Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/1882
Datum: 2018-01-30
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 22.01.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/1882
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 08.02.2018 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 06.03.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 06.03.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Planbereich: Grundstück Stadtweg 31
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Entwurf wird geändert und in der als Anlage beigefügten Fassung gem. § 1 Abs. 3 und 
§ 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG mit der der Vorlage beigefügten Begründung als Satzung 
beschlossen. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
E. Beteiligte Stellen: keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 22.09.2015 die Aufstellung des Bebauungsplanes 
Nr. 615 beschlossen. Ziel der Planung ist die Schaffung von Planungsrecht für zusätzlichen 
Wohnungsbau durch die Revitalisierung eines derzeit brach liegenden Grundstücks. Um eine 
Umsetzung der Planung sicherzustellen und die angestrebte städtebauliche Qualität zu 
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sichern, erfolgte die Planaufstellung als vorhabenbezogener Bebauungsplan.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Zeitraum  19.09.-19.10.2017. Im Rahmen der 
Entwurfsoffenlegung wurden Stellungnahmen abgegeben.
Im Nachgang der öffentlichen Auslegung wurde eine geringfügige Änderung des 
Bebauungsplanes erforderlich. Notwendig wurde eine Ausdehnung der privaten 
Verkehrsfläche um ca. 80 m², da ansonsten die Erfordernisse der Feuerwehr im Rettungsfall 
nicht erfüllt werden könnten. Diese Anpassung macht zudem den Verzicht auf einen 
festgesetzten Baum und die Verschiebung eines neu zu pflanzenden Baumes erforderlich. 
Ein Ausgleich soll durch die Festsetzung eines zusätzlich neu zu pflanzenden Baumes 
geschaffen werden. 
Zur Planänderung erfolgte eine eingeschränkte Beteiligung. Aufgrund der eingeschränkten 
Betroffenheit war nur die Beteiligung des Vorhabenträgers erforderlich. Dieser trägt die 
Planänderung mit.
Der Durchführungsvertrag ist vor einem Satzungsbeschluss durch den Rat abzuschließen.
Auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen soll der Satzungsbeschluss gefasst werden. 
Anlage/n:
Abwägungsvorschlag
B-Plan 615 – Planausschnitte
Textliche Festsetzungen
Begründung
 
Seite: 1/6 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorha-
benbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 15.01.2018 
 
 
Stellungnahmen nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
(Entwurfsoffenlegung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Anregungsgeberin/Anregungsgeber 
1 26.09.2017 LGLN Landesvermessung Niedersachsen, Kampfmittelbeseiti-
gungsdienst 
2 19.10.2017 Bürgerverein Darum-Gretesch-Lüstringen 
3 19.10.2017 Anwohner Schledehauser Weg, 49086 Osnabrück 
4 19.10.2017 Anwohner J., Schledehauser Weg, 49086 Osnabrück 
5 19.10.2017 Anwohner Schledehauser Weg, 9086 Osnabrück 
6 23.10.2017 Deutsche Telekom Technik GmbH 
7 29.12.2017 Anwohner Stadtweg, 49086 Osnabrück 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1 Es kann nicht unterstellt werden, dass keine Kampfmi t-
telbelastung im Planungsbereich vorliegt. 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Im 
Bebauungsplan ist eine entsprechende Kennzeic h-
nung bereits erfolgt. 
 
2 „Das städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung des 
Grundstücks mit fünf neuen Baukörpern und einen 
Anbau an der vorhandenen Villa vor. Insgesamt sollen 
hier 32 Wohneinheiten mit 36 Einstellplätzen für 
PKWs entstehen. 
„Die verkehrliche Erschließung erfolgt  ausschließlich 
über den Stadtweg im Bereich der jetzigen Grun d-
stückszufahrt. Stellplätze für Fahrzeuge sind nur im 
Innenbereich der Anlage in den Erdgeschosszonen der 
Gebäude geplant. Zusätzliche Parkmöglichkeiten en t-
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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lang der angrenzenden Str aßen im öffentlichen Raum 
sind nicht vorgesehen.“ (Auszug aus der Begründung 
zum Entwurf).  
 
Die Parksituation am Stadtweg gehört schon jetzt zu 
den prekärsten im ganzen Ortsteil und ist in mehreren 
Bürgerforen hinlänglich thematisiert worden. Die enge 
Fahrbahn und die schmalen Bürgersteig -Streifen fü h-
ren immer wieder zu gefährlichen Situationen, insb e-
sondere für Fußgänger. Autofahrer nutzen die Bürge r-
steige als Fahrbahn, da aufgrund parkender und ha l-
tender Fahrzeuge ein Durchkommen nicht möglich ist. 
Ein zusätzliches Fahrzeugaufkommen in diesem B e-
reich wird die Situation natürlich weiter ve rschärfen 
und ist bei den nur 4 zusätzlich vorgesehenen Stel l-
plätzen gegenüber den 3 2 Wohneinheiten schon jetzt 
vorauszusehen. 
Bitte beantworten Sie uns deshalb folgende Fragen: 
1. Wo werden die zu erwartenden 10 -15 Zweit-
fahrzeuge der Mieter / Eigentümer abgestellt? 
2. Wo sind Besucherparkplätze vorgesehen und 
wie viele? 
3. Wo können Sozialdienste , Reinigungsdienste, 
Handwerker etc. ihre Fahrzeuge abstellen? 
Aus Sicht des Bürgervereins ist die Schaffung eines 
Parkstreifens für mindestens 20 -25 Fahrzeuge entlang 
des Stadtweges – auf dem Gelände des Grundstücks 
Nr. 31 – unbedingt erforderlich. 
 
 
 
 
 
Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung bemüht 
sich die Stadt, den motorisierten Individualverkehr zu 
Gunsten stadtverträglicher Verkehrsarten zu b e-
grenzen. Die verfügbaren F lächen sollen der Woh n-
qualität dienen und nicht übermäßig für das Parken 
von Pkw in Anspruch genommen werden. Aus di e-
sem Grund sollen im Bebauungsplan – über die 
bauordnungsrechtlich erforderlichen  Stellplätze 
hinaus- keine zusätzlichen Stellplätze angebo ten 
werden. 
Das betreffende Grundstück liegt verkehrlich sehr 
gut erschlossen in unmittelbarer Nachbarschaft zu 
einer Bushaltestelle am Schledehauser Weg. 
Die Verbreiterung des Stadtweges kann im Rahmen 
der Planaufstellung nicht erfolgen, da an die öffentl i-
che Parzelle ausschließlich private Flächen angre n-
zen, die für eine Verbreiterung des Stadtweges nicht 
zur Verfügung stehen.  Zudem besteht entlang des 
Stadtweges ein unterschiedlich stark ausgeprägter 
Höhenversprung, der derzeit durch eine Betonmauer 
abgefangen wird. Die Herstellung der geforde rten 
20-25 zusätzlichen Stellplätze auf dem Privatgrun d-
stück ist insofern nicht möglich. Zudem erscheint 
diese Stelle auch ungeeignet, da aufgrund des H ö-
henversprungs eine direkte Zugangsmöglichkeit zum 
Grundstück nu r im Bereich des geplanten Zufahrt s-
bereichs vorgesehen ist und die Hauseingänge zum 
Gebäude am Stadtweg zum Innenhof orientiert sind. 
Aus den genannten Grünen erscheint es nicht sin n-
voll, entlang des Stadtweges Besucherparkplätze für 
die Wohnungen im Plangebiet vorzusehen. 
 
Verkehrswidriges Verhalten von Verkehrsteilne h-
mern kann durch Festsetzungen im Bebauung splan 
nicht verhindert werden.  Falls erforderlich, wäre 
(unabhängig vom Bebauungsplanverfahren) eine 
stärkere Übe rwachung des ruhenden Verkehrs und 
ggf. eine ergänzende Beschilderung (z.B. Parkve r-
bot) in kritischen Bereichen zu prüfen. 
  
zu 1. ) und 2.)  Die Minimierung des zu schaffenden 
Parkplatzangebotes auf das gesetzlich erforderliche 
Maß soll in Verbindung mit der sehr guten Anbi n-
dung an den ÖPNV (B ushaltestelle in unmittelbarer 
Nachbarschaft zum Plangebiet) dazu beitragen, 
einerseits das Maß an zusätzlichen Fahrze ugen 
gering zu halten (dies kann allerdings im Beba u-
ungsplan nicht explizit geregelt werden) und ande-
rerseits die verfügbaren Grundstücksflächen für eine 
im Vergleich zu Parkplätzen höherwertige Nutzung 
freizuhalten. Wesentlicher Aspekt bei der Entwic k-
lung der städtebaulichen Konzeption war der Erhalt 
einer möglichst hohen Anzahl de r prägenden Groß-
bäume im Plangebiet . Dies wäre nicht möglich , 
wenn, wie vorgeschlagen, Stellplätze für 20 -25 z u-
sätzliche Fahrzeuge auf dem Plangebietsgrundstück 
vorgesehen würden.  
Aus den genannten Gründen sollen keine zusätzl i-
chen Parkplätze auf dem Grundstück vorgehalten 
werden. 
Ein öffentlicher Parkstreifen bef indet sich direkt am 
Schledehauser Weg. Dieser kann durch Bes ucher 
genutzt werden. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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zu 3.) Das kurzzeitige Halten von Sozialdiensten, 
Rettungsdiensten, Handwerkern etc. ist im Bereich 
der festgesetzten privaten Verkehrsfläche im Bl o-
ckinnenbereich möglich. In Abstimmung mit der 
Feuerwehr kann nach Real isierung des Vorhabens 
vor Ort eine Markierung der Bereiche erfolgen, in 
denen kurzzeitiges Parken/Halten möglich ist. En t-
sprechende Regelungen erfolgen nicht im Beba u-
ungsplan.  
3 Ich bin Betroffener der Planung für den Bebauungsplan 
Nr. 615, da ich Eigentümer eines Nachbargrun dstücks 
bin, auf dem ich auch wohne. 
Ich bin mit der Planung nicht einverstanden und habe 
folgende Einwendungen: 
 
1. Das Baugebiet Gretesch  - Lüstringen wird g eprägt 
durch eine Bebauung mit Einfamilien- oder Zweifami-
lienhäusern.  
Häuser mit mehr Wohnungen sind auch im direkt 
angrenzenden Planungsbereich äußerst selten und 
wurden in der Regel erst vor kurzem gebaut. 
Hinzu kommt, dass die Grundstücke im Ve rgleich zu 
anderen Stadtte ilen von Osna brück sehr großzügi g 
bemessen sin d und es sich damit um einen der 
grünsten Stadtteile Osnabrücks handelt. 
Im gesamten Baugeb iet findet sich kein B ereich, in 
dem ein Grundstück vergleichbarer Größe mit insg e-
samt 34 Wohnungen (einschließlich neuem Einfam i-
lienhaus und Altbestand) bebaut worden ist. 
Diesen Charakter berücksichtigt die Planung für den 
Bebauungsplan Nr. 615 aus meiner Sicht nicht aus-
reichend. 
Die geplanten Baukörper der Häuser 1,4,5 und 6 
weichen vor allem dadurch von der übrigen Bauwe i-
se ab, das s sie oberhalb des Erdbodens aus vie r 
Etagen bestehen. Das Erdgeschoss enthält im W e-
sentlichen Parkplätze, Technik und Abstellräume. 
Erst ab der zweiten Etage soll Wohnraum entstehen. 
Die Gebäude haben keinen Keller. 
Hinzu kommt, dass die einzelnen Häuser in der R e-
gel fünf und das Haus 1 sogar zwölf Wohnungen h a-
ben. 
Diese verdichtete Planung führt dazu, dass massive 
große Baukörper mit einer Gesamtlänge von teilwe i-
se 50 m (am Stadtweg) und einer Höhe von ca. 15 m 
entstehen würden. 
Die Bebauung am Schledehau ser Weg ist zwar 
dadurch etwas abgemildert, dass nur die j eweiligen 
Schmalseiten der Gebäude zum Schledehauser 
Weg zeigen, andererseits werden hier auf einer Lä n-
ge von nur 60 m (gemessen an der Außenkante zum 
Schledehauser Weg) vier massive Gebäude mit vie r 
Etagen gebaut. Dabei ragt auch das letz te Gebäude 
(Hausnr. 6) noch mehr als 11 m oberhalb des Bü r-
gersteigs hinaus, Von dem Haus 3 sieht man zwei 
volle Etagen, von Haus 4 und 5 alle drei Oberg e-
schosse. 
Diese massive „klotzartige“ Bebauung steht nicht im 
Einklang mit der übrigen Bebauung, insb esondere 
am Schle dehauser Weg und ändert den Cha rakter 
des Wohngebietes in massiver Weise. 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs. 
 
 
 
 
zu 1. Das Stadtgebiet von Osnabrück ist räumlich 
begrenzt. Verschiedenste Nutzungen (und deren 
Flächenansprüche), wie Wohnen, Gewerbe, Fre i-
zeit/Sport, Landwirtschaft, Wald, Naturflächen usw. 
müssen im Rahmen der städtebaulichen Planung 
beachtet werden  und konkurrieren teilweise sogar 
mit einander.  
Da Grund und Boden nicht ve rmehrbar sind, die 
Stadt jedoch Entwicklungsmöglichkeiten  insbeson-
dere für Wohnen und Gewerbe benötigt, ist es erfor-
derlich, künftig sparsam mit den verfügbaren Fl ä-
chenpotenzialen umzugehen. Dazu gehört auch, 
verfügbare Flächen im Siedlungszusammenhang 
intensiver zu nutzen, als dies in der Vergange nheit 
der Fall war. Das bedeutet konkret eine höhere bau-
liche Verdichtung und d ie Scha ffung von deutlich 
mehr Wohneinheiten pro Grundstück als bisher. Nur 
so wird es möglich sein, das weitere Wachsen der 
Stadt in die freie Landschaft  zu begrenzen und so 
wertvolle Natur- und Freibereiche zu erha lten, denn 
auch diese sind von besondere r Bedeutung für Os n-
abrück und seine BürgerInnen. 
In der Konsequenz bedeutet die s, dass sich das 
Siedlungsbild durch zusätzliche bauliche Verdic h-
tung, zumindest in Teilbereichen der Stadt, langfri s-
tig wandeln wird. En tsprechende Veränderungen 
sind im Umfeld  des Plangebietes bereits zu erken-
nen. 
Aufgrund der oben dargelegten veränderten Anfo r-
derungen an den Städtebau war für das Plangebiet 
die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. 
Im Rahmen des Planverfahrens erfolgt e die Konzep-
tentwicklung unter Be rücksichtigung unterschiedli-
cher Belange. Dabei wurde  auch das „Einfügen“ in 
die umgebenden Strukturen  geprüft. Die ausschließ-
liche Orientierung an den im Umfeld vorhandenen 
Baustrukturen, wie ansonsten nach § 34 BauGB 
erforderlich, ist im Falle der Aufste llung eines B e-
bauungsplanes nicht zwingend in gleicher Strenge 
erforderlich. 
Vor diesem Hintergrund wird der Verweis des Anr e-
gungsgebers auf die benachbarten Strukturen ledi g-
lich zur Kenntnis genommen. Eine Änderung der 
Planung resultiert daraus jedoch, au s den bereits 
dargelegten Gründen, nicht. 
 
Der Hinweis auf die erhebliche bauliche Dichte und 
fehlende Beispiele im Nahbereich für die Schaffung 
von 34 Wohneinheiten auf einem Grundstück wird 
zur Kenntnis genommen. Jedoch ist anzumerken, 
dass es sich im ko nkreten Fall um ein Grun dstück 
mit einer Gr öße von ca. 7.000 m² handelt. Das ist 
eine Größe, die übliche Grundstücksgrößen, auch in 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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2. Zu berücksichtigen ist auch, dass die neue Beba u-
ung auf dem Planungsgrundstück Beispielchara kter 
für zukünftige Bebauung im Baugebiet hat. Wenn die 
Bebauung in der geplanten Weise durchgeführt wird, 
ist es für zukünftige Bebauungen im Planungsb e-
reich leichter möglich, in gleicher Weise größere 
Grundstücke mit großen Mehrfamilienhäusern zu 
bebauen. 
 
 
 
 
3. Durch eine Änderung der Planung könnten die 
Häuser erheblich besser in die übrige Umgebung der 
Ein- und Zweifamilienhäuser eing efügt werden.  Der 
Eindruck der Häuser im Stadtbild wäre ein völlig a n-
derer, wenn diese eine Etage niedriger w ären. Dies 
wäre prob lemlos dadurch zu errei chen, wenn man 
unter den Häusern ein Kellergeschoss für Garagen, 
Kellerräume und Technik errichtet und damit die 
Bauhöhe erheblich, nämlich um eine Etage, verri n-
gert.  
Hinzu käme, dass die Gebäude in ihrem Anblick s i-
cherlich auch opt isch ansprechender wären, weil 
schon das Erdgeschoss zur Wohnnutzung zur Ve r-
fügung stände. 
Der Bau einer Tiefgarage ist bei einem Neubauvo r-
haben dieser Größenordnung dem Bauherren s i-
cherlich zuzumuten, zumal alle Gebäude in der 
Nachbarschaft in de r Regel m it Kellergeschoss g e-
baut worden sind. 
Mit dem Absenken der Gebäude um eine Etage 
würde die geplante Wohnnutzung im Wesen tlichen 
erhalten werden können, der massive Eingriff in den 
Charakter des Baugebietes wäre aber deutlich a b-
gemildert. 
  
Lüstringen, deutlich übersteigt. Insofern ist auch eine 
höhere Anzahl von Wohneinheiten durchaus g e-
rechtfertigt. 
Die Höhenen twicklung der Baukörper ist, insbeso n-
dere bezogen auf den Schledehauser Weg, vom 
Anregungsgeber nicht richtig dargestellt worden. Im 
Bereich der g eplanten Bebauung steigt die Straße 
um etwa 6,5 m an, die Bezugshöhe der Gebäude ist 
jedoch der im Plangebiet entstehende Innenhof. 
Insofern erscheinen die Gebäude weniger hoch als 
in der Stellungnahme dargestellt. Das G ebäude 6, 
welches bergauf das letzte Gebäude bildet, ist in 
Bezug auf den Höhenverlauf des Schledeha user 
Weges nur etwa 7-8 m hoch (incl. des ca. 3m hohen 
zurückversetzten Staffelgeschosses). D amit en t-
spricht die Höhe der Giebelwand der Höhe von e t-
was weniger als zwei Vollgeschossen. Insgesamt 
sind die geplanten Gebäudehöhen an der Höhe n-
entwicklung des Schledehauser Werges ausgeric h-
tet. 
 
 
zu 2. Wie oben dargelegt ist aus Gründen des (im 
Baugesetzbuch geforderten) sparsamen Umgangs 
mit Grund und Boden auch bei künftigen Bauvorh a-
ben mit einer höheren baulichen Dichte zu rechnen. 
Insofern entspricht das aktuelle Bauvorhaben den 
planerischen Zielsetzungen der Stadt auch für kün f-
tige Bauproje kte. Jeweils im Einzelfall ist dann das 
Maß einer verträglichen Verdichtung zu prüfen. Inso-
fern entspricht es dem Ziel der Stadt, dass künftig in 
ähnlicher Weise Grundstücke in einer höheren baul i-
chen Dichte bebaut werden.   
 
zu 3. Das städtebauliche Konzept wurde so erarbe i-
tet, dass es nachbarschaftsverträglich ist. Die Ba u-
körper am Schledehauser Weg sind orientieren sich 
mit ihrer Schmalseite zur öffentlichen Verkehrsfl ä-
che, sind einige Meter von der Straßenbegrenzungs-
linie zurückversetzt und das Staffelgeschoss ist 
nochmals eingerückt. Insofern erscheinen die G e-
bäude (auch aufgrund der Höhenentwicklung) zum 
Schledehauser Weg nur zweigeschossig. Dies ist 
aufgrund des breiten Straßenraumes städtebaulich 
vertretbar und führt nicht zu einer erheblichen Beein-
trächtigung der gegenüberliegenden Einfamilie n-
hausgrundstücke.  
Im Bereich des Stadtweges ist bereits in den letzten 
Jahren eine bauliche Verdichtung erfolgt. Zudem ist 
auch hier der vorgesehene Baukörper von der Str a-
ße abgerückt, so dass die vorhandenen Großbäume 
erhalten werden können. 
Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten ist die Real i-
sierung von Tiefgaragen nicht sinnvoll  möglich, da  
die Flächen für die erforderlichen Zufahrten zu Tie f-
garagen aufgrund des geplanten nutzbaren Innen-
hofs nicht zur Verfügung stehen.  
Des Weiteren bieten sich die Erdgeschosszonen 
aufgrund der topografischen Besonderheit des Vo r-
habengrundstücks für die Unterbringung der no t-
wendigen Pkw – Einstellplätze an, zumal eine 
Wohnnutzung in dieser Eb ene aufgrund der eing e-
schränkten Belichtungsmöglichkeiten ausscheidet.   
Zudem wäre zu erwarten, dass aufgrund der erfo r-
derlichen Baugruben und der Wasserhaltung in der 
Bauphase zusätzliche Bäume verlorengehen wür-
den. Die Schaffung von Tiefgaragen würde au ch 
deutlich höhere Herstellungskosten mit sich bringen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 5/6 
Unter Berücksichtigung der von der Stadt geforde r-
ten Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wäre die 
Realisierung des Projektes dann nicht mehr sicher-
zustellen.  
 
4. Gleichlautend wie 3. 
 
 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs 
5. … Wir haben uns den Bebauungsplan alle rdings noch 
einmal genau angesehen. Grun dsätzlich besteht kein 
Vorbehalt gegen eine B ebauung, dennoch gibt es 
einen Einwand gegen die Bauhöhe. Aus diesem Grund 
schließen wir uns dem Ihnen vorlieg enden Schreiben 
von Herrn J. an. (siehe Anhang) 
Anhang gleichlautend Stellungnahme Nr. 3 und 4 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs 
6. Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Tele-
kom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsbe-
rechtigte i.  S. v. §  68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche 
Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, 
alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrz u-
nehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgeg enzu-
nehmen und dementsprechend die erforderlichen Ste l-
lungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen 
wir wie folgt Stellung: 
  
Die Telekom wird die Voraussetzungen zur E rrichtung 
eigener TK -Linien im Baugebiet prüfen. Je nach Au s-
gang dieser Prüfung wird  die Telekom eine Au s-
bauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund b e-
hält sich die Telekom vor, bei einem bereits bestehe n-
den oder geplanten Au sbau einer TK -Infrastruktur 
durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines 
eigenen Netzes zu verzichten.  Die Versorgung der 
Bürger mit Universaldienstleistungen nach § 78 TKG 
wird sichergestellt. 
Wir bitten Sie, Beginn und Ablauf der Erschließung s-
maßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen 
Telekom Technik GmbH so früh wie möglich, minde s-
tens drei Monate vor Baubeginn, schriftlich anzuzeigen 
und bitten Sie,  uns zu der Baubesprechung mit den 
Versorgungsbetrieben einzuladen.  
Wir sind dann gerne bereit einen Mitarbeiter zu der 
Besprechung zu entsenden.  
Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu b e-
teiligen. 
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
Weitere Abstimmungen und Regelungen sind vom 
Investor mit der Telekom zu treffen und nicht G e-
genstand des Bebauungsplanes. 
7.  
 
 
Bezug nehmend auf das Anschreiben Herrn J . vom 
19.10.2017, reichen wir hiermit eine Unterschri ftenliste 
der Anwohner Lüstringens ein. 
Die Anwohner sind entrüstet über die massive Beba u-
ung. 
Die Liste spiegelt natürlich nur einen Ausschnitt aus 
dem Stimmungsbild der Anwohner und bei der Sam m-
lung gab es nur vereinzelt Anwohner die nicht gegen 
die Bebauung in dieser Form waren. Wir haben bislang 
nur einige Haushalte am Schledehauser Weg und am 
Stadtweg befragt und gehen davon aus, dass die 
Mehrheit der r estlichen Lüstringer, unser Anliegen 
unterstützt. 
Allen ist klar, das Wohnraum geschaffen werden muss, 
aber in diesem Fall scheint es vor allem um wirtschaf t-
liche Interessen zu gehen. Wir finden die Argumentat i-
on Herrn J . sehr schlüssig und schließen uns dersel-
ben durch unsere Unterschrift an. Vor allem die Größe 
und Höhe der Gebäude fallen, über die Maßen, aus 
dem Rahmen des derzeitigen Bebauungsbildes. A u-
Die Stellungnahme führt nicht zu einer Änderung des 
Bebauungsplanentwurfs 
 
Stellungnahme Hr. J. und Abwägungsvo rschlag 
siehe Nr. 4. bzw. 3. 
 
Zur Parksituation am Stadtweg siehe Abwägung s-
vorschlag zu 2. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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ßerdem scheint die Parksituation, im Bezug auf die 
Anzahl der Wohneinheiten, nicht ausreichend durc h-
dacht. Da die meisten Haushalte über einen Zweitw a-
gen verfügen, werden die neuen Anwohner auf den 
Stadtweg ausweichen müssen und das ist Platztec h-
nisch gar nicht durchführbar. Insgesamt beeinträchtigt 
die Bebauung in der geplanten Weise die Wohnqualität 
der Bereiche Stadtweg/Schledehauser Weg. Wir bitten 
um eine Überarbeitung der Baupläne im Sinne unserer 
Einwände. Über eine Stellungnahme würden wir uns 
freuen. 
Angefügt ist eine Unterschriftenliste mit 28 Unterschri f-
ten von Anwohnern des Stadtweges bzw. aus L üstrin-
gen unter folgendem Text: 
„Mit meiner Unterschrift unterstütze und bekräftige ich 
die Ausführungen Herrn J ., bezüglich des Bebauung s-
planes Nr. 615 – Schledehauser Weg/Stadtweg. 
Wir Anwohner setzen uns dafür ein, dass der Chara k-
ter eines Wohngebietes mit Ein- und Zweifamilienhäu-
sern, sowie viel Grün erhalten bleibt.“ 
 
  
 
 


EIN-/AUSFAHRT
Sichtachse
überbaute Fläche
befestigte Flächen
begrünte Flächen
Sichtdreieck
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
Sichtachse
88.0 89.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
87.0
88.0
87.0
84.0
84.0
85.086.087.0
LAGEPLAN / DACHAUFSICHT
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5
STG
+84.65
STG
STG
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze
Grundstücksgrenze+ 84.50 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 + 84.00 
+ 83.00 
+ 83.00 
+ 82.75
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.50 + 84.00 
+ 83.50 
+ 83.50 
+ 85.00 
+ 87.00 
+ 87.50 
+ 86.25 
+ 89.50 
+ 85.50 
+ 88.00 
+ 88.00 
+ 87.00 
+ 86.50 
+ 86.00 
+ 85.50 
+ 82.40
+ 82.00
+ 84.50
+ 84.50 
+ 86.60 
künftig öffentliche Verkehrsfläche
Baum, neu
Baum, neu
Baum, neu Baum, neu
FUSSWEG
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
ANSICHT VON NORDWESTEN (HAUS 1) ANSICHT VON SÜDWESTEN (HAUS 3-6)
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 05
Lageplan / Dachaufsichten 
Projekt:
31.07.2017
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 28.11.2017Plan 5/5
Vorhaben-träger:
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
+ 84.50 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 + 84.50+ 84.00 
+ 83.00 
+ 83.00 
+ 82.75
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.00 
+ 84.50 + 84.00 
+ 83.50 
+ 83.50 
+ 85.00 
+ 87.00 
+ 87.50 
+ 86.25
+ 89.50 
+ 85.50 
+ 88.00 
+ 88.00 
+ 87.00 
+ 86.50 
+ 86.00 
+ 85.50 
+ 82.40
+ 82.00
+ 84.50 
+ 86.60 
EBENE 3
W9 ca. 46 m²  
A.
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5 W5 Dach-terrasseWohnen / EssenKo.Abstr.WCGard.A.
Büro
Zimmer
Bad
Schlafen
Wohnen/Essen
Ko.Schlafen
Bad
Dachterrasse
Dachterrasse
Wohnen/Essen
Ko. Schlafen
Bad
Abstr.
Dachterrasse
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40
Dachterrasse
Wohnen / Essen
A
Schlafen
AnkleideWC
GastVorratKo.
Gard.
Bad
LoggiaWohnen/Essen
Ko.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.
Büro
G.
W10 ca. 73 m²  
W11 ca. 73 m²  
W12 ca. 98 m²  W5 ca. 107 m²  
W5 ca. 107 m²  
W5 ca. 120 m²  
A
A
WC
Wohnen/EssenSchlafen
Bad WC
Dachterrasse
Wohnen / Essen
A
Schlafen
AnkleideWC
GastVorratKo.
Gard.
Bad
Baum, neu
Baum, neu
Baum, neu Baum, neu
FUSSWEG
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
+84.50 +85.00
+88.00
+91.00
+94.00
+87.00
+84.50
ANSICHT VON NORDWESTEN (HAUS 1) ANSICHT VON SÜDOSTEN (HAUS 3-6)
HAUS 1 HAUS 3 HAUS 4 HAUS 5 HAUS 6
INNENHOF INNENHOF
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 04
Ebene 3Ansicht von Nordwesten (Haus 1)Ansicht von Südwesten (Haus 3-6)
Projekt:
31.07.2017
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 26.10.2017Plan 4/5
Vorhaben-träger:
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
W3ca. 106 m²  
W4ca.105 m²   W3ca. 85 m²  
W4ca. 85 m²  
HAUS 1
(2 WE)BESTAND
Loggia
HAUS 6
 
HAUS 3
HAUS 4
HAUS 5
EBENE 2
A.
HAUS 3
HAUS 4
HAUS 5
Balkon
Loggia
LoggiaWohnen/Essen
KochenA.
Zimmer
Wohnen/Essen
WCGard.
BadAnkl.
SchlafenZimmer
A.
Ko.Zimmer
Zimmer
SchlafenAnkl.Bad
Wohnen/EssenKo.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.Büro
G.
Schlafen
Zimmer
Büro
Loggia
Wohnen/Essen
Bad
WCAbst.
Schlafen
Zimmer
Büro
LoggiaWohnen/Essen
BadWCAbst.
LoggiaWohnen/Essen
Ko.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.
Büro
G.
Schlafen
Bad
Kind 1
EINGANG
WCAbst.
Dachfläche extensiv begrünt
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40
Kind 2
A.
Loggia
Loggia
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
A.
Loggia
Loggia
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
W3ca. 85 m²  
W4ca. 85 m²  
W5 ca. 99 m²  
W6 ca. 98 m²  
W7 ca. 98 m²  
W8 ca. 98 m²  
Ebene 2ca. 75 m²  
Wohnung mit Sozialbindung
Wohnung mit Sozialbindung
Baum, neu
Baum, neu
Baum, neu Baum, neu
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
ANSICHT VON SÜDWESTEN / SCHNITT
HAUS 5 HAUS 1
Schledehauser Weg Garage Stadtweg
ZimmerWohnen/EssenLoggia
ZimmerWohnen/EssenLoggia
Wohnen/Essen
Nachbargebäude
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 03
Ebene 2Ansicht von Südwesten / Schnitt
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 28.11.2017Plan 3/5
Vorhaben-träger:NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 OsnabrückWohnbebauung Schledehauser Weg / StadtwegProjekt:
31.07.2017
88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
A.
Loggia
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5
EINGANG
EINGANG
Loggia
Loggia
Loggia
W1ca. 85 m²  
W2ca. 85 m²  
W1ca. 106 m²  
W2ca.105 m²   W1  
W2  
EBENE 1
(2 WE) (2 WE)
A.
Loggia
Loggia
Wohnen/Essen
KochenA.
Zimmer
Wohnen/Essen
WCGard.
BadAnkl.
SchlafenZimmer
A.
Ko.Zimmer
Zimmer
SchlafenAnkl.Bad
Wohnen/EssenKo.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.Büro
G.
Schlafen
Zimmer
Büro
Loggia
Wohnen/Essen
Bad
WCAbst.
Schlafen
Zimmer
Büro
LoggiaWohnen/Essen
BadWCAbst.
LoggiaWohnen/Essen
Ko.
Schlafen
Bad
Zimmer
WCAbst.
Büro
G.
Wohnen/Essen
KochenA.
Schlafen
Bad
ZimmerBüro
Wohnen/EssenKochen
Gard.WC
Büro
EINGANG
Loggia
WCAbst.
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40
EINGANG
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
A.
Loggia
Loggia
A.
Loggia
Loggia
WohnenBad
Arbeiten
Ko.
SchlafenWC
Gard.
Schlafen
ArbeitenWohnen/Essen
Ko.
Bad Abstr.WCGard.
Abstr.
W1ca. 85 m²  
W2ca. 85 m²  
W1 ca. 99 m²  
W2 ca. 98 m²  
W3 ca. 98 m²  
W4 ca. 98 m²  
W2 ca. 90 m²  
Ebene 1ca. 71 m²  
WC
Wohnung mit Sozialbindung
Wohnung mit Sozialbindung
Wohnung mit Sozialbindung
Wohnung mit Sozialbindung
Baum, neu
Baum, neu
Baum, neu Baum, neu
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
84.0
89.090.0
+84.00
+87.00
+90.00
+93.00
84.50
87.0
+83.50
+86.50
+89.50
+92.50
85.00
ANSICHT VON NORDWESTEN
HAUS 6 HAUS 5 HAUS 4 HAUS 3
SCHLEDEHAUSER WEG
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 02
Ebene 1Ansicht von Nordwesten
Projekt:
02.12.2016
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 28.11.2017Plan 2/5
Vorhaben-träger:
31.07.2017
88.089.0
90.0
87.0
86.0
85.0
84.0
83.0
W1 ca. 90 m²  
Baum, neu
Baum, neu
Baum, neu Baum, neu
S T A D T W E GS C H L E D E H A U S E R   W E G
Mieter 1
6 Stellplätze
Müll/Fahrräder
A.
GARTEN
Heizung/HA
Mieter 1
Garage4 St.pl.
Fahrräder/Müll
nicht unterkellert
Garage8 Stpl.
Fahrräder / Müll Mieter 1
Ha.Technik
HAUS 1
BESTANDHAUS 2
HAUS 3
HAUS 6
HAUS 4
HAUS 5
EINGANG
EINGANG
SPIELEN
EINGANG
FUSSWEG
Garage6 Stpl.
(2 WE) (2 WE)
GARTEN
4 St.pl.
2
3
45
Wa.Tr.
Mieter 1
6 Stellplätze
Müll/Fahrräder
A.
Ha.Technik
2
3
45
Wa.Tr.
2 3 4 5 6 7 8
121110
Wa/Tr.
Hausa.
A
Heizung
A
Mieter 2
Mieter 3Mieter 4Mieter 5
Hzg./HA
Wohnen/Essen
KochenA.
Schlafen
Bad
ZimmerBüro
Loggia
Keller
Wa./Tr.
Fahrräder/Hobby
Garage
EBENE 0
P L A T Z
+84.50
+84.00
+84.00
+83.00
+84.65
83.18
84.64
86.44
89.39
82.28 83.10
84.16
84.40+83.50
Waschen
künftig öffentliche Verkehrsfläche
82.0
84,7083,084,085,086,087,088,0
82,081,0
89,090,091,092,093,094,0
83,084,085,086,087,088,0
82,081,080,0
89,0
ANSICHT VON SÜDEN (ABWICKLUNG)
HAUS 1
Grundstücksgrenze
BESTANDHAUS 2
Ein-/ Ausfahrt zum QuartierGarageTreppenh.Wohnen TreppenhausWohnenEingangWohnen STADTWEG ANSICHT VON SÜDOSTEN (ABWICKLUNG)STADTWEG
REINDERSARCHITEKTEN BDA  DIPL.-ING.                 KLEMENS HÖLSCHER DIPL.-ING.                 AXEL               WINTER  
              GROSSE HAMKENSTR. 32 49074 OSNABRÜCK  FON                          +49       +49 · (0)541 98130 ·   0       FAX                     · (0)541 98130 · 40  REINDERSARCHITEKTEN @ T-ONLINE. DE 
MaßstabDatumgezeichnet
1:100BlattnummerIndex
Hö21.08.2012EP 100-01
Wohnbebauung Schledehauser Weg / Stadtweg
MaßstabDatumgezeichnetHö1:200BlattnummerIndexVP 200 - 01
Eben 0Ansicht von Südosten
Projekt:
Vorhaben-träger:
31.07.2017
NLGNiedersächsische Landgesellschaft mbHGeschäftsstelle Osnabrückvertreten durch Herr Christian MeyerAm Schölerberg 649082 Osnabrück
" WOHNBEBAUUNG AM STADTWEG "O S - L Ü S T R I N G E N
Vorhaben- und Erschließungsplan zumBebauungsplan Nr. 615  Schledehauser Weg / Stadweg der Stadt Osnabrück                 28.11.2017Plan 1/5
 
Seite: 1/4 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen 
Stand: 16.01.2018 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist  die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. Gemäß § 9 Abs. 2 BauGB sind im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans nur 
solche Vorhaben zulässig , die in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO 
allgemein zulässig sind und zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im 
Durchführungsvertrag zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. 
2.  Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO sind Garagen und Neb enanlagen außerhalb der übe r-
baubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. 
3. Gemäß §  16 Abs. 6 BauNVO ist bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche die 
Grundstücksfläche einschließlich der festgesetzten privaten Grünfläche zugrunde zu 
legen. 
4. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind Einzelb äume, für die ein Erha l-
tungsgebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Bei 
Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Baumschutz 
von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen.   
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhal-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes 
nachweislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesent-
lich beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a ) ge-
fällt, ist er durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes glei-
cher Art (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wur-
zelhals) zu ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten R e-
geln der Technik durchzuführen, zu pflegen  und dauerhaft zu erhalten. Stehen pr i-
vate Rechte Dritter einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, i st die E r-
satzpflanzung an anderer Stelle vorzunehmen. 
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind a uf den festgesetzten Flächen 
zum Anpflanzen von Einzelbäumen heimische standortgerechte Laubbäume (Hoc h-
stamm mit mindestens 18 - 20 cm Stammumfang, gemessen 1,0 m über dem Wurze l-
hals; Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten 
Regeln der Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. 
6. Böschungen von Geländeaufschüttungen auf privaten Grundstücken mü ssen auf di e-
sen auslaufen bzw. abgefangen werden und dürfen nicht in festgesetzten privaten  
Grünflächen weitergeführt werden. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 2/4 
7. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB sind, um die Lockwirkung auf Nachtinsekten zu m i-
nimieren, für die Straßenbeleuchtung LED -Lampen oder Leuchtmittel mit ähnlich g e-
ringer Lockwirkung zu verwenden.  
8. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur 
Gewinnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über 
dem obersten Dachabschluss des jeweilig en Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe i h-
rer Oberkante blickdicht einzuhausen. 
9. Die Ansichtsfläche von Stützmauern muss aus Natursteinen bestehen. Stützmauern 
sind nur bis zu einer Ansichtshöhe von 1,5 m zulässig. Ausnahmsweise kann eine 
größere Ansichtshöhe zugelassen werden, wenn durch eine Stützmauerhöhe 1,5 m 
die Nutzbarkeit des Baugrundstücks unzumutbar beeinträchtigt werden würde und 
baugestalterische Bedenken nicht bestehen.  
10. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Gebäudedachflächen mit einer 
Neigung < 15° flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrünung (Sub-
stratmächtigkeit mindestens 10-12 cm) dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen 
sind Flächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden. 
11.  In den zum Stadtweg orientierten Gebäuden sind die Schlafräume so anzuordnen, 
dass sie sich auf der lärmabgewandten Nordseite des Gebäudes befinden. 
 
Örtliche Bauvorschriften gem. § 84 Niedersächsische Bauordnung 
12. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i . V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten im Planbereich 
Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen 
Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können 
Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile 
wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schor nsteine oder Anlagen 
zur Gewinnung von Solarenergie bis zu 1 m zugelassen werden, sofern hierdurch ke i-
ne visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
13. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen 
durchsichtigen Zaunan lagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, 
dass Einfriedungen aus Naturstein - oder Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern 
hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen und nachbarl i-
che Belange nicht beeinträchtigt werden. 
 
Hinweise: 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
a) Eingriffsbilanzierung 
b) spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP, Avifauna und Fledermäude) 
c) Baugrunduntersuchung 
d) Entwässerungsvorplanung 
e) Bodenfunktionsbewertung 
f) Untersuchung zum Baumbestand (Baumkataster) 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
Seite: 3/4 
3. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesa m-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die z uständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung 
der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu 
benachrichtigen. 
4. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m)  
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein genere l-
les Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Ve r-
bot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau - und Bepfla n-
zungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und Entsorgungsträ-
ger. 
5. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen 
mit der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden. 
6. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Str aße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -
4433, Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfu n-
de und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor 
Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).  
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders 
und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insb e-
sondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontro l-
lieren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser 
Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsg ebäuden nur dann durchz u-
führen, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet 
oder erheblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstöru n-
gen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter 
Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel - 
und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und For t-
pflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fleder mausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tie r-
besatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen 
die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet wer-
den.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock se t-
zen von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorz u-
nehmen, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet 
oder erheblich gestört werden und mit  den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen 
oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, 
Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in 
der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sin d recht-
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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zeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein 
Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, 
müssen die Fällarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten beglei-
tet werden. 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren N a-
turschutzbehörde zu beantragen.  
9. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach 
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b ) BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume w esentlich 
beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 
10.000 Euro geahndet werden.  
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorha-
benbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung  
Stand: 16.01.2018  
 
  
A Planungsanlass und Planungsziel 
1. Planungsanlass 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient der Schaffung von Planungsrecht zur Revitalisie-
rung eines derzeit ungenutzten sehr großen Grundstücks, welches mit einer leerstehe nden 
Villa bebaut ist und durch einen inzwischen verwilderten parkartigen Garten mit hohem Alt-
baumbestand gekennzeichnet ist. Für das Plangebiet soll die planungsrechtliche Grundlage 
zur Errichtung zusätzlicher Wohngebäude geschaffen werden.  
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 22.09.2015 die Einleitung eines Verfah-
rens zur A ufstellung des vorhabenbezogenen  Bebauungsplans Nr. 615 im beschleunigten 
Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 
28.09. - 23.10.2015 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die 
wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich zur Planung zu äußern.  
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.000 m². Die im Bebauungsplan 
festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) b e-
trägt somit weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden oder werden ke i-
ne weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusa m-
menhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² überschritten werden 
würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte 
für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete vo n g e-
meinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bu n-
desnaturschutzgesetzes bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine Ma ß-
nahme der Innenentwicklung handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a 
Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte 
Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfa hrens 
gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteil igung der 
Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der B ehörden) abgesehen. Die 
Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgeme inen Ziele und Zwecke 
sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unte rrichten und sich innerhalb einer 
bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Im beschleunigt en Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusa m-
menfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
Um sicherzustellen, dass das entwickelte Plankonzept auch in der vorgesehenen Gestaltquali-
tät und zeitnah umgesetzt wird, erfolgt die Planaufstellung als vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan. Die mögliche Detailschärfe, z.B. in Bezug auf Erscheinungsbild, Materialität usw. ist 
damit höher als im Angebotsbebauungsplan sonst regelbar. I n einem Durchführungsvertrag 
verpflichtet sich der Investor, das konkrete Vorhaben zu realisieren. Damit kann die ang e-
strebte städtebauliche Qualität sichergestellt werden. 
 
2. Planungsziel 
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für eine 
Mobilisierung zusätzlicher Wohnbauflächen und damit eine Nachverdichtung im Plangebiet zu 
schaffen. Zentrales Ziel ist die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums in dieser integrierten 
Lage mit guter Anbindung an die Infrastruktureinrichtungen im Stadtteil. Der ortsbildprägende 
Baumbestand soll, soweit mit der geplanten Bebauung vereinbar, langfristig gesichert werden. 
 
B Rahmenbedingungen und Voruntersuchungen 
1. Ausgangssituation 
1.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Darum-Gretesch-Lüstringen und umfasst das bishe-
rige Grundstück Stadtweg 31. Die Größe des Planbereichs beträgt insgesamt ca. 7.000 m², 
die des Baugrundstücks ca. 6.000 m². 
 
1.2. Bestandsanalyse 
Das Grundstück liegt am Einm ündungsbereich des Schledehauser Weges in den Stadtweg, 
wird von diesen beiden Straßen sowie von den östlich angrenzenden Wohngrundstücken Sch-
ledehauser Weg  14 und Stadtweg 41 begrenzt. Da der Schledehauser Weg stark ansteigt, 
weist das Plangebiet ein starkes Gefälle nach Süden auf. Zudem ist das Grundstück in der 
Vergangenheit im Rahmen der Herstellung der parkartigen Gartenanlage zusätzlich terrassiert 
worden. 
Das Grundstück ist derzeit im westlichen Bereich mit einer Villa bebaut, die ungenutzt ist. Z u-
dem befindet sich ein Garagengebäude auf dem Grundstück. Die Erschließung erfolgt vom 
Stadtweg aus.  
In das hangartige Gelände wurde ein Bunker und/oder Lagerraum eingebaut. Dieser weist 
einen Eingang zum Wohnhaus auf und ist ansonsten in der Örtlichkeit aufgrund der bewegten 
Topografie kaum erkennbar.  
Der parkartige Garten ist verwildert und weist eine n beachtlichen Bestand an hochstämmigen 
Bäumen, vorwiegend Buchen, auf, die das Erscheinungsbild des Plangebietes prägen. Au f-
grund der Lage am Hang ist der Ba umbestand auch über das Plangebiet hinaus ortsbildpr ä-
gend.  
Zum Schledehauser Weg besteht eine bepflanzte  Verwallung, so dass das Grundstück von 
dort aus nur sehr eingeschränkt einsehbar ist. 
Entlang des Stadtweges besteht die Einfriedung derzeit weitgehend aus einer unansehnlichen 
Mauer aus Betonteilen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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1.3. Planerische Ausgangslage  
1.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Pla nbereich als 
Wohnbaufläche dar. Die vorliegende Planung wurde somit aus dem FNP entwickelt. 
 
1.3.2. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet besteht derzeit kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan. 
 
1.4. Voruntersuchungen 
1.4.1. Bewertung des Baumbestandes / Baumkataster 
Vom Büro Grüner Zweig wurden alle auf dem Grundstück vorhandenen Bäume erfasst, ein-
gemessen und hi nsichtlich ihrer Qualität und Vitalität beurteilt. Diese Beurteilung floss in die 
Erarbeitung des städtebaulichen Konzeptes ein. Weitere Informationen zur Untersuchung 
können dem Kapitel D. Umweltbelange entnommen werden. 
 
1.4.2. Artenschutzrechtliche Untersuchung (saP) 
Für das Plangebiet wurde eine Untersuchung zu Brutvögeln und Fledermäusen durchgeführt. 
Inhalt und Ergebnisse können dem Kapitel D. Umweltbelange entnommen werden. 
Im Vorfeld der Entwurfserarbeitung wurde von Nachbarn mitgeteilt, dass das zu überplanende 
Grundstück Lebensraum des Feuersalamanders sei. Das Gebiet wurde daraufhin von Biol o-
gen auf eine Eignung als Habitat für den Feuersalamander überprüft. Die Prüfung kam zu dem 
Ergebnis, dass aufgrund der isolierten Lage des Plangebietes und der Entfe rnung zu mögl i-
chen Laichhabitaten, die weiter östlich in der angrenzenden freien Landschaft liegen, zumi n-
dest heute nicht mehr von einem Lebensraum für Feuersalamander auszugehen ist. Vor di e-
sem Hintergrund wurden diesbezüglich keine zusätzlichen Untersuchungen durchgeführt. 
 
1.4.3. Bodenfunktionsbewertung 
In einer Bodenfunktionsbewertung wurden die anstehenden Böden sowie deren Wertigkeit 
ermittelt. Inhalt und Ergebnisse der Untersuchung können dem Kapitel D. Umweltbelange ent-
nommen werden. 
 
1.4.4. Baugrunduntersuchung 
Zur Prüfung der Bodenbeschaffenheit als Grundlage für die geplanten Baumaßnahmen wurde 
eine Baugrunduntersuchung durchgeführt. Mittels Rammkernsondierungen wurden die Unte r-
grundverhältnisse als Grundlage für die erforderliche Gebäudegründung untersucht. Es wurde 
festgestellt, dass aufgrund der historischen Nutzung (zeitweise als Steinbruch) eine weitg e-
hende Überformung des Geländes durch Gesteinsabbau und anschließende Verfüllung erfolg-
te. Diese sind in einzelnen Teilbereichen sehr unterschiedlich. Unterhal b der Auffüllungen in 
Tiefen ab max. 5 m steht unverwittertes Festgestein an.  Dieses findet sich in Teilbereichen 
jedoch bereits nahe der Oberfläche. 
Die Untersuchung dient im Wesentlichen der Klärung der Gründung der neu geplanten G e-
bäude. Daher enthält die Untersuchung Vorgaben vorwiegend für die erforderlichen Bauma ß-
nahmen im Rahmen der Bauphase sowie zur Sicherung der Gebäudebasis vor möglichen 
Gefahren durch eindringendes Sicker- und Schichtwasser. 
 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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1.4.5. Eingriffsbilanzierung 
Aufgrund der Verfahrensart nach  § 13 a BauGB ist eine Kompensation der Eingriffe in Natur 
und Landschaft rein rechtlich nicht erforderlich. Aufgrund der besonderen ökologischen B e-
deutung des Plangebiets, insbesondere aufgrund des vorgefundenen Baumbestandes, wurde 
zwischen Vorhabenträger und Stadt allerdings vereinbart, dass eine freiwillige Teilkompensa-
tion erfolgen soll, um die mit der Bebauung verbundenen Auswirkungen abzumildern. 
In einer Eingriffsbilanzierung wurden daher die mit der Planung verbundenen Eingriffe in Natur 
und Landschaft analog zu einem „Regelverfahren“ ermittelt. Eine Kompensation soll in Höhe 
von 50% des ermittelten Wertes erfolgen. Wegen der besonderen Gegebenheiten im Plange-
biet ist die Kompensation nur auf einer externen Fläche sinnvoll möglich. Die Sicherstellung 
der Durchführung der Maßnahmen erfolgt im Durchführungsvertrag zum vorhabenbez ogenen 
Bebauungsplan. 
Detaillierte Ergebnisse der Eingriffsbilanzierung können dem Kap itel D. Umweltbelange en t-
nommen werden. 
 
1.4.6. Entwässerungskonzeption 
Für das Plangebiet wurde vom Büro Bergmann ein Entwässerungskonzept erarbeitet. Vorge-
sehen ist für die Schmutzwasserentwässerung ein Anschluss an die vorhandene öffentliche 
Kanalisation. Für anfallendes Regenwasser im Plangebiet wurde ein Nachweis für die zeitwei-
lige Rückhaltung auf dem Grundstück erbracht. Verzögert ist eine Einleitung in die vorhand e-
ne Regenwasserkanalisation in den öffentlichen Straßen vorgesehen. Im Rahmen der Ausfüh-
rungsplanung soll geprüft werden, ob zusätzliche Retentionsmöglichkeiten auf dem Grun d-
stück vorgehalten werden können, um die bereits stark b elasteten öffentlichen Kanäle nach 
Möglichkeit nur im notwendigen Maß zusätzlich zu belasten. 
 
1.4.7. Solarenergetische Prüfung 
Mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL wurde berechnet, ob das vorliegende Bebauungs- 
und Erschließungskonzept bei den späteren Wohnhäusern eine gute Nutzung der Solarene r-
gie ermöglicht.  
Im Durchschnitt können solare Energiegewinne in einer Gr ößenordnung von bis zu ca. 72 % 
erzielt werden. Der relativ niedrige Wert resultiert aus den spezifisch en Gegebenheiten, in s-
besondere dem Grundstückszuschnitt, der anspruchsvollen Topographie , dem angestrebten 
Grad der baulichen Verdichtung  sowie dem Planungsziel, möglichst viele Bäume auf dem 
Grundstück zu erhalten. Vor diesem Hintergrund und der Anzahl vo n ca. 28 Wohneinheiten in 
kompakten Baustrukturen, die auf dem Areal in hoher Qualität geschaffen werden können, ist 
die reduzierte Ausnutzbarkeit solarer Gewinne in der Gesamtbetrachtung vertretbar. 
 
1.4.8. Schallschutz 
Das Plangebiet wird von den umliegenden Straßen mit Lärm belastet. Diese Belastungen sind 
jedoch verhältnismäßig gering und bedürfen insofern keiner gesonderten gutachterlichen B e-
trachtung. 
Auf die geplante Wohnbaufläche wirken zudem Lärmimmissionen ein, die von der südlich ver-
laufenden Bahnstrecke Hannover - Rheine ausgehen. Aufgrund des hohen Güterzuganteils in 
den Nachtstunden liegen laut Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes (EBA) die Lärmbe-
lastungen über 45 dB(A) nachts und können Werte bis zu 51dB(A) erreichen. Die Orienti e-
rungswerte der DI N 18005 - Schallschutz im Städtebau – für allgemeine Wohngebietes 
(55dB(A) tags und 45 dB(A) nachts) können somit nicht eingehalten werden.  Dies betrifft ins-
besondere den geplanten Baukörper entlang des Stadtweges sowie die bestehende Villa mit 
geplantem Anbau. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Aufgrund der Lage des Plangebietes sind aktive Lärmschutzmaßnahmen nicht möglich  und 
auch aus städtebaulichen Gründen auszuschließen.  Da es sich bei den Überschreitu ngen 
ausschließlich um die Nachtstunden handelt , kann der Konflikt dadurch bewältigt werden, 
dass die Schlafräume auf der dem Lärm abgewandten Gebäudeseite anzuordnen sind und 
somit die erforderliche Wohnruhe in den Nachtstunden gegeben ist. Dies wird aufgrund  der 
Südexposition der betreffenden Gebäude ohnehin erfolgen, da die Aufenthaltsr äume für die 
Tagstunden in der Regel nach Süden ausgerichtet werden. 
 
1.4.9. Planalternativen 
Das Plankonzept wurde mehrfach im Hinblick auf den Erhalt des wertvollen Baumbestandes 
überarbeitet. Das vorliegende Konzept zeichnet sich dadurch aus, dass auf eine zun ächst 
geplante Bebauung im südöstlichen Bereich verzichtet wird, da dort ein hochwertiger Bestand 
an erhaltenswerten Bäumen vorhanden ist. 
 
Ein zunächst entwickeltes Konzept mit einer Einfamilienhausbebauung wurde aufgrund der 
geringen städtebaulichen Qualität sowie der niedrigen Anzahl möglicher Wohneinheiten nicht 
weiter qualifiziert. 
 
C  Planinhalt 
1. Städtebauliches Konzept 
Das städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung des Plangebiets mit Wohnungen im G e-
schosswohnungsbau vor. Das Ensemble besteht aus der vorhandenen Villa, die durch einen 
Anbau ergänzt werden soll, sowie aus fünf neuen Baukörpern. Entlang des Stadtweges ist ein 
dreigeschossiger Baukörper vorgesehen, der unter Berücksichtigung der Top ografie sowie 
einiger erhaltenswerter Bäume weitgehen d am Straßenverlauf orientiert ist. Am Schledeha u-
ser Weg sind die Baukörper so angeordnet, dass das Erscheinung sbild durch die Anor dnung 
der Sch malseiten der Gebäude d er gegenüberliegenden Einfamilienhausbebauung anpasst 
ist. 
Entlang des Schledehauser Weges entstehen insgesamt ein Einfamilienhaus sowie drei etwas 
zurückversetzte Mehrfamilienhäuser am Übergang zur Nachbarbebauung, die aufgrund e ines 
Höhenversatzes deutlich höher liegt. 
Das Konzept sieht eine Orientierung der Funktionen „Erschließung“ und „Aufenthalt“ zum In-
nenbereich vor. Dort entstehen die Freiflächen sowie die Parkmöglichkeiten. Das Wäldchen 
im Südosten bleibt erhalten und bietet nicht nur Kindern attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten. 
Mit der geplanten Sanierung der Villa soll die historische Bausubstanz gesichert und dauerhaft 
erhalten werden. Zudem bleibt so die Geschichte des Grundstücks zumindest teilweise er-
kennbar und die Bewahrung der historischen Bausubstanz möglich. 
Für die Neubauten sind dreigeschossige Baukörper mit zusätzlichem Staffelgeschoss vorge-
sehen. Diese sind entlang des Schledehauser Weges aufgrund der Topografie und der Einfü-
gung in die Topographie von der Straßenfläche etwas zurückversetzt und zudem nur zweige-
schossig wahrnehmbar. Damit soll auf die gegenüberliegende Bebauung reagiert und zu einer 
angemessenen Höhenentwicklung beigetragen werden.  Das Parken wird in den Erdg e-
schosszonen der Wohngebäude ange ordnet, so dass zusätzliche Stellplatzflächen außerhalb 
der Gebäude auf ein Minimum reduziert werden kö nnen. In den Erdgeschosszonen ist zudem 
keine Wohnnutzung vorgesehen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die verkehrliche Erschließung erfolgt ausschließlich über den Stadtweg im Bereich der bere its 
heute vorhandenen Grundstückszufahrt. Die erfo rderlichen Stellplätze wer den in den Erdge-
schosszonen der Gebäude untergebracht. Zusätzliche Besucherparkplätze sind  entlang des 
Schledehauser Weges vorhanden. Eine Anbindung an den Schledehauser Weg erfolgt nur für 
Fußgänger zum Erreichen der Hauseingänge.  Ggf. können hier zusätzl ich noch Fahrradstän-
der untergebracht werden. 
Die Erschließung der einzelnen Gebäude für Fahrzeuge erfolgt ausschließlich über den In-
nenbereich. Zur Sicherstellung einer besseren Einsehbarkeit des Einmündungsbereichs am 
Stadtweg wird die Verkehrsfläche etw as verbreitert.  Zur Sicherstellung der geplanten E r-
schließung, aber auch aufgrund der topografischen Besonderheiten des Grundstücks , werden 
weitere Zufahrtsmöglichkeiten im Bebauungsplan ausgeschlossen (Zu- und Abfahrtsverbot). 
Zur Sicherstellung der Ersch ließung auch im Fall von Grundstücksteilungen sind im Beba u-
ungsplan im Bereich der Verkehrsfläche Fahrrechte zugunsten der Anlieger eingetragen, die 
ergänzend privatrechtlich zu sichern sind. 
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser und Telekommunikations-
leitungen kann über das vorhandene öffentliche Netz sichergestellt werden.  
Das im Plangebiet anfallende Schmutz- und Regenwasser kann an das vorhandene öffentli-
che Kanalnetz in den angrenzenden Straßen eingeleitet werden. Hierzu können Teilflächen an 
die Kanalisation im Schledehauser Weg angeschlossen werden. Die südlichen Teilfl ächen 
werden an den Stadtweg angeschlossen.  
Sollten künftig Grundstücksteilungen im Plangebiet erfolgen, wären die Ver- und Entsorgungs-
leitungen grundbuchlich zu sichern. Die Lage der Leitungen orientiert sich dabei an den im 
Bebauungsplan festgesetzten Flächen, die mit einem Geh -, Fahr- und Leitungsrecht zuguns-
ten der Anlieger zu belasten sind. 
Sofern zusätzliche Geh-, Fahr-, und Leitungsrechte im Blockinnenbereich erforderlich werden, 
sind diese ausschließlich privatrechtlich zu regeln.  
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Im Plangebiet ist ein Kleinkinderspielplatz vorgesehen, der ausschließlich dem Gebiet dien t. 
Darüber hinaus sind in der näh eren Umgebung mehrere öffentliche Spielplätze in kurzer En t-
fernung zu erreichen. U.a. sind der Schulhof der Waldschule, der am Nachmittag der Öffen t-
lichkeit zur Verfügung steht, sowie ein Spielplatz an der Ziegeleistraße im Nahbereich vorhan-
den. 
 
3. Immissionsschutz 
Zur Sicherstellung des Immissionsschutzes wird festgesetzt, dass in den Gebäuden entlang 
des Stadtweges Schlafräume nur auf der der Lärmquelle (DB -Strecke) abgewandten Nordsei-
te der Gebäude angeordnet werden dürfen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Das Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Damit soll im vorliegenden 
Fall unter Rückgriff auf den § 12 Abs. 3a BauGB der Anwendungsbereich des zu diesem vo r-
habenbezogenen Bebauungsplan gehörenden Durchführungsvertrags erweitert werden. Den 
Regelungen des § 12 folgend, wird im Bebauungsplan unter entsprechender Anwendung des 
§ 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der festgesetzten Wohnnutzung nur solche 
Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich di e Vorhabenträgerin im Durchführungs-
vertrag verpflichtet. 
Nutzungen, die in festgesetzten allgemeinen Wohngebieten nur ausnahmsweise zugelassen 
werden können, sind städtebaulich an dieser exponierten Stelle nicht gewünscht. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung  
Für das Maß der baulichen Nutzung wird als GRZ (Grundflächenzahl) das Höchstmaß für all-
gemeine Wohngebiete gem. BauNVO von 0,4 festgesetzt. Dies ermöglicht einerseits die a n-
gestrebte bauliche Verdichtung sowie andererseits die Schonung der erhaltenswerten Berei-
che (insbesondere des Baumbestandes), die nicht überplant werden sollen.  
Um eine angemessene Ausnutzung des Grundstücks zu gewährleisten wird festgesetzt, dass 
die festgesetzten privaten Grünflächen bei der Ermittlung der GRZ angerechnet werden kö n-
nen, da die angestrebte bauliche Dichte ansonsten nicht umsetzbar wäre bzw. der Schutz der 
Freibereiche über den B-Plan nicht in dem angestrebten Umfang möglich wäre. 
Unter Berücksichtigung der geplanten Geschossigkeit wird die GFZ (Geschossflächenzahl) für 
die Bereiche mit zweigeschossiger Bebauung mit 0,8, für die Bereiche mit dreigeschossiger 
Bebauung mit 1,2 festgesetzt. 
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Differenziert nach den vorgesehenen Baustrukturen wird für den westlichen Teil eine zweig e-
schossige und für die östlichen Baukö rper sowie den Riegel entlang des Stadtweges eine 
dreigeschossige Bauweise festgesetzt. Die Festsetzung ermöglicht die Realisierung der g e-
planten baulichen Dichte bei gleichzeitiger Berücksichtigung der bestehenden Bebauung in 
der Nachbarschaft. Ergänzt we rden diese Regelungen durch die Festsetzung maximaler G e-
bäudehöhen zur Sicherstellung der angestrebten Höhenbegrenzung. 
Aufgrund des stark bewegten Geländes werden die maximal zulässigen Gebäudehöhen b e-
grenzt. Die Höhenfestsetzungen beziehen sich auf NHN ( Normalhöhenull), um mögliche Kon-
flikte mit divergierenden Bezugspunkten zu vermeiden. Die Höhenfestsetzungen werden so 
getroffen, dass eine dreigeschossige Bebauung unter Berücksichtigung der Verträglichkeit zur 
bestehenden Nachbarschaft ermöglicht wird.  Die geplanten Staffelgeschosse werden dabei 
berücksichtigt. 
 
4.3. Bauweise 
Für das Plangebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. Diese lässt Gebäude bis zu einer 
Länge von max. 50 m zu. Zudem bedeutet dies, dass Gebäude Abstand zu den Grenzen der 
Nachbargrundstücke einhalten müssen. Diese Regelung ermöglicht die Umsetzung des städ-
tebaulichen Konzeptes.  
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4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen entspricht der geplanten Anordnung 
der Baukörper gemäß dem städtebaulichen Konzept.  
 
4.4.1. Nebenanlagen 
Aufgrund der begrenzten Grundstücksfläche und dem Ziel einer klaren Gliederung der einze l-
nen Bereiche sollen Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen we r-
den. Damit kann vermeiden werden, dass zusätzliche Flächen  für Carports, Geräteschuppen 
o.ä. in Anspruch genommen werden. 
 
4.4.2. Garagen 
Zusätzliche Garagen sollen im Plangebiet nicht zugelassen werden. Die erforderlichen Ei n-
stellplätze sind in den Erdgeschosszonen der geplanten Baukörper vorgesehen. 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Um zukünftig erforderliche Einrichtungen und Leitungen der  Ver- und Entsorgungsträger auf 
den privaten Flächen dauerhaft zu sichern, sind die betroffenen Privatgrundstücke mit b e-
schränkten persönlichen Dienstbarkeiten g em. § 1090 Bürgerliches G esetzbuch (BGB) zu 
belasten. 
Die hierfür erforderlichen Flächen befinden sich in der festgesetzten privaten Verkehrsfläche. 
Daher wird im Bebauungsplan eine entsprechende Kennzeichnung vorgenommen. 
 
4.5.2. Grünflächen 
Zur Sicherung der vo rhandenen Großbäume wird im Bebauungsplan eine private Grünfläche 
festgesetzt. Diese Festsetzung soll weiterhin dazu dienen, die Fläche nicht durch die Zulä s-
sigkeit anderer Nutzungen in ihrer Qualität einzuschränken. Lediglich ein Kinderspielplatz, bei 
dessen Anlage die zu schützenden Bäume zu berücksichtigen sind, soll in dieser Fläche zuge-
lassen werden. 
  
4.5.3. Kinderspielplatz 
Im Bereich der festgesetzten Grünfläche soll ein Kleinkinderspielplatz realisiert werden. Au f-
grund der spezifischen Situation soll dieser an die Örtlichkeit angepasst und nicht als separate 
Fläche ausgewiesen werden.  Der Spielplatz dient ausschließlich den Kleinkindern, die im 
Plangebiet wohnen. Eine (öffentliche) Nutzung darüber hinaus ist nicht vorgesehen. 
 
4.5.4. Dachbegrünung 
Mit der Festset zung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern mit einer Dac h-
neigung < 15° soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachb e-
grünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der l o-
kalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegeng e-
wirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährl i-
chen Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssy s-
teme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung eine Substratmäc h-
tigkeit von mindestens 10 bis 12 cm zur Ausführung kommen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser Dac h-
konstruktion auch der Schutz und d ie Verlängerung der Lebensdauer der Dac habdichtung, u. 
a. durch Absorbieren schädlicher UV -Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Verdun s-
tung des gespeicherten Regenwassers kann sich das Raumklima der direkt darunterliegenden 
Räume im Sommer abkühlen,  so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet 
werden kann. Im Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende 
Wirkung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach 
sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachb egrünung 
(z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rec hnung getragen 
werden. Durch geringe Aufbauhöhen moderner Dachbegrünungen können auch die statischen 
Anforderungen an die Dachtragwerke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
 
4.5.5. Erhalt von Bäumen 
Das Plangebiet ist aufgrund seiner historischen Nutzung von wertvollem Baumbestand g e-
prägt, der bereits viele Jahrzehnte alt ist und auch das Umfeld prägt. Daher wurde das städte-
bauliche Konzept so entwickelt, dass der hochwertigste Baumbestand im Südosten erhalten 
werden kann. Die betreffenden Bäume werden im Bebauungsplan als zu erhalten festgesetzt. 
Darüber hinaus gibt es einige bedeutende Einzelbäume, die ebenfalls dauerhaft zu erhalten 
sind. Dies betrifft eine Eiche am Schledehauser Weg, die nach Baumpflegemaßnahmen erhal-
ten werden soll sowie einige Eichen am Stadtweg. 
Konkrete Maßnahmen zur Sicherung der Bäum e, insbesondere im Zeitraum der Bauma ß-
nahmen sowie in Bezug auf die Höhenentwicklung im Nahbereich der zu erhaltenden Bäume , 
sind im Rahmen der Ausführungsplanung zu konkretisieren mit der Naturschutzverwaltung 
abzustimmen. 
 
4.5.6. Neuanpflanzung von Bäumen und Gehölzen 
Der Verlust von Bäumen, der mit der Neubebauung verbunden ist, soll zumindest teilweise an 
geeigneten Stellen ausgeglichen werden. Im Eckbereich Schledehauser Weg/Stadtweg ist 
daher eine Gruppe von drei neu anzupflanzenden Bäumen vorgesehen. Diese sollen langfris-
tig den heute grün anmutenden Eckbereich aufwerten. Weiterhin ist am Ende der privaten 
Verkehrsfläche ein anzupflanzender Baum festgesetzt. Diese soll einen eigentlich erhalten s-
werten Baum ersetzen, der jedoch bereits jetzt erkennbar bei Ums etzung des Plankonzeptes 
nicht zu halten sein wird. Eine Umplanung ist hier nicht möglich, da ansonsten die Anfahrba r-
keit der geplanten Gebäude nicht möglich wäre. 
Am Stadtweg wird eine Fläche festgesetzt, die durch das Anpflanzen von Gehölzen aufgewer-
tet werden soll. Diese Fläche grenzt direkt an den Stadtweg an und wird von einem Höhe n-
sprung begrenzt. Die vorgesehenen Gehölzpflanzungen dienen der Ergänzung der Grünstruk-
turen in diesem Bereich. 
 
4.5.7. Straßenbeleuchtung 
Um eine Störung des Lebensumfeldes der im Plangebiet vorzufindenden Fledermäuse so weit 
wie möglich zu vermeiden, ist die Straßenbeleuchtung im Plangebiet so zu erste llen, dass ein 
vertretbares Lichtspektrum eingehalten wird.  
Durch ältere Straßenbeleuchtungen können Insekten in großen Mengen ang elockt werden. 
Dadurch entsteht im Bereich derartiger Straßenbeleuchtungen nachts eine Art „Überangebot“ 
an Nahrung für Fledermäuse. Dieses Überangebot führt allerdings an anderer Stelle zu einem 
geringeren Aufkommen nachtaktiver Insekten und somit zu einem  Nahrungsrückgang für Fle-
dermausarten, die ihre Nahrung nicht im Bereich von Straßenbeleuchtungen suchen. Gleic h-
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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zeitig besteht die Gefahr, dass Fledermäuse bei der Nahrungsaufnahme im Bereich älterer 
Straßenbeleuchtungen durch den Straßenverkehr gefährdet werden. 
Quecksilberdampflampen haben den höchsten insektenanlockenden UV -A-Anteil (380 -315 
nm) im Spektrum und sind deshalb als ungünstig einzustufen. Metall -Halogenidlampen sind 
ähnlich zu bewerten. Natriumdampflampen (gelbes Licht) und LED -Lampen weisen dagegen 
eine eher geringe Lockwirkung auf. 
Da LED-Lampen aus energetischer Sicht wesentlich positiver zu bewerten sind als Natriu m-
dampflampen, wird im Bebauungsplan im Sinne einer ökologischen Minimi erungsmaßnahme 
festgesetzt, dass im Plangebiet Straßenbel euchtungen nur mit LED -Beleuchtung betrieben 
werden dürfen.  
Da im Plangebiet ausschließlich private Verkehrsflächen entstehen sollen, ist die Beleuchtung 
durch den Investor herzustellen. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften  
Gemäß § 84 Abs. 6 Niedersächsische Bauord nung (NBauO), in der zurzeit gült igen Fassung, 
sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
5.1. Dächer 
Für die Neubauten im Plangebiet werden flach geneigte Dächer festgesetzt  (≤ 15° Dachne i-
gung). Damit soll erreicht werden, dass die Gesamthöhe der Ge bäude angemessen begrenzt 
wird und zudem dass die festgesetzte Dachbegrünung realisierbar ist. 
 
5.2. Fassaden 
Die Gestaltung der Fassaden soll im Bebauungsplan nicht explizit geregelt werden. Die G e-
staltung und Materialität geht aus dem  Vorhaben- und Erschließungsplan hervor. Die Umset-
zung wird im Durchführungsvertrag geregelt. 
 
5.3. Technische Dachaufbauten 
Um eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung durch technische Dachaufbauten (insbesondere 
Lüftungsanlagen) zu vermeiden wird festgesetzt, dass diese, sofern sie mehr als 1 m über den 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, allseitig bis zur Höhe 
ihrer Oberkante einzuhausen sind. 
 
5.4. Einfriedungen 
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzend en Bereiche der 
Baugrundstücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit zugängl ichen 
Verkehrsflächen durch einen Einmauerungseffekt gleichsam „abgeschottet“ werden, sind Ei n-
friedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen nur in Form von heimischen stand-
ortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) zulässig. Dabei leistet die Verwendung eines he i-
mischen Gehölzes einen Beitrag zur Förderung der Biodiversität.  
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen kombiniert werden, wodurch das Sicher-
heitsbedürfnis von Bewohnern mit Kleinkindern und Haustieren ausreichend Berüc ksichtigung 
findet. 
Gemauerte Einfriedungen können ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie sich an der 
Gestaltung der ortsbildtypischen Sockelzonen vorhandener Einfriedungen orientieren oder das 
Straßenbild nicht negativ beeinflussen. Bei massiven Mauern sind nachbarliche Belange, in s-
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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besondere die Einsichtnahme in den öffentlichen Straßenverkehrsraum im Bereich von 
Grundstückszufahrten, zu berücksichtigen. 
Durch absehbare Geländeaufschüttungen im Planbereich werden ggf. Stützmauern erforde r-
lich. In Hinblick auf eine landschaftsgerechte Gestaltung von Baugrundstücken zur freien 
Landschaft aber auch in Hinblick auf eine naturnahe Vorgartengestaltung sind die Ansichtsfl ä-
chen von Stützmauern aus Natursteinen zu gestalten.  
 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30m E  
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3m H  
Europäische 
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3m - ja 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 5 BauGB sollen insbesondere die Ba u-
herren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer eventuellen Bebauung darauf 
einrichten können. 
 
6.1. Kampfmittelverdachtsflächen 
Kampfmittel aus dem zweiten Weltkrieg sind i m Plangebiet nicht bekannt, können aber au f-
grund der Kriegseinwirkungen und starken Bombardierung der Stadt Osnabrück nicht vol l-
ständig ausgeschlossen werden. Daher wird der gesamte Geltungsbereich mit einer entspr e-
chenden Kennzeichnung versehen. 
Die ergänzende Auswertung von Luftbildern soll im weiteren Verfahren durchgeführt werden. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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7. Nachrichtliche Übernahmen 
Nachrichtliche Übernahmen in den Bebauungsplan sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht 
erforderlich. 
 
8. Maßnahmen 
8.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung di eses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzve rhältnisse 
durch bodenordnende Maßnahmen nicht erforderlich. 
Eine kleine Teilfläche des Grundstücks im Bereich der geplanten Zufahrt wird an die Stadt 
übertragen, um den dort vorhabenden Gehweg auf e in angemessenes Maß verbreitern zu 
können und die erforderliche Sicht für ausfahrende Fahrzeuge zu gewährleisten. Die Übertr a-
gung erfolgt im Rahmen des städtebaulichen Vertrages. 
Eine künftige Aufteilung der Grundstücksfläche erfordert keine zusätzlichen b odenordnenden 
Maßnahmen. 
 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Folgekosten entstehen nicht, da die Kosten für die Realisierung der Planung vom Investor 
getragen werden. Zusätzliche öffentliche Flächen, die dauerhaft von der Stadt gepflegt werden 
müssten, sind nicht vorgesehen. 
 
D Umweltbelange 
1. Einleitung 
1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes 
 
Der Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 615 “Schledehauser Weg / Stadtweg“ liegt 
im Stadtteil Darum-Gretesch-Lüstringen und umfasst das Grundstück Stadtweg 31. 
 
Das Vorhaben verfolgt das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bereitste l-
lung zusätzlichen Wohnraumes zu schaffen. Dabei soll der ortsbildprägende Baumbestand  
möglichst erhalten und langfristig gesichert werden. 
 
Hinsichtlich der Angaben zum Standort  sowie der Art des Vorhabens und geplanter Festse t-
zungen wird auf die vorhergehenden Kapitel A – C der Begründung verwiesen. 
 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Ge samtheit eine Fläche von ca. 0,70 ha. Hinsichtlich der 
nutzungsspezifischen Differenzierung wird auf Kapitel F verwiesen. Der auf Grund der B -
Planaufstellung verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 0,54 ha. Planungsrech t-
lich können insgesamt ca. 0,31 ha an Fläche dauerhaft neu versiegelt werden. 
 
Das Vorhaben erfüllt grundsätzlich die Voraussetzungen, den § 13a BauGB anzuwenden (vgl. 
Kap. A.1.1.). Die Anwendung des § 13a führt zum einen zum Verzicht von Umweltprüfung und 
Umweltbericht, entbindet z um anderen aber auch den potenziellen Inve s-
tor/Eingriffsverursacher von der Verpflichtung, erhebliche negative Auswirkungen auf die U m-
weltmedien kompensieren zu müssen. Aufgrund der absehbaren hohen ökologischen Bede u-
tung des vorhandenen Altbaumbestandes i st verwaltungsintern entschieden worden, mit dem 
Investor Einvernehmen dahingehend zu erzielen, das trotz Anwendung des § 13a 50 % des 
hier bilanzierten Kompensationserfordernisses nachgewiesen werden.  
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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1.2 Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetze n und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs ( BauGB) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) , die Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) und die Planzeichenverordnung ( PlanZV), jeweils in der zurzeit gültigen Fassung, 
zu Grunde. 
 
Im Bebauungsplanverfahren wird vereinbarungsgemäß - trotz Anwendung des § 13a BauGB - 
die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 bis 18 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) - in der zurzeit gültigen Fassung  - angewen-
det. Von daher ist im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung eine “Eingriffsbilanzierung mit 
Kompensationsermittlung“ erstellt worden (DENSE & LORENZ 2017). 
 
Es gelten die artenschutzrech tlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über 
besonders geschützte Arten, zu denen u.a. alle europäischen wild lebenden Vogelarten sowie 
alle Fledermausarten gehören. Vor diesem Hintergrund sind ein “ Artenschutzfachbeitrag Fl e-
dermäuse“ (DENSE & LORENZ 2015) sowie eine “Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) 
Vögel“ (BIOCONSULT 2015) erstellt worden. 
 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes 
(BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung.  
 
Fachplanungen 
Hinsichtlich der Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück 
wird auf das Kapitel A.3.3.1 verwiesen. 
 
Landschaftsplanerischer Fachbeitrag 
Im Landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum Flächennutzungsplan (STADT OSNABRÜC K 
2000) ist das Areal als Wohnquartier mit größeren privat nutzbaren Freiflächen ausgewiesen. 
Östlich des Plangebietes verläuft von Nordosten nach Süden entlang des Stadtweges ein 
Hauptwanderweg. 
 
Landschaftsrahmenplan 
Der Landschaftsrahmenplan (STADT OSNA BRÜCK 1992) stellt den Aufstellungsbereichs als 
einen wichtigen Bereich hinsichtlich der Aspekte “Arten und Lebensgemeinschaften und Vie l-
falt“ sowie “Eigenart und Schönheit“ dar. Er ist gekennzeichnet durch parkartige Gärten und 
Grünanlagen mit Gehölzgrupp en sowie großen alten Bäumen und wird von daher als ein für 
den Siedlungsbereich wertvoller Bereich mit prägenden naturnahen Elementen ausgewiesen. 
 
Inwieweit das Vorhaben insgesamt den in den Fachgesetzen und -planwerken formulierten 
Zielsetzungen gerecht wird, ist den Kapiteln zu den einzelnen Schutzgütern zu entnehmen. 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
 
2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird nachfolgend auf die betroffenen Schutzgüter 
bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung herauszustellen und 
Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu kö n-
nen. Anschließend wird - vor dem Hintergrund der erstellten Fachgutacht en - die mit der 
Durchführung der Planung verbundene Veränderung des Umweltzustandes dokumentiert und 
bewertet. Die mit der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltgüter werden 
herausgearbeitet, um anschließend Maßnahmen zur Vermeidung, Vermin derung sowie ggf. 
zum Ausgleich und Ersatz erheblicher negativer Auswirkungen ableiten zu können. Da der 
Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier 
im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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2.1.1 Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Menschen sind im Zusammenhang mit der Planung v.a. Auswirkungen bez o-
gen auf das Landschafts- respektive Stadtbild von Bedeutung. Eine realisierte Wohnbebauung 
verändert in aller Regel die Qualität des Naturerlebens gege nüber der Wahrnehmung relativ 
naturnaher Freiflächen. Hinsichtlich des Aspektes Erholungs - und Freizeitfunktion muss die 
nicht gegebene Zugänglichkeit des Areals für Erholungssuchende berücksichtigt werden. 
 
Es wird eine Freifläche überplant, die als klimaökologischer Ausgleichsraum für die umgeben-
de Siedlungsstruktur von hoher bioklimatischer Bedeutung ist und die eine hohe Empfindlic h-
keit gegenüber einer Nutzungsintensivierung aufweist.  
 
Bewertung 
Die potenzielle Bedeutung des Plangebietes für die naturg ebundene Erholungsnutzung muss 
aufgrund der fehlenden Zugänglichkeit als gering eingestuft werden; ein entsprechender E r-
lebniswert kann derzeit allenfalls von den Randbereichen ausgehen. 
 
Das klimatische Regenerationspotenzial bzw. die lufthygienische Ausgleichsfunktion der über-
planten Freiflächen wird beeinträchtigt bzw. unterbunden werden – 22 klimawirksame und 
prägende Großbäume werden gefällt werden müssen. Allerdings ist dieser Aspekt vor dem 
Hintergrund der Lage und Größe des gesamten Plangebietes zum indest im Hinblick auf mög-
liche Effekte für die besonders vorbelastete Innenstadt zu relativieren. 
 
In der Zusammenschau wird die Planung bezogen auf das Schutzgut  Mensch hinsichtlich der 
Aspekte Ortsbild und Stadtklima zu nicht erheblichen Auswirkungen führen. 
 
2.1.2 Schutzgut Arten/Lebensgemeinschaften 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhausha l-
tes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind 
die Auswirkungen einer B -Planaufstellung u.a. auf Tiere und Pflanzen sowie die biologische 
Vielfalt zu berücksichtigen. 
 
Das Plangebiet weist – nicht zuletzt auf Grund seiner Historie - eine für das Stadtgebiet Os n-
abrück außerordentlich hohe Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes un d des Land -
schaftsbildes auf. Inmitten des besiedelten und versiegelten Stadtgebietes findet sich im Plan-
gebiet eine mehr als 5 .600 m 2 große Freifläche, die vom Biotoptyp her als Hausgarten mit 
Großbäumen einer besonders guten Ausprägung und damit der Wert stufe III1 anzusprechen 
ist. 
 
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung von Freiflächen im Nahbereich älterer G e-
hölz- und Baumbestände aber auch im Umfeld älterer Gebäudesubstanz negative Auswirku n-
gen auf die Artengruppe der Fledermäuse und Vögel haben  kann, war eine spezielle Arte n-
schutzprüfung durchzuführen. Im Ergebnis ist mit Blick auf die Fledermäuse festzuhalten, 
dass drei Arten – Breitflügelfledermaus, Großer Abendsegler und Zwergfledermaus – sicher 
nachgewiesen werden konnten. Aufgrund der außergewöhnlich hohen Aktivität der Breitflügel-
fledermäuse wurden ergänzende Untersuchungen durchgeführt , um das Plangebiet hinsich t-
lich einer möglichen essentielle Bedeutung als Jagdgebiet für eine bekannte Breitflügelflede r-
maus-Kolonie, deren Quartier sich in einem Haus am Schledehauser Weg befindet, beurteilen 
zu können. Im Ergebnis ist - nicht zuletzt aufgrund der geringen Größe des überplanten Areals 
- davon auszugehen, dass im Aktionsraum der Kolonie genügend Ausweichflächen vorhanden 
sind und dem Planbereich von daher keine essentielle Bedeutung als Jagdgebiet für diese Art 
zuzuweisen ist. 
                                                
1 Wertstufe III (allgemeine Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) bis V (besondere 
Bedeutung) über die Wertstufen I I (geringe bis allgemeine Bedeutung) und IV (besondere bis al l-
gemeine Bedeutung). 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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Das nachgewiesene Artenspektrum entspricht unter Berücksichtigung der Lage im urbanen 
Raum sowie der Kleinflächigkeit dem Erwartungswert und ist als vergleichsweise gut  ausge-
prägt zu bezeichnen. Auf das Stadtgebiet bezogen stellt das Plangebiet mit seinem relativ 
großen Grünflächenanteil ein wichtiges Vernetzungselement zwischen für die Fledermäuse 
bedeutsamen Teillebensräumen dar. Der zentralen Rasenfläche mit angrenzen den Gehölzen 
kommt für die nachgewiesenen Arten eine besondere Bedeutung als Nahrungshabitat zu. 
Obwohl keine Bäume gefunden wurden, die ein Quartierpotenzial für Fledermäuse aufweisen, 
ist es wahrscheinlich, dass Höhlen existieren, die vom Boden aus nicht  sichtbar sind. Diese 
liegen vermutlich im Eichenwäldchen im östlichen Teil des Geltungsbereichs. 
 
Das Ergebnis der avifaunistischen Beurteilung stellt dar, dass für 15 der 18 kartierten Arten 
Brutreviere nachgewiesen werden konnten. Mit dem Star steht ein e der betroffenen Brutv o-
gelarten als bestandsgefährdete Art auf der Roten Liste Niedersachsens; für weitere Arten der 
Roten Listen und streng geschützte Arten nach BNatSchG konnten im Plangebiet keine Bru t-
nachweise geführt werden. Insgesamt entspricht das Arteninventar dem der in Siedlungen und 
Gärten zu erwartenden Arten. 
 
Das Vorkommen sonstiger streng geschützter Tier - und Pflanzenarten ist nicht bekannt. FFH - 
und Vogelschutzgebiete werden von der Planung nicht berührt. 
 
Das nachweisliche Vorkommen gefäh rdeter Vogel- und Fledermausarten führt vor dem Hi n-
tergrund des anzuwendenden Bilanzierungsmodells für die Eingriffsregelung hinsichtlich der 
Jagdlebensräume zu einer teilweise höheren Gesamtbewertung als sie sich aus der Naturn ä-
he des Biotoptyps allein ableiten ließe. 
Bewertung 
Dem Aufstellungsbereich ist eine hohe Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des 
Landschafts- respektive Stadtbildes zuzuweisen. Sowohl hinsichtlich der Fledermäuse als 
auch der Vögel ist dem Plangebiet eine hohe Bedeutung als Lebensraum – auch im Rahmen 
einer Biotopvernetzung - zuzusprechen. Die im Untersuchungsgebiet kartierte Biotoptype n-
ausstattung der überplanten Flächen weist auf einer Fläche von 2.686 m 2 die Wertstufe III 
(allg. ökologische Wertigkeit) auf (s.o.). Die Überplanung dieses schwer regenerie rbaren Bio-
toptyps zieht ein entsprechendes Kompensationserfordernis nach sich. 
 
Von den 53 als erhaltenswert eingestuften Bäumen können im Rahmen der Planung nur 28 
Bäume im Bestand gesichert werden. Auch wenn die im östl ichen Bereich stockenden Baum-
bestände weitgehend unberührt bleiben sollen, sind mit der Ausweisung der Wohnquartiere 
erhebliche Beeinträchtigungen verbunden, die v.a. aus der Versiegelung/Überbauung von z.T. 
naturnahen Freiflächen, aus Baum - und Gehölzbeseitigungen sowie aus Lebensraumbeei n-
trächtigungen resultieren.  
 
Mit Blick auf die Arten und Lebensgemeinschaften ist zudem die Bodenversiegelung als e r-
heblicher Eingriff zu beurteilen, wenn durch Überbauung den Böden ihre natürliche Funktion 
als Lebensraum für Pflanzen und Tiere entzogen wird (vgl. Kap. D.2.1.3). Die Bedeutung des 
Plangebietes für streng bzw. besonders geschützte Fledermaus- und Vogelarten wird mit Blick 
auf den speziellen Artenschutz durch die Planung hinreichend berücksichtigt. 
 
In der Gesamtschau sind bezogen auf das Schutzgut Arten und Lebensgemeinschafen erheb-
liche Beeinträchtigungen zu konstatieren. 
 
2.1.3 Schutzgut Boden 
Die nach dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück vorgenommene Bodenfunktionsbewer-
tung – ihr liegen v.a. die Teilfu nktionen Lebensgrundlage für Pflanzen und Tiere , Ausgleichs-
körper im Wasserhaushalt, Land- und forstwirtschaftliche Ertragsfähigkeit, Seltenheit des Bo-
dens sowie Naturnähe / Regenerierbarkeit des Bodens  zu Grunde - spricht die im Plangebiet 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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natürlich anstehenden Böden als Braunerde-Ranker und als Allo-Ranker an. Erstere erreichen 
auf einer 5stufigen Skala - 1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch – die zweithöchste Wertigkeit 
(Stufe 4) hinsichtlich ihrer ökologischen Funktionserfüllung; die Allo -Ranker sind dagegen der 
Bewertungsstufe 3 (mittlere Bedeutung) zuzuordnen. 
 
Laut der in Osnabrück geltenden “ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“ sind Böden 
der Wertstufen 4 und 5 nach Möglichkeit in ihrer Funktionalität zu erhalten, d.h. von Bebauung 
frei zu halten. 
 
Informationen zu Altlasten liegen nicht vor. 
 
Bewertung 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Bei Realisierung des 
Vorhabens werden bisher natürlich anstehende Böden als Wohn - und Verkehrsflächen über-
plant und stehen damit hinsichtlich ihrer ökologischen Funktionalität nicht mehr zur Verfügung. 
Auf den Freiflächen ist eine Durchlässigkeit für Niederschlagswässer nach wie vor gegeben. 
Gegenüber Versiegelung durch Bebauung und der damit verbundenen Reduzierung der Ober-
flächenversickerung besteht demnach eine hohe Empfindlichkeit.  
 
Die auf Grund der gärtnerischen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung der anst e-
henden Böden ist im Plangebiet nur in Teilbereichen als Vorbelastung zu beurteilen. In großen 
Teilen des Planbereichs ist ihre ökologische Funktionalität als hoch einzuschätzen. 
 
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichen eine Überbauung und Neuversieg e-
lung von Freiflächen bzw. natürlich gewachsenen Bodengesellschaften mittlerer und zum g e-
ringeren Teil hoher Wertigkeit in einer Größenordnung von 3.082 m 2. Zusätzlich ist von weite-
ren Belastungen unversiegelt bleibender Böden während des Baubetriebes (Verdichtung, Um-
lagerung etc.) auszugehen. Auch das Verlegen von Versorgungsleitungen wird zu Beeinträch-
tigungen der anstehenden Böden führen, ohne dass dies gegenwärtig zu einer Kompensat i-
onsverpflichtung führen kann, da diesbezüglich lediglich die Versiegelung in Ansatz gebracht 
wird. 
 
Aufgrund der teilweisen Überplanung von Böden hoher Wertstufe muss eingeräumt werd en, 
dass die Planung der diesbezüglich Intention der “ökologischen Kriterien in der Bauleitpl a-
nung“ nicht gerecht werden kann. Insgesamt ist von erheblichen Beeinträchtigungen ausz u-
gehen. 
 
2.1.4 Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspek ten Grundwasser und Oberflächenwasser zu 
unterscheiden. Hinsichtlich der Grundwassersituation ist vor dem Hintergrund der aktuellen 
Nutzungen keine beeinträchtigende Vorbelastung zu konstatieren. Die mit der geplanten 
Wohnbebauung einhergehenden Neuversiegelungen führen im Plangebiet zu einer Erhöhung 
des Oberflächenabflusses und damit u.U. zu einer Verminderung der Grundwasserneubi l-
dung. Oberflächengewässer sind von der Planung nicht betroffen. 
 
Das anfallende Regen- und Schmutzwasser wird über die vorhandene städtische Kanalisation 
abgeführt. 
 
Bewertung 
Vor dem Hintergrund der relativ kleinflächigen Neuversiegelungen innerhalb bereits vorha n-
dener Wohnquartiere wird in der Gesamtschau hinsichtlich des Schutzgutes Wasser nicht von 
erheblichen Beeinträchtigungen ausgegangen. 
 
2.1.5 Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von Freiflächen kann es je nach Lage und Topographie zu Beeinflu s-
sungen des Stadtklimas kommen. Neben den ggf. verkehrsbedingten Emissionen ist vor allem 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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die Bedeutung der überplanten Flächen als  Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frisc h-
luftleitbahn zu betrachten. 
 
Das Plangebiet ist gemäß Planungshinweiskarte der Stadtklimatologischen Untersuchung 
(2017) als klimaökologischer Ausgleichsraum für die umgebende Siedlungsstruktur von hoher 
bioklimatischer Bedeutung und weist eine entsprechend hohe Empfindlichkeit gegenüber einer 
Nutzungsintensivierung auf. Insbesondere bei autochthonen Wetterlagen wirkt sich die hier 
produzierte Kaltluft positiv auf die angrenzenden Wohnbereiche aus. Vor allem d er südlich 
angrenzende Siedlungsbereich weist bereits eine bioklimatische Belastungssituation auf (heizt 
sich auf), was die Wichtigkeit dieses Ausgleichsraumes für das Mikroklima unterstreicht. 
 
Daher sollten bauliche Eingriffe, gemäß Stadtklimagutachten ( 2017), nur äußerst maßvoll und 
unter Berücksichtigung der grundsätzlichen Klimafunktionen erfolgen, um eine Verschlecht e-
rung der oben umrissenen stadtklimatischen Situation zu vermeiden. Konkret ist zum einen 
auf die Ausrichtung der Baukörperstellung gemäß Strömungsrichtung zu achten, um eine gute 
Durchströmbarkeit der neuen Siedlungsstruktur zu erreichen und zum anderen der Erhalt e i-
nes hohen Anteils der vorhandenen Vegetationsstrukturen anzustreben. 
 
Bewertung 
Die Überplanung von bioklimatisch wirksamen F reiflächen in einem Umfang von 3.082 m 2 
zugunsten von Bebauung und die damit verbundene Neuversiegelung können zumindest im 
Nahbereich kleinklimatisch zu negativen Auswirkungen führen.  
 
Auf Grund einiger festgesetzter Verminderungsmaßnahmen – insbesondere der Erhalt des 
waldartigen Baumbestandes im östlichen Bereich sowie die Begrünung der Dachflächen im 
zukünftigen Wohngebiet - können die Auswirkungen der Neuversiegelungen für den unmitte l-
baren Planbereich gemindert werden. Dem steht der Verlust von 22 kl imawirksamen prägen-
den Großbäumen gegenüber. Die Ausrichtung der zukünftigen Baukörper kann vor dem Hi n-
tergrund der herrschenden Topographie als hinreichend zielführend angesehen werden. 
 
Insgesamt ist mit Blick auf das Schutzgut Klima/Luft von nur geringe n bzw. nicht erheblichen 
Beeinträchtigungen auszugehen. 
 
2.1.6 Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraumtypischen 
Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als 
verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Elemente als umso 
erhaltenswerter einzustufen. 
Bewertung 
Die hinsichtlich des Landschafts - bzw. Stadtbildes hohe Bedeutung der markanten Großbä u-
me sowie des  waldartigen Baumbestandes im östlichen Bereich des Planbereiches ist vor 
dem Hintergrund der umgebenden Verkehrs- und Siedlungsflächen augenscheinlich. Dennoch 
muss auch an dieser Stelle - auch mit Blick auf eine potenzielle Erholungsnutzung -  auf die 
sehr eingeschränkte Zugänglichkeit des Plangebietes verwiesen werden. Andererseits geht 
mit der Planung der Verlust von 22 erhaltenswerten prägenden Großbäumen bzw. von 35 
Bäumen insgesamt einher. 
 
Da sich die genannten Beeinträchtigungen v.a. im inneren, ge genüber der freien Landschaft 
mehr oder weniger abgeschirmten Siedlungsbereich auswirken und vor dem Hintergrund der 
Minderungsmaßnahmen (s. Kap. D.3.1.1) wird insgesamt von nicht erheblichen Beeinträcht i-
gungen hinsichtlich des Landschafts- respektive Stadtbildes auszugehen sein. 
 
2.1.7 Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v.a. Güter umschrieben, die 
etwa als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesel l-
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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schaftlicher Bedeutung darstellen . Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtu n-
gen für den Gemeinbedarf oder der öffentlichen Infrastruktur für Ver - und Entsorgung etc. von 
dem jeweiligen Vorhaben betroffen sein. 
 
Bewertung 
Eine Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern ist nicht erkennbar. 
 
2.1.8 Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gege n-
seitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 
sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge 
zu betrachten. Insgesamt steht also hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushal-
tes – den Schutzgütern – ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
 
Die Überbauung der Böden im Untersuchungsgebiet unterbindet bzw. beeinträchtigt ihre L e-
bensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten (auch Nutzpflanzen), ihre  
Funktion als Filter -, Puffer - und Transformatorsystem für die Grundwasserneubildung und  
–reinhaltung sowie als Speicherraum für Nährstoffe und Niederschlagswässer. Mit den g e-
planten Versiegelungen werden grundsätzlich der Oberflächenabfluss, die Grundwasserne u-
bildungsrate sowie die lokalklimatische Situation im Betrachtungsraum verändert. Darüber  
hinaus ist ein erheblicher Verlust maßgeblicher Teillebensräume für zum Teil gefährdete Tie r-
arten zu konstatieren. Die Überplanung ökologisch hochwertiger Biotopstrukturen kann da r-
über hinaus (lokal) zu Modifikationen des Stadtklimas führen. 
 
An dieser Stelle ist auch darauf zu verweisen, dass es im Gesamtplangebiet zum Verlust von 
25 prägenden und stadtklimawirksamen Großbäumen kommen wird. Diese Bäume weisen 
z.T. eine Bedeutung als potenzielle Quartierbäume für Fledermäuse und Höhlenbrüter auf. 
 
2.1.9 Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Bei der geplanten Bebauung handelt es sich um die städtebauliche Neustrukturierung eines 
großen parkähnlichen Gartengrundstückes mit der zugehörigen Erschließung. Erhebliche 
Umweltauswirkungen liegen zunächst in dem Ver lust von 3.082 m 2 natürlich gewachsener 
Böden mit einer mittleren und  hohen ökologischen Funktionsvielfalt. Die geplanten Neuve r-
siegelungen führen zu einer Erhöhung des Oberflächenwasserabflusses, zu einer verringerten 
Grundwasserneubildungsrate und zu ei ner Reduzierung der kaltluftproduzierenden Freifl ä-
chen. Die Überplanung hochwertiger Biotopstrukturen – wertvolle waldartige Baumbestände 
bzw. prägende Einzelbäume – in einer Größenordnung von 2.686 m 2 führt zum Verlust en t-
sprechender Lebensräume für Tiere und Pflanzen. 
 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zur Kompensation erheblicher 
nachteiliger Umweltauswirkungen 
 
Mit Blick auf Vermeidungs -, Verminderungs - sowie Ausgleichs - und Ersatzmaßnahmen ist 
zwischen Festsetzungen im Geltungsbereich des B -Planes und Maßnahmen auf Flächen, die 
außerhalb dieses Geltungsbereiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des 
BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer u m-
fassenderen Kompensation (Kompensationsmaßnahmen) zu verstehen. 
 
3.1 Eingriffsregelung 
 
3.1.1 Festsetzungen im Bebauungsplan 
Der Bebauungsplan sieht Festsetzungen hinsichtlich der Kompensation der erheblichen B e-
einträchtigungen der Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften und Boden im Plangebie t 
selbst nicht vor. Einige der Festsetzungen des B -Planes dienen der Verminderung der Ei n-
griffsfolgen. So 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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 ist das Pflanzen von naturraumtypischen Laubgehölzen (Grundstückseinfriedungen) auf 
den Privatgrundstücken sowie das Überstellen von Stellplatzanlagen  mit großkronigen 
Bäumen festgesetzt; 
 gewährleistet eine textliche Festsetzung verbunden mit einer entsprechenden Bauvo r-
schrift die extensive Begrünung auf den Dachflächen; 
 ist über eine entsprechende Festsetzung geregelt, dass die Beleuchtung im neuen Bauge-
biet auf eine ökologisch verträgliche Art und Weise erfolgt; 
 sind die verbleibenden 28 erhaltenswerten Großbäume im Planbereich mit Erhaltungsg e-
bot festgesetzt; 
 ist die Neupflanzung von 5 Laubbäumen über eine entsprechende textliche Festsetzung 
gewährleistet. 
 
3.1.2 Zugeordnete Maßnahmen außerhalb des B-Planes 
 
Wie bereits in Kap. D.2.1.3 dargelegt, führt die Ausweisung des neuen Baugebietes zu einer 
möglichen Neuversiegelung von Böden mittlerer und hoher Wertigkeit in einer Größenordnung 
von 3.082 m 2. Die als Ausgleichsmaßnahme aus fachlicher Sicht gemäß Bilanzierungsmodell 
vorrangig ins Auge zu fassende Entsiegelung einer Fläche von 1.646 m 2 ist nicht realisierbar. 
Von daher ist als Kompensationsmaßnahme die Entwicklung naturnaher Biotoptypen auf en t-
sprechend großen Flächen nachzuweisen. Aus der Beeinträchtigung des Schutzgutes Arten 
und Lebensgemeinschaften ergibt sich ein weiteres Kompensationserfordernis von 4.372 m2. 
 
Insgesamt verbleibt demnach das Erfordernis externe Kompensationsflächen in einer Gr ö-
ßenordnung von 6.018 m² zu erbringen, auf denen durch geeignete Maßnahmen eine Aufwer-
tung um eine Wertstufe erreicht werden kann. Aufgrund der oben genannten Übereinkunft 
müssen von diesem ermittelten Kompensationserfodernis lediglich 50 % durch den Inves tor 
nachgewiesen werden. Als geeignete Aufwertungsmaßnahme wird auf dem Flurstück 104, 
Flur 1, Gemarkung Atter ein 20 m breiter Waldrand entlang des westlich angrenzenden Wa l-
des in einer Gesamtgröße von 3.009 m² angelegt. 
 
3.2 Beschreibung der geplanten Ma ßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswi r-
kungen des Vorhabens auf die Umwelt (MONITORING) 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompensationsflächenkatasters der Stadt Osnabrück 
werden die zugeordneten externen Kompensationsmaßnahmen überwacht. So wird gew ähr-
leistet, dass Entwicklungen, die den vorgesehenen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht en t-
sprechen, frühzeitig durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Auf die im Kapitel Umweltbelange (Kap. D) ausgeführten Betracht ungen der Wechselwirku n-
gen zwischen Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen. 
Mit der Planung werden Möglichkeiten der Innenverdichtung genutzt und damit eine Auße n-
entwicklung des Siedlungsraumes der Stadt Osnabrück vermiede n. Die Nachverdichtung e r-
möglicht die Nutzung und Auslastung sowohl der sozialen als auch technischen Infrastruktur, 
ohne dass erhebliche Anpassungen erforderlich sind. 
Den dargelegten, teils negativen, Auswirkungen auf die relevanten Schutzgüter steht die  
Schaffung von ca. 30 Wohneinheiten gegenüber, die der Deckung des hohen Wohnungsb e-
darfes dienen.  
Es ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass aufgrund der Verfahrensart keine Kompensation 
des Eingriffs in Natur und Landschaft erforderlich ist. Die Ausführ ungen zur Kompensation im 
Kap. D basieren darauf, dass der Vorhabenträger negative Auswirkungen anerkennt und e i-
nen aktiven Beitrag zu deren Minimierung leisten will. Dies zeigt sich auch in der Modifikation 
Bebauungsplan Nr. 615 - Schledehauser Weg / Stadtweg - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
 
 
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der Planung, die zum Erhalt eines wesentlichen T eils des vorhandenen Großbaumbestandes 
geführt hat. 
Aufgrund der Verfahrensart nach § 13 a BauGB erfolgt die Sicherstellung der freiwillig verei n-
barten Kompensation nicht durch Festsetzung im Bebauungsplan, sondern wird im Durchfü h-
rungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt. 
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte ist die Planung als städtebaulich und ökologisch ver-
tretbar auch unter Umweltaspekten einzustufen. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 7.030 m² 
Bauflächen (WA): ca. 4.070 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 1.370 m² 
Verkehrsflächen (privat): ca. 640 m² 
Grünflächen (privat):  ca. 950 m²