Aktueller Sachstand zum Gesetzesentwurf zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung - "Bau-Turbo"-Gesetz
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4960
Datum: 2026-01-07
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
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Vorlagenummer: VO/2025/4960 
Vorlageart: Mitteilungsvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Aktueller Sachstand zum Gesetzesentwurf zur Beschleunigung des 
Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung - "Bau-Turbo"-Gesetz 
 
Datum: 28.10.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Kenntnisnahme) 22.01.2026 Ö  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen 
 
Sachverhalt: 
  
Der Bundestag hat am Donnerstag, 9. Oktober 2025, den Gesetzesentwurf zur 
Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung gebilligt. Die Änderung 
des BauGB wird zeitnah veröffentlicht. Mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ hat der Bund 
verschiedene Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen, die vor allem der 
Beschleunigung des Wohnungsbaus dienen sollen. Zentrales Element ist der neue § 246e 
BauGB, der es Gemeinden bis zum 31. Dezember 2030 ermöglicht, befristet von bestimmten 
bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen, sofern die Gemeinde dem Vorhaben 
zustimmt. Die Änderung des BauGB wird den Gemeinden und Baugenehmigungsbehörden 
weitreichende Möglichkeiten geben, von bestehendem Planungsrecht abzuweichen und auf 
zuvor erforderliche Bauleitplanung zu verzichten. 
  
Für die kommunale Praxis sind die vier folgenden Änderungen relevant: 
1. Änderung des § 31 Abs. 3 BauGB 
2. Ergänzung § 34 Abs. 3b BauGB 
3. Einführung § 246e BauGB (befristet bis 31.12.2030) 
4. Einführung § 36a BauGB 
  
§ 31 Abs. 3 BauGB 
§ 31 BauGB regelt die Abweichungen und Befreiungen von Bebauungsplänen. Der neue 
Absatz 3 ermöglicht nun, nicht nur im Einzelfall, sondern auch in mehreren Fällen 
Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans auszusprechen, ohne dass die 
Grundzüge der Planung beachtet werden müssen. Zuvor waren Befreiungen nur möglich, 
wenn die Grundzüge der Planung, also wesentlichen Planungsziele, die der Bebauungsplan 
verfolgt, unberührt blieben. Seit der letzten vorangegangenen Änderung des BauGB waren 
Befreiungen abseits der Grundzüge der Planung nur im Einzelfall zulässig. 
  
 
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§ 34 Abs. 3b BauGB 
§ 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben in unbeplanten Innenbereichen. Also 
Siedlungsflächen, für die kein Bebauungsplan vorliegt. Die Zulässigkeit richtet sich nach dem 
Einfügen des Vorhabens in Art und Maß in die Umgebung. Der § 34 BauGB dient dazu, dass 
die Gemeinden eine städtebauliche Ordnung sicherstellen können, die sie sonst nur durch 
Bauleitplanung herzustellen ist. Abweichungen vom Einfügen waren bisher nur für 
Erweiterungen oder Änderungen von bestehenden Nutzungen zulässig. Durch den Absatz 
3b besteht nun die Möglichkeit, dass auch Neubauvorhaben zugelassen werden können, die 
sich nicht einfügen. Der Steuerungsanspruch des § 34 BauGB zur Wahrung einer 
geordneten städtebaulichen Entwicklung kann durch diesen neuen Absatz ausgehebelt 
werden. 
  
§ 246e BauGB 
Die Anwendung des § 246e BauGB ist bis 31.12.2030 befristet. Durch diesen Paragrafen 
kann von allen Vorschriften des BauGB oder den aufgrund des BauGB erlassenen 
Vorschriften in erforderlichem Umfang abgewichen werden. Absatz 3 sagt, dass auch 
Flächen des planungsrechtlichen Außenbereiches, die an bestehende Siedlungskörper 
angrenzen, in Anspruch genommen werden können. Diese Regelung hat eine relativ große 
Ähnlichkeit mit dem wieder weggefallenen § 13b BauGB (beschleunigte Verfahren im 
Außenbereich), welcher durch die Rechtsprechung als unvereinbar mit europäischem Recht 
erklärt wurde. Inwieweit der §246e Abs. 3 BauGB wiederum vereinbar mit europäischem 
Recht ist, lässt sich heute nicht seriös beantworten. 
  
Bei allen Anwendungsfällen sind die Voraussetzungen folgende. 
• Es muss sich um Vorhaben zur Schaffung von Wohnraum handeln. Eine 
Mindestanzahl an Wohneinheiten wie in vorherigen Iterationen des Gesetzesentwurfs 
gibt es nicht mehr. 
• Das Bauvorhaben muss mit nachbarlichen Belangen vereinbar sein. 
• Durch das Vorhaben dürfen keine neuen erheblichen Umweltauswirkungen 
entstehen. 
• Die Gemeinde hat ihre Zustimmung gem. dem neugeschaffenen § 36a BauGB 
gegeben. 
Im Rahmen von Baugenehmigungen, die nicht der Beurteilungen gem. des sog. `Bauturbos´ 
unterliegen, hat die Baugenehmigungsbehörde das sog. Einvernehmen der Gemeinde gem. 
§ 36 BauGB herzustellen. Im Gegensatz dazu muss für die o.g. neuen Regelungen im 
Rahmen des "Bau-Turbos" die Zustimmung der Gemeinde vorliegen. Die Zustimmung kann 
nicht durch die Baugenehmigungsbehörden ersetzt werden, so wie es im Einvernehmen 
möglich ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren 
Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre 
Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, 
bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Das bedeutet, dass im Rahmen von 
Baugenehmigungen städtebauliche Verträge abgeschlossen werden können, um 
städtebauliche Ziele wie z.B. die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Umsetzung konkreter 
städtebaulicher Konzepte etc. abzusichern. Darüber hinaus soll die Gemeinde die 
Möglichkeit haben, die betroffene Öffentlichkeit im angemessenen Rahmen (ähnlich zu den 
Beteiligungsschritten im Bauleitplanverfahren) zu informieren. 
  
Weiteres Vorgehen 
Grundgedanke des "Bau-Turbo" ist, dass die Gemeinden die Schaffung von Wohnraum 
ermöglichen, ohne Bauleitplanung betreiben zu müssen. Die theoretischen Möglichkeiten, 
sich unabhängig von BauGB und auch Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu bewegen, 
werden sehr weitreichend sein. Entscheidend ist jedoch, wie die Gemeinden im eigenen 
Ermessen, diese Möglichkeiten nutzen werden. Zudem ist auch in den verschiedenen 
Anwendungsbereichen zu prüfen, in welchem Umfang Umweltbelange berührt sind, auch 
 
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dies kann über die Anwendbarkeit entscheiden. Artenschutzrechtliche Fragestellungen sind 
immer zu beachten. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nicht. Genau so kann die 
Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung nur im Rahmen des 
Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft und einzeln beklagt 
werden. 
  
Die Verwaltung befindet sich zurzeit in der Entwicklung der zu erwartenden Prozesse und 
Prüfung, inwieweit Möglichkeiten des Bau-Turbos eine Erleichterung für den Wohnungsbau 
darstellen kann, ohne gleichzeitig die Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen 
Planungshoheit in Gänze aufzulösen. 
  
 gez. Clodius 
  
  
 
Anlage/n 
Keine 
 
 
[Dokumentende]