Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2718
Datum: 2018-08-24
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 07.08.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2718
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm 
- (vorhabenbezogener Bebauungsplan)
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 06.09.2018 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 25.09.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 25.09.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan)
Planbereich: Grundstücke Am Wulfter Turm 2 und 2A
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Bebauungsplan wird in der als Anlage beigefügten Fassung gemäß § 1 Absatz 3 und 
§ 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als Satzung mit der vorgelegten Begründung 
beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
                                                           Seite: 2/2
Sachverhalt:
Die Vorhabenträgerin (FKR Rheine GmbH & Co.KG) hat mit Schreiben vom 13.12.2016 
einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. 
Für den Neubau eines neuen ALDI-Markts soll das seit längerer Zeit leerstehende Gebäude 
eines ehemaligen Gartencenters abgerissen werden. Das Gebäude des heutigen ALDI-
Markts (Am Wulfter Turm 2A) soll als Drogeriemarkt nachgenutzt werden.
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.05.2017 die Einleitung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm – 
beschlossen.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB erfolgten vom 
04.09.2017 bis zum 29.09.2017. Am 06.09.2017 fand eine öffentliche 
Bürgerinformationsveranstaltung in den Räumlichkeiten der Heilpädagogischen Hilfe 
Osnabrück (Industriestraße 17) statt.
Der Planentwurf wurde vom 26.06.2018 bis zum 07.08.2018 gemäß § 3 Absatz 2 BauGB 
öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im 
gleichen Zeitraum. 
Ziel der städtebaulichen Planung es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den 
Neubau eines Lebensmittel-Discounters im Vorhabengebiet zu schaffen. Für den Neubau 
des Marktes soll das seit längerer Zeit leerstehende Gebäude eines ehemaligen 
Gartencenters abgerissen werden. Für das Gebäude des heutigen ALDI-Markts am Standort 
Am Wulfter Turm ist eine Nachnutzung als Drogeriemarkt geplant. Der unmittelbar 
angrenzende E-CENTER-Markt soll am Standort gestärkt werden. Damit soll die 
Nahversorgungssituation im Stadtteil Sutthausen nachhaltig gesichert werden und eine 
städtebauliche und verkehrliche Aufwertung des heutigen Nahversorgungsstandortes 
erfolgen.
Anlagen:
Planzeichnung mit Legende
Textliche Festsetzungen 
Vorhaben- und Erschließungsplan
Abwägungsvorschlag 
Begründung
42
9
41
44
41
54
41
32
41
14
42
3
41
46
40
34
41
49
41
53
32
6
41
51
41
55
41
34
41
47
41
43
40
3541
7
46
6
89
5
14
34
41
45
1
8
42
7
41
42
41
22
41
56
41
8
35
41
28
5
11
5
5
50
Geh-, Fahr- und
Leitungsrecht zugunsten
der Versorgungsträger
Geh-, Fahr- und
Leitungsrecht zugunsten
der Versorgungsträger
A
B
C
TF
TF
TF
Teilfläche 1
Teilfläche 2
Teilfläche 3
65
49
62
50
63
48
TF
Bebauungsplan Nr. 627
- Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan)
Satzung
Stand: 24.07.2018
0 10 20 30 40 50m
A
E D
CB Richtungssektoren für
unterschiedliche
Emissionskontingente
Art der baulichen Nutzung
Sonstige Sondergebiete
Maß der baulichen Nutzung
Geschossflächenzahl
Grundflächenzahl
Zahl der Vollgeschosse
Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
Abweichende Bauweise
Baugrenze
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung
und Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen
Anlagen, Einrichtungen und sonstige Maßnahmen, die dem
Klimawandel entgegenwirken
Flächen für Versorgungsanlagen, für die
Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie für Ablagerungen
Elektrizität
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Natur und Landschaft
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen
Sonstige Planzeichen
Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu
belastende Flächen
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung, z.B. von
Baugebieten, oder Abgrenzung des Maßes der
Nutzung innerhalb eines Baugebietes
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
des Vorhaben- und Erschließungsplans
gemäß § 12 Abs. 3 BauGB
Bauliche Anlage, nicht Inhalt
des Liegenschaftskatasters
Wohngebäude, Gebäude für
öffentliche Zwecke *
Wirtschafts-, Gewerbe- und
Nebengebäude *
* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 627
Höhe baulicher Anlagen in m
über einem Bezugspunkt
OK  Oberkante
NHN  Normalhöhennull
55
40
Teilflächen mit Festsetzungen zum
passiven Lärmschutz
TF
Emissionskontingent LEK
Tag
Nacht
 
Seite: 1/5 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Textliche Festsetzungen  
Stand: 07.08.2018 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die baul iche Nutzung de r Grundstücke  
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
Die Festsetzungen gelten sowohl für das Gebiet des Vorhaben - und Erschließungsplans als 
auch für die übrigen im Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegenen Flächen.  
 
1. Die sonstigen Sondergebiete SO 1,  SO 2 und SO 3 nach § 11 Absatz 3 BauNVO di e-
nen ausschließlich der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben (Nahversorgung s-
zentrum). 
 
2. Gemäß § 9 Absatz 2 BauGB sind im Bereich des  Sondergebiets SO 1 (Vorhaben- und 
Erschließungsgebiet) nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die 
Vorhabenträgerin bzw. der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. 
 
3. In dem sonstigen Sondergebiet SO 2 sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsflä-
che für den Verkauf an Endverbraucher bis jeweils max. 800 m², in dem  sonstigen 
Sondergebiet SO 3 sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche  für den Ve r-
kauf an Endverbraucher bis je weils max. 2.800 m² zulässig,  wenn die angebotenen 
Kernsortimente den nahversorgungsrelevanten oder nichtzentrenrelevanten  Sortimen-
ten der nachstehenden Liste zuzuordnen sind. Branchentypische  zentrenrelevante 
Randsortimente gemäß der nachstehenden Liste sind bis max. 10 % der g enehmigten 
Verkaufsfläche je Einzelhandelsbetrieb zulässig. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 2/5 
 
 
4. In den sonstigen Sondergebieten SO 2 und SO 3 sind Einzelhandelsbetriebe mit Ver-
kaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher bis jeweils max. 200 m² Verkaufsfl ä-
che mi t zentrenrelevanten Kernsortimenten gemäß der „Osnabrücker Liste 2010“  (s. 
textliche Festsetzung Nr. 3) zulässig. 
 
5. Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO gelten für G e-
bäudehöhen Höchstmaße. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe de s oberen G e-
bäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können Übe r-
schreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Gebäudeteile wie 
z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur 
Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m zugelassen werden, sofern hierdurch ke i-
ne visuellen Beeinträchtigungen des Ortsbildes entstehen. 
 
6. Gemäß § 22 Absatz 4 BauNVO gelten als abweichende Bauweise die Vorschriften der 
offenen Bauweise mit der Maßgabe, dass die L änge der Gebäude 50 m überschre iten 
darf. 
 
7. Abweichend von § 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch 
die Grundflächen der in §  19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu 
einer Grundflächenzahl von 0,9 überschritten werden. 
 
8. Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind auch außerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, sofern dadurch Flächen zum Anpflanzen 
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen nicht beeinträchtigt werden. 
 
9. Innerhalb der Fl ächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen B e-
pflanzungen ist das Anlegen von Fuß - und Radwegen mit landschaftsbildtypischer 
Oberfläche zulässig. 
 
10. Gemäß § 1 Absatz 4 BauNVO sind innerhalb der Baugebiete nur Vorhaben (Betriebe 
und Anlagen) zul ässig, deren Geräusche die nachfolgend angegebenen Emission s-
kontingente L EK nach DIN 45691: 2006 -12 „Geräuschkontingentierung“ (Dezember 
2006, Beuth-Verlag) weder tags (6:00 Uhr bis 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 Uhr bis 
6:00 Uhr) überschreiten. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 3/5 
 
Teilfläche 
LEK, tags 
[dB(A)/m²] 
LEK, nachts 
[dB(A)/m²] 
TF 1 65 49 
TF 2 62 50 
TF 3 63 48 
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691: 2006-12, Abschnitt 5 
 
11. Für Immissionsorte innerhalb der nachfolgend beschriebenen Richtungssektoren dü r-
fen Zusatzkontingente  LEK, zus.  zum Emissionskontingent L EK addiert werden. (UTM -
Koordinaten des Referenzpunktes: X: 32434210,86 / Y: 5788487,07) 
 
Richtungssektor 
Winkelbereich Zusatzkontingent LEK, zus. 
tags 
[dB(A)/m²] 
Zusatzkontingent LEK, zus. 
nachts 
[dB(A)/m²] Anfang Ende 
A 0 240 0 0 
B 240 260 4 5 
C 260 0 7 7 
 
 
12.  Gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB sind den sonstigen Sonderge-
bieten SO 2 und SO 3 Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° flächendeckend 
mit einer mindestens extensiven Dachbegr ünung (Substratmächtigkeit mindestens 10 
cm) dauerhaft zu begrünen. Von dieser Verpflichtung sind Teilflächen, die zur Gewi n-
nung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) genutzt werden sowie D ä-
cher von Nebenanlagen und Garagen mit einer Dachfläche  50 m² ausgenommen. 
 
13. Gemäß § 9 Abs atz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB sind Pkw -Stellplätze mit mehr 
als zehn Pkw -Einstellplätzen mit standortgerechten Laubbäumen (Hochstamm, 
Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1  m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste B (s. Begründung)) gleichmäßig zu bepflanzen. Dabei ist mindestens ein 
Baum je angefangene fünf Pkw -Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je a n-
gefangene zehn Pkw-Einstellplätze bei Doppelreihung entsprechend den anerkannten 
Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen 
(dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ (unterir-
disch) zu gewährleisten). Die Baumscheiben sind gegen Befahren zu sichern. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 4/5 
 
  
  
 Bsp. Einzelreihung Bsp. Doppelreihung 
 
 
Örtliche Bauvorschriften nach § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO): 
 
14. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur 
Gewinnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über 
dem obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe i h-
rer Oberkante blickdicht einzuhausen. 
 
15. Stützmauern auf Privatgrundstücken entlang öffentlicher Grünflächen sind nur bis zu 
einer Ansichtsflächenhöhe von  1 m, gemessen ab der Geländeoberkante der öffent-
lichen Grünfläche, zulässig. 
 
16. Selbstleuchtende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 6 m, gemessen von der Gelä n-
deoberfläche im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung, nicht überschreiten. 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 
- Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse (BBE, Münster, Juni 2017) 
- Fachbeitrag Schallschutz (RP Schalltechnik, Osnabrück, 04.11.2017) 
- Schalltechnische Machbarkeitsstudie (RP Schalltechnik, Osnabrück, 22.11.2017) 
 
3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) 
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein genere l-
les Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Ve r-
bot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegli che Bau - und Bepfla n-
zungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver - und Entsorgungsträ-
ger.  
 
4. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen 
mit der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden.  
 
5. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z.  B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 5/5 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werde n, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: 
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fun d-
stellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu  lassen und vor Zerstörung zu 
schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
6. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Auf Luftbildern ist um das Plangebiet herum eine Bombardierung erkennbar.  Das Vor-
handensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten 
Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erd-
arbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist u n-
verzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der 
Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benach-
richtigen.  
 
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders 
und streng geschützte Arten (vg l. § 7 Abs atz 2 N ummer 13 und Nummer 14 
BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrolli e-
ren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten 
vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträc h-
tigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere gesc hützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor B e-
ginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz 
in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbei-
ten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträcht i-
gungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) g e-
schützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel auße r-
halb der Vogelbrutzeit durc hzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Bau m-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von e i-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der  Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
 
ABFG CDE
± 0,00 
+3,80 
+5,80 Dachfläche vollflächig Photovoltaik 
1 62 3 4 5 97 8 10 11 
± 0,00 
+3,80 
+5,80 
A B F GC D E
Anlieferungsrampe 
Lärmschutzwand +4,00 
+5,80 
16 23459 7810 11 
+4,00 +3,80 
± 0,00 
+5,80 Dachfläche vollflächig Photovoltaik 
ow
s
41 
55 
5/14 
41 
49 
41 
56 
5/38 32/6 
2
2A 
41 
8
41 
54 
41 
45 
41 
53 
41 
7
40 
34 
41 
47 
41 
46 
41 
44 
15 
35 
42 
9
42 
7 42 
3
42/10 
41/32 
Am
 W
ulfter Turm
Am Wulfter Turm
3 5
1
81 
1
Stellplatzanlage: 
85 Stellplätze 
EK 
Ram
pe 
NA 
46 
6
26 
32 
33 
49 
74 
vorh. EDEKA 
VK 2.800qm Ein - /Ausgang 
Leergutaußenlager 
Müllpresse 
Straße 
Trafostation 
Beh. 
NA 
NA 
NA 
NA 
NA 
NA 
NA 
E+K 
E+K 
E+K 
E+K 
25 
Spielplatz 
neuer Fussweg 
neuer Fuss- und Radweg 
VK 1.200qm 
Anlieferung 
Ein -/Ausgang 
vorh. ALDI 
(gepl. Drogerie) 
VK 750qm 
Ein -
Ausgang 
vorh. Fussweg 
Neubau eines Verbraucherm
arktes 
I-geschossig, FLD 
neuer Fussweg 
Gefälleaus-
bildung 
n.Absprache 
Beh. 
Sutthauser Straße 
NA 
Beh. 
Beh. 
3
4,59 5
Zufahrt 
LKW 
2,80 
~8,40 
5,00 
~1,50 
2,80 
3,50 
7,00 
5,00 50 
Fussweg 
73 
36,79 
6,56 
5
23,92 
5
6,30 
30,21 5
25,17 5
5,50 3,50 
11,76 
5
18,72 
5
6,30 
schallabsorbierende 
Lärm
schutzwand h=4,0m 
9,00 
6,50 1,50 
EK 
2,80 
7,50 
5,00 
5,00 
2,80 
3,50 2,80 
7,50 
7,50 
7,00 
5,00 
60,89 
Dachfläche vollflächig Photovoltaik 
Gehweg mit wassergebundener 
Oberfläche 2,5m breit 
blickdichte Einhausung 
Gehweg mit wassergebundener 
Oberfläche 2,5m breit 
Fassadenbegrünung 
alle 2 m
 eine Rankpflanze 
5,00 
50,27 
Eingang/ 
Ausgang 
Vordach 
Verbrauchermarkt 
Verkaufsraum 
0.01 
Windfang 
0.02 
Flur 
0.04 
Leergut 
0.05 
Backvorb. 
0.06 
TK 
0.08 
Vorr. 
0.09 
Beh. WC 
0.10 
Personal 
0.11 
Flur 
0.12 
HAR 
0.13 
WC-D 
0.14 
WC-H 
0.15 
Aktenraum 
0.16 
Umkl. 
0.17 
Pumi 
0.18 
Lager 
0.19 
Rampe 
Vorraum Leergut 
0.03 
Anlieferung 
0.20 
1
1
6
6
2
2
3
3
4
4
5
5
9
9
7
7
8
8
10 
10 
11 
11 
A A
B B
F F
G G
C C
D D
E E
36,79 
6,56 523,92 56,30 
4,08 6,29 5 19,84 25,17 5 5,50 
6,30 23,92 5 6,56 5
60,89 
5,52 524 23,68 5
Gr
undstücksg
renze 
schallabsorbierende 
Lärmschutzwand h =4,0m 
Außeneinheit der 
Wärmerückge-
winnungsanlage 
Pflasterfläche 7,50x5,00m 
Gitterstabmattenzaun 
1
EKW 
10 Fahrräder 
A1 / 841x594 
Büro für Planung 
Bauberatung 
Bauleitung 
Industrie und 
Gewerbebau 
Bachstrasse 3 
49497 Mettingen 
Postfach 1127 
49493 Mettingen 
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
KRAUSE UND PARTNER 
ARCHITEKTEN · INGENIEURE 
www.krause -partner.de 
info@krause -partner.de 
für 
Plan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.627 
- Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm -
T:\16.021_Aldi_OS-Sutthausen\04 
Genehmigungsplanung\B_Bauantragszeichnungen\16.021_18 05 
04_R17.rvt 
02.05.2018 
JK/Ko/Ot E 6 
Neubau eines Lebensmittel-SB-Marktes 16.021 
Am Wulfter Turm 2 
49082 Osnabrück - Sutthausen Neubau eines Lebensmittel-SB-Marktes 16.021 
Am Wulfter Turm 2 
49082 Osnabrück - Sutthausen 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
FKR Rheine GmbH & Co.KG 
Birkenallee 76, 48432 Rheine 
1:200/1:500 
M  1 : 200 
Ansicht von Norden 
M  1 : 200 
Ansicht von Osten 
M  1 : 200 
Ansicht von Süden 
M  1 : 200 
Ansicht von Westen 
Lageplan 1:500 
M  1 : 200 
Grundriss 
 
Seite: 1/16 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 10.08.2018 
 
 
1. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
(frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Anregungsgeberin/Anregungsgeber 
1.1 04.09.2017 Westnetz GmbH, Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
1.2 05.09.2017 Amprion GmbH 
1.3 07.09.2017 PLEdoc GmbH 
1.4 07.09.2017 Bewohner der Bertha-von-Suttner-Straße, 49082 Osnabrück 
1.5 08.09.2017 Ericsson Services GmbH 
1.6 08.09.2017 Bewohnerin der Hermann-Ehlers-Straße, 49082 Osnabrück 
1.7 11.09.2017 Gemeinde Hagen a.T.W 
1.8 14.09.2017 Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim 
1.9 18.09.2017 Bewohnerin der Bertha-von-Suttner-Straße, 49082 Osnabrück 
1.10 19.09.2017 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 
1.11 20.09.2017 Bewohner der Bertha-von-Suttner-Straße, 49082 Osnabrück 
1.12 21.09.2017 Bewohner der Straße Zum Eichenkamp, 49082 Osnabrück 
1.13 25.09.2017 Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr 
1.14 28.09.2017 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück-Emsland 
1.15 28.09.2017 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Kampf-
mittelbeseitigungsdienst  
1.16 28.09.2017 Landkreis Osnabrück 
1.17 29.09.2017 Bewohner der Bertha-von-Suttner Straße, 49082 Osnabrück 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 2/16 
1.18 29.09.2017 Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme Vorschlag der Verwaltung mit Be-
gründung 
1.1 Sehr geehrte Damen und Herren, 
wir bedanken uns für die Beteiligung vom 04. Sepember 2017 in obi-
ger Angelegenheit und teilen Ihnen mit, dass seitens der innogy Netze 
Deutschland GmbH grundsätzlich keine Bedenken gegen den Entwurf 
des oben näher bezeichneten Bebauungsplan bestehen. 
Im Verfahrensgebiet unterhalten und planen wir keine Versorgungsein-
richtungen. 
Die Versorgung erfolgt durch die Stadtwerke Osnabrück AG. 
Diese Stellungnahme ergeht im Auftrag der innogy Netze Deutschland 
GmbH als Eigentümerin der Anlage(n). 
Freundliche Grüße 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
1.2 Sehr geehrte Damen und Herren, 
im Planbereich der o. a. Maßnahme verlaufen keine Höchstspan-
nungsleitungen unseres Unternehmens. 
Planungen von Höchstspannungsleitungen für diesen Bereich liegen 
aus heutiger Sicht nicht vor. 
Wir gehen davon aus, dass Sie bezüglich weiterer Versorgungsleitun-
gen die zuständigen Unternehmen beteiligt haben. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
1.3 Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit Bezug auf Ihre o.g. Maßnahme teilen wir Ihnen mit, dass von uns 
verwaltete Versorgungsanlagen von 
dem angezeigten Vorhaben nicht berührt werden. Wir beauskunften 
die Versorgungsanlagen der nachstehend 
aufgeführten Eigentümer bzw. Betreiber: 
• Open Grid Europe GmbH, Essen 
• Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen 
• Ferngas Nordbayern GmbH (FGN), Schwaig bei Nürnberg 
• Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft mbH (MEGAL), Essen 
• Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH (METG), 
Essen 
• Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & Co. KG 
(NETG), Dortmund 
• Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen 
• GasLINE Telekommunikationsnetzgesellschaft deutscher Gasversor-
gungsunternehmen mbH & Co. KG, Straelen 
• Viatel GmbH, Frankfurt 
Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan markierte 
Bereich. 
Hinsichtlich der Maßnahmen zum Ausgleich und zum Ersatz der Ein-
griffsfolgen entnehmen wir den Unterlagen, dass die Kompensations-
maßnahmen erst im weiteren Verfahren festgelegt werden bzw. keine 
Erwähnung finden. 
Wir weisen darauf hin, dass durch die Festsetzung planexterner Aus-
gleichsflächen eine Betroffenheit von uns verwalteter Versorgungsein-
richtungen nicht auszuschließen ist. Wir bitten um Mitteilung der plan-
externen Flächen bzw. um weitere Beteiligung an diesem Verfahren.  
Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbereichs 
bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit uns. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 3/16 
 
1.4 Ich finde die Tatsache, dass der Anlieferverkehr des neuen Lebensmit-
telmarktes zum Anfahren der Laderampe den Fußweg kreuzen muss 
(und dies zum Teil rückwärts) für sehr bedenklich, da auf Grund des 
sehr hohen Kinderanteils des Neubaugebietes sowie des dort befindli-
chen Seniorenzentrums zu erwarten ist, dass an dieser Stelle ein sehr 
hohes Gefährdungs- und Unfallrisiko entsteht. 
Aus diesem Grund bitte ich darum, die geplante Streckenführung da-
hingehend zu prüfen und, falls nicht anders realisierbar, entsprechen-
de Sicherheitsmaßnahmen (Fahrradbarrieren zur Verlangsamung, 
visualisierte Wegführung o.ä.) zu treffen. 
Da die Anzahl der Anliefervorgänge 
für den ALDI-Markt sehr überschaubar 
sein wird (Nach A ussage des ALDI -
Markt-Betreibers werden nicht mehr 
als drei Lkw-Anliefervorgänge pro Tag 
erwartet.) ist das Überfahren der in 
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Fuß- 
und Radwegverbindung (private Ve r-
kehrsfläche) aus Sicht der Verkehrss i-
cherheit als hinnehmbar einzustufen. 
Eine bessere Anliefervariante ist a n-
gesichts der vorgefundenen Grun d-
stückssituation nicht erkennbar. Der 
geplanten Anliefersituation ist vielmehr 
zu Gute zu halten, dass sie sich nicht 
im Bereich der hochfrequentierten 
Eingangssituation befind et, sondern 
weit von diesem entfernt liegt.  
Der Einbau von Fahrradbarrieren wird 
nicht als zielführend angesehen, da 
diese aufgrund einer leichten Umfah r-
barkeit vermutlich keine Wirkung e r-
zielen würden, sondern vielmehr ein 
Gefährdungsrisiko für Radfahrer  dar-
stellen würden.  
1.5 Sehr geehrte Damen und Herren, 
bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat die Firma Erics-
son bezüglich ihres Richtfunks keine Einwände oder spezielle Pla-
nungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunk-
verbindungen des Ericsson–Netzes gilt. 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Deutsche Tele-
kom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
1.6 Sehr geehrte Damen und Herren, 
hiermit möchte ich mich zum veröffentlichten Plan äußern und einen 
besseren Vorschlag machen. Sutthausen wurde eingemeindet, ist seit 
zig Jahren „Stadt“. Wir haben wirklich alles, was wir brauchen – zur 
Not 10 min mit dem Rad weiter, sogar eine Eisdiele! Was nötig ist, sind 
bezahlbare Wohnungen. 
Aldi will auf Münsterland-Gelände. Da wird ein wirklich großes Stück 
frei – mit Anschluß an die ganz neue Siedlung auf „Lintker-Grund“. 
Sicher sollte ernsthaft darüber nachgedacht werden, dort mindestens 
ein Haus mit 10 Wozhnungen + x hinzubauen. Es ist sowieso ein ge-
mischtes Wohnen und die Unruhe dauert nur für die Zeit der Ge-
schäftsöffnungen. Moderne Fenster bieten Schallschutz und man wäre 
über das Siedlungsgebiet auch schnell im Grünen sowie an der Bus-
Die wachsende Einwohnerzahl in der 
Stadt Osnabrück und die gestiegenen 
Wohnflächenansprüche der Bevölk e-
rung haben zu einer angespannten 
Wohnungsmarktsituation geführt. Dies 
äußert sich in einem zu geringen 
Wohnraumangebot und in deutlich 
gestiegenen Miet- und Eigentumsprei-
sen. Dieser Situation begegnet die 
Stadt Osnabrück mit einer Initiative 
zur Ausweisung von zusätzlichem 
Wohnbauland und dem „Handlu ngs-
programm Bezahlbarer Wohnraum“. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 4/16 
haltestelle. Wenn die Stadt ihre Aufgaben ernst nimmt, ist das eine 
OPTION. Steuern kommen dadurch vielleicht etwas weniger, aber die 
Pflicht wäre gut erfüllt. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Dabei ermittelt und bewertet die Ve r-
waltung im Rahmen des „Entwic k-
lungskonzepts 2020 – Wohnen und 
Gewerbe“ auf gesamtstädtischer Eb e-
ne Flächenpotenziale für die pl a-
nungsrechtliche Neuausweisung z u-
sätzlicher Wohn- und Gewerbeflächen 
im Stadtgebiet.  
Bei allen städtebaulichen Planungen 
gilt es allerdings zu berücksichtigen, 
dass eine geordnete städtebauliche 
Entwicklung gewährleistet bleibt. Auch 
wenn eine Mischung von Wohnen und 
Gewerbe in bestimmten Bereichen, 
insbesondere im Innenstadtbereich, 
städtebaulich wünschenswert ist, trifft 
dies für das hier in Rede stehende 
Plangebiet nicht zu. Die großflächigen 
Handelsstrukturen sowie die damit 
einhergehenden großflächigen Stel l-
platzanlagen im Plangebiet lassen 
keine gesicherte Grundlage für g e-
sunde Wohnverhältnisse erkennen. 
Deshalb wird die Stadt versuchen, an 
einer anderen geeigneteren Stelle im 
Stadtteil Sutthausen Planungsrecht für 
die Schaffung von zusätzlichem 
Wohnraum bereitzustellen.    
1.7 Sehr geehrte Damen und Herren, 
die Gemeinde Hagen a.T.W. hat von der Bauleitplanung Kenntnis 
genommen. Es werden weder Anregungen noch Bedenken vorgetra-
gen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
1.8 Sehr geehrte Damen und Herren, 
gegen den o. g. Planungsentwurf bestehen aus unserer Sicht keine 
Bedenken. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
1.9 Guten Tag, 
in der Anlage finden Sie meine Hinweise. Das Wohnbaugwbiet sollte 
vor Schll- und Lichemmissionen durch das Gewerbegebiet geschützt 
werden. Mehr Bepflanzung, die auch im Winter schützt. Der Weg 
macht nur aus dieser Richtung keinen Sinn, dann kann man auch 
weiter über den Parkplatz laufen, wenn sollte er zur anderen Seite 
weitergeführt werden. Zulieferberkehr sollte feste Anlieferungszeiten 
bekommen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
 
Im Rahmen der Bauleitplanung sind 
umfangreiche schalltechnische Unte r-
suchungen durchgeführt worden, um 
zu gewährleisten, dass eine unzumu t-
bare Störung insbesondere der sü d-
lich des Plangeb iets gelegenen 
Wohnbauflächen vermieden wird. 
Deshalb sieht der vorliegende Beba u-
ungsplan eine 4 m hohe schallabso r-
bierende Lärmschutzwand vor, die für 
einen ausreichenden Schallschutz 
sorgen soll und gleichzeitig das Ei n-
wirken von Lichtemissionen auf das 
nahegelegene Baugebiet verhindern 
soll. Um eine landschaftsgerechte 
Gestaltung des Schutzbauwerks zu 
erreichen, ist dieses mit geeigneten 
Rankpflanzen zu begrünen. Damit ist 
ganzjährig ein ausreichender Schutz 
vor Lärm - und Lichtemissionen g e-
währleistet. 
Die im Bebauungsplan vorgesehene 
Führung eines zusätzlichen Fuß - und 
Radwegs auf dem Vorhabengrun d-
stück stellt den effektivsten und kü r-
zesten Anknüpfungspunkt der gesa m-
ten Nahversorgungszentrums für 
Fußgänger und Radfahrer aus den 
südlich des Plangebiets ge legenen 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 5/16 
Wohngebieten dar.  Die vom Anr e-
gungsgeber dargestellte alternative 
Wegeführung stellt sicherlich eine 
attraktive Wegeführung für Spazie r-
gänger dar, um das hier gelegene 
Regenrückhaltebecken zu umrunden, 
kann aber das Ziel einer schnellen 
und komfor tablen Erreichbarkeit des 
Nahversorgungszentrums zu Fuß oder 
per Rad nicht gleichwertig erreichen. 
Die Frage, ob ggf. eine Vorgabe fester 
Anlieferzeiten für den ALDI -Markt 
erforderlich wäre, um den schalltec h-
nischen Vorgaben der TA -Lärm 
(Technische Anleitu ng zum Schutz 
gegen Lärm) zu entsprechen, wäre im 
Rahmen einer separaten im Rahmen 
des Baugenehmigungsverfahrens 
vorzulegenden schalltechnischen 
Betrachtung zu beantworten. Derzeit 
ist die Notwendigkeit einer solchen 
Vorgabe bei Einhaltung der o. g. akt i-
ven Schallschutzmaßnahmen nicht 
erkennbar. 
1.10 Sehr geehrte Damen und Herren, 
bei der o. g. Planung werden die von Seiten des Staatlichen Gewerbe-
aufsichtsamtes Osnabrück zu vertretenden immissionsschutzrechtli-
chen Belange nicht berührt. 
Hinsichtlich der Prüfung auf Umweltbelange ist aufgrund der Zustän-
digkeitsregelung (ZustVO-Umwelt-Arbeitsschutz vom 27.10.2009) im 
Bereich des Einzelhandels (LebensmittelvolIsortimenter, Lebensmittel-
discounter, Drogeriemarkt: NACE-Schlüssel 47) die Stadt Osnabrück 
zuständig. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
1.11 Wir haben unser Grundstück auf Grundlage des damals vorliegenden 
Lärmschutzgutachten des entsprechenden Fachbereichs gekauft bzw. 
bebaut. Nun soll die Schallimmission mit Ausrichtung auf die Schlaf-
räumen durch eine Beladungszone inkl. Rangierplatz des Neubaus 
von Aldi stark erhöht werden. Aus div. Berichten, Gutachten sowie 
zahlreiche Beispielen geht hervor, dass sich gerade der Lärm von 
LKWs negativ auf die Wohn- und Schlafqualität auswirkt. 
Ein Einkaufzentrum ist gut und sinnvoll, jedoch darf es nicht zu Lasten 
von Wohnqualität eines für Kinder ausgearbeiteten Baugebiets gehen, 
die meines Erachtens nach besonders schützenswert sind! Können 
Schallimmission wie 
 (außen) angebrachtes Kühlaggregat 
 Piepen beim zurücksetzen 
 Standzeiten mit laufendem Motor im Winter 
 Lautstärke durch Entladen 
 Nutzung der Rampen 
 Abkoppeln eines Anhängers 
überhaupt simulativ „nachhaltig“ bewertet werden? Wie hoch ist die 
„Fehlerquote“ und das Delta zwischen Theorie und Praxis? 
Ein Beispiel für die Theorie der Schallschutzgutachten und der Praxis 
ist für mich am Lärmschutzwall entlang der Hermann Ehlers Straße 
erkennbar: wenn ein 10m breites Loch zwischen dem Wall „klafft“, in 
dem man ganze Busse fahren sieht, führt es zu…. Lärm! Man kann die 
Autos zählen, auch wenn ein Gutachten etwas anderes aussagt. 
Wenn ich mir Auschnitte des Umweltbundesamts durchlese, in denen 
von „Zielwerte der Lärmbekämpfung“ gesprochen wird und auch die 
„UBA und die Weltgesundheitsorganisation WHO haben aus der 
Lärmwirkungsforschung Zielwerte für die Lärmbekämpfung abgeleitet. 
Sie beziehen sich auf den Mittelungspegel außerhalb der Wohnungen, 
um auch die Außenwohnbereiche und die städtischen Aufenthaltsbe-
reiche zu schützen. 
 Zur Vermeidung gesundheitlicher Risiken sollten 65 dB(A) 
tags beziehungsweise 55 dB(A) nachts nicht überschritten 
Im Rahmen der Bauleitplanung sind 
umfangreiche schalltechnische Unte r-
suchungen durchgeführt worden, um 
zu gewährleisten, dass eine unzumu t-
bare Störung insbesondere der sü d-
lich des Plangebiets gelegenen 
Wohnbauflächen vermieden w ird. 
Deshalb sieht der vorliegende Beba u-
ungsplan eine 4 m hohe schallabso r-
bierende Lärmschutzwand vor, die für 
einen ausreichenden Schallschutz 
sorgen soll. Dabei ist darauf hinzuwe i-
sen, dass diese Wand bezüglich ihrer 
Längenausdehnung sogar über das in 
den vorliegenden schalltechnischen 
Betrachtungen genannte Maß hinau s-
geht. Dies ist auf Wunsch der Stadt 
erfolgt und von der Vorhabenträgerin 
trotz der damit einhergehenden höh e-
ren Erstellungskosten zugesichert 
worden.  
Um sicherzustellen, dass alle notwe n-
digen Maßnahmen eines effektiven 
Schallschutzes im Zuge der Umse t-
zung des Vorhabens berücksichtigt 
werden, wird neben den bereits vo r-
liegenden schalltechnischen Berec h-
nungen im Rahmen des nachfolge n-
den Baugenehmigungsverfahrens 
eine weitere detailliertere sch alltechni-
sche Betrachtung von der Vorhabe n-
trägerin vorzulegen sein und Gege n-
stand einer Baugenehmigung werden. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 6/16 
werden (Minimalziel). 
 Zur Vermeidung erheblicher Belästigungen sollten die Belas-
tungen auf 55 dB(A) tags beziehungsweise 45 dB(A) nachts 
gesenkt werden (Mittleres Ziel). 
Langfristig sollten Werte von 50 dB(A) tags beziehungsweise 40 dB(A) 
nachts angestrebt werden (Optimaler Schutz)“ erscheint mir die Aus-
richtung der Verladezone als kontraproduktiv (siehe 
http://www.umweltbundesamt.de/themen/verkehr-
laerm/verkehrslaerm#textpart-1) 
1.12 Sehr geehrte DAmen und Herren, 
wir wohnen in der Straße Zum Eichenkamp und haben drei Kinder. 
Unsere Kinder bespielen den Spielplatz im Baugebiet und gehen auch 
schon alleine zu den Märkten einkaufen. Wir haben bei der Planung, 
die derzeit für die Märkte vorgesehen ist, Angst, dass unsere Kinder 
(neben den anderen 60 Kindern des Baugebiets) \"unter die Räder\" 
kommen. Der Fußweg ist da vorgesehen, wo auch die LKWs rangie-
ren. Pkws udn LKw rangieren in unmittelbarer Nähe des Fußweges 
und des Spielplatzes. 
Ein Kind wird von einem LKW sehr schnell übersehen. Wir haben 
Angst, dass dort irgendwann dann ein großes Unglück passiert. 
Warum kann man die Belieferung so wie es jetzt bei Aldi auch ist, nicht 
seitwärts abgewandt vom Fußweg planen? 
MfG 
Neben der bereits heute schon existie-
renden und auch zukünftig vorhand e-
ne Fuß - und Radwegverbindung zw i-
schen dem südlich des Plangebiets 
gelegenen Wohngebiet und dem Nah-
versorgungszentrum (im Bereich des 
heutigen ALDI -Markts) sieht die vo r-
liegende Vorhabenplanung eine weite-
re komfortablere Fuß - und Radwe g-
verbindung vor.  
Der Ansatz der Vorhabenträgerin, die 
Anlieferzone des zukünftigen ALDI -
Markts nicht in dem Bereich des hoch-
frequentierten Eingangsbereichs zu 
verorten, sondern in den wesentlich 
übersichtlicheren rückwärtigen Grun d-
stücksbereich, wird seitens der Stadt 
begrüßt. Angesichts der zur Verf ü-
gung stehenden Grundstücksflächen 
lässt es sich dabei leider ni cht vermei-
den, dass Anlieferfahrzeuge eine Fuß- 
und Radwegführung queren müssen. 
Da die Anzahl der Anliefervorgänge 
für den ALDI-Markt sehr überschaubar 
sein wird (Nach Aussage des ALDI -
Markt-Betreibers werden nicht mehr 
als drei Lkw-Anliefervorgänge pro Tag 
erwartet.) ist das Überfahren der in 
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Fuß- 
und Radwegverbindung (private Ve r-
kehrsfläche) aus Sicht der Verkehrss i-
cherheit als hinnehmbar einzustufen. 
Eine bessere Anliefervariante ist a n-
gesichts der vorgefundenen Grun d-
stückssituation und dem mit Rangie r-
vorgängen verbunden Platzbedarf 
nicht erkennbar.  
1.13 Sehr geehrte Damen und Herren, 
gegen die Aufstellung des o. a. Bebauungsplanes bestehen seitens 
des Geschäftsbereiches Osnabrück keine grundsätzlichen Bedenken. 
Das von hier zu betreuende Straßennetz ist von der Aufstellung des 
Bebauungsplanes nicht direkt betroffen, zumal gem. bestehender 
Vereinbarungen zwischen Bund und Stadt Osnabrück die Signalanla-
ge an der Kreuzung der BAB-Abfahrtsrampe mit der Sutthauser Straße 
und der Straße Am Wulfter Turm durch die Stadt Osnabrück zu unter-
halten ist. 
Ich bitte um weitere Beteiligung am Verfahren. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
1.14 Sehr geehrter Herr […], 
in o. g. Angelegenheit übersenden wir Ihnen auf Ihr Schreiben vom 
04.09.2017 unsere raumordnerische Stellungnahme vom 01.09.2017. 
Freundliche Grüße 
[…] 
 
Raumordnerische Beurteilung Aldi "Am Wulfter Turm" in Sutthausen 
und Drogeriemarkt "Am Wulfter Turm" in Sutthausen Bebauungsplan 
Nr. 627 "Am Wulfter Turm" der Stadt Osnabrück (Alt: Bebauungsplan 
535 Nahversorgungszentrum "Am Wulfter Turm") 
Die raumordnerische Beurteilung der 
Unteren Landesplanungsbehörde vom 
19.03.2018 kommt zu dem Ergebnis, 
dass mit der vorliegenden Planung 
dem Kongruenzgebot, dem Konzen t-
rationsgebot sowie dem Ab -
stimmungsgebot entsprochen wird. 
Von einer Verletzung des Beeinträc h-
tigungsverbotes kann nicht ausg e-
gangen werden. Allerdings wäre aus 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 7/16 
 
Sehr geehrte […], 
zunächst vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichneten Planun-
terlagen. Wir nehmen zunächst aus raumordnerischer Sicht wie folgt 
Stellung: 
Am Wulfter Turm ist im Plangebiet die Umnutzung des ehemaligen 
Gartencentermarktes für einen Discountmarkt der Firma Aldi, dessen 
heutige Verkaufsfläche von nicht ganz 800 qm VKF auf 1.200 qm VKF 
ansteigen würde. Für den Altstandort des Aldi-Marktes mit nicht ganz 
800 qm VKF ist die Umnutzung für einen Drogeriemarkt geplant. 
Für den Vorhabensstandort ist eine Auswirkungs- und Verträglich-
keitsanalyse durch die BBE Münster im Juni 2017 erstellt worden. 
Diese kommt im Ergebnis zu einer Verträglichkeit der vorbezeichneten 
Planungen, wobei die BBE Münster wegen der mit der Ansiedlung des 
Drogeriefachmarktes verbundenen Umsatzverteilungseffekten, die 
allerdings noch als verträglich eingestuft werden, eher einen Zoo- und 
Heimtierbedarfanbieter favorisiert. Dieser hätte nach Ansicht der BBE 
Münster auf die Bestandsbetriebe, nämlich den E-Center-
Vollsortimenter und den Aldi-Discounter geringere Auswirkungen als 
ein Drogeriefachmarkt.  
Bei der raumordnerischen Beurteilung sind die Vorgaben der LROP-
VO (2017) zu beachten. Außerdem besteht für die Stadt Osnabrück 
ein Märkte- und Zentrenkonzept (2009/2010), das Zielvorstellungen 
und Ansiedlungskriterien auch für den Planstandort definiert hat. Da-
nach ist der Planstandort derzeit als Fachmarktagglomeration gekenn-
zeichnet. In diesen soll nach dem Märkte- und Zentrenkonzept keine 
weitere Ansiedlung mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Kern-
sortimenten erfolgen. 
Vor dem Hintergrund der Vorgaben der LROP-VO (2017) ist damit die 
angestrebte Erweiterung des Aldi-Discountmarktes und beabsichtigte 
Umnutzung für einen Drogeriefachmarkt grundsätzlich nicht verträg-
lich. Dies folgt daraus, dass das sich aus der LROP-VO (2017) erge-
bende Integrationsgebot nicht beachtet würde. 
Weiterhin wird die Ansicht vertreten (auch in städtebaulicher Hinsicht), 
dass die für ein Nahversorgungszentrum notwendigen Wegebezie-
hungen, insbesondere für die fußläufige Erreichbarkeit des Vorha-
bensstandortes, verbesserungsbedürftig sind und insoweit konkrete 
Maßnahmen bei einer entsprechenden Ausweisung mit festgestellt 
werden sollten.  
Soweit aber beabsichtigt ist, auch in diesem Bereich ein Nahversor-
gungszentrum Sutthausen auszuweisen, in dem das Märkte- und Zen-
trenkonzept der Stadt Osnabrück entsprechend überarbeitet bzw. 
angepasst wird, ist eine Beachtung des Integrationsgebotes anzuneh-
men. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Auswirkungs- und Verträglichkeits-
analyse der BBE Münster ist davon auszugehen, dass die übrigen 
Gebote und Verbote, die sich aus der LROP-VO (2017) ergeben, be-
achtet werden. Den diesbezüglichen Aussagen der BBE Münster kann 
gefolgt werden. 
Die beabsichtigte Sondergebietsausweisung ist zielführend. 
Wir stehen für Nachfragen gerne zur Verfügung. 
Freundliche Grüße 
[…] 
Sicht der Unteren Landesplanungsb e-
hörde das Integrationsgebot nur dann 
erfüllt, wenn das Vorhaben innerhalb 
eines im Märkte- und Zentrenko nzept 
(MZK) 2009/2010 der Stadt Osna b-
rück abgegrenzten Nahversorgung s-
bereich liegen würde. Dafür wäre das 
zum Zeitpunkt der Beurteilung aktuelle 
MZK Osnabrück entsprechend zu 
ändern bzw. zu aktualisieren.  
Der Rat der Stadt Osnabrück ist den 
Empfehlungen der Unteren Lande s-
planungsbehörde gefolgt und hat am 
08.05.2018 die vierte Änderung des 
Märkte- und Zentrenkonzeptes für die 
Stadt Osnabrück - Fortschreibung 
2009/2010, mit der der neue Zentrale 
Versorgungsbereich (ZVB) „Nahve r-
sorgungszentrum Am Wulfter Turm / 
Hermann-Ehlers-Straße“ klassifiziert 
und abgegrenzt wird, beschlossen. 
 
1.15 Sehr geehrter Herr […], 
Sie haben im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens oder einer ver-
gleichbaren Planung das Landesamt für Geoinformation und Landes-
vermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Han-
nover (Dezernat 5 - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) als Träger 
öffentlicher Belange gem. § 4 Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Meine 
Ausführungen hierzu entnehmen Sie bitte der Rückseite; diese Stel-
lungsnahme ergeht kostenfrei.  
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine weitere Gefahrener-
forschung empfohlen wird, mache ich darauf aufmerksam, dass die 
Gemeinden als Behörden der Gefahrenabwehr auch für die Maßnah-
men der Gefahrenerforschung zuständig sind.  
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine historische Er-
kundung sein, bei der alliierte Kriegsluftbilder tür die Ermittlung von 
Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition ausgewertet werden (Luft-
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
Auf mögliche Kampfmittelfunde im 
Plangebiet wird in der Planurkunde 
hingewiesen.  
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 8/16 
bildauswertung). Der KBD hat nicht die Aufgabe, alliierte Luftbilder zu 
Zwecken der Bauleitplanung oder des Bauordnungsrechts kostenfrei 
auszuwerten, die Luftbildauswertung ist vielmehr gem. § 6 Nieder-
sächsisches Umweltinformationsgesetz (NUIG) in Verbindung mit § 2 
Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) auch 
für Behörden kostenpflichtig. 
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung durchgeführt 
werden soll, bitte ich um entsprechende schriftliche Auftragserteilung. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Es kann nicht unterstellt werden, dass keine Kampfmittelbelastung im 
Planungsbereich vorliegt. Um den Planungsbereich ist eine Bombar-
dierung erkennbar. 
1.16 Sehr geehrte Damen und Herren,  
zu den vom Landkreis Osnabrück wahrzunehmenden öffentlichen 
Belangen wird folgende Stellungnahme abgegeben.  
Regionalplanung  
Aus Sicht der Regionalplanung bestehen Bedenken gegen die beab-
sichtigte Bauleitplanung der Stadt Osnabrück. Wie bereits in der Stel-
lungnahme im Rahmen der raumordnerischen Beurteilung angespro-
chen, lassen sich zwar für diesen schützenswerten Bereich des Mittel-
zentrums Georgsmarienhütte keine negativen städtebaulichen Folge-
wirkungen ableiten, je-doch bestehen aus Sicht des Landkreises Osn-
abrück in Bezug auf den Standort der Bauleit-planung bzw. der dort 
anzusiedelnden Einzelhandelsprojekte erhebliche Bedenken. Gemäß 
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) sind Einzel-
handelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, 
nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrati-
onsgebot; LROP 2017 Abschnitt 2.3 Ziffer 05). Der hier geplante 
Standort „Am Wulfter Turm“ verfügt aber weder über ein vielfältiges 
und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtun-
gen, noch ist ein wesentlich fußläufiger Einzugs-bereich gegeben 
(lediglich aus dem Nord-Nordwestlichen Teil Sutthausens ist die Ag-
glomeration fußläufig erreichbar und auch hier erfolgt eine deutliche 
Zäsur durch die Hermann-Ehlers-Straße). Weiterhin weist das Märkte- 
und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück das Plangebiet derzeit als 
solitären Fachmarktstandort aus, auch ist kein zentraler Versorgungs-
bereich bzw. Nahversorgungszentrum erkennbar oder abgegrenzt, an 
den sich das Vorhaben „anschmiegen“ könnte (unabhängig davon, 
dass davon auszugehen ist, dass die Agglomeration „Am Wulfter 
Turm“ ein vom ZVB unabhängiges Eigenleben führen dürfte und in 
Konkurrenz mit dem ZVB treten würde (vgl. OVG Lüneburg Beschluss 
v. 29.09.2014, Az.: 1 MN 102/14)). 
Das beigefügte Gutachten der BBE selber spricht lediglich von einer 
teilintegrierten Lage und weist auf die Notwendigkeit einer verbesser-
ten Anbindung zu dem Nutzungsbesatz der Her-mann-Ehlers-Straße 
hin, um eine intensive Austauschbeziehung herzustellen, was wiede-
rum auf die faktisch solitäre Lage der Agglomeration hindeutet. Zwar 
ist es korrekt, dass mittlerweile ein Wohngebiet in südlicher Nähe zu 
der Agglomeration entstanden ist, worauf der Gutachter die Einschät-
zung der teilintegrierten Lage zurückführt, es ist aber anzumerken, 
dass seitens des Plangebers bei der Bauleitplanung zum Bebauungs-
plan Nr. 466 u.a. gera-de die Intention bestand, einen Abstand zu dem 
Agglomerationsstandort zu schaffen (s. Begründung zum Bebauungs-
plan Nr. 466, S. 4). Unter Beachtung der aufgeführten Aspekte ver-
stößt das Vorhaben gegen das im LROP 2017 formulierte Integrati-
onsgebot.  
Des Weiteren ist das Gutachten nicht geeignet, die Einhaltung des 
Kongruenzgebotes zu beurteilen. Der Verweis des Gutachters, dass 
„Sowohl der Gesamtumsatz mit nahversorgungsrelevanten Kernsorti-
menten als auch der Umsatz bei Zoo- / Heimtierbedarf jeweils deutlich 
unter der relevanten Kaufkraft in der Stadt Osnabrück (liegt)“ (S. 84) 
stellt keinen ausreichenden Nachweis für der Einhaltung dieses Zieles 
der Raumordnung dar. Nicht die Kaufkraft der Stadt Osnabrück ist ein 
heranzuziehendes Kriterium zur Beurteilung, sondern es ist nachzu-
weisen, dass nicht mehr als 30 % des prognostizierten Umsatzes mit 
Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt 
werden. Hierbei ist gemäß LROP 2017 Abschnitt 2.3 Ziffer 03, Satz 6 
s. 1.14 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 9/16 
auch ein sortimentsbezogener Nachweis erforderlich. Ohne einen 
sachgerechten, gutachterlichen Nachweis, ist nicht einzuschätzen, ob 
das Kongruenzgebot für die hier geplanten Vorhaben, welche durch 
den Bebauungsplan Nr. 627 realisiert werden sollen, eingehalten wird.  
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumord-
nung anzupassen; aus Sicht des Landkreises Osnabrück entspricht 
die hier gegenständliche Bauleitplanung nicht eben diesen Zielen.  
Weitere Anregungen sind insoweit nicht vorzutragen.  
Mit freundlichen Grüßen  
[…] 
1.17 Hinsichtlich der geplanten Änderung des Bebauungsplanes Nummer 
627 Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) stellen sich für uns als unmittelbar betroffene Anwoh-
ner folgende Fragen: 
Es wurde für das Neubaugebiet Bertha-von-Suttner Straße ein Lärm-
schutzgutachten erstellt. Daraus gingen Anforderungen bezüglich der 
Schallschutzvorschriften hervor, die beim Hausbau berücksichtigt 
werden mussten. Mit der aktuellen Planung des neuen Aldi Marktes, 
der eine Anlieferung sowie Parkplätze im südlichen Bereich vorsieht, 
bezweifeln wir, dass das bisher für das Baugebiet erstellte Gutachten 
noch Bestand hat. 
Im Rahmen der Planung des Neubaugebietes Bertha-von-Suttner-
Straße wurde ein Lärmschutzkonzept entwickelt, das durch bauliche 
Gestaltung vor sah, den Kern des Baugebiets von Lärm zu schützen. 
Dieses Konzept könnte nun auch bei der Planung des neuen Aldi 
Gebäudes berücksichtigt werden. Heißt.: Die Lärmquellen in Richtung 
Westen, somit in Richtung unbewohnte Flächen ( BAB), zu lenken. 
Um eine Lärmbelästigung auch insbesondere zur Nachtzeit bzw. au-
ßerhalb der Geschäftszeiten des Verbrauchermarktes für die Anwoh-
ner des Neubaugebietes zu minimieren, würde es uns interessieren, 
wann eine Ladetätigkeit den Verbrauchermärkten seitens der Stadt 
Osnabrück zeitlich eingeräumt wird. 
Der westliche Parkplatzbereich wird aktuell regelmäßig, insbesondere 
in der Nachtzeit, von parkenden LKWs genutzt. Wir sehen die Gefahr, 
dass sich dieses aufgrund der neu geschaffenen Parkplätze des Aldi 
Marktes in den südlichen Bereich verlagern könnte (u.a. Parkplatz Nr. 
70).  
Mögliche Lärmquellen: Der Fahrer stellt seinen LKW bereits am Vor-
abend ab, um am nächsten Morgen seine Fracht zu entladen. Dabei 
läuft die Nacht über permanent die Kühlung des LKWs und verursacht 
unzumutbaren Lärm. 
Auf den momentanen Entwurf des neuen Aldi Verbrauchermarktes ist 
die Ladefläche hinter das Gebäude verlegt worden, somit in Richtung 
des Neubaugebietes. 
Ein Argument, welches bei der Vorstellung vorgetragen wurde, war, 
dass man so wenig versiegelte Flächen wie möglich schaffen möchte. 
Wäre es dann aus diesem Gesichtspunkt nicht besser eine gemein-
same bzw. parallel verlaufende Ladegelegenheit zum einen für den 
neu gestalteten Aldi Verbrauchermarkt und das neu entstehende Ge-
schäft im jetzigen Aldi Gebäude zu schaffen? Beide Geschäfte könn-
ten sich somit einen Rangierbereich teilen ohne dabei versiegelte 
Fläche neu zu schaffen. Aus unserer Sicht wird beim aktuellen Pla-
nungsentwurf schlicht weg keine Rücksicht auf die Minimierung ver-
siegelter Flächen genommen. Im Hinblick auf das Einfügen in die Um-
gebung macht es Sinn, den südlichen Bereich zu begrünen, um ein 
harmonisches Einfügen in die dahinter liegenden Grünflächen u.a. mit 
einem Spielplatz zu schaffen. Somit würde eine Trennung von Woh-
nen und Gewerbe geschaffen werden. Ein weiterer Aspekt den Lade-
bereich in den westlichen/nördlichen Bereich zu verlegen wäre, dass 
zum Zwecke der Anlieferung der komplette östliche Gebäudekomplex 
mit dem Haupteingang und Parkflächen für Kunden durchfahren wer-
den müsste. Insbesondere, da in dem angrenzenden Wohngebiet viele 
junge Familie wohnen, die zum Kundenstamm des Verbrauchermark-
tes gehören werden, würde dieses ein erhöhtes Sicherheitsrisiko dar-
stellen. 
Grundsätzlich sehen wir keine Einwände gegen eine Umgestaltung 
des ehemaligen Gartencenters. Wir bitten sie jedoch im Rahmen der 
Planung und der Attraktivität des Stadtteils Sutthausen, mit viel Wald 
 
 
 
 
Für den vorliegenden Bebauungsplan 
wurden schalltechnische Unters u-
chungen durchgeführt (vgl. Fachbe i-
trag Schallschutz, RP Schalltechnik,  
Osnabrück, 04.11.2017 und schall-
technische Machbarkeitsstudie, RP 
Schalltechnik, Osnabrück, 
22.11.2017), die  die Lärmsensibilität 
der benachbarten Wohnnutzungen 
(insbesondere im Bereich der  Bertha-
von-Suttner-Straße) berücksich tigen. 
Die Ergebnisse wurden in den Vorh a-
ben- und E rschließungsplan in Form 
aktiver Lärmschutzmaßnahmen ( u. a. 
Lärmschutzwand) und in den Beba u-
ungsplan durch Festsetzung von  
Lärmemissionskontingenten über-
nommen. 
Die Nutzung der vorhandenen und 
zukünftigen Stellplatzanlage n der 
Verbrauchermärkte im Plangebiet ist 
durch d ie verantwortlichen Grund-
stückseigentümer privatrechtlich so zu 
regeln, dass unzumutbare Störungen 
schutzwürdiger Wohnnutzungen nicht 
entstehen. 
 
Die Lage der Anlieferzone des geplan-
ten ALDI-Markts stellt sich aus logist i-
scher und verkehrstechnische r Sicht 
als die geeignetste dar. Um unzumu t-
bare Lärmemissionen zu verme iden, 
wird diese Anli eferzone durch eine 
4 m hohe Lärmschutzwand zur südlich 
gelegenen Wohnbebauung hin abg e-
schirmt. Eine Verlegung der Anliefe r-
zone des ehemaligen ALDI -Markt-
gebäudes ( Am Wulfter Turm  2A) ist 
von dem  Grundstückseigentümer 
aktuell nicht geplant.  
Um das Plangebiet auch optisch von 
dem südlich gelegenen Wohngebiet 
abzuschirmen, sind im Bebauung s-
plan sehr breite Flächen zum Anpfla n-
zen von Bäumen und Sträuchern 
festgesetzt.   
Grundsätzlich ist anzumerken, dass 
sich die Anliefervorgänge für den 
geplanten ALDI -Markt erfahrungsge-
mäß auf wenige Male pro Tag b e-
schränken werden. Somit ist nicht zu 
befürchten, dass der notwendige 
Anlieferverkehr zu einer nennenswe r-
ten Beeinträchtigung der Kundenve r-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 10/16 
und Grünflächen, die oben gennannten Einwände zu berücksichtigen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
kehre führen wird.  
 
  
1.18 Sehr geehrter Herr […],  
vielen Dank für Ihr Schreiben vom 4. September 2017.  
In der Stadt Osnabrück liegen Planungen zur Erweiterung bzw. Errich-
tung großflächiger Vorhaben in der Fachmarktagglomeration „Am 
Wulfter Turm“ vor.  
Es handelt sich um nachfolgende Planungen: 
 Erweiterung des ALDI Discountmarktes von 750 qm auf 1.200 
qm Verkaufsfläche durch Verlagerung und Neubau  
 Mögliche Nachnutzung des ALDI-Altstandorts mit 782 qm 
durch einen weiteren Einzelhandelsbetrieb (ggf. Drogerie-
markt oder Tierfachmarkt)  
 Ansiedlung eines Blumenfachgeschäftes mit rd. 50 qm inner-
halb der Vorkassenzone des E-CENTERS  
Bei den Vorhaben handelt es sich um großflächige Einzelhandelsbe-
triebe gemäß BauNVO bzw. um eine großflächige Agglomeration. Den 
Planungen liegt eine Auswirkungsanalyse der BBE Standort- und 
Kommunalberatung Münster GmbH (Stand: Juni 2017) vor.  
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtlichen Vo-
raussetzungen für den Neu-bau eines Lebensmittel-Discounters auf 
den Flurstücken 46/6, 41/8 und 42/3 der Flur 6 der Gemarkung Nahne 
zu schaffen. Die Vorhabenträgerin (FKR Rheine GmbH & Co.KG) hat 
mit Schreiben vom 13.12.2016 einen Antrag auf Einleitung eines vor-
habenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. Für den Neubau 
des Marktes soll das seit längerer Zeit leerstehende Gebäude eines 
ehemaligen Gartencenters abgerissen werden. Für das Gebäude des 
heutigen ALDI-Markts am Standort am Wulfter Turm ist eine Nachnut-
zung als Drogeriemarkt geplant. Ziel dieser Maßnahme ist die Siche-
rung der Nahversorgung im Stadtteil Sutthausen sowie die Optimie-
rung der städtebaulichen und verkehrlichen Situation im Bereich Am 
Wulfter Turm.  
Am 13. September 2017 haben wir gegenüber der Stadt Osnabrück im 
parallel stattfindenden Verfahren einer raumordnerischen Beurteilung 
folgende zusammenfassende Bewertung und Empfehlung abgegeben:  
Die Zulässigkeit des o. g. Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhabens in 
der Stadt Osnabrück ist auf Basis der uns vorliegenden Planunterla-
gen aus raumordnerischer und städtebaulicher Sicht nur in Teilen 
gegeben. Die landesplanerischen und regionalplanerischen Ziele und 
Vorgaben werden nicht in Gänze eingehalten. Insbesondere das Integ-
rationsgebot wird nicht eingehalten. Der Vorhabenstandort befindet 
sich – lt. Gutachten – nur in einer „teilintegrierten Lage“. Ein zentraler 
Versorgungsbereich (ZVB) ist im geltenden Märkte- und Zentrenkon-
zept für den Planstandort nicht ausgewiesen. Ein „Anschmiegen“ an 
einen bestehen ZVB ist laut Planunterlagen nicht zu erkennen.  
Die gutachterlichen Ausführungen zu den weiteren Prüfkriterien bewer-
ten wir als plausibel, die Gebote als eingehalten unter Berücksichti-
gung der ergänzenden Stellungnahme der BBE vom 28. August 2017.  
Grundsätzlich empfehlen im Zuge des Planvorhabens eine Überarbei-
tung des Märkte- und Zentrenkonzepts von 2009/10, welches nach 
aktuellem Stand das vorliegende Planvorhaben aus-schließt. Begrün-
dung: Städte und Gemeinden sollen und wollen vitale Handels-, 
Dienstleistungs-, Verwaltungs-, Kultur- und Wohnstandorte sein. Dabei 
kommt dem Einzelhandel eine Schlüsselrolle zu, um diesen vielfältigen 
Anforderungen gerecht zu werden. Doch der Einzelhandel und seine 
Standorte unterliegen fortwährenden Strukturveränderungen. Mit der 
Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzepts können Kommunen 
vor Ort städtebauliche Entwicklungen - auch in Ortsteilen - aktiv beglei-
ten sowie Einkaufslagen strategisch entwickeln. Darüber hinaus bieten 
sich Investitions- und Planungssicherheit für ansässige und potenzielle 
Betriebe.  
Um eine für alle Beteiligten und im Sinne aller Markteilnehmer tragfä-
hige Lösung zu gewährleisten empfehlen wir weiterhin die Durchfüh-
rung eines Erörterungsgesprächs unter Einbeziehung des Gutachters 
vor Abschluss des Beteiligungsverfahrens. Dieser Termin findet nach-
richtlich am 9. Oktober 2017 statt. Nach Erörterung, ggf. Modifikation 
und Abschluss dieses Verfahrens nehmen wir gerne als Träger öffent-
s. 1.14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dieses Gespräch unter Einbeziehung 
des Gutachters hat stattgefunden  am 
09.10.2017. Der Gutachter hat eine 
Ergänzung der Untersuchung zum 
Kongruenzgebot vorgelegt, die in den 
Prozess der raumordnerischen Beu r-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 11/16 
licher Belange erneut Stellung.  
Wir stehen für Nachfragen gerne zur Verfügung. Bitte teilen Sie uns 
das Ergebnis Ihres Beteiligungsverfahrens mit. Eine Kopie unserer 
Stellungnahme erhält und der Handels- und Dienstleistungsverband 
Osnabrück-Emsland e.V. zur Kenntnisnahme.  
Freundliche Grüße 
[…] 
teilung eingeflossen ist. 
 
 
 
 
2. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB 
(Entwurfsoffenlegung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Anregungsgeberin/Anregungsgeber 
2.1 26.06.2018 Westnetz GmbH, Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
2.2 26.06.2018 PLEdoc GmbH 
2.3 28.06.2018 Amprion GmbH 
2.4 28.06.2018 Bewohner des Egon-von-Romberg-Wegs, 49082 Osnabrück 
2.5 29.06.2018 Bewohnerin des Adolf-Damaschke-Wegs, 49082 Osnabrück 
2.6 04.07.2018 Gemeinde Hagen a.T.W. 
2.7 10.07.2018 Ericsson Services GmbH 
2.8 12.07.2018 Bewohnerin des Adolf-Damaschke-Wegs, 49082 Osnabrück 
2.9 20.07.2018 Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim 
2.10 23.07.2018 Landkreis Osnabrück 
2.11 31.07.2018 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 
2.12 06.08.2018 Deutsche Telekom Technik GmbH  
2.13 07.08.2018 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück-Emsland 
2.14 07.08.2018 Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Äußerung Vorschlag der Verwaltung mit Be-
gründung 
2.1 Sehr geehrte Damen und Herren, 
wir bedanken uns für Ihre Behördenbeteiligung vom 26.06.2018 in 
obiger Angelegenheit und teilen Ihnen mit, dass seitens der innogy 
Netze Deutschland GmbH grundsätzlich keine Bedenken gegen den 
oben näher bezeichneten Bebauungsplan bestehen. 
Im Verfahrensbereich unterhalten und planen wir keine Versorgungs-
einrichtungen. Die Versorgung erfolgt in diesem Bereich durch die 
SWO Netz GmbH. 
Die uns zugestellten Unterlagen haben wir zu den Akten genommen. 
Diese Stellungnahme ergeht im Auftrag der innogy Netze Deutschland 
GmbH als Eigentümerin der Anlage(n). 
Die Stellungnah me führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 12/16 
Freundliche Grüße 
[…] 
2.2 Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit Bezug auf Ihre o.g. Maßnahme teilen wir Ihnen Nachfolgendes mit. 
Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan markierte 
Bereich. Dort dargestellte Leitungsverläufe dienen nur zur groben 
Übersicht. 
Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbereichs 
bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit uns. 
Von uns verwaltete Versorgungsanlagen der nachstehend aufgeführten 
Eigentümer bzw. Betreiber sind von der geplanten Maßnahme nicht 
betroffen: 
• Open Grid Europe GmbH, Essen 
• Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen 
• Ferngas Nordbayern GmbH (FGN), Schwaig bei Nürnberg 
• Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft mbH (MEGAL), Essen 
• Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH (METG), 
Essen 
• Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & Co. KG 
(NETG), Dortmund 
• Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen 
• GasLINE Telekommunikationsnetzgesellschaft deutscher Gasversor-
gungsunternehmen mbH & Co. KG, Straelen (hier Solotrassen in Zu-
ständigkeit der PLEdoc GmbH) 
• Viatel GmbH, Frankfurt 
Diese Auskunft bezieht sich ausschließlich auf die Versorgungsanlagen 
der hier aufgelisteten Versorgungsunternehmen. Auskünfte zu Anlagen 
sonstiger Netzbetreiber sind bei den jeweiligen Versorgungsunterneh-
men bzw. Konzerngesellschaften oder Regionalcentern gesondert 
einzuholen. 
Mit freundlichen Grüßen 
PLEdoc GmbH 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Ä nderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
2.3 Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit Schreiben vom 05.09.2017 haben wir im Rahmen der Beteiligung 
Träger öffentlicher Belange eine Stellungnahme zur o. g. Bauleitpla-
nung abgegeben. Diese Stellungnahme behält auch für den nun einge-
reichten Verfahrensschritt weiterhin ihre Gültigkeit. Gegen einen Sat-
zungsbeschluss zur o. g. Bauleitplanung in der jetzt vorliegenden Fas-
sung bestehen aus unserer Sicht keine Bedenken. 
Wir gehen davon aus, dass Sie bezüglich weiterer Versorgungsleitun-
gen die zuständigen Unternehmen beteiligt haben. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
2.4 Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit dem neuen Bebauungsplan bin ich sehr zufrieden, da sich so die 
Nahversorgungssituation in Sutthausen noch einmal bessert. 
Da das Zentrum für viele Bewohner in optimaler Fahrradentfernung 
befindet, würde ich Vorschlagen eine gewisse Anzahl an Radstellplät-
zen vorzuschreiben. Die aktuellen Abstellanlagen am E-Center und am 
alten Aldi entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik und sind zu 
klein bemessen. Vor allem am Wochenende sind diese deutlich über-
füllt.  
Mit freundlichen Grüßen, 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
Der Vorhaben und Erschließungsplan 
weist für den neuen ALDI -Markt die 
Möglichkeit der Unterbringung übe r-
dachter Fahrradabstellplätze aus. Die 
genaue Zahl der auf dem Vorhaben g-
rundstück nachzuweisenden Fah r-
radabstellplätze ergibt sich aus der 
geltenden Stellplatzsatzung der Stadt 
Osnabrück anhand der realisierten 
Verkaufsnutzfläche je Nutzungsei n-
heit. 
2.5 Sehr geehrte Damen und Herren, 
ich werte den vorgesehenen Fuß- und Radweg zwischen den Verbrau-
chermärkten Edeka und Aldi sehr positiv. Hierzu möchte ich anregen, 
dass aufgrund des Kreuzungsbereichs Fußgänger und Radfahrer mit 
Auto- und Lieferverkehr, der durch die Bebauung (Edeka) schlecht 
einsehbar ist, ein Aufmerksamkeitsfeld (z.B. Aufpflasterung) oder eine 
Fahrbahnmarkierung (z.B. Zebrastreifen) vorgesehen wird. Zum besse-
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Schaffung einer Querungshilfe im 
südlichen Bereich des Fuß- und 
Radwegs (Anlieferzone ALDI-Markt) 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 13/16 
ren Verständnis habe ich eine Darstellung beigefügt. 
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 
Mit freundlichen Grüßen, 
[…] 
 
 
ist sinnvoll und realisierbar. Die Vor-
habenträgerin hat zugesagt, entspre-
chende Maßnahme zur Erhöhung der 
Verkehrssicherheit in die konkrete 
Ausführungsplanung für den Fuß- und 
Radweg zu integrieren. 
Die Anordnung eines „Zebrastreifens“ 
im nördlichen Bereich des Fuß- und 
Radwegs wird hingegen nicht für 
sinnvoll erachtet. Der Fuß- und Rad-
weg soll in erster Linie eine Verbin-
dung zwischen den südlich des Plan-
gebiets gelegenen Siedlungsberei-
chen und den Eingangsbereichen der 
Verbrauchermärkte (ALDI und E-
CENTER) schaffen. Eine Weiterfüh-
rung des Weges in Richtung des 
nördlich gelegenen Parkplatzes ist 
kein erklärtes Planungsziel, auch 
wenn davon ausgegangen werden 
muss, dass insbesondere Fahrradfah-
rer zukünftig diesen Weg benutzen 
werden, um das Plangebiet lediglich 
zu durchqueren. Dabei gilt es aller-
dings zu bedenken, dass es sich bei 
dem zu querenden Grundstück um 
ein Privatgrundstück handelt und 
nicht um eine öffentliche Verkehrsflä-
che. Mit einer Weiterführung des Fuß- 
und Radwegs quer über den Park-
platz würde allerdings genau dieser 
Eindruck entstehen. Dies gilt es zu 
vermeiden. Deshalb sollte aus Sicht 
der Stadt auf das Aufbringen eines 
„Zebrastreifens“ an dieser Stelle ver-
zichtet werden. 
2.6 Sehr geehrte Damen und Herren, 
die Gemeinde Hagen a.T.W. hat von der Bauleitplanung Kenntnis 
genommen. Es werden weder Anregungen noch Bedenken vorgetra-
gen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
2.7 Sehr geehrte Damen und Herren, 
bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat die Firma Erics-
son bezüglich ihres Richtfunks keine Einwände oder spezielle Pla-
nungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunk-
verbindungen des Ericsson – Netzes gilt. 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Deutsche Tele-
kom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
2.8 Die Fußwegeverbindungen zwischen dem südlichen Wohngebiet und 
den Einkaufsläden Am Wulfter Turm sollten insbesondere für Kinder 
sicher gestaltet werden, damit diese auch ohne erwachsene Begleitung 
zum Einkaufen gehen können. Besonders sollte versucht werden, eine 
Begegnung mit LKW (Querung) im Bereich der Anlieferung zu vermei-
den, d.h. am besten eine Wegeverbindung außerhalb des Anliefe-
rungsbereichs anlegen. Sollte dies nicht möglich sein, sollte die Fuß-
wegeverbindung so gestaltet sein, dass Fußgänger (speziell Kinder) 
diese sicher nutzen können. 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Beb auungsplan-
entwurfs. 
 
Der Fuß- und Radweg soll in erster 
Linie eine Verbindung zwischen den 
südlich des Plangebiets gelegenen 
Siedlungsbereichen und den Ein-
gangsbereichen der Verbraucher-
märkte (ALDI und E-CENTER) schaf-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 14/16 
fen. 
Eine Verlegung des Fuß- und Rad-
wegs erscheint deshalb nicht sinnvoll. 
Eine Verlagerung der Anlieferzone 
des ALDI-Markts scheitert an der 
erforderlichen Flächenverfügbarkeit 
auf dem Vorhabengrundstück.  
Die Schaffung einer Querungshilfe im 
südlichen Bereich des Fuß- und 
Radwegs (Anlieferzone ALDI-Markt) 
wir allerdings als sinnvoll und reali-
sierbar erachtet. Die Vorhabenträge-
rin hat diesbezüglich zugesagt, ent-
sprechende Maßnahme zur Erhöhung 
der Verkehrssicherheit in die konkrete 
Ausführungsplanung für den Fuß- und 
Radweg zu integrieren. 
2.9 Sehr geehrte Damen und Herren, 
gegen den o.g. Planentwurf bestehen aus unserer Sicht keine Beden-
ken. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
2.10 Sehr geehrte Damen und Herren,  
zu den vom Landkreis Osnabrück wahrzunehmenden öffentlichen 
Belangen wird folgende Stellungnahme abgegeben.  
Regionalplanung  
Aus Sicht der Regionalplanung bestehen Bedenken gegen die beab-
sichtigte Bauleitplanung der Stadt Osnabrück. Wie bereits in der Stel-
lungnahme im Rahmen der raumordnerischen Beurteilung angespro-
chen, lassen sich zwar für diesen schützenswerten Bereich des Mittel-
zentrums Georgsmarienhütte keine negativen städtebaulichen Folge-
wirkungen ableiten, jedoch bestehen aus Sicht des Landkreises Osn-
abrück in Bezug auf den Standort der Bauleitplanung bzw. der dort 
anzusiedelnden Einzelhandelsprojekte erhebliche Bedenken. Gemäß 
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) sind Einzel-
handelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, 
nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrati-
onsgebot; LROP 2017 Abschnitt 2.3 Ziffer 05). Der hier geplante 
Standort „Am Wulfter Turm“ verfügt aber weder über ein vielfältiges 
und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtun-
gen, noch ist ein wesentlich fußläufiger Einzugsbereich gegeben (ledig-
lich aus dem Nord-Nordwestlichen Teil Sutthausens ist die Agglomera-
tion fußläufig erreichbar und auch hier erfolgt eine deutliche Zäsur 
durch die Hermann-Ehlers-Straße). Weiterhin weist das Märkte- und 
Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück das Plangebiet derzeit als solitä-
ren Fachmarktstandort aus, auch ist kein zentraler Versorgungs-
bereich bzw. Nahversorgungszentrum erkennbar oder abgegrenzt, an 
den sich das Vorhaben „anschmiegen“ könnte (unabhängig davon, 
dass davon auszugehen ist, dass die Agglomeration „Am Wulfter Turm“ 
ein vom ZVB unabhängiges Eigenleben führen dürfte und in Konkur-
renz mit dem ZVB treten würde (vgl. OVG Lüneburg Beschluss v. 
29.09.2014, Az.: 1 MN 102/14)).  
Das beigefügte Gutachten der BBE selber spricht lediglich von einer 
teilintegrierten Lage und weist auf die Notwendigkeit einer verbesser-
ten Anbindung zu dem Nutzungsbesatz der Hermann-Ehlers-Straße 
hin, um eine intensive Austauschbeziehung herzustellen, was wiede-
rum auf die faktisch solitäre Lage der Agglomeration hindeutet. Zwar ist 
es korrekt, dass mittlerweile ein Wohngebiet in südlicher Nähe zu der 
Agglomeration entstanden ist, worauf der Gutachter die Einschätzung 
der teilintegrierten Lage zurückführt, es ist aber anzumerken, dass 
seitens des Plangebers bei der Bauleitplanung zum Bebauungsplan Nr. 
466 u.a. gerade die Intention bestand, einen Abstand zu dem Agglome-
rationsstandort zu schaffen (s. Begründung zum Bebauungsplan Nr. 
466, S. 4). Unter Beachtung der aufgeführten Aspekte verstößt das 
Vorhaben gegen das im LROP 2017 formulierte Integrationsgebot.  
Des Weiteren ist das Gutachten nicht geeignet, die Einhaltung des 
Kongruenzgebotes zu beurteilen. Der Verweis des Gutachters, dass 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Für die vorliegende Planung wurde 
durch die Untere Landesplanungs be-
hörde eine raumordnerische Beurte i-
lung durchgeführt. Eine Verle tzung 
des Beeinträchtigungsve rbots wurde 
dabei nicht erkannt. Allerdings sah 
der Untere Landesplanungsbehörde 
das Integr ationsgebot zum Zeitpunkt 
des Abschlusse s der raumordner i-
schen Beurteilung als nicht erfüllt an, 
da das geplante Vo rhaben seinerzeit 
in der im  Märkte - und Zentrenko n-
zept (MZK) 2009/2010 der Stadt 
Osnabrück festgelegten „Fachmark t-
agglomeration Am Wulfter Turm“ lag. 
Die Untere Landespl anungsbehörde 
sprach deshalb die Empfehlung aus, 
die Möglichkeiten einer Änd e-
rung/Aktualisierung des MZK Osna b-
rück mit der Aufnahme einer gu t-
achterlich empfohlenen A bgrenzung 
eines zentralen Verso rgungsbereichs 
(ZVB) für das Vorhabengebiet zu 
prüfen.  
Bezüglich des e inzuhaltenden Ko n-
gruenzgebots erfolgte am 09.10.2017 
ein Erörterungs termin zwischen Ve r-
tretern des Landkreises Osna brück, 
des Handels- und Dienstleistungsver-
bandes Osnabrück -Emsland, der  
Industrie- und Handelskammer Os n-
abrück - Emsland - Grafschaft 
Bentheim, dem von der Stadt beau f-
tragten Gutachter Büros BBE Münster 
sowie der Stadtverwa ltung. Daraufhin 
wurde von dem Gu tachterbüro BBE 
Münster eine Ergä nzung der  bereits 
im Juni 2017 vorgelegten Auswi r-
kungs- und Verträglichkeitsanalys e 
zum Kongruenzgebot vorgelegt, die in 
den Prozess der raumordnerischen 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 15/16 
„Sowohl der Gesamtumsatz mit nahversorgungsrelevanten Kernsorti-
menten als auch der Umsatz bei Zoo- / Heimtierbedarf jeweils deutlich 
unter der relevanten Kaufkraft in der Stadt Osnabrück (liegt)“ (S. 84) 
stellt keinen ausreichenden Nachweis für der Einhaltung dieses Zieles 
der Raumordnung dar. Nicht die Kaufkraft der Stadt Osnabrück ist ein 
heranzuziehendes Kriterium zur Beurteilung, sondern es ist nachzu-
weisen, dass nicht mehr als 30 % des prognostizierten Umsatzes mit 
Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzraumes erzielt 
werden. Hierbei ist gemäß LROP 2017 Abschnitt 2.3 Ziffer 03, Satz 6 
auch ein sortimentsbezogener Nachweis erforderlich. Ohne einen 
sachgerechten, gutachterlichen Nachweis, ist nicht einzuschätzen, ob 
das Kongruenzgebot für die hier geplanten Vorhaben, welche durch 
den Bebauungsplan Nr. 627 realisiert werden sollen, eingehalten wird.  
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne den Zielen der Raumord-
nung anzupassen; aus Sicht des Landkreises Osnabrück entspricht die 
hier gegenständliche Bauleitplanung nicht eben diesen Zielen.  
Weitere Anregungen sind insoweit nicht vorzutragen.  
Mit freundlichen Grüßen  
[…] 
Beurteilung eingeflossen ist.  
Die raumordnerische Beurteilung der 
Unteren Landesplanungsbehörde 
vom 19.03.2018 kam zu dem Erge b-
nis, dass mit der vorliegenden Pl a-
nung dem Kongruenzgebot, dem 
Konzentrationsgebot sowie dem Ab -
stimmungsgebot entsprochen wird. 
Um dem Integrationsgebot zu en t-
sprechen, ist der Rat der Stadt Os n-
abrück den Empfehlungen der Unt e-
ren Landesplanungsb ehörde gefolgt 
und hat am 08.05.2018 die vierte 
Änderung des Märkte - und Zentre n-
konzeptes f ür die Stadt Os nabrück - 
Fortschreibung 2009/2010, mit der 
der neue Zentrale Versorgungsb e-
reich (ZVB) „Nahverso rgungszentrum 
Am Wulfter Turm / Hermann -Ehlers-
Straße“ kla ssifiziert und abgegrenzt 
wird, b eschlossen. Damit entspricht 
das Vo rhaben zum Zeitpunk t der 
Beschlussfassung über den vorh a-
benbezogenen Bebauungsplan Nr. 
627 – Nahversorgungszentrum Am 
Wulfter Turm – auch dem raumplane-
rischen Integrationsgebot. 
2.11 Sehr geehrte Damen und Herren, 
bei der o. g. Planung werden die von Seiten des Staatlichen Gewerbe-
aufsichtsamtes Osnabrück zu vertretenden immissionsschutzrechtli-
chen Belange nicht berührt. 
Hinsichtlich der Prüfung auf Umweltbelange ist aufgrund der Zustän-
digkeitsregelung (ZustVO-Umwelt-Arbeitsschutz vom 27.10.2009) im 
Bereich des Einzelhandels (LebensmittelvolIsortimenter, Lebensmittel-
discounter, Drogeriemarkt: NACE-Schlüssel 47) die Stadt Osnabrück 
zuständig. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntn is 
genommen. 
 
2.12 Sehr geehrte Damen und Herren, 
die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als 
Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - 
hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmäch-
tigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen so-
wie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementspre-
chend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. 
Planung nehmen wir wie folgt Stellung: 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. 
Bei Baumaßnahmen ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der 
vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus 
betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte 
Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist. Es ist 
deshalb erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor Beginn der 
Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der Bauausführung vorhan-
denen Telekommunikationslinien der Telekom informieren (Internet: 
https://trassenauskunft-kabel.telekom.de oder per Email: Planaus-
[E-MAIL ENTFERNT]). Die Kabelschutzanweisung der Telekom ist 
zu beachten. 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur K enntnis 
genommen. 
 
2.13 Sehr geehrter Herr […], 
vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichneten Planungsunterla-
gen. Aus diesen ergibt sich, dass im Plangebiet 3 Sondergebiete auf 
drei Teilflächen vorgesehen sind. Das Teilgebiet SO 3 betrifft den be-
reits bestehenden großflächigen Nahversorgungsmarkt (E-Center). Auf 
der Fläche des Plangebiets SO 1 soll neu entstehen der Aldi-Markt, der 
sich bereits daneben im Planbereich befunden hat. Der Altstandort soll 
zum Plangebiet SO 2 werden. Dort ist geplant ein Drogeriemarkt. 
Es ist vorgesehen, dass in den jeweiligen Sondergebieten Einzelhan-
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 16/16 
delsbetriebe mit Nahversorgungsfunktion betrieben werden dürfen. Der 
Agglomerationsbereich soll ein Nahversorgungszentrum bilden. 
Der Vorhabensstandort war bereits Gegenstand eines Raumordnungs-
verfahrens, in dem wir uns zu dem Vorhaben geäußert hatten. Letzt-
malig hatten wir im Oktober 2017 geltend gemacht, dass das Integrati-
onsgebot betreffend den Neubau des Aldi-Discountmarktes nicht ein-
gehalten ist. 
In dem Raumordnungsverfahren wurde von der unteren Landespla-
nungsbehörde außerdem festgestellt, dass der Standort in der geplan-
ten Form nicht dem Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück 
entspricht. Von der unteren Landesplanungsbehörde wurde aber ent-
sprechend der gutachterlichen Empfehlung angeregt, eine Abgrenzung 
des Planbereichs als zentralen Versorgungsbereich (ZVB) zu prüfen. 
Nunmehr hat der Rat der Stadt Osnabrück die vierte Änderung des 
Märkte- und Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück am 08.05.2018 
beschlossen und einen neuen zentralen Versorgungsbereich (ZVB), 
der dem Planbereich entspricht, abgegrenzt und beschlossen. 
Damit betrifft die Planung eine Neuansiedlung des Aldi-Marktes in 
einem zentralen Versorgungsbereich gem. Märkte- und Zentrenkon-
zept der Stadt Osnabrück. Das Integrationsgebot wird damit beachtet. 
Folglich werden diesseits nunmehr keine Bedenken mehr gegen die 
Planungen erhoben. Eine von uns angeregte Fuß- und Radweganbin-
dung an den Siedlungsbereich südlich des Planstandortes ist vorgese-
hen. Weitere Anregungen sind nicht vorzutragen. 
Wir stehen für Nachfragen gerne zur Verfügung. 
Freundliche Grüße 
[…] 
2.14 Sehr geehrter Herr […], 
vielen Dank für Anschreiben vom 26. Juni 2018, mit dem Sie uns die 
Gelegenheit geben, zu o. g. Vorgang eine Stellungnahme abzugeben. 
Folgendes ist geplant: Für den Neubau eines neuen ALDI-Markts soll 
das seit längerer Zeit leerstehende Gebäude eines ehemaligen Gar-
tencenters abgerissen werden. Das Gebäude des heutigen ALDI-
Markts (Am Wulfter Turm 2A) soll als Drogeriemarkt nachgenutzt wer-
den. 
Wir verweisen in diesem Kontext auch auf unsere raumordnerische 
Beurteilung vom 13. September 2017. Die raumordnerische Prüfung 
und Beurteilung des Planvorhabens wurde mit Schreiben vom 19. März 
2018 abgeschlossen. 
Das Plangebiet stellt sich als großflächige Einzelhandelsagglomeration 
dar. Im Plangebiet befinden sich ein großflächiger Nahversorgungs-
markt (E-CENTER), ein Lebensmittel-Discounter (ALDI) sowie eine 
aufgegebene Einzelhandelsimmobilie (ehemals Gartencenter Münster-
land). Die raumordnerische Beurteilung kommt zu dem Ergebnis, dass 
mit der vorliegenden Planung dem Kongruenzgebot, dem Konzentrati-
onsgebot sowie dem Abstimmungsgebot entsprochen wird. Von einer 
Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes kann nicht ausgegangen 
werden. Allerdings wird das Integrationsgebot nicht erfüllt, da das Vor-
haben an dem Standort der „Fachmarktagglomeration Am Wulfter 
Turm“ nicht dem Märkte- und Zentrenkonzept (MZK) 2009/2010 der 
Stadt Osnabrück entspricht. Die Untere Landesplanungsbehörde emp-
fiehlt deshalb, die Möglichkeiten einer Änderung/Aktualisierung des 
MZK Osnabrück mit der Aufnahme einer gutachterlich empfohlenen 
Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) zu prüfen. Die 
Planung entspricht der Zielsetzung der LROP-VO bzgl. der Entwicklung 
der Daseinsvorsorge und der Zentralen Orte und der zugewiesenen 
grundzentralen Versorgungsaufgabe unter der Voraussetzung, dass 
eine begründete Änderung des MZK Osnabrück 2009/2010 mit der 
Aufnahme eines Zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) erfolgt. Damit 
wäre das Integrationsgebot erfüllt. 
Wir haben gegenüber den vorliegenden Planungen keine Bedenken 
oder weitere Anregungen vorzutragen. Bitte senden Sie uns das Er-
gebnis Ihres Abwägungs- und Beteiligungsprozesses. 
Freundliche Grüße 
[…] 
Die Stellungnahme führt nicht zu 
einer Änderung des Bebauungspla n-
entwurfs. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Um dem Integrationsgebot zu en t-
sprechen, ist der Rat der Stadt Os n-
abrück den Empfehlungen der Unt e-
ren Landesplanungsb ehörde gefolgt 
und hat am 08.05.2018 die vierte 
Änderung des Märkte - und Zentre n-
konzeptes für die Stadt Os nabrück - 
Fortschreibung 2009/2010, mit der 
der neue Zentrale Versorgungsb e-
reich (ZVB) „Nahverso rgungszentrum 
Am Wulfter Turm / Hermann -Ehlers-
Straße“ kla ssifiziert und abgegrenzt 
wird, beschlossen. 
 
 
Seite: 1/19 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Begründung  
Stand: 07.08.2018 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Vorhabenträgerin (FKR Rheine GmbH & Co.KG) hat  mit Schreiben vom 13.12.2016 
einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens g estellt. 
Für den Neubau eines neuen ALDI-Markts soll das seit längerer Zeit leerstehende Gebäu-
de eines ehemaligen Gartencenters abgerissen werden. Das Gebäude des heutigen ALDI-
Markts (Am Wulfter Turm 2A) soll als Drogeriemarkt nachgenutzt werden. 
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.05.2017 die Einleitung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am Wul fter 
Turm – beschlossen. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs atz 1 Baugesetzbuch 
(BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs atz 1 BauGB 
erfolgten vom 04.09.2017 bis zum 29.09.2017. Am 06.09.2017 fand  eine öffentliche 
Bürgerinformationsveranstaltung in den Räumlichkeiten der Heilpädagogischen Hilfe 
Osnabrück (Industriestraße 17) statt. 
Der Planentwurf wurde vom 26.06.2018 bis zum 07.08.2018 gemäß § 3 Absatz 2 
BauGB öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung  der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 
BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum.  
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen ist im Ra h-
men der Gesamtabwägung (s. Abwägungsbeschluss) entschieden worden.  
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Nahne, obwohl eine Orientierung eher zum 
Stadtteil Sutthausen vorliegt,  und umfasst die Grundstücke Am Wulfter Turm  2 und 
2A. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 2,7 ha. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 2/19 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Das Plangebiet stellt sic h als großflächige Einzelhandelsagglomeration dar. Im Pla n-
gebiet befinden sich ein großflächiger Nahversorgungsmarkt (E -CENTER), ein L e-
bensmittel-Discounter (ALDI) sowie eine aufgegebener Einzelhandelsimmobilie (eh e-
mals Gartencenter MÜNSTERLAND). 
Den einze lnen Baukörpern sind ebenerdige, von den Einzelhandelsgeschäften ge-
meinsam genutzte Pkw-Einstellplätz vorgelagert, wobei die Parkflächen in umfahrb a-
ren Reihen (Rundumfahrten) angeordnet sind. Es stehen zurzeit ca. 385 Pkw-
Einstellplätze zur Verfügung. 
Nach Süden hin wird das Plangebiet durch einen dichten Grünstreifen gegen den süd-
lich angrenzenden öffentlichen Grünzug abgetrennt.  
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 
als Oberzentrum festgelegt (2.2.04, Satz 1 Landes -Raumordnungsprogramm 
Niedersachsen (LROP), in der zurzeit gültigen Fassung).  
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nach -
frage der zu versorgenden Bevölkerung und de r Wirtschaft im Verflechtungsb e-
reich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen 
Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in 
den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den spezia lisier-
ten höheren Bedarf zu sichern und zu entwickeln (2.2.03, Satz 1 -3 LROP). Ober-
zentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsauf-gaben zu 
leisten (2.2.03, Satz 4 LROP). Damit  ist der zentralörtliche Versor gungsauftrag 
der Ober- und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nachg e-
ordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Bei geplanten Einzelhandelsgroßprojekten sind zur raumordnerischen Beurteilung 
/ Prüfung / Bewertung und planungsrechtlichen Steuerung die Ziele und Grund s-
ätze / Erfordernisse aus dem LROP zu beachten.  
Der Unteren Landeplanungsbehörde obliegt die Prüfung und raumordnerische 
Beurteilung, ob das geplante Vorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung den 
Zielen und Grundsät zen / Erfordernissen der Landes planung und Raumordnung 
Niedersachsens entspricht und ob ausgeglichene Versorgungsstrukt uren und die 
Funktionsfähigkeit der zentralen Orte nicht we sentlich beeinträchtigt werden. Die 
raumordnerische Prüfung und Beurteilung des Planvorhabens wurde mit Schre i-
ben vom 19.03.2018 abgeschlossen.  
Das geplante Vorhaben wird aus Sicht der Unteren Landesplanungsbehörde wie 
folgt beurteilt: 
 
Zusammenfassende Bewertung: 
Die raumordnerische Beurteilung kommt zu dem Ergebnis, dass mit der vorli e-
genden Planung dem Kongruenzgebot, dem Konzentrationsgebot sowie dem Ab-
stimmungsgebot entsprochen wird. Von einer Verletzung des Beeinträchtigung s-
verbotes kann nicht ausgegangen werden. Allerdings wird das Integrationsgebot 
nicht erfüllt, da das Vorhaben an dem Standort der „Fachmarktaggl omeration Am 
Wulfter Turm“ nicht dem Märkte- und Zentrenkonzept (MZK) 2009/2010 der Stadt 
Osnabrück entspricht. Die Untere Landesplanungsbehörde empfiehlt deshalb, die 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 3/19 
Möglichkeiten einer Änderung/Aktualisierung des MZK Osnabrück mit der Au f-
nahme einer gutachterlich empfohlenen Abgrenzung eines zentralen Verso r-
gungsbereichs (ZVB) zu prüfen. 
Die Planung entspricht der Zielsetzung der LROP -VO bzgl. der Entwicklung der 
Daseinsvorsorge und der Zentralen Orte und der zugewiesenen grundzentralen 
Versorgungsaufgabe unter der Voraussetzung, dass  eine begründete Änderung 
des MZK Osnabrück 2009/2010 mit der Aufnahme eines Zentralen Versorgung s-
bereichs (ZVB) erfolgt. Damit wäre das Integrationsgebot erfüllt. 
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der S tadt Osnabrück stellt das Pla n-
gebiet als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelha n-
del“ dar. 
Da sich die verbindliche Bauleitplanung aus dem FNP entwickelt, ist eine Änd e-
rung des FNP nicht erforderlich. 
 
2.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept 
Mit dem „Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück – Fortschreibung 
2009/2010 –“ (MZK Osnabrück 2009/2010) liegt ein gesamtstädtisches Konzept 
zur funktionsräumlichen Verteilung der Einzelh andelsstandorte in der Stadt Os n-
abrück vor, welches ebenfalls  verbunden ist mit Handlungsempfehlungen für die 
städtebauliche Entwicklung der jeweiligen  städtebaulichen Lagen und zent ralen 
Versorgungsbereiche. Weitergehend wird mit der „Osnabrücker Liste“ eine Klassi-
fizierung in zentren -, bzw. nicht -zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante 
Sortimentsgruppen vorgenommen, die ebenfalls einen Orientierungsrahmen für 
die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels in der Bauleitplanung bildet. 
 
„Osnabrücker Liste“: 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 4/19 
 
Quelle: CIMA GmbH 2010 
 
Gemäß Beschluss des Ra tes der Stadt Osnabrück vom 31.08.2010 findet das 
MZK Osnabrück 2009/2010 als städtebauliches Konzept Berücksichtigung 
- bei der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen (i. S. des § 1 A b-
satz 6 Nummer 11 BauGB), 
- bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlun gen, Erweiterungen und Sort i-
mentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben.  
 
Da im Stadtteil Sutthausen keine anderen geeigneten Flächenpotenziale für die 
Ansiedlung von großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben 
verfügbar sind, soll der bi sher im Märkte- und Zentrenkonzept als „Fachmarktag-
glomeration“ ausgewiesene Standort Am Wulfter Turm zukünftig als „Nahverso r-
gungszentrum“ dienen. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der „ Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse für 
großflächige Planungen in der Stadt Osnabrück“ (BBE Münster, Juli 2017) wurde 
eine raumordnerische Beurteilung für das geplante Vorhaben durchgeführt.  
Am 08.05.2018 hat der Rat der Stadt Osnabrück die vierte Änderung des Märkte- 
und Zentrenkonzeptes für die Stadt Osnabrück - Fortschreibung 2009/2010, mit 
der der neue Zentrale Versorgungsbereich (ZVB)  „Nahversorgungszentrum Am 
Wulfter Turm / Hermann -Ehlers-Straße“ klassifiziert und  abgegrenzt wird, b e-
schlossen.  
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 5/19 
 
 
2.3.4. Ökologische Standards in der Bauleitplanung 
Am 08.07.2008 hat der Rat d er Stadt Osnabrück sogenannte „ökologische Stan-
dards in der Bauleitplanung “ beschlossen. Diese Standards sollen nach Abw ä-
gung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet lie gt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 535  – Am 
Wulfter Turm – vor. Gemäß den augenblicklichen Festsetzungen ist das Plange-
biet als Sondergebiet (SO 1 und SO 2) festgesetzt. Während im SO 1 -Gebiet ein 
großflächiger Lebensmittelmarkt mit einer maximale n Verkaufsfläche von 750 m² 
zulässig ist, ist im SO 2 -Gebiet ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 6/19 
von maximal 3.500 m ² sowie eine Gartenfachmarkt mit 2.100 m ² zzgl. 2.500 m² 
Außenfläche zulässig. 
Die Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplans Nr . 627 – Nahversorgungs-
zentrum Am Wulfter Turm – werden die Festsetzungen de s Bebauungsplans 
Nr. 535 – Am Wulfter Turm – überlagern. 
 
 
Auszug aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 535 – Am Wulfter Turm –  
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich ausschließlich private 
Grundstücksflächen. 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ne u-
bau eines Lebensmittel -Discounters im Vorhabengebiet zu sch affen. Für den Neubau des 
Marktes soll das seit längerer Zeit leerst ehende Gebäude eines ehemaligen Gartencenters 
abgerissen werden. Für das Gebäude des heutigen ALDI -Markts am Standort Am Wulfter 
Turm ist eine Nachnutzung als Drogeriemarkt geplant. Der un mittelbar angrenzende E -
CENTER-Markt soll am Standort gestärkt werden. Damit soll die Nahversorgungssituation im 
Stadtteil Sutthausen nachhaltig gesichert werden und eine städtebauliche und verkehrliche 
Aufwertung des heutigen Nahversorgungsstandortes erfolgen. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 7/19 
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Die städtebauliche Grundidee besteht darin, einen aufgegebenen Gartenfachmarkt durch 
einen modernen Lebensmitteldiscounter zu ersetzen, der gleichzeitig auf die bereits vo r-
handene Stellplatzsituation zurückgreift. 
Neben dem eigentlichen Vorhaben- und Erschließungsgebiet (Neubau ALDI) werden auch 
die übrigen Flächen des Nahversorgungszentrums in den Geltungsbereich des Beba u-
ungsplans einbezogen, da die Flächen eine Einheit bilden und nur in einer Gesamtb e-
trachtung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden können.  
 
1.1. Vorhabenbeschreibung 
Das Gebäude des neuen ALDI-Marktes soll mit einem Flachdach mit innenliegendem, 
leicht geneigtem Satteldach errichtet werden. Die Gebäudehöhe wird ca. 6 m, gemes-
sen ab Oberkante Fertigfußboden (OKFF), betragen. Die anthrazitfarbene Klinkerfas-
sade erhält eine  Gliederung mit senkrechten Betonlisenen.  Tragende und freistehe n-
de Säulen im Außenbereich werden in Sichtbeton erstellt.  Die umlaufende Attika des 
Gebäudes mit der Unterkante von 3,80 m ab  OKFF und einer Höhe von ca. 2 m wird 
mit mittelgrauen, rechteckigen Trespaplatten verkleidet. Dabei werden zwei liegende 
Platten übereinander positioniert.  Die Schaufenster werden bodentief ausgeführt.  
Fensterrahmen, Türen und Türzargen werden im Farbton RAL 7016 – anthrazitgrau – 
erstellt. Die Stellplatzflächen werden überwiegend mit Betonsteinen gepflastert. Dabei 
werden die Fahrwege grau und die einzelnen Einstellplätze anthrazitfarben gestaltet.  
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die vorhandene verkehrliche Erschließung des Plangebiets bleibt erhalten. 
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser, Telekommunikat i-
onsleitungen u. ä. sowie die Entsorgung (Niederschlags wasser und Schmutzwa sser) 
des Plangebiets ist gesichert.  
Sofern für die Erschließung des geplanten ALDI-Markts Versorgungs- oder Entwässe-
rungsleitungen über  private Grundstücke verlaufen , sind diese grundbuchlich zu s i-
chern. 
Eine bereits im Plangebiet vorhandene Trafostation wird planungsrechtlich gesichert. 
Für den Neubau des ALDI -Markts und die Grundstücksfläche werden neue Entsor-
gungsanschlüsse erforderlich.  Die Erstellung eines neuen Schmutzwasseranschlu s-
ses muss dabei zur Straße „Am Wulfter Turm “ erfolgen. Die Oberflächenentwässe-
rung muss in Richtung des südlich gelegenen Regenrückhaltebeckens erfolgen. Hier-
für ist ein Regenwasserhausanschluss von dem vorhandenen Regenrückhaltebecken 
bis zur Grundstücksgrenze zu erstellen. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schal l-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 8/19 
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Für Sondergebiete 
werden in der DIN 18005 keine Orientierungswerte genannt. Insbesondere Sonderg ebiete 
mit der Zweckbestimmung „Gebiete für großflächige Handelsbetriebe“ – wie im vorliegen-
den Fall – gelten nicht als schutzbedürftige Gebiete. Deshalb wurde im Bebauungsplan auf 
die Festsetzung von Lärmpegelbereichen verzichtet. 
Im Rahmen der Bauleitplanung ist ein Fachbeitrag Schallschutz (RP Schalltechnik, Osnab-
rück, 04.11.2017) erstellt worden, der eine Emissionskontingentierung nach DIN 45691 
zum Inhalt hat.  Die ermittelten Emiss ionskontingente für einzelne Teilflächen (TF), nebst 
Zusatzkontingente entsprechend vorgegebener Richtungssektoren wurden als Festse t-
zung in den Bebauungsplan übernommen. Die schalltechnische Untersuchung geht d abei 
von der Bestandsnutzung des bestehenden EDEKA-Marktes, der neuen ALDI -Markt-
Nutzung sowie einer Nachfolgenutzung für den bestehenden ALDI -Markt (Drogeriemarkt-
Nutzung) aus.  
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchungen wurde geprüft, unter welchen Vorau s-
setzungen ein Betrieb der über den Bebau ungsplan zulässigen Handelsbetriebe möglich 
ist, um die Immissionsrichtwerte der TA Lärm – insbesondere in Bezug auf die südlich des 
Plangebiets gelegenen Wohnnutzungen – einzuhalten. Dies ist u. a. der Fall, sofern das 
Vorhaben (ALDI -Markt neu) entspreche nd den Vorgaben des Vorhaben - und Erschli e-
ßungsplans realisiert wird (siehe „Schalltechnische Machbarkeitsstudie zur Prüfung der zu-
lässigen Geräuschkontingente im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 627 „Nahve r-
sorgungszentrum Am Wulfter Turm“, RP Schalltec hnik, Osnabrück, 22.11.2017). Insb e-
sondere ist im Bereich der Anlieferzone des neuen ALDI -Markts eine 4 m hohe Lär m-
schutzwand zu errichten. Die Lärmschutzwand soll darüber hinaus begrünt werden und 
schallabsorbierende Eigenschaften aufweisen. Die tatsächli ch zur Ausführung kommende 
Lärmschutzwand geht dabei hinsichtlich ihrer Längenabmessung sogar über das im Fac h-
beitrag Schallschutz benannte erforderliche Maß hinaus. 
Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren sind konkrete Schallschutznachweise vorz u-
legen. 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Das Vorhaben selbst wird als „Gebiet für großflächigen Einzelhandel“ (SO 1) festg e-
setzt. Die aufgrund des räumlichen und sachlichen Zusammenhangs mit einbezog e-
nen Flächen werden als sonstige Sondergebiet e im Sinnen des § 11 Abs. 3 BauNVO 
mit der Zweckbestimmung „Gebiet für Einzelhandel“ (SO 2) und „Gebiet für großfl ä-
chigen Einzelhandel“ (SO 3) festgesetzt. Damit wird dem ausschließlichen Ziel der 
Bauleitplanung, ein nachhaltiges Nahversorgungszentrum für den Stadtteil Suttha u-
sen planungsrechtlich zu sichern, Rechnung getragen. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 entspricht der 
Obergrenze für sonstige Sondergebiete im Sinne des § 17 BauNVO und ist iden tisch 
mit der im überplanten Bebauungsplan Nr. 535 – Am Wulfter Turm – festgesetzten 
GRZ. 
Im Bebauungsplan sind einheitlich zwei Vollgeschosse (Z) zulässig. Diese Festse t-
zung ist sinnvoll, da Verwaltungs - und Nebenräume für Handelsbetriebe nach Mö g-
lichkeit flächensparend im ersten Obergeschoss angeordnet werden sollten. 
Die festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich aus dem Produkt von Z und  
GRZ. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 9/19 
Nach § 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundflächenzahl (hier: 0,8) 
u. a. durch die Grundfläche von Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanl agen 
bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundfläche von 0,8. 
Diese Obergrenze kann im Plangebiet unter Berücksichtigung der vorhandenen und 
notwendigen Pkw-Einstellplätze nicht eingehalten werden.  
Angesichts der an das Plangebiet östlich und südlich abgrenzenden öffentlichen 
Grünflächen, der festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Strä uchern 
sowie der textlichen Festsetzung zur Begrünung von Stellplatzanlagen wird die vorge-
nannte Obergrenze von 0,8 auf 0,9 angehoben. 
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Die für das Gebiet SO 3  festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 106 m über 
NHN (Normalhöhennull) orientiert sich an der ursprünglich im überplanten Be-
bauungsplan Nr. 535 – Am Wulfter Turm – festgesetzten maximalen Gebäudehö-
he von 12 m. Da das Höhenniveaus der Straße Am Wulfter Turm bei ca. 94  m 
über NHN liegt, sollen die zukünftigen Gebäude in dem  Gebiet SO 3  eine Ge-
samthöhe von 106 m über NHN nicht überschreiten (Berechnung: 106 m - 94 m = 
12 m). 
Für das Gebiet SO 2 wird eine um 3 m geringer bemessene maximale Gebäud e-
höhe festgesetzt, da für diesen Bereich im überplanten Bebauungsplan Nr. 535 – 
Am Wulfter Turm  – ursprünglich eine maximale Gebäudehöhe von nur 8 m fes t-
gesetzt war. Durch di e nunmehr getroffene Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 
627 dürfen Gebäude im SO 2-Gebiet, in Relation zur Höhe der Straße Am Wulfter 
Turm, eine Höhe von 9 m (Berechnung: 103 m - 94 m = 9 m) erreichen. Diese 
Abstufung der Höhenfestsetzungen ist auch aus städ tebaulicher Sicht sinnvoll, 
um eine vermittelnde Gebäudehöhenstaffelung zur westlich gel egenen Hermann-
Ehlers-Straße zu erreichen. 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Gren z-
abstand einzuhalten. 
Grundsätzlich gilt im Plangebiet die offene Bauweise, wobei G ebäudelängen von 50 
m überschritten werden dürfen. Die mögliche Längenüberschreitung basiert auf den 
marktüblichen Dimensionen moderner großflächiger Verbrauchermärkte.  
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die üb erbaubaren Grundstücksflächen werden im Plangebiet ausschließlich durch 
Baugrenzen bestimmt, da es für die Festsetzung von Baulinien an einer städtebaul i-
chen Notwendigkeit fehlt. 
 
4.4.1. Stellplätze und Nebenanlagen  
Um den Bedarf an Stellplätzen zu decken und die flexible Anordnung von Neben-
anlagen (insbesondere Unterstände für Einkaufswagen) zu gewährleisten, sind 
diese baulichen Anlagen grundsätzlich auch außerhalb der überbaubaren Grun d-
stücksflächen zulässig. Davon ausgenommen sind Flächen, die zum A npflanzen 
von Bäumen und Sträuchern dienen. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 10/19 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Um zukünftig erforderliche Einri chtungen und Leitungen der Ver sorgungsträger 
außerhalb öffentlicher Flächen dauerhaft zu sichern, sind die betroffenen Priva t-
grundstücke mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. § 1090 Bürge r-
liches Gesetzbuch (BGB) zu belasten. 
 
4.5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern mit 
einer Dachneigung < 15° soll ein Beitrag zur Verbesserung des S tadtklimas ge-
leistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft fi l-
tern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Somme r-
monaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrüc k-
haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlag s-
wassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme 
entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung a llerdings eine  
Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können 
dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensda uer 
der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gu-
te gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann 
sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, 
so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im 
Winter lässt sich der Heizbedarf des Ge bäudes zudem durch die isolierende Wi r-
kung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrü n-
tes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der  
Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und 
Moose) Rechnung getragen werden. Durch geringe Aufbauhöhen moderner 
Dachbegrünungen können auch die statischen Anforderungen an die Dachtra g-
werke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungs temperatur im Vergleich zu nac k-
ten oder bekiesten Dachflächen sorgen, erzielen Solar -Module (insbesondere 
Photovoltaikanlagen) in Verbindung mit einer Dachbegrünung einen höheren 
Leistungsgrad, denn der Wirkungsgrad der meisten Solar-Module ist von ihrer Be-
triebstemperatur abhängig ist. Eine Kombi nation aus Dachbegrünung und An la-
gen zur Gewinnung von Solarenergie ist somit nicht nur aus ökologischer Sicht 
wünschenswert, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll. 
Das Gebäudedach des Vorhabens wird mit einer vollflächigen Photovoltaikanlage 
versehen. Eine Dachbegrünung erübrigt sich in diesem Fall.  
 
4.5.3. Stellplatzbegrünung 
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu fl ä-
chendeckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich beso nders 
in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebung s-
luft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühl e-
ren Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen 
soll. Mit der Begrünung durch standortgerechte Bäume (s. Pflan zliste B) wird die 
Beschattung der versiegelten Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verrin-
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 11/19 
gerung des Aufheizeffekts führt. Durch diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Ver-
ringerung der Überhitzung des Stadtklimas im Sommer sowie durch die Filterung 
von Luftschadstoffen und groben Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung 
der Luftqualität geleistet. 
   
  
Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung  
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte mittel- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen 
und Verkehrsflächen - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wuchshöhe 
max. Höhe Breite 
Bäume 
Spitzahorn Acer platanoides 
(grünlaubige Arten und Sorten) 20-30 m 15-22 m 
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m 
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m 
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m 
Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m 
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m 
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m 
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m 
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m 
Winterlinde Tilia codata 18-20 (30) m 12-15 (20) m 
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m 
Hollländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m 
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m 
 
4.5.4. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Um das Nahversorgungszentrum nach Süden hin zu einem bestehenden Woh n-
gebiet und zu einer wichtigen öffentlichen Grünverbindung abzuschirmen, sind im 
südlichen Plangebiet Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen im Sinnen des § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 12/19 
BauGB festgesetzt. Um diese Flächen einer Grundflächenzahlermittlung nicht  zu 
entziehen und das Anlegen von Fuß - und Radwegverbindungen innerhalb der 
Flächen grundsätzlich zu ermöglichen, sind diese Fl ächen bewusst nicht als pr i-
vate Grünflächen festgesetzt worden.  
Um eine Durchquerbarkeit der Flächen für Fußgänger und Radfahrer zu ermögl i-
chen, ist die Anlage von entsprechenden Wegebeziehungen (Ausführung: z. B. 
wassergebundene Oberfläche) innerhalb dieser Flächen ausdrücklich erlaubt.   
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Abs atz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen 
Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgeno m-
men. 
 
5.1. Technische Dachaufbauten 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) 
eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m 
über den obersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, al l-
seitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen. 
 
5.2. Stützmauern 
Im Zuge von Neubaumaßnahmen werden Baugrundstücke häufig mit Winkelstüt z-
wänden aus Beton entlang von Grundstücksgrenzen zu benachbarten Grundst ücken 
abgegrenzt, um eventuell vorhandene Geländegefälle auszug leichen. Während diese 
Winkelstützwände zu dem jeweiligen Baugrundstück selbst keine Ansichtsflächen 
aufweisen, ergeben sich für die betroffenen Nachbargrundstücke, je nach Höhenu n-
terschied zwischen den beiden Grundstücken, häufig wenig ansehnliche Betonfl ä-
chen. Insbesondere zu öffentlichen Grünflächen sollen solche gestalterischen Feh l-
entwicklungen mit Hilfe der in den Bebauungsplan aufgenommenen örtlichen Bauvo r-
schrift verhindert werden. Stützmauern mit einer Ansichtsflächenhöhe von weniger als 
1 m sind von der Festsetzung nicht berührt.   
 
5.3. Werbeanlagen  
Selbstleuchtende Werbeanlagen dürfen eine Gesamthöhe von 6 m nicht überschre i-
ten. Damit sollen insbesondere „schreierische“, aufdringliche und das Ortsbild beei n-
trächtigende Werbeanlagen – insbesondere in Hinblick auf die benachbarte Autobahn 
A 30 – verhindert werden. 
 
6. Maßnahmen 
6.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzve r-
hältnisse durch bodenordnende Maßnahmen nicht erforderlich. 
 
6.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Kosten und Folgekosten der Realisierung des Vorhabens übernimmt die Vorh a-
benträgerin. 
 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 13/19 
D Umweltbericht 
1. Einleitung 
1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes 
Der Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am 
Wulfter Turm – liegt im Stadtteil Sutthausen und umfasst die Grundstücke Am Wulfter 
Turm 2 und 2A. Das Plangebiet ist v.a. durch ein Einzelhandelskonglomerat mit en t-
sprechenden Pkw-Einstellplätzen charakterisiert und stellt sich nahezu vollversiegelt 
dar. Nach Süden hin werden diese Flächen durch einen dichten Grünstreifen gege n-
über einem öffentlichen Grünzug abgeschirmt. 
Ziel der B -Planaufstellung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den 
Neubau eines Lebensmittediscounters auf dem versiege lten Areal eines ehemaligen 
Gartencenters zu schaffen. 
Hinsichtlich weiterer Angaben zum Standort sowie der Art des Vorhabens und geplan-
ter Festsetzungen wird v.a. auf die Kapitel B und C der Begründung verwiesen. 
 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 2,51 ha. Hinsichtlich 
der nutzungsspezifischen Di fferenzierung sei auf Kapitel F 2. verwiesen. Planungs-
rechtlich kommt es aufgrund der Ausgangssituation zu keinen erhebli chen Neuversie-
gelungen. 
 
1.2. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie i hre 
Berücksichtigung 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs ( BauGB) in der Fa s-
sung der Bekanntmachung vom 3. November 2017  (BGBl. I S. 3634), die Baunu t-
zungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanZV), j eweils in der 
zurzeit gültigen Fassung, zu Grunde. 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff . 
BNatSchG über besonders geschützte Arten, zu denen u.a. alle europäischen wild le-
benden Vogelarten sowie alle Fledermausarten gehören. 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschut z-
gesetzes (BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung.  
Mit Blick auf das Schutzgut Was ser ist das Gesetz zur Neuregelung des niedersäc h-
sischen Wasserrechts (NWG) vom 19. Februar 2010  (Nds. GVBl. Nr. 5/2010) , zuletzt 
geändert durch Artikel 2 § 7 des Gesetzes vom 12. November 2015 (GVBl. S. 307), 
zu beachten.  
Bezogen auf die auf das Vorhaben einwirkenden sowie die von ihm ggf. ausgehenden 
Immissionen bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), 
die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 
(Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
 
Fachplanungen 
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück (FNP) wird das Plangebiet 
als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ darg e-
stellt. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 14/19 
Weder der landschaftsplanerische Fachbeitrag zum FNP noch der Landschaftsra h-
menplan (LRP), der Fachplan NATURSCHUTZ der Stadt weisen hinsichtlich des Aufstel-
lungsbereiches planungsrelevante Aussagen auf. 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
Der Umweltzustand im unbeplanten Zustand wird nachfolgend auf die jeweiligen 
Schutzgüter bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Planung he r-
auszustellen und Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Übe r-
legungen geben zu können. Anschließend wird die mi t der Durchführung der Planung 
verbundene Veränderung des Umweltzustandes dokumentiert und bewertet. Die mit 
der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf die Umweltgüter werden herau s-
gestellt, um anschließend ggf. Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausglei ch e r-
heblicher negativer Auswirkungen ableiten zu können. Da der Ausgleichsbegriff des 
Baugesetzbuches (BauGB) auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Au s-
gleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
 
2.1.1. Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Menschen ist im Zusammenhang mit der Planung v.a. der Fa ktor 
Lärm von Bedeutung. Infolge des Neubaus eines Lebensmittel-Discounters sowie 
zusätzlicher Parkplätze und dem damit verbundenen Verkehrsaufkommen ist a u-
ßerdem mit einer Zunahme der Immiss ionsbelastung zu rechnen, ohne dass d a-
von auszugehen ist, dass, auch im Hinblick auf die Umweltzone, lufthygienisch 
maßgebende Grenzwerte erreicht oder überschritten werden. Von den durch die 
Bebauung ausgehenden Wirkungen ist die benachbarte Bebauung unmi ttelbar 
betroffen. 
Bewertung 
Die südlich angrenzende Wohnbebauung wird während der Bauphase baub e-
dingten Lärm- und ggf. auch Staubemissionen ausgesetzt sein. Planungsrelevan-
te Lärmemissionen, die von dem Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. dem zu-
künftigen Lebensmittel-Discounter ausgehen, sind mittels passiver und aktiver 
Lärmschutzmaßnahmen – hier sei insbesondere auf die Lärmschutzwand verwie-
sen - zu bewältigen (vgl. Kap. C 3.). 
In der Gesamtschau wird von keinen zusätzlichen Beeinträchtigungen bezogen 
auf das Schutzgut Mensch auszugehen sein. 
 
2.1.2. Schutzgut Biodiversität 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des 
Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen A rtenvielfalt zu 
schützen. Von daher sind die Auswirkungen einer B-Planaufstellung u.a. auf Tiere 
und Pflanzen bzw. die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu berücksichtigen. 
Das Plangebiet ist zum überwiegenden Bereich Teil eines bestehenden Sonde r-
gebietes, das aufgrund der Bestandssituation für das Stad tgebiet Osnabrück kei-
ne nennenswerte Wertigkeit hinsichtlich des Naturhaushaltes und des Lan d-
schaftsbildes aufweist. Es ist geprägt durch ein Konglomerat von Einzelhandel s-
betrieben und weist eine nahezu vollständige Versiegelung auf. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 15/19 
Bewertung 
Mit Blick a uf die rein anthropogen geprägte Biotopausstattung im Plangebiet, ist 
anzunehmen, dass das Vorhaben bezogen auf das Schutzgut Arten und Leben s-
gemeinschaften respektive Biodiversität zu keinen Beeinträchtigungen führen 
wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass die geplanten Baumpflanzungen 
im Bereich der zusätzlichen Stellplatzflächen sowie die geforderte Dachbegr ü-
nung zu positiven Effekten hinsichtlich von Fauna und Flora führen wird. 
 
2.1.3. Schutzgut Fläche/Boden 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a Absatz 2 BauGB sparsam umzugehen. 
Bei Realisierung des Vorhabens werden gegenwärtig brach liegende und voll 
versiegelt Flächen einer neuen Nutzung zugeführt. Im Rahmen dieser Nutzung s-
änderung sind im Bereich neu angelegter Stellplatzflächen Baumstandorte mit 
entsprechenden Pflanzscheiben geplant, die den Versiegelungsgrad zu mindern 
vermögen. 
Altlasten sind im Plangebiet nicht bekannt. 
Bewertung 
Die auf Grund der bisherigen Nutzung eingetretene vollständige anthropogene 
Überformung der anstehenden Böden wird in begren ztem Rahmen verbessert. 
Die vorgesehene Erhöhung der GRZ wird im Gesamtkontext nicht als gravi erend 
eingeschätzt (vgl. a. Kap. C 4.2.). Insgesamt ist nicht von zusätzlichen Beei n-
trächtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Fläche/Boden auszugehen. 
 
2.1.4. Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberfl ä-
chenwasser zu unterscheiden. Hinsichtlich der Grundwassersituation ist vor dem 
Hintergrund der aktuellen Nutzung auf die Vollversiegelung und der daraus resu l-
tierenden Erhöhung des Oberflächenabflusses und der zumindest lokalen Ve r-
minderung der Grundwasserneubildung zu verweisen. 
Bewertung 
Die mit der geplanten Neunutzung einhergehende verminderte Versiegelung führt 
zur Möglichkeit kleinräumig in den geplanten Grünflächen und Baumscheiben an-
fallendes Oberflächenwasser zu versickern. Auch die vorgesehene Dachbegr ü-
nung auf dem neuen Lebensmittel -Discounter wird positiv auf das kleinräumige 
Wasserregime wirken können. 
Insgesamt wird daher hinsichtlich des Schutzgutes Wasser nicht von zusätzlichen 
negativen Beeinträchtigungen auszugehen sein. 
 
2.1.5. Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von Flächen in der freien Landschaft kann es je nach L a-
ge und Topographie zu Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den 
verkehrsbedingten Emissionen ist vor allem die Bedeutung der überplanten Fl ä-
chen als Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frischluftleitbahn zu betrac h-
ten. 
Bewertung 
Beeinträchtigungen des Stadtklimas sind aufgrund der Vorbelastungen mit der 
Planung nicht verbunden. Mittels ge eigneter Minderungsmaßnahmen – v.a. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 16/19 
Überstellung der neu geplanten Stellplatzflächen mit großkronigen Bäumen, 
Dachbegrünung sowie ggf. versickerungsgünstige Beläge – können die Versiege-
lungsfolgen im B-Plangebiet selbst abgeschwächt werden. 
Das infolge des  Neubaus des Lebensmittel -Discounters und zusätzlicher Stel l-
platzflächen zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen kann ggf. zu einer 
Zunahme der Immissionsbelastung im betroffenen Raum führen. Es ist alle rdings 
nicht davon auszugehen, dass lufthygienisc h relevante Grenzwerte erreicht oder 
überschritten werden. Ein entsprechendes Verkehrsaufkommen muss zudem 
auch schon für die Zeit des Betriebes des nun geschlossenen Gartencenters 
konstatiert werden. 
Insgesamt ist mit Blick auf das Schutzgut Klima/Luft vo n keinen weiteren negat i-
ven Beeinträchtigungen auszugehen. Die flächige Dachbegrünung kann zu pos i-
tiven Minderungseffekten hinsichtlich der Stadtklimasituation im Plangebiet fü h-
ren. 
 
2.1.6. Schutzgut Landschaftsbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als ums o wertvoller, je mehr es der natu r-
raumtypischen Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits 
hinsichtlich dieser Aspekte als verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen 
naturraumtypischen Elemente als umso erhaltenswerter zu bewerten.  
Hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbild sind im Plangebiet die prägenden 
Gehölzstrukturen im Süden zu beachten. 
Bewertung 
Die gegenüber der angrenzenden Wohnbebauung abschirmend wirkenden G e-
hölzstrukturen im Süden des Plangebietes bleiben als  Pf lanzflächen festgesetzt 
und somit vor Überbauung geschützt. Von daher werden im Hinblick auf das 
Landschaftsbild keine negativen Beeinträchtigungen prognostiziert. 
 
2.1.7. Kultur-/Sachgüter 
Eine Betroffenheit von Kultur - und Sachgütern aufgrund der Planung ist ni cht er-
kennbar 
 
2.1.8. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen 
sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zw i-
schen den Schutzgütern sowie Wechs elwirkungen aus Verlagerungseffekten und 
komplexe Wirkungszusammenhänge zu betrachten. Insgesamt steht also hinter 
den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein 
stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Die bestehende Bebauung der Böden im Plangebiet unterbindet bzw. beeinträc h-
tigt ihre Lebensraumfunktion für Bodenorganismen und Pflanzenarten, ihre Fun k-
tion als Filter -, Puffer- und Transformatorsystem für  die Grundwasserneubildung 
und -reinhaltung sowie als Spe icherraum für Nährstoffe und Niederschlagswä s-
ser. Auf Grund der Neuplanung werden – wenn auch kleinflächig – vermutlich der 
Oberflächenabfluss, die Grundwasserneubildungsrate sowie die lokalklimatische 
Situation im Betrachtungsraum positiv verändert. Abschirmende Gehölzstrukturen 
bleiben planungsrechtlich gesichert. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 17/19 
 
2.1.9. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Auslöser der B -Planaufstellung ist der geplante Neubau eines Lebensmittel -
Discounters auf der vollversiegelten Fläche eines ehemaligen Gartencenters. Ne-
gative Umweltauswirkungen sind von daher nicht zu prognostizieren. 
Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind 
im Folgenden tabellarisch zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit 
beurteilt. 
 
Tab. 1: Umweltauswirkungen der B-Planaufstellung 
  
SCHUTZGUT  
 
BEEINTRÄCHTIGUNGSGRAD 
MENSCH o 
BIODIVERSITÄT (+) 
FLÄCHE/BODEN o 
WASSER o 
KLIMA/LUFT (+) 
LANDSCHAFTSBILD o 
KULTUR-/ 
SACHGÜTER o 
 
 (+) = marginale positive Auswirkungen 
 o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen 
 - = geringe Beeinträchtigungen 
 - - = erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen 
 
 
2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes 
2.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Planung sind, wie in Kapitel D 2.1. beschriebenen, bezogen auf die ei n-
griffsrelevanten Schutzgüter 1 Biodiversität, Fläche/Boden, Wasser, Klima sowie 
Landschaftsbild keine zusätzlichen Beeinträchtigungen verbunden. Vor dem Hi n-
tergrund der im Rahmen der Realisierung vorgesehenen Vermeid ungs- und Ver-
minderungsmaßnahmen können sogar marginal positive Effekte hinsichtlich der 
Biodiversität und des kleinräumigen Stadtklimas erwartet werden. 
Die Erhaltung der prägenden Gehölzbestände im Süden des Plangebietes g e-
währleistet ihren weiteren ungestörten Alterungsprozess und die damit verbunde-
ne, ökologisch vorteilhafte Strukturvielfalt. Die Biodiversität (biologische Vielfalt) 
bzw. die Artenvielfalt können auch aus diesem Grunde mittelfristig steigen. 
 
                                                
1 Die Schutzgüter Mensch sowie Kultur -/Sachgüter finden im Rahmen der naturschutzfac hlichen Eingriffsregelung keine 
Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein Gegenstand der Umweltprüfung. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 18/19 
2.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Ohne den geplanten Neubau des Lebensmittel -Discounters würde sich die Ch a-
rakteristik des Plangebietes nicht wesentlich ändern. Inwieweit der gegenwä rtige 
Leerstand im Bereich des ehemaligen Gartencenters weiter bestehen würde kann 
nicht abgeschätzt werden. Allerdings erscheint es unwahrscheinlich, dass die 
Immobilie innerhalb der angrenzenden Einzelhandelsstrukturen mittelfristig ung e-
nutzt bleiben würde. Positive Effekte auf den Umweltzustand würden aus der 
Nichtnutzung der nunmehr überplanten Fläche nicht resultieren. 
 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich erheblicher nac h-
teiliger Umweltauswirkungen 
Da mit der Planung keine nachteiligen Auswirkungen auf die zu beurteilenden Schutzgüter 
zu erwarten sind, kann auf weite re Vermeidungs -, Verminderungs - und v.a. auf Au s-
gleichsmaßnahmen verzichtet werden. 
 
4. Zusätzliche Angaben 
4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
Diesbezügliche Angaben entfallen, da keine Untersuchungen beauftragt worden sind, 
auf die diesbezüglich Bezug genommen werden könnte. 
 
4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswi r-
kungen des Vorhabens auf die Umwelt (Monitoring) 
Monitoringmaßnahmen sind nicht explizit formuliert worden; au f die Umsetzung der 
ökologisch relevanten Festsetzungen – Baumpflanzungen, Dachbegrünung – wir im 
weiteren Verfahren zu achten sein. 
 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 627 – Nahversorgungszentrum Am Wulfter 
Turm – sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Lebensmit-
tediscounters auf dem versiegelten Areal eines ehemaligen Gartencenters geschaffen 
werden. 
Vor dem Hintergrund der Bestandssituation – vollversiegelter Standort eines ehemaligen 
Gartencenters – führt die Realisierung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Schutzgüter 
Mensch, Biodiversität, Fläche/Boden, Wasser, Klima sowie Landschaftsbild zu keinen z u-
sätzlichen Beeinträchtigungen. Aufgrund der im Rahmen der Planung vorgesehenen Ve r-
meidungs- und Verminderungsmaßnahmen k önnen sogar marginal positive Effekte hi n-
sichtlich der Biodiversität und des kleinräumigen Stadtklimas erwartet werden. 
Die Notwendigkeit für Kompensationsmaßnahmen sowie für ein Monitoring ergibt sich aus 
der Planung nicht. 
Bebauungsplan Nr. 627 - Nahversorgungszentrum Am Wulfter Turm - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)   
 
 
 
Seite: 19/19 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Auf die im Umweltbericht (Kapitel D) ausgeführten Betrachtungen der Wechselwirkungen zwi-
schen Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen.  Da die 
städtebauliche Planung zu keinen zusätzlichen Beeinträchtigungen umweltbezogener Schutz-
güter führt, ist die Planung ohne weitere Ausgleichsmaßnahmen als umweltverträglich einz u-
stufen. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die s tädtebauliche Planung führt zu  einer nachhaltigen Stärkung der Nahversorgung s-
strukturen im Stadtteil Sutthausen. 
 
2. Flächenbilanz 
Plangebietsfläche: ca. 25.120 m² 
Bauflächen: ca. 23.595 m² 
davon Vorhabengrundstück (VEP):  ca. 6.055 m² 
 davon Sondergebiete (SO):  ca. 17.540 m²