Mietspiegel 2023/2024
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/2289
Datum: 2023-08-29
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 15.08.2023 
Die Oberbürgermeisterin
Referat Nachhaltige Stadtentwicklung
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/2289
öffentlich
Mietspiegel 2023/2024
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 07.09.2023 Ö Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 19.09.2023 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
 Bürger- und Kundennähe erhöhen
 Transparenz, Beteiligung und Engagement (Querschnittsziel 2021-2030)
Sachverhalt:
Das Sachgebiet Statistik, Stadtforschung und Wahlen hat gemeinsam mit dem Verein Haus 
und Grund Osnabrück e. V., dem Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e. V. und dem 
Immobilienverband Deutschland, IVD Nord West den Mietspiegel der Stadt Osnabrück auf 
den Stand 2023/2024 aktualisiert. Seit Ende August steht die neue Ausgabe 2023/2024 
unter https://informiert.osnabrueck.de/de/zaehlen-und-waehlen/ allen Interessierten zur 
Verfügung. 
Seit 1979 erstellt die Stadt Osnabrück gemeinsam mit den genannten Akteuren einen 
Mietspiegel für Osnabrück, der als eine grundsätzliche Orientierungshilfe für die jeweiligen 
Vertragspartner auf dem Wohnungsmarkt für nichtpreisgebundene Wohnungen anzusehen 
ist. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre an die aktuelle Marktentwicklung angepasst. In 
dieser Ausgabe wurden 17.426 Mietangaben aus den Jahren 2017 bis 2022 als 
Datengrundlage herangezogen. Diese Mietangaben stammen aus den Inseraten auf der 
Plattform „immobilienscout24“ sowie aus einer Online-Umfrage der Statistikstelle der Stadt 
Osnabrück. Auf die Umfrage wurde in der Presse und über die beteiligten Partner 
hingewiesen. In diesem Jahr wurde zusätzlich eine Zufallsstichprobe von 2.000 
Osnabrückerinnen und Osnabrückern ausgewählt, per Post angeschrieben und um eine 
Teilnahme an der Erhebung gebeten. Nach Abschluss der Datenerhebung wurden die 
Eingaben plausibilisiert und bereinigt, so dass 9.271 Datensätze in die Berechnung 
einbezogen werden konnten. Damit konnten Angaben zu etwa 10,3 Prozent der 89.678 in 
der Stadt Osnabrück vorhandenen Wohnungen zur Erstellung des Mietspiegels verwendet 
werden (Stand der Daten: 31.12.2022). 
Die neue Mietpreistabelle 2023/2024 ist, wie auch in den vorherigen Ausgaben, nach 
Baujahresklassen und Wohnungsgröße aufgeteilt. In dieser Ausgabe wurde die vormals 
letzte Baualtersklasse „ab 2010“ in die Klassen „2010 bis 2014“ und „ab 2015“ aufgeteilt. Die 
letzte Klasse beginnt ab 2015, da diese Gebäude von der Mietpreisbremse (§556f S.1 BGB) 
ausgenommen sind. Generell gilt dabei: Je kleiner und neuer eine Wohnung ist, desto höher 
ist der Quadratmeterpreis. Ein Quadratmeter in einer Wohnung, die ab 2015 fertiggestellt 
wurde und höchstens 40 Quadratmeter groß ist, kostet im Schnitt 11,95 Euro pro 
Quadratmeter. Am günstigsten ist der Quadratmeter in einer Wohnung, die vor 1965 gebaut 
wurde und mehr als 100 Quadratmeter groß ist. Hier liegt der durchschnittliche 
Quadratmeterpreis bei 6,02 Euro. Der Durchschnitt aller in den Mietspiegel eingeflossen 
Mietangaben beläuft sich auf 7,83 Euro pro Quadratmeter. Grundsätzlich ist ein Anstieg der 
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Mietpreise in der Stadt zu beobachten. Zwischen dem Mietspiegel 2021/2022 und 2023/2024 
fand eine durchschnittliche Steigerung um ca. 9,1 % statt.
Gez. Dr. Beckord
Anlage:
Mietspiegel 2023/2024
Mietspiegel2023/2024
Stadt Osnabrück

Der Mietspiegel gibt die in der Stadt 
Osnabrück üblichen Mietpreise für nichtpreisge-
bundene Wohnungen an. Dabei handelt es sich 
um die durchschnittliche Nettomiete je Quadrat-
meter Wohnfläche monatlich. 
Darin nicht enthalten sind Kosten kleinerer In-
standhaltungsreparaturen, Schönheitsreparaturen 
und Betriebskosten (Nebenkosten) jeglicher Art. 
Ebenso nicht enthalten sind Untermietzuschläge, 
Zuschläge für die Benutzung von Wohnraum zu 
anderen als Wohnzwecken sowie Vergütungen für 
die Überlassung von Gegenständen in Wohnungen 
(z.B. Möbel).
Der Mietspiegel 2023/2024 für die Stadt Osnab-
rück basiert auf  den Ergebnissen der Angebots-
mietenerhebung sowie den erfassten Bestandsda-
ten von Mietern und Vermietern aus den Jahren 
2017, 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022. 
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte entspre-
chen hinsichtlich ihrer Aktualität dem im Erhe-
bungszeitraum ausgewerteten Zahlenmaterial und 
erstrecken sich ausschließlich auf nichtpreisgebun-
dene Wohnungen.
Herausgeber des Mietpreisspiegels ist die Stadt 
Osnabrück unter Mitwirkung 
• des Vereins „Haus und Grund Osnabrück, Ver-
ein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü-
mer Osnabrück e.V.“,
• des „Mietervereins für Osnabrück und Umge-
bung e.V.“
• und des „Immobilienverbandes Deutschland,
IVD Nord West“.
Die dem Mietspiegel 2023/2024 zugrunde liegen-
den Daten sind in der Sitzung mit den beteiligten 
Verbänden am 18.07.2023 ausführlich erörtert 
und in der Aufstellung berücksichtigt worden. 
Hierbei sind von den 17.426 angeforderten Daten-
sätzen 9.271 Datensätze verwendet worden.
Der Mietspiegel ist als eine grundsätzliche 
Orientierungshilfe für die jeweiligen Vertrags-
partner auf dem Wohnungsmarkt für nichtpreis-
gebundene Wohnungen anzusehen. 
Er greift weder in bestehendes Vertragsrecht 
ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei Neuab-
schluss von Mietverträgen durch ihn berührt. 
Für möblierte Wohnungen ist der Mietpreisspie-
gel nicht anwendbar, ebenso nicht bei Kleinst-
wohnungen und Einfamilienhäusern. 
Weitere Erläuterungen zu den Vergleichs-
kriterien finden sich unter Kapitel 4. 
Zur Beurteilung der Angemessenheit der Un-
terkunftskosten nach sozialleistungsrechtlichen 
Grundsätzen können die Durchschnittswerte 
aus dem Mietpreisspiegel nicht unmittelbar 
herangezogen werden.
Ansprechpartner zu verschiedenen Themenbe-
reichen rund um den Mietpreisspiegel werden 
unter Kapitel 6 kurz vorgestellt.
1 Einleitung
Mietspiegel2023/2024
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2 Mietpreisberechnung
Im Mietspiegel wird dargelegt, welche durchschnitt-
lichen Nettomietkosten für bestimmte Wohnungs-
kategorien im Erhebungszeitraum festgestellt wur-
den, nicht jedoch, für welchen Mietzins eine derar-
tige Wohnung zum jeweils heutigen Tage angeboten 
wird. Sachverständigengutachten sowie Vergleichs-
objektmieten können daher vom Mietspiegel fall-
weise abweichen.
Die §§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) er-
laubt Mieterhöhungsverlangen begründet auf
• einem Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§
558e BGB),
• ein mit Gründen versehenes Gutachten
eines öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen,
• der Nachweis entsprechender Entgelte für
drei benannte vergleichbare Wohnungen,
wobei diese auch aus dem eigenen Woh-
nungsbestand des Vermieters entnom-
men werden können.
Betriebskosten, die dem Eigentümer beim be-
stimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes lau-
fend entstehen, sind z.B.:
• Grundsteuer,
• Kosten der Wasserversorgung und Entwässe-
rung,
• Heizungs- und Warmwasserkosten,
• Kosten für die Reinigung und Wartung von
Heizungs- und Warmwasserversorgungsanla-
gen,
• allgemeine Stromkosten,
• Aufzugskosten,
• Kosten für Hauswart, Gartenpflege,
• Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbe-
kämpfung,
• Müllabfuhrgebühren, Sach- und Haftpflicht-
versicherung,
• Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen,
Gemeinschaftsantenne, private Verteileranla-
ge eines Breitbandkabelnetzes,
• sonstige Betriebskosten für Nebengebäude,
Anlagen und Einrichtungen.
4 Vergleichskriterien
Die im Mietspiegel dargelegte durchschnittliche 
Nettokaltmiete berücksichtigt keine Betriebskosten. 
Betriebskosten (Nebenkosten) sind Kosten gemäß 
§ 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom
25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ff.).
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden Woh-
nungen mit vergleichbaren Merkmalen herangezo-
gen, die im Folgenden erläutert werden. 
3 Betriebskosten 
(Nebenkosten)
3
Mietspiegel2023/2024
4.1 Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anre-
chenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich 
zu dieser Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehören gemäß der Verordnung zur 
Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung 
– WoFlV) vom 25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ff.) 
auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimm-
bädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und 
Terrassen, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung 
gehören.
Der einfache Mietspiegel für die Stadt Osnabrück 
orientiert sich dabei an den Dimensionen der Baual-
tersklasse sowie der Wohnungsgröße. Verschiedene 
Zu- oder Abschlagsmerkmale können hierbei Ein-
fluss auf das Endergebnis nehmen.
Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurech-
nen:
voll: 
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Me-
tern
zur Hälfte: 
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens einem 
Meter und weniger als zwei Metern sowie von 
unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern 
u.ä. sowie nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen.
in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch 
zur Hälfte: 
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. 
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4.2 Zu- und Abschlagsmerkmale
Die Mietpreisdaten gelten grundsätzlich 
für Wohnungen, die dem üblichen 
Modernisierungsstandard entsprechen. 
Darüber hinaus kommen als Zuschlagsmerkmale 
u.a. in Betracht:
• besonders reichhaltige
Sanitärausstattung,
• besondere Schall- und/oder
Temperaturisolierungen für Wohnungen,
die über dem Baujahresstand liegen
• Hochwertige Bodenbeläge (z.B. Parkett),
Einbaumöbel, eingebaute Küche,
• barrierefrei/barrierearm.
Für die Wohnungen, die durch Modernisierung 
im Sinne oben genannter Aussagen umfassend 
aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine 
höhere Fertigstellungskategorie entsprechend dem 
erreichten Standard angebracht.
Auf der anderen Seite können jedoch auch Ab-
schlagsmerkmale angeführt werden, die zu einer 
Minderung der Fertigstellungskategorie führen 
können.
Als Abschlagsmerkmale kommen u.a. in Be-
tracht: 
• Wohnungen, die nicht dem üblichen
Modernisierungsmaßstab entsprechen
(z.B. fehlende Isolierverglasung oder
schlechte Energiebilanz)
• nicht abgeschlossene Wohnungen,
• Toilette außerhalb der Wohnung,
• fehlende Warmwasserversorgung,
• fehlender Kellerraum sowie fehlende
Wäschetrockenmöglichkeiten,
• schlecht belichtete und belüftete Woh-
nungen.
5 Lage einer Wohnung
Lagebewertungen sind im Allgemeinen weitge-
hend von der jeweiligen Einschätzung der Mietpar-
teien abhängig und können zu Abweichungen vom 
Durchschnittsmietpreis führen. Unabhängig von 
der Lage führen vor allem die vorgestellten Hin-
weise zur Ausstattung der Wohnung zu Zu- oder 
Abschlägen.
5
Mietspiegel2023/2024
Die Stadt Osnabrück ist nicht berechtigt, Beratungen 
oder Rechtsauskünfte zu erteilen. Dafür stehen Rechts-
anwälte, „Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, 
Wohnungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“ und 
der „Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“ 
zur Verfügung.
Weiterführende Auskünfte zu verschiedenen Themen:
Thema „Mietspiegel generell“
Auskünfte zum Mietspiegel und zu generellen Fragen des 
Wohnungsmarktes geben:
„Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, Woh-
nungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“, 49074 
Osnabrück, Luisenstraße 14, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
Telefax [TELEFONNUMMER ENTFERNT], E-Mail: info@haus-und-grund-
osnabrueck.de, Internet: http://www.haus-und-grund-
osnabrueck.de/
„Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“, 49074 
Osnabrück, Goethering 37, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT], Website:
www.mieterverein-osnabrueck.de,
6 Auskünfte
Immobilienverband Deutschland, IVD Nord West, ver-
treten durch Sabine Knabe-Vieler, Mitglied im erwei-
terten Vorstand, Mühlenstr. 20, 49324 Melle, Telefon 
[TELEFONNUMMER ENTFERNT], Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] E-Mail: sabine.knabe-
[E-MAIL ENTFERNT], Website: www.knabe-
immobilien.de
Diese Interessenverbände werden jedoch grundsätzlich 
nur für die Mitglieder tätig.
Thema „Wohngeld (Lastenzuschuss/Mietzuschuss)“
Über einen möglichen Rechtsanspruch von Mietern und 
Vermietern sowie Hauseigentümern auf Wohngeld- bzw. 
Lastenzuschuss nach dem Wohngeldgesetz, erteilt die 
Stadt Osnabrück, Fachbereich Integration, Soziales und 
Bürgerengagement, Fachdienst Wohngeld, Natruper-Tor-
Wall 5, Telefon 323 4110.
Thema „Wohnungsbau/Wohnungsversorgung für kin-
derreiche Familien“
Das Land Niedersachsen fördert im Rahmen der ver-
fügbaren Haushaltsmittel z.B. den Neubau und Erwerb 
eigengenutzter Einfamilienhäuser und Eigentumswoh-
nungen sowie besondere Maßnahmen in Sanierungsge-
bieten.
Detaillierte Auskünfte hierzu erteilt der Fachbereich 
Städtebau der Stadt Osnabrück, Zentrale Aufgaben,
Telefon 323 2410, Dominikanerkloster, Hasemauer 1.
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Größe in qm Fertigstellung der Wohnräume
bis 1965 1966–1971 1972–1979 1980–1989 1990–1999 2000–2009 2010-2014 ab 2015
bis 40 8,74 € 8,75 € 9,00 € 9,54 € 9,56 € 10,42 € 11,38 € 11,95 €
über 40  
bis 60 7,37 € 7,39 € 7,50 € 7,70 € 8,37 € 8,81 € 10,53 € 10,75 €
über 60 
bis 80 6,90 € 7,12 € 7,27 € 7,34 € 7,45 € 8,49 € 10,14 € 10,37 €
über 80 
bis 100 6,66 € 6,80 € 6,90 € 7,21 € 7,37 € 8,10 € 9,79 € 9,94 €
über 100 6,02 € 6,15 € 6,22 € 7,04 € 7,34 € 7,75 € 9,47 € 9,72 €
Nettomonatsmiete in Euro (€) je qm
Ermittelt aus den Jahren 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022
gemäß §§ 558 BGB ff. neuester Fassung
Ausstattung:
Wohnungen mit Sammelheizungen und mit Bad oder Duschraum
Hinweise: 
Die Zahlenwerte in dieser Tabelle sind nur in Verbindung mit dem Begleittext zu verwenden.
Zwei Drittel der tatsächlichen ortsüblichen Mieten befinden sich innerhalb einer bandbreite von + / - 15 Prozent um die 
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete. 
Im Mietspiegel 2023/2024 wurde eine neue Altersklasse hinzugefügt und die vormals letzte neu aufgeteilt. Die letzte Klasse 
beginnt ab 2015, da diese Gebäude von der Mietpreisbremse (§556f S.1 BGB) ausgenommen sind. 
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Weitere Informationen und Statistiken unter:
https://informiert.osnabrueck.de/de/zaehlen-und-waehlen/
Bildnachweise:
S. 2: © H. Pentermann
S. 3: © Stadt Osnabrück, Referat Oberbürgermeisterin, Kommunikation und Rat
S. 4: © Stadt Osnabrück, Referat Oberbürgermeisterin, Kommunikation und Rat
S. 5: © Stadt Osnabrück, Referat Oberbürgermeisterin, Kommunikation und Rat
S. 6: © H. Pentermann
Herausgeber:
Stadt Osnabrück, Die Oberbürgermeisterin
Referat Nachhaltige Stadtentwicklung
Sachgebiet Statistik, Stadtforschung und Wahlen
Sedanstraße 109, 49076 Osnabrück oder 
Postfach 4460, 49034 Osnabrück
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
Internet: https://informiert.osnabrueck.de/de/zaehlen-und-waehlen/
Veröffentlichung: August 2023