Abschlussbericht energetisches Quartierskonzept Schäferhof
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2024/3719
Datum: 2024-11-11
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 28.10.2024 
Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2024/3719
öffentlich
Abschlussbericht energetisches Quartierskonzept Schäferhof
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 21.11.2024 Ö Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 03.12.2024 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Stadt mit Zukunft - intelligent mobil-nachhaltig-verantwortungsvoll (Ziel 2021-2030)
 Ausbau erneuerbarer Energien voranbringen
 Energieverbrauch senken
Sachverhalt:
Das auf Antrag durch die Stadt Osnabrück von der KfW und der NBank geförderte 
energetische Quartierskonzept Schäferhof (Anlage) zeigt auf, wie sich die 
Wohneigentümergemeinschaft (WEG) Schäferhof aufstellen kann, um notwendige 
Sanierungsmaßnahmen der zwischen 1973 bis 1982 errichteten Mehrfamilienhäuser mit 
weiteren energetischen Maßnahmen zu verknüpfen. Das Konzept beschreibt Maßnahmen 
zur nachhaltigen Energieversorgung des Quartiers. Gleichzeitig werden sowohl die aktuellen 
als auch die perspektivischen Wirkungen der größeren Unabhängigkeit von Netzstrom und 
fossilen Energieträgern auch im Hinblick auf die zukünftige Energiekostenstruktur der 
Bewohnerinnen und Bewohner beschrieben. Darüber stellt ein Szenario dar, wie für das 
gesamte Quartier eine Klimaneutralität erreicht werden kann.
Die Variante einer gebäudetechnischen Sanierung der Dächer, Außenwände, Fenster und 
der Kellerdecken auf das Niveau der durch die Bundesförderung für Einzelmaßnahmen 
(BEG-EM) vorgegebenen Energieeffizienz sowie Ersatz der Gaskessel durch monovalente 
Wärmepumpen, ist aus aktueller Sicht die zukunftsfähigste und wirtschaftlichste Lösung – 
auch in Verbindung mit einer Nutzung der Dachflächen zur eigenen Stromerzeugung (150 
kWp). Bei Umsetzung dieser Maßnahmen wird im Quartier keine fossile Energie mehr 
bezogen. Lediglich der deutsche Strommix wird extern bezogen. Dieser ist aktuell noch nicht 
CO2-frei. Doch die bundesweiten Ziele beabsichtigen diesen immer weiter auf erneuerbare 
Energien umzustellen, wodurch sich auch der CO 2-Ausstoß durch das Quartier weiter 
verringert. Mit der ganzheitlichen Bedeckung der Dachflächen mit Photovoltaikmodulen ist 
das Potential an eigenerzeugtem erneuerbaren Strom ausgeschöpft.
Im Vergleich zu einer Referenzvariante, welche auf das Quartier zukommt, sobald die 
aktuellen Wärmeerzeuger ausfallen und getauscht werden müssen, steigen zwar die 
Investitionskosten, da mehr Anlagentechnik eingebaut wird. Allerdings ist aufgrund der 
erneuerbaren Technologie eine Beantragung von Fördermitteln möglich und wird in den 
beiden Varianten eingerechnet. Dennoch steigen die Investitionskosten in den einzelnen 
Varianten. Dafür sinken die Energiekosten und es werden zusätzliche Erlöse durch die 
Stromeinspeisung generiert. Somit ist die Variante mit der Installation von mehreren 
Wärmepumpen und die Nutzung von Luftwärme die günstigste Option zur 
Energieversorgung für das Quartier.
Allgemein kann die Wirtschaftlichkeit optimiert werden, wenn der individuelle Haushaltsstrom 
mit dem selbst erzeugten Strom gedeckt wird.
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Bei Umsetzung dieser priorisierten Variante würde sich der Endenergieverbrauch des 
Gebäudekomplexes mit insgesamt 7.700 Quadratmeter Wohnfläche und 102 Wohneinheiten 
um 872.000 kWh/a und damit um mehr als die Hälfte reduzieren und perspektivisch eine 
CO2-Reduktion von ca. 286 t/a pro Jahr bzw. 67 % gegenüber der Ausgangssituation erreicht 
werden.
Hintergrund der Konzepterstellung 
Im Vorfeld verschiedener anstehender Sanierungsnotwendigkeiten der Wohngebäude ist die 
Wohneigentümergemeinschaft über die Hausverwaltung an die Stadt Osnabrück 
herangetreten, weil der Wunsch nach einer Energiebedarfsreduktion in Verbindung mit einer 
verstärkten Integration von erneuerbarer Energieproduktion besteht. Gleichzeitig sollten 
Maßnahmen der Umfeldverbesserung und Solarstromerzeugung für weitere gemeinsame 
Nutzungen in den Sektoren Wärme oder Mobilität untersucht werden. In Verbindung mit 
einer ebenfalls notwendigen eingehenden Überprüfung der Gebäudehülle auf energetische 
Schwachstellen sowie der Gebäudetechnik in Bezug auf die Reduktion fossiler Energieträger 
durch Effizienzsteigerung ergab sich so ein umfangreiches zu untersuchendes Gesamtpaket. 
Durch das KfW-Förderprogramm 432 „Energetische Stadtsanierung – Klimaschutz und 
Klimaanpassung im Quartier“, wird das hier notwendige Untersuchungspaket mit 75 Prozent 
und von der NBank nochmals mit bis zu 15 Prozent bezuschusst. Der Förderantrag kann 
ausschließlich durch die Kommune gestellt, jedoch im Falle einer Bewilligung an eine WEG 
weitergereicht werden.
Die WEG Schäferhof ist über ihre Hausverwaltung an den Fachbereich Umwelt und 
Klimaschutz herangetreten, um diese Zuschüsse nach dem Programm 432 zu beantragen 
und so die Kosten einer notwendigen Beauftragung eines Fachplaners zur Erstellung des 
Quartierskonzeptes zu reduzieren.
Da die Wohnungseigentümergemeinschaft hier selbst initiativ geworden ist, konnte für dieses 
Projekt, bei Vorliegen wirtschaftlicher Umsetzungsmaßnahmen, von einer hohen 
Umsetzungswahrscheinlichkeit ausgegangen werden. Gleichzeitig ist das Quartier 
Schäferhof beispielhaft für viele andere Quartiere im städtischen Geschosswohnungsbau. 
Unabhängig davon, ob diese Quartiere im Rahmen einer Eigentumsgemeinschaft betrieben 
werden oder auch andere Formen vorliegen, sind die Ergebnisse dieses Konzeptes von den 
Grundaussagen auf andere Quartiere übertragbar. Daher hat die Stadt Osnabrück ein 
grundsätzliches Interesse an der Durchführung dieses Projektes und war insofern gerne 
bereit, den entsprechenden Förderantrag bei der KfW einzureichen und das Projekt zu 
begleiten. Nach Unterzeichnung einer entsprechenden Kooperationsvereinbarung und 
Bewilligung durch die KfW und die NBank konnte der Auftrag zur Konzepterstellung im 
Dezember 2023 erteilt werden und nun nach Fertigstellung des Konzeptes der 
Verwendungsnachweis bei der KfW eingereicht werden.
Die positiven Ergebnisse der Untersuchung werden der Eigentümerversammlung im Januar 
2025 vorgestellt, um im Anschluss die nächsten Schritte zur Umsetzung des Konzeptes in 
die Wege zu leiten.
Leider ist inzwischen das Programm 432 der KfW ersatzlos gestrichen worden, so dass kein 
Antrag für ein anschließendes Sanierungsmanagement bei der KfW mehr gestellt werden 
kann. Sofern jedoch die WEG zur Unterstützung der Umsetzung im nächsten Schritt ein 
Sanierungsmanagement / Planungsbüro mit der fachlichen Begleitung und Ausführungs-
planung beauftragen möchte, soll das Projekt von Seiten der Stadt Osnabrück weiterhin 
fachlich und ggfs. auch finanziell im Rahmen der Umsetzung der Maßnahme 25 des 
Vorreiterkonzeptes Klimaschutz (VO/2024/2828-01) „Unterstützung von lokalen Akteuren bei 
der Umsetzung von dezentralen Nahwärmenetzen“ unterstützt   werden.
Gez.Strathmann
Anlage:
Abschlussbericht Energetisches Quartierskonzept Schäferhof
                                                           Seite: 3/3
Energetische Stadtsanierung 
KFW 432 
Quartier Zum Schäferhof 
 
 
Im Auftrag von:  
Eigentümerschaft „WEG Zum Schäferhof“ 
 
Vertreten durch:  
WVG Petersson mbH 
Frau Bunselmeyer 
 Kollegienwall 1A 
 49074 Osnabrück 
 [E-MAIL ENTFERNT] 
 
Erstellt von:    
IngenieurNetzwerk Energie e.G.   RaUm Consult GmbH 
Herr Benke      Herr Schaal 
Charlottenburger Ring 16    Stau 123 
49186 Bad Iburg     26122 Oldenburg 
[E-MAIL ENTFERNT]     [E-MAIL ENTFERNT] 
 
Ansprechpartner der Kommune     
 
 Stadt Osnabrück, Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
 Frau Fritsch-Riepe 
 Hannoversche Straße 6-8 
 49084 Osnabrück 
 [E-MAIL ENTFERNT] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Osnabrück, den 25.10.2024 
 
Das vorliegende Konzept wird erstellt im Rahmen und unter der Förderung des Programms 432 
„Energetische Stadtsanierung – Zuschüsse für Quartierkonzepte und Sanierungsmanager“ der 
KfW-Bankengruppe im Auftrag des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI). 
 

Inhalt 
1 Zusammenfassung ...................................................................................................................... 1 
2 Einführung ................................................................................................................................... 1 
2.1 Zielsetzung und Aufgabenstellung ........................................................................................ 1 
2.1.1 Klimaschutzziele Deutschland ....................................................................................... 1 
2.2 Klimaschutzziele der Stadt Osnabrück ................................................................................... 2 
2.3 Quartier Zum Schäferhof ....................................................................................................... 4 
2.4 Aufgabenstellung und Zielsetzung des KfW 432 Programms .................................................. 5 
3 Vorgehen und Methodik ................................................................................................................ 6 
3.1 Beteiligung der Eigentümer und Bewohner ............................................................................. 8 
3.2 Projektablauf ....................................................................................................................... 8 
4 Baulich-energetische und städtebauliche Quartiersanalyse .......................................................... 14 
4.1 Vorgehen und Methodik ...................................................................................................... 14 
4.2 Relevante Planungen und Konzepte ..................................................................................... 15 
4.3 Bevölkerung ....................................................................................................................... 16 
4.4 Gebäude ............................................................................................................................ 17 
4.5 Nutzung ............................................................................................................................. 18 
4.6 Bauteile ............................................................................................................................. 19 
4.6.1 Außenwand ................................................................................................................ 19 
4.6.2 Dachaufbau ................................................................................................................ 20 
4.6.3 Boden gegen unbeheizten Keller/ Geschossdecke ........................................................ 21 
4.7 Energieversorgungssystem ................................................................................................. 22 
4.8 Übergeordnete Rahmenbedingungen ................................................................................... 22 
4.9 Grünflächen und Überhitzung .............................................................................................. 23 
4.9.1 Dachbegrünung .......................................................................................................... 23 
4.9.2 Fassadenbegrünung.................................................................................................... 23 
4.9.3 Begrünung von Freiflächen .......................................................................................... 24 
4.9.4 Oberflächenwassermanagement ................................................................................. 25 
4.10 Mobilität ............................................................................................................................ 25 
4.10.1 Fußwege .................................................................................................................... 25 
4.10.2 Radwege .................................................................................................................... 26 
4.10.3 Öffentlicher Personen-Nahverkehr (ÖPNV) ................................................................... 26 
4.10.4 Gemeinschaftliche Mobilität ........................................................................................ 27 
4.10.5 Individuelle Mobilität ................................................................................................... 27 
5 Das Quartier ............................................................................................................................... 29 
5.1 Energie und CO2 Bilanz ....................................................................................................... 29 
5.2 Bilanzierungsmethodik ....................................................................................................... 29 
5.3 Energiebilanz des Quartiers ................................................................................................ 29 
5.4 Bestandsversorgungssystem .............................................................................................. 30 
5.5 Energiebedarf Wärme ......................................................................................................... 31 
5.6 Energiebedarf Strom ........................................................................................................... 32 
6 Zielsetzung / Arbeitsschritte ...................................................................................................... 33 
6.1 Zielsetzung ........................................................................................................................ 33 
6.2 Konkretisierung vorhandener Einsparpotenziale ................................................................... 33 
6.3 Priorisierung der Maßnahmen im Quartier ........................................................................... 34 
6.4 Sanierungskonzept ............................................................................................................. 34 
6.5 Erzeugung erneuerbarer Energien ........................................................................................ 34 
6.6 Zusammenfassung der Ergebnisse und Klimaschutzwirk ung ................................................ 34 
7 Einsparmaßnahmen im Quartier .................................................................................................. 36 
7.1 Gebäudesanierung.............................................................................................................. 36 
7.1.1 Dachflächen ............................................................................................................... 36 
7.1.2 Außenwände .............................................................................................................. 37 
7.1.3 Kellerdecke ................................................................................................................ 37 
7.1.4 Fenster ....................................................................................................................... 38 
7.1.5 Wirtschaftlichkeit Gebäudesanierung ........................................................................... 38 
7.2 Energieversorgungskonzept ................................................................................................ 40 
7.2.1 Anlagenkonzept Variante 1 .......................................................................................... 40 
7.2.2 Anlagenkonzept Variante 2 .......................................................................................... 41 
7.2.3 Wirtschaftlichkeit Energieversorgungskonzept ............................................................. 42 
7.3 Ergebnis der Maßnahmen ................................................................................................... 43 
7.4 Mieterstrom und Stromliefer-Contracting ............................................................................. 44 
7.5 Lokale Energieversorgung Strom und Wärme ....................................................................... 46 
8 Akteursanalyse und Beteiligung .................................................................................................. 46 
8.1 Befragung der Eigentümer*Innen und Einwohner*Innen Akteursbeteiligung .......................... 46 
8.2 Die Umfrage ....................................................................................................................... 47 
8.3 Ergebnisse der Umfrage ...................................................................................................... 48 
8.3.1 Mobilität ..................................................................................................................... 48 
8.3.2 Barrierefreiheit ........................................................................................................... 48 
8.3.3 Energetische Analysen ................................................................................................ 49 
8.3.4 Energienutzung ........................................................................................................... 50 
8.3.5 Gesamtbewertung ....................................................................................................... 51 
9 Handlungsprogramm und Leitbild ............................................................................................... 52 
9.1 Vorgehen ........................................................................................................................... 52 
9.2 Erneuerbare Energien.......................................................................................................... 52 
9.3 Energieeinsparung und Energieeffizienz .............................................................................. 53 
9.4 Beratung und Informationen................................................................................................ 54 
9.5 Klimafreundliches Quartiersleben ........................................................................................ 55 
10 Umsetzungsmanagement ....................................................................................................... 57 
10.1 Sanierungsmanagement ..................................................................................................... 57 
10.2 Schwerpunkt-Projekte ......................................................................................................... 57 
10.3 Maßnahmenkatalog ............................................................................................................ 57 
10.4 Umsetzungshemmnisse ...................................................................................................... 61 
10.5 Akteurseinbindung und -vernetzung ..................................................................................... 62 
10.6 Öffentlichkeitsarbeit ........................................................................................................... 63 
10.7 Projektcontrolling und Evaluierung ...................................................................................... 64 
10.8 Finanzierung und Förderung ................................................................................................ 68 
10.9 Digitalisierung ................................................................................................................ 68 
11 Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................ 69 
12 Tabellenverzeichnis ................................................................................................................ 69 
13 Anhang .................................................................................................................................. 71 
13.1 Flyer Informationsveranstaltung .......................................................................................... 71 
13.2 Auswertung Umfrageergebnisse ......................................................................................... 73 
13.2.1 Mieter ........................................................................................................................ 73 
13.2.2 Eigentümer ................................................................................................................. 77 
13.3 Auswertung der Umfrage Homepage ................................................................................... 80 
13.4 Protokoll Workshop ............................................................................................................ 83 
13.5 Umfragebogen ................................................................................................................... 87 
13.6 Berechnungen PV-Belegung ................................................................................................ 92 
13.6.1 Volleinspeisung in das öffentliche Netz ....................................................................... 92 
13.6.2 PV-Anlage Eigenverbrauch und Netzeinspeisung ........................................................ 101 
13.6.3 PV-Anlage Eigenverbrauch mit Batteriespeicher und Netzeinspeisung ......................... 112 
13.7 Gebäudesteckbriefe Ist-Stand ........................................................................................... 125 
13.7.1 Gebäude 13,13a ........................................................................................................ 125 
13.7.2 Gebäude 15,15a ........................................................................................................ 127 
13.7.3 Gebäude 17 .............................................................................................................. 129 
13.7.4 Gebäude 17a ............................................................................................................ 131 
13.7.5 Gebäude 19 .............................................................................................................. 133 
13.7.6 Gebäude 21 .............................................................................................................. 135 
13.7.7 Gebäude 21a ............................................................................................................ 137 
13.7.8 Gebäude 23 .............................................................................................................. 139 
 
1 
 
1 Zusammenfassung 
In diesem Dokument wird die energetische Stadtsanierung des Quartiers Zum Schäferhof in 
Osnabrück beschrieben. Ziel ist es, den Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß durch bauliche 
Maßnahmen zu senken und erneuerbare Energien einzusetzen. Das Konzept verfolgt einen 
ganzheitlichen Ansatz, bei dem sowohl Gebäudesanierungen als auch die städtebauliche 
Aufwertung im Fokus stehen. 
Wichtige Maßnahmen umfassen: 
 Gebäudedämmung (Außenwände, Dach, Kellerdecken) 
 Erneuerbare Energien (Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen) 
 Grünﬂächen (Dach- und Fassadenbegrünung) zur Hitzeminderung 
 Verbesserung der Mobilität (Elektrofahrzeuge, Carsharing) 
Die Stadt Osnabrück unterstützt das Projekt, um die Klimaziele zu erreichen, wie die Reduzierung 
des CO₂-Ausstoßes und die Erhöhung der Energieeﬃzienz. 
Hauptziele sind die Sanierung der Gebäude im Quartier sowie der Einsatz erneuerbarer Energien, 
wie z. B. Photovoltaikanlagen. Dabei werden sowohl bauliche Maßnahmen wie Dämmung von 
Dächern, Wänden und der Tausch von Fenstern, als auch die Verbesserung der Energieversorgung 
durch alternative Energien wie Wärmepumpen gefördert. Ein besonderes Augenmerk liegt auf der 
Einbindung der Bewohner und Eigentümer, um die Akzeptanz und Mitwirkung bei den Maßnahmen 
zu steigern. 
Neben den technischen Aspekten werden auch städtebauliche und soziale Aspekte 
berücksichtigt, um das Quartier zukunftssicher und klimafreundlich zu gestalten. 
Veranstaltungen, Umfragen und Workshops helfen dabei, die Wünsche und Bedürfnisse der 
Bewohner in den Prozess einzubeziehen. Zudem werden Mobilitätskonzepte, wie die Förderung 
von Fuß- und Radwegen, Elektromobilität und Carsharing, diskutiert. 
Zusammenfassend bietet das Programm nicht nur Lösungen für den Klimaschutz, sondern auch 
eine bessere Lebensqualität im Quartier, unterstützt durch Förderungen und Beratungen für die 
Eigentümer und Bewohner. 
 
2 Einführung 
2.1 Zielsetzung und Aufgabenstellung 
2.1.1 Klimaschutzziele Deutschland 
Die Ziele des Klimaschutzes in Deutschland beruhen auf dem Pariser Klimaabkommen, das im 
Jahr 2015 angenommen wurde. Deutschland hat zugesagt, den Treibhausgasausstoß des Landes 
schrittweise zu reduzieren, um bis zum Jahr 2045 klimaneutral zu werden. Hier sind die 
bedeutendsten Ziele und Aktionen, die von der Bundesregierung deﬁniert wurden.  
 
2 
 
Bis zum Jahr 2045 strebt Deutschland an, klimaneutral zu sein. Das heißt, die 
Treibhausgasemissionen entweder auf null reduziert oder vollständig ausgeglichen sein sollen. 
Daher ist es notwendig, sämtliche noch vorhandene Emissionen durch Maßnahmen wie 
Aufforstung oder technische Lösungen zu kompensieren.  
Die Zielsetzung Deutschlands ist es, die Treibhausgasemissionen bis 2030, um mindestens 55 % 
zu senken (im Vergleich zum Niveau von 1990). Eine Reduktion von 88 % bis zum Jahr 2040 ist 
ein das nächste Zwischenziel im Hinblick auf die Klimaneutralität. 
Sektorale Zielvorgaben zur Erreichung der Gesamtziele wurden auch für bestimmte 
Wirtschaftssektoren festgelegt:  
 Energiewirtschaft: Die Nutzung von Kohle hat deutlich abgenommen, während 
erneuerbare Energien wie Wind und Solar stark gefördert werden.  
 Verkehr: Förderung der Elektromobilität und des öffentlichen Nahverkehrs und 
Verringerung der Nutzung fossiler Brennstoffe im Verkehr.  
 Gebäude: Eﬃzienzsteigerung der Heizungstechnologien, Unterstützung der 
Gebäudedämmung und Umstellung auf wiederverwertbare Wärmequellen.  
 Industrie: In der Industrie wird in klimafreundliche Technologien investiert und die 
Produktion wird allmählich dekarbonisiert.  
 Landwirtschaft: In der Landwirtschaft werden die Emissionen von Methan und Stickstoff 
durch umweltfreundlichere Bewirtschaftungsmethoden reduziert.  
Der Ausstieg aus der Kohle bis zum Jahr 2038 ist eine wichtige Komponente der Klimapolitik. 
Deutschland strebt danach, bis zum Jahr 2038 vollständig aus der Kohle auszusteigen. Es wird 
jedoch darüber debattiert, diesen Ausstieg auf ein früheres Datum vorzuziehen. 
Es ist geplant, bis zum Jahr 2030 80 % des Strombedarfs aus erneuerbaren Energiequellen zu 
decken, insbesondere aus Windkraft, Solarenergie und Biomasse. Die Entwicklung erneuerbarer 
Energien stellt einen wesentlichen Bestandteil der Klimaschutzstrategie Deutschlands dar.  
Im Jahr 2021 wurde in Deutschland für Brennstoffe, die für den Verkehr und die Gebäudeheizung 
genutzt werden, ein CO2-Preis festgesetzt. Dies zielt darauf ab, Anreize für einen Wechsel zu 
emissionsärmeren Alternativen zu schaffen.  
Deutschland versucht nicht nur, die Emissionen zu reduzieren, sondern auch eine 
Klimaanpassungsstrategie zu verfolgen, um die Auswirkungen des Klimawandels (z. B. 
Extremwetterereignisse, steigende Meeresspiegel) effektiver zu bekämpfen.  
 
2.2 Klimaschutzziele der Stadt Osnabrück 
Das Klimaanpassungskonzept der Stadt Osnabrück hat das Ziel, die Stadt auf die bereits 
spürbaren sowie künftigen Auswirkungen des Klimawandels vorzubereiten. Im Mittelpunkt stehen 
insbesondere Maßnahmen zur Reduzierung von Hitzebelastungen und zum Schutz vor extremen 
 
3 
 
Wetterereignissen wie Starkregen und Hochwasser. Wesentliche Aspekte des 
Klimaanpassungskonzepts: 
Hitze- und Klimaschutz in der Stadtplanung: 
 Angesichts der Tatsache, dass die Temperaturen in städtischen Gebieten aufgrund 
der dichten Bebauung sowie Versiegelung besonders stark ansteigen, umfasst das 
Konzept Maßnahmen zur Begrünung von Gebäuden, zur Schaffung von schattigen 
Plätzen und zur Entsiegelung versiegelter Flächen  
Starkregen- und Hochwassermanagement:  
 Dies umfasst die Verbesserung der Wasserinfrastruktur, darunter auch 
Entwässerungssysteme, die Flächenversickerung sowie den Ausbau von 
Hochwasserschutzmaßnahmen, um Überschwemmungen in urbanen Regionen zu 
verhindern. Klimaanpassungsmaßnahmen gesteigert werden 
Förderung von Grünﬂächen:  
 Die Stadt legt verstärkt Wert auf die Begrünung urbaner Räume, um das Mikroklima 
zu verbessern und die Hitzebelastung zu reduzieren. Dazu zählen Stadtparks ebenso 
wie kleine grüne Oasen, wie beispielsweise begrünte Dächer und Fassaden 
 
Das Programm „Osnabrück saniert“ fördert die energetische Sanierung von bestehenden 
Gebäuden in Osnabrück und hat das Ziel, den Energieverbrauch zu verringern sowie die CO₂-
Emissionen zu minimieren. Hierbei werden Zuschüsse für verschiedene Maßnahmen 
bereitgestellt, darunter die Dämmung von Außenwänden, Dachﬂächen und Kellerdecken sowie die 
Installation von Photovoltaikanlagen. Wesentliche Aspekte des Programms: 
Fördermaßnahmen: 
- Dämmmaßnahmen (Außenwände, Dach und Kellerdecken) 
- Photovoltaikanlagen an Wohngebäuden 
Förderhöhe: Zuschüsse können bis zu 30 % der förderfähigen Kosten für Dämmmaßnahmen an 
Mehrfamilienhäusern betragen. Für Photovoltaikanlagen gibt es Förderungen von bis zu 500 Euro 
pro kWp (ab einer Leistung von 8 kWp). 
Zielgruppe: Zielgruppen sind Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sowie von Ein- und 
Zweifamilienhäusern, darüber hinaus auch gemeinnützige Vereine. 
Dieses Programm ist ein essenzieller Bestandteil der städtischen Klimaschutzstrategie, um die 
Renovierung von Wohngebäuden voranzubringen und zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2040 
beizutragen. 
 
4 
 
2.3 Quartier Zum Schäferhof 
Das Quartier Schäferhof liegt in Osnabrück, im Stadtteil Dodesheide. Die Dodesheide ist ein 
Stadtteil im Norden von Osnabrück und gehört zu den ruhigeren und naturnahen Wohngebieten 
der Stadt. Der Stadtteil zeichnet sich durch eine Mischung aus älteren Wohnsiedlungen, 
Einfamilienhäusern und Neubauprojekten aus. Es ist ein sehr familienfreundlicher Stadtteil, mit 
einer Vielzahl an Schulen, Kindergärten und Sportanlagen.  
Die Dodesheide grenzt u. a. an die Stadtteile Haste und Sonnenhügel.  
Das Quartier Zum Schäferhof beﬁndet sich an der gleichnamigen Straße unter den Hausnummern 
13-23. Die Straße Zum Schäferhof grenzt das Quartier im Osten ab. Im Westen begrenzt der 
zugehörige Parkplatz das Quartier. Die Nord- und Südbegrenzungen sind jeweils kleine Fußwege.  
In rund 100 m Entfernung nördlicher Richtung verläuft die Vehrter Landstraße. Nordwestlich liegt 
ein kleines Waldstück. 
Das Quartier umfasst eine Fläche von rund 1ha und wird von der gelben Markierung begrenzt.    
Das Quartier besteht aus 102 Wohneinheiten in 9 Häusern. In der Zeit von 1973 bis 1982 wurde 
das Quartier Zum Schäferhof Hausweise und in mehreren Bauabschnitten errichtet.  Die 
Gesamtwohnﬂäche beträgt ca. 7700 m2. Die Eigentümer*innen organisieren sich in einer 
Abbildung 1 Das Quartier Zum Schäferhof 
 
5 
 
Wohnungseigentümergemeinschaft die wiederum in 9 Untergemeinschaften mit je 7-14 Parteien 
unterteilt ist. Die Verwaltung des Wohnkomplexes übernimmt die WVG Petersson mbH.  
Die Stadt Osnabrück unterstützt dieses Projekt aktiv, da es einen wichtigen Beitrag zu ihren 
Klimaschutzzielen leistet und gleichzeitig das Quartier Zum Schäferhof zu einem Modellbeispiel 
für nachhaltige Stadtsanierung machen kann. 
Der Gebäudebestand spielt eine bedeutende Rolle bei der Energieeinsparung, der Steigerung der 
Energieeﬃzienz und der Reduzierung der CO2-Emissionen, wobei er etwa 40 % des 
Endenergieverbrauchs und 30 % der CO2-Emissionen ausmacht. Das energetische 
Quartierskonzept am Schäferhof kann dazu beitragen, die Treibhausgase von Privathaushalten 
erheblich zu reduzieren. 
Eine schlüssige, umsetzbare und integrierte Handlungskonzeption mit dem Schwerpunkt der 
energetischen Gebäudesanierung in Verbindung mit einer städtebaulichen Aufwertung von 
Wohnvierteln ist Gegenstand dieser Untersuchung. Dabei werden die technischen und 
wirtschaftlichen Energieeinsparpotenziale im Quartier dargestellt. Außerdem werden 
Informationen über die soziale Struktur und die städtebaulichen Entwicklungschancen des 
Viertels aufgezeigt. Eine eﬃziente Energienutzung, eine klimafreundliche Energieversorgung, eine 
zukunftsfähige Aufwertung des Gebäudebestandes, lokaler Klimaschutz und Lebensqualität im 
Quartier gehören zu den vielfältigen Belangen einer zukunftsfähigen Quartiersentwicklung. 
Die Untersuchung beinhaltete die Untersuchung der gegenwärtigen Energieversorgung, der 
Struktur der Gebäude, der sozialen Struktur und der städtebaulichen Lage im gesamten Viertel. 
Informationsveranstaltungen ergänzten die Analyse. Die folgenden wesentlichen Kenndaten sind 
für die Entwicklung eines Konzepts relevant: 
 Das Quartier hat eine Gesamtwohnﬂäche von ca. 7.700m² 
 In dem Quartier beﬁnden sich 102 Wohneinheiten 
 Die Gebäudesanierung wurde bisher nicht ganzheitlich angegangen 
 Teilweise sanierte Bereiche sind vorhanden 
 
2.4 Aufgabenstellung und Zielsetzung des KfW 432 Programms 
Das KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ (Programmnummer 432) unterstützt Städte 
und Gemeinden dabei, Quartiere energetisch zu sanieren, um den Energieverbrauch zu reduzieren 
und den Klimaschutz voranzutreiben. Dabei wird ein ganzheitlicher Ansatz verfolgt, der nicht nur 
einzelne Gebäude, sondern das gesamte Quartier betrachtet. Das Programm fördert sowohl die 
Entwicklung integrierter Quartierskonzepte als auch die anschließende Umsetzung der geplanten 
Maßnahmen. 
Das Programm fördert auch begleitende Maßnahmen zur Sensibilisierung der Quartiersbewohner. 
Diese können Schulungen oder Informationskampagnen sein, die das Bewusstsein für 
energieeﬃzientes Verhalten und die Nutzung der neuen Technologien fördern. 
 
6 
 
Ein zentrales Ziel des KfW 432 Programms ist es, die Energieeﬃzienz der Bestandsgebäude im 
Quartier zu steigern. Dies wird durch energetische Sanierungen erreicht, die den Energieverbrauch 
deutlich senken und die Heizkosten der Bewohner reduzieren. 
Durch die Senkung des Energieverbrauchs und den verstärkten Einsatz erneuerbarer Energien soll 
der CO2-Ausstoß im Quartier erheblich verringert werden. Dies leistet einen wichtigen Beitrag zur 
Erreichung der kommunalen und nationalen Klimaschutzziele. 
Neben der Sanierung wird auch die Nutzung erneuerbarer Energien wie Solarstrom oder moderne 
Heizsysteme (z. B. Wärmepumpen) gefördert. Ziel ist es, die Energieversorgung im Quartier 
nachhaltiger und klimafreundlicher zu gestalten. 
Die energetische Sanierung soll nicht nur zur Energieeinsparung führen, sondern auch den 
Wohnkomfort der Bewohner verbessern. Eine wichtige Zielsetzung des Programms ist es, die 
Maßnahmen sozial verträglich umzusetzen, sodass sie für alle Bewohner tragbar bleiben und 
keine Verdrängungseffekte auslösen. 
Insgesamt zielt das KfW 432 Programm darauf ab, nachhaltige, energetisch optimierte 
Stadtquartiere zu schaffen, die den Anforderungen der Energiewende gerecht werden und eine 
Vorbildfunktion für andere Quartiere und Städte übernehmen können. 
Die Beteiligung der Eigentümer spielt eine zentrale Rolle im KfW 432 Programm, da ihre 
Zustimmung und aktive Mitwirkung entscheidend für den Erfolg der energetischen 
Quartierssanierung sind. Das Programm setzt auf eine enge Zusammenarbeit zwischen der Stadt, 
den Eigentümern, den Mietern und weiteren relevanten Akteuren, um die geplanten Maßnahmen 
eﬃzient und sozialverträglich umzusetzen. 
Da die Wohnungseigentümergemeinschaft hier selbst aktiv geworden ist kann für dieses Projekt, 
bei Vorliegen wirtschaftlicher Umsetzungsmaßnahmen, von einer hohen 
Umsetzungswahrscheinlichkeit ausgegangen werden und eine weitere beispielhafte Maßnahme 
im Rahmen des KfW-Förderprogramms „Energetische Sanierung“ werden. 
 
3 Vorgehen und Methodik 
Im Jahr 2023 hat die Stadt Osnabrück den Antrag für das Fördervorhaben zur energetischen 
Stadtsanierung und der Erstellung eines integrierten Konzeptes im Stadtquartier eingereicht und 
übernimmt damit eine zentrale Rolle im Projekt. Als wesentlicher Akteur ist die Stadt nicht nur für 
die Planung und Koordination zuständig, sondern auch für die Bereitstellung von Ressourcen und 
die Einbindung weiterer relevanter Stakeholder. Zudem fördert sie die Zusammenarbeit zwischen 
verschiedenen Interessengruppen, um eine nachhaltige und zukunftsorientierte Entwicklung des 
Quartiers zu gewährleisten. 
Wie in den meisten Organisationsformen gemeinschaftlich versorgter Liegenschaften spielen die 
Nutzer*Innen, hier die Eigentümer*Innen und Mieter*Innen des Wohnquartiers Zum Schäferhof, 
eine wichtige Rolle. Im Beteiligungsprozess der Endverbrauchenden ist die Hausverwaltung ein 
 
7 
 
weiterer Akteur im Prozess und fungiert sowohl als vermittelnde als auch als beratende Instanz, 
um den Prozess zu unterstützen sowie zu optimieren. Diese Funktion wird durch das 
Hausverwaltungsunternehmen WVG Petersson mbH in Osnabrück wahrgenommen. 
Die Lenkungsrunde wird gebildet aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), 
Vertretern der Stadt Osnabrück und der Hausverwaltung. Ihre Hauptaufgaben im Projekt 
umfassen die Auswahl der Teilnehmer in Abstimmung mit dem WEG-Vorstand und der 
Hausverwaltung, die Ansprache potenzieller Mitglieder sowie die Vorbereitung und Organisation 
von Treffen während der Projektlaufzeit. Das Ziel der Lenkungsrunde ist es, den 
Entwicklungsprozess des Konzepts zu begleiten und bei Bedarf steuernd einzugreifen. 
Das IngenieurNetzwerk Energie EG (iNeG) übernimmt in diesem Projekt eine zentrale Rolle bei der 
Durchführung energetischer Analysen und der Entwicklung zukunftsorientierter Lösungen zur 
Verbesserung des Gebäudestandards sowie zur Optimierung der Wärme- und Stromversorgung in 
Form des integrierten Quartierskonzepts. Das genossenschaftlich organisierte Ingenieurbüro aus 
Bad Iburg ist auf Energiemanagement, Projektsteuerung und die Realisierung von Energieanlagen 
spezialisiert. Im Rahmen des Projekts umfasst ihr Aufgabenbereich die Berücksichtigung lokaler 
Gegebenheiten, die Integration von Umweltschutz- und Energieeﬃzienzmaßnahmen, die 
Förderung von Einsparpotenzialen und erneuerbaren Energien sowie die Evaluierung der Kosten 
und Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahmen. 
Die RaUm Consult GmbH aus Oldenburg verstärkt in Zusammenarbeit mit der iNeG das 
Projektteam und ist verantwortlich für die Organisation und Durchführung der Akteursbeteiligung. 
Das Büro verfügt neben den Bereichen der Planungs- und Genehmigungsprozesse, faunistischer 
und ﬂoristischer Kartierungen sowie der Entwicklung von Leitbildprozessen und 
Entwicklungskonzepten über umfassende Erfahrung in der Einbindung und Beteiligung von 
Akteuren. Zu ihren weiteren Aufgaben im Projekt gehören die Bereitstellung von Informationen 
zum Projektstand sowie die Durchführung von Befragungen zu verschiedenen relevanten 
Aspekten, die über die energetischen Analysen hinaus für ein integriertes Quartierskonzept 
wichtig sind. 
Die Stadtplanungs- und Energieanalyse des Quartiers ist die Basis des integrierten energetischen 
Quartierskonzeptes. Die Potenzialermittlung des Untersuchungsgebietes basiert auf der 
Bestandsaufnahme und richtet sich gezielt nach Handlungsfeldern. Die Handlungsempfehlungen, 
die Maßnahmenbeschreibungen zur Erreichung der Ziele umfassen, werden anhand der Szenarien 
erstellt. Der Katalog der Maßnahmen zeigt die Durchführbarkeit von Maßnahmen auf kurz-, mittel- 
und langfristige Weise sowie deren Wirtschaftlichkeit. Für eine langfristige Realisierung von 
Investitionen ist eine langfristige Planung erforderlich. Zur Gewährleistung der Umsetzung der 
Maßnahmen werden Controlling-Prozesse präsentiert. 
 Betrachtung des Energieverbräuche 
 Beachtung integrierter Konzepte auf Quartiersebene sowie von Fachplanungen und 
Bebauungsplänen 
 Aktionspläne und Handlungskonzepte unter Einbindung der Eigentümer und 
Bewohner  
 
8 
 
 Gesamtenergiebilanz des Quartiers als Ausgangspunkt sowie als Zielaussage für die 
energetische Stadtsanierung  
 Benennung konkreter energetischer Sanierungsmaßnahmen und deren Ausgestaltung 
 Aussagen zu Kosten, Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit der Sanierungsmaßnahmen 
 Maßnahmen zur organisatorischen Umsetzung des Sanierungskonzepts 
 Information und Beratung 
Dabei werden alle relevanten städtebaulichen, wohnungswirtschaftlichen und sozialen Aspekte 
berücksichtigt. Das integrierte Konzept zeigt im Ergebnis auf, welche technischen und 
wirtschaftlichen Energieeinsparpotenziale im Quartier vorhanden sind, und welche konkreten 
Maßnahmen ergriffen werden können, um die C02-Emissionen kurz-, mittel- und langfristig zu 
verringern. 
 
3.1 Beteiligung der Eigentümer und Bewohner  
Die Motivierung der Hauseigentümer und die beratende Begleitung bei der Planung und   
Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen sind daher primäre Instrumente zur Steigerung der 
Sanierungsrate und damit zur Senkung des Raumwärmebedarfs und des daraus resultierenden 
CO2-Ausstoßes. 
Wir verbinden mit der Durchführung eines integrierten energetischen Konzeptes die Erwartung, 
dass es im Quartier Zum Schäferhof absehbar zu Maßnahmenumsetzungen kommt, die die 
Erreichung der Klimaziele der Stadt Osnabrück unterstützen.  
Das Quartier Zum Schäferhof steht im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 
Teilweise sind die Wohnungen durch die Eigentümer*innen bewohnt, teilweise sind die 
Wohnungen vermietet.  
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist über die Hausverwaltung an die Stadt Osnabrück 
herangetreten, weil hier der Wunsch nach einer Überprüfung der Energiebedarfsreduktion in 
Verbindung mit einer verstärkten Integration von erneuerbarer Energieproduktion besteht.  
3.2 Projektablauf 
Die Beteiligung aller Beteiligten und die Transparenz des Projekts sind neben der konkreten 
Konzepterarbeitung von besonderer Bedeutung, da die Erstellung des energetischen 
Quartierskonzeptes die Interessen verschiedener Einzelpersonen berücksichtigt. Das Ziel besteht 
darin, die Bereitschaft zur Mitwirkung und die Akzeptanz zu erhöhen, sich inhaltlich zu vernetzen, 
zu informieren und Fachwissen zu bekommen. Im Folgenden sind die einzelnen Punkte mit der 
größten Relevanz für die Entscheidungsﬁndung der einzelnen Maßnahmen im Quartier 
aufgestellt. 
Die Auftaktveranstaltung wurde am 06.12.2023 abgehalten, es nahmen etwa 30 interessierte 
Bewohner und Eigentümer teil. Sie hatten die Möglichkeit, sich in der Veranstaltung durch eine 
interaktive Umfrage sowie eine Diskussionsrunde zu beteiligen und Vorschläge zur 
 
9 
 
Quartiersentwicklung zu machen. Die Projektwebsite veröffentlichte fortlaufend weitere 
Informationen, um die Beteiligten zu informieren. 
 
 
Informationsveranstaltung (06. Dezember 2023) 
Gasthaus Görtemöller, Osnabrück 
In der Projektveranstaltung wurden mehrere zentrale Themen und Kernergebnisse besprochen. 
Die Begrüßung und Einführung erfolgte durch Vertreter der Stadt Osnabrück und die WVG, gefolgt 
von der Vorstellung des Projektteams und der Ziele der Konzepterstellung. Ein wesentlicher Punkt 
war die Finanzierung des Projekts, wobei 90% durch Fördergelder und 10% durch die Eigentümer 
ﬁnanziert werden sollen. Die Entscheidung über den Energieträger stand noch aus, wobei der 
Fokus auf dem gesamten Quartier lag. Energetische Analysen sollten in den nächsten Schritten 
Vor-Ort-Besuche umfassen, wobei Fernwärme als Option vorerst ausgeschlossen wurde; 
alternative Energiequellen wie BHKW und Wärmepumpen sollten in Folge geprüft werden. Die 
Aussendung eines Fragebogens zur Erhebung der Bedürfnisse von Eigentümern und Mietern 
wurde angekündigt, wobei der Hinweis auf den Bedarf mehrsprachiger Versionen berücksichtigt 
wurde. Weitere Diskussionen betrafen die energetische Sanierung, Mobilität (Parkplätze, E-
Ladestationen), Barrierefreiheit und Außengestaltung. 

 
10 
 
 
Befragung der EigentümerInnen und MieterInnen 
Dezember 2023, Einwurf und Versand für alle Wohneinheiten Zum Schäferhof 
 
 
Mittels eines Anschreibens wurden die adressierten Eigentümer*Innen und Mieter*Innen des 
Quartiers gebeten, an einer Umfrage teilzunehmen, indem sie einen Fragebogen beantworten. Das 
Ziel der Befragung war es, detaillierte Informationen über die Wohngebäude und Außenanlagen 
im Quartier Zum Schäferhof zu sammeln. Diese Informationen sollen dazu dienen, ein besseres 
Verständnis der Potenziale in Bezug auf Energieeﬃzienz, Mobilität, Sozial- und Außenräume 
sowie Barrierefreiheit zu erlangen. Die Befragung sollte es ermöglichen, das Quartierskonzept 
bestmöglich auf die Bedürfnisse und Anregungen der Adressaten abzustimmen, um nachhaltige 
und kosteneﬃziente Energieversorgungslösungen zu entwickeln. 
 
Workshop für Eigentümer und Eigentümerinnen (11. Juni 2024) 
Café Osterhaus, Osnabrück 

 
11 
 
 
In der Veranstaltung wurden wichtige Themen besprochen und Kernergebnisse erzielt. Nach der 
Begrüßung folgte eine Vorstellung des bisherigen Vorgehens und des weiteren Zeitplans. Ein 
Überblick über die Umfrageergebnisse zeigte, dass das Nutzungsverhalten der Mobilität, 
insbesondere die PKW-Nutzung und die geplante Anschaffung von E-Autos, sowie Themen zur 
Dämmung, Heizung und Warmwasserversorgung zentrale Themen waren.  
Daraufhin erfolgte eine Vorstellung und Diskussion der Ergebnisse aus den vorausgehenden Vor-
Ort-Begehungen und energetischen Analysen. Erläutert wurde dabei die Ausgangssituation des 
Energiebedarfs und die Notwendigkeit bestimmter Sanierungsmaßnahmen für 
Eﬃzienzhausstandards. Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit von Dachsanierungen führte zu der 
Erkenntnis, dass diese aufgrund von Undichtigkeiten ohnehin durchgeführt werden müssen, was 
zusätzliche Dämmmaßnahmen erleichtert. 
Fördermöglichkeiten für Einzelmaßnahmen und Eﬃzienzgebäude wurden erklärt, wobei die 
Kostenabsicherung durch Kostenvoranschläge erfolgt. Ebenso wurde die aktuelle 
Wärmeerzeugungssituation vorgestellt, einschließlich der Überlegungen zu einer möglichen 
Installation von Wärmepumpen und PV-Anlagen. Es wurde betont, dass eine effektive Nutzung 
einer möglichen PV-Anlage Synergien mit einer gleichzeitige Dachsanierung vorhanden ist. 
Eine Umfrage unter den Teilnehmern ergab, dass 17 Teilnehmer eine zeitnahe Sanierung 
wünschen, 18 Teilnehmer unsicher sind und 4 Teilnehmer derzeit keine Sanierung wünschen. Die 
Mehrheit favorisierte Einzelmaßnahmen. Zum Abschluss wurde die Notwendigkeit weiterer 
Versammlungen und einer stärkeren Beteiligung betont, um das Projekt auch nach Erstellung des 
Integrierten Quartierskonzepts voranzutreiben. 

 
12 
 
 
Abbildung 2 Foto von der Abschlusspräsentation 
  
Weitere Beteiligungsmaßnahmen 
Website und Newsletter 
Eine eigens erstellte Projektwebsite (www.quartier-schaeferhof.de) informiert die Akteure und 
Interessierten umfassend über das Quartierskonzept. Die Seite bietet zudem die Möglichkeit, über 
ein Online-Formular oder die angegebenen Kontaktadressen mit dem Projektteam in Verbindung 
zu treten. 
Die Website enthält eine Übersicht zum Quartier und Projekt, aktuelle Informationen zu 
Zwischenergebnissen und Abläufen sowie eine FAQ-Seite, die häuﬁge Fragen beantwortet. Sie 
dient als eﬃzientes Kommunikationsmittel, um aktuelle Informationen schnell zu verbreiten. Eine 
mobil-optimierte Version erleichtert den Zugriff von Smartphones. Die Website wurde bei 
verschiedenen Gelegenheiten, wie Vor-Ort-Veranstaltungen oder per Handzettel mit QR-Code, 
beworben. Seit ihrer Veröffentlichung (Ende August 2024) wurde die Website insgesamt 1.076-
mal von 134 unterschiedlichen Personen besucht. Auffällig ist der deutliche Anstieg der 
Besucherzahlen nach solchen Anlässen, was die Wirksamkeit der Verweise unterstreicht. Es 
bleibt jedoch zu beachten, dass nicht alle Akteure über Internetzugang und entsprechende 
Endgeräte verfügen. Daher wird die Website als ergänzendes Informationsmedium genutzt. Vor-
Ort-Veranstaltungen und ein Infoﬂyer boten zusätzliche Möglichkeiten, um möglichst alle 
Beteiligten zu erreichen. 

 
13 
 
Ein im Februar 2024 verteilter Infoﬂyer informierte die Anwohner*Innen des Quartiers Zum 
Schäferhof über die wesentlichen Eckpunkte des Projekts und rief zur aktiven Beteiligung auf, 
wobei er auf die Website und die Kontaktmöglichkeiten verwies. 
Eine weitere Form der Informationskommunikation war außerdem ein Newsletter, welcher an die 
der WVG Petersson mbH vorliegenden Mailadressen der Eigentümer*Innen verschickt wurde. 
 
 
  

 
14 
 
4 Baulich-energetische und städtebauliche 
Quartiersanalyse 
4.1 Vorgehen und Methodik  
Die Analyse der städtebaulichen und baulichen Gegebenheiten des Quartiers wurde durch eine 
Ortsbegehungen realisiert. Hierbei wurde eine Bestandsaufnahme vorgenommen, die sich auf 
verschiedene Aspekte konzentrierte, wie das Alter der Gebäude, die Anzahl der Stockwerke, die 
Art der Dächer, die Struktur der Eigentümerschaft, die Bautypen, sowie die möglichen 
Sanierungsansätze. Die gewonnenen Informationen wurden durch vorhandene Bebauungspläne 
und Daten validiert. Die Basis der baulich-energetischen Analyse bildeten Daten, die von der WVG 
Petersson mbH, der Stadt Osnabrück und durch Umfragen und den persönlichen Austausch mit 
Bewohnern und Eigentümern gesammelt wurden. Aufgrund methodischer Anforderungen wurden 
die einzelnen Wohnungen zu den jeweiligen Hausnummern zusammengefasst, so dass eine 
Analyse von folgenden Häusern gebildet wurde.  
 Gebäude 13- 13a 
 Gebäude 15 
 Gebäude 15a 
 Gebäude 17 
 Gebäude 17a 
 Gebäude 19 
 Gebäude 21 
 Gebäude 21a 
 Gebäude 23 
Die Auswertung der energetischen Rahmenbedingungen basierte im Bereich der 
Wärmeversorgung auf den Verbrauchsdaten die von der WVG Petersson mbH bzw. den 
Stadtwerken Osnabrück aus den Jahren 2020, 2021 und 2022 zur Verfügung gestellt wurden.  
Die durchschnittlichen Energieverbräuche wurden in die CO2-Bilanz aufgenommen. In den 
Gebäudesteckbriefen wurden sie im Verhältnis zu den jeweiligen Gebäuden, und der 
Wohnungsanzahl dargestellt. Die Wärmeerzeugung erfolgt zentral in Gebäude 13 über Gas, 
lediglich in Gebäude 21a steht zur Unterstützung und zur Nachheizung eine weitere kleinere 
Zentrale für die Gebäude 21, 21a und 23. 
 
15 
 
 
Abbildung 3 Wärmezentralen im Quartier 
 
 
4.2 Relevante Planungen und Konzepte 
 
Das Klimaschutzkonzept Osnabrück stellt einen wichtigen Bestandteil der städtischen Planung 
dar, um bis spätestens 2040 klimaneutral zu werden. Bei diesem Konzept liegt der Fokus auf der 
Reduktion der CO₂-Emissionen sowie der Unterstützung nachhaltiger Energien und Mobilität. 
Grundlage dafür ist der "Masterplan 100 % Klimaschutz", der eine umfassende Umstellung auf 
erneuerbare Energien und den Ausbau energieeﬃzienter Infrastrukturen vorsieht. Wichtige 
Aspekte des Konzepts sind: 
 

 
16 
 
Energieeﬃzienz und erneuerbare Energien:  
 Zu den Hauptzielen gehört die Verbesserung der Energieeﬃzienz in sowohl 
öffentlichen als auch privaten Gebäuden. Außerdem unterstützt die Stadt die 
Installation von Solaranlagen auf Dächern  
 Ein weiterer wesentlicher Bereich ist der Verkehr, bei der die Stadt Osnabrück 
emissionsarme Alternativen wie die Verbesserung des öffentlichen Nahverkehrs, 
Carsharing und den Ausbau von Fahrradwegen fördert. 
Beteiligung der Bürger und Unternehmen:  
 Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Einbeziehung von Bürgern und Unternehmen 
in den Klimaschutzprozess. Dies soll eine breite Akzeptanz und Unterstützung für die 
Maßnahmen fördern. 
Das Konzept umfasst konkrete Maßnahmenpläne, die regelmäßig überprüft und angepasst 
werden, um eine nachhaltige Reduktion der Treibhausgasemissionen sicherzustellen.  
 
4.3 Bevölkerung  
Die Analyse der Strukturdaten stützte sich auf Informationen aus den Umfragebögen. Für das 
Quartier zum Schäferhof liegen keine relevanten Analysedaten zur Bevölkerungsentwicklung vor, 
weshalb die Ergebnisse der gesamtstädtischen Betrachtung herangezogen werden.  
Der Stadtteil Dodesheide, in dem das Quartier zum Schäferhof angesiedelt ist, hat im Dezember 
2022 eine Bevölkerung von etwa 9.813 Menschen. In den letzten Jahren ist die Bevölkerungszahl 
im Stadtteil stabil geblieben. Die Dodesheide liegt im Nordosten der Stadt und zeichnet sich durch 
eine Mischung aus Wohngebieten mit Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern aus. Zu den 
städtischen Entwicklungen in diesem Bereich gehören Maßnahmen zur Verbesserung der 
sozialen Infrastruktur, wie etwa der Ausbau des Quartierstreffs Dodesheide-Ost, um die 
Lebensbedingungen in den Wohngebieten weiter zu verbessern. 
Die Bevölkerungsentwicklung in Osnabrück wird bis 2040 voraussichtlich leicht zunehmen, wobei 
die Dodesheide als ein gut angebundener Stadtteil im Fokus für zukünftige Wohnbauprojekte 
steht. Dabei spielt die Umwandlung ehemaliger Militärﬂächen eine zentrale Rolle, um neuen 
Wohnraum zu schaffen und die demograﬁsche Entwicklung positiv zu beeinﬂussen. 
Die Altersstruktur im Stadtteil Dodesheide zeigt eine vielfältige Verteilung, die für einen 
gemischten urbanen Raum charakteristisch ist. Obwohl es keine genauen, detaillierten Daten für 
die Dodesheide gibt, kann anhand der verfügbaren Informationen darauf geschlossen werden, 
dass dieser Stadtteil eine Kombination aus jungen Familien, Senioren und einer wachsenden 
Anzahl von Migrantenfamilien aufweist. 
In den letzten Jahren wurden in der Dodesheide soziale und infrastrukturelle Projekte wie 
Mehrgenerationenhäuser und Gemeinschaftszentren ins Leben gerufen, um die Vernetzung 
zwischen den Generationen zu fördern und die Lebensqualität zu erhöhen. Besonders der Ausbau 
 
17 
 
der Einrichtungen für Senioren legt nahe, dass es hier einen vergleichsweisen hohen Anteil älterer 
Bewohner gibt, während gleichzeitig auch viele junge Familien in dieser Gegend leben. Zudem 
wurden in Dodesheide Programme wie der „Quartierstreff Dodesheide-Ost“ entwickelt, um jüngere 
und sozial benachteiligte Bewohner zu unterstützen und zu integrieren, was auf eine heterogene 
Altersstruktur hinweist. 
Bezogen auf das Quartier rund um den Schäferhof und in Anlehnung an die Eigentümerquote, 
lässt sich schlussfolgern, dass die Altersstruktur überwiegend im mittleren bis höheren Alter 
anzusiedeln ist. Zudem lässt die Belegung der einzelnen Wohnungen darauf schließen, dass eine 
ältere Bevölkerung wahrscheinlich ist. 
 
4.4 Gebäude 
Der Gebäudebestand wurde durch Begehungen vor Ort eingehend untersucht. Dabei standen 
verschiedene Kriterien im Fokus. Zusätzlich wurde die Baualtersklasse, die Art der Nutzung, die 
Anzahl der Geschosse sowie der sichtbar erkennbare energetische Zustand der Gebäude 
bewertet. Die bearbeiteten Themen sind: 
 Baualter,  
 Instandsetzungspotenziale,  
 Gebäudetypologie,  
 Geschossigkeit,  
 Gebäudenutzung,  
 Eigentümerstruktur,  
 Dachformen. 
Die Erschließung des Quartiers zum Schäferhof erfolgte in den 1970 Jahren. Eine Einteilung in 
Baualtersklassen ist nur bedingt notwendig, da die Gebäudeteile in den einzelnen Jahren nach 
und nach, teilweise auch parallel errichtet wurden. Dies erfolgte entsprechend den erlassenen 
Gesetzen und Vorschriften, die sich auf die energetischen Standards von Gebäuden bezogen. Die 
erste Wärmeschutzverordnung trat 1977 in Kraft und wurde bis 1995 mehrfach überarbeitet. Im 
Jahr 2002 wurde diese schließlich durch die Energieeinsparverordnung (EnEV), die auch die 
Heizungsanlagenverordnung einschloss, ersetzt. Diese Verordnung wird seither kontinuierlich 
hinsichtlich der Energiekennzahlen und der eingesetzten Technik verschärft. 
Das Quartier Zum Schäferhof hat aufgrund der Größe und zusammenhängenden Gebäuden sowie 
den markanten Aufzugstürmen einen wesentlichen Einﬂuss auf das Stadtbild in der Dodesheide. 
Bei der Umsetzung von Maßnahmen ist darauf zu achten, dass das Gesamtbild nicht 
verschlechtert bzw. das einheitliche Bild mit denselben Merkmalen beibehalten bleibt. Da es sich 
hierbei um keine erhaltenswerte Bausubstanz handelt sind umfangreiche Maßnahmen möglich, 
solange die Gebäude mit derselben Optik gestaltet werden.  
 
 
18 
 
4.5 Nutzung 
Die Gebäude werden ausschließlich als Wohngebäude genutzt, es gibt vereinzelt Technikräume, 
sowie die Kellerräume der einzelnen Bewohner. Als gemeinschaftlich genutzte Räume gelten 
Treppenhäuser und deren Fahrstühle, sowie teilweise Keller- und Waschräume. 
Instandsetzungspotenziale 
Bei der Analyse der Instandsetzungsmöglichkeiten des Gebäudebestands im Quartier Zum 
Schäferhof wurden vier Kriterien anhand des äußeren Erscheinungsbildes untersucht:  
1.  Der energetische Zustand der Fassade der Gebäude (zum Beispiel nachträglich 
angebrachte Fassadendämmung), 
2. der energetische Zustand und die Materialien der Fenster, 
3. der energetische Zustand beziehungsweise der Ausbau des Daches und Dachgeschosses, 
4. Der Zustand und die Art der Heizungstechnik. 
 
Eine durchweg positive Bewertung in allen vier Kategorien gibt es für das Gebäude nicht. Zu 
beachten ist, dass der Zustand der Gebäudetechnik für alle Gebäude als identisch angesehen 
wurde, da die Gebäude innerhalb kurzer Zeit errichtet und die gesetzlichen Anforderungen 
gleichgeblieben sind.  
Die Außenwände des Gebäudes sind bis auf die Wand von Gebäude 13 auf der Westseite in der 
Originalbauweise vorhanden. 
Es wurde festgestellt, dass einige Fenster renoviert wurden, jedoch lässt sich dies nur für 
bestimmte Wohnungen und nicht als umfassende Maßnahme für das gesamte Gebäude 
bestätigen. Dennoch ist offensichtlich, dass alle Fenster im Quartier aus Kunststoff gefertigt sind. 
In den Treppenhäusern sind häuﬁg Milchglasscheiben angebracht, die weitaus schlechtere 
Eigenschaften aufweisen. Manche Haustüren bestehen aus Aluminium, doch das trifft nicht auf 
alle Gebäude zu. Das Dach ist als Flachdach ausgeführt, wobei die Fahrstuhlschächte überstehen. 
Die Sohlplatte und die Geschossdecken sind mit einer 3 cm dicken Polystyrol-Dämmung 
versehen. 
Die erwähnten Informationen stammen von Begehungen sowie aus den Bauantragsunterlagen, 
die bei der Stadt Osnabrück einsehbar sind. Diese Unterlagen und Pläne stehen inzwischen auch 
der WVG Petersson mbH zur Verfügung. 
 
 
19 
 
4.6 Bauteile 
4.6.1 Außenwand 
 
Abbildung 4 Ist-Stand Außenwandaufbau 
Schichtaufbau 
1. Putzmörtel (Kalkgips, Gips, Anhydrit, Kalkanhydrit) – 1,5 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit (Lambda): 0,7 W/(mK) 
o Dichte: 1400 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,02 m²K/W 
2. Kalksandstein (NMDM 1400) – 24,0 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,7 W/(mK) 
o Dichte: 1400 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,34 m²K/W 
3. Polystyrol PS-Partikelschaum (WLG 045) – 5,0 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,045 W/(mK) 
o Dichte: 30 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 1,11 m²K/W 
4. Schwach belüftete Luftschicht (vertikal, bis 30 mm Dicke) – 3,0 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,18 W/(mK) 
o Dichte: - 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,18 m²K/W 
5. Vollklinker (Keramikziegel, NMDM 1800) – 10,0 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,8 W/(mK) 
o Dichte: 1800 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,12 m²K/W 
Thermische Bewertung: 

 
20 
 
 U-Wert: 0,54 W/m²K 
 Speziﬁscher Transmissionswärmeverlust: 177,77 W/K 
 Wärmespeicherfähigkeit: 
o 10 cm Regel: 3824 Wh/K 
o 3 cm Regel: 12747 Wh/K 
 
4.6.2 Dachaufbau 
 
Abbildung 5 Ist-Stand Dachaufbau 
Schichtaufbau: 
1. Putzmörtel aus Kalkgips, Gips, Anhydrit und Kalkanhydrit – 1,5 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,7 W/(mK) 
o Dichte: 1400 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,02 m²K/W 
2. Beton, armiert mit 1% Stahl (nach DIN 12524) – 20 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 2,3 W/(mK) 
o Dichte: 2300 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,09 m²K/W 
3. Polyesterfolie (0,2 mm) – 0,3 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,2 W/(mK) 
o Dichte: 1400 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,00 m²K/W 
4. Polystyrol-PS-Extruderschaum (WLG 040) – 6 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,04 W/(mK) 
o Dichte: 30 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 1,50 m²K/W 

 
21 
 
5. Bitumendachbahn (DIN 52128) – 0,9 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,17 W/(mK) 
o Dichte: 1500 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,01 m²K/W 
 
Thermische Parameter: 
 U-Wert: 0,55 W/m²K  
 Speziﬁscher Transmissionswärmeverlust: 112,55 W/K 
 Wärmespeicherfähigkeit: Bei der 10 cm Regel beträgt die Wärmespeicherfähigkeit 3152 
Wh/K, bei der 3 cm Regel sind es 12294 Wh/K. 
 
4.6.3 Boden gegen unbeheizten Keller/ Geschossdecke 
 
Abbildung 6 Ist-Stand Kellerdeckenaufbau 
 
Schichtaufbau 
1. Zement-Estrich – 6,0 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit (Lambda): 1,4 W/(mK) 
o Dichte: 2000 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,04 m²K/W 
2. Polystyrol PS-Extruderschaum (WLG 040) – 3,0 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 0,04 W/(mK) 
o Dichte: 25 kg/m³ 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,75 m²K/W 
3. Beton, armiert mit 1% Stahl (nach DIN 12524) – 16,0 cm Dicke: 
o Wärmeleitfähigkeit: 2,3 W/(mK) 
o Dichte: 2300 kg/m³ 

 
22 
 
o Wärmedurchlasswiderstand: 0,07 m²K/W 
Thermische Bewertung: 
 U-Wert: 0,83 W/m²K –  
 Speziﬁscher Transmissionswärmeverlust: 166,02 W/K 
 Wärmespeicherfähigkeit: 
o 10 cm Regel: 3327 Wh/K 
o 3 cm Regel: 6654 Wh/K 
 
 
4.7 Energieversorgungssystem 
Das Quartier bezieht ganzheitlich Erdgas, Strom und Kraftstoff für den Betrieb der Gebäude und 
dem Verkehr. Die folgende Darstellung stellt den Bezug von Erdgas und Strom wieder und zeigt, 
wie diese im Quartier verwendet werden. Die dargestellten Werte sind ein Mittelwert aus den 
vergangenen drei Jahren und basieren auf Zähler, Berechnungen und Schätzungen.  
 
Abbildung 7 Ist-Stand Energiefluss 
So wird im Quartier rund 1.030.000 kWh Erdgas bezogen, welches in Wärmeenergie umgewandelt 
wird. Davon gehen ca. 680.000.kWh als Heizwärme und 285.000 kWh in die Gebäude. Rund 
78.000 kWh gehen als Leitungsverluste verloren. Der Strombezug von 370.000 kWh wird in den 
Gebäuden für den Haushaltsstrom und allgemein Strom vom Betrieb des Gebäudes genutzt.  
 
4.8 Übergeordnete Rahmenbedingungen 
Entscheidungsträger für die Umsetzung von möglichen Maßnahmen ist die Hauptversammlung 
der Wohnungseigentümergemeinschaft.  Neben den Wohnungseigentümern ist es wichtig, die 
Bewohner*innen intensiv in den Prozess zu integrieren und deren Wünsche und Bedürfnisse zu 
Leitungsverluster ca. 78.000 kWhWarmwasserca. 285.000 kWhallg. Strombedarfca. 370.000 kWhHeizwärmeca. 680.000 kWh 
NutzenergieStromverteilungca. 370.000 kWhWärmeerzeugung und Verteilungca. 1.040.000 kWh
EndenergieStrom - Bezugca. 370.000 kWhErdgas - Bezugca. 1.300.000 kWh
 
23 
 
erfahren. 
In den meisten Organisationsformen einer gemeinschaftlich mit Photovoltaikstrom versorgten 
Liegenschaft spielt der*die Nutzer*innen oder Energiekund*innen eine wichtige Rolle.  Jede*r der 
Nutzer*innen entscheidet sich eigenständig, ob er*sie zukünftig Strom aus einer 
Mieterstromanlage beziehen will. Mit der Anschlussquote steigt der gemeinschaftliche 
wirtschaftliche Vorteil einer solchen Lösung. Für eine möglichst breite Umsetzung ist es daher 
unerlässlich die Mieter*innen regelmäßig und frühzeitig über das Gesamtprojekt und die 
Gestaltungsoptionen zu informieren. Hier spielt auch die Hausverwaltung eine große Rolle, um 
den Prozess positiv zu begleiten. Auch die Stadtwerke Osnabrück als örtlicher Versorger und 
Netzbetreiber sind in den Prozess einzubeziehen. Einerseits sind sie als Netzbetreiber für die 
technischen Schnittstellen verantwortlich gleichzeitig kommen sie bei entsprechendem 
Engagement auch als möglicher Betreiber einer solchen Anlage in Frage.  
 
4.9 Grünﬂächen und Überhitzung  
4.9.1 Dachbegrünung 
Es ist vorgesehen, dass die Dachﬂäche des Gebäudes mit Modulen für eine Photovoltaik-Anlage 
bestückt werden. Aufgrund von zahlreichen Versprüngen in der Fassade des Gebäudes hat die 
Dachﬂäche keine regelmäßige Außenkontur. Eine Belegung mit PV-Modulen ist daher nur partiell 
möglich. Auf der verbleidenden, freien Dachﬂäche sollte eine Dachbegrünung vorgesehen werden. 
(siehe Abbildung) Die begrünten Flächen verzögern das Abﬂießen von Regenwasser und 
begünstigen eine kühlende Wirkung durch langsame Verdunstung.  
 
Abbildung 8 Beispiel Dachbegrünung 
 
4.9.2 Fassadenbegrünung 
Das Gebäude hat einige senkrechte Fassadenﬂächen, die nicht durch Fenster unterbrochen sind. 
Diese Bereiche können sich aufgrund der dunklen Verklinkerung bei sommerlicher 
Sonneneinstrahlung stark erwärmen.  
Diese Teilbereiche sollten mit einer Fassadenbegrünung versehen werden. 
Dadurch kann die sommerliche Erwärmung reduziert werden, und gleichzeitig durch die 
Verdunstung der Grünpﬂanzen eine Abkühlung der Umgebungsluft erreicht werden.  

 
24 
 
 
Abbildung 9 Beispiel Fassadenbegrünung 
 
 
4.9.3 Begrünung von Freiﬂächen 
Auf dem Grundstück beﬁnden sich schmalere Rasenﬂächen, die als Aufenthalts oder Spielbereich 
nur bedingt genutzt werden können. 
Diese Flächen können als Blühstreifen genutzt werden. Derartige Flächen benötigen weniger 
Arbeitseinsatz als dass regelmäßige Schneiden von Rasenﬂächen. Zudem locken Blühstreifen 
viele Insekten an und erhöhen die Artenvielfalt. 
 
Abbildung 10 Mögliche Begrünungsflächen 
 

 
25 
 
4.9.4 Oberﬂächenwassermanagement 
Im Zuge der Klimaerwärmung kommt es vor allem im Sommer zu immer längeren 
Trockenperioden. Der Grundwasserspiegel benötigt entsprechend mehr Zeit, um sich zu erholen. 
Eine direkte Ableitung von Oberﬂächenwasser in die Kanalisation hat keinen positiven Einﬂuss 
auf den Grundwasserspiegel. 
Das Oberﬂächenwasser des Gebäudes sollte weitestgehend über Versickerungsanlagen direkt ins 
Erdreich geleitet werden. Hierzu eignen sich unterirdische, großvolumige Anlagen wie 
Sickerschächte oder Sickerrohre. Diese können oberirdisch beispielsweise mit 
Versickerungsmulden kombiniert werden. Durch langsamere Verdunstung des Wassers an der 
Oberﬂäche kann dabei zusätzlich die Umgebungstemperatur verringert werden. 
 
Abbildung 11 Beispiel Sickerflächen 
 
4.10 Mobilität 
Um die im Rat der Stadt Osnabrück im März 2022 beschlossene Intensivierung von Maßnahmen 
im Bereich Klimaschutz und Energie zu unterstützen, sind für dieses Vorhaben Maßnahmen 
hinsichtlich einer klimafreundlichen und energieeﬃzienten Mobilität von Bedeutung. Die 
Sicherung des täglichen Bedarfs, der Daseinsvorsorge, die ärztliche Versorgung oder der Weg zur 
Schule und zur Arbeit müssen in Punkto Nachhaltigkeit neu gedacht werden. Nach dem Willen 
des Rates soll die gesamte Stadt Osnabrück bis spätestens 2040 klimaneutral sein.  Im Folgenden 
werden die Möglichkeiten der Mobilität im Bereich des Vorhabens „Schäferhof“ im Einzelnen 
betrachtet. 
 
4.10.1 Fußwege 
Die Zufahrtsstraße „Zum Schäferhof“, sowie viele weitere Zufahrtsstraßen in diesem 
Siedlungsbereich des Stadtteils Dodesheide haben zusätzliche Fußwege. Außerdem sind 
zwischen den Wohnbereichen zahlreiche gesonderte Fuß- und Radwege vorhanden. 

 
26 
 
Die barrierefreie Nutzung der Fußwege für Rollstuhlfahrer und Menschen mit Rollator sollte 
überprüft und ggf. verbessert werden. 
4.10.2 Radwege 
In unmittelbarer Nähe führt ein ca. 500m langer Fuß- und Radweg direkt zur ins Stadtzentrum 
führenden Straße „In der Dodesheide“. Diese, wie auch die meisten weiteren ins Zentrum 
führenden Straßen, haben gesonderte Fahrstreifen für Radfahrer. 
Eine deutliche Beschilderung mit Richtungs- und Streckenangaben könnte die Bereitschaft zur 
Nutzung von Fahrrädern stärken. 
Derzeit bestehen nur begrenzte Möglichkeiten zum witterungsgeschützten Abstellen von 
Fahrrädern. Außerdem müssen Fahrräder beispielsweise über Außentreppen zur Unterbringung in 
den Keller gebracht werden. Die Bereitschaft zur Nutzung von Fahrrädern kann durch das errichten 
von einer oder mehreren oberirdischen, witterungsgeschützten und leicht zugänglichen 
Abstellmöglichkeiten deutlich erhöht werden. Dabei muss auch die Möglichkeit zum Laden von E-
Fahrrädern mitberücksichtigt werden.  
 
4.10.3 Öffentlicher Personen-Nahverkehr (ÖPNV) 
4.10.3.1 Busverkehr 
Die nächste Bushaltestelle („Zum Schäferhof“) ist fußläuﬁg in 350m vom Objekt gelegen.  
Von dort führt die komplett elektrisch betriebene Metro-Bus-Linie M5 im 20-Minuten-Takt zum 
Busbahnhof in die Innenstadt. An den Wochenenden hält an dieser Bushaltestelle zusätzlich die 
Nachtbuslinie N5.  
Die Nutzung des Busverkehrs sollte durch Aushang der Fahrpläne der Bushaltestelle „Zum 
Schäferhof“ in Treppenhäusern und Fahrstühlen angeregt werden. 
 
4.10.3.2 Inter- und Multimodalität (Nutzung unterschiedlicher öffentlicher Verkehrsmittel) 
Die Buslinie M5/N5 ermöglicht den Umstieg auf die städtische Ringlinie 10/20, welche an 
zahlreichen Knotenpunkten den Umstieg auf Buslinien ins Osnabrücker Umland ermöglicht.  
Die Buslinie M5/N5 führt direkt zur Bahn-Haltestelle „Hasetor / Bf. Altstadt“. Von dort ist ein 
Umstieg auf Bahnlinien der Regionalbahn (RB) und des Regionalexpress (RE) in Richtung 
Norddeutschland und den Niederlanden möglich. Weiterhin besteht eine direkte Verbindung zum 
Hauptbahnhof Osnabrück, welcher an das IC- und ICE-Netz angeschlossen ist. Dadurch ist auch 
der Anschluss an internationale Flughäfen im In- und Ausland möglich.  
Die einfache Zugänglichkeit und Nutzung unterschiedlicher öffentlicher Verkehrsmittel im Verlauf 
eines Weges sollte den Bewohnern durch aushängende Informationen dauerhaft verdeutlicht 
werden. Das ist ein sinnvoller Beitrag zur Reduktion des Individualverkehrs und dem Ausstoß von 
CO2. 
 
27 
 
4.10.4 Gemeinschaftliche Mobilität 
4.10.4.1 Öffentliches Bike- und Car-Sharing 
Die Stadtwerke Osnabrück ermöglicht über ein Sharing-Programm das Leihen von E-Lastenräder 
(„stat>rat“) für größere Einkäufe oder Ausﬂüge. Weiterhin werden eine Vielzahl an kleineren und 
größeren E-Autos und Transportern mit festen Standorten („stat>k“) sowie unabhängigen 
Abstellmöglichkeiten („ﬂow>k“) angeboten. Die Buchung der Fahrzeuge ist per mobiler App, 
Internet oder Anruf möglich.  
Am zentrumsnahen Rand des Stadtteils Dodesheide beﬁndet sich in 1,5km Entfernung zum 
Wohnkomplex auf dem Parkplatz eines Supermarkts ein fester Standort für 2 Leihautos. Eine 
weitere Ladestation für ein Fahrzeug liegt in entgegengesetzter Richtung ca. 1,3km entfernt. 
Das Angebot ist derzeit gering und schwierig erreichbar. Es sollte daher mit den Stadtwerken 
Osnabrück über die Einrichtung eines zusätzlichen, festen Standorts für Leihfahrzeuge im Kern 
des Stadtteils Dodesheide (z.B. Straßenkreuzung „In der Dodesheide“ und „Ellerstrasse“) 
gesprochen werden. 
 
4.10.4.2 Fahrgemeinschaften 
Eine gemeinschaftliche Mobilität kann auch durch die Organisation von Mitfahrgelegenheiten 
ermöglicht werden. Um dies zu erleichtern können mobile Apps wie beispielsweise „BlaBlaCar“ 
oder „Fahrgemeinschaft“ hilfreich sein. Die Bewohner sollten darüber informiert und ermutigt 
werden diese Hilfsdienste zu nutzen. So lässt sich die Anzahl an individuellen Einzelfahrten, und 
damit der CO2-Ausstoß reduzieren. 
 
4.10.5 Individuelle Mobilität 
4.10.5.1 E-Mobil-Ladesäulen im öffentlichen Raum 
Um eine klimaneutrale individuelle Mobilität zu ermöglichen ist eine Vielzahl frei verfügbarer 
Ladesäulen für E-Fahrzeuge unerlässlich. In einem Umkreis von mehr als 1km um den 
Wohnkomplex gibt es derzeit solche Ladesäulen nicht.  
Um Abhilfe zu schaffen, sollte hierüber mit den Stadtwerken Osnabrück oder beispielsweise mit 
Stromanbietern wie EWE oder EnBW gesprochen werden, die in anderen Teilen der Stadt bereits 
Ladestationen betreiben. 
 
4.10.5.2 E-Mobil-Ladesäulen auf dem Grundstück 
Eine weitere Option ist die Errichtung von beispielsweise 10 Ladesäulen für E-Fahrzeuge auf dem 
Grundstück des Gebäudekomplexes. Hierzu müssten jedoch zunächst die technischen 
Voraussetzungen geprüft werden.  Des Weiteren sollten diese Stellplätze möglichst in einem 
Bereich gebündelt werden. Dies hätte eine Übertragung von Eigentumsrechten auf Stellplätze und 
entsprechenden notarielle Kosten zur Folge. Hier wäre zunächst der grundsätzliche Wunsch nach 
einer solchen Lösung mit der Eigentümergemeinschaft zu klären. 
 
 
28 
 
 
Abbildung 12 MetroBus Netz Osnabrück 
 
  

 
29 
 
5 Das Quartier 
5.1 Energie und CO2 Bilanz 
Die Erstellung einer Gesamtbilanz für Energie und CO2 hilft dabei, die derzeitige energetische Lage 
im Quartier zu bewerten. Zusätzlich dient sie der Entwicklung gezielter Maßnahmen zur 
langfristigen Verringerung der CO2-Emissionen. Im Quartier setzt sich der Energieverbrauch aus 
den einzelnen Sektoren Wärme, Strom und Verkehr zusammen. Das Ziel ist es, die 
Energieverbräuche sowie die damit verbundenen CO2-Emissionen zu erfassen, die durch 
geeignete Maßnahmen im Quartier auch verringert werden können. 
5.2 Bilanzierungsmethodik 
Die CO2-Emissionen im Viertel wurden auf Basis des Verursacherprinzips bilanziert. Dabei ﬂossen 
alle Emissionen ein, die durch den Verbrauch von Erdgas und Strom entstehen. Für die 
Bilanzierung der Emissionen im Wärmebereich wurden die Verbrauchsmengen von Erdgas, unter 
Berücksichtigung der entsprechenden speziﬁschen Emissionsfaktoren bewertet. Zur Bilanzierung 
des Sektors Strom wurde der gesamte Stromverbrauch im Quartier mit dem speziﬁschen CO2-
Emissionsfaktor des deutschen Strommixes bewertet. 
Die Berechnung der CO2-Emissionen im Verkehrssektor erfolgt separat und wurde mithilfe des 
Tools „Verkehrswenderechner“ von der Agentur für clevere Städte durchgeführt. Damit kann für 
jede deutsche Stadt ermittelt werden, wie viel CO2 die Bewohner täglich oder jährlich ausstoßen. 
Hierfür werden die täglichen Wegstrecken aller Anwohnern pro Verkehrsmittel auf Grundlage 
statistischer Daten analysiert. Diese Daten werden anschließend mit den speziﬁschen CO2-
Emissionen der verschiedenen Verkehrsmittel kombiniert. Durch Annahmen zum Anteil der 
Verkehrsemissionen, die auf Strom, Diesel und Benzin zurückzuführen sind, lassen sich die 
entsprechenden End- und Primärenergiebedarfe berechnen. Diese Werte geben eine grobe 
Schätzung der tatsächlichen End- und Primärenergiebedarfe im Verkehrssektor und können von 
den realen Werten leicht abweichen. 
 
5.3 Energiebilanz des Quartiers 
In die Energiebilanz gehen der Erdgas- und Strombezug ein. Nach der Bilanzierungsmethodik von 
Kap. 5.2 besitzt das Quartier folgende Bilanz.  
 
Tabelle 1 Gesamt CO2-Ausstoß des Quartiers 
So stoßt das gesamte Quartier 426,8 Tonnen CO2 jährlich aus. Dies entspricht einem gemittelten 
CO2-Faktor bezogen auf den gesamten Energiebezug von 0,284 kg/kWh. 
Energieart Energiebezug CO2-Faktor CO2-AusstoßkWh kg/kWh tErdgas 1.300.000    0,240 312,0Strommix (DE) 205.000       0,560 114,8Summe 1.505.000    0,284 426,8
 
30 
 
Tiefergehende Darstellungen zum Energiebezug und deren Umwandlung, Verteilung und Nutzung 
sind in den folgenden Kapiteln zusammengeführt.   
In Bezugnahme auf die Umfrageergebnisse zum Thema Mobilität (siehe Kap. 8.3.1) konnte ein 
Mobilitätsmix für das Quartier bestimmt werden. Demnach ist die Mehrheit der Bewohner mit dem 
eigenen Fahrzeug unterwegs, was zu hohen CO2-Emissionen führt.  
Anhand des „Verkehrswende-Rechner“ konnten folgende CO2-Emissionen für das Quartier im 
Bereich Mobilität festgestellt werden.  
 
Abbildung 13 CO2-Ausstoß Verkehr 
 
5.4 Bestandsversorgungssystem 
Aktuell wird das Quartier „Zum Schäferhof“ über zwei erdgasbetriebene Heizkessel mit Wärme 
versorgt, die in zwei Heizzentralen stehen. Die größere Anlage mit ca. 740 kW Heizleistung 
beﬁndet sich in der Heizzentrale des Gebäudes 13. Dort sind die gesamte Verteilung sowie die 
allgemeine Anlagentechnik zur Wärmeversorgung inkl. Speicher untergebracht. Des Weiteren 
beﬁndet sich dort ein Heizölkessel, der jedoch nicht mehr in Betrieb ist. Die zweite Heizzentrale 
beﬁndet sich im Gebäude 21a, wo ein weiterer Heizkessel mit ca. 120 kW Heizleistung installiert 
ist. Dieser versorgt die Gebäude 21, 21a und 23 mit Heizwärme und Warmwasser. 
 
Abbildung 14 Bestandsversorgungssystem 
640                230                9.812            Kilometer am Tag1                     bzw.476        pro Einwohner dieser Stadt also2.382    Insgesamt fahren oder laufen die Bürgerund produzieren so Tonnen CO2 täglichkg CO2 pro  Jahr!Tonnen CO2 pro Jahr, Die Bürger Ihrer Stadt legen täglichWege zurück,davonam Steuer eines Autos.

 
31 
 
 
Der Erdgasanschluss für beide Heizzentralen beﬁndet sich im Gebäude 13. Die Wärmeversorgung 
ist jedoch auf die zwei Heizzentralen aufgeteilt, sodass, wie beschrieben, die Häuser 13–19 und 
21–23 separat versorgt werden. Die Gebäude besitzen keine Photovoltaikanlagen oder andere 
Stromerzeugungsanlagen. Die Stromversorgung erfolgt individuell für jedes Gebäude mit eigenen 
Stromzählern, über die allgemeine Anlagen wie die Heiztechnik, Beleuchtung und Fahrstühle 
versorgt werden. Der Haushaltsstrom wird von jeder Wohneinheit individuell geregelt. 
 
5.5 Energiebedarf Wärme 
Da die Gebäude im Quartier „Zum Schäferhof“ ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, 
besteht der Energiebedarf hauptsächlich aus Wärme und Strom. Die Wärme wird in Form von 
heißem Wasser sowohl für die Raumheizung als auch für Warmwasser bereitgestellt. Der 
bezogene Strom deckt den Bedarf der Haushaltsgeräte sowie den Betrieb der Heiztechnik, 
Fahrstühle und Beleuchtung. 
Allerdings entstehen bei der Wärmeerzeugung Energieverluste, insbesondere durch 
Leitungsverluste und den Wirkungsgrad der Heizkessel. Der Wirkungsgrad der Heizkessel 
beeinflusst maßgeblich, wie viel der eingesetzten Energie tatsächlich in nutzbare Wärme 
umgewandelt wird. Die folgende Tabelle zeigt den detaillierten Wärmebedarf des Quartiers sowie 
die Energieverluste bei der Wärmeerzeugung. 
 
Tabelle 2 Ist-Stand Wärmebedarf 
Der gesamte Wärmebedarf des Quartiers beläuft sich auf rund 1.040.000 kWh, wovon etwa 27 % 
für Warmwasser, 65 % für Heizwärme und 7 % für Leitungsverluste anfallen. Um diese 
Wärmemenge bereitzustellen, werden insgesamt rund 1.300.000 kWh Erdgas in mehreren 
Heizkesseln verbrannt. 
 
 
 
Hausnummer WohneinheitenWohnflächeLeitungslängeLeitungsverlusteSpezifischer Heizwärmebedarf Heizwärmebedarfspezifische Wärmebedarf WWBWärmebedarf WWBGesamte Wärmebedarf (Hzg.+WWB)WE m² m kWh/a kWh/m²*a kWh/a kWh/m²*a kWh/a kWh/a13 20 1.799            1.444                    17.990,0                  92,9                         167.116                   31,13                       56.000                     241.106                   15 9 716               575                       7.160,0                    88,8                         63.600                     35,20                       25.200                     95.960                     15 A 8 501               402                       5.010,0                    79,3                         39.735                     44,71                       22.400                     67.145                     17 10 826               663                       8.260,0                    90,1                         74.442                     33,90                       28.000                     110.702                   17 A 9 737               592                       7.370,0                    89,8                         66.204                     34,19                       25.200                     98.774                     19 16 1.062            852                       10.620,0                  81,8                         86.911                     42,18                       44.800                     142.331                   21 10 591               474                       5.910,0                    76,6                         45.297                     47,38                       28.000                     79.207                     21 A 13 1.042            836                       10.420,0                  89,1                         92.831                     34,93                       36.400                     139.651                   23 7 512               411                       5.118,0                    85,7                         43.874                     38,30                       19.600                     68.592                     Summe 102                     7.786            77.858                     87,34                       680.011                   36,68                       285.600                   1.043.469                
 
32 
 
5.6 Energiebedarf Strom 
Der Strombedarf ist in der folgenden Tabelle aufgeführt.  
 
Tabelle 3 Ist-Stand Strombedarf 
Der Allgemeinstrom für die Gebäude wird über zentrale Zähler erfasst. Darin sind alle elektrischen 
Anlagen enthalten, welche von der Allgemeinheit genutzt werden. In der Spalte kWh/WE, wird der 
Strombedarf je Wohneinheit in den jeweiligen Gebäuden dargestellt. 
 
  
Hausnummer WohneinheitenWohnflächeLeitungslängespez. StrombedarfStrombedarf inkl. Haushaltsstrom (Zähler)WE m² m kWh/WE kWh13 20 1.799            1.444                    3.076,38   61.527,67               15 9 716               575                       1.685,33   15.168,00               15 A 8 501               402                       1.548,75   12.390,00               17 10 826               663                       2.065,93   20.659,33               17 A 9 737               592                       1.789,33   16.104,00               19 16 1.062            852                       1.540,40   24.646,33               21 10 591               474                       1.698,80   16.988,00               21 A 13 1.042            836                       1.758,82   22.864,67               23 7 512               411                       2.077,52   14.542,67               Summe 102                     7.786            204.890,67             
 
33 
 
6 Zielsetzung / Arbeitsschritte 
6.1 Zielsetzung 
Durch die Entwicklung eines integrierten Konzeptes und die anschließende Umsetzung mit 
Unterstützung durch einen Sanierungsmanager soll in diesem Quartier beispielhaft und in kurzer 
Zeit aufgezeigt werden, wie die nationalen und kommunalen Ziele der Energieeinsparung und CO2- 
Reduzierung im Gebäudebestand erreicht werden können.  
Dementsprechend soll im Konzept ein konkreter Maßnahmenplan mit dem Ziel einer Reduzierung 
des CO2-Ausstoßes durch Reduzierung des Wärmebedarfs und eine Deckung des Wärmebedarfs 
überwiegend durch Erneuerbare Energien erarbeitet werden.   
Besonderer Wert wird dabei auf die Einbindung der Wohnungseigentümer*innen und 
Hausbewohner*innen sowie den weiteren Akteuren mit dem Ziel gelegt werden, die wirtschaftlich 
sinnvollsten Lösungen und Maßnahmen zu entwickeln und so eine große Akzeptanz und 
Investitionsbereitschaft zu erzeugen. Da es sich in der Mehrheit um vermieteten Wohnraum 
handelt, liegt ein Schwerpunkt auf dem Ziel, sozialverträgliche Umsetzungskriterien zu entwickeln 
und dabei genügend Anreize für die Eigentümer*innen zu schaffen, die energetische 
Modernisierung ihres Quartiers voranzutreiben. Hemmnisse sollen frühzeitig identiﬁziert und 
Lösungsansätze im Konzept erarbeitet werden. 
Verbunden mit der energetischen Sanierung des Quartiers soll:  
 eine Verbesserung der städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Situation,  
 eine langfristige Stabilisierung der Wohnnebenkosten auch bei steigenden CO2-Preisen  
 eine Verbesserung der gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur und  
 eine Attraktivitätssteigerung und Aufwertung des gesamten Quartiers    
 
einhergehen.  
 
6.2 Konkretisierung vorhandener Einsparpotenziale 
Für verschiedene Maßnahmenansätze, wie z.B. Gebäudesanierung, Eﬃzienzsteigerung durch 
rationelle Energieerzeugung, gemeinsame Wärmeversorgung, Nutzung erneuerbarer Energien etc. 
und auf der Grundlage der Ist-Analyse, werden konkrete quartiersbezogene Einsparpotenziale 
berechnet. Potentialermittlung für erneuerbare Energieerzeugung, Identiﬁkation von Flächen im 
Dachbereich, die sich grundsätzlich für die solare Energiegewinnung eignen. Für geeignete 
Flächen werden je nach Lage- und Ausrichtung Erzeugungsmengen und ungefähre 
Installationskosten abgeschätzt.   
 
 
34 
 
6.3 Priorisierung der Maßnahmen im Quartier  
Es werden Kosten-Nutzen-Analysen relevanter Maßnahmenansätze durchgeführt. Auf der 
Grundlage werden dann die Gebäudeeigentümer und weitere Akteure bei der Auswahl der weiter 
zu erfolgenden Maßnahmen eingebunden. Insbesondere werden die Mieter*innen an diesen 
Entwicklungen beteiligt und in Bezug auf ihre Bereitschaft zur Teilhabe an einem solchen 
Mieterstromprojekt eingebunden. Eventuelle Hemmnisse werden so frühzeitig erkannt und 
möglichst beseitigt. Es erfolgt eine Auswahl von Maßnahmen für die konkrete 
Machbarkeitsstudien erstellt werden. Sämtliche Ergebnisse werden in übersichtlicher Form 
aufbereitet und dargestellt.   
 
6.4 Sanierungskonzept 
Aufbauend auf den Ergebnissen der Priorisierung wird ein konkretes Sanierungskonzept mit 
Zeitplan, Beschreibung und Machbarkeitsstudien der durchzuführenden Maßnahmen sowie Art 
und Umfang der Beteiligung verschiedener Akteure erstellt. Es erfolgt für alle Maßnahmen eine 
Bilanzierung der erreichbaren Energieeﬃzienzverbesserung sowie der Primärenergie und CO2-
Reduzierung. Kosten, Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit der Sanierungsmaßnahmen werden 
dargestellt.  
Parallel zu den Arbeitsschritten erfolgt eine zielgerichtete Öffentlichkeitsarbeit und 
Akteursbeteiligung, um die Motivation zur aktiven Beteiligung an der Konzepterstellung und auch 
an einer Teilhabe bei den Nutzern zu erhöhen. Das umfasst auch Informationsveranstaltungen 
und Einzelberatungen, die Ansprache und Information von Eigentümern, Mietern und der 
Bürgerschaft. Ab Beginn der Machbarkeitsstudien sind alternative Finanzierungs- und 
Fördermöglichkeiten für die Umsetzungsphase zu prüfen. 
 
6.5 Erzeugung erneuerbarer Energien  
Ziel ist die Ermittlung der Möglichkeiten zur Energie- und CO2-Reduktion durch den Einsatz von 
erneuerbaren Energien zur Eigenversorgung und Direktnutzung in den Gebäuden.  
Dafür werden mögliche Ertragsflächen für den Einsatz von Photovoltaik untersucht. Weiterhin wird 
herausgearbeitet, welche Reduktionspotenziale beim Stromeinsatz durch die Verwendung von 
hocheffizienter Technik bestehen. Alle Ergebnisse werden zusammenfassend aufgezeigt.  
 
6.6 Zusammenfassung der Ergebnisse und Klimaschutzwirkung  
In der Zusammenfassung wird dargelegt welche Energiemengen und CO2-Mengen durch die 
beschriebenen Maßnahmen, bzw. durch eine Substitution fossiler Brennstoffe durch intelligente 
Technik eingespart werden können. Gleichzeitig werden die aktuellen als auch perspektivischen 
Wirkungen der größeren Unabhängigkeit von Netzstrom und fossilen Energieträgern für die auch 
im Hinblick auf die zukünftige Energiekostenstruktur der Bewohner*innen beschrieben. Darüber 
 
35 
 
hinaus wird ein Szenario beschrieben, wie für das gesamte Quartier eine Klimaneutralität 
spätestens für das Jahr 2040 erreicht werden kann.  
  
 
36 
 
7 Einsparmaßnahmen im Quartier 
Für das Quartier wurden zwei Hauptbereiche für mögliche Einsparungen identiﬁziert. Zunächst 
wird die Gebäudemodernisierung aufgezeigt. Es wird beschrieben auf welche Art und Weise die 
einzelnen Bauteile energetisch verbessert werden kann und anschließend die Wirtschaftlichkeit 
aufgezeigt.  
Der zweite Bereich ist die Energieversorgung des Quartiers. Es sind zwei Varianten ermittelt 
worden, welche mit der Ausgangssituation inklusive möglicher Sowieso-Kosten verglichen 
werden. Dabei ist der Fokus die Energieversorgung auf erneuerbare Energien umzustellen.  
 
7.1 Gebäudesanierung  
Um ein einheitliches Quartiersbild und die Komplexität zu verringern, ist die Planung so gewählt 
worden, dass jedes Gebäude mit denselben Materialen saniert werden kann. Dies bietet sich 
besonders gut an, da die einzelnen Gebäude miteinander verbunden und somit als 
zusammenhängend angesehen werden können.  
 
7.1.1 Dachﬂächen 
Für die Sanierung der Dachﬂächen muss zunächst die vorhandene Dachhaut entfernt und der 
Zustand der Bestands Dämmung überprüft werden. Hat diese ihre Dämmwirkung verloren muss 
diese ebenfalls entsorgt werden. Daraufhin sollte die Bausubstanz überprüft und Mängel 
identiﬁziert werden. Sind welche vorhanden sollen diese behoben werden, bevor die neue 
Dämmung aufgebracht wird. Zuletzt wird eine neue Dichtbahn aufgebracht.  
 
Abbildung 15 Dachfläche nach Sanierungsmaßnahme 
Wichtig ist, dass im selben Zug auf eine ausreichende Tragfähig für eine eventuelle PV-Anlage 
geachtet wird. Gegebenenfalls sind Elemente direkt auf dem Dach anzubringen, wie 
Verankerungsmöglichkeiten, um PV-Module gegen äußere Einﬂüsse geschützt anbringen zu 
können.  
 

 
37 
 
7.1.2 Außenwände 
Bei den Außenwänden soll von außen eine neue Dämmung angebracht werden. Bevor dies 
möglich ist, muss die aktuelle Fassade vollständig gereinigt werden. Jegliche Ablagerungen wie 
Staub oder auch bewuchs wie Moos oder Flechten. Im selben Schritt kann die Fassade genau 
begutachtet werden und ggf. Schäden repariert werden. Ist dies getan kann eine Grundierung 
aufgebracht und anschließen ein Wärmedämmverbundsystem geklebt und gedübelt werden. 
Zuletzt wird die Fassade verputzt und gestrichen.  
 
Abbildung 16 Außenwand nach Sanierungsmaßnahme 
Um ein einheitliches Stadtbild zu behalten, sind die Außenwände aller Gebäude auf die gleiche 
Art und Weise zu sanieren. So bleibt das Bild konstant und entspricht damit dem aktuellen Bild 
des Quartieres.  
 
7.1.3 Kellerdecke 
Die Kellerdecke kann mit geringem Aufwand saniert werden. Hierzu muss die Kellerdecke, ähnlich 
die bei der Außenwand, aufbereitet werden. Verschmutzungen sind zu entfernen und Schäden zu 
beheben. Nach der Anbringung einer Grundierung kann ein Wärmedämmverbundsystem 
angebracht werden. Wenn gewünscht kann die Dämmung noch verputzt werden, was allerdings 
keine Pﬂicht ist.  
 
Abbildung 17 Kellerdecke nach Sanierungsmaßnahme 
Es ist zu beachten, dass Leitungen und Kabel entlang der Kellerdecke geführt werden. Diese sind 
ggf. umzubauen und bietet die Möglichkeit, direkt neue Leitungen für ein neues 
Energieversorgungssystem zu installieren.  
 

 
38 
 
7.1.4 Fenster 
Die Fenster des Quartiers sind im Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer. Daher muss 
jeder Bewohner die Fenster für sich sanieren. Dabei ist zu achten, dass bei einem Fenstertausch 
eine 3-Scheiben-Verglasung und gedämmt Fensterahmen mit mehreren Kammern gewählt 
werden.  
 
Abbildung 18 Fenster nach Sanierungsmaßnahme 
Wenn gewünscht können die Fenster gleichzeitig zur Fassadendämmung getauscht werden. Da 
dann ein Gerüst vorhanden ist kann ein Fenster von außen getauscht werden.  
 
7.1.5 Wirtschaftlichkeit Gebäudesanierung 
Die folgenden Tabellen zeigen die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Maßnahmen für das gesamte 
Quartier. Dafür wurden die Investitionskosten über den Baukostenindex sowie aktuelle 
Marktpreise ermittelt. Diese können sich je nach Sanierungsstart ändern und müssen aktualisiert 
werden. Des Weiteren ist für die Kalkulation ein Zinssatz von 1,25% sowie eine Preissteigerung 
von 5% eingerechnet.  

 
39 
 
 
Tabelle 4 Einsparung Wärmeenergie nach Sanierung GEbäudehülle 
Die gesamte Wärmeenergieeinsparung durch Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt etwa 
400.000 kWh, wobei die Investitionskosten bei rund 3.135.000 Euro liegen. Durch die 
Inanspruchnahme von Fördermitteln lassen sich diese Kosten auf 2.665.000 Euro (bei Förderung 
durch BEG EM) bzw. 2.978.000 Euro (bei Förderung durch KfW EH 85) senken. 
 
 
Tabelle 5 Wirtschaftlichkeit der Gebäudehüllensanierung 
Beim Vergleich der beiden Fördermöglichkeiten wird deutlich, dass die Förderung durch BEG EM 
hinsichtlich der Förderquote überlegen ist. Durch die besseren ﬁnanziellen Rahmenbedingungen 
und eine eﬃzientere Kosten-Nutzen-Bilanz stellt diese Förderoption eine attraktivere Wahl dar. 
Angesichts dieser Vorteile sollte die BEG EM-Förderung daher bevorzugt in Betracht gezogen 
werden, um eine schnellere Amortisation zu gewährleisten. 
Maßnahme Einsparung InvestitionNr. BezeichnungEnergie%Kosten (Energie/ Betrieb)CO2 Gesamt mit Förderung BEG EMmit Förderung KfW EH 85kWh/a EUR/a t/aEUR1Dach/ oberste Geschossdecke 44.267 11% 5.091,10 8,9 413.761 351.697 393.0732Außenwände 59.378 14% 5.949,67 12,0 940.576 799.489 893.5473Fenster Sanierung 266.249 65% 26.678,14 53,8 1.400.658 1.190.559 1.330.6254Kellerdecke 41.477 10% 4.155,99 8,4 380.326 323.277 361.310Summe 411.371 100%41.875 833.135.320 2.665.022 2.978.554MaßnahmeNr. BezeichnungÜberschuss (Ergebnis vor Steuern)AmortisationBarwertÜberschuss (Ergebnis vor Steuern)AmortisationBarwertEUR/aaEUREUR/aaEUR1Dach/ oberste Geschossdecke-18.535,10 13,0-239.836 -21.577,33 15,0-278.927 2Außenwände-18.946,01 26,0-444.548 -22.725,11 28,0-529.186 3Fenster Sanierung 11.247,25 18,0 161.214 5.619,61 19,0 35.175 4Kellerdecke-3.784,82 22,0-98.894 -5.312,91 24,0-133.117 Summe-30.018,67 -43.995,74 Wirtschaftlichkeit KfW EH 85Wirtschaftlichkeit BEG EM
 
40 
 
 
Tabelle 6  Förderübersicht Einzelmaßnahmen (BEG EM) und KfW (KfW EH 85)  
Für die komplette Sanierung des Gesamtquartiers können bis zu 470.000 Euro Zuschuss generiert 
werden. Bezogen auf die Maßnahmen an der Gebäudehülle. 
7.2 Energieversorgungskonzept 
7.2.1 Anlagenkonzept Variante 1 
Für das Quartier wurden nach Abstimmung mit den Projektbeteiligten und Wohnungseigentümern 
zwei Varianten tiefergehend betrachtet. Die erste Variante zeigt eine Umstellung der 
Wärmeversorgung auf elektrische Wärmepumpen. Damit die Eﬃzienz der Wärmepumpen 
gegeben ist, wird die Heizwärme- und Warmwasserversorgung voneinander getrennt. Dadurch 
kann die Temperatur des Heizsystems auf ein eﬃzientes Niveau gebracht werden. So ist die 
Heizwärmeversorgung auf 50 °C und die Warmwasserversorgung auf 65 °C geplant. Dadurch 
können unterschiedliche Temperaturspreizungen genutzt werden. Dies wird in der Variante durch 
eine Heizwärme-Wärmepumpe sowie mehreren Warmwasser-Wärmepumpen realisiert. Als 
Wärmequellen dient im Allgemeinen die Außenluft. Dafür wird die Wärmepumpe mit einem 
Außenmodul in Form eines Tischkühlers verbunden. Durch die Warmwasser Wärmepumpe wird 
das hohe Temperaturniveau des Heizungsvorlaufes genutzt, um Warmwasser zu erzeugen.  
 
MaßnahmeNr. Bezeichnungmögliche Förderung BEG EMmögliche Förderung KfW EH 85EUR1Dach/ oberste Geschossdecke 62.064 20.688 2Außenwände 141.086 47.029 3Fenster Sanierung 210.099 70.033 4Kellerdecke 57.049 19.016 Summe 470.298 156.766Förderung
 
41 
 
 
Abbildung 19 Energieversorgungskonzept Variante 1 
 
Des Weiteren werden alle Gebäude des Quartiers an die Heizzentrale vom Gebäude 13 
angeschlossen. In den einzelnen Heizzentralen sind dann nur die notwendigen Warmwasser 
Wärmepumpen zu ﬁnden, um den benötigten Warmwasserbedarf zu gewährleisten.  
Somit werden insgesamt eine große Wärmepumpe mit ca. 600 kW Heizleistung und drei kleinere 
Wärmepumpen mit jeweils 150 kW Heizleistung benötigt.  
Zur Eigenstromerzeugung ist eine PV-Anlage vorgesehen mit einer gesamten Leistung von rund 
150 kWp. Die Anlage erzeugt ca. 127.000 kWh Strom im Jahr. Davon werden rund 70%, also 
89.000 kWh selbst verbraucht. Der Überschuss wird in das öffentliche Netz eingespeist.  
 
7.2.2 Anlagenkonzept Variante 2 
Die zweite Variante erweitert die Erste um ein Blockheizkraftwerk. Dadurch kann mehr Eigenstrom 
erzeugt werden und der externe Strombezug weiter reduziert. Das BHKW wird mit in der 
Heizzentrale im Gebäude 13 aufgebaut und erzeugt neben Strom auch Wärme für Heizwärme und 
Warmwasser. Allerdings wird zum Betrieb des BHKWs weiter Erdgas bzw. alternative Gase 
benötigt.  
 

 
42 
 
 
Abbildung 20 Energieversorgungskonzept Variante 2 
Die Gesamtmenge des durch das BHKW erzeugten Strom beläuft sich auf ca. 211.500 kWh.  Der 
selbst genutzte Anteil des erzeugten Stoms beläuft sich auf ca. 93.500 kWh. Rund 118.000 kWh 
werden in das öffentliche Netz eingespeist.  
Aus wirtschaftlicher Sicht ist die zentrale Versorgung mit Luftwärme zu bevorzugen ohne BHKW. 
Dies verursacht trotz hoher Investitionskosten die geringsten jährlichen Kosten. 
 
7.2.3 Wirtschaftlichkeit Energieversorgungskonzept 
Wichtig für eine Vergleichbarkeit ist der allgemeine Energiebedarf, welcher in jeder Variante 
gleichbleiben muss. Somit wird mit einem Wärmebedarf von 1.043.000 kWh und ein Strombedarf 
von ca. 205.000 kWh gerechnet. Je nach Variante kann der Strombedarf steigen, aufgrund der 
abweichenden Anlagentechnik.  

 
43 
 
 
Tabelle 7 Wirtschaftlichkeit Energieversorgungskonzept 
 
Die Referenz stellt die Sowieso-Kosten dar, welche auf das Quartier zukommen, sobald die 
aktuellen Wärmeerzeuger ausfallen und getauscht werden müssen. Auf dieser Basis kann der 
Vergleich zu den beiden Varianten geführt werden. Zu erkennen ist, dass die Investitionskosten 
von Variante zu Variante steigen, da mehr Anlagentechnik eingebaut wird. Allerdings ist aufgrund 
der erneuerbaren Technologie eine Beantragung von Förderung möglich und wird in den beiden 
Varianten eingerechnet. Dennoch steigen die Kapitalkosten in den einzelnen Varianten. Dafür 
sinken die Energiekosten und es werden zusätzliche Erlöse durch die Stromeinspeisung generiert.  
Somit ist die Variante 1 mit der Installation von mehreren Wärmepumpen und die Nutzung von 
Luftwärme die günstigste Option für das Quartier zur Energieversorgung.  
Allgemein kann die Wirtschaftlichkeit optimiert werden, wenn der individuelle Haushaltsstrom mit 
dem selbst erzeugten Strom versorgt wird. Tiefergehende Informationen hierzu sind in Kap. 7.4 
und 7.5 aufgeführt. 
 
7.3 Ergebnis der Maßnahmen  
Werden nun die Einsparungen von der Gebäudesanierung und der Anlagentechnik verknüpft 
ändert sich das Energiebedarfsproﬁl drastisch. So wird der Energiebezug auf rein Strom 
umgestellt und ein Teil davon selbst erzeugt. Fossile Brennstoffe werden nicht mehr benötigt und 
der Wärmebedarf sinkt stark.  
Zusammenfassung VariantenReferenz GasbrennwertZentrale Versorgung mit LuftwärmeZentrale Versorgung mit Luftwärme + BHKWWärmebedarf1.043.469 kWh/a 1.043.469 kWh/a 1.043.469 kWh/aStrombedarf (Betriebsstrom, Allgemeinstrom)204.891 kWh/a 430.306 kWh/a 401.924 kWh/aInvestition438.000 EUR 990.000 EUR 1.038.000 EURFörderung0 EUR 236.250 EUR 214.650 EURFinanzierung438.000 EUR 753.750 EUR 823.350 EURJährliche Kosten (Energie + Betrieb)157.636 EUR/a 110.781 EUR/a 125.247 EUR/aJährliche Kosten (Kapital)32.229 EUR/a 55.462 EUR/a 60.584 EUR/aErlöse 0 EUR/a 3.347 EUR/a 11.009 EUR/aErgebnis pro Jahr (laufende Kosten)-189.865 EUR/a -162.896 EUR/a -174.821 EUR/a
 
44 
 
 
Abbildung 21 Soll-Stand Energiefluss 
Mit den Maßnahmen wird der Gesamte Erdgasbedarf von ca. 1.300.000 kWh Erdgas eingespart. 
Dafür steigt der externe Strombezug geringfügig. (Vergleiche Abbildung 7) 
 
Tabelle 8 Soll-Stand CO2-Ausstoß 
Somit werden nun noch 141,12 Tonnen CO2 jährlich ausgestoßen und insgesamt 285,68 Tonnen 
CO2 werden jährlich eingespart.  
Durch die Maßnahmen wir im Quartier keine fossile Energie mehr bezogen. Lediglich der Deutsche 
Strommix wird extern bezogen. Dieser ist aktuell CO2-Behaftet. Doch die bundesweiten Ziele 
beabsichtigen diesen immer weiter auf erneuerbare Energien umzustellen, wodurch sich auch der 
CO2-Ausstoß im Quartier verringert. Außerdem ist mit der ganzheitlichen Bedeckung der 
Dachﬂächen mit Photovoltaikmodulen das Potential an eigen erzeugten erneuerbaren Strom 
ausgeschöpft. Die nächste Möglichkeit ist die Nutzung von Ökostromtarifen, wobei diese lediglich 
bilanziell eine Klimaneutralität herbeirufen. Allerdings bleibt der tatsächlich bezogene Strom 
weiterhin CO2-Behaftet und kann lediglich durch die städtische Energieversorgung reduziert 
werden.  
 
7.4 Mieterstrom und Stromliefer-Contracting 
Das Prinzip des Mieterstroms basiert darauf, dass Strom, der z. B. durch eine Photovoltaikanlage 
auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt wird, direkt an die Mieter dieses Gebäudes geliefert 
wird. Der Vorteil für die Mieter besteht darin, dass sie günstigeren Strom beziehen können, da 
Stromeinspeisung ca. 57.000 kWhWarmwasserca. 285.000 kWhallg. Strombedarfca. 205.000 kWhHeizwärmeca. 200.000 kWh
Nutzenergie
Wärmeerzeugung und Verteilungca. 118.000 kWhEigenstromnutzung ca. 70.000 kWhStromverteilungca. 205.000 kWh
Endenergie
Strom - Bezugca. 252.000 kWhPhotovoltaikca. 127.000 kWhEnergieart Energiebezug CO2-Faktor CO2-AusstoßkWh kg/kWh tErdgas -              0,240 0Strommix (DE) 252.000       0,560 141,12PV-Strom 70.000         0,000 0Summe 322.000       0,438 141,12
 
45 
 
Netzentgelte, Stromsteuer und andere Umlagen (teilweise) entfallen, die sonst bei 
herkömmlichen Stromlieferungen über das öffentliche Netz anfallen. 
 
 
Abbildung 22 Schema Mieterstrom und Contracting 
 
Die Nutzung des selbst erzeugten Stroms erfolgt direkt im Gebäude oder Nebenanlagen im unmit-
telbaren räumlichen Zusammenhang durch den Mieter. Es wird dabei zwischen geförderten und 
nicht-geförderten Mieterstromvarianten unterschieden. Es gelten jeweils eigene Vorgaben an das 
Messkonzept, was mit dem Netzbetreiber abzustimmen ist. 
 Die wesentlichen Anforderungen an die geförderten Variante sind die ausschließliche 
Stromerzeugung durch Photovoltaik sowie die vollständige Stromversorgung der Mieter 
(Stromversorgung durch PV + Reststrommenge). Zusätzlich sind energiewirtschaftliche 
Pﬂichten, z.B. an die Rechnungsstellung, zu beachten. Der Anlagenbetreiber ist für die 
Zähler der Mieter, die am Mieterstrom teilnehmen möchten, verantwortlich. Dafür wird 
dem Anlagenbetreiber jede vor Ort verbrauchte und nicht eingespeiste Kilowattstunde 
vergütet (2,05 ct./kWh). 
 In der nicht geförderten Mieterstromvariante kann zusätzlich auch BHKW-Strom vor Ort 
verkauft werden. Die Reststrommengen müssen nicht durch den PV-Anlagenbetreiber 
geliefert werden, der Mieter kann seinen eigenen Lieferanten wählen. 
o Ein neues Modell ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Die Mieter 
können ihren bisherigen Stromlieferanten behalten, der PV-Anlagenbetreiber 
übernimmt nur die Ergänzungsstromlieferung. Diese wird über die bisherige 
Betriebskostenabrechnung anhand eines Verteilungsschlüssels abgerechnet. 
Dafür müssen alle Zähler Smart-Meter sein. 

 
46 
 
 
7.5 Lokale Energieversorgung Strom und Wärme 
Die lokale Energieversorgung Strom und Wärme ergänzt die vor Ort erzeugte Stromlieferung 
um die lokale Wärmelieferung. 
 
Abbildung 23 Schema Lokale Energieversorgung Strom und Wärme 
 
Der Anlagenbetreiber investiert in eine erneuerbare und eﬃziente Strom- und 
Wärmeversorgung und beliefert die Mieter in dem Objekt mit Energie (Eigenerzeugung und 
Reststromlieferung). Hierfür werden Energielieferverträge zwischen dem Anlagenbetreiber 
und den Mietern abgeschlossen. Die Mieter erhalten und bezahlen die jeweiligen 
Energieabrechnungen mit ihren individuellen Verbräuchen. Hierfür ist das entsprechende 
Messkonzept aufzusetzen. 
Die Mieterstromlösungen und die Lokale Energieversorgung Strom und Wärme lassen sich als 
eigene Strom- und Wärmelieferung aufbauen und aus den laufenden Kosten (Energie-, 
Betriebs- und Kapitalkosten) Arbeitspreise für die Energie generieren. Alternativ kann das 
Modell mithilfe eines externen Contractors (Energiespar-Contracting (ESC)), der die 
Investitionen in die Anlagentechnik vornimmt, umgesetzt werden. 
 
8 Akteursanalyse und Beteiligung 
8.1 Befragung der Eigentümer*Innen und Einwohner*Innen 
Akteursbeteiligung 
Die Einbindung von Akteuren in der Projektarbeit ist essenziell, da sie nicht nur lokales 
Fachwissen und unterschiedliche Perspektiven einbringt, sondern auch die Kompetenzen bündelt, 
was zu einer bedarfsorientierten Planung führt und das Verständnis sowie die Akzeptanz für 

 
47 
 
notwendige Veränderungen im Projekt steigert. Im vorliegenden Fall ist die Mitwirkung eines 
möglichst großen Teils der Beteiligten sogar Grundlage für die Umsetzung des zu entwickelnden 
Konzepts. Aus diesem Grund war die Information und Einbindung der 
Wohnungseigentümergemeinschaft und Bewohner*Innen ein wesentlicher Bestandteil bei der 
Entwicklung des energetischen Quartierskonzepts für die Wohnanlage Zum Schäferhof und 
bildete einen Grundstein des Fördervorhabens und der Konzeptionierung von energetischen 
Lösungen.  
Eine frühzeitige und kontinuierliche Informationsweitergabe an die Akteure von Beginn des 
Projekts an soll eine möglichst weitreichende Gestaltungsfreiheit bis zur späteren Umsetzung 
sicherstellen. Dies zielt darauf ab, in der Zukunft einen maximalen gemeinsamen wirtschaftlichen 
Nutzen zu erzielen. 
 
8.2 Die Umfrage 
Eine Umfrage zum Wohn- und Nutzungsverhalten der Mieter*Innen und Eigentümer*Innen sollte 
dem Projektteam helfen, Einblicke in das Quartier Zum Schäferhof zu gewinnen und gleichzeitig 
die Möglichkeit bieten, Wünsche, Anregungen oder konstruktive Kritik zu äußern. Zwischen dem 
15. Dezember 2023 und 14. Januar 2024 konnten die Anwohner*Innen und Eigentümer*Innen des 
Quartiers an der Umfrage in Form eines Fragebogens teilnehmen.   
Der Fragebogen enthielt 25 Fragen, wobei sich die Fragebögen für Mieter*Innen und 
Eigentümer*Innen geringfügig unterschieden. Die Fragen selbst reichten von einigen simplen 
„Ja“/ „Nein“-Fragen über solche, die eine Einschätzung ähnlich der Vergabe von Schulnoten 
erforderten (von 1 – sehr gut bis 6 – ungenügend), und einigen, die freie Formulierungen 
erlaubten. Die Fragen wurden dabei in die Themenbereiche „Allgemeines“, „Angaben zur 
Wohnung“, „Barrierefreiheit“ und „Mobilitätsverhalten“ untergliedert. Die Teilnehmenden hatten 
die Möglichkeit, den Fragebogen entweder in digitaler Form über das Online-Umfrage-Tool 
LimeSurvey, oder in gedruckter Form, die per Post verschickt wurde, auszufüllen. Die digitale 
Beantwortung der Fragen erlaubte auch eine Auswahl zwischen verschiedenen Sprachen 
(Deutsch, Englisch, Russisch und Türkisch), um so möglichst vielen Beteiligten die Möglichkeit 
der Teilnahme zu bieten. Ein sogenannter Token, also ein in diesem Fall fünfstelliger 
Zugangscode, sollte sowohl in der digitalen als auch in der gedruckten Umfrage sicherstellen, 
dass jede beteiligte Person nur einmalig an der Umfrage teilnimmt. 
Die Möglichkeit, den Fragebogen auf Papier auszufüllen und über den beigefügten 
Rücksendeumschlag postalisch an die WVG Petersson mbH zurückzuschicken haben 37 
Personen wahrgenommen. Die Antworten dieser wurden in die Online-Umfrage übertragen und 
somit mit den übrigen ohnehin digital vorliegenden Antworten zusammengefügt.  
Insgesamt haben 72 Personen an der Umfrage teilgenommen, wovon mit 65 Teilnehmenden die 
Eigentümer*Innen den Großteil ausmachten. Jedoch zeigt sich auch, dass gut zwei Drittel der 
teilnehmenden Eigentümer*Innen die jeweilige Wohnung selbst nutzen. Die übrigen 
Eigentümer*Innen vermieten die entsprechende Wohnung.   
 
48 
 
Bei der Auswertung der Antworten wurden, die der Mieter*Innen und die der Eigentümer*Innen 
gleich gewichtet. Die Antworten wurden je nach Art der Fragestellung unterschiedlich 
ausgewertet. So wurde bei der Frage nach einer Einschätzung in Schulnoten-Stil eine 
Durchschnittsnote berechnet, während bei „Ja“/ „Nein“-Fragen prozentuale Anteile der „Ja-“ und 
„Nein-“ Stimmen betrachtet wurden. Die frei formulierten Antworten wurden genutzt, um neue 
Impulse zu setzen und beschriebene Probleme in die Untersuchung einzuschließen. Teile der 
Ergebnisse wurden auch auf der Website veröffentlicht sowie beim Workshop im Juni 2024 
vorgestellt und besprochen. 
 
8.3 Ergebnisse der Umfrage 
8.3.1 Mobilität  
In Bezug auf das Mobilitätsverhalten der Befragten zeigte sich, dass die Nutzung des PKW eine 
vorrangige Rolle spielt. Hier gaben 36 % der Teilnehmenden an, dass sie den PKW „ausschließlich“ 
oder „häuﬁg“ nutzen würden. 26 % der Teilnehmenden schätzten, dass sie häuﬁg oder 
ausschließlich zu Fuß unterwegs seien, während 18 % den öffentlichen Personennahverkehr 
(ÖPNV) als favorisiertes Fortbewegungsmittel sehen. Das Fahrrad wurde von 12 % als bevorzugt 
eingestuft und das E-Bike von 8 %. Carsharing-Modelle, also die Möglichkeit, dass sich 
verschiedene Haushalte ein Auto teilen, spielen bei den Befragten eher keine Rolle. Hier wurde 
fast ausschließlich die Antwortmöglichkeit „gar nicht“ angegeben. Lediglich einmal wurde die 
Nutzung von Carsharing mit „selten“ bewertet. 
In Bezug auf den Besitz eines PKW gaben 64 % der im Quartier lebenden Menschen an, einen PKW 
zu besitzen. 10 % gaben an, mehrere PKW zu besitzen, und 18 % seien ohne PKW. 8 % der 
Teilnehmenden machten hierzu keine Angabe. 
Das Thema Elektromobilität weckte bei 42 % der Teilnehmenden ein gewisses Interesse (gering, 
mäßig oder hoch). Etwa 20 % der Befragten, die auch im Quartier wohnen, können sich in 
absehbarer Zukunft auch die Anschaffung eines E-Autos vorstellen. In dem Zuge ist auch 
beispielsweise die Möglichkeit zum Laden mit Strom aus eigenen Photovoltaik-Anlagen durchaus 
eine interessante Option für viele Teilnehmende.  
 
8.3.2 Barrierefreiheit 
Ein weiterer Themenblock der Umfrage umfasste das Thema Barrierefreiheit. Diese Thematik 
steht zwar nicht zwingend mit einer energetischen Sanierung in direktem Zusammenhang, kann 
jedoch in Bezug auf mögliche Umbauarbeiten relevant werden. Da das Thema für jeden Menschen 
im Laufe des Lebens früher oder später bedeutsam werden kann, wurden die Teilnehmenden nach 
ihrer Einschätzung zur Nutzung der Wohnung bei eingeschränkter Mobilität befragt. Die 
Gesamteinschätzung lag bei einer Durchschnittsnote von 2,4, also bei gut bis befriedigend. Dabei 
haben sich jedoch sieben Umfrageteilnehmende (10 %) enthalten oder haben angegeben, dies 
nicht einschätzen zu können.  
 
49 
 
Die Notwendigkeit von verschiedenen Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit wurden von 
den Teilnehmenden ebenfalls unterschiedlich eingeschätzt. Dies liegt daran, dass die Wohnungen 
unterschiedlich ausgestattet sind und unterschiedliche Sanierungsstände vorweisen. Jedoch 
scheinen Maßnahmen wie die Verbreiterung von Türen oder Fluren nicht nötig zu sein und wurden 
als „neutral“, „unwichtig“ oder „völlig unwichtig“ eingeschätzt. Dagegen wurden die 
Modernisierungen von Badezimmern oder auch die Zugänge zu den Wohnungen oftmals als 
wichtiger erachtet. 
8.3.3 Energetische Analysen 
Hauptziel des Quartierskonzepts ist es, energetische Potenziale zu erkennen, um so eine 
Optimierung des Verbrauchs zu erreichen. Damit soll nicht nur das Klima geschont, sondern auch 
die Kosten gesenkt werden. Deshalb liegt auch der Hauptfokus der Umfrage auf Fragen zum 
Energieverbrauch und zu Einsparpotenzialen. Wie bereits beschrieben, weisen die Wohnungen 
jeweils unterschiedliche Sanierungsstände auf, weshalb es wichtig war, diese für jede Wohnung 
abzufragen, um besser einschätzen zu können, inwieweit Handlungsbedarf besteht und wie dieser 
optimal umgesetzt werden kann. In diesem Fragenblock wurde zumeist um eine Einschätzung 
durch eine Schulnote gebeten und zusätzlich die Möglichkeit gegeben, weitere Anmerkungen in 
Freitextfeldern zu formulieren. 
Zunächst wurde um eine Einschätzung zum größten Bauteil gebeten: den Außenwänden. Sie 
machen den Großteil der wärmeübertragenden Fläche aus und führen bei mangelhafter Dämmung 
zu einem hohen Verlust der Wärmeenergie. Die Umfrageergebnisse zeigen, dass die 
Teilnehmenden die Außenwände mit einer Durchschnittsnote von 3,25 eingeschätzten. Also 
schlechter als befriedigend. Damit wurden diese als Außenbauteil am schlechtesten bewertet und 
bieten ein großes Einsparpotential.   
Ein weiteres Bauteil, das bei den energetischen Analysen eine wichtige Rolle spielt, sind die 
Fenster. Diese sind besonders wichtig für die Wohnqualität und den Energieverbrauch. Ihre 
Dichtigkeit ist essenziell, um Kälte draußen zu halten und damit Energiekosten einzusparen.  
Gleichzeitig muss im Sommer ein Teil der Sonneneinstrahlung abgehalten werden, um eine 
Überhitzung zu verhindern. Dabei ist die Art der Verglasung entscheidend. Die Qualität der Fenster 
wurde von den Umfrageteilnehmenden besser bewertet als die Außenwände. Mit einer Note von 
2,84 zeigte sich eine leicht höhere Zufriedenheit. So gaben etwa 47 % an, dass die Qualität 
mindestens gut ist (Note 2 und 1) (Abb. 1). Die positive Einschätzung resultiert wohlmöglich aus 
den zum Teil bereits sanierten Fenstern. Jedoch ist eine hohe Anzahl der Fenster unsaniert und 
somit weiterhin sanierungsbedürftig. Der Wunsch nach Sanierung wurde auch mehrfach bei den 
Freitextfeldern der Umfrage formuliert.  
 
50 
 
 
 
 
 
 
 
 
Etwa 18 % der Befragten gaben an, dass Schimmel in der Wohnung aufgetreten ist. Dies kann 
sowohl in der Qualität von Bauteilen wie unzureichender Dämmung oder im jeweiligen 
Nutzerverhalten begründet sein. Schimmel verschlechtert nicht nur die Wohnqualität, sondern 
kann auch ein Gesundheitsrisiko darstellen und ein Anzeichen für Mängel der Wohnsubstanz sein. 
Die energetische Sanierung hat auch zum Ziel diesen Umstand zu verbessern und Schimmel zu 
vermeiden. 
Heizung und Warmwasser spielen neben dem energetischen Aspekt auch eine wichtige Rolle für 
das Wohlbeﬁnden in einer Wohnung. Mit der Bewertung von 2,79 wird die Heizwärmeversorgung 
etwas schlechter als die Warmwasserbereitung mit 2,25 betrachtet (Abb. 2).  Hier liegt die 
Problematik an teilweise veralteter Ausstattung, welche nicht für alle Wohnungen die benötigte 
Wärme gleichmäßig verteilt. Damit ergibt sich hier ein weiteres Potential, um zum einen die 
Zufriedenheit zu steigern und zum anderen den Energieverbrauch abzusenken.  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
8.3.4 Energienutzung 
 
Die Frage nach dem Zeitraum der Energienutzung zielt auf eine Abschätzung zu möglichen 
Synergien mit einer Photovoltaik-Anlage ab. Hier gaben 68% der Befragten an, dass sie den Tag 
Abbildung 24: Bewertung der Qualität der Fenster in Schulnoten 1 bis 6. 
Abbildung 25: Bewertung der Verfügbarkeit von Heizungswärme und Warmwasser in 
Schulnoten von 1 bis 6. 

 
51 
 
über Strom nutzen. Somit könnte der durch eine Photovoltaik-Anlage erzeugte Strom direkt 
genutzt werden und müsste weniger ins öffentliche Stromnetz eingespeist werden. 
 
 
Abbildung 26 Nutzungszeiträume von Strom aller Befragten. 
 
8.3.5 Gesamtbewertung 
Die Einschätzung zur Gesamtqualität der Wohnung wurde von den Teilnehmenden mit 2,61 
bewertet. Der Großteil gab die Note 3 („befriedigend“) an.  
 
 
 
 
 
 
 
Weitere Bauteile wie Balkone und Rollläden sind nicht in allen Wohnungen vorhanden, wurden 
jedoch, falls vorhanden, von den Befragten mit den Noten 2,39 beziehungsweise 2,17 als eher gut 
bewertet. Der Umstand, dass nicht alle Wohnungen Rollläden haben, wurde teilweise im 
Freitextfeld von den Teilnehmenden aufgegriffen und bemängelt.  
Insgesamt wurde öfter der Wunsch nach einer Sanierung der Wohnung im Allgemeinen und auch 
zu speziellen Bauteilen geäußert. Eine teilnehmende Person schrieb „Ich möchte und muss meine 
01020304050Ich/wir nutzen elektrischen Strom oft auch tagsüber (zum Kochen, Waschen, Trockner, etc.).Ich bin/ wir sind berufstätig und tagsüber bei der Arbeit. Elektrische Geräte zum Waschenund Kochen benutze ich daher nach der Arbeit, wenn ich/wir nach Hause komme/kommen.Keine AngabeSonstiges
Abbildung 27: Gesamtbewertung der Wohnqualität in Schulnoten von 1 bis 6. 

 
52 
 
Wohnung modernisieren.“, was klar den Wunsch nach einer Verbesserung der Wohnungsqualität 
bekundet und durch dieses Quartierskonzept angestoßen werden soll.  
 
9 Handlungsprogramm und Leitbild 
9.1 Vorgehen 
Vor dem Hintergrund der Analyse der städtebaulichen und energetischen Gegebenheiten in den 
Quartieren, der festgelegten Zielsetzungen und der Resultate der Beteiligungen der Akteure wurde 
ein Katalog von Maßnahmen zur energetischen Sanierung im Quartier zum Schäferhof erstellt. In 
diesem Zusammenhang wurden nicht nur Maßnahmen zur baulich-energetischen Sanierung der 
Gebäude erarbeitet, sondern auch durch die Einbindung von Eigentümern, Mietern und Nutzern 
abgestimmte Ansätze entwickelt.  
So wird ein Handlungsprogramm erstellt, das die Basis für die Umsetzung der Maßnahmen sowie 
das Arbeitsprogramm des anschließenden Sanierungsmanagements bildet. Der 
Maßnahmenkatalog fasst die Ansätze zusammen, die sich nach dem aktuellen Stand für eine 
zielgerichtete Umsetzung als sinnvoll erweisen. Um als Ideenpool zu dienen und die weitere 
Prozessplanung sowie die aktive Prozesssteuerung zu unterstützen, können Änderungen, 
Anpassungen und Erweiterungen des Katalogs während der Umsetzung jederzeit vorgenommen 
werden. Es ist nicht erforderlich, alle Maßnahmen gleichzeitig umzusetzen. 
Insgesamt wurden 18 Maßnahmen in fünf Handlungsfeldern entwickelt, die sich auf die folgenden 
Bereiche aufteilen: 
 Nutzung erneuerbarer Energien 
 Energieeinsparung und Energieeﬃzienz 
 Beratung und Informationen 
 Klimafreundliches Quartiersleben 
 Sanierungsberatung und -management 
 
9.2  Erneuerbare Energien 
In diesem Handlungsfeld steht besonders die Frage im Fokus, wie der Ausbau erneuerbarer 
Energien als entscheidender Faktor zur nachhaltigen Verringerung der CO2-Emissionen im 
Quartier vorangetrieben werden kann. Dabei ist es wichtig, die Entwicklung von Photovoltaik zur 
Unterstützung der Heizsysteme weiter zu fördern. Die gesamte Gebäudestruktur mit Ihrem 
Flachdach und geringen Verschattungen durch ihre Gebäudehöhe, bietet sich hervorragend für 
eine solarenergetische Nutzung an.  
Bei der Nutzung von PV-Strom sollte auch eine Speicherung in Betracht gezogen werden, um die 
Eigenstrom- bzw. Allgemeinstromnutzung zu optimieren. Bei der Planung einer PV-Nutzung sollte 
auch die perspektivische Betrachtung der Sektorenkopplung nicht fehlen. Hier können zahlreiche 
 
53 
 
Synergieeffekte erzielt werden. Das betrifft die Möglichkeit, selbst erzeugten EE-Strom im 
Wärmebereich zu nutzen (Power-to-Heat = elektrische Erwärmung des Pufferspeichers/ 
Wärmepumpe bei Stromüberproduktion mit Vorrangschaltung des Wärmeerzeugers) sowie den 
Einsatz im Bereich der E-Mobilität (Power-to-Mobility). 
In diesem Sinne lassen sich durch umfassende Versorgungskonzepte viele Multiplikatoreffekte 
erzielen. Diese Ansätze sollten im Rahmen der Maßnahmenumsetzung vertieft und ausgearbeitet 
werden.  
Zu weiteren Schwerpunkten zählt der Aufbau und die schrittweise Einführung von Contracting-
Modellen zum Austausch alter Heizungsanlagen, PV-Stromnutzungsmodellen sowie die 
Implementierung von KWK-Technologien mit dem Ziel, die Nutzung erneuerbarer Energien im 
Gebäudebestand auszubauen.  
9.3 Energieeinsparung und Energieeﬃzienz 
In diesem Handlungsfeld steht die umfassende Aktivierung von Energieeinspar- und 
Energieeﬃzienzmaßnahmen im Fokus, insbesondere hinsichtlich der Gebäudehülle 
(Energieeinsparung) und der Anlagentechnik (Energieeﬃzienz). Hierbei kann davon ausgegangen 
werden, dass aufgrund der demograﬁschen Verhältnisse und des Alters der Bestandsgebäude, in 
Verbindung mit nur minimalen Modernisierungs- und Instandhaltungsraten, ein Schwerpunkt der 
energetischen Quartierssanierung Zum Schäferhof zu ﬁnden sein wird. Bei möglichen 
Eigentümerwechseln sind Anregungen zu Modernisierungsschritten im Gebäudebestand zu 
erwarten, welche zielführend durch das Umsetzungsmanagement unterstützt werden können. 
Angesichts der bestehenden Situation wird die Erreichung der Zielsetzungen 
Energieeﬃzienzstrategie 2050 (EffSTRA), sowie dem nationalen Aktionsplan Energieeﬃzienz 2.0 
(NAPE) mit einer „Verdopplung“ der Sanierungsrate auf 2 % pro Jahr als ambitioniert eingeschätzt 
und ist erst langfristig umsetzbar. Die derzeitige Sanierungsrate in Deutschland liegt bei etwa 1 
% der Bestandsgebäude pro Jahr. Nach den Zielsetzungen der Bundesregierung (s.o.) soll der 
Primärenergieverbrauch im Gebäudebereich bis 2050 um 80 % gesenkt werden, während ein 
nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 angestrebt wird. Diese Maßnahmen erfolgen 
vor dem Hintergrund der europäischen Vorgaben der Gebäudeeﬃzienzrichtlinie, die auch im 
Bestandsbereich eine schrittweise Reduzierung der CO2-Emissionen fordert. Daher sind auf 
Grundlage der aktuellen Ausgangsbedingungen mittel- bis langfristig umfassende Maßnahmen 
zur energetischen Sanierung des Bestands erforderlich, die über den Maßnahmenansatz des 
vorliegenden Konzepts für das Quartier hinausgehen sollten. Vor diesem Hintergrund ist es 
wichtig, zunächst erste Initialmaßnahmen zu ergreifen, die demonstrieren, was technisch möglich 
ist, welche Kosten und Belastungen damit verbunden sind und welche wirtschaftlichen 
Einsparungen für die Eigentümer und Nutzer realisiert werden können. Das strategische Ziel einer 
ersten Maßnahme sollte sich in jedem Fall auf Heizungsanlagen konzentrieren, da diese bereits 
ein gewisses Alter aufweisen. Aufgrund des Alters der Bestandsgebäude in Verbindung mit 
geringen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind hier bedeutende Effekte zur 
Energieeinsparung zu erwarten.  
 
54 
 
Im Handlungsfeld „Energieeinsparung und Energieeﬃzienz“ liegt der Schwerpunkt vor allem 
darauf, Initialmaßnahmen im Quartier umzusetzen, die konkret aufzeigen, wie energetische 
Gebäudesanierung in der Praxis funktioniert. Dabei ist besonders zu beachten, dass die 
individuelle Bereitschaft zu entsprechenden Eﬃzienzmaßnahmen stark von den demograﬁschen 
Rahmenbedingungen beeinﬂusst wird („...lohnt sich nicht mehr für mich...“) sowie von der 
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Eigentümer und der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme. 
Das Ziel sollte sein, ein Konzept zu entwickeln, das sich auf mehrere Standbeine stützt und somit 
zu einer wertvollen Proﬁlierung des Themas energetische Bestandssanierung führt. Dazu gehört 
ein umfassender Maßnahmenkatalog, der auf diverse kleine Maßnahmen aufbaut und 
schrittweise erweitert werden soll. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Wirtschaftlichkeit 
der Umsetzung von Maßnahmen, denn Energiesparen bedeutet gleichzeitig Kostensparen. 
Ausgangspunkt können Thermograﬁe Untersuchungen im Quartier sowie Wohnungsberatungen 
bei Leerstehenden oder von feuchten befallenen Wohnungen sein. Zusätzlich wird eine Vielzahl 
kleiner Eﬃzienzmaßnahmen angeboten, wie zum Beispiel hydraulischer Abgleich oder eﬃziente 
Regel- und Messgeräte. Diese Maßnahmen machen jedoch nur im Kollektiv Sinn, sind dafür jedoch 
nicht so kostenintensiv. 
Eine speziﬁsche Energiesparberatung zielt darauf ab, Energie und Energiekosten zu reduzieren, 
einschließlich der richtigen Heiz- und Lüftungsstrategien zu entwickeln. Eine weitere konkrete 
Maßnahme, ist die exemplarische Sanierung eines Mehrfamilienhauses, bei der konkrete 
technische und wirtschaftliche Maßnahmen am Gebäude im Quartier demonstriert werden. So 
können interessierte Eigentümer die Vor- und Nachteile der Maßnahmen konkret nachvollziehen. 
Zur Unterstützung dieser Maßnahmen können Baustellenführungen, Informationsabende und 
Erfahrungsberichte von Handwerkern und Eigentümern organisiert werden, um das Bewusstsein 
der Bewohner und Eigentümer darüber hinaus zu schärfen. Im Rahmen der Mustersanierungen 
werden Maßnahmen ins Auge gefasst, die eine engere Zusammenarbeit und Koordination der 
verschiedenen Akteursgruppen bei Sanierungen fördern. Betroffen sind hiervon das Baugewerbe, 
private Bauherren, Banken, Architekten und Energieberater, die durch Qualiﬁzierungsmaßnahmen 
und Schulungsangebote intensiver mit dem Thema vertraut gemacht werden. 
 
9.4 Beratung und Informationen 
Dieses Handlungsfeld hat im Rahmen des Sanierungsmanagements einen entscheidenden 
Stellenwert für eine erfolgreiche Umsetzung von Maßnahmen. Es geht darum, eine breite 
Bereitschaft zur Mitwirkung in dem Quartier zu fördern und durch gezielte Maßnahmen eine hohe 
Akzeptanz für Klimaschutz und Klimaanpassung zu gewährleisten, insbesondere in Bezug auf die 
energetische Verbesserung von Gebäuden. Dieses Handlungsfeld zielt auf der Aktivierung 
möglichst vieler Bewohner und Eigentümer. Unter dem Motto: „Klimaschutz betrifft uns alle“ und 
„Jeder kann einen Beitrag leisten“ soll die identitätsstiftende Wirkung des Klimaschutzes 
hervorgehoben werden.  
Im Mittelpunkt steht, die Menschen „abzuholen und mitzunehmen“. Dabei ist es wichtig, die 
demograﬁsche Situation sowie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eigentümer zu 
 
55 
 
berücksichtigen. Diese Aspekte erfordern, dass individuell auf die Zielgruppen eingegangen wird, 
für die das Thema im Quartier aktuell eher wenig Bedeutung hat. Das bringt einen hohen Aufwand 
in Bezug auf Information, Kommunikation und Beratung mit sich.  
Ein zentraler Schritt stellt daher der Kontakt zu einer neutralen Energieberatung oder die 
Einrichtung einer Energiesprechstunde im Quartier dar, zum Beispiel unter der Leitung der WVG 
Petersson mbH oder des Sanierungsmanagements. 
Hierbei sind qualitativ hochwertige, qualiﬁzierte und individuelle Beratungs- sowie 
Informationsangebote von zentraler Bedeutung. So wird sichergestellt, dass die Beratung 
möglichst gut angenommen wird (neutral, sachlich, effektiv). 
Bei den Wohnungseigentümern liegt der Schwerpunkt der Beratung auf Investitionen in den 
Gebäudebestand, insbesondere durch energetische Sanierung sowie durch Veränderungen im 
Nutzerverhalten. Im Gegensatz dazu geht es bei der Ansprache von Mietern eher um die 
Anpassung des Nutzerverhaltens und maximal um kleinere Investitionen, die im Einﬂussbereich 
des Mieters liegen. Zudem werden die individuellen und ﬁnanziellen Möglichkeiten sowie der 
Lebenszyklusstand jedes Einzelnen berücksichtigt (zum Beispiel die voraussichtliche 
Lebenszeit), sowie persönliche Interessen, etwa im Hinblick auf Wohnkomfort, Sicherheit oder 
wirtschaftliche Leistungsfähigkeit.  
Darüber hinaus hat dieses Handlungsfeld auch eine bedeutende identiﬁkationsstiftende Funktion 
für das Quartier, besonders durch die Entwicklung einer individuellen Umsetzungsstrategie, bei 
der möglichst alle Mieter und Eigentümer einbezogen und aktiviert werden.  
 
9.5 Klimafreundliches Quartiersleben 
Wie in den Förderrichtlinien der KFW für das Programm 432 erläutert, steht die energetische 
Quartierssanierung nicht nur im Zeichen der energetischen Verbesserung des Gebietes. 
Stattdessen werden Lösungen angestrebt, die auf lange Sicht die Attraktivität des Wohnquartiers 
als Wohn- und Lebensort sichern und die Sicherstellung der Wohnqualität (energetische 
Bestandssanierung) mit der Frage der Lebensqualität im Quartier verknüpfen (klimafreundliches 
Leben im Quartier). 
Die Maßnahmen zur Förderung eines klimafreundlichen Quartierslebens sind ergänzende Aspekte 
zur energetischen Stadtsanierung im Quartier Zum Schäferhof. Diese reichen von der 
Verbesserung der Aufenthalts-, Nutzungs- und Gestaltungsqualitäten der öffentlichen Grün- und 
Freiﬂächen über die Anpassung der öffentlichen Räume an die Bedürfnisse älterer Menschen bis 
hin zur Optimierung der Verkehrssituation und der Gewährleistung der Nahversorgung im Quartier. 
Ein zentrales Anliegen ist es, diese Maßnahmen zu einem klimafreundlichen Lebensstil im 
Quartier einzusetzen und durch gebäudebezogene Maßnahmen sinnvoll zu ergänzen.  
Im Bereich der klimafreundlichen Mobilität sind die zu erwartende positive Effekte auf den 
Energieverbrauch eher mittel- bis langfristig zu erwarten. Daher liegt der Fokus bei der 
Maßnahmenentwicklung weniger auf kurzfristigen Sofortmaßnahmen und nicht auf der 
 
56 
 
Reduzierung des Individualverkehrs, der eine bedeutende Quelle für CO2- Emissionen darstellt. In 
diesem Zusammenhang spielt die Luftqualität im Quartier eine eher untergeordnete Rolle und 
zieht keinen unmittelbaren Handlungsbedarf nach sich. Die kleineren Maßnahmen betreffen unter 
anderem die Schaffung einer Elektroladestation, die Bereitstellung von Parkﬂächen und 
Ladesäulen für E-Bikes, und die Aufwertung des Wohnumfeldes. 
Diese Schritte sind erste Ansätze, auf denen mittel- bis langfristig aufgebaut werden kann. 
Wesentlich für die Umsetzung der Maßnahmen ist es, die Bewohnerinnen und Bewohner in die 
weitere Planung und konkrete Maßnahmenumsetzung einzubeziehen (Eigeninitiativen, 
Selbsthilfe, Nachbarschaftsprojekte). Die unterschiedlichen Aktivitäten im Rahmen der 
Konzeptentwicklung haben bereits gezeigt, dass das Interesse der Bewohnerschaft groß ist. Das 
ist nicht zuletzt deshalb wichtig, da über diese Maßnahmenebene die Bewohnergemeinschaft 
gezielt angesprochen werden kann. Es wird möglich, das Thema der energetischen 
Gebäudesanierung effektiv zu vermitteln. Wenn es gelingt, beide Maßnahmenebenen im Rahmen 
der Umsetzung sinnvoll zu verknüpfen, legt das den Grundstein für die Akzeptanz und die 
Identiﬁkation mit dem Projekt zur energetischen Sanierung im Quartier. 
  
 
57 
 
10 Umsetzungsmanagement 
10.1 Sanierungsmanagement 
Im Bereich des Sanierungsmanagements sind verschiedene Maßnahmen aufgeführt, die sich aus 
den Aufgaben des Sanierungsmanagers ergeben. Dabei handelt es sich hauptsächlich um 
Steuerungs-, Koordinierungs- und organisatorische Overhead-Aufgaben. Dies umfasst 
beispielsweise den Aufbau stabiler Netzwerke, die Unterstützung bei der Umsetzung konkreter 
Klima- und Sanierungsprojekte bieten, wie etwa die Einrichtung eines Sanierungsnetzwerkes mit 
einem angeschlossenen Handwerkerpool oder eines Energieberatungsnetzwerks in 
Zusammenarbeit mit lokalen Energieberatern und Architekten. 
Für eine effektive und qualiﬁzierte Umsetzung der Maßnahmen ist eine nachhaltige, 
prozessorientierte und integrierte Planung sowie eine fachliche Unterstützung unerlässlich. Der 
resultierende Arbeitsumfang, die Komplexität und Vielfältigkeit der Aufgaben erfordern einen 
entsprechenden personellen Einsatz. Aus organisatorischen und ﬁnanziellen Gründen könnte das 
Sanierungsmanagement bei der WVG Petersson mbH angesiedelt werden. Für die Phase des 
Sanierungsmanagements sollte eine gemeinsame Steuerungsgruppe aus Vertretern der WEG und 
der WVG Petersson mbH gebildet werden. Die beschriebenen Maßnahmen der ersten 
Projektumsetzung sind als Handlungsrahmen und Arbeitsauftrag für das Sanierungsmanagement 
zu betrachten. Dies ist als dynamischer Prozess zu verstehen, der kurzfristig auf entsprechende 
veränderte Rahmenbedingungen zur Anpassung und Optimierung reagieren sollte. Hierbei ist ein 
begleitendes Projektcontrolling zielführend. 
Auch die Sicherstellung und Weiterentwicklung der Maßnahmen sowie die kontinuierliche 
Aktualisierung der CO2-Bilanz in enger Zusammenarbeit mit der WVG Petersson mbH und der 
Stadt Osnabrück zählen zu den wesentlichen Aufgaben im Sanierungsmanagement. 
Aktuell wird die Position eines Sanierungsmanagements nicht von der KfW im Programm 432 
gefördert. 
 
10.2 Schwerpunkt-Projekte 
Im Fokus stehen Projekte aus dem Handlungsprogramm, die eine bedeutende Rolle im 
Klimaschutz spielen und die Zielerreichung unterstützen. Diese Maßnahmen tragen nachhaltig 
zur Senkung von CO2-Emissionen bei. Sie sind im Maßnahmenkatalog in die höchste Priorität (1) 
eingestuft. Diese Punkte sind als empfohlene Schwerpunkte für die Umsetzung in den ersten 
Jahren des Sanierungsmanagements zu betrachten. 
 
10.3 Maßnahmenkatalog 
In der nachfolgenden Abbildung sind diverse Maßnahmen in einem Katalog zusammengefasst. 
Dieser Katalog ist an die speziﬁsche Umsetzung des Projekts und die Ziele der Gemeinde 
 
58 
 
angepasst und kann jederzeit modiﬁziert und erweitert werden, beispielsweise bei einer schnellen 
Umsetzung von Maßnahmen. 
Der Maßnahmenkatalog bietet eine Auswahl an möglichen Optionen und fungiert somit als 
Vorschlagsliste. Besonders wichtige Maßnahmen sollten bevorzugt umgesetzt werden. 
Zusätzliche Kriterien zur Bewertung der Maßnahmen sind in einem weiteren Abschnitt zu ﬁnden. 
Darin wird jede einzelne Maßnahme hinsichtlich ihrer Bedeutung für die Zielverwirklichung und 
ihrer Priorität bei der Umsetzung bewertet. Zusätzlich wird eingeschätzt, ob die Maßnahme zu 
den zentralen Aufgaben des Sanierungsmanagements zählt und ob ihre Umsetzung durch Dritte 
erfolgt. In der Tabelle werden die Maßnahmen nach den Prioritäten 1, 2 und 3 gegliedert. So 
sollten die Maßnahmen der Priorität 1 innerhalb der ersten drei Jahre vom 
Sanierungsmanagement angepackt werden. Maßnahmen mit Priorität 2 sind für das 4. Jahr 
vorgesehen, während Aktionen mit der Priorität 3 im 5. Jahr umgesetzt werden. Dabei geht es 
nicht um eine strikte Einhaltung der Prioritäten, sondern um ﬂexible zeitliche Richtlinien für die 
Umsetzung. 
Wichtig ist, dass Synergieeffekte beispielweise bei Fördermöglichkeiten berücksichtigt werden 
können, sodass es sinnvoll sein könnte, eine Maßnahme mit niedriger Priorität voranzustellen 
oder eine Maßnahme mit hoher Priorität später umzusetzen. 
Tabelle 9 Maßnahmenkatalog Nutzung erneuerbarer Energien 
 
Nr. Maßnahme Beschreibung Umsetzung/ Akteure PrioritätNutzung erneuerbarer Energien1 MieterstrommodelleErhöhung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier; Senkung der Energiekosten, Installation neuer WärrmeerzeugungProjektpartner extern, Stadt, Stadtwerke, Sanierungsmanagement, Fachplaner22 Eigenstromnutzungsteigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Wohngebiet; Reduzierung der Energiekosten und Sicherung der Preisstabilität; Innovationsprojekt zur Eigenstromnutzung von EE-Anlagen (Photovoltaik auf Dächern, Wärmepumpen, Sanierung oder Erneuerung von Heizungsanlagen sowie Nutzung von PV-Anlagen auf Dachflächen; Bewertung von Speicherkonzepten (Verknüpfung der Sektoren)Projektpartner extern, Stadt, Stadtwerke, Sanierungsmanagement, Fachplaner13 C ontracting ModelleErsatz der bestehenden fossilen Wärmeerzeugungsanlagen durch regenerative, C ontracting-Lösung als niedrigschwelliges Angebot für Eigentümer; Ziel: Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energien bei der Wärme- und Stromerzeugung, Schwerpunkt: Austausch alter Heizungsanlagen (älter als 20 Jahre) Projektpartner extern, Stadt, Stadtwerke, Sanierungsmanagement, Fachplaner2
 
59 
 
Tabelle 10 Maßnahmenkatalog Energieeinsparung und Energieeffizienz 
 
Nr. Maßnahme Beschreibung Umsetzung/ Akteure PrioritätEnergieeinsparung und Energieeffizienz4Austausch der BestandswärmeerzeugerErsatz der bestehenden fossilen Wärmeerzeugungsanlagen durch regenerative Anlagen (Pellet)/Brennwerttechnik als niedrigschwel-liges Angebot für Eigentümer; Ziel: Erhöhung des Anteils erneuerba-rer Energien bei der Wärmeerzeugung, Schwerpunkt: Austausch Heizungsanlagen (älter als 25 Jahre) ,Angebot von All-Inklusive-Angeboten (Beratung, Technik, Finanzierung, Förderung, Umset-zung, Kontrolle); Angebot von Bündel-Lösungen (z.B. Heizungssa-nierung); konzertierte Aktion Gelderner Betriebe, Fachleute, Handwerker, Geldinstitute u.a.m. Handwerker, Sanierungsmanagement, Energieberater15 Effizienz in kleinen SchrittenOptimierung der Effizienz in der Wärmeversorgung; Bereitstellung von maßgeschneiderten Einzelmaßnahmen (viele kleine Schritte): vom hydraulischen Abgleich über den Austausch von Pumpen, Dämmung von Leitungen, effiziente Ventile bis hin zu Beratungen unter dem Motto "Richtig Heizen"; Angebot von kleinen und preiswerten Sofortmaßnahmen als ersten Schritt.Handwerker, Sanierungsmanagement, Energieberater16 Thermografische Betrachtungen Durchführung von Thermografie Spaziergängen in ausgewählten Straßenzügen; beispielhafte Demonstration von Sinn und Zweck der Thermografie zur Identifikation von Wärme-/Dämm-Defiziten an der GebäudehülleSanierungsmanagement, Energieberater17 Smart Meter EinbauInstallation von Smart-Metern in den Wohnungsabgängen; größtmöglicher Einsatz; Ziel: Komplettversorgung des Quartiers mit Smart Metern zur effizienten Kontrolle von Energieverbräuchen Sanierungsmanagement, Stadtwerke, Handwerker38Energetische Sanierung eines MustergebäudesEin Beispiel für die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses im KFW-Standard (mindestens KFW 70). Hierbei wird zunächst ein  Objekt ausgewählt und anschließend die verschiedenen Maßnahmen festgelegt, ob  Teilsanierungen oder Komplettsanierungen.Begleitende öffentliche Baustellenbesuche ermöglichen einen Einblick in den Fortschritt der Arbeiten.Erfahrungsberichte von Bewohnern und Eigentümern bieten wertvolle Perspektiven.Die fachliche Unterstützung der Eigentümer spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Zu guter Letzt erfolgt die Einbindung von Handwerkern für die bauliche und technische Umsetzung, sowie von Banken für Finanzierung und Fördermöglichkeiten.Ein Vergleich der Werte vor und nach der Sanierung (Energieverbrauch, Wohnkomfort, Wirtschaftlichkeit der Kosten) rundet das Bild ab. Begleitendes Öffentlichkeitsprojekt sorgt zusätzlich für Transparenz und Information.Sanierungsmanagement, Energieberater, Kreditinstitut, Architekt, handwerker2
 
60 
 
Tabelle 11 Maßnahmenkatalog Beratung und Information 
 
 
Tabelle 12 Maßnahmenkatalog Klimafreundliches Quartiersleben 
 
 
Tabelle 13 Maßnahmenkatalog Sanierungsmanagement 
 
Nr. Maßnahme Beschreibung Umsetzung/ Akteure PrioritätBeratung und Information9 Neutrale EnergieberatungPlanung und Umsetzung eines neutralen Beratungsangebotes  ; Identifikation von Energieberatern; Koordination mit weiteren Maßnahmen  Sanierungsmanagement, Energieberatung210Planung und Duchführung von InformationsverantsaltungenEinrichtung eines ergänzenden Informationsangebots für eine kontinuierliche Auseinandersetzung mit dem Thema; Ermittlung von wichtigen Akteuren und Fachkräften; Entwicklung thematischer Schwerpunkte und Themenreihen (z. B. Gebäude, Haustechnik, Verhalten, Kosten, Finanzierung, Förderung usw.)Sanierungsmanagement, Energieberatung311Spezisfische Förder-und FinanzierungsangeboteAufbau eines gezielten Beratungsangebots über aktuelle Finanzie-rungs- und Fördermöglichkeiten nach Zielgruppen, Klärung der Mitwirkungsbereitschaft der örtlichen Geldinstitute, Festlegung des inhaltlichen Beratungsangebotes,Sanierungsmanagement, Energieberatung212 Einrichtung einer HomepageErstellung einer eigenen Webseite für das Quartier, mit den neuesten Informationen, Blogbeiträgen, Angeboten zur Informationsbeschaffung, Termin- und Veranstaltungsankündigungen sowie Informationen über den FortschrittSanierungsmanagement 113 NewsletterNewsletter als Hauswurfsendung für alle Haushalte mit Informationen zur ProjektumsetzungSanierungsmanagement 114Gesundheitsberatung (Klimaanpassung)Gesundheitsberatung für Senioren, Anpassung an Starkwetterereignisse, HitzeSanierungsmanagement, Krankenkassen1Nr. Maßnahme Beschreibung Umsetzung/ Akteure PrioritätKlimafreundliches Quartiersleben15 Aufwertung der QuartiersmitteAufwertung der Nutzungs-, Aufenthalts- und Gestaltqualitäten der Quartiersmitte als Identifikationsort des QuartiersSanierungsmanagement 316Aufwertung des ErscheinungsbildesVerbesserung und Verschönerung von privaten und öffentlichen Freiflächen Sanierungsmanagement 3Nr. Maßnahme Beschreibung Umsetzung/ Akteure PrioritätSanierungsmanagement18 EnergieberaterEin Netzwerk zur Energieberatung wird mit Fachleuten aus dem Bereich Energie und Architektur aufgebaut.Dabei entsteht ein engagiertes Beratungsteam und es wird eine fundierte Beratungsstrategie entwickelt.Der Startpunkt sind die Methoden der Kontaktaufnahme und die Inhalte der Beratung. Ein regelmäßiger Austausch von Erfahrungen dient dazu, voneinander zu lernen und gegebenenfalls die Strategie anzupassen.Sanierungsmanagement 1
 
61 
 
Tabelle 14 Maßnahmenkatalog Mobilität 
 
Tabelle 15 Maßnahmenkatalog Klimaanpassung und Biodiversität 
 
Für die kurzfristige Durchführung wurden aus dem erstellten Maßnahmenkatalog 15 
Einzelmaßnahmen ausgewählt. Diese Maßnahmen bilden das Kernstück der 
Umsetzungsstrategie des KFW-432-Projekts für die nächsten 3 Jahre. 
Sie haben höchste Priorität für die Umsetzung und dienen als Grundlage sowie Handlungsrahmen 
für das zukünftige Sanierungsmanagement. 
 
10.4  Umsetzungshemmnisse  
Bei der Umsetzung der unterschiedlichen Maßnahmen können diverse Hemmnisse entstehen. 
Diese gilt es frühzeitig zu identiﬁzieren und zu verhindern. Die folgende Tabelle stellt die 
verschiedenen Hemmnisse dar und zeigt, wie diese gelöst werden können.  
Nr. Maßnahme Beschreibung Umsetzung/ Akteure PrioritätMobilität19 FußwegeDie barrierefreie Nutzung objektnaher Fußwege für Rollstuhlfahrer und Menschen mit Rollator sollte überprüft und ggf. verbessert werden.Stadt 120 RadwegeEine deutliche Beschilderung mit Richtungs- und Streckenangaben soll die Bereitschaft zur Nutzung von Fahrrädern stärken.Stadt 221 RadunterbringungEine oder mehrere oberirdischen, witterungsgeschützten und leicht zugänglichen Abstellmöglichkeiten für Fahrräder mit ausreichend Raum sind zu errichten.Sanierungsmanagement 122 Rad-LadestationIm Bereich der Radunterbringung müssen ausreichend Möglichkeit zum Laden von E-Fahrrädern installiert werdenSanierungsmanagement, Stadtwerke, Handwerker223 BusverkehrDie Nutzung des Busverkehrs soll durch Aushang der Fahrpläne der Bushaltestelle „Zum Schäferhof“ in Treppenhäusern und Fahrstühlen angeregt werden. Sanierungsmanagement 224 Inter- und MultimodalitätDie Erreichbarkeit und Nutzung unterschiedlicher öffentlicher Verkehrsmittel sowie das regionale-ÖPNV-Netz soll den Bewohnern durch aushängende Informationen dauerhaft verdeutlicht werden. Sanierungsmanagement 325 Bike- und C ar-SharingEs soll mit den Stadtwerken Osnabrück über die Einrichtung einer C ar-Sharing-Station in zentraler Lage im Stadtteil Dodesheide gesprochen werden.Stadtwerke 126 FahrgemeinschaftenDie Bewohner sollen über die Organisation von Mitfahrgelegenheiten über mobile Anwendungen (Apps) informiert  werden.Sanierungsmanagement 327E-Mobil-Ladesäulen im öffentlichen RaumMit den Stadtwerken Osnabrück und/oder Stromanbietern soll über die Installation von E-Mobil-Ladesäulen in zentraler Lage im Stadtteil Dodesheide gesprochen werden.Sanierungsmanagement, Stadtwerke128E-Mobil-Ladesäulen auf dem GrundstückDer Wunsch und Bedarf nach E-Mobil-Ladesäulen auf dem Grundstück soll mit der Eigentümergemeinschaft besprochen werden.Sanierungsmanagement 1Nr. Maßnahme Beschreibung Umsetzung/ Akteure PrioritätKlimaanpassung und Biodiversität29 DachbegrünungAuf freien Dachfläche soll eine Dachbegrünung vorgesehen werden. Sanierungsmanagement, Handwerker230 FassadenbegrünungFreie Teilbereiche der Fassade sollen mit Fassadenbegrünung versehen werden.Sanierungsmanagement, Architekt, GaLa-Bau231 Begrünung von FreiflächenSchmalere Rasenflächen sollen als Blühstreifen umgestaltet werden.Sanierungsmanagement, Architekt, GaLa-Bau132 OberflächenwassermanagementOberflächenwasser soll weitestgehend über Versickerungsanlagen und Sickermulden ins Erdreich geleitet werden. Sanierungsmanagement, Architekt, GaLa-Bau1
 
62 
 
Tabelle 16 Umsetzungshemmnisse und Lösungsansätze 
 
Wichtig ist, dass im Verlauf der Umsetzung kontinuierlich überprüft wird, ob neue Hemmnisse 
entstehen. Darauf ist schnellstmöglich zu reagieren, um diese zu verhindern. Auch können neue 
Störfaktoren aufkommen, welche bisher noch nicht identiﬁziert wurden.  
 
10.5  Akteurseinbindung und -vernetzung 
Der Sanierungsmanager agiert als zentrale Anlaufstelle und Koordinierungspunkt für alle 
relevanten Beteiligten im Quartier. In enger Kooperation mit dem Klimaschutzmanagement 
gewährleistet er die Verbindung zwischen der Kommunalverwaltung, der 
Wohnungsverwaltungsgesellschaft sowie den Anwohnern des Quartiers Zum Schäferhof. Darüber 
hinaus ist er auch der Ansprechpartner für Beratungsanfragen, beispielsweise von 
Hauseigentümern, und organisiert sowie koordiniert entsprechende Beratungen. Weiterhin 
koordiniert und steuert das Sanierungsmanagement die unterschiedlichen Aktivitäten und 
Akteure (siehe Maßnahmenkatalog). Das Spektrum reicht von persönlichen Hausbesuchen über 
die Einbindung von Energieberatern bis hin zu der Zusammenarbeit mit lokalen Handwerkern und 
Fachﬁrmen sowie Geldinstituten. Auf Grundlage der bisherigen Aktivitäten und der gegebenen 
Hemmnis Lösungsansatz Die Kosten für Material zeigt starke Schwankungen auf.Durch die Einbindung der unterschiedlicher Akteure und einer stetigen Kommunikation untereinader können frühzeitig Schwankungen erkannt und mögliche Alternativen identifiziert werden. Nicht alle BewohnerInnen können sich die hohen investiven Maßnahmen leisten bzw. können aufgrund von hohen Alters keine Kredite mehr aufnehmen. Es sind die vielfältigen Fördermöglichkeiten, welche die Kosten stark reduzieren können. Auch eine Aufteilung der Kosten auf möglichst viele Teilnehmer reduziert die Belastung auf den einzelnen. Außerdem können neue Versorgungskonzepte angestrebt werden, welche durch Dritte abgewickelt werden. Dadurch werden investive Belastungen verhindert. Die unterschiedlichen Maßnahmen und deren Wechselwirkungen sind Komplex und schwer Verständlich.Es sollten unterschiedliche Beratungs- und Kommunikationskonzepte entwickelt werden. Die Vielzahl an Maßnahmen und Techniken sind so einfach wie möglich und mit Hilfe von grafischen Darstellung zu erläutern. Dadurch kann verständnis für die Allgemeinheit geschaffen. Details sind lediglich im internen Umsetzungsteams zu klären.Bei der Umsetzung diverser Maßnahmen sind unterschiedliche Bereiche des Quartiers nicht bzw. nur beschränkt nutzbar. Durch eine frühzeitige Benachritigung der Betroffenen sowie der Darstellung von Alternativen können sich die Betroffenen auf die Situation einstellen. Dadurch wird das Verständnis für die Aufrund der hohen Anzahl ein Teilnehmenen ist eine gute Kommunikation schwer umsetzbar. Durch die Verwendung von unterschiedlichen Medien, wie beispielsweise Aushängen oder Internetseiten, können alle Teilnehmer regelmäßig informiert werden. Auch können Interessierte sich selbstständig zu bestimmten Themen informieren. Auch die Benennung eines festen Ansprechpartners 
 
63 
 
Mitwirkungsbereitschaft der Bevölkerung während der Projektentwicklung sollte diese 
Beteiligung auch während der Maßnahmenumsetzung bestehen bleiben. Eine mögliche Option 
wäre die Bildung einer begleitenden Arbeitsgruppe aus Vertretern der Anwohnerschaft, die im 
Rahmen des Sanierungsmanagements unterstützt werden und bedeutende Schnittstellen zur 
Umsetzung bestimmter Maßnahmen bilden könnten. Dies würde nicht nur die transparente 
Umsetzung der Maßnahmen fördern, sondern auch zusätzliche Multiplikatoreffekte innerhalb der 
Bewohnerschaft erwarten lassen. 
Zusätzlich sind die Schaffung eines Eﬃzienznetzwerks (Handwerker, Architekten, Heizungs- und 
Sanitärgewerbe, Energieberater, usw.) sowie die Koordination eines abgestimmten Finanzierungs- 
und Förderangebots (lokale Geldinstitute) wichtige Aufgaben der Akteursvernetzung, die von 
strategischer Bedeutung für die zielgruppenspeziﬁsche individuelle Maßnahmenumsetzung sind. 
 
10.6  Öffentlichkeitsarbeit 
Ein zentraler Bestandteil des Maßnahmenkatalogs ist die Durchführung umfassender 
Öffentlichkeitsarbeit durch das Sanierungsmanagement. Ziel ist es, nicht nur die Bevölkerung 
über die Ziele und Inhalte der Quartiersanierung zu informieren, sondern auch eine breite 
Einbindung der Anwohner zu fördern. Deshalb sollte die Öffentlichkeitsarbeit im Quartier zum 
Schäferhof von Motivations- und Marketingstrategien unterstützt werden. Bei der Ausarbeitung 
des Konzeptes wurde deutlich, dass insbesondere eine positive Ansprache der Themen die besten 
Voraussetzungen für eine breite Wirkung und Mitgestaltung mit sich bringt. Die 
Öffentlichkeitsarbeit spielt eine entscheidende Rolle dabei, das Thema der energetischen 
Gebäudesanierung bekannt zu machen und Informierungs- und Aufklärungsarbeit zu leisten 
sowie die Wirkung von Multiplikatoren zu nutzen. Hierzu müssen geeignete „Marketing“-
Strukturen geschaffen werden, die den Umsetzungsprozess transparent gestalten, mit dem Ziel, 
möglichst viele Interessierte zu gewinnen und das Thema der energetischen Quartierssanierung 
in allen Handlungsfeldern kontinuierlich zu thematisieren. Für die konkrete Umsetzung der 
Maßnahmen wird jährlich ein entsprechendes Programm „Öffentlichkeitsarbeit“ empfohlen. 
Dieses sollte sowohl regelmäßige Berichterstattungen (wie Pressearbeit und Homepage) als 
auch individuelle Einzelaktionen zu einem umfassenden Konzept zusammenführen und die 
Umsetzung steuern sowie koordinieren. Der Maßnahmenkatalog beinhaltet zahlreiche Ansätze, 
auf denen zielgerichtet aufgebaut werden kann. Das Ziel ist eine jederzeit zugängliche und 
niederschwellige Vermittlung der verschiedenen Angebote im Quartier sowie deren verständliche 
Aufbereitung für die Bewohner. Die konkrete Umsetzung einzelner Projekte (z.B. Thermograﬁe-
Spaziergänge, Hausbesuche zur Beratung, Energieberatung, Mustersanierungen, 
Bepﬂanzungsaktionen, Energiesparaktionen, usw.) soll durch kontinuierliche Öffentlichkeitsarbeit 
während der gesamten Phase des Sanierungsmanagements begleitet werden. 
 
 
64 
 
10.7  Projektcontrolling und Evaluierung 
Um die Effektivität der ergriffenen Maßnahmen und die Erreichung der Einsparziele zu überprüfen, 
ist eine kontinuierliche Projektkontrolle unabdingbar. 
Diese beinhaltet verschiedene Aufgabenbereiche: 
1. Deﬁnition der Bewertungsindikatoren 
2. Aktualisierung der Energie- und CO2-Bilanz 
3. Laufende Dokumentation der Umsetzung der Maßnahmen 
 
Somit können Projekte zeitnah nachjustiert und die Ziele für die Energie- und CO2-Einsparungen 
entsprechend angepasst werden. Für eine aussagekräftige Erfolgskontrolle ist die Bestimmung 
und Formulierung von Erfolgsfaktoren und Indikatoren von großer Bedeutung. Bei 
Beratungsleistungen gehören dazu beispielsweise die durchgeführten Beratungen sowie die 
später erfragten tatsächlich umgesetzten Maßnahmen zur energetischen Sanierung (Evaluierung 
der Maßnahmenumsetzungen). 
Die möglichen Indikatoren können der folgenden Tabelle entnommen werden: 
Tabelle 17 Evaluierung Nutzung erneuerbarer Energien 
 
 
Maßnahme Einheit Umsetzung/ AkteureNutzung erneuerbarer EnergienMieterstrommodelle erzeugte kWh/JahrAbfrage durch Sanierungsmanagement, WVG, EnergieberatungEigenstromnutzung erzeugte kWh/JahrAbfrage durch Sanierungsmanagement, WVG, EnergieberatungC ontracting ModelleAnzahl/ Jahr, kWh Einsparung oder Nutzung EEAbfrage durch Sanierungsmanagement, WVG, Energieberatung
 
65 
 
Tabelle 18 Evaluierung Energieeinsparung und Energieeffizienz 
 
 
Maßnahme Einheit Umsetzung/ AkteureEnergieeinsparung und EnergieeffizienzAustausch der BestandswärmeerzeugerAnzahl/ Jahr, kWh Einsparung oder Nutzung EEAbfrage durch Sanierungsmanagement, WVG, EnergieberatungEffizienz in kleinen SchrittenAnzahl/ Jahr, kWh Einsparung oder Nutzung EEAbfrage durch Sanierungsmanagement, WVG, EnergieberatungThermografische Betrachtungen Anzahl/ Jahr, kWh Einsparung oder Nutzung EEEnergieberatungSmart Meter Einbau Installationen/ Jahr Dokumentation Sanierungsmanagement, WVG, EigentümerEnergetische Sanierung eines MustergebäudesEinsparungen kWh/ Jahr Energieberatung
 
66 
 
Tabelle 19 Evaluierung Beratung und Information 
 
Tabelle 20 Klimafreundliches Quartiersleben 
 
Tabelle 21 Evaluierung Sanierungsmanagement 
 
Maßnahme Einheit Umsetzung/ AkteureBeratung und InformationNeutrale EnergieberatungAnzahl/ Jahr, kWh Einsparung oder Nutzung EEEnergieberatungPlanung und Duchführung von InformationsverantsaltungenTeilnehmer/ JahrAbfrage durch Sanierungsmanagement, WVG, EnergieberatungSpezisfische Förder-und FinanzierungsangeboteEinsparpotenziale, Förderkonditionen Energieberater, FinanzinstitutEinrichtung einer Homepage Aufrufe/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGNewsletter Abonnements/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGGesundheitsberatung (Klimaanpassung)Teilnehmer/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGMaßnahme Einheit Umsetzung/ AkteureKlimafreundliches QuartierslebenAufwertung der Quartiersmitte Umgesetzte Maßnahmen Sanierungsmanagement, WVGAufwertung des ErscheinungsbildesInvestion/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGMaßnahme Einheit Umsetzung/ AkteureSanierungsmanagementEnergieberater Treffen/ JahrAbfrage durch Sanierungsmanagement, WVG, Energieberatung
 
67 
 
Tabelle 22 Evaluierung Mobilität 
 
Tabelle 23 Evaluierung Klimaanpassung und Biodiversität 
 
Maßnahme Einheit Umsetzung/ AkteureMobilitätFußwege Nutzung/ Jahr SanierungsmanagementRadwege Nutzung/ Jahr SanierungsmanagementRadunterbringung Nutzung/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGRad-Ladestation Ladungen/ kWh Jahr Sanierungsmanagement, WVGBusverkehr Nutzung/ Jahr WVGInter- und Multimodalität Nutzung/ Jahr WVGBike- und C ar-Sharing Nutzung/ Jahr Betreiber, WVGFahrgemeinschaften Nutzung/ Jahr WVGE-Mobil-Ladesäulen im öffentlichen RaumAnzahl/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGE-Mobil-Ladesäulen auf dem GrundstückLadungen/ kWh JahrSanierungsmanagement, WVG, EigentümerMaßnahme Einheit Umsetzung/ AkteureKlimaanpassung und BiodiversitätDachbegrünung Ausbau Quadratmeter/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGFassadenbegrünung Ausbau Quadratmeter/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGBegrünung von Freiflächen Ausbau Quadratmeter/ Jahr Sanierungsmanagement, WVGOberflächenwassermanagement Anzahl Ereignisse/ Jahr Sanierungsmanagement, WVG
 
68 
 
10.8 Finanzierung und Förderung 
Die Position des Sanierungsmanagers wird aktuell durch die KfW nicht mehr gefördert. Sollte 
dieses wieder der Fall sein, muss die Kommune wie hier die Stadt Osnabrück einen Antrag stellen. 
Es stehen zahlreiche geeignete Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungsmaßnahmen zur 
Verfügung. 
 
Ein hilfreicher erster Überblick wird durch folgende Angebote gegeben: 
- der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) –  
https:/ /www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien 
- des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle –  
http:/ /www.bafa.de/ 
- der NBank –  
https:/ /www.nbank.de/F%C3%B6rderprogramme/Aktuelle-
F%C3%B6rderprogramme/Eigentumsf%C3%B6rderung-(Selbst-genutztes-
Wohneigentum).html#aufeinenblick  
Diese Angebote vermitteln einen ersten Eindruck der vielfältigen Finanzierungsmöglichkeiten und 
Förderangebote, können jedoch in keiner Weise eine individuelle Beratung ersetzen. Im Rahmen 
der Umsetzung der Maßnahmen im Quartier Zum Schäferhof sollte auf die Expertise und das 
Beratungs-Know-how der lokalen Energieberater, Handwerker und Architekten sowie 
Finanzinstitute zurückgegriffen werden. Diese sollten aktiv in die Umsetzung der Maßnahmen 
eingebunden werden, etwa durch Finanzierungs- und Förderberatungssprechstunden sowie 
individuelle Beratungsangebote im Quartier. 
 
10.9 Digitalisierung 
Eine Digitalisierung der technischen Gebäudeausstattung (TGA) ist aktuell nicht Bestandteil der 
energetischen Sanierung. Im Falle einer Erweiterung und/oder Erneuerung von Bestandteilen der 
TGA sollen geeignete, digitale Mess- und Regeltechniken in den Investitionen mitberücksichtigt 
werden. Die Programmierung einer digitalen Steuerung dieser Mess- und Regeltechnik soll in 
diesem Zuge unter Nutzung von Open-Source-Ansätzen erfolgen.  
  
 
69 
 
11  Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1 Das Quartier Zum Schäferhof ................................................................................ 4 
Abbildung 2 Foto von der Abschlusspräsentation .................................................................... 12 
Abbildung 3 Wärmezentralen im Quartier ............................................................................... 15 
Abbildung 4 Ist-Stand Außenwandaufbau ............................................................................... 19 
Abbildung 5 Ist-Stand Dachaufbau ......................................................................................... 20 
Abbildung 6 Ist-Stand Kellerdeckenaufbau ............................................................................. 21 
Abbildung 7 Ist-Stand Energieﬂuss ......................................................................................... 22 
Abbildung 8 Beispiel Dachbegrünung ..................................................................................... 23 
Abbildung 9 Beispiel Fassadenbegrünung .............................................................................. 24 
Abbildung 10 Mögliche Begrünungsﬂächen ............................................................................ 24 
Abbildung 11 Beispiel Sickerﬂächen ....................................................................................... 25 
Abbildung 12 MetroBus Netz Osnabrück ................................................................................ 28 
Abbildung 13 CO2-Ausstoß Verkehr ........................................................................................ 30 
Abbildung 14 Bestandsversorgungssystem ............................................................................. 30 
Abbildung 15 Sanierung Dachﬂäche ....................................................................................... 36 
Abbildung 16 Sanierung Außenwand ...................................................................................... 37 
Abbildung 17 Sanierung Kellerdecke ...................................................................................... 37 
Abbildung 18 Sanierung Fenster ............................................................................................. 38 
Abbildung 19 Energieversorgungskonzept Variante 1 ............................................................... 41 
Abbildung 20 Energieversorgungskonzept Variante 2 ............................................................... 42 
Abbildung 21 Soll-Stand Energieﬂuss ..................................................................................... 44 
Abbildung 22 Schema Mieterstrom und Contracting ............................................................... 45 
Abbildung 23 Schema Lokale Energieversorgung Strom und Wärme ........................................ 46 
Abbildung 24: Bewertung der Qualität der Fenster in Schulnoten 1 bis 6. ................................. 50 
Abbildung 25: Bewertung der Verfügbarkeit von Heizungswärme und Warmwasser in Schulnoten 
von 1 bis 6. ............................................................................................................................ 50 
Abbildung 26 Nutzungszeiträume von Strom aller Befragten. ................................................... 51 
Abbildung 27: Gesamtbewertung der Wohnqualität in Schulnoten von 1 bis 6. ......................... 51 
 
12  Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1 CO2-Äquivalente nach Energieträger ....................... Fehler! Textmarke nicht deﬁniert. 
Tabelle 2 CO2-Ausstoß nach Energieträger ............................. Fehler! Textmarke nicht deﬁniert. 
Tabelle 3 Ist-Stand Wärmebedarf .......................................... Fehler! Textmarke nicht deﬁniert. 
Tabelle 4 Ist-Stand Strombedarf ............................................ Fehler! Textmarke nicht deﬁniert. 
Tabelle 5 Wirtschaftlichkeit Gebäude 1.................................. Fehler! Textmarke nicht deﬁniert. 
Tabelle 6 Wirtschaftlichkeit Gebäude 2.................................. Fehler! Textmarke nicht deﬁniert. 
Tabelle 7 Wirtschaftlichkeit Gebäude 3.................................. Fehler! Textmarke nicht deﬁniert. 
Tabelle 8 Wirtschaftlichkeit Energieversorgungskonzept .......................................................... 43 
Tabelle 9 Soll-Stand CO2-Ausstoß .......................................................................................... 44 
Tabelle 10 Maßnahmenkatalog Nutzung erneuerbarer Energien ............................................... 58 
Tabelle 11 Maßnahmenkatalog Energieeinsparung und EnergieeƯizienz .................................. 59 
Tabelle 12 Maßnahmenkatalog Beratung und Information ....................................................... 60 
Tabelle 13 Maßnahmenkatalog Klimafreundliches Quartiersleben ........................................... 60 
Tabelle 14 Maßnahmenkatalog Sanierungsmanagement ......................................................... 60 
 
70 
 
Tabelle 15 Maßnahmenkatalog Mobilität ................................................................................ 61 
Tabelle 16 Maßnahmenkatalog Klimaanpassung und Biodiversität .......................................... 61 
Tabelle 17 Umsetzungshemmnisse und Lösungsansätze ........................................................ 62 
Tabelle 18 Evaluierung Nutzung erneuerbarer Energien ........................................................... 64 
Tabelle 19 Evaluierung Energieeinsparung und EnergieeƯizienz ............................................... 65 
Tabelle 20 Evaluierung Beratung und Information .................................................................... 66 
Tabelle 21 Klimafreundliches Quartiersleben .......................................................................... 66 
Tabelle 22 Evaluierung Sanierungsmanagement ..................................................................... 66 
Tabelle 23 Evaluierung Mobilität ............................................................................................. 67 
Tabelle 24 Evaluierung Klimaanpassung und Biodiversität ....................................................... 67 
 
 
71 
 
13 Anhang 
13.1 Flyer Informationsveranstaltung 
 

 
72 
 
 
 
 
 
 

 
73 
 
13.2 Auswertung Umfrageergebnisse 
13.2.1 Mieter 
Linksstehend immer die Anzahl der Stimmen, rechts die vergebenen Noten von 1-6 
 
 
 
01231 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Fenster (Dichtheit, Dämmung)]
012341 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Dämmung (Wände, Innendämmung) ]
01234561 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Heizung (Regelung, Wärmeverteilung) ]
 
74 
 
 
 
 
 
0123451 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Warmwasser (Zeit bis Wasser warm, Temperatur) ]
01231 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Rollläden/Jalousien (wenn vorhanden) ]
012341 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Balkon (wenn vorhanden) ]
012341 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Gesamtbewertung ]
 
75 
 
 
 
 
0123456Ja Nein Weiß ich nichtIst in Ihrer Wohnung in der Vergangenheit oder aktuell Schimmel aufgetreten?
0123456Ich/wir nutzen elektrischen Stromoft auch tagsüber (zum Kochen,Waschen, Trockner, etc.).Ich bin/ wir sind berufstätig undtagsüber bei der Arbeit.Elektrische Geräte zum Waschenund Kochen benutze ich dahernach der Arbeit, wenn ich/wirnach Hause komme/kommen.SonstigesWie und wann nutzen Sie im Alltag vorwiegend elektrische Energie?
01234weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Fenster ]
 
76 
 
 
 
 
 
 
 
01234weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Heizkörper ]0123weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Fußboden ]0123weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Bad/WC ]01234weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Außenwand ]
 
77 
 
13.2.2 Eigentümer 
Linksstehend immer die Anzahl der Stimmen, rechts die vergebenen Noten von 1-6 
 
 
 
 
05101520251 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Fenster (Dichtheit, Dämmung)]051015201 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Dämmung (Wände, Innendämmung) ]0102030401 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung?  [Heizung (Regelung, Wärmeverteilung) ]Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung?  [Warmwasser (Zeit bis Wasser warm,Temperatur) ]0102030401 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Warmwasser (Zeit bis Wasser warm, Temperatur) ]
 
78 
 
 
 
 
 
02468101 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Rollläden/Jalousien (wenn vorhanden) ]01020301 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Balkon (wenn vorhanden) ]01020301 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Gesamtbewertung ]0204060Ja Nein Weiß ich nichtIst in Ihrer Wohnung in der Vergangenheit oder aktuell Schimmel aufgetreten?
 
79 
 
 
 
 
 
01020304050ich/wir nutzenelektrischenStrom oftauchtagsüber(zum Kochen,Waschen,Trockner,etc.)Ich bin/ wirsindberufstätigund tagsüberbei der Arbeit.ElektrischeGeräte zumWaschen undKochen…Sonstigeskeine AngabeWie und wann nutzen Sie im Alltag vorwiegend elektrische Energie?05101520weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Fenster ]05101520weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Heizkörper ]051015weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Fußboden ]
 
80 
 
 
 
 
13.3 Auswertung der Umfrage Homepage 
 
Die Außenwände machen den Großteil der wärmeübertragenden Fläche aus. Ist diese gar nicht 
oder nur gering gedämmt geht viel Wärmeenergie verloren. Die Umfrageergebnisse zeigen für die 
Außenwände eine Gesamtnote von 3,25 und als wurden als Außenbauteil am schlechtesten 
bewertet.  
Dieses spiegelt sich auch mit den Ergebnissen der Vor-Ort-Begehung. Hier zeigte sich, dass die 
Außenwände keine Dämmung aufweisen. Lediglich eine Außenwand wurde energetische saniert.  
Somit bietet die vollständige Sanierung der Außenwände das größte Potential zur 
Energieeinsparung, da hiermit die größten ungedämmten Flächen verbunden sind.  
051015weniger als 1Jahr1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15Jahreweiß ich nichtWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Bad/WC ]051015weniger als 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre 5 bis 10 Jahre 10 bis 15 Jahre mehr als 15 JahreWann wurden in Ihrer Wohnung zuletzt Instandhaltungen oder Renovierungen durchgeführt? [Außenwand ]
051015201 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Dämmung (Wände, Innendämmung) ]
 
81 
 
 
 
Fenster sind besonders wichtig für die Wohnqualität. Diese und deren Anschlüsse müssen dicht 
sein, um kälte draußen zu halten. Im Sommer muss ein Teil der Sonneneinstrahlung abgehalten 
werden, um eine Überhitzung zu verhindern. Dies ist abhängig von der Art der Verglasung.  
Die Qualität der Fenster wurde besser bewertet als die Außenwände. Mit einer Note von 2,84 zeigt 
sich eine höhere Zufriedenheit. So haben ca. 47% angegeben, dass die Qualität mindestens gut 
ist (Note 2 und 1). Die positive Einschätzung resultiert aus den zum Teil bereits sanierten 
Fenstern. Jedoch ist eine hohe Anzahl der Fenster unsaniert und somit sanierungsbedürftig.  
Um das Problem der Überhitzung in den Griff zu bekommen, werden außenliegender 
Sonnenschutz benötigt. Dieser sind zum großen Teil nicht vorhanden und müssten nachträglich 
angebracht werden.  
 
 
 
Aktuell erfolgt die Wärmeerzeugung durch die Verbrennung von Erdgas und Heizöl. Damit werden 
die Wohnungen beheizt sowie das Warmwasser erzeugt. Mit der Bewertung von 2,79 wird die 
Heizwärmeversorgung etwas schlechter als die Warmwasserbereitung mit 2,25 betrachtet.  
Zum einen liegt dieser Umstand an den Gusseisenheizkörper, welche mit alten Thermostaten 
ausgestattet sind und zum anderen den dadurch nicht durchführbaren hydraulischen Abgleich.  
05101520251 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Fenster (Dichtheit, Dämmung)]
051015202530351 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung?  [Heizung (Regelung, Wärmeverteilung) ]Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung?  [Warmwasser (Zeit bis Wasser warm,Temperatur) ]
 
82 
 
Dadurch kommt nicht in allen Wohnungen die benötigte Heizwärme an.  
 
 
Ganzheitlich gesehen sind mehrere Verbesserungspotentiale vorhanden. Vor allem die 
Außenwände als auch die Fenster sollten energetisch optimiert werden. Ebenfalls ist es sinnvoll 
die Energieversorgung auf erneuerbare Alternativen umzustellen.  
Die Wohnqualität wurde mit einer 2,61 bewertet. Etwa 42 % sind mit der Qualität zufrieden und 9 
% sind unzufrieden. Ziel sollte sein, die Behaglichkeit sowie Wohnqualität weiter zu steigen, 
Energie einzusparen, Nebenkosten zu reduzieren und die Energieversorgung klimafreundlich zu 
gestallten.  
 
Etwa 18 % der Befragten gab an, dass Schimmel in der Wohnung aufgetreten ist. Gründe dafür 
können vielfältig sein. Oftmals sind es Bauteile speziﬁsche Probleme oder Nutzerverhalten, die 
zu Schimmel führen.   
Etwa 68% haben angegeben, dass über den Tag hinweg Strom genutzt wird. Dies zeigt gute 
Synergien mit einer möglichen Photovoltaik-Anlage. Das heißt, es kann mehr vom erneuerbaren 
Strom im Gebäude genutzt werden und weniger Strom muss ins öffentliche Stromnetz eingespeist 
werden.  
Auswertung zur Qualität einzelner Bauteile 
Nr. Element  Mittelwert 
1 Fenster 2,84 
2 Dämmung 3,25 
3 Heizung 2,79 
4 Warmwasser 2,25 
5 Rollläden  2,17 
6 Balkon  2,39 
  Gesamt 2,61 
 
0510152025301 2 3 4 5 6Wie bewerten Sie die Wohnqualität Ihrer Wohnung? [Gesamtbewertung ]
 
83 
 
13.4 Protokoll Workshop 
Protokoll Workshop Quartierskonzept Schäferhof 
Datum: 11.06.2024 
Treffpunkt: Gaststätte „Café Osterhaus“, Bramstraße 108 in Osnabrück 
Start: 18:15 
Ende: 20:15 
1. Begrüßung und Einführung 
 Begrüßung durch Ingo Mose. Vorstellung der Tagesordnung. 
2. Übernahme durch Peter Schaal 
 Rekapitulation des bisherigen Projektvorgehens 
o Vorstellung des Projektrahmens 
o Darstellung des Zeitplans und Ablaufs bis heute 
o Überblick über die Inhalte der heutigen Veranstaltung 
 Vorstellung der Kernergebnisse aus der Umfrage 
o Nutzungsverhalten Mobilität 
o PKW-Nutzung 
o Planung der Anschaffung von E-Autos 
o Dämmung 
o Heizung und Warmwasser 
o Bewertung einzelner Bauteile 
o Verweis auf die Projektwebsite 
 Rückfragen 
o Hinweis darauf, dass Durchschnittswerte keinen Aufschluss darüber geben, wie viele 
Haushalte z.B. Rollläden haben 
o Anmerkung, dass diese Punkte in privater Verantwortung liegen (manche Haushalte sind 
stark saniert, andere stark sanierungsbedürftig) 
3. Übernahme durch Herrn Benke-Inputblock 1. 
 Herangehensweise und Ausgangssituation 
 Energiebedarf des Bestands 
 Bauteile des Bestands (Dach, Außenwand, Boden gegen Keller, Fenster und Türen) 
 Erklärung des Energieverbrauchs 
 Energiebedarf Bestand (F Gebäude) 
 Bauteile Sanierung (Außenwand, Boden gegen Keller) 
 Energiebedarf Soll (A+ Gebäude) 
o Frage: Was wird für diese Berechnung (Eﬃzienzhaus) vorausgesetzt? Welche 
Maßnahmen impliziert diese Potentialberechnung? 
 Weitere Fragen 
o Frage nach der Wirtschaftlichkeit von Dachsanierungen. Anmerkung von Frau Fritsch-
Riepe, dass Dächer ohnehin bei Undichte saniert werden müssen, um Energiestandards 
zu erfüllen. Die Mehrkosten für eine Dämmung wären dann nicht erheblich. 
 
84 
 
o Frage nach den genauen Kosten für Sanierungsbausteine und deren späterer 
Darstellung im Konzept 
4. Inputblock 2: 
 Förderung Einzelmaßnahmen 
 Förderung Eﬃzienzgebäude 
 BEG EM 
 BEG EM iSFP 
 Fragen und Diskussion 
 Frage, wie Kosten abgesichert werden, wenn Förderung nicht bewilligt wird.  
 Antwort von Herrn Benke: Kostenvoranschlag muss eingereicht werden und wird nichtig, 
sobald Förderung abgelehnt wird. 
 Frage, wer die Kosten trägt 
 Antwort von Frau Bunselmeyer: Für Kredite müssten 102 Grundbücher durchgeschaut 
werden, dies ist zu kostenintensiv, sodass man die Einzelmaßnahmen individuell 
ﬁnanzieren müsste 
 Anmerkung von Frau Bunselmeyer: Alle proﬁtieren von den Maßnahmen, auch von 
Kellerdämmung, da Heizkosten alle betreffen. 
 Anmerkung von Frau Fritsch-Riepe: Stadt Osnabrück gibt auch 20% Förderung (je nach 
Sanierungsstandard), kann parallel mit KfW Förderung beantragt werden. 
 Frage, ob Maßnahmen von allen getragen werden müssen, selbst wenn sie sie nicht betreffen 
(z.B. eigens sanierte Fenster) 
 Antwort Fr. Bunselmeyer: Förderung kann jede*r einzeln beantragen. Die, die bereits 
getauscht haben, könnten dann leider keine Förderung mehr bekommen 
 Frage, ob sich die Sanierung und Förderung von Zwei-Scheiben- zu Drei-Scheiben-Fenstern lohnt 
 Antwort von Herrn Knaus: Kürzlich getauschte Fenster mit Zweifachverglasung 
entsprechen bereits den Standards. Nur Fenster mit einem U-Wert von weniger als 2,8 
sollten getauscht werden (dann dreifach-Verglasung, da dies förderfähig ist). 
 Anmerkung: Fenster als Sondereigentum   
 Anmerkung von Herrn Knaus: Viele Einzelförderanträge können eine große förderfähige 
Summe bilden. 
 Frage, ob unterschiedliches Vorgehen sich auf Förderfähigkeit auswirkt 
 Antwort:  Jedes Bauteil wird einzeln betrachtet. 
 Frage, ob Zugzwang besteht (Stichwort Förderung Klimageschwindigkeit) 
 Antwort: Dieses Programm setzt keinen Zugzwang. Prämie soll Anreiz setzen und sinkt 
im Laufe der Zeit, fällt nicht direkt komplett weg. 
5. Übernahme durch Herrn Knaus; Inputblock 3 
 Anlagenschema Bestand 
 Anmerkung von Frau Bunselmeyer, dass die Ölheizung im Schema auftaucht, aber nicht 
mehr aktiv ist. Antwort: Dies ist bekannt und wird in den fortlaufenden Berechnungen 
nicht berücksichtigt. 
 Ausgangssituation Wärmeerzeugung 
 Vorstellung Anlagenschemata V1 (Wärmepumpe) 
 
85 
 
 Frage, ob diese Anlagentechnik erst möglich ist, wenn auch die Dämmung verbessert 
wird: Antwort: Es würde funktionieren, sei aber nicht eﬃzient. 
 Frage nach Kosten. PV-Anlage Kosten bei 150.000-200.000 Euro 
 Hinweis: Bei Entscheidung für PV-Anlage sollte erst das Dach saniert werden, um 
Synergien im Bau zu schaffen. 
 Frage, ob von PV proﬁtiert werden kann, wenn Einsparungen erst nach 14/15 Jahren 
ﬁnanziell wirken 
 Vorstellung Anlagenschemata V2 (Wärmepumpe + BHKW) 
 Fragen und Diskussion 
 Anmerkung, dass zukünftige Verbräuche von Ladesäulen noch nicht berücksichtigt 
wurden. Antwort: Dies muss mit Netzbetreibern geklärt werden. 
 Sorge, dass Netzbetreiber dem Bedarf nicht nachkommen 
 Antwort von Frau Fritsch-Riepe: Netzbetreiber sind verpﬂichtet, das Netz 
entsprechend auszubauen; Antragstellung nötig. 
 Forderung nach einem konkreten Ablaufplan für Maßnahmen 
 Frage von Frau Bunselmeyer nach Dächern für PV-Anlagen 
 Folie der PV-Potenziale wird gezeigt mit Verweis auf das Solardachkataster: 
Nach Berechnungen wären alle Dachﬂächen mit 150 kW Peakleistung belegt. 
Südausrichtung ist hier nicht zu erwarten, vielmehr Ost/West-Ausrichtung. 
 Forderung: Da Dächer erst alle saniert werden müssen, ist der zeitliche Rahmen zum 
Erhalt der Klimageschwindigkeitsförderung nicht im kompletten Umfang zu erwarten 
(Förderumfang geht jährlich um ein paar Prozent zurück), wenn es um die Berechnung 
der Kosten für die Anlagentechniken geht. 
 Planungskosten und Kosten für Projektsteuerung (20%) sind einberechnet, kommen 
also nicht mehr dazu. 
 Frage, wie die Energiekosten wären, wenn die Heizung so beibehalten wird. Antwort: Die 
Anlage von 2007 hat noch eine maximale Leistungserwartung von 7 Jahren. 
 Frage, wenn Gebäude erst von außen saniert wird 
 Folie „Energiebedarf Soll“ wird gezeigt: 52 kWh/m²; nach jeder Maßnahme 
verbessert sich der Energiebedarf. Dies wird später Schritt für Schritt im Bericht 
dargestellt. Die 52 kWh/m² sind ein ungefährer Wert, abhängig davon, welche 
Teile schon saniert sind. 
6. Umfrage: Wollen TeilnehmerInnen: (ca. 42 Teilnehmende)  
 Zeitnah die Sanierung angehen? – 17 Personen  
 Teilnehmende sind unsicher – 18 Personen  
 Nein, Sanierung ist gerade nicht denkbar. – 4 Leute  
7. Umfrage: präferierte Anlagentechnik:  
 Wurde nicht abgefragt/beantwortet  
8. Umfrage: präferierte Gebäudetechnik  
 Deutliche Mehrheit stimmt für Einzelmaßnahmen  
9. Abschlusswort Peter Schaal und Jannik Benke:  
 
86 
 
 Angebot einer möglichen letzten Fragerunde nach Berichtabgabe  
 Es sollte im Bericht angegeben werden, welche Maßnahmen priorisiert und mit höherer 
Dringlichkeit saniert werden müssen (z.B. Dach und Heizungstechnik)  
 Weiteres Vorgehen würde immer im Rahmen der Eigentümerversammlung besprochen werden  
 Hinweis, dass mehr Beteiligung seitens der Eigentümer*innen nötig ist; Anwesende sollen weiter 
Werbung für das Projekt machen 
 CO2 -Abgabe muss sukzessive von Eigentümern getragen werden, mehr Grund zu handeln 
Ende der Veranstaltung: 20:15 Uhr 
 
 
87 
 
13.5 Umfragebogen 
 
 
 

 
88 
 
 

 
89 
 
 

 
90 
 
 

 
91 
 
 

 
92 
 
13.6 Berechnungen PV-Belegung  
13.6.1 Volleinspeisung in das öffentliche Netz 
 

 
93 
 
 

 
94 
 
 

 
95 
 
 

 
96 
 
 

 
97 
 
 

 
98 
 
 

 
99 
 
 

 
100 
 
 

 
101 
 
13.6.2 PV-Anlage Eigenverbrauch und Netzeinspeisung  
 

 
102 
 
 

 
103 
 
 

 
104 
 
 

 
105 
 
 

 
106 
 
 

 
107 
 
 
 

 
108 
 
 
 

 
109 
 
 

 
110 
 
 

 
111 
 
 

 
112 
 
13.6.3 PV-Anlage Eigenverbrauch mit Batteriespeicher und Netzeinspeisung  
 

 
113 
 
 

 
114 
 
 

 
115 
 
 

 
116 
 
 

 
117 
 
 

 
118 
 
 

 
119 
 
 
 

 
120 
 
 
 

 
121 
 
 

 
122 
 
 

 
123 
 
 

 
124 
 
 

 
125 
 
13.7 Gebäudesteckbriefe Ist-Stand 
13.7.1 Gebäude 13,13a 
  
 
 
 
WärmeversorgungHeizzentrale in Gebäude 13aWarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale, LüftungFensterlüftung

 
126 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 496,18 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 1330,39 m² 0,54 W/m²K 
Außenwand Penthouse 
Porenbeton mit 3 cm 
Polystyrolschaum, Kunstharzputz 84,06 m² 0,50 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 528,29 m² 1,3 - 2,8 W/m²K  
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 508,41 m² 0,86 W/m²K 
 
  
 
127 
 
13.7.2 Gebäude 15,15a 
  
 
 
 
GebäudesteckbriefStandortSchäferhof 15-15a, OsnabrückBaujahr 1975Anzahl der Vollgeschosse 6Wohneinheiten 17Anbausituation EckhausBeheiztes Volumen 4994,00 m³Nutzfläche 1217,00 m²Keller unbeheiztDachgeschoss Flachdach EnergiebedarfWärme 163.105 kWh/aStrom 27.558 kWhWärmeversorgungHeizzentrale in Gebäude 13WarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale, LüftungFensterlüftung

 
128 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 354,00 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 817,00 m² 0,54 W/m²K 
Außenwand Penthouse 
Porenbeton mit 3 cm 
Polystyrolschaum, Kunstharzputz 185,00 m² 0,50 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 371,00 m² 1,3 - 2,8 W/m²K 
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 328,00 m² 0,86 W/m²K 
 
 
129 
 
13.7.3 Gebäude 17 
  
 
 
 
GebäudesteckbriefStandortSchäferhof 17, OsnabrückBaujahr 1978Anzahl der Vollgeschosse 5Wohneinheiten 10Anbausituation EckhausBeheiztes Volumen 2878,00 m³Nutzfläche 826,00 m²Keller unbeheiztDachgeschoss Flachdach EnergiebedarfWärme 110.702 kWh/aStrom 20.659,33 kWhWärmeversorgungHeizzentrale in Gebäude 13WarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale, Warmwasserbereiter in Gebäude 17LüftungFensterlüftung

 
130 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 204,00 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 328,00 m² 0,54 W/m²K 
Außenwand Penthouse 
Porenbeton mit 3 cm 
Polystyrolschaum, Kunstharzputz 116,00 m² 0,50 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 194,60 m² 1,3 - 2,8 W/m²K  
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 200,00 m² 0,86 W/m²K 
 
  
 
131 
 
13.7.4 Gebäude 17a 
  
 
 
 
GebäudesteckbriefStandortSchäferhof 17a, OsnabrückBaujahr 1978Anzahl der Vollgeschosse 5Wohneinheiten 6Anbausituation MittelhausBeheiztes Volumen 2878,00 m³Nutzfläche 727,00 m²Keller unbeheiztDachgeschoss Flachdach EnergiebedarfWärme 98.774 kWh/aStrom 16.104,00 kWhWärmeversorgungHeizzentrale in Gebäude 13WarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale, Warmwasserbereiter in Gebäude 17LüftungFensterlüftung

 
132 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 204,00 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 328,00 m² 0,54 W/m²K 
Außenwand Penthouse 
Porenbeton mit 3 cm 
Polystyrolschaum, Kunstharzputz 116,00 m² 0,50 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 194,60 m² 1,3 - 2,8 W/m²K  
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 200,00 m² 0,86 W/m²K 
 
  
 
133 
 
13.7.5 Gebäude 19 
  
 
 
 
GebäudesteckbriefStandortSchäferhof 19, OsnabrückBaujahr 1979Anzahl der Vollgeschosse 7Wohneinheiten 16Anbausituation MittelhausBeheiztes Volumen 5547,00 m³Nutzfläche 1062,00 m²Keller unbeheiztDachgeschoss Flachdach EnergiebedarfWärme 142.331 kWh/aStrom 24.646,33 kWhHeizungsartHeizzentrale in Gebäude 13WarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale, Warmwasserbereiter in Gebäude 17LüftungFensterlüftung

 
134 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 336,00 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 676,00 m² 0,54 W/m²K 
Außenwand Penthouse 
Porenbeton mit 3 cm 
Polystyrolschaum, Kunsthartzputz 111,00 m² 0,50 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 287,00 m² 1,3 - 2,8 W/m²K  
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 336,00 m² 0,86 W/m²K 
 
  
 
135 
 
13.7.6 Gebäude 21 
  
 
 
 
GebäudesteckbriefStandortSchäferhof 21, OsnabrückBaujahr 1984Anzahl der Vollgeschosse 5Wohneinheiten 10Anbausituation MittelhausBeheiztes Volumen 2864,40 m³Nutzfläche 591,00 m²Keller unbeheiztDachgeschoss Flachdach EnergiebedarfWärme 79.207 kWh/aStrom 16.988 kWhHeizungsartHeizzentrale in Gebäude 13WarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale, Warmwasserbereiter in Gebäude 17LüftungFensterlüftung

 
136 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 184,32 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 292,00 m² 0,54 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 196,60 m² 1,3 - 2,8 W/m²K  
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 184,32 m² 0,86 W/m²K 
 
  
 
137 
 
13.7.7 Gebäude 21a 
 
 
 
 
GebäudesteckbriefStandortSchäferhof 21a, OsnabrückBaujahr 1981Anzahl der Vollgeschosse 5Wohneinheiten 13Anbausituation MittelhausBeheiztes Volumen 4350,00 m³Nutzfläche 1042,00 m²Keller unbeheiztDachgeschoss Flachdach EnergiebedarfWärme 139.651 kWh/aStrom 22.864,67 kWhHeizungsartWärmeversogung aus  Wärmeerzeuger Gebäude 21aWarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale Gebäude 21aLüftungFensterlüftung

 
138 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 312,50 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 494,00 m² 0,54 W/m²K 
Außenwand Penthouse 
Porenbeton mit 3 cm 
Polystyrolschaum, Kunstharzputz 110,42 m² 0,50 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 248,20 m² 1,3 - 2,8 W/m²K  
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 312,50 m² 0,86 W/m²K 
 
  
 
139 
 
13.7.8 Gebäude 23 
  
 
 
 
GebäudesteckbriefStandortSchäferhof 23, OsnabrückBaujahr 1981Anzahl der Vollgeschosse 4Wohneinheiten 7Anbausituation EckhausBeheiztes Volumen 2196,00 m³Nutzfläche 512,00 m²Keller unbeheiztDachgeschoss Flachdach EnergiebedarfWärme 68.592 kWh/aStrom 14.542,67 kWhHeizungsartWärmeversogung aus  Wärmeerzeuger Gebäude 21aWarmwasserbereitungZental Warmwasserbereitung über Heizungszentrale Gebäude 21aLüftungFensterlüftung

 
140 
 
Bauteil Beschreibung Fläche U-Wert 
        
Dach 
Flachdach aus Beton, armiert mit 
1% Stahl, 6 cm Polystyrol-
Dämmung, Innenputz 207,00 m² 0,55 W/m²K 
Außenwand 
Zweischaliges Mauerwerk aus 
Kalksandstein und Vorklinker mit 
5 cm Polystyrol-Dämmung im 
Zwischenraum. 317,00 m² 0,54 W/m²K 
Außenwand Penthouse 
Porenbeton mit 3 cm 
Polystyrolschaum, Kunstharzputz 104,00 m² 0,50 W/m²K 
Fenster 
2-fach Isolierverglasung (alt), 
teilweise mit sanierten Fenstern in 
einigen Wohnungen 115,45 m² 1,3 - 2,8 W/m²K  
Kellerdecke 
Beton armiert mit 1% Stahl mit 3 
cm Polystyrol-Dämmung, Estrich 207,00 m² 0,86 W/m²K