Bebauungsplan Nr. 551 - Teufelsheide - o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2015/5500
Datum: 2015-04-28
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 20.04.2015 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2015/5500
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 551 - Teufelsheide -
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 07.05.2015 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 19.05.2015 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 19.05.2015 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide -
Planbereich: zwischen DB-Strecke, Teufelsheide und Sandforter Straße
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Entwurf wird geändert und in der als Anlage beigefügten Fassung gem. § 1 Abs. 3 und 
§ 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG mit der der Vorlage beigefügten Begründung als Satzung 
beschlossen. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein  
B. Personelle Auswirkungen: Keine 
C. Integrationspolitische Auswirkungen: Keine 
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine    
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
Sachverhalt:
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 - Teufelsheide - dient der städtebaulichen 
Neuordnung einer historisch gewachsenen Gemengelage im Geltungsbereich. Zudem sollen 
in untergeordnetem Umfang bisher baulich ungenutzte Grundstücke einer städtebaulich 
geordneten Entwicklung zugeführt werden. Darüber hinaus sollen die Vorgaben des 
gesamtstädtischen Märkte- und Zentrenkonzeptes im Rahmen der verbindlichen 
Bauleitplanung umgesetzt werden. 
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Die frühzeitige Beteiligung zum Bebauungsplan fand bereits vom 8.11. – 3.12.2010 auf 
Grundlage zweier alternativer Plankonzepte statt. 
Die anschließende Weiterführung der Planung erfolgte auf Grundlage der Planvariante, die 
aufgrund wesentlich geringerer Abhängigkeiten bei der Erschließung eine 
Bauflächenentwicklung weitgehend unabhängig von Nachbarinteressen ermöglicht.  
Der Bebauungsplanentwurf hat vom 16.09. – 11.10.2013 öffentlich ausgelegen.
Trotz intensiver Bemühungen im Vorfeld wurden verschiedenen Stellungnahmen 
abgegeben, die eine einvernehmliche Weiterentwicklung der Planung unter Berücksichtigung 
der unterschiedlichen Interessen der betreffenden Grundstückseigentümer unwahrscheinlich 
erscheinen ließ. Zwischenzeitlich wurde daher erwogen, das Planverfahren nur für die 
Flächen beidseits des Heideweges mit dem zentralen Ziel der Einzelhandelssteuerung 
weiterzuführen. 
Letztlich waren jedoch auch die Eigentümer der bisher nicht baulich genutzten Grundstücke 
an der Schaffung von verbindlichem Planungsrecht interessiert. Aufgrund abgegebener 
Stellungnahmen wurde der Planentwurf erneut geändert, um städtebaulich vertretbare 
Eigentümerinteressen noch besser zu berücksichtigen und die Umsetzungsmöglichkeiten 
des Bebauungsplanes damit zu erhöhen. So wurde die Planstraße B als private 
Verkehrsfläche festgesetzt, um den Eigentümern eine eigenständige Entwicklung zu 
ermöglichen. Zudem wurden die Bauflächen für den Bereich des ehem. Lüstringer Bahnhofs 
erweitert, um in Zukunft eine bessere Nutzbarkeit des Grundstücks zu ermöglichen, was 
möglicherweise zum Erhalt des Gebäudes beitragen kann.
Die erneute Entwurfsoffenlegung, die auch aufgrund aktueller Rechtsprechung zu 
Bekanntmachungspflichten zu Umweltaspekten erforderlich wurde, erfolgte vom 14.10.- 
14.11.2014. 
Im Rahmen der Beschlussfassung zu dieser Auslegung erfolgte in der Sitzung des Rates der 
Stadt am 30.09.2014 bereits eine Abwägung der bis dahin eingegangenen Stellungnahmen 
(siehe Anlage, Stand 12.08.2014). Diese ist als Grundlage für die abschließende Abwägung 
der Vorlage nochmals beigefügt. 
Auch im Rahmen der letzten erneuten Entwurfsoffenlegung wurden Stellungnahmen 
abgegeben, die im Bebauungsplan Berücksichtigung finden sollen. Konkret handelt es sich 
um die Festsetzung der rückwärtigen Baugrenze des Baufachzentrums am Heideweg. Dort 
ist eine bauliche Modernisierung geplant, die über die bisher vorgesehenen Baugrenzen 
hinausgeht. Begründet ist dies mit betrieblichen Anforderungen, u.a. auch zur Befahrbarkeit 
der Flächen. Da die Anpassungen städtebaulich vertretbar sind, soll der Entwurf 
entsprechend geändert werden. Weitergehenden Forderungen soll jedoch aus 
städtebaulichen Gründen nicht entsprochen werden.
Eine weitere Anpassung ergibt sich im Bereich des Wendeplatzes der Planstraße A. Der 
Eigentümer der ost- und westlich angrenzenden Flächen möchte die vorhandenen Bauruinen 
in Wert setzen und benötigt hierfür etwas mehr Platz vor dem östlichen Gebäude. Da das 
Wenden von Fahrzeugen auch mit geringerem Platzbedarf möglich ist, soll diese Änderung 
Berücksichtigung finden und der Wendeplatz um 3,00 m Breite reduziert werden. Die 
betreffende Baugrenze sowie das Fahrrecht zugunsten der Waldeigentümer werden 
entsprechend um 3,00 m nach Osten verschoben.   
Weitere Stellungnahmen wurden wiederum zur Einzelhandelsnutzung mit italienischer 
Feinkost abgegeben. Aus planerischer Sicht soll an der bisherigen Regelung festgehalten 
werden, im Bebauungsplan keine Einzelhandelsnutzung mit nahversorgungsrelevanten 
Sortimenten zuzulassen. 
Die abgegebenen Stellungnahmen sowie ein Abwägungsvorschlag sind der Vorlage 
beigefügt.
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Auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen soll der Satzungsbeschluss gefasst werden.
Anlagen:
Abwägungsvorschlag § 3 Abs. 2 Ergänzung 
Abwägungsvorschlag § 3 Abs. 2 
Zusammenfassende Erklärung 
Bebauungsplan 
Legende 
Textlichen Festsetzungen 
Begründung 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide- 
 
Abwägungsvorschlag  zu den eingegangenen Stellungnahmen  
nach § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
Stand: 15.04.2015 (Ergänzung zur Abwägung im Rat am 30.09.2014) 
 
 
1 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 
1.1 Stellungnahme: 
Die Forderung hinsichtlich der Unzulässigkeit der Errichtung von 
Betriebsleiterwohnungen wird aufrechterhalten (vgl. Stellungnahme Nr. 4.2 der ber eits 
erfolgten Abwägung vom 30.09.2014). 
Zudem wird darauf verwiesen, dass die Zulassung von betriebsbezogenem Wohnen im 
Plangebiet eine immissionsschutzrechtliche Entwertung bedeute. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Auf das Ergebnis der Abwägung im Rat am 
30.09.2014 wird verwiesen.  
 
Begründung:  
Bezüglich der Regelungen für das GE 2 sei angemerkt, dass die Wohnnutzung im 
Kontext bestehender gewerblicher Nutzungen bereits vorhanden und auch genehmigt ist 
(Betriebsleiterwohnungen). Da durch die Planaufstellung keine Schlechte rstellung 
erfolgen soll , sind in diesem Bereich Wohnnutzungen im Kontext eines 
Gewerbebetriebes auch künftig zulässig. 
Aufgrund der bestehenden Wohnnutzung sind die Einschränkungen hinsichtlich der im 
Bebauungsplan festgesetzten Lärmkontingente zur Regelun g der gewerblichen 
Emissionen hinzunehmen, um gesunde Wohnverhältnisse sicherstellen zu können. 
 
1.2 Stellungnahme: 
In Zukunft sei darauf zu achten, dass bei Neuerrichtung und Nutzungsänderung von 
Gewerbebetrieben im Mischgebiet ausschließlich Gewerbebetriebe,  die das Wohnen 
nicht stören (BauNVO § 6 „Mischgebiete“) dort angesiedelt werden. Die Stadt 
Osnabrück solle  im Baugenehmigungsverfahren die  Bauherren sowie die 
Immissionsschutzbehörde auf die Thematik hinweisen. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
 
Begründung:  
Die Verträglichkeit geplanter Nutzungen muss entsprechend den Festsetzungen im 
Bebauungsplan den jeweiligen Vorgaben der Gebietskategorien der BauNVO 
entsprechen (entsprechend den im B -Plan zuglässigen Nutzungen  für MI). Die 
Verträglichkeit ist im konkreten Einzelfall im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.   
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
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2. Vier Osnabrücker Bürger (teilweise abgegeben zur 23. Änd. FNP, siehe dort 
Abwägungsvorschlag zu 1., 4. Und 5.)  
2.1 Stellungnahme: 
Die Stellungnahme n befassen sich mit der Zulässigkeit des Einzelhandels mit 
italienischen Lebensmitteln. Die Fortführung des italienischen Lebensmittelmarktes wäre 
wünschenswert, da das Gebiet dadurch belebt würde und die anderen Gewerbebetriebe 
dadurch besser wahrgenommen würde n. Bei diesem Handelsunternehmen weise 
Osnabrück etwas Besonderes im Umkreis von 100 km auf. Das Sortiment hebe sich 
vom üblichen Angebot ab und sei mit diesem nicht vergleichbar. Man würde dort 
einkaufen, um „italienische Lebensfreude“ zu erwerben. Der Einzelhandel sei auf keinen 
Fall mit herkömmlichem Einzelhandel vergleichbar. Das Sortiment sei so gestaltet, dass 
die Dinge des täglichen Bedarfes hier nicht alle vorhanden seien. Vielmehr handele es 
sich um spezielle Lebensmittel, die nicht im täglichen Gebrauch vorkommen. Es handele 
sich also nicht um ein Substitut zum gewöhnlichen „deutschen“ Einzelhandel. Man sollte 
versuchen, einen so speziellen Einzelhändler an diesem Standort zu halten und so das 
Gebiet auch für auswärtige Besucher interessant zu gestalten. 
Mit dem Verbot würde etwas ganz besonderes in Osnabrück vernichtet werden, nicht 
einmal Bremen habe einen so gut sortierten Italiener. Die dargelegten Aspekte sollen 
berücksichtigt werden. Alternativ solle für den Einzelhändler eine Alternative in 
Osnabrück gefunden werden.  
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Auf das Ergebnis der Abwägung im Rat am 30.09.2014 (Pkt. 3.1.) wird verwiesen.  
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass der vorgesehene Ausschluss v on Handel im 
GE ausschließlich den Einzelhandel, nicht jedoch den Großhandel betrifft. Zudem 
unterliegen genehmigte Nutzungen dem Bestandsschutz. Die im Rahmen der 
Bauleitplanung neu getroffenen Regelungen gelten insofern für künftig geplante 
Nutzungen und  für solche, die nicht dem Bestandsschutz unterliegen. Ungenehmigte 
Einzelhandelsnutzungen sollen hingegen nicht nachträglich legitimiert werden.  
 
3 Landwirtschaftskammer Niedersachsen, Am Schölerberg 7, 49082 Osnabrück 
3.1.   Stellungnahme: 
Durch das Planv orhaben komme es zu einem Waldverlust in einem Umfang von 2.170 
m².  Dieser solle entweder durch Neubegründung von Wald (Verhältnis  1:1) oder aber 
durch die Einstellung jeglicher Waldnutzung des verbleibenden Bestandes abgegolten 
werden. Es sei nicht darge legt worden, wie das Verhältnis 1:1 ermittelt wurde. Es wird 
auf die Bestimmungen des Niedersächsischen Waldgesetzes (Bewertungsverfahren) 
verwiesen. 
Eine Abgeltung des Waldverlustes durch Einstellung jeglicher Nutzung innerhalb des 
verbleibenden Waldbesta ndes sei nicht zulässig. Nach § 8 NWaldLG soll eine 
Waldumwandlung nur mit der Auflage einer Ersatzaufforstung in gleicher 
Größenordnung genehmigt werden.  
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
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Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.   
 
Begründung:  
Eine Neuanpflanzung von Wald wurde aufgrund fehlender Flächen nicht weiterverfolgt.  
Am 14.01.2015 hat unter Beteiligung des Bezirksförsters der Landwirtschaftskammer 
und der Unteren Naturschutzbehörde ein Ortstermin stattgefunden. Dabei wurde 
festgelegt, dass aufgrund der besonderen Situation im Plangebiet zur Sicherstellung der 
Kompensation nach Waldrecht die vorhandene Waldfläche aus der forstlichen Nutzung 
genommen werden soll. Eine ursprünglich geplante zusätzliche Aufwertung der Fläche 
wurde im Rahmen der Orts begehung aufgrund der Gegebenheiten vor Ort  verworfen. 
Mit der Bauleitplanung ist faktisch kein Eingriff in den vorhandenen Wald verbunden, da 
der Baumbestand erst im Bereich außerhalb der festgesetzten Bauflächen beginnt.  
Insofern erfolgte die abschließe nde Festlegung der Kompensation nach Waldrecht in 
Abstimmung mit der Landwirtschaftskammer. 
 
4 Hellmann RAe für Gewerbetreibenden im Geltungsbereich 
4.1.   Stellungnahme: 
Die Festsetzung des Überschwemmungsgebietes, auch nur nachric htlich, sollte 
unterbleiben, da  wegen dieser Festsetzung möglicherweise ein Bauverbot besteh e. In 
der Vergangenheit habe es auch bei starken Überflutungen des Hasebettes nie 
Probleme in dem hier ausgewiesenen Bereich gegeben. Das Wasser habe vor dem 
Baugebiet gestanden. 
Wenn und so weit eine Änderung der Festsetzung des Überschwemmungsgebietes im 
Gange sei , sollte dieses Verfahren abgewartet werden, bevor der Bebauungsplan 
verabschiedet werde.   
Im Übrigen wird die rechtswirksame Festsetzung des Überschwemmungsgebietes im 
Verordnungswege durch das Land Niedersachsen/die Bezirksregierung bestritten. Ein 
entsprechender Nachweis wäre von der Stadt zu führen. Die alte Festlegung des 
Überschwemmungsgebietes durch die Verordnung für das Land Preußen aus dem Jahr 
1908 wäre ebenfalls zu prüfen.  
Es werde davon ausgegangen, dass das betreffende Grundstück bebaut werden kann 
wie die bereits bebauten Nachbargrundstücke. 
Zudem sei die Thematik des Überschwemmungsgebietes mit der Verwaltung 
dahingehend erörtert worden, ob durch die Vertiefung des G rabens den Anforderungen 
an den Hochwasserschutz ausreichend Genüge getan werde. Dies sei übereinstimmend 
so eingeschätzt worden. Der öffentliche Graben sei im Bereich des 
Überschwemmungsgebietes festgesetzt worden, eine Zurücknahme des 
Überschwemmungsgebietes sei jedoch nicht erfolgt. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Die nachrichtliche Übernahme des Überschwemmungsgebietes erfolgt auf der 
Grundlage einer Verordnung des Landes  Niedersachsen. Nach dieser Veror dnung ist 
das Bauen im Überschwemmungsgeb iet nicht zulässig. Vorgaben des  Landes 
(Landesrecht) sind im Rahmen der Bauleitplanung verbindlich zu berücksichtigen. 
Gegensätzliche Regelungen sind unzulässig, da das Landesrecht ein höherrangiges 
Recht darstellt. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
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Auch ohne die Aufstellung des Bebauungsplanes würden die Vorgaben der Verordnung 
zum Überschwemmungsgebiet gelten und eine Bebauung des betreffenden 
Grundstücks wäre derzeit nicht möglich. Insofern würde der Verzicht auf die Darstellung 
im Bebauungsplan die rechtliche Situation nicht ändern. 
Vor dem Hintergrund des sonstigen Regelungserfordernisses für den Geltungsbereich 
(u.a. Einzelhandelssteuerung) kann das Planverfahren nicht ausgesetzt werden.  Es 
werden jedoch Regelungen getroffen, die das Bauen im b etreffenden Bereich 
ermöglichen, sofern die Verordnung zum Überschwemmungsgebiet geändert wird und 
diese künftig das Bauen auf dem betreffenden Grundstück ermöglicht . Insofern wäre in 
diesem Fall eine Bebauung des  betreffenden Grundstückes künftig möglich , ohne den 
Bebauungsplan nochmals ändern zu müssen.  
Die Verordnungen zum Überschwemmungsgebiet der Hase wurden vom Land 
Niedersachsen bzw. dem Land Preußen erlassen. Insofern ist die Stadt Osnabrück nicht 
der Plangeber. Vom rechtmäßigen Zustandekommen ist auszugehen, da die 
Verordnung Rechtskraft erlangt hat. Ein Nachweis zur Rechtskonformität ist nicht von 
der Stadt Osnabrück zu erbringen. 
Die bereits vorhandenen Gebäude im Überschwemmungsgebiet unterliegen dem 
Bestandsschutz und sind bereits in der Verord nung zum Überschwemmungsgebiet 
berücksichtigt. Ein Bauverbot gilt jedoch grundsätzlich für Neubauten. 
Sofern Ausnahmeregelungen zur Schaffung zusätzlicher Retentionsflächen greifen 
sollen, müssten erforderliche Abstimmungen im Vorfeld einer Baugenehmigung mit der 
Unteren Wasserbehörde getroffen werden. Verbindliche Regelungen hierzu wurden im 
Vorfeld nicht getroffen. Im Baugenehmigungsverfahren wäre dann zu prüfen, ob und 
unter welchen Voraussetzungen eine Befreiung von den Vorgaben der Verordnung zum 
Überschwemmungsgebiet erteilt werden kann.  Der besagte Graben dient der 
Straßenentwässerung, nicht jedoch der Vergrößerung des Retentionsraumes der Hase. 
 
4.2. Stellungnahme: 
Bezweifelt wird, ob ein Ausbau der Planstraße A in einer Breite von 12,00 m erforderlich 
ist. Zu bedenken sei, dass die Straße keinen Durchgangsverkehr habe, weil es sich um 
eine Sackgasse handele. Zu bedenken sei auch, dass die bisherige Straße bis heute 
eine Breite von 8,00 m aufweise. Nennenswerte Verkehrsbehinderungen habe es nie 
gegeben. Nur drei Gewerbebetriebe würden von der Straße erschlossen. Insofern sei es 
auch nicht nötig, Bürgersteige anzulegen. Im Sinne der Anlieger, einen kostengünstigen 
Ausbau zu ermöglichen, solle die Straßenbreite weiterhin 8,00 m betragen und der 
Wendehammer auf das Nötigste reduziert werden.    
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt.  
 
Begründung:  
Der geplante Straßenausbau ist bereits auf ein Minimum reduziert. Der Querschnitt  von 
12,00 m setzt sich zusammen aus 6,00 m Fahrbahn  (erforderlich für LKW -
Begegnungsverkehr), einem einseitigen Gehweg von 2,00 m Breite sowie einem 
Schrammbord von 1,00 m Breite. Der Rest der als Verkehrsfläche festgesetzten Fläche 
wird nicht als Straße ausgebaut. Der verbleibende Streifen von 3,00 m Brei te  wird als 
straßenbegleitende Versickerungsmulde  ausgebaut, die aufgrund der 
geohydrologischen Situation für die Straßenentwässerung erforderlich ist. Eine Ableitung 
des Regenwassers in einem Kanal unterhalb der Straßenfläche ist aufgrund der 
Höhenlage nicht möglich. 
Aufgrund der Tatsache, dass künftig mehrere zusätzliche Gewerbe grundstücke 
entstehen können und über die Planstraße A erschlossen werden , soll auf einen 
(zumindest einseitigen ) Gehweg nicht verzichtet werden, da ansonsten Fußgänger 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
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durch Lkw - Verkehr gefährdet werden könnten.  Der Wendeplatz am Ende der 
Planstraße soll um 3 m reduziert werden. Ein Wenden bleibt auch bei reduziertem 
Durchmesser auf 25,00 m möglich (vgl. Stellungnahme 6.). 
Eine weitere Reduzierung der Verkehrsfläche ist aufgrund der beachtlichen Aspekte 
nicht vertretbar. 
 
5 Grundstücksgemeinschaft im Geltungsbereich 
5.1.   Stellungnahme: 
Nach Auffassung der Anregungsgeber sei die geplante Straße (Planstraße A) mit einer 
geplanten Breite von 12,50 m nicht notwendig und deutlich überdimensioniert. 
Darüber hinaus wurden Fragen hinsichtlich Bauzeiten, Kosten und voraussichtlicher 
Behinderungen bei der Erreichbarkeit der Grundstücke gestellt, die jedoch nicht 
bebauungsplanrelevant sind und insofern nicht der Abwägung unterliegen. Die Frag en 
wurden mit separatem Schreiben beantwortet, soweit dies derzeit möglich ist. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
siehe Abwägungsvorschlag zu 4.2. 
 
6. Planungsgruppe Nord für einen Grundstückseigentümer 
6.1 Stellungnahme: 
Die westliche Begrenzung der Wendeanlage in Planstraße A solle um 3,00 m nach 
Osten verschoben werden, um einen geplanten Anbau im Rahmen der Instandsetzung 
der vorhandenen Bauruinen zu ermöglichen. Andere Grundstückseigentümer seien nicht 
betroffen.  
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird gefolgt.  
 
Begründung:  
Nach verwaltungsinterner Prüfung kann die Wendeanlage verkleinert werden, da das 
erforderliche Wenden von Kfz auch so noch möglich ist. Um die Inwertsetzung der 
Ruinen zu ermöglichen und damit das Erscheinungsbild dauerhaft zu verbessern soll die 
Begrenzung des Wendeplatzes im Westen um 3,00 m verschoben werden. Die 
betreffende Baugrenze sowie das Fahrrecht zugunsten des Waldeigentümers werden 
entsprechend angepasst.    
Sofern er weiterter Rangierbedarf besteht , kann dieser, abhängig von der derzeit 
unbekannten künftigen Nutzung, auf den Grundstücken vorgehalten werden. 
 
7. Planungsgruppe Nord für zwei Gewerbetreibende im Geltungsbereich 
7.1. Stellungnahme: 
Im Gewerbegebiet GE 1 sollen Ein zelhandel und Speditionen künftig ausgeschlossen 
werden. Im Bereich der ehem. Röscherwerke befände n sich jedoch eine 
Einzelhandelsnutzung sowie eine Spedition. Diese sollen künftig planungsrechtlich 
zugelassen werden. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
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Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplan es ist die städtebauliche Neuordnung einer 
gewachsenen Gemengelage. Die vorhandene Spedition befindet sich in unmittelbarer 
Nachbarschaft zu genehmigten Wohnnutzungen im Auße nbereich, deren 
Schutzansprüche im Rahmen der Neuordnung zu berücksichtigen sind . Genehmigte 
Nutzungen unterliegen dem Bestandsschutz und können insofern weitergeführt werden , 
sofern (auch unabhängig vom Bebauungsplan) der Immissionsschutz gewährleistet is t. 
Dieser ist bereits heute auch ohne den Bebauungsplan zu beachten. Insofern ist mit der 
Aufstellung des Bebauungsplanes keine Schlechterstellung der vorhandenen Nutzung 
verbunden.  
Gleiches gilt für Einzelhandelsnutzungen, soweit diese genehmigt sind. Zu sätzlicher 
Einzelhandel soll mit Verweis auf die Ausführungen zur Einzelhandelssteuerung in der 
Begründung nicht zugelassen werden. 
 
7.2. Stellungnahme: 
Der zulässige Verkauf an letzte Verbraucher im Rahmen des sog. Werksverkaufes 
gemäß textlicher Festsetzung Nr. 6 solle bezogen auf die Nutzungseinheit gelten. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.  
 
Begründung:  
Die Regelung gilt je Betrieb und ist nicht bezogen auf einzelne Bauflächen oder 
Grundstücke. 
  
8. Industrie- und Handelskammer (IHK) 
8.1. Stellungnahme: 
Die Umsetzung der Vorgaben des Märkte - und Zentrenkonzeptes wird grundsätzlich 
begrüßt.  
Für den seit 2006 ansässigen Feinkosthandel mit italienischen Lebensmitteln solle 
jedoch eine Sonderregelung in den Bebauungsplan aufgeno mmen werden, da dieser 
über den vorhandenen Großhandel hinaus aus betriebswirtschaftlichen Gründen und zur 
Standortsicherung die Möglichkeit zum Einzelhandel an letzte Verbraucher benötige. 
Eine Reduzierung auf max. 100 m² Verkaufsfläche würde nicht ausrei chen. Der 
Ausschluss von Einzelhandel solle dann für künftig neu geplante Nutzungen gelten. 
Zur Vermeidung eines Planungsschadens für das Unternehmen wird dringend angeregt, 
die Festsetzung Nr. 6 um einen Absatz zu erweitern, der folgenden Wortlaut haben 
könnte: „ Das zu dem Zeitpunkt im GE 1 bestehende Unternehmen mit spezialisierten 
nahrungs- und innenstadtrelevanten Sortimenten bleibt von dieser Ausschlussregelung 
bzw. Einschränkung (bis maximal 100 m² Verkaufsfläche) „unbetroffen“. Für 
Nachnutzungen sollten  dann allerdings die Ausschlussregelungen bzw. entsprechende 
Einschränkungen gelten. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 7/14 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Zur planungsrechtlichen Zulassung siehe Abwägungsvorschlag  3.1. der Abwägung des 
Rates vom 30.09.2014.  
ergänzend:  
Die Regelungen im Bebauungsplan gelten grundsätzlich für künftige Nutzungen, 
wohingegen bereits genehmigte Nutzungen dem Bestandsschutz unterliegen.  
Die derzeitige Einzelhandelsnutzung des Lebensmittelgeschäfts ist in der d erzeit 
vorhandenen Größe nicht genehmigt und unterliegt somit auch nicht dem 
Bestandsschutz. Beachtlich ist in diesem Zusammenhang auch der 
Gleichbehandlungsgrundsatz. 
 
 
9. Grundstückseigentümer im Geltungsbereich 
9.1. Stellungnahme (abgegeben zur 23. Änd. FNP, vgl. dort 5.): 
Die Neustrukturierung des Gebietes sei erfreulich und wird für wünschenswert gehalten . 
Es solle jedoch die weitere Wohnnutzung der bisher als Wohnen genutzten Gebäude 
(ehem. Lüstringer Bahnhof) zugelassen werden. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Im betreffenden Gebäude war in den 1990er Jahren vorübergehend durch die Stadt im 
Rahmen einer Sondernutzung das Wohnen zugelassen worden  (Flüchtlingsunterkunft). 
Mit Ende der Nutzung am 31.07.2001 endete somit die Zulässigkeit der Wohnnutzung. 
Derzeit gelten grundsätzlich die Festsetzungen des noch rechtskräftigen 
Bebauungsplanes Nr. 134. Dort ist das betreffende Grundstück als Fläche für die Bahn  
festgesetzt. Die Bahnnutzung ist jedoch bereits lange aufg egeben und die Fläche 
eisenbahnrechtlich entwidmet. Wohnen ist dort derzeit nicht zulässig.  
Im Rahmen der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 wird die Fläche überplant 
und soll, orientiert an den vorhandenen Strukturen in der Nachbarschaft und der 
benachbarten Bahntrasse, künftig als Gewerbefläche festgesetzt werden. Das Wohnen 
ist dort generell nicht zulässig. Sonderregelungen sind städtebaulich nicht begründbar , 
da gewerbliche Nutzungen, die an diesem Standort prioritär gesichert werden sollen, 
hierdurch eine weitere Einschränkung erfahren würden.  
 
 
10. RAe Feldkamp, Schiller & Partner für mehrere Grundstückseigentümer und 
Gewerbetreibende im Geltungsbereich 
10.1. Stellungnahme: 
Vor dem Hintergrund der bereits vorliegenden vollständigen Versiegelung der Flä chen 
entlang des Heideweges sollte in Erwägung gezogen werden, die Beschränkung der 
Grundflächenzahl von 0,8 auf 1,0 zu erhöhen. Insbesondere vor dem Hintergrund der 
geplanten Hallen - und Ausstellungserweiterung auf bereits versiegelter Fläche könne 
auf die verbleibenden versiegelten Flächen nicht verzichtet werden. Es wird betont, dass 
die Mandantschaft sehr großen Wert darauf lege, eine zukünftige Entwicklung des 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 8/14 
Standortes im Interesse einer Sicherung desselben zu ermöglichen. Dementsprechend 
sei die Erhöhung der Grundflächenzahl auf 1,0 von maßgeblicher Bedeutung.   
  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Festsetzung einer GRZ von 0,8 stellt die Obergrenze der nach BauNVO zulässigen 
maximalen Versiegelung in  Gewerbegebieten, Industriegebieten und sonstigen 
Sondergebieten dar, um die es sich hier handelt . Die Erhöhung der GRZ über das 
regulär zulässige Höchstmaß gem. BauNVO bedarf einer besonderen städtebaulichen 
Situation und insofern auch einer besonderen Be gründung. Diese ist im konkreten Fall 
jedoch nicht erkennbar. Daher ist eine Erhöhung d er GRZ über das Höchstmaß von 0, 8 
hinaus städtebaulich nicht vertretbar. 
Bereits genehmigte Nutzungen unterliegen dem Bestandsschutz. Dies gilt auch für den 
Grad der Gru ndstücksversiegelung. Insofern gelten die Regelungen im Bebauungsplan 
nur für künftige Nutzungen sowie für baugenehmigungspflichtige Umbauten.  
Sofern künftig Um - und Neubauten geplant werden soll im Rahmen des 
Baugenehmigungsverfahrens geprüft werden, ob der bisherige Bestandsschutz auch 
weiterhin gelten kann. Dabei soll auch den betrieblichen Anforderungen Rechnung 
getragen werden. 
 
10.2. Stellungnahme: 
Soweit eine zukünftige Bebauung zum Nachbargrundstück auf dem Flurstück 90/58 
nach der jetzigen Planung im Ba ufeld sowohl in Ausrichtung West -Ost als auch Nord -
Süd Grenzabstände einzuhalten hat, sollten diese auf das Maß von 5 m reduziert 
werden. Damit wäre ausreichend Raum für Verkehrswege vorhanden, die auch bei 
reduziertem Abstandsmaß eine erforderliche Breite aufweisen.    
  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Baugrenzen im Süden des Baustoffzentrums und die daran anschließende in Nord -
Süd-Richtung verlaufende Baugrenze werden auf 5, 00 m an die Grundstücksgrenze 
ausgeweitet. 
Die bisher gewählte Baugrenze orientierte sich am vorhandenen Bestand, eine 
Erweiterung ist städtebaulich vertretbar. Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen 
hinsichtlich notwendiger Grenzabstände bleiben von der Anpassung unberührt. Da an 
den be treffenden Grundstücksgrenzen eine Waldfläche angrenzt , sind 
nachbarschaftliche Störungen nicht zu erwarten.  
 
10.3. Stellungnahme: 
Bei der Festsetzung eines 3 ,00 m breiten Grünstreifens entlang der Straße Heideweg 
sei der vorhandene Bestand nicht berücksichtigt . Durch die Parkstreifen und die 
Gehwege angrenzend zu den Grundstücken sind bereits alle Flächen versiegelt. 
Parkstreifen und Gehwege werden weiterhin benötigt, was unstrittig sei. Es werde 
darum gebeten, die Festsetzung zu überdenken.    
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
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Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Festsetzung zielt auf eine perspektivisch attraktivere Gestaltung ab. Seitens der 
Stadt wird damit eine Verbesserung des Erscheinungsbildes entlang der öffentlichen 
Verkehrsflächen anges trebt. Grundsätzlich sollte dies auch im Interesse der 
Gewerbetreibenden sein, da ein attraktiveres Erscheinungsbild auch positiv auf die 
Kunden wirken kann. 
Mit der Festsetzung im Bebauungsplan sind aufgrund des Bestandsschutzes keine 
konkreten Umbaumaßna hmen verbunden. Damit kann die Situation, sofern sich keine 
baugenehmigungspflichtigen Umbauten ergeben, zunächst unverändert so beibehalten 
bleiben. 
Da langfristig jedoch eine Verbesserung des Erscheinungsbildes angestrebt wird, soll 
die Festsetzung beibehalten werden.   
 
10.4. Stellungnahme: 
Hinsichtlich des Abwägungsergebnisses in der vorliegenden Form (Rat am 30.09.2014) 
könne die Argumentation im Hinblick auf die Dachbegrünung nicht nachvollzogen 
werden. 
Wie zutreffend im Rahmen der Abwägung festgestellt wor den sei , seien die Flächen 
nördlich und südlich des Heideweges bereits vollständig versiegelt. Insoweit liege ein 
Bestand vor, der sich zukünftig nicht mehr verschlechtern könne. Das betreffe die so 
genannten Aufheizeffekte als auch den Abfluß von Regenwasser.   
Selbstverständlich würden die getroffenen Regelungen nur für genehmigungspflichtige 
Um- und Neubauten gelten, nicht jedoch für den Bestand. Der Eingriff sei jedoch 
gleichwohl erheblich und nicht erforderlich, da die Luftaufnahmen für das betreffende  
Gebiet deutlich machen würden, dass außerhalb des Bestandes ausreichend Natur 
vorhanden sei, die sich positiv auf die klimatischen Bedingungen auswirke. 
Die hier betroffene Fläche sei in keiner Weise vergleichbar mit den bebauten Flächen im 
Innenstadtbereich. Aufgrund des bereits vorhandenen Ausmaßes der Bebauung seien 
auch nur noch geringe Flächen einer weiteren Bebauung zugänglich, so dass die 
Festsetzung keine großartige Wirkung entfalten könne. Dies sei bisher nicht ausreichend 
berücksichtigt worden. 
  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Auf das Ergebnis der Abwägung im Rat am 30.09.2014 (Pkt. 11.1) wird verwiesen.  
Ergänzend sei angemerkt, dass im Rahmen der Bauleitplanung Vorkehrungen zur 
Anpassung an die zu erwartenden Klimaveränderungen getroffen werden sollen. Gemäß 
§ 1  a Abs. 5 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch 
Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken als auch durch solche, die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. 
Durch die getroffenen Festsetzungen zur Dachbegrünung soll diesen Anforderungen 
Rechnung getragen werden. Die Erläuterung erfolgte bereits im Rahmen der Abwägung 
zum Rat am 30.09.2014.  
Eine Differenzierung nach Lage der Baugebiete im  Siedlungszusammenhang hat der 
Gesetzgeber nicht vorgenommen. Eine Wirksamkeit kann sich auch kleinräumlich 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 10/14 
ergeben und muss nicht zwingend auf das gesamte Stadtgebiet bezogen nachweisbar 
sein.  
 
10.5. Stellungnahme: 
Hinsichtlich der Kompensationsflächen und der  damit verbundenen 
Kostenerstattungspflicht bleibe es bei der bisherigen Auffassung, dass die Erhebung der 
entsprechenden Beiträge zum jetzigen Zeitpunkt einer Überprüfung nach 
verfassungsrechtlichen Maßstäben nicht standhalte. Der Beitrag würde völlig los gelöst 
von der Fr age erhoben, ob die Fläche jeweils überhaupt einer Kompensation bedürfe, 
denn es stehe derzeit nicht fest, inwieweit oder mit welchem Umfang eine Bebauung 
überhaupt stattfinden werde und insofern auch kein Eingriff in Natur und Landschaft 
erfolge. 
Gebe es jedoch keinen Eingriff in die Natur, bedürfe es auch keiner Kompensation. Die 
Erhebung eines Beitrages zum jetzigen Zeitpunkt, losgelöst von der Frage, ob die 
Fläche tatsächlich für eine Bebauung genutzt wird, gleicht einer Steuer, nicht a ber einer 
Beitragserhebung / Umlage von Kosten / Gebührenerhebung, da nicht erkennbar ist, ob 
die Gegenleistung jemals in Anspruch genommen werde. 
Die von der Stadt zitierte Ermächtigungsgrundlage zur entsprechenden Regelung und 
Satzungskompetenz be stehe z war zweifelsohne, fraglich sei an dieser Stelle aber 
bereits, ob die Ermächtigungsgrundlage insoweit verfassungskonform sei, sieht diese 
doch selbst einen aus dem Gesichtspunkt des Naturschutzes erforderlichen Ausgleich 
als Grundlage der Ermächtigung an. 
Ein Ausgleich könne aber nur da erfolgen, wo es einen Eingriff gäbe. Anderenfalls gebe 
es aus logischen Gesichtspunkten keinen Anlass für einen Ausgleich. Sei aber schon 
die Ermächtigungsgrundlage falsch, kann das, was aufgrund einer fehlerhaften 
Ermächtigungsgrundlage beschlossen ist, ebenfalls einer Überprüfung nach 
rechtsstaatlichen Gesichtspunkten nicht standhalten. Der Fehler liege hier sicher nicht 
bei der Stadt Os nabrück, die diesbezüglich nicht Normgeber war. Die Anregungsgeber 
müssten sich insoweit gleichwohl alle weiteren Rechte und ihre Geltendmachung im 
Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens vorbehalten. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Auf das Ergebnis der Abwägung im Rat am 30.09.2014 (Pkt. 11.3.) wird verwiesen.  
 
10.6. Stellungnahme: 
Unter 11.4. in der Abwägung (Rat am 30.09.2014) sei auf die Planstraße B eingegangen 
worden. Erfreulich sei zunächst die Aufgabe einer öffentlichen Verkehrsfläche und die 
Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche.  
Gleichwohl sei auch die jetzige Festsetzung eine maßgebliche Einschränkung in der 
zukünftigen Nutzung, setzt man voraus, dass eine Bebauung erfolge. Durch die 
Festsetzung der Planstraße B in örtlicher Hinsicht erfolge zugleich eine Festsetzung der 
Baufelder, deren Größe und örtliche Ausrichtung und darüber hinaus auch letztlich eine 
Festlegung der Art und Weise der zukünftigen Nutzung des Geländes. 
Nach Auffassung der Anregungsgeber erfolge hier eine nicht erforderliche 
Überregulierung, die die berechtigten Interes sen der Grundstückseigentümer nicht 
berücksichtige. Die hier vorliegenden Einschränkungen seien in keiner Weise 
erforderlich. Verkehrsflächen könnten ohne weiteres im Rahmen der 
Genehmigungsplanung festgelegt werden. Eine Festlegung im Rahmen der 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 11/14 
Bebauungsplanung sei weder erforderlich, noch verhältnismäßig, verhindere sie letztlich 
auf einem zusammenhängenden Grundstück eine zusammenhängende Bebauung. 
Eine solche könne jedoch gerade unter Beachtung des Schutzes der Natur sinnvoll sein.  
Es werde daher angeregt, die Planstraße im jetzigen Plan vollständig entfallen zu lassen 
und erst im Bedarfsfall Verkehrswege angepasst an die geplante Bebauung zum 
Bestandteil der Genehmigungsplanung zu machen. Die öffentlichen Belange würden 
dabei ausreichend gewahrt, zuma l die Verkehrswege auch dann noch den öffentlich -
rechtlichen Vorgaben entsprechen müssten.  
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Auf das Ergebnis der Abwägung im Rat am 30.09.2014 (Pkt. 11.4.) wird verwiesen.  
 
10.7. Stellungnahme: 
Zu berücksichtigen sei bezüglich der Baufläche entlang der Sandforter Straße, dass der 
jetzige Schutz der vorhandenen Bäume entlang der Straße, soweit diese nicht abgängig 
sind, die zukünftige Nutzung des Baufeldes einschränkt. Zugleich sei der Baumbestand 
rund um die vorhandene Wohnnutzung nicht geschützt. Nach Auffassung der 
Anregungsgeber wäre hier denkbar, dass alternativ der Baumbestand um die 
vorhandene Bebauung geschützt wird, wohingegen die Bäume entlang der Sandforter 
Straße gefällt werden dürfen, so dass eine bessere Ausnutzung der Fläche möglich 
würde. Dies würde auch klar dem Ziel der vorl iegenden Bauleitplanung entsprechen, die 
vorhandenen Flächen im Bereich der zusammenhängenden Bebauung stärker 
auszunutzen. Damit können die Ausw eisung neuer Baugebiet vermieden werden, was 
im Sinne des Naturschutzes sei. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Der vorhandene Baumbestand an der Sandforter Straße prägt in diesem Bereich den 
Straßenzug. Eine wiederholte Untersuchung und Prüfung vor Ort hat ergeben, dass die 
Vitalität und der Zustand der Bäume eine Sicherung im Bebauungsplan rechtfertigen. 
Die Sandforter Straße weist in ihrem Verlauf an der Nordseite eine aufgelockerte 
Bebauung in offener Bauwe ise auf. Eine Unterbrechung durch eine Grünfläche zur 
Sicherung der Großbäume unterstützt den Charakter. Eine durchgehende Bebauung der 
Sandforter Straße ist insofern städtebaulich nicht zwingend. 
Die festgesetzten Großbäume entfalten eine gestalterische W irkung, die von der 
Sandforter Straße aus wahrgenommen werden kann. Die alternativ vorgeschlagene 
Festsetzung von Bäumen im Blockinnenbereich könnte die stadtgestalterische Wirkung 
nicht ersetzen. Darüber hinaus würde die Festsetzung anderer Bäume zu einer  
Beeinträchtigung der Bebaubarkeit im Blockinnenbereich führen, die von den 
Anregungsgebern bereits jetzt als unzureichend kritisiert wird.  
Die Reduzierung der Bauflächen um ein mögliches Baugrundstück zum Zwecke der 
Erhaltung wertvoller Bäume stellt kein en Eingriff dar, der zur Ausweisung zusätzlicher 
Bauflächen in der Stadt Osnabrück führt.  
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 12/14 
10.8. Stellungnahme: 
Unter Bezugnahme zu 5. der Stellungnahme (Verweis auf die abgege bene 
Stellungnahme vom 17.12.20 12) sei nochmals zu wiederholen, dass nach Auffassung 
der Anregungsgeber entlang der Sandforter Straße ein Mischgebiet ausgewiesen 
werden sollte. Es werde diesbezüglich auf die Ausführungen im Schreiben vom 
21.10.2014 Bezug genommen.  
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Stellungnahme (Schreiben vom 21.10.2014) wurde zur 23. Änderung des FNP 
abgegeben. Auf den Abwägungsvorschlag zur 23. Änderung des FNP (Pkt. 3.1.)  wird 
verwiesen.  
Ergänzend wird auf die Abwägung im Rat am 30.09.2014 (Pkt. 11.5.) verwiesen. 
 
10.9. Stellungnahme: 
Hinsichtlich des Schallschutzes, der bei einer etwaigen Bebauung mit Wohngebäuden 
auf der jetzigen Brache zu berücksichtigen sei, wird eine Verdichtung der Begrünung 
rund um die vorhandene Wohnbebauung vorgeschlagen. Das hätte den Vorteil, dass  
zum einen eine Wohnbebauung in dieser als Mischgebiet deklarierten Fläche unter 
verbesserten Wohnbedingungen möglich wäre und darüber hinaus der Wegfall des 
Bestandes entlang der Straße kompensiert werden würde.  
Auf diesem Wege würde auch die Möglichkeit  eröffnet, entlang der Sandforter Straße 
ein einheitliches Bild durch Wohnbebauung zu schaffen und in den dahinter liegenden 
Flächen möglicherweise kleine Gewerbebetriebe anzusiedeln. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Im Kontext der Bauleitplanung ist die Schallproblematik im Rahmen des vorsorgenden 
Lärmschutzes zu untersuchen. Die Ermittlungen auf Grundlage der einschlägigen 
Rechtsnormen erfolgen bei freier Schallausbreitung. Damit haben Anpflanzungen 
keinerlei Auswirkungen auf den Schallschutz.  Insofern wäre eine Festsetzung von 
Bäumen oder Bepflanzung unter dem Aspekt der Schallschutzes wirkungslos. 
Zudem ist die Stellungnahme widersprüchlich und macht deutlich, dass die 
Anregungsgeber sich alle Optionen für  eine künftige Entwicklung offenhalten wollen, 
ohne sich verbindlich festlegen zu wollen. Einerseits soll zusätzlicher Wohnraum 
geschaffen werden, andererseits sollen die Grundstücke künftig möglicherweise 
gewerblich genutzt werden. Zudem werden Regelungen zur Erschließung abgelehnt 
(vgl. 11.7.). 
Dieses Vorgehen steht jedoch einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entgegen 
und kann im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung nicht abgebildet werden. 
Primat im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes h at (unter Beachtung der 
heutigen Bestandssituation) die Sicherung der gewerblichen Nutzungen am Heideweg, 
die auch an anderer Stelle von den Anregungsgebern eingefordert wird (siehe oben). 
Unter dieser Prämisse wurde in einem nunmehr mehrjährigen Verfahren  versucht, eine 
allgemein tragfähige Lösung zu entwickeln. Das gewählte Plankonzept trägt der 
örtlichen Situation Rechnung und schafft die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen 
für die künftige Entwicklung des Baufachzentrums am Heideweg. Um dies zu 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 13/14 
ermöglichen werden die derzeit brach liegenden Flächen im Blockinnenbereich als 
Gewerbegrundstücke festgesetzt. Damit soll erreicht werden, dass nicht künftig durch 
höhere Schutzansprüche möglicher Wohnnutzungen (die im MI regelmäßig zulässig 
wären) in diesem Be reich Einschränkungen der bereits heute vorhandenen Nutzungen 
eintreten. Gewisse Einschränkungen sind bereits heute durch die betriebsgebundenen 
Wohnnutzungen gegeben, die den vorhandenen Gewerbebetrieben zugeordnet sind. 
Insofern sind die Einschränkungen in den Lärmkontingenten dem Bestand geschuldet. 
Die Festsetzung eines Mischgebietes würde über das derzeitige Maß hinaus jedoch 
aufgrund höherer Schutzansprüche zu weiteren Einschränkungen führen. Zudem soll 
aus städtebaulichen Gründen das Wohnen an diesem  nicht integrierten Standort nicht 
zugelassen bzw. gestärkt werden. 
Die Forderung nach einem Offenhalten aller Optionen ignoriert diverse Abhängigkeiten 
und Regelungserfordernisse, die bereits im Rahmen der Bauleitplanung zu treffen sind. 
Neben den eigenen  Flächen der Anregungsgeber haben diese auch Auswirkungen auf 
benachbarte Grundstücke. Insofern ist eine gemeinsame städtebauliche Regelung im 
Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes zwingend erforderlich. 
Hinsichtlich einer möglichen Bebauung entlang d er Sandforter Straße wird auf Punkt 
11.8. verwiesen. 
 
11. RAe Feldkamp, Schiller & Partner für Grundstückseigentümer im Geltungsbereich 
11.1. Stellungnahme: 
Zentrales Ziel der Aufstellung des Bebauungspl anes sei die Umsetzung der Vorga ben 
des Märkte - und Zentrenkonz eptes. Das Planungsziel, zentren - und 
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel künftig auszuschließen, stehe der derzeitigen 
Nutzung nicht entgegen. 
Zum derzeitigen Zeitpunkt werden die Flächen der Mandantschaft durch eine Firma 
genutzt, die einen Groß - und E inzelhandel mit Wein, italienischen Lebensmitteln und 
Delikatessen betreiben. Es handele sich nicht um einen nahversorgungsrelevanten 
Einzelhandel, da lediglich ein begrenztes Angebot vorgehalten wird, das der 
Nahversorgung nicht ausreichend diene. 
Daneben sei es ausdrückliches Ziel der Stadt, eine bestandsorientierte 
Weiterentwicklung der allgemeinen gewerblichen Nutzung herbeizuführen.  
Nach Auffassung der Anregungsgeber ergebe sich die Zulässigkeit des Groß - und 
Einzelhandels bereits aus dem Vorhandensei n einer Fachmarktagglomeration am 
Heideweg. 
Im betroffenen Gebiet befänden sich drei große Fachmärkte, die allesamt den 
aperiodischen Bedarf bedienen. Daraus, dass der Heideweg weit abseits des 
Stadtzentrums liege und zu Fuß nur mit erheblichem Zeitaufwand  erreichen ließe, lässt 
sich die Ausrichtung des Agglomerationsgebietes auf den motorisierten 
Individualverkehr genauso ableiten wie aus der Ausstattung der Fachmärkte mit einer 
großen Anzahl von Parkplätzen. 
Anders als bei Nahversorgungsunternehmen sei al so klar erkennbar, dass eine 
Ausrichtung auf motorisierte Käufer vorliege, die nur gelegentlich dort einkaufen würden 
und damit einen erheblichen Transportaufwand hätten. Dass einige wenige Bewohner 
das Gebiet auch zu Fuß erreichen könnten , könne einer gesamtheitlichen Qualifizierung 
als auf MIV- Kunden ausgerichtetes Agglomerat nicht entgegenstehen. 
Aus der Umgebungsbeschreibung ergäbe sich auch die städtebaulich nicht integrierte 
Lage. Das die Stadt Osnabrück das Gebiet trotz offenkundiger Charakterisieru ng als 
Fachmarkt-Agglomeration nicht in die Liste der Fachmarkt -Agglomerationen auf S. 14 
ihres (Märkte und Zentren-)Konzeptes aufgenommen habe sei ein Versäumnis, welches 
den im betroffenen Gebiet ansässigen Unternehmen nicht zum Nachteil gereichen dürfe, 
zumal die Stadt Osnabrück an ihre selbst geschaffenen Voraussetzungen gebunden sei. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 14/14 
Gehe man davon aus, dass es sich hinsichtlich der Details des Begriffes der 
Fachmarktagglomeration um einen unbestimmten Rechtsbegriff handele, habe die Stadt 
Osnabrück di esen durch ihre Definition im Märkte - und Zentrenkonzept  mit 
Außenwirkung bestimmt und sei somit daran gebunden. 
Offensichtlich lag auch bei der Klassifizierung der im Märkte - und Zentrenkonzept  
aufgezählten Fachmarkagglomerat ionen die Definition der Stadt  Osnabrück zugrunde , 
die somit vor den Nachteilen des Märkte - und Zentrenkonzeptes geschützt seien. Aus 
dem Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 GG ergäbe sich, dass die Stadt deshalb 
auch für das hier in Frage stehende Gebiet dieselben Maßstäbe ansetzen müsse, 
solange es keine anderweitige höchstrichterliche Rechtsprechung gebe. Nach diesen 
Maßstäben läge aber eine Fachmarktagglomeration vor. 
Zudem sei darauf hinzuweisen, dass es in beiderseitigem Interesse sei, die 
Wirtschaftskraft im Marktgebiet von Osn abrück zu stärken, indem den drei im 
betroffenen Gebiet ansässigen Unternehmen die Chance gelassen werde,   sich weiter 
zu entwickeln und bei Bedarf zu vergrößern oder der aktuellen Wirtschaftslage und den 
Kundenwünschen anzupassen, etwa indem weitere Fachb etriebe gegründet oder 
bestehende Sortimente mittels Anbauten erweitert werden. Profitieren würden hiervon 
nicht nur die Betriebe selbst, sondern auch die Stadt Osnabrück und ihre Bürger.  
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Frage, ob es sich bei der Situation am Heideweg um eine Fachmarktagglomeration 
handelt, ist für die Beurteilung des ansässigen Lebensmitteleinzelhandels unerheblich. 
Gemäß den Vorgaben des Märkte - und Zentrenkonzeptes (Sortimentskonzept) sind in 
Fachmarktagglomerationen zentren - und nahversorgungsrelevante Sortimente ohnehin 
unzulässig. Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten gehören Lebensmittel. 
Hierbei wird nicht zwischen Spezialitäten und Artikeln des täglichen Bedarfes 
unterschieden. Im übrigen bietet der ansässige Einzelhandel mit italienischen 
Lebensmitteln ein breites Angebot auch von günstigen Artikeln an und ist dabei sehr 
breit aufgestellt und nicht auf Spezialitäten beschränkt. 
Gemäß Märkte - und Zentrenkonzept soll die Vers orgung mit Lebensmitteln in den 
Stadtteilzentren erfolgen. Das Konzept weist hierzu zentrale Versorgungsbereiche für 
Ansiedlungen aus. In einem zentralen Versorgungsbereich würde ein solcher Betrieb 
nachhaltig die integrierten Lagen stärken und stabilisieren. 
Wie vom Anregungsgeber richtig dargestellt handelt es sich bei m Areal Heideweg um 
einen nicht  integrierten Standort. Insofern soll nach den Vorgaben des Märkte - und 
Zentrenkonzeptes dort keine Nahversorgung erfolgen. Diese Vorgabe ist im Rahmen der 
Festsetzungen im Bebauungsplan umgesetzt worden. 
   
In Bezug auf die Genehmigungssituation sei darauf hingewiesen, dass für den 
Einzelhandel im derzeit bestehenden Umfang keine Baugenehmigung besteht. Insofern 
unterliegt die Nutzung auch nicht dem Bestandssch utz. Die bisher bestehende 
Großhandelsnutzung steht hingegen nicht zur Disposition. 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden Festsetzungen getroffen, die 
eine Sicherung und Weiterentwicklung der ansässigen Betriebe ermöglichen. Lediglich 
eine ungenehmigte Nutzung soll, unter Berücksichtigung der Vorgaben des Märkte- und 
Zentrenkonzeptes nicht nachträglich legalisiert werden.      
 
 
... 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide- 
 
Abwägungsvorschlag  zu den eingegangenen Stellungnahmen 
nach § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
Stand: 12.08.2014 
 
 
1 Grundstückseigentümer im Geltungsbereich 
1.1 Stellungnahme: 
Die vorhandenen Hallenflächen der Firmen Jovic und Nilsson seien von der Süd -Seite 
nur eingeschränkt zu bedienen. Eine Wendemöglichkeit für Lkw sei in Teilbereichen 
kaum gegeben. Es solle geprüft werden, ob die angrenzende Waldfläche zugunsten de r 
Flächen der Baugrundstücke um 5 -10 m Tiefe reduziert werden kann. Zudem solle eine 
an das Firmengelände Nilsson angrenzende Fläche den Baugrundstücken zugeordnet 
werden. Die Zuordnung „Wald“ solle dabei aufgegeben werden. Als Ausgleich für den 
Eingriff k önne auf die Erhaltung großkroniger Bäume am Heideweg hingewiesen 
werden.  
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
 
Begründung:  
Die Waldfläche im Blockinnenbereich gliedert das Areal und sorgt für einen Abstand 
zwischen bauliche r Nutzung und dem kulturhistorisch wertvollen Großsteingrab 
„Teufelssteine“. Die Vorfläche der Gewerbehallen im rückwärtigen Bereich weist eine 
Tiefe von 30 -35 m auf. Ein Rangieren mit Lkw ist hier möglich. Vor dem Hintergrund, 
dass die künftige Nutzung de r derzeit weitgehend leerstehenden Hallen unklar ist 
erscheint ein zusätzlicher Eingriff in den Wald derzeit nicht gerechtfertigt. Zudem ist eine 
künftige Nutzung durch Speditionen aufgrund der schalltechnischen 
Rahmenbedingungen ohnehin kaum und wenn nur sehr eingeschränkt möglich. 
Ansonsten können  die Gewerbehallen auch ohne Vergrößerung der 
Grundstücksflächen problemlos genutzt werden.   
Eine Ausdehnung der Bauflächen würde zudem  die Waldfläche weiter reduzieren und in 
ihrer Qualität beschneiden. Gleiches gilt für die genannte Fläche, die von der Fa. Nilsson 
bereits genutzt wird. Der FNP weist für diesen Bereich Wald aus. Eine Ausweisung als 
Baugrundstück würde die Waldfläche zusätzlich reduzieren. Im Bebauungsplan wird 
daher basierend auf der Ausweisun g im FNP an der Festsetzung einer Waldfläche 
festgehalten.    
Der Erhalt vorhandener Bäume kann nicht als Kompensationsmaßnahme angerechnet 
werden. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  2 
 
 
 
... 
1.2 Stellungnahme: 
Die in SO -Gebiet gekennzeichnete Baulinie ( gemeint ist wohl Baugrenze ) sollte im 
südlichen Bereich bis zur Grenze durchgezogen werden. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Baugrenzen wurden im Planentwurf im Sinne einer besseren Ausnutzbarkeit der 
Grundstücke zusammengeführt, so dass eine zusam menhängende überbaubare Fläche 
entsteht. Dabei wurde zur Sicherung der Nachbarschaftsverträglichkeit mit der südlich 
angrenzenden Nutzung jedoch ein Abstand von der Grundstücksgrenze eingehalten.  
 
1.3 Stellungnahme: 
Der Anregungsgeber plädiert für die Umsetzu ng der Planvariante B ( Stichstraßenlösung 
(Stellungnahme im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung )), da diese eine Realisierung 
unabhängig von unterschiedlichen Nachbarinteressen ermöglichen würde. Es wird 
zudem eine Modifikation der Erschließung mit direkte m Anschluss der geplanten 
Wendeanlage an die Sandforter Straße vorgeschlagen (Planstraße B). 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt.  
 
Begründung:  
Die Variante B bildet die Grundlage für das weitere Planverfahren. Die vorges chlagene 
Anpassung der Erschließung wir d abgelehnt, da in diesem Fall die vorhandenen 
Großbäume entlang der Sandforter Straße nicht erhalten werden könnten. Deren Erhalt 
soll durch eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan gesichert werden. 
 
1.4 Stellungnahme: 
Im rückwärtigen Bereich der Sandforter Straße (eGE) sei Wohnen nicht zugelassen. Es 
wird eine Änderung der Festsetzungen in MI (eingeschränkt) vorgeschlagen, um das 
Wohnen dort zu ermöglichen. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Planerisches Ziel ist die Sicherung des Gewerbestandortes. Aufgrund der 
Rahmenbedingungen (angrenzende Gewerbebetriebe, gewerbliche Entwicklung auf der 
anderen Seite der Sandforter Straße) wäre eine Entwicklung als Wohnstandort mit 
weiteren Beschränkungen gewerblicher Nutzungen verbunden, was städtebaulich nicht 
zu rechtfertigen ist . Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die vorhandene 
Gemengelage geordnet und nicht weiter verschärft werden. Die Zulässigkeit zusätzlicher 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  3 
 
 
 
... 
Wohnnutzung im Blockinnenbereich würde somit ggf. künftig zu Einschränkungen 
hinsichtlich der bereits vorhandenen gewerblichen Nutzung führen.  
 
1.5 Stellungnahme: 
Die Schallpegelbereiche in den Bereichen eGE und eMI sollten zum Schutz der dort 
wohnenden Bürger angeglichen werden. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Die schalltechnische Beurteilung im Rahmen der Bauleitplanung erfolgt getrennt nach 
Gewerbelärm und Verkehrslärm. Für den Verkehrslärm werden auf Grundlage  der 
Belastung der angrenzenden Straßen sog. Lärmpegelbereiche ermittelt. Diese bedingen 
bestimmte Schalldämmmaße für Gebäude, die im Rahmen baulicher Veränderungen für 
Neu- oder Umbau von Gebäuden nachzuweisen sind. Lärmpegelbereiche ergeben sich 
somit aus dem vorhandenen Straßenverkehr und sind nicht disponibel. 
Für den Gewerbelärm werden auf Grundlage der Gewerbelärmvorbelastung und unter 
Berücksichtigung vorhandener schutzwürdiger Nutzungen (zumeist Wohnen) 
Lärmkontingente für die nach Bebauungsplan(ent wurf) künftig gewerblich genutzten 
Grundstücke ermittelt. Deren Einhaltung muss im Baugenehmigungsverfahren 
nachgewiesen werden und dient dazu, gesunde Wohnverhältnisse in der Nachbarschaft 
sicherzustellen. Die Festsetzungen erfolgen nur für Gewerbegebiete , da in 
Mischgebieten durch regelmäßig zulässiges Wohnen ohnehin kein starker Gewerbelärm 
entstehen kann  bzw. darf . Die festgesetzten Werte sind unter Berücksichtigung der 
konkret vor Ort vorhandenen Rahmenbedingungen ermittelt worden. Die 
Schutzbedürftigkeit der Bewohner wurde dabei berücksichtigt. Die im Blockinnenbereich 
gelegenen Wohnhäuser sind als Betriebsleiterwohnen (zum Gewerbe gehörig) 
genehmigt und müssen daher ein etwas höheres Maß an Lärm hinnehmen als 
„normales“ Wohnen. 
    
1.6 Stellungnahme: 
Da künftige Nutzungen, Nutzer, Grundstücksgrößen usw. noch nicht bekannt sind sollen 
die Lage der Straße ( Planstraße B) sowie die Baugrenzen erst kurz vor der baulichen 
Nutzung der Grundstücke festgelegt und mit den Eigentümern abgestimmt werden. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
Begründung:  
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine allgemein verbindliche 
städtebauliche Ordnung angestrebt. Für die Aufstellung des Bebauungsplanes gilt das 
Bestimmtheitsgebot. Es sind in sofern klare Regelungen sowohl zur Erschließung als 
auch zur baulichen Nutzung erforderlich, deren Einhaltung von der 
Genehmigungsbehörde geprüft werden können muss. Eine Abstimmung im Rahmen 
konkreter Bauvorhaben widerspricht den grundsätzlichen Anforderu ngen an die 
verbindliche Bauleitplanung und ist daher nicht möglich.  
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  4 
 
 
 
... 
 
2 Grundstückseigentümer im Geltungsbereich 
2.1    Stellungnahme: 
Der Anregungsgeber spricht sich gegen die Umsetzung der Planvariante A aus  
(Ringerschließung). 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Begründung:  
Die Variante B (Stichstraßenlösung) bildet die Grundlage für das weitere Planverfahren.   
  
2.2     Stellungnahme: 
Eine Straßenbreite von 10m wird auch künftig nicht für notwendig erachtet. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Die in der Planung berücksichtigte Straßenbreite von 12,50m brutto ist für die Sicherung 
der Erschließung sowie für die Straßenentwässerung der Planstraße A, deren Anlieger 
der Anregungsgeber ist, erfo rderlich. Das Straßenprofil muss aufgrund der anliegenden 
Gewerbegrundstücke Lkw-Begegnungsverkehr ermöglichen. Zudem ist zur Sicherheit 
von Fußgängern ein einseitiger Gehweg vorgesehen.  Aufgrund der veränderten 
Eigentumssituation, der geplanten Neunutzung  angrenzender Grundstücke und der aus 
Sicht der Stadt notwendigen städtebaulichen Neuordnung ist zur Sicherung der 
Erschließung künftig eine öffentliche Erschließungsstraße  in der vorgesehenen Breite  
erforderlich.    
 
2.3 Stellungnahme: 
Das Grundstück wurde in  den 1970er Jahren unter der Voraussetzung erworben, dass 
es sich ausschließlich um ein Gewerbegebiet handelt. Die Festsetzung eines 
eingeschränkten Gewerbegebietes sei mit Nachteilen verbunden. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Die planungsrechtlichen Festsetzungen im Bebauungsplan resultieren aus den heute 
geltenden rechtlichen Anforderungen, die deutlich strenger sind als in den 1970er 
Jahren. Die Einschränkungen des Gewerbegebietes resultieren insbesondere au s den 
Anforderungen zum Schallschutz. Diese spiegeln jedoch die derzeitige Situation vor Ort 
wider. Eine Einhaltung der Regelungen zum Schallschutz würde auch ohne die 
Aufstellung eines Bebauungsplanes für einzelne Bauvorhaben im Rahmen des 
Baugenehmigungsverfahrens bereits heute nachzuweisen sein.  Insofern erfolgt durch  
die Aufstellung des Bebauungsplanes keine Schlechterstellung der betroffenen 
Grundstückseigentümer. Der Ausschluss bestimmter baulicher Nutzungen dient der 
Nachbarschaftsverträglichkeit und soll dazu beitragen, künftig mögliche Konflikte ber eits 
im Vorfeld zu vermeiden. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  5 
 
 
 
... 
3 Grundstückseigentümer im Geltungsbereich 
3.1    Stellungnahme: 
Flächen des Anregungsgebers werden durch die Fa. Andronaco genutzt. Die Fa. 
Andronaco wollte wie der Vormieter in den Räumlichkeiten Handel betreiben, jedoch auf 
einer größeren Fläche von über 900 m². Vorgesehen war eine Einzelhandelsnutzung. In 
den Abstimmungsgesprächen mit der Bauverwaltung seien keine Hinweise auf eine 
Ablehnung eines entsprechenden Antrages gegeben worden. Es wird darauf 
hingewiesen, dass es sich nicht um eine neu geplante Nutzung handelt , sondern 
lediglich um eine Verschiebung des bisherigen Großhandels zugunsten des 
Einzelhandels. 
Der Gedanke des Schutzes der Innenstadt im Rahmen der Einzel handelssteuerung sei 
im konkreten Fall nicht relevant, da die Kunden das Geschäft nur in großen Abständen 
aufsuchen und hierfür zum Teil große Wege (z.B. aus Münster) in Kauf nehmen würden. 
Aufgrund des Spezialitätensortiments handele es sich nicht um Arti kel des täglichen 
Bedarfs. Dieser Einzelhandel sei eine Bereicherung für Osnabrück.  
Die Geschäfte der Fa. Andronaco befinden sich (auch in anderen Städten) regelmäßig 
nicht in der Innenstadt , sondern in Industriegebieten, da eine große Fläche für die 
Präsentation der Produkte erforderlich sei, die in den Innenstädten nicht erschwinglich 
sei. Zudem werde das Auto zum Abtransport der Ware benötigt, was ebenfalls einen 
Standort im Innenstadtbereich ausschließt. 
Vor dem Hintergrund der gegebenen Umstände wird dafür plädiert, das  zum Zeitpunkt 
der Antragsstellung geltende Planungsrecht zur Beurteilung zugrunde zu legen, statt 
erst die Voraussetzungen für eine Ablehnung zu schaffen. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Zentrales Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes ist die Umsetzung der Vorgaben 
des Märkte- und Zentrenkonzepts im Geltungsbereich. Die Nahversorgung mit Artikeln 
des täglichen Bedarfs soll in den Wohnquartieren erfolgen und nicht an peripheren 
Standorten. Das Sortiment des betreffenden Einzelhandels besteht neben besonderen 
Spezialitäten durchaus aus (auch preisgünstigen) Lebensmitteln und Getränken für den 
täglichen Bedarf. Die Zulassung der Nutzung im Bebauungsplan würde insofern zu einer 
gemäß Märkte - und Zentrenkonzept ungewünschten Konkurrenz zu den 
Nahversorgungsstandorten in den Wohnquartieren führen.  
Eine differnzierte Betrachtung nach qualitativen Unterschieden im Sortiment wird zu 
einer nicht leistbaren und mitunter willkürlichen und ggf. auch di skriminierenden 
Einschätzung führen, die die Anwendbarkeit des Märkte - und Zentrenkonzepts 
aushebeln würde. 
Die angeführten Argumente hinsichtlich Erreichbarkeit, Mietkosten in der Innenstadt sind 
Themen, die alle Einzelhändler mit entsprechenden Sortiment en betreffen und nicht 
spezifisch für das konkrete Unternehmen  sind. Insofern ist diesbezüglich keine 
Sondersituation zu berücksichtigen. 
Die Nutzung soll zudem nicht zugelassen werden da anderenfalls schwer vermittelbar 
sei, dass weitere A nfragen mit Verweis auf das Märkte - und Zentrenkonzept abgelehnt 
würden. Dies widerspricht dem Gleichbehandlungsgrundsatz. Die Zulassung der 
Nutzung würde insofern die Wirksamkeit des Märkte - und Zentrenkonzepts als starkes 
Instrument zur Einzelhandelssteuerung schwächen.  
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  6 
 
 
 
... 
Aus den genannten Gründen soll Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten 
Sortimenten durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan nicht zugelassen 
werden.  
 
4 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt  
4.1    Stellungnahme: 
Es wird auf die schalltechnische Situa tion Bezug genommen. Vorhandene Nutzungen 
sind bei der schalltechnischen Beurteilung zu berücksichtigen 
Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Begründung:  
Die Stellungnahme wurde bereits zur frühzeitigen Beteiligung abge geben. Im weiteren 
Verfahren wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, in der die 
schutzwürdigen Nutzungen sowie die Bestandssituation im Plangebiet berücksichtigt 
wurden. 
 
4.2 Stellungnahme: 
Angesichts der Errichtung von „Betriebsleiterwohnungen“  erreichen das GAA häufig 
Beschwerden im Hinblick auf Umweltbelange (Lärm, Gerüche usw.). Daher sollen im 
Plangebiet durch entsprechende Festsetzungen betriebsbezogene Wohnnutzungen 
ausgeschlossen werden. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
Begründung:  
In den Sonder - und Gewerbegebieten, in denen bisher keine genehmigten 
betriebsbedingten Wohnnutzungen vorhanden sind  (SO und GE 1) wird das 
betriebsbezogene Wohnen im Bebauungsplan ausgeschlossen. Im GE 2, in dem bereits 
Genehmigungen für Betriebsleiterwohnungen sowie Wohnungen für Aufsichtspersonal 
bestehen, soll das betriebsbezogene Wohnen künftig auch weiterhin zugelassen 
werden. Mit dieser Regelung soll der bestehenden Situation im GE 2 Rechnung 
getragen werden. 
  
5 Grundstückseigentümer im Geltungsbereich  
5.1    Stellungnahme: 
Der Anregungsgeber spricht sich für die Umsetzung der Planvariante A  
(Ringerschließung) aus ( Stellungnahme zur frühzeitigen Beteiligung ), da aus seiner 
Sicht die Variante B (Sackgassenlösung) deutliche Nachteile mit sich bringen würde.  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Interessenlage bei den Eigentümern, u.a. 
hinsichtlich der zeitlichen Entwicklung ihrer neu entstehenden Baugrundstücke, wurde 
entschieden, die Planvariante B zur Grundlage der Entwurfserarbeitung zu machen. 
Beide Varianten sind hinsichtlich der erforderlichen Erschließungsfunktion  umsetzbar. 
Die Variante B ermöglicht die Sicherstellung der Erschli eßung zu unterschiedlichen 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  7 
 
 
 
... 
Zeiten, da die S tichstraßen auch unabhängig von einander realisiert werden können. 
Somit kann den Anforderungen auch der anderen Planungsbetroffenen besser 
Rechnung getragen werden. Mögliche Nachteile für einzelne Eigentümer, z.B . durch 
einen partiell höheren Flächenbedarf, werden im Rahmen des Umlegungsverfahrens zur 
Grundstücksneuordnung zwischen den Anliegern ausgeglichen. 
 
6 Grundstückseigentümerin (angrenzend an den Geltungsbereich)  
6.1    Stellungnahme: 
Das Büro vertritt die Interessen der Eigentümerin des Grundstücks Heideweg 27. 
Das Grundstück Heideweg 27 solle im Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesen 
werden. Damit könnte die vorhandene Wohnnutzung gesichert werden. Zudem wäre 
künftig eine individuelle Nutzung möglich. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Für das Grundstück Heideweg 27 besteht derzeit kein Bebauungsplan. Vor der 
industriellen Entwicklung des Umfeldes befand sich hier eine Gastwirtschaft. Nach 
Aufgabe der Nutzung w urde das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt. Aufgrund der 
veränderten Rahmenbedingungen und örtlichen Gegebenheiten soll die Wohnnutzung 
nicht über eine Festsetzung im Bebauungsplan dauerhaft gesichert werden, da dies ggf. 
künftig zu Konflikten mit der gewerbl ich geprägten Nachbarschaft führen könnte. Die 
Festsetzung als Mischgebiet würde das Wohnen grundsätzlich ermöglichen und die 
gewerbliche Nutzung in der Nachbarschaft langfristig einschränken.  
Die vorhandene Wohnnutzung wurde im Rahmen der Aufstellung des  
Bebauungsplanes, insbesondere im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung, 
berücksichtigt, so dass die dort bestehenden Schutzansprüche gewahrt werden. Das 
Gebäude unterliegt somit weiterhin dem Bestandsschutz.  
Eine Einbeziehung des Grundstücks in den G eltungsbereich soll aus den genannten 
Gründen nicht erfolgen. 
 
7 Osnabrücker Bürger  
7.1    Stellungnahme: 
Es wird auf die langfristigen Optionen einer Reaktivierung des Lüstringer Bahnhofs 
hingewiesen. Im Bebauungsplan sollten Regelungen getroffen  werden, d ie die 
Wiederinbetriebnahme des Bahnhofs sicherstellen könnten. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
Begründung:  
Das Grundstück des ehemaligen Lüstringer Bahnhofs befindet sich in Privatbesitz und 
ist eisenbahnrechtlich entwidmet. Neben grundsätzlichen Überlegungen im Rahmen der 
Nahverkehrsplanung bestehen derzeit keine konkreten Planungen für die Reaktivierung 
des Lüstringer Bahnhofs. Die Lage eines möglichen Bahnhaltes auf der Strecke 
zwischen der östlichen Stadtgrenze und dem Innenstadtbereich ist bisher nicht konkret 
festgelegt worden.   
Um die Option zur Re aktivierung des Lüstringer Bahnhofs als  Haltepunkt zu einem 
späteren Zeitpunkt aufrecht zu erhalten wird in den Bebauungsplan an der Grenze zur 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  8 
 
 
 
... 
Gleisanlage der DB von der Sandforter Straße ausgehend bis zum Gebäude des ehem. 
Bahnhofs ein 5 ,00 m breites Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Damit 
soll sichergestellt werden, dass die Fläche nicht bebaut und künftig, falls erforderlich, für 
die Anbindung eines Bahnhaltes an die Sandforter Straße genutzt werden kann.   
Sofern zukünftig auf Grundlage einer qualifizierten Planung zu einem Haltepunkt der 
Lüstringer Bahnhof wieder in den Fokus rückt , ist eine Änderung des Bebauungsplanes 
grundsätzlich möglich. Ob un d wann es zu einer Konkretisierung der 
Nahverkehrsplanung unter Berücksichtigung des ehemaligen Haltepunktes kommt, kann 
derzeit nicht verlässlich eingeschätzt werden.  Die Planungsgesellschaft Nahverkehr 
Osnabrück (PlaN OS) hält eine Festlegung auf den Lüst ringer Bahnhof als künftigen 
Haltepunkt zu diesem Zeitpunkt nicht für angebracht.  Insofern dient die Festsetzung des 
Wegerechtes zunächst der Absicherung der Anbindung sowie zur Vermeidung einer 
Überbauung der betreffenden Fläche. 
Erst auf Grundlage konkre tisierter Planungen sollen ggf. zu einem späteren Zeitpunkt  
weitergehende Festsetzungen getroffen werden, sofern der Lüstringer Bahnhof als 
Haltepunkt in Betracht kommt. Dies würde dann in einem Änderungsverfahren erfolgen 
müssen.  
 
8 Grundstückseigentümer im Geltungsbereich  
8.1     Stellungnahme: 
(Der Anregungsgeber ist Eigentümer eines Grundstücks, das aufgrund der Verordnung 
zum Überschwemmungsgebiet der Hase nicht bebaut werden kann.) 
Gegen den Ausschluss einer zusätzlichen Bebauung des betreffenden Grundstücks wird 
Einspruch eingelegt, da das Grundstück durch die Aufstellung des Bebauungsplanes 
wertlos geworden sei. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Das betreffende Grundstück befindet sich im förmlich festgel egten 
Überschwemmungsgebiet der Hase. Die Verordnung beruht auf Landesrecht und ist 
insofern für die betreffende Kommune bindend. Im Überschwemmungsgebiet sind 
Neubauten grundsätzlich ausgeschlossen. Ausnahmeregelungen kommen im konkreten 
Fall nicht zu Tra gen. Die Regelungen im Bebauungsplan bilden nur die geltende 
Rechtslage ab, die auch ohne Aufstellung des Bebauungsplanes derzeit besteht. 
Insofern ist die Bebauung des Grundstücks unzulässig. 
Darüber hinaus ist auch perspektivisch für das betreffende Grun dstück keine 
Baumöglichkeit vorgesehen, da es sich zwischen der bereits vorhandenen Bebauung 
entlang der Sandforter Straße und den Gewerbegrundstücken im Blockinnenbereich 
befindet. Die Aufstellung des Bebauungsplanes wertet bereits andere Grundstücksteile  
des Anregungsgebers auf. Eine zusätzliche „2. Bauzeile“ wird wegen der angestrebten 
Abstände zwischen der Mischnutzung entlang der Sandforter Straße und den 
rückwärtigen Gewerbegrundstücken städtebaulich für nicht vertretbar gehalten. 
 
8.2     Stellungnahme: 
Der geplante Graben solle in anderer Lage geplant werden, um das verbleibende 
Grundstück künftig baulich nutzen zu können.  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  9 
 
 
 
... 
Begründung:  
Der geplante Graben dient gem. Entwässerungsvorpl anung der Entwässerung der 
Planstraße A sowie der Grundstücke westlich der Planstraße, deren Eigentümer der 
Anregungsgeber teilweise ist. Aufgrund der geohydrologischen Gegebenheiten kann die 
Entwässerung nur in einem offenen Graben erfolgen. Andere Lösung en, die die 
Grundstücke geringer beeinträchtigen würden, mussten nach intensiver Prüfung im 
Rahmen der Entwässerungsvorplanung leider verworfen werden. 
Der Graben wird nach Abstimmung mit dem Anregungsgeber in seiner Lage verändert. 
Die Anforderungen an di e Entwässerung können so noch erfüllt werden. Eine bauliche 
Nutzung des verbleibenden Grundstücks wird jedoch abgelehnt (siehe Begründung zu 
8.1). 
 
8.3 Stellungnahme: 
Zwischen der Hasebrücke und Sandforter Straße Nr. 120 sowie zwischen den 
Hausnummern 96 -84 befinden sich ausreichend freie Flächen, um dort den geplanten 
Graben herzustellen, damit das Grundstück des Anregungsgebers nicht geteilt werden 
muss.  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Die Hydrogeologischen Ver hältnisse sowie die Geländetopographie ermöglichen die 
Anlage des erforderlichen Entwässerungsgrabens nur im bisher vorgesehenen Bereich. 
 
9 VCD   
9.1    Stellungnahme: 
Der frühere Lüstringer Bahnhof liegt an der Kursbuchstrecke 375. Es sollte die 
Möglichkeit berücksichtigt werden,  den Bahnhof wieder für Regionalzüge  zu 
reaktivieren. Dazu seien ein Fußweg von der Sandforter Straße zu den Bahnsteigen, 
Bike-and-Ride, Bushaltestelle und in kleinem Umfang Park-and-Ride zu berücksichtigen.  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Siehe Begründung zu 7.1. 
 
10 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt   
10.1   Stellungnahme:  
Über die textlichen Festsetzungen sollten ( für die MI -Flächen) alle störenden 
Gewerbebetriebe ausgeschlossen werden, um den Schutz der bestehenden 
Wohnungen im Mischgebiet zu gewährleisten. Es wird vorgeschlagen, dass hier auch 
Speditionen, Taxibetriebe, Tischlereien und metallverarbeitende Betriebe mit in den 
Ausschluss aufgenommen werden.  
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  10 
 
 
 
... 
Begründung:  
Die Erweiterung des Katalogs unzulässiger Nutzungen sichert die Verträglichkeit 
benachbarter Nutzungen insbesondere vor dem Hintergrund des bereits vorhandenen 
Wohnens entlang der Sandforter Straße. 
 
11    RA (Vertreter von Grundstückseigentümern im Geltungsbereich)   
11.1  Stellungnahme: 
Gemäß textlichen Festsetzungen sind größere Dachflächen künftig flächendeckend 
mindestens extensiv zu begrünen. Diese Vorgabe führe zu ganz erheblichen Kosten. 
Eine Erforderlichkei t sei nicht erkennbar. Eine Begrünung sei immer dann angezeigt, 
wenn sie dem Klima und der Luftreinhaltung innerhalb von urbanen Zentren dienen. Der 
hier geplante Bereich liege weit außerhalb des Zentrums der Stadt und sei unter 
anderem auch durch größere Grünflächen bzw. Waldungen geprägt. Einer messbaren 
Verbesserung der Luftqualität könne daher die Begrünung von Dachflächen nicht 
nachweislich dienen. Daher sei die planungsrechtliche Vorgabe unverhältnismäßig. 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Gemäß den Vorgaben des §1 Abs.6 Nr.7 BauGB sollen durch entsprechende 
Festsetzungen im Bebauungsplan negative Auswirkungen auf Natur und Landschaft 
minimiert werden. Neben der Relevanz des Klimaschutzes gilt dies auch für die 
einzelnen planungsrelevanten Schutzgüter. 
Die Flächen im Geltungsbereich sind nahezu vollständig bebaut. Aufgrund der 
bestehenden Nutzungen sind die Baugrundstücke beidseits des Heideweges auch 
nahezu vollständig versiegelt. Dies führt insbesondere in den Sommermonaten zu 
Aufheizeffekten, die auch die direkte Umgebung negativ beeinflussen und durch die 
Festsetzung der Dachbegrünung minimiert werden sollen. Im Rahmen der 
Bauleitplanung wird dafür Sorge getragen, dass sich die negativen Effekte, die auch die 
Wohnnutzung in der Nachbarschaft betreffen, minimiert werden.  
Neben den  klimawirksamen Auswirkungen wird die Festsetzung jedoch auch getroffen, 
um positive Effekte zugunsten des Schutzgutes Wasser zu erzielen. Bisher fließt das 
Regenwasser nahezu ung ebremst ab und verursacht somit insbesondere bei 
Starkregenereignissen sehr hohe Regenmengen, die in kürzester Zeit in die Vorflut 
eingeleitet werden. Durch die Realisierung von Dachbegrünung kann ein erheblicher 
Anteil des Regenwassers im Substrat gespeic hert werden. Dadurch wird der kurzzeitige 
Abfluss gemindert und die Vorflut so entlastet.  
Zur Realisierung von Dachbegrünung stehen aufgrund der inzwischen weit verbreiteten 
Anwendung verschiedene technische Systeme zur Verfügung. Aufgrund der 
allgemeinen Anforderungen an den Schutz der Umwelt, die sowohl die Kommunen als 
auch jede Privatperson betreffen , sind die gestellten Anforderungen im Rahmen der 
Bauleitplanung auch für Gewerbetreibende zumutbar, zumal die Festsetzungen im 
Bebauungsplan nur für bauge nehmigungspflichtige Um - und Neubauten gelten. 
Anpassungen an Bestandgebäude sind nicht zwingend erforderlich. Eine 
Unverhältnismäßigkeit der getroffenen Festsetzungen ist daher nicht erkennbar.      
 
11.2 Stellungnahme: 
Im Rahmen der Kompensationsermittlung se ien die Bestandsgebäude (insbesondere 
das Baufeld 4 betreffend) nicht zu berücksichtigen. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  11 
 
 
 
... 
Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.  
Begründung:  
Die vorhandene Bebauung wurde im Rahmen der Ermittlung des 
Kompensationserfordernisses berücksichtigt. Zu kompensieren sind nur die über das 
heute zulässige Maß der Versiegelung hinausgehenden Baumöglichkeiten, die durch die 
Aufstellung des Bebauungsplanes geschaffen werden.  
    
11.3 Stellungnahme: 
Die ermittelte Kompensation für das Baufeld 4 betrage 9.580 m². Das Erfordernis ergebe 
sich unabhängig davon, ob das Baufeld bebaut wird, was derzeit nicht feststehe oder 
absehbar sei. Derzeit sei die betreffende Fläche eine Wiese. 
Ohne bauliche Maßnahmen gäbe es kein Kompensationserfordernis.  Nach 
rechtstaatlichen Grundsätzen könne eine Kompensation daher nur erforderlich werden, 
wenn es auch einen Eingriff in die natürlichen Pflanzenbestände gäbe. Da die textliche 
Festsetzung zum Kompensationserfordernis nicht an eine bauliche Entwicklung 
gekoppelt ist sei die Festsetzung unverhältnismäßig, denn sie führe auch ohne bauliche 
Entwicklung zu einer erheblichen Kostenlast. Dies sei nach rechtstaatlichen 
Grundsätzen nicht zulässig. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Die vom Anregungsgeber vertretene Auffassung, ohne bauliche Maßnahmen gäbe es 
kein Erfordernis zur Kompensation, ist nicht zutreffend. 
Zweck der Zuordnungsfestsetzung nach § 9 Abs. 1a) BauGB ist es, die Grundlagen für 
die Durchführung von Maßna hmen zum Ausgleich an anderer Stelle und die 
Kostenerstattung nach den § 135 a) bis c) BauGB zu schaffen. In § 135 a) BauGB ist 
sowohl der Zeitpunkt der Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen (Abs. 2 S. 2) als 
auch das Entstehen und die früheste Geltendmachu ng des Kostenerstattungsanspruchs 
(Abs. 3 S. 1 und 3) geregelt. 
§ 135 a) Abs. 2 S.2 bestimmt, dass Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 9 Abs. 1 
BauGB bereits vor den Baumaßnahmen, aber auch vor der Zuordnung der 
Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt werden können. 
Nach § 135 a) Abs. 3 S. 3 entsteht die Kostenerstattungspflicht mit der Herstellung der 
Maßnahmen zum Ausgleich durch die Gemeinde.  Da die zugeordneten 
Kompensationsflächen bereits hergestellt sind (Kompensationsflächenpool) kann eine 
Beitragserhebung rein rechtlich betrachtet somit nach Rechtskraft des Bebauungsplanes 
erfolgen.  
Die für die Beitragsfähigkeit erforderliche gesicherte Erschließung kann als gesichert 
angenommen werden, da die betreffenden Grundstücke an eine öffentliche 
Verkehrsfläche angrenzen und im Bebauungsplan eine private Verkehrsfläche zur 
Erschließung der betreffenden Grundstücke festgesetzt ist. 
 
11.4 Stellungnahme: 
Im Baufeld 4 sei eine Verkehrsfläche geplant, für die kein Erfordernis besteht. Im 
Rahmen der frühzeitigen Beteiligung  sei vereinbart worden, dass die Verkehrsfläche 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  12 
 
 
 
... 
nicht geplant wird und insofern im Bebauungsplan entfällt. Eine etwaige Erschließung 
solle von Seiten der Grundstückseigentümer erfolgen, falls das Grundstück jemals 
bebaut wird.  
Darüber hinaus würden die Eigentümer durch die jetzigen Festsetzungen ganz erheblich 
in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Grundstücks beeinträchtigt. Durch die 
geplante Verkehrsfläche ergibt sich zudem eine Vorgabe hinsichtlich der zu bebauenden 
Einzelflächen. Die verkehrstechn ische Erschließung etwaiger Baukörper könne ohne 
Weiteres im Rahmen der Baugenehmigung erfolgen, sofern denn eine solche jemals 
beantragt werden sollte. Zum jetzigen Zeitpunkt würde eine solche Verkehrsfläche einen 
unnötigen Eingriff in die vorhandene Natu r darstellen. In Ermangelung eines geplanten 
Bauvorhabens sei sie nicht erforderlich und könne insofern vollständig entfallen.  
Hinzu komme , dass durch die Planstraße B im Zusammenhang mit den 
Versickerungsflächen kein Raum mehr für eine bauliche Entwicklu ng bleibe, die eine 
entsprechende Erschließungsfläche erfordern würde. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. An der Festsetzung der Verkehrsfläche 
(Planstraße B) wird festgehalten, jedoch wird diese als private Verkehrsfläc he 
festgesetzt. 
Begründung:  
Die Aufstellung des Bebauungsplanes basiert unter anderem aus dem Wunsch der 
Eigentümer, die betreffenden Grundstücke künftig baulich nutzen zu können. Dieses 
Anliegen wurde wiederholt an die Verwaltung herangetragen. Zur Verde utlichung 
eigener planerischer Überlegungen wurde von den Eigentümern auch ein Planungsbüro 
herangezogen, welches Vorentwurfskonzepte entwickelte. Auch darin war eine 
verkehrliche Erschließung der Grundstücke mit einer Stichstraße bereits vorgesehen. 
Aus Sicht der Stadt Osnabrück ist die Festlegung einer Erschließung für eine geordnete 
städtebauliche Entwicklung im Bebauungsplan zwingend erforderlich. Wie bereits in der 
Planbegründung dargelegt , wurde die Planvariante mit den zwei Stichstraßen zur 
Grundlage des Bebauungsplanentwurfes gemacht . Dies war insbesondere auch dem 
Wunsch der Anregungsgeber geschuldet, da diese Variante eine zeitlich entkoppelte 
Entwickelung beider Areale ermöglicht.  
An der Erforderlichkeit der planungsrechtlichen Festsetzung einer Erschließungsfläche 
wird festgehalten. Nachweislich können die zu bildenden Grundstücke angemessen 
baulich genutzt werden. Unterschiedliche Parzellierungen, die auch verschiedenen 
Anforderungen künftiger Nutzungen gerecht werden können, sind möglich. Eine 
günstigere Möglichkeit der Parzellierung, die gem. Plankonzept A mit einer 
Ringerschließung möglich gewesen wäre, wurde zu Gunsten der Autarkie in der 
baulichen Entwicklung der eigenen Flächen der Anregungsgeber nicht weiterverfolgt. 
Somit können Grundstüc ke entstehen, die aufgrund der möglichen Größen eine 
Verträglichkeit mit den Wohnnutzungen entlang der Sandforter Straße erwarten lassen.  
Die Dimensionierung der Straßenverkehrsfläche wird beibehalten, da die für die 
Versickerung des Oberflächenwassers notwendigen Flächen vorzuhalten sind.  
Die Stichstraße soll künftig als private Verkehrsfläche festgesetzt werden. Damit wird 
dem Anliegen der Anregungsgeber Rechnung getragen, eine bauliche Entwicklung erst 
zu einem späteren Zeitpunkt zu realisieren. Die Herstellung der Planstraße B liegt somit 
im Ermessen der Eigentümer. Durch diese Festsetzung können Kosten im Vorfeld einer 
baulichen Nutzung der betreffenden Grundstücke vermieden werden, die z.B. durch 
einen öffentlichen Straßenausbau und damit verbundene Straßenausbaubeiträge 
entstehen würden. Die konkrete Festsetzung von Erschließungsflächen, überbaubaren 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  13 
 
 
 
... 
Bereichen erst im Baugenehmigungsverfahren kann eine städtebaulich geordnete 
Entwicklung nicht zwingend sicherstellen. Zudem wäre die Berücksichtigung m öglicher 
betroffener Nachbarbelange für diese im Gegensatz zu klaren Regelungen im 
Bebauungsplan kaum nachvollziehbar.  Eine Zusage, auf Festsetzungen im 
Bebauungsplan zur verkehrlichen Erschließung für das Baufeld 4 zu verzichten, erfolg te 
zu keinem Zeitpunkt. 
11.5 Stellungnahme: 
Die Ausdehnung des Mischgebiets entlang der Sandforter Straße sei in Bezug auf den 
Bebauungsplanvorentwurf verkleinert worden. Daraus resultiert eine verkleinerte 
Baufläche im Mischgebiet für die Realisierung von Wohnraum. Für eine dera rt starke 
Einschränkung des Mischgebiets bestehe kein ersichtliches Erfordernis. Die 
ursprünglich vorgesehene Grenze des Mischgebiets stelle eine weniger einschneidende 
Begrenzung der Grundstücksausnutzung dar und sei daher vorzuziehen. Schon unter 
dem rec htlichen Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit ergäbe sich hiermit eine 
geringere Beschränkung in der wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke. Zudem 
bestünde in rechtlicher Hinsicht noch immer die Möglichkeit, über ein eventuelles 
späteres Baugenehmigungsverfahren erforderliche Einschränkungen vorzunehmen. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Die Festsetzung des Mischgebietes orientiert sich am Bestand entlang der Sandforter 
Straße. Eine angemessene Bebauung is t insofern möglich. Der im Vorfeld vorliegende 
Bebauungsplanvorentwurf stellt ein erstes planerisches (Grund -) Konzept dar, welches 
im Planverfahren grundsätzlich veränderbar ist und insofern keine verlässliche 
Grundlage für eine immobilienwirtschaftliche Kalkulation darstellt. Da sich die 
Festsetzung der Bauflächen im Entwurf an der bestehenden Bebauung orientiert , kann 
von einer unverhältnismäßigen Beschränkung der Ausnutzbarkeit keine Rede sein. Ziel 
der Festsetzung ist die Ausbildung einer Bauzeile im M ischgebiet entlang der Sandforter 
Straße.  
Der Vorschlag zu später zu treffenden Regelungen wird nicht berücksichtigt, da mit 
Rechtskraft des Bebauungsplanes ein Rechtsanspruch auf Ausnutzung der 
Festsetzungen zugunsten der Betroffenen entsteht. Insofern i st eine Reduzierung der 
Baumöglichkeiten bzw. die Formulierung zusätzlicher Anforderungen in einem später 
durchzuführenden Baugenehmigungsverfahren rechtlich nicht zulässig.  
 
12 Grundstückseigentümer im Geltungsbereich    
12.1  Stellungnahme: 
Die Rechtmäßigk eit der Ausweisung des Grundstücks als Überschwemmungsgebiet 
wird bezweifelt. Laut geltender Vorgaben müsse der Verordnungsentwurf für einen 
Monat nach ortsüblicher Bekanntmachung öffentlich ausgelegt werden, um die 
Möglichkeit zu eröffnen, Stellungnahmen abzugeben. Weiterhin sei eine 
Einwohnerversammlung einzuberufen. Beides sei nicht erfolgt. 
Mit der Ausweisung als Überschwemmungsgebiet sei ein Wertverlust für die betroffenen 
Grundstücke verbunden. Das Grundstück wurde seinerzeit als Baugrundstück erworben. 
Ein nachträgliches Bauverbot sei den betroffenen Eigentümern nicht zumutbar. 
Weiterhin wird die Abgrenzung des Überschwemmungsgebietes hinsichtlich der 
Darstellung im Bebauungsplanentwurf angezweifelt.  
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  14 
 
 
 
... 
Aufgrund der fehlenden Öffentlichkeitsbeteiligung und des daraus resultierenden 
Formfehlers müsse die Festsetzung des Überschwemmungsgebietes als unwirksam 
betrachtet werden. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Die Grenze des Überschwemmungsgebietes der Hase wur de nachrichtlich in den 
Bebauungsplan übernommen und ist dort genau angegeben. Der betreffende Bereich ist 
in der Planzeichnung zudem mit einem „Ü“ gekennzeichnet.  
Die Verordnung zum Überschwemmungsgebiet der Hase beruht auf Landesrecht und ist 
somit für die betreffende Gemeinde bindend. Zum Zeitpunkt der Erarbeitung der 
Verordnung (Rechtskraft im Jahr 2004) galten andere Vorschriften als heute. Seinerzeit 
war nur eine Bekanntmachung der Verordnung im Amtsblatt erforderlich. Insofern 
erfolgte seinerzeit ke ine gesonderte Bürgerbeteiligung. Von daher ist davon 
auszugehen, dass die Verordnung rechtmäßig zustande kam und insofern für die Stadt 
Osnabrück bindend ist. 
Dem Wunsch des Anregungsgebers nach einer künftigen baulichen Nutzung des 
betreffenden Grundstüc ks wurde insofern Rechnung getragen, als dass in den 
Bebauungsplan eine Festsetzung aufgenommen wurde, die eine bauliche Nutzung 
zulässt, sobald durch eine neue Verordnung zum Überschwemmungsgebiet der Hase 
eine bauliche Nutzung durch Änderung der Grenzen des Überschwemmungsgebietes 
zulässig würde.   
 
13 Handelsverband Osnabrück-Emsland e.V.    
13.1 Stellungnahme: 
Der Planentwurf sieht vor, dass untergeordnet auch nahversorgungs - und 
zentrenrelevante Sortimente angeboten werden dürfen. Dabei sei die Verkaufsfl äche 
hierfür auf 10% der Gesamtverkaufsfläche beschränkt, maximal jedoch auf 250 m². 
Es wird die Auffassung vertreten, dass an diesem solitären Fachmarktstandort zentren - 
und nahversorgungsrelevante Sortimente nur unter dem Gesichtspunkt der 
Bestandssicherung zugelassen werden sollten. 
Darüber hinaus sollte die Größe der hierfür vorgesehenen Verkaufsflächen auf 200 m² 
beschränkt wird. Es wird auf entsprechende Vorgaben im Märkte - und Zentrenkonzept 
verwiesen. Dort sei festgelegt, dass außerhalb der zentrale n Versorgungsbereiche in 
integrierten Wohn - und Mischgebieten ein Handel im Hauptsortiment mit 
zentrenrelevanten Sortimenten bis maximal 200 m² Verkaufsfläche zulässig sein soll. Es 
erschließe sich nicht, warum an diesem nicht integrierten Standort die zul ässige 
Verkaufsfläche auf 250 m² erhöht werden solle. Dies gelte um so mehr, als dass selbst 
in Nahversorgungszentren zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment nur bis 200 
m² zulässig sein sollen.    
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Die zulässige Verkaufsfläche für 
zentrenrelevante Sortimente wird auf 200 m² beschränkt. Eine Reduzierung auf die 
Zulässigkeit bereits bestehender Nutzungen erfolgt nicht. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  15 
 
 
 
 
Begründung:  
Die Vorgaben des Märkte - und Zentrenkonzeptes bilde n die Grundlage für die 
Bauleitplanung. Im Rahmen der Entwicklung des Konzeptes wurden verhältnismäßige 
Größen für den Verkauf bestimmter Sortimente entwickelt, die sich bereits anderweitig 
bewährt haben. Die Regelungen ermöglichen es, im heute üblichen Ra hmen auch 
außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Einzelhandel zu betreiben und den 
Marktanforderungen unter Wahrung der Gesamtsystematik gerecht zu werden. Aufgrund 
der heute üblichen Randsortimente wird die Beschränkung auf den Schutz bestehender 
Nutzungen jedoch als unverhältnismäßig und nicht praktikabel angesehen. 
 
13.2 Stellungnahme: 
In den Bebauungsplan soll klarstellend aufgenommen werden, dass es sich bei der 
Höchstgrenze der Verkaufsfläche für Verkaufsflächen für nahversorgungs - und 
zentrenrelevante Sortimente um die Größe für den gesamten Geltungsbereich handelt 
und diese Regelung nicht für jeden einzelnen Betrieb gelte. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Begründung:  
Die Festsetzung der Verkaufsflächen kann nur betr iebsbezogen getroffen werden, da 
ansonsten eine Ungleichbehandlung zu erwarten wäre (sog. Windhundprinzip).   
  
  
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide- 
 
Zusammenfassende Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) 
Stand: 09.04.2015 
 
 
1 Berücksichtigung der Umweltbelange 
Die Umweltbelange fanden im Plan Berücksichtigung durc h die Festsetzung 
vorhandener Großbäume an der Sandforter Straße. Weiterhin wurde für die bisher 
unbebauten Flächen festgelegt, dass, soweit die örtlichen Gegebenheiten dies zulassen, 
eine Versickerung des anfallenden Regenwassers auf den Grundstücken zu e rfolgen 
hat. Damit soll der Oberflächenabfluss möglichst gering gehalten und die 
Grundwasserneubildungsrate unterstützt werden. Darüber hinaus wurde festgesetzt, 
dass die vorhandene Waldfläche im Plangebiet planungsrechtlich dauerhaft gesichert 
wird. Über die Sicherung hinaus soll künftig auch die Waldnutzung aufgegeben werden, 
um langfristig die ökologische Wertigkeit des kleinen Waldbestandes zu erhöhen. 
U.a. als Beitrag zum Klimaschutz wird festgesetzt, dass Dachflächen gewerblich 
genutzter Gebäude mit e iner Fläche größer als 200 m² künftig begrünt werden müssen. 
Weiterhin sind größere Stellplatzanlagen mit Bäumen zu bepflanzen, um Aufheizeffekte 
großer zusammenhängender versiegelter Flächen künftig zu minimieren. Diese 
Festsetzungen tragen auch zur Luftr einhaltung bei, da Bäume eine Filterwirkung für 
Schadstoffe ausüben. 
Am Übergang zum Kulturdenkmal „Teufelssteine“ sind Wald bzw. private Pflanzflächen 
festgesetzt, um einen verträglichen  und gestalterisch angemessenen  Übergang zur 
gewerblichen Nutzung zu ermöglichen. 
 
2 Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung 
In der Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung sind Stellungnahmen zu r Zulässigkeit 
von Einzelhandelsnutzungen, zu zulässigen Nutzungen, zur Problematik des 
Überschwemmungsgebietes der Hase , zur Fes tsetzung vorhandener Bäume, zur 
Erschließung der zusätzlichen Bauflächen und zu Dach - und Stellplatzbegrünung 
eingegangen.  
Die Zulässigkeit von Einzelhandel wird im Bebauungsplan auf Grundlagen der Vorgaben 
des gesamtstädtischen Märkte - und Zentrenkonzept es geregelt. Ausgeschlossen wird 
auf dieser Basis Einzelhandel mit nahversorgungs - und zentrenrelevanten Sortimenten. 
An den Regelungen soll festgehalten werden, da ein städtebaulicher Grund für 
Ausnahmeregelungen nicht gegeben ist. Derzeit ungenehmigte Nu tzungen sollen nicht 
über den Bebauungsplan nachträglich zugelassen werden. 
Die Regelungen zu zulässigen Nutzungen sollen ebenfalls beibehalten werden, da  Ziel 
der Aufstellung des Bebauungsplanes u.a. die Sicherung der vorhandenen gewerblichen 
Strukturen a m Heideweg ist. Die gewünschte zusätzliche Wohnbebauung im Rahmen 
einer Ausweitung des festzusetzenden Mischgebietes würde diesem Ziel jedoch 
entgegenstehen, denn aufgrund höherer Schutzansprüche u.a. im Rahmen des 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-   
 
 
 
Seite: 2/2 
Schallschutzes würden zusätzliche Einschr änkungen für die vorhandenen 
Gewerbebetriebe entstehen. 
Das Überschwemmungsgebiet der Hase reicht in einem kleinen Bereich in den 
Geltungsbereich hinein. An der nachrichtliche Übernahme in den Bebauungsplan wird 
festgehalten. Nachteile für eine Bebaubarkei t eines derzeit unbebauten Grundstückes 
sind mit der Darstellung nicht verbunden, da die Landesverordnung auch ohne 
Darstellung im Bebauungsplan eine Bebauung des Grundstückes ohne besondere 
Regelungen zur Schaffung zusätzlichen Retentionsraumes derzeit ausschließt. 
An der Sandforter Straße werden einige vorhandene Großbäume als zu erhalten 
festgesetzt. Diese prägen das Erscheinungsbild des Straßenzuges maßgeblich und 
weisen einen Habitus und eine Vitalität auf, die eine Festsetzung als angemessen 
erscheinen lassen.  
Zur Erschließung der zusätzlichen Bauflächen im Blockinnenbereich wurden 
verschiedene Varianten geprüft. Aufgrund sehr unterschiedlicher Vorstellungen der 
Anlieger hinsichtlich der künftigen Verwertung der Grundstücke wurde die Variante zur 
Grundlage der Planung gemacht, die aufgrund geringer Abhängigkeiten den 
unterschiedlichen Anforderungen am besten Rechnung trägt.  
An der Festsetzung von Stellplatz - und Dachbegrünung soll festgehalten werden, da 
langfristig einerseits ein städtebaulich angeme ssenes Erscheinungsbild angestrebt wird 
und andererseits die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft (Klima und 
Wasserregime) minimiert werden sollen. Auch wenn die betreffenden Flächen derzeit 
nahezu vollständig versiegelt sind , kann durch diese Fests etzungen langfristig eine 
Verbesserung erreicht werden, auch wenn diese nur kleinräumlich wirken sollte.  Da 
auch Gewerbetreibende eine Verantwortung für das Allgemeinwohl tragen erscheinen 
diese Festsetzungen zumutbar.  
 
3 Abwägung anderer Planungsmöglichkeiten 
Da es sich im Geltungsbereich um Flächen handelt, die bereits nahezu vollständig 
bebaut sind, beschränkte sich die Alternativenprüfung auf Erschließungsvarianten für die 
bisher baulich nicht genutzten Grundstücke im Innenbereich. Als Optionen wurden eine 
Ringerschließung und eine Erschließung mit zwei Stichstraßen geprüft. Zugunsten einer 
stärkeren Flexibilität hinsichtlich der Mobilisierung der Grundstücke, die 
unterschiedlichen Eigentümern gehören, wurde auf eine Ringerschließung verzichtet. 
Dies er möglicht eine zeitversetzte Bereitstellung der Grundstücke und Herstellung der 
Erschließung weitgehend unabhängig von unterschiedlichen Eigentümerinteressen. 
Hinsichtlich der Umweltauswirkungen sind beider Erschließungsvarianten in etwa 
vergleichbar. 
 
 


 
... 
Stadt Osnabrück Osnabrück, 15.04.2015 
 
 
 
T e x t l i c h e  F e s t s e t z u n g e n : 
 
Bebauungsplan Nr. 551 - Teufelsheide -  
 
 
Für dieses Bebauungsplan-Verfahren ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der 
Fassung vom 23.01.1990, zuletzt geändert am 22.04.1993, maßgebend. 
 
Planungsrechtliche Festsetzungen 
 
1. Gemäß §1 Abs. 5 und §1 Abs. 9 BauNVO sind im Gewerbegebiet GE 1 die folgenden, 
gem. § 8 BauNVO in Gewerbegebieten generell oder ausnahmsweise zulässigen 
Nutzungen unzulässig:    
 
- Einzelhandelsbetriebe  
- Vergnügungsstätten  
- Fuhrunternehmen und Speditionen 
 - Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und  
Betriebsleiter 
 
2. Gemäß §1 Abs. 5 und §1 Abs. 9 BauNVO sind im Gewerbegebiet GE 2 die folgenden, 
gem. § 8 BauNVO in Gewerbegebieten gen erell oder ausnahmsweise zulässigen 
Nutzungen unzulässig: 
 
- Einzelhandelsbetriebe  
- Tankstellen 
- Vergnügungsstätten  
- Fuhrunternehmen und Speditionen 
  
3. Im Sondergebiet SO „Baufachmarkt“ sind großflächige und sonstige 
Einzelhandelseinrichtungen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur zulässig, wenn die 
Sortimente neben Baustoffen und Baumaterial der nachfolgenden Liste  (entsprechend 
Osnabrücker Liste 2009/10) zuzuordnen sind:  
 
- Baumarktartikel, Installationsmaterial, Eisenwaren, Werkzeuge  
- Bodenbeläge (Teppichböden, Laminat) 
- Fahrräder (inkl. Zubehör) 
- Farben, Lacke, Tapeten, Malerbedarf 
- Gartenbedarf (inkl. Pflanzen und Pflanzgefäße) 
- Leuchten, Lampen, Leuchtmittel 
- Zoobedarf und Tierfutter 
 
 
4. Gemäß §1 Abs. 5 und §1 Abs. 9 BauNVO sind im Sondergebiet SO die folgenden, gem. § 
11 BauNVO in sonstigen Sondergebieten zulässigen Nutzungen unzulässig:   
 
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen  
- Wohnungen für  Betriebsinhaber und Betriebsleiter 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  2 
 
 
 
 
... 
 
5. Gemäß §1 Abs. 5 und §1 Abs. 9 BauNVO sind im Mischgebiet MI die folgenden, gem. § 6 
Abs. 3 BauNVO in Mischgebieten generell oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen 
unzulässig:  
 
- Einzelhandelsbetriebe 
- Tankstellen 
- Vergnügungsstätten 
- Gartenbaubetriebe 
-Speditionen 
-Taxibetriebe 
-Tischlereien 
-metallverarbeitende Betriebe 
 
6. In den im Gewerbegebiet ( GE 1 und GE 2 ) zulässigen Gewerbebetrieben sind 
ausnahmsweise Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zulässig, wenn 
das Sortiment in unmittelbarem Zusammenhang mit der am Standort erfol genden 
Herstellung, Weiterverarbeitung oder großhandelsmäßigen Lagerung von Waren und 
Gütern steht und die Verkaufsfläche insgesamt von untergeordneter Größe  ist, maximal 
jedoch 100 m² Verkaufsfläche nicht überschreitet.   
 
7. Im Sondergebiet (SO)  „Baufachmarkt“ sind zentrenrelevante, d.h. innenstadt - und 
nahversorgungsrelevante Rand- und Nebensortimente auf insgesamt max. 10% der 
Verkaufsfläche, max. jedoch auf 250 m² Verkaufsfläche zulässig. 
 
8. Im Überschwemmungsgebiet der Hase (Ü) sind Neubauten sowie Anbaute n an 
vorhandene Gebäude unzulässig. Das Bauverbot besteht bis zum Inkrafttreten einer 
neuen Verordnung über das Überschwemmungsgebiet der Hase, soweit diese das Bauen 
auf den betreffenden Grundstücken zulässt.  
 
9. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in den in  der Planzeichnung gekennzeichneten 
Lärmpegelbereichen (LPB) für straßenlärmzugewandte Außenbauteile von Gebäuden 
oder Gebäudeteilen, in den nicht nur zum vorübergehenden Au fenthalt von Menschen 
bestimmten Räumen, bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor Verke hrslärm (passiver 
Schallschutz) zu treffen. Die Außenbauteile müssen hinsichtlich der Schal ldämmung zum 
Schutz gegen Außenlärm mindestens den Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im 
Hochbau) an das erforderliche resultierende Schalldämmmaß (erf. R’w,re s) gen ügen. 
  
 
 
Lärmpegelbereich (LPB)  
nach DIN 4109 maßgeblicher Außenlärmpegel 
erforderliches resultierendes 
Schalldämmmaß R´w, res des 
Außenbauteils 
II 56 - 60 dB(A) 30 dB für Wohnungen 
 und Büros 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB für Wohnungen 
 30 dB für Büros 
IV 66 -70 dB(A) 40 dB für Wohnungen  
35 dB für Büros 
V 71 - 75 dB(A) 45 dB für Wohnungen 
40 dB für Büros 
VI 76 - 80 dB(A) 50 dB für Wohnungen 
45 dB für Büros 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  3 
 
 
 
 
... 
 
10. Für Immissionsorte innerhalb der nachfolgend beschriebenen Richtungssektoren dürfen 
Zusatzkontingente L EK, zus.  zum Emissionskontingent L EK addiert werden. (Gauß -Krüger-
Koordinaten des Referenzpunktes: Rechtswert: x = 439383,40, Hochwert: y = 
5790810,12) 
 
 
Richtungss
ektor 
Winkelbereich 
Zusatzkontingent 
LEK, zus., T 
[dB(A)/m²] 
Zusatzkontingent 
LEK,  
zus., N 
[dB(A)/m²] 
Anfang Ende   
A 260,0 310,0 
2 
0 
B 310,0 335,0 0 0 
C 335,0 30,0 0 10 
D 30,0 50,0 0 0 
E 50,0 59,0 3 3 
F 59,0 62,0 0 0 
G 62,0 100,0 0 0 
H 100,0 260,0 0 0 
 
 
11. Dachflächen von Gebäuden mit einer Neigung < 15° und einer Gesamtdac hfläche von 
mehr als 200 m² sind flächendeckend mindestens extensiv dauerhaft zu begrünen. 
Hiervon ausgenommen sind Teilflächen, die zur Gewinnung reg enerativer Energien 
genutzt werden. 
 
12. Innerhalb des GE 2 ist sicherzustellen, dass das auf den Baugrundst ücken anfallende 
Niederschlagswasser - unbeschadet der Rechte Dritter - mittels Rigolenanlagen, naturnah 
gestalteten Versickerungsmulden, Regenrückhaltebecken  oder einer entsprechenden 
Kombination der vorgenannten Anlagen auf den Baugrundstücken versickern kann. 
 
13. Stellplatzanlagen mit mehr als zehn Einstellplätzen sind durch großkronige, 
naturraumtypische Laubbäume (Stammumfang 18  - 20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) 
gleichmäßig zu bepflanzen. Es ist mindestens ein  großkroniger Laubbaum je 
angefangene fünf Ein stellplätze bei Einzelreihung bzw. ein  großkroniger Laubbaum je 
angefangene zehn  Einstellplätze bei Doppelreihung gemäß DIN 18916 anzupflanzen, 
dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. 
 
14. Bäume, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fac hgerecht zu pflegen und 
dauerhaft zu erhalten. Sofern die fehlende Standsicherheit dieser Bäume nachgewiesen 
wird kann eine Ausnahme vom Erhaltungsgebot zugelassen werden.  Bäume, die trotz 
Erhaltungsgebot beseitigt, wesentlich beeinträchtigt oder zerstört wurden, sind durch 
Pflanzung von naturraumtypischen, heimischen, großkronigen Laubbäumen mit 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  4 
 
 
 
 
... 
mindestens 16-18 cm Stammumfang, gemessen 1m über Wurzelhals, in gleicher Anzahl 
auf dem gleichen Grundstück zu ersetzen. Die Ersatzpflanzungen sind fachgerecht zu  
pflegen und dauerhaft zu erhalten. 
 
15. Die private Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern am Westrand des 
Geltungsbereiches (GE 2, westlich der Ruinen) ist flächendeckend mit heimischen, 
standortgerechten Sträuchern zu bepflanzen. Zulässig ist das A npflanzen von Haselnuss, 
Wald-Geißblatt, Brombeere, Kornelkirsche und Holunder. Es sind 2x verschulte 
Sträucher, Höhe 80 – 100 cm, ohne Ballen in Gruppen von 7 -10 Stck. je Art 
(Reihenabstand 1,5m, Pflanzabstand 1,5 m) zu pflanzen. Nicht angewachsene Pflanz en 
sind gem. o.g. Artenliste zu ersetzen. Die Pflanzung ist dauerhaft als frei wachsender 
Gehölzstreifen zu erhalten.  
 
16. Für das im Rahmen der artenschutzrechtlichen Untersuchung bekannt gewordene 
Fledermausquartier (Heideweg 33 -35) sind die artenschutzrech tlichen Bestimmungen 
nach § 44 und § 45 BNatSchG zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs - und 
Verletzungsverbots, der Ze rstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs - und 
Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen während sensibler Zeiten für 
besonders und streng geschützte A rten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind 
insbesondere 
a.) Bestandsgebäude vor Durchfü hrung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob 
dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, 
b.) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, s ofern 
dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört 
werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen  von 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c.) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs - und Ruhestätten von Fl edermäusen beeinträchtigen 
können, außerhalb der Fortpflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d.) Das Quartier ist rechtzeitig vor Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu 
überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden 
kann, müssen die Bauarbeiten von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet 
werden.) und 
17. Werden Verbots tatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmepr üfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw . Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen. 
 
Ausgleichs- und Minimierungsmaßnahmen 
 
Für die Kompensation des Eingriffs in Nat ur und Landschaft ist der Landschaftsökologische 
Fachbeitrag des Büros BioConsult (Mai 2012) maßgeblich. 
 
18. Aus dem städtischen Kompensationsflächenpool „Flächenpool Pye“ der Stadt Osnabrück 
wird eine Fläche von 21.760 m² den Eingriffsflächen (siehe Abbildun g A) dieses 
Bebauungsplanes als Sammelausgleichs - und -ersatzmaßnahme gemäß § 9 Abs. 1a 
BauGB in Verbindung mit der Satzung der Stadt Osnabrück zur Erhebung von 
Kostenerstattungsbeiträgen“ zugeordnet. Folgende Aufteilung ist dabei anzuwenden:  
 
Baufeld 1         600 m² 
davon 1.1.        270 m² 
1.2.        330 m² 
Baufeld 2         600 m²  
Baufeld 3      6.850 m² 
Baufeld 4    11.232 m² (incl. private Erschließungsstraße) 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  5 
 
 
 
 
... 
davon  4.1.     2.448 m² 
4.2.     3.105 m² 
4.3.     1.224 m² 
4.4.      4.455 m² 
Flächen für öffentliche Straßen   2.478 m²  
 
19. Die unter der Ziffer 1 8 festgesetzten Maßnahmen werden den Eingriffsflächen dieses 
Bebauungsplanes gem. §9 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit der „Satzung der Stadt 
Osnabrück zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen“ vom 23.05.1995 zugeordnet.  
 
 
Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung 
 
20. Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Selbstleuchtende 
Werbeanlagen sind oberhalb der Brüstung des ersten Obergeschosses nicht zulässig. 
 
21. Im GE 1 und SO sind ausschließ lich Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer 
Neigung < 15 ° zulässig. 
 
22. Im MI sind d ie Hauptdächer der Hauptgebäude als Sattel - oder Walmdächer mit einer 
Neigung zwischen 30° und 45° auszubilden. 
  
23. Die Dacheindeckungen der Hauptdächer der Hauptgebäu de im MI sind nur in einem 
ziegelroten, braunen oder grau/schwarzen Farbspektrum zulässig.  
 
24. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl : 
Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit durchsichtigen 
Zaunanlagen, zulässig. 
 
25. Mauern und sichtundurchlässige Zäune sind nur bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. 
 
26. Im GE 1 und SO ist entlang der öffentlichen Verkehrsflächen ein mindeste ns 3 m breiter 
Streifen gärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu erhalten. Unterbrechungen sind nur für 
die notwendigen Grundstückszufahrten und –zugänge zulässig. 
 
27. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO sind im Bebauungsplan 
Höchstmaße für Gebäudehöhen festgesetzt. Als unterer Bezugspunkt gilt 
Normalhöhennull (NHN), als oberer Bezugspunkt der obere Gebäudeabschluss. 
Ausnahmsweise können Höhenüberschreitungen durch untergeordnete Gebäudeteile wie 
z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer und Schornsteine zugelassen 
werden, sofern hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
 
Hinweise 
 
1. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen sowie auf Flächen, die 
mit entsprechenden Rechten belastet si nd, besteht ein generelles Bauverbot sowie ein 
verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern. Jegliche Bau - und 
Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und 
Entsorgungsträger. 
2. Sollten bei den geplanten Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche Bodenfunde 
gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - und Kreisarchäologie, Lotter 
Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433) unverzüglich gemeldet 
werden; Bodenfunde und Fundstellen sind bis zum Ablauf v on vier Werktagen nach der 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  6 
 
 
 
 
... 
Anzeige unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 N iedersächsisches 
Denkmalschutzgesetz (NDSchG)). 
3. Innerhalb des Geltungsbereiches ist mit Bombenblindgängern zu rechnen. Aus 
Sicherheitsgründen sollten bei der Sta dt Osnabrück, Fachbereich Bürger und Ordnung 
Sondierungsmaßnahmen in Auftrag gegeben werden. Sollten bei der Sondierung  
Bombenblindgänger oder andere Kampfmittel festgestellt werden ist die Zentrale 
Polizeidirektion Hann over, Dez. 23 (Kampfmittelbeseitigu ng), Marienstraße 34, 30171 
Hannover, zu benachrichtigen.  
4. Bei Baumaßnahmen auf Flächen mit Altlastenverdacht, Altstandorten und 
Altablagerungen werden ggf. im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren 
umweltspezifische Untersuchungen gefordert. Sofern dort baul iche Maßnahmen 
(Erdarbeiten) erforderlich werden, ist der Fachbereich Umwelt  -Ordnungsbehördlicher 
Umweltschutz – rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten zu benachrichtigen. 
5. Im Geltungsbereich ist zur Überwachung von Grundwasserschäden eine Vielzahl von 
Grundwassermessstellen vorhanden. Bei Baumaßnahmen sind diese Messstellen zu 
erhalten bzw. an anderer geeigneter Stelle neu zu errichten. 
6. Die Vorschriften des besonderen Artenschutzes des § 44 Bundesnaturschutzg esetz 
(BNatSchG) sind zu beachten.  
 
W i d m u n g  v o n  V e r k e h r s f l ä c h e n  
 
Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der 
festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit 
der Verkehrsübergabe wirksam wird. 
 
E i n z i e h u n g  v o n  V e r k e h r s f l ä c h e n  
 
Gemäß § 6 Abs. 5 und § 8 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die 
Einziehung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplans aufzuhebenden 
Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam 
wird, in dem die Verkehrsfläche dem öffentlichen Verkehr tatsächlich entzogen wird. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  7 
 
 
 
 
 
 
Abbildung A: 
 
 
 
Kompensation nach Eigentümern (siehe textliche Festsetzung Nr. 18) 
 
 
... 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
  
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  
 
Begründung  
Stand: 25.03.2015 
 
A. Plangebiet 
1.1. Lage und Größe 
Der Geltungsbereich des  Bebauungsplans im Stadtteil Voxtrup wird im Norden von der 
Bahnstrecke Osnabrück -Hannover, im Südosten von der Sandforter Straße und im Westen 
von der Waldfläche um das Kulturdenkmal  „Teufelssteine“  begrenzt. Das Plangebiet hat eine 
Größe von ca. 12,5 ha. 
 
1.2. Zustand, bisherige Nutzung 
Das Gelände ist weitgehend eben, steigt leicht nach Norden  an und ist überwiegend bebaut. 
Im zentralen Bereich ist eine kleine Waldfläche vorhanden. 
Das Plangebiet wird im Norden vom Heideweg gequert. Die Flächen nördlich des Heidewegs 
werden gewerblich genutzt und sind nahezu vollständig bebaut. Neben einem 
Baufachzentrum für den Großhandel sind weitere kleinteilige gewerbliche Nutzungen 
vorhanden.  
Südlich des Heidewegs war mit den „Röscherwerken“ ehemals ein Stahl verarbeitender 
Betrieb ansässig. Diese Nutzung wurde jedoch bereits aufgegeben. Die Gebäude wurden 
zwischenzeitlich durch eine Spedition genutzt. Teile der Bausubstanz stehen derzeit leer. 
Andere Bereiche, die zur Sandforter Straße orientiert sind, werden gewerblich genutzt. Neben 
den Gebäuden der ehemaligen „Röscherwerke“ wird die Südseite des Heideweges d urch ein 
Baufachzentrum und einen Baumarkt mit vorgelagertem Parkplatz geprägt. Beidseits des 
Heideweges dominieren Nutzungen im Kontext des Baustoffhandels mit Verkauf, Beratung 
und zugehörigen Dienstleistungen. 
Südlich der ehem. Röscherwerke schließt ein e Waldfläche an, die derzeit starke 
Sturmschäden aufweist. Der Wald bildet den Innenbereich des Geltungsbereiches und gliedert 
das Gebiet. Östlich der Waldfläche sind zwei Betriebsleiterwohngebäude vorhanden. 
An die Waldfläche schließt im Süden ein städteb aulich teilweise ungeordneter Bereich an, der 
bis zur Sandforter Straße reicht. Dieser ist derzeit unzureichend erschlossen und wird von 
mehreren Gewerbebetrieben sowie in Teilbereichen als Lagerfläche genutzt. In diesem 
Bereich sind zudem einige Bauruinen in derzeit nicht nutzbarem Zustand vorhanden.  
An der Sandforter Straße hat sich eine gemischte Nutzung entwickelt. Auf dem Grundstück 
einer ehemaligen Tankstelle befindet sich ein Betrieb für Kfz -Reparaturen. In der 
Nachbarschaft ist eine Tischlerei ansä ssig. Ansonsten sind einige mehrgeschossige 
Wohngebäude vorhanden.  
In Gebäude des ehemaligen Lüstringer Bahnhofs war seinerze it ein Betriebswohnen zu 
Bahnzwecken zugelassen. Die Genehmigungsgrundlage ist mit Aufgabe der Nutzung durch 
die DB jedoch entfallen. 
Westlich des Plangebietes verlaufen eine 110kV- und eine 10-kV-Freileitung, die jedoch keine 
Auswirkungen auf das Plangebiet haben. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  2 
 
 
 
... 
1.3. Geltendes Planungsrecht 
Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP 2001) stellt im Plangebiet gewerblich e Baufläche 
und im Westen eine Waldfläche dar. Im Nordwesten ist eine Fläche umgrenzt, die teilweise 
oder ganz erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist. Im Norden ist der ehemalige 
Bahnhof Lüstringen als Bahnanlage und Haltepunkt dargestellt. 
Westlich des  Plangebietes ist das Kulturdenkmal „Teufelssteine“ dargestellt sowie von Nord 
nach Süd verlaufend eine Grünverbindung, die das Kulturdenkmal u.  a. mit der 
Haseniederung verknüpft. 
Der Flächennutzungsplan wird im Rahmen der 23. Änderung paralle l zur Aufstellung des 
Bebauungsplanes geändert. Künftig soll die Darstellung nach Mischgebiet, gewerblichen 
Bauflächen sowie Sondergebiet für den großflächigen Einzelhandel 
(Baustoffhandel/Baumarkt) differenziert entsprechend der heutigen Situation erfolgen.  
 
Rechtsverbindlicher Bebauungsplan 
Für den Bereich zwischen Heideweg und Bahnanlage ist der Bebauungsplan Nr. 134 
„Heideweg“ aus dem Jahr 1968 rechtsverbindlich. Für die Bauflächen im Geltungsbereich ist 
Industriegebiet (GI) festgesetzt, die Bereiche d es ehemaligen Lüstringer Bahnhofs sind als 
Bahnflächen ausgewiesen . Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes wird in das 
Plangebiet der Neuaufstellung mit einbezogen, da die Gebietsausweisung entsprechend den 
heutigen Anforderungen  geändert werden soll. Für d ie Flächen südlich des  Heideweges 
besteht bisher kein rechtskräftiger Bebauungsplan. 
 
1.4. Voruntersuchungen 
Raumordnerische Verträglichkeit 
Das Plangebiet liegt an einer Trasse, die für den Ausbau des Hochspannungsnetzes zur 
Energieversorgung vorgesehen i st. Gemäß LROP sind entlang dieser Trassen Flächen von 
400 m Breite von zusätzlicher baulicher Entwicklung freizuhalten, um die Realisierung der 
Freileitungen nicht zu gefährden.  
Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes handelt es sich um eine bestandssich ernde 
Planung, da d as Plangebiet bereits weitgehend b ebaut ist. Vorgesehen sind im Rahmen der 
Bauleitplanung lediglich eine städtebauliche Neuordnung , die Einzelhandelssteuerung  sowie 
die Verfügbarmachung von Bauflächenreserven im Innenbereich  im Sinne der  
Innenentwicklung. Gegenüber der Ausdehnung bereits vorhandener baulicher Nutzung en 
rückt die Bebauung nicht weiter an die Leitungstrassen heran. Die erforderlichen 
Schutzabstände zu den Leitungen gem. Anforderungen der Leitungsträger werden 
eingehalten. 
Da es durch die Aufstellung des Bebauungsplanes zu keiner Verschlechterung der 
Rahmenbedingungen für den Netzausbau kommt und die Vorgaben des LROP für die 
Ausweisung neuer Baugebiete gelten ist davon auszugehen, dass eine raumordnerische 
Verträglichkeit gegeben ist. 
 
Städtebauliches Konzept 
Im Rahmen der Voruntersuchungen zur Aufstellung des Bebauungsplans wurden zwei 
Planalternativen zur Neuordnung des Blockinnenbereichs zwischen Heideweg und Sandforter 
Straße entwickelt. Ziel war die Realisierbarkeit sinn voll zu bebauender Grundstücke sowie 
eine funktionsfähige, aber möglichst reduzierte Erschließung. Den wesentlichen Unterschied 
zwischen den Varianten stellt die innere Erschließung dar.  
Die Bereiche beidseits des Heideweges sind bei beiden Planvarianten identisch. Vorgesehen 
ist die Festsetzung als Gewerbegebiet bzw. als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung 
„Baufachmarkt“. Neben der planungsrechtlichen Sicherung und Aufwertung der Waldfläche als 
gliederndes Element im Geltungsbereich sehen beide Varianten  eine Verbesserung der 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  3 
 
 
 
... 
Erschließung und des Erscheinungsbildes des im Westen des Plangebietes gelegenen 
Kulturdenkmals „Teufelssteine“ vor. 
 
Variante A  sieht für die zusätzlich geplanten Bauflächen im Blockinnenbereich eine 
ringförmige verkehrliche Erschli eßung vor, deren beiden Einmündungen auf die Sandforter 
Straße führen. Dies ermöglicht einen in Relation zu den zusätzlich möglichen Bauflächen 
verhältnismäßig geringen Flächenanteil für die Erschließung. Dieser kann bei einer 
Einbahnstraßenregelung ggf. noch zusätzlich reduziert werden.  
 
Variante B  sieht eine Erschließung des Blockinnenbereichs durch zwei in Wendeplätzen 
endende Stichstraßen vor. Die sich dabei ergebenden Bauflächen sind im Wesentlichen gleich 
groß, jedoch anders zugeschnitten als in Variante A.  
 
Nach vertiefter Prüfung und intensiver Abstimmung der beiden Planvarianten mit den 
betroffenen Grundstückseigentümern wurde entschieden, die Planvariante B zur Grundlage 
der weiteren Aufstellung des Bebauungsplanes zu machen. Damit können die 
unterschiedlichen Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer hinsichtlich der 
zeitlichen Vorstellungen für die Realisierung berücksichtigt werden, ohne dass zusätzliche 
Abhängigkeiten entstehen. Auf Basis der Variante B erfolgen daher die Erarbeitung de s 
Bebauungsplanentwurfes sowie die erforderlichen Untersuchungen. 
 
Variante A 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  4 
 
 
 
... 
 
Variante B 
 
Auf Grundlage abgegebener Stellungnahmen im Rahmen der Entwurfsoffenlegung zur 23. 
Änderung des FNP wurde das Plankonzept dahingehend modifiziert, dass die 
Sondergebietsflächen am Heideweg auf die Bereich ausgedehnt werden, auf denen (über den 
bestehenden Baumarkt hinaus) bereits heute Baustoffhandel oder –lagerung betrieben wird. 
 
Verkehrliche Erschließung 
Die verkehrliche Erschließung über Sandforter Straße und Heidweg bleibt unverändert.  
Die innere Erschließung der neu zu bildenden Grundstücke im Blockinnenbereich soll künftig 
über zwei neu zu bauende Stichstraßen erfolgen. Die geplante Dimensionierung der 
Verkehrsflächen berücksichtigt neben den Fahrspuren für LKW- Begegnungsverkehr auch 
einen einseitigen Fußweg sowie die Flächen für die erforderliche Straßenentwässerung in 
offenen Mulden.  Vorgesehen ist ein Querschnitt von 9,50 m. Dieser setzt sich aus 6,50  m 
Fahrbahn (ausreichend für LKW-Begegnungsverkehr), 2,00 m Fußweg (einseitig) sowie 1,00  
m Schrammbord zusammen. Zusätzlich sind die offenen Mulden für die Straßenentwässerung 
Bestandteil der Verkehrsfläche. Somit ergibt sich für die Planstraße A und B eine Gesamtbreite 
von 12,00 m. 
Während die Planstraße A m it mehreren Anliegern als öffentliche Straße hergestellt werden 
soll ist für die Planstraße B die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche geplant, da diese 
Straße ausschließlich die Flächen eines Eigentümers erschließt. 
 
Boden/Altlasten 
Im Plangebiet befinden sich eine Altablagerung, mehrere  festgestellte Altlasten auf gewerblich 
genutzten Flächen sowie eine Reihe von Verdachtsflächen. Für diese Flächen liegen bereits 
Untersuchungen vor. 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  5 
 
 
 
... 
Altablagerung 68 / Heideweg: 
Erste Bodenuntersuchungen sind bereit s 1998 vorgenommen worden. Dabei wurden nahezu 
flächendeckend Auffüllungsmaterialien mit einem erhöhten Schadstoffpotenzial an 
Schwermetallen und PAK nachgewiesen. 
In den Folgejahren wurden weitere Untersuchungen im Hinblick auf die Überprüfung des 
Schutzgutes Grundwasser und des Schadstoffpotenzials im Oberboden durchgeführt. Hierbei 
wurden im Oberboden keine Belastungen festgestellt, die die jetzige Nutzung „Wald“ oder die 
geplanten Nutzung „Gewerbe“ beeinträchtigen. Auch mehrere durchgeführte 
Grundwasseruntersuchungen ergaben keine Ergebnisse, die weiteren Handlungsbedarf 
anzeigen. Abfallrechtlich bedingt können Mehrkosten bei Baumaßnahmen im Bereich dieser 
Altablagerung entstehen. 
Im nördlichen Randbereich der Altablagerung an der Grenze zu den ehemalige n 
Röscherwerken wurden auch Abfälle der ehemaligen Röscherwerke abgelagert, die das 
Grundwasser verunreinigt haben. Die notwendigen Maßnahmen werden im Rahmen der 
Grundwassersanierung des Altstandortes Heideweg 33-35 durchgeführt (siehe unten).  
 
Altlast Heideweg 33-35 
Die ehemalige Röscher GmbH betrieb in der Zeit von etwa 1920 bis Anfang der 1990er Jahre 
auf dem Grundstück Heideweg 33 -35 einen metallverarbeitenden Betrieb. Hier waren u.a. 
Verzinnerei, Schleiferei, Polierbäder, Spritz - und Beizräume sowie insgesamt drei 
Entfettungsanlagen untergebracht. Die seit Anfang/Mitte der 1990er Jahre durchgeführten 
Untersuchungen haben Kontaminationen in Boden und Grundwasser mit CKW, FCKW, PAK, 
alkylierte Benzole und MKW nachgewiesen. Die Belastungen gehen im Wesen tlichen von 
zwei Hauptschadensbereichen aus. Einer befindet sich im westlichen Hallenbereich und der 
westlich angrenzenden Fläche, ein weiterer liegt im südlichen Bereich des Grundstücks. 
Derzeit erfolgt die Sanierung der Altlast. Das Verfahren hierfür ist  langwierig und noch nicht 
abgeschlossen. Eine Kennzeichnung der Fläche als Altlast im Bebauungsplan ist erforderlich. 
Auch in diesen Bereichen können abfallrechtlich bedingte Mehrkosten bei Baumaßnahmen im 
Bereich der Kontaminationsfläche sowie bei Wasserhaltungsmaßnahmen entstehen. 
 
weitere Verdachtsflächen 
Aufgrund einer historischen Recherche des Ingenieurbüros ZPL im Jahr 2005 sind die 
folgenden Grundstücke als Altlastenverdachtsflächen zu benennen, da auf ihnen aufgrund der 
Nutzung (bzw. ehemaliger Nu tzungen) eine Kontamination nicht ausgeschlossen werden 
kann: Sandforter Straße 46, 54, 62, 106-114 (Bauruinen), Heideweg 6, 7 und 8. 
Für diese Altlastenverdachtsflächen wären generell umweltspezifische Untersuchungen 
notwendig. Diese Verdachtsflächen werd en im Bebauungsplan gekennzeichnet. Weiterhin 
wird ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass im Rahmen von 
Baugenehmigungsverfahren entsprechende Untersuchungen zu erbringen sind.  
Für die Grundstücke Sandforter Straße 84 – 86 erfolgte bereits ein e orientierende 
Altlastenuntersuchung. Die hier aufgefundenen Auffüllungen bis zu 2,60m Mächtigkeit 
enthalten u.a. Schlacken und Asphaltbruch, so dass bei Beibehaltung der derzeitigen 
Wohnnutzung eine Oberbodenuntersuchung gemäß Bundesbodenschutzverordnung  
notwendig ist.  
Die Verdachtsfläche im Bereich der Bauruinen wurde zwischenzeitlich untersucht und saniert, 
so dass für diese Fläche eine Kennzeichnung im Bebauungsplan entfallen kann. 
 
Schalltechnische Untersuchung 
Für den Bebauungsplan wurde vom Büro RP  Schallschutz eine schalltechnische 
Untersuchung erarbeitet. Dabei wurden sowohl der Verkehrs - als auch der Gewerbelärm 
untersucht. Von besonderer Bedeutung war vor dem Hintergrund der geplanten 
Nutzungsstruktur die Berücksichtigung der bereits im Geltungs bereich vorhandenen 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  6 
 
 
 
... 
Wohnnutzungen.  
Als Ergebnis kann festgestellt werden, dass es hinsichtlich des zulässigen Gewerbelärms auf 
Teilflächen Einschränkungen gibt, um den Schutzanspruch der Wohnnutzung im Mischgebiet 
zu gewährleisten. Im Bebauungsplan werden  den einzelnen Teilflächen (Gewerbeflächen) 
Lärmkontingente zugeteilt, die im Zusammenhang betrachtet den erforderlichen Schallschutz 
gewährleisten. Aufgrund des unterschiedlichen Abstandes zu schutzwürdigen Nutzungen sind 
die Kontingente unterschiedlich h och. Um eine möglichst optimale Ausnutzung der 
Gewerbegrundstücke zu ermöglichen werden sog. Zusatzkontingente festgesetzt. Diese 
können gewährt werden, wenn der Lärm in bestimmte Richtungen abgestrahlt wird, die der 
Wohnnutzung entgegengesetzt sind. Hierf ür werden verschiedene Richtungssektoren 
festgesetzt, die unterschiedliche Zusatzkontingente ermöglichen. 
 
Einzelhandelssteuerung 
Zur Steuerung der künftigen Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet wurde im Auftrag der 
Stadt Osnabrück im Jahr 2001 ein Märkte- und Zentrenkonzept erarbeite t (CIMA GmbH). Als 
gesamtstädtisches Konzept mit Zielaussagen und Handlungsempfehlungen zur Sicherung und 
Entwicklung der Einzelhandels- und Versorgungsstruktur im Stadtgebiet bildet das Konzept die 
Grundlage für Regelungen im Rahmen der Bauleitplanung.  
Das Konzept wurde im Jahr 2009/2010 fortgeschrieben. In seiner Fortschreibung, die vom Rat 
der Stadt Osnabrück am 31.08.2010 beschlossen wurde, werden für die Innenstadt sowie für 
alle Osnabrücker Stadtteile Vorgaben für die zukünftige Entwicklung der Versorgungsbereiche 
und des Einzelhandels unter der Prämisse einer gesamtstädtischen Zielsetzung formuliert. 
Dabei wurden die jeweiligen Versorgungsbereiche definiert und zeichnerisch dargestellt.  
Das Plangebiet ist laut Märkte - und Zentrenkonzept als nicht integrierter Standort zu 
klassifizieren. Mit dem ansässigen Baumarkt und dem Baufachzentrum ist hier ein solitärer 
Fachmarktstandort definiert, der außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs und 
außerhalb einer Fachmarktagg lomeration liegt. Wegen der peripheren Lage im Stadtgebiet 
ohne umgebenden Bevölkerungsmantel (keine größeren Wohngebiete in fußläufiger 
Nachbarschaft) definiert das Konzept den Bereich als Standort, an dem (bis auf das Segment 
Baumarkt) kein weiterer Einz elhandel anzusiedeln ist. Die Darstellung des Solitärstandortes 
im Märkte - und Zentrenkonzept erfolgt ausschließlich durch ein Symbol. Eine flächenhafte 
Darstellung der zugehörigen Grundstücksflächen erfolgte nicht.  
Gleichwohl befinden sich im Geltungsber eich mehrere Unternehmen, die im Segment 
Baustoffhandel/Baumarkt am Markt aktiv sind. Die Sicherung der vorhandenen Betriebe 
zuzüglich Erweiterungsmöglichkeiten soll durch entsprechende Festsetzungen berücksichtigt 
werden.   
Die Entwicklung des Handelssegm entes mit baumarktspezifischen Artikeln soll 
planungsrechtlich gesichert werden. Hierfür werden sowohl im Flächennutzungsplan (23. 
Änderung des FNP) als auch im Bebauungsplan die Flächen als Sonderbaufläche bzw. –
gebiet für großflächigen Einzelhandel festgesetzt. Die zulässigen Sortimente orientieren sich 
an Sortimenten des Baufachhandels sowie an baumarktspezifischen Sortimenten. Da künftige 
Erweiterungen von Verkaufsflächen derzeit nicht bekannt sind soll der Nachweis der 
Einzelhandelsverträglichkeit in e inem ggf. später durchzuführenden 
Baugenehmigungsverfahren erfolgen.    
Sonstiger Einzelhandel wird mit Bezug auf das Märkte - und Zentrenkonzept im 
Geltungsbereich ausgeschlossen. 
  
Wasserschutzgebiet / Überschwemmungsgebiet der Hase 
Die Grenze des Wassers chutzgebietes (WSG) Düst rup - Hettlich (Zone III) durchschneidet 
einige Grundstücke im südlichen Abschnitt des Geltungsbereichs.  
Ein Teil dieser Fläche wiederum ist Bestandteil des förmlich festgesetzten 
Überschwemmungsgebietes der Hase. In durch Landesve rordnung festgesetzten 
Überschwemmungsgebieten darf grundsätzlich künftig nicht zusätzlich gebaut werden. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  7 
 
 
 
... 
Ausnahmen könnten nach Prüfung im Einzelfall erteilt werden, sofern die Eingriffe durch die 
Schaffung zusätzlicher Retentionsflächen auszugleichen wär en. Diese Möglichkeit besteht 
nach derzeitigem Kenntnisstand entlang der Hase jedoch nicht. Daher ist eine zusätzliche 
Bebauung der betreffenden Grundstücke derzeit nicht zulässig.  
Zurzeit werden beim Land Niedersachsen Voruntersuchungen zur Neuausweisun g des 
Überschwemmungsgebietes auf Grundlage aktualisierter Daten  durchgeführt. Das förmliche 
Verfahren zur Neuausweisung  ist noch nicht eingeleitet worden. Erste  (unverbindliche) 
Zwischenergebnisse der Voruntersuchungen legen nahe, dass sich die Grenze  des 
Überschwemmungsgebietes im Geltungsbereich des Bebauungsplanes möglicherweise 
zugunsten einer Bebaubarkeit der betreffenden Grundstücke ändern könnte. Verbindliche 
Aussagen hierzu können jedoch erst nach Abschluss des Neuausweisungsverfahrens 
getroffen werden. Um möglichen Änderungen diesbezüglich Rechnung tragen zu können soll 
in den Bebauungsplan eine Regelung aufgenommen werden, die eine Bebauung im 
(derzeitigen) Überschwemmungsgebiet ermöglicht, sofern dies auf Grundlage der 
Neuausweisung des Überschwemmungsgebietes künftig zulässig sein wird.    
 
Entwässerungsvorplanung 
Für die bisher nicht an die Entwässerung angebundenen künftigen Baugrundstücke zwischen 
Sandforter Straße und Heideweg wurde vom Büro M&P Geonova eine 
Entwässerungsvorplanung erarbeitet. Hierfür wurden im Vorfeld die Grundwasserflurabstände 
ermittelt sowie die Versickerungsfähigkeit der anstehenden Böden geprüft. 
Für die Grundstücke, die künftig von der Planstraße B aus erschlossen werden, bestehen gute 
Voraussetzungen für die Versickerung des Regenwassers auf den Baugrundstücken. Gleiches 
gilt für die Planstraße B selbst. Für diese wird zur Herstellung einer Versickerungsmulde im 
Seitenbereich eine ausreichend breite Verkehrsfläche festgesetzt.  
Im Umfeld der Planstraße A stellt sich die  Situation anders dar. Das Gelände fällt von der 
Sandforter Straße ab und steigt anschließend etwa ab Mitte der Planstraße A wieder an. 
Aufgrund der daraus resultierenden Höhenlage der künftigen Erschließungsstraße kann die 
Straße nicht in den höher gelege nen Regenwasserkanal der Sandforter Straße entwässert 
werden. Wegen der zudem in diesem Bereich geringen Flurabstände ist eine Versickerung 
des Regenwassers nicht möglich bzw. nicht zulässig.  
Aufgrund dieser Rahmenbedingungen erfolgt die Entwässerung der Planstraße A über eine im 
Seitenbereich anzuordnende offene Mulde und von dieser aus über einen zu erstellenden 
offenen Graben in den vorhandenen Graben entlang der Sandforter Straße. Eine Verrohrung 
des neuen Grabens im Plangebiet ist aufgrund der Wasserstände nicht möglich, da das für die 
Entwässerung erforderliche Gefälle ansonsten nicht gewährleistet werden kann.  
Die gewerbliche Baufläche westlich der Planstraße A (bestehender Gewerbebetrieb) soll 
ebenfalls über den zu erstellenden Graben entwässert we rden, da ein Anschluss an den 
Regenwasserkanal in der Sandforter Straße aus technischen Gründen nicht möglich ist. 
Die Baufläche östlich der Planstraße A (bestehender Gewerbebetrieb) kann über das 
beschriebene System nicht entwässert werden. Für dieses Gru ndstück ist die Rückhaltung 
des Regenwassers auf dem Grundstück nötig. Anschließend kann das Wasser gedrosselt an 
den neu zu erstellenden Regenwasserkanal eingeleitet werden. Dieser entwässert in den 
Kanal in der Sandforter Straße. Aufgrund der Höhenlage der vorhandenen Anschlüsse ist dies 
für dieses Grundstück möglich. 
Bei den neu entstehenden Grundstücken am Nordende der Planstraße A ist aufgrund der 
Höhenlage eine Versickerung des anfallenden Regenwassers auf den Grundstücken möglich. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  8 
 
 
 
... 
Landschaftsökologischer Fachbeitrag 
Für den Bebauungsplan wurde vom Büro BioConsult ein landschaftsökologischer Fachbeitrag 
erarbeitet (2012), in dem die Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft ermittelt 
wurde.  
Die Grundlage für die Ermittlung des Kompensationse rfordernisses bildet für die Bereiche 
ohne rechtskräftigen Bebauungsplan die Beurteilung der heute bereits gegebenen 
Bebaubarkeit nach § 34 BauGB. Diese wird zu den künftig geplanten Festsetzungen ins 
Verhältnis gesetzt. Die Differenz bildet die Grundlage für die Ermittlung des 
Kompensationserfordernisses. 
Als Grundlage für die Eingriffsbilanzierung erfolgte im September 2011 eine 
Biotoptypenkartierung (nach Drachenfels). 
Die Ermittlung des Kompensationserfordernisses erfolgte differenziert nach den einzeln en 
Eingreifern, so dass die ermittelte Kompensation durch entsprechende Festsetzungen 
konkreten Grundstücken bzw. Bauflächen zugeordnet werden können. Die erforderliche 
Kompensation soll aus Gründen der Praktikabilität aus dem Flächenpool der Stadt Osnabrü ck 
erfolgen. Weitere Ausführungen hierzu finden sich im Kap. D Umweltbericht. 
Für den Eingriff in die Waldfläche entsteht nach Waldrecht ein gesondertes 
Kompensationserfordernis. Die Kompensation soll im Plangebiet selbst durch Herausnahme 
der Waldfläche aus der forstwirtschaftlichen Nutzung erfolgen.  
 
Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde eine spezielle artenschutzrechtliche 
Prüfung nach Naturschutzrecht durchgeführt. Diese dient dazu, das Vorhandensein besonders 
geschützter Arten zu prüfen und ggf. Vermeidungsmaßnahmen zu erarbeiten, damit die 
jeweiligen lokalen Populationen der einzelnen Arten nicht in ihrem Bestand gefährdet werden.  
In diesen Zusammenhang erfolgte eine Erfassung der Avifauna ( Vögel). Untersucht wurde 
zudem das Vorkommen von Fledermäusen im Plangebiet. 
Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass bei Umsetzung der Planung keine 
erhebliche Verschlechterung des Erhaltungszustandes der örtlichen Populationen der 
betreffenden Arten zu erwarten ist. Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen werden in den 
Bebauungsplan entsprechende Hinweise aufgenommen. Genaue Informationen zur speziellen 
artenschutzrechtlichen Prüfung finden sich in Kap. D Umweltbericht.   
 
Bodenordnung 
In weiten Teilen  des Geltungsbereichs sind die Grundstücke klar definiert und weitgehend 
bebaut sowie auch sinnvoll nutzbar. Hier sind keine Maßnahmen zur Neuordnung von 
Grundstücken erforderlich. 
Wie bereits aus der Darstellung der Plankonzepte in Kap. 1.4.1. hervorgeht ist für den 
überplanten Blockinnenbereich zwischen Heideweg und Sandforter Straße eine Neuordnung 
der Grundstücke erforderlich. Das Ordnungserfordernis beschränkt sich dabei auf die 
Grundstücke im Umfeld der Planstraße A, da hier verschiedene Grundstücksei gentümer von 
der Planaufstellung betroffen sind und zur Umsetzung der Planung und Sicherstellung der 
öffentlichen Erschließung eine Neuordnung der Grundstücke zwingend notwendig ist.  
Zur Sicherstellung der Grundstücksneuordnung wird parallel zur Aufstellu ng des 
Bebauungsplans ein formales Umlegungsverfahren durchgeführt. Damit kann vermieden 
werden, dass Grundstücke durch die notwendigen öffentlichen Erschließungsanlagen zerteilt 
und verbleibende Flächen nicht mehr sinnvoll genutzt werden können. Im Rahmen  der 
Bodenordnung werden die Grundstücke auf Grundlage der Planung neu aufgeteilt und 
anschließend den einzelnen Eigentümern zugewiesen. Die für die öffentliche Erschließung 
erforderlichen Flächen werden in diesem Zusammenhang an die Stadt übertragen. 
Für die Grundstücke im Umfeld der Planstraße B ist bisher keine Bodenneuordnung 
vorgesehen. Die Grundstücke befinden sich im Eigentum verschiedener Mitglieder einer 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  9 
 
 
 
... 
Familie. In der bisherigen Abstimmung planerischer Inhalte mit der Stadt erfolgte von dort ein 
einheitliches Auftreten. Sofern es auch hier einer Neuordnung der Grundstückssituation bedarf 
kann ein Umlegungsverfahren parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes auch für diesen 
Teilbereich eingeleitet und durchgeführt werden. Die Notwendigkeit hierzu  ist derzeit nicht 
erkennbar. 
 
1.5. Planerfordernis und Planungsziele 
Erforderlichkeit der Planaufstellung 
Entlang der „Sandforter Straße“ sowie in den dahinter liegenden Grundstücksteilen sind 
Bereiche zu finden, die schon seit geraumer Zeit  einen städteb aulich unbefriedigenden 
Zustand mit erheblichen Mängeln aufweisen. Historisch gewachsen befinden sich hier o hne 
räumliche Trennung Wohnnutzungen neben Gewerbebetrieben. Die ungeschützte 
Nachbarschaft von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung entspricht nich t den heutigen 
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Im Innenbereich sollen zusätzliche 
Grundstücke künftig einer baulichen Nutzung zugeführt werden. Daher ist in diesen Bereichen 
eine städtebauliche Neuordnung mit dem Ziel der Beseitigun g vorhandener Missstände 
erforderlich. 
Das seinerzeit im Bebauungsplan Nr. 134 als Industriegebiet ausgewiesene Areal nördlich des 
Heideweges weist inzwischen den Charakter eines Gewerbegebietes auf. Klassische 
Industrienutzungen sind hier nicht mehr vorha nden. Auch vor dem Hintergrund der in der 
Nachbarschaft vorhandenen Wohnnutzungen ist eine planungsrechtliche Neuausrichtung des 
Gebietes erforderlich. 
Darüber hinaus sollen im Geltungsbereich die Vorgaben des Märkte - und Zentrenkonzeptes 
der Stadt Osnabrü ck umgesetzt werden. Dieses erfordert mit Ausnahme gesonderter 
Regelungen für den vorhandenen Bau - und Baufachmarkt den Ausschluss von Einzelhandel. 
Entsprechende Regelungen werden im Bebauungsplan getroffen. 
 
Planungsziele 
Zentrales Ziel der Bebauungsplan aufstellung ist die Umsetzung der Vorgaben des Märkte - 
und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung. 
Durch entsprechende Festsetzungen sollen unerwünschte Entwicklungen künftig vermieden 
werden.  
Zudem ist beabsichtigt, durch entsprechende Regelungen die Konsolidierung zwischenzeitlich 
eingetretener ungewünschter Entwicklungen, die dem Märkte - und Zentrenkonzept zuwider 
laufen, zu verhindern. Insofern ist es erklärtes Ziel, zentren - und nahversorgungsrelevanten 
Einzelhandel künftig auszuschließen. 
Die derzeit bestehende Gemengelage nördlich der Sandforter Straße soll  städtebaulich neu 
geordnet werden. Damit soll Planungssicherheit für die betreffenden Grundstückseigentümer 
geschaffen werden. 
Das Gebiet auf dem schmalen Streifen zwischen Bahnanlage und „Heideweg“ ist nahezu 
vollständig bebaut. Städtebauliches Ziel ist hier die bestandsorientierte Weiterentwicklung der 
allgemeinen gewerblichen Nutzung. 
Vorhandene Wald- und Gehölzstrukturen sollen weitgehend erhalten und na ch Möglichkeit 
naturschutzfachlich sinnvoll ergänzt bzw. aufgewertet werden. Eine Verbesserung der 
Anbindung des Kulturdenkmals „Teufelssteine“ wird angestrebt.  
 
B. Planinhalt 
1. Art der baulichen Nutzung 
Für die Bauflächen nördlich des Heideweges im östlichen Teil des Geltungsbereiches wird 
künftig Gewerbegebiet (GE 1)  festgesetzt. Das entspricht den dort bereits vorhandenen 
Nutzungen und der Tatsache, dass die Ansiedlung von Industrieunternehmen aufgrund der 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  10 
 
 
 
... 
bestehenden Nachbarschaft nicht mehr anzustreben is t. Einzelhandelsnutzungen werden auf 
Grundlage des Märkte - und Zentrenkonzeptes ausgeschlossen. Zudem sollen zur Wahrung 
des Gebietscharakters, vorwiegend jedoch zur Vermeidung von Konflikten mit der 
bestehenden Wohnnutzung, Tankstellen und Vergnügungsstät ten sowie Speditionen und 
Fuhrunternehmen ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für das Grundstück südlich des 
Heideweges (ehem. Röscherwerke).  
Das bereits bestehende Baufachzentrum nördlich des Heid eweges sowie die Flächen an der 
Südseite des Heideweges m it dem Baumarkt sowie die angrenzenden Flächen, auf denen 
bereits Baustoffe gehandelt bzw. diese gelagert werden, werden als Sondergebiet (SO) für 
großflächigen Einzelhandel mit der Zweckbestimmung „Baufachmärkte“ festgesetzt. Diese 
Festsetzungen tragen de n bestehenden Nutzungen Rechnung und berücksichtigen die 
Vorgaben des Märkte- und Zentrenkonzeptes. Zulässig ist dort der Groß- und Einzelhandel mit 
baumarkttypischen Sortimenten sowie mit Baustoffen und –materialien. Um den heutigen 
Ansprüchen an den Hand el gerecht zu werden, dürfen untergeordnet auch nahversorgungs - 
und zentrenrelevante Sortimente angeboten werden. Um sicherzustellen, dass dies nur 
untergeordnet erfolgt, darf die hierfür genutzte Verkaufsfläche maximal 10% der 
Gesamtverkaufsfläche betragen, maximal jedoch 250 m² nicht überschreiten. Die zulässigen 
Sortimente orientieren sich dabei an der sog. „Osnabrücker Liste“ des Märkte - und 
Zentrenkonzeptes. 
Der eigenständige Handel mit nahversorgungs - und zentrenrelevanten Sortimenten wird 
ansonsten ausgeschlossen. Die Versorgung mit entsprechenden Gütern soll gem. Märkte- und 
Zentrenkonzept in der Innenstadt bzw. in den Stadtteilzentren erfolgen. Dort können die 
Einrichtungen zur Versorgung mit Dingen des täglichen Bedarfs auf kurzen Wegen aus den 
umliegenden Wohnquartieren erreicht werden. Die Stadtteilzentren sollen langfristig gesichert 
und gestärkt werden, um die Nahversorgungsfunktion dort dauerhaft aufrecht erhalten zu 
können. Gerade im Kontext des demografischen Wandels ist eine Versorgung in un mittelbarer 
Nähe zu den Wohnquartieren angezeigt. Um dies zu gewährleisten, sollen in nicht integrierten 
Lagen außerhalb der im Märkte - und Zentrenkonzept definierten Bereiche keine 
Einzelhandelsnutzungen zugelassen werden, die dieser Zielsetzung entgegenwirken können.  
Die vorhandene Bebauung entlang der Sandforter Straße wird auf Grundlage der bereits 
vorhandenen Nutzungen als Mischgebiet (MI)  festgesetzt. Die Festsetzung entspricht den 
örtlichen Gegebenheiten und sichert die Nutzungen planungsrechtlich a b. Der vorhandene 
Gewerbebetrieb (Kfz -Reparatur), der dem Gebietscharakter eines Mischgebietes nicht 
entspricht, soll nach Möglichkeit langfristig verlagert werden. Ansonsten sind die 
Betriebsabläufe so zu organisieren, dass die Schutzansprüche der Nachbar schaft hinsichtlich 
des Betriebslärms gewahrt werden. Da dies aufgrund des geltenden Rechts bereits heute 
erforderlich ist erfolgt durch die Planaufstellung keine Schlechterstellung des vorhandenen 
Betriebs. 
Die von der „Sandforter Straße“ aus erschlossene n Flächen im rückwärtigen Bereich werden 
als Gewerbegebiet (GE 2) festgesetzt. Aufgrund der vorhandenen Nachbarschaft werden dort 
verkehrsintensive Nutzungen (Speditionen und Fuhrunternehmen) ausgeschlossen. Auf 
Grundlage der Vorgaben des Märkte - und Zentr enkonzeptes ist Einzelhandel im GE 2 
ebenfalls ausgeschlossen. 
Um dem angestrebten Gebietscharakter gerecht zu werden und mögliche Konflikte zwischen 
unterschiedlichen Nutzungen zu vermeiden werden im GE 1 und SO Wohnungen für 
Betriebsleiter, Betriebsinhaber sowie für Aufsichtspersonal ausgeschlossen. Die Festsetzung 
dient dazu, trotz der bereits bestehenden Einschränkungen zusätzliche Konflikte mit 
Wohnnutzungen auszuschließen, wie sie in der Vergangenheit in anderen Baugebieten 
aufgetreten sind. Zur Sicherung der Betriebsstätten ist vor dem Hintergrund der kommerziellen 
Wach- und Sicherheitsdienste die dauerhafte Anwesenheit von Personen auf den 
Grundstücken nicht zwingend erforderlich.  Im GE 2 sollen Wohnungen für Betriebsleiter und 
Aufsichtspersonal weit erhin zugelassen werden, da hier entsprechende Nutzungen bereits 
vorhanden sind. 
Im Gewerbegebiet GE 1 und GE 2 sowie im Mischgebiet MI werden Vergnügungsstätten 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  11 
 
 
 
... 
ausgeschlossen. Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes ist neben der Sicherung 
vorhandener Betriebe die Bereitstellung von Gewerbeflächen für produzierende Unternehmen 
und für Büronutzungen. Im Mischgebiet soll durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten 
den Anforderungen an eine angemessene Wohnnachbarschaft und die erforderliche 
Wohnruhe Rechnu ng getragen werden. Angestrebt wird zudem wird ein ansprechendes 
Erscheinungsbild entlang der Sandforter Straße. Durch den Ausschluss von 
Vergnügungsstätten soll zudem erreicht werden, dass der periphere Standort nicht durch 
städtebaulich unerwünschte Nutzungen negativ überprägt wird.  
Im GE 2 sowie im MI werden zudem Tankstellen ausgeschlossen. Damit soll der vorhandenen 
Wohnnachbarschaft Rechnung getragen werden. Tankstellen induzieren zusätzlichen Verkehr, 
der insbesondere im Bereich des GE 2 zu zusätzli chen Be lastungen der Anwohner führen 
könnte.  
 
2. Maß der baulichen Nutzung 
Grundflächenzahl (GRZ) 
Die Grundflächenzahl definiert den Grundstücksanteil, der dauerhaft versiegelt werden darf.  
Für die gewerblichen Bauflächen nördlich des Heideweges wird eine GRZ von 0,8 festgesetzt. 
Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass diese Flächen bereits nahezu vollständig 
versiegelt sind. Gleiches gilt für die Sondergebiets - und Gewerbefläche auf der Südseite der 
Sandforter Straße. 
Im Blockinnenbereich zwische n Heideweg und Sandforter Straße, in dem zusätzliche 
gewerbliche Bauflächen ausgewiesen werden sollen,  wird ebenfalls eine GRZ von 0,8 
festgesetzt. Damit soll erreicht werden, dass vor dem Hintergrund der erforderlichen 
Aufwendungen für die Erschließung eine angemessene bauliche Ausnutzung der betreffenden 
Grundstücke möglich ist.   
Für die Mischgebietsflächen wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Damit wird eine angemessene 
bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht, ohne eine zu hohe und aus städtebaulichen 
Gründen unerwünschte Verdichtung zu ermöglichen. Gleichzeitig können so Garten - und 
Freiflächen gesichert werden, die auch künftig nicht überbaut werden sollen. Dies entspricht 
der örtlichen Situation an der Nordseite der Sandforter Straße.  
 
Geschossflächenzahl (GFZ)/zulässige Gebäudehöhe 
Zur Höhenentwicklung werden aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen differenzierte 
Festsetzungen getroffen.  
Die Nordseite der Sandforter Straße (MI) ist nahezu vollständig bebaut. Die Festsetzung einer 
maximal zulä ssigen zweigeschossigen Bebauung orientiert sich daher am Bestand. Eine 
höhere Bebauung soll vor dem Hintergrund der umgebenden Strukturen nicht zugelassen 
werden.  
Für die vorhandene Bebauung am Südrand des Geltungsbereiches (Sandforter Stra ße 116, 
118 und 120) wird eine maximal drei geschossige Bebauung festgesetzt, da dort bereits ein 
dreigeschossiges Gebäude vorhanden ist und künftig keine Schlechterstellung erfolgen soll. 
Zur Regulierung der Höhenentwicklung wird hier eine maximal zulässige Gebäudehöhe 
festgesetzt, die sich am Bestand orientiert. Mit der Festsetzung soll eine weitere Erhöhung des 
Baukörpers vermieden werden. 
Die Festsetzung der GFZ orientiert sich an den zulässigen Vollgeschossen.  
Für die Gewerbe - und Sondergebietsflächen werden ausschl ießlich maximal zulässige 
Gebäudehöhen festgesetzt, da hier vorwiegend Gewerbehallen ohne differenzierte 
Geschosse zu erwarten sind. Mit einer Begrenzung der Gebäudehöhe soll vor allem im 
Bereich der GE - und SO -Gebiete einer Beeinträchtigung des Orts - und Landschaftsbildes 
durch überhöhte Baukörper entgegengewirkt und eine Anpassung einer Neubebauung an die 
vorhandenen städtebaulichen Strukturen gewährleistet werden. Die Gebäudehöhen der 
gewerblichen Bauten werden in südliche Richtung so gestaffelt, dass die niedrigeren Gebäude 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  12 
 
 
 
... 
den MI -Gebieten benachbart sind.  Hier  (GE 2) gilt eine Höhenbegrenzung von 10,00 m, 
während in den übrigen Bereichen des GE 1 und SO entlang des Heideweges Gebäude mit 
einer Höhe von max. 12,00 m errichtet werden dürfen. 
Um funktionsgerechte Betriebsabläufe zu ermöglichen, sind Ausnahmen von der festgesetzten 
Höhenbegrenzung der Gebäude für einzelne, betriebstechnisch erforderliche Anlagen  
zulässig, z.B. für  Be- und Entlüftungsanlagen oder Aufzugschächte. 
 
3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Die Baugrenzen orientieren sich weitgehend am Bestand. Es wird einerseits  der Bestand an 
Gebäuden gesichert, andererseits bestehen Möglichkeiten zur  Erweiterung und Entwicklung 
der einzelnen Nutzungen auf den Grundstücken.  
Einschränkungen gibt es lediglich im südwestlichen Teil des Geltungsbereiches, der im 
Überschwemmungsgebiet der Hase liegt. Hier ist eine zusätzliche Verringerung des 
Retentionsraumes für die Hase im Überschwemmungsfall nicht zulässig. Daher sind h ier 
zusätzliche Baumöglichkeiten derzeit ausgeschlossen. Der vorhandene Gebäudebestand wird 
durch Festlegung von Baugrenzen planungsrechtlich gesichert.  
Um künftigen Änderungen des Überschwemmungsgebietes Rechnung tragen zu können wird 
eine Festsetzung in  den Bebauungsplan aufgenommen, dass eine Bebauung zulässig ist, 
sofern die betreffenden Grundstücke nach Abschluss eines Neuausweisungsverfahrens des 
Überschwemmungsgebietes der Hase (derzeit in Vorbereitung) nicht mehr im 
Überschwemmungsgebiet liegen. Fü r diesen Fall werden im Bebauungsplan entsprechende 
Baufenster festgesetzt. 
Für die Gewerbeflächen im GE 2 werden soweit möglich zusammenhängende Baufenster 
festgesetzt, da dies eine größtmögliche Flexibilität hinsichtlich künftiger Nutzungen ermöglicht.  
Zur Waldfläche im Innenbereich halten die Baugrenzen im GE 2 einen Abstand von 
mindestens 10  m ein. In direkter Nachbarschaft zu den neu zu bildenden Baugrundstücken 
befinden sich keine Großbäume.  
Im GE 1 und SO  wird geschlossene Bauweise festgesetzt.  Damit kann den möglichen 
baulichen Anforderungen auf den dortigen großen Baugrundstücken angemessen Rechnung 
getragen werden. Gebäudelängen sind somit nicht begrenzt. Zudem ist eine Grenzbebauung 
möglich. In den MI - und GE 2- Gebieten südlich und südöstlich d er Waldfläche sind kleinere 
Gebäudestrukturen vorhanden bzw. geplant . Dem entsprechend wird dort offene Bauweise 
festgesetzt. 
 
4. Zeitlich befristete Festsetzungen im Überschwemmungsgebiet der Hase 
Für die Grundstücke im förmlich festgesetzten Überschwemmu ngsgebiet der Hase besteht 
derzeit Bauverbot für zusätzliche Neubauten. Sollte sich im Rahmen einer Neuausweisung die 
Abgrenzung des Überschwemmungsg ebietes ändern könnte dort ggf. künftig eine Bebauung 
zugelassen werden. Für diesen Fall werden für die bet reffenden Grundstücke bereits 
überbaubare Flächen im Bebauungsplan festgesetzt. Es wird durch eine textliche Festsetzung 
geregelt, dass die Grundstücke e rst bebaut werden dürfen, wenn das 
Überschwemmungsgebiet für diese Grundstücke aufgehoben ist . Bis zu d iesem Zeitpunkt 
(Inkrafttreten einer neuen Überschwemmungsgebietsverordnung für die Hase) besteht für die 
betreffenden Grundstücke Bauverbot.  Diese Festsetzung ermöglicht ggf. zu einem späteren 
Zeitpunkt die Erteilung von Baugenehmigungen, ohne den Bebauun gsplan nochmals ändern 
zu müssen. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  13 
 
 
 
... 
5. Verkehrserschließung 
Öffentliche Verkehrserschließung einschl. Fuß- und Radwegesystem 
Die Anbindung des Plangebietes an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz erfolgt über 
den Heideweg und die Sandforter Straße, die i n nördliche Richtung über die Mindener Straße 
an die Anschlussstelle Osnabrück  - Lüstringen und in südlicher Richtung über die Düstruper 
Straße an die Anschlussstelle Osnabrück – Fledder  der BAB 33 angebunden sind. 
Der Heideweg dient hauptsächlich der Ers chließung der GE  1- und SO-Gebiete. Die MI- und 
die GE 2- Gebiete werden von der Sandforter Straße aus erschlossen. 
Für die Erschließung der GE 2 - Gebiete sind neue Stichstraßen mit einer Breite von 12,50 m 
vorgesehen. Die Breite ist erforderlich, um einen einseitigen Gehweg unterzubringen und Lkw- 
Begegnungsverkehr zu ermöglichen. Zudem müssen in der Verkehrsfläche offene Mulden zur 
Regenwasserentwässerung untergebracht werden. 
 
Aufgrund der Eigentumsverhältnisse sowie abgegebener Stellungnahmen im Rahmen der 
Beteiligung wird die Planstraße A als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt, während die 
Planstraße B als private öffentliche Verkehrsfläche ausgebaut werden soll. Dies ermöglicht 
den Eigentümern eine Herstellung der Erschließung abhängig von der Verm arktung der 
Grundstücke und vermeidet Straßenausbaubeiträge, die ansonsten von der Stadt erhoben 
werden würden. 
 
Geh- und Fahrrechte 
Am Ende der Planstraße A wird ein Fahrrecht zugunsten der Eigentümer der angrenzenden 
Waldfläche festgesetzt. Das Fahrrecht  ist erforderlich, um die ansonsten künftig in Insellage 
befindliche Waldfläche dauerhaft erreichen zu können. Im Sinne eines sparsamen Umgangs 
mit den Grundstücksflächen kann die für das Fahrrecht erforderliche Fläche z.B. mit einer 
Grundstückszufahrt kombiniert werden.   
Auf dem Grundstück des ehemaligen Lüstringer Bahnhofs wird entlang der 
Grundstücksgrenze zur DB ein 5,00 m breites Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
festgesetzt. Damit soll sichergestellt werden, dass im Falle einer Reaktivierung des B ahnhofs 
die Erreichbarkeit der Bahnanlagen sichergestellt werden kann. Die Festsetzung wird zudem 
getroffen, um die betreffende Fläche zu gleichem Zwecke von Bebauung, was auch 
Nebenanlagen einschließt,  freizuhalten. 
 
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 
Das Plangebiet liegt zwischen den Bushaltestellen Düstrup im Süden und Gretescher Turm im 
Norden. Eine direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist derzeit 
noch nicht vorhanden. Im Bereich des Lüstringer Bahnhofs weist der Linienne tzplan der 
Stadtwerke einen Bedarfsausstieg aus. 
 
5. Ver- und Entsorgung 
Entwässerung/Regenwasser und Schmutzwasser 
Für die bereits erschlossenen Grundstücke bleiben Ver- und Entsorgung unverändert. 
Zur Entwässerung der neuen Bauflächen (GE 2) sind für die Sc hmutzwasserentwässerung 
neue Kanäle zu erstellen. Diese werden im öffentlichen Straßenraum verlegt. 
Die Regenwasserentwässerung der neuen Stichstraßen (Planstraßen A und B) erfolgt durch 
Versickerung in offenen Mulden in den öffentlichen Verkehrsflächen. 
Aufgrund der geringen Flurabstände wird festgesetzt, dass das auf dem Grundstück östlich 
der Planstraße A (bestehender Gewerbebetrieb) anfallende Regenwasser zunächst auf dem 
Grundstück zurückzuhalten ist. Anschließen d ist dieses gedrosselt in einen zu erst ellenden 
Regenwasserkanal zu entwässern.  
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  14 
 
 
 
... 
Das westlich der Planstraße A gelegene Grundstück (bestehender Gewerbebetrieb) 
entwässert gemeinsam mit der Straße in einem offenen Graben in Richtung 
Straßenseitengraben an der Sandforter Straße. Der Graben im Gel tungsbereich wird  hierfür 
als öffentliche Fläche (Graben) festgesetzt. 
 
Abfallentsorgung 
Die Abfallentsorgung erfolgt durch den Osnabrücker Service Betrieb (OSB) bzw. durch die 
ansässigen Gewerbebetriebe selbst. 
 
Gas-, Trinkwasser- und Elektroversorgung/Trafostation 
Die Versorgung der baulich neu erschlossenen Teile des Plangebietes wird von de r 
Stadtwerke Osnabrück AG gewährleistet.  Zusätzlich erforderliche Anlagen für neue 
Baugrundstücke sind im Rahmen der Erschließung herzustellen. 
 
6. Immissionsschutz 
Auf Grundlage der schalltechnischen Untersuchung vom Büro RP Schallschutz werden in den 
Bebauungsplan für die gewerblichen Bauflächen Lärmkontingente für den Tages - und 
Nachtzeitraum aufgenommen. Zusätzlich werden Richtungssektoren festgelegt, die, abhängig 
von der Abstrahlrichtung des Schalls, ein Zusatzkontingent ermöglichen. Damit soll unter 
Berücksichtigung bestehender Schutzansprüche ein Maximum an Flexibilität hinsichtlich der 
Lärmentwicklung auf den Gewerbegrundstücken ermöglicht werden, die ohnehin aufg rund der 
Vorprägung bereits eingeschränkt sind. 
Die Anpassungen der planungsrechtlichen Festsetzungen für das Grundstück des ehemaligen 
Lüstringer Bahnhofs haben keine Auswirkungen auf die schalltechnische Beurteilung, da 
dieser jeweils die gesamte Grundst ücksfläche zugrunde gelegt wird und nicht nur die 
überbaubaren Flächen. 
Zum Schutz vor Verkehrslärm werden entlang der Straßen Lärmpegelbereiche festgesetzt. 
Der Nachweis der Einhaltung der Anforderungen an den Lärmschutz ist einzelfallbezogen im 
Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. 
 
7. Altlasten 
Die bekannten Altlastenflächen sowie die –verdachtsflächen werden im Bebauungsplan 
zeichnerisch gekennzeichnet. Soweit sich die Flächen nicht bereits in der Sanierung befinden 
werden in den textlichen Festsetzungen Regelungen getroffen, wie im Rahmen konkreter 
Baugenehmigungsverfahren mit den Altlastenverdachtsflächen umzugehen ist. Im 
Wesentlichen handelt es sich dabei um Beprobungen, um den Schadstoffgehalt und die 
Zusammensetzung des Bodenmaterials zu ermitteln. A uf dieser Grundlage ist dann im 
Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden, wie mit belastetem Boden zu verfahren ist. 
 
8. Naturschutz und Landschaftspflege 
Die Ergebnisse der Eingriffsbilanzierung werden durch Festsetzungen im Bebauungsplan 
berücksichtigt. Für die einzelnen Grundstücke, für die durch eine künftig höhere 
Ausnutzbarkeit ein Kompensationserfordernis besteht, wird eine entsprechende 
Zuordnungsfestsetzung getroffen. Festgesetzt wird dafür die Höhe der erforderlichen 
Kompensation, die aus dem städtisc hen Flächenpool erfolgen soll. Die Zuordnung erfolgt 
differenziert nach den einzelnen Grundstückseigentümern.  
Wertvolle Gehölzstrukturen und erhaltenswerter Baumbestand werden im Bebauungsplan als 
zu erhalten festgesetzt.  
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  15 
 
 
 
... 
Die Kompensation für den Eingriff nach Waldrecht soll im Geltungsbereich erfolgen. Hierfür ist 
vorgesehen, die verbleibende Waldfläche daue rhaft aus der Waldnutzung zu nehmen. I m 
Bebauungsplan wird der verbleibende Wald  als Kompensationsfläche festgesetzt. Die 
Pflichten des Eigentümers zur Verkehrssicherungspflicht bleiben davon unberührt. 
 
 
Abb. Eingriffsbilanzierung nach Grundstückseigentümern 
 
9. Stellplatzbegrünung und Dachbegrünung  
Nach den Vorgaben in §1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die 
Belange des Umw eltschutzes zu berücksichtigen. Beeinträchtigungen sind nach Möglichkeit 
zu vermeiden bzw. zu minimieren.  Vor diesem Hintergrund werden im Bebauungsplan 
Festsetzungen zur Minimierung der Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft getroffen. 
Neben den ökol ogischen Aspekten können entsprechende Festsetzungen zudem eine 
optische Aufwertung im Plangebiet bewirken und damit zusätzlich eine gestalterische Wirkung 
entfalten.  
Das Plangebiet liegt gemäß stadtklimatologischer Untersuchung Osnabrück (1998) im 
Randbereich einer für die Innenstadt bedeutsamen Klimaschutzfläche und Frischluftschneise. 
Trotz Aufstellung des Bebauungsplanes mit zusätzlichen Baumöglichkeiten soll die 
Klimaschutzfläche möglichst wenig beeinträchtigt werden. Im Bebauungsplan werden daher 
Festsetzungen getroffen, die diesem Ziel dienen.   
Für flach geneigte Dächer mit mehr als 200 m² Fläche wird eine flächendeckende 
Dachbegrünung festgesetzt.  Diese soll die Aufheizung der Flächen insbesondere in den 
Sommermonaten reduzieren und kann zudem Rege nwasser zwischenspeichern, was 
insbesondere bei Starkregenereignissen zur Minimierung von Abflußspitzen und damit zur 
Entlastung der Vorflut beitragen kann. Der aktuelle Stand der Technik lässt entsprechende 
Dachkonstruktionen auch ohne unzumutbaren Mehrau fwand für d ie Bauherren zu. Alternativ 
zur Dachbegrünung kann die Dachfläche auch für die Nutzung von Solarenergie verwendet 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  16 
 
 
 
... 
werden. In diesem Fall kann die Fläche zur Dachbegrünung um die Fläche für die 
Solaranlagen reduziert werden.  
Mit dieser Regelung soll den Anforderungen an eine zeitgemäße Energieerzeugung Rechnung 
getragen werden. Zudem können so die rechtlichen Anforderungen an die Energiebilanz von 
Gebäuden erfüllt werden.  
Auch g roße, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu 
flächendeckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders in den 
Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebungsluft. Die Abstrahlung 
der aufgenomm enen Wärme erfolgt besonders in den kühleren Abend - und Nachtstunden, 
wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen soll. Mit der Begrünung durch 
standortgerechte Bäume (s. Pflanzliste B) wird die Beschattung der versiegelten Flächen 
verbessert, was zu einer deutl ichen Verringerung des Aufheizeffekts führt. Durch diese 
Maßnahme wird ein Beitrag zur Ve rringerung der Überhitzung des Stadtklimas im Sommer 
sowie durch die Filterung von Luf tschadstoffen und groben Staubpartikeln aus der Luft zur 
Verbesserung der Luftqualität geleistet. 
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte mittel- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen 
und Verkehrsflächen - 
  
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wuchshöhe 
max. Höhe Breite 
Bäume 
Spitzahorn Acer platanoides  
(grünlaubige Arten und Sorten) 20-30 m 15-22 m 
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m 
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m 
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m 
Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m 
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m 
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m 
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m 
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m 
Winterlinde Tilia codata 18-20 (30) m 12-15 (20) m 
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m 
Hollländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m 
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m 
 
 
10. Nachrichtliche Übernahmen 
Boden- und Baudenkmale 
Innerhalb des Plangebietes sind keine Baudenkmale vorhanden.  Sollten jedoch bei den 
geplanten Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche Bodenfunde gemacht werden, 
müssen sie der Denkmalbehörde der Stadt und des Landkreises Osnabrück unverzüglich 
gemeldet werden. Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  17 
 
 
 
... 
Wasserrechtliche Vorgaben 
Die Südspitze des Plangebietes liegt innerhalb des Überschwemmungsgebietes der Haseaue. 
Grundsätzlich sind in diesem Bereich keine neuen baulichen Anla gen zulässig. Die innerhalb 
des Überschwemmungsgebietes vorhandenen Gebäude genießen Bestandsschutz.  
Die Errichtung und Erweiterung von baulichen Anlagen in diesem Bereich bedürfen 
entsprechend dem Gesetz zur Verbesserung des Hochwasserschutzes vom 03.05. 2005 und 
den landesrechtlichen Vorschriften der Genehmigung durch die zuständige Behörde und sind 
an gesetzlich bestimmte Voraussetzungen gebunden. 
 
11. Flächenbilanz 
 
Fläche des Plangebiets (Bruttobauland)   12,5 ha 
Nettobauland         10,1 ha 
davon: 
    MI – Gebiet      1,54 ha  
   GE – Gebiet       5,3  ha  
   SO – Gebiet       3,26 ha  
 
Öffentliche Verkehrsflächen       1,14 ha 
Waldfläche       0,86 ha 
Private Grünflächen       0,32 ha 
 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  18 
 
 
 
... 
D. Umweltbericht 
 
1. Einleitung 
1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Stadtteil Voxtrup wird im Norden von der 
Bahnstrecke Osnabrück -Hannover, im Südosten von der Sandforter Straße und im Westen 
von dem Kulturdenkmal „Teufelssteine“ sowie einer Klei ngartenanlage begrenzt. Auf einer 
Fläche von ca. 12,5 ha sollen hier v.a die pl anungsrechtlichen Voraussetzungen für die 
städtebauliche Neuordnung der derzeitig bestehenden Gemeng elage geschaffen werden, um 
das Plangebiet letztendlich nachhaltig entwickeln zu können. 
Hinsichtlich weiterer Angaben zum Standort  sowie der Art des Vorhabens und g eplanter 
Festsetzungen wird auf die vorangegangenen Kapitel der Begründung verwiesen. 
 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Die nutzungsspezifische Differenzierung des Planbereichs ist dem Kapitel 3.10. zu entnehmen 
Der auf Grund der B -Planaufstellung verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 
5,55 ha. Planungsrechtlich können insgesamt ca. 1,22 ha an Fläche dauerhaft neu ve rsiegelt 
werden (vgl. Kap. D.2.1.4). 
 
1.2 Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen s owie ihre 
Berücksichtigung 
 
FACHGESETZE 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs ( BauGB) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl.  I S. 2414, zuletzt geändert am 22.07.2011 
(BGBl. I S. 1509)), die Baunutzungsverordnung (Bau NVO) und die Planzeichenverordnung 
(PlanZV), jeweils in der zurzeit gültigen Fassung, zu Grunde. 
Im Bebauungsplanverfahren greift die Eingriffsregelung des § 1a Ab s. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 
bis 18 Bundesnaturschutzgesetz ( BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) - in der 
zurzeit gültigen Fassung  - auf die im Rahmen der B ebauungsplanaufstellung im Zuge der 
Umweltprüfung mit dem “Landschaftsökol ogischen Fachbeitrag zum Bebauungsplan Nr. 551 
“Teufelsheide““ eingegangen worden ist (BIO-CONSULT 2012). 
 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über 
besonders geschützte Arten, zu denen u. a. alle europäischen wild lebenden Vogelarten sowie 
alle Fledermausarten gehören. 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgese tzes 
(BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung.  
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkenden sowie die von ihm ggf. au sgehenden 
Immissionen bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), die 
Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 (Schallschutz 
im Städtebau) zu berücksichtigen.  
 
Fachplanungen 
Im wirksamen Flächennutzungspla n der Stadt Osnabrück (FNP) wird das Plangebiet 
überwiegend als gewerbliche Baufläche dargestellt. Weitere Einzelheiten bzw. 
Differenzierungen  sind dem Kapitel A 1.3. zu entnehmen. 
Der im Rahmen der Neuaufstellung des FNP 2001 erstellte landschaftsplaneri sche 
Fachbeitrag weist d ie Waldflächen im Geltungsbereich als bedeutende Begleitfl äche einer 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  19 
 
 
 
... 
Grünverbindung - der südlich angrenzenden Haseaue als einem der stadtgliedernden "Grünen 
Finger" – aus. 
 
Die von der Aufstellung betroffene Fläche ist auch schon i m Landschaftsrahme nplan (LRP), 
also dem Fachplan NATURSCHUTZ der Stadt , erfasst worden.  Der Waldbereich östlich der 
Straße "Teufelsheide" wird als wichtiger Bereich für Arten und Lebensgemeinschaften  
dargestellt. Es handelt sich um “ Restbestände“ innerhalb gewerblicher Bebauung, bestehend 
aus feuchtem Stieleichen-Birkenwald sowie teilweise Kiefernwald auf dünenähnlichen 
Standorten. Bezogen auf das Landschaftsbild wird dieser Bereich als wertvoll (Wertstufe 2 für 
den Siedlungsbereich) mit prägenden naturnahe n Elementen, jedoch geringer eigenstä ndiger 
Größe (> 10 ha) eingestuft. 
Die südlich angrenzende Haseaue - als Teil von Natur und Landschaft, der die Vorausse tzung 
als Naturschutzgebiet erfüllt -  wird im LRP als wertvoller Bereich mit naturraumtyp ischen 
Landschaftsformen und Nutzungsmustern und hohem Anteil an naturnahen Nutzu ngen 
(Wertstufe1) abgebildet. 
Inwieweit das Vorhaben den in den Fachgesetzen und –planungen formulierten Zielsetzungen 
gerecht wird, ist den Kapiteln zu den einzelnen Schutzgütern zu entnehmen. 
 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird nachfolgend auf die jeweiligen Schutzgüter 
bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit geg enüber der Neupl anung herauszustellen und 
Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu 
können. A nschließend wird - vor dem Hintergrund der für notwendig erachteten 
Fachgutachten - die mit der Durchführung der Planung ve rbundene Veränderung des 
Umweltzustandes d okumentiert und bewertet. Die mit der Neuplanung einhergehenden 
Auswirkungen auf die Umweltgüter werden herausgestellt, um anschließend Maßnahmen zur 
Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich erheblicher negativer  Auswirkungen ableiten 
zu können. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der 
Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
 
 Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Menschen sind im Zusammenhang mit  der Planung v.a. Auswirkungen 
bezogen auf die Erholungsfunktion (Lärm, Landschaftsbild, Barrierewirkung) sowie ggf. 
auftretende Lärmemissionen zu betrachten. Das Erholungspotenzial der Landschaft außerhalb 
der im Zusammenhang bebauten Siedlungsbereiche is t naturgemäß eng verbunden mit der 
Qualität des Landschaftsbildes. Bebauung verändert in aller Regel  die Qualität des 
Landschaftserlebens gegenüber der Wahrnehmung relativ offener landwirtschaftlicher 
Nutzflächen. Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes s tehen also über den Aspekt der 
Erholungseignung in enger Wechselwirkung mit dem Schutzgut Mensch. 
Infolge der Ausweisung weiterer Gewerbeflächen  sowie den damit verbund enen 
Verkehrsaufkommen ist mit einer Zunahme der Immissionsbela stung zu rechnen, ohne da ss 
davon auszugehen ist, dass , auch im Hinblick auf die Umweltzone, lufthygienisch 
maßgebende Grenzwerte erreicht oder  überschritten werden.  Von den durch die Bebauung 
ausgehenden Wirkungen ist die benachbarte bestehende Bebauung unmittelbar betroffen. 
 
Bewertung 
Die Bedeutung von Teilflächen des Plangebietes für die landschaftsgebundene 
Erholungsnutzung ist in den o.g. Fachplanungen dokumentiert. Vor dem Hinte rgrund der 
baulichen Vorbelastung des Areals ist von erheblichen zusätzlichen Beeinträchtigungen des 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  20 
 
 
 
... 
Erholungspotenzials des von der Planung betroffenen Lan dschaftsraumes nicht auszugehen.  
Die in der Nachbarschaft neuer Baufelder liegenden Wohngebäude und Gewerbebetriebe  
werden in der Bauphase zeitlich befristet baubedingten Lärm- und ggf. auch Staubemissionen 
ausgesetzt sein. 
Um den Schutz der Wohnnutzung h insichtlich gewerbliche bedingter Lärmbelastungen 
gewährleisten zu können, ist  eine schalltechnische Untersuchung erarbeitet worden (vgl. 
Kapitel A 1.4.). Die diesbezüglich auf Teilflächen notwendigen Einschränkungen werden durch 
die Zuteilung von Lärmkontingenten planerisch bewältigt. 
In der Zusammenschau wird von keinen erheblichen Beeinträchtigungen bezogen auf das 
Schutzgut Mensch ausgegangen. 
 
Schutzgut Arten/Lebensgemeinschaften 
Gemäß Bundesnatu rschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des 
Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. 
Von daher sind die Auswirkungen einer B -Planaufstellung u.a. auf Tiere und Pflanzen sowie 
die biologische Vielfalt zu berücksichtigen. 
Das Plangebiet ist Teil eines Landschaftsraumes, der für das Stadtgebiet Osnabrück teilwe ise 
durchaus noch eine Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des Landschaftsbi ldes 
aufweist. Im Amphibienkataster der Stadt Os nabrück (1997) sind die Waldflächen inne rhalb 
des Plangebietes als potentieller Landlebensraum für Amphibien dargestellt.  Kleingewässer 
sind im Bebauungsplangebiet selbst nicht vorhanden, allerdings befinden sich westlich des 
Plangebietes im Bereich der Teufe lssteine mehrere Amph ibienlaichgewässer. Im 
Brutvogelkataster der Stadt sind zahlreiche Vogelarten punktgenau kartiert.  
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung von Freiflächen in der freien Landschaft – 
v.a. im Nahbereich älterer Gehölz und Waldbest ände - negative Auswirkungen auf die 
Artengruppe der Fledermäuse haben kann, ist im Rahmen der Umweltprüfung ein 
entsprechendes Gutachten erstellt worden. Im Ergebnis ist primär festzuhalten, dass v.a. dem 
Areal im Umfeld der gegenwärtigen Bauruine für  mehrere der insgesamt sieben  
nachgewiesenen streng geschützten Flede rmausarten eine hohe Bedeutung als Jagdrevier 
zuzuweisen ist. 
Als wesentliches Ergebnis der avifaunistischen Beurteilung bleibt festzuhalten, dass das 
Plangebiet ungeachtet der teilweise natu rnahen Ausstattung bzw. des prägenden 
Waldbestandes für die Artengruppe der Vögel  eine nur allgemeine B edeutung aufweist – 
gefährdete und hoch spezialisierte Arten wurden nicht kartiert. Bei Realisierung der Bebauung 
ist daher allenfalls mit einer Verschiebung im Artenspektrum zu rechnen.  
Im Westen des geplanten Geltungsbereichs befindet sich das Natur - und Kultu rdenkmal 
"Teufelssteine", ein Großsteingrab mit umgebendem Kiefernbestand auf nährstoffarmem 
Standort (ND -OS-S 28); weitere geschützten Teile von Natur und Landschaft sind nicht 
bekannt. 
Insgesamt wir d davon ausgegangen, dass durch die Planung keine artenschut zrechtlichen 
Verbotstatbestände (§ 42 (1) Nr. 2 BNatSchG) erfüllt werden . FFH- und Vogelschutzgebiete 
werden von der Planung nicht berührt. 
 
Bewertung 
Dem Aufstellungsbereich ist in Teilen eine hohe Wertigkeit hinsichtlich des Natu rhaushaltes 
zuzuweisen. Entsprechend der im Bebauungsplanentwurf festg esetzten Flächenaufteilungen 
kommt es zum einem Verlust von 0,95 ha ökologisch bedeutsamer Biotopstrukturen. Bei den 
in Anspruch genommenen Flächen handelt es sich im W esentlichen um Biotopstrukturen der 
Wertstufe IV 1 (Eichenmischwald, sonstiges mesophiles Grünland, halbruderale Gras - und 
                                                 
1 Wertstufe IV (besondere bis allgemeine Bedeutung) auf der Skala von I  (geringe Bedeutung) über 
Wertstufe II (allgemeine bis gerin ge Bedeutung) und III (allgemeine Bedeutung) bis V  (besondere 
Bedeutung). 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  21 
 
 
 
... 
Staudenfluren) sowie um Birken - und Zitterpappel -Pionierwald un d Brombeergebüsche der 
Wertstufe III. Das nachweisliche Vorkommen gefährdeter Tierarten – hier Fledermäuse – führt 
vor dem Hintergrund des anzuwendenden Bilanzierungsmodells für die Eingriffsreg elung zu 
einer teilweise deutlich höheren Gesam tbewertung als sie sich aus der Naturnähe des 
Biotoptyps allein ableiten ließe.  
Aufgrund der dauerhaften Überbauung und Versiegelung werden die Beeinträcht igungen für 
das Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften als erheblich eingestuft.  
 
Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von Flächen in der freien Landschaft, kann es je nach Lage und 
Topographie zu Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den ve rkehrsbedingten 
Emissionen ist vor allem die Bedeutung der überplanten Flächen als 
Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frischluftleitbahn zu betrachten. 
Bereits im Rahmen der “Stadtklimatischen Untersuchung Osnabrück“ (1998) ist dargestellt, 
dass der Aufstellungsbereich im Randbereich einer für die Stadt Osnabrück sehr bedeutenden 
Klimaschutzfläche liegt. Da di e Frischluftversorgung der Innenstadt bereits durch die künftige 
Güterbahnhofbebauung reduziert werden wird, ist es von großer Relevanz, die vo rgelagerten 
Flächen der Frischluftleitbahnen nicht durch Barrieren zu stören und/oder durch Bebauung die 
Frischluftproduktion zu mindern. Der diesbezüglich interessante zentrale Waldbestand im 
Westen des Plangebietes hat zwar eine positive Wirkung auf die lokale Lufthygiene, besitzt 
jedoch aufgrund der geringen Größe keine besondere klimatische Bedeutung. 
 
Bewertung 
Art und Ausmaß der Überplanung von Freiflächen im Aufstellungsbereich lassen nicht den 
Schluss zu, dass die benachbarten Klimaschutzflächen und damit die Frischluftversorgung der 
Innenstadt negativ beeinflusst werden könnten. Von d aher ist bezogen auf das Schutzgut 
Klima/Luft von keinen Beeinträchtigungen auszugehen. 
 
Schutzgut Boden 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Auf den Wald- und 
sonstigen Freiflächen ist eine Durchlässigkeit hinsichtlich der anfallenden 
Niederschlagswässer nach wie vor g ewährleistet. Gegenüber Versiegelung durch Bebauung 
und der damit verbundenen Reduzierung der Ober flächenversickerung besteht hier demnach 
eine hohe Empfindlichkeit.  
Im Aufstellungsbereich befinden sich eine Altablagerung, mehrere festges tellte Altlasten auf 
gewerblich genutzten Flächen, sowie eine Reihe von Verdachtsfl ächen, hinsichtlich derer 
bereits Untersuchungen vorliegen (vgl. Kap. 1.4.3). 
Den überplanten Böden wird gutachterlich eine geringe bis mittlere ökologische Wertigkeit 
zugewiesen. 
 
Bewertung 
Die auf Grund der aktuellen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung der 
anstehenden Böden ist als Vorbelastung zu beurteilen. Die Festsetzungen des 
Bebauungsplanes ermöglichen eine Überbauung und Neuversiegelung von Böden einer 
geringen bis mittleren ök ologischen Wertigkeit in einer Größenordnung von ca. 1,22 ha . 
Zusätzlich ist von weiteren Belastungen unversiegelt bleibender Böden während des 
Baubetriebes (Verdichtung, Umlagerung etc.) auszugehen. 
Vor diesem Hintergrund müssen die B eeinträchtigungen des Schutzgutes Boden als erhe blich 
eingestuft werden. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  22 
 
 
 
... 
Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu 
unterscheiden. Hinsichtlich der Grundwassersituation ist vor dem Hintergrund der  aktuellen 
Nutzung von einer beeinträchtigenden Vorbelastung auszugehen. Die mit den geplanten 
Umnutzungen ggf. einhergehenden Versiegelungen können kleinräumig zu einer Erhöhung 
des Oberflächenabflusses und damit auch zu einer Verminderung der 
Grundwasserneubildung führen. Oberflächengewässer finden sich im direkten Plangebiet 
nicht.  
Das Entwässerungskonzept sieht vor, dass das anfallende Niederschlagswasser teilweise auf 
den Grundstücken selbst  bzw. in  Mulden im Straßenseitenraum über belebte Bodenzone 
versickert wird. Auf einzelnen Grundstücken erfordert die Topographie zudem die Rückhaltung 
und gedrosselte Abgabe des Niederschlagswassers an die Regenwasserkanalisation (vgl. 
Kap. 1.4.6). 
 
Bewertung 
Die Freiflächen erreichen hinsichtlich des Schutzgutes ( Grund)Wasser eine nur mittlere 
Wertigkeit. Das Überschwemmungsgebiet der Hase sowie die Zone III des 
Wasserschutzgebietes Düstrup -Hettich werden nur in der südlichen Spitze des 
Aufstellungsbereichs tangiert. Hier sind keine neuen Baurechte festgesetzt (vgl. Kap. 1.4.5). 
Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung des o.g. Entwässerungskonzeptes wird 
von keinen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Wasser ausgegangen. 
 
Schutzgut Landschaftsbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso  wertvoller, je mehr es der naturraumtypischen 
Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als 
verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Elemente als um so 
erhaltenswerter einzustufen.  
Hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbild sind im Plangebiet noch vorhandene prägende 
Gehölzstrukturen und Einzelbäume zu beachten. 
 
Bewertung 
Mit Realisierung des  Vorhabens wird es im waldrandnahen Bereich zur Beeinträchtigung von 
Flächen kommen, die als Übergangszone zu den Waldflächen grundsätzlich eine besondere 
Bedeutung für das Landschaftsbild haben können. Die vorhandenen prägenden 
Gehölzbestände bzw. der Waldbestand bleiben zum überwiegenden Teil erhalten. 
Auf Grund der relativen Isolation der betroffenen Flächen und vor dem Hintergrund der b ereits 
bestehenden Baukörper im Plangebiet wird von nennenswerten zusätzlichen 
Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes nicht auszugehen sein. 
 
Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sons tige Sachgüter“ werden v.a. Güter umschrieben, die 
etwa als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von 
gesellschaftlicher Bedeutung darstellen. Dies können aber auch Landwehren, Wallhecken, 
Wölbäcker, Plaggenesche sowie tradit ionelle Sicht - und Wegebeziehungen sein. Sonstige 
Sachgüter können auch in Form von Einrichtungen für den Gemeinbedarf oder der 
öffentlichen Infrastruktur für Ver - und Entsorgung etc. von dem jeweiligen Vorhaben betroffen 
sein. 
 
Bewertung 
Die Beeinträchtig ung von Kultur - und Sachgütern ist nicht erkennbar. Das im Westen 
gelegene Kulturdenkmal “Teufelssteine“ befindet sich außerhalb des Plangebietes. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  23 
 
 
 
... 
 
2.2. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich 
gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den 
Schutzgütern sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe 
Wirkungszusammenhänge zu betrachten. Insgesamt steht also hinter den bet rachteten 
Teilsegmenten des Natu rhaushaltes – den Schutzgütern – ein stark vernetztes komplexes 
Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Die Überbauung der Böden im Plangebiet unterbindet bzw. beeinträchtigt ihre 
Lebensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzena rten (auch Nutzpflanzen), ihre  
Funktion als Filter -, Puffer - und Transformatorsystem für die Grundwa sserneubildung und  
–reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe und Niederschlagswässer. Mit der 
geplanten Versiegelung werden grundsätzlich der Ober flächenabfluss, die 
Grundwasserneubildungsrate sowie die lokalklimatische Situation im Betrachtungsraum 
verändert. Darüber hi naus ist ein erheblicher Verlust maßgeblicher Teillebensräume für zum 
Teil gefährdete Tierarten zu konstatieren. Die Beeinträchtigu ng des Landschaftsbildes durch 
Bebauung ve rbliebener siedlungsnaher Freiflächen wirkt sich auf das Naturerleben bzw. die 
Erholungsfunktion aus – es ist also auch von negativen Effekten bezogen auf das Schutzgut 
Mensch auszugehen, die sich allerdings in diesem Fall als vernachlässigbar darstellen. 
 
2.3. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Bei der geplanten Bebauung handelt es sich um die städtebaulich Neustrukturierung einer von 
gewerblicher Nutzung geprägten Gemengelage  mit der zugehörigen Erschließung. Die 
Umweltauswirkungen liegen zunächst in dem Verlust von Böden mit einer z. T. mittleren 
ökologischen Funktionsvielfalt. Auch wenn die Biotoptypenausstattung in Teilbereichen eine 
zunächst nur geringe N aturnähe auf weist, dokumentiert das Vorkommen streng gesch ützter 
Arten (Fledermäuse) das nach wie vor hohe ökologische Potenzial der überplanten Flächen  
als (Teil)Lebensraum . Von daher ist, auch bezogen auf das Schutzgut Arten und 
Lebensgemeinschaften, von erheblichen Beeinträchtigungen im Zuge der B -Planaufstellung 
auszugehen. 
 
Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind im Folge nden 
tabellarisch zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit beurteilt. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  24 
 
 
 
... 
Tab. 1: Umweltauswirkungen der B-Planaufstellung 
 
 
Schutzgut 
 
 
Beeinträchtigungsgrad 
MENSCH o 
ARTEN UND 
LEBENSGEMEINSCHAFTEN - - 
BODEN - - 
WASSER o 
KLIMA/LUFT o 
LANDSCHAFTSBILD o 
KULTUR-/ 
SACHGÜTER 
o 
 
 + = positive Auswirkungen 
 o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen 
 - = geringe Beeinträchtigungen 
 - - = erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen 
 
 
2.4 Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes 
 
2.4.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
 
Mit der Planung sind die in Kapitel D.2.1 beschriebenen, bezogen auf die eingriffsrelevanten 
Schutzgüter2 Arten und Lebensgemeinschaften sowie Boden als erheblich eingestuften 
Beeinträchtigungen verbunden. Auf  Grund der im Rahmen der Realisierung vorgesehenen 
Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichsmaßnahmen kann die Beei nträchtigung der 
Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes als ko mpensiert gelten 
(vgl. Kap. D.3.). Insgesamt si nd daher mit der Aufstellung des Bebauungsplans  keine 
dauerhaften Funktions- und Wertverluste im “Landschaftsraum“ verbunden. 
 
 
2.4.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
 
Ohne die geplante stadtplanerische Neuordnung und Ausweisung weiterer Baufenster  würde 
der betroffene Landschaftsraum seine bisherige Charakteristik  beibehalten. Die b etroffenen 
Böden könnten weiterhin ihrer ökologischen Funktionsvielfalt (v.a. Lebensraum -, Puffer- und 
                                                 
2 Das Schutzgut Mensch findet im Rahmen der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung keine 
Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein Gegenstand d er 
Umweltprüfung. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  25 
 
 
 
... 
Filterfunktion) gerecht werden; das Wasserregime bliebe unverändert; negative Auswirku ngen 
auf die vorkommenden Tierarten und Pflanzengemeinschaften wären nicht zu befürchten. 
 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zur Kompensation erheblicher 
nachteiliger Umweltauswirkungen 
 
Mit Blick auf Vermeidungs -, Verminderungs - sowie Ausgleichsmaßnahmen ist zwischen 
Festsetzungen im Geltungsbereich des B-Planes und Maßnahmen auf Flächen, die außerhalb 
dieses Geltungsbereiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB 
auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer 
umfassenderen Kompensation (Kompensationsmaßnahmen) zu verstehen. 
 
3.1 Festsetzungen im Bebauungsplan 
Der Bebauungsplan sieht Festsetzungen hinsichtlich der Kompensation erheblicher 
Beeinträchtigungen im Plangebiet selbst nicht vor. 
Gemäß der ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung regeln entsprechende textliche  
Festsetzungen die Begrünung geeigneter Dächer und das Pflanzen großkroniger Laubbä ume 
auf Parkplätzen. Diese Maßnahmen dienen der Verminderung stadtklimatologischer 
Beeinträchtigungen, die aus Versiegelungen resultieren. 
 
3.2 Festsetzungen außerhalb des Bebauungsplanes 
Wie bereits in Kap. 2.1.4 dargelegt, führt die Ausweisung der neuen Baufenster zu einer 
möglichen Neuversiegelung von Böden mittlerer Wertigkeit in einer Größenordnung von ca. 
1,22 ha. Die als Ausgleichsmaßnahme aus fachlicher Sicht gemäß Bi lanzierungsmodell 
vorrangig ins Auge zu fassende Entsiegelung einer Fläche von  0,61 ha ist nicht realisie rbar. 
Von daher ist als Kompensationsmaßnahme die Entwicklung naturnaher Biotoptypen auf 
entsprechend großen Flächen  nachzuweisen. Aus der Beeinträchti gung des Schutzgutes 
Arten und Lebensgemeinschaften ergibt sich ein weiteres Kompensationserfordernis von ca. 
1,78 ha. Insgesamt ist demnach extern der Nachweis von Flächen in einer Größenordnung 
von 2,39 ha zu erbringen, auf denen durch geeignete Maßnahme n eine Aufwertung um eine 
Wertstufe erreicht werd en kann. Dieses Erfordernis wird durch eine entsprechende Ablösung 
aus dem städtischen “Flächenpool Pye“ erbracht. 
Die Abgeltung des ausstehenden Ausgleicherfordernisses aus dem Waldrecht in einer 
Größenordnung von ca. 2.170 m 2 kann durch die Neubegründung von Wald (Verhältnis 1:1) 
oder aber durch die Einstellung jeglicher Nutzung innerhalb des verbliebenen Waldbestandes 
erreicht werden. 
 
3.3 In Betracht kommende Planungsvarianten 
Hinsichtlich diskutierter Planvarianten wird auf das Kapitel A 1.4. verwiesen. 
 
4. Zusätzliche Angaben 
 
4.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
Im Rahmen des landschafts ökologischen Fachbeitrages ( BIO-CONSULT 2012) ist eine 
Biotoptypenkartierung nach dem Kartierschlüssel der B iotoptypen in Niedersachsen  
(DRACHENFELS 2004) durchgeführt worden. Hinsichtlich der Ermittlung des 
Kompensationsbedarfs wurde auf die Naturschutzfachlichen Hinweise zur Anwendung der 
Eingriffsregelung in der Bauleitplanung  der NLÖ ( NIEDERSÄCHSISCHE LANDESANSTALT FÜR 
ÖKOLOGIE 1994) jetzt NLWKN (NIEDERSÄCHSISCHER LANDESBETRIEB FÜR WASSERWIRTSCHAFT, 
KÜSTEN- UND NATURSCHUTZ) – mit den aktualisierten Rahmenbedingungen (NLWKN 2006) 
zurückgegriffen. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  26 
 
 
 
... 
Bezüglich der Bewertung der Bedeutung des Plangebietes für die A vifauna (Vögel) wurde von 
April bis Juni 2010 eine Revierkartierung durchgeführt.  Die Beurteilung der 
Lebensgemeinschaft der Fledermäuse erfolgte auf der Grundlage einer Bruthö hlenkartierung, 
mittels des Einsatzes von Ultraschalldetektoren, Horchkisten und  Netzfängen sowie durch 
Sichtbeobachtungen ( Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum B -Plan Nr. 551 “Teufelsheide“ 
(BIO-CONSULT 2010)) 
Die Bewertung der Versickerungsfähigkeit der anstehenden Böden ist im Rahmen einer 
Entwässerungsvorplanung und Versickerung suntersuchung vorgenommen worden ( M&P 
GEONOVA 2012). 
 
4.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen 
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (MONITORING) 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompensationsflächenkatasters der Stadt O snabrück 
bzw. der Betreuung des “Flächenpools Pye“ durch die Untere Naturschutzbehörde werden die 
zugeordneten externen Kompensationsmaßnahmen überwacht. So wird gewährleistet, dass 
Entwicklungen, die den vorgesehenen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht entsprechen, 
frühzeitig durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. 
 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 551 “Teufelsheide“  sollen die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Neuord nung der derzeitig 
bestehenden G emengelage geschaffen werden , um das Plangebiet letztendlich nachhaltig 
entwickeln zu können. 
Die Umweltauswirkungen liegen - bezogen auf das Schutzgut Arten und 
Lebensgemeinschaften - in dem Verlust ökologisch bedeutsamer B iotopstrukturen (v.a. 
Waldflächen) bzw. in der B eanspruchung von Freiflächen, deren nach wie vor hohes 
ökologisches Potenzial durch das zum Teil flächige Vorkommen streng geschützter Arten 
(Fledermäuse) dokumentiert wird. Die anstehenden Böden, denen teilweise eine doch mittlere 
Wertigkeit hinsichtlich ihrer ök ologischen Funktionserfüllung zuzuweisen ist, werden in einer 
Größenordnung von 1,22 ha versiegelt.  Da die anfallenden Niederschlagswässer in 
unmittelbarer Nähe zurüc kgehalten bzw. teilweise versicker t werden, führen die mit dem 
Vorhaben verbundenen Ve rsiegelungen nicht zu einem die Vorflut beeinträchtigenden 
erhöhten Oberflächenwasserabfluss. 
Die Beeinträchtigungen, die mit der B -Planaufstellung einhergehen, werden mit Blick auf die 
Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie Boden  als erheblic h eingeschätzt. 
Hinsichtlich der sonstigen Schutzgüter ist von keinen Beeinträchtigungen auszugehen. 
Mit der Realisierung des Bebauungsplanes ergibt sich auf Grund des Eingriffstatbestandes die 
Notwendigkeit, hinsichtlich der Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie Boden 
geeignete Kompensationsmaßnahmen in einem Umfang von ca. 2,39 ha nachzuweisen. 
Dieser Flächen- und Maßnahmenbedarf wird durch eine entsprechende Ablösung aus dem 
städtischen “Flächen pool Pye“ erbracht . Die Abgeltung des ausstehenden 
Ausgleicherfordernisses aus dem Waldrecht in einer Größenordnung von ca. 2.170 m 2 kann 
durch die Neubegründung von Wald (Verhältnis 1:1) oder aber durch die Einstellung jeglicher 
Nutzung innerhalb des verbliebenen Waldbestandes erreicht werden. 
Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass auf  Grund der Aufstellung des 
Bebauungsplanes und den damit verbundenen zusätzlichen Baurechten auf den 
gegenwärtigen Freiflächen keine dauerhaften Funktions - und Wertver luste im betroffenen 
“Landschaftraum“ zu erwarten sind. 
Bebauungsplan Nr. 551 -Teufelsheide-  Seite  27 
 
 
 
 
E. Sonstige Angaben 
 
1. Bodenordnung 
Eine Bodenordnung ist nur für den Bereich des GE 2 notwendig. Die anderen Bereiche sind 
bereits parzelliert und entsprechend genutzt. Für die GE 2 – Bereiche wird ei n förmliches 
Umlegungsverfahren zur Grundstücksneuordnung parallel zur Aufstellung des 
Bebauungsplanes durchgeführt.