Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4406
Datum: 2025-06-10
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/4406 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - 
o Satzungsbeschluss 
 
Datum: 23.05.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 19.06.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 01.07.2025 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 01.07.2025 Ö  
 
Beschluss: 
Über die zum  
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - 
 
Planbereich: zwischen den Bahnlinien Münster-Osnabrück und Osnabrück-Löhne, 
Neulandstraße und Frankenstraße 
 
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen. 
 
Der Bebauungsplan wird in der als Anlage beigefügten und nach erfolgter Auslegung 
geänderten Fassung gemäß § 1 Absatz 3 und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als 
Satzung mit der dazugehörigen Begründung beschlossen. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
x Ja   
Hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen wird auf die Vorlage VO/2025/4203 verwiesen.  
B. Personelle Auswirkungen: 
  
keine 
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
 
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   positiv 
x  negativ 
   keine 
Summe der CO2-Auswirkungen durch Gebäudeherstellung und Wärme- und 
Kältebereitstellung bei 50 Jahren Nutzungsdauer: 172.300 T CO2äq 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
x  positiv 
   negativ 
   keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
keine 
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
Wirtschaftsförderung Osnabrück (WFO) 
  
  
  
  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen 
Bezahlbaren Wohnraum schaffen 
 
Sachverhalt: 
Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs ist die Realisierung eines neuen 
innovativen urbanen Stadtquartiers geplant, in dem bis zu 1.900 Wohnungen, eine hohe 
Anzahl an Arbeitsplätzen und ergänzende Dienstleistungsangebote sowie 
Wohnfolgeeinrichtungen entstehen sollen. Vorgesehen ist die Schaffung eines weitgehend 
autoarmen Stadtteils, in dem neben sozialen Aspekten des Zusammenlebens auch die 
Anforderungen an stadtklimatische Veränderungen, ein nachhaltiges 
Energieversorgungskonzept und ein zeitgemäßes Regenwassermanagement berücksichtigt 
werden. Aufgrund der besonderen Lage im Stadtraum wird eine gute Vernetzung mit der 
Nachbarschaft angestrebt. 
  
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 671 werden die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Umsetzung der Plankonzeption geschaffen. 
  
Der Verwaltungsausschuss der Stadt hat in seiner Sitzung am 09.03.2021 den 
Aufstellungsbeschluss gefasst. Auf Grundlage des Ergebnisses eines städtebaulichen 
Wettbewerbs erfolgte die frühzeitige Beteiligung im Zeitraum 20.09. – 15.10.2021. 
Nach Konkretisierung der Planung wurde im Zeitraum 03.07. – 02.08.2024 der 
Bebauungsplanentwurf öffentlich ausgelegt. Im Rahmen der Beteiligung wurden 
Stellungnahmen sowohl von Trägern öffentlicher Belange als auch aus der Öffentlichkeit 
abgegeben. 
Stellungnahmen wurden insbesondere zu den Themen Schallschutz, Erschütterungen, zu 
ökologischen Aspekten und zur Nachbarschaftsverträglichkeit der Planung abgegeben. 
  
Im Nachgang zur Entwurfsoffenlegung wurde der Bebauungsplanentwurf geändert. Die 
Änderung bezog sich auf die Festsetzungen zur inneren Erschließung. Die bisher 
vorgesehene Festsetzung einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung wurde in 
allgemeine Verkehrsfläche geändert, um die Ziele zur Steuerung des motorisierten Verkehrs 
und insbesondere die vorgesehenen Zufahrtsbeschränkungen im späteren Planvollzug 
besser regeln zu können. Aufgrund der eingeschränkten Betroffenheit von der Planänderung 
war keine vollumfängliche erneute Auslegung des Planentwurfes erforderlich. 
 
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Zudem wurde auf Grundlage abgegebener Stellungnahmen die schalltechnische 
Untersuchung angepasst sowie ergänzend eine Erschütterungsuntersuchung hinsichtlich 
möglicher Auswirkungen eines südlich angrenzenden Industriebetriebes durchgeführt. 
Gutachterlich wurde festgestellt, dass die vorgesehene Planung umsetzbar ist. 
  
Ergänzend zu den Regelungen im Bebauungsplan wird mit der Vorhabenträgerin ein 
städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Eine Beurkundung ist vor dem Satzungsbeschluss 
durch den Rat der Stadt vorgesehen. 
  
Als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes war die 106. Änderung des 
Flächennutzungsplanes (FNP) erforderlich. Der Rat der Stadt hat diese in seiner Sitzung am 
03.06.2025 beschlossen. Der Bebauungsplan kann erst in Kraft treten, wenn die 
Genehmigung der FNP-Änderung durch das Amt für Regionale Landesentwicklung Weser-
Ems (ARL) in Oldenburg erfolgt ist.  
Auf Grundlage der beigefügten Unterlagen soll der Satzungsbeschluss gefasst werden. 
 
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - B 671 Planzeichnung (öffentlich) 
 
2 - B 671 textliche Festsetzungen (öffentlich) 
 
3 - B 671 Begründung (öffentlich) 
 
4 - B 671_Abwaegungsvorschlag (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 

 
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Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - 
 
Textliche Festsetzungen  
Stand: 26.05.2025 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungs-
verordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), 
die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert worden ist, maßge-
bend. 
 
Art der baulichen Nutzung 
Urbanes Gebiet, § 6a BauNVO 
1. Das Urbane Gebiet (MU) wird horizontal in die Teilflächen MU1 – MU 4 gegliedert. 
2. Innerhalb des MU sind Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Einzelhandelsbetriebe, deren 
Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 4 S. 1 Nr. 1, Abs. 5, Abs. 9 BauNVO) 
3. Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 sind in den mit (A) bezeichneten Teilbereichen Wohnungen 
im Erdgeschoss unzulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO) 
4. Innerhalb der Teilflächen MU1 und MU3 sind in den mit (B) bezeichneten Teilbereichen Wohnun-
gen unzulässig.  
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 8 BauNVO) 
5. Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 ist in den mit (C) bezeichneten Teilbereichen oberhalb des 
Erdgeschosses ein Anteil von mindestens 70 vom Hundert (v.H.) der Geschossfläche i.S.d. § 20 Abs. 
3 BauNVO für Wohnungen vorzusehen. Maßgeblich ist dabei die gesamte Geschossfläche des je-
weiligen Gebäudes. 
(§ 9 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 6a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO) 
6. Innerhalb des MU sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. Davon abweichend sind im Erdgeschoss 
der mit (D) bezeichneten Teilbereiche Einzelhandelsbetriebe als Läden zulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) 
7. Innerhalb des MU werden glücksspielorientierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmöglichkeit wie 
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Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen 
oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist und Tankstellen ausgeschlossen. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) 
 
Gewerbegebiet, § 8 BauNVO 
 
8. Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind nur solche Gewerbebetriebe 
zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören (GEe). 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO) 
9. Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind Bordelle und bordellartige Be-
triebe, Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter 
ausgerichtet ist, Fuhrunternehmen, selbstständige Lagerhäuser und Lagerplätze sowie Tankstellen 
unzulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) 
10. Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind Kioske zulässig. Sonstige Ein-
zelhandelsbetriebe sind unzulässig. Ausnahmsweise zulässig sind Verkaufsstätten von Betrieben 
des produzierenden Gewerbes sowie von Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben, wenn sie 
dem Hauptbetrieb flächen- und umsatzmäßig deutlich untergeordnet sind. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO) 
11. Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind glücksspielorientierte Vergnü-
gungsstätten mit Gewinnmöglichkeit wie Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Ge-
schäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter aus-
gerichtet ist, nicht zulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) 
12. Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind Wohnungen für Aufsichts- und 
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter unzulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) 
 
Sonstiges Sondergebiet 
13. Das Sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel und Mobilität-
szentrum“ dient der Unterbringung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie der Unter-
bringung von Stellplätzen. 
 
Allgemein zulässig sind: 
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- Einzelhandelsbetriebe mit einem nahversorgungsrelevanten Kernsortiment entsprechend der 
Osnabrücker Liste (s.u.). Die Verkaufsfläche darf höchstens 0,317 Quadratmeter je Quadratme-
ter des jeweiligen Baugrundstücks betragen.* Der Anteil zentren- und nicht zentrenrelevanter 
Sortimente  nach der Osnabrücker Liste darf insgesamt 10 vom Hundert (v.H.) der Verkaufsflä-
che des jeweiligen Betriebs nicht überschreiten und 
- Stellplätze für Pkw und Fahrräder, einschließlich der Flächen für die Bereitstellung von Leihfahr-
zeugen, Elektrolade- und Servicestationen sowie diesen Anlagen und Einrichtungen dienende 
Verwaltungs- und Funktionsräume. 
- Apotheken, Schlüsseldienste, Reinigungen sowie Paketdienststellen und Paketstationen sowie 
- Schank- und Speisewirtschaften. 
Ausnahmsweise können zugelassen werden: 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie 
*Hinweis: In der Summe ist im Sonstigen Sondergebiet somit eine maximale Verkaufsfläche von ins-
gesamt 1.800 m2 realisierbar. 
Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente sowie nicht zentrenrelevante Sortimente sind 
der vom Rat der Stadt am 05.11.2019 beschlossenen Sortimentsliste zu entnehmen. 
Sortimente gemäß „Osnabrücker Liste“ 
Zentrenrelevante Sortimente 
Antiquitäten (außer antike Möbel); Bekleidung, Wäsche; Bücher; Bürobedarf; Computer und 
Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör; Elektrokleingeräte; Foto und Zubehör; Glas-
waren, Porzellan und Keramik, Hausrat; Kunstgegenstände (inkl. Bilderrahmen); Lederwaren, 
Koffer und Taschen (inkl. Schulranzen); Musikalien, Musikinstrumente (klein); Sanitätswaren; 
Schuhe; Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Bastelartikel); Sportartikel, Sportbekleidung, Sport-
schuhe (inkl. Jagd-, Reit- und Anglersportbedarf, Waffen, Campingartikel); Uhren, Schmuck; Un-
terhaltungselektronik 
Nahversorgungsrelevante Sortimente (als Teil zentrenrelevanter Sortimente)  
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke); Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und 
Reinigungsmittel), Parfümeriewaren; Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel (Apotheken); 
Schnittblumen, Floristik; Augenoptik und Hörgeräteakustik; Papier- und Schreibwaren; Zeitun-
gen und Zeitschriften 
Nicht-zentrenrelevante Sortimente (nicht abschließend) 
Baby- und Kleinkindbedarf (z.B. Kinderwagen, Kindersitze); baumarktspezifisches Kernsortiment 
(Eisenwaren, Werkzeuge, Baustoffe usw.); Elektrogroßgeräte („Weiße Ware“); Fahrräder und 
Zubehör; Farben und Lacke, Tapeten; Haus- und Heimtextilien (Stoffe, Kurzwaren, Gardinen 
usw.); Kfz-Zubehör (inkl. Motorradbekleidung, Helme); Leuchten, Lampen und Leuchtmittel; 
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Möbel (inkl. B üromöbel, K üchen, Matratzen, antike Möbel, usw.); Musikinstrumente (aus-
schließlich groß, z.B. Klavier); Teppiche und Bodenbeläge; Tiernahrung, Tiere, zoolog. Artikel; 
Pflanzen, Pflanzgefäße und Gartenbedarf; Sport- und Freizeitgroßgeräte 
 (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 2  BauNVO) 
 
Maß der baulichen Nutzung 
14. Innerhalb der Teilfläche MU2 und in dem eingeschränkten Gewerbegebiet GEe2 ist für Nebenan-
lagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie Zufahrten gem. § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO eine Überschrei-
tung der festgesetzten Grundflächenzahl bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 zulässig. Innerhalb 
der Teilfläche MU3 und in dem eingeschränkten Gewerbegebiet GEe3 ist für Nebenanlagen im 
Sinne des § 14 BauNVO sowie Zufahrten gem. § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO eine Überschreitung der 
festgesetzten Grundflächenzahl bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 zulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO) 
15. Im Plangebiet ist die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe ausnahmsweise für Dachauf-
bauten wie z.B. Treppenräume, Fahrstuhlüberfahrten, Zu- und Abluftanlagen sowie Dachausstiege 
bis maximal 3 m zulässig, wenn sie horizontal so weit von der Außenfassade des Gebäudes zurück-
bleiben, wie sie hoch sind. Zu den mit (E) gekennzeichneten Baugrenzen ausgerichtete Dachauf-
bauten müssen mindestens 3 m hinter der Außenfassade des Gebäudes zurückbleiben. Ballfang-
netze sowie Absturzsicherungen für Sport und Spielanlagen sind bis zu einer Höhe von 6 m über 
der festgesetzten Gebäudehöhe zulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 Abs. 2 und 6 und 18 Abs. 1 BauNVO) 
 
Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche 
16. Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 können Überschreitungen der mit (F) gekennzeichneten 
Baugrenzen ausnahmsweise durch Balkone, Erker, Vordächer und Sichtschutzwände bis zu einer 
Tiefe von 2,5 m auf 50 v. H. der Länge einer Fassade jeden Geschosses zugelassen werden. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 2 S. 3 und 3 S. 3 BauNVO) 
17. Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 können Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen 
ausnahmsweise durch Terrassen bis zu einer Tiefe von 3 m zugelassen werden. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 2 S. 3und 3 S. 3 BauNVO) 
18. Für Gebäude und andere bauliche Anlagen i.S.v. § 5 Abs. 1 S. 2 NBauO, die parallel oder in einem 
Winkel von max. 10 Grad zu den mit Ziffern 1.1 bis 8 gekennzeichneten Baugrenzen errichtet wer-
den, gelten folgende vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen: 
- Fassade 1.1 mit 0,38 H 
- Fassade 1.2 mit 0,34 H 
- Fassade 2 mit 0,16 H 
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- Fassade 3.1 mit 0,19 H 
- Fassade 3.2 mit 0,38 H 
- Fassade 4.1 mit 0,23 H 
- Fassade 4.2 mit 0,23 H 
- Fassade 4.3 mit 0,3 H 
- Fassade 4.4 mit 0,18 H 
- Fassade 5 mit 0,23 H 
- Fassade 6.1 mit 0,35 H 
- Fassade 6.2 mit 0,35 H 
- Fassade 7.1 mit 0,3 H 
- Fassade 7,2 mit 0,44 H 
- Fassade 7.3 mit 0,3 H 
- Fassade 8 mit 0,36 H 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB) 
19. Nebenanlagen, wie z.B. Gartenhäuser, Fahrradschuppen o.ä., sind außerhalb der überbaubaren 
Grundstücksflächen im Übergangsbereich zu öffentlichen Verkehrsflächen und öffentlichen Grün-
flächen unzulässig. Der Übergangsbereich ist dabei definiert als Zone zwischen der betreffenden 
Grundstücksgrenze und der parallel dazu verlaufenden nächstgelegenen Baugrenze auf dem 
Grundstück sowie deren fiktiver Verlängerung bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m  § 23 Abs. 5 BauNVO) 
 
Ruhender Verkehr 
20. Stellplätze sind nur innerhalb des Sonstigen Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Großflä-
chiger Einzelhandel und Mobilitätszentrum“, der Teilfläche MU1 mit der Bezeichnung „Mobilität-
szentrum“, den eingeschränkten Gewerbegebieten mit der Bezeichnung GEe1 und GEe3 sowie den 
Flächen für Tiefgaragen zulässig. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12 Abs. 6 BauNVO) 
 
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
21. Auf den Flächen mit den Bezeichnungen: 
- G1 und G2 sind Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt. 
- GF1 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten der Infrastrukturbetreiber festgesetzt. 
- GF2 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten des Unterhaltungsverbandes UHV 96 festgesetzt. 
- GF3 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten der jeweiligen Grundstückseigentümer der Flurstücke 
23/58, 23/59 und 23/60, Flur 125, Gemarkung Osnabrück, festgesetzt. 
- GF4 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten der Osnabrücker Service Betriebe (OSB) festgesetzt. 
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- L sind Leitungsrechte zu Gunsten der Versorgungsunternehmen und Infrastrukturbetreiber fest-
gesetzt. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
 
Immissionsschutz 
22. Im Urbanen Gebiet ist zum Schutz vor Verkehrslärm durch geeignete bauliche Schallschutzmaß-
nahmen wie z.B. Doppelfassaden, verglaste Vorbauten (z.B. verglaste Loggien, Wintergärten), be-
sondere Fensterkonstruktionen oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen sicherzustellen, 
dass in Wohnungen 
a. in den schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen1 tags durch diese baulichen Maßnahmen ins-
gesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in Aufenthaltsräu-
men ein Innenraumpegel2 von 40 dB(A) bei teilgeöffneten Bauteilen während der Tagzeit 
nicht überschritten wird und 
b. in den schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen (mit Ausnahme von Wohnküchen und 
Wohndielen) und in Einzimmerwohnungen nachts ein Innenraumpegel bei teilgeöffneten 
Fenstern von 30 dB(A) während der Nachtzeit nicht überschritten wird.  
Erfolgt die bauliche Schallschutzmaßnahme in Form von verglasten Vorbauten, muss dieser Innen-
raumpegel bei teilgeöffneten Bauteilen erreicht werden. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
23. Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist zum Schutz vor Verkehrslärm entweder durch 
Orientierung an verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten oder durch bauliche Schallschutzmaß-
nahmen wie z.B. verglaste Vorbauten mit teilgeöffneten Bauteilen sicherzustellen, dass durch 
diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegelminderung erreicht wird, die es ermög-
licht, dass in dem der Wohnung zugehörigen Außenwohnbereich ein Dauerschallpegel gewährleis-
tet ist, der einen Wert von 62 dB(A) tags nicht überschreitet. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
24. Für schutzbedürftige Räume in  
 Beherbergungsstätten,  
 Schulen, Hochschulen und ähnlichen Einrichtungen (Unterrichtsräume),  
 Büros 
 Praxen (Sitzungsräume und ähnliche Arbeitsräume) 
sind an allen Fassaden passive Schallschutzmaßnahmen gemäß der aktuellen Fassung von DIN 
                                                           
1 Hiermit sind schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen (inkl. Einzimmerwohnungen und Kinderzimmer) nach Num-
mer 3.16 der DIN 4109-1:2018-1 gemeint. 
2 Hierbei ist der A-bewerteter Mittelungspegel Lm nach VDI-Richtlinie 2719 (Anhang A 4.2, über die Beurteilungszeit gebildete 
energetische Mittelwert der A-bewerteten Schalldruckpegel im Raum) gemeint. 
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4109 "Schallschutz im Hochbau" (DIN 4109-1:2018-01 und DIN4109-2:2018-01) entsprechend den 
in der Planzeichnung festgesetzten Lärmpegelbereichen vorzusehen.  
Die erforderlichen gesamtbewerteten Bau-Schalldämm-Maße (erf. R'w,ges) aller Außenbauteile 
(Außenwände, Fenster, Zuluftöffnungen) der jeweiligen Aufenthaltsräume sind nach Gleichung 6 
der aktuell gültigen bauaufsichtlich eingeführten Fassung der DIN 4109-2:2018-01 zu bestimmen 
und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. 
Ein ausreichender Luftwechsel ist sicherzustellen. Gegebenenfalls deshalb erforderliche Zuluftöff-
nungen sind beim Nachweis der Schalldämmung der Außenbauteile zu berücksichtigen. 
Von der Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Rahmen eines Einzelnachweises ermittelt 
wird, dass aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den passiven Schall-
schutz resultieren. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
25. Im Plangebiet ist zum Schutz vor Gewerbelärm für Aufenthaltsräume in Wohnungen durch geeig-
nete bauliche Schallschutzmaßnahmen, wie zum Beispiel Doppelfassaden, verglaste Vorbauten 
(z.B. verglaste Loggien, Wintergärten), besonderen Fensterkonstruktionen, Kombinationen der 
baulichen Schallschutzmaßnahmen oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen, sicher zu 
stellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, 
die es ermöglicht, dass in den schutzbedürftigen Räumen während der Nachtzeit ein Innenraum-
pegel bei teilgeöffneten Fenstern von 30 dB(A) nicht überschritten wird. Erfolgt die bauliche Schall-
schutzmaßnahme in Form von verglasten Vorbauten, muss dieser Innenraumpegel bei teilgeöff-
neten Bauteilen erreicht werden. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
26. Zulässig sind im Sondergebiet Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche die in den fol-
genden Tabellen angegebenen Emissionskontingente L(EK) nach DIN 45691 vom Dezember 2006 
weder tags (06:00 – 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 – 06:00 Uhr) überschreiten. 
Emissionskontingent LEK tags und nachts in dB(A) 
Fläche LEK, tags LEK. nachts 
dB(A) dB(A) 
SO 61 33 
Für die in der Planzeichnung dargestellten Richtungssektoren A bis C erhöhen sich die Emissions-
kontingente der Flächen in der Tages- und Nachtzeit um folgende Zusatzkontingente LEK,ZUS: 
Zusatzkontingente L EK, ZUS tags und nachts in dB(A) 
Sektor  
Winkel  
(Nord = 0°; rechtsdrehend) 
Zusatzkontingent in dB(A) 
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(Referenzpunkt: 
UMT-Koordinaten 
(ETRS89): 
435945,0 / 
5791400,0) 
Anfang Ende 
EK, zus, tags  
(6-22 Uhr) 
EK, zus, nachts 
(2-6 Uhr) 
A > 341° ≤ 55° - - 
B > 55 ° ≤ 161 ° 0 5 
C > 161 ° ≤ 341° 10 21 
Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erfolgt nach DIN 45691, Abschnitt 
5, wobei in den Gleichungen (6) und (7) für die Immissionsorte j im Richtungssektor k LEK,i durch 
LEK,i + LEK,zus,k zu ersetzen ist.  
Sind einer Anlage mehrere Teilflächen zuzuordnen, so ist der Nachweis für die Teilflächen gemein-
sam zu führen, d. h., es erfolgt eine Summation der zulässigen, aus den Emissionskontingenten 
ermittelten Immissionskontingente aller zur Anlage gehörigen Teilflächen.  
Ein Vorhaben erfüllt auch dann die schalltechnischen Festsetzungen des Bebauungsplans, wenn 
der Beurteilungspegel Lr,j den Immissionsrichtwert an den maßgeblichen Immissionsorten um 
mindestens 15 dB unterschreitet (Relevanzgrenze). 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
27. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. (Rechts-
grundlage § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe a) BauGB) 
 
Grünordnung, Artenschutz 
28. Für die Außenbeleuchtung sind zum Schutz von wildlebenden Tierarten ausschließlich Leuchtmit-
tel mit warmweißer Farbtemperatur (2700 bis maximal 3000 Kelvin) zulässig. Die Leuchtgehäuse 
sind gegen das Eindringen von Insekten staubdicht geschlossen auszuführen und dürfen eine Ober-
flächentemperatur von 60 °C nicht überschreiten. Eine Abstrahlung oberhalb der Horizontalen so-
wie auf angrenzende Wasserflächen, deren Böschungen, Flächen mit Pflanz- und Erhaltungsgebo-
ten, Flächen für die Wasserwirtschaft und öffentlichen Grünflächen ist unzulässig. Eine Beleuch-
tung von Fassaden darf nur von oben nach unten ausgerichtet sein. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
29. Innerhalb der Flächen für Maßnahmen, zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft sind 58 kleinkronige sowie 17 großkronige klimaangepasste, standortgerechte und 
heimische Gehölzarten sowie 0,7 Sträucher je Quadratmeter der Pflanzliste A anzupflanzen. Die 
Bepflanzung ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25a) BauGB) 
30. Die Böschungen innerhalb der als Wasserfläche bezeichneten Fläche sind außerhalb von Bereichen 
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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für zulässige Bauwerke oder sonstige zulässige technische Anlagen so zu unterhalten oder so zu 
belassen, dass sie einen dichtwachsenden, naturnahen Gehölzbewuchs in der Strauch- und Baum-
schicht aufweisen. Anpflanzungen dürfen ausschließlich mit Gehölzen der Pflanzliste D durchge-
führt werden. Östlich des Wehres darf der Böschungsbewuchs zu Zwecken der berechtigten San-
dentnahme der Gewässerunterhaltung im dafür unbedingt notwendigen Umfang maximal alle 8 
bis 10 Jahre auf den Stock gesetzt werden. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) und b) BauGB) 
31. Auf der mit „R1“ bezeichneten Fläche für die Regelung des Wasserabflusses sind auf den Böschun-
gen mindestens 16 kleinkronige sowie 10 großkronige standortgerechte, heimische Laubbäume 
aus Arten der Pflanzliste A anzupflanzen. Die Beckensohle ist flächendeckend mit Schilfrohr (Phrag-
mites australis), 8 Einzelpflanzen je Quadratmeter, zu bepflanzen. Gehölze und Schilfbestand sind 
fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
32. Auf der mit „R2“ bezeichneten Fläche für die Regelung des Wasserabflusses ist die Beckensohle 
flächendeckend mit Schilfrohr (Phragmites australis), 8 Einzelpflanzen je Quadratmeter, zu be-
pflanzen. Der Schilfbestand ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und 
bei Abgang zu ersetzen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
33. Auf der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 1“ sind die auf 
der festgesetzten Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen vor-
handenen Bäume und Sträucher fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und 
bei Abgang durch Arten aus der Pflanzliste D zu ersetzen.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25b) BauGB) 
34. Auf der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 2“ sind auf der 
festgesetzten Fläche zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 2 kleinkronige standortgerechte, heimische Laubbäume sowie ein großkroniger 
standortgerechter, heimischer Laubbaum sowie 0,7 Sträucher je Quadratmeter aus Arten der 
Pflanzliste D anzupflanzen. Die Bepflanzung ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft 
zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) und b) BauGB) 
35. Auf der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 3“ sind auf der 
festgesetzten Fläche zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 14 kleinkronige standortgerechte, heimische Laubbäume sowie 2 großkronige 
standortgerechte, heimische Laubbäume sowie 0,7 Sträucher je Quadratmeter aus Arten der 
Pflanzliste D anzupflanzen. Die Bepflanzung ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft 
zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) und b) BauGB) 
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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36. Auf der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 4“ sind auf der fest-
gesetzten Fläche zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen heimische standortgerechte Gehölze aus Arten der Pflanzliste D anzupflanzen. Die 
Bepflanzung ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) und b) BauGB) 
37. Auf öffentlichen Straßenverkehrsflächen sowie auf Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim-
mung ist entlang der zeichnerisch festgesetzten Linien für Baumanpflanzungen mindestens die je-
weils angegebene Anzahl standortgerechter Laubbäume aus Arten der Pflanzliste B entsprechend 
den anerkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu er-
setzen. Baumscheiben müssen einen ausreichend dimensionierten Wurzelraum von mindestens 
20 m³ vorhalten. Die mindestens 9 m² großen begrünten Baumscheiben sind mit einer Breite von 
mindestens 2 m anzulegen und vor Überfahren zu schützen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
38. Auf den mit „(C)“ bezeichneten Teilbereichen des Urbanen Gebiets ist je angefangene 500 m² nicht 
durch Gebäude überbaute Grundstücksfläche mindestens ein kleinkroniger Laubbaum aus Arten 
der Pflanzliste A anzupflanzen. Für Baumpflanzungen sind standortgerechte, klimaresiliente Laub-
gehölze zu verwenden, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang so zu ersetzen, so dass der Umfang 
und der Charakter der Pflanzung erhalten bleibt. Im Kronenbereich zu pflanzender Bäume ist eine 
offene Vegetationsfläche von mindestens 12 m² mit einer Schichtstärke des durchwurzelbaren 
Substrataufbaus von mindestens 1 m anzulegen und zu begrünen; abweichend davon kann die 
Vegetationsfläche weniger als 12 m² betragen, sofern bauliche Maßnahmen eine vitale Wurzel-
entwicklung gewährleisten. Baumscheiben müssen einen ausreichend dimensionierten Wurzel-
raum von mindestens 20 m³ vorhalten. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
39. Im Sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel und Mobilität-
szentrum“ sowie in der Fläche für Gemeinbedarf sind auf jedem Baugrundstück je angefangene 
500 m² nicht überbauter Grundstücksfläche mindestens ein großkroniger und ein kleinkroniger 
Laubbaum aus Arten der Pflanzliste A anzupflanzen. Für Baumpflanzungen sind standortgerechte, 
klimaresiliente Laubgehölze zu verwenden, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang so zu ersetzen, 
so dass der Umfang und der Charakter der Pflanzung erhalten bleibt. Im Kronenbereich zu pflan-
zender Bäume ist eine offene Vegetationsfläche von mindestens 12 m² mit einer Schichtstärke des 
durchwurzelbaren Substrataufbaus von mindestens 1 m anzulegen und zu begrünen; abweichend 
davon kann die Vegetationsfläche weniger als 12 m² betragen, sofern bauliche Maßnahmen eine 
vitale Wurzelentwicklung gewährleisten. Baumscheiben müssen einen ausreichend dimensionier-
ten Wurzelraum von mindestens 20 m³ vorhalten. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
40. In der festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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in dem mit „GEe2“ bezeichneten eingeschränkten Gewerbegebiet sind 3 kleinkronige standortge-
rechte, heimische Laubbäume aus Arten der Pflanzliste D sowie 0,7 Sträucher je Quadratmeter der 
Pflanzliste D anzupflanzen. Die Bepflanzung ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft 
zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
41. Für festgesetzte Anpflanzungen sind folgende Pflanzqualitäten zu verwenden: 
Hochstamm, 4 x verpfl., Stammumfang 25 bis 30 cm, (großkronige Bäume) 
Hochstamm, 2 x verpfl., Stammumfang 20 bis 25 cm, (kleinkronige Bäume) 
Sträucher, mind. 2 x verpflanzt, Höhe mind. 60-100 cm 
Strauchpflanzungen erfolgen in einem Pflanzabstand in der Reihe von max. 1,50 m und einem Rei-
henabstand von 1,00 m (ca. 0,7 Pflanzen/m2), wobei Rasterpflanzungen nicht zulässig sind.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
42. Im Plangebiet sind die Dachflächen der Gebäude ohne Staffelgeschoss zu mind. 85 v. H., Dachflä-
chen der Staffelgeschosse zu min. 75 v. H. mit einer extensiven Dachbegrünung und einem Sub-
strataufbau von mind. 12 cm fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Eine Überlagerung dieser Dach-
begrünung mit technischen Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solar-
thermie) ist zulässig.  
Dächer von Nebenanlagen mit einer Dachfläche < 50 m2 sind von einer Dachbegrünung ausgenom-
men.  
Dachflächen von Gebäuden innerhalb des mit „Mobilitätszentrum“ bezeichneten Teilbereiches 
des Urbanen Gebiets sowie von Gebäuden innerhalb des sonstigen Sondergebiets mit der Zweck-
bestimmung „Großflächiger Einzelhandel und Mobilitätszentrum“ sind von einer Dachbegrünung 
ausgenommen. 
Denkmalgeschützte Gebäude sowie bauliche Anlagen innerhalb überbaubarer Grundstücksflächen 
mit einer festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (HA) sind von einer Dachbegrünung ausgenom-
men. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
43. Im Plangebiet sind die nicht überbauten Bereiche von Tiefgaragen mit Ausnahme von Wegen und 
Terrassen mit einem mindestens 50 cm starken durchwurzelbaren Substrataufbau zu versehen 
und zu 50 v. H. mit Kleingehölzen und Stauden zu begrünen. Für Baumpflanzungen auf Tiefgaragen 
muss auf einer Fläche von 12 m² je Baum die Schichtstärke des durchwurzelbaren Substrataufbaus 
mindestens 1 m betragen. Baumscheiben müssen einen ausreichend dimensionierten Wurzelraum 
von mindestens 20 m³ vorhalten. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a) BauGB) 
  
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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Entwidmung von Bahnflächen 
44. Auf den in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichneten Flächen sind die festgesetzten bau-
lichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen jeweils erst zulässig, wenn für diese Flächen eine 
bestandskräftige Freistellung von den Bahnbetriebszwecken gemäß § 23 AEG erfolgt ist. 
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB) 
 
Örtliche Bauvorschriften 
ÖBV 1 Stellplätze 
Im Plangebiet besteht keine Pflicht zur Herstellung von notwendigen Stellplätzen. Ausgenommen hier-
von sind Stellplätze, wenn sie zur Wahrung der Belange mobilitätseingeschränkter Personen gem. § 49 
NBauO erforderlich sind. 
(Rechtsgrundlage: § 84 Abs. 2 NBauO i.V.m. § 47 Abs. 1 S. 1 und 3 NBauO). 
 
ÖBV 2 Flachdächer 
Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind als Flachdächer mit maximal 5° Dachneigung auszubilden. 
Denkmalgeschützte Gebäude sowie bauliche Anlagen innerhalb überbaubarer Grundstücksflächen mit 
einer festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (HA) sind von dieser Vorschrift ausgenommen.   
(Rechtsgrundlage: § 84 Abs. 3 Nr. 1 NBauO) 
 
ÖBV 3 Stützmauern 
Die Ansichtsfläche von Stützmauern auf Privatgrundstücken entlang öffentlicher Verkehrsflächen und 
öffentlicher Grünflächen muss aus Natursteinen bestehen. Stützmauern sind nur bis zu einer Ansichts-
höhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine größere Ansichtshöhe zugelassen werden, wenn 
durch eine Stützmauerhöhe 1,5 m die Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt wer-
den würde und baugestalterische Bedenken nicht bestehen. 
(Rechtsgrundlage: § 84 Abs. 3 Nr. 3 NBauO) 
 
ÖBV 4 Einfriedungen 
Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen und öffentlicher Grünflächen sind nur 
in Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen gemäß Pflanzliste D, wahlweise in 
Kombination mit höchstens 1,5 m hohen durchsichtigen Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann 
zugelassen werden, dass Einfriedungen aus Naturstein- oder Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern 
hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Ortsbilds entstehen und nachbarliche Belange nicht 
beeinträchtigt werden.  
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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(Rechtsgrundlage: § 84 Abs. 3 Nr. 3 NBauO) 
 
ÖBV 5 Werbeanlagen 
Werbeanlagen mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen und akustische Wer-
beanlagen sind unzulässig. 
Das Bekleben, Anstreichen oder Verdecken von Schaufenstern, Fenstern und Türen mit Werbeanlagen 
ist bis max. 25 % der jeweiligen Fläche zulässig. 
Im sonstigen Sondergebiet (SO) dürfen Werbeanlagen an Gebäuden eine Gesamthöhe von 5,00 m und 
eine Breite von 3,00 m nicht überschreiten. Bei Schriftzügen aus Einzelbuchstaben ist die Fläche nach 
ihren Außenmaßen zu ermitteln. Der Abstand der Werbeanlagen zu der oberen und den seitlichen Be-
grenzungen der Gebäudefassadenfläche muss mindestens 0,50 m betragen. 
Werbeanlagen an Gebäuden im Urbanen Gebiet (MU) dürfen 5% der Wandfläche, an der sie angebracht 
sind, nicht überschreiten. Bei Schriftzügen aus Einzelbuchstaben ist die Fläche nach ihren Außenmaßen 
zu ermitteln. 
- Die Fläche einer Werbeanlage im MU darf nicht größer als 2,50 m² sein. 
- Werbeanlagen im MU sind nur im Bereich des Erdgeschosses, unterhalb der Fensterbrüstung 
des ersten Obergeschosses, dort höchstens bis zu 5,00 m über der Geländeoberfläche und am 
obersten Vollgeschoss zulässig.  
(Rechtsgrundlage § 84 Abs. 3 Nr. 2 NBauO) 
 
ÖBV 6 Gestaltung 
Technische Dachaufbauten sind mit Ausnahme von Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung erneuer-
barer Energien gruppiert anzuordnen und durch Verkleidungen gestalterisch einzufassen. Ballfangnetze 
sind nur in Form von Gittern oder Netzen zulässig. Absturzsicherungen für Sport und Spielanlagen müs-
sen lichtdurchlässig gestaltet sein. 
(Rechtsgrundlage: § 84 Abs. 3 Nr. 5 NBauO) 
 
ÖBV 7 Versickerung 
75 v. H. der versiegelten Flächen sind an geeignete Maßnahmen (z.B. Mulden oder Tiefbeete) anzu-
schließen und über die belebte Bodenzone im Plangebiet zur Versickerung zu bringen. Die Versicke-
rungsanlagen sind gemäß den technischen Vorgaben des Arbeitsblattes DWA-A 138 zu errichten und zu 
betreiben. Die Versickerungsanlagen sind für eine Jährlichkeit von einem Jahr zu dimensionieren, Über-
läufe können an das Regenwasserkanalnetz im Plangebiet angeschlossen werden. Abweichend zu den 
Sätzen 1 bis 3 ist in den Baugebieten mit der Bezeichnung (H) das anfallende Oberflächenwasser über 
geeignete Maßnahmen (z.B. Mulden oder Tiefbeete) zurückzuhalten und zu versickern oder über Drai-
nagen an den Trockenbach oder das Regenwasser-kanalnetz anzuschließen. Die Anlagen sind für eine 
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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Jährlichkeit von einem Jahr zu dimensionieren, Überläufe können an das Regenwasserkanalnetz im Plan-
gebiet angeschlossen werden. Für die Baugebiete mit der Bezeichnung (J) ist abweichend von den Sät-
zen 1 bis 3 das auf den versiegelten Flächen anfallende, unbelastete Oberflächenwasser zu 100 v. H. 
durch geeignete Maßnahmen (z.B. Mulden oder Tiefbeete) über eine belebte Bodenzone im Plangebiet 
zur Versickerung zu bringen. Die Nutzung als Brauchwasser ist zulässig. Baugebiete mit einer Grundflä-
chenzahl von 1,0 können vollständig an das Regenwasserkanalnetz angeschlossen werden.  
(Rechtsgrundlage: § 84 Abs. 3 Nr. 8 NBauO). 
 
Hinweise 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und sonstigen au-
ßerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau, Fachdienst 
Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung für eine tragfähige Einzelhandelsentwicklung und 
Nahversorgung im LokViertel, Stadt Osnabrück, Stadtteil Fledder, 03/2024  
CIMA Beratung + Management GmbH, Rühmkorffstraße 1, 30163 Hannover   
 Potenzialcheck zur Tragfähigkeit eines geplanten Lebensmittelmarktes im LokViertel, 03/2024  
CIMA Beratung + Management GmbH, Rühmkorffstraße 1, 30163 Hannover   
 Erschütterungstechnischer Untersuchung für den Bebauungsplan LokViertel in Osnabrück: 
Schwingungsmessungen und Prognose von Schienenverkehrs-Erschütterungen und sekundä-
rem Luftschall, 04/2024  
ASSMANN BERATUNG + PLANEN GmbH, Vorsetzen 51, 20459 Hamburg & baudyn GmbH Baudy-
namik & Strukturmonitoring, Alsterdorfer Straße 245, 22297 Hamburg  
 Erschütterungen infolge Pressenbetrieb bei der Firma VW Osnabrück GmbH; Erschütterungs-
technische Untersuchung; Bericht Nr. M184923/01 
Müller-BBM Industry Solutions GmbH München, 20.05.2025 
 Energieversorgungskonzept nach Abschluss der Vorplanung – Lok-Viertel Vorplanungsbericht, 
06/2023  
EnBW Contracting GmbH, Schelmenwasenstraße 15, 70567 Stuttgart  
 Entwässerung Lok-Viertel OS – Vorplanung, 03/2024  
Institut für technisch-wissenschaftliche Hydrologie GmbH, Engelbosteler Damm 22, 30167 Han-
nover  
 Klimaökologische Untersuchung für den Planungsprozess LokViertel In Osnabrück, 04/2023  
GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Große Pfahlstraße 5a, 30161 Hannover  
 Qualifiziertes Mobilitätskonzept - LokViertel Osnabrück, 04/2024  
ARGUS Stadt und Verkehr – Partnerschaft GmbH, Pinnasberg 45, 20359 Hamburg  
 Verkehrstechnische Stellungnahme - LokViertel Osnabrück, 04/2024  
ARGUS Stadt und Verkehr – Partnerschaft GmbH, Pinnasberg 45, 20359 Hamburg  
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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 Schalltechnische Untersuchungen zum Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof/LokVier-
tel der Stadt Osnabrück, 02/2024  
Müller-BBM Industry Solutions GmbH - Niederlassung Hamburg, Bramfelder Str. 110b, 22305 
Hamburg 
 Geruchstechnischer Bericht Nr. LG19060.1/01, 11/24 
TÜV Süd Industrie Service GmbH, Standort Lingen, Hessenweg 38, 49809 Lingen (Ems) 
 Verschattungsstudie zum Bebauungsplanentwurf Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -, 
03/2023 und Vermerk aus 02/2024  
Küssner Verschattungsgutachten, Dankwartsgrube 42, 23552 Lübeck  
 Bodenmanagement und Entsorgungskonzept Lok-Viertel Osnabrück, 03/2024  
Mull und Partner Ingenieurgesellschaft mbH Neulandstr. 2 – 4, 49084 Osnabrück  
 Solarenergetische Überprüfung  
Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau - Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1, 49074 Osn-
abrück 
 Fachbeitrag Artenschutz Biotoptypen- und Faunaerfassung / Neuaufstellung Bebauungsplan Nr. 
671 „Ehem. Güterbahnhof / LokViertel“ Stadt Osnabrück, 04/2024  
Dense & Lorenz - Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, Herrenteichsstraße 1, 
49074 Osnabrück  
 Landschaftsplanerischer Fachbeitrag / Stadt Osnabrück Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güter-
bahnhof / LokViertel -, 04/2024  
Dense & Lorenz - Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, Herrenteichsstraße 1, 
49074 Osnabrück  
 
3. Das Plangebiet liegt im Einflussbereich von Bahnanlagen im Norden und im Süden sowie einer rele-
vanten gewerblichen Nutzung im Süden und ist somit Erschütterungen und sekundärem Luftschall 
ausgesetzt. Im Rahmen der Erstellung dieses Bebauungsplanes wurde daher eine erschütterungs-
technische Untersuchung zu Schienenverkehrs-Erschütterung, zur gewerblichen Erschütterung und 
sekundärem Luftschall erstellt. In Teilbereichen sind für die zukünftigen Gebäude weitergehende 
erschütterungstechnische Untersuchungen zur Einhaltung der technischen Anforderungen bzw. zu 
weitergehenden Maßnahmen zum Erschütterungsschutz erforderlich. Die Ergebnisse und betroffe-
nen Bereiche können der unter Hinweis Nr. 2) aufgeführten Fachuntersuchung entnommen werden. 
Im Baugenehmigungsverfahren sind entsprechende Nachweise zu führen. 
 
4. Grundstücke, die direkt an Flächen der DB angrenzen, sind an der betreffenden Grundstücksgrenze 
so einzufrieden, dass das unberechtigte Betreten und Befahren von Bahnflächen wirksam verhin-
dert wird. Im Bereich einer elektrifizierten Strecke sind metallische bauliche Anlagen grundsätzlich 
außerhalb eines Schutzbereiches von 4,00 m zur nächstliegenden Gleisachse zu errichten. Anpflan-
zungen auf den Anliegerflächen dürfen den Eisenbahnbetrieb zu keiner Zeit behindern oder gefähr-
den. Die Richtlinie 822 - Landschaftsplanung und Vegetationskontrolle der DB AG ist zu beachten.  
 
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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5. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) sowie auf Flä-
chen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein Verbot 
der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von Geländeveränderungen (Niveau-
veränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung 
der Ver- und Entsorgungsträger. 
 
6. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen mit der Stadt-
werke Osnabrück AG geändert werden. 
 
7. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde 
(z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbun-
gen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht wer-
den, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnab-
rück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bo-
denfunde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung 
zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). Darüber hinaus gelten die in der Ent-
wurfsbegründung in den Kap. 2.3.7, 20.4 und 24.1.8 benannten Regelungen. 
 
8. Innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen ist mit Bombenblindgängern zu rech-
nen. Eine Gefahrenerforschung wird empfohlen. Sondierungsmaßnahmen sind vor Durchführung 
von Tiefbaumaßnahmen mit der Stadt Osnabrück, Fachbereich Bürger und Ordnung abzustimmen. 
Sollten bei der Sondierung Bombenblindgänger oder andere Kampfmittel festgestellt werden, ist 
unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Os-
nabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 
 
9. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhan-
densein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist des-
halb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, 
Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der 
Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbe-
seitigungsdienst zu benachrichtigen. 
 
10. Da innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen (ehemalige Altlastverdachtsflächen) 
bei Bodenarbeiten das Antreffen von kontaminierten Bodenpartien zu erwarten ist, sind sämtliche 
Auskofferungsarbeiten unter gutachterlicher Überwachung durchzuführen. Bodenschutzrechtlich 
relevante Belastungen durch Aschen, Schlacken, Ölboden oder andere Auffälligkeiten sind zu ent-
fernen, in Begleitung des Gutachters zu separieren und in Absprache mit der Unteren Bodenschutz-
behörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu beproben und ord-
nungsgemäß zu beseitigen bzw. zu verwerten. 
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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Sollten sich außerhalb der gekennzeichneten Bereiche bei den Erdarbeiten wider Erwarten Konta-
minationen (z. B. Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist un-
verzüglich die Untere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher 
Umweltschutz) zu benachrichtigen und das weitere Vorgehen abzustimmen. 
 
11. Im Zusammenhang mit der Kampfmittelräumung und der Geländeprofilierung wurde ein Bodenma-
nagement- und Entsorgungskonzept für den Bereich des Bebauungsplans erstellt, in dem der Um-
gang mit den umzulagernden Bodenmaterialien für die Geländeprofilierung festgelegt worden ist. 
Wird in die umgelagerten Bodenbereiche eingegriffen oder in Bereiche eingegriffen, die sich außer-
halb oder unterhalb der im Rahmen der Geländeprofilierung gem. Bodenmanagement- und Entsor-
gungskonzept umgelagerten Bodenmaterialien befinden, so ist der Umgang mit dem Bodenaushub 
vorab mit der Unt. Bodenschutzbehörde abzustimmen. 
 
12. Kompensationsmaßnahme K1 „Kompensationspool Hof Schlamann“ 
Für den naturschutzrechtlichen Ausgleich der Beeinträchtigung von Tieren und Pflanzen wird auf 
den Flurstücken 75/2, 77/6 der Flur 1 sowie Flurstück 14/10 der Flur 10, Gemarkung Natrup-Hagen 
(Gemeinde Hagen a.T.W.), eine Fläche von 23.528 m² bereitgestellt.  
Die Kompensation erfolgt im Kompensationspool „Hof Schlamann“, die zugeordneten Flächen wur-
den von einer Ackernutzung zu ‚Sonstigem mesophilen Grünland‘ (Zielbiotoptyp GMS) umgewan-
delt. Die Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen werden nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im städtebau-
lichen Vertrag rechtlich gesichert. Die Bewirtschaftungsvorgaben des Landschaftsplanerischen Fach-
beitrages sind zu beachten. 
 
13. Kompensationsmaßnahme K2 „Ausgleichsfläche Flussregenpfeifer“ 
Durch den im Rahmen des Bebauungsplans vorbereiteten Verlust eines potenziellen Bruthabitats 
des Flussregenpfeifers entsteht im Plangebiet (Gemarkung Osnabrück, Flur 125, Flurstück 23/60) ein 
Ausgleichsbedarf. 
Der Ausgleich wird über eine Kompensationsmaßnahme außerhalb des Bebauungsplanes und au-
ßerhalb des Stadtgebietes von Osnabrück in 49134 Wallenhorst-Hollage, Gemarkung Hollage, Flur 
15, Flurstück 57/62 erreicht (Entwicklung eines potenziellen Bruthabitats und Nahrungsflächen auf 
einer ca. 16.100 m² großen Fläche). Die Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen werden nach § 11 
Abs. 1 Nr. 2 BauGB im städtebaulichen Vertrag rechtlich gesichert. Die Vorgaben des Pflege- und 
Entwicklungsplanes in Anlage 4 des Landschaftsplanerischen Fachbeitrages sind zu beachten. Das 
Habitat für ein Brutpaar des Flussregenpfeifers ist zu entwickeln, dauerhaft zu pflegen und bei er-
heblichen Funktionsdefiziten wiederherzustellen. 
 
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14. Die mit der Rodung von Gehölzen verbundene Baufeldfreimachung ist gem. § 39 BNatSchG nur im 
Zeitraum 01.10. bis 28./29.02. eines jeden Jahres zulässig. Der Rückbau von Bestandsgebäuden und 
andere Folgearbeiten (z.B. Tiefenenttrümmerung, Bodensanierung, Erschließungsarbeiten) sind 
auch innerhalb der Vogelbrutzeit vom 01.03. bis 15.08. zulässig, wenn die Flächen bzw. Gebäude 
vorher auf Vorkommen von Vögeln untersucht wurden und das Eintreten artenschutzrechtlicher 
Verbotstatbestände ausgeschlossen werden kann.  
 
15. Vor dem Rückbau / Umbau von Bestandsgebäuden ist ganzjährig zur Vermeidung der Tötung von 
Fledermäusen eine Untersuchung erforderlich, ob aktuell besetzte Sommer- oder Winterquartiere 
vorhanden sind. Arbeiten an Gebäuden sollten möglichst im September / Oktober begonnen wer-
den, weil dies generell der Zeitraum mit dem geringsten Konfliktpotenzial ist. Die Arbeiten sind zeit-
weise durch eine ökologische Baubegleitung zu überwachen. 
 
16. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 
29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 (BGBl. I 
S. 3908) geändert worden ist, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsver-
bots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von 
erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und 
Nummer 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob dort 
geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, sofern da-
bei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und 
mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- 
und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und Fleder-
mausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit und der Win-
terruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn von Bau-
arbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fleder-
mausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, 
Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine ge-
schützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den 
Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhe-
stätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten 
sind in der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor 
Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baum-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- 
Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / LokViertel – 
 
 
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oder Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach § 45 Ab-
satz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu bean-
tragen. 
 
 
17. Die Dachflächen im Plangebiet - abgesehen von den Dachflächen von Nebenanlagen mit einer Dach-
fläche < 50 m 2, denkmalgeschützten Gebäuden sowie baulichen Anlagen innerhalb überbaubarer 
Grundstücksflächen mit einer festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (HA) - sind als Retentionsdä-
cher auszuführen. Der Abfluss von den Retentionsdächern ist auf 2 l/s pro ha Dachfläche unter Zu-
grundelegung der Wassermenge eines 30-jährigen Regenwasserereignisses zu drosseln. 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festgesetzten öf-
fentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Verkehrsübergabe wirk-
sam wird. 
 
Einziehung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Absatz 5 und § 8 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Einziehung der 
nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzuhebenden Verkehrsflächen mit der Maßgabe ver-
fügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Verkehrsfläche dem öffentlichen 
Verkehr tatsächlich entzogen wird. 
  
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Anhang 1: Pflanzlisten 
Pflanzliste A:  
Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich 
 
Deutscher 
Artenname 
Botanischer 
Artenname 
Wasser-
versor-
gung 
trocken/ 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Max. 
Wuchshöhe 
Verwen-
dung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
 
Kleinkronig 
(K) oder 
Großkronig 
(G) 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15m E/H ja K 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30m E  G 
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30m E  G 
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20m E  K 
Kupfer-Felsenbirne Amelanchier lamarckii fs/tr mi 6-8m E  K 
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20m E  K 
Moorbirke Betula pubescens fs ar 15-20m E  G 
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25m E/H ja G 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30m E/H ja G 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40m E  G 
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10m E  K 
Waldkiefer Pinus sylvestris tr mi/ar 25-30m E  G 
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25m E  G 
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20m E  G 
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20m E  K 
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10m E  K 
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15m E  K 
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30m E  G 
Stieleiche Quercus robur fs mi 40m E  G 
Silberweide Salix alba fs/na mi 25m E  G 
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8m E/H  K 
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15m E  K 
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8m E  K 
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12m E  K 
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10m E/H ja K 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25m E  G 
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35m E  G 
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25m E  G 
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30m E  G 
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30m E  G 
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Fortsetzung Pflanzliste A:  
Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich 
 
 
 
 
Deutscher 
Artenname 
Botanischer 
Artenname 
Wasser-
versor-
gung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwen-
dung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnittver-
träglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3m H  
Europäische  
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3m H  
 
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Pflanzliste B:  
Standortgerechte klein- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Verkehrsflächen und 
überwiegend versiegelten Siedlungsflächen 
 
Deutscher 
Artenname 
Botanischer 
Artenname 
Max. Wuchshöhe Breite 
 
Kleinkronig (K) 
oder Großkronig 
(G) 
Bäume 
Spitzahorn 
Acer platanoides 
(grünlaubige Arten und Sorten) 
20-30 m 15-22 m G 
Rosskastanie Aesculus hippocastanum 20-25 (30) m 16-20 (25) m G 
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m G 
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m G 
Wollapfel Malus tschonoskii 8-12 m 2-4 m K 
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m K 
Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m K 
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m G 
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m G 
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m K 
Mehlbeere  Sorbus aria 'Magnefica' 8-12 (18) m 
4-7 (12) m 
 
K 
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m K 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m K 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 'Brouwers' 9-12 m 4-7 m K 
Winterlinde Tilia cordata 18-20 (30) m 12-15 (20) m G 
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m G 
Winter-Linde 'Rancho' Tilia cordata 'Rancho' 8.12 (15) m 4-6 (8) m K 
Holländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m G 
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m G 
Brabanter Silberlinde Tilia tomentosa 'Brabant' 20-25 (30) m 12-18 (20) m G 
 
 
 
  
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Pflanzliste D: 
Baum- und Straucharten der heimischen Auenvegetation 
Deutscher Artenname Botanischer Artenname 
Schwarzerle Alnus glutinosa 
Haselnuss Corylus avellana 
Eingriffliger Weißdorn Crataegus monogyna 
Faulbaum Frangula alnus 
Schlehe Prunus spinosa 
Trauben-Kirsche Prunus padus 
Hundsrose Rosa canina 
Ohrweide Salix aurita 
Salweide Salix caprea 
Grauweide Salix cinerea. 
Schwarzer Holunder Sambucus nigra 
Eberesche Sorbus aucuparia 
 
 
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Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - 
 
Begründung  
Stand: 26.05.2025 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
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Inhaltsverzeichnis 
 
A RAHMENBEDINGUNGEN ............................................................................................................................ 6 
1 PLANUNGSANLASS ..................................................................................................................................... 6 
1.1 VERFAHREN .................................................................................................................................................. 6 
2 AUSGANGSSITUATION ............................................................................................................................... 7 
2.1 RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH ...................................................................................................................... 7 
2.2 LAGE IM STADTGEBIET .................................................................................................................................... 7 
2.3 BESTANDSANALYSE ......................................................................................................................................... 8 
2.3.1 Plangebiet ............................................................................................................................................. 8 
2.3.2 Umgebung ............................................................................................................................................ 8 
2.3.3 Erschließung ......................................................................................................................................... 9 
2.3.4 Naturräumliche Faktoren ................................................................................................................... 10 
2.3.5 Altlasten .............................................................................................................................................. 12 
2.3.6 Kampfmittel ........................................................................................................................................ 13 
2.3.7 Archäologie ......................................................................................................................................... 14 
2.4 PLANERISCHE AUSGANGSLAGE ........................................................................................................................ 16 
2.4.1 Landesplanung und Raumordnung ..................................................................................................... 16 
2.4.2 Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz ................................................................................... 18 
2.4.3 Starkregenmanagement ..................................................................................................................... 18 
2.4.4 Landschaftsrahmenplan ..................................................................................................................... 18 
2.4.5 Wohnraumversorgungskonzept ......................................................................................................... 19 
2.4.6 Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung .................................................................................. 19 
2.4.7 Märkte- und Zentrenkonzept (MZK) der Stadt Osnabrück .................................................................. 19 
2.4.8 Masterplan Mobilität .......................................................................................................................... 21 
2.4.9 Vergnügungsstättenkonzept .............................................................................................................. 22 
2.4.10 Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept ................................................................................................. 23 
2.4.11 Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutz .......................................................... 24 
2.4.12 Berücksichtigung ökologischer Belange in der Bauleitplanung .......................................................... 24 
2.4.13 Radverkehrsplan ................................................................................................................................. 25 
2.5 RECHTLICHE AUSGANGSLAGE ......................................................................................................................... 25 
2.5.1 Flächennutzungsplan .......................................................................................................................... 25 
2.5.2 Bebauungsplan ................................................................................................................................... 27 
2.5.3 Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und Flächen ............................................................................. 28 
2.5.4 Baumschutz ........................................................................................................................................ 28 
2.5.5 Wasserrecht ........................................................................................................................................ 28 
2.5.6 Eigentumsverhältnisse ........................................................................................................................ 28 
B PLANUNGSZIEL ......................................................................................................................................... 28 
1 STÄDTEBAULICHE GRUNDIDEE /STÄDTEBAULICHES KONZEPT ................................................................. 29 
1.1 STÄDTEBAULICHER WETTBEWERB ................................................................................................................... 29 
1.2 GESTALTUNGSHANDBUCH .............................................................................................................................. 33 
1.3 PLANUNGSALTERNATIVEN .............................................................................................................................. 34 
2 UNTERSUCHUNGEN ................................................................................................................................. 35 
C  PLANINHALT ............................................................................................................................................ 37 
1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................................................................................... 37 
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1.1 URBANES GEBIET ......................................................................................................................................... 37 
1.2 EINGESCHRÄNKTE GEWERBEGEBIETE ................................................................................................................ 42 
1.3 SONSTIGES SONDERGEBIET ............................................................................................................................ 45 
2 FLÄCHE FÜR DEN GEMEINBEDARF ............................................................................................................ 51 
3 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG UND ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE ........................................ 51 
3.1 GRUNDFLÄCHEN- UND GESCHOSSFLÄCHENZAHL ................................................................................................. 51 
3.2 NEBENANLAGEN UND ZUFAHRTEN ................................................................................................................... 59 
3.3 ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE, ZAHL DER VOLLGESCHOSSE UND GEBÄUDEHÖHEN .......................................... 61 
4 BAUWEISE ................................................................................................................................................ 73 
5 ABSTANDSFLÄCHEN ................................................................................................................................. 74 
6 ERSCHLIEßUNG ........................................................................................................................................ 80 
6.1 VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG........................................................................................................................ 80 
6.1.1 Verkehrsflächen .................................................................................................................................. 81 
6.1.2 Ruhender Verkehr ............................................................................................................................... 86 
6.1.3 Qualifiziertes Mobilitätskonzept ......................................................................................................... 87 
6.2 OBERFLÄCHENENTWÄSSERUNG ....................................................................................................................... 88 
6.3 VERSORGUNGSFLÄCHEN ................................................................................................................................ 91 
6.4 SONSTIGE VER- UND ENTSORGUNG ................................................................................................................. 91 
7 TECHNISCHER UMWELTSCHUTZ ............................................................................................................... 93 
7.1 LÄRMIMMISSIONEN ...................................................................................................................................... 93 
7.1.1 Verkehrslärmimmissionen .................................................................................................................. 96 
7.1.2 Gewerbelärmimmissionen ................................................................................................................ 102 
7.1.3 Sport- und Freizeitlärmimmissionen ................................................................................................. 107 
7.2 ERSCHÜTTERUNGSIMMISSIONEN ................................................................................................................... 108 
7.3 GERUCHSIMMISSIONEN ............................................................................................................................... 110 
7.4 BELICHTUNG UND BESONNUNG .................................................................................................................... 111 
7.5 FEINSTAUBIMMISSIONEN ............................................................................................................................. 113 
7.6 EMISSIONEN BAHNANLAGEN ........................................................................................................................ 114 
8 KLIMASCHUTZ UND ENERGIE ................................................................................................................. 114 
8.1 STADTKLIMATISCHE UNTERSUCHUNG ............................................................................................................. 114 
8.2 ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT ................................................................................................................... 116 
8.3 SOLARENERGETISCHE ÜBERPRÜFUNG ............................................................................................................. 117 
9 GRÜNFLÄCHEN ....................................................................................................................................... 118 
9.1.1 Öffentliche Grünflächen .................................................................................................................... 118 
9.1.2 Private Grünflächen .......................................................................................................................... 120 
10 FLÄCHEN FÜR DIE WASSERWIRTSCHAFT ................................................................................................ 121 
11 GEH-, FAHR- UND LEITUNGSRECHTE....................................................................................................... 121 
12 GRÜNORDNUNG .................................................................................................................................... 124 
12.1 GRÜNORDNERISCHE FESTSETZUNGEN ............................................................................................................. 126 
12.2 GRÜNORDNERISCHER MAßNAHMENPLAN ....................................................................................................... 133 
12.3 EXTERNE KOMPENSATIONSMAßNAHMEN AUF GRUNDLAGE DER EINGRIFFSREGELUNG ............................................. 133 
13 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN ............................................................................................................... 134 
13.1 VERZICHT AUF STELLPLATZNACHWEIS ............................................................................................................. 134 
13.2 DACHGESTALTUNG ..................................................................................................................................... 134 
13.3 STÜTZMAUERN ENTLANG ÖFFENTLICHER VERKEHRS- UND GRÜNFLÄCHEN ............................................................. 135 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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13.4 EINFRIEDUNGEN ENTLANG ÖFFENTLICHER VERKEHRS- UND GRÜNFLÄCHEN ............................................................ 135 
13.5 WERBEANLAGEN........................................................................................................................................ 136 
13.6 GESTALTUNG VON DACHAUFBAUTEN ............................................................................................................. 138 
13.7 VERSICKERUNG AUF GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN ................................................................................................... 138 
14 NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN ........................................................................................................... 139 
14.1 WASSERFLÄCHEN ....................................................................................................................................... 139 
14.2 ÜBERSCHWEMMUNGSGEBIET HASE ............................................................................................................... 139 
14.3 BAUDENKMÄLER ........................................................................................................................................ 139 
14.4 BAHNRECHTLICHE WIDMUNG VON FLÄCHEN ................................................................................................... 140 
14.5 RICHTFUNK ............................................................................................................................................... 144 
15 KENNZEICHNUNGEN UND HINWEISE ..................................................................................................... 144 
15.1 RODUNGS- UND BAUZEITENREGELUNGEN FÜR BRUTVÖGEL ................................................................................ 144 
15.2 BAUZEITENREGELUNGEN FÜR FLEDERMÄUSE ................................................................................................... 145 
15.3 ALTLASTEN ............................................................................................................................................... 145 
15.4 ARCHÄOLOGIE ........................................................................................................................................... 146 
15.5 ERSCHÜTTERUNG ....................................................................................................................................... 146 
15.6 KAMPFMITTEL ........................................................................................................................................... 146 
15.7 EMISSIONEN BAHNANLAGEN ........................................................................................................................ 147 
15.8 EINSICHT VON DIN-VORSCHRIFTEN ............................................................................................................... 147 
16 MAßNAHMEN ........................................................................................................................................ 147 
16.1 BODENORDNUNG ....................................................................................................................................... 147 
16.2 FOLGEKOSTEN DER BAULEITPLANUNG ............................................................................................................ 148 
17 STÄDTEBAULICHER VERTRAG ................................................................................................................. 148 
D UMWELTBERICHT ................................................................................................................................... 149 
1 EINLEITUNG ........................................................................................................................................... 149 
1.1 KURZDARSTELLUNG DER ZIELE UND INHALTE DES BEBAUUNGSPLANS .................................................................... 149 
1.2 UMWELTSCHUTZZIELE AUS ÜBERGEORDNETEN FACHGESETZEN UND FACHPLANUNGEN SOWIE IHRE BERÜCKSICHTIGUNG 150 
2 BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN ....................................................... 152 
2.1 BESTANDSAUFNAHME UND BEWERTUNG DES UMWELTZUSTANDES ...................................................................... 152 
2.1.1 Schutzgut Mensch ............................................................................................................................. 152 
2.1.2 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie biologische Vielfalt (Biodiversität) ....................................... 154 
2.1.3 Schutzgut Boden ............................................................................................................................... 160 
2.1.4 Schutzgut Fläche ............................................................................................................................... 163 
2.1.5 Schutzgut Wasser ............................................................................................................................. 163 
2.1.6 Schutzgut Klima/Luft ........................................................................................................................ 164 
2.1.7 Schutzgut Landschafts-/Stadtbild ..................................................................................................... 169 
2.1.8 Kultur-/Sachgüter ............................................................................................................................. 170 
2.1.9 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes .................................................... 170 
2.1.10 Risiken ............................................................................................................................................... 171 
2.1.11 Kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben ............................................................................ 171 
2.1.12 Zusammenfassung der Umweltauswirkungen ................................................................................. 172 
2.2 ENTWICKLUNGSPROGNOSEN DES UMWELTZUSTANDES ...................................................................................... 173 
2.2.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung ................................................. 173 
2.2.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung - Nullvariante .................. 173 
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3 MAßNAHMEN ZUR VERMEIDUNG, MINDERUNG UND ZUR KOMPENSATION ERHEBLICHER NACHTEILIGER 
UMWELTAUSWIRKUNGEN ............................................................................................................................. 174 
3.1 EINGRIFFSREGELUNG .................................................................................................................................. 174 
3.1.1 Festsetzungen im Bebauungsplan .................................................................................................... 175 
3.1.2 Maßnahmen außerhalb des B-Planes ............................................................................................... 176 
3.1.3 Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen .................................................................................... 178 
3.2 IN BETRACHT KOMMENDE PLANUNGSVARIANTEN ............................................................................................. 178 
4 ZUSÄTZLICHE ANGABEN ......................................................................................................................... 178 
4.1 TECHNISCHE VERFAHREN BEI DER UMWELTPRÜFUNG ........................................................................................ 178 
4.2 BESCHREIBUNG DER GEPLANTEN MAßNAHMEN ZUR ÜBERWACHUNG DER ERHEBLICHEN AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS 
AUF DIE UMWELT (MONITORING) .................................................................................................................................. 179 
5 ALLGEMEIN VERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG .............................................................................. 179 
E ABWÄGUNG DER UMWELTBELANGE ..................................................................................................... 186 
F SONSTIGE ANGABEN .............................................................................................................................. 187 
 
 
  
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A Rahmenbedingungen 
1 Planungsanlass 
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - ist 
die städtebauliche Neuentwicklung für den Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs der Stadt 
Osnabrück östlich der Innenstadt in etwa 800 m Entfernung zum Neumarkt und in rückwärtiger 
Lage zum Hauptbahnhof. Ziel ist es, auf einer Fläche von insgesamt ca. 24 ha ein innovatives, 
ressourcenschonendes, klimagerechtes und verkehrsarm ausgelegtes urbanes Stadtquartier in 
zentraler, verkehrlich gut angebundener Lage zu entwickeln. Neben gewerblichen und sonsti-
gen nicht wohnbaulichen Nutzungen einschließlich Kultur und Freizeit soll im sogenannten Lok-
Viertel ein Wohnanteil von rund 60 % mit einer Mischung aus öffentlich gefördertem und frei 
finanziertem Wohnraum entstehen. 
Die Nutzung des ehemaligen Güterbahnhofs durch die Deutsche Bahn AG wurde bereits 1997 
aufgegeben und das Gelände liegt derzeit zum überwiegenden Teil brach. Mit einem Eigentü-
merwechsel im Jahr 2019 eröffnet sich die Möglichkeit einer Konversion des Standortes.  
Das Gelände zeichnet sich durch seine exponierte innerstädtische Lage aus und ist aufgrund 
dieser Lagegunst prädestiniert für die Entwicklung eines verdichteten, urbanen Stadtquartiers 
mit einem Schwerpunkt auf Wohnnutzungen. Gleichzeitig ergeben sich aus den umgebenden 
Nutzungen und Strukturen besondere Konflikte, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
zu lösen sind. Bei der Entwicklung des LokViertels sollen einzelne bauliche Relikte erhalten und 
in die Neukonzeption integriert werden. Dies gilt auch für den denkmalgeschützten 
Ringlokschuppen. Bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers soll auch der seit 1997 in Pla-
nung befindliche Terminal Ost berücksichtigt werden. Dabei handelt es sich um einen zusätzli-
chen Ausgang des Hauptbahnhofs östlich der Hamburger Straße. Mit diesem soll der HBF künf-
tig aus den östlichen Stadtteilen (Fledder und Schinkel mit dem Hasepark) auf kurzem Weg 
erreichbar werden. 
Die bisherigen städtebaulichen Planungen, die Grundlage vorangegangener Bauleitplanungen 
waren, sollen nicht weiterverfolgt werden. Da sich die städtebaulichen Anforderungen an die 
künftige Nutzung des Areals geändert haben, wird der Bebauungsplan Nr. 671 aufgestellt. Die-
ser soll den heutigen städtebaulichen Anforderungen gerecht werden, gesamtstädtische Ent-
wicklungsziele berücksichtigen und, soweit dies unter Beachtung gesamtstädtischer Ziele und 
Anforderungen möglich ist, den Interessen der Flächeneigentümerinnen in angemessener 
Weise Rechnung tragen. Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 671 ist auch eine 
Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes erforderlich (106. Änderung).  
Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung, der Stärkung des Innenbereiches und der Redu-
zierung der Neuinanspruchnahme von Freiflächen im Außenbereich sowie der Attraktivierung 
und Qualifizierung einer untergenutzten und zum großen Teil brachgefallenen Fläche in expo-
nierter innerstädtischer Lage zu einem verdichteten Wohn- und Arbeitsstandort mit Kultur- und 
Freizeiteinrichtungen sowie Nahversorgungsangeboten ist die Entwicklung des LokViertels von 
zentraler Bedeutung für die Stadtentwicklung in Osnabrück.  
 
1.1 Verfahren 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 09.03.2021 die Auf-
stellung des Bebauungsplans Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - beschlossen. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) so-
wie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB erfolgten vom 
20.09.2021 bis zum 15.10.2021. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Der Planentwurf wurde vom 03.07. bis zum 02.08.2024 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB öffentlich 
ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im gleichen Zeit-
raum.  
Der Bebauungsplanentwurf wurde nach der öffentlichen Auslegung geändert. Die Änderung 
betrifft die Festsetzung der Verkehrsflächen für die innere Erschließung. Für diese Änderung 
wurde im Zeitraum 05. – 19.03.2025 eine erneute Beteiligung der betroffenen Grundstücksei-
gentümer sowie der städtischen Dienststellen durchgeführt.  
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen ist im Rahmen der 
Gesamtabwägung (s. Abwägungsbeschluss) entschieden worden.  
2 Ausgangssituation 
2.1 Räumlicher Geltungsbereich  
Der ca. 35 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / 
LokViertel - liegt in unmittelbarer Nähe zur Osnabrücker Innenstadt und umfasst zahlreiche Flur-
stücke. In der Flur 125 gehören dazu 23/2, 17/4, 23/5, 57/5, 57/6, 62/7, 57/7, 57/8, 62/8, 23/9, 
62/9, 23/10, 62/10, 23/11, 62/11, 62/12, 23/14, 23/19, 23/20, 23/21, 331/23, 332/23, 339/23, 
23/24, 23/46, 23/47, 23/50, 23/51, 23/52, 23/53, 23/54, 23/55, 23/56, 23/57, 23/58, 23/59, 23/60, 
23/61, 23/62, 350/62, 23/63, 23/64, 23/65, 23/66, 23/67, 23/68, 23/69, 23/70, 23/71, 23/72, 
23/73, 23/74, 23/75, 23/76, 23/77, 23/78, 23/79, 23/80, 23/81, 23/82, 23/83, 23/84, 23,85, 23/86, 
23/87, 23/88, 23/89, 23/90, 23/91, 23/92, 23/93, 23/94, 23/95, 23/96, 23/97, 23/98, 23/99, 
23/100, 23/101, 23/102, 23/103, 23/104, 23/105, 23/106, 23/107, 23/108, 23/109, 23/110, 
23/111, 23/112, 23/113, 23/114, 23/115, 23/116, 23/117, 23/118, 23/119, 23/120, 23/121, 
23/122, 23/123, 23/124, 23/125, 23/126, 23/127, 23/128, 23/129, 23/130, 23/131, 23/132. Wei-
terhin sind 22/1 sowie 15/3 der Flur 107 umfasst. Schließlich liegen auch (Teil-)Flächen der 
Flurstücke 1/1, 2/2, 2/4, 26/7, 71/8 der Flur 106; 13/2, 7/13 und 10 der Flur 126 sowie 34/25, 
34/81 der Flur 124 im Plangebiet. 
 
2.2 Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich östlich der Osnabrücker Innenstadt in unmittelbarer Nähe zum 
Hauptbahnhof und umfasst insgesamt ca. 35 ha. Das Plangebiet liegt im gewerblich-industriell 
geprägten Stadtteil Fledder mit rund 2.500 Einwohnerinnen und Einwohnern, grenzt östlich an 
den gemischt genutzten Stadtteil Innenstadt mit circa 10.000 Einwohnerinnen und Einwohnern 
und nördlich an den überwiegend wohnbaulich genutzten Stadtteil Schinkel mit rund 14.500 
Einwohnerinnen und Einwohnern an. Das Plangebiet befindet sich in rückwärtiger Lage zum 
Hauptbahnhof, der wiederum auf die Osnabrücker Innenstadt ausgerichtet ist. Mit einer Entfer-
nung von ca. 800 m zum Neumarkt als zentralem Verkehrsknoten der Osnabrücker Innenstadt 
sowie ca. 1.500 m Luftlinie zum Marktplatz der historischen Osnabrücker Altstadt zeichnet sich 
das Plangebiet durch eine zentrale Lage aus. 
Das Plangebiet wird im Bestand nahezu vollständig von Bahnanlagen eingefasst. So verläuft 
westlich des Plangebiets die Hauptbahnstrecke Wanne-Eickel – Hamburg mit dem Teilstück 
Osnabrück-Münster, während im nördlichen Teil des Plangebiets die Hauptbahnstrecke Löhne-
Rheine mit dem Abschnitt Osnabrück-Löhne verläuft. Beide dienen dem überregionalen Fern-
verkehr. Als Besonderheit in Osnabrück ist der Kreuzungsbahnhof mit sich kreuzenden Nord-
Süd- und Ost-West-Achsen hervorzuheben. Zur erforderlichen Verbindung der verschiedenen 
Fahrtrichtungen sind mehrere Gleiskurven vorhanden. Im Osten und Süden des Plangebiets 
sind weitere Gleisanlagen und Bahnflächen vorhanden, die sich insbesondere im nordöstlichen 
Teil weit über das Plangebiet hinaus erstrecken. Neben den Bahnanlagen wird das Plangebiet 
im Südwesten von der Frankenstraße begrenzt. Zwischen Plangebiet und der Osnabrücker In-
nenstadt sowie dem Hauptbahnhof befindet sich westlich des Plangebiets die Hamburger 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Straße. Im Norden des Plangebiets verläuft zudem ein Teilabschnitt der kanalartig ausgebauten 
Hase, die Richtung Westen fließt. Folglich ist das Plangebiet trotz seiner zentralen Lage durch 
infrastrukturelle sowie natürliche Barrieren derzeit weitgehend isoliert. Verknüpfungen zu den 
umliegenden Stadtbereichen bestehen nicht. 
2.3 Bestandsanalyse 
2.3.1 Plangebiet 
Die Fläche des Plangebiets diente in der Vergangenheit als Betriebsgelände des Güterbahnho-
fes, der in weiten Teilen vor über 20 Jahren stillgelegt wurde. Die Gleisanlagen wurden zwi-
schenzeitlich vollständig zurückgebaut, die Schotterbettung ist in weiten Bereichen noch vor-
handen. Ein Großteil der Flächen im Plangebiet liegt aktuell brach und weist keine aktive Nut-
zung auf. Insbesondere der östliche Teil des Plangebiets ist durch einen hohen Anteil an Grün- 
und Freiflächen in Form von Ruderalvegetation geprägt, die fast ausnahmslos unversiegelt sind. 
Gleichzeitig ist die einstige Nutzung im Plangebiet durch die umgrenzenden Bahngleise nach 
wie vor deutlich erkennbar. Im Nordwesten befindet sich der denkmalgeschützte Ringlokschup-
pen, der 1913 als eingeschossiges Gebäude in Massivbauweise errichtet wurde und nach ver-
schiedenen Zwischennutzungen einige Jahre leer stand. Der Ringlokschuppen wurde zwi-
schenzeitlich denkmalgerecht saniert und wird als Coppenrath Innovation Centre (CIC) einer 
neuen Nutzung zugeführt.  
Im Rahmen vorbereitender Arbeiten wurden die Bestandsgebäude bis auf vereinzelte erhal-
tenswerte bauliche Relikte vollständig zurückgebaut. In diesem Zusammenhang wurden auch 
alle bestehenden Versiegelungen und Straßen zurückgebaut, die sich vorrangig im südlichen 
Teilbereich des Plangebiets befanden. Eine ursprünglich geplante weitergehende Integration 
von Bestandsstrukturen in die städtebauliche Konzeption wurde aufgrund der schlechten Bau-
substanz verworfen. Direkt östlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich ein Gebäude, 
das von der Deutschen Bahn Netz AG genutzt wird. 
 
2.3.2 Umgebung 
Nordöstlich und südöstlich grenzen an das Plangebiet Betriebsanlagen des noch aktiven Ran-
gierbahnhofes der DB an. Im südöstlichen Teil dieser Anlagen befindet sich zudem eine Verla-
destation der DB, zu der auch das o.g. Betriebsgebäude gehört, in dem sich neben Büros auch 
Sozialräume für die Mitarbeiter befinden.  
In südlicher Richtung befindet sich das Industriegebiet Fledder mit einer Vielzahl an großflächi-
gen Industrie- und Gewerbebetrieben, zu denen unter anderem die Flächen des Volkswagen-
Werkes in Osnabrück (der Fortbestand des Werks muss aktuell als offen betrachtet werden), 
ein Stahlgroßhändler sowie ein Baumarkt zählen. Die Gebäudestrukturen zeichnen sich – wie 
für gewerbliche und industrielle Nutzungen üblich – durch hallenartige Strukturen mit Flachdä-
chern aus. Die unbebauten Bereiche werden zum Teil als Rangier- und Lagerflächen sowie als 
Ladezonen genutzt. Südlich der Neulandstraße und der Gesmolder Straße befinden sich deut-
lich kleinteiligere Gewerbestrukturen, die zahlreiche gastronomische Betriebe, Einzelhandels-
nutzungen sowie einzelne Freizeitstätten beherbergen. Insgesamt ist der Bereich südlich des 
Plangebiets von einer hohen Bebauungsdichte und einem hohen Versiegelungsgrad geprägt. 
Westlich der Frankenstraße weist die Umgebung eine kleinteilige Struktur mit unterschiedlichen 
Nutzungen auf, wie etwa der Islamischen Gemeinschaft, Freizeitstätten sowie verschiedenen 
Dienstleistungs- und Gewerbebetrieben. In südwestlicher Richtung schließen zudem wohnbau-
lich genutzte Bereiche an, in denen Geschosswohnungsbau mit durchschnittlich drei Geschos-
sen in Blockrandbebauung vorherrschend ist. Durch die von der Blockrandbebauung ausgebil-
deten Innenbereiche ergibt sich eine deutlich aufgelockerte Struktur mit einem erhöhten Grün- 
und Freiflächenanteil. 
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Westlich des Plangebiets sind das Bahnhofsgelände und angrenzende Nutzungen wie die 
Bahnhofsgarage und der mischgenutzte Kino-Komplex als mehrgeschossige Gebäude und 
bauliche Hochpunkte sowie der Bahnhofsvorplatz als ausgedehnte Freifläche städtebaulich prä-
gende Strukturen, die sich in ihrer Gesamtheit bis zur Eisenbahnstraße erstrecken. Die in Rich-
tung Westen angrenzende Innenstadt weist eine Vielzahl an Einrichtungen für die Nahversor-
gung, mehrere Bildungseinrichtungen, Hotels, Kirchen und Religionsgemeinden, Gaststätten 
sowie das Marienhospital und Kindertagesstätten auf. Der vierspurige Konrad-Adenauer-Ring 
als Verkehrsweg mit überörtlicher Bedeutung sorgt in westlicher Richtung des Plangebiets für 
eine städtebauliche Zäsur.  
Nördlich des Plangebiets wird das Stadtbild von einer aufgelockerten Baustruktur geprägt. Nörd-
lich der Hase befindet sich das Gewerbegebiet Hasepark, in dem unterschiedliche Gewerbebe-
triebe sowie Einzelhandelsnutzungen angesiedelt sind. Bei dem Gewerbegebiet handelt es sich 
um die Nachnutzung eines Standortes, der bis 1980 als Stahlwerk genutzt wurde. An Relikten 
sind lediglich der ehemalige Kopfbau im Hasepark sowie Industriehallen östlich angrenzend an 
den Hasepark erhalten. Östlich des Haseparks befindet sich das sog. Magnum-Areal, welches 
früher Teil des Stahlwerks war und das künftig ebenfalls zu einem gemischt genutzten Stadt-
quartier entwickelt werden soll. 
Nördlich des Haseparks befindet sich ein großflächiger Gehölzbestand und eine Parkanlage 
entlang der Hase mit vereinzelten Spielplätzen. Die nördlich angrenzenden Wohngebiete set-
zen sich überwiegend aus Geschosswohnungsbau mit drei bis vier Geschossen sowie verein-
zelten Ein- und Mehrfamilienhäusern zusammen, die durch einige gewerbliche Nutzungen so-
wie Wohn- und Pflegeeinrichtungen ergänzt werden. 
 
2.3.3 Erschließung 
Das Plangebiet weist aufgrund seiner früheren Nutzung keine innere Erschließung für den all-
gemeinen Kraftfahrzeugverkehr sowie den Fuß- und Radverkehr auf, da es sich um ein nicht 
öffentliches Betriebsgelände handelte und der ursprüngliche Bestand einschl. der Erschlie-
ßungsanlagen inzwischen weitgehend zurückgebaut wurde. Aufgrund seiner Lage und der um-
schließenden Bahnanlagen ist das Plangebiet derzeit lediglich über den Konrad-Adenauer-Ring 
im Westen mit Anschluss an die Niedersachsenstraße, die Hamburger Straße und die Franken-
straße erschlossen. Hinsichtlich des Anschlusses an das überörtliche Verkehrsnetz kann über 
den Konrad-Adenauer-Ring die Bundesstraße 68 (B68), die Bundesstraße 51 (B51), die Bun-
desautobahn 30 (BAB30), die Bundesautobahn 33 (BAB33) sowie mittelbar die Bundesautob-
ahn 1 (BAB1) erreicht werden. Für den Anschluss an den Öffentlichen Personennahverkehr 
(ÖPNV) sowie an den Fernverkehr befindet sich im Nordwesten angrenzend an das Plangebiet 
in fußläufiger Erreichbarkeit der Hauptbahnhof Osnabrück. Des Weiteren befinden sich in etwa 
500 m Entfernung die Haltestelle Konrad-Adenauer-Ring, die von den Buslinien 17 und 151 
bedient wird sowie die Haltestelle An der Petersburg, die von den Buslinien 13, 151 und der 
Schnellbuslinie X460 bedient wird. Über die Buslinien kann der Hauptbahnhof bzw. der Neu-
markt in Osnabrück in wenigen Minuten Fahrzeit erreicht werden. 
Für den Rad- und Fußverkehr stehen an den Erschließungsstraßen Konrad-Adenauer-Ring, 
Niedersachsenstraße, Hamburger Straße und Frankenstraße straßenbegleitend Fuß- und Rad-
wege zur Verfügung. 
Durch seine zentrale Lage im Stadtgebiet Osnabrücks kann das Plangebiet sowohl mit dem 
PKW als auch durch den Fuß- und Radverkehr gut erreicht werden. Durch die Verkehrsinfra-
struktur im Umfeld des Plangebiets stehen vielfältige Optionen zur Verfügung, die neben der 
lokalen auch die überörtliche Anbindung an das Verkehrsnetz gewährleisten. Die Anbindung an 
den ÖPNV ist bisher nicht ausreichend und soll im Rahmen der Neuerschließung aufgewertet 
werden. 
 
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2.3.4 Naturräumliche Faktoren 
Biotopstrukturen und geschützte Biotope 
Im Plangebiet befinden sich unterschiedliche Gehölzbiotope entlang der Hase. Bei einer ca. 0,9 
ha großen Fläche am östlichen Rand des Geltungsbereichs handelt es sich um einen nach § 
30 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) geschützten Biotoptypenkomplex aus Sandtrocken-
rasen, trockenen Ruderalfluren, sonstigen Magerrasen und Sukzessionsgebüschen. Die Fläche 
ist hinsichtlich ihres Arteninventars und den Standortbedingungen als besonders wertvoll anzu-
sehen. 
Nördlich des Plangebiets befindet sich im Hasepark das Biotop Klöckner Hase (Nummer 543), 
dessen Gewässerlauf zwischen 1996 und 1998 naturnah umgestaltet wurde. Es erstreckt sich 
zwischen Schellenberger Straße und Franz-Lenz-Straße. In unmittelbarer Nähe sind das große 
Rückhaltebecken (Nummer 537) und das kleine Rückhaltebecken (Nummer 538) an der Franz-
Lenz-Straße, das Rückhaltebecken mit Verlandungsvegetation an der Bessemerstraße (Num-
mer 539), das kleine Rückhaltebecken an der Voltstraße (Nummer 540) sowie das große Rück-
haltebecken an der Carl-Fischer-Straße (Nummer 542) als gesetzlich geschützte Biotope aus-
gewiesen. 
 
Avifauna 
Die Vorkommen von Brutvögeln fallen im Plangebiet aufgrund der strukturarmen, vielfach ge-
hölzfreien Flächen gering aus. Lediglich 18 Arten kamen als Brutvögel vor, wobei es sich über-
wiegend um häufige, verbreitete und ungefährdete Arten handelt. Besonders ist auf den Fluss-
regenpfeifer hinzuweisen. Für diese Art erfolgte letztmalig ein Brutnachweis im Jahr 2015. Es 
ist jedoch davon auszugehen, dass die Habitatansprüche hinsichtlich des Brutplatzes noch in 
Teilbereichen des Plangebiets weiterhin gegeben sind. Die geplante Gebietsnutzung würde da-
her zu einem Habitatverlust führen. Aufgrund fehlender aktueller Brutnachweise ist das Plange-
biet aus rechtlicher Sicht nicht mehr als Fortpflanzungsstätte einzustufen. Durch die Überpla-
nung ergibt sich in Bezug auf die Brutvögel somit kein artenschutzrechtlicher Verbotstatbestand. 
Der Habitatverlust wird durch eine Kompensationsmaßnahme im Rahmen der Eingriffsregelung 
ausgeglichen.   
Darüber hinaus kommt es durch die Umsetzung der Planungen zu einem Verlust eines 
Gelbspötter-Reviers. Da Ausweichmöglichkeiten in die nahen Gehölzbereiche entlang des Ge-
wässers der Hase bestehen, ist nicht mit einer Verschlechterung für die Population zu rechnen. 
Um eine Verletzung oder Tötung von Vögeln durch den Rückbau von Gebäuden und die Besei-
tigung von Vegetation zu vermeiden, sind die Vorschriften zum besonderen Artenschutz gemäß 
§ 44 BNatSchG (insbesondere im Hinblick auf die Bauzeiten im Planvollzug) zu beachten. 
Detailliertere Informationen können dem Umweltbericht entnommen werden.   
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Heuschrecken 
Die offenen Brachflächen sind ein regional bedeutsamer Lebensraum für mehrere Heuschre-
ckenarten, insbesondere die nach der Roten Liste der gefährdeten Heuschrecken Niedersach-
sens und Bremens vom Aussterben bedrohte Blauflügelige Sandschrecke und die stark gefähr-
dete Blauflügelige Ödlandschrecke. Durch die vorgesehene Planung kommt es zu einem fast 
vollständigen Verlust der derzeit im Plangebiet besiedelten Flächen. Ein eigenständiges Kom-
pensationserfordernis ist jedoch nicht gegeben, da auf der Fläche bereits Planrecht besteht. 
Der Eingriff kann im Planvollzug durch Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen jedoch mi-
nimiert werden. 
Detailliertere Informationen können dem Umweltbericht entnommen werden.  
 
Fledermäuse 
Im Untersuchungsgebiet wurden verschiedene Fledermausarten innerhalb und im Umfeld von 
Bestandsgebäuden und entlang der Hase nachgewiesen. Unter Berücksichtigung zeitlich ange-
passter Abbruchzeiträume sowie der vorherigen Kontrolle durch Sachverständige ergeben sich 
keine Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG. Zur Vermeidung des Eintretens 
artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG ist im Planvollzug 
der Einsatz von Fledermausflachkästen/ Fassadensteine im Plangebiet des Bebauungsplans 
oder dem unmittelbaren Umfeld möglich. Die aufgrund der bereits erfolgten Gebäudeabrisse 
notwendig gewordenen artspezifischen Vermeidungsmaßnahmen sind bereits realisiert. Des 
Weiteren muss die Hase uneingeschränkt als Leitlinie und Nahrungsfläche für Fledermäuse 
nutzbar bleiben. 
Detailliertere Informationen können dem Umweltbericht entnommen werden.  
 
Boden und Hydrologie 
Das Untersuchungsgebiet befindet sich im Naturraum „Weser- und Weser-Leinebergland“ im 
Osnabrücker Hügelland. In Folge seiner lokalen Lage im Hasetal ist das Untersuchungsgebiet 
der Bodenregion Flusslandschaft zuzuordnen. Der Bodenaufbau ist von einem Gley-Auenbo-
den aus Auenlehm und Auensanden geprägt. Als Hauptbodentyp wird ein tiefer Gley angege-
ben. 
Für Aussagen zur Beschaffenheit des Untergrundaufbaus kann auf verschiedene Untersuchun-
gen zurückgegriffen werden, die im Laufe der letzten 25 Jahre durchgeführt wurden. Auf einen 
unterschiedlich mächtigen anthropogenen Auffüllungshorizont von 0,30 bis ca. 3,00 m folgt 
Sand fluviatiler Genese, der in eine Tiefe von mindestens 5,00 - 6,00 m reicht. Die obere Auf-
füllung setzt sich aus Steinen oder Sand mit Schotter- und Bauschuttanteilen sowie zum Teil 
Schlacke oder Aschegrus als Nebengemengeteile zusammen. Der darunterliegende Auffül-
lungshorizont wird als fluviatiler Fein- und Mittelsand eingestuft. Zudem sind in Teilbereichen – 
insbesondere nahe der Hase – Torflagen mit schluffigen Anteilen zu erwarten. In Folge der 
grundsätzlich hohen Gleichkörnigkeit des Sediments ist von einer relativ hohen Porosität und 
entsprechend einem guten Wasserleitvermögen auszugehen. 
Das aktuelle Geländeniveau liegt einheitlich im Bereich von 66,20 üNHN (Höhe über Normal-
null). Lediglich im nordöstlichen Bereich liegen die Höhen in einem Teilbereich bei ca. 65,80 
üNHN.  
Hinsichtlich der hydrologischen Verhältnisse nimmt das Gewässer der Hase als Hauptvorfluter 
wesentlichen Einfluss auf das Grundwasser im Untersuchungsgebiet. Im Regelfall bewegt sich 
das Grundwasser unterhalb des Untersuchungsgebietes in Richtung Nordwesten. Basierend 
auf Grundwasserbohrungen wird in Abhängigkeit zur Geländemorphologie von einem Grund-
wasserstand zwischen 0,80 und 2,50 m unter GOK (Geländeoberkante) ausgegangen. Die mitt-
lere Grundwasseroberfläche wird, basierend auf den bisher durchgeführten Untersuchungen, 
mit ca. 2,40 m u. GOK angenommen. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Klima 
In der Planungshinweiskarte Klima der Stadt Osnabrück sind Planungsempfehlungen enthalten, 
die dem Erhalt und der Verbesserung der stadtklimatischen Situation in der Stadt Osnabrück 
dienen sollen. Für das Plangebiet werden unter Berücksichtigung der bisherigen Bestandssitu-
ation unterschiedliche Aussagen getroffen. Im Bereich der (inzwischen zurückgebauten) Be-
bauung im Südwesten des Plangebiets wird die bioklimatische Situation als sehr ungünstig ein-
gestuft. In unmittelbarer Nähe des Ringlokschuppens wird die bioklimatische Situation hingegen 
als günstig bewertet. Den Grün- und Freiflächen im Plangebiet wird eine sehr hohe bioklimati-
sche Bedeutung zugesprochen. Hinsichtlich des Luftgeschehens verläuft ausgehend vom östli-
chen Randbereich eine Luftleit- und Ventilationsbahn mit mittlerem Kaltluftvolumenstrom. In 
Richtung Nord-Süd bzw. Nord-Südwest verlaufen mehrere Strömungsfelder mittlerer Stärke. 
 
Oberflächengewässer 
Im Norden des Plangebiets verläuft ein Abschnitt der Hase, die im Osnabrücker Hügelland ent-
springt und durch das nordwestdeutsche Flachland verläuft. Die Hase trug maßgeblich zur 
Stadt- und Siedlungsentwicklung der Stadt Osnabrück bei und prägt nach wie vor die umliegen-
den Stadträume. Die Hase fließt Richtung Westen, die Uferbereiche weisen in Teilen natur-
raumtypische Gehölzbestände auf. Das festgesetzte Überschwemmungsgebiet (HQ100) ist, 
bedingt durch die hohen Böschungen im Plangebiet, weitestgehend auf den Flusslauf selbst 
beschränkt. Das eigentliche Plangebiet wird vom Überschwemmungsgebiet daher nicht tan-
giert. 
 
2.3.5 Altlasten 
Die Belastung des Untersuchungsgebiets durch Altlasten wurde durch mehrere Untersuchun-
gen zwischen 1999 und 2022 ermittelt, wobei sich nachfolgend vor allem auf Kleinrammbohrun-
gen aus dem Jahr 2008 berufen wird. Basierend auf insgesamt 184 rasterförmig verteilten Boh-
rungen zwischen 1,00 und 4,00 m u. GOK wurde eine unterschiedlich starke und diffus verteilte 
Belastung durch die Stoffgruppen PAK (Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe), 
Schwermetalle wie Kupfer, Zink, Blei und Quecksilber sowie Arsen ermittelt. In Teilbereichen 
kommt es aufgrund der ermittelten Stoffgehalte zu einer Überschreitung der LAGA-Zuordnungs-
klasse Z2 und mithin zu einer Einstufung als gefährlicher Abfall.  
Nachträglich wurden 2021 exemplarisch bahntypische Herbizide in vier Mischproben festge-
stellt. Hierbei wurden teilweise erhöhte Konzentrationen nachgewiesen, die gemäß den nieder-
sächsischen Bestimmungen der Deponieklasse DK I (ngA) zuzuordnen sind. Somit sind diese 
bei zukünftigen abfallrechtlichen Untersuchungen zu berücksichtigen. 
Der Umgang mit den diffus verteilten Belastungen in der flächendeckend vorhandenen Auffül-
lungsschicht, erfordert im Planvollzug die Berücksichtigung von abfall- und bodenschutzrechtli-
chen Vorgaben. Im Hinblick auf die Kampfmittelräumung und die vorgesehene Geländeneupro-
filierung wurde daher für den Planvollzug zum Umgang mit den Bodenmaterialien ein Boden-
management- und Entsorgungskonzept erarbeitet. Die Sanierung wurde bereits beauftragt und 
wird voraussichtlich im August 2025 abgeschlossen sein. 
Im Zuge der Altlastenuntersuchungen wurden im Bereich von drei Altlastenverdachtsflächen 
(ALVF) handlungsrelevante Grundwasserbelastungen festgestellt. 
Im westlichen Bereich des Plangebiets befindet sich an der Hamburger Straße eine Altlasten-
verdachtsfläche (ALVF 69 – ehemalige Tankstelle). Auf Grundlage einer erweiterten Sanie-
rungsuntersuchung wird die Fläche als sanierungspflichtig eingestuft. Im Bebauungsplan (Plan-
zeichnung) wird durch Kennzeichnung der Kontaminationsverdachtsfläche gemäß § 9 Abs. 5 
BauGB darauf hingewiesen (allgemeine „Warnfunktion“). 
Die 2022 ebenfalls weiter erkundeten ALVF 7 und ALVF 24 zeigen ebenfalls Schadstoff-Beauf-
schlagungen, die nach aktuellem Stand und Nutzung (Brachfläche) keine Sanierung erfordern. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Durch die zu erwartenden Nutzungsänderungen ist eine gutachterliche Begleitung der dann er-
forderlichen Sanierung erforderlich. Im Sinne der Warnfunktion wird im Bebauungsplan auf eine 
Gefährdung durch Bodenbelastung und die erforderliche Berücksichtigung durch Kennzeich-
nung der Kontaminationsverdachtsflächen gemäß § 9 Abs. 5 BauGB hingewiesen. 
Aufgrund der ehemaligen Nutzung des Plangebiets ist davon auszugehen, dass während der 
Tiefbauarbeiten unbekannte Kontaminationen angetroffen werden können. Der Umgang mit 
diesen ist im jeweiligen Einzelfall mit den zuständigen Behörden abzustimmen. 
 
Abbildung 1: Übersichtsplan Lage der aktuellen Altlastenverdachtsflächen 
Weitergehende Informationen zum Thema Altlasten sind im Kapitel D 2.1.3 Schutzgut Boden 
des Umweltberichtes zu finden. 
 
2.3.6 Kampfmittel 
Aufgrund der Lage in unmittelbarer Nachbarschaft zum Hauptbahnhof, an bedeutenden Bahn-
strecken und in der Umgebung zum ehemaligen Stahlwerk kam es im 2. Weltkrieg zu massiven 
Bombardierungen des Plangebiets sowie des weiteren Umfeldes. Daher besteht für das ge-
samte Plangebiet der Verdacht auf das Vorhandensein von Kampmitteln durch Bombenblind-
gänger. Sowohl ausgehend von Luftbildauswertungen als auch basierend auf der Überprüfung 
bekannter Verdachtspunkte ist von Spreng- und Brandbomben bis zu 5,00 m u. GOK auszuge-
hen. Demzufolge ist eine vorlaufende oder ggf. eine baubegleitende Kampfmittelräumung erfor-
derlich. 
Darüber hinaus ist im Untersuchungsgebiet in Folge seiner Nutzungen in der Vergangenheit 
von einer stark störkörperbelasteten Auffüllung in Form von Bauschutt mit Anteilen von Eisen 
und Stahl im Oberboden auszugehen. Vor Beginn der Arbeiten wird ein auf die spätere Nutzung 
und unter Berücksichtigung des Arbeitsschutzes angepasstes Räumkonzept erstellt. 
Der zuständige Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück ist in die Konzeptionie-
rung und Durchführung der Kampfmittelräumungen eingebunden. 
 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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2.3.7 Archäologie 
Im südwestlichen Plangebiet entlang der sogenannten Bremer Kurve befanden sich die östli-
chen Ausläufer der sog. Petersburg, die Anfang des 17. Jahrhunderts als Teil der Stadtbefesti-
gung errichtet wurde. Sie stellte einen der bedeutendsten Bestandteile der frühneuzeitlichen 
Befestigung Osnabrücks dar. Die oberirdischen Bauwerke wurden nach Ende des 30-jährigen 
Krieges bereits ab 1648 wieder abgetragen, während die Fundamente vermutend erhalten ge-
blieben sind, da ihr Abriss zu damaligen Zeiten zu aufwändig gewesen wäre. Für solche Anla-
gen ist von massiven Substruktionen, möglicherweise auch von Gewölben auszugehen. Der 
umgebende Graben (Gräfte) war noch bis 1913 in wesentlichen Teilen vorhanden. Auf dem 
Areal des Güterbahnhofs mit seinen eher flach gegründeten baulichen Anlagen sind insgesamt 
gute Erhaltungsbedingungen für die archäologische Substanz im Boden zu erwarten. Planmä-
ßige archäologische Ausgrabungen haben hier bislang nicht stattgefunden und sollen beglei-
tend zu Bodenmanagement und Tiefenenttrümmerung durchgeführt werden. 
Für die Petersburg liegen historische Pläne vor, die in etwa mit aktuellen Katasterkarten zur 
Deckung gebracht werden können. Danach reicht die Petersburg vor allem mit ihrer nach Nord-
osten weisenden Sebastiansbastion bis in den südwestlichen Bereich des geplanten LokVier-
tels hinein. Knapp in das LokViertel ragt die nach Osten zeigende Markusbastion. Darüber hin-
aus sind der „verdeckte Weg“ (rote Linie, s. u. Abb.) außen um die zugeschütteten Gräben der 
Petersburg sowie die Gräben selbst an der Ostseite von der Überplanung betroffen. 
Begleitend zur Enttrümmerung des Geländes und der Kampfmittelsondierung wird eine archä-
ologische Erkundung durchgeführt. 
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Abbildung 2: Überlagerungsplan zur Petersburg mit umgebendem Graben auf Grundlage der Stadtkarte 
Denkmalschutz 
Der Ringlokschuppen im Nordwesten des Plangebiets ist denkmalgeschützt und wird im Be-
bauungsplan als Baudenkmal gekennzeichnet. Darüber hinaus ist die Eisenbahnbrücke an der 
Hamburger Straße / Frankenstraße / Dammstraße / August-Bebel-Platz ebenfalls als Brücken-
denkmal / Einzeldenkmal gekennzeichnet. 
 
Naturdenkmäler 
Im Plangebiet befinden sich keine Naturdenkmäler.  

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2.4 Planerische Ausgangslage 
2.4.1 Landesplanung und Raumordnung 
Die Ziele (Z) und Grundsätze (G) der Raumordnung werden im Niedersächsischen Landes-
Raumordnungsprogramm (LROP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 26. Septem-
ber 2017 (Nds. GVBl. S. 378), zuletzt geändert durch die Änderungsverordnung vom 17. Sep-
tember 2022 (Nds. GVBl. S. 521), festgelegt. 
Gemäß Ziel 2.2.06 Satz 1 ist die Stadt Osnabrück als Oberzentrum festgelegt. Oberzentren sind 
multifunktionale, großstädtische Standorte und Verkehrsknoten mit überregionaler Ausstrah-
lung und Vernetzung, haben eine Standortpräferenz für landesweit bedeutsame Einrichtungen 
und Angebote, und sollen durch inner- und überregionale Zentrenverflechtung in ihrem interna-
tionalen Standort und ihrer Verkehrsgunst gestärkt werden. Konkret sind in Oberzentren nach 
Ziel 2.2.05 zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren 
Bedarfs, in Mittelzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des gehobe-
nen Bedarfs sowie in Grundzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung 
des allgemeinen täglichen Grundbedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zu-
gleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. 
Darüber hinaus sind insbesondere folgende Ziele und Grundsätze für das Planvorhaben rele-
vant: 
Es sollen Siedlungsstrukturen gesichert und entwickelt werden, in denen die Ausstattung mit 
und die Erreichbarkeit von Einrichtungen der Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsgruppen 
gewährleistet werden; sie sollen in das öffentliche Personennahverkehrsnetz eingebunden wer-
den (G 2.1.02). Die Festlegung von Gebieten für Wohn- und Arbeitsstätten soll flächensparend 
an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung des demographischen 
Wandels sowie der Infrastrukturfolgekosten ausgerichtet werden (G 2.1.04). Nach Grundsatz 
2.1.06 sollen Planungen und Maßnahmen der Innenentwicklung Vorrang vor Planungen und 
Maßnahmen der Außenentwicklung haben. Die gezielte Erhaltung und Neuschaffung von Frei-
flächen in innerörtlichen Bereichen aus städtebaulichen Gründen stehen dem nicht entgegen. 
Bezüglich des Immissionsschutzes ist insbesondere Grundsatz 2.1.09 relevant, wonach Nach-
teile und Belästigungen für die Bevölkerung durch Luftverunreinigungen und Lärm durch vor-
sorgende räumliche Trennung nicht zu vereinbarender Nutzungen und durch hinreichende 
räumliche Abstände zu störenden Nutzungen vermieden werden sollen. Vorhandene Belastun-
gen der Bevölkerung durch Lärm und Luftverunreinigungen sollen durch technische Maßnah-
men und durch verkehrslenkende sowie verkehrsbeschränkende Maßnahmen gesenkt werden. 
Nach Grundsatz 2.2.02 sollen alle Gemeinden für ihre Bevölkerung ein zeitgemäßes Angebot 
an Einrichtungen und Angeboten des allgemeinen täglichen Grundbedarfs bei angemessener 
Erreichbarkeit sichern und entwickeln. Gemäß Grundsatz 2.3.01 sollen zur Herstellung dauer-
haft gleichwertiger Lebensverhältnisse Einrichtungen und Angebote des Einzelhandels in allen 
Teilräumen in ausreichendem Umfang und ausreichender Qualität gesichert und entwickelt wer-
den. 
Im Folgenden werden Anforderungen an Einzelhandelsgroßprojekte, worunter Einkaufszentren 
und großflächige Einzelhandelsprojekte gem. § 11 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BauNVO verstanden wer-
den, formuliert, um diese auf ihre potentiellen raumbedeutsamen Wirkungen zu prüfen (Z 
2.3.02): Nach Ziel 2.3.03 darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandelsgroßprojekts in ei-
nem Mittel- oder Oberzentrum in Bezug auf seine periodischen Sortimente den grundzentralen 
Verflechtungsbereich als Kongruenzraum nicht wesentlich überschneiden (Kongruenzgebot 
grundzentral). Zudem soll das Einzugsgebiet in Bezug auf seine aperiodischen Sortimente den 
maßgeblichen Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot aperiodisch 
mittel- und oberzentral, G 2.3.03 S. 3). Ferner sind neue Einzelhandelsgroßprojekte nur inner-
halb des zentralen Siedlungsgebiets des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrations-
gebot, Z 2.3.04). Nach dem Integrationsgebot sind neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren 
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Kernsortimente zentrenrelevant sind, nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zuläs-
sig (Z 2.3.05); Ausnahmen dazu werden in Ziel 2.3.06 definiert. Zudem sind neue Einzelhan-
delsgroßprojekte abzustimmen (Abstimmungsgebot, Z 2.3.07). Ausgeglichene Versorgungs-
strukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter 
Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch 
neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsver-
bot, Z 2.3.08). 
In Kapitel B 1.1 werden zudem hinsichtlich der Mobilität für die Planung relevante Ziele und 
Grundsätze formuliert. Gemäß der Ziele 4.1.2.07 und 4.1.2.08 soll der öffentliche Personennah-
verkehr gesichert und bedarfsgerecht ausgebaut und in den verdichteten Regionen zur Bewäl-
tigung großer Verkehrsmengen vorrangig gesichert und verbessert werden. Zudem soll die Ver-
lagerung von motorisiertem Individualverkehr auf den öffentlichen Personennahverkehr und auf 
den Fahrradverkehr durch städtebauliche und verkehrliche Maßnahmen unterstützt werden (G 
4.1.2.09). 
Darüber hinaus soll der Ausbau von Anlagen zur Erzeugung von Strom aus solarer Strahlungs-
energie (Photovoltaik) landesweit weiter vorangetrieben und bis 2040 eine Leistung von 65 GW 
installiert werden. Dabei sollen vorrangig bereits versiegelte Flächen auf, an oder in einem Ge-
bäude oder einer Lärmschutzwand sowie sonstigen baulichen Anlagen in Anspruch genommen 
werden. (G 4.2.1.03) 
Die vorgesehene Planung entspricht den Vorgaben der Landesplanung und der Raumordnung. 
Durch die Umnutzung eines ehemals als Rangierbahnhof genutzten innerstädtischen Geländes 
zu einem Stadtviertel mit urbanem Charakter wird der Innenentwicklung Vorrang vor einer In-
anspruchnahme im Außenbereich gewährt (G 2.1.06). Den durch die besondere Lage entste-
henden Bedarfen an den Immissionsschutz im Sinne des Grundsatzes 2.1.09 wird durch Fest-
setzungen zu Immissionsschutzmaßnahmen entsprochen (s. Kap. C 7).  
Des Weiteren dient die im Plangebiet (Sonstiges Sondergebiet) mögliche Verkaufsfläche von 
1.800 m2 für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment gemäß der 
im Zuge der Planaufstellung erstellten Wirkungs- und Verträglichkeitsanalyse der Nahversor-
gung (s. Kap. C 1.3). Grundvoraussetzung für die Ansiedelung des im Planvollzug möglichen 
Einzelhandels ist die Erfüllung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die durch die ge-
nannte Wirkungs- und Verträglichkeitsanalyse überprüft und anschließend von der unteren Lan-
desplanungsbehörde beurteilt und bestätigt wurde. Der Standort liegt in einem im Märkte- und 
Zentrenkonzept geplanten zentralen Versorgungsbereich mit Nahversorgungsfunktion und ent-
spricht insoweit dem landesplanerischen Integrationsgebot (vgl. hierzu auch Kapitel 2.4.8). Mit 
der Ermöglichung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment wird zudem 
Grundsatz 2.2.02 entsprochen, wonach alle Gemeinden für ihre Bevölkerung ein zeitgemäßes 
Angebot an Einrichtungen und Angeboten des allgemeinen täglichen Grundbedarfs bei ange-
messener Erreichbarkeit sichern und entwickeln sollen.  
Die verkehrsbezogenen Ziele werden durch die Entwicklung eines Quartiers erreicht, das durch 
drei neue Bushaltestellen erschlossen und in dem durch bauliche Maßnahmen die Erreichbar-
keit des Bahnhofes zu Fuß und mit dem Rad innerhalb kurzer Zeit ermöglicht werden soll. Fer-
ner wird mit der durch einen städtebaulichen Vertrag gesicherten Einrichtung von zwei Mobility 
Hubs (im Folgenden als Multi Utility Hubs (MUH) bezeichnet) für die intermodale Flexibilität 
Grundsatz 4.1.2.09 Satz 1 entsprochen, wonach die Verlagerung von motorisiertem Individual-
verkehr auf den öffentlichen Nahverkehr und auf den Fahrradverkehr durch städtebauliche und 
verkehrliche Maßnahmen unterstützt werden soll. Mit der im Planvollzug geplanten Erschlie-
ßung durch eine Buslinie wird zudem dem Grundsatz 2.1.02 entsprochen, wonach Siedlungs-
strukturen gesichert und entwickelt werden sollen, in denen die Ausstattung mit und die Erreich-
barkeit von Einrichtungen der Daseinsvorsorge für alle Bevölkerungsgruppen gewährleistet 
werden; sie sollen in das öffentliche Personennahverkehrsnetz eingebunden werden (s. Kap. C 
6.1).  
 
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2.4.2 Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz 
Übergeordnet ist seit dem 01. September 2021 der länderübergreifende Raumordnungsplan für 
den Hochwasserschutz in Kraft. Der Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz (BRPH) ist 
ein Raumordnungsplan im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 7 Raumordnungsgesetz (ROG) und enthält 
Ziele und Grundsätze der Raumordnung, aus denen sich direkte planerische Anforderungen für 
die Bauleitplanung ergeben. Ziel ist ein länderübergreifender Hochwasserschutz. Dazu gehören 
u. a.: 
- Prüfung von Hochwasserrisiken 
- Vorausschauende Prüfung von Auswirkungen des Klimawandels auf Hochwasserereig-
nisse 
- Bedingte Freihaltepflichten in Einzugsgebieten nach § 3 Nr. 13 Wasserhaushaltsgesetz 
(WHG) 
- Planungs- und Zulassungsverbot von kritischen Infrastrukturen und Störfallanlagen in 
Überschwemmungsgebieten nach § 76 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
Für die Stadt Osnabrück sind die rechtlichen Vorgaben für das Flusshochwasser anzuwenden. 
Derzeit gibt es fünf Überschwemmungsgebiete (100-jähriges Ereignis), die im Stadtgebiet ab-
gegrenzt sind und folgende Flüsse betreffen: Hase, Düte, Nette, Belmer Bach, Wilkenbach. Für 
den Fluss Hase liegt eine Hochwassergefahrenkarte vor, die vom Niedersächsischen Landes-
betrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz erstellt wurde. 
Der nördliche Teil des Plangebiets liegt innerhalb des Überschwemmungsgebiets der Hase 
(100-jähriges Ereignis). Dies ist bei der Planung berücksichtigt worden (s. Kap C.14.2). 
 
2.4.3 Starkregenmanagement 
Seit Anfang 2023 liegen der Stadt Osnabrück Starkregengefahrenkarten mit Überflutungsaus-
dehnungen und -tiefen für das gesamte Stadtgebiet vor. Diese ist ebenfalls berücksichtigt wor-
den. Mittelfristiges Ziel ist es zudem, ein Handlungskonzept mit folgenden Bausteinen zu erstel-
len: 
- Informationsvorsorge (inkl. Stärkung der privaten Eigenvorsorge) 
- Kommunale Flächenvorsorge 
- Krisenmanagement  
- Konzeption kommunaler baulicher Maßnahmen 
Aus der Starkregengefahrenkarte lässt sich ablesen, dass für das 30-jährige und das 100-jäh-
rige Starkregenereignis keine besonderen Überflutungsgefährdungen im Plangebiet bestehen. 
Auch bei einem Extrem-Starkregen werden nur Teilflächen in geringem Ausmaß überflutet. Die-
ses liegt an der weitestgehend gleich nivellierten Topografie des Bestandsgeländes. Weitere 
Maßnahmen zum Starkregen sind im Rahmen der Ausbauplanungen der öffentlichen Flächen 
sowie der privaten Planungen grundsätzlich zu berücksichtigen. 
 
2.4.4 Landschaftsrahmenplan  
Im Rahmen der Aufstellung des Flächennutzungsplanes 2001 wurde der Landschaftsrahmen-
plan in Form eines Landschaftsplanerischen Fachbeitrages (1999) aktualisiert. Darin sind fol-
gende Themenpläne mit Inhalten zum Änderungsbereich enthalten: 
- Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft 
o entlang der Klöckner Hase ist „Geschützter Landschaftsbestandteile gem. § 28 
NNatG“ dargestellt 
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- Landschaftsgebundene Erholungsnutzung 
o entlang der Klöckner Hase ist „Wasserflächen“ dargestellt 
- Siedlungsbezogene Freiflächen 
o entlang der Bahntrasse und der Klöckner Hase ist „Allgemeine öffentliche Grün-
fläche (Bestand und Planung)“ dargestellt 
- Grün- und Freiflächenstruktur 
o entlang der Bahntrasse und der Klöckner Hase ist „Bedeutende Begleitfläche 
einer Grünverbindung (Bestand und Planung)“ dargestellt 
Diese wurden bei der Planung berücksichtigt. 
 
2.4.5 Wohnraumversorgungskonzept  
Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im 
Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist 
bis 2030 mit einer steigenden Haushaltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein 
deutlicher Mehrbedarf an Wohnungen erwartet. Dabei wird die Nachfrage für die ersten fünf 
Jahre (bis 2020) am höchsten prognostiziert. Danach nimmt sie ab.  
- 2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  
- 2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
- 2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % 
(ca. 2.400 WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment 
der Eigentumswohnungen nachgefragt.  
Das Planvorhaben kann einen Beitrag zur Befriedigung der prognostizierten Wohnraumnach-
frage leisten.  
 
2.4.6 Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Mit der vorliegenden Bauleitplanung werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die 
Entwicklung eines verdichteten, urbanen Stadtquartiers mit dem Schwerpunkt Wohnen ge-
schaffen. Nach dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den Rahmenvorgaben für die Bauland-
entwicklung wird die Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen 
u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. Investorinnen 
und Investoren verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten preisgebun-
denen Wohnraum zu schaffen. Dem wird durch den zu dem vorliegenden Bebauungsplan vor 
Satzungsbeschluss abzuschließenden städtebaulichen Vertrag Rechnung getragen. 
 
2.4.7 Märkte- und Zentrenkonzept (MZK) der Stadt Osnabrück 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschreibung des 
Märkte- und Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss vom 5. 
November 2019 (Ergänzung „Osnabrücker Laden“ durch Beschluss vom 5. Juli 2022) findet die 
2. Fortschreibung MZK OS als städtebauliches Konzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB 
Berücksichtigung bei: 
- der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
- der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen 
von Einzelhandelsbetrieben. 
 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
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- Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
- Handelszentralität der Innenstadt stärken 
- Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
- Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
- Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
- Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern 
- Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
Als weitere Grundsätze gelten: 
- Stadt der kurzen Wege 
- Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungs-
unternehmen 
Die Zielsetzungen und Grundsätze des MZK für die Stadt Osnabrück sind im Rahmen der Bau-
leitplanung zu berücksichtigen. 
Im MZK OS sind zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Osnabrück definiert, wobei primär 
zwischen der Innenstadt als Hauptzentrum sowie den Stadtteilzentren und Nahversorgungs-
zentren unterschieden wird, denen jeweils unterschiedliche Versorgungsfunktionen zukommen. 
Das Plangebiet liegt derzeit außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. 
Um die vorgesehene Nahversorgung zu ermöglich, ist eine Änderung des MZK OS erforderlich. 
  
Änderung Märkte- und Zentrenkonzept 
Gemäß Planung ist für das LokViertel die Ansiedelung von der Nahversorgung dienendem Ein-
zelhandel mit einer Verkaufsfläche von bis zu 1.800 m 2 vorgesehen, durch die die Nahversor-
gung für die im Quartier lebende Bevölkerung und dort beschäftigten Personen gesichert wer-
den soll. Hierfür ist die Ausweisung eines Sonstigen Sondergebiets für großflächigen Einzel-
handel (SO) vorgesehen. Darüber hinaus sind kleinteilige Einzelhandelsbetriebe periodischer 
sowie untergeordnet aperiodischer Art am Standort vorgesehen. Kleinteilige Dienstleistungsbe-
triebe sowie ein Wochenmarkt sollen das Angebot ergänzen. 
Um die Zulässigkeit der geplanten Nahversorgungsstrukturen zu ermöglichen, ist die Abgren-
zung eines zentralen Versorgungsbereiches im LokViertel erforderlich.  
Die vorgesehene Abgrenzung des neuen Zentralen Versorgungsbereiches kann der nachste-
henden Abbildung entnommen werden.  
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Abbildung 3: Zentraler Versorgungsbereich LokViertel gemäß 2. Änderung MZK 
Die Verträglichkeit der geplanten Einzelhandelsnutzungen bzgl. bestehender Versorgungs-
strukturen und zentraler Versorgungsbereiche im Umfeld wurde im Rahmen einer Untersuchung 
durch die CIMA nachgewiesen (s. Kap. C 1.3). 
Die Überprüfung der Verträglichkeit erfolgte im Rahmen einer raumordnerischen Beurteilung 
durch die Untere Landesplanungsbehörde der Stadt Osnabrück.  
Auf dieser Grundlage wird im Rahmen der 2. Änderung das MZK der Stadt Osnabrück geändert, 
um den neuen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum LokViertel“ im LokVier-
tel in das gesamtstädtische Konzept zu implementieren. Die Änderung wurde vom Rat der Stadt 
am 03.06.2025 beschlossen. 
 
2.4.8 Masterplan Mobilität 
Der Masterplan Mobilität wurde vom Rat der Stadt Osnabrück am 16. Februar 2010 beschlos-
sen, um einen Orientierungsrahmen für eine strategische Verkehrsplanung bis 2025 zu schaf-
fen. Übergeordnetes Ziel des Masterplans ist es, unter Anerkennung der dynamischen gesell-
schaftlichen, demographischen und städtebaulichen Ausgangsbedingungen in Osnabrück ein 
leistungsfähiges und zukunftsfähiges Mobilitätsnetz herzustellen. Der Masterplan kann sowohl 
für Einzelprojekte als auch jegliche Handlungsfelder, die mit Mobilität in Verbindung stehen, 
herangezogen werden. Im Masterplan werden alle Verkehrsarten (Fußgänger, Fahrrad, Bus, 
Auto) sowie die Themen Verkehrssicherheit und Barrierefreiheit beleuchtet. 
Über das Leitbild des Masterplans werden inhaltliche Schwerpunkte gesetzt, die auf folgende 
strukturpolitische, verkehrliche und soziale Aspekte ausgerichtet sind:  
Strukturpolitischer Aspekt: 
- aktive Unterstützung der Stadt- und Wirtschaftsentwicklung durch die Verkehrsplanung 
 

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Verkehrliche Aspekte: 
- Förderung der Verkehrsmittel des Umweltverbundes mit Mobilitätsalternativen auf allen 
Wegen 
- Effiziente Abwicklung des Straßenverkehrs im Autoverkehr und im Öffentlichen Perso-
nennahverkehr (ÖPNV) 
- Erhöhung der Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmer  
 
Soziale Aspekte: 
- Chancengleichheit bei der Verkehrsteilnahme 
- Umsetzung des gesetzlichen Auftrags zur Barrierefreiheit  
- Kinder- und altengerechter Verkehr 
Darüber hinaus wurden in den Masterplan Mobilität verschiedene Umweltbelange einbezogen. 
In diesem Sinne wurden Aussagen des aktuellen Luftreinhalte- und Aktionsplanes sowie As-
pekte der Lärmminderungsplanung berücksichtigt. Zudem wurden die Themenfelder Natur-
haushalt und Landschaft betrachtet. Insgesamt verfolgt der Masterplan den Ansatz, mithilfe ei-
ner integrierten Planung möglichst viele Handlungsfelder aufeinander abzustimmen und posi-
tive Synergieeffekte verfügbar zu machen. Dem Masterplan Mobilität wird durch die Festsetzun-
gen des Bebauungsplans sowie ergänzenden Regelungen in dem vor Satzungsbeschluss ab-
zuschließenden städtebaulichen Vertrag Rechnung getragen. 
 
2.4.9 Vergnügungsstättenkonzept  
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich-konzeptionelle 
Aussagen zu der planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet. Das 
Konzept wurde vom Rat der Stadt Osnabrück am 7. Juli 2020 beschlossen und ist als städte-
bauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung von 
Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ent-
wicklung der Stadt Osnabrück durch die Erweiterung bestehender bzw. die Ansiedlung neuer 
Vergnügungsstätten auszuschließen. 
Folgende Teilziele sind Bestandteil des Vergnügungsstättenkonzeptes: 
- Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzelhandel, Dienst-
leistungen und Gastronomie 
- Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als Wohnstand-
ort 
- Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen nicht-zentren-
relevanten Einzelhandel 
- Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk 
- Vermeidung von Trading-Down-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der 
Zentralen Versorgungsbereiche und der Osnabrücker Gewerbegebiete 
- Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspielraum für Vergnü-
gungsstätten an Standorten, an denen keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten 
sind, in einem an den jeweiligen Standort angepassten Maße 
Städtebaulich relevante Trading-Down-Effekte sind u. a.: 
- Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Kirchen, Sucht-
beratungsstellen) 
- Verzerrung des Mietpreisgefüges 
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- Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöffnung, soziales 
Milieu) 
- Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte Nutzungen (z. 
B. Gewerbe-/Produktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) 
- Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten (Agglomeration) 
- Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßenbildes, Stö-
rung des Stadtbildes, Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung von Leerständen, Ver-
schlechterung der Versorgungssituation) 
Im Vergnügungsstättenkonzept werden Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungs-
stätten nach Standortbereichen formuliert. 
Innerhalb des Plangebiets befindet sich künftig das Nahversorgungszentrum LokViertel (s. Kap. 
A 2.4.8). Nach dem VSK OS gelten für Nahversorgungszentren folgende Steuerungsregelun-
gen: 
Nahversorgungszentren sind lokale Versorgungszentren, die vor allem der wohnortnahen Ver-
sorgung mit Waren des täglichen Bedarfs dienen. Zur Stärkung des Einzelhandels bzw. zur 
Sicherung der Nahversorgungsfunktion sind Vergnügungsstätten in den Nahversorgungszen-
tren planerisch nicht erwünscht. Der Bebauungsplan trägt dem mit seinen Festsetzungen Rech-
nung. 
 
2.4.10 Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten 
Fortschreibung vorliegende Gesamtstädtische Spielplatzkonzept der Stadt Osnabrück heran-
zuziehen (Ratsbeschluss 22. September 2020). Es dient als Grundlage für die Planung einer 
qualitativ hochwertigen, bedarfsgerechten Versorgung mit öffentlichen Spielflächen.  
Grundsätzlich wird zwischen den als Basisangebot für Kinder und Jugendliche dienenden öf-
fentlichen Kinderspielplätzen mit Nachbarschaftsfunktion (mind. 1.300 bis 1.500 m2) und mittel-
großen Quartiersspielplätzen (3.000 bis 5.000 m2) sowie zusätzlich Großspielplätzen mit jeweils 
etwa 10.000 m 2 unterschieden. Ausgehend von einer Analyse der Bestandssituation werden 
einige übergeordnete Maßnahmenfelder herausgestellt: 
- Sicherung von Basisangeboten 
- Vervollständigung des Angebots an Quartiersspielplätzen 
- Vervollständigung des Angebots an Großspielplätzen 
- Priorisierung der Planungsbereiche (hoher/normaler/geringer Handlungsbedarf) 
- Umsetzung von Qualitätszielen bei der Neugestaltung und Aufwertung von Spielflächen 
(u.a. thematische Vielfalt/inklusive Gestaltung) 
- Durchführung einer Bürgerinformation bei der Neuanlage von Spielflächen 
- Anpassung des Spielflächenkonzepts an veränderte Bestands- und Bedarfssituationen 
Zur Ermittlung raumbezogener, konkreter Handlungsbedarfe werden in der Stadt 23 Spielraum-
planungsbereiche unterschieden. Das Plangebiet liegt dabei im Spielraumplanungsbereich 
Fledder. Unter Berücksichtigung sozialräumlicher Kriterien, absoluter Kinderzahlen und der Ver-
sorgungsquote wird für diesen Bereich ein prioritärer Handlungsbedarf (Platz 3/23) dargestellt. 
Die Versorgungsquote wird mit weniger als 50 % dargestellt. Zudem beträgt der Anteil der für 
Kinder öffentlich zugänglichen und nutzbaren Freiräume weniger als 10 % und ist damit einer 
der niedrigsten Werte der Stadt. Im Fledder gibt es bisher noch keinen Quartiersspielplatz. Dar-
über hinaus ist der überwiegende Teil der bestehenden Spielplätze aufgrund der gewerblichen 
Prägung des Stadtteils im südlichen Teil von Fledder konzentriert, sodass diese besonders weit 
Plangebiet entfernt liegen. In fußläufiger Entfernung zum Plangebiet befindet sich jedoch der 
Großspielplatz im Hasepark im nördlich angrenzenden Stadtteil Schinkel. Für die angrenzenden 
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Stadtteile Schinkel, Innenstadt, Schölerberg und Gartlage wird ebenfalls ein prioritärer Hand-
lungsbedarf dargestellt. Dem Gesamtstädtischen Spielplatzkonzept wird durch die Festsetzun-
gen des Bebauungsplans und den ergänzenden Regelungen in dem vor Satzungsbeschluss 
abzuschließenden städtebaulichen Vertrag Rechnung getragen. 
 
2.4.11 Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutz 
Das Niedersächsische Landschaftsprogramm wurde am 22. Januar 2014 durch das Nieder-
sächsische Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz als zuständiger Behörde 
nach § 3 des Niedersächsischen Ausführungsgesetzes zum Bundesnaturschutzgesetz (NAG-
BNatSchG) neu aufgestellt und wiederum am 4. April 2022 in der Endfassung Oktober 2021 
neu vorgestellt. Die Zielsetzungen des Niedersächsisches Landschaftsprogramms sind: 
- Der Aufbau einer landesweiten grünen Infrastruktur 
- Der Aufbau eines landesweiten Biotopverbundes 
- Die Schaffung einer Grundlage zur Vermeidung, Minderung oder Beseitigung von Be-
einträchtigungen von Natur und Landschaft 
- Die Steuerung naturschutzrechtlicher Kompensationsmaßnahmen 
- Die Fortentwicklung der Niedersächsischen Strategie zum Arten- und Biotopschutz 
- Die Schließung von Kenntnislücken über den Zustand von Natur und Landschaft 
- Der Abgleich mit den Umweltzielen anderer Fachverwaltungen und Nutzung von Syner-
gien 
- Die landschaftsbezogenen Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimafolgenanpas-
sung 
- Der Niedersächsische Weg – Umsetzung naturschutzfachlicher Ziele in Kooperation mit 
der Landwirtschaft 
Das Plangebiet befindet sich in keinem der im Landschaftsprogramm aufgeführten Schutzge-
biete (Natura 2000, FFH-Gebiet, EU-Vogelschutzgebiet, Landschaftsschutzgebiet). 
Für das Plangebiet gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften des Bundesnaturschutzge-
setzes (BNatSchG), insbesondere des § 44 BNatSchG, der die Verbotstatbestände definiert 
und deren Anwendung regelt. Die Schutzkategorien der Artengruppen werden in § 7 (2) Nr. 12 
- 14 definiert. Grundlagen bilden die FFH-Richtlinie (FFH-RL), die Vogelschutz-Richtlinie (VS-
RL) sowie die EG-Artenschutzverordnung. Die zwingenden gesetzlichen Anforderungen stehen 
weder der Aufstellung des Bebauungsplans noch dem Planvollzug entgegen. Zudem wird den 
Anforderungen durch die Festsetzungen des Bebauungsplans und die ergänzenden Regelun-
gen in dem vor Satzungsbeschluss abzuschließenden städtebaulichen Vertrag Rechnung ge-
tragen. 
 
2.4.12 Berücksichtigung ökologischer Belange in der Bauleitplanung  
Am 08. Juli 2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück die regelmäßige Berücksichtigung ökologi-
sche Belange in der Bauleitplanung beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). 
Diese umfassen vier Maßnahmenbereiche: 
- Energie/Klimaschutz (Erstellung eines Energiekonzepts bei Aufstellung eines Bebau-
ungsplanes; Solarenergetische Prüfung und ggf. Optimierung des Plankonzeptes; Vor-
gaben zum Energiestandard von Neubauten in städtebaulichen Verträgen mit Nach-
weispflicht) 
- Luftreinhaltung / Stadtklima (Berücksichtigung Stadtklima; Immissionsprognose; Dach-
begrünung; Begrünung Stellplatzanlagen) 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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- Boden / Wasser (Vorprüfung Bodenfunktion; Versickerung Niederschlagswasser; Re-
genwasserrückhaltung; Berücksichtigung Fließgewässerschutzprogramm) 
- Natur und Landschaft (Erhaltung Grünflächen; Grüne Finger; Durchgrünung Bauge-
biete; Kompensationsmaßnahmen; Waldabstand; Eingrünung Siedlungsrand; Beleuch-
tung öffentlicher Verkehrsflächen) 
Die genannten Belange sollen bei Neuplanungen berücksichtig werden. Mit Bezug auf die vier 
genannten Maßnahmenbereiche sind unter anderem die Erstellung eines Energiefachplans (s. 
Kap. C 8.2), die Regelungen zur Oberflächenentwässerung und -rückhaltung (s. Kap. C 6.2) 
i.V.m. der angestrebten Durchgrünung des Quartiers entlang der Freiflächen (s. Kap. C 9) von 
besonderer Relevanz. Dem wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans und den ergän-
zenden Regelungen in dem vor Satzungsbeschluss abzuschließenden städtebaulichen Vertrag 
Rechnung getragen. 
 
2.4.13 Radverkehrsplan 
Der „Radverkehrsplan 2030“ der Stadt Osnabrück aus dem Jahr 2017 analysiert Handlungsbe-
darfe und empfiehlt Maßnahmen zur Radverkehrsentwicklung.  
Dem Radverkehrsplan liegen drei grundsätzliche Ziele zu Grunde: 
- Steigerung des Radverkehrsanteils auf 30 % 
- Entkopplung der Unfallentwicklung von der Steigerung des Radverkehrsanteils 
- Hinwirkung auf einen generellen stadtpolitischen Konsens pro Radverkehr 
Dem Radverkehrsplan liegen unter anderem Bestandsaufnahmen und eine Online-Befragung 
zugrunde. Ausgehend davon wurden fünf Handlungsfelder identifiziert: 
- Radverkehrsnetz mit guter Erschließungsqualität 
- Strecken mit hohem Ausbaustandard 
- Gestaltung von Knotenpunkten zur sicheren, schnellen und komfortablen Befahrbarkeit 
- Flankierende Infrastruktur und Service (u.a. Fahrradparken, Förderung der Intermodali-
tät, Fahrradverleihsystem) 
- Fahrradkultur (Imagekampagnen, Verbesserung der Akzeptanz, Radverkehrsbeauf-
tragte in der Stadtverwaltung) 
Für das Plangebiet sind insbesondere zwei Aspekte von Bedeutung. Zum einen wird in der 
Unterführung am Knotenpunkt Hamburger Straße/Frankenstraße/August-Bebel-Platz ein Defi-
zit im Sicherheitsempfinden dargestellt. Als Maßnahmen werden eine bessere Beleuchtung und 
die Schaffung einer Querungshilfe vorgeschlagen. Zum anderen wird entlang der Hamburger 
Straße an der nordwestlichen Grenze des Plangebiets eine beidseitig schmale Radverkehrsan-
lage mit schlechter Oberflächenqualität bemängelt. Als Maßnahme wird das Einrichten einer 
ERA-konformen Radverkehrsanlage vorgeschlagen. Beiden Maßnahmen wird eine hohe Prio-
rität (Stufe 1) beigemessen. Dem Radverkehrsplan wird durch die Festsetzungen des Bebau-
ungsplans und den ergänzenden Regelungen in dem vor Satzungsbeschluss abzuschließen-
den städtebaulichen Vertrag Rechnung getragen. 
 
2.5 Rechtliche Ausgangslage 
2.5.1 Flächennutzungsplan 
Der seit dem 14. Dezember 2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück, 
zuletzt geändert am 30. April 2021 (90. Änderung), stellt für den Planbereich folgende Nutzun-
gen dar:  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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- Im zentralen Bereich und für den Großteil der Flächen sind im FNP gewerbliche Bauflä-
chen dargestellt.  
- Der zentrale Bereich ist nördlich, südlich und östlich von Bahnanlagen umgeben. 
- Der im Norden durch den Planbereich fließende Fluss Hase ist im FNP als Wasserfläche 
dargestellt. 
- Entlang des westlichen Rands des Planbereichs stellt der FNP überörtliche/örtliche 
Hauptverkehrsstraßen dar, von welchen aus sich ein Straßenabschnitt in die Mitte des 
zentralen Bereichs erstreckt.  
- Im Nordwesten ist eine wichtige Grünverbindung dargestellt. 
- Die gesamte Fläche des Planbereichs wird mit einer Umgrenzung von Flächen, die teil-
weise oder ganz erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind (untersuchte 
Altablagerungen und -standorte >= 5.000 qm), dargestellt. 
 
 
Abbildung 4: Darstellung des Plangebiets im FNP der Stadt Osnabrück. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu 
entwickeln (Entwicklungsgebot). Da der Bebauungsplan zu großen Teilen nicht aus den Dar-
stellungen des derzeit gültigen Flächennutzungsplanes entwickelt werden kann, ist eine Ände-
rung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Mit der 106. Änderung des Flächennutzungspla-
nes sollen auf Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung die Voraussetzungen für die Realisie-
rung des Stadtviertels LokViertel geschaffen werden.  
Die künftige Darstellung der 106. Änderung des Flächennutzungsplanes sieht für die Fläche 
des ehemaligen LokViertels überwiegend gemischte Bauflächen vor. Untergeordnete Bereiche 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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werden als gewerbliche Bauflächen und als Grünflächen dargestellt. Ein Teilbereich wird dar-
über hinaus als Sonderbaufläche dargestellt, da im entsprechenden Bereich großflächiger Ein-
zelhandel geplant wird. Die übrigen Flächen werden als örtliche Hauptverkehrsstraßen und 
Bahnanlagen dargestellt. Die 106. Änderung des FNP wurde am 03.06.2025 vom Rat der Stadt 
Osnabrück beschlossen. Die Genehmigung wurde beim ARL beantragt. Der Bebauungsplan 
wird erst bekannt gemacht und tritt damit in Kraft, wenn die Genehmigung der 106. Änderung 
des FNP erfolgt ist. 
 
2.5.2 Bebauungsplan 
Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan Nr. 370 - Ehemaliger Güterbahnhof -, in Kraft seit 
dem 19. September 2003. 
Im Bebauungsplan ist für fünf großzügig geschnittene Baufenster (Baugrenzen) als Art der bau-
lichen Nutzung Gewerbegebiete (GE) mit jeweils einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,9 und 
einer abweichenden Bauweise (a) festgesetzt. Für die drei Gewerbegebiete im Süden ist eine 
maximale Gebäudehöhe (maxH) von 15,00 m festgesetzt, wobei für zwei von drei Gewerbege-
biete im nördlichen Bereich entlang der Planstraße A auf einer Breite von 20,00 m zusätzlich 
noch eine Mindesthöhe von 12,00 m festgesetzt wurde. Für die zwei im Norden liegenden Ge-
werbegebiete ist eine maximale Gebäudehöhe von 10,00 m festgesetzt. Die überbaubaren 
Grundstücksflächen dieser Gebiete sind durch Baugrenzen festgesetzt. Darüber hinaus ist das 
Gebäude des Ringlokschuppens als Baudenkmal gekennzeichnet und befindet sich innerhalb 
einer eigenen überbaubaren Grundstücksfläche.    
Im Süden und Norden des Planbereichs sind festgesetzte Flächen für Bahnanlagen nachricht-
lich übernommen.  
Im Osten des Plangebiets ist in Nord-Süd-Richtung eine Bahntrasse festgesetzt.  
Die im Westen verlaufende Hamburger Straße sowie die Planstraßen A und D sind als Stra-
ßenverkehrsflächen festgesetzt. Die Planstraßen B und C setzt der Bebauungsplan als Ver-
kehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „private Erschließung“ fest.  
Neben einer größeren Grünfläche im Norden des Gebiets sowie vereinzelten kleineren Grün-
flächen im Westen und entlang des nördlichen als Wasserfläche gekennzeichneten Fließge-
wässers ist im Bebauungsplan ebenfalls eine größere Fläche für Aufschüttungen/Grünfläche im 
südlichen Teil festgesetzt. Zusätzlich ist im Norden, östlich angrenzend an das Baufeld des 
Ringlokschuppens, ein Regenrückhaltebecken festgesetzt.  
Das gesamte Plangebiet ist als Fläche gekennzeichnet, deren Böden erheblich mit umweltge-
fährdenden Stoffen und/oder Bombenblindgängern belastet sind.  
Eine Bebauung des Areals wurde bisher auf Grundlage dieses Bebauungsplans nicht umge-
setzt. Einzig die denkmalgerechte Sanierung des denkmalgeschützten Ringlokschuppens ist 
zwischenzeitlich erfolgt.   
Im Jahr 2016 sollte das Plangebiet durch die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 370 neu 
geordnet werden. Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes war die städtebauliche Neuord-
nung des ehemaligen Bahngeländes. Geplant war auch hier die Schaffung von Planungsrecht 
zur Realisierung einer hochwertigen gewerblichen Nutzungsstruktur. Die grundsätzliche Ziel-
richtung des Bebauungsplans und somit die Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet (GE) 
bestand demnach weiterhin. Die Erschließung, das Maß der baulichen Nutzung und die über-
baubare Grundstücksfläche wurden jedoch verändert. Das Baufeld um den Ringlokschuppen 
wurde um die Fläche für ein Fernbusterminal erweitert. Zudem wurden vier weitere großzügige 
Baufelder mittels Baugrenzen festgesetzt. Für die Gewerbegebiete wurde jeweils eine GRZ von 
0,8 und eine abweichende Bauweise (a) sowie die Regelung zur Ausbildung von Flachdächern 
festgesetzt.  
Der Bebauungsplan wurde im Zuge eines Normenkontrollverfahrens für unwirksam erklärt. Die 
festgesetzten Lärmemissionskontingente wurden § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO nicht gerecht.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Somit beansprucht weiterhin der Bebauungsplan aus dem Jahr 2003 für das Plangebiet Gel-
tung. 
2.5.3 Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und Flächen 
Für das Fließgewässer der Hase im Norden des Planbereichs ist ein Überschwemmungsgebiet 
für ein 100-jähriges Ereignis (HQ 100) förmlich festgesetzt. Das Überschwemmungsgebiet 
bleibt aufgrund der sehr hohen Böschungen im Plangebiet auf den Flusslauf selbst begrenzt.  
Darüber hinaus finden sich im Plangebiet keine Naturschutzgebiete gem. § 23 BNatSchG (Bun-
desnaturschutzgesetz) bzw. § 24 NNatG (Niedersächsisches Naturschutzgebiet), keine Natur-
denkmäler gem. § 28 BNatSchG bzw. § 27 NNatG, keine Landschaftsschutzgebiete gemäß § 
26 BNatSchG bzw. § 26 NNatG sowie keine geschützten Landschaftsbestandteile gem. § 29 
BNatschG bzw. § 28 NNatG. 
 
2.5.4 Baumschutz 
Im Plangebiet sind keine geschützten Bäume vorhanden.  
2.5.5 Wasserrecht 
Das Teilschutzgut Oberflächengewässer besitzt im Planbereich auf Grund des Vorhandenseins 
des Flusses Hase eine besondere Bedeutung. Für das Teilschutzgut Grundwasser ist das Ge-
biet als stark beeinträchtigt durch auff üllungsbedingte Altlasten anzusehen und durch den zu-
sätzlich hohen Versiegelungsanteil von allgemeiner Bedeutung. Es besteht eine hohe Empfind-
lichkeit gegen vertikale Schadstoffeinträge. 
Der nördliche Teil des Plangebiets liegt in dem Überschwemmungsgebiet Hase. Das festge-
setzte Überschwemmungsgebiet (s. Kap. A 2.3.4) ist, bedingt durch die hohen Böschungen im 
Plangebiet, weitestgehend auf den Flusslauf selbst beschränkt. Das eigentliche Plangebiet wird 
vom Überschwemmungsgebiet nicht tangiert. 
 
2.5.6 Eigentumsverhältnisse 
Die im Plangebiet befindlichen Bahnflächen (Flurstücke 1/1, 2/2, 13/2, 23/2, 2/4, 17/4, 57/5, 
62/7, 23/19, 23/21, 6/15) sind im Besitz der DB Netz AG. Die öffentlichen Verkehrsflächen (22/1, 
13/2, 15/3, 23/5, 26/7, 71/8, 7/13, 10, 331/23, 332/23, 23/24, 23/63, 23/65, 23/66, 23/69, 23/87, 
23/132) befinden sich im Eigentum der Stadt Osnabrück. Die übrigen Flächen im Plangebiet 
sind im Besitz privater Eigentümerinnen und Eigentümer. 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für die Revitalisie-
rung des ehemaligen Gütrebahnhofs zu schaffen, um künftig ein neues Quartier mit urbanem 
Charakter entwickeln zu können. Auf Grundlage der Bauleitplanung sollen lebendige Stadt-
räume entstehen, die unter anderem über die folgenden Aspekte charakterisiert werden: 
Nutzung 
- Hochwertiger Wohnraum für unterschiedliche Personengruppen im Rahmen einer viel-
fältigen Nutzungsmischung im Quartier 
- belebte Erdgeschosszonen mit hoher Aufenthaltsqualität 
- Ansiedelung von (wohnverträglichem) Gewerbe mit Schwerpunkt auf Produktion/ Hand-
werk, Büro und Dienstleistungen 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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- Gewährleistung der Versorgung des Quartiers mit sozialen, gesundheitlichen und kultu-
rellen Infrastrukturen und Einrichtungen sowie (Lebensmittel-)Einzelhandel zur Nahver-
sorgung 
- Versorgung mit Kindertagesstätten und einem Grundschulangebot 
Freiraum/ Umwelt 
- großzügige und qualitativ hochwertige Gestaltung öffentlicher Frei- und Grünräume mit 
vielfältigen Sport- und Spielflächen 
- Stadtentwicklung nach dem Prinzip einer Schwammstadt 
- Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Tendenz zur Klimaneutralität 
- Anbindung des Quartiers an bestehende Freiraumstrukturen im Umfeld 
Mobilität 
- autoarmes Quartier mit zwei Mobilitätszentren zur räumlichen Konzentration des ruhen-
den Verkehrs 
- optimierte Quartierserschließung im Sinne der Stadt der kurzen Wege 
- Vernetzung mit den umliegenden Stadtbereichen durch hochwertige Wege- und Quer-
verbindungen 
- Anbindung an den Hauptbahnhof 
Standortbedingte Besonderheiten 
- Wiedernutzbarmachung einer prägnanten Brachfläche im Stadtgefüge 
- sachgerechter Umgang mit Lärmimmissionen 
- Quartiersentwicklung unter Berücksichtigung des Ringlokschuppens  
1 Städtebauliche Grundidee /städtebauliches Konzept 
1.1 Städtebaulicher Wettbewerb 
Für die Entwicklung des Quartiers hat die LokViertel OS GmbH in Zusammenarbeit mit der Stadt 
Osnabrück im Jahr 2021 ein geladenes, konkurrierendes, kooperatives städtebauliches Pla-
nungsverfahren mit hochbaulicher Charakterisierung gem. Richtlinie RPW 2013 (Architekten-
kammer Niedersachsen Reg.-Nr. 212-32-21/02) durchgeführt. 
Im Zeitraum zwischen März und Juli 2021 erarbeiteten im Rahmen des Wettbewerbs fünf nati-
onal und international besetzte Planungsteams, die zuvor vom Auslober eingeladen wurden, 
jeweils ein städtebauliches Entwicklungskonzept. Die Hinzuziehung eines Freiraumplaners 
bzw. Landschaftsarchitekten wurde als ein verpflichtender Bestandteil vom Auslobenden gefor-
dert. Folglich waren Stadtplanung, Landschafts- und Freiraumplanung, Verkehrsplanung sowie 
eine hochbauliche Typisierung als maßgebliche Elemente der Entwicklungskonzepte gefordert. 
Aufgrund der besonderen Herausforderungen des Schallschutzes und der verkehrlichen Er-
schließung wurden den Wettbewerbsteilnehmern seitens der Ausloberin Fachplaner für die Be-
reiche Schallschutz, Bauphysik und Verkehrsplanung beigestellt.  
Zentrale Wettbewerbsanforderungen waren u.a. folgende Aspekte: 
- Entwicklung eines zukunftsweisenden Quartiers 
- Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Tendenz zur Klimaneutralität 
- Schallschutz 
- Coppenrath Innovation Centre (CIC) als Nukleus der Standortentwicklung 
- Freiraumgestaltung mit hoher Qualität für Aufenthalt und Verweilen 
- Hoher Durchmischungsgrad unterschiedlicher Nutzungen für eine nachhaltige Standort-
nutzung 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Im Juli 2021 zeichnete die Wettbewerbsjury den Entwurf des Planungsteams blauraum Archi-
tekten GmbH Hamburg (aktuell Architekten Venus GmbH) mit dem 1. Preis aus. Das Konzept 
wurde in enger Zusammenarbeit mit Architekten und Fachplanern zu einem Masterplan für das 
geplante Quartier weiterentwickelt. Insbesondere dient der Masterplan als Grundlage für den 
Bebauungsplan.  
 
Städtebauliches Konzept 
Im Masterplan sind die Grundzüge für alle wesentlichen planerische Aspekte des Städtebaus 
zur Entwicklung des Quartiers wie Nutzung, Höhe und Anordnung von Gebäuden, Verkehrspla-
nung sowie der Gestaltung von Grün- und Freiräumen, berücksichtigt. Vorgesehen ist eine Glie-
derung des LokViertels in drei übergeordnete Teilquartiere, die sich jeweils durch eine spezifi-
sche Nutzungsmischung auszeichnen. Die baulichen Strukturen werden durch mehrere Quar-
tiersplätze und den großzügigen Lokpark als zentrale Grünfläche ergänzt. Dieser erstreckt sich 
in Ost-West Richtung in der Quartiersmitte. 
 
Abbildung 5: Masterplan, Stand Februar 2024, Architekten Venus 
Im Masterplan wurde versucht, die vorhandene Identität des ehemaligen Industrie- und Gewer-
beareals aufzugreifen und über eine Nach- und Umnutzung einzelner Bestandsbauten, den sog. 
„Hidden-Gems“, in das städtebauliche Konzept zu integrieren. Vielfältige Gebäudetypologien 
sind geplant, um dem LokViertel ein abwechslungsreiches und charakterstarkes Erscheinungs-
bild zu verleihen. Die überwiegende Nutzung als Wohnviertel wird von öffentlich zugänglichen 
Aufenthaltsräumen, Bildungseinrichtungen und Gewerbebetrieben in Verbindung mit Gastrono-
mie, Kultur, Freizeit und Einzelhandel zu einem verträglichen Nutzungsmix ergänzt. Eine Nut-
zungsmischung wird sowohl vertikal innerhalb einzelner Gebäudekomplexe (z.B. über gewerb-
liche Nutzungen im Erdgeschoss) als auch horizontal über eindeutige funktionale Gliederungen 
(z.B. im südlichen Teilquartier) angestrebt. 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Hinsichtlich der Frei- und Grünraumgestaltung verdeutlicht der Masterplan den Anspruch, eine 
Anbindung des LokViertels an bestehende Landschafts- und Freiraumstrukturen im Umfeld zu 
ermöglichen. Mit dem sogenannten „Green Loop“ soll ein Verbindungselement im gesamtstäd-
tischen Kontext geschaffen werden, um bestehende (Grün-)Räume miteinander zu vernetzten. 
Die Grün- und Freiräumen innerhalb des LokViertels sollen insbesondere über den Lokpark 
miteinander verbunden werden. 
In Bezug auf die verkehrliche Erschließung sieht der Masterplan vor, das Gesamtquartier im 
Anschluss an die westlich gelegene Niedersachsen- und zu verlegende Frankenstraße anzu-
binden und im Inneren über einen ringförmigen Boulevard zu erschließen. Die Fortbewegung 
innerhalb des Quartiers soll über ein zusammenhängendes Fuß- und Radwegenetz ermöglicht 
werden. Für den ruhenden Verkehr sind zwei sogenannte „Multi Utility Hubs“ (MUH) mit hoher 
Stellplatzkapazität vorgesehen. 
Zudem soll im Nordwesten gegenüberliegend zum Hauptbahnhof das Terminal-Ost entstehen, 
um eine zusätzliche Anbindung an den HBF zu schaffen und die östlich angrenzenden Stadtteile 
besser an den HBF anzubinden. Gleichzeitig soll über das Terminal-Ost ein bequemer Umstieg 
zwischen unterschiedlichen Verkehrsmitteln des Umweltverbandes ermöglicht werden, um so-
wohl die innere als auch die äußere Erschließung des LokViertels unabhängig vom motorisier-
ten Individualverkehr zu fördern. 
Hinsichtlich der Gebäudetypologien sieht der Masterplan vor, über eine einheitliche Formspra-
che und starke Raumkanten zum Straßenraum bzw. zu Grün- und Freiräumen eine hohe Les-
barkeit und Orientierung im Quartier herzustellen. Gleichzeitig wird bewusst mit unterschiedli-
chen Typologien das Ziel verfolgt, eine individuelle Atmosphäre sowie abwechslungsreiche ur-
bane Räume zu schaffen. Hierbei stellen Blockrandstrukturen die vorherrschende Typologie 
dar, die für die geplante Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe sinnvolle Grundrissge-
staltungen ermöglichen. Innerhalb des Lokviertels sind zudem mehrere Hochpunkte in Solitär-
bauweise vorgesehen, die durch einen Fokus auf öffentlichkeitswirksame Nutzungen sowie eine 
starke Architektursprache zusätzliche Ankerpunkte schaffen und die Orientierung im Quartier 
stärken.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Abbildung 6: Darstellung der zentralen Elemente des LokViertels 
 
Auf Grundlage der zuvor beschriebenen Leitprinzipien sollen drei Teilquartiere entwickelt wer-
den:  
 
Ringlok & Friends 
Das nordwestliche Teilquartier schließt östlich an den Ringlokschuppen an, der in Zukunft als 
Coppenrath Innovation Centre (CIC) genutzt werden wird. Die vorgesehene Wohnnutzung wird 
durch Einzelhandels- und Gastronomienutzungen in der Erdgeschosszone ergänzt. 
In diesem Teilquartier wird an die prägnante städtebauliche Struktur des Ringlokschuppens an-
geknüpft. Südlich des Ringlokschuppens ist ein zehngeschossiger Hochpunkt geplant. Zudem 
schließt südlich des Ringlokschuppens eine großflächige Retentionsfläche an, die über Fuß-
wege in das Gesamtquartier eingebunden wird. Östlich des Ringlokschuppens ist eine vier- bis 
achtgeschossige Blockrandbebauung vorgesehen, die durch einzelne Gebäuderiegel ergänzt 
wird. Maßgebende Elemente des Freiraumes werden verschiedene Quartiersplätze (Haseplatz, 
Bunkerplatz) und Aufenthaltsräume mit gewerblicher Funktion (Foodcourt, Lokmarkt) sein. Als 
Grünstrukturen stehen der Deichpark im Norden sowie der zentral gelegene Lokpark zur Verfü-
gung. Zudem übernimmt das nördliche Teilquartier wichtige Funktionen für die Vernetzung des 
LokViertels mit seiner Umgebung, indem über zusätzliche Querungsmöglichkeiten der An-
schluss an den westlich gelegenen Hauptbahnhof und den nördlich gelegenen Hasepark ge-
schaffen werden. 
  
Deichpark
Lokmarkt
Hase (Gewässer) 
Ringboulevard(Bus + Fuß + Rad)
Lokpark
MUH IMulti Utility Hub
MUH IIMulti Utility Hub
Frankenstraße
(Neuplanung)Frankenstraße
(Bestand)
Bremer Kurve
(Neuplanung)
Ringlokschuppen (RLS)
Hase-
platzHidden Gem
BunkerplatzHidden Gem
FoodcourtHidden Gem
Hase-
platzHidden Gem
Kran-
platz
Niedersachsen
Straße
Hamburger Straße
(Umbauplanung)
Terminal Ost
Hase-Lok-
Brücke
(Fuß + Rad)
Retentions-flächen
Ringboulevard(Bus + Fuß + Rad)
Warftboulevard(Bus + Fuß + Rad)
Frankenstraße
(Bestand)
Retentions-flächen
Stadtteil-schule
Quartier
Ringlok & Friends
Quartier
Werkstadt
Quartier
Out of the box
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Werkstadt 
Das südliche Teilquartier wird durch seine Nutzungsmischung aus Wohnen und (produzieren-
dem) Gewerbe gekennzeichnet. Zudem befinden sich im Teilquartier „Werkstadt“ eine Schule 
mit integrierter Kindertagesstätte sowie der Multi Utility Hub I. Letzterer wird neben Parkplätzen 
und Sharing-Angeboten auch einen großflächigen Einzelhandel, Serviceeinrichtungen sowie 
soziale und kulturelle Einrichtungen beherbergen. 
Das südliche Teilquartier wird durch eine Blockrandbebauung mit vier bis sechs Geschossen 
charakterisiert, die durch Grundschule und Kita im Südosten ergänzt wird. Zudem ist ein lang-
gestreckter Gebäuderiegel vorgesehen, der gegenüber der südlich vorgesehenen gewerblichen 
Nutzung eine städtebauliche Schallschutzwirkung entfalten soll. Im Freiraum werden unter-
schiedliche Aufenthaltsräume sowie der Lokpark den zukünftigen Bewohnenden zur Verfügung 
stehen.  
 
Out of the box 
Das östliche Teilquartier definiert sich durch eine große Bandbreite an unterschiedlichen Nut-
zungen des Wohnens und des Arbeitens. Zudem befindet sich der Multi Utility Hub II im Teil-
quartier „Out of the box“. 
Das östliche Teilquartier soll sich durch stark variierende Gebäudekubaturen mit Blockrandbe-
bauung, Solitärbebauung und einem Warftgebäude auszeichnen, die unterschiedliche Ge-
schossigkeiten aufweisen. Im westlichen Bereich des Teilquartiers, orientiert zum LokPark, ist 
ein 20-geschossiger Hochpunkt vorgesehen. Dieser stellt das höchste Gebäude im LokViertel 
dar. Im Osten des Quartiers ist ein 10-geschossiges Gebäude als weiterer Hochpunkt vorgese-
hen. Als Element mit Aufenthaltsqualität für die Öffentlichkeit wird ein Quartiersplatz (Turmplatz) 
geplant. Auch von diesem Teilquartier aus besteht ein direkter Zugang zum Lokpark. 
1.2 Gestaltungshandbuch 
Für das LokViertel wurde ein Gestaltungshandbuch erarbeitet. Dieses trifft Aussagen zur vor-
gesehenen Charakteristik, Atmosphäre und gestalterischen Prinzipien im LokViertel. Vorgaben 
beziehen sich sowohl auf die vorgesehenen öffentlichen Grün- und Freiräume als auch auf die 
einzelnen Teilquartiere. Für letztere werden hochbauliche Regelungen formuliert, die sich auf 
die Gebäudestrukturen, die Gestaltung der Erdgeschosszonen, die Fassaden sowie die Dach-
landschaften beziehen. Darüber hinaus werden Aussagen zu den städtebaulichen Sonderbau-
steinen getroffen (z.B. zu den Hidden Gems). 
 
Öffentlicher Raum 
Neben den im Masterplan festgelegten städtebaulichen Prinzipien (s. Kap. B 1.1) u. a. zu den 
vorgesehenen Gebäudetypologien, der Nutzungsverteilung sowie der Anordnung öffentlicher 
Grün- und Freiräume trifft das Gestaltungshandbuch Aussagen zu kleinteiligen Gestaltungsvor-
gaben im öffentlichen Raum. Hierzu zählen Angaben zur Ausgestaltung der Vegetation, zur 
Beleuchtung oder den zu verwendenden Farbskalen für Ausstattungselemente. Darüber hinaus 
werden Angaben zur Anordnung unterschiedlicher Nutzungen (z. B. Spielflächen) innerhalb der 
öffentlichen Grün- und Freiräume sowie zur Strukturierung des öffentlichen Straßenraums ge-
troffen. 
 
Mobilitätskonzept 
Das Gestaltungshandbuch enthält zur Konkretisierung des Mobilitätskonzeptes Aussagen zur 
Anbindung des LokViertels, verschiedenen Straßenkategorien sowie Bereichen mit Zufahrtsbe-
schränkungen. Auch die Organisation des ruhenden Verkehrs wird ausgeführt. In diesem Zuge 
wird u. a. die Konzeption der Multi Utility Hubs beschrieben. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Gestaltung der Teilquartiere 
Hinsichtlich der Teilquartiere „Ringlok & Friends“, „Werkstadt“ und „Out of the Box“ werden um-
fangreiche Aussagen zur Gedstaltung getroffen. Auch die konkrete Ausgestaltung markanter 
öffentlicher Freiräume hinsichtlich Nutzungskonzeption, Materialität und Vegetation wird in die-
sem Zuge erläutert, um die Erzeugung des für die jeweiligen Teilquartiere angestrebten Cha-
rakters sicherzustellen. 
 
Hochbauliche Regelungen 
In Bezug auf die hochbauliche Ausgestaltung werden Vorgaben auf unterschiedlichen Maß-
stabsebenen getroffen. So werden Angaben zur Zusammensetzung der Wohnblöcke getroffen, 
um die Herstellung von qualitativ hochwertigem und bedarfsgerechtem Wohnraum zu gewähr-
leisten. Des Weiteren werden Angaben zur Ausgestaltung der Erdgeschosszonen formuliert, 
um die Belebung des LokViertels insbesondere entlang öffentlicher Räume zu stärken. Auf Ge-
bäudeebene wird zudem die Ausgestaltung der Fassaden (z.B. hinsichtlich der Farbgebung und 
Fassadenbegrünung) und der Dachlandschaften (z.B. zu Nebenanlagen) ausgeführt. 
 
Sonderbausteine 
Weiterhin ist im Gestaltungshandbuch die Ausgestaltung der Hidden Gems, der Multi Utility 
Hubs sowie des Turmhochhauses dargelegt, die als Sonderbausteine innerhalb des LokViertels 
gelten. Hierbei wird insbesondere auf das jeweils beabsichtige Nutzungskonzept sowie die ge-
stalterische Umsetzung eingegangen.  
 
Das Gestaltungshandbuch ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, soll aber durch Veran-
kerung im städtebaulichen Vertrag (Anlage 11) dazu beitragen, die Umsetzung der gestalteri-
schen Anforderungen an das Quartier sicherzustellen.   
 
1.3 Planungsalternativen 
Im Rahmen des 2021 durchgeführten Wettbewerbsverfahrens (s. Kap. B 1.1) wurden insgesamt 
fünf verschiedene Konzepte erarbeitet. Die nicht weiterverfolgten Plankonzepte stellen mögli-
che Planungsalternativen dar, die nachfolgend beschrieben werden. 
Ein Plankonzept sieht vor, eine wiederkehrende dreiteilige Struktur verschieden großer und dif-
ferenziert parzellierter Blöcke herzustellen. Die Blöcke zeichnen sich durch eine durchlässige 
Blockrandstruktur aus, wodurch die ausgebildeten Innenhöfe mehrseitig erschlossen werden 
können. Hiermit wird auf eine aufgelockerte Raumstruktur sowie eine intensive Nutzungsmi-
schung abgestellt, da auf engem Raum eine hohe Verzahnung unterschiedlicher Funktionen 
angestrebt wird. Im Süden des Quartiers ist eine Markthalle vorgesehen, die in Nord-Süd-Rich-
tung ausgerichtet ist. In zentraler Lage des Entwurfsgebiets befindet sich zudem ein ausge-
dehnter Spielpark als prägnante Grün- und Freiraumstruktur. Der Ringlokschuppen wird als Ele-
ment im Park verstanden, sodass vorgelagert zum Ringlokschuppen eine weitere Parkstruktur 
vorgesehenen ist. Im Norden des Quartiers ist eine dammartige Freiraumstruktur geplant, die 
eine lärmabschirmende Funktionen gegenüber den Bahnanlagen entfalten soll. Am südöstli-
chen Rand des Quartiers sind eine Schule und eine Sportanlage vorgesehen.  
Ein anderes Plankonzept sieht vor, das Quartier über einen ausgedehnten linearen Grünzug zu 
gliedern, der in Ost-West-Richtung zentral durch das Entwurfsgebiet verläuft. Der Grünzug wird 
durch ein Parkcafé und ein Quartierszentrum mit unterschiedlichen öffentlichkeitswirksamen 
Nutzungen angereichert. Östlich des Ringlokschuppens sieht der Entwurf einen Mobility Hub 
sowie eine feingliedrige Bebauung vor, die unterschiedliche Hofstrukturen ausbildet. Südöstlich 
des Ringlokschuppens sind mehrere Hochhäuser vorgesehen, welche die Hochpunkte im Quar-
tier ausbilden. Im Nordosten sieht das Konzept eine Sporthalle sowie eine Brückenverbindung 
in den Hasepark vor. Südlich der Grünstruktur befinden sich im Westen ein weiterer Mobility 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 35/188 
Hub sowie eine Markthalle, die in Kombination mit einem Gewächshaus vorgesehen wird. Öst-
lich schließt wiederum Bebauung unterschiedlicher Typologien an, die zwischen Gebäuderie-
geln im Süden und kleinteiliger Gebäudekomposition nahe dem Grünzug variiert. Durch den 
südlichen Quartiersteil verläuft eine Fußgängerzone. Im Südosten des Gesamtquartiers wird 
eine Schule sowie ein multifunktionaler Sportplatz vorgesehen. Den Abschluss des Quartiers 
im Osten bildet eine landwirtschaftliche Erhebung, die dem Lärmschutz dient. 
Ein weiteres Entwurfskonzept zeichnet sich durch den Fokus auf den Umgang mit Freiflächen 
aus, da diese ausnahmslos als öffentlicher Grund zur Verfügung gestellt werden sollen. Hierbei 
handelt es sich vorrangig um unterschiedliche Hofstrukturen, die durch Blockrandbebauung als 
vorherrschende Gebäudetypologie ausgebildet werden. Zentrales Element des Konzepts ist ein 
schmaler, jedoch gleichzeitig überdurchschnittlich ausgedehnter Blockrand, der einen großen 
Innenhof ausbildet. Ergänzend sind über das Quartier verteilt mehrere schmal zulaufende Bau-
körper vorgesehen, die unterschiedliche Hochpunkte im Quartier ausmachen und unterschied-
lichen Nutzungen zugeführt werden sollen. Im östlichen Teil des Quartiers ist ein großes, zent-
rales Parkhaus vorgesehen. Im Südwesten ist eine Markthalle geplant, die auch Funktionen 
eines Lebensmittelmarktes inklusive eines vorgelagerten Marktplatzes übernehmen soll. Am 
südöstlichen Rand des Entwurfsgebiets befindet sich eine offene Sportanlage, die für unter-
schiedliche Zwecke nutzbar sein soll. 
Die vierte Planungsalternative hebt sich durch eine stadtmauerartige Umrahmung des Areals 
ab, die über die Ausrichtung und Kubaturen der an den Rändern liegenden Gebäude hergestellt 
werden soll. So sind entlang der Gleisanlagen riegelartige Gebäude vorgesehen, die in Richtung 
Quartiersmitte in Blockrandstrukturen übergehen. Während diese im Norden des Quartiers sehr 
umfassend ausfallen, wird der Süden des Quartiers von stärker aufgelockerten und durchgrün-
ten Blockrandstrukturen charakterisiert. Im Westen des Quartiers befindet sich eine Markthalle, 
die zur Öffnung des Quartiers in Richtung Westen und zur Aufwertung der Eingangssituation 
beitragen soll. In zentraler Lage befindet sich eine Platzstruktur, die von allen Teilbereichen des 
Quartiers erreichbar sein soll. Im Norden des Quartiers ist ein linearer Grünzug vorgesehen, der 
ausgehend vom Ringlokschuppen Richtung Osten verläuft und als Frischluftschneise fungieren 
soll. 
Im Vergleich zu den anderen Wettbewerbsbeiträgern wurden vom Preisgericht mehrere As-
pekte des Siegerentwurfes besonders hervorgehoben und gewürdigt. So wurde die klare Glie-
derung sowie die detaillierte Ausgestaltung der unterschiedlichen Nutzungszonen lobend er-
wähnt. Besondere Bedeutung wird außerdem der Verknüpfung des Quartiers mit den umliegen-
den Stadtbereichen beigemessen. Des Weiteren wird auf die besondere Qualität des „Green 
Loops“ verwiesen, der im Siegerentwurf als zentrales und multifunktionales Element herausge-
arbeitet wurde. Insgesamt wurde der Anspruch des Konzepts gewürdigt, bestehende Gebäude 
und Relikte der vorigen Nutzung als Güterbahnhof in Form der „Hidden Gems“ in den Entwurf 
einzubeziehen. Das Konzept wird als gelungene Ausgangslage für die Schaffung eines urbanen 
Raumlabors beurteilt. Aufgrund der hohen städtebaulichen Qualität des Siegerkonzeptes wurde 
dieses als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes ausgewählt. 
2 Untersuchungen 
Im Rahmen der Bauleitplanung wurde die folgenden Untersuchungen durchgeführt: 
- Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung für eine tragfähige Einzelhandelsentwick-
lung und Nahversorgung im LokViertel, Stadt Osnabrück, Stadtteil Fledder, 03/2024  
CIMA Beratung + Management GmbH, Rühmkorffstraße 1, 30163 Hannover   
- Potenzialcheck zur Tragfähigkeit eines geplanten Lebensmittelmarktes im LokViertel, 
03/2024  
CIMA Beratung + Management GmbH, Rühmkorffstraße 1, 30163 Hannover   
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 36/188 
- Erschütterungstechnischer Untersuchung für den Bebauungsplan LokViertel in Osnab-
rück: Schwingungsmessungen und Prognose von Schienenverkehrs-Erschütterungen 
und sekundärem Luftschall, 04/2024  
ASSMANN BERATUNG + PLANEN GmbH, Vorsetzen 51, 20459 Hamburg & baudyn 
GmbH Baudynamik & Strukturmonitoring, Alsterdorfer Straße 245, 22297 Hamburg  
- Erschütterungen infolge Pressenbetrieb bei der Firma VW Osnabrück GmbH; Erschüt-
terungstechnische Untersuchung; Bericht Nr. M184923/01 
Müller-BBM Industry Solutions GmbH München, 20.05.2025 
- Energieversorgungskonzept nach Abschluss der Vorplanung – Lok-Viertel Vorplanungs-
bericht, 06/2023  
EnBW Contracting GmbH, Schelmenwasenstraße 15, 70567 Stuttgart  
- Entwässerung Lok-Viertel OS – Vorplanung, 03/2024  
Institut für technisch-wissenschaftliche Hydrologie GmbH, Engelbosteler Damm 22, 
30167 Hannover  
- Klimaökologische Untersuchung für den Planungsprozess LokViertel in Osnabrück, 
04/2023  
GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Große Pfahlstraße 5a, 30161 Hannover  
- Qualifiziertes Mobilitätskonzept - LokViertel Osnabrück, 04/2024  
ARGUS Stadt und Verkehr – Partnerschaft GmbH, Pinnasberg 45, 20359 Hamburg  
- Verkehrstechnische Stellungnahme - LokViertel Osnabrück, 04/2024  
ARGUS Stadt und Verkehr – Partnerschaft GmbH, Pinnasberg 45, 20359 Hamburg  
- Schalltechnische Untersuchungen zum Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahn-
hof/LokViertel der Stadt Osnabrück, 02/2024  
Müller-BBM Industry Solutions GmbH - Niederlassung Hamburg, Bramfelder Str. 110b, 
22305 Hamburg  
- Geruchstechnischer Bericht Nr. LG19060.1/01, 11/24 
TÜV Süd Industrie Service GmbH, Standort Lingen, Hessenweg 38, 49809 Lingen (Ems) 
- Verschattungsstudie zum Bebauungsplanentwurf Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / Lok-
Viertel -, 03/2023 und Vermerk aus 02/2024  
Küssner Verschattungsgutachten, Dankwartsgrube 42, 23552 Lübeck  
- Bodenmanagement und Entsorgungskonzept Lok-Viertel Osnabr ück, 03/2024  
Mull und Partner Ingenieurgesellschaft mbH Neulandstr. 2 – 4, 49084 Osnabrück  
- Solarenergetische Überprüfung 
Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau - Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1, 
49074 Osnabrück 
- Fachbeitrag Artenschutz Biotoptypen- und Faunaerfassung / Neuaufstellung Bebau-
ungsplan Nr. 671 „Ehem. Güterbahnhof / LokViertel“ Stadt Osnabrück, 04/2024  
Dense & Lorenz - Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, Herrenteichs-
straße 1, 49074 Osnabrück  
- Landschaftsplanerischer Fachbeitrag / Stadt Osnabrück Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. 
Güterbahnhof / LokViertel -, 04/2024  
Dense & Lorenz - Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, Herrenteichs-
straße 1, 49074 Osnabrück  
 
Die Untersuchungsergebnisse werden im Kapitel C jeweils bezogen auf die vorgesehenen bzw. 
erforderlichen Regelungen im Bebauungsplan dargestellt. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 37/188 
C  Planinhalt 
1 Art der baulichen Nutzung 
Das Plangebiet soll neben der Schaffung von zusätzlichem, zentrumsnahem Wohnraum in der 
Stadt Osnabrück auch die Ansiedlung einer Vielzahl weiterer Nutzungen im Quartier ermögli-
chen. Im Sinne lebendiger Nachbarschaften und vielseitiger Angebote für Wohnen, Arbeit, Bil-
dung, Kultur, Freizeit, Sport und Erholung wird eine intensive und kleinteilige Nutzungsmischung 
angestrebt, die innerhalb der unterschiedlichen Teilquartiere variiert (s. Kap. B 1.1).  
Grundsätzlich ist dieser Bebauungsplan als stabiles städtebauliches Grundgerüst für die Ent-
wicklung des LokViertels zu sehen, das gemäß den Planungszielen der Stadt die wesentlichen 
planerischen Zielsetzungen des Masterplans abbildet. Gleichwohl soll die planungsrechtliche 
Grundlage für die Umsetzung des Masterplans dem Umstand Rechnung tragen, dass sich die 
Ansprüche und Bedürfnisse in einem Stadtquartier im Laufe der Zeit verändern können. Um 
diesem Spannungsfeld zwischen planungsrechtlicher Sicherung und erforderlicher Flexibilität 
gerecht zu werden, wird sich auf Ebene der Bebauungsplanung in planerischer Zurückhaltung 
geübt. Dies bedeutet, nur jene Regelungen zu treffen, die für eine geordnete städtebauliche 
Entwicklung aus Sicht der Stadt erforderlich und von besonderer bodenrechtlicher Relevanz 
sind. Für ergänzende Regelungen, die z.T. auch mangels Rechtsgrundlage nicht oder jedenfalls 
nicht eindeutig und rechtssicher im Bebauungsplan festgesetzt werden können, wird ein städ-
tebaulicher Vertrag geschlossen (s. Kap. C 17). 
Entsprechend zeichnet sich der Bebauungsplan durch robuste Strukturen aus, die die ge-
wünschte Art der Nutzung durch die Festsetzung von Urbanen Gebieten, eingeschränkten Ge-
werbegebieten, einem sonstigen Sondergebiet, einer Fläche für den Gemeinbedarf, Grünflä-
chen sowie von Straßenverkehrsflächen ermöglicht. Nachfolgend werden die für den Geltungs-
bereich geltenden Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung näher erläutert. 
 
1.1 Urbanes Gebiet 
Es ist städtebaulich gewünscht und ausdrückliches Ziel der Planung, dass im LokViertel eine 
„lebendige“ Nutzungsmischung entsteht. Daher wird ein überwiegender Teil des Plangebiets als 
Urbanes Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO festgesetzt. Anders als im Mischgebiet, dass für die 
Gleichwertigkeit und -gewichtung von Wohnen und gewerblicher Nutzung steht, ist im Urbanen 
Gebiet jedoch keine Gleichgewichtung der verschiedenen Nutzungen erforderlich, solange die 
für ein Urbanes Gebiet erforderlichen Hauptnutzungen eine das Gebiet prägende Größe ein-
nehmen. Im LokViertel soll unter dem Leitbild „Stadt der kurzen Wege“ eine Nutzungsmischung 
auf engem Raum umgesetzt werden, auch wenn in bestimmten Teilbereichen des neuen Stadt-
quartiers bestimmte Schwerpunkte der jeweiligen Nutzungsarten vorgesehen sind. So sind ent-
lang der Quartierseingänge eher gewerbliche Nutzungen zu erwarten, während in den rückwär-
tigen Bereichen im Inneren des Quartiers und in direkter Nähe zu den geplanten Grünflächen 
eher der Schwerpunkt auf Wohnnutzungen liegen wird. Aufgrund der Flexibilität hinsichtlich der 
Nutzungsmischung ermöglicht die Gebietskategorie MU im Sinne einer Gliederung die Unter-
teilung in die drei geplanten Teilquartiere mit unterschiedlichem Charakter und Identität (s. Kap. 
B 1.1). 
Die durch die BauNVO ermöglichte Nutzungsmischung muss innerhalb des festgesetzten Ur-
banen Gebiets auch tatsächlich realisiert werden, um den Gebietscharakter zu wahren. Dabei 
sind nicht alle der in § 6a Abs. 2 BauNVO genannten Nutzungen zwingend erforderlich. Es ist 
jedoch eine Mischung zu entwickeln, in der neben Wohnungen auch andere Nutzungen eine 
erkennbar prägende Rolle spielen. Vorgesehen ist, dass in dem als Urbanes Gebiet festgesetz-
ten Bereich eine Nutzungsmischung aus Wohnen und wohnverträglichem Gewerbe entstehen 
soll. Zur Differenzierung innerhalb des Urbanen Gebiets (MU) (z. B. in Bezug auf die zulässige 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 38/188 
Nutzung) erfolgt eine horizontale Gliederung in die Teilflächen MU1 – MU4). Hierfür wird klar-
stellend folgende Festsetzung vorangestellt: 
Das Urbane Gebiet (MU) wird horizontal in die Teilflächen MU1 – MU 4 gegliedert. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Um den gewünschten Charakter im Quartier gewährleisten zu können, ist neben der Sicherung 
von unterschiedlichen Nutzungen der Schutz vor störenden Einflüssen von Bedeutung. Insbe-
sondere vor dem Hintergrund der vorgesehenen Wohnnutzung, der Errichtung einer Grund-
schule und Kindertagesstätten werden einzelne Nutzungen ausgeschlossen, die im Urbanen 
Gebiet nach § 6a Abs. 2 bzw. 3 BauNVO zwar allgemein zulässig sind bzw. ausnahmsweise 
zugelassen werden können, von denen aber unerwünschte Störungen ausgehen könnten:  
Innerhalb des MU sind Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Einzelhandelsbetriebe, 
deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, 
unzulässig. 
Innerhalb des MU werden glücksspielorientierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmög-
lichkeit wie Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren 
Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist 
und Tankstellen ausgeschlossen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Mit dem Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Verkaufsräumen und -
flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, 
soll eine städtebauliche Fehlentwicklung, die in der Regel mit solchen Einrichtungen einhergeht, 
verhindert werden. Gleiches gilt für ausnahmsweise zulässige glücksspielorientierte Vergnü-
gungsstätten mit Gewinnmöglichkeit (Spielhallen, Casinos, Wettvertriebsstätten, etc.), wie 
Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen 
oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind (Striptease-Lokale, Sexkinos, 
Videopeepshows, Sexshops mit Videokabinen, Sex-Life-Shows und Swinger-Clubs, etc.).  
Die Gefahr entsprechender Fehlentwicklungen ist im Plangebiet aufgrund seiner zentralen, gut 
erschlossenen sowie im Stadtgebiet Osnabrücks sichtbaren und damit für entsprechende Be-
triebe attraktiven Lage verstärkt gegeben. Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufs-
räume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausge-
richtet ist („Sexshops“), sowie Wettvertriebsstätten und Vorführ- bzw. Geschäftsräume mit se-
xuellem Charakter erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen, so-
dass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu 
einer Verdrängung der gewünschten Nutzungen führen und den angestrebten Gebietscharakter 
gefährden. Durch derartige Betriebe könnte zudem eine Beeinträchtigung des Stadtbildes ein-
treten, wenn sie sich im Erdgeschoss ansiedeln und mit aggressiver Werbung durch Leuchtre-
klame bei Verzicht auf eine ansprechende Schaufenstergestaltung Kundschaft anzuwerben ver-
suchen. Da Bordellen und bordellartigen Betrieben, Sexshops sowie Wettvertriebsstätten, aber 
auch Vorführ- bzw. Geschäftsräumen mit sexuellem Charakter grundsätzlich ein negatives 
Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit Nutzungen ergeben, die aufgrund 
eines Kunden- und Besucherverkehrs auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind. 
Durch die hier vorgesehenen Einrichtungen für Kinder und Jugendliche (Grundschule, Kinder-
tagesstätte) ist das Plangebiet zudem durch eine besondere Schutzbedürftigkeit und Sensibilität 
gekennzeichnet, der durch entsprechende Regelungen Rechnung getragen werden muss. 
Das Vergnügungsstättenkonzept (s. Kap. A 2.4.10) stellt für den Geltungsbereich spielorien-
tierte sowie erotikorientierte Vergnügungsstätten als planerisch nicht erwünscht und freizeit- und 
kulturorientierte Vergnügungsstätten als ausnahmsweise planerisch vorstellbar dar. Aufgrund 
der o.g. Aspekte und Anforderungen auch an ein attraktives Wohnumfeld wird den Empfehlun-
gen des Vergnügungsstättenkonzepts gefolgt und die o.g. Festsetzung zum Ausschluss be-
stimmter Vergnügungsstätten getroffen.  
Der Ausschluss von Tankstellen erfolgt aus den Gründen ihrer baulichen Beschaffenheit und 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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ausgedehnten Versiegelungen in Form von Rangierbereichen. Tankstellen sind zudem durch 
ihre, in der Regel 24-stündige Andienbarkeit und die damit einhergehenden Kundenverkehre 
eine zusätzliche Lärmquelle, in einem ohnehin schon durch Verkehrsemissionen der umliegen-
den Bahnanlagen vorbelasteten Umfeld. Zusätzlich sieht das städtebauliche Konzept des 
LokViertels als explizites Merkmal vor, das Quartier weitestgehend vom Kfz-Verkehr freizuhal-
ten. Die Errichtung einer Tankstelle innerhalb der als Urbanen Gebiets festgesetzten Fläche 
würde diese Bestrebungen konterkarieren und Mehrverkehr anziehen. Der Ausschluss von 
Tankstellen ist vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets, nur wenige Autominuten entfernt, in 
südlicher Richtung, zwei Tankstellen vorhanden sind. 
Insgesamt werden nur Nutzungen ausgeschlossen, von denen explizit negative Auswirkungen 
zu erwarten sind. Für die geplante Nutzungsmischung im Urbanen Gebiet bleiben daher weite 
Spielräume, die bei veränderten Rahmenbedingungen ein hohes Maß an Flexibilität in der Art 
der Nutzungsmischung innerhalb des MU ermöglichen.   
In einigen Bereichen werden gemäß § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO in den Erdgeschosszonen Wohn-
nutzungen ausgeschlossen (Bereiche mit der Kennzeichnung (A)). Damit sollen die Belebung 
zentraler öffentlicher Bereiche unterstützt und Interaktionen zwischen den Nutzungen in den 
Erdgeschosszonen in prägnanten Bereichen sowie den höher frequentierten Lauflagen des öf-
fentlichen Raums (z.B. Boulevard östlich des Ringlokschuppens und an Platzsituationen) geför-
dert werden. Bei Wohnnutzungen ist dies regelmäßig nicht bzw. nur selten der Fall. Mit dem 
Ausschluss soll der gewünschte urbane Charakters unterstützt werden. Diese Bereiche überla-
gern sich zudem weitgehend mit den Teilbereichen in den Erdgeschosszonen, die gemäß der 
Verschattungsstudie ungünstige Besonnungsverhältnisse für eine Wohnnutzung aufweisen.  
Diesen Teilbereichen (A) kommt eine besondere Bedeutung als Aufenthalts- und Begegnungs-
raum zu, die durch die Ansiedlung geeigneter Nutzungen, wie Gastronomie, Einzelhandel oder 
Dienstleistungsangebote in den Erdgeschosszonen der jeweils umliegenden Bebauung ge-
stärkt werden soll.  
Zusätzlich ist auch für solche Bereiche ein Ausschluss von Wohnen im EG vorgesehen, die 
aufgrund ihrer besonderen Typologie einer Wohnnutzung entgegenstehen, wie bspw. die Erd-
geschosszone des Hochpunkts am Ostende des Lokparks und dem angrenzenden vorgelager-
ten Gebäude.  
Weiterhin soll in einigen Teilen des MU aus Gründen der hohen Lärmbelastung aus der Umge-
bung das Wohnen grundsätzlich ausgeschlossen werden. Diese Bereiche sind mit „(B)“ gekenn-
zeichnet und befinden sich entlang der stark frequentierten Verkehrsstraßen (Hamburger 
Straße) sowie der DB-Verladestation im Südosten des Plangebietes.  
Der Ausschluss von Wohnen im MU betrifft aufgrund der hohen Verkehrslärmbelastung auch 
den denkmalgeschützten Ringlokschuppen, der als Innovations- und Veranstaltungszentrum 
genutzt wird und ergänzend Büronutzungen aufweist.  
Auch für die Hidden Gems (Schaltwerk, Stellwerksturm und Bunker) soll eine Wohnnutzung 
ausgeschlossen werden. Die Hidden Gems werden in die künftigen Quartiersplätze integriert 
und sollen eine besondere Bedeutung als Aufenthalts- und Begegnungsraum erhalten. Dafür 
bieten sich öffentlichkeitswirksame Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie oder kulturelle 
Einrichtungen an.  
Durch den vollständigen Ausschluss des Wohnens in Teilbereichen sowie den Ausschluss vom 
Wohnen in einigen Erdgeschosszonen des MU wird der funktionsgemischte Gebietscharakter 
nicht gefährdet. Ein urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO kann umgesetzt werden kann und 
die allgemeine Zweckbestimmung des Urbanen Gebiets bleibt gewahrt. Im Bebauungsplan ist 
daher folgendes festgesetzt: 
Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 sind in den mit (A) bezeichneten Teilbereichen 
Wohnungen im Erdgeschoss unzulässig. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Innerhalb der Teilflächen MU1 und MU3 sind in den mit (B) bezeichneten Teilbereichen 
allgemein zulässige Wohnungen grundsätzlich unzulässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Im Bebauungsplan werden Bereiche definiert, die aufgrund der Lagegunst und geringer Beein-
trächtigungen für das Wohnen besonders geeignet sind und in denen daher Wohnnutzung vor-
herrschen soll. Dabei handelt es sich überwiegend um die Teile des MU, die um den Lokpark 
innerhalb des Ringboulevards angeordnet sind, sowie um zwei östlich des Ringlokschuppens 
gelegene Bereiche. Gemäß § 6a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO wird im Bebauungsplan folgendes fest-
gesetzt: 
Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 ist in den mit (C) bezeichneten Teilbereichen ober-
halb des Erdgeschosses ein Anteil von mindestens 70 vom Hundert (v.H.) der Ge-
schossfläche i.S.d. § 20 Abs. 3 BauNVO für Wohnungen vorzusehen. Maßgeblich ist 
dabei die gesamte Geschossfläche des jeweiligen Gebäudes. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Bei den in der Festsetzung mit „(C)“ bezeichneten Bereichen ist ab dem 1. Obergeschoss folg-
lich die Wohnnutzung mit einem Anteil von mindestens 70 % herzustellen. Damit wird sicherge-
stellt, dass trotz des grundsätzlich sehr flexiblen Verhältnisses zwischen Wohnen und Gewerbe 
im MU im Zusammenspiel mit den o.g. Festsetzungen in der Gesamtbetrachtung des MU der 
Gebietscharakter gewahrt wird und gleichzeitig ein aus Sicht der Stadt angemessener Anteil 
von Wohnungen im Quartier entsteht. Ein Anteil von mindestens 70 % der Geschossfläche in 
den mit „C“ gekennzeichneten Bereiche entspricht einem Gesamtanteil der Wohnnutzung, die 
dem städtebaulichen Konzept und den betreffenden Untersuchungen zum Bebauungsplan zu-
grunde liegt. Durch die Festsetzung wird im Urbanen Gebiet gewährleistet, dass ein Anteil von 
ca. 55% der möglichen Geschossfläche im MU für das Wohnen zur Verfügung steht. Die o.g. 
Festsetzungen ermöglichen im MU die Realisierung von 1.600 -1.900 Wohneinheiten.  Damit 
wird sichergestellt, dass im LokViertel ein angemessener Anteil an Wohnungen entsteht, der 
maßgeblich zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt der Stadt beiträgt. 
Zur Sicherstellung angemessener Nahversorgungsstrukturen im LokViertel und gleichzeitig zur 
Vermeidung wesentlicher Beeinträchtigungen bereits bestehender (zentraler) Versorgungsbe-
reiche im Umfeld werden in den Bebauungsplan Regelungen zur Einzelhandelssteuerung auf-
genommen. Dabei wird den Vorgaben des Märkte- und Zentrenkonzeptes Rechnung getragen. 
Vorgesehen ist eine Begrenzung von Einzelhandelsnutzungen auf den Bereich für großflächi-
gen Einzelhandel (SO), wo ein Markt mit max. 1.800 m² Verkaufsfläche vorgesehen ist (vgl. 
hierzu Kap. C 1.3) sowie ergänzend in Teilbereichen des Ringboulevards. Die Regelungen die-
nen dazu, den Bewohnerinnen und Bewohnern des Quartiers sowie den weiteren Nutzern eine 
möglichst attraktive Versorgung mit Artikeln des täglichen Bedarfs zu ermöglichen. Zur Vermei-
dung der Etablierung eines Überangebotes an Einzelhandelsnutzungen wird die Zulässigkeit 
innerhalb des MU auf die Erdgeschosszonen der Teilbereiche begrenzt, für die eine Belebung 
des öffentlichen Raumes angestrebt wird. Hierfür wird folgende Festsetzung getroffen: 
Innerhalb des MU sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. Davon abweichend sind im 
Erdgeschoss der mit (D) bezeichneten Teilbereiche Einzelhandelsbetriebe als Läden 
zulässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Durch die Festsetzung wird sichergestellt, dass die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben der 
städtebaulichen Konzeption des LokViertels entspricht. So soll durch den weitgehenden Aus-
schluss verhindert werden, dass es zu einer dispersen Anordnung von Einzelhandelsbetrieben 
innerhalb des Gesamtquartiers und damit verbunden zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen 
kommt. So sind mit „(D)“ lediglich solche Bereiche festgesetzt, die sich straßenbegleitend zum 
Ringboulevard befinden. Dies stellt sowohl die Sichtbarkeit der Läden als auch die Erreichbar-
keit durch die Bewohnenden bzw. Nutzenden sicher und fördert insbesondere im nördlichen 
Teilquartier „Ringlok & Friends“ im Bereich des Ringlokschuppens die Belebung des Stadtraums 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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sowie die urbane Atmosphäre. Der mit dem Buchstaben (D) gekennzeichnete Bereich entspricht 
dem Bereich, der in der Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes als zentraler Ver-
sorgungsbereich festgelegt wird. 
Für den Bereich um das MUH II wird angestrebt, in flexiblen Anteilen möglichst viele Nutzungen 
und Funktionen an diesem räumlichen Bezugspunkt im Quartier zu bündeln. Das Mobilitätsze-
ntrum kann so um sinnvolle Funktionen der Nahversorgung ergänzt werden, was die Attraktivität 
fördern kann. 
Durch die eingeschränkte Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen wird sichergestellt, dass 
sich entsprechende Nutzungen nicht in Bereichen ansiedeln, die z. B. als ruhige Wohnbereiche 
vorgesehen sind und von zusätzlichem Publikumsverkehr gestört werden könnten. Im Sinne 
einer „Stadt der kurzen Wege“ sind Bereiche mit zulässigem Einzelhandel im Quartier so verteilt, 
dass eine wohnortnahe Versorgung möglich ist.  
Durch die ausschließliche Zulässigkeit des Betriebstypus „Laden“ im MU soll sichergestellt wer-
den, dass nur kleinteiliger Einzelhandel zur Versorgung des Plangebietes selbst entsteht und 
negative städtebauliche Auswirkungen zu den bestehenden Nahversorgungsbereichen in der 
westlich des Plangebiets angrenzenden Innenstadt vermieden werden . 
Der in der Festsetzung verwandte Begriff des Ladens entspricht dem der Baunutzungsverord-
nung zugrunde liegenden Begriffsverständnis (vgl. etwa § 4a Abs. 2 Nr. 2 BauNVO).  
Eine flächendeckende Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben ist im Urbanen Gebiet weder 
erforderlich noch städtebaulich gewünscht. Im Westen des LokViertels ist in einem Sonderge-
biet (SO) ein großflächiger Einzelhandelsstandort vorgesehen, der neben der sonstigen klein-
teiligen Einzelhandelsnutzung maßgeblich zur Nahversorgung des Quartiers beitragen soll 
(s.u.). 
 
Kindertagesstätten 
Für die geplanten Wohnnutzungen im LokViertel sind gemäß dem derzeit prognostizierten Be-
darf drei Kindertagesstätten vorgesehen. Diese verteilen sich auf einen integrierten Schul- und 
Kindertagesstätten-Standort (Festsetzung als Fläche für Gemeinbedarf) sowie zwei weitere 
Standorte innerhalb des Urbanen Gebiets. Je Standort sind hierbei fünf Gruppen vorgesehen, 
aufgeteilt auf drei Kindergartengruppen (zu je 25 Kinder) und zwei Krippengruppen (zu je 15 
Kinder). Folglich können je Standort max. 105 Kinder je Kindertagesstätte (gem. DVO-NKiTaG) 
einen Platz finden. Die Anzahl der vorgesehenen Betreuungsplätze basiert auf einer Prognose  
auf Grundlage der im Masterplan zugrunde gelegten Anzahl des WE, der Wohnungsgrößen und 
der durchschnittlichen Personenzahl/WE. 
Um kurze Wege sicherzustellen, werden die drei Kindertagesstätten dezentral im Quartier an-
geordnet. Die Einrichtungen sind darüber hinaus auch über die Grünfläche miteinander und mit 
anderen sozialen Einrichtungen verbunden. Die Kindertagesstätten sind im Urbanen Gebiet als 
Teil der sozialen Infrastruktur für die geplanten Wohnungen zulässig.  
Um eine Betriebsgenehmigung für eine Kita zu erhalten sind ausreichend große Außenspielbe-
reiche erforderlich, die direkt an die Einrichtung anschließen müssen. Die Freiflächen der Kin-
dertagesstätten mit je 12 m 2 Außenspielfläche je Kind können angrenzend an die jeweiligen 
Einrichtungen in der Regel innerhalb der Baugebiete sowie auf den jeweils angrenzenden pri-
vaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung "Außenspielfläche Kindertagesstätte" nachgewie-
sen werden (s. Kap. C 9.1.2). Die konkrete Abgrenzung der Außenspielflächen der Kitas erfolgt 
ergänzend zum Bebauungsplan im Freiflächengestaltungsplan und wird durch Eintragung in 
das jeweilige Grundbuch gesichert. 
Die Einbeziehung in das MU anstelle einer eigenständigen Festsetzung für zwei Kitas ermög-
licht neben einer gewissen Flexibilität, die Kindertagesstätten z.B. mit anderen Bildungs- oder 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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sozialen Einrichtungen zu kombinieren. Zudem wird durch die Einbeziehung in das MU sicher-
gestellt, dass die Flächen langfristig auch ohne Änderung des B-Planes für andere Nutzungen 
zur Verfügung stehen können, sofern sich künftig ein geringerer Bedarf ergibt, als zunächst 
prognostiziert. Vorgesehen ist hierfür eine Evaluierung im Rahmen der tatsächlichen Gebiets-
entwicklung. 
Die Verpflichtung zur Realisierung der Kitas im MU zur Deckung des Bedarfs aus dem Quartier 
wird durch entsprechende Regelungen im städtebaulichen Vertrag sichergestellt.  
 
Preisgebundener Wohnraum 
Mindestens 10% des nach den Planfestsetzungen realisierbaren Wohnraumes soll als preisge-
bundener Wohnraum bereitgestellt werden. Um keine Monostrukturen entstehen zu lassen, soll 
der preisgebundene Wohnraum etwa gleichmäßig auf die drei Quartiere aufgeteilt werden. 
Die Verpflichtung zur Umsetzung sowie die Regelungs- und Kontrollmechanismen werden im 
städtebaulichen Vertrag geregelt. 
1.2 Eingeschränkte Gewerbegebiete 
Neben den Flächen des MU werden Teilflächen des Plangebiets als eingeschränktes Gewer-
begebiet festgesetzt. Im Süden soll ein zusammenhängender gewerblich genutzter Bereich ent-
stehen. Zusätzlich ist vorgesehen, die im Norden befindlichen Grundstücke jenseits der Hase 
an der Hamburger Straße ebenfalls als eingeschränktes Gewerbegebiet zu nutzen. Östlich an 
das Sonstige Sondergebiet angrenzend ist ebenfalls eine kleinere Teilfläche als eingeschränk-
tes Gewerbegebiet vorgesehen. 
Die Einschränkung der Gewerbebetriebe erfolgt insbesondere zur Vermeidung von Immissions-
konflikten. Aufgrund der städtebaulichen Zielsetzung eines hochwertigen urbanen Quartiers mit 
hohem Wohnanteil könnten uneingeschränkte und damit auch lärmintensive Gewerbegebiete 
zu Immissionskonflikten führen.  
Die eingeschränkten Gewerbegebiete dienen der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die 
das Wohnen nicht wesentlich stören. Damit soll unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen 
Lärmquellen eine grundsätzliche Vereinbarkeit der Nutzungen mit dem unmittelbar angrenzen-
den Wohnnutzungen im Urbanen Gebiet gewährleistet werden. Mit der folgenden Festsetzung 
von eingeschränkten Gewerbegebieten kann dem Ruhebedürfnis der angrenzend geplanten 
Wohnnutzung im MU entsprochen werden: 
Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind nur solche Gewer-
bebetriebe zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören (GEe).  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Für die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wird da-
her in der Regel lediglich nachzuweisen sein, dass die Art des Betriebes bei typisierender Be-
trachtung auch in einem Urbanen Gebiet oder einem Mischgebiet zulässig wäre. 
Der südliche Teilbereich des Plangebiets ist für die Entwicklung einer gewerblichen Nutzung 
aus verschiedenen Gründen besonders geeignet: Zum einen ist die Anordnung von Gewerbe 
als Abschirmung gegen die Immissionsbelastung der südlich angrenzenden Industrie- und 
Bahnanlagen sinnvoll. Die Anforderungen an den Lärmschutz sind in einem Gewerbegebiet ge-
ringer als z.B. in einem Urbanen Gebiet. Zusätzlich ist die Lage am südlichen Rand des Quar-
tiers günstig, weil etwaige Immissionsbelastungen durch anfallende Straßenverkehre ausge-
hend von der südlichen Planstraße gegenüber der geplanten Wohnnutzungen abgeschirmt wer-
den können.  
Ein weiterer Vorteil ist die direkte Anbindung dieser Flächen an die äußere Erschließung. Dies 
ist vor dem Hintergrund, die innere Erschließung des Lok Viertels weitestgehend vom motori-
sierten (Individual-)Verkehr freizuhalten, von besonderer Bedeutung. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Im Nordwesten des Plangebiets wird eine weitere Gewerbefläche vorgesehen, welche das zu-
künftige Terminal Ost sowie das östlich gelegene Baufeld umfasst. Der Standort ist für die Ent-
wicklung einer gewerblichen Nutzung prädestiniert, da aufgrund der unmittelbar angrenzenden 
Bahntrassen und der Hamburger Straße eine erhebliche Lärmbelastung besteht. Für eine 
Wohnnutzung ist der Bereich daher ungeeignet. Die Anbindung an die Hamburger Straße und 
künftig an den HBF lassen eine gewerbliche Entwicklung möglich und sinnvoll erscheinen.  
Direkt östlich an das SO angrenzend wird ebenfalls eine Teilfläche als eingeschränktes Gewer-
begebiet festgesetzt. Geplant ist hier eine Nutzung als Büro- und Geschäftsgebäude, welches 
über einen Sockel mit dem Gebäudekörper des MUH I verbunden wird. 
 
Insbesondere vor dem Hintergrund der im MU vorgesehenen Wohnnutzung, der Grundschule 
und der Kindertagesstätten werden analog zum Ausschluss einzelner Nutzungen im Urbanen 
Gebiet auch im eingeschränkten Gewerbegebiet Nutzungen ausgeschlossen, von denen mög-
liche unerwünschte Störungen ausgehen könnten. Mit dem Ausschluss sollen auch negative 
Beeinträchtigungen auf das Stadtbild ausgeschlossen werden, da insbesondere entlang der 
Planstraße (Bremerbahnkurve) in Richtung des MUH II eine zusammenhänge Gewerbegebiets-
fläche entstehen soll, die bei der Realisierung der o.a. Nutzungen zu ungewünschten Abwer-
tungseffekten führen und eine Wohnnutzung im östlichen und nördlichen LokViertel deutlich 
abwerten würden. Es wird hierbei auf die Ausführungen im Kapitel C 1.1 verwiesen. Im Bebau-
ungsplan wird folgendes festgesetzt: 
Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind Bordelle und bor-
dellartige Betriebe, Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit 
sexuellem Charakter ausgerichtet ist, Fuhrunternehmen, selbstständige Lagerhäuser 
und Lagerplätze sowie Tankstellen unzulässig. 
Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind glücksspielorien-
tierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmöglichkeit wie Spielhallen und Wettbüros sowie 
Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit 
sexuellem Charakter ausgerichtet ist, nicht zulässig.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Auf den als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzten Flächen sollen möglichst solche Be-
triebe angesiedelt werden, die viele Arbeitsplätze aufweisen und zu einer Belebung des Quar-
tiers beitragen, möglichst auch den Bewohnenden des Quartiers dienen können oder aber ex-
terne Nutzerinnen und Nutzern in das Quartier führen und ein möglichst hohes Maß an Produk-
tivität erzielen. Selbstständige Lagerhäuser und Lagerplätze sind hingegen flächenintensive 
und arbeitsplatzarme Nutzungen, die dem gewünschten Charakter entgegenstehen. Im Sinne 
eines belebten Stadtraumes, der auch in den Abendstunden bspw. für Veranstaltungen oder 
Ausstellungen nutzbar sein soll, sind Lagerhäuser und Lagerplätze nicht geeignet. Aufgrund der 
gut einsehbaren Lage an der das LokViertel erschließenden Planstraße sowie im Übergangs-
bereich zwischen Hauptbahnhof und LokViertel würden sie zudem zu einer optischen Abwer-
tung angrenzender Bereiche und insbesondere der Eingangssituationen des LokViertels führen. 
Lagerhäuser und Lagerplätze können auch zu einer erhöhten Verkehrs- und Lärmbelastung 
führen, insbesondere durch die individuelle Anfahrbarkeit für den Transport von Waren und Gü-
tern. Dies könnte sich negativ auf die Verkehrssituation entlang der Planstraße an der Bremer-
bahnkurve auswirken. 
Zum Schutz der angrenzenden geplanten Wohnnutzung werden auch verkehrsintensive Nut-
zungen wie Fuhrunternehmen ausgeschlossen. Betriebe mit einer hohen LKW-Frequenz (zu 
Fuhrunternehmen zählen auch Speditionen) sollen aufgrund der innenstadtnahen Lage des 
Standortes und der eingeschränkten verkehrlichen Anbindung des Areals ausgeschlossen wer-
den. Mit der Umgestaltung der Frankenstraße soll ein hochwertiger Quartierseingang geschaf-
fen werden, der durch einen hohen Anteil von LKW-Verkehren beeinträchtigt würde. Darüber 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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hinaus trüge ein erhöhtes Aufkommen an LKW-Verkehren auch zu einer Steigerung der Ver-
kehrslärmemissionen bei, die sich auf die angrenzenden Wohn- und Büronutzungen negativ 
auswirken würden.  
Lagerhäuser und Lagerplätze sowie Fuhrunternehmen sollen daneben auch ausgeschlossen 
werden, um ein möglichst attraktives Erscheinungsbild sicherzustellen. 
Der Ausschluss von Tankstellen in den eingeschränkten Gewerbegebieten erfolgt aus den glei-
chen Gründen wie im Urbanen Gebiet. Es wird auf die Ausführungen in Kapitel C 1.1 verwiesen. 
 
Wie bereits dargelegt soll Einzelhandel grundsätzlich nur der Nahversorgung im Quartier dienen 
und insgesamt untergeordnet bleiben. Daher wird gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO folgende Fest-
setzung aufgenommen: 
Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind Kioske zulässig. 
Sonstige Einzelhandelsbetriebe sind unzulässig. Ausnahmsweise zulässig sind Ver-
kaufsstätten von Betrieben des produzierenden Gewerbes sowie von Handwerks- und 
Dienstleistungsbetrieben zugelassen werden, wenn sie dem Hauptbetrieb flächen- und 
umsatzmäßig deutlich untergeordnet sind. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Der Betriebstyp des Kiosks soll grundsätzlich in allen eingeschränkten Gewerbegebieten zuläs-
sig sein und dient im Sinne einer kleinen Ladeneinheit in erster Linie dazu, die Beschäftigten 
des LokViertels mit Zeitungen, Zeitschriften, Snacks, Getränke, Tabakwaren und ähnlichen Pro-
dukten zu versorgen. Dabei sind diese Betriebse in der Regel klein und kompakt, haben ein 
begrenztes Sortiment und nehmen deshalb im Vergleich zu typischen Einzelhandelsgeschäften 
nur eine kleine und begrenzte Fläche in der Grundrissplanung eines Gebäudes ein. Dafür eig-
nen sich insbesondere gut frequentierte Orte wie bspw. am Terminal Ost, als Bindeglied zwi-
schen dem LokViertel und dem Hauptbahnhof, aber auch an öffentlichen Plätzen oder in der 
Nähe zu ÖPNV-Haltepunkten. Darüber hinaus wird Einzelhandel aus den o.g. Gründen jedoch 
im GE ausgeschlossen.  
Um Betrieben des produzierenden Gewerbes sowie Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben 
die Möglichkeit zu eröffnen, ihre Produkte in begrenztem Umfang im Werksverkauf anzubieten, 
sind ausnahmsweise Verkaufsstätten zulässig, wenn sie im räumlich-betrieblichen Zusammen-
hang mit den Handwerks- oder produzierenden Gewerbebetrieben stehen und dem Handwerk 
bzw. der Produktion am Standort räumlich deutlich erkennbar untergeordnet bleiben. So wird 
gesichert, dass die gewünschte städtebauliche Funktion und der Charakter des Gewerbege-
biets maßgeblich von Produktion, Verarbeitung und Entwicklung und nicht durch den Verkauf 
von Waren geprägt werden.  
Neben der o.a. Feinsteuerung der eingeschränkten Gewerbegebiete werden Wohnungen für 
Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausgeschlos-
sen. Die eingeschränkten Gewerbegebiete sollen ausschließlich der Unterbringung von Betrie-
ben dienen, die aufgrund Ihrer Anforderungen nicht im Urbanen Gebiet untergebracht werden 
können und gleichzeitig die besondere Lagegunst des Quartiers benötigen (z.B. Nähe zum 
CIC). Zielvorstellung am Standort sind kleinteilige Nutzungen für hochwertige Büro- und Dienst-
leistungsangebote, Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen sowie innovative Produktions-
stätten. Die erforderliche Sicherheit der Liegenschaften kann über automatisierte Systeme oder 
durch Inanspruchnahme entsprechender Dienstleistungsunternehmen sichergestellt werden, so 
dass innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete Flächen für Wohnungen für bspw. Auf-
sichts- und Bereitschaftspersonen nicht zwingend vorgehalten werden müssen und somit in 
Gänze für die angestrebten gewerblichen Nutzungen zur Verfügung stehen. Die folgende text-
liche Festsetzung reguliert daher den gewünschten Ausschluss: 
Innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe1 – GEe3) sind Wohnungen für 
Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter unzu-
lässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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1.3 Sonstiges Sondergebiet 
Für den geplanten Gebäudekomplex im Westen des Plangebietes wird ein Sonstiges Sonder-
gebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel und Mobilitätszentrum“ 
gem. § 11 BauNVO festgesetzt.  
Im SO soll neben dem großflächigen Einzelhandel auch ein Großteil des ruhenden Verkehrs 
untergebracht werden (MUH 1). Mit dem MUH I soll ein zentraler Ankerpunkt im Quartier ge-
schaffen werden, an dem zusätzliche Mobilitätsangebote vorgehalten werden. Diese sollen um 
weitere Serviceangebote für das Quartier ergänzt werden. 
Durch das räumliche Miteinander und den stark minimierten Wegeaufwand für die Bewohnen-
den entstehen Synergieeffekte, die die einzelnen Nutzungen stärken und die Funktion des SO 
im Quartier nachhaltig sichern. Die zusätzlich zulässigen untergeordneten Nutzungen sollen 
dazu beitragen, dass außerhalb der Hauptnutzungszeiten im Gebäudekomplex kein temporär 
verödeter Raum entsteht. Hinsichtlich der zulässigen Einzelhandelssortimente gilt die vom Rat 
der Stadt am 05.11.2019 beschlossene „Osnabrücker Liste“. Für das Sonstige Sondergebiet 
„Großflächiger Einzelhandel und Mobilitätszentrum“ werden gem. § 11 Abs. 2 S. 1 BauNVO die 
folgenden Nutzungen zugelassen: 
Das Sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel und 
Mobilitätszentrum“ dient der Unterbringung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben 
sowie der Unterbringung von Stellplätzen. 
Allgemein zulässig sind: 
- Einzelhandelsbetriebe mit einem nahversorgungsrelevanten Kernsortiment ent-
sprechend der Osnabrücker Liste (s. u.). Die Verkaufsfläche darf höchstens 
0,317 Quadratmeter je Quadratmeter des jeweiligen Baugrundstücks betragen.* 
Der Anteil zentren- und nicht zentrenrelevanter Sortimente nach der Osnabrü-
cker Liste darf insgesamt 10 vom Hundert (v.H.) der Verkaufsfläche des jeweili-
gen Betriebs nicht überschreiten und 
- Stellplätze für Pkw und Fahrräder, einschließlich der Flächen für die Bereitstel-
lung von Leihfahrzeugen, Elektrolade- und Servicestationen sowie diesen Anla-
gen und Einrichtungen dienende Verwaltungs- und Funktionsräume. 
- Zusätzlich sind untergeordnet die folgenden Nutzungen zulässig: 
- Apotheken, Schlüsseldienste, Reinigungen sowie Paketdienststellen und Pa-
ketstationen sowie 
- Schank- und Speisewirtschaften. 
Ausnahmsweise können zugelassen werden: 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke 
sowie 
- weitere Dienstleistungsbetriebe, sofern sie den allgemein zulässigen Nutzungen 
dienen und ihnen räumlich untergeordnet sind. 
*Hinweis: In der Summe ist im sonstigen Sondergebiet somit eine maximale Verkaufs-
fläche von insgesamt 1.800 m2 realisierbar. 
 
Zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente sowie nicht zentrenrelevante Sorti-
mente sind der vom Rat der Stadt am 05.11.2019 beschlossenen Sortimentsliste zu ent-
nehmen. 
Sortimente gemäß „Osnabrücker Liste“ 
Zentrenrelevante Sortimente 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Antiquitäten (außer antike Möbel); Bekleidung, Wäsche; Bücher; Bürobedarf; Computer 
und Kommunikationselektronik, einschließlich Zubehör; Elektrokleingeräte; Foto und Zu-
behör; Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat; Kunstgegenstände (inkl. Bilderrah-
men); Lederwaren, Koffer und Taschen (inkl. Schulranzen); Musikalien, Musikinstru-
mente (klein); Sanitätswaren; Schuhe; Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Bastelartikel); 
Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe (inkl. Jagd-, Reit- und Anglersportbedarf, 
Waffen, Campingartikel); Uhren, Schmuck; Unterhaltungselektronik 
Nahversorgungsrelevante Sortimente (als Teil zentrenrelevanter Sortimente)  
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke); Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, 
Putz- und Reinigungsmittel), Parfümeriewaren; Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel 
(Apotheken); Schnittblumen, Floristik; Augenoptik und Hörgeräteakustik; Papier- und 
Schreibwaren; Zeitungen und Zeitschriften 
Nicht-zentrenrelevante Sortimente (nicht abschließend) 
Baby- und Kleinkindbedarf (z.B. Kinderwagen, Kindersitze); baumarktspezifisches Kern-
sortiment (Eisenwaren, Werkzeuge, Baustoffe usw.); Elektrogroßgeräte („Weiße Ware“); 
Fahrräder und Zubehör; Farben und Lacke, Tapeten; Haus- und Heimtextilien (Stoffe, 
Kurzwaren, Gardinen usw.); Kfz-Zubehör (inkl. Motorradbekleidung, Helme); Leuchten, 
Lampen und Leuchtmittel; Möbel (inkl. B üromöbel, Küchen, Matratzen, antike Möbel, 
usw.); Musikinstrumente (ausschließlich groß, z.B. Klavier); Teppiche und Bodenbeläge; 
Tiernahrung, Tiere, zoolog. Artikel; Pflanzen, Pflanzgefäße und Gartenbedarf; Sport- 
und Freizeitgroßgeräte 
  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Großflächiger Einzelhandel 
Durch die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs soll für die zukünftigen Be-
wohnenden des Quartiers im Sinne der Stadt der kurzen Wege im Plangebiet eine Deckung des 
täglichen Bedarfs ermöglicht werden. Eine Großflächigkeit ist dann anzunehmen, wenn ein Be-
trieb über eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² verfügt. Da hier auch ein Vorhaben ermög-
licht werden soll, dessen Geschossfläche 1200 m² überschreitet, ist mit Blick auf § 11 Abs. 3 
BauNVO die Ausweisung eines Sondergebietes erforderlich.  
Durch diese Festsetzung wird sichergestellt, dass nur der Nahversorgung dienliche Einzelhan-
delsbetriebe zulässig sind. Im Sinne des Bestimmtheitsgebots wird diese Regelung dadurch 
präzisiert, dass im Kernsortiment nahversorgungsrelevante Sortimente gemäß „Osnabrücker 
Liste“ zu führen sind. Einzelhandelsbetriebe mit anderen Kernsortimenten sind nicht zulässig.  
Um negative Auswirkungen in der Umgebung auszuschließen, ist die Größe der zulässigen 
Verkaufsfläche begrenzt. Die Begrenzung erfolgt grundstücksbezogen auf höchstens 0,317 m² 
je Quadratmeter Baugrundstück (Buchgrundstück). Damit können im SO mit Blick auf dessen 
absolute Größe maximal 1.800 m² Verkaufsfläche realisiert werden. Diese Gesamtverkaufsflä-
che entspricht der branchenüblichen Dimensionierung eines sogenannten Vollsortimenter-Su-
permarktes, der auch differenzierte Konsumbedürfnisse abdecken kann.  
Zwar ist davon auszugehen, dass sich im Sonstigen Sondergebiet lediglich ein (größerer) Nah-
versorgungsbetrieb ansiedeln wird. Es ist aber in städtebaulicher Hinsicht auch akzeptabel, 
dass die zulässige Gesamtverkaufsfläche auf mehrere kleinere Betriebe aufgeteilt wird.  
Zusätzliche Flexibilität gewinnen die im sonstigen Sondergebiet (SO) zulässigen Nahversor-
gungsbetriebe dadurch, dass auf 10 v.H. der Verkaufsfläche aperiodische Sortimente (zentren- 
und nicht-zentrenrelevante Sortimente) verkauft werden dürfen. Bei Lebensmittelmärkten sind 
dies in der Regel Schreibwaren und sogenannte Aktionswaren als befristete Angebote. Solche 
Sortimente sichern Lebensmittelmärkte wirtschaftlich ab. Zudem tragen sie zu einer sinnvollen 
Ergänzung der Grundversorgung bei.  
Der Anteil aperiodischer Sortimente darf insgesamt 10 % der Verkaufsfläche nicht überschrei-
ten. Durch die flächenmäßige Begrenzung auf 10 % der Verkaufsfläche des jeweiligen Betriebs 
können maximal 180 m² Verkaufsfläche insgesamt für Sortimente, die nicht nahversorgungsre-
levant sind und demnach aperiodisch sein könnten, entstehen. Diese Größenordnung ist ohne 
regionale Ausstrahlung und somit auch ohne raumordnerische Relevanz. Flächenmäßig dar-
über hinaus gehende Einzelhandelsnutzungen sind unzulässig. 
 
Mobilitätszentrum i.S.v. Stellplätzen, Parkplätzen und Fahrradstellplätzen 
Die MUHs stellen als Mobilitätszentren einen zentralen Bestandteil des LokViertels dar. Zur 
Sicherstellung der Umsetzung des Konzeptes für den ruhenden Verkehr sind im sonstigen Son-
dergebiet Stellplätze, Parkplätze und Fahrradstellplätze sowohl für Bewohnende als auch für 
Besuchende und Beschäftigte zulässig (s. Kap. C 6.1.2). Die Unterbringung von Stellplätzen für 
private Pkw sowie zusätzliche Parkplätze für Besuchende und Beschäftigte im MUH I gewähr-
leistet, dass ein autoarmes Quartier ohne größeren gebietsinternen Ziel- und Quellverkehr ent-
stehen kann. Zugleich wird über die Zulässigkeit von Fahrradplätzen sichergestellt, dass attrak-
tive Abstellmöglichkeiten für Fahrräder vorhanden sind und somit das Fahrrad insgesamt als 
Verkehrsmittel für die innere und äußere Erschließung des Quartiers gestärkt wird. 
Die Konzeptionierung der MUH stellt darauf ab, im Sinne dieser Nutzungsüberlagerung im SO 
ergänzende Mobilitätsangebote wie Fahrradservice- und Fahrradverleihstationen, Car-Sharing-
Stationen, Flächen, die für die Vorbereitung und Organisation der Feinverteilung von Paketen 
auf die Paketstationen in den Gebäuden dienen, sowie Angebote zum Lastentransport vorzu-
halten. Die Festsetzung entspricht der Vorstellung, den Bewohnenden auf möglichst komfor-
table und niedrigschwellige Weise eine erweiterte Mobilitätsinfrastruktur zur Verfügung zu stel-
len, um den Innenbereich des LokViertels möglichst von motorisiertem Verkehr zu entlasten.  
Über die Kombination der Stell- und Parkplätze mit unterschiedlichen Mobilitäts- und Service-
angeboten wird darauf hingewirkt, den Umstieg zwischen verschiedenen Verkehrsmitteln zu 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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erleichtern (intermodale Verkehrsnutzung). Dies ist eine entscheidende Voraussetzung, um das 
Mobilitätsverhalten der Bewohnenden unter Berücksichtigung variierender Mobilitätsbedürf-
nisse in Richtung einer höheren Quartiersverträglichkeit zu gewährleisten. 
Neben den allgemein zulässigen Hauptnutzungen des großflächigen Einzelhandels sowie des 
Mobilitätszentrums dienen zusätzliche, untergeordnete Nutzungen dazu, das Einkaufserlebnis 
der Bewohnenden zu verbessern und damit die Attraktivität des Einzelhandelsstandorts zu stei-
gern. Insbesondere können für die Bewohnenden durch die Bündelung verschiedener Nutzun-
gen an einem Standort unnötige Wege vermieden werden. Häufig umfassen diese ergänzenden 
Angebote vor allem Dienstleistungen, wie Apotheken, Schlüsseldienste und Reinigungen, die 
die Kundenbindung stärken und eine Vielfalt an Services an einem Ort bieten. Dadurch kann 
der Einkauf ohne Ortswechsel erfolgen. So sind auch Paketdienststellen und Paketstationen 
zulässig, die aufgrund der stetigen Steigerung von Paketsendungen an nahgelegene Paket-
dienststellen weiterhin an Bedeutung gewinnen. Grundsätzlich bieten sich solche Paketstatio-
nen an Orten an, die gut erreichbar sind. Das Abholen von Paketsendungen wird häufig mit 
einem Einkauf verbunden, so dass diese Nutzung am Standort grundsätzlich zugelassen wer-
den soll. 
Darüber hinaus sind im SO auch Schank- und Speisewirtschaften zulässig, da für die Ausbil-
dung von attraktiven Nahversorgungsstandorten gastronomische Betriebe üblich und zeitge-
mäß sind. Auch für die Stärkung der Aufenthaltsqualität im Sinne der Kundenfrequentierung ist 
ein zusätzliches gastronomisches Angebot sinnvoll. Vorgesehen sind insbesondere kleinere 
Backshops, Cafés oder Imbissstände innerhalb oder in unmittelbarer Nähe des Einzelhandels-
betriebs, um die Verweildauer der Einkaufenden zu erhöhen. 
 
Ausnahmsweise zulässige Nutzungen 
Im sonstigen SO sind ausnahmsweise auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesund-
heitliche und sportliche Zwecke zulässig. Da für den MUH I im Sinne der Zweckbestimmung 
des Sondergebiets vorrangig die Funktionen eines Mobilitätszentrums sowie großflächigen Ein-
zelhandels vorgesehen sind, kommt weiteren Nutzungen eine untergeordnete Rolle zu. Gleich-
wohl können die genannten Anlagen eine sinnvolle funktionale Ergänzung der Nutzungen im 
MUH I bieten, ohne dass daraus im Regelfall Nutzungskonflikte resultieren. Sie können von der 
guten Erschließungsqualität des Standortes im Eingangsbereich des LokViertels profitieren und 
zu einer Verbesserung der Wohnqualität beitragen. Am MUH I sollen daher Anlagen für kirchli-
che Zwecke i.S.v. Gemeindezentren oder Bildungseinrichtungen zugelassen werden. Der 
Standort ist zudem für Nutzungen wie bspw. Kunstgalerien, Ausstellungsflächen oder eine 
Stadtteilbibliothek hervorragend geeignet. Im Rahmen von sozialen Anlagen können Sozialzen-
tren, Beratungsstellen, Einrichtungen für gemeinnützige Organisationen und karitative Einrich-
tungen den Standort positiv beeinflussen, während im Rahmen von gesundheitlichen Anlagen 
neben Arztpraxen auch Pflegeeinrichtungen am Standort zulässig sein sollen. Abgerundet wer-
den kann das Angebot am MUH I durch sportliche Anlagen wie bspw. Fitnessstudios. Mit dieser 
Festsetzung wird dem Ziel entsprochen, am MUH I einen attraktiven Angebotsmix, ergänzt um 
Serviceeinrichtungen für das LokViertel mit hoher Aufenthaltsqualität herzustellen. Die genann-
ten Anlagen können zudem dazu beitragen, räumliche Bezugspunkte für Begegnungen und so-
zialen Austausch zu schaffen, die eine aktive Nachbarschaft begünstigen können. 
Letztlich können weitere Dienstleistungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, wenn 
diese den allgemeinen Nutzungen des sonstigen Sondergebiets entsprechen und ihnen, wie 
auch die o.a. Nutzungen, räumlich untergeordnet sind. 
 
Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung großflächiger Einzelhandel 
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersu-
chung erstellt, die zum Ziel hat, die Verträglichkeit der vorgesehenen Einzelhandelsentwicklung 
und Nahversorgung im LokViertel zu prüfen. Untersuchungsanlass ist die Entwicklung des 
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LokViertels und des darin vorgesehenen Nahversorgungsangebotes in Form eines großflächi-
gen Einzelhandels mit ca. 1.800 m 2 Verkaufsfläche im südwestlichen Plangebiet. Neben der 
Auswirkungsanalyse wurde die Verträglichkeit des Vorhabens in Bezug auf die Vorgaben der 
Raumordnung geprüft. 
Die Auswirkungsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass in keinem der untersuchten Standort-
bereiche im Umfeld bei der Umsatzverteilung eine Überschreitung des Richtwertes von 10 % 
stattfinden würde. Für das Stadtteilzentrum Johannisstraße wird von einer Umverteilungsquote 
von 9,1 % ausgegangen. Hier kann jedoch angenommen werden, dass der Wohnraum der Be-
völkerung, die vom Untersuchungsgebiet in das LokViertel zieht, wieder durch neu hinzukom-
mende Bevölkerung nachgenutzt wird und die Kaufkraft an dieser Stelle somit nicht, bzw. in 
geringerem Umfang, gemindert wird.  
Im vorhabenrelevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel können negative städtebauliche 
Auswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen und restlichen Lagen der Stadt Osnab-
rück durch das Planvorhaben ausgeschlossen werden. Eine Gefährdung der wohnortnahen 
Versorgungsstrukturen kann ebenfalls ausgeschlossen werden. Das Planvorhaben kann in dem 
geplanten Verkaufsflächenumfang daher im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel gemäß der 
ökonomischen Wirkungsprognose als verträglich eingestuft werden. Wegen der Einzelheiten 
wird auf die Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung der CIMA Beratung und Management 
GmbH aus 03/2024 verwiesen. 
 
Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem MZK sowie den Zielen der Raumordnung 
Wie bereits ausgeführt, wurde im Zuge der 2. Änderung des Märkte- und Zentrenkonzeptes der 
Stadt Osnabrück im LokViertel ein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Das Prüfvorha-
ben steht unter dieser Voraussetzung im Einklang mit dem Märkte- und Zentrenkonzept der 
Stadt Osnabrück. 
 Weiter ist das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) Niedersachsens bei der Vereinbarkeit 
des Planvorhabens mit den Vorgaben der Raumordnung (LROP Niedersachsens) zu prüfen. 
Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben zu berücksichtigenden Vorga-
ben sind das Kongruenzgebot, das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das Abstim-
mungsgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot. 
 
Kongruenzgebot 
Als maßgeblicher Kongruenzraum wird das Osnabrücker Stadtgebiet herangezogen. Das Un-
tersuchungs- und Einzugsgebiet des Vorhabens liegt ausschließlich im Stadtgebiet Osnabrück. 
Benachbarte Kommunen sind nicht berührt oder betroffen. Die gutachterliche Analyse stellt dar, 
dass durch ein umfassendes Nahversorgungsangebot in den angrenzenden Stadtteilen der Ein-
zugsbereich des Planvorhabens beschränkt wird. Das prognostizierte betriebswirtschaftliche 
Einzugsgebiet des Prüfvorhabens dürfte sich im Kern auf die projektierten Wohngebiete im Lok-
Viertel des Stadtteils Fledder sowie nachrangig auf den umliegenden Stadtteil Innenstadt be-
ziehen. Streuumsätze sind insbesondere aus den restlichen Stadtteilen von Osnabrück zu er-
warten. Damit ist eindeutig nicht zu erwarten, dass das Planvorhaben größere Kaufkraftanteile 
von außerhalb des Osnabrücker Marktgebiets binden kann. Es wird erwartet, dass mindestens 
70 % des Umsatzes des gesamten Vorhabens und sortimentsbezogen aus dem Stadtgebiet 
von Osnabrück stammen. 
Das Planvorhaben entspricht somit dem Kongruenzgebot. 
 
Konzentrationsgebot 
Mit der Lage innerhalb des Siedlungskörpers, den aktuellen und geplanten Darstellungen im 
Flächennutzungsplan sowie den städtebaulichen Zielvorstellungen für das LokViertel wird der 
Planstandort in den allgemeinen städtischen Siedlungskörper eingefasst. Das Planvorhaben 
liegt damit innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets der Stadt Osnabrück. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Dem Konzentrationsgebot wird entsprochen. 
 
Integrationsgebot 
Der Standort des geplanten Einzelhandelsgroßprojekts mit nahversorgungs- und damit zentren-
relevantem Kernsortiment, befindet sich in einem definierten Nahversorgungszentrum und so-
mit in einem (planerisch) festgelegten zentralen Versorgungsbereich. Darüber hinaus besteht 
eine ÖPNV-Anbindung durch bereits existierende und zusätzlich neu geplante Haltestellen. 
Das Integrationsgebot ist erfüllt. 
 
Abstimmungsgebot 
Träger öffentlicher Belange und sonstige Stellen wurden im Rahmen der raumordnerischen 
Prüfung und Beurteilung beteiligt. Im Zuge des Beteiligungsverfahrens gem. § 4 Abs. 1 und Abs. 
2 BauGB erfolgt eine weitere Abstimmung. Zusätzlich gilt, dass sich innerhalb des Einzugsge-
biets und des Untersuchungsraumes des Vorhabenstandortes keine benachbarten Kommunen 
befinden. Das Abstimmungsgebot wird somit erfüllt. 
 
Beeinträchtigungsverbot 
Durch ein Planvorhaben dürfen ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirkli-
chung, die Funktionsfähigkeit des Zentralen Ortes und integrierter Versorgungsstandorte sowie 
die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 
Die höchste Umverteilungsquote (rd. 9,1 % bzw. rd. 8,5 %) wird gutachterlich für das Stadtteil-
zentrum Johannisstraße prognostiziert. Für weitere ZVB bewegen sich die Umverteilungsef-
fekte von rd. 0,4 % für das Nahversorgungszentrum Martinistraße bis zu rd. 2,0 % für das Nah-
versorgungszentrum Rosenburg gemäß Gutachten. Die im Rahmen des Verträglichkeitsgutach-
tens durchgeführte Auswirkungsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass keine wesentliche Be-
einträchtigung der Versorgungsstrukturen, der zentralen Orte und integrierten Versorgungs-
standorte oder der verbrauchernahen Versorgung auftritt. Das Vorhaben steht mit dem Beein-
trächtigungsverbot somit im Einklang. 
 
Das erstellte Verträglichkeitsgutachten kommt zu der abschließenden Einschätzung, dass das 
geplante Vorhaben mit den Zielen der Raumordnung sowie den Inhalten des Märkte- und Zen-
trenkonzeptes im Einklang steht. Im vorhabenrelevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmit-
tel können negative städtebauliche Auswirkungen in den zentralen Versorgungsbereichen so-
wie dem restlichen Stadtgebiet Osnabrücks ausgeschlossen werden. Die Umsetzung des Plan-
vorhabens wird durch das Gutachterbüro somit empfohlen. 
 
Die raumordnerische Prüfung und Beurteilung der unteren Landesplanungsbehörde hat erge-
ben, dass das Ansiedlungsvorhaben eines großflächigen Einzelhandels (Lebensmittel) mit einer 
maximal zulässigen Verkaufsflächengröße von 1.800 m2 nach Umfang und Zweckbestimmung 
den Zielen und Grundsätzen sowie Erfordernissen der Landesplanung und Raumordnung Nie-
dersachsens (LROP 2017) entspricht. Voraussetzung dafür ist, die Umsetzung der geplanten 
2. Änderung des Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück (MZK OS) mit der Auf-
nahme eines Zentralen Versorgungsbereichs sowie der erforderlichen ÖPNV- Anbindung, um 
das Integrationsgebot zu erfüllen. Das Ansiedlungsvorhaben steht mit einem Ratsbeschluss zur 
2. Änderung des MZK OS dann im Einklang mit dem Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt 
Osnabrück. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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2 Fläche für den Gemeinbedarf 
Im LokViertel ist zur Deckung des Bedarfes an sozialer Infrastruktur neben drei Kindertages-
stätten eine zweizügige Grundschule mit insgesamt acht Klassen und Platz für rund 180 Kinder 
geplant. Hierfür ist die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche geplant. Ergänzend zur Grund-
schule soll auf dem rund 4.600 m 2 großen Grundstück eine der drei Kindertagesstätten unter-
gebracht werden. Konkret ist eine Einrichtung mit drei Kindergartengruppen (zu je 25 Kinder) 
und zwei Krippengruppen (zu je 15 Kinder) vorgesehen, so dass an diesem Standort max. 105 
Kinder (gem. DVO-NKiTaG) einen Platz finden können. Folglich wird eine Fläche für den Ge-
meinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule und Kindertagesstätte“ festgesetzt.  
Die erforderliche Flächengröße wurde aus einer städtebaulichen Studie entwickelt und in Ge-
sprächen mit dem Landesjugendamt und der Jugendhilfeplanung der Stadt Osnabrück gemein-
sam abgestimmt.  
Der Schulstandort soll vor allem den Bedarf aus dem LokViertel decken. Dazu sind allgemeine 
Unterrichtsflächen, Flächen für Fachräume, Gemeinschaftsflächen, Flächen für Lehrende und 
Verwaltung sowie Flächen für den Ganztagsbedarf erforderlich. Größe, Zuschnitt und Lage der 
Flächen gewährleisten sowohl die quantitative als auch die qualitative Unterbringung aller not-
wendigen Anforderungen an eine Schulnutzung. Darüber hinaus sollen eine 2-Feld-Sporthalle 
für den schulischen Sportbetrieb sowie Schulhofflächen geschaffen werden. 
Die gewählte Zweckbestimmung „Schule und Kindertagesstätte“ sichert planungsrechtlich die 
beabsichtigte Kernnutzung einer Schule und Kindertagesstätte. Zugehörige Nutzungen wie die 
zu einer Schule gehörenden Sportanlagen sowie Spielflächen einer Kindertagesstätte werden 
von dieser Zweckbestimmung ebenfalls erfasst. Weiterhin schließt die getroffene Zweckbestim-
mung nicht aus, dass Teile des Schulgebäudes (z. B. die vorgesehene 2-Feld-Sporthalle) auch 
außerhalb des Schulbetriebs zur Verfügung gestellt bzw. mit anderen Bildungseinrichtungen 
und sozialen Nutzungen kombiniert werden kann. Denkbar sind z.B. Angebote der Volkshoch-
schule, aber auch Begegnungsstätten für verschiedenste Nutzergruppen des Quartiers. Hier-
durch generiert der Schulneubau einen zusätzlichen Wert für öffentliche bzw. gemeinschaftliche 
Aktivitäten im Stadtteil und trägt zu einer Attraktivitätssteigerung des Schulstandorts selbst, aber 
auch der angrenzenden Wohnnutzungen bei. 
3 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche 
Im Folgenden werden die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächen- und 
Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen) im direkten Zu-
sammenhang mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche erläutert. 
3.1 Grundflächen- und Geschossflächenzahl  
Als Grundlage für die festgesetzte GRZ bzw. GFZ dient der Testentwurf/Masterplan (s. Kap. B 
1.1). Für eine bessere Übersicht der Baugebiete sind in der folgenden Abbildung die Parzellen 
fortlaufend nummeriert. Durch die Orientierung am Testentwurf wird sichergestellt, dass unter 
Einhaltung der festgesetzten GRZ bzw. GFZ-Werte die vorgesehene Baumasse umgesetzt wer-
den kann. Dabei gibt es Entwicklungsfreiheiten hinsichtlich der Gebäudekubaturen, so dass 
verschiedene Grundrisse und Gebäudetiefen möglich sind. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Abbildung 7: Parzellenplan auf Grundlage des Testentwurfes 
 
Die bauliche Dichte wird auf das Maß des städtebaulichen Wettbewerbs begrenzt (s. Kap. B 
1.1), der im Testentwurf weiterqualifiziert wurde. Insgesamt werden die Festsetzungen zum 
Maß der baulichen Nutzung im LokViertel die Realisierung einer Geschossfläche von rund 
300.000 m2 ermöglichen. Aufgrund der Tatsache, dass es sich um einen Angebotsbebauungs-
plan handelt und auf den jeweiligen Baufeldern eine gewisse Flexibilität und Gestaltungsfreiheit 
für die zukünftigen Grundstückseigentümer gegeben sein soll, gibt es geringfügige Abweichun-
gen auf den jeweiligen Baufeldern, die in der Gesamtbetrachtung keinen signifikanten Einfluss 
auf die Planfolgenabschätzung haben (wie bspw. auf die Ergebnisse der Verkehrstechnischen- 
und Schalltechnischen Untersuchung).  
Ergänzend zu den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzungen (Grundflächenzahl (GRZ) 
und Geschossflächenzahl (GFZ)) trifft der Bebauungsplan Regelungen zu Geschossigkeiten 
und höchstzulässigen Gebäudehöhen. Bei beiden Festsetzungen handelt es sich um grund-
stücksbezogene Regelungen. Dies bedeutet, dass im Rahmen der späteren Realisierung der 
hochbaulichen und sonstigen baulichen Anlagen die festgesetzte GRZ bzw. GFZ gemäß §§ 19 
und 20 BauNVO auf jedem einzelnen Grundstück eingehalten werden muss. Die Werte von 
GRZ und GFZ sind relativ und dementsprechend in Abhängigkeit der jeweiligen Grundstücks-
größe zu ermitteln. Die Bildung von Durchschnittswerten über mehrere Grundstücke hinweg ist 
nicht zulässig. Die im Plangebiet festgesetzte GRZ bzw. GFZ wird als Höchstmaß definiert. 
Nachfolgend werden in Anlehnung an den Parzellenplan für die drei Teilquartiere „Ringlok & 
Friends“, „Werkstadt“ und „Out of the box“ die festgesetzten Werte der GRZ und GFZ erläutert. 
  

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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„Ringlok & Friends“ (A1.0 – A8.0) 
Im Bebauungsplan ist für das Urbane Gebiet überwiegend eine Grundflächenzahl zwischen 0,6 
und 0,8 festgesetzt. Diese ist erforderlich, um die vorgesehene Bebauungsstruktur im Sinne 
eines dichten Urbanen Quartiers zu realisieren. Die Grundflächenzahl überschreitet in weiten 
Teilen des Quartiers somit nicht den von der BauNVO vorgesehenen Orientierungswert gemäß 
§ 17 BauNVO von 0,8 für ein Urbanes Gebiet und ist für die Lage innerhalb des LokViertels 
angemessen. In einzelnen Teilbereichen erfolgt eine höhere GRZ von 0,9 bzw.1,0.  
Hinsichtlich der Geschossflächenzahl sind im Bebauungsplan für das Urbane Gebiet Werte zwi-
schen 0,7 und 4,6 festgesetzt. Die Geschossflächenzahl überschreitet somit in einzelnen Berei-
chen den von der BauNVO vorgesehenen Orientierungswert von 3,0 für Urbane Gebiete. 
A 1.0 Für den Bereich am Lokmarkt, und damit als Auftakt zum Wohnquartier, ist eine 
Grundflächenzahl von 0,6 festgesetzt. Zugleich wird für die Geschossflächenzahl 
ein Wert von 3,1 festgesetzt. Die gewünschte bauliche höhere Dichte ist auf die 
Lage der Parzelle zurückzuführen. In Verbindung mit der zulässigen Gebäude-
höhe soll eine gewisse bauliche Akzentuierung erfolgen, womit sich eine leichte 
Überschreitung des Orientierungswerts für die GFZ begründen lässt. 
A 2.0 Die östlich angrenzende Parzelle bleibt mit Werten der GRZ von 0,6 und einer 
GFZ von 2,7 unterhalb der Orientierungswerte. Dennoch wird eine dem Baugebiet 
entsprechende bauliche Dichte ermöglicht. 
A 3.0 Das Baugrundstück im Norden des Teilquartiers erhält durch seine Lage am Bun-
kerplatz eine erhöhte bauliche Dichte, aufgrund des vergleichsweise kleinen 
Grundstücks. Die hochbaulichen Anlagen übersteigen den Wert der Grundflä-
chenzahl von 0,8 nicht. Wie bei der Parzelle A 1.0 dient die Festsetzung einer 
Geschossflächenzahl von 4,1 der Zielsetzung, eine städtebauliche Betonung vor-
zunehmen. Durch die GFZ-Werte kann die städtebauliche Zielsetzung erreicht 
werden, besondere städtebauliche Situationen an öffentlichen Quartiersplätzen 
zu schaffen. Weiterhin können gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse trotz der 
angestrebten Dichte gewährleistet werden. 
A 4.0 Für das Baufeld südöstlich des Lokmarkts wird eine GRZ von 1,0 festgesetzt. 
Diese Festsetzung trägt der besonderen städtebaulichen Situation durch die Lage 
am Lokmarkt Rechnung, die eine stärkere städtebauliche Verdichtung erfordert. 
Da auf dem verhältnismäßig kleinen Baufeld, bei gleichzeitiger Angrenzung an 
die Straßenverkehrsflächen, ein Hochpunkt im Quartier ausgebildet werden soll, 
ermöglicht die Festsetzung die Herstellung einer prägnanten städtebaulichen Ak-
zentuierung. Korrespondierend mit der Festsetzung der GRZ wird für das Baufeld 
eine GFZ von 4,6 festgesetzt, die aufgrund der notwendigen Geschossigkeit und 
Gebäudehöhe zwingend notwendig ist, um den Hochpunkt realisieren zu können.  
A 5.0 Für den sogenannten „Food Court“ als städtebauliche Besonderheit am Lokpark 
wird eine GRZ von 0,7 sowie eine GFZ von 0,7 festgesetzt. Die Werte stellen auf 
die niedriggeschossige Bestandsstruktur ab, die nach Möglichkeit erhalten wer-
den soll. Gleichzeitig lassen die Festsetzungen langfristig Nachnutzungsmöglich-
keiten zu. 
A 6.0 – 
A 7.0 
Für die Bereiche im südlichen Teilquartier und angrenzend an die Straßenver-
kehrsflächen besonderer Zweckbestimmung wird eine GRZ von 0,6 bzw. 0,7 fest-
gesetzt. Als GFZ wird 2,3 bzw. 3,2 festgesetzt, womit der Orientierungswert le-
diglich geringfügig überschritten wird. Dies ist in dem Falle des östlich gelegenen 
Grundstücks auf die direkte Lage an der Straßenverkehrsfläche des Ringboule-
vards zurückzuführen und löst keine direkte Betroffenheit angrenzender Grund-
stücke aus. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 54/188 
A 8.0 Für das Baufeld im Osten des Teilquartiers wird eine vergleichsweise niedrige 
GRZ von 0,5 und damit ein dem Standort angemessener Versiegelungsgrad si-
chergestellt. Die Festsetzung stellt sicher, dass ein angemessener Übergang zwi-
schen überbaubaren Flächen und öffentlichem Raum hergestellt wird, da das 
Baufeld im Norden, Osten und Süden von öffentlichen Frei- und Grünflächen ein-
gefasst wird. Die GFZ beträgt 3,4 und übersteigt damit leicht den Orientierungs-
wert. Dieser Wert wird vor allem durch die höhere Bebauung im Osten bedingt, 
die den städtebaulichen Abschluss des Teilquartiers prägt. 
 
„Werkstadt“ (B1.0 – B12.0 inkl. MUH I und MUH II) 
Für das Urbane Gebiet im Teilquartier „Werkstadt“ werden in Bezug auf die GRZ Werte zwi-
schen 0,6 und 0,9 festgesetzt. Für die überwiegenden Bereiche der eingeschränkten Gewerbe-
gebiete wird eine GRZ zwischen 0,6 und 0,8 festgesetzt. Hinsichtlich der GFZ sind im Bebau-
ungsplan für das Urbane Gebiet Werte zwischen 2,4 und 5,5 festgesetzt. Die GFZ überschreitet 
in acht Bereichen den von der BauNVO vorgesehenen Orientierungswert von 3,0 für Urbane 
Gebiete. 
B 1.0 Für das Baufeld nördlich des MUH I wird eine GRZ von 0,9 sowie eine GFZ von 
5,4 festgesetzt, um die prägnante Eingangssituation im Westen des LokViertels 
durch den vorgesehenen Hochpunkt städtebaulich zu akzentuieren. Insbeson-
dere der nördlich verlaufende Fuß- und Radweg in direkter Verlängerung der Nie-
dersachsenstraße prägt den Quartierseingang, weshalb dem Gebäude eine be-
sondere städtebauliche Bedeutung zukommt und das Grundstück direkt an die 
Verkehrsflächen angrenzt. Um dieser besonderen Lagegunst und hinsichtlich der 
Wirkung im Stadtgebiet gerecht zu werden, werden über den Orientierungswert 
hinausgehende Grund- und Geschossflächenzahlen notwendig. 
MUH I Für den MUH I im SO wird eine GRZ von 0,9 und eine GFZ von 3,4 festgesetzt, 
sodass die Orientierungswerte überschritten werden. Die festgesetzten Werte 
sind erforderlich, um die notwendigen Stellplätze und ergänzenden Mobilitätsan-
gebote in Kombination mit großflächigem Einzelhandel innerhalb der angestreb-
ten städtebaulichen Struktur zu ermöglichen und eine intensive vertikale Nut-
zungsmischung und Multifunktionalität sicherzustellen. Um einen urbanen Ver-
sorgungsstandort zu entwickeln sollen den großflächigen Einzelhandelsbetrieben 
hohe Bebauungstiefen zur Verfügung stehen, um auf dem Baugrundstück einen 
sinnvollen und variablen Betrieb zu ermöglichen. Eine niedrigere Grundflächen-
zahl würde demnach dem ausdrücklich gewünschten urbanen Charakter entge-
genstehen. Für das GEe im östlichen Teil der Parzelle wird eine GRZ von 1,0 und 
eine GFZ von 4,0 festgesetzt. Die Überschreitung der Orientierungswerte ist in 
diesem Bereich erforderlich, um das vorgesehene Geschäfts- und Bürogebäude 
als funktionale und städtebauliche Ergänzung des MUH I realisieren zu können. 
B 3.0 – 
B 5.0 
Für das Urbane Gebiet nördlich des Ringboulevards wird jeweils eine GRZ von 
0,6 festgesetzt. Als GFZ wird ein Wert zwischen 2,4 und 2,7 festgesetzt. Die un-
terschiedlich hohe Geschossflächenzahl entspricht der Zielsetzung, nördlich des 
Ringboulevards eine aufgelockerte Wohnbebauung mit Innenhöfen im Über-
gangsbereich zwischen Ringboulevard und der Grünfläche des Lokparks im rück-
wärtigen Bereich herzustellen. 
B 6.0 Da Gemeinbedarfsflächen keine Baugebiete im Sinne der BauNVO sind, bedarf 
es – anders als bei Baugebieten nach BauNVO – auch in „qualifizierten“ Bebau-
ungsplänen nach § 30 BauGB nicht der Festsetzung des Maßes der baulichen 
Nutzung und der überbaubaren Grundstücksflächen. Soweit städtebaulich erfor-
derlich, sind entsprechende Festsetzungen jedoch möglich. Daher werden im vor-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 55/188 
liegenden Bebauungsplan hierzu Festsetzungen getroffen, da dies als städtebau-
lich erforderlich und im Rahmen der Transparenz als notwendig erachtet wird. Die 
festgesetzte GRZ von 0,9 und GFZ von 1,8 sind erforderlich, um neben den Kern-
nutzungen einer Schule und einer KiTa auch ergänzende Nutzungen wie bspw. 
eine Mensa realisieren zu können.  
B 7.0 In den Randbereichen des gewerblich geprägten Quartiers südlich des Ringbou-
levards werden die west- und östlich befindlichen Baufelder mehrseitig von den 
umliegenden Straßenverkehrsflächen begrenzt. Um die entstehenden Baufeldzu-
schnitte bestmöglich auszunutzen, wird für das Baufeld eine GRZ von 1,0 sowie 
eine GFZ von 3,7 festgesetzt. Der GFZ-Wert oberhalb des Orientierungswertes 
ist erforderlich, um den städtebaulichen Auftakt zum LokViertel zu betonen. Mit 
der geplanten Bebauung sowie im Zusammenhang mit dem rückwärtigen Kran-
platz soll eine charakterstarke Eingangssituation an der vorgesehenen Unterfüh-
rung geschaffen werden. 
B 8.0 – B 
8.3 
Für das Urbane Gebiet wird eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Für die GFZ wird ein 
Wert zwischen 3,1 und 4,0 festgesetzt, sodass es hier zu einer Überschreitung 
des Orientierungswertes kommt. Dies ist erforderlich, um innerhalb des Teilquar-
tiers „Werkstadt“ Bereiche mit unterschiedlichem städtebaulichem Charakter rea-
lisieren zu können. In diesem Bereich ist ein Übergang zum Gewerbegebiet mit 
einer kompakten und geschlossenen Gebäudestruktur vorgesehen. Die Werte 
der GFZ resultieren aus den geringen Grundstücksgrößen.  
B 9.0 – 
B 11.0 
Für den zentralen Teil des Gewerbegebiets wird eine GRZ von 0,6 bzw. 0,8 fest-
gesetzt. Für die GFZ wird ein Wert von 2,1 bzw. 2,2 festgesetzt. Für das zentrale 
Baufeld wird eine GFZ von 1,5 festgesetzt, um im Zusammenspiel mit einer eben-
falls geringeren GRZ die städtebauliche Struktur im Gewerbegebiet aufzulockern 
und für eine Durchwegung für einen möglichen Werkhof mehr Raum zu schaffen.  
B 12.0 Für das Baufeld am östlichen Rand des Gewerbegebiets, für das eine GRZ von 
0,9 sowie eine GFZ von 3,1 festgesetzt wird, besteht eine ähnliche Situation wie 
für das Baufeld B 7.0. Auch in diesem Bereich soll unter Berücksichtigung des 
Baufeldzuschnitts eine bestmögliche Ausnutzung erfolgen und ein angemessener 
Zusammenhang zu den drei westlich gelegenen Baufeldern des Gewerbegebiets 
geschaffen werden. Zudem soll eine entsprechende Ausnutzung des Grund-
stücks auch dazu dienen, ein städtebauliches Pendant zum nordöstlich angren-
zenden MUH II zu schaffen. 
MUH II Für den MUH II gilt ein Sonderfall hinsichtlich der festgesetzten GRZ von 1,0. 
Hierbei ist der Zuschnitt des Baufelds sowie die Rahmung des Baufelds durch 
Straßenverkehrsflächen im Norden und Westen zu beachten, die eine bestmögli-
che Ausnutzung des Baufelds erfordern. Hieraus und in Zusammenhang mit der 
an diesem Standort städtebaulich gewünschten Geschossigkeit resultiert gleich-
ermaßen die Festsetzung einer GFZ von 5,5, die zu einer deutlichen Abweichung 
vom Orientierungswert führt. Diese Überschreitung ist erforderlich, da aus der 
Nutzungskombination von Stellplätzen, gewerblichen sowie öffentlichen Nutzun-
gen ein hoher Nutzungsdruck auf dem Baufeld entsteht. Das Grundstück prägt 
zudem die zweite Eingangssituation in das LokViertel, sodass eine prägnante 
bauliche Struktur explizit gewünscht ist. Eine hohe bauliche Dichte ist zudem aus 
städtebaulicher Sicht vertretbar, da sich im südlichen Bereich die DB-Verladesta-
tion befindet und das LokViertel in seiner Struktur eine klare Abgrenzung zu die-
ser Nutzung schaffen soll. Zudem erhöht die Auskragung im westlichen Teilbe-
reich des Grundstücks über den Ringboulevard hinaus das Maß der baulichen 
Nutzung. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 56/188 
Mit der festgesetzten Umgrenzung für Tiefgaragen und ihren Zufahrten, welche die Baufelder 
MUH I sowie B 3.0 - B 5.0 umfasst, wird einerseits die Art der Nutzung durch eine Tiefgarage 
vorgegeben, darüber hinaus wird entsprechend der Planzeichnung (s. Legende) definiert, dass 
die Umgrenzung zugleich der Festsetzung einer unterirdisch überbaubaren Grundstücksfläche 
in diesem Bereich dient.   
 
„Out of the box“ (C1.0 – C10.0) 
Für das Teilquartier “Out of the box” ist im Bebauungsplan überwiegend eine GRZ zwischen 0,5 
und 0,8 sowie eine GFZ zwischen 2,2 und 3,0 festgesetzt. Im Teilquartier „Out of the box“ ist 
zudem das höchste Gebäude des gesamten LokViertels vorgesehen, das besondere Festset-
zungen zur GFZ erfordert. 
C 1.0 – 
6.0 
Für das Baufeld wird eine GRZ von 0,6 sowie eine GFZ von 2,4 festgesetzt. Mit 
der Regelung besteht ausreichend Spielraum für den experimentellen Charakter 
der geplanten Bebauung im Teilquartier. Hier sind unterschiedliche Solitärbauten 
vorgesehen, die, im Vergleich zur restlichen und vergleichsweise restriktiveren 
Bebaubarkeit, flexibel auf dem Baufeld angeordnet werden können. 
C 7.0 Das Baufeld bildet den Abschluss des Quartiers und wird mit einer GRZ von 0,8 
und einer GFZ von 3,1 festgesetzt. Diese Werte werden als ausreichend erachtet, 
um das städtebauliche Konzept, welches an dieser Stelle einen abgestaffelten 
Gebäudekörper vorsieht, planungsrechtlich umzusetzen. Die Baumasse ermög-
licht neben zwei vorgelagerten Gebäudebereichen auch die Errichtung eines 
Hochpunktes. 
C 8.0 Auf dem Baufeld ist das höchste Gebäude des gesamten LokViertels vorgesehen. 
Als GRZ wird ein Wert von 0,7 festgesetzt. Der Wert der GFZ beträgt aufgrund 
des hohen Bauvolumens 4,9. Dieser Wert ist erforderlich, um auf dem Baufeld die 
gewünschte Höhenentwicklung realisieren zu können. Durch die Insellage, um-
geben von Straßenverkehrsflächen sowie an der Grünfläche des Lokparks gibt 
es keine direkten Nachbarschaften, die durch die hohe bauliche Dichte negativ 
beeinträchtigt werden könnten. Damit ist sichergestellt, dass es durch das zuläs-
sige Maß nicht zu einer Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse in der Nachbarschaft kommt. 
C 9.0 Für dieses Baufeld wird eine GRZ von 1,0 sowie eine GFZ von 2,9 festgesetzt. 
Dies ist erforderlich, um den Baukörper flächendeckend mit der gewünschten ein-
geschossigen Bebauung ausbilden zu können, die eine Abgrenzung zur südöst-
lich gelegenen DB-Verladestation ermöglichen soll. Eine geringere GRZ würde 
der angestrebt Gebäudekubatur entgegenstehen. 
C 10.0 Für das Baufeld am südöstlichen Rand des Plangebiets wird eine GRZ von 0,7 
und eine GFZ von 2,1 festgesetzt. Die Orientierungswerte werden demnach un-
terschritten und spiegeln das Planungskonzept wider, dass hier Teilflächen nicht 
überbaut werden sollen. 
 
Bereich um den Ringlokschuppen und Terminal Ost (RLS 1.0 & 2.0, CDC, CIC 1.0 & 2.0) 
Der Bereich um den Ringlokschuppen sowie das Teilgebiet nördlich der Hase erfordern eben-
falls besondere Festsetzungen der GRZ sowie der GFZ aufgrund der stark variierenden Grund-
stückszuschnitte sowie hinsichtlich des Bestands und der geplanten Neubauten. 
RLS 1.0 Für das Baugrundstück, das den Ringlokschuppen umfasst, wird eine GRZ von 
0,8 sowie eine GFZ von 0,9 festgesetzt. Die Festsetzungen orientieren sich an 
der Bestandssituation und gewährleisten den bestandskonformen Erhalt des 
denkmalgeschützten Ringlokschuppens. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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RLS 2.0 Für das Baufeld unmittelbar östlich des Ringlokschuppens wird eine GRZ von 0,6 
und eine GFZ von 1,2 festgesetzt. Ziel der Festsetzungen ist es, eine angemes-
sene städtebauliche Ergänzung im räumlichen Zusammenhang zum denkmalge-
schützten Ringlokschuppen zu ermöglichen. 
CDC Für das ergänzende Baugrundstück auf dem Ringlokschuppen-Areal wird eine 
GRZ von 0,6 und eine GFZ von 3,2 festgesetzt, wodurch es zu einer geringfügi-
gen Überschreitung des Orientierungswertes kommt. Dies ist erforderlich, um den 
auf dem Baufeld vorgesehenen Hochpunkt realisieren zu können, der maßgeblich 
zur Sichtbarkeit des LokViertels im gesamtstädtischen Zusammenhang sowie zur 
städtebaulichen Fassung des östlichen Quartierseingangs und des Quartiersplat-
zes beiträgt. Ebenso wie das Baufeld RLS 2.0 soll sinnbildlich auch der denkmal-
geschützte Ringlokschuppen weitergeführt werden und mit dem Hochpunkt als 
Übergang zwischen historischem Bestand und zukunftsfähigen Neubau abschlie-
ßen. 
CIC 1.0 Für das Baufeld am Terminal Ost kommt es mit der Festsetzung einer GRZ von 
0,8 und einer GFZ von 8,4 zu einer deutlichen Überschreitung des Orientierungs-
werts für die GFZ. Die Überschreitung ergibt sich aus dem kleinen Baufeld, das 
als direktes Verbindungselement zwischen Hauptbahnhof und LokViertel von ei-
ner besonderen Höhenentwicklung und städtebaulichen Prägnanz geprägt sein 
soll, denn es befindet sich in prominenter Lage und fungiert als Übergangsbereich 
zwischen LokViertel und Hauptbahnhof. Daher soll auf dem Grundstück zukünftig 
eine städtebauliche Dominante entstehen. Dies setzt eine hohe bauliche Dichte 
voraus, die auch der Lage entspricht. Zudem wird der hohe Wert der GFZ auch 
dadurch bedingt, dass die Überbauung der Straßenverkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung planungsrechtlich ermöglicht wird. 
CIC 2.0 Für das Baufeld am nördlichen Rand des Quartiers, wo sich derzeit das Baubüro 
befindert, wird eine GRZ von 0,6 sowie eine GFZ von 1,1 festgesetzt. Die Fest-
setzungen orientieren sich an der Bestandssituation und gewährleisten die be-
standskonforme Sicherung bei geringfügiger Erweiterungsmöglichkeit. Eine 
darüberhinausgehende Erweiterung ist aufgrund der besonderen städtebaulichen 
Lage des Grundstücks, zwischen Bahnflächen und dem Gewässer der Hase ge-
legen als Sackgassengrundstück, planungsrechtlich nicht gewollt. 
 
Hidden Gems (A1.1, A3.1, B7.0 und C8.1) 
Im Vergleich zu den oben aufgeführten Baugebieten werden für die Hidden Gems als histori-
sche Relikte keine GRZ und GFZ festgesetzt, sondern nur eine als Höchstmaß zulässige Grund-
fläche. Diese ist jeweils so ausgewiesen, dass die Hidden Gems planungsrechtlich gesichert 
werden und geringe Erweiterungsmöglichkeiten bestehen. Dieses Vorgehen wird insbesondere 
deswegen gewählt, da die Hidden Gems keine klassischen Gebäude gemäß NBauO darstellen 
und entsprechend die Festsetzungen einer Grundflächenzahl nur bedingt auf die vorhandenen 
Bauwerke anzuwenden sind. Für die Hidden Gems wird am Haseplatz (A 1.1) die Grundfläche 
mit 200 m 2, am Bunker- (A 3.1) und Kranplatz (B 7.1) mit jeweils 150 m 2 festgesetzt. Für den 
Turmplatz (C 8.1) wird der Wert von 50 m2 aufgrund des kleinen Gebäudegrundrisses als aus-
reichend erachtet. Die mit den Baufeldern verbundene Grundfläche setzt eine klare Obergrenze 
für die bebaubare Fläche, unabhängig von der Grundstücksgröße, fest.  
  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Überschreitungen der Orientierungswerte 
Durch die festgesetzten Dichteparameter kommt es in Teilen zu Überschreitungen der Orien-
tierungswerte nach § 17 BauNVO. Daraus folgen lokal begrenzt zusätzliche Auswirkungen ge-
genüber einer den Orientierungswerten des BauNVO entsprechenden Festsetzung.  
 
Auswirkungen auf Natur und Umwelt 
Auf einigen Baugrundstücken wird eine erhöhte Versiegelung und Baumasse entstehen. Insbe-
sondere durch die intensivere Inanspruchnahme von Flächen kann es dadurch lokal begrenzt 
zu geringfügig größeren Auswirkungen auf die Umweltschutzgüter kommen, indem z.B. in Folge 
einer weitreichenden Flächenversiegelung der natürliche Abfluss für Niederschlagswasser ver-
ändert wird. Zudem werden räumlich begrenzt klimatische Funktionen, wie die Kaltluftbildung 
auf unversiegelten Flächen, gegenüber einer den Orientierungswerten entsprechenden Bebau-
ung geringfügig eingeschränkt. Durch die zusätzliche Baumasse, die als Wärmespeicher wirkt, 
kann es lokal zu einer stärkeren Aufheizung des Stadtraums und zu Auswirkungen auf die 
Durchlüftung des Stadtraums kommen. Allerdings werden im Gesamtkontext des LokViertels 
und insbesondere angesichts der in der Plankonzeption berücksichtigten Anforderungen an 
Klimaanpassung (z.B. durch die Anordnung und Dimensionierung des Lokparks) diese Auswir-
kungen als nicht wesentlich eingeschätzt. Des Weiteren kommt es durch die Überschreitung 
der Orientierungswerte in Folge des hohen Versiegelungsgrads zu zusätzlichen Auswirkungen 
auf die Tier- und Pflanzenwelt, da in einem begrenzten räumlichen Umgriff potenziell weniger 
Lebensräume zur Verfügung stehen. 
Demgegenüber steht das grundsätzliche Bestreben, durch die festgesetzten Dichteparameter 
eine innerstädtische Brachfläche bestmöglich nutzbar zu machen, um zusätzliche Inanspruch-
nahmen von in der Regel ökologisch wertvolleren Außenbereichsflächen zu vermeiden und dem 
Innenentwicklungsgebot gem. § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung zu tragen. Über die angestrebte 
Planung werden sowohl bauliche als auch freiräumliche Qualitäten hergestellt, die einen Mehr-
wert gegenüber der aktuellen Nutzung des Plangebiets bedeuten. Hinsichtlich der Überschrei-
tungen der Orientierungswerte der GFZ ist zu berücksichtigen, dass in einem urbanen Quartier 
über eine angemessene Höhenentwicklung die gewünschte Baumasse hergestellt werden 
kann, ohne eine unverhältnismäßige Versiegelung der Flächen vorzunehmen. Als positive Aus-
wirkung ist zudem die höhere Zahl an Wohnungen und Arbeitsplätzen sowie die ausdrücklich 
gewünschte urbane Bebauungsstruktur zu nennen. Das Grundkonzept orientiert sich damit ins-
gesamt am Leitbild der kompakten Stadt und entspricht modernen städtebaulichen Konzepten 
für ein nachhaltiges Flächenmanagement. Darüber hinaus werden potenziell nachteilige Aus-
wirkungen einer erhöhten baulichen Dichte auf Natur und Umwelt durch die Festsetzungen des 
Bebauungsplans gemindert, indem z.B. Anpflanzgebote auf privaten Grundstücksflächen ge-
troffen werden oder eine Dachbegrünung vorgesehen wird. In Verbindung mit der Dimensionie-
rung und der hohen Qualität der öffentlichen Grünflächen kann sichergestellt werden, dass das 
Grünvolumen für die Öffentlichkeit zugänglich und erlebbar ist. 
 
Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse  
Negative Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind durch die über den 
Orientierungswerten des § 17 BauNVO liegenden Dichteparameter nicht zu befürchten. Durch 
die großzügig dimensionierten und zahlreichen vorhandenen öffentlichen Grün- und Freiräume 
(Lok- und Deichpark, Lokmarkt, Quartiersplätze) können negative Auswirkungen im Hinblick auf 
die Versorgung mit Freiräumen ausgeschlossen werden. Da sich die betroffenen Baugebiete 
größtenteils unmittelbar an planungsrechtlich gesicherten Platz- und Grünflächen befinden, ist 
die Versorgung der Bewohnenden mit qualitativ hochwertigen Freiräumen trotz der festgesetz-
ten Dichteparameter gewährleistet. In die Abwägung muss in diesem Zusammenhang einge-
stellt werden, dass sich die Grundflächen- und Geschossflächenzahlen auch aus dem engen 
Zuschnitt der Baugebiete neben den großzügig bemessenen öffentlichen Grün- und Freiflächen 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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ergeben. Darüber hinaus sieht das Mobilitätskonzept für das LokViertel ein autoarmes Quartier 
vor, wodurch der Straßenraum insbesondere auch für Fußgänger, Radfahrer, Aufenthalt und 
Kinderspiel zur Verfügung steht. Ein Ausgleich zur Bebauungsdichte erfolgt ferner durch die im 
Bebauungsplan gesicherte Schaffung privater und halbprivater Freiflächen in den Blockinnen-
bereichen des Urbanen Gebiets. Gesunde und Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden zudem 
durch umfangreiche Immissionsschutzmaßnahmen sichergestellt. 
 
Negative Auswirkungen i.S.d. Belichtung und Besonnung wurden mithilfe eines Gutachtens er-
mittelt und bewertet. Sich daraus ergebende planungsrechtliche Maßnahmen wurden in den 
Bebauungsplan übernommen. Auswirkungen der erhöhten städtebaulichen Dichte betreffen, 
falls vorhanden, überwiegend die unteren Geschosse. Es ist dabei generell zu berücksichtigen, 
dass die Einhaltung der in der DIN 17037 genannten Werte in innerstädtischen Kontexten oft-
mals schwierig ist. Problembereiche können graduell gemindert werden, indem in Teilbereichen 
der Erdgeschosszonen eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird. Hierfür wird auch auf das Ka-
pitel zum Verschattungsgutachten verwiesen (s. Kap. C 7.3). 
Die von einer hohen Bebauung ausgehenden Auswirkungen auf Aspekte wie den Sozialabstand 
und Brandschutz sind anhand der Festsetzungen des Bebauungsplans und durch die weitest-
gehende Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen (s. Kap. C 5) als verträglich bzw. im 
Rahmen nachgelagerter Verfahren als bewältigbar zu beurteilen. 
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass das vorgesehene Dichtemaß zur Realisie-
rung der verdichteten, gemischten, urbanen Bebauung städtebaulich angemessen ist. Die 
Dichte ermöglicht künftig eine intensive bauliche Nachnutzung einer zentral gelegenen inner-
städtischen Brache und gewährleistet ein ortsbildverträgliches Einfügen der im Plangebiet vor-
gesehenen Bebauung. Hierbei kann ein schonender Umgang mit Grund und Boden erfolgen, 
indem durch die Konzentration von baulichen Nutzungen auf bereits intensiv vorgenutzten Gü-
terbahnhofsflächen innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereichs die Inanspruchnahme 
baulich bisher nicht genutzter Außenbereiche vermindert werden kann. 
 
3.2 Nebenanlagen und Zufahrten 
In die Berechnung der Grundfläche sind alle baulichen Anlagen einzubeziehen. Dabei darf ge-
mäß § 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige Grundfläche für die Hauptnutzung durch die Grundflä-
chen von Nebenanlagen um bis zu 50 v. Hundert überschritten werden, unabhängig vom jewei-
ligen Baugebietstypus, wobei höchstens eine Versiegelung bis zu einer Grundflächenzahl von 
0,8 (sog. Kappungsgrenze) zulässig ist. Weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß 
können zugelassen werden. Im Urbanen Gebiet und im Gewerbegebiet ist mit einer Grundflä-
chenzahl von 0,8 beziehungsweise 1,0 jedoch bereits die Kappungsgrenze des § 19 Absatz 4 
BauNVO erreicht und weitere Überschreitungen durch Grundflächen von Nebenanlagen auf 
dieser Grundlage nicht möglich. Für einzelne Baufelder ist im Bebauungsplan daher Folgendes 
festgesetzt, um eine Versiegelung über die Kappungsgrenze hinaus planungsrechtlich zu er-
möglichen: 
Innerhalb der Teilfläche MU2 und in dem eingeschränkten Gewerbegebiet GEe 2 ist für 
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie Zufahrten gem. § 19 Abs. 4 Nr. 1 
BauNVO eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl bis zu einer Grund-
flächenzahl von 0,9 zulässig. Innerhalb der Teilfläche MU3 und in dem eingeschränkten 
Gewerbegebieten GEe 3 ist für Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie Zu-
fahrten gem. § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO eine Überschreitung der festgesetzten Grund-
flächenzahl bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 zulässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die Überschreitungen im Urbanen Gebiet mit der Bezeichnung MU2 sind aufgrund des schma-
len Zuschnitts der einzelnen Baufelder erforderlich und ermöglichen eine Versiegelung bis zu 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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einer GRZ von 0,9. Insbesondere im Teilquartier „Ringlok & Friends“ ergibt sich aus der Anord-
nung der überbaubaren Flächen zwischen Lokpark und Deichpark eine besondere städtebauli-
che Situation, die eine hohe bauliche Konzentration erfordert. Dabei wurde in dem Zuschnitt der 
Parzellen darauf geachtet, dass möglichst große, zusammenhänge Grünflächen (Lokpark und 
Deichpark) entstehen, wodurch die privaten Grundstücke auf ein Minimum beschränkt wurden. 
Dies betrifft vor allem Parzellen am Ringboulevard (A3.0, A6.0, A7.0 und CDC) sowie Parzellen 
am Warftboulevard (C7.0 und C8.0). Zusätzlich betrifft die Überschreitung die eingeschränkten 
Gewerbegebiete am Terminal Ost (CIC 1.0 und 2.0). 
Eine weitergehende Versiegelung der GRZ auf bis zu 1,0 wird für das Urbane Gebiet MU3 not-
wendig. Hierbei verschärft sich die oben beschriebene Situation aufgrund der jeweils schmalen 
Grundstückszuschnitte, so dass für Zuwegungen und sonstige Nebenanlagen eine vollständige 
Versiegelung des Grundstücks ermöglicht werden muss. Dies betrifft neben dem rückwärtigen 
Foodcourt (A5.0) und dem Baugrundstück am Knotenpunkt im Westen des Plangebiets (B1.0) 
Teile des Urbanen Gebiets innerhalb des Werkstadtquartiers (B8.0 – B8.3). Für die Wohnbe-
bauung zwischen Ringboulevard im Süden und Lokpark im Norden ist die Errichtung einer Tief-
garage mit Anschluss an den MUH I vorgesehen, die planungsrechtlich eine vollständige Ver-
siegelung der Baufelder erfordert (B3.0 – B5.0). Dies steht jedoch nicht dem Ziel entgegen, die 
Innenhöfe der Blockrandstrukturen oberhalb der Tiefgarage zu begrünen und den Bewohnen-
den als qualitativ hochwertigen Freiraum zur Verfügung zu stellen. Dieser Bereich stellt im ge-
samten Quartier den einzigen Teilbereich dar, der unterbaut wird, um die notwendigen Stell-
plätze im LokViertel planungsrechtlich abzusichern. Der prägende urbane Charakter mit einem 
hohen Grad an Versiegelung wird durch die direkte Nähe der Grünfläche des Lokparks kom-
pensiert. Zusätzlich ist eine Überschreitung der festgesetzten GRZ durch Nebenanlagen und 
Zufahrten bis zu einer GRZ von 1,0 auch im eingeschränkten Gewerbegebiet gegenüber des 
MUH II (B12.0) erforderlich. Die Überschreitung der Grundflächenzahl wird städtebaulich durch 
die Lage begründet, da im Norden, Osten und Süden jeweils Straßenverkehrsflächen bzw. Stra-
ßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung das Grundstück begrenzen. Als Abschluss 
des eingeschränkten Gewerbegebiets und als Gegenstück zum MUH II sollen hier jedoch kom-
pakte bauliche Strukturen mit einer hohen baulichen Dichte entstehen, die die erhöhte Versie-
gelung rechtfertigen. 
 
Ausschluss von Nebenanlagen 
Außerhalb der festgesetzten Baugrenzen können grundsätzlich gemäß § 23 Absatz 5 BauNVO 
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den 
Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, entstehen. Es handelt sich da-
bei um alle untergeordneten Anlagen, die der in dem Baugebiet zulässigen Hauptnutzung die-
nen und die seiner Eigenart nicht widersprechen. Auf dieser Grundlage ist ein vergleichsweise 
breites Spektrum von baulichen Anlagen denkbar und möglich, die in den Innenhöfen und den 
privaten Vorgartenzonen entstehen könnten. 
Im Sinne einer ortsbildverträglichen Entwicklung soll im Bebauungsplan die Möglichkeit zur Er-
richtung von Nebengebäuden wie bspw. Gartenhäusern oder Fahrradschuppen in den Über-
gangsbereichen zwischen Baugrenze und vorgelagerter Grundstücksgrenze jedoch einge-
schränkt werden. Hierzu wird eine ergänzende textliche Festsetzung zur Zulässigkeit von Ne-
bengebäuden auf Grundlage von § 23 Abs. 5 BauNVO getroffen: 
Nebenanlagen, wie z.B. Gartenhäuser, Fahrradschuppen o.ä., sind außerhalb der über-
baubaren Grundstücksflächen im Übergangsbereich zu öffentlichen Verkehrsflächen 
und öffentlichen Grünflächen unzulässig. Der Übergangsbereich ist dabei definiert als 
Zone zwischen der betreffenden Grundstücksgrenze und der parallel dazu verlaufenden 
nächstgelegenen Baugrenze auf dem Grundstück sowie deren fiktiver Verlängerung bis 
zu den seitlichen Grundstücksgrenzen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Planerisches Ziel ist die Schaffung eines attraktiven Übergangsbereichs zwischen freiräumlich 
geprägten Flächen einerseits und baulich geprägten Flächen andererseits, wobei auch die öf-
fentlichen Verkehrsflächen den freiräumlich geprägten Bereichen zugeordnet werden, aufgrund 
der beabsichtigten qualitativ hochwertigen Ausgestaltung. Auf diese Weise soll ein geordnetes 
städtebauliches Erscheinungsbild mit einer einheitlichen Raumkante gesichert und eine Beein-
trächtigung des öffentlichen Raums durch ungeordnete Anordnung von Nebengebäuden ver-
mieden werden.  
Durch die Formulierung der textlichen Festsetzung wird der freizuhaltende Übergangsbereich 
klar auf die öffentlich einsehbaren Bereiche begrenzt. Dieser umfasst auch die Bereiche, die 
nicht direkt vor den geplanten Gebäuden liegen, sondern auch die seitlich vorgelagerten Berei-
che, in gedanklicher Verlängerung der parallelen Baugrenzen zu den Grundstücksgrenzen. 
Hierdurch wird sichergestellt, dass auch die vorgelagerten Randbereiche der jeweiligen Grund-
stücke von unerwünschten Nebengebäuden freigehalten werden. 
 
3.3 Überbaubare Grundstücksfläche, Zahl der Vollgeschosse und Gebäudehöhen 
Zielsetzung für die Entwicklung des Plangebiets ist es, im Sinne eines flächensparenden und 
nachhaltigen Städtebaus, dichte urbane Strukturen mit einer hohen Alltagsqualität zu entwi-
ckeln. Dem Bebauungsplan liegt mit dem Masterplan für das LokViertel ein städtebaulich-frei-
raumplanerisches Konzept zugrunde, das diese Zielsetzung verfolgt, jedoch naturgemäß nicht 
die Tiefe einer hochbaulichen Planung hat. Mit dem Bebauungsplan und speziell den Festset-
zungen zum Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche sowie der Bau-
weise wird daher ein planungsrechtlicher Rahmen geschaffen werden, in dem die im Masterplan 
konzipierten, städtebaulichen Strukturen, unter Wahrung einer gewissen Flexibilität, in der Aus-
gestaltung umgesetzt werden können. Aus diesem Grund wird die überbaubare Grundstücks-
fläche im gesamten Plangebiet mittels Baugrenzen festgesetzt. Zur Sicherung der wesentlichen 
Elemente des städtebaulichen Konzepts wird die überbaubare Grundstücksfläche im Plangebiet 
überwiegend durch baukörperbezogene Festsetzungen ausgewiesen. Für das Gewerbegebiet 
und den Teilbereich des Urbanen Gebiets im Osten (Out oft the box) werden größere und fle-
xiblere Baufelder gewählt. 
Zusätzlich sieht der Masterplan für das LokViertel eine differenzierte Höhenentwicklung vor, die 
sowohl zwischen den unterschiedlichen Quartieren „Ringlok & Friends“, „Werkstadt“ und „Out 
of the box“, als auch innerhalb der jeweiligen Quartiere variieren soll. Wie aus dem Masterplan 
hervorgeht (s. Kap. B 1.1), werden mit Hilfe der Regelungen zur Höhenentwicklung unterschied-
liche städtebauliche Ziele verfolgt, die mit Festsetzungen der Gebäudehöhen zum Teil in Kom-
bination mit der Zulässigkeit einer maximalen Vollgeschossigkeit planungsrechtlich gesichert 
werden. Darüber hinaus sollen die Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhe auch zur Wah-
rung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse beitragen und sicherstellen, dass ein der Lage 
im Quartier verträgliches Maß der baulichen Nutzung abgebildet wird. 
Das Plangebiet ist aufgrund der ehemaligen Bahnnutzung nahezu eben und weist kaum Hö-
henunterschiede auf. Um die künftigen Nutzungen ermöglichen und insbesondere die erforder-
liche Entwässerung sicherstellen zu können, ist eine Neumodellierung des Geländes erforder-
lich. Insbesondere in den Randbereichen müssen Auffüllungen erfolgen, um in Richtung Quar-
tiersmitte mit dem geplanten Trockenbach im Freigefälle entwässern zu können. Unter Berück-
sichtigung einer Plausibilitätsprüfung verschiedener Gutachten (Straßenvorplanung, Bodenma-
nagement, Entwässerung etc.) wurde deshalb für das gesamte Quartier ein Übersichtsplan zur 
Höhenzonierung (Abbildung 9) als mögliche Geländemodellierung erstellt, aus dem die künfti-
gen Geländehöhen abgeleitet wurden. Die im Bebauungsplan vorgesehenen Gebäudehöhen 
beziehen sich auf die im Übersichtsplan zur Höhenzonierung vorgegebenen künftigen Gelän-
dehöhen in den jeweiligen Teilbereichen. Dieser ist auch für die künftigen Straßenhöhen maß-
geblich. Entsprechend werden die im Bebauungsplan festgesetzten Höhen als Wert über Nor-
malhöhennull (üNHN) angegeben.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Abbildung 8: Übersichtsplan zur Höhenzonierung 
 
Für die verschiedenen hochbaulichen Anlagen, für die zum jetzigen Zeitpunkt noch keine kon-
kreten Hochbauplanungen vorliegen, soll eine möglichst große Gestaltungsfreiheit hinsichtlich 
der Höhenentwicklung gegeben werden, um den zukünftigen Grundstückseigentümern einen 
flexiblen Rahmen zur Ausgestaltung ermöglichen zu können. Gemäß dem Testentwurf folgen 
die Festsetzungen hierzu einer städtebaulichen Stringenz. Für erhöhte Erdgeschosszonen ent-
lang des Ringboulevards werden Höhen von 3,5 m, für ein Regelgeschoss 3,0 m sowie für die 
Ausbildung einer Attika 0,5 m angesetzt. Die Zulässigkeit von Staffelgeschossen, die zusätzlich 
zu den festgesetzten Vollgeschossen auf den abschließenden Dachflächen entstehen könnten, 
wird über die für die einzelnen Baukörper unterschiedliche zulässige Gebäudehöhe geregelt. 
Das Staffelgeschoss selbst ist über die NBauO definiert. 
 
„Ringlok & Friends“ (A1.0 – A8.0) 
A 1.0, 
A 2.0, 
A 6.0, 
A 7.0, 
A 8.0 
Im Urbanen Gebiet wird durch die baukörperbezogene Festsetzung der überbauba-
ren Fläche die geplante städtebauliche Grundkonzeption des Masterplans gesichert 
und durch den vorgesehenen Bautypus der Blockrandbebauung die Grundlage für 
zeitgemäße, wirtschaftlich sinnvolle Grundrisse von Wohnungen und anderweitigen 
Nutzungen geschaffen. Zudem werden durch die im Bebauungsplan festgesetzten 
Baukörper die durch den Masterplan beschriebenen Raumkanten am Lokpark, ent-
lang des Ringboulevards und an den Plätzen planungsrechtlich ermöglicht. Beim 
Zuschnitt der einzelnen Baublöcke wurden Belange der Vernetzung zwischen öffent-
lichem Raum und privatem Eigentum, bzw. des Baublocks selbst, berücksichtigt. 
Nach Möglichkeit wird für jeden Baublock ein Bezug zu einem der Quartiersplätze 
oder der Grünflächen hergestellt.  

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Ziel ist es zudem, durch die Baukörperfestsetzungen städtebaulich sinnvolle Größen 
der Blockinnenbereiche festzulegen und diese von Bebauung freizuhalten. Die so 
entstehenden Innenhöfe können in der zentralen Innenstadtlage als Rückzugsraum 
für die Bewohnenden dienen und zur Durchgrünung des Gebiets beitragen. Zusätz-
lich bieten diese ruhigeren Blockinnenbereiche die Möglichkeit, lärmabgewandte Be-
reiche zu schaffen, die sich besonders zur Anordnung von Räumen mit überwiegen-
der Schlafnutzung eignen. Wie in der Umgebung werden auch im Urbanen Gebiet 
keine Vorgartenbereiche o.ä. geschaffen, da hier vor allem eine klare bauliche 
Raumkante zum öffentlichen Bereich im Vordergrund steht. Dies ist ein Kernelement 
des Urbanen Gebiets. Die Baugrenzen ermöglichen vielmehr eine unmittelbar an 
den Straßenraum angrenzende Bebauung. Dies ist der hochzentralen Lage des 
Plangebiets angemessen und trägt insbesondere in jenen Bereichen, in denen durch 
den Bebauungsplan eine Wohnnutzung im Erdgeschoss ausgeschlossen wird, zu 
einer Belebung der öffentlichen Räume bei. Indes bieten die Baufelder aufgrund ihrer 
Tiefen auch Gestaltungsspielräume für die Realisierung von kleinflächigen, öffent-
lichkeitswirksamen Nutzungen sowie halböffentlichen Bereichen, wie bspw. zum Ab-
stellen von Fahrrädern. Im Urbanen Gebiet werden für die Baukörper der Blockrand-
bebauungen Tiefen von 13,00 bis maximal 16,50 m festgesetzt. Diese Bautiefen sind 
sowohl für Wohnnutzungen als auch für die im Erdgeschoss gewünschten ergän-
zenden Nutzungen angemessen. In einigen Bereichen werden die Randbereiche der 
überbaubaren Flächen zurückgestaffelt festgesetzt. Diese Rückstaffelungen erfol-
gen aus Gründen der Belichtung und Besonnung und führen zu weniger Verschat-
tung in den rückwärtigen Bereichen. 
Für die Gebäude der Blockrandbebauung werden überwiegend IV – VI VG (≙ 78,70 
/ 81,80 – 88,70 / 88,90 m üNHN, als Höchstmaß), auf dem Baufeld A 8.0 bis zu VIII 
VG (≙ 94,80 m üNHN, als Höchstmaß), festgesetzt. Dies entspricht in etwa Gebäu-
dehöhe von 12,00 m – 22,00 m, bzw. 28,00 m über dem vorhandenen Geländeni-
veau. Die festgesetzten Gebäudehöhen begrenzen die Höhenentwicklung, sodass 
belichtete Innenhöfe entstehen können und zu einer ausreichenden Besonnung der 
rückwärtigen Gebäudeteile beigetragen wird. Abstaffelungen für eine verbesserte 
Belichtung und Besonnung sind für den östlichen und südlichen Blockrand des Bau-
blocks A 1.0 vorgesehen, da hier der Innenhof nicht quadratisch bzw. rechteckig zum 
Ringboulevard ausgerichtet ist. Gleiches gilt für den Bereich zwischen den Parzellen 
A 1.0 und A 2.0, deren Außenfassaden jeweils um 3,00 m zurückgestaffelt festge-
setzt werden.  
A 3.0 
 
Die Riegelbebauung im Übergangsbereich zwischen dem Ringboulevard, dem Bun-
kerplatz und der rückwärtigen Grünfläche des Deichparks wird als vergleichsweise 
enge Baukörperfestsetzung ausgewiesen. Hier soll ein Baukörper in Ost-West-Rich-
tung entstehen, für den aufgrund der Tiefe von etwa 18,00 m nur geringer Gestal-
tungsspielraum besteht. Er bildet den städtebaulichen Abschluss des Bunkerplatzes 
nach Norden und grenzt das LokViertel von den dahinterliegenden Bahnflächen ab. 
Dazu werden III – VII VG (≙ 76,90 – 95,00 m üNHN, als Höchstmaß) festgesetzt. 
Dies entspricht in etwa einer Gebäudehöhe von 10,00 m – 28,00 m über dem vor-
handenen Geländeniveau. Damit aufgrund der baulichen Höhe keine städtebauli-
chen Spannungen zur westlich angrenzenden Bebauung entstehen, wird der westli-
che Bereich abgestaffelt und weist bei gleichbleibender Gebäudebreite eine gerin-
gere Geschossigkeit auf. Dies geschieht aus Abstands- und Besonnungsgründen. 
A 4.0 
 
Die überbaubare Fläche der Parzelle am Lokmarkt wird der Umgebung entspre-
chend als rechteckiges Baufeld ausgewiesen, schließt mit der Baugrenzen an der 
Straßenbegrenzungslinie des Ringboulevards ab und weist in der Höhenentwicklung 
zwei unterschiedliche Teilbereiche auf. Aufgrund der vergleichsweise kleinen Grund-
stücksgröße entspricht die überbaubare Fläche fast vollständig dem Baugrundstück. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Für die Bebauung mit dem Hochpunkt im Teilquartier ist der westliche Gebäudeteil 
am Quartiersplatz vorgesehen, so dass hier IV – VIII VG (≙ 80,70 – 94,50 m üNHN, 
als Höchstmaß) festgesetzt werden, was einer Gebäudehöhe von etwa 14,00 m – 
28,00 m über dem vorhandenen Geländeniveau entspricht. Ziel dieser Höhenent-
wicklung ist die städtebauliche Akzentuierung in den öffentlichkeitswirksamen Teil-
bereichen und eine Abgrenzung zur übrigen Blockrandbebauung. Dies spiegelt sich 
auch in der im Masterplan vorgesehenen Nutzung wider, die im Gegensatz zu den 
Wohnblöcken in den übrigen Gebäuderiegeln und Solitären einen höheren Anteil an 
gewerblichen Nutzungen vorsieht und zur Belebung des Quartiers beitragen soll. 
Aufgrund der Exposition der Baukörper und den davor liegenden Platzflächen sind 
Hochpunkte an diesen Stellen vertretbar und städtebaulich gewünscht. Östlich des 
Hochpunktes schließt eine Bebauung mit einer geringeren Höhe an, die als Über-
gangsbereich zu den östlich angrenzenden Gebäudeblöcken vorgesehen ist. 
A 5.0 
 
Einen Sonderfall stellt der Bereich des Foodcourts dar. Hier soll städtebaulich ein 
harmonischer Übergang zur Grünfläche des Lokparks geschaffen werden. Die Bau-
grenze schließt im Norden an die Baugrenze der Parzelle A 4.0 an und bildet einen 
zusammenhängenden Bereich. Im Gegensatz zu den meist rechtwinkligen Struktu-
ren des LokViertels verläuft die Baugrenze im Westen in etwa mit einem 45°-Grad 
Winkel zum restlichen Baufeld. Dadurch soll eine Einfassung des Lokmarkts ermög-
licht werden und für den Quartiersplatz auch nach Süden einen städtebaulichen Ab-
schluss sichergestellt werden. Das übrige Baufeld weist in der Tiefe mindestens 
26,00 m auf und schließt mit der östlichen Grenze des nördlichen angrenzenden 
Baukörpers ab. 
In Anlehnung an die ehemaligen Bestandsstrukturen werden II VG ( ≙ 73,50 m 
üNHN, als Höchstmaß) festgesetzt, was in etwa einer Gebäudehöhe von 7,00 m 
über dem vorhandenen Geländeniveau entspricht. Die Festsetzung eines ver-
gleichsweise niedrigeren Baukörpers ist an dieser Stelle angemessen, da das Ge-
bäude einer gewerblichen und öffentlichen Nutzung zugeführt werden soll und als 
Übergang zwischen dem Teilquartier und dem südlichen Lokpark dienen soll. Die 
abgestaffelte Höhenlage schafft Blickbeziehungen und ermöglicht einen atmosphä-
rischen Übergang zwischen Bebauung und Freiraum 
 
„Werkstadt“ (B1.0 – B12.0 inkl. MUH I und MUH II) 
B 1.0 
 
Die Parzelle am Quartierseingang hat eine besondere Funktion. Die Baugrenze für 
dieses prominente Grundstück schließt deckungsgleich mit der nördlichen und östli-
chen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ab und bildet mit der südlichen 
Baugrenze des MUH I ein zusammenhängendes Gebäudeensemble. Durch eine 
fast vollständige Ausnutzung des Grundstücks kann eine direkte Nähe zum öffentli-
chen Raum hergestellt werden. Die Baugrenze wird lediglich im westlichen Teilbe-
reich zurückversetzt und ermöglicht einen Eingangsbereich, der abgerückt vom Stra-
ßenraum entstehen soll. 
Der vorgesehene Hochpunkt folgt der städtebaulichen Logik, über die Höhenent-
wicklung markante Ankerpunkte zu schaffen und eine attraktive Eingangssituation 
herzustellen. Dafür sieht der Bebauungsplan Höhenfestsetzungen von V – IX VG (≙ 
84,00 – 98,00 m üNHN, als Höchstmaß) vor, was einer Gebäudehöhe von etwa 
18,00 m – 32,00 m über dem vorhandenen Geländeniveau entspricht. Die Ausprä-
gung mit IX VG soll den Entreebereich des LokViertels prägen und eine Sichtbarkeit 
in Richtung Hamburger Straße/Niedersachenstraße erzeugen. 
MUH I 
 
Um die Funktion, einen großen Anteil des Verkehrs aus dem LokViertel zu sammeln 
und damit ein autofreies Quartier zu ermöglichen, sicherzustellen, wird ein großes 
Baufeld ausgewiesen, dass eine funktionsfähige und effiziente Unterbringung des 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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ruhenden Verkehrs ermöglicht. Die Tatsache, dass dieses Grundstück neben dem 
großflächigen Einzelhandel im Erdgeschoss fast ausschließlich die Funktion als 
Stellplatzanlage beinhaltet, macht die Ausdehnungen der Baugrenzen städtebaulich 
erforderlich. Da ein Teilbereich im Osten als Büro- und Gewerberiegel ausgebildet 
werden soll und damit einen Übergang zum angrenzenden Urbanen Gebiet bildet, in 
der Ausgestaltung jedoch als zusammenhängender Gebäudekomplex ausgebildet 
werden soll, umringt die Baugrenze ebenfalls dieses Baugebiet vollständig. Der süd-
westliche Rand der Baugrenze wird dem Straßenverlauf der neuen Frankenstraße 
sowie der geplanten Auffahrtspirale des Parkhauses entsprechend abgerundet fest-
gesetzt. 
Für das SO wird aus Flexibilitätsgründen auf die Festsetzung einer Vollgeschossig-
keit verzichtet. Grund dafür ist, dass die Parkgeschosse des MUH sowie Kubaturen 
für großflächigen Einzelhandel keine Regelgeschosshöhen aufweisen. Einzelhan-
delsräumlichkeiten orientieren sich an größeren Geschosshöhen, da diese ausrei-
chend Platz (Höhe) für Regale, Lagerflächen und Belüftungssysteme aufweisen 
müssen. Normalweise sind hierfür Raumhöhen von ca. 6,00 m vorgesehen. Im Ver-
gleich dazu werden Parkgeschosse kleiner als die Regelgeschosse von 3,00 m aus-
geführt. Der Bebauungsplan würde mit der Angabe von Vollgeschossen zu einer 
unangemessenen Festsetzung führen, die in der Ausführungsplanung zu weniger 
Flexibilität führen würde. Die Angabe zur maximal zulässigen Gebäudehöhe wird 
aus städtebaulicher Sicht als ausreichend erachtet. Die Gebäudehöhe wird auf 82,00 
m üNHN begrenzt, was einer Gebäudehöhe von 16,00 m entspricht. 
Für das eingeschränkte Gewerbegebiet (GEe) im Osten des Baufelds werden bei 
gleicher Gebäudehöhe (82,00 m üNHN ≙ 16,00 m, als Höchstmaß) IV VG festge-
setzt. Diese Maße sind erforderlich, um den geplanten Büro- und Geschäftsriegel, 
als Abgrenzung zum östlich angrenzenden Urbanen Gebiet, zu ermöglichen und 
gleichzeitig die vorgesehenen Nutzungen im Bereich des GEe realisieren zu können. 
B 3.0 -  
B 5.0 
 
Die überbaubaren Grundstücksflächen nördlich des Ringboulevards werden, ähnlich 
der Bereiche im Teilquartier „Ringlok & Friends“, als großvolumige Blockrandstruk-
turen festgesetzt. Die Gebäudetiefen weisen hier Werte zwischen 12,00 und 15,00 
m auf. In den Blockinnenbereichen bilden die Baugrenzen einen Bereich, der von 
Bebauung freizuhalten ist und ermöglichen damit einen privaten Raum, der exklusiv 
den Bewohnenden des Baublocks zur Verfügung steht. Analog zu der Bebauung im 
Norden schließen die Baugrenzen deckungsgleich mit der Straßenverkehrsfläche 
des Ringboulevards ab. In den Innenhofbereichen werden die Baugrenzen zurück-
gestaffelt festgesetzt, wodurch die Belichtung und Besonnung der nach Norden aus-
gerichteten Gebäudeteile begünstigt wird. Diese Bereiche werden zwischen 1,50 m, 
jeweils im Osten und Westen und 4,50 m im Süden zurückversetzt. 
Hierfür werden IV – VI VG (≙ 78,30 – 85,30 m üNHN, als Höchstmaß) festgesetzt. 
Dies entspricht in etwa Gebäudehöhen von 12,00 m – 19,00 m über dem vorhande-
nen Geländeniveau. Die Festsetzung folgt einer vergleichbaren städtebaulichen Lo-
gik wie die der Parzellen A 1.0 - A 2.0 bzw. A 6.0 – A 8.0. Eine Rückstaffelung der 
Innenhofbereiche sowie der Bereiche zwischen den Baublöcken sichert eine ausrei-
chende Belichtung und Besonnung der rückwärtigen Gebäudeteile. Hierfür wird in 
den Innenhöfen jeweils an den Ost- und Westfassaden ein Rücksprung um 1,50 m, 
bei 13,00 m Gebäudehöhe, sowie an der Südfassade ein Rücksprung um 4,50 m, 
bei 15,00 m Gebäudehöhe, vorgesehen. Zwischen den Gebäudeblöcken wird eine 
um 2,00 m zurückgesetzte Gebäudefassade bei IV VG und einer Gebäudehöhe von 
12,00 m (≙ 78,3 m üNHN, als Höchstmaß) vorgesehen. 
B 6.0 
 
Innerhalb der Fläche für den Gemeinbedarf wird ein großzügiges Baufenster ausge-
wiesen, um ausreichend Flexibilität bei der Anordnung der Gebäude und für die Aus-
gestaltung von Spiel- und Sportflächen zu gewährleisten. Grundsätzlich unterliegt 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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eine Nutzung für den Gemeinbedarf weniger restriktiven Vorgaben im Vergleich zum 
Urbanen Gebiet oder Gewerbegebieten. Dies liegt an der besonderen Funktion, die 
durch öffentliche oder soziale Zwecke geprägt ist. Durch das großzügige Baufenster 
werden flexiblere Planungen und Gestaltungen ermöglicht und zudem (zum jetzigen 
Zeitpunkt noch nicht absehbare) Erweiterungen und Ergänzungen zugelassen, ohne 
dass eine Anpassung des Planrechts erforderlich wird. Gemäß der Testplanung gibt 
es zwar bereits konkrete Gebäudekubaturen, die sich für den integrierten Schul- und 
Kindertagesstättenstandort eignen, diese können sich jedoch aufgrund der verschie-
denen Nutzungsansprüche im weiteren Verlauf der Planung sowie bei konkreter 
Ausführungsplanung weiter verändern. 
Folglich werden für dieses Baufeld IV VG ( ≙ 79,40 m üNHN, als Höchstmaß) fest-
gesetzt, was einer Gebäudehöhe von etwa 13,00 m über dem vorhandenen Gelän-
deniveau entspricht. Die notwendige und städtebaulich verträgliche Größe des 
Schulgebäudes wurde durch den Bedarf an KiTa- bzw. Schulplätzen errechnet und 
lässt sich innerhalb der vorhandenen Gebäudehöhenentwicklung abdecken. Zum 
anderen wird durch eine der umgebenden Wohnbebauung entsprechende Geschos-
sigkeit die Integration des Schulgebäudes in den städtebaulichen Zusammenhang 
sichergestellt. Eine kleinteiligere Differenzierung des Baufensters, wie es beim Ur-
banen Gebiet vorgenommen wurde, ist aus städtebaulicher Sicht nicht notwendig. 
B 7.0 
 
Das Grundstück im Auftaktbereich des LokViertels und ebenso des Teilquartiers 
„Werkstadt“ beinhaltet ein vergleichsweise kleines Grundstück. Die Lage zwischen 
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung im Norden sowie der Verkehrsflä-
che im Westen und Süden bietet nur wenig Möglichkeiten, hochbauliche Anlagen 
flexibel und frei auf dem Grundstück anzuordnen. Aus diesem Grund entspricht die 
Baugrenze im Norden, Osten und Westen der Grundstücksgrenze und schließt le-
diglich im Süden entlang des historischen Gebäudebestandes ab. Daran anschlie-
ßend befindet sich der historische Kran, der als Hidden Gem erhalten werden soll. 
Für die zukünftigen hochbaulichen Anlagen sind dafür IV VG ( ≙ 83,30 m üNHN, in 
etwa 17,00 m über dem vorhandenen Geländeniveau, als Höchstmaß) vorgesehen. 
Städtebauliche Zielsetzung dieses Bereiches ist es, einen prägnanten Neubau zu 
ermöglichen, der die besondere Situation im LokViertel aufgreift und dennoch wei-
terhin die historische Baustruktur wahrt. 
B 8.0 -
B 8.3 
 
Die Gebäude südlich des Ringboulevards bilden gemeinsam eine Gebäudestruktur, 
die nach Süden den Abschluss des Urbanen Gebiets darstellen und den geplanten 
rückwärtigen Werkhof vom Ringboulevard abgrenzen sollen. Infolgedessen wird ein 
durchgängiger Gebäuderiegel festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche er-
möglicht eine von Osten bis nach Westen zusammenhängende Bebauung in Form 
eines Sockelbaus, der durch verschiedene Bereiche in der Höhe aufgelockert wird. 
Für diesen Bereich soll eine kleinteilige Festsetzung der Geschossigkeiten und der 
Gebäudehöhen vorgenommen werden, die den städtebaulichen Übergang zum süd-
lich angrenzenden Gewerbegebiet herstellt. Das Sockelbauwerk wird mit II VG fest-
gesetzt (≙ 73,30 m üNHN, als Höchstmaß) und entspricht damit einer Gebäudehöhe 
von ca. 7 m über dem Geländeniveau. Darüber beträgt die festgesetzt Geschossig-
keit zwischen VI – VIII VG (≙ 88,30 – 91,30 m üNHN, als Höchstmaß), was einer 
Gebäudehöhe von 22,00 m – 25,00 m entspricht. Dabei wird durch die Festsetzung 
der Gebäudehöhe teilweise die Möglichkeit der Integration von Staffelgeschossen 
(Nichtvollgeschossen) berücksichtigt. Die differenzierte Höhenentwicklung war auch 
zentraler Bestandteil des Wettbewerbs und wird folglich im Bebauungsplan festge-
setzt. 
B 9.0 -
B 12.0 
Eine flexible und weiträumige Ausweisung der Baugrenzen wird für die einge-
schränkten Gewerbegebiete im Süden festgesetzt. Die großen Grundstücke ermög-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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 lichen im Vergleich zum übrigen Quartier unterschiedliche Anordnungen von Neu-
bauten, auch in Verbindung mit ihrer Höhengestaltung. Aus diesem Grund erstreckt 
sich die überbaubare Fläche über drei Baufelder und hält lediglich zu den angren-
zenden Nachbarschaften und Nutzungen einen Abstand von mindestens 3,00 m ein. 
Das östliche Grundstück soll für eine Durchwegung und Blickbeziehungen vom Ring-
boulevard nicht zusammenhängend errichtet werden, weshalb die überbaubare 
Grundstücksfläche hier einen Rücksprung beinhaltet. Aufgrund der vergleichsweise 
kleinen Grundstücksgröße und den nördlich und östlich angrenzenden Straßenver-
kehrsflächen bzw. Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung befindet 
sich hier die Baugrenze überlagernd mit der Straßenbegrenzungslinie. 
Für die Baufelder werden V VG ( ≙ 82,40 m üNHN, etwa 16,00 m über dem Gelän-
deniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Die Festsetzungen schaffen die Vorausset-
zungen für ein breites Nutzungsspektrum im Gewerbegebiet. Grundsätzlich werden 
klassische Gewerbenutzungen vor allem durch Produktionshallen oder Werkstätten 
geprägt, die keine typischen Geschosshöhen aufweisen. Daher ist zur Vermeidung 
städtebaulicher Fehlentwicklung mindestens die Gebäudehöhe zu begrenzen. So-
fern jedoch eine Büronutzung realisiert wird, entsprechen die Geschosshöhen etwa 
denen von Wohngebäuden. Durch die Festsetzung der als Höchstmaß zulässigen 
Zahl der Vollgeschosse wird somit sichergestellt, dass Bürogebäude in ihrer städte-
baulichen Wirkung mit den nördlichen benachbarten Wohngebäuden harmonieren. 
MUH 
II 
 
Eine städtebauliche Sondersituation, bedingt durch die vorgesehene Nutzungsbün-
delung und Stellplatzunterbringung, stellt das MUH II dar. Die Baugrenze steht hier 
im Übergangsbereich zum östlich angrenzenden „Out of the Box“ Quartier. Die Bau-
grenze orientiert sich aufgrund der prägnanten Lage im LokViertel ebenfalls an den 
angrenzenden Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung. Eine Aus-
kragung im westlichen Teilbereich führt gedanklich die abgerundete Bauform im 
Nordwesten sinnvoll weiter und ermöglicht einen orthogonalen Abschluss mit der 
südlich angrenzenden Straßenverkehrsfläche. Weiterhin ist das Baufeld durch ge-
rade Strukturen geprägt und bildet mit den nordöstlich angrenzenden Baufeldern C 
9.0 und C 10.0 eine geradlinige Baugrenze zur DB-Verladestation. Die Gebäudetiefe 
ist hier notwendig, um den Anforderungen einer funktionsfähigen und effizienten Un-
terbringung des ruhenden Verkehrs gerecht zu werden. 
Dafür sind überwiegend VI VG (≙ 86,80 m üNHN, als Höchstmaß) vorgesehen, was 
einer Gebäudehöhe von etwa 20,00 m über dem vorhandenen Geländeniveau ent-
spricht. Im Westen erhöht sich zur städtebaulichen Akzentuierung die Anzahl der 
Vollgeschosse auf VII VG (≙ 89,80 m üNHN, als Höchstmaß), was einer Gebäude-
höhe von etwa 23,00 m entspricht. Im Gegensatz zum MUH I sind im MUH II jedoch 
auch Nutzungen geplant, für die Regelgeschosshöhen gelten. Damit diese sich städ-
tebaulich in das Gesamtquartier einfügen lassen, wird für das MUH II die Angabe zur 
höchstzulässigen Vollgeschossanzahl ergänzt. Für den östlichen Teil des Baufelds 
wird lediglich I VG (≙ 73,80 m üNHN, etwa 7 m über Geländeniveau, als Höchstmaß) 
vorgesehen und dient damit als Übergangsbereich zwischen dem MUH II und den 
nordöstlich angrenzenden Parzellen. Hierbei sollen eine deutliche Unterscheidung 
der Bebauung entlang der DB-Verladestation sichergestellt werden, die jedoch durch 
ein zusammenhängendes Erdgeschoss verbunden werden. 
 
„Out of the box“ (C1.0 – C10.0) 
C 1.0 - 
C 6.0, 
C 9.0, 
C 10.0 
Für die im östlichen Teilquartier vorgesehene aufgelockerte Bebauung werden groß-
zügige direkt an die Verkehrsflächen angrenzende Baufelder festgesetzt. Für die 
Stellung der baulichen Anlagen sowie der konkreten Ausführung der Kubaturen bie-
ten die großzügigen Baufelder flexible Spielräume. Wie bereits im Masterplan vor-
gesehen, soll dieser Teilbereich als städtebauliche Experimentierzone dienen und 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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aufgrund des großzügigen Baufensters verschiedene Möglichkeiten zur Realisierung 
ermöglichen. Negative städtebauliche Entwicklungen sind trotz der weitgefassten 
Baugrenzen nicht zu erwarten, da zudem keine bestehenden Nachbarschaften 
durch die Neuplanung betroffen sind. 
Für das nördliche Baufeld (C 1.0 – C 6.0) des Teilquartiers werden V VG (≙ 86,50 
m üNHN, als Höchstmaß) festgesetzt. Dies entspricht in etwa Gebäudehöhe von 
19,00 m über dem vorhandenen Geländeniveau. In Verbindung mit den weiteren 
Festsetzungen im Bebauungsplan ermöglicht die generalisierte Festsetzung der Ge-
schossigkeit und Gebäudehöhe eine flexible Entwicklung des Baufelds. 
Für die beiden Bereiche östlich des MUH II werden VI VG (≙ 87,50 m üNHN, unge-
fähr 20,00 m über dem Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Hiermit kann 
eine angemessene städtebauliche Fassung des Ringboulevards erreicht und der ge-
wünschte urbane, dichte Charakter auch im Randbereich des LokViertels erreicht 
werden. Eine weitere Abstufung des Bereiches ist aus städtebaulichen Gründen 
nicht notwendig, sodass der planungsrechtliche Rahmen als ausreichend definiert 
erachtet wird. 
C 7.0 
 
Einen weiteren Sonderfall stellt die Bebauung im östlichen Abschnitt des Teilquar-
tiers dar. Hier wird vergleichsweise detailliert die Abstufung der Gebäudestruktur pla-
nungsrechtlich festgesetzt. Aufgrund der besonderen Ansprüche sowie als Über-
gangsbereich zur Experimentierzone im Westen soll das Gebäude abgestuft errich-
tet werden und den Abschluss des LokViertels abbilden. Dafür sind neben dem 
Hochpunkt vorgelagerte Bereiche als separate Baugrenzen ausgewiesen, die mit 
geringeren Gebäudehöhen die städtebaulich gewünschte Abstufung sicherstellen. 
Folglich sind für den östlichen Baukörper X VG ( ≙ 98,50 m üNHN, ungefähr 31,00 
m über dem Geländeniveau, als Höchstmaß) vorgesehen. Dieser Hochpunkt wird 
durch einen Baukörper eingefasst, für den III VG (≙ 77,50 m üNHN, ungefähr 10,00 
m über dem Geländeniveau, als Höchstmaß) vorgesehen sind. Vorgelagert wird eine 
Baugrenze festgesetzt, für die I VG ( ≙ 74,50 m üNHN, ungefähr 7,00 m über dem 
Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt wird. Die terrassenförmigen Gebäude 
sollen eine städtebauliche Besonderheit aufzeigen, die nur über die abgestuften Ge-
bäudebereiche mit unterschiedlichen Gebäude- und Geschosshöhen gesichert wer-
den können. 
C 8.0 
 
Der Hochturm besitzt eine besondere Stellung im LokViertel und akzentuiert die Mitte 
des neuen geplanten Stadtquartiers. Das Baufeld wird hierfür rechtwinkelig ausge-
wiesen und durch einen vorgelagerten Bereich als überbaubare Grundstücksfläche 
städtebaulich sinnvoll ergänzt. Von städtebaulicher Relevanz ist, dass der Hoch-
punkt im zurückgelagerten Grundstücksbereich verortet wird. Grundlage ist ebenfalls 
die Sichtachse in nordöstlicher sowie westlicher Richtung, so dass der Hochpunkt 
selbst aus städtebaulichen Gesichtspunkten an keiner anderen Stelle auf dem 
Grundstück angeordnet werden kann. 
Für den höchsten Gebäudekörper werden XX VG ( ≙ 133,80 m üNHN, ungefähr 
67,00 m über dem Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Die Zulässigkeit ei-
ner derartigen Höhenentwicklung ist im gesamten Quartier einzigartig und stärkt die 
Bedeutung des Hochpunkts für die Herstellung von Sichtbeziehungen und die Ver-
ortung des LokViertels im städtischen Kontext. Durch den nordöstlich angrenzenden 
Lokpark sowie den östlich gelegenen Turmplatz wird sichergestellt, dass es trotz der 
besonderen Höhenentwicklung nicht zu ungünstigen Belichtungs- und Besonnungs-
situationen kommt. Der Hochpunkt wird durch I VG (≙ 71,80 m üNHN, ungefähr 5,00 
m über dem Geländeniveau, als Höchstmaß) ergänzt. Diese Bebauung soll als Über-
gang zwischen Wohnhochaus und öffentlichem Raum dienen. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Bereich um den Ringlokschuppen und Terminal Ost (RLS 1.0 & 2.0, CDC, CIC 1.0 & 2.0) 
RLS 
1.0 
 
Der denkmalgeschützte Ringlokschuppen wird in seiner Kubatur durch eine konkrete 
Baukörperfestsetzung planungsrechtlich gesichert. In Abstimmung mit der unteren 
Denkmalschutzbehörde sind im Bebauungsplan als südliche sowie östliche Fortfüh-
rung der Kubatur des Ringlokschuppens weitere Baufelder festgesetzt, die in ihren 
Ausmaßen (Tiefen der Baufelder) denen des Ringlokschuppens entsprechen. Dazu 
entspricht die äußere Fassade der geschwungenen Form des Ringlokschuppens 
auch zukünftig den überbaubaren Flächen. Eine Ausnahme bildet der Mitteltrakt, der 
aufgrund einer höheren Gebäudehöhe separat als Baugrenze ausgewiesen wird. 
Überwiegend bestandskonform wird daher eine Gebäudehöhe von 75,00 m üNHN 
(entspricht ca. 8,70 m über Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Im mittleren 
Segment des Ringlokschuppens wird eine Gebäudehöhe von 78,80 m üNHN (ent-
spricht ca. 12,50 m über Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Die Festset-
zungen gewährleisten den bestandskonformen Erhalt des denkmalgeschützten 
Ringlokschuppens. Auf die Festsetzung einer Geschossigkeit kann verzichtet wer-
den, da aufgrund denkmalrechtlicher Vorgaben Fehlentwicklungen nicht zu befürch-
ten sind. 
RLS 
2.0 & 
CDC 
 
Die beiden Ergänzungsbauten des Ringlokschuppens werden über die sinnvolle 
Weiterführung der Raumkanten ausgewiesen. Dazu zählt die geradlinige Ergänzung 
des Ringlokschuppens im Bereich RLS 2.0, von Norden aus kommend, sowie als 
paralleler Baukörper in Verbindung mit der östlich angrenzenden überbaubaren Flä-
che jenseits der Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung. Für das 
CDC wird die geschwungene Form des südwestlichen Bereichs des Ringlokschup-
pens aufgegriffen, weitergeführt und mündet letztlich orthogonal auf dem Quartiers-
platz des Lokmarkts. Eine Besonderheit stellt der Abschluss des Hochpunktes dar, 
der mit ca. 2,00 bis 6,00 m nach Osten und Süden vorgelagert den Übergang zwi-
schen historischem Gebäudebestand und Neubau verbindet. 
Mit II VG ( ≙ 75,00 m üNHN und damit ungefähr 8,70 m über dem Geländeniveau, 
als Höchstmaß) werden die Ergänzungsgebäude festgesetzt, die das städtebauliche 
Gesamtgefüge am Ringlokplatz komplettieren. Die niedrig geschossige Festsetzung 
ordnet sich dem denkmalgeschützten Ringlokschuppen unter. Hierdurch kann si-
chergestellt werden, dass das Ensemble des Ringlokschuppens in seiner Erschei-
nung gewahrt wird und in östlicher Richtung Blickbeziehungen bestehen bleiben. 
Für den Hochpunkt sind X VG (≙ 107,30 m üNHN, ungefähr 41,00 m über dem Ge-
ländeniveau, als Höchstmaß) vorgesehen. Maßgebend für die Festsetzung ist das 
Bestreben, im westlichen Eingangsbereich des LokViertels einen städtebaulichen 
Ankerpunkt zu schaffen, der sowohl innerhalb des Gesamtquartiers als auch in Rich-
tung der westlich gelegenen Innenstadt einen Orientierungspunkt schafft. Zudem bil-
det er in Ergänzung zum südlichen gelegenen Gebäudekörper (B 1.0) den Auftakt 
zum LokViertel. 
CIC 
1.0 
 
Eine Besonderheit betrifft das Grundstück nördlich der Hase. Hier wird auf die ver-
gleichsweise kleine Grundstücksgröße sowie den Nutzungsdruck durch die beson-
dere Lage zwischen Bahnhof und Quartier städtebaulich reagiert. Die Baugrenze 
orientiert sich im Westen entlang der Grundstücksgrenze und liegt damit deckungs-
gleich mit der Straßenbegrenzungslinie der Hamburger Straße. Im Norden wird auf 
Höhe der Aussparung der Oberleitung die südliche Grenze der Bahnfläche als 
Grenze der überbaubaren Fläche aufgenommen und fast rechtwinkelig nach Süden 
weitergeführt. Hier überlagert die überbaubare Fläche die Straßenverkehrsfläche um 
rund 10,00 m. Aufgrund einer notwendigen Wendekehre besitzt die Straßenver-
kehrsfläche besonderer Zweckbestimmung einen erhöhten Flächenanspruch, was 
wiederum einer städtebaulichen Ausnutzbarkeit des Grund und Bodens entgegen-
steht. Aus diesem Grund wird hier ein Bereich überlagernd festgesetzt, der den 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Hochbau in seiner Erscheinung nicht beeinträchtigen soll und damit die Nutzungs-
ansprüche zwischen Verkehr und Bebaubarkeit bestmöglich vereint.  
Für das Terminal Ost selbst werden überwiegend XV VG (≙ 121,50 m üNHN, unge-
fähr 54,00 m über dem Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Da das Termi-
nal Ost der Verbindung des LokViertels mit dem Hauptbahnhof dient, ist in diesem 
Bereich ebenfalls eine städtebaulich prägnante Gebäudestruktur anzustreben. Dem 
Standort wird eine besondere städtebauliche Wirkung zugeteilt. Für den südlichen 
Teil des Baufelds wird lediglich I VG ( ≙ 73,80 m üNHN, ungefähr 6,30 m über dem 
Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Dieser Gebäudekörper soll ebenerdig 
mit der Hamburger Straße abschließen und eine Begehbarkeit bzw. Nutzbarkeit des 
Straßenraums ermöglichen. 
CIC 
2.0 
 
Der Bestandsbau zwischen dem Gewässer der Hase und dem Seitenarm der Klöck-
ner Hase wird planungsrechtlich über eine baukörperbezogene Baugrenze abgesi-
chert.  
Hierfür wird eine Gebäudehöhe von 80,50 m üNHN (entspricht etwa 13,00 m über 
dem Geländeniveau, als Höchstmaß) festgesetzt. Mit der Festsetzung wird beab-
sichtigt, das Gebäude bestandskonform zu sichern. 
 
Hidden Gems 
Ein besonderer Umgang mit der Ausweisung der Baugrenzen bedarf es in den Bereichen der 
Hidden Gems. Damit keine Anreize für einen bestandsersetzenden Neubau gegeben sind, ent-
sprechen die jeweils ausgewiesenen überbaubaren Flächen grundsätzlich dem Bestand, mit 
geringfügigen Erweiterungsmöglichkeiten für eine sinnvolle wirtschaftliche Nutzbarkeit. Neben 
der überbaubaren Grundstücksfläche wird auch die Höhe der baulichen Anlagen auf dem Hase- 
(A 1.1), Bunker- (A 3.1), Kran- (B 7.1) und Turmplatz (C 8.1) als Höchstmaß bestandskonform 
mit geringfügigem Spielraum für eine Nutzbarmachung festgesetzt. Ziel der Festsetzungen ist 
es, die baulichen Anlagen mit ihrer identitätsstiftenden Wirkung zu erhalten und gleichzeitig die 
Funktion der Hidden Gems als öffentlich zugängliches Element des Stadtraumes zu gewähr-
leisten.  
Von einer Festsetzung einer Geschossigkeit bzw. einer Gebäudehöhe wird nach BauNVO ab-
gesehen. Diese wäre im vorliegenden Falle auch nicht zielführend, da die Hidden Gems Relikte 
aus der Güterbahnhofszeit darstellen, die keine tatsächlichen Gebäude darstellen und in ihrer 
Eigenart auch nicht dem Aufenthalt von Personen dienen.  
A 1.1 Der Haseplatz weist ein historisches Schaltwerk auf, das zukünftig als Aussichts-
turm umfunktioniert werden soll. Das Bauwerk weist im Bestand eine Höhe von 
etwa 15,00 m auf und soll mit einer zusätzlichen Bebaubarkeit von 5,00 m (in 
Summe 20,00 m über Geländeniveau, als Höchstmaß) die Möglichkeit bieten, 
einen Aussichtsturm mit gastronomischer Einrichtung zu errichten. Im Bebau-
ungsplan wird dementsprechend eine Höhe baulicher Anlagen (HA) von 86,70 
m üNHN, als Höchstmaß, festgesetzt. 
A 3.1 Der Bunker am Bunkerplatz weist im Bestand eine Höhe von etwa 4,00 m über 
Gelände auf und soll als Boulder-Gebäude umfunktioniert werden. Dafür ist es 
notwendig, die Höhe insgesamt zu auf ca. 7,50 m über Gelände zu erhöhen, um 
eine entsprechende Kletterwand errichten zu können. Die festgesetzte Höhe 
baulicher Anlagen beträgt 74,50 m üNHN als Höchstmaß.  
B 7.1 Der Stellwerksturm am Turmplatz in seiner bisherigen Gestalt weist er eine Höhe 
über Gelände von etwa 9,00 m auf. Damit dem zukünftigen Eigentümer die Mög-
lichkeit gegeben wird, den Turm sinnvoll und langfristig nachzunutzen sowie um-
zufunktionieren, wird die Höhe baulicher Anlagen für diesen Bereich auf 76,40 
m üNHN (entspricht 10,00 m über Gelände, als Höchstmaß) festgesetzt. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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B 8.1 Der Kranplatz und das mit der namensgebenden, stählernen Struktur verbun-
dene Bestandsgebäude stellen an exponierter Stelle einen markanten Punkt am 
westlichen Eingang zum LokViertel dar. Die Lage und der Erhalt der hoch auf-
ragenden Krananlage soll über die bestehende Höhe planungsrechtlich gesi-
chert werden. Hierbei beträgt die Höhe der baulichen Anlage 75,40 m üNHN 
(entspricht ca. 9,00 m über dem Gelände, als Höchstmaß), um ausreichend 
Spielraum zum Erhalt und zur baulichen Umnutzung sicherzustellen. 
 
Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche 
Zur Schaffung eines attraktiven, zeitgemäßen Wohnraumangebotes innerhalb des Urbanen Ge-
biets sollen auch Außenwohnbereiche für die jeweiligen Wohnungen geschaffen werden. 
Grundsätzlich müssen alle baulichen Anlagen innerhalb der festgesetzten Baugrenzen liegen. 
Dies gilt auch für Balkone, Erker und Terrassen, da diese i.d.R. als Gebäudeteil im Sinne des 
§ 23 Abs. 3 BauNVO anzusehen sind. Balkone und Terrassen sind zur Schaffung von Wohnun-
gen nach heutigem Standard erforderlich. Erker wiederum können die Qualität der Wohnung 
aufwerten und zusätzliche Besonnungsmöglichkeiten eröffnen. Die genannten Elemente kön-
nen im Bebauungsplan jedoch nicht in Form einer präzisen Baukörperfestsetzung gesichert 
werden, da ihre konkrete Lage noch nicht bekannt ist und jeweils erst im Rahmen der Hochbau-
planung entwickelt wird.  
Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO kann ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem 
Ausmaß zugelassen werden. Gemäß § 5 Abs. 3 NBauO bleiben vor die Außenwand tretende 
Gebäudeteile wie Balkone, Eingangsüberdachungen, Hauseingangstreppen und Terrassen-
überdachungen von den Regelungen der Grenzabstände in § 5 Abs. 1 und 2 NBauO unberührt, 
wenn sie nicht mehr als 1,5 m auf höchstens einem Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand 
hervortreten. Das Hervortreten von Balkonen, Erkern, Vordächern und Sichtschutzwänden in 
dem genannten Ausmaß kann demnach als geringfügig i.S.d. § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO be-
urteilt und daher in den Baugebieten zugelassen werden. 
Darüber hinaus sollen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zusätzliche Ausnahmen im vorlie-
genden Bebauungsplan definiert werden, um weitere Gestaltungsspielräume für Außenwohn-
bereiche zulassen zu können. An dem sich zentral durch das Quartier erstreckenden Lokpark 
sollen, in Hinblick auf die Schaffung attraktiven Wohnraumangebotes, weitere Überschreitun-
gen der festgesetzten Baugrenzen möglich sein. Diese beschränken sich auf die Nordfassaden 
der südlich des Lokparks geplanten (Wohn-)Gebäude sowie auf die Südfassaden der nördlich 
des Lokparks geplanten (Wohn-)Gebäude und werden über eine gesonderte Markierung der 
Fassaden „(F)“ exakt festgesetzt. Damit wird dem städtebaulichen Konzept, attraktiven Wohn-
raum mit privaten Außenwohnbereichen bei gleichzeitigen Blickbeziehungen in die Grünfläche 
zu realisieren, Rechnung getragen.   
Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 können Überschreitungen der mit (F) gekenn-
zeichneten Fassadenseiten der festgesetzten Baugrenzen ausnahmsweise durch Bal-
kone, Erker, Vordächer und Sichtschutzwände bis zu einer Tiefe von 2,5 m auf 50 v. H. 
der Länge einer Fassade jeden Geschosses zugelassen werden. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Darüber hinaus wird eine weitere Überschreitungsmöglichkeit von Baugrenzen gemäß § 23 
Abs. 3 Satz 3 BauNVO für ebenerdige Terrassen in den Bebauungsplan aufgenommen. Im 
Gegensatz zu den öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen, die das geplante LokViertel als 
durchlässiges Quartier prägen werden, sollen die im Urbanen Gebiet durch die festgesetzten 
Baufelder generierten Blockinnenbereiche im Erdgeschoss als private Außenwohnbereiche 
nutzbar sein können, weshalb folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen wird: 
Innerhalb der Teilflächen MU1 – MU3 können Überschreitungen der festgesetzten Bau-
grenzen ausnahmsweise durch Terrassen bis zu einer Tiefe von 3 m zugelassen wer-
den. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die festgelegten Größenbeschränkungen stellen sicher, dass das Verhältnis zwischen Wohn-
gebäude und Balkonen bzw. Terrassenanlage in den Proportionen angemessen ist und ermög-
lichen gleichzeitig für die Bewohner gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessener Größe. 
Die festgesetzten Höchstmaße stellen jeweils für den herkömmlichen Geschosswohnungsbau 
angemessene Größen für die untergeordneten Gebäudeteile wie Vordächer, Balkone, Loggien, 
Erker, Sichtschutzwände und Terrassen dar. Durch die festgesetzten maximalen Überschrei-
tungen wird die Regelungswirkung der festgesetzten Baugrenze im Hinblick auf die Schaffung 
einheitlicher Baufluchten nicht untergraben und die Gebäudefassaden können optisch nicht 
übermäßig von Balkonen und ähnlichen Bauteilen dominiert werden.  
Durch die festgesetzten Ausnahmebedingungen ist sichergestellt, dass durch die Überschrei-
tung die städtebauliche Grundordnung des Masterplans in ihrer Gesamtwirkung und insbeson-
dere in ihrer hochbaulichen Raumwirkung nicht gefährdet wird. Zudem werden negative Aus-
wirkungen von außerhalb der Baugrenzen gelegenen Balkonen, Terrassen usw. in Hinblick auf 
die Belichtung angrenzender Nutzungen ausgeschlossen.  
Sofern o.a. Bauteile in den öffentlichen Straßenraum ragen, ist im nachgelagerten Baugeneh-
migungsebene sicherzustellen, dass eine lichte Höhe von im Regelfall 3 m als minimale Durch-
fahrtshöhe gewahrt ist, um Fahrbewegungen und Liefervorgänge auf den Straßen und Plätzen, 
die auch ein eventuelles Rangieren auf Gehwegen einschließen, nicht einzuschränken. 
 
Auskragungen und Fußgängerunterführung 
Westlich des MUH II ist die Ausbildung eines sehr breiten Straßenraums erforderlich, da zwi-
schen Gemeinbedarfsfläche und MUH II zwei gegenüberliegende Bushaltestellen angeordnet 
und angefahren werden sollen. Durch den hier planerisch ermöglichten Gebäudeüberstand ent-
steht ein Wind- und Wetterschutz für die Bushaltestelle. Er trägt zudem zum gewünschten ur-
banen Charakter des Quartiers bei. Um die Anfahrbarkeit durch die verkehrenden Fahrzeuge 
sicherzustellen, wird eine lichte Höhe von 4,50 m festgesetzt. 
Eine weitere Auskragung aus städtebaulichen Gründen wird für den Bereich des CIC 1.0 vor-
gesehen. Hier wird auf das vergleichsweise kleine Grundstück sowie den Nutzungsdruck durch 
die besondere Lage zwischen Bahnhof und Quartier städtebaulich reagiert. Aufgrund der not-
wendigen Wendekehre aus verkehrstechnischer Sicht soll dies nicht einer der Lage entspre-
chenden Ausnutzbarkeit des Grund und Bodens entgegenstehen. Daher wird hier ein Bereich 
überlagernd festgesetzt, der den Hochbau in seiner Funktion als städtebaulichem Auftakt zum 
Quartier gerecht wird. Aufgrund von Rangierfahrten für Rettungsfahrzeuge und Fahrzeuge der 
Abfallwirtschaft und zur Vermeidung einer erdrückenden Wirkung der Überkragung wird eine 
lichte Höhe von mindestens 7,50 m notwendig und im Bebauungsplan festgesetzt. 
Im südlich gelegenen MU des Teilquartiers „Werkstadt“ wird zwischen den Parzellen B 7.0 und 
B 8.0 ebenfalls ein Bereich mit einer lichten Höhe festgesetzt. Dieser Bereich dient dazu, Wege-
verbindungen mit Gehrechten zu sichern, die überbaut werden dürfen. Entlang der westlichen 
Grundstücksgrenze des MU wird dafür ein 3,00 m breites Gehrecht festgesetzt und durch die 
lichte Höhe von mindestens 4,50 m gesichert. 
 
Technikgeschosse und Dachaufbauten 
Erfahrungsgemäß sind bei vielen Gebäuden bestimmte technische Aufbauten erforderlich (z.B. 
Aufzugsüberfahrten, Anlagen der Be- und Entlüftung). Gleichzeitig wirkt die Dachlandschaft prä-
gend auf das Ortsbild, insbesondere da sich weite Sichtbezüge von Flächen innerhalb des Gel-
tungsbereichs (z.B. von Seiten des Lokparks oder aus den Hochpunkten) und aus der Umge-
bung entwickeln können. Dachaufbauten könnten – sofern sie ohne weitere Regelungen reali-
siert werden – daher das Ortsbild beeinträchtigen. Insbesondere hohe oder massige Aufbauten 
können störend auf das Ortsbild, das Erscheinungsbild des einzelnen Gebäudes und auch auf 
die Verschattung der Nachbargebäude und der Umgebung wirken.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Gemäß den Ergebnissen der Verschattungsuntersuchung sind aufgrund ihrer Gebäudestellung 
für die südlichen Blockrandstrukturen (Parzellen B3.0 – B5.0) besondere Maßnahmen hinsicht-
lich der Belichtung und Besonnung zu ergreifen. Folglich werden für diese Bereiche (in der 
Planzeichnung mit dem Buchstaben „E“ gekennzeichnet) erhöhte Abstände für Dachaufbauten 
festgesetzt, um den rückwärtigen Wohnungen in niedrigeren Geschossen eine verbesserte Be-
lichtung zu ermöglichen. Aus diesem Grund wird für die Bereiche festgesetzt, dass, unabhängig 
der Höhe der Dachaufbauten, diese für die gekennzeichneten Bereiche mindestens 3,00 m von 
der festgesetzten Baugrenze zurückgesetzt errichtet werden müssen. 
Dächer können in bestimmten Teilbereichen auch Aufenthaltsfunktionen im Sinne von Sport- 
oder Spielbereichen übernehmen. Um die Sicherheit der Nutzer zu gewährleisten, werden Ab-
sturzsicherungen für Sport- und Spielanlagen aufgrund der dafür erforderlichen Höhe unberührt 
von den zuvor beschriebenen Höhenbeschränkungen auf 6,00 m beschränkt. Diese können in 
ihrer Gestalt in die städtebaulichen Planungen bzw. hochbaulichen Ausführungsplanungen in-
tegriert werden.  
Daher wird unter Berücksichtigung der zuvor beschriebenen festgesetzten Gebäudehöhen, die 
für die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts erforderlich sind, folgende Festsetzung ge-
troffen: 
Im Plangebiet ist die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe ausnahmsweise für 
Dachaufbauten wie z.B. Treppenräume, Fahrstuhlüberfahrten, Zu- und Abluftanlagen 
sowie Dachausstiege bis maximal 3 m zulässig, wenn sie horizontal so weit von der 
Außenfassade des Gebäudes zurückbleiben, wie sie hoch sind. Zu den mit (E) gekenn-
zeichneten Baugrenzen ausgerichtete Dachaufbauten müssen mindestens 3 m hinter 
der Außenfassade des Gebäudes zurückbleiben. Ballfangnetze sowie Absturzsicherun-
gen für Sport und Spielanlagen sind bis zu einer Höhe von 6 m über der festgesetzten 
Gebäudehöhe zulässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
4 Bauweise 
Für bestimmte Bereiche im LokViertel ist die Festsetzung einer Bauweise erforderlich, um eine 
geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Dies betrifft die Blockrandbebauungen 
entlang des Ringboulevards (Parzellen A1.0 – A8.0, B3.0 – B5.0, B8.0 – B8.3 sowie MUH II). 
Die geschlossene Bauweise entfaltet dann eine Wirkung, wenn es zu einer Teilung von Grund-
stücken kommt, da die Bebauung des Grundstücks dann ohne seitlichen Grenzabstand erfolgen 
müsste. 
Bei der Festsetzung steht zum einen die städtebauliche Zielsetzung einer geschlossenen 
Raumkante entlang des Ringboulevards sowie einer klaren Trennung von Privat und Öffentlich-
keit im Vordergrund. Im rückwärtigen Bereich sollen ruhige Innenhofzonen entstehen, um den 
Bewohnenden einen der Öffentlichkeit nicht zugänglichen Privatbereich anbieten zu können. 
Durch die Raumkanten sollen zudem klare räumliche Strukturen am Ringboulevard entstehen 
und den Straßenraum baulich fassen. Darüber hinaus konnte im Rahmen der schalltechnischen 
Untersuchung (s. Kap. C 7.1) nachgewiesen werden, dass bei ausgebildeten Blockrandstruktu-
ren lärmgeminderte Innenhöfe entstehen können. Dies steigert die Wohnqualität der Bewoh-
nenden erheblich. Die geplanten Neubauten im Urbanen Gebiet südlich des Ringboulevards 
sollen eine zusammenhänge Bebauungsstruktur und somit den Abschluss des zentralen, ge-
mischt genutzten Bereiches des Urbanen Gebiets und gleichzeitig einen Übergang zu dem süd-
lich geplanten Werkhof in den Gewerbegebieten bilden. Damit dem städtebaulichen Ziel folgend 
eine geschlossene Bebauung errichtet wird, ist im Bebauungsplan eine entsprechende Bau-
weise festgesetzt. Darüber hinaus soll auch die Parzelle des MUH II als geschlossene Bauweise 
errichtet werden, um die prägnante Lage im Quartier nicht durch mögliche Solitärbauten in ihrer 
Kompaktheit zu gefährden. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Für die weiteren Bereiche des Bebauungsplans wird auf die Festsetzung einer Bauweise ver-
zichtet. Dies resultiert aus den individuellen und gebäudekörperbezogenen Baugrenzen, die nur 
eine gewisse, eingeschränkte Art der Überbauung ermöglichen. Diese engen Baugrenzen bie-
ten nur wenig bis keinen Gestaltungsspielraum hinsichtlich der Gebäudestellung auf dem 
Grundstück selbst. Die Festsetzung einer Bauweise würde dementsprechend zu möglichen 
Schwierigkeiten im Rahmen der nachgelagerten Bauantragsverfahren führen. Grundsätzlich 
gelten die Regelungen des § 5 Abs. 1 Satz 1 NBauO, wonach vor den Außenwänden und Dä-
chern von Gebäuden von oberirdischen Gebäuden Abstandsflächen freizuhalten sind. Dies gilt 
auch dann, wenn nach den Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche ein geringerer 
Abstand möglich wäre. Unabhängig davon werden im Bebauungsplan teilweise reduzierte Ab-
standsflächenmaße festgesetzt (s. Kap. C 5). 
 
5 Abstandsflächen 
Durch die im LokViertel vorgesehenen Hochpunkte und die gewünschte bauliche Dichte erge-
ben sich Unterschreitungen der Abstandsflächen gem. § 5 der Landesbauordnung für das Land 
Niedersachsen (NBauO). Um in Einzelfällen jene städtebaulichen Hochpunkte ermöglichen zu 
können, werden im Plangebiet die Abstandsflächen gem. § 5 Abs. 2 S. 1 NBauO mit dem Maß 
von 0,5 H im Urbanen Gebiet und der Gemeinbedarfsfläche sowie von 0,25 H in den einge-
schränkten Gewerbegebieten und dem sonstigen Sondergebiet nicht vollumfänglich eingehal-
ten. 
Insgesamt resultieren die reduzierten Abstandsflächen aus der Zielsetzung, ein dichtes und ur-
banes Quartier zu schaffen, welches eine hohe Attraktivität und Lebensqualität sicherstellt. Hier-
bei liegt ein besonderer Fokus auf dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden, weshalb die 
jeweiligen Baugrundstücke – auch in Bezug auf die Höhenentwicklung – bestmöglich städte-
baulich auszunutzen sind (s. Kap C 3). Zudem kommt den im städtebaulichen Entwurf vorge-
sehenen Hochpunkten eine entscheidende Rolle zu, die den Charakter des LokViertels maß-
geblich prägen sollen. Die Verankerung von städtebaulichen Hochpunkten im Plangebiet, die 
durch entsprechende Höhenentwicklungen markante Lagen im Quartier prägen, sind ein Ergeb-
nis des Wettbewerbsverfahrens. 
Das Ergebnis der Bestrebungen zur Flächeneinsparung und einer hohen baulichen Ausnutzung 
der Baugrundstücke sind überbaubare Grundstücksflächen, die in vielen Bereichen sehr nah 
oder direkt an die öffentlichen Flächen heranrücken (z. B. entlang des Ringboulevards oder am 
Deichpark), um dadurch die der Bewohnenden sowie der Öffentlichkeit nutzbaren Bereiche ver-
gleichsweise großzügig bemessen zu können. Über begleitende gutachterliche Untersuchun-
gen (s. Kap. C 7.3) konnte zudem der Nachweis erbracht werden, dass trotz der hohen bauli-
chen Dichte gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im LokViertel gewährleistet werden kön-
nen.  
Das gesetzlich vorgeschriebene Abstandsflächenmaß kann in den meisten Bereichen eingehal-
ten werden. Die Mehrzahl der Unterschreitungen ist lediglich geringfügig. Nur in einigen weni-
gen Bereichen kommt es zu deutlichen Unterschreitungen des regelhaften Abstandsflächenma-
ßes. Um die Gesamtsituation zum Umgang mit den unterschiedlichen Abstandsflächen zu ver-
deutlichen, wurde eine erläuternde Grafik angefertigt. Dabei zeigen die schwarzen Umrandun-
gen der jeweiligen Baukörper die notwendigen Abstandsflächen, abgeleitet von der festgesetz-
ten Gebäudehöhe im Bebauungsplan. 
Mit den getroffenen Regelungen kann sichergestellt werden, dass den Belangen der Gefahren-
abwehr ausreichend Rechnung getragen wird. Im Rahmen der Erarbeitung des Masterpla-
nes/Testentwurfes wurde u.a. auch die Anfahrbarkeit und Anleiterbarkeit der Gebäude im 
Brandfall geprüft. Hierfür sind Feuerwehrumfahrungen oder Gebäudeplanungen mit zweitem 
Rettungsweg vorsehen. Die Gefahr eines Brandüberschlags wird durch die Unterschreitung der 
Abstandsflächen nicht verschärft, hierzu können im Übrigen im Rahmen des Baugenehmi-
gungsverfahrens Lösungen entwickelt werden. 
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Um die beschriebenen städtebaulichen Zielvorstellungen umsetzen zu können, ist es in Einzel-
fällen erforderlich, auf Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB von § 5 NBauO abweichende 
Maße der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen, sodass im Planvollzug zweifelsfrei gegen-
über dem Regelfall des § 5 NBauO geringere Abstandsflächen ermöglicht werden. 
Dabei ist zwischen verschiedenen Situationen der Abstandsflächenunterschreitung zu unter-
scheiden. Nachfolgend wird dargestellt, an welchen Gebäudeseiten das im Plangebiet regelhaft 
geltende Abstandsflächenmaß nicht eingehalten werden kann und warum dies im konkreten 
Fall nicht zu städtebaulichen Spannungen führt. Für die entsprechenden Fassaden wird jeweils 
ein vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen gem. § 9 Abs. 1 
Nr. 2a BauGB festgesetzt. 
 
 
Abbildung 9: Übersicht der Abstandsflächen gemäß Bebauungsplan 
 
Überschreitung der Flurstücksmitte öffentlicher Flächen 
Zum Teil fallen im LokViertel die Abstandsflächen gem. § 6 Abs. 1 S. 1 NBauO auf die an die 
geplante Bebauung angrenzenden öffentlichen Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen. Aller-
dings kommt es in Folge der zulässigen Gebäudehöhen mehrfach zu Überschreitungen der 
jeweiligen Flurstücksmitte der jeweiligen Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen. Dies betrifft die 
Nord- und Ostfassade des MUH I (1), die Südfassade des Hochpunkts südlich des 
Ringlokschuppens (2), die West- und Ostfassade des Terminal Ost (3), die Nord- und Ostfas-
sade des Gebäuderiegels am Bunkerplatz (4), die Nordfassade des vorgesehenen Gebäude-
körpers östlich des Hasesprungs (5) sowie die Nord- und Westfassade des MUH II (6). Aller-
dings sind in diesen Bereichen keine städtebaulichen Spannungen zu erwarten, da öffentliche 

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Verkehrsflächen bzw. Grünflächen gegenüberliegend vorhanden sind und mithin keine schutz-
würdigen Nutzungen durch die Unterschreitungen beeinträchtigt werden. Im Übersichtsplan 
sind die entsprechenden Bereiche gelb dargestellt.  
1.1: Um die Abstandsflächenunterschreitung des westlichen Hochpunktes am Quartierseingang 
West (Parzelle B 1.0) zum nördlich angrenzenden Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestim-
mung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,38 H 
festgesetzt. 
1.2: Um die Abstandsflächenunterschreitung des westlichen Hochpunktes am Quartierseingang 
West (Parzelle B 1.0) zur östlich angrenzenden Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestim-
mung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,34 H 
festgesetzt. 
2: Um die Abstandsflächenunterschreitung des Hochpunktes südöstlich des Ringlokschuppens 
(Parzelle CDC) zur südlich angrenzenden Fläche zur Regelung des Wasserabflusses und der 
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird ein 
reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,16 H festgesetzt. 
3.1: Um die Abstandsflächenunterschreitung des Terminal Ost (Parzelle CIC 1.0) zur westlich 
angrenzenden Straßenverkehrsfläche planungsrechtlich zu ermöglichen, wird ein reduziertes 
Abstandsflächenmaß von 0,19 H festgesetzt. 
3.2: Um die Abstandsflächenunterschreitung des Terminal Ost (Parzelle CIC 1.0) zur östlich 
angrenzenden Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung planungsrechtlich zu ermögli-
chen, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,38 H festgesetzt. 
4.1: Um die Abstandsflächenunterschreitung des Gebäuderiegels am Bunkerplatz (Parzelle A 
3.0) zur nördlich angrenzenden öffentlichen Grünfläche mit Zweckbestimmung planungsrecht-
lich zu ermöglichen, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,23 H festgesetzt. 
4.2: Um die Abstandsflächenunterschreitung des Gebäudekörpers am Bunkerplatz (Parzelle A 
3.0) zur östlich angrenzenden öffentlichen Grünfläche mit Zweckbestimmung planungsrechtlich 
zu ermöglichen, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,23 H festgesetzt. 
5: Um die Abstandsflächenunterschreitung des Hochpunkts am nordöstlichen Quartiersrand 
(Parzelle C 7.0) zur nördlich angrenzenden öffentlichen Grünfläche mit Zweckbestimmung pla-
nungsrechtlich zu ermöglichen, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,23 H festge-
setzt. 
6.1: Um die Abstandsflächenunterschreitung des MUH II (Parzelle MUH II) zur westlich angren-
zenden Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird 
ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,35 H festgesetzt. 
6.2: Um die Abstandsflächenunterschreitung des MUH II (Parzelle MUH II) zur nördlich angren-
zenden Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung planungsrechtlich zu ermöglichen, wird 
ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,35 H festgesetzt. 
Folgende Festsetzung wird in den Bebauungsplan aufgenommen: 
Für Gebäude und andere bauliche Anlagen i.S.v. § 5 Abs. 1 S. 2 NBauO, die parallel 
oder in einem Winkel von max. 10 Grad zu den mit Ziffern 1.1 bis 8 gekennzeichneten 
Baugrenzen errichtet werden, gelten folgende vom Bauordnungsrecht abweichende 
Maße der Tiefe der Abstandsflächen: 
 
 Fassade 1.1 mit 0,38 H 
 Fassade 1.2 mit 0,34 H 
 Fassade 2 mit 0,16 H 
 Fassade 3.1 mit 0,19 H 
 Fassade 3.2 mit 0,38 H 
 Fassade 4.1 mit 0,23 H 
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 Fassade 4.2 mit 0,23 H 
 Fassade 5 mit 0,23 H 
 Fassade 6.1 mit 0,35 H 
 Fassade 6.2 mit 0,35 H 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
Abstandsflächen auf Flächen der Deutschen Bahn AG 
In der Abb. 9 sind solche Fassadenabschnitte mit einer roten Linie gekennzeichnet, in denen 
Abstandsflächen auf Flächen der Deutschen Bahn AG liegen. Das betrifft zum einen das Ter-
minal Ost im Nordwesten des Plangebietes. Dort soll im Übergangsbereich zwischen LokViertel 
und Hauptbahnhof eine besondere städtebauliche Situation hergestellt werden, die eine Unter-
schreitung der Abstandsflächen erfordert. Allerdings befinden sich diese im Bereich der angren-
zenden Bahnflächen, weshalb eine Überschreitung bis zur Flurstücksmitte gemäß § 6 Abs. 1 S. 
2 NBauO vertraglich mit dem Infrastrukturbetreiber vereinbart und gesichert werden muss (Ge-
stattungsvertrag). Eine ähnliche Situation ergibt sich durch die vorgesehene Bebauung entlang 
der DB-Verladestation im Südosten des LokViertels, durch die es ebenfalls zu einer Überschrei-
tung der Abstandsflächen kommt (vgl. Abb. 9). Da sich diese ebenfalls auf Bahnflächen befin-
den, muss auch hier eine vertragliche Vereinbarung und Sicherung der Überschreitung bis zur 
Flurstücksmitte im Rahmen eines Gestattungsvertrages erfolgen.  
Alternativ können Gebäude auch innerhalb der überbaubaren Flächen von den betreffenden 
Grundstücksgrenzen abgerückt oder mit reduzierter Höhe errichtet werden, damit die regelhaf-
ten Abstände eingehalten werden. 
Hinsichtlich der Bestandsbebauung bedarf es für das östlich des Terminal Ost befindliche sog. 
Baubüro ebenfalls einer vertraglichen Sicherung. Eine Wohnnutzung ist von den Abstandsflä-
chenunterschreitungen nicht betroffen. Eine Festsetzung im Bebauungsplan ist nicht erforder-
lich. Im Übersichtsplan sind diese Überschreitungssituationen gesondert gekennzeichnet.  
 
Vermeidung der Überlagerung von Abstandsflächen 
In Folge der angestrebten baulichen Dichte sowie der vorgesehenen Hochpunkte würde es in-
nerhalb des LokViertels ohne eine Reduzierung des Abstandsflächenmaßes zur Überlagerung 
von Abstandsflächen bei gegenüberliegender Bebauung kommen, weshalb eine Festsetzung 
abweichender Abstandsflächen erforderlich ist. Dies betrifft die Westfassade des Gebäudes 
nördlich des Bunkerplatzes (4), die Nord- und Ostfassade des Hochpunktes (8) sowie die Nord-
fassade des Gebäudekörpers östlich des Quartiersplatzes (10). Hierbei handelt es sich um Son-
dersituationen in prägnanten Lagen, denen eine besondere städtebauliche Wirkung und Funk-
tion im LokViertel zugesprochen wird. Im Hinblick auf die Wahrung gesunder Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse ist dies jedoch vertretbar, da es sich lediglich um geringfügige Überlagerungen 
handeln würde. Zudem ist anzuführen, dass es sich um Bereiche der städtebaulichen Akzentu-
ierung handelt, die mit einer besonders hohen baulichen Dichte einhergehen. Diese ist erfor-
derlich, um z. B. in unmittelbarer Umgebung des Ringboulevards den gewünschten urbanen 
Charakter und eine enge Verflechtung von Wohnnutzungen und öffentlichem Raum herstellen 
zu können. Im Übersichtsplan sind die entsprechenden Bereiche orange gekennzeichnet. 
4.3: Um eine Überlagerung der Abstandsflächen des Gebäudekörpers am Bunkerplatz (Parzelle 
A 3.0) mit den Abstandsflächen der westlich gegenüberliegenden Bebauung zu verhindern und 
planungsrechtlich abzusichern, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,3 H festgesetzt. 
7.1: Um eine Überlagerung der Abstandsflächen des Hochpunktes (Parzelle C 8.0) mit den Ab-
standsflächen der nördlich gegenüberliegenden Bebauung zu verhindern und planungsrechtlich 
abzusichern, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,3 H festgesetzt. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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7.2: Um eine Überlagerung der Abstandsflächen des Hochpunktes (Parzelle C 8.0) mit den Ab-
standsflächen der östlich angrenzenden baulichen Anlage zu verhindern und planungsrechtlich 
abzusichern, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,44 H festgesetzt.  
8: Um eine Überlagerung der Abstandsflächen des Gebäudekörpers östlich des Lokmarkts (Par-
zelle A 4.0) mit den Abstandsflächen der nördlich gegenüberliegenden Bebauung zu verhindern 
und planungsrechtlich abzusichern, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,36 H fest-
gesetzt. 
Folgende Festsetzung wird in den Bebauungsplan aufgenommen: 
„In den Baugebieten ist entlang der gekennzeichneten Fassaden folgendes vom Bau-
ordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen zulässig: 
 Fassade 4.3 mit 0,3 H 
 Fassade 7.1 mit 0,3 H 
 Fassade 7.2 mit 0,44 H 
 Fassade 8 mit 0,36 H 
 
Sonderfall 
In Einzelfällen kommt es innerhalb des LokViertels zu einer Überlagerung der Abstandsflächen 
mit überbaubaren Grundstücksflächen der gegenüberliegenden Bebauung, so dass die Fest-
setzung abweichender Abstandsflächen notwendig wird. Dies betrifft zum einen die Südfassade 
des Hochpunktes (8) gegenüber des MUH II. Hierbei handelt um eine städtebauliche Sondersi-
tuation, die eine Überlagerung der Abstandsflächen des Hochpunktes mit der nördlichen Bau-
grenze des MUH II zur Folge hat. In diesem Zusammenhang ist jedoch darauf hinzuweisen, 
dass das MUH II dem ruhenden Verkehr sowie der Unterbringung von gewerblichen und öffent-
lichen Nutzungen dient und eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird (s. Kap. C 1.1), sodass die 
Abstandsflächenunterschreitung keine Beeinträchtigung von gesunden Wohn- und Arbeitsver-
hältnissen nach sich zieht.  
Zum anderen kommt es im Bereich des Bunkerplatzes zu einer Überlagerung der Abstandsflä-
che der Südfassade des nördlichen Gebäudekörpers mit den überbaubaren Flächen des Hid-
den Gems. Da für die Hidden Gems im gesamten Plangebiet jedoch eine Wohnnutzung ausge-
schlossen wird (s. Kap. C 1.1), kommt es in diesem Bereich ebenfalls nicht zu einer Beeinträch-
tigung gesunder Wohnverhältnisse. Die betroffenen Bereiche sind im Übersichtsplan lila darge-
stellt. 
Hinsichtlich möglicher gewerblicher Nutzungen und gesunder Arbeitsverhältnisse ist zu beden-
ken, dass es sich hierbei lediglich um temporäre und i. d. R zur Tagzeit bediente Nutzungen 
handelt. Zudem können schutzwürdigere Räumlichkeiten (z.B. Pausenräume) an den Fassa-
denseiten ausgerichtet werden, die nicht von einer Überlagerung der Abstandsflächen betroffen 
sind. Darüber hinaus wird gem. § 5 Abs. 2 S. 1 NBauO für Gebäude in Gewerbegebieten ohne-
hin lediglich ein Abstandsflächenfaktor von 0,25 vorgesehen. 
4.4: Um die Abstandsflächenüberlagerung des Gebäudekörpers am Bunkerplatz mit den über-
baubaren Flächen der südlich gegenüberliegenden baulichen Anlage (Parzelle A3.1) planungs-
rechtlich abzusichern, wird ein reduziertes Abstandsflächenmaß von 0,18 H festgesetzt. 
7.3: Um die Abstandsflächenüberlagerung des Hochpunktes mit den überbaubaren Flächen des 
südlich gegenüberliegenden MUH II planungsrechtlich abzusichern, wird ein reduziertes Ab-
standsflächenmaß von 0,3 H festgesetzt. 
Folgende Festsetzung wird in den Bebauungsplan aufgenommen: 
„In den Baugebieten ist entlang der gekennzeichneten Fassaden folgendes vom Bau-
ordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen zulässig: 
 Fassade 4.4 mit 0,18 H 
 Fassade 7.3 mit 0,3 H 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Sozialabstand 
In den betroffenen Bereichen ist hinsichtlich des Sozialabstandes zu unterscheiden, um welche 
Nutzungen es sich handelt. Bei den in Abbildung 9 gelb gekennzeichneten Bereichen handelt 
es sich um Abstandsflächenüberschreitungen der angrenzenden öffentlichen Flächen, auf de-
nen angrenzend keine bauliche Nutzung geplant ist. 
Hingegen liegt den Fassaden 4.3, 8.1 und 10 eine Wohnnutzung gegenüber. Allerdings handelt 
es sich lediglich um die Vermeidung einer geringfügigen Überlagerung der Abstandsflächen, 
die zur Verwirklichung der vorgesehen Hochpunkte als vertretbar erachtet werden. Zudem ist 
aufgrund der großzügig dimensionierten öffentlichen Räume davon auszugehen, dass direkte 
Blicke von außen vermieden werden können. Dies ist sowohl im Bereich des Hasesprungs (Fas-
sade 8.1) als auch des Ringboulevards (Fassade 10) der Fall, wodurch der durch den Sozial-
abstand verfolgte Zweck des Nachbarschutzes gewahrt werden kann. Darüber hinaus ist über 
die vorgesehene Gebäudeausrichtung davon auszugehen, dass schutzwürdige Räume außer-
halb der Bereiche, die von der Überlagerung betroffen sind, verträglich angeordnet werden kön-
nen. Dies gilt insbesondere für den Gebäudekörper 4 (Fassade 4.3). 
Gegenüber den Fassaden 4.4 und 8.2 befinden sich lediglich bauliche Anlagen der Hidden 
Gems, für die keine Wohnnutzung vorgesehen ist (s. Kap. C 1.1) In Folge der zeitlich einge-
schränkten Nutzungszeiten von gewerblichen Einheiten (außerhalb der Nachtzeiten, vorwie-
gend werktags) ist nicht von einer Beeinträchtigung der Wohnverhältnisse und demnach des 
Sozialabstandes auszugehen. Zudem ist auch in diesen Fällen darauf abzustellen, dass auf-
grund der Gebäudeausrichtung die Möglichkeit zur verträglichen Anordnung schutzwürdiger 
Räume besteht. Eine Beeinträchtigung der gewerblichen Nutzungen durch die Überlagerung 
der Abstandsflächen ist durch die wohnbaulich genutzten Gebäudekörper nicht zu erwarten. 
 
Belichtung und Besonnung von Aufenthaltsräumen 
Hinsichtlich der Sicherstellung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen durch ausrei-
chende Belichtung und Besonnung wurde eine Prüfung nach DIN EN 17037 durchgeführt, mit 
der ein Nachweis über ausreichende Belichtung und Besonnung der unterschiedlich genutzten 
Aufenthaltsräume erbracht wurde. Im Rahmen des Gutachtens wurde überprüft, ob es durch 
die Bebauung innerhalb des geplanten Quartiers zu ungünstigen Besonnungsverhältnissen 
kommt. Die Prüfung kommt zu dem Ergebnis, dass der überwiegende Teil der Aufenthaltsräume 
trotz teilweiser Unterschreitung der Abstandsflächen ausreichend besonnt wird. Wo dies nicht 
ohne weiteres der Fall ist, kann die ungünstige Besonnungssituation durch architektonische 
Maßnahmen, deren Geeignetheit zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse in der Vorhabenzu-
lassung zu prüfen ist, in vertretbarem Umfang ausgeglichen werden. Wegen der Einzelheiten 
wird auf das Kapitel C 7.4 und die dort genannten Ergebnisse und Maßnahmen verwiesen. 
 
Belüftung 
Aufgrund der Anordnung und Ausrichtung der geplanten Neubauten in Verbindung mit den Ge-
bäudehöhen sowie Freiräumen im Gesamtquartier wird das Lokviertel keinen nennenswerten 
Einfluss auf die klimaökologische Situation in angrenzenden Nutzungen oder der Kernstadt ha-
ben. Die Neubauten selbst werden durch die angrenzenden unbebauten Flächen der Bahn und 
die Anordnung am Ringboulevard in Verbindung mit den rückwärtigen Freiräumen ausreichend 
belüftet. Trotz der Abstandsflächenreduzierung in den betroffenen Bereichen sind keine nega-
tiven Auswirkungen auf die Belüftungsverhältnisse der jeweiligen Baukörper zu erwarten. Es 
wird auf das Kapitel C 8.1 verwiesen. 
 
Brandschutz  
Obwohl die Gebäude teilweise die notwendigen Abstandsflächen nicht vollständig auf den ei-
genen Grundstücken oder bis zur Flurstücksmitte der angrenzenden öffentlichen Verkehrs-, 
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Grün- oder Wasserflächen einhalten können, gibt es keine erhöhte Gefahr von Brandüberschlä-
gen. Dies gilt ohne weiteres dort, wo von der Reduzierung des Abstandsflächenmaßes angren-
zende öffentliche Freiflächen betroffen sind, die keine baulichen Nachbarschaften aufweisen. 
Im Übrigen gilt, dass die Abstände der Gebäude untereinander flächendeckend ausreichend 
groß sind, um einen möglichen Brandüberschlag zwischen den einzelnen Gebäuden auszu-
schließen. 
 
 
6 Erschließung  
6.1 Verkehrliche Erschließung 
Das aus den geplanten Nutzungen zu erwartende Verkehrsaufkommen wurde im Rahmen der 
verkehrstechnischen Stellungnahme rechnerisch ermittelt. Grundlage der Ermittlung des prog-
nostizierten Verkehrsaufkommens sind die Kennwerte des Masterplans. Diese stellen das Sze-
nario mit dem höchsten prognostizierten Verkehrsaufkommen dar. Die Verkehrsprognose sowie 
die Untersuchung der Leistungsfähigkeit der Verkehrsknotenpunkte liegen damit auf der siche-
ren Seite. 
Aufgrund der zentralen Lage, der unmittelbaren Nähe zum Osnabrücker Hauptbahnhof und der 
sehr guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und dem Rad wird das LokViertel als 
"10-Minuten-Stadtteil" mit der Zielsetzung eines autoarmen Quartiers konzipiert. Daraus resul-
tiert ein stark reduziertes Stellplatzangebot. Die Verkehrsprognose für das LokViertel geht ent-
sprechend der Planungsziele von reduzierten MIV-Anteilen bzw. hohen Anteilen im Umweltver-
bund aus. Grundlage für den angesetzten MIV-Anteil stellen die Zielsetzungen des Stellplatz-
schlüssels (Abminderung auf 40% gegenüber der Stellplatzsatzung) dar, nachdem insgesamt 
ca. 1.550 Stellplätze hergestellt werden müssten (s. Kap. C 6.1.2). Bei 0,4 Stellplätzen je 
Wohneinheit wird bei der Berechnung des Verkehrsaufkommens von einem MIV-Anteil von 25% 
für die zukünftigen Bewohnenden des LokViertels ausgegangen. Die übrigen Stellplatzkapazi-
täten werden den übrigen Nutzungen des Quartiers zugeordnet. Dabei wird auch von einer 
Doppel- bzw. Mehrfachnutzung ausgegangen. Für Beschäftigte, Kundschaft des Einzelhandels 
und Besuchende wird ein MIV-Anteil von 30 bis 40 % kalkuliert. 
Das Lieferverkehrsaufkommen wurde gesondert berechnet. Da in den MUH auch sogenannte 
Logistik-Hubs vorgesehen werden, wurde der Lieferverkehr auf die Innere Erschließung sowie 
die beiden MUH aufgeteilt. Abminderungen durch Sendungsbündelungen in den Logistik-Hubs 
wurden nicht berücksichtigt. 
 
Verkehrsaufkommen äußere Erschließung  
Basierend auf der geplanten Anzahl von Stellplätzen im MUH I einschließlich der angeschlos-
senen baufeldübergreifenden Tiefgarage und im MUH II, der zukünftigen Nutzergruppen (Be-
wohnende, Kundschaft des Einzelhandels, Beschäftige) sowie der Berücksichtigung von Liefer-
verkehren wurde für das Lokviertel ein Gesamtverkehrsaufkommen von 10.750 Fahrten/Tag 
ermittelt. Circa 55 % des Neuverkehrs aus dem LokViertel entfallen auf das MUH I, weitere ca. 
40 % auf das MUH II sowie ca. 5 % auf die innere Erschließung. Für die Leistungsfähigkeitsbe-
rechnung wurde das ermittelte Gesamtverkehrsaufkommen aus dem LokViertel auf das Ver-
kehrsaufkommen der angrenzenden Straßen (Niedersachenstraße, Hamburger Straße und 
Frankenstraße) im Bestand addiert. 
Es wird angenommen, dass rund 60 % aller Ziel- und Quellverkehre aus bzw. in Richtung Nor-
den oder Zentrum über die verlegte Frankenstraße erfolgen. Die Niedersachsenstraße und die 
Hamburger Straße binden dabei relevante Quell- und Zielgebiete an, sodass von einer Gleich-
verteilung der Neuverkehre auf diesen beiden Straßen ausgegangen wird. Die restlichen 40 % 
der Ziel- und Quellverkehre wurden aus bzw. in Richtung Süden über den geplanten neuen 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Durchstich der Planstraße entlang der Bremerbahnkurve angesetzt. Der Lieferverkehr wurde in 
den Berechnungen zu rund 70 % auf den Kreisverkehr am MUH I und zu 30 % auf den Kreis-
verkehr am MUH II aufgeteilt. Die leistungsgerechte Abwicklung des prognostizierten Verkehrs-
aufkommens erfordert die unter Kapitel C 6.1.1 dargelegten Erschließungsanlagen. 
 
Verkehrsaufkommen innere Erschließung 
Die MUH werden direkt an die äußere Erschließung angebunden, sodass im LokViertel mit nur 
einem sehr geringen Kfz-Aufkommen zu rechnen ist.  
Durch die Absicht, den ruhenden Verkehr an den Quartierseingängen in MUH I inkl. Tiefgarage 
und MUH II zu bündeln, ist im Bereich der inneren Erschließung nur ein geringes Fahrtenauf-
kommen durch Teile des Lieferverkehrs, Besuchende, mobilitätseingeschränkte Personen, den 
ÖPNV und gebrochene Verkehre zu erwarten. Bei Letzteren beginnen oder enden die Fahrten 
in einem der MUH, zum Be- oder Entladen werden jedoch die Ladezonen im Quartier genutzt. 
Durch Beschilderung oder den Einsatz versenkbarer Poller wird das Befahren der inneren Er-
schließung für den allgemeinen Kfz-Verkehr ohne Berechtigung unterbunden.  
In der Summe resultiert aus dem Lieferverkehr, den Fahrten von Besuchenden und mobilitäts-
eingeschränkten Personen sowie dem ÖPNV ein Tagesverkehrsaufkommen der inneren Er-
schließung von ca. 900 Fahrten/ Tag, wovon ca. 400 Fahrten auf den ÖPNV entfallen.  
 
6.1.1 Verkehrsflächen 
Öffentliche Straßenverkehrsflächen: äußere Erschließung 
Aktuell wird das Plangebiet über den Anschlussknoten Niedersachsenstraße/Hamburger 
Straße/Frankenstraße erschlossen. Künftig soll die Anbindung über die zu verlegende Franken-
straße erfolgen. Um diese neue Erschließungsstraße planungsrechtlich zu sichern, wird im Sü-
den des Plangebiets eine öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Die Konzeption sieht 
für die Planstraße einen Straßenquerschnitt von ca. 15,50 m vor, der einen 3,00 m breiten öf-
fentlichen Gehweg und eine 6,50 m breite Fahrbahn ermöglicht. Zur Versickerung des auf den 
Straßenverkehrsflächen anfallenden Oberflächenwassers wird zwischen Gehweg und Fahr-
bahn ein 5,00 m breiter Versickerungsstreifen mit kombiniertem Anpflanzstreifen für Bäume vor-
gesehen. Im Süden schließt der konzipierte Straßenquerschnitt mit einem 1,00 m breiten Rand-
streifen zu den angrenzenden Bahnflächen ab.  
Die verlegte Frankenstraße soll die Erschließung des LokViertels und die Anbindung an das 
übergeordnete Straßennetz sicherstellen. Voraussetzung für die Verlegung der Frankenstraße 
ist die Herstellung eines neuen signalisierten Knotenpunktes zur Verknüpfung der verlegten 
Frankenstraße mit der Niedersachsenstraße und der Hamburger Straße. Der Knotenpunkt wird 
ebenfalls als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Der Abschnitt der Hamburger 
Straße im Westen des Plangebiets wird entsprechend der Verkehrsflächenabgrenzung im Rah-
men des aktuell erfolgenden Straßenneubaus übernommen und als öffentliche Straßenver-
kehrsfläche festgesetzt.  
Für den Anschluss an die innere Erschließung des LokViertels im Südosten, an das MUH II 
sowie an die Ladestraße der Deutschen Bahn wird ein vierarmiger Kreisverkehr vorgesehen. 
Der Anschluss an die neuverlegte Frankenstraße wird ebenfalls durch die Errichtung eines 
Kreisverkehrs sichergestellt, von dem aus außerdem das MUH I, die Ausfahrt des LokViertels 
sowie nach Kreuzung der Gleisanlagen die bestehende Frankenstraße angebunden werden 
(fünfarmiger Kreisverkehr). Die Zufahrt in das LokViertel ist am Kreisverkehr nur für den ÖPNV 
und den Rettungsverkehr möglich. Hierfür ist ein Bussonderfahrstreifen durch die Kreismitte 
sowie eine Priorisierung durch eine Lichtsignalanlage vorgesehen.  
Die geplante Eisenbahnunterführung zur Anbindung der verlegten Frankenstraße wird in den 
Bebauungsplan übernommen. Im Bebauungsplan wird an der Stelle der Unterführung die Bahn-
fläche von öffentlicher Straßenverkehrsfläche in einer Breite von ca. 30 m überlagert. 
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Mit der Verlegung verliert die ursprüngliche Frankenstraße an Bedeutung für den Individualver-
kehr und dient künftig prioritär der Erschließung der angrenzenden Grundstücke. Die Anbindung 
an die Niedersachsenstraße für motorisierten Verkehr soll aufgegeben werden. Eine Verbin-
dung zwischen Frankenstraße (alt) und Niedersachsenstraße ist künftig nur für den Rad- und 
Fußgängerverkehr vorgesehen, um für diese Verkehrsteilnehmenden weiterhin die direkte An-
bindung an die Innenstadt zu ermöglichen. Der ursprüngliche Verlauf der Frankenstraße wird 
weiterhin als öffentliche Straßenverkehrsfläche beibehalten. 
 
 
Beurteilung der Leistungsfähigkeit der geplanten Erschließungsanlagen 
Vor dem Hintergrund der erwarteten Verkehrsmengen wurden der signalisierte Knotenpunkt 
Niedersachsenstraße/ Hamburger Straße/ Frankenstraße sowie der fünfarmige Kreisverkehr 
am MUH I im Rahmen der verkehrstechnischen Stellungnahme auf ihre Leistungsfähigkeit hin 
untersucht. Eine detaillierte Betrachtung des südöstlichen Kreisverkehrs vor dem MUH II wurde 
nicht vorgenommen, da es dort keinen Kfz-Durchgangsverkehr geben soll und die Verkehrsbe-
lastung somit vergleichsweise gering ist. 
- Der signalisierte Knotenpunkt Niedersachsenstraße/ Hamburger Straße/ Frankenstraße 
wurde neu geplant. Der Knotenpunkt für den Kfz-Verkehr ist dreiarmig vorgesehen. Ein 
vierter Arm, der die direkte Anbindung des LokViertels an den Knoten betrifft, soll zu-
künftig lediglich dem Fuß- und Radverkehr sowie dem Rettungsverkehr dienen.  
Auf Grundlage der Prognoseverkehrsmengen wird für den signalisierten Knotenpunkt in 
den Morgen- als auch Nachmittagsspitzenstunden eine Qualitätsstufe C erreicht. Insge-
samt können die Verkehre ganztägig leistungsgerecht abgewickelt werden.  
Nördlich dieses Knotenpunktes ist in der Hamburger Straße im Bereich der Querung des 
Haseuferweges eine zusätzliche Lichtsignalanlage vorgesehen, die bei der Koordinie-
rung der Lichtsignalanlage des Knotenpunktes mitberücksichtigt werden muss. Eben-
falls zu beachten sind die am Knotenpunkt angeordneten Haltestellen für den Bus.  
- Der Kreisverkehr Frankenstraße/ Anbindung MUH I/ Planstraße entlang der Bremer-
bahnkurve/ Ausfahrt LokViertel stellt den weiteren betrachteten Knotenpunkt dar, der im 
Zuge der Planungen für die Erschließung des LokViertels konzipiert wurde. Der fünfar-
mige Kreisverkehr verknüpft die verlegte Frankenstraße mit der Zu- und Ausfahrt zum 
MUH I und der Planstraße entlang der Bremerbahnkurve. Darüber hinaus ist die Aus-
fahrt aus dem LokViertel angebunden. Eine direkte Zufahrt ist an dieser Stelle lediglich 
dem Bus-, Rad- und Rettungsverkehr vorbehalten. Der fünfte Arm des Kreisverkehrs 
führt im Süden zur geplanten Unterführung der Schienenverkehrstrasse Bremerbahn-
kurve, um im Verlauf wieder an das bestehende Straßennetz anzubinden. Für den Bus-
verkehr sind eine Lichtsignalanlage und ein Bussonderstreifen in der Kreismitte vorge-
sehen, um den Bus priorisieren zu können.  
Bei der Leistungsfähigkeitsprüfung wurde sowohl die Priorisierung des Busverkehrs 
durch eine Lichtsignalanlage als auch der Fuß- und Radverkehr berücksichtigt. Für den 
Knotenpunkt in der morgendlichen Spitzenstunde wurde die Qualitätsstufe B, am Nach-
mittag in der Spitzenstunde die Qualitätsstufe C ermittelt. Das bedeutet, die Verkehre 
werden ganztägig leistungsgerecht abgewickelt.  
Zusammengefasst verdeutlichen die Ergebnisse, dass eine leistungsgerechte Erschließung des 
Plangebiets über die vorgesehenen Knotenpunkte gegeben ist. 
 
Öffentliche Straßenverkehrsflächen: Innere Erschließung 
Die innere Erschließung wird im Bebauungsplan ebenfalls als öffentlichen Straßenverkehrsflä-
che festgesetzt. Die vorgesehenen Einschränkungen der Zufahrtsberechtigungen werden durch 
verkehrsrechtliche Anordnungen auf Grundlage des § 45 Abs. 1b Nr. 5 Alt. 2 StVO im Planvoll-
zug getroffen. Dieses soll nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens durch den Rat der 
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Stadt beschlossen werden und bildet die Grundlage für die entsprechende verkehrsrechtliche 
Anordnung. Folgende Gliederung und Ausgestaltung des Straßenraums ist vorgesehen: 
Die innere Erschließung des LokViertels soll auf einer qualitativ hochwertigen Fuß- und Rad-
weginfrastruktur basieren. Der Ringboulevard ist als zentrale Erschließungsstraße vorgesehen 
und bildet die Grundlage für ein zusammenhängendes Fahrradzonen-Netz. Der Ringboulevard 
soll eine komfortable Fahrbahn für den Radverkehr mit einer überwiegenden Breite von 6,00 m 
erhalten. Zudem soll der Ringboulevard neben der Nutzung durch den Rad- und Fußverkehr 
durch Busse zur Sicherung der öffentlichen Nahverkehrsinfrastruktur befahren werden (vgl. Ab-
schnitt ÖPNV). Zusammen mit Gehwegflächen und Nebenflächen – darunter Ladezonen, 
Baumstandorte und Fahrradabstellanlagen – ist eine durchschnittliche Gesamtbreite des Ring-
boulevards von 17,50 m bis 20,00 m erforderlich, die bei der Festsetzung der öffentlichen Stra-
ßenverkehrsflächen entsprechend berücksichtigt wird.  
Zur Erschließung der östlichen Bereiche des Plangebiets wird eine Stichstraße als öffentliche 
Straßenverkehrsfläche festgesetzt, die in Richtung Osten eine Wendekehre ausbildet. Der 
Querschnitt der Stichstraße sieht eine Fahrbahn für den Bus- und Radverkehr mit einer Breite 
von 6,50 m sowie beidseitig geführte Gehwege mit einer Breite von 3,00 bis 3,50 m vor. Zudem 
sollen teilweise Ladezonen und Anpflanzbereiche integriert werden, weshalb die insgesamt pla-
nungsrechtlich festgesetzte Breite ca. 16,00 bis 18,00 m beträgt.  
Im Bereich des Ostboulevards östlich des Lokparks ist zudem auf einer 65 m langen Strecke 
eine besondere Gestaltung geplant: Die beiden 3,5 m breiten Richtungsfahrbahnen der Fahr-
radstraße sollen in einem Abstand von 6,00 m geführt werden, sodass eine Grüninsel in der 
Mitte entsteht. Diese soll die Querung für Fußgänger erleichtern. Die Breite der festgesetzten 
öffentlichen Straßenverkehrsfläche beträgt hier 20,00 m. 
Insgesamt soll das Befahren des Ringboulevards und der östlich anschließenden Stichstraße 
zur An- und Belieferung und durch Dienstfahrzeuge sowie mobilitätseingeschränkte Personen 
möglich sein.  
Eine weitere Sticherschließung wird im Nordwesten über das Gewässer der Hase zum Terminal 
Ost festgesetzt. Der Querschnitt variiert zwischen 7,00 – 10,00 m und beinhaltet auf nördlicher 
Seite einen Gehweg. Im Übergangsbereich der Hase (Brücke) sind beidseitig Gehwege vorge-
sehen. Für den südwestlichen Bereich der Stichstraße ist auf dem Grundstück des 
Ringlokschuppens die Mitnutzung der Feuerwehrumfahrung vorgesehen, der parallel zum 
denkmalgeschützten Gebäude in einer Breite von 3,50 m den Fußgängern zur Verfügung steht, 
um weitere Versiegelungen auf ein Minimum zu beschränken. 
Von Westen wird das Plangebiet für den Rad- und Fußverkehr über ein Entree mit einer Breite 
von 23,00 m angrenzend an den Knotenpunkt Niedersachsenstraße/Hamburger Straße/Fran-
kenstraße erschlossen. Dem Charakter einer überörtlichen Verbindung entsprechend wird das 
LokViertel an dieser Stelle über komfortable Zweirichtungsradwege sowie zwei Gehwege mit 
der Innenstadt verbunden. Darüber hinaus sind zugunsten der Aufenthaltsqualität und Gliede-
rung des öffentlichen Raums Nebenflächen für Baumstandorte und weitere gestalterische Ele-
mente vorgesehen. Die großzügige Dimensionierung des Bereichs dient der Herstellung einer 
attraktiven Eingangssituation sowie der Öffnung des Gesamtquartiers in Richtung Westen.  
 
Zur Gewährleistung einer Anbindung über die Grenzen des Plangebiets hinaus werden auch 
übergeordnete Fuß- und Radverbindungen aufgegriffen und planungsrechtlich gesichert. So 
soll in Richtung Norden eine übergeordnete Fuß- und Radverbindung über die Gleisanlagen 
sowie die Hase in den angrenzenden Stadtteil Schinkel vorbereitet werden. Im Bebauungsplan 
wird diese Planungsabsicht mittels eines Gehrechts sichergestellt.  
 
  
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Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 
Für die Herstellung von verschiedenen Platzsituationen angrenzend an die festgesetzten öffent-
lichen Straßenverkehrsflächen werden Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Quar-
tiersplatz“ festgesetzt. Konkret handelt es sich hierbei zum einen um den Bereich des Lokmark-
tes südöstlich des Ringlokschuppens, der mit der Zweckbestimmung „Quartiersplatz“ versehen 
wird. Neben dem Quartiersplatz am Lokmarkt werden im Bereich der Hidden Gems, dem Bun-
ker-, Turm- und Haseplatz, drei weitere Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Quar-
tiersplatz“ festgesetzt. Dort sollen mit Fokus auf das jeweilige bauliche Relikt öffentliche Plätze 
mit besonderer Aufenthaltsqualität entstehen, die den Bewohnenden und Nutzenden des Quar-
tiers als Aufenthalts- und Erholungsorte zur Verfügung stehen sollen. Mit der Festsetzung der 
Verkehrsflächen besonderer Verkehrsbestimmung „Quartiersplatz“ erfolgt eine Abgrenzung von 
den öffentlichen Straßenverkehrsflächen, die explizit der inneren Erschließung dienen. 
 
ÖPNV 
Um den Standortvorteil unmittelbar angrenzend an den Hauptbahnhof zu nutzen und die vor-
handene Barrierewirkung durch Gleisanlagen und Hauptverkehrsstraßen zu überwinden, be-
steht die langfristige Absicht der Bahn und der Stadt Osnabrück darin, ausgehend von der be-
stehenden Unterführung der Gleisanlagen am Hauptbahnhof einen neuen fußläufigen Zugang 
zum LokViertel zu schaffen. Im Bebauungsplan wird daher im Nordwesten des Plangebiets, 
unmittelbar südlich der Bahnflächen und östlich der Hamburger Straße eine neue Brücke über 
die Hase planungsrechtlich gesichert. Das geplante Terminal Ost soll künftig den Ostausgang 
des HBF markieren und einen bequemen Umstieg zwischen verschiedenen Verkehrsmitteln 
des Umweltverbundes (Bahn, Stadtbus, Fahrrad, zu Fuß) ermöglichen.  
Darüber hinaus soll es zwischen dem LokViertel und der Innenstadt zwei Buslinien geben, die 
das ÖPNV-Angebot umfassend ergänzen. Die Zu- und Ausfahrt der Linienbusse ist am Kreis-
verkehr südlich des MUH I vorgesehen. Der Busverkehr soll am Kreisverkehr durch eine Licht-
signalanlage und einen Bussonderfahrstreifen in der Kreismitte vor dem motorisierten Individu-
alverkehr priorisiert werden. Zwischen der Schule (Gemeinbedarfsfläche) und dem MUH II ist 
eine zentrale Haltestelle geplant, die durch jeweils eine weitere Haltstelle im Osten sowie im 
Westen ergänzt wird. Eine zweite Buslinie verkehrt in der Hamburger Straße, dort sind zwei 
weitere Haltestellen, am Terminal Ost und am Knotenpunkt Niedersachsenstraße/Hamburger 
Straße/verlegte Frankenstraße, vorgesehen. Somit wird sichergestellt, dass in einem Radius 
von maximal 300 m alle Nutzergruppen des LokViertels bedient werden.  
Ergänzt werden kann das ÖPNV-Angebot perspektivisch durch einen autonomen Kleinbus (als 
On-Demand-Angebot) als Zubringer zum Hauptbahnhof und zur Feinverteilung im Quartier. 
 
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Abbildung 10: Zukünftige Linienbusrouten (rot: geplanter Linienbus, blau: optional geplanter autonomer Kleinbus) 
 
Bereich ohne Ein- und Ausfahrt 
Um die Anforderungen an einen reibungslosen Verkehrsfluss gerecht zu werden, sind in der 
Planzeichnung Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Diese befinden sich entlang der 
westlichen Grundstücksgrenze des sonstigen Sondergebiets sowie des nördlich angrenzenden 
Urbanen Gebiets. Hierbei soll mit dem Ausschluss von Ein- und Ausfahrten sichergestellt wer-
den, dass eine Unterbrechung des Verkehrsflusses der Frankenstraße durch private Grund-
stückszufahrten verhindert wird. Die Zuwegung zum MUH I wird über den südlichen Kreisver-
kehr sichergestellt, der eine direkte Zufahrt vorsieht. Darüber hinaus wird auch die Verkehrssi-
cherheit, die im Gesamtquartier eine wichtige Rolle spielt, in dem Teilbereich nicht beeinträch-
tigt. Durch die Festsetzung von Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt können potenzielle Gefah-
renstellen vermieden und die Verkehrssicherheit, insbesondere für zu Fuß gehende und Rad-
fahrende, erhöht werden. Konfliktbereiche zwischen ein- und ausfahrenden Fahrzeugen mit 
Rad- und Fußverkehr können so reduziert werden. 
 
Private Verkehrsfläche  
Für die Unterhaltung der nördlich im Plangebiet befindlichen Gleisanlagen der DB ist ein War-
tungsweg erforderlich, damit die Betreiber der Infrastruktur Wartungsarbeiten an den Gleisan-
lagen und am künftigen Lärmschutzwall vornehmen können. Da dieser Wartungsweg nicht voll-
ständig auf dem Bahngrundstück abgebildet werden kann, erfolgt die Festsetzung einer privaten 
Verkehrsfläche unter Einbeziehung kleiner privater Teilflächen. Damit kann die erforderliche 
Wegebreite sichergestellt werden. Mit der Festsetzung als private Verkehrsfläche wird sicher-
gestellt, dass diese nicht für den öffentlichen Verkehr, sondern für einen eingeschränkten Nut-
zerkreis, in diesem Fall die Infrastrukturbetriebe der Stadt und die DB, zur Verfügung stehen. 

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Nutzerkreis und Zufahrtsberechtigungen werden im Rahmen eines Gestattungsvertrags gere-
gelt.  
 
6.1.2 Ruhender Verkehr 
Stellplätze für das Quartier werden in zwei entlang der Erschließungsstraße platzierten Multi 
Utility Hubs (MUH) sowie einer an MUH I anschließenden baufeldübergreifenden Tiefgarage 
gebündelt. Außerhalb dieser Anlagen werden Stellplätze im MU ausgeschlossen.   
Der Dimensionierung der geplanten Stellplatzangebote wurde ein Stellplatzschlüssel zugrunde 
gelegt, der auf 40% gegenüber der geltenden Stellplatzsatzung reduziert wurde, sodass 0,4 
Stellplätze je Wohneinheit und ein Stellplatz je 100 m² Bürofläche geplant sind. Zusätzlich wird 
für Besuchende ein Stellplatzangebot von 0,04 Stellplätzen je Wohneinheit berücksichtigt. Die 
innerstädtische Lage des LokViertels sowie die infrastrukturellen Maßnahmen sind Grundlage 
dafür, dass auch bei der Büronutzung ein geringer MIV-Anteil vorgesehen ist. Die Reduzierung 
der Stellplätze soll ebenfalls auf 40 % erfolgen, was einem Stellplatzschlüssel von einem Stell-
platz je 100 m² Bürofläche entspricht. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der tatsächliche 
Stellplatzbedarf einer hohen Variabilität unterliegt (Beschäftigtendichte, Mobilitätseinstellung 
der Beschäftigten, Kundenfrequenz, etc.). Um diese Variabilität im Rahmen der Planfolgeab-
schätzung zu berücksichtigen, wurde bei der Ermittlung daher mit einem Stellplatzschlüssel von 
einem Stellplatz je 120 m² Nutzfläche gerechnet, was einer rechnerischen Abminderung auf 50 
% entspricht. Gemäß NBauO ist für jede achte Wohnung ein barrierefreier Stellplatz vorzuse-
hen. Bei einem hohen Wohnanteil sind dazu bis zu 250 barrierefreie Stellplätze für die Wohn-
nutzungen erforderlich. Darüber hinaus sollen 3 % der restlichen Stellplätze barrierefrei für Be-
schäftigte und Kunden hergestellt werden. Dies entspricht einer Größenordnung von bis zu 27 
zusätzlichen barrierefreien Stellplätze. 
 
Der reduzierte Stellplatzschlüssel lässt sich über die Stellplatzsatzung und die Lage im Stadt-
gebiet (Zone 3, Abminderung um 50%) sowie das qualifizierte Mobilitätskonzept (Abminderung 
um weitere 10%) herleiten. Da der Stellplatzbedarf für das gesamte Stadtquartier pauschal re-
guliert werden soll, kann auf einen Stellplatznachweis im Rahmen des Baugenehmigungsver-
fahren der einzelnen Baufelder für die nicht barrierefreien Stellplätze verzichtet werden. Hier-
durch kann auch der anschließende Planungs- und Genehmigungsprozess vereinfacht werden. 
In Summe wird der Stellplatzbedarf auf 1.550 Stellplätze beziffert und berücksichtigt dabei be-
reits auch eine mögliche Bebauung am Terminal Ost sowie Stellplätze für Besuchende und 
Carsharing-Angebote. Die Verpflichtung der Vorhabenträgerin zur Bereitstellung der Stellplätze 
erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
Im westlichen MUH I einschließlich der anschließenden Tiefgarage werden 910 Stellplätzen 
vorgesehen. Diese werden in vier oberirdischen Parkebenen und einem Untergeschoss reali-
siert, wobei sich letzteres als Tiefgarage unter dem MUH I selbst sowie den direkt angrenzenden 
drei Wohnbaufeldern östlich vom MUH I erstreckt. Die Zu- und Ausfahrt des MUH I und demzu-
folge zur Tiefgarage ist direkt über den Kreisverkehr an der Frankenstraße (neu) vorgesehen. 
Im MUH II sind rund 640 Stellplätzen vorgesehen.  
Die Positionierung der MUH im Plangebiet führt zu einer guten Erreichbarkeit für alle Nutzer-
gruppen. Im Regelfall sind die Wegeverbindungen zwischen den MUH und den einzelnen 
Wohnquartieren nicht länger als 200 m. In der Planzeichnung werden die MUH mit der Beschrif-
tung „Mobilitätszentrum“ gekennzeichnet. 
Auf einen individuellen Stellplatznachweis im Baugenehmigungsverfahren kann verzichtet wer-
den, da der o.g. erwartbare Stellplatzbedarf im Quartier (Ermittlung der max. erforderlichen 
Stellplätze auf Grundlage der Stellplatzsatzung der Stadt Osnabrück) in den vorgesehenen 
MUHs, den Tiefgaragen sowie zum Teil auf den eingeschränkten Gewerbegebieten unterge-
bracht werden kann. Die Bereitstellung und der dauerhafte Betrieb der MUHs durch die Vorha-
benträgerin wird verpflichtend im städtebaulichen Vertrag geregelt. Mit dieser Regelung kann 
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die Konfliktbewältigung bereits im Planverfahren erfolgen und ein individueller Stellplatznach-
weis ist im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr erforderlich. Der individuelle Stellplatzbedarf 
kann durch Anmietung bzw. Sicherung eines Stellplatzes in den o.g. Bereichen gedeckt werden. 
Diese Regelung ermöglicht gegenüber einer festen Anbindung von Stellplätzen über Baulast 
zudem eine flexiblere Nutzbarkeit der zentralen Stellplatzanlagen, da diese Vorgehensweise im 
Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden auch eine Mehrfachnutzung der Stell-
plätze in den MUHs ermöglicht. 
Ausgenommen von dieser Regelung sind die barrierefreien Stellplätze gemäß §49 NBauO, auf 
deren Bereitstellung nicht verzichtet werden darf. Diese Stellplätze sind im Rahmen der jeweili-
gen Baugenehmigungsverfahren in den MUHs und der Tiefgaragen über Baulast abzusichern. 
Eine Verpflichtung zur Bereitstellung dieser Stellplätze durch die Vorhabenträgerin wird im städ-
tebaulichen Vertrag geregelt. Die Anzahl an barrierefreien Stellplätzen sind in der ermittelten 
Gesamtanzahl der Stellplätze bereits inkludiert. 
In den Bebauungsplan wird eine örtliche Bauvorschrift als Festsetzung aufgenommen, die re-
gelt, dass keine Pflicht zur Herstellung von notwendigen Stellplätzen, abgesehen von Stellplät-
zen mobilitätseingeschränkter Personen gem. § 49 NBauO, besteht (s. Kap. C 13.1). 
 
Tiefgaragen 
Die an das MUH I angeschlossene Tiefgarage erstreckt sich bis unter die drei geplanten Ge-
bäudeblöcke östlich des MUH I. In der Planzeichnung ist dafür eine Fläche für die Umgrenzung 
von Tiefgaragen und ihren Zufahrten festgesetzt. Zusätzlich bedarf es für diesen Bereich einer 
nur unterirdisch geltenden überbaubaren Grundstücksfläche. Hierzu wird definiert, dass die 
zeichnerisch festgesetzte Umgrenzung von Tiefgaragen und ihren Zufahrten zugleich als unter-
irdische überbaubare Grundstücksfläche gilt (vgl. Kap. C 3.3). 
Um diese Tiefgarage planungsrechtlich zu ermöglichen, ist auch eine Überschreitung der fest-
gesetzten GRZ erforderlich. Hierzu wird eine ergänzende textliche Festsetzung aufgenommen 
(siehe Kapitel C 3.2). Die zentrale Unterbringung des ruhenden Verkehrs in den MUHs sowie in 
der zeichnerisch festgesetzten Tiefgarage ist notwendig, um ein ansonsten weitestgehend au-
toarmes Quartier realisieren zu können.  
Die Erschließung der Tiefgarage erfolgt ausschließlich über das MUH I. Dies ist erforderlich, um 
den Ringboulevard autoarm auszugestalten und motorisierten Verkehr auf ein Minimum zu be-
grenzen. Die ankommenden Verkehre können gebündelt über das MUH I abgewickelt werden. 
Um die Durchfahrbarkeit des MUH durch die Nutzer der Tiefgarage, soll im Rahmen der Grund-
stücksvermarktung eine privatrechtliche vertragliche Einigung zwischen den betreffenden 
Grundstückseigentümern geschlossen werden.  
 
Stellplätze 
Zur räumlichen Anordnung von Stellplätzen für die Bewohnenden des LokViertels regelt der 
Bebauungsplan deshalb Folgendes: 
Stellplätze sind nur innerhalb des Sonstigen Sondergebiets mit der Zweckbestimmung 
„Großflächiger Einzelhandel und Mobilitätszentrum“, der Teilfläche MU1 mit der Bezeich-
nung „Mobilitätszentrum“, den eingeschränkten Gewerbegebieten mit der Bezeichnung 
GEe1 und GEe3 sowie den Flächen für Tiefgaragen zulässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
6.1.3 Qualifiziertes Mobilitätskonzept 
Im LokViertel sollen alternative Mobilitätsformen gefördert werden. Aufgrund der sehr zentrale 
Lage unmittelbar am Hauptbahnhof soll der Anteil am Umweltverbund möglichst erhöht und der 
Anteil an Verkehrswegen mit dem MIV möglichst reduziert werden. Um dieses Ziel und die 
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Schaffung eines autoarmen Stadtteils zu erreichen, ist im LokViertel eine Vielfalt an innovativen 
Mobilitätsbausteinen vorgesehen. 
Durch die Mobilitätsangebote im Quartier wird angestrebt, den MIV zu reduzieren.  
Für eine umfassende Deckung der Mobilitäts- und Logistikbedarfe im LokViertel werden in den 
Multi Utility Hubs (MUH) neben der Organisation des ruhenden Verkehrs Mobilitätsangebote zur 
Überwindung der letzten Meile, einschließlich des Transports von Lasten, bereithalten. Auch 
Servicestationen für Fahrräder und Schließfächer sind Teil der Konzeption. Darüber hinaus sind 
an gut erreichbaren Plätzen im Stadtteil Mobilitätsfoyers vorgesehen, die Paketstationen, den 
Verleih von Lastenrädern und Micro-Carrier sowie Anzeigetafeln mit Echtzeitinformationen zum 
ÖPNV u.a. vereinen, um die Logistik- und Mobilitätsbedürfnisse des Alltags zu bedienen. Auch 
die Konzentration von Fahrradabstellanlagen sowie ein Angebot an Duschen und Umkleiden 
sollen berücksichtigt werden.  
Für die Ergänzung der Mobilitätsangebote im Straßenraum sind vier Fahrrad-Sharing-Stationen 
angedacht. Weiterhin sind dezentrale Ladezonen zum Be- und Entladen innerhalb der Quer-
schnitte für die innere Erschließung geplant. Eine auf das LokViertel zugeschnittene Quartiers-
App soll die Angebote im Viertel bündeln und zugänglich machen. Ziel der beschriebenen Maß-
nahmen ist es, den Bewohnenden eine Vielzahl an Angeboten zur Verfügung zu stellen, die ein 
Mobilitätsverhalten sowie die Bewältigung des Alltags unabhängig vom MIV ermöglichen. 
Zusammenfassend werden im qualifizierten Mobilitätskonzept zahlreiche Mobilitätsmaßnahmen 
benannt, die jedoch mit unterschiedlicher Priorität zu verfolgen sind. So ist die Verortung des 
ruhenden Verkehrs in den Mobility Hubs als essenzieller Bestandteil des Konzeptes zu verste-
hen, da sich erst aus der Bündelung des ruhenden Verkehrs Spielräume hinsichtlich der Ver-
kehrsorganisation innerhalb des Quartiers ergeben. Gleichwohl erfordert die Bündelung eine 
Vielzahl an Folgemaßnahmen, um die Funktionalität und die Akzeptanz des Mobilitätskonzepts 
zu gewährleisten. Als optionale Mobilitätsmaßnahmen werden die Einrichtung von Logistik-
Hubs für den Umschlag von Waren zur Verringerung des Lieferverkehrs, digitale Angebote (z. 
B. Buchung von Sharing-Angeboten, smarte Ladezonen, digitale Informationsangebote) sowie 
ein autonomer Kleinbus benannt. Derartige Maßnahmen werden als sinnvolle Ergänzung der 
prioritären Maßnahmen verstanden, die jedoch nicht zwingend erforderlich sind. 
Die Umsetzung der zentralen Maßnahmen des qualifizierten Mobilitätskonzeptes wird im städ-
tebaulichen Vertrag geregelt (s. Kap. C 17). 
Weiterführende Maßnahmen zur Organisation des öffentlichen Verkehrs, wie Beschilderungen 
oder Zugangsbeschränkungen, erfolgen im Planvollzug durch verkehrsrechtliche Anordnungen 
auf Grundlage des § 45 Abs. 1b Nr. 5 Alt. 2 StVO.  
 
6.2 Oberflächenentwässerung 
Die geplante Oberflächenentwässerung orientiert sich am Konzept der Schwammstadt. Das be-
deutet, dass das Regenwasser gereinigt und möglichst im Plangebiet zurückgehalten, versickert 
oder nur gedrosselt abgeleitet wird. Das Prinzip zielt darauf ab, die Abflüsse bzw. Abflussspitzen 
aus dem Gebiet, trotz zusätzlicher Bebauung, nicht weiter zu erhöhen. Grundsätzlich gilt es, der 
Versickerung und Verdunstung Vorrang zu gewähren. Dabei sind insbesondere dezentrale und 
semizentrale Lösungen vorzusehen. Ebenso kann eine Grauwassernutzung erfolgen. 
Der gesamte Untergrund im Plangebiet ist flächendeckend durch Schadstoffe belastet. Dieser 
Umstand ist bei der Planung von Versickerungs- und Drainagesystemen zu berücksichtigen. 
Der vorhandene natürliche Untergrund sowie die Auffüllungen weisen mit einem Durchlässig-
keitswert kf von 10-5 m/s eine gute Versickerungsfähigkeit auf. Jedoch steht das Grundwasser 
besonders im Osten des Geländes mit Flurabständen < 1,5 m sehr hoch, so dass eine 100 % 
Versickerung, auch vor dem Hintergrund der verdichteten städtebaulichen Planung, nicht in ei-
nem verhältnismäßigen Aufwand stehen würde. Neben dezentralen, semizentralen und zentra-
len Elementen ist daher auch ein Regenwasserkanalnetz vorgesehen, welches das nicht in de-
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zentralen Anlagen erfasste Regenwasser aufnimmt und zu semizentralen und zentralen Reini-
gungs- und Retentionselementen führt. Von dort ist die Ableitung in das naturnahe Gewässer 
der Hase möglich. 
Grundlage des beabsichtigten Systems ist eine Planung zur Anpassung der Geländehöhen im 
Stadtteil, die ein Gefälle in Richtung der zentralen öffentlichen Grünfläche vorsieht. Das nicht in 
dezentralen Anlagen versickerte oder verdunstete Regenwasser wird über das Kanalnetz in die 
zentrale Retentions- und Reinigungsanlage im Westen des Plangebiets geführt. Hier wird es 
gereinigt, zurückgehalten, versickert und gedrosselt in die Hase geführt. In der Gr ünen Mitte 
wird ein Trockengraben vorgesehen, der zum einen Abflüsse von den Retentionsdächern auf-
nimmt und bei stärkeren Regenfällen zur Ableitung des Regens dient. Im Kanalnetz werden 
dafür an vier Punkten Überlaufwehre vorgesehen, so dass bei Überflutungsereignissen ein ge-
ordneter Anschluss an die Grünflächen erfolgt. Ein kleiner Teil des auf Dachflächen bzw. Stra-
ßenverkehrsflächen anfallenden Regenwassers im Osten des Plangebiets wird über das Kanal-
netz in die unmittelbar angrenzende Versickerungsanlage am Östlichen Plangebietsrand gelei-
tet. 
 
Retentionsgründächer 
Als dezentrale Anlagen und Schwammstadtelemente werden Retentionsgründächer vorgese-
hen. Die Retentionsdächer bilden ein wichtiges Element im Entwässerungskonzept, da sie das 
Regenwasser reinigen und Retentionsvolumen zur Verfügung stellen, das nicht in zentralen o-
der semizentralen Anlagen vorgehalten werden muss. Der Bebauungsplan trifft eine entspre-
chende Festsetzung zur Regelung des Anteils der Dachbegründung an der Dachfläche, der 
Substratstärke und der Vereinbarkeit mit Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien (s. 
Kap. C 12.1). 
Um dem zugrundeliegenden Entwässerungskonzept Rechnung zu tragen, werden die Dächer 
darüber hinaus auf eine Drosselung von 2/l/s/ha Dachfläche und eine Jährlichkeit von 30 Jahren 
bemessen. Da eine Rechtsgrundlage für eine Festsetzung im Bebauungsplan fehlt, wird eine 
entsprechende Regelung im städtebaulichen Vertrag verankert. So kann unter Bezugnahme auf 
die geforderten Überflutungshäufigkeiten für das gesamte Gebiet ein zulässiger Drosselabfluss 
von 2 l /s/ha erreicht werden. 
Darüber hinaus wird für die nicht überbauten Tiefgaragen eine Tiefgaragenbegrünung festge-
setzt (s. Kap. C 12.1), um auch in diesen Bereichen einen Anteil das anfallenden Regenwassers 
aufzunehmen, zu reinigen und teilweise zu verdunsten. 
 
Versickerungsanlagen auf befestigten Flächen 
Weitere dezentrale Versickerungsanlagen werden in Form von Raingarden (Regengärten) und 
Baumrigolen im Bereich der Straßenverkehrsflächen und der Wege bzw. als Mulden oder Tief-
beete auf privaten Grundstücksflächen vorgesehen. Raingarden unterstreichen in ihrer Gestal-
tung einerseits die Qualitäten im Stadtraum, für die Regenwasserbewirtschaftung handelt es 
sich jedoch vielmehr um Versickerungsanlagen mit Speicherwirkung. Sie sollen das anfallende 
Regenwasser der versiegelten Flächen aufnehmen, zwischenspeichern und versickern. Die An-
lagen werden auf eine Jährlichkeit von einem Jahr bemessen. Für größere Regenereignisse 
sind Überläufe an das Regenwasserkanalnetz vorgesehen. Um eine erleichterte Umsetzung 
dieser Maßnahme trotz der hohen baulichen Dichte und der schwierigen Bodenverhältnisse zu 
gewährleisten, wird im Bebauungsplan geregelt, dass 75 % der versiegelten Flächen dezentral 
zu bewirtschaften sind. Dazu wird eine örtliche Bauvorschrift als Festsetzung in den Bebau-
ungsplan aufgenommen, die entsprechend des Entwässerungskonzeptes Regelungen zur teil-
weisen und vollständigen Versickerung sowie Einleitung in das Regenwasserkanalnetz enthält 
(s. Kap. C 13.7). 
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Für die nördlich der Hase befindlichen eingeschränkten Gewerbegebiete mit der Bezeichnung 
(J) ist eine vollständige Versickerung des auf den befestigten Flächen anfallenden Regenwas-
sers vorzusehen, da dieser Bereich nicht an das Regenwasserkanalnetz angebunden ist. Bei 
Starkregenereignissen erfolgt für diese Flächen ein Überlauf direkt in die Hase.  
In den Urbanen Gebieten bzw. eingeschränkten Gewerbegebiete mit der Bezeichnung (H) ste-
hen aufgrund ihres Zuschnitts, in Verbindung mit der dort beabsichtigten intensiven baulichen 
Nutzung, der teilweisen Unterbauung mit Tiefgaragen und der erforderlichen Versiegelung von 
Freiflächen zur Umfahrung für die Feuerwehr nicht ausreichend Freiflächen zur Verfügung, um 
einen Teil des anfallenden Regenwassers auf dem Grundstück selbst zu versickern. Das ober-
halb von Tiefgaragen auf nicht überbauten Bereichen anfallende Oberflächenwasser ist in Re-
tentionsmulden, Tiefbeeten oder ähnlichen Anlagen zurückzuhalten und über eine Dränagelei-
tung an den Trockengraben in der Grünen Mitte oder den Regenwasserkanal anzuschließen. 
Die Anlagen sind auf eine Jährlichkeit von einem Jahr auszulegen. Für die Flächen des 
Ringlokschuppens wird das anfallende Regenwasser überwiegend in das Gewässer der Hase 
eingeleitet. Ein Anschluss an das vorgesehene Regenwasserkanalnetz ist lediglich für einen 
Teil des Ringlokschuppens im Südwesten vorgesehen. In diesem Zusammenhang ist darauf 
hinzuweisen, dass in einigen Bereichen des Plangebiets zwar eine Grundflächenzahl von 1,0 
bzw. eine Überschreitungsmöglichkeit bis zu 1,0 festgesetzt ist. Gemäß dem zugrundeliegen-
den städtebaulichen Konzept sind in den betreffenden Bereichen dennoch geringfügige Flä-
chenpotenziale vorhanden, die die erforderliche Versickerung möglich machen. Aufgrund der 
Maßgabe, die Grundflächenzahl aufgerundet anzugeben, werden die verbleibenden unversie-
gelten Flächenanteile dort nicht widergespiegelt. 
Das nicht in dezentralen Anlagen verdunstete bzw. versickerte Regenwasser wird durch das 
Regenwasserkanalnetz hauptsächlich in die zentrale Retentions- bzw. Reinigungsanlage im 
Westen des Plangebiets geführt. Hier soll das gesammelte Wasser gereinigt, zurückgehalten 
und versickert bzw. gedrosselt in die Hase eingeleitet werden. Für diese Zwecke wird eine Flä-
che für die Regelung des Wasserabflusses mit einer Größe von ca. 4.500 m 2 festgesetzt. Das 
Becken wird als Rückhaltebecken mit Versickerungsfunktion geplant und so gestaltet, dass bis 
zu einer bestimmten Wasserstandshöhe das im Becken befindliche Regenwasser versickern 
kann. Wird diese Höhe überschritten, wird das gespeicherte Regenwasser mit 2 l/s/ha red (be-
zogen auf versiegelte Flächen) gedrosselt in die Hase eingeleitet. Durch die Kombination von 
Versickerung und Drosselung kann die Einleitung von verschmutztem Regenwasser deutlich 
gemindert werden, da ein Teil des Regenwassers nicht mehr unbehandelt in das Gewässer 
geleitet wird, sondern durch die Bodenpassage gereinigt in den Grundwasserspeicher versi-
ckert. Das zeichnerisch als Flächen für die Regelung des Wasserabflusses festgesetzte Re-
tention- und Rückhaltebecken befindet sich am westlichen Eingang zum LokViertel in exponier-
ter Lage. Daher ist eine ansprechende naturnahe Gestaltung vorgesehen. Entsprechende Vor-
gaben für die Gestaltung und die Art und Qualität der gewünschten Anpflanzungen werden im 
städtebaulichen Vertrag (Freiflächengestaltungsplan) sowie durch entsprechende Anpflanzfest-
setzungen (s. Kap. C 12.1) im Bebauungsplan sichergestellt. 
Im Osten des Plangebiets wird eine weitere Fläche für die Regelung des Wasserabflusses mit 
der Größe von 750 m2 festgesetzt. Diese soll vornehmlich der Versickerung von Regenwasser-
abflüssen aus den umliegenden Baugebieten sowie der nahegelegenen Verkehrsflächen die-
nen. Auch hier erfolgt die Zuleitung über das im Bereich der Verkehrsflächen gelegene Regen-
wasserkanalnetz. Die Bepflanzung dieses Bereichs wird ebenfalls durch entsprechende An-
pflanzfestsetzungen gewährleistet.  
Um das anfallende Regenwasser in die Gestaltung der Parkanlage einzubinden und damit die 
stadträumliche Qualität sowie die Biodiversität zu stärken, wird in der zentralen öffentlichen 
Grünfläche ein Trockenbach angelegt, der bei kleineren Regenereignissen das gereinigte Was-
ser der Retentionsgründächer, der begrünten Tiefgaragen bzw. Raingarden und Baumrigolen 
aufnimmt und in Richtung Hase führt. Bei größeren Regenereignissen werden zusätzliche Über-
läufe im Regenwasserkanalnetz aktiviert, die das überschüssige Regenwasser in den dort ge-
planten Trockenbach leiten. In solchen Fällen wird auch das überschüssige Regenwasser im 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 91/188 
östlichen Plangebiet über die Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung in die öf-
fentliche Grünfläche bzw. in den Trockenbach geführt. Starkregenereignisse können über tem-
poräre Überflutungsflächen entlang des Trockenbachs abgefangen werden. Der Trockenbach 
wird als Darstellung ohne Normcharakter in die Planzeichnung integriert, um bei der Ausfüh-
rungsplanung Freiheiten zur konkreten Wasserlaufführung zu ermöglichen. Der Verlauf und die 
Ausgestaltung des Trockenbachs ist ebenfalls zentraler Bestandteil des Freiflächengestaltungs-
planes, welcher Anlage zum städtebaulichen Vertrag ist.  
Das dargestellte Entwässerungskonzept macht deutlich, dass die Regenwasserbewirtschaftung 
im LokViertel im Planvollzug nachgewiesen werden kann. Die erforderliche Retention und Rei-
nigung vor der Einleitung in die Hase wird durch harmonisch in die Landschaftsplanung einge-
fügte Retentionsflächen umgesetzt. Die straßenbegleitenden Grünflächen sowie die zentralen 
öffentlichen Grünflächen werden multifunktional genutzt. Das Konzept ist somit auch geeignet, 
die gewünschte wassersensible Stadt mit positiven Effekten für die Wasserwirtschaft, den Hoch-
wasserschutz, die Ökologie, die Hitzevermeidung und eine lebenswerte Innenstadt auszubil-
den.  
 
6.3 Versorgungsflächen 
Im Bebauungsplan werden zur Sicherung eines geplanten Schalthauses und vier Trafostationen 
Versorgungsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB festgesetzt. Das Schalthaus und die Tra-
fostationen dienen der weiteren Verteilung der Stromversorgung im Quartier, um notwendige 
Mittel- und Niedrigspannungsleitungen für die Hausanschlüsse bereitzustellen. Hierfür wurden, 
in Abstimmung mit den Stadtwerken Osnabrück, geeignete Standorte an zentralen Knotenpunk-
ten im LokViertel identifiziert, die sich für eine Feinverteilung besonders anbieten. Die Trafo-
standorte befinden sich verteilt im Quartier und sind an verkehrsgünstig gelegenen Stellen plat-
ziert worden, um die Anfahrbarkeit mit Versorgungsfahrzeugen auch langfristig sicherstellen zu 
können. Zudem bietet der direkte Anschluss an die Verkehrsflächen bzw. Fahrstraßen eine op-
timale Leitungsinfrastruktur und weist das geringste Konfliktpotenzial mit anderen Nutzungen 
bei möglichen Erdarbeiten auf. Die Fläche für das Schalthaus weist mit rund 300 m2 den größten 
Flächenbedarf auf und soll eine flexible Bebauung auf der Fläche selbst ermöglichen. Da die 
Planung zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen ist, kann die Größe und der Umfang 
des Schalthauses noch nicht final bestimmt werden. Folglich weist die festgesetzte Versor-
gungsfläche einen ausreichenden Spielraum auf, um verschiedene Anordnungen zu ermögli-
chen. Die Versorgungsflächen für die Trafostationen weisen Flächengrößen von rund 20 m2 auf. 
 
6.4 Sonstige Ver- und Entsorgung 
Schmutzwasser 
Das Schmutzwasserkanalnetz wird im Zuge der Erschließung des LokViertels komplett neu her-
gestellt. Hierbei erfolgt die Ableitung des anfallenden Schmutzwassers über die neu geplanten 
Straßenverkehrsflächen bis hin zur Anbindung über die Niedersachsenstraße sowie die neu 
geplante Frankenstraße. Die herzustellende Schmutzwasserkanalisation muss im Zuge der 
Neuplanung an den vorhandenen öffentlichen Schmutzwasserkanal in dem Bereich Franken-
straße / Hamburger Straße angeschlossen werden. Die genaue Lage der technischen Druck-
rohrleitungen kann erst im Rahmen einer konkreten Straßenausbauplanung festgelegt werden. 
 
Löschwasserversorgung 
Nach der Prüfung durch die Stadtwerke Osnabrück kann der Löschwasserbedarf zur Grundver-
sorgung von 96m³/h auf den öffentlichen Konzessionsflächen bereitgestellt werden. Die Tras-
sen sind im Ringboulevard und den angrenzenden Straßenverkehrsflächen ausreichend breit. 
Es ist zu berücksichtigen, dass das Löschwasser für den Objektschutz nur für den Regelfall 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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durch das Trinkwassernetz bereitgestellt werden kann. Bei Sonderbauten wie bspw. Rechen-
zentren o.ä. gelten hingegen erhöhte Anforderungen an den Brandschutz, so dass hier das 
Trinkwassernetz nicht ausreichend ist. Im Planvollzug können daher für einzelne Vorhaben 
möglicherweise weitere Maßnahmen erforderlich werden. 
Ebenfalls ist darauf hinzuweisen, dass zwischen den zu schützenden Objekten und den zukünf-
tigen Hydranten in der Regel eine fußläufige Entfernung von 300 m nicht überschritten werden 
darf. Dabei ist die tatsächliche Entfernung über Straßen und Wege anzusetzen und nicht die 
Luftlinien-Entfernung. Die Umsetzung der aufgeführten Maßnahmen ist im Rahmen der Er-
schließungsplanung sicherzustellen. Der Nachweis einer ausreichenden Löschwasserversor-
gung sowie der Einhaltung der vorgegebenen Entfernung ist im Rahmen des Baugenehmi-
gungsverfahrens für den jeweiligen Einzelfall zu erbringen. 
 
Telekommunikation, Strom- und Energieversorgung  
Die Telekommunikations-, Strom- und Energieversorgung des Plangebietes kann über beste-
hende Anschlüsse an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden. Für die Energie-
versorgung sei darauf hingewiesen, dass ein Gasnetz nicht vorhanden ist und im Zuge der der 
Quartiersentwicklung voraussichtlich auch nicht angelegt wird. Stattdessen wird bei der Reali-
sierung des LokViertels ein Wärme-Kältenetz geplant. Die notwendigen Versorgungsleitungen 
werden im Rahmen der Ausführungsplanung zum Straßenbau berücksichtigt und müssen im 
Bauleitplanverfahren nicht separat betrachtet werden. Die Baunutzungsverordnung bietet meh-
rere Möglichkeiten, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Versor-
gungsanlagen zu schaffen, ohne dass hierfür die Festsetzung eigenständiger Flächen erforder-
lich ist. Selbstständige Versorgungsanlagen können als technische Nebenanlagen gemäß § 14 
Abs. 2 BauNVO in den Baugebieten ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie der Versor-
gung des jeweiligen Baugebiets dienen. 
 
Katastrophenschutz 
Zur Ausstattung des neu entstehenden Quartiers mit Warnanlagen, die im Sinne des Katastro-
phenschutzes zur Warnung der Bevölkerung eingesetzt werden, ist die Errichtung mindestens 
einer zusätzlichen Sirene erforderlich. Eine planungsrechtliche Sicherung auf Bebauungsplane-
bene ist jedoch nicht erforderlich, da entsprechende Sirenen auf öffentlichen Gebäuden, im öf-
fentlichen Raum (Grünflächen, Straßenverkehrsflächen) sowie in Absprache und durch vertrag-
liche Sicherung mit den Eigentümerinnen und Eigentümern auf privaten Gebäuden errichtet 
werden können. Daher stehen ausreichend Möglichkeiten zur Verfügung, den Anforderungen 
an den Katastrophenschutz innerhalb des LokViertels gerecht zu werden. Möglich ist z.B. die 
Unterbringung einer Sirene auf dem Gemeinbedarfsgrundstück für Kita und Grundschule. 
 
Sandfang (Hase) 
Im nördlichen Teilbereich des Plangebiets verläuft ein Abschnitt der Hase. Diese fließt westlich 
weiter in Richtung Innenstadt und weist im Plangebiet naturnahe Uferbereiche auf. Zwei Wehre 
drosseln das Gewässer. Dieser Bereich ist besonders geeignet, um Sande und weitere Sedi-
mente aus dem Gewässer zu entnehmen. Entlang des Ringlokschuppens hat der Unterhal-
tungsverband U96 in der Vergangenheit den Sand mit Hilfe eines Baggers aus der Hase ent-
fernt. Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes stehen die ursprünglich vorgehaltenen Flächen 
für den sog. Sandfang nicht mehr zur Verfügung.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 93/188 
Im Bauleitplanverfahren wurde in Abstim-
mung mit dem Unterhaltungsverband ein 
neuer Standort nördlich des Ringlokschup-
pens festgelegt, der für einen gelegentlichen 
Aushub (Turnus 3-10 Jahre) durch einen 
Bagger geeignet ist. Die Aufstellfläche für 
den Bagger befindet sich auf Höhe der der-
zeit vorhandenen Uferböschung. Die Zufahrt 
zur Aufstellfläche erfolgt direkt über die Zu-
fahrtsstraße Terminal Ost. Der Bagger kann 
mithilfe eines Tiefladers in diesem Bereich 
abgesetzt werden und über von Aufwuchs 
und Gehölzen zu befreiende Flächen zur ei-
gentlichen Aufstellfläche gelangen.  
Die ausgehobenen Sedimente können ent-
weder vor Ort gelagert und getrocknet wer-
den oder in Entwässerungscontainern ab-
transportiert werden. Die erforderlichen Entwässerungscontainer können in direkter Nähe zur 
Aufstellfläche auf der Zufahrtsstraße abgestellt und von dort abgeholt bzw. getauscht werden. 
Für die Dauer der Maßnahme kann die Zufahrtsstraße Terminal Ost kurzzeitig für den Verkehr 
gesperrt werden. Fuß- und Radverkehr können entlang des Ringlokschuppen umgeleitet wer-
den, sodass es nicht zu einer Beeinträchtigung kommt. Während der Arbeiten sind die Ver-
kehrsflächen mittels geeigneter Maßnahmen gegen Beschädigungen durch die verwendeten 
Fahrzeuge zu schützen. Das beschriebene Verfahren bietet den Vorteil, dass im Fall der Ent-
sandung lediglich ein geringer Eingriff in den Gehölzbestand erfolgen muss. Zudem ist keine 
Anpassung des Uferprofils erforderlich. Eine Gefährdung durch Hochwasser ist nicht zu erwar-
ten.  
Die Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün“ ermöglicht jegliche zuvor beschriebene Nutzung 
(Aufstellfläche für den Bagger, Zwischenlagerung und Abtransport der Sande), die im Zusam-
menhang mit dem Gewässer stehen. Im Bebauungsplan selbst sind dafür keine weiteren Re-
gelungen zu treffen. 
 
Abfallentsorgung 
Das Abfuhrkonzept für das LokViertel sieht vor, die Abfallentsorgung über den Ringboulevard 
vorzunehmen. Entsprechend werden die Müllfahrzeuge ausschließlich die Hauptverkehrsstraße 
bedienen und nicht in die einzelnen Stichstraßen einfahren. Die für Müllfahrzeuge erforderlichen 
Rangierflächen wurden bei der Straßenplanung berücksichtigt und sind ausreichend dimensio-
niert. 
7 Technischer Umweltschutz 
7.1 Lärmimmissionen 
Das Plangebiet ist in erheblichem Maße durch Schienenverkehrs-, Straßenverkehrs- und Ge-
werbelärm belastet. Folgende Lärmimmissionen wirken auf das Plangebiet ein: 
 
- Schienenverkehrslärm der das Plangebiet allseitig umschließenden Bahntrassen,  
- Straßenverkehrslärm von der Hamburger Straße,  
- Straßenverkehrslärm von ausgewiesenen Straßenverkehrsflächen bzw. den Straßenab-
schnitten innerhalb des Plangebiets, welche die MUH mit dem übergeordneten Straßen-
netz außerhalb des Plangebiets verbinden, 
Abbildung 11: Geplante Arbeitsfläche zur Entsandung der 
Hase 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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- Gewerbelärm von unmittelbar benachbarten als auch im weiteren Umfeld befindlichen 
gewerblich und industriell genutzten Flächen, die sowohl im Bestand vorhanden als auch 
in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen festgesetzt sind,  
- Gewerbelärm von dem Gelände der nachrichtlich übernommenen Bahnanlagen im Süd-
osten des Plangebiets bzw. der Umschlagstationen der DB Cargo AG, die an Fremdfir-
men vermietet sind und als weitere Gewerbelärmquelle in die Prognose der auf das 
Plangebiet einwirkenden Lärmbelastungen eingestellt werden müssen, gleichwohl sie 
auf Bahnverkehrsflächen stattfinden und 
- Gewerbelärm durch Aggregatgeräusche stehender Züge (z.B. Ventilatoren in Kühl- und 
Klimaanlagen) und 
- Gewerbelärm von ausgewiesenen eingeschränkten Gewerbegebieten sowie dem vor-
gesehenen sonstigen Sondergebiet innerhalb des Plangebiets, insbesondere aufgrund 
des dort vorgesehenen großflächigen Einzelhandels und der damit in Verbindung ste-
henden Liefervorgänge. 
Zwar können auch von anderen, sich in dem ausgewiesenen Urbanen Gebiet ansiedelnden 
Gewerbebetrieben Lärmimmissionen auf eine benachbarte Wohnnutzung einwirken. Doch sind 
diese in einem urbanen Gebiet nur insofern zulässig, als dass sie die Wohnnutzung nicht we-
sentlich stören, sodass sich innerhalb des Plangebiets allein aus der Ausweisung des Urbanen 
Gebiets keine Konfliktlage ergibt, die sich nicht im Rahmen der Anwendung des § 15 BauNVO 
(Gebot der Rücksichtnahme) lösen ließe.  
Angesichts der zu erwartenden Lärmimmissionen wurde im Rahmen einer schalltechnischen 
Untersuchung daher geprüft,  
- wie hoch die Verkehrslärmimmissionen (sich zusammensetzend aus Straßen- und 
Schienenverkehrslärm) innerhalb des Plangebiets sein werden und welche Maßnahmen 
zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlich sind, 
- ob und in welchem Maße im Umfeld des Plangebiets, aufgrund des zusätzlich im Plan-
gebiet generierten Verkehrs, mit einer Verkehrslärmzunahme gerechnet werden muss, 
- welche Gewerbelärmimmissionen im Plangebiet durch benachbarte Gewerbegebiete 
hervorgerufen werden und 
- unter welchen Voraussetzungen die im Plangebiet vorgesehene gewerbliche Nutzung 
aus immissionsschutzrechtlicher Sicht mit der im Plangebiet vorgesehenen Wohnnut-
zung, vor dem Hintergrund der bereits vorhandenen Gewerbelärmimmissionen durch 
benachbarte Gewerbegebiete in der Nachbarschaft, verträglich ist. 
Das Ergebnis der Lärmberechnungen basiert grundsätzlich auf dem Prinzip der freien Schal-
lausbreitung, dabei wurde jedoch bereits vorsorglich die Ausbildung eines Lärmschutzbauwerks 
in Form einer Lärmschutz-Wall-Wandkombination am Nordrand des Gebietes mit einer Höhe 
von 4,5 m über Geländeniveau und einer Länge von circa 500 m berücksichtigt. Eine akustisch 
relevante Wirkung für die baulichen Nutzungen wird jeweils nur in den unteren Geschossen (EG 
und ggf. 1. OG) der Gebäude unmittelbar südlich des Erdbauwerks erreicht. Die lärmschützende 
Wirkung ist zum einen wegen der Flächenhaftigkeit der für das Plangebiet relevanten Schall-
quellen und zum anderen wegen der geplanten Geschossigkeit der Neubauten begrenzt. Die 
vorgesehene Lärmschutz-Wall-Wandkombination ist das Ergebnis einer verhältnismäßigen Ab-
wägung aus der lärmschützenden Wirkung, der Flächenverfügbarkeit, der statischen Anforde-
rungen an die Böschungsgestaltung sowie der aufzuwendenden Kosten. 
Grundsätzlich gilt, dass im Rahmen der Abwägung zu einem Bebauungsplan die Abwägungs-
direktive des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu berücksichtigen ist. Demnach 
sind Bereiche mit emissionsträchtigen Nutzungen einerseits und solche mit immissionsempfind-
lichen Nutzungen andererseits möglichst räumlich zu trennen. Das in § 50 BImSchG verankerte 
Trennungsgebot bringt zum Ausdruck, dass bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnah-
men, die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen sind, dass 
schädliche Umwelteinwirkungen auf schutzbedürfte Nutzungen, insbesondere Wohnnutzungen, 
so weit wie möglich vermieden werden. Diesem sog. Trennungsgrundsatz stehen allerdings 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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andere städtebauliche Belange gegenüber. Gemäß der Rechtsprechung kommt dem Tren-
nungsgrundsatz des § 50 Satz 1 BImSchG kein genereller Vorrang zu, es handelt sich nicht um 
ein zwingendes Gebot, sondern vielmehr um eine Abwägungsdirektive, die durch andere Be-
lange von hohem Gewicht überwunden werden kann.  
Dieser Abwägungsdirektive kann angesichts der verfolgten Planungsziele, die an die besondere 
Lagegunst des Plangebiets im städtebaulichen Siedlungsgefüge anknüpfen, nicht entsprochen 
werden. Planerische Zielsetzung muss es dennoch sein, die verursachte Konfliktlage, die im 
konkreten Fall neben Gewerbelärm (dazu nachstehend) aus der unmittelbaren Nachbarschaft 
zwischen Verkehrstrasse und dem Urbanen Gebiet mit anteiliger Wohnnutzung resultiert, zu 
entschärfen.  
Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende planerische Konzept reagiert zunächst dadurch 
auf die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen, dass gewerbliche Nutzungen in den am 
lärmbelastetsten Bereichen im Süden, Südwesten und Nordwesten des Plangebiets entlang der 
Bahnanlage angeordnet sind. Auf diese Weise bilden die gewerblichen Nutzungen teilweise 
auch einen baulichen Schallschutz für die lärmsensibleren und demzufolge schutzbedürftigeren 
Wohnnutzungen, die insbesondere in den zentraler im Plangebiet gelegenen Bereichen ange-
ordnet sind. Durch die städtebauliche Kubatur der Baublöcke werden außerdem gegenüber 
dem einwirkenden Gewerbe- und Verkehrslärm geschützte Innenhöfe geschaffen. Durch die 
vorgesehene städtebauliche Struktur und funktionale Gliederung des Plangebiets kann dem 
Planungsziel entsprochen werden, ein funktionsgemischtes, neben der gewerblichen Nutzung 
insbesondere auch dem Wohnen dienendes Quartier zu schaffen, um die besondere Lagegunst 
des Standorts optimal ausschöpfen zu können.  
Im Rahmen des Abwägungsgebots wurde geprüft, ob und in welcher Weise für die geplanten 
Nutzungen Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden müssen, um Belastungen durch Ver-
kehrs- und Gewerbelärm auf ein vertretbares Maß zu reduzieren.  
Die in der städtebaulichen Planung zur Beurteilung der Verträglichkeit von Lärmimmissionen 
primär heranzuziehenden Orientierungswerte der DIN 18005 sind hier überschritten. Es handelt 
sich hierbei allerdings auch nicht um normative Vorgaben, sondern lediglich um Orientierungs-
werte, deren Überschreitung im Rahmen einer planerischen Abwägungsentscheidung hinge-
nommen werden kann. Die Beurteilung der Zumutbarkeit der Geräuscheinwirkungen durch den 
Verkehrslärm erfolgte anhand der Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung 
(16. BImSchV). Rechtlich bindende Vorgaben enthält die 16. BImSchV zwar lediglich für den 
Neubau oder die wesentliche Änderung von Straßen. Nur für die im Plangebiet neu geplanten 
Straßen sind die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV somit zwingend heranzuziehen und 
verbindlich. Aber auch bei spiegelbildlicher Betrachtung, also im Falle einer neu geplanten bau-
lichen Nutzung neben bereits vorhandenen Verkehrstrassen kann die 16. BImSchV sinnvoll zur 
Beurteilung der Verträglichkeit der gegebenen Immissionsbelastung herangezogen werden. Für 
die Beurteilung des Verkehrslärms innerhalb der Gebietsausweisung des Urbanen Gebiets wer-
den dabei die Immissionsgrenzwerte von 64 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts gemäß der 16. 
BImSchV herangezogen. Die Immissionsgrenzwerte für (eingeschränkte) Gewerbegebiete be-
tragen 69 dB(A) tags und 59 dB(A) nachts. Auch für das rein gewerblich genutzte Sondergebiet 
kann ein Grenzwert von 69 dB(A) tags angesetzt werden. Für die Gemeinbedarfsfläche ist auf-
grund der vorgesehenen schulischen Nutzung tagsüber ein Grenzwert von 57 dB(A) tags in 
Ansatz zu bringen. Eine Nachtnutzung ist hier nicht vorgesehen.  
Zur fachlichen Einordnung einer ermittelten Lärmbelastung wurde aus der Rechtsprechung im 
Umgang mit Verkehrslärm außerdem der Schwellenwert herausgebildet, wonach bei einem 
Dauerschallpegel 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr 
ausgeschlossen werden kann. Zusätzlich ist ein Pegel von 62 dB(A) tagsüber (6 - 22 Uhr) für 
den Außenwohnbereich als tolerable Obergrenze definiert worden. Bei dieser Lärmbelastung 
ist noch eine ungestörte Kommunikation möglich. 
Geräuscheinwirkungen aus den gewerblichen Nutzungen wurden anhand der Immissionsricht-
werte der TA Lärm beurteilt. Zwar sind der originäre Anwendungsbereich der TA Lärm geneh-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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migungsbedürftige und nicht genehmigungsbedürftige Anlagen im Sinne des Bundes-Immissi-
onsschutzgesetzes (Nr. 1 TA Lärm). Nach der Rechtsprechung findet sie allerdings auch hier 
spiegelbildlich Anwendung auf schutzbedürftige Vorhaben, die z.B. im Geltungsbereich eines 
Bebauungsplans in der Nachbarschaft einer genehmigungsbedürftigen oder nicht genehmi-
gungsbedürftigen Anlage angesiedelt werden sollen. Der Schutz vor schädlichen Umwelteinwir-
kungen durch Geräusche ist sichergestellt, wenn die Schallbelastung durch Gewerbeanlagen 
am maßgeblichen Immissionsort die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm nicht überschreitet.  
Die Immissionsrichtwerte, die im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung berücksichtigt 
wurden, liegen für urbane Gebiete bei 63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Der Gemeinbedarfs-
fläche, in der eine Schule und eine Kindertagesstätte errichtet werden soll, wird der Schutzan-
spruch von 60 dB(A) tags zugeordnet. Eine Nachtnutzung ist hier nicht möglich, sodass der 
nächtliche Immissionsrichtwert hier keine planerische Relevanz entfaltet. 
Für die eingeschränkten Gewerbegebiete beträgt der Immissionsrichtwert 65 dB(A) tags und 50 
dB(A) nachts. Im sonstigen Sondergebiet kann, da hier ausschließlich solche Nutzungen zuläs-
sig sind, die auch im Gewerbegebiet zugelassen werden könnten, der gleiche Schutzanspruch 
wie im Gewerbegebiet zugrunde gelegt werden. 
7.1.1 Verkehrslärmimmissionen 
Tagzeitraum (06:00 bis 22:00 Uhr) 
In der lärmtechnischen Untersuchung werden für das Plangebiet bei freier Schallausbreitung 
(Aufpunkthöhe für die Berechnung: 5. OG) durch Verkehrsgeräusche Beurteilungspegel von 
59 dB(A) bis 73 dB(A) tags prognostiziert. Wird die Schallausbreitung für das dem Bebauungs-
plan zugrunde liegende Bebauungskonzept berechnet, werden an den Baukörpern im lautesten 
Geschoss Beurteilungspegel tags von 50 dB(A) bis 71 dB(A) erreicht.  
Der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für Urbane Gebiete wird an den besonders von 
Schienengeräuschen betroffenen Fassaden im Westen des Plangebiets somit um bis zu 7 dB 
überschritten. Dies betrifft insbesondere die Westseite des Ringlokschuppens (Überschreitung 
bis zu 3 dB(A)) sowie das südlich daran anschließende Urbane Gebiet (bis zu 5 dB(A)). 
Auch der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für (eingeschränkte) Gewerbegebiete wird an 
der möglichen Westfassade im dem nördlichen eingeschränkten Gewerbegebiet an der Ham-
burger Straße um 1 dB(A) überschritten.  
In der vorgesehenen Gemeinbedarfsfläche wird bei freier Schallausbreitung der Immissions-
grenzwert an den südlichen und östlichen Fassaden teilweise um bis zu 4 dB (A) überschritten. 
Unter Berücksichtigung der vorgesehenen Bebauung wird der Immissionsgrenzwert überwie-
gend eingehalten. 
An den vorgesehenen Gebäuden im sonstigen Sondergebiet wird der Immissionsgrenzwert für 
Gewerbegebiete eingehalten.  
Die Anhaltswerte für eine Gesundheitsgefährdung mit Dauerschallpegeln ≥ 70 dB(A) tags wer-
den im Plangebiet an den Gebäudefassaden mit Ausnahme des nordwestlichen Bereichs des 
nördlichsten Urbanen Gebiets nicht erreicht. 
 
Nachtzeitraum (22:00 bis 06:00 Uhr) 
Im Plangebiet werden bei freier Schallausbreitung (Aufpunkthöhe für die Berechnung: 5. OG) 
durch Verkehrsgeräusche Beurteilungspegel von 57 dB(A) bis 72 dB(A) nachts prognostiziert. 
Unter Berücksichtigung der Gebäude ergeben sich an den Gebäudefassaden im lautesten Ge-
schoss Beurteilungspegel aus dem Verkehrslärm von 48 dB(A) bis 70 dB(A).  
Der Immissionsgrenzwert 16. BImSchV für Urbane Gebiete wird an den rückwärtigen Gebäu-
defassaden und in den vorgesehenen Innenhöfen der Gebäude überwiegend eingehalten. Dar-
über hinaus wird der Immissionsgrenzwert an den besonders exponierten (straßen- und schie-
nenzugewandten) Fassaden um bis zu 17 dB(A) überschritten.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Der Immissionsgrenzwert für Gewerbegebiete wird in den geplanten eingeschränkten Gewer-
begebieten an den Gebäuden teilweise eingehalten. Im sonstigen Sondergebiet wird der Im-
missionsgrenzwert für Gewerbegebiete an den straßen- und schienenzugewandten Westfassa-
den zum Teil nicht eingehalten, sondern um bis zu 6 dB(A) überschritten. 
Die Anhaltswerte für eine mögliche Gesundheitsgefährdung mit Dauerschallpegeln von ≥ 
60 dB(A) nachts werden im Plangebiet im Westen, Norden und Nordosten an den lärmzuge-
wandten Fassaden erreicht und teilweise überschritten. 
 
Sicherung gesunder Wohnverhältnisse 
Die durch das Lärmgutachten ermittelten Beurteilungspegel zeigen, dass in den einer Wohn-
nutzung zugänglichen Baugebieten die zur Orientierung herangezogenen Immissionsgrenz-
werte der 16. BImSchV überwiegend nicht eingehalten werden können. Eine kritische Lärmbe-
lastung, ab der eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ausgeschlossen werden kann, besteht 
im Plangebiet nachts an mehreren Stellen. Für die meisten in Folge der Planung möglichen 
Gebäude mit Wohnnutzung besteht dennoch die Möglichkeit, eine lärmabgewandte Gebäu-
deseite zu schaffen, an der nachts die zur Orientierung herangezogenen Immissionsgrenzwerte 
der 16. BImSchV eingehalten werden könnten. Zumindest ist es stets möglich, die Lärmbelas-
tung durch Eigenabschirmung insoweit zu reduzieren, dass eine Gesundheitsgefährdung nicht 
mehr zu erwarten ist. Bei Betrachtung der Gesamtsituation und Berücksichtigung der Tatsache, 
dass bei allen geplanten Neubauten eine lärmärmere, von der Verkehrstrasse abgewandte 
Seite vorliegt, kann davon ausgegangen werden, dass insgesamt eine gesundheitsgefährdende 
Situation vermieden werden kann, sofern die nachfolgend erläuterten baulichen Maßnahmen 
zur Reduzierung der Lärmbelastung umgesetzt werden.  
Ein bloßes Abrücken der geplanten baulichen Nutzungen von den Bahntrassen wäre kein ziel-
führender Lösungsansatz, da die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für ein Urbanes Ge-
biet an keiner Stelle des Plangebiets eingehalten werden können. Aktive Lärmschutzmaßnah-
men, wie Lärmschutzwände, haben zur Reduzierung des Verkehrslärms lediglich einen sehr 
begrenzten Effekt, da der maßgebliche Schienenverkehrslärm von einer relativ breiten Trasse 
ausgeht und die geplante Neubebauung relativ hoch ist. Die Herstellung einer aktiven Lärm-
schutzwand wäre in einer Höhe erforderlich, die im vorliegenden Fall unverhältnismäßig und 
zudem aus visuellen Gründen, also vor allem aus Gründen der Stadtbildgestaltung, seitens der 
Stadt nicht gewünscht ist. Dennoch wird zu den nördlich verlaufenden Gleisen zum Schallschutz 
ein Erdbauwerk mit einer Höhe von 4,5 m und einer Gesamtlänge von ca. 520 m vorgesehen. 
Im Bebauungsplan ist dafür eine Fläche für Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umweltein-
wirkungen zeichnerisch festgesetzt. Eine akustisch relevante Wirkung wird in den unteren Ge-
schossen (EG und tlw. 1. OG) der Gebäude sowie für den Deichpark unmittelbar südlich des 
Erdbauwerks erreicht.  
Die Sicherung gesunder Wohnverhältnisse kann daher nur über die Schaffung eines ausrei-
chenden passiven Schallschutzes am Gebäude bzw. durch Grundrissorganisation erfolgen. 
Dementsprechend wird die folgende Festsetzung getroffen:  
Im Urbanen Gebiet ist zum Schutz vor Verkehrslärm durch geeignete bauliche Schall-
schutzmaßnahmen wie z.B. Doppelfassaden, verglaste Vorbauten (z.B. verglaste Log-
gien, Wintergärten), besondere Fensterkonstruktionen oder in ihrer Wirkung vergleich-
bare Maßnahmen sicherzustellen, dass in Wohnungen 
a) in den schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen 1 tags durch diese baulichen Maß-
nahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, 
                                                
1 Hiermit sind schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen (inkl. Einzimmerwohnungen und Kinder-
zimmer) nach Nummer 3.16 der DIN 4109-1:2018-1 gemeint. 
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dass in Aufenthaltsräumen ein Innenraumpegel2 von 40 dB(A) bei teilgeöffneten 
Bauteilen während der Tagzeit nicht überschritten wird und 
b) in den schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen (mit Ausnahme von Wohnküchen 
und Wohndielen) und in Einzimmerwohnungen nachts ein Innenraumpegel bei 
teilgeöffneten Fenstern von 30 dB(A) während der Nachtzeit nicht überschritten 
wird.  
Erfolgt die bauliche Schallschutzmaßnahme in Form von verglasten Vorbauten, muss 
dieser Innenraumpegel bei teilgeöffneten Bauteilen erreicht werden.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die Festsetzung stellt im Urbanen Gebiet sowohl eine ausreichende Nachtruhe, als auch eine 
angemessene Wohnruhe in den Gebäuden tagsüber sicher. Je nach Ausmaß der Verkehrsbe-
lastung ist hierfür ein unterschiedliches Maßnahmenpaket erforderlich, wobei jeweils ein defi-
nierter Zielwert im Gebäudeinneren erreicht werden muss. Tagsüber sind Maßnahmen zu er-
greifen, die sicherstellen, dass in den schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen ein Innenpegel von 
40 dB(A) bei teilgeöffnetem Bauteilen, wie Fenstern, während der Tagzeit nicht überschritten 
wird. Der vorliegende Ansatz stellt durch baulichen Schallschutz bei teilgeöffneten Fenstern auf 
einen - in der Literatur der Lärmwirkungsforschung - akzeptierten Wert für ungestörte Kommu-
nikation von 40 dB(A) ab. Dieses gekippte bzw. teilgeöffnete Fenster basiert nicht auf Erforder-
nissen der Raumbelüftung, sondern hat seine Erklärung aus der Lärmwirkungsforschung und 
dem Wahrnehmen von Außenwelteindrücken. Entsprechende Untersuchungen haben wieder-
holt bestätigt, dass die Wahrnehmung der Außenwelt ein wesentlicher qualitativer Bestandteil 
des Wohnens ist. Hierbei geht es um eine informationshaltige akustische Wahrnehmung der 
Außenwelt. Die Ermöglichung eines Wohnens nur ohne zu öffnende Fenster ist daher städte-
baulich nicht gewollt. Die sog. Spaltöffnung bei den gekippten Fenstern muss dabei ausreichend 
groß genug sein, dass der vorgenannte Effekt gegeben ist. Vergleichbare Maßnahmen sind 
dann akzeptabel, solange sie also die akustischen Hintergrundgeräusche der Außenwelt ge-
währleisten. Dies gilt auch für den Fall, dass bauliche Schallschutzmaßnahmen kombiniert wer-
den. Bei gewöhnlichen Fensterkonstruktionen erfolgt auch bei gekipptem Fenster bereits eine 
Minderung der Lärmimmissionen um ca. 15 dB(A). Durch eine lärmoptimierte Fensterkonstruk-
tion kann sogar eine Lärmreduzierung von 25 dB(A) und darüber hinaus erreicht werden.  
Nachts hingegen geht es nicht um eine ungestörte Kommunikation, sondern es müssen Maß-
nahmen ergriffen werden, die eine ausreichende Nachtruhe in den Schlafräumen ermöglichen. 
Der in der Festsetzung fixierte Zielwert von 30 dB(A) nachts leitet sich aus den Erkenntnissen 
der Lärmwirkungsforschung ab. Demnach ist bei einem auch in der Rechtsprechung wiederholt 
bestätigten Innenraumpegel von kleiner 30 dB(A) nachts am Ohr der Schlafenden ein ungestör-
ter Schlaf gewährleistet. Diese Vorgehensweise zur Konfliktlösung ist deshalb gerechtfertigt, da 
die Festlegung von nächtlichen Außenpegeln in den maßgeblichen Vorschriften einen ausrei-
chend niedrigen Innenraumpegel für den ungestörten Schlaf ermöglichen sollen. Dieses Schutz-
ziel für die Nacht wird also entsprechend festgesetzt.  
Der Innenraumpegel ist nachts aus den gleichen Gründen bei einem gekippten bzw. teilgeöff-
neten Fenster (auch bei Planung von verglasten Loggien oder Vorhangfassen etc., so dass 
dann von zwei hintereinander liegenden gekippten Fenstern auszugehen ist) nachzuweisen, 
wie dies bereits vorangehend im Hinblick auf die Einhaltung eines Taginnenpegels erläutert 
wurde.  
Diese gewählte Regelungssystematik, die auf einen einzuhaltenden Zielwert in den Aufenthalts-
räumen abstellt, ist vor dem Hintergrund der Größe des Projektgebiets und nach der durch die 
Konzeption des Bebauungsplans gegebenen Spielräume bei der Planumsetzung aus folgenden 
Gründen sinnvoll: 
                                                
2 Hierbei ist der A-bewerteter Mittelungspegel Lm nach VDI-Richtlinie 2719 (Anhang A 4.2, über die Be-
urteilungszeit gebildete energetische Mittelwert der A-bewerteten Schalldruckpegel im Raum) gemeint. 
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- Angesichts der Größe des Plangebiets kann nicht angenommen werden, dass das dem Be-
bauungsplan zugrundeliegende Bebauungs- und Nutzungskonzept innerhalb einer be-
stimmten Frist, vollumfänglich oder in einer bestimmten Reihenfolge umgesetzt wird. Je 
nachdem, in welcher Reihenfolge die im Plangebiet möglichen Baukörper realisiert werden, 
können sich für das einzelne Vorhaben deutlich unterschiedliche Immissionspegel ergeben, 
denen es ausgesetzt sein wird. Es ist daher zielführender, dass zu erreichende Ziel zu defi-
nieren, wobei dann im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis zu führen ist, dass dieses 
Ziel erreicht wird. Der alternativ denkbare Lösungsansatz, die passiven Schallschutzmaß-
nahmen in ihrem Umfang von vornherein festzulegen, hätte ein Übermaß zur Folge, da 
diese Maßnahmen derart festgelegt werden müssten, dass ein ausreichender Schallschutz 
auch dann gegeben ist, wenn keine benachbarte Bebauung für das vorgesehene Vorhaben 
schallabschirmend wirkt. Diese Ausgangslage wird jedoch nur für die ersten Bauprojekte 
zutreffen. 
- Der Aufwand für Schallschutzmaßnahmen nimmt in den äußeren Randbereichen des Plan-
gebiets zu. Der Vorhabenträger kann selbst entscheiden, ob er diesen Aufwand auf sich 
nehmen und eine Wohnnutzung realisieren will, oder in den stärker verkehrslärmbelasteten 
Bereichen des Plangebiets die Nutzungsspielräume des Urbanen Gebiets zugunsten einer 
anderen als die Wohnnutzung ausschöpft. In einigen wenigen Teilbereichen (z.B. im äu-
ßersten Nordwesten des Plangebiets) wird sich eine Wohnnutzung vermutlich unter wirt-
schaftlichen Rahmenbedingungen kaum mehr realisieren lassen.  
- Der Vorhabenträger kann selbst entscheiden, ob durch eine konsequent lärmabgewandte 
Ausrichtung der Aufenthaltsräume vergleichsweise weniger Aufwand für den erforderlichen 
passiven Lärmschutz betrieben werden muss, oder ob er konventionellere Grundrisskonfi-
gurationen realisiert, was in der Regel einen vergleichsweise höheren Aufwand für Maßnah-
men des passiven Lärmschutzes mit sich bringt. 
- Bei der gewählten Festsetzungskonzeption kommt es nicht auf die vom Vorhabenträger ei-
ner Wohnung zugeschriebenen Funktionen der jeweiligen Räume an. Die typische Untertei-
lung von Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer spiegelt immer weniger die Lebenswirklichkeit 
der Bewohner wider. Beispielsweise wird in Wohngemeinschaften das sogenannte Wohn-
zimmer oft auch als Schlafraum genutzt. Ein ausreichender Lärmschutz zur Sicherung der 
Nachtruhe ist somit für alle Räume erforderlich, in denen üblicherweise (dauerhaft) auch 
übernachtet werden kann.  
- Die Festsetzung berücksichtigt zudem, dass Küchen heutzutage oftmals nicht nur als reine 
Funktionsräume verstanden werden, sondern auch eine Wohnfunktion haben. Zumindest 
tagsüber muss auch in ihnen eine angemessene Wohnruhe gegeben sein, die eine unge-
störte Kommunikation möglich macht.  
 
Schutz des Außenwohnbereichs 
Entlang der straßen- und bahnzugewandten Fassaden von Gebäuden im Urbanen Gebiet ist 
zusätzlich sicherzustellen, dass im Falle einer Wohnnutzung auch private Außenwohnbereiche 
mit gesunden Wohnverhältnissen vereinbar sind. Zum Schutz der Außenwohnbereiche wird fol-
gende Festsetzung getroffen: 
Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist zum Schutz vor Verkehrslärm entweder 
durch Orientierung an verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten oder durch bauliche 
Schallschutzmaßnahmen wie z.B. verglaste Vorbauten mit teilgeöffneten Bauteilen si-
cherzustellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegelmin-
derung erreicht wird, die es ermöglicht, dass in dem der Wohnung zugehörigen Außen-
wohnbereich ein Dauerschallpegel gewährleistet ist, der einen Wert von 62 dB(A) nicht 
überschreitet. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
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Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass geeignete Maßnahmen ergriffen werden, die dazu 
führen, dass vor den Gebäudefassaden die Lärmimmissionen so weit reduziert werden, dass 
ein geschützter Außenwohnbereich geschaffen wird.  
Ein Kriterium für eine akzeptable akustische Aufenthaltsqualität in einem Außenwohnbereich ist 
die Gewährleistung einer ungestörten Kommunikation über kurze Distanzen (übliches Gespräch 
zwischen zwei Personen) mit normaler Sprechlautstärke. Als Schwellenwert, bis zu dem eine 
akzeptable Kommunikation im vorgenannten Sinn möglich ist, wird ein Tagpegel in Höhe von 
maximal 62 dB(A) herangezogen.  
Durch die Festsetzung ist auch klargestellt, dass sich diese Forderung lediglich auf einen Au-
ßenwohnbereich einer Wohnnutzung bezieht. Verfügt eine Wohnung über zwei Außenwohnbe-
reiche, ist es ausreichend, wenn die 62 dB(A) lediglich in einem der Außenwohnbereiche ein-
gehalten werden.  
 
Lärmschutz für andere Nutzungen 
Bezogen auf die Immissionsgrenzwertüberschreitungen auf der festgesetzten Gemeinbedarfs-
fläche ist die Sicherstellung des konzentrierten Arbeitens in den Schul- und Bildungsräumen 
abwägungsrelevant.  
Weitere Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV sind in den Bereichen, 
die ausschließlich gewerblich genutzt werden sollen, vorhanden. Betroffen sind der 
Ringlokschuppen im Nordwesten des Plangebiets und das MUH II mit jeweils bis zu 67 dB(A) 
tags sowie das eingeschränkte Gewerbegebiet im Norden mit bis zu 70 dB(A) tags.  
Gewerblich genutzte Aufenthaltsräume sind im Rahmen der Vorsorge auf der Ebene der Bau-
leitplanung zu schützen, besitzen jedoch im Vergleich zu schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen 
in Wohnungen ein geringeres Schutzbedürfnis. Somit stellt auch der Schutz von Arbeitsstätten 
einen Abwägungsbelang dar, der zu berücksichtigen ist. Folglich wird im Bebauungsplan wie 
folgt geregelt, dass für dem ständigen Aufenthalt von Personen dienende Räume ein ausrei-
chender Schallschutz an Außentüren, Fenstern, Außenwänden und Dächern der Gebäude 
durch bauliche Maßnahmen zu schaffen ist, wobei den unterschiedlichen Schutzansprüchen 
der Raumarten Rechnung getragen wird: 
 
Für schutzbedürftige Räume in  
 Beherbergungsstätten,  
 Schulen, Hochschulen und ähnlichen Einrichtungen (Unterrichtsräume),  
 Büros 
 Praxen (Sitzungsräume und ähnliche Arbeitsräume) 
sind an allen Fassaden passive Schallschutzmaßnahmen gemäß der aktuellen Fassung 
von DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" (DIN 4109-1:2018-01 und DIN4109-2:2018-
01) entsprechend den in der Planzeichnung festgesetzten Lärmpegelbereichen vorzu-
sehen.  
Die erforderlichen gesamtbewerteten Bau-Schalldämm-Maße (erf. R'w,ges) aller Außen-
bauteile (Außenwände, Fenster, Zuluftöffnungen) der jeweiligen Aufenthaltsräume sind 
nach Gleichung 6 der aktuell gültigen bauaufsichtlich eingeführten Fassung der DIN 
4109-2:2018-01 zu bestimmen und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. 
Ein ausreichender Luftwechsel ist sicherzustellen. Gegebenenfalls deshalb erforderliche 
Zuluftöffnungen sind beim Nachweis der Schalldämmung der Außenbauteile zu berück-
sichtigen. 
Von der Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Rahmen eines Einzelnachwei-
ses ermittelt wird, dass aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen 
an den passiven Schallschutz resultieren. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
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Im Unterschied zu den Wohnungen kommt es bei gewerblich genutzten Aufenthaltsräumen (wie 
z.B. Büros, Praxen, Werkstätten, Labore etc.), Unterrichtsräumen, Konferenzräumen oder auch 
Hotelzimmern nicht darauf an, dass ein definierter Innenraumpegel auch bei teilgeöffnetem 
Fenster erreicht werden muss. Der Verzicht auf eine informationshaltige akustische Wahrneh-
mung der Außenwelt kann für einen begrenzten Zeitraum, also beispielsweise während der Ar-
beitszeit, der Unterrichtszeit oder während eines Hotelaufenthalts zweifellos als zumutbar an-
gesehen werden. Eine Belüftung der jeweiligen Räume lässt sich problemlos auch mit perma-
nent laufenden Lüftungsanlagen erreichen.  
 
Verkehrslärmimmissionen im Umfeld des Plangebiets 
Im Rahmen der Abwägung ist auch die schalltechnische Auswirkung der planbedingten Ein-
speisung zusätzlicher Verkehre in vorhandene Straßen von Relevanz. Im vorliegenden Fall sind 
in der lärmtechnischen Untersuchung exemplarisch für die Beurteilung der zusätzlichen planin-
duzierten Verkehrsgeräusche Immissionsorte an den Straßenabschnitten mit Wohnbebauung 
westlich und nördlich des Plangebiets herangezogen worden. Konkret wurden für Immissions-
orte an der Niedersachsenstraße westlich des Plangebiets und nördlich an der Buerschen 
Straße die Geräuschimmissionen ermittelt. 
Vom Plangebiet nach Süden führt die Frankenstraße erst in einigem Abstand zu Wohnbebau-
ung in den Stadtteil Fledder. Dieser Straßenabschnitt wurde daher aufgrund des Gewerbe- und 
Industriegebietscharakters nicht gesondert betrachtet. 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für Wohn-
gebiete von 59 dB(A) tags bereits im Prognose-Nullfall an den betrachteten Immissionsorten 
überschritten wird. Selbst die Anhaltswerte für eine Gesundheitsgefahr mit Beurteilungspegel 
von ≥ 70 dB(A) tags werden im Prognose-Nullfall an den Immissionsorten nicht eingehalten. Im 
Prognose-Planfall ergeben sich am Tage gegenüber dem Prognose-Nullfall Zunahmen der Be-
urteilungspegel von lediglich 0,3 - 0,4 dB. 
Im Nachtzeitraum werden an den untersuchten Immissionsorten sowohl die gebietsspezifischen 
Immissionsrichtwerte für Wohngebiete von 49 dB(A) als auch die Anhaltswerte für eine Gesund-
heitsgefahr mit Beurteilungspegeln von ≥ 60 dB(A) bereits im Prognose-Nullfall überschritten. 
Im Prognose-Planfall ergeben sich gegenüber dem Prognose-Nullfall Zunahmen der Beurtei-
lungspegel von 0,2 - 0,3 dB. 
Die für sich genommenen Pegelerhöhungen sind zwar nicht von den Betroffenen wahrnehmbar, 
allerdings bewegt sich die bestehende Belastung schon oberhalb der durch die derzeitige 
Rechtsprechung definierten Schwelle, ab der Gesundheitsgefahren nicht mehr ausgeschlossen 
werden können (70 dB(A) tags / 60 dB(A) nachts). In einer solchen Situation hat die Stadt sorg-
fältig mit Blick auf eventuelle Gesundheitsrisiken zu prüfen, ob die Erhöhungen hingenommen 
werden können, auch wenn sie letztlich nur marginal sind, oder ob Kompensationsmaßnahmen 
ergriffen werden müssen. Bei der Abwägung ist vor allem auch die quantitative Erhöhung der 
Pegel von Bedeutung.  
Da rechnerische Pegelerhöhungen im geringfügigen Bereich mit modellbedingten oder prog-
nostischen Toleranzen ausgestattet sind, ist es sachgerecht, eine Schwelle zu definieren, ab 
der eine vertiefende Prüfung von möglichen Kompensationsmaßnahmen erfolgen muss. Bezo-
gen auf die zu Grunde liegende Berechnungsrichtlinie können verfahrensimmanente Toleran-
zen demnach z.B. auftreten durch: 
- die pauschalisierte Berücksichtigung der Absorptionseigenschaften der Fassade, die zu 
Abweichungen von bis zu 0,2 dB(A) führen kann, 
- das Verfahren der verwendeten Software zur Zerlegung der Schallquellen in Teilstücke 
und wo mit dieser Zerlegung begonnen wird; hierdurch sind etwa 0,1-0,2 dB(A) Abwei-
chungen möglich,  
- die Rundung von Zwischenergebnissen, wodurch ebenso Abweichungen von 0,1-0,2 
dB(A) auftreten können. 
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Bei vielen und ausgedehnten Quellen kompensieren sich diese Abweichungen. Wenn - wie im 
vorliegenden Fall - sehr hohe Pegel vorliegen, können die Abweichungen aber durchaus un-
kompensiert bleiben, weil in der Regel eine Quelle deutlich pegelbestimmend ist.  
Schwankungen des Beurteilungspegels in der Größenordnung der verfahrensbedingten Abwei-
chungen sind zudem durch folgende Einflussfaktoren möglich: 
- Bereits geringe Schwankungen des Lkw-Anteils um etwa 1-2 % verursachen Abwei-
chungen von bis zu 0,5 dB(A). 
- Veränderungen der Gesamtverkehrsmenge (Pkw und Lkw) um etwa 5 % verursachen 
Änderungen des Beurteilungspegels um bis zu 0,2 dB(A). 
Diese geringfügigen Veränderungen der Verkehrszahlen liegen absolut im täglichen Schwan-
kungsbereich der Verkehrsmengen und können nicht verlässlich prognostiziert werden.  
Weitere Unsicherheiten können durch kleinere Eingriffe in den Straßenraum auftreten. So kann 
z.B. durch geringe Fahrbahnbreitenanpassungen oder das Anlegen von Parkstreifen die ge-
naue Lage der äußeren Fahrstreifen verändert werden. Dies kann in Bezug auf den Immission-
sort je nach Geschosshöhe zu Abweichungen von 0,2-0,5 dB(A) führen. 
Ergänzend sei erwähnt, dass auch die Testaufgaben zur Überprüfung der Genauigkeit von Soft-
warelösungen des Bundesverkehrsministeriums teilweise Abweichungen von bis zu 0,4 dB(A) 
noch als „richtiges“ Ergebnis anerkennen. 
Aufgrund der rechnerischen sowie prognostischen Ungenauigkeit von geringfügigen Pegeler-
höhungen unterhalb von 0,5 dB(A) erscheint es als unangemessen, allein aufgrund der vorlie-
genden Planung teilweise aufwändige Minderungsmaßnahmen (z.B. Veränderung der Ver-
kehrsführungen zur Entlastung) zu ergreifen. 
Für die betrachten Bereiche an der Niedersachsenstraße wurden zudem im Zuge der Lärmak-
tionsplanung der Stadt Osnabrück (LAP, 2. Stufe, 2013) bereits Maßnahmen zum Lärmschutz 
empfohlen. Für die Buersche Straße / An der Rosenburg ist ein Maßnahmenpaket im Rahmen 
der Lärmaktionsplanung (LAP, 3. Stufe, 2019) vorgesehen. Aus Sicht der Stadt ist daher die 
Aufstellung des Bebauungsplans auch im Hinblick auf die Folgewirkungen für die Umgebung 
des Plangebiets durch Verkehrslärm vertretbar. Dies gilt unabhängig davon, ob und in welchem 
Umfang losgelöst von der Aufstellung des Bebauungsplans Minderungsmaßnahmen im Hinblick 
auf Verkehrslärm ergriffen werden. 
 
7.1.2 Gewerbelärmimmissionen 
Tagzeitraum (06:00 bis 22:00 Uhr) 
Im Plangebiet wird der Immissionsrichtwert der TA Lärm in dem vorgesehenen Urbanen Gebiet 
(MU) am Tag weitestgehend eingehalten. Lediglich im Südosten des Plangebiets im Bereich 
der mit (D) bezeichneten Teilfläche wird der Immissionsrichtwert für Urbane Gebiete an einigen 
Baukörpern im unmittelbaren Nahbereich zum Umschlag der DB Cargo um bis zu 3 dB über-
schritten. Hier werden bei freier Schallausbreitung (Aufpunkthöhe für die Berechnung: 5. OG) 
Beurteilungspegel von bis 66 dB(A) tags prognostiziert.  
In der vorgesehenen Gemeinbedarfsfläche wird an den dort geplanten Gebäuden (u. a. eine 
Schule und eine Kindertagesstätte) der Immissionsrichtwert eingehalten. Dort werden lediglich 
Werte unterhalb von 58 dB(A) prognostiziert.  
Auch in den geplanten eingeschränkten Gewerbegebieten können die Immissionsrichtwerte 
eingehalten werden. Im sonstigen Sondergebiet, in dem ausschließlich gewerbliche Nutzungen 
zulässig sind, wird ein Beurteilungspegel von 61 dB(A) erreicht. Aufgrund der Nutzung kann das 
Sonstige Sondergebiet hinsichtlich seiner Schutzbedürftigkeit hier wie ein Gewerbegebiet ein-
gestuft werden.  
An den Immissionsorten innerhalb des Plangebiets an den Gebäuden der Urbanen Gebieten ist 
aus den umliegenden gewerblich und industriell genutzten Flächen zwar bereits von einer rele-
vanten Geräuschvorbelastung auszugehen, die die Immissionsrichtwerte der TA Lärm zum Teil 
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bereits ausschöpft. Die Ergebnisse des Lärmgutachtens belegen jedoch, dass diese Vorbelas-
tung der Ansiedlung weiterer, das Wohnen nicht wesentlich störender Einrichtungen nicht ent-
gegensteht. Demnach wird im Plangebiet der Immissionsrichtwert für Urbane Gebiete überwie-
gend um mehr als 6 dB und weitestgehend um mehr als 3 dB unterschritten. Der erforderliche 
Schallschutz gegenüber gewerblichen Einrichtungen außerhalb als auch nicht wesentlich stö-
renden Einrichtungen innerhalb der geplanten Urbanen Gebiete ist erreichbar (s. unten "Siche-
rung gesunder Wohnverhältnisse"). 
 
Nachtzeitraum (22:00 bis 06:00 Uhr) 
Im Plangebiet werden bei freier Schallausbreitung (Aufpunkthöhe für die Berechnung: 5. OG) 
durch Gewerbegeräusche Beurteilungspegel von 47 dB(A) bis 56 dB(A) nachts prognostiziert. 
An den Baukörpern im Plangebiet wird in der Nacht (22:00 bis 06:00 Uhr) ein Beurteilungspegel 
von bis zu 55 dB(A) erreicht. Der Nacht-Immissionsrichtwert der TA Lärm von 45 dB(A) wird im 
Plangebiet in dem vorgesehenen Urbanen Gebiet bei freier Schallausbreitung überschritten. 
Auch unter Berücksichtigung der geplanten Baukörper ergibt sich in den durch die Eigenab-
schirmung geschützten rückwärtigen Bereichen und in den Gebäudeinnenhöfen an den Fassa-
den nur teilweise die Einhaltung des Immissionsrichtwertes von 45 dB(A) nachts. 
 
Sicherung gesunder Wohnverhältnisse 
Im Bebauungsplan sind keine Festsetzungen zur Bewältigung der an den untersuchten Stellen 
festgestellten Immissionsrichtwertüberschreitungen tagsüber erforderlich. Vielmehr ist im Zuge 
des Baugenehmigungsverfahrens, abhängig von der jeweils beantragten Nutzungsart, auf die 
oben genannten Überschreitungen des Immissionsrichtwertes für Urbane Gebiete zu reagieren.  
Sofern beispielweise eine Wohnbebauung, auch wenn diese planungsrechtlich zulässig ist und 
den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht, an bestehende emittierende Anlagen/Ge-
werbebetriebe im Umfeld heranrückt und sich damit unzumutbaren Immissionen aussetzt, ist 
sie unzulässig. Hierbei ist das in § 15 Abs.1 Satz 2 2. Hs. BauNVO verankerte sog. „Rücksicht-
nahmegebot“ maßgebend, wonach verhindert werden soll, dass infolge einer neuen Wohnbe-
bauung, die sich Belästigungen oder Störungen aussetzt, gewerbliche Bestandsnutzungen 
durch etwaige Betriebsbeschränkungen gefährdet werden.  
Um diese Konflikte zu vermeiden, wird auch das Rücksichtnahmegebot im Rahmen der Prüfung 
der Zulässigkeit von Vorhaben im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Sofern für die geplante 
(Wohn-)Nutzung unzumutbare Immissionen vorliegen, ist zu prüfen, ob der Bauherr bzw. die 
Bauherrin die Obliegenheit zur architektonischen Selbsthilfe erfüllt oder andere Maßnahmen 
ergreifen kann. Voraussetzung ist, dass die gewerbliche Bestandsnutzung genehmigungskon-
form betrieben wird bzw. emittiert.  
Durch folgende beispielhaft aufgezeigte Lösungsmöglichkeiten muss sichergestellt werden, 
dass in diesen Bereichen entweder keine maßgeblichen Immissionsorte im Sinne der TA Lärm 
vorhanden sind oder an maßgeblichen Immissionsorten die Immissionsrichtwerte eingehalten 
werden: 
- Für schutzbedürftige Räume auf der lärmzugewandten Fassade können geschlossene Fas-
saden mit feststehenden Fenstern (Festverglasung) vorgesehen werden; 
- Anordnung der schutzbedürftigen Räume zur lärmabgewandten Seite. Voraussetzung: Ein-
haltung des Immissionsrichtwerte tag / nachts auf der lärmabgewandten Seite; 
- Prinzip der Zweischaligkeit: Anordnung von verglasten Vorbauten (d. h. baulich geschlos-
sene Wintergärten und Loggien), Prallscheiben (Festverglasung) oder Vorhangfassaden in 
mehr als 0,5 m Entfernung vor dem öffenbaren Fenster oder ein geschlossener Lauben-
gang, mit der durch ausreichende Schalldämm- bzw. Schirmwirkung eine Einhaltung der 
Immissionsrichtwerte erzielt wird; 
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In Bezug auf den Gewerbelärm tags stehen der planerischen Vollziehbarkeit des Bebauungs-
plans somit keine Bedenken entgegen, sofern die beschriebenen oder ähnlich wirksame Maß-
nahmen auf der Genehmigungsebene ergriffen und planerisch ausgestaltet werden.  
 
Im Vergleich zum tagsüber bestehenden Gewerbelärm stellt die Gewerbelärmbelastung im 
Nachtzeitraum planerisch die deutlich größere Herausforderung dar, da jede der im Bebauungs-
plan ausgewiesenen überbaubaren Fläche partiell Bereiche aufweist, wo die Immissionsricht-
werte der TA Lärm nachts nicht eingehalten werden können. Auch Blockinnenbereiche sind von 
der Richtwertüberschreitung betroffen. Daraus folgt, dass selbst eine konsequent auf die Lärm-
abschirmung abzielende Gebäudetypologie und Vorgaben zur Ausrichtung von Grundrissen 
nicht geeignet sind, den Immissionskonflikt abschließend zu lösen. Relevant ist diese Nacht-
wertüberschreitung jedoch nur in dem Urbanen Gebiet, in dem eine Wohnnutzung allgemein 
zulässig ist. Um trotz der erhöhten Immissionsrichtwerte gesunde Wohnverhältnisse sicherzu-
stellen, wird im Bebauungsplan die folgende Festsetzung getroffen: 
Im Plangebiet ist zum Schutz vor Gewerbelärm für Aufenthaltsräume in Wohnungen 
durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen, wie zum Beispiel Doppelfassaden, 
verglaste Vorbauten (z.B. verglaste Loggien, Wintergärten), besonderen Fensterkon-
struktionen, Kombinationen der baulichen Schallschutzmaßnahmen oder in ihrer Wir-
kung vergleichbare Maßnahmen, sicher zu stellen, dass durch diese baulichen Maßnah-
men insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in den 
schutzbedürftigen Räumen während der Nachtzeit ein Innenraumpegel bei teilgeöffne-
ten Fenstern von 30 dB(A) nicht überschritten wird. Erfolgt die bauliche Schallschutz-
maßnahme in Form von verglasten Vorbauten, muss dieser Innenraumpegel bei teilge-
öffneten Bauteilen erreicht werden. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Es müssen folglich Maßnahmen ergriffen werden, die eine ausreichende Nachtruhe in den 
Wohnräumen ermöglichen. Der in der Festsetzung fixierte Zielwert von 30 dB(A) nachts leitet 
sich auch hier, wie bereits im Zusammenhang mit der Verkehrslärmbelastung dargelegt, aus 
den Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung ab (s. oben). 
Nach dem Wortlaut der TA Lärm ist die Einhaltung der Immissionsrichtwerte 0,5 m vor dem 
geöffneten Fenster nachzuweisen. Die Intention hinter dieser Regelung ist jedoch, dass 0,5 m 
vor dem Fenster die Gewerbelärmbelastung bereits soweit abgebaut sein soll, dass eine aus-
reichende Nachtruhe auch bei gekipptem Fenster, um auch nachts eine ausreichende Frisch-
luftzufuhr sicherzustellen, gewährleistet ist.  
Im Zuge des Nachweisverfahrens zur Einhaltung des Innenraumpegels von 30 dB(A) sind für 
den Außenschallpegel vor der Fassade kumulativ die Geräusche (d. h. Beurteilungspegel) 
durch den Straßen- und Schienenverkehr sowie gewerbliche Geräusche zu berücksichtigen.  
Nicht zuletzt aufgrund der zugrunde zu legenden Prognosehorizonte bei den Verkehrsbelastun-
gen und den ermittelten gewerblichen Geräuschimmissionen „zur sicheren Seite“, kann dabei 
regelmäßig davon ausgegangen werden, dass der Außenschallpegel konservativ ausfällt. Mit-
hin wird auch ein besonders hohes Schutzniveau „innen“ erzielt und der Lärmschutzkonflikt in 
Bezug auf nächtlichen Gewerbelärm damit vollständig gelöst. 
Im Gegensatz zur zuvor beschriebenen Anwendung des Rücksichtnahmegebots bei der Bewäl-
tigung des Gewerbelärm tags besteht für den Nachtzeitraum eine andere Ausgangssituation. 
So ist die Anwendung des Rücksichtnahmegebots im Geltungsbereich eines Bebauungsplans 
nach ständiger Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen: Wird 
eine planerische Festsetzung im Bebauungsplanverfahren sehr konkret festgelegt, können 
durch die Planung aufgeworfene Nutzungskonflikte im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr 
ausgeglichen werden. Eine solche Vorgehensweise auf Baugenehmigungsebene würde viel-
mehr eine Korrektur der planerischen Festsetzung bedeuten. Hierbei ist auch zu berücksichti-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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gen, wie konkret die getroffene planerische Festsetzung ist, da der noch verbleibende Spiel-
raum auf Baugenehmigungsebene in enger Abhängigkeit zum Inhalt der planerischen Festset-
zung steht. 
Hinsichtlich des Gewerbelärms zur Nachtzeit wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
eine sehr konkrete Festsetzung zur Gewährleistung eines festgelegten Innenraumpegels in Auf-
enthaltsräumen von Wohnungen getroffen (s. o.), womit das Ausmaß der einer Wohnbebauung 
zumutbaren Gewerbelärmimmission abschließend abgewogen wird. Folglich besteht auf Bau-
genehmigungsebene keine Möglichkeit mehr, die über die Festsetzung verfolgte planerische 
Lösung zu korrigieren (z.B. in Form der Anwendung der TA Lärm). Vielmehr wird die Anwen-
dung des Rücksichtnahmegebots von der planerischen Abwägung „aufgezehrt“, wodurch der 
Bebauungsplan der Anwendung des Rücksichtnahmegebot in Bezug auf den Gewerbelärm zur 
Nachtzeit nicht mehr offensteht. 
 
In der Genehmigungspraxis ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die rechtlichen Anforde-
rungen (u.a. Regelungen im Bebauungsplan) in bisherigen Genehmigungsverfahren eingehal-
ten wurden. Dies gilt zum einen für die Genehmigung von Wohnbebauung im Lok-Viertel, bei 
der (sofern keine gravierenden Veränderungen im Bereich der Emittenten eintreten) die ent-
sprechenden Immissionsprognosen aus dem Planverfahren Verwendung finden können, um 
auf dieser Grundlage das notwendige Schalldämmmaß zu ermitteln. Dies entspricht einem re-
gelhaften Vorgehen, das auch bisher üblich war.  
Für etwaige Genehmigungsverfahren für die Emittenten nach Errichtung der Wohnbebauung 
kann das in den jeweiligen Baugenehmigungen geregelte Schalldämmmaß zu Grunde gelegt 
werden, wenn dort zu prüfen ist, ob die betreffende Anlage die immissionsschutzrechtlichen 
Anforderungen einhält, sei es nach Maßgabe der allgemeinen Richt- oder Zwischenwerte der 
TA Lärm, sei es auf Grundlage einer Sonderfallprüfung im Hinblick darauf, dass es nach der 
abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan für das Lok-Viertel genügt, wenn ein 
Innenraumwert von 30 dB(A) eingehalten ist.  
Für den Tag wurde auf Planebene hingegen ganz bewusst von einer abschließenden Konflikt-
bewältigung durch passive Lärmschutzmaßnahmen abgesehen, weil während der Tageszeit 
aufgrund der um 15 dB(A) höheren Werte und einem Beurteilungszeitraum von 16 Stunden im 
Vergleich zur Nachtzeit (Beurteilungszeitraum nur die lauteste Nachtstunde) nach den vorlie-
genden Immissionsprognosen keine besonderen Probleme bestehen.  
Auf den Schutz des Außenwohnbereichs vor Gewerbelärm kommt es schließlich nachts nicht 
an und selbst wenn wohnungsbezogene Freiräume auch nach 22 Uhr noch genutzt wären (bei-
spielsweise durch auf ihrer Terrasse sitzende und sich unterhaltende Bewohnende), dann 
würde sich hier nicht das Erfordernis der Einhaltung der nächtlichen Immissionsrichtwerte zum 
Schutz der Nachtruhe stellen.  
 
 
Verträglichkeit des sonstigen Sondergebiets 
Auf das Plangebiet werden zukünftig nicht nur von außerhalb Gewerbelärmimmissionen einwir-
ken. Auch im Plangebiet selbst werden sich Gewerbebetriebe ansiedeln und Gewerbelärm emit-
tieren. Bodenrechtliche Spannungen werden nur so lange vermieden, wie die gewerblichen Nut-
zungen in der Summe nicht mehr emittieren, als in dem jeweiligen Baugebiet im Plangebiet oder 
in Flächen außerhalb des Plangebiets nach TA Lärm zulässig wäre. Im Rahmen der lärmtech-
nischen Untersuchung ist ermittelt worden, welche Emissionen gewerbliche Nutzungen im Plan-
gebiet maximal erzeugen dürfen, ohne dass es zu Immissionskonflikten kommt.  
Die entsprechende Untersuchung kommt für den Bebauungsplan zu dem Ergebnis, dass auf-
grund der bestehenden Vorbelastungen und der Nähe zu dem Urbanen Gebiet mit seiner 
schutzbedürftigen Wohnnutzung, ein uneingeschränktes Emittieren der im sonstigen Sonder-
gebiet zulässigen gewerblichen Nutzungen nicht möglich sein wird. Bereits die bestehende Im-
missionsbelastung schöpft das verträgliche Kontingent gewerblicher Immissionen weitgehend 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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aus. Um einer weiteren Erhöhung der Beurteilungspegel an den maßgeblichen Immissionsorten 
innerhalb und außerhalb des Plangebiets entgegenzuwirken, wird das neu geplante sonstige 
Sondergebiet des Bebauungsplanes auf Basis des § 11 Absatz 2 BauNVO i.V.m. § 9 Absatz 1 
Nummer 1 BauGB kontingentiert. Durch die Festsetzung von Emissionskontingenten nach DIN 
45691 werden daher unverträgliche Lärmbelastungen ausgeschlossen.  
Die Geräuschkontingentierung nach DIN 45691 stellt das geeignete Instrument dar, um sicher-
zustellen, dass durch die Summe der Schallabstrahlung aller vorhandenen und geplanten ge-
werblich genutzten Flächen keine schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche an den 
umliegenden schutzwürdigen Nutzungen hervorgerufen werden und gleichzeitig ausreichende 
Geräuschkontingente für die geplante gewerbliche Nutzung sichergestellt werden. Emissions-
kontingente sind dabei so festzulegen, dass an keinem der untersuchten Immissionsorte der 
maßgebliche Immissionsrichtwert überschritten wird. Die konkrete Umsetzung der festgesetz-
ten Geräuschkontingentierung findet auf der Ebene der Objektplanung der jeweiligen Betriebe 
und Anlagen statt.  
Innerhalb der zu kontingentierenden Sondergebietsfläche können, soweit die Planwerte an ei-
nigen Immissionsorten nicht ausgeschöpft werden, Zusatzkontingente für Immissionsorte inner-
halb eines festgelegten Richtungssektors vergeben werden. Als Zielvorgabe für die Kontingen-
tierung des Sondergebiets wurde für die maßgeblichen Immissionsorte außerhalb des Plange-
biets die Unterschreitung der Immissionsrichtwerte tags/nachts um mindestens 10 dB festge-
legt. Aufgrund der gewerblichen Geräuschvorbelastung wird als Zielvorgabe für die geplanten 
Nutzungen im Plangebiet in den Urbanen Gebieten ebenfalls die Unterschreitung des Immissi-
onsrichtwertes nachts von 45 dB(A) (eingeschränktes Gewerbegebiet: 50 dB(A)) um mindes-
tens 10 dB festgelegt. Für den Tagzeitraum wird für die unmittelbar an das Sondergebiet anlie-
gende Bebauung im eingeschränkten Gewerbegebiet und Urbanen Gebiet als Zielwert ein Be-
urteilungspegel von 60 dB(A) definiert. In diesem Fall wird der Immissionsrichtwert tags von 63 
dB(A) im Plangebiet weitestgehend eingehalten. Dort, wo im Plangebiet der Immissionsrichtwert 
für Urbane Gebiete tags nicht eingehalten wird, beträgt der Anteil des aus der Kontingentierung 
resultierenden Teilpegels weniger als 40 dB(A), sodass hier die Vorgabe mit Unterschreitung 
des Immissionsrichtwertes tags um mindestens 10 dB erfüllt ist und der Teilimmissionspegel 
tags nicht relevant zum Beurteilungspegel aus Gewerbelärm beiträgt. Der Immissionsrichtwert 
tags von 65 dB(A) wird im Gewerbegebiet eingehalten. 
Die gewerblich genutzten Flächen des sonstigen Sondergebiets werden hinsichtlich ihre 
Lärmemissionsentwicklung mittels der Zuweisung von Lärmkontingenten durch eine Festset-
zung im Bebauungsplan wie folgt beschränkt: 
Zulässig sind im Sondergebiet Vorhaben (Betriebe und Anlagen), deren Geräusche die 
in den folgenden Tabellen angegebenen Emissionskontingente L(EK) nach DIN 45691 
vom Dezember 2006 weder tags (06:00 – 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 – 06:00 Uhr) 
überschreiten. 
Emissionskontingent LEK tags und nachts in dB(A) 
Fläche LEK, tags LEK. nachts 
dB(A) dB(A) 
SO 61 33 
 
  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Für die in der Planzeichnung dargestellten Richtungssektoren A bis C erhöhen sich die 
Emissionskontingente der Flächen in der Tages- und Nachtzeit um folgende Zusatzkon-
tingente LEK,ZUS:  
Zusatzkontingente L EK, ZUS tags und nachts in dB(A) 
Sektor  
(Referenz-
punkt: UMT-
Koordinaten 
(ETRS89): 
435945,0 / 
5791400,0) 
Winkel  
(Nord = 0°; rechtsdrehend) Zusatzkontingent in dB(A) 
Anfang Ende EK, zus, tags  
(6-22 Uhr) 
EK, zus, nachts 
(2-6 Uhr) 
A > 341° ≤ 55° - - 
B > 55 ° ≤ 161 ° 0 5 
C > 161 ° ≤ 341° 10 21 
 
Die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erfolgt nach DIN 
45691, Abschnitt 5, wobei in den Gleichungen (6) und (7) für die Immissionsorte j im 
Richtungssektor k LEK,i durch LEK,i + LEK,zus,k zu ersetzen ist.  
Sind einer Anlage mehrere Teilflächen zuzuordnen, so ist der Nachweis für die Teilflä-
chen gemeinsam zu führen, d. h., es erfolgt eine Summation der zulässigen, aus den 
Emissionskontingenten ermittelten Immissionskontingente aller zur Anlage gehörigen 
Teilflächen.  
Ein Vorhaben erf üllt auch dann die schalltechnischen Festsetzungen des Bebauungs-
plans, wenn der Beurteilungspegel Lr,j den Immissionsrichtwert an den maßgeblichen 
Immissionsorten um mindestens 15 dB unterschreitet (Relevanzgrenze).  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Der gegebenenfalls notwendige Schallschutz ist durch bauliche, technische und organisatori-
sche Einzelmaßnahmen auf dem Gewerbegrundstück im Rahmen des Genehmigungsverfah-
rens nachzuweisen.  
Die Kontingentierung erfolgt nicht in einem Ausmaß, dass eine dem Zweck des Sondergebietes 
entsprechende Nutzung (tags) nicht mehr möglich wäre. Es werden insbesondere zusätzliche 
richtungsabhängige Zusatzkontingente gewährt, deren Lage zeichnerisch in der Planzeichnung 
verdeutlicht wird. Sie lassen auch lärmemittierende Nutzungen zu, stellen aber sicher, dass 
dieser Lärm nur in die Richtungen abgestrahlt werden darf, in denen sich keine schutzbedürfti-
gen Nutzungen befinden. In der Nacht sind die zulässigen Emissionen ebenso eingeschränkt. 
Ein gewerblicher Nachtbetrieb (beispielsweise mit Lkw-Lieferverkehr) ist mit Emissionskontin-
genten ≤ 50 dB(A)/ m2 in der Regel nicht oder nur im geringen Umfang möglich. Nächtliche Ar-
beiten wären nur mit Einschränkungen – vorzugsweise in geschlossenen Gebäudekörpern – 
möglich. Insbesondere in nördliche Richtung zum angrenzenden Urbanen Gebiet darf nicht viel 
Schall emittiert werden. Es bedarf jedoch jeweils einer konkreten Prüfung im Einzelfall (detail-
lierte schalltechnische Untersuchung, die u.a. Abschirmungen durch Gebäudekörper, baulichen 
Lärmschutz und eine gute schalltechnische Anordnung der lärmintensiven Beiche berücksichti-
gen kann). Die Einhaltung ist im nachgelagerten Genehmigungsverfahren nachzuweisen. 
 
7.1.3 Sport- und Freizeitlärmimmissionen  
In der Parkanlage des Lokparks innerhalb des Ringboulevards ist die Errichtung eines Bolzplat-
zes als zusätzliches Nutzungsangebot vorgesehen. Der Bolzplatz ist im westlichen Bereich des 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Lokparks südlich des in den Park hineinragenden Urbanen Gebiets MU 3 vorgesehen, in dem 
überwiegend gewerbliche und öffentlichkeitswirksame Nutzungen, wie ein Foodcourt, angesie-
delt werden sollen. Von dem Bolzplatz gehen Geräuschimmissionen infolge von Sport- und 
Freizeitlärm aus. 
Gemäß den Vorgaben der VDI-Richtlinie 3770 „Emissionskennwerte von Schallquellen – Sport- 
und Freizeitanlagen“ ist für das Fußballspielen von Kindern und Jugendlichen/Erwachsenen von 
einem Schallleistungspegel von 87 dB(A) je Einzelspieler bzw. Einzelspielerin auszugehen. Bei 
hier angenommenen 25 Spielern und Spielerinnen ergibt sich für einen Bolzplatz laut VDI-Richt-
linie 3770 (Tabelle 35) ein Schallleistungspegel (inkl. Impulshaltigkeit) von 101 dB(A).  
Die Beurteilung erfolgt nach der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung). Dies ist 
vorliegend auch dann für die planerische Beurteilung ausreichend, wenn diese Anlagen teil-
weise nicht als Sportanlagen im Sinne der 18. BImSchV einzuordnen sind, da dann eine sinn-
gemäße Anwendung der sich daraus ergebenden Anforderungen für die Ebene der Bebauungs-
planung aus Sicht der Stadt sachgerecht ist. Für die Betriebszeit auf Bolzplätzen und Street-
ballplätzen ist davon auszugehen, dass ein regelmäßiger Betrieb zwischen 10:00 und 22:00 Uhr 
stattfindet. Im vorliegenden Fall ist für die Beurteilung demnach ein Betrieb am Tage innerhalb 
der 2-stündigen Ruhezeiten am Nachmittag (sonn- und feiertags, 13-15 Uhr) bzw. am Abend 
(alle Tage, 20-22 Uhr) maßgeblich. Es wird daher im Rahmen der schalltechnischen Prognose 
davon ausgegangen, dass auf allen vorgenannten Flächen ein durchgehender 2-stündiger Be-
trieb innerhalb der (nachmittäglichen oder abendlichen) Ruhezeiten stattfindet. Sofern in diesem 
Fall keine schalltechnischen Konflikte zu erwarten sind, ist auch außerhalb der Ruhezeiten nicht 
von einem konfliktbehafteten Betrieb auszugehen. 
Gemäß der schalltechnischen Prognose wird der Immissionsrichtwert für Urbane Gebiete von 
63 dB(A) tags an den maßgeblichen Immissionsorten an der Südfassade des nördlich des Bolz-
platzes gelegenen Urbanen Gebiet MU 3 um bis zu 3 dB (A) überschritten. 
Da in dem betroffenen Urbanen Gebiet MU 3 jedoch eine Wohnnutzung ohnehin ausgeschlos-
sen wird (s. Kap. C 1.1), sind Immissionsschutzmaßnahmen nicht erforderlich. 
7.2 Erschütterungsimmissionen 
Für das Plangebiet wurden erschütterungstechnische Untersuchungen zu möglichen Einwirkun-
gen durch Erschütterungen sowohl infolge des benachbarten Schienenverkehrs als auch durch 
einen südöstlich des Plangebiets gelegenen gewerblichen Emittenten durchgeführt. 
Bei der Beurteilung von Erschütterungen ist die DIN 4150 Teil 2 „Einwirkungen auf Menschen 
in Gebäuden“ maßgeblich, die Anhaltswerte für Wohnungen und vergleichbar genutzte Räume 
vorgibt. Die Anforderungen an den Erschütterungsschutz ergeben sich grundsätzlich aus der 
Lage des Einwirkungsortes und der jeweiligen im Bebauungsplan festgelegten Gebietsauswei-
sung. Zudem unterscheiden sich die Anhaltswerte nach Tages- (6:00-22:00) und Nachtzeitraum 
(22:00-6:00), wobei für den Nachtzeitraum besonders hohe Anforderungen und dementspre-
chend geringere Werte gelten. 
Für die Einwirkungen von sekundärem Luftschall werden die Immissionsrichtwerte aus 
der TA-Lärm Abschnitt 6.2 abgeleitet, die ebenfalls in Tages- und Nachtzeitraum unter-
schieden werden. Die Anforderungen zum sekundärem Luftschall in Bezug auf den 
Schienenverkehr ergeben sich zusätzlich aus der 16. BImSchV in Verbindung mit der 
24. BImSchV. 
 
Schienenverkehr 
Schienenverkehrserschütterungen werden über den Boden in Gebäudefundamente übertragen 
und von dort über aufgehende Wände in die Stockwerkdecken eingeleitet. Die Bauteileigenfre-
quenzen von Decken und Wänden in Gebäuden befinden sich grundsätzlich in einem vom 
Schienenverkehr anregbaren Frequenzbereich. Bei der Übereinstimmung der Frequenzen – der 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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sogenannten Resonanzanregung – können zudem auf Menschen oder technische Anlagen stö-
rende Deckenschwingungen einwirken. Weiterhin ist bei Schienenverkehrserschütterungen in-
folge von Bauteilschwingungen raumbegrenzender Flächen der abgestrahlte, strukturindizierte 
sekundäre Luftschall als akustische Einwirkung zu berücksichtigen. Im Rahmen der erschütte-
rungstechnischen Untersuchungen wurde eine Grundlagenermittlung im gesamten Plangebiet 
vorgenommen, wobei Schwingungsmessungen im Gelände und an den vorhandenen Gebäu-
den bei Schienenverkehr erfolgten. Ausgehend von den Ergebnissen wurde zudem eine Stan-
dardprognose zur Übertragung der Erschütterungen auf die Bauvorhaben vorgenommen.  
 
Die durchgeführte Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass in Teilbereichen des Plange-
biets die zu Grunde gelegten Anhaltswerte gem. DIN 4150 Teil 2 überschritten werden. Dies gilt 
insbesondere für Teilbereiche im Nordwesten und Osten des Plangebiets, die durch ihre Nähe 
zu Güterverkehrsstrecken und Weichenüberfahrten vermehrt Erschütterungen durch Schienen-
verkehr ausgesetzt sind. Gleichwohl wird gutachterlich bescheinigt, dass unter Einsatz geeig-
neter Maßnahmen zum Erschütterungsschutz im Rahmen der konkreten Gebäudeplanung die 
im Plangebiet vorgesehene Bebauung grundsätzlich realisiert werden kann.  
In Abhängigkeit zur Gebäudenutzung und zum Standort der jeweiligen Gebäude werden in der 
Untersuchung verschiedene mögliche Maßnahmen und bauliche Anforderungen aufgeführt, die 
im Rahmen der Gebäudeplanung konkretisiert werden müssen. Diese Maßnahmen gliedern 
sich grundsätzlich in baulich konstruktive Planungsmaßnahmen und daran anschließende, wei-
tergehende Untersuchungen. Sinnvollerweise kann der Umfang der Maßnahmen erst nach Vor-
liegen der tatsächlich geplanten Gebäude bzw. Tragstrukturen festgelegt werden, da die Maß-
nahmen konkret auf die Gebäude abgestimmt werden müssen. Die erkannten Probleme können 
in den Planungen der einzelnen Gebäude mit unterschiedlichem Aufwand gelöst werden und 
auch die angezeigten weiteren Untersuchungen sind erst dann bzw. in Interaktion mit den kon-
kreten Planungen zu veranlassen. Um dennoch sicherzustellen, dass der Erschütterungsschutz 
ausreichend berücksichtigt wird, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan auf-
genommen (s. Kap. C 15.5).  
Gewerbe 
Südöstlich des Plangebiets befindet sich in einem Abstand von etwa 100 m ein gewerblich-in-
dustrielles Areal mit mehreren Produktionshallen, in denen verschiedene hydraulische und me-
chanische Presswerke untergebracht sind. Die am weitesten vom Plangebiet entfernten Anla-
gen befinden sich in einem Abstand von rund 500 m. Im Rahmen der Untersuchung wurde mit-
hilfe einer Schwingungsmessung im März 2025 und auf Basis pauschaler Übertragungsfunkti-
onen und variierender baudynamischer Parameter eine Prognoseberechnung durchgeführt, um 
die zu erwartenden Erschütterungs- und sekundären Luftschallimmissionen im Plangebiet zu 
ermitteln. Hierbei wurden im Sinne einer „Worst-Case-Betrachtung“ der Betrieb aller erschütte-
rungsrelevanten Anlagen über den gesamten Tag- und Nachzeitraum (24 Stunden) an sieben 
Tagen der Woche sowie besonders ungünstige baudynamische Parameter angenommen (Sze-
nario 1). Darüber hinaus wurde ein weiteres Szenario dargelegt, in dem ein Teil der Presswerke 
lediglich für 16 Stunden im Tageszeitraum an fünf Tagen der Woche in Betrieb genommen wird 
(Szenario 2).   
Die durchgeführte Untersuchung kommt unter Annahme von Szenario 1 („Worst-Case-Betrach-
tung“) zu dem Ergebnis, dass die zugrunde gelegten Anhalts- bzw. Immissionsrichtwerte in er-
heblichen Teilen des Plangebiets überschritten werden. Dies betrifft in unterschiedlicher Inten-
sität die gesamte östliche Hälfte des Plangebiets. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass mit 
zunehmender Entfernung zum Emissionsort die Auswirkungen durch den gewerblichen Emit-
tenten abnehmen. Unter Annahme von Szenario 2 verringert sich der im Plangebiet durch den 
gewerblichen Emittenten betroffene Bereich innerhalb des Tageszeitraums erheblich. Der west-
liche Teil des Plangebiets bleibt in beiden Szenarien von den Auswirkungen durch gewerblich 
verursachte Erschütterungen unberührt.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Für die von gewerblichen Erschütterungs- und sekundären Luftschallimmissionen betroffenen 
Bereichen sind erschütterungsmindernde Maßnahmen im Sinne einer baudynamischen Ausle-
gung erforderlich, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherstellen zu können. Analog 
zu den Auswirkungen durch den Schienenverkehr wird gutachterlich bescheinigt, dass durch 
geeignete und verhältnismäßige Maßnahmen ein ausreichender Erschütterungsschutz für die 
vorgesehene Bebauung hergestellt werden kann. Als Maßnahmen werden in Abhängigkeit zur 
Betroffenheit angepasste Fundamentbreiten (mindestens 30 m x 30 m), die Verwendung hoch-
frequenter Decken (mindestens 20 Hertz), eine Horizontalaussteifung der Gebäude und elasti-
sche Gebäudelagerungen empfohlen. Je nach Qualität der Horizontalaussteifung und der kon-
kreten beabsichtigten Nutzung kann zudem die Begrenzung der Gebäudehöhe als Maßnahme 
dienen, um den Anforderungen an den Erschütterungsschutz gerecht zu werden. Zur Ermittlung 
der erforderlichen Maßnahmen sind nach Bedarf ergänzende Erschütterungsmessungen am 
Standort bzw. in der Baugrube durchzuführen. Zur Sicherstellung einer angemessenen Berück-
sichtigung des Erschütterungsschutzes wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan 
aufgenommen (s. Kap. C 15.5). 
Wie bereits im Zusammenhang mit Erschütterungen durch Schienenverkehr dargelegt, ist eine 
pauschale Festlegung von Maßnahmen im Bebauungsplan nicht zielführend. Der Umfang et-
waiger Schutzmaßnahmen kann erst im Rahmen konkreter Gebäudeplanungen sinnvoll festge-
legt werden, da eine individuelle Anpassung an das jeweilige Nutzungs- und Bebauungskonzept 
erforderlich ist. In Bezug auf die gewerblich verursachten Emissionen ist zudem die aktuelle 
Entwicklungsperspektive des angrenzenden gewerblichen Betriebs maßgeblich. Dieser trägt 
derzeit wesentlich zu entsprechenden Einwirkungen bei, soll jedoch nach vorliegenden Infor-
mationen in absehbarer Zeit stillgelegt werden.  Unter Berücksichtigung des Gebots der plane-
rischen Zurückhaltung und des Verhältnismäßigkeitsprinzips wäre es nicht sachgerecht, plane-
rische Vorgaben auf eine Emissionslage auszurichten, die aller Voraussicht nach keine dauer-
hafte Relevanz für die Entwicklung des Plangebiets entfaltet. Angesichts der langfristigen städ-
tebaulichen Ausrichtung des Bebauungsplans zur Umsetzung des LokViertels wird einer flexib-
len und zukunftsorientierten Gebietsentwicklung ein besonders hoher Stellenwert beigemessen. 
Vor diesem Hintergrund hat der Plangeber bewusst davon abgesehen, verbindliche Festsetzun-
gen in Abhängigkeit zur Geschossigkeit oder baulichen Ausgestaltung zum Schutz vor Erschüt-
terungseinwirkungen oder sekundärem Luftschall in den Bebauungsplan aufzunehmen. 
Zudem bestehen im Rahmen des Planvollzugs - insbesondere bei der bauordnungsrechtlichen 
Umsetzung einzelner Vorhaben - nachweislich vielfältige, auf die jeweilige Nutzung und bauli-
che Ausgestaltung zugeschnittene Möglichkeiten zur Berücksichtigung etwaiger Erschütte-
rungseinwirkungen. Diese Handlungsspielräume sollen durch den Bebauungsplan bewusst 
nicht eingeschränkt werden. 
Zusammenfassend bestätigt die eingeholte fachgutachterliche Untersuchung, dass die geplante 
bauliche Nutzung grundsätzlich umsetzbar ist. Selbst bei Fortbestand oder der Ansiedlung einer 
vergleichbaren gewerblichen Nutzung ist der Bebauungsplan vollzugsfähig. Darüber hinaus ist 
im Falle künftiger genehmigungspflichtiger Änderungen davon auszugehen, dass moderne An-
lagen dem Stand der Technik entsprechen und zu einer Reduktion der Erschütterungs- und 
sekundären Luftschallimmissionen führen können.  
 
Der Nachweis über den Erschütterungsschutz (Schienenverkehr, Gewerbe) erfolgt im nachge-
lagerten Baugenehmigungsverfahren. 
 
 
7.3 Geruchsimmissionen 
Da sich in unmittelbar südlich angrenzender Nachbarschaft zum Plangebiet ein gewerblicher 
Emittent befindet, wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine geruchstechnische 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Untersuchung durchgeführt. Zur Ermittlung der möglicherweise auf das Plangebiet einwirken-
den Geruchsimmissionen wurden Geruchsmessungen an beispielhaften Quellen durchgeführt, 
welche als Grundlage für die Geruchsimmissionsprognose dienten. Ergänzend wurden beste-
hende Erhebungsdaten und betriebliche Angaben in die Berechnung einbezogen. Die Ermitt-
lung und Beurteilung der Geruchsimmissionen erfolgte gemäß der TA Luft (ehem. Ge-
ruchsimmissions-Richtlinie GIRL). Die Anforderungen an Immissionsprognosen gemäß VDI-
Richtlinie 3783, Blatt 13 wurden ebenfalls berücksichtigt. 
Aus den ermittelten Geruchsemissionen wurden mit Hilfe von Ausbreitungsrechnungen die Ge-
samtzusatzbelastung an Geruchsimmissionen ermittelt. Diese entsprechen im vorliegenden Fall 
auch der Gesamtbelastung an Geruchsimmissionen auf das Plangebiet, da lediglich ein ge-
werblicher Emittent für eine mögliche Geruchsbelastung als relevant eingestuft wurde. Die Ge-
samtzusatzbelastung innerhalb des Plangebiets am Immissionsort höchster Belastung beträgt 
maximal 8 % der Jahresstunden. Der Immissionsort soll im zukünftigen LokViertel als urbanes 
Gebiet definiert werden. Der im Anhang 7 der TA Luft für urbane Gebiete angegebene maßgeb-
liche Immissionswert für die Gesamtbelastung an Geruchsimmissionen von 10 % der Jahres-
stunden wird somit eingehalten. Folglich sind keine unzulässigen Geruchsimmissionen durch 
den Betrieb des gewerblichen Emittenten im Bereich des geplanten LokViertels zu erwarten. 
Weitergehende Maßnahmen sind nicht erforderlich. 
7.4 Belichtung und Besonnung 
Die ausreichende Versorgung von Aufenthaltsräumen mit Tageslicht und eine damit einherge-
hende angemessene Sichtverbindung nach außen sind wesentliche Voraussetzungen für die 
Gesundheit und das Wohlbefinden sowie für die Leistungsbereitschaft des Menschen. Daher 
hat die natürliche Belichtung und Besonnung als Teil der Anforderungen an gesunde Wohn- 
und Arbeitsverhältnisse Niederschlag im BauGB, der BauNVO und den Landesbauordnungen 
gefunden. 
Im März 2023 wurde eine Besonnungsstudie erstellt, welche die Verschattungswirkungen in-
nerhalb des Quartiers nach dem Entwurf zum Bebauungsplan mit dem Stand vom 15.03.2023 
ermittelte. Ergänzt wurde die Besonnungsstudie durch eine Stellungnahme vom Februar 2024 
aufgrund von Änderungen einiger Gebäudehöhen im Bebauungsplanentwurfes. Obwohl die 
bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen weitestgehend eingehalten wurden, ergaben sich ei-
nige Bereiche, in denen die Besonnung durch eine Annäherung an die Testplanung aus dem 
städtebaulichen Wettbewerb optimiert werden konnte. Anhand einer Variantenbetrachtung und 
Sonnenstrahlenanalyse wurden die Bereiche identifiziert, die durch angepasste Baugrenzen 
sowie Gebäudehöhen zu einer spürbaren Verbesserung der Besonnungszeiten führen. Die vor-
geschlagenen Maßnahmen beinhalteten eine Vergrößerung der Innenhöfe durch Reduzierung 
der Gebäudetiefe, gezielt platzierte Rückstaffelungen der oberen Geschosse, Höhendifferen-
zierungen bei den maximal zulässigen Gebäudehöhen sowie das stellenweise Zurücksetzen 
der im Rahmen der textlichen Festsetzungen zugelassenen Dachaufbauten und Technikge-
schosse. Die vorgeschlagenen Maßnahmen wurden im Entwurf zum Bebauungsplan, mit Stand 
vom 05.06.2023 umgesetzt, welcher als Grundlage einer weiteren Besonnungsstudie (Berichts-
stand 08.06.2023) diente, deren Bewertungsmaßstab und Ergebnisse im Folgenden kurz zu-
sammengefasst werden. 
Bewertungsmaßstab 
Obwohl die natürliche Belichtung und Besonnung als Teil der Anforderungen an gesunde Wohn- 
und Arbeitsverhältnisse Niederschlag in verschiedenen baurechtlich relevanten Gesetzen und 
Verordnungen gefunden haben, bestehen zur Beurteilung der Besonnungssituation keine pla-
nungs- und bauordnungsrechtlich verbindlichen Maßstäbe bzw. Definitionen einer ausreichen-
den Belichtung und Besonnung. Es wird davon ausgegangen, dass bei einer Einhaltung der 
gesetzlich geforderten Abstandsflächen und der Orientierungswerte nach §17 BauNVO in der 
Regel die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt werden können. Als 
Maßstab zur Beurteilung wurde in der vorliegenden Studie die DIN EN 17037 herangezogen, 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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welche ein europaweites, standardisiertes Berechnungsverfahren für die Tageslichtversorgung 
in Innenräumen schafft. Als Mindestvoraussetzung für eine ausreichende Tageslichtversorgung 
im Innenraum und somit als ermittelbare Nachweisgröße für eine noch ausreichende Beson-
nung verwendet die DIN EN 17037 die Dauer der möglichen Besonnung von 90 Minuten zwi-
schen dem 1. Februar und dem 21. März. Dabei stellen die DIN-Werte jedoch keine Grenzwerte 
des Zumutbaren dar. Es handelt sich vielmehr immer um Einzelfallbewertungen unter Würdi-
gung nachbarlicher Interessen. Neben der vorgesehenen Bebauung wurden mögliche Auswir-
kungen auf Bestandsgebäude in der Umgebung berücksichtigt. 
Auswirkungen innerhalb und außerhalb des Plangebiets 
Nach der Besonnungsstudie hat die geplante Bebauung keine relevanten Auswirkungen bezüg-
lich der Verschattung auf die Umgebungsbebauung außerhalb des Plangebiets.  
Die Prüfung der Eigenverschattung kommt zu dem Ergebnis, dass der überwiegende Teil der 
Aufenthaltsräume ausreichend besonnt wird. Eine Unterschreitung der in der DIN EN 17037 
geforderten täglichen direkten Besonnungsdauer von 90 Minuten zwischen dem 1. Februar und 
dem 21. März ergibt sich insbesondere in den Erdgeschosszonen einiger Nord-, Ost- und West-
fassaden. Konkret betrifft dies die Gebäude im nördlichen Teil des Urbanen Gebiets, östlich des 
Ringlokschuppens sowie im Teilbereich südlich der zentralen Grünfläche (s. u.s. Abbildung). In 
den oberen Geschossen der West- und Ostfassaden verbessert sich die Besonnung jedoch, 
sodass bei der Mehrheit der Wohnungen DIN-gerechte Besonnungszeiten erreicht werden. Der 
geplante Hochpunkt hat lediglich an der Ostfassade des nordwestlich angrenzenden Blocks 
sowie der Westfassade des nordöstlich angrenzenden Gebäudes geringfügige Auswirkungen 
hinsichtlich der Verschattung, was jedoch in der Regel mit architektonischen Maßnahmen kom-
pensiert werden kann. 
 
Abbildung 12: Kritische Bereiche der Besonnung im EG. (Küssner Verschattungsgutachten auf Grundlagen Landes-
amt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, 2023) 
In den Bereichen, die voraussichtlich nicht DIN-konform besonnt werden können, wird im Erd-
geschoss teilweise eine Wohnnutzung ausgeschlossen (s. Kap. C 1.1). Da der Ausschluss von 
Wohnnutzungen im Erdgeschoss in Anlehnung an das Wettbewerbsergebnis jedoch zugleich 
einer städtebaulichen Logik folgt, ist der Ausschluss nicht vollständig deckungsgleich mit den in 
Abbildung 8 dargestellten Bereichen. Um dennoch sicherzustellen, dass es nicht zu negativen 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Beeinträchtigen kommt, sind für die verbleibenden Wohnbereiche geeignete Kompensations-
maßnahmen zur Erfüllung der Anforderungen an eine DIN-konforme Besonnung durchzufüh-
ren. 
Die Kompensationsmaßnahmen können gleichermaßen für alle weiteren Geschosse eingesetzt 
werden, in denen für eine Wohnnutzung kritisch besonnte Bereiche identifiziert wurden.  
Nachfolgend wird beschrieben, welche konkreten Maßnahmen der Kompensation dienen kön-
nen. 
Maßnahmen zur Erfüllung der Anforderungen an eine DIN-konforme Besonnung 
Um die Anforderungen an eine DIN-konforme Besonnung von 90 Minuten pro Tag einhalten zu 
können und die Anzahl abweichender Bereiche zu verringern, werden verschiedene Maßnah-
men empfohlen, welche sich insbesondere auf die konkrete architektonische Ausführungspla-
nung beziehen und im Rahmen der Vorhabenzulassung sichergestellt werden können. Dem-
nach sollen keine einseitig nach Norden ausgerichteten Wohnungen errichtet und in den Berei-
chen mit einer Unterschreitung der ausreichenden Besonnungszeit möglichst wenige Wohnnut-
zungen vorgesehen werden. Bei einseitig kritischen Besonnungsverhältnissen sollen nach Mög-
lichkeit durchgesteckte Wohnungen oder Über-Eck-Lösungen realisiert werden, um eine zu-
sätzliche Besonnung über eine zweite Fassade zu erzielen. Zudem kann durch eine Verbreite-
rung oder Zusammenlegung von Wohnungen sowie die Verwendung von breiteren Fensteröff-
nungen (z.B. 2 Meter) eine Verbesserung der Besonnung erreicht werden. In Bereichen mit 
einer Unterschreitung der DIN-konformen Besonnungszeit von 90 Minuten sollten ferner keine 
Balkone mit einer Tiefe von mehr als 1,5 m und einer Breite von mehr als 2 m errichtet werden, 
um die Besonnungsverhältnisse nicht weiter zu verschlechtern. 
Als sekundäre, ergänzende Maßnahmen werden unter anderem die mögliche Verwendung hel-
lerer Fassadenanstriche an gegenüberliegenden Fassaden (in Abwägung mit gestalterischen 
Zielsetzungen), die Vermeidung der Bepflanzung mit einer Höhe von über 1,5 m vor unterbe-
sonnten Fassaden sowie die generelle Verwendung von Laubbäumen für Pflanzungen empfoh-
len. Darüber hinaus sollte bei unterbesonnten Wohnungen das Fenster-Rohbaumaß der Fens-
ter mindestens ein Fünftel der Nettogrundfläche des Raumes betragen.  
Aus Sicht der Plangeberin konnten mit den oben aufgeführten Optimierungen zur Annäherung 
an die Testplanung aus dem städtebaulichen Wettbewerb deutliche Verbesserungen der Be-
sonnungszeiten im gesamten Plangebiet generiert werden. Ein besonderer Fokus wird im Rah-
men der Baugenehmigungsebene auf die Bereiche gelegt werden müssen, an denen weiterhin 
die Besonnung nicht vollumfänglich als ausreichend bewertet werden konnte. Mit den genann-
ten architektonischen Maßnahmen werden jedoch Möglichkeiten aufgezeigt, um unterbesonnte 
Bereiche zu optimieren. In die Abwägung dieser wenigen, unterbesonnten Bereiche muss je-
doch auch die städtebauliche Qualität eingestellt werden, die ein nachhaltiges, zusammenhän-
gendes und kompaktes neues Stadtquartier auf einer begrenzten Flächenverfügbarkeit vor-
sieht.  
Insgesamt kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass mit planerischen Maßnahmen im Rahmen 
der Hochbauplanung ein Quartier verwirklicht werden kann, in dem gesunde Wohnungsverhält-
nisse hinsichtlich der Besonnung und Belichtung hergestellt werden können. Über Nutzungsan-
ordnung, Grundrisslösungen und Fenstergrößen kann bei sorgfältiger Planung in der Regel eine 
Minderbesonnung ausgeglichen werden. Ein detailliertes Verschattungsgutachten wird nicht für 
erforderlich erachtet, da über die genannten Maßnahmenvorschläge hinaus kein wesentlicher 
weiterer Erkenntnisgewinn für die Ebene der Bauleitplanung zu erwarten ist. 
 
7.5 Feinstaubimmissionen 
Der Planbereich liegt außerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser herrschen er-
höhte Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen. Feuerungsanlagen sind eine bedeutende 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Quelle für besonders gesundheitsgefährdende Stoffe wie Feinstaub und polyzyklische aromati-
sche Kohlenwasserstoffe (PAK). Vor allem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen tragen zu 
diesen Emissionen maßgeblich bei. Hauptquelle der Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeu-
erungsanlagen, die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl- und Gasheizungen in den 
Haushalten betrieben werden. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von 
einem Emissionsanstieg auszugehen. Aufgrund der lufthygienischen Vorbelastungen dieses in-
nerstädtischen Bereichs sollen weitere Emissionen durch die o.g. Verbrennungsanalgen bzw. 
Gebäudeheizungen reduziert werden. Im Bebauungsplan wird daher folgende Festsetzung ge-
troffen: 
Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die Festsetzung soll zu einer weitgehenden Luftreinhaltung im Zuge der zusätzlichen Bebauung 
beitragen. 
 
7.6 Emissionen Bahnanlagen 
Es wird darauf hingewiesen, dass durch den angrenzenden Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung 
der Bahnanlagen Emissionen, insbesondere wie Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, 
Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc., 
die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können, entstehen können. Eine Zu-
nahme an Immissionen durch Mehrverkehr ist ebenfalls nicht auszuschließen. 
Zu beachten ist auch, dass der Eisenbahnbetreiber für keinerlei Schäden haftet, die sich aus 
der Eigenart ihres Eisenbahnbetriebes ergeben. Die Anliegergrundstücke an dem Bahngelände 
sind durch ordnungsgemäße wirksame Einfriedigungen gegenüber dem Bahngrundstück abzu-
grenzen, um das unbefugte Betreten und Befahren der Bahnflächen zu verhindern. Dazu zählt 
auch, dass die Einfriedigungen keine Tore, Türen oder sonstige Öffnungen erhalten dürfen. 
Für Bereiche an elektrifizierten Strecken sind darüber hinaus metallische bauliche Anlagen 
grundsätzlich außerhalb eines Schutzbereiches von 4,00 m zur nächstliegenden Gleisachse zu 
errichten. Im Hinblick auf mögliche Bepflanzungen ist zu beachten, dass diese auf den Anlie-
gerflächen zu keiner Zeit den Eisenbahnbetrieb behindern oder gefährden dürfen. Bei den aus-
gewiesenen öffentlichen Grünflächen sind aus Gründen der Verkehrssicherung bestimmte 
Pflanzabstände für Sträucher und Bäume einzuhalten. Zu beachten gilt deshalb die Richtlinie 
822 - Landschaftsplanung und Vegetationskontrolle der DB AG. 
Um dennoch sicherzustellen, dass entsprechende Maßnahmen in der Nachbarschaft zu Bahn-
anlagen entsprechend berücksichtigt werden, wird ein entsprechender Hinweis in den Bebau-
ungsplan aufgenommen (s. Kap. C 15.7).  
 
8 Klimaschutz und Energie 
8.1 Stadtklimatische Untersuchung 
Zur Analyse der klimaökologischen Auswirkungen der Realisierung des LokViertels erfolgte eine 
klimaökologische Untersuchung. Betrachtungsschwerpunkte dieser Untersuchung waren ins-
besondere die meteorologischen Parameter Lufttemperatur, Kaltluftströmung sowie der Kaltluft-
volumenstrom. Zudem werden das Basisszenario mit dem Ist-Zustand sowie das Planszenario 
für den Zeitpunkt 4 Uhr differenziert. Dieser Zeitpunkt wurde gewählt, da sich die Luftaustausch-
prozesse zwischen dem Umland und den Siedlungsflächen um 4 Uhr morgens vollständig aus-
gebildet haben. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Klimaanalysekarte Stadtklima  
Im Rahmen der Klimaanalyse der Stadt Osnabrück ist die Klimaanalysekarte entstanden. Im 
bebauten Umfeld des Plangebiets weist die Karte einen starken Wärmeinseleffekt im Süden 
und Westen auf, während die stärker durchgrünten Siedlungstypologien durch eine schwache 
bis mäßige Belastung gekennzeichnet sind. Im Plangebiet selbst ist der Wärmeinseleffekt je 
nach baulicher Situation heterogen ausgeprägt. Bereiche der Gleisanlagen werden als Luftleit- 
und Ventilationsbahnen auch bei austauschstärkeren Wetterlagen dargestellt, zudem stellt die 
Karte einströmende Kaltluft über die Haseniederung aus Richtung Osten dar. Das Plangebiet 
wird zudem aus Norden von Kaltluft überstrichen beziehungsweise weist eine eigene lokale 
Kaltluftentstehung auf. 
Kaltlufthaushalt: Lufttemperatur  
Die höchsten Temperaturen werden vor allem südlich der Planfläche im Gewerbegebiet entlang 
der Hannoverschen Straße festgestellt. Ausschlaggebend sind hier die Bauvolumina und die 
hohe Oberflächenversiegelung, durch die die nächtliche Abkühlung aufgrund der Wärme spei-
chernden Materialien wie Beton und Stein deutlich reduziert wird. Im Gegensatz dazu stehen 
die Grünräume, die sich nachts deutlich stärker abkühlen.  
Das Planszenario stellt eine Zunahme der Lufttemperaturen im Nahbereich geplanter Gebäude 
sowie zukünftig versiegelter Oberflächen dar. Insgesamt wird eine Temperaturzunahme von 3,8 
°C prognostiziert, wobei es jedoch durch die planbedingte Entsiegelung von Bodenoberflächen 
auch zu lokalen Abnahmen der nächtlichen Lufttemperatur kommen kann. Der Einfluss der Re-
alisierung des LokViertels auf die Lufttemperatur geht jedoch nicht über das Plangebiet hinaus, 
sodass auch keine Auswirkungen auf empfindliche Nutzungen im Stadtgebiet zu erwarten sind.  
 
Kaltlufthaushalt: Kaltluftströmungsfeld 
Über den unterschiedlich strukturierten Freiflächen im Umfeld des Plangebiets entsteht zu-
nächst durch Abkühlung Kaltluft. Teile des Plangebiets werden im Bestand von einer bodenna-
hen nächtlichen Kaltluft überströmt. Diese Kaltluft entsteht zumeist lokal im Verbund mit weite-
ren unbebauten Flächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Die Strömungsrichtung im östli-
chen Plangebiet wird durch das stark überwärmte südlich angrenzende Gewerbegebiet beein-
flusst. Weiterhin werden größere Straßenzüge bodennah von Kaltluft durchströmt und größere 
Abstandsflächen in der Bebauung ermöglichen zusätzlich ein Einwirken von Kaltluft bis in den 
bodennahen Bereich. 
Die geplante Bebauung im LokViertel wird zukünftig ein Strömungshindernis darstellen. Die Ab-
nahme der bodennahen Strömungsgeschwindigkeit bleibt jedoch größtenteils auf das Plange-
biet begrenzt und übersteigt diese nur im Norden leicht, wobei jedoch Bestand mit Wohnnutzung 
nicht betroffen ist. Zudem werden lokale Erhöhungen der Strömungsgeschwindigkeit vor allem 
dort prognostiziert, wo Baumassen Kaltluft kanalisieren oder umlenken, sodass auch Zu- und 
Abnahmen in enger räumlicher Nähe zueinander möglich werden. 
Kaltlufthaushalt: Kaltluftvolumenstrom  
Im Basisszenario wird im Bereich der Siedlungsflächen westlich der Bahntrasse sowie in der 
Innenstadt ein eher schwach ausgeprägter Kaltluftvolumenstrom festgestellt. Über dem Plan-
gebiet selbst und weiteren größeren vegetationsgeprägten Arealen werden höhere Werte ver-
zeichnet. 
Die Bebauung des LokViertels wird zu einer lokalen Beeinflussung des Windfeldes vor allem 
über der Westhälfte des Plangebiets führen. Die aktuell hohen und zum angrenzenden Gewer-
begebiet hin gerichteten Kraftluftvolumenströme sowie die Ströme zur Bahntrasse gehen in ih-
rer Intensität zurück. Allerdings bleibt die Eindringtiefe der Kaltluft annähernd gleich. Die 
stärkste Beeinflussung wird dabei im nordwestlichen und südöstlichen Umfeld erwartet. Die Hin-
derniswirkung der Gebäude setzt sich etwa 230 m über das Plangebiet hinaus fort. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Physiologisch Äquivalente Temperatur  
Zur Bewertung der Tagessituation wird der humanbioklimatische Index PET (Physiologisch 
Äquivalente Temperatur) um 14 Uhr MEZ an einem wolkenlosen Sommertag herangezogen. 
Beim PET handelt es sich um einen Index zur Kennzeichnung der Wärmebelastung des Men-
schen, der Aussagen zur Lufttemperatur, Luftfeuchte, Windgeschwindigkeit trifft. Im Basissze-
nario wird um 14 Uhr die auftretende Wärmebelastung vor allem über die Verschattung beein-
flusst. Eine schwache bis mäßige Wärmebelastung wird vor allem im Verlauf der Klöckner Hase 
und Baumgruppen o.Ä. festgestellt. Im Gegensatz dazu stehen die stark besonnten und unver-
schatteten Areale im Freibereich des Plangebiets. 
Durch die Realisierung des LokViertels wird es in den nun verschatteten Flächenanteilen lokal 
zu einem deutlichen Rückgang der physiologisch äquivalenten Temperatur und damit auch der 
Wärmebelastung kommen. Zunahmen werden vor allem durch die Veränderungen des boden-
nahen Windfeldes und eine vorgesehene Versiegelung von vormals unversiegelten Oberflä-
chen prognostiziert. Die Veränderung der PET geht jedoch nur im Norden und Süden über das 
Plangebiet hinaus. Empfindliche Nutzungen wie Wohnen sowie die westlich angrenzende In-
nenstadt sind davon nicht betroffen. 
 
Die Beeinflussung des bodennahen nächtlichen Kaltluftströmungsfeldes während sommerlicher 
Hochdruckwetterlagen führt insgesamt zu einer Abnahme des Kaltluftvolumens um -0,1 bis -
16,2 % gegenüber dem Ist-Zustand. Die stärkste Abnahme wird dabei im Plangebiet selbst 
prognostiziert. Im Gegensatz dazu werden auch lokale Zunahmen des Kaltluftvolumens um bis 
zu 41 % erwartet, die auf eine Beeinflussung des Strömungsgeschehens durch die geplante 
Bebauung zurückzuführen sind. Hiervon ist besonders der Bereich Neulandstraße/Franken-
straße betroffen. Zukünftig ist keine qualitative Verschlechterung des Kaltluftvolumenstroms zu 
erwarten. 
Abschließend ist die planbedingte Wirkung besonders auf die vorhandenen Wohnnutzungen als 
mäßig ausgeprägte und gleichzeitig lokal begrenzte Abschwächung anzusehen. Die nächtliche 
Versorgung mit Kalt-/Frischluft auf regionaler Ebene wird nicht beeinträchtigt. Eine Realisierung 
des LokViertels wird keinen nennenswerten Einfluss auf die klimaökologische Situation in an-
grenzender Wohnbebauung oder der Innenstadt während windschwacher sommerlicher Wet-
terlagen haben. Tagsüber wird sie zudem zu einer deutlichen Verringerung der Wärmebelas-
tung im Gebiet selbst führen, was auf die Begrünungsmaßnahmen und die Ausstattung mit 
Schatten spendenden Bäumen zurückzuführen ist. Hinsichtlich der Umsetzung der Planungen 
bestehen somit aus klimatischer Sicht keine Bedenken. 
Weitere Maßnahmen können zur Verringerung der Wärmebelastung in den Siedlungsflächen 
sowie zur Aufenthaltsqualität im Freien beitragen. Durch eine intensive Begrünung des Stra-
ßenraums und die Aufwertung der Bebauung mit Bäumen können verschattete Bereiche ge-
schaffen werden, die zur Steigerung der Aufenthaltsqualität beitragen. Zudem können Brunnen-
anlagen in Platzbereichen oder Freiflächen als klimaausgleichende Gestaltungselemente reali-
siert werden, wobei besonders Temperaturspitzen kleinräumig mithilfe der erzeugten Verduns-
tungskälte reduziert werden können. Bei der strukturellen Ausgestaltung der Grünanlage sollten 
möglichst vielfältige Mikroklimate realisiert werden. 
In der Freiflächengestaltungsplanung, welche Anlage des städtebaulichen Vertrages ist, sind 
die oben aufgeführten Maßnahmen zum Klimaschutz enthalten.  
 
8.2 Energieversorgungskonzept 
Für Wärme-, Kälte- und partielle Stromversorgung im LokViertel wurde ein Energieversorgungs-
konzept erstellt. Das Energieversorgungskonzept stellt unterschiedliche Varianten und Kon-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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zepte dar und zeigt auf, wie eine Versorgung bzw. Selbstversorgung des LokViertels unter Be-
rücksichtigung unterschiedlicher Annahmen und Parameter funktionieren kann. Bei einer spä-
teren Umsetzung der Energieversorgung des LokViertels können gezielt Maßnahmen aus dem 
Energieversorgungskonzept aufgegriffen werden. Der Nachweis der Energieversorgung erfolgt 
im Baugenehmigungsverfahren. 
 
8.3 Solarenergetische Überprüfung 
Gemäß Ratsbeschluss zur Berücksichtigung ökologischer Belange in der Bauleitplanung ist für 
jedes Plankonzept, das die Grundlage für einen Bebauungsplan bilden soll, eine solarenergeti-
sche Prüfung durchzuführen. Die Berechnung erfolgt mit dem Programm GOSOL. Mit diesem 
Programm werden auf Basis einer Simulation des Sonnenstandes über den Jahresverlauf die 
möglichen Solarenergiegewinne der relevanten Gebäudefassaden ermittelt. Verschattungen 
von Nachbargebäuden und Bewuchs/Bepflanzung werden dabei berücksichtigt. 
Die Plankonzepte sollten einen Wert von min. 75 % erreichen. Dieser Wert steht für eine gute 
Nutzungsmöglichkeit des solarenergetischen Potenzials. Bei Unterschreitung von 75% wird 
eine Optimierung des Plankonzeptes empfohlen. Sofern dies nicht sinnvoll ist, sollen die Gründe 
dargelegt werden, warum keine Optimierung erfolgt. Das Plankonzept für das Lokviertel erreicht 
bei der Berechnung einen Wert von 73,5 % und somit nahezu die angestrebten 75%.  
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans für das Lokviertels wird die Realisierung eines komplett 
neuen Stadtquartiers planerisch vorbereitet. Mit der Planung erfolgt die Konversion einer unmit-
telbar an die Innenstadt angrenzenden Brachfläche. Durch ein hohes Maß an baulicher Ver-
dichtung mit einem hohen Wohnanteil, Nahversorgung und Wohnfolgeeinrichtungen soll ein 
wirksamer Beitrag zur Innenentwicklung geleistet und damit das weitere Wachstum Osnabrücks 
in den zumeist ökologisch wertvollen Stadtrandbereichen reduziert werden. Gleichzeitig erfolgt 
durch die angestrebte bauliche Verdichtung ein wirtschaftlicher Umgang mit Grund und Boden. 
Darüber hinaus sollen im Gebiet innovative Ansätze der Energiegewinnung und –bereitstellung 
erprobt werden. Diesem Anspruch kommen die hohe bauliche Verdichtung und der angestrebte 
Nutzungsmix entgegen. Für das LokViertel wird mit einem Realisierungshorizont von ca. 15 
Jahren gerechnet. Aufgrund der Größe des Quartiers und des langen Umsetzungszeitraumes 
soll der Bebauungsplan unter Wahrung der planerischen Intention Entwicklungs- und Gestal-
tungsspielräume offenlassen. Das bezieht sich auch auf die Höhenentwicklung in mehreren 
Teilbereichen. 
Der der Planung zugrundeliegende Masterplan/Testentwurf stellt vor diesem Hintergrund nicht 
das endgültig umzusetzende Plankonzept dar.  Der Bebauungsplan definiert vielmehr auf deren 
Grundlage den Rahmen für eine mögliche Umsetzung. Mit dem bei der Berechnung erreichten 
Wert von 73,5 % wird daher lediglich dokumentiert, dass das Quartier so konzipiert ist, dass ein 
hohes Maß an passiven Solarenergiegewinnen grundsätzlich möglich ist. Aufgrund der vielfäl-
tigen sonstigen Anforderungen, die an eine solch komplexe Planung zu stellen und zu lösen 
sind, wird auf eine Optimierung des Konzeptes unter (ausschließlich) solarenergetischen As-
pekten verzichtet. 
Entsprechend § 32a der NBauO sind die Dachflächen im Plangebiet, abgesehen von Gebäuden 
mit Dachflächen < 50 m2 sowie Bestandsgebäuden, zu einem Anteil von mindestens 50 % mit 
Solarenergieanlagen zur Stromerzeugung auszustatten. Dies gilt auch für Dachflächen mit einer 
Dachbegründung, da die Kombination von Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung rege-
nerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) zulässig ist.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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9 Grünflächen 
Im Bebauungsplan werden öffentliche und private Grünflächen festgesetzt. Die zeichnerische 
Festsetzung erfolgt mit Hilfe von unterschiedlichen Grüneinfärbungen und einer Zweckbestim-
mung. 
 
9.1.1 Öffentliche Grünflächen 
Parkanlage 
Im Plangebiet werden mehrere öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ 
festgesetzt. Der dominierende Anteil dieser Grünflächen wird vom in Ost-West-Richtung verlau-
fenden Lokpark ausgebildet. Der Lokpark dient in erster Linie der Versorgung der Bewohnenden 
des gesamten Quartiers mit einem direkten Zugang zu einer weiträumigen Grünfläche, die bin-
nen weniger Minuten fußläufig oder mit dem Fahrrad von jedem Ort im LokViertel erreichbar ist. 
Gleichwohl soll der Lokpark auch der Allgemeinheit zum Aufenthalt, zur Durchwegung und Ver-
netzung zur Verfügung stehen, da der Green Loop eine wichtige Funktion zur Verbindung un-
terschiedlicher Stadträume in Osnabrück übernimmt. Insbesondere die vorgesehenen Que-
rungsmöglichkeiten im Norden tragen dazu bei, die Barrierewirkung der Bahnanlagen und der 
Hase zu verringern und die Vernetzung von unterschiedlichen Grün- und Freiräumen aus ge-
samtstädtischer Perspektive zu fördern.  
Der Lokpark selbst soll dabei das Erscheinungsbild des neuen Quartiers maßgeblich prägen 
und langfristig einen Teil der besonderen Standortqualität bilden. Der Grünzug beginnt im Wes-
ten des Plangebiets auf Höhe des MUH I und erstreckt sich über die gesamte Länge der Fläche, 
die zwischen dem nördlichen und südlichen Ringboulevard ausgebildet wird. Insgesamt steht 
auf mehr als 290 m ein durchschnittlich 60 m breiter grüngeprägter Bereich zur Verfügung. Öst-
lich des Ringboulevards setzt sich der Lokpark in Form eines leichten Bogens nach Norden 
zwischen den Quartieren „Ringlok & Friends“ sowie „Out-of-the-Box“ bis zum nördlichen und 
östlichen Rand des Plangebiets in unterschiedlicher Ausdehnung fort. Die Breite des Lokparks 
beläuft sich an dieser Stelle auf ca. 30 m. Während nördlich des Haseplatzes und im östlichen 
Randbereich großräumige Flächen des Lokparks vorgesehen sind, verläuft der Lokpark nördlich 
der Bebauung und entlang der Bahnanlagen mit ca. 10 m Breite lediglich in einem schmaleren 
Streifen.  
Durch den Grünzug soll eine Wegeverbindung verlaufen, die für den gesamten Stadtteil eine 
verbindende Funktion übernimmt. Die Wegeführung selbst wird in regelmäßigen Abständen von 
Platzflächen mit Aufenthalts- oder Spielmöglichkeiten ergänzt, um generationenübergreifende 
Angebote für die Bewohnenden zu schaffen und möglichst viele Nutzungsansprüche zu bedie-
nen. Über zusätzliche Elemente wie einem Naturspielplatz wird der Lokpark um einzelne Son-
derbausteine ergänzt, die zur Qualifizierung der Grünflächen zu einem abwechslungsreichen 
und leistungsfähigen Sozialraum entscheidend beitragen. Dabei befinden sich Sport- und Spiel-
plätze sowie die Sonderbausteine bevorzugt an den nördlichen und südlichen Randbereichen 
des Lokparks. Die Randbereiche sollen dabei einen belebten Übergang zur grünen Mitte dar-
stellen und vor allem Funktionen des Sports, Spiels und Aufenthalts beinhalten (urbane Park-
kante). 
Entsprechend der Masterplanung werden im LokViertel somit eine Vielzahl an öffentlichen 
Spiel- und Aufenthaltsangeboten unterschiedlicher Art und Größe errichtet, die für Kinder un-
terschiedlichen Alters zur Verfügung stehen. In diesem Zusammenhang berücksichtigt die Pla-
nung die im gesamtstädtischen Spielplatzkonzept (s. Kap. A 2.4.11) bezifferten Bedarfe an zu-
sätzlichen Spielplätzen, die durch die Aufstellung des Bebauungsplans ausgelöst werden.  
Neben der unversiegelten Fläche sind auch Bereiche vorgesehen, die eine flächendecke Ver-
siegelung vorsehen, wie bspw. Basketball- oder Bolzplätze. Hier sei darauf hinzuweisen, dass 
es bei der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB in der 
Gesamtbetrachtung darum geht, die dominante Nutzung abzubilden, so dass der überwiegende 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Charakter der Fläche grün und unversiegelt bleibt. Eine Grünfläche wird demnach nicht aus-
schließlich über ihre physische Beschaffenheit definiert, sondern auch aufgrund ihrer Funktion. 
Im Verhältnis werden im Lokpark rund 70% als unversiegelte Wiesen, Rasen und Pflanzflächen 
ausgebildet und weniger als 30% als versiegelte Funktionsflächen wie bspw. Sport- und Spiel-
flächen oder Plätze hergerichtet.  
Neben Funktionen der Erholung, des Aufenthalts und die Ausübung von Freizeitaktivitäten über-
nimmt der Lokpark zudem wichtige Aufgaben für die Klimaanpassung im Quartier. Der Lokpark 
wird in zentraler Lage innerhalb des Quartiers als eine ausgedehnte und unbebaute Grünfläche 
ausgebildet und kann damit eine positive Wirkung auf die lokalklimatische Situation des Quar-
tiers entfalten und bietet auch an Tagen mit hoher Wärmebelastung eine hohe Aufenthaltsqua-
lität für die Bewohnenden. 
Darüber hinaus übernimmt die Grünfläche des Lokparks eine wichtige Funktion hinsichtlich der 
Retention des anfallenden Niederschlagswassers. Im Lokpark selbst wird ein Trockenbach das 
zentrale Entwässerungselement bilden, der bei Starkregenereignissen aus Überläufen des Re-
genwasserkanalsystems gespeist wird. Im Lokpark soll Wasser sowohl als gestalterisches Ele-
ment genutzt werden als auch zu positiven Wirkungen auf das örtliche Kleinklima beitragen. 
Neben dem Lokpark wird eine weitere öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Park-
anlage“ im Plangebiet festgesetzt: Am nordwestlichen Rand beginnt parallel zu den Bahnanla-
gen und der Hase der sogenannte Deichpark, der sich nach Osten bis zur geplanten Wegever-
bindung Richtung Norden erstreckt und somit direkt an die nordöstlichen Ausläufer des Lok-
parks anknüpft. Die Anordnung dieses Grünzuges wird aus der bestehenden Landschaft abge-
leitet, indem an das Grün des in Richtung Norden angrenzenden Haseparks, angeknüpft wird. 
Über die geplante Hase-Lok-Brücke im Südosten des Deichparks wird an Grünstrukturen im 
Hasepark angeschlossen. In seiner Ausdehnung variiert der Deichpark zwischen ca. 35 m und 
9 m Breite. 
Für beide als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzten Be-
reiche gilt, dass im Sinne einer Multifunktionalität und Multicodierung vielschichtige und sich 
zum Teil überlagernde Nutzungen ermöglicht werden sollen, die dennoch klar ablesbar sind. 
Durch eine gezielte Gestaltung sollen die öffentlichen Grünflächen auch für Tiere und Pflanzen 
urban geprägte Lebensräume anbieten, in denen sich neue Biotope entwickeln können.  
 
Bolzplatz 
Innerhalb des Lokparks ist die Errichtung eines Bolzplatzes vorgesehen. Dieser wird als öffent-
liche Grünanlage mit der Zweckbestimmung „Bolzplatz“ festgesetzt. Im Zuge der Planung hat 
sich der zeichnerisch festgesetzte Standort als am besten geeignet herausgestellt, da Geräu-
schimmissionen auf umliegende schützenswerte Nutzungen weitestgehend vermieden werden 
können. Der Bolzplatz befindet sich zudem in einem zentral gelegenen und gut einsehbaren Ort 
innerhalb der Parkanlage. 
 
Gewässerbegleitgrün 
Die Grünflächen entlang der Hase werden als Gewässerbegleitgrün 1-3 festgesetzt. 
Der bestehende Grünstreifen östlich der Hamburger Straße ergänzt das grünordnerische Stra-
ßenbild und wird als öffentliche Grünfläche planungsrechtlich gesichert. Der bestehende Grün-
streifen südlich der Hase und nördlich der vorgesehenen Straßenverkehrsfläche sowie des 
Ringlokschuppens wird ebenfalls als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewäs-
serbegleitgrün“ festgesetzt, um den ufernahen Bereich der Hase und dessen Funktion für das 
Gewässer zu sichern. Gleiches gilt für den Bereich nördlich der Hase, der zwischen Klöckner-
Hase und Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt wird. Die Bereiche, die von 
für ufernahe Zonen typischer Vegetation, wie etwa standortgerechte, heimische Gehölze, ge-
prägt sind, sollen im Sinne des Artenschutzes und seiner Funktion als Lebensraum von Flora 
und Fauna erhalten bleiben bzw. entwickelt werden. Zudem kann die Fläche südlich der Hase 
zur Entsandung der Hase durch den Unterhaltungsverband U96 genutzt werden (s. Kap. C 6.4). 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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9.1.2 Private Grünflächen 
Außenspielfläche Kindertagesstätte 
Neben den öffentlichen Grünflächen werden private Grünflächen im Bebauungsplan festge-
setzt. Diese Bereiche werden mit der Zweckbestimmung „Außenspielfläche Kindertagesstätte“ 
versehen und dienen den angrenzenden Räumlichkeiten der geplanten Kindertagesstätten als 
Außenspielbereich, jeweils nördlich der Parzellen A 1.0 und A 2.0 sowie östlich der Parzelle A 
8.0, innerhalb der öffentlichen Grünfläche. Innerhalb des abgegrenzten Bereiches können die 
gesetzlichen Vorgaben zur Größe des Außenspielbereiches sowie die inhaltlichen Anforderun-
gen eingehalten und umgesetzt werden. Innerhalb dieser Flächen können Schaukeln, Kletter-
gerüste, Rutschen, Wippen, Sandkästen und andere kindgerechte Spielgeräte errichtet werden. 
Darüber hinaus ist die Flächengröße auch ausreichend dimensioniert, um Flächen ohne Spiel-
geräte zu realisieren und damit Raum für Bewegung und soziale Interaktion zu schaffen. Letzt-
lich sollen diese Flächen jedoch auch die Einbindung von Naturelementen wie Pflanzen, Blu-
menbeeten, Bäumen und Sträuchern beinhalten. Daher werden sie als private Grünfläche fest-
gesetzt. 
Die Freiflächen der Kindertagesstätten werden in direkter Nachbarschaft zu der jeweiligen Kin-
dertagestätte angeordnet, so dass eine direkte Zuwegung ermöglicht wird. Hinsichtlich der Di-
mensionierung der Freiflächen ist sichergestellt, dass jeweils die erforderlichen Flächengrößen 
von insgesamt ca. 1.260 m² realisiert werden können. Darüber hinaus wurde ermittelt, dass die 
für funktionsfähige und qualitativ hochwertige Kindertagesstätten notwendigen Nutzungen wie 
Außenspielflächen, Funktionsflächen (z. B. für einen Spielgeräteschuppen) sowie nicht bespiel-
bare Flächen für eine mögliche Feuerwehrumfahrung innerhalb der vorgesehenen Flächen re-
alisiert werden können. Die konkrete Ausgestaltung der Freiflächen erfolgt im Rahmen der kon-
kreten Planung der Kindertagesstätten. 
 
Extensivwiese 
Die private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Extensivwiese“ auf einer Flächengröße von 
ca. 1.000 m² befindet sich am östlichen Rand des Plangebiets in Verlängerung des Deichparks 
und im Norden der Parzelle C 7.0. Die Fläche soll u.a. den Abschluss des LokViertels nach 
Osten darstellen und wird im Vergleich zum heutigen Niveau erhöht, so das nach Norden, Osten 
und Süden abfallende Böschungen entstehen. Die der Extensivwiese zugeordnete östliche Bö-
schung wird nur in Teilbereichen mit kleinkronigen Gehölzen gemäß den Vorgaben des Grün-
ordnerischen Maßnahmenplans bepflanzt, um eine weitgehende Verschattung der Extensiv-
wiese zu vermeiden. Die südöstliche sowie die südliche Böschung und die Extensivwiese selbst 
bleiben hingegen gehölzfrei. Mit der Extensivwiese soll das Ziel verfolgt werden, die natürlichen 
Funktionen des bestehenden sekundären Sandtrockenrasen beizubehalten. Zukünftig soll 
diese Fläche einem Magerrasen entsprechen. Entwicklungsziel ist die Etablierung eines trocke-
nen, nährstoffarmen Vegetationstyps, z.B. eines Sandtrockenrasens. Dies wird entsprechend 
im städtebaulichen Vertrag in Zusammenhang mit dem Grünordnerischen Maßnahmenplan ver-
ankert. Für einige der im Gebiet nachgewiesenen Heuschreckenarten sowie für weitere ther-
mophile Insektenarten wäre die Fläche damit zukünftig weiterhin als Lebensraum geeignet. Im 
Sinne des naturschutzrechtlichen Ausgleichs handelt es sich dabei nicht um eine Kompensati-
onsfläche. Um den Lebensraumverlust dennoch zu mindern, bietet die "Extensivwiese" den 
Heuschreckenarten einen zusätzlichen geeigneten Lebensraum in Ergänzung zu östlich an das 
Plangebiet angrenzenden Flächen an, die ebenfalls eine Habitateignung für die meisten der 
nachgewiesenen Heuschreckenarten aufweisen und somit einen Ausweichlebensraum darstel-
len. 
 
Gewässerbegleitgrün 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Auf dem Grundstück des Ringlokschuppens wird eine private Grünfläche mit der Zweckbestim-
mung „Gewässerbegleitgrün 4“ festgesetzt und mit einer Fläche zur Anpflanzung und zur Erhal-
tung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen kombiniert. Diese Festsetzung er-
folgt aufgrund der Nähe zum Fließgewässer der Hase und sichert den standortgerechten, hei-
mischen Ufergehölzbestand. Dieser Ufergehölzbestand besitzt für die vorhandenen Fleder-
mausarten eine Bedeutung als Jagdgebiet und Leitstruktur. Die Ufergehölze übernehmen, in 
Verbindung mit den angrenzenden Grünstrukturen jenseits der Hase, Funktionen hinsichtlich 
des Windschutzes, der Insektenproduktion und der Abschirmung von Lichtemissionen aus den 
angrenzenden Gebäuden- und Verkehrsflächen. 
 
10 Flächen für die Wasserwirtschaft 
Zur Oberflächenentwässerung ist vorgesehen, Retentions- bzw. Reinigungsanlagen herzustel-
len, die das gesammelte Oberflächenwasser zentral reinigen, zurückhalten und versickern bzw. 
gedrosselt in das Gewässer der Hase einleiten (s. Kap. C 6.2 und C 6.1.1). Hierfür werden im 
Plangebiet zwei Flächen im Westen und Osten für die Rückhaltung und Versickerung von Nie-
derschlagswasser festgesetzt, die der Regelung des Wasserabflusses dienen. Südlich des 
Ringlokschuppens wird hierfür in Anlehnung an die Form des Ringlokschuppens eine sichelför-
mige Fläche festgesetzt, die im Norden an die Hase und im Süden und Westen an geplante 
Straßenverkehrsflächen und Straßenverkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung an-
grenzt. Die erforderliche Größe der Retentionsfläche von ca. 4.500 m² wurde im Rahmen der 
Entwässerungskonzeption ermittelt. Ein Notüberlauf in die Hase ist vorgesehen. 
Am östlichen Rand des Plangebiets wird östlich der Straßenverkehrsfläche eine weitere Fläche 
für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser festgesetzt. Die Größe der Flä-
che beträgt ca. 750 m². 
Die Festsetzung als Flächen für die Wasserwirtschaft gewährleistet, dass im Plangebiet ausrei-
chend Flächen vorgehalten werden, die der Regelung des Wasserabflusses dienen. Die kon-
krete Gestaltung der Flächen wird – insbesondere unter Berücksichtigung der optisch gut ein-
sehbaren Lage im Eingangsbereich des LokViertels im Westen – über grünordnerische Fest-
setzungen (s. Kap. C 12.1) gesteuert. 
11 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Im LokViertel sind neben den Straßenverkehrsflächen und ergänzend zu den Wegen in den 
Grünflächen weitere Verbindungen innerhalb der zukünftigen privaten Baufelder erforderlich.  
Es soll eine kleinteilige Erschließung innerhalb der Teilquartiere entstehen, die z.B. eine Vielzahl 
öffentlicher Einrichtungen und Infrastrukturen fußläufig erreichbar macht und eine Anbindung 
an die öffentlichen Grünflächen sicherstellt. Zu diesem Zweck werden mit der Bezeichnung „G1“ 
solche Flächen festgesetzt, die mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit belastet werden, 
sie werden entsprechend den Bedürfnissen von zu Fuß Gehenden mit einer großzügigen Breite 
von mindestens 3 m bemessen. Die privatrechtliche Sicherung dieser Gehrechte erfolgt durch 
die Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten im Grundbuch. Dadurch kann das Interesse der 
Allgemeinheit geschützt und eine verbindliche rechtliche Grundlage für die zukünftigen Grund-
stückseigentümer geschaffen werden. Die hierfür notwendigen Regelungen werden im städte-
baulichen Vertrag getroffen. 
Auch auf dem Grundstück des Ringlokschuppens sind Gehrechte vorgesehen. Da eine Feuer-
wehrumfahrung notwendig ist, die ebenfalls von Fußgängern genutzt werden soll, wird diese 
Umfahrung ebenfalls mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit belastet. Zugleich wird, 
um die notwendige Flächenversiegelung zu minimieren, der südliche Gehweg der Erschlie-
ßungsstraße zum Terminal Ost auf die Umfahrung des Ringlokschuppens verlegt. Dadurch 
kann eine Belebung des CIC erfolgen und zugleich versiegelte Fläche reduziert werden. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Ein weiteres Gehrecht wird unterhalb des Terminal Ost festgesetzt und sichert unabhängig der 
Eigentumsverhältnisse die Intention der Stadt, den östlichen Ausgang des Hauptbahnhofes als 
offiziellen Eingangsbereich zu nutzen.  
Die von Nord nach Süd verlaufenden Gehrechte in den Teilquartieren „Ringlok & Friends“ und 
„Werkstadt“ sollen die Durchlässigkeit im Quartier sichern und sind ein zentrales Element der 
Stadt der kurzen Wege. Hierbei wird sichergestellt, dass kontinuierlich eine Zuwegung vom 
Ringboulevard zu den rückwärtigen Grünflächen ermöglicht wird und darüber hinaus auch Blick-
beziehungen die Nähe zum Grün sichern.  
Ebenfalls im Quartier „Werkstadt“ ermöglichen zwei Nord-Süd-Verbindungen sowie eine Quer-
verbindung die Durchwegung. Diese Gehrechte sichern eine Durchlässigkeit zwischen dem 
Ringboulevard und der Straßenverkehrsfläche der Planstraße an der Bremerbahnkurve. 
Dadurch können Umwege für zu Fuß Gehende vermieden werden. 
Im Übergangsbereich zwischen Lokpark und Deichpark werden zwei weitere Gehrechte festge-
setzt und dienen damit der Zuwegung zum Ringboulevard (Parzelle A 8.0) bzw. dem östlichen 
Boulevard (Parzelle C 8.0). Diese Wegeverbindungen führen bisher angedachte Wegeverbin-
dungen des Freiflächengestaltungsplanes weiter und ermöglichen auch in diesen Bereichen 
eine direkte Verbindung. 
Es wird daher folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen: 
Auf den Flächen mit den Bezeichnungen G1 und G2 sind Gehrechte zu Gunsten der 
Allgemeinheit festgesetzt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
Das LokViertel übernimmt aufgrund seiner zentralen Lage eine bedeutende Scharnierfunktion 
im Stadtgefüge und soll für die Bewohnenden der angrenzenden Stadtteile durchlässig sein. 
Um eine Verknüpfung mit dem nördlich angrenzenden Stadtteil Schinkel und dem Hasepark 
herzustellen, wird eine Fußgänger- und Radfahrerbrücke ausgehend vom Deichpark über die 
Gleisanlagen sowie die Hase vorgesehen. Die konkrete Lage und die genaue Ausgestaltung 
der geplanten Fußgänger- und Radfahrerbrücke (Hase-Lok-Brücke) kann zum jetzigen Zeit-
punkt noch nicht abschließend definiert werden. Aus diesem Grund wird im Bebauungsplan ein 
mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastender Wegekorridor mit der Bezeichnung 
„G2“ festgesetzt, in welchem die Brücke realisiert werden kann. Der Korridor basiert auf einer 
Vorkonzeption, die im Rahmen der Straßenvorplanung erarbeite wurde. Im nördlich angrenzen-
den Bebauungsplan Nr. 333 „Östlich Hamburger Straße“ ist der an den vorgesehenen Korridor 
angrenzende Bereich als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzt. 
Für die Realisierung des Brückenbauwerks sind unterschiedliche Varianten denkbar. Zum einen 
kann eine leicht ansteigende Rampe im Rahmen des geplanten Deiches die notwendige Hö-
henlage erreichen, zum anderen kann die Höhe auch mit Hilfe einer Trägerkonstruktion geplant 
werden. Ob das Bauwerk in die Außenanlagenplanung zu integrieren ist, muss in der nachfol-
genden Ausführungsplanung für das Brückenbauwerk geprüft werden. Je nach Ausgestaltung 
des Brückenbauwerkes ergeben sich unterschiedliche Abhängigkeiten hinsichtlich des Tragsys-
tems und der Ausführung der Rampe. Durch die konkrete Ausführung ergeben sich wiederum 
nachgelagerte Fragestellungen hinsichtlich der Verfügbarkeit von Flächen, der Platzierung der 
Stützenstandorte und des Ankunftspunktes, eventueller Konflikte mit Natur und Landschaft so-
wie der sinnvollen Anbindung an das nördlich angrenzende Magnum-Areal. Die u.s. Abbildung 
zeigt vier denkbare Varianten für die Ausführung des Brückenbauwerks in skizzenhafter Aus-
führung. Aus der Abbildung geht hervor, dass je nach gewählter Variante mit unterschiedlichen 
Folgeeffekten z. B. in Bezug auf die Flächeninanspruchnahme auf dem Magnum-Areal zu rech-
nen ist. 
Ergänzend zu der mit einem Gehrecht zu belastende Fläche bedarf es keiner weiteren Festset-
zung, da das geplante Brückenbauwerk unter Berücksichtigung der vorhandenen Geländehö-
hen nördlich der Bahntrasse ohne zusätzliche Rampenbauwerke fortgeführt werden kann. Da 
der Höhenunterschied zwischen Schienenoberkante und dem nördlich angrenzenden Bereich 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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ca. 9 m beträgt, ist der Abstand für die Ausführung eines Brückenbauwerks oberhalb der Ober-
leitungen der Bahntrasse ausreichend. Da es sich hierbei um eine Überlagerungsfestsetzung 
mit einem Fachplanungsrecht handelt, dient dieses Gehrecht vor allem auch der planerischen 
Flächensicherung für die vorgesehene Nutzung auf der Ebene der verbindlichen Bauleitpla-
nung.  
Die Breite der Fußgänger- und Radfahrerbrücke wird mit 6,50 m festgelegt. Zur Sicherung der 
Funktion der Gleisanlagen wird eine lichte Höhe von 8 m als minimale Durchfahrtshöhe vorge-
sehen, um Fahrbewegungen von Zügen und weiterem Gerät nicht zu beschränken. 
 
Abbildung 13: Mögliche Varianten zur Realisierung der Hase-Lok-Brücke (Quelle: ARGUS) 
 
Nördlich der im Plangebiet befindlichen Lärmschutzwand, angrenzend an die Gleisanlagen, ver-
läuft ein Wartungsweg für Infrastrukturbetriebe, der als private Verkehrsfläche festgesetzt wird 
(s. Kap. C 6.1.1). Dieser Wartungsweg ist über die öffentliche Grundfläche mit der Zweckbe-
stimmung „Gewässerbegleitgrün“ nordöstlich des Ringlokschuppens erreichbar. Dafür wird eine 
Fläche GF1 festgesetzt, die mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Infrastrukturbetriebe be-
lastet wird. Es handelt sich dabei um eine vergrößerte Aufstellfläche, die außerdem für mögliche 
Bauarbeiten an der Stahlgitterbrücke über die Hase notwendig ist.  
Folgende Festsetzung wird dafür aufgenommen: 
Auf den Flächen mit der Bezeichnung GF1 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten der 
Infrastrukturbetreiber festgesetzt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Analog zu den o.a. Gehrechten entlang des Ringlokschuppens (G1) wird die Umfahrung für 
Fahrzeuge für die Durchführung von Pflegemaßnahmen durch ein Fahrrecht zu Gunsten des 
Unterhaltungsverbands erweitert. Da der Unterhaltungsverband für die Pflege und Bewirtschaf-
tung der Hase zuständig ist und das Gewässer in regelmäßigen Abständen von Totholz und 
weiteren Gegenständen befreien muss, ist dieses Geh- und Fahrrecht notwendig, um eine Zu-
wegung für Dienstfahrzeuge sicherzustellen. Aufgrund der Tatsache, dass die Umfahrung be-
reits so ausgestaltet ist, dass sie für Feuerwehrfahrzeuge und Fahrzeuge des Rettungswesens 
geeignet ist, sind keine darüber hinausgehenden Anforderungen notwendig. Folgende Festset-
zung wird deshalb in den Bebauungsplan aufgenommen: 
Auf den Flächen mit der Bezeichnung GF2 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten des 
Unterhaltungsverbandes UHV 96 festgesetzt. 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Im Bestand erfolgt die Versorgung mit notwendigen Ver- und Entsorgungssystemen des 
Ringlokschuppens über die Hamburger Straße. Um auch zukünftig die Erschließung des 
Ringlokschuppens von der Hamburger Straße über das vorgesehene Regenrückhaltebecken 
zu sichern, wird eine mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Fläche mit der Bezeichnung GF3 
festgesetzt. Die Geh- und Fahrrechte stellen sicher, dass der begünstigte Grundstückseigentü-
mer der Flurstücke 23/58, 23/59 und 23/60, Flur 125, Gemarkung Osnabrück, notwendige Zu-
wegungen und Leitungen über die Flächen für die Regelung des Wasserabflusses errichten und 
nutzen kann. Um dies auf Bebauungsplanebene sicherzustellen, wird folgenden Festsetzung in 
den Bebauungsplan aufgenommen: 
Auf den Flächen mit der Bezeichnung GF3 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten der 
jeweiligen Grundstückseigentümer der Flurstücke 23/58, 23/59 und 23/60 Flur 125 Ge-
markung Osnabrück, festgesetzt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
In zwei Teilbereichen des Plangebiets werden Geh- und Fahrrechte für den Osnabrücker Ser-
vice Betrieb (OSB) vorgesehen. Hierbei handelt es sich um Pflege- und Bewirtschaftungswege, 
die für die Unterhaltung der Retentionsflächen sowie der Grünanlagen und Parks notwendig 
sind. Entlang des westlichen Retentionsraumes wird hierfür nördlich der Wasserflächen ein 3,00 
m breiter Weg benötigt. Im östlichen LokViertel und nördlich der Parzellen C1.0 – C6.0 ist eben-
falls eine 3,00 m breite Zuwegung für den OSB erforderlich. Diese erfolgt aufgrund der Beson-
derheit, da die topografischen Gegebenheiten des Deichparks eine Zuwegung über die nördlich 
angrenzende Grünfläche nicht zulassen. Da die Grünfläche des Deichparks jedoch zukünftig 
vom OSB gepflegt wird, ist eine Zugänglichkeit unabdingbar. Zudem gibt es im Osten des fest-
gesetzten Geh- und Fahrrechtes eine Wendemöglichkeit für Pflegefahrzeuge. Hierfür wird fol-
gende Festsetzung aufgenommen: 
Auf den Flächen mit der Bezeichnung GF4 sind Geh- und Fahrrechte zu Gunsten der 
Osnabrücker Service Betriebe (OSB) festgesetzt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Innerhalb des Plangebiets ist die Verlegung von diversen unterirdischen Leitungen für die Ver-
sorgung der Grundstücke erforderlich, weshalb entsprechende Leitungsrechte für die zuständi-
gen Versorgungsunternehmen festgesetzt werden. Die Leitungsrechte dienen dazu, innerhalb 
einiger Bereiche, die für Geh- bzw. Geh- und Fahrrechte festgesetzt sind, auch unterirdische 
Leitungen zu verlegen, um ein nachhaltiges und sinnvolles Versorgungsnetz im LokViertel si-
cherstellen zu können. Die Festsetzung der Leitungsrechte erfolgt deckungsgleich mit den Geh-
rechten um bereits vorhandene Flächen, die nicht baulich genutzt werden können, für die Ver-
sorgungsleitungen zu nutzen. Darüber hinaus wird für eine bestehende unterirdische Leitung 
für Versorgungs-/Steuerkabel der Infrastrukturbetreiber entlang der Hamburger Straße be-
standsgemäß ein Leitungsrecht aufgenommen. Lageanpassungen dieser Leitung im Zuge der 
Umbaumaßnahme der Hamburger Straße sind dabei bereits berücksichtigt. In den Bebauungs-
plan wird folgende Festsetzung aufgenommen: 
Auf den Flächen mit der Bezeichnung L sind Leitungsrechte zu Gunsten der Versor-
gungsunternehmen und Infrastrukturbetreiber festgesetzt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
12 Grünordnung 
Um die Belange von Arten- und Naturschutz sowie der Landschaftspflege angemessen zu be-
rücksichtigen, trifft der Bebauungsplan Festsetzungen zu Begrünungsmaßnahmen im öffentli-
chen Freiraum sowie auf den privaten Grundstücksflächen. Ergänzend werden Maßnahmen 
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie arten-
schutzfachliche Maßnahmen festgesetzt.  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Die grünordnerischen Festsetzungen dienen der Herstellung qualitativ hochwertiger Grünstruk-
turen, die innerhalb des LokViertels vielfältige Funktionen erfüllen sollen. Es werden verschie-
dene Festsetzungen getroffen, die die qualitative und quantitative Anordnung von Grünstruktu-
ren im öffentlichen Straßenraum bzw. auf privaten Grundstücksflächen gewährleisten. Hierbei 
spielen insbesondere Anpflanzgebote zu Bäumen auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB 
eine entscheidende Rolle. Zudem ist auf § 9 Abs. 2 NBauO hinzuweisen, wodurch ohnehin die 
nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke unversiegelt als Grünflächen herzustellen sind, 
soweit sie nicht für eine andere zulässige Nutzung erforderlich sind. 
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass während der Bauarbeiten unter Berücksichtigung 
der DIN 18920 bzw. der Richtlinien zum Schutz von Bäumen und Sträuchern im Bereich von 
Baustellen (RSBB, FGSV 2023) zu erhaltende Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen 
während der Bauarbeiten durch geeignete Vorkehrungen und Schutzmaßnahmen vorsorglich 
und nachhaltig geschützt sowie ggf. ausreichend bewässert werden müssen. Dies betrifft auch 
den Ufergehölzbestand an den Gewässern. 
 
Festsetzung zur Einschränkung und Art der Außenbeleuchtung 
Im Bebauungsplan wird aus artenschutzrechtlichen Gründen eine Regelung zur Außenbeleuch-
tung von Fassaden und Flächen getroffen, um die Auswirkungen von nächtlicher Beleuchtung 
auf die Tierwelt, hier insbesondere Wasserfledermäuse, einzugrenzen. Folgende Festsetzung 
wird getroffen: 
Für die Außenbeleuchtung sind zum Schutz von wildlebenden Tierarten ausschließlich 
Leuchtmittel mit warmweißer Farbtemperatur (2700 bis maximal 3000 Kelvin) zulässig. 
Die Leuchtgehäuse sind gegen das Eindringen von Insekten staubdicht geschlossen 
auszuführen und dürfen eine Oberflächentemperatur von 60 °C nicht überschreiten. Eine 
Abstrahlung oberhalb der Horizontalen sowie auf angrenzende Wasserflächen, deren 
Böschungen, Flächen mit Pflanz- und Erhaltungsgeboten, Flächen für die Wasserwirt-
schaft und öffentlichen Grünflächen ist unzulässig. Eine Beleuchtung von Fassaden darf 
nur von oben nach unten ausgerichtet sein. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Um eine Beeinträchtigung der Jagdgebiets- und Leitstrukturfunktion von Wasserflächen für 
Wasserfledermäuse zu vermeiden, ist eine zu starke Beleuchtung von Wasserflächen zu ver-
meiden. Durch die starke Eintiefung der Hase und die hohe Böschung zur Hamburger Straße 
ist bereits aufgrund der Topographie für Wasserfledermäuse, die typischerweise in nur 10 – 30 
cm Höhe über der Wasseroberfläche jagen, eine Verringerung des Wind- und Lichteinflusses 
auf der Wasseroberfläche gegeben. Im Rahmen der Neubebauung ist daher zu gewährleisten, 
dass die Wasserflächen nicht zusätzlicher Beleuchtung ausgesetzt werden. Unterstützt werden 
kann dies durch die Erhaltung und Neupflanzung von möglichst dichten Ufergehölzen, welche 
durch eine Festsetzung im Bebauungsplan gesichert werden. Im Bereich der geplanten Brücke 
über die Hase ist sicherzustellen, dass ein möglichst geringer Anteil der Straßenbeleuchtung 
auf die Wasserflächen von Hase und Klöcknerhase fallen wird. Neben den Wasserflächen be-
trifft das Schutzerfordernis insbesondere auch deren Böschungsbereiche sowie die beiden ge-
planten Regenrückhaltebecken und naturnahe Gehölzpflanzungen auf öffentlichen Grünflä-
chen. 
 
Vermeidung einer erheblichen Störung des Gelbspötters 
Um eine Störwirkung auf den Lebensraum des Gelbspötters durch die Bautätigkeiten sowie 
durch die in Folge der Planung erhöhten menschlichen Aktivitäten zu verhindern, wird in den 
Bebauungsplan folgende Festsetzung aufgenommen: 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Innerhalb der Flächen für Maßnahmen, zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von 
Boden, Natur und Landschaft sind 58 kleinkronige sowie 17 großkronige klimaange-
passte, standortgerechte und heimische Gehölzarten sowie 0,7 Sträucher je Quadrat-
meter der Pflanzliste A anzupflanzen. Die Bepflanzung ist fachgerecht zu pflegen, zu 
entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die Festsetzung zielt darauf ab, mithilfe grünordnerischer Maßnahmen visuelle Störungen und 
Reize (wie z.B. Bewegungen von Menschen) zu minimieren, die sich negativ auf den Gelbspöt-
ter auswirken könnten. In diesem Sinne wird eine dichte Gehölzbepflanzung für die südliche 
Böschung des geplanten „Deichs" vorgegeben, die als Sichtbarriere zwischen den von Perso-
nen genutzten Bereichen und dem potenziellen Lebensraum des Gelbspötters fungieren soll. 
Die Nordseite des „Deichs“ wird für eine Freizeitnutzung oder eine regelmäßige verkehrliche 
Nutzung unzugänglich sein. Damit auch die geplante Freizeitnutzung auf der Südseite des 
„Deichs“ abgeschirmt wird, muss der geplante Fuß- und Radweg einen Mindestabstand von 2,0 
m zur Böschungskrone aufweisen. 
Da die Wirksamkeit der festgesetzten Maßnahme nur dann sichergestellt werden kann, wenn 
eine rechtzeitige Umsetzung erfolgt, wird im städtebaulichen Vertrag der zeitliche Rahmen der 
Anpflanzungen bestimmt und vertraglich gesichert. 
 
12.1 Grünordnerische Festsetzungen 
Anpflanzgebote an Wasserflächen 
Das im Bebauungsplan nachrichtlich als Wasserfläche gem. § 9 Abs. 6 BauGB dargestellte 
Fließgewässer der Hase umfasst nahezu durchgängig beidseitige Böschungsflächen. Um die 
ökologische Funktion der Böschungsflächen (z.B. als Jagdgrund für Fledermäuse) zu sichern, 
wird für die Wasserfläche der Hase zwischen Hamburger Straße und Stauwehr Ringlokschup-
pen sowie im Bereich zwischen der neu zu errichtenden Brücke zum Terminal Ost bis zur Stahl-
gitterbrücke ein Erhaltungsgebot nach § 9 Abs. 1 Nr. 25b und ein Anpflanzungsgebot nach § 9 
Abs. 1 Nr. 25a BauGB festgesetzt. Folgende Festsetzung wird in den Bebauungsplan aufge-
nommen: 
Die Böschungen innerhalb der als Wasserfläche bezeichneten Fläche sind außerhalb 
von Bereichen für zulässige Bauwerke oder sonstige zulässige technische Anlagen so 
zu unterhalten oder so zu belassen, dass sie einen dichtwachsenden, naturnahen Ge-
hölzbewuchs in der Strauch- und Baumschicht aufweisen. Anpflanzungen dürfen aus-
schließlich mit Gehölzen der Pflanzliste D durchgeführt werden. Östlich des Wehres darf 
der Böschungsbewuchs zu Zwecken der berechtigten Sandentnahme der Gewässerun-
terhaltung im dafür unbedingt notwendigen Umfang maximal alle 8 bis 10 Jahre auf den 
Stock gesetzt werden. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Der standortgerechte, heimische Ufergehölzbestand in den Böschungsflächen der Hase ist u.a. 
aufgrund der Bedeutung der Hase mit seinen uferbegleitenden Gehölzen als Jagdhabitat und 
Leitstruktur für mehrere Fledermausarten zu erhalten. Die Ufergehölze haben Funktionen hin-
sichtlich des Windschutzes, der Insektenproduktion und der Abschirmung von Lichtemissionen 
aus den angrenzenden Gebäude- und Verkehrsflächen. Aktuell bestehen insbesondere auf der 
östlichen Uferseite größere Lücken im Gehölzmantel, die durch die festgesetzten Anpflanzun-
gen weitgehend wieder geschlossen werden sollten. Kurze gehölzfreie, aber mit Hochstauden 
bewachsene Uferabschnitte entsprechen ebenfalls dem Leitbild einer naturraumtypischen Ge-
wässerentwicklung. Böschungsbereiche mit fehlendem oder nicht gebietsheimischem Gehölz- 
bzw. Hochstaudenbestand sind mit heimischen Baum- und Straucharten der Ufervegetation er-
gänzend zu bepflanzen.  
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Anpflanzgebot an Flächen für die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser  
Im Regenrückhaltebecken „R1“ im Nordwesten des Plangebiets wird der überwiegende Teil der 
zu behandelnden Niederschläge des LokViertel gereinigt, reguliert und versickert. Zur Unter-
stützung der vorgesehenen Funktionen wird folgende Festsetzung getroffen: 
Auf der mit „R1“ bezeichneten Fläche für die Regelung des Wasserabflusses sind auf 
den Böschungen mindestens 16 kleinkronige sowie 10 großkronige standortgerechte, 
heimische Laubbäume aus Arten der Pflanzliste A anzupflanzen. Die Beckensohle ist 
flächendeckend mit Schilfrohr (Phragmites australis), 8 Einzelpflanzen je Quadratmeter, 
zu bepflanzen. Gehölze und Schilfbestand sind fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, 
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Das Regenrückhaltebecken „R2“ ist als Retentions- und Versickerungsraum in Erdbauweise für 
die Ableitung des nicht auf den Baugrundstücken bzw. den Verkehrsflächen versickernden Nie-
derschlagswassers für Teile des östlichen Plangebiets vorgesehen. Dieses soll als Mulde mit 
überwiegend flacher Böschung angelegt werden. Die Reinigungsfunktion des Regenrückhalte-
beckens soll durch eine dichte Bepflanzung mit Schilfrohr unterstützt werden. Die getroffene 
Festsetzung stellt sicher, dass sowohl im Böschungsbereich als auch in der Mulde die entspre-
chenden Qualitäten durch Anpflanzungen von Schilfrohr hergestellt und gesichert werden.  
Auf der mit „R2“ bezeichneten Fläche für die Regelung des Wasserabflusses ist die Be-
ckensohle flächendeckend mit Schilfrohr (Phragmites australis), 8 Einzelpflanzen je 
Quadratmeter, zu bepflanzen. Der Schilfbestand ist fachgerecht zu pflegen, zu entwi-
ckeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
Erhaltungsgebot auf der öffentlichen Grünfläche „Gewässerbegleitgrün 1“ 
Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 1“ fungiert als Ge-
wässerbegleitgrün der Hase. Im Zuge der Bauarbeiten an der Hamburger Straße wurde eine 
Baumreihe auf der oberen Böschungskante gefällt. Da sich unterhalb der Kronen ein naturnaher 
standortgerechter Gehölzbestand etabliert hat, ist hier eine Nachpflanzung nicht erforderlich. 
Die bestehende standortheimische Baum- und Strauchvegetation ist durch geeignete Pflege-
maßnahmen zu entwickeln und dauerhaft zu erhalten, weshalb im Rahmen des Bebauungspla-
nes für die öffentliche Grünfläche ein Erhaltungsgebot gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25b festgesetzt 
wird:  
Auf der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 1“ sind 
die auf den festgesetzten Flächen zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen vorhandenen Bäume und Sträucher fachgerecht zu pflegen, zu entwi-
ckeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch Arten aus der Pflanzliste D zu erset-
zen.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
Anpflanzungs- und Erhaltungsgebote auf öffentlichen Grünflächen „Gewässerbegleitgrün 2 und 
3, privater Grünfläche „Gewässerbegleitgrün 4“ 
Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 2“ soll ergänzend 
zur ebenfalls erforderlichen Wiederbepflanzung der Uferböschung der Hase mit standortheimi-
schen Sträuchern und kleinkronigen Bäumen bepflanzt werden. Die Bepflanzung dient der Ver-
besserung der Gewässerfunktionen, insbesondere der Reduzierung von Störeinflüssen aus den 
angrenzenden Nutzungen. In den Bebauungsplan wird daher folgende Festsetzung aufgenom-
men: 
Auf der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 2“ sind 
auf der festgesetzten Fläche zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträu-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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chern und sonstigen Bepflanzungen 2 kleinkronige standortgerechte, heimische Laub-
bäume sowie ein großkroniger standortgerechter, heimischer Laubbaum sowie 0,7 
Sträucher je Quadratmeter aus Arten der Pflanzliste D anzupflanzen. Die Bepflanzung 
ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu er-
setzen.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 3“ ist aktuell weit-
gehend gehölzfrei. Um die Fläche einer gewissen Durchgrünung zuzuführen und hierdurch so-
wohl gestalterisch als auch funktional aufzuwerten, werden im Bebauungsplan Anpflanzungen 
von Laubbäumen und Sträuchern festgesetzt:  
Auf der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 3“ sind 
auf der festgesetzten Fläche zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträu-
chern und sonstigen Bepflanzungen 14 kleinkronige standortgerechte, heimische Laub-
bäume sowie 2 großkronige standortgerechte, heimische Laubbäume sowie 0,7 Sträu-
cher je Quadratmeter aus Arten der Pflanzliste D anzupflanzen. Die Bepflanzung ist 
fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu erset-
zen.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Gewässerbegleitgrün 4" besitzt eine Bedeu-
tung für die ökologische Funktion des Gewässers Hase. Auf der Fläche besteht eine Anpflan-
zung, für die es aufgrund einer Förderung durch das BBSR für die nächsten 15 Jahre eine 
Erhaltungsbindung gibt. Da diese Fläche ohnehin baulich nicht genutzt werden soll, ist die 
darüberhinausgehende Sicherung der Fläche als private Grünfläche zweckdienlich und sichert 
mit dem festgesetzten Erhaltungsgebot den langfristigen Erhalt der Bepflanzung. Ergänzend 
soll die Fläche ebenfalls mit weiteren heimischen, standortgerechten Gehölzen bepflanzt wer-
den. In den Bebauungsplan wird daher folgende Festsetzung aufgenommen: 
Auf der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Gewässerbegleitgrün 4“ sind auf 
der festgesetzten Fläche zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen heimische standortgerechte Gehölze aus Arten der 
Pflanzliste D anzupflanzen. Die Bepflanzung ist fachgerecht zu pflegen, zu entwickeln, 
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
Straßenbäume 
Zur grünordnerischen Gestaltung und Qualifizierung des öffentlichen Straßenraums sowie zur 
Schaffung eines attraktiven Stadtquartiers sind umfangreiche Anpflanzungen von Straßenbäu-
men vorgesehen. In den Bebauungsplan wird folgende Festsetzung aufgenommen: 
Auf öffentlichen Straßenverkehrsflächen sowie auf Verkehrsflächen besonderer Zweck-
bestimmung ist entlang der zeichnerisch festgesetzten Linien für Baumanpflanzungen 
mindestens die jeweils angegebene Anzahl standortgerechter Laubbäume aus Arten der 
Pflanzliste B entsprechend den anerkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauer-
haft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Baumscheiben müssen einen ausreichend 
dimensionierten Wurzelraum von mindestens 20 m³ vorhalten. Die mindestens 9 m² gro-
ßen begrünten Baumscheiben sind mit einer Breite von mindestens 2 m anzulegen und 
vor Überfahren zu schützen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Mit der Festsetzung soll eine angemessene Begrünung des Straßenraums mit Bäumen erreicht 
und das Wohnumfeld in Ergänzung zu den geplanten Gebäuden auch durch Anpflanzungen 
wirkungsvoll gestaltet werden. Es soll ein offener und freundlicher, vor allem aber mittels der 
festgesetzten Anpflanzung nicht ausschließlich durch bauliche Anlagen geprägter Eindruck er-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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zeugt werden. Die Festsetzung wird ferner aus ökologischen sowie aus kleinklimatisch-lufthygi-
enischen Gründen getroffen. Gehölze wirken mindernd auf die kleinklimatisch extreme Situation 
versiegelter Flächen und filtern Staub- und Schadstoffe aus der Luft. 
Die Festsetzung stellt zugleich sicher, dass der vorgesehene Straßenbaumbestand mit den zu 
erwartenden Nutzungen und Funktionen des öffentlichen Straßenraums (z. B. Radverkehr) ver-
einbar ist. Entsprechend werden Vorgaben zur Dimensionierung des Wurzelraums und dem 
Schutz vor Überfahrten getroffen. 
 
Grundstücksbegrünung Urbanes Gebiet 
Um innerhalb des LokViertels die Entwicklung eines angemessenen Grünvolumens zu gewähr-
leisten, sind weitere Anpflanzungen innerhalb der Baugebiete vorgesehen. Folgende Festset-
zung wird für das mit „C“ gekennzeichnete Urbane Gebiet aufgenommen: 
Auf den mit „C“ bezeichneten Teilbereichen des Urbanen Gebiets ist je angefangene 
500 m² nicht durch Gebäude überbaute Grundstücksfläche mindestens ein kleinkroniger 
Laubbaum aus Arten der Pflanzliste A anzupflanzen. Für Baumpflanzungen sind stand-
ortgerechte, klimaresiliente Laubgehölze zu verwenden, dauerhaft zu erhalten und bei 
Abgang so zu ersetzen, so dass der Umfang und der Charakter der Pflanzung erhalten 
bleibt. Im Kronenbereich zu pflanzender Bäume ist eine offene Vegetationsfläche von 
mindestens 12 m² mit einer Schichtstärke des durchwurzelbaren Substrataufbaus von 
mindestens 1 m anzulegen und zu begrünen; abweichend davon kann die Vegetations-
fläche weniger als 12 m² betragen, sofern bauliche Maßnahmen eine vitale Wurzelent-
wicklung gewährleisten. Baumscheiben müssen einen ausreichend dimensionierten 
Wurzelraum von mindestens 20 m³ vorhalten. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Da die Festsetzung als Referenzgröße für eine Begrünungspflicht auf angefangene, nicht durch 
Gebäude überbaute Grundstücksfläche abstellt, wird gewährleistet, dass in den mit „C“ gekenn-
zeichneten Urbanen Gebiet Wohnhöfe, die als Blockrandbebauung qualitativ hochwertige In-
nenhöfe für die Bewohnenden sicherstellen sollen, mindestens ein kleinkroniger Baum gepflanzt 
wird. Die festgesetzte Flächengröße von 500 m² wird in einem überwiegend durch urbane Be-
bauungsstrukturen geprägten Teilquartier als auskömmliches Minimum betrachtet, um einen 
durchgrünten Charakter herzustellen. 
 
Grundstücksbegrünung Sonstiges Sondergebiet, Fläche für den Gemeinbedarf 
Um nicht nur in den mit „C“ bezeichneten Teilbereichen des Urbanen Gebiets, sondern ebenfalls 
im restlichen Plangebiet eine Durchgrünung und attraktive Stadtraumgestaltung sicherzustellen, 
wird ebenfalls für das Sonstige Sondergebiet und die Fläche für den Gemeinbedarf eine An-
pflanzung von Laubbäumen festgesetzt.  
Im Sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel und 
Mobilitätszentrum“ sowie in der Fläche für Gemeinbedarf sind auf jedem Baugrundstück 
je angefangene 500 m² nicht überbauter Grundstücksfläche mindestens ein großkroni-
ger und ein kleinkroniger Laubbaum aus Arten der Pflanzliste A anzupflanzen. Für 
Baumpflanzungen sind standortgerechte, klimaresiliente Laubgehölze zu verwenden, 
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang so zu ersetzen, so dass der Umfang und der Cha-
rakter der Pflanzung erhalten bleibt. Im Kronenbereich zu pflanzender Bäume ist eine 
offene Vegetationsfläche von mindestens 12 m² mit einer Schichtstärke des durchwur-
zelbaren Substrataufbaus von mindestens 1 m anzulegen und zu begrünen; abweichend 
davon kann die Vegetationsfläche weniger als 12 m² betragen, sofern bauliche Maßnah-
men eine vitale Wurzelentwicklung gewährleisten. Baumscheiben müssen einen ausrei-
chend dimensionierten Wurzelraum von mindestens 20 m³ vorhalten. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Da die Festsetzung als Referenzgröße für eine Begrünungspflicht auf angefangene, nicht durch 
Gebäude überbaute Quadratmeter abstellt, wird gewährleistet, dass in den vorgesehenen Be-
reichen mindestens ein klein- und ein großkroniger Baum gepflanzt wird. Die festgesetzte Flä-
chengröße von 500 m² wird in einem überwiegend durch urbane Bebauungsstrukturen gepräg-
ten Teilquartier als auskömmliches Minimum betrachtet, um einen durchgrünten Charakter her-
zustellen. Durch die Abhängigkeit zwischen der tatsächlich vorhandenen Freifläche und den 
Baumpflanzungen wird auf eine möglichst große Klimaresilienz innerhalb des Quartiers hinge-
wirkt. 
 
Grundstücksbegrünung Gewerbegebiet 
Das Grundstück des geplanten Terminal Ost grenzt an das Gewässer der Hase und der Klöck-
nerhase an. Dort wird gemäß der geplanten Uferbegrünung für den Natur- und Artenschutz 
ebenfalls eine Begrünung im Bebauungsplan entlang der Gewerbegebietsfläche festgesetzt. 
Die Bepflanzung dient der Verbesserung der Gewässerfunktionen, insbesondere der Reduzie-
rung von Störeinflüssen aus den angrenzenden Nutzungen. Die Fläche ist mit standortheimi-
schen Gehölzen zu bepflanzen. Hierfür wird folgende Festsetzung in den Bebauungsplan auf-
genommen: 
In der festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen in dem mit „GEe2“ bezeichneten eingeschränkten Gewerbegebiet sind 3 
kleinkronige standortgerechte, heimische Laubbäume aus Arten der Pflanzliste D sowie 
0,7 Sträucher je Quadratmeter der Pflanzliste D anzupflanzen. Die Bepflanzung ist fach-
gerecht zu pflegen, zu entwickeln, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
Vorgaben für Gehölzanpflanzungen 
Der Bebauungsplan trifft differenzierte Festsetzungen zum Anpflanzen von Gehölzen. Hierbei 
sind konkrete Pflanzqualitäten und Vorgaben zu Pflanzabständen zu berücksichtigen, um eine 
qualitätsvolle stadtgestalterische sowie funktionale Durchgrünung des Plangebiets zu gewähr-
leisten. Der Bebauungsplan trifft daher folgende Festsetzung, die auf alle Festsetzungen zum 
Anpflanzen von Gehölzen anzuwenden ist: 
Für festgesetzte Anpflanzungen sind folgende Pflanzqualitäten zu verwenden: 
- Hochstamm, 4 x verpfl., Stammumfang 25 bis 30 cm, (großkronige Bäume) 
- Hochstamm, 2 x verpfl., Stammumfang 20 bis 25 cm, (kleinkronige Bäume) 
- Sträucher, mind. 2 x verpflanzt, Höhe mind. 60-100 cm 
- Strauchpflanzungen erfolgen in einem Pflanzabstand in der Reihe von max. 1,50 
m und einem Reihenabstand von 1,00 m (ca. 0,7 Pflanzen/m2), wobei Raster-
pflanzungen nicht zulässig sind. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Die konkrete Positionierung der Baumstandorte ist den Vorgaben des grünordnerischen Maß-
nahmenplanes zu entnehmen. Dessen Umsetzung wird über den städtebaulichen Vertrag ge-
sichert. 
 
Schutz der Grünflächen 
Die grünordnerischen Maßnahmenflächen und die künftig öffentlichen Grünflächen im Plange-
biet sollen vor Abschluss der hochbaulichen Maßnahmen hergestellt werden. Um Beeinträchti-
gungen durch spätere Baumaßnahmen zu vermeiden, ist die Einzäunung der betreffenden Flä-
chen während der Bautätigkeit erforderlich.  
 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Dach- und Tiefgaragenbegrünung 
Retentionsgründächer stellen ein wichtiges Element des Entwässerungskonzeptes im LokVier-
tel dar (s. Kap. C 6.2). Darüber hinaus leistet die Dachbegründung einen Beitrag zur Gestaltung, 
zur Klimaanpassung sowie als Ersatzlebensraum für Tiere. Zugunsten dieser Funktionen wird 
im Bebauungsplan folgende textliche Festsetzung getroffen: 
Im Plangebiet sind die Dachflächen der Gebäude ohne Staffelgeschoss zu mind. 85 v.H., 
Dachflächen der Staffelgeschosse zu min. 75 v.H. mit einer extensiven Dachbegrünung 
und einem Substrataufbau von mind. 12 cm fachgerecht dauerhaft zu begrünen und als 
Retentionsdächer zum Rückhalt von Niederschlagswasser auszuführen. Eine Überlage-
rung dieser Dachbegrünung mit technischen Anlagen zur Gewinnung regenerativer 
Energien (Photovoltaik, Solarthermie) ist zulässig.  
Dächer von Nebenanlagen mit einer Dachfläche < 50 m2 sind von einer Dachbegrünung 
ausgenommen.  
Dachflächen von Gebäuden innerhalb des mit „Mobilitätszentrum“ bezeichneten Teilbe-
reiches des Urbanen Gebiets sowie von Gebäuden innerhalb des sonstigen Sonderge-
biets mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel und Mobilitätszentrum“ 
sind von einer Dachbegrünung ausgenommen. 
Denkmalgeschützte Gebäude sowie bauliche Anlagen innerhalb überbaubarer Grund-
stücksflächen mit einer festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (HA) sind von einer Dach-
begrünung ausgenommen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Aufgrund der hohen baulichen Ausnutzung wird durch die Festsetzung – neben den Grünflä-
chen – das größte Flächenpotenzial zur Herrichtung von Vegetationsflächen im Plangebiet auf 
den Dachflächen genutzt. Gleichzeitig übernehmen begrünte Dächer durch einen entsprechen-
den Aufbau zu einem gewissen Anteil Funktionen zur Wasserreinigung und -rückhaltung und 
entlasten dadurch die Kanalisation. 
Mit der angestrebten Dachbegrünung kann u.a. auch ein Beitrag zur Klimaanpassung geleistet 
werden. Dachbegrünungen sorgen im Sommer dafür, eine Aufheizung der Dachflächen und der 
darunter liegenden Wohnungen zu vermeiden und tragen im Winter zu einer erhöhten Wärme-
dämmung bei. Dachbegrünungen wirken daher auch klimatisch ausgleichend und mindern die 
Bildung städtischer Wärmeinseln. Weiterhin filtern sie Luftschadstoffe, tragen zur Kohlen-
stoffspeicherung und zur Sauerstoffproduktion bei und binden Feinstäube. Durch Reflexions- 
und Absorptionsleistungen wirken Dachbegrünungen auch lärmmindernd. Die begrünten Dach-
flächen bilden stadtökologisch wirksame Vegetationsflächen, die ergänzende Ersatzlebens-
räume für standortangepasste Tiere wie Insekten und Vogelarten bieten.  
Die festgesetzte Substratstärke von mindestens 12 cm sowie der festgesetzte Begrünungsanteil 
von mindestsens 75 % der Dachfläche auf Gebäuden mit bzw. von mindestens 85 % auf Ge-
bäuden ohne Staffelgeschoss stellt die erforderlichen Mindestmaße dar, um die oben geschil-
derten Vorteile der Dachbegrünung nachhaltig zu gewährleisten. Die Substratstärke ermöglicht 
eine vielfältige Pflanzenauswahl mit unterschiedlicher Wuchshöhe, neben einem krautigen Be-
wuchs sind auch Staudenpflanzungen möglich. Mit der festgesetzten Substratstärke sind die 
Pflanzen weniger anfällig gegenüber verschiedenen Witterungsbedingungen, zudem werden 
gegenüber geringeren Substratstärken die langfristigen Nährstoffkapazitäten deutlich verbes-
sert. Aufgrund der Auswahl geeigneter Pflanzen kann auch die Verdunstungsleistung gesteigert 
werden.  
Der Mindestbegrünungsanteil von 75 % bzw. 85 % ermöglicht eine flexible Gestaltung auf den 
restlichen Dachflächen, u.a. für die Unterbringung von technischen Anlagen, Belichtungs- und 
Entlüftungsanlagen, für Vorkehrungen zur Windsogsicherung oder Wartungswege sowie für 
Dachterrassen und Gemeinschaftsflächen. Damit soll das Potenzial der Dächer im verdichteten 
Siedlungsraum genutzt werden, indem Flächen unterschiedlichster Art hergerichtet werden.  
Um ausreichend Flächen zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
auf den Dachflächen vorzuhalten und damit einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz zu 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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leisten, wird mit der Festsetzung klargestellt, dass die Pflicht zur Errichtung von Solarenergie-
anlagen zur Stromerzeugung nach § 32a NBauO nicht aufgehoben ist und sich die Dachbegrü-
nung und die technischen Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien überlagern dürfen. 
Eine gleichzeitige Nutzung begrünter Dachflächen für Solaranlagen ist möglich und für Photo-
voltaikanlagen sogar von Vorteil, da der Wirkungsgrad und damit die Energieausbeute aufge-
ständerter Systeme bei hohen Sommertemperaturen durch den abkühlenden Effekt der Dach-
begrünung erhöht wird. 
Grundsätzlich sollen alle Dachflächen von Gebäuden begrünt werden. Ausgenommen von der 
Begrünung sind gemäß Festsetzung Dachflächen von Nebenanlagen mit einer Fläche von we-
niger als 50 m 2. Ausnahmen sind auch für die Mobilitätszentren (im Sonstigen Sondergebiet 
sowie im Urbanen Gebiet) vorgesehen, da hier gemäß der Testentwurfsplanung Sport- und 
Spielflächen auf den abschließenden Dachflächen realisiert werden könnten. Folglich soll hier 
von einer Dachbegrünung abgesehen werden. Als relevanter Bestandteil des Entwässerungs-
konzeptes sollen die Dächer dennoch als Retentionsdächer ausgebildet werden, so dass der 
Rückhalt von Niederschlagswasser möglich ist. Die Verpflichtung zur Realisierung der Retenti-
onsdächer wird im städtebaulichen Vertrag verankert. 
Der Bebauungsplan beinhaltet Ausnahmen für den denkmalgeschützten Ringlokschuppen so-
wie für die sogenannten Hidden Gems, welche als Bestandsbauten die Identität des ehemaligen 
Industrie- und Gewerbeareals prägen und daher in das städtebauliche Konzept integriert wur-
den. Sowohl der Ringlokschuppen als auch die Hidden Gems dienen als Ankerpunkte für die 
Teilquartiere und sind aufgrund ihres identitätsstiftenden Charakters sowie aus Gründen des 
Denkmalschutzes (Ringlokschuppen) von einer Dachbegrünung ausgenommen. 
Auch für die nicht überbauten Tiefgaragen wird eine Begrünung festgesetzt, um auch in diesen 
Bereichen einen Anteil des anfallenden Regenwassers aufzunehmen, zu reinigen und zurück-
zuhalten.  
Es wird folgendes festgesetzt:  
Im Plangebiet sind die nicht überbauten Bereiche von Tiefgaragen mit Ausnahme von 
Wegen und Terrassen mit einem mindestens 50 cm starken durchwurzelbaren Sub-
strataufbau zu versehen und zu 50 v. H. mit Kleingehölzen und Stauden zu begrünen. 
Für Baumpflanzungen auf Tiefgaragen muss auf einer Fläche von 12 m² je Baum die 
Schichtstärke des durchwurzelbaren Substrataufbaus mindestens 1 m betragen. Baum-
scheiben müssen einen ausreichend dimensionierten Wurzelraum von mindestens 20 
m³ vorhalten. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Ziel der Festsetzung ist es, in den Baugebieten, die vollständig versiegelt werden, ein Mindest-
maß an Begrünung auf den nicht überbauten Bereichen von Tiefgaragen sicherzustellen und 
dadurch die Anpflanzung gestalterisch wirksamer Vegetation auf diesen Grundstücken zu ge-
währleisten. So wird die Aufenthaltsqualität in den Innenhofbereichen erheblich gesteigert. Die 
Maßnahme trägt wie die Dachbegrünung zur Minderung der Beeinträchtigungen durch Boden-
versiegelung und zur Verbesserung des Lokalklimas bei. Die Stärke des durchwurzelbaren Sub-
strataufbaus von mindestens 50 cm ist erforderlich, um nicht nur Rasenflächen, Stauden und 
Bodendeckern, sondern auch größeren Sträuchern und Hecken mit ihrem höheren Wurzelraum-
bedarf geeignete Wuchsbedingungen für eine dauerhafte Entwicklung bereitzustellen. Damit 
wird die Rückhaltung pflanzenverfügbaren Wassers ermöglicht und es werden Vegetations-
schäden bei ausbleibenden Niederschlägen vermieden.  
Um Baumpflanzungen auf den Tiefgaragen zu ermöglichen und dauerhaft zu erhalten, sind hö-
here Überdeckungen von mindestens 1,00 m im Wurzelbereich anzupflanzender Bäume erfor-
derlich. Sofern bei dieser Andeckstärke aus Platzgründen ein flächenbeanspruchendes An-
böschen von 50 cm auf 100 cm nicht realisierbar ist, besteht die Möglichkeit, Baumpflanztröge 
einzusetzen oder Sonderlösungen wie Aufkantungen oder Aufmauerungen herzustellen, die die 
entsprechende Mindestfläche von 12 m² je Baum und die Mindestsubstratschichtstärke von 
100 cm für den Wurzelraum des Baumes sicherstellen. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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12.2 Grünordnerischer Maßnahmenplan 
Im Plangebiet sind aus freiraumplanerischen und gestalterischen Gründen weitere Anpflanzun-
gen geplant. Diese Begrünungsmaßnahmen sind in einem grünordnerischen Maßnahmenplan 
zusammengefasst. Diese Maßnahmen sind nicht Gegenstand der Eingriffsregelung und ergän-
zend vorgesehen. Mittels verbindlicher Regelungen im Rahmen des städtebaulichen Vertrages 
i.V. m. dem grünordnerischen Maßnahmenplan anstelle von Festsetzungen im Bebauungsplan 
wird eine höhere Flexibilität gewährleistet, die bei Planfestsetzungen aufgrund der beschränk-
ten Möglichkeiten des Festsetzungskatalogs nicht im erforderlichen Maß gegeben wäre.  
Auf einer Fläche von etwa 4 ha entsteht der LokPark, der von Ost nach West von einem Tro-
ckenbach durchzogen wird und ein zentrales Element der grünen Mitte darstellt.  
Der überwiegende Teil der Parkanlage ist begrünt und unversiegelt geplant. Es ist jedoch auch 
ein untergeordneter versiegelter Bereich für Spiel- und Sportflächen sowie zu Aufenthaltszwe-
cken vorgesehen. Hier sind diverse Freizeitangebote geplant, die der grundsätzlichen Festset-
zung einer öffentlichen Grünfläche nicht entgegenstehen, sondern vielmehr der Vielschichtigkeit 
der nutzbaren Fläche für die Allgemeinheit dienen. Diese Flächen sollen an mehreren Stellen 
von Baumpflanzungen unterbrochen werden, um überall den Charakter der Grünfläche zu un-
terstreichen. 
Für die unterschiedlichen Bereiche werden im grünordnerischen Maßnahmenplan konkrete Vor-
gaben zu (Baum-)Pflanzungen und Pflanzqualitäten gemacht. Die konkreten Bepflanzungs- und 
Begrünungsmaßnahmen im Plangebiet sind dem landschaftsplanerischen Fachbeitrag sowie 
dem grünordnerischen Maßnahmenplan zu entnehmen. Beide sind Anlagen zum städtebauli-
chen Vertrag und Bestandteil der Umsetzungsverpflichtungen durch die Vorhabenträgerin. 
 
12.3 Externe Kompensationsmaßnahmen auf Grundlage der Eingriffsregelung 
Wie in Kap. B. 12.2 erläutert, werden für die Vereinbarkeit mit den Belangen von Natur und 
Landschaftspflege an anderen Stelle im selben Naturraum zwei Kompensationsflächen vorge-
sehen.  
Für die Kompensationsfläche K1 (Kompensationspool Hof Schlamann) wird die Maßnahmen-
planung in einem separaten für diesen Kompensationspool erstellten Pflege- und Entwicklungs-
plan sowie im landschaftsplanerischen Fachbeitrag ausgeführt.  
In einem Pflege- und Entwicklungsplan, der im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbei-
trags zu der Kompensationsfläche K 2 (Wallenhorst - Hollage) aufgestellt wurde, werden der 
Ausgangszustand der Ersatzfläche sowie die naturschutzfachlichen Ziele und Maßnahmen dar-
gelegt.  
Da innerhalb des Stadtgebiets keine geeigneten Kompensationsflächen zur Verfügung stehen, 
werden Kompensationsflächen außerhalb des Stadtgebiets vorgehalten, die über Regelungen 
im städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB abgesichert werden. Hierzu wird folgender Hin-
weis in den Bebauungsplan aufgenommen: 
Kompensationsmaßnahme K1 „Kompensationspool Hof Schlamann“ 
Für den naturschutzrechtlichen Ausgleich der Beeinträchtigung von Tieren und Pflanzen 
wird auf den Flurstücken 75/2, 77/6 der Flur 1 sowie Flurstück 14/10 der Flur 10, Gemar-
kung Natrup-Hagen (Gemeinde Hagen a.T.W.), eine Fläche von 23.646 m² bereitge-
stellt.  
Die Kompensation erfolgt im Kompensationspool „Hof Schlamann“, die zugeordneten 
Flächen wurden von einer Ackernutzung zu ‚Sonstigem mesophilen Grünland‘ (Zielbio-
toptyp GMS) umgewandelt. Die Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen werden nach § 
11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im städtebaulichen Vertrag rechtlich gesichert. Die Bewirtschaf-
tungsvorgaben des Landschaftsplanerischen Fachbeitrages sind zu beachten. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Kompensationsmaßnahme K2 „Ausgleichsfläche Flussregenpfeifer“ 
Durch den im Rahmen des Bebauungsplans vorbereiteten Verlust eines potenziellen 
Bruthabitats des Flussregenpfeifers entsteht im Plangebiet (Gemarkung Osnabrück, Flur 
125, Flurstück 23/60) ein Ausgleichsbedarf. 
Der Ausgleich wird über eine Kompensationsmaßnahme außerhalb des Bebauungspla-
nes und außerhalb des Stadtgebiets von Osnabrück in 49134 Wallenhorst-Hollage, Ge-
markung Hollage, Flur 15, Flurstück 57/62 erreicht (Entwicklung eines potenziellen Brut-
habitats und Nahrungsflächen auf einer ca. 16.100 m² großen Fläche). Die Pflege- und 
Entwicklungsmaßnahmen werden nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im städtebaulichen 
Vertrag rechtlich gesichert. Die Vorgaben des Pflege- und Entwicklungsplanes in Anlage 
4 des Landschaftsplanerischen Fachbeitrages sind zu beachten. Das Habitat für ein 
Brutpaar des Flussregenpfeifers ist zu entwickeln, dauerhaft zu pflegen und bei erhebli-
chen Funktionsdefiziten wiederherzustellen. 
13 Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Abs. 3 i.V.m. Abs. 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) vom 3. April 2012 
(Nds. GVBI S. 46), zuletzt geändert durch Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom 18. Juni 2024 (Nds. 
GVBI. 2024 Nr. 51) werden im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen ge-
troffen. 
 
13.1 Verzicht auf Stellplatznachweis 
Auf einen individuellen Stellplatznachweis im Baugenehmigungsverfahren kann verzichtet wer-
den, da der prognostizierte Stellplatzbedarf im Quartier in den vorgesehenen MUHs, den Tief-
garagen sowie zum Teil auf den eingeschränkten Gewerbegebieten untergebracht werden kann 
und die Bereitstellung und der dauerhafte Betrieb der MUHs durch die Vorhabenträgerin sicher-
gestellt wird (Regelung im städtebaulichen Vertrag). Mit dieser Regelung kann die Konfliktbe-
wältigung bereits im Planverfahren erfolgen und ein individueller Stellplatznachweis ist im Bau-
genehmigungsverfahren nicht mehr erforderlich. 
Der individuelle Stellplatzbedarf kann durch Anmietung bzw. Sicherung eines Stellplatzes in den 
o.g. Bereichen gedeckt werden. Diese Regelung ermöglicht gegenüber einer festen Anbindung 
von Stellplätzen über Baulast zudem eine flexiblere Nutzbarkeit der zentralen Stellplatzanlagen, 
da diese Vorgehensweise im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden auch eine 
Mehrfachnutzung der Stellplätze in den MUHs ermöglicht. 
Ausgenommen von dieser Regelung sind die barrierefreien Stellplätze gemäß §49 NBauO, auf 
deren Bereitstellung nicht verzichtet werden darf. Diese Stellplätze sind im Rahmen der jeweili-
gen Baugenehmigungsverfahren in den MUHs und der Tiefgaragen über Baulast abzusichern. 
Eine Verpflichtung zur Bereitstellung dieser Stellplätze durch die Vorhabenträgerin wird im städ-
tebaulichen Vertrag geregelt. 
Im Bebauungsplan wird folgende örtliche Bauvorschrift als Festsetzung getroffen: 
Im Plangebiet besteht keine Pflicht zur Herstellung von notwendigen Stellplätzen. Aus-
genommen hiervon sind Stellplätze, wenn sie zur Wahrung der Belange mobilitätsein-
geschränkter Personen gem. § 49 NBauO erforderlich sind. 
(Rechtsgrundlage: § 84 Abs. 2 NBauO i.V.m. § 47 Abs. 1 S. 1 und 3 NBauO). 
 
13.2 Dachgestaltung 
Aufgrund der hohen Verdichtung im Quartier besteht die Notwendigkeit, eine weitere Aufhei-
zung in den Sommermonaten zu verhindern und den Niederschlagswasserabfluss bei Starkre-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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genereignissen einzudämmen. Hierfür bieten sich Flachdächer bzw. flachgeneigte Dächer be-
sonders an, da diese in ausreichendem Maß begrünt werden können. Aus diesem Grund sind 
Bauvorhaben innerhalb des Plangebiets grundsätzlich mit Flachdächern oder flach geneigten 
Dächern (maximal 5° Dachneigung) auszubilden.  
Der denkmalgeschützte Ringlokschuppen sowie die Hidden Gems sind aufgrund der Bestands-
situation und aus Gründen des Denkmalschutzes (Ringlokschuppen) von dieser Vorschrift aus-
genommen.  
Folgende örtliche Bauvorschrift wird daher als Festsetzung aufgenommen: 
Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind als Flachdächer mit maximal 5° Dachneigung 
auszubilden. Denkmalgeschützte Gebäude sowie bauliche Anlagen innerhalb überbau-
barer Grundstücksflächen mit einer festgesetzten Höhe baulicher Anlagen (HA) sind von 
dieser Vorschrift ausgenommen.  
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
Durch Festsetzung von maximal 5° Dachneigung werden die gegebenenfalls aus bautechni-
schen Gründen notwendigen Dachneigungen zugelassen, die von einem Flachdach (0° Nei-
gung) abweichen. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass die Dachform in der Außenwahrneh-
mung als Flachdach bzw. flach geneigtes Dach zu erkennen ist. 
 
13.3 Stützmauern entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen 
Um in Bereichen, die an öffentliche Verkehrs- und Grünflächen angrenzen, ein unattraktives 
Erscheinungsbild zu vermeiden sind Regelungen zur Gestaltung von Stützmauern in diesen 
Bereichen vorgesehen. Damit ein qualitativ hochwertiges Erscheinungsbild entstehen kann, sol-
len die Ansichtsflächen von Stützmauern auf Privatgrundstücken entlang öffentlicher Verkehrs-
flächen und öffentlicher Grünflächen aus Natursteinen bestehen. Die Festsetzung von Natur-
stein entspricht der mehrfach im Gestaltunghandbuch zum LokViertel formulierten Empfehlung, 
von gedeckten und natürlichen Farben sowie naturbelassenen Materialien Gebrauch zu ma-
chen. Darüber hinaus sind Stützmauern nur bis zu einer Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig, um 
unverhältnismäßige Abschirmeffekte zu verhindern und sicherzustellen, dass die Gebäude hin-
ter den Stützmauern von Seiten der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sichtbar bleiben. 
Ausnahmsweise kann eine größere Ansichtshöhe zugelassen werden, wenn durch eine Stütz-
mauerhöhe von 1,5 m die Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt werden 
würde und zugleich keine baugestalterischen Bedenken bestehen. Folgende örtliche Bauvor-
schrift wird als Festsetzung aufgenommen: 
Die Ansichtsfläche von Stützmauern auf Privatgrundstücken entlang öffentlicher Ver-
kehrsflächen und öffentlicher Grünflächen muss aus Natursteinen bestehen. Stützmau-
ern sind nur bis zu einer Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine 
größere Ansichtshöhe zugelassen werden, wenn durch eine Stützmauerhöhe 1,5 m die 
Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt werden würde und bauge-
stalterische Bedenken nicht bestehen.  
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 3 NBauO) 
 
13.4 Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen 
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen angrenzenden Be-
reiche der Baugrundstücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit zugäng-
lichen Flächen durch einen Einmauerungseffekt gleichsam „abgeschottet“ werden, sind Einfrie-
dungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen nur in Form von heimischen standort-
gerechten Gehölzen (s. Pflanzliste D) zulässig. Dabei trägt die Verwendung eines heimischen 
Gehölzes zur Förderung der Biodiversität bei. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen mit einer Höhe von maximal 1,5 m kombi-
niert werden, wodurch das Sicherheitsbedürfnis von Nutzern ausreichend Berücksichtigung fin-
det. 
Maschendrahtzäune sowie Drahtgitterzäune können in der Regel ausnahmslos als durchsichtig 
angesehen werden. Bei Holzzäunen ist die Frage der Durchsichtigkeit abhängig von der Aus-
führung, insbesondere von den Abständen zwischen den einzelnen Holzelementen. 
Von einer „offenen“ also durchsichtigen Einfriedung wird man noch nicht sprechen können, 
wenn die Lücken zwischen den Latten gerade der Breite der Latten entsprechen, wohl aber 
dann, wenn auch bei einer Betrachtung von der Seite unter einem Winkel von 45° ein der Lat-
tenbreite entsprechender „Durchblick“ gewährleistet ist (Große-Suchsdorf / Lindorf / Schmaltz / 
Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 8. Auflage, § 12a Rn. 24). 
Unter einer Kombination von Hecke und 
baulicher Anlage versteht man das Nebenei-
nander beider Einfriedungsarten. Dabei ist 
es unerheblich, ob die Hecke vor oder hinter 
der baulichen Anlage oder die bauliche An-
lage (z. B. Maschendrahtzaun) in die Hecke 
eingeflochten ist. Erforderlich ist allerdings, 
dass die Gesamteinfriedung zu gleichen Tei-
len aus Hecke und baulicher Anlage besteht.  
 
Gemauerte Einfriedungen aus Naturstein- o-
der Ziegelmauerwerk können ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie das Orts- und 
Straßenbild nicht visuell negativ beeinflussen. Bei massiven Mauern sind nachbarliche Belange, 
insbesondere die Einsichtnahme in den öffentlichen Straßenverkehrsraum im Bereich von 
Grundstückszufahrten, zu berücksichtigen. Zusammenfassend wird folgende örtliche Bauvor-
schrift als Festsetzung aufgenommen: 
Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen und öffentlicher Grünflä-
chen sind nur in Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen gemäß 
Pflanzliste D, wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen durchsichtigen 
Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass Einfriedungen 
aus Naturstein- oder Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern hierdurch keine visuellen 
Beeinträchtigungen des Ortsbilds entstehen und nachbarliche Belange nicht beeinträch-
tigt werden.  
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 3 NBauO) 
 
13.5 Werbeanlagen 
§ 84 Abs. 3 Nr. 2 NBauO erlaubt Regelungen zu Art, Gestaltung oder Anordnung von Werbe-
anlagen und Warenautomaten. In § 50 Abs. 2 NBauO sind bereits grundlegende Anforderung 
an Werbeanlagen formuliert: „Werbeanlagen dürfen nicht erheblich belästigen, insbesondere 
nicht durch ihre Größe, Häufung, Lichtstärke oder Betriebsweise.“ 
Da die Regelungen NBauO sowie des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetztes (NDSchG) 
oftmals nicht ausreichen, um negative Auswirkungen auf das Stadtbild durch Werbeanlagen 
wirksam zu vermeiden, werden zusätzliche Regelungen zu Werbeanlagen im Rahmen von ört-
lichen Bauvorschriften getroffen.  
Grundsätzlich ist Werbung, sowohl an der Stätte der Leistung wie auch Fremdwerbung, zuläs-
sig. Die Regelungen konzentrieren sich auf drei Bausteine:  grundsätzlich geltende Vorschriften, 
ergänzende Regelungen für das sonstige Sondergebiet (SO) sowie für das Urbane Gebiet (MU). 
Um zu verhindern, dass das Stadtbild im Quartier im öffentlichen Raum beeinträchtigt wird, de-
finieren die vorliegenden Vorschriften allgemeine Gestaltungsregeln, die allerdings auch einen 
Abbildung 14: Beispiel für die Kombination aus Hecke und 
baulicher Einfriedung 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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angemessenen Handlungsspielraum für Einzelfallentscheidungen eröffnen. Grundsätzlich gilt 
allerdings auch hier das „Belästigungsverbot“ durch „Häufung“ für Werbeanlagen nach § 50 
Abs. 2 NBauO. 
Der Eingangsbereich des zukünftigen LokViertels liegt an einem vielbefahrenen, zentralen Kno-
tenpunkt in unmittelbarer Nähe der Innenstadt. Den Auftakt des Quartiers bildet u.a. das MUH 
I, das als zentraler Ankerpunkt verschiedenster Nutzungen für Bewohnende, Arbeitende und 
weitere Nutzer. Die heterogene Nutzungsstruktur im Zusammenspiel mit dem zentralen Kno-
tenpunkt aller Verkehre sowie mit dem vielbefahrenen öffentlichen Raum davor stellt aber auch 
eine besondere Lagegunst für Werbung, sowohl für Nutzer des Gebäudes als auch externe 
Werbung aus dem Quartier und von außerhalb dar.  
Ziel der örtlichen Bauvorschriften zur Regelung von Werbeanlagen ist es daher, eine aus-
ufernde Inanspruchnahme von Gebäudefassaden für Werbezwecke in diesem Bereich zu ver-
meiden und einen Rahmen für eine geordnete Außenwerbung in dieser bedeutsamen städte-
baulichen Lage vorzugeben. Im Bereich des sonstigen Sondergebiets ist Werbung grundsätz-
lich zulässig, wird jedoch durch Regelungen zu Anordnung, Größe und Abständen eingegrenzt. 
Um die Werbeanlagen visuell nicht zu überfrachten, darf die gesamte Werbeanlagen eine defi-
nierte Größe nicht überschreiten, um insgesamt eine Überfrachtung der Fassadenansicht zu 
verhindern. Um weiterhin die Gestaltqualität der Fassade als Gebäudeelement zu betonen, 
muss die Werbeanlage mit 0,50 m von den jeweiligen oberen und seitlichen Gebäudekanten 
Abstand halten.  
Darüber hinaus sind auch im Urbanen Gebiet gestalterische Regelungen zu Werbeanlagen er-
forderlich. Diese sind in den Bereichen grundsätzlich zulässig, sollen sich aber in Umfang und 
Lage am Gebäude zurückhaltend in das Stadtbild einfügen. Neben dem Schutz der Wohnbe-
völkerung durch störende und ausufernde Werbung an den Gebäudefassaden soll auch der 
hochwertige öffentliche Raum eine besondere Qualität erhalten. Überbordende Werbeanlagen 
würden sich negativ auswirken. Aus diesen Gründen wird Werbung im Urbanen Gebiet in der 
Lage und Größe an der jeweiligen Gebäudefassade auf ein vertretbares Maß eingegrenzt.  
Die Funktion von Fassadenflächen soll nicht auf ihre Funktion als Werbefläche reduziert wer-
den. Durch eine übermäßige Anbringung von Werbeanlagen auf einer Fassadenfläche wird die 
architektonische Qualität eines Gebäudes häufig stark beeinträchtigt. Deshalb dürfen Gebäu-
defassadenflächen im sonstigen Sondergebiet nur durch eine in der Größe auf ein angemesse-
nes Maß begrenzte und im Urbanen Gebiet nur zu 5 % mit Werbeanlagen verdeckt werden. Die 
jeweilige Werbeanlage soll die angemessene Größe von max. 2,50 m² nicht überschreiten.  
Blinkende und flackernde Leuchtreklame kann erheblich belästigen und wird daher im Planbe-
reich grundsätzlich ausgeschlossen. Gleiches gilt für Videoinstallationen und LED-Leinwände. 
Insbesondere die überwiegende Wohnnutzung soll hier nicht beeinträchtigt werden. 
Das Bekleben, Anstreichen oder Verdecken von Schaufenstern, Fenstern und Türen mit Wer-
beanlagen wird begrenzt. Fensterflächen sollen ihre grundsätzliche Funktion, auch als Schau-
fenster im klassischen Sinne, beibehalten und nicht ausschließlich als Werbefläche dienen. Ein 
ausuferndes Bekleben/Überdecken von Glas- und Fensterflächen erscheint oftmals sehr unru-
hig und informationsüberladen. Deshalb wird der zulässige Anteil von überdeckten Glas- und 
Fensterflächen auf 25 % beschränkt. 
Als Folge der oben beschriebenen Auswirkungen werden die folgenden örtlichen Bauvorschrif-
ten aufgenommen:  
Werbeanlagen mit grellem, wechselndem oder bewegtem Licht sowie Projektionen und 
akustische Werbeanlagen sind unzulässig. 
Das Bekleben, Anstreichen oder Verdecken von Schaufenstern, Fenstern und Türen mit 
Werbeanlagen ist bis max. 25 % der jeweiligen Fläche zulässig. 
Im sonstigen Sondergebiet (SO) dürfen Werbeanlagen eine Gesamthöhe von 5m und 
eine Breite von 3m nicht überschreiten. Bei Schriftzügen aus Einzelbuchstaben ist die 
Fläche nach ihren Außenmaßen zu ermitteln. Der Abstand der Werbeanlagen zu der 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 138/188 
oberen und den seitlichen Begrenzungen der Gebäudefassadenfläche muss mindes-
tens 0,5 m betragen.  
Werbeanlagen an Gebäuden im Urbanen Gebiet (MU) dürfen 5% der Wandfläche, an 
der sie angebracht sind, nicht überschreiten. Bei Schriftzügen aus Einzelbuchstaben ist 
die Fläche nach ihren Außenmaßen zu ermitteln.  
- Die Fläche einer Werbeanlage darf nicht größer als 2,50m² sein. 
- Werbeanlagen sind nur im Bereich des Erdgeschosses, unterhalb der Fenster-
brüstung des ersten Obergeschosses, dort höchstens bis zu 5 m über der Ge-
ländeoberfläche und am obersten Vollgeschoss zulässig.  
(Rechtsgrundlage § 84 Absatz 3 Nummer 2 NBauO) 
 
13.6 Gestaltung von Dachaufbauten 
Durch die festgesetzte Höhenbeschränkung für technische Dachaufbauten sowie das Zurück-
bleiben hinter den festgesetzten Baugrenzen in den gekennzeichneten Bereichen wird sicher-
gestellt, dass die optischen Beeinträchtigungen durch Technikgeschosse und technische Auf-
bauten minimiert werden. Darüber hinaus sollen Dachaufbauten räumlich zusammengefasst 
und verkleidet werden, da sich diese im Vergleich zu einzeln auf dem Dach positionierten Anla-
gen weniger negativ auf das Ortsbild auswirken. Dies betrifft vor allem die Bereiche, die wohn-
baulich genutzt werden, da zusammengefasste und gestalterisch eingefasste Dachaufbauten 
eine ruhigere und ästhetischere Wohnatmosphäre gewährleisten und die visuelle Qualität der 
Umgebung gewahrt wird. Ausnahmen werden jedoch für Abgasanlagen und Anlagen zur Ge-
winnung erneuerbarer Energien aufgenommen, da dies der städtebaulichen Zielsetzung, um-
weltfreundliche Technologien zu fördern und den Einsatz erneuerbarer Energien zu unterstüt-
zen, entgegensteht. Erhöhte technische Abgasanlagen sind unter Umständen notwendig, um 
Emissionen sicher und direkt abzuleiten und möglichst ohne Umwege diese in die Atmosphäre 
freizugeben. Hinzukommend stellt das Zusammenfassen der Dachaufbauten sicher, dass der 
jeweils verbleibende Bereich der Dachlandschaft für die vorgesehene Retentionsfunktion (s. 
ÖBV Nr. 6 Versickerung) möglichst zusammenhängend zur Verfügung steht. In diesem Sinne 
wird die folgende örtliche Bauvorschrift aufgenommen:  
Technische Dachaufbauten sind mit Ausnahme von Abgasanlagen und Anlagen zur Ge-
winnung erneuerbarer Energien gruppiert anzuordnen und durch Verkleidungen gestal-
terisch einzufassen. Ballfangnetze sind nur in Form von Gittern oder Netzen zulässig. 
Absturzsicherungen für Sport und Spielanlagen müssen lichtdurchlässig gestaltet sein.  
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 5 NBauO) 
Eine weitere Ausnahme stellen die Ballfangnetze und Absturzsicherungen dar. Diese sind in 
ihrer Gestalt lichtdurchlässig auszuführen und nur in Form von Gittern und Netzen zulässig. 
Dadurch können Verdunkelungseffekte und Beeinträchtigungen des Stadtbildes minimiert wer-
den. Die Verwendung von lichtdurchlässigen Materialien sowie Gittern und Netzen führen dazu, 
dass diese Schutzvorrichtungen sich harmonisch in die städtische Umgebung einfügen und 
gleichzeitig ästhetisch ansprechend sind. Zusätzlich kann eine Aussicht von den Sport- und 
Spielflächen auf den abschließenden Dachflächen gewährt werden, was wiederum die Attrakti-
vität des Gesamtquartiers steigert und zu ebenfalls eine geordnete Dachlandschaft bedingt. 
Diese örtliche Bauvorschrift wird ergänzt durch die textliche Festsetzung (vgl. Kap. 7.4), dass 
Dachaufbauten grundsätzlich in der Höhe und im Abstand zur Gebäudeaußenkante geregelt 
werden.  
 
13.7 Versickerung auf Grundstücksflächen 
In den Bebauungsplan wird folgende örtliche Bauvorschrift als Festsetzung aufgenommen (Er-
läuterungen s. Kap. C 6.2): 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 139/188 
75 v. H. der versiegelten Flächen sind an geeignete Maßnahmen (z.B. Mulden oder Tief-
beete) anzuschließen und über die belebte Bodenzone im Plangebiet zur Versickerung 
zu bringen. Die Versickerungsanlagen sind gemäß den technischen Vorgaben des Ar-
beitsblattes DWA-A 138 zu errichten und zu betreiben. Die Versickerungsanlagen sind 
für eine Jährlichkeit von einem Jahr zu dimensionieren, Überläufe können an das Re-
genwasserkanalnetz im Plangebiet angeschlossen werden. Abweichend zu den Sätzen 
1 bis 3 ist in den Baugebieten mit der Bezeichnung (H) das anfallende Oberflächenwas-
ser über geeignete Maßnahmen (z.B. Mulden oder Tiefbeete) zurückzuhalten und zu 
versickern oder über Drainagen an den Trockenbach oder das Regenwasserkanalnetz 
anzuschließen. Die Anlagen sind für eine Jährlichkeit von einem Jahr zu dimensionieren, 
Überläufe können an das Regenwasserkanalnetz im Plangebiet angeschlossen werden. 
Für die Baugebiete mit der Bezeichnung (J) ist abweichend von den Sätzen 1 bis 3 das 
auf den versiegelten Flächen anfallende, unbelastete Oberflächenwasser zu 100 v. H. 
durch geeignete Maßnahmen (z.B. Mulden oder Tiefbeete) über eine belebte Boden-
zone im Plangebiet zur Versickerung zu bringen. Die Nutzung als Brauchwasser ist zu-
lässig. Baugebiete mit einer Grundflächenzahl von 1,0 können vollständig an das Re-
genwasserkanalnetz angeschlossen werden. 
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 8 NBauO). 
14 Nachrichtliche Übernahmen  
14.1 Wasserflächen 
Im Norden des Plangebiets verläuft das Gewässer Hase, das sich über die gesamte Ausdeh-
nung des Geltungsbereiches in Ost-West-Richtung erstreckt. Das Gewässer hat eine Breite von 
ca. 15 m bis 26 m und fließt in Richtung Westen (Innenstadt). 
Die Hase wird in ihrer bestehenden Ausdehnung als Wasserfläche gem. § 9 Abs. 6 BauGB 
nachrichtlich übernommen. Damit wird sichergestellt, dass der Bestand der Hase gesichert und 
dieser Natur- und Landschaftsraum geschützt wird. Zudem übernimmt die Hase hinsichtlich des 
im Plangebiet angestrebten Prinzip einer Schwammstadt wichtige Funktionen für die Oberflä-
chenentwässerung (s. Kap. C 6.2). 
 
14.2 Überschwemmungsgebiet Hase 
Im Norden des Planbereichs wird das förmlich festgesetzte Überschwemmungsgebiet der Hase 
in die Planzeichnung nachrichtlich übernommen. Die Anordnung der hochbaulichen Anlagen 
wurde unter Berücksichtigung des Bundesraumordnungsprogramms Hochwasser sowie des 
Überschwemmungsgebiets der Hase (s. Kap. A 2.3.4) vorgenommen. Dies schließt jedoch nicht 
aus, dass ggf. Eigenschutzmaßnahmen vor Hochwasser durch die Eigentümerinnen und Eigen-
tümer vorzunehmen sind. 
 
14.3 Baudenkmäler 
Der Ringlokschuppen im Nordwesten des Plangebiets sowie die Eisenbahnbrücke an der Ham-
burger Straße / Frankenstraße / Dammstraße / August-Bebel-Platz als Brückendenkmal sind 
denkmalgeschützt und werden im Bebauungsplan als Baudenkmal mittels einer Umgrenzung 
von Gesamtanlagen (Ensembles), die dem Denkmalschutz unterliegen nachrichtlich übernom-
men. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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14.4 Bahnrechtliche Widmung von Flächen 
Das Plangebiet umfasst ehemalige Flächen der Deutschen Bahn (DB). Diese wurden zwar pri-
vatisiert, allerdings nicht zeitgleich und nicht vollständig bahnrechtlich entwidmet. Die weiterhin 
bahnrechtlichen gewidmeten Flächen dienen hauptsächlich der Zuwegung zu Bahnanlagen und 
Bahnbetriebsstätten außerhalb des Plangebiets für Wartungsarbeiten u.ä.. Es handelt sich im 
Plangebiet insofern weder um Gleisanlagen noch um Anlagen für eine Nutzung durch Fahrgäste 
o.ä.  
 
Planungsrechtliche Einordnung 
Im Jahr 1997 stellte die Deutsche Bahn (DB) die Nutzung des Güterbahnhofs ein. Im November 
2010 verkaufte die AURELIS, eine frühere Tochtergesellschaft der DB, das Gelände an eine 
private Gesellschaft. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass die Flächen noch bahnrechtlich 
gewidmet seien, die DB als Grundstücksverkäuferin sich jedoch um eine anschließende Frei-
stellung bemühen werde. Aufgrund der alleinigen Zuständigkeit zur formellen Freistellung nach 
§ 23 AEG durch das Eisenbahn-Bundesamt (EBA), konnte die Zustimmung zur Freistellung 
(Entwidmung) nur im Kaufvertrag vermerkt werden, ohne dass dies rechtlich bindend war. Im 
August 2012 erteilte das EBA den Freistellungsbescheid für große Teilbereiche des Plange-
biets. Anschließend übernahm im November 2012 die ZION GmbH (später 3G Group) die pri-
vate Gesellschaft, einschließlich des Immobilienportfolios. Im September 2016 trat für das Plan-
gebiet der Bebauungsplan B 370 in Kraft, der für die noch nicht eisenbahnrechtlich freigestellten 
Teilflächen des Plangebietes ein aufschiebend bedingtes Baurecht i.S.v. § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 
2 BauGB festsetzte. In der Begründung des Bebauungsplans wurden die bereits durchgeführten 
und die noch erforderlichen Schritte zum Erreichen einer bahnrechtlichen Freistellung darge-
stellt. Zudem wurde dargelegt, dass deren Durchführung keine durchgreifenden Hindernisse 
entgegenstanden. Der Bebauungsplan B 370 wurde zwar durch das Normenkontrollurteil des 
OVG Lüneburg vom 24. Oktober 2018 für unwirksam erklärt, allerdings aus Gründen, die mit 
der Festsetzung nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB und deren städtebaulicher Begründung 
nichts zu tun hatten. 
Vielmehr wurde in den Urteilsgründen dargelegt, dass die noch nicht erfolgte eisenbahnrechtli-
che Freistellung für die hier in Rede stehenden Teilflächen voraussichtlich schon 2016 nicht 
entgegengestanden hätte und die bedingte Festsetzung in § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine 
ausreichende Grundlage gehabt hat. Die schon seinerzeit mit der Deutschen Bahn AG geführ-
ten Gespräche zur Sicherstellung der bahnbetrieblichen Zwecke durch eine Verschiebung der 
Zuwegungen sah das Gericht als ausreichend an, um die Vollziehbarkeit der Planung nicht in 
Frage zu stellen. Zwischenzeitlich sind diese Abstimmungsgespräche mit der DB InfraGO AG 
als der zuständigen Gesellschaft des DB-Konzerns geführt worden. Die in den Verhandlungs-
gesprächen erzielte Verständigung mit der DB AG zu zukünftigen Ersatzlösungen für die auf-
rechtzuerhaltenden bahnbetrieblichen Zwecke lassen den Schluss zu, dass die bahnbetriebli-
chen Zwecke mit den Ersatzlösungen funktionsgerecht erfüllt werden können und in diesem 
Zusammenhang eine Entlassung der betroffenen Flächen aus dem Bahnrechtsregime zu er-
warten ist.   
 
Teilbereiche und Funktionen 
Die derzeit noch bahnrechtlich gewidmeten Flurstücke lassen sich in vier verschiedene Teilbe-
reiche und Funktionen für den Bahnbetrieb untergliedern. 
Der Teilbereich 1 befindet sich nördlich der Hase und damit auf dem Grundstück des zukünfti-
gen Terminal Ost. Hier dient die bahnrechtliche Widmung der Anfahrbarkeit der Gleisanlage für 
Multifahrzeuge, wofür eine Rampe von der Hamburger Straße zum Niveau der Gleisanlage er-
forderlich ist. Zudem verläuft eine 10kV-Leitung und eine Lichtwellenleitung südlich vom Gleis-
bett und parallel zur Hamburger Straße. Die Anbindung der Gleise für Wartungs- und Pflegear-
beiten wird durch den neu entstehenden Revisionsweg verbessert; im Bedarfsfall kann der Re-
visionsweg zusätzlich über die Erschließungsstraßen im LokViertel erreicht werden. Er verläuft 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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parallel südlich der vorhandenen Gleise. Dieser Revisionsweg wird durch die Festsetzung eines 
Geh- und Fahrrechts für diesen Zweck im Bebauungsplan sichergestellt. In dem parallel abzu-
schließenden städtebaulichen Vertrag wird zudem geregelt, dass die Mitnutzung des Revisions-
weges zum Zwecke der Landschaftspflege der südlich angrenzenden öffentlichen Wallanlage 
dinglich gesichert ist. Der Revisionsweg wird aus Gründstücksteilen der Vorhabenträgerin und 
Grundstücksteilen der DB InfraGO AG gebildet. Die Vorhabenträgerin wird die Grundstücksteile 
aus ihrem Eigentum nach Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten 
der Stadt Osnabrück auf die DB InfraGO AG übertragen.  
Im Zuge des Planverfahrens erfolgte eine einvernehmliche Verständigung darauf, die genaue 
Lage des Strom- und Lichtwellenkabels östlich der Hamburger Straße zu vermessen und für 
dieses ein eigenes Flurstück zu bilden, das die unterirdische Kabelführung inkl. einer Pufferzone 
umfasst. Der Leitungsverlauf ist durch ein Leitungsrecht auf dem Gelände des Terminal Ost 
(CIC 1.0) und der südlich anschließenden Grünfläche gesichert und steht einer Planrealisierung 
nicht entgegen. Für den Bereich östlich des zukünftigen Terminal Ost (sog. Baubüro) ist – auch 
nach Auskunft der DB InfaGO AG - nach aktuellem Kenntnisstand kein bahnbetrieblicher Zweck 
der Fläche mehr ersichtlich. Die etwaige Anfahrbarkeit der nördlich verlaufenden Gleisanlagen 
ist durch Revisionsweg und innere Erschließung des Lok-Viertels gesichert. Die ursprünglich 
der DB obliegende Pflege der Hase-Böschung ist auf die Stadt Osnabrück übergegangen, wel-
ches das betreffende Teilstück der Hase einschließlich Böschungen von der DB erworben hat. 
 
 
Abbildung 15: Bahnrechtlich gewidmete Flächen, Stand April 2023 
Der Teilbereich 2 umfasst die ehemalige Trafostation und die für den Bahnbetrieb erforderli-
chen, mittlerweile jedoch nicht mehr in Benutzung befindlichen Kabel. Da die Trafostation nicht 
mehr in Betrieb ist und auch für bahnbetriebliche Zwecke nicht mehr benötigt wird und zudem 
die Kabel weitestgehend bereits zurückgebaut wurden, besteht keine Notwendigkeit einer bahn-
rechtlichen Widmung mehr. Der Bereich nördlich und westlich des Ringlokschuppens diente der 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Umfahrung für die Unterhaltung der Hase. Die Parzelle der Hase wurde zwischenzeitlich an die 
Stadt Osnabrück veräußert, so dass die DB hier keine Verkehrssicherungspflicht mehr hat.  
Die DB benötigt für Arbeiten und Sanierungsmaßnahmen an der Stahlgitterbrücke weiterhin 
eine Zugänglichkeit mit Aufstellflächen für Kranfahrzeuge u. ä.. Dies wird über das im Bebau-
ungsplan festgesetzte Geh- und Fahrrecht sichergestellt. Über den parallel abzuschließenden 
städtebaulichen Vertrag erfolgt zudem bereits die dingliche Sicherung (s. o.). Die darüber hinaus 
erforderliche Zuwegung ist über das öffentliche Wegenetz im Plangebiet sichergestellt. 
Der Teilbereich 3 beinhaltet die Wegeverbindung zwischen Westen (Niedersachsenstraße / 
Hamburger Straße) und Osten (Bahnbetriebsanlagen und DB Verladestation). Diese bahnrecht-
liche Widmung erfüllt den Zweck, die Ladestraße sowie das Stellwerk und die Aufenthaltsge-
bäude für die Bahnbetriebszwecke von den öffentlichen Erschließungsstraßen zu erreichen. 
Neben den Gehrechten, die den Bediensteten der DB dienen, gibt es ebenfalls ein Leitungs-
recht. Dieses Leitungsrecht dient der Errichtung von Beleuchtungsanlagen für die Wegeverbin-
dung. Das Gehrecht führt von einer Aufweitung im Osten, die als Wendekehre und Rangierflä-
che für Fahrzeuge der DB dient, geradlinig weiter zu den Betriebsgebäuden der DB sowie süd-
lich direkt zur DB-Verladestation. Auch wenn DB Cargo Generalpächter der Verladestation ist, 
deren Anlagen zur DB InfraGo AG gehören, muss für die Verladestation ein diskriminierungs-
freier Zugang auch für Dritte gewährleistet bleiben. Daher wird die Zuwegung zur Verladestation 
sowie zu den Betriebsgebäuden künftig über die öffentlichen Straßenverkehrsflächen sicherge-
stellt. Hierfür kann insbesondere die im Bebauungsplan festgesetzte südliche Erschließungs-
straße entlang der Bahntrasse genutzt werden, von der man über einen direkten Zugang auf 
das Grundstück der Verladestation gelangt. Zudem gibt es hierfür eine Vielzahl von Fuß- und 
Radwegen im Plangebiet. Während der Bauphase im Plangebiet dient eine Interimslösung zur 
Sicherstellung der Zuwegung in Form einer Baustraße. 
Der Teilbereich 4 umfasst die östliche Teilfläche auf dem Flurstück 23/17, auf dem derzeit eine 
bahnrechtliche Widmung in Form eines Leitungsrechtes besteht. Über das Flurstück verläuft 
nach dem Rückbau verschiedener Leitungen lediglich eine 220kV-Leitung für die südlichen 
Bahnbetriebsgebäude. Diese wurden bereits verlegt, sodass sämtliche Leitungen von der 
neuen Trafostation über bahneigene Grundstücke zu den Bestandsgebäuden verlaufen und 
daher ein Bedarf für das Leitungsrecht aus bahnbetrieblichen Gründen nicht mehr besteht. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Abbildung 16: Überlagerungsplan zwischen bahnrechtlich gewidmeten Flächen (rote Fläche) und Bebauungsplan 
Abhängige Nutzungen im Bebauungsplan 
Hinsichtlich der Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes wird darauf hingewiesen, dass einige 
zentrale Nutzungen nicht umgesetzt werden können, solange die bahnrechtlich noch gewidme-
ten Flächenanteile nicht freigestellt sind. 
Dies betrifft die innere Erschließung des Plangebiets, den sogenannten Ringboulevard. Hier 
durchkreuzen die bahnrechtlich gewidmeten Flächen im Westen und Osten die öffentlichen Ver-
kehrsflächen besonderer Zweckbestimmung. Darüber hinaus kann ohne die Freistellung der 
Anschluss nach Norden über das Gewässer der Hase nicht erfolgen. Die Verkehrsfläche wird 
hier durch die bahnrechtlich gewidmeten Flächen unterbrochen. Die öffentliche Straße von der 
Kreuzung Hamburger Straße / Niedersachsenstraße bis zum Kreisverkehr kann hingegen trotz 
Überlagerung des Fachplanungsvorbehalts hergestellt werden, da die bahnrechtlichen Zwecke 
– Erhalt und Schaffung einer Zuwegung – konfliktfrei gewährleistet werden. Zudem gibt es eine 
Überlagerung an zwei Quartiersplätzen (Hase- und Turmplatz), die zukünftig der Öffentlichkeit 
zur Verfügung stehen sollen. Zum anderen überlagern die bahnrechtlich gewidmeten Flächen 
die beiden MUHs. Diese sind zentrale Bestandteile des LokViertels und sichern unter anderem 
die Unterbringung des ruhenden Verkehrs. Darüber hinaus gibt es auch eine Überschneidung 
zwischen den bahnrechtlich gewidmeten Flächen und den festgesetzten Tiefgaragen, die eben-
falls für die Sicherung der Stellplätze notwendig sind. Sollte sich diese ganz oder teilweise auf-
grund einer (noch) nicht erfolgten eisenbahnrechtlichen Freistellung nicht realisieren lassen, 
kann und soll der dort zunächst nicht abgedeckte Stellplatzbedarf in den Gewerbegebieten 
GEe1 und GEe3, ggfs. auch unter Zuhilfenahme von Parkpaletten, solange wie nötig abgedeckt 
werden. Der städtebauliche Vertrag mit der Grundstückseigentümerin enthält hierfür ergän-
zende Regelungen. 
In Teilbereichen überlagern sich die bahnrechtlich gewidmeten Flächen ebenfalls mit Bauge-
bieten. Dies betrifft vor allem südlich gelegene Baugebiete der urbanen Gebiete (B3.0 – B5.0, 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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MUH II, C8.0 – C10.0). Ebenso trifft dies auf das Sonstige Sondergebiet (MUH I) und die ein-
geschränkten Gewerbegebiete (CIC 1.0 und CIC 2.0) zu. Zusätzlich zu den Baugebieten kann 
auch die vorgesehene Nutzung auf der Gemeinbedarfsfläche nicht realisiert werden, solange 
die Entwidmung nicht aufgehoben wird. Von einer bahnrechtlichen Widmung sind zudem beide 
Retentionsflächen und die Grünflächen beidseitig des Gewässers der Hase betroffen. 
 
Vollziehbarkeit des Bebauungsplans 
In den bisherigen Abstimmungen mit dem DB-Konzern (DB InfraGo AG und weitere zuständige 
Organisationsbereiche der DB) während des Bauleitplanverfahrens wurden praktikable Lösun-
gen gefunden, die sowohl die Umsetzung des Bebauungsplanes ermöglichen und gleichzeitig 
weiterhin die betrieblichen Anforderungen der DB berücksichtigen. Für die Bauphase wurden 
Übergangslösungen gefunden, die teilweise bereits umgesetzt werden. Aus den Gesprächen 
und Abstimmungen folgt zudem, dass die betroffenen Bahnunternehmen an der eisenbahn-
rechtlichen Freistellung nach § 23 AEG durch das Eisenbahnbundesamt (EBA) nach Aufstellung 
des Bebauungsplans mit den darin den Bahninteressen Rechnung tragenden Festsetzungen 
mitwirken werden. Eine vorgelagerte Freistellung der Bahnbetriebszwecken dienenden Flächen 
im Plangebiet scheidet aus, da die Umsetzbarkeit der Ersatzlösungen von dem Inkrafttreten des 
vorliegenden Bebauungsplans abhängig ist da er diese planungsrechtlich absichert. 
Für derartige Planungssituationen bietet das Baugesetzbuch die Festsetzungsmöglichkeit nach 
§ 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB an, von der daher hier dergestalt Gebrauch gemacht werden 
soll, dass die im Bebauungsplan festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anla-
gen auf den Flächen, auf denen noch bahnrechtliche Widmungen liegen, erst zulässig sind, 
wenn für diese Flächen eine bestandskräftige Freistellung von Bahnbetriebszwecken gemäß § 
23 AEG erfolgt ist. Hierfür wird die folgende Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen: 
Auf den in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichneten Flächen sind die festge-
setzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen jeweils erst zulässig, wenn für 
diese Flächen eine bestandskräftige Freistellung von den Bahnbetriebszwecken gemäß 
§ 23 AEG erfolgt ist. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
14.5 Richtfunk 
Durch den südlichen Teil des Plangebiets verläuft in Ost-West-Richtung eine Richtfunktrasse. 
Da der Richtfunk in einer Höhe von 100 m über dem Boden verläuft, werden Neubauten nicht 
beeinträchtigt. Von einer zeichnerischen nachrichtlichen Übernahme der Trasse wird abgese-
hen. 
15 Kennzeichnungen und Hinweise 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die Bau-
herrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken und Erfordernisse hinweisen, die nicht über 
das Planverfahren direkt zu regeln sind. 
 
15.1 Rodungs- und Bauzeitenregelungen für Brutvögel 
Da Vögel insbesondere während des Jahres in bestimmten Zeiträumen besonders empfindlich 
gegenüber Störungen sind und Bauaktivitäten sowie Rodungen Nistplätze zerstören und das 
Brüten gefährden können, sind Rodungs- und Bauzeitenregelungen beim Bau oder der Bau-
feldfreimachung zu beachten. Im Rahmen des Bebauungsplans wird zudem folgender Hinweis 
aufgenommen: 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Die mit der Rodung von Gehölzen verbundene Baufeldfreimachung ist gem. § 39 
BNatSchG nur im Zeitraum 01.10. bis 28./29.02. eines jeden Jahres zulässig. Der Rück-
bau von Bestandsgebäuden und andere Folgearbeiten (z.B. Tiefenenttrümmerung, Bo-
densanierung, Erschließungsarbeiten) sind auch innerhalb der Vogelbrutzeit vom 01.03. 
bis 15.08. zulässig, wenn die Flächen bzw. Gebäude vorher auf Vorkommen von Vögeln 
untersucht wurden und das Eintreten artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände ausge-
schlossen werden kann. 
 
15.2 Bauzeitenregelungen für Fledermäuse 
Gleiches gilt für besonders geschützte Fledermäuse. Hier besteht neben den grundsätzlichen 
Rodungs- und Bauzeiten auch ein Objektschutz, da Fledermäuse häufig in leerstehenden oder 
ungenutzten Gebäuden leben. Folglich wird für Fledermäuse der Hinweis ergänzt, dass beim 
Rückbau oder Umbau von Bestandsgebäuden eine vorherige Untersuchung erforderlich ist, ob 
die Gebäude als Sommer- oder Winterquartier genutzt werden. Im Rahmen des Bebauungs-
plans wird zudem folgender Hinweis aufgenommen: 
Vor dem Rückbau/ Umbau von Bestandsgebäuden ist ganzjährig zur Vermeidung der 
Tötung von Fledermäusen eine Untersuchung erforderlich, ob aktuell besetzte Sommer- 
oder Winterquartiere vorhanden sind. Arbeiten an Gebäuden sollten möglichst im Sep-
tember/ Oktober begonnen werden, weil dies generell der Zeitraum mit dem geringsten 
Konfliktpotenzial ist. Die Arbeiten sind zeitweise durch eine ökologische Baubegleitung 
zu überwachen. 
 
15.3 Altlasten 
Wie bereits unter A 2.3.5 beschrieben, befindet sich an der Hamburger Straße eine Altlasten-
verdachtsfläche (ALVF 69 – ehemalige Tankstelle). Die 2022 ebenfalls weiter erkundeten ALVF 
7 und ALVF 24 zeigen ebenfalls Schadstoff-Beaufschlagungen, die nach aktuellem Stand und 
Nutzung (Brachfläche) keine Sanierung erfordern. Im Falle der zu erwartenden Nutzungsände-
rung durch die Realisierung des LokViertels ist jedoch eine gutachterliche Begleitung der Ent-
fernung der Beaufschlagungen erforderlich. Im Sinne der Warnfunktion wird im Bebauungsplan 
auf eine Gefährdung durch Bodenbelastung und die erforderliche Berücksichtigung durch Kenn-
zeichnung der Kontaminationsverdachtsflächen gemäß § 9 Abs. 5 BauGB hingewiesen. In den 
Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen:  
Da innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen (ehemalige Altlastver-
dachtsflächen) bei Bodenarbeiten das Antreffen von kontaminierten Bodenpartien zu er-
warten ist, sind sämtliche Auskofferungsarbeiten unter gutachterlicher Überwachung 
durchzuführen. Bodenschutzrechtlich relevante Belastungen durch Aschen, Schlacken, 
Ölboden oder andere Auffälligkeiten sind zu entfernen, in Begleitung des Gutachters zu 
separieren und in Absprache mit der Unteren Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, 
Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu beproben und ordnungsgemäß zu 
beseitigen bzw. zu verwerten. 
 
Sollten sich außerhalb der gekennzeichneten Bereiche bei den Erdarbeiten wider Erwar-
ten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffäl-
ligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, 
Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu benachrichtigen und das weitere 
Vorgehen abzustimmen. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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15.4 Archäologie 
Bevor mit der Baufeldfreimachung begonnen wird, ist eine archäologische Sondierung im Be-
reich der ehem. Petersburg vorzunehmen. Dies betrifft insbesondere den südwestlichen Teilbe-
reich (s. Kap. A 2.3.7). Durch die archäologische Sondierung sollen mögliche Überreste von 
Gebäuden, Mauern oder anderen historischen Funde gesichert, dokumentiert und ggf. ge-
schützt werden. In den Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen:  
In Vorbereitung des Bodenmanagements ist ein Abgleich mit der Abteilung Archäologie 
der Stadt Osnabrück im südwestlichen Untersuchungsgebiet vorzunehmen, da sich in 
diesem Teil einst die Petersburg befand. Das Plangebiet ist vor Baubeginn archäolo-
gisch zu sondieren. Die Sondierungsarbeiten sind mit Abteilung Archäologie der Stadt 
Osnabrück abzustimmen.  
Aufgrund dessen wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Plangebiet bei Erdein-
griffen mit dem Auftreten archäologischer Funde/Befunde gerechnet werden muss. Bei 
der Flächenentwicklung muss folglich sichergestellt werden, dass archäologische 
Funde/Befunde im Plangebiet im Rahmen der weiteren Planung nicht undokumentiert 
zerstört werden. Im Vorfeld der Erdarbeiten und Baumaßnahmen ist eine archäologische 
Sondierung (Prospektionsschnitte) vorzunehmen. Die archäologischen Arbeiten müssen 
durch einen Sachverständigen durchgeführt werden. 
 
15.5 Erschütterung 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden Erschütterungsgutachten erstellt, in denen 
mögliche Auswirkungen der angrenzenden Bahnflächen sowie einer gewerblichen Nutzung auf 
das Plangebiet des LokViertels untersucht wurden. Dabei wurde festgestellt, dass es eine Be-
troffenheit für bestimmte Grundstücke und in Abhängigkeit der geplanten Nutzungen gibt und 
Maßnahmen bei der Gebäudeplanung zu ergreifen sind. In den Bebauungsplan wird folgender 
Hinweis aufgenommen: 
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich von Bahnanlagen im Norden und im Süden so-
wie einer relevanten gewerblichen Nutzung im Süden und ist somit Erschütterungen und 
sekundärem Luftschall ausgesetzt. Im Rahmen der Erstellung dieses Bebauungsplanes 
wurde daher eine erschütterungstechnische Untersuchung zu Schienenverkehrs-Er-
schütterung, zur gewerblichen Erschütterung und sekundärem Luftschall erstellt. In Teil-
bereichen sind für die zukünftigen Gebäude weitergehende erschütterungstechnische 
Untersuchungen zur Einhaltung der technischen Anforderungen bzw. zu weitergehen-
den Maßnahmen zum Erschütterungsschutz erforderlich. Die Ergebnisse und betroffe-
nen Bereiche können den unter Hinweis Nr. 2) aufgeführten Fachuntersuchungen ent-
nommen werden. Im Baugenehmigungsverfahren sind entsprechende Nachweise zu 
führen. 
 
15.6 Kampfmittel 
Aufgrund der Historie ergibt sich ein grundsätzlicher Verdacht auf das Vorhandensein von 
Kampfmitteln (s. Kap. A 2.3.6). Dies bedeutet, dass es Anzeichen oder Hinweise darauf gibt, 
dass sich nicht detonierte explosive Kampfmittel wie Bomben, Granaten oder Munition im Boden 
befinden können. Diese Hinweise sind bei der Baufeldfreimachung zu beachten und können bei 
Missachten eine potenzielle Gefahr für die öffentliche Sicherheit darstellen. In den Bebauungs-
plan wird folgender Hinweis aufgenommen: 
Innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Flächen ist mit Bombenblindgän-
gern zu rechnen. Eine Gefahrenerforschung wird empfohlen. Sondierungsmaßnahmen 
sind vor Durchführung von Tiefbaumaßnahmen mit der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Bürger und Ordnung abzustimmen. Sollten bei der Sondierung Bombenblindgänger oder 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 147/188 
andere Kampfmittel festgestellt werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienst-
stelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersäch-
sische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 
Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesam-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist un-
verzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der 
Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benach-
richtigen. 
 
15.7 Emissionen Bahnanlagen 
Um sicherzustellen, dass aufgrund von Emissionen der Bahnanlagen, wie beispielsweise Luft- 
und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflus-
sungen durch magnetische Felder etc. entsprechende Maßnahmen in der Nachbarschaft zu 
Bahnanlagen entsprechend berücksichtigt werden, wird folgender Hinweis in den Bebauungs-
plan aufgenommen: 
Grundstücke, die direkt an Flächen der DB angrenzen, sind an der betreffenden Grund-
stücksgrenze so einzufrieden, dass das unberechtigte Betreten und Befahren von Bahn-
flächen wirksam verhindert wird. Im Bereich einer elektrifizierten Strecke sind metalli-
sche bauliche Anlagen grundsätzlich außerhalb eines Schutzbereiches von 4,00 m zur 
nächstliegenden Gleisachse zu errichten. Anpflanzungen auf den Anliegerflächen dürfen 
den Eisenbahnbetrieb zu keiner Zeit behindern oder gefährden. Die Richtlinie 822 - 
Landschaftsplanung und Vegetationskontrolle der DB AG ist zu beachten.  
 
15.8 Einsicht von DIN-Vorschriften 
Es erfolgt der Hinweis, dass alle in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquel-
len, DIN-Normen und sonstigen außerstaatlichen Regelwerke bei der Stadt Osnabrück zur Ein-
sicht bereitgehalten werden. Im Rahmen des Bebauungsplans wird zudem folgender Hinweis 
aufgenommen: 
Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
16 Maßnahmen 
16.1 Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung durch bodenordnende Maß-
nahmen erforderlich. Diese können und sollen außerhalb eines förmlichen Bodenordnungsver-
fahrens durch vertragliche Regelungen zwischen der Stadt, der Vorhabenträgerin und den sons-
tigen Grundstückseigentümern erfolgen. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 148/188 
16.2 Folgekosten der Bauleitplanung 
Mit der Umsetzung der Planung sind erhebliche Kosten verbunden, die teils von der Vorhaben-
trägerin, teils von der Stadt zu tragen sind. Aufgrund der Tatsache, dass verschiedene Maß-
nahmen sowohl dem geplanten Quartier, aber auch übergeordneten städtischen Zielen dienen, 
ist für bestimmte Maßnahmen eine Kostenteilung zwischen Vorhabenträger und Stadt vorgese-
hen. 
Kosten entstehen der Stadt insbesondere für die äußere Erschließung, die Anbindung des 
Quartiers an den Hauptbahnhof, für die Verknüpfung des Gebiets mit der Nachbarschaft (u.a. 
Brücke in den Hasepark), für Grunderwerb (Teile der Verkehrsflächen und Gemeinbedarfs-
grundstück), für die Herstellung von Kita und Grundschule auf der Gemeinbedarfsfläche sowie 
aufgrund der vorgesehenen Beteiligung an einem Förderprojekt zu Herstellung der Grün- und 
Freiflächen (Pflichtanteil der Gemeinde). 
Aufgrund der Dimensionen des Projektes summieren sich die Kosten für die Stadt nach aktueller 
Schätzung auf ca. 50 Mio. EUR, die für die kommenden Jahre in den städtischen Haushalt 
einzustellen sind.  
Neben den investiven Kosten entstehen der Stadt dauerhafte Kosten für die Unterhaltung der 
Infrastruktur und der Grünflächen.  
17 Städtebaulicher Vertrag 
Zum Bebauungsplan wird mit der Lok-Viertel-OS GmbH als Vorhabenträgerin und Eigentümerin 
der meisten Grundstücke innerhalb des Plangebiets ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 
BauGB geschlossen, der ergänzend zu den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des 
vorliegenden Bebauungsplanes weitere Inhalte regelt. Der städtebauliche Vertrag gliedert sich 
in die drei Teile „Durchführung des Vorhabens“, „Öffentliche Erschließung“ und „Grundstücks-
übertragungen“ und enthält insbesondere Regelungen zu folgenden Themen: 
 
- Vorgaben zur Durchführung von Wettbewerbsverfahren für die hochbauliche und frei-
räumliche Planung einzelner Teilvorhaben,  
- Verpflichtung zur Berücksichtigung des landschaftsplanerischen Fachbeitrags nebst 
Grünordnerischem Maßnahmenplan, des Freiflächengestaltungsplans und der techni-
schen Vorgaben des Osnabrücker ServiceBetriebs bei der Herrichtung von Freiflächen 
bzw. Gewässerbegleitgrün, 
- Verpflichtung zur Berücksichtigung des Gestaltungshandbuchs bei Bauanträgen, 
- Verpflichtungen zur Anwendung des Sozialen Masterplans (z.B. Finanzierung, räumli-
che Verortung sozialer Angebote, etc.), 
- Umsetzung von Mindestanteilen der realisierbaren Gesamtwohnfläche als preis- und 
belegungsgebundener Wohnraum, 
- Verpflichtung zur Errichtung und Verortung von zwei Kindertagesstätten innerhalb des 
Urbanen Gebiets, 
- Verpflichtung zur Umsetzung der Maßnahmen des qualifizierten Mobilitätskonzeptes (z. 
B. Errichtung der Multi Utility Hubs, Herstellung von Fahrradabstellanlagen, Einrichtung 
eines Mobilitätsmanagements, etc.), 
- Verpflichtung zu Herstellung und dauerhaftem Betrieb der Multi-Utility-Hubs 
- Verpflichtung zur Umsetzung eines ressourcenschonenden Energieversorgungskon-
zeptes (Wärme- und Energieversorgung), 
- Verpflichtung zum grundbuchlichen Eintrag der im Bebauungsplan festgesetzten Geh-, 
Fahr- und Leitungsrechte, 
- Vorsorgliche Verpflichtung zur Sicherstellung von Abstandsflächen für die Hase-Lok-
Brücke 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 149/188 
- Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen naturschutzrechtlichen externen 
Kompensationsmaßnahmen, 
- Verpflichtung zur Planung und Herstellung der erforderlichen öffentlichen Erschlie-
ßungsanlagen (z. B. Verkehrsflächen) inkl. Vorgaben zur Planung, Bauleitung und Bau-
durchführung, 
- Übernahme der Erschließungsanlagen durch die Stadt Osnabrück nach mangelfreier 
Herstellung, 
- Grundstücksübertragung und 
- sonstige Vertragsinhalte, u. a. zur Wirksamkeit des städtebaulichen Vertrags, Vertrags-
strafen und Anlagen zum Vertrag. 
 
In den städtebaulichen Vertrag mit der LokViertel GmbH werden die Aspekte einbezogen, die 
die Flächen der CIC Projects GmbH betreffen. Beide Akteure werden insofern Vertragspartner 
der Stadt. Ergänzend wird ein städtebaulicher Vertrag mit der Ringlokschuppen Osnabrück 
GmbH geschlossen, um auch auf deren Flächen die Umsetzbarkeit und Umsetzung des Be-
bauungsplanes sicherzustellen.  
D Umweltbericht 
1 Einleitung 
1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplans 
 
Der Aufstellungsbereich des B-Plans Nr. 671 - ehemaliger Güterbahnhof / LokViertel - schließt 
östlich der Osnabrücker Innenstadt an das Areal des Hauptbahnhofs an. Im Südosten wird er 
durch die den Flächen des VW-Werks vorgelagerten Gleisanlagen der DB AG, im Westen und 
Südwesten durch die Hamburger Straße sowie die Frankenstraße und im Norden durch die 
Hase bzw. wiederum die Gleisanlagen der DB AG begrenzt. 
 
Das Vorhaben verfolgt das übergeordnete Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Entwicklung eines innovativen, ressourcenschonenden, klimagerechten und verkehrsarm 
ausgelegten, urbanen Stadtquartiers (LokViertel) im Sinne einer polyphonen Komposition von 
Leben und Arbeiten auf den Flächen des ehemaligen Güterbahnhofs zu schaffen. 
 
Um im zukünftigen LokViertel diese lebendige Nutzungsmischung erreichen zu können, wird 
der überwiegende Teil des Plangebietes als Urbanes Gebiet (MU) festgesetzt. Im Nordwesten 
– im Bereich des zukünftigen Terminals Ost (Anbindung an den Hauptbahnhof) – sowie v. a. im 
südlichen Teilbereich – hier nicht zuletzt auch aus Gründen des Lärmschutzes – erfolgt die 
teilweise Festsetzung als Gewerbegebiet (GE). Im Westen des LokViertels wird ein Sonderge-
biet (SO) großflächigen Einzelhandel sowie die Errichtung eines Mobilitätszentrums ermögli-
chen, während weiter östlich, angrenzend an die zentrale Parkanlage, eine Fläche für den Ge-
meinbedarf festgesetzt wird. Im Norden und - wie bereits erwähnt - im Zentrum des Plangebie-
tes erstrecken sich Parkanlagen von Ost nach West, die zum überwiegenden Teil als öffentliche 
Grünflächen festgesetzt sind. Abgegrenzt wird das Areal von Flächen für Bahnanlagen sowie 
im Norden auch von den integrierten Wasserflächen der Hase. In nordwestlicher Verlängerung 
der zentralen öffentlichen Grünfläche ist letztendlich noch eine Fläche für die Regelung des 
Wasserabflusses festgesetzt. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 150/188 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 34,79 ha. Hinsichtlich der 
nutzungsspezifischen Differenzierung wird auf Kapitel F.2 verwiesen. Der durch das geplante 
Baugebiet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 23,62 ha. Planungsrechtlich 
können – vor dem Hintergrund des Ist-Zustandes - insgesamt ca. 8,73 ha an Fläche dauerhaft 
neu versiegelt werden. 
 
1.2 Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen so-
wie ihre Berücksichtigung 
 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634, zuletzt geändert am 4. Januar 2023 
(BGBl. I Nr. 6)), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung 
(PlanZV), jeweils in der zurzeit gültigen Fassung, zugrunde. 
 
Im Bebauungsplanverfahren greift die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 
bis 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) in der zurzeit 
gültigen Fassung vom 8. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2240), auf die im Rahmen der Bebauungs-
planaufstellung im Zuge der Umweltprüfung mit einem landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
eingegangen worden ist. Im Rahmen dieses Fachbeitrages sind die aufgrund erheblicher Be-
einträchtigungen erforderlichen Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen 
abgeleitet worden. 
 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über 
besonders geschützte Arten, zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vogelarten sowie 
alle Fledermausarten gehören. Von daher ist ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erarbeitet 
worden, der Maßnahmen benennt, die Verbotstatbestände ausschließen. 
 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes 
(BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils gültigen Fas-
sung. Im Zusammenhang mit der Bodenumlagerung und dem Einbau von Bodenmaterialien in 
technischen Bauwerken sind darüber hinaus die Belange der Ersatzbaustoffverordnung (Er-
satzbaustoffV) zu berücksichtigen. Die kompensationspflichtige Neuversiegelung ist im Zuge 
der Erarbeitung des landschaftsplanerischen Fachbeitrages ermittelt worden. Mit der Umwelt-
behörde wurde auf der Grundlage der novellierten Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverord-
nung ein Bodenmanagement- und Entsorgungskonzept erarbeitet. Darüber hinaus ist im Vorfeld 
von Bau- und Erschließungsmaßnahmen im Rahmen dieses Bodenmanagement- und Entsor-
gungskonzepts der Umgang mit den belasteten Auffüllungsböden aufzuzeigen. 
 
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersächsischen 
Wasserrechts (NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils gültigen Fassung 
zu beachten. Darüber hinaus sind die Ziele der Wasserrahmenrichtlinie zugrunde zu legen. Zu 
einer ökologischen Aufwertung der Böschungsbereiche der Hase formuliert der landschaftspfle-
gerische Fachbeitrag Maßnahmen. Ein umweltgerechter Umgang mit dem anfallenden und 
letztendlich partiell in die Hase abgeleiteten Regenwasser gewährleistet das verfolgte Konzept 
der “Schwammstadt“. 
 
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkende sowie die von ihm ggf. ausgehenden Im-
missionen bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) respektive 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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die Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV), die Sportanlagenlärmschutzverordnung 
(18. BImSchV), die Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 
18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. Um dem Aspekt beeinträchtigender Im-
missionen gerecht zu werden, sind die diesbezüglich erforderlichen baulichen Rahmenbedin-
gungen in einer schalltechnischen Untersuchung und in einem Erschütterungsgutachten – hier 
bezugnehmend auf die DIN 4150 „Erschütterungen im Bauwesen“ Teil 2 „Einwirkung auf Men-
schen in Gebäuden“ - dargelegt worden. 
 
Fachplanerische und gesetzliche Vorgaben 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück wird das Plangebiet überwie-
gend als gewerbliche Baufläche dargestellt. Die hasebegleitenden Gehölzstrukturen im Bereich 
der Hamburger Straße sind Bestandteil einer das Stadtgebiet durchziehenden wichtigen Grün-
verbindung. Das gesamte Areal ist als Fläche gekennzeichnet, die teilweise oder ganz erheblich 
mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist (untersuchte Altablagerungen und –standorte >= 
5000 qm). 
 
Der “Landschaftsrahmenplan“ (1992) beinhaltet keine Darstellungen, die den direkten Geltungs-
bereich betreffen, sondern nur dessen Randbereiche. So wurden im Nordwesten des Plange-
bietes ein Abschnitt der Hase mit begleitendem Gehölzbestand und im Süden die Gehölzbe-
stände am Bahndamm (artenreiche Hecken) als wichtige Bereiche für Arten und Lebensge-
meinschaften abgebildet. Im Entwicklungsplan sind die südlichen Gehölzbestände entlang des 
Bahndammes mit der Nr. S 19 als schutzwürdige Bereiche übernommen worden. Die genann-
ten Biotopstrukturen bleiben, abgesehen von einem Durchstich zur Frankenstraße, von der Pla-
nung unberührt. 
 
Auch im “Landschaftsplanerische Fachbeitrag zum Flächennutzungsplan“ (2000) werden diese 
Heckenstrukturen noch als potenzielle geschützte Landschaftsbestandteile beschrieben. 
 
Im Nordosten des überplanten Areals hat sich mittlerweile eine ca. 1 ha umfassende Ruderalflur 
sandiger Standorte bzw. sonstiger Sandmagerrasen etabliert, die dem Schutzstatus des § 30 
BNatSchG (besonders geschütztes Biotop) unterliegt. Die großflächige Überplanung des Bio-
tops wird auf der Grundlage einer entsprechenden Ausnahmegenehmigung an anderer Stelle 
kompensiert. 
 
Das Gewässerprofil der Hase bildet das 100-jährige Überschwemmungsgebiet ab. 
 
Hinsichtlich der im Rahmen der Umweltprüfung gesondert zu betrachtenden Schutzgüter Flä-
che und Biodiversität wird auf die Intention der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundes-
regierung bzw. auf die der Nationalen Strategie zur Biodiversität verwiesen. Darüber hinaus 
sind die vom Rat der Stadt Osnabrück beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Bauleit-
planung“ zu berücksichtigen. 
 
Sofern das Vorhaben den in den Fachgesetzen und -planungen formulierten Zielsetzungen 
nicht gerecht wird, wird in den Kapiteln zu den entsprechend betroffenen Schutzgütern darauf 
Bezug genommen. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 152/188 
2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird nachfolgend auf die betroffenen Schutzgüter 
bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung herauszustellen und 
Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu können. 
Anschließend wird - vor dem Hintergrund der eingeholten Fachgutachten - die mit der Durch-
führung der Planung verbundene Veränderung des Umweltzustandes dokumentiert und bewer-
tet. Die mit der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltgüter werden her-
ausgearbeitet, um anschließend Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung sowie ggf. zum Aus-
gleich und Ersatz erheblicher negativer Auswirkungen ableiten zu können. Da der Ausgleichs-
begriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne 
einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
 
Darüber hinaus ist auf Vermeidungs-, Minderungs- und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen 
einzugehen, die aus den Anforderungen des Artenschutzrechts resultieren. 
 
Sofern im Folgenden Beschreibungen des Ist-Zustandes vorgenommen werden – etwa hinsicht-
lich Biotoptypen, Biotopwertigkeit, Artenspektrum, stadtklimatischer Bedeutung etc. -, so grün-
den diese Angaben sowohl auf Untersuchungen der Vergangenheit als auch auf aktuellen Er-
hebungen. Die Beurteilung des Beeinträchtigungsgrades erfolgt ausschließlich auf der Basis 
der aktuell für das B-Planverfahren erstellten Fachgutachten. Hinsichtlich der Ermittlung des 
Kompensationserfordernisses werden die Festsetzungen des seit 2003 gültigen Bebauungspla-
nes Nr. 370 “ehemaliger Güterbahnhof“ zugrunde gelegt. Von daher wird der hinsichtlich einiger 
Schutzgüter als erheblich eingestufte Beeinträchtigungsgrad nicht zwangsläufig zu einem ent-
sprechenden Kompensationsumfang führen können. 
 
Es wird auf eine durchgängige schematische Aufschlüsselung baubedingter, anlagenbedingter 
und betriebsbedingter Auswirkungen verzichtet. Wo allerdings eine derartige Differenzierung 
sinnvoll erscheint, wird darauf im entsprechenden Kapitel im Textblock zum Schutzgut einge-
gangen. 
2.1.1 Schutzgut Mensch 
Maßgebliche Aspekte bezüglich des Schutzgutes Mensch in der Umweltprüfung sind die Ge-
sundheit und das Wohlbefinden, die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- 
und Freizeitfunktionen. 
Vor diesem Hintergrund rückt zunächst der Aspekt Lärm hinsichtlich der Konfliktbewältigung im 
Bauleitplanverfahren in den Vordergrund. Das Plangebiet ist aufgrund der angrenzenden Stra-
ßen und Gleistrassen, des Rangierbetriebes der DB und der angrenzenden Industrie- und Ge-
werbeflächen erheblich durch Lärmeinträge beeinträchtigt. Sowohl hinsichtlich der auf das Plan-
gebiet von außen einwirkenden Verkehrslärm- als auch der Gewerbelärmimmissionen werden 
die entsprechenden Grenzwerte tags/nachts – abhängig von der Lage und des Geschosses des 
geplanten Baukörpers – überschritten. Die Lärmbelastung durch Verkehr erreicht in der Nacht 
im Westen, Norden und Nordosten prognostizierte Werte, die über den Anhaltswerten für eine 
Gesundheitsgefährdung durch Dauerschallpegel liegen. Der in der Zukunft zusätzlich im Plan-
gebiet generierte Verkehr führt in den angrenzenden, bereits hoch belasteten Wohnquartieren 
nur zu nicht wahrnehmbaren Pegelerhöhungen, allerdings zum Teil oberhalb der für eine Ge-
sundheitsgefährdung sprechenden Lärmwerte. Letztendlich werden sich emittierende Gewer-
bebetriebe auch im Plangebiet selbst ansiedeln; darüber hinaus sind Sport- und Freizeitlärmim-
missionen - etwa durch den Bolzplatz im Lokpark - zu berücksichtigen. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Von den durch die Bebauung ausgehenden Wirkungen werden die Bewohner der angrenzen-
den Bestandsbebauung sowie der derzeit genutzte und zu erhaltene Gebäudebestand – ehe-
maliger Ringlokschuppen - unmittelbar betroffen sein. Während der langjährigen Bauphase wird 
es neben der Lärmbelastung zu anhaltenden Beeinträchtigungen durch Staub und Erschütte-
rungen kommen. Hiervon werden nicht nur die sukzessive hier “zuziehenden“ Menschen betrof-
fen sein, sondern partiell auch die an den Zuliefer- bzw. An- und Abfahrrouten lebenden Ein-
wohner der Stadt. 
 
Im Zusammenhang mit der Planung können – neben der o. g. Lärmproblematik - Auswirkungen 
bezogen auf die Erholungsfunktion (Landschaftsbild, Barrierewirkung, (Lärm)) von Bedeutung 
sein. Das Erholungspotenzial offener Freiflächen innerhalb der im Zusammenhang bebauten 
Siedlungsbereiche ist naturgemäß eng verbunden mit der Qualität dieses Landschaftsraumes 
bzw. -bildes (vgl. Kap. 2.1.7). Ein neu entstehendes Stadtquartier verändert in aller Regel die 
Qualität des räumlichen Erlebens gegenüber der Wahrnehmung relativ offener naturnaher Frei-
flächen. Beeinträchtigungen des “Landschafts“bildes stehen also über den Aspekt der Erho-
lungseignung in enger Wechselwirkung mit dem Schutzgut Mensch.  
 
Es war zudem abzuschätzen, ob die Bedeutung der innerstädtischen Haseniederung als für die 
Innenstadt bedeutsame Ventilationsbahn durch die Planung beeinträchtigt werden kann.  
 
Bewertung 
Der Schutz der zukünftig hier wohnenden und arbeitenden Menschen vor von außen dauerhaft 
einwirkenden Lärmbelastungen sowie vor Lärmquellen innerhalb des neuen Quartiers wird mit-
tels aktiver und/oder passiver Schallschutzmaßnahmen planerisch sichergestellt. Neben der nur 
bedingt wirksamen Lärmschutz-Wall-Wandkombination im Norden – diese kann nur hinsichtlich 
des Erdgeschosses und ggf. des ersten Obergeschosses unmittelbar benachbarter Baukörper 
wirken – muss die Sicherung gesunder Wohnverhältnisse über einen ausreichenden passiven 
Schallschutz sowie eine entsprechende Grundrissorganisation der Gebäude gewährleistet wer-
den. Hinsichtlich der Lärmimmissionen, die aus den sich im Plangebiet ansiedelnden Gewerbe-
betrieben im festgesetzten Sondergebiet resultieren können, sichert eine entsprechende Lärm-
kontingentierung, dass sich insgesamt keine über den Richtwerten liegende Belastung etablie-
ren kann. Die genannten Maßnahmen sind über die textlichen Festsetzungen zum Themen-
komplex Immissionsschutz gewährleistet. Infolge der Ausweisung des neuen Stadtquartiers und 
dem damit verbundenen Verkehrsaufkommen ist mit einer Zunahme der Immissionsbelastung 
zu rechnen, ohne dass davon ausgegangen wird, dass lufthygienisch maßgebende Grenzwerte 
erreicht oder überschritten werden (Stichworte autofreies Quartier, Mobilitätshub). Die o. g. mit 
der Bauphase verbundenen Belastungen werden geschätzt über fünfzehn Jahre auftreten, sind 
aber letztendlich doch von temporärem Charakter und auf die Tagesstunden beschränkt; es ist 
zudem anzunehmen, dass sie mit zunehmender Realisierung des Quartiers in der Intensität 
abnehmen werden. 
 
Die Bewältigung der aus dem Schienenverkehr resultierenden Erschütterungsproblematik in 
Abhängigkeit von Gebäudenutzung und –standort ist hinsichtlich der Gebäudeplanung kon-
struktiv lösbar und von daher auf der Ebene der nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren 
nachzuweisen. Entsprechendes gilt für gewerbliche Erschütterungseinwirkungen. 
 
Eine potenzielle Bedeutung des Plangebietes für die landschaftsgebundene Erholungsnutzung 
gründet auf dem naturnahen Charakter – großflächige Ruderalfluren zumeist allgemeiner öko-
logischer Bedeutung – der weitläufigen Offenlandbereiche. Aufgrund der eingeschränkten Zu-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 154/188 
gänglichkeit des Plangebietes muss das derzeitige Erholungspotenzial als eher gering einge-
stuft werden. Allenfalls dem ehemals als gestalterische Einheit wahrnehmbaren nordwestlichen 
Randbereich mit dem flussbegleitenden Gehölzbestand sowie dem dahinterliegenden 
Ringlokschuppen kann diesbezüglich eine gewisse Wertigkeit zugewiesen werden. Allerdings 
führen die derzeitigen Bautätigkeiten sowie die durchgeführten Baumfällungen in diesem Be-
reich derzeit zu gravierenden Beeinträchtigungen des ehemals möglichen Erlebens. Der Hase 
selbst, die als vernetzende Landschaftsstruktur eine regionale Bedeutung aufweist, kann auf-
grund der doch mangelnden Erlebbarkeit aktuell kein Erholungswert zugesprochen werden. 
Eine derzeit wenig frequentierte Wegebeziehung entlang der nördlichen Gleisanlagen und der 
nachgelagerten Hase macht das Areal dagegen in seiner derzeitigen Weite erlebbar und ist von 
daher hinsichtlich der Aspekte Erholung und Landschaftsbild zu würdigen (vgl. a. Kap 2.1.7). 
 
Das klimatische Regenerationspotenzial bzw. die lufthygienische Ausgleichsfunktion der über-
planten bzw. der benachbarten Freiflächen (Gleisanlagen respektive Haseniederung) wird nicht 
beeinträchtigt werden, wie dem Kap. D.2.1.6 zu entnehmen ist. Aufgrund der sich über ca. fünf-
zehn Jahre hinziehenden sukzessiven Realisierung der konzeptionierten Teilquartiere - Ringlok 
& Friends, Werkstadt und Out of the Box – sind temporär negative Auswirkungen für den unmit-
telbaren Nahbereich anzunehmen, da die kleinklimatischen Ausgleichfunktionen des Gesamt-
konzeptes – Ventilation durch Häuserschluchten, Verschattung durch Gebäude und Vegetation 
– naturgemäß frühestens mittel- bis langfristig werden wirken können. 
 
Vor dem Hintergrund der mittels entsprechender Planfestsetzungen lösbaren Lärmproblematik 
sowie der berechtigten Annahme, dass weitere relevante Belastungsfaktoren überwiegend zeit-
lich befristet sein werden, wird bezogen auf das Schutzgut Mensch von nur geringen Beein-
trächtigungen ausgegangen. 
2.1.2 Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie biologische Vielfalt (Biodiversität) 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes 
in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind die 
Auswirkungen einer B-Planaufstellung u. a. auf Tiere und Pflanzen sowie die biologische Vielfalt 
(Biodiversität) zu berücksichtigen. 
 
Das Plangebiet weist – nicht zuletzt auf Grund seiner jüngeren Historie - eine für das Stadtgebiet 
Osnabrück hohe Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes auf. Bei der Würdigung der natur-
schutzfachlichen Wertigkeiten ist zwischen den Aspekten Eingriffsregelung und Artenschutz zu 
unterscheiden. Angrenzend an das besiedelte und versiegelte Stadtgebiet finden sich im Plan-
gebiet – neben der vorhandenen Bausubstanz und ihrer Infrastruktur - große unversiegelte Frei-
flächen mit einer überwiegend naturnahen Biotoptypenausstattung, die sich v. a. aus Ruderal- 
und Hochstaudenfluren unterschiedlicher Entwicklungsstadien zusammensetzt. Über die Hase 
als linearer Leitstruktur sind diese Freiflächen mit der offenen Landschaft im Osten der Stadt 
verbunden. Das hohe Entwicklungspotenzial bzw. die Dynamik der Biotoptypenentwicklung 
bzw. -sukzession lässt sich anhand dreier Kartierungen aus den Jahren 2002 (Weidmann 2003), 
2015 (Dense & Lorenz 2016) und 2021 (Dense & Lorenz 2023a) ablesen. Führte die Aufstellung 
des B-Plans Nr. 370 “ehemaliger Güterbahnhof“ in 2003 nur zu einer Überplanung von ca. 1,30 
ha höherwertiger und damit kompensationspflichtiger Biotoptypen, so zeichnet die Kartierung 
aus 2015 - im Rahmen der (gescheiterten) Neuaufstellung des B-Plans Nr. 370 - bereits ein 
gänzlich anderes Bild. Innerhalb von 13 Jahren haben die brachliegenden Flächen eine ökolo-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 155/188 
gische Wertigkeit erreicht, die zu einer Überplanung von jetzt 10,25 ha höherwertiger Biotopty-
pen der Wertstufe III3 geführt hätte. In 2021 haben die Sukzessionsflächen vor allem im Osten 
des Plangebietes auf Teilflächen die Wertstufe IV erreicht und unterliegen aufgrund ihrer Qua-
lität in erheblichem Ausmaß bereits dem Schutzstatus des § 30 BNatSchG (besonders ge-
schütztes Biotop). Als ein weiterer Biotoptyp der Wertstufe IV gilt der Böschungsbereich westlich 
der Hase im Bereich der Hamburger Straße. Kleinflächiger kartiert treten “sonstige Magerrasen“ 
und “Ruderalfluren trockener Standorte“ der Wertstufe IV zudem südlich des Hallenkomplexes 
auf. Mit der aktuellen Planung werden nunmehr 8,56 ha an Biotoptypen der Wertstufe III sowie 
1,76 ha der Wertstufe IV überplant, was insgesamt das weiterhin hohe Entwicklungspotenzial 
der Brachflächen widerspiegelt. 
 
Mit der Nelken-Haferschmiele (bereits 2015 kartiert), der Frühlings-Haferschmiele, dem Nicken-
den Löwenzahn, dem Echten Eisenkraut und der Grünlichen Gelbsegge (ebenfalls bereits 2015 
kartiert) können mittlerweile fünf Pflanzenarten der Roten Liste Niedersachsens bzw. der Roten 
Liste Region Hügelland nachgewiesen werden. 
 
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung von Freiflächen – hier v. a. im Nahbereich 
älterer Bausubstanz und der Hase als bedeutender Leitstruktur - negative Auswirkungen auf die 
Artengruppe der Fledermäuse und Vögel haben kann, war bereits im Rahmen der Umweltprü-
fung zur o. g. Neuaufstellung des B-Plans Nr. 370 eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung 
(saP) zu erstellen. Die diesbezügliche Untersuchung aus dem Jahr 2015 zeigt im Ergebnis mit 
Blick auf die Fledermäuse, dass im Gesamtareal des zukünftigen LokViertels vier streng ge-
schützte Arten – Großer Abendsegler, Zwergfledermaus, Breitflügelfledermaus, Wasserfleder-
maus – sowie die Artengruppe Myotis/Plecotus sicher nachgewiesen werden konnten. Es hat 
sich gezeigt, dass zum einen die o. g. Haseböschung höherer ökologischer Wertigkeit, zum 
anderen aber auch das nahe Umfeld der Hase wichtige Jagdhabitate für insbesondere die 
Zwergfledermaus und den großen Abendsegler darstellen; hinsichtlich der Zwergfledermaus 
sind zudem offene Gebäude respektive Gebäudeteile zu nennen. Darüber hinaus ist die Hase 
selbst (Wasserfläche) für die Wasserfledermaus als wichtiger Jagdlebensraum eingestuft wor-
den. Insgesamt wird der Bereich des zukünftigen LokViertels seinerzeit hinsichtlich seiner Be-
deutung für die Artengruppe der Fledermäuse als vergleichsweise höherwertig eingeschätzt 
(Dense & Lorenz 2016). 
 
Die oben dargelegten Ergebnisse werden in der aktuellen Untersuchung aus dem Jahr 2021 
bestätigt. Als zusätzliche Arten konnten gegenüber 2015 die Mückenfledermaus sowie die Rau-
hautfledermaus nachgewiesen werden. Erneut wird die höhere Bedeutung der Hase nebst ih-
rem näheren Umfeld – v. a. wieder der Gehölzbestände im Nordwesten - als Jagdgebiet insbe-
sondere für die Zwerg- und die Wasserfledermaus sowie als bedeutende Leitstruktur hervorge-
hoben (vgl. Abb. 18). Diese herausgestellte Funktion der Hase ist für ihren gesamten Verlauf 
innerhalb des Untersuchungsgebietes (UG) zu konstatieren. Darüber hinaus hat sich offensicht-
lich mittlerweile eine Zwergfledermaus-Wochenstube im Gebäudebestand etabliert. Das Arten-
spektrum gilt als typisch für Freiflächen im urbanen Bereich, insbesondere mit Gehölzbeständen 
in Kombination mit Gewässern (Dense & Lorenz 2023a). Abgesehen vom Haseverlauf wird dem 
untersuchten Areal eine allgemeine Bedeutung für die Artengruppe der Fledermäuse zugewie-
sen. 
Als wesentliches Ergebnis der avifaunistischen Beurteilung aus dem Jahr 2015 ist festzuhalten, 
dass das Plangebiet aufgrund seiner in großen Bereichen naturnahen Ausstattung und des prä-
genden Gehölzbestandes für die Lebensgemeinschaft der Vögel eine besondere Bedeutung 
                                                
3 Wertstufe III (allgemeine Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) bis V (besondere 
Bedeutung) über die Wertstufen II (allgemeine bis geringe Bedeutung) und IV (besondere bis allge-
meine Bedeutung). 
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aufweist. Die mit 41 Arten für das Stadtgebiet bemerkenswert hohe Artenvielfalt – für 25 dieser 
Arten konnten Brutreviere nachgewiesen werden, 19 Arten weisen für das Stadtgebiet eine be-
sondere Relevanz auf - beruht zum einen auf der kleinräumigen Verzahnung unterschiedlicher 
Lebensraumtypen auf einem für innerstädtische Verhältnisse großflächig unbebauten, brachlie-
genden Areal. Zum anderen ist die räumliche Lage direkt an der Hase, die als Leitlinie eine 
Verbindung in die offene Landschaft darstellt, entscheidend. Fünft der o. g. neunzehn Arten – 
Braunkehlchen, Flussregenpfeifer, Gartenrotschwanz, Nachtigall, Steinschmätzer – stehen 
2015 als bestandsgefährdete Arten auf der Roten Liste Niedersachsens; allerdings konnte le-
diglich der Flussregenpfeifer als Brutvogel kartiert werden (Dense & Lorenz 2016). 
  
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Abbildung 17: Karte Potenzielle Konfliktbereiche – ausgewählte Aspekte (das Vorkommen der Blauflügeligen Öd-
landschrecke umfasst lediglich 9 Individuen innerhalb der Teilflächen 1 und 4) (Quelle: DENSE & LORENZ 2022a (ver-
ändert)) 
Die aktuelle Erhebung aus dem Jahr 2021 weist demgegenüber noch 35 Arten nach, von denen 
18 als revierbesetzend bzw. als Brutvogel eingestuft werden. Von den o. g. bestandsgefährde-
ten Arten kann 2021 nur noch der Flussregenpfeifer4 nachgewiesen werden; weitere drei der im 
Untersuchungsgebiet brütenden Arten – Gelbspötter, Gartengrasmücke und Haussperling – 
werden 2021 (noch) auf den Roten Listen Niedersachsens geführt; lediglich der Gelbspötter 
brütet 2021 im unmittelbaren Plangebiet. Aktuell gilt nur noch die im weiter gefassten Untersu-
chungsgebiet brütende Gartengrasmücke als gefährdet (Kategorie 3); der Gelbspötter steht 
nach wie vor auf der Vorwarnliste. Auch in diesem Gutachten werden v. a. die mit Gehölzen 
bestandenen Flächen im Umfeld der Hase als avifaunistisch besonders bedeutsam hervorge-
hoben. Sowohl für die im Untersuchungsgebiet brütenden, als auch für einige außerhalb brü-
tende Arten – darunter die gefährdeten Arten Bluthänfling und Star – weist die Industriebrache 
                                                
4 Bis 2015 wird der Flussregenpfeifer als Brutvogel kartiert, 2021 kann er nur noch als Nahrungsgast 
bzw. als Brutzeitbeobachtung eingestuft werden, da ein Fortpflanzungsnachweis nicht erbracht wer-
den kann. Die frühere Fortpflanzungsstätte ist daher trotz partiell nach wie vor gegebener Eignung 
nicht mehr als solche einzustufen. 
Vorkommen der 
Ödlandschrecken 
Jagdgebiet 
Zwergfledermaus 
Wasserfledermaus 
Flugrouten Fledermäuse 
geschütztes Biotop 
Gelbspötter-Revier 
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eine besondere Funktion als Nahrungshabitat auf. Insgesamt wird ihm hinsichtlich der Avifauna 
eine besondere Bedeutung zugewiesen (LANDSCHAFTSPLANUNG OSNABRÜCK 2022).  
 
Mit der Blauflügeligen Sandschrecke wird im Plangebiet u. a. eine Heuschreckenart nachgewie-
sen, die auf der Roten Liste Niedersachsens als “vom Aussterben bedroht“ geführt wird. Als 
wärmeliebende Art besiedelt sie trocken-warme, vegetationsarme bis –freie Sand- und Kiesbö-
den und ist oft mit der ähnlich seltenen, auf der Roten Liste Niedersachsen als stark gefährdet 
geführten Blauflügeligen Ödlandschrecke vergesellschaftet, die im UG nur mit wenigen (neun) 
Individuen kartiert werden konnte. Das Vorkommen dieser beiden Arten ist in Abb. 18 blau 
schraffiert markiert. Als weitere “Rote Liste Arten“ konnten die Gefleckte Keulschrecke, der Ver-
kannte Grashüpfer (Erstnachweis für Osnabrück) sowie der Wiesengrashüpfer nachgewiesen 
werden. Insgesamt wurden dreizehn Heuschreckarten kartiert. Darüber hinaus konnte das Vor-
kommen des Dünen-Sandlaufkäfers sowie des Sonnenröschen-Bläulings – eine in Niedersach-
sen stark gefährdete Falterart – dokumentiert werden. Die Flächen des ehemaligen Güterbahn-
hofs werden insgesamt als ein wichtiges “Einfallstor“ für thermophile (wärmeliebende) Arten, 
die derzeit ihr Areal erweitern, eingestuft (L ANDSCHAFTSPLANUNG OSNABRÜCK 2021). Vor dem 
Hintergrund der hohen Artenzahl und des Vorkommens der beiden gefährdeten Ödlandschre-
ckenarten ist dem Plangebiet eine besondere Bedeutung v. a. für die Artengruppe der Heu-
schrecken zu attestieren. 
 
Vorkommen sonstiger streng geschützter oder gefährdeter Tier- und Pflanzenarten wurden 
nicht nachgewiesen. Natura 2000-, FFH- und Vogelschutzgebiete werden von der Planung nicht 
berührt. Auch Naturdenkmale sind im Aufstellungsbereich nicht verzeichnet. 
 
Bewertung 
Der Aufstellungsbereich weist mindestens seit 2015 eine kontinuierlich hohe Wertigkeit hinsicht-
lich des Naturhaushaltes auf. Mit der Baugebietsausweisung sind daher erhebliche Beeinträch-
tigungen verbunden, die v. a. aus der Versiegelung/Überbauung von in weiten Teilen naturna-
hen Freiflächen, aus Gehölzbeseitigungen sowie aus Lebensraumbeeinträchtigungen resultie-
ren. Ein nach § 30 BNatSchG besonders geschütztes Biotop - Ruderalflur sandiger Standorte 
bzw. sonstiger Sandmagerrasen – wird weitgehend überplant (s. Abb. 19). Während der 
Planaufstellung ist die Möglichkeit der Befreiung nach § 67 BNatSchG zur Überplanung des 
gesetzlich geschützten Biotops durch die untere Naturschutzbehörde überschlägig geprüft und 
in Aussicht gestellt worden. Der östlich an das Plangebiet angrenzende verbleibende “Rest“ 
dieses geschützten Biotops wird aufgrund seiner dann geringen Ausdehnung wohl nur noch 
eine untergeordnete Rolle spielen können; sein möglicher Erhalt ist nicht prognostizierbar. Die 
alte und ökologisch wertvolle Baumreihe im westlichen Böschungsbereich der Hase ist nicht 
aufgrund der hier zu beurteilenden Planung, sondern im Zuge des Ausbaus der Hamburger 
Straße gefällt worden. Beeinträchtigungen des Fließgewässers werden sich v. a. durch die In-
anspruchnahme von Böschungsbereichen im Hinblick auf den Bau der Brücke – Anbindung 
Ostterminal –, die geplante Stufenanlage westlich des Ringlokschuppens sowie hinsichtlich des 
Auslaufbauwerks (Überlaufschwelle) des RRB “Schilfmeer“ ergeben. Die in Kapitel 2.1 ange-
führten Gehölzbestände am südlichen Bahndamm werden im Bereich der Anbindung an die 
Frankenstraße überplant, bleiben aber ansonsten weitgehend erhalten. 
 
 
 
 
 
 
 
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Es muss davon ausgegangen werden, dass die o. g. fünf auf Rote Listen geführten Pflanzenar-
ten im Plangebiet verloren gehen, da ihre kartierten Standorte überplant werden. Auch der Le-
bensraum der gefährdeten bzw. vom Aussterben bedrohter Insekten – Heuschrecken-, Käfer- 
u. Falterarten – wird großflächig bzw. vollständig zerstört werden. Dass die Populationen der 
betroffenen Arten, die teilweise im Stadtgebiet nur an diesem Standort nachgewiesen werden, 
damit komplett ausgelöscht werden, ist hinsichtlich der Heuschrecken ungewiss, da ruderali-
sierte Restflächen östlich des zukünftigen Wohnquartiers und im Bereich der Gleisanlagen wei-
terhin erhalten bleiben. Anderseits konnte die Blauflügelige Ödlandschrecke nur mit neun Indi-
viduen nachgewiesen werden und wird der Vorkommensschwerpunkt der Blauflügeligen Sand-
schrecke vollständig überplant. Von daher kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Popu-
lationen ausgelöscht werden, auch wenn sich vermeintlich geeignete Lebensräume in der Nach-
barschaft befinden. Es ist zudem davon auszugehen, dass die aktiven Gleisanlagen auch in 
Zukunft regelmäßig dem Einsatz von Herbiziden ausgesetzt sein werden. Die oben beschrie-
bene Funktion des Areals als Einfallstor wärmeliebender Arten wird zweifelsohne deutlich be-
einträchtigt werden. Die im Osten des Quartiers festgesetzte private Grünfläche mit der Zweck-
bestimmung Extensivwiese soll zukünftig partiell als Ersatzlebensraum hinsichtlich der stark be-
einträchtigten Heuschreckenlebensgemeinschaft und anderer thermophiler Insektenarten wir-
ken. Ziel ist die Entwicklung eines entsprechenden Biotoptyps (etwa Sandmagerrasen) entspre-
chend der Herrichtungs- und Pflegeempfehlung im LPF; die erforderlichen Maßnahmen hin-
sichtlich dieser Minderungsmaßnahme sind im städtebaulichen Vertrag verankert. Von der im 
LPF angeregten heuschreckenadäquaten Ausgestaltung der extensiven Dachbegrünung auf 
niedrigeren Dachflächen wird abgesehen, da eine Kontrolle durch die zuständige Behörde nicht 
kontinuierlich gewährleistet werden kann und eine entsprechende Festsetzung von daher auf 
Bebauungsplanebene nicht zweckdienlich ist. 
 
Der Bedeutung des Plangebietes für streng bzw. besonders geschützte Fledermaus- und Vo-
gelarten wird mit Blick auf den speziellen Artenschutz durch die Planung Rechnung getragen. 
Abbildung 18: Lage des nach § 30 BNatSchG besonders geschützten Biotops im Bebauungskonzept (das Be-
bauungskonzept gibt in einigen Bereichen einen überholten Stand wieder, vgl. Kap. B 1.1, Abb. 5) 

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So wird bei der Gestaltung v. a. der linksseitigen Uferböschung der Hase – Erhalt und Neupflan-
zung von Gehölzen – auf die übergeordnete Bedeutung als Leitbahn und Jagdlebensraum für 
Fledermäuse Rücksicht genommen. Auch der Erhalt vorhandener Gehölzstrukturen auf an die 
Böschung anschließenden öffentlicher Grünflächen mit teilweisem zusätzlichem Pflanzgebot 
und einer privaten Grünfläche – Zweckbestimmung Gewässerbegleitgrün – unterstützt diese 
Funktionen des Fließgewässers. Dem stehen dann allerdings die o. g. strukturellen – keine 
durchgehende Abschirmung durch Gehölze - und visuellen Beeinträchtigungen – v. a. Beleuch-
tung - durch das geplante Brückenbauwerk, den geplanten Terminal Ost, die Terrassenanlage 
und den Ringlockschuppen an sich sowie das Überlaufbauwerk des RRB entgegen. Die Beein-
trächtigungen der Lebensgemeinschaft der Fledermäuse infolge von Quartiersverlusten – 
Zwergfledermaus-Wochenstube und Paarungsquartiere -, die mit dem Abriss der Bestandsge-
bäude einhergeht (gegangen ist), sind bereits durch geeignete Maßnahmen kompensiert wor-
den (vgl. Kap. 3.1.1). 
 
Mit der Überplanung der innerstädtischen Industriebrache geht zudem der Verlust von Brut- und 
Nahrungshabitaten besonders geschützter Vogelarten einher. Hinsichtlich des diesbezüglich im 
Fokus stehenden gefährdeten Flussregenpfeifers – ihm geht eine zpotenzielle Brutstätte verlo-
ren - wird vor dem Hintergrund der Eingriffsregelung extern eine ausreichend große Fläche ent-
sprechend der Ansprüche, die diese Art an einen Brutplatz stellt, gestaltet und dauerhaft gesi-
chert werden. Die naturnahe Bepflanzung der Wallanlage nördlich der zukünftigen Wohnbebau-
ung kann für weniger spezialisierte Arten – neben den Gehölzstrukturen entlang der Hase - als 
ein weiteres, bedingt vernetzendes Strukturelement angesehen werden. Diese Wallanlage soll 
außerdem als abschirmende Sichtbarriere hinsichtlich bestehender und ggf. zukünftiger 
Gelbspötter-Reviere5 dienen und wird folgerichtig weitgehend als Fläche zum Schutz, zur Pflege 
und zum Erhalt von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. 
 
Mit Blick auf die Arten und Lebensgemeinschaften ist auch die Bodenversiegelung als erhebli-
cher Eingriff zu beurteilen, wenn durch Überbauung den Böden ihre natürliche Funktion als Le-
bensraum für Pflanzen und Tiere entzogen wird (vgl. Kap D. 2.1.3). Es ist absehbar, dass die 
Bebauung der großflächigen Ruderalflächen – neben dem Verlust ökologisch wertvoller und 
teilweise geschützter Biotoptypen - zu einem Artenschwund, einer Abnahme der genetischen 
Vielfalt und somit zumindest lokal zu einer Abnahme der Artenfülle sprich Biodiversität führen 
wird, auch wenn keine übergeordneten Schutzgebiete betroffen sind. Insgesamt wird bezogen 
auf die Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Biodiversität von sehr erheblichen bzw. erhebli-
chen Beeinträchtigungen ausgegangen. 
2.1.3 Schutzgut Boden 
In der Vergangenheit ist das Plangebiet auf Grund seiner Nutzung als Güterbahnhof großflächig 
aufgefüllt worden. Ausgehend von Bohrsondierungen wird ein schematisches Regelprofil mit 
einer Mächtigkeit der Auffüllungsschicht von 0,3 – 3 Metern, in südwestlichen Randbereichen 
von bis zu 3,9 Metern, angenommen. Darunter befindet sich eine mindestens 5 Meter mächtige 
Schicht fluviatiler Fein- und Mittelsande (Talsande) der letzten Eiszeit. Bei dem aufgefüllten Ma-
terial handelt es sich um ein Gemenge aus Steinen und Sand mit Schotter- und Bauschuttan-
teilen sowie (untergeordnet) mit Anteilen aus Schlacke oder Aschegrus (s. Abb. 20). Die Fläche 
gehört zu der Bodenregion der Flusslandschaften. Ihre Böden werden als Gley-Auenboden aus 
Auenlehm und Auensanden angesprochen, als Hauptbodentyp wird ein tiefer Gley genannt 
(M&P Ingenieurgesellschaft 2024). 
                                                
5  Die Planung führt zum Verlust eines Gelbspötter-Reviers (s. Abb. 18). Im Rahmen der artenschutz-
rechtlichen Prüfung wird davon ausgegangen, dass das betroffene Gelbspötter-Paar in den Bereich 
der nahegelegenen Gehölzbestände entlang der Hase ausweichen kann, sofern die weitgehende 
Unterbindung von Störungen gewährleistet wird. 
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Im Zuge von altlastenbezogenen Untersuchungen des Altstandortes Güterbahnhof wurden auf 
dem Gelände verschiedene Altlastverdachtsflächen (ALVF) erkundet und lokale Belastungen 
mit Mineralölkohlenwasserstoffen, aromatischen Kohlenwasserstoffen und teerartigen Verun-
reinigungen festgestellt. Darüber hinaus sind in der flächendeckend vorhandenen Auffüllung 
Belastungen mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK), Schwermetallen und 
den für Bahngelände typischen Herbiziden nachgewiesen worden. Die räumlich begrenzten, 
nutzungsbedingten Kontaminationen werden insbesondere im Hinblick auf den Gefährdungs-
pfad Boden-Grundwasser als handlungsbedürftig eingeschätzt. Es handelt sich um eine ehe-
malige KFZ-Tankstelle (ALVF 69 gem. Untersuchungen DB AG), um ehemalige Teerölbecken 
(ALVF 24 gem. Untersuchungen DB AG) und um eine ehemalige Tankanlage für Schienenfahr-
zeuge (ALVF 7 gem. Untersuchungen DB AG); an diesen Standorten sind Grundwasserbelas-
tungen festgestellt worden. Aus den weitergehenden Sanierungsuntersuchungen hinsichtlich 
der ALVF 7 und ALVF 24 ist kein direkter Sanierungsbedarf abgeleitet worden. Für diese Flä-
chen wird es als ausreichend erachtet, dass die Belastungen im Rahmen der geplanten Gelän-
deprofilierung bzw. im Rahmen des Bodenmanagement- und Entsorgungskonzeptes fachge-
recht beseitigt werden. Die ALVF 69 ist dagegen als Altlast eingestuft worden, die die Notwen-
digkeit einer Grundwassersanierung mit sich bringt. Mit der Grundwassersanierung ist bereits 
im Winter 2023/2024 begonnen worden. 
 
Abbildung 19: Schematisches Regelprofil im Untersuchungsareal (Quelle: M&P INGENIEURGESELLSCHAFT 2024) 
Für eine abfalltechnische Einstufung der flächendeckend schadstoffhaltigen Auffüllungsschicht 
wurde seitens der DB AG eine sog. Flächenrisiko-Detailuntersuchung des Geländes durchge-
führt. Im Ergebnis werden unterschiedliche Belastungen des Auffüllungsmaterials belegt. Für 
die als Altlast eingestufte Fläche AVLF 69 (ehem. KFZ-Tankstelle) erfolgt die Sanierung auf der 
Grundlage einer bodenschutzrechtlichen Sanierungsplanung. Im Zuge des Flächenrecyclings 
des Grundstückes sind weitere umfangreiche Arbeiten - Gebäude- und Anlagenrückbau, Flä-
chenentsiegelung, Kampfmittelräumung - notwendig, die sich auf das Schutzgut Boden auswir-
ken. Diesbezüglich wurde mit der Umweltbehörde auf der Grundlage der novellierten Bundes-
Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) ein Bodenmanagement- und Entsorgungs-
konzept erarbeitet (M&P Ingenieurgesellschaft 2024). Darüber hinaus ist im Vorfeld von Bau 
und Erschließungsmaßnahmen im Rahmen dieses Bodenmanagement- und Entsorgungskon-
zepts der Umgang mit den belasteten Auffüllungsböden aufzuzeigen. 
 

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Das Bebauungskonzept des zukünftigen LokViertels führt zu einer Versiegelung von ca. 18,93 
ha. Unter Berücksichtigung der bereits versiegelten 10,20 ha ist von einer zusätzlichen Versie-
gelung in der Größenordnung von ca. 8,73 ha auszugehen. 
 
Bewertung 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Dieser sogenannten 
Bodenschutzklausel wird das Vorhaben mit der Wiedernutzbarmachung des ehemaligen Güter-
bahnhofareals und einem Plankonzept, das ausschließlich auf die Errichtung von mehrgeschos-
sigen Wohnhäusern bzw. eines ganzen Stadtviertels ausgerichtet ist, gerecht. Dennoch werden 
bei Realisierung des Vorhabens bisher unversiegelte Böden in einer Größenordnung von ca. 
8,75 ha in Form von Bau- und Verkehrsflächen überplant und stehen damit hinsichtlich ihrer 
ökologischen Funktionsvielfalt - Lebensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten, 
Funktion als Filter-, Puffer- und Transformatorsystem für die Grundwasserneubildung und –
reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe, Niederschlagswässer und auch CO2 - nicht 
mehr zur Verfügung. Auf den Freiflächen ist eine Durchlässigkeit für Niederschlagswässer nach 
wie vor gegeben. Gegenüber Versiegelung durch Bebauung und der damit verbundenen Redu-
zierung der Oberflächenversickerung besteht demnach ein hohes Beeinträchtigungspotenzial. 
Als Grundwasserleiter weisen die betroffenen Böden eine hohe bis sehr hohe Empfindlichkeit 
gegenüber vertikalem Schadstoffeintrag auf. 
 
Aus Sicht des nachsorgenden Bodenschutzes findet mit der Umsetzung des Bodenmanage-
ment- und Entsorgungskonzeptes teilweise eine schadstoffbezogene Entfrachtung hinsichtlich 
des vorbelasteten Altstandortes statt. Da im Zuge der Bodenumlagerungen auch geringer be-
lastete Bodenmaterialien auf dem Standort verbleiben, wird durch die Versiegelung zwar die 
Versickerungsleistung reduziert, gleichzeitig aber auch die vertikale Schadstoffverlagerung mi-
nimiert. Die zukünftige Versickerung von Niederschlagswasser wird in schadstoffunbelasteten 
Flächen stattfinden, die vormals eine Schadstoffbelastung aufgewiesen haben. 
 
Aufgrund der weitgehenden anthropogenen Vorbelastung der Böden im Plangebiet sind keine 
natürlich gewachsenen Böden hoher und höchster ökologischer Funktionsvielfalt zu erwarten 
gewesen, die entsprechende Schutzmaßnahmen und/oder ein erhöhtes Kompensationserfor-
dernis (1:1, vgl. Kap D.3.1.2) rechtfertigen würden. Vor diesem Hintergrund ist auf eine Boden-
funktionskartierung verzichtet worden. Die Sanierung der o. g. Altlasten sowie die Umsetzung 
des Bodenmanagement- und Entsorgungskonzeptes verringern das Gefährdungspotenzial im 
Hinblick auf das Grundwasser; hoch belastetes Bodenmaterial wird im Rahmen des Konzeptes 
entsorgt, gering belastetes Substrat rechtskonform unter den versiegelten Bereichen (Straßen, 
Gebäude) bzw. in der Wallanlage eingebaut. Andererseits führt das Plankonzept großflächig zu 
erforderlichen Geländemodellierungen, die bis zu 1,5 Meter mächtige Aufschüttungen/Aufhö-
hungen bzw. bis zu 1,5 Meter tiefe Abgrabungen/Eintiefungen mit sich bringen. Es muss daher 
davon ausgegangen werden, dass nahezu das gesamte Areal von Aufschüttungen, Bodenaus-
tausch, Umlagerungen, Verdichtungen, Abgrabungen und sonstigen mit dem erforderlichen Bo-
denmanagement- und Entsorgungskonzept verbundenen Beeinträchtigungen betroffen sein 
wird. Dem steht wiederum die Abfuhr belasteter Aushubmassen bzw. ihr Einbau unter dann 
versiegelten Flächen gegenüber. 
 
Trotz der zu erwartenden positiven Effekte im Hinblick auf v. a. die Filter- und Pufferfunktion, 
die mit der Sanierung der Altlasten und stellenweise auch dem Bodenmanagement- und Ent-
sorgungskonzept verbunden sein werden, ist vor dem Hintergrund der aus der Planung resul-
tierenden großflächigen Neuversiegelung und der sonstigen o. g. Beeinträchtigungen der an-
stehenden Böden insgesamt von zumindest erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des 
Schutzgutes Boden auszugehen. 
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2.1.4 Schutzgut Fläche 
Ein Ziel der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie ist es, bis 2030 (vorher 2020) die tägliche Neu-
inanspruchnahme durch Siedlungs- und Verkehrsflächen bundesweit auf unter 30 Hektar zu 
senken. Dieses 30-Hektar-Ziel soll – ebenso wie die Bodenschutzklausel – die Flächeninan-
spruchnahme begrenzen und die unbebaute, unzersiedelte und unzerschnittene Freifläche im 
Außenbereich schützen. Die ökologischen Folgen des derzeit anhaltenden Flächenverbrauchs 
manifestieren sich v. a. in dem Verlust von Lebensräumen für Tier- und Pflanzenarten, der Zer-
siedelung und Zerschneidung von Landschaften und Habitaten mit entsprechenden Folgen für 
die biologische Vielfalt, der eingeschränkten Aufnahme von Niederschlagswasser durch Versie-
gelung und damit einer verminderten Grundwasserneubildung sowie in der steigenden Lärm- 
und Schadstoffbelastung aufgrund zusätzlichen Verkehrsaufkommens. 
 
Bewertung 
Eine Betrachtung des Schutzgutes Fläche kommt hier nicht zum Tragen, da diesbezüglich auf 
den Schutz von unbebauten, unzersiedelten und unzerschnittenen Freiflächen im Außenbereich 
abgestellt wird. Das zu betrachtende Plangebiet weist bereits Bebauung auf und ist insgesamt 
als innerstädtische Konversionsfläche – ehemaliger Güterbahnhof – anzusprechen. Beeinträch-
tigungen des Schutzgutes Fläche sind von daher nicht zu konstatieren. 
2.1.5 Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu 
unterscheiden. Hinsichtlich der Grundwassersituation ist vor dem Hintergrund der gegenwärti-
gen Belastungssituation – hier steht neben den Altlasten v. a. die flächige Belastung des Auf-
füllungsmaterials mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) und Rückständen 
von Pflanzenschutzmitteln (Herbiziden) im Fokus -  von einer beeinträchtigenden Vorbelastung 
auszugehen. Die mit dem geplanten Stadtquartier LokViertel einhergehenden Neuversiegelun-
gen führen zunächst zu einer Erhöhung des Oberflächenabflusses und damit zu einer Vermin-
derung der Grundwasserneubildung. Um die anfallenden Niederschlagswässer zurückzuhalten 
und ggf. gedrosselt aus dem zukünftigen LokViertel ableiten zu können, folgt das Entwässe-
rungskonzept der Idee der “Schwammstadt“. Mittels verschiedener Bausteine – Raingarden, 
Baumrigolen, Retentionsdächer, Trockenbach und Überflutungsflächen sowie zentralen Flä-
chen für die Regenwasserbewirtschaftung (Schilfmeer, Wetland) - soll dafür Sorge getragen 
werden, dass das anfallende Niederschlagswasser, soweit umsetzbar, im LokViertel verbleibt 
(itwh 2024). 
 
Mit der Hase grenzt ein Fließgewässer im Norden direkt an, für das die Wasserrahmenrichtlinie 
zu beachten ist. Ein 2015 kartierter Rohbodentümpel konnte aktuell nicht mehr im Plangebiet 
nachgewiesen werden. Das 100jährige Regenereignis bleibt auf die Wasserfläche bzw. das 
Gewässerprofil der Hase begrenzt, Überschwemmungsflächen sind für das unmittelbare Plan-
gebiet nicht festgesetzt. Trinkwasserschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. Auf-
grund eines zu hohen Quecksilbergehaltes wird der chemische Zustand der Hase als schlecht 
angesehen, der ökologische Zustand des Gewässers wird insgesamt als unbefriedigend einge-
stuft. Die in Teilbereichen steilen und befestigten Uferböschungen sind in Abschnitten naturnah 
bewachsen; das Ostufer im Bereich des Ringlokschuppens weist derzeit einen lückigen Be-
wuchs auf. Nicht zuletzt aufgrund der teilweise meterdicken Auffüllungen wird ein mittlerer 
Grundwasserflurabstand von 2,4 Metern angegeben (M&P Ingenieurgesellschaft 2023). Die 
nachgewiesenen Belastungen des Aufschüttungssubstrates verursachen ein latentes Grund-
wassergefährdungspotenzial. In der entsprechenden Themenkarte zum FNP wird für das Plan-
gebiet eine hohe bis sehr hohe Empfindlichkeit hinsichtlich eines vertikalen Schadstoffeintrags 
dargestellt. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Das anfallende Schmutzwasser des zukünftigen Stadtquartiers wird über ein zu erstellendes 
Kanalnetz an die vorhandene städtische Kanalisation angebunden. 
 
Bewertung 
Die zum Teil naturnahen Freiflächen im Plangebiet erreichen hinsichtlich des Schutzgutes 
(Grund)Wasser eine zumindest mittlere Wertigkeit. Der mit den Versiegelungen einhergehende 
erhöhte Oberflächenabfluss bzw. die damit verbundene Verminderung der Grundwasserneubil-
dungsrate werden durch dezentrale und zentrale Versickerungs“anlagen“ – v. a. Gründächer, 
Raingarden, Baumrigolen, Überflutungsflächen, RRB Schilfmeer und Wetland –, die insgesamt 
in das Konzept der sogenannten Schwammstadt eingebettet sind, kompensiert. “Idee“ der 
Schwammstadt ist es, Lösungen hinsichtlich der Regenwasserbewirtschaftung zu verfolgen, bei 
denen das anfallende Regenwasser gereinigt, genutzt, zurückgehalten, versickert und allenfalls 
gedrosselt abgeleitet wird. Im Zuge der Neuprofilierung des Plangebietes bzw. im Rahmen des 
Bodenmanagement- und Entsorgungskonzepts werden die in Kapitel D. 2.1.3 besprochenen 
punktuellen und flächigen Belastungen mit Schadstoffen bewältigt. Die ALVF 24 und 7 werden 
im Rahmen des Bodenmanagement- und Entsorgungskonzeptes saniert, hoch belastetes Bo-
denmaterial wird entsorgt, gering belastetes Substrat so weit wie möglich verbaut. Hinsichtlich 
der ALVF 69 läuft derzeit eine In situ-Sanierung, die die festgestellte Grundwasserbelastung 
beseitigen wird. Auch wenn der Einbau gering belasteten Materials im Bereich der Wallanlage 
zu verlängerten Sickerstrecken führt, kann doch insgesamt eine Reduzierung des Grundwas-
sergefährdungspotenzials konstatiert werden. Dem hier positiven Effekt der großflächigen Ver-
siegelung steht ggf. eine partielle Minderung der Grundwasserneubildungsrate gegenüber. Vor 
dem Hintergrund des differenzierten Umgangs mit dem anfallenden Regenwasser im Sinne des 
Konzeptes “Schwammstadt“ wird aber davon auszugehen sein, dass es diesbezüglich zu kei-
nen erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes (Grund)Wasser kommen 
wird. Mittels der genannten Bausteine wird zudem dafür Sorge getragen, dass ein eventueller 
Regenwasserabfluss aus dem Plangebiet in der Regel den natürlichen Abfluss von 2 Litern pro 
Sekunde und Hektar nicht übersteigt. Ein weiterer positiver Begleitumstand resultiert daraus, 
dass das anfallende Regenwasser im Bereich der alten Bestandbebauung und sonstiger ehe-
mals versiegelter Flächen zukünftig nicht mehr ungedrosselt und ungereinigt in die Hase ab-
fließt. 
 
Auch wenn die Planung in einigen Bereichen der Uferböschung der Hase zu Versieglungen 
bzw. Befestigungen führen wird - Bau der Brücke – Anbindung Ostterminal –, geplante Stufen-
anlage westlich des Ringlokschuppens, Auslaufbauwerks (Überlaufschwelle) des RRB “Schilf-
meer“ – wird die ansonsten durchgängig festgesetzte, naturnahe Bepflanzung der Böschungs-
bereiche sowie die Festsetzung von Flächen mit der Zweckbestimmung “Gewässerbegleitgrün“ 
dazu führen, dass insgesamt zumindest keine Verschlechterung im direkten Bereich des Ha-
selaufs zu befürchten sein wird (s. a. Kap. D.3.1.1). Von daher werden mit Blick auf das Schutz-
gut Wasser insgesamt positive Auswirkungen der Planung festzustellen sein. Hinsichtlich un-
umgänglicher Anschnitte des Grundwasserkörpers bei Bodeneingriffen bzw. aufgrund von Bau-
tätigkeit – insbesondere mit Blick auf die mit dem Bau der Tiefgarage einhergehende Grund-
wasserabsenkung – wird auf die entsprechenden wasserrechtlichen Verfahren verwiesen. 
2.1.6 Schutzgut Klima/Luft 
Vor dem Hintergrund der globalen Klimakrise erfordert, neben der notwendigen Reduktion von 
CO2-Emissionen, die Fixierung und Speicherung von CO2 sowie der Schutz von CO2-Senken 
eine zunehmende Beachtung. Auf lokaler Ebene ist daher auch im Rahmen von Vorhaben der 
Bauleitplanung dem Erhalt bzw. der Entwicklung von CO2 speichernden Vegetationsstrukturen 
– insbesondere Wald – sowie dem Schutz von Böden mit hohem CO2-Speicherpotenzial be-
sondere Bedeutung beizumessen. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Im Falle der Bebauung großer Freiflächen in der peripheren Stadtlandschaft kann es je nach 
Lage und Topographie auch zu Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den ver-
kehrsbedingten Emissionen ist vor allem die Bedeutung der überplanten Flächen als Kalt- bzw. 
Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frischluftleitbahn zu betrachten. 
 
Das Plangebiet liegt außerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In der Planungshinweis-
karte der Stadtklimaanalyse (Geo-Net 2017) wird dem Plangebiet zunächst eine übergeordnete 
Funktion als Luftleit- bzw. Ventilationsbahn zugewiesen, über die der lufthygienisch belasteten 
Innenstadt Frischluft zugeführt wird (s. Abb. 21). Den Freiflächen wird eine sehr hohe bioklima-
tische Bedeutung zugeordnet. Sie gelten demnach als für die gegenwärtige Siedlungsstruktur 
besonders wichtige klimaökologische Ausgleichsräume mit einer sehr hohen Empfindlichkeit 
gegenüber Nutzungsintensivierung; bauliche Eingriffe sollten gänzlich vermieden werden. Ins-
gesamt liegen zu dem überplanten Areal zahlreiche stadtklimatologische Gutachten vor, die in 
ihrem zeitlichen Kontext zu teils unterschiedlichen Bewertungen führen.  
 
So hat das Institut für Ökologie der Universität Essen bereits 2002 eine “Klimatisch-lufthygieni-
sche Untersuchung im Bereich des Güterbahnhofes der Stadt Osnabrück“ durchgeführt (Kuttler 
et al 2002). Dabei galt es v. a. die potenzielle Funktion des Güterbahnhofsgeländes als Kaltluft-
/Ventilationsbahn für die angrenzende Innenstadt beurteilen zu können. Neben stationären 
Messungen an drei Feststationen wurden mobile Sondenuntersuchungen zur Analyse der Kalt-
luftdynamik des Güterbahnhofsgeländes sowie mobile Messungen zur Analyse des lufthygieni-
schen Ist-Zustandes durchgeführt. So konnte seinerzeit vor dem Hintergrund von 27 gemesse-
nen autochthonen Wetterlagen 6 nachgewiesen werden, dass das Areal des Güterbahnhofes 
als für die Innenstadt überaus wichtige Frischluftleit- bzw. Ventilationsbahn einzustufen ist. 
Diese bedeutende Funktion des Areals ist 2017 nachrichtlich in die o. g. Stadtklimaanalyse auf-
genommen worden. 
 
                                                
6 Autochthone Wetterlage: Durch lokale und regionale Einflüsse bestimmte Wetterlage mit schwacher 
Windströmung und ungehinderten Ein- und Ausstrahlungsbedingungen, die durch ausgeprägte Ta-
gesgänge der Lufttemperatur, der Luftfeuchte und der Strahlung gekennzeichnet ist. 
Abbildung 20: Luft- bzw. Strömungsgeschehen im und um das Plangebiet (Quelle: Planungshinweiskarte GEO-NET 
2017) 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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In einer ergänzenden Untersuchung des o. g. Instituts der Universität Essen ist darüber hinaus 
geprüft worden, inwieweit verschiedene Bebauungskonzepte zu Beeinträchtigungen dieser 
Funktionen als Frischluftleitbahn führen können (s. Abb. 22). Die Ergebnisse dieser Kaltluftab-
flusssimulationen zeigen, dass eine erhebliche Beeinträchtigung der Klimafunktionen des über-
planten Güterbahnhofareals nicht zu befürchten ist, da ca. dreißig Meter mächtige, überwiegend 
aus Osten anströmende “Kaltluftpakete“ sowohl die angenommene acht bzw. vierzehn Meter 
hohe Bebauung als auch die Barriere Bahndamm weiterhin nahezu unbeeinträchtigt überströ-
men. Dieser Erkenntnis ist dann in dem Verfahren zur Aufstellung des B-Plans 370 – bzw. zur 
(gescheiterten) Neuaufstellung im Jahr 2015 – mit einer entsprechenden Höhenbegrenzung 
entsprochen worden. 
Da der Masterplan “LokViertel Osnabrück“ früh erkennen ließ, dass das angestrebte Bebau-
ungskonzept eine deutlich höhere Bebauung mit sich bringen wird (teilweise mehr als dreißig 
Meter), ist die Fragestellung, ob und inwieweit die bisher gutachterlich untermauerte Frischluft-
leitbahn in ihrer Funktionsfähigkeit bei Realisierung des Masterplans bzw. bei Umsetzung eines 
entsprechenden Bebauungskonzeptes beeinträchtigt wird, abermals in den Fokus gerückt. Vor 
diesem Hintergrund ist das Büro Geo-Net mit einer Modellierung/Simulation der Kaltluft- res-
pektive Frischluftdynamik auf dieser Fläche beauftragt worden (Geo-Net  2023). Die Ergebnisse 
dieses aktuellen Gutachtens weichen in zentralen Aspekten von den Resultaten der vorherigen 
Untersuchungen ab. Die vorgenommene Simulation einer idealisierten autochthonen Wetter-
lage mit sehr geringem überlagertem Wind hat zum Ergebnis, dass – anders als bisher darge-
stellt – die Flächen des ehemaligen Güterbahnhofes in keinem funktionalen Zusammenhang 
mit den weiter östlich im Umfeld der A33 stehenden Freiflächen bzw. Kaltluftentstehungsgebie-
ten stehen. Ein Anströmen bis zu dreißig Meter mächtiger Kaltluftpakete aus Osten, die bis in 
die Innenstadt hineinwirken, zeigt die Simulation nicht. Die Bedeutung der innerstädtischen Ha-
seniederung als für die Innenstadt bedeutsame Ventilationsbahn insbesondere bei windstärke-
ren Wetterlagen wird hinsichtlich des verbleibenden unbebauten Bereichs bestätigt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ringlokschuppen 
8 m hohe Bebauung 
14 m hohe Bebauung 
Abbildung 21: Kompakte Bebauungsvariante (Blockbebauung) auf dem Areal des Güterbahnhofs (Quelle: KUT-
TLER ET AL. 2003) 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Solarenergetische Prüfung 
Um die Nutzung erneuerbarer Energien bzw. die Möglichkeit der sparsamen und effizienten 
Nutzung von Energie (§ 1 (6) f) BauGB) zu gewährleisten, ist das vorliegende Planungskonzept 
einer solarenergetischen Prüfung mit dem in der Stadt verfügbaren Bewertungsprogramm GO-
SOL unterzogen worden. Im Ergebnis ermöglich dieser Entwurf insgesamt eine solare Energie-
gewinnung in der Größenordnung von 73,47 %. 
 
Bewertung 
Hinsichtlich der CO2-Speicherung in den bestehenden Vegetationsbeständen ist anzunehmen, 
dass das beschränke Speichervermögen der überplanten Ruderalfluren und Strauchbestände 
durch die geplanten umfänglichen Baum- und Gehölzpflanzungen im Plangebiet “ersetzt“ wer-
den kann. Die stark anthropogen überprägen Böden weisen keine nennenswert mächtigen hu-
mosen Profilschichten auf. Insofern ist davon auszugehen, dass auch dies Speichervermögen 
im Bereich der festgesetzten Grünflächen, die teilweise durch das Aufbringen humoser Boden-
schichten “saniert“ bzw. optimiert werden, die diesbezügliche Funktion der versiegelten Böden 
quantitativ und qualitativ kompensieren kann. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hinsichtlich zu befürchtender erheblicher Beeinträchtigungen für die angrenzende Bestandsbe-
bauung – hier gilt das Augenmerk v. a. der Abnahme des Kaltluftvolumenstroms7 Richtung In-
nenstadt -, die mit der Planung einhergehen können, kommen die vorliegenden Gutachten also 
zu gegensätzlichen Aussagen. 
                                                
7  Der Kaltluftvolumenstrom gilt als Maß des Zustroms von Kaltluft; er bestimmt somit die Größenord-
nung des Durchlüftungspotenzials. Er ist im Wesentlichen als das Produkt aus der Fließgeschwindig-
keit der Kaltluft, ihrer vertikalen Ausdehnung (= Schichtdicke) und der Breite des durchflossenen Quer-
schnitts zu beschreiben. In Anlehnung an die VDI-Richtlinie 3787, Blatt 5 wird die Reduzierung des 
Kaltluftvolumenstroms um mehr als 10 % als erhebliche Beeinträchtigung eingestuft. 
Abbildung 22: Prozentuale Differenz des Kaltluftvolumenstroms zwischen Planzustand und Basisszenario (Ist- Zu-
stand) (Quelle: GEO-NET 2022) 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Das im Rahmen der Aufstellung des B-Plans Nr. 671 beauftrage Gutachten stellt die Simulation 
einer idealisierten autochthonen Wetterlage vor, in der es nach Westen hin, im Bereich des 
Bahnhofs, nur sehr kleinräumig zu nennenswerten Abnahmen des Kaltluftvolumenstromes (> 
10 %) kommt; Wohnbebauung oder andere sensible Nutzung ist demnach nicht betroffen. Be-
achtliche Abnahmen des Kaltluftvolumenstroms sind noch für die südöstlich angrenzenden Ge-
werbeflächen zu konstatieren (vgl. Abb. 23). Im zukünftigen Wohnquartier selbst werden Be-
bauung, Pflanzungen und bedingt auch Dachbegrünungen im Vergleich zum Ist-Zustand mittel- 
bis langfristig für vergleichsweise positive stadtklimatologische Rahmenbedingungen sorgen. 
Während der langjährigen Bauphasen werden temporär ungünstigere Rahmenbedingungen für 
die dann bereits im Quartier wohnenden Menschen hinzunehmen sein. Eine Entlastung der 
Innenstadt durch von Osten her anströmende Kaltluftpakete lässt sich – wie bereits erwähnt – 
aus der aktuellen Simulation nicht ableiten. Die übergeordnete Funktion der Haseniederung als 
Luftleit- bzw. Ventilationsbahn wird durch die Bebauung nicht infrage gestellt. Von daher kommt 
der Gutachter zu dem Schluss, dass es hinsichtlich der Umsetzung der Planung mit Blick auf 
die angrenzende Bestandsbebauung – insbesondere die Innenstadt - zu keinen stadtklimatolo-
gisch nachteiligen Effekten kommen wird. 
 
Die bereits erwähnten Gutachten der Jahre 2002 und 2003 kommen zum Teil zu anderen Er-
gebnissen. 
Auf das Gutachten “Klimatisch – lufthygienische Untersuchungen im Bereich des Güterbahnho-
fes der Stadt Osnabrück“ (Kuttler et al. 2002), dessen wesentliche Aussage darin besteht, dass 
bei belastenden autochthonen Wetterlagen ein entlastender Kaltluftvolumenstrom bis in die In-
nenstadt hineinwirkt, geht das aktuelle Gutachten von Geo-Net (2022) wie folgt ein. Zunächst 
wird konstatiert, dass “die direkte Gegenüberstellung eines mehrmonatigen Messzeitraums an 
einzelnen Messpunkten einerseits (Kuttler et al. 2002) und die Modellsimulation eines konkreten 
Zeitpunkts in der Nacht (Geo-Net 2023) schwierig erscheint. Wie der Bericht zur von Kuttler 
durchgeführten Messkampagne zeigt, liegen die gemessenen Windgeschwindigkeiten deutlich 
über dem in der Modellsimulation angesetzten Antrieb, was mit einer insgesamt stärkeren Dy-
namik des Luftaustausches einhergeht.“. Es wird weiter ausgeführt, dass in der Messkampagne 
aus 2002 unterschiedliche autochthon geprägte Wetterlagen – individuelle Wetterlagen – abge-
bildet worden sind, deren Rahmenbedingungen nicht den streng autochthonen Bedingungen, 
die heute für modell-gestützte Analysen zugrunde gelegt werden, entsprechen. Diesbezüglich 
wird insbesondere auf die Wetterlagen abgestellt, die einen stärkeren Frischluftzustrom aus 
östlicher Richtung mit sich bringen. Die aktuell von Geo-Net simulierte Wetterlage beschreibt 
dagegen eine sommerliche Konstellation, bei der die lokalen Luftaustauschprozesse besonders 
auf eine Nutzungsänderung reagieren. Dieser Ansatz stelle sicher, dass die Beurteilung der Ist-
Situation und der Planung unter eindeutigen meteorologischen Rahmenbedingungen vorge-
nommen wird. 
 
Das auf die o. g. Messkampagne aufbauende Gutachten “Klimatische Auswirkungen geplanter 
Baumaßnahmen auf dem Gelände des Güterbahnhofes der Stadt Osnabrück (Kuttler et al. 
2003) mittels numerischer Modellanalyse (HDKLAM)“ führt aus, dass ca. 30 bis 35 Meter mäch-
tige Kaltluftpakete über das Areal des Güterbahnhofes anströmen, den westlich angrenzenden 
Bahndamm überströmen und bei den entsprechenden Wetterlagen bis in eine Tiefe von ca. 1,4 
km entlastend für die Innenstadt wirken. Diesbezüglich wird von Geo-Net darauf verwiesen, 
dass das Modell HDKLAM mittlerweile nicht mehr der aktuellen Modellphysik entspricht und 
auch nicht mehr angewendet wird. Die oben dargestellten Ergebnisse können zudem mit der 
aktuellen, von Geo-Net mit dem zeitgemäßen Modell FITNAH 3D durchgeführten Modellierung 
nicht bestätigt werden (s. o.). Von daher werden sie bei der Bewertung etwaiger stadtklimatolo-
gischer Auswirkungen der Planung nicht zugrunde gelegt werden können. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Solarenergetische Prüfung 
Das Ergebnis der solarenergetischen Prüfung liegt mit 73,47 % solarer Energiegewinnung un-
terhalb des im Rahmen der beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“ fest-
gelegten “Schwellenwertes“ von 75 %; In einem solchen Fall wird im Rahmen der “Ökologischen 
Kriterien in der Bauleitplanung“ eine Optimierung der solaren Nutzung empfohlen. Da aber der 
erreichte Wert verdeutlicht, dass das Konzept bereits ein hohes Maß an passiver Solarenergie-
nutzung ermöglicht, wird mit Blick auf die vielfältigen Anforderungen, die aus der Komplexität 
einer solchen Planung resultieren, auf eine rein solarenergetische Optimierung verzichtet (vgl. 
Kap. C.8.3). 
 
Klimaschutz /Energieversorgung 
Im Rahmen der Vorplanung wurde im Auftrag der Lok-Viertel-OS die EnBW Contracting GmbH 
mit der Erstellung eines Konzeptes zur klimaschonenden und nachhaltigen Wärme-, Kälte- und 
partiellen Stromversorgung für das Plangebiet beauftragt. Sofern die erarbeiteten Empfehlun-
gen zur Energieversorgung, einschließlich des Erneuerbaren Energieträgermixes, des Wärme-
netzes, der Abwärmenutzung sowie des Einsatzes von Großwärmepumpen und der Stromer-
zeugung durch Nutzung aller geeigneten Dächer zur Stromerzeugung umgesetzt werden, ist 
nahezu von einer bilanziellen Treibhausgasneutralität für das Plangebiet auszugehen (EnBW 
2023). 
 
Vor diesem Hintergrund wird insgesamt nicht von erheblichen Beeinträchtigungen des Schutz-
gutes Klima/Luft – insbesondere hinsichtlich der stadtklimatischen Situation der westlich an-
schließenden Innenstadt – auszugehen sein. 
2.1.7 Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Landschafts- respektive Stadtbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der 
naturraumtypischen Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich 
dieser Aspekte als verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Ele-
mente als umso erhaltenswerter einzustufen. 
 
Hinsichtlich des Schutzgutes Landschafts- bzw. Stadtbild erfordert die landschaftsgerechte Ge-
staltung des Übergangs zwischen baulicher Nutzung und Haseaue eine besondere Aufmerk-
samkeit, da allenfalls dem als gestalterische Einheit wahrnehmbaren Randbereich der Hase mit 
dem flussbegleitenden Gehölzbestand sowie den (ehemals) dahinterliegenden alten Bahnge-
bäuden eine Wertigkeit zugesprochen werden kann/konnte. Im Nordwesten des Plangebietes 
werden entlang der Hase partiell v. a. öffentliche Grünflächen festgesetzt, die zumindest auf 
diesen Flächen eine naturnahe Bepflanzung der Uferböschung gewährleisten. Derzeit ist das 
Areal für Erholungssuchende kaum zugänglich, der offene Charakter östlich der Bestandsbe-
bauung mit den Ruderalflächen somit kaum erlebbar. Von diesen Flächen und insbesondere 
von dem auf Dammlage verlaufenden befestigten Weg parallel zu den nördlichen Gleisanlagen 
sowie von der Schellenbergbrücke aus sind bedeutende Blickbeziehungen zu konstatieren, die 
die Silhouette der südlich anschließenden Stadtteile und der Innenstadt mit mehreren Kirchtür-
men visualisieren. Im Landschaftsplanerischen Fachbeitrag wird dem Plangebiet hinsichtlich 
des Stadt- respektive Ortsbildes “aufgrund der temporären Freistellung von Nutzungen und sei-
ner kulturhistorischen Persistenz“ eine besondere Bedeutung zugewiesen. 
 
Bewertung 
Die Anbindung des Ostterminals über eine Brücke sowie die geplante Stufenanlage westlich 
des Ringlokschuppens werden die Möglichkeiten des Erlebens der Hase partiell verbessern 
können. Ein ausgeprägter gestalterischer Spielraum hinsichtlich des Übergangs zwischen bau-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 170/188 
licher Nutzung und Haseaue ergibt sich auf Grund der trennenden Bahnanlagen bzw. zu ge-
währender Geh- und Fahrrechte kaum. Eine breite Zugänglichkeit des Areals wird es von daher 
auch zukünftig nicht geben können. Mit der Entwicklung des Plangebietes wird der o. g. weit-
läufige Charakter der ruderalisierten Freiflächen verloren gehen. In Zukunft werden v. a. die 
höhergeschossigen Gebäude vom städtischen Umfeld her prägend sein, was grundsätzlich als 
beeinträchtigend zu werten ist. Die weiten Sichtbeziehungen über das Plangebiet hinweg, die 
derzeit von der o. g. Wegebeziehung entlang der Gleise und der nachgelagerten Hase erlebbar 
sind, werden zukünftig verstellt sein. Diese Wegebeziehung wird zukünftig über das geplante 
Brückenbauwerk über die Hase an das LokViertel angeschlossen sein und damit deutlich an 
Bedeutung gewinnen; diesbezüglich wird auch auf die Entwicklung des Magnum-Geländes ver-
wiesen. Vor allem aufgrund der aktuell fehlenden Zugänglichkeit und Erschließung des Plange-
bietes selbst und der aktuell geringen Frequentierung der o. g. Wegebeziehung wird dennoch 
insgesamt von nur geringen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Landschafts- bzw. 
Stadtbild ausgegangen. 
2.1.8 Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v. a. Güter umschrieben, die etwa 
als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesellschaftli-
cher Bedeutung darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtungen für den 
Gemeinbedarf, als öffentliche Infrastruktur für Ver- und Entsorgung oder in Gestalt traditioneller 
Wegebeziehungen etc. von dem jeweiligen Vorhaben betroffen sein. 
 
Innerhalb des Plangebietes befindet sich der denkmalgeschützte Ringlokschuppen. Im Südwes-
ten (östlich der Frankenstraße) befand sich die Nordostecke der Petersburg, eine 1628/29 er-
richtete und bereits 1647/48 wieder zerstörte Anlage der Osnabrücker Stadtbefestigung (s. Kap. 
A.2.3.4, Abb. 2). Im Aufstellungsbereich gibt es zudem eine Vielzahl von Grundwassermess-
stellen, die im Zuge der Bautätigkeiten bzw. im Rahmen des Bauflächen- und Entsorgungsma-
nagements verloren gehen. 
 
Bewertung 
Hinsichtlich des Ringlokschuppens sind die derzeitigen Umbaumaßnahmen im Kontext der 
künftigen Nutzung als Coppenrath Innovation Center (CIC) vor dem Hintergrund der gesetzli-
chen Regelungen zum Denkmalschutz mit der städtischen Denkmalschutzbehörde abgestimmt. 
Mit Blick auf die ehemalige Stadtzitadelle Peterburg weist die Archäologische Denkmalpflege 
auf die Notwendigkeit einer archäologischen Prospektion in Form von Suchgrabenschnitten hin. 
Dieser Notwendigkeit denkmalpflegerischer Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen wird 
durch die Einbeziehung bei baufeldvorbereitenden Maßnahmen – hier v. a. Tiefenenttrümme-
rung – sowie den Hinweis Nr. 7 entsprochen. Mit Blick auf die Petersburg können von daher 
erheblichen Beeinträchtigungen von Kultur- und Sachgütern ausgeschlossen werden. Ein adä-
quater Ersatz der überplanten Grundwassermessstellen wird im Rahmen eines Grundwasser-
monitorings, nicht zuletzt mit Blick auf die erwarteten positiven Effekte hinsichtlich des Grund-
wassergefährdungspotenzials, zu gewährleisten sein. 
2.1.9 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegensei-
tig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern so-
wie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge zu 
betrachten. Insgesamt steht also hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes 
– den Schutzgütern – ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
 
Die Überbauung der Böden im Untersuchungsgebiet unterbindet bzw. beeinträchtigt ihre Le-
bensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten, ihre Funktion als Filter-, Puffer- und 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Transformatorsystem für die Grundwasserneubildung und –reinhaltung sowie als Speicherraum 
für Nährstoffe und Niederschlagswässer. Als weiterer Aspekt ist zu beachten, dass Böden unter 
Vollversiegelung ihre Funktion als Kohlenstoffspeicher verlieren und somit zur Verschärfung der 
CO2-Belastung in der Atmosphäre beigetragen werden kann. Mit den geplanten Versiegelun-
gen werden grundsätzlich der Oberflächenabfluss, die Grundwasserneubildungsrate sowie die 
lokalklimatische Situation im Betrachtungsraum verändert. Darüber hinaus ist ein erheblicher 
Verlust maßgeblicher Teillebensräume zum Teil gefährdeter und vom Aussterben bedrohter 
Tier- und Pflanzenarten zu konstatieren. Die Sanierung der o. g. lokalen Belastungen – ALVF - 
sowie das hinsichtlich der belasteten Auffüllungen notwendige Bodenmanagement- und Entsor-
gungskonzept führen dagegen zu einer Reduzierung des Grundwassergefährdungspotenzials. 
Die Beeinträchtigung des Landschafts- respektive Stadtbildes durch Bebauung verbliebener 
weitläufiger siedlungsnaher Freiflächen kann sich hinsichtlich des Schutzgutes Mensch auf das 
Naturerleben bzw. die Erholungsfunktion auswirken. Aufgrund der sehr eingeschränkten Zu-
gänglichkeit des Geländes ist dieser Aspekt für das Plangebiet selbst zurückzustellen; die We-
gebeziehung auf dem Damm nördlich der Hase ermöglicht dagegen weite Sichtbeziehungen 
über das zu bebauende Areal hinweg. 
 
Aufgrund der großflächigen Neuversiegelung ist von einer Reduzierung der Grundwasserneu-
bildungsrate auszugehen. Mit dem Konzept einer “Schwammstadt“ und dem damit einherge-
henden differenzierten Umgang mit dem anfallenden Regenwasser – Rückhaltung, Speiche-
rung, dezentrale und zentrale Versickerung – kann es v. a. im Bereich der zentralen Versicke-
rungsanlagen (Schilfmeer und Wetland) kleinräumig zu differenzierten Biotopentwicklungen 
kommen. Dies gilt eingeschränkt auch für die begrünten Dachflächen, deren Potenzial aber v. 
a. hinsichtlich der Regenwasserverdunstung und -speicherung im Rahmen des Konzeptes 
“Schwammstadt“ hervorzuheben ist. Die auf der Krone nahezu durchgängig naturnah be-
pflanzte Wallanlage kann Lebensraum für anspruchslosere Arten bieten und nach Norden hin 
ein abschirmendes aber auch ein vernetzendes Strukturelement darstellen. 
2.1.10 Risiken 
Grundsätzlich können von den im Plangebiet festgesetzten Gewerbegebieten Risiken für die 
Umwelt und die menschliche Gesundheit ausgehen. Da im zukünftigen LokViertel aber nur mit 
der direkt benachbarten Wohnnutzung verträgliche, verkehrsarme Gewerbebetriebe angesie-
delt werden sollen, werden die diesbezüglichen Risiken als nicht relevant eingeschätzt. 
2.1.11 Kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben 
In unmittelbarer Nachbarschaft zum geplanten LokViertel wird ein neues Wohnquartier auf dem 
ehemaligen Magnumareal entwickelt. Auch hinsichtlich dieses Vorhabens liegt ein Fokus auf 
möglichen stadtklimatischen Auswirkungen. Das diesbezüglich erstellte mikroklimatische Gut-
achten führt aus, dass unter idealen Bedingungen nachts Kaltluft über den Bahndamm bis in 
die Innenstadt hineinfließt; die Ergebnisse der Messungen aus 2002 werden diesbezüglich be-
stätigt (vgl. Kap. D.2.1.6). Die sich bildenden dreißig bis fünfzig Meter mächtigen Kaltlufthöhen 
verringern sich im Bereich des LokViertels um ca. 5 Prozent. Großflächige Auswirkungen auf 
die nähere Umgebung werden aufgrund der Bebauung des Magnumareals nicht erwartet (Weat-
herpark 2024). Trotz der Bebauung auf dem Magnum-Areal und der Realisierung des LokVier-
tels wirken die anströmenden Kaltluftpakete bei entsprechenden Wetterlagen weiterhin bis in 
die Innenstadt hinein. 
 
Die in Kapitel D.2.1.7 angesprochene Wegebeziehung entlang der Gleise und der nachgelager-
ten Hase reicht bis in das Magnumareal hinein und wird von daher zukünftig auch von dann hier 
lebenden Menschen frequentiert werden. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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2.1.12 Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Mit Realisierung der Planung entsteht ein neuer Stadtteil mit der zugehörigen Erschließung und 
Infrastruktur. Erhebliche Umweltauswirkungen liegen zunächst in der zusätzlichen Überbauung 
respektive Versiegelung von ca. 8,73 ha anthropogen überformter Böden und dem damit ein-
hergehenden Verlust ihrer Funktionserfüllung. Die geplanten Neuversiegelungen führen zu-
nächst zu einer Erhöhung des Oberflächenabflusses und damit zu einer Verminderung der 
Grundwasserneubildung. Um die anfallenden Niederschlagswässer zurückzuhalten und ggf. 
gedrosselt aus dem zukünftigen LokViertel ableiten zu können, folgt das Entwässerungskonzept 
der Idee der “Schwammstadt“. Zukünftig werden keine Niederschlagswässer mehr ungeregelt 
von (ehemals) versiegelten Flächen in die Hase abfließen, das mit der Realisierung des Vorha-
bens einhergehende Bodenmanagement- und Entsorgungskonzept verringert das gegenwär-
tige Grundwassergefährdungspotenzial. Mithin kann für das Schutzgut Wasser von positiven 
Effekten ausgegangen werden. Die Planung führt großflächig zum Verlust von Freiflächen, de-
nen eine sehr hohe bioklimatische Bedeutung zugewiesen wird. Insgesamt werden mehr als 
zehn Hektar an Biotoptypen der Wertstufen III und IV überplant, was insgesamt das weiterhin 
hohe Entwicklungspotenzial der Brachflächen widerspiegelt. Neben dem großflächigen 
(Teil)Verlust eines nach § 30 BNatSchG besonders geschütztes Biotopes gehen Lebensräume 
für zum Teil gefährdete und vom Ausserben bedrohter Tier- und Pflanzenarten verloren. Da 
hinsichtlich der Stadtzitadelle Petersburg die notwendigen denkmalpflegerischer Sicherungs- 
und Erhaltungsmaßnahmen gewährleistet sind, können erhebliche Beeinträchtigungen für das 
Schutzgut Kultur- und Sachgüter ausgeschlossen werden. Auswirkungen auf die sonstigen im 
Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter werden allenfalls als gering und 
nicht erheblich eingeschätzt. 
 
Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind im Folgenden 
tabellarisch zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit beurteilt. 
 
 
Tabelle 1: Umweltauswirkungen der B-Planaufstellung 
 
SCHUTZGUT  
 
AUSWIRKUNGS-/ 
BEEINTRÄCHTIGUNGSGRAD 
MENSCH - 
TIERE & PFLANZEN/BIODIVERSITÄT - - - / - - 
BODEN  - - 
FLÄCHE o 
WASSER + 
KLIMA/LUFT o 
LANDSCHAFTSBILD - 
KULTUR-/SACHGÜTER o 
 
 + = positive Auswirkungen 
 o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen 
 - = geringe, nicht erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - = erhebliche Beeinträchtigungen 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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 - - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen 
 
2.2 Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes 
2.2.1 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Planung sind die in Kapitel D. 2.1 beschriebenen, bezogen auf die eingriffsrelevanten 
Schutzgüter8 Tiere und Pflanzen bzw. Biodiversität, Boden sowie Kultur- und Sachgüter als 
sehr erheblich bzw. erheblich eingestuften Beeinträchtigungen verbunden. Auf Grund der im 
Rahmen der Realisierung vorgesehenen Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaß-
nahmen kann die Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes als nahezu 
kompensiert gelten; wahrscheinlich wird aber der Lebensraumverlust einiger Insekten- und 
Pflanzenarten nicht ausgeglichen werden (vgl. Kap. D. 2.1.2). Insgesamt wird dennoch davon 
ausgegangen, dass mit der Ausweisung des neuen Wohnquartiers auf den gegenwärtig rude-
ralisierten Freiflächen keine dauerhaften Funktions- und Wertverluste im “Landschaftsraum“ 
verbunden sein werden, auch wenn der enge räumliche Zusammenhang - Eingriff im Stadtteil 
Fledder, Kompensationsflächen dagegen in Natrup-Hagen und Hollage - nicht gegeben ist (vgl. 
Kap. D.3.). Positive Effekte der Planung resultieren daraus, dass zukünftig keine Niederschlags-
wässer mehr ungeregelt von versiegelten Flächen in die Hase abfließen werden und dass das 
mit der Realisierung des Vorhabens einhergehende Bodenmanagement- und Entsorgungskon-
zept das gegenwärtige Grundwassergefährdungspotenzial verringern wird. 
 
Mit Blick auf die besonderen Anforderungen des Artenschutzrechts wird davon ausgegangen, 
dass die hinsichtlich der betroffenen, besonders geschützten Fledermaus- und Vogelarten 
durchgeführten bzw. durchzuführenden allgemeinen und artspezifischen Vermeidungs- und 
Minderungsmaßnahmen gewährleisten, dass durch die Planung keine artenschutzrechtlichen 
Verbotstatbestände (§ 44 Abs. 1 BNatSchG) erfüllt werden. 
 
2.2.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung - Null-
variante 
Gegenstand einer qualifizierten Umweltprüfung ist auch die Betrachtung der Nullvariante und 
anderweitiger Planungsmöglichkeiten (vgl. Kap. D.3). 
 
Ohne die Entwicklung des Quartiers LokViertel würde das überplante Areal zumindest in unmit-
telbarer Zukunft – der derzeitige B-Plan 370 wäre allerdings nach wie vor in Kraft - seine bishe-
rige Charakteristik, die sich v. a. aus der extensiven “Nutzung“ bzw. der großflächigen Rudera-
lisierung ableitet, beibehalten können. Die betroffenen Böden könnten weiterhin ihrer ökologi-
schen Funktionsvielfalt (v. a. Lebensraum-, Puffer- und Filterfunktion) gerecht werden; das Was-
serregime bliebe unverändert. Von den aus der Historie heraus versiegelten Flächen würde das 
Niederschlagswasser weiterhin ungeregelt in die Hase abfließen. Die Altlastenverdachtsfläche 
bzw. Altlast (ALVF 69) wird derzeit unabhängig von der Planung zum LokViertel saniert. Ohne 
das mit dem Vorhaben einhergehende Bodenmanagement- und Entsorgungskonzept bliebe es 
beim derzeitigen Grundwassergefährdungspotenzial, dass sich aus den kleinräumigen (ALVF 
24 und 7) und flächigen (Auffüllung) Belastungen ergibt. 
 
                                                
8 Die Schutzgüter Mensch sowie Kultur-/Sachgüter finden im Rahmen der naturschutzfachlichen Ein-
griffsregelung keine Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein 
Gegenstand der Umweltprüfung. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Mit Blick auf die nunmehr überplanten Biotopstrukturen kann davon ausgegangen werden, dass 
sie sich weiter entwickeln würden – ihre ökologische Wertigkeit würde damit steigen und auf 
weiteren Teilflächen mittelfristig auch die Kriterien des Schutzstatus nach § 30 BNatSchG erfül-
len. Die Bestände der auf Roten Listen stehenden Pflanzenarten blieben unbeeinträchtigt und 
würden sich wahrscheinlich weiter ausdehnen; die vorhandenen Gehölzstrukturen würden sich 
über entsprechende Sukzessionsprozesse in ein Vorwaldstadium entwickeln. Hieraus könnten 
sich einerseits positive Effekte hinsichtlich des zukünftigen Artenspektrums bzw. der Biodiver-
sität (biologische Vielfalt) ergeben, andererseits kann die ökologische Wertigkeit spezifischer 
Biotoptypen durch Verbuschung/Bewaldung partiell auch abnehmen. Die Flächen würden wei-
terhin von Fledermaus-, Vogel- und Insektenarten uneingeschränkt als Lebensraum genutzt 
werden können.  
 
Sollte der seit 2003 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 370 “ehemaliger Güterbahnhof“ weiterhin 
nicht umgesetzt werden (hier Nullvariante), wären unter anderen Rahmenbedingungen sicher-
lich auch Nutzungsformen denkbar, die den außergewöhnlichen Raumeindruck der für inner-
städtische Verhältnisse sehr großen Freifläche stärker herausheben würden. Nach wie vor gilt 
allerdings das Planungsrecht aus 2003, das ein Gewerbegebiet festsetzt. 
3 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zur Kompensation erheblicher 
nachteiliger Umweltauswirkungen 
Mit Blick auf Vermeidungs-, Minderungs- sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist zwi-
schen Festsetzungen im Geltungsbereich des B-Plans und Maßnahmen auf Flächen, die au-
ßerhalb dieses Geltungsbereiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des 
BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfas-
senderen Kompensation (Kompensationsmaßnahmen) zu verstehen. 
 
Darüber hinaus sind artspezifische Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnah-
men zu berücksichtigen, die aus den Anforderungen des Artenschutzes resultieren und darauf 
abzielen, die Erfüllung von Verbotstatbeständen gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden. 
 
Der Aufstellungsbereich des Bebauungsplans Nr. 671 “ehemaliger Güterbahnhof / LokViertel“ 
ist seit dem Jahr 2003 durch die rechtsgültigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 370 
“ehemaliger Güterbahnhof“ “belegt“. Auch wenn sich im Laufe der letzten 20 Jahre hochwertige 
Biotopstrukturen mit einer entsprechenden Flora und Fauna etablieren konnten, so ist gemäß § 
1a Abs. 3 Satz 6 BauGB bei der Kompensationsermittlung von einem überplanten Gewerbege-
biet auszugehen. Es ist dann aber auch anzunehmen, dass sich auf den im Bebauungsplan Nr. 
370 festgesetzten Grünflächen bis heute Pflanzengesellschaften etabliert hätten, die mindes-
tens einen Biotoptyp der Wertstufe III begründen. Auch wenn der derzeitige Ist-Zustand belegt, 
dass aufgrund der Standortbedingungen Biotoptypen der Wertstufe IV erwartbar wären, wird 
hinsichtlich der Prognosesicherheit nur die Wertstufe III bei der Bilanzierung angenommen. Mit 
Blick auf die planungsrechtlich möglichen Neuversiegelungen sind ebenfalls die Festsetzungen 
des Bebauungsplans Nr. 370 maßgeblich (vgl. Kap. D.3.2). Für die im Bebauungsplan Nr. 671 
festgesetzten Grünflächen kann aufgrund des zukünftig absehbaren Nutzungs- und teilweise 
auch Pflegedrucks kein höherwertiges Entwicklungspotenzial angenommen werden, so dass 
die Eingriffsbilanzierung insofern unverändert bleibt. 
 
3.1 Eingriffsregelung 
Vorausschickend sei darauf verwiesen, dass im Hinblick auf vermeidbare Beeinträchtigungen 
der Schutzgüter und die Gewährleistung artenschutzrechtlicher Vorgaben die Installation einer 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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umfassenden ökologischen Baubegleitung als unbedingt notwendig erachtet wird. Sie wird da-
her über einen entsprechenden Passus im städtebaulichen Vertrag sichergestellt. 
3.1.1 Festsetzungen im Bebauungsplan 
Der Bebauungsplan sieht Festsetzungen hinsichtlich der Kompensation erheblicher Beeinträch-
tigungen der Schutzgüter Tiere und Pflanzen respektive Biodiversität sowie Boden im Plange-
biet nicht vor. 
 
Einige der textlichen Festsetzungen des B-Plans sollen der Minderung der Eingriffsfolgen die-
nen. So 
 ist das Pflanzen von naturraumtypischen Laubgehölzen auf den neu anzulegenden öffentli-
chen Grünflächen mit der Zweckbestimmung “Gewässerbegleitgrün“ detailliert vorgegeben 
und über entsprechende textliche Festsetzungen gesichert; 
 ist die beidseitige Bepflanzung der Böschungen im Haseverlauf westlich des Ringlokschup-
pens sowie der Erhalt der Neupflanzungen und bereits vorhandener Gehölze sichergestellt; 
 ist das Pflanzen von naturraumtypischen Laubgehölzen innerhalb der neu anzulegenden 
öffentlichen Grünflächen mit der Festsetzung “Fläche zum Schutz zur Pflege und zur Ent-
wicklung von Boden, Natur und Landschaft“ detailliert vorgegeben und über eine entspre-
chende textliche Festsetzung gewährleistet; 
 wird ein Mindestmaß an Durchgrünung durch Baum- und Strauchpflanzungen im Straßen-
raum sowie auf nicht überbauten Grundstücksflächen und Tiefgaragenbereichen ange-
strebt; 
 ist die mindestens extensive Begrünung auf dem überwiegenden Flächenanteil der zukünf-
tigen Dachflächen vorgeschrieben, zusätzlich können Anlagen zur Gewinnung regenerati-
ver Energien installiert werden; 
 ist über eine entsprechende Festsetzung geregelt, dass die Beleuchtung im neuen Wohn-
quartier und insbesondere auch im Bereich des Haseverlaufs auf eine für Fledermäuse ver-
trägliche Art und Weise erfolgt. 
 wird mittels einer textlichen Festsetzung gewährleistet, dass ortsfeste Feuerungsanlagen 
nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden dürfen, um so die Belastung insbesondere 
mit Feinstaub und polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) zu minimieren. 
 
Zudem ist über örtliche Bauvorschriften gesichert, dass 
 Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen nur in Form von 
Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen gestaltet werden; 
 75 Prozent der versiegelten Flächen im Plangebiet an dezentrale Versickerungsanlagen (z. 
Bsp. Mulden oder Tiefbeete) angeschlossen werden, sodass das auf ihnen anfallende Nie-
derschlagswassers über eine belebte Bodenschicht versickern kann. 
 
Aus den Anforderungen des Artenschutzrechts resultieren zum einen Maßnahmen, die bereits 
im Vorfeld umgesetzt worden sind, bzw. zum anderen entsprechende textliche und zeichneri-
sche Festsetzungen. 
 Als Ersatz des Wochenstubenquartiers und der vier Paarungsquartiere der Zwergfleder-
maus sind vor Abrissbeginn des alten Gebäudebestandes drei Fledermausbretter, drei Fle-
dermauswinterkästen sowie acht Fledermausflachkästen in unterschiedlicher Exposition an 
einem Bestandsgebäude im Nordwesten des Plangebietes, das erhalten bleibt, angebracht 
worden. 
 In der Planzeichnung des aufzustellenden B-Plans ist im Norden eine Wallanlage mit ein-
seitiger Anschüttung zeichnerisch festgesetzt, deren naturnahe Bepflanzung über eine text-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 176/188 
liche Festsetzung im B-Plan geregelt ist (s. o.). Insgesamt soll damit der Bereich der nahe-
gelegenen Gehölzbestände entlang der Hase weitgehend vor Störungen geschützt werden, 
was als Voraussetzung dafür gilt, dass ein verdrängtes Gelbspötter-Paar hier ein neues 
Brutrevier besetzten kann. 
3.1.2 Maßnahmen außerhalb des B-Planes 
Wie bereits in Kap. D.2.1.3 dargelegt, führt die Ausweisung des neuen Baugebietes zur Neu-
versiegelung von Böden in einer Größenordnung von ca. 8,73 ha; sie liegt damit um ca. 0,85 ha 
(8.462 m²) über dem laut B-Plan Nr. 370 planungsrechtlich bereits möglichen Versiegelungs-
grad. Die als Ausgleichsmaßnahme aus fachlicher Sicht gemäß Bilanzierungsmodell vorrangig 
ins Auge zu fassende Entsiegelung einer Fläche entsprechender Größe ist nicht realisierbar. 
Von daher ist als Kompensationsmaßnahme die Entwicklung naturnaher Biotoptypen auf ent-
sprechend großen Flächen – hier im Verhältnis 1:0,5 (4.231 m²) - nachzuweisen. Aus der Be-
einträchtigung des Schutzgutes Tiere und Pflanzen – hier die Überplanung der im B-Plan Nr. 
370 festgesetzten Grünflächen (s. o.) - ergibt sich ein Kompensationserfordernis von ca. 3,86 
ha. Auf einer geeigneten Fläche entsprechender Größe ist dieses Erfordernis durch eine Auf-
wertung auf die Wertstufe III (Verhältnis 1:1) bzw. IV (1:0,5) zu erbringen9. 
 
 
Abbildung 23: Zugeordnete Kompensationsflächen im Flächenpool “Hof Schlamann in Natrup-Hagen (Teilflächen 7a 
und 8 (teilweise), Quelle: DENSE & LORENZ 2022b) 
Das aus der Eingriffsbilanzierung resultierende Kompensationserfordernis wird durch die Her-
richtung einer entsprechenden Fläche im von der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises 
Osnabrück anerkannten Flächenpool "Hof Schlamann" in Natrup-Hagen (Gemarkung Natrup-
                                                
9 Hinsichtlich der Spezifikation der Wertstufen siehe Erläuterungen in Kapitel D.2.1.2 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Hagen, Flur 1, Flurstücke 75/2 und 77/6 sowie Flur 10, Flurstück 14/10 (teilweise)) nachgewie-
sen (s. Abb. 24). Die vorgesehene und zeitnah umsetzbare Maßnahme – im Wesentlichen wird 
eine Ackerfläche der Wertstufe I in den Biotoptyp “Sonstiges mesophiles Grünland“ der Wert-
stufe IV umgewandelt - kann sowohl hinsichtlich der Flächengröße als auch hinsichtlich ihrer 
Entwicklungsfähigkeit als ausreichend angesehen werden, um die bilanzierten Beeinträchtigun-
gen weitgehend kompensieren zu können, auch wenn der angestrebte Biotoptyp nicht den über-
planten Biotoptypen entspricht. Das realistische Aufwertungspotenzial von Wertstufe I auf IV 
führt zu einem Kompensationsverhältnis von 1:0,5 und damit zu einer Kompensationsflächen-
größe von “nur“ ca. 1,93 ha hinsichtlich des Schutzgutes Tiere und Pflanzen. Mit dem Kompen-
sationserfordernis von 0,42 ha, das aus der Neuversiegelung resultiert, ergibt sich eine notwen-
dige Gesamtflächengröße von 2,35 ha. Dass hinsichtlich der Eingriffsbilanzierung auf die Fest-
setzungen des B-Plans Nr. 370 abgestellt wird, hat zur Konsequenz, dass die erheblichen Be-
einträchtigungen der Heuschreckenfauna nicht kompensiert werden. 
 
Artenschutz & Besonderer Biotopschutz 
Hinsichtlich des Flussregenpfeifers werden als artspezifische Kompensationsmaßnahme ca. 
0,80 ha einer 1,61 ha großen Fläche entsprechend der Ansprüche, die diese Art an einen Brut-
platz stellt, gestaltet und dauerhaft gesichert. Diese Fläche liegt ca. 8,8 km nordwestlich des 
Plangebietes (Gemeinde Wallenhorst, Gemarkung Hollage, Flur 15, Flurstück 57/62) und 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
gilt gleichzeitig als Ersatz für den überplanten und nach § 30 BNatSchG besonders geschützten 
Biotoptyp “Ruderalflur sandiger Standorte bzw. sonstiger Sandmagerrasen“ sowie sekundär 
auch als ergänzendes Nahrungshabitat für den Flussregenpfeifer (Abb. 25). Da die Lebens-
raumansprüche des Flussregenpfeifers gut mit der Ausprägung des zu kompensierenden ge-
Abbildung 24: Ersatzfläche für Flussregenpfeifer und besonders 
geschütztes Biotop in der Gemarkung Hollage (roter Umriss) 
(Quelle DENSE & LORENZ 2022c) 

Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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schützten Biotops übereinstimmen, überlappen sich die diesbezüglichen Kompensationsmaß-
nahmen teilweise. Dass das geplante Biotop auch den Insekten- und Pflanzenarten, die im Gü-
terbahnhofareal ihre Lebensräume verlieren werden (hier v. a. Heuschrecken), als Ersatzle-
bensraum dienen wird, ist eher unwahrscheinlich bzw. nicht prognostizierbar. Es muss vielmehr 
davon ausgegangen werden, dass es insgesamt keine Vermeidungs-, Minderungs- oder Kom-
pensationsmaßnahmen v. a. hinsichtlich der erheblich beeinträchtigten Heuschreckenfauna im 
Rahmen der Planung gibt bzw. geben wird (s. o.). 
 
3.1.3 Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen 
Die Umsetzung bzw. Realisierung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen ist im städte-
baulichen Vertrag zum Bebauungsplan verbindlich geregelt. 
 
Auf Grund der genannten internen und externen artspezifischen Maßnahmen und der entspre-
chenden Hinweise Nr. 14 - 16 des B-Plans wird insgesamt davon ausgegangen, dass durch die 
Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände (§ 44 (1) Nr. 3 BNatSchG) erfüllt wer-
den. 
 
3.2 In Betracht kommende Planungsvarianten 
Das vorliegende Plankonzept ist aus einem städtebaulichen Wettbewerb hervorgegangen, in 
dessen Rahmen fünf Konzepte zu bewerten waren. Eine Beurteilung der jeweiligen Konzepte 
hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die in der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter ist 
nicht erfolgt (vgl. Kap. B.1.3). 
 
Ein Plankonzept, welches das nach § 30 BNatSchG besonders geschützte Biotop im Osten des 
Plangebietes ausspart und seinen Fortbestand gewährleistet, ist nicht weiterverfolgt worden, da 
der wirtschaftliche Zwang und das überwiegende öffentliche Interesse hinsichtlich der Beibe-
haltung des Bebauungskonzeptes bzw. der Erreichung der städtebaulichen Ziele die Überpla-
nung notwendig macht (s. a. Dense & Lorenz (2023b). 
4 Zusätzliche Angaben 
4.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
Im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrages ist eine Biotoptypenkartierung nach 
dem Kartierschlüssel der Biotoptypen in Niedersachsen (Drachenfels 2012) durchgeführt wor-
den. Hinsichtlich der Ermittlung des Kompensationsbedarfs wurde auf die Naturschutzfachli-
chen Hinweise zur Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung der NLÖ (Nieder-
sächsische Landesanstalt für Ökologie 1994) jetzt NLWKN (Niedersächsischer Landesbetrieb 
für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz) – mit den aktualisierten Rahmenbedingungen 
(Breuer 2006) zurückgegriffen. 
 
Die Aufnahme der Lebensgemeinschaft der Vögel (Avifauna) erfolgte im Rahmen der speziellen 
artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) mittels einer flächendeckenden Bestandsaufnahme der 
Brutvögel nach der Methode der Revierkartierung. Hierzu erfolgten fünf morgendliche und zwei 
abendliche/nächtliche Begehungen des festgelegten Untersuchungsraumes im Zeitraum März 
bis Juni 2021 (Landschaftsplanung Osnabrück 2022). Der Untersuchung der Artengruppe der 
Fledermäuse liegen die Detektormethode, Netzfänge und der Einsatz von Daueraufzeichnungs-
geräten zu Grunde. Außerdem wurden alle Baumbestände endoskopisch auf das Vorhanden-
sein potenzieller Fledermausquartiere kontrolliert (Dense & Lorenz 2023a). 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Die solarenergetische Prüfung des Planentwurfs erfolgte mit dem solarenergetischen Bewer-
tungsprogramm GOSOL. 
 
Dem stadtklimatologischen Gutachten “Klimaökologische Untersuchung für den Planungspro-
zess LokViertel in Osnabrück“ liegt das Simulationsmodell FITNAH-3D zu Grunde. 
 
Die Berechnung der Geräuschimmissionen erfolgt mittels einer Ausbreitungsberechnung nach 
den Berechnungsvorschriften der VDI-Richtlinien 2714 [16] und 2720 [17]. Die Beurteilung der 
Auswirkungen durch Erschütterungen gründet auf Schwingungsmessungen an definierten 
Messpunkten. 
 
4.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Aus-
wirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (MONITORING) 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompensationsflächenkatasters der Stadt Osnabrück wer-
den die externen Kompensationsflächen aufgenommen. So wird gewährleistet, dass Entwick-
lungen, die den vorgesehenen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht entsprechen, frühzeitig 
durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. Die diesbezügliche fachliche Begleitung 
der externen Kompensationsflächen im Flächenpool “Hof Schlamann“ liegt, neben der Kontrolle 
durch die Stadt selbst, in der Zuständigkeit der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises. 
 
Auf der externen Kompensationsfläche in Hollage sind sowohl avifaunistische (Flussregenpfei-
fer) als auch vegetationskundliche (Sandmagerrasen) Kontrollmaßnahmen vorgesehen. Die 
Durchführung dieser Monitoringmaßnahmen erfolgt in enger Abstimmung mit der unteren Na-
turschutzbehörde der Stadt; sowohl die Rahmenbedingungen als auch die Finanzierung der 
Maßnahmen sind im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan geregelt. 
 
Im Rahmen eines Grundwassermonitorings werden die erwarteten (positiven) Effekte der Pla-
nung auf die Grundwasserqualität dokumentiert werden. 
5 Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 671 – ehemaliger Güterbahnhof / LokViertel - verfolgt 
das übergeordnete Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines 
innovativen, ressourcenschonenden, klimagerechten und verkehrsarm ausgelegten urbanen 
Stadtquartiers (LokViertel) im Sinne einer polyphonen Komposition von Leben und Arbeiten auf 
den Flächen des ehemaligen Güterbahnhofs zu schaffen. 
 
Um im zukünftigen LokViertel diese lebendige Nutzungsmischung erreichen zu können, wird 
der überwiegende Teil des Plangebietes als Urbanes Gebiet (MU) festgesetzt. Im Nordwesten 
– im Bereich des zukünftigen Terminals Ost (Anbindung an den Hauptbahnhof) – sowie v. a. im 
südlichen Teilbereich – hier nicht zuletzt auch aus Gründen des Lärmschutzes – erfolgt die 
teilweise Festsetzung als Gewerbegebiet (GE). Im Westen des LokViertels wird ein Sonderge-
biet (SO) großflächigen Einzelhandel sowie die Errichtung eines Mobilitätszentrums ermögli-
chen, während weiter östlich, angrenzend an die zentrale Parkanlage, eine Fläche für den Ge-
meinbedarf festgesetzt wird. Im Norden und - wie bereits erwähnt - im Zentrum des Plangebie-
tes erstrecken sich Parkanlagen von Ost nach West, die zum überwiegenden Teil als öffentliche 
Grünflächen festgesetzt sind. 
 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 34,79 ha. Der durch das 
geplante Baugebiet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 23,62 ha. Planungs-
rechtlich können – vor dem Hintergrund des Ist-Zustandes - insgesamt ca. 8,73 ha an Fläche 
dauerhaft neu versiegelt werden. 
 
Mensch 
Maßgebliche Aspekte bezüglich des Schutzgutes Mensch in der Umweltprüfung sind die Ge-
sundheit und das Wohlbefinden, die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- 
und Freizeitfunktionen. Vor diesem Hintergrund rückt zunächst der Aspekt Lärm hinsichtlich der 
Konfliktbewältigung im Bauleitplanverfahren in den Vordergrund. Der Schutz der zukünftig hier 
wohnenden und arbeitenden Menschen vor von außen dauerhaft einwirkenden Lärmbelastun-
gen sowie vor Lärmquellen innerhalb des neuen Quartiers wird mittels aktiver und/oder passiver 
Schallschutzmaßnahmen planerisch gewährleistet. Neben der nur bedingt wirksamen Lärm-
schutz-Wall-Wandkombination im Norden – diese kann nur hinsichtlich des Erdgeschosses und 
ggf. des ersten Obergeschosses unmittelbar benachbarter Baukörper wirken – muss die Siche-
rung gesunder Wohnverhältnisse über einen ausreichenden passiven Schallschutz sowie eine 
entsprechende Grundrissorganisation der Gebäude gewährleistet werden. Hinsichtlich der Lär-
mimmissionen, die aus den sich im Plangebiet ansiedelnden Gewerbebetrieben resultieren kön-
nen, sichert eine entsprechende Lärmkontingentierung, dass sich insgesamt keine über den 
Grenzwerten liegenden Belastungen etablieren können. Infolge der Ausweisung des neuen 
Stadtquartiers und dem damit verbundenen Verkehrsaufkommen ist mit einer Zunahme der Im-
missionsbelastung zu rechnen, ohne dass davon ausgegangen wird, dass lufthygienisch maß-
gebende Grenzwerte erreicht oder überschritten werden (Stichworte autofreies Quartier, Mobi-
litätshub). Die o. g. mit der Bauphase verbundenen Belastungen werden geschätzt über fünf-
zehn Jahre auftreten, sind aber letztendlich doch von temporärem Charakter und auf die Ta-
gesstunden beschränkt; es ist zudem anzunehmen, dass sie mit zunehmender Realisierung 
des Quartiers in der Intensität abnehmen werden. 
Aufgrund der eingeschränkten Zugänglichkeit des Plangebietes muss das derzeitige Erholungs-
potenzial des überplanten Areals als eher gering eingestuft werden. Allenfalls dem ehemals als 
gestalterische Einheit wahrnehmbaren nordwestlichen Randbereich mit dem flussbegleitenden 
Gehölzbestand sowie dem dahinterliegenden Ringlokschuppen kann diesbezüglich eine ge-
wisse Wertigkeit zugewiesen werden. Der Hase selbst, die als vernetzende Landschaftsstruktur 
eine regionale Bedeutung aufweist, kann aufgrund der doch mangelnden Erlebbarkeit aktuell 
kein Erholungswert zugesprochen werden. Eine derzeit wenig frequentierte Wegebeziehung 
entlang der nördlichen Gleisanlagen und der nachgelagerten Hase macht das Areal dagegen in 
seiner derzeitigen Weite erlebbar und ist von daher hinsichtlich der Aspekte Erholung und Land-
schaftsbild zu würdigen. Vor dem Hintergrund der im Wesentlichen lösbaren Lärmproblematik 
sowie der berechtigten Annahme, dass weitere relevante Belastungsfaktoren überwiegend zeit-
lich befristet sein werden, wird bezogen auf das Schutzgut Mensch von nur geringen Beein-
trächtigungen ausgegangen. 
 
Tiere und Pflanzen/Biodiversität 
Das Plangebiet weist – nicht zuletzt auf Grund seiner jüngeren Historie - eine für das Stadtgebiet 
Osnabrück hohe Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes auf. Bei der Würdigung der natur-
schutzfachlichen Wertigkeiten ist zwischen den Aspekten Eingriffsregelung und Artenschutz zu 
unterscheiden. Angrenzend an das besiedelte und versiegelte Stadtgebiet finden sich im Plan-
gebiet – neben der vorhandenen Bausubstanz und ihrer Infrastruktur - große unversiegelte Frei-
flächen mit einer überwiegend naturnahen Biotoptypenausstattung, die sich v. a. aus Ruderal- 
und Hochstaudenfluren unterschiedlicher Entwicklungsstadien zusammensetzt. Über die Hase 
als linearer Leitstruktur sind diese Freiflächen mit der offenen Landschaft im Osten der Stadt 
verbunden. Im Laufe der vergangenen 20 Jahre haben diese Sukzessionsflächen vor allem im 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Osten des Plangebietes auf Teilflächen eine hohe ökologische Wertigkeit erreicht und unterlie-
gen in nennenswertem Ausmaß bereits dem Schutzstatus des § 30 BNatSchG (besonders ge-
schütztes Biotop). 
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung von Freiflächen – hier v. a. im Nahbereich 
älterer Bausubstanz und der Hase als für Fledermäuse bedeutender Leitstruktur - negative Aus-
wirkungen auf die Artengruppe der Fledermäuse und Vögel haben kann, ist im Rahmen der 
Umweltprüfung eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) durchgeführt worden. Im Er-
gebnis ist festzuhalten, dass auf dem Areal des zukünftigen LokViertels neben den bereits 2015 
vorgefundenen vier streng geschützte Arten – Großer Abendsegler, Zwergfledermaus, Breitflü-
gelfledermaus, Wasserfledermaus - und der Artengruppe Myotis/Plecotus in der aktuellen Un-
tersuchung aus dem Jahr 2021 als zusätzliche Arten die Mückenfledermaus sowie die Rauhaut-
fledermaus nachgewiesen werden. Erneut wird die besondere Bedeutung der Hase nebst ihrem 
näheren Umfeld – v. a. auch wieder der Gehölzbestände im Nordwesten - als Jagdgebiet ins-
besondere für die Zwerg- und die Wasserfledermaus sowie als bedeutende Leitstruktur hervor-
gehoben. Diese herausgestellte Funktion der Hase ist für ihren gesamten Verlauf innerhalb des 
Untersuchungsgebietes zu konstatieren. 
Die avifaunistische Erhebung (Vögel) aus dem Jahr 2021 weist 35 Arten nach, von denen 18 
als revierbesetzend bzw. als Brutvogel eingestuft werden. An bestandsgefährdeten Arten kann 
nur noch der Flussregenpfeifer nachgewiesen werden; weitere drei der im Untersuchungsgebiet 
brütenden Arten – Gelbspötter, Gartengrasmücke und Haussperling – werden 2021 (noch) auf 
den Roten Listen Niedersachsens geführt; lediglich der Gelbspötter brütet 2021 im unmittelba-
ren Plangebiet. Auch in diesem Gutachten werden v. a. die mit Gehölzen bestandenen Flächen 
im Umfeld der Hase als besonders bedeutsam hervorgehoben. 
Mit der Blauflügeligen Sandschrecke wird im Plangebiet u. a. eine Heuschreckart nachgewie-
sen, die auf der Roten Liste Niedersachsens als “vom Aussterben bedroht“ geführt wird. Als 
wärmeliebende Art besiedelt sie trocken-warme, vegetationsarme bis –freie Sand- und Kiesbö-
den und ist oft mit der ähnlich seltenen Blauflügeligen Ödlandschrecke vergesellschaftet, die im 
UG allerdings nur mit wenigen Individuen kartiert werden konnte. Als weitere “Rote Liste Arten“ 
konnten die Gefleckte Keulschrecke, der Verkannte Grashüpfer sowie der Wiesengrashüpfer 
nachgewiesen werden. Insgesamt wurden dreizehn Heuschreckarten kartiert. Vor dem Hinter-
grund der hohen Artenzahl und des Vorkommens der beiden gefährdeten Ödlandschreckenar-
ten ist dem Plangebiet eine besondere Bedeutung v. a. für die Artengruppe der Heuschrecken 
zuzuweisen. 
Dem Aufstellungsbereich ist demnach eine hohe Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes zu 
attestieren. Mit der Baugebietsausweisung sind erhebliche Beeinträchtigungen verbunden, die 
v. a. aus der Versiegelung/Überbauung von in weiten Teilen naturnahen Freiflächen, aus Ge-
hölzbeseitigungen sowie aus Lebensraumbeeinträchtigungen resultieren. Ein nach § 30 
BNatSchG besonders geschütztes Biotop - Ruderalflur sandiger Standorte bzw. sonstiger Sand-
magerrasen – wird weitgehend überplant. Der Bedeutung des Plangebietes für streng bzw. be-
sonders geschützte Fledermaus- und Vogelarten wird mit Blick auf den speziellen Artenschutz 
durch die Planung Rechnung getragen. So wird bei der Gestaltung v. a. der linksseitigen Ufer-
böschung der Hase – Erhalt und Neupflanzung von Gehölzen – auf die übergeordnete Bedeu-
tung als Leitbahn und Jagdlebensraum für Fledermäuse Rücksicht genommen. Die Überpla-
nung der innerstädtischen Industriebrache führt zum Verlust von Brut- und Nahrungshabitaten 
besonders geschützter Vogelarten. Der Lebensraum gefährdeter bzw. vom Aussterben bedroh-
ter Insekten – Heuschrecken-, Käfer- u. Falterarten – wird großflächig zerstört. Inwieweit die 
Populationen der betroffenen Arten, die teilweise im Stadtgebiet nur an diesem Standort nach-
gewiesen werden, damit komplett ausgelöscht werden, bleibt unklar. Dieser Aspekt ist vor dem 
Hintergrund des bestehenden Planungsrecht – der Bebauungsplan Nr. 370 ist in Kraft – aller-
dings für die Bauleitplanung unmittelbar folgenlos. Es ist absehbar, dass die Bebauung der 
großflächigen Ruderalflächen – neben dem Verlust ökologisch wertvoller und teilweise ge-
schützter Biotoptypen - zu einem Artenschwund, einer Abnahme der genetischen Vielfalt und 
somit zu einer Abnahme der Artenfülle sprich Biodiversität führen wird. Insgesamt wird bezogen 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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auf die Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Biodiversität von sehr erheblichen Beeinträchti-
gungen ausgegangen. 
 
Boden 
In der Vergangenheit ist das Plangebiet auf Grund seiner Nutzung als Güterbahnhof großflächig 
aufgefüllt worden. Ausgehend von Bohrsondierungen wird ein schematisches Regelprofil mit 
einer Mächtigkeit der Auffüllungsschicht von 0,3 – 3 Metern, in südwestlichen Randbereichen 
von bis zu 3,9 Metern, angenommen. Darunter befindet sich eine mindestens 5 Meter mächtige 
Schicht fluviatiler Fein- und Mittelsande (Talsande) der letzten Eiszeit. Bei dem aufgefüllten Ma-
terial handelt es sich um ein Gemenge aus Steinen und Sand mit Schotter- und Bauschuttan-
teilen sowie (untergeordnet) mit Anteilen aus Schlacke oder Aschegrus. Die Fläche gehört zu 
der Bodenregion der Flusslandschaften. Ihre Böden werden als Gley-Auenboden aus Auenlehm 
und Auensanden angesprochen, als Hauptbodentyp wird ein tiefer Gley genannt. 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Dieser sogenannten 
Bodenschutzklausel wird das Vorhaben mit der Wiedernutzbarmachung des ehemaligen Güter-
bahnhofareals und einem Plankonzept, das ausschließlich auf die Errichtung von mehrgeschos-
sigen Wohnhäusern bzw. eines ganzen Stadtviertels ausgerichtet ist, grundsätzlich gerecht. 
Dennoch werden bei Realisierung des Vorhabens bisher unversiegelte Böden in einer Größen-
ordnung von 8,73 ha als Bau- und Verkehrsflächen überplant und stehen damit hinsichtlich ihrer 
ökologischen Funktionsvielfalt - Lebensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten, 
Funktion als Filter-, Puffer- und Transformatorsystem für die Grundwasserneubildung und –
reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe, Niederschlagswässer und auch CO2 - nicht 
mehr zur Verfügung. Auf den Freiflächen ist eine Durchlässigkeit für Niederschlagswässer nach 
wie vor gegeben. Gegenüber Versiegelung durch Bebauung und der damit verbundenen Redu-
zierung der Oberflächenversickerung besteht demnach ein hohes Beeinträchtigungspotenzial. 
Als Grundwasserleiter weisen die betroffenen Böden eine hohe bis sehr hohe Empfindlichkeit 
gegenüber vertikalem Schadstoffeintrag auf. 
Aus Sicht des nachsorgenden Bodenschutzes findet mit der Umsetzung des Bodenmanage-
ment- und Entsorgungskonzeptes teilweise eine schadstoffbezogene Entfrachtung hinsichtlich 
des vorbelasteten Altstandortes statt. Da im Zuge der Bodenumlagerungen auch geringer be-
lastete Bodenmaterialien auf dem Standort verbleiben, wird durch die Versiegelung zwar die 
Versickerungsleistung reduziert, gleichzeitig aber auch die vertikale Schadstoffverlagerung mi-
nimiert. Die zukünftige Versickerung von Niederschlagswasser wird in schadstoffunbelasteten 
Flächen stattfinden, die vormals eine Schadstoffbelastung aufgewiesen haben. Die Sanierung 
der festgestellten Altlasten sowie auch die Umsetzung des Bodenmanagement- und Entsor-
gungskonzeptes verringern das Gefährdungspotenzial im Hinblick auf das Grundwasser; hoch 
belastetes Bodenmaterial wird im Rahmen des Konzeptes entsorgt, gering belastetes Substrat 
rechtskonform unter den versiegelten Bereichen (Straßen, Gebäude) bzw. in der Wallanlage 
eingebaut. Andererseits führt das Plankonzept großflächig zu erforderlichen Geländemodellie-
rungen, die bis zu 1,5 Meter mächtige Aufschüttungen/Aufhöhungen bzw. bis zu 1,5 Meter tiefe 
Abgrabungen/Eintiefungen mit sich bringen. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass 
nahezu das gesamte Areal von Aufschüttungen, Bodenaustausch, Umlagerungen, Verdichtun-
gen, Abgrabungen und sonstigen mit dem erforderlichen Bodenmanagement- und Entsor-
gungskonzept einhergehenden Beeinträchtigungen betroffen sein wird. Dem steht wiederum 
die Abfuhr belasteter Aushubmassen bzw. ihr Einbau unter dann versiegelten Flächen gegen-
über. 
Trotz der zu erwartenden positiven Effekte im Hinblick auf v. a. die Filter- und Pufferfunktion, 
die mit der Sanierung der Altlasten und stellenweise auch dem Bodenmanagement- und Ent-
sorgungskonzept verbunden sein werden, ist vor dem Hintergrund der mit der Planung einher-
gehenden großflächigen Neuversiegelungen und der sonstigen o. g. Beeinträchtigungen der 
anstehenden Böden insgesamt von zumindest erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des 
Schutzgutes Boden auszugehen. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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Wasser 
Im Plangebiet erreichen die zum Teil naturnahen Freiflächen hinsichtlich des Schutzgutes 
(Grund)Wasser eine zumindest mittlere Wertigkeit. Der aus den Versiegelungen r erhöhte Ober-
flächenabfluss bzw. die damit verbundene Verminderung der Grundwasserneubildungsrate 
werden durch dezentrale und zentrale Versickerungs“anlagen“ – v. a. Gründächer, Raingarden, 
Baumrigolen, Überflutungsflächen, RRB Schilfmeer und Wetland - kompensiert, die insgesamt 
in das Konzept der sogenannten Schwammstadt eingebettet sind. Die Altlasten werden saniert, 
hoch belastetes Bodenmaterial wird entsorgt, gering belastetes Substrat rechtskonform unter 
den versiegelten Bereichen (Straßen, Gebäude) bzw. in der Wallanlage im Norden eingebaut. 
Auch wenn dies im Bereich der Wallanlage zu verlängerten Sickerstrecken führt, kann doch 
insgesamt eine Reduzierung des Grundwassergefährdungspotenzials konstatiert werden. Die-
sem positiven Effekt der großflächigen Neuversiegelung steht ggf. eine partielle Minderung der 
Grundwasserneubildungsrate gegenüber. 
Auch wenn die Planung in einigen Bereichen der Uferböschung der Hase zu Versieglungen 
bzw. Befestigungen führen wird - Bau der Brücke – Anbindung Ostterminal –, geplante Stufen-
anlage westlich des Ringlokschuppens, Auslaufbauwerks (Überlaufschwelle) des RRB “Schilf-
meer“ – wird die ansonsten durchgängig festgesetzte, naturnahe Bepflanzung der Böschungs-
bereiche sowie die Festsetzung von Flächen mit der Zweckbestimmung “Gewässerbegleitgrün“ 
dazu führen, dass insgesamt zumindest keine Verschlechterung im direkten Bereich des Ha-
selaufs zu befürchten sein wird. Von daher werden mit Blick auf das Schutzgut Wasser insge-
samt positive Auswirkungen der Planung festzustellen sein. 
 
Klima/Luft 
Das im Rahmen der Aufstellung des B-Plans Nr. 671 beauftrage Klima-Gutachten stellt die Si-
mulation einer idealisierten autochthonen Wetterlage vor. Danach kommt es nach Westen hin, 
im Bereich des Bahnhofs, nur sehr kleinräumig zu nennenswerten Abnahmen des Kaltluftvolu-
menstromes - der Kaltluftvolumenstrom gilt als Maß des Zustroms von Kaltluft, er bestimmt so-
mit die Größenordnung des Durchlüftungspotenzials -, Wohnbebauung oder andere sensible 
Nutzung ist demnach nicht betroffen. Beachtliche Abnahmen des Kaltluftvolumenstroms sind 
noch für die südöstlich angrenzenden Gewerbeflächen zu konstatieren. Im zukünftigen Wohn-
quartier selbst werden Bebauung, Pflanzungen sowie bedingt auch Dachbegrünungen im Ver-
gleich zum Ist-Zustand mittel- bis langfristig für vergleichsweise positive stadtklimatologische 
Rahmenbedingungen sorgen. Während der langjährigen Bauphasen werden diesbezüglich da-
gegen temporär ungünstigere Konditionen für die dann bereits im Quartier wohnenden Men-
schen hinzunehmen sein. Eine Entlastung der Innenstadt durch von Osten her anströmende 
Kaltluftpakete lässt sich aus der aktuellen Simulation nicht ableiten. Die übergeordnete Funktion 
der Haseniederung als Luftleit- bzw. Ventilationsbahn wird durch die Bebauung nicht infrage 
gestellt. Von daher kommt das Gutachten zu dem Schluss, dass es hinsichtlich der Umsetzung 
der Planung mit Blick auf die angrenzende Bestandsbebauung – insbesondere die Innenstadt - 
zu keinen stadtklimatologischen Beeinträchtigungen kommen wird. 
 
Landschafts-/Stadtbild 
Hinsichtlich des Schutzgutes Landschafts- bzw. Stadtbild erfordert die landschaftsgerechte Ge-
staltung des Übergangs zwischen baulicher Nutzung und Haseaue eine besondere Aufmerk-
samkeit, da derzeit allenfalls dem als gestalterische Einheit wahrnehmbaren Randbereich der 
Hase mit dem flussbegleitenden Gehölzbestand sowie den dahinterliegenden alten Bahnge-
bäuden eine Wertigkeit zuzusprechen ist. Im Nordwesten des Plangebietes werden entlang der 
Hase partiell öffentliche Grünflächen festgesetzt, die zumindest auf diesen Flächen eine natur-
nahe Bepflanzung der Uferböschung gewährleisten. Derzeit ist das Areal für Erholungssu-
chende kaum zugänglich, der offene Charakter östlich der Bestandsbebauung mit den Ru-
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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deralflächen somit kaum erlebbar. Von diesen Flächen und insbesondere von dem auf Damm-
lage verlaufenden befestigten Weg parallel zu den nördlichen Gleisanlagen sowie von der 
Schellenbergbrücke sind bedeutende Blickbeziehungen zu konstatieren, die die Silhouette der 
südlich anschließenden Stadtteile und der Innenstadt mit mehreren Kirchtürmen visualisieren. 
Mit der Entwicklung des Plangebietes wird der o. g. weitläufige Charakter der ruderalisierten 
Freiflächen verloren gehen. In Zukunft werden v. a. die höhergeschossigen Gebäude vom städ-
tischen Umfeld her prägend sein, was grundsätzlich als beeinträchtigend zu werten ist. Die wei-
ten Sichtbeziehungen über das Plangebiet hinweg, die derzeit v. a. von der o. g. Wegebezie-
hung entlang der Gleise und der nachgelagerten Hase erlebbar sind, werden zukünftig verstellt 
sein. Vor allem aufgrund der aktuell fehlenden Zugänglichkeit und Erschließung des Plangebie-
tes selbst und der aktuell geringen Frequentierung der o. g. Wegebeziehung wird dennoch ins-
gesamt von nur geringen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Landschafts- bzw. 
Stadtbild ausgegangen. 
 
Kultur-/Sachgüter 
Hinsichtlich des Ringlokschuppens sind die derzeitigen Umbaumaßnahmen im Kontext der 
künftigen Nutzung als Coppenrath Innovation Center (CIC) vor dem Hintergrund der gesetzli-
chen Regelungen zum Denkmalschutz mit der städtischen Denkmalschutzbehörde abgestimmt. 
Mit Blick auf die ehemalige Stadtzitadelle Peterburg wird den von der Archäologischen Denk-
malpflege für notwendig erachteten denkmalpflegerischen Sicherungs- und Erhaltungsmaßnah-
men entsprochen. Ein adäquater Ersatz der überplanten Grundwassermessstellen wird im Rah-
men eines Grundwassermonitorings, nicht zuletzt mit Blick auf die erwarteten positiven Effekte 
hinsichtlich des Grundwassergefährdungspotenzials, zu gewährleisten sein. Insgesamt sind 
keine Beeinträchtigungen bezüglich des Schutzgutes Kultur-/Sachgüter zu erwarten. 
 
Mit der Planung sind hinsichtlich der Schutzgüter Tiere und Pflanzen/Biodiversität sowie Boden 
sehr erhebliche bzw. erhebliche Beeinträchtigungen verbunden. Für die Schutzgüter Mensch, 
Fläche, Landschaftsbild, Klima/Luft sowie Kultur- und Sachgüter wird von keinen bzw. geringen 
Beeinträchtigungen durch die Planung ausgegangen. Positive Effekte, die mit der Planung ein-
hergehen, werden dagegen für das Schutzgut Wasser gesehen. 
 
Mit der Realisierung des Bebauungsplanes ergibt sich auf Grund der Eingriffsregelung nach 
BauGB die Notwendigkeit, hinsichtlich der Schutzgüter Biodiversität respektive Tiere und Pflan-
zen sowie Boden geeignete Kompensationsmaßnahmen auf einer Fläche von ca. 2,35 ha 
durchzuführen. Das ermittelte Kompensationserfordernis wird durch die Herrichtung einer Flä-
che im Flächenpool “Schlamann“ (Gemarkung Natrup-Hagen, Flur 1, Flurstücke 75/2 und 77/6 
sowie Flur 10 Flurstück 14/10 (teilweise)) nachgewiesen. Die auf diesen Flächen bereits initiier-
ten Maßnahmen können sowohl hinsichtlich der Flächengröße als auch hinsichtlich ihrer Quali-
tät als ausreichend angesehen werden, um die bilanzierten Beeinträchtigungen kompensieren 
zu können. Da hinsichtlich der Eingriffsbilanzierung auf die Festsetzungen des B-Plans Nr. 370 
abgestellt wird, fließen v. a. die erheblichen Beeinträchtigungen der Heuschreckenfauna nicht 
in die Eingriffsbilanzierung ein und bleiben diesbezüglich unberücksichtigt. Hinsichtlich des 
Flussregenpfeifers werden als artspezifische Kompensationsmaßnahme ca. 0,80 ha einer 1,61 
ha großen Fläche entsprechend der Ansprüche, die diese Art an einen Brutplatz stellt, gestaltet 
und dauerhaft gesichert. Diese Fläche liegt ca. 8,8 km nordwestlich des Plangebietes (Ge-
meinde Wallenhorst, Gemarkung Hollage) und gilt gleichzeitig als Ersatz für den überplanten 
und nach § 30 BNatSchG besonders geschützten Biotoptyp “Ruderalflur sandiger Standorte 
bzw. sonstiger Sandmagerrasen“. 
 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompensationsflächenkatasters der Stadt Osnabrück wer-
den die zugeordneten externen Kompensationsflächen aufgenommen. So wird gewährleistet, 
dass Entwicklungen, die den vorgesehenen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht entsprechen, 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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frühzeitig durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. Die diesbezügliche fachliche 
Begleitung der externen Kompensationsflächen im Flächenpool “Hof Schlamann“ liegt, neben 
der Kontrolle durch die Stadt selbst, in der Zuständigkeit der Unteren Naturschutzbehörde des 
Landkreises. Auf der externen Kompensationsfläche in Hollage sind sowohl avifaunistische 
(Flussregenpfeifer) als auch vegetationskundliche (Sandmagerrasen) Kontrollmaßnahmen vor-
gesehen. Die Durchführung dieser Monitoringmaßnahmen erfolgt in enger Abstimmung mit der 
unteren Naturschutzbehörde der Stadt; sowohl die Rahmenbedingungen als auch die Finanzie-
rung der Maßnahmen sind im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan geregelt. 
 
Quellenverzeichnis 
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DENSE & LORENZ (2022b): Kompensationsflächenpool „Hof Schlamann“ Gemeinde Hagen 
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Biotop in Wallenhorst-Hollage, LokViertel OS GmbH. 
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DENSE & LORENZ (2023b): Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel - Antrag 
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DRACHENFELS, O. (2012): Einstufung der Biotoptypen in Niedersachsen, Informationsdienst Na-
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konzept nach Abschluss der Vorplanung, Stuttgart. 
GEO-NET (2017): Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück 
– Teil A: Stadtklimaanalyse 2017, Stadt Osnabrück. 
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abrück, LokViertel Osnabrück GmbH. 
INSTITUT FÜR TECHNISCH-WISSENSCHAFTLICHE HYDROLOGIE GMBH (ITWH) (2024): Entwässerung 
Lok-Viertel OS, Vorabzug, Hannover. 
KUTTLER ET AL. (2002): Klimatisch – lufthygienische Untersuchungen im Bereich des Güterbahn-
hofes der Stadt Osnabrück, Universität Essen.  
KUTTLER ET AL. (2003): Klimatische Auswirkungen geplanter Baumaßnahmen auf dem Gelände 
des Güterbahnhofes der Stadt Osnabrück mittels numerischer Modellanalyse 
(HDKLAM), Universität Essen. 
LANDSCHAFTSPLANUNG OSNABRÜCK (2021): Bestandsaufnahme von Ödlandschrecken (Acridi-
dae, Oedipodinae) am Güterbahnhof in Osnabrück, Stadt Osnabrück. 
LANDSCHAFTSPLANUNG OSNABRÜCK (2022): Brutvogel-Bestandsaufnahme im Rahmen der Neu-
aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 671 – ehemaliger Güterbahnhof -, Stadt Os-
nabrück. 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
Seite: 186/188 
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zur Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, Informationsdienst Na-
turschutz Niedersachsen, Heft 1/94. 
WEATHERPARK GMBH (20249. Mikroklima Magnumareal Osnabrück – Sommerkomfort und Kalt-
luft -, Wien. 
WEIDMANN (2003): B-Plan 230 “Ehemaliger Güterbahnhof“ – Ökologischer Fachbeitrag (ÖFB), 
Stadt Osnabrück. 
E Abwägung der Umweltbelange 
Die ermittelten Umweltbelange wurden im Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 BauGB und § 2a 
BauGB dargelegt und bewertet. Zum Bebauungsplan wurde außerdem ein landschaftsplaneri-
scher Fachbeitrag für das Plangebiet erstellt, der die Ausgangssituation von Natur und Land-
schaft aufzeigt, die landschaftsplanerischen Ziele und Maßnahmen konkretisiert, die arten-
schutzrechtlichen Bestimmungen berücksichtigt und eine Bilanzierung von Eingriff und Aus-
gleich vornimmt.  
Den zum Teil erheblichen Beeinträchtigungen der Schutzgüter ist gegenüberzustellen, dass mit 
der Planung ein Beitrag zur Schaffung von dringend benötigtem innenstadtnahem Wohnraum 
sowie Arbeitsplätzen in der Stadt Osnabrück geleistet wird. Das LokViertel bietet dafür entspre-
chendes Potenzial, da es sich in einer äußerst zentralen Lage, die gut erschlossen ist und über 
ausreichend Platz für eine sinnvolle Nachnutzung verfügt befindet. Die Revitalisierung dieser 
Brachfläche ermöglicht eine effiziente Flächennutzung und trägt zur Belebung des städtischen 
Zentrums bei, was im Einklang mit den städtebaulichen Entwicklungszielen steht. Zudem ent-
spricht die Planung den übergeordneten Zielen der Wohnraumbedarfsprognose der Stadt und 
trägt dazu bei, die städtische Entwicklung auf nachhaltige Weise voranzutreiben. 
Durch Lärmschutzmaßnahmen können trotz umgebener Lärmquellen gesunde Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse sowie durch die geplanten Grünflächen angemessene Freizeit- und Erho-
lungsanlagen geschaffen werden. Das Stadt- und Landschaftsbild wird sich durch die Planung 
stark verändern, gleichzeitig wird statt einer Brachfläche ein neuer und vor allem erlebbarer, 
innenstadtnaher Stadtraum geschaffen.  
Die Nutzung der innerstädtischen Fläche des LokViertels für Wohn- und Arbeitszwecke trägt 
zur Vermeidung von übermäßigem Wachstum in den städtischen Randbereichen bei. Damit 
entspricht die Planung auch der Zielsetzung, die Inanspruchnahme bisher nicht genutzter Au-
ßenbereiche zu mindern und somit einen schonenden Umgang mit Grund und Boden im Sinne 
des § 1a Abs. 2 BauGB sicherzustellen. Durch die Verhinderung von umfangreichen Versiege-
lungen auf der "grünen Wiese" wird die ökologische Nachhaltigkeit gefördert und die Land-
schaftsschutzgebiete geschont. 
Den Belangen des Naturschutzes wird in Bezug auf die Schutzgüter durch entsprechende Fest-
setzungen zur Begrünung, zum Erhalt und zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sons-
tigen Bepflanzungen mit überdurchschnittlicher Pflanzqualität in den Baugebieten, zum Gewäs-
ser- und Klimaschutz sowie zur Durchgrünung des Plangebiets Rechnung getragen. Zudem 
werden in einem vertraglich zu verankernden Grünordnerischen Maßnahmenplan weitere Be-
grünungsmaßnahmen auf den öffentlichen und privaten Grünflächen getroffen. Die Situation 
des Bodens wird sich mit Abraum belasteter Bodenbereiche verbessern.  
Der Verlust an Lebensräumen - insbesondere bezüglich des Verlusts eines potenziellen Brut-
habitats und von Nahrungsflächen des Flussregenpfeifers, von Lebensräumen mehrerer Heu-
schreckenarten - kann auch bei hochwertiger Bepflanzung nur zum Teil ausgeglichen werden. 
Für das verbleibende Defizit sind u.a. externe Kompensationsflächen in entsprechender Größe 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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und Qualität vorgesehen. Da auf der Fläche bereits Planrecht besteht, ergibt sich aus dem Le-
bensraumverlust der Heuschrecken kein eigenständiges Kompensationserfordernis. Durch die 
Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Extensivwiese" und ergän-
zenden Regelungen zur Ausgestaltung im städtebaulichen Vertrag wird eine Fläche hergerich-
tet, die den Anforderungen ein einen geeigneten Lebensraum für die o.g. Heuschreckenfauna 
entspricht. Es handelt sich dabei nicht um eine Kompensationsfläche im Sinne des naturschutz-
rechtlichen Ausgleichs und kann somit nicht als solche herangezogen werden, dennoch bietet 
die "Extensivwiese" einen zusätzlichen geeigneten Lebensraum in Ergänzung zu Ausweichle-
bensräumen außerhalb des Plangebiets. Darüberhinausgehende Maßnahmen auf privaten 
Baugrundstücken (wie bspw. Dachbegrünung mit Magerrasencharakter) werden nicht festge-
setzt, da eine Kontrolle durch die zuständige Behörde nicht kontinuierlich gewährleistet werden 
kann und dementsprechend auf Bebauungsplanebene nicht zweckdienlich ist. Um die erhebli-
che Störung von Gelbspötter-Brutpaaren zu vermeiden, wird innerhalb des Plangebiets eine 
adäquate Maßnahmenfläche hergerichtet. Darüber hinaus stehen durch die Verwendung insek-
tenfreundlicher Außenbeleuchtung, der Erhaltung von uferbegleitenden Gehölzen zugunsten 
(z.B.: als Jagdhabitat für Fledermäuse) und der Einhaltung der allgemeingültigen Bauzeitenre-
gelung für die Fällung von Bäumen, die Rodung von Vegetationsflächen und den Gebäudeab-
bruch zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände artenschutzrechtliche Be-
lange der Verwirklichung des Bebauungsplans nicht entgegen.  
In Anbetracht dieser Punkte und unter Berücksichtigung der erläuternden Kapitel im Rahmen 
der Begründung, die insgesamt das Abwägungsmaterial darstellt, ist festzustellen, dass das 
Vorhaben zur Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs im Einklang mit den gesetzlichen 
Vorgaben und den städtebaulichen Erfordernissen steht. Es trägt zur Schaffung eines ausge-
wogenen städtischen Umfelds bei, das den Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht wird und 
zugleich ökologisch verantwortungsvoll ist. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die Planungen für das LokViertel sehen einen hohen Anteil an Wohnen vor. Damit sind entspre-
chende Wohnfolgeeinrichtungen verbunden. Aufgrund des ermittelten Bedarfes sind im Quartier 
eine Grundschule und drei Kindertagesstätten geplant. Die Freiflächen werden so konzipiert, 
dass ein vielfältiges Angebot an Spielmöglichkeiten für alle Altersstufen vorgesehen wird. Zu-
dem ist für sportliche Aktivitäten ein Bolzplatz geplant. Mit den vorgesehenen Angeboten soll 
der im Quartier entstehende Grundbedarf gedeckt werden.  
10% des im LokViertel entstehenden Wohnraums soll als preisgebundener Wohnraum zur Ver-
fügung gestellt werden. Damit soll ermöglicht werden, auch Haushalten mit eingeschränkten 
finanziellen Möglichkeiten Wohnraum im Quartier anbieten zu können. Zudem führt diese An-
forderung dazu, einen Beitrag zur Deckung des weiterhin hohen Bedarfes an preisgebundenen 
Wohnungen im Stadtgebiet zu leisten. 
Die planungsrechtliche Sicherung der o.g. Aspekte erfolgt im Bebauungsplan, während die Her-
stellung im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan geregelt wird. Regelungen zu preisge-
bundenem Wohnraum werden ebenfalls im städtebaulichen Vertrag getroffen.  
  
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / LokViertel -  
 
 
 
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2. Flächenbilanz 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes:   ca. 348.552 m² 
Bauflächen:       ca. 118.168 m² 
davon Urbanes Gebiet (MU):    ca.   91.675 m² 
davon Gewerbegebiete (GE):   ca.   20.821 m² 
davon Sonstiges Sondergebiet (SO):  ca.     5.672 m² 
Bahnflächen:       ca.   94.780 m² 
Flächen für den Gemeinbedarf:    ca.     4.644 m² 
Versorgungsflächen      ca.        418 m2 
Verkehrsflächen:      ca.   72.490 m² 
davon Straßenverkehrsflächen:   ca.   67.220 m² 
davon Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung: ca.     4.490 m² 
davon priv. Verkehrsflächen:    ca.        780 m² 
Gewässerflächen:      ca.   16.917 m² 
Grünflächen:       ca.   35.808 m² 
 davon öffentlich:     ca.   30.942 m² 
 davon privat:      ca.     4.865 m² 
Flächen für die Wasserwirtschaft:     ca.     5.324 m² 
 
Abwägung 
Bebauungsplan Nr. 671 „ehem. Güterbahnhof / LokViertel“ 
Stadt Osnabrück 
Stand: 26.05.2025 
 
Teil I: Abhandlung der Stellungnahmen zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 671 der Stadt Osnab-
rück im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. Die frühzeitige Beteiligung fand vom 
20.09.2021 bis zum 15.10.2021 statt. 
Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden insgesamt 20 Be-
hörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt und um Stellungnahme gebeten. Im Rahmen 
der Beteiligung sind 13 Stellungnahmen eingegangen. Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbe-
teiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sind drei Stellungnahmen eingegangen. 
 
A: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 
BauGB) 
 Träger öffentlicher Belange Stellungnahme vom 
1 Deutsche Bahn AG, DB Immobilien Region Nord (Kompetenz-
team Baurecht) 18.10.2021 
2 Deutsche Telekom Technik GmbH: Best Mobile (Richtfunk-Tras-
senauskunft deutschlandweit) 20.09.2021 
3 Deutsche Telekom Technik GmbH: Deutsche Telekom Technik 
GmbH, T NL Nord, PTI 12 01.10.2021 
4 Eisenbahn-Bundesamt- Außenstelle Hannover 28.09.2021 
5 Ericsson Services GmbH 28.09.2021 
6 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 19.10.2021 
7 Handwerkskammer Osnabrück 11.10.2021 
8 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (Standortent-
wicklung) 15.10.2021 
9 Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersach-
sen (Regionaldirektion Hameln-Hannover - Dezernat 5, Kampfmit-
telbeseitigungsdienst) 
06.10.2021 
10 Planungsgesellschaft Nahverkehr Osnabrück 15.10.2021 
 
 
11 Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück) 22.10.2021 
12 Unterhaltungsverband 96 (Hase - Bever) 30.09.2021 
13 Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 20.09.2021 
B: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) 
1 Industriebetrieb südlich des Plangebietes 13.10.2021 
2 Baumeister RAe 04.10.2021 
3 Verein für Baukultur Osnabrück e.V. 13.10.2021 
 
 
A: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 
2 BauGB) 
Inhalt der Stellungnahme Abwägungsvorschlag 
1. Deutsche Bahn AG, DB Immobilien Region Nord (Kompetenzteam Baurecht) 
Vorwort zur Stellungnahme 
Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB AG und 
ihrer Konzernunternehmen bevollmächtigtes Un-
ternehmen, übersendet Ihnen hiermit folgende Ge-
samtstellungnahme als Träger öffentlicher Be-
lange zum o.g. Verfahren. 
Mit unserem Schreiben vom 23.05.2016 / Akten-
zeichen TÖB-HH-16-6078 zum Bebauungsplan 
Nr. 370 – ehem. Güterbahnhof – haben wir eine 
Stellungnahme für den identischen Planungsbe-
reich abgegeben. 
Den zur Verfügung gestellten Unterlagen konnten 
keine genauen Angaben über Flurstücke entnom-
men werden. 
Der Planentwurf des Flächennutzungsplanes zeigt 
eine grobe Zeichnung des Änderungsbereiches 
von überwiegender gewerblicher Baufläche zu ge-
mischter Baufläche. 
Die Planzeichnungen zum Bebauungsplan der 
Wettbewerbenden Architekten zeigen keine Dar-
stellung nach BauGB inkl. Legende. 
Aus diesem Grund weisen wir auf folgende (allge-
meine) Hinweise und Auflagen hin: 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
Diverse Hinweise zur Entwicklung eines Stadt-
quartiers in Bahnnähe 
Planfestgestellte Betriebsanlagen der Eisenbahn 
können in der Bauleitplanung nur nachrichtlich auf-
genommen werden. 
Ob es sich bei allen ehemaligen Flächen der DB 
AG um gewidmete Eisenbahnbetriebsanlagen 
handelt, kann aufgrund der ungenauen Planzeich-
nungen zum gegebenen Zeitpunkt nicht geprüft 
werden. 
Bei überplanten Flächen handelt es sich demnach 
ggf. um gewidmete Eisenbahnbetriebsanlagen, 
die dem Fachplanungsvorbehalt des Eisenbahn-
Bundesamtes (EBA) unterliegen. Änderungen an 
Eisenbahnbetriebsanlagen unterliegen demnach 
dem Genehmigungsvorbehalt des EBA (§§ 23 Ab-
satz 1 AEG i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Absatz 2 
Satz 2 BEVVG i.V.m. § 18 AEG). 
Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, 
dass auch das Eisenbahn-Bundesamt (EBA) im 
Rahmen der Fachanhörung direkt am Verfahren 
zu beteiligen ist. 
Gegen das o.g. Vorhaben in diesem Verfahrens-
schritt -Einholung von Stellungnahmen zur Festle-
gung von Umfang und Detaillierungsgrad der Um-
weltprüfung nach § 4 Abs. 1 BauGB- äußern wir 
keine grundsätzlichen Bedenken. 
Für die weitere Planung und Beteiligung der Trä-
ger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB ist 
folgendes zu beachten: 
Die DB Netz AG Osnabrück sieht es sehr kritisch, 
auf dieser von Bahnanlagen umgebenen Fläche 
umfangreiche Wohnbebauung vorzusehen. Im 
Norden sowie Westen liegen die Hauptstrecken 
Amsterdam - Hannover sowie Hamburg - NRW. 
Südlich und östlich sind die Zugbildungsanlagen 
des Osnabrücker Rangierbahnhofs. 
Unmittelbar neben der Fläche liegt eine öffentliche 
Ladestraße auf der unterschiedlichste Güter um-
geschlagen werden. Der Betrieb dieser ganzen 
Anlagen verursacht Lärm. Dazu kommt noch wei-
terer Lärm durch Baumaßnahmen zur Instandhal-
tung und Erneuerung der Anlagen. Dies muss in-
tensiv in den weiteren Planungen berücksichtigt 
werden. 
Die Zuwegung zu unseren Anlagen (Gleisanlagen, 
Ladestraße, Stellwerk, Sozial- und Unterrichts-
räume) muss jederzeit gewährleistet sein. Die DB 
Anlagen sind direkt an das öffentliche Straßennetz 
anzuschließen. Es ist auch mit umfangreichen 
LKW-Verkehren zu unseren Flächen zu rechnen. 
Es dürfen die Sicherheit und der Betrieb des Ei-
senbahnverkehres auf der planfestgestellten und 
Die Deutsche Bahn AG hat im Rahmen der Beteiligung 
gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine aktualisierte Stellung-
nahme abgeben, die sich in ihren Inhalten nicht we-
sentlich unterscheidet und vollständig abgewogen 
wurde. Entsprechend wird an dieser Stelle auf die Aus-
arbeitung detaillierter Abwägungsvorschläge verzich-
tet. 
 
 
gewidmeten Bahnstrecke nicht gefährdet oder ge-
stört werden. Die Standsicherheit und Funktions-
tüchtigkeit der Bahnbetriebsanlagen, insb. der 
Gleise und Oberleitungen und –anlagen, ist stets 
zu gewährleisten. 
Bei Planungs- und Bauvorhaben in räumlicher 
Nähe zu Bahnbetriebsanlagen ist zum Schutz der 
Baumaßnahme und zur Sicherung des Eisenbahn-
betriebs das Einhalten von Sicherheitsabständen 
zwingend vorgeschrieben. 
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der 
Bahnanlagen entstehenden Immissionen und 
Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall 
usw.). 
Ansprüche gegen die Deutsche Bahn AG aus dem 
gewöhnlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner je-
weiligen Form sind seitens des Antragstellers, 
Bauherrn, Grundstückseigentümers oder sonsti-
ger Nutzungsberechtigter ausgeschlossen. Insbe-
sondere sind Immissionen wie Erschütterung, 
Lärm, elektromagnetische Beeinflussungen, Fun-
kenflug und dergleichen, die von Bahnanlagen und 
dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, ent-
schädigungslos hinzunehmen. Gegen die aus dem 
Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind 
erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den 
einzelnen Bauherren auf eigene Kosten geeignete 
Schutzmaßnahmen vorzusehen bzw. vorzuneh-
men. 
Es sind die Abstandsflächen gemäß LBO sowie 
sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche 
Bestimmungen einzuhalten. Für Abweichungen 
der LBO sehen wir keine Veranlassung. Bahnge-
lände darf weder im noch über dem Erdboden 
überbaut werden. Wir gehen davon aus, dass 
planfestgestelltes DB-Gelände nicht überplant 
wird. 
Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des 
Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineinge-
langen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen 
ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeig-
nete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und 
dauerhaft auszuschließen. 
Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer dür-
fen nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet wer-
den. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche 
Kanalisation abzuleiten. Einer Versickerung in 
Gleisnähe kann nicht zugestimmt werden. 
Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / 
Hubgeräten (z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist 
das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der 
Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten o-
der herunterhängenden Haken verboten. Die Ein-
haltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer 
 
 
Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-Abnahme) si-
cher zu stellen. Die Kosten sind vom Antragsteller 
bzw. dessen Rechtsnachfolger zu tragen 
Abschließend weisen wir darauf hin, dass der o. g. 
Flächennutzungsplan gemäß § 1 Abs. 2 BauGB 
eine vorbereitende Bauleitplanung darstellt. Wir 
behalten uns vor, zu dem o. g. Verfahren und zu 
weiteren Bebauungsplänen, die sich aus diesem 
Flächennutzungsplan entwickeln werden, unab-
hängig von unserer vorstehenden Stellungnahme 
Bedenken und Anregungen vorzubringen. Diese 
können auch grundsätzlicher Art sein, sofern Un-
ternehmensziele oder Interessen der Deutschen 
Bahn AG dies erfordern. 
Wir weisen auf unsere vorgenannte Stellung-
nahme zum Bebauungsplan Nr. 370 hin, welche 
den identischen Planungsbereich betrifft. Eben-
falls auf unsere Stellungnahme zum Bauantrag 
Aktenzeichen des Bauamtes: 3469-2020-le / unser 
Aktenzeichen: BA-HH-21-97907 „Coppenrath In-
novation Center, Revitalisierung Ringlokschuppen 
Osnabrück“, welche teilweise Flächen aus dem 
Flächennutzungsplan und Bebauungsplan betref-
fen, hin. Hier wurden unsererseits bereits Auflis-
tungen bezüglich der gewidmeten Bahnanlagen, 
sowie Hinweise zu den Örtlichkeiten gegeben. 
Die späteren Anträge auf Baugenehmigung für 
den Geltungsbereich sollten uns erneut zur Stel-
lungnahme vorgelegt werden, wir behalten uns 
weitere Bedingungen und Auflagen vor. 
Wir bitten Sie, uns das Abwägungsergebnis zu ge-
gebener Zeit zuzusenden und uns an dem weite-
ren Verfahren zu beteiligen. 
2. Deutsche Telekom Technik GmbH: Best Mobile (Richtfunk-Trassenauskunft deutschlandweit), 
20.09.2021 
Hinweise zum Richtfunk 
Durch das Planungsgebiet verläuft unser Richt-
funk HY4010-HY1038. Da der Richtfunk in einer 
Höhe von 100 m über dem Bodenverläuft und 
durch neue Gebäude nicht beeinträchtigt wird ha-
ben wir keine Einwände. 
Die Telekom hat auch bei der Fa. Ericsson Ser-
vices GmbH weitere Verbindungen angemietet. 
Die Daten dieser Strecken stehen uns leider nicht 
zur Verfügung. 
Wir weisen darauf hin, dass diese Stellungnahme 
nur für Richtfunkverbindungen des Telekom - Net-
zes gilt.  
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 671 wird entspre-
chend um einen Hinweis zur bestehenden Richtfunkstre-
cke ergänzt. 
Allgemeine Hinweise Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, 
die Firma Ericsson Services GmbH, in Ihre An-
frage ein. Bitte richten Sie diese Anfrage an: 
 
Ericsson Services GmbH 
Prinzenallee 21 
40549 Düsseldorf 
 
oder per Mail an 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Die Ericsson Service GmbH wurde im Verfahren beteiligt. 
Anlage 
Osnabrück Bbpl 671 (s_1632144417_osnab-
rueck_bbpl_671.pdf) 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
3. Deutsche Telekom Technik GmbH: Deutsche Telekom Technik GmbH, T NL Nord, PTI 12, 01.10.2021 
Vorwort zur Stellungnahme 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Te-
lekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nut-
zungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die 
Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und 
bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Weg-
esicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfah-
ren Dritter entgegenzunehmen und dementspre-
chend die erforderlichen Stellungnahmen abzuge-
ben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt 
Stellung: 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Stellungnahme 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikati-
onslinien der Telekom. Bei der Bauausführung ist 
darauf zu achten, dass Beschädigungen der vor-
handenen Telekommunikationslinien vermieden 
werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im 
Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu 
den Telekommunikationslinien jederzeit möglich 
ist. Insbesondere müssen Abdeckungen von Ab-
zweigkästen und Kabelschächten sowie oberirdi-
sche Gehäuse soweit frei gehalten werden, dass 
sie gefahrlos geöffnet und ggf. mit Kabelziehfahr-
zeugen angefahren werden können. Es ist deshalb 
erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor 
Beginn der Arbeiten über die Lage der zum Zeit-
punkt der Bauausführung vorhandenen Telekom-
munikationslinien der Telekom informieren. Die 
Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beach-
ten. 
 
Die Deutsche Telekom Technik GmbH hat im Rahmen 
der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine aktuali-
sierte Stellungnahme abgeben, die sich in ihren Inhal-
ten nicht wesentlich unterscheidet und vollständig ab-
gewogen wurde. Entsprechend wird an dieser Stelle 
auf die Ausarbeitung detaillierter Abwägungsvor-
schläge verzichtet. 
 
 
4. Eisenbahn-Bundesamt- Außenstelle Hannover 
Vorwort zur Stellungnahme 
Ihr Schreiben ist am 23.09.2021 beim Eisenbahn-
Bundesamt eingegangen und wird hier unter dem 
o. a. Geschäftszeichen bearbeitet. Ich danke 
Ihnen für meine Beteiligung als Träger öffentlicher 
Belange. 
Das Eisenbahn-Bundesamt ist die zuständige 
Planfeststellungsbehörde für die Betriebsanlagen 
und die Bahnstromfernleitungen (Eisenbahninfra-
struktur) der Eisenbahnen des Bundes. Es prüft als 
Träger öffentlicher Belange, ob die zur Stellung-
nahme vorgelegten Planungen bzw. Vorhaben die 
Aufgaben nach § 3 des Gesetzes über die Eisen-
bahnverkehrsverwaltung des Bundes berühren.  
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Hinweise zum Eisenbahnbetrieb 
Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden 
von dem Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güter-
bahnhof/ LokViertel in Osnabrück nicht berührt. In-
sofern bestehen keine Bedenken. Die Fläche des 
ehem. Güterbahnhof / LokViertel in Osnabrück 
liegt an dem Kreuzungsbauwerk der Eisenbahn-
strecken Münster — Osnabrück und Löhne Osn-
abrück. Es ist sicherzustellen, dass bei der Reali-
sierung der Planung des ehem. Güterbahnhofs / 
LokViertel in Osnabrück weder die Substanz der 
Eisenbahnbetriebsanlagen noch der darauf statt-
findende Eisenbahnverkehr gefährdet wird. Wei-
terhin sollten alle getroffenen Vereinbarungen zwi-
schen dem Eigentümer der Fläche und der Deut-
schen Bahn AG erfüllt werden. 
Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass sei-
tens der zukünftigen Eigentümer keine Lärm-
schutzansprüche gegen die Deutsche Bahn AG 
bestehen. Sofern dies noch nicht veranlasst ist, 
wird die Erstellung eines schalltechnischen Gut-
achtens empfohlen, in dem auch die Immissionen 
aus dem Schienenverkehr zu berücksichtigen 
sind. 
Falls dies nicht ohnehin veranlasst worden sein 
sollte, wird die Beteiligung über die Infrastruktur-
betreiberin DB Netz AG, Regionalbereich Nord, 
Lindemannallee 3 in 30173 Hannover als Trägerin 
öffentlicher Belange und als Grundstückseigentü-
merin die Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Re-
gion Nord, Hammerbrookstraße 44 in 20097 Ham-
burg empfohlen. Denn das Eisenbahn-Bundesamt 
prüft nicht die Vereinbarkeit Ihrer Planungen aus 
Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen. 
 
Das Eisenbahn-Bundesamt (Außenstelle Hannover) 
hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB 
eine aktualisierte Stellungnahme abgeben, die sich in 
ihren Inhalten nicht wesentlich unterscheidet und voll-
ständig abgewogen wurde. Entsprechend wird an die-
ser Stelle auf die Ausarbeitung detaillierter Abwä-
gungsvorschläge verzichtet. 
Die DB wurde im Verfahren umfassend beteiligt. 
 
 
5. Ericsson Services GmbH, 28.09.2021 
Keine Bedenken 
Bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen 
hat die Firma Ericsson bezüglich ihres Richtfunks 
keine Einwände oder spezielle Planungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellung-
nahme nur für Richtfunkverbindungen des Erics-
son - Netzes gilt. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Hinweis 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, 
die Deutsche Telekom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
6. Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
Vorwort zur Stellungnahme 
Vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichne-
ten Planungsunterlagen. Aus diesen ergibt sich die 
vorgesehene Bebauung für den Planbereich und 
die sich daraus ergebenden Anforderungen. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Informationen zum Volkswagen Werk Osnab-
rück 
Wir stellen zunächst fest, dass eine verkehrliche 
Begutachtung derzeit noch nicht vorliegt. Diese ist 
aber zur endgültigen Beurteilung des Vorhabens 
aus unserer Sicht unerlässlich, da sich der Plan-
bereich durch seine Lage nur begrenzt an das be-
stehende Straßennetz anschließen lässt.  
Die erforderliche Begutachtung ist unseres Erach-
tens nicht deshalb obsolet, weil der Planentwurf 
und dessen Mobilitätskonzept von geringen Ver-
kehren ausgehen. Dies scheint aber mehr den 
Planbereich selbst als die angrenzenden Bereiche 
zu betreffen. Angrenzend befinden sich aber mit 
dem Bahnhofsbereich, dem Hasepark sowie dem 
Gewerbe- und Industriegebiet Fledder sowie den 
gewerblichen Betrieben an der Hannoverschen 
Straße stark frequentierte Verkehrsachsen der 
Der Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück 
Emsland e. V. hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 
Abs. 2 BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abge-
ben, die sich in ihren Inhalten nicht wesentlich unter-
scheidet und vollständig abgewogen wurde. Entspre-
chend wird an dieser Stelle auf die Ausarbeitung de-
taillierter Abwägungsvorschläge verzichtet. 
 
 
Stadt Osnabrück, die schon jetzt zeitweilig hin-
sichtlich ihrer Aufnahmefähigkeit an ihre Grenzen 
kommen.  
Da es sich hierbei aber um einen wichtigen Be-
reich für Handel- und Dienstleistungen im östli-
chen Bereich der Stadt Osnabrück handelt, ist die 
Erreichbarkeit sicherzustellen.  
Da es sich zusätzlich auch um eine der wichtigen 
Pendlerachsen der Stadt Osnabrück handelt, ist 
auch dieser Umstand in den Planungen zu berück-
sichtigen, insbesondere vor dem Hintergrund des 
fehlenden Lückenschlusses der BAB A 33 zur BAB 
A 1.  
Da die Planungen im Übrigen noch nicht sehr de-
tailliert sind, kann insbesondere zur geplanten 
Markthalle in der Mitte des Plangebietes keine Ein-
schätzung hinsichtlich ihrer Verträglichkeit hin-
sichtlich der Anforderungen des Märkte- und Zen-
trenkonzepts der Stadt Osnabrück gemacht wer-
den.  
Vorbehaltlich der näheren Betrachtung dieser As-
pekte werden die Planungen ansonsten begrüßt, 
wobei diesseits diese Einschätzung auf Grundlage 
der Planungen des ersten Preises des städtebau-
lichen Wettbewerbs, nämlich des Büros Freiraum, 
erfolgt. 
7. Handwerkskammer Osnabrück 
Keine Bedenken 
Gegen den o.g. Planungsentwurf bestehen aus 
handwerklicher Sicht keine Bedenken. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
8. Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (Standortentwicklung) 
Vorwort zur Stellungnahme 
Vielen Dank für die Gelegenheit zur Stellung-
nahme als Träger öffentlicher Belange im Rahmen 
des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens zur 106. 
Flächennutzungsplanänderung und Aufstellung 
des Bebauungsplanes Nr. 671 – ehem. Güter-
bahnhof / LokViertel. Die Stellungnahme erhalten 
Sie parallel auch per E-Mail im Word-Format. 
Planungsanlass: 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück 
hat in seiner nicht-öffentlichen Sitzung am 9. März 
2021 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 
671 „ehem. Güterbahnhof / LokViertel“ aufgrund 
der Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 370 
„ehemaliger Güterbahnhof“ beschlossen. Aktuell 
ist das Plangebiet mit Gebäuden des im Jahr 1997 
aufgegebenen Güterbahnhofs bebaut. Diese wer-
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
den teilweise durch Einrichtungen aus Gastrono-
mie, Dienstleistung und Kfz-Handwerk  zwischen-
genutzt. Darüber hinaus liegt das Areal brach. Die 
Lage zwischen Bahngleisen, Straßen, Bächen und 
Erdwällen macht das Plangebiet zu einem städte-
baulichen Fremdkörper und erschwert dessen 
Nutzung. Durch die Konversion der Brachfläche 
soll ein gemischt genutzter Stadtteil mit einem ho-
hen Anteil an Wohnen, mit Gewerbe, Dienstleis-
tungen, Gastronomie sowie Einrichtungen für Wis-
senschaft und Forschung entstehen. Dabei wird 
das Coppenrath Innovation Centre (CIC) als Nuk-
leus der Standortentwicklung sowie einige Ge-
bäude des ehemaligen Güterbahnhofs der Identifi-
kation mit dem neuen Quartier dienen. Die Eigen-
tümer des Grundstückes, die Aloys & Brigitte Cop-
penrath Stiftung, führten einen städtebaulichen 
Wettbewerb durch, dessen Siegerentwurf die 
Grundlage für das Bauleitplanverfahren bildet. 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft 
Bentheim gibt zu der 106. Flächennutzungs-
planänderung und der Aufstellung des Bebau-
ungsplanes Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof / Lok-
Viertel - diese Stellungnahme ab. 
Das Aufstellungsverfahren befindet sich zurzeit im 
frühzeitigen Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Ab-
satz 1 BauGB. Da noch nicht alle beurteilungsre-
levanten Unterlagen vorliegen, ist diese Stellung-
nahme nicht als abschließend zu bewerten. 
Anmerkungen zum Planungsziel 
Die Stadt verfolgt mit der Planung das Ziel, ein 
neues nutzungsgemischtes Stadtquartier mit um-
weltgerechter Mobilität, nachhaltiger Energiege-
winnung und Freiraumgestaltung mit einer hohen 
Verweilqualität zu schaffen. Die bisherigen Pla-
nungsziele zur Entwicklung einer Gewerbefläche 
werden nicht weiter verfolgt. Die Grundstücksei-
gentümer planen, auf einer Nutzfläche von rund 
11,5 Hektar netto die Nutzungen Wohnen, Ge-
werbe, Dienstleistungen, Gastronomie sowie Ein-
richtungen für Wissenschaft und Forschung zu 
vereinen. Mit den unterschiedlichen Nutzungen 
wird die Idee der „15-Minuten-Stadt“ verfolgt, so-
dass alle wichtigen Einrichtungen von den Bewoh-
nern zu Fuß oder mit dem Fahrrad in kurzer Zeit 
erreicht werden können. Eine zentrale Markt- und 
Veranstaltungshalle ist ebenfalls ein Bestandteil 
des Konzepts. Nach den Plänen des Siegerent-
wurfs des städtebaulichen Wettbewerbs sollen die 
Nutzungen Wohnen/Wohnfolgeeinrichtungen und 
Gewerbe im Verhältnis von ca. 63 % zu 37 % ver-
teilt werden. Die lärmintensiveren, gewerblichen 
Nutzungen orientieren sich an den Rändern des 
neuen Quartiers hin zu den Bahngleisen. 
Die Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Ems-
land hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 
BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abgeben, die 
sich in ihren Inhalten nicht wesentlich unterscheidet 
und vollständig abgewogen wurde. Entsprechend wird 
an dieser Stelle auf die Ausarbeitung detaillierter Ab-
wägungsvorschläge verzichtet. 
 
 
Die städtebauliche Grundidee der Planung besteht 
darin, ein zukunftsweisendes urbanes Quartier un-
ter der Beachtung der Themen Nachhaltigkeit, 
Energieeffizienz, Klimaneutralität und Schall-
schutz zu gestalten. Durch die Entwicklung des 
neuen Quartiers werden seit langem notwendige 
positive Impulswirkungen in der Stadtentwicklung 
und die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen und 
Wohnraum für die Region erwartet. Die Ansied-
lung von Forschungseinrichtungen im Bereich der 
Künstlichen Intelligenz wird den Hochschulstand-
ort bereichern. Der zusätzliche Wohnraum auf 
dem Areal kann eine neue Wachstumsdynamik in 
der Region auslösen. Dies deckt sich mit dem von 
uns formulierten Ziel, die Einwohnerzahl der Stadt 
Osnabrück auf mittelfristig 200.000 Einwohner zu 
steigern. 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft 
Bentheim begrüßt das Planungsziel der Schaffung 
eines neuen nutzungsgemischten Quartiers nahe 
der Innenstadt ausdrücklich. Die aktuellen Diskus-
sionen zu den Themen Umwelt und Nachhaltigkeit 
verdeutlichen die Notwendigkeit, ein zukunftswei-
sendes Quartier zu schaffen, das diesen Zielen 
umfänglich gerecht wird. Ein nutzungsgemischtes 
Stadtquartier mit umweltgerechter Mobilität und 
nachhaltiger Energiegewinnung wird zu einer resi-
lienten Stadtentwicklung und der dauerhaften Ein-
sparung von CO2-Emissionen beitragen. Dieses 
Projekt bildet einen wertvollen Beitrag für eine mo-
derne und nachhaltige Quartiersentwicklung - es 
kann Stahlkraft für die gesamte Region entwickeln 
und Modellcharakter auf Landes- und Bundes-
ebene entfalten. Zum aktuellen Zeitpunkt liegt uns 
leider kein genaues Nutzungskonzept mit konkre-
ten Flächenangaben zu der Aufteilung auf die ein-
zelnen Nutzungen vor. Hier behalten wir uns eine 
abschließende Stellungnahme vor. 
Anmerkungen zur Steuerung des Einzelhan-
dels und möglichen Nutzungskonflikten 
Das Plangebiet befindet sich nahe des zentralen 
Versorgungsbereichs "Hauptzentrum Innenstadt" 
und des Stadtteilzentrums „Johannisstraße“ im 
vom Rat der Stadt Osnabrück am 5. November 
2019 beschlossenen 2. Fortschreibung des 
Märkte- und Zentrenkonzeptes (MZK). Mit dem 
MZK soll der Einzelhandel in der Innenstadt und 
der Gesamtstadt gesteuert und die oberzentrale 
Versorgungsfunktion der Stadt Osnabrück ge-
stärkt werden. Dieses Ziel ist bei der Ansiedlung 
eventueller Einrichtungen des Einzelhandels zu 
beachten. 
Im Hinblick auf ein Nebeneinander von schutzbe-
dürftigen und gewerblichen Nutzungen können 
Konflikte durch Schallemissionen entstehen. Wir 
gehen davon aus, dass die zur Bewältigung von 
Die Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Ems-
land hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 
BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abgeben, die 
sich in ihren Inhalten nicht wesentlich unterscheidet 
und vollständig abgewogen wurde. Entsprechend wird 
an dieser Stelle auf die Ausarbeitung detaillierter Ab-
wägungsvorschläge verzichtet. 
 
 
eventuellen Konflikten im Bereich des Immissions-
schutzes durch angrenzende schutzbedürftige 
Nutzungen getroffenen Maßnahmen und Festset-
zungen geeignet sein werden, sodass Nutzungs-
konflikte gar nicht erst entstehen. Grundsätzlich 
sollten Gewerbebetriebe nicht mit Auflagen zum 
Schallschutz oder anderen Nutzungseinschrän-
kungen belastet werden. Dies lehnen wir im Sinne 
der gewerblichen Standortsicherung und des Be-
standsschutzes von bestehenden Unternehmen in 
der näheren Umgebung ab. 
Bedenken zur verkehrlichen Erreichbarkeit 
Die Lage des Plangebietes zwischen den Bahn-
gleisen stellt die Verkehrserschließung vor Her-
ausforderungen. Dabei müssen die Mobilität der 
künftigen Bewohner und die Anlieferungen für die 
Gewerbe-, Forschungs- und Wirtschaftseinrichtun-
gen gewährleistet sein. Dies soll mit unterschiedli-
chen Hierarchiestufen aus einer Haupterschlie-
ßung für den motorisierten Verkehr (Boulevard), 
privaten Wohnstraßen und Nachbarschaftspfaden 
erreicht werden. Über zwei Zugänge soll der Indi-
vidualverkehr des Quartiers an das übrige städti-
sche Verkehrsnetz angeschlossen werden. Ge-
plant sind weiterhin zwei Quartiersgaragen mit pri-
vaten Parkplätzen, sog. „shared mobility spots“ 
und E-Ladestationen. Der ÖPNV verkehrt auf der 
Haupterschließung für den motorisierten Verkehr 
(Boulevard). 
Mit der Ansiedlung von Gewerbenutzungen ist mit 
Liefer- und Schwerverkehr zu rechnen. Die Ver-
kehrsführung ist daher an die entsprechenden Er-
fordernisse anzupassen. Die Stadt Osnabrück ist 
als Oberzentrum ebenso Ziel vieler Berufspendler. 
Als Großstadt im ländlichen Raum wird der MIV 
auch zukünftig eine herausragende Bedeutung ha-
ben. 58,7 % der in der Stadt sozialversicherungs-
pflichtig Beschäftigten pendeln zum Arbeiten nach 
Osnabrück (Pendleratlas der Bundesagentur für 
Arbeit, Stand Juni 2020). Um die Stadt als attrakti-
ven Standort zu erhalten, ist aus wirtschaftlicher 
Sicht die Erreichbarkeit der Stadt dauerhaft zu si-
chern. Damit die Bewohner und Beschäftigten das 
Quartier und die Stadt einfach und komfortabel er-
reichen können, sind sowohl gute Pkw- als auch 
gute ÖPNV-Anbindung zu gewährleisten. 
Die Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Ems-
land hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 
BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abgeben, die 
sich in ihren Inhalten nicht wesentlich unterscheidet 
und vollständig abgewogen wurde. Entsprechend wird 
an dieser Stelle auf die Ausarbeitung detaillierter Ab-
wägungsvorschläge verzichtet. 
Zusammenfassung der Stellungnahme 
In Summe begrüßen wir die vorliegende Planung 
sehr. Wir tragen zum gegenwärtigen Zeitpunkt for-
mal keine Bedenken gegen die 106. Flächennut-
zungsplanänderung und die Aufstellung des Be-
bauungsplanes Nr. 671 „ehem. Güterbahnhof / 
LokViertel“ vor. Dies steht jedoch unter Vorbehalt, 
da uns das konkrete Nutzungskonzept noch nicht 
Die Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Ems-
land hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 
BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abgeben, die 
sich in ihren Inhalten nicht wesentlich unterscheidet 
und vollständig abgewogen wurde. Entsprechend wird 
an dieser Stelle auf die Ausarbeitung detaillierter Ab-
wägungsvorschläge verzichtet. 
 
 
vorliegt. Die angesprochenen Belange von Ge-
werbe, Einzelhandel und der verkehrlichen Er-
reichbarkeit sind nicht abschließend geklärt. Hier 
bitten wir um Einholung weiterer Gutachten und ei-
ner detaillierteren Darstellung. Bei der Ansiedlung 
weiterer Einzelhandelsvorhaben sind die Auswir-
kungen auf die Versorgungsstrukturen der Stadt 
Osnabrück und des weiteren Einzugsgebietes zu 
betrachten. Dies würde insbesondere bei Vorlie-
gen einer Agglomeration im Sinne des Landes-
Raumordnungsprogrammes (LROP) eine raum-
ordnerische Beurteilung erfordern. Eine konkrete 
Stellungnahme hierzu behalten wir uns vor. 
Wir bitten um Berücksichtigung unserer Anmer-
kungen und um Beteiligung im weiteren Verfahren. 
Abschließend erwähnen wir gern, dass die vorlie-
gende Planung die Möglichkeit bietet, den neues-
ten Stand der Technik und ein höchstes Maß an 
baulichen Innovationen zu realisieren und damit 
überregionale Strahlkraft zu entfalten. Wir begrü-
ßen die Realisierung des Projektes daher sehr und 
erwarten positive Effekte auf Wertschöpfung, Ar-
beitsplätze, Innovationskraft, Technologietransfer 
und Wohnraum. 
9. Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (Regionaldirektion Hameln-Han-
nover - Dezernat 5, Kampfmittelbeseitigungsdienst) 
Hinweise zum Kampfmittelverdacht 
Für die Planfläche liegen dem Kampfmittelbeseiti-
gungsdienst Niedersachsen die folgenden Er-
kenntnisse vor (siehe beigefügte Kartenunterlage): 
 
Empfehlung: Luftbildauswertung  
 
Fläche A 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wur-
den nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Es wurde eine Luftbildauswer-
tung durchgeführt, aber die Fläche ist aufgrund 
von Wasserfläche, Waldfläche, Schattenwurf oder 
einer unzureichenden Qualität der verfügbaren 
Luftbilder nicht auswertbar. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchge-
führt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht der allgemeine Verdacht auf 
Kampfmittel. 
 
Fläche B  
Das Landesamt für Geoinformation und Landentwick-
lung Niedersachsen hat im Rahmen der Beteiligung 
gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine aktualisierte Stellung-
nahme abgeben, die sich in ihren Inhalten nicht we-
sentlich unterscheidet und vollständig abgewogen 
wurde. Entsprechend wird an dieser Stelle auf die Aus-
arbeitung detaillierter Abwägungsvorschläge verzich-
tet. 
 
 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wur-
den nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Es wurde keine Luftbildaus-
wertung durchgeführt. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchge-
führt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht der allgemeine Verdacht auf 
Kampfmittel. 
Empfehlung: Sondierung 
 
Fläche C  
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wur-
den vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Nach durchgeführter Luftbild-
auswertung wird eine Kampfmittelbelastung ver-
mutet. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchge-
führt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht ein begründeter Verdacht 
auf Kampfmittel. 
 
Fläche D  
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wur-
den nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Nach durchgeführter Luftbild-
auswertung wird eine Kampfmittelbelastung ver-
mutet. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchge-
führt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht ein begründeter Verdacht 
auf Kampfmittel. 
 
Fläche E  
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wur-
den vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Es wurde eine Luftbildauswer-
tung durchgeführt, aber die Fläche ist aufgrund 
von Wasserfläche, Waldfläche, Schattenwurf oder 
einer unzureichenden Qualität der verfügbaren 
Luftbilder nicht auswertbar. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchge-
führt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
 
 
Belastung: Es besteht der allgemeine Verdacht auf 
Kampfmittel. 
Hinsichtlich der erforderlichen Gefahrenerfor-
schungsmaßnahmen wenden Sie sich bitte an die 
örtlich zuständige Gefahrenabwehrbehörde (Stadt 
oder Gemeinde). Diese wird über das Ergebnis der 
Auswertung in Kenntnis gesetzt. 
In der vorstehenden Empfehlung sind die Erkennt-
nisse aus der Zeit vor der Einführung des Kampf-
mittelinformationssystems Niedersachsen (KISNi), 
dem 11.06.2018, nicht eingeflossen, da sie nicht 
dem Qualitätsstand von KISNi entsprechen. Sie 
können natürlich trotzdem von den Kommunen in 
eigener Zuständigkeit berücksichtigt werden. 
Bitte senden Sie uns, nach Übernahme unserer 
Stellungnahme, zur Arbeitserleichterung keine 
weiteren Schreiben in dieser Angelegenheit zu. 
10. Planungsgesellschaft Nahverkehr Osnabrück, 15.10.2021 
Vorwort zur Stellungnahme 
Diese Stellungnahme im Rahmen der Behörden-
beteiligung zu Bauleitverfahren der Stadt Osnab-
rück - hier zum Lok-Viertel in Osnabrück - geben 
wir für die PlaNOS und für die Mobilitätsplanung 
der Stadtwerke Osnabrück ab. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Hinweise und Anregungen zur ÖPNV-Planung 
Für die ÖPNV-Planung zu diesem frühen Pla-
nungsprozess für das Lok-Viertel können wir fest-
stellen, dass die ÖPNV-Anbindung für die zukünf-
tigen Bewohner und Beschäftigten des Lok-Vier-
tels eine entscheidende und wichtige Rolle für eine 
zukunftsgerichtet und nachhaltige Quartierpla-
nung bedeutet. Im vorliegenden Siegerentwurf von 
„blauraum“ sehen wir eine IV-arme Lok-Viertelpla-
nung. Der notwendige IV-Verkehr wird über die 
Ränder des Viertels abgewickelt. Eine ÖPNV-
Ringlinie soll mit einem eventuell autonom verkeh-
renden Shuttle die ÖPNV-Kunden mit einem Um-
stieg auf eine städtische Buslinie am Eingang des 
Lok-Viertels befördern. Diese vorgelegte Planung 
sehen wir kritisch: 
Durch diese Planung mit dem Shuttle würden er-
hebliche Kapazitätsprobleme zur Rush-Hour zu 
Arbeits-/ Schulbeginn und -ende auf Grundlage 
der vorgelegten Bruttogrundfläche (BGF) der 
Wohn- und Gewerbenutzung und deren spätere 
Anzahl an Bewohnern und Beschäftigten im Shut-
tle entstehen. 
Es würde ein relativ langsames und damit unat-
traktives Verkehrsmittel bei einem Einrichtungsbe-
trieb und der vorgelegten Schleifenführung außen 
Die Planungsgesellschaft Nahverkehr Osnabrück hat 
im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine 
aktualisierte Stellungnahme abgeben, die sich in ihren 
Inhalten auf eine aktualisierte Planung zur ÖPNV-An-
bindung bezieht und vollständig abgewogen wurde. 
Entsprechend wird an dieser Stelle auf die Ausarbei-
tung detaillierter Abwägungsvorschläge verzichtet. 
 
 
 
um das Viertel herum dem ÖPNV-Kunden ange-
boten. 
Hinzu kommt ein Umstiegszwang für den ÖPNV-
Nutzer am Eingang des Lokviertels von Shuttle in 
die Buslinie (und umgekehrt – je nach Richtung). 
Ein beim ÖPNV-Kunden extrem ungeliebtes zwei-
maliges Umsteigen innerhalb des Stadtgebietes 
würde bei einem Ziel außerhalb der City/Altstadt 
erforderlich. 
Eine komfortable Umsteigesituation zwischen 
Shuttle und Buslinie müsste am Eingang des 
Lokviertels an der Hamburger Straße geplant wer-
den bei relativer Flächenknappheit in diesem Be-
reich. 
Zurzeit kann die Hamburger Straße und damit der 
Hasepark durch den ÖPNV nicht bedient werden 
bedingt durch die Abgängigkeit der Eisenbahnbrü-
cke. Nach dem geplanten Neubau der Eisenbahn-
brücke bieten sich im städtischen Busnahverkehr 
mehrere unterschiedliche Möglichkeiten für die 
Bedienung der Hamburger Straße und damit der 
Busanschluss des Lok-Viertels. Es kann eine oder 
mehrere Buslinien über diese Trasse verschwenkt 
werden. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammen-
hang ist neben des Brückenneubaus der zu bau-
ende Osteingang des Hauptbahnhofes und die An-
lage einer Haltestelle in unmittelbarer Nähe dieses 
Eingangs. Für die Erschließung des Lokviertels 
müsste eine zweite Haltestelle in ca. 200 Meter 
Entfernung am Eingang des Lokviertels zusätzlich 
entstehen. (Zur Problematik des Umstiegs s.o.). 
Ohne in das Lok-Viertel eine Buslinie hineinzule-
gen, wäre die Busanbindung allerdings für das 
Viertel nicht ausreichend, besonders für die weiter 
östlich gelegenen Areale. 
Eine alternative Schleifenfahrt zum Shuttle mit ei-
ner bestehenden Buslinie durch das Lokviertel 
schließen wir planerisch allerdings aus: Es würde 
eine sehr unattraktive Situation für die übrigen 
ÖPNV-Nutzer der betreffenden Linie entstehen. 
Aus unserer Sicht könnte eine autonom verkeh-
rende Ringlinie mit einem Shuttle innerhalb des 
Lok-Viertels mittel- bis langfristig für die Micro-Mo-
bilität innerhalb des Viertels allerdings durchaus 
eine Anwendung gerechtfertigen. 
Mit Blick auf die hier beschriebenen Erkenntnisse 
ist eine optimale ÖPNV-Erschließung des LOK-
Viertels nur gemeinsam zu erreichen. Dazu schla-
gen die PlaNOS und die Mobilitätsplanung der 
Stadtwerke Osnabrück ein frühzeitiges Gespräch 
für weitere zwingend erforderliche Abstimmungen 
zum Thema “ÖPNV-Erschließung des Lok-Vier-
tels" vor, um zu verhindern, dass die weiteren Pla-
nungen in eine nicht unumkehrbare Richtung ver-
laufen. 
 
 
Ziel des Gespräches soll die Umsetzung der vom 
Lok-Viertel-OS GmbH genannten Planungsziele 
sein: 
- Eine ideal an den ÖPNV angebundene 
urbane Entwicklung 
- Keine Insellage des Lokviertels, sondern 
optimaler Anschluss an die Innenstadt 
- Klimaneutralität als ökologisches Pla-
nungsziel 
11. Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück) 
Hinweise zur Lärmbelastung 
Bei der o. g. Planung werden von Seiten des Staat-
lichen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück Beden-
ken erhoben. 
Durch die Angrenzung im Süden an ein als Indust-
riegebiet ausgewiesenes Gebiet ist mit stärkeren 
Lärmimmissionen an den geplanten Wohneinhei-
ten zu rechnen. 
Es wird empfohlen ein schalltechnisches Gutach-
ten erstellen zu lassen, welches sowohl das In-
dustriegebiet im Süden als auch das Gewerbege-
biet im Norden mit den entsprechenden Emissio-
nen berücksichtigt. Des Weiteren sollte auch die 
geplante Gebäudehöhe bei den Messungen/Be-
rechnungen berücksichtigt werden. 
Durch das Gutachten ist die Einhaltung der lmmis-
sionsrichtwerte für Mischgebiet (60/45 dB(A) 
tags/nachts) nachzuweisen. 
Das Staatliche Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück) hat 
im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine 
aktualisierte Stellungnahme abgeben, die vollständig 
abgewogen wurde. Entsprechend wird an dieser Stelle 
auf die Ausarbeitung detaillierter Abwägungsvor-
schläge verzichtet. 
Eine schalltechnische Untersuchung wurde im weiteren 
Verfahren erstellt. Deren Ergebnisse sind in die Bauleitpla-
nung eingeflossen. 
12. Unterhaltungsverband 96 (Hase - Bever), 30.09.2021 
Vorwort zur Stellungnahme 
Aus Sicht des Unterhaltungsverbandes Nr. 96 
"Hase-Bever" bestehen gegen den Entwurf des 
Bebauungsplanes Nr. 671 ""Ehemaliger Güter-
bahnhof/LokViertel" grundsätzlich keine Beden-
ken. 
Der Verband bittet im Planungsverfahren folgen-
des zu berücksichtigen: 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Hinweise zum Verbandsgewässer „Hase“ 
Das Planungsgebiet wird im Norden und Nordwes-
ten durch das Verbandsgewässer "Hase" abge-
grenzt. Zudem mündet in diesem Bereich des 
Plangebietes das Verbandsgewässer " Klöckner 
Hase" in die Hase ein. Der Gewässerabschnitt 
oberhalb dieser Gewässereinmündung wird im 
Rahmen der Gewässerunterhaltung als Sandfang 
genutzt. Für die Unterhaltung der Verbandsgewäs-
Der Unterhaltungsverband 96 (Hase – Bever) hat im 
Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB auf 
Grundlage der Konkretisierung der Planung eine aktu-
alisierte Stellungnahme abgeben, die vollständig abge-
wogen wurde. Entsprechend wird an dieser Stelle auf 
die Ausarbeitung detaillierter Abwägungsvorschläge 
verzichtet. 
 
 
ser und der Anlage "Sandfang" ist eine ausrei-
chende Zuwegung von mindestens 5,00 m erfor-
derlich, die jeder Zeit befahrbar sein muss. Für die 
Bewirtschaftung des Sandfanges ist eine ausrei-
chende Fläche für die Zwischenlagerung des po-
tentiell entnommenen Sandvolumens vorzuhalten. 
Des Weiteren weist der Verband darauf hin, dass 
die Bewirtschaftung des anfallenden Oberflächen-
wassers nach dem Grundsatz "Versickerung vor 
Rückhaltung vor Einleitung" praktiziert werden 
muss. Der Verband hält daher die Aufstellung ei-
ner wasserwirtschaftlichen Planung, die das Ober-
flächenwassermanagement im Plangebiet und die 
Erfordernisse der Gewässerunterhaltung konkret 
beschreibt für erforderlich. 
13. Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung, 20.09.2021 
Keine Bedenken 
Wir bedanken uns für Ihre Behördenbeteiligung in 
obiger Angelegenheit und teilen Ihnen mit, dass 
seitens der Westnetz GmbH grundsätzlich keine 
Bedenken gegen den Bebauungsplanentwurf Nr. 
671 bestehen. 
Im Geltungsbereich unterhalten und planen wir 
keine Versorgungseinrichtungen. 
Die Versorgung erfolgt in diesem Bereich durch die 
SWO Netz GmbH. Nachrichtlich weisen wir darauf 
hin, dass im Geltungsbereich die Richtfunkstrecke 
"Ibbenbüren - Lüstringen" der Amprion AG ver-
läuft. 
Die Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück hat 
im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB eine 
aktualisierte Stellungnahme abgeben, die sich in ihren 
Inhalten nicht wesentlich unterscheidet und vollstän-
dig abgewogen wurde. Entsprechend wird an dieser 
Stelle auf die Ausarbeitung detaillierter Abwägungs-
vorschläge verzichtet. 
B: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) 
1. Industriebetrieb südlich des Plangebietes 
Vorwort zur Stellungnahme 
In vorstehender Angelegenheit weisen wir vor-
sorglich darauf hin, dass durch die geplante geän-
derte Nutzung umweltfachliche Wechselwirkungen 
mit unserem benachbarten … Werk Osnabrück 
entstehen werden. 
Die … GmbH betreibt mit dem … Werk Osnabrück 
ein Kesselhaus nach Nr. 1.2 Spalte 2, eine Anlage 
zur Lackierung von Automobilkarossen gemäß Nr. 
5.1 Spalte 2 sowie eine Anlage zur Oberflächen-
behandlung von Metall- oder Kunststoffflächen 
durch ein elektrolytisches oder chemisches Ver-
fahren gemäß Nr. 3.10 Spalte 2 des Anhang 1 der 
4. BImSchV (in der zum Zeitpunkt der Genehmi-
gung geltenden Fassung). Das beplante Gebiet 
liegt in weniger als 100 m Entfernung und ist von 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Untersuchungen zu Gewerbelärm, Gerüchen und Erschüt-
terungen wurden im weiteren Planverfahren durchgeführt 
und deren Ergebnisse, soweit erforderlich, in der Planung 
 
 
den vom Werk ausgehenden Emissionen (u.a. Ge-
werbelärm, Erschütterungen, Geruchsimmissio-
nen) betroffen. 
berücksichtigt. 
 
Hinweise zur Berücksichtigung des Werks 
Die Begründung zum Vorentwurf (Stand: 
05.08.2021) beschreibt unter D Umweltbericht, 
Ziff. 2.1.1 bislang vor allem die Bahnanlagen im 
nördlichen und südlichen Teil des Aufstellungsbe-
reiches, nicht aber das … Werk. Wir regen an, 
möglichst frühzeitig auch eine Verträglichkeit zwi-
schen (neuer) Wohnnutzung und dem … Werk Os-
nabrück, welches Anlagen nach Nr. 1.2.2, 5.1.1.1 
und 3.10.1 des Anhang 1 der 4. BImSchV in der 
geltenden Fassung betreibt, zu berücksichtigen. 
Die Änderung darf nicht dazu führen, dass unse-
rem Werk Erweiterungsmöglichkeiten erschwert o-
der unmöglich gemacht werden. 
Bitte unterrichten Sie uns über das weitere Vorge-
hen in beiden im Betreff benannten Bauleitplanun-
gen. 
Die … GmbH hat im Rahmen der Beteiligung gem. § 4 
Abs. 2 BauGB eine aktualisierte Stellungnahme abge-
ben, die sich in ihren Inhalten nicht wesentlich unter-
scheidet und vollständig abgewogen wurde. Entspre-
chend wird an dieser Stelle auf die Ausarbeitung de-
taillierter Abwägungsvorschläge verzichtet. 
2. Baumeister RAe 
Vorwort zur Stellungnahme 
Hiermit zeigen wir Ihnen an, dass wir die … GmbH 
& Co. KG, ebenso wie die Grundstücksgemein-
schaft … vertreten. 
Gegenstand unserer Beauftragung ist unter ande-
rem die im Betreff näher bezeichnete Bauleitpla-
nung der Stadt Osnabrück — also die Neuaufstel-
lung des Bebauungsplans Nr. 671. Nach den uns 
vorliegenden und von Ihrer Seite telefonisch be-
stätigten Informationen ist im Rahmen dieser Bau-
leitplanung beabsichtigt, die unter anderem den 
von der … GmbH & Co. KG genutzten und im Ei-
gentum der Grundstücksgemeinschaft … stehen-
den Grundbesitz erschließende Frankenstraße 
vom Konrad-Adenauer-Ring bzw. der Hamburger 
Straße abzubinden. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Erhebliche Bedenken hinsichtlich der zukünfti-
gen betriebsgerechten Erschließung (Damm-
straße 16-20) 
Die von der Frankenstraße aus erschlossenen 
Stellplätze des Grundstücks Dammstraße 16-20 
könnten dann ausschließlich noch aus Richtung 
Süden erreicht und in Richtung Süden verlassen 
werden. Die Frankenstraße als direkte Anbindung 
an die innerstädtischen Ring-/Wallstraßen in Rich-
tung Norden wäre nicht mehr für den Kraftfahr-
zeugverkehr durchlässig. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Hinweis: Die Kanzlei Baumeister RAe hat die Stadt im Rah-
men des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 671 anwalt-
lich beraten. Um Interessenkonflikte auszuschließen, ist 
mit Beginn der Beratertätigkeit für die Stadt Osnabrück das 
Mandat zur Vertretung des Unternehmens in der Nachbar-
schaft zum Plangebiet abgegeben worden. 
Die hervorgebrachten Anmerkungen sind für einen Grund-
stückseigentümer in unmittelbarer Nachbarschaft zum 
Plangebiet nachvollziehbar. Für die Umsetzung der Pla-
nung ist die Verlegung der Frankenstraße jedoch zwingend 
erforderlich, um eine Entzerrung der derzeit sehr nahe bei 
 
 
Alternativ sollen die Kfz-Verkehre durch das künf-
tige Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 671 ge-
führt werden, indem die Frankenstraße in deren 
südlichem Bereich mittels einer neu zu schaffen-
den Bahnunterführung an die Erschließungsstra-
ßen im südwestlichen Teil des künftigen Plange-
biets angebunden werden. 
Im Endeffekt müssten damit Fahrzeuge, die das 
Gelände unserer Mandantschaft an der Damm-
straße 16-20 in Richtung Norden verlassen wollen, 
zunächst in Richtung Süden bis zu der neuen 
Bahnunterführung fahren, um dann von dort in 
nördlicher Richtung abzubiegen und so unter an-
derem den Konrad-Adenauer-Ring erreichen zu 
können. 
Gegen die Absicht, im Rahmen des in Aufstellung 
befindlichen Bebauungsplans Nr. 671 die Erschlie-
ßungssituation für unsere Mandantschaft im Hin-
blick auf die Anbindung der Frankenstraße in Rich-
tung Norden zu modifizieren, wenden wir uns hier-
mit entschieden. 
Wir weisen dabei darauf hin, dass es sich bei der 
… GmbH & Co. KG u.a. um ein durch die VdS-
Schadenverhütung GmbH als Zertifizierungsstelle 
zertifiziertes Wach- und Sicherheitsunternehmen 
handelt. Der dadurch anerkannte Betrieb einer In-
terventionsstelle muss sicherstellen, dass die In-
terventionskräfte in angemessener Frist am Ein-
satzort sind. Erforderlich ist dementsprechend, 
dass die Mitarbeiter der … GmbH & Co. KG spä-
testens nach 20 Minuten vor Ort beim Objekt des 
Kunden sind. Demgemäß geht es bei den Einsät-
zen der Mitarbeiter des Wach- und Sicherheitsun-
ternehmens um Minuten, so dass auch kleinere 
Umwege die Einhaltung der für Erhalt der Zertifi-
zierung erforderlichen Vorgaben in Frage stellen 
können und werden. Ist die Frankenstraße künftig 
nicht mehr sowohl in nördlicher als auch in südli-
cher Richtung befahrbar, werden Schutzobjekte 
der Kunden nicht mehr rechtzeitig erreicht werden 
können. Somit tangiert die Planung der Stadt Os-
nabrück unmittelbar nicht nur das Eigentums-
grundrecht unserer Mandantschaft, sondern auch 
deren Recht am eingerichteten und ausgeübten 
Gewerbebetrieb. Dementsprechend regen wir 
hiermit dringend an, von der Planung insofern Ab-
stand zu nehmen. 
In jedem Fall sind aus Sicht unsere Mandantschaft 
folgende Verkehrsanbindungen erforderlich, um 
eine ausreichende Zu- und Abfahrt zu deren 
Grundstück für Mitarbeiter, Zulieferer und Einsatz-
fahrzeuge im Bereich Sicherheits- und Winter-
dienst dauerhaft zu gewährleisten: 
Anbindung der Frankenstraße an die Planstraße, 
wobei ein Abbiegen auf die Planstraße mit Hilfe ei-
ner Lichtsignalanlage (LSA) nach links und rechts 
einander liegenden Kreuzungsknotenpunkte zu ermögli-
chen und damit die erforderliche Leistungsfähigkeit des 
Straßennetzes sicherzustellen.  
Die erforderliche öffentliche Erschließung der betreffenden 
Liegenschaft bleibt vollumfänglich erhalten. Die Verlegung 
der Frankenstraße ist bereits seit über 20 Jahren planeri-
sches Ziel der Stadt Osnabrück und insofern auch im aktu-
ell rechtsverbindlichen B-Plan Nr. 370 berücksichtigt.  
Insofern wird durch die Neuaufstellung des B-Planes Nr. 
671 im betroffenen Bereich keine planungsrechtlich neue 
Situation geschaffen. Die zeitgerechte Erreichbarkeit von 
Einsatzorten ist eine betriebliche Angelegenheit und inso-
fern von Seiten des Betriebs und nicht durch die planende 
Gemeinde sicherzustellen. 
 
 
genauso möglich sein muss, wie ein Abbiegen von 
der Planstraße aus nördlicher und südlicher Rich-
tung in die Frankenstraße; 
Anbindung der Dammstraße über die Straße „An 
der Petersburg" an den Petersburgerwall mit einer 
LSA; sowohl ein Ausfahren auf die Straße „An der 
Petersburg" wie auch ein Einfahren in die Damm-
straße möglich sein muss; 
Anbindung sowohl der Franken- als auch der 
Dammstraße an die Hamburgerstraße jedenfalls 
für Einsatzfahrzeuge von … für Fahrzeuge des 
Wach- und Sicherheitsdienstes sowie des Winter-
dienstes; 
Auf der Dammstraße sollte zur Bahndammseite 
(westliche Seite) ein Parkverbot erlassen werden, 
um LKW die Zu- und Abfahrt von der Dammstraße 
zu ermöglichen. 
Vor dem Hintergrund des Vorstehenden ist es für 
unsere Mandantschaft entscheidend, insbeson-
dere über die verkehrsbezogenen Planungen der 
Stadt Osnabrück informiert zu werden und zu blei-
ben. Dies betrifft vorrangig die Belange des Wach- 
und Sicherheitsdienstes sowie des Winterdiens-
tes, so dass wir hiermit um Unterrichtung/ Informa-
tion zu den Planungen der Stadt im Hinblick auf die 
Anbindung der Frankenstraße an die Planstraße 
(Süd), die Dammstraße an die Straße „An der Pe-
tersburg" sowie die Frankenstraße an die Hambur-
gerstraße/ den Konrad-Adenauer-Ring nachsu-
chen. Für Rückfragen und eine vertiefende Erörte-
rung stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung. 
3. Verein für Baukultur Osnabrück e.V. via Dirk Manzke, Professur Städtebau und Freiraumplanung an 
der Hochschule Osnabrück 
Vorwort zur Stellungnahme 
Hiermit möchte ich Ihnen als Ansprechpartner zum 
Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof / 
LokViertel - (Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 
/ Unterrichtungs- und Äußerungsmöglichkeit bei 
beschleunigten Verfahren: 20.09.2021 - 
15.10.2021) vom Vorstand ´Verein für Baukultur 
Osnabrück e.V.` unsere Gedanken und Fragen 
zum Lok-Viertel zukommen lassen. Wir würden 
uns freuen, von Ihnen und den Vertretern des Lok-
Viertels zu hören, wie die entsprechenden Antwor-
ten aussehen würden. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 
Fragen 
1. Wie werden die Eigentumsverhältnisse sein? 
1.1 Wird die Stiftung Flächen verkaufen? 
1.2 Wird es Flächen in Erbpacht geben? 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Die formulierten Fragen beziehen sich nicht auf Regelun-
gen im Bebauungsplan, sondern eher auf Fragen der Um-
setzung, auf erweiterten Mitwirkungsmöglichkeiten über 
die formale Bauleitplanung hinaus und zu möglichen Wett-
 
 
1.3 Wird die Stadt Flächen erwerben? 
1.4 Haben auch regionale Investoren die Möglich-
keit, Flächen zu erwerben? 
 
2. Wird es eine konkrete und erfahrbare Teilhabe 
der städtischen Bürgerschaft geben?  
2.1 Wie wird diese Teilhabe vollzogen, um das 
Lok-Viertel tatsächlich an die Stadt heranzufüh-
ren? 
2.2 Wäre es denkbar, bürgerschaftliche Beteili-
gungsformate und Bürgerprojekte (eventuell Bun-
kerprojekt?) im künftigen Lok-Viertel räumlich zu 
integrieren?  
2.3 Gibt es ein nachvollziehbares Konzept, das 
Lok-Viertel bewusst als Stadtquartier zu entwi-
ckeln?  
 
3. Wird es architektonische, hochbauliche Wettbe-
werbe im Areal geben? 
3.1 Wird eine externe Jury im Zuge der Wettbe-
werbe einberufen? 
3.2 Werden auch regionale Planungsbüros zum 
Wettbewerb geladen? 
 
4. Wird es einen konstanten Gestaltungsbeitrat für 
das Areal geben? 
 
5. Wird die Anbindung des Lok-Viertels a.) an die 
Stadt und b.) an die benachbarten Stadtteile 
Schinkel und Fledder konkreter vertieft? 
bewerbsverfahren. Die aufgeworfenen Fragen wurden be-
reits am 13. Oktober 2021 von der Vorhabenträgerin beant-
wortet. 
Ein Anpassungsbedarf der Planunterlagen geht aus der 
Stellungnahme nicht hervor. 
 
Teil II: Abhandlung der Stellungnahmen zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 671 der Stadt Osnab-
rück im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 
Abs. 2 BauGB sowie der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Die Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit hat vom 03.07.2024 bis einschließlich 
02.08.2024 stattgefunden. 
Im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden insgesamt 16 Behörden und 
sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt und um Stellungnahme gebeten. Im Rahmen der Beteili-
gung sind 12 Stellungnahmen eingegangen. Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 
Abs. 2 BauGB sind 8 Stellungnahmen eingegangen. 
 
A: Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)  
 Träger öffentlicher Belange Stellungnahme vom 
1 Planungsgesellschaft Nahverkehr Osnabrück 12.07.2024 
1.1 Ergänzende Stellungnahme Planungsgesellschaft Nahverkehr 
Osnabrück 28.11.2024 
2 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung 
Niedersachsen (LGLN) 
22.07.2024 
3 Eisenbahn-Bundesamt- Außenstelle Hannover 23.07.2024 
4 Deutsche Telekom Technik GmbH: Nord PTI 12 30.07.2024 
5 Industrie- und Handelskammer Osnabrück – Emsland –  
Grafschaft Bentheim 
02.08.2024 
6 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 02.08.2024 
7 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 16.08.2024; ergänzt am 
24.10.2024 
8 Deutsche Bahn AG 27.09.2024 
9 LEA Gesellschaft für Landeseisenbahnaufsicht mbH  08.07.2024 
10 Unterhaltungsverband 96 (Hase – Bever) 08.07.2024 
11 Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück 17.07.2024 
12 Handwerkskammer Osnabrück – Emsland – Grafschaft 
Bentheim 
26.07.2024 
B: Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) 
Nr. Einwender:in Stellungnahme vom 
 
 
1 Industriebetrieb südlich des Plangebietes  30.07.2024 
2 NaturFreunde Osnabrück e.V. 02.08.2024 
3 Osnabrücker Bürger 07.07.2024 
4 Osnabrücker Bürger 10.07.2024 
5 Osnabrücker Bürger 02.08.2024 
6 Osnabrücker Bürger 02.08.2024 
7 Arbeitsgemeinschaft INTAKT 02.08.2024 
8 Umweltforum Osnabrücker Land e.V. 16.08.2024 
 
 
A: Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)  
Nr. Inhalt der Stellungnahme Abwägungsvorschlag 
1. Planungsgesellschaft Nahverkehr Osnabrück, 12.07.2024 
1.1 Vorwort zur Stellungnahme 
Diese Stellungnahme zum B-Plan Nr. 671 - ehem. 
Güterbahnhof/Lokviertel - geben wir für die Pla-
NOS und die Stadtwerke Osnabrück, Verkehrspla-
nung ab. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
1.2 Hinweise zur ÖPNV-Erschließung 
 
Unsere Vorstellungen für eine ÖPNV-Erschließung 
des LOK-Viertels haben sich im Abstimmungspro-
zess leider nicht durchsetzen können. Zum vorlie-
genden Plan haben wir folgende Anmerkungen: 
Die im vorliegenden Plan eingetragenen Haltestel-
len müssen barrierefrei mit taktilen Leitstreifen, 
Kasseler Sonderbord und mit einer Länge von 19 
Metern ausgebaut werden. Die Haltestellen müs-
sen gerade anfahrbar gestaltet werden. Die Bus-
wende im Osten des Areals sollte eine Option für 
eine eventuelle Batterienachladung der E-Busse 
enthalten, dies bedeutet 2 Buspositionen, die unab-
hängig voneinander an- und abfahrbar geplant sein 
müssen. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Im Rahmen der Straßenvorplanung wurden die 
Haltestellen bereits barrierefrei geplant. Sie ent-
sprechen den gängigen Standards. Die konkrete 
Ausgestaltung erfolgt auf Ebene der nachgela-
gerten Straßenausbauplanung. 
Die Option für eine mögliche Batterienachladung 
der E-Busse sowie einem ergänzten Sanitärhaus 
wurde durch die Verkehrsplanung ebenfalls ge-
prüft. In der östlichen Wendekehre gibt es hierfür 
verschiedene Standorte, die die genannten An-
forderungen erfüllen. 
Neben zwei Varianten im Straßenraum (entlang 
der nördlichen Grenze der Straßenverkehrsflä-
che sowie innerhalb der Wendekehre) wird aus 
verkehrlicher Sicht die Variante südlich der Wen-
dekehre bevorzugt, die sich bisher jedoch auf ei-
ner privaten Grundstücksfläche befindet. Da die 
Erweiterung der Batterienachladung als Option 
 
 
berücksichtigt werden soll, wird in den städtebau-
lichen Vertrag ein Paragraf aufgenommen, der 
öffentlich-rechtlich den Standort zusichert. Der 
Standort kann vorgehalten und bei Bedarf auf 
dem privaten Grundstück zur Verfügung gestellt 
werden. Vorteile dieser Variante wären die gerin-
gen Eingriffe in den Straßenraum, die mit einer 
Umplanung erforderlich wären.  
In allen Varianten wurde die von der PlanOS ge-
forderte zusätzliche zweite Busposition zum Bat-
terienachladen berücksichtigt. Diese könnte an 
der Stelle der bisherigen Haltestelle verortet und 
die ursprüngliche Haltestelle dafür weiter nach 
Westen verschoben werden. 
1.1 Planungsgesellschaft Nahverkehr Osnabrück, 28.11.2024 (ergänzende Stellungnahme) 
1.1.1 Ergänzende Informationen zur Betriebsversor-
gung 
diese ergänzende Stellungnahme zum B-Plan Nr. 
671 - ehem. Güterbahnhof/Lokviertel - geben wir 
für die PlaNOS und die SWO Mobil ab. 
 
Nachfolgend möchten wir die unten in der Anlage 
stehende, damalige Stellungnahme vom 
12.07.2024, abgegeben im Rahmen der Behörden-
beteiligung der Stadt Osnabrück, im Folgenden er-
gänzen bzw. präzisieren: 
 
1. Für die Endhaltestelle (zu Beginn der 
Wendeschleife) ist im Zuge der konkreten 
Straßenbauplanung im Vorfeld die exakte 
Anfahrbarkeit nachzuweisen (Schleppkur-
ven). 
2. Für ein mögliches Nachladen ist ein Platz-
halter in der Planung für eine Trafostation 
vorzuhalten (ggf. sollte hier der Platz in 
der Mitte der Wende hierfür geprüft wer-
den). An dieser Stelle könnte auch die er-
forderliche Toilettenanlage für das Bus-
fahrpersonal vorgesehen werden. Für bei-
des sind entsprechende Anschlüsse vor-
zuhalten oder zumindest Leerrohre vorzu-
sehen. 
3. Eine unabhängige Anfahrbarkeit der bei-
den Haltestellenposition braucht - nach 
neueren Erkenntnissen - nicht mehr be-
rücksichtigt werden. 
4. Die Anforderungen an die Barrierefreiheit 
der Bushaltestellen sind in der unteren 
Mail schon aufgeführt. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Die konkrete Ausgestaltung des Straßenraums 
erfolgt auf Ebene der nachgelagerten Straßen-
planung. Die Anforderungen an die Barrierefrei-
heit und die Anfahrbarkeit werden dabei berück-
sichtigt. 
Hinsichtlich möglicher Nachladeoptionen und ei-
nem Sanitärhaus wird auf den Abwägungsvor-
schlag Nr. 1.2 verwiesen. 
2. Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, 22.07.2024 
2.1 Vorwort zur Stellungnahme Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
 
Sie haben den Kampfmittelbeseitigungsdienst 
(KBD) Niedersachsen beim Landesamt für Geoin-
formation und Landesvermessung Niedersachsen 
(LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hannover als 
Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Baugesetz-
buch (BauGB) oder im Rahmen einer anderen Pla-
nung um Stellungnahme gebeten. Diese Stellung-
nahme ergeht kostenfrei. 
2.2 Hinweise auf Vorbelastung des Plangebiets 
und erforderliche Maßnahmen zur Erkundung 
Im Zweiten Weltkrieg war das heutige Gebiet des 
Landes Niedersachsen vollständig durch Kampf-
handlungen betroffen. In der Folge können heute 
noch nicht detonierte Kampfmittel, z.B. Bomben, 
Minen, Granaten oder sonstige Munition im Boden 
verblieben sein. Daher sollte vor geplanten Boden-
eingriffen grundsätzlich eine Gefährdungsbeurtei-
lung hinsichtlich der Kampfmittelbelastung durch-
geführt werden. 
Eine mögliche Maßnahme zur Beurteilung der Ge-
fahren ist eine historische Erkundung, bei der alli-
ierte Kriegsluftbilder für die Ermittlung von Kriegs-
einwirkungen durch Abwurfmunition ausgewertet 
werden (Kriegsluftbildauswertung). Eine weitere 
Möglichkeit bietet die Sondierung durch eine ge-
werbliche Kampfmittelräumfirma. Bei der zuständi-
gen Gefahrenabwehrbehörde (in der Regel die Ge-
meinde) sollte sich vor Bodeneingriffen über die vor 
Ort geltenden Vorgaben informiert werden. Bei 
konkreten Baumaßnahmen berät der KBD zudem 
über geeignete Vorgehensweisen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans 
Nr. 671 erfolgte u.a. eine umfangreiche Ausei-
nandersetzung mit dem Vorhandensein mögli-
cher Kampfmittel im Plangebiet. Entsprechend 
wurden sowohl Luftbildauswertungen beauftragt 
als auch Verdachtspunkte von Spreng- und 
Brandbomben bis zu 5,00 m u. GOK untersucht. 
Aufgrund der Historie ergibt sich auch für das 
Plangebiet ein grundsätzlicher Verdacht auf das 
Vorhandensein von Kampfmitteln. Innerhalb des 
Bebauungsplans sind diesbezüglich Flächen ge-
kennzeichnet worden, auf denen mit Bomben-
blindgängern zu rechnen ist. 
Auf Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse er-
folgen aktuell Sondierungsmaßnahmen und 
Bombenräumungen im Kontext der erforderli-
chen Bodensanierung und –modellierung des 
Geländes. 
2.3 Weiterführende Hinweise 
Hinweis: 
Eine Kriegsluftbildauswertung kann beim KBD be-
auftragt werden. Die Auswertung ist gem. § 6 Nie-
dersächsisches Umweltinformationsgesetz (NUIG) 
in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Niedersächsisches 
Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) auch für 
Behörden kostenpflichtig. 
Eine Kriegsluftbildauswertung ist im Rahmen die-
ser Stellungnahme nicht vorgesehen und aus per-
sonellen Gründen nicht möglich, da prioritär An-
träge nach NUIG bearbeitet werden. Ein Auszug 
aus dem Kampfmittelinformationssystem ist eben-
falls nicht mehr vorgesehen. Der KBD informiert die 
zuständigen Gefahrenabwehrbehörden unmittel-
bar über Ergebnisse durchgeführter Auswertun-
gen. Dabei erkannte Kampfmittelbelastungen sind 
den Gefahrenabwehrbehörden daher bereits be-
kannt. 
Sofern eine kostenpflichtige Kriegsluftbildauswer-
tung durchgeführt werden soll, bitte ich um entspre-
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanver-
fahrens wurde bereits eine Luftbildauswertung 
beauftragt, durchgeführt und ausgewertet. Nä-
here Erläuterungen hierzu finden sich in der Be-
gründung zum Bebauungsplan unter den Kapi-
teln A 2.3.6 sowie C 15.6. 
 
 
chende schriftliche Auftragserteilung unter Verwen-
dung des Antragsformulars und der Rahmenbedin-
gungen, die Sie über folgenden Link abrufen kön-
nen: 
https://kbd.niedersachsen.de/startseite/allge-
meine_informationen/kampfmittelbeseitigungs-
dienst-niedersachsen-207479.html 
3. Eisenbahn-Bundesamt- Außenstelle Hannover, 23.07.2024 
3.1 Vorwort zur Stellungnahme 
Ihr Schreiben ist am 03.07.2024 beim Eisenbahn-
Bundesamt eingegangen und wird hier unter dem 
o. a. Geschäftszeichen bearbeitet. Ich danke Ihnen 
für meine Beteiligung als Träger öffentlicher Be-
lange. Das Eisenbahn-Bundesamt ist die zustän-
dige Planfeststellungsbehörde für die Betriebsanla-
gen und die Bahnstromfernleitungen (Eisen-
bahninfrastruktur) der Eisenbahnen des Bundes. 
Es prüft als Träger öffentlicher Belange, ob die zur 
Stellungnahme vorgelegten Planungen bzw. Vor-
haben die Aufgaben nach § 3 des Gesetzes über 
die Eisenbahnverkehrsverwaltung des Bundes be-
rühren.  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Für das weitere Verfahren zur Aufstellung des 
Bebauungsplanes ergibt sich kein weiterer Hand-
lungsbedarf. 
3.2 Hinweise zur Überplanung bestehender Bahn-
anlagen  
Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden 
von dem Bebauungsplan Nr. 671 ehem. Güter-
bahnhof / LokViertel berührt. Sie beabsichtigen, in 
Teilbereichen eine bestehende Bahnanlage mit ei-
nem Bebauungsplan zu überplanen. Das Überpla-
nen von Eisenbahnbetriebsanlagen ist grundsätz-
lich möglich. Allerdings entfaltet Ihr Plan gem. § 38 
Baugesetzbuch hinsichtlich der eisenbahnspezifi-
schen Nutzungen keine Wirkung, sofern Ihre Pla-
nungen dem Fachplanungsrecht der Bahn wider-
spricht. Aus der Begründung ergibt sich, dass die 
Planungen mit der Bahn abgestimmt worden sind 
und dem Fachplanungsrecht der Bahn nicht wider-
sprechen werden. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Das eigentliche Plangebiet umfasst im Wesentli-
chen ehemalige Flächen der Deutschen Bahn 
(DB), die bereits 1997 privatisiert wurden.  
Eine bahnrechtliche Entwidmung erfolgte erst im 
Jahr 2012. Dabei wurden Flächen ausgenom-
men, die weiterhin für Bahnbetriebszwecke benö-
tigt wurden. Diese dienen hauptsächlich der Zu-
wegung zu Bahnanlagen und Bahnbetriebsstät-
ten außerhalb des eigentlichen Plangebiets für 
Wartungsarbeiten u.ä.. 
Nähere Erläuterungen hierzu finden sich in der 
Begründung zum Bebauungsplan unter dem Ka-
pitel 14.4. 
Die Abstimmungen mit dem DB-Konzern (DB In-
fraGo AG und weitere zuständige Organisations-
bereiche der DB  während des Bauleitplanverfah-
rens erfolgten mit dem Ziel, für die Bahnbetriebs-
zwecke, die einer Entwidmung bisher entgegen-
standen, Alternativen zu finden, die sowohl den 
Anforderungen der DB ausreichend Rechnung 
tragen, als auch die Entwicklung des geplanten 
Quartiers ermöglichen. 
Die gefundenen Lösungen wurden in der Pla-
nung berücksichtigt und werden von der DB mit-
getragen. 
 
 
 
 Aus den Gesprächen und Abstimmungen folgt 
zudem, dass die betroffenen Bahnunternehmen 
an der eisenbahnrechtlichen Freistellung nach § 
23 AEG durch das Eisenbahnbundesamt (EBA) 
nach Aufstellung des Bebauungsplans mit den 
darin den Bahninteressen Rechnung tragenden 
Festsetzungen mitwirken werden.  
Eine der Aufstellung des Bebauungsplans vorge-
lagerte Freistellung der Bahnbetriebszwecken 
dienenden Flächen im Plangebiet war nicht mög-
lich, da die Umsetzbarkeit der Ersatzlösungen 
vom Inkrafttreten des vorliegenden Bebauungs-
plans und von ergänzenden Regelungen im städ-
tebaulichen Vertrag abhängig ist. 
Für derartige Planungssituationen bietet das 
Baugesetzbuch die Festsetzungsmöglichkeit 
nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB an, von der 
daher hier dergestalt Gebrauch gemacht werden 
soll, dass die im Bebauungsplan festgesetzten 
baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen 
auf den Flächen, auf denen noch bahnrechtliche 
Widmungen liegen, erst zulässig sind, wenn für 
diese Flächen eine bestandskräftige Freistellung 
von Bahnbetriebszwecken gemäß § 23 AEG er-
folgt ist. Hierfür wurde eine Festsetzung in den 
Bebauungsplan aufgenommen und folglich da-
rauf verwiesen. 
3.3 Hinweise zur Freistellung von bahnrechtlich ge-
widmeten Flächen 
Hinsichtlich der Freistellung dieser Flächen von 
Bahnbetriebszwecken weise ich darauf hin, dass 
durch das Inkrafttreten des Gesetzes zur Beschleu-
nigung von Genehmigungsverfahren im Verkehrs-
bereich und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 
2021/1187 über die Straffung von Maßnahmen zur 
rascheren Verwirklichung des transeuropäischen 
Verkehrsnetzes am 29. Dezember 2023 die Frei-
stellungsvoraussetzungen verschärft wurden. Eine 
Freistellung erfolgt nur noch, wenn (zusätzlich zu 
den bereits bekannten Voraussetzungen) das Inte-
resse des Antragstellers an der Freistellung das 
überragende öffentliche Interesse am Bahnbe-
triebszweck überwiegt. Der Erhalt von Eisen-
bahninfrastruktur genießt mit dem durch den Ge-
setzgeber neu hinzugefügten Abwägungskriterium 
grundsätzlich Vorrang auch im Hinblick auf künftige 
Nutzungen (vgl. BT-Drs. 20/8922, S. 59). 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Ergänzend wird auf die Ausführungen unter Ziffer 
8.1 verwiesen. 
4. Deutsche Telekom Technik GmbH: Nord PTI 12, 30.07.2024 
4.1 Vorwort zur Stellungnahme 
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Te-
lekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nut-
zungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
 
Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und 
bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Weg-
esicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfah-
ren Dritter entgegenzunehmen und dementspre-
chend die erforderlichen Stellungnahmen abzuge-
ben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stel-
lung: Im Planbereich befinden sich Telekommuni-
kationslinien der Telekom. 
4.2 Hinweise zur Bauausführung 
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass 
Beschädigungen der vorhandenen Telekommuni-
kationslinien vermieden werden und aus betriebli-
chen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der 
ungehinderte Zugang zu den Telekommunikations-
linien jederzeit möglich ist. Insbesondere müssen 
Abdeckungen von Abzweigkästen und Kabel-
schächten sowie oberirdische Gehäuse soweit frei 
gehalten werden, dass sie gefahrlos geöffnet und 
ggf. mit Kabelziehfahrzeugen angefahren werden 
können. Es ist deshalb erforderlich, dass sich die 
Bauausführenden vor Beginn der Arbeiten über die 
Lage der zum Zeitpunkt der Bauausführung vor-
handenen Telekommunikationslinien der Telekom 
informieren. (Internet: https://trassenauskunftka-
bel.telekom.de oder mailto: Planaus-
[E-MAIL ENTFERNT]). Die Kabelschutzanwei-
sung der Telekom ist zu beachten. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Die Hinweise werden an die Flächeneigentüme-
rin weitergeleitet. Grundsätzlich müssen ohnehin 
vor Bodenarbeiten diese bei den zuständigen 
Ver- und Entsorgungsunternehmen sowie Tele-
kommunikationsunternehmen angezeigt werden. 
Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei den vor-
liegenden Telekommunikationslinien um Haus-
anschlüsse o.ä. handelt, sind diese nicht in die 
Planzeichnung des Bebauungsplanes aufzuneh-
men. Auf Ebene des Bebauungsplans besteht 
kein weiterer Handlungsbedarf.  
5. Industrie- und Handelskammer Osnabrück – Emsland – Grafschaft Bentheim, 02.08.2024 
5.1 Vorwort zur Stellungnahme 
vielen Dank für die Gelegenheit zur Stellungnahme 
als Träger öffentlicher Belange im Rahmen des Be-
teiligungsverfahrens zur 106. Flächennutzungs-
planänderung und Aufstellung des Bebauungspla-
nes Nr. 671 ehem. Güterbahnhof / LokViertel. Un-
sere Stellungnahme gilt für beide Aufstellungsver-
fahren.  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
5.2 Bedenken hinsichtlich der Bewältigung schall-
technischer Konfliktsituationen 
Wir tragen zur Entwicklung eines gemischt genutz-
ten Stadtquartiers keine grundsätzlichen Bedenken 
vor. Hinsichtlich der schalltechnischen Immissions- 
und Emissionssituation äußern wir Bedenken und 
erachten eine Klärung der Situation bereits auf der 
Ebene des Bebauungsplanverfahrens für erforder-
lich. Die Immissions- und Emissionssituation auf 
der Ebene des Baugenehmigungsverfahrens zu lö-
sen, eröffnet unserer Ansicht nach Nutzungskon-
flikte hinsichtlich der Schallimmissionen aufgrund 
der gewerblichen und schutzbedürftigen Nutzun-
gen im Plangebiet selbst sowie in Umfeld. 
Die Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Im Plangebiet werden bei freier Schallausbrei-
tung durch Gewerbegeräusche Beurteilungspe-
gel von 47 dB(A) bis 56 dB(A) nachts prognosti-
ziert. Das bedeutet, dass jede der im Bebauungs-
plan ausgewiesenen überbaubaren Fläche parti-
ell Bereiche aufweist, wo die Immissionsricht-
werte der TA Lärm nicht eingehalten werden kön-
nen. Auch Blockinnenbereiche sind von der 
Richtwertüberschreitung betroffen. Daraus folgt, 
dass selbst eine konsequent auf die Lärmab-
schirmung abzielende Gebäudetypologie und 
Vorgaben zur Ausrichtung von Grundrissen nicht 
geeignet sind, den Immissionskonflikt abschlie-
ßend zu lösen. Es müssen folglich Maßnahmen 
 
 
Grundsätzlich sind Nutzungskonflikte im Bereich 
des Immissionsschutzes durch unmittelbar anei-
nandergrenzende unverträgliche Nutzungen zu 
vermeiden.  
ergriffen werden, die eine ausreichende Nacht-
ruhe in den Wohnräumen ermöglichen. 
Zur Konfliktbewältigung wird daher im Bebau-
ungsplan festgesetzt, dass durch geeignete bau-
liche Maßnahmen in den Schlafräumen nachts 
ein Innenpegel von 30 dB(A) einzuhalten ist. Die-
ser Wert für die Nachtstunden leitet sich aus den 
Erkenntnissen der Lärmwirkungsforschung ab. 
Zwar ist nach dem Wortlaut der TA Lärm nach, 
die Einhaltung der Immissionsrichtwerte 0,5 m 
vor dem geöffneten Fenster nachzuweisen. Die 
Intention hinter dieser Regelung ist jedoch, dass 
0,5 m vor dem Fenster die Gewerbelärmbelas-
tung bereits soweit abgebaut sein soll, dass eine 
ausreichende Nachtruhe auch bei gekipptem 
Fenster, um auch nachts eine ausreichende 
Frischluftzufuhr sicherzustellen, gewährleistet ist. 
Im Zuge des Nachweisverfahrens zur Einhaltung 
des Innenraumpegels von 30 dB(A) sind für den 
Außenschallpegel vor der Fassade kumulativ die 
Geräusche (d.h. Beurteilungspegel) durch den 
Straßen- und Schienenverkehr sowie gewerbli-
che Geräusche zu berücksichtigen. Mithin wird 
auch ein besonders hohes Schutzniveau „innen“ 
erzielt und der Lärmschutzkonflikt in Bezug auf 
nächtlichen Gewerbelärm damit vollständig ge-
löst. 
Für den Tagzeitraum wurden keine Richtwert-
überschreitungen ermittelt, die gesonderte Fest-
setzungen erforderlich machen. Gesunde Wohn-
verhältnisse können u.a. durch entsprechende 
Grundrissorganisation sichergestellt werden. 
Entsprechende Nachweise sind im Baugenehmi-
gungsverfahren zu erbringen. 
In der Begründung werden mehrere Maßnahmen 
aufgeführt, die auf der nachgelagerten Bauge-
nehmigungsebene angewendet werden können, 
wie bspw. durch Lösungen mit geschlossenen 
Fassaden und feststehenden Fenstern (Festver-
glasung), Anordnung schutzbedürftiger Räume 
zur lärmabgewandten Seite (Voraussetzung: Ein-
haltung des Immissionsrichtwerte tag / nachts auf 
der lärmabgewandten Seite) oder dem Prinzip 
der Zweischaligkeit (baulich geschlossene Win-
tergärten und Loggien, Prallscheiben (Festver-
glasung) oder Vorhangfassaden in mehr als 0,5 
m Entfernung vor dem öffenbaren Fenster). Auf-
grund der Vielzahl von Lösungsmöglichkeiten 
und in Anbetracht der unterschiedlichen Ge-
bäude- und Grundrissausgestaltungen erfolgt der 
Nachweis im Einzelfall. 
 
5.3 Befürchtung nachträglich erforderlicher Aufla-
gen für die Industrie 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
 
 
Gewerbebetriebe sollten grundsätzlich nicht nach-
träglich mit Auflagen zum aktiven Immissions-
schutz, Belastungen oder Nutzungseinschränkun-
gen betriebswirtschaftlich belastet werden. Dies 
lehnen wir im Sinne der gewerblichen Standortsi-
cherung und des Bestandsschutzes ab. Grundsätz-
lich sollte die Umsetzung der Planung nur im Ein-
vernehmen mit den betroffenen Unternehmen er-
folgen. Sollten uns weitere Anmerkungen zugehen, 
werden wir ergänzend vortragen. 
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung 
zum Bebauungsplan erfolgte eine Ermittlung der 
gewerblichen und industriellen Geräuschimmissi-
onen aus der Nachbarschaft. Dabei wurden das 
in der Nachbarschaft geltende Planungsrecht 
und ergänzend bestehende Genehmigungen zu-
grunde gelegt. Mit nachträglichen Einschränkun-
gen der Gewerbebetriebe, in der Nachbarschaft 
ist daher nicht zu rechnen. 
5.4 Bitte um Mitteilung des Abwägungsergebnis-
ses 
Wir bitten Mitteilung des Ergebnisses der Abwä-
gungsberatung in den Ratsgremien gem. § 3 Abs. 
2 Satz 4 BauGB. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
6. Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V., 02.08.2024 
6.1 Vorwort zur Stellungnahme 
Mit Schreiben vom 24.02.2024 haben wir uns im 
Rahmen einer raumordnerischen Beurteilung zur 
Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im 
Planbereich geäußert. Hierauf wird Bezug genom-
men. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
6.2 Zustimmung zur Änderung des Märkte- und 
Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück 
Wie die CIMA Hannover damals als Gutachterin zu-
treffend festgestellt hat, wäre f ür eine entspre-
chende Ansiedlung eine Änderung des Märkte- und 
Zentrenkonzepts für die Stadt Osnabrück erforder-
lich. Dem soll nunmehr Rechnung getragen werden 
im Rahmen einer zweiten Änderung des Märkte- 
und Zentrenkonzepts und Ausweisung eines zent-
ralen Versorgungsbereichs im LokViertel. Diese 
Planungen werden zustimmend zur Kenntnis ge-
nommen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
6.3 Positive Äußerung zum Einzelhandel und Ver-
kehr 
Wir halten in dem Zusammenhang die Ausweisung 
eines entsprechenden sonstigen Sondergebiets 
mit der Zweckbestimmung großflächiger Einzel-
handel und Mobilitätszentrum f ür zielführend. Wir 
begrüßen insoweit, dass bei einer Festsetzung auf 
eine max. Verkaufsfläche von 1.800 qm VKF 
ebenso wie die Beschränkung auf 10 Prozent der 
Verkaufsfläche f ür aperiodische Sortimente (Zen-
tren- und nichtzentrenrelevante Sortimente). Die 
Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchungen der 
CIMA Hannover haben ergeben, dass ein Nahver-
sorgungsangebot in diesem Nahversorgungszent-
rum in einer Größenordnung von ca. 1.800 qm VKF 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
 
verträglich ist und insbesondere im Rahmen einer 
raumordnerischen Beurteilung zu keiner Beein-
trächtigung sonstiger Versorgungszentren in der 
Stadt Osnabrück führt, die als wesentlich einzustu-
fen sind. Die insoweit von der CIMA prognostizier-
ten Verteilungsquoten für das Stadtteilzentrum Jo-
hannisstraße führen nach Berechnungen der Gut-
achterin zu keinen wesentlichen Beeinträchtigun-
gen und eine Lageverbesserung ist u. E. durch 
städtebauliche Maßnahmen geeignet, zusätzliche 
Stabilität zu erzeugen. 
6.4 Bedenken hinsichtlich möglicher Verkehrs-
überlastungen 
Im Übrigen gehen wir davon aus, dass die verkehr-
lichen Untersuchungen und die darauf basierenden 
Planungen die bereits vorhandenen erheblichen 
Verkehre insbesondere durch die zahlreichen 
Pendler, aber auch Besucher und Kunden der 
Stadt Osnabrück, so geleitet werden, dass es zu 
keiner Verschlechterung der bestehenden Situa-
tion kommt. Insoweit ist begrüßenswert der Ansatz, 
Verkehre im Planbereich so vorzusehen, dass es 
zu keinen Überlastungen kommt. 
Die diesbezüglichen Berechnungen im Rahmen 
der verkehrstechnischen Untersuchung lassen zu-
mindest zu Vormittags- und Nachmittagsspitzen-
stunden Rückstaus in den Kreisverkehren erwar-
ten, so dass zu überlegen ist, ob für den durchfah-
renden Schwerlastverkehr insoweit eine Anlieger-
verkehrsregelung sinnvoll ist, da solche Verkehre 
auch über die Straße An der Petersburg geführt 
werden können. Diese Belastung dürfte sich auch 
dadurch erledigen, wenn es zu einem Lücken-
schluss der A 33 gekommen ist. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Die verkehrlichen Untersuchungen berücksichti-
gen sowohl vorhandene Verkehre als auch prog-
nostizierte Neuverkehre. Die Berechnungen zei-
gen, dass auch in den Spitzenstunden auf Grund-
lage der Prognoseverkehre an den Verkehrskno-
tenpunkten im Plangebiet nicht von Überlastun-
gen auszugehen ist. Die prognostizierten Warte-
zeiten sind vergleichsweise kurz. Rückstau an 
den Knotenpunkten kann in den Spitzenstunden 
zwar auftreten, wird jedoch als unproblematisch 
eingeschätzt, da sich dieser nach kurzer Zeit wie-
der abbaut. Abbiegefahrstreifen sind entspre-
chend der prognostizierten Rückstaulängen im 
95%-Quantil dimensioniert. In der Anordnung ei-
nes Durchfahrtsverbots für Schwerlastverkehre 
auf der verlegten Frankenstraße werden keine 
Vorteile gesehen. Der Schwerverkehrsanteil liegt 
bei gerade einmal 4 – 6%, sodass durch ein 
Durchfahrtsverbot für den Schwerverkehr von 
keinen wesentlichen Verbesserungen im Ver-
kehrsablauf auszugehen ist. Bei einer Führung 
des durchfahrenden Schwerverkehrs über die 
Straßen „An der Petersburg“ und „Konrad-Ade-
nauer-Ring“ wäre in Summe von einer Fahrzeit-
verlängerung auszugehen, die durch einen Ver-
zicht einer Beschränkung auf der verlegten Fran-
kenstraße vermieden werden kann. 
7. Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück, 16.08.2024, ergänzt am 24.10.2024 
7.1 Forderung nach Berücksichtigung der DIN 
18005 als allgemeine Plangrundlage 
zu o.g. Planverfahren und insbesondere zu den Er-
gebnissen der beigefügten schalltechnischen Un-
tersuchung (Dokumenten-Nr.: M166406/06), er-
stellt am 31.01.2024 durch Müller-BBM, wird von-
seiten des Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes Os-
nabrück wie folgt Stellung genommen. 
Die schalltechnische Untersuchung nennt als Beur-
teilungsgrundlage neben der DIN 18005 zur Beur-
teilung gewerblicher Anlagen auch die TA Lärm. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Das geltende Recht, insbesondere das BauGB 
selbst, regelt keine normativen Vorgaben für die 
Berücksichtigung gewerblicher Lärmimmissionen 
in der Bauleitplanung. Auch dem Immissions-
schutzrecht, insbesondere dem BImSchG, sind 
keine für die Bauleitplanung unmittelbar gelten-
den Emissions- oder Immissionsgrenzwerte für 
gewerbliche Lärmimmissionen zu entnehmen. 
Die Gemeinden sind insofern in der Bauleitpla-
nung auch nicht strikt an die immissionsschutz-
rechtlichen Erheblichkeitskriterien gebunden. Die 
 
 
Hierzu ist festzuhalten, dass die TA Lärm keine Pla-
nungsvorschrift, sondern eine Überwachungsvor-
schrift ist. Zur Planung ist ausschließlich die DIN 
18005 anzuwenden und auf die in ihr angegebenen 
Außengeräuschpegel abzustellen. 
Gemeinden dürfen vielmehr in der Bauleitpla-
nung das Maß des Hinnehmbaren eigenständig 
gebietsbezogen steuern. Insofern ist in der 
Rechtsprechung seit langem anerkannt, dass es 
sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, 
welche Lärmbelastung einer Wohnnutzung zuge-
mutet werden kann. Das Bundesverwaltungsge-
richt und auch die ihm folgenden Obergerichte 
betonen in diesem Zusammenhang regelmäßig, 
dass die Orientierungswerte der DIN 18005 hier-
bei im Rahmen einer gerechten Abwägung ledig-
lich als Orientierungshilfe herangezogen werden 
können (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 
18.12.1990 - 4 N 6.88, Rn. 19). Je weiter die Ori-
entierungswerte DIN 18005 überschritten wer-
den, desto gewichtiger müssen die für die Pla-
nung sprechenden städtebaulichen Gründe sein 
und umso mehr hat die Gemeinde die baulichen 
und technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, 
die ihr zu zur Verfügung stehen, um diese Aus-
wirkungen zu verhindern. In der vorstehend be-
reits zitierten Entscheidung hat das Bundesver-
waltungsgericht allerdings auch betont, dass bei 
der Ausweisung neuer Baugebiete die Grenzen 
gerechter Abwägung auch dann nicht (schon gar 
nicht regelhaft) überschritten sind, wenn Wohn-
nutzung zugelassen wird, obwohl die Orientie-
rungswerte um 10 dB (A) und mehr überschritten 
werden. Jedenfalls dann, wenn im Inneren der 
Gebäude durch die Anordnung der Räume und 
die Verwendung schallschützender Außenbau-
teile angemessener Lärmschutz gewährleistet 
werde, könne es im Ergebnis dem Gebot gerech-
ter Abwägung entsprechen, Wohngebäude auch 
deutlich über den Orientierungswerten liegenden 
Außenpegeln auszusetzen (vgl. BVerwG aao.). 
Die DIN 18005 entfaltet demnach gerade keine 
strikte Bindungswirkung für die Bauleitplanung. 
Ebenso unzutreffend ist die Einschätzung, dass 
in anschließenden Verwaltungsverfahren 
zwangsläufig die TA Lärm als normkonkretisie-
rende Verwaltungsvorschrift Anwendung finden 
muss. Zutreffend ist zwar, dass das BImSchG 
und damit auch die auf der Grundlage von § 48 
BImSchG erlassene TA Lärm die Grenze der Zu-
mutbarkeit von Umwelteinwirkungen für den 
Nachbarn und damit das Maß der gebotenen 
Rücksichtnahme mit Wirkung auch für das Bau-
recht im Umfang seines Regelungsbereichs 
grundsätzlich allgemein festlegt (vgl. BVerwG, 
Urteil vom 23.09.1999 - 4 C 6.98). Dies ändert 
aber nichts daran, dass die TA Lärm als Verwal-
tungsvorschrift nicht aus sich heraus gilt, sondern 
es eines normativen Anknüpfungspunktes be-
darf. Die TA Lärm ist folglich nur eine normkon-
kretisierende Verwaltungsvorschrift. Der norma-
tive Anknüpfungspunkt findet sich in der Vorha-
 
 
benzulassung ebenso wie in der immissions-
schutzrechtlichen Überwachung in dem soge-
nannten Gebot der Rücksichtnahme, welches in 
Bebauungsplangebieten in § 15 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 
BauNVO und im unbeplanten Innenbereich im 
Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 BauGB norma-
tiv verankert ist. Die Anwendbarkeit des Rück-
sichtnahmegebotes bzw. eine Konfliktbewälti-
gung auf dessen Grundlage setzt aber im Gel-
tungsbereich eines Bebauungsplans nach stän-
diger Rechtsprechung des Bundesverwaltungs-
gerichts voraus, dass der Bebauungsplan für sie 
noch offen ist. Daran fehlt es, wenn der infrage 
stehende Nutzungskonflikt bereits auf der Ebene 
des Bebauungsplans abgewogen worden ist; in 
diesem Fall ist das Rücksichtnahmegebot bereits 
in der den Festsetzungen des Bebauungsplans 
zugrunde liegenden Abwägung aufgegangen, es 
ist von der planerischen Abwägung gleichsam 
"aufgezehrt" (BVerwG, Beschluss vom 27. De-
zember 1984 - BVerwG 4 B 278.84 - Buchholz 
406.11 § 30 BBauG Nr. 21 S. 2 f.). 
Diese Rechtslage liegt hier der Planung zu-
grunde. Der Plangeber sieht im Bebauungsplan 
u.a. Festsetzungen vor, die einen bestimmten In-
nenraumpegel gewährleisten sollen und wägt auf 
dieser Grundlage das Ausmaß der der Wohnbe-
bauung zumutbaren Gewerbelärmimmissionen 
abschließend ab. Genügt diese Abwägungsent-
scheidung den an sie zu stellenden rechtlichen 
Anforderungen des Abwägungsgebotes, liefe die 
vom GAA in der anschließenden Vorhabenzulas-
sung als notwendig erachtete Anwendung der TA 
Lärm auf eine Korrektur der planerischen Lösung 
hinaus. Hierfür ist in derartigen Fällen aber ge-
rade kein Raum. Die Anwendung des Rücksicht-
nahmegebotes ist diesen Fällen vielmehr mit den 
Worten des Bundesverwaltungsgerichts von der 
planerischen Abwägung „aufgezehrt“. Insofern 
setzt eine Konfliktbewältigung auf der Grundlage 
des Rücksichtnahmegebotes nach der Recht-
sprechung des Bundesverwaltungsgerichts vo-
raus, dass der Bebauungsplan für sie noch offen 
ist (ständige Rechtsprechung, vgl. nur BVerwG, 
Urteil vom 12.9.2013 - 4 C 8.12, Leitsatz 1). 
7.2 Fehlerhafte Beurteilung von Bahnlärm nach der 
TA Lärm 
In Abschnitt 4.3.1 der Stellungnahme wird be-
schrieben, dass Fahrgeräusche der Zug Ein- und 
Ausfahrt zu einer Abstellanlage sowie Zug- und 
Rangierfahrten in Umschlagbahnhöfen, sowie mit 
den Fahrvorgängen auf Gleisanlagen unmittelbar 
verbundene, vorbereitende, begleitende und nach-
folgende Tätigkeiten nach der Verkehrslärmschutz-
verordnung beurteilt werden. Diesem Ansatz ist zu 
widersprechen. Gemäß einer Stellungnahme des 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen 
von der Deutschen Bahn AG betriebenen Ran-
gierbahnhof. Die Stellungnahme des Nieder-
sächsischen Umweltministeriums vom 11. März 
2020 „Immissionsschutzrechtliche Zuständigkeit 
bei Anlagen nicht bundeseigener Eisenbahnanla-
gen“, auf der sich die Auffassung des GAA Osn-
abrück begründet, bezieht sich nach Ihrem Titel 
auf Anlagen nicht bundeseigener Eisenbahnan-
 
 
Niedersächsischen Umweltministeriums vom 11. 
März 2020 ist bei der Nutzung der Schienen als 
Verkehrsweg zwischen dem Transport von Perso-
nen und Gütern von einem Ausgangspunkt zu ei-
nem Zielpunkt und sonstigen Betriebsvorgängen 
(Be- und Entladen, etc.) zu unterscheiden (vgl. Be-
schluss VGH München v. 19.10.2016, 22 B 16.976 
(Rdn 28 / 4.1.2.1.)). Die beschriebenen Vorgänge 
sind eindeutig sonstigen Betriebsvorgängen zuzu-
ordnen und sind damit vollumfänglich gemäß TA 
Lärm als gewerbliche Anlage zu beurteilen. 
lagen. Konkret behandelt die Stellungnahme „Be-
triebsgeräusche einer (Tank-) Anlage (i. S. § 3 
Abs. 5 BImSchG)“ und „Fahrgeräusche auf dem 
Betriebsgrundstück (hier Tankanlage) sowie bei 
der Ein- und Ausfahrt“. 
Hinweise zur Berücksichtigung des Schallschut-
zes für den Schienenverkehr und Rangierbahn-
höfe enthält u. a. Nummer 7.3 der Norm DIN 
18005. Demnach werden die Beurteilungspegel 
im Einwirkungsbereich von öffentlichen Schie-
nenverkehrswegen gemäß dem Berechnungs-
verfahren der 16. BImSchV berechnet. Die Beur-
teilungspegel aus Anlagen des Schienenver-
kehrs, auf denen keine Durchfahrgeräusche des 
Schienenverkehrs auftreten (z. B. Containerver-
ladeeinrichtungen, Zugabstellanlagen) werden 
wie gewerbliche Anlagen berechnet und beurteilt. 
Hiervon ausgenommen sind die Zu- und Abfahr-
ten auf öffentlichen Schienenverkehrswegen.  
Diese Herangehensweise wird auch in den „Er-
läuterungen zur Anlage 2 der Sechzehnten Ver-
ordnung zur Durchführung des Bundes-Immissi-
onsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverord-
nung – 16. BImSchV) - Berechnung des Beurtei-
lungspegels für Schienenwege (Schall 03) Teil 1: 
Erläuterungsbericht“7 aufgeführt. Demnach er-
folgt die Ermittlung der Schallimmissionen aus 
Rangier- und Umschlagbahnhöfen nach der 
Schall 03:  
 Geräusche von ein- oder ausfahrenden 
Güterzügen und Fahrten von Lokomoti-
ven und G üterwagen in allen Anlagen-
teilen des Rangierbahnhofs (jeweils in-
nerhalb der Einfahrsignale bzw. inner-
halb der maßgebenden Abzweigwei-
chen) werden den Rangierbahnhof-
geräuschen zugerechnet. 
 Geräusche, die nicht durch Fahrvor-
gänge auf Schienenwegen emittiert 
werden, z. B. LKW- Fahrten in Contai-
neranlagen, Containerkränen und Laut-
sprecherdurchsagen, sind nach TA 
Lärm zu berechnen und zu beurteilen. 
Dies gilt auch für Aggregat- und An-
triebsgeräusche von Fahrzeugen, die in 
Zugabstellanlagen/Zugbildungsanlagen 
oder an Endhaltestellen abgestellt wer-
den.  
  Nach der TA Lärm zu berechnen und 
zu beurteilen sind Fahrvorgänge auf sol-
chen Schienenwegen, die nicht der Ab-
wicklung von Verkehr dienen, wie z. B. 
Schienenwege in Reparatur- und Aus-
besserungswerken oder innerhalb ge-
werblicher Anlagen. 
Nach diesseitiger Auffassung wurden in der 
schalltechnischen Untersuchung (Müller-BBM 
 
 
Bericht Nr. M166406/06 vom 19.02.2024) die Ge-
räusche des Rangierbahnhofs sachgerecht er-
mittelt und beurteilt.   
7.3 Unzureichende Betrachtung seltener Anliefe-
rungen auf dem Rangierbahnhof 
Außerdem wird in Abschnitt 4.3.2 beschrieben, 
dass es auf dem Gelände des Rangierbahnhofes in 
seltenen Fällen zur Anlieferung von Schüttgut 
kommt. Dies wird vom Gutachter als seltenes Er-
eignis gemäß TA Lärm eingestuft. An dieser Stelle 
ist zu prüfen, ob dies in der Baugenehmigung des 
Rangierbahnhofes enthalten ist, oder ob es theore-
tisch auch zu häufigeren Anlieferungen (mehr als 
10 Ereignisse pro Jahr) kommen kann und der 
Rangierbahnhof somit durch den neuen B-Plan ein-
geschränkt wäre. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
 
Nach Überprüfung des Sachverhaltes wurde die 
schalltechnische Untersuchung dahingehend ge-
ändert, dass der Schüttgutumschlag als Regelbe-
trieb und nicht als seltenes Ereignis in der schall-
technischen Untersuchung berücksichtigt wird. 
Weiterer Regelungsbedarf im Bebauungsplan 
hat sich hieraus nicht ergeben. 
 
7.4 Fehlende Berücksichtigung der Geräuschemis-
sionen von Zügen 
In Abschnitt 4.3.3 werden die Ansätze für die Ge-
räuschemissionen im Normalbetrieb des Rangier-
bahnhofs erläutert. Entsprechend Abschnitt 4.3.1 
der schalltechnischen Stellungnahme und Absatz 3 
dieser Stellungnahme müssen auch Geräusche-
missionen von Zügen mit betrachtet werden. An-
sätze hierzu fehlen in der Stellungnahme. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
 
Es wird auf die Stellungnahme und den Abwä-
gungsvorschlag Nr. 7.2 verwiesen. 
7.5 Widersprüchliche Empfehlungen zur Ge-
räuschreduzierung 
In den Abschnitten 4.8 und Folgenden wird be-
schrieben, dass es vor allem im Nachtzeitraum im 
urbanen Gebiet zu erheblichen Überschreitungen 
der Orientierungswerte der DIN 18005 durch Ge-
werbegeräusche kommt. Als Lösungsmöglichkeit 
werden vom Gutachter unter anderem Regelungen 
für teilgeöffnete Außenbauteile (sog. „Hamburger 
Fenster“) und die Abstellung auf einen Innenraum-
pegel LpAeq von 30 dB im Nachtzeitraum empfoh-
len. Dieser Vorschlag ist ebenfalls in der textlichen 
Festsetzung zum Bebauungsplan zu finden. Dies 
steht in direktem Widerspruch zur DIN 18005. Die 
DIN 18005 stellt, genauso wie die TA Lärm, auf Au-
ßenwerte und nicht auf Innenwerte ab und lässt so-
mit nur architektonische Maßnahmen zu, die eben-
falls auf eine Reduzierung der Außenwerte abstel-
len. Ebenso ist die Einhaltung des Trennungs-
grundsatzes nach § 50 BImSchG fraglich. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
siehe 7.1 
ergänzend: 
Beim Trennungsgrundsatz gem. § 50 BImSchG 
handelt es sich um einen Grundsatz mit hoher 
Relevanz, der jedoch im konkreten Anwendungs-
fall auslegungsbedürftig ist.  
Bei der Planung des LokViertels wurde dem 
Trennungsgrundsatz gemäß § 50 BimSchG, so-
weit möglich, Rechnung getragen. So wird der 
Trennungsgrundsatz im Plangebiet insofern be-
rücksichtigt, dass von Richtung Süden bzw. Süd-
westen nach Norden bzw. Nordosten eine Glie-
derung der Nutzungen erfolgt und das Wohnen in 
den Bereichen mit Störanfälligkeit durch die 
Nachbarschaft ausgeschlossen wird. An die Stra-
ßenverkehrsfläche im Süden schließt zunächst 
ein eingeschränktes Gewerbegebiet und erst da-
rauffolgend ein Teilbereich des urbanen Gebiets 
an. Auch das Sondergebiet im Südwesten befin-
det sich im Randbereich des LokViertels und 
trägt zur Abgrenzung des urbanen Gebiets von 
den umliegenden Lärmquellen (Verkehr- und Ge-
werbelärm) bei.  
Die Unterschreitung des Schutzabstandes von 
700 m ergibt sich aus der zentralen Lage des 
 
 
Plangebiets und der Einbettung des LokViertels 
in bereits vorhandene Nutzungen. Unter Berück-
sichtigung der Zielsetzung, die Bahnbrache einer 
ihrer Lagegunst angemessenen Nutzung zuzu-
führen, ist dies jedoch als vertretbar anzusehen. 
Auch in diesem Zusammenhang ist auf die weite-
ren (schutzbedürftigen) Bestandsnutzungen in 
der Umgebung des Volkswagen Werks hinzuwei-
sen, die ebenfalls den Sicherheitsabstand von 
700 m nicht einhalten. Darüber hinaus sei eben-
falls darauf zu verweisen, dass zwischen den 
VW-Werken die Bahntrassen des Güterbahnhofs 
eine städtebauliche Barriere darstellen. 
7.6 Befürchtungen hinsichtlich erheblicher Kon-
flikte im Genehmigungs- und Überwachungs-
prozess 
Da in jedem anschließenden Einzelgenehmigungs-
verfahren und auch in der immissionsschutzrechtli-
chen Überwachung die TA Lärm als normkonkreti-
sierende Verwaltungsvorschrift Anwendung finden 
muss, sind bei Umsetzung der Planung erhebliche 
Konflikte im Genehmigungs- und Überwachungs-
prozess unausweichlich. In der Folge wären erheb-
liche Schallschutzmaßnahmen und ggf. unzumut-
bare Einschränkungen für die umliegenden Gewer-
bebetriebe zu befürchten. Die Anwendbarkeit der 
TA Lärm ist nach hiesiger Rechtsauffassung auch 
dann gegeben, wenn der Bebauungsplan Regelun-
gen zum Lärmschutz trifft. Es fehlt hier an einer ent-
sprechenden Öffnungsklausel in der TA Lärm bzw. 
einer Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB. Deren 
Schaffung hat die Bundesregierung aber im Rah-
men der Baurechtsnovelle 2017 und der parallelen 
Änderung der TA Lärm mit folgender Begründung 
abgelehnt: 
Der Vorschlag wird abgelehnt, weil er mit dem Ver-
ursacherprinzip und dem Grundsatz der Betrei-
berverantwortlichkeit, die der Systematik des Im-
missionsschutzrechts im Bereich des Gewerbe-
lärms zugrunde liegen, nicht vereinbar wäre. Das 
Immissionsschutzrecht zielt bei Gewerbelärm auf 
einen aktiven Schallschutz auch außerhalb von 
Gebäuden und lässt eine Verlagerung der Lärm-
schutzverpflichtungen der Betreiber auf die Anwoh-
ner und eine Reduzierung auf den Innenwohnbe-
reich gerade nicht zu. Eine solche Verlagerung 
setzte vielmehr eine Änderung bewährter Grund-
prinzipien des Bundes-Immissionsschutzgesetzes 
voraus, die weder sachgerecht noch wünschens-
wert wäre, auch da sie erhebliche Weiterungen 
auch für die Behandlung anderer Emissionen aus 
Anlagen hätte. (Siehe BT-Drucks. 18/11181, S. 
11). 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt 
 
siehe 7.8 
 
 
7.7 Notwendige Überarbeitungen des schalltechni-
schen Gutachtens 
In Summe bestehen daher erhebliche Bedenken 
gegen die Planung. 
Das schalltechnische Gutachten ist aus hiesiger 
Sicht in den folgenden Punkten zu überarbeiten: 
1. Abstellung der Planung ausschließlich gemäß 
DIN 18005. 
2. Vollumfängliche Berücksichtigung des Rangier-
bahnhofes inkl. der unter 4.3.1 des Gutachtens ge-
nannten Punkte. 
3. Prüfung der Baugenehmigung des Rangierbahn-
hofes auf seltene Ereignisse. 
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
An der gewählten Systematik zur Konfliktbewälti-
gung zum Schallschutz wird festgehalten, da 
diese rechtlich zulässig ist. 
Die Berücksichtigung des Rangierbahnhofs (2.) 
wurde geprüft. Die im Gutachten vorgenommene 
Beurteilung der Lärmquellen wird nach gutachter-
licher Prüfung beibehalten. 
Die schalltechnische Untersuchung zur Lade-
straße (seltene Ereignisse) wurde angepasst. 
Der Betrieb wird künftig als Regelbetrieb berück-
sichtigt und nicht als „seltenes Ereignis“. Ände-
rung am Bebauungsplanentwurf ergeben sich da-
raus nicht.  
 
 Ergänzung der Stellungnahme, 24.10.2024  
7.8 Den rechtlichen Ausführungen von Rechtsanwalt 
Prof. Bischopink zu den Freiheiten der Kommune 
bei der Bauleitplanung kann von hier aus im Allge-
meinen gefolgt werden. Bedenken bestehen je-
doch nachwievor bezüglich der Frage, ob der bis-
herige Entwurf des Bebauungsplans eine ausrei-
chend abschließende Regelung trifft. Ob die bei-
spielhafte Aufzählung von möglichen Schallschutz-
maßnahmen zur Erreichung eines bestimmten In-
nenraumpegels den Konflikt ausreichend abschlie-
ßend löst, ist aus hiesiger Sicht fraglich. Soweit 
keine ausreichend abschließende Regelung im Be-
bauungsplan getroffen wird, könnte sich nachfol-
gend hieraus die Schwierigkeit ergeben, dass in ei-
ner aufwändigen Prüfung des Einzelfalls vor Ort er-
mittelt werden muss, ob geeignete bauliche Schall-
schutzmaßnahmen, die in den Festsetzungen des 
Bebauungsplans nur beispielhaft genannt wurden, 
tatsächlich umgesetzt wurden und den gewünsch-
ten Innenraumpegel erzielen konnten. Die Ent-
scheidung des Bundesgesetzgebers, nicht wie 
2017 vom Bundesrat gefordert, in § 9 Abs. 1 Nr. 24 
Baugesetzbuch die Festsetzung von Innenraumpe-
geln in Aufenthaltsräumen aufzunehmen, sollte da-
bei berücksichtigt werden (vgl. BT-Drs. 18/111181, 
Seite 11).  
Die Anwendung der TA Lärm dürfte im Übrigen 
auch von den Befürwortern des sog. „Hamburger 
Fensters“ nicht grundsätzlich in Abrede gestellt 
werden, die in dieser Situation eine Sonderfallprü-
fung nach Nr. 3.2.2 TA Lärm vorschlagen, um am 
maßgeblichen Immissionsort einen höheren Au-
ßenpegel zuzulassen, (vgl. Dolde, Anm. zu 
BVerwG Urteil vom 29.11.2012, 4 C 8/11, NVwZ 
2013, 372, 376), was aus hiesiger Sicht jedoch nur 
schwer praktisch umzusetzen sein dürfte.  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Das GAA stellt infrage, ob mit der beispielhaften 
Aufzählung möglicher Schallschutzmaßnahmen 
zur Erreichung eines bestimmten, im Bebau-
ungsplan vorgegebenen Innenraumpegels eine 
abschließende Konfliktbewältigung auf Plan-
ebene erfolgt ist. Das GAA sieht die Schwierig-
keit, später im Verwaltungsverfahren prüfen zu 
müssen, ob geeignete bauliche Schallschutz-
maßnahmen der im Plan nur beispielhaft ge-
nannten Art „tatsächlich umgesetzt wurden und 
den gewünschten Innenraumpegel erzielen 
konnten“. 
 
Allein die Notwendigkeit, im Rahmen des Plan-
vollzugs die Einhaltung der Planfestsetzungen 
prüfen zu müssen, vermag allerdings weder et-
was an der Rechtmäßigkeit der Planfestsetzung 
zu ändern noch die mit ihr planerisch vorgege-
bene Konfliktbewältigung zu relativieren. Es liegt 
vielmehr in der Natur der Sache, dass im Ge-
nehmigungsverfahren präventiv und gegebe-
nenfalls im Rahmen der bauaufsichtlichen Kon-
trolle auch repressiv zu prüfen ist, ob materiell 
legale Zustände bestehen. Tatsächlich werden 
hier auch keine besonderen Schwierigkeiten ge-
sehen, da es doch im Lärmschutzbereich zum 
Alltag gehört, prüfen zu müssen, welche Minde-
rungswirkungen mit bestimmten Lärmschutz-
maßnahmen verbunden sind.  
 
Die Zulässigkeit einer nur beispielhaften Aufzäh-
lung möglicher passiver Schallschutzmaßnah-
men und deren weiterer Konkretisierung durch 
einen Innenraumpegel als Zielwert ist im Übri-
gen anerkannt (vgl. etwa Wahlhäuser, in: Bi-
schopink, Külpmann, Wahlhäuser, Der sachge-
rechte Bebauungsplan, Rn. 1026 und vorherge-
hend, Kuschnerus, Der sachgerechte Bebau-
ungsplan, Rn. 544, jeweils mit Hinweis auf 
BVerwG, Beschluss vom 2.3.1994 - 4 NB 3.94 
 
 
Zum Gewerbelärm tags heißt es auf Seite 112 der 
Begründung zum Entwurf: „In Bezug auf den Ge-
werbelärm tags stehen der planerischen Vollzieh-
barkeit des Bebauungsplans somit keine Bedenken 
entgegen, sofern die beschriebenen oder ähnlich 
wirksame Maßnahmen auf der Genehmigungs-
ebene ergriffen und planerisch ausgestaltet wer-
den.“ Hier wird somit für den Gewerbe-lärm tags 
davon ausgegangen, dass der Bebauungsplan 
noch keine abschließende Regelung getroffen hat.  
Ob die bisher vorgesehenen Festsetzungen im Be-
bauungsplan tatsächlich abschließend sind, ist da-
her aus Sicht des Staatlichen Gewerbeaufsichts-
amtes Osnabrück noch weiter betrachtenswert. Es 
besteht insoweit weiterhin die Sorge, dass eventu-
elle offene Probleme bei einer immissionsschutz-
rechtlichen Überwachung oder spätestens bei ei-
nem eventuellen Genehmigungsverfahren nach 
BImSchG zu klären wären. 
und vom 30.1.2006 - 4 BN 55.05 und hierzu vor-
hergehend OVG Münster, Urteil vom 19.8.2005 - 
7 D 108/04.NE). Unzulässig ist lediglich die 
bloße Festsetzung eines Emissions- oder Im-
missionszielwertes ohne im Sinne des § 9 Abs. 
1 Nr. 24 BauGB im Bebauungsplan zu treffende 
bauliche und sonstige technische Vorkehrungen 
festzusetzen (BVerwG, Beschluss vom 
18.12.1990 - 4 N 6.88).  
 
Hier wird im Bebauungsplan nicht lediglich ein 
bloßer Zielwert festgesetzt, sondern vorgegeben, 
dass bauliche Schallschutzmaßnahmen zu tref-
fen sind. Durch die beispielhafte Aufzählung 
möglicher Schallschutzmaßnahmen wird dem 
Bauherrn die Freiheit gelassen, im Einzelfall zu 
wählen, welche Maßnahme er realisiert. Zur Ge-
eignetheit der baulichen Maßnahmen zur Bewäl-
tigung des Lärmschutzkonfliktes wird zusätzlich 
festgesetzt, dass eine Schallpegeldifferenz er-
reicht werden muss, die einen Innenraumpegel 
bei teilgeöffneten Fenstern von 30 dB (A) ge-
währleistet. Schließlich werden in der Festset-
zung allerdings auch noch nicht näher benannte, 
aber in ihrer Wirkung mit den beispielhaft ge-
nannten Maßnahmen vergleichbare, Maßnah-
men als zulässig festgesetzt. Diese Maßnahmen 
werden also lediglich dadurch konkretisiert, dass 
sie in ihrer Wirkung mit den beispielhaft genann-
ten Maßnahmen vergleichbar sein und im Übri-
gen natürlich ebenfalls den festgesetzten Innen-
raumpegel gewährleisten müssen. 
8. Deutsche Bahn AG, 27.09.2024 
8.1 Hinweise zur Freistellung von Flächen mit 
Bahnbetriebszwecken 
Die bisher noch nicht von bahnbetriebszwecken 
freigestellten Flächen (Anlage 1) beinhalten u.a. 
Zuwegungen zu Bahnbetriebsanlagen. Wir möch-
ten darauf hinweisen, dass sich die Grundstücke 
zwar nicht mehr im Eigentum der Deutschen Bahn 
AG befinden, diese jedoch teilweise noch nicht frei-
gestellt von Bahnbetriebszwecken sind (Anlage 1). 
Dies ist dem Planungsträger bereits bekannt. Dem-
nach liegt die Planungshoheit dem Eisenbahn-Bun-
desamtes (EBA). Wir empfehlen ausdrücklich die 
Beteiligung des Eisenbahnbundesamtes (Außen-
stelle Hannover). 
Planfestgestellte Betriebsanlagen der Eisenbahn 
können in der Bauleitplanung nur nachrichtlich auf-
genommen werden. Änderungen an Eisenbahnbe-
triebsanlagen unterliegen demnach dem Genehmi-
gungsvorbehalt des EBA (§§ 23 Absatz 1 AEG 
i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Absatz 2 Satz 2 BEVVG 
i.V.m. § 18 AEG). Eine kommunale anderweitige 
Überplanung ist erst nach Freistellung von Bahnbe-
triebszwecken möglich und rechtskräftig. Bis dahin 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Wie in der Begründung zum Bebauungsplan un-
ter Kapitel 14.4 „Bahnrechtliche Widmung von 
Flächen“ beschrieben, umfasst das Plangebiet 
ehemalige Flächen der Deutschen Bahn (DB), 
die zwar privatisiert, allerdings nicht zeitgleich 
und nicht vollständig bahnrechtlich entwidmet 
wurden. Für diese gilt daher weiterhin der bahn-
rechtliche Fachplanungsvorbehalt nach dem All-
gemeinen Eisenbahngesetz (AEG). Das Eisen-
bahnbundesamt wurde im Rahmen der Beteili-
gung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 
Abs. 2 BauGB ebenfalls an dem vorliegenden 
Bebauungsplanverfahren beteiligt und hat in die-
sem Zusammenhang eine Stellungnahme abge-
geben. 
Im Bebauungsplan sind die bahnrechtlich gewid-
meten Flächen kenntlich gemacht. Auf das beste-
hende Fachplanungsrecht wird hingewiesen. 
Grundsätzlich ergibt sich für den Bebauungsplan 
jedoch kein besonderes Vollzugshindernis. Die 
 
 
sind diese Flächen in der Bauleitplanung als Bahn-
anlagen zu kennzeichnen und auszuweisen. 
Zur Information weisen wir darauf hin, dass zur Er-
langung des Planungsrechts für die Änderung der 
Eisenbahnanlagen ergänzende Rechtsverfahren 
nach § 18 AEG durchgeführt werden müssen. 
Ohne Zustimmung des EBA darf mit Baumaßnah-
men nicht begonnen werden. 
Vorsorglich verweisen wir auf den Kaufvertrag / die 
Kaufverträge inklusive eventueller Nachträge und 
die dort geregelten Rechte hin. Sämtliche mit dem 
Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen und 
Verzichte, auch soweit sie nicht dinglich gesichert 
sind, sind vollumfänglich zu berücksichtigen. Ver-
änderungen und Maßnahmen an dinglich gesicher-
ten Betriebsanlagen der DB AG dürfen nicht ohne 
Genehmigung des Dienstbarkeitsberechtigten der 
DB AG erfolgen. 
bislang gewählte Vorgehensweise (Aufnahme ei-
ner bedingten Festsetzung auf Grundlage von § 
9 Abs. 2 BauGB) wird als ausreichend und ziel-
führend angesehen (vgl. dazu auch Abwägung 
zu Nr. 3.2). 
8.2 Hinweise zu Abstandsflächen 
Grundsätzliche sind die Abstandsflächen gemäß 
LBO sowie sonstige baurechtliche und nachbar-
rechtliche Bestimmungen einzuhalten. 
Das Vorhaben zur Bauleitplanung sieht im Bereich 
der MU1 Bebauung im Südosten sowie das Termi-
nal Ost im Nordwesten eine Überschreitung des 
Grenzabstände nach LBO zu den Grundstücksflä-
chen der DB AG vor. Dies wird in der Begründung 
zum Bebauungsplan ab S. 82 näher erläutert. 
Die Abstandsflächen dürfen sich unter Beachtung 
der gesetzlichen Regelungen bei dem geplanten 
Bauvorhaben auf Bahngelände erstrecken, unter 
dem Vorbehalt, dass für die Inanspruchnahme des 
Bahngrundstückes eine vertragliche Regelung mit 
entsprechender Vergütung durch den Antragsteller 
entrichtet wird. Die vertragliche Regelung ist recht-
zeitig vor der Realisierung der Vorhaben abzu-
schließen. 
Unsere Zustimmung ist erst mit Abschluss des Ver-
trages gegeben. 
Innerhalb der Abstandsfläche sind jedoch jederzeit 
Veränderungen der planfestgestellten Bahnanla-
gen zu ermöglichen bzw. zulässig. Ein Baulastein-
trag auf Bahngelände wird jedoch nur bei entspre-
chender vertraglicher Regelung in Aussicht ge-
stellt. 
Für die Bearbeitung von Gestattungsanträgen ist 
die DB AG, DB Immobilien zuständig. Informatio-
nen erhalten Sie unter: www.deutsche-
bahn.com/Gestattungen 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Die rechtlichen Anforderungen der NBauO sind 
einzuhalten. Um eine Ausnutzung der Festset-
zungen im Bebauungsplan in direkter Nachbar-
schaft zu Flächen der DB zu ermöglichen, sind 
für konkrete Bauvorhaben in den betreffenden 
Bereichen Gestattungsverträge mit der DB abzu-
schließen. Ansonsten müssen die Bauvorhaben 
hinsichtlich der Höhenentwicklung so gestaltet 
werden, dass die Abstandsflächen nicht die Flä-
chen der DB überlagern. Insofern ist auch ohne 
vertragliche Regelungen mit der DB ein Planvoll-
zug möglich. 
Der Grundstückseigentümerin ist dieser Sachver-
halt bekannt. Abstimmungen mit der DB zu dieser 
Thematik wurden bereits geführt. 
 
 
 
 
 
8.3 Forderung nach Erweiterung der Zweckbestim-
mung der Verkehrsflächen besonderer Zweck-
bestimmung 
Hier heißt es auf S. 90 der Begründung zum Be-
bauungsplan: „Zusätzlich sei an dieser Stelle fest-
zuhalten, dass eine Verbindung zwischen den 
Bahnflächen (DB-Verladestation) und der Ver-
kehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nicht 
vorgesehen ist. Die Erschließung der Bahnflächen 
für den Betrieb der DB-Verladestation soll lediglich 
über die Verkehrsflächen am MUH II möglich sein.“ 
Dies stellt nicht den aktuellen Gesprächsstand zwi-
schen dem Planungsträger und der DB AG dar und 
dem kann in dieser Form nicht zugestimmt werden. 
Die Ladestraße ist eine öffentliche Serviceeinrich-
tung, Betriebsnotwendig und eine stetige Zufahrt 
zur Ladestraße muss sichergestellt sein. Mitarbei-
tende der DB AG müssen bis zum Wendehammer 
im Osten des Plangebiets die öffentlichen Ver-
kehrsflächen nutzen dürfen um dort auf das DB Ge-
lände wechseln zu können. Des Weiteren wird eine 
Zufahrt von diesem Wendehammer für PKW und 
LKW benötigt, wenn auf der Ladestraße Züge be-
handelt werden. Bei Ladetätigkeiten wären dann 
die Anlagen der DB AG auch für Rettungsdienst 
etc. sonst nicht mehr erreichbar. 
Im Abstimmungsgespräch vom 04.09.2024 wurde 
festgehalten, dass die Verkehrsflächen besonderer 
Zweckbestimmung im Ausnahmefall von Mitarbei-
tenden der DB AG sowie durch Dritte zum Ladever-
kehr genutzt werden kann. Es wurde der DB AG 
eine Absicherung über ein dauerhaftes Wegerecht 
in Form einer dinglichen Sicherung (Dienstbarkeit 
und Baulast) zugesagt. 
Bis zu einer dinglichen Sicherung der Verkehrssitu-
ation können wir keine Zustimmung bei einem et-
waigen Freistellungsverfahren des Eisenbahnbun-
desamtes (EBA) geben. 
In der Bauleitplanung ist dementsprechend die 
Festsetzung und textliche Festsetzung von „BUS-
VERKEHR-, GEH- UND RADFAHRBEREICH“ um 
„PKW-& LKW Fahrzeuge für DB AG und Dritte An-
lieger für den Ladeverkehr“ zu erweitern. 
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
 
Die Ladestraße der DB ist aktuell nicht an eine 
öffentliche Verkehrsfläche bzw. öffentliche 
Straße angebunden. Vielmehr erfolgt die Er-
schließung aktuell von der Niedersachsenstraße 
aus über eine Länge von ca. 700 m eine Privat-
fläche mit Wegerecht zugunsten der DB. Den An-
forderungen an eine zeitgemäße Anbindung ei-
ner öffentlichen Infrastruktur an das öffentliche 
Straßennetz entspricht diese Lösung nicht. 
Im Bebauungsplan ist durch die direkte Anbin-
dung der Ladestraße der DB an die im Süden vor-
gesehene öffentliche Straße ohne Einschränkun-
gen eine deutliche Verbesserung der Erschlie-
ßungssituation der Ladestraße vorgesehen. Dies 
verbessert die Erschließungssituation für die DB 
ganz erheblich und steigert auch die Attraktivität 
für mögliche Kunden der DB.  
Für den Bereich der inneren Erschließung wurde 
zwischenzeitlich der Bebauungsplan geändert. 
Künftig wird analog zur äußeren Erschließung für 
die innere Erschließung allgemein Verkehrsflä-
che ohne besondere Zweckbestimmung festge-
setzt. Zufahrtsbeschränkungen können nach 
Herstellung der Erschließungsanlagen durch ver-
kehrsrechtliche Anordnungen erfolgen.  
Eine dingliche Sicherung der Verkehrsflächen zu-
gunsten der DB ist nach Änderung des B-Plan-
entwurfes nicht erforderlich. 
Es ist weiterhin vorgesehen, dass der Kundenbe-
trieb der Ladestraße ausschließlich über die sog. 
Bremer Kurve am Südrand des Plangebietes ab-
gewickelt wird. Dies betrifft insbesondere den 
Lkw-Verkehr im Kontext der Ladetätigkeit. Dieser 
soll aus dem verkehrsberuhigten Quartier her-
ausgehalten werden. Den Mitarbeitern der DB 
soll eingeräumt werden, die Ladestraße auch 
über die innere Erschließung erreichen zu kön-
nen.   
 
 
8.4 Hinweise zur Sonderverkehrsfläche Wartungs-
weg im Norden des Plangebiets 
Für die Unterhaltung der nördlich im Plangebiet be-
findlichen Gleisanlagen der DB ist ein Wartungs-
weg erforderlich, um sicherzustellen, dass die Inf-
rastrukturbetriebe entsprechende Wartungsarbei-
ten an den Gleisanlagen vornehmen können. Da 
dieser Wartungsweg nicht vollständig auf dem 
Bahngrundstück abgebildet werden kann, erfolgt 
die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche für 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
 
 
 
solche Teilbereiche zwischen den Gleisanlagen 
selbst und den Grundstücksgrenzen der Bahnflä-
chen. 
Eine Nutzung des Wartungsweges durch Dritte ist 
aufgrund der Nähe zum Gefahrenbereich der 
Bahnanlagen nur sehr eingeschränkt bis gar nicht 
möglich. Grundsätzlich ist das Hineingelangen in 
den Gefahrenbereich der Bahnanlagen gemäß § 
62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirk-
same Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft 
auszuschließen. Sofern Dritte in diesen Gefahren-
bereich müssen, ist jedes Mal eine schriftliche Be-
triebs- und Bauanweisung (Betra) bei der bauüber-
wachenden Stelle der DB InfraGO AG zu beantra-
gen. Alternativ ist das Betreten nur durch DB / EBA 
zugelassene Fachfirmen (z.B. DB Fahrwegdienste) 
möglich. 
8.5 Forderung nach Ausweisung von Bahnflächen 
Bei der für die Verlegung der Frankenstraße not-
wendigen Kreuzung der Bremer Kurve (an der DB 
Strecke 1621) handelt es sich um eine Maßnahme 
nach § 11 EBKrG. Für den Neubau der Eisenbahn-
brücke als Eisenbahnanlage ist vsl. ein Verfahren 
nach § 18 AEG notwendig. 
Des weiteren sind diverse Fachplanungen und Ab-
stimmungen mit der DB InfraGO AG notwendig. 
Aufgrund fehlender Planung des Bauwerks kann 
zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Zustimmung 
erteilt werden. 
Bis zum Verfahren nach EBKrG sind auch diese 
Flächen als Bahnanlagen in der Bauleitplanung 
auszuweisen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. Eine Änderung der zeichnerischen Dar-
stellung im Bebauungsplan erfolgt nicht. 
Die noch durchzuführenden Fachplanungen sind 
mit der DB abzustimmen.  
In der Planzeichnung überlagern sich eine Fläche 
der DB auf einem Damm und eine darunter ge-
plante Straße. Um beide Anlagen in der Plan-
zeichnung kenntlich zu machen, wurde die be-
treffende Darstellung genutzt. Aus dieser geht 
hervor, dass es sich um Bahnflächen handelt. 
Daher ist eine Änderung der zeichnerischen Dar-
stellung nicht erforderlich. 
 
8.6 Hinweise zur Umsetzung der geplanten Hase-
Lok-Brücke 
Beim Neubau der Fußgängerbrücke zum Hasepark 
handelt es sich um eine Maßnahme nach §11 EB-
KrG, sofern es ein öffentlich gewidmeter Fuß- und 
Radweg wird. 
Das Eisenbahnkreuzungsgesetz (EBKrG) regelt 
die gegenseitige Duldungspflicht der jeweiligen An-
lagen der Partner (Schiene / Straße/ Fuß- und Rad-
weg) im Kreuzungsbereich nur dem Grunde nach. 
Ausbaumaßnahmen im Straßenbereich können 
daher dem Grunde nach unabhängig von der Nut-
zungsfestsetzung im Bebauungsplan erfolgen. Im 
Zuge der konkreten Ausbauplanung ist das jewei-
lige fachgesetzliche Verfahren durchzuführen; da-
bei ist die DB InfraGO AG insbesondere als TÖB 
(und zudem als Grundstückseigentümer) zu betei-
ligen. Vom Umfang der Ausbaumaßnahme abhän-
gig, kann auch die Aufstellung einer Kreuzungsver-
einbarung nach EBKrG erforderlich werden. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
 
Die Fläche für die geplante Brücke in den Hase-
park wird im Bebauungsplan als Bahnfläche dar-
gestellt. Für die geplante Brücke ist lediglich ein 
Korridor markiert, in dem die Brücke realisiert 
werden könnte. Die Umsetzbarkeit ist grundsätz-
lich möglich, jedoch abhängig von den zu treffen-
den Abstimmungen mit der DB.   
 
 
Es sind diverse Fachplanungen und Abstimmun-
gen mit der DB InfraGO notwendig. Wenn der Weg 
nicht öffentlich-rechtlich gewidmet wird, muss vor 
Baubeginn eine Kreuzungsvereinbarung nach 
EKrG, ggf. eine Planungsvereinbarung und ggf. 
eine Baudurchführungsvereinbarung abgeschlos-
sen werden. 
Aufgrund fehlender Planung des Bauwerks kann 
zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Zustimmung 
für die Brücke erteilt werden. 
Bis zum Verfahren nach EBKrG sind auch diese 
Flächen als Bahnanlagen in der Bauleitplanung 
auszuweisen. 
8.7 Hinweise zur Errichtung der Lärmschutzwall-
kombination 
Grundsätzlich heißt es beim Bau von Lärmschutz-
wänden: 
Sollte eine LSW auf Flächen, die im Eigentum von 
Unternehmen des DB-Konzerns, errichtet werden, 
so ist ein Gestattungsvertrag durch die DB AG, DB 
Immobilien abzuschließen. 
Für die Konstruktion und Ausführung der Lärm-
schutzanlage sind die DB Konzernrichtlinien 
804.5501, 997.0241 (Bahnerdung der Schall-
schutzwände) und bzgl. der Anmeldung der Maß-
nahme die Richtlinie 406.1103 (Koordination Be-
trieb und Bau) anzuwenden. Der lichte Abstand von 
Lärmschutzwänden zur nächsten Gleisachse muss 
entsprechend der Richtlinien mindestens – 3,80 m 
betragen. Die Lärmschutzwand ist auf voller Länge 
mit einer Bahnerdung zu versehen (DB Konzern-
richtlinie 804.5501; DIN VDE 0115-1; VDE 0115-
1:2002-06). Die Erdungsanlage wird analog Eisen-
bahn-Kreuzungsgesetz (EBKrG) Eigentum der 
Bahn. Die Kosten für die Erhaltung (Erneuerung 
und Unterhaltung) der neuen Erdungsanlage ist der 
DB AG abzulösen (Ablöseberechnung wird von der 
DB AG erstellt). Die angestrebte Lärmschutzwand 
(LSW) muss so beschaffen sein, dass auch ein 
Fahrzeugaufprall aufgefangen werden kann und 
somit ein Hineingelangen in den Gleisbereich ver-
hindert wird. Sie muss auch gegen die vom Bahn-
betrieb ausgehenden Druck- und Sogeinwirkungen 
beständig sein. Der DB AG ist ein statischer Nach-
weis vorzulegen. Genauere Angaben können erst 
nach Vorlage von detaillierten Plänen sowie Quer-
schnitten, aus denen die genaue Lage und Höhe 
der Lärmschutzwand zur Gleisanlage ersichtlich 
ist, bestimmt werden. Wir bitte diese der DB AG im 
Rahmen eines separaten Baugenehmigungsver-
fahrens vorzulegen. 
Die Entwässerung des Bahnkörpers über den 
Bahnseitengraben darf unter keinen Umständen 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Die formulierten Anforderungen zur die geplante 
Lärmschutzwall-Wand-Kombination werden in 
der weiteren Planung berücksichtigt. Der gefor-
derte lichte Abstand von 3,80 m zwischen Lärm-
schutzwänden und der nächsten Gleisachse 
kann eingehalten werden. Auf Basis der Rege-
lungen im Bebauungsplan beabsichtigt die Vor-
habenträgerin, mit der DB einen Gestattungsver-
trag zu schließen, in den die Anforderungen der 
DB aufgenommen werden. Auf dieser Grundlage 
werden anschließend LSW und Deichpark herge-
stellt.   
 
 
 
beeinträchtigt werden. Bei geplanten Lärmschutz-
wällen ist am Dammfuß des Lärmschutzwalls bahn-
seitig ein separater Entwässerungsgraben vorzu-
sehen, der das anfallende Oberflächenwasser des 
Lärmschutzwalls aufnimmt und ableitet. 
Grundsätzlich heißt es beim Bau von Böschungen 
zum Bahngelände hin (Erdwall / ggf. Lärmschutz-
wall) 
Zur Errichtung des Erdwalls darf kein Bahngelände 
in Anspruch genommen werden und er darf nicht 
steiler als im Neigungsverhältnis 1:1,5 ausgeführt 
sein. In keinem Fall dürfen Rutschungen stattfin-
den. Die Sicherheit des Bahnbetriebs darf nicht ge-
fährdet werden. 
Es ist durch eine geeignete Profilierung mit ent-
sprechender Bodenbegrünung sicherzustellen, 
dass kein Erdreich sowie Oberflächenwasser aus 
der neuen Böschung in den vorhandenen Bahnsei-
tengraben gelangt. 
Für den Bau des Lärmschutzwalls sind auch noch 
entsprechende vertragliche Regelungen zu treffen. 
8.8 Hinweise zum Immissionsschutz 
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass durch den 
Eisenbahnbetrieb, aus Baustellen zum Erhalt der 
Bahnanlagen, die Ladetätigkeiten auf der öffentli-
chen Ladestraße und die Erhaltung der Bahnanla-
gen Immissionen und Emissionen (insbesondere 
Luft- und Körperschall, Erschütterungen, Abgase, 
Funkenflug, Bremsstaub, elektrische Beeinflussun-
gen durch magnetische Felder etc.) entstehen. Ge-
gen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden 
Emissionen sind erforderlichenfalls von der Ge-
meinde oder den einzelnen Bauherren auf eigene 
Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzusehen 
bzw. vorzunehmen. Ansprüche gegen die Deut-
sche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der 
Eisenbahn in seiner jeweiligen Form sind seitens 
des Antragstellers, Bauherrn, Grundstückseigentü-
mers oder sonstiger Nutzungsberechtigter ausge-
schlossen. 
Bei Wohnbauplanungen in der Nähe von lärminten-
siven Verkehrswegen und Bahnanlagen wird auf 
die Verpflichtung des kommunalen Planungsträ-
gers hingewiesen, aktive (z.B. Errichtung Schall-
schutzwände) und passive (z.B. Riegelbebauung) 
Lärmschutzmaßnahmen zu prüfen und festzuset-
zen. Je weiter die Orientierungswerte der DIN 
18005-1:2023-07 überschritten werden, d.h. je 
stärker der Lärm das Wohnen beeinträchtigt, desto 
gewichtiger müssen die für die Wohnbauplanung 
sprechenden städtebaulichen Gründe sein und 
umso mehr hat die Gemeinde die baulichen und 
technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, die ihr 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Zu Emissionen durch die DB sowie zu Erschütte-
rungen wurden im Planverfahren Untersuchun-
gen durchgeführt. Soweit sich daraus Anforde-
rungen ergeben, werden sie Bebauungsplan 
über entsprechende Festsetzungen berücksich-
tigt.  
Dazu zählt neben der durchgehenden Lärm-
schutzschwall-Wand-Kombination im Norden 
(als aktive Lärmschutzmaßnahme) auch das Ab-
stellen auf den Innenraumpegel, zur Sicherung 
des Schallschutzes, insbesondere in den bedeut-
samen Nachtstunden. Die Schutzmaßnahmen im 
Bebauungsplan stellen insgesamt gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicher. 
Auf weitere mögliche Einflüsse durch den Bahn-
betrieb wird in der Begründung hingewiesen.  
Ein entsprechender Hinweis wurde in den Bebau-
ungsplan aufgenommen. 
 
 
 
zu Gebote stehen, um diese Auswirkung zu verhin-
dern. Abwägungsfehler bei der Abwägung der Be-
lange des Immissionsschutzes und insb. der Anfor-
derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse in Ansehung der Emissionen aus dem Bahn-
betrieb sind erheblich i.S.d. § 214 BauGB und füh-
ren zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans (Urteil 
VGH Kassel vom 29.03.2012, Az.: 4 C 694/10.N). 
In unmittelbarer Nähe unserer elektrifizierten Bahn-
strecke oder Bahnstromleitungen ist mit der Beein-
flussung von Monitoren, medizinischen Untersu-
chungsgeräten und anderen auf magnetische Fel-
der empfindlichen Geräten zu rechnen. Es obliegt 
dem Bauherrn, für entsprechende Schutzvorkeh-
rungen zu sorgen. Gegen die aus dem Eisenbahn-
betrieb ausgehenden Emissionen sind erforderli-
chenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen 
Bauherren auf eigene Kosten geeignete Schutz-
maßnahmen vorzusehen bzw. vorzunehmen. 
Zu den Aussagen der Begründung zum Bebau-
ungsplan, S. 102 weisen wir darauf hin, dass die 
Ladestraße eine öffentliche Eisenbahninfrastruktur 
ist, die von der DB InfraGO AG betrieben wird und 
die als Serviceeinrichtung diskriminierungsfrei Zu-
gangsberechtigten zur Verfügung gestellt werden 
muss. Die DB Cargo AG kann als Eisenbahnver-
kehrsunternehmen maximal Nutzer dieser Eisen-
bahnanlage sein. 
8.9 Hinweise zu Neupflanzungen im Nachbarbe-
reich von Bahnanlagen 
Alle Neuanpflanzungen im Nachbarbereich von 
Bahnanlagen, insbesondere Gleisen, müssen den 
Belangen der Sicherheit des Eisenbahnbetriebes 
entsprechen. Abstand und Art von Bepflanzungen 
müssen so gewählt werden, dass diese z.B. bei 
Windbruch nicht in die Gleisanlagen fallen können. 
Diese Abstände sind durch geeignete Maßnahmen 
(Rückschnitt u.a.) ständig zu gewährleisten. Der 
Pflanzabstand zum Bahnbetriebsgelände ist ent-
sprechend der Endwuchshöhe zu wählen. Soweit 
von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigun-
gen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssi-
cherheit ausgehen können, müssen diese entspre-
chend angepasst oder beseitigt werden. Wir wei-
sen auf die Verkehrssicherungspflicht (§§ 823 ff. 
BGB) des Grundstückseigentümers hin. Soweit 
von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigun-
gen des Eisenbahnbetriebs und der Verkehrssi-
cherheit ausgehen können, müssen diese entspre-
chend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr 
in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht 
vor, die Bepflanzung auf Kosten des Eigentümers 
zurückzuschneiden bzw. zu entfernen. Wir bitten 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Das Pflanzkonzept des LokViertels sieht vor, 
dass alle Neuanpflanzungen im Nachbarbereich 
von Bahnanlagen und den vorhandenen Gleisen 
den Belangen der Sicherheit des Eisenbahnbe-
triebes entsprechen. Bei der Erarbeitung des 
Pflanzkonzeptes wurde berücksichtigt, dass die 
Abstände und Arten von Bepflanzungen keine 
Beeinträchtigung des Bahnbetriebs hervorrufen. 
Die Verkehrssicherungspflicht obliegt den jewei-
ligen Grundstückseigentümern. In diesem Zu-
sammenhang wird auf die Kapitel C 7.5 sowie 
15.7 „Emissionen Bahnanlagen“ der Begründung 
zum Bebauungsplan verwiesen. 
 
 
 
deshalb, entsprechende Neuanpflanzungen in un-
mittelbarer Bahnnähe von vornherein auszuschlie-
ßen. 
8.10 Hinweis zum Mittelspannungskabel im Osten 
des Planungsgebiets 
Im Osten des Planungsgebietes liegt ein Mit-
telspannungskabel der DB AG. Der Vorhabenträ-
ger muss die DB Energie GmbH für die Verlegung 
des Kabels auf DB Flächen beauftragen. Eine zeit-
liche Angabe kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt 
nicht gemacht werden. 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
8.11 Hinweise zu einer im Plangebiet befindlichen 
Kabelanlage 
Es liegt in dem Bereich eine betriebsnotwendige 
Strom- u. Lichtwellenleitung der DB AG. 
Diese vorgenannte Kabelanlage kann kurzfristig 
nicht umgelegt werden. Eine Umlegung des vorge-
nannten Lichtwellenkabels kann erst in <+10 Jah-
ren im Rahmen der Erneuerung des Kreuzungs-
bauwerks Osnabrück Hbf der DB InfraGO AG in 
Aussicht gestellt werden. 
Um die weiteren Planungen des Vorhabenträgers 
zu ermöglichen, wurde nachfolgende Maßnahme 
besprochen: Die genaue o.g. Kabellage wird auf 
Kosten des Vorhabenträgers ermittelt und vermes-
sen, um die Bildung eines eigenen Flurstückes auf 
Grundlage der unterirdischen Kabellage sowie ei-
ner Pufferzone zu erstellen. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Die genaue Kabellage der Strom- u. Lichtwellen-
leitung wurde ermittelt und wird vermessen. Ab-
stimmungsgemäß soll für die Kabeltrasse ein ei-
genes Flurstück gebildet werden. Eine Neupar-
zellierung kann erst erfolgen, wenn die Bauarbei-
ten im Bereich der Hamburger Straße abge-
schlossen sind.  
8.12 Allgemeine Hinweise und Auflagen 
Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit der 
Bahnbetriebsanlagen, insb. der Gleise und Oberlei-
tungen und –anlagen, ist stets zu gewährleisten. 
Die Bauarbeiten müssen grundsätzlich außerhalb 
des Einflussbereichs von Eisenbahnverkehrs-las-
ten (Stützbereich) durchgeführt werden. 
Es wird darauf hingewiesen, dass auf oder im un-
mittelbaren Bereich von DB Liegenschaften jeder-
zeit mit dem Vorhandensein betriebsnotwendiger 
Kabel, Leitungen oder Verrohrungen gerechnet 
werden muss. Eine Kabel- und Leitungsermittlung 
im Grenzbereich bzw. auf dem Baugrundstück 
wurde seitens der DB InfraGo AG nicht durchge-
führt. Sollte dies gewünscht werden, so ist rechtzei-
tig eine entsprechende Anfrage an die DB AG, DB 
Immobilien (Online-Portal: https://onlinepor-
tal.extranet.deutschebahn.com/f?p=116:300) zu 
richten. Ggf. sind im Baubereich vor Baubeginn 
entsprechende Suchschlitze von Hand auszufüh-
ren. 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Die von der DB formulierten Hinweise und Anfor-
derungen der Punkte 9.1 bis 9.12 werden bei der 
weiteren Planung berücksichtigt und ergänzend 
an die Vorhabenträgerin mit der Bitte um Beach-
tung weitergegeben.  
 
 
Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / 
Hubgeräten (z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist das 
Überschwenken der Bahnfläche bzw. der Bahnbe-
triebsanlagen mit angehängten Lasten oder herun-
terhängenden Haken verboten. Die Einhaltung die-
ser Auflagen ist durch den Bau einer Überschwenk-
begrenzung (mit TÜV-Abnahme) sicher zu stellen. 
Die Kosten sind vom Antragsteller bzw. dessen 
Rechtsnachfolger zu tragen. Werden bei einem 
Kraneinsatz ausnahmsweise Betriebsanlagen der 
DB überschwenkt, so ist mit der DB InfraGo AG 
eine schriftliche Kranvereinbarung abzuschließen, 
die mindestens 4 - 8 Wochen vor Kranaufstellung 
bei der DB InfraGo AG zu beantragen ist. Auf eine 
ggf. erforderliche Bahnerdung wird hingewiesen. 
Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des 
Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineinge-
langen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen 
ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeig-
nete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und 
dauerhaft auszuschließen. Dies gilt auch während 
der Bauzeit. 
Bei Planung von Lichtzeichen und Beleuchtungs-
anlagen (z.B. Baustellenbeleuchtung, Parkplatzbe-
leuchtung, Leuchtwerbung aller Art etc.) in der 
Nähe der Gleise oder von Bahnübergängen etc. hat 
der Bauherr sicherzustellen, dass Blendungen der 
Triebfahzeugführer ausgeschlossen sind und Ver-
fälschungen, Überdeckungen und Vortäuschungen 
von Signalbildern nicht vorkommen. 
Sind Photovoltaik- bzw. Solaranlagen geplant, sind 
diese blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hinzuge-
stalten. Sie sind so anzuordnen, dass jegliche 
Blendwirkung ausgeschlossen ist. Sollte sich nach 
der Inbetriebnahme eine Blendung herausstellen, 
so sind vom Bauherrn entsprechende Abschirmun-
gen anzubringen. Es ist jederzeit zu gewährleisten, 
dass durch Bau, Bestand und Betrieb der Photovol-
taikanlage keinerlei negativen Auswirkungen auf 
die Sicherheit des Eisenbahnbetriebs (z.B. Sicht-
einschränkungen der Triebfahrzeugführer durch 
z.B. Blendungen, Reflexionen) entstehen können 
und dass die Lärmemissionen des Schienenver-
kehrs nicht durch Reflektionseffekte erhöht wer-
den. 
Die Flächen befinden sich in unmittelbarer Nähe zu 
unserer Oberleitungsanlage. Wir weisen hiermit 
ausdrücklich auf die Gefahren durch die 15000 V 
Spannung der Oberleitung hin und die hiergegen 
einzuhaltenden einschlägigen Bestimmungen. 
Zum Schutz der Baumaßnahme und zur Sicherung 
des Eisenbahnbetriebs das Einhalten von Sicher-
heitsabständen zwingend vorgeschrieben. 
Grundsätzlich heißt es bei Oberleitung / Oberlei-
tungsanlagen: 
 
 
Bei allen Arbeiten und festen Bauteilen in der Nähe 
unter Spannung stehender, der Berührung zugäng-
licher Teile der Oberleitung ist von diesen Teilen 
auf Baugeräte, Kräne, Gerüste und andere Baube-
helfe, Werkzeuge und Werkstücke nach allen Rich-
tungen ein Sicherheitsabstand von 3,50 m einzu-
halten (DIN EN 50122-1 (VDE 0115-3): 2011-09 
und DB Konzernrichtlinien 997.0101 Abschnitt 4 
und 132.0123A01 Abschnitt 1*). In diesem Bereich 
dürfen sich weder Personen aufhalten noch Geräte 
bzw. Maschinen auf-gestellt werden. Die Standfes-
tigkeit der an den Geltungsbereich des vorgelegten 
Bauantrages angrenzenden Oberleitungsmasten 
darf durch die Baumaßnahme nicht beeinträchtigt 
werden. Die Erdober-kante darf bei Flachmasten 
bzw. Betontragmasten im Umkreis von 3,00 m so-
wie bei Winkel-masten bzw. Betonabspannmasten 
im Umkreis von 5,00 m nicht verändert werden. Bei 
Unterschreitung der geforderten Abstände ist vom 
Veranlasser ein statischer Nachweis vorzulegen. 
Der Mindestabstand von Bauwerken zu den bahn-
eigenen 15 / 20 kV - Speiseleitungen und zu Ober-
leitungsmastfundamenten muss jeweils 5,00 m be-
tragen. Für Instandsetzungsarbeiten muss ein Ar-
beitsraum von 1,50 m um die Oberleitungsmaste 
freigehalten werden. 
Bei Bauarbeiten in der Nähe von Oberleitungen / 
Oberleitungsanlagen sind die Veröffentlichungen 
der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung 
DGUV Vorschrift 4 und DV 462 zu beachten. 
Im Gleisbereich: Während der Bauarbeiten ist der 
Gleisbereich (Regellichtraum einschließlich Gefah-
renbereich) im Abstand von 4,00 m zur Gleisachse 
immer freizuhalten. Bei Parallellage zwischen 
Schienenweg und anderen Verkehrswegen, z.B. 
Straßen und Wasserwegen etc., ist der einzuhal-
tende Sicherheitsabstand der DS 800.001 Anlage 
11 zu entnehmen. Bei Bauarbeiten in Gleisnähe 
sind die Veröffentlichungen der Deutschen Gesetz-
lichen Unfall-versicherung DGUV Vorschrift 1, 
DGUV Vorschrift 4, DGUV Vorschrift 53, DGUV 
Vorschrift 72, DGUV Regel 101-024, DGUV Vor-
schrift 78, DV 462 und die DB Konzernrichtlinien 
132.0118, 132.0123 und 825 zu beachten. 
Wenn Sicherheitsabstände zu Bahnbetriebsanla-
gen unterschritten werden müssen, sind nach Art 
der jeweiligen Gefährdung geeignete Maßnahmen 
mit der DB InfraGo AG abzustimmen und zu ver-
einbaren. Die erforderlichen Nachweise und Pla-
nungen sind vorher zur Prüfung der DB InfraGo AG 
vorzulegen. Die DB InfraGo AG legt die Schutz-
maßnahmen und mögliche Standsicherheitsnach-
weise für Bauwerke fest, die dann bindend zu be-
achten sind. 
Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer dürfen 
nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet werden. 
 
 
Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche Kanali-
sation abzuleiten. Einer Versickerung in Gleisnähe 
kann nicht zugestimmt werden. Bahneigene Durch-
lässe und Entwässerungsanlagen dürfen in ihrer 
Funktion nicht beeinträchtigt werden. 
Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahn-
gelände zwischen- oder abgelagert werden. Lage-
rungen von Baumaterialien entlang der Bahngelän-
degrenze sind so vorzunehmen, dass unter keinen 
Umständen Baustoffe / Abfälle in den Gleisbereich 
(auch durch Verwehungen) gelangen. 
Bei Abbrucharbeiten ist die Staubentwicklung in 
Grenzen zu halten. Sie darf die freie Sicht im Be-
reich der Gleisanlagen, insbesondere des Bahn-
übergangs, nicht einschränken. 
Sollte mit Wasser zur Vermeidung der Staubemis-
sionen gearbeitet werden, so ist in jedem Fall eine 
Lenkung des Wasserstrahls auf die Bahnanlage 
auszuschließen. Es muss in jedem Fall dafür ge-
sorgt werden, dass keine Teile der Abbruchmassen 
auf die Bahnanlage (Gleisbereich) gelangen kön-
nen (Vermeidung von Betriebsgefährdungen). Vor-
sorglich verweisen wir auf die Gefahr (z.B. elektri-
scher Überschlag), die von der angrenzenden 
Bahn-Oberleitung (15 000 V) ausgeht. 
Die späteren Anträge auf Baugenehmigung für den 
Geltungsbereich sind uns erneut zur Stellung-
nahme vorzulegen. Wir behalten uns weitere Be-
dingungen und Auflagen vor. 
Für Schäden, die der DB aus den Bauarbeiten in-
folge des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
entstehen, haftet der Planungsträger/Bauherr. Das 
gilt auch, wenn sich erst in Zukunft negative Einwir-
kungen auf die Bahnstrecke ergeben. Entspre-
chende Änderungsmaßnahmen sind auf Kosten 
des Vorhabenträgers bzw. dessen Rechtsnachfol-
ger zu veranlassen. 
Wir bitten Sie, uns das Abwägungsergebnis zu ge-
gebener Zeit zuzusenden und uns an dem weiteren 
Verfahren zu beteiligen. 
9. LEA Gesellschaft für Landeseisenbahnaufsicht mbH, 08.07.2024 
9.1 Keine Bedenken 
die über das OBB-Behördenportal bereitgestellten 
Unterlagen zum Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. 
Güterbahnhof / LokViertel - der Stadt Osnabrück 
haben wir durchgesehen. Die Belange der nicht-
bundeseigenen Eisenbahnen werden durch dieses 
Bauleitplanverfahren nicht berührt. 
Aus eisenbahntechnischer Sicht bestehen gegen 
den Bebauungsplan Nr. 671 - ehem. Güterbahnhof 
/ LokViertel - der Stadt Osnabrück keine Einwände. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
 
 
10. Unterhaltungsverband 96 (Hase – Bever), 08.07.2024 
10.1 Keine Bedenken 
aus Sicht des Unterhaltungsverbandes Nr. 96 
"Hase-Bever" bestehen gegen den Bebauungsplan 
Nr. 671 "Ehemaliger Güterbahnhof/Lokviertel" 
nach intensiver Absprache keine Bedenken. 
Ich darf in diesem Zusammenhang auf die zahl-
reich durchgeführten Ortstermine mit Ihrem Haus 
und den beteiligten Planungsbüros sowie auf die 
Mails vom 20.03.2023, 13.06.2023 und 24.01.2024 
hinweisen. 
Es bleibt festzuhalten, dass die vorlegte Planung 
einen Mehraufwand für die Durchführung der Ge-
wässerunterhaltung verursacht. Dabei ist insbe-
sondere die erforderliche Bewirtschaftung des in 
Rede stehenden Sandfanges im Verbandsgewäs-
ser "Hase" zu nennen. Gleichzeitig wird eine Um-
fahrung des ehemaligen Lokschuppens nur mit zu-
sätzlichem Aufwand durchführbar sein. Der Ver-
band wird daher die Mehrkosten für die Gewäs-
serunterhaltung gem. § 75 Nieders. Wassergesetz 
gegenüber dem Eigentümer zukünftig geltend ma-
chen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
11. Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück – Netzplanung, 17.07.2024 
11.1 Keine Bedenken 
nach Prüfung Ihrer Unterlagen vom 03.07.2024, 
teilen wir Ihnen mit, dass unsererseits keine Beden-
ken zum o.g. Vorhaben bestehen. Im Verfahrens-
gebiet unterhalten und planen wir keine Versor-
gungseinrichtungen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
12. Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim, 26.07.2025 
12.1 Keine Bedenken 
gegen den o.g. Planungsentwurf bestehen aus 
handwerklicher Sicht keine Bedenken. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
B: Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) 
1. Industriebetrieb südlich des Plangebietes, 30.07.2024 
1.1 Vorwort zur Stellungnahme 
im Rahmen der förmlichen Öffentlichkeitsbeteili-
gung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB nehmen wir zu dem 
Entwurf des Bebauungsplans Nr. 671 „ehem. Gü-
terbahnhof/ LokViertel“ der Stadt Osnabrück wie 
folgt Stellung:  
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
 
 
1.2 Informationen zum … Werk Osnabrück 
Die … GmbH betreibt mit dem … Werk Osnabrück 
bestehend aus einem Kesselhaus nach Nr. 1.2 des 
Anhangs 1 der 4. BImSchV, einer Lackiererei ge-
mäß Nr. 5.1 des Anhangs 1 der 4. BImSchV, einer 
Anlage zur Oberflächenbehandlung von Metall- o-
der Kunststoffflächen durch ein elektrolytisches o-
der chemisches Verfahren gemäß Nr. 3.10 des An-
hangs 1 der 4. BImSchV, einem Presswerk mit zwei 
Pressenstraßen mit je sechs Pressen, einer 
Coilpresse und einer mechanischen Presse, einem 
Tryout, das ebenfalls ein Presswerk ist und als Ver-
suchspresswerk f ür neue Presswerkzeuge sowie 
zur Vorserienpressung genutzt wird und aus 5 
Pressen besteht, sowie einer Blechbandzerteilan-
lage zum Abtrennen von Blechzuschnitten aus ei-
nem Coil („Rolle Stahlblech“). Darüber hinaus be-
findet sich auf dem Gelände auch der Werkzeug- 
und Anlagenbau. Im Werk wird im Drei-Schicht-Be-
trieb gearbeitet. Das Werksgelände umfasst circa 
43 ha und grenzt südlich unmittelbar an das Plan-
gebiet. 
Zur Veranschaulichung übersenden wir Ihnen in 
der Anlage ein Werkslayout. Das Presswerk befin-
det sich in Gebäude 5.1, dass Tryout in Gebäude 
2.1 und die Blechbandzerteilanlage in Gebäude 
2.4. Ersichtlich sind die Presswerke und die Blech-
bandzerteilanlage direkt zum Plangebiet gelegen.  
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
1.3 Bedenken hinsichtlich der Vereinbarkeit einer 
Wohnnutzung mit (zukünftigen) Betriebsabläu-
fen 
Mit dem vorliegenden Plankonzept soll der Bereich 
des ehemaligen Güterbahnhofs der Stadt Osnab-
rück städtebaulich entwickelt werden. Neben ge-
werblicher Nutzung soll u.a. auf einer Fläche von 
circa 60 Prozent des Plangebietes eine Wohnnut-
zung ermöglicht werden. Damit wird in diesem Be-
reich erstmals Wohnbebauung geplant, welche 
künftig bei allen umliegenden gewerblichen und in-
dustriellen Nutzungen und Entwicklungen als limi-
tierender Faktor zu beachten ist. Das Plangebiet 
wird von den vom Werk ausgehenden Emissionen, 
insbesondere Gewerbelärm, Erschütterungen und 
Geruchsemissionen betroffen sein, worauf wir be-
reits in unserer Stellungnahme im Rahmen der 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Hinsichtlich möglicher zukünftiger Entwicklungen 
des …Werks ist grundsätzlich darauf hinzuwei-
sen, dass bei der Aufstellung eines Bebauungs-
plans rechtmäßig der Status Quo eines gewerbli-
chen Betriebs sowie konkret geplante Betriebser-
weiterungen der Bauleitplanung zugrunde zu le-
gen sind. Dabei handelt es sich in der Regel um 
das behördlich genehmigte Nutzungsspektrum, 
welches in den gutachterlichen Untersuchungen 
herangezogen wird, um belastbare Aussagen 
(z.B. zu den Aspekten Lärm, Erschütterungen 
etc.) treffen zu können. Die bereits vorhandenen 
und genehmigten Nutzungen werden durch die 
Neuplanung des LokViertels keine Einschränkun-
gen erfahren. Hingegen ist es nicht möglich und 

 
 
frühzeitigen Beteiligung durch Schreiben vom 
12.10.2021 hingewiesen hatten. 
Umgekehrt besteht die Sorge, dass das Urbane 
Gebiet mit Wohnnutzung künftig die Entwicklung 
des … Werks beeinträchtigt und damit den Stand-
ort gefährdet. Vor diesem Hintergrund sieht Volks-
wagen Osnabrück eine Wohnbebauung in dem 
Plangebiet ausgesprochen kritisch.  
In naher Zukunft wird es zahlreiche Änderungen im 
Werk aufgrund der notwendigen Transformation 
hin zur Elektromobilität geben; die Planungen 
hierzu laufen bereits. Bekanntlich steht fest, dass 
ab 2035 Verbrennermotoren, die CO2 ausstoßen, 
nicht mehr zugelassen werden. Dementsprechend 
wird das Werk schrittweise in den nächsten Jahren 
auf E- Mobilität umgestellt. In den künftigen immis-
sionsschutzrechtlichen Änderungsgenehmigungs-
verfahren werden die Schutzansprüche der Wohn-
nutzung zu beachten sein. Diese können dazu füh-
ren, dass notwendigen Änderungen des Werks und 
seines Betriebs nicht genehmigungsfähig sind.  
rechtlich auch nicht erforderlich, im Rahmen der 
Bauleitplanung verschiedenste Entwicklungs-
möglichkeiten zu berücksichtigen, deren potenzi-
elle Realisierung offen ist oder in der Zukunft liegt 
und zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht näher kon-
kretisiert werden kann. Die aktuelle Planung des 
LokViertels ist bereits das Ergebnis einer um-
fangreichen Abwägung verschiedener Ansprü-
che und Anforderungen an den innerstädtischen 
Raum. Die teils konkurrierenden Nutzungsan-
sprüche zwischen Neuplanung und Bestand im 
Umfeld sind im Rahmen der Bauleitplanung zu 
bewältigen. Aus Sicht der Stadt ist dies möglich 
und im Planverfahren nachgewiesen. Die Stadt 
Osnabrück misst im Sinne einer flächenschonen-
den Siedlungsentwicklung und zur Deckung wei-
terhin bestehender hoher Bedarfe dem innerstäd-
tischen Wohnen eine große Bedeutung zu. Da 
eine Konfliktbewältigung im Rahmen der Bauleit-
planung und der Vorhabenzulassung möglich ist, 
soll an der Planung von Wohnen im Kontext eines 
urbanen Gebietes (MU) im LokViertel festgehal-
ten werden.  
Die Planung ist so konzipiert, dass für die Rand-
bereiche des LokViertels, angrenzend an … und 
die Industrienutzungen im Fledder, Gewerbeflä-
chen oder Urbane Gebiete festgesetzt sind, in de-
nen das Wohnen als störanfälligste Nutzung aus-
geschlossen ist. Es ist darauf hinzuweisen, dass 
sich das …Werk bereits heute in unmittelbarer 
Nachbarschaft zu wohnbaulich genutzten Berei-
chen am Piärkamp befindet, direkt östlich des 
Werks gelegen. Der zugehörige Bebauungsplan 
Nr. 170 weist für den entsprechenden Bereich ein 
allgemeines Wohngebiet (WA) gem. 84 BauNVO 
aus. Die bestehende Nachbarschaft macht deut-
lich, dass sich ein Nebeneinander der o.g. Nut-
zungen nicht zwingend ausschließt. Bei künftig 
geplanten Betriebsveränderungen und -erweite-
rungen sind die Schutzansprüche der Nachbar-
schaft zu berücksichtigen. Dabei wird dann auch 
das LokViertel beachtlich sein. Das mögliche 
Werksanpassung durch das LokViertel unzuläs-
sig sein können und damit den Standort des Wer-
kes grundsätzlich gefährden, ist aus hiesiger 
Sicht nicht erkennbar.  
1.4 Forderung nach gutachterlichen Angaben zu 
Geruchsimmissionen / Luftimmissionen 
Die durch die Planung hervorgerufenen Nutzungs-
konflikte zwischen Wohnbebauung und Industrie 
werden im Bebauungsplan nicht gelöst. Das ist u.a. 
deshalb nicht möglich, weil in den Planunterlagen 
Informationen und Gutachten fehlen, sodass eine 
qualifizierte Bewertung dieser Nutzungskonflikte im 
Verfahren offensichtlich nicht erfolgen konnte. So 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Eine Untersuchung zu möglichen Geruchsimmis-
sionen durch das Werk wurde durchgeführt. Zu-
dem wurde geprüft, ob weitere Emittenten im Um-
feld zu berücksichtigen sind. Im Ergebnis bleibt 
festzuhalten, dass keine die einschlägigen 
Grenzwerte überschreitende Beeinträchtigungen 
des Plangebietes durch das …Werk zu erwarten 
sind. Die Untersuchung wurde … zur Verfügung 
gestellt. 
 
 
sehen wir in den Planunterlagen keine Luftimmissi-
onsprognose oder Geruchsgutachten. 
Ausweislich der Planunterlagen wurden weder die 
auf das Plangebiet einwirkenden Geruchsimmissi-
onen noch die Luftimmissionen gutachterlich ermit-
telt. Beides ist aufgrund der umliegenden Industrie-
unternehmen ─ insbesondere des Volkswagen 
Werks ─ unabdingbar. Auf dem Werksgelände der 
… befinden sich zahlreiche Anlagen, mit denen Ge-
ruchsemissionen einhergehen. Insbesondere in 
der Lackiererei entstehen Gerüche, wie in der Ge-
nehmigung berücksichtigt. Darüber hinaus ist es 
möglich, dass Gerüche im Karosseriebau entste-
hen bzw. in Zukunft entstehen können. Daher 
müsste die Vorbelastung f ür das Wohngebiet im 
Verfahren Berücksichtigung finden.  
1.5 Forderung nach gutachterlicher Berücksichti-
gung der vom Werk ausgehenden Erschütte-
rungen 
Von dem Presswerk  und den Pressen im Tryout 
und Maschinenzentrum gehen erhebliche Erschüt-
terungen aus. Diese Erschütterungen werden im 
vorliegenden Erschütterungsgutachten nicht be-
rücksichtigt. Zwar wurde ausweislich der Planun-
terlagen eine erschütterungstechnische Untersu-
chung durchgeführt (Gutachten der baudyn GmbH 
vom 30.04.2024). Dieses berücksichtigt, so wie fol-
gerichtig der Bebauungsplanentwurf (vgl. Ziffer 7.2 
der Bebauungsplanbegründung vom 14.06.2024), 
jedoch nur den Schienenverkehr und nicht die vom 
… Werk ausgehenden Schwingungen. Eine Ab-
stimmung mit Volkswagen Osnabrück fand nicht 
statt. Die Messungen im Jahr 2022 erfolgten wäh-
rend unseres Werksurlaubs (25.07.2022 bis zum 
14.08.2022). In dieser Zeit fanden auf dem Werks-
gelände keine Arbeiten statt, von denen Erschütte-
rungen hätten ausgehen können.  
Die Nichtberücksichtigung der vom … Werk ausge-
henden Schwingungen ist deshalb besonders rele-
vant, weil bereits allein durch den Schienenverkehr 
die Anhaltswerte gemäß DIN 4150 Teil 2 über-
schritten werden. Zudem sind die durch Schienen-
verkehr ausgelösten Schwingungen andere als die 
durch ein Presswerk ausgelösten. Vor diesem Hin-
tergrund erscheint die Aussage in der Begründung 
zum Bebauungsplan, es könne gutachterlich be-
scheinigt werden, dass unter Einsatz geeigneter 
Maßnahmen zum Erschütterungsschutz im Rah-
men der konkreten Gebäudeplanung die im Plan-
gebiet vorgesehene Bebauung grundsätzlich reali-
siert werden könne (vgl. S. 116 der Bebauungs-
planbegründung vom 14.06.2024), mehr als zwei-
felhaft.  
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Eine Untersuchung zu möglichen Auswirkungen 
von Erschütterungen durch Anlagen von … 
wurde durchgeführt (siehe 1.6).  
 
 
 
1.6 Forderung nach konkretisiertem Konzept zum 
Schutz von Erschütterungen 
Zudem enthalten die Planunterlagen kein konkre-
tes Konzept zum Schutz vor Erschütterungen und 
nennen auch keine konkret vorzunehmende Ein-
zelschutzmaßnahmen. Vielmehr beschränkt sich 
die Bebauungsplanbegründung vom 14.06.2024 
auf den bloßen Hinweis, dass die erkannten Prob-
leme in den Planungen der einzelnen Gebäude mit 
unterschiedlichem Aufwand gelöst werden könn-
ten. Für den Nachweis und die Prüfung des Er-
schütterungsschutzes wird auf das nachgelagerte 
Baugenehmigungsverfahren verwiesen (vgl. S. 116 
der Begründung).  
Wir sehen nicht, dass in den nachfolgenden Bau-
genehmigungsverfahren gewährleistet ist, dass der 
Schutz vor Erschütterungen gesichert ist. Darüber 
hinaus haben wir Zweifel, dass der Nachweis be-
züglich des Erschütterungsschutzes in den nach-
folgenden Baugenehmigungsverfahren überhaupt 
geführt werden kann. Die vom Gutachter angespro-
chenen Lösungen scheinen eher vom „Prinzip Hoff-
nung“ getragen zu sein (s. Kapitel 7: Maßnahmen 
zum Erschütterungsschutz insbesondere f ür das 
Plangebiet Ost wie z.B. die Lagerung der Gebäude 
auf Stahlfeder-Dämpfer-Elementen, die erheblich 
in die Struktur eingreifen und physikalisch trotzdem 
nicht für jeden Anwendungsfall geeignet sind.). Da-
mit entspricht die Planung nicht dem Gebot der 
Konfliktbewältigung, sondern stellt eine unzuläs-
sige Konfliktverlagerung auf die Genehmigungs-
ebene dar.  
… sieht daher insbesondere durch die Wohnbe-
bauung das Risiko von Betriebseinschränkungen. 
Da der Schutz vor Erschütterungen in der Planung 
nicht gesichert wird, werden die künftigen Bewoh-
ner und Bewohnerinnen des LokViertels Ansprü-
che zum Schutz vor Erschütterungen gegen das … 
Werk erheben können.  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die Gutachter haben in der Erschütterungsunter-
suchung nachgewiesen, dass durch baukon-
struktive Maßnahmen auf Vorhabenebene der 
Konflikt lösbar ist. Konkrete Maßnahmen könnten 
im B-Plan nicht festgesetzt werden, da es sich um 
einen Angebotsbebauungsplan handelt und da-
her konkrete Bauvorhaben und deren geplante 
baukonstruktive Umsetzung nicht bekannt sind. 
Konkrete Maßnahmen können jedoch nur im Ein-
zelfall festgelegt und nicht generell vorgegeben 
werden, weil diese von einer Vielzahl baukon-
struktiver Faktoren abhängen. Eine Verlagerung 
der (konkreten) Konfliktlösung vom Bebauungs-
plan in das nachgelagerte Genehmigungsverfah-
ren ist rechtlich zulässig, sofern im Planverfahren 
nachgewiesen wird, dass der Konflikt grundsätz-
lich lösbar ist. Diese Anforderung ist im Verfahren 
für das LokViertel erfüllt. Da der Konflikt nachge-
wiesenermaßen baukonstruktiv lösbar ist, sind 
mögliche Betriebsbeschränkungen für … nicht er-
kennbar. 
 
 
1.7 Erhebliche Bedenken hinsichtlich der Verein-
barkeit einer Wohnnutzung mit den vorhande-
nen Bahnanlagen 
Der Entwurf des Bebauungsplans enthält Schall-
festsetzungen zu Verkehrs- und Gewerbelärm, die 
auf einer schalltechnischen Untersuchung von Mül-
ler- BBM vom 31.01.2024 beruhen. … wurde im 
Vorfeld nicht in die Untersuchung eingebunden. 
Eine explizite Berücksichtigung der Anlagengeräu-
sche des … Werks erfolgte in der schalltechni-
schen Untersuchung nicht.  
Die Begründung zum Bebauungsplan gibt an, dass 
die durch das Lärmgutachten ermittelten Beurtei-
lungspegel zeigen, dass in den Baugebieten, in de-
Die Bedenken werden zur Kenntnis genom-
men.  
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchun-
gen zum Bebauungsplan (Müller-BBM Bericht Nr. 
M166406/07 vom 04.03.2025  erfolgte für das 
Plangebiet eine Ermittlung und Beurteilung der 
gewerblichen und industriellen Geräuschimmissi-
onen aus der Nachbarschaft. Hierbei wurden 
auch die Geräuschemissionen der südlich be-
nachbarten gewerblichen und industriellen Nut-
zungen berücksichtigt, zu denen auch das 
Werksgelände des …Werk Osnabrück gehört. 
Entgegen der Darstellung in der Stellungnahme 
von … zur Entwurfsoffenlegung wurde die … Os-
nabrück GmbH im Jahr 2022 von der Vorhaben-
trägerin und der Stadt Osnabrück kontaktiert. Wie 
 
 
nen Wohnnutzung zulässig ist, die Immissions-
grenzwerte der 16. BImSchV überwiegend nicht 
eingehalten werden können. Mehr noch, laut Be-
gründung besteht im Plangebiet nachts eine kriti-
sche Lärmbelastung durch den Verkehr, ab der 
eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ausge-
schlossen werden könne, an mehreren Stellen (S. 
105). Wir sehen nicht, dass in einem Gebiet, das 
allseitig von Bahntrassen umgeben ist, die im Be-
bauungsplan festgesetzten Zielwerte in Aufent-
haltsräumen erreicht werden können, dass also ge-
sunde Wohnverhältnisse überhaupt gesichert wer-
den können. Das Plangebiet ist schlicht f ür Wohn-
nutzung nicht geeignet.  
von der Stadt Osnabrück mit E-Mail vom 
03.08.2022 an die Leitung Umweltschutz (O-T/U) 
der … Osnabrück GmbH mitgeteilt, war es hierbei 
das Ziel, eine mögliche Schlechterstellung des 
…Werkes im Rahmen der Bauleitplanung für das 
LokViertel zu vermeiden. Hierauf aufbauend er-
folgte im September 2022 ein Austausch von In-
formationen mit der Leitung Umweltschutz (O-
T/U) der … Osnabrück GmbH, und Übermittlung 
von Unterlagen zur Genehmigungssituation so-
wie schalltechnischer Untersuchungen zum VW- 
Werk. Aus den übermittelten Schalluntersuchun-
gen und den Nebenbestimmungen der Betriebs-
genehmigungen war zu entnehmen, dass für die 
Beurteilung der Geräuschemissionen des …-
Werks Osnabrück regelmäßig Immissionsorte in 
der Nachbarschaft u.a. an der Narupstraße (Gl), 
Neulandstraße (Gl), Karmannstraße (GE) Meller-
straße (MI), Piärkamp (WA) von Relevanz waren, 
für die maximal zulässige Beurteilungspegel defi-
niert wurden. Zudem liegen Teile des westlichen 
Werksgeländes im Geltungsbereich der Bebau-
ungspläne Nr. 519 und Nr. 561, welche für ihr 
Plangebiet eine Emissionskontingentierung fest-
gesetzt haben. In Abstimmung mit der Vorhaben-
trägerin und der Stadt Osnabrück wurden daher 
für die berücksichtigten gewerblich und industriell 
genutzten Gebiete flächenbezogene Schallleis-
tungspegel (je m2) für Gewerbegebiete (GE) und 
Industriegebiete (GI) nach Abschnitt 5.2.3 der 
DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ bzw. für 
die kontingentierten Flächen die Ansätze aus den 
Bebauungsplänen herangezogen.  
Grundsätzlich ist in Folge der Lage des Plange-
biets festzustellen, dass es sich um einen erheb-
lich durch Lärm belasteten Bereich handelt. In der 
schalltechnischen Untersuchung werden für das 
Plangebiet bei freier Schallausbreitung (Auf-
punkthöhe für die Berechnung: 5. OG) durch Ver-
kehrsgeräusche Beurteilungspegel von 59 dB(A) 
bis 73 dB(A) tags prognostiziert.  
Die Konzeption zum Schallschutz sieht mehrere 
Anforderungen vor, die trotz der erheblichen 
Lärmeinwirkungen gesunde Wohn- und Arbeits-
verhältnisse sicherstellen können.  
Im Norden des Plangebietes ist ein durchgehen-
der Lärmschutzwall als aktive Schallschutzmaß-
nahme vorgesehen, der insbesondere die Erdge-
schosszonen und die Freiflächen vor Verkehrs-
lärm aus dem Norden schützt.  
Das Abstellen auf den Innenraumpegel (analog 
der Lösung in der Hamburger Speicherstadt) si-
chert den Schallschutz insbesondere in den be-
deutsamen Nachtstunden.  
Durch eine angepasste Organisation der Grund-
risse kann zudem der erforderliche Schallschutz 
 
 
dadurch sichergestellt werden, dass schutzbe-
dürftige Aufenthalts- und Schlafräume jeweils auf 
der lärmabgewandten Gebäudeseite angeordnet 
werden.  
Während in der Planung die Ermittlung der 
Lärmeinwirkungen regelhaft bei freier Schallaus-
breitung erfolgt, kann im gebauten Zustand da-
von ausgegangen werden, dass die Baukörper 
ergänzend wesentlich zur Verbesserung des 
Schallschutzes und zur Sicherstellung gesunder 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse beitragen. Der 
Stadt als Plangeber ist klar, dass es sich beim 
LokViertel um einen Bereich mit erheblicher 
Lärmvorbelastung handelt. Der Konflikt ist je-
doch, wie dargelegt, planerisch zu bewältigen. In-
sofern ist auch Wohnen im LokViertel möglich.  
1.8 Erhebliche Bedenken hinsichtlich der Verein-
barkeit des Sondergebiets mit den vorhande-
nen Bahnanlagen 
Die gleichen Bedenken hinsichtlich der Realisier-
barkeit gelten im Übrigen für das Sonstige Sonder-
gebiet, in dem aufgrund der notwendigen Ge-
räuschkontingentierung so gut wie kein Raum f ür 
die dort gewünschten Nutzungen „Mobilitätszent-
rum und großflächiger Einzelhandel“ ist.  
Die Bedenken werden zur Kenntnis genom-
men.  
Diese Stellungnahme betrifft keine betrieblichen 
Anforderungen von … Die Ausnutzbarkeit der 
Bauflächen im SO ist für … irrelevant. Im Sonder-
gebiet „Mobilitätszentrum und großflächiger Ein-
zelhandel" sind keine besonders lärmintensiven 
Nutzungen vorgesehen. Eine Lärmkontingentie-
rung ist gleichwohl erforderlich, da sich das Son-
dergebiet in unmittelbarer Nähe zum vorgesehe-
nen urbanen Gebiet befindet, das u.a. schutzbe-
dürftige Wohnnutzungen umfassen wird. Am 
Tage liegen die für das Sonstige Sondergebiet 
(SO) „Mobilitätszentrum und großflächiger Ein-
zelhandel“ ermittelten Schallemissionskontin-
gente oberhalb des gemäß DIN 18005, „Schall-
schutz im Städtebau“ für Gewerbegebiete anzu-
setzenden flächenhaften Ansatzes von 60 
dB(A)/m2 tags. Im Nachtzeitraum ist das Kontin-
gent zwar stark eingeschränkt. Unter Berücksich-
tigung der richtungsbezogenen Zusatzkontin-
gente für den Sektor C jedoch ein Gesamtkontin-
gent von 54 dB(A)/m2. Im Zuge der konkretisier-
ten Planung für das Mobility Hub können ggf. 
Maßnahmen zur Geräuschminderung Berück-
sichtigung finden. Hierzu gehören beispielsweise 
schallmindernde Wetterschutzlamellen und in-
nenseitig schallabsorbierende Bekleidung der 
Untersicht aller Decken entlang aller (offenen) 
Fassadenseiten sowie eine Überdachung des 
Oberdecks.  
Die Geräuschkontingentierung nach DIN 45691 
stellt das geeignete Instrument dar, um sicherzu-
stellen, dass durch die Summe der Schallab-
strahlung aller vorhandenen und geplanten ge-
werblich genutzten Flächen keine schädlichen 
Umwelteinwirkungen durch Geräusche an den 
umliegenden schutzwürdigen Nutzungen hervor-
gerufen werden und gleichzeitig ausreichende 
 
 
Geräuschkontingente für die geplante gewerbli-
che Nutzung sichergestellt werden.  
Der "Nutzung des Sonstigen Sondergebietes 
durch einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb 
sowie einem Mobilitätszentrum steht die Kontin-
gentierung nicht entgegen. 
1.9 Erhebliche Bedenken hinsichtlich des Um-
gangs mit Gewerbelärm 
Für das … Werk sind insbesondere die Schallfest-
setzungen zum Gewerbelärm relevant. Diese ent-
sprechen nicht der TA Lärm und sind nicht geeig-
net, ein Nebeneinander von Industrie und Wohn-
nutzung ohne Lärmkonflikte zu gewährleisten.  
Die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 671 führt 
selbst aus, dass „die Gewerbelärmbelastung im 
Nachtzeitraum planerisch die deutlich größere Her-
ausforderung dar[stellt], da jede der im Bebauungs-
plan ausgewiesenen überbaubaren Fläche partiell 
Bereiche aufweist, wo die Immissionsrichtwerte der 
TA Lärm nachts nicht eingehalten werden können. 
Auch Blockinnenbereiche sind von der Richtwert-
überschreitung betroffen“ (S. 112). Auch in der 
Tagzeit wird laut schalltechnischer Untersuchung 
vom 31.01.2024 der f ür Urbane Gebiete festge-
legte Immissionsrichtwert teilweise überschritten, 
und zwar ausgerechnet im Südosten des Plange-
biets, also gerade zum … Werk hin. Dennoch soll 
in dem Plangebiet Wohnnutzung verwirklicht wer-
den. Der aufgrund der Überschreitung der Immissi-
onsrichtwerte notwendige Schutz der Wohnnut-
zung ist im Bebauungsplan nicht TA Lärm-konform 
umgesetzt.  
Im Bebauungsplan wird u.a. festgesetzt, dass 
durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnah-
men (Doppelfassaden, verglaste Loggien, Winter-
gärten, besondere Fensterkonstruktionen etc.) si-
cherzustellen ist, dass insgesamt eine Schallpe-
geldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, in 
schutzbedürftigen Räumen während der Nachtzeit 
einen Innenraumpegel bei teilgeöffneten Fenstern 
von 30 dB(A) nicht zu überschreiten. Es wird in der 
Schallfestsetzung ohne weitere Begründung auf 
den Innenraumpegel abgestellt, wohl wissend, 
dass diese Festsetzung nach TA Lärm nicht zuläs-
sig ist (so selbst die Bebauungsplanbegründung, S. 
112).  
Die Schallfestsetzung ist in der Tat nicht TA Lärm-
konform. So kann nach TA Lärm nicht auf den In-
nenraumpegel abgestellt werden, sondern es sind 
die Außen-Immissionsrichtwerte maßgeblich. Maß-
geblicher Immissionsort ist nach A.1.3 des An-
hangs der TA Lärm bei bebauten Flächen 0,5 m au-
ßerhalb vor der Mitte des geöffneten Fensters des 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Es ist richtig, dass im Plangebiet bei freier Schal-
lausbreitung (Aufpunkthöhe für die Berechnung: 
5. OG) durch Gewerbegeräusche Beurteilungs-
pegel von 47 dB(A) bis 56 dB(A) nachts prognos-
tiziert werden. An den Baukörpern im Plangebiet 
wird in der Nacht (22:00 bis 06:00 Uhr) ein Beur-
teilungspegel von bis zu 55 dB(A) erreicht. Der 
Nachtimmissionsrichtwert der TA Lärm von 45 
dB(A) wird im Plangebiet in dem vorgesehenen 
Urbanen Gebiet bei freier Schallausbreitung 
überschritten. Im Vergleich zum tagsüber beste-
henden Gewerbelärm stellt die Gewerbelärmbe-
lastung im Nachtzeitraum planerisch die deutlich 
größere Herausforderung für das LokViertel dar, 
da jede der im Bebauungsplan ausgewiesenen 
überbaubaren Fläche partiell Bereiche aufweist, 
wo die Immissionsrichtwerte der TA Lärm nachts 
nicht eingehalten werden können. Relevant ist 
diese Nachtwertüberschreitung jedoch nur in 
dem Urbanen Gebiet, in dem eine Wohnnutzung 
allgemein zulässig ist.  
Es müssen diesbezüglich Maßnahmen ergriffen 
werden, die eine ausreichende Nachtruhe in den 
Wohnräumen ermöglichen. Der in der Festset-
zung fixierte Zielwert von 30 dB(A) nachts leitet 
sich hier aus den Erkenntnissen der Lärmwir-
kungsforschung ab. Nähere Erläuterungen dazu 
finden sich in der Schalltechnischen Untersu-
chung sowie der Begründung zum Bebauungs-
plan.  
Zu den rechtlichen Grundlagen zum Schallschutz 
im Städtebau führen die beratenden Rechtsan-
wälte (Prof. Bischopink) folgendes aus:  
„Das geltende Recht, insbesondere das BauGB 
selbst, regelt keine normativen Vorgaben für die 
Berücksichtigung gewerblicher Lärmimmissionen 
in der Bauleitplanung. Auch dem Immissions-
schutzrecht, insbesondere dem BImSchG, sind 
keine für die Bauleitplanung unmittelbar gelten-
den Emissions- oder Immissionsgrenzwerte für 
gewerbliche Lärmimmissionen zu entnehmen. 
Die Gemeinden sind insofern in der Bauleitpla-
nung auch nicht strikt: an die immissionsschutz-
rechtlichen Erheblichkeitskriterien gebunden. Die 
Gemeinden dürfen vielmehr in der Bauleitpla-
nung das Maß des Hinnehmbaren eigenständig 
gebietsbezogen steuern. Insofern ist in der 
Rechtsprechung seit langem anerkannt, dass es 
 
 
vom Geräusch am stärksten betroffenen, schutzbe-
dürftigen Raums. 
sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, 
welche Lärmbelastung einer Wohnnutzung zuge-
mutet werden kann. Das Bundesverwaltungsge-
richt und auch die ihm folgenden Obergerichte 
betonen in diesem Zusammenhang regelmäßig, 
dass die Orientierungswerte der DIN 18005 hier-
bei im Rahmen einer gerechten Abwägung ledig-
lich als Orientierungshilfe herangezogen werden 
können (vgl. etwa BVerwG, Beschluss ‘vom 
18.12.1990 - 4 N 6.88, Rn. 19). Je weiter die Ori-
entierungswerte DIN 18005 überschritten wer-
den, desto gewichtiger müssen freilich die für die 
Planung sprechenden städtebaulichen Gründe 
sein und umso mehr hat die Gemeinde die bauli-
chen und technischen Möglichkeiten auszu-
schöpfen, die ihr zu Gebote stehen, um diese 
Auswirkungen zu verhindern. In der vorstehend 
bereits zitierten Entscheidung hat das Bundes-
verwaltungsgericht allerdings auch betont, dass 
bei der Ausweisung neuer Baugebiete die Gren-
zen. gerechter Abwägung auch dann nicht (schon 
gar nicht regelhaft) überschritten sind, wenn 
Wohnnutzung zugelassen wird, obwohl die Ori-
entierungswerte um 10 dB (A) und mehr über-
schritten werden. Jedenfalls dann, wenn im Inne-
ren der Gebäude durch die Anordnung der 
Räume und die Verwendung schallschützender 
Außenbauteile angemessener Lärmschutz ge-
währleistet werde, könne es im Ergebnis dem 
Gebot gerechter Abwägung entsprechen, Wohn-
gebäude auch deutlich über den Orientierungs-
werten liegenden Außenpegeln auszusetzen (vgl. 
BVerwG aao.).  
Ebenso unzutreffend ist die Einschätzung, dass 
in anschließenden Verwaltungsverfahren 
zwangsläufig die TA Lärm als normkonkretisie-
rende Verwaltungsvorschrift Anwendung finden 
muss. Zutreffend ist zwar, dass das BlmSchG 
und damit auch die auf der Grundlage von § 48 
BlmSchG erlassene TA Lärm die Grenze der Zu-
mutbarkeit von Umwelteinwirkungen für den 
Nachbarn und damit das Maß der gebotenen 
Rücksichtnahme mit Wirkung auch für das Bau-
recht im Umfang seines Regelungsbereichs 
grundsätzlich allgemein festlegt (vgl. BVerwG, 
Urteil vom 23.09.1999 -4C 6.98). Dies ändert 
aber nichts daran, dass die TA Lärm als Verwal-
tungsvorschrift nicht aus sich heraus gilt, sondern 
es eines normativen Anknüpfungspunktes be-
darf. Die TA Lärm ist eben nur eine normkonkre-
tisierende Verwaltungsvorschrift. Der normative 
Anknüpfungspunkt findet sich in der Vorhabenzu-
lassung ebenso wie in der immissionsschutz-
rechtlichen Überwachung in dem sogenannten 
Gebot der Rücksichtnahme, welches in Bebau-
ungsplangebieten in § 15 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 
BauNVO und im unbeplanten Innenbereich im 
 
 
Einfügungssgebot des § 34 Abs. 1 BauGB nor-
mativ verankert ist. Die Anwendbarkeit des Rück-
sichtnahmegebotes bzw. eine Konfliktbewälti-
gung auf dessen Grundlage setzt aber im Gel-
tungsbereich eines Bebauungsplans nach ständi-
ger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsge-
richts voraus, dass der Bebauungsplan für sie 
noch offen ist. Daran fehlt es, wenn der infrage 
stehende Nutzungskonflikt bereits auf der Ebene 
des Bebauungsplans abgewogen worden ist; in 
diesem Fall ist das Rücksichtnahmegebot bereits 
in der den Festsetzungen des Bebauungsplans 
zugrundeliegenden Abwägung aufgegangen, es 
ist von der planerischen Abwägung gleichsam 
"aufgezehrt" (BVerwG, Beschluss vom 27. De-
zember 1984 - BVerwG 4 B 278.84 - Buchholz 
406.11 §30 BBauG Nr21 S.2 f). Eine Konfliktbe-
wältigung auf der Grundlage des Rücksichtnah-
megebots ist ferner dann ausgeschlossen, wenn 
planerische Festsetzungen -ungeachtet einer be-
reits auf der Ebene der Bauleitplanung beabsich-
tigten Konfliktbewältigung - soweit konkretisiert 
sind, dass ein Ausgleich der durch die Planung 
aufgeworfenen Nutzungskonflikte im Baugeneh-
migungsverfahren auf eine Korrektur der planeri-
schen Festsetzungen hinausliefe; je konkreter 
eine planerische Festsetzung, umso geringer ist 
der Spielraum für die Anwendung des § 15 Abs. 
1 BauNVO (BVerwG, Beschluss vom 6. März 
1989 — 4 NB 8.89). In beiden Fällen hängen die 
für die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO ver-
bleibenden Spielräume mithin davon ab, inwie-
weit die Gemeinde bereits eine positive planeri-
sche Entscheidung getroffen hat (so BVerwG, Ur-
teil vom 12. September 2013 - 4 C 8/12 —, 
BVerwGE 147, 379- 388, Rn. 20).  
Diese Rechtslage liegt hier der Planung zu-
grunde. Der Plangeber sieht im Bebauungsplan 
u.a. Festsetzungen vor, die einen bestimmten In-
nenraumpegel gewährleisten sollen und wägt auf 
dieser Grundlage das Ausmaß der der Wohnbe-
bauung zumutbaren Gewerbelärmimmissionen 
abschließend ab.“  
1.10 Verweis auf bisherige Rechtsprechung hin-
sichtlich passiver Schallschutzmaßnahmen  
Zudem scheidet passiver Schallschutz nach 
höchstrichterlicher Rechtsprechung aus. Die 
Rechtsprechung begründet dies richtigerweise da-
mit, dass die TA Lärm passive Lärmschutzmaßnah-
men als Mittel der Konfliktlösung zwischen Ge-
werbe und Wohnen nicht vorsieht (vgl. i.E. 
BVerwG, Urteil vom 29.11.2012– 4 C 8/11). Dieser 
Rechtsprechung widersprechen die hier festge-
setzten passiven Schallschutzmaßnahmen. Im Be-
bauungsplan wird als Ziel formuliert – was für das 
… Werk von außerordentlicher Bedeutung ist – 
s. o. 
 
 
dass „sichergestellt werden [soll], dass in diesen 
Bereichen [gemeint ist die Wohnnutzung] keine 
maßgeblichen Immissionsorte im Sinne der TA 
Lärm vorhanden sind“. Die in der Begründung zum 
Bebauungsplan genannten Lösungen werden aber 
in der Schallfestsetzung nicht umgesetzt, sondern 
im Gegenteil werden teil-geöffnete Bauteile ermög-
licht. Um sicherzustellen, dass keine Immission-
sorte entstehen, ist die Schallfestsetzung dahin zu 
ändern, dass die betroffenen Fassaden über keine 
zu öffnenden Bauteile oder Fenster verfügen.  
1.11 Hinweise auf gefährliche Stoffe / zukünftige 
Entwicklungen zu einem Störfallbetrieb 
Im … Werk sind gefährliche Stoffe vorhanden, was 
in der Planung zu berücksichtigen ist. Die im Be-
trieb vorhandenen gefährlichen Stoffe sind zwar 
noch nicht in Mengen vorhanden, durch die das 
Volkswagen Werk zu einem Störfallbetrieb (Be-
triebsbereich der unteren Klasse) wird. Doch sind 
die Stoffe, von denen physikalische Gefahren aus-
gehen, bereits in einer Menge vorhanden, die 
knapp unterhalb der Mengenschwelle liegt, ab der 
das Werk ein Betriebsbereich der unteren Klasse 
ist. Schon ein weiteres Kältemittel inklusive zusätz-
licher Bevorratung oder ein Wechsel der Anliefe-
rung von Kältemittel von kleinen Gebinden auf ei-
nen Tank würden dazu führen, dass die Mengen-
schwelle überschritten wird. In diesem Fall würden 
die Anforderungen zum angemessenen Sicher-
heitsabstand gelten.  
Bei der anstehenden Umstellung des Werks auf 
Elektromobilität ist zu erwarten, dass das Werk zu 
einem Störfallbetrieb wird, weshalb ebenfalls ange-
messene Sicherheitsabstände zu beachten sind. 
Bei der künftigen Produktion von Elektrofahrzeu-
gen werden Batteriesysteme f ür den Bau und die 
Montage am Standort gelagert. Batteriesysteme 
enthalten gefährliche Inhaltsstoffe. Im Fall von 
exothermischen Reaktionen können giftige und 
kanzerogene Stoffe freigesetzt werden. Es ist zu 
erwarten, dass auch defekte Hochvoltbatterien am 
Standort gelagert werden.  
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Wie bereits dargelegt, ist hinsichtlich zukünftiger 
Entwicklungen des … Werks darauf hinzuweisen, 
dass bei der Aufstellung eines Bebauungsplans 
der Status Quo gemäß bestehender Betriebsge-
nehmigungen bzw. bereits vorliegenden Bauvor-
anfragen eines gewerblichen Betriebs zugrunde 
zu legen ist. Hierbei handelt es sich in der Regel 
um das behördlich genehmigte Nutzungsspekt-
rum, welches in den gutachterlichen Untersu-
chungen herangezogen wird, um belastbare Aus-
sagen treffen zu können. Diese bereits vorhande-
nen Nutzungen genießen Bestandsschutz und 
sollen durch die Neuplanung des LokViertels 
keine Einschränkungen erfahren. Hingegen ist es 
nicht möglich, verschiedenste Entwicklungspfade 
zu berücksichtigen, deren potenzielle Realisie-
rung in der Zukunft liegt.  
Darüber hinaus ist hinsichtlich des Vorhandens-
eins gefährlicher Stoffe auf die bestehende un-
mittelbare Wohnnutzung in der Nachbarschaft zu 
verweisen (Wohngebiet am Piärkamp). Diese Be-
reiche liegen deutlich näher am Werk als das ge-
plante LokViertel.  
Anhand bestehender Störfallbetriebe in Osnab-
rück wird zudem deutlich, dass eine nachbar-
schaftliche Verträglichkeit durch angepasste Or-
ganisation von Anlagen und Betriebsabläufen auf 
dem jeweiligen Betriebsgelände grundsätzlich 
durchaus organisiert werden kann. Nähere Be-
trachtungen hierzu wären hierzu aktuell nur spe-
kulativ. 
1.12 Forderung nach Berücksichtigung des Tren-
nungsgrundsatzes gem. § 50 BImSchG  
Die Planung verstößt gegen den Trennungsgrund-
satz gemäß § 50 BImSchG. Im Interesse eines vor-
beugenden Immissionsschutzes sollen die vorge-
nannten Nutzungskonflikte durch die Trennung von 
Wohnbebauung und Industrie vermieden werden. 
Gemengelagen sollen gerade nicht geschaffen 
werden. Nach dem Abstandserlass NRW soll zwi-
schen Automobilfabriken und Wohngebieten ein 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
Beim Trennungsgrundsatz gem. § 50 BImSchG 
handelt es sich um einen Grundsatz mit hoher 
Relevanz, der jedoch im konkreten Anwendungs-
fall auslegungsbedürftig ist.  
Bei der Planung des LokViertels wurde dem 
Trennungsgrundsatz gemäß § 50 BimSchG, so-
weit möglich, Rechnung getragen. So wird der 
 
 
Schutzabstand von 700 m eingehalten werden. 
Dieser Abstand mag hier verringert werden kön-
nen, weil ein Urbanes Gebiet geplant wird. Doch 
welcher Abstand hier angemessen sein mag, damit 
beschäftigt sich der Bebauungsplan nicht. Die Be-
gründung beschränkt sich darauf, dass dem Tren-
nungsgrundsatz angesichts der verfolgten Pla-
nungsziele nicht voll entsprochen werden könne, 
ohne jegliche weitere Begründung (S. 103). Diese 
Ausführungen reichen nicht, wenn wie hier eine 
Gemengelage geschaffen wird.  
Trennungsgrundsatz im Plangebiet insofern be-
rücksichtigt, dass von Richtung Süden bzw. Süd-
westen nach Norden bzw. Nordosten eine Glie-
derung der Nutzungen erfolgt und das Wohnen in 
den Bereichen mit Störanfälligkeit durch die 
Nachbarschaft ausgeschlossen wird. An die Stra-
ßenverkehrsfläche im Süden schließt zunächst 
ein eingeschränktes Gewerbegebiet und erst da-
rauffolgend ein Teilbereich des urbanen Gebiets 
an. Auch das Sondergebiet im Südwesten befin-
det sich im Randbereich des LokViertels und trägt 
zur Abgrenzung des urbanen Gebiets von den 
umliegenden Lärmquellen (Verkehr- und Gewer-
belärm) bei.  
Die Unterschreitung des Schutzabstandes von 
700 m ergibt sich aus der zentralen Lage des 
Plangebiets und der Einbettung des LokViertels 
in bereits vorhandene Nutzungen. Unter Berück-
sichtigung der Zielsetzung, die Bahnbrache einer 
ihrer Lagegunst angemessenen Nutzung zuzu-
führen, ist dies jedoch als vertretbar anzusehen. 
Auch in diesem Zusammenhang ist auf die weite-
ren (schutzbedürftigen) Bestandsnutzungen in 
der Umgebung des … Werks hinzuweisen, die 
ebenfalls den Sicherheitsabstand von 700 m 
nicht einhalten. Darüber hinaus sei ebenfalls da-
rauf zu verweisen, dass zwischen den VW-Wer-
ken die Bahntrassen des Güterbahnhofs eine 
städtebauliche Barriere darstellen. 
1.13 Bitte um Unterrichtung über das weitere Verfah-
ren  
Wir bitten Sie, uns über das Ergebnis der Abwä-
gung sowie das weitere Verfahren unterrichtet zu 
halten.  
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Wie Sie den in der Vergangenheit geführten Ab-
stimmungsgesprächen sowie den zuvor be-
schriebenen Ausführungen entnehmen können, 
sind der Stadt Osnabrück die Belange von .. aus-
gesprochen wichtig. Wir haben uns daher mit al-
len von Ihnen benannten Einzelaspekten dezi-
diert auseinandergesetzt und glauben hier eine 
verträgliche Lösung gefunden zu haben. Der 
Austausch mit … zu den Planungen für das Lok-
Viertel soll auf dieser Grundlage fortgesetzt wer-
den. Die Verwaltung wird kurzfristig einen weite-
ren Termin organisieren, um dieses Schreiben 
sowie die Ergebnisse der Geruchsuntersuchun-
gen gemeinsam besprochen zu können.  
 
2. NaturFreunde Osnabrück e.V., 02.08.2024 
2.1 Kritik am Zeitraum der Durchführung der Betei-
ligung 
Als anerkannter Naturschutzverband möchten wir 
zu der Planung des LokViertel Stellung nehmen. 
Zunächst möchten wir sagen, dass es sehr unge-
wöhnlich ist, dass die Beteiligungsfrist komplett in 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Bei der Beteiligung der Öffentlichkeit wurden die 
gesetzlich vorgegebenen Fristen berücksichtigt.  
Eine zusätzliche Informationsveranstaltung zur 
Offenlegung wird in der Stadt Osnabrück regel-
 
 
den Sommerferien liegt und weder die Urlaubszeit 
noch der Umfang der Unterlagen die Stadt dazu ge-
bracht hat, die Frist zu verlängern. Es erweckt sehr 
stark den Anschein, dass die Beteiligung bewusst 
klein gehalten wird und den Bürgerinnen und Bür-
gern nicht die nötige Zeit gegeben wird, um sich mit 
der Planung zu beschäftigen. Es ist sehr schade 
und bedauerlich, dass die politischen Vertreterin-
nen und Vertreter dies mit machen. Schließlich wird 
immer wieder betont und vermarktet, dass die Bür-
gerbeteiligung so wichtig ist und eine zentrale Rolle 
spielen soll in der Stadtgesellschaft. Uns ist es da-
her auch nur rudimentär möglich zu der Planung 
Stellung zu nehmen. Es war nicht ausreichend Zeit, 
um als Ehrenämtler die Materie völlig zu durchdrin-
gen und alle Untersuchungen zu sichten. Von ei-
nem Projekt, welches sich die Nachhaltigkeit so 
groß auf die Fahne schreibt, haben wir anderes er-
wartet. Es wäre auch begrüßenswert gewesen eine 
Vor-Ort-Veranstaltung zu machen, da die frühzei-
tige Beteiligung auf Grund von Corona nur online 
stattfinden konnte. Bei einer solch wichtigen städti-
schen Entwicklungsfläche, die das Stadtgefüge auf 
Jahrzehnte prägen wird, wäre der zeitliche Auf-
wand für eine solche Veranstaltung gerechtfertigt. 
mäßig nicht durchgeführt. In Bezug auf den Zeit-
punkt der Auslegung ist ebenfalls kein Verstoß 
gegen eine gesetzliche Vorschrift zu bemängeln. 
2.2 Forderung nach Rücknahme von Bauflächen 
auf Ebene des Flächennutzungsplans 
Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Frei-
flächen im Außenbereich ist nicht gegeben: Ver-
meidung von übermäßigem Wachstum in den städ-
tischen Randbereichen? ist auf S. 192 der Begrün-
dung zu lesen. Um dieses Ziel zu erreichen, müsste 
mindestens dargestellt werden, welche im FNP als 
Bauflächen aufgenommenen Flächen zurück ge-
nommen werden sollen. Verlässlich wird es erst, 
wenn parallel Verfahren zu Änderungen des FNP 
durchgeführt würden.  
Mit der vorliegenden Planung wird nicht vermieden, 
dass in städtischen Randbereichen Planungen zu-
rück gehen oder zurück genommen werden. Es 
laufen weiterhin Planverfahren der Stadt auf groß-
flächigen Randbereichen (Windthorststraße, 
Kampweg, F ürstenauer Weg, Finkenhügel, Am 
Haster Weg). Auch wenn sie anscheinend zwi-
schendurch ins Stocken geraten und in die Zeit ge-
hen, ist offiziell noch keins der Verfahren aufgege-
ben worden. Es ist erstaunlich, da die neuen Zen-
susdaten auch eine nicht so hohe Bevölkerungs-
zahl in Osnabrück sieht, wie bisher gedacht. Liegt 
an der Ermittlungsmethode und sollte genauer in 
Augenschein genommen werden, was die Bedarfe 
anbelangt. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die Rücknahme von Bauflächen im Osnabrücker 
Stadtgebiet außerhalb des Geltungs- bzw. Ände-
rungsbereich der vorliegenden Planung ist nicht 
Gegenstand des Verfahrens. Hierbei würde es 
sich um eigenständige Änderungsverfahren des 
gültigen Flächennutzungsplans (FNP) handeln. 
In Bezug auf die Bedarfsermittlung für weitere 
Flächen mit der Zielsetzung einer wohnbaulichen 
Entwicklung stellt das Integrierte Stadtentwick-
lungsprogramm Osnabrück (STEP) im gesamt-
städtischen Kontext dar, wie mit bestehenden 
Wohnbauflächenausweisungen im FNP der 
Stadt Osnabrück umgegangen werden soll. Das 
Konzept wurde am 5. März 2024 vom Rat der 
Stadt Osnabrück als informelles Planungs- und 
Steuerungsinstrument beschlossen.  
Im STEP werden Flächen definiert, die im FNP 
ausgewiesen, aber nicht mehr zukünftig entwi-
ckelt werden sollen. Der Rat hat mit Beschluss 
des STEP die Rücknahme dieser bisher im FNP 
ausgewiesenen Bauflächen beschlossen. Die 
Durchführung entsprechender Verfahren kann 
aus Kapazitätsgründen nur nachrangig erfolgen 
und stht in keinem Zusammenhang mit diesem 
Planverfahren.   
Es ist festzustellen, dass der Bedarf im Oberzent-
rum Osnabrück nach Wohnraum besonders hoch 
ist. Osnabrück wurde im Jahr 2023 als „Kom-
 
 
mune mit angespanntem Wohnungsmarkt“ defi-
niert. Der Bedarf nach Wohnraum ist dabei nicht 
nur an die Einwohnerzahlentwicklung verknüpft. 
Vielmehr tragen Aspekte wie die geringere Bele-
gung von Wohnungen oder der vergrößerte 
Wohnflächenanspruch zum weiterhin hohen Be-
darf an Wohnungen bei.  
2.3 Kritik an der Dimensionierung der öffentlichen 
Grün- und Freiräume sowie am festgesetzten 
Maß der baulichen Nutzung (GRZ) 
? großzügige öffentliche Frei- und Grünräume sind 
nicht gegeben: Nach den angegebenen Flächen-
angaben auf Seite 193/ 194 liegt der Anteil der 
Grünflächen bei ca. 10%. Jetzt kann man sagen, 
dass die äußere Erschließung nicht so ganz zum 
Quartier mitzuzählen ist. Berücksichtigt man dies, 
liegt der Anteil bei ca. 15%. Dies sind traurige 
Werte und entsprechen nicht der Zielsetzung eines 
klimaangepassten und mit großzügigen öffentli-
chen Frei- und Grünräumen versehendes Quartier. 
In anderen städtischen Quartiersentwicklung liegt 
der Anteil teils wesentlich höher: Landwehrviertel 
mit 26% und Wissenschaftspark mit 25%. Und in 
diesen Quartieren ist die Versiegelung in den Bau-
feldern geringer, da die GRZ niedriger festgesetzt 
wurde. Die Bedeutung der öffentlichen Frei- und 
Grünräume ist im LokViertel besonders hoch, da 
die GRZ Festsetzungen in den Baufeldern Versie-
gelungen von 75 ? 100% zulassen. D.h. die dort 
zukünftig lebenden und arbeitenden Menschen 
sind auf das öffentliche Grün extrem angewiesen, 
da sie auf ihrem privaten Grund kaum unversie-
gelte Freiflächen haben werden. Natürlich muss 
kein Bauherr das Maximum ausnutzen, jedoch 
braucht man sich nur die derzeitigen Bauprojekte 
anschauen und sieht, wie das Maximum an Bau-
größen ausgeschöpft wird. 
Es soll ein stark durchgrüntes Quartier werden. Der 
Anteil an öffentlichen Grünflächen beträgt je nach 
Bezugsgröße 10 ? 15 %, wie oben beschrieben. 
Das ist nicht gerade üppig. In den Baufeldern sind 
die GRZ so hoch gesetzt, dass 70 bis 100 % ver-
siegelt werden kann.  
Die bauliche Dichte wird auf das Maß des städte-
baulichen Wettbewerbs begrenzt? (Seite 56). Das 
ist nicht richtig, denn die Maßvorgaben aus der 
BauNVO werden entweder eingehalten oder über-
zogen. Das ist keine Begrenzung, sondern eine 
Ausweitung der Dichte und somit der Versiegelung. 
Dies passt aus unserer Sicht nicht mit der Zielset-
zung einer klimaangepassten Quartiersentwicklung 
zusammen, wenn im privaten Bereich oftmals bis 
zu 100% der Fläche versiegelt werden kann. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Im LokViertel ist eine hohe Ausnutzung der Bau-
grundstücke vorgesehen, um möglichst umfang-
reiche öffentliche Grün- und Freiräume herstellen 
zu können. Unter Berücksichtigung der Anzahl an 
vorgesehenen Wohneinheiten wäre es alternativ 
denkbar gewesen, die Baugrundstücke größer zu 
bemessen und weniger intensiv ausnutzen. Dies 
hätte jedoch zur Folge, dass ein geringerer Teil 
des Gesamtquartiers als öffentliche Flächen ver-
blieben würde. 
Des Weiteren ist zu bedenken, dass im LokVier-
tel explizit der Charakter eines urbanen Quartiers 
mit hoher baulicher Dichte hergestellt werden 
soll, weshalb die festgesetzten Dichtewerte als 
vertretbar angesehen werden. Mit der Novellie-
rung des BauGB und der BauNVO in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 23.06.2021 
(Baulandmobilisierungsgesetz) hat der Gesetz-
geber die bisher geltenden Dichteobergrenzen 
aus § 17 Abs. 1 BauNVO in weniger starre „Ori-
entierungswerte für Obergrenzen“ verändert. 
Gleichzeitig wurde das Erfordernis einer ausführ-
lichen Begründung bei einer Überschreitung die-
ser ehemaligen Obergrenzen über § 17 Abs. 2 
BauNVO ersatzlos gestrichen. Gleichwohl wur-
den die Auswirkungen der erhöhten baulichen 
Dichte detailliert in der Begründung (Kap. C 3.1) 
beschrieben, die sich durch die Überschreitung 
dieser Orientierungswerte ergeben. Gleichwohl 
wird über die Dimensionierung und Anordnung 
der festgesetzten öffentlichen Grünflächen si-
chergestellt, dass die Bewohnenden über einen 
Zugang zu den Grünräumen des Quartiers verfü-
gen. Dabei ist der Anteil der Grünflächen am Ge-
samtquartier unter den zuvor ausgeführten Pla-
nungszielen nicht als unterdurchschnittlich zu be-
werten. Nicht nur der Anteil an öffentlichem Grün 
ist bei der Bewertung zu betrachten, sondern 
auch die qualitative Ausgestaltung derselben. 
Durch die konkrete Freiflächengestaltung, die 
vertraglich sichergestellt wird, ist ein hohes Maß 
an Qualität gewährleistet. 
Da es sich bei der Flächenentwicklung um eine 
Brachflächenrevitalisierung einer vormals inten-
siv genutzten Bahnbetriebsfläche handelt, muss 
in die Abwägung aller zu beachtenden Belange 
auch eingestellt werden, dass erhebliche Sanie-
rungs-, Aufbereitungs- und Bereitstellungskosten 
 
 
einzubeziehen sind. Weiterhin sind lagebedingt 
überdurchschnittliche Erschließungskosten erfor-
derlich. Die hochbelastete Lärmsituation macht 
kostenintensive Schallschutzmaßnahmen not-
wendig. Auch weitere besondere städtebauliche 
Elemente, wie z.B. die Gestaltung eines autoar-
men Quartiers, sind mit höheren Investitionen 
verbunden.  
Um eine nachhaltig wirtschaftliche Entwicklung 
sicherzustellen, kann der Anteil von (unwirt-
schaftlichen) Grünflächen nicht erhöht werden.  
2.4 Kritik an der Überschneidung der Außenspiel-
flächen der KiTas mit öffentlichen Grünflächen 
GRZ Festsetzungen sind zu hoch und Außenspiel-
flächen der Kitas reduzieren öffentliche Grünflä-
chen 
Erstaunlich ist, dass die Fläche für Schule- und Kita 
eine GRZ von 0,9 erhält. Es reichen doch nicht 10% 
der Fläche aus, um den Außenbereich f ür diese 
Einrichtungen zu gewährleisten. Sollen diese in der 
Parkfläche realisiert werden oder wo dürfen die 
Kinder frische Luft schnappen und im Grünen spie-
len? In der Begründung ist zu lesen, dass die Kita-
Außenspielflächen in die öffentlichen Grünflächen 
erweitert werden können, wenn der Bedarf höher 
ausfällt, als derzeit prognostiziert. Damit wird der 
öffentliche Grünanteil weiter reduziert, da eine pa-
rallele Nutzung verständlicherweise nicht möglich 
ist. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die GRZ für die Gemeinbedarfsfläche ist als 
Höchstmaß festgesetzt. Diese Maß muss inso-
fern nicht ausgeschöpft werden. Freiflächen kön-
nen sich ebenso innerhalb der Baugrenzen befin-
den und weitere Bereiche können unversiegelt 
bleiben. Zudem ist durch die Kombination einer 
max. IV-geschossigen Bauweise und der GFZ 
von 1,8 eine weitere Beschränkung der Dichte 
(entweder in die Höhe oder in die Fläche) vorge-
geben.  
Die Werte wurden so gewählt, dass für KITA und 
Grundschule unabhängig voneinander die be-
trieblichen Anforderungen erfüllt werden können. 
Angestrebt ist jedoch, wo möglich Synergien zu 
erzeugen, um Flächenbedarfe hinsichtlich zu ver-
siegelnder Flächen zu reduzieren. Zudem gehört 
das Gemeinbedarfsgrundstück der Stadt und der 
Nutzungszeck ist im Bebauungsplan festgesetzt. 
Insofern besteht für dieses Grundstück kein wirt-
schaftlicher Druck hinsichtlich einer maximalen 
Ausnutzung des Baurechts.  
Die Größe des Grundstücks wurde so gewählt, 
dass für die erforderlichen Außenspielflächen 
nicht auf den öffentlichen Grünzug zurückgegrif-
fen werden muss. 
2.5 Kritik am Verlust eines gesetzlich geschützten 
Biotops 
Verlust eines gesetzlich geschützten Biotops, wel-
ches ins Konzept eingebunden werden könnte 
Im Nordosten liegt ein gesetzlich geschütztes Bio-
top. Das städtebauliche Konzept reagiert nicht da-
rauf, sondern plant es einfach über mit einem gro-
ßen Baufenster. Ersatzmaßnahmen sind erforder-
lich. Wieso kann nicht mit den bestehenden Grün-/ 
Naturräumen gearbeitet werden? Warum muss 
man erst zerstören und woanders was aufbauen, 
was aufwändig ist und immer die Frage besteht, ob 
es auch klappt. Wenn das Biotop an einer Stelle lie-
gen würde, die schwer zu integrieren wäre in ein 
bauliches Konzept, wäre das vielleicht noch nach-
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Wie bereits zu Punkt 2.3 erläutert, steht die Ent-
wicklung des LokViertels unter besonderen wirt-
schaftlichen Herausforderungen. Auch bedingt 
durch den besonderen Zuschnitt des Plangebie-
tes war es nicht möglich, das bestehende Biotop 
in das städtebauliche Quartier zu integrieren und 
gleichzeitig ein weiterhin wirtschaftliches städte-
bauliches Konzept beizubehalten. 
Während der Planaufstellung wurde eine Befrei-
ung nach § 67 BNatSchG zur Überplanung des 
gesetzlich geschützten Biotops durch die untere 
Naturschutzbehörde erteilt. Die Überplanung des 
Biotops wird an anderer Stelle kompensiert. Es 
wird auf die Ausführungen im Umweltbericht so-
 
 
vollziehbar, aber das diese Randlage keine Be-
rücksichtigung finden kann, ist nicht verständlich 
und begründet. Vorbehaltlich der Details in den Un-
tersuchungen, die wegen der Zeit nicht in der Tiefe 
geprüft werden konnten, wäre es doch denkbar, 
das Biotop zu erhalten und die Baumasse ander-
weitig unterzubringen. Wobei in Bezug auf den 
oben genannten Punkt, dass das Quartier verhält-
nismäßig wenig Frei-/ Grünraum aufweist, könnte 
die Biotopfläche auch einfach den Lokpark nach 
Osten hin ergänzen. Aber das würde vermutlich die 
Wirtschaftlichkeit kaputt machen, die leider nie dar-
gestellt wird, was bedauerlich ist, da die Entwick-
lung mit einem großen Batzen Steuergelder reali-
siert wird. 
Auf Seite 125 wird ausgeführt: ?Durch eine gezielte 
Gestaltung sollen die öffentlichen Grünflächen 
auch für Tiere und Pflanzen urban geprägte Le-
bensräume anbieten, in denen sich neue Biotope 
entwickeln können.?. Warum Dinge neu schaffen, 
die schon da sind, aber kaputt gemacht werden? 
Innovativ wäre eine städtebauliche Planung, die mit 
dem Bestand umgeht und einbezieht. Aber Plane-
rinnen und Planer lieben das weiße Blatt Papier, so 
scheint es auch hier wieder zu sein. 
wie auf den Fachbeitrag zum Artenschutz, Bio-
toptypen- und Faunaerfassung und dem Land-
schaftsplanerischen Fachbeitrag verwiesen. 
2.6 Unzureichende Berücksichtigung des Arten-
schutzes 
? Insgesamt werden mehr als zehn Hektar an Bio-
toptypen der Wertstufen III und IV überplant, was 
insgesamt das weiterhin hohe Entwicklungspoten-
zial der Brachflächen widerspiegelt. Neben dem 
großflächigen (Teil)Verlust eines nach § 30 
BNatSchG besonders geschütztes Biotopes gehen 
Lebensräume für zum Teil gefährdete und vom 
Aussterben bedrohter Tier- und Pflanzenarten ver-
loren.? (Seite 178) Die Kompensationsflächen 
dazu findet man mal wieder im Landkreis und nicht 
im Stadtgebiet, obwohl es einen Ratsbeschluss 
gibt, der anderes vorgibt. Es ist hier sicherlich noch 
mehr auszuführen, was den Natur- und Arten-
schutz anbelangt. Interessant wäre zu wissen, was 
die Naturschutzbehörden dazu sagen. Es ist nur 
geschrieben, dass eine Ausnahmeregelung in Aus-
sicht gestellt wird. Ob es Alternativen gibt oder wie 
dies eingeschätzt wird, bleibt unerwähnt. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Es ist richtig, dass durch die Planung rund 10 ha 
eines Biotops der Wertstufen III und IV überplant 
werden. Die Befreiung wurde unter der Voraus-
setzung erteilt, dass eine Kompensation auf einer 
geeigneten Fläche erfolgt und die Umsetzung 
vertraglich gesichert ist. Die Befreiung wurde 
nach fachlicher Prüfung durch die UNB erteilt. 
Es gibt einen Beschluss des Rates der Stadt, 
dass Kompensation für die Bauleitplanung im 
Stadtgebiet erfolgen soll. Es hat sich jedoch her-
ausgestellt, dass geeignete Flächen in erforderli-
cher Größe im Stadtgebiet nicht vorhanden bzw. 
nicht verfügbar sind.    
Grundsätzlich hat der Ausgleich im gleichen Na-
turraum wie der Eingriff zu erfolgen. Diesen An-
forderungen wurde mit der Konzeption der Kom-
pensation Rechnung getragen. 
Bei der Bauleitplanung handelt es sich um eine 
Planung der Stadt Osnabrück. Insofern war die 
Naturschutzbehörde (UNB) in die Planerstellung 
eingebunden. 
 
2.7 Unzureichender Erhalt von Bestandsgebäuden 
Berücksichtigung erhaltenswerter Bestandsbauten  
Die Erhaltung des Ringlokschuppens ist von außen 
betrachtet sehr gelungen. Die Abrissarbeiten im 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die Einbindung einiger vorhandener Gebäude 
(ehemalige Nutzung als Güterbahnhof) war Be-
standteil des städtebaulichen Konzeptes zum 
 
 
Frühjahr 2024 haben gezeigt, dass ansonsten kein 
Interesse daran besteht Bestandsbauten zu erhal-
ten. Lediglich zwei kleinere Gebäude in der Nähe 
des Ringlokschuppens stehen noch auf dem Ge-
lände. Zwar soll das Material recycelt werden, aber 
die Klimabilanz ist mit dem Abriss und Neubau 
nicht positiv zu sehen. 
LokViertel und sollte zur Identitäts- und Charak-
terstiftung innerhalb des Quartiers beitragen. Au-
ßer dem Ringlokschuppen unterlag kein Be-
standsgebäude dem Denkmalschutz. Aufgrund 
des Zustands der baulichen Substanz, der städ-
tebaulichen Konzeption und der künftigen Hö-
henlage des Geländes war es nicht möglich, wei-
tere Bestandsgebäude zu erhalten und sinnvoll in 
die Konzeption zu integrieren. 
Einige Bestandsanlagen werden als sog. „Hidden 
Gems“ auf Ebene des Bebauungsplans erhalten 
und in Form von Festsetzungen zur Grundfläche 
(GR) und einer maximal zulässigen Höhe bauli-
cher Anlage (HA) verbindlich gesichert. 
2.8 Bedenken hinsichtlich der Querung Richtung 
Norden (Hase-Lok-Brücke) 
Durch die Überquerung von Gleisanlagen und der 
Hase mittels der geplanten Hase-Lok-Brücke im 
Südosten des Deichparks wird erneut an Grün-
strukturen in den Ausläufern des Hasepark ange-
schlossen.? steht auf Seite 125 geschrieben. Liest 
man die Texte zur Hase-Lok-Brücke scheint es 
noch ziemlich in den Sternen zu liegen, wie, wann 
und ob sie kommt. Der Projektentwickler scheint 
kein Interesse daran zu haben, diese Wegeverbin-
dung zur besseren Verknüpfung der Stadtteile zu 
realisieren. Das sollte offen kommuniziert werden, 
da die Bevölkerung u.a. die Planung begrüßt, da 
sie diese schönen Elemente beinhaltet. Zwischen 
den Zeilen ist zu lesen, dass nicht sicher ist, was 
davon kommt. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.  
Bei der Hase-Lok-Brücke handelt es sich um ein 
wichtiges Element zur Verknüpfung der benach-
barten Stadtteile.  
Die Herstellung der Brücke soll durch die Stadt 
Osnabrück erfolgen. Konkrete Planungen und ei-
nen Realisierungshorizont gibt es aktuell noch 
nicht.   
2.9 Forderung nach verbindlicher Sicherung der In-
halte des Gestaltungshandbuchs 
Zur Sicherstellung der beschriebenen Qualitäten ist 
das Gestaltungshandbuch mit dem Bebauungsplan 
zusammen zu beschließen. Ansonsten ist es ein 
zahnloser Tiger. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Das Gestaltungshandbuch wird Teil des städte-
baulichen Vertrags, der zwischen der Vorhaben-
trägerin und der Stadt Osnabrück geschlossen 
wird, und somit verbindlich. 
2.10 Forderung nach Berücksichtigung von Pla-
nungsalternativen 
Als Planungsalternativen sind die anderen Wettbe-
werbsbeiträge genannt. Das sind doch keine Pla-
nungsalternativen. Es sind alternative städtebauli-
che Konzeptionen zu der Zielsetzung der Projekt-
entwickler. Planungsalternativen heißt zu prüfen, 
ob andere Nutzungen / Nutzungsmischungen sinn-
voll sind. Ein innerstädtischer großer Park, die bis-
her vorgesehene Gewerbenutzung, eine überregi-
onale Veranstaltungshalle, Standort für das ma-
rode Fußballstadion. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens er-
folgt eine Prüfung von Alternativen, die der städ-
tischen Zielsetzung für das jeweilige Plangebiet 
entsprechen. Da die Stadt im Bereich des ehe-
maligen Güterbahnhofs ein innerstädtisches 
Wohnquartier schaffen möchte, wurden folglich 
auch nur Varianten (in Form des Wettbewerbs) 
geprüft, die diesem Ziel entsprechen. Es ist nicht 
erforderlich, von der städtebaulichen Zielsetzung 
abweichende Nutzungen in der Alternativenprü-
fung zu berücksichtigen. 
2.11 Kritik am sprachlichen Tenor der Begründung Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
 
 
Die Begründung legt nahe, vor allem im Kapitel 
zum städtebaulichen Konzept, dass ziemlich genau 
klar ist, was realisiert wird. Dabei lassen die Fest-
setzungen im Bebauungsplan viel zu, aber stellen 
die Mischung wie gewünscht/ gewollt nicht sicher. 
Das muss es auch nicht, aber der Öffentlichkeit darf 
doch nicht suggeriert werden, dass es so kommt, 
wenn es nur eine Entwicklungsoption von mehre-
ren ist. Sprachlich ist die Begründung anzupassen, 
damit auch Laien verstehen, was Wunsch ist und 
was tatsächlich passieren kann. Ansonsten ist es 
Schönfärberei und nicht ehrlich gegenüber der 
Stadtgesellschaft. 
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde auf 
entsprechende Formulierungen geprüft und ggf. 
redaktionell angepasst. 
Die Festsetzungen im Bebauungsplan basieren 
auf einem Masterplan, der auf Grundlage des 
Wettbewerbsergebnisses erarbeitet wurde und 
die Grundlage für die Konkretisierung der Pla-
nung und die erforderlichen Untersuchungen bil-
dete. Da es sich um einen Angebotsbebauungs-
plan handelt und die Umsetzung voraussichtlich 
nicht 1:1 erfolgen wird, wurde der Masterplan in 
den Darlegungen zur Plankonzeption in der Be-
gründung auch als Testentwurf bezeichnet. 
Gleichwohl ist es sinnvoll, in der Begründung die 
Zielvorstellung der Planung darzulegen.  
Das im Bebauungsplan festsetzte Nutzungs-
spektrum (Urbanes Gebiet gem. § 6a BauNVO in 
Verbindung mit der textlichen Festsetzung Nr. 1 -
7) bildet den Rahmen für zukünftige Nutzungen. 
Darin wird unter anderem durch festgelegte An-
teilsgrößen ein rechtlich hinreichend konkretes 
Mischungsverhältnis definiert.  
Der Bebauungsplan wird als sog. Angebotsbe-
bauungsplan aufgestellt. Bei dieser Verfahrens-
art verbleibt hinsichtlich der tatsächlichen Reali-
sierung des Plans in der Regel ein gewisser 
Spielraum. Grundsätzlich können konkrete Bau-
vorhaben auch hinter den Möglichkeiten des Be-
bauungsplanes zurückbleiben. Vor dem Hinter-
grund der Anforderungen hinsichtlich der Wirt-
schaftlichkeit sowohl des Gesamtprojektes als 
auch einzelner Bauvorhaben im Plangebiet 
(Preis- und Kostenstrukturen) ist jedoch davon 
auszugehen, dass das künftige Bauvolumen in 
etwa den Rahmen des B-Planes ausschöpfen 
wird. Zudem werden im städtebaulichen Vertrag 
für wesentliche Elemente, wie die HUBs, Herstel-
lungs- und Betriebspflichten geregelt, so dass 
diese verpflichtend zu errichten sind. 
2.12 Fehlerhafte Berechnung der Verkehrsflächen 
Bei der Flächenberechnung scheint es bei den Ver-
kehrsflächen falsche Angaben zu geben. Die Teil-
flächen ergeben rund 3.200 qm mehr Verkehrsflä-
che (72.554 qm statt 69.281 qm). Gleichzeit ist bei 
der Summenbildung der Hauptkategorien ein ent-
sprechend geringerer Wert zu ermitteln, als in der 
Gesamtsumme angegeben wird (345.340 qm statt 
348.552 qm). Es ist nicht die Masse, aber auch 
nicht nichts. Auf welche Fläche beziehen sich denn 
die 24 ha, die im ersten Kapitel beim Planungsan-
lass genannt werden? 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Es ist richtig, dass die Summe der Verkehrsflä-
chen fehlerhaft ist. Die einzelnen Teilflächen 
(Verkehrsflächen, Verkehrsflächen bes. Zweck-
bestimmung sowie Private Verkehrsflächen) er-
geben in Summe 72.484 m2. Die Abweichung 
beträgt demnach rund 65 m2. Fälschlicherweise 
wurde in der Flächenbilanz von privaten Ver-
kehrsflächen bes. Zweckbestimmung gespro-
chen, die in der Planung nicht vorgesehen sind. 
Hingegen fehlen in der Auflistung die Versor-
gungsflächen. In Summe entsprechen die Flä-
chen der jeweiligen Nutzungen insgesamt 
348.552 m2 und sind damit übereinstimmend mit 
dem Geltungsbereich. 
Die in Kapitel A – 1 Planungsanlass genannten 
 
 
24 ha beziehen sich auf alle Flächen, mit Aus-
nahme der Bahnflächen, da diese bestandskon-
form übernommen wurden nicht von baulichen 
Veränderungen betroffen sind. Aufgrund von 
Rundungsdifferenzen erhöht sich der Wert je-
doch korrekterweise auf 25 ha. 
Sowohl die Flächenbilanz in der Begründung un-
ter Kapitel F – 2 Flächenbilanz sowie die Angabe 
zum Plangebiet unter Kapitel A – 1 Planungsan-
lass werden redaktionell angepasst. 
2.13 Schlusswort zur Stellungnahme 
Sofern Sie an der Planung in der vorgelegten Fas-
sung festhalten, möchten wir Sie darum bitten, dies 
entsprechend zu kommunizieren und nicht mit 
Schönfärberei ein Bild zu verkaufen, welches nicht 
realisiert wird. 
Wir hoffen natürlich, dass Sie die Planungen in den 
Details überdenken und anpassen, um das Quar-
tier wirklich zu dem zu machen, was Sie angekün-
digt haben: Ein innovatives, ressourcenschonen-
des, klimagerechtes und verkehrsarmes Quartier 
mit großzügigen öffentlichen Frei- und Grünräu-
men. Geben Sie den Bewohnern mehr Luft zum At-
men, grüne Flächen zum Abkühlen und erhalten 
Sie das Biotop. Spart auch Geld für die Kompensa-
tionsmaßnahmen und wir können gute Umweltbil-
dung im Quartier anbieten und müssen nicht in den 
Landkreis fahren. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men.  
 
3. Osnabrücker Bürger, 07.07.2024 
3.1 Zusammenfassung der Stellungnahme 
Die geplanten Änderungen am Bebauungsplan Nr. 
671 treffen hier auf erhebliches Unverständnis. Das 
betrifft sowohl die Umwidmung von bislang als Ge-
werbefläche deklarierten Bereichen hin zu Wohn-
nutzung (darauf gehe ich weiter unten genauer 
ein), als auch die verkehrspolitische Umdeklaration 
von Flächennutzungen weg von der Bedarfsvorhal-
tung für den öffentlichen Verkehr hin zur Förderung 
des Individualverkehrs. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
3.2 Bedenken hinsichtlich der zukünftigen Bahn-
nutzung / Fortentwicklung der Bahn 
Konkret lässt der Neuentwurf des Plans nun erst-
mals und gänzlich ohne erkennbaren (und im Be-
gleittext auch nicht erläuterten) Anlass den bisher 
gepflegten Flächenvorbehalt für Bahnnutzung im 
östlichen Teil des Plangebiets fallen. Dieser dient 
prinzipiell einer Gleis-Erweiterung quasi zum „vol-
len Wendekreis“ für die Bahn zur Ermöglichung 
verschiedener „Abbiegemanöver“ insbesondere 
auch im fahrplanmäßigen Regelverkehr, die sich 
Die Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Entgegen der Annahme des Einwenders, gibt es 
für das Plangebiet keine konkrete Absicht zum 
Flächenvorbehalt für die Bahnnutzung. Dies re-
sultiert aus den veränderten Rahmenbedingun-
gen, die nun für den ehemaligen Güterbahnhof 
gelten. 
Die im B-Plan Nr. 370 festgesetzte Gleiskurve 
war seinerzeit Gegenstand der Nahverkehrspla-
nung und wurde lediglich als Vorbehaltsfläche in 
 
 
bei einem Kreuzbahnhof naturgemäß kompliziert 
gestalten.  
Dazu führt die Begründung zum aktuell gültigen Be-
bauungsplan 370 betreffend eine die Schienenop-
tion kreuzende Planstr. aus: Die Kreuzung mit der 
Gleisverbindungskurve kann nur ebenerdig ausge-
bildet werden. Für den Fall, dass die Planstraße A 
nach Osten weitergeführt werden wird, ist die Op-
tion für eine Gleisverbindungskurve fraglich, da die 
Neuerstellung einer höhengleichen Kreuzung mit 
einer Verkehrsstraße von der zuständigen Eisen-
bahnbehörde zur Zeit in der Regel nicht genehmigt 
wird. Würde der letzte Abschnitt der Planstraße A 
jedoch nur noch der Erschließung weniger Gewer-
begrundstücke östlich der Vorbehaltsfläche/Schie-
nenverkehr dienen, dürfte eine höhengleiche Kreu-
zung realisierbar und auch genehmigungsfähig 
sein.  
Zwar liefert die schon vorhandene Schinkelkurve 
eine vergleichbare Funktionalität, aber es kann be-
reits hinterfragt werden, ob es aus stadtplaneri-
scher Sicht zweckmäßig ist, diese allein mit dem 
entsprechenden, denkbaren zukünftigem Bahnver-
kehr zu belasten. M.E. ist klar, dass hochfrequent 
getakteter Schienenfernverkehr auf der Schinkel-
kurve vermieden werden sollte, da der Strecken-
verlauf bsds. im Bereich ab Hbf. bis etwa Tiefstr. 
gefühlt geradezu durch die Wohnzimmer der An-
wohner verläuft. 
Weiter fällt beim Vergleich mit dem aktuell gültigen 
Plan auf (in der Abbildung sind beide Pläne überla-
gert), dass im südlichen Planbereich sogar bebau-
bare Grundstücke in das bislang dem Bahnbetrieb 
zugeschlagene, und dort gegenwärtig auch inten-
siv genutzte Gelände hineinragen. So könnte man 
vllt.vorgehen, wenn man unbedingt alle Möglichkei-
ten ausschöpfen wollte, eine Fortentwicklung der 
Bahn nach Kräften zu behindern. 
Das betrifft insbesondere das Entwurfs-Parkhaus 
auf der gerade angesprochenen Gleisbauoption, 
dessen kurze Ostseite etwa zur Hälfte im bisheri-
gen Bahnbereich liegt. Aber auch die Planstr. bzw. 
deren Umgebung im südlichen Planbereich, deren 
(bemessen am heutigen modal Split) essentielle 
Bedeutung für das Gesamtvorhaben ebenfalls Ein-
schränkungen der Bahn verglichen mit der bisheri-
gen Festlegung einer Schüttfläche darstellt. 
den Bebauungsplan aufgenommen. Eine techni-
sche Machbarkeit wurde damals nicht geprüft. Im 
Rahmen der Neuaufstellung des B- Planes Nr. 
370 im Jahr 2015 wurde die Notwendigkeit der 
Trasse erneut geprüft und eine weitere Berück-
sichtigung in der Bauleitplanung verworfen. 
Die vorgesehene Trasse bot im vergleich zu an-
deren Möglichkeiten nur sehr geringe Fahrzeitge-
winne bei gleichzeitig erheblichen Konflikten und 
Restriktionen. Wie bereits in der Begründung 
zum B 370 aus dem Jahr 2003 dargestellt, kön-
nen die Flächen östlich der Gleistrasse nur sehr 
eingeschränkt und, aufgrund des erforderlichen 
höhengleichen Bahnübergangs, nicht von Dritten 
genutzt werden. Dies entwerte die Flächen für die 
Stadtentwicklung erheblich. Zudem wurd die 
technische Machbarkeit überprüft. Die Realisie-
rung würde die Querung aller Gleise des Ran-
gierbetriebes mit entsprechender Signalisierung 
erforderlich machen, da die Gleisverbindung nur 
an das östliche Gleis (Bremer Kurve) sinnvoll an-
zuschließen wäre. Eine Realisierung wäre inso-
fern nicht möglich gewesen, ohne die Betriebsab-
läufe des Rangierbetriebes einzuschränken, da 
in dessen Betriebsflächen und –abläufe hätte ein-
gegriffen werden müssen. Zudem wäre die erfor-
derliche Signalisierung der betreffenden Gleise 
nicht möglich gewesen. Insgesamt war mit sehr 
hohen Kosten und einer sehr unsicheren Reali-
sierbarkeit bei nur geringen Fahrzeitgewinnen zu 
rechnen. Aus den genannten Gründen hat die 
PlanOS seinerzeit von der Beibehaltung der 
Trasse in der Bauleitplanung Abstand genom-
men.   
Aus den genannten Gründen wurde die Gleist-
rasse im Rahmen der aktuellen Bauleitplanung 
nicht erneut thematisiert. 
 
 
 
3.3 Kritik am Bewegungsradius der Bewohnenden 
Die Umwidmung hin zu (zu allem Überfluss auch 
noch hochintensiver) Wohnbebauung halte ich für 
die planmäßigen Bewohner des Plangebiets für 
problematisch, da z.B. wie aus der Zeichnung er-
sichtlich vom als zentral in der Wohnsiedlung lie-
gend angenommenen, ca. 80 m hohen Turm mit ei-
nem Bewegungsradius von einem halben km ge-
rade mal ein Raumwinkel von etwa 137° erreicht 
werden kann, wobei ein großer Anteil der planmä-
ßigen Wohnbebauung gar noch ungünstiger zu lie-
gen kommt. 
Wir hätten somit tausende Stadtbewohner, die all-
täglich die praktische Erfahrung sammeln müssen, 
dass die Osnabrücker Stadtverwaltung sich um ihre 
Bedürfnisse, insbesondere die bei einer Ansied-
lung in Stadtmitte sicherlich gegebene Erwartung, 
sich in alle Richtungen bewegen zu können, nicht 
kümmert. 
 
 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Die städtebauliche Konzeption des LokViertels 
zielt unter anderem darauf ab, für die Bewohnen-
den und Besucherinnen und Besucher unter-
schiedliche Wegeverbindungen zur Verfügung zu 
stellen. Diese stellen nicht nur die Erschließung 
des Quartiers zu Fuß und via Rad sicher, sondern 
auch die Einbindung des Quartiers in den umlie-
genden Stadtraum. Hierzu zählen der großzügige 
Eingangsbereich im Westen, der Übergang am 
Terminal Ost im Nordwesten, die Querung über 
die Hase-Lok-Brücke im Nordosten sowie der 
Ringboulevard und die öffentlichen Grünflächen 
(Lokpark, Deichpark). Mithin ist sichergestellt, 
dass die Bewohnenden und die Besucherinnen 
und Besuchern des LokViertels über eine umfas-
sende Bewegungsfreiheit und effiziente Wegege-
staltung innerhalb des Quartiers verfügen. Dass 
diese nicht in alle Himmelsrichtungen in gleicher 
Weise erfolgen kann, ist aufgrund der Umgebung 
des LokViertels (Barrierewirkung von Bahn- und 
Verkehrsanlagen) nicht zu vermeiden. Allerdings 
ist ein vollumfänglicher Raumwinkel von 180° oh-
nehin nicht als Kriterium für einen qualitativ hoch-
wertigen Stadtraum einzustufen, weshalb ein ein-
geschränkter Raumwinkel unter Berücksichti-
gung der geschaffenen Wegeverbindungen so-
wie der Umgebung des LokViertels als vertretbar 
anzusehen sind. 
4. Osnabrücker Bürger, 10.07.2024 
4.1 Anteil geförderter Wohnraum 
In der Textliche Festsetzung des Bebauungsplans 
finden sich keine Angaben zum Anteil des geförder-
ten oder sozialen Wohnraums. Wenn das Lok-Vier-
tel kein reines Gentrifizierungsprojekt sein soll, 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Der Anteil von sozial gefördertem Wohnraum 
wird nicht in den textlichen Festsetzungen festge-
setzt, sondern über den städtebaulichen Vertrag 
zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt 
Osnabrück verbindlich gesichert. Dieser legt fest, 

 
 
muss doch ein fester Anteil von gefördertem Wohn-
raum enthalten. Andere Städte verfahren so und 
Osnabrück hat doch eigentlich auch einen Be-
schluss dazu, oder? Ich finde die Grundzüge und 
Idee des gemischten Quartiers mit Gewerbe und 
Wohnen super - Stichwort 15 Minuten Stadt. Auch 
die Idee der Quartiergaragen und größtmögliche 
Autofreiheit finde klasse. Wenn es jedoch nicht ein 
Projekt der Green-Gentrification sein soll, muss da 
bewusst gegengesteuert werden. 
dass ca. 10 % des im Urbanen Gebiet entstehen-
den Wohnraums (realisierbare Geschossfläche) 
als preis- und belegungsgebundener Wohnraum 
hergestellt wird. Die Quote basiert auf einem 
Ratsbeschluss zu den Anteilen preisgebundenen 
Wohnraums bei größeren Planvorhaben in den 
jeweiligen Stadtteilen. Mithin wird dem Anspruch, 
Wohnraum für verschiedene Bevölkerungs- und 
Einkommensgruppen zur Verfügung zu stellen, 
Rechnung getragen. 
5. Osnabrücker Bürger, 02.08.2024 
5.1 Forderung nach Errichtung von PV- Anlagen 
Ein öffentlich exponiertes und auf Nachhaltigkeit 
ausgerichtetes Gebäude-Projekt wie das Osnabrü-
cker Lokviertel muss dringend und selbstverständ-
lich eine große PV-Anlage bekommen.  
Gründe: 
1. PV ist heute in jeder Hinsicht wirtschaftlich und 
in ihrem Strompreis und die 10 ct/kWh von fast 
nichts zu unterbieten.  
2. Wir stehen mitten in der Energiewende und brau-
chen jede Kilowattstunde um die Ziele Osnabrücks, 
Deutschlands, Europas und von Paris 2025 zu er-
reichen. 
3. Die Klimakrise gebietet in einer Güterabwägung, 
sobald Denkmalschutz und Klimaschutz als Ziele 
konkurrieren, i.d.R. dem Klimaschutz den Vorrang 
zu geben. In diesem Falle Denkmalschutz-Aspekte 
anzuführen, bedeutet "Business as usual", und das 
ist in der heutigen Klimakrise nicht mehr zu vertre-
ten. 
4. Das Lokviertel als zukunftsweisendes Projekt 
kann diese Rolle städtebaulich nur erfüllen, wenn 
bei diesem Projekt Klimaschutz- und Energie-
wende-Notwendigkeiten konsequent berücksichtigt 
werden.  
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
Die Errichtung von PV-Anlagen ist vorgesehen 
und erfolgt über die Gebäudeausstattung auf den 
Dächern. Verbindliche Regelungen hierzu wer-
den im städtebaulichen Vertrag getroffen. 
Hinsichtlich der vorgesehenen Neubauten ist zu-
dem auf § 32a der Niedersächsischen Bauord-
nung (NBauO) zu verweisen. § 32a NBauO gibt 
vor, dass bei der Errichtung von Gebäuden mit 
einer Dachfläche von mindestens 50 m² mindes-
tens 50 % der Dachfläche mit Solarenergieanla-
gen auszustatten sind. Folglich gilt für das Lok-
Viertel ein Mindeststandard für den Einsatz von 
PV-Anlagen, der – auch ohne zusätzliche Rege-
lungen auf Ebene des Bebauungsplans - einzu-
halten ist. 
In Bezug auf den denkmalgeschützten 
Ringlokschuppen ist darauf hinzuweisen, dass es 
sich bei dem Bestandsgebäude um einen bereits 
genehmigten Hochbau handelt.  
Darüber hinaus ist auf das im Rahmen des Be-
bauungsplans erstellte Energieversorgungskon-
zept (ENBW – Gutachten) zu verweisen. Das 
Konzept enthält Strategien zur Wärme-, Kälte- 
und partiellen Stromversorgung des LokViertels. 
Das Energieversorgungskonzept stellt unter-
schiedliche Varianten und Konzepte dar und zeigt 
auf, wie eine Versorgung bzw. Selbstversorgung 
des LokViertels unter Berücksichtigung unter-
schiedlicher Annahmen und Parameter funktio-
nieren kann. Dem Ziel einer nachhaltigen Ener-
gieversorgung des LokViertels wird hiermit ent-
sprochen, da zukunftsfähige Energiekonzepte 
aufgezeigt und geprüft werden. Das Energiever-
sorgungskonzept wird Bestandteil des städtebau-
lichen Vertrages und sofern Grundlage für die 
Umsetzung entsprechender Maßnahmen im 
Quartier. Der konkrete Nachweis der Energiever-
sorgung für einzelne Bauvorhaben erfolgt im 
Baugenehmigungsverfahren. 
6. Osnabrücker Bürger, 02.08.2024 
 
 
6.1 Forderung nach der Errichtung einer PV-Anlage 
(Ringlokschuppen) 
1. Anlässlich der öffentlichen Präsentation durch 
die Lokviertel-Initiative war auf meine Nachfrage 
von einem der Verantwortlichen – ich meine von 
Herrn Hülsmann – erklärt worden, die PV-Nutzung 
sei auf den dortigen Dächern aus Denkmalschutz-
gründen nicht zulässig. Dass das nicht stimmt, hat 
mir die Denkmalschutzbeauftragte der Stadt Osn-
abrück bestätigt. 
2. Auf meine wiederholte Nachfrage bei den Betrei-
bern erhielt ich jetzt folgende Mitteilung:  
Gesendet: Mittwoch, 31. Juli 2024 15:47  
An: Johannes Bartelt johannes.bartelt@osna-
net.de 
Betreff: AW: PV für Ringlokschuppen - Erinnerung   
 
Hallo Herr …, 
eine PV-Anlage wird aktuell nicht singulär auf dem 
Coppenrath Innovation Centre (CIC) installiert. In 
den kommenden zwei Jahren planen wir mit weite-
ren hochbaulichen Maßnahmen, die in ein inte-
griertes energetisches Konzept der dann drei Bau-
ten münden. In dem Zusammenhang wird das 
Thema PV mitgeplant. 
Für das CIC alleine ist es aktuell wirtschaftlich nicht 
darstellbar.  
Das widerspricht dem von der Lokviertel GmbH in 
Auftrag gegebene ENBW-Gutachten, das zu dem 
Ergebnis kam, dass mit PV-Anlagen ein wirtschaft-
licher Betrieb möglich sei (s. S. 67). 
3. Ohnehin ist darauf hinzuweisen, dass nach den 
nds. Vorgaben die PV-Nutzung von 50% Pflicht ist. 
4. Die Stadt sollte von Anfang an ein Auge auf die 
Einhaltung werfen. Die Stadt sollte darüber hinaus 
darauf bedacht sein, dass das vom ENBW aufge-
zeigte Maximum von 35.524 m² für PV durchge-
setzt wird, womit 4.259 MW/h/a und damit 30 % des 
Gesamtstrombedarfs des Lokviertels gedeckt wer-
den können. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
In Bezug auf den denkmalgeschützten 
Ringlokschuppen (Coppenrath Innovation Centre 
– RLS 1.0) ist darauf hinzuweisen, dass es sich 
bei dem denkmalgeschützten Gebäude um einen 
bereits genehmigten Hochbau handelt, der in sei-
ner jetzigen Form Bestandsschutz genießt. Die 
Regelung zur PV-Pflicht greift daher nicht. Eine 
singuläre Ausstattung mit einer PV-Anlage auf 
den Dachflächen des Ringlokschuppens ist aus 
wirtschaftlichen Gründen zum jetzigen Zeitpunkt 
nicht geplant. Im Zusammenhang mit den zukünf-
tig vorgesehenen Anschlussbauten des CDC und 
RLS 2.0 soll anschließend gemeinsam eine PV-
Anlage geplant und errichtet werden. 
An dieser Stelle ist klarzustellen, dass das Ener-
gieversorgungskonzept (ENBW-Gutachten) für 
das gesamte LokViertel ausgearbeitet wurde und 
Strategien zur Wärme-, Kälte- und partiellen 
Stromversorgung des LokViertels aufzeigt. Das 
Energieversorgungskonzept stellt unterschiedli-
che Varianten und Konzepte dar und zeigt auf, 
wie eine Versorgung bzw. Selbstversorgung des 
LokViertels unter Berücksichtigung unterschiedli-
cher Annahmen und Parameter funktionieren 
kann. Diese grundlegenden Aussagen zur Ener-
gieversorgung gelten für das gesamte Quartier, 
wo hingegen keine gebäudespezifischen Anfor-
derungen definiert werden. 
Unabhängig davon gelten die Anforderungen des 
§ 32a NBauO an neue Bauvorhaben mit einer 
Dachfläche von mehr als 50 m². Weitere Ver-
pflichtungen der Vorhabenträgerin in Form einer 
ressourcenschonenden Wärme- und Energiever-
sorgung des Vorhabens ergeben sich durch die 
vertragliche Verpflichtung zur Umsetzung des 
Energieversorgungskonzeptes, welches über 
den städtebaulichen Vertrag gesichert wird. 
7. Arbeitsgemeinschaft INTAKT, 02.08.2024 
7.1 Vorwort zur Stellungnahme  
Wir sind Menschen mit Beeinträchtigungen und sind 
in der Arbeitsgemeinschaft INTAKT organisiert. Dort 
sprechen wir über Themen der Quartiersentwicklung 
und Beteiligung. Hiermit möchten wir uns an der Bür-
gerbeteiligung zum Lok-Viertel äußern und uns ein-
bringen: 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
 
 
7.2 Forderung nach einem Quartiersmanagement 
Wir erachten es als wichtig, im neuen Lok-Viertel ein 
Quartiersmanagement einzusetzen, damit es immer 
eine Ansprechperson gibt, die sich f ür die Belange 
der Menschen vor Ort einsetzten kann. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
Es handelt sich nicht um einen Belang, der im 
Rahmen des Bebauungsplans zu berücksich-
tigten ist.  
Der Aufbau und Betrieb eines Quartiersmana-
gements wird im städtebaulichen Vertrag gere-
gelt. Grundlage hierfür ist der „soziale Master-
plan“, der für das LokViertel erarbeitet wurde.  
7.3 Forderung nach leistungsfähiger Verkehrsanbin-
dung 
Für uns wäre es wichtig, eine gute und schnelle Ver-
kehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel oder 
Shuttleservice) zum Rest der Stadt zu haben, damit 
wir Dienstleistungen erreichen können, die im Lok-
Viertel nicht vorhanden sind. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Eine gute ÖPNV-Anbindung wurde bei der Pla-
nung berücksichtigt. Vorgesehen sind u.a. An-
bindungen über zwei Buslinien, die dirket bis 
ins Quartier fahren sowie die zusätzliche Anbin-
dung an den Hauptbahnhof (Terminal Ost).  
  
7.4 Forderung nach Wegweisern innerhalb des 
LokViertels 
Wegweiser mit Meter Angaben, Minuten Angaben 
und Piktogrammen sollten im gesamten Viertel eine 
gute Übersicht schaffen und für Orientierung sorgen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
Es handelt sich nicht um einen Belang, der im 
Rahmen des Bebauungsplans zu berücksich-
tigten ist. 
 
7.5 Forderung nach Begegnungsräumen innerhalb 
des LokViertels 
Es sollte Begegnungsräume, drinnen wie draußen 
geben. Diese sollten eine Aufenthaltsqualität für alle 
Menschen haben. Es könnte z.B. einen Springbrun-
nen geben, oder Wasserspiele, damit Jung und Alt 
zusammenkommen können. Die Menschen sollten 
sich dort gerne aufhalten und an heißen Tagen auch 
Zugang zu Trinkwasser haben. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
Es handelt sich nicht um einen Belang, der im 
Rahmen des Bebauungsplans zu berücksich-
tigten ist. 
Das städtebauliche Konzept des LokViertels 
sieht vor, in verschiedenen Bereichen des 
Quartiers Aufenthalts- und Begegnungsräume 
zu schaffen. Hierzu zählen neben der zentralen 
Grünachse, dem Lokpark, auch der Deichpark, 
die verschiedenen Quartiersplätze sowie Teile 
des Ringboulevards. Die konkrete Ausgestal-
tung des öffentlichen Raums erfolgt u. a. nach 
Vorgaben des Freiflächengestaltungsplans, der 
als Teil des städtebaulichen Vertrags verbind-
lich zwischen der Vorhabenträgerin und der 
Stadt Osnabrück gesichert wird. Folglich ist si-
chergestellt, dass im LokViertel öffentliche 
Räume mit hoher Aufenthaltsqualität entste-
hen. Details hinsichtlich der jeweiligen Ausge-
staltung (wie z. B. ein Trinkwasserspender) ge-
hen jedoch über die Regelungstiefe des Bebau-
ungsplans bzw. des Freiflächengestaltungs-
plans – insbesondere im Fall der i. R. s. Ange-
botsplanung – hinaus. 
 
 
 
7.6 Forderung nach hohem Begrünungsgrad inner-
halb des Quartiers 
Uns ist es wichtig, dass es viel Begrünung gibt. 
Gerne sollten auf den Dächern der Häuser Gärten 
mit Obst- und Gemüseanbau geschaffen und ge-
meinschaftlich bewirtschaftet werden. Dann können 
die Leute dort gemeinsam Zeit verbringen und die 
Aussicht genießen. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
Zur planungsrechtlichen Sicherung eines ho-
hen Durchgrünungsgrades innerhalb des 
LokViertels werden im Bebauungsplan unter-
schiedliche Festsetzungen getroffen. Hierzu 
zählen neben der Festsetzung von Grünflächen 
auch verbindliche Regelungen zur Dachbegrü-
nung. Ein zu bewirtschaftender Dachgarten 
wird hiervon jedoch nicht erfasst. Die vorge-
schlagene Nutzung könnte allenfalls durch ein-
zelne Bauherren im privaten Rahmen durchge-
führt werden.  
7.7 Forderung nach einer Leih- und Tauschbörse 
Es sollte einen Ort geben, an dem man Dinge auslei-
hen kann, die man nicht täglich braucht. (Bohrma-
schine, Gartengeräte, Lastenrad, ?) 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
Es handelt sich nicht um einen Belang, der im 
Rahmen des Bebauungsplans zu berücksich-
tigten ist. 
  
7.8 Forderung nach engmaschiger Nahversorgung 
und Bereitstellung von Arbeitsplätzen innerhalb 
des LokViertels 
Uns ist es wichtig, dass eine gute Nahversorgung ge-
währleistet ist. Wir brauchen Lebensmittelgeschäfte, 
Ärzte, Apotheken, Cafés, inklusive Kindergärten, ? 
direkt vor Ort. Wir wünschen uns, dass dort inklusive 
Arbeitsplätze entstehen, damit Menschen mit und 
ohne Beeinträchtigung zusammenkommen. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Das im Bebauungsplan festsetzte Nutzungs-
spektrum ermöglicht die genannten Nutzungen. 
Auf Ebene des Bebauungsplans kann jedoch 
keine Aussage zur konkreten Ansiedlungen 
bzw. Schaffung einzelner Nutzungsarten ge-
troffen werden. 
Hinsichtlich der Nahversorgung wird über die 
Festsetzung eines Sondergebiets mit der 
Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhan-
del und Mobilitätszentrum“ sowie die zugehöri-
gen textlichen Festsetzungen zum zulässigen 
Sortiment sichergestellt, dass die Bevölkerung 
des LokViertels ausreichend mit Lebensmitteln 
versorgt werden kann. 
Zur Versorgung mit Betreuungsangeboten für 
Kinder sind im Plangebiet drei Kindertagesstät-
ten und eine Grundschule vorgesehenen. Die 
bedarfsgerechte Errichtung der Kindertages-
stätten wird über den städtebaulichen Vertrag, 
der zwischen der Vorhabenträgerin und der 
Stadt Osnabrück geschlossen wird, verbindlich 
gesichert. 
7.9 Forderung nach Klimaneutralität und Resilienz 
gegenüber Starkregen 
Das ganze Viertel sollte klimaneutral sein und so ge-
staltet werden, dass bei Starkregen oder Hochwas-
ser das Wasser versickern kann. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis ge-
nommen. 
Für das LokViertel wird das Konzept einer sog. 
Schwammstadt verfolgt, wodurch sowohl auf 
Starkregenereignisse reagiert werden kann als 
auch die Versickerung innerhalb des Quartiers 
gesichert wird. Starkregenereignisse sind in der 
 
 
Planung berücksichtigt worden. Die erforderli-
chen Maßnahmen zur Entwässerung, die nicht 
über den Bebauungsplan gesichert werden 
können, werden stattdessen über den städte-
baulichen Vertrag, der zwischen der Vorhaben-
trägerin und der Stadt Osnabrück geschlossen 
wird, verbindlich gesichert. 
Eine gänzlich klimaneutrale Entwicklung des 
LokViertels ist unter den gegebenen Wohnbau-
entwicklungszielen sowie unter Berücksichti-
gung von Aspekten der Wirtschaftlichkeit und 
Umsetzbarkeit des Vorhabens nicht möglich. 
Allerdings ist auf das im Rahmen des Bebau-
ungsplans erstellte Energieversorgungskon-
zept zu verweisen. Das Konzept enthält Strate-
gien zur Wärme-, Kälte- und partiellen Strom-
versorgung des LokViertels. Das Energiever-
sorgungskonzept stellt unterschiedliche Varian-
ten und Konzepte dar und zeigt auf, wie eine 
Versorgung bzw. Selbstversorgung des 
LokViertels unter Berücksichtigung unter-
schiedlicher Annahmen und Parameter funktio-
nieren kann. Dem Ziel einer nachhaltigen Ener-
gieversorgung des LokViertels wird hiermit ent-
sprochen, da zukunftsfähige Energiekonzepte 
aufgezeigt und geprüft werden. Bei einer spä-
teren Umsetzung der Energieversorgung des 
LokViertels können gezielt Maßnahmen aufge-
griffen werden. Der Nachweis der Energiever-
sorgung erfolgt im Baugenehmigungsverfah-
ren.  
Zudem ist z. B. durch § 32a der Niedersächsi-
schen Bauordnung (NBauO) sichergestellt, 
dass Maßnahmen im Sinne der Klimaneutralität 
Anwendung finden. § 32a NBauO gibt u. a. vor, 
dass bei der Errichtung von Gebäuden mit einer 
Dachfläche von mindestens 50 m² mindestens 
50 % der Dachfläche mit Solarenergieanlagen 
auszustatten sind. Folglich gilt für das LokVier-
tel ein Mindeststandard für den Einsatz regene-
rativer Energien, der - ohne zusätzliche Rege-
lungen auf Ebene des Bebauungsplans - einzu-
halten ist. 
7.10 Forderung nach barrierefreier Gestaltung des 
LokViertels 
Wir wünschen uns eine große Vielfalt des Viertels. 
Menschen, egal welchen Alters, welcher Hautfarbe 
und mit welcher Beeinträchtigung sollten dort leben 
und auch arbeiten können, damit im Alltag Kontakt 
entsteht. Damit man sich begegnen kann, muss alles 
barrierefrei gestaltet und für alle zugänglich sein. 
Der Stellungnahme wird gefolgt. 
Bei der Konzeption der öffentlichen Räume in-
nerhalb des LokViertels sowie bei der Erarbei-
tung des Mobilitätskonzeptes wurde ein beson-
deres Augenmerk auf die Barrierefreiheit ge-
legt. Dies ist beispielweise anhand der vorge-
sehenen barrierefreien Querungsmöglichkeiten 
der Straßen, der Dimensionierung der Ver-
kehrsflächen sowie der Unterbringung barriere-
freier Stellplätze innerhalb des Quartiers er-
kennbar. Folglich soll sichergestellt werden, 
dass das LokViertel den Bewohnenden sowie 
Besucherinnen und Besuchern als inklusiver 
 
 
Stadtraum zur Verfügung steht. 
Hinsichtlich der Barrierefreiheit der hochbauli-
chen Anlagen ist auf § 49 der Niedersächsi-
schen Bauordnung (NBauO) zu verweisen. § 
49 NBauO regelt die barrierefreie Zugänglich-
keit und Benutzbarkeit hochbaulicher Anlagen 
und ist auch ohne zusätzliche Regelungen auf 
Bebauungsplanebene zu berücksichtigen. 
Folglich sind bei der hochbaulichen Umsetzung 
des LokViertels die Vorgaben des § 49 NBauO 
zwingend einzuhalten. 
Die Umsetzung einer barrierefreien Gestaltung 
der öffentlichen Räume wird über den städte-
baulichen Vertrag sichergestellt. 
8. Umweltforum Osnabrücker Land e.V., 16.08.2024 
8.1 Vorwort zur Stellungnahme 
das Umweltforum Osnabrücker Land e.V. bedankt 
sich für die Übermittlung der Unterlagen zu dem 
oben genannten Verfahren und die Möglichkeit, zu 
dem Vorhaben Stellung zu nehmen, sowie die 
Fristverlängerung zur Abgabe unserer Stellung-
nahme. 
Wir begrüßen es ausdrücklich, dass wir von den 
Projektierern bereits in einem sehr frühen Stadium 
in den Planungsprozess einbezogen wurden. 
In dem Verfahren gibt das Umweltforum Osnabrü-
cker Land e.V. sowohl im eigenen Namen als auch 
im Namen des BUND- und NABU-Landesverbands 
Niedersachsen sowie des LBU Niedersachsen fol-
gende Stellungnahme ab, die gleichzeitig Einwen-
dung im Sinne des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes 
ist. 
Das Umweltforum Osnabrücker Land e.V. wird 
nach außen vertreten durch den Vorsitzenden, 
Herrn Andreas Peters sowie den zweiten Vorsit-
zenden Dr. Matthias Schreiber. 
Das Umweltforum begrüßt die hier vorliegende Pla-
nung im Zuge einer Flächenkonversion im inner-
städtischen Bereich ausdrücklich als Beitrag und 
Alternative gegenüber der immer weiter fortschrei-
tenden Versiegelung und Inanspruchnahme der 
Außenbereiche. Auch die ökologische Grundaus-
richtung der kompletten Planung ist zu begrüßen 
und geht in die richtige Richtung, auch wenn an 
manchen Stellen aus unserer Sicht noch Nachbes-
serungsbedarf besteht. 
Dieses haben wir der Einfachheit halber in direkter 
Gegenüberstellung in tabellarischer Form als An-
lage beigefügt (Anlage 1). 
Überdies gilt es anzumerken: 
Die Hinweise werden zur Kenntnis genom-
men. 
 
 
8.2 Notwendigkeit der vorzeitigen Fertigstellung 
von Grünanlagen und Kompensationsmaßnah-
men 
1. In Sachen Artenschutz wird im Plangebiet quasi 
„tabula rasa“ gemacht. Daher sollten die Grünanla-
gen und Kompensationsmaßnahmen, soweit mög-
lich, unbedingt vorzeitig fertiggestellt werden – ggf. 
von uns mitgeplant und anschließend betreut, was 
wir ja bereits angeboten hatten. 
Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 
Die Maßnahmen, die für die Vermeidung arten-
schutzrechtlicher Verbotstatbestände gem. § 44 
Abs. 1 BNatschG im Rahmen vorbereitender 
Maßnahmen erforderlich waren (z. B. Anbringung 
von Fledermausflachkästen), wurden bereits rea-
lisiert (vorgezogene Artenschutzmaßnahmen).  
Im Plangebiet selbst sind keine Kompensations-
flächen vorgesehen. Die Grün- und Freiflächen 
sollen nach Möglichkeit und unter Beachtung 
sonstiger Anforderungen an Hoch- und Tiefbau 
zeitnah realisiert werden. Eine Pflege der Grün-
flächen wird nach Übertragung an die Stadt durch 
den OSB erfolgen.  
Die externen Kompensationsmaßnahmen erfol-
gen zum Teil über eine private Poollösung. In die-
sem Fall ist die Umsetzung bereits erfolgt, die 
Pflege wird im Rahmen der Poolunterhaltung ge-
währleistet. Bei der zweiten Kompensationsflä-
che ist die Umsetzung und Pflege ebenfalls über 
den städtebaulichen Vertrag im Sinne des land-
schaftsplanerischen Begleitplans geregelt. Eine 
Pflege der Grünflächen wird ebenfalls nach Über-
tragung an die Stadt durch die Stadt erfolgen.  
8.3 Kompensationsmaßnahmen direkt im Eingriffs-
gebiet oder dessen Nähe 
2. Wir vertreten generell die Ansicht, dass es sinn-
voll ist die Kompensationsmaßnahmen für einen 
Eingriff direkt im Eingriffsgebiet, oder zumindest in 
unmittelbarer räumlicher Nähe vorzunehmen, 
siehe auch Anlage. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Grundsätzlich strebt die Stadt Osnabrück eine 
Kompensation im räumlichen Kontext zu den er-
forderlichen Eingriffen an, was rechtlich jedoch 
nicht zwingend erforderlich ist. Da die Kompen-
sation verbleibender erheblicher Beeinträchti-
gungen des Naturhaushalts im Plangebiet und im 
Umfeld jedoch nicht möglich ist, sind externe 
Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.  
 
8.4 Forderung nach Verbindung des Waldes auf 
dem Magnum-Gelände mit den Grünbereichen 
des Lokviertels 
3. Der Wald auf dem Magnum-Gelände ist mit den 
Grünbereichen des Lokviertels zu verbinden. 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genom-
men. 
Im Rahmen der Bauleitplanung für das LokViertel 
wird eine Vernetzung mit den nördlich angren-
zenden Grün- und Freiräumen angestrebt. Ent-
sprechend wird im Übergangsbereich zwischen 
zukünftigem LokViertel und Magnum-Areal ein 
Korridor festgesetzt, um die Errichtung eines Brü-
ckenbauwerks (sog. Hase-Lok-Brücke) pla-
nungsrechtlich vorzubereiten. 
Die Planungen für das Magnum-Areal sind unab-
hängig von der Bauleitplanung für das LokViertel. 
Insofern kann der Erhalt des Waldes im Magnum-
Areal sowie die Verbindung über planexterne Flä-
chen, die sich in Privateigentum befinden, im Ver-
fahren zum LokViertel nicht sichergestellt wer-
den.  
 
 
 
8.5 Forderung nach Präzisierung der Gebäudehöhe 
bei „2 Geschosse Plus“ 
4. Was bedeuten 2 Geschosse „Plus“? Wie hoch 
werden die Gebäude wirklich? Das muss konkreti-
siert werden und hat nicht unerhebliche Auswirkun-
gen auf (Kalt-) Luftströme. 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Die Bezeichnung 2 „Plus“ bedeutet, dass zusätz-
lich zu den zulässigen Vollgeschossen ein Staf-
felgeschoss möglich ist. Dies ist jedoch nur in 
Teilbereichen möglich. 
Da die Festsetzung von Staffelgeschossen im 
Bebauungsplan nicht möglich ist, wird neben der 
Festsetzung zur maximal zulässigen Anzahl der 
Vollgeschosse die maximal zulässige Gebäude-
höhe festgesetzt. Dadurch kann sichergestellt 
werden, dass die vorgesehenen Gebäudehöhen 
eingehalten werden. Mögliche Staffelgeschosse 
sind in der Festsetzung berücksichtigt. Maximal 
zulässige Gebäudehöhen können der Planzeich-
nung entnommen werden. 
 
Im Hinblick auf mögliche stadtklimatische Auswir-
kungen der Planung wurde eine stadtklimatische 
Untersuchung durchgeführt.  
Diese kommt zu dem Ergebnis, dass die Umset-
zung des städtebaulichen Konzeptes zu keiner 
erheblichen Abnahme des Kaltluftvolumenstroms 
in Richtung Innenstadt und somit zu keiner rele-
vanten stadtklimatischen Verschlechterung führt. 
Die Anforderungen nach einer Höhenbegren-
zung von Gebäuden auf 12 m aus früheren stadt-
klimatischen Untersuchungen wurden nicht be-
stätigt und sind insofern nicht beachtlich.   
 
 
8.6 Anmerkungen zur Planung von Fassadenbe-
grünung 
5. Ist eine Fassadenbegrünung wie im Magnum-
Viertel geplant? Das wäre auf jeden Fall wün-
schenswert. 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Im Bebauungsplan ist keine Verpflichtung zur 
Herstellung von Fassadenbegrünungen vorgese-
hen. Dafür gibt es verschiedene Gründe, vor al-
lem jedoch technische. So können bestimmte 
Fassadenmaterialien (z.B. Sandstein oder emp-
findliche Putzfassaden) durch Fassadenbegrü-
nungen beschädigt werden. Daneben müssen 
Fassadenbegrünungen regelmäßig gepflegt und 
gewartet werden, um ein ästhetisches Stadtbild 
zu wahren, was erheblichen Aufwand verursa-
chen kann. Darüber hinaus sind in Abhängigkeit 
der jeweiligen Gebäudenutzung auch ggf. beson-
dere Brandschutzvorschriften zu beachten, die 
zum jetzigen Zeitpunkt aufgrund der unklaren 
Nutzung noch nicht abschließend bestimmt wer-
den können. 
Im parallel zum Bebauungsplan ausgearbeiteten 
Gestaltungshandbuch wird als Gestaltungsele-
 
 
ment die Fassadenbegrünung genannt. Das Ge-
staltungshandbuch wird Bestandteil des städte-
baulichen Vertrages und soll dazu beitragen, den  
gestalterischen Anspruch  an das Gesamtquar-
tier sicherzustellen. 
8.7 Forderung nach Maßnahmen gegen Vogel-
schlag bei verglasten Flächen 
6. Große Flächen sollen verglast werden. Sind 
Maßnahmen gegen Vogelschlag angedacht, z.B. 
Vogelschutzglas für Wintergärten und Loggien? 
Auch solche Maßnahmen würden dem Modellcha-
rakter entsprechen. 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Im Bebauungsplan sind keine Regelungen zur 
Verhinderung von Vogelschlägen geplant, da es 
für entsprechende Festsetzungen keine Rechts-
grundlage gibt.  
8.8 Anmerkungen zum Erlebbarmachen der Hase 
und Renaturierung 
7. Wir regen nach wie vor an, der Hase mehr Raum 
zu geben und sie erlebbar zu machen, auch in Be-
zug auf eine Renaturierung. Stichwort: Lärmschutz 
ist auch durch Ufergehölze möglich. 
Gerne werden wir unsere Expertise in den weiteren 
Planungsprozess einbringen und würden uns sehr 
freuen, wenn unsere Anregungen berücksichtigt 
werden. 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
Die Zugänglichkeit der Hase wurde bereits im 
Wettbewerb untersucht. An besonders stark fre-
quentierten Bereichen im Plangebiet soll die Er-
lebbarkeit durch die Festsetzung von öffentlichen 
und privaten Grünflächen mit Einblickmöglichkei-
ten gewährleistet werden. Dies trifft auf den Be-
reich um das Terminal Ost sowie den 
Ringlokschuppen zu. 
Eine Erweiterung der Flächen zur Renaturierung 
der Hase ist aus städtebaulichen Gründen in die-
sem Bereich nicht möglich, da die bereits vorhan-
denen Bestandsnutzungen (u.a. Ringlokschup-
pen) sowie die zukünftig erforderlichen Nutzun-
gen (Erschließung, Terminal Ost) einer Flächen-
vergrößerung entgegenstehen.  
Die Bereiche der Hase, die sich im Osten des 
Plangebietes befinden, befinden sich zwischen 
aktiv genutzten Bahnflächen und sind somit öf-
fentlich nicht zugänglich bzw. erweiterbar. 
Eine lärmabschirmende Wirkung durch Bepflan-
zung nur mit einer entsprechend großen Dichte 
und Tiefe von Pflanzmaßnahmen möglich. Diese 
Flächen stehen bei den vorliegenden Uferberei-
chen aus den o.g. Gründen nicht zur Verfügung.  
8.9 Anlage 1  
Thematik: Zielsetzung/ Planungsziele 
Einwand: Aufnahme der biologischen Vielfalt bzw. 
Biodiversität in die Zielformulierung 
Im Rahmen der Zielsetzung sollte neben dem Be-
reich „Klima“ ebenfalls die biologische Vielfalt bzw. 
Biodiversität in die Zielformulierung mit aufgenom-
men werden. 
Die Bedeutung der biologischen Vielfalt wird auch 
bereits in den Planunterlagen hervorgehoben. 
Zur Entstehung lebendiger Stadträume sollte die 
„biologische Vielfalt“ daher in vorbildlicher Weise in 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 
ist, wie in Kapitel A – 1 Planungsanlass beschrie-
ben, die städtebauliche Neuentwicklung für den 
Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs. Das de-
finierte Ziel der Planung ist ein innovatives, res-
sourcenschonendes, klimagerechtes und ver-
kehrsarm ausgelegtes urbanes Stadtquartier in 
zentraler, verkehrlich gut angebundener Lage 
entwickelt werden. Die Entwicklung des LokVier-
tels steht im Einklang mit einer nachhaltigen 
Stadtentwicklung und trägt damit zur Stärkung 
des Innenbereiches und zur Reduzierung der 
 
 
die Planungsziele und deren charakterisierende 
Aspekte „Freiraum/ Umwelt“ als Schwerpunkt ne-
ben „Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Tendenz 
zur Klimaneutralität“ integriert werden und analog 
in die weitere Planung einfließen. 
Zitate: 
„Ziel ist es, auf einer Fläche von insgesamt ca. 24 
ha ein innovatives, ressourcenschonendes, klima-
gerechtes und verkehrsarm ausgelegtes urbanes 
Stadtquartier in zentraler, verkehrlich gut angebun-
dener Lage zu entwickeln.“ 
„Die biologische Vielfalt gilt als eine der Grundvo-
raussetzungen für die Stabilität von Ökosystemen. 
[…] Die biologische Vielfalt umfasst in diesem Kon-
text die Artenvielfalt, die genetische Vielfalt einzel-
ner Arten und die Vielfalt der Ökosysteme (Struk-
tur- und Funktionsvielfalt).“ 
Hintergrund: 
Der Verlust an Arten und genetischer Vielfalt gilt 
neben dem Klimawandel als eine der zentralen Be-
lastungsgrenzen für das Erdsystem und gilt bereits 
als überschritten. Schätzungen der Expert:innen 
des Weltbiodiversitätsrates IPBES zufolge sind von 
den 8 Millionen Arten auf der Erde eine Million vom 
Aussterben bedroht. 
„Der Verlust der Biodiversität geht einher mit dem 
Verlust der menschlichen Existenzgrundlage. 
Fruchtbare Böden, reines (Grund-) Wasser, sau-
bere Luft, gutes Klima, gesunder Artenbestand und 
intakte Natur dienen dem Menschen als Lebens-, 
Ernährungs- sowie Gesundheitsgrundlage (Euro-
päische Kommission 2020).“ (BfN-Schriften 665/2, 
2023) 
„Dabei ist der Artenrückgang vor allem menschen-
gemacht. Die intensive Landwirtschaft, der Klima-
wandel, das Versiegeln von Flächen, aber auch die 
Anlage strukturarmer öffentlicher Grünflächen sind 
nur einige Gründe für einen Rückgang der Arten-
vielfalt. Wichtiges Ziel ist es daher, die Biodiversität 
im städtischen Grün zu stärken und weiterzuentwi-
ckeln.“ 
(Biodiversität - Diskussionspapier des Deutschen 
Städtetages) 
Neuinanspruchnahme von Freiflächen im Außen-
bereich bei.  
Die Zieldefinition wird nicht ergänzt um den As-
pekt der biologischen Vielfalt und Biodiversität, 
da es sich im Kern um eine städtebauliche Pla-
nung handelt. Durch den Hauptaspekt der Pla-
nung, die städtebauliche Entwicklung einer 
Brachfläche zu ermöglichen, kann das Thema 
nur als Randaspekt im Sinne ergänzender ökolo-
gischen Maßnahmen betrachtet werden.  
Insbesondere die Freiräume in Form von öffentli-
chen und privaten Grünflächen tragen hierzu bei. 
Innerhalb der Parkanlage soll es verschiedene 
Bereiche geben, die unterschiedlichen Nutzun-
gen zu Verfügung stehen. So gibt es auch Berei-
che geben, die der Natur und dem Artenschutz 
dienen.  
 
8.10 Anlage 1  
Thematik: Bepflanzungsplanung/ Gehölzpflan-
zungen 
Einwand: Verzicht auf die Pflanzung nicht heimi-
scher Gehölze 
Auf die Pflanzung nicht heimischer Gehölze sollte 
verzichtet werden. 
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Im Rahmen der Erarbeitung des Bepflanzungs-
konzeptes wurde die Thematik nicht heimischer 
Pflanzen umfassend diskutiert. In der Abwägung 
aller Belange werden nur in eng definierten Be-
reichen diese Pflanzenarten vorgeschlagen. In 
den überwiegenden Bereichen, insbesondere in 
den großen öffentlichen Grünflächen, werden 
heimische Pflanzen über Festsetzungen bzw. 
 
 
Laut Gehölzliste (Arboretum) ist insbesondere in 
den Bereichen „Quartiersplätze“, „Wohnhof“, „Gleis 
I & II“ und „Gehölzhöfe/ Urbaner Hof“ zu einem gro-
ßen Anteil die Pflanzung nicht heimische Gehölze 
(Neophyten) vorgesehen, darunter auch invasive 
Neophyten wie Robinie (Robinia pseudoacacia), 
amerikanische Gleditschie (Gleditsiatriacanthos) 
und chinesischer Blauglockenbaum (Paulownis 
tomentosa) (Siehe Tabelle 2). 
Im Bereich der „Quartiersplätze“ ist hier ausschließ-
lich die Pflanzung nicht heimischer Begleitgehölze 
vorgesehen (siehe auch Tabelle 2) 
Gerade im Hinblick auf den Klimawandel ist dies 
kritisch zu bewerten, da nicht absehbar ist, inwie-
fern sich das Ausbreitungspotenzial der nicht hei-
mischen Arten zukünftig entwickelt. Auch der ge-
planten „Extensivwiese“ und anderen Trocken-
standorten drohen hier erhebliche Beeinträchtigun-
gen durch die vorgesehenen Pflanzenarten. 
Zudem haben viele gebietsfremde Pflanzenarten 
einen zumeist geringen ökologischen Wert für die 
heimische Fauna. 
Bei der Auswahl geeigneter Gehölze zur Klima-
wandelanpassung sollte deshalb auf die vorhan-
dene genetische Variabilität einheimischer Arten 
zurückgegriffen werden. Wichtig und vorbildlich 
wären hier daher die Pflanzung heimischer Arten 
bzw. Gehölze. Als vorbildliches „Modell-Projekt“ 
sollte es vorliegend über die „vorrangige“ Verwen-
dung von heimischen Gehölzen hinausgehen. 
An vielen Stellen werden Gehölze hier als „Bienen-
weide“, „Ökobepflanzung (Bienen, Schmetter-
linge)“ oder ähnliches bezeichnet. Häufig auch im 
Zusammenhang mit (invasiven) Neophyten. Ob 
hier jedoch Wild- oder Honigbienen gemeint sind, 
ist nicht aufgeführt. Für Wildbienen oder andere 
heimische Insekten, wie Schmetterlinge, werden 
die Pflanzen zumeist einen geringeren ökologi-
schen Wert aufweisen. Berücksichtigt ist anschei-
nend auch nicht der ökologische Wert der Gehölze 
jenseits der Bestäubung z.B. als Raupenfutter-
pflanze für Schmetterlingsarten. 
Zitate: 
„Das „Arboretum LokViertel Osnabrück“ wie auch 
der Freiflächengestaltungsplan (beides GREEN-
BOX 2024) bilden den gestalterischen Rahmen der 
Bepflanzungsplanung auf allen öffentlichen und z. 
T. auch auf privaten Grünflächen. Die Gehölzarten-
auswahl beinhaltet dabei sowohl standortheimi-
sche wie auch nicht heimische Arten.“ 
„Als Begleitgehölze sind Gehölze mit attraktiven 
Charakter für hohe Aufenthaltsqualität zu pflanzen. 
Um die Artenvielfalt im urbanen Raum zu fördern, 
wurden Insekten- und Vogelnährgehölze ausge-
den Freiflächengestaltungsplan vorgegeben.  
Nicht heimische Gehölzarten sollen nur im Ge-
bietsinneren und in geringer Stückzahl gepflanzt 
werden, um insbesondere dem Standort ange-
passte trockenheitsresistente Arten und beson-
dere gestalterische Anforderungen realisieren zu 
können. Es besteht hier lagebedingt nur ein sehr 
geringes Risiko einer Florenverfälschung, auch 
weil die Pflanzflächen in der Regel von Gebäu-
den oder befestigten Freiflächen umbaut sind. 
Die Funktion als Insekten- und/oder Vogelnähr-
gehölz ist in der Regel als Auswahlkriterium ein-
bezogen worden. Im Hinblick auf die sonstigen 
großflächigen standortheimischen Pflanzungen 
im Plangebiet werden die gewählten Standorte 
und Arten daher aus fachgutachterlicher Sicht als 
vertretbar angesehen. 
Invasive Arten: Mit der Auswahl von Robinia 
pseudoacacia 'Frisia' wurde eine kleinwüchsige 
Sorte gewählt, die züchtungsbedingt nur ein sehr 
geringes Blühvermögen ausweist und damit nur 
sehr wenige Früchte/Samen produziert. Auch 
hier erscheint das Risiko einer Florenverfäl-
schung gering. 
 
 
wählt, die mit einer Unterpflanzung z. B. Stauden-
mischpflanzung zu unterpflanzen sind, um die Ar-
tenvielfalt weiter zu unterstützen.“ 
„Dabei leistet insbesondere die Verwendung klima-
angepasster heimischer Gehölzarten einen Beitrag 
zur Förderung der Biodiversität.“ 
„Als Begleitgehölze wurden überwiegend Insekten 
und Vogelnährgehölze ausgewählt.“ 
„Vor dem Hintergrund des anhaltenden Arten-
schwundes erfährt insbesondere der Schutz von 
Insekten eine zunehmende Bedeutung […]“ 
„Innerhalb öffentlicher Grünflächen ist die vorran-
gige Verwendung klimaangepasster, heimischer 
Gehölze festzusetzen.“ 
„Bienenweide“ 
„Ökobepflanzung“/ „Ökobepflanzung (Bienen, 
Schmetterlinge)“ etc 
Hintergrund: 
Gefährdung heimischer Arten und Lebens-
räume: 
Das Einbringen von Arten außerhalb ihrer natürli-
chen Verbreitungsgebiete stellen weltweit eine 
wichtige Gefährdungsursache für die biologische 
Vielfalt dar. 
Der chinesischer Blauglockenbaum, die amerikani-
sche Gleditschie sowie die Robinie besitzen ein ho-
hes Reproduktions- und Ausbreitungspotenzial im 
Offenland (z.B. auf Ruderalflächen, Bahngeländen, 
Industrie- und Gewerbebrachen sowie in Siedlun-
gen). Für alle drei Arten wird u.a. aufgrund ihrer ho-
hen Trockenheitstoleranz die Förderung des Inva-
sionsrisikos durch den Klimawandel angenommen. 
Dies ist vor allem dann problematisch, wenn die Ar-
ten in der näheren Umgebung in die Mager- und 
Trockenstandorte eindringen und die dortige ange-
passte Vegetation verdrängen. So verändert bei-
spielsweise die durch die Robinie stattfindende 
Stickstofffixierung auf nährstoffarmen Standorten 
die Bodenchemie sehr stark, sodass die auf Mager-
rasen hochspezialisierten Floren/Biozönosen dau-
erhaft durch eine nitrophile Vegetation abgelöst 
werden. 
Geringer ökologischer Wert für heimische Tier-
arten  
So sind in Deutschland gebietsfremde Gehölzarten 
umso weniger für die Erhaltung der Insektenvielfalt 
geeignet, je weiter entfernt ihr Ursprungsgebiet 
liegt und ihre verwandtschaftlichen Beziehungen 
zu einheimischen Baumarten sind. Gebietsfremde 
Gehölze können nur von einem sehr kleinen Teil 
der einheimischen Insektenarten als Nahrung ge-
nutzt werden. Mehrere Tausend einheimische In-
 
 
sektenarten sind dagegen von einheimischen Ge-
hölzen abhängen. Allerdings werden im Zusam-
menhang mit Anpassungen an den Klimawandel in 
Deutschland zunehmend gebietsfremde Baumar-
ten gepflanzt. 
„Festzuhalten ist: Die Förderung der einheimischen 
Baumartenvielfalt im Siedlungsraum und in der 
Forstwirtschaft ist von großer Bedeutung für pflan-
zenfressende Insekten. Gebietsfremde Gehölzar-
ten aus Gattungen, die mit keinen einheimischen 
Arten in Deutschland vertreten sind, sind für die Er-
haltung der einheimischen Insektenvielfalt weitest-
gehend ungeeignet. Maßnahmen zur Anpassung 
an den Klimawandel sollten deshalb zusammen mit 
Maßnahmen zur Bewahrung der Biodiversität kon-
zipiert und umgesetzt werden“ (BfN-Schriften 
665/2, 2023) 
Hinweis: 
Anlage zu Tabelle 2: Neophyten (nicht heimische 
Arten) in den Gehölzlisten aus Unterlage 008c Ar-
boretum (Anlage zum Gestaltungsleitfaden) 
8.11 Anlage 1  
Thematik: Faunistische Erhebungen 
Einwand: Unzureichende faunistische Erhebungen 
Warum wurden keine Erfassungen zu weiteren In-
sekten, Reptilien, Amphibien oder weiteren Säuge-
tiere durchgeführt? z.B. gab/gibt es standortbedingt 
sehr wahrscheinlich Strukturen, die sich als Unter-
schlupf für Reptilien anboten/anbieten oder Wild-
bienen im Trockenrasen, Amphibien in Tüm-
peln…!? 
Warum wurden Wildbienen- und Schmetterlingsar-
ten nicht erfasst, obwohl diese standortbedingt in 
höherer Anzahl erwartet wurden? 
Auch wenn zu den aufgeführten Artengruppen 
keine Erfassungen vorliegen, sollte die Schaffung 
zusätzlicher geeigneter Habitatstrukturen (z.B. Tro-
ckenmauern, Totholz, unversiegelte, offenen Bo-
denstellen) für potenzielle oder einwandernde Vor-
kommen im Rahmen der Frei- und Grünflächenpla-
nung berücksichtigt werden. 
Zitate: 
„Für das Teilschutzgut Tiere wurden Untersuchun-
gen der Artengruppen Vögel, Fledermäuse und 
Heuschrecken durchgeführt.“ 
„[…] im Gebiet nachgewiesenen seltenen und/oder 
gefährdeten Heuschreckenarten fungieren. Auch 
für diese Artengruppe besitzt das Plangebiet eine 
besondere Bedeutung. Zu erwarten sind standort-
bedingt zudem eine höhere Anzahl von Bienenar-
ten sowie Schmetterlingen.“  
Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 
Bereits im Jahr 2015 fanden erstmals im Zusam-
menhang mit der damals geplanten Neuaufstel-
lung des Bebauungsplans Nr. 370 „Ehemaliger 
Güterbahnhof“ Untersuchungen zu Flora und 
Fauna statt. Diesbezüglich wurde ein Fachbei-
trag Artenschutz erstellt. Aufgrund zwischenzeit-
lich veränderter Rahmenbedingungen und des 
langen zeitlichen Abstandes mussten die Unter-
suchungen aktualisiert werden.  
Im Jahr 2021 wurde daher eine erneute fleder-
mauskundliche sowie avifaunistische Untersu-
chung des Plangebietes durchgeführt. In diesem 
Zusammenhang erfolgte eine Aktualisierung der 
Biotoptypenkartierung aus dem Jahr 2015. Wäh-
rend der Erfassungsarbeiten haben sich Hin-
weise auf ein Vorkommen gefährdeter Heuschre-
ckenarten ergeben, weshalb diese Artengruppe 
ebenfalls untersucht wurde.  
Die vorliegenden Untersuchungen umfassen die 
Artengruppen und Inhalte, die für die Aufstellung 
des Bebauungsplanes zwingend notwendig ist. 
Darüberhinausgehende Untersuchungen sind 
aufgrund der Einschätzung der Fachverwaltung 
auf Basis der bestehenden Strukturen im Plange-
biet für die Bauleitplanung nicht erforderlich. 
Diese Feststellung wird auch in der vorliegenden 
Artenschutzuntersuchung getroffen: „Eine Betrof-
fenheit weiterer artenschutzrechtlich relevanter 
Arten bzw. Artengruppen ist aufgrund der vorha-
benspezifischen Wirkfaktoren sowie der inner-
städtischen Lage des Plangebiets nicht erkenn-
bar.“  
 
 
 
„[…] Lebensraumverlust für verschiedene flugfä-
hige Heuschreckenarten sowie weitere Fluginsek-
ten, wie z.B. verschiedene Wildbienen- oder 
Schmetterlingsarten, die trockene warme Lebens-
räume bevorzugen.“ 
In Teilbereichen der geplanten Grünflächen ist 
über den landschaftsplanrischen Fachbeitrag 
und den städtebaulichen Vertrag eine naturnahe 
Gestaltung der Flächen vorgegeben. Darüber 
hinaus gibt es keine planungsrechtliche Erforder-
lichkeit, „geeignete Habitatstrukturen“ festzule-
gen.