Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum - Konzeptvergabe städtischer Grundstücke
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2162-01
Datum: 2018-08-07
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 08.05.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2162-01
öffentlich
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum - Konzeptvergabe 
städtischer Grundstücke
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 16.08.2018 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 11.09.2018 Ö Vorberatung
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 11.09.2018 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 25.09.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 25.09.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zur Vergabe stadteigener Grundstücke als Wohnbauflächen sollen entsprechend Punkt 5 
des Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum in der Regel konzeptionelle 
Bieterverfahren durchgeführt werden, die sowohl ein Gebot auf den Kaufpreis als auch die 
Vorlage eines Konzepts zur Nutzung sowie zur städtebaulich/architektonischen und 
energetischen Gestaltung der beabsichtigten Bebauung umfassen. 
Ausgenommen hiervon sind Einzelvermarktungen mit weniger als 12 möglichen 
Wohneinheiten und Projektentwicklungen zum Weiterverkauf unbebauter Flächen. 
Die jeweils festzulegenden wesentlichen Kriterien der Bewertung sind bei Ausschreibung 
bekannt zu geben. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
x Ja z. T. sind geringere Erträge als bei reinen Höchstpreisvergaben zu erwarten
B. Personelle Auswirkungen: -
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: -
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Änderung Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum; Festlegung von ausschl. 
Höchstpreisvergaben; Festlegung von Konzeptvergaben
E. Beteiligte Stellen: EB Immobilien und Gebäudemanagement
FB Finanzen und Controlling
FB Recht und Datenschutz
FB Integration, Soziales und Bürgerengagement
FB Umwelt und Klimaschutz
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
                                                           Seite: 2/3
Sachverhalt:
Bereits mit Inkrafttreten des „10-Punkte-Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum“ 1) in 
Osnabrück durch Ratsbeschluss vom 14.06.2016 wurde unter Punkt 5 Satz 1 beschlossen:
„Grundsätzlich soll die Vermarktung städtischer Grundstücke 
 durch Vergaben nach Konzept erfolgen.“
Dies ist bis heute unverändert Beschlusslage und sollte insbesondere gemeinwohl-
orientierten Bauprojekten zur Chance auf den Erwerb eines Grundstücks verhelfen, die sich 
in einem preisorientierten Wettbewerb meist nicht durchsetzen können. 
Der Vorschlag ging zurück auf das Wohnraumversorgungskonzept 1)  (InWIS, 2015), s. S. 77 
„Bei der Vergabe städtischer Grundstücke können die Vergabekriterien, im Sinne der 
Zielsetzung bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, angepasst werden. Dabei kommt dann 
nicht das Höchstgebot zum Zuge, sondern z. B. das überzeugendste Konzept für 
bezahlbare Mieten oder Kaufpreise: „Konzeptvergabe statt Höchstpreisprinzip“. […]“.
Zu unterscheiden sind bei Grundstücksvergaben im Wesentlichen folgende Möglichkeiten: 
a) Direktvergabe 
    zum Verkehrswert an einen konkreten Erwerber mit einem Alleinstellungsmerkmal, 
    z. B. bisher Erbpächter eines Grundstücks o. a. und/oder wenn ein Bieterverfahren 
    keine Aussicht auf einen höheren Verkaufspreis verspricht 
b) Bieterverfahren
    mit Wettbewerb um das höchste Kaufpreisgebot für das Grundstück
c) Konzeptionelles Bieterverfahren
    bei dem sowohl ein Kaufpreisangebot als auch das Konzept des Vorhabens bei
    der Auswahl gewertet werden
d) Konzeptvergabe 
    zum Festpreis (d. h. in der Regel zum Verkehrswert*) wird ein Grundstück angeboten, 
    um Ziele im besonderen öffentlichen Interesse umzusetzen, z. B. wohnungspolitische, 
    städtebauliche, gestalterische, ökologische/energetische, verkehrliche oder andere  
    funktionelle Ziele, die entsprechend einer zuvor festgelegten Matrix bewertet werden   
    und das beste Konzept zum Zuge kommen lassen.    
*Vergaben unter „dem vollen Wert“ sind in Niedersachsen aus haushaltsrechtlichen Gründen 
grundsätzlich nicht zulässig (s. a. VO/2018/1907-01). Sie könnten auch gegen Europäisches 
Beihilferecht gem. Artikel 107 Abs. 1 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen 
Union (AEUV) verstoßen und scheiden damit aus. 
Bisher wurden in Osnabrück bei Grundstücksvergaben grundsätzlich Bieterverfahren 
gewählt wie unter b) beschrieben, zum Teil im Konzern auch einzelne Konzeptionelle 
Bieterverfahren wie unter c) genannt. Bei beiden Varianten war im Vordergrund immer das 
Höchstpreisgebot.  
Da alle gemeinwohl- und bewohnerorientierten, zusätzlichen Konzeptüberlegungen die 
Kosten für die Vorhabenträger zwangsläufig erhöhen, kommen Angebote z. B. mit einer 
sozialen Ausrichtung, die über die Minimalanforderungen hinausgehen, bei dieser Wertung 
in der Regel nicht zum Zuge.  
Da die Schaffung eines bedarfsgerechten Wohnraumangebots insbesondere für untere und 
mittlere Einkommensgruppen, vor allem auch für Haushalte mit Kindern, sowie auch dem 
Ziel unterschiedlichen Wohnbedürfnissen gerecht zu werden, z. B. barrierefreies Wohnen 
und gemeinschaftliche Bau- und Wohnformen, zu den zentralen Zielen der Stadt Osnabrück 
gehört, ist es unverzichtbar, die Konzeptqualität der beabsichtigten Vorhaben bei der 
Vermarktung stadteigener Wohnbaugrundstücke ebenfalls zu berücksichtigen. 
                                                           Seite: 3/3
Auf diesem Wege hätte die Stadt konkret Einfluss auf den Wohnungsmarkt und die 
Dämpfung von Miet- und Kaufpreisen. Kleineren, gemeinwohlorientierten oder bürger-
schaftlich organisierten Gruppen könnte ermöglicht werden, sich im Bieterwettstreit mit ihren 
Projekten zu positionieren. Gleichzeitig würden die prioritären Ziele der Stadt umgesetzt, 
auch im Sinne einer positiven Quartiersentwicklung und einer langfristigen Daseinsvorsorge 
für die Bürgerinnen und Bürger.  
 
Daher sollen künftig bei der Vergabe stadteigener Grundstücke grundsätzlich konzeptionelle 
Bieterverfahren durchgeführt werden. Eine Muster-Matrix als Beispiel für eine Bewertung ist 
beigefügt. Die konkrete Ausgestaltung von Kriterien, prozentualen Anteilen, 
Mindestbedingungen etc. müsste im jeweiligen Verfahren zu den konkreten Grundstücken 
festgelegt und zur Ausschreibung bekannt gegeben werden. 
Die Anteile können insbesondere für „Leuchtturmprojekte“ entspr. Punkt 3 des 
Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum auch stärker nach konzeptionellen 
Gesichtspunkten ausgerichtet sein.  
 
1)  s. https://www.osnabrueck.de/wohnraumkonzept.html
Anlage: Muster-Matrix 
 
Muster einer Bewertung "Konzeptionelles Bieterverfahren Wohnbaugrundstück"
Wohnraumversorgung / Nutzungskonzept Städtebauliches Konzept / Architektur / Freiraum Energie und Mobilität Kaufpreisangebot
insges. max. 80 Punkte insges. max. 70 Punkte insges. max.  50 Punkte insges. max. 200 Punkte 
geplante Wohnraumangebote
(Mengen, Größen etc.)
Mindestanteil
Sozialbind. k.o.-
Kriterium;
höherer Anteil
wird positiv
bewertet
max. ges.  …
Punkte
Städtebauliche Struktur
max. ges.  …
Punkte
Energiestandard
max. ges.  …
Punkte
davon Wohnflächen preis-
gebundener Wohnraum (MW / ET) Einbindung in die Umgebung Kfw-Effizienzhaus 55
Einhaltung der Mindestquote
Sozialbindungen Bauformen / Kubatur der Gebäude Kfw-Effizienzhaus 40
Überschreitung der Mindestquote
Sozialbindungen um … Anzahl der Wohneinheiten
max. ges.  …
Punkte
Kfw-Effizienzhaus 40 bei
Wohngebäuden mit sozialer
Bindung
Umfang Mietwohnraum  an
Wohnflächen gesamt  und
erwartete Mietpreise
hoher Anteil
Mietwohn-
raum zu
günstigen
Preisen wird
positiv
bewertet
max. ges. …
Punkte
Mix Wohntypologien IFB-Passivhaus
Sozialbindung MW für untere
Einkommens-gruppen (einfacher
WBS, max. KM 5,60 €/qm)
Qualität / Funktionalität der
Wohnungsgrundrisse
IFB-Passivhaus bei Wohngebäuden
mit sozialer Bindung
Sozialbindung MW für mittlere
Einkommens-gruppen
(Überschreitung WBS 20 %, max.
KM 7,- € qm)
Dachform / Gestaltung
max. ges.  …
Punkte
Plus-Energiehaus
Fassadengestaltung Plus-Energiehaus bei Wohngeb.
mit sozialer Bindung
Dauer und Sicherstellung der Bindu
ng MW (z. B. durch Inanspruchnah
me eines Förderprogrammes)
Materialität
Unterschreitung der EnEV 2014
Hauseingänge
Anteil preisgünstigen Eigentums für
Haushalte mit Kindern i. S. städt.
Förderung (max. 2.400 €/m²)
positive
Bewertung für
ziel-gruppen-
orientierte
Angebote inkl.
Preisge-
staltung max. ges.  ...
Punkte
Gestaltung der Vorgärten,
Garagen/Carports/Nebengebäude Energieversorgungskonzept
max. ges.  …
Punkte
Angebotspreis bezugsfertiger
Wohnungen / Häuser für Familien Grundstückszufahrten und -
einfriedungen
Deckung Grundlast
im Konzept dargestellte
Durchmischung unter-schiedlicher
Nutzer und Berücksichtigung bes.
Zielgruppen wie z. B.
positive
Wertung für
Diversität und
konkrete
Darstellung der
Angebote
max. ges. …
Punkte
Unterbringung von Ausstattung
(Mülltonnen, BHKW u.a.)
Deckung Grundlast auf Basis EE
Deckung Spitzenlast (auf Basis EE)
barrierearm / barrierefrei /
Rollstuhlfahrerwohnungen
Sonstige städtebauliche oder
architektonische Besonderheiten
max. ges.  …
Punkte
gebäudeübergreifende
Wärmeversorgung
Seniorenwohnungen Nahwärme
Studentenwohnungen Nahwärme mit Einbezug weiterer
NachbarschaftenWE kinderreiche Haushalte
Mehrgenerationenkonzept
Mobilitätskonzepte
max. ges.
…
Punkte
Bau-/Wohngruppen
weitere konzeptionelle
Besonderheiten, z. B.
"Leuchtturmprojekte" des sozial
innovativen Wohnungsbaus
max. ges. …
Punkte
Stellplatzkonzept
Fahrradstellplätze
weitere Besonderheiten zur
Umsetzung und Nachhaltigkeit des
Vorhabens
max. ges.
…
Punkte
80 0 70 0 50 0 200    . 0
Gesamtpunktzahl 0