Anpassung der Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke / energetischer Mindeststandard
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/5075
Datum: 2026-01-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
1/3 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/5075 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Anpassung der Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke / 
energetischer Mindeststandard 
 
Datum: 12.12.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 22.01.2026 Ö  
Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement (Vorberatung) 27.01.2026 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 10.02.2026 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 10.02.2026 Ö  
 
Beschluss: 
Die Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke wird unter Ziffer 4.2 - 
Energetischer Mindeststandard - geändert und in der anliegenden Fassung beschlossen. 
Käufer der nach der (bisherigen) Vergaberichtlinie vergebenen Wohnbaugrundstücke 
können auf Antrag die geänderten Regelungen in Anspruch nehmen. 
 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
X Nein   
  
B. Personelle Auswirkungen:     Keine  
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
X   keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
   negativ 
X   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
   positiv 
   negativ 
X  keine 
 
2/3 
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag:   Keine  
  
G. Beteiligte Stellen:      Fachbereich Städtebau  
Fachbereich Klima, Natur und Umwelt 
Fachbereich Recht und Datenschutz 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Bezahlbaren Wohnraum schaffen 
Umwelt- und klimagerechte Bauweise durchsetzen 
 
Sachverhalt: 
Mit VO/2025/4944 hat der Rat die Anpassung der ökologischen Kriterien - 
Effizienzhausstandard in der Bauleitplanung - beschlossen. 
  
Anstelle der bisherigen Vorgabe, für alle Neubauvorhaben den Effizienzhaus-40-Standard 
(EH-40) als Mindeststandard einzuhalten, wird als künftige Vorgabe der jeweils geltende 
gesetzliche Standard nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgeschrieben. 
  
Um einheitliche Vorgaben zum energetischen Mindeststandard bei (neuen) Wohngebäuden 
auch bei städtischen Wohnbaugrundstücken zu gewährleisten, ist die Vergaberichtlinie für 
städtische Wohnbauflächen unter Ziffer 4.2 - Energetische Mindestanforderungen - 
entsprechend anzupassen: 
  
4.2. Energetischer Mindeststandard 
Für Wohngebäude gilt als energetischer Mindeststandard der jeweils geltende gesetzliche 
Standard. Maßgeblicher Zeitpunkt der Beurteilung ist der Tag der Bauantragstellung bzw. 
der Bauanzeige bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen gemäß § 62 NBauO. Der 
einzuhaltende Energiestandard ist von der Entwurfsverfasserin bzw. vom Entwurfsverfasser 
gleichzeitig mit dem Bauantrag oder der Bauanzeige dem Fachbereich Umwelt und 
Klimaschutz zur Prüfung vorzulegen. 
Die Anlage 2 stellt die Änderungen zum bisherigen Wortlaut gegenüber. 
Als energetischer Mindeststandard ist künftig der jeweils geltende gesetzliche Standard 
einzuhalten. Soweit sich Bewerbende im Rahmen ihrer Bewerbung zu einem 
darüberhinausgehenden energetischen Standard verpflichten, erhalten sie - wie bislang auch 
- zusätzliche Punkte im Rahmen der Auswahlentscheidung.  
Für bereits nach der bisherigen Vergaberichtlinie für städtische Wohnbugrundstücke 
vergebenen Flächen, soll entsprechend zu Ziffer 1.b. des o.g. Ratsbeschlusses auf Antrag 
des Vertragspartners eine entsprechende Anpassung des energetischen Standards erfolgen.  
Betroffen von der Antragsregelung wären maximal 4 Wohnbaugrundstücke im 
Geltungsbereich des Bebauungsplaneslanes Nr. 38 - Eversburger Friedhof -. 
Neben der sprachlichen Anpassung wurden in diesem Zusammenhang auch Anpassungen 
am Layout (Schriftart, Logo) vorgenommen. 
  
gez. König 
 
Anlage/n 
1 - Entwurf Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke Stand 10.02.2026 
(öffentlich) 
 
2 - Änderungsübersicht (öffentlich) 
 
 
3/3 
 
 
[Dokumentende] 
 
 
 
Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke 
Stand: 10.02.2026 
1. Zielsetzung 
 
Nach dem Ratsbeschluss vom 26.04.2022 ( VO/2022/0688) verfolgt die Stadt Osnab-
rück das Ziel, zusätzliche Bauflächen für den Wohnungsbau zu entwickeln und ein viel-
fältiges, bezahlbares und bedarfsorientiertes Wohnungsangebot für eine sozialge-
rechte Bodennutzung zu schaffen. Mit den vorhandenen Flächenressourcen ist aus 
Gründen des Umwelt- und Klimaschutzes sparsam umzugehen.   
 
In dieser Richtlinie werden allgemeinverbindliche Regelungen für die Vergabe von städ-
tischen Grundstücken für den Wohnungsbau getroffen und unterschiedliche Vergabe-
varianten beschrieben. Der Vergabeprozess wird für alle Beteiligten transparent darge-
stellt. Ein Rechtsanspruch auf Vergabe eines Grundstücks kann aus dieser Richtlinie 
nicht abgeleitet werden. Auf der Basis dieser Richtlinie wird für jedes Baugebiet durch 
den Rat bestimmt, welche Grundstücke des gegenständlichen Baugebietes verkauft 
oder im Erbbaurecht vergeben werden und welche Vergabevariante Anwendung findet. 
Die Vergabe erfolgt in der Regel im Erbbaurecht. Außerdem legt der Rat die Höhe der 
Grundstückspreise/des Erbbauzinses differenziert nach Grundstücken für Begüns-
tigte oder sonstige Haushalte fest. Der Rat ist ebenfalls für die Entscheidung zustän-
dig, welche Grundstücke für Begünstigte preisreduziert abgegeben werden.  Für 
Leuchtturmprojekte kann der Rat abweichende Vergabekriterien bestimmen. Der Rat 
bestimmt bei Konzeptvergaben vor Ausschreibung die Gewichtung der besonderen 
Kriterien.  
 
Grundstücke für den Geschosswohnungsbau werden vor Durchführung eines Verga-
beverfahrens der WiO Wohnen in Osnabrück, der kommunalen Wohnungsbaugesell-
schaft der Stadt Osnabrück zum Kauf angeboten. Für den Verkauf an die WiO kommen 
die nachfolgenden Regelungen nicht zur Anwendung. Schlägt die WIO das Ankaufsan-
gebot aus, werden auch die Grundstücke für den Geschosswohnungsbau nach dieser 
Richtlinie vermarktet.  
 
Diese Richtlinie kommt ebenso nicht zur Anwendung, wenn ein Baugebiet oder Teile 
davon von der Stadt an einen anderen Erschließungsträger veräußert werden. Ver-
pflichtungen des Erschließungsträgers hinsichtlich seiner Vermarktung werden in ei-
nem Städtebaulichen Vertrag geregelt.  
 
 
 2 
Der Rat und die Verwaltung der Stadt Osnabrück behalten es sich ausdrücklich vor, in 
besonderen, begründeten Ausnahmefällen abweichend von den Vergabekriterien zu 
entscheiden. 
 
 
2. Begriffsbestimmungen  
 
Die in dieser Richtlinie verwendeten Begriffe werden wie folgt definiert: 
 
2.1. Haushalte 
Als Haushalt zählt/zählen jede zusammenwohnende und eine wirtschaftliche Ein-
heit bildende Personengemeinschaft (Mehrpersonenhaushalte) sowie Personen, 
die allein wohnen und wirt schaften (Einpersonenhaushalte). Zum Haushalt kön-
nen verwandte und familienfremde Personen gehören. Gemeinschaftsunterkünfte 
gelten nicht als Haushalte. 
 
2.2. Baugruppe 
Eine Baugruppe zeichnet sich durch  gleichgesinnte Bauwillige aus, deren Ziel die 
Verwirklichung eines Bauprojekts ohne einen Bauträger ist. Baugruppen bewerben 
sich gemeinsam auf einen Grundstücksbereich, den sie als Baugemeinschaft mit 
einem Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhaus bebauen wollen. Voraussetzung, 
um als Baugruppe zu gelten, ist, dass die Mitglieder Realeigentum an einem Grund-
stück, einem Haus oder einer Wohnung erwerben und mindestens 90 % der Wohn-
fläche dieses Gebäude von den Mitgliedern der Baugruppe selbst bewohnt wird. 
 
2.3. Bauträger 
Ein Bauträger ist ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB, der üblicherweise ein Grundstück 
zwecks Bebauung kauft oder im Erbbaurecht erwirbt, um das Grundstück bzw. das 
Erbbaurecht am Grundstück schließlich mitsamt dem Gebäude an den Kunden zu 
veräußern oder zu vermieten. 
 
2.4. Begünstigte - Einkommen 
Begünstigte (Mietende, Erwerbende oder Erbbauberechtigte) sind Personen im 
Sinne bzw. analog des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) in 
Verbindung mit der Durchführungsverordnung zum NWoFG (DVO NWoFG) und den 
Wohnraumförderbestimmungen (WFB) in der jeweils aktuellen Fassung. Eine Ver-
mögensprüfung ist möglich; vorhandenes Vermögen kann nach einer Einzelfallprü-
fung ein Ausschlusskriterium sein. Die Begünstigten müssen förderwürdig im 
Sinne der Wohnraumförderung sein.  
Es gelten somit folgende Einkommensgrenzen der Haushalte: 
 
 
 3 
Miete  
a) Bei Inanspruchnahme eines Förderprogramms des Landes Niedersachsen zum 
Mietwohnungsbau durch den Vorhabenträger dürfen Mietende die Einkom-
mensgrenzen des NWoFG in Verbindung mit der DVO NWoFG nicht überschrei-
ten. Die Startmiete sowie die Einkommensgrenze hängt vom gewählten Förder-
weg ab (§ 3 NWoFG oder § 5 DVO NWoFG). Der Nachweis erfolgt über einen ent-
sprechenden Wohnberechtigungsschein. 
b) Bei den durch Vertrag zwischen der Stadt Osnabrück und dem Vorhabenträger 
vereinbarten Bindungen dürfen Mietende die Einkommensgrenzen des NWoFG 
in Verbindung mit der DVO NWoFG um nicht mehr als 60 % überschreiten (dies 
entspricht den Regelungen des § 5 DVO NWoFG). Der Nachweis erfolgt über ei-
nen entsprechenden Wohnberechtigungsschein. 
 
Erwerb/Erbbaurecht 
c) Bei Verkauf von Wohneigentum und unbebauten Grundstücken für die Errich-
tung von Ein-/Zweifamilienhäusern (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 
Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Kettenhäuser)  sowie bei entsprechenden 
Erbbaurechtsverträgen dürfen Berechtigte die Einkommensgrenzen des 
NWoFG um nicht mehr als 20 % überschreiten (analog zu § 7 Abs. 2 Nr. 3 DVO 
NWoFG). Bestehende unangemessene Wohnverhältnisse sind in Abweichung 
dazu nicht erforderlich. Der Nachweis wird über eine Prüfung der Wohnbauför-
derstelle der Stadt Osnabrück und eine entsprechende Bescheinigung er-
bracht. 
Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt des Erwerbs von Eigentumswoh-
nungen, Grundstücken im Eigentum oder im Erbbaurecht sowie von Ein- und Zwei-
familienhäusern gegeben sein.  
 
2.5. Begünstigte - angemessener Wohnraum/Grundstücke 
Der Wohnraum bzw. die Grundstücke für Begünstigte ist angemessen, sofern die 
entsprechende Fläche in einem angemessenen Verhältnis zur begünstigten Haus-
haltsgröße steht (analog zu NWoFG i. V. m. DVO NWoFG i. V. m. Wohnraumförder-
bestimmungen). So gelten für: 
1. Mietwohnraum: Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen  
2. Eigentum: Vorgaben der Wohnraumförderbestimmungen  
3. Grundstücke: die Begünstigten sind zu verpflichten im Rahmen der Wohnraum-
förderbestimmungen zu bauen, so dass sie von der Größe und des Grundrisses 
her berechtigt wären, NBank-Fördermittel in Anspruch zu nehmen.  
 
 
 
 
 4 
3. Vergabearten 
 
3.1. Direktvergabe 
Bei der Direktvergabe stehen soziale und gesellschaftsrelevante Kriterien der 
Haushalte im Vordergrund. Bewerbende sind verpflichtet, wahrheitsgemäße Anga-
ben zur ihrer Lebenssituation zu machen und zu belegen. Dieses Verfahren eignet 
sich insbesondere für die Vergabe von Grundstücken für freistehende Ein-/Zwei-
familienhäuser. Bei dieser Vergabeart werden die Grundstück e nach der Verfüg-
barkeit direkt an die bewerbenden Haushalte innerhalb einer definierten Reihen-
folge vergeben. Haushalte, die bereits über angemessenes Wohneigentum verfü-
gen, sind vom Vergabeverfahren ausgeschlossen. Als angemessen in diesem 
Sinne gelten Wohnflächen, die von der Flächengröße her die Kriterien für eine För-
derfähigkeit nach den aktuellen Wohnraumförderbestimmungen für den Haushalt 
der Bewerbenden erfüllen. Ausnahmen können in begründeten und entsprechend 
nachgewiesenen Lebenslagen zugelassen werden (z.B. wenn behinderten- oder 
altersgerechter Wohnraum benötigt wird, ab er nicht vorhanden ist) . Die Bindung 
an einen Bauträger erfolgt nicht.  
 
3.2. Konzeptvergabe  
Bei der Konzeptvergabe steht die Qualität des eingereichten Konzepts im Vorder-
grund der Vergabeentscheidung. Das Verfahren ist für die Vermarktung von Grund-
stücken an Baugruppen, Architekten, Bauträger etc. geeignet und findet regelmä-
ßig Anwendung. Der Mindestgrundstückskaufpreis bzw. der Mindesterbbauzins 
wird bei einem Konzeptverfahren von der Stadt vorgegeben und ist von den Bewer-
benden zu akzeptieren. Höhere Gebote auf den Grundstückspreis bzw. auf den 
Erbbauzins wirken sich im Vergleich zum Konzept gering aus. Einzelheiten werden 
im konkreten Vergabeverfahren vorgegeben.  
 
Eine Konzeptvergabe insbesondere von Grundstücken zum Bau von Reihen- und 
Kettenhäusern kann auch in der Weise erfolgen, dass Baugruppen, Architekten, 
Bauträger etc. auf der Grundlage einer Ausschreibung durch die Stadt eine Bewer-
bung mit Konzept einreichen. Der beste Bewerbe nde erhält den Zuschlag für die 
Umsetzung des Konzeptes. Ziel der Stadt Osnabrück ist es, eine hohe städtebau-
liche Qualität zu erreichen. Der beste Bewerbende benennt Kaufinteressenten für 
die konzipierten Gebäude. Die Stadt Osnabrück verkauft die Grundstücke an die 
benannten Personen/Haushalte bzw. räumt ein Erbbaurecht ein. Der Käufer/Erb-
bauberechtigte wird durch die Stadt verpflichtet, sein Bauprojekt gemäß siegrei-
chem Baukonzept umzusetzen. Für den Fall, dass ein Käufer nicht gemäß dem sieg-
reichen Konzept baut, wird eine zwischen dem Käufer und der Stadt im Grund-
 
 5 
stückskaufvertrag vereinbarte Vertragsstrafe eingefordert, die 50 % des verein-
barten Grundstückskaufpreises bzw. dem 10-fachen des jährlich zu zahlenden Erb-
baurechtszinses entspricht.  
 
 
4. Allgemeingültige Mindestkriterien 
 
Die folgenden Kriterien werden von den Bewerbenden als Mindeststandard gefordert:  
 
4.1. Gestaltungshandbuch 
Für Baugebiete, deren Grundstücke nach dieser Richtlinie vergeben werden, wird 
in der Regel vor der Ausschreibung ein Gestaltungshandbuch erstellt. Ziel des 
Gestaltungshandbuches ist es, bei den Bewerbenden bzw. den künftigen Bau-
herrn des neu entstehenden Wohngebietes ein gemeinsames Verständnis für 
die gewünschte Architektur zu gewinnen und sie zu verpflichten, bei der Gestal-
tung und Architektur die Vorgaben aus dem Gestaltungshandbuch umzusetzen . 
Das Gestaltungshandbuch erläutert die Festsetzungen des Beb auungsplanes 
und füllt sie mit Gestaltungsspielregeln aus. Dadurch soll die architektonische 
und ökologische Qualität des Gebietes sichergestellt werden.  
 
Das Gestaltungshandbuch wird den Bewerbenden mit der Ausschreibung im Inter-
net bekannt gegeben. Eingereichte Konzepte – sofern gefordert -, die nicht dem 
Gestaltungshandbuch entsprechen, bleiben bei der Auswahlentscheidung unbe-
rücksichtigt.  
 
4.2. Energetischer Mindeststandard 
Für Wohngebäude gilt als energetischer Mindeststandard der jeweils geltende ge-
setzliche Standard. Maßgeblicher Zeitpunkt der Beurteilung ist der Tag der Bau-
antragstellung bzw. der Bauanzeige bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen ge-
mäß § 62 NBauO. Der einzuhaltende Energiestandard ist von der Entwurfsverfas-
serin bzw. vom Entwurfsverfasser gleichzeitig mit dem Bauantrag oder der Bauan-
zeige dem Fachbereich Umwelt und Klimaschutz zur Prüfung vorzulegen.  
 
4.3. Bezahlbarer Wohnraum 
Mit der Ausschreibung von Grundstücken wird bekanntgegeben, in welchem Um-
fang nach den Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung bezahlbarer Wohn-
raum zu schaffen ist. Bewerbende  für bezahlbaren Wohnraum im Direktvergabe-
verfahren haben nachzuweisen, dass sie Begünstigte für bezahlbaren Wohnraum 
sind. Dazu haben sie der Bewerbung eine entsprechende bei der Wohnbauförde-
rung der Stadt Osnabrück (Fachbereich Städtebau) zu beantragende und von ihr 
 
 6 
auszustellende Bescheinigung vorzulegen – diese beinhaltet auch eine Vermö-
gensprüfung. Bei der Konzeptvergabe an Bauträger und Baugruppen ist der Nach-
weis über die an Begünstigte zu vergebenden Wohneinheiten und eine qualitative 
Beschreibung dieser Wohnungen erforderlich. Fehlen diese Nachweise bzw. An-
gaben, bleiben die Bewerbungen unberücksichtigt. Die Auswahl der Begünstigten 
für den bezahlbaren Wohnraum durch Baugruppen ist bis spätestens zum Ab-
schluss des Grundstückskaufvertrages bzw. Erbbaurechtsvertra ges nachzuwei-
sen, durch Bauträger kann der Nachweis der Belegungsbindung bis zur Bezugsfer-
tigkeit des Gebäudes erfolgen. Der Wohnraum bzw. die Grundstücke für begüns-
tigte Haushalte müssen in ihrer baulichen Ausgestaltung bzw. ihrer Fläche ange-
messen sein. Hilfestellungen und Beratungsangebote für die geplante Ausgestal-
tung des bezahlbaren Wohnraums gibt die Wohnbauförderstelle der Stadt Osnab-
rück. 
 
4.4. Bauverpflichtung 
Bewerbende haben sich zu verpflichten,  
• innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Abschluss des Grundstückskaufver-
trages der Stadt Osnabrück, Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege , ei-
nen vollständigen Bauantrag bzw. eine vollständige Bauanzeige vorzulegen, 
• das Gebäude innerhalb einer Frist von 24 Monaten nach Erteilung der Bauge-
nehmigung bezugsfertig herzustellen, 
• den Fachdienst Grundstücke und Gebäude der Stadt Osnabrück innerhalb von 
14 Tagen nach Erledigung der vorgenannten Schritte zu informieren. 
• im Falle von bezahlbare m Wohnraum die Vorgaben der Wohnraumförderung 
einzuhalten  
 
Von den beschriebenen Mindeststandards kann in begründeten Ausnahmefällen abgewi-
chen werden. 
 
5. Besondere Kriterien 
 
Die bei der Auswertung zu berücksichtigenden besonderen Kriterien und deren Ge-
wichtung werden bereits mit der Ausschreibung bekanntgegeben.  
 
5.1. Besondere Kriterien für die Direktvergabe von Grundstücken 
 
Bei der Direktvergabe von Grundstücken werden zwei parallel ablaufende Verga-
ben durchgeführt. In gesonderten Verfahren werden  
 
 7 
• die bezahlbaren Grundstücke für die Begünstigten nach den Rahmenvor-
gaben für die Baulandentwicklung und 
• alle übrigen Grundstücke an die sonstigen Bewerbenden  
vergeben. 
Die Reihenfolge des Zugriffs auf die ausgeschriebenen Grundstücke ergibt sic h 
innerhalb der Gruppe der Begünstigten für bezahlbaren Wohnraum und der sons-
tigen Bewerbenden nach Kriterien, die wie folgt bewertet werden: 
  
 
 8 
Kriterien Nachweise Punkte 
Hauptwohnung oder alleinige Woh-
nung der bewerbenden Haushalte 
in Osnabrück 
Der Nachweis erfolgt über eine vom Ver-
mietenden auszufüllende Wohnungsbe-
scheinigung, ersatzweise durch Vorlage 
von Haushalts-/Meldebescheinigungen 
des Bürgeramtes. Maßgeblich sind die Da-
ten für den am längsten in Osnabrück Woh-
nenden. Unterbrechungen bis 6 Monaten 
bleiben unberücksichtigt. 
1 bis 5 Jahre = 5 
Punkte 
5 bis 10 Jahre = 10 Punkte 
> 10 Jahre = 15 
Punkte 
Kein Immobilieneigentum  Schriftliche Erklärung des/der Bewerben-
den, dass keine Person des bewerbenden 
Haushaltes / der bewerbenden Baugruppe 
über Wohneigentum verfügt. 
10 Punkte 
Kinder/Pflegekinder vor Vollendung 
des 18. Lebensjahres, deren tat-
sächlicher Aufenthalt zu mehr als 
der Hälfte im Haushalt der Bewer-
benden ist. Ärztlich nachgewie-
sene Schwangerschaften ab der 12. 
Schwangerschaftswoche werden 
ebenfalls berücksichtigt. 
Nachweis durch eine Haushaltsbescheini-
gung der zuständigen Meldebehörde, die 
nicht älter als 6 Monate ist. Für die Aner-
kennung von Pflegekindern ist eine Be-
scheinigung des Jugendamtes vorzulegen. 
Für die Anerkennung ungeborener Kinder 
ist ein Auszug aus dem Mutterpass vorzu-
legen. 
10 Punkte je Kind 
Arbeits-, Ausbildungs- oder Stu-
dienplatz der Bewerbenden in Osn-
abrück (einschließlich Elternzeit) 
 
Bescheinigung durch den Arbeitgeber oder 
die Hochschule 
8 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB von mind. 70 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehin-
dertenausweises 
 
7 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB von mind. 70 und  
dem amtlichen Vermerk ‘G’ (= Geh-
behinderung) im Schwerbehinder-
tenausweis  
 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehin-
dertenausweises 
9 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB ab 80 und  
dem amtlichen Vermerk ‘aG’ (= au-
ßergewöhnliche Gehbehinderung) 
oder  
‘H’ (= Hilflosigkeit) im Schwerbe-
hindertenausweis 
 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehin-
dertenausweises 
12 Punkte je Person 
Schwerbehinderung 
GdB von 100 
Nachweis durch Kopie des Schwerbehin-
dertenausweises 
 
15 Punkte je Person 
Haushalte oder Hausgemeinschaf-
ten, in denen mehr als zwei Gene-
rationen bereits mehr als 5 Jahre 
zusammenleben und diese Wohn-
form auch weiterhin fortführen 
wollen 
Nachweis durch eine entsprechende Mel-
debescheinigung und Auszüge aus dem 
Familienstammbuch 
12 Punkte je Person der 
ältesten Generation 
Übertreffen des energetischen 
Mindeststandards 
Nachweis durch Angabe in der Bewerbung 5 Punkte je zusätzlicher 
Förderstufe 
 
 
 9 
Für eine Schwerbehinderung erfolgt je Person die Punktvergabe nur einmal, und 
zwar nach der erfüllten höchsten Kategorie. 
 
5.2. Besondere Kriterien für die Direktvergabe an Baugruppen 
 
Werden Grundstücke für die Errichtung von Doppelhäusern oder kleineren Haus-
gruppen vergeben, kann eine Direktvergabe auch an eine aus mehreren Haushal-
ten bestehende Baugruppe erfolgen. Die Summe der für alle Haushalte addierten 
Punkte ist entscheidend für die Reihenfolge der Grundstücksvergabe. Die Auftei-
lung der Einzelgrundstücke fällt in den R egelungsbereich der Baugruppe. Kommt 
eine Einigung der Baugruppe über die Verteilung der Einzelgrundstücke oder die 
Umsetzung eines abgestimmten Bebauungskonzeptes nicht innerhalb von 3 Mo-
naten nach Mitteilung der Vergabeentscheidung durch die Stadt zustande oder 
springt ein Mitglied ab, erlischt die Bindung für alle Einzelgrundstücke. Die Stadt 
vergibt die Grundstücke an die nächst platzierte Baugruppe. 
 
Eine abgestimmte Bebauung gemäß Gestaltungshandbuch ist umzusetzen. Dazu 
wird eine aufschiebende Bedingung in die Grundstückskaufverträge aufgenom-
men. Die Bedingung ist erfüllt, wenn der Fachbereich Städtebau im Rahmen der 
städtebaulichen Vorprüfung im Bau antragsverfahren bestätigt, dass das Gestal-
tungshandbuch durch den Entwurf umgesetzt ist.  
 
5.3. Besondere Kriterien für die Konzeptvergabe von Grundstücken an Baugrup-
pen, Architekten, Bauträger etc. 
 
Ziel der Stadt Osnabrück ist es, einen Bauträger zu ermitteln, der bereit ist, auf 
dem konkret angebotenen Grundstück ein städtebaulich und architektonisch 
hochwertiges Gebäude zu errichten. Gegenstand der Konzeptvergabe für einen 
Bauträger können auch mehrere nebeneinander liegende Grundstücke sein.  
 
Die Gewichtung der Teilaspekte wird für jede Konzeptvergabe durch den Rat vor 
der Ausschreibung festgelegt. Folgende Teilaspekte können je nach Projekt in 
die Bewertung einbezogen werden: 
 
5.3.1. Wohnraum-/Nutzungskonzept/Diversität 
▪ Quantität und Qualität des Wohnungsangebots 
o Umfang des zu schaffenden Wohnraums 
 
 10 
o besondere/innovative räumliche Konzepte, die planerisch und kon-
zeptionell die Berücksichtigung spezieller Zielgruppen vorsehen, ins-
besondere durch den Umfang der Barrierefreiheit, Ausweisung von 
Gemeinschaftsbereichen, besondere Gestaltung o. ä. 
o Angebotsbreite bzw. Flexibilität der Wohnungsgrundrisse (Anpas-
sungsfähigkeit an sich zukünftig verändernde Rahmenbedingungen) 
▪ Ausreichend Wohnraum für öffentlich gefördertes und förderfähiges 
Wohnen über die Mindestanforderungen hinaus, aber auch Zugang für 
breite Kreise der Bevölkerung zum Eigentum, 
▪ angemessene Wohnraumversorgung z. B. für Haushalte mit Kindern, Äl-
tere und Menschen mit Behinderung, 
▪ urbane, sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel - und Ein-
kommensgruppen mit neuen gemeinschaftlichen Wohnformen. 
 
5.3.2. städtebauliches Konzept einschließlich Architektur/Freiraumpla-
nung/Klimaschutz/Energieversorgung/Mobilität 
 
▪ städtebauliche Qualität des Konzeptes für den Standort/Stadtteil 
▪ architektonische und gestalterische Qualität unter Beachtung des Ge-
staltungshandbuches 
▪ Konzept des ruhenden Verkehrs 
▪ Freiraumqualität 
▪ Berücksichtigung klimaökologischer Belange (Stadtklima/Klimaanpas-
sung) 
▪ Energieeffizienz der Gebäude/ökologisches Bauen 
▪ Energieversorgungskonzept der Gesamtplanung 
▪ Mobilitätskonzept 
 
5.3.3. Vermarktungskonzept 
 
▪ Verkauf oder Vermietung der Wohnungen 
▪ Berücksichtigung von sozialen Kriterien bei der Vergabe 
▪ Verkaufspreise für gebundenen und ungebundenen Wohnraum 
 
5.4. Besondere Kriterien für eine Konzeptvergabe an Baugruppen 
 
▪ Baugruppen haben durch die Bewerbung darzustellen, was sie als Baugruppe 
verbindet, welche Vorteile das gemeinschaftliche Bauen und ggfls. das künf-
tige gemeinsame Leben für sie bietet. 
▪ Darstellung, auf welche Weise die Umsetzung des Baugruppenprojektes ge-
währleistet ist (Finanzierung, Steuerung, Teilung) 
 
 11 
▪ Sie haben darzustellen, wie sie die vom Rat der Stadt Osnabrück gesetzten 
sozial- und gesellschaftspolitischen Zielsetzungen umsetzen wollen.  
 
 
6. Bewerbungsverfahren 
 
6.1. Die Bewerbung 
Die Stadt Osnabrück ist auf dem Weg zur Smart City und digitalen Verwaltung. So-
wohl für Bewerbende als auch für die Verwaltung liegen große Vorteile darin, den 
Bewerbungsprozess und das Auswahlverfahren digital auszugestalten. Bewer-
bende können sich über eine im Internetauftritt der Stadt Osnabrück angebotene 
Seite bewerben und erforderliche Dokumente hochladen. Auch der verwaltungs-
interne Prozess für die Bewerberauswahl wird digital unterstützt. Um niemanden 
von einer Bewerbung auszuschließen, wird zusätzl ich die Möglichkeit eröffnet, 
Unterlagen und Angaben analog einzureichen.  
Bewerbungen, die nachweislich falsche oder unvollständige Angaben enthalten 
oder nicht innerhalb der vorgegebenen Form oder Frist eingereicht wurden, blei-
ben unberücksichtigt. 
 
6.2. Bewertung im Direktvergabeverfahren 
 
Die eingehenden Bewerbungen für Grundstücke im Direktvergabeverfahren wer-
den beim Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement (23-2) gesammelt 
und ausgewertet. Alle zu erfüllenden Voraussetzungen werden in die Bewertung 
einbezogen, wenn sie am Tag des Eingangs der Bewerbung vorliegen bzw. vorge-
legen haben. In der ersten Vergaberunde erhalten alle zur Gruppe der zu berück-
sichtigenden Bewerbenden für den bezahlbaren Wohnraum die Möglichkeit, Bau-
grundstücke/Erbbaurechte zu erwerben. Eine Anzahl von B ewerbern mit der 
höchsten Punktzahl, die der Anzahl der zur Vergabe stehenden Grundstücke ent-
spricht, bildet die erste Gruppe. Dieser Gruppe werden Pläne und Informationen zu 
den zur Verfügung stehenden Baugrundstücken zugesandt. Die Bewerbenden ha-
ben zu allen angebotenen Baugrundstücken eine Priorität anzugeben und die Pri-
oritätenliste an die Stadt innerhalb einer Frist von 14 Tagen zurückzumelden. 
 
In der Reihenfolge der an die Bewerbenden vergebenen Punkte erfolgt dann die 
Zuteilung der zur Verfügung stehenden Grundstücke nach der von den Bewerben-
den erfolgten Priorisierung. Die Anzahl der möglichen Priorisierungsstufen ist 
gleich der Anzahl der zur Verfügung stehenden Grundstücke.  
 
 12 
Beispiel: 
Es sind drei Grundstücke zu vergeben. Der/die Bewerbenden haben folgende Pri-
orisierung angeben: 
 
Bewerbende Anzahl 
Punkte 
Prio 1 Prio 2 Prio 3 
A 18 Grundstück 1 Grundstück 3 Grundstück 2 
B 23 Grundstück 2 Grundstück 1 Grundstück 3 
C 21 Grundstück 2 Grundstück 3 Grundstück 1 
 
Die höchste Punktzahl hat der/die Bewerbende B. Er/Sie erhält das Grundstück 2 
aus seiner/ihrer Prio 1. 
Die zweithöchste Punktzahl hat der/die Bewerbende C: Das Grundstück aus seiner 
Prio 1 ist bereits an den/die Bewerbende B vergeben. Also erhält er/sie das Grund-
stück aus seiner/ihrer Prio 2, somit das Grundstück 3. 
Die dritthöchste Punktzahl hat der/die Bewerbende A. Er/Sie hat als Prio 1 das 
Grundstück 1 genannt, das auch noch zur Verfügung steht. Also erhält er/sie das 
gewünschte Grundstück.  
Bei gleicher Punktzahl und gleichen Prioritäten entscheidet das Los  über die Rei-
henfolge des Zugriffs. 
Stehen nach dieser Vergaberunde weitere freie Grundstücke zur Verfügung, wird 
mit den  ebenfalls zur Gruppe der Begünstigten gehörenden und  bisher nicht be-
rücksichtigten Bewerbenden in gleicher Weise verfahren.  
In einer weiteren Vergabephase werden anschließend die Grundstücke in gleicher 
Weise an den Personenkreis vergeben, die nicht Begünstigte für bezahlbaren 
Wohnraum sind. 
 
6.3. Bewertung im Konzeptvergabeverfahren 
 
Der Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement (23-2) prüft die eingegan-
genen Bewerbungen auf Vollständigkeit und stellt sie einer beim Stadtbaurat gebil-
deten Bewertungskommission vor. Die Bewertungskommission sichtet die einge-
gangenen Bewerbungen, prüft die Qualität des Konzeptes auf der Grundlage der in 
der Ausschreibung vorgegebenen Kriterien  und empfiehlt die Grundstücksverga-
ben mehrheitlich. Für die Gewichtung zwischen Konzept und angebotene m Preis 
 
 13 
gelten weiterhin folgende vom Rat am 03.09.2019 (VO/2019/3816) beschlossenen 
Grundsätze:  
Im Rahmen von konzeptionellen Bieterverfahren zur Vergabe von stadteigenen 
Grundstücken als Wohnbauflächen (Verkauf oder Bestellung von Erbbaurechten) 
werden die Bewertungskriterien grundsätzlich wie folgt gewichtet:  
Konzept:  60 %  
angebotener Kaufpreis bzw. Erbbauzins:  40 %. 
  
Bei Konzeptimmobilien (sogenannten Leuchtturmprojekten) wird ein höheres Ge-
wicht auf das Konzept gelegt:  
Konzept:  70 %  
angebotener Kaufpreis bzw. Erbbauzins:  30 % 
 
 
7. Vergabeentscheidung 
 
Die Entscheidung zur Anhandgabe und zum Verkauf der Grundstücke bzw. zur Vergabe 
eines Erbbaurechts trifft der Rat nach vorheriger Beratung der Vergabe empfehlung 
durch den zuständigen Fachausschuss/die zuständigen Fachausschüsse  sowie den 
Verwaltungsausschuss. Der Verkauf bzw. die Vergabe eines Erbbaurechts stehen un-
ter dem Vorbehalt der Vorlage der unter Ziff. 8 beschriebenen Nachweise. 
 
 
8. Anhandgabe und Vertrag  
 
8.1. Anhandgabe und Vertrag bei der Direktvergabe 
 
An den Zuschlag eines Grundstücks an Bewerbende hält sich die Stadt Osnabrück 
für die Dauer von 3 Monaten gebunden (Anhandgabe). Die Stadt entscheidet nach 
pflichtgemäßem Ermessen über die Verlängerung der Anhandgabe. Innerhalb der 
Anhandgabefrist und vor Abschluss des not ariellen Vertrages zum Erwerb des 
Grundstücks bzw. Erbbaurechts hat der/die Bewerbende der Stadt Osnabrück ei-
nen Nachweis eines deutschen Kreditinstitutes darüber vorzulegen, dass dieses 
Institut bereit ist, den Grundstückserwerb und den B au eines Ein -/Zweifamilien-
hauses zu finanzieren.  
 
 
 14 
Kommt der Grundstückskaufvertrag nicht innerhalb von 4 Monaten (3 Monate An-
handgabe + 1 Monat Fristverlängerung aus sachlichen Gründen)  nach erster An-
handgabe zustande, ist ein Antrag auf Verlängerung der Anhandgabe im Regelfall 
abzulehnen.  
 
8.2. Anhandgabe und Vertrag bei der Konzeptvergabe 
 
Für Baugruppen, Architekten, Bauträger etc. gilt Nr. 8 .1. entsprechend, allerding 
erfolgt die Anhandgabe aufgrund des höheren Aufwands für 4 Monate. Eine Ver-
längerung des Anhandgabezeitraums ist auf Antrag möglich. Darüber entscheidet 
die Verwaltung nach pflichtgemäßem Ermessen. Wird dem Antrag stattgegeb en, 
so fällt im Regelfall ab dem 5. Monat nach der Anhandgabe ein Bereitstellungsent-
gelt für das Grundstück an, das von dem Bewerbenden an die Stadt innerhalb von 
einem Monat nach der Entscheidung über die Verlängerung der Anhandgabe  für 
den weiteren Anhandgabezeitraum in einem Betrag zu zahlen ist. Das Bereitstel-
lungsentgelt beträgt 0,7 % des Grundstückskaufpreises bzw. den doppelten Be-
trag des vorgesehenen Erbbauzinses pro Monat der Verlängerung. Kommt der 
Grundstückskaufvertrag nicht innerhalb von 18 Monaten nach erster Anhandgabe 
zustande, ist ein Antrag auf Verlängerung der Anhandgabe im Regelfall abzu-
lehnen. Zusätzlich zum F inanzierungsnachweis haben Baugruppen, Architekten, 
Bauträger etc. nachzuweisen, welche Grundstücke, Häuser bzw. Wohnungen für 
den bezahlbaren Wohnraum gebunden werden. Baugruppen haben innerhalb des 
Anhandgabezeitraums mitzuteilen, wer die einzelnen Wohneinheiten erwerben 
wird. Eine Vergabe von mehr als einer Wohneinheit an Personen, die dem gleichen 
Haushalt angehören, ist nur in begründeten Einzelfällen zulässig. 
 
 
9. Sicherungsinstrumente 
 
Ein Erwerb (Kauf oder Erbbaurecht) ist für Bewerbende in der Direktvergabe und bei Bau-
gruppen nur möglich, wenn sie das Grundstück bebauen und das Haus selbst bewohnen 
wollen. Dazu werden entsprechende Sicherungsinstrumente in den jeweiligen Verträgen 
vorgesehen.  
 
10. Ratsbeschluss 
Diese Richtlinie wurde  erstmals am 25.04.2023 durch den Rat beschlossen 
(VO/2023/1820-02) und mit VO/2025/5075 geändert. Sie findet ab dem jeweiligen Ratsbe-
schluss Anwendung.  
 
 15 
Verfahrensablauf (schematische Darstellung): 
 
 
 
 
 
Direktvergabe 
 
 
  
Rat
- Verkauf oder Erbbaurecht
- Preis
- Direktvergabe oder Konzeptvergabe an Bauträger oder
Konzeptvergabe an Baugruppen
Geschosswohnungsgrundstücke
- Vorabangebot an WiO
- Alle anderen Grundstücke werden ausgeschrieben
Ausschreibung
Ausschreibung
- Newsletter
- Internet
- Pressemeldung
Mindestkriterien
- Gestaltungshandbuch
- Energetischer Mindeststandard
- Bezahlbarer Wohnraum
- Bauverpflichtung
Besondere Kriterien
- Wohnung
- Kinder
- Arbeitsplatz
- Schwerbehinderung
- Zusätzliche Energetik
Bewerbungen
- Grundsätzlich online
- Ausnahmsweise analog
Auswertung
durch Eigenbetrieb
Immobilien- und 
Gebäudemanagement
Vergaberunde
- Geringverdienende für
bezahlbaren Wohnraum
- nach höchster Punktzahl
Vergaberunde
Alle anderen Bewerbenden
nach höchster Punktzahl
Anhandgabe
- Ratsentscheidung
- 3 Monate
- Nachweis Finanzierung
Kauf- bzw. 
Erbbaurechtsvertrag
Sicherungsinstrumente
 
 16 
Konzeptvergabe an Bauträger 
 
 
 
 
 
 
Konzeptvergabe an Baugruppen 
 
 
 
 
Ausschreibung
- Newsletter
- Internet
- Pressemeldung
Mindestkriterien
- Gestaltungshandbuch
- Energetischer Mindeststandard
- Bezahlbarer Wohnraum
- Bauverpflichtung
Besondere Kriterien
- Wohnraum/Nutzungskonzept
- Städtebau, Architektur, 
Freiraum, Klima, Energie, 
Mobilität
-Vermarktungskonzept
Bewerbungen
- Grundsätzlich online
- Ausnahmsweise analog
Bewertungsvorschlag
durch Eigenbetrieb
Immobilien- und 
Gebäudemanagement
Bewertungskommission
- Festlegung der Gewichtung
- Bewertung der Kriterien
- Vergabevorschlag
Anhandgabe
- Ratsentscheidung
- 4 Monate
- Nachweis Finanzierung
- Nachweis bezahlbarer 
Wohnraum
Kauf- bzw. 
Erbbaurechtsvertrag
Sicherungsinstrumente
Ausschreibung
- Newsletter
- Internet
- Pressemeldung
Mindestkriterien
- Gestaltungshandbuch
- Energetischer Mindeststandard
- Bezahlbarer Wohnraum
- Bauverpflichtung
Besondere Kriterien
- Verbindungsmerkmale
- Umsetzung des Projektes
- Baugruppenmitglieder
Bewerbungen
- Grundsätzlich online
- Ausnahmsweise analog
Bewertungsvorschlag
durch Eigenbetrieb
Immobilien- und 
Gebäudemanagement
Bewertungskommission
- Festlegung der Gewichtung
- Bewertung der Kriterien
- Vergabevorschlag
Anhandgabe
- Ratsentscheidung
- 4 Monate
- Nachweis Finananzierung
- Nachweis bezahlbarer Wohnraum
- Erwerber namentlich benennen
Kauf- bzw. 
Erbbaurechtsvertrag
Sicherungsinstrumente
Änderungsübersicht „Vergaberichtlinie für städtische Wohnbaugrundstücke“ 
bisheriger Wortlaut, Stand 25.04.2023 künftiger Wortlaut, Stand 10.02.2026 
 
4.2 Energetischer Mindeststandard 
 
Für Wohngebäude gilt als energetischer Mindeststandard die 
jeweils aktuelle Einstiegsförderung des Programmes 
„Energieeffizient Bauen“ der Kreditanstalt für Wiederaufbau 
(KfW). Derzeit sind die Kriterien für ein „KfW -Effizienzhaus 40“ 
einzuhalten, und zwar unabhängig davon, ob Fördermittel bei der 
KfW zur Verfügung stehen oder beantragt werden. Maßgeblicher 
Zeitpunkt der Beurteilung ist der Tag der Bauantragstellung bzw. 
der Bauanzeige bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen 
gemäß § 62 NBauO . Der einzuhaltende Energiestandard ist von 
der Entwurfsverfasserin bzw. vom Entwurfsverfasser 
gleichzeitig mit dem Bauantrag oder der Bauanzeige dem 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz zur Prüfung vorzulegen. 
 
4.2 Energetischer Mindeststandard 
 
Für Wohngebäude gilt als energetischer Mindeststandard 
der jeweils geltende gesetzliche Standard. Maßgeblicher 
Zeitpunkt der Beurteilung ist der Tag der Bauantragstellung 
bzw. der Bauanzeige bei genehmigungsfreien 
Baumaßnahmen gemäß § 62 NBauO . Der einzuhaltende 
Energiestandard ist von der Entwurfsverfasserin bzw. vom 
Entwurfsverfasser gleichzeitig mit dem Bauantrag oder der 
Bauanzeige dem Fachbereich Umwelt und Klimaschutz zur 
Prüfung vorzulegen.