Konzept der Stadt Osnabrück zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung; Weiterentwicklung der Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/1884
Datum: 2023-03-17
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 06.03.2023 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/1884
öffentlich
Konzept der Stadt Osnabrück zur sozial- und klimagerechten 
Bodennutzung; Weiterentwicklung der Rahmenvorgaben für die 
Baulandentwicklung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 16.03.2023 Ö Vorberatung
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 21.03.2023 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 20.04.2023 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 25.04.2023 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 25.04.2023 Ö Entscheidung
Beschluss:
Das als Anlage beigefügte „Konzept der Stadt Osnabrück zur sozial- und klimagerechten
Bodennutzung; Weiterentwicklung der Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ wird
beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
X Nein
 
 B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
X  keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Entfällt
G. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Stadt zum Leben und Erleben - ausgeglichen-umweltverträglich-qualitätsvoll (Ziel 2021-
2030)
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Sachverhalt:
Der Rat hat mit Beschluss vom 26.04.2022 (VO/2022/0688) die Verwaltung beauftragt, ein
Konzept zur „sozialgerechten Bodennutzung“ nach dem Vorbild der Stadt Münster zu
entwickeln.
In folgenden Punkten weicht das für Osnabrück entwickelte Konzept von dem der Stadt
Münster ab:
1. Geförderter und förderfähiger Wohnraum
In Münster beziehen sich diese Sozialquoten nur auf die Schaffung von Mietwohnungen. In 
dem Osnabrücker Konzept werden die Sozialquoten für den Innenbereich über 
Mietwohnungen hinaus auch auf den Erwerb von Eigentumswohnungen, 
Eigenheimen/Einfamilienhäuser und Baugrundstücken erweitert. Ohne diese Erweiterung 
wird befürchtet, dass der Mietwohnungsbau im Vergleich zum Eigentumsmarkt zu stark 
benachteiligt und deshalb gemieden wird. Währenddessen in Münster über das gesamte 
Stadtgebiet eine Sozialquote von 30 % gilt, wird in Osnabrück die Quote für den 
Innenbereich quartiersweise festgelegt. Der Umfang des mindestens zu schaffenden sozial 
gebundenen Mietwohnraums liegt dabei zwischen 10 % und 30 % der geschaffenen 
Wohnfläche. Der Prozentsatz wird unter Einbeziehung der Grundstückswerte, des zu 
erwartenden Mietniveaus und der Daten des Sozialmonitorings differenziert für die 
städtischen Quartiere gebildet. Im Innenbereich gilt daher für die Schaffung von bezahlbarem 
Wohnraum die Regelung, wie sie mit den bisherigen Rahmenbedingungen nach dem 
Ratsbeschluss vom 12.06.2018 (VO/2018/2130) Bestand hat.
 
Für die Schaffung von zusätzlichem förderfähigen Wohnraum, der preislich nicht gebunden 
ist, gilt eine Zusatzquote in gleicher Höhe, wie sie für den geförderten Wohnraum 
maßgeblich ist (ebenfalls 10 % bis 30 %).
 
2. Kosten der sozialen Infrastruktur
Es wird daran festgehalten, die Investoren an den Kosten zur Herstellung der sozialen 
Infrastruktur zu beteiligen. In Münster werden je nach Baugebiet Investoren verpflichtet, Kitas 
und Schulen zu bauen. Es wird vorgeschlagen, an der bisherigen Osnabrücker Regelung 
einer Beteiligung (vgl. Abschnitt H des Konzeptes) festzuhalten, weil diese Regelung eine 
gleichmäßigere Verteilung der durch neugeschaffenes Bauland ausgelöste Investitionen in 
Kitas und Grundschulen auf verschiedene Investoren innerhalb eines Grundschulbezirkes 
bzw. Stadtteiles für Kitas gewährleistet und rechtssicherer ist.
 
3. Anwendung der Rahmenbedingungen auf Flächen mit nicht umgesetzter 
Bebaubarkeit
Gemäß Antrag soll das Konzept auch Anwendung auf Flächen finden, auf denen ein 
Bebauungsplan seit mehr als sieben Jahren nicht vollzogen wurde. Diese Regelung wird von 
der Verwaltung als rechtlich nicht vollumfänglich umsetzbar bewertet.
 
Das Konzept kann nur Anwendung finden, wenn Bebauungspläne neuaufgestellt oder 
geändert werden und Auslöser und Begünstigter ein externer Dritter ist, da zur Umsetzung 
des Konzepts ein städtebaulicher Vertrag bzw. ein Durchführungsvertrag geschlossen 
werden muss. In bestehendes Planungsrecht kann nur durch neue Bauleitplanverfahren 
eingegriffen werden. Hierfür muss es ein konkretes Planerfordernis geben. Das bedeutet, 
dass die städtebaulichen und ortsplanerischen Ziele der Stadt nicht mehr über das 
bestehende Planungsrecht erreicht werden können. Die vertragliche Verpflichtung Dritter zur 
Umsetzung wohnungspolitischer Ziele ist nicht als gültiges Planerfordernis anzusehen. 
Gleiche Anforderungen sind auch an die Aufhebung von Bebauungsplänen zu stellen.
 
Ist ein Bebauungsplan seit mehr als sieben Jahren nicht vollzogen worden, kann zwar nach 
der aktuellen Rechtslage davon ausgegangen werden, dass er nicht dem aktuellen Bedarf 
entspricht und entschädigungslos geändert werden kann. Diese Regelung gilt jedoch nur 
soweit, wie weiterhin eine Nutzung des Grundstückes ermöglicht wird. Sollte die Nutzung 
von Grundstücken durch Änderung des Planungsrechts unmöglich gemacht oder wesentlich 
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erschwert werden, können in solchen Fällen weiterhin Entschädigungsansprüche geltend 
gemacht werden. Weiterhin ist die Aufstellung oder Änderungen von Bebauungsplänen an 
ein Planerfordernis geknüpft, unabhängig wie lange das Planungsrecht bereits besteht.
 
Aus diesem Grunde interpretiert die Verwaltung den Ratsauftrag so, dass damit nicht der 
Auftrag verbunden ist, zwingend tätig werden zu müssen, wenn ein Bebauungsplan seit 
mehr als sieben Jahren nicht vollzogen worden ist. Dies kann aus Kapazitätsgründen schon 
nicht erfolgen, außerdem ist kein Eigentümer zu zwingen, bei einer städtisch ausgelösten 
Änderung, Vereinbarungen zu unterzeichnen.
 
4. Anwendung auf Gewerbeflächen 
Die BOB-Fraktion hat in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt am 
12.05.2022 (VO/2022/0781) folgende Anfrage gestellt:
 
Mit Beschluss der Sitzung des Rates vom 26.04.2022 wurde die Verwaltung beauftragt, ein 
Konzept zur „sozialgerechten Bodennutzung“ nach dem Vorbild der Stadt Münster zu 
erarbeiten und dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen. Das Modell aus Münster gilt 
jedoch nur für den Wohnungsbau.
1. Soll der o.g. Beschluss bei der Entwicklung von Gewerbeflächen/-gebieten 
angewendet werden bzw. bei der Revitalisierung von Brachen? 
2. Wenn dieses Modell auch für Gewerbeflächen/-gebieten bzw. bei der Revitalisierung 
von Brachen angewendet werden soll – wie ist das Ziel durch Ratsbeschluss vom 
13.07.2021, das Osnabrück bis ca. 2030 20 ha weitere Gewerbeflächen benötigt, zu 
erreichen?
Die Anfrage wird aufgrund eines durchgeführten verwaltungsinternen Abstimmungs-
prozesses erst jetzt wie folgt beantwortet:
 
Antwort zur Frage 1:
Das von der Verwaltung dem Rat vorgelegte Konzept der Stadt Osnabrück zur sozial- und 
klimagerechten Bodennutzung sieht eine Anwendung auf geplante neue Gewerbeflächen 
nicht vor. Gleiches gilt für die Revitalisierung von Gewerbebrachen. Sofern eine ehemals 
genutzte gewerbliche Brachfläche zu Wohnbauland entwickelt wird, kommt das Konzept zur 
Anwendung. 
 
Antwort zur Frage 2:
Da das Konzept zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung nicht auf die Entwicklung 
neuer gewerblicher Bauflächen Anwendung findet, hat es auch keinen Einfluss auf gesetzte 
Ziele zur Gewerbeflächenentwicklung.
 
gez. König
 
Anlagen:
Konzept zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung in Osnabrück
Karte zur Abgrenzung des Innen- und Außenbereichs
Quotenkarte der Stadtquartiere
Stadt Osnabrück     
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement 
 
Konzept der Stadt Osnabrück zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung (SoBOS); 
Weiterentwicklung der Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung  
(Stand: 07.03.2022) 
 
A. Auftrag 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner öffentlichen Sitzung am 26.04.2022 (VO/2022/0688) 
einstimmig folgenden Beschluss gefasst: 
1. „Der Rat der Stadt Osnabrück beauftragt die Verwaltung ein Konzept zur „sozialgerechten 
Bodennutzung“ nach dem Vorbild der S tadt Münster zu erarbeiten und dem Rat zur Be-
schlussfassung vorzulegen. Die Erreichung folgender sozial - und wohnungspolitischer 
Ziele wird dadurch befördert: 
 ausreichend Bauland für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen, aber 
auch Zugang für breite Kreise der Bevölkerung zum Eigentum, 
 angemessene Wohnraumversorgung für Menschen mit Behinderung, Senior:innen 
und Menschen mit Migrationsvorgeschichte, 
 urbane, sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel - und Einkommens-
gruppen mit neuen gemeinschaftlichen Wohnformen, 
 ökologische Verbesserung durch Verringerung der Pendlerströme und durch ener-
getisch optimiertes Bauen. 
2. Die aktivere Rolle der Stadt Osnabrück bei der Baulandentwicklung und dem Wohnbau-
landmanagement orientiert sich an folgenden Grundsätzen: 
 Grundstückserwerb: Flächen im Außenbereich in bisher nicht für die Bebauung pla-
nungsrechtlich dargestellten Bereichen werden planerisch als neues Bauland ent-
wickelt, wenn die Eigentümer:innen mindestens 50 % der Fläche zuvor an die Stadt 
veräußert haben. Im Innenbereich wird abhängig von der Größe, Lage und sonsti-
gen Besonderheiten des Grundstücks eine im Einzelfall angemessene Quote gebil-
det. Wird die Veränderung von Planungsrecht mit dem Ziel eingeleitet, eine höhere 
Verdichtung der vorhandenen Bausubstanz zu ermöglichen, ist keine Grundstücks-
übertragung an die Stadt erforderlich.  
 Grundstücksvergabe: Wenn die Stadt Flächen für Mietwohnungsbau vergibt, erhält 
nicht derjenige Investor den Zuschlag, der den Hö chstpreis bietet, sondern derje-
nige, der verbindlich die niedrigste Startmiete garantiert oder das beste Konzept lie-
fert. Für Eigenheime werden Grundstücke preisgedämpft vergeben. Die Vergabe-
kriterien werden im Rahmen des Konzepts festgelegt. 
 Vertragliche Absicherung: Vor der Einleitung von Bauplanungen im Innenbereich 
schließt die Stadt mit den Vorhabenträgern verbindliche Verträge zur Umsetzung 
der wohnungspolitischen Ziele ab. Die Rahmenvorgaben für die Baulandentwick-
lung werden zur Erreichung oben genannter Ziele weiterentwickelt. 
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3. Das neue Konzept wird auf alle Flächen angewandt, für die noch kein Planverfahren einge-
leitet ist oder in Bereichen, in denen ein Bebauungsplan seit mehr als sieben Jahren nicht 
vollzogen wurde. Die hier formulierten Grundsätze gelten ab dem Tag des Ratsbeschlusses 
für die zukünftige Baulandentwicklung. 
4. Die Verwaltung wird beauftragt, im Zuge der Erarbeitung des integrierten Stadtentwick-
lungskonzepts eine Strategie zum Erwerb von wertvollen Grundstücken im Sinne einer 
nachhaltigen Stadtentwicklung zu entwerfen und mit den Ratsgremien abzustimmen. 
a. Ziel dieser aktiven Bodenpolitik soll es sein, Rahmenbedingungen für den Grunderwerb 
und den Ankauf von Immobilien von strategischer Bedeutung zu entwickeln. Diese sollen 
frühzeitig identifiziert werden, idealerweise bevor sie in die Vermarktung gehen. 
b. Schwerpunkte bei den strategischen Grundstücken sind die Schaffung von bezahlbarem 
Wohnraum, Verdichtung von Wohnbauflächen im Innenbereich, die Entwicklung von Ge-
werbe- und Industrieflächen, Verkehrsflächen für die Mobilitätswende und Flächen für 
Gewässer- und Klimaschutz sowie Naherholung/Freizeitgestaltung.  
5.  Die Verwaltung wird beauftragt, eine Aktualisierung des Wohnraumversorgungskonzeptes 
zu beauftragen. 
  
6.  Vor dem Hintergrund der gerade im äußeren Stadtbereich sehr geringen Flächenpotenti-
ale in der Stadt Osnabrück wird die Verwaltung beauftragt, die Möglichkeit interkommunaler 
Wohngebiete zur optimierten Bedarfsdeckung zu überprüfen und entsprechende Gespräche 
mit den Umlandgemeinden aufzunehmen.“ 
 
Der am 26.04.2022 gefasste Beschluss wird seither angewandt. Mit den im Beschluss ge-
fassten Anforderungen werden die bisherigen Rahmenvorgaben zur Baulandentwicklung aus 
der Sitzung des Rates der Stadt Osnabrück vom 12.06.2018 (VO/2018/2130) weiterentwi-
ckelt. Dieses Konzept konkretisiert alle Rahmenvorgaben, wie sie bisher vom Rat vorgege-
ben worden sind. Auf die Entwicklung von Flächen, die nicht vorwiegend dem Wohnen die-
nen (z.B. Gewerbeflächen), finden die Regelungen dieses Konzeptes keine Anwendung. 
 
B. Ausreichend Bauland für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen; Zugang 
zum Wohneigentum; Sicherung zukunftsfähiger Gewerbeflächen 
Im Rahmen der Daseinsvorsorge und zur Herstellung von ausgewogenen Lebensverhältnis-
sen ist es erforderlich, dass die Kommune zukunftsorientiert für bezahlbaren und bedarfsge-
rechten Wohnraum sowie für attraktive Gewerbeflächen sorgt. 
Durch den anhaltenden B evölkerungszuzug, sich verändernde Haushaltskonstellationen so-
wie das Interesse von Kapitalanlegern ist die Nachfrage in städtischen Ballungsräumen nach 
bebaubaren Flächen, insbesondere nach Wohnungen größer als das Angebot: Mieten und 
Kaufpreise steigen. Die Engpässe auf den Wohnungsmärkten führen zu der Frage, wie Kom-
mune und Gesellschaft hierauf reagieren können. Wesentliche Möglichkeiten liegen in der 
Ausweitung des Baulandangebots, der Mobilisierung vorhandenen Baulands sowie der Steu-
erung des entstehenden Wohnraums in Bezug auf Bedarfsorientierung und effizienter Wohn-
flächennutzung. Da das Bauland in der Regel  bis zu einem Fünftel der Gesamtkosten des 
Wohnungsneubaus ausmacht, ist es neben den Baukosten eine maßgebliche Stellschraube 
für bezahlbaren Wohnraum. Dies verdeutlicht die Notwendigkeit, das kommunale Engagement 
in der Baulandbereitstellung zu stärken, mehr Bauland in eigener Verantwortung zu entwickeln 
und für bezahlbaren, bedarfsgerechten Wohnraum zu sorgen. 
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Um Pendlerbewegungen so gering wie möglich zu halten, ist es erforderlich, die Gewerbeflä-
chenentwicklung gleichermaßen im Blick zu behalten, so dass sich heutige und künftige Ge-
werbetreibende zukunftsfähig aufstellen können. 
Die Wohn- und Gewerbeflächenentwicklung ist in Abwägung und Übereinstimmung mit den 
weiteren Zielen der Stadtentwicklung in verträglichem Maße voranzutreiben. 
C. Strategie zum Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken 
Über eine strategische Bodenvorratspolitik sowie den kommunalen Zwischenerwerb können 
bedarfsgerecht neue Flächen an den Markt gebracht werden.  Dazu ist es erforderlich, dass 
die Stadt Osnabrück über ein Portfolio an unbebauten Grundstücken oder auch Immobilien mit 
besonderem Entwicklungs- oder Standortpotential verfügt. 
Mehr Wohnungsneubau, vor allem bezahlbarer, ist unverzichtbar. Trotz relativ hoher Baukos-
ten bestehen ein hohes Interesse und eine hohe Bereitschaft von unterschiedlichen Investo-
rengruppen, das Wohnungsangebot durch mehr Neubau auszuweiten. Immer wieder erweist 
sich dabei der Mangel an Bauland, sowohl hinsichtlich seiner generellen Verfügbarkeit, als 
auch hinsichtlich der Preise als ein erheblicher Engpassfaktor. Vergleichbares gilt auch für die 
Gewerbeflächenentwicklung. 
Die Stadt Osnabrück verfolgt das Ziel, sowohl Flächen für den Mietwohnungsbau als auch für 
die Eigentumsbildung bereitzustellen. Insbesondere einkommensschwächere Haushalte sol-
len bei der Eigentumsbildung unterstützt und in den Blick genommen werden. Bei einer sach-
gerechten Abwägung zwischen flächenintensiver Einfamilienhausbebauung und flächenscho-
nendem Geschosswohnungsbau wird prioritär die Eigentumsbildung im Geschosswohnungs-
bau verfolgt. Eigentumsinteressierte, die die Einfamilienhausbebauung bevorzugen, werden 
zusätzlich auf die noch entstehenden Flächenangebote und zusätzlich auf die Potentiale im 
Bestand verwiesen. Unterstützungs- und Fördermöglichkeiten, insbesondere in Verbindung 
mit energetischer und barrierefreier Modernisierung, sind zu prüfen. 
Zur Grundstückssich erung stehen vertragliche Handlungsformen, wie die langfristig/strate-
gisch angelegte Bodenvorratspolitik, der freihändige Erwerb oder die Übertragung von Grund-
stücken durch städtebaulichen Vertrag zur Verfügung. Darüber bietet das Baugesetzbuch 
(BauGB) hoheitliche Instrumente, die der Grundstückssicherung dienen. Hier kommen insbe-
sondere die Ausübung des allgemeinen/besonderen Vorkaufsrechts (§§ 24 und 25 BauGB), 
die Übernahme eines gesetzlichen Übernahmeverlangens (§ 168 BauGB), die Durchführung 
einer amtl ichen Umlegung (§§ 45 ff. BauGB) und städteb auliche Entwicklungsmaßnahme 
(§ 165 BauGB) in Betracht. 
Für den Erwerb größerer Flächen, die mittelbar (z. B. für die Kompensation) oder unmittelbar 
der Schaffung von Wohnraumangeboten oder Gewerbeflächen dienen, sind insbesondere die 
vertraglichen Handlungsformen relevant. 
Bei einer positiven Bewertung von den am Markt angebotenen oder verfügbaren Immobilien  
erfolgt der Ankauf zur langfristigen Flächenvorsorge  zum aktuellen Preisniveau. Ist ein frei-
händiger Ankauf nur mit einem Preisaufschlag möglich, der die Bauerwartungslandqualität be-
rücksichtigt, erfolgt der Ankauf im Regelfall unter der aufschiebenden Bedingung, dass Pla-
nungsrecht geschaffen wird. Die Verträge sind mit einer Klausel zu versehen, dass einseitig 
durch die Stadt oder durch städtische Tochtergesellschaften die fiktive Erfüllung der Bedin-
gung erklärt werden kann (z.B. kurz vor Ablauf der Bedingungsfrist). 
Die Sicherung von wertvollen Flächen kann auch durch Tausch mit Fläc hen erfolgen, die im 
Eigentum der Stadt oder städtischer Tochtergesellschaften stehen.  
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Durch den Rat werden im Rahmen finanzieller Handlungsspielräume ausreichende Finanzmit-
tel für den Ankauf von Immobilien zur Verfügung gestellt.  
 
D. Planungsrecht bei Partizipation der Stadt als Grundstückseigentümerin 
Bisher wurden Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne auch dann gefasst, wenn ein pri-
vater Dritter alleiniger Eigentümer der Grundstücke im Geltungsbereich des gewünschten Be-
bauungsplanes ist. Diese Fallgestaltung stellt bisher den Regelfall dar. 
Seit dem 26.04.2022 (Datum des o.g. Ratsbeschlusses) werden Aufstellungs- und Einleitungs-
beschlüsse für Bebauungsplanverfahren für den Außenbereich nur dann gefasst, wenn vorher 
mindestens ein Anteil von 50 % der gegenständlichen Entwicklungsfläche (Bruttobauland) an 
die Stadt Osnabrück oder eine von ihr benannte städtische Gesellschaft verkauft wird. Ein bis 
zu 100 % kommunaler Anteil (städtische Eigenentwicklung) ist auch möglich. Außerdem ha-
ben sich der Investor bzw. die Investorin zu verpflichten, die Kosten und Folgekosten, die mit 
der Baulandentwicklung entstehen, entsprechend ihres Eigentumsanteils zu tragen. Dieser 
Grundsatz gilt für ge plante Wohnflächen (vgl. Abschnitte H. und I.) , wenn Baurecht neu ge-
schaffen oder die Nutzungsart zu einer signifikanten Wertsteigerung des Grundstücks führen 
wird.  
Im Innenbereich werden Aufstellungs- und Einleitungsbeschlüsse nur dann gefasst, wenn sich 
der Investor bzw. die Investorin mittels städtebaulicher Verträge verpflichtet, sich an den ge-
wünschten boden- und wohnungsmarktpolitischen Zielen (vgl. Abschnitte F. bis H.) zu beteili-
gen. Kommunale Partizipation (abhängig von der Größe, Lage und Besonderheit des Grund-
stücks bis maximal 50 % der avisierten bebaubaren Fl äche) oder ein Liegenschaftserwerb 
durch die Stadt Osnabrück ist auch im Innen bereich möglich, aber nicht Voraussetzung für 
einen Aufstellungs-/Einleitungsbeschluss. Bei einer kommunalen Partizipation sind Flächen, 
die zunächst bei dem Investor bzw. der In vestorin verbleiben und später zu öffentlichen Flä-
chen (Straßen, Wege, Plätze etc.) und naturschutzrechtliche n Kompensationsflächen entwi-
ckelt werden, der Stadt Osnabrück vor Satzungsbeschluss in dem Bebauungsplanverfahren 
kostenlos zu übertragen Die Erschließung der Gebiete, die von der Stadt und dem Investor 
bzw. der Investorin gemeinsam entwickelt werden, erfolgt im Regelfall durch die Stadt Osnab-
rück, die sich dafür auch Dritter bedienen kann . Der Investor bzw. die Investorin kann durch 
den städtebaulichen Vertrag u. a. verpflichtet werden, den für seine bzw. ihre Gebietsentwick-
lung notwendigen Anteil der Erschließungskosten zeitnah nach Rechtskraft des Bebauungs-
planes an die Stadt Osnabrück zu zahlen. 
Als Außenbereich nach diesem Konzept gelten grundsätzlich alle Flächen im Sinne des § 35 
BauGB, als Innenbereich alle übrigen Flächen gemäß §§ 30 und 34 BauGB. Abweichend hier-
von sind Flächen, die über Bebauungspläne einer konkreten Nutzung zugeführt wurden, wel-
che eine Bebauung ausschließt (Grünflächen, landwirtschaftliche Flächen, Kompensationsflä-
chen, Flächen für die Wasserwirtschaft etc.) dem Außenbereich gem. SoBOS zugeordnet. Zur 
Konkretisierung wird auf die als Anlage beigefügte Karte verwiesen. Aufgrund ständiger Bau-
tätigkeit, können sich die Grenzen zwischen Außen- und Innenbereich gem. BauGB verschie-
ben. In der späteren Anwendung des SoBOS muss durch die Verwaltung frühzeitig eine kon-
krete Prüfung des Einzelfalls durchgeführt werden.  
Die Stadt Osnabrück erwirbt die zu entwickelnden Grundstücke und refinanziert die Kosten 
der Baulandentwicklung aus der Differenz zwischen Ankaufs - und Verkaufspreis. Bei einem 
Flächenerwerb im Außenbereich wird dem bisherigen Grundstückseigentümer bzw. der 
Grundstückseigentümerin eine Option eingeräumt, bis zu 10 % der von der Stadt entwickelten 
Nettobaulandfläche zum von ihr ermittelten Verkehrswert zurückzukaufen. Dieses Options-
recht kann innerhalb von 6 Monaten nach Rechtskraft des Bebauungsplanes geltend gemacht 
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werden, mit der Auflage einer Bebauung innerhalb von 2  Jahren nach Rückübertragung. Die 
Rückübertragungskosten trägt der bisherige  Grundstückseigentümer bzw. die bisherige 
Grundstückseigentümerin. Für den Fall der Nichteinhaltung d er Bauverpflichtung wird der 
Stadt für das Baugrundstück bzw. die Baugrundstücke ein Ankaufsrecht zum ursprünglichen 
Verkaufspreis eingeräumt; alle Kosten dieser Rückübertragung trägt der rückübertragende ur-
sprüngliche Grundstückseigentümer bzw. die Grundstückseigentümerin.  
Der jeweils zu zahlende Ankaufspreis wird für jedes Baugebiet separat bestimmt. Bei der Be-
rechnung des Ankaufspreises werden grundsätzlich sämtliche Kosten, die vom Bauvorhaben 
hervorgerufen werden oder Voraussetzung für die Bauverwirklichung sind, berücksichtigt. Bei 
den gezahlten Preisen handelt es sich um im Rahmen einer städtebaulichen Kalkulation er-
rechnete, kostendeckende und tragfähige Ankaufspreise.  
 
E. Ermittlung des Ankaufpreises für städtische Teilflächen im Rahmen der Partizipation 
Ausgehend vom ermittelten Bodenrichtwert einer künftigen Baufläche sind die folgenden Po-
sitionen in Abzug zu bringen: 
 Flächenabzug 
Die Höhe des Flächenabzugs für Verkehrs- und Grünflächen, für Infrastruktureinrichtungen 
und für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Plangebiet ist anhand des städtebaulichen 
Entwurfs abzugreifen oder pauschal nach Erfahrungswerten zu schätzen und prozentual 
vom Ausgangswert abzuziehen. 
 Technische Infrastruktur, ökologische Ausgleichsmaßnahmen, Planungsleistungen 
Die Kosten der technischen Infrastruktur, für Planungsleistungen, ökologische Ausgleichs-
maßnahmen und Ordnungsmaßnahmen werden im Rahmen des geltenden Rechts nach 
den für das betreffende Baugebiet entstehenden Kosten ermittelt und auf den m² Netto-
bauland umgelegt. 
 Soziale Infrastruktur  
Zu der sozialen Infrastruktur zählen Kindertagesstätten, Kinderspielplätze, Grundschulen 
und weiterführende Schulen. Die Berücksichtigung erfolgt über eine plausible Kalkulation. 
 Grunderwerbnebenkosten 
Die Grunderwerbnebenkosten werden mit einem festzulegenden Prozentsatz des voraus-
sichtlichen Ankaufspreises berücksichtigt (Notar- und Gerichtskosten, Vermessungskos-
ten und Grunderwerbsteuer). 
 Wertausgleich 
Übernimmt die Stadt Osnabrück durch einen Flächenerwerb die Selbstverpflichtung, be-
zahlbaren Wohnraum zu schaffen, so ist diese Verpflichtung angemessen bei der Kauf-
preisfindung zu berücksichtigen. 
 Wartezeit/Risiko 
Die Wartezeit bis zur Baureife und Vermarktung ist über eine Diskontierung mit einem Ent-
wicklungszinssatz zu berücksichtigen. Der Entwicklungszinssatz liegt i. d. R. zwischen dem 
Liegenschaftszinssatz und dem Kapitalmarktzinssatz. Das Risiko – meint das bestehende 
Risiko, die Planung könnte verworfen und aufgegeben werden und das Vermarktungsrisiko 
– wird entsprechend berücksichtigt. Werden zur Sicherung der Flächenverfügbarkeit Opti-
onsverträge genutzt, kann auf eine Berücksichtigung der Wartezeit verzichtet werden. Zu-
sätzlich zu erkennbaren Risiken ist eine Deckungsreserve von 5 % des kalkulierten Ver-
kaufspreises in Abzug zu bringen. 
 
  
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F. Bezahlbarer Wohnraum für die Entwicklung von Wohnbauflächen 
a.) Mietwohnungsraum 
Errichtet der Investor bzw. die Investorin im Innenbereich Geschosswohnungsbauten mit min-
destens 8 Wohneinheiten , ist hierbei auch Wohnraum als preis- und belegungsgebundener 
Mietwohnraum („sozialer/bezahlbarer Wohnraum“) zu schaffen.  
Der Investor bzw. die Investorin  kann diesen bezahlbaren Wohnraum mit einer maximalen 
Nettokaltmiete in Höhe von derzeit maximal 6,10 EUR/m² Wohnfläche für Bezieher niedriger 
Einkommen i. S. d. § 3 Abs. 2 NWoFG (Bindungsdauer mindestens 35 Jahre), oder mit einer 
Nettokaltmiete in Höhe von derzeit maximal 7,50 EUR/m² Wohnfläche für Bezieher mittlerer 
Einkommen i. S. d. § 5 Abs. 2 Nr. 2 bzw. Nr. 3 DVO -NWoFG (Bindungsdauer mindestens 30 
Jahre) schaffen (Wahlrecht des Investors bzw. der Investorin) . Eine Aufteilung der Quote  
(siehe Buchst. e.)  auf beide Zielgruppe n ist möglich. Sollten öffentliche Fördermittel für die 
Schaffung von bezahlbarerem Wohnraum nicht verfügbar sein , kann im Einzelfall auch eine 
geringere Quote mit dem Investor bzw. der Investorin vereinbart werden. 
Weiterer Wohnraum ist als förderfähiger Wohnraum im Sinne des § 4 Abs. 1 NWoFG in Ver-
bindung mit den Wohnraumförderbestimmungen insbesondere Nr. 15 zu realisieren. Dadurch 
sollen für diesen Anteil insbesondere die Vorgaben des Wohnungsförderungsrechts zu den 
maximalen Wohnungsgrößen in Verbindung mit der Raumaufteilung Anwendung finden. Eine 
Vorgabe der Stadt Osnabrück zur Miethöhe erfolgt für förderfähigen Wohnraum nicht. 
Die Bindung von gefördertem oder förderfähigem Wohnraum wird begründet durch Inan-
spruchnahme eines Förderprogrammes des Landes und/oder durch Vertrag mit der Stadt Os-
nabrück. 
Wird Geschosswohnungsbau mit mehr als zwei Stockwerken (inklusiv Staffelgeschoss) reali-
siert, so sind mindestens 1/3 aller Wohneinheiten barrierefrei (gemäß DIN 18040-2) zu errich-
ten. Der Investor bzw. die Investorin werden verpflichtet, die Wohnungen diskriminierungsfrei 
zu vermarkten. So dürfen Bewerbende um eine Wohnung weder aufgrund der ethnischen Her-
kunft, ihres Geschlechts, ihrer Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, ihres Alters 
noch ihrer sexuellen Identität bevorzugt oder benachteiligt werden. 
b.) Eigentumswohnungen 
Alternativ zu Mietwoh nraum kann der Investor bzw. die Investorin im Innenbereich den zu 
schaffenden preisgebundenen Wohnraum auch durch die Herstellung von bezugsfertigen Ei-
gentumswohnungen durch den Verkauf von Eigentumsanteilen an Selbstnutzende erfüllen. 
Begünstigte können nur solche Personen und Haushalte sein, die einen Anspruch auf Förde-
rung zum Erwerb der entsprechenden selbstgenutzten Eigentumswohnung durch die NBank 
nachweisen können. 
Hierbei sind die preisgebundenen Wohnungen zu einem maximalen Komplettverkaufspreis 
(inklusiv Grundstücksanteil und notwendiger Einstellplätze, Nebenkosten und Maklerkosten; 
allerdings ohne Nutzflächen wie Kellerräume, zusätzliche Einstellplätze und ohne Notar - und 
Gerichtskosten sowie Grunderwerb steuer) zu veräußern, der sich aus dem Produkt von zu 
veräußernder Wohnfläche und einem Pauschalbetrag in Höhe von aktuell 3.000 EUR (Bau-
kostenindex: Stand 31.12.2021) brutto zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Eigentumswoh-
nung zusammensetzt (Wohnfläche x 3.000 EUR brutto = Komplettverkaufspreis).  
Die Höhe der Verkehrswerte und die Höhe des Komplettverkaufspreises werden jährlich aktu-
alisiert. Die Höhe des maximalen Komplettverkaufspreises wird jeweils zum 1.1. des Folge-
jahres, erstmalig am 01.01.2024, anhand des Baukostenindexes des Statistischen Bundes-
amtes (Stand 31.12.2022) angepasst. Weitere Anpassungen erfolgen dann zum 01.01.2025 
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(Stand Index 31.12.2023), zum 01.01.2026 (Stand 31.12.2024) und so weiter. Bei hoher Preis-
entwicklungsdynamik können auch unterjährige Anpassungen erfolgen. 
Durch diese Vorgabe wird der Zugang insbesondere von Schwellenhaushalten zur Bildung 
von Wohneigentum gefördert.  Außerdem wird ein Anreiz geschaffen, Landesfördermittel in 
Osnabrück zu investieren. 
Ein weiterer Anteil der Eigentumswohnungen sind förderfähig zu errichten, können aber 
preislich frei vermarktet werden. 
 
c.) Eigenheime/Einfamilienhäuser 
Errichtet der Investor bzw. die Investorin im Innenbereich zusätzlich oder ausschließlich min-
destens 8 Wohneinheiten in Einfamilienhäusern (als Einzel-, Doppel-, Reihen- oder Ketten-
haus), so gelten die unter F b.) genannten maximalen Verkaufspreise für einen Anteil dieser 
Häuser entsprechend. Begünstigte können nur solche Personen und Haushalte sein, die einen 
Anspruch auf Förderung zum Erwerb des entsprechenden Eigenheims/Einfam ilienhauses 
durch die NBank nachweisen können. 
Ein weiterer Anteil der Eigenheime/Einfamilienhäuser sind förderfähig zu errichten, können 
aber preislich frei vermarktet werden. 
Sofern der Investor bzw. die Investorin die errichteten Einfamilienhäuser im Bestand halten 
möchte (Vermietung), so gelten für die Errichtung der Gebäude anteilig (vgl. Buchstabe e.) 
die Vorgaben der Eigentumsförderung der NBank (u.a. Größe/Zimmeranzahl), Berechtigte 
sind nur solche Personen, die Anspruch auf Wohnraum im Geschosswohnungsbau haben 
(mit entsprechender Miethöhe und Bindungsdauer).   
d.) Grundstücke 
Verkauft der Investor bzw. die Investorin im Innenbereich der Stadt zusätzlich oder ausschließ-
lich unbebaute Grundstücke für den Bau von Eigenheimen/Einfamilienhäuser als Einzel-, Dop-
pel-, Reihen- oder Kettenhäuser mit insgesamt mindestens 8 Wohneinheiten, so sind ebenfalls 
ein Anteil der  Grundstücke (vgl. Buchstabe e.) preisreduziert anzubieten. Begünstigte/Kau-
fende können nur solche Personen und Haushalte sein, die einen Anspruch auf Förderung 
zum Bau des entsprechenden Eigenheims/Einfam ilienhauses durch die NBank  nachweisen 
können. Der/die Erwerbende ist vom Investor bzw. der Investorin zu verpflichten , das Eigen-
heim/Einfamilienhaus förderfähig zu errichten. 
Der Investor bzw. die Investorin übernimmt die Verpflichtung zur Reduzierung des Grund-
stückskaufpreises für Begünstigte/Kaufende in Höhe von 30 % unter dem von der Stadt Osn-
abrück ermittelten Verkehrswert. 
Ein weiterer Anteil der Grundstücke ist ohne Preisreduzierung an Erwerbende abzugeben, die 
sich verpflichten, das Gebäude in einer förderfähigen Größe zu errichten 
e.) Quote 
Der Umfang des mindestens zu schaffenden sozial gebundenen Wohnraums (Mietwohnungs-
raum, Eigentumswohnungen, Eigenheime /Einfamilienhäuser, Grundstücke) liegt dabei zwi-
schen 10 % und 30  % der geplanten Wohnfläche bzw. Grundstücksfläche. Der Prozentsatz 
wird unter Einbeziehung der Grundstückswerte, des zu erwartenden Mietniveaus und der Da-
ten des Sozialmonitorings differenziert für die städtischen Quartiere gebildet. Der Prozentsatz 
für die Stadtquartiere ist in Intervallen von drei Jahren zu überprüfen,  ggfs. anzupassen und 
dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen. 
8 
 
Für die Schaffung weiterer Anteile förderfähiger, aber nicht preisgebundener Mietwohnungen, 
Eigentumswohnungen, Eigenheime/Einfamilienhäuser und Grundstücke mit der Verpflichtung, 
förderfähige Einheiten zu errichten, gilt ebenfalls der Prozentsatz für die Stadtquartiere (wei-
tere 10 % bis 30 %). 
Zur Konkretisierung dieser Verpflichtung dient die als Anlage beigefügte Karte. Sofern sich ein 
Baugebiet in zwei Bereiche mit unterschiedlichen Quoten erstreckt, wird ein gewichteter Mit-
telwert gebildet und für das gesamte Baugebiet insgesamt festgesetzt. 
f.) Partizipation der Stadt im Innenbereich 
Partizipiert die Stadt Osnabrück oder eine ihrer Tochtergesellschaften an den Flächen dieses 
Gebietes (vgl. Abschnitt D), so verringert sich der Anteil des von dem Investor bzw. der Inves-
torin zu schaffenden bezahlbaren Wohnraums und förderfähigen Wohnraums bzw. der Anteil 
der kostenreduziert anzubietenden Eigentumswohnungen, Eigenheime/Einfamilienhäuser und 
Grundstücke für Eigenheime/Einfamilienhäuser  im umgekehrten Verhältnis, so dass der In-
vestor bei einem 50 %igen Flächenanteil der Stadt von seiner Verpflichtung zur Schaffung von 
bezahlbarem und förderfähigem Wohnraum befreit ist. 
Formel: Sozialquote des Investors = Quote laut Karte x (100 - Anteil Stadt an Gesamtfläche) 
x 2 / 100 
Beispiele bei einer Fläche, für die nach Quotenkarte 15 % bezahlbarer Wohnraum zu schaffen 
ist: 
 
Flächenanteil privater Investor Flächenanteil Stadt Quote bezahlbarer WR 
100 %   0 % 15 % 
  80 % 20 %  9 % 
  75 % 25 % 7,5 % 
  50 % 50 %   0 % 
 
g.) Bezahlbarer Wohnraum im Außenbereich 
Durch den Verkauf von mind. 5 0 % der gegenständlichen Entwicklungsfläche an die Stadt 
Osnabrück bzw. eine ihrer Tochtergesellschaften ist der private Investor  bzw. die Investorin 
von der Schaffung von bezahlbarem und förderfähigem Wohnraum befreit. 
 
h.) Kommunale Selbstverpflichtung bei Zwischenerwerb 
Die Stadt Osnabrück bzw. ihre Tochtergesellschaften verpflichten sich für den von ihnen ent-
wickelten Anteil im Geschosswohnungsbau im Rahmen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit 
und unter dem Vorbehalt, dass sich die geplanten Gebäude wirtschaftlich tragen, 
 40 % öffentlich geförderten Wohnraum für die Zielgruppe der Berechtigten mit niedri-
gen Einkommen (vgl. F a.)) und 
 20 % öffentlich geförderten Wohnraum für die Zielgruppe der Berechtigten mit niedri-
gen Einkommen (vgl. F a.)) 
zu realisieren. Geringfügige Abweichungen, die baulich oder strukturell bedingt sind, bleiben 
möglich. 
9 
 
Verkaufen die Stadt oder ihre Tochtergesellschaften ein unbebautes Geschosswohnungsbau-
grundstück, so verpflichten sie die Käuferin/den Käufer zur Übernahme dieser Selbstverpflich-
tung. 
Die Grundstücke für den Bau von Ein -/Zweifamilienhäusern werden in der Regel nach der 
städtischen Richtlinie zur Vergabe von Wohnbaugrundstücken vermarktet, die gesondert vom 
Rat beschlossen wird. 
 
i.) Urbane, sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel - und Einkommensgruppen 
mit neuen gemeinschaftlichen Wohnformen 
Die Stadt verpflichtet sich oder von ihr beauftragte Dritte, bedarfsgerecht neue und sich an 
Zielgruppen mit besonderen Bedarfen richtende Wohnformen umzusetzen und zu unterstüt-
zen, beispielhaft ein gemeinschaftliches Mehrgenerationenwohnen oder Wohnen mit Assis-
tenz. Die Kontaktstelle Wohnraum bietet dafür Informationen, Vernetzung und Begleitung. 
 
G. Klimabezogene Ziele bei der Entwicklung neuer Baugebiete 
Bei der Entwicklung neuer Baugebiete geht es in energetischer Hinsicht im Kern um zwei Ziele: 
1. Minimierung des Wärmebedarfs von Gebäuden insbesondere durch  
a. kompakte Bauweise, 
b. technische Vorkehrungen gegen Wärmeverluste (Wärmedämmung) mit Regelun-
gen zum energetischen Gebäudestandard analog zu den Energieeffizienz -Stan-
dards der einschlägigen KfW-Förderprogramme, 
c. eine auf eine optimale passive Nutzung von Sonneneinstrahlungen ausgerichtete 
Stellung der Baukörper sowie 
d. die Vermeidung von Verschattung. 
2. Möglichst CO2-freie Deckung des verbleibenden Wärmeenergiebedarfs durch die de-
zentrale Erzeugung und Nutzung erneuerbarer Energien (z.B. Solarthermie, Geother-
mie etc.). 
Bei der Errichtung von Gebäuden, die in den Anwendungsbereich des GEG fallen, ist folgen-
der Energiestandard umzusetzen: Die neu errichteten Gebäude müssen das energetische Ni-
veau eines Effizienzgebäudes (Neubau) nach der zum Zeitpunkt des Bauantrags gültigen 
Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude/ Nichtwohnge-
bäude (BEG-WG/NWG) erreichen. Sofern zum Zeitpunkt der Bauantragstellung keine Bun-
desförderung nach BEG zur Verfügung steht oder nicht beantragt wird, ist mindestens der 
niedrigste Standard nach der Richtlinie für die Bundesförderung für effi ziente Gebäude – 
Wohngebäude/Nichtwohngebäude in der zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung gültigen Fas-
sung (derzeit Effizienzhaus 40 in der Fassung vom 07. Dez. 2021) einzuhalten. 
Zum Nachweis, dass die Bauausführung dem geforderten Energiestandard entspricht, ist die 
nach § 80 Abs. 1  Satz 1 GEG auszustellende Erfüllungserklärung gemäß dem Muster der 
Anlage 1 der Niedersächsische Verordnung zur Durchführung des Gebäudeener giegesetzes 
(NDVO-GEG) spätestens drei Monate nach Fertigstellung des Gebäudes der Bauaufsichtsbe-
hörde vorzulegen. 
Werden von der Vorhabenträgerin unbebaute Grundstücke  veräußert, die für die Errichtung 
von Gebäuden bestimmt sind, ist die vorstehende Verpflichtung in die jeweiligen Grundstücks-
kaufverträge aufzunehmen.  
Der Investor verpflichtet sich, frühzeitig ein Konzept zur möglichst klimaneutralen Energiever-
sorgung des Gebietes vorzulegen und mit der Stadt abzustimmen. 
10 
 
H. Kosten der sozialen Infrastruktur 
Der Investor bzw. die Investorin übernimmt durch den abzuschließenden Städtebaulichen Ver-
trag die Verpflichtung, sich im Rahmen des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB an den Kosten 
zur Herstellung der sozialen Infrastruktur – über die Schaffung von Kinderspielplätzen hinaus – 
entsprechend seiner bzw. ihrer Eigentumsanteile zu beteiligen. Zur sozialen Infrastruktur zäh-
len dabei insbesondere Kindertagesstätten und Grundschulen. Die Beteiligung an den zusätz-
lichen Kosten ist auf 15,00 €/m² der laut Bebauungsplan möglichen Geschossfläche begrenzt. 
Einzelheiten werden durch ein separat vom Rat zu beschließendes Konzept geregelt. 
Die Kostenbeteiligung für die soziale Infrastruktur erfolgt nur für Wohnbauflächen. 
 
I. Verfahren 
Die Stadt Osnabrück leitet unter Berücksichtigung des kommunalen Planerfordernisses ge-
mäß § 1 Abs. 3 BauGB neue städtebauliche Planungen zeitnah und unter Berücksichtigung 
der vom Rat beschlossenen Prioritäten ein. 
Ein Aufstellung -/Einleitungsbeschluss eines Bebauungsplanverfahrens setzt folgendes vo-
raus: 
1. Der Investor bzw. die Investorin verpflichtet sich , die in diesem Konzept getroffenen 
Regelungen zur Schaffung von bezahlbarem bzw. förderfähigem Wohnraum und die 
klimabezogenen Ziele umzusetzen sowie anteilige Kosten der sozialen Infrastruktur 
zu übernehmen. 
2. Der Investor  bzw. die Investorin  ist bereit, sich zur Übe rnahme der anteiligen Pla-
nungs- und Erschließungskosten in einem noch mit der Stadt Osnabrück abzuschlie-
ßenden städtebaulichen Vertrag zu verpflichten. Hierzu gehören:  
a. Die Kosten für alle Untersuchungen, die für eine sachgerechte Abwägung der städ-
tebaulichen Belange erforderlich sind, unabhängig davon, ob diese Untersuchun-
gen von dem Investor oder von der Stadt Osnabrück in Auftrag gegeben worden 
sind. Die Untersuchungsergebnisse werden der Stadt Osnabrück für die Durchfüh-
rung des Bebauungsplanverfahrens kostenlos zur Verfügung gestellt. 
b. Der Investor bzw. die Investorin beauftragt auf eigene Kosten ein Energiekonzept 
für das geplante Gebiet, welches die Aspekte der im Teil G dargelegten Ziele zum 
Gegenstand hat und einen Vorschlag für die künftige Energieversorgung des Ge-
bietes enthält. 
c. Die Kosten für erforderliche technische Bauwerke zur zentralen Wärmeenergie-
versorgung. 
d. In Gebieten, in denen sich aus verkehrstechnischer Sicht eine Reduzierung des 
motorisierten Individualverkehrs anbietet, um eine höhere Wohn- und Lebensqua-
lität zu erreichen, verpflichtet sich der Investor bzw. die Investorin zur Übernahme 
der Kosten für die Erstellung eines Mobilitätskonzeptes. 
e. Alle Kosten für Vermessungsleistungen, zur Planung, zur Herstellung und zur Do-
kumentation (inkl. Bestandsvermessung) der inneren Erschließung (Straßen – inkl. 
Straßenbegleitgrün -, Wege, Plätze, Schmutz- und Regenwasserkanal inklusiv der 
Grundstücksanschlusskanäle, Beleuchtung ect.) und der äußeren Erschließung, 
soweit die äußere Erschließung durch das Planvorhaben verursacht wird. 
f. Die Kosten für erforderliche technische Bauwerke zur zentralen Versickerung von 
Regenwasser oder zur Drosselung von Regenwasser (Regenrückhaltebecken). Ist 
eine Versickerung oder Drosselung nicht möglich od er sinnvoll, erhebt die Stadt 
Osnabrück von dem Investor Kosten für ein fiktives Regenrückhaltebecken. D er 
11 
 
Investor bzw. die Investorin hat vor Baubeginn sicherzustellen, dass die Trassen 
der Versorgungsanlagen frei von Kampfmitteln und kontaminierten Böden sind. 
g. Die Kosten für den Bau eines erforderlichen Kinderspiel- und Bolzplatzangebotes 
(im Regelfall in größeren Erschließungsgebieten). Dazu gehören die Kosten des 
Grundstücks und der Herstellung. Sind neue Kinderspielplatz- und/oder Bolzplatz-
angebote aufgrund der Nähe anderer Spielplätze/Bolzplätze oder aufgrund der 
Größe des Gebietes nicht erforderlich, so hat sich die Vorhabenträgerin bzw. der 
Vorhabenträger mittels Abstandsbetrag zur zweckgebundenen Aufwertung beste-
hender oder geplanter Kinderspielplätze/Bolzplätze im Umfeld zu beteiligen. 
h. Die Kosten für erforderliche naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnah-
men. Sofern keine Fläche n aus dem städtischen Kompensationsflächenpool zur 
Verfügung stehen, hat der Investor die Flächen für Kompensationsmaßnahmen zu 
beschaffen, die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen und dauerhaft zu erhalten 
und zu pflegen.  
i. Die durch den Fachdienst Stadtplanung erbrachten Leistungen zur Erstellung der 
Bauleitplanverfahren. 
3. Der Investor bzw. die Investorin verpflichtet sich durch den abzuschließenden städte-
baulichen Vertrag, alle öffentlichen Flächen nach vertragsgemäßer Herrichtung kos-
tenlos auf die Stadt Osnabrück zu übertragen. Verständigen sich der Investor bzw. die 
Investorin mit der S tadt im Fall einer gemeinsamen Gebietsentwicklung auf eine Er-
schließung durch die Stadt für das Gesamtgebiet, so verpflichtet sich der Investor bzw. 
die Investorin durch den städtebaulichen Vertrag, den für seine bzw. ihre Gebietsent-
wicklung notwendigen Anteil der Erschließungskosten innerhalb von 3 Monaten nach 
Rechtskraft des Bebauungsplanes an die Stadt Osnabrück als Abschlag zu zahlen 
und alle öffentlichen Flächen kostenlos auf die Stadt zu übertragen . Nach Fertigstel-
lung der Erschließungsanlagen erfolgt die Endabrechnung mit dem Investor. 
4. Zur Absicherung der durch den städtebaulichen Vertrag eingegangenen Verpflichtun-
gen verlangt die Stadt Osnabrück eine Bürgschaft in Höhe der von der Stadt geschätz-
ten Kosten für die Baumaßnahmen. Die Höhe der Bürgschaft kann nach Baufortschritt 
reduziert werden. 
5. Der Investor bzw. die Investorin willigt der Erhebung, Verarbeitung und Nutzung per-
sonenbezogener Daten zum Zwecke der Durchführung des Bebauungsplanverfah-
rens ein. 
6. Dem Investor bzw. der Investorin ist bekannt, dass die Einleitun g eines Bebauungs-
planverfahrens eine Ermessensentscheidung der Stadt Osnabrück darstellt, auf die 
kein Anspruch besteht. 
7. Der Investor bzw. die Investorin nimmt zur Kenntnis, dass aus der Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens kein Anspruch auf ein Inkraf ttreten eines zukünftigen Be-
bauungsplans ableitbar ist. Vergebliche Aufwendungen, die dadurch entstehen, dass 
das Bebauungsplanverfahren im Rahmen des Planungsermessens der Stadt Osnab-
rück oder aus sonstigen dem Bebauungsplanverfahren zuzurechnenden Gründen auf-
gegeben wird, liegen in der Risikosphäre des Investors. 
8. Der Investor bzw. die Investorin verpflichtet sich durch den abzuschließenden städte-
baulichen Vertrag, alle Baugrundstücke innerhalb von drei Jahren nach Herstellung 
und Abnahme der Baustraße dur ch die Stadt Osnabrück mit W ohnhäusern bebau-
ungsplankonform zu bebauen. Das Grundstück gilt als bebaut, wenn das Gebäude 
bezugsfertig hergestellt worden ist. Sofern die Baubehörde zur Bauüberwachung eine 
Schlussabnahme angeordnet hat, gilt das Grundstück m it der Schlussabnahme als 
bebaut. Für den Fall, dass die Grundstücke nicht innerhalb dieser Frist bebaut worden 
sind, räumt der Investor bzw. die Investorin im städtebaulichen Vertrag schuldrechtlich 
ein notariell beurkundetes Ankaufsrecht an dem unbebauten Grundstück ein. Verkauft 
der Investor bzw. die Investorin unbebaute Grundstücke, so hat er bzw. sie die von 
12 
 
ihm bzw. ihr übernommene Verpflichtung jeweils an die Erwerbenden weiterzugeben 
und diese ebenfalls zur Weitergabe der Verpflichtungen zu verpflichten.  
 
J. Gesonderte Regelungen zum Ratsauftrag vom 26.04.2022 
Die Regelungen zur Vergabe städtischer Grundstücke, d er Sachstand zur Erarbeitung des 
Stadtentwicklungsprogramms, der Auftrag zur Aktualisierung des Wohnraumversorgungskon-
zeptes und Handlungsoptionen zur Optimierung der interkommunalen Zusammenarbeit wer-
den dem Rat gesondert vorgestellt. Sie sind nicht unmittelbar Gegenstand der neuen Rah-
menvorgaben für die Baulandentwicklung. 
 
K. Anwendung der Rahmenbedingungen für die Baulandentwicklung 
Das neue Konzept wird uneingeschränkt auf alle Flächen angewandt, für die noch kein Bau-
leitplanverfahren eingeleitet ist oder in Bereichen, in denen zur Verwirklichung städtebaulicher 
Zielsetzungen bestehendes Planungsrecht geändert werden müsste (Planerfordernis gem. 
§ 1 Abs. 3 BauGB). Darüber hinaus findet das Konzept nur Anwendung, wenn Auslöser und 
Begünstigter der Planung (bzw. Initiatoren eines Bauleitplanverfahrens) Dritte sind, mit denen 
flankierend städtebauliche Verträge gem. § 11 BauGB oder Durchführungsverträge gem. § 12 
BauGB geschlossen werden. Die hier formulierten Grundsätze gelten ab dem Tag des Rats-
beschlusses, somit seit dem 26.04.2022, für die zukünftige Baulandentwicklung. 
Der Beschluss des Rates vom 12.06.2018 (VO/2018/2130) zu den Rahmenvorgaben für die 
Baulandentwicklung kommt für Planverfahren, die vor dem 26.04.2022 eingeleitet worden sind 
oder deren Einleitung danach noch aufgrund einer Ausnahmeentscheidung gemäß dem Be-
schluss vom 12.06.2018 erfolgte, weiterhin zur Anwendung. Die sich aus dem Ratsbeschluss 
vom 12.06.2018 ergebenden Verpflichtungen der Investoren bzw. Investorinnen sind bei die-
sen „Altfällen“ in den städtebaulichen Verträgen umzusetzen.  
Alle in diesem Konzept aufgeführten Regelungen zu städtebaulichen Verträgen gelten in glei-
cher Weise für abzuschließende Durchführungsverträge bei vorhabenbezogenen Bebauungs-
planverfahren. 
 
 
Anlage 
Karte zur Abgrenzung des Innen- und Außenbereichs  
Karte mit den Sozialquoten 
km0 0,5 1,00,1 0,2 0,3 0,4
1:17.000
±
Legende
Abgrenzung Innen- u. Außenbereich
Sozialgerechte Bodennutzung Osnabrück
Fachdienst Stadtplanung
Stand  09.2022Luftbild 2020©AEROWEST GmbH, bereitgestellt durch Fachdienst Geodaten
Stadtgrenze
Anlage 1