisten. (Rechtsgrund-
lage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
20. Einzelbäume, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft 
zu unterhalten. Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Baum-
schutz von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen.  
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot 
festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes nachweislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesentlich beein-
trächtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a) gefällt, ist er durch Pflan-
zung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher Art (Hochstamm, Stammum-
fang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) zu ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist 
entsprechend den anerkannten Regeln der Technik durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu 
erhalten. Stehen private Rechte Dritter einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die 
Ersatzpflanzung an anderer Stelle vorzunehmen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 
Buchstabe b BauGB) 
 
21. Fensterlose, vom Sockel bis zur Dachunterkante reichende, mindestens 2 m breite Fassadenteile 
sind mit mindestens einer geeigneten Kletterpflanze (Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begrün-
dung)) pro angefangene 2 m Fassadenbreite - falls erforderlich mit entsprechender Kletterhilfe - 
dauerhaft zu begrünen. Fassaden, die keinen Abstand zu Grundstücksgrenzen halten, sind davon 
ausgenommen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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22. Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° sind flächendeckend mit einer mindestens extensiven 
Dachbegrünung (Substratmächtigkeit mindestens 12 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
23. Pkw-Stellplätze mit mehr als zehn Pkw-Einstellplätzen sind mit standortgerechten großkronigen 
Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals 
(Pflanzenauswahl: Pflanzliste B (s. Begründung)) gleichmäßig zu bepflanzen, sodass eine Beschat-
tung vom Pkw-Einstellplätzen erzielt wird. Dabei ist mindestens ein Baum je angefangene fünf Pkw-
Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je angefangene zehn Pkw-Einstellplätze bei Doppel-
reihung entsprechend den anerkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und nach Abgang zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindes-
tens 12 m³ (unterirdisch) mit geeignetem Pflanzsubstrat sowie eine offene Baumscheibe von min-
destens 2 m x 2 m Fläche zu gewährleisten. Die Baumscheibe ist vor Befahren durch Kfz zu schützen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB)   
 
24. Vorgartenflächen (Grundstücksstreifen zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und der Vorder-
front des Hauptgebäudes) dürfen maximal 50 % mit zulässigen baulichen Anlagen versiegelt werden. 
Zu den versiegelten Flächen im Sinne dieser Festsetzung zählen auch sog. Ökopflaster, Rasengitter-
steine, Schotter, Kies und Splitt. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 20, Nr. 25a BauGB) 
 
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen    
25. Innerhalb der Umgrenzungen der Flächen mit Anforderungen an die Schalldämmung von Außen-
bauteilen sind an allen Fassadenseiten – außer den lärmabgewandten Fassaden von Gebäuden – 
die sich aus dem maßgeblichen Außengeräuschpegel gem. DIN 4109-2:2018:01 ergebenden Anfor-
derungen an den baulichen Schallschutz umzusetzen. 
 
Die Anforderungen an die Schalldämmung von Außenbauteilen R´w,ges werden gem. DIN 4109-
1:2018-01, Gleichung 6 je nach Raumart in Abhängigkeit vom maßgeblichen Außenlärmpegel La 
bestimmt: 
 
R´w,ges = La – KRaumart 
 
Dabei ist 
 
KRaumart = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungs-
stätten, Unterrichtsräume und ähnliches 
 
KRaumart = 35 dB für Büroräume und ähnliches 
 
Mindestens einzuhalten sind: 
 
R´w,ges = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstät-
ten, Unterrichtsräume und ähnliches 
 
Zusätzlich ist an den genannten Fassaden ab einem maßgeblichen Außenpegel von 64 dB (A) bei 
Räumen, die zum Schlafen genutzt werden, ein ausreichender Luftwechsel bei geschlossenen Fens-
tern sicherzustellen. Dies kann z.B. durch den Einbau schallgedämmter Lüftungseinrichtungen oder 
eine Belüftungsmöglichkeit über die lärmabgewandten Gebäudeseiten erfolgen. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Die maßgeblichen Außenlärmpegel können der folgenden Nebenzeichnung aus der Schallschutz-
technische Untersuchung (HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025, Karte 8) entnommen wer-
den: 
 
 
Ausnahmen von den Festsetzungen sind zulässig, wenn im Einzelfall der Nachweis erbracht wird, 
dass z. B. durch die Gebäudegeometrie an Fassadenabschnitten geringere maßgebliche Außenlärm-
pegel erreicht werden können. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
 
26. Innerhalb Umgrenzung von Flächen mit Nutzungseinschränkungen für Außenwohnbereiche ist 
durch geeignete Schallschutzmaßnahmen, wie z.B. Orientierung an lärmabgewandten Seiten, Ver-
glasung von Balkonen oder die Errichtung von Wintergärten sicherzustellen, dass tags mindestens 
der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für das jeweilige Baugebiet (WA / MU) eingehalten wird. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
 
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im Einzelfall geringere Beurtei-
lungspegel auftreten, können die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entspre-
chend den Vorgaben der DIN 4109 reduziert werden. 
 
27. An den folgenden Gebäuden sind zu öffnende Türen und Fenster ausschließlich auf der Gebäu-
deseite zulässig, die den Stellplätzen gegenüber abgewandt ist: 
- Johannisstraße 118a – Ostfassade 
- Johannisstraße 120-121 – Süd- und Westfassade 
- Johannisstraße 122 – Nordfassade 
- Johannisstraße 122a – Nordfassade 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Es können Ausnahmen zugelassen werden, soweit durch eine Sachverständige oder einen Sachver-
ständigen der Nachweis erbracht wird, dass geringere Schallschutzmaßnahmen für die Gewährleis-
tung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
28. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. Davon ausge-
nommen sind Brennstoffe im Sinne des § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 5a der Verordnung 
über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die 
zuletzt durch Artikel 16 Absatz 4 des Gesetzes vom 10. März 2017 (BGBl. I S. 420) geändert worden 
ist. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a BauGB) 
 
Örtliche Bauvorschriften: 
Dachgestaltung (Rechtsgrundlage: §84 Abs. 3 Nr. 1 NBauO) 
29. Innerhalb des Bereiches GD sind geneigte Dächer wie Sattel-, gekappte Sattel-, Walm-, oder Krüppel-
walmdächer zulässig und durchgehend traufständig auszubilden. Auf der zur nächstliegenden öffent-
lichen Verkehrsfläche abgewandten Seite (Richtung Blockinnenbereich) kann von dieser Vorgabe 
ausnahmsweise ab der Firstkante abgewichen werden. (Hinweis: vgl. Beispielerläuterung zum „Ber-
liner Dach“ in der Begründung im Kapitel Dachgestaltung)  
 
30. Die Hauptdächer der Hauptgebäude innerhalb des Bereiches FD sind als Flachdächer mit einer Nei-
gung < 15° auszubilden.  
 
31. Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte (Loggien) mit einer Gesamtbreite von mehr als 1/3 
der Breite der darunterliegenden Gebäudefassade sind zur nächstgelegenen öffentlichen Verkehrs-
fläche nicht zulässig. Dachaufbauten und -einschnitte müssen zum seitlichen Abschluss des Haupt-
dachs einen Mindestabstand von 1,5 m einhalten. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 
NBauO)  
 
32. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung erneu-
erbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obersten Dachabschluss des 
jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante blickdicht einzuhausen. (Rechts-
grundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und sonstigen au-
ßerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau, Fachdienst 
Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten.  
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor:  
- Schallschutztechnische Untersuchung   
(HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025) 
- Artenschutzrechtliches Gutachten im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 679 „Johan-
nisstraße / Johannistorwall“ 
(Volpers & Mütterlein GbR, Februar 2025) 
- Vitalitätsbeurteilung des vorhandenen prägenden Baumbestandes  
(Fachdienst 68-3, Naturschutz und Landschaftsplanung, März 2025) 
- historische Erkundung des B-Plans Nr. 567 / „Südlich Goldstraße“ in Osnabrück (Sack & Temme 
Büro für Altlasten und Ingenieurgeologie, 09.06 2006)  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Sollten sich bei Erdarbeiten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder an-
dere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde der Stadt Osnabrück 
zu benachrichtigen und die weitere Vorgehensweise im Hinblick auf eine abfall- und bodenschutz-
rechtliche Verwertung bzw. Beseitigung abzustimmen. 
 
3. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhan-
densein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb 
grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzer-
fäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbe-
reich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungs-
dienst zu benachrichtigen. 
 
4. Vom Areal des B-Planes Nr. 679 sind mehr als ein Dutzend archäologische Fundstellen bekannt. Sie 
datieren ins Mittelalter sowie die frühe Neuzeit und geben damit Auskunft zur frühen Siedlungsge-
schichte der Osnabrücker Neustadt innerhalb ihrer Stadtbefestigung. Bei zukünftigen Erdarbeiten im 
Plangebiet ist daher vor allem auf den bislang noch nicht überbauten Flächen mit dem Auftreten 
weiterer, bislang unerkannter Fundstellen/Bodendenkmale zu rechnen. Die Stadt- und Kreisarchäo-
logie Osnabrück muss daher in die Planung und Ausführung zukünftiger Erdarbeiten/Tiefbaumaß-
nahmen einbezogen werden, um ggf. im Vorfeld oder baubegleitend die notwendigen Untersuchun-
gen durchführen zu können (§10 und §13 Nieders. Denkmalschutzgesetz). Es wird darauf hingewie-
sen, dass die dabei entstehenden Kosten (für Material-, Maschinen- und Personaleinsatz) nicht von 
der Archäologischen Denkmalpflege übernommen werden, sondern vom Vorhabenträger als Verur-
sacher zu tragen sind (§ 6 [3] Nieders. Denkmalschutzgesetz). 
 
5. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde (z. 
B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, 
Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, 
müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Boden-
funde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu 
schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).  
 
6. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0 m, 2,5 m je Seite) 
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, 
ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern, die die Sicherheit und Wartung der Rohr-
leitungen beeinträchtigen sowie ein Verbot von Geländeveränderungen (Ni-veauveränderungen). 
Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Ent-
sorgungsträger. 
 
7. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen mit der Stadt-
werke Osnabrück AG geändert werden. 
 
8. Im Plangebiet ist eine Regenrückhaltung vorzusehen. Die Einleitung ist auf 2 l/(s*ha) bzw. 0,5 l/s zu 
begrenzen. Ist aufgrund der Untergrundverhältnisse eine Versickerung möglich, kann ggf. auf eine 
Rückhaltung verzichtet bzw. das Volumen reduziert werden. 
 
9. Das Plangebiet wird in der Starkregengefahrenkarte der Stadt Osnabrück durch Flächen mit einer 
teilweisen hohen Überflutungsgefahr gekennzeichnet. Im Rahmen der weiteren Erschließungs- und 
Grünflächenplanung sowie bei der Hochbauplanung ist darauf ausreichend Rücksicht zu nehmen. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 8/9 
10. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach § 9 Abs. 1 Nr. 
25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume wesentlich beeinträchtigt oder zerstört. 
Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden. Zum 
Schutz der festgesetzten Bäume ist die DIN 18920 zu beachten. 
 
11. Vor dem Rückbau / Umbau von Bestandsgebäuden ist ganzjährig zur Vermeidung der Tötung von 
Fledermäusen eine Untersuchung erforderlich, ob aktuell besetzte Sommer- oder Winterquartiere 
vorhanden sind. Arbeiten an Gebäuden sollten möglichst im September / Oktober begonnen werden, 
weil dies generell der Zeitraum mit dem geringsten Konfliktpotenzial ist. Die Arbeiten sind zeitweise 
durch eine ökologische Baubegleitung zu überwachen. 
 
12. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 
29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 03. Juli 2024 (BGBl. 2024 
I Nr. 225) geändert worden ist, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsver-
bots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von 
erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und 
Nummer 14 BNatSchG) sind insbesondere 
 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob dort ge-
schützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, sofern dabei 
keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den 
Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und Fledermausarten 
beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit und der Winterruhezeit durch-
zuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn von Bauarbei-
ten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht sicher aus-
geschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten 
begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, He-
cken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine geschützten Vo-
gel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine 
Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baum-
höhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der 
Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende 
Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden 
kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- oder Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder 
Fledermausspezialisten begleitet werden. 
 
13. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach § 45 Ab-
satz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu bean-
tragen. 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festgesetzten öf-
fentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Verkehrsübergabe 
wirksam wird. 
 
Einziehung von Verkehrsflächen: 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 9/9 
Gemäß § 6 Absatz 5 und § 8 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Einziehung der 
nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzuhebenden Verkehrsflächen mit der Maßgabe ver-
fügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Verkehrsfläche dem öffentlichen 
Verkehr tatsächlich entzogen wird. 
 
 
 
 
Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Ver-
fahren) 
 
Begründung zum Entwurf  
Stand: 13.05.2025 
 
 
  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 2/65 
A Rahmenbedingungen ...............................................................................................................5  
1. Planungsanlass/ -erfordernis ....................................................................................................5  
2. Planungsziel .............................................................................................................................5  
3. Verfahren ................................................................................................................................6  
4. Ausgangssituation ....................................................................................................................7  
4.1. LAGE IM STADTGEBIET ............................................................................................................... 7 
4.2. BESTANDSANALYSE .................................................................................................................... 8 
4.2.1. Topografie und Boden .......................................................................................................... 8  
4.2.2. Historische Entwicklung ........................................................................................................ 9  
4.2.3. Freiräume, Stadtklima und Starkregen ............................................................................... 10  
4.2.4. Nutzungen und Nutzungsstrukturen .................................................................................. 11  
4.2.5. Bebauungsstrukturen und typologische Merkmale ........................................................... 12  
4.2.6. Verkehrsbereiche und Erschließung ................................................................................... 15  
4.2.7. Eigentumsverhältnisse ........................................................................................................ 16  
4.2.8. Sozialstruktur ...................................................................................................................... 16  
4.2.9. Zusammenfassung .............................................................................................................. 17  
4.3. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE ................................................................................ 17 
4.3.1. Landesplanung und Raumordnung ..................................................................................... 17  
4.3.2. Flächennutzungsplan .......................................................................................................... 20  
4.3.3. Bebauungspläne .................................................................................................................. 20  
4.3.4. Werbeanlagensatzungen .................................................................................................... 21  
4.3.5. Immissionsschutz / Störfallbetriebe ................................................................................... 22  
4.3.6. Schutzgebiete ...................................................................................................................... 23  
4.3.7. Sonstige Vorgaben und Rahmenbedingungen ................................................................... 23  
4.4. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE ................................................................................................ 23 
4.4.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück .............................................................................. 23  
4.4.2. Integriertes Stadtentwicklungsprogramm Osnabrück (STEP) ............................................. 24  
9.1.1. Märkte- und Zentrenkonzept .............................................................................................. 25  
9.1.2. Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................................... 26  
9.1.3. Wohnraumversorgungskonzept ......................................................................................... 28  
9.1.4. Berücksichtigung ökologischer Belange .............................................................................. 28  
9.1.5. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück ................ 29  
9.1.6. Freiraumentwicklungskonzept ............................................................................................ 29  
9.1.7. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept ................................................................................ 30  
9.1.8. Masterplan Innenstadt ....................................................................................................... 30  
B stadtplanerisches Konzept und Untersuchungen ..................................................................... 32 
1. Städtebauliches Konzept ........................................................................................................ 32  
1.1. STÄDTEBAULICHE GRUNDIDEE ................................................................................................. 32 
1.2. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG UND ÖPNV ............................................................................. 33 
1.3. TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG .................................................................................................... 34 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 3/65 
1.4. SOZIALE INFRASTRUKTUR ......................................................................................................... 35 
1.5. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG ...................................................................................... 35 
2. Planungsalternativen ............................................................................................................. 35  
3. Untersuchungen ..................................................................................................................... 36  
3.1. ARTENSCHUTZRECHTLICHES GUTACHTEN IM RAHMEN DER AUFSTELLUNG DES BEBAUUNGSPLANS 
NR. 679 „JOHANNISSTRAßE / JOHANNISTORWALL“ ................................................................ 36 
3.2. SCHALLSCHUTZTECHNISCHE UNTERSUCHUNGEN ................................................................... 36 
3.3. VITALITÄTSBEURTEILUNG DES VORHANDENEN PRÄGENDEN BAUMBESTANDES ................... 37 
3.4. HISTORISCHE ERKUNDUNG DES B-PLANS NR. 567 / „SÜDLICH GOLDSTRAßE“ IN OSNABRÜCK37 
3.5. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT ............................................................................................ 37 
C  Planinhalt .............................................................................................................................. 38  
1. Städtebauliche Festsetzungen ................................................................................................ 38  
1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................................................................... 38 
1.1.1. Allgemeine Wohngebiete (WA) .......................................................................................... 38  
1.1.2. Urbane Gebiete (MU) ......................................................................................................... 39  
1.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................................................................. 41 
1.2.1. Grundflächenzahl (GRZ) ...................................................................................................... 41  
1.2.2. Höhe der baulichen Anlagen und zulässige Vollgeschosse ................................................. 43  
1.3. BAUWEISE ................................................................................................................................. 44 
1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN ................................................................................. 45 
1.5. VERKEHRSFLÄCHEN .................................................................................................................. 47 
1.6. GRÜNORDNERISCHE / FREIRAUMPLANERISCHE FESTSETZUNGEN .......................................... 48 
1.6.1. Befestigte Flächen auf Baugrundstücken ........................................................................... 48  
1.6.2. Anpflanzung von Bäumen ................................................................................................... 49  
1.6.3. Erhaltung von Bäumen ........................................................................................................ 51  
1.6.1. Begrünung von Fassaden .................................................................................................... 51  
1.6.2. Begrünung von Dächern ..................................................................................................... 52  
1.6.3. Begrünung von Stellplätzen ................................................................................................ 53  
1.6.4. Begrünung nicht überbaubarer Flächen (Vorgärten) ......................................................... 54  
1.7. SCHUTZ VOR SCHÄDLICHEN UMWELTEINWIRKUNGEN ........................................................... 54 
1.7.1. Schallschutzmaßnahmen .................................................................................................... 54  
1.7.2. Luftreinhaltung ................................................................................................................... 55  
1.8. SONSTIGE FESTSETZUNGEN ..................................................................................................... 55 
1.8.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte .......................................................................................... 55  
1.8.2. Flächen für Versorgungsanlagen ........................................................................................ 56  
2. Örtliche Bauvorschriften......................................................................................................... 56  
2.1. DACHGESTALTUNG ................................................................................................................... 57 
2.1.1. Dachform ............................................................................................................................ 57  
2.1.2. Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte (Loggien) .................................................. 58  
2.1.3. Einhausung von technischen Dachaufbauten ..................................................................... 58  
3. Kennzeichnungen und Nachrichtliche Übernahmen ................................................................. 59 
3.1. KONTAMINATIONEN ................................................................................................................ 59 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 4/65 
4. Hinweise ................................................................................................................................ 59  
4.1. BODENFUNDE ........................................................................................................................... 59 
4.2. KAMPFMITTEL .......................................................................................................................... 60 
4.3. VER- UND ENTSORGUNGSLEITUNGEN ..................................................................................... 60 
D Umweltbelange ...................................................................................................................... 60  
F Sonstige Angaben ................................................................................................................... 61  
1. Flächenbilanz ......................................................................................................................... 61  
Anhang ......................................................................................................................................... 62  
 
  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 5/65 
A RAHMENBEDINGUNGEN 
1.  PLANUNGSANLASS/ -ERFORDERNIS 
Der Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 679 – Johannisstraße / Johannistorwall – (im Folgenden 
genannt B679) ergründet sich (gem. §1 Abs. 3 BauGB) aus der Notwendigkeit, Bauleitpläne aufzustellen, sobald 
und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Fall des B679 führten 
verschiedene Aspekte und Ursachen zum Anstoß des Bauleitplanverfahrens:  
Altes Planrecht: Das zuletzt gültige Planungsrecht stammt aus den 1960er Jahren und verfolgte Planungspara-
digmen, die weder den heutigen Anforderungen und Zielen einer behutsamen und nachhaltigen Stadtentwick-
lung entsprechen noch aktuelle Herausforderungen berücksichtigen. 
Fragmentierung: Bis dato existierten innerhalb des Geltungsbereiches planungsrechtlich verschiedene Bebau-
ungs- und Durchführungspläne sowie gänzlich unbeplante (Innen-)Bereiche gem. §34 BauGB. Da diese Frag-
mentierung eine ganzheitliche und effiziente Quartiersentwicklung erschwert, sollte eine für das gesamte Plan-
gebiet geltende Planungs- bzw. Rechtsgrundlage erschaffen werden.  
Inhaltliche Überarbeitung: Die Festsetzungen des neuen Bebauungsplans zielen darauf ab, die Inhalte an zeit-
gemäße Anforderungen anzupassen. Dies umfasst vor allem Aspekte wie Nachhaltigkeit, Klimaschutz und 
Klimaanpassung, Bauen im Bestand, Mobilität und soziale Integration. 
Nachhaltige Stadtentwicklung: Das Hauptanliegen des in Rede stehenden Bebauungsplans besteht darin, in 
diesem zentral gelegenen Innenstadtquartier eine nachhaltige Stadtentwicklung anzustoßen und diese lang-
fristig zu gewährleisten. Dies bedeutet, dass die Planung ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte för-
dern sowie die Bildung lebenswerter Räume ermöglichen muss. 
Aktuelle Planungsabsichten: In jüngster Vergangenheit wurde die Filmpassage als Multiplexkino geschlossen. 
Es wird nun nach einer Nach- bzw. Neunutzung des weitläufigen und prägenden Grundstücks gesucht. Eine 
erste Bauvoranfrage hat gezeigt, dass der bestehende Bebauungsplan Nr. 41 nicht mehr geeignet ist, um die 
angestrebten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Osnabrück zu sichern.  
Das Bebauungsplanverfahren leitet sich somit aus dem Erfordernis ab, eine zeitgemäße sowie zukunftsorien-
tierte Planungs- und Rechtsgrundlage für die städtebauliche Entwicklung des Quartiers hervorzubringen, die 
den Bedürfnissen der Umwelt, der Bewohner und der Stadt gerecht wird.  
 
2.  PLANUNGSZIEL 
Ziel der städtebaulichen Planung ist eine städtebauliche Aufwertung des Plangebiets zu einem attraktiven und 
lebenswerten Stadtquartier sowie die Sicherung und Entwicklung der Wohnnutzung und der lokalen urbanen 
Gewerbestrukturen zu ermöglichen. Die Vitalisierung der städtebaulichen Struktur soll durch Maßnahmen und 
Festsetzungen im Rahmen einer klimagerechten Quartiersentwicklung erfolgen. Dabei gilt es sowohl die zu-
rückliegende Entwicklung der Bestandsstrukturen zu respektieren als auch zukünftige Entwicklung behutsam 
im Sinne einer situativen Anpassung und Umstrukturierung zu ermöglichen. Folgende Ziele werden konkret 
mit der Planung verfolgt: 
Anstoßfunktion: 
Die inhaltliche Ausrichtung des Bebauungsplans strebt eine zeitgemäße und zukunftsorientierte Nutzungs- und 
Bebauungsstruktur an. Die stadtplanerische Vision von der Revitalisierung des zuletzt stagnierenden Bestands-
quartiers, hin zu einem attraktiven, lebenswerten und vitalen Innenstadtquartier kann primär nur durch pri-
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 6/65 
vate Eigeninitiative und Investitionen erreicht werden. Ziel des Bebauungsplans ist also, ein Zeichen des Auf-
bruchs (Anstoßes) zu setzen und Beteiligte zu motivieren, der Gestaltung des Quartiers offen gegenüberzu-
stehen und aktiv an ihr mitzuwirken.    
Nachverdichtung: 
Aufgrund einer anhaltend hohen Nachfrage auf dem Osnabrücker Wohnungsmarkt werden dringend neue 
Wohneinheiten benötigt. Sofern möglich, gilt jedoch der Planungsvorsatz „Innenentwicklung vor Außenent-
wicklung“, d.h. besser in der ohnehin versiegelten Innenstadt als am Stadtrand bzw. auf der sogenannten „Grü-
nen Wiese“ neu zu bauen und dort bislang unversiegelte Flächen zu beanspruchen. Das Plangebiet des Bebau-
ungsplans ist bereits zu einem großen Anteil versiegelt, jedoch nicht gleichermaßen dicht überbaut. Folglich 
erscheint es angemessen und zielführend, die bisher untergenutzte Fläche durch eine behutsame Nachver-
dichtung in einem adäquaten Maß zu bebauen und dringend notwendige Wohneinheiten zu realisieren. Pla-
nungsrechtlich sollten daher die Voraussetzungen für eine behutsame Nachverdichtung und ein attraktives 
Wohnumfeld geschaffen werden. Zudem trägt innenstadtnahes Wohnen oftmals zur Belebung der Geschäfts-
zonen bei.  
Nutzung: 
Die Nutzungsstruktur des Bestandsquartieres fußt auf einer langen Historie und umfasst einen Mix aus Woh-
nen und Arbeiten. In der Johannisstraße befindet sich ein hoher Einzelhandelsbesatz. Ziel der Planung ist, die 
gewachsenen Nutzungsstrukturen zu bewahren und die jeweiligen Ausprägungen an den entsprechenden Or-
ten auszubauen sowie zu schützen. Gültigkeit besitzt dieses Ziel somit auch für das Stadtteilzentrum Johannis-
straße. Insgesamt soll sich das Plangebiet zu einem lebenswerten und attraktiven Wohnort sowie zu einer 
florierenden Geschäfts- und Gewerbezone weiterentwickeln und als solche von außen wahrgenommen wer-
den.  
Freiraum und Umwelt:  
Ziel der städtebaulichen Planung ist die sukzessive Erweiterung von Grünräumen durch Entsiegelungen sowie 
die Implementierung geeigneter grünordnerischer Maßnahmen. Die Stärkung und der Schutz des Freiraums 
sowie der Umwelt führen zu einer langfristigen Verbesserung der lokalen Lebensqualität, wirken den Ursachen 
und Folgen der Klimaerwärmung entgegen und erhöhen die Attraktivität des thermisch bereits vorbelasteten 
Quartiers.  
Städtebau und Ortsbild:  
Die Berücksichtigung und Stärkung lokaler städtebaulicher sowie gestalterischer Gegebenheiten und die Trans-
formation dieser Erkenntnisse auf die zukünftige städtebauliche Entwicklung sollen dazu führen, dass der Ort 
und die Gebäude von den Menschen als solches wiedererkannt, geschätzt und respektiert werden. Einheitliche 
städtebauliche Gestaltungsparadigmen erzeugen ein harmonisches und einladendes Erscheinungsbild und ge-
ben dem Quartier eine Identität.  
 
3.  VERFAHREN 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 27.09.2022 die Aufstellung des Be-
bauungsplans Nr. 679 – Johannisstraße / Johannistorwall im beschleunigten Verfahren nach §13a Baugesetz-
buch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 04.10.2022 bis 01.11.2022 die Möglichkeit, sich über 
die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich 
zu der Planung zu äußern.  
Zum diesem Zeitpunkt ist die Stadt Osnabrück davon ausgegangen, dass die zulässige Grundfläche unter einer 
Größe von 20.000 m² bleibt, da auf einem Großteil des Plangebiets ein allgemeines Wohngebiet (WA) geplant 
war. Für das Wohngebiet wurde gemäß der Orientierungswerte der BauNVO eine GRZ von 0,4 angenommen. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 7/65 
Im weiteren Verlauf der Planungen wurden aufgrund von vertiefenden Erkenntnissen die Planungen dahinge-
hend angepasst, dass das WA zwar in einem etwas geringerem Umfang, aber mit einer GRZ von 0,6 bis 0,8 
festgesetzt werden soll, sodass die Schwelle von 20.000 m² nun überstiegen wird. 
Die Bauleitplanung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 38.300 m². Die festgesetzte Grundfläche im Sinne des 
§ 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) beträgt ca. 27.000 m². Somit ist für die Zulässigkeit der An-
wendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Absatz 1 Nummer 2 eine überschlägige Prüfung unter 
Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGBs genannten Kriterien erforderlich, dass der Bebauungsplan vo-
raussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung 
zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls).  
Es konnten in der Vorprüfung des Einzelfalls keine erheblichen Umweltauswirkungen des Planverfahrens fest-
gestellt werden, wenn durch Vermeidung- und Verminderungsmaßnahmen etwaige Umweltauswirkungen 
weitgehend ausgeschlossen werden können. Entsprechende Vermeidung- und Verminderungsmaßnahmen 
(u.a. Regulierung der überbaubaren Grundstücksflächen) etwaige Umweltauswirkungen wurden Bestandteil 
des vorliegenden Bebauungsplanes. Die Vorprüfung des Einzelfalls ist im Anhang einsehbar. 
Durch die Bauleitplanung wird zudem keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht gemäß 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Er-
haltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vo-
gelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine Anhalts-
punkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schwe-
ren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine Maßnahme der Innen-
entwicklung (behutsame Nachverdichtung im Innerstädtischen Kontext, Schaffung einer städtebaulichen Ord-
nung in einem Bestandsgebiet) handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch 
(BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB 
erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der frühzeitigen Un-
terrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 
1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, 
sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten 
und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der Angabe, welche 
Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 
10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
 
4.  AUSGANGSSITUATION 
4.1. LAGE IM STADTGEBIET 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 679 befindet sich im Stadtteil Innenstadt im Bereich des ver-
dichteten Siedlungskerns der historischen Neustadt. Das Plangebiet liegt zwischen der Goldstraße, Johannis-
straße, Johannistorwall sowie der Kommenderiestraße. Bei der östlich angrenzenden Johannisstraße handelt 
es sich um den südlich gelegenen Straßenabschnitt der Johannisstraße. Der nördlich verlaufende Abschnitt 
mündet in den Neumarkt, einem zentralen, bedeutenden sowie urbanen Platz der Stadt Osnabrück. Dem Wall-
ring bzw. Johannistorwall nach Osten folgend gelangt man in ca. einem Kilometer bis zum Hauptbahnhof der 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 8/65 
Stadt. In Richtung Westen erreicht man in weniger als 400 m den Schlossgarten des Universitätsschlosses so-
wie in ca. 1,5 Kilometer das Heger Tor als Eingang in die historische Altstadt.  
Die Größe des Planungsumgriff beträgt ca. 3,8 ha.  
 
Lage des Geltungsbereichs im Stadtgebiet (Quelle: eigene Darstellung). 
 
4.2. BESTANDSANALYSE 
4.2.1. Topografie und Boden 
Das Gelände des Plangebiets fällt von Südosten nach Nordwesten ab. Der Höchste Punkt beträgt im Bereich 
Johannistorwall / Johannisstraße ca. 65.50 m über NHN. Der niedrigste Punkt liegt mit ca. 63,5 m über NHN 
an der Einmündung der Goldstraße in die Kommenderiestraße. Damit ergibt sich ein Gefälle von ungefähr 2 
m innerhalb des Plangebiets. 
Das Plangebiet liegt in einem Bereich mit potentieller Sulfatgesteinsverbreitung in geringer Tiefe und in ei-
nem Bereich mit möglichem Grundwasserstockwerksbau. In den obersten 30-40 m stehen Lockersedimente 
des Quartärs an vorwiegend Sande und Kiese, in die Tone bzw. organische Lagen eingeschaltet sein können. 
Es ist mit zwei Lockergesteinsgrundwasserleitern zu rechnen. Unterhalb des Quartärs ist das Auftreten von 
Ton-/Mergelsteinen des Keupers zu erwarten. Unterhalb des Unteren Keuper folgen stark klüftige, verkars-
tete, wasserführende Kalksteine des Oberen Muschelkalk. Sowohl im Keuper als auch im Muschelkalk kön-
nen starke Spülungsverluste und damit einhergehend große Bohrschwierigkeiten auftreten. Zudem ist - unter 
Neumarkt-Carré 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Berücksichtigung der abgedeckten geologischen Karte für den Raum Osnabrück - im Umfeld mit Störungszo-
nen zu rechnen. Lokal gibt es im Bereich der Störungszone der Haseniederung Gebiete mit oberflächenna-
hem salzhaltigem Grundwasser. Es ist nicht auszuschließen, dass die geplanten Bohrungen oberflächennah 
höher mineralisiertes Grundwasser erreichen. 
4.2.2. Historische Entwicklung 
Das Plangebiet ist ein zentraler Bestandteil der historischen Neustadt Osnabrücks, welche ca. Mitte des 13. 
Jahrhunderts entstand. Spätestens mit der Entstehung dieses Stadtteils begann somit die städtebauliche Ent-
wicklung des in Rede stehenden Gebiets und dessen näheren Umfeldes. Sowohl der Johannistorwall als auch 
die Johannisstraße übernahmen bei diesem Entwicklungsabschnitt eine besondere Bedeutung. Der Johannis-
torwall entspricht dem Verlauf der ursprünglichen Wallanlage, die - ebenfalls ab Mitte des 13. Jahrhundert - 
das südliche Ende der sog. Neustadt markierte. Die Johannisstraße kreuzt den Johannistorwall an der Stelle, 
wo sich seinerzeit das sog. Johannistor befand. Dieses trennte die Neustadt von den seinerzeit vorstädtischen 
Außenbereichen und entsprach damit einem wichtigen Korridor innerhalb des gesamten Stadtgefüges. 
Gegen Ende des 18. Jahrhunderts entsprach das Plangebiet zusammen mit dem östlich gelegenem bzw. von 
Plangebiet umringten Neustadt-Carré primär einem sog. „Ackerbürgerquartier“. Ackerbürger waren sog. 
„Stadtbauern“, die zwar in der Stadt lebten und Bürgerrechte besaßen, gleichzeitig jedoch ihren Haupterwerb 
mit landwirtschaftlicher Tätigkeit bestritten. Das Quartier bzw. der Block, welcher damals wie heute einer der 
Größten in der näheren Umgebung ist, wurde seinerzeit von den (Block-) Rändern her aufgesiedelt und hatte 
nach innen tiefe und weite Freiflächen, sodass der Innenbereich als Gartenfläche oder eben landwirtschaftlich 
genutzt werden konnte.  
Gegen Ende des 19. Jahrhunderts begann sich der Block nach innen zu verdichten, da sich vermehrt stadttypi-
sche Erwerbszweige (Gewerbe) ansiedelten. Bis zum Ausbruch des zweiten Weltkrieges schritt die Entwicklung 
voran, sodass der Block eine sehr dichte Bebauung erreichte, welche durch eine beinahe geschlossene Block-
randbebauung sowie durch tiefgehende Anbauten (Hinterhöfe) und Solitäre im Blockinneren geprägt war. 
Trotz der Verdichtung blieb der ursprüngliche Gartencharakter sowie die Größe des Blocks überwiegend er-
halten. 
Im Zweiten Weltkrieg wurde der Block zu großen Teilen zerstört. Nur wenige Gebäude sind unbeschadet ge-
blieben, einige wenige konnten repariert werden, viele waren gänzlich verschwunden oder deren Überreste 
mussten im weiteren Verlauf endgültig abgetragen werden.  
Im Zuge des anstehenden Wiederaufbaus und unter dem über Jahrzehnte verfolgten Planungsduktus der „au-
tozentrierten Stadt“ sollten stadtweit diverse Straßenzüge zugunsten des stetig steigenden KFZ-Verkehrs so-
wie der schnellen Raumüberwindung verbreitert werden. Ehemalige Gebäudefluchten bzw. Raumkanten wur-
den verschoben und die dort noch befindlichen Gebäude Stück für Stück abgerissen. Auch der Johannistorwall 
wurde signifikant verbreitert, sodass die südliche Raumkante des Quartiers gen Norden verlegt wurde und der 
Block an Größe verlor.  
Neben der Verschiebung von Straßengrenzen wurden viele der noch existenten Grün- und Gartenflächen im 
Blockinnenbereich großflächig versiegelt und zu privaten Stellplatzflächen umgewandelt. Exemplarisch für die 
Entwicklung war die Festsetzung und der Ausbau einer großangelegten öffentlichen Parkplatzfläche im Bereich 
des heutigen Neustadt-Carrés, die über die Kommenderiestraße erschlossen wurde und viele Jahre einen zent-
ralen Bestandteil des Blockinnenbereiches ausmachte. 
Im Laufe der 1960er Jahren entwickelte sich die Johannisstraße zu einer angesehenen Geschäftslage, sodass 
sich die straßenbegleitende Bebauungs- und Nutzungsstruktur dahingehend verdichtete. Abseits der Johan-
nisstraße setzte sich dahingegen primär Wohnbebauung durch.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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In den 2010er Jahren erfolgte die letzte große städtebauliche Veränderung des Plangebietes, indem die bis 
dato als Parkplatz genutzte Fläche zugunsten von Wohnungsbau und einer darunter öffentlich zugänglichen 
Tiefgarage hochbaulich entwickelt wurde (Neustadt-Carré). 
 
 
Historische Entwicklung des Baublocks (Quelle: eigene Darstellung) 
 
4.2.3. Freiräume, Stadtklima und Starkregen 
Öffentlich zugängliche Frei- bzw. Grünräume mit Aufenthaltsqualität 
sind weder im Plangebiet noch in der direkten Umgebung vorhanden. 
Zudem ist der Grünflächenanteil des Quartiers, trotz der im Innenbe-
reich des Plangebietes insgesamt mäßig verdichteten Bebauungsstruk-
tur, als verhältnismäßig gering einzustufen, da die nicht überbauten 
Flächen zu einem Großteil anderweitig versiegelt sind. Die versiegelte 
Fläche beläuft sich derzeit auf ca. 26.000 qm. Gleichwohl bestehen ins-
besondere im nördlichen sowie im südlichen Teil des Plangebietes ru-
hige Privatgärten mit z.T. wertvollen Baumbeständen. Insbesondere 
der mittlere Abschnitt ist jedoch fast vollflächig versiegelt.  
Laut Angabe des Stadtklimagutachtens gehört das Quartier sowie die 
gesamte Umgebung zur überdurchschnittlich wärmeren Innenstadt. 
Tropennächte und Hitzetage belasten bereits heute die Umgebung 
und stellen damit eine besondere Gefahr für insbesondere sehr junge 
sowie ältere Bewohner dar.  
Grünstrukturen im Plangebiet. (Quelle Eigene 
Erhebung, eigene Darstellung) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Seit Anfang 2023 liegen der Stadt Osnabrück Starkregengefahrenkarten mit Überflutungsausdehnungen und -
tiefen für das gesamte Stadtgebiet vor. Mittelfristiges Ziel ist es, ein Handlungskonzept mit folgenden Baustei-
nen zu erstellen: 
 Informationsvorsorge (inkl. Stärkung der privaten Eigenvorsorge) 
 Kommunale Flächenvorsorge 
 Krisenmanagement  
 Konzeption kommunaler baulicher Maßnahmen 
Laut der Starkregengefahrenkarte mit dem Szenario N100 ist im ganzen Areal mit oberflächiger Wasserbildung 
mit variabler Wassertiefe zu rechnen. Besonders gefährdete Bereiche können nicht herausgegriffen werden, 
es liegt eine großflächige Betroffenheit vor. 
Allgemein kann gesagt werden, dass vereinzelt eine maximale Wassertiefe von teilweise >1m auftreten kann. 
Großflächig ist eher eine maximale Wassertiefe von 0,5 bis 1m im Westen und 0,1 bis 0,5m im Osten möglich. 
Bei den Fließgeschwindigkeiten sind in der Masse maximale Geschwindigkeiten von 0,5 bis 2 m/s möglich. 
Einzig im äußersten Nordwesten und im Osten sind zwei Stellen in denen die Geschwindigkeiten höher ausfal-
len können (> 2m/s). 
Eine Konzentration der oberflächigen Wasserbildung 
findet sich im Westen des Plangebiets vor allem in 
der Kommenderiestr. bis hin zum Johannistorwall 
sowie in der Goldstr. 
Um die aktuelle Situation bei Starkregenereignissen 
durch eine mögliche Nachverdichtung nicht zu ver-
schlechtern, wird eine Beschränkung der GRZ, also 
des Versiegelungsgrades, und eine Dachbegrünung 
entlang der Straßenschleife und im Blockinnenbe-
reich forciert. Somit werden in dieser Hinsicht keine 
negativen Auswirkungen der vorliegenden Bauleit-
planung auf die Nachbarbebauung erwartet. Des 
Weiteren sind die Eigentümer angehalten, in Eigen-
vorsorge ihr Eigentum zu schützen. Großflächige 
Maßnahmen sind aufgrund der kleinteiligen Eigentü-
merstruktur und der bestehenden Bebauung schwer 
umzusetzen. 
4.2.4. Nutzungen und Nutzungsstrukturen 
Insgesamt entspricht das Plangebiet und die umliegenden Bereiche einem gemischt genutzten Quartier mit 
einer überwiegend wohnungsorientierten Nutzung. Strukturell gibt es je nach Straßenzugehörigkeit bzw. Lage 
jedoch größere Unterschiede in der Nutzung, sodass die Teilbereiche nicht als ein zusammenhängendes Misch-
gebiet im Sinne der BauNVO subsumiert werden können. 
Die Goldstraße sowie die Kommenderiestraße dienen überwiegend der Wohnnutzung. Einzelne dort vorhan-
dene Gewerbeeinheiten fallen dabei weder optisch noch strukturell ins Gewicht. Der nicht bebaute Teil der 
Kommenderiestraße entlang der Straßenschleife (äußere Schleifenstraße bzw. westlicher Abschluss des Gel-
tungsbereiches) gegenüber des Neustadt-Carrés eignet sich bezogen auf die Lage im Blockinnenbereich und 
der im Innenbereich vorherrschenden Wohnnutzug für eine wohnbauliche Entwicklung. 
Starkregengefahrenkarte mit dem Szenario N100 (Quelle Starkre-
gengefahrenkarten 2023) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Der Johannistorwall beherbergt in der Erdgeschosszone sichtbar mehr Gewerbeeinheiten oder wohnungs-
fremde Nutzungen und erweckt damit gegenüber den o.g. Straßenabschnitten eine deutlich urbanere Nut-
zungsstruktur. Die augenblickliche Spannbreite der vorhandenen Nutzungen variiert von einem Wasch Center 
bis hin zu einer Musik- und Kunstschule. 
Die Johannisstraße ist der urbane Mittelpunkt des Plangebiets sowie des gesamten Johannisquartiers. Als aus-
gewiesenes Stadtteilzentrum verkörpert sie eine attraktive Geschäftslage, sodass gerade im Bereich der nörd-
lichen sowie südlichen Johannisstraße besonders viele Unternehmensstandorte verzeichnet werden. Folglich 
beherbergt die straßenseitige Erdgeschosszone überwiegend Gewerbeflächen, d.h. aus wirtschaftlicher Per-
spektive bietet die vorhandene Unternehmensstruktur bereits ein breit aufgestelltes Angebot, was wiederum 
positive Rückschlüsse auf das große Potenzial erlaubt. In den darüber liegenden Geschossen befinden sich 
sowohl Gewerbe- als auch (überwiegend) Wohnnutzungen. Im straßenabgewandten Bereich der Johannis-
straße (Blockinnenbereich) dominiert hingegen erneut das Wohnen und schafft damit den nutzungsstruktu-
rellen Brückenschlag zu den übrigen bzw. angrenzenden Teilabschnitten des Geltungsbereiches.  
 
4.2.5. Bebauungsstrukturen und typologische Merkmale 
Die Bebauungsstruktur des Plangebietes sowie die des näheren Umfeldes sind wesentlich durch die straßen-
seitig geschlossene Blockrandbebauung gekennzeichnet.  Lediglich im Bereich der Kommenderiestraße (im Be-
reich der Straßenschleife) wird sie durch die offene Bauweise der Neubauten des Neustadt-Carrés aufgebro-
chen. Hinter der Blockrandbebauung, also im Blockinnenbereich, herrscht keine eindeutige Bauweise bzw. Be-
bauungsstruktur. Sie hat sich ohne äußere Planungszwänge diffus entwickelt.  
Die Geschossigkeit der Gebäude im Plangebiet variiert zwischen ein- und viergeschossiger Bauweise. Die Block-
randbebauung der Goldstraße ist primär zweigeschossig ausgebildet. Entlang der Kommenderiestraße befin-
den sich überwiegend dreigeschossige Gebäude. Im Bereich der Johannisstraße sowie des Johannistorwalls 
findet man größtenteils viergeschossige Bauwerke. Innerhalb des Baublocks dominieren ein- bis zweigeschos-
sige Gebäude die Bebauungsstruktur.  
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Geschosszahlen im Plangebiet (Quelle: eigene Erhebung, eigene Darstellung) 
Die Bebauungsdichte im Plangebiet variiert von sehr dicht bis zu relativ offen. Die dichten Bebauungsstruktu-
ren konzentrieren sich auf Grund der Blockrandbebauung und entsprechend der Geschossigkeit ( vgl. oben) 
primär auf die Randbereiche. Folglich sind der bisher unbebaute Bereich entlang der Straßenschleife in der 
Kommenderiestraße sowie weite Teile des Blockinnenbereiches mit Ausnahme des Kinokomplexes verhältnis-
mäßig aufgelockert.   
Bautypologisch erscheinen die Gebäude der Blockrandbebauung entlang der äußeren Erschließungsstraßen 
homogen. Im schlicht gehaltenen Duktus der Nachkriegsarchitektur handelt es sich größtenteils um Mehrfa-
milienhäuser mit vorrangig einfachen Putz- und Lochfassaden sowie vorwiegend traufständigen Satteldächern. 
Im Blockinnenbereich des Plangebiets und teilweise entlang der Straßenschleife sind dagegen Flachdächer vor-
zufinden. Abhängig von der Straße und damit einhergehenden Geschossigkeit (vgl. oben) verlaufen die Traufen 
der jeweiligen Häuserzeilen weitestgehend einheitlich in einer Höhe. Die beinahe durchgehende Trauf- und 
Dachlandschaft verstetigt damit das gleichmäßige städtebauliche Erscheinungsbild und bildet zudem eine ab-
schließende (Raum-)Kante im öffentlichen Straßenraum. 

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Differenzierung der Dachformen im Bestand 2024 (Quelle: eigene Erhebung, eigene Darstellung) 
 
Beispielhafte Darstellung der lokalen Fassadenabfolgen (Quelle: eigene Darstellung) 
Die einheitliche Gestaltung der Blockrandbebauung geht vornehmlich aus der „Bauverordnung für die Stadt 
Osnabrück“, vom 12. Oktober 1954 hervor, da ein beachtlicher Anteil des gegenwärtigen Gebäudebestandes 
zu ihrer Wirkungszeit errichtet wurde. Die genannte Bauverordnung widmet sich der Gebäudehöhe und defi-
niert konkrete Kennzahlen für straßenseitige Traufhöhen, welche abhängig von der Baugebietszugehörigkeit 
oder der angrenzenden Straße einzuhalten waren. Weiterhin zeugen historische Bauakten vom behördlichen 
Planungswillen sowie der Überprüfung und Umsetzung damaliger Vorgaben zu Straßenfluchten und Trauf- so-
wie Sockelhöhen. Städtebauliches Planungsziel der damaligen Festsetzungen und Vorgaben war die Absicht, 
ein geordnetes und wohlproportioniertes Straßenbild zu erzeugen sowie die Bedeutung besonderer Orte, Stra-
ßen oder Gebiete durch derartige Feinplanungen zu unterstreichen. 
 

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Es gibt im Plangebiet im Wesentlichen drei Gebäude / Bereiche, die sich in die beschriebene Bebauungsstruk-
tur nicht einfügen und teilweise als Fremdkörper wirken: 
- Die aneinandergebauten Gebäudeteile des ehemaligen Kinos stechen in ihrer Gesamtheit aufgrund 
der flächenmäßigen Größe heraus und stellen hinsichtlich der ansonsten kleinteiligen Bebauungsstruk-
tur einen Fremdkörper dar. Der zur Johannisstraße liegende Gebäudeteil passt sich nicht in die homo-
gene Dachlandschaft ein. 
- Das Gebäude Johannistorwall 7 bis 11 fügt sich hinsichtlich der Massivität, Geschossigkeit und der 
Dachform weder in die Bebauungsstruktur der Straßenrandbebauung noch des Blockinnenbereiches 
ein.  
 
Direkt angrenzend zum Plangebiet auf den gegenüberliegenden Straßenseiten der Blockrandbebauung befin-
det sich größtenteils eine adäquate Bebauungsstruktur. Ausnahme bildet das Neustadt-Carré. Dieses wurde in 
offener Bauweise mit Vorgartenzonen und Flachdach mit drei Geschossen plus Staffelgeschoss errichtet und 
fügt sich damit nicht die ansonsten vorhandene Blockrandstruktur und Dachlandschaft ein.  
4.2.6. Verkehrsbereiche und Erschließung 
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die angrenzende Goldstraße, Kommenderiestraße, Johannis-
torwall und Johannisstraße. Die Straßen übernehmen unterschiedliche Aufgaben innerhalb des Stadt- und 
Quartiergefüges. Entsprechend ihrer Bedeutung gehen unterschiedlich starke Verkehrsbelastungen von ihnen 
aus.  
Die Goldstraße entspricht einer Wohnstraße (Tempo 30). Die Einbahnstraße verbindet die Johannisstraße mit 
der Kommenderiestraße und erschließt die ansässige Wohnbebauung. Trotz des sehr engen Straßenquer-
schnitts fehlt ihr auf Grund der nicht vorhandenen Aufenthaltsqualität die Attraktivität einer Wohnstraße. Statt 
Straßenbegleitbegrünung oder Sitz- und Verweilmöglichkeiten säumen am Straßenrand parkende KFZ den öf-
fentlichen Straßenraum. 
Die Kommenderiestraße verbindet den Rosenplatz bzw. die Sutthauser Straße mit dem Neumarkt. Als Fahr-
radstraße stellt sie eine wichtige Fahrradverbindung in die nördliche Innenstadt her. Mit dem Bau des Neu-
stadt-Carrés wurde eine Straßenschleife in U-Form als Appendix an den Verlauf der Kommenderiestraße an-
geschlossen. Die Neben- bzw. Wohnstraße (Tempo 30) definiert das Ende des Geltungsbereiches des Bebau-
ungsplans und erschließt die Grundstücke des Blockinnenbereiches und ermöglicht den Zugang zum Parkhaus 
„Neustadt-Carré“. Zusätzliche Parkmöglichkeiten befinden sich in diversen Parkbuchten entlang der Straßen-
schleife. Aufenthaltsmöglichkeiten gibt es keine. 
Der Johannistorwall ist Bestandteil des Osnabrücker Wallrings. Die Ringstraße dient als innerstädtische Haupt-
verkehrsstraße (HS III), weswegen dem Straßenabschnitt eine übergeordnete Bedeutung zukommt und gleich-
zeitig von ihm eine hohe Lärmbelastung ausgeht. Bisher dient der Ringabschnitt primär dem MIV-gestützten 
Transit. Verschiedene Planungskonzepte der Stadt haben jedoch neben der verkehrlichen insbesondere auch 
die städtebauliche Bedeutung des Wallrings erörtert und befürworten, den Ring perspektivisch zugunsten ei-
ner multifunktionaleren Nutzungsvielfalt und Aufenthaltsqualität umzugestalten. Im besonderen Fokus stehen 
die Themen der Stadt- bzw. Grünraumökologie sowie der anvisierte Mobilitätswandel. Die Aufenthaltsqualität 
im Straßenraum ist auf Grund der hohen Verkehrsbelastung sowie fehlenden Gestaltung und Verweilmöglich-
keiten noch unzureichend. Es ist geplant, dass der Wallring perspektivisch (mittel- bis langfristig) eine positive 
Umwandlung erfährt. 
Die Johannisstraße verläuft parallel zur Kommenderiestraße und verbindet den Rosenplatz bzw. die Iburger 
Straße mit dem Neumarkt. Im Vergleich zur Kommenderiestraße übernimmt die Johannisstraße als ausgewie-
senes Stadtteilzentrum jedoch eine weitaus bedeutsamere Stellung im Stadtgefüge. Als zentrale Verbindungs-
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achse erfüllt sie die Funktion einer Sammelstraße (ES IV) sowie ÖPNV Strecke und übernimmt damit die Auf-
gabe einer wichtigen Quartiers- und Geschäftsstraße. Damit geht eine erhöhte Lärmbelastung für die Bewoh-
ner einher. Straßenbegleitendes Parken ist nur bedingt möglich, zumal sich mit dem Neustadt-Carré und dem 
Salzmarkt zwei Parkhäuser in der unmittelbaren Umgebung befinden. Die Aufenthaltsqualität im öffentlichen 
Straßenraum wird laut Umfragen sehr negativ wahrgenommen und konkrete Verbesserungswünsche geäu-
ßert: ein stärkerer Fokus auf die Sauberkeit und Pflege des Stadtbildes, mehr Grünflächen und Bäume sowie 
mehr Sitzgelegenheiten und Orte zum Verweilen. 1 
Zwischen der Johannisstraße und der Straßenschleife der Kommenderiestraße verlaufen verschiedene Wege-
verbindungen, die von Fußgängern und zum Teil auch vom Radverkehr genutzt werden können. Eine davon 
basiert auf einem öffentlichen Wegerecht und verläuft in Gänze durch ein Bestandsgebäude, dessen Kernnut-
zung als Kino seit geraumer Zeit aufgegeben wurde. Auf Grund des temporären Teilgebäudelehrstandes und 
der damit fehlenden sozialen Kontrolle wird die Durchwegung gegenwärtig vermindert wahr- bzw. angenom-
men. Die übrigen Verbindungen verlaufen über Privatgrundstücke, existieren somit auf freiwilliger Basis und 
werden aus dem Grund nicht weiter beleuchtet.   
Die nächstgelegene ÖPNV-Anbindung befindet sich in der südlichen Johannisstraße. Die Bushaltestelle „Salz-
markt“ grenzt zentral an das Plangebiet und kann über die o.g. Wegeverbindungen schnell erreicht werden 
(max. Laufweg <400m). Sie wird beidseitig von sieben verschiedene Buslinien angefahren, die über die in Rich-
tung Norden nahegelegen ÖPNV-Knotenpunkte Neumarkt oder Rosenplatz ihre Reichweite über das gesamte 
Stadtgebiet erweitern bzw. in südlicher Richtung die angrenzenden Landkreisgemeinden anbinden.   
4.2.7. Eigentumsverhältnisse  
Die bebaubaren Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich ausschließlich im Privat-
eigentum. Die als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzten Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Osn-
abrück. Die Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Quartiersplatz“ an der Kom-
menderiestraße befindet sich sowohl auf privaten als auch städtischen Grundstücksflächen. Der betroffene 
Bereich war bereits im zuvor geltenden Bebauungsplan B41 als Verkehrsfläche festgesetzt und damit einge-
schränkt nutzbar, sodass hinsichtlich der nun wesensähnlichen Nutzungsart keinerlei Unterschiede oder Ein-
schränkungen neu hinzugekommen sind. 
4.2.8. Sozialstruktur 
Das gesamte Johannisquartier, in dessen Bereich das Plangebiet liegt, erstreckt sich zwischen dem Neumarkt, 
dem Kollegienwall und Pottgraben, dem Johannistorwall und dem Universitätsschloss bzw. Schlossgarten und 
der Lyrastraße. Es ist ein vielfältiges Quartier und im Vergleich zur Gesamtstadt überdurchschnittlich jung, al-
lein die Altersgruppe 18-29 Jahre macht ca. 46,6 % der Bewohnerinnen aus. Der Anteil der 30 - 40-Jährigen 
entspricht ca. dem stadtweiten Schnitt und liegt bei 20,4%. Demgegenüber sind die übrigen Altersgruppen mit 
rund 11% (45 - 59-Jährige), 7,5% (75Plus-Jährige) bzw. 6,4% (0 - 17-Jährige) im Vergleich zur Gesamtstadt im 
Quartier unterrepräsentiert. 
Insgesamt leben 75 % der Einwohnerinnen und Einwohner des Johannisquartiers in einem Einpersonenhaus-
halt, womit der Anteil deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 52,5% liegt. In den Einpersonenhaus-
halten spiegelt sich, wie auch bereits in der Altersstruktur, ein großer Anteil an Studierenden wieder. Diese 
leben entweder alleine in eigenen Wohnungen oder in Studierenden-WGs, in denen jede Person für sich als 
unabhängiger Haushalt gezählt wird. Als Folge deren großen Anteils werden, wie auch bereits bei den Alters-
gruppen, die weiteren Ausprägungen unterrepräsentiert. Es stehen 16,6% (Ehe-)paare ohne Kinder 26% auf 
                                                           
1 Quartiersmanagement Johannisstraße / Neumarkt, Ergebnisse der Online-Befragung – „Die Zukunft der Johannistraße“ 
vom 07.12.2022, CIMA Beratung + Management GmbH 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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gesamtstädtischer Ebene gegenüber. Bei den Familien mit Kindern sind es in Summe sogar 11,4% Punkte we-
niger. 
Neben der besonderen Alters- und der Haushaltsstruktur erscheint das Thema der Internationalität im Quar-
tier beachtenswert. 35,7% der dortigen Bevölkerung hat einen Migrationshintergrund. Das ist doppelt so hoch 
wie der städtische Durchschnitt (17,6%). Zudem erscheint die Gruppe der Personen mit Migrationshintergrund 
mit insgesamt 103 repräsentierten Herkunftsländern divers.  
Im Vergleich zur Gesamtstadt ist das Thema Kinderarmut innerhalb des Quartiers stärker ausgeprägt. Weitere 
Kennzahlen bzgl. der Erwerbstätigkeit oder Arbeitslosigkeit liegen im Bereich des städtischen Durchschnitts 
und erscheinen daher für das Bauleitplanverfahren weniger relevant.2 
4.2.9. Zusammenfassung 
Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 679 sowie das gesamte Johannisquartier ist sehr vielfältig und bietet 
auf Grund seiner exponierten Lage und Bebauungspotenziale besondere Möglichkeiten. Sowohl die bunte und 
junge Zusammensetzung der Bevölkerung als auch die städtebaulichen Gegebenheiten bilden eine vielverspre-
chende Grundlage für ein Quartier mit großem Entwicklungspotenzial.  
 
4.3. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE 
4.3.1. Landesplanung und Raumordnung  
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP)  
Das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) stellt die planerische Konzeption für die Landesentwicklung dar 
und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren Entwicklung. Die Stadt Osnab-
rück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Oberzentrum festgelegt. 
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu versorgenden Bevöl-
kerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der 
jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den Oberzentren zent-
ralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwi-
ckeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Damit ist der 
zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nach-
geordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Die Ziele (Z) und Grundsätze (G) der Raumordnung werden im Niedersächsischen Landes-Raumordnungspro-
gramm (LROP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 26. September 2017 (Nds. GVBl. S. 378), zuletzt 
geändert durch die Änderungsverordnung vom 17. September 2022 (Nds. GVBl. S. 521), festgelegt. 
 
                                                           
2 Die Ergebnisse basieren auf einer Analyse des Johannisquartiers aus der Statistiksicht von 2023. 
Quellen: SG Statistik, Stadtforschung und Wahlen, 2023 und Einwohnermelderegister der Stadt Osnabrück, 2023  
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Auszug LROP Niedersachsen 2017 mit Legendenauszug 
 
 
 
Auszug LROP Niedersachsen Änderung 2022 mit Legendenauszug (erg. zu Abb. 2) 
 
Gemäß Ziel 2.2.06 Satz 1 ist die Stadt Osnabrück als Oberzentrum festgelegt. Oberzentren sind multifunktio-
nale, großstädtische Standorte und Verkehrsknoten mit überregionaler Ausstrahlung und Vernetzung, haben 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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eine Standortpräferenz für landesweit bedeutsame Einrichtungen und Angebote, und sollen durch inner- und 
überregionale Zentrenverflechtung in ihrem internationalen Standort und ihrer Verkehrsgunst gestärkt wer-
den. Konkret sind in Oberzentren nach Ziel 2.2.05 zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des 
spezialisierten höheren Bedarfs, in Mittelzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des 
gehobenen Bedarfs sowie in Grundzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des allge-
meinen täglichen Grundbedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zugleich die mittel- und 
grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote 
sind an der Nachfrage der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. 
Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. 
Nach dem LROP sind in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisier-
ten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen 
Versorgungsaufgaben zu leisten. Damit ist der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so 
bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Darüber hinaus sind insbesondere folgende Ziele und Grundsätze für das Planvorhaben relevant, die im Be-
bauungsplan auch berücksichtigt werden: 
- Die Festlegung von Gebieten für Wohn- und Arbeitsstätten soll flächensparend an einer nachhaltigen 
Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung des demografischen Wandels sowie der Infrastruktur-
folgekosten ausgerichtet werden. 
- Die Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten soll vorrangig auf die Zentralen Orte und vorhandene 
Siedlungsgebiete mit ausreichender Infrastruktur konzentriert werden.  
- Planungen und Maßnahmen der Innenentwicklung sollen Vorrang vor Planungen und Maßnahmen der 
Außenentwicklung haben. Die gezielte Erhaltung und Neuschaffung von Freiflächen in innerörtlichen 
Bereichen aus städtebaulichen Gründen stehen dem nicht entgegen. 
- Alle Gemeinden sollen für ihre Bevölkerung ein zeitgemäßes Angebot an Einrichtungen und Angebo-
ten des allgemeinen täglichen Grundbedarfs bei angemessener Erreichbarkeit sichern und entwi-
ckeln. 
- Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentra-
len Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölke-
rung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beein-
trächtigungsverbot). 
Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz  
Der Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz (BRPH) ist ein Raumordnungsplan im Sinne des § 3 Abs. 1 
Nr. 7 Raumordnungsgesetz (ROG) und enthält Ziele und Grundsätze der Raumordnung, aus denen sich di-
rekte planerische Anforderungen für die Bauleitplanung ergeben. Ziel ist ein länderübergreifender Hochwas-
serschutz. Dazu gehören u.a.: 
 Prüfung von Hochwasserrisiken 
 Vorausschauende Prüfung von Auswirkungen des Klimawandels auf Hochwasserereig-
nisse 
 Bedingte Freihaltepflichten in Einzugsgebieten nach § 3 Nr. 13 Wasserhaushaltsgesetz 
(WHG) 
 Planungs- und Zulassungsverbot von kritischen Infrastrukturen und Störfallanlagen in 
Überschwemmungsgebieten nach § 76 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
Für die Stadt Osnabrück sind die rechtlichen Vorgaben für das Flusshochwasser anzuwenden. Derzeit gibt es 
fünf Überschwemmungsgebiete (100-jähriges Ereignis), die im Stadtgebiet abgegrenzt sind und folgende 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Flüsse betreffen: Hase, Düte, Nette, Belmer Bach, Wilkenbach. Für den Fluss Hase liegt eine Hochwasserge-
fahrenkarte vor, die vom Niedersächsischen Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz 
erstellt wurde. 
Das vorliegende Plangebiet liegt außerhalb eines Überschwemmungsgebiets. Besondere Anforderungen wer-
den in dem Bezug daher an die Planung nicht gestellt. 
4.3.2. Flächennutzungsplan 
Der seit dem 14. Dezember 2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück, zuletzt geändert 
am 30. April 2021 (Nr. 90), stellt für das Plangebiet folgende Nutzungen dar:  
 Alle Bauflächen werden durch den FNP als Gemischte Baufläche dargestellt.  
 Zudem verlaufen über das Plangebiet zwei Richtfunktrassen. 
Der südlich des Plangebiets verlaufende Johannistorwall ist als sonstige überörtliche oder örtliche Hauptver-
kehrsstraße gekennzeichnet. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (Entwick-
lungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. Insgesamt soll das Plangebiet 
eine gemischte Nutzungsstruktur aufweisen. Dementsprechend wird ein urbanes Gebiet bzw. ein allgemeines 
Wohngebiet mit breitem Nutzungskatalog im vorliegenden Bebauungsplan ausgewiesen. Eine Anpassung des 
wirksamen Flächennutzungsplans im Wege einer Berichtigung ist damit nicht erforderlich. 
 
Darstellung des Plangebietes im FNP der Stadt Osnabrück 
4.3.3. Bebauungspläne 
Ein Teilbereich des Plangebietes ist Bestandteil des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 41 – Parkplatz Kom-
menderiestraße – in Kraft getreten am 30.07.1963. Die übrigen Bereiche sind Bestandteil des Durchführungs-
planes Nr. 62 und 75 bzw. es gilt § 34 BauGB. Im Bebauungsplan Nr. 41 ist für das Plangebiet ein Kerngebiet 
mit viergeschossiger Bebauung in geschlossener Bauweise ausgewiesen. Im übrigen Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes Nr. 41 sind Mischgebiete mit II-, III- bzw. IV-geschossiger Bebauung festgesetzt.  
Aufgrund der festgesetzten Baugebietstypen und der bestehenden Bebauung ist derzeit eine Grundstücksaus-
nutzung bis zu einer GRZ von 1,0 möglich. Im südlichen und nördlichen Plangebiet liegt die GRZ darunter. 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Die Festsetzungen der o.g. Bauleitpläne werden zukünftig durch die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 
679 überlagert.  
Bereits in der Vergangenheit gab es mehrere Anläufe im Plangebiet neues Planungsrecht zu schaffen, die nicht 
zu Ende geführt wurden, beziehungsweise wurde im Jahr 2011 der Bebauungsplans Nr. 567 „südlich Gold-
straße“, der eine Neuplanung für das Plangebiet vorsah, durch das OVG Lüneburg für unwirksam erklärt. Das 
Urteil (1 KN 129/09) mit folgenden Leitsätzen ist bei der Planung zu berücksichtigen:  
1. Jahrzehntelange Nichtausnutzung begünstigender Planfestsetzungen und hinreichend gewichtige Um-
planungsabsichten können es rechtfertigen, einen citynahen Geländestreifen von Kern- auf allgemei-
nes Wohngebiet herabzustufen. (amtlicher Leitsatz)  
2. Der Gleichheitssatz gebietet der planenden Gemeinde, städtebaulich tragfähige Erwägungen für die 
Entscheidung anzuführen, dass Nachbarn deutlich größere Nutzungsflächen erhalten und zwischen 
ihnen liegenden, grundsätzlich bebaubaren Flächen ganz wesentlich die Aufgabe zugewiesen wird, die 
dazu erforderlichen (amtlicher Leitsatz)3 
 
Bisher gültiges Planrecht 
Auf der gegenüberliegenden Seite der Johannisstraße setzt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 73 eine 
zwingend viergeschossige Bebauung in geschlossener Bauweise mit einer Baulinie zur Johannisstraße fest. 
Die GRZ ist 1,0. Es sind zwei Denkmale gekennzeichnet. Die weiteren umliegenden Bereiche sind Bestandteil 
von Durchführungsplänen oder es gilt § 34 BauGB. 
4.3.4. Werbeanlagensatzungen 
Der nördliche Teil der Johannisstraße zwischen Süsterstraße / Johannisfreiheit und Neuer Graben liegt in der 
Werbeanlagensatzung „Satzung über die Gestaltung von Werbeanlagen in der Großen Straße mit näherem 
Umfeld sowie im nördlichen Abschnitt der Johannisstraße“ (kurz: Werbeanlagensatzung Innenstadt) aus dem 
                                                           
3 Im Urteil (1 KN 129/09) wird der Satz nicht weitergeführt.  

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Jahr 2005. Perspektivisch soll der Bereich des Johannistorwalls zusammen mit den gesamten Wall der Stadt 
Osnabrück ebenfalls von einer Werbeanlagensatzung (kurz: Werbeanlagensatzung Wallring) umfasst werden.  
Generell wäre ein Lückenschluss zwischen den beiden Satzungsbereichen sinnvoll. Dieser sollte jedoch für den 
gesamten Straßenzug der südlichen Johannisstraße stattfinden. Mittels des vorliegenden Bebauungsplans 
könnten nur für eine Straßenseite des fehlenden Abschnittes ohne direkten Anschluss an die bestehende Wer-
beanlagensatzung in der Innenstadt Festsetzungen zu Werbeanlagen getroffen werden. 
4.3.5. Immissionsschutz / Störfallbetriebe 
Das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BlmSchG) enthält grundlegende Aussagen zum Schutz vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge. Im 
Rahmen der Bauleitplanung werden Immissionsschutzbelange bereits in der frühen Phase durch Analyse und 
Bewertung von möglichen Immissionen berücksichtigt. Es können dann auch Festlegungen zur Immissions-
schutzplanung getroffen werden. Dies beinhaltet beispielsweise die Festsetzung von Schutz- oder Pufferzonen, 
die Einrichtung von Lärmschutzwänden, die Vorgabe von Abständen zu sensiblen Gebieten wie Wohngebieten 
oder Schulen sowie die Festlegung von Emissionsgrenzwerten. Das Ganze dient dem Schutz der Umwelt, der 
Gesundheit der Anwohner und der Schaffung einer lebenswerten Umgebung. Durch eine sorgfältige Planung 
und die Einhaltung von Immissionsschutzauflagen können Konflikte minimiert und die Akzeptanz von Bauvor-
haben in der Bevölkerung erhöht werden. 
Schallschutz im Städtebau  
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. Hier-
bei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 
18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der 
Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten sind folgende Orien-
tierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)   nachts: 45/40 dB(A) 
Mischgebiete (MI)   tags: 60 dB(A)  nachts: 50/45 dB(A) 
Kerngebiete (MK)   tags: 65 dB(A)  nachts: 55/50 dB(A)  
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm sowie für 
Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
Aufgrund der Bestandssituation mit teilweise hochfrequentierten Straßen und der Einzelhandel- und Gewer-
bestruktur vor allem entlang der Johannisstraße und der Umgebung, ist ein Schallgutachten zur Ermittlung 
geeigneter Maßnahmen zur Konfliktlösung erforderlich. Die Untersuchung ist in zwei Teile zu unterteilen: Zum 
einen ist zu betrachten, welche Immissionen durch die umliegenden Nutzungen (Straßenverkehr und gewerb-
liche Nutzungen) auf das Plangebiet einwirken. Zum anderen ist zu beurteilen, welche Immissionen durch die 
gewerblichen Nutzungen im Plangebiet an der umliegenden schutzbedürftigen Bebauung hervorgerufen wer-
den. 
Störfallbetriebe  
In Osnabrück befinden sich mehrere Betriebe, die als Störfallbetrieb eingestuft und gemäß § 50 BImSchG im 
Rahmen der Bauleitplanung zu betrachten sind. Als Grundlage zur Ermittlung angemessener Abstände zwi-
schen Betriebsbereichen und schutzbedürftigen Gebieten wurde von der Kommission für Anlagensicherheit 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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(KAS) der Leitfaden KAS-18 "Abstandsempfehlungen für die Bauleitplanung ohne Detailkenntnisse mit Erläu-
terungen" erarbeitet. In Anlage 1 sind generelle Achtungsabstände angegeben, die einen Anhalt bieten, ob bei 
einem Zusammenrücken von Betriebsbereich und schutzbedürftigem Gebiet der Planungsgrundsatz nach § 50 
Satz 1 BImSchG noch gegeben ist. 
Da weite Teile des Osnabrücker Stadtgebiets in den Achtungsabständen der Störfallbetriebe liegen, sind die 
Betriebe in den letzten Jahren näher untersucht worden, um den angemessenen Abstand zu ermitteln. Dabei 
werden die spezifischen Gegebenheiten vor Ort geprüft und der tatsächliche Gefahrenbereich ermittelt. Das 
Plangebiet liegt im Achtungsabstand der KME Germany GmbH & CO. KG. 
Ableitend von den Untersuchungsergebnissen für diesen Betrieb kann für das vorliegende Plangebiet festge-
stellt werden, dass es deutlich außerhalb der ermittelten angemessenen Abstandsflächen liegt.  
Luftreinhaltung 
Das Plangebiet liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser herrschen erhöhte Feinstaub- 
und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährdende Stoffe wie Feinstaub 
und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Vor allem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen 
tragen zu diesen Emissionen maßgeblich bei. Hauptquelle der Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeuerungs-
anlagen, die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl- und Gasheizungen in den Haushalten betrieben 
werden. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von einem Emissionsanstieg auszugehen. 
Im Bebauungsplan ist daher eine textliche Festsetzung aufgenommen worden.  
4.3.6. Schutzgebiete  
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasserschutz- oder eines Trinkwas-
sergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb der Überschwem-
mungsbereiche von Osnabrücks Gewässern. Das Plangebiet liegt in keinem Naturschutz- oder Landschafts-
schutzgebiet. 
4.3.7. Sonstige Vorgaben und Rahmenbedingungen  
Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a BauGB sparsam und schonend umgegangen werden. Demnach ist die 
Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen. Das Plangebiet stellt sich bereits heute schon als 
stark versiegelt und anthropogen überformt dar. Daher wurde im Rahmen der Aufstellung des für unwirksam 
erklärten Bebauungsplans Nr. 567 / „Südlich Goldstraße“ in Osnabrück eine historische Erkundung durchge-
führt (Sack & Temme Büro für Altlasten und Ingenieurgeologie, 09.06 2006). Das Gutachten kann nach fachli-
cher Prüfung auf Aktualität weiter zur Beurteilung herangezogen werden. 
Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), in der zurzeit 
geltenden Fassung, sind zu beachten. Die vorhandene Vegetationsstruktur mit Privatgärten und teilweise prä-
gendem Baumbestand bietet potenzielle Habitate für geschützte Arten. Eine Artenschutzrechtliche Potenzial-
analyse wird daher in Auftrag gegeben.  
 
4.4. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 
4.4.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück 
Zur Erreichung langfristiger nachhaltiger Zielsetzungen für die Stadtentwicklung hat die Stadt Osnabrück stra-
tegische Ziele festgelegt. Die strategischen Ziele beschreiben bildhaft die gewünschte Zukunft, definieren die 
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bedeutsamen Themen für die nächsten 10 Jahre (aktuell bis 2030) und geben so Orientierung für Politik, Ver-
waltung und Stadtgesellschaft. Mit unterschiedlichen zentralen Handlungsfeldern zu den einzelnen Zielen wer-
den Etappenziele festgelegt und operationalisiert. Die zentralen Handlungsfelder sind mittelfristige Strategie-
ansätze. Sie konkretisieren die strategischen Ziele und beschreiben den Weg zur Zielerreichung. 
Mit dem Ziel „Stadt zum Leben und Erleben: ausgeglichen - umweltverträglich – qualitätsvoll” und mehreren, 
dazu gehörigen zentralen Handlungsfeldern wie der Entwicklung von Wohnraum, Nachverdichtung und der 
Schaffung von preisgebundenem Wohnraum entspricht das Planvorhaben den strategischen Zielen der Stadt 
Osnabrück. 
4.4.2. Integriertes Stadtentwicklungsprogramm Osnabrück (STEP) 
Mit Beschluss vom 5. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das Stadtentwicklungsprogramm (STEP) be-
schlossen. Das STEP Osnabrück ist ein informelles Planungs- und Steuerungsinstrument der Stadtentwicklung 
mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive (ca. 15 Jahre). Es zeigt als integriertes Handlungsprogramm die 
planerischen Herausforderungen auf und legt eine gesamtstädtische strategische Ausrichtung fest. Es definiert 
Leitmotiv, Leitlinien, Ziele und konkrete Maßnahmen für eine nachhaltige Stadtentwicklung Osnabrücks. 
Unter der Überschrift ERKENNEN. ERHALTEN. ENTWICKELN. soll auf vorhandenen Qualitäten aufgebaut und 
die Vorgehensweise für eine klimagerechte Stadtentwicklung vorrangig in Bestandsquartieren konzeptionell 
gesichert werden. 
Die verschiedenen Interessen, Belange und bestehenden, vor allem raumrelevanten Konzepte, Programme 
und Zielsetzungen der Stadt Osnabrück, wurden bei der Erarbeitung des STEP aufgegriffen. Sie wurden einan-
der gegenübergestellt und zu diesem Integrierten Stadtentwicklungsprogramm zusammengeführt. Gesamt-
städtische und gesamtstrategische Aspekte wurden dabei in den Fokus genommen. Das STEP geht damit weit 
über die Betrachtung einzelner Flächen und Interessenlagen hinaus. Es legt eine umfassende und integrierte 
Betrachtung der verschiedenen gesamtstädtischen, sektoralen Handlungsfelder vor, die für die Stadtentwick-
lung relevant sind. 
Das STEP ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der Auf-
stellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Folgende Leitlinien wurden für die künftige Stadtentwicklung der Stadt Osnabrück definiert: 
1. Bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung   
2. Zukunftsorientierte und bedarfsgerechte Gewerbe- und Industriegebiete  
3. Multimodale Mobilitätsachsen  
4. Raumbezogene Mobilitätsstrategien   
5. Eigenständige, identitätsstiftende und lebenswerte Stadtteile  
6. Grün- und Freiräume stärken und grün-blaue Strukturen vernetzen 
7. Anpassung des Siedlungsraumes an den Klimawandel   
8. Klimaneutralität durch Steigerung von Energieeffizienz und regenerativer Energieversorgung   
9. Stärkung der regionalen Kooperation  
Der im STEP entwickelte räumliche Aktionsplan zeigt die wichtigsten, räumlich verortbaren Maßnahmenempfeh-
lungen des STEP auf. Zugleich werden auch die Ergebnisse der Auseinandersetzung mit den zukünftigen Sied-
lungsflächenpotentialen aufgezeigt, deren Identifizierung wesentlicher Aufgabenbaustein des Erarbeitungspro-
zesses war. 
Das vorliegende Plangebiet wurde im Rahmen der Erarbeitung des STEP bereits als Entwicklungsfläche berück-
sichtigt. Für die Fläche wird festgelegt: „Innenentwicklungspotenziale im Verfahren umsetzen und weitere Po-
tenziale aktivieren“. Zudem sollen im Sinne der Leitlinie "Eigenständige, identitätsstiftende und lebenswerte 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Stadtteile" nach dem STEP in diesem Bereich Attraktivität und Aufenthaltsqualität verbessert und Identität 
geschaffen werden. Um die Stadtteile und Quartiere als Identifikationsorte zu stärken, kommt daher der Sta-
bilisierung und Aufwertung von Stadtteil- und Quartierszentren eine besondere Bedeutung zu. Hier spielen 
auch soziale und kulturelle Angebote eine wichtige Rolle. Das Planungsziel dieser vorliegenden Planung ent-
spricht damit den Zielen des STEP. 
9.1.1. Märkte- und Zentrenkonzept 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschreibung des Märkte- und Zen-
trenkonzeptes der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss vom 05.11.2019 findet die 2. Fortschrei-
bung MZK OS als städtebauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch (BauGB) Berück-
sichtigung bei: 
 der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
 der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Einzelhan-
delsbetrieben. 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
 Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
 Handelszentralität der Innenstadt stärken 
 Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
 Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern 
 Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
Als weitere Grundsätze gelten: 
 Stadt der kurzen Wege 
 Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsunternehmen 
Die Ansiedlungsvorrausetzungen für den Einzelhandel -  differenziert nach verschiedenen städtebaulichen La-
gen - werden in dem Sortimentskonzept dargestellt (s. Abbildung unten)  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Übersicht Ansiedlungsmatrix (Quelle: MZK OS 2023, Abb. 127, S. 143) 
Konkret werden im MZK zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Osnabrück definiert, wobei primär zwischen der 
Innenstadt als Hauptzentrum sowie den Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren unterschieden wird, denen 
jeweils unterschiedliche Versorgungsfunktionen zukommen. Die Johannisstraße und ein Teil des Johannistorwalls 
im Plangebiet sind als Stadtteilzentrum klassifiziert. Der übrige Geltungsbereich des B679 liegt außerhalb zentraler 
Versorgungsbereiche. Dort sollen sich gemäß dem oben genannten Sortimentskonzept maximal Läden ("Osnab-
rücker Läden") mit maximal 200 m ansiedeln können. 
Die Zielsetzungen und Grundsätze des Märkte- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Osnabrück (MZK OS) werden 
für das Planungsvorhaben durch textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung berücksichtigt. 
9.1.2. Vergnügungsstättenkonzept 
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich konzeptionelle Aussagen zu der pla-
nungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet. Das Konzept wurde von der CIMA Beratung 
+ Management GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der Stadt Osnabrück am 07.07.2020 
als städtebauliches Konzept beschlossen. 
Das VSK OS ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der 
Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung der Stadt 
Osnabrück durch die Erweiterung bestehender bzw. die Ansiedlung neuer Vergnügungsstätten auszuschließen. 
Folgende Teilziele wurden formuliert: 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzelhandel, Dienstleistungen und Gast-
ronomie 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als Wohnstandort 

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 Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzel-
handel 
 Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk 
 Vermeidung von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der Zentralen Versorgungs-
bereiche und der Osnabrücker Gewerbegebiete 
 Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspielraum für Vergnügungsstätten an 
Standorten, an denen keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind, in einem an den jeweiligen Stand-
ort angepassten Maße 
Städtebaulich relevante „Trading-Down“-Effekte sind u. a.: 
 Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Kirchen, Suchtberatungsstellen) 
 Verzerrung des Mietpreisgefüges 
 Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöffnung, soziales Milieu) 
 Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte Nutzungen (z. B. Gewerbe-/Pro-
duktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) 
 Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten (Agglomeration) 
 Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßenbildes, Störung des Stadtbildes, 
Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung von Leerständen, Verschlechterung der Versorgungssituation) 
Im Vergnügungsstättenkonzept werden Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach 
Standortbereichen formuliert. 
 
Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach Standortbereichen (Quelle: Cima 2020, Seite 88, Abbildung 34)  
Stadtteilzentren sind lokale Versorgungszentren, die der Nahversorgung dienen und darüber hinaus über ein 
ergänzendes Angebot mit Gütern des aperiodischen Bedarfs und Dienstleistungen verfügen. In den Stadtteil-
zentren sind freizeit-/kulturorientiere Vergnügungsstätten ausnahmsweise planerisch vorstellbar, sofern sie 
sich hinsichtlich der Lärmemissionen etc. verträglich in ihr unmittelbares Umfeld einfügen. Hier sollen sie nicht 

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zu sehr in den Vordergrund rücken, um keine Agglomerationseffekte entstehen zu lassen, die Teilbereiche 
überprägen könnten. 
Dagegen führen spiel- und erotikbezogene Vergnügungsstätten regelhaft zum Bedeutungsverlust von Ge-
schäftslagen und Quartieren mit der Folge von vermehrten Leerständen, Mietpreisverzerrungen und dem Ab-
zug von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die für die Funktionalität der Zentren - zentralen Versor-
gungsbereiche - von prägender Bedeutung sind und einen wichtigen Beitrag zur oberzentralen Funktion der 
Stadt Osnabrück leisten. Spiel- und erotikbezogene Vergnügungsstätten sind daher in Stadtteilzentren plane-
risch nicht erwünscht, bestehende Betriebe genießen Bestandsschutz. Das Stadtteilzentrum Johannisstraße 
war bereits während der Erstellung des Vergnügungsstättenkonzeptes ein Schwerpunktraum von Vergnü-
gungsstätten. Eine Aufwertung der Einzelhandelslage Johannisstraße wurde außerdem in der 2. Fortschrei-
bung des Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück aus dem Jahr 2019 empfohlen, um einem wei-
teren Frequenz- und schließlich einem Funktionsverlust in einem Teilbereich des Hauptzentrums Innenstadt 
und des Stadtteilzentrums Joihannisstraße entgegenzuwirken. Daher trifft der Bebauungsplan Festsetzungen 
zum Ausschluss von nicht gewünschten Vergnügungsstätten unter dem Kapitel 4.1. Art der baulichen Nutzung. 
In allen anderen Bereichen sind Vergnügungsstätten planerisch nicht erwünscht. 
9.1.3. Wohnraumversorgungskonzept  
Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im Rahmen des Wohn-
raumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist bis 2030 mit einer steigenden Haus-
haltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein deutlicher Mehrbedarf an Wohnungen benötigt. Dabei 
wird die Nachfrage für die ersten fünf Jahre (bis 2020) am höchsten prognostiziert. Danach nimmt sie ab.  
2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  
2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % (ca. 2.400 WE) 
im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Eigentumswohnungen 
nachgefragt.  
Eine umfassende Fortschreibung dieses Wohnraumversorgungskonzeptes soll auf Basis der Ergebnisse aus 
dem Zensus 2022 hergestellt werden. Da mit diesen Zahlen aber nicht vor Mitte 2024 zu rechnen war, wurde 
verwaltungsseitig eine kleine Fortschreibung des o.g. Konzeptes ausgearbeitet (VO/2023/1741). Zusammen-
fassend lässt sich sagen, dass die Einwohnermeldestatistik die Stadt Osnabrück weiterhin als eine wachsende 
Großstadt zeigt. Dabei ist der Osnabrücker Wohnungsmarkt seit einigen Jahren als angespannt zu bezeichnen, 
so dass die Förderung von zusätzlichem (bezahlbarem) Wohnraum in der Stadt Osnabrück weiterhin sinnvoll 
erscheint. Hierbei ist ein zusätzliches Angebot in Bezug auf alle Wohnungsgrößen und –typen erstrebenswert, 
vor allen Dingen aber für Personen in der Familienbildungsphase scheint es derzeit keinen passenden und/oder 
vor allen Dingen auch bezahlbaren Wohnraum zu geben.  
9.1.4. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitplanung" 
beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Die Standards umfassen vier Maßnahmenbereiche, 
die nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden. Vor diesem Hinter-
grund sind im Bebauungsplanverfahren folgende Aspekte berücksichtigt worden: 
Energie/Klimaschutz: 
Fokus auf eine geschlossene Blockrandbebauung zur Reduzierung des Energieverbrauches. Aufgrund der be-
stehenden Bebauung und vieler Einzeleigentümer wird auf ein Energieversorgungskonzept verzichtet.  
Luftreinhaltung/ Stadtklima: 
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Begrünung von Fassaden, Dächern sowie Stellplatzanlagen und Freiflächen, Neupflanzung von Bäumen sowie 
mehr Freiflächen im Blockinnenbereich. 
Boden/Wasser:  
Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswasser auf Dach- und Freiflächen. Auf eine Untersuchung der kon-
kreten Versickerungsfähigkeit des Bodens wird verzichtet, da es sich zum einen um einen bereits in weiten 
Teilen versiegelten Bereich handelt und in der historischen Recherche des Büros Sack & Temme vom Juni 2006 
auf diversen Grundstücken Schadstoffe festgestellt wurden. Da nur eine gedrosselte Einleitung des Regenwas-
sers erfolgen kann, ist bei entsprechenden Untergrundverhältnissen eine Versickerung auf dem Grundstück 
jedoch attraktiv. Dadurch kann das erforderliche Regenrückhaltevolumen sinken. Der Nachweis zur Einlei-
tungsmenge muss für die Entwässerungsgenehmigung erbracht werden.  
Natur und Landschaft: 
Festsetzungen einer geringeren GRZ und Durchgrünung des Quartiers.  
9.1.5. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  
Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind wichtige Aspekte der räumlichen Planung und Bestandteile der Abwägung 
in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeitsprüfung und bei Maßnahmen im Bestand (Stadtsanierung). Vor 
dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachinformationen ein wichtiges Hilfs-
mittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter. Aus der Kenntnis des in einer Stadt vorherrschenden 
Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygienische Situation und den klimatischen Funktionszusammen-
hängen lassen sich Schutz- und Entwicklungsmaßnahmen zur Verbesserung von Klima und Luft ableiten. 2017 
wurde vom Büro GEO-NET Umweltconsulting GmbH aus Hannover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen 
des Klimawandels für Osnabrück erstellt. Wichtige Grundlage für die Bauleitplanung ist die Planungshinweis-
karte, aus der Aussagen zu Kaltluftentstehungsgebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei- und 
Siedlungsraum zu entnehmen sind. 
Das vorliegende Plangebiet weist auf Grund seiner zentralen Innenstadtlage und der dichten Bebauungsstruk-
tur und einem hohen Versiegelungsgrad eine sehr ungünstige klimatische Situation auf. Das Quartier gilt hin-
sichtlich Hitzetage und Tropennächte als belastet. Kaltluft erreicht das Gebiet nicht. Das Klimaanpassungskon-
zept der Stadt Osnabrück befürwortet auf Grund dieser bioklimatisch sehr ungünstigen Situation kleinklimati-
sche Verbesserungen. Dazu zählen neben vermehrter Oberflächen- und Dachbegrünung eine Erhöhung des 
Grünflächenanteils.  
Verschiedene Maßnahmen, die der Aktionsplan zur Verbesserung des Stadtklimas empfiehlt, sind im vorlie-
genden Bebauungsplan berücksichtigt und verankert. Dazu zählen die Begrünung und Verschattung von Park-
plätzen, verringerte Versiegelungsmöglichkeiten gegenüber gültigem Planungsrecht, planungsrechtliche Si-
cherung von Quartiersplätzen, Innenhofbegrünung sowie Dach- und Fassadenbegrünung.  
9.1.6. Freiraumentwicklungskonzept 
Das Freiraumentwicklungskonzept „Urbaner Freiraum im (Klima-)Wandel“ (FEK) der Stadt Osnabrück wurde 
im Sommer 2022 fertiggestellt. 2019 hat sich die Stadt auf den Weg gemacht, um auch in Zukunft eine ausrei-
chende Versorgung mit Grün- und Freiräumen gewährleisten zu können. Denn Freiräume haben in Städten 
eine besondere Bedeutung für die Klimaanpassung, die Artenvielfalt sowie das Naturerleben in der Stadt. Sie 
sind auch wichtig für die Erholung und die Gesundheit aller Menschen in Osnabrück. 
Gemäß FEK stellt der Planungsbereich eine Fläche bzw. einen urbanen Siedlungsbereich mit einem besonde-
rem Handlungsbedarf dar und steht damit im besonderen Fokus. Dieser leitet sich aus der hohen bis extremen 
thermischen Belastung, einer geringen Grünraumversorgung der Bevölkerung (privat und öffentlich) und ei-
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nem hohen Anteil von Bevölkerungsgruppen mit spezifischen Bedarfen ab. In den thermischen Belastungsge-
bieten geht es v.a. um einen veritablen Beitrag zur Klimaanpassung durch entsprechende Maßnahmen. In die-
sen geringversorgten Siedlungsbereichen steht die Schaffung von Kleinstgrünflächen („grüne Akupunkturen“) 
ebenso im Vordergrund wie eine Verbesserung des Zugangs zum Stadtrand. Grundsätzlich sollten gemäß FEK 
in den betroffenen Quartieren Flächenpotenziale für Grünräume erschlossen (z.B. Stadtplatz statt Stellplatz) 
und eine Grünoffensive in drei Dimensionen, d.h. das Begrünen von Boden, Fassaden und Dächern, vorange-
trieben werden.  
Diese Aspekte werden in der vorliegenden Planung berücksichtigt. 
9.1.7. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten Fortschreibung 
vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Ratsbeschluss 
22.09.2020). Im Zuge der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts wurde für den Stadtteil ein erhöhter Bedarf 
für wohnortnahe Spielflächen ermittelt. Aufgrund fehlender öffentlicher Grundstücke und damit niedriger Re-
alisierungschancen, wird jedoch keine zusätzliche Spielplatzfläche im vorliegenden Bebauungsplan ausgewie-
sen.  
9.1.8. Masterplan Innenstadt 
Der städtebauliche Masterplan Innenstadt Osnabrück wurde im April 2019 vom Rat der Stadt Osnabrück be-
schlossen. Er soll als Grundlage genommen werden, wenn über die städtebauliche Zukunft der Innenstadt ge-
sprochen und entschieden wird. Aus einer detaillierten Bestandsaufnahme und Analyse des städtischen Gefü-
ges wurden diverse Thesen und Themenfelder abgeleitet, die die Schwerpunkte des Masterplans bilden. Er soll 
auf kommunaler Ebene den städtebaulichen Leitfaden für Entwicklungen der kommenden Jahre bilden und 
stellt besonders Möglichkeiten einer nachhaltigen, klimaangepassten und sparsamen Flächennutzung in den 
Vordergrund. Als Teil der Innenstadt wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 679 in die Betrach-
tungen und Überlegungen des Masterplans einbezogen.  
Merkmale und Stadtstruktur des Bestandsquartieres werden auf Basis der Analyse als „Neustadt | Wohnbe-
bauung mit unterlagerten EG-Nutzungen in unterschiedlich offener Blockrandbebauung“ verortet und charak-
terisiert, d.h. gem. der Analyse überwiegen funktional das Wohnen und Dienstleistungen sowie im Bereich der 
Johannisstraße sonstiges Gewerbe und Handel. 
Generell werden verschiedene (Entwicklungs-) Ziele für die Innenstadt konkretisiert. Für das Bauleitplanver-
fahren von Belang und auf das Plangebiet bezogen zählen dazu:  
 Erhalt und Ausbau der identitätsstiftenden Teilquartiersbereiche. 
 Gestaltung des Wallrings als Willkommensort und Entrée zur Innenstadt.   
(Anm.: hier Kreuzung Johannisstraße / Johannistorwall)   
 Stärkung und Aufwertung der anliegenden Nutzungen zur Aktivierung der Stadteingänge.  
Ein für das Bauleitplanverfahren besonderer Schwerpunkt des Masterplans ist die Kuratierung des Osnabrü-
cker Stadtbildes. Damit ist gemeint, dass diejenigen Orte und Bauwerke, die das Stadtbild sowohl baulich als 
auch freiräumlich über alle Entstehungsschichten der Innenstadt (vom Mittelalter bis zur Gegenwart) prägen, 
auch weiterhin ihre prägende Wirkung entfalten sollen. Gleichzeitig soll auch die weitere Entwicklung der Stadt 
ihre positiven Spuren im Stadtbild hinterlassen. Ziel der Kuratierung ist: 
 Die Innenstadt repräsentativ und schön zu gestalten. 
 Prägende Identitäten der unterschiedlichen Teilräume herauszuarbeiten. 
 Baulich-räumliche Zusammenhänge spannungsvoll zu inszenieren.  
 (z.B. Sichtbeziehungen, Raumfolgen, Plätze und prägnante Gebäude, etc.). 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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 Untergenutzte Flächen in Wert zu setzen.  
Ein weiterer und ebenfalls für das Bauleitplanverfahren besonderer Schwerpunkt ist die Verbesserung des 
Stadtklimas sowie die Planung und Umsetzung notwendiger Klimaanpassungen. Dieser elementare Baustein 
des Masterplans deckt sich mit den Vorgaben und Inhalten weiterer Stadtplanungskonzepte (vgl. FEK, STEP 
etc.) sowie Schwerpunkten aktueller Planungsdebatten. Zu den Maßnahmen gehören: 
 Vermeidung neuer Versiegelung, zusätzlich Entsiegelung oder Teilentsiegelung von Flächen.  
 Begrünung versiegelter Innenhöfe: Innenstadt weist hohen Anteil versiegelter Innenhöfe auf, durch Ent-
siegelung und Baumpflanzungen mögliche stadtklimatische Verbesserungen. 
 Begrünung der vielen Flachdächer: zur Rückhaltung von Niederschlagswasser, Verminderung der Aufhei-
zung der Oberflächen und Verbesserung der Luftqualität; gemeinschaftlich intensiv genutzte Dachgärten 
als zweite Freiraumebene […]. 
 Begrünung von Fassaden, insbesondere im rückwärtigen Bereich zu Innenhöfen. 
 
 
Schwerpunktbereiche für Entsiegelung und Nachverdichtung von Blockinnenbereichen innerhalb des Wallrings,  Masterplan Innen-
stadt der Stadt Osnabrück, S.42. 
Die Blockinnenbereiche in der Neustadt, welche meist einen mehr oder minder geschlossen bebauten Block-
rand aufweisen und im Inneren durch Stellplätze und Garagen hoch versiegelt sind, sollen laut dem Masterplan 
Innenstadt perspektivisch neu geordnet werden. Dies betrifft insbesondere die gezielte Entsiegelung von Park-
plätzen und den Rückbau von Garagen. Durch ein entsprechendes Anreizprogramm soll im Gegenzug für Ent-
siegelungs- und Begrünungsmaßnahmen punktuell die Ergänzung neuer Gebäude im Blockinnenbereich zur 
baulichen Nachverdichtung ermöglicht werden. Die Grundfläche der möglichen Neubebauung und ihrer Er-
schließungsflächen muss dabei signifikant unter dem bestehenden Versiegelungsgrad der Hofinnenbereiche 
liegen. 
Als „Entrée Innenstadt Süd“ und auf Grund der (historisch) bedeutsamen Lage und urbanen Nutzung sollen die 
südliche Johannisstraße sowie die Kreuzung Johannisstraße / Johannistorwall städtebaulich reaktiviert und 
aufgewertet werden durch u.a.: 
 Umwandlung des Abschnitts zwischen Johanniskirchplatz und Johannistorwall zur attraktiven Stadtstraße 
mit straßenraumgliedernden Elementen und Vor-Zonen für erdgeschossige Nutzungen.  

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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 Stärkung der Erdgeschossläden und der Wohnnutzung in den Obergeschossen.  
 Räumlich deutlichere Fassung des Kreuzungsbereiches Johannisstraße/Wallring.  
Die mittels eines Bebauungsplans umsetzbaren Maßnahmen werden in der vorliegenden Planung berücksich-
tigt. 
 
B STADTPLANERISCHES KONZEPT UND UNTERSUCHUNGEN 
1.  STÄDTEBAULICHES KONZEPT  
1.1. STÄDTEBAULICHE GRUNDIDEE  
Die Konzeptionierung der städtebaulichen Grundidee wurde maßgeblich durch folgenden Faktoren beein-
flusst: Nachhaltiger Städtebau, Bauen im Bestand, Stadtgestaltung, ökologische Freiraumplanung in Anbe-
tracht des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sowie Stadt der kurzen Wege. Die Punkte lassen sich aus 
aktuellen Anforderungen und konkret aus konzeptionellen Planungen der Stadt, wie das Freiraumentwick-
lungskonzept, das Stadtentwicklungsprogramm oder dem Masterplan Innenstadt ableiten. 
Unter Berücksichtigung dieser Kernthemen soll sich das Plangebiet sukzessive zu einem lebendigen und attrak-
tiven Quartier weiterentwickeln, in dem das Leben und die städtebaulichen Strukturen - insbesondere von den 
Bewohnern - als schön und lebenswert empfunden wird. Dabei gilt es sowohl die zurückliegende Entwicklung 
der Bestandsstrukturen zu respektieren als auch zukünftige Entwicklung behutsam im Sinne einer situativen 
Anpassung und Umstrukturierung zu ermöglichen. 
Grundsätzlich forciert das städtebauliche Konzept eine geschlossene Blockrandbebauung. Hierbei orientiert es 
sich an der historischen Bebauungsstruktur und Entwicklung des Quartiers, denn ursprünglich hat die Bebau-
ung des Areals zunächst entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenzen stattgefunden und sich erst nach der 
allmählichen Schließung des Blockrandes sowie Aufgabe der damals überwiegenden Nutzungsstrukturen in 
den Block hinein entwickelt. Durch die Ergänzungen der Blockränder entlang der Straßenschleife der Kom-
menderiestraße sollen alle Straßenräume gefasst und damit klare stadträumliche Kanten ausgebildet werden. 
Ein ausgewogenes Verhältnis von Freifläche zu versiegelter Fläche blieb lange Zeit weitestgehend erhalten. 
Erst mit dem Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg und dem seinerzeit vorherrschenden Planungsduktus der 
autozentrierten Stadt kippte das Verhältnis. Diese (aus heutiger Sicht) Fehlentwicklung soll nach aktuellen Be-
wertungsmaßstäben korrigiert werden, indem sich der Bebauungsschwerpunkt wieder primär auf die Block-
randbebauung fokussiert. Gleichwohl soll auf Grund der großen Flächenkapazität, der hohen Wohnraumnach-
frage und der ohnehin vorhandenen Bestandsbebauung auch der Blockinnenbereich für eine behutsame Nach-
verdichtung genutzt werden können. Mittel- bis langfristig soll das Blockinnere zugunsten von Grün- und Frei-
flächen zumindest partiell und maßvoll entsiegelt sein bzw. bleiben. Ein lebenswertes Wohnumfeld auch vor 
dem Hintergrund klimatischer Veränderungen soll hierdurch gesichert werden. 
Mithilfe einer reduzierten Grundflächenzahl, die eine bisher teilweise zulässige vollflächige Flächenversiege-
lung unterbindet (GRZ < 1,0), verbindlichen Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo-
den, Natur und Landschaft sowie weiteren wesensähnlichen Festsetzungen sollen oben genannte Frei- bzw. 
Grünräume innerhalb des Blocks geschaffen werden. Diese Freiflächen sollen die lokale Aufenthalts- und Le-
bensqualität aufwerten und langfristig sichern.  
Vorgaben zur Höhe und Geschossigkeit der Bebauung richten sich nach den Gegebenheiten im Bestand. Da-
hinter steckt die Gestaltungsabsicht, das Quartier behutsam im Kontext der Bestandsstruktur weiterzuentwi-
ckeln (siehe auch Ziele des Masterplan Innenstadt). Die Höhenentwicklung nimmt von außen (Blockrand) nach 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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innen (Blockinnenbereich) ab, sodass sich die (innenliegende) Nachverdichtung in die vorhandenen Strukturen 
einfügt und nicht als störend oder einengend, sondern stimmig und bereichernd wahrgenommen wird. 
Auf Grund der städtebaulichen Vorprägung und kleinteiligen Eigentumsverhältnisse ist der Handlungsspiel-
raum, im Plangebiet öffentlich zugängliche Frei- oder Grünflächen bzw. Spielplätze zu implementieren, be-
grenzt. Die eigentumsrechtlichen und planerischen Voraussetzungen ermöglichen es aber zur Stärkung des 
sozialen Miteinander, des öffentlichen Raumes sowie der städtebaulichen Aufwertung zumindest zwei kleine 
Quartiersplätze planungsrechtlich zu sichern.  
Die im Plangebiet vorhandene Nutzungsstruktur ist historisch gewachsen und leitet sich aus den städtebauli-
chen sowie sozioökonomischen Gegebenheiten ab. Die bestehenden Nutzungsschwerpunkte (hauptsächlich 
Wohnen, in der Johannisstraße zudem Einzelhandel und Dienstleistungen in den Erdgeschosszonen) sollen er-
halten und unter Berücksichtigung aktueller Anforderungen und städtischer Zielvorstellungen wie beispiels-
weise aus dem Märkte- und Zentrenkonzept oder dem Stadtentwicklungsprogramm gesichert bzw. ausgebaut 
werden.  
Insgesamt soll sich das Plangebiet im Kontext der Bestandsstrukturen sowie zeitgemäßer Planungsparadigmen 
behutsam und nachhaltig zu einem urbanen Quartier mit einer hohen Lebens- und Aufenthaltsqualität weiter-
entwickeln.  
 
Skizze der städtebaulichen Grundidee 
 
1.2. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG UND ÖPNV 
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die umliegenden Bestandsstraßen Johannisstraße, Johannistorwall, 
Kommenderiestraße und Goldstraße. Die Erschließung von Gebäuden, die im Blockinnenbereich errichtet wer-
den, muss, wie es bereits heute geregelt ist, entweder über das eigene Grundstück erfolgen oder, sofern die 
Erschließung über benachbarte Grundstücke erfolgt, vorab privatrechtlich geregelt werden.  

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Der ruhende Verkehr soll überwiegend auf dem eigenen Grundstück untergebracht werden. Favorisiert wird 
der Bau von eigenen Tiefgaragen, um den Anteil von Grünflächen im Blockinnenbereich zu erhalten bzw. zu 
erhöhen. Die Tiefgaragen sollten nach Möglichkeit auch ein zusätzliches Angebot für den Bedarf der bereits 
vorhandenen Nutzungen darstellen. Von einer verpflichtenden Vorgabe zum Bau von Tiefgaragen wird jedoch 
auf Grund der schweren Umsetzbarkeit in der dichten Bestandssituation, teilweise kleinteiligen Eigentumsver-
hältnissen sowie des damit einhergehenden wirtschaftlichen Mehraufwandes abgesehen.  
Aufgrund des angestrebten Mobilitätswandels, der zentralen Lage im Stadtgebiet und der jetzt schon guten 
ÖPNV-Anbindung (siehe Kapitel Verkehrsbereiche und Erschließung ), wird zudem perspektivisch erwartet, 
dass Besucher und Anwohner vermehrt auf andere Mobilitätsformen als das Auto umsteigen werden. Der 
überwiegende Teil der Bewohner, Geschäftstreibende, Dienstleister und Besucher des Quartiers ist nicht zwin-
gend auf ein Auto angewiesen. Zum kurzfristigen Parken sind im Verkehrsraum der angrenzenden Straßen 
ausreichend öffentliche Stellplätze sowie naheliegende öffentliche Tiefgaragen vorhanden.  
 
1.3. TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG 
Das Plangebiet ist bereits bebaut und grundsätzlich erschlossen. Die Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekom-
munikationsleitungen und Trinkwasser kann grundsätzlich über einen Umbau oder Anschluss an das vorhan-
dene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   
Zukünftig ist es gut möglich, dass sich die Eigentümerinnen mit regenerativen Energien versorgen möchten. 
Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Erdwärmesondenbohrungen aufgrund der Bodenverhältnisse und 
der Nähe zum Trinkwasserbrunnen des Marienhospitals nur mit deutlich erhöhtem Aufwand (gutachterliche 
Begleitung der Bohrungen, Einsatz nicht wassergefährdender Wärmeträgermittel, Schutzrohr bis ins Festge-
stein, Abbruch bei Sulfatgestein und beim Antreffen von höher mineralisiertem Grundwasser) möglich sind 
und es besteht ein erhebliches Bohrrisiko. Gemäß Nibis-Kartenserver ist der Bereich für Erdwärmekollektoren 
dagegen gut geeignet. Aufgrund der Nähe zum Brunnen Marienhospital und des geringen Flurabstandes ist 
der Einsatz von Erdwärmekollektoren nur mit nicht wassergefährdenden Wärmeträgermitteln (z.B. Wasser) 
zulässig.   
Die Löschwasserversorgung im Plangebiet richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Gas- und 
Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trink-
wassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Lösch-
wasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbedarf durch das öf-
fentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Absprache mit der Feuerwehr Osnabrück, Ab-
schnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung er-
forderlich.  
Für das Plangebiet ist eine Löschwasserversorgung von mind. 96 m pro Std. erforderlich. Die genannte Lösch-
wassermenge muss für eine Löschzeit von mindestens 2 Stunden zur Verfügung stehen. Nach Auskunft der 
Stadtwerke Osnabrück kann diese Anforderung derzeit erfüllt werden, sodass im Bebauungsplan keine Flächen 
für die Speicherung von Löschwasser vorgesehen werden müssen. 
Der städtebauliche Entwurf sieht keine expliziten Stellen für Feuerwehrzufahrten vor, da sich die Zielbebauung 
des städtebaulichen Konzeptes primär auf den äußeren Blockrand konzentrieren soll. Sofern in zweiter Reihe, 
also im Blockinneren, gebaut wird, sind entsprechende Rettungswege und Erreichbarkeiten für die Feuerwehr 
im Zuge des Baugenehmigungsprozesses nachzuweisen. Aufgrund der festgesetzten Höhe und der Tiefe des 
Blockes sollten keine Feuerwehraufstellflächen im Blockinnenbereich erforderlich werden. 
Das für das Plangebiet erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an das vorhandene Kanalnetz 
angeschlossen werden. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 35/65 
Die für das Plangebiet erforderliche Abfallentsorgung kann über die bisherige Abfallentsorgung erfolgen. 
Die Erschließung mit Telekommunikationsanlagen erfolgt auf Grundlage des § 68 Absatz 1 Satz 2 Telekommu-
nikationsgesetz (TKG), in denen Betreiber öffentlicher Telekommunikationsnetze ihre den öffentlichen Zwe-
cken dienende Telekommunikationslinien verlegen können. Hierzu werden entsprechende Leitungsrechte ge-
sichert. 
 
1.4. SOZIALE INFRASTRUKTUR 
Das Plangebiet liegt teilwiese außerhalb des Einzugsbereichs eines öffentlichen Kinderspielplatzes. Auf Grund 
der vielfach kleinteiligen Bestandsstrukturen, dem Umstand, dass sich alle im Plangebiet befindlichen Grund-
stücke im Privateigentum befinden sowie der Tatsache, dass bereits flächendeckend Planungsrecht mit wei-
tergehenden Bebauungsmöglichkeiten bestand, kann ohne Weiteres kein neuer Spielplatz (als Fläche für den 
Gemeinbedarf) auf einer Privatfläche festgesetzt werden.  
Um das Defizit an Spielplatzflächen dennoch geringfügig abzumildern, werden sowohl im Bereich der Kom-
menderiestraße als auch im Bereich der Goldstraße Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung Quar-
tiersplatz festgesetzt. Sie ersetzen weder vom Spiel- noch vom notwendigen Flächenangebot einen angemes-
senen Kinderspielplatz, bieten allerdings sowohl jüngeren als auch älteren Personen die Gelegenheit zum Aus-
ruhen und Verweilen.  
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der Rosenplatzschule. Des Weiteren liegt nördlich des Plangebietes die 
Drei-Religionen-Schule in kirchlicher Trägerschaft. Auch mehrere Kindertagesstätten sind in der näheren Um-
gebung vorhanden. Ob es aufgrund der vorliegenden Planung ein Mehrbedarf an Plätzen in den umliegenden 
Kindertagesstätten oder der Schulen geben wird ist nicht abschätzbar. Aufgrund der Eigentümerstruktur und 
des fehlenden Vorhabenbezuges ist es derzeit nicht ableitbar, ob, wann und wie viele neue Wohneinheiten in 
dem Plangebiet entstehen werden und welcher Bedarf hieraus resultieren wird.  
 
1.5. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG 
Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 08.07.2008 sollen Bebauungspläne für Wohngebiete 
einer solarenergetischen Prüfung unterzogen werden. Dabei kommt das solarenergetische Bewertungspro-
gramm GOSOL zur Anwendung. Grundsätzlich sollen dabei unter Berücksichtigung der anderen planerischen 
Belange Werte für solare Energiegewinne von mehr als 75 % angestrebt werden. 
Da es sich in weiten Teilen um ein bereits bebautes Gebiet handelt, wird von einer solarenergetischen Unter-
suchung abgesehen. 
 
2.  PLANUNGSALTERNATIVEN 
Im Zuge des Erarbeitungsprozesses wurden verschiedene Planungsalternativen erstellt und miteinander ver-
glichen. Die Bandbreite der städtebaulichen Entwürfe reicht von der Implementierung offener Stadtstrukturen 
durch Punkthäuser, welche die angrenzende Bebauung des Neustadt-Carrés adaptieren und ins Plangebiet 
fortgeführt werden, bis hin zur Neustrukturierung des gesamten Plangebietes in mehrere Baublöcke, die je-
weils über separate Erschließungs- und Verbindungswege verfügen. Auf Grund der städtebaulichen Vorprä-
gung durch die Bestandsbebauung sowie der kleinteiligen Eigentümerstrukturen, die ein Umlegungsverfahren 
massiv erschwert und den Planungszeitraum unvorhersehbar hinausgezögert hätten, und der dringenden 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Maßgabe zur Gleichbehandlung aller Beteiligten, konnte keine der Planungsalternativen nachhaltig überzeu-
gen. Jede Planungsalternative hätte entweder städtebauliche Defizite beinhaltet, Nachteile oder Ungleichhei-
ten zulasten einzelner Privateigentümer bewirkt oder die Verfahrensdauer bei einer Umlegung unverhältnis-
mäßig verlängert.  
3.  UNTERSUCHUNGEN 
Zum Plangebiet liegen die im folgenden beschriebenen Untersuchungen vor.  
 
3.1. ARTENSCHUTZRECHTLICHES GUTACHTEN IM RAHMEN DER AUFSTELLUNG DES BEBAUUNGS-
PLANS NR. 679 „JOHANNISSTRAßE / JOHANNISTORWALL“ 
(Volpers & Mütterlein GbR, Februar 2025) 
Auf Ebene der Aufstellung eines B-Plans ist vorausschauend und überschlägig zu prüfen, ob die Festsetzungen 
im B-Plan später ohne Verletzungen der Schädigungs- und Störverbote realisiert werden können. Gegebenen-
falls später eintretende konkrete Schädigungen und Störungen können auf Ebene der Bauleitplanung nicht 
beurteilt werden, da darüber keine Informationen vorliegen. 
Die konkrete Beurteilung möglicherweise eintretender vorhabenbedingter Verletzungen der Zugriffsverbote 
nach § 44 Abs. 1 BNatSchG erfolgt im Rahmen möglicher zukünftiger Bauantragsverfahren. Das vorliegende 
Gutachten behandelt daher möglicherweise vorhabenbedingt eintretende artenschutzrechtliche Verbotstat-
bestände vorausschauend und überschlägig. In den textlichen Festsetzungen wird hierzu ein Hinweis über-
nommen. 
Untersucht wurden mögliche Auswirkungen des Vorhabens auf artenschutzrechtlich relevante Arten auf 
Grundlage einer Potenzialabschätzung. 
Ergebnis ist, dass sämtliche Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 679 - Johannisstraße / Johannistorwall - in 
der vorausschauenden und überschlägigen Beurteilung im Falle ihres Vollzugs keine mit dem Artenschutz un-
vereinbare Flächennutzung darstellt.  
 
3.2. SCHALLSCHUTZTECHNISCHE UNTERSUCHUNGEN   
(HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025) 
Die Untersuchung ist aufgrund der Gegebenheiten in zwei Teile unterteilt: Zum einen wurde betrachtet, wel-
che Immissionen durch die umliegenden Nutzungen (Straßenverkehr und gewerbliche Nutzungen) auf das 
Plangebiet einwirken. Zum anderen wurde beurteilt, welche Immissionen durch die gewerblichen Nutzungen 
im Plangebiet an der umliegenden schutzbedürftigen Bebauung hervorgerufen werden. Eine Beurteilung des 
Straßenverkehrs erfolgt anhand der DIN 18005. Die gewerblichen Nutzungen werden nach der Technischen 
Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm -  beurteilt.  
Da sowohl durch den Straßenverkehr als auch die gewerblichen Nutzungen die geltenden Orientierungs- bzw. 
Immissionsrichtwerte überschritten werden, sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich. An der umliegenden 
Bebauung sind aufgrund der im Plangebiet liegenden gewerblichen Nutzungen keine Schallschutzmaßnahmen 
erforderlich.  
Teilweise werden die Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung an den den Straßen zugewandten Fassaden 
überschritten. Der Summenpegel aus Straßenverkehr und gewerblichen Nutzungen beträgt tags bis zu 74 dB(A) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 37/65 
und nachts bis zu 68 dB(A). Es ist es fraglich, ob derzeit an allen Gebäuden ein ausreichender passiver Schall-
schutz vorhanden ist. 
Da es sich aber um eine Überplanung bereits bestehender Wohnbebauung handelt, zudem alle Gebäude über 
rückwärtige Fassadenseiten verfügen, an denen die Schwellenwerte tags und nachts eingehalten werden und 
zukünftig bei der Errichtung neuer Wohngebäude bzw. der baulichen Änderung oder Erweiterung bestehender 
Gebäude passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt werden, wird die Überplanung des Gebietes auch mit 
der Zulässigkeit von Wohnen als vertretbar angesehen. 
Insgesamt ist ein aktiver Schutz durch beispielsweise Lärmschutzwände oder -wälle dabei grundsätzlich passi-
ven Maßnahmen vorzuziehen. Da es sich jedoch um einen in weiten Teilen bebauten Bereich handelt, kommen 
nur passive Schallschutzmaßnahmen in Betracht, die im Bebauungsplan festgesetzt werden. Durch Grundriss-
gestaltung, zum Beispiel durch Orientierung der schutzbedürftigen Räume wie Schlaf- und Aufenthaltsräume 
zur lärmabgewandten Seite, können hohe Lärmschutzforderungen gemildert werden. 
Bei der Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels wurde die bestehende Blockrandbebauung als Lärm-
schutz berücksichtigt. Diese Bebauungsstruktur wird durch Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert und es 
ist nicht davon auszugehen, dass ein Gebäude abgerissen, aber nicht wieder an gleicher Stelle neu gebaut wird. 
Im Blockinnenbereich wurde mit einer freien Schallausbreitung gerechnet, da es erwartbar ist, dass hier eine 
Umstrukturierung erfolgen wird beispielsweise auf dem Areal des ehemaligen Kinos. 
 
3.3. VITALITÄTSBEURTEILUNG DES VORHANDENEN PRÄGENDEN BAUMBESTANDES 
(Fachdienst 68-3, Naturschutz und Landschaftsplanung, März 2025) 
Um die Vitalität der bestehenden prägenden Bäume im Plangebiet einschätzen zu können, mit dem Ziel diese 
planungsrechtlich zu schützen, wurde eine Zustandsbewertung im Sommer 2024 durchgeführt. Bis auf eine 
Trauerweide im südwestlichen Bereich des Plangebietes, konnten alle weiteren untersuchten Bäume als vital 
eingestuft werden. 
 
3.4. HISTORISCHE ERKUNDUNG DES B-PLANS NR. 567 / „SÜDLICH GOLDSTRAßE“ IN OSNABRÜCK  
(Sack & Temme Büro für Altlasten und Ingenieurgeologie, 09.06 2006) 
Für das Plangebiet liegt –auf Basis des vorangegangenen Planverfahrens –  eine historische Recherche des 
Büros Sack & Temme, Osnabrück, vom Juni 2006 vor. Es wurde auf diversen Grundstücken Schadstoffe festge-
stellt. Da davon ausgegangen werden kann, dass bauliche Veränderungen auf den Privatgrundstücken nicht 
anstehen bzw. sich nur sukzessive vollziehen werden, wird empfohlen erst im Rahmen von Einzelfallprüfungen 
zu konkreten Bauvorhaben nutzungsbezogene Untersuchungen durchzuführen.  
Insgesamt sollte die Durchführung künftiger Baumaßnahmen seitens eines Bodengutachters überwacht wer-
den, da das Auftreten von Schadstoffauffälligkeiten bzw. punktuelle Verunreinigungen und somit Abweichun-
gen vom vorliegenden Ergebnis der orientierenden Untersuchung nicht auszuschließen sind. Ein entsprechen-
der Hinweis wird im Bebauungsplanaufgenommen. 
 
3.5. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange in der 
Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Aufstellung von Energieversorgungskonzepten zu prüfen ist. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Bei dem vorliegenden Plangebiet handelt es sich nicht um ein neues Baugebiet, sondern um ein (weitestge-
hend bestehendes) Baugebiet im Bestand. Die energetische Versorgung der Bestandsgebäude ist somit stark 
vorgeprägt und genießt entsprechend der gesetzlichen Vorgaben Bestandsschutz. Die Aufstellung und Imple-
mentierung eines neuen, übergeordneten Energieversorgungskonzeptes erscheint auf Grund der bestehenden 
Infrastruktur sowie gefestigten Ausgangssituation mittel- bis langfristig nicht umsetzbar.  
Aus diesem Grund wird von der Aufstellung eines Energieversorgungskonzeptes abgesehen. Die Umstellung 
der privaten Haushalte auf eine nachhaltige Energieversorgung muss, flankiert durch äußere Anreize, sukzes-
sive und auf eigene Initiative durch die Privateigentümer geschehen. 
 
C  PLANINHALT 
1.  STÄDTEBAULICHE FESTSETZUNGEN 
1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 
Nachfolgend werden die für den Geltungsbereich geltenden Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung nä-
her erläutert. Um sowohl den Gegebenheiten der Bestandssituation als auch den Planungszielen des Bebau-
ungsplans, die auf eine mittel- bis langfristige Realisierung und damit auf eine gewisse Dauerhaftigkeit ausge-
legt sind, gerecht zu werden, wird der planungsrechtliche Rahmen für die Nutzungsmischung in den Allgemei-
nen Wohngebieten sowie auch den Urbanen Gebieten gezielt nur geringfügig eingeschränkt. Dadurch soll ein 
bestimmtes Maß an Flexibilität trotz sich verändernder Rahmenbedingungen ermöglicht werden und im Quar-
tier Entwicklungsspielräume für eine nachhaltige Nutzungsmischung eröffnen.  
1.1.1. Allgemeine Wohngebiete (WA) 
Wie in den Planungszielen dargestellt, dient der Bebauungsplan Nr. 679 u.a. als Grundlage für den Erhalt und 
den Ausbau der im Quartier vorhandenen Wohnnutzung. Demzufolge sollen die Bereiche des Plangebietes, 
die bereits durch Wohnen geprägt werden (Kommenderiestraße, Goldstraße), als Allgemeine Wohngebiete 
(WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt werden.  
Ein großer Teil des Blockinnenbereiches wird ebenfalls als WA ausgewiesen. Zum einen herrscht hier in Teil-
bereichen bereits eine Wohnnutzung vor. Zum anderen soll der von Lärm geschützte und für ein attraktives 
Wohnumfeld wichtige Innenbereich, in dem Privatgärten vorhanden sind und weitere entstehen können, 
hauptsächlich der Wohnnutzung dienen. Ein Großteil des Blockinnenbereiches wird daher ebenfalls unter der 
Berücksichtigung der Ansprüche von den in den Blockinnenbereich ragenden Einzelhandels- und Gewerbebe-
trieben als WA festgesetzt.  
Folgende Auswirkung hat die Festsetzung für Gebäude, die derzeit keine Wohnnutzung beinhalten: 
- Teile des ehemaligen Kinos stellen im Kontext zur Nutzung des Blockinnbereiches und auch baulich 
einen Fremdkörper dar. Das ehemalige Kino soll daher in der bestehenden Form planungsrechtlich 
nicht gesichert werden. Nach jetzigem Kenntnisstand ist die Wiederaufnahme einer derartigen Nut-
zung auch nicht geplant. Insbesondere in den ausgewiesenen Bereichen des urbanen Gebietes stehen 
zukünftig weiterhin eine Vielzahl an Nachnutzungsmöglichkeiten zur Verfügung.  
- Das im WA liegende Fitnessstudio an der Straßenschleife der Kommenderiestraße und die Firma Bü-
ker Zahntechnik GmbH an der Goldstraße sollten weiterhin in einem WA zulässig bzw. ausnahmsweise 
zulässig sein.  
- Die vorhandene größere Parkplatzfläche (privat, beschrankt und zahlungspflichtig) an der Kom-
menderiestraße wäre in dem Ausmaß im WA nicht mehr möglich, da im WA nur Stellplätze für den 
durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig sind. Es besteht Bestandschutz bis eine 
höherwertige Entwicklung gefragt ist. Alternativ besteht die von der OPG betriebene öffentliche Tief-
garage am Neustadt-Carré und ein guter Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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In den anderen im künftigen WA liegende Bereichen herrscht wie oben beschrieben bereits eine Wohnnutzung 
vor, sodass eine Neuausweisung eines allgemeinen Wohngebietes anstatt eines bisherigen Kerngebietes (MK) 
als angemessen erscheint, zumal es den Planungszielen der Stadt entspricht. 
Für das WA soll aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage, der bestehenden Nutzungsstruktur, dem Ziel 
der Stadtreparatur durch die anvisierte geschlossene Blockrandbebauung samt Nachverdichtung innerhalb des 
Baublocks eine Feinsteuerung der Nutzungen erfolgen. Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen würden sich im 
gesamten Plangebiet aus den genannten Gründen nicht einfügen. Konflikte mit Wohnnutzungen sowie eine 
starke Beeinträchtigung des Stadt- und Straßenbildes wären die voraussehbaren Folgen der hier ausgeschlos-
senen Nutzungen. Daher sind die einschränkenden Festsetzungen aus städtebaulichen Gründen erforderlich. 
Von einer weiterführenden Feinsteuerung innerhalb des WA wird bewusst abgesehen, da sowohl die Be-
standssituation als auch die zu erwartende städtebauliche Entwicklung keinen Anlass dazu bieten. Eine maß-
volle Ansiedlung anderer wohngebietsverträglicher Nutzungen wäre zu begrüßen, da sie zur weiteren Bele-
bung und Entwicklung des Quartiers beitragen würde. 
1.1.2. Urbane Gebiete (MU) 
Die Bereiche entlang der Johannisstraße und des Johannistorwalls sind sowohl durch Wohnnutzung als auch 
durch verschiedene soziale und kulturelle Einrichtungen, Einzelhandel sowie durch Büronutzungen geprägt. 
Das Gebiet weist in seiner Nutzungsmischung eine besondere Eigenart auf, die weder kerngebietstypisch noch 
wohngebietstypisch oder mischgebietstypisch ist (vgl. Bestandsanalyse). Der Wohnanteil im Bestand ist der-
zeit überproportional hoch und gemäß den Planungszielen soll das Wohnen in dieser Form auch weitestge-
hend erhalten werden. 
Gleichermaßen ist es aber auch städtebaulich gewünscht und ausdrückliches Ziel der Planung, dass in diesem 
Bereich des Plangebietes die bereits vorhandene Nutzungsmischung gesichert wird und sich weiterentwickeln 
kann, die über den Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets (WA) hinausgeht. Vor allem im Stadt-
teilzentrum sollen entsprechende Nutzungen gemäß des Osnabrücker Märkte- und Zentrenkonzepts (MZK) 
zulässig bleiben. Aus diesem Grund wird der o.g. Bereich des Plangebiets als Urbanes Gebiet (MU) nach § 6a 
BauNVO festgesetzt.  
Auch aufgrund anderer möglicher störender Nutzungen in einem Kerngebiet (MK), wie beispielsweise kern-
gebietstypische Vergnügungsstätten, und in Anbetracht des Ziels, das Wohnen weiter in dem vorhandenen 
Umfang zu ermöglichen und weiterzuentwickeln, erscheint die Festsetzung eines MUs als angemessen bzw. 
zielführend. Eine Wiederaufnahme des nicht mehr genutzten Kinokomplexs, welcher in der Regel nur in Kern-
gebieten zulässig wäre, ist nach derzeitigem Kenntnisstand und in Anbetracht der vorhandenen Kinodichte in 
Osnabrück unwahrscheinlich. Ein MU ermöglicht weiterhin die Zulässigkeit der bestehenden Nutzungsvielfalt 
und die Weiterentwicklung zu einem lebendigen Stadtquartier.  
So soll der Bereich entlang der Johannisstraße und des Johannistorwalls unter dem Leitbild „Stadt der kurzen 
Wege“ und im Rahmen einer behutsamen Nachverdichtung eine Nutzungsmischung auf engem Raum ermög-
lichen.  
Um den Zielen des städtebaulichen Konzeptes und der bestehenden städtischen Vorgaben wie dem Vergnü-
gungsstättenkonzept oder dem Märkte- und Zentrenkonzept gerecht zu werden, werden die Nutzungsmög-
lichkeiten innerhalb des urbanen Gebietes durch Feinsteuerung angepasst. Hierfür ist es erforderlich, drei 
unterschiedliche urbane Gebiete zu definieren.  
Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Einzelhandelsbetrieben, deren Zweck auf den 
Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist sowie von spielorientierten und erotikorien-
tierten Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben sowie Tankstellen  
Um mögliche Trading-Down-Effekte zu verhindern, werden im Bereich der urbanen Gebiete gemäß des Ver-
gnügungsstättenkonzepts (siehe Kapitel Vergnügungsstättenkonzept) glücksspielorientierte Vergnügungs-
stätten und erotikorientierte Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Ebenso sind aus diesen Gründen Bordelle 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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und bordellartige Betriebe sowie Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexu-
ellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. Zu den innerhalb der festgesetzten urbanen Gebiete uner-
wünschten Nutzungen zählen insbesondere Spielhallen/Casinos, Wettvermittlungsstellen/Wettbüros, Strip-
tease-Lokale, Sexkinos, Videopeepshows, Sexshops mit Videokabinen, Sex-Life-Shows und Swinger-Clubs. 
Die Rechtfertigung des Ausschlusses der o.g. Nutzungen liegt in der besonderen städtebaulichen Situation 
(wohnbauliche Prägung, zentraler Versorgungsbereich). Der Schutz dieses Gebietes liegt somit im besonderen 
Interesse der Stadt. 
Des Weiteren sind Tankstellen nicht zulässig. Aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage, der bestehenden 
Nutzungsstruktur, dem Ziel der Stadtreparatur durch die anvisierte geschlossenen Blockrandbebauung samt 
Nachverdichtung innerhalb des Baublocks, fügen sich Tankstellen im gesamten Plangebiet nicht ein (siehe 
auch Kapitel Allgemeine Wohngebiete (WA)).  
Zulässigkeit von freizeit- und kulturorientierten Vergnügungsstätten 
Das von der Politik beschlossene Vergnügungsstättenkonzept stellt freizeit- und kulturorientierte Vergnü-
gungsstätten für Stadtteilzentren als ausnahmsweise planerisch vorstellbar dar.  
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein lebendiges und durchmischtes Quartier, welches sich zum Teil 
innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs (Stadtteilzentrum Johannisstraße) mit urbanem Charakter be-
findet und zum anderen Teil überwiegend von Wohnnutzung geprägt ist. Zur Lebendigkeit des Quartiers kön-
nen auch freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten als Ergänzungsangebot beitragen, sodass die Zu-
lässigkeit dieser Nutzung in dem Plangebiet erwünscht ist.  
Um potenzielle Nutzungskonflikte mit Bewohnern zu vermeiden sind Vergnügungsstätten– konkret handelt 
es sich um freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten, da andere Arten ausgeschlossen sind - nur aus-
nahmsweise zulässig. So kann im Einzelfall auf Baugenehmigungsebene beurteilt werden, ob die Nutzung das 
umliegende Wohnen stört. 
Eine Ausnahme kann beispielsweise vorliegen, wenn ein möglichst störungsfreier Betrieb der Vergnügun-
gungsstätte gewährleistet ist, da der Zugang der Stätte über den öffentlichen Raum und nicht über den von 
Lärm möglichst freizuhaltenden Blockinnenbereich erfolgt. 
Des Weiteren sind freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten nur in der Erdgeschoss- oder Unterge-
schosszone zulässig. Die Einschränkung erfolgt, damit die entsprechenden Nutzungen zur Belebung (Interak-
tion) des öffentlichen Raumes beitragen und sich in diesen integrieren. Darüber hinaus dient sie zur aktiven 
Vorbeugung ansonsten vorhersehbarer Nutzungskonflikte, da in den Obergeschossen vorwiegend Wohnen 
vorzufinden ist und planungsrechtlich weiter forciert werden soll. 
Unter die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten können Nachtlokale, Musiklokale, Varietés, Nacht- 
und Tanzbars sowie Billard- oder Bowling-Center, Escape-Rooms oder E-Sport-Center fallen. Die Zuordnung 
ist oftmals einzelfallabhängig und richtet sich u.a. auch nach der Größe der Vergnügungsstätte. Kerngebiets-
typische Vergnügungsstätten wie Multiplexkinos mit mehreren Kinosälen oder Diskotheken sind in der Regel 
nicht zulässig.  
Da das MU 3 außerhalb des Stadtteilzentrums liegt, sollen gemäß des Vergnügungsstättenkonzepts in diesem 
Bereich auch freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten nicht zugelassen werden. Somit sind dort jeg-
liche Vergnügungsstätten unzulässig. 
Ausschluss von Wohnnutzungen im Erdgeschoss im Urbanen Gebiet MU1  
Das MU 1 umfasst die Bebauung entlang der Johannisstraße. Zur dieser öffentlichen Verkehrsfläche soll zur 
Belebung der Geschäftszone und des öffentlichen Raumes die Wohnnutzung in der Erdgeschosszone ausge-
schlossen werden.  
Prinzipiell soll im gesamten Teilbereich MU1 eine Durchmischung von Wohnen und anderen zulässigen bzw. 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen entstehen können. Die vertikale Gliederung entlang der Johannisstraße 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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erfolgt jedoch auf Grund der Bestandsstruktur, ihrer Lagegunst und dem Ziel, diese konsequent weiter zur 
einer belebten Straße zu entwickeln. Speziell Nutzungen wie Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomie, Dienstleis-
tungsbetriebe etc. sind aus städtebaulicher Sicht insbesondere im Erdgeschoss anzusiedeln, um hier – sichtbar 
von der Johannisstraße – auch für die Bewohner und Besucher des Quartiers ansprechende Nutzungen anbie-
ten zu können. 
Dem öffentlichen Raum kommt hier entsprechend eine gesonderte Bedeutung als urbaner Aufenthalts- und 
Begegnungsraum zu, die durch die entsprechende Nutzungszuweisung gestärkt werden soll. Gleichzeitig wird 
ein belebendender Effekt für das gesamte Quartier erreicht, denn durch die Festsetzung kann ein räumlich 
ablesbarer Übergang (Zäsur) zu den eigentlichen Wohnquartieren in der Goldstraße sowie Kom-
menderiestraße geschaffen werden. 
Ein Teilbereich des Johannistorwall (MU 2) gehört ebenso wie die Johannisstraße zum Stadtteilzentrum gemäß 
des Märkte- und Zentrenkonzeptes (MKZ), weist aber in den Erdgeschossen keinen durchgehenden Besatz von 
Einzelhandel oder ergänzenden Nutzungen auf, sondern auch Wohnen. Daher wird in diesem Bereich des 
Stadtteilzentrums Wohnen im Erdgeschoss nicht ausgeschlossen, weitreichende Möglichkeiten zur Einzelhan-
delsentwicklung aber zugelassen.  
Steuerung von Einzelhandel  
Der Bereich des MU1 und des MU 2 liegt gemäß des MZK im Stadtteilzentrum Johannisstraße. Daher wird der 
Einzelhandel nicht beschränkt. Somit sind Einheiten bis zur Großflächigkeit planungsrechtlich zulässig. Soll im 
Einzelfall ein großflächiger nahversorgungsrelevanter Betrieb entstehen, muss gemäß MZK eine Einzelfallprü-
fung der Verträglichkeit durchgeführt und gegebenenfalls das Planungsrecht angepasst werden. Derzeit sind 
der Stadt diesbezüglich keine Entwicklungsabsichten bekannt. Innerhalb des Stadtteilzentrums bestehen zu-
dem bereits ein Lebensmittel-Vollsortimenter und zwei Lebensmittel-Discounter. 
Im MU 3 sind Einzelhandelsbetriebe ausschließlich als Läden zulässig. Es wird somit eine klare Abgrenzung zu 
den ansonsten im MU allgemein zulässigen Einzelhandelsbetrieben gezogen. Somit steht die Festsetzung im 
Einklang mit den Vorgaben des Märkte- und Zentrenkonzeptes (MZK) der Stadt Osnabrück.  
Konkret soll sich die Einzelhandelsentwicklung auf die Lagen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche kon-
zentrieren, hier des Stadtteilzentrums Johannisstraße, um dieses gem. dem MZK OS weiter zu sicher und zu 
stärken. Die Funktionsfähigkeit der naheliegenden zentralen Versorgungsbereiche (Hauptzentrum Innenstadt 
und Stadtteilzentrum Johannisstraße) im Stadtteil Innenstadt soll somit gesichert werden. Gleichzeitig wird die 
Struktur eines kleinteiligen urbanen Quartiers mit fußläufigen Versorgungsangeboten unterstützt.  
Als Läden sollten regelmäßig Verkaufsflächen bis 200 m² zulässig sein. Diese Größe entspricht den Vorgaben 
aus dem MZK. Im Einzelfall können auch größere Einheiten zulässig sein. 
 
1.2. Maß der baulichen Nutzung 
1.2.1. Grundflächenzahl (GRZ) 
Im Vergleich zum vorherigen Planungsrecht (GRZ II bis zu 1,0 in weiten Teilen möglich, im südlichen Bereich 
bis zu 0,8) wird das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan Nr. 679 etwas reduziert. Die Reduzierung 
wird als verträglich und hinnehmbar angesehen, da seit vielen Jahren keinerlei Anzeichen für weitere Verdich-
tungsvorhaben vorliegen und die nun festgesetzte GRZ von 0,6 oder 0,8 in vielen Bereichen durch die Bestands-
bebauung nicht überschritten wird. Im Bestand sind derzeit rund 26.000 qm versiegelt. Nach festgesetzter GRZ 
dürfen zukünftig nur noch ca. 23.500 qm versiegelt werden. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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So können langfristig insbesondere ökologisch wichtige Planungsziele planungs-rechtlich gesichert und Maß-
nahmen zum Klimaschutz und Klimaanpassung (vor allem Hitze- und Starkregenvorsorge) umgesetzt werden: 
Der Anteil klimaaktiver Grün- und Freiflächen auf den privaten Grundstücken wird erhöht und Baumpflanzun-
gen forciert, soweit das Grundstück ausreichend groß ist (siehe Kapitel Anpflanzung von Bäumen). Dies dient 
nicht nur zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation, sondern trägt auch zur Aufwertung der Wohn- und 
Lebensqualität bei. 
Mithilfe der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ist für das Plangebiet damit gewährleistet, dass 
trotz der städtebaulichen Dichte sowohl die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt 
sind als auch nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt gemindert werden. 
Auch wenn im Bestand teilweise ein höherer Versiegelungsgrad vorliegt, zum Beispiel auf den vorhandenen 
Eckgrundstücken, im Bereich des ehemaligen Kinokomplexes oder der angrenzenden privaten Stellplatzan-
lage, stellt die GRZ von 0,8 bzw. 0,6 aus den oben genannten Gründen das zukünftige Höchstmaß dar. Jeder 
Grundstückseigentümer soll an einer klimaökologisch erforderlichen Entwicklung des Quartiers bzw. an einer 
Aufwertung des Wohn- und Arbeitsumfeldes seinen Beitrag leisten. Zudem sind in diesen Bereichen durch 
bisher untergenutzte Gebäudeteile oder minderwertige Grundstücksnutzungen (wie Parkplatz) Entwicklungs-
spielräume in die Höhe vorhanden, sodass in Bezug zur baulichen Ausnutzung der Verlust ausgeglichen wer-
den könnte. Darüber hinaus genießt die derzeitige Situation Bestandschutz. 
Allgemeines Wohngebiet  
Vorwiegend wird für das Allgemeine Wohngebiet (WA) eine GRZ von 0,6, in Bereichen, in denen Eckgebäude 
entstehen könnten, eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Diese für ein WA vergleichsweise hohe Ausnutzungskenn-
ziffer, die die Orientierungswerte gem. des §17 BauNVO übersteigt, begründet sich durch die Bestandssitua-
tion. Bereits heute sind zu einem großen Anteil Flächen versiegelt beziehungsweise überbaut. Zudem lässt 
die zum Teil sehr kleinteilige Parzellenstruktur nur wenig Platz zur Bebauung zu. Des Weiteren werden durch 
hohe Ausnutzungskennziffern die Entstehung einer Vielzahl an Wohnungen in einem infrastrukturell gut aus-
gestatteten Bereich (gute ÖPNV-Anbindung, vorhandene technische und soziale Infrastruktur etc.) ermög-
licht bzw. bestehende auch gesichert. 
Grund der Differenzierung innerhalb des WAs ist, dass in Bereichen der Eckgrundstücke die Grundstücksaus-
nutzung bei geschlossener Blockrandbebauung und ähnlicher Grundstücksgröße automatisch dichter ist. Zu-
dem sind diese Teilflächen bereits sehr dicht und kleinteilig bebaut, sodass die Bestandssituation die hohe 
GRZ rechtfertigt.  
Die vergleichsweise hohen Dichten für das Allgemeine Wohngebiet sind somit vornehmlich aus dem Bestand 
entwickelt und stellen im innerstädtischen Vergleich keine erhebliche Ausnahme dar. Trotz der Dichtewerte 
ist in Summe mit keiner großartigen Zunahme hinsichtlich der jetzigen Gesamtversiegelung zu rechnen. Grund 
dafür ist die vorbelastete Bestandssituation, denn diese weist zum Zeitpunkt des Bauleitplanverfahrens in 
einigen Teilbereichen bereits einen sehr hohen Versiegelungsgrad auf. Folglich kann vielmehr mit einer Um-
verteilung statt mit einer Zunahme gerechnet werden.  
Durch die festgesetzten grünplanerischen Maßnahmen werden die Überschreitungen der Orientierungswerte 
gem. §17 BauNVO für ein WA teilweise ausgeglichen, indem sie vor Ort zu einer Verbesserung der kleinklima-
tischen Situation und zur Bewahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse beitragen. Zudem bilden der 
in der Nähe befindliche Willy-Brand-Platz oder Schlossgarten einen guten Ausgleich zur blockinternen Dichte. 
Urbanes Gebiet 
Der Bebauungsplan Nr. 679 setzt für das Urbane Gebiet eine GRZ von 0,8 fest und entspricht somit dem Ori-
entierungswert gem. §17 BauNVO. Die hohe Bestandsdichte des Urbanen Gebiets stellt im innerstädtischen 
Vergleich keine erhebliche Ausnahme dar. 
GRZ II und GRZ für Anlagen unterhalb der Erdoberfläche 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Um natur- und umweltschützende Maßnahmen, die zur Verbesserung der ökologischen und klimatischen Si-
tuation beitragen, mittel- bzw. langfristig erfolgreich und effektiv umsetzen sowie sichern zu können, ist zum 
Teil ein direkter Bodenanschluss über unversiegelte Oberflächen notwendig.  
Die o.g. Dichtewerte (GRZ) erlauben bereits eine hohe Bodenversiegelung. Damit diese nicht durch weitere 
Über- oder Unterbauungen zunimmt, werden die Kennziffern für die sog. GRZ II gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO, 
d.h. die zulässige Grundflächenzahl für Nebenanlagen etc. sowie die GRZ für Anlagen unterhalb der Erdober-
fläche, beispielsweise Tiefgaragen, an die GRZ I gekoppelt. Hiermit wird ein Minimum an unversiegelter Flä-
chen gesichert, die Verbindung zum Grundwasser erhalten, auf denen Oberflächenwasser zur Versickerung 
gebracht werden kann und Baumpflanzungen möglich sind. Dadurch können die Grundstückseigentümer sel-
ber entscheiden, ob sie zum Beispiel eine höhere bauliche Ausnutzung oder die Schaffung von Parkplätzen für 
die Grundstücksnutzungen anstreben. Zudem fördert die Festsetzung der städtebaulichen gewünschten Un-
terbringung von parkenden Autos in einer Tiefgarage unter dem Gebäude. 
1.2.2. Höhe der baulichen Anlagen und zulässige Vollgeschosse 
Die städtebauliche Zielvorstellung sieht für das Quartier eine Höhenentwicklung vor, die sich maßstäblich in 
den Kontext der (positiv) gebietsprägenden Bestandsbebauung entlang der Straßenzüge einfügt. Ziel ist somit, 
das Erscheinungsbild des Plangebietes vor einer disharmonischen Höhenentwicklung durch unmaßstäblich er-
richtete Gebäude zu bewahren. So wird die in weiten Teilen vorhandene homogene Bebauungsstruktur und 
Dachlandschaft gesichert. 
Um die anvisierte Höhenentwicklung positiv zu steuern, werden maximale Trauf- und Gebäudehöhen sowie 
Vollgeschosse festgesetzt. Die Herleitung der Maße erfolgt auf Grundlage des Ist-Zustandes (Bestandsanalyse) 
sowie der historischen Analyse, die frühere bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Vorgaben berücksich-
tigt und daraus den Ist- sowie Soll-Zustand ableitet.  
Vor allem entlang der Blockrandbebauung der Johannisstraße, dem Johannistorwall, der Kommenderiestraße 
und der Goldstraße orientieren sich die Gebäude- und Traufhöhen an der Bestandsbebauung. Dachaufbauten 
dürfen die Gesamthöhe um einen Meter überschreiten, da diese bei der Höhenmessung der Bestandsgebäude 
nicht berücksichtigt wurden.  
Entlang des Johannistorwalls- und der Johannisstraße wird zum Schutz des Innenbereiches vor Lärm und auf-
grund der städtebaulichen Bedeutung für den öffentlichen Raum ein Mindestmaß festgesetzt. Die Festsetzung 
der Gesamthöhe ermöglicht die Ausbildung eines Dachgeschosses oberhalb der Traufkante. 
Im Blockinnenbereich wird eine maximale Gebäudehöhe (GH max.) festgesetzt, die niedriger als die der Stra-
ßenrandbebauung ist, sodass sich die Gebäude der Straßenrandbebauung unterordnen. Auf eine Traufhöhe 
wird verzichtet, da im Bestand keine Prägung hierzu vorherrscht. Die Höhenbegrenzung im Blockinnenbereich 
dient dazu, diesen Bereich vor einer darüberhinausgehenden Bebauungshöhe zu schützen. Die Höhenbegren-
zung im Blockinnenbereich sichert eine städtebaulich harmonische und gebietsverträgliche Nachverdichtung, 
die attraktive Wohn- und Lebensverhältnisse ermöglicht. Die Blockrandstruktur soll baulich prägend für das 
Plangebiet bleiben. Höhere zulässige Gebäudehöhen, die ein nahtloses Anknüpfen an die straßenbegleitende 
Blockrandbebauung ermöglichen würden, würden das städtebauliche Prinzip der Zonierung und damit den 
typischen Charakter des Blockinnenbereiches bzw. des Innenhofes als weitestgehend privaten Rückzugsort 
auflösen. Die Festsetzungen ermöglichen Gebäude mit zwei Vollgeschossen plus einem Staffelgeschoss. 
In den Eckbereichen zur Goldstraße und Kommenderiestraße/Straßenschleife ist es Ziel der Planung, dass sich 
die Höhenentwicklung nach dem jeweiligen Straßenzug richtet. Da die Kommenderiestraße und die Johannis-
straße eine höhere öffentliche Bedeutung haben, richtet sich die Höhe direkt an der Ecke für die jeweilige 
Bebauungstiefe des Blockes nach dessen Maß. 
Folgende Auswirkung haben die Festsetzungen für die Bestandsbebauung: 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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- Das bestehende Eckgebäude Goldstraße/Johannisstraße wäre durch diese Festsetzung und auch auf-
grund der GRZ so nicht mehr zulässig. Bei einem Neubau könnte aber eine annähernd ähnliche Aus-
nutzung entstehen, da es noch untergenutzte Gebäudeteile (teilweise fehlendes DG / im Gebäude in-
tegrierte Garagen) gibt. Ansonsten besteht Bestandsschutz. 
- Auch im Blockinnenbereich bestehen vom derzeit gültigen Planungsrecht abweichende Gebäude mit 
Bestandschutz. Bei vorhandenen drei- bis viergeschossigen Gebäuden ist die Ausnutzung gegenüber 
von zwei Vollgeschossen plus Dachgeschoss nicht übermäßig gemindert. Zudem gibt es auf den jewei-
ligen Grundstücken nach neuem Planungsrecht noch nicht ausgenutzte Baurechte, sodass insgesamt 
oftmals mehr Wohnraum gegenüber der jetzigen Situation auf den Grundstücken entstehen könnte.  
- Für das Grundstück Johannistorwall 7-11 (ehemals Kino) trifft dies nicht zu. Dieses Gebäude stellt je-
doch heute schon durch seine Massivität einen Fremdkörper in Bezug zur weitestgehend homogene 
Bebauungsstruktur entlang der Straßen oder der Höhenentwicklung im Blockinnenbereich dar. Daher 
verbleibt der Bestandschutz. Auch aufgrund einer Gleichbehandlung der Eigentümerinnen im Plange-
biet gibt es für dieses Gebäude keine Extraregelung.  
 
1.3. BAUWEISE 
Das Plangebiet ist, wie auch die angrenzenden Bereiche der Innenstadt, durch seine bestehende Blockrand-
struktur geprägt. Vor diesem Hintergrund wurde im gesamten Geltungsbereich entlang der straßenbegleiten-
den Baulinien die quartiersübergreifend prägende geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO, fest-
gesetzt.  
Damit werden straßenseitig die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen nicht von seitlichen Grenz-
abständen unterbrochen, sondern erscheinen als geschlossene Gebäudefluchten beziehungsweise Gebäude-
zeilen. Die geschlossene Bauweise ist durch die städtebauliche Grundidee begründet, die vorhandene gebiets-
prägende Blockstruktur zu erhalten und diese entlang der Straßenschleife der Kommenderiestraße weiterzu-
führen. Zudem ermöglicht eine geschlossene Bebauung für schmalgeschnittene Grundstücke mit teilweise 
Breiten von unter 10 m eine wirtschaftliche Bebaubarkeit. Diese wäre mit seitlichen Abstandsflächen nicht 
mehr gegeben.  
Auch in den rückwärtigen Bereichen des urbanen Gebietes wird eine geschlossene Bebauung aufgrund der 
Vorprägung und zugunsten einer wirtschaftlichen sowie planungsrechtlichen (GRZ) Ausnutzung von teilweise 
schmalen Grundstücken festgesetzt. Rückwärtig kann trotzdem eine gewisse Auflockerung stattfinden, wenn 
beispielsweise nur eine seitliche Grenze bebaut und zur anderen seitlichen Grenze entsprechende Abstände 
eingehalten werden. Voraussetzung ist immer, dass zur Straßenseite geschlossen gebaut ist / gebaut wird. 
Die geschlossene Bauweise dient, neben der Sicherung der vorhandenen baulichen Struktur, auch dem Schall-
schutz. Gerade entlang der stark verlärmten Straßen (Johannisstraße und Johannistorwall) kann somit eine 
effektive Lärmminderung für den Innenbereich des Blocks erreicht werden. 
Bei einzelnen Grundstücken ist eine geschlossene Bebauung aufgrund von seitlichen Fenstern auf Nachbar-
grundstücken erschwert. Teilweise liegen diese im hinteren Grundstücksbereich, sodass zur Straßenseite eine 
geschlossene Bebauung trotzdem möglich wäre, teilweise liegen sie zu einem Grundstück mit der selbigen 
Eigentümerin, sodass bei Bauabsichten eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann. Eine geschlos-
sene Bebauung ist in beiden Fällen wahrscheinlich durchsetzbar.  
Bei der Bebauung des Grundstückes an der Kommenderiestraße 61 sind zur nördlichen Gebäudefassade ei-
nige Fenster zum Nachbargrundstück. Hierfür besteht ein mit Baulast gesichertes Abstandsrecht. Es wird auf-
grund der Gebietsprägung und dem Bebauungskonzept an der Festsetzung der geschlossenen Bauweise fest-
gehalten. Bauordnungsrechtlich ist die Situation durch die Baulast geklärt. Insgesamt wird die geschlossene 
Bebauung auch in den noch nicht bebauten Bereichen wahrnehmbar sein, auch wenn an wenigen Stellen 
gegebenenfalls Abweichungen vorhanden sein werden. 
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Im Blockinnenbereich des allgemeinen Wohngebiets wird eine offene Bauweise festgesetzt. Hier sind große 
Teile noch nicht bebaut, sodass keine vorherrschende Bauweise vorliegt. Die Gebäude des Kinokomplexes 
bleiben bei dieser Betrachtung aufgrund der aufgegeben Sondernutzung außer Betracht.  
Ziel ist es, den Innenbereich als ruhiges, aufgelockert bebautes Wohnquartier zu entwickeln. Hierfür bietet 
sich die offene Bauweise an. Aufgrund unterschiedlicher Grundstücksgrößen mit zum Teil sehr schmalen Zu-
schnitten, wird dabei keine Gebäudeform präferiert. So sind neben Einzelhäusern auch Doppelhäuser und 
Hausgruppen zulässig, sodass auch auf schmaleren Grundstücken in Abstimmung mit den Nachbarn eine Be-
bauung ermöglicht wird. Gleichzeitig verhindert die Festsetzung, dass städtebaulich unerwünschte Brand-
wände zu Nachbargrundstücken entstehen. Daher spielt bei der Zulässigkeit von Doppelhäuern und Haus-
gruppen im Plangebiet das aneinanderbauen mit maßstäblich angemessenen Versprüngen eine größere Rolle 
als eine baulich einheitliche Gestaltung. 
Die Festsetzung ermöglicht darüber hinaus gemäß den Regelungen zu Grenzabständen der BauNVO (vgl. § 5 
Absatz 5), dass an bereits grenzständig gebauten Bestandsgebäuden bei entsprechender Nutzung herange-
baut werden darf.  
1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN 
Mit der Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen wird die überbaubare Grundstücksfläche im Gebäudeblock 
definiert.  
Entsprechend der städtebaulichen Zielvorstellung werden überall dort Baulinien festgesetzt, wo die Einhaltung 
der Bauflucht für den Erhalt oder die Neubildung des stadtraumprägenden Blockrandes zwingend geboten ist. 
Dies trifft grundsätzlich für alle Blockaußenseiten zu. Größtenteils orientieren sich die Baufluchten bzw. Bauli-
nien dabei am bestehenden Planungsrecht und am Bestand. Baugrenzen wären an dieser Stelle nicht ausrei-
chend, weil sie ein Zurückweichen von der anvisierten Straßenflucht erlauben würden. Die Baulinien dienen 
somit insbesondere zur Eingrenzung des übergeordneten Gesamtbaufensters sowie zur Absicherung und 
Durchsetzung der städtebaulich prägnanten Straßen- bzw. Gebäudefluchten. 
Die Festsetzung von Baulinien ermöglicht es auch, dass Abstandsflächen unterschritten werden können, da 
durch diese Festsetzung an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss. Die vorhandene historisch gewach-
sene Bebauungsstruktur weist insbesondere in den Eckbereichen zur Goldstraße ein niedrigeres als in der 
derzeit geltenden NBauO definiertes Abstandsflächenmaß von 0,4 H auf. Die Qualität des Stadtraums bzw. 
der einzelnen Straßenzüge wird maßgeblich durch die Beibehaltung durch das bestehende Zusammenspiel 
(Breite/Höhe-Verhältnis) der Straßenräume und ihrer begleitenden Randbebauung mitbestimmt. Daher wer-
den in diesem Bebauungsplan in den genannten Bereichen weiterhin Höhen zulässig sein, die eigentlich grö-
ßere Abstandsflächen straßenseitig erfordern würden (siehe zu den Gründen auch die Ausführungen im Kapi-
tel Höhe der baulichen Anlagen und zulässige Vollgeschosse). Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse blei-
ben gewahrt, da jeweils nur eine Seite der der Bebauung (zur Goldstraße) von der Unterschreitungsmöglich-
keit Gebrauch machen muss.  
Die Baulinien definieren die überbaubare Grundstücksfläche. Die vorhandenen Baugrenzen dienen lediglich 
zur Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen mit unterschiedlich zulässigen Gebäudehöhen, Ge-
schosszahlen sowie Bauweisen. Sie helfen bei der Differenzierung und städtebaulichen Strukturierung inner-
halb des Baublocks. Als Tiefe für den Bereich der Blockrandbebauung wird eine Größe von 15 m für gemischte 
Nutzungen für angemessen erachtet. Entlang der Johannisstraße ist eine Tiefe von 17 m gewählt worden, um 
diverse Bestandsgebäude mit einzubeziehen. Aufgrund der geringen Tiefe des Blockes zwischen Goldstraße 
und der Straßenschleife der Kommenderiestraße ist hier eine geringere Tiefe vorgesehen, die dennoch die 
bestehende Blockrandbebauung erfasst.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Im Bereich der Straßenschleife in der Kommenderiestraße sind Vorgartenzonen vorgesehen. Hier verläuft die 
Baulinie (Gebäudekante) parallel um ca. 4 m versetzt zur Straßenbegrenzungslinie. Die Tiefe entspricht unge-
fähr demselben Abstand, wie ihn die gegenüberliegende Bebauung des Neustadt-Carrés zur Straßenbegren-
zungslinie vorweist. Zudem umfasst sie das Hauptgebäude an der Kommenderiestraße 61. 
Mittels der Spiegelung, d.h. auf Grund ähnlicher Abstände der Gebäudekanten zur Straßenbegrenzungslinie, 
entsteht ein gleichförmiger Straßenquerschnitt und damit ein stringentes städtebauliches Erscheinungsbild. 
Weitere Vorgartenzonen werden im Plangebiet nicht ermöglicht, da andernorts die vorprägende Bestandsbe-
bauung die Festsetzung einer Baulinie (Gebäudeflucht) auf der Straßenbegrenzungslinie erfordert. Die Vorgar-
tenzone ergänzt sowohl aus städtebaulicher als auch aus ökologischer Sicht die vorhandene (Durchgrünungs- ) 
Struktur des gegenüberliegenden Neustadt-Carrés. 
Auf den Grundstücken der Kommenderiestraße 61 und südlich davon, auf dem Teil des nicht mehr genutzten 
Kinokomplexes, ist durch die Festsetzung einer Vorgartenzone die Bebaubarkeit im Vergleich zur Bestandssi-
tuation eingeschränkt. Bereits aufgrund der Festsetzung einer GRZ von 0,6 ist eine Vollversiegelung nicht mehr 
möglich, sodass die geplante Vorgartenzone bezüglich der Ausnutzbarkeit nicht zusätzlich ins Gewicht fällt und 
insbesondere vor dem Hintergrund des städtebaulichen Ziels als angemessen erscheint. Insbesondere durch 
eine erwartbare Entwicklung auf dem Grundstück des ehemaligen Kinos besteht hier die Chance, den Straßen-
raum der Straßenschleife Kommenderiestraße im Bezug zum Neustadt-Carré durch Vorgartenzonen aufzuwer-
ten.  
Geringfügige Vor- und Rücksprünge entlang festgesetzter Baulinien sind gem. den textlichen Festsetzungen 
möglich, soweit sie die Hauptflucht nicht stören. Ab dem 1. Obergeschoss dürfen sowohl Baulinien als auch 
Baugrenzen von untergeordneten Bauteilen, wie z.B. Balkonen oder Erkern, überschritten werden. Sie dürfen 
dabei maximal 1m vor die Außenwand vortreten und maximal 30% der Fassadenlage betragen. Durch die Fest-
setzung wird die von der BauNVO ermöglichte Überschreitung von Baulinien und Baugrenzen zugunsten des 
städtebaulichen Gesamterscheinungsbilds zwar einschränkt, dadurch jedoch die Nachvollziehbarkeit der Stra-
ßen- bzw. Gebäudehauptflucht erhalten und das Straßenbild im Sinne der städtebaulichen Zielsetzung klar 
strukturiert. 
Unterschreitungen von Baulinien sind lediglich im Bereich des Dach- bzw. Staffelgeschosses erlaubt bzw. dort 
zum Teil zwingend vorgegeben, wenn das Gebäude auf einer Baulinie errichtet wird. Sofern ein Staffelgeschoss 
gem. örtlicher Bauvorschriften zulässig ist, muss dieses nämlich um mindestens 1,50m von der äußeren (stra-
ßenseitigen) Gebäudekante (Baulinie) zurückspringen, sodass die geplante Gebäudeflucht, welche auch durch 
die Gebäude- bzw. Traufhöhe markiert wird, ablesbar und einheitlich bleibt. Im Blockinnenbereich ist eine 
Vorgabe hierzu aufgrund fehlender Vorprägung und Wirkung auf den öffentlichen Raum nicht erforderlich. 
Garagen und Nebenanlagen 
Oberirdische Garagen und Nebenanlagen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
zulässig, d.h. die Errichtung wird außerhalb, in diesem Fall vor der Baulinie zur Straßenschleife Kom-
menderiestraße, ausgeschlossen. Die Festsetzung sichert damit das städtebauliche Planungsziel von einer ein-
heitlich wahrzunehmenden Bau- bzw. Gebäudeflucht in geschlossener Bauweise entlang des Blockrandes. Spe-
ziell Wohn- und gewerbliche Nutzungen, die teilweise einen hohen Anteil an Nebenanlagen, Stellplätzen oder 
Garagen benötigen, sollen entsprechend dem städtebaulichen Leitbild (Blockrandbebauung im Duktus der Be-
standsbebauung) das Erscheinungsbild in diesem Bereich nicht mit derartigen Anlagen beeinträchtigen. Für sie 
bestehen in den ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen im rückwärtigen Bereich ausreichende 
Möglichkeiten zur Platzierung. Zudem unterstützt diese Bestimmung die Ziele der Festsetzung zu der Begrü-
nung nicht überbaubarer Flächen (Vorgärten). 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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1.5. VERKEHRSFLÄCHEN  
Die bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen werden in der Regel entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung 
festgesetzt. 
Drei Flächen werden anders als die bisherige Nutzung und / oder die bisherige Festsetzung ausgewiesen: 
- Straßenschleife Kommenderiestraße im nördlichen Kurvenbereich   
- Quartiersplatz an der Goldstraße 
- Südlicher Quartiersplatz (Kommenderiestraße / Straßenschleife) 
Straßenschleife Kommenderiestraße nördlicher Kurvenbereich 
Im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 597 für das Neustadt-Carré wurden Privatgrundstücke als öffentliche 
Verkehrsfläche ausgewiesen (Flur 87, Flurstücke 60/4, 62/1, 82, 81). Diese Grundstücke sind jedoch bei dem 
Ausbau der Straßenschleife nicht mit einbezogen worden und werden weiterhin privat genutzt. – 
Da der Straßenraum mit dem dazugehörigen Gehweg an dieser Stelle eine ausreichende Breite aufweist und 
zudem ein Umbau zur Verbreiterung sehr teuer wäre (Kosten für Grundstückserwerb und Umbau), werden 
diese Grundstücksteile bauplanungsrechtlich wieder dem Baugebiet zugeschlagen.  
Somit kann bereits an dieser Stelle trotz der beengten Grundstücksverhältnisse zwischen der Straßenschleife 
und der Goldstraße eine Vorgartenzone gesichert werden. Nähere Ausführungen zur Vorgartenzone befinden 
sich im Kapitel Überbaubare Grundstücksfläche. 
Quartiersplätze  
Das Plangebiet und die Umgebung sind hinsichtlich des Angebotes an Grünräumen und Spielplätzen unter-
versorgt. Treffpunkte für Bewohnerinnen und Bewohner sind ebenfalls kaum vorhanden. 
Aufgrund der bestehenden Bebauung, der Eigentumsverhältnisse und den gegebenen Umständen ist ein aus-
reichend dimensionierter Spielplatz oder eine Parkanlage jedoch nicht realisierbar. Aufgrund der gegebenen 
Verhältnisse können aber zumindest zwei kleine Quartiersplätze festgesetzt werden.  
Im Bereich der Goldstraße, unweit der Johannisstraße, wird die öffentliche Verkehrsfläche, die sich bereits im 
städtischen Eigentum befindet, mit der besonderen Zweckbestimmung „Quartiersplatz“ festgesetzt. 
Die Fläche befindet sich in einer Straßeneinbuchtung und wurde bislang als Parkraum in Anspruch genommen. 
Zukünftig soll dem Bereich seine bisherige Verwendung entzogen und dieser stattdessen so umgestaltet wer-
den, dass er den Anwohnern und weiteren Nutzern als kleinflächiger Begegnungsort abseits der Hauptstraßen 
zur Verfügung steht. Mit der Festsetzung wird somit die Voraussetzung zur Umnutzung der Fläche geschaffen. 
Bisher befand sich auf der Fläche ein Baum (-standort). Zukünftig sollen drei Baumstandorte auf dem Quar-
tiersplatz festgesetzt werden und zur städtebaulichen Aufwertung sowie zur lokalen klimatischen Verbesse-
rung beitragen. Statt als Parkraum für den MIV soll die Fläche fortan als kleine Aufenthaltsfläche und Begeg-
nungsraum fungieren. In der Umgebung befinden sich ausreichend Parkplätze zur Kompensation. Zudem ist 
man in diesem gut erschlossenen Bereich in der Regel nicht zwingend auf ein Auto angewiesen und die Stadt 
möchte die Nutzung umweltfreundkichere Mobilitätsformen fördern, sodass die Aufgabe der Stellplätze in der 
Parkbucht als verhältnismäßig erscheint.  
Mittig im Plangebiet, an der südlichen Einfahrt in die Straßenschleife der Kommenderiestraße, soll ebenfalls 
ein „Quartiersplatz“ entstehen. Der Quartiersplatz bzw. die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung soll 
entsprechend der städtebaulichen Leitidee zur Aufwertung der lokalen Wohn- und Lebensqualität im Quartier 
beitragen. Der Quartiersplatz soll öffentlich zugänglich werden und richtet sich damit sowohl an die Bewohner 
der näheren Umgebung bzw. des Quartiers als auch an andere Nutzer. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Schwerpunktmäßig sollen bei der Gestaltung der Quartiersfläche Aspekte berücksichtigt werden, die die lokale 
Aufenthaltsqualität fördern und einer nachhaltigen Stadt- und Quartiersentwicklung zugutekommen. Dement-
sprechend ist der erhaltenswerte Baumbestand in die Planung zu integrieren. Ziel und Aufgabe der Platzge-
staltung ist es, einen (flächentechnisch) kleinen aber wirkungsvollen Ausgleich zur urbanen Johannisstraße zu 
schaffen. Er übernimmt nicht den Gegenpart, sondern ergänzt das bereits urban geprägte Quartier um einen 
weiteren wichtigen Stadtbaustein, sodass die Festsetzung dieses zentralen Quartiersplatzes die Ausgewogen-
heit zwischen Urbanität und nachhaltiger Stadtentwicklung fördert. 
Die Festsetzung schließt zudem jegliche Nutzungen durch den MIV aus, d.h. weder die Überfahrt noch das 
Parken sind dort zulässig. Der Fuß- und Radverkehr hingegen sind zugelassen und können den Quartiersplatz 
in Abhängigkeit von dessen Gestaltung queren und nutzen. 
Der südliche Quartiersplatz befindet sich im Privateigentum. Bisher war die Fläche planungsrechtlich als Stra-
ßenverkehrsfläche und ein kleiner Teil als Grünfläche ausgewiesen. Demzufolge werden keine Bestandsflächen 
dem Plangebiet entzogen, die zuvor für Wohnbebauung o.ä. zur Verfügung gestanden hätten. So kommen 
bezüglich der Nutzung des Grundstücks auch für die Eigentümerin keine neuen planungsrechtlichen Einschrän-
kungen hinzu. 
Obwohl sich das Grundstück in Privateigentum befindet, wird aufgrund nicht ausgenutzter Baurechte eine mit-
telfristige Entwicklung als realistisch eingestuft.  
1.6. GRÜNORDNERISCHE / FREIRAUMPLANERISCHE FESTSETZUNGEN 
Die nachfolgenden Festsetzungen werden unter anderem zur Sicherung und Entwicklung des Naturhaushaltes, 
für die gestalterische Einbindung und Durchgrünung der Bauflächen bzw. des Plangebietes sowie zur Minde-
rung der negativen Folgen des Klimawandels getroffen. Es soll ein lebenswertes Wohn- und Arbeitsumfeld 
entstehen. 
1.6.1. Befestigte Flächen auf Baugrundstücken 
§ 9 Abs. 4 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) trifft folgende Regelung: 
„Stellplätze, deren Zu- und Abfahrten und Fahrgassen sowie die Zu- und Abfahrten von Garagen dürfen, wenn 
die Versickerung des Niederschlagswassers nicht auf andere Weise ermöglicht wird, nur eine Befestigung ha-
ben, durch die das Niederschlagswasser mindestens zum überwiegenden Teil versickern kann.“ 
Die Festsetzung für befestigte Flächen auf Baugrundstücken stellt neben der o.g. Regelung zusätzliche Anfor-
derungen an bauliche Anlagen im Interesse des Wasserhaushalts. Sie soll bewirken, dass das auf den genann-
ten Flächen fallende Niederschlagswasser möglichst weitgehend versickert und damit nicht in die Regenwas-
serkanalisation gelangt, sondern das Grundwasser vermehrt.  
Da eine wasserdurchlässige Befestigung i. d. R. keine großen praktischen Probleme bereitet, für Eigentümer 
und Benutzer zumutbar ist und einen wertvollen Beitrag zur Verhinderung von Schadensfällen bei Starkregen-
ereignissen leistet, wird die Befestigungsart von privaten Grundstückszufahrten und Pkw-Einstellplätzen im 
Bebauungsplan konkretisiert und auf Wege und Terrassen als Nebenanlagen ausgeweitet. Terrassen als Teil 
der Hauptanlage werden oftmals durch Balkone ganz oder teilweise überdeckt, sodass hierfür auf die Festset-
zung verzichtet wird. 
Die konkrete Maßnahme zum Schutz des Bodes ist gedeckt von § 9 Abs. 1 Nummer 20 BauGB und städtebaulich 
gerechtfertigt, da es sich hierbei um eine zumutbare eingriffsminimierende Maßnahme handelt. Weiterhin 
unterstützt die textliche Festsetzung das Prinzip des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, denn der 
Grundsatz des § 1a Abs. 2 BauGB, wonach Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen sind, 
bezieht sich nicht alleine auf den Umfang, sondern auch auf die Intensität von Flächenversiegelungen.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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1.6.2. Anpflanzung von Bäumen 
Die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen im Plangebiet ist auf das städtebauliche Planungsziel abge-
stimmt, welches die Verbesserung der Lebensqualität im Quartier u.a. durch die Aufwertung der lokalen Grün-
ausstattung vorsieht. Darüber hinaus bilden jegliche Maßnahmen im Sinne des Klimaschutzes sowie zur Klima-
anpassung grundlegende Eckpfeiler der zukünftigen städtebaulichen (Quartiers-) Entwicklung.  
Im öffentlichen Raum ist die Anpflanzung von zwei Bäumen auf dem Quartiersplatz an der Goldstraße vorge-
sehen. Hiermit soll sichergestellt werden, dass der Platz zukünftig ausreichend beschattet wird und eine Auf-
enthaltsqualität entwickelt. Um die Platzgestaltung flexibel zu halten, werden die Pflanzstandorte nicht vorge-
geben. 
Neben Baumpflanzungen im öffentlichen Raum tragen im Wesentlichen auch begrünte Innenbereiche zu die-
sen Zielen bei. 
Daher sind auch auf den privaten Grundstücksflächen neue Bäume zu pflanzen. Auf eine starre Pflanzvorgabe, 
im Sinne von vorgegebenen Standorten, wird jedoch auf Grund der hochbaulichen Bestandssituation sowie 
städtebaulich variablen Entwicklungsmöglichkeiten im Blockinnenbereich verzichtet. Die Anzahl der zu pflan-
zenden Bäume ergibt sich vielmehr aus der jeweiligen Grundstücksgröße und die Baumstandorte aus den lo-
kalen Gegebenheiten und Planungen der Eigentümer. Dazu ist festgesetzt, dass ab einer Grundstücksgröße 
von 500 m² je weitere angefangene 500 m² Grundstücksfläche ein heimischer standortgerechter Laubbaum 
oder ein Obstbaum zu pflanzen ist. Die Verwendung von heimischen Gehölzen gemäß der Pflanzliste A (siehe 
unten) oder von Obstbäumen trägt einen wichtigen Beitrag zur Förderung der Biodiversität bei.  
Grundstücke mit einer Grundstücksfläche, die kleiner als 500 m² ist, sind hiervon ausgenommen, da auf diesen 
Grundstücken bei Ausnutzung der festgesetzten GRZ kaum Möglichkeiten zum Anpflanzen bestehen insbeson-
dere unter Berücksichtigung von nachbarschutzrechtlichen Belangen oder der Belichtung. Auf kleineren 
Grundstücken ab 500 m² bietet die Pflanzauswahl genügend Spielraum einen passenden Baum zu finden. Vor-
handene Bäume werden angerechnet.  
Der vorgegebene Pflanzschlüssel nimmt sowohl auf die zum Teil stark beengten Grundstücksverhältnisse im 
Geltungsbereich als auch auf die Platzansprüche von Baumkronen und Wurzelwerk Rücksicht, weswegen ein 
ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ gewährleistet werden muss. Zudem dient der 
Schlüssel dazu, dass die Eigentümerinnen bei Möglichkeit sich gleichwertig an der positiven Entwicklung des 
Quartiers beteiligen.  
Konkret bedeutet der Pflanzschlüssel folgendes: 
Grundstücksgröße in m² Baumanzahl  
0 bis 499 0 
500 bis 999 1 
1000 bis 1499 2 
1500 bis 1999 3 
2000 bis 2499 4 
usw.  
 
Aufgrund der derzeitigen, teils sehr kleinteiligen Grundstücksparzellierung würden ca. 30 Bäume gepflanzt 
werden müssen. Wie die Grundstücksparzellierung zukünftig aussehen wird, ist nicht absehbar. 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasserver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
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Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
1.6.3. Erhaltung von Bäumen 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich diverse das Quartier prägende und vitale Laub- und Nadelbäume mit 
einem hohen Lebensalter. In einer Zustandsbewertung des vorhandenen Baumbestandes von 2024 wurde dar-
gelegt, welche dieser Bäume bei Umsetzung des Planungsrechtes langfristig erhalten bleiben sollen. Vitale, 
prägende und erhaltungswürdige Bäume werden überwiegend mit einem Erhaltungsgebot versehen. 
Ein unverhältnismäßiger Eingriff in Eigentumsrechte ist damit nicht verbunden, da sich die festgesetzten Baum-
standorte in das Bebauungs- und Erschließungskonzept gut integrieren lassen. Beispielsweise wird eine präg-
nante Baumgruppe auf dem Grundstück Johannisstraße 102 im nordöstlichen Teil des Plangebietes festge-
setzt. Zusammen mit dem nebenstehenden Grundstück im selben Eigentum könnte die festgesetzte GRZ trotz-
dem gut ausgenutzt werden und eine adäquate Nachverdichtung unter Berücksichtigung der Altbäume ent-
stehen. 
Ausnahme bildet dagegen die Situation auf dem langgestreckten Grundstück der Johannisstraße 118. Hier ste-
hen drei erhaltenswerte Bäume, die eine Ausnutzung der festgesetzten Maße nicht ermöglichen würden. An-
gemessen erscheint unter Berücksichtigung der Bebaubarkeit des Grundstückes die Festsetzung eines der 
Bäume. In Anbetracht des Baumbestandes ist die Rosskastanie deutlich prägnanter. Zudem ist ihre Klimaleis-
tung durch ihre Größe höher als bei den anderen beiden Bäumen zu werten. Daher wird die Rosskastanie in 
diesem Fall zum Erhalt festgesetzt. 
Insgesamt können das (zukünftige) Wohnumfeld und die Nutzer des Johannisquartiers von der Präsenz der 
Altbäume profitieren und Standortvorteile verschaffen, was wiederum positive wirtschaftliche Auswirkungen 
haben kann.  
1.6.1. Begrünung von Fassaden 
Durch die hohe Bevölkerungsdichte und den bestehenden Stadtklimaeffekt mit deutlicher Überwärmung wei-
sen urbane oder generell dicht bewohnte Gebiete eine besondere Verwundbarkeit gegenüber den Folgen des 
Klimawandels auf. Maßnahmen zur Reduktion des Klimawandels, wie auch zur Anpassung an diesen, werden 
daher verstärkt in derartigen Gebieten forciert. Stadtgrün und Begrünungsmaßnahmen – seien es Hof-, Dach- 
oder Fassadenbegrünungen, Grünflächen oder Grünzüge – sind wichtige Bausteine, wenn es um die Reduktion 
des Klimawandels oder um Anpassungsmaßnahmen geht. 
Während Fassadenbegrünung lange Zeit eher unter ökologischen und gestalterischen Aspekten gesehen 
wurde, sind im Zuge des Klimawandels und des gestiegenen Bedarfs an Gebäudeklimatisierung die Möglich-
keiten der Gebäudeoptimierung durch Fassadenbegrünung in den Fokus gerückt. 
Während die Reduktion von Wärmeverlusten und Auskühlungseffekten vor allem bei ungedämmten Altbauten 
eine Rolle spielt, stehen bei gedämmten Neubauten eher die Verschattung und adiabate Gebäudekühlung zur 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Reduktion des Kühlbedarfs im Vordergrund. Die Kombination aus Verdunstungskälte sowie Absorption und 
Reflektion (40% bis 80%) der Sonneneinstrahlung sorgt im Sommer für eine Reduktion der Wärmelasten und 
damit des Kühlbedarfs im Gebäude. Diese Effekte können als Vorkonditionierung auch in Kombination mit 
natürlicher oder kontrollierter Belüftung eingesetzt werden (vgl. hierzu TU Darmstadt, Fachbereich Architek-
tur, Fachgebiet Entwerfen und Freiraumplanung, Gutachten Fassadenbegrünung – Vorschlag für Zweck, Um-
fang und Gebietskulisse einer finanziellen Förderung von quartiersorientierten Unterstützungsansätzen von 
Fassadenbegrünungen, Darmstadt 06/2016). 
Die getroffene Festsetzung zur Fassadenbegrünung ist so konzipiert, dass sie nicht mit unverhältnismäßigen 
Aufwendungen bei der Erstellung verbunden sind. Zudem werden privatrechtliche und städtebaulich-gestal-
terische Belange berücksichtigt, indem eine Fassadenbegrünung nicht bei grenzständigen Fassaden zur An-
wendung kommen muss. Darunter zählen auch die direkt zu öffentlichen Verkehrsfläche grenzständigen Ge-
bäude. 
Insgesamt wird eine Fassadenbegrünung festgesetzt, da bepflanzbare Grünflächen in dem innerstädtischen 
Quartier nur in begrenztem Umfang zur Verfügung stehen und für die Begrünung insbesondere stadtökologi-
sche Gründe sprechen. Zusätzlich kann durch die Bepflanzung eine optische Aufwertung der Fassaden bzw. 
des Blockinnenbereiches und damit in doppelter Weise die Attraktivität des Quartiers erreicht werden. Geeig-
nete Kletterpflanzen können der Pflanzliste A (siehe oben) entnommen werden.  
1.6.2. Begrünung von Dächern 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleis-
tet werden. Dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen 
wird hiermit begegnet. Dieser Sachverhalt ist vor dem Hintergrund der vorherrschenden thermischen Belas-
tung im Plangebiet von hoher Bedeutung. Zudem können Dachbegrünungen Staub und Schadstoffe aus der 
Luft filtern, sodass den erhöhten Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen entgegengewirkt werden kann. 
Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlagswas-
sers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. Hierzu muss bei 
der extensiven Dachbegrünung allerdings eine Substratmächtigkeit von mindestens 12 cm zur Ausführung 
kommen.  
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser Dachkonstruktion auch 
der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher 
UV-Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann sich das 
Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, so dass ggf. auf eine kostenintensive 
Klimaanlage verzichtet werden kann. Im Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die iso-
lierende Wirkung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach sogar 
neuen Lebensraum für Tier- und Pflanzenarten bieten. Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine ge-
eignete Ausführung der Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) 
Rechnung getragen werden. 
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist ebenfalls möglich und 
aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich 
zu nicht begrünten Dachflächen sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Strom-
ertrag von Photovoltaikanlagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine Kombina-
tion von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein.  
Einer Entwicklung von Dachgärten soll diese Festsetzung nicht entgegenstehen. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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1.6.3. Begrünung von Stellplätzen 
Größere, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu flächendeckend versiegelte Berei-
che gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätz-
lich die Umgebungsluft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühleren 
Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen soll. Mit der Begrünung durch 
standortgerechte großkronige Laubbäume (Pflanzliste B, siehe unten) wird die Beschattung der versiegelten 
Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verringerung des Aufheizeffekts führt.  
Als Baumpflanzungen kommen lediglich Hochstämme in Frage, um Konflikte zwischen parkenden Autos und 
dem Kronenbereich der Bäume zu vermeiden. Als Hochstamm bezeichnet man Bäume, deren Kronenansatz 
mindestens 180 – 220 cm Höhe liegt. Durch diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Verringerung der Überhit-
zung des Stadtklimas im Sommer sowie durch die Filterung von Luftschadstoffen und groben Staubpartikeln 
aus der Luft zur Verbesserung der Luftqualität geleistet.  
Die derzeit gültige Niedersächsische Bauordnung (NBauO) fordert gem. § 32a Absatz 3 für Einstellplätze ab 
einer Größe von 25 die Überdeckung dieser mit Solarenergieanlagen zur Stromerzeugung. Aufgrund der teil-
weisen Festsetzungen als allgemeines Wohngebiet, in dem nur Stellplätze für den von der zugelassenen Nut-
zung verursachten Bedarf zulässig ist, und der Tiefe des urbanen Gebietes ist es unwahrscheinlich, dass ein 
Parkplatz über 25 Stellplätzen entstehen wird und damit gemäß der NBauO eine PV-Pflicht entstehen würde.  
Selbst wenn, sollte aufgrund des Ortsbildes und des Ziels eines möglichst durchgrünten Blockinnenbereiches 
der Gliederung von Parkplätzen mit Bäumen in diesem Fall Vorzug gegeben werden. Es ist davon auszugehen, 
dass die Festsetzung von Bäumen in Bebauungsplänen als andere öffentlich-rechtliche Pflicht der Errichtung 
von PV-Anlagen widerspricht, sodass auch große Stellplatzanlagen mit über 25 Stellplätzen zu begrünen sind. 
    
Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung  
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen - 
botanischer Artenname deutscher Artenname Wuchshöhe in m Breite in m 
Acer platanoides Spitzahorn 20 bis 30 15 bis 22 
Acer platanoides  
(oder in Sorten: ‚Cleveland‘, ‚Columnare´) Spitzahorn 10 bis 15 5 bis 7 
Aesculus carnea Rotblühende Kastanie 10 bis 15 8 bis 12 
Alnus spaethii Erle Spaethii 12 bis 15 8 bis 10 
Betula pendula Sandbirke 18 bis 25 10 bis 15 

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Carpinus betulus  
(oder in Sorten:`Fastigiata, Frans Fontaine´) Pyramiden-Hainbuche 15 bis 20 4 bis 6 
Carpinus betulus Hainbuche 10 bis 20 7 bis 12 
Corylus colurna Baumhasel 15 bis 18 8 bis 12 
Liquidambar styraciflua Amberbaum 15 bis 18 8 bis 12 
Quercus cerris Zerreiche 20 bis 30 10 bis 15 
Quercus palustris Sumpfeiche 15 bis 20 8 bis 15 
Quercus petraea Traubeneiche 20 bis 30 15 bis 20 
Quercus robur Stieleiche 25 bis 35 15 bis 20 
Robinia pseudoacacia Robinie, Scheinakazie 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia cordata Winterlinde 18 bis 20 12 bis 15 
Tilia cordata (oder in Sorten:'Greenspire´) Amerikanische Stadtlinde 18 bis 20 10 bis 12 
Tilia tomentosa Silberlinde 25 bis 30 15 bis 20 
Tilia tomentosa (oder in Sorten:'Brabant´) Brabanter Silberlinde 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia x europaea Holländische Linde 30 bis 35 18 bis 20 
 
1.6.4. Begrünung nicht überbaubarer Flächen (Vorgärten) 
Eine Vorgartenzone befindet sind ausschließlich im Abschnitt der Straßenschleife in der Kommenderiestraße, 
da hier die Baulinie (Gebäudekante) parallel um ca. 4 m versetzt zur Straßenbegrenzungslinie verläuft. 
Das übergeordnete Ziel der städtebaulichen Planung ist die mittel- bis langfristige Weiterentwicklung des Plan-
gebietes zu einem attraktiven Wohn- und Arbeitsquartier mit einer hohen Lebens- und Aufenthaltsqualität. In 
dem Zusammenhang erfüllen Vorgärten eine wichtige siedlungsökologische und städtebauliche Aufgabe auf 
Quartiersebene, denn sie tragen zur Unterstützung der positiven stadtklimatischen Funktionen und positiv zur 
Gestaltung des Ortsbildes sowie bei.  
Die Vorgartenzone dient als Pendant zur Vorgartenzone des Neustadt-Carrés. Sie kann durch die Bepflanzung 
eine optische Aufwertung dieses zentral im Quartier befindlichen Straßenraums und damit in doppelter Weise 
dessen Attraktivität fördern, sodass die hier definierten Vorgartenzonen nicht nur die Visitenkarte eines ein-
zelnen Gebäudes, sondern des gesamten Quartiers wiederspiegeln können. 
Durch die Festsetzung kann eine Vollversiegelung der Vorgartenfläche ausgeschlossen werden. Somit geht die 
Festsetzung über die bereits durch die gem. § 9 Absatz 2 NBauO geforderte Begrünung von nicht überbauten 
Flächen der Baugrundstücke soweit sie nicht für eine andere zulässige Nutzung erforderlich sind, hinaus, da in 
jedem Fall ein hoher Grünanteil bleiben muss. 
Private Belange werden angemessen berücksichtigt, da auch weiterhin ausreichend Fläche (50%) von der Vor-
gartenzone beispielsweise durch Zuwegungen oder Fahrradabstellplätze versiegelt - aber nicht überbaut - wer-
den kann.  
 
1.7. SCHUTZ VOR SCHÄDLICHEN UMWELTEINWIRKUNGEN  
1.7.1. Schallschutzmaßnahmen 
Wie in dem Kapitel zur schallschutztechnischen Untersuchung beschrieben kommen nur passive Schallschutz-
maßnahmen in Betracht. Diese leiten sich aus den Vorschlägen im Kapitel Festsetzungen im Bebauungsplan 
der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung (HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025) ab. 
Da ab einem maßgeblichen Außenlärmpegel von 55 dB(A) besondere Anforderungen an die Außenbauteile 
bestehen, werden diese Bereiche in der Planzeichnung gekennzeichnet. Hier müssen Vorkehrungen zum 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen getroffen werden. Es sind die sich aus dem maßgeblichen Au-
ßengeräuschpegel gem. DIN 4109-2:2018:01 ergebenden Anforderungen an den baulichen Schallschutz umzu-
setzen und sicherzustellen, dass bei Schlafräumen ein ausreichender Luftwechsel bei geschlossenen Fenstern 
ermöglicht wird. Die konkreten maßgeblichen Außenlärmpegel sind aus der Nebenzeichnung ableitbar. 
Des Weiteren sind Bereiche festgesetzt in denen Anforderungen an Außenwohnbereiche bestehen. Diese er-
folgen hauptsächlich an den den Verkehrsstraßen zugewandten Seiten. Da der Parkplatz Johannisstraße 107 
bis 109 tags hauptsächlich gewerblich genutzt wird, sind hier ebenso Maßnahmen zum Schallschutz bei Au-
ßenwohnbereichen erforderlich. Sollen an bestehenden Gebäuden bei den zum Parkplatz zugewandten Fassen 
beispielsweise Balkone angebaut werden, greift die Festsetzung. Falls der Parkplatz perspektivisch entfällt, 
wird die Festsetzung obsolet. Dafür ist folgende Passage in die textlichen Festsetzungen übernommen worden: 
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im Einzelfall geringere Beurteilungspegel 
auftreten, können die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend den Vorgaben 
der DIN 4109 reduziert werden. 
Zusätzlich sind Gebäude beschrieben, bei denen aufgrund von Gewerbelärm zu öffnende Fenster und Türen 
von schutzbedürftigen Räumen ausschließlich auf der den Stellplätzen gegenüber abgewandten Gebäudeseite 
zulässig sind. Hierbei können aufgrund eines Beschluss des Verwaltungsgerichts Baden-Württemberg (vgl. GH 
Baden-Württemberg, Beschluss vom 20.07.1995 – 3 S 3538/94.) Maximalpegel, des durch die zugelassene 
Wohnnutzung verursachten Parklärms im allgemeinen Wohngebieten, unberücksichtigt bleiben. Daher wurde 
bei dem Parkplatz 107 bis 109 zwischen gewerblichem Lärm und Anwohnerparken differenziert.   
1.7.2. Luftreinhaltung 
Im Bebauungsplan wird aufgrund erhöhter Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen eine Festsetzung zu 
ortsfesten Feuerstätten getroffen. Diese soll einerseits zu einer weitgehenden Luftreinhaltung im Zuge der 
zusätzlichen Bebauung beitragen, andererseits den angestrebten Ausbau der energetischen Nutzung von Bio-
masse nicht behindern.  
Für die Verbrennung in ortsfesten Feuerstätten sind deshalb nur die folgenden festen Brennstoffe zulässig: 
 naturbelassenes stückiges Holz einschließlich anhaftender Rinde, insbesondere in Form von Scheitholz 
und Hackschnitzeln, sowie Reisig und Zapfen und 
 Presslinge aus naturbelassenem Holz in Form von Holzbriketts nach DIN 51731, Ausgabe Oktober 1996, 
oder in Form von Holzpellets nach den brennstofftechnischen Anforderungen des DINplus-Zertifizie-
rungsprogramms „Holzpellets zur Verwendung in Kleinfeuerstätten nach DIN 51731-HP 5“, Ausgabe 
August 2007, sowie andere Holzbriketts oder Holzpellets aus naturbelassenem Holz mit gleichwertiger 
Qualität. 
(vgl. § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 5a der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen 
vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt durch Artikel 1 der Verordnung vom 13. Oktober 2021 (BGBl. I 
S. 4676) geändert worden ist.) 
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass Einzelraumfeuerungsanlagen nach der 1. BImSchVO nur gelegent-
lich und nicht zur Dauerbeheizung eingesetzt werden dürfen. 
 
1.8. SONSTIGE FESTSETZUNGEN 
1.8.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Im Plangebiet erscheinen neben den durch Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweck-
bestimmung hergestellten Erschließungswegen weitere Verbindungen zur Verbesserung der städtebaulichen 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Verflechtung mit der Umgebung sinnvoll. Aus dem Grund setzt der Bebauungsplan eine Fläche fest, die mit 
Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belasten ist.  
Dieses befindet sich zwischen dem südlichen Abschnitt der Straßenschleife der Kommenderiestraße sowie 
der Johannisstraße und existiert bereits seit vielen Jahren. Die öffentlich zugängliche Verbindung schafft für 
die Bewohner sowie Nutzer des Quartiers eine attraktive Anbindung an die Johannisstraße. Sie stellt eine 
historisch gewachsene sowie viel genutzte Wegebeziehung zwischen den beiden Bereichen dar und soll auch 
weiterhin für die Öffentlichkeit als solches gesichert werden. 
Das Gehrechte erscheint aus stadtplanerischer Sicht sinnvoll und gerechtfertigt, denn es fügt sich stadtmor-
phologisch und städtebaulich in das bestehende Wegenetz ein und wurde bereits als solches öffentlich in 
Anspruch genommen. Die Wegeverbindungen zwischen den angrenzenden Erschließungsstraßen fördert die 
nachbarschaftliche Vernetzungen im Wohngebiet und trägt damit zur Erhöhung der Wohnqualität bei. Wei-
terhin bietet die Querverbindung eine städtebaulich sinnvolle Möglichkeit zur rückwärtigen Erschließung et-
waiger Hinterlieger. 
1.8.2. Flächen für Versorgungsanlagen 
Die bestehenden Versorgungsanlagen für Elektrizität (Trafo) werden planungsrechtlich gesichert. Aufgrund 
fortschreitender Planungen und ein Mehrenergiebedarf hält sich die Stadtwerke AG vor weitere Trafostati-
onen und Verteilerkästen im Plangebiet zu installieren. Hinweise hierzu sind auf der Planzeichnung vorhan-
den.  
 
2.  ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 
Der erste Eindruck von einem Stadtteil kann dessen Image langfristig positiv oder negativ beeinflussen. Beein-
flusst wird dieser insbesondere durch das lokale Stadtbild, der Aufenthaltsqualität und der Atmosphäre, sodass 
ihnen eine besondere stadtplanerische Bedeutung zukommt. Die Aufwertung des Johannisquartiers und die 
positive Imagebildung durch die baukulturelle Stadtbildpflege stellen daher einen besonderen städtebaulichen 
Grund sowie ein besonderes Planungsziel des Bebauungsplans dar.  
Ein wichtiger Aspekt der baukulturellen Stadtbildpflege ist die Weiterentwicklung des Quartieres im Ductus 
der Bestandsstrukturen unter Berücksichtigung zeitgemäßer Planungsparadigmen. Zu den dominierenden Pla-
nungsparadigmen gehören insbesondere Nachhaltiger Städtebau, Bauen im Bestand , ökologische Freiraum-
planung in Anbetracht des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sowie Stadt der kurzen Wege. Ziel der Bau-
leitplanung ist ein attraktives und lebenswertes Quartier mit Wiedererkennungswert in zentraler Innenstadt-
lage. 
Die folgenden örtlichen Bauvorschriften dienen demzufolge der baukulturellen Stadtbildpflege. Sie basieren 
auf vorangegangen Untersuchungen und Bestandsanalysen sowie den daraus resultierenden Ergebnissen bzw. 
Schlussfolgerungen. Sie konkretisieren städtebauliche Zielvorstellungen, die für das Plangebiet und dessen 
weitere Entwicklung als besonderes prägend oder wegweisend erachtet werden.  
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fassung, 
sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 57/65 
2.1. DACHGESTALTUNG 
2.1.1. Dachform 
Geneigte Dächer  
Die Dachform, Dachneigung und Dachaufbauten der Hauptdächer der Hauptgebäude sind im Bereich der stra-
ßenseitigen Blockrandbebauung traufständig auszubilden und von der Traufe bis zum Dachfirst dem Charakter 
der in der Umgebung überwiegend vorhandenen Dächer (Sattel- oder Walmdächer) anzupassen. Auf der stra-
ßenabgewandten Seite der Blockrandbebauung (Richtung Blockinnenbereich) gilt die Vorgabe nicht.  
Die Festsetzung dient dem Planungsziel, die dem öffentlichen Raum zugewandte (straßenseitige) Dachland-
schaft harmonisch im Kontext des lokalen Erscheinungsbildes fortzuführen. Diese wird besonders geprägt 
durch die annähernd durchgehenden Traufhöhen (variiert zwischen den Straßen), die fast gleichbleibenden 
Dachneigungen sowie die wiederkehrenden Dachaufbauten (Dachgauben).  
Inhaltlich ist die Festsetzung modifiziert, denn die Vorgabe betrifft nur die straßenseitige Dachgestaltung. Auf 
der straßenabgewandten Seite, d.h. ab der Firstkante in Richtung des Blockinnenbereiches, ist die Gestaltung 
variabel. Die Varianz bringt somit städtebauliche Planungsziele (Baukultur und Stadtökologie) mit Eigentüme-
rinteressen (zusätzlicher Wohnraum) in Einklang. Im Ergebnis kann zum öffentlichen Straßenraum die baukul-
turelle Kontinuität gesichert und der Straßenquerschnitt in seinem bestehenden und ausgewogenen Höhe-
Breite-Verhältnis bewahrt bleiben. In Richtung des Blockinnenbereiches dahingegen kann ab der Firstkante 
durch flach geneigte Dachformen oder durch gekappte Satteldächer zusätzlicher Wohnraum geschaffen 
und/oder der darüber befindliche Dachbereich genutzt werden (Begrünung, PV-Technik, Dachterrasse, etc.).   
In den örtlichen Bauvorschriften enthalten ist ein Verweis auf das sog. „Berliner Dach“. Dieser Verweis ent-
spricht keiner gestalterischen Vorgabe, sondern dient lediglich als Hinweis auf einen potenziellen Lösungsweg. 
Das „Berliner Dach“ ist häufig in Bestandsquartieren der Gründerzeit vorzufinden. Es zeichnet sich dadurch 
aus, dass es zur Straßenseite den Anschein eines geneigten Daches erweckt, hinter der vermeidlichen First-
kante sich jedoch ein Flach- bzw.  Pultdach befindet. Dadurch verfügen insbesondere die zum ruhigeren Innen-
hof ausgerichteten Räume häufig über die volle Raumhöhe und auf Grund der Licht- und Sichtverhältnisse über 
eine außergewöhnliche Raumqualität. Zusätzlich besteht auf diesen (Flach-) Dachabschnitten die Möglichkeit 
der Dachbegrünung oder sonstiger Nutzungen.  
 
Prinzip des „Berliner Daches“ (eigene Darstellung) 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 58/65 
 
Flachdächer  
Im Blockinnenbereich sowie entlang des weitestgehend unbebauten Teilabschnitts der Straßenschleife der 
Kommenderiestraße sind alle Hauptdächer der Hauptgebäude als Flachdächer mit einer Neigung ≤ 15° auszu-
bilden.  
Die städtebauliche Bestandsanalyse der Dachlandschaften zeigt, dass der von der Festsetzung betroffene Gel-
tungsbereich von Gebäuden mit Flachdächern vorgeprägt ist. So wird sich auch der unbebaute Teilabschnitt 
der Straßenschleife in der Kommenderiestraße, der sich zwischen den Flachdachbauten des Blockinnenberei-
ches und denen des benachbarten Neustadt-Carré befindet gut in die bestehende Bebauungsstruktur einfü-
gen.  
In Summe gliedert die Festsetzung also einen zusammenhängenden Bereich von Gebäuden mit Flachdächern, 
der wiederum eingerahmt von Gebäuden der Blockrandbebauung (Bestandsbebauung) mit geneigten Dächern 
ist, sodass beide (Dach-) Strukturen in harmonischer Koexistenz jeweils städtebaulich eine geschlossene Ein-
heit bilden. 
Zusätzlich bieten Flachdächer eine gute Voraussetzung zur Herrichtung der festgesetzten Dachbegrünung mit 
ihren diversen (klima-)ökologischen Vorteilen. 
Um ein einheitliches Bild der Straßenschleife zu erzeugen, wird auch im nordwestlichen Anfangsbereich ein 
Flachdach festgesetzt. Da es für die bestehenden Gebäude Bestandschutz gibt, muss erst bei Neubau die Fest-
setzung umgesetzt werden.  
2.1.2. Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte (Loggien) 
Aufgrund der städtebaulichen Grundidee zum Ortsbild (siehe dazu Kapitel Dachform) soll die Anordnung stra-
ßenseitiger Dachaufbauten wie Gauben oder Dacheinschnitte wie Loggien gestalterisch mit der Fassadenglie-
derung korrespondieren.  
Unter Berücksichtigung der o.g. Gestaltungsansprüche ist die Anordnung und Dimensionierung einzelner Dach-
aufbauten frei gestaltbar. Die Gesamtbreite aller Dachaufbauten wird auf maximal 1/3 der Breite der darun-
terliegenden Gebäudefassade begrenzt, damit ein ausgewogenes und ortstypisches Verhältnis von Dachauf-
bauten zu Dachfläche gewahrt bleibt.  
Die Vorgabe betrifft auf Grund der Lage zum öffentlichen Raum lediglich die straßenseitige Dachlandschaft 
bzw. -gestaltung, sodass diesbezüglich zum Blockinnenbereich keinerlei örtliche Bauvorschriften und Gestal-
tungsvorgaben gelten.  
2.1.3. Einhausung von technischen Dachaufbauten 
Technische Dachaufbauten prägen zunehmend die Dachlandschaften, da diese permanent an Bedeutung ge-
winnen und regelmäßig bei Neu- oder Umbaumaßnahmen auf die Dachebene verlagert werden. Insbesondere 
Flachdächer eignen sich dahingehend besonders gut. Die örtlichen Bauvorschriften schreiben für den Blockin-
nenbereich sowie Teilabschnitte der Kommenderiestraße im Bereich der Straßenschleife Flachdächer vor. Es 
kann davon ausgegangen werden, dass diese unter anderem mit diversen Technikaufbauten, Treppenräumen 
oder Aufzugsüberfahrten (etc.) bebaut werden. Oftmals sind derartige Anlagen technischer Natur und dahin-
gehend funktional hergestellt bzw. gestaltet, sodass materielle und gestalterische Bezüge zur Umgebungsbe-
bauung gänzlich fehlen. Desto mehr Aufbauten sukzessive hinzukommen, desto mehr beeinflussen diese das 
Gesamterscheinungsbild der vorhandenen Dachlandschaft. In der Regel führt die Zunahme dann zur optischen 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 59/65 
Beeinträchtigung. Insbesondere von gleichhoch oder höher gelegenen Geschossen eröffnet sich damit ein un-
geschönter Blick auf derlei Gerätschaften. Auf Grund der niedrigeren Gebäudehöhe im Blockinnenbereich be-
trifft das eine große Anzahl derjenigen Wohnungen, die sich in der umgebenden Blockrandbebauung befinden.  
Um zu verhindern, dass etwaige Technikaufbauten in Summe eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfal-
ten und sie die städtebauliche sowie gestalterische Zielvorstellung konterkarieren, indem sie die dazugehöri-
gen Maßnahmen abwerten, sind diese allseitig einzuhausen.  
Die örtliche Bauvorschrift hat zum Ziel, die Dachlandschaft im Plangebiet vor einer optischen Beeinträchtigung 
durch technische Dachaufbauten zu bewahren und damit einhergehend die Attraktivität sowie Lebensqualität 
im Quartier langfristig zu fördern. Ausnahmen bilden diejenigen Aufbauten, die aus technischen Gründen zwin-
gend freizuhalten sind.  
 
3.  KENNZEICHNUNGEN UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN 
3.1. KONTAMINATIONEN 
In Absprache mit der Untere Bodenschutzbehörde lässt sich feststellen, dass aktuell für den B-Plan 679 Johan-
nisstr./Johannistorwall keine weiteren Altlastenuntersuchungen erforderlich sind.  
Auf dem Grundstück Johannisstraße 123 war von 1960 bis 2016 ein chemischer Reinigungsbetrieb gemeldet, 
durch welchen Schadstoffeinträge in den Boden erfolgt sind, die gegenwärtig grundstücksübergreifend durch 
eine Grundwasserüberwachung erfasst werden. Da auf dem vorgenannten Grundstück bei Erdarbeiten das 
Antreffen von kontaminierten Bodenpartien zu erwarten ist, sind sämtliche Auskofferungsarbeiten unter gut-
achterlicher Überwachung durchzuführen. Im Rahmen einer Grundwasserabsenkung ist der erwähnte Scha-
densfall auch auf den umliegenden Grundstücken zu berücksichtigen. Ferner sind auf Grundlage der bisherigen 
gewerblichen Nutzung im Plangebiet diverse Altlastenverdachtsflächen identifiziert worden, zu welchen im 
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ggf. umweltspezifische Untersuchungen gefordert werden.  
Ein entsprechender Hinweis wird unter den textlichen Festsetzungen aufgenommen. Zudem wird das Grund-
stück Johannisstraße 123 als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, 
gekennzeichnet. 
 
4.  HINWEISE 
Es werden unter den textlichen Festsetzungen diverse Hinweise gegeben, die bei einer eventuellen Bebauung 
eines Grundstückes zusätzlich zu berücksichtigen sind. Sie ergeben sich vorwiegend aufgrund anderer Gesetze 
oder Vorschriften. 
Im Folgenden befinden sich die Hinweise, die eine nähere Erläuterung bedürfen. 
 
4.1. BODENFUNDE 
Vom Areal des B-Planes Nr. 679 sind mehr als ein Dutzend archäologische Fundstellen bekannt. Sie datieren 
ins Mittelalter und die frühe Neuzeit und geben damit Auskunft zur frühen Siedlungsgeschichte der Osnabrü-
cker Neustadt innerhalb der Stadtbefestigung. Bei zukünftigen Erdarbeiten im Plangebiet ist daher vor allem 
auf den bislang noch nicht überbauten Flächen mit dem Auftreten weiterer, bislang unerkannter Fundstel-
len/Bodendenkmale zu rechnen. Die Stadt- und Kreisarchäologie Osnabrück muss daher in die Planung und 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 60/65 
Ausführung zukünftiger Erdarbeiten/Tiefbaumaßnahmen einbezogen werden, um ggf. im Vorfeld oder baube-
gleitend die notwendigen Untersuchungen durchführen zu können. 
Kosten für Material-, Maschinen- und Personaleinsatz werden nicht von der Archäologischen Denkmalpflege 
übernommen, sondern vom Vorhabenträger als Verursacher zu tragen (§ 6 [3] Nieders. Denkmalschutzgesetz). 
Ein entsprechender Hinweis hierzu und zu der zusätzlich geltenden gesetzlichen Melde- und Sicherungspflicht 
von archäologischen und paläontologischen Bodenfunden wird mit aufgenommen. 
 
4.2. KAMPFMITTEL 
Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhandensein von 
unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht 
auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden 
werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Os-
nabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 
 
4.3. VER- UND ENTSORGUNGSLEITUNGEN  
Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0m, 2,5m je Seite) sowie auf 
Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein Verbot der Be-
pflanzung mit Bäumen und Sträuchern, die die Sicherheit und Wartung der Rohrleitungen beeinträchtigen so-
wie ein Verbot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Das Lagern von Schüttgütern, Baustoffen 
oder wassergefährdenden Stoffen ist unzulässig. Flächen innerhalb des Streifens dürfen nur leicht befestigt 
werden; die Nutzung als Parkfläche und öffentliche Verkehrsfläche ist möglich. Durch die Nutzung und bei der 
Errichtung von Oberflächen im Schutzstreifen, dürfen keine negativen Beeinträchtigungen auf die Versor-
gungsleitung auftreten (z.B. Bodensetzung, Erschütterungen, etc.). Gegenseitige nachteilige Beeinflussungen 
von Rohrleitung und angrenzender Bauwerke sind auszuschließen. Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnah-
men bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger. 
 
D UMWELTBELANGE 
Der Planbereich stellt sich zum großen Teil als stark versiegeltes Areal mit Hofinnenbereichscharakter dar. Im 
Süden des Plangebietes sowie im nordöstlichen Teil stocken auf noch unversiegelten Grünflächen Gebüsche 
und zum Teil markante Einzelbäume bzw. Baumgruppen. Der relativ hohe Versiegelungsgrad im Plangebiet 
und auch im unmittelbaren Umfeld führen dazu, dass in stadtklimatologischer Hinsicht für die hier wohnenden 
und arbeitenden Menschen eine sehr ungünstige bioklimatologische Situation konstatiert werden muss. Dass 
dieser Einschätzung zugrundeliegende Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück 
(GEO-Net 2017) stellt von daher auch Maßnahmen zur Entsiegelung, zur Entdichtung und zur Erhöhung des 
Grünvolumens – bis hin zur Pflanzung sogenannter Pocket-Parks – in den Vordergrund. Auch das Freiraument-
wicklungskonzept der Stadt – Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel (2022) – betont die Notwendigkeit, das 
Grünvolumen aufgrund identifizierter sogenannter thermischer Hotspots deutlich zu erhöhen. Darüber hinaus 
weist der Masterplan Innenstadt auf notwendige Klimaanpassungsmaßnahmen hin und fokussiert diesbezüg-
lich – neben den Handlungsfeldern Dach- und Fassadenbegrünung - auch auf Entsiegelungen und Baumpflan-
zungen. Punktuelle Nachverdichtung muss dabei hinsichtlich Erschließungsflächen und Neubebauung signifi-
kant unter dem bestehenden Versiegelungsgrad liegen. Es ist aber auch darauf zu verweisen, dass der Nach-
verdichtung im Bestand generell in aller Regel der Vorzug gegenüber der Ausweisung von Wohnbauflächen im 
Außenbereich zu geben ist. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Den geschilderten stadtklimatisch begründeten Notwendigkeiten kann der Planentwurf in wesentlichen As-
pekten gerecht werden. Die GRZ und damit der planungsrechtlich mögliche Versiegelungsgrad wird von derzeit 
in weiten Teilen 1,0 auf 0,8 bzw. nicht überschreitbare 0,6 reduziert; in der Konsequenz wird sich damit im 
Laufe der B-Planumsetzung die versiegelte Fläche von derzeit ca. 26.000 m2 auf ca. 23.500 m2 verringern. 
Weiterhin können neunzehn der zweiundzwanzig erhaltenswerten und stadtklimawirksamen Großbäume pla-
nungsrechtlich gesichert werden. Auch wenn damit zu rechnen ist, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes 
im Zuge der Umsetzung zum zumindest teilweisen Verlust der derzeitigen Grünstrukturen führen wird – was 
aber auch bei derzeitigem Planungsrecht möglich wäre -, werden aufgrund der entsprechenden textlichen und 
zeichnerischen Festsetzung, vor dem Hintergrund der derzeitigen Grundstückszuschnitte, perspektivisch ca. 30 
Bäume neu gepflanzt. Neben diesen Baumpflanzungen sollen auch Dach- und Fassadenbegrünungen mittel-
fristig die Verbesserung der stadtklimatischen Situation im Quartier gewährleisten. 
Da eine Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer im Aufstellungsbereich nicht gewährleistet werden 
kann, werden diese Wässer weiterhin der Kanalisation zugeführt; teilweise werden sie zukünftig auf den be-
grünten Dächern zurückgehalten und verdunstet. Mit Blick auf mögliche Bodenbelastungen durch Altlasten 
wird empfohlen, konkrete Bauvorhaben im Rahmen einer Einzelfallprüfung durch einen Bodengutachter zu 
begleiten. Den Verkehrslärmbelastungen, die aus dem Umfeld auf die zukünftigen Bewohner einwirken, wird 
durch entsprechende textliche Festsetzungen begegnet. 
Gemäß gutachterlicher Einschätzung hat das Plangebiet keine bzw. eine nur geringe Bedeutung für die Arten-
gruppe der Vögel und Fledermäuse. Hinsichtlich des Artenschutzes bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht 
keine grundlegenden Bedenken gegen das Vorhaben, da zudem mittels entsprechender Hinweises sicherge-
stellt wird, dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. 
§44 BNatSchG berührt werden. 
 
F SONSTIGE ANGABEN 
1.  FLÄCHENBILANZ 
Plangebietsfläche:     ca. 38.400 m² 
Bauflächen:  
 davon Wohngebiete (WA)   ca. 18.500 m²  
 davon Urbanes Gebiet (MU)   ca. 14.800 m² 
 
öffentliche Verkehrsflächen    ca. 4.400 m² 
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ca. 570 m²  
Versorgungsanlagen     ca. 130 m²    
  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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  ANHANG 
Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 13a (1) Nr. 2 BauGB 
Stand 29.01.2025 
Ziel der städtebaulichen Planung: 
Ziel der städtebaulichen Planung ist eine städtebauliche Aufwertung des Plangebiets zu einem attraktiven und 
lebenswerten Stadtquartier sowie die Sicherung und Entwicklung der Wohnnutzung und der lokalen urbanen 
Gewerbestrukturen zu ermöglichen. Die Vitalisierung der städtebaulichen Struktur soll durch Maßnahmen und 
Festsetzungen im Rahmen einer klimagerechten Quartiersentwicklung erfolgen. Dabei gilt es sowohl die zu-
rückliegende Entwicklung der Bestandsstrukturen zu respektieren als auch zukünftige Entwicklung behutsam 
im Sinne einer situativen Anpassung und Umstrukturierung zu ermöglichen. 
Stellungnahmen zur Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13 a Absatz 1 Nummer 2 BauGB  
Folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt und deren Stellungnahmen zur Vorprü-
fung herangezogen: 
Fachdienst Naturschutz und Landschaftsplanung | Untere Naturschutz- und Waldbehörde, Untere Wasserbe-
hörde, Untere Bodenschutzbehörde, Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück, Fachdienst Verkehrspla-
nung, Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege, Stadt- und Kreisarchäologie, UVP-Leistelle, -Gesundheits-
dienst, 32-3 FD Straßenverkehr, Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück. 
Merkmale des Bebauungsplanes Nr. 679 - Johannistorwall / Johannisstraße 
1. Merkmale des Bebauungsplanes 
in Bezug auf 
Voraus-
sichtlich er-
hebliche 
Umweltaus-
wirkungen 
ja nein 
1.1 das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan 
einen Rahmen im Sinne des § 35 Absatz 
3 des Gesetzes über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung setzt. 
Im Plangebiet werden ein allgemeines Wohngebiet und ein urbanes Ge-
biet festgesetzt. Großflächige Einzelhandelbetriebe sind damit ausge-
schlossen. Auch weitere vorprüfungsrelevante Punkte des B-Plans sind 
nicht bekannt. Die Pflicht zur Durchführung einer „Allgemeinen Vorprü-
fung des Einzelfalls” gem. Anlage 2 UVPG besteht deshalb nicht. 
 X 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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1.2 das Ausmaß, indem der Bebauungsplan 
andere Pläne und Programme beein-
flusst. 
Der seit dem 14. Dezember 2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) 
der Stadt Osnabrück, zuletzt geändert am 30. April 2021 (Nr. 90), stellt 
für das Plangebiet folgende Nutzungen dar: 
Alle Bauflächen werden durch den FNP als Gemischte Baufläche darge-
stellt. 
Zudem verlaufen über das Plangebiet zwei Richtfunktrassen. Bebau-
ungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennut-
zungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleit-
planung entspricht dem Entwicklungsgebot. Insgesamt soll das Plange-
biet eine gemischte Nutzungsstruktur aufweisen. Dementsprechend 
wird ein urbanes Gebiet bzw. ein allgemeines Wohngebiet mit breitem 
Nutzungskatalog im vorliegenden Bebauungsplan ausgewiesen. 
Zudem leiten sich das Ziel des Bebauungsplanes einer klimagerechten 
Entwicklung aus diversen informellen Konzepten, wie den Masterplan 
Innenstadt oder das Freiraumentwicklungskonzept ab. 
 x 
1.3 die Bedeutung des Bebauungsplanes für 
die Einbeziehung umweltbezogener, 
einschließlich gesundheitsbezogener Er-
wägungen, insbesondere im Hinblick auf 
die Förderung der nachhaltigen Ent-
wicklung 
Da es sich zum einen um einen bereits bebauten Bereich mit einem 
insgesamt hohen Versiegelungsgrad handelt und zum anderen eine kli-
magerechte Quartiersentwicklung Ziel der Planung ist, werden keine 
erheblichen Umweltauswirkungen durch die Überplanung hervorgeru-
fen. Aufgrund des Zielsetzung soll die klimatische und damit auch die 
gesundheitliche Situation im Planbereich verbessert werden. So wer-
den, wenn keine anderen schwerwiegenden Belange dem entgegen-
stehen, vitale, prägende und klimawirksame Bäume im Bebauungsplan 
gesichert. Auch Dach- und Fassadenbegrünungen sind geplant. Der 
Versiegelungsgrad soll im Gegensatz zum Bestand und insbesondere 
zum gültigen Planungsrecht reduziert werden.So werden auch zusam-
men mit beispielsweise der Festsetzung einer Dachbegrünung hin-
sichtlich des Wasserhaushaltes und im Bezug zum Starkregen Verbes-
serungen erwartet. 
Zwar liegen im Plangebiet Überschreitungen der Orientierungswerte 
der DIN 18005, der Grenzwerte der 16. BImSchV und der Richtwerte 
der TA Lärm vor, allerdings können diese durch im schalltechnischen 
Gutachten dargestellte (passive) Lärmschutz-oder architektonische 
Maßnahmen gelöst werden. Damit bleiben gesunde Wohnverhältnisse 
gewahrt. 
 X 
1.4 die für den Bebauungsplan relevanten 
umweltbezogenen, einschließlich ge- 
sundheitsbezogener Probleme 
Da es sich um einen in weiten Teilen bereits bebauten Bereich handelt, 
sind durch den B-Plan keine weiteren umwelt- oder gesundheitsbezo-
genen Probleme zu erwarten. 
 x 
1.5 die Bedeutung des Bebauungsplans für 
die Durchführung nationaler und euro-
päischer Umweltvorschriften 
Schutzgebiete (wie z.B. Naturschutzgebiet, Vogelschutzgebiet, FFH- Ge-
biete etc.) nach BNatSchG liegen nicht im Wirkungsbereich des B-Plans. 
 x 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
 
 
Seite: 64/65 
 
 
 
2. Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete 
insbesondere in Bezug auf 
Voraussicht-
lich erhebli-
che Umwelt-
auswirkunge 
ja ne 
2.1 die Wahrscheinlichkeit, Dauer, Häufig-
keit und Umkehrbarkeit der Auswirkun-
gen; 
Erhebliche Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Durch die Planung 
kommt es nicht zu einer grundlegenden Transformation des Gebietes. 
Es sind eher Verbesserungen zu erwarten. 
 X 
2.2 den kumulativen und grenzüberschrei-
tenden Charakter der Auswirkungen; 
Da die Planung aus übergeordneten Plänen und Programmen entwi-
ckelt wird und in der näheren Umgebung keine weiteren Bebauungs-
planverfahren bestehen, ergibt sich auch hier keine Auswirkungen der 
Planung. 
 X 
2.3 die Risiken für die Umwelt, einschließ-
lich der menschlichen Gesundheit (zum 
Beispiel bei Unfällen); 
Es handelt sich um ein in weiten Teilen bereits bebautes Gebiet mit be-
stehender Verkehrsinfrastruktur. Zudem wird weder ein Gewerbe-noch 
ein Industriegebiet festgesetzt. Daher werden mit der Planung voraus-
sichtlich keine Umwelt- oder Gesundheitsrisiken vorbereitet. 
 X 
2.4 den Umfang und die räumliche Ausdeh-
nung der Auswirkungen; 
Über das Plangebiet hinausgehende Auswirkungen z. B. erhebliche 
Lärmauswirkungen auf eine angrenzende Wohnbebauung sind nicht zu 
erwarten. Da zukünftig kein Kerngebiet sondern in Teilen stattdessen 
ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird, kann sich die Lärmsitua-
tion teilweise sogar verbessern. 
 X 
2.5 die Bedeutung und die Sensibilität des 
voraussichtlich betroffenen Gebiets auf 
Grund der besonderen natürlichen 
Merkmale, des kulturellen Erbes, der 
Intensität der Bodennutzung des Ge-
biets jeweils unter Berücksichtigung der 
Überschreitung von Umweltqualitäts-
normen und Grenzwerten; 
Archäologische Bodenfunden sind zu erwarten. Auf diese kann im Be-
bauungsplan hingewiesen werden. Die Intensität der Bodennutzung soll 
hinsichtlich des gelten Planungsrechts und im Bezug zum Bestand redu-
ziert werden. Ansonsten handelt es sich um einen bereits stark über-
formten Bereich. 
 x 
2.6 Merkmale der Auswirkungen auf fol-    
2.6.1 Natura 2000-Gebiete(nach §7 (1) Nr. 8 
BNatSchG) 
nicht betroffen  x 
2.6.2 Naturschutzgebiete (gem. § 23 
BNatSchG) 
nicht betroffen  x 
2.6.3 Nationalparke (gem. § 24 BNatSchG) nicht betroffen  x 
2.6.4 Biosphärenreservate, Landschafts-
schutzgebiete (gem. §§ 25, 26 
BNatSchG) 
nicht betroffen  x 
2.6.5 Geschützte Biotope (gem. § 30 
BNatSchG) 
nicht betroffen  x 
2.6.6 Wasserschutzgebiete (gem. § 51 WHG), 
Heilquellenschutzgebiete (gem. § 53 (4) 
WHG),Überschwemmungsgebiete (gem. 
§ 76 WHG) 
nicht betroffen  x 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
 
 
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2.6.7 Gebiete, in denen die in Rechtsakten 
der Europäischen Union festgelegten 
Umwelt- qualitätsnormen bereits über-
schritten sind, 
nicht betroffen   
2.6.8 Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte, 
insbesondere Zentrale Orte im Sinne 
des § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Raumordnungs-
gesetzes 
Dem Merkmal wird entsprochen. Das Plangebiet liegt im Oberzentralen 
Ort Osnabrück. Zudem handelt es sich um eine Bestandsentwicklung. Es 
handelt sich damit um keine neue Flächeninanspruchnahme. 
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2.6.9 in amtlichen Listen oder Karten ver-
zeichnete Denkmäler, Denkmalensem-
bles, Bodendenkmäler oder Gebiete, die 
von der durch die Länder bestimmten 
Denkmalschutzbehörde als archäolo-
gisch bedeutende Landschaften einge-
stuft worden sind 
Es befinden sich innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs keine im 
Verzeichnis der Stadt Osnabrück gelisteten Baudenkmale. In der direk-
ten Umgebung des Geltungsbereichs befinden sich das Einzeldenkmal 
Wiesenstr. 1 als ehemalige Kirche St. Georgs kommende, das Wohn-
/Geschäftshaus Johannisstr. 10/11, die Fassade des Wohnhauses „Jo-
hannisstr. 4 sowie der eh. Wehrturm Johannistorwall. Eine Beeinträchti-
gung der Baudenkmale durch die vorgelegte Planung ist jedoch nicht zu 
erwarten. Zur archäologischen Denkmalpflege sie Punkt 2.5. 
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Fazit 
Vor dem Hintergrund der eingegangenen Stellungnahmen und unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 (zu 
§ 13a Absatz 1 Satz2 Nummer 2) genannten Kriterien sind voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswir-
kungen zu erwarten, die im Rahmen einer Umweltprüfung zu ermitteln und nach §2 Abs.4 Satz 4 in der Abwä-
gung zu berücksichtigen wären. Diese Einschätzung berücksichtigt allerdings, dass durch Vermeidung- und Ver-
minderungsmaßnahmen etwaige Umweltauswirkungen weitgehend ausgeschlossen werden können.  
 
 
 
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Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes 
Verfahren)    
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 27.03.2025 
 
 
1. Stellungnahmen im Rahmen der Äußerungsmöglichkeit nach § 13a Absatz 3 Nummer 2 
Baugesetzbuch (BauGB) 
 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
1.1 […] Hiermit kommen wir Ihrem Vorschlag nach und teilen Ihnen unsere Überlegungen bzw. 
Befürchtungen in Bezug auf den zukünftigen Bebauungsplans mit.   
Zuallererst möchten wir als Anlieger den Ist Stand schildern:Mein Mann ist seit Ende der 90ziger 
Eigentümer der Immobilie Kommenderiestr. […] und somit direkter Nachbar der Kino Passage. 
Das Grundstück ist zu 100% überbaut, es verfügt weder über einen Garten noch über 
Parkplätze. Die Immobilie selbst wird seit 1995 komplett für den Betrieb eines […] genutzt, seit 
1999 betreibe ich dort […].[…] hat sich an diesem Standort einen festen Kundenstamm 
aufgebaut. Im Laufe der Jahre haben wir viel investiert und die Immobilie durch mehrere 
Anbauten erweitert. Doch in 2015 und 2016, als das Neustadt- Carre zulasten des öffentlichen 
Parkplatzes genehmigt und gebaut wurde, wurde der Kundenstrom reduziert, was wiederum zu 
einem schmerzhaften Umsatzverlust von mehr als […] Euro p.a. führte. Aber auch nach 
Abschluss der Bauarbeiten blieb die Situation bis heute für das […] nachteilig: Das Gebäude kann 
von der Kommenderiestr. nicht mehr gesehen werden, Interessentinnen müssen uns suchen, 
und die öffentlichen Parkplätze fehlen!  
Und damit sind wir schon bei den 3 Themenbereichen, die bei einer Änderung des 
Bebauungsplanes berücksichtigt werden müssen. Und jeder einzelne aufgeführte Punkt ist von 
existenzieller Bedeutung für die Zukunft des […] bzw. für die Entwicklung der Immobilie 
Kommenderiestr. […]: 
  
1. Nutzungsmöglichkeiten:  […] ist seit 1999 alleiniger Gewerbemieter der Immobilie. Und 
unsere Kunden besuchen auch regelmäßig die Läden in der direkten Umgebung an der 
Johannisstr. ! Es entspricht unserem Wunsch, dass es so weiter geht. Doch die jüngste 
Vergangenheit hat uns gelehrt, dass es wichtig ist, flexibel zu sein. Und deshalb ist es 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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unabdingbar, dass auch der neue Bebauungsplan uns bei Bedarf die Möglichkeiten einer 
Umnutzung der Kommenderiestr. […] gewährt und zwar eine Nutzung sowohl für Gewerbe als 
auch für Wohnraum ! 
2. Bauliche Aufstockung: Aktuell verfügt das Gebäude NUR über 3 Etagen. Eine bauliche 
Aufstockung auf 5 Geschosse, sollte der neue Bebauungsplan auch der Kommenderiestr. […] 
(wie gegenüber im Neustadt-Carre) unbedingt ermöglichen!Mit einem grünen Flachdach 
versehen wäre dann auch der erwünschte Klimaschutz-Effekt umgesetzt. Zudem würden durch 
so eine Aufstockung die neue Flächen völlig ohne Neuversiegelung von wertvoller Boden mitten 
in Herzen von Osnabrück entstehen!  
3. Kundenparkplätze: Ausreichend viele Kundenparkplätze MÜSSEN auch zukünftig in der 
unmittelbaren Nähe der Immobilie angeboten werden können! Auch wenn eine Rasenfläche 
schöner wäre! Wenn das […] nicht die Chance bekommen hätte, direkt nebenan privat 
Parkplätze für seine Kunden anzumieten, wäre der Betrieb nach der Umnutzung des 
öffentlichen Parkplatzes als Bauland definitiv NICHT aufrecht zu erhalten gewesen!  
  
Zu guter Letzt möchten wir noch bemerken, dass diese Änderungen des Bebauungsplanes 
hoffentlich keine weiteren Ausgleichszahlungen nach sich zieht ? Die damalige städte - 
planerische Entscheidung zum Rückbau des Parkplatzes und den Bau des Neustadt - Carre wirkt 
sich seit dem ersten Spatenstich jeden neuen Tag nachteilig auf das […] aus. Damals habe ich 
auch alle Bedenken vorgetragen, nur, kein Punkt wurde pro […] entschieden. Zudem hat die 
Stadt Osnabrück für die angeblich erfolgte Wertsteigerung noch einige tausend Euro als 
Mehrwertausgleich verlangt. Das ist wirklich entmutigend. Ein individuellerer Blick, ein 
ehrliches Interesse an unserer Situation seitens der Stadt, …all das haben wir als engagierte 
Osnabrücker Unternehmer wirklich vermisst. 
Hoffentlich finden unsere Überlegungen diesmal Gehör?  
Vielen Dank für eine Eingangsbestätigung und ein kleines Feedback. […] 
 
[…] Erlauben Sie noch ein kurzes Fazit:  Der Erhalt des Betriebes liegt nicht nur in unserem 
persönlichen Interesse!  
Abgesehen von den neun Festangestellten und vielen Minijobbern, die im […] eine sichere 
Arbeitsstelle gefunden haben,  
stärkt auch der stetige Kundenfluss jeden Einzelhändler in der direkten Umgebung!  
Und sicher besteht Einigkeit in der Aussage: die Johannisstraße kann jede Unterstützung 
gebrauchen! […] 
1.2 […] Der Arbeitskreis Wohnen und Leben im Alter der Lokalen Agenda 21 der Stadt Osnabrück 
hat mich als Sprecherin gebeten, darauf hinzuweisen, dass die zentrale Lage und die damit 
verfügbare Infrastruktur ideal sind für ein Projekt zum Gemeinschaftlichen Wohnen. Diese 
Wohnform ist zukunftsfähig und nachhaltig, da gegenseitige Unterstützung der Wohnenden Teil 
des Konzeptes ist (soziale Dimension) und diese Wohnform auch durch den gemeinschaftlich 
genutzten Bereich zum Energiesparen beitragen kann (ökologische und ökonomische 
Dimension der Nachhaltigkeit). Zudem gibt es eine große Nachfrage nach dieser Wohnform, wie 
sowohl der Arbeitskreis Wohnen und Leben im Alter, der Osnabrücker Arbeitskreis 
Gemeinschaftliches Wohnen und die Kontaktstelle Wohnraum bestätigen können. 
Wir bitten darum, in Osnabrück Quartierskonzepte mit einer funktionsfähigen Infrastruktur zu 
planen. Dies bezieht auch den Einsatz zur Unterstützung im Alltag und die Verfügbarkeit 
hauswirtschaftlicher Fachkräfte ein, sowie Angebote zum gemeinschaftlichen Wohnen. Dieser 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Bedarf kann bisher nicht gedeckt werden. Gemeinschaftliches Wohnen kann überdies einen 
Beitrag leisten zu einer integrativen Quartiersstruktur. […] 
1.3 Bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplans Nr. 679 muss auch die Historie betrachtet 
werden. Durch Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 597 im Jahr 2013 wurden meine Belange 
bereits nicht berücksichtigt. Aus diesem Grund hat mein Kinomieter durch Wegfall der 
bisherigen Parkplatzsituation seinen Vertrag am Ende der Laufzeit nicht verlängert. Der B-Plan 
Nr. 41, der nun mit Nr. 679 erneuert werden soll, umfasste zunächst auch das Gebiet auf dem 
sich zuvor ein öffentlicher Parkplatz der städtischen Parkgesellschaft OPG befand. Mit 
Aufstellung des B-Plans 597 wurden meine Belange ignoriert und die für den Kinobetrieb 
notwendigen Parkplätze als Einzelmaßnahme neu mit einer hundertprozentigen Bebauung 
ohne jegliche Bäume überplant. 
 
Nun entsteht der Eindruck als wenn erneut ohne jegliche Interessenabwägung zu Lasten meines 
Grundstücks die Fehler der Vergangenheit korrigiert werden sollen. Für mich lesen sich die 
Planungsziele mit ?großflächigen unversiegelten Freiräumen mit schattenspendenden 
Bäumen? von B-Plan 679 so als wenn auf meinem Grundstück die bisher sehr hohe 
Grundstücksausnutzung zurückgenommen werden soll um dort Grünflächen einzufordern. Es 
darf nicht das Ziel sein einzelnen Grundstückseigentümern erheblich zu schaden und den 
Grundstückswert durch schlechtere Bebauungsmöglichkeiten negativ zu beeinträchtigen. 
Ich bin gerne offen für eine Umnutzung oder auch einen Neubau auf meinem Grundstück. Aber 
damit eine Neubebauung auf meinem Grundstück in der aktuellen Situation dramatisch 
gestiegener Baukosten und Baukreditzinsen überhaupt realisierbar ist, muss auch eine 
möglichst vollständige Bebauung mindestens im gleichen Umfang wie bisher durch den neuen 
Bebauungsplan ermöglich werden. Idealerweise müssen ähnlich wie beim Projekt von Pro 
Urban an der Möserstraße mindestens 6 Vollgeschosse mit Wohnungen oberhalb eines 
Erdgeschosses mit buntem Mietermix ermöglicht werden, damit eine Wirtschaftlichkeit bei der 
Bebauung gegeben ist und der gewünschte urbane Charakter entsteht. Besser wäre natürlich, 
wenn ähnlich wie am Berliner Platz sogar 11 Geschosse ermöglicht würden. 
Im Zuge des Bebauungsplans sollte des Weiteren von der Stadt auf das auf Flurstück 20/3 
lastende Fußwegerecht aus 1972 vollständig verzichtet werden, da dies die Vermietung und 
Neubebauung erheblich erschwert und hohe laufende Unterhaltskosten verursacht. 
1.4 […] ich möchte gerne einen Vorschlag unterbreiten für die o.g. Filmpassage an der 
Johannisstraße 
Die alte Kinofläche bietet so viel Platz, dass zum Beispiel dieses genutzt werden könnte für 
folgende Ideen. 
1.) Kleine Bistro von verschiedenen Ländern 
2.) Kleine verschiedene Textilgeschäfte 
3.) Kleine Getränkemöglichkeiten verschiedener Art 
4.) kleines Kaffee 
5.) eine Lebensmittel Einkaufsmöglichkeit 
6.) kleine Drogerie mit einigen notwendigsten Artikeln 
7.) In der Mitte  einige Ausruhmöglichkeiten Sitzplätze mit etwas grünen Pflanzschalen 
(dieses sind dann auch kleine Plätze für etwas Entspannung) 
8.) Vor allem würde eine kleine Ecke fehlen, für die Aufsicht und spielen kleiner Kinder. 
9.) Evtl. auch ein kleiner Frisör mit 1-2 Stühlen für einen schnellen Haarschnitt 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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 So ein Center würde die Johannisstraße etwas aufpeppen. Es ist leider mittlerweile alles sehr 
vernachlässigt worden.  
 Frisöre gibt es dort in Massen. Kleine Lokale mit ihren Tischen auf den Fußwegen. Das dort 
Sitzen ist nicht gerade gemütlich. 
  Die Anwohner von Johannistorwall, Johannisstraße usw. müssen oft lange Wege mit ihren 
Einkaufstaschen vornehmen, die mit Rollatoren oder Rollstuhl kaum zu bewältigen sind. 
  Dieser Stadtteil bietet keine schöne gemütliche Einkaufszeile.  Andere Städte haben dieses 
schon längst in Angriff genommen. Es ist dort überall von der Bevölkerung gut angenommen 
worden.  Es wäre sehr schön, wenn man sich darüber einmal Gedanken macht, das nicht nur 
junge Leute im Stadtteil wohnen, sondern wesentlich mehr alte Bewohner, die nicht mehr so 
gut zu Fuß sind. Sie alle können dann ihren Einkauf, sowie auch Entspannung, evtl. Unterhaltung 
und etwas fürs Auge bekommen.  
Da mittlerweile sehr viele Hotels in den letzten Jahren gebaucht wurden, die natürlich möglichst 
auch gefüllt werden müssen, wäre dieses ein Möglichkeit, Osnabrück in einem besseren Bild 
anzubieten.         
 Wir sind selber vor 3,5 Jahren vom Landkreis nach Osnabrück umgezogen, um weniger mit dem 
Auto unterwegs zu sein. Dieses ist leider nicht möglich.  
 Man fährt lieber in die Großmärkte, wo man nicht mehr so viel laufen muss, aber auch alles 
bekommt, was man gebraucht. Von Textilien, Essen, Kleidung, Blumen usw. 
 Auf der einen Seite soll man weniger das Auto nehmen, aber in diesem Stadtteil wird man 
gezwungen, dieses viel zu nutzen, da man mit den Einkaufstaschen aus Altergründen keine 
weiten Wege mehr machen kann und auch will. […]