Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  o Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2020/6035
Datum: 2020-11-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 02.10.2020 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2020/6035
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
o Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 19.11.2020 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 24.11.2020 N Entscheidung
Beschluss:
Der Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Planbereich: Windthorststraße 46A
mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) und der dazugehörigen Begründung wird 
gebilligt und seine öffentliche Auslegung gemäß § 3 Absatz 2 BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
x Nein
  
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
X negativ; 375 t CO2 in 50 Jahren bei dem hier geltenden KfW-55-Standard
keine
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
F. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
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Sachverhalt:
Die Vorhabenträgerin hat mit Schreiben vom 30.09.2019 einen Antrag auf Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für den o. g. Planbereich im Stadtteil 
Schinkel-Ost gestellt. Gegenstand des Antrags ist die Errichtung eines zweigeschossigen 
Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss und Flachdach und fünf Wohneinheiten sowie einer 
notwendigen Stellplatzanlage.
 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Grundlage für die 
Realisierung von neuem Wohnraum in integrierter und innenstadtnaher Lage zu schaffen.
 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.12.2019 die 
Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 652 
– Windthorststraße 46A – im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 09.12.2019 bis zum 10.01.2020 die Möglichkeit, 
sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der 
Planung zu unterrichten und sich zu der Planung zu äußern. Hierbei ist eine Stellungnahme 
abgegeben worden, welche als Anlage zu dieser Vorlage beigefügt ist. Ein abschließender 
Abwägungsvorschlag wird im Zuge des noch ausstehenden Satzungsbeschlusses formuliert. 
In welcher Form auf die vorgetragenen Aspekte seitens der Verwaltung reagiert worden ist, 
ergibt sich aus den schriftlichen Ausführungen in der Begründung zu diesem 
Bebauungsplan.
 
Die Energieeffizienz des geplanten Wohnhauses entspricht den ökologischen Standards in 
der Bauleitplanung der Stadt Osnabrück (KfW-Effizienzhaus-Standard 55). Das Maß der 
gewählten baulichen Verdichtung weist keine weiteren Optimierungsmöglichkeiten auf.
Gez. Clodius
Anlagen:
Planzeichnung mit Legende (Entwurf)
Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) (Entwurf)
Textliche Festsetzungen (Entwurf)
Begründung (Entwurf)
Stellungnahme
H
GPS1205
Fahrradstand
1922
28332325bis1924 231324691936 2326
235
1915
2336
1930
2314
237bis
2450
298
2466
bis247123462335
2453
2345
2470
24512452
2357
1918
2316 2355
297
bis
1582
28172
1935
Windthorststraße
Im Fange
23/4923/4823/1723/3223/1823/2023/4123/37
23/2323/5323/4423/2123/5123/4723/4223/3423/4323/3823/2823/2723/29
23/2223/4023/5423/3023/1923/5023/33
83.40
83.5182.9583.70
83.2182.9082.49
83.0083.2283.22
82.1780.94
82.7582.54
IGaIIGa
IGaI I
I2GaGa
II
GaGaGa
GaGaGa
GaGaGaGa
2GaI I
II
IGaII
III 50
53
73
75
4846A
17977
19
73A
7
61
4444A
Turnhalle
GFZ0,8GFZ0,8GRZ0,4GRZ0,4II
II91,5 mOKüber NHN
ooStWA 1WA 2Im Fange
13.23.213.56.5
6.5
9.410.3
Bebauungsplan Nr. 652- Windthorststraße 46A -(vorhabenbezogener Bebauungsplan imbeschleunigten Verfahren)EntwurfStand: 05.11.202001020304050m
Art der baulichen NutzungAllgemeine WohngebieteMaß der baulichen NutzungGeschossflächenzahlGrundflächenzahlZahl der VollgeschosseOberkante, als HöchstmaßBauweise, Baulinien, BaugrenzenOffene BauweiseBaugrenzeVerkehrsflächenStraßenverkehrsflächenStraßenbegrenzungslinie
Sonstige PlanzeichenUmgrenzung von Flächen fürNebenanlagen, Stellplätze, Garagenund GemeinschaftsanlagenStellplätze
WAGFZ0,7GRZ0,4III116,0 mOKo
St
über Normalhöhennullüber NHNAbgrenzung der angrenzendenBebauungspläneGrenze des räumlichen Geltungsbereiches
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7
* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 652
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung,z.B. von Baugebieten, oder Abgrenzungdes Maßes der Nutzung innerhalb einesBaugebietesPlanungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen fürMaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonNatur und LandschaftUmgrenzung von Flächen zumAnpflanzen von Bäumen, Sträuchernund sonstigen Bepflanzungen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichesdes Vorhaben- und Erschließungsplansgemäß § 12 Abs. 3 BauGB
48
9
5
50
17
77
44
46A
75
7
19
Windthorststraße
Im Fange
3
6
23
57
bis
23
45
bis
107
19
23
16
29
7
24
70
28
172
bis
23
46
bis
24
71
23
35
23
36
23
26
24
50
23
13
23
5
19
24
23
55
23
7
23
14
24
66
29
8
23
25
28
33
19
36
3 ST
2 ST
Planungsbüro & Bauunternehmen M. Obermeyer
www.martin-obermeyer.de
Zur Hüggelschlucht 13,49170 Hagen, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Bauherr:
   49086 Osnabrück
Projekt: Neubau eines Mehrfamilinhauses
Windhorststr. 46a  49084 Osnabrück
Bauteil: Lageplan
Gezeichnet:  Plan-Nr.:  Maßstab: 1 : 250 Datum: 02.10.2019
26.09.2020
II  WHS
Staffel FD
WA II  o
GRZ 0,4
GFZ 0,7 
11,09
2 1,74
2 ,00
1 0,00
3 ,49
8 ,25
2 ,00
2 3,74
2 3,74
75
7,895
75
7,74
751,75
I  FD
KiSpi
Grenze neu
9,99
1,00
3,105

Planungsbüro & Bauunternehmen M. Obermeyer
www.martin-obermeyer.de
Zur Hüggelschlucht 13,49170 Hagen, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Bauherr:
   49086 Osnabrück
Projekt: Neubau eines Mehrfamilinhauses
Windhorststr. 46a  49084 Osnabrück
Bauteil: Erdgeschoss + Obergeschoss
Gezeichnet:  Plan-Nr.:  Maßstab: 1 : 100 Datum: 02.10.2020
15 Stg.
19.1/26.2
15 Stg.
19.1/26.2
37.12 m²
Wohnen- Kochen
11.21 m²
Kind
13.15 m²
Kind
35.16 m²
Wohnen-Kochen
13.93 m²
Schlafen
5.84 m²
Bad
8.05 m²
Arbeiten
7.7 m²
TREPPE
2.78 m²
AUFZUG
1.67 m²
Abst.R.
6.96 m²
Flur
1.53 m²
Abst.R.
17.22 m²
Schlafen
7.61 m²
Bad
2.37 m²
WC
8.18 m²
Flur
B - Plan Nr 89
WA II  o
GRZ 0,4
GFZ 0,7
ERDGESCHOSS
-0,90
-0,70
 
-1,35
-0,30
+0,40
+0,55
-0,10
5 ST
GRUNDFLÄCHE
WOHNHAUS NEU 230 qm
mind.
48
WOHNUNG 1 ca 85 qm WOHNUNG 2 ca 85 qm
Terrasse Terrasse
Spielplatz
neue Grenze
358 qm      739 qm
Hecke
L - Steine
L - Steine
L - Steine
L - Steine
ST Beh                            ST
ST
2,6 x5,0
 
 
 
 
 
 
ST
 
 
 
 
 
 
 
ST
 
 
 
 
 
 
201
221
201
221
101
221
101
221
101
221
201
221
201
221
201
221
101
221
201
221
101
121
101
121
76
121
101
121
101
121
101
121
201
221
9,991,00
10,99
10,003,498,252,00
23,74
1,75 75 7,74 75
10,99
2,00 21,74
23,74
6,155
3,01
11,09
6,24
3,365
AA
C
16.54 m²
Abst.R.
3,00
6,201,70
15 Stg.
19.1/26.2
15 Stg.
18.9/26.2
37.12 m²
Wohnen- Kochen
11.21 m²
Kind
13.15 m²
Kind
35.16 m²
Wohnen-Kochen
13.93 m²
Schlafen
5.84 m²
Bad
8.05 m²
Arbeiten
7.7 m²
TREPPE
2.78 m²
AUFZUG
1.67 m²
Abst.R.
6.96 m²
Flur
1.53 m²
Abst.R.
17.22 m²
Schlafen
7.61 m²
Bad
2.37 m²
WC
8.18 m²
Flur
4.72 m²
Balkon
4.09 m²
Balkon
OBERGESCHOSS
WOHNUNG 3 ca 89 qm WOHNUNG 4 ca 89,5 qm
201
220
201
220
101
220
101
220
101
220
201
220
201
220
201
220
101
220
201
220
101
120
101
120
201
120
76
121
101
120
101
120
101
120
201
220
9,991,00
10,99
10,003,498,252,00
23,74
1,75 75 7,74 75
10,99
2,00 21,74
23,74

Planungsbüro & Bauunternehmen M. Obermeyer
www.martin-obermeyer.de
Zur Hüggelschlucht 13,49170 Hagen, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Bauherr:
   49086 Osnabrück
Projekt: Neubau eines Mehrfamilinhauses
Windhorststr. 46a  49084 Osnabrück
Bauteil: Dachgeschoss + Ansichten
Gezeichnet:  Plan-Nr.:  Maßstab: 1 : 100 Datum: 02.10.2020
15 Stg.
19.1/26.2
15 Stg.
18.9/26.2
52.68 m²
Wohnen Essen Kochen
4.26 m²
Flur
12.07 m²
Kind
2.35 m²
WC7.7 m²
TREPPE
2.78 m²
AUFZUG
2.89 m²
Abst.R.14.44 m²
Schlafen
6.02 m²
Bad
11.44 m²
Balkon
DACHGESCHOSS
WOHNUNG 5  ca 105 qm
101
120
101
120
101
120
101
120
101
120
351
210
351
210
101
210
101
120
76
120
201
120
151
120
101
120
9,89
7,503,497,15
18,14
2,85 7,04
9,89
18,14
SCHNITT
- 2.62
± 0.00
+ 8.83
+ 2.87
+ 5.71
+ 6.06
SÜDEN
OKF
WESTEN
± 0.00

 
Seite: 1/3 
 
Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 04.11.2020 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. In dem Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind nur solche Vorhaben zu-
lässig, die in einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO allgemein zulässig 
sind und zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin bzw. der Vorhabenträger im 
Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 2 BauGB) 
 
2. Innerhalb des Plangebiets gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Ge-
bäudehöhe gilt die Höhe des oberen Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull 
(NHN). Höhenüberschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete 
Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine 
oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m sind zulässig. (Rechts-
grundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO) 
 
3. In dem Allgemeinen Wohngebiet 2 (WA 2) sind Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der festgesetzten Flächen für 
Stellplätze nicht zulässig. (Rechtsgrundlage: § 23 Absatz 5 BauNVO) 
 
4. Auf den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen sind heimische standortgerechte Gehölze (Pflanzenauswahl: Pflanzliste 
A (s. Begründung)) in Form einer dichten Hecke entsprechend den anerkannten Regeln 
der Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. (Rechts-
grundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
5. Auf den Baugrundstücken ab einer Größe von 500 m² ist ein heimischer standortgerech-
ter Laubbaum (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über 
Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) oder ein Obstbaum (Hoch-
stamm, Stammumfang 10-12 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) entsprechend den an-
erkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang 
zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 
12 m³ (unterirdisch) zu gewährleisten. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 
Buchstabe a BauGB) 
 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 2/3 
 
Örtliche Bauvorschriften: 
 
6. Die Hauptdächer der Hauptgebäude in dem Allgemeinen Wohngebiet 2 (WA 2) sind als 
Flachdächer mit einer Neigung < 15° auszubilden. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 
Nummer 1 NBauO) 
 
7. Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° sind flächendeckend extensiv einzugrü-
nen. Die Eingrünung hat durch Ansaat einer Gras-Kräuter- oder Sedum-Sprossen-Mi-
schung auf einer 10 cm starken Substratschicht zu erfolgen. Von dieser Verpflichtung 
sind Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden sowie Dächer von Nebenanlagen und Garagen mit einer Dachfläche 
≤ 50 m² ausgenommen. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 7 NBauO)  
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 
- Avifaunistische Erfassung, Potentialabschätzung Fledermäuse und Bericht zur ar-
tenschutzrechtlichen Prüfung, erstellt von Landschaftsplanung Osnabrück Volpers & 
Mütterlein GbR, Osnabrück im Mai 2020 
- Gutachten zur Bewertung einer Regenwasserversickerung, erstellt durch Dr. 
Muntzos & Partner, Ingenieurbüro für Baugrund, Grundwasser, Umwelt, Lienen im 
März 2020 erstellt und im Mai 2020 ergänzt 
- Solarenergetische Untersuchung mittels dem Computerprogramm GOSOL, Stadt 
Osnabrück im Juli 2020 
 
3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) 
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles 
Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot 
von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungs-
maßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger. 
 
4. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bo-
denfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffäl-
lige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und 
Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und 
Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: archae-
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen 
sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen 
(§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
5. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesam-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist un-
verzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der 
Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benach-
richtigen.  
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 3/3 
6. Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schla-
cken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Un-
tere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Um-
weltschutz) zu benachrichtigen.  
 
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und 
streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind 
insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, 
ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhan-
den sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn 
von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den 
Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von 
einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschütz-
ter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der 
Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten 
auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- oder 
Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet 
werden. 
 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
Seite: 1/15 
 
Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung zum Entwurf  
Stand: 04.11.2020 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Schaffung von Planungsrecht für eine nach-
barschaftsverträgliche wohnbauliche Nachverdichtung. Der in Rede stehende Bereich be-
findet sich innerhalb des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 89 – Ölweg, nördlicher 
Teil –, welcher ein Allgemeines Wohngebiet mit einem Baufenster entlang der Windthorst-
straße festsetzt. Der hintere gärtnerisch genutzte Bereich des Grundstücks wird von dem 
Baufenster derzeit nicht erfasst und ist somit nicht bebaubar.  
Der Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 30.09.2019 einen Antrag auf Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das Grundstück Windthorststraße 46A 
gestellt. Das vorliegende Konzept sieht die Realisierung eines Mehrfamilienhauses mit fünf 
Wohneinheiten vor. Verkehrlich soll das Vorhaben über den Garagenhof an der Straße Im 
Fange erschlossen werden. Diese Wegefläche befindet sich im städtischen Eigentum. 
 
1.1. Verfahren 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 03.12.2019 
den Einleitungsbeschluss zu dem Bebauungsplan Nr. 652 – Windthorststraße 46A - im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) getroffen. Die Öffent-
lichkeit hatte vom 09.12.2019 bis zum 10.01.2020 die Möglichkeit, sich über die allge-
meinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unter-
richten und sich zu der Planung zu äußern. 
Die Bauleitplanung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 1.340 m². Die festgesetzte 
Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) beträgt 
weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden oder werden keine 
weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zu-
sammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² überschrit-
ten werden würde.  
Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. An-
haltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete 
im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine An-
haltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutz-
gesetzes zu beachten sind. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 2/15 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung mittels Nachverdichtung handelt, sind die Vorausset-
zungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der 
Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt 
nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 
1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Be-
hörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von 
der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von 
der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
Um sicherzustellen, dass das entwickelte Plankonzept auch in der vorgesehenen Ge-
staltqualität und zeitnah umgesetzt wird, erfolgt die Planaufstellung als vorhabenbezo- 
gener Bebauungsplan. Die mögliche Detailschärfe, z.B. in Bezug auf Erscheinungsbild, 
Materialität usw. ist somit höher als in einem Angebotsbebauungsplan sonst regelbar. 
In einem Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Investor, das konkrete Vorhaben 
zu realisieren. Damit kann die angestrebte städtebauliche Qualität sichergestellt wer-
den. Dabei wurde der Verfahrensbereich über den tatsächlich für das Vorhaben benö-
tigten Grundstücksbereich hinaus gewählt und umschließt das gesamte Grundstück bis 
zur Windthorststraße sowie die für die Erschließung benötigte Garagenhofzufahrt, wel-
che sich im städtischen Eigentum befindet. Dies ist vor dem Hintergrund sinnvoll, dass 
in diesen Bereichen Festsetzungen geändert bzw. getroffen werden, um das geplante 
Vorhaben in der vorgestellten Weise realisieren und erschließen zu können. 
 
1.1.1. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für die 
Errichtung von weniger als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach 
dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den „Rahmenvorgaben für die Bauland-
entwicklung“ wird die Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer 
Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Eigentümer bzw. Investoren 
verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten bezahlbaren 
Wohnraum zu schaffen. Da der vorliegenden Bauleitplanung kein Vorhaben zu-
grunde liegt, das für sich alleine genommen bereits acht oder mehr Wohneinheiten 
umfasst, finden hier die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ keine An-
wendung. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Schinkel-Ost und umfasst das Grundstück 
Windthorststraße 46A sowie eine für die Erschließung notwendige öffentliche Verkehrs-
fläche. Die Größe des Planbereichs beträgt ca. 0,13 ha. 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 3/15 
2.2. Bestandsanalyse 
Das Grundstück Windthorststraße 46A ist bereits mit einem Wohnhaus bebaut. Der 
rückwärtige Bereich des Grundstücks wird gärtnerisch genutzt. 
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den vorderen 
Grundstücksbereich zur Windthorststraße als gemischte Baufläche sowie den rest-
lichen Verfahrensbereich als Wohnbaufläche dar. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennut-
zungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung ent-
spricht dem Entwicklungsgebot. Eine Anpassung des wirksamen Flächennut-
zungsplans könnte zwar im vorderen Bereich an der Windthorststraße erfolgen, 
wird hier jedoch aufgrund der Kleinteiligkeit des Vorhabens nicht verfolgt. 
 
2.3.2. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Stan-
dards in der Bauleitplanung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 
03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzel-
nen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
 
2.3.3. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das „Ge-
samtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuziehen. 
Dieses ermittelt in Bezug auf die „Flächenmäßige Versorgung mit Kinderspielplät-
zen“ für den Bereich Schinkel-Ost keine Defizite. Bezüglich der „Flächenmäßigen 
Versorgung mit Bewegungsflächen für Jugendliche“ sind für den Schinkel-Ost 
ebenfalls keine Defizite dargestellt. 
Der „Orientierungswert für den Spielflächenbedarf in Osnabrück“ stellt das Verhält-
nis von Spielflächen für Kinder und Jugendaktionsflächen- / Bewegungsflächen in 
Quadratmetern pro Einwohner dar. Für den Stadtteil Schinkel-Ost wird hier ein er-
höhter Bedarf festgestellt. 
Die genannten Rahmenbedingungen zur Spielplatzversorgung stellen sich für den 
Stadtteil als ausreichend dar. Darüber hinaus führen die mittels der durch den Be-
bauungsplan entstehenden Wohneinheiten im Verhältnis zur Einwohnerzahl im 
Schinkel-Ost zu keiner grundsätzlichen Veränderung dieser Rahmenbedingungen. 
Hinzu kommt, dass durch die im angrenzenden Bereich der Einzel- und Reihen-
hausbebauung vorhandenen Gärten ausreichende Spiel- und Bewegungsmöglich-
keiten für Kinder und Jugendliche vorhanden sind. 
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Der Bebauungsplan Nr. 89 – Ölweg, nördlicher Teil – ist erstmalig am 28.12.1970 
in Kraft getreten. Das hier betroffene Grundstück befindet sich innerhalb des ur-
sprünglichen - nicht geänderten - Bebauungsplanbereiches. In ihm werden Fest-
setzungen zu der vorhandenen Wohnbebauung und zu Gemeinbedarfsflächen so-
wie zu den privaten und öffentlichen Grünflächen und den Straßenverkehrsflächen 
getroffen. Das Vorhabengrundstück wird als Allgemeines Wohngebiet mit einer 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 4/15 
zweigeschossigen offenen Bebauung festgesetzt und der rückwärtige Bereich be-
findet sich außerhalb des derzeitigen Baufensters. Dieses erstreckt sich vornehm-
lich in einer Tiefe von guten 20 Metern gemessen zur Windthorststraße, im weite-
ren östlichen Verlauf der Straße erweitert sich das Baufenster auf die heute bereits 
geltende Festsetzung von guten 40 Metern Bautiefe.  
 
2.4.2. Bodenschutz 
Altlasten sind aufgrund derzeitiger und früherer Nutzungen im Planbereich nicht 
bekannt bzw. zu erwarten. 
 
2.4.3. Wasserrecht 
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasser-
schutz- oder eines Trinkwassergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso be-
findet sich das Plangebiet außerhalb der Überschwemmungsbereiche von Osnab-
rücks Gewässern. 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Das Vorhabengrundstück liegt im Eigentum des Vorhabenträgers. Die geplante Zu-
wegung über den bestehenden Garagenhof befindet sich im Eigentum der Stadt 
Osnabrück. 
 
3. Untersuchungen 
Im Rahmen der Bauleitplanung wurde die folgenden Untersuchungen durchgeführt: 
1) Avifaunistische Erfassung, Potentialabschätzung Fledermäuse und Bericht zur ar-
tenschutzrechtlichen Prüfung, erstellt von Landschaftsplanung Osnabrück Volpers & 
Mütterlein GbR, Osnabrück im Mai 2020 
2) Gutachten zur Bewertung einer Regenwasserversickerung, erstellt durch Dr. 
Muntzos & Partner, Ingenieurbüro für Baugrund, Grundwasser, Umwelt, Lienen im 
März 2020 erstellt und im Mai 2020 ergänzt 
3) Solarenergetische Untersuchung mittels dem Computerprogramm GOSOL, Stadt 
Osnabrück im Juli 2020 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für die Mobilisie-
rung zusätzlicher Wohnbauflächen und damit eine Nachverdichtung im Plangebiet zu schaffen. 
Zentrales Ziel ist die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums in dieser integrierten Lage mit gu-
ter Anbindung an die Infrastruktureinrichtungen in dem innenstadtnahen Stadtteil Schinkel- Ost. 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 5/15 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht fünf Wohnungen im Geschosswohnungsbau 
vor. Konkret handelt es sich um ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohngebäude mit 
einem Staffelgeschoss mit Flachdach. 
 
1.1. Planungsalternativen 
Im Hinblick auf die integrierte Lage des Grundstücks in einen vollumfänglich baulich 
bereits genutzten Bestand sowie eine hier in Längsrichtung vorgegebene rechteckige 
Grundstücksausdehnung hat eine Überarbeitung des Plankonzeptes in Ermangelung 
von potenziellen Alternativen lediglich minimal im Bereich der Grundrisse, der Ausrich-
tung der geplanten Balkone, der Stellplatzsituation (Reduzierung auf die Mindestanzahl 
an Stellplätzen laut geltender Stellplatzsatzung der Stadt Osnabrück) sowie in der 
grundsätzlichen Lage des neuen Gebäudes auf dem Grundstück stattgefunden. 
 
1.2. Solarenergetische Ausrichtung 
Mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL wurde errechnet, dass das vorliegende Be-
bauungs- und Erschließungskonzept bei den späteren Wohnhäusern eine gute Nut-
zung der Solarenergie ermöglicht. Im Durchschnitt können solare Energiegewinne in 
einer Größenordnung von bis zu ca. 84% erzielt werden. 
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die östlich des Wohngebäudes geplante offene Stellplatzanlage wird von Südwesten 
her über die Straße Im Fange sowie die sich dort befindliche Garagenhofzufahrt ange-
bunden, welche sich im Eigentum der Stadt Osnabrück befindet. Fußläufig ist die Fläche 
ebenfalls auf dem zuvor beschriebenen Wege erreichbar. Vor diesem Hintergrund wird 
auf dieser städtischen Grundstücksparzelle eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 
Diese Festsetzung macht vor dem Hintergrund Sinn, dass neben der verkehrlichen Er-
schließung auch die Ver- und Entsorgung des Vorhabengrundstücks sowie auch die ver-
kehrliche Erschließung der vorhandenen anliegenden 20 Garagen langfristig sicherge-
stellt wird. Da es sich bei dem vorliegenden Planverfahren um einen Bebauungsplan mit 
Vorhabenbezug handelt, ist die einmalige Herstellung aller Erschließungsmaßnahmen 
durch den Investor zu veranlassen und zu bezahlen. Nähere Regelungen hierzu werden 
Bestandteil des noch vor Satzungsbeschluss zwischen der Stadt und dem Investor zu 
schließenden Durchführungsvertrages. 
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität und Trinkwasser kann über einen An-
schluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch 
die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwas-
serbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasser-
versorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbe-
darf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Abspra-
che mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche 
Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung 
ein Mehrabfluss von Niederschlagswasser. Aufgrund der Erkenntnisse aus der Bau-
grunduntersuchung durch Dr. Muntzos & Partner, Ingenieurbüro für Baugrund, Grund-
wasser, Umwelt, Lienen im März 2020 erstellt und im Mai 2020 ergänzt ist hier eine 
oberflächennahe Regenwasserversickerung auf dem Grundstück technisch nicht mög-
lich und gemäß dem DWA-Regelwerk A 138 nicht durchführbar. Das für den Planbe-
reich erforderliche Entsorgungssystem für das Regen- sowie das Schmutzwasser kann 
an das vorhandene Kanalnetz in den angrenzenden öffentlichen Straßenflächen, hier 
aufgrund der vorhandenen Topographie und der Höhenlagen der Bestandskanäle, in 
der Straße Im Fange angeschlossen werden.  
 
2.2.1. Energieversorgungskonzept 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung 
ökologischer Belange in der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Auf-
stellung von Energieversorgungskonzepten zu prüfen ist. Da das Vorhaben min-
destens dem energetischen Standard „Kfw-Effizienzhaus 55“ entsprechen muss, 
ist von einem sehr geringen Wärmebedarf auszugehen. Die Erstellung eines um-
fassenden Energieversorgungskonzepts für das Wohnhaus erschien im Rahmen 
der Bauleitplanung somit entbehrlich, nichts desto trotz ist ein Wärmeenergiever-
sorgungskonzept seitens des Investors auf Objektebene zu erstellen.  
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Das Plangebiet wird über Wege im Sinne des § 68 Absatz 1 Satz 2 Telekommunikati-
onsgesetz (TKG) erschlossen, in denen Betreiber öffentlicher Telekommunikations-
netze ihre den öffentlichen Zwecken dienende Telekommunikationslinien verlegen kön-
nen.  
Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs (ca. 150 Meter Entfernung) des 
öffentlichen Kinderspielplatzes an der Corthausstraße. 
Auf dem Vorhabengrundstück ist ein Kleinkinderspielplatz vorgesehen. Dieser Spiel-
platz dient ausschließlich den Kleinkindern, die in dem Vorhaben wohnen; eine (öffent-
liche) Nutzung darüber hinaus ist nicht vorgesehen. 
Grundschule und Kindertagesstätte sind im Stadtteil Schinkel-Ost ebenfalls vorhanden. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientie-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichti-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten sind 
folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Innerhalb des Verfahrensbereiches sind die Schallemissionen, die von der Autobahn A 
33 Nord und der Windthorststraße ausgehen, zu berücksichtigen. 
Eine detaillierte schalltechnische Untersuchung wurde für den Vorhabenbereich nicht 
durchgeführt. Als Beurteilungsgrundlage für die auf den Planbereich einwirkenden 
Lärmemissionen wurden bezüglich des Straßenlärm die Ergebnisse des aktuellen 
Schallimmissionsplanes für die Stadt Osnabrück aus dem Jahr 2018 zu Tages- und 
Nachtzeiten herangezogen. Hiernach tritt im Plangebiet am Tag ein Beurteilungspegel 
von vornehmlich 45-50 dB(A) auf, ein kleiner überbaubarer Bereich liegt gegebenenfalls 
in einem Bereich von 50-55 dB(A). Nachts werden 40-45 dB(A) im bebaubaren Planbe-
reich erreicht. Somit liegen hier keine Überschreitungen in Bezug auf die schalltechni-
schen Orientierungswerte nach DIN 18005 unter Berücksichtigung einer allgemeinen 
Wohnnutzung vor. 
Zur Beurteilung der Lärmemissionen von der Autobahn werden ebenfalls die Ergeb-
nisse aus dem oben angeführten Schallimmissionsplan zu Rate gezogen, welche zei-
gen, dass im Plangebiet auch hinsichtlich des Autobahnlärms die schalltechnischen 
Orientierungswerte nach DIN 18005 unter Berücksichtigung einer allgemeinen Wohn-
nutzung eingehalten werden können, denn hier ist lediglich mit Beurteilungspegeln von 
45 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts im Geltungsbereich zu rechnen.  
 
3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Im näheren Umfeld befindet sich in dem vorhandenen allgemeinen Wohngebiet eine 
Tankstelle im Bereich Windthorststraße 50 als nächst gelegene gewerblich genutzte 
Baufläche mit ausgehendem Gewerbelärm. Auch zum jetzigen Zeitpunkt liegen diverse 
bestehende Wohnnutzungen deutlich näher an dieser Tankstelle als das Vorhaben, de-
ren Schutzansprüche entsprechend der Vorschriften der TA-Lärm einzuhalten sind. So-
mit ist davon auszugehen, dass sich die von der Tankstelle ausgehenden Schallemis-
sionen als nachbarschaftsverträglich darstellen. Dementsprechend führt die Änderung 
des Planungsrechts hier nicht zu einem Heranrücken einer neu zu schaffenden Wohn-
baumöglichkeiten an den bestehenden gewerblichen Betrieb. Vor diesem Hintergrund 
wird von einer schalltechnischen Untersuchung abgesehen und die vorhandenen 
Schallemissionen können als verträglich für die umliegende - auch neu geplante - 
Wohnnutzung angesehen werden. Außerdem sieht sowohl der weiterhin rechtsverbind-
liche Bebauungsplan Nr. 89 – Oelweg, nördlicher Teil – eine großzügige Abpflanzung 
des Tankstellengrundstücks in Richtung des Verfahrensbereiches vor, welche auch tat-
sächlich vor Ort vorhanden ist. Weiterer maßgeblicher Gewerbelärm wirkt auf den Gel-
tungsbereich nicht ein und selbst löst das Vorhaben ebenfalls keinen Gewerbelärm aus. 
 
3.3. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt außerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück.  
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Für die geplante Wohnbebauung wird entsprechend des umliegenden Bestandes das 
Allgemeine Wohngebiet (WA) festgesetzt, um eine nachbarschaftsverträgliche und 
städtebaulich vertretbare Nachverdichtung zu gewährleisten. Die Festsetzungen zur Art 
der baulichen Nutzung sehen eine Unterteilung in ein Allgemeines Wohngebiet WA 1 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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im „vorderen“ Grundstücksbereich an der Windthorststraße mit der Bestandsbebauung 
sowie den „hinteren“ Bereich mit der Neuplanung als Allgemeines Wohngebiet WA 2. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Auf dem Vorhabengrundstück werden in beiden Bereichen (Allgemeines Wohngebiet 
WA 1 mit Bestandsbebauung und Allgemeines Wohngebiet WA 2 mit Vorhaben) - auch 
vor dem Hintergrund des sparsamen Umgangs mit der Ressource ‚Grund und Boden‘ 
die Grundflächenzahl mit GRZ = 0,4 sowie die Geschossflächenzahl mit GFZ = 0,8 bei 
zulässigen zwei Vollgeschossen festgesetzt. Diese Ausnutzungsziffern entsprechen 
den höchstzulässigen Werten der Baunutzungsverordnung (BauNVO § 17) für ein All-
gemeines Wohngebiet. Die Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen wird auch bei der 
zurückliegenden und neu hinzukommenden Bebauung für nachbarschaftsverträglich 
angesehen, da umliegend bereits Zweigeschossigkeit festgesetzt sowie auch realisiert 
ist.  
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu nachbarschaftlichen Span-
nungen innerhalb der Bestandssituation führen, setzt der Bebauungsplan innerhalb des 
neu hinzukommenden und eher zurückliegenden allgemeinen Wohngebietes WA 2 
eine maximale Gebäudehöhe fest, die sich an der umgebenden Bebauung orientiert. 
Diese maximale Gebäudehöhe wird dabei als maximale Oberkante (OK) in Bezug auf 
die Höhe über NHN (Normalhöhennull) festgesetzt, was eine zweifelsfreie Höhenbe-
stimmung der maximalen Gebäudehöhe definiert.  
Die Fahrbahnoberkante der Windthorststraße liegt entlang des Verfahrensbereiches 
auf einer Höhe von zwischen 83,1 m bzw. 83,4 m über NHN (Normalhöhennull, u.a. 
vorhandene Kanaldeckelhöhen). Die Straße Im Fange fällt von der Windthorststraße 
Richtung Südosten auf eine Höhe von ca. 80,6 m über NHN im Bereich der geplanten 
Vorhabenszufahrt über den vorhandenen Garagenhof ab. Dementsprechend ist davon 
auszugehen, dass auch das Vorhabengrundstück ebenfalls in einer entsprechenden 
Größenordnung abschüssig ist. Für die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe ist 
von einer gewachsenen Geländeoberkante auf dem Vorhabengrundstück von etwa 
82,0 m über NHN am höchsten Punkt ausgegangen. Für die Oberkantenfestsetzung 
von 91,5 m über NHN wurde von dem geplanten Gebäude mit einer Gesamthöhe von 
maximal ca. 9,5 m ausgegangen.  
 
 

Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Bezogen auf die Geländeoberfläche des Grundstücks (82,0 m über NHN) ergibt sich 
die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Oberkante von 91,5 m (82,0 m + 9,5 m) 
über NHN.  
Durch die gewählte Höhenfestsetzung wird sichergestellt, dass sich die künftige Ge-
bäudehöhe des hinzukommenden Wohngebäudes in die bestehende Nachbarschaft 
eingliedert und gleichzeitig über zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss verfügen 
kann. 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzab-
stand einzuhalten. Hier wird die offene Bauweise (o) gemäß § 22 Absatz 2 BauNVO 
festgesetzt. Diese Bauweise entspricht dem angrenzenden Bestand sowie dem mit der 
Bauleitplanung verfolgten städtebaulichen Konzept. Somit wird im Verfahrensbereich 
eine der näheren Umgebung entsprechend aufgelockerte Bebauungsstruktur mit Ein-
haltung eines seitlichen Grenzabstandes sichergestellt. 
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die Baugrenze entlang der Windthorsttraße wird aus dem derzeitigen Bebauungsplan 
Nr. 89 – Ölweg, nördlicher Teil  – übernommen. Auch alle weiteren überbaubaren 
Grundstücksflächen werden entsprechend der gewünschten städtebaulichen Ordnung 
ausschließlich durch Baugrenzen definiert. Um das zusätzliche Baufenster im rückwär-
tigen Bereich ermöglichen zu können, wird der überbaubare Grundstücksbereich der 
Bestandsbebauung an der Windthorststraße 46A auf eine Tiefe von guten 15 Metern 
eingekürzt. Damit können ausreichende Sozialabstände gewahrt werden und es blei-
ben für das Bestandsgebäude noch ausreichende Anbauoptionen.  
 
 
4.5. Nebenanlagen, Stellplätze, Carports, Garagen 
Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO wird im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 festgesetzt, dass 
Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen der überbaubaren Grundstücksflächen und 
der Flächen für Stellplätze unzulässig sind. Ziel dieser Festsetzung ist es, möglichst 
große und zusammenhängende Gartenbereiche zu erhalten, da deren Grüngestaltung 
maßgeblich den Städtebau mitprägen. Einbauten in Form von Garagen und Nebenan-
lagen würden diesem städtebaulichen Ziel entgegenstehen. Hierdurch werden Berei-
che für die notwendigen baulichen Anlagen und somit zusammenhängende und unver-
baute Garten- und Grünbereiche für die Erholung der Bewohner sichergestellt. Diese 
Gartenflächen sollen möglichst mittels heimischer, standortgerechter Bepflanzungen 
(siehe Pflanzliste A) angelegt und unterhalten werden. 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
4.6. Sonstige Festsetzungen 
4.6.1. Kinderspielplatz 
Im Verfahrensbereich muss ein Kleinkinderspielplatz realisiert werden. Dieser 
Spielplatz dient ausschließlich den Kleinkindern, die im Plangebiet wohnen. Eine 
(öffentliche) Nutzung darüber hinaus ist nicht vorgesehen. 
 
4.6.2. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Um den auf dem Grundstück geplanten Eingriff zu minimieren und vor allen Dingen 
die Nachbarschaftsverträglichkeit der Planung zu unterstreichen, wird eine Fest-
setzung zum Anpflanzen einer Heckenstruktur in Teilen auf der östlichen Grund-
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 12/15 
stücksgrenze getroffen. Hier sind Bepflanzungen durch heimische standortge-
rechte Gehölze (Pflanzauswahl: siehe Pflanzliste A) fachgerecht vorzunehmen. 
Sollten Bepflanzungen in diesen mit Pflanzbindung versehenen Flächen abgängig 
sein, sind sie zu ersetzen. Dabei leistet die Verwendung eines heimischen Gehöl-
zes einen Beitrag zur Förderung der Biodiversität. Gesetzliche Grenzabstände sind 
einzuhalten und die Pflanzungen sind gegen Wildverbiss zu sichern. 
 
4.6.3. Anpflanzen von Bäumen 
Des Weiteren soll der Eingriff der vorgelegten Planung durch die Festsetzung zur 
Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laub- oder Obstbaumes (Pflanzen-
auswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) pro angefangenen 500 m² Baugrund-
stücksgröße minimiert werden. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fas-
sung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
5.1. Dächer 
Entsprechend des vom Investor vorgelegten Konzeptes wurde hier eine Festsetzung 
getroffen, dass die Hauptdächer innerhalb der Allgemeinen Wohngbeites WA 2 mit ei-
nem Flachdach mit einer Neigung < 15° herzustellen ist. Zudem ist es bei dieser Fest-
setzung technisch möglich, mit einer extensiven Dachbegrünung einen Beitrag zur Ver-
besserung des Stadtklimas zu leisten. Gegebenenfalls können auch (zusätzliche) Teile 
der Dachflächen zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden. 
 
5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Bei-
trag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können 
Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen 
Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Auf-
grund der Wasserrück-haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen 
Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungs-
systeme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings 
eine Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen.  
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser 
Dach-konstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dach-
abdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gute gehalten 
werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers heizen sich darunterlie-
gende Räume im Sommer nicht so stark auf, während die isolierende Wirkung der 
Dachbegrünung im Winter den Heizenergiebedarf senkt. Unter gewissen Umständen 
kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten 
bieten.  
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbe-
grünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rech-
nung getragen werden.  
Durch die Befreiung für Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photo-
voltaik, Solarthermie) genutzt werden, wird mit der Festsetzung die Möglichkeit ge-
schaffen, alternativ einen Beitrag zum globalen Klimaschutz zu leisten und gleichzeitig 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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eine rentable und zukunftssichere Energieversorgung des Gebäudes sicherzustellen. 
Photovoltaik- und solarthermische Anlagen erzeugen Strom bzw. Wärme und ersetzen 
dadurch die konventionelle Energieerzeugung, die oftmals mit hohen klimaschädlichen 
Treibhausgasemissionen verbunden ist. Die statischen Anforderungen an die Dach-
tragwerke sind für Solaranlagen nicht höher als die des Gründachs.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie 
ist ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für 
eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen 
sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von 
Photovoltaikanlagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine 
Kombination von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer 
eventuellen Bebauung darauf einrichten können.  
 
6.1. Altlasten 
Nach derzeitigem Kenntnisstand sind innerhalb des Plangebietes keine Altlasten be-
kannt. Die Erkenntnisse aus den noch ausstehenden Behördenbeteiligungen hierzu 
bleiben jedoch abzuwarten. Da jedoch Altlastenfunde nicht grundsätzlich auszuschlie-
ßen sind, wird der jeweilige Grundstückseigentümer durch einen Hinweis im Bebau-
ungsplan auf entsprechende Verhaltensanforderungen bei etwaigen Bodenfunden hin-
gewiesen. 
 
6.2. Kampfmittelverdachtsflächen 
Für den Planbereich wurde im Rahmen der Bauleitplanung weder eine Kampfmittelson-
dierung noch eine Luftbildauswertung durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst des 
Landes Niedersachsen durchgeführt. Somit besteht innerhalb des Planbereichs der all-
gemeine Verdacht auf Kampfmittel. 
 
7. Nachrichtliche Übernahmen 
7.1. Baudenkmale 
Nach derzeitigem Kenntnisstand sind innerhalb des Plangebietes keine Boden- oder 
Baudenkmäler bzw. schutzwürdige Objekte im Sinne des Niedersächsischen Denkmal-
schutzgesetzes vorhanden. Da jedoch archäologische Funde bzw. Befunde nicht 
grundsätzlich auszuschließen sind, wird im Bebauungsplan auf entsprechende denk-
malschutzrechtliche Verhaltensanforderungen an die jeweiligen Grundstückseigentü-
mer hingewiesen. 
 
8. Maßnahmen 
8.1. Bodenordnung 
Das Vorhabengrundstück selbst befindet sich im Eigentum des Vorhabenträgers. Dem-
entsprechend ist zur Verwirklichung dieses Bebauungsplanes keine Neuordnung der 
Grundbesitzverhältnisse durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
  
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 14/15 
 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Folgekosten entstehen nicht, da die Kosten für die Realisierung der Planung vom In-
vestor getragen werden. Zusätzliche öffentliche Flächen, die dauerhaft von der Stadt 
gepflegt werden müssten, sind nicht vorgesehen. 
 
9. Vorhaben- und Erschließungsplan 
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird/wurde ein Vorhaben- und Erschließungs-
plan (VEP) abgestimmt, der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans ist. Der VEP beschreibt das Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl 
für die Durchführungspflicht als auch für die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans dar. 
 
10. Durchführungsvertrag 
Mit der Vorhabenträgerin wird/wurde seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlos-
sen, in dem sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB u. a. dazu ver-
pflichtet, das im VEP festgelegte Vorhaben und die ggf. erforderlichen Erschließungsmaß-
nahmen  
 innerhalb einer näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen, 
 bei der Errichtung von Wohngebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Personen 
dienen, den Energiestandard mindestens der aktuell ersten Stufe der Förderung 
energiesparenden Bauens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) (z. Zt. Energie-
Effizienzhaus 55) einzuhalten, 
 sich als Folge der Baulandentwicklung an den entstehenden Kosten der Stadt für die 
Schaffung oder Erweiterung sozialer Infrastruktureinrichtungen zu beteiligen. 
 
D Umweltbelange 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 652 - Windhorststraße 46A - sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung zusätzlichen Wohnraumes geschaffen werden. 
Das Baufenster liegt innerhalb einer bestehenden Gartenfläche mit einer nur geringen ökologi-
schen Wertigkeit; es herrscht keine belastende bioklimatische Ausgangssituation vor. Die ehe-
malige Hecke entlang der Südostgrenze des Aufstellungsbereiches wird mittels Pflanzgebot neu 
angelegt. 
Hinsichtlich des Artenschutzes bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundlegenden 
Bedenken gegen das Vorhaben, da mittels des Hinweises Nr. 7 sichergestellt wird, dass durch 
die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. § 44 
BNatSchG berührt werden. 
Die geplante Aufstellung des Bebauungsplanes führt insgesamt zu keinen erkennbaren erheb-
lichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind von der 
Planung allenfalls unwesentlich berührt. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch den Bebauungsplanes Nr. 652 – Windthorst-
straße 46A – steht nicht im Konflikt zu allgemeinen Umweltbelangen. Da hier die Möglichkeit 
der Inanspruchnahme vorhandener Angebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ge-
währleistet ist, ist der Schaffung von Wohnraum durch Nachverdichtung gegenüber einer wei-
teren Flächeninanspruchnahme wertvoller Außenbereichsflächen Vorzug zu geben. 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 15/15 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Mit diesem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll eine Flächenressource für die Reali-
sierung eines hochwertigen Mehrfamilienhauses in einer attraktiven und gefragten Wohn-
lage im Stadtteil Schinkel-Ost erschlossen werden. Dabei ist die Möglichkeit der Inanspruch-
nahme vorhandener Angebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur gewährleistet.  
Für Kinder ist der öffentliche Kinderspielplätze im Bereich des Corthausstraße (ca. 150 Me-
ter Entfernung) erreichbar, deren Erhalt durch das „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ 
(2009) der Stadt Osnabrück beschlossen wurde.  
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 1.340 m² 
Bauflächen: ca. 1.100 m² 
 davon Wohngebiete (WA alt):  ca. 415 m² 
 davon Wohngebiete (WA neu):  ca. 685 m² 
 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 240 m² 
 
 
Seite: 1/2 
 
Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
Stellungnahmen 
Stand: 30.09.2020 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absenderin/Absender 
1.1 30.12.2019 Bewohner der Corthausstraße 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
1.1 [….] 
wir sind Familie [….] und wohnen in [….]. Wir sind direkt betroffen vom Bauvorhaben des Eigentümers und 
vermutlich auch Bauherren der Windhorststr. 46 a. Unser Garten grenzt direkt an das zu bebauende Grundstück. 
Durch Zufall erfuhren wir von diesem Bauvorhaben aus der Neuen Osnabrücker Zeitung vom 07.12.2019. 
Wir möchten mit diesem Schreiben unsere Einwendung zum Bauvorhaben in zweiter Reihe der Corthausstr. 
46 b darlegen. Folgende Punkte möchten wir kritisch anmerken und genaustens geprüft wissen. Es soll ein 
Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien in zweiter Reihe gebaut werden. Das erscheint uns im Kontext, bei Betrach-
tung der umliegenden Ein- bis Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser im Siedlungsbereich, als unverhältnismä-
ßig. 
- Aufgrund der geplanten Bebauung, eingeschlossen des bestehenden Hauses an der Windhorststr. 46 
a möchten wir kritisch auf die Grundflächenzahl (GRZ) hinweisen: Diese beläuft sich unseres Wissens 
auf einen Faktor von 0,6. Das bedeutet, dass 60 % des gesamten Grundstücks bebaut und somit ver-
siegelt werden darf. Sollte dieser Versiegelungsgrad überschritten werden, muss an anderer Stelle auf 
dem Grundstück wieder entsiegelt werden. An dieser Stelle würde die zulässige Grundflächenzahl mit 
dem ersten Wohnhaus an der Windhorststr. 46 a, dem neuen Gebäude in zweiter Reihe, den PKW 
Stellplätzen für sieben Fahrzeuge, einer Zuwegung, einer evtl. Terrasse und Gartenhütte, die Grund-
flächenzahl deutlich überschritten werden. Schätzungsweise würde die bebaute Fläche 80-90 % betra-
gen. Das ist nicht tolerabel und sollte von Bauamt geprüft, berücksichtigt und ebenfalls kritisch betrach-
tet werden. 
- Wir kommen zu einer weiteren wichtigen Tatsache. Fehlende bzw. ungenügende Versickerungsflä-
chen. Die hinter diesem Grundstück untenliegenden Reihenhäuser, allem voran die [….], haben auf-
grund des großen Gefälles in der Vergangenheit deutliche Nachteile in Bezug auf das Oberflächenwas-
ser hinnehmen müssen. Vollgelaufene Keller sind keine Seltenheit gewesen. Aufgrund des Klimawan-
dels ist zukünftig mit starken und langanhaltenden Regenfällen zu rechnen. Speziell für die Betroffenen 
der [….] ist dies zum Nachteil zu bewerten. Aufgrund des Neubaus und der Versiegelung der oben 
erwähnten Flächen wird es unweigerlich zu Oberflächenwasserproblemen kommen. Dadurch entste-
hen den Eigentümern der [….] Schäden an der Bausubstanz und somit wirtschaftlicher Schaden. 
- Wir möchten nochmal Bezug auf das fünf Parteienhaus nehmen. Die Ausmaße überschreiten unserer 
Ansicht nach deutlich die Größe eines Ein- bis Zweifamilienhauses. Kann es sein, dass im vorliegenden 
Siedlungsbereich eine solches Objekt in dieser Größe und dazu in zweiter Reihe erstellt werden darf? 
Ist die maximal zulässige Gebäudehöhe (Oberkante), Traufhöhe und Firsthöhe berücksichtigt worden? 
Ist es zudem zulässig, dass durch diese Größe (versiegelte Fläche) etwaige Grünflächen im Siedlungs-
bereich weichen müssen? 
- Ein weiterer Punkt, der sich uns nicht erschließt und der nicht tolerabel ist, ist die Tatsache, dass die 
Zufahrt zu den Parkplatzflächen des Neubaus über die zweite Einfahrt über den Garagenplatz von der 
Windhorststr/ Im Fange kommend, realisiert werden soll. Wir müssen davon ausgehen, dass im 
schlimmsten Fall bei fünf Parteien, täglich bis zu zehn Autos an der Grundstücksgrenze der [….] (gefühlt 
durch unseren Garten) fahren werden und das zudem mehrmals am Tag. Die daraus resultierende 
Bebauungsplan Nr. 652 - Windthorststraße 46A - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 2/2 
Belastung in Bezug auf den Lärm und die Einschränkung der Lebensqualität möchten wir so nicht ak-
zeptieren. Wir bitten dringlich um Prüfung einer alternativen Zuwegung, z.B. über die erste Garagen-
einfahrt über Im Fange oder den Abriss der Garage an der Windhorststr. 46 a. Somit könnte die Zufahrt 
über die Windhorststr. erfolgen. 
- Alternativ bitten wir um Prüfung, ob auch Möglichkeit besteht, keine Parkplätze in zweiter Reihe des 
Grundstücks zu errichten. Es könnten die Parkplätze an den umliegenden Straßen genutzt werden.  
- Zusammenfassend möchten wir mit unserer Einwendung eine Neubewertung des geplanten Bauvor-
habens erwirken. Zudem möchten wir einen persönlichen Termin mit Ihnen vereinbaren, um die ange-
führten Einwendungen kritisch zu besprechen. 
[….]