Satzung über die Festsetzung der Hebesätze der Grund- und Gewerbesteuer für die Stadt Osnabrück
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2024/3723
Datum: 2024-11-29
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 29.10.2024 
Vorstand für Finanzen, Infrastruktur und Beteiligungen
Fachbereich Finanzen und Controlling
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2024/3723
öffentlich
Satzung über die Festsetzung der Hebesätze der Grund- und 
Gewerbesteuer für die Stadt Osnabrück
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 19.11.2024 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 03.12.2024 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 03.12.2024 Ö Entscheidung
Beschluss:
Der Rat der Stadt Osnabrück beschließt die Satzung über die Festsetzung der Steuersätze 
für die Grund- und Gewerbesteuer der Stadt Osnabrück (Hebesatzsatzung) in der 
beiliegenden Fassung.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen)
 
 
B. Personelle Auswirkungen: Keine
Lfd. Haushaltsjahr: 
Im Stellenplan vorhanden/nicht vorhanden
Folgejahre: 
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen:
 positiv
 negativ
X  keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
X  keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag:
G. Beteiligte Stellen: Fachbereich Recht und Datenschutz
                                                           Seite: 2/4
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
Sachverhalt:
Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Bewertung von Grundstücken für die 
Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Vom Bundestag wurde daraufhin am 18.10.2019 
die grundlegende Reform des Grundsteuergesetzes von 1973 beschlossen. Die Änderung 
beinhaltet eine Länder-Öffnungsklausel, welche es den Bundesländern ermöglicht, eigene 
Grundsteuermodelle zu entwickeln. Von dieser Möglichkeit hat Niedersachsen Gebrauch 
gemacht und am 07. Juli 2021 das Niedersächsische Grundsteuergesetz beschlossen. 
Hiernach bildet Grundlage für die Bewertung eines Grundstücks neben der Wohn-
/Nutzfläche auch die Grundstücksfläche sowie die Lage des Grundstücks innerhalb des 
Gemeindegebietes. Dadurch sollen Grundstücke in besseren Lagen eine etwas höhere 
Grundsteuer zahlen.
Bereits in der Sitzung des Finanzausschusses am 10.05.2022 (VO/2022/0681) hatte die 
Verwaltung über die Hintergründe der Grundsteuerreform sowie die damit verbundenen 
Aufgaben und Abstimmungen informiert. Durch die Neubewertung der Grundstücke wird es 
zu Verschiebungen der Belastungen innerhalb der Gruppe der Steuerpflichtigen kommen. 
Insbesondere wird im neuen Modell in Niedersachsen die Lage des Grundstücks zukünftig 
bei der Bewertung berücksichtigt. Insgesamt soll das Grundsteueraufkommen aber stabil 
bleiben.
Im Folgenden beispielhaft einige Vergleiche von alter und neuer Bewertung. Grundlage für 
die Grundsteuer neu bildet der von der Verwaltung errechnete aufkommensneutrale 
Hebesatz.
Es handelt sich bei den Beispielen um zufällig ausgewählte Grundstücke, aus denen 
keinerlei Tendenzen entnommen werden können. Neben der Bewertung nach neuem 
Recht spielt auch der Zeitpunkt der letzten Bewertung durch das Finanzamt eine Rolle. 
Bei den landwirtschaftlichen Grundstücken werden die Wohngebäude nach neuem 
Recht in der Grundsteuer B bewertet, die Flächen verbleiben in der Grundsteuer A, so 
dass die Grundsteuer insgesamt in der Regel höher sein wird (s. Beispiel).
Grundstücks-
art
Größe
In m²
Stadtteil Messbe-
trag alt 
Grund-
Steuer alt 
in €
Messbe-
trag neu
Grund-
steuer neu 
in €
Landwirt-
schaft
Hellern 336,22 1.008,66 335,54
GrundSt A
1.577,04
Betriebsleiter-
wohnung
90,93
GrundSt B
495,57
Reihen-
haus
169 Gretesch 93,18 428,63 40,66 221,60
Doppelhaus-
hälfte
494 Sonnen-
hügel
107,78 495,79 80,65 439,54
Einfamilien-
haus
548 Wester-
berg
54,37 250,10 108,62 591,98
Einfamilien-
haus
541 Pye 83,74 385,20 74,50 406,03
Mehrfamilien-
haus
448 Innen-
stadt
995,86 4.580,96 549,07 2.992,43
Gewerbe-
grundstück
31.173 Fledder 7.852,77 36.122,74 7.798,31 42.500,79
Gewerbe-
grundstück
12.155 Fledder 1.342,14 6.173,84 729,78 3.977,30
Inzwischen sind zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 vom Finanzamt in der 
Grundsteuer A 864 Festsetzungen übermittelt worden, 15 stehen noch aus. In der 
                                                           Seite: 3/4
Grundsteuer B sind 54.032 Bewertungen erfolgt, 647 stehen noch aus. Diese vom 
Finanzamt festgesetzten Messbeträge bilden die Grundlage für die Erhebung der 
Grundsteuer.
Die Grundsteuerreform soll nicht Anlass dafür sein, das Grundsteueraufkommen einer 
Kommune zu steigern. Deshalb sind die Kommunen nach § 7 des Nieders. 
Grundsteuergesetzes verpflichtet, den sog. aufkommensneutralen Hebesatz zu ermitteln und 
zu veröffentlichen. Das ist der Hebesatz, der notwendig ist, damit bei den geänderten 
Messbeträgen die Erträge der Kommune aus der Grundsteuer genauso hoch sind wie vor 
der Grundsteuerreform. Abgestellt wird dabei auf den Haushaltsansatz 2024. Dem Rat steht 
es frei, aus anderen Gründen einen höheren Hebesatz festzulegen. Allerdings soll für die 
Bürger transparent sein, ob der Rat einen höheren als den aufkommensneutralen Hebesatz 
beschließt.
Die Finanzämter haben die in den Steuererklärungen der Grundstückseigentümer 
übermittelten Daten zunächst weitgehend ohne Plausibilitätsprüfung übernommen, d. h. dass 
es neben den noch ausstehenden Bewertungen in den kommenden Jahren auch immer 
wieder Korrekturen von Festsetzungen geben wird. Das Finanzamt hat außerdem zwar die 
Festsetzungen zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 verarbeitet, arbeitet aber jetzt 
erst die Veränderungen seit dem 01.01.2022 sowie die erhobenen Einsprüche ab. 
Abweichungen zu den jetzigen Festsetzungen sind schwer abzuschätzen. Es besteht die 
Möglichkeit, den Hebesatz in den kommenden Jahren nochmals anzupassen.
Für die Berechnung des Hebesatzes wurden neben den vorliegenden neuen Messbeträgen 
zusätzlich bei den noch nicht bewerteten Grundstücken die nach altem Recht festgesetzten 
Messbeträge zugrunde gelegt.
Die höheren Hebesätze bedeuten nicht, dass alle Steuerpflichtigen eine höhere Grundsteuer 
bezahlen müssen, da sich auch die Messbeträge geändert haben, sondern es wird 
Verschiebungen innerhalb der Gruppe der Steuerpflichtigen geben.
Einige werden eine höhere Grundsteuer zahlen müssen, andere eine niedrigere, was auch 
an den angeführten Beispielen zu ersehen ist.
Der Hebesatz für die Grundsteuer A steigt zwar stärker als der Hebesatz für die Grundsteuer 
B. Insgesamt werden aus der Grundsteuer A aber nur Erträge in Höhe von 103.000 € 
generiert, aus der Grundsteuer B Erträge in Höhe von 35,2 Mio. €.
Festlegung in der Satzung:
Für die Grundsteuer A (landwirtschaftliche Grundstücke) beträgt der aufkommensneutrale 
Hebesatz 472,95 v. H. Abgerundet ergibt sich ein Hebesatz von 470 v. H. Der bisherige 
Hebesatz lag bei 300 v. H.
Für die Grundsteuer B beträgt der aufkommensneutrale Hebesatz 548,4 v. H. Abgerundet 
ergibt sich ein Hebesatz in Höhe von 545 v. H. Der bisherige Hebesatz lag bei 460 v. H.
Der Hebesatz für die Gewerbesteuer beträgt unverändert 440 v. H.
Die Hebesätze werden regelmäßig mit der Haushaltssatzung beschlossen, sofern sie 
unverändert geblieben sind.
Aus Gründen der Rechtssicherheit werden die neuen Hebesätze für die Grundsteuer sowie 
der unveränderte Hebesatz für die Gewerbesteuer in der als Anlage beigefügten separaten 
Satzung über die Festsetzung der Steuersätze der Grund- und Gewerbesteuer der Stadt 
Osnabrück festgesetzt.
Gez. Fillep gez. Hänsler
Anlage/n:
                                                           Seite: 4/4
Satzung über die Festsetzung der Hebesätze der Grund- und Gewerbesteuersteuer der 
Stadt Osnabrück
Satzung über die Festsetzung der Steuersätze für die Grund- und 
Gewerbesteuer der Stadt Osnabrück (Hebesatzsatzung)
Aufgrund der §§ 10, 58, 111 Abs. 1 und 112 Abs. 2 des Niedersächsischen Kommunalverfassungs-
gesetzes (NKomVG) vom 17. Dezember 2010 (Nds. GVBl. S. 576), zuletzt geändert durch Artikel 2 des 
Gesetzes vom 8. Februar 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 9), des § 1 des Niedersächsischen Kommunalab-
gabengesetzes (NKAG) vom 20. April 2017 (Nds. GVBl. S. 121), zuletzt geändert durch Artikel 4 des 
Gesetzes vom 22. September 2022 (Nds. GVBl. S. 589), der §§ 1 und 25 Abs. 3 des Grundsteuer-
gesetzes (GrStG) vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes 
vom 16. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2294), der §§ 1 und 16 Abs. 3 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) 
in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Oktober 2002 (BGBl. I S. 4167), zuletzt geändert durch 
Artikel 19 des Gesetzes vom 27. März 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 108) und des § 1 des Gesetzes zur 
Übertragung der Festsetzung und Erhebung der Realsteuern auf die hebeberechtigten Gemeinden 
(Realsteuer-Erhebungsgesetz) vom 22. Dezember 1981 (GVBl. S. 423) hat der Rat der Stadt Osnabrück 
in der Sitzung am 3. Dezember 2024 folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Hebesätze
Die Hebesätze für die Grundsteuern und für die Gewerbesteuer werden ab dem 01.01.2025 wie folgt 
festgesetzt:
1. Grundsteuer
a) für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) auf 470 v. H.
b) für die Grundstücke (Grundsteuer B) auf 545 v. H.
2. Gewerbesteuer auf 440 v. H.
§ 2 Inkrafttreten
Diese Satzung tritt am 01.01.2025 in Kraft.
Osnabrück, den 03.12.2024
Katharina Pötter
Oberbürgermeisterin
FB Finanzen und Controlling 22.11.2024
Ha; Tel.: -4123
Beispielliste zusammengefasst aus Vorlage - VO/2024/3723 mit weiteren Fällen
Grundstücks-
art
Größe
in m²
Stadtteil Messbe-
trag alt 
Grund-
steuer alt 
in €
Messbe-
trag neu
Grund-
steuer 
neu in €
Landwirtschaft Hellern 336,22 1.008,66 335,54
GrundSt A
1.577,04
Betriebsleiterwoh-
nung
90,93
GrundSt B
495,57
Landwirtschaft  Dodesheide 296,34 889,02 138,60 658,35
Landwirtschaft  Schinkel-
Ost
132,83 398,49 36,47 173,23
Reihen-
haus
169 Gretesch 93,18 428,63 40,66 221,60
Doppelhaus-
hälfte
494 Sonnen-
hügel
107,78 495,79 80,65 439,54
Einfamilien-
haus
548 Westerberg 54,37 250,10 108,62 591,98
Einfamilienhaus 2079 Westerberg 152,49 701,45 133,86 729,54
Einfamilienhaus 435 Westerberg 55,04 253,18 116,68 635,91
Einfamilien-
haus
541 Pye 83,74 385,20 74,50 406,03
Gewerbe-
grundstück
31.173 Fledder 7.852,77 36.122,74 7.798,31 42.500,79
Gewerbe-
grundstück
12.155 Fledder 1.342,14 6.173,84 729,78 3.977,30
Mehrfamilien-
haus
448 Innenstadt 995,86 4.580,96 549,07 2.992,43
Mietwohngrund-
stück
579 Innenstadt 65,13 299,60 137,21 747,79
Mietwohngrund-
stück
206 Innenstadt 77,66 357,24 175,60 957,02
Wohnbau 361 Innenstadt 121,15 557,29 132,02 719,51
Wohnbau 437 Innenstadt 435,75 2.004,45 252,63 1.376,83
Mehrfamilienhaus 842 Wüste 97,89 450,29 200,79 1.094,31
Mietwohngrund-
stück
941 Wüste 120,26 553,20 179,07 975,93
Reihenhaus 140 Wüste 87,60 402,96 60,72 330,92
Mehrfamilienhaus 2.305 Haste 773,07 3.556,12 358,65 1.954,64
Einfamilienhaus 1.202 Haste 132,78 610,79 228,62 1.245,98
Reihenhaus 304 Haste 64,08 294,77 45,88 250,05
Doppelhaushälfte 400 Schinkel 96,53 444,04 55,32 301,49
Mehrfamilienhaus 592 Schinkel 125,62 557,85 166,61 908,02