Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4799
Datum: 2025-10-21
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
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Vorlagenummer: VO/2025/4799 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - 
(beschleunigtes Verfahren) 
o Satzungsbeschluss 
 
Datum: 18.09.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 30.10.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 04.11.2025 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 04.11.2025 Ö  
 
Beschluss: 
 
Über die zum 
 
Bebauungsplan Nr. 679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren) 
Planbereich: zwischen Goldstraße, Johannisstraße, Johannistorwall und 
Kommenderiestraße 
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen. 
Der Bebauungsplan wird in der als Anlage beigefügten und nach erfolgter Auslegung 
geänderten Fassung gemäß § 1 Absatz 3 und § 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als 
Satzung mit der dazugehörigen Begründung beschlossen. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
X Nein   
  
B. Personelle Auswirkungen: 
  
keine 
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
 
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   positiv 
   negativ 
X  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
X  negativ: Konkrete CO2-Emissionen können nicht quantifiziert werden. 
   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
   positiv 
   negativ 
X  keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
  
keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
  
  
  
  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
 
Sachverhalt: 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 27.09.2022 die 
Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 679 - Johannisstraße / 
Johannistorwall –im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
beschlossen. 
Ziel der städtebaulichen Planung ist eine Aufwertung des Plangebiets zu einem attraktiven 
und lebenswerten Stadtquartier sowie die Sicherung und Entwicklung der Wohnnutzung und 
der lokalen urbanen Gewerbestrukturen insbesondere des Stadtteilzentrums Johannisstraße. 
Gleichzeitig sollen die Voraussetzungen für eine klimagerechte Quartiersentwicklung im 
Kontext der bestehenden Bebauung geschaffen werden. 
Die Öffentlichkeit hatte vom 04.10.2022 bis zum 01.11.2022 die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und zu äußern. Der Planentwurf wurde vom 14.07.2025 bis zum 14.08.2025 
gemäß § 3 Absatz 2 BauGB veröffentlicht. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 
2 BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum. 
Der Bebauungsplan hat keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen. Er ermöglicht aber 
zum Beispiel bei einer Sanierung der Goldstraße dort einen Quartiersplatz zu errichten sowie 
ein Vorkaufsrecht für den festgesetzten Quartiersplatz an der Kommenderiestraße und die 
Umgestaltung dieses Bereiches für eine öffentliche Nutzung.  
Die zum Planverfahren eingegangenen Stellungnahmen sind dem als Anlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag der Verwaltung zu entnehmen. Vor allem wird seitens der 
Eigentümerinnen und Eigentümer und zum Teil der Mieterinnen und Mieter die Festsetzung 
des allgemeinen Wohngebiets in Frage gestellt. Sie hätten sich aufgrund vielfältiger 
Nutzungsmöglichkeiten ihres Grundstücks respektive zur Absicherung ihres Gewerbes ein 
 
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Urbanes Gebiet gewünscht. Generell besteht für genehmigte Nutzungen Bestandschutz. 
Aufgrund der Zielsetzung des Bebauungsplans hinsichtlich der Entwicklung der 
Wohnnutzung und der Gebietsprägung im westlichen Bereich wurde an der Gebietskategorie 
festgehalten. Zudem ist in einem allgemeinen Wohngebiet eine gewisse Nutzungsflexibilität 
wie ausnahmsweise nicht störendes Gewerbe zulässig. 
Auch wurde die zukünftige bauliche Ausnutzung beanstandet, obwohl der Bebauungsplan 
Nr. 679 durch das festgesetzte Maß der Bebauung mindestens eine annähernd gleichwertige 
bauliche Ausnutzung der Grundstücke wie der derzeitig genehmigte Bestand ermöglicht. 
Daher wird dieser Anregung ebenfalls nicht gefolgt. Das festgesetzte Maß ist zwingend 
erforderlich, um das Ziel einer klimaorientierten Quartiersentwicklung zu unterstützen. 
Eine Festsetzung wurde aufgrund eingegangener Stellungnahmen aufgenommen. Es 
werden in rechtmäßig errichteten Gebäuden, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes 
widersprechen, bebauungsplankonforme Nutzungsänderungen zugelassen. Hintergrund ist, 
dass Eigentümerinnen und Eigentümer gegebenenfalls selber keinen Einfluss auf eine 
Nutzungsaufgabe haben und „graue Energie“ gewahrt bleiben kann. Soll ein Gebäude 
jedoch baulich geändert werden, sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes einzuhalten, 
damit die Ziele des Bebauungsplans auch erreicht werden. Des Weiteren wurde nach der 
Entwurfsoffenlegung die Planzeichnung um die nachrichtliche Kennzeichnung einer 
Schutzzone um eine Richtfunkstrecke und die Hinweise um Informationen zu 
Telekommunikationslinien ergänzt. Zusätzlich erfolgten redaktionelle Änderungen in der 
Begründung. 
Die Änderungen berühren nicht die Grundzüge der Planung und es ergibt sich durch die 
Änderungen keine neue beziehungsweise stärkere Belastung für Betroffene. Somit folgt 
nunmehr der Satzungsbeschluss. 
 
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - B679_Satzung_Planzeichnung_Satzung (öffentlich) 
 
2 - B679_Textliche Festsetzungen_Satzung (öffentlich) 
 
3 - B679_Begründung_Satzung (öffentlich) 
 
4 - B679_Abwägung_anonym (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 

Art der baulichen NutzungAllgemeineWohngebieteUrbaneGebieteMaß der baulichen NutzungGrundflächenzahlZahl der Vollgeschosse,als HöchstmaßZahl der Vollgeschosse, alsMindest- und Höchstmaß
Bauweise, Baulinien, BaugrenzenBaulinieBaugrenze
VerkehrsflächenÖffentliche StraßenverkehrsflächenStraßenbegrenzungslinieVerkehrsflächen besondererZweckbestimmungFlächen für Versorgungsanlagen, für dieAbfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie fürAblagerungen Anlagen, Einrichtungen und sonstigeMaßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirkenFlächen für Versorgungsanlagen, fürdie Abfallentsorgung undAbwasserbeseitigung sowie fürAblagerungenElektrizität
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen fürMaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonNatur und LandschaftAnpflanzen:BäumeErhaltung:Bäume
Sonstige PlanzeichenMit Geh-, Fahr- und Leitungsrechtenzu belastende FlächenFlächen für bauliche Besonderheiten einesGebäudes oder Bauwerkes, wie Durchgänge,Durchfahrten, Luftgeschosse, Brücken oderTunnel - hier: DurchgangUmgrenzung der Flächen, deren Bödenerheblich mit umweltgefährdenden Stoffenbelastet sind: AltlastenGrenze des räumlichen GeltungsbereichesAbgrenzung unterschiedlicher Nutzung, hier:Baugebiet und Grundflächenzahl
Anforderungen an die GestaltungFlachdachGeneigtesDach
WAMUGRZ0,4IIIIIIV-
FDGD
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 679
Bereiche unterschiedlicherHöhenfestsetzungen (sieheTextliche Festsetzungen Nr. 11)(A)
OffeneBauweiseGeschlosseneBauweise
Umgrenzung für Flächen mitNutzungseinschränkungen fürAußenwohnbereiche
o g
Umgrenzung für Flächen mit Anforderungenan die Schalldämmung von Außenbauteilen
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen vonBäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Hauptversorgungs- und HauptabwasserleitungenSchutzzone um Richtfunkstreckeab 44m ü. NHN
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Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes 
Verfahren) 
Textliche Festsetzungen
Stand: 17.09.2025
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungs-
verordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), 
die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert worden ist, 
maßgebend. 
Art der baulichen Nutzung 
1. Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets (WA) sind Gartenbaubetriebe und Tankstelle unzulässig. 
(Rechtsgrundlage: § 1 Absatz 6 Nummer 1 BauNVO) 
2. Innerhalb des Urbanen Gebietes (MU1 MU2 und MU 3) sind Bordelle und bordellartige Betriebe 
sowie Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter 
ausgerichtet ist, und Tankstellen unzulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 
Abs. 5, Abs. 9 BauNVO) 
3. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU1 und MU2) sind ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätten 
(freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten) ab dem 1. Obergeschoss unzulässig. (Rechts-
grundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 7 Nr. 3 BauNVO) 
4. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU1 und MU2) sind glücksspielorientierte Vergnügungsstätten 
wie Wettbüros, Wettannahmestellen sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltungs-
spiele gewerblich anbieten einschließlich Spiel- und Automatenhallen mit Geld- oder Warenspiel-
geräten mit und ohne Gewinnmöglichkeit sowie Betriebe und Nutzungen, die der gewerblichen 
sexuellen Betätigung und Schaustellung dienen (Striptease-Lokale, Sex-Kinos, Peep-Shows, Sex-
Shops mit Video-Kabinen, Erotikläden als Begegnungsort, an dem Kunden sexuelle Kontakte anbah-
nen und gegenseitig durchführen können, Swinger-Clubs, Sex-Life-Shows, Table-Dance-Veranstal-
tungen und Flatrate-Bordelle) nicht zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 
Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) 
5. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU 3) sind ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätten nicht 
zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 7 Nr. 3 BauNVO) 
6. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU1) ist eine Wohnnutzung im Erdgeschoss zur nächstgelegenen 
öffentlichen Verkehrsfläche unzulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 6a Abs. 
4 Nr. 1 BauNVO) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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7. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU 3) sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. Davon abweichend 
sind im Erdgeschoss Einzelhandelsbetriebe als Läden zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 
BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) 
Maß der baulichen Nutzung  
8. Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) darf durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit 
ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNV sowie durch bauliche Anlagen unterhalb 
der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird nicht überschritten 
werden. (Rechtsgrundlage: § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO)  
9. Als festgesetzte maximale Traufhöhe (TH max.) über Normalhöhennull (NHN) gilt bei geneigten Dä-
chern die Schnittkante zwischen den oberen Außenflächen des Daches und der Gebäudeaußen-
wand. Bei Flachdächern gilt die Höhe der oberen Begrenzung (Attika) des obersten Vollgeschosses. 
Traufen von untergeordneten Gebäudeteilen wie z. B. Dachgauben bleiben außer Betracht. 
(Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §18 Abs. 1 BauNVO) 
10. Als festgesetzte maximale Gebäudehöhe (GH max.) über Normalhöhennull (NHN) gilt die Höhe des 
obersten Gebäudeabschlusses. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch unterge-
ordnete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder 
Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m sind zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 
1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO) 
11. In den Bereichen begrenzt durch Baulinie / Baugrenze und Baugebiet sind folgende Höhen zulässig:  
Bereich (A):  TH max. 79,00 über NHN 
GH max. 84,00 über NHN 
Bereich (B):  TH max. 75,50 über NHN 
GH max. 81,00 über NHN 
Bereich (C):  TH max. 73,00 über NHN 
GH max. 79,00 über NHN 
Bereich (D):  GH max. 76,00 über NHN 
Überbaubare Grundstücksflächen  
12. Eine Überschreitung der festgesetzten Baulinien kann durch untergeordnete Bauteile wie Erker, 
Balkone und Loggien ab dem 1. Obergeschoss auf maximal 30% der Fassadenlängen ausnahms-
weise zugelassen werden, sofern sie nicht mehr als 1,0 m vor die Außenwand vortreten. (Rechts-
grundlage: §9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. §23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO) 
13. Das letzte zurückgesetzte Nichtvollgeschoss (Staffelgeschoss) muss zur Baulinie um mindestens 
1,50m zurückspringen. (Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §23 Abs. 1 BauNVO) 
14. Die festgesetzten Baulinien gelten nicht für das letzte zurückgesetzte Nichtvollgeschoss (Staffelge-
schoss). (Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. §23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO) 
15. Stellplätze und Garagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. 
(Rechtsgrundlage: § 23 Absatz 5 BauNVO) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Verkehrsflächen 
16. Die als „Quartiersplatz“ festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung dienen als 
städtische Aufenthalts-, Begegnungs-, und Bewegungsfläche für Bewohner und Besucher des Quar-
tiers. Fahrender als auch ruhender KFZ-Verkehr sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 11 
BauGB) 
Grünordnerische und freiraumplanerische Festsetzungen 
17. Private Grundstückszufahrten, Pkw-Einstellplätze, Wege und Terrassen als Nebenanlagen sind mit 
versickerungsgünstigen Belägen (z. B. großfugiges Pflaster - Fugen  3 cm -, Versickerungsanteil 
30 %, Rasengittersteine, Schotterrasen) und entsprechendem Unterbau zu gestalten. Befestigun-
gen, die eine Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindern, wie z. B. Betonunterbau, Fu-
genverguss, Asphaltierungen und Betonierungen, sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 
Nummer 20 BauGB) 
18. Auf Baugrundstücken ab einer Größe von 500 m² ist je weitere angefangene 500 m² Grundstücks-
fläche ein heimischer standortgerechter Laubbaum (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 
cm in 1 m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) oder ein Obst-
baum (Hochstamm, Stammumfang 10-12 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) entsprechend den an-
erkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. 
Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ (unterirdisch) zu ge-
währleisten. Bestehende Bäume können angerechnet werden, wenn sie den genannten Anforde-
rungen (z.B. Pflanzauswahl, Mindestgröße) entsprechen (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 
Buchstabe a BauGB) 
19. Auf den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen sind 2 heimische standortgerechte 
Laubbäume (Hochstamm mit mindestens 18-20 cm Stammumfang, gemessen 1 m über dem Wur-
zelhals; Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten Regeln der 
Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend 
dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ (unterirdisch) zu gewährleisten. (Rechtsgrund-
lage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
20. Einzelbäume, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fachgerecht zu pflegen und dauerhaft 
zu unterhalten. Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Baum-
schutz von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen.  
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot 
festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes nachweislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesentlich beein-
trächtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a) gefällt, ist er durch Pflan-
zung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher Art (Hochstamm, Stammum-
fang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) zu ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist 
entsprechend den anerkannten Regeln der Technik durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu 
erhalten. Stehen private Rechte Dritter einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die 
Ersatzpflanzung an anderer Stelle vorzunehmen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 
Buchstabe b BauGB) 
21. Fensterlose, vom Sockel bis zur Dachunterkante reichende, mindestens 2 m breite Fassadenteile 
sind mit mindestens einer geeigneten Kletterpflanze (Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begrün-
dung)) pro angefangene 2 m Fassadenbreite - falls erforderlich mit entsprechender Kletterhilfe - 
dauerhaft zu begrünen. Fassaden, die keinen Abstand zu Grundstücksgrenzen halten, sind davon 
ausgenommen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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22. Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° sind flächendeckend mit einer mindestens extensiven 
Dachbegrünung (Substratmächtigkeit mindestens 12 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
23. Pkw-Stellplätze mit mehr als zehn Pkw-Einstellplätzen sind mit standortgerechten großkronigen 
Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals 
(Pflanzenauswahl: Pflanzliste B (s. Begründung)) gleichmäßig zu bepflanzen, sodass eine Beschat-
tung vom Pkw-Einstellplätzen erzielt wird. Dabei ist mindestens ein Baum je angefangene fünf Pkw-
Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je angefangene zehn Pkw-Einstellplätze bei Doppel-
reihung entsprechend den anerkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und nach Abgang zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindes-
tens 12 m³ (unterirdisch) mit geeignetem Pflanzsubstrat sowie eine offene Baumscheibe von min-
destens 2 m x 2 m Fläche zu gewährleisten. Die Baumscheibe ist vor Befahren durch Kfz zu schützen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB)   
24. Vorgartenflächen (Grundstücksstreifen zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und der Vorder-
front des Hauptgebäudes) dürfen maximal 50 % mit zulässigen baulichen Anlagen versiegelt werden. 
Zu den versiegelten Flächen im Sinne dieser Festsetzung zählen auch sog. Ökopflaster, Rasengitter-
steine, Schotter, Kies und Splitt. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 20, Nr. 25a BauGB) 
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen    
25. Innerhalb der Umgrenzungen der Flächen mit Anforderungen an die Schalldämmung von Außen-
bauteilen sind an allen Fassadenseiten – außer den lärmabgewandten Fassaden von Gebäuden – 
die sich aus dem maßgeblichen Außengeräuschpegel gem. DIN 4109-2:2018:01 ergebenden Anfor-
derungen an den baulichen Schallschutz umzusetzen. 
Die Anforderungen an die Schalldämmung von Außenbauteilen R´w,ges werden gem. DIN 4109-
1:2018-01, Gleichung 6 je nach Raumart in Abhängigkeit vom maßgeblichen Außenlärmpegel La 
bestimmt: 
R´w,ges = La – KRaumart 
Dabei ist 
KRaumart = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungs-
stätten, Unterrichtsräume und ähnliches 
KRaumart = 35 dB für Büroräume und ähnliches 
Mindestens einzuhalten sind: 
R´w,ges = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstät-
ten, Unterrichtsräume und ähnliches 
Zusätzlich ist an den genannten Fassaden ab einem maßgeblichen Außenpegel von 64 dB (A) bei 
Räumen, die zum Schlafen genutzt werden, ein ausreichender Luftwechsel bei geschlossenen Fens-
tern sicherzustellen. Dies kann z.B. durch den Einbau schallgedämmter Lüftungseinrichtungen oder 
eine Belüftungsmöglichkeit über die lärmabgewandten Gebäudeseiten erfolgen. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Die maßgeblichen Außenlärmpegel können der folgenden Nebenzeichnung aus der Schallschutz-
technischen Untersuchung (HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025, Karte 8) entnommen wer-
den: 
Ausnahmen von den Festsetzungen sind zulässig, wenn im Einzelfall der Nachweis erbracht wird, 
dass z. B. durch die Gebäudegeometrie an Fassadenabschnitten geringere maßgebliche Außenlärm-
pegel erreicht werden können. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
26. Innerhalb Umgrenzung von Flächen mit Nutzungseinschränkungen für Außenwohnbereiche ist 
durch geeignete Schallschutzmaßnahmen, wie z.B. Orientierung an lärmabgewandten Seiten, Ver-
glasung von Balkonen oder die Errichtung von Wintergärten sicherzustellen, dass tags mindestens 
der Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV für das jeweilige Baugebiet (WA / MU) eingehalten wird. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im Einzelfall geringere Beurtei-
lungspegel auftreten, können die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entspre-
chend den Vorgaben der DIN 4109 reduziert werden. 
27. An den folgenden Gebäuden sind zu öffnende Türen und Fenster ausschließlich auf der Gebäu-
deseite zulässig, die den Stellplätzen gegenüber abgewandt ist: 
- Johannisstraße 118a – Ostfassade 
- Johannisstraße 120-121 – Süd- und Westfassade 
- Johannisstraße 122 – Nordfassade 
- Johannisstraße 122a – Nordfassade 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Es können Ausnahmen zugelassen werden, soweit durch eine Sachverständige oder einen Sachver-
ständigen der Nachweis erbracht wird, dass geringere Schallschutzmaßnahmen für die Gewährleis-
tung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
28. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. Davon ausge-
nommen sind Brennstoffe im Sinne des § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 5a der Verordnung 
über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die 
zuletzt durch Artikel 16 Absatz 4 des Gesetzes vom 10. März 2017 (BGBl. I S. 420) geändert worden 
ist. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a BauGB) 
Sonstige Festsetzungen 
29. In vor Rechtskraft des Bebauungsplanes rechtmäßig errichteten baulichen Anlagen, welche die 
Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht vollständig einhalten, sind Nutzungsänderungen gemäß 
den Festsetzungen des Bebauungsplanes zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. 
§ 1 Abs. 10 BauNVO) 
Örtliche Bauvorschriften: 
Dachgestaltung (Rechtsgrundlage: §84 Abs. 3 Nr. 1 NBauO)
30. Innerhalb des Bereiches GD sind geneigte Dächer wie Sattel-, gekappte Sattel-, Walm-, oder Krüppel-
walmdächer zulässig und durchgehend traufständig auszubilden. Auf der zur nächstliegenden öffent-
lichen Verkehrsfläche abgewandten Seite (Richtung Blockinnenbereich) kann von dieser Vorgabe 
ausnahmsweise ab der Firstkante abgewichen werden. (Hinweis: vgl. Beispielerläuterung zum „Ber-
liner Dach“ in der Begründung im Kapitel Dachgestaltung)  
31. Die Hauptdächer der Hauptgebäude innerhalb des Bereiches FD sind als Flachdächer mit einer Nei-
gung < 15° auszubilden.  
32. Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte (Loggien) mit einer Gesamtbreite von mehr als 1/3 
der Breite der darunterliegenden Gebäudefassade sind zur nächstgelegenen öffentlichen Verkehrs-
fläche nicht zulässig. Dachaufbauten und -einschnitte müssen zum seitlichen Abschluss des Haupt-
dachs einen Mindestabstand von 1,5 m einhalten. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 
NBauO)  
33. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung erneu-
erbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obersten Dachabschluss des 
jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante blickdicht einzuhausen. (Rechts-
grundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
Hinweise: 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und sonstigen au-
ßerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau, Fachdienst 
Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten.  
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor:  
- Schallschutztechnische Untersuchung 
(HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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- Artenschutzrechtliches Gutachten im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 679 „Johan-
nisstraße / Johannistorwall“ 
(Volpers & Mütterlein GbR, Februar 2025) 
- Vitalitätsbeurteilung des vorhandenen prägenden Baumbestandes  
(Fachdienst 68-3, Naturschutz und Landschaftsplanung, März 2025) 
- historische Erkundung des B-Plans Nr. 567 / „Südlich Goldstraße“ in Osnabrück (Sack & Temme 
Büro für Altlasten und Ingenieurgeologie, 09.06 2006)  
3. Sollten sich bei Erdarbeiten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder an-
dere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde der Stadt Osnabrück 
zu benachrichtigen und die weitere Vorgehensweise im Hinblick auf eine abfall- und bodenschutz-
rechtliche Verwertung bzw. Beseitigung abzustimmen. 
4. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhan-
densein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb 
grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzer-
fäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbe-
reich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungs-
dienst zu benachrichtigen. 
5. Vom Areal des B-Planes Nr. 679 sind mehr als ein Dutzend archäologische Fundstellen bekannt. Sie 
datieren ins Mittelalter sowie die frühe Neuzeit und geben damit Auskunft zur frühen Siedlungsge-
schichte der Osnabrücker Neustadt innerhalb ihrer Stadtbefestigung. Bei zukünftigen Erdarbeiten im 
Plangebiet ist daher vor allem auf den bislang noch nicht überbauten Flächen mit dem Auftreten 
weiterer, bislang unerkannter Fundstellen/Bodendenkmale zu rechnen. Die Stadt- und Kreisarchäo-
logie Osnabrück muss daher in die Planung und Ausführung zukünftiger Erdarbeiten/Tiefbaumaß-
nahmen einbezogen werden, um ggf. im Vorfeld oder baubegleitend die notwendigen Untersuchun-
gen durchführen zu können (§10 und §13 Nieders. Denkmalschutzgesetz). Es wird darauf hingewie-
sen, dass die dabei entstehenden Kosten (für Material-, Maschinen- und Personaleinsatz) nicht von 
der Archäologischen Denkmalpflege übernommen werden, sondern vom Vorhabenträger als Verur-
sacher zu tragen sind (§ 6 [3] Nieders. Denkmalschutzgesetz). 
6. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde (z. 
B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, 
Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, 
müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Boden-
funde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu 
schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).  
7. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0 m, 2,5 m je Seite) 
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, 
ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern, die die Sicherheit und Wartung der Rohr-
leitungen beeinträchtigen sowie ein Verbot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). 
Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Ent-
sorgungsträger. 
8. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen mit der Stadt-
werke Osnabrück AG geändert werden. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 8/9 
9. Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Bei der Bauausführung ist da-
rauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden wer-
den und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den 
Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist. Es ist deshalb erforderlich, dass sich die Bauausfüh-
renden vor Beginn der Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der Bauausführung vorhandenen 
Telekommunikationslinien der Telekom informieren (Internet: https://trassenauskunftkabel.tele-
kom.de oder per Email: [E-MAIL ENTFERNT]). Die Kabelschutzanweisung der Telekom ist 
zu beachten. 
10. Im Plangebiet ist eine Regenrückhaltung vorzusehen. Die Einleitung ist auf 2 l/(s*ha) bzw. 0,5 l/s zu 
begrenzen. Ist aufgrund der Untergrundverhältnisse eine Versickerung möglich, kann ggf. auf eine 
Rückhaltung verzichtet bzw. das Volumen reduziert werden. 
11. Das Plangebiet wird in der Starkregengefahrenkarte der Stadt Osnabrück durch Flächen mit einer 
teilweisen hohen Überflutungsgefahr gekennzeichnet. Im Rahmen der weiteren Erschließungs- und 
Grünflächenplanung sowie bei der Hochbauplanung ist darauf ausreichend Rücksicht zu nehmen. 
12. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer nach § 9 Abs. 1 Nr. 
25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume wesentlich beeinträchtigt oder zerstört. 
Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden. Zum 
Schutz der festgesetzten Bäume ist die DIN 18920 zu beachten. 
13. Vor dem Rückbau / Umbau von Bestandsgebäuden ist ganzjährig zur Vermeidung der Tötung von 
Fledermäusen eine Untersuchung erforderlich, ob aktuell besetzte Sommer- oder Winterquartiere 
vorhanden sind. Arbeiten an Gebäuden sollten möglichst im September / Oktober begonnen werden, 
weil dies generell der Zeitraum mit dem geringsten Konfliktpotenzial ist. Die Arbeiten sind zeitweise 
durch eine ökologische Baubegleitung zu überwachen. 
14. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 
29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 03. Juli 2024 (BGBl. 2024 
I Nr. 225) geändert worden ist, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsver-
bots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von 
erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und 
Nummer 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob dort ge-
schützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, sofern dabei 
keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den 
Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und Fledermausarten 
beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit und der Winterruhezeit durch-
zuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn von Bauarbei-
ten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht sicher aus-
geschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten 
begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, He-
cken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine geschützten Vo-
gel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 9/9 
Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baum-
höhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der 
Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende 
Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden 
kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- oder Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder 
Fledermausspezialisten begleitet werden. 
15. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach § 45 Ab-
satz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu bean-
tragen. 
Widmung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festgesetzten öf-
fentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Verkehrsübergabe 
wirksam wird. 
Einziehung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Absatz 5 und § 8 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Einziehung der 
nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzuhebenden Verkehrsflächen mit der Maßgabe ver-
fügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Verkehrsfläche dem öffentlichen 
Verkehr tatsächlich entzogen wird. 
Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - 
(beschleunigtes Verfahren)
Begründung 
Stand: 17.09.2025
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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A Rahmenbedingungen ...............................................................................................................5
1. Planungsanlass/ -erfordernis ....................................................................................................5
2. Planungsziel .............................................................................................................................5
3. Verfahren ................................................................................................................................6
4. Ausgangssituation ....................................................................................................................8
4.1. LAGE IM STADTGEBIET ............................................................................................................... 8 
4.2. BESTANDSANALYSE .................................................................................................................... 8 
4.2.1. Topografie und Boden .......................................................................................................... 8 
4.2.2. Historische Entwicklung ........................................................................................................ 9 
4.2.3. Freiräume, Stadtklima und Starkregen ............................................................................... 11 
4.2.4. Nutzungen und Nutzungsstrukturen .................................................................................. 12 
4.2.5. Bebauungsstrukturen und typologische Merkmale ........................................................... 13 
4.2.6. Verkehrsbereiche und Erschließung ................................................................................... 15 
4.2.7. Eigentumsverhältnisse ........................................................................................................ 16 
4.2.8. Sozialstruktur ...................................................................................................................... 16 
4.2.9. Zusammenfassung .............................................................................................................. 17 
4.3. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE ................................................................................ 17 
4.3.1. Landesplanung und Raumordnung ..................................................................................... 17 
4.3.2. Flächennutzungsplan .......................................................................................................... 20 
4.3.3. Bebauungspläne .................................................................................................................. 20 
4.3.4. Werbeanlagensatzungen .................................................................................................... 21 
4.3.5. Immissionsschutz / Störfallbetriebe ................................................................................... 22 
4.3.6. Schutzgebiete ...................................................................................................................... 23 
4.3.7. Sonstige Vorgaben und Rahmenbedingungen ................................................................... 23 
4.4. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE ................................................................................................ 24 
4.4.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück .............................................................................. 24 
4.4.2. Integriertes Stadtentwicklungsprogramm Osnabrück (STEP) ............................................. 24 
4.4.3. Märkte- und Zentrenkonzept .............................................................................................. 25 
4.4.4. Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................................... 26 
4.4.5. Wohnraumversorgungskonzept ......................................................................................... 27 
4.4.6. Berücksichtigung ökologischer Belange .............................................................................. 28 
4.4.7. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück ................ 28 
4.4.8. Freiraumentwicklungskonzept ............................................................................................ 29 
4.4.9. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept ................................................................................ 29 
4.4.10. Masterplan Innenstadt ....................................................................................................... 29 
B stadtplanerisches Konzept und Untersuchungen ..................................................................... 31
1. Städtebauliches Konzept ........................................................................................................ 31
1.1. STÄDTEBAULICHE GRUNDIDEE ................................................................................................. 31 
1.2. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG UND ÖPNV ............................................................................. 33 
1.3. TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG .................................................................................................... 34 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 3/66 
1.4. SOZIALE INFRASTRUKTUR ......................................................................................................... 34 
1.5. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG ...................................................................................... 35 
2. Planungsalternativen ............................................................................................................. 35
3. Untersuchungen ..................................................................................................................... 35
3.1. ARTENSCHUTZRECHTLICHES GUTACHTEN IM RAHMEN DER AUFSTELLUNG DES BEBAUUNGSPLANS 
NR. 679 „JOHANNISSTRAßE / JOHANNISTORWALL“ ................................................................ 36 
3.2. SCHALLSCHUTZTECHNISCHE UNTERSUCHUNGEN ................................................................... 36 
3.3. VITALITÄTSBEURTEILUNG DES VORHANDENEN PRÄGENDEN BAUMBESTANDES ................... 37 
3.4. HISTORISCHE ERKUNDUNG DES B-PLANS NR. 567 / „SÜDLICH GOLDSTRAßE“ IN OSNABRÜCK37 
3.5. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT ............................................................................................ 37 
C Planinhalt .............................................................................................................................. 38
1. Städtebauliche Festsetzungen ................................................................................................ 38
1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................................................................... 38 
1.1.1. Allgemeine Wohngebiete (WA) .......................................................................................... 38 
1.1.2. Urbane Gebiete (MU) ......................................................................................................... 39 
1.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................................................................. 41 
1.2.1. Grundflächenzahl (GRZ) ...................................................................................................... 41 
1.2.2. Höhe der baulichen Anlagen und zulässige Vollgeschosse ................................................. 43 
1.3. BAUWEISE ................................................................................................................................. 44 
1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN ................................................................................. 45 
1.5. VERKEHRSFLÄCHEN .................................................................................................................. 46 
1.6. GRÜNORDNERISCHE / FREIRAUMPLANERISCHE FESTSETZUNGEN .......................................... 48 
1.6.1. Befestigte Flächen auf Baugrundstücken ........................................................................... 48 
1.6.2. Anpflanzung von Bäumen ................................................................................................... 48 
1.6.3. Erhaltung von Bäumen ........................................................................................................ 51 
1.6.1. Begrünung von Fassaden .................................................................................................... 51 
1.6.2. Begrünung von Dächern ..................................................................................................... 52 
1.6.3. Begrünung von Stellplätzen ................................................................................................ 52 
1.6.4. Begrünung nicht überbaubarer Flächen (Vorgärten) ......................................................... 54 
1.7. SCHUTZ VOR SCHÄDLICHEN UMWELTEINWIRKUNGEN ........................................................... 54 
1.7.1. Schallschutzmaßnahmen .................................................................................................... 54 
1.7.2. Luftreinhaltung ................................................................................................................... 55 
1.8. SONSTIGE FESTSETZUNGEN ..................................................................................................... 55 
1.8.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte .......................................................................................... 55 
1.8.2. Flächen für Versorgungsanlagen ........................................................................................ 56 
1.8.3. Bestandschützende Festsetzungen ..................................................................................... 56 
2. Örtliche Bauvorschriften......................................................................................................... 56
2.1. DACHGESTALTUNG ................................................................................................................... 57 
2.1.1. Dachform ............................................................................................................................ 57 
2.1.2. Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte (Loggien) .................................................. 58 
2.1.3. Einhausung von technischen Dachaufbauten ..................................................................... 59 
3. Kennzeichnungen und Nachrichtliche Übernahmen ................................................................. 59
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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3.1. KONTAMINATIONEN ................................................................................................................ 59 
3.2. RICHTFUNKSTRECKEN ............................................................................................................... 60 
4. Hinweise ................................................................................................................................ 60
4.1. BODENFUNDE ........................................................................................................................... 60 
4.2. KAMPFMITTEL .......................................................................................................................... 60 
4.3. VER- UND ENTSORGUNGSLEITUNGEN ..................................................................................... 60 
D Umweltbelange ...................................................................................................................... 61
E Sonstige Angaben ................................................................................................................... 62
1. Flächenbilanz ......................................................................................................................... 62
Anhang ......................................................................................................................................... 63
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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A RAHMENBEDINGUNGEN 
1. PLANUNGSANLASS/ -ERFORDERNIS 
Der Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 679 – Johannisstraße / Johannistorwall – (im Folgenden 
genannt B679) ergründet sich (gem. §1 Abs. 3 BauGB) aus der Notwendigkeit, Bauleitpläne aufzustellen, sobald 
und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Fall des B679 führten 
verschiedene Aspekte und Ursachen zum Anstoß des Bauleitplanverfahrens:  
Altes Planrecht: Das zuletzt gültige Planungsrecht stammt aus den 1960er Jahren und verfolgte Planungspara-
digmen, die weder den heutigen Anforderungen und Zielen einer behutsamen und nachhaltigen Stadtentwick-
lung entsprechen noch aktuelle Herausforderungen berücksichtigen. 
Fragmentierung: Bis dato existierten innerhalb des Geltungsbereiches planungsrechtlich verschiedene Bebau-
ungs- und Durchführungspläne sowie gänzlich unbeplante (Innen-)Bereiche gem. §34 BauGB. Da diese Frag-
mentierung eine ganzheitliche und effiziente Quartiersentwicklung erschwert, sollte eine für das gesamte Plan-
gebiet geltende Planungs- bzw. Rechtsgrundlage erschaffen werden.  
Inhaltliche Überarbeitung: Die Festsetzungen des neuen Bebauungsplans zielen darauf ab, die Inhalte an zeit-
gemäße Anforderungen anzupassen. Dies umfasst vor allem Aspekte wie Nachhaltigkeit, Klimaschutz und 
Klimaanpassung, Bauen im Bestand, Mobilität und soziale Integration. 
Nachhaltige Stadtentwicklung: Das Hauptanliegen des in Rede stehenden Bebauungsplans besteht darin, in 
diesem zentral gelegenen Innenstadtquartier eine nachhaltige Stadtentwicklung anzustoßen und diese lang-
fristig zu gewährleisten. Dies bedeutet, dass die Planung ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte för-
dern sowie die Bildung lebenswerter Räume ermöglichen muss. 
Aktuelle Planungsabsichten: In jüngster Vergangenheit wurde die Filmpassage als Multiplexkino geschlossen. 
Es wird nun nach einer Nach- bzw. Neunutzung des weitläufigen und prägenden Grundstücks gesucht. Eine 
erste Bauvoranfrage hat gezeigt, dass der bestehende Bebauungsplan Nr. 41 nicht mehr geeignet ist, um die 
angestrebten städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Osnabrück zu sichern.  
Das Bebauungsplanverfahren leitet sich somit aus dem Erfordernis ab, eine zeitgemäße sowie zukunftsorien-
tierte Planungs- und Rechtsgrundlage für die städtebauliche Entwicklung des Quartiers hervorzubringen, die 
den Bedürfnissen der Umwelt, der Bewohner und der Stadt gerecht wird.  
2. PLANUNGSZIEL 
Ziel der städtebaulichen Planung ist eine städtebauliche Aufwertung des Plangebiets zu einem attraktiven und 
lebenswerten Stadtquartier sowie die Sicherung und Entwicklung der Wohnnutzung und der lokalen urbanen 
Gewerbestrukturen zu ermöglichen. Die Vitalisierung der städtebaulichen Struktur soll durch Maßnahmen und 
Festsetzungen im Rahmen einer klimagerechten Quartiersentwicklung erfolgen. Dabei gilt es sowohl die zu-
rückliegende Entwicklung der Bestandsstrukturen zu respektieren als auch zukünftige Entwicklung behutsam 
im Sinne einer situativen Anpassung und Umstrukturierung zu ermöglichen. Folgende Ziele werden konkret 
mit der Planung verfolgt: 
Anstoßfunktion:
Die inhaltliche Ausrichtung des Bebauungsplans strebt eine zeitgemäße und zukunftsorientierte Nutzungs- und 
Bebauungsstruktur an. Die stadtplanerische Vision von der Revitalisierung des zuletzt stagnierenden Bestands-
quartiers, hin zu einem attraktiven, lebenswerten und vitalen Innenstadtquartier kann primär nur durch pri-
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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vate Eigeninitiative und Investitionen erreicht werden. Ziel des Bebauungsplans ist also, ein Zeichen des Auf-
bruchs (Anstoßes) zu setzen und Beteiligte zu motivieren, der Gestaltung des Quartiers offen gegenüberzu-
stehen und aktiv an ihr mitzuwirken.    
Nachverdichtung:
Aufgrund einer anhaltend hohen Nachfrage auf dem Osnabrücker Wohnungsmarkt werden dringend neue 
Wohneinheiten benötigt. Sofern möglich, gilt jedoch der Planungsvorsatz „Innenentwicklung vor Außenent-
wicklung“, d.h. besser in der ohnehin versiegelten Innenstadt als am Stadtrand bzw. auf der sogenannten „Grü-
nen Wiese“ neu zu bauen und dort bislang unversiegelte Flächen zu beanspruchen. Das Plangebiet des Bebau-
ungsplans ist bereits zu einem großen Anteil versiegelt, jedoch nicht gleichermaßen dicht überbaut. Folglich 
erscheint es angemessen und zielführend, die bisher untergenutzte Fläche durch eine behutsame Nachver-
dichtung in einem adäquaten Maß zu bebauen und dringend notwendige Wohneinheiten zu realisieren. Pla-
nungsrechtlich sollten daher die Voraussetzungen für eine behutsame Nachverdichtung und ein attraktives 
Wohnumfeld geschaffen werden. Zudem trägt innenstadtnahes Wohnen oftmals zur Belebung der Geschäfts-
zonen bei.  
Nutzung:
Die Nutzungsstruktur des Bestandsquartieres fußt auf einer langen Historie und umfasst einen Mix aus Woh-
nen und Arbeiten. In der Johannisstraße befindet sich ein hoher Einzelhandelsbesatz. Ziel der Planung ist, die 
gewachsenen Nutzungsstrukturen zu bewahren und die jeweiligen Ausprägungen an den entsprechenden Or-
ten auszubauen sowie zu schützen. Gültigkeit besitzt dieses Ziel somit auch für das Stadtteilzentrum Johannis-
straße. Insgesamt soll sich das Plangebiet zu einem lebenswerten und attraktiven Wohnort sowie zu einer 
florierenden Geschäfts- und Gewerbezone weiterentwickeln und als solche von außen wahrgenommen wer-
den.  
Freiraum und Umwelt: 
Ziel der städtebaulichen Planung ist die sukzessive Erweiterung von Grünräumen durch Entsiegelungen sowie 
die Implementierung geeigneter grünordnerischer Maßnahmen. Die Stärkung und der Schutz des Freiraums 
sowie der Umwelt führen zu einer langfristigen Verbesserung der lokalen Lebensqualität, wirken den Ursachen 
und Folgen der Klimaerwärmung entgegen und erhöhen die Attraktivität des thermisch bereits vorbelasteten 
Quartiers.  
Städtebau und Ortsbild:
Die Berücksichtigung und Stärkung lokaler städtebaulicher sowie gestalterischer Gegebenheiten und die Trans-
formation dieser Erkenntnisse auf die zukünftige städtebauliche Entwicklung sollen dazu führen, dass der Ort 
und die Gebäude von den Menschen als solches wiedererkannt, geschätzt und respektiert werden. Einheitliche 
städtebauliche Gestaltungsparadigmen erzeugen ein harmonisches und einladendes Erscheinungsbild und ge-
ben dem Quartier eine Identität.  
3. VERFAHREN 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 27.09.2022 die Aufstellung des Be-
bauungsplans Nr. 679 – Johannisstraße / Johannistorwall im beschleunigten Verfahren nach §13a Baugesetz-
buch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 04.10.2022 bis 01.11.2022 die Möglichkeit, sich über 
die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich 
zu der Planung zu äußern.  
Zum diesem Zeitpunkt ist die Stadt Osnabrück davon ausgegangen, dass die zulässige Grundfläche unter einer 
Größe von 20.000 m² bleibt, da auf einem Großteil des Plangebiets ein allgemeines Wohngebiet (WA) geplant 
war. Für das Wohngebiet wurde gemäß der Orientierungswerte der BauNVO eine GRZ von 0,4 angenommen. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Im weiteren Verlauf der Planungen wurden aufgrund von vertiefenden Erkenntnissen die Planungen dahinge-
hend angepasst, dass das WA zwar in einem etwas geringerem Umfang, aber mit einer GRZ von 0,6 bis 0,8 
festgesetzt werden soll, sodass die Schwelle von 20.000 m² nun überstiegen wird.
Die Bauleitplanung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 38.300 m². Die festgesetzte Grundfläche im Sinne des 
§ 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) beträgt ca. 27.000 m². Somit ist für die Zulässigkeit der An-
wendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Absatz 1 Nummer 2 eine überschlägige Prüfung unter 
Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGBs genannten Kriterien erforderlich, dass der Bebauungsplan vo-
raussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung 
zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls).  
Es konnten in der Vorprüfung des Einzelfalls keine erheblichen Umweltauswirkungen des Planverfahrens fest-
gestellt werden, wenn durch Vermeidung- und Verminderungsmaßnahmen etwaige Umweltauswirkungen 
weitgehend ausgeschlossen werden können. Entsprechende Vermeidung- und Verminderungsmaßnahmen 
(u.a. Regulierung der überbaubaren Grundstücksflächen) wurden Bestandteil des vorliegenden Bebauungspla-
nes. Die Vorprüfung des Einzelfalls ist im Anhang einsehbar. 
Durch die Bauleitplanung wird zudem keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht gemäß 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Er-
haltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vo-
gelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine Anhalts-
punkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schwe-
ren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine Maßnahme der Innen-
entwicklung (behutsame Nachverdichtung im Innerstädtischen Kontext, Schaffung einer städtebaulichen Ord-
nung in einem Bestandsgebiet) handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch 
(BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB 
erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der frühzeitigen Un-
terrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 
1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hatte stattdessen die Möglich-
keit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unter-
richten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der Angabe, welche 
Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 
10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
Der Planentwurf wurde vom 14.07.2025 bis zum 14.08.2025 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB öffentlich ausgelegt. 
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum.  
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen ist im Rahmen der Gesamtabwä-
gung (s. Abwägungsbeschluss) entschieden worden. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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4. AUSGANGSSITUATION 
4.1. LAGE IM STADTGEBIET 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 679 befindet sich im Stadtteil Innenstadt im Bereich des ver-
dichteten Siedlungskerns der historischen Neustadt. Das Plangebiet liegt zwischen der Goldstraße, Johannis-
straße, Johannistorwall sowie der Kommenderiestraße. Bei der östlich angrenzenden Johannisstraße handelt 
es sich um den südlich gelegenen Straßenabschnitt der Johannisstraße. Der nördlich verlaufende Abschnitt 
mündet in den Neumarkt, einem zentralen, bedeutenden sowie urbanen Platz der Stadt Osnabrück. Dem Wall-
ring bzw. Johannistorwall nach Osten folgend gelangt man in ca. einem Kilometer bis zum Hauptbahnhof der 
Stadt. In Richtung Westen erreicht man in weniger als 400 m den Schlossgarten des Universitätsschlosses so-
wie in ca. 1,5 Kilometer das Heger Tor als Eingang in die historische Altstadt.  
Die Größe des Planungsumgriff beträgt ca. 3,8 ha.  
Lage des Geltungsbereichs im Stadtgebiet (Quelle: eigene Darstellung). 
4.2. BESTANDSANALYSE 
4.2.1. Topografie und Boden 
Das Gelände des Plangebiets fällt von Südosten nach Nordwesten ab. Der Höchste Punkt beträgt im Bereich 
Johannistorwall / Johannisstraße ca. 65.50 m über NHN. Der niedrigste Punkt liegt mit ca. 63,5 m über NHN 
Neumarkt-Carré 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 9/66 
an der Einmündung der Goldstraße in die Kommenderiestraße. Damit ergibt sich ein Gefälle von ungefähr 2 
m innerhalb des Plangebiets. 
Das Plangebiet liegt in einem Bereich mit potentieller Sulfatgesteinsverbreitung in geringer Tiefe und in ei-
nem Bereich mit möglichem Grundwasserstockwerksbau. In den obersten 30-40 m stehen Lockersedimente 
des Quartärs an vorwiegend Sande und Kiese, in die Tone bzw. organische Lagen eingeschaltet sein können. 
Es ist mit zwei Lockergesteinsgrundwasserleitern zu rechnen. Unterhalb des Quartärs ist das Auftreten von 
Ton-/Mergelsteinen des Keupers zu erwarten. Unterhalb des Unteren Keuper folgen stark klüftige, verkars-
tete, wasserführende Kalksteine des Oberen Muschelkalk. Sowohl im Keuper als auch im Muschelkalk kön-
nen starke Spülungsverluste und damit einhergehend große Bohrschwierigkeiten auftreten. Zudem ist - unter 
Berücksichtigung der abgedeckten geologischen Karte für den Raum Osnabrück - im Umfeld mit Störungszo-
nen zu rechnen. Lokal gibt es im Bereich der Störungszone der Haseniederung Gebiete mit oberflächenna-
hem salzhaltigem Grundwasser. Es ist nicht auszuschließen, dass die geplanten Bohrungen oberflächennah 
höher mineralisiertes Grundwasser erreichen. 
4.2.2. Historische Entwicklung 
Das Plangebiet ist ein zentraler Bestandteil der historischen Neustadt Osnabrücks, welche ca. Mitte des 13. 
Jahrhunderts entstand. Spätestens mit der Entstehung dieses Stadtteils begann somit die städtebauliche Ent-
wicklung des in Rede stehenden Gebiets und dessen näheren Umfeldes. Sowohl der Johannistorwall als auch 
die Johannisstraße übernahmen bei diesem Entwicklungsabschnitt eine besondere Bedeutung. Der Johannis-
torwall entspricht dem Verlauf der ursprünglichen Wallanlage, die - ebenfalls ab Mitte des 13. Jahrhundert - 
das südliche Ende der sog. Neustadt markierte. Die Johannisstraße kreuzt den Johannistorwall an der Stelle, 
wo sich seinerzeit das sog. Johannistor befand. Dieses trennte die Neustadt von den seinerzeit vorstädtischen 
Außenbereichen und entsprach damit einem wichtigen Korridor innerhalb des gesamten Stadtgefüges. 
Gegen Ende des 18. Jahrhunderts entsprach das Plangebiet zusammen mit dem östlich gelegenem bzw. von 
Plangebiet umringten Neustadt-Carré primär einem sog. „Ackerbürgerquartier“. Ackerbürger waren sog. 
„Stadtbauern“, die zwar in der Stadt lebten und Bürgerrechte besaßen, gleichzeitig jedoch ihren Haupterwerb 
mit landwirtschaftlicher Tätigkeit bestritten. Das Quartier bzw. der Block, welcher damals wie heute einer der 
Größten in der näheren Umgebung ist, wurde seinerzeit von den (Block-) Rändern her aufgesiedelt und hatte 
nach innen tiefe und weite Freiflächen, sodass der Innenbereich als Gartenfläche oder eben landwirtschaftlich 
genutzt werden konnte.  
Gegen Ende des 19. Jahrhunderts begann sich der Block nach innen zu verdichten, da sich vermehrt stadttypi-
sche Erwerbszweige (Gewerbe) ansiedelten. Bis zum Ausbruch des zweiten Weltkrieges schritt die Entwicklung 
voran, sodass der Block eine sehr dichte Bebauung erreichte, welche durch eine beinahe geschlossene Block-
randbebauung sowie durch tiefgehende Anbauten (Hinterhöfe) und Solitäre im Blockinneren geprägt war. 
Trotz der Verdichtung blieb der ursprüngliche Gartencharakter sowie die Größe des Blocks überwiegend er-
halten. 
Im Zweiten Weltkrieg wurde der Block zu großen Teilen zerstört. Nur wenige Gebäude sind unbeschadet ge-
blieben, einige wenige konnten repariert werden, viele waren gänzlich verschwunden oder deren Überreste 
mussten im weiteren Verlauf endgültig abgetragen werden.  
Im Zuge des anstehenden Wiederaufbaus und unter dem über Jahrzehnte verfolgten Planungsduktus der „au-
tozentrierten Stadt“ sollten stadtweit diverse Straßenzüge zugunsten des stetig steigenden KFZ-Verkehrs so-
wie der schnellen Raumüberwindung verbreitert werden. Ehemalige Gebäudefluchten bzw. Raumkanten wur-
den verschoben und die dort noch befindlichen Gebäude Stück für Stück abgerissen. Auch der Johannistorwall 
wurde signifikant verbreitert, sodass die südliche Raumkante des Quartiers gen Norden verlegt wurde und der 
Block an Größe verlor.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Neben der Verschiebung von Straßengrenzen wurden viele der noch existenten Grün- und Gartenflächen im 
Blockinnenbereich großflächig versiegelt und zu privaten Stellplatzflächen umgewandelt. Exemplarisch für die 
Entwicklung war die Festsetzung und der Ausbau einer großangelegten öffentlichen Parkplatzfläche im Bereich 
des heutigen Neustadt-Carrés, die über die Kommenderiestraße erschlossen wurde und viele Jahre einen zent-
ralen Bestandteil des Blockinnenbereiches ausmachte. 
Im Laufe der 1960er Jahren entwickelte sich die Johannisstraße zu einer angesehenen Geschäftslage, sodass 
sich die straßenbegleitende Bebauungs- und Nutzungsstruktur dahingehend verdichtete. Abseits der Johan-
nisstraße setzte sich dahingegen primär Wohnbebauung durch.  
In den 2010er Jahren erfolgte die letzte große städtebauliche Veränderung des Plangebietes, indem die bis 
dato als Parkplatz genutzte Fläche zugunsten von Wohnungsbau und einer darunter öffentlich zugänglichen 
Tiefgarage hochbaulich entwickelt wurde (Neustadt-Carré). 
Historische Entwicklung des Baublocks (Quelle: eigene Darstellung) 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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4.2.3. Freiräume, Stadtklima und Starkregen 
Öffentlich zugängliche Frei- bzw. Grünräume mit Aufenthaltsqualität 
sind weder im Plangebiet noch in der direkten Umgebung vorhanden. 
Zudem ist der Grünflächenanteil des Quartiers, trotz der im Innenbe-
reich des Plangebietes insgesamt mäßig verdichteten Bebauungsstruk-
tur, als verhältnismäßig gering einzustufen, da die nicht überbauten 
Flächen zu einem Großteil anderweitig versiegelt sind. Die versiegelte 
Fläche beläuft sich derzeit auf ca. 26.000 qm. Gleichwohl bestehen ins-
besondere im nördlichen sowie im südlichen Teil des Plangebietes ru-
hige Privatgärten mit z.T. wertvollen Baumbeständen. Insbesondere 
der mittlere Abschnitt ist jedoch fast vollflächig versiegelt.  
Laut Angabe des Stadtklimagutachtens gehört das Quartier sowie die 
gesamte Umgebung zur überdurchschnittlich wärmeren Innenstadt. 
Tropennächte und Hitzetage belasten bereits heute die Umgebung 
und stellen damit eine besondere Gefahr für insbesondere sehr junge 
sowie ältere Bewohner dar.  
Seit Anfang 2023 liegen der Stadt Osnabrück Starkregengefahrenkarten mit Überflutungsausdehnungen und -
tiefen für das gesamte Stadtgebiet vor. Mittelfristiges Ziel ist es, ein Handlungskonzept mit folgenden Baustei-
nen zu erstellen: 
 Informationsvorsorge (inkl. Stärkung der privaten Eigenvorsorge) 
 Kommunale Flächenvorsorge 
 Krisenmanagement  
 Konzeption kommunaler baulicher Maßnahmen 
Laut der Starkregengefahrenkarte mit dem Szenario N100 ist im ganzen Areal mit oberflächiger Wasserbildung 
mit variabler Wassertiefe zu rechnen. Besonders gefährdete Bereiche können nicht herausgegriffen werden, 
es liegt eine großflächige Betroffenheit vor. 
Allgemein kann gesagt werden, dass vereinzelt eine maximale Wassertiefe von teilweise >1m auftreten kann. 
Großflächig ist eher eine maximale Wassertiefe von 0,5 bis 1m im Westen und 0,1 bis 0,5m im Osten möglich. 
Bei den Fließgeschwindigkeiten sind in der Masse maximale Geschwindigkeiten von 0,5 bis 2 m/s möglich. 
Einzig im äußersten Nordwesten und im Osten sind zwei Stellen in denen die Geschwindigkeiten höher ausfal-
len können (> 2m/s). 
Grünstrukturen im Plangebiet. (Quelle Eigene 
Erhebung, eigene Darstellung)
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Eine Konzentration der oberflächigen Wasserbildung 
findet sich im Westen des Plangebiets vor allem in 
der Kommenderiestr. bis hin zum Johannistorwall 
sowie in der Goldstr. 
Um die aktuelle Situation bei Starkregenereignissen 
durch eine mögliche Nachverdichtung nicht zu ver-
schlechtern, wird eine Beschränkung der GRZ, also 
des Versiegelungsgrades, und eine Dachbegrünung 
entlang der Straßenschleife und im Blockinnenbe-
reich forciert. Somit werden in dieser Hinsicht keine 
negativen Auswirkungen der vorliegenden Bauleit-
planung auf die Nachbarbebauung erwartet. Des 
Weiteren sind die Eigentümer angehalten, in Eigen-
vorsorge ihr Eigentum zu schützen. Großflächige 
Maßnahmen sind aufgrund der kleinteiligen Eigentü-
merstruktur und der bestehenden Bebauung schwer 
umzusetzen. 
4.2.4. Nutzungen und Nutzungsstrukturen 
Insgesamt entspricht das Plangebiet und die umliegenden Bereiche einem gemischt genutzten Quartier mit 
einer überwiegend wohnungsorientierten Nutzung. Strukturell gibt es je nach Straßenzugehörigkeit bzw. Lage 
jedoch größere Unterschiede in der Nutzung, sodass die Teilbereiche nicht als ein zusammenhängendes Misch-
gebiet im Sinne der BauNVO subsumiert werden können. 
Die Goldstraße sowie die Kommenderiestraße dienen überwiegend der Wohnnutzung. Einzelne dort vorhan-
dene Gewerbeeinheiten fallen dabei weder optisch noch strukturell ins Gewicht. Der nicht bebaute Teil der 
Kommenderiestraße entlang der Straßenschleife (äußere Schleifenstraße bzw. westlicher Abschluss des Gel-
tungsbereiches) gegenüber des Neustadt-Carrés eignet sich bezogen auf die Lage im Blockinnenbereich und 
der im Innenbereich vorherrschenden Wohnnutzug für eine wohnbauliche Entwicklung. 
Der Johannistorwall beherbergt in der Erdgeschosszone sichtbar mehr Gewerbeeinheiten oder wohnungs-
fremde Nutzungen und erweckt damit gegenüber den o.g. Straßenabschnitten eine deutlich urbanere Nut-
zungsstruktur. Die augenblickliche Spannbreite der vorhandenen Nutzungen variiert von einem Wasch Center 
bis hin zu einer Musik- und Kunstschule. 
Die Johannisstraße ist der urbane Mittelpunkt des Plangebiets sowie des gesamten Johannisquartiers. Als aus-
gewiesenes Stadtteilzentrum verkörpert sie eine attraktive Geschäftslage, sodass gerade im Bereich der nörd-
lichen sowie südlichen Johannisstraße besonders viele Unternehmensstandorte verzeichnet werden. Folglich 
beherbergt die straßenseitige Erdgeschosszone überwiegend Gewerbeflächen, d.h. aus wirtschaftlicher Per-
spektive bietet die vorhandene Unternehmensstruktur bereits ein breit aufgestelltes Angebot, was wiederum 
positive Rückschlüsse auf das große Potenzial erlaubt. In den darüber liegenden Geschossen befinden sich 
sowohl Gewerbe- als auch (überwiegend) Wohnnutzungen. Im straßenabgewandten Bereich der Johannis-
straße (Blockinnenbereich) dominiert hingegen erneut das Wohnen und schafft damit den nutzungsstruktu-
rellen Brückenschlag zu den übrigen bzw. angrenzenden Teilabschnitten des Geltungsbereiches.  
Starkregengefahrenkarte mit dem Szenario N100 (Quelle Starkre-
gengefahrenkarten 2023)
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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4.2.5. Bebauungsstrukturen und typologische Merkmale 
Die Bebauungsstruktur des Plangebietes sowie die des näheren Umfeldes sind wesentlich durch die straßen-
seitig geschlossene Blockrandbebauung gekennzeichnet.  Lediglich im Bereich der Kommenderiestraße (im Be-
reich der Straßenschleife) wird sie durch die offene Bauweise der Neubauten des Neustadt-Carrés aufgebro-
chen. Hinter der Blockrandbebauung, also im Blockinnenbereich, herrscht keine eindeutige Bauweise bzw. Be-
bauungsstruktur. Sie hat sich ohne äußere Planungszwänge diffus entwickelt.  
Die Geschossigkeit der Gebäude im Plangebiet variiert zwischen ein- und viergeschossiger Bauweise. Die Block-
randbebauung der Goldstraße ist primär zweigeschossig ausgebildet. Entlang der Kommenderiestraße befin-
den sich überwiegend dreigeschossige Gebäude. Im Bereich der Johannisstraße sowie des Johannistorwalls 
findet man größtenteils viergeschossige Bauwerke. Innerhalb des Baublocks dominieren ein- bis zweigeschos-
sige Gebäude die Bebauungsstruktur.  
Geschosszahlen im Plangebiet (Quelle: eigene Erhebung, eigene Darstellung) 
Die Bebauungsdichte im Plangebiet variiert von sehr dicht bis zu relativ offen. Die dichten Bebauungsstruktu-
ren konzentrieren sich auf Grund der Blockrandbebauung und entsprechend der Geschossigkeit ( vgl. oben) 
primär auf die Randbereiche. Folglich sind der bisher unbebaute Bereich entlang der Straßenschleife in der 
Kommenderiestraße sowie weite Teile des Blockinnenbereiches mit Ausnahme des Kinokomplexes verhältnis-
mäßig aufgelockert.   
Bautypologisch erscheinen die Gebäude der Blockrandbebauung entlang der äußeren Erschließungsstraßen 
homogen. Im schlicht gehaltenen Duktus der Nachkriegsarchitektur handelt es sich größtenteils um Mehrfa-
milienhäuser mit vorrangig einfachen Putz- und Lochfassaden sowie vorwiegend traufständigen Satteldächern. 
Im Blockinnenbereich des Plangebiets und teilweise entlang der Straßenschleife sind dagegen Flachdächer vor-
zufinden. Abhängig von der Straße und damit einhergehenden Geschossigkeit (vgl. oben) verlaufen die Traufen 
der jeweiligen Häuserzeilen weitestgehend einheitlich in einer Höhe. Die beinahe durchgehende Trauf- und 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Dachlandschaft verstetigt damit das gleichmäßige städtebauliche Erscheinungsbild und bildet zudem eine ab-
schließende (Raum-)Kante im öffentlichen Straßenraum. 
Differenzierung der Dachformen im Bestand 2024 (Quelle: eigene Erhebung, eigene Darstellung) 
Beispielhafte Darstellung der lokalen Fassadenabfolgen (Quelle: eigene Darstellung) 
Die einheitliche Gestaltung der Blockrandbebauung geht vornehmlich aus der „Bauverordnung für die Stadt 
Osnabrück“, vom 12. Oktober 1954 hervor, da ein beachtlicher Anteil des gegenwärtigen Gebäudebestandes 
zu ihrer Wirkungszeit errichtet wurde. Die genannte Bauverordnung widmet sich der Gebäudehöhe und defi-
niert konkrete Kennzahlen für straßenseitige Traufhöhen, welche abhängig von der Baugebietszugehörigkeit 
oder der angrenzenden Straße einzuhalten waren. Weiterhin zeugen historische Bauakten vom behördlichen 
Planungswillen sowie der Überprüfung und Umsetzung damaliger Vorgaben zu Straßenfluchten und Trauf- so-
wie Sockelhöhen. Städtebauliches Planungsziel der damaligen Festsetzungen und Vorgaben war die Absicht, 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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ein geordnetes und wohlproportioniertes Straßenbild zu erzeugen sowie die Bedeutung besonderer Orte, Stra-
ßen oder Gebiete durch derartige Feinplanungen zu unterstreichen. 
Es gibt im Plangebiet im Wesentlichen drei Gebäude / Bereiche, die sich in die beschriebene Bebauungsstruk-
tur nicht einfügen und teilweise als Fremdkörper wirken: 
- Die aneinandergebauten Gebäudeteile des ehemaligen Kinos stechen in ihrer Gesamtheit aufgrund 
der flächenmäßigen Größe heraus und stellen hinsichtlich der ansonsten kleinteiligen Bebauungsstruk-
tur einen Fremdkörper dar. Der zur Johannisstraße liegende Gebäudeteil passt sich nicht in die homo-
gene Dachlandschaft ein. 
- Das Gebäude Johannistorwall 7 bis 11 fügt sich hinsichtlich der Massivität, Geschossigkeit und der 
Dachform weder in die Bebauungsstruktur der Straßenrandbebauung noch des Blockinnenbereiches 
ein.  
Direkt angrenzend zum Plangebiet auf den gegenüberliegenden Straßenseiten der Blockrandbebauung befin-
det sich größtenteils eine adäquate Bebauungsstruktur. Ausnahme bildet das Neustadt-Carré. Dieses wurde in 
offener Bauweise mit Vorgartenzonen und Flachdach mit drei Geschossen plus Staffelgeschoss errichtet und 
fügt sich damit nicht die ansonsten vorhandene Blockrandstruktur und Dachlandschaft ein.  
4.2.6. Verkehrsbereiche und Erschließung 
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die angrenzende Goldstraße, Kommenderiestraße, Johannis-
torwall und Johannisstraße. Die Straßen übernehmen unterschiedliche Aufgaben innerhalb des Stadt- und 
Quartiergefüges. Entsprechend ihrer Bedeutung gehen unterschiedlich starke Verkehrsbelastungen von ihnen 
aus.  
Die Goldstraße entspricht einer Wohnstraße (Tempo 30). Die Einbahnstraße verbindet die Johannisstraße mit 
der Kommenderiestraße und erschließt die ansässige Wohnbebauung. Trotz des sehr engen Straßenquer-
schnitts fehlt ihr auf Grund der nicht vorhandenen Aufenthaltsqualität die Attraktivität einer Wohnstraße. Statt 
Straßenbegleitbegrünung oder Sitz- und Verweilmöglichkeiten säumen am Straßenrand parkende KFZ den öf-
fentlichen Straßenraum. 
Die Kommenderiestraße verbindet den Rosenplatz bzw. die Sutthauser Straße mit dem Neumarkt. Als Fahr-
radstraße stellt sie eine wichtige Fahrradverbindung in die nördliche Innenstadt her. Mit dem Bau des Neu-
stadt-Carrés wurde eine Straßenschleife in U-Form als Appendix an den Verlauf der Kommenderiestraße an-
geschlossen. Die Neben- bzw. Wohnstraße (Tempo 30) definiert das Ende des Geltungsbereiches des Bebau-
ungsplans und erschließt die Grundstücke des Blockinnenbereiches und ermöglicht den Zugang zum Parkhaus 
„Neustadt-Carré“. Zusätzliche Parkmöglichkeiten befinden sich in diversen Parkbuchten entlang der Straßen-
schleife. Aufenthaltsmöglichkeiten gibt es keine. 
Der Johannistorwall ist Bestandteil des Osnabrücker Wallrings. Die Ringstraße dient als innerstädtische Haupt-
verkehrsstraße (HS III), weswegen dem Straßenabschnitt eine übergeordnete Bedeutung zukommt und gleich-
zeitig von ihm eine hohe Lärmbelastung ausgeht. Bisher dient der Ringabschnitt primär dem MIV-gestützten 
Transit. Verschiedene Planungskonzepte der Stadt haben jedoch neben der verkehrlichen insbesondere auch 
die städtebauliche Bedeutung des Wallrings erörtert und befürworten, den Ring perspektivisch zugunsten ei-
ner multifunktionaleren Nutzungsvielfalt und Aufenthaltsqualität umzugestalten. Im besonderen Fokus stehen 
die Themen der Stadt- bzw. Grünraumökologie sowie der anvisierte Mobilitätswandel. Die Aufenthaltsqualität 
im Straßenraum ist auf Grund der hohen Verkehrsbelastung sowie fehlenden Gestaltung und Verweilmöglich-
keiten noch unzureichend. Es ist geplant, dass der Wallring perspektivisch (mittel- bis langfristig) eine positive 
Umwandlung erfährt. 
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Die Johannisstraße verläuft parallel zur Kommenderiestraße und verbindet den Rosenplatz bzw. die Iburger 
Straße mit dem Neumarkt. Im Vergleich zur Kommenderiestraße übernimmt die Johannisstraße als ausgewie-
senes Stadtteilzentrum jedoch eine weitaus bedeutsamere Stellung im Stadtgefüge. Als zentrale Verbindungs-
achse erfüllt sie die Funktion einer Sammelstraße (ES IV) sowie ÖPNV Strecke und übernimmt damit die Auf-
gabe einer wichtigen Quartiers- und Geschäftsstraße. Damit geht eine erhöhte Lärmbelastung für die Bewoh-
ner einher. Straßenbegleitendes Parken ist nur bedingt möglich, zumal sich mit dem Neustadt-Carré und dem 
Salzmarkt zwei Parkhäuser in der unmittelbaren Umgebung befinden. Die Aufenthaltsqualität im öffentlichen 
Straßenraum wird laut Umfragen sehr negativ wahrgenommen und konkrete Verbesserungswünsche geäu-
ßert: ein stärkerer Fokus auf die Sauberkeit und Pflege des Stadtbildes, mehr Grünflächen und Bäume sowie 
mehr Sitzgelegenheiten und Orte zum Verweilen. 1
Zwischen der Johannisstraße und der Straßenschleife der Kommenderiestraße verlaufen verschiedene Wege-
verbindungen, die von Fußgängern und zum Teil auch vom Radverkehr genutzt werden können. Eine davon 
basiert auf einem öffentlichen Wegerecht und verläuft in Gänze durch ein Bestandsgebäude, dessen Kernnut-
zung als Kino seit geraumer Zeit aufgegeben wurde. Auf Grund des temporären Teilgebäudelehrstandes und 
der damit fehlenden sozialen Kontrolle wird die Durchwegung gegenwärtig vermindert wahr- bzw. angenom-
men. Die übrigen Verbindungen verlaufen über Privatgrundstücke, existieren somit auf freiwilliger Basis und 
werden aus dem Grund nicht weiter beleuchtet.   
Die nächstgelegene ÖPNV-Anbindung befindet sich in der südlichen Johannisstraße. Die Bushaltestelle „Salz-
markt“ grenzt zentral an das Plangebiet und kann über die o.g. Wegeverbindungen schnell erreicht werden 
(max. Laufweg <400m). Sie wird beidseitig von sieben verschiedene Buslinien angefahren, die über die in Rich-
tung Norden nahegelegen ÖPNV-Knotenpunkte Neumarkt oder Rosenplatz ihre Reichweite über das gesamte 
Stadtgebiet erweitern bzw. in südlicher Richtung die angrenzenden Landkreisgemeinden anbinden.   
4.2.7. Eigentumsverhältnisse  
Die bebaubaren Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich ausschließlich im Privat-
eigentum. Die als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzten Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Osn-
abrück. Die Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Quartiersplatz“ an der Kom-
menderiestraße befindet sich sowohl auf privaten als auch städtischen Grundstücksflächen. Der betroffene 
Bereich war bereits im zuvor geltenden Bebauungsplan B41 als Verkehrsfläche festgesetzt und damit einge-
schränkt nutzbar, sodass hinsichtlich der nun wesensähnlichen Nutzungsart keinerlei Unterschiede oder Ein-
schränkungen neu hinzugekommen sind. 
4.2.8. Sozialstruktur 
Das gesamte Johannisquartier, in dessen Bereich das Plangebiet liegt, erstreckt sich zwischen dem Neumarkt, 
dem Kollegienwall und Pottgraben, dem Johannistorwall und dem Universitätsschloss bzw. Schlossgarten und 
der Lyrastraße. Es ist ein vielfältiges Quartier und im Vergleich zur Gesamtstadt überdurchschnittlich jung, al-
lein die Altersgruppe 18-29 Jahre macht ca. 46,6 % der Bewohnerinnen aus. Der Anteil der 30 - 40-Jährigen 
entspricht ca. dem stadtweiten Schnitt und liegt bei 20,4%. Demgegenüber sind die übrigen Altersgruppen mit 
rund 11% (45 - 59-Jährige), 7,5% (75Plus-Jährige) bzw. 6,4% (0 - 17-Jährige) im Vergleich zur Gesamtstadt im 
Quartier unterrepräsentiert. 
1 Quartiersmanagement Johannisstraße / Neumarkt, Ergebnisse der Online-Befragung – „Die Zukunft der Johannistraße“ 
vom 07.12.2022, CIMA Beratung + Management GmbH 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Insgesamt leben 75 % der Einwohnerinnen und Einwohner des Johannisquartiers in einem Einpersonenhaus-
halt, womit der Anteil deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 52,5% liegt. In den Einpersonenhaus-
halten spiegelt sich, wie auch bereits in der Altersstruktur, ein großer Anteil an Studierenden wieder. Diese 
leben entweder alleine in eigenen Wohnungen oder in Studierenden-WGs, in denen jede Person für sich als 
unabhängiger Haushalt gezählt wird. Als Folge deren großen Anteils werden, wie auch bereits bei den Alters-
gruppen, die weiteren Ausprägungen unterrepräsentiert. Es stehen 16,6% (Ehe-)paare ohne Kinder 26% auf 
gesamtstädtischer Ebene gegenüber. Bei den Familien mit Kindern sind es in Summe sogar 11,4% Punkte we-
niger. 
Neben der besonderen Alters- und der Haushaltsstruktur erscheint das Thema der Internationalität im Quar-
tier beachtenswert. 35,7% der dortigen Bevölkerung hat einen Migrationshintergrund. Das ist doppelt so hoch 
wie der städtische Durchschnitt (17,6%). Zudem erscheint die Gruppe der Personen mit Migrationshintergrund 
mit insgesamt 103 repräsentierten Herkunftsländern divers.  
Im Vergleich zur Gesamtstadt ist das Thema Kinderarmut innerhalb des Quartiers stärker ausgeprägt. Weitere 
Kennzahlen bzgl. der Erwerbstätigkeit oder Arbeitslosigkeit liegen im Bereich des städtischen Durchschnitts 
und erscheinen daher für das Bauleitplanverfahren weniger relevant.2
Seit dem 29. Juni 2024 gibt es im Plangebiet eine Alkohol- und Waffenverbotszone. 
4.2.9. Zusammenfassung 
Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 679 sowie das gesamte Johannisquartier ist sehr vielfältig und bietet 
auf Grund seiner exponierten Lage und Bebauungspotenziale besondere Möglichkeiten. Sowohl die bunte und 
junge Zusammensetzung der Bevölkerung als auch die städtebaulichen Gegebenheiten bilden eine vielverspre-
chende Grundlage für ein Quartier mit großem Entwicklungspotenzial.  
4.3. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE 
4.3.1. Landesplanung und Raumordnung  
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP)  
Das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) stellt die planerische Konzeption für die Landesentwicklung dar 
und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren Entwicklung. Die Stadt Osnab-
rück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Oberzentrum festgelegt.
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu versorgenden Bevöl-
kerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der 
jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den Oberzentren zent-
ralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwi-
ckeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Damit ist der 
zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nach-
geordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Die Ziele (Z) und Grundsätze (G) der Raumordnung werden im Niedersächsischen Landes-Raumordnungspro-
gramm (LROP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 26. September 2017 (Nds. GVBl. S. 378), zuletzt 
geändert durch die Änderungsverordnung vom 17. September 2022 (Nds. GVBl. S. 521), festgelegt. 
2 Die Ergebnisse basieren auf einer Analyse des Johannisquartiers aus der Statistiksicht von 2023. 
Quellen: SG Statistik, Stadtforschung und Wahlen, 2023 und Einwohnermelderegister der Stadt Osnabrück, 2023
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Auszug LROP Niedersachsen 2017 mit Legendenauszug 
Auszug LROP Niedersachsen Änderung 2022 mit Legendenauszug (erg. zu Abb. 2) 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Gemäß Ziel 2.2.06 Satz 1 ist die Stadt Osnabrück als Oberzentrum festgelegt. Oberzentren sind multifunktio-
nale, großstädtische Standorte und Verkehrsknoten mit überregionaler Ausstrahlung und Vernetzung, haben 
eine Standortpräferenz für landesweit bedeutsame Einrichtungen und Angebote, und sollen durch inner- und 
überregionale Zentrenverflechtung in ihrem internationalen Standort und ihrer Verkehrsgunst gestärkt wer-
den. Konkret sind in Oberzentren nach Ziel 2.2.05 zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des 
spezialisierten höheren Bedarfs, in Mittelzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des 
gehobenen Bedarfs sowie in Grundzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des allge-
meinen täglichen Grundbedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zugleich die mittel- und 
grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote 
sind an der Nachfrage der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. 
Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. 
Nach dem LROP sind in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisier-
ten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen 
Versorgungsaufgaben zu leisten. Damit ist der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so 
bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Darüber hinaus sind insbesondere folgende Ziele und Grundsätze für das Planvorhaben relevant, die im Be-
bauungsplan auch berücksichtigt werden: 
- Die Festlegung von Gebieten für Wohn- und Arbeitsstätten soll flächensparend an einer nachhaltigen 
Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung des demografischen Wandels sowie der Infrastruktur-
folgekosten ausgerichtet werden. 
- Die Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten soll vorrangig auf die Zentralen Orte und vorhandene 
Siedlungsgebiete mit ausreichender Infrastruktur konzentriert werden.  
- Planungen und Maßnahmen der Innenentwicklung sollen Vorrang vor Planungen und Maßnahmen der 
Außenentwicklung haben. Die gezielte Erhaltung und Neuschaffung von Freiflächen in innerörtlichen 
Bereichen aus städtebaulichen Gründen stehen dem nicht entgegen. 
- Alle Gemeinden sollen für ihre Bevölkerung ein zeitgemäßes Angebot an Einrichtungen und Angebo-
ten des allgemeinen täglichen Grundbedarfs bei angemessener Erreichbarkeit sichern und entwi-
ckeln. 
- Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentra-
len Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölke-
rung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beein-
trächtigungsverbot). 
Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz  
Der Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz (BRPH) ist ein Raumordnungsplan im Sinne des § 3 Abs. 1 
Nr. 7 Raumordnungsgesetz (ROG) und enthält Ziele und Grundsätze der Raumordnung, aus denen sich di-
rekte planerische Anforderungen für die Bauleitplanung ergeben. Ziel ist ein länderübergreifender Hochwas-
serschutz. Dazu gehören u.a.: 
 Prüfung von Hochwasserrisiken 
 Vorausschauende Prüfung von Auswirkungen des Klimawandels auf Hochwasserereig-
nisse 
 Bedingte Freihaltepflichten in Einzugsgebieten nach § 3 Nr. 13 Wasserhaushaltsgesetz 
(WHG) 
 Planungs- und Zulassungsverbot von kritischen Infrastrukturen und Störfallanlagen in 
Überschwemmungsgebieten nach § 76 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Für die Stadt Osnabrück sind die rechtlichen Vorgaben für das Flusshochwasser anzuwenden. Derzeit gibt es 
fünf Überschwemmungsgebiete (100-jähriges Ereignis), die im Stadtgebiet abgegrenzt sind und folgende 
Flüsse betreffen: Hase, Düte, Nette, Belmer Bach, Wilkenbach. Für den Fluss Hase liegt eine Hochwasserge-
fahrenkarte vor, die vom Niedersächsischen Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz 
erstellt wurde. 
Das vorliegende Plangebiet liegt außerhalb eines Überschwemmungsgebiets. Besondere Anforderungen wer-
den in dem Bezug daher an die Planung nicht gestellt. 
4.3.2. Flächennutzungsplan 
Der seit dem 14. Dezember 2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück, zuletzt geändert 
am 30. April 2021 (Nr. 90), stellt für das Plangebiet folgende Nutzungen dar: 
 Alle Bauflächen werden durch den FNP als Gemischte Baufläche dargestellt.  
 Zudem verlaufen über das Plangebiet zwei Richtfunktrassen. 
Der südlich des Plangebiets verlaufende Johannistorwall ist als sonstige überörtliche oder örtliche Hauptver-
kehrsstraße gekennzeichnet. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (Entwick-
lungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. Insgesamt soll das Plangebiet 
eine gemischte Nutzungsstruktur aufweisen. Dementsprechend wird ein urbanes Gebiet bzw. ein allgemeines 
Wohngebiet mit breitem Nutzungskatalog im vorliegenden Bebauungsplan ausgewiesen. Eine Anpassung des 
wirksamen Flächennutzungsplans im Wege einer Berichtigung ist damit nicht erforderlich. 
Darstellung des Plangebietes im FNP der Stadt Osnabrück 
4.3.3. Bebauungspläne 
Ein Teilbereich des Plangebietes ist Bestandteil des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 41 – Parkplatz Kom-
menderiestraße – in Kraft getreten am 30.07.1963. Die übrigen Bereiche sind Bestandteil des Durchführungs-
planes Nr. 62 und 75 bzw. es gilt § 34 BauGB. Im Bebauungsplan Nr. 41 ist für das Plangebiet ein Kerngebiet 
mit viergeschossiger Bebauung in geschlossener Bauweise ausgewiesen. Im übrigen Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes Nr. 41 sind Mischgebiete mit II-, III- bzw. IV-geschossiger Bebauung festgesetzt.  

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Aufgrund der festgesetzten Baugebietstypen und der bestehenden Bebauung ist derzeit eine Grundstücksaus-
nutzung bis zu einer GRZ von 1,0 möglich. Im südlichen und nördlichen Plangebiet liegt die GRZ darunter. 
Die Festsetzungen der o.g. Bauleitpläne werden zukünftig durch die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 
679 überlagert.  
Bereits in der Vergangenheit gab es mehrere Anläufe im Plangebiet neues Planungsrecht zu schaffen, die nicht 
zu Ende geführt wurden, beziehungsweise wurde im Jahr 2011 der Bebauungsplans Nr. 567 „südlich Gold-
straße“, der eine Neuplanung für das Plangebiet vorsah, durch das OVG Lüneburg für unwirksam erklärt. Das 
Urteil (1 KN 129/09) mit folgenden Leitsätzen ist bei der Planung zu berücksichtigen:  
1. Jahrzehntelange Nichtausnutzung begünstigender Planfestsetzungen und hinreichend gewichtige Um-
planungsabsichten können es rechtfertigen, einen citynahen Geländestreifen von Kern- auf allgemei-
nes Wohngebiet herabzustufen. (amtlicher Leitsatz)  
2. Der Gleichheitssatz gebietet der planenden Gemeinde, städtebaulich tragfähige Erwägungen für die 
Entscheidung anzuführen, dass Nachbarn deutlich größere Nutzungsflächen erhalten und zwischen 
ihnen liegenden, grundsätzlich bebaubaren Flächen ganz wesentlich die Aufgabe zugewiesen wird, die 
dazu erforderlichen (amtlicher Leitsatz)3
Bisher gültiges Planrecht 
Auf der gegenüberliegenden Seite der Johannisstraße setzt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 73 eine zwin-
gend viergeschossige Bebauung in geschlossener Bauweise mit einer Baulinie zur Johannisstraße fest. Die GRZ 
ist 1,0. Es sind zwei Denkmale gekennzeichnet. Die weiteren umliegenden Bereiche sind Bestandteil von Durch-
führungsplänen oder es gilt § 34 BauGB. 
4.3.4. Werbeanlagensatzungen 
Der nördliche Teil der Johannisstraße zwischen Süsterstraße / Johannisfreiheit und Neuer Graben liegt in der 
Werbeanlagensatzung „Satzung über die Gestaltung von Werbeanlagen in der Großen Straße mit näherem 
3 Im Urteil wird der Satz nicht weitergeführt.  

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Umfeld sowie im nördlichen Abschnitt der Johannisstraße“ (kurz: Werbeanlagensatzung Innenstadt) aus dem 
Jahr 2005. Perspektivisch soll der Bereich des Johannistorwalls zusammen mit den gesamten Wall der Stadt 
Osnabrück ebenfalls von einer Werbeanlagensatzung (kurz: Werbeanlagensatzung Wallring) umfasst werden.  
Generell wäre ein Lückenschluss zwischen den beiden Satzungen sinnvoll. Dieser sollte jedoch für den gesam-
ten Straßenzug der südlichen Johannisstraße stattfinden. Mittels des vorliegenden Bebauungsplans könnten 
nur für eine Straßenseite des fehlenden Abschnittes ohne direkten Anschluss an die bestehende Werbeanla-
gensatzung in der Innenstadt Festsetzungen zu Werbeanlagen getroffen werden. 
4.3.5. Immissionsschutz / Störfallbetriebe 
Das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BlmSchG) enthält grundlegende Aussagen zum Schutz vor schädlichen 
Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge. Im 
Rahmen der Bauleitplanung werden Immissionsschutzbelange bereits in der frühen Phase durch Analyse und 
Bewertung von möglichen Immissionen berücksichtigt. Es können dann auch Festlegungen zur Immissions-
schutzplanung getroffen werden. Dies beinhaltet beispielsweise die Festsetzung von Schutz- oder Pufferzonen, 
die Einrichtung von Lärmschutzwänden, die Vorgabe von Abständen zu sensiblen Gebieten wie Wohngebieten 
oder Schulen sowie die Festlegung von Emissionsgrenzwerten. Das Ganze dient dem Schutz der Umwelt, der 
Gesundheit der Anwohner und der Schaffung einer lebenswerten Umgebung. Durch eine sorgfältige Planung 
und die Einhaltung von Immissionsschutzauflagen können Konflikte minimiert und die Akzeptanz von Bauvor-
haben in der Bevölkerung erhöht werden. 
Schallschutz im Städtebau  
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. Hier-
bei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 
18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der 
Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten sind folgende Orien-
tierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)   nachts: 45/40 dB(A) 
Mischgebiete (MI)  tags: 60 dB(A)  nachts: 50/45 dB(A) 
Kerngebiete (MK)  tags: 65 dB(A)  nachts: 55/50 dB(A)  
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm sowie für 
Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
Aufgrund der Bestandssituation mit teilweise hochfrequentierten Straßen und der Einzelhandel- und Gewer-
bestruktur vor allem entlang der Johannisstraße und der Umgebung, ist ein Schallgutachten zur Ermittlung 
geeigneter Maßnahmen zur Konfliktlösung erforderlich. Die Untersuchung ist in zwei Teile zu unterteilen: Zum 
einen ist zu betrachten, welche Immissionen durch die umliegenden Nutzungen (Straßenverkehr und gewerb-
liche Nutzungen) auf das Plangebiet einwirken. Zum anderen ist zu beurteilen, welche Immissionen durch die 
gewerblichen Nutzungen im Plangebiet an der umliegenden schutzbedürftigen Bebauung hervorgerufen wer-
den. 
Störfallbetriebe  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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In Osnabrück befinden sich mehrere Betriebe, die als Störfallbetrieb eingestuft und gemäß § 50 BImSchG im 
Rahmen der Bauleitplanung zu betrachten sind. Als Grundlage zur Ermittlung angemessener Abstände zwi-
schen Betriebsbereichen und schutzbedürftigen Gebieten wurde von der Kommission für Anlagensicherheit 
(KAS) der Leitfaden KAS-18 "Abstandsempfehlungen für die Bauleitplanung ohne Detailkenntnisse mit Erläu-
terungen" erarbeitet. In Anlage 1 sind generelle Achtungsabstände angegeben, die einen Anhalt bieten, ob bei 
einem Zusammenrücken von Betriebsbereich und schutzbedürftigem Gebiet der Planungsgrundsatz nach § 50 
Satz 1 BImSchG noch gegeben ist. 
Da weite Teile des Osnabrücker Stadtgebiets in den Achtungsabständen der Störfallbetriebe liegen, sind die 
Betriebe in den letzten Jahren näher untersucht worden, um den angemessenen Abstand zu ermitteln. Dabei 
werden die spezifischen Gegebenheiten vor Ort geprüft und der tatsächliche Gefahrenbereich ermittelt. Das 
Plangebiet liegt im Achtungsabstand der KME Germany GmbH & CO. KG. 
Ableitend von den Untersuchungsergebnissen für diesen Betrieb kann für das vorliegende Plangebiet festge-
stellt werden, dass es deutlich außerhalb der ermittelten angemessenen Abstandsflächen liegt.  
Luftreinhaltung
Das Plangebiet liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser herrschen erhöhte Feinstaub- 
und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährdende Stoffe wie Feinstaub 
und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Vor allem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen 
tragen zu diesen Emissionen maßgeblich bei. Hauptquelle der Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeuerungs-
anlagen, die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl- und Gasheizungen in den Haushalten betrieben 
werden. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von einem Emissionsanstieg auszugehen. 
Im Bebauungsplan ist daher eine textliche Festsetzung aufgenommen worden.  
4.3.6. Schutzgebiete  
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasserschutz- oder eines Trinkwas-
sergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb der Überschwem-
mungsbereiche von Osnabrücks Gewässern. Das Plangebiet liegt in keinem Naturschutz- oder Landschafts-
schutzgebiet. 
4.3.7. Sonstige Vorgaben und Rahmenbedingungen  
Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a BauGB sparsam und schonend umgegangen werden. Demnach ist die 
Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen. Das Plangebiet stellt sich bereits heute schon als 
stark versiegelt und anthropogen überformt dar. Daher wurde im Rahmen der Aufstellung des für unwirksam 
erklärten Bebauungsplans Nr. 567 / „Südlich Goldstraße“ in Osnabrück eine historische Erkundung durchge-
führt (Sack & Temme Büro für Altlasten und Ingenieurgeologie, 09.06 2006). Das Gutachten kann nach fachli-
cher Prüfung auf Aktualität weiter zur Beurteilung herangezogen werden. 
Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), in der zurzeit 
geltenden Fassung, sind zu beachten. Die vorhandene Vegetationsstruktur mit Privatgärten und teilweise prä-
gendem Baumbestand bietet potenzielle Habitate für geschützte Arten. Eine Artenschutzrechtliche Potenzial-
analyse wird daher in Auftrag gegeben.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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4.4. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 
4.4.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück 
Zur Erreichung langfristiger nachhaltiger Zielsetzungen für die Stadtentwicklung hat die Stadt Osnabrück stra-
tegische Ziele festgelegt. Die strategischen Ziele beschreiben bildhaft die gewünschte Zukunft, definieren die 
bedeutsamen Themen für die nächsten 10 Jahre (aktuell bis 2030) und geben so Orientierung für Politik, Ver-
waltung und Stadtgesellschaft. Mit unterschiedlichen zentralen Handlungsfeldern zu den einzelnen Zielen wer-
den Etappenziele festgelegt und operationalisiert. Die zentralen Handlungsfelder sind mittelfristige Strategie-
ansätze. Sie konkretisieren die strategischen Ziele und beschreiben den Weg zur Zielerreichung. 
Mit dem Ziel „Stadt zum Leben und Erleben: ausgeglichen - umweltverträglich – qualitätsvoll” und mehreren, 
dazu gehörigen zentralen Handlungsfeldern wie der Entwicklung von Wohnraum, Nachverdichtung und der 
Schaffung von preisgebundenem Wohnraum entspricht das Planvorhaben den strategischen Zielen der Stadt 
Osnabrück. 
4.4.2. Integriertes Stadtentwicklungsprogramm Osnabrück (STEP) 
Mit Beschluss vom 5. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das Stadtentwicklungsprogramm (STEP) 
beschlossen. Das STEP Osnabrück ist ein informelles Planungs- und Steuerungsinstrument der Stadtentwick-
lung mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive (ca. 15 Jahre). Es zeigt als integriertes Handlungsprogramm 
die planerischen Herausforderungen auf und legt eine gesamtstädtische strategische Ausrichtung fest. Es de-
finiert Leitmotiv, Leitlinien, Ziele und konkrete Maßnahmen für eine nachhaltige Stadtentwicklung Osnab-
rücks. 
Unter der Überschrift ERKENNEN. ERHALTEN. ENTWICKELN. soll auf vorhandenen Qualitäten aufgebaut und 
die Vorgehensweise für eine klimagerechte Stadtentwicklung vorrangig in Bestandsquartieren konzeptionell 
gesichert werden. 
Die verschiedenen Interessen, Belange und bestehenden, vor allem raumrelevanten Konzepte, Programme 
und Zielsetzungen der Stadt Osnabrück, wurden bei der Erarbeitung des STEP aufgegriffen. Sie wurden einan-
der gegenübergestellt und zu diesem Integrierten Stadtentwicklungsprogramm zusammengeführt. Gesamt-
städtische und gesamtstrategische Aspekte wurden dabei in den Fokus genommen. Das STEP geht damit weit 
über die Betrachtung einzelner Flächen und Interessenlagen hinaus. Es legt eine umfassende und integrierte 
Betrachtung der verschiedenen gesamtstädtischen, sektoralen Handlungsfelder vor, die für die Stadtentwick-
lung relevant sind. 
Das STEP ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der 
Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Folgende Leitlinien wurden für die künftige Stadtentwicklung der Stadt Osnabrück definiert: 
1. Bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung   
2. Zukunftsorientierte und bedarfsgerechte Gewerbe- und Industriegebiete  
3. Multimodale Mobilitätsachsen  
4. Raumbezogene Mobilitätsstrategien   
5. Eigenständige, identitätsstiftende und lebenswerte Stadtteile  
6. Grün- und Freiräume stärken und grün-blaue Strukturen vernetzen 
7. Anpassung des Siedlungsraumes an den Klimawandel   
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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8. Klimaneutralität durch Steigerung von Energieeffizienz und regenerativer Energieversorgung   
9. Stärkung der regionalen Kooperation  
Der im STEP entwickelte räumliche Aktionsplan zeigt die wichtigsten, räumlich verortbaren Maßnahmenemp-
fehlungen des STEP auf. Zugleich werden auch die Ergebnisse der Auseinandersetzung mit den zukünftigen 
Siedlungsflächenpotentialen aufgezeigt, deren Identifizierung wesentlicher Aufgabenbaustein des Erarbei-
tungsprozesses war. 
Das vorliegende Plangebiet wurde im Rahmen der Erarbeitung des STEP bereits als Entwicklungsfläche be-
rücksichtigt. Für die Fläche wird festgelegt: „Innenentwicklungspotenziale im Verfahren umsetzen und wei-
tere Potenziale aktivieren“. Zudem sollen im Sinne der Leitlinie "Eigenständige, identitätsstiftende und le-
benswerte Stadtteile" nach dem STEP in diesem Bereich Attraktivität und Aufenthaltsqualität verbessert und 
Identität geschaffen werden. Um die Stadtteile und Quartiere als Identifikationsorte zu stärken, kommt da-
her der Stabilisierung und Aufwertung von Stadtteil- und Quartierszentren eine besondere Bedeutung zu. 
Hier spielen auch soziale und kulturelle Angebote eine wichtige Rolle. Das Planungsziel dieser vorliegenden 
Planung entspricht damit den Zielen des STEP. 
4.4.3. Märkte- und Zentrenkonzept 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschreibung des Märkte- und Zen-
trenkonzeptes der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss vom 05.11.2019 findet die 2. Fortschrei-
bung MZK OS als städtebauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch (BauGB) Berück-
sichtigung bei: 
· der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
· der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Einzel-
handelsbetrieben. 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
· Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
· Handelszentralität der Innenstadt stärken 
· Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
· Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
· Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
· Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern 
· Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
Als weitere Grundsätze gelten: 
· Stadt der kurzen Wege 
· Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsunternehmen 
Die Ansiedlungsvorrausetzungen für den Einzelhandel -  differenziert nach verschiedenen städtebaulichen 
Lagen - werden in dem Sortimentskonzept dargestellt (s. Abbildung unten)  
Übersicht Ansiedlungsmatrix (Quelle: MZK OS 2023, Abb. 127, S. 143) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Konkret werden im MZK zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Osnabrück definiert, wobei primär zwischen 
der Innenstadt als Hauptzentrum sowie den Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren unterschieden 
wird, denen jeweils unterschiedliche Versorgungsfunktionen zukommen. Die Johannisstraße und ein Teil des 
Johannistorwalls im Plangebiet sind als Stadtteilzentrum klassifiziert. Der übrige Geltungsbereich des B679 
liegt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Dort sollen sich gemäß dem oben genannten Sortimentskon-
zept maximal Läden ("Osnabrücker Läden") mit maximal 200 m ansiedeln können. 
Die Zielsetzungen und Grundsätze des Märkte- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Osnabrück (MZK OS) wer-
den für das Planungsvorhaben durch textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung berücksichtigt. 
4.4.4. Vergnügungsstättenkonzept 
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich konzeptionelle Aussagen zu der pla-
nungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet. Das Konzept wurde von der CIMA Beratung 
+ Management GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der Stadt Osnabrück am 07.07.2020 
als städtebauliches Konzept beschlossen.
Das VSK OS ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der 
Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung der Stadt 
Osnabrück durch die Erweiterung bestehender bzw. die Ansiedlung neuer Vergnügungsstätten auszuschließen. 
Folgende Teilziele wurden formuliert: 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzelhandel, Dienstleistungen und Gast-
ronomie 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als Wohnstandort 
 Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzel-
handel 
 Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk 
 Vermeidung von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der Zentralen Versorgungs-
bereiche und der Osnabrücker Gewerbegebiete 
 Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspielraum für Vergnügungsstätten an 
Standorten, an denen keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind, in einem an den jeweiligen Stand-
ort angepassten Maße 
Städtebaulich relevante „Trading-Down“-Effekte sind u. a.: 
 Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Kirchen, Suchtberatungsstellen) 
 Verzerrung des Mietpreisgefüges 
 Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöffnung, soziales Milieu) 
 Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte Nutzungen (z. B. Gewerbe-/Pro-
duktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) 
 Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten (Agglomeration) 
 Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßenbildes, Störung des Stadtbildes, 
Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung von Leerständen, Verschlechterung der Versorgungssituation) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Im Vergnügungsstättenkonzept werden Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach 
Standortbereichen formuliert. 
Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach Standortbereichen (Quelle: Cima 2020, Seite 88, Abbildung 34)  
Stadtteilzentren sind lokale Versorgungszentren, die der Nahversorgung dienen und darüber hinaus über ein 
ergänzendes Angebot mit Gütern des aperiodischen Bedarfs und Dienstleistungen verfügen. In den Stadtteil-
zentren sind freizeit-/kulturorientiere Vergnügungsstätten ausnahmsweise planerisch vorstellbar, sofern sie 
sich hinsichtlich der Lärmemissionen etc. verträglich in ihr unmittelbares Umfeld einfügen. Hier sollen sie nicht 
zu sehr in den Vordergrund rücken, um keine Agglomerationseffekte entstehen zu lassen, die Teilbereiche 
überprägen könnten. 
Dagegen führen spiel- und erotikbezogene Vergnügungsstätten regelhaft zum Bedeutungsverlust von Ge-
schäftslagen und Quartieren mit der Folge von vermehrten Leerständen, Mietpreisverzerrungen und dem Ab-
zug von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die für die Funktionalität der Zentren - zentralen Versor-
gungsbereiche - von prägender Bedeutung sind und einen wichtigen Beitrag zur oberzentralen Funktion der 
Stadt Osnabrück leisten. Spiel- und erotikbezogene Vergnügungsstätten sind daher in Stadtteilzentren plane-
risch nicht erwünscht, bestehende Betriebe genießen Bestandsschutz. Das Stadtteilzentrum Johannisstraße 
war bereits während der Erstellung des Vergnügungsstättenkonzeptes ein Schwerpunktraum von Vergnü-
gungsstätten. Eine Aufwertung der Einzelhandelslage Johannisstraße wurde außerdem in der 2. Fortschrei-
bung des Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück aus dem Jahr 2019 empfohlen, um einem wei-
teren Frequenz- und schließlich einem Funktionsverlust in einem Teilbereich des Hauptzentrums Innenstadt 
und des Stadtteilzentrums Johannisstraße entgegenzuwirken. Daher trifft der Bebauungsplan Festsetzungen 
zum Ausschluss von nicht gewünschten Vergnügungsstätten unter dem Kapitel 4.1. Art der baulichen Nutzung. 
In allen anderen Bereichen sind Vergnügungsstätten planerisch nicht erwünscht. 
4.4.5. Wohnraumversorgungskonzept  
Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im Rahmen des Wohn-
raumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist bis 2030 mit einer steigenden Haus-
haltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein deutlicher Mehrbedarf an Wohnungen benötigt. Dabei 
wird die Nachfrage für die ersten fünf Jahre (bis 2020) am höchsten prognostiziert. Danach nimmt sie ab.  
2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  

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2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % (ca. 2.400 WE) 
im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Eigentumswohnungen 
nachgefragt.  
Eine umfassende Fortschreibung dieses Wohnraumversorgungskonzeptes soll auf Basis der Ergebnisse aus 
dem Zensus 2022 hergestellt werden. Da mit diesen Zahlen aber nicht vor Mitte 2024 zu rechnen war, wurde 
verwaltungsseitig eine kleine Fortschreibung des o.g. Konzeptes ausgearbeitet (VO/2023/1741). Zusammen-
fassend lässt sich sagen, dass die Einwohnermeldestatistik die Stadt Osnabrück weiterhin als eine wachsende 
Großstadt zeigt. Dabei ist der Osnabrücker Wohnungsmarkt seit einigen Jahren als angespannt zu bezeichnen, 
so dass die Förderung von zusätzlichem (bezahlbarem) Wohnraum in der Stadt Osnabrück weiterhin sinnvoll 
erscheint. Hierbei ist ein zusätzliches Angebot in Bezug auf alle Wohnungsgrößen und –typen erstrebenswert, 
vor allen Dingen aber für Personen in der Familienbildungsphase scheint es derzeit keinen passenden und/oder 
vor allen Dingen auch bezahlbaren Wohnraum zu geben.  
4.4.6. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitplanung" 
beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Die Standards umfassen vier Maßnahmenbereiche, 
die nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden. Vor diesem Hinter-
grund sind im Bebauungsplanverfahren folgende Aspekte berücksichtigt worden: 
Energie/Klimaschutz: 
Fokus auf eine geschlossene Blockrandbebauung zur Reduzierung des Energieverbrauches. Aufgrund der be-
stehenden Bebauung und vieler Einzeleigentümer wird auf ein Energieversorgungskonzept verzichtet. 
Luftreinhaltung/ Stadtklima: 
Begrünung von Fassaden, Dächern sowie Stellplatzanlagen und Freiflächen, Neupflanzung von Bäumen sowie 
mehr Freiflächen im Blockinnenbereich. 
Boden/Wasser:  
Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswasser auf Dach- und Freiflächen. Auf eine Untersuchung der kon-
kreten Versickerungsfähigkeit des Bodens wird verzichtet, da es sich zum einen um einen bereits in weiten 
Teilen versiegelten Bereich handelt und in der historischen Recherche des Büros Sack & Temme vom Juni 2006 
auf diversen Grundstücken Schadstoffe festgestellt wurden. Da nur eine gedrosselte Einleitung des Regenwas-
sers erfolgen kann, ist bei entsprechenden Untergrundverhältnissen eine Versickerung auf dem Grundstück 
jedoch attraktiv. Dadurch kann das erforderliche Regenrückhaltevolumen sinken. Der Nachweis zur Einlei-
tungsmenge muss für die Entwässerungsgenehmigung erbracht werden.  
Natur und Landschaft: 
Festsetzungen einer geringeren GRZ und Durchgrünung des Quartiers.  
4.4.7. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  
Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind wichtige Aspekte der räumlichen Planung und Bestandteile der Abwägung 
in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeitsprüfung und bei Maßnahmen im Bestand (Stadtsanierung). Vor 
dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachinformationen ein wichtiges Hilfs-
mittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter. Aus der Kenntnis des in einer Stadt vorherrschenden 
Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygienische Situation und den klimatischen Funktionszusammen-
hängen lassen sich Schutz- und Entwicklungsmaßnahmen zur Verbesserung von Klima und Luft ableiten. 2017 
wurde vom Büro GEO-NET Umweltconsulting GmbH aus Hannover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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des Klimawandels für Osnabrück erstellt. Wichtige Grundlage für die Bauleitplanung ist die Planungshinweis-
karte, aus der Aussagen zu Kaltluftentstehungsgebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei- und 
Siedlungsraum zu entnehmen sind. 
Das vorliegende Plangebiet weist auf Grund seiner zentralen Innenstadtlage und der dichten Bebauungsstruk-
tur und einem hohen Versiegelungsgrad eine sehr ungünstige klimatische Situation auf. Das Quartier gilt hin-
sichtlich Hitzetage und Tropennächte als belastet. Kaltluft erreicht das Gebiet nicht. Das Klimaanpassungskon-
zept der Stadt Osnabrück befürwortet auf Grund dieser bioklimatisch sehr ungünstigen Situation kleinklimati-
sche Verbesserungen. Dazu zählen neben vermehrter Oberflächen- und Dachbegrünung eine Erhöhung des 
Grünflächenanteils. 
Verschiedene Maßnahmen, die der Aktionsplan zur Verbesserung des Stadtklimas empfiehlt, sind im vorlie-
genden Bebauungsplan berücksichtigt und verankert. Dazu zählen die Begrünung und Verschattung von Park-
plätzen, verringerte Versiegelungsmöglichkeiten gegenüber gültigem Planungsrecht, planungsrechtliche Si-
cherung von Quartiersplätzen, Innenhofbegrünung sowie Dach- und Fassadenbegrünung.  
4.4.8. Freiraumentwicklungskonzept 
Das Freiraumentwicklungskonzept „Urbaner Freiraum im (Klima-)Wandel“ (FEK) der Stadt Osnabrück wurde 
im Sommer 2022 fertiggestellt. 2019 hat sich die Stadt auf den Weg gemacht, um auch in Zukunft eine ausrei-
chende Versorgung mit Grün- und Freiräumen gewährleisten zu können. Denn Freiräume haben in Städten 
eine besondere Bedeutung für die Klimaanpassung, die Artenvielfalt sowie das Naturerleben in der Stadt. Sie 
sind auch wichtig für die Erholung und die Gesundheit aller Menschen in Osnabrück. 
Gemäß FEK stellt der Planungsbereich eine Fläche bzw. einen urbanen Siedlungsbereich mit einem besonde-
rem Handlungsbedarf dar und steht damit im besonderen Fokus. Dieser leitet sich aus der hohen bis extremen 
thermischen Belastung, einer geringen Grünraumversorgung der Bevölkerung (privat und öffentlich) und ei-
nem hohen Anteil von Bevölkerungsgruppen mit spezifischen Bedarfen ab. In den thermischen Belastungsge-
bieten geht es v.a. um einen veritablen Beitrag zur Klimaanpassung durch entsprechende Maßnahmen. In die-
sen geringversorgten Siedlungsbereichen steht die Schaffung von Kleinstgrünflächen („grüne Akupunkturen“) 
ebenso im Vordergrund wie eine Verbesserung des Zugangs zum Stadtrand. Grundsätzlich sollten gemäß FEK 
in den betroffenen Quartieren Flächenpotenziale für Grünräume erschlossen (z.B. Stadtplatz statt Stellplatz) 
und eine Grünoffensive in drei Dimensionen, d.h. das Begrünen von Boden, Fassaden und Dächern, vorange-
trieben werden.  
Diese Aspekte werden in der vorliegenden Planung berücksichtigt. 
4.4.9. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten Fortschreibung 
vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Ratsbeschluss 
22.09.2020). Im Zuge der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts wurde für den Stadtteil ein erhöhter Bedarf 
für wohnortnahe Spielflächen ermittelt. Aufgrund fehlender öffentlicher Grundstücke und damit niedriger Re-
alisierungschancen, wird jedoch keine zusätzliche Spielplatzfläche im vorliegenden Bebauungsplan ausgewie-
sen.  
4.4.10. Masterplan Innenstadt 
Der städtebauliche Masterplan Innenstadt Osnabrück wurde im April 2019 vom Rat der Stadt Osnabrück be-
schlossen. Er soll als Grundlage genommen werden, wenn über die städtebauliche Zukunft der Innenstadt ge-
sprochen und entschieden wird. Aus einer detaillierten Bestandsaufnahme und Analyse des städtischen Gefü-
ges wurden diverse Thesen und Themenfelder abgeleitet, die die Schwerpunkte des Masterplans bilden. Er soll 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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auf kommunaler Ebene den städtebaulichen Leitfaden für Entwicklungen der kommenden Jahre bilden und 
stellt besonders Möglichkeiten einer nachhaltigen, klimaangepassten und sparsamen Flächennutzung in den 
Vordergrund. Als Teil der Innenstadt wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 679 in die Betrach-
tungen und Überlegungen des Masterplans einbezogen.  
Merkmale und Stadtstruktur des Bestandsquartieres werden auf Basis der Analyse als „Neustadt | Wohnbe-
bauung mit unterlagerten EG-Nutzungen in unterschiedlich offener Blockrandbebauung“ verortet und charak-
terisiert, d.h. gem. der Analyse überwiegen funktional das Wohnen und Dienstleistungen sowie im Bereich der 
Johannisstraße sonstiges Gewerbe und Handel. 
Generell werden verschiedene (Entwicklungs-) Ziele für die Innenstadt konkretisiert. Für das Bauleitplanver-
fahren von Belang und auf das Plangebiet bezogen zählen dazu:  
 Erhalt und Ausbau der identitätsstiftenden Teilquartiersbereiche. 
 Gestaltung des Wallrings als Willkommensort und Entrée zur Innenstadt.   
(Anm.: hier Kreuzung Johannisstraße / Johannistorwall)   
 Stärkung und Aufwertung der anliegenden Nutzungen zur Aktivierung der Stadteingänge.  
Ein für das Bauleitplanverfahren besonderer Schwerpunkt des Masterplans ist die Kuratierung des Osnabrü-
cker Stadtbildes. Damit ist gemeint, dass diejenigen Orte und Bauwerke, die das Stadtbild sowohl baulich als 
auch freiräumlich über alle Entstehungsschichten der Innenstadt (vom Mittelalter bis zur Gegenwart) prägen, 
auch weiterhin ihre prägende Wirkung entfalten sollen. Gleichzeitig soll auch die weitere Entwicklung der Stadt 
ihre positiven Spuren im Stadtbild hinterlassen. Ziel der Kuratierung ist: 
 Die Innenstadt repräsentativ und schön zu gestalten. 
 Prägende Identitäten der unterschiedlichen Teilräume herauszuarbeiten. 
 Baulich-räumliche Zusammenhänge spannungsvoll zu inszenieren.  
 (z.B. Sichtbeziehungen, Raumfolgen, Plätze und prägnante Gebäude, etc.). 
 Untergenutzte Flächen in Wert zu setzen.  
Ein weiterer und ebenfalls für das Bauleitplanverfahren besonderer Schwerpunkt ist die Verbesserung des 
Stadtklimas sowie die Planung und Umsetzung notwendiger Klimaanpassungen. Dieser elementare Baustein 
des Masterplans deckt sich mit den Vorgaben und Inhalten weiterer Stadtplanungskonzepte (vgl. FEK, STEP 
etc.) sowie Schwerpunkten aktueller Planungsdebatten. Zu den Maßnahmen gehören: 
 Vermeidung neuer Versiegelung, zusätzlich Entsiegelung oder Teilentsiegelung von Flächen.  
 Begrünung versiegelter Innenhöfe: Innenstadt weist hohen Anteil versiegelter Innenhöfe auf, durch Ent-
siegelung und Baumpflanzungen mögliche stadtklimatische Verbesserungen. 
 Begrünung der vielen Flachdächer: zur Rückhaltung von Niederschlagswasser, Verminderung der Aufhei-
zung der Oberflächen und Verbesserung der Luftqualität; gemeinschaftlich intensiv genutzte Dachgärten 
als zweite Freiraumebene […]. 
 Begrünung von Fassaden, insbesondere im rückwärtigen Bereich zu Innenhöfen. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 31/66 
Schwerpunktbereiche für Entsiegelung und Nachverdichtung von Blockinnenbereichen innerhalb des Wallrings,  Masterplan Innen-
stadt der Stadt Osnabrück, S.42. 
Die Blockinnenbereiche in der Neustadt, welche meist einen mehr oder minder geschlossen bebauten Block-
rand aufweisen und im Inneren durch Stellplätze und Garagen hoch versiegelt sind, sollen laut dem Masterplan 
Innenstadt perspektivisch neu geordnet werden. Dies betrifft insbesondere die gezielte Entsiegelung von Park-
plätzen und den Rückbau von Garagen. Durch ein entsprechendes Anreizprogramm soll im Gegenzug für Ent-
siegelungs- und Begrünungsmaßnahmen punktuell die Ergänzung neuer Gebäude im Blockinnenbereich zur 
baulichen Nachverdichtung ermöglicht werden. Die Grundfläche der möglichen Neubebauung und ihrer Er-
schließungsflächen muss dabei signifikant unter dem bestehenden Versiegelungsgrad der Hofinnenbereiche 
liegen. 
Als „Entrée Innenstadt Süd“ und auf Grund der (historisch) bedeutsamen Lage und urbanen Nutzung sollen die 
südliche Johannisstraße sowie die Kreuzung Johannisstraße / Johannistorwall städtebaulich reaktiviert und 
aufgewertet werden durch u.a.: 
 Umwandlung des Abschnitts zwischen Johanniskirchplatz und Johannistorwall zur attraktiven Stadtstraße 
mit straßenraumgliedernden Elementen und Vor-Zonen für erdgeschossige Nutzungen.  
 Stärkung der Erdgeschossläden und der Wohnnutzung in den Obergeschossen.  
 Räumlich deutlichere Fassung des Kreuzungsbereiches Johannisstraße/Wallring. 
Die mittels eines Bebauungsplans umsetzbaren Maßnahmen werden in der vorliegenden Planung berücksich-
tigt. 
B STADTPLANERISCHES KONZEPT UND UNTERSUCHUNGEN 
1. STÄDTEBAULICHES KONZEPT  
1.1. STÄDTEBAULICHE GRUNDIDEE  
Die Konzeptionierung der städtebaulichen Grundidee wurde maßgeblich durch folgenden Faktoren beein-
flusst: Nachhaltiger Städtebau, Bauen im Bestand, Stadtgestaltung, ökologische Freiraumplanung in Anbe-
tracht des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sowie Stadt der kurzen Wege. Die Punkte lassen sich aus 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 32/66 
aktuellen Anforderungen und konkret aus konzeptionellen Planungen der Stadt, wie das Freiraumentwick-
lungskonzept, das Stadtentwicklungsprogramm oder dem Masterplan Innenstadt ableiten. 
Unter Berücksichtigung dieser Kernthemen soll sich das Plangebiet sukzessive zu einem lebendigen und attrak-
tiven Quartier weiterentwickeln, in dem das Leben und die städtebaulichen Strukturen - insbesondere von den 
Bewohnern - als schön und lebenswert empfunden wird. Dabei gilt es sowohl die zurückliegende Entwicklung 
der Bestandsstrukturen zu respektieren als auch zukünftige Entwicklung behutsam im Sinne einer situativen 
Anpassung und Umstrukturierung zu ermöglichen. 
Grundsätzlich forciert das städtebauliche Konzept eine geschlossene Blockrandbebauung. Hierbei orientiert es 
sich an der historischen Bebauungsstruktur und Entwicklung des Quartiers, denn ursprünglich hat die Bebau-
ung des Areals zunächst entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenzen stattgefunden und sich erst nach der 
allmählichen Schließung des Blockrandes sowie Aufgabe der damals überwiegenden Nutzungsstrukturen in 
den Block hinein entwickelt. Durch die Ergänzungen der Blockränder entlang der Straßenschleife der Kom-
menderiestraße sollen alle Straßenräume gefasst und damit klare stadträumliche Kanten ausgebildet werden. 
Ein ausgewogenes Verhältnis von Freifläche zu versiegelter Fläche blieb lange Zeit weitestgehend erhalten. 
Erst mit dem Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg und dem seinerzeit vorherrschenden Planungsduktus der 
autozentrierten Stadt kippte das Verhältnis. Diese (aus heutiger Sicht) Fehlentwicklung soll nach aktuellen Be-
wertungsmaßstäben korrigiert werden, indem sich der Bebauungsschwerpunkt wieder primär auf die Block-
randbebauung fokussiert. Gleichwohl soll auf Grund der großen Flächenkapazität, der hohen Wohnraumnach-
frage und der ohnehin vorhandenen Bestandsbebauung auch der Blockinnenbereich für eine behutsame Nach-
verdichtung genutzt werden können. Mittel- bis langfristig soll das Blockinnere zugunsten von Grün- und Frei-
flächen zumindest partiell und maßvoll entsiegelt sein bzw. bleiben. Ein lebenswertes Wohnumfeld auch vor 
dem Hintergrund klimatischer Veränderungen soll hierdurch gesichert werden. 
Mithilfe einer reduzierten Grundflächenzahl, die eine bisher teilweise zulässige vollflächige Flächenversiege-
lung unterbindet (GRZ < 1,0), verbindlichen Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Bo-
den, Natur und Landschaft sowie weiteren wesensähnlichen Festsetzungen sollen oben genannte Frei- bzw. 
Grünräume innerhalb des Blocks geschaffen werden. Diese Freiflächen sollen die lokale Aufenthalts- und Le-
bensqualität aufwerten und langfristig sichern.  
Vorgaben zur Höhe und Geschossigkeit der Bebauung richten sich nach den Gegebenheiten im Bestand. Da-
hinter steckt die Gestaltungsabsicht, das Quartier behutsam im Kontext der Bestandsstruktur weiterzuentwi-
ckeln (siehe auch Ziele des Masterplan Innenstadt). Die Höhenentwicklung nimmt von außen (Blockrand) nach 
innen (Blockinnenbereich) ab, sodass sich die (innenliegende) Nachverdichtung in die vorhandenen Strukturen 
einfügt und nicht als störend oder einengend, sondern stimmig und bereichernd wahrgenommen wird. 
Auf Grund der städtebaulichen Vorprägung und kleinteiligen Eigentumsverhältnisse ist der Handlungsspiel-
raum, im Plangebiet öffentlich zugängliche Frei- oder Grünflächen bzw. Spielplätze zu implementieren, be-
grenzt. Die eigentumsrechtlichen und planerischen Voraussetzungen ermöglichen es aber zur Stärkung des 
sozialen Miteinander, des öffentlichen Raumes sowie der städtebaulichen Aufwertung zumindest zwei kleine 
Quartiersplätze planungsrechtlich zu sichern.  
Die im Plangebiet vorhandene Nutzungsstruktur ist historisch gewachsen und leitet sich aus den städtebauli-
chen sowie sozioökonomischen Gegebenheiten ab. Die bestehenden Nutzungsschwerpunkte (hauptsächlich 
Wohnen, in der Johannisstraße zudem Einzelhandel und Dienstleistungen in den Erdgeschosszonen) sollen er-
halten und unter Berücksichtigung aktueller Anforderungen und städtischer Zielvorstellungen wie beispiels-
weise aus dem Märkte- und Zentrenkonzept oder dem Stadtentwicklungsprogramm gesichert bzw. ausgebaut 
werden.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 33/66 
Insgesamt soll sich das Plangebiet im Kontext der Bestandsstrukturen sowie zeitgemäßer Planungsparadigmen 
behutsam und nachhaltig zu einem urbanen Quartier mit einer hohen Lebens- und Aufenthaltsqualität weiter-
entwickeln. 
Skizze der städtebaulichen Grundidee 
1.2. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG UND ÖPNV 
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die umliegenden Bestandsstraßen Johannisstraße, Johannistorwall, 
Kommenderiestraße und Goldstraße. Die Erschließung von Gebäuden, die im Blockinnenbereich errichtet wer-
den, muss, wie es bereits heute geregelt ist, entweder über das eigene Grundstück erfolgen oder, sofern die 
Erschließung über benachbarte Grundstücke erfolgt, vorab privatrechtlich geregelt werden.  
Der ruhende Verkehr soll überwiegend auf dem eigenen Grundstück untergebracht werden. Favorisiert wird 
der Bau von eigenen Tiefgaragen, um den Anteil von Grünflächen im Blockinnenbereich zu erhalten bzw. zu 
erhöhen. Die Tiefgaragen sollten nach Möglichkeit auch ein zusätzliches Angebot für den Bedarf der bereits 
vorhandenen Nutzungen darstellen. Von einer verpflichtenden Vorgabe zum Bau von Tiefgaragen wird jedoch 
auf Grund der schweren Umsetzbarkeit in der dichten Bestandssituation, teilweise kleinteiligen Eigentumsver-
hältnissen sowie des damit einhergehenden wirtschaftlichen Mehraufwandes abgesehen.  
Aufgrund des angestrebten Mobilitätswandels, der zentralen Lage im Stadtgebiet und der jetzt schon guten 
ÖPNV-Anbindung (siehe Kapitel Verkehrsbereiche und Erschließung), wird zudem perspektivisch erwartet, 
dass Besucher und Anwohner vermehrt auf andere Mobilitätsformen als das Auto umsteigen werden. Der 
überwiegende Teil der Bewohner, Geschäftstreibende, Dienstleister und Besucher des Quartiers ist nicht zwin-
gend auf ein Auto angewiesen. Zum kurzfristigen Parken sind im Verkehrsraum der angrenzenden Straßen 
ausreichend öffentliche Stellplätze sowie naheliegende öffentliche Tiefgaragen vorhanden. Zusätzlich steht auf 
den privaten Grundstücken insbesondere für nicht mobile Besucher der ansässigen gesundheitsbezogenen 
Dienstleitung ausreichend Parkraum zur Verfügung. 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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1.3. TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG 
Das Plangebiet ist bereits bebaut und grundsätzlich erschlossen. Die Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekom-
munikationsleitungen und Trinkwasser kann grundsätzlich über einen Umbau oder Anschluss an das vorhan-
dene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   
Zukünftig ist es gut möglich, dass sich die Eigentümerinnen mit regenerativen Energien versorgen möchten. 
Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Erdwärmesondenbohrungen aufgrund der Bodenverhältnisse und 
der Nähe zum Trinkwasserbrunnen des Marienhospitals nur mit deutlich erhöhtem Aufwand (gutachterliche 
Begleitung der Bohrungen, Einsatz nicht wassergefährdender Wärmeträgermittel, Schutzrohr bis ins Festge-
stein, Abbruch bei Sulfatgestein und beim Antreffen von höher mineralisiertem Grundwasser) möglich sind 
und es besteht ein erhebliches Bohrrisiko. Gemäß Nibis-Kartenserver ist der Bereich für Erdwärmekollektoren 
dagegen gut geeignet. Aufgrund der Nähe zum Brunnen Marienhospital und des geringen Flurabstandes ist 
der Einsatz von Erdwärmekollektoren nur mit nicht wassergefährdenden Wärmeträgermitteln (z.B. Wasser) 
zulässig.   
Die Löschwasserversorgung im Plangebiet richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Gas- und 
Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trink-
wassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Lösch-
wasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbedarf durch das öf-
fentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Absprache mit der Feuerwehr Osnabrück, Ab-
schnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung er-
forderlich.  
Für das Plangebiet ist eine Löschwasserversorgung von mind. 96 m pro Std. erforderlich. Die genannte Lösch-
wassermenge muss für eine Löschzeit von mindestens 2 Stunden zur Verfügung stehen. Nach Auskunft der 
Stadtwerke Osnabrück kann diese Anforderung derzeit erfüllt werden, sodass im Bebauungsplan keine Flächen 
für die Speicherung von Löschwasser vorgesehen werden müssen. 
Der städtebauliche Entwurf sieht keine expliziten Stellen für Feuerwehrzufahrten vor, da sich die Zielbebauung 
des städtebaulichen Konzeptes primär auf den äußeren Blockrand konzentrieren soll. Sofern in zweiter Reihe, 
also im Blockinneren, gebaut wird, sind entsprechende Rettungswege und Erreichbarkeiten für die Feuerwehr 
im Zuge des Baugenehmigungsprozesses nachzuweisen. Aufgrund der festgesetzten Höhe und der Tiefe des 
Blockes sollten keine Feuerwehraufstellflächen im Blockinnenbereich erforderlich werden. 
Das für das Plangebiet erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an das vorhandene Kanalnetz 
angeschlossen werden. 
Die für das Plangebiet erforderliche Abfallentsorgung kann über die bisherige Abfallentsorgung erfolgen. 
Die Erschließung mit Telekommunikationsanlagen erfolgt auf Grundlage des § 68 Absatz 1 Satz 2 Telekommu-
nikationsgesetz (TKG), in denen Betreiber öffentlicher Telekommunikationsnetze ihre den öffentlichen Zwe-
cken dienende Telekommunikationslinien verlegen können. Hierzu werden entsprechende Leitungsrechte ge-
sichert. 
1.4. SOZIALE INFRASTRUKTUR 
Das Plangebiet liegt teilwiese außerhalb des Einzugsbereichs eines öffentlichen Kinderspielplatzes. Auf Grund 
der vielfach kleinteiligen Bestandsstrukturen, dem Umstand, dass sich alle im Plangebiet befindlichen Grund-
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 35/66 
stücke im Privateigentum befinden sowie der Tatsache, dass bereits flächendeckend Planungsrecht mit wei-
tergehenden Bebauungsmöglichkeiten bestand, kann ohne Weiteres kein neuer Spielplatz (als Fläche für den 
Gemeinbedarf) auf einer Privatfläche festgesetzt werden.  
Um das Defizit an Spielplatzflächen dennoch geringfügig abzumildern, werden sowohl im Bereich der Kom-
menderiestraße als auch im Bereich der Goldstraße Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung Quar-
tiersplatz festgesetzt. Sie ersetzen weder vom Spiel- noch vom notwendigen Flächenangebot einen angemes-
senen Kinderspielplatz, bieten allerdings sowohl jüngeren als auch älteren Personen die Gelegenheit zum Aus-
ruhen und Verweilen.  
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der Rosenplatzschule. Des Weiteren liegt nördlich des Plangebietes die 
Drei-Religionen-Schule in kirchlicher Trägerschaft. Auch mehrere Kindertagesstätten sind in der näheren Um-
gebung vorhanden. Ob es aufgrund der vorliegenden Planung ein Mehrbedarf an Plätzen in den umliegenden 
Kindertagesstätten oder der Schulen geben wird ist nicht abschätzbar. Aufgrund der Eigentümerstruktur und 
des fehlenden Vorhabenbezuges ist es derzeit nicht ableitbar, ob, wann und wie viele neue Wohneinheiten in 
dem Plangebiet entstehen werden und welcher Bedarf hieraus resultieren wird.  
1.5. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG 
Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 08.07.2008 sollen Bebauungspläne für Wohngebiete 
einer solarenergetischen Prüfung unterzogen werden. Dabei kommt das solarenergetische Bewertungspro-
gramm GOSOL zur Anwendung. Grundsätzlich sollen dabei unter Berücksichtigung der anderen planerischen 
Belange Werte für solare Energiegewinne von mehr als 75 % angestrebt werden. 
Da es sich in weiten Teilen um ein bereits bebautes Gebiet handelt, wird von einer solarenergetischen Unter-
suchung abgesehen. 
2. PLANUNGSALTERNATIVEN 
Im Zuge des Erarbeitungsprozesses wurden verschiedene Planungsalternativen erstellt und miteinander ver-
glichen. Die Bandbreite der städtebaulichen Entwürfe reicht von der Implementierung offener Stadtstrukturen 
durch Punkthäuser, welche die angrenzende Bebauung des Neustadt-Carrés adaptieren und ins Plangebiet 
fortgeführt werden, bis hin zur Neustrukturierung des gesamten Plangebietes in mehrere Baublöcke, die je-
weils über separate Erschließungs- und Verbindungswege verfügen. Auf Grund der städtebaulichen Vorprä-
gung durch die Bestandsbebauung sowie der kleinteiligen Eigentümerstrukturen, die ein Umlegungsverfahren 
massiv erschwert und den Planungszeitraum unvorhersehbar hinausgezögert hätten, und der dringenden 
Maßgabe zur Gleichbehandlung aller Beteiligten, konnte keine der Planungsalternativen nachhaltig überzeu-
gen. Jede Planungsalternative hätte entweder städtebauliche Defizite beinhaltet, Nachteile oder Ungleichhei-
ten zulasten einzelner Privateigentümer bewirkt oder die Verfahrensdauer bei einer Umlegung unverhältnis-
mäßig verlängert.  
3. UNTERSUCHUNGEN 
Zum Plangebiet liegen die im folgenden beschriebenen Untersuchungen vor.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 36/66 
3.1. ARTENSCHUTZRECHTLICHES GUTACHTEN IM RAHMEN DER AUFSTELLUNG DES BEBAUUNGS-
PLANS NR. 679 „JOHANNISSTRAßE / JOHANNISTORWALL“ 
(Volpers & Mütterlein GbR, Februar 2025) 
Auf Ebene der Aufstellung eines B-Plans ist vorausschauend und überschlägig zu prüfen, ob die Festsetzungen 
im B-Plan später ohne Verletzungen der Schädigungs- und Störverbote realisiert werden können. Gegebenen-
falls später eintretende konkrete Schädigungen und Störungen können auf Ebene der Bauleitplanung nicht 
beurteilt werden, da darüber keine Informationen vorliegen. 
Die konkrete Beurteilung möglicherweise eintretender vorhabenbedingter Verletzungen der Zugriffsverbote 
nach § 44 Abs. 1 BNatSchG erfolgt im Rahmen möglicher zukünftiger Bauantragsverfahren. Das vorliegende 
Gutachten behandelt daher möglicherweise vorhabenbedingt eintretende artenschutzrechtliche Verbotstat-
bestände vorausschauend und überschlägig. In den textlichen Festsetzungen wird hierzu ein Hinweis über-
nommen. 
Untersucht wurden mögliche Auswirkungen des Vorhabens auf artenschutzrechtlich relevante Arten auf 
Grundlage einer Potenzialabschätzung. 
Ergebnis ist, dass sämtliche Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 679 - Johannisstraße / Johannistorwall - in 
der vorausschauenden und überschlägigen Beurteilung im Falle ihres Vollzugs keine mit dem Artenschutz un-
vereinbare Flächennutzung darstellt.  
3.2. SCHALLSCHUTZTECHNISCHE UNTERSUCHUNGEN   
(HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025) 
Die Untersuchung ist aufgrund der Gegebenheiten in zwei Teile unterteilt: Zum einen wurde betrachtet, wel-
che Immissionen durch die umliegenden Nutzungen (Straßenverkehr und gewerbliche Nutzungen) auf das 
Plangebiet einwirken. Zum anderen wurde beurteilt, welche Immissionen durch die gewerblichen Nutzungen 
im Plangebiet an der umliegenden schutzbedürftigen Bebauung hervorgerufen werden. Eine Beurteilung des 
Straßenverkehrs erfolgt anhand der DIN 18005. Die gewerblichen Nutzungen werden nach der Technischen 
Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm -  beurteilt.  
Da sowohl durch den Straßenverkehr als auch die gewerblichen Nutzungen die geltenden Orientierungs- bzw. 
Immissionsrichtwerte überschritten werden, sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich. An der umliegenden 
Bebauung sind aufgrund der im Plangebiet liegenden gewerblichen Nutzungen keine Schallschutzmaßnahmen 
erforderlich.  
Teilweise werden die Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung an den den Straßen zugewandten Fassaden 
überschritten. Der Summenpegel aus Straßenverkehr und gewerblichen Nutzungen beträgt tags bis zu 74 dB(A) 
und nachts bis zu 68 dB(A). Es ist es fraglich, ob derzeit an allen Gebäuden ein ausreichender passiver Schall-
schutz vorhanden ist. 
Da es sich aber um eine Überplanung bereits bestehender Wohnbebauung handelt, zudem alle Gebäude über 
rückwärtige Fassadenseiten verfügen, an denen die Schwellenwerte tags und nachts eingehalten werden und 
zukünftig bei der Errichtung neuer Wohngebäude bzw. der baulichen Änderung oder Erweiterung bestehender 
Gebäude passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt werden, wird die Überplanung des Gebietes auch mit 
der Zulässigkeit von Wohnen als vertretbar angesehen. 
Insgesamt ist ein aktiver Schutz durch beispielsweise Lärmschutzwände oder -wälle dabei grundsätzlich passi-
ven Maßnahmen vorzuziehen. Da es sich jedoch um einen in weiten Teilen bebauten Bereich handelt, kommen 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 37/66 
nur passive Schallschutzmaßnahmen in Betracht, die im Bebauungsplan festgesetzt werden. Durch Grundriss-
gestaltung, zum Beispiel durch Orientierung der schutzbedürftigen Räume wie Schlaf- und Aufenthaltsräume 
zur lärmabgewandten Seite, können hohe Lärmschutzforderungen gemildert werden. 
Bei der Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels wurde die bestehende Blockrandbebauung als Lärm-
schutz berücksichtigt. Diese Bebauungsstruktur wird durch Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert und es 
ist nicht davon auszugehen, dass ein Gebäude abgerissen, aber nicht wieder an gleicher Stelle neu gebaut wird. 
Im Blockinnenbereich wurde mit einer freien Schallausbreitung gerechnet, da es erwartbar ist, dass hier eine 
Umstrukturierung erfolgen wird beispielsweise auf dem Areal des ehemaligen Kinos. 
3.3. VITALITÄTSBEURTEILUNG DES VORHANDENEN PRÄGENDEN BAUMBESTANDES 
(Fachdienst 68-3, Naturschutz und Landschaftsplanung, März 2025) 
Um die Vitalität der bestehenden prägenden Bäume im Plangebiet einschätzen zu können, mit dem Ziel diese 
planungsrechtlich zu schützen, wurde eine Zustandsbewertung im Sommer 2024 durchgeführt. Bis auf eine 
Trauerweide im südwestlichen Bereich des Plangebietes, konnten alle weiteren untersuchten Bäume als vital 
eingestuft werden. 
3.4. HISTORISCHE ERKUNDUNG DES B-PLANS NR. 567 / „SÜDLICH GOLDSTRAßE“ IN OSNABRÜCK  
(Sack & Temme Büro für Altlasten und Ingenieurgeologie, 09.06 2006) 
Für das Plangebiet liegt –auf Basis des vorangegangenen Planverfahrens –  eine historische Recherche des 
Büros Sack & Temme, Osnabrück, vom Juni 2006 vor. Es wurde auf diversen Grundstücken Schadstoffe festge-
stellt. Da davon ausgegangen werden kann, dass bauliche Veränderungen auf den Privatgrundstücken nicht 
anstehen bzw. sich nur sukzessive vollziehen werden, wird empfohlen erst im Rahmen von Einzelfallprüfungen 
zu konkreten Bauvorhaben nutzungsbezogene Untersuchungen durchzuführen.  
Insgesamt sollte die Durchführung künftiger Baumaßnahmen seitens eines Bodengutachters überwacht wer-
den, da das Auftreten von Schadstoffauffälligkeiten bzw. punktuelle Verunreinigungen und somit Abweichun-
gen vom vorliegenden Ergebnis der orientierenden Untersuchung nicht auszuschließen sind. Ein entsprechen-
der Hinweis wird im Bebauungsplanaufgenommen.
3.5. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange in der 
Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Aufstellung von Energieversorgungskonzepten zu prüfen ist. 
Bei dem vorliegenden Plangebiet handelt es sich nicht um ein neues Baugebiet, sondern um ein (weitestge-
hend bestehendes) Baugebiet im Bestand. Die energetische Versorgung der Bestandsgebäude ist somit stark 
vorgeprägt und genießt entsprechend der gesetzlichen Vorgaben Bestandsschutz. Die Aufstellung und Imple-
mentierung eines neuen, übergeordneten Energieversorgungskonzeptes erscheint auf Grund der bestehenden 
Infrastruktur sowie gefestigten Ausgangssituation mittel- bis langfristig nicht umsetzbar.  
Aus diesem Grund wird von der Aufstellung eines Energieversorgungskonzeptes abgesehen. Die Umstellung 
der privaten Haushalte auf eine nachhaltige Energieversorgung muss, flankiert durch äußere Anreize, sukzes-
sive und auf eigene Initiative durch die Privateigentümer geschehen. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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C  PLANINHALT 
1. STÄDTEBAULICHE FESTSETZUNGEN 
1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 
Nachfolgend werden die für den Geltungsbereich geltenden Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung nä-
her erläutert. Um sowohl den Gegebenheiten der Bestandssituation als auch den Planungszielen des Bebau-
ungsplans, die auf eine mittel- bis langfristige Realisierung und damit auf eine gewisse Dauerhaftigkeit ausge-
legt sind, gerecht zu werden, wird der planungsrechtliche Rahmen für die Nutzungsmischung in den Allgemei-
nen Wohngebieten sowie auch den Urbanen Gebieten gezielt nur geringfügig eingeschränkt. Dadurch soll ein 
bestimmtes Maß an Flexibilität trotz sich verändernder Rahmenbedingungen ermöglicht werden und im Quar-
tier Entwicklungsspielräume für eine nachhaltige Nutzungsmischung eröffnen.  
1.1.1. Allgemeine Wohngebiete (WA) 
Wie in den Planungszielen dargestellt, dient der Bebauungsplan Nr. 679 u.a. als Grundlage für den Erhalt und 
den Ausbau der im Quartier vorhandenen Wohnnutzung. Demzufolge sollen die Bereiche des Plangebietes, 
die bereits durch Wohnen geprägt werden (Kommenderiestraße, Goldstraße), als Allgemeine Wohngebiete 
(WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt werden.  
Ein großer Teil des Blockinnenbereiches wird ebenfalls als WA ausgewiesen. Zum einen herrscht hier in Teil-
bereichen bereits eine Wohnnutzung vor. Zum anderen soll der von Lärm geschützte und für ein attraktives 
Wohnumfeld wichtige Innenbereich, in dem Privatgärten vorhanden sind und weitere entstehen können, 
hauptsächlich der Wohnnutzung dienen. Ein Großteil des Blockinnenbereiches wird daher ebenfalls unter der 
Berücksichtigung der Ansprüche von den in den Blockinnenbereich ragenden Einzelhandels- und Gewerbebe-
trieben als WA festgesetzt.  
Folgende Auswirkung hat die Festsetzung für Gebäude, die derzeit keine Wohnnutzung beinhalten: 
- Teile des ehemaligen Kinos stellen im Kontext zur Nutzung des Blockinnbereiches und auch baulich 
einen Fremdkörper dar. Das ehemalige Kino soll daher in der bestehenden Form planungsrechtlich 
nicht gesichert werden. Nach jetzigem Kenntnisstand ist die Wiederaufnahme einer derartigen Nut-
zung auch nicht geplant. Insbesondere in den ausgewiesenen Bereichen des urbanen Gebietes stehen 
zukünftig weiterhin eine Vielzahl an Nachnutzungsmöglichkeiten zur Verfügung.  
- Das im WA liegende Fitnessstudio an der Straßenschleife der Kommenderiestraße und die Firma Bü-
ker Zahntechnik GmbH an der Goldstraße sollten weiterhin in einem WA zulässig bzw. ausnahmsweise 
zulässig sein.  
- Die vorhandene größere Parkplatzfläche (privat, beschrankt und zahlungspflichtig) an der Kom-
menderiestraße wäre in dem Ausmaß im WA nicht mehr möglich, da im WA nur Stellplätze für den 
durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig sind. Es besteht Bestandschutz bis eine 
höherwertige Entwicklung gefragt ist. Alternativ bestehen die von der OPG betriebene öffentlichen 
Tiefgaragen am Neustadt-Carré und am Salzmark sowie ein guter Zugang zu öffentlichen Verkehrs-
mitteln. 
In den anderen im künftigen WA liegende Bereichen herrscht wie oben beschrieben bereits eine Wohnnutzung 
vor, sodass eine Neuausweisung eines allgemeinen Wohngebietes anstatt eines bisherigen Kerngebietes (MK) 
als angemessen erscheint, zumal es den Planungszielen der Stadt entspricht. 
Für das WA soll aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage, der bestehenden Nutzungsstruktur, dem Ziel 
der Stadtreparatur durch die anvisierte geschlossene Blockrandbebauung samt Nachverdichtung innerhalb des 
Baublocks eine Feinsteuerung der Nutzungen erfolgen. Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen würden sich im 
gesamten Plangebiet aus den genannten Gründen nicht einfügen. Konflikte mit Wohnnutzungen sowie eine 
starke Beeinträchtigung des Stadt- und Straßenbildes wären die voraussehbaren Folgen der hier ausgeschlos-
senen Nutzungen. Daher sind die einschränkenden Festsetzungen aus städtebaulichen Gründen erforderlich. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Von einer weiterführenden Feinsteuerung innerhalb des WA wird bewusst abgesehen, da sowohl die Be-
standssituation als auch die zu erwartende städtebauliche Entwicklung keinen Anlass dazu bieten. Eine maß-
volle Ansiedlung anderer wohngebietsverträglicher Nutzungen wäre zu begrüßen, da sie zur weiteren Bele-
bung und Entwicklung des Quartiers beitragen würde. 
1.1.2. Urbane Gebiete (MU) 
Die Bereiche entlang der Johannisstraße und des Johannistorwalls sind sowohl durch Wohnnutzung als auch 
durch verschiedene soziale und kulturelle Einrichtungen, Einzelhandel sowie durch Büronutzungen geprägt. 
Das Gebiet weist in seiner Nutzungsmischung eine besondere Eigenart auf, die weder kerngebietstypisch noch 
wohngebietstypisch oder mischgebietstypisch ist (vgl. Bestandsanalyse). Der Wohnanteil im Bestand ist der-
zeit überproportional hoch und gemäß den Planungszielen soll das Wohnen in dieser Form auch weitestge-
hend erhalten werden. 
Gleichermaßen ist es aber auch städtebaulich gewünscht und ausdrückliches Ziel der Planung, dass in diesem 
Bereich des Plangebietes die bereits vorhandene Nutzungsmischung gesichert wird und sich weiterentwickeln 
kann, die über den Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets (WA) hinausgeht. Vor allem im Stadt-
teilzentrum sollen entsprechende Nutzungen gemäß des Osnabrücker Märkte- und Zentrenkonzepts (MZK) 
zulässig bleiben. Aus diesem Grund wird der o.g. Bereich des Plangebiets als Urbanes Gebiet (MU) nach § 6a 
BauNVO festgesetzt.  
Auch aufgrund anderer möglicher störender Nutzungen in einem Kerngebiet (MK), wie beispielsweise kern-
gebietstypische Vergnügungsstätten, und in Anbetracht des Ziels, das Wohnen weiter in dem vorhandenen 
Umfang zu ermöglichen und weiterzuentwickeln, erscheint die Festsetzung eines MUs als angemessen bzw. 
zielführend. Eine Wiederaufnahme des nicht mehr genutzten Kinokomplexs, welcher in der Regel nur in Kern-
gebieten zulässig wäre, ist nach derzeitigem Kenntnisstand und in Anbetracht der vorhandenen Kinodichte in 
Osnabrück unwahrscheinlich. Ein MU ermöglicht weiterhin die Zulässigkeit der bestehenden Nutzungsvielfalt 
und die Weiterentwicklung zu einem lebendigen Stadtquartier.  
So soll der Bereich entlang der Johannisstraße und des Johannistorwalls unter dem Leitbild „Stadt der kurzen 
Wege“ und im Rahmen einer behutsamen Nachverdichtung eine Nutzungsmischung auf engem Raum ermög-
lichen.  
Um den Zielen des städtebaulichen Konzeptes und der bestehenden städtischen Vorgaben wie dem Vergnü-
gungsstättenkonzept oder dem Märkte- und Zentrenkonzept gerecht zu werden, werden die Nutzungsmög-
lichkeiten innerhalb des urbanen Gebietes durch Feinsteuerung angepasst. Hierfür ist es erforderlich, drei 
unterschiedliche urbane Gebiete zu definieren.  
Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Einzelhandelsbetrieben, deren Zweck auf den 
Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist sowie von spielorientierten und erotikorien-
tierten Vergnügungsstätten und Gewerbebetrieben sowie Tankstellen  
Um mögliche Trading-Down-Effekte zu verhindern, werden im Bereich der urbanen Gebiete gemäß des Ver-
gnügungsstättenkonzepts (siehe Kapitel Vergnügungsstättenkonzept) glücksspielorientierte Vergnügungs-
stätten und erotikorientierte Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Ebenso sind aus diesen Gründen Bordelle 
und bordellartige Betriebe sowie Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexu-
ellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. Zu den innerhalb der festgesetzten urbanen Gebiete uner-
wünschten Nutzungen zählen insbesondere Spielhallen/Casinos, Wettvermittlungsstellen/Wettbüros, Strip-
tease-Lokale, Sexkinos, Videopeepshows, Sexshops mit Videokabinen, Sex-Life-Shows und Swinger-Clubs. 
Die Rechtfertigung des Ausschlusses der o.g. Nutzungen liegt in der besonderen städtebaulichen Situation 
(wohnbauliche Prägung, zentraler Versorgungsbereich). Der Schutz dieses Gebietes liegt somit im besonderen 
Interesse der Stadt. 
Des Weiteren sind Tankstellen nicht zulässig. Aufgrund der zentralen innerstädtischen Lage, der bestehenden 
Nutzungsstruktur, dem Ziel der Stadtreparatur durch die anvisierte geschlossenen Blockrandbebauung samt 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Nachverdichtung innerhalb des Baublocks, fügen sich Tankstellen im gesamten Plangebiet nicht ein (siehe 
auch Kapitel Allgemeine Wohngebiete (WA)).  
Zulässigkeit von freizeit- und kulturorientierten Vergnügungsstätten 
Das von der Politik beschlossene Vergnügungsstättenkonzept stellt freizeit- und kulturorientierte Vergnü-
gungsstätten für Stadtteilzentren als ausnahmsweise planerisch vorstellbar dar.  
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein lebendiges und durchmischtes Quartier, welches sich zum Teil 
innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs (Stadtteilzentrum Johannisstraße) mit urbanem Charakter be-
findet und zum anderen Teil überwiegend von Wohnnutzung geprägt ist. Zur Lebendigkeit des Quartiers kön-
nen auch freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten als Ergänzungsangebot beitragen, sodass die Zu-
lässigkeit dieser Nutzung in dem Plangebiet erwünscht ist.  
Um potenzielle Nutzungskonflikte mit Bewohnern zu vermeiden sind Vergnügungsstätten– konkret handelt 
es sich um freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten, da andere Arten ausgeschlossen sind - nur aus-
nahmsweise zulässig. So kann im Einzelfall auf Baugenehmigungsebene beurteilt werden, ob die Nutzung das 
umliegende Wohnen stört. 
Eine Ausnahme kann beispielsweise vorliegen, wenn ein möglichst störungsfreier Betrieb der Vergnügun-
gungsstätte gewährleistet ist, da der Zugang der Stätte über den öffentlichen Raum und nicht über den von 
Lärm möglichst freizuhaltenden Blockinnenbereich erfolgt. 
Des Weiteren sind freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten nur in der Erdgeschoss- oder Unterge-
schosszone zulässig. Die Einschränkung erfolgt, damit die entsprechenden Nutzungen zur Belebung (Interak-
tion) des öffentlichen Raumes beitragen und sich in diesen integrieren. Darüber hinaus dient sie zur aktiven 
Vorbeugung ansonsten vorhersehbarer Nutzungskonflikte, da in den Obergeschossen vorwiegend Wohnen 
vorzufinden ist und planungsrechtlich weiter forciert werden soll. 
Unter die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten können Nachtlokale, Musiklokale, Varietés, Nacht- 
und Tanzbars sowie Billard- oder Bowling-Center, Escape-Rooms oder E-Sport-Center fallen. Die Zuordnung 
ist oftmals einzelfallabhängig und richtet sich u.a. auch nach der Größe der Vergnügungsstätte. Kerngebiets-
typische Vergnügungsstätten wie Multiplexkinos mit mehreren Kinosälen oder Diskotheken sind in der Regel 
nicht zulässig.  
Da das MU 3 außerhalb des Stadtteilzentrums liegt, sollen gemäß des Vergnügungsstättenkonzepts in diesem 
Bereich auch freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstätten nicht zugelassen werden. Somit sind dort jeg-
liche Vergnügungsstätten unzulässig. 
Ausschluss von Wohnnutzungen im Erdgeschoss im Urbanen Gebiet MU1  
Das MU 1 umfasst die Bebauung entlang der Johannisstraße. Zur dieser öffentlichen Verkehrsfläche soll zur 
Belebung der Geschäftszone und des öffentlichen Raumes die Wohnnutzung in der Erdgeschosszone ausge-
schlossen werden.  
Prinzipiell soll im gesamten Teilbereich MU1 eine Durchmischung von Wohnen und anderen zulässigen bzw. 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen entstehen können. Die vertikale Gliederung entlang der Johannisstraße 
erfolgt jedoch auf Grund der Bestandsstruktur, ihrer Lagegunst und dem Ziel, diese konsequent weiter zur 
einer belebten Straße zu entwickeln. Speziell Nutzungen wie Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomie, Dienstleis-
tungsbetriebe etc. sind aus städtebaulicher Sicht insbesondere im Erdgeschoss anzusiedeln, um hier – sichtbar 
von der Johannisstraße – auch für die Bewohner und Besucher des Quartiers ansprechende Nutzungen anbie-
ten zu können. 
Dem öffentlichen Raum kommt hier entsprechend eine gesonderte Bedeutung als urbaner Aufenthalts- und 
Begegnungsraum zu, die durch die entsprechende Nutzungszuweisung gestärkt werden soll. Gleichzeitig wird 
ein belebendender Effekt für das gesamte Quartier erreicht, denn durch die Festsetzung kann ein räumlich 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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ablesbarer Übergang (Zäsur) zu den eigentlichen Wohnquartieren in der Goldstraße sowie Kom-
menderiestraße geschaffen werden. 
Ein Teilbereich des Johannistorwall (MU 2) gehört ebenso wie die Johannisstraße zum Stadtteilzentrum gemäß 
des Märkte- und Zentrenkonzeptes (MKZ), weist aber in den Erdgeschossen keinen durchgehenden Besatz von 
Einzelhandel oder ergänzenden Nutzungen auf, sondern auch Wohnen. Daher wird in diesem Bereich des 
Stadtteilzentrums Wohnen im Erdgeschoss nicht ausgeschlossen, weitreichende Möglichkeiten zur Einzelhan-
delsentwicklung aber zugelassen.  
Steuerung von Einzelhandel  
Der Bereich des MU1 und des MU 2 liegt gemäß des MZK im Stadtteilzentrum Johannisstraße. Daher wird der 
Einzelhandel nicht beschränkt. Somit sind Einheiten bis zur Großflächigkeit planungsrechtlich zulässig. Soll im 
Einzelfall ein großflächiger nahversorgungsrelevanter Betrieb entstehen, muss gemäß MZK eine Einzelfallprü-
fung der Verträglichkeit durchgeführt und gegebenenfalls das Planungsrecht angepasst werden. Derzeit sind 
der Stadt diesbezüglich keine Entwicklungsabsichten bekannt. Innerhalb des Stadtteilzentrums bestehen zu-
dem bereits ein Lebensmittel-Vollsortimenter und zwei Lebensmittel-Discounter. 
Im MU 3 sind Einzelhandelsbetriebe ausschließlich als Läden zulässig. Es wird somit eine klare Abgrenzung zu 
den ansonsten im MU allgemein zulässigen Einzelhandelsbetrieben gezogen. Somit steht die Festsetzung im 
Einklang mit den Vorgaben des Märkte- und Zentrenkonzeptes (MZK) der Stadt Osnabrück.  
Konkret soll sich die Einzelhandelsentwicklung auf die Lagen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche kon-
zentrieren, hier des Stadtteilzentrums Johannisstraße, um dieses gem. dem MZK OS weiter zu sicher und zu 
stärken. Die Funktionsfähigkeit der naheliegenden zentralen Versorgungsbereiche (Hauptzentrum Innenstadt 
und Stadtteilzentrum Johannisstraße) im Stadtteil Innenstadt soll somit gesichert werden. Gleichzeitig wird die 
Struktur eines kleinteiligen urbanen Quartiers mit fußläufigen Versorgungsangeboten unterstützt.  
Als Läden sollten regelmäßig Verkaufsflächen bis 200 m² zulässig sein. Diese Größe entspricht den Vorgaben 
aus dem MZK. Im Einzelfall können auch größere Einheiten zulässig sein. 
1.2. Maß der baulichen Nutzung 
1.2.1. Grundflächenzahl (GRZ) 
Im Vergleich zum vorherigen Planungsrecht (GRZ II bis zu 1,0 in weiten Teilen möglich, im südlichen Bereich 
bis zu 0,8) wird das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan Nr. 679 etwas reduziert. Die Reduzierung 
wird als verträglich und hinnehmbar angesehen, da seit vielen Jahren keinerlei Anzeichen für weitere Verdich-
tungsvorhaben vorliegen und die nun festgesetzte GRZ von 0,6 oder 0,8 in vielen Bereichen durch die Bestands-
bebauung nicht überschritten wird. Im Bestand sind derzeit rund 26.000 qm versiegelt. Nach festgesetzter GRZ 
dürfen zukünftig nur noch ca. 23.500 qm versiegelt werden. 
So können langfristig insbesondere ökologisch wichtige Planungsziele planungs-rechtlich gesichert und Maß-
nahmen zum Klimaschutz und Klimaanpassung (vor allem Hitze- und Starkregenvorsorge) umgesetzt werden: 
Der Anteil klimaaktiver Grün- und Freiflächen auf den privaten Grundstücken wird erhöht und Baumpflanzun-
gen forciert, soweit das Grundstück ausreichend groß ist (siehe Kapitel Anpflanzung von Bäumen). Dies dient 
nicht nur zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation, sondern trägt auch zur Aufwertung der Wohn- und 
Lebensqualität bei. 
Mithilfe der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ist für das Plangebiet damit gewährleistet, dass 
trotz der städtebaulichen Dichte sowohl die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt 
sind als auch nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt gemindert werden. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Auch wenn im Bestand teilweise ein höherer Versiegelungsgrad vorliegt, zum Beispiel auf den vorhandenen 
Eckgrundstücken, im Bereich des ehemaligen Kinokomplexes oder der angrenzenden privaten Stellplatzan-
lage, stellt die GRZ von 0,8 bzw. 0,6 aus den oben genannten Gründen das zukünftige Höchstmaß dar. Jeder 
Grundstückseigentümer soll an einer klimaökologisch erforderlichen Entwicklung des Quartiers bzw. an einer 
Aufwertung des Wohn- und Arbeitsumfeldes seinen Beitrag leisten. Zudem sind in diesen Bereichen durch 
bisher untergenutzte Gebäudeteile oder minderwertige Grundstücksnutzungen (wie Parkplatz) Entwicklungs-
spielräume in die Höhe vorhanden, sodass in Bezug zur baulichen Ausnutzung der Verlust ausgeglichen wer-
den könnte. Darüber hinaus genießt die derzeitige Situation Bestandschutz. 
Allgemeines Wohngebiet  
Vorwiegend wird für das Allgemeine Wohngebiet (WA) eine GRZ von 0,6, in Bereichen, in denen Eckgebäude 
entstehen könnten, eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Diese für ein WA vergleichsweise hohe Ausnutzungskenn-
ziffer, die die Orientierungswerte gem. des §17 BauNVO übersteigt, begründet sich durch die Bestandssitua-
tion. Bereits heute sind zu einem großen Anteil Flächen versiegelt beziehungsweise überbaut. Zudem lässt 
die zum Teil sehr kleinteilige Parzellenstruktur nur wenig Platz zur Bebauung zu. Des Weiteren werden durch 
hohe Ausnutzungskennziffern die Entstehung einer Vielzahl an Wohnungen in einem infrastrukturell gut aus-
gestatteten Bereich (gute ÖPNV-Anbindung, vorhandene technische und soziale Infrastruktur etc.) ermög-
licht bzw. bestehende auch gesichert. 
Grund der Differenzierung innerhalb des WAs ist, dass in Bereichen der Eckgrundstücke die Grundstücksaus-
nutzung bei geschlossener Blockrandbebauung und ähnlicher Grundstücksgröße automatisch dichter ist. Zu-
dem sind diese Teilflächen bereits sehr dicht und kleinteilig bebaut, sodass die Bestandssituation die hohe 
GRZ rechtfertigt.  
Die vergleichsweise hohen Dichten für das Allgemeine Wohngebiet sind somit vornehmlich aus dem Bestand 
entwickelt und stellen im innerstädtischen Vergleich keine erhebliche Ausnahme dar. Trotz der Dichtewerte 
ist in Summe mit keiner großartigen Zunahme hinsichtlich der jetzigen Gesamtversiegelung zu rechnen. Grund 
dafür ist die vorbelastete Bestandssituation, denn diese weist zum Zeitpunkt des Bauleitplanverfahrens in 
einigen Teilbereichen bereits einen sehr hohen Versiegelungsgrad auf. Folglich kann vielmehr mit einer Um-
verteilung statt mit einer Zunahme gerechnet werden.  
Durch die festgesetzten grünplanerischen Maßnahmen werden die Überschreitungen der Orientierungswerte 
gem. §17 BauNVO für ein WA teilweise ausgeglichen, indem sie vor Ort zu einer Verbesserung der kleinklima-
tischen Situation und zur Bewahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse beitragen. Zudem bilden der 
in der Nähe befindliche Willy-Brand-Platz oder Schlossgarten einen guten Ausgleich zur blockinternen Dichte. 
Urbanes Gebiet 
Der Bebauungsplan Nr. 679 setzt für das Urbane Gebiet eine GRZ von 0,8 fest und entspricht somit dem Ori-
entierungswert gem. §17 BauNVO. Die hohe Bestandsdichte des Urbanen Gebiets stellt im innerstädtischen 
Vergleich keine erhebliche Ausnahme dar. 
GRZ II und GRZ für Anlagen unterhalb der Erdoberfläche 
Um natur- und umweltschützende Maßnahmen, die zur Verbesserung der ökologischen und klimatischen Si-
tuation beitragen, mittel- bzw. langfristig erfolgreich und effektiv umsetzen sowie sichern zu können, ist zum 
Teil ein direkter Bodenanschluss über unversiegelte Oberflächen notwendig.  
Die o.g. Dichtewerte (GRZ) erlauben bereits eine hohe Bodenversiegelung. Damit diese nicht durch weitere 
Über- oder Unterbauungen zunimmt, werden die Kennziffern für die sog. GRZ II gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO, 
d.h. die zulässige Grundflächenzahl für Nebenanlagen etc. sowie die GRZ für Anlagen unterhalb der Erdober-
fläche, beispielsweise Tiefgaragen, an die GRZ I gekoppelt. Hiermit wird ein Minimum an unversiegelter Flä-
chen gesichert, die Verbindung zum Grundwasser erhalten, auf denen Oberflächenwasser zur Versickerung 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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gebracht werden kann und Baumpflanzungen möglich sind. Dadurch können die Grundstückseigentümer sel-
ber entscheiden, ob sie zum Beispiel eine höhere bauliche Ausnutzung oder die Schaffung von Parkplätzen für 
die Grundstücksnutzungen anstreben. Zudem fördert die Festsetzung der städtebaulichen gewünschten Un-
terbringung von parkenden Autos in einer Tiefgarage unter dem Gebäude. 
1.2.2. Höhe der baulichen Anlagen und zulässige Vollgeschosse 
Die städtebauliche Zielvorstellung sieht für das Quartier eine Höhenentwicklung vor, die sich maßstäblich in 
den Kontext der (positiv) gebietsprägenden Bestandsbebauung entlang der Straßenzüge einfügt. Ziel ist somit, 
das Erscheinungsbild des Plangebietes vor einer disharmonischen Höhenentwicklung durch unmaßstäblich er-
richtete Gebäude zu bewahren. So wird die in weiten Teilen vorhandene homogene Bebauungsstruktur und 
Dachlandschaft gesichert. 
Um die anvisierte Höhenentwicklung positiv zu steuern, werden maximale Trauf- und Gebäudehöhen sowie 
Vollgeschosse festgesetzt. Die Herleitung der Maße erfolgt auf Grundlage des Ist-Zustandes (Bestandsanalyse) 
sowie der historischen Analyse, die frühere bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Vorgaben berücksich-
tigt und daraus den Ist- sowie Soll-Zustand ableitet.  
Vor allem entlang der Blockrandbebauung der Johannisstraße, dem Johannistorwall, der Kommenderiestraße 
und der Goldstraße orientieren sich die Gebäude- und Traufhöhen an der Bestandsbebauung. Dachaufbauten 
dürfen die Gesamthöhe um einen Meter überschreiten, da diese bei der Höhenmessung der Bestandsgebäude 
nicht berücksichtigt wurden.  
Entlang des Johannistorwalls- und der Johannisstraße wird zum Schutz des Innenbereiches vor Lärm und auf-
grund der städtebaulichen Bedeutung für den öffentlichen Raum ein Mindestmaß festgesetzt. Die Festsetzung 
der Gesamthöhe ermöglicht die Ausbildung eines Dachgeschosses oberhalb der Traufkante. 
Im Blockinnenbereich wird eine maximale Gebäudehöhe (GH max.) festgesetzt, die niedriger als die der Stra-
ßenrandbebauung ist, sodass sich die Gebäude der Straßenrandbebauung unterordnen. Auf eine Traufhöhe 
wird verzichtet, da im Bestand keine Prägung hierzu vorherrscht. Die Höhenbegrenzung im Blockinnenbereich 
dient dazu, diesen Bereich vor einer darüberhinausgehenden Bebauungshöhe zu schützen. Die Höhenbegren-
zung im Blockinnenbereich sichert eine städtebaulich harmonische und gebietsverträgliche Nachverdichtung, 
die attraktive Wohn- und Lebensverhältnisse ermöglicht. Die Blockrandstruktur soll baulich prägend für das 
Plangebiet bleiben. Höhere zulässige Gebäudehöhen, die ein nahtloses Anknüpfen an die straßenbegleitende 
Blockrandbebauung ermöglichen würden, würden das städtebauliche Prinzip der Zonierung und damit den 
typischen Charakter des Blockinnenbereiches bzw. des Innenhofes als weitestgehend privaten Rückzugsort 
auflösen. Die Festsetzungen ermöglichen Gebäude mit zwei Vollgeschossen plus einem Staffelgeschoss. 
In den Eckbereichen zur Goldstraße und Kommenderiestraße/Straßenschleife ist es Ziel der Planung, dass sich 
die Höhenentwicklung nach dem jeweiligen Straßenzug richtet. Da die Kommenderiestraße und die Johannis-
straße eine höhere öffentliche Bedeutung haben, richtet sich die Höhe direkt an der Ecke für die jeweilige 
Bebauungstiefe des Blockes nach dessen Maß. 
Folgende Auswirkung haben die Festsetzungen für die Bestandsbebauung: 
- Das bestehende Eckgebäude Goldstraße/Johannisstraße wäre durch diese Festsetzung und auch auf-
grund der GRZ so nicht mehr zulässig. Bei einem Neubau könnte aber eine annähernd ähnliche Aus-
nutzung entstehen, da es noch untergenutzte Gebäudeteile (teilweise fehlendes DG / im Gebäude in-
tegrierte Garagen) gibt. Ansonsten besteht Bestandsschutz. 
- Auch im Blockinnenbereich bestehen vom derzeit gültigen Planungsrecht abweichende Gebäude mit 
Bestandschutz. Bei vorhandenen drei- bis viergeschossigen Gebäuden ist die Ausnutzung gegenüber 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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von zwei Vollgeschossen plus Dachgeschoss nicht übermäßig gemindert. Zudem gibt es auf den jewei-
ligen Grundstücken nach neuem Planungsrecht noch nicht ausgenutzte Baurechte, sodass insgesamt 
oftmals mehr Wohnraum gegenüber der jetzigen Situation auf den Grundstücken entstehen könnte.  
- Für das Grundstück Johannistorwall 7-11 (ehemals Kino) trifft dies nicht zu. Dieses Gebäude stellt je-
doch heute schon durch seine Massivität einen Fremdkörper in Bezug zur weitestgehend homogene 
Bebauungsstruktur entlang der Straßen oder der Höhenentwicklung im Blockinnenbereich dar. Daher 
verbleibt der Bestandschutz. Auch aufgrund einer Gleichbehandlung der Eigentümerinnen im Plange-
biet gibt es für dieses Gebäude keine Extraregelung.  
1.3. BAUWEISE 
Das Plangebiet ist, wie auch die angrenzenden Bereiche der Innenstadt, durch seine bestehende Blockrand-
struktur geprägt. Vor diesem Hintergrund wurde im gesamten Geltungsbereich entlang der straßenbegleiten-
den Baulinien die quartiersübergreifend prägende geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO, fest-
gesetzt.  
Damit werden straßenseitig die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen nicht von seitlichen Grenz-
abständen unterbrochen, sondern erscheinen als geschlossene Gebäudefluchten beziehungsweise Gebäude-
zeilen. Die geschlossene Bauweise ist durch die städtebauliche Grundidee begründet, die vorhandene gebiets-
prägende Blockstruktur zu erhalten und diese entlang der Straßenschleife der Kommenderiestraße weiterzu-
führen. Zudem ermöglicht eine geschlossene Bebauung für schmalgeschnittene Grundstücke mit teilweise 
Breiten von unter 10 m eine wirtschaftliche Bebaubarkeit. Diese wäre mit seitlichen Abstandsflächen nicht 
mehr gegeben.  
Auch in den rückwärtigen Bereichen des urbanen Gebietes wird eine geschlossene Bebauung aufgrund der 
Vorprägung und zugunsten einer wirtschaftlichen sowie planungsrechtlichen (GRZ) Ausnutzung von teilweise 
schmalen Grundstücken festgesetzt. Rückwärtig kann trotzdem eine gewisse Auflockerung stattfinden, wenn 
beispielsweise nur eine seitliche Grenze bebaut und zur anderen seitlichen Grenze entsprechende Abstände 
eingehalten werden. Voraussetzung ist immer, dass zur Straßenseite geschlossen gebaut ist / gebaut wird. 
Die geschlossene Bauweise dient, neben der Sicherung der vorhandenen baulichen Struktur, auch dem Schall-
schutz. Gerade entlang der stark verlärmten Straßen (Johannisstraße und Johannistorwall) kann somit eine 
effektive Lärmminderung für den Innenbereich des Blocks erreicht werden. 
Bei einzelnen Grundstücken ist eine geschlossene Bebauung aufgrund von seitlichen Fenstern auf Nachbar-
grundstücken erschwert. Teilweise liegen diese im hinteren Grundstücksbereich, sodass zur Straßenseite eine 
geschlossene Bebauung trotzdem möglich wäre, teilweise liegen sie zu einem Grundstück mit der selbigen 
Eigentümerin, sodass bei Bauabsichten eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann. Eine geschlos-
sene Bebauung ist in beiden Fällen wahrscheinlich durchsetzbar.  
Bei der Bebauung des Grundstückes an der Kommenderiestraße 61 sind zur nördlichen Gebäudefassade ei-
nige Fenster zum Nachbargrundstück. Hierfür besteht ein mit Baulast gesichertes Abstandsrecht. Es wird auf-
grund der Gebietsprägung und dem Bebauungskonzept an der Festsetzung der geschlossenen Bauweise fest-
gehalten. Bauordnungsrechtlich ist die Situation durch die Baulast geklärt. Insgesamt wird die geschlossene 
Bebauung auch in den noch nicht bebauten Bereichen wahrnehmbar sein, auch wenn an wenigen Stellen 
gegebenenfalls Abweichungen vorhanden sein werden. 
Im Blockinnenbereich des allgemeinen Wohngebiets wird eine offene Bauweise festgesetzt. Hier sind große 
Teile noch nicht bebaut, sodass keine vorherrschende Bauweise vorliegt. Die Gebäude des Kinokomplexes 
bleiben bei dieser Betrachtung aufgrund der aufgegeben Sondernutzung außer Betracht.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Ziel ist es, den Innenbereich als ruhiges, aufgelockert bebautes Wohnquartier zu entwickeln. Hierfür bietet 
sich die offene Bauweise an. Aufgrund unterschiedlicher Grundstücksgrößen mit zum Teil sehr schmalen Zu-
schnitten, wird dabei keine Gebäudeform präferiert. So sind neben Einzelhäusern auch Doppelhäuser und 
Hausgruppen zulässig, sodass auch auf schmaleren Grundstücken in Abstimmung mit den Nachbarn eine Be-
bauung ermöglicht wird. Gleichzeitig verhindert die Festsetzung, dass städtebaulich unerwünschte Brand-
wände zu Nachbargrundstücken entstehen. Daher spielt bei der Zulässigkeit von Doppelhäuern und Haus-
gruppen im Plangebiet das aneinanderbauen mit maßstäblich angemessenen Versprüngen eine größere Rolle 
als eine baulich einheitliche Gestaltung. 
Die Festsetzung ermöglicht darüber hinaus gemäß den Regelungen zu Grenzabständen der BauNVO (vgl. § 5 
Absatz 5), dass an bereits grenzständig gebauten Bestandsgebäuden bei entsprechender Nutzung herange-
baut werden darf.  
1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN 
Mit der Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen wird die überbaubare Grundstücksfläche im Gebäudeblock 
definiert.  
Entsprechend der städtebaulichen Zielvorstellung werden überall dort Baulinien festgesetzt, wo die Einhaltung 
der Bauflucht für den Erhalt oder die Neubildung des stadtraumprägenden Blockrandes zwingend geboten ist. 
Dies trifft grundsätzlich für alle Blockaußenseiten zu. Größtenteils orientieren sich die Baufluchten bzw. Bauli-
nien dabei am bestehenden Planungsrecht und am Bestand. Baugrenzen wären an dieser Stelle nicht ausrei-
chend, weil sie ein Zurückweichen von der anvisierten Straßenflucht erlauben würden. Die Baulinien dienen 
somit insbesondere zur Eingrenzung des übergeordneten Gesamtbaufensters sowie zur Absicherung und 
Durchsetzung der städtebaulich prägnanten Straßen- bzw. Gebäudefluchten. 
Die Festsetzung von Baulinien ermöglicht es auch, dass Abstandsflächen unterschritten werden können, da 
durch diese Festsetzung an die Grundstücksgrenze gebaut werden muss. Die vorhandene historisch gewach-
sene Bebauungsstruktur weist insbesondere in den Eckbereichen zur Goldstraße ein niedrigeres als in der 
derzeit geltenden NBauO definiertes Abstandsflächenmaß von 0,4 H auf. Die Qualität des Stadtraums bzw. 
der einzelnen Straßenzüge wird maßgeblich durch die Beibehaltung durch das bestehende Zusammenspiel 
(Breite/Höhe-Verhältnis) der Straßenräume und ihrer begleitenden Randbebauung mitbestimmt. Daher wer-
den in diesem Bebauungsplan in den genannten Bereichen weiterhin Höhen zulässig sein, die eigentlich grö-
ßere Abstandsflächen straßenseitig erfordern würden (siehe zu den Gründen auch die Ausführungen im Kapi-
tel Höhe der baulichen Anlagen und zulässige Vollgeschosse). Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse blei-
ben gewahrt, da jeweils nur eine Seite der der Bebauung (zur Goldstraße) von der Unterschreitungsmöglich-
keit Gebrauch machen muss.  
Die Baulinien definieren die überbaubare Grundstücksfläche. Die vorhandenen Baugrenzen dienen lediglich 
zur Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen mit unterschiedlich zulässigen Gebäudehöhen, Ge-
schosszahlen sowie Bauweisen. Sie helfen bei der Differenzierung und städtebaulichen Strukturierung inner-
halb des Baublocks. Als Tiefe für den Bereich der Blockrandbebauung wird eine Größe von 15 m für gemischte 
Nutzungen für angemessen erachtet. Entlang der Johannisstraße ist eine Tiefe von 17 m gewählt worden, um 
diverse Bestandsgebäude mit einzubeziehen. Aufgrund der geringen Tiefe des Blockes zwischen Goldstraße 
und der Straßenschleife der Kommenderiestraße ist hier eine geringere Tiefe vorgesehen, die dennoch die 
bestehende Blockrandbebauung erfasst.  
Im Bereich der Straßenschleife in der Kommenderiestraße sind Vorgartenzonen vorgesehen. Hier verläuft die 
Baulinie (Gebäudekante) parallel um ca. 4 m versetzt zur Straßenbegrenzungslinie. Die Tiefe entspricht unge-
fähr demselben Abstand, wie ihn die gegenüberliegende Bebauung des Neustadt-Carrés zur Straßenbegren-
zungslinie vorweist. Zudem umfasst sie das Hauptgebäude an der Kommenderiestraße 61. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Mittels der Spiegelung, d.h. auf Grund ähnlicher Abstände der Gebäudekanten zur Straßenbegrenzungslinie, 
entsteht ein gleichförmiger Straßenquerschnitt und damit ein stringentes städtebauliches Erscheinungsbild. 
Weitere Vorgartenzonen werden im Plangebiet nicht ermöglicht, da andernorts die vorprägende Bestandsbe-
bauung die Festsetzung einer Baulinie (Gebäudeflucht) auf der Straßenbegrenzungslinie erfordert. Die Vorgar-
tenzone ergänzt sowohl aus städtebaulicher als auch aus ökologischer Sicht die vorhandene (Durchgrünungs- ) 
Struktur des gegenüberliegenden Neustadt-Carrés. 
Auf den Grundstücken der Kommenderiestraße 61 und südlich davon, auf dem Teil des nicht mehr genutzten 
Kinokomplexes, ist durch die Festsetzung einer Vorgartenzone die Bebaubarkeit im Vergleich zur Bestandssi-
tuation eingeschränkt. Bereits aufgrund der Festsetzung einer GRZ von 0,6 ist eine Vollversiegelung nicht mehr 
möglich, sodass die geplante Vorgartenzone bezüglich der Ausnutzbarkeit nicht zusätzlich ins Gewicht fällt und 
insbesondere vor dem Hintergrund des städtebaulichen Ziels als angemessen erscheint. Insbesondere durch 
eine erwartbare Entwicklung auf dem Grundstück des ehemaligen Kinos besteht hier die Chance, den Straßen-
raum der Straßenschleife Kommenderiestraße im Bezug zum Neustadt-Carré durch Vorgartenzonen aufzuwer-
ten.  
Geringfügige Vor- und Rücksprünge entlang festgesetzter Baulinien sind gem. den textlichen Festsetzungen 
möglich, soweit sie die Hauptflucht nicht stören. Ab dem 1. Obergeschoss dürfen sowohl Baulinien als auch 
Baugrenzen von untergeordneten Bauteilen, wie z.B. Balkonen oder Erkern, überschritten werden. Sie dürfen 
dabei maximal 1m vor die Außenwand vortreten und maximal 30% der Fassadenlage betragen. Durch die Fest-
setzung wird die von der BauNVO ermöglichte Überschreitung von Baulinien und Baugrenzen zugunsten des 
städtebaulichen Gesamterscheinungsbilds zwar einschränkt, dadurch jedoch die Nachvollziehbarkeit der Stra-
ßen- bzw. Gebäudehauptflucht erhalten und das Straßenbild im Sinne der städtebaulichen Zielsetzung klar 
strukturiert. 
Unterschreitungen von Baulinien sind lediglich im Bereich des Dach- bzw. Staffelgeschosses erlaubt bzw. dort 
zum Teil zwingend vorgegeben, wenn das Gebäude auf einer Baulinie errichtet wird. Sofern ein Staffelgeschoss 
gem. örtlicher Bauvorschriften zulässig ist, muss dieses nämlich um mindestens 1,50m von der äußeren (stra-
ßenseitigen) Gebäudekante (Baulinie) zurückspringen, sodass die geplante Gebäudeflucht, welche auch durch 
die Gebäude- bzw. Traufhöhe markiert wird, ablesbar und einheitlich bleibt. Im Blockinnenbereich ist eine 
Vorgabe hierzu aufgrund fehlender Vorprägung und Wirkung auf den öffentlichen Raum nicht erforderlich. 
Garagen und Nebenanlagen 
Oberirdische Garagen und Nebenanlagen sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
zulässig, d.h. die Errichtung wird außerhalb, in diesem Fall vor der Baulinie zur Straßenschleife Kom-
menderiestraße, ausgeschlossen. Die Festsetzung sichert damit das städtebauliche Planungsziel von einer ein-
heitlich wahrzunehmenden Bau- bzw. Gebäudeflucht in geschlossener Bauweise entlang des Blockrandes. Spe-
ziell Wohn- und gewerbliche Nutzungen, die teilweise einen hohen Anteil an Nebenanlagen, Stellplätzen oder 
Garagen benötigen, sollen entsprechend dem städtebaulichen Leitbild (Blockrandbebauung im Duktus der Be-
standsbebauung) das Erscheinungsbild in diesem Bereich nicht mit derartigen Anlagen beeinträchtigen. Für sie 
bestehen in den ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen im rückwärtigen Bereich ausreichende 
Möglichkeiten zur Platzierung. Zudem unterstützt diese Bestimmung die Ziele der Festsetzung zu der Begrü-
nung nicht überbaubarer Flächen (Vorgärten). 
1.5. VERKEHRSFLÄCHEN  
Die bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen werden in der Regel entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung 
festgesetzt. 
Drei Flächen werden anders als die bisherige Nutzung und / oder die bisherige Festsetzung ausgewiesen: 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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- Straßenschleife Kommenderiestraße im nördlichen Kurvenbereich   
- Quartiersplatz an der Goldstraße 
- Südlicher Quartiersplatz (Kommenderiestraße / Straßenschleife) 
Straßenschleife Kommenderiestraße nördlicher Kurvenbereich 
Im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 597 für das Neustadt-Carré wurden Privatgrundstücke als öffentliche 
Verkehrsfläche ausgewiesen (Flur 87, Flurstücke 60/4, 62/1, 82, 81). Diese Grundstücke sind jedoch bei dem 
Ausbau der Straßenschleife nicht mit einbezogen worden und werden weiterhin privat genutzt. – 
Da der Straßenraum mit dem dazugehörigen Gehweg an dieser Stelle eine ausreichende Breite aufweist und 
zudem ein Umbau zur Verbreiterung sehr teuer wäre (Kosten für Grundstückserwerb und Umbau), werden 
diese Grundstücksteile bauplanungsrechtlich wieder dem Baugebiet zugeschlagen.  
Somit kann bereits an dieser Stelle trotz der beengten Grundstücksverhältnisse zwischen der Straßenschleife 
und der Goldstraße eine Vorgartenzone gesichert werden. Nähere Ausführungen zur Vorgartenzone befinden 
sich im Kapitel Überbaubare Grundstücksfläche. 
Quartiersplätze  
Das Plangebiet und die Umgebung sind hinsichtlich des Angebotes an Grünräumen und Spielplätzen unter-
versorgt. Treffpunkte für Bewohnerinnen und Bewohner sind ebenfalls kaum vorhanden. 
Aufgrund der bestehenden Bebauung, der Eigentumsverhältnisse und den gegebenen Umständen ist ein aus-
reichend dimensionierter Spielplatz oder eine Parkanlage jedoch nicht realisierbar. Aufgrund der gegebenen 
Verhältnisse können aber zumindest zwei kleine Quartiersplätze festgesetzt werden.  
Im Bereich der Goldstraße, unweit der Johannisstraße, wird die öffentliche Verkehrsfläche, die sich bereits im 
städtischen Eigentum befindet, mit der besonderen Zweckbestimmung „Quartiersplatz“ festgesetzt. 
Die Fläche befindet sich in einer Straßeneinbuchtung und wurde bislang als Parkraum in Anspruch genommen. 
Zukünftig soll dem Bereich seine bisherige Verwendung entzogen und dieser stattdessen so umgestaltet wer-
den, dass er den Anwohnern und weiteren Nutzern als kleinflächiger Begegnungsort abseits der Hauptstraßen 
zur Verfügung steht. Mit der Festsetzung wird somit die Voraussetzung zur Umnutzung der Fläche geschaffen. 
Bisher befand sich auf der Fläche ein Baum (-standort). Zukünftig sollen drei Baumstandorte auf dem Quar-
tiersplatz festgesetzt werden und zur städtebaulichen Aufwertung sowie zur lokalen klimatischen Verbesse-
rung beitragen. Statt als Parkraum für den MIV soll die Fläche fortan als kleine Aufenthaltsfläche und Begeg-
nungsraum fungieren. In der Umgebung befinden sich ausreichend Parkplätze zur Kompensation. Zudem ist 
man in diesem gut erschlossenen Bereich in der Regel nicht zwingend auf ein Auto angewiesen und die Stadt 
möchte die Nutzung umweltfreundkichere Mobilitätsformen fördern, sodass die Aufgabe der Stellplätze in der 
Parkbucht als verhältnismäßig erscheint.  
Mittig im Plangebiet, an der südlichen Einfahrt in die Straßenschleife der Kommenderiestraße, soll ebenfalls 
ein „Quartiersplatz“ entstehen. Der Quartiersplatz bzw. die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung soll 
entsprechend der städtebaulichen Leitidee zur Aufwertung der lokalen Wohn- und Lebensqualität im Quartier 
beitragen. Der Quartiersplatz soll öffentlich zugänglich werden und richtet sich damit sowohl an die Bewohner 
der näheren Umgebung bzw. des Quartiers als auch an andere Nutzer. 
Schwerpunktmäßig sollen bei der Gestaltung der Quartiersfläche Aspekte berücksichtigt werden, die die lokale 
Aufenthaltsqualität fördern und einer nachhaltigen Stadt- und Quartiersentwicklung zugutekommen. Dement-
sprechend ist der erhaltenswerte Baumbestand in die Planung zu integrieren. Ziel und Aufgabe der Platzge-
staltung ist es, einen (flächentechnisch) kleinen aber wirkungsvollen Ausgleich zur urbanen Johannisstraße zu 
schaffen. Er übernimmt nicht den Gegenpart, sondern ergänzt das bereits urban geprägte Quartier um einen 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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weiteren wichtigen Stadtbaustein, sodass die Festsetzung dieses zentralen Quartiersplatzes die Ausgewogen-
heit zwischen Urbanität und nachhaltiger Stadtentwicklung fördert. 
Die Festsetzung schließt zudem jegliche Nutzungen durch den MIV aus, d.h. weder die Überfahrt noch das 
Parken sind dort zulässig. Der Fuß- und Radverkehr hingegen sind zugelassen und können den Quartiersplatz 
in Abhängigkeit von dessen Gestaltung queren und nutzen. 
Der südliche Quartiersplatz befindet sich im Privateigentum. Bisher war die Fläche planungsrechtlich als Stra-
ßenverkehrsfläche und ein kleiner Teil als Grünfläche ausgewiesen. Demzufolge werden keine Bestandsflächen 
dem Plangebiet entzogen, die zuvor für Wohnbebauung o.ä. zur Verfügung gestanden hätten. So kommen 
bezüglich der Nutzung des Grundstücks auch für die Eigentümerin keine neuen planungsrechtlichen Einschrän-
kungen hinzu. 
Obwohl sich das Grundstück in Privateigentum befindet, wird aufgrund nicht ausgenutzter Baurechte eine mit-
telfristige Entwicklung als realistisch eingestuft.  
1.6. GRÜNORDNERISCHE / FREIRAUMPLANERISCHE FESTSETZUNGEN 
Die nachfolgenden Festsetzungen werden unter anderem zur Sicherung und Entwicklung des Naturhaushaltes, 
für die gestalterische Einbindung und Durchgrünung der Bauflächen bzw. des Plangebietes sowie zur Minde-
rung der negativen Folgen des Klimawandels getroffen. Es soll ein lebenswertes Wohn- und Arbeitsumfeld 
entstehen. 
1.6.1. Befestigte Flächen auf Baugrundstücken 
§ 9 Abs. 4 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) trifft folgende Regelung: 
„Stellplätze, deren Zu- und Abfahrten und Fahrgassen sowie die Zu- und Abfahrten von Garagen dürfen, wenn 
die Versickerung des Niederschlagswassers nicht auf andere Weise ermöglicht wird, nur eine Befestigung ha-
ben, durch die das Niederschlagswasser mindestens zum überwiegenden Teil versickern kann.“ 
Die Festsetzung für befestigte Flächen auf Baugrundstücken stellt neben der o.g. Regelung zusätzliche Anfor-
derungen an bauliche Anlagen im Interesse des Wasserhaushalts. Sie soll bewirken, dass das auf den genann-
ten Flächen fallende Niederschlagswasser möglichst weitgehend versickert und damit nicht in die Regenwas-
serkanalisation gelangt, sondern das Grundwasser vermehrt.  
Da eine wasserdurchlässige Befestigung i. d. R. keine großen praktischen Probleme bereitet, für Eigentümer 
und Benutzer zumutbar ist und einen wertvollen Beitrag zur Verhinderung von Schadensfällen bei Starkregen-
ereignissen leistet, wird die Befestigungsart von privaten Grundstückszufahrten und Pkw-Einstellplätzen im 
Bebauungsplan konkretisiert und auf Wege und Terrassen als Nebenanlagen ausgeweitet. Terrassen als Teil 
der Hauptanlage werden oftmals durch Balkone ganz oder teilweise überdeckt, sodass hierfür auf die Festset-
zung verzichtet wird. 
Die konkrete Maßnahme zum Schutz des Bodes ist gedeckt von § 9 Abs. 1 Nummer 20 BauGB und städtebaulich 
gerechtfertigt, da es sich hierbei um eine zumutbare eingriffsminimierende Maßnahme handelt. Weiterhin 
unterstützt die textliche Festsetzung das Prinzip des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, denn der 
Grundsatz des § 1a Abs. 2 BauGB, wonach Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen sind, 
bezieht sich nicht alleine auf den Umfang, sondern auch auf die Intensität von Flächenversiegelungen.  
1.6.2. Anpflanzung von Bäumen 
Die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen im Plangebiet ist auf das städtebauliche Planungsziel abge-
stimmt, welches die Verbesserung der Lebensqualität im Quartier u.a. durch die Aufwertung der lokalen Grün-
ausstattung vorsieht. Darüber hinaus bilden jegliche Maßnahmen im Sinne des Klimaschutzes sowie zur Klima-
anpassung grundlegende Eckpfeiler der zukünftigen städtebaulichen (Quartiers-) Entwicklung insbesondere im 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Hinblick auf die sehr ungünstige bioklimatische Situation gemäß Plan, die in dem Plangebiet vorherrscht.  
Im öffentlichen Raum ist die Anpflanzung von zwei Bäumen auf dem Quartiersplatz an der Goldstraße vorge-
sehen. Hiermit soll sichergestellt werden, dass der Platz zukünftig ausreichend beschattet wird und eine Auf-
enthaltsqualität entwickelt. Um die Platzgestaltung flexibel zu halten, werden die Pflanzstandorte nicht vorge-
geben. 
Neben Baumpflanzungen im öffentlichen Raum tragen im Wesentlichen auch begrünte Innenbereiche zu die-
sen Zielen bei. 
Daher sind auch auf den privaten Grundstücksflächen neue Bäume zu pflanzen. Auf eine starre Pflanzvorgabe, 
im Sinne von vorgegebenen Standorten, wird jedoch auf Grund der hochbaulichen Bestandssituation sowie 
städtebaulich variablen Entwicklungsmöglichkeiten im Blockinnenbereich verzichtet. Die Anzahl der zu pflan-
zenden Bäume ergibt sich vielmehr aus der jeweiligen Grundstücksgröße und die Baumstandorte aus den lo-
kalen Gegebenheiten und Planungen der Eigentümer. Dazu ist festgesetzt, dass ab einer Grundstücksgröße 
von 500 m² je weitere angefangene 500 m² Grundstücksfläche ein heimischer standortgerechter Laubbaum 
oder ein Obstbaum zu pflanzen ist. Die Verwendung von heimischen Gehölzen gemäß der Pflanzliste A (siehe 
unten) oder von Obstbäumen trägt einen wichtigen Beitrag zur Förderung der Biodiversität bei.  
Grundstücke mit einer Grundstücksfläche, die kleiner als 500 m² ist, sind hiervon ausgenommen, da auf diesen 
Grundstücken bei Ausnutzung der festgesetzten GRZ kaum Möglichkeiten zum Anpflanzen bestehen insbeson-
dere unter Berücksichtigung von nachbarschutzrechtlichen Belangen oder der Belichtung. Auf kleineren 
Grundstücken ab 500 m² bietet die Pflanzauswahl genügend Spielraum einen passenden Baum zu finden. Vor-
handene Bäume werden angerechnet.  
Der vorgegebene Pflanzschlüssel nimmt sowohl auf die zum Teil stark beengten Grundstücksverhältnisse im 
Geltungsbereich als auch auf die Platzansprüche von Baumkronen und Wurzelwerk Rücksicht, weswegen ein 
ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ gewährleistet werden muss. Zudem dient der 
Schlüssel dazu, dass die Eigentümerinnen bei Möglichkeit sich gleichwertig an der positiven Entwicklung des 
Quartiers beteiligen.  
Konkret bedeutet der Pflanzschlüssel folgendes: 
Grundstücksgröße in m² Baumanzahl 
0 bis 499 0
500 bis 999 1
1000 bis 1499 2
1500 bis 1999 3
2000 bis 2499 4
usw.
Aufgrund der derzeitigen, teils sehr kleinteiligen Grundstücksparzellierung würden ca. 30 Bäume gepflanzt 
werden müssen. Wie die Grundstücksparzellierung zukünftig aussehen wird, ist nicht absehbar. 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasserver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bä
um Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
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Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E 
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E 
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E 
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E 
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E 
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E 
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E 
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E 
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E 
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E 
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E 
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E 
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E 
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E 
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H 
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E 
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E 
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E 
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E 
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E 
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E 
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E 
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Sträucher
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H 
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H 
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H 
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H 
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H 
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H 
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H 
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deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Kletterpflanzen
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
1.6.3. Erhaltung von Bäumen 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich diverse das Quartier prägende und vitale Laub- und Nadelbäume mit 
einem hohen Lebensalter. In einer Zustandsbewertung des vorhandenen Baumbestandes von 2024 wurde dar-
gelegt, welche dieser Bäume bei Umsetzung des Planungsrechtes langfristig erhalten bleiben sollen. Vitale, 
prägende und erhaltungswürdige Bäume werden überwiegend mit einem Erhaltungsgebot versehen. 
Ein unverhältnismäßiger Eingriff in Eigentumsrechte ist damit nicht verbunden, da sich die festgesetzten Baum-
standorte in das Bebauungs- und Erschließungskonzept gut integrieren lassen. Beispielsweise wird eine präg-
nante Baumgruppe auf dem Grundstück Johannisstraße 102 im nordöstlichen Teil des Plangebietes festge-
setzt. Zusammen mit dem nebenstehenden Grundstück im selben Eigentum könnte die festgesetzte GRZ trotz-
dem gut ausgenutzt werden und eine adäquate Nachverdichtung unter Berücksichtigung der Altbäume ent-
stehen. 
Ausnahme bildet dagegen die Situation auf dem langgestreckten Grundstück der Johannisstraße 118. Hier ste-
hen drei erhaltenswerte Bäume, die eine Ausnutzung der festgesetzten Maße nicht ermöglichen würden. An-
gemessen erscheint unter Berücksichtigung der Bebaubarkeit des Grundstückes die Festsetzung eines der 
Bäume. In Anbetracht des Baumbestandes ist die Rosskastanie deutlich prägnanter. Zudem ist ihre Klimaleis-
tung durch ihre Größe höher als bei den anderen beiden Bäumen zu werten. Daher wird die Rosskastanie in 
diesem Fall zum Erhalt festgesetzt. 
Insgesamt können das (zukünftige) Wohnumfeld und die Nutzer des Johannisquartiers von der Präsenz der 
Altbäume profitieren und Standortvorteile verschaffen, was wiederum positive wirtschaftliche Auswirkungen 
haben kann.  
1.6.1. Begrünung von Fassaden 
Durch die hohe Bevölkerungsdichte und den bestehenden Stadtklimaeffekt mit deutlicher Überwärmung wei-
sen urbane oder generell dicht bewohnte Gebiete eine besondere Verwundbarkeit gegenüber den Folgen des 
Klimawandels auf. Maßnahmen zur Reduktion des Klimawandels, wie auch zur Anpassung an diesen, werden 
daher verstärkt in derartigen Gebieten forciert. Stadtgrün und Begrünungsmaßnahmen – seien es Hof-, Dach- 
oder Fassadenbegrünungen, Grünflächen oder Grünzüge – sind wichtige Bausteine, wenn es um die Reduktion 
des Klimawandels oder um Anpassungsmaßnahmen geht. 
Während Fassadenbegrünung lange Zeit eher unter ökologischen und gestalterischen Aspekten gesehen 
wurde, sind im Zuge des Klimawandels und des gestiegenen Bedarfs an Gebäudeklimatisierung die Möglich-
keiten der Gebäudeoptimierung durch Fassadenbegrünung in den Fokus gerückt. 
Während die Reduktion von Wärmeverlusten und Auskühlungseffekten vor allem bei ungedämmten Altbauten 
eine Rolle spielt, stehen bei gedämmten Neubauten eher die Verschattung und adiabate Gebäudekühlung zur 
Reduktion des Kühlbedarfs im Vordergrund. Die Kombination aus Verdunstungskälte sowie Absorption und 
Reflektion (40% bis 80%) der Sonneneinstrahlung sorgt im Sommer für eine Reduktion der Wärmelasten und 
damit des Kühlbedarfs im Gebäude. Diese Effekte können als Vorkonditionierung auch in Kombination mit 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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natürlicher oder kontrollierter Belüftung eingesetzt werden (vgl. hierzu TU Darmstadt, Fachbereich Architek-
tur, Fachgebiet Entwerfen und Freiraumplanung, Gutachten Fassadenbegrünung – Vorschlag für Zweck, Um-
fang und Gebietskulisse einer finanziellen Förderung von quartiersorientierten Unterstützungsansätzen von 
Fassadenbegrünungen, Darmstadt 06/2016). 
Die getroffene Festsetzung zur Fassadenbegrünung ist so konzipiert, dass sie nicht mit unverhältnismäßigen 
Aufwendungen bei der Erstellung verbunden sind. Zudem werden privatrechtliche und städtebaulich-gestal-
terische Belange berücksichtigt, indem eine Fassadenbegrünung nicht bei grenzständigen Fassaden zur An-
wendung kommen muss. Darunter zählen auch die direkt zu öffentlichen Verkehrsfläche grenzständigen Ge-
bäude. 
Insgesamt wird eine Fassadenbegrünung festgesetzt, da bepflanzbare Grünflächen in dem innerstädtischen 
Quartier nur in begrenztem Umfang zur Verfügung stehen und für die Begrünung insbesondere stadtökologi-
sche Gründe sprechen. Zusätzlich kann durch die Bepflanzung eine optische Aufwertung der Fassaden bzw. 
des Blockinnenbereiches und damit in doppelter Weise die Attraktivität des Quartiers erreicht werden. Geeig-
nete Kletterpflanzen können der Pflanzliste A (siehe oben) entnommen werden.  
1.6.2. Begrünung von Dächern 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleis-
tet werden. Dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen 
wird hiermit begegnet. Dieser Sachverhalt ist vor dem Hintergrund der vorherrschenden thermischen Belas-
tung im Plangebiet von hoher Bedeutung. Zudem können Dachbegrünungen Staub und Schadstoffe aus der 
Luft filtern, sodass den erhöhten Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen entgegengewirkt werden kann. 
Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlagswas-
sers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. Hierzu muss bei 
der extensiven Dachbegrünung allerdings eine Substratmächtigkeit von mindestens 12 cm zur Ausführung 
kommen.  
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser Dachkonstruktion auch 
der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher 
UV-Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann sich das 
Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, so dass ggf. auf eine kostenintensive 
Klimaanlage verzichtet werden kann. Im Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die iso-
lierende Wirkung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach sogar 
neuen Lebensraum für Tier- und Pflanzenarten bieten. Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine ge-
eignete Ausführung der Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) 
Rechnung getragen werden. 
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist ebenfalls möglich und 
aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich 
zu nicht begrünten Dachflächen sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Strom-
ertrag von Photovoltaikanlagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine Kombina-
tion von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein.  
Einer Entwicklung von Dachgärten soll diese Festsetzung nicht entgegenstehen. 
1.6.3. Begrünung von Stellplätzen 
Größere, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu flächendeckend versiegelte Berei-
che gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätz-
lich die Umgebungsluft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühleren 
Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen soll. Mit der Begrünung durch 
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standortgerechte großkronige Laubbäume (Pflanzliste B, siehe unten) wird die Beschattung der versiegelten 
Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verringerung des Aufheizeffekts führt.  
Als Baumpflanzungen kommen lediglich Hochstämme in Frage, um Konflikte zwischen parkenden Autos und 
dem Kronenbereich der Bäume zu vermeiden. Als Hochstamm bezeichnet man Bäume, deren Kronenansatz 
mindestens 180 – 220 cm Höhe liegt. Durch diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Verringerung der Überhit-
zung des Stadtklimas im Sommer sowie durch die Filterung von Luftschadstoffen und groben Staubpartikeln 
aus der Luft zur Verbesserung der Luftqualität geleistet.  
Die derzeit gültige Niedersächsische Bauordnung (NBauO) fordert gem. § 32a Absatz 3 für Einstellplätze ab 
einer Größe von 25 die Überdeckung dieser mit Solarenergieanlagen zur Stromerzeugung. Aufgrund der teil-
weisen Festsetzungen als allgemeines Wohngebiet, in dem nur Stellplätze für den von der zugelassenen Nut-
zung verursachten Bedarf zulässig ist, und der Tiefe des urbanen Gebietes ist es unwahrscheinlich, dass ein 
Parkplatz über 25 Stellplätzen entstehen wird und damit gemäß der NBauO eine PV-Pflicht entstehen würde.  
Selbst wenn, sollte aufgrund des Ortsbildes und des Ziels eines möglichst durchgrünten Blockinnenbereiches 
der Gliederung von Parkplätzen mit Bäumen in diesem Fall Vorzug gegeben werden. Es ist davon auszugehen, 
dass die Festsetzung von Bäumen in Bebauungsplänen als andere öffentlich-rechtliche Pflicht der Errichtung 
von PV-Anlagen widerspricht, sodass auch große Stellplatzanlagen mit über 25 Stellplätzen zu begrünen sind. 
Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung  
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen - 
botanischer Artenname deutscher Artenname Wuchshöhe in m Breite in m 
Acer platanoides Spitzahorn 20 bis 30 15 bis 22 
Acer platanoides 
(oder in Sorten: ‚Cleveland‘, ‚Columnare´) Spitzahorn 10 bis 15 5 bis 7 
Aesculus carnea Rotblühende Kastanie 10 bis 15 8 bis 12 
Alnus spaethii Erle Spaethii 12 bis 15 8 bis 10 
Betula pendula Sandbirke 18 bis 25 10 bis 15 
Carpinus betulus 
(oder in Sorten:`Fastigiata, Frans Fontaine´) Pyramiden-Hainbuche 15 bis 20 4 bis 6 
Carpinus betulus Hainbuche 10 bis 20 7 bis 12 
Corylus colurna Baumhasel 15 bis 18 8 bis 12 
Liquidambar styraciflua Amberbaum 15 bis 18 8 bis 12 
Quercus cerris Zerreiche 20 bis 30 10 bis 15 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Quercus palustris Sumpfeiche 15 bis 20 8 bis 15 
Quercus petraea Traubeneiche 20 bis 30 15 bis 20 
Quercus robur Stieleiche 25 bis 35 15 bis 20 
Robinia pseudoacacia Robinie, Scheinakazie 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia cordata Winterlinde 18 bis 20 12 bis 15 
Tilia cordata (oder in Sorten:'Greenspire´) Amerikanische Stadtlinde 18 bis 20 10 bis 12 
Tilia tomentosa Silberlinde 25 bis 30 15 bis 20 
Tilia tomentosa (oder in Sorten:'Brabant´) Brabanter Silberlinde 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia x europaea Holländische Linde 30 bis 35 18 bis 20 
1.6.4. Begrünung nicht überbaubarer Flächen (Vorgärten) 
Eine Vorgartenzone befindet sind ausschließlich im Abschnitt der Straßenschleife in der Kommenderiestraße, 
da hier die Baulinie (Gebäudekante) parallel um ca. 4 m versetzt zur Straßenbegrenzungslinie verläuft. 
Das übergeordnete Ziel der städtebaulichen Planung ist die mittel- bis langfristige Weiterentwicklung des Plan-
gebietes zu einem attraktiven Wohn- und Arbeitsquartier mit einer hohen Lebens- und Aufenthaltsqualität. In 
dem Zusammenhang erfüllen Vorgärten eine wichtige siedlungsökologische und städtebauliche Aufgabe auf 
Quartiersebene, denn sie tragen zur Unterstützung der positiven stadtklimatischen Funktionen und positiv zur 
Gestaltung des Ortsbildes sowie bei.  
Die Vorgartenzone dient als Pendant zur Vorgartenzone des Neustadt-Carrés. Sie kann durch die Bepflanzung 
eine optische Aufwertung dieses zentral im Quartier befindlichen Straßenraums und damit in doppelter Weise 
dessen Attraktivität fördern, sodass die hier definierten Vorgartenzonen nicht nur die Visitenkarte eines ein-
zelnen Gebäudes, sondern des gesamten Quartiers wiederspiegeln können. 
Durch die Festsetzung kann eine Vollversiegelung der Vorgartenfläche ausgeschlossen werden. Somit geht die 
Festsetzung über die bereits durch die gem. § 9 Absatz 2 NBauO geforderte Begrünung von nicht überbauten 
Flächen der Baugrundstücke soweit sie nicht für eine andere zulässige Nutzung erforderlich sind, hinaus, da in 
jedem Fall ein hoher Grünanteil bleiben muss. 
Private Belange werden angemessen berücksichtigt, da auch weiterhin ausreichend Fläche (50%) von der Vor-
gartenzone beispielsweise durch Zuwegungen oder Fahrradabstellplätze versiegelt - aber nicht überbaut - wer-
den kann.  
1.7. SCHUTZ VOR SCHÄDLICHEN UMWELTEINWIRKUNGEN  
1.7.1. Schallschutzmaßnahmen 
Wie in dem Kapitel zur schallschutztechnischen Untersuchung beschrieben kommen nur passive Schallschutz-
maßnahmen in Betracht. Diese leiten sich aus den Vorschlägen im Kapitel Festsetzungen im Bebauungsplan 
der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung (HeWes Umweltakustik GmbH, 29.04.2025) ab. 
Da ab einem maßgeblichen Außenlärmpegel von 55 dB(A) besondere Anforderungen an die Außenbauteile 
bestehen, werden diese Bereiche in der Planzeichnung gekennzeichnet. Hier müssen Vorkehrungen zum 
Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen getroffen werden. Es sind die sich aus dem maßgeblichen Au-
ßengeräuschpegel gem. DIN 4109-2:2018:01 ergebenden Anforderungen an den baulichen Schallschutz umzu-
setzen und sicherzustellen, dass bei Schlafräumen ein ausreichender Luftwechsel bei geschlossenen Fenstern 
ermöglicht wird. Die konkreten maßgeblichen Außenlärmpegel sind aus der Nebenzeichnung ableitbar. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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Des Weiteren sind Bereiche festgesetzt in denen Anforderungen an Außenwohnbereiche bestehen. Diese er-
folgen hauptsächlich an den den Verkehrsstraßen zugewandten Seiten. Da der Parkplatz Johannisstraße 107 
bis 109 tags hauptsächlich gewerblich genutzt wird, sind hier ebenso Maßnahmen zum Schallschutz bei Au-
ßenwohnbereichen erforderlich. Sollen an bestehenden Gebäuden bei den zum Parkplatz zugewandten Fassen 
beispielsweise Balkone angebaut werden, greift die Festsetzung. Falls der Parkplatz perspektivisch entfällt, 
wird die Festsetzung obsolet. Dafür ist folgende Passage in die textlichen Festsetzungen übernommen worden: 
Wird im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht, dass im Einzelfall geringere Beurteilungspegel 
auftreten, können die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend den Vorgaben 
der DIN 4109 reduziert werden. 
Zusätzlich sind Gebäude beschrieben, bei denen aufgrund von Gewerbelärm zu öffnende Fenster und Türen 
von schutzbedürftigen Räumen ausschließlich auf der den Stellplätzen gegenüber abgewandten Gebäudeseite 
zulässig sind. Hierbei können aufgrund eines Beschluss des Verwaltungsgerichts Baden-Württemberg (vgl. GH 
Baden-Württemberg, Beschluss vom 20.07.1995 – 3 S 3538/94.) Maximalpegel, des durch die zugelassene 
Wohnnutzung verursachten Parklärms im allgemeinen Wohngebieten, unberücksichtigt bleiben. Daher wurde 
bei dem Parkplatz 107 bis 109 zwischen gewerblichem Lärm und Anwohnerparken differenziert.   
1.7.2. Luftreinhaltung 
Im Bebauungsplan wird aufgrund erhöhter Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen eine Festsetzung zu 
ortsfesten Feuerstätten getroffen. Diese soll einerseits zu einer weitgehenden Luftreinhaltung im Zuge der 
zusätzlichen Bebauung beitragen, andererseits den angestrebten Ausbau der energetischen Nutzung von Bio-
masse nicht behindern.  
Für die Verbrennung in ortsfesten Feuerstätten sind deshalb nur die folgenden festen Brennstoffe zulässig: 
 naturbelassenes stückiges Holz einschließlich anhaftender Rinde, insbesondere in Form von Scheitholz 
und Hackschnitzeln, sowie Reisig und Zapfen und 
 Presslinge aus naturbelassenem Holz in Form von Holzbriketts nach DIN 51731, Ausgabe Oktober 1996, 
oder in Form von Holzpellets nach den brennstofftechnischen Anforderungen des DINplus-Zertifizie-
rungsprogramms „Holzpellets zur Verwendung in Kleinfeuerstätten nach DIN 51731-HP 5“, Ausgabe 
August 2007, sowie andere Holzbriketts oder Holzpellets aus naturbelassenem Holz mit gleichwertiger 
Qualität. 
(vgl. § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 5a der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen 
vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt durch Artikel 1 der Verordnung vom 13. Oktober 2021 (BGBl. I 
S. 4676) geändert worden ist.) 
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass Einzelraumfeuerungsanlagen nach der 1. BImSchVO nur gelegent-
lich und nicht zur Dauerbeheizung eingesetzt werden dürfen. 
1.8. SONSTIGE FESTSETZUNGEN 
1.8.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Im Plangebiet erscheinen neben den durch Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweck-
bestimmung hergestellten Erschließungswegen weitere Verbindungen zur Verbesserung der städtebaulichen 
Verflechtung mit der Umgebung sinnvoll. Aus dem Grund setzt der Bebauungsplan eine Fläche fest, die mit 
Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belasten ist.  
Dieses befindet sich zwischen dem südlichen Abschnitt der Straßenschleife der Kommenderiestraße sowie 
der Johannisstraße und existiert bereits seit vielen Jahren. Die öffentlich zugängliche Verbindung schafft für 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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die Bewohner sowie Nutzer des Quartiers eine attraktive Anbindung an die Johannisstraße. Sie stellt eine 
historisch gewachsene sowie viel genutzte Wegebeziehung zwischen den beiden Bereichen dar und soll auch 
weiterhin für die Öffentlichkeit als solches gesichert werden. 
Das Gehrechte erscheint aus stadtplanerischer Sicht sinnvoll und gerechtfertigt, denn es fügt sich stadtmor-
phologisch und städtebaulich in das bestehende Wegenetz ein und wurde bereits als solches öffentlich in 
Anspruch genommen. Die Wegeverbindungen zwischen den angrenzenden Erschließungsstraßen fördert die 
nachbarschaftliche Vernetzungen im Wohngebiet und trägt damit zur Erhöhung der Wohnqualität bei. Wei-
terhin bietet die Querverbindung eine städtebaulich sinnvolle Möglichkeit zur rückwärtigen Erschließung et-
waiger Hinterlieger. 
Ebenfalls bei einer Neuplanung des betroffenen Grundstückes gemäß den Festsetzungen des Bebauungspla-
nes ist die Wegeverbindung gut städtebaulich integrierbar und führt zu keiner Einschränkung bei der Ausnut-
zung des Maßes der baulichen Nutzung. 
1.8.2. Flächen für Versorgungsanlagen 
Die bestehenden Versorgungsanlagen für Elektrizität (Trafo) werden planungsrechtlich gesichert. Aufgrund 
fortschreitender Planungen und ein Mehrenergiebedarf hält sich die Stadtwerke AG vor weitere Trafostati-
onen und Verteilerkästen im Plangebiet zu installieren. Hinweise hierzu sind auf der Planzeichnung vorhan-
den.  
1.8.3. Bestandschützende Festsetzungen 
Um privaten Belangen entgegenzukommen zum Beispiel falls eine Mietpartei kündigt worauf die Eigentüme-
rin teilweise keinen Einfluss hat sowie um Ressourcen zu schonen und die sogenannte „graue Energie“ zu 
erhalten, wird eine Festsetzung aufgenommen, dass in rechtmäßig errichteten und genehmigten Gebäuden 
bebauungsplankonforme Nutzungsänderungen zulässig sind. Somit wird die Weiterverwertbarkeit einer Im-
mobilie gesichert, auch wenn sie nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Für sonstige Än-
derungen, Erneuerungen und Erweiterungen wird kein erweiterter Bestandschutz festgesetzt. Sobald bauli-
che Veränderungen der Eigentümerin vorgesehen sind, sollen die Festsetzungen des Bebauungsplanes einge-
halten werden, damit mittel bis langfristig die Ziele des Bebauungsplanes umgesetzt werden. Die Abwägungs-
entscheidung ist auch vor dem Hintergrund getroffen worden, dass auf den betroffenen Grundstücken und 
/oder innerhalb der Gebäude auf den Grundstücken oftmals Entwicklungspotenziale bestehen. 
2. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 
Der erste Eindruck von einem Stadtteil kann dessen Image langfristig positiv oder negativ beeinflussen. Beein-
flusst wird dieser insbesondere durch das lokale Stadtbild, der Aufenthaltsqualität und der Atmosphäre, sodass 
ihnen eine besondere stadtplanerische Bedeutung zukommt. Die Aufwertung des Johannisquartiers und die 
positive Imagebildung durch die baukulturelle Stadtbildpflege stellen daher einen besonderen städtebaulichen 
Grund sowie ein besonderes Planungsziel des Bebauungsplans dar.  
Ein wichtiger Aspekt der baukulturellen Stadtbildpflege ist die Weiterentwicklung des Quartieres im Ductus 
der Bestandsstrukturen unter Berücksichtigung zeitgemäßer Planungsparadigmen. Zu den dominierenden Pla-
nungsparadigmen gehören insbesondere Nachhaltiger Städtebau, Bauen im Bestand , ökologische Freiraum-
planung in Anbetracht des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sowie Stadt der kurzen Wege. Ziel der Bau-
leitplanung ist ein attraktives und lebenswertes Quartier mit Wiedererkennungswert in zentraler Innenstadt-
lage. 
Die folgenden örtlichen Bauvorschriften dienen demzufolge der baukulturellen Stadtbildpflege. Sie basieren 
auf vorangegangen Untersuchungen und Bestandsanalysen sowie den daraus resultierenden Ergebnissen bzw. 
Schlussfolgerungen. Sie konkretisieren städtebauliche Zielvorstellungen, die für das Plangebiet und dessen 
weitere Entwicklung als besonderes prägend oder wegweisend erachtet werden.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 57/66 
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fassung, 
sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
2.1. DACHGESTALTUNG 
2.1.1. Dachform 
Geneigte Dächer  
Die Dachform, Dachneigung und Dachaufbauten der Hauptdächer der Hauptgebäude sind im Bereich der stra-
ßenseitigen Blockrandbebauung traufständig auszubilden und von der Traufe bis zum Dachfirst dem Charakter 
der in der Umgebung überwiegend vorhandenen Dächer (Sattel- oder Walmdächer) anzupassen. Auf der stra-
ßenabgewandten Seite der Blockrandbebauung (Richtung Blockinnenbereich) gilt die Vorgabe nicht.  
Die Festsetzung dient dem Planungsziel, die dem öffentlichen Raum zugewandte (straßenseitige) Dachland-
schaft harmonisch im Kontext des lokalen Erscheinungsbildes fortzuführen. Diese wird besonders geprägt 
durch die annähernd durchgehenden Traufhöhen (variiert zwischen den Straßen), die fast gleichbleibenden 
Dachneigungen sowie die wiederkehrenden Dachaufbauten (Dachgauben).  
Inhaltlich ist die Festsetzung modifiziert, denn die Vorgabe betrifft nur die straßenseitige Dachgestaltung. Auf 
der straßenabgewandten Seite, d.h. ab der Firstkante in Richtung des Blockinnenbereiches, ist die Gestaltung 
variabel. Die Varianz bringt somit städtebauliche Planungsziele (Baukultur und Stadtökologie) mit Eigentüme-
rinteressen (zusätzlicher Wohnraum) in Einklang. Im Ergebnis kann zum öffentlichen Straßenraum die baukul-
turelle Kontinuität gesichert und der Straßenquerschnitt in seinem bestehenden und ausgewogenen Höhe-
Breite-Verhältnis bewahrt bleiben. In Richtung des Blockinnenbereiches dahingegen kann ab der Firstkante 
durch flach geneigte Dachformen oder durch gekappte Satteldächer zusätzlicher Wohnraum geschaffen 
und/oder der darüber befindliche Dachbereich genutzt werden (Begrünung, PV-Technik, Dachterrasse, etc.).   
In den örtlichen Bauvorschriften enthalten ist ein Verweis auf das sog. „Berliner Dach“. Dieser Verweis ent-
spricht keiner gestalterischen Vorgabe, sondern dient lediglich als Hinweis auf einen potenziellen Lösungsweg. 
Das „Berliner Dach“ ist häufig in Bestandsquartieren der Gründerzeit vorzufinden. Es zeichnet sich dadurch 
aus, dass es zur Straßenseite den Anschein eines geneigten Daches erweckt, hinter der vermeidlichen First-
kante sich jedoch ein Flach- bzw.  Pultdach befindet. Dadurch verfügen insbesondere die zum ruhigeren Innen-
hof ausgerichteten Räume häufig über die volle Raumhöhe und auf Grund der Licht- und Sichtverhältnisse über 
eine außergewöhnliche Raumqualität. Zusätzlich besteht auf diesen (Flach-) Dachabschnitten die Möglichkeit 
der Dachbegrünung oder sonstiger Nutzungen.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 58/66 
Prinzip des „Berliner Daches“ (eigene Darstellung) 
Flachdächer  
Im Blockinnenbereich sowie entlang des weitestgehend unbebauten Teilabschnitts der Straßenschleife der 
Kommenderiestraße sind alle Hauptdächer der Hauptgebäude als Flachdächer mit einer Neigung ≤ 15° auszu-
bilden.  
Die städtebauliche Bestandsanalyse der Dachlandschaften zeigt, dass der von der Festsetzung betroffene Gel-
tungsbereich von Gebäuden mit Flachdächern vorgeprägt ist. So wird sich auch der unbebaute Teilabschnitt 
der Straßenschleife in der Kommenderiestraße, der sich zwischen den Flachdachbauten des Blockinnenberei-
ches und denen des benachbarten Neustadt-Carré befindet gut in die bestehende Bebauungsstruktur einfü-
gen.  
In Summe gliedert die Festsetzung also einen zusammenhängenden Bereich von Gebäuden mit Flachdächern, 
der wiederum eingerahmt von Gebäuden der Blockrandbebauung (Bestandsbebauung) mit geneigten Dächern 
ist, sodass beide (Dach-) Strukturen in harmonischer Koexistenz jeweils städtebaulich eine geschlossene Ein-
heit bilden. 
Zusätzlich bieten Flachdächer eine gute Voraussetzung zur Herrichtung der festgesetzten Dachbegrünung mit 
ihren diversen (klima-)ökologischen Vorteilen. 
Um ein einheitliches Bild der Straßenschleife zu erzeugen, wird auch im nordwestlichen Anfangsbereich ein 
Flachdach festgesetzt. Da es für die bestehenden Gebäude Bestandschutz gibt, muss erst bei Neubau die Fest-
setzung umgesetzt werden.  
2.1.2. Dachaufbauten (Gauben) und Dacheinschnitte (Loggien) 
Aufgrund der städtebaulichen Grundidee zum Ortsbild (siehe dazu Kapitel Dachform) soll die Anordnung stra-
ßenseitiger Dachaufbauten wie Gauben oder Dacheinschnitte wie Loggien gestalterisch mit der Fassadenglie-
derung korrespondieren.  

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 59/66 
Unter Berücksichtigung der o.g. Gestaltungsansprüche ist die Anordnung und Dimensionierung einzelner Dach-
aufbauten frei gestaltbar. Die Gesamtbreite aller Dachaufbauten wird auf maximal 1/3 der Breite der darun-
terliegenden Gebäudefassade begrenzt, damit ein ausgewogenes und ortstypisches Verhältnis von Dachauf-
bauten zu Dachfläche gewahrt bleibt.  
Die Vorgabe betrifft auf Grund der Lage zum öffentlichen Raum lediglich die straßenseitige Dachlandschaft 
bzw. -gestaltung, sodass diesbezüglich zum Blockinnenbereich keinerlei örtliche Bauvorschriften und Gestal-
tungsvorgaben gelten.  
2.1.3. Einhausung von technischen Dachaufbauten 
Technische Dachaufbauten prägen zunehmend die Dachlandschaften, da diese permanent an Bedeutung ge-
winnen und regelmäßig bei Neu- oder Umbaumaßnahmen auf die Dachebene verlagert werden. Insbesondere 
Flachdächer eignen sich dahingehend besonders gut. Die örtlichen Bauvorschriften schreiben für den Blockin-
nenbereich sowie Teilabschnitte der Kommenderiestraße im Bereich der Straßenschleife Flachdächer vor. Es 
kann davon ausgegangen werden, dass diese unter anderem mit diversen Technikaufbauten, Treppenräumen 
oder Aufzugsüberfahrten (etc.) bebaut werden. Oftmals sind derartige Anlagen technischer Natur und dahin-
gehend funktional hergestellt bzw. gestaltet, sodass materielle und gestalterische Bezüge zur Umgebungsbe-
bauung gänzlich fehlen. Desto mehr Aufbauten sukzessive hinzukommen, desto mehr beeinflussen diese das 
Gesamterscheinungsbild der vorhandenen Dachlandschaft. In der Regel führt die Zunahme dann zur optischen 
Beeinträchtigung. Insbesondere von gleichhoch oder höher gelegenen Geschossen eröffnet sich damit ein un-
geschönter Blick auf derlei Gerätschaften. Auf Grund der niedrigeren Gebäudehöhe im Blockinnenbereich be-
trifft das eine große Anzahl derjenigen Wohnungen, die sich in der umgebenden Blockrandbebauung befinden.  
Um zu verhindern, dass etwaige Technikaufbauten in Summe eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfal-
ten und sie die städtebauliche sowie gestalterische Zielvorstellung konterkarieren, indem sie die dazugehöri-
gen Maßnahmen abwerten, sind diese allseitig einzuhausen.  
Die örtliche Bauvorschrift hat zum Ziel, die Dachlandschaft im Plangebiet vor einer optischen Beeinträchtigung 
durch technische Dachaufbauten zu bewahren und damit einhergehend die Attraktivität sowie Lebensqualität 
im Quartier langfristig zu fördern. Ausnahmen bilden diejenigen Aufbauten, die aus technischen Gründen zwin-
gend freizuhalten sind.  
3. KENNZEICHNUNGEN UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN 
3.1. KONTAMINATIONEN 
In Absprache mit der Untere Bodenschutzbehörde lässt sich feststellen, dass aktuell für den B-Plan 679 Johan-
nisstr./Johannistorwall keine weiteren Altlastenuntersuchungen erforderlich sind.  
Auf dem Grundstück Johannisstraße 123 war von 1960 bis 2016 ein chemischer Reinigungsbetrieb gemeldet, 
durch welchen Schadstoffeinträge in den Boden erfolgt sind, die gegenwärtig grundstücksübergreifend durch 
eine Grundwasserüberwachung erfasst werden. Da auf dem vorgenannten Grundstück bei Erdarbeiten das 
Antreffen von kontaminierten Bodenpartien zu erwarten ist, sind sämtliche Auskofferungsarbeiten unter gut-
achterlicher Überwachung durchzuführen. Im Rahmen einer Grundwasserabsenkung ist der erwähnte Scha-
densfall auch auf den umliegenden Grundstücken zu berücksichtigen. Ferner sind auf Grundlage der bisherigen 
gewerblichen Nutzung im Plangebiet diverse Altlastenverdachtsflächen identifiziert worden, zu welchen im 
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ggf. umweltspezifische Untersuchungen gefordert werden.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 60/66 
Ein entsprechender Hinweis wird unter den textlichen Festsetzungen aufgenommen. Zudem wird das Grund-
stück Johannisstraße 123 als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, 
gekennzeichnet. 
3.2. RICHTFUNKSTRECKEN 
Das Plangebiet tangiert eine Sichtlinie einer Richtfunkstrecke. Diese wurde in der Planzeichnung nachrichtlich 
eingetragen. Aufgrund der Höhe der Funkstellen sind keine Auswirkungen auf die Bebauungsmöglichkeiten 
im Plangebiet zu erwarten. 
4. HINWEISE 
Es werden unter den textlichen Festsetzungen diverse Hinweise gegeben, die bei einer eventuellen Bebauung 
eines Grundstückes zusätzlich zu berücksichtigen sind. Sie ergeben sich vorwiegend aufgrund anderer Gesetze 
oder Vorschriften. 
Im Folgenden befinden sich die Hinweise, die eine nähere Erläuterung bedürfen. 
4.1. BODENFUNDE 
Vom Areal des B-Planes Nr. 679 sind mehr als ein Dutzend archäologische Fundstellen bekannt. Sie datieren 
ins Mittelalter und die frühe Neuzeit und geben damit Auskunft zur frühen Siedlungsgeschichte der Osnabrü-
cker Neustadt innerhalb der Stadtbefestigung. Bei zukünftigen Erdarbeiten im Plangebiet ist daher vor allem 
auf den bislang noch nicht überbauten Flächen mit dem Auftreten weiterer, bislang unerkannter Fundstel-
len/Bodendenkmale zu rechnen. Die Stadt- und Kreisarchäologie Osnabrück muss daher in die Planung und 
Ausführung zukünftiger Erdarbeiten/Tiefbaumaßnahmen einbezogen werden, um ggf. im Vorfeld oder baube-
gleitend die notwendigen Untersuchungen durchführen zu können. 
Kosten für Material-, Maschinen- und Personaleinsatz werden nicht von der Archäologischen Denkmalpflege 
übernommen, sondern vom Vorhabenträger als Verursacher zu tragen (§ 6 [3] Nieders. Denkmalschutzgesetz).
Ein entsprechender Hinweis hierzu und zu der zusätzlich geltenden gesetzlichen Melde- und Sicherungspflicht 
von archäologischen und paläontologischen Bodenfunden wird mit aufgenommen. 
4.2. KAMPFMITTEL 
Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhandensein von 
unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht 
auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden 
werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Os-
nabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen.
4.3. VER- UND ENTSORGUNGSLEITUNGEN  
Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0m, 2,5m je Seite) sowie auf 
Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein Verbot der Be-
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 61/66 
pflanzung mit Bäumen und Sträuchern, die die Sicherheit und Wartung der Rohrleitungen beeinträchtigen so-
wie ein Verbot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Das Lagern von Schüttgütern, Baustoffen 
oder wassergefährdenden Stoffen ist unzulässig. Flächen innerhalb des Streifens dürfen nur leicht befestigt 
werden; die Nutzung als Parkfläche und öffentliche Verkehrsfläche ist möglich. Durch die Nutzung und bei der 
Errichtung von Oberflächen im Schutzstreifen, dürfen keine negativen Beeinträchtigungen auf die Versor-
gungsleitung auftreten (z.B. Bodensetzung, Erschütterungen, etc.). Gegenseitige nachteilige Beeinflussungen 
von Rohrleitung und angrenzender Bauwerke sind auszuschließen. Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnah-
men bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger.
D UMWELTBELANGE 
Der Planbereich stellt sich zum großen Teil als stark versiegeltes Areal mit Hofinnenbereichscharakter dar. Im 
Süden des Plangebietes sowie im nordöstlichen Teil stocken auf noch unversiegelten Grünflächen Gebüsche 
und zum Teil markante Einzelbäume bzw. Baumgruppen. Der relativ hohe Versiegelungsgrad im Plangebiet 
und auch im unmittelbaren Umfeld führen dazu, dass in stadtklimatologischer Hinsicht für die hier wohnenden 
und arbeitenden Menschen eine sehr ungünstige bioklimatologische Situation konstatiert werden muss. Dass 
dieser Einschätzung zugrundeliegende Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück 
(GEO-Net 2017) stellt von daher auch Maßnahmen zur Entsiegelung, zur Entdichtung und zur Erhöhung des 
Grünvolumens – bis hin zur Pflanzung sogenannter Pocket-Parks – in den Vordergrund. Auch das Freiraument-
wicklungskonzept der Stadt – Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel (2022) – betont die Notwendigkeit, das 
Grünvolumen aufgrund identifizierter sogenannter thermischer Hotspots deutlich zu erhöhen. Darüber hinaus 
weist der Masterplan Innenstadt auf notwendige Klimaanpassungsmaßnahmen hin und fokussiert diesbezüg-
lich – neben den Handlungsfeldern Dach- und Fassadenbegrünung - auch auf Entsiegelungen und Baumpflan-
zungen. Punktuelle Nachverdichtung muss dabei hinsichtlich Erschließungsflächen und Neubebauung signifi-
kant unter dem bestehenden Versiegelungsgrad liegen. Es ist aber auch darauf zu verweisen, dass der Nach-
verdichtung im Bestand generell in aller Regel der Vorzug gegenüber der Ausweisung von Wohnbauflächen im 
Außenbereich zu geben ist. 
Den geschilderten stadtklimatisch begründeten Notwendigkeiten kann der Planentwurf in wesentlichen As-
pekten gerecht werden. Die GRZ und damit der planungsrechtlich mögliche Versiegelungsgrad wird von derzeit 
in weiten Teilen 1,0 auf 0,8 bzw. nicht überschreitbare 0,6 reduziert; in der Konsequenz wird sich damit im 
Laufe der B-Planumsetzung die versiegelte Fläche von derzeit ca. 26.000 m2 auf ca. 23.500 m2 verringern. 
Weiterhin können neunzehn der zweiundzwanzig erhaltenswerten und stadtklimawirksamen Großbäume pla-
nungsrechtlich gesichert werden. Auch wenn damit zu rechnen ist, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes 
im Zuge der Umsetzung zum zumindest teilweisen Verlust der derzeitigen Grünstrukturen führen wird – was 
aber auch bei derzeitigem Planungsrecht möglich wäre -, werden aufgrund der entsprechenden textlichen und 
zeichnerischen Festsetzung, vor dem Hintergrund der derzeitigen Grundstückszuschnitte, perspektivisch ca. 30 
Bäume neu gepflanzt. Neben diesen Baumpflanzungen sollen auch Dach- und Fassadenbegrünungen mittel-
fristig die Verbesserung der stadtklimatischen Situation im Quartier gewährleisten. 
Da eine Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer im Aufstellungsbereich nicht gewährleistet werden 
kann, werden diese Wässer weiterhin der Kanalisation zugeführt; teilweise werden sie zukünftig auf den be-
grünten Dächern zurückgehalten und verdunstet. Mit Blick auf mögliche Bodenbelastungen durch Altlasten 
wird empfohlen, konkrete Bauvorhaben im Rahmen einer Einzelfallprüfung durch einen Bodengutachter zu 
begleiten. Den Verkehrslärmbelastungen, die aus dem Umfeld auf die zukünftigen Bewohner einwirken, wird 
durch entsprechende textliche Festsetzungen begegnet. 
Gemäß gutachterlicher Einschätzung hat das Plangebiet keine bzw. eine nur geringe Bedeutung für die Arten-
gruppe der Vögel und Fledermäuse. Hinsichtlich des Artenschutzes bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 62/66 
keine grundlegenden Bedenken gegen das Vorhaben, da zudem mittels entsprechender Hinweises sicherge-
stellt wird, dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. 
§44 BNatSchG berührt werden. 
E SONSTIGE ANGABEN 
1. FLÄCHENBILANZ 
Plangebietsfläche:  ca. 38.400 m²
Bauflächen:  
davon Wohngebiete (WA)  ca. 18.500 m²  
davon Urbanes Gebiet (MU)  ca. 14.800 m² 
öffentliche Verkehrsflächen  ca. 4.400 m² 
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ca. 570 m²  
Versorgungsanlagen  ca. 130 m²  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
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ANHANG 
Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 13a (1) Nr. 2 BauGB 
Stand 29.01.2025 
Ziel der städtebaulichen Planung: 
Ziel der städtebaulichen Planung ist eine städtebauliche Aufwertung des Plangebiets zu einem attraktiven und 
lebenswerten Stadtquartier sowie die Sicherung und Entwicklung der Wohnnutzung und der lokalen urbanen 
Gewerbestrukturen zu ermöglichen. Die Vitalisierung der städtebaulichen Struktur soll durch Maßnahmen und 
Festsetzungen im Rahmen einer klimagerechten Quartiersentwicklung erfolgen. Dabei gilt es sowohl die zu-
rückliegende Entwicklung der Bestandsstrukturen zu respektieren als auch zukünftige Entwicklung behutsam 
im Sinne einer situativen Anpassung und Umstrukturierung zu ermöglichen. 
Stellungnahmen zur Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 13 a Absatz 1 Nummer 2 BauGB  
Folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt und deren Stellungnahmen zur Vorprü-
fung herangezogen: 
Fachdienst Naturschutz und Landschaftsplanung | Untere Naturschutz- und Waldbehörde, Untere Wasserbe-
hörde, Untere Bodenschutzbehörde, Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück, Fachdienst Verkehrspla-
nung, Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege, Stadt- und Kreisarchäologie, UVP-Leistelle, -Gesundheits-
dienst, 32-3 FD Straßenverkehr, Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück. 
Merkmale des Bebauungsplanes Nr. 679 - Johannistorwall / Johannisstraße 
1. Merkmale des Bebauungsplanes 
in Bezug auf 
Voraus-
sichtlich er-
hebliche 
Umweltaus-
wirkungen 
ja nein 
1.1 das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan
einen Rahmen im Sinne des § 35 Absatz 
3 des Gesetzes über die Umweltverträg-
lichkeitsprüfung setzt. 
Im Plangebiet werden ein allgemeines Wohngebiet und ein urbanes Ge-
biet festgesetzt. Großflächige Einzelhandelbetriebe sind damit ausge-
schlossen. Auch weitere vorprüfungsrelevante Punkte des B-Plans sind 
nicht bekannt. Die Pflicht zur Durchführung einer „Allgemeinen Vorprü-
fung des Einzelfalls” gem. Anlage 2 UVPG besteht deshalb nicht. 
X 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 64/66 
1.2 das Ausmaß, indem der Bebauungsplan 
andere Pläne und Programme beein-
flusst. 
Der seit dem 14. Dezember 2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) 
der Stadt Osnabrück, zuletzt geändert am 30. April 2021 (Nr. 90), stellt 
für das Plangebiet folgende Nutzungen dar: 
Alle Bauflächen werden durch den FNP als Gemischte Baufläche darge-
stellt. 
Zudem verlaufen über das Plangebiet zwei Richtfunktrassen. Bebau-
ungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennut-
zungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleit-
planung entspricht dem Entwicklungsgebot. Insgesamt soll das Plange-
biet eine gemischte Nutzungsstruktur aufweisen. Dementsprechend 
wird ein urbanes Gebiet bzw. ein allgemeines Wohngebiet mit breitem 
Nutzungskatalog im vorliegenden Bebauungsplan ausgewiesen. 
Zudem leiten sich das Ziel des Bebauungsplanes einer klimagerechten 
Entwicklung aus diversen informellen Konzepten, wie den Masterplan 
Innenstadt oder das Freiraumentwicklungskonzept ab. 
x 
1.3 die Bedeutung des Bebauungsplanes für 
die Einbeziehung umweltbezogener, 
einschließlich gesundheitsbezogener Er-
wägungen, insbesondere im Hinblick auf 
die Förderung der nachhaltigen Ent-
wicklung 
Da es sich zum einen um einen bereits bebauten Bereich mit einem 
insgesamt hohen Versiegelungsgrad handelt und zum anderen eine kli-
magerechte Quartiersentwicklung Ziel der Planung ist, werden keine 
erheblichen Umweltauswirkungen durch die Überplanung hervorgeru-
fen. Aufgrund des Zielsetzung soll die klimatische und damit auch die 
gesundheitliche Situation im Planbereich verbessert werden. So wer-
den, wenn keine anderen schwerwiegenden Belange dem entgegen-
stehen, vitale, prägende und klimawirksame Bäume im Bebauungsplan 
gesichert. Auch Dach- und Fassadenbegrünungen sind geplant. Der 
Versiegelungsgrad soll im Gegensatz zum Bestand und insbesondere 
zum gültigen Planungsrecht reduziert werden.So werden auch zusam-
men mit beispielsweise der Festsetzung einer Dachbegrünung hin-
sichtlich des Wasserhaushaltes und im Bezug zum Starkregen Verbes-
serungen erwartet. 
Zwar liegen im Plangebiet Überschreitungen der Orientierungswerte 
der DIN 18005, der Grenzwerte der 16. BImSchV und der Richtwerte 
der TA Lärm vor, allerdings können diese durch im schalltechnischen 
Gutachten dargestellte (passive) Lärmschutz-oder architektonische 
Maßnahmen gelöst werden. Damit bleiben gesunde Wohnverhältnisse 
gewahrt. 
X 
1.4 die für den Bebauungsplan relevanten 
umweltbezogenen, einschließlich ge- 
sundheitsbezogener Probleme 
Da es sich um einen in weiten Teilen bereits bebauten Bereich handelt, 
sind durch den B-Plan keine weiteren umwelt- oder gesundheitsbezo-
genen Probleme zu erwarten. 
x 
1.5 die Bedeutung des Bebauungsplans für 
die Durchführung nationaler und euro-
päischer Umweltvorschriften 
Schutzgebiete (wie z.B. Naturschutzgebiet, Vogelschutzgebiet, FFH- Ge-
biete etc.) nach BNatSchG liegen nicht im Wirkungsbereich des B-Plans.
x 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 65/66 
2. Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete 
insbesondere in Bezug auf 
Voraussicht-
lich erhebli-
che Umwelt-
auswirkunge
ja ne 
2.1 die Wahrscheinlichkeit, Dauer, Häufig-
keit und Umkehrbarkeit der Auswirkun-
gen; 
Erhebliche Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Durch die Planung 
kommt es nicht zu einer grundlegenden Transformation des Gebietes. 
Es sind eher Verbesserungen zu erwarten. 
X 
2.2 den kumulativen und grenzüberschrei-
tenden Charakter der Auswirkungen; 
Da die Planung aus übergeordneten Plänen und Programmen entwi-
ckelt wird und in der näheren Umgebung keine weiteren Bebauungs-
planverfahren bestehen, ergibt sich auch hier keine Auswirkungen der 
Planung. 
X 
2.3 die Risiken für die Umwelt, einschließ-
lich der menschlichen Gesundheit (zum 
Beispiel bei Unfällen); 
Es handelt sich um ein in weiten Teilen bereits bebautes Gebiet mit be-
stehender Verkehrsinfrastruktur. Zudem wird weder ein Gewerbe-noch 
ein Industriegebiet festgesetzt. Daher werden mit der Planung voraus-
sichtlich keine Umwelt- oder Gesundheitsrisiken vorbereitet. 
X 
2.4 den Umfang und die räumliche Ausdeh-
nung der Auswirkungen; 
Über das Plangebiet hinausgehende Auswirkungen z. B. erhebliche 
Lärmauswirkungen auf eine angrenzende Wohnbebauung sind nicht zu 
erwarten. Da zukünftig kein Kerngebiet sondern in Teilen stattdessen 
ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird, kann sich die Lärmsitua-
tion teilweise sogar verbessern. 
X 
2.5 die Bedeutung und die Sensibilität des 
voraussichtlich betroffenen Gebiets auf 
Grund der besonderen natürlichen 
Merkmale, des kulturellen Erbes, der 
Intensität der Bodennutzung des Ge-
biets jeweils unter Berücksichtigung der 
Überschreitung von Umweltqualitäts-
normen und Grenzwerten; 
Archäologische Bodenfunden sind zu erwarten. Auf diese kann im Be-
bauungsplan hingewiesen werden. Die Intensität der Bodennutzung soll 
hinsichtlich des gelten Planungsrechts und im Bezug zum Bestand redu-
ziert werden. Ansonsten handelt es sich um einen bereits stark über-
formten Bereich. 
x 
2.6 Merkmale der Auswirkungen auf fol-
2.6.1 Natura 2000-Gebiete(nach §7 (1) Nr. 8 
BNatSchG) 
nicht betroffen x 
2.6.2 Naturschutzgebiete (gem. § 23 
BNatSchG) 
nicht betroffen x 
2.6.3 Nationalparke (gem. § 24 BNatSchG) nicht betroffen x 
2.6.4 Biosphärenreservate, Landschafts-
schutzgebiete (gem. §§ 25, 26 
BNatSchG) 
nicht betroffen x 
2.6.5 Geschützte Biotope (gem. § 30 
BNatSchG) 
nicht betroffen x 
2.6.6 Wasserschutzgebiete (gem. § 51 WHG), 
Heilquellenschutzgebiete (gem. § 53 (4) 
WHG),Überschwemmungsgebiete (gem.
§ 76 WHG)
nicht betroffen x 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)
Seite: 66/66 
2.6.7 Gebiete, in denen die in Rechtsakten 
der Europäischen Union festgelegten 
Umwelt- qualitätsnormen bereits über-
schritten sind, 
nicht betroffen 
2.6.8 Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte, 
insbesondere Zentrale Orte im Sinne 
des § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Raumordnungs-
gesetzes 
Dem Merkmal wird entsprochen. Das Plangebiet liegt im Oberzentralen 
Ort Osnabrück. Zudem handelt es sich um eine Bestandsentwicklung. Es 
handelt sich damit um keine neue Flächeninanspruchnahme. 
x 
2.6.9 in amtlichen Listen oder Karten ver-
zeichnete Denkmäler, Denkmalensem-
bles, Bodendenkmäler oder Gebiete, die 
von der durch die Länder bestimmten 
Denkmalschutzbehörde als archäolo-
gisch bedeutende Landschaften einge-
stuft worden sind 
Es befinden sich innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs keine im 
Verzeichnis der Stadt Osnabrück gelisteten Baudenkmale. In der direk-
ten Umgebung des Geltungsbereichs befinden sich das Einzeldenkmal 
Wiesenstr. 1 als ehemalige Kirche St. Georgs kommende, das Wohn-
/Geschäftshaus Johannisstr. 10/11, die Fassade des Wohnhauses „Jo-
hannisstr. 4 sowie der eh. Wehrturm Johannistorwall. Eine Beeinträchti-
gung der Baudenkmale durch die vorgelegte Planung ist jedoch nicht zu 
erwarten. Zur archäologischen Denkmalpflege sie Punkt 2.5. 
x 
Fazit 
Vor dem Hintergrund der eingegangenen Stellungnahmen und unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 (zu 
§ 13a Absatz 1 Satz2 Nummer 2) genannten Kriterien sind voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswir-
kungen zu erwarten, die im Rahmen einer Umweltprüfung zu ermitteln und nach §2 Abs.4 Satz 4 in der Abwä-
gung zu berücksichtigen wären. Diese Einschätzung berücksichtigt allerdings, dass durch Vermeidung- und Ver-
minderungsmaßnahmen etwaige Umweltauswirkungen weitgehend ausgeschlossen werden können.  
 
Seite: 1/43 
 
 
Stadt  Osnabrück 
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N  
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes 
Verfahren)    
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 17.09.2025 
 
 
1. Stellungnahmen im Rahmen der Äußerungsmöglichkeit nach § 13a Absatz 3 Nummer 2 Bauge-
setzbuch (BauGB) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum 
Absenderin/Absender 
1.1 02.11.2022 und 
05.11.2022 
Eigentümerin/ Eigentümer im Plangebiet 
1.2 01.11.2022 Arbeitskreises Wohnen 
1.3  31.10.2022 Eigentümerin/ Eigentümer im Plangebiet 
1.4 24.10.2022 Bewohnerin/ Bewohner Osnabrück 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1.1 
[…] Hiermit kommen wir Ihrem Vorschlag nach 
und teilen Ihnen unsere Überlegungen bzw. Be-
fürchtungen in Bezug auf den zukünftigen Be-
bauungsplans mit.   
Zuallererst möchten wir als Anlieger den Ist 
Stand schildern: Mein Mann ist seit Ende der 
90ziger Eigentümer der Immobilie Kom-
menderiestr[…] und somit direkter Nachbar der 
Kino Passage. Das Grundstück ist zu 100% über-
baut, es verfügt weder über einen Garten noch 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
  
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 2/43 
über Parkplätze. Die Immobilie selbst wird seit 
1995 komplett für den Betrieb […] genutzt, seit 
1999 betreibe ich dort das […]. Das […] hat sich 
an diesem Standort einen festen Kundenstamm 
aufgebaut. Im Laufe der Jahre haben wir viel in-
vestiert und die Immobilie durch mehrere An-
bauten erweitert. Doch in 2015 und 2016, als das 
Neustadt- Carre zulasten des öffentlichen Park-
platzes genehmigt und gebaut wurde, wurde der 
Kundenstrom reduziert, was wiederum zu einem 
schmerzhaften Umsatzverlust von mehr als […]- 
Euro p.a. führte. Aber auch nach Abschluss der 
Bauarbeiten blieb die Situation bis heute für das 
[…] nachteilig: Das Gebäude kann von der Kom-
menderiestr. nicht mehr gesehen werden, Inte-
ressentinnen müssen uns suchen, und die öffent-
lichen Parkplätze fehlen!  
Und damit sind wir schon bei den 3 Themenbe-
reichen, die bei einer Änderung des Bebauungs-
planes berücksichtigt werden müssen. Und jeder 
einzelne aufgeführte Punkt ist von existenzieller 
Bedeutung für die Zukunft des […] bzw. für die 
Entwicklung der Immobilie Kommenderiestr. […] 
: 
 
 1. Nutzungsmöglichkeiten:  Das […] ist seit 1999 
alleiniger Gewerbemieter der Immobilie. Und un-
sere Kunden besuchen auch regelmäßig die Lä-
den in der direkten Umgebung an der Johan-
nisstr. ! Es entspricht unserem Wunsch, dass es 
so weiter geht. Doch die jüngste Vergangenheit 
hat uns gelehrt, dass es wichtig ist, flexibel zu 
sein. Und deshalb ist es unabdingbar, dass auch 
der neue Bebauungsplan uns bei Bedarf die Mög-
lichkeiten einer Umnutzung der Kom-
menderiestr. […] gewährt und zwar eine Nutzung 
sowohl für Gewerbe als auch für Wohnraum ! 
 
 
 
 
Es wurde ein allgemeines Wohngebiet in dem 
Bereich festgesetzt, da es der überwiegenden 
Wohnnutzung zur Kommenderiestraße ent-
spricht und die Stadt die innerstädtische 
Wohnnutzung fördern möchte, u.a. um ansäs-
sige Gewerbetreibende zu stärken und kurze 
Wege zu vielen Infrastrukturen zu ermögli-
chen. Der Bereich eignet sich auch aufgrund 
der Lärmwerte für Wohnen. Um weiterhin eine 
gewisse Nutzungsflexibilität zuzulassen und 
das Prinzip „Stadt der kurzen Wege“ zu för-
dern, wird der in der BauNVO vorgesehene 
Nutzungskatalog nicht eingeschränkt. Neben 
Wohnen sind zum Beispiel gebietsverträgliche 
Läden, Handwerksbetriebe, Anlagen für sport-
liche Zwecke (hierunter können auch Fitness-
studios fallen), oder ausnahmsweise Gewerbe-
betriebe zulässig. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 3/43 
2. Bauliche Aufstockung: Aktuell verfügt das Ge-
bäude NUR über 3 Etagen. Eine bauliche Aufsto-
ckung auf 5 Geschosse, sollte der neue Bebau-
ungsplan auch der Kommenderiestr. […] (wie ge-
genüber im Neustadt-Carre) unbedingt ermögli-
chen! Mit einem grünen Flachdach versehen 
wäre dann auch der erwünschte Klimaschutz-Ef-
fekt umgesetzt. Zudem würden durch so eine 
Aufstockung die neue Flächen völlig ohne Neu-
versiegelung von wertvoller Boden mitten in Her-
zen von Osnabrück entstehen!  
 
Die städtebauliche Zielvorstellung sieht für das 
Quartier eine Höhenentwicklung vor, die sich 
maßstäblich in den Kontext der (positiv) ge-
bietsprägenden Bestandsbebauung entlang 
der Straßenzüge einfügt. Ziel ist somit, das Er-
scheinungsbild des Plangebietes vor einer dis-
harmonischen Höhenentwicklung durch un-
maßstäblich errichtete Gebäude zu bewahren. 
Referenzgebäude für das in Rede stehende 
Grundstück sind die Gebäude an der Kom-
menderiestraße und das Neustadt-Carré. Die 
Gebäude weisen drei Vollgeschosse (nicht fünf 
Geschosse) plus Dachgeschoss oder Staffelge-
schoss auf.  
Für das genannte Grundstück sind Flachdächer 
mit einer Dachbegrünung vorgesehen. 
Da das Gebäude derzeit zwei Vollgeschosse 
plus Dachgeschoss besitzt, ist eine Aufstockung 
unter der Voraussetzung möglich, dass die wei-
teren Festsetzungen des Bebauungsplanes wie 
GRZ oder überbaubare Grundstücksflächen 
eingehalten werden. 
3. Kundenparkplätze: Ausreichend viele Kunden-
parkplätze MÜSSEN auch zukünftig in der unmit-
telbaren Nähe der Immobilie angeboten werden 
können! Auch wenn eine Rasenfläche schöner 
wäre! Wenn das […] nicht die Chance bekommen 
hätte, direkt nebenan privat Parkplätze für seine 
Kunden anzumieten, wäre der Betrieb nach der 
Umnutzung des öffentlichen Parkplatzes als Bau-
land definitiv NICHT aufrecht zu erhalten gewe-
sen!  
Generell haben Grundstückseigentümerinnen 
und -eigentümer selbst Sorge zu tragen, dass 
für die auf dem Grundstück vorhandene Nut-
zung auf dem eigenen Grundstück oder durch 
verbindliche Regelungen auf anderen Grund-
stücken ausreichend Parkraum vorhanden ist. 
Dies ist keine öffentliche Aufgabe der Stadt Os-
nabrück. Des Weiteren ist alternativ zu der 
ehemaligen ebenerdigen öffentlichen Parkflä-
che eine öffentliche Tiefgarage errichtet wor-
den. Insgesamt setzt sich die Stadt Osnabrück 
für eine Mobilitätswende ein. Die Nutzung an-
derer Mobilitätsformen als das Auto sollen 
stärker gefördert werden. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 4/43 
Zu guter Letzt möchten wir noch bemerken, dass 
diese Änderungen des Bebauungsplanes hoffent-
lich keine weiteren Ausgleichszahlungen nach 
sich zieht ? Die damalige städte - planerische 
Entscheidung zum Rückbau des Parkplatzes und 
den Bau des Neustadt - Carre wirkt sich seit dem 
ersten Spatenstich jeden neuen Tag nachteilig 
auf das […] aus. Damals habe ich auch alle Be-
denken vorgetragen, nur, kein Punkt wurde pro 
[…] entschieden. Zudem hat die Stadt Osnabrück 
für die angeblich erfolgte Wertsteigerung noch 
einige tausend Euro als Mehrwertausgleich ver-
langt. Das ist wirklich entmutigend. Ein individu-
ellerer Blick, ein ehrliches Interesse an unserer 
Situation seitens der Stadt, …all das haben wir als 
engagierte Osnabrücker Unternehmer wirklich 
vermisst. 
Hoffentlich finden unsere Überlegungen diesmal 
Gehör?  
Vielen Dank für eine Eingangsbestätigung und 
ein kleines Feedback. […] 
 
[…] Erlauben Sie noch ein kurzes Fazit:  Der Erhalt 
des Betriebes liegt nicht nur in unserem persönli-
chen Interesse!  
Abgesehen von den neun Festangestellten und 
vielen Minijobbern, die im […] eine sichere Ar-
beitsstelle gefunden haben,  
stärkt auch der stetige Kundenfluss jeden Einzel-
händler in der direkten Umgebung!  
Und sicher besteht Einigkeit in der Aussage: die 
Johannisstraße kann jede Unterstützung gebrau-
chen! […] 
Aufgrund der Aufstellung eines Bebauungs-
plans kann seitens der Stadt kein Mehrwert-
ausgleich erhoben werden. Dies ist nur im Rah-
men von städtebaulichen Sanierungsgebieten 
möglich. 
 
1.2 […] Der Arbeitskreis Wohnen und Leben im Alter 
der Lokalen Agenda 21 der Stadt Osnabrück hat 
mich als Sprecherin gebeten, darauf hinzuwei-
sen, dass die zentrale Lage und die damit verfüg-
bare Infrastruktur ideal sind für ein Projekt zum 
Gemeinschaftlichen Wohnen. Diese Wohnform 
ist zukunftsfähig und nachhaltig, da gegenseitige 
Unterstützung der Wohnenden Teil des Konzep-
tes ist (soziale Dimension) und diese Wohnform 
auch durch den gemeinschaftlich genutzten Be-
reich zum Energiesparen beitragen kann (ökolo-
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
  
Die Voraussetzung für eine vermehrte Wohn-
nutzung (hierunter kann auch gemeinschaftli-
ches Wohnen fallen) wird mit dem Bebauungs-
plan geschaffen. Es werden zudem durch 
kleine Quartiersplätze zwei Begegnungsorte 
geschaffen. Die weiteren Anregungen können 
nicht über den Bebauungsplan umgesetzt wer-
den. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 5/43 
gische und ökonomische Dimension der Nachhal-
tigkeit). Zudem gibt es eine große Nachfrage 
nach dieser Wohnform, wie sowohl der Arbeits-
kreis Wohnen und Leben im Alter, der Osnabrü-
cker Arbeitskreis Gemeinschaftliches Wohnen 
und die Kontaktstelle Wohnraum bestätigen kön-
nen. 
Wir bitten darum, in Osnabrück Quartierskon-
zepte mit einer funktionsfähigen Infrastruktur zu 
planen. Dies bezieht auch den Einsatz zur Unter-
stützung im Alltag und die Verfügbarkeit haus-
wirtschaftlicher Fachkräfte ein, sowie Angebote 
zum gemeinschaftlichen Wohnen. Dieser Bedarf 
kann bisher nicht gedeckt werden. Gemein-
schaftliches Wohnen kann überdies einen Bei-
trag leisten zu einer integrativen Quartiersstruk-
tur. […] 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.3 Bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplans 
Nr. 679 muss auch die Historie betrachtet wer-
den. Durch Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 
597 im Jahr 2013 wurden meine Belange bereits 
nicht berücksichtigt. Aus diesem Grund hat mein 
[…]-mieter durch Wegfall der bisherigen Park-
platzsituation seinen Vertrag am Ende der Lauf-
zeit nicht verlängert. Der B-Plan Nr. 41, der nun 
mit Nr. 679 erneuert werden soll, umfasste zu-
nächst auch das Gebiet auf dem sich zuvor ein 
öffentlicher Parkplatz der städtischen Parkgesell-
schaft OPG befand. Mit Aufstellung des B-Plans 
597 wurden meine Belange ignoriert und die für 
den Kinobetrieb notwendigen Parkplätze als Ein-
zelmaßnahme neu mit einer hundertprozentigen 
Bebauung ohne jegliche Bäume überplant. 
Generell haben Grundstückseigentümerinnen 
und -eigentümer selbst Sorge zu tragen, dass 
für die auf dem Grundstück vorhandene Nut-
zung auf dem eigenen Grundstück oder durch 
verbindliche Regelungen auf anderen Grund-
stücken ausreichend Parkraum vorhanden ist. 
Dies ist keine öffentliche Aufgabe der Stadt Os-
nabrück. Des Weiteren ist alternativ zu der 
ehemaligen ebenerdigen öffentlichen Parkflä-
che eine öffentliche Tiefgarage errichtet wor-
den. Insgesamt setzt sich die Stadt Osnabrück 
für eine Mobilitätswende ein. Die Nutzung an-
derer Mobilitätsformen als das Auto sollen 
stärker gefördert werden. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 6/43 
Nun entsteht der Eindruck als wenn erneut ohne 
jegliche Interessenabwägung zu Lasten meines 
Grundstücks die Fehler der Vergangenheit korri-
giert werden sollen. Für mich lesen sich die Pla-
nungsziele mit großflächigen unversiegelten Frei-
räumen mit schattenspendenden Bäumen von B-
Plan 679 so als wenn auf meinem Grundstück die 
bisher sehr hohe Grundstücksausnutzung zurück-
genommen werden soll um dort Grünflächen 
einzufordern. Es darf nicht das Ziel sein einzelnen 
Grundstückseigentümern erheblich zu schaden 
und den Grundstückswert durch schlechtere Be-
bauungsmöglichkeiten negativ zu beeinträchti-
gen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Das vorliegende Grundstück ist überwiegend 
bebaut. Die Gebäude weisen teilweise (vorwie-
gend im Blockinnenbereich) eine ein- oder 
zweigeschossige Bebauung ohne Dachgeschoss 
auf, während der Bebauungsplan Nr. 679 für 
das Grundstück je nach Lage zwei bis vier Voll-
geschosse plus Dach- oder Staffelgeschoss zu-
lässt. Somit kann bei einer Neuordnung des 
Grundstücks auch bei einer geringeren Versie-
gelung mit einer GRZ von 0,6 bis 0,8 mehr Ge-
bäudemasse entstehen als jetzt schon auf dem 
Grundstück vorhanden ist. 
Auf den nicht versiegelten Flächen müssen je 
nach Grundstücksgröße Bäume gepflanzt wer-
den, sobald ein Neubau/Umbau erfolgt. In An-
betracht der sehr ungünstigen bioklimatischen 
Situation im Plangebiet sowie der allgemein 
positiven Effekte von Baupflanzungen hinsicht-
lich des Klimas, der Biodiversität und des 
Stadtbilds wird die Festsetzung als angemes-
sen betrachtet. Da der Pflanzschlüssel für alle 
im Plangebiet geeigneten Grundstücke gilt, 
gibt es keine Benachteiligung einzelner Eigen-
tümerinnen oder Eigentümer. Zudem verblei-
ben durch den gewählten Pflanzschlüssel wei-
terhin ausreichend Bebauungsmöglichkeiten 
auf den jeweiligen Grundstücken. 
 
Ich bin gerne offen für eine Umnutzung oder 
auch einen Neubau auf meinem Grundstück. 
Aber damit eine Neubebauung auf meinem 
Grundstück in der aktuellen Situation dramatisch 
gestiegener Baukosten und Baukreditzinsen 
überhaupt realisierbar ist, muss auch eine mög-
lichst vollständige Bebauung mindestens im glei-
chen Umfang wie bisher durch den neuen Be-
bauungsplan ermöglich werden. Idealerweise 
müssen ähnlich wie beim Projekt von Pro Urban 
an der Möserstraße mindestens 6 Vollgeschosse 
mit Wohnungen oberhalb eines Erdgeschosses 
mit buntem Mietermix ermöglicht werden, damit 
eine Wirtschaftlichkeit bei der Bebauung gege-
ben ist und der gewünschte urbane Charakter 
entsteht. Besser wäre natürlich, wenn ähnlich 
wie am Berliner Platz sogar 11 Geschosse ermög-
licht würden. 
Wie oben geschildert wird durch die getroffe-
nen Regelungen zum Maß der Bebauung eine 
höhere bauliche Ausnutzung gegenüber den 
Bestandsgebäuden ermöglich.  
Die städtebauliche Zielvorstellung sieht für das 
Quartier eine Höhenentwicklung vor, die sich 
maßstäblich in den Kontext der (positiv) ge-
bietsprägenden Bestandsbebauung entlang 
der Straßenzüge einfügt. Ziel ist somit, das Er-
scheinungsbild des Plangebietes vor einer dis-
harmonischen Höhenentwicklung durch un-
maßstäblich errichtete Gebäude zu bewahren. 
Hierzu gehört auch, dass die Gebäude des Blo-
ckinnenbereiches baulich zurücktreten, damit 
sie keine Außenwirkung auf den öffentlichen 
Raum entfalten. Daher werden je nach Lage im 
Plangebiet zwei bis vier Vollgeschosse festge-
setzt. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 7/43 
Im Zuge des Bebauungsplans sollte des Weiteren 
von der Stadt auf das auf Flurstück 20/3 lastende 
Fußwegerecht aus 1972 vollständig verzichtet 
werden, da dies die Vermietung und Neubebau-
ung erheblich erschwert und hohe laufende Un-
terhaltskosten verursacht. 
Das bestehende Wegerecht stellt eine wichtige 
Fußverbindung zwischen der Kom-
menderiestraße und der Johannisstraße bis 
zum Salzmarkt dar, die beibehalten werden 
soll. Ohne eine Wegeverbindung müssten auf-
grund der großen Blockstruktur weite Umwege 
beispielsweise zum Einkauf auf sich genom-
men werden. Die Wegeverbindung ist somit 
von großem öffentlichen Interesse. Bei einer 
beabsichtigen Neuplanung des Bereiches ist 
die Wegeverbindung gut städtebaulich integ-
rierbar und führt zu keiner Einschränkung bei 
der zukünftigen baulichen Ausnutzung. 
1.4 […] Hallo, ich möchte gerne einen Vorschlag un-
terbreiten für die o.g. Filmpassage an der Johan-
nisstraße 
Die alte Kinofläche bietet so viel Platz, dass zum 
Beispiel dieses genutzt werden könnte für fol-
gende Ideen. 
1.) Kleine Bistro von verschiedenen Ländern 
2.) Kleine verschiedene Textilgeschäfte 
3.) Kleine Getränkemöglichkeiten verschie-
dener Art 
4.) kleines Kaffee 
5.) eine Lebensmittel Einkaufsmöglichkeit 
6.) kleine Drogerie mit einigen notwendigs-
ten Artikeln 
7.) In der Mitte  einige Ausruhmöglichkeiten 
Sitzplätze mit etwas grünen Pflanzscha-
len 
(dieses sind dann auch kleine Plätze für 
etwas Entspannung) 
8.) Vor allem würde eine kleine Ecke fehlen, 
für die Aufsicht und spielen kleiner Kin-
der. 
9.) Evtl. auch ein kleiner Frisör mit 1-2 Stüh-
len für einen schnellen Haarschnitt 
 So ein Center würde die Johannisstraße etwas 
aufpeppen. Es ist leider mittlerweile alles sehr 
vernachlässigt worden.  
 Frisöre gibt es dort in Massen. Kleine Lokale mit 
ihren Tischen auf den Fußwegen. Das dort Sitzen 
ist nicht gerade gemütlich. 
  Die Anwohner von Johannistorwall, Johannis-
straße usw. müssen oft lange Wege mit ihren 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. 
  
Da sich das betreffende Grundstück im Privat-
eigentum befindet, hat die Stadt Osnabrück 
keinen Einfluss auf die Umnutzung des ehema-
ligen Kinos. 
Mit dem Bebauungsplan wird aber die Voraus-
setzung für vielfältige Nachnutzungsmöglich-
keiten insbesondere im Bereich zur Johannis-
straße und zum Johannistorwall mit der Fest-
setzung eines Urbanen Gebietes geschaffen, 
die sich auch mit den genannten Nutzungsvor-
schlägen decken.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 8/43 
Einkaufstaschen vornehmen, die mit Rollatoren 
oder Rollstuhl kaum zu bewältigen sind. 
  Dieser Stadtteil bietet keine schöne gemütliche 
Einkaufszeile.  Andere Städte haben dieses schon 
längst in Angriff genommen. Es ist dort überall 
von der Bevölkerung gut angenommen wor-
den.  Es wäre sehr schön, wenn man sich darüber 
einmal Gedanken macht, das nicht nur junge 
Leute im Stadtteil wohnen, sondern wesentlich 
mehr alte Bewohner, die nicht mehr so gut zu 
Fuß sind. Sie alle können dann ihren Einkauf, so-
wie auch Entspannung, evtl. Unterhaltung und 
etwas fürs Auge bekommen.  
Da mittlerweile sehr viele Hotels in den letzten 
Jahren gebaucht wurden, die natürlich möglichst 
auch gefüllt werden müssen, wäre dieses ein 
Möglichkeit, Osnabrück in einem besseren Bild 
anzubieten.         
 Wir sind selber vor 3,5 Jahren vom Landkreis 
nach Osnabrück umgezogen, um weniger mit 
dem Auto unterwegs zu sein. Dieses ist leider 
nicht möglich.  
 Man fährt lieber in die Großmärkte, wo man 
nicht mehr so viel laufen muss, aber auch alles 
bekommt, was man gebraucht. Von Textilien, Es-
sen, Kleidung, Blumen usw. 
 Auf der einen Seite soll man weniger das Auto 
nehmen, aber in diesem Stadtteil wird man ge-
zwungen, dieses viel zu nutzen, da man mit den 
Einkaufstaschen aus Altergründen keine weiten 
Wege mehr machen kann und auch will. […] 
 
 
  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 9/43 
2. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB 
(Entwurfsveröffentlichung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum 
Absenderin/Absender 
2.1 14.08.2025 Mieterin/ Mieter im Plangebiet 
2.2 13.08.2025 Eigentümerin/ Eigentümer im Plangebiet 
2.3 13.08.2025 Mieterin/ Mieter im Plangebiet 
2.4 13.08.2025 Eigentümerin/ Eigentümer im Plangebiet 
2.5 06.08.2025 Eigentümerin/ Eigentümer im Plangebiet 
2.6 14.08.2025 Eigentümerin/ Eigentümer im Plangebiet 
2.7 12.08.2025 Eigentümerin/ Eigentümer im Plangebiet 
2.8 14.08.2025 Deutsche Telekom Technik GmbH: Best Mobile - Richtfunk-Trassenaus-
kunft deutschlandweit (T-NAB) 
2.9 21.07.2025 Deutsche Telekom Technik GmbH: Nord PTI 12 
2.10 05.08.2025 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
2.11 29.07.2025 Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim 
2.12 14.08.2025 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (-Standortentwick-
lung-) 
2.13 14.07.2025 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen: 
Regionaldirektion Hameln-Hannover (KBD) 
2.14 14.07.2025 Polizeiinspektion Osnabrück: Zentraler Verkehrsdienst Osnabrück (Zent-
rale Dienste -Sachgebiet Verkehr-) 
2.15 14.08.2025 Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück) 
 
2.16 11.08.2025 Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 10/43 
lfd.  
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme Prüfungsergebnis 
Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
2.1 […], im Rahmen der geplanten städtebaulichen 
Anpassung zur Filmpassage möchte ich zu der 
Gebietszuordnung der Kinosäle 1 und 2 Stellung 
nehmen. 
Wie Ihnen bekannt ist, miete ich seit nunmehr 
drei Monaten die genannten Räume an und be-
finde mich bereits gemeinsam mit einem Archi-
tekten in der Erstellung des Bauantrags zur Nut-
zungsänderung  ein Vorgehen, das mir von Be-
ginn an (Februar/März 2025) seitens der Stadt 
als korrekter Verfahrensweg erläutert wurde. In 
diesen Gesprächen wurde mir zudem mehrfach 
bestätigt, dass die Lage und geplante Nutzung 
der Kinosäle 1 und 2 im Sinne der Planung für 
ein "Urbanes Zentrum" geeignet und vorgese-
hen sind. 
Die nun in der aktuellen Kartendarstellung er-
kennbare Einordnung dieser Flächen in ein 
"Wohngebiet" steht aus meiner Sicht im direk-
ten Widerspruch zu den bisherigen Auskünften 
und erzeugt erhebliche Unsicherheit für mein 
Vorhaben. Ich möchte darauf hinweisen, dass 
ich meine Investitions- und Vertragsentschei-
dungen auf Grundlage der bisherigen Aussagen 
getroffen habe. Hier greift aus meiner Sicht der 
Grundsatz des Vertrauensschutzes: Bereits zu-
gesicherte und maßgebliche Rahmenbedingun-
gen dürfen nicht ohne triftigen Grund und ohne 
Abwägung der wirtschaftlichen Auswirkungen 
nachträglich verändert werden. 
Zudem möchte ich auf den Bestandsschutzhin-
weisen: Die Kinosäle wurden über viele Jahre 
als Versammlungsstätte mit Publikumsverkehr 
betrieben. Die vorhandene Infrastruktur, insbe-
sondere der sehr hochwertige Schallschutz, ge-
währleistet, dass von meiner geplanten Nut-
zung keine höheren Lärmemissionen ausgehen 
als im früheren Kinobetrieb. Die bisherige Nut-
zung ist daher städtebaulich bereits etabliert 
und lässt sich nicht ohne Weiteres auf die stren-
geren Maßstäbe eines Wohngebietes reduzie-
ren. 
Ich bitte daher ausdrücklich darum, die Kinosäle 
1 und 2 in der weiteren Planung als Teil des "Ur-
banen Zentrums" zu belassen bzw. dies im Ver-
fahren klarzustellen. Eine Abweichung von der 
bisherigen Einordnung würde nicht nur den 
Fortgang meines Projekts erheblich gefährden, 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
  
Ein Ziel des Bebauungsplanes ist, in dem vom 
Lärm geschützten Blockinnenbereich die Voraus-
setzungen für ein attraktives Wohnquartier mit 
Privatgärten zu schaffen. Diese Struktur herrscht 
in Teilbereichen bereits vor. Daher wird in den 
genannten Bereichen, kein Urbanes Gebiet fest-
gesetzt. Für das Urbane Gebiet zur Johannis-
straße und zum Johannistorwall sind ausrei-
chend Bezugsflächen im Bebauungsplan zu den 
jeweiligen Straßenzügen festgesetzt. Dies gilt 
ebenso für das in Rede stehenden Grundstück, 
sodass vielfältige Entwicklungsmöglichkeiten 
zum Beispiel auch innerhalb des bestehenden 
Gebäudebestands vorhanden sind. 
Zudem stellen Teile des ehemaligen Kinos einen 
einen städtebaulichen Fremdkörper innerhalb 
des Quartiers dar. Das ehemalige Kino soll daher 
in der bestehenden Form planungsrechtlich nicht 
gesichert werden. Nach jetzigem Kenntnisstand 
ist die Wiederaufnahme einer derartigen Nut-
zung auch nicht geplant. Insbesondere in den 
ausgewiesenen Bereichen des urbanen Gebietes 
stehen zukünftig weiterhin eine Vielzahl an Nach-
nutzungsmöglichkeiten zur Verfügung.  
Wird der in Rede stehende Bauantrag vor in Kraft 
treten dieses Bebauungsplanes bewilligt, besteht 
Bestandschutz für die geplante Nutzung. Bereits 
seit mehrere Jahre aufgegebene Nutzungen ge-
nießen dagegen kein Bestandschutz mehr. 
Die Ziele des Bebauungsplans und die Abgren-
zung zwischen Allgemeinen Wohngebiet und Ur-
banen Wohngebiet wurden stets kommuniziert. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 11/43 
sondern auch die Chance auf eine nachhaltige 
Belebung der Filmpassage  im Sinne des Stadt-
bilds und der wirtschaftlichen Attraktivität Osn-
abrücks  deutlich schmälern. 
Für ein zeitnahes, klärendes Gespräch stehe ich 
selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. 
[…] 
2.2 Sehr geehrte Damen und Herren, 
 
hiermit nehme ich Stellung zu einer geplanten 
Veränderung des Bebauungsplanes. Vorab 
möchte ich mein Unverständnis dazu äußern, 
dass der Anhörungszeitraum in die Sommerfe-
rien gelegt wurde und mit dem ersten Schultag 
endet. Das ist für mich nicht nachvollziehbar.  
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen. 
Die Begründung zum Bebauungsplan wird er-
gänzt. 
  
 
Es folgen meine sehr wichtigen Punkte aller Ei-
gentürmer der o.g. Grundstücke und Gebäude: 
In Ihrer Begründung ist auf Seite 34 der fol-
gende Text: "Der überwiegende Teil der Bewoh-
ner, Geschäftstreibenden, Dienstleister und Be-
sucher des Quartiers ist nicht zwingend auf ein 
Auto angewiesen. Zum kurzfristigen Parken sind 
im Verkehrsraum der angrenzenden Straße (...)" 
Das ist leider absolut nicht korrekt. Wir haben 
als Mietparteien eine sehr große Chirurgische 
Ambulanz, eine Physiotherapiepraxis, ein 
Frauen-Fitnessstudio und mehrere Psychothe-
rapeutische Praxen. All diese Mieter*innen sind 
auf naheliegende Parkplätze massiv angewie-
sen, da es zahlreiche Patient*innen/Kund*in-
nen mit Gehproblemen gibt. Auch eine PKW-
Führung über die Johannisstraße ist NICHT 
mehr möglich, da an unser Gebäude die längste 
Bushaltestelle in Osnabrück gelegt wurde. Die 
Busse fahren dort im Minutentakt ab. Es gab 
dadurch sehr gefährliche Verkehrssituationen 
zwischen Fußgänger*innen, wartenden Bus-
fahrgästen, PKWs, Bussen und Radfahrer*in-
nen, so dass wir die PKW-Verkehrsführung zur 
Johannisstraße schon vor Jahren unterbinden 
mussten. 
Der entsprechende Teil in der Bestandsanalyse 
der Begründung wird um folgendes ergänzt: „Zu-
sätzlich steht auf den privaten Grundstücken ins-
besondere für nicht mobile Besucherinnen und 
Besucher der ansässigen gesundheitsbezogenen 
Dienstleitung ausreichend Parkraum zur Verfü-
gung.“ Für mobile Nutzende der genannten 
Dienstleistungen sind im Umfeld mehrere Bus-
haltestellen mit einer guten ÖPNV-Verbindung 
vorhanden. Durch die zentrale Lage ist der Be-
reich auch mit dem Fahrrad gut erreichbar. Die 
Kommenderiestraße ist mittlerweile eine Fahr-
radstraße. Zusätzlich sind fußläufig zwei Tiefgara-
gen (Neustadt-Carré und Salzmarkt) vorhanden. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 12/43 
Außerdem gibt es im Innenstadtbereich keinen 
Bereich, wo ein PKW-Sharingpartner eine grö-
ßere PKW-Flotte könnte. Das wäre sehr sinn-
voll, um Leerfahrten zu vermeiden. 
 
Zusammenfassend möchten aus diesem Grund 
auf folgende Punkte abschließend hinweisen: 
Standorte des Stadtteilautos Osnabrück sind der-
zeit direkt im Plangebiet und auch in fußläufiger 
Entfernung vorhanden. 
 
+ Das Gebiet der Kommanderiestraße mit Zahn-
technik, Fitnessstudio, Ärztehaus und Kinopas-
sage sollte ein Mischgebiet bleiben! Es die an-
gesiedelten und etablierten Gewerbetreiben-
den und Freiberufler stark gefährden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Im westlichen Bereich des Bebauungsplanes 
wurde ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt, 
da es der überwiegenden Wohnnutzung zur 
Kommenderiestraße und Goldstraße sowie teil-
weise des Blockinnenbereiches entspricht. Zu-
dem möchte die Stadt die innerstädtische Wohn-
nutzung fördern, unter anderem um ansässige 
Gewerbetreibende zu stärken und kurze Wege zu 
vielen Infrastrukturen zu ermöglichen. Die Schaf-
fung von dringend benötigtem Wohnraum ist 
ebenso ein wichtiges Ziel. Der Bereich eignet sich 
auch aufgrund der Lärmwerte für Wohnen.   
 
Um weiterhin eine gewisse Nutzungsflexibilität 
zuzulassen und das Prinzip „Stadt der kurzen 
Wege“ zu fördern, wird der in der BauNVO vor-
gesehene Nutzungskatalog nicht eingeschränkt. 
Neben Wohnen sind zum Beispiel gebietsverträg-
liche Läden, Handwerksbetriebe, Anlagen für 
sportliche Zwecke, oder ausnahmsweise Gewer-
bebetriebe zulässig. Das im allgemeinen Wohn-
gebiet liegende Fitnessstudio und der Zahntech-
nikbetrieb sind damit weiterhin zumindest aus-
nahmsweise zulässig. Auch Räume für freie Be-
rufe wie Praxisräume können zugelassen werden. 
 
Für das Urbane Gebiet zur Johannisstraße und 
zum Johannistorwall sind ausreichend Bezugsflä-
chen im Bebauungsplan zu den jeweiligen Stra-
ßenzügen festgesetzt. 
+ Der bisherige Parkplatz ist für die Mieter*in-
nen der Johannisstraße extrem wichtig, da die 
zumeist geheingeschränkten Patient*innen 
kurze Wege zu Ihren Ärzten benötigen. 
+ Eine Verkehrsführung über die Johannisstraße 
107-109 ist aufgrund der längsten und starkfre-
quentierten Bushaltestelle nicht mehr möglich. 
 
[…] 
Der in Rede stehende Parkplatz steht unter Be-
standschutz. Parkplätze sind für den durch die 
Nutzung verursachten Bedarf weiterhin zulässig. 
Die vorhandene Verkehrsführung wird durch den 
Bebauungsplan nicht geändert. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 13/43 
2.3 Sehr geehrte Damen und Herren, 
im Rahmen der Offenlegung des Bebauungs-
plans Nr 679 möchte ich als Mieterin des ge-
werblich genutzten Gebäudes in Kom-
menderiestr. […] meine Bedenken vorbringen. 
Seit 1995 wird die Immobilie komplett für den 
Betrieb eines Fitnessstudios genutzt, seit 1999 
ist dort das […] ansässig, ein erfolgreich geführ-
tes Fitnessstudio für Frauen, dessen Betrieb ich 
vor rund 1,5 Jahren als Inhaberin mit langfristi-
gen Plänen übernommen habe. 
 
1. Enge Verbindung des Betriebes zum Standort 
Die Immobilie wird seit 1999 vom […] aus-
schließlich gemietet und betrieben. In dieser 
Zeit hat sich ein stabiler Kundenstamm gebildet. 
Als ich das Studio übernommen habe, habe ich 
nicht nur ein Unternehmen mit einer langen 
Tradition übernommen, sondern auch eine 
enge Bindung zu diesem Standort und seinen 
Kundinnen. Über viele Jahre hinweg ist hier ein 
treuer Kundenstamm gewachsen, gemeinsam 
mit den Eigentümern des Gebäudes wurde im-
mer wieder investiert  durch Modernisierungen 
und Anbauten, die das Gebäude über die Jahre 
hinweg den gewerblichen Erfordernissen ange-
passt haben und das Angebot zeitgemäß halten. 
Das Fitnessstudio ist seit jeher ein fester Be-
standteil des Quartiers und erfüllt eine wichtige 
soziale wie wirtschaftliche Funktion. Zudem ist 
das Studio für viele Frauen in der Umgebung ein 
Ort für Bewegung, Gesundheit und Begegnung. 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
  
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 14/43 
2. Eingeschränkte Sichtbarkeit und Erreichbar-
keit nach vorherigem Bauvorhaben 
In den Jahren 2015 und 2016 wurde der be-
nachbarter öffentlicher Parkplatz mit dem Neu-
stadt-Carre bebaut, wodurch es zu massiven 
Einschränkungen im Betrieb kam. Während der 
Bauphase war die Zufahrt erschwert sowie der 
Betrieb durch Baulärm und Dreck erschwert, 
nach der Fertigstellung sind viele Parkplätze 
weggefallen und die Sichtbarkeit des Studios für 
Passanten wurde stark eingeschränkt. Während 
der Bauphase war die Erreichbarkeit stark ein-
geschränkt, und nach Fertigstellung sind viele 
Parkplätze weggefallen. Zudem verdeckt der 
Neubau unser Studio von der Straße aus, was 
die Sichtbarkeit erheblich verringert. Diese Ver-
änderungen haben die Laufkundschaft spürbar 
reduziert. Eine gute Erreichbarkeit und Sicht-
barkeit ist ausschlaggebend für den Fortbe-
stand des Betriebs unabdingbar sowohl wäh-
rend künftigen Bauphasen als auch bei den Bau-
vorhaben selbst. 
 
 
Die genannten Einschränkungen werden nicht 
durch den Bebauungsplan Nr. 679 hervorgeru-
fen, sondern beziehen sich auf ein Vorhaben au-
ßerhalb des Plangebiets. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 15/43 
3. Langfristige Perspektive und unternehmeri-
sche Pläne 
Bevor ich den Betriebt als Geschäftsführung im 
Januar 2024 übernahm, habe ich bereits seit 
2010 im […] als angestellte Trainerin und später 
Studioleitung dort gearbeitet.  Die Entschei-
dung, den Betrieb zu übernehmen und somit in 
die Selbstständigkeit einzusteigen, um ein mit-
telständisches Unternehmen mit fast 40 Jahren 
Geschichte zu leiten, traf ich aus einer langfristi-
gen Absicht heraus, die Vision des […] weiterzu-
führen. Mein Team und ich bieten sichere Ar-
beitsplätze und unser Studio ist für viele Frauen 
nicht nur ein Trainingsort, sondern auch ein so-
zialer Treffpunkt. Das […] ist seit jeher ein Ort, 
an dem Frauen in Gemeinschaft Freude an Be-
wegung und Gesundheitssport erfahren, um ge-
meinsam ihre Gesundheit zu fördern und sich 
gegenseitig unterstützen  ohne Scham, ohne 
Leistungsdruck, sondern mit Freude. Gleichzei-
tig profitiert auch die umliegende Wirtschaft 
vom täglichen Kundenverkehr. Ebendiese 
Grundidee hat das […] über die Jahre zu einer 
Institution werden lassen - nicht umsonst ist es 
das älteste Fitnessstudio der Stadt! Mein Ziel ist 
es, den Betrieb langfristig an diesem Standort 
zu sichern und unser Angebot Schritt für Schritt 
auszubauen. Ich sehe darin nicht nur eine wirt-
schaftliche Chance, sondern auch eine Verant-
wortung  - sowohl um sichere Arbeitsplätze zu 
halten und zu beschaffen, als auch um den 
Stadtteil mit all seinen Facetten zu stärken. Die 
geplanten Entwicklungen sollen sowohl unseren 
Kundinnen als auch den Anwohnern zugute-
kommen und gleichzeitig die Verbindung zu den 
umliegenden Geschäften und Dienstleistern 
stärken. Das Fitnessstudio ist seit jeher ein fes-
ter Bestandteil des Quartiers und erfüllt hier 
eine wichtige soziale wie wirtschaftliche Funk-
tion. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 16/43 
3. Bedeutung einer gemischten Nutzung 
Es ist essentiell, dass der Bebauungsplan wei-
terhin eine gewerbliche Nutzung explizit ermög-
licht - insbesondere für Sport- und Fitnessanla-
gen sowie Reha- und Therapiezentren. Das Stu-
dio trägt zur Belebung der Umgebung bei, ist 
für Anwohner nicht störend und stärkt die loka-
len Einzelhändler. Ich erlebe jeden Tag, wie un-
ser Studio zur Belebung der Straße beiträgt. 
Viele unserer Kundinnen besuchen auch die Ge-
schäfte und Gastronomiebetriebe in der direk-
ten Umgebung. Eine gemischte Nutzung von 
Wohnen und Gewerbe ermöglicht es, dass 
Sport- und Fitnessangebote wie unseres harmo-
nisch ins Wohnumfeld integriert bleiben ohne 
die Wohnqualität zu beeinträchtigen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Im westlichen Bereich des Bebauungsplans 
wurde ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt, 
da es der überwiegenden Wohnnutzung zur 
Kommenderiestraße und Goldstraße sowie teil-
weise des Blockinnenbereichs entspricht und sich 
die genannten Bereiche aufgrund der Lärmsitua-
tion für ein attraktives Wohnquartier gut eignen. 
Die Festsetzung unterstützt zudem das Ziel, die 
innerstädtische Wohnnutzung zu fördern, unter 
anderem um ansässige Gewerbetreibende zu 
stärken und kurze Wege zu vielen Infrastrukturen 
zu ermöglichen sowie die Voraussetzungen für 
dringend benötigtem Wohnraum zu schaffen.  
  
Um weiterhin eine gewisse Nutzungsflexibilität 
zuzulassen und das Prinzip „Stadt der kurzen 
Wege“ zu fördern, wird der in der BauNVO vor-
gesehene Nutzungskatalog nicht eingeschränkt. 
Neben Wohnen sind zum Beispiel gebietsverträg-
liche Läden, Handwerksbetriebe, Anlagen für 
sportliche Zwecke (z.B. gebietsverträgliche Fit-
nessstudios), oder ausnahmsweise Gewerbebe-
triebe zulässig. Auch Räume für freie Berufe wie 
Praxisräume können zugelassen werden. Eine 
Konzentration von Gewerbe wie Einzelhandel, 
Dienstleistungen und sonstigen Nutzungen ist ge-
mäß des Märkte- und Zentrenkonzepts der Stadt 
Osnabrück dem Stadtteilzentrum Johannisstraße 
vorbehalten, um das Zentrum zu bewahren und 
zu stärken. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 17/43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zudem ist es unerlässlich, dass ausreichend 
Parkplätze erhalten bleiben  nicht nur für unse-
ren Betrieb, sondern auch für die umliegenden 
Geschäfte und Praxen. Besonders wichtig ist 
dies für Menschen mit körperlichen Einschrän-
kungen, die auf Reha- oder Therapieangebote 
bei uns sowie in anderen Einrichtungen im be-
troffenen Gebiet und in der unmittelbaren Um-
gebung angewiesen sind. Entscheidend ist, dass 
solche Angebote in der Innenstadt erhalten 
bleiben und durch genügend Parkmöglichkeiten 
für alle nutzbar sind. Die Umwidmung des Ge-
biets in ein reines Wohngebiet widerspricht der 
tatsächlichen Nutzungshistorie und gefährdet 
den Fortbestand unseres Betriebes sowie zahl-
reicher anderer Gewerbe. In diesem Zusam-
menhang ist eine Einstufung des Gebiets als ur-
banes Gebiet ein Lösungsvorschlag. 
Generell haben Grundstückseigentümerinnen 
und -eigentümer selbst Sorge zu tragen, dass für 
die auf dem Grundstück vorhandene Nutzung auf 
dem eigenen Grundstück oder durch verbindliche 
Regelungen auf anderen Grundstücken ausrei-
chend Parkraum vorhanden ist. Dies ist keine öf-
fentliche Aufgabe der Stadt Osnabrück. Des Wei-
teren ist alternativ zu der ehemaligen ebenerdi-
gen öffentlichen Parkfläche eine öffentliche Tief-
garage errichtet worden. Insgesamt setzt sich 
eine Stadt Osnabrück für die Mobilitätswende 
ein. Die Nutzung anderer Mobilitätsformen als 
das Auto sollen stärker gefördert werden. 
 
Parkplätze auf Privatgrundstücken stehen in der 
Regel unter Bestandschutz. Zudem sind Park-
plätze auch weiterhin zumindest für den durch 
die Nutzung verursachten Bedarf zulässig. 
 
Zum Vorschlag der Gebietskategorie siehe oben. 
Hinweis: Es wird ein Allgemeines Wohngebiet 
festgesetzt. 
5. Geplante Weiterentwicklungen 
Um auf die Bedürfnisse meiner Kundinnen ein-
zugehen und das Studio zukunftsfähig zu gestal-
ten, plane ich zwei konkrete bauliche Maßnah-
men: 
- Eine teilweise Umgestaltung des Kursbereichs 
und die Überdachung der angrenzenden Dach-
terrasse, um dort z. B. einen hellen, wetterge-
schützten Raum für kosmetische Anwendungen 
zu schaffen. 
-  Eine Aufstockung des Gebäudes, um den Ge-
räte- und Krafttrainingsbereich zu erweitern, 
der immer stärker nachgefragt wird. 
Das Gebäude hat aktuell drei Etagen. Eine Er-
weiterung auf bis zu fünf Geschosse - wie sie 
beim Neustadt-Carre auf der gegenüberliegen-
den Straßenseite vorhanden ist - würde die nö-
tigen Kapazitäten schaffen. Zusätzlich könnte 
ein begrüntes Flachdach einen Beitrag zum Kli-
maschutz leisten. Auch die Installation einer 
Photovoltaik-Anlage ist gut umsetzbar. 
 
Der Stadt Osnabrück ist bewusst, dass durch die 
Festsetzungen des Bebauungsplanes das in Rede 
stehende Grundstück beziehungsweise Gebäude 
nunmehr Bestandschutz hat und eine Erhöhung 
der Nutzflächen nicht möglich sein wird, unter 
anderem da das Grundstück bereits eine GRZ von 
1,0 aufweist. Nach sorgfältiger Abwägung spre-
chen folgende Gründe für die Beibehaltung der 
getroffenen Festsetzungen: 
- Alle Grundstückseigentümerinnen und -
eigentümer sollen gleichwertig bezogen 
auf ihre Grundstücksfläche zur positiven 
Entwicklung des Quartiers mit angemes-
senen Grünräumen unter anderen auf-
grund der thermischen Vorbelastung bei-
tragen. 
- Um die Straßenschleife der Kom-
menderiestraße zu einem attraktiven öf-
fentlichen Raum zu entwickeln ist es bei 
den Grundstücksverhältnissen unerläss-
lich Vorgartenzonen zu schaffen. Bereits 
aufgrund der Festsetzung einer GRZ von 
0,6 ist eine Vollversiegelung nicht mehr 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 18/43 
Eine Aufstockung des Haupthauses, um zusätzli-
chen Trainingsraum zu schaffen, wäre unter 
den im neuen Bebauungsplan vorgesehenen 
Bedingungen leider nicht wirtschaftlich und 
auch baulich kaum sinnvoll umsetzbar. Um 
überhaupt eine Genehmigung zu erhalten, 
müssten Teile der Anbauten zurückgebaut wer-
den, die erst im Jahre 2010 (!) mit erheblichem 
finanziellen Aufwand - sowohl für die Eigentü-
mer der Immobilie als auch für das […] selbst - 
errichtet wurden.  Ein solcher Rückbau wäre 
nicht nur mit hohen Kosten verbunden, sondern 
würde auch durch die notwendigen Anpassun-
gen im Grundriss, wie z. B. den Einbau eines 
neuen Treppenhauses, die Nutzung des beste-
henden Gebäudeteils erheblich einschränken. 
 
Über die Jahre wurden für diese Anbauten drei 
separate Baugenehmigungen erteilt, auf deren 
Grundlage ich ebenso wie meine Vorgänger 
langfristig geplant und investiert habe. Dass 
nun im Rahmen der neuen Planung genau diese 
im Jahre 2010 von der Stadt genehmigten Er-
weiterungen wieder entfernt werden müssten, 
wenn ich das Hauptgebäude aufstocken 
möchte, stellt mich vor ein großes Dilemma: Es 
wäre, wirtschaftlich betrachtet, nicht tragbar, 
funktionierende und fast neue Gebäudeteile 
abzureißen, nur um darüber hinaus etwas zu 
bauen, das nach den neuen Vorgaben eigentlich 
zulässig wäre. 
 
Zusammenfassung 
Mein Ziel ist es, den Standort nicht nur zu erhal-
ten, sondern ihn so weiterzuentwickeln, dass er 
den veränderten Bedürfnissen der Kundinnen 
entspricht und gleichzeitig einen Beitrag zum 
Leben im Quartier leistet. Dafür ist es entschei-
dend, dass der Bebauungsplan für das gesamte 
Gebiet die gewachsene Nutzung, die unterneh-
merischen Entwicklungsmöglichkeiten und die 
Rahmenbedingungen für einen stabilen Betrieb 
berücksichtigt - insbesondere bei der Erhaltung 
der Mischnutzung und in unserem konkrete Fall 
der Ermöglichung baulicher Erweiterungen 
ohne Rückbauverpflichtung! 
 […] 
möglich, sodass die geplante Vorgarten-
zone bezüglich der Ausnutzbarkeit nicht 
zusätzlich ins Gewicht fällt und insbeson-
dere vor dem Hintergrund des städte-
baulichen Ziels als angemessen er-
scheint. 
- Falls neu gebaut werden soll ist gemäß 
des Bebauungsplanes Nr. 679 eine ähn-
lich hohe Ausnutzung wie im derzeitigen 
Bestand mit optimierten Gebäudegrund-
rissen möglich. 
- Durch Neuordnung der umliegenden 
Grundstücke besteht eventuell die Mög-
lichkeit benötigte Flächen für eine Erwei-
terung zu erwerben/mieten. 
- Eine Ausnahmeregelung für dieses 
Grundstück würde die Umsetzung der 
Ziele des Bebauungsplanes gefährden.  
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 19/43 
2.4 Sehr geehrte Damen und Herren, 
 
im Rahmen der Offenlegung des Bebauungs-
plans Nr 679 sehen wir uns als Eigentümer des 
rein gewerblich genutzten Gebäudes in Kom-
menderiestr. […] in 49074 Osnabrück gezwun-
gen, unsere Bedenken als direkt von den Aus-
wirkungen betroffener Anlieger zum obigen Be-
bauungsplan vorbringen: 
 
Ihre Planung betrifft unmittelbar ein altes Fir-
mengebäude, das seit Ende der neunziger in un-
serem Besitz ist und in dem seit über 30 Jahren 
ein Fitness - Sport und Wellness Studio betrie-
ben wird. Das […] selber - ein sehr gut frequen-
tiertes  Fitnessstudio nur für Frauen -  ist dort 
schon seit 1999 ansässig und belebt durch sein 
Klientel auch den Einzelhandel der Johannis-
straße. 
 
Uns ist bekannt, dass unserer Gebäude mit sei-
ner Nutzung Bestandschutz hat, genau wie die 
zu Gunsten der Kommenderiestr. […] eingetra-
genen  Baulasten für Abstandsregelung, Fens-
terrechte und Parkplätzen respektiert werden 
müssen. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genommen.  
  
 
Doch es gibt negative Auswirkungen, die mit 
der Umwidmung in ein reines Wohngebiet ver-
bunden sind, die uns zukünftig wirtschaftlich 
benachteiligen und schädigen werden: 
 
1. Nach Umwidmung ist die Nutzung für Ge-
werbe stark eingeschränkt, und auch wenn eine 
Vermietung an Fitnessstudios erlaubt ist, viele 
andere Gewerbe aber fallen im Falle einer Neu-
vermietung raus. ABER dieses alte Fabrikge-
bäude eignet sich NUR für eine gewerbliche 
Nutzung, da die Belichtung nur an zwei Seiten 
möglich und der Grundriss nicht flexibel ist. 
Im westlichen Bereich des Bebauungsplans 
wurde ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt, 
da es der überwiegenden Wohnnutzung zur 
Kommenderiestraße und Goldstraße sowie teil-
weise des Blockinnenbereichs entspricht und sich 
die genannten Bereiche aufgrund der Lärmsitua-
tion für ein attraktives Wohnquartier gut eignen. 
Die Festsetzung unterstützt zudem das Ziel, die 
innerstädtische Wohnnutzung zu fördern, unter 
anderem um ansässige Gewerbetreibende zu 
stärken und kurze Wege zu vielen Infrastrukturen 
zu ermöglichen sowie die Voraussetzungen für 
dringend benötigtem Wohnraum zu schaffen.  
  
Um weiterhin eine gewisse Nutzungsflexibilität 
zuzulassen und das Prinzip „Stadt der kurzen 
Wege“ zu fördern, wird der in der BauNVO vor-
gesehene Nutzungskatalog nicht eingeschränkt. 
Neben Wohnen sind zum Beispiel gebietsverträg-
liche Läden, Handwerksbetriebe, Anlagen für 
sportliche Zwecke (z.B. gebietsverträgliche Fit-
nessstudios), oder ausnahmsweise Gewerbebe-
triebe zulässig. Auch Räume für freie Berufe wie 
Praxisräume können zugelassen werden. Somit 
steht für das in Rede stehende Grundstück eine 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 20/43 
ausreichende Nutzungsflexibilität zur Verfügung. 
Eine Konzentration von Gewerbe wie Einzelhan-
del, Dienstleistungen und sonstigen Nutzungen 
ist gemäß des Märkte- und Zentrenkonzepts der 
Stadt Osnabrück dem Stadtteilzentrum Johannis-
straße vorbehalten, um das Zentrum zu bewah-
ren und zu stärken. 
 
Auch Wohngebäude sind mit zwei Belichtungs-
seiten möglich, zum Beispiel bei einer geschlos-
senen Bebauung, die auch in dem Bereich vorge-
sehen ist. 
2. Zudem gefährdet die unveränderte Umset-
zung Ihrer Planung die langfristige Weiterfüh-
rung des Fitnessstudios unserer aktuellen Mie-
terin an diesem Standort, weil ihr und uns da-
mit die Chance auf eine wirtschaftlich sinnvolle 
räumliche Erweiterungen genommen wird. 
 
 
Im Detail: 
 
Durch eine Aufstockung des Haupthauses die 
Schaffung eines zusätzlichen Trainingsraum zu 
generieren wäre unter den neuen Bedingungen 
sowohl völlig unwirtschaftlich als auch baulich 
nicht sinnvoll umzusetzen: 
Wir müssten, um die Genehmigung für eine 
Aufstockung zu erhalten, die Anbauten, die wir 
selber in den letzten Jahren errichtet haben, zu-
rück bauen! Der Rückbau selber aber wäre eine 
wirtschaftliche Katastrophe und würde auch im 
Ergebnis durch die notwendigen Änderung im 
Grundriss (neues Treppenhaus schaffen etc.)  
die Nutzung des Altbestandes einschränken. 
 
 
Zudem wäre eine Aufstockung für das Hauptge-
bäude der Kommenderiestr. […]auf drei Voll - 
und ein Staffelgeschoss auch mit der neuen Pla-
nung die Baugenehmigung für das Hauptge-
bäude der Kommenderiestr. […]möglich! Und 
OHNE RÜCKBAUFORDERUNG wäre das auch 
eine sinnvolle Optimierung der Immobilie;  für 
uns als Eigentümer genauso wie für mögliche 
Expansionspläne unsere langfristige Mieterin 
als auch für eine allg. flexiblere Nutzungsmög-
lichkeit in der Zukunft. 
 
Dabei könnte die Aufstockung genau wie ge-
wünscht umgesetzt werden: 
Der Stadt Osnabrück ist bewusst, dass durch die 
Festsetzungen des Bebauungsplanes das in Rede 
stehende Grundstück bzw. Gebäude nunmehr 
Bestandschutz hat und eine Erhöhung der Nutz-
flächen nicht möglich sein wird. Nach sorgfältiger 
Abwägung sprechen folgende Gründe für die Bei-
behaltung der getroffenen Festsetzungen: 
- Alle Grundstückseigentümerinnen und -
eigentümer sollen gleichwertig bezogen 
auf ihre Grundstücksfläche zur positiven 
Entwicklung des Quartiers mit angemes-
senen Grünräumen unter anderen auf-
grund der thermischen Vorbelastung bei-
tragen. 
- Um die Straßenschleife der Kom-
menderiestraße zu einem attraktiven öf-
fentlichen Raum zu entwickeln ist es bei 
den Grundstücksverhältnissen unerläss-
lich Vorgartenzonen zu schaffen. Bereits 
aufgrund der Festsetzung einer GRZ von 
0,6 ist eine Vollversiegelung nicht mehr 
möglich, sodass die geplante Vorgarten-
zone bezüglich der Ausnutzbarkeit nicht 
zusätzlich ins Gewicht fällt und insbeson-
dere vor dem Hintergrund des städte-
baulichen Ziels als angemessen er-
scheint. 
- Falls neu gebaut werden soll ist gemäß 
des Bebauungsplanes Nr. 679 eine ähn-
lich hohe Ausnutzung wie im derzeitigen 
Bestand mit optimierten Gebäudegrund-
rissen möglich. 
- Durch Neuordnung der umliegenden 
Grundstücke besteht eventuell die Mög-
lichkeit benötigte Flächen für eine Erwei-
terung zu erwerben/mieten. 
- Eine Ausnahmeregelung für dieses 
Grundstück würde die Umsetzung der 
Ziele des Bebauungsplanes gefährden.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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- Der neue Baukörper wäre zu beiden Seiten 
eingerückt! 
- Eine PV Anlage wäre gut zu installieren! 
- Ein begrüntes Flachdach würde für mehr Grün 
und Entsiegelung sorgen! 
- Alles das wäre  OHNE  RÜCKBAUVERPFLICH-
TUNG gut umsetzbar ! 
 
Natürlich müssen alle Anlieger von der Stadt-
planung gleich behandelt werden. Doch in un-
serem Fall hat das Bauamt mehrfach Verant-
wortung übernommen! Um den heutigen Aus-
baustand zu erreichen haben wir im Laufe der 
Jahre (zuletzt 2010 !)  drei verschiedene Bauge-
nehmigen beantragt und in die umfangreichen 
Anbauten viel Geld investiert. Aber genau diese 
von der Stadt genehmigten Anbauten wären 
laut Ihren neuen Planung zurückzubauen, wenn 
wir das Hauptgebäude aufstocken möchten! 
Die ganze Front bis hoch zur Dachterrasse so-
wie der neue Anbau hinter dem Haupthaus 
müssten wieder abgerissen werden. Zusätzlich 
müsste das innen liegende Treppenhaus neu 
angelegt und der ganze Grundriss geändert 
werden. Das ist doch wirtschaftlicher Selbst-
mord. Oben anbauen und drum rum abreißen, 
was noch fast neu ist? Wenn man eine Bauge-
nehmigung erhält geht jeder doch davon aus, 
dafür nicht wenige Jahre später eine Verpflich-
tung zum Rückbau zu erhalten. 
Besonders, wenn man dann etwas bauen will, 
was im neuen Plan genehmigungsfähig ist ?! 
 
Eine Rückbauverpflichtung gibt es nicht, da das 
Gebäude in den genehmigten Ausmaßen Be-
standschutz genießt. Sobald jedoch die bauliche 
Substanz verändert werden soll, müssen die Fest-
setzungen des Bebauungsplanes eingehalten 
werden. Dies schließt wie vorgeschlagen ein 
Flachdach mit Dachbegrünung mit ein. Die Instal-
lation einer PV-Anlage ist weiterhin zulässig. 
 Anmerkung: 
Die Stadtplanung hätte ohne Stress ihre Ideen 
bei der Planung des Neustadt -Caree umsetzen 
und z.B. die Baulinie schon für diese Häuser et-
was mehr zurücksetzen und begehbare Grünflä-
chen und Bäume fordern können. Dort stand 
KEIN Altbau. Jeder Investor hätte in Kenntnis al-
ler Auflagen frei entscheiden können, ob er in-
vestieren will oder nicht!. Wir können das nicht 
mehr. 
Jetzt ist die Freiflächen zwischen den Neubau-
ten Neustadt -Caree in keiner Form nutzbar, es 
gibt keine Spiel- und Grünflächen und die Ring-
straße wurde so dicht vor unser Gebäude ge-
legt, das Fahrräder nur ganz begrenzt abgestellt 
werden können, ohne die Fußgänger zu behin-
dern. Und die öffentlichen Parkplätze fehlen 
auch. Hier wäre der Raum und der Zeitpunkt für 
die Schaffung von mehr Grün zugunsten einer 
Im Bereich des Neustadt-Carrés wurden private 
Vorgartenzonen geschaffen, auf denen zudem 
Baumpflanzungen festgesetzt wurden. Diese für 
den Straßenraum positive Entwicklung soll im ge-
genüberliegenden Bereich weitergeführt werden. 
Die Festsetzungen zur Begrünung und zur GRZ 
sind nicht aufgrund des Neustadt-Carrés, welches 
sehr wohl eine Begrünung auf dem Tiefgaragen-
dach aufweist, getroffen worden. Kleinklimati-
sche Effekte sollen durch die Festsetzung der GRZ 
und der Begrünungsmaßnahmen für jedes 
Grundstück geschaffen werden. 
alternativ zu der ehemaligen ebenerdigen öffent-
lichen Parkfläche ist eine öffentliche Tiefgarage 
errichtet worden. Generell haben Grundstücksei-
gentümerinnen und -eigentümer selbst Sorge zu 
tragen, dass für die auf dem Grundstück vorhan-
dene Nutzung auf dem eigenen Grundstück oder 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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Steigerung der Lebensqualität gewesen! 
Und jetzt müssen die Anlieger die Defizite aus-
gleichen und die Abwertung ihrer Immobilie 
hinnehmen?  Nicht fair ! 
Es ist unvermeidbar, dass die Stadtplanung 
Ideen entwickelt, die den Interessen der Anlie-
ger entgegenstehen. Und sicher ist auch Unab-
änderliches hinzunehmen, für bessere Wohn-
qualität     in der Innenstadt. Ja!  Doch die Stadt-
planung muss doch auch Verantwortung tragen 
und in Einzelfällen einen möglichen Kompro-
miss eingehen, besonders, wenn wirklich nie-
mand einen Nachteil von der Lösung hat !?! Bei 
diesem Projekt kann die Stadtplanung Ihrer Ver-
antwortung den Anliegern gegenüber gerecht 
werden und mit nur kleinen Anpassungen die 
zukünftig gewünschte Entwicklungen in der 
Stadtplanung absichern: 
 
- Hier wird kein reines Wohngebiet, sondern ein 
urbanes Gebiet geschaffen, in dem bestehende 
Gewerbeansiedlungen und öffentliche Park-
plätze eine Chance auf Erhalt und Weiterent-
wicklung erhalten und so die Johannisstr. wei-
terhin positiv beleben. 
 
- Die Aufstockung der Kommenderiestr […] 
bleibt als grundsätzliche Option erhalten, ABER 
OHNE, dass ein Rückbau verlangt wird. 
 
- Die Kommenderiestr. […]darf nach den glei-
chen Kriterien wie bisher an gewerbliche Mieter 
vermieten, da der Altbau sich nicht als reine 
Wohnimmobilie eignet. 
 
Vielen Dank für Ihre Zeit und Bereitschaft, un-
sere Perspektive einzunehmen. 
Für Rückfragen stehen wir Ihnen jederzeit zur 
Verfügung 
[…] 
durch verbindliche Regelungen auf anderen 
Grundstücken ausreichend Parkraum vorhanden 
ist. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 23/43 
2.5 Sehr geehrte Damen und Herren,  
 
als Eigentümer der Liegenschaft […] im Geltungs-
bereich des Bebauungsplans Nr. 679 "Johannis-
straße / Johannistorwall" nehme ich hiermit 
fristgerecht Stellung zum laufenden Beteili-
gungsverfahren gemäß §3 Abs.2 BauGB.  
 
Meine betroffenen Flurstücke habe ich in der 
Anlage markiert.  
 
Meine Bestandsimmobilie wird seit Jahrzehnten 
als Wohn- und Geschäftshaus mit gemischter 
Nutzung betrieben. Sie umfasst ca. 7.532m Brut-
togrundfläche, ca. 4.900m Grundstücksfläche, 
ca. 38.300m umbauten Raum, eine Tiefgarage 
mit ca 60 Stellplätzen, 6 Wohneinheiten, 10 Ge-
werbeeinheiten sowie ein bis vor Corona sehr 
etabliertes Kino- und Gastronomieangebot.  
 
Nach Prüfung des Planentwurfs und der städte-
baulichen Begründung äußere ich erhebliche Be-
denken gegen mehrere Festsetzungen des Be-
bauungsplans, die sich negativ auf die Wirt-
schaftlichkeit, Entwicklung und Werthaltigkeit 
meiner Bestandsimmobilie auswirken:  
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. Es wird eine Festsetzung zum erweiter-
ten Bestandschutz aufgenommen. 
  
 
- Begrenzung der zulässigen Baumassen und Ge-
bäudehöhen unterhalb der bestehenden Kuba-
tur gefährdet den Bestand und verhindert jede 
bauliche Nachverdichtung. 
 
Bei einer Neuordnung des Grundstücks kann 
auch bei einer deutlich geringeren Versiege-
lung mit einer GRZ von 0,6 bis 0,8 durch die 
festgesetzten Gebäudehöhen von zwei bis vier 
Vollgeschosse mehr Gebäudemasse entstehen 
als jetzt schon auf dem Grundstück vorhanden 
ist. 
- Die Einschränkung von zulässigen Nutzungen 
reduziert die Flexibilität des Nutzungsmixes und 
widerspricht dem lebendigen Charakter der In-
nenstadtlage. 
Das Plangebiet weist keinen kerngebietstypi-
schen Nutzungsmix auf, daher wird zur Johan-
nisstraße, welche gemäß des Märkte- und Zen-
trenkonzepts in einem Stadtteilzentrum liegt, 
und zum Johannistorwall ein urbanes Gebiet 
ausgewiesen. Dieses bietet weiterhin vielfäl-
tige Nutzungsmöglichkeiten, die aber gleich-
zeitig mit der hohen Anzahl an dort vorhande-
nen Wohnungen verträglich sind. 
Im westlichen Bereich des Bebauungsplans 
wurde ein allgemeines Wohngebiet festge-
setzt, da es der überwiegenden Wohnnutzung 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 24/43 
zur Kommenderiestraße und Goldstraße sowie 
teilweise des Blockinnenbereichs entspricht 
und sich die genannten Bereiche aufgrund der 
Lärmsituation für ein attraktives Wohnquartier 
gut eignen. Die Festsetzung unterstützt zudem 
das Ziel, die innerstädtische Wohnnutzung zu 
fördern, unter anderem um ansässige Gewer-
betreibende zu stärken und kurze Wege zu vie-
len Infrastrukturen zu ermöglichen sowie die 
Voraussetzungen für dringend benötigtem 
Wohnraum zu schaffen.  
  
Um weiterhin eine gewisse Nutzungsflexibili-
tät zuzulassen und das Prinzip „Stadt der kur-
zen Wege“ zu fördern, wird der in der 
BauNVO vorgesehene Nutzungskatalog nicht 
eingeschränkt. Neben Wohnen sind zum Bei-
spiel gebietsverträgliche Läden, Handwerks-
betriebe, Anlagen für sportliche Zwecke (z.B. 
gebietsverträgliche Fitnessstudios), oder aus-
nahmsweise Gewerbebetriebe zulässig. Auch 
Räume für freie Berufe wie Praxisräume kön-
nen zugelassen werden. Somit sind für das 
Grundstück vielfältige Nachnutzungsmöglich-
keiten vorhanden. 
- Keine umfassende Bestandsprivilegierung: Es 
besteht keine rechtssichere Garantie für dauer-
hafte Nutzungsgenehmigungen bei Mieterwech-
sel oder Umbauten mit erheblichen wirtschaftli-
chen Risiken. 
 
 
Das genehmigte Gebäude steht unter dem ge-
setzlichen Bestandschutz. Innerhalb der ge-
nehmigten Gebäudekubatur können bebau-
ungsplangemäße Nutzungsänderungen erfol-
gen. Folgende Festsetzung wird ergänzt:  
„In vor Rechtskraft des Bebauungsplanes 
rechtmäßig errichteten baulichen Anlagen, 
welche die Festsetzungen des Bebauungspla-
nes nicht vollständig einhalten, sind Nutzungs-
änderungen gemäß den Festsetzungen des Be-
bauungsplanes zulässig. (Rechtsgrundlage § 9 
Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 10 
BauNVO)“  
- Fehlende Gleichbehandlung im Plangebiet: An-
dere Grundstücke im Umfeld erhalten großzügi-
gere Entwicklungsoptionen, obwohl meine Lie-
genschaft infrastrukturell (Tiefgarage, zentrale 
Lage) besonders geeignet ist.  
 
 
 
 
Eine fehlende Gleichbehandlung ist nicht er-
kennbar. Die bauliche Ausnutzung richtet sich 
nach städtebaulichen Maßstäben, die das Ge-
biet im Wesentlichen in vier Teilbereiche un-
terteilt, in denen alle Grundstückseigentüme-
rinnen und -eigentümer jeweils die gleichen 
Entwicklungsmöglichkeiten bekommen:  
1. Urbanes Gebiet mit Blockrand (GRZ 
0,8, max. Vollgeschosse 4) 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 25/43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2. Urbanes Gebiet im Blockinnenbereich 
(GRZ 0,8, max. Vollgeschosse 2) 
3. Allgemeines Wohngebiet mit Block-
rand (GRZ 0,6, max. Vollgeschosse 3) 
4. Allgemeines Wohngebiet im Blockin-
nenbereich (GRZ 0,6, max. Vollge-
schosse 2) 
Auch die Begrünungsmaßnahmen gelten ab-
hängig von der Grundstücksgröße für das ge-
samte Plangebiet. 
Mangelhafte städtebauliche Begründung für die 
restriktiven Festsetzungen, die gegenüber dem 
aktuellen Bestand faktisch einem Rückbau 
gleichkommen. 
 
Auswirkungen auf mein Eigentum:  
- Reduzierung der Drittverwendungsfähigkeit 
(z.B. für Investoren, Nachnutzer)  
- Einschränkung künftiger Entwicklungsmaßnah-
men 
- Rückläufige Miet- und Renditechancen  
- Verlust an Marktwert im siebenstelligen Be-
reich 
- Zunehmende Unsicherheit für bestehende 
Mieter 
Verschlechterung gegenüber dem bisherigen 
Planungsstand: 
Besonders kritisch ist die Tatsache, dass die im 
neuen Bebauungsplan vorgesehenen Regelun-
gen eine deutliche Verschlechterung gegenüber 
dem bisherigen planungsrechtlichen Zustand 
darstellen. Unter der bisherigen Rechtslage war 
es möglich:  
- die vorhandene Gebäudehöhe und -masse voll 
auszuschöpfen, 
- einen lebendigen Nutzungsmix aus Gewerbe, 
Gastronomie, Kultur und Wohnen zu unterhal-
ten, 
- flexible Umbauten und Nutzungsänderungen 
ohne grundlegende Planänderungen vorzuneh-
men. 
 
Der neue Plan beschneidet diese Spielräume er-
heblich, ohne triftige Gründe oder städtebauli-
che Zwänge aufzuzeigen. Die Planung stellt da-
her keine Weiterentwicklung, sondern eine 
Rückentwicklung der baurechtlichen Situation 
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes wur-
den ausführlich in der Begründung behandelt. 
Durch den Bebauungsplan muss kein Rückbau 
erfolgen. Die Gebäude stehen unter dem ge-
setzlichen Bestandschutz und für Nutzungsän-
derungen wird ein erweiterter Bestandschutz 
festgesetzt (siehe oben). Durch den Bestand-
schutz, die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten 
und die Festsetzungen zum Maß der baulichen 
Nutzung sind durch den Bebauungsplan keine 
wesentlichen Wertminderungen auf dem 
Grundstück zu erwarten. Tatsächlich schafft 
der Bebauungsplan die Voraussetzung einer 
geordneten städtebaulichen Entwicklung, die 
sich positiv auf jedes Grundstück auswirken 
kann. 
Zu den folgenden Punkten (Gebäudehöhen- 
und Masse, dem Nutzungsmix, Bestandschutz, 
Gleichbehandlung) siehe oben. 
Durch die Überplanung des Areals wird der ge-
wünschte Nutzungsmix erst planungsrechtlich 
ermöglicht. In einem Kerngebiet, wie es in Tei-
len des Plangebiets festgesetzt war, wäre 
Wohnen nicht regelmäßig zulässig gewesen. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 26/43 
dar  mit allen negativen Folgen für Bestand, Er-
trag und Zukunftsfähigkeit.  
 
Ich fordere daher, die im Planentwurf enthalte-
nen Regelungen mindestens in folgenden Punk-
ten zu überarbeiten:  
- Sicherstellung des Bestandsschutzes für alle be-
stehenden Gebäude, Nutzungen und Baumas-
sen 
- Erweiterungsfähigkeit und Flexibilisierung der 
Nutzungsmischung (insb. Gewerbe, Kultur, 
Dienstleistung) 
- Gleichbehandlung mit angrenzenden Grund-
stücken hinsichtlich Nutzungsintensität und Bau-
grenzen 
- Städtebauliche Begründung anpassen, um die 
Interessen der Bestandsakteure im Zentrum aus-
reichend zu berücksichtigen 
- Wiederherstellung der bisherigen Bebauungs-
möglichkeiten im Sinne der Planungskontinuität 
und Bestandssicherung  
 
Ich bitte die Stadt Osnabrück sowie die IHK Osn-
abrückEmslandGrafschaft Bentheim als Träger 
öffentlicher Belange, meine Hinweise in die Ab-
wägung gemäß §1 Abs.7 BauGB aufzunehmen 
und die Planung entsprechend anzupassen.  
 
Mit freundlichen Grüßen  
 
[…] 
Anlagen 
 
Es hat sich herausgestellt, dass der zuvor be-
stehende Bebauungsplan Nr. 41 nicht mehr ge-
eignet ist, um städtebauliche Zielsetzungen 
der Stadt Osnabrück für innerstädtische Quar-
tiere zu sichern. Auch die umliegenden Bebau-
ungsrechte sind nicht mehr geeignet, eine 
städtebaulich geordnete Entwicklung sicherzu-
stellen. 
Ziel der städtebaulichen Planung ist daher eine 
Aufwertung des Plangebiets zu einem attrakti-
ven und lebenswerten Stadtquartier sowie die 
Sicherung und Entwicklung der Wohnnutzung 
und der lokalen urbanen Gewerbestrukturen. 
Gleichzeitig sollen die Voraussetzungen für 
eine klimagerechte Quartiersentwicklung im 
Kontext der bestehenden Bebauung geschaf-
fen werden. 
 

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 27/43 
2.6 […] 
ich möchte mich zunächst für die Planung be-
danken und sehe zahlreiche positive Ansätze für 
die Aufwertung des Johannis-Quartiers in Ihrer 
Entwurfsbegründung.         Vier Punkte bitte ich 
zu berücksichtigen: 
1. Wer sein Auto abschaffen will, ist im Plan-
bereich schlecht dran: Kostenpflichtige 
Parkplätze sind in ausreichender Zahl vor-
handen, aber für teure (Lasten-)Räder gibt 
es keinerlei sichere Abstellmöglichkeiten 
auf öffentlichen Verkehrsflächen. Junge Fa-
milien, die ihre Kinder mit dem Lastenrad 
transportieren wollen, werden mit Ihrer 
Planung nicht als Zielgruppe angesprochen. 
Dies hat zur Folge, dass sich die Alters- und 
Haushaltsstruktur weiter in Richtung Ein-
personenhaushalte entwickeln dürfte – mit 
entsprechend hohem Aufkommen des mo-
torisierten Individualverkehrs. Dies ent-
spricht aus meiner Sicht nicht den  
STEP-Leitlinien hinsichtlich Mobilität. 
Vorschlag: Im nördlichen Bereich der 
sog. Schleifenstraße befinden sich als öf-
fentliche Verkehrsfläche 14 Parkplätze. 
Ein Teil davon sollte mit verschließbaren 
Radboxen – auch für Lastenräder – aus-
gestattet werden. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men. Die Begründung wird ergänzt. 
  
 
 
Die Umnutzung von Autostellplätzen zu Las-
tenradabstellplätzen kann nicht in einem Be-
bauungsplanverfahren geregelt werden. Der 
Hinweis wird an die zuständige Stelle zur Prü-
fung weitergegeben. 
 
2. Im Punkt 9.1.5 (S. 29) gehen Sie auf die 
„sehr ungünstige klimatische Situation“ des 
Planbereichs ein. Dennoch sollen Heizungs-
anlagen für fossile Brennstoffe nicht ausge-
schlossen werden. Verträgt sich diese Ent-
scheidung heute noch mit den vom Rat be-
schlossenen ökologischen Standards in der 
Bauleitplanung? 
Durch das Baugesetzbuch gibt es keine Er-
mächtigungsgrundlage, die den Ausschluss al-
ler fossilen Brennstoffe für Heizungsanlagen 
vorsieht. Da der Bereich in der Umweltzone 
liegt können aber zur Luftreinhaltung zumin-
dest bestimmte Brennstoffe ausgeschlossen 
werden (siehe textliche Festsetzung Nr. 30).  
Zusätzlich regeln primär andere Gesetze wie 
das Gebäudeenergiegesetz Vorgaben zu Ener-
giequellen. Auch wird derzeit eine kommunale 
Wärmeplanung aufgestellt.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 28/43 
3. In Ihren Ausführungen wird an keiner Stelle 
erwähnt, dass sich der Planbereich vollstän-
dig in der Alkohol- und Waffenverbotszone 
befindet. Trotz Verbots ist der Anteil an 
Menschen, die das Alkoholverbot umgehen 
oder Drogen konsumieren, vergleichsweise 
hoch. Man erkennt ihre Treffpunkte an hin-
terlassenen Spritzen, Alkoholflaschen und 
menschlichen Exkrementen (z.B. im Park-
haus Neustadt-Carré oder am Abgang zum 
Fahrradkeller). Schräg gegenüber einen 
„Quartiersplatz… zur Aufwertung der loka-
len Wohn- und Lebensqualität“ vorzusehen, 
halte ich schlichtweg für naiv. Die private 
Grünfläche, auf der der Quartiersplatz ent-
stehen soll, sollte weiterhin durch die erhal-
tenswerte historische Mauer vor Vandalis-
mus und Verschmutzung geschützt werden. 
 
Die Bestandsanalyse wurde um die Alkohol- 
und Waffenverbotszone ergänzt. Diese Zone 
steht aber nicht dem städtebaulichen Ziel ent-
gegen, begrünte Begegnungsräume für die An-
wohner und Gäste des Quartiers zu schaffen, 
insbesondere vor dem Hintergrund der thermi-
schen Belastung und dem Mangel an inner-
städtischen Grün- bzw. Freiflächen. 
Es ist nicht Zielführend aufgrund der derzeiti-
gen Situation langfristig auf die Möglichkeit zur 
Errichtung eines Quartiersplatzes zu verzich-
ten. Bei der Planung und Gestaltung des Plat-
zes können die Hinweise berücksichtigt wer-
den.  
4. Und schließlich: Die große, prägende Trau-
erweide an der Schleifenstraße wird auf-
grund eines von Ihnen erwähnten Zustands-
bewertung aus dem Sommer 2024 als nicht 
vital eingestuft und zur Abholzung freigege-
ben. In diesen aktuell heißen Tagen macht 
sie einen durchaus gesunden Eindruck. 
Könnte man sie nicht behandeln? […] 
 
 
Laut der dem Bebauungsplan beigelegten Vita-
litätsbeurteilung ist die große Trauerweide ge-
schädigt und daher kurz- bis mittelfristig ab-
gängig. Des Weiteren würde dieser eine Baum 
die Ausnutzbarkeit des Grundstückes ein-
schränken und das Ziel einer geschlossenen 
Blockrandbebauung entgegenstehen. Daher 
wird von einem Erhaltungsgebot für diesen 
Baum abgesehen. 
2.7 […]es geht um unsere Schmiede-Werkstatt, das 
ist zurzeit ein ruhender Betrieb. Für Wohnge-
bäude sind keine Stellplätze mehr erforderlich, 
wohl aber für Gewerbe. Schon bei dem vorheri-
gen B-Plan hatten wir keinen Platz, für die ge-
plante Straße, es wäre eine weitere Bevorzu-
gung des Groß-Investors gewesen. 
 
 
 
 
 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
  
Generell haben Grundstückseigentümerinnen 
und -eigentümer selbst Sorge zu tragen, dass 
für die auf dem Grundstück vorhandene Nut-
zung auf dem eigenen Grundstück oder durch 
verbindliche Regelungen auf anderen Grund-
stücken ausreichend Parkraum vorhanden ist. 
Dies ist keine öffentliche Aufgabe der Stadt 
Osnabrück. Des Weiteren ist alternativ zu der 
ehemaligen ebenerdigen öffentlichen Parkflä-
che eine öffentliche Tiefgarage errichtet wor-
den. Insgesamt setzt sich die Stadt Osnabrück 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 29/43 
 für eine Mobilitätswende ein. Die Nutzung an-
derer Mobilitätsformen als das Auto sollen 
stärker gefördert werden. 
Die Bäume stehen unter Schutz, siehe Anlage. 
Daher bitte ich Sie von der öffentlichen Begeg-
nungsfläche abzusehen. Es ist besser, die Fläche 
in privater Hand, dann braucht die Polizei nicht 
darauf passen, siehe Zustand in der Tiefgarage. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Bäume werden nun zusätzlich durch ein 
Erhaltungsgebot planungsrechtlich geschützt 
und müssen bei der Errichtung eines Quar-
tiersplatzes berücksichtigt werden. 
Durch die Bestandsanalyse wurde deutlich, 
dass öffentliche Freiflächen in direkter Umge-
bung fehlen, daher ist es ein Ziel des Bebau-
ungsplanes die Voraussetzung für begrünte 
Begegnungsräume für die Anwohnerinnen 
und Anwohner sowie für Gäste des Quartiers 
zu schaffen. Da die in Rede stehende Fläche 
bisher als Verkehrsfläche festgesetzt war, im 
Wesentlichen noch keine Bebauung aufweist, 
an drei Straßenseiten liegt und auf dem ver-
bleibenden Grundstück ein hohes Entwick-
lungspotenzial verbleibt, eignet sich dieser 
Bereich für die Schaffung eines Quartiersplat-
zes. 
Es ist nicht Zielführend aufgrund der derzeiti-
gen Situation langfristig auf die Möglichkeit 
zur Errichtung eines Quartiersplatzes zu ver-
zichten. Bei der Planung und Gestaltung des 
Platzes können die Hinweise berücksichtigt 
werden. 
Sonst möchte ich für die öffentliche Begeg-
nungsfläche, ein gleichwertiges Grundstück an 
anderer Stelle. […] 
 
 
Genehmigte und ausgeübte Nutzungen auf 
der festgesetzten Quartiersplatzfläche genie-
ßen Bestandschutz. Zudem bewirkt die Fest-
setzung nicht, dass die Stadt automatisch Zu-
griff auf das Grundstück hat. Durch die Fest-
setzung als öffentliche Verkehrsfläche mit be-
sonderer Zweckbestimmung wird der Stadt le-
diglich ein Vorkaufsrecht eingeräumt.  

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 30/43 
2.8 Die Firma Ericsson wurde von der Deutschen Te-
lekom Technik GmbH beauftragt, in ihrem Na-
men, Anfragen zum Thema Trassenschutz zu be-
arbeiten. 
Der Verlauf der vorhandenen Richtfunkstre-
cke(n) ist im Folgenden zu entnehmen. 
Um die direkte Sichtline ist ein Radius von min-
destens +/- 25mfreizuhalten. 
Diese Stellungnahme gilt für Richtfunkverbin-
dungen des Ericsson - Netzes und für Richtfunk-
verbindungen des Netzes der Deutschen Tele-
kom. 
Die Sichtlinie der Richtfunkstrecke, die den 
Planbereich tangiert, wird nachrichtlich in die 
Planzeichnung eingetragen. Aufgrund der 
Höhe der Funkstellen sind keine Auswirkungen 
auf die Bebauungsmöglichkeiten im Plangebiet 
zu erwarten. 
 
2.9 Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend 
Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und 
Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - 
hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauf-
tragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflich-
ten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie 
alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen 
und dementsprechend die erforderlichen Stel-
lungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung 
nehmen wir wie folgt Stellung:  
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikati-
onslinien der Telekom.  
 
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass 
Beschädigungen der vorhandenen Telekommu-
nikationslinien vermieden werden und aus be-
trieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störun-
gen) der ungehinderte Zugang zu den Telekom-
munikationslinien jederzeit möglich ist. Es ist 
deshalb erforderlich, dass sich die Bauausfüh-
renden vor Beginn der Arbeiten über die Lage 
der zum Zeitpunkt der Bauausführung vorhande-
nen Telekommunikationslinien der Telekom in-
formieren (Internet: https://trassenauskunftka-
bel.telekom.de oder per Email: Planaus-
[E-MAIL ENTFERNT]). Die Kabelschutzan-
weisung der Telekom ist zu beachten. 
Die Hinweise werden dementsprechend er-
gänzt. 
2.10 vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichne-
ten Planungsunterlagen. Wir nehmen wie folgt 
Stellung: 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  

Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 31/43 
 
Durch den Bebauungsplanentwurf Nr. 679 Jo-
hannisstraße / Johannistorwall soll im Rahmen 
einer Überplanung eine nachhaltige Stadtent-
wicklung des zentral gelegenen inner-  
städtischen Quartiers erfolgen, wobei Baulücken 
geschlossen und Leerstand beseitigt werden soll. 
 
Im Rahmen der Planungen ist auch beabsichtigt, 
die gewachsenen Nutzungsstrukturen, also ins-
besondere den Einzelhandelbesatz an der Johan-
nisstraße, zu bewahren und die jeweiligen Aus-
prägungen an den entsprechenden Orten auszu-
bauen sowie zu schützen. Diese Planungsabsicht 
wird begrüßt.  
Die aus Sicht des Handels unerlässliche Anforde-
rung an eine höhere Aufenthaltsqualität im Be-
reich der Johannisstraße lässt sich nur erreichen, 
wenn ein stärkerer Fokus auf die Sauberkeit des 
Straßenraums und damit die Pflege des Stadtbil-
des erreicht werden kann.  
 
Wir sind deshalb auch der Ansicht, dass die be-
reits im Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt 
Osnabrück 2019 festgeschriebenen gesamtstäd-
tischen Zielsetzungen insbesondere in diesem 
Quartier Berücksichtigung finden müssen, um 
die Handelszentralität der Innenstadt zu stär-
ken, eine qualitative Funktionsvielfalt in der Os-
nabrücker Innenstadt zu sichern, das Quartier 
und im Quartier insbesondere die Nahversor-
gung zu sichern. Deshalb müssen unseres Er-
achtens die Bemühungen dort hingehen, dass 
bestehende Verkaufsflächen in der Johannis-
straße erhalten bleiben.  
 
Die sich darin manifestierende Absicht, drei ur-
bane Gebiete (MU) auszuweisen, ist geeignet, 
diese Absicht umzusetzen und damit eine stadt-
planerische Steuerung des Einzelhandels in die-
sem Quartier zu erreichen. Dadurch muss auch 
eine Konzentration auf diesen Bereich erreicht 
werden, um so die Attraktivität der alten Ein-
kaufsstraße zu sichern und durch Neuansiedlun-
gen z. B. in Form des sog. Osnabrücker Ladens zu 
fördern. Nur so ist unseres Erachtens auch ein 
Anschluss an den nördlich gelegenen Bereich der 
Johannisstraße zu erzielen und eine Quartiers-
durchgängigkeit zu erreichen.  
 
Wir stehen für Nachfragen gerne zur Verfügung. 
  
Der Stellungnahme wird durch die Festsetzun-
gen des Bebauungsplanes entsprochen. 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 32/43 
2.11 […] gegen den o.g. Planungsentwurf bestehen 
aus handwerklicher Sicht keine Bedenken.  
 
Wir weisen jedoch darauf hin, dass sich an Gold-
straße 29 in 49074 Osnabrück der bei uns einge-
tragene Handwerksbetrieb, […] GmbH, befindet, 
dessen Bestand weiterhin zulässig sein soll.  
Zudem befinden sich [es werden ca. 15 Hand-
werksbetriebe an der Johannisstraße oder am 
Johannistorwall aufgelistet]. 
Bestand und Entwicklungsmöglichkeiten der Be-
triebe dürfen nicht durch die Planung beein-
trächtigt werden. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
  
Je nach Einstufung sind wohngebietsverträgli-
che Handwerksbetriebe oder nicht störende 
Gewerbebetriebe in einem allgemeinen 
Wohngebiet zulässig beziehungsweise aus-
nahmsweise zulässig. Dies betrifft […] GmbH. 
Bereits heute befinden sich im direkten Um-
feld des Betriebs ausschließlich Wohnge-
bäude, sodass aufgrund der Festsetzung eines 
allgemeinen Wohngebiets der Betrieb nicht 
schlechter gestellt wird. Baulich sind auf dem 
Grundstück Entwicklungsmöglichkeiten vor-
handen.  
Ein allgemeines Wohngebiet wurde festge-
setzt, weil im westlichen Bereich des Bebau-
ungsplans es der überwiegenden Wohnnut-
zung zur Kommenderiestraße und Goldstraße 
sowie teilweise des Blockinnenbereichs ent-
spricht und sich die genannten Bereiche auf-
grund der Lärmsituation für ein attraktives 
Wohnquartier gut eignen. Die Festsetzung un-
terstützt zudem das Ziel, die innerstädtische 
Wohnnutzung zu fördern, unter anderem um 
ansässige Gewerbetreibende zu stärken und 
kurze Wege zu vielen Infrastrukturen zu er-
möglichen sowie die Voraussetzungen für drin-
gend benötigtem Wohnraum zu schaffen.  
 
Die anderen Betriebe liegen im festgesetzten 
Urbanen Gebiet und sind daher bezogen auf 
die Art der baulichen Nutzung weiterhin zuläs-
sig. Innerhalb der bestehenden Bebauung und 
oftmals auch auf dem Grundstück sind Ent-
wicklungsmöglichkeiten vorhanden. 
 
 
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 33/43 
2.12 […] vielen Dank für die Gelegenheit zur Stellung-
nahme als Träger öffentlicher Belange im Rah-
men des Beteiligungsverfahrens zur Aufstellung 
des Bebauungsplanes Nr. 679 - Johannisstraße / 
Johannistorwall. 
 
Vorbemerkung: 
Städte und Gemeinden sollen vitale Handels-, 
Dienstleistungs-, Gastronomie-, Kultur- und 
Wohnstandorte sein. Dabei kommt dem Einzel-
handel eine Schlüsselrolle zu. Doch der Einzel-
handel unterliegt seit vielen Jahren einem konti-
nuierlichen Strukturwandel: Veränderung des 
Konsumentenverhaltens, demografischer Wan-
del, Online-Handel, Flächenexpansion oder Er-
reichbarkeit der Innenstadt. Sichtbar wird dies 
an geringeren Frequenzen, leerstehenden Ge-
schäften oder fehlendem Branchenmix. 
 
Diese Entwicklung hat während der Corona-Pan-
demie in den Jahren 2020 und 2021 eine beson-
dere Verstärkung erfahren und hat bis heute er-
hebliche Auswirkungen auf Einzelhandel und In-
nenstädte. Seit 2022 sorgen Energiekrise und 
schlechte konjunkturelle Lage weiterhin für Kon-
sumzurückhaltung. Insbesondere die typischen 
innenstadtrelevanten Sortimente des aperiodi-
schen Bedarfs wie Bekleidung und Schuhe sind 
betroffen. Diese Entwicklung wirkt sich mittel- 
bis langfristig auf Unternehmen und die Struktur 
der Innenstädte aus. 
 
Neben der Gestaltung der Innenstädte ist auch 
deren Erreichbarkeit für eine erfolgreiche Wei-
terentwicklung entscheidend. Um die verkehrli-
che Erreichbarkeit für alle Verkehrsteilnehmer 
zu sichern, ist eine Anbindung über ein Gesamt-
verkehrskonzept zu gewährleisten. 
 
Die Zukunft der Innenstädte wird sich daran ent-
scheiden, ob es gelingt, sie als multifunktionalen 
Raum zu entwickeln, in Aufenthaltsqualität zu in-
vestieren und Zentrenkonzepte zu aktualisieren. 
Hintergrund ist der Trend, dass die Bedeutung 
der Innenstädte für den Einkauf abnimmt und 
das Erlebnis Innenstadt als Ort der gesellschaft-
lichen Begegnung, der Freizeitgestaltung, Kultur 
und Gastronomie zunimmt. Es ist zu erwarten, 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
  
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 34/43 
dass die Innenstädte sonst ihre wirtschaftliche 
und gesellschaftliche Bedeutung verlieren, wenn 
nicht gegengesteuert wird. 
 
Vor diesem Hintergrund müssen bewährte In-
strumente der Stadtentwicklung, wie die Vorga-
ben der Bauleitplanung und der Raumordnung, 
berücksichtigt werden. Ziel muss der Erhalt der 
multifunktionalen Innenstadt sein. Hierzu muss 
sich das Angebot so verändern, dass es aus Ver-
brauchersicht weiterhin als attraktiv wahrge-
nommen wird. 
 
Planungsanlass: 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück 
hat in seiner Sitzung am 27. September 2022 die 
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 679 Johan-
nisstraße / Johannistorwall beschlossen. Für ei-
nen Teil des Plangebiets besteht seit 1996 der 
Bebauungsplan Nr. 41 Parkplatz Kom-
menderiestraße einschließlich der 1. und 2. Än-
derung. Dieser weist Misch- bzw. Kerngebiet 
aus. 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 
679 ist größer gefasst und schließt die Bebauung 
zwischen der Goldstraße, der Johannisstraße, 
dem Johannistorwall und der Kom-
menderiestraße ein. In der Gold- und Kom-
menderiestraße sind überwiegend Wohnnut-
zungen mit untergeordneten Gewerbeeinheiten 
ansässig. Mit Urteil des Oberverwaltungsge-
richts (OVG) Lüneburg vom 13. September 2011 
wurde der Bebauungsplan Nr. 567 Südlich Gold-
straße für unwirksam erklärt. 2013 ist der Be-
bauungsplan Nr. 597 Östlich Kom-
menderiestraße in Kraft getreten, der ein allge-
meines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO fest-
setzt. Dies war erforderlich, um die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen für ein innerstädti-
sches Wohnprojekt zu schaffen. 
 
Der Johannistorwall ist Teil des Wallrings der 
Stadt Osnabrück und als innerstädtische Haupt-
verkehrsstraße eingeordnet. Die Nutzungen sind 
gemischt und umfassen neben Wohnungen die 
typischen innerstädtischen Nutzungen aus dem 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 35/43 
Sozialbereich, aus Kultur und Freizeit, Handel, 
Gastronomie, Dienstleistungen und Handwerk. 
 
Die Johannisstraße ist eine innerstädtische Ge-
schäftsstraße, die in den Erdgeschosszonen die 
genannten innerstädtischen Nutzungen veror-
tet. Wohnnutzungen sind nur in den darüber lie-
genden Geschossen ansässig. Zugleich ist die Jo-
hannisstraße Teil des gleichnamigen Stadtteil-
zentrums nach der 2. Fortschreibung des 
Märkte- und Zentrenkonzepts (MZK) der Stadt 
Osnabrück (letzter Beschluss am 5. Juli 2022 
durch den Rat). Ebenso hat der Rat der Stadt Os-
nabrück in seiner Sitzung am 7. Juli 2020 ein Ver-
gnügungsstättenkonzept (VSK) beschlossen. 
 
Die Johannisstraße bildet die zentrale Achse im 
südlichen Bereich des Hauptzentrums Innen-
stadt. Für diesen Bereich werden weitere Prob-
leme durch fehlende Aufenthaltsqualität, städ-
tebaulich-funktionalen Mängeln und Trading-
Down-Tendenzen aufgrund eines unausgewoge-
nen Branchenmixes und Modernisierungsrück-
ständen an vielen Gebäuden gesehen. Zudem 
wird die Straße stark durch den innerstädtischen 
Busverkehr beansprucht. 
 
Die Bebauung an der Johannisstraße ist unter-
schiedlich tief. Prägend in diesem Bereich ist ei-
nerseits das großformatige Gebäude, das bis vor 
einiger Zeit durch ein Multiplexkino mit mehre-
ren Sälen genutzt wurde. Anstelle dieser Nut-
zung sind aktuell verschiedene gewerbliche Nut-
zungen aus dem Bereich Freizeit, Sport und Kul-
tur ansässig. Darüber hinaus sind in den weite-
ren rückwärtigen Bereichen der Johannisstraße 
neben weiteren Gewerbenutzungen auch die für 
das Gebiet benötigten Stellplatzflächen vorhan-
den. 
 
Mit der städtebaulichen Planung des Bebau-
ungsplanes Nr. 679 Johannisstraße / Johannis-
torwall verfolgt die Stadt Osnabrück das Ziel, das 
Plangebiet städtebaulich aufzuwerten und zu ei-
nem attraktiven und lebenswerten Stadtquartier 
zu entwickeln. Gleichzeitig sollen weitere Wohn-
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 36/43 
nutzungen entstehen, aber auch die lokalen ur-
banen Gewerbestrukturen gesichert und weiter-
entwickelt werden. 
 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft 
Bentheim gibt zu der Aufstellung des Bebau-
ungsplanes Nr. 679 - Johannisstraße / Johannis-
torwall - diese Stellungnahme ab. 
 
Bewertung: 
 
1. Planungsziel 
Die Stadt verfolgt mit der Planung das Ziel, das 
Quartier zwischen den genannten Straßen zu 
entwickeln und städtebaulich neu zu ordnen. Es 
ist vorgesehen, die straßenseitigen Zonen der Jo-
hannisstraße und des Johannistorwalls als urba-
nes Gebiet auszuweisen. Für die rückwärtigen 
Bereiche sollen allgemeine Wohngebietsflächen 
ausgewiesen werden. Entlang der Gold- und 
Kommenderiestraße sollen Wohnnutzungen ge-
sichert bzw. ermöglicht werden. 
 
Unsere IHK unterstützt grundsätzlich das Pla-
nungsziel der Schaffung eines nutzungsgemisch-
ten und multifunktionalen Innenstadtquartiers. 
Die allgemeinen und ausnahmsweise zulässigen 
Nutzungen des urbanen Gebiets gemäß § 6a 
BauNVO können einen Beitrag zu einer gemisch-
ten Stadt mit kurzen Wegen leisten. Dabei sind 
Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht we-
sentlich stören, allgemein zulässig. Wir weisen 
darauf hin, dass in einem urbanen Gebiet Einzel-
handelsbetriebe bis zu einer Verkaufsflächen-
größe von 799 m zulässig sind. 
 
2. Belange der innerstädtischen Gewerbenut-
zungen 
Die urbanen Gebietsflächen entlang der Johan-
nisstraße und des Johannistorwalls (MU1 und 
MU2) sollen hinsichtlich der ausnahmsweisen 
zulässigen Nutzungen untergliedert werden. Wir 
begrüßen, dass in der Johannisstraße Wohnnut-
zungen im Erdgeschoss ausgeschlossen werden. 
Als Teil des gleichnamigen Stadtteilzentrums sol-
len im MU1 und MU2 freizeit- und kulturorien-
tierte Vergnügungsstätten auch ausnahmsweise 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 37/43 
im Erdgeschoss gemäß der Steuerungsregelun-
gen für Stadtteilzentren im VSK zulässig sein. Ge-
gen die textlichen Festsetzungen für das MU3 
und den geplanten Ausschluss von spiel- und 
erotikbezogenen Vergnügungsstätten und we-
sensähnlichen Nutzungen tragen wir keine Be-
denken vor. Bestehende Betriebe genießen 
grundsätzlich Bestandsschutz. 
 
Die geplanten Ausweisungen von allgemeinen 
Wohngebietsflächen in den rückwärtigen Berei-
chen der Johannisstraße und des Johannistor-
walls würdigen wir vor dem Hintergrund, dass 
die Stadt Osnabrück aufgrund des als ange-
spannt eingeordneten Wohnungsmarktes plant, 
weitere Wohnnutzungen zu schaffen. Die Reali-
sierung von innerstädtischem Wohnraum kann 
ebenso aufgrund der Ergebnisse der bundeswei-
ten CIMA-Befragungen 2022 und 2024 (Deutsch-
landstudie Innenstadt) als ein wichtiger Bestand-
teil einer funktionierenden, lebendigen Innen-
stadt eingeordnet werden. 
 
Anlässlich des Beteiligungsverfahrens haben wir 
die ansässigen Unternehmen beteiligt, die auf-
grund der Umwandlung von Misch- bzw. Kernge-
biet in allgemeines Wohngebiet besonders be-
troffen sind: 
[es werden 7 Betriebe genannt]  
 
Von den Unternehmen wurde uns mitgeteilt, 
dass diese die Umwandlung von Misch- bzw. 
Kerngebiet in allgemeine Wohngebietsflächen 
ablehnen. Für den weiteren Gewerbebetrieb ist 
die Festsetzung einer Baugebietskategorie erfor-
derlich, die allgemein das Wohnen nicht stö-
rende Gewerbebetriebe zulässt. Diesem Votum 
der Unternehmen schließen wir uns an. 
 
Als Kompromisslösung empfehlen wir, dass die 
rückwärtigen Bereiche der Johannisstraße und 
des Johannistorwalls ebenfalls als urbane Ge-
bietsflächen (MU) ausgewiesen werden. Gemäß 
§ 6a Absatz 4 Nr. 1 bis 4 sind weitere Festsetzun-
gen zur Feinsteuerung und Verträglichkeit zwi-
schen Wohnen und Gewerbe möglich. Denn im 
MU muss die Nutzungsmischung von Wohnen 
Ein allgemeines Wohngebiet wurde festge-
setzt, weil im westlichen Bereich des Bebau-
ungsplans es der überwiegenden Wohnnut-
zung zur Kommenderiestraße und Goldstraße 
sowie teilweise des Blockinnenbereichs ent-
spricht und sich die genannten Bereiche auf-
grund der Lärmsituation für ein attraktives 
Wohnquartier gut eignen. Die Festsetzung un-
terstützt zudem das Ziel, die innerstädtische 
Wohnnutzung zu fördern, unter anderem um 
ansässige Gewerbetreibende zu stärken und 
kurze Wege zu vielen Infrastrukturen zu er-
möglichen sowie die Voraussetzungen für drin-
gend benötigtem Wohnraum zu schaffen.  
 
Um weiterhin eine gewisse Nutzungsflexibili-
tät zuzulassen und das Prinzip „Stadt der kur-
zen Wege“ zu fördern, wird der in der 
BauNVO vorgesehene Nutzungskatalog nicht 
eingeschränkt. Neben Wohnen sind zum Bei-
spiel gebietsverträgliche Läden, Handwerks-
betriebe, Anlagen für sportliche Zwecke, oder 
ausnahmsweise Gewerbebetriebe zulässig. 
Das im allgemeinen Wohngebiet liegende Fit-
nessstudio und der Zahntechnikbetrieb sind 
damit weiterhin zumindest ausnahmsweise 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 38/43 
und Gewerbe nicht gleichwertig sein. Wir weisen 
darauf hin, dass zur Wahrung des Gebietscharak-
ters die Hauptnutzungsarten (Wohnen und Ge-
werbe) das Gebiet prägen müssen. Keine dieser 
Hauptnutzungsarten darf völlig verdrängt wer-
den. 
zulässig. Auch Räume für freie Berufe wie Pra-
xisräume können zugelassen werden. 
  
Für das Urbane Gebiet zur Johannisstraße und 
zum Johannistorwall sind ausreichend Bezugs-
flächen im Bebauungsplan zu den jeweiligen 
Straßenzügen festgesetzt. 
 
 
Andernfalls sprechen wir uns mindestens dafür 
aus, dass bei Umsetzung der Planung sicherzu-
stellen ist, dass rechtzeitig aktive Unterstützung 
bei der Suche nach geeigneten alternativstand-
orten gewährleistet wird, um den Fortbestand 
der wirtschaftlichen Aktivität zu sichern. Ansprü-
che auf Entschädigung aufgrund des Eingriffs in 
Privateigentum bleiben bestehen. 
 
Aufgrund des gesetzlichen Bestandschutzes, 
die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten und die 
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nut-
zung sind durch den Bebauungsplan keine we-
sentlichen Wertminderungen zu erwarten. Es 
ist nicht absehbar, dass sich Betriebe aufgrund 
des Bebauungsplans einen neuen Standort su-
chen müssen. 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 39/43 
Wir merken an, dass in einem allgemeinen 
Wohngebiet nicht störende Gewerbebetriebe 
wie beispielsweise Dienstleistungsbetriebe aus 
dem Sport-, Freizeit- und Kulturbereich, gemäß 
§ 4 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen 
werden können. Gemäß § 1 Absatz 10 BauNVO 
(Fremdkörperfestsetzung) kann für bereits seit 
langer Zeit ansässige und nach Aktenlage geneh-
migte Gewerbebetriebe festgesetzt werden, 
dass Änderungen, Erneuerungen und Erweite-
rungen unter Einhaltung der Immissionsricht-
werte ausnahmsweise zulässig sind. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Für genehmigte Nutzungen besteht ein gesetz-
licher Bestandschutz. Damit die Ziele des Be-
bauungsplans insbesondere bezüglich der 
Schaffung der Voraussetzung für ein lebens-
wertes Wohnquartier im westlichen Bereich 
umgesetzt werden, wird kein erweiterter Be-
standschutz für zukünftig gebietsfremde Nut-
zungen festgesetzt. Daher sollen Erweiterun-
gen beziehungsweise Änderungen und Erneu-
erungen nicht generell zugelassen werden, 
ohne dass die Gemeinde die Gebietsverträg-
lichkeit auch über Immissionsrichtwerte hin-
aus prüfen kann. Wie die IHK geschrieben hat, 
sind viele der vorhandenen Dienstleitungsbe-
triebe zumindest ausnahmsweise in allgemei-
nen Wohngebieten zulässig. 
Für Nutzungsänderungen in bestehenden und 
genehmigten Gebäuden wurde hingegen ein 
erweiterter Bestandsschutz festgesetzt, um 
Ressourcen zu schonen und die sogenannte 
„graue Energie“ zu erhalten. Bei vermieteten 
Objekten haben es Eigentümerinnen/ Eigen-
tümer zudem nicht immer selber in der Hand, 
wenn eine Nutzung aufgegeben wird. Sobald 
jedoch in die bauliche Substanz eingegriffen 
wird, was bei Erweiterungen, Änderungen 
und Erneuerungen häufig der Fall sein wird, 
sollen die Festsetzungen des Bebauungsplans 
eingehalten werden, damit die Ziele des Be-
bauungsplanes mittelfristig umgesetzt werden 
können. Die Abwägungsentscheidung ist auch 
vor dem Hintergrund getroffen worden, dass 
auf den in Rede stehenden Grundstücken und 
/oder innerhalb der Gebäude auf den Grund-
stücken oftmals Entwicklungspotenzial be-
steht.  
Zur Abwägung zum allgemeinen Wohngebiet 
siehe oben..  
  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 40/43 
3. Belange der verkehrlichen Erreichbarkeit 
Als Oberzentrum ist Osnabrück das Ziel vieler Be-
rufspendler: 59.162 sozialversicherungs-pflich-
tig Beschäftigte pendeln zum Arbeiten ein 
(Pendleratlas der Bundesagentur für Arbeit, Juni 
2024). Als Großstadt im ländlichen Raum wird 
der MIV auch zukünftig eine herausragende Be-
deutung haben. Als Oberzentrum hat die Stadt 
die zentralörtlichen Einrichtungen und Angebote 
zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs 
zu sichern und zu entwickeln und zeitgleich die 
mittel- und grundzentralen Versorgungsaufga-
ben zu leisten. 
 
Um die Stadt als attraktiven Standort zu erhal-
ten, ist aus wirtschaftlicher Sicht die Erreichbar-
keit der Innenstadt dauerhaft zu sichern. Damit 
Pendler, Besucher, Kunden, Mitarbeiter und Lie-
feranten das Zentrum einfach und komfortabel 
erreichen können, sind für alle Verkehrsträger - 
insbesondere für Pkw- und ÖPNV - im besonde-
ren Maße zu gewährleisten. Die gute ÖPNV-An-
bindung ist durch die innerstädtischen und regi-
onalen Busverbindungen gegeben. 
 
Die Teileinziehung der Straße Neumarkt und ei-
nes Teilbereichs Neuer Graben zwischen den 
Straßen Lyrastraße und Kollegienwall wurde in 
der Sitzung des Rates am 27. Juni 2023 durch die 
politischen Vertreter die Untersuchung der nöti-
gen Voraussetzungen (u.a. Maßnahmen, Be-
schlüsse, Haushaltsmittel) mehrheitlich be-
schlossen. Wir gehen davon aus, dass dies 
ebenso Auswirkungen auf die zukünftigen Ver-
kehre des Bebauungsplanes Nr. 679 und der be-
reits bestehenden Gewerbenutzungen haben 
wird. Aufgrund dessen befürworten wir es, dass 
diese Auswirkungen durch ein Verkehrsmodell 
auf Basis von Verkehrserhebungen im Umfeld 
des Plangebiets untersucht werden. 
 
4. Zusammenfassung 
Mit der vorliegenden Planung können durch die 
Verbindung der Funktionen Wohnen, Einkaufen 
und Freizeitgestaltung Synergien entstehen. Das 
innerstädtische Quartier zwischen der Gold-
straße, der Johannisstraße, dem Johannistorwall 
und der Kommenderiestraße kann durch neuen 
Eine fundierte Betrachtung durch das Ver-
kehrsmodell könnte erst in einem Jahr erfol-
gen, da das gesamtstädtische Modell voraus-
sichtlich erst dann fertig gestellt ist und darauf 
aufbauend Prognosen abgebildet werden kön-
nen. Der durch Nachverdichtung des Gebietes 
zu erwartende induzierte Kfz – Verkehr ist je-
doch nicht so hoch, dass eine Überprüfung in-
nerhalb des Verkehrsmodell notwendig er-
scheint. Ganz im Gegenteil, es wird aufgrund 
der innerstädtischen Lage sowie der Verände-
rungen im Modal Split damit argumentiert, 
dass die Verkehrsmittel des Umweltverbundes 
hier einer deutlich stärkeren Nutzung erfah-
ren. Für diese Verkehrsmittel bedarf derzeit 
noch keine modellhafte Überprüfung.  
Auch hinsichtlich Lärm muss kein neues Ver-
kehrsmodell zugrunde gelegt werden. Mit dem 
Verkehrsmodell (Teilmodell Neumarkt/Innen-
stadt) wird abgeschätzt, wie sich die Verkehre 
zukünftig verlagern werden. Hierauf aufbau-
end wird dann die Lärmberechnung durchge-
führt, die den Prognosenullfall (Neumarkt of-
fen) mit dem Prognoseplanfall (Neumarkt für 
den MIV geschlossen) vergleicht und die An-
sprüche auf Lärmschutzmaßnahmen dem 
Grunde nach darstellt. Sollten sich laut der 
Lärmberechnung im Plangebiet des B 679 also 
Ansprüche auf passive Lärmschutzmaßnah-
men ergeben, würden diese, wie die Ansprü-
che der übrigen Anwohnerinnen und Anwoh-
ner am Wallring, im Rahmen der Entschädi-
gungsrichtlinie für passive Lärmschutzmaß-
nahmen gelöst werden.   
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 41/43 
Wohnraum und deren Bewohner belebt werden 
und dadurch eine höhere Attraktivität erlangen. 
 
Da jedoch durch die Überplanung bestehende 
Gewerbebetriebe zukünftig beeinträchtigt wer-
den, können wir der Planung nicht vollumfäng-
lich zustimmen. Daher und aufgrund des erbete-
nen Anstoßes zur Entwicklung des Plangebiets 
tragen wir zum gegenwärtigen Zeitpunkt formal 
Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungs-
planes Nr. 679 Johannisstraße / Johannistorwall 
vor. Wir bitten um Überprüfung und sorgfältige 
Abwägung unserer Anmerkungen und Vor-
schläge sowie denen der Unternehmen. 
 
Wir danken Ihnen für die Beteiligung und die Be-
achtung unserer Anregungen und Bedenken. 
Bitte teilen Sie uns das Ergebnis der Abwägungs-
beratung in den Ratsgremien gemäß § 3 Absatz 
2 Satz 6 BauGB mit. […] 
2.13 Sie haben den Kampfmittelbeseitigungsdienst 
(KBD) Niedersachsen beim Landesamt für Geoin-
formation und Landesvermessung Niedersach-
sen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hanno-
ver als Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Bau-
gesetzbuch (BauGB) oder im Rahmen einer an-
deren Planung um Stellungnahme gebeten. 
Diese Stellungnahme ergeht kostenfrei. 
Im Zweiten Weltkrieg war das heutige Gebiet 
des Landes Niedersachsen vollständig durch 
Kampfhandlungen betroffen. In der Folge kön-
nen heute noch nicht detonierte Kampfmittel, 
z.B. Bomben, Minen, Granaten oder sonstige 
Munition im Boden verblieben sein. Daher sollte 
vor geplanten Bodeneingriffen grundsätzlich 
eine Gefährdungsbeurteilung hinsichtlich der 
Kampfmittelbelastung durchgeführt werden. 
Eine mögliche Maßnahme zur Beurteilung der 
Gefahren ist eine historische Erkundung, bei der 
alliierte Kriegsluftbilder für die Ermittlung von 
Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition aus-
gewertet werden (Kriegsluftbildauswertung). 
Eine weitere Möglichkeit bietet die Sondierung 
durch eine gewerbliche Kampfmittelräumfirma. 
Bei der zuständigen Gefahrenabwehrbehörde 
(in der Regel die Gemeinde) sollte sich vor Bo-
deneingriffen über die vor Ort geltenden Vorga-
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
  
Es gibt einen Hinweis auf der Planurkunde.  
 
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
Seite: 42/43 
ben informiert werden. Bei konkreten Baumaß-
nahmen berät der KBD zudem über geeignete 
Vorgehensweisen. 
Hinweis: 
Eine Kriegsluftbildauswertung kann beim KBD 
beauftragt werden. Die Auswertung ist gem. § 6 
Niedersächsisches Umweltinformationsgesetz 
(NUIG) in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Niedersäch-
sisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) 
auch für Behörden kostenpflichtig. 
Eine Kriegsluftbildauswertung ist im Rahmen 
dieser Stellungnahme nicht vorgesehen und aus 
personellen Gründen nicht möglich, da prioritär 
Anträge nach NUIG bearbeitet werden. Ein Aus-
zug aus dem Kampfmittelinformationssystem ist 
ebenfalls nicht mehr vorgesehen. Der KBD infor-
miert die zuständigen Gefahrenabwehrbehör-
den unmittelbar über Ergebnisse durchgeführter 
Auswertungen. Dabei erkannte Kampfmittelbe-
lastungen sind den Gefahrenabwehrbehörden 
daher bereits bekannt.  
Sofern eine kostenpflichtige Kriegsluftbildaus-
wertung durchgeführt werden soll, bitte ich um 
entsprechende schriftliche Auftragserteilung un-
ter Verwendung des Antragsformulars und der 
Rahmenbedingungen, die Sie über folgenden 
Link abrufen können: https://kbd.niedersach-
sen.de/startseite/allgemeine_informatio-
nen/kampfmittelbeseitigungsdienst-nieder-
sachsen-207479.html 
2.14 aus verkehrspolizeilicher Sicht möchte ich fol-
genden Hinweis geben: 
 
Aufgrund des innerstädtischen Parkdrucks 
möchte ich darauf hinweisen, dass ausreichend 
Parkraum zur Verfügung stehen sollte. 
Durch ausreichend Parkraum könnte ein ver-
kehrswidriges Parken weitestgehend unterbun-
den werden. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
  
Im Planbereich des Bebauungsplans und Um-
gebung sind zahlreiche öffentliche Parkplätze 
vorhanden. Durch die Festsetzungen des Be-
bauungsplans werden lediglich ca. 5 Stellplätze 
durch einen Quartiersplatz überplant, der auf-
grund einer Unterversorgung an öffentlichen 
Grünräumen geboten ist. Des Weiteren sind 
viele Infrastrukturen in dieser Innenstadtlage 
zu Fuß und mit dem Fahrrad zu erreichen. Die 
Stadt möchte die Nutzung umweltfreundki-
chere Mobilitätsformen fördern, sodass die 
Aufgabe der Stellplätze in der Parkbucht als 
verhältnismäßig erscheint.  
Bebauungsplan Nr.  679 - Johannisstraße / Johannistorwall - (beschleunigtes Verfahren)  
 
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2.15 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 679 - Jo-
hannistorwall/ Johannisstraße Beteiligung nach 
§ 4 Abs. 2 BauGB 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
in Bezug auf das o.g. Vorhaben wird von hier aus 
darauf hingewiesen, dass sich im geplanten WA 
u.a. der Betrieb […] befindet. Dies ist aus hiesiger 
Sicht kein typischer Betrieb im Rahmen eines 
WA. Aus diesem Grund wird erneut aufgegriffen, 
dass sich durch die Planungsabsichten ggf. Ein-
schränkungen der Entwicklungsmöglichkeiten 
des Betriebes und ggf. weiterer ansässiger Be-
triebe ergeben können. Eine Erweiterung, sowie 
Nachtarbeit ist aus Sicht des Immissionsschutzes 
hier dann voraussichtlich nicht gegeben. Dar-
über hinaus sind die Schutzanforderungen in ei-
nem WA gegenüber einem Mischgebiet deutlich 
geringer. Eine potentielle Konfliktanfälligkeit ins-
besondere hinsichtlich Lärm kann bei den ansäs-
sigen Betrieben weiterhin nicht gänzlich ausge-
schlossen werden. 
[…] 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.  
  
Je nach Einstufung sind wohngebietsverträgli-
che Handwerksbetriebe oder nicht störende 
Gewerbebetriebe in einem allgemeinen 
Wohngebiet zulässig bzw. ausnahmsweise zu-
lässig. Dies betrifft […] GmbH. Bereits heute 
befinden sich im direkten Umfeld des Betrie-
bes ausschließlich Wohngebäude, sodass auf-
grund der Festsetzung eines allgemeinen 
Wohngebiets der Betrieb nicht schlechter ge-
stellt wird. Baulich sind auf dem Grundstück 
Entwicklungsmöglichkeiten vorhanden. Zu den 
Gründen zu Festsetzung eines allgemeinen 
Wohngebiets siehe unter Punkt 2.2. 
 
2.16 Sehr geehrte Damen und Herren, 
nach Prüfung Ihrer Unterlagen vom 14.07.2025, 
teilen wir Ihnen mit, dass unsererseits keine Be-
denken 
zum o.g. Vorhaben bestehen. 
Im Verfahrensgebiet unterhalten und planen wir 
keine Versorgungseinrichtungen. 
Die Stellungnahme wird zu Kenntnis genom-
men.