tiny houses in der Bauleitplanung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/3218
Datum: 2019-01-04
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 19.11.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/3218
öffentlich
tiny houses in der Bauleitplanung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 17.01.2019 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt hat am 14.06.2018 die Verwaltung 
beauftragt, für geeignete Bebauungspläne die Integration von Flächen zum Aufstellen 
sogenannter „tiny houses“ (TH) zu prüfen. 
Für TH existiert keine allgemeingültige Begriffsdefinition. Allerdings lässt sich aus der 
wörtlichen Übersetzung des englischen Begriffs („winzige Häuser“) ableiten, dass es sich um 
die kleinste Form von Wohngebäuden handelt. Die Grundfläche eines solchen 
Wohngebäudes liegt dabei in der Regel weit unter 40 m². Die „typischen“ – auf Trailer 
aufgebauten – TH verfügen sogar selten über mehr als 15 m² Wohnfläche. Vielfach werden 
diese Wohngebäude aufgrund der Zielgruppe auch als „Singlehäuser“ bezeichnet. Ein TH 
umfasst regelmäßig einen Wohnbereich mit Kochnische, einen Sanitärbereich mit Dusche 
und Toilette sowie ein Schlafloft.
TH sind aus baurechtlicher Sicht weder als Wohnwagen noch als einfache „bauliche 
Anlagen“, sondern als „Gebäude“ – unabhängig davon, ob sie über Räder verfügen oder 
nicht – im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) zu bewerten. 
Bauplanungsrechtlich gilt die Nutzung eines TH als Hauptnutzung. Somit finden alle 
Bestimmungen des öffentlichen Baurechts auf TH Anwendung.
Der offenkundige Vorteil eines TH liegt in den verhältnismäßig geringen Herstellungskosten. 
Allerdings können dabei die Mindestanforderungen des Baurechts an Brandschutz und 
Lärmschutz sowie an ein energieeffizientes Bauen in der Regel nicht eingehalten werden.
Für den Aufstellungsort eines TH gilt grundsätzlich, dass es sich hierbei um ein 
Baugrundstück handeln muss, dessen Erschließung gesichert ist. Die gesicherte 
Erschließung setzt dabei für den beplanten sowie unbeplanten Innenbereich einen 
Anschluss an das öffentliche Straßennetz sowie das Vorhandensein einer ausreichenden 
Versorgung mit Elektrizität, Wärme und Wasser sowie einer funktionsfähigen Abwasser- und 
Abfallbeseitigung (regelmäßig Anschluss an zentrale Abwasserbeseitigungsanlage) voraus. 
Somit ist es grundsätzlich geboten, TH innerhalb von bestehenden oder geplanten 
Baugebieten und innerhalb der hier festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zu 
errichten. Einer besonderen Baugebietsausweisung im Sinne der Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) bedarf es zur Errichtung eines TH nicht. Da es sich bei TH allerdings um 
freistehende Einzelhäuser handelt, sind sie u.a. in Gebieten, in denen aus Gründen der 
Flächensparsamkeit nur Reihenhäuser und Doppelhäuser zulässig sind, nicht zulässig. 
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Planungsrechtlich könnten auch Gebiete, in denen ausschließlich TH und damit Wohnungen 
bis zu einer bestimmten Maximalgröße und einem bestimmten Qualitätsstandard zulässig 
sind, festgesetzt werden. Allerdings ist dies nicht empfehlenswert, da bisher nicht absehbar 
ist, wie sich ein solcher experimenteller Bautypus auf Dauer entwickeln wird. Sinnvoller wäre 
es, die Entwicklung von TH in einem klassischen Wohngebiet über die Verfügbarkeit 
geeigneter Eigentumsflächen aus einer Hand zu steuern und somit auf sich verändernde 
Nutzungsanforderungen reagieren zu können.
Allerdings haben TH als Siedlungsform im städtischen Kontext auch einen erheblichen 
Nachteil: die verhältnismäßig geringe Siedlungsdichte. Die Bundesregierung hat sich im 
Rahmen der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2020 die 
Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlungen und Verkehr auf 30 Hektar pro Tag zu 
verringern. Im Durchschnitt der Jahre 1993 bis 2003 lag der Flächenverbrauch noch bei 120 
Hektar pro Tag. 
Ein Lösungsansatz für das Problem, mehr Wohnraum bei einer möglichst geringen 
Inanspruchnahme von Grund und Boden zu schaffen, liegt in der „vertikalen Verdichtung“ der 
Städte. Dabei erfolgt ein Flächenzuwachs durch das „Aufeinanderschichten“ von 
Nutzungseinheiten, was wiederum zu höheren Gebäudestrukturen führt. TH können in dieser 
Beziehung keinen Beitrag zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden leisten.
Fazit:
Der Wohngebäudetypus „tiny house“ stellt eine besonders preiswerte Form des 
Wohnungsbaus dar, führt allerdings zu einer ineffizienten Flächennutzung und kann die Ziele 
einer „vertikalen Innenentwicklung“ nicht erreichen. Da „tiny houses“ baurechtlich wie 
„normale Wohngebäude“ bewertet werden, sind sie in planungsrechtlich festgesetzten 
Gebieten, in denen Wohngebäude allgemein zulässig sind, grundsätzlich, unter 
Berücksichtigung aller weiteren Bestimmungen des öffentlichen Baurechts (insbesondere 
Bauordnungsrecht), zulässig. Die Verwaltung wird im Rahmen der Baulandentwicklung 
prüfen, welche Flächen in neuen Bebauungsplangebieten hierfür geeignet sein könnten.
gez. Schürings