Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  o erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/0652
Datum: 2022-05-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 30.03.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/0652
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
o erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 12.05.2022 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 31.05.2022 N Entscheidung
Beschluss:
Der geänderte Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Planbereich: zwischen Wittekindstraße, Buersche Straße, Kleiststraße und Goethering
mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) und mit seiner Begründung wird 
zugestimmt und seine erneute öffentliche Auslegung gemäß § 4a Absatz 3 BauGB 
beschlossen. Die Dauer der Auslegung wird gemäß § 4a Absatz 3 BauGB auf 20 Tage 
verkürzt.
 
Stellungnahmen können nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
x Nein
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
x  negativ
 Keine
1.350 t CO2 bei 50 Jahren Betriebsdauer, wovon ca. 1000 t auf die graue Energie zur 
Herstellung und 350 t auf den Verbrauch in 50 Jahren entfallen (bei Berechnung mit der 
Vorgabe des Emissionsfaktors nach GEG von nur 20g/kWh für Holz-/Pelletheizungen)
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
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x  positiv
 negativ
 keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
G. Beteiligte Stellen:  
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Wirtschaftsförderung Osnabrück 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Innenstadt lebendig halten
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
Ziel der Planung ist die Aufwertung und Bebauung der bisherigen oberirdischen 
Parkplatzflächen am Berliner Platz. Basis für die Planung ist das Ergebnis des 
„Gutachterverfahren Berliner Platz“ der Arbeitsgemeinschaft SMAQ (Stadtplanungsbüro) / 
SHP (Verkehrsplanungsbüro) / Man Made Land (Landschaftsarchitekten). 
Dieses Konzept diente als Grundlage für weitere städtebauliche Planungen zur 
Neugestaltung des Quartiers rund um den Berliner Platz sowie den Wittekindplatz.
Die Osnabrücker Parkstätten-Betriebsgesellschaft mbH (OPG) hat mit Schreiben vom 
14.07.2020 einen Antrag auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 668 – 
südlich Wittekindplatz – für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses sowie eines 
Parkhauses innerhalb des Plangebiets gestellt.
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 08.09.2020 die 
Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 668 – südlich Wittekindplatz – im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die 
Öffentlichkeit hatte vom 15.09.2020 bis zum 15.10.2020 die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich zu der Planung zu äußern.
Die Offenlegung der Planunterlagen erfolgte vom 27.07.2021 bis zum 14.09.2021. Die 
Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum.
Ursprünglich war vorgesehen, im Plangebiet zentrenrelevanten Einzelhandel bis zu einer 
Größe von 799m² zuzulassen und damit vom Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt 
Osnabrück abzuweichen. Hierzu wurde eine kritisch hinterfragende Stellungnahme des 
Einzelhandelsverbands vorgetragen. Daraufhin wurde durch einen externen Gutachter eine 
fachliche Überprüfung des Planungsziels unter Berücksichtigung der Ziele des Märkte- und 
Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück veranlasst. Im Ergebnis wurde das ursprüngliche 
Planungsziel geändert und eine stärker eingeschränkte Einzelhandelsnutzung festgelegt, 
sodass die Planungen den Zielen des Märkte- und Zentrenkonzepts entsprechen und eine 
Abweichung nicht erforderlich ist.
Zudem waren aufgrund zwischenzeitlich modifizierter Planungen weitere Änderungen 
erforderlich:
Eine geplante Trafostation wurde an einen Standort außerhalb des Gebäudebereichs 
verlagert und ergänzt durch einen Standort für eine Gasdruckregelstation, die von 
außerhalb in das Plangebiet verlagert werden soll.
Es wird in der Begründung zum Maß der baulichen Nutzung eine Anpassung in 
Bezug auf die im Laufe des Verfahrens geänderte Baunutzungsverordnung 
(Orientierungswerte statt Grenzwerte) vorgenommen. 
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Die konkretisierte Energieversorgung des Gebäudes bedingt eine Ergänzung der 
textlichen Festsetzung für die Luftreinhaltung sowie der Begründung zur 
Energieversorgung. 
Aufgrund der Überarbeitung der Vorplanung des Straßenneubaus für die Kleiststraße 
sind Verschiebungen der Grenze des Vorhabenbereichs und der Baulinie 
vorgenommen worden. 
Es wurden Hinweise der Träger öffentlicher Belange ergänzt bzw. konkretisiert 
(Deutsche Bahn und Kampfmittel). Ebenso wird die Signatur im Plan für 
Kampfmittelverdacht ergänzt. 
Die zuvor beschriebenen Änderungen sind in der Planzeichnung, in den textlichen 
Festsetzungen sowie in der Begründung zum Bebauungsplan gekennzeichnet und 
gegebenenfalls durch Beistrich kenntlich gemacht worden.
Aufgrund dieser Änderungen ist eine erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB 
erforderlich. Stellungnahmen können nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen 
abgegeben werden. Da lediglich einzelne Aspekte des Bebauungsplans geändert werden 
und die grundlegenden Planungsziele erhalten bleiben, wird der Zeitraum der Beteiligung auf 
20 Tage verkürzt.
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen wird im Anschluss 
im Rahmen der Gesamtabwägung entschieden.
Die bereits vorliegenden Stellungnahmen sind als Anlage zu dieser Vorlage beigefügt.
gez. Clodius
Anlage/n:
Planzeichnung mit Legende (geänderter Entwurf)
Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) (geänderter Entwurf)
Textliche Festsetzungen (geänderter Entwurf)
Begründung (geänderter Entwurf)
Stellungnahmen
A
A
A
H
H (i)
H
H
30
Radweg
Radweg
RinneÜberstand
Radweg
Radweg-rotHinweisschildüber Fahrbahn
Radweg
Radweg
Gasreglerstation
WiderlagerWiderlager
RadwegRadweg
RadwegRadweg
Buersche Straße
TH74.97
BUS
RinneSchacht BUSGittermast28
306
90 861
52
161
871
88
98285
92
99
3329
1266
136
1014
304
91
301
305
7610
1042
K52
Wittekindplatz
Kleiststraße
Buersche Straße
K6Wittekindstraße
KassenhausSchrankeSchranke
Fahrrad-rampe
Gittermast
Gittermast
TH74.97
63.75 63.48
63.6763.8463.9064.0664.0264.2864.4864.30
63.99
63.4463.2763.36
63.48
63.79
63.66
62.39
67.63
67.64
62.22
63.61
64.03
64.6464.5064.6164.8164.9365.1965.25
65.1465.2765.3465.38
62.94
63.82
64.76
64.62
64.03
64.21 63.49
62.16
62.1062.2564.22
63.98
63.65
63.9064.11
64.3763.48
63.59
63.52
63.44
64.08
64.5464.55
63.46
64.27
I
V
IV
IV
I
I IIIIIII
II
II
II
IV3
10 128
4
HsNr. 1 2B
14
Eisenbahn
82,5mOK
82,5mOKüber NHN
über NHN0°15°-0°15°-
Anschluss B-PlanNr. 149
Anschluss B-PlanNr. 637
11.5
MUGFZ4,0GRZ0,8Va
Anschluss B-PlanNr. 642
2.62.5 2.62.5
Fußgängerbrücke
Bebauungsplan Nr. 668- südlich Wittekindplatz -(vorhabenbezogener Bebauungsplan)erneute AuslegungStand: 30.03.202201020304050m
Grenze des räumlichen Geltungsbereichesdes Vorhaben- und Erschließungsplansgemäß § 12 Abs. 3 BauGB
Art der baulichen NutzungUrbane GebieteMaß der baulichen NutzungGeschossflächenzahl,als HöchstmaßGrundflächenzahl,als HöchstmaßZahl der Vollgeschosse,als HöchstmaßGebäudeoberkante,als Höchstmaß
Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
BaulinieVerkehrsflächenÖffentlicheStraßenverkehrsflächenStraßenbegrenzungslinie
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen fürMaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonNatur und LandschaftErhaltung: BäumeSonstige Planzeichen
MUGFZ0,7GRZ0,4III116,0 mOK Abgrenzung der angrenzenden Bebauungspläneüber Normalhöhennullüber NHN
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 668
Abweichende Bauweisea
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung undAbwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen Anlagen, Einrichtungenund sonstige Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirkenFlächen für Versorgungsanlagen,für die Abfallentsorgung undAbwasserbeseitigung sowie fürAblagerungenElektrizität
Anforderungen an die GestaltungDachneigung, als Mindest- und Höchstmaß35°45°-
Umgrenzung der Flächen, deren Bödenerheblich mit umweltgefährdenden Stoffenbelastet sind - Bombenblindgänger -
Gas
Änderungsdarstellung
 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  OB E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum geänderten Entwurf 
Stand: 30.03.2022 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.06.2021 (BGBI.  I S. 1802) 
m. W. v. 23.06.2021 maßgebend. 
 
1. In dem Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind nur solche Vorhaben zulässig, 
die in einem Urbanen Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO allgemein zulässig sind und zu deren 
Durchführung sich die Vorhabenträgerin bzw. der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag 
zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 
2 BauGB) 
 
2. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU) sind nach § 6a Absatz 2 Nummer 3 BauNVO maximal 
zwei allgemein zulässigezentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe ausschließlich mit nah-
versorgungsrelevanten Sortimenten gemäß Osnabrücker Liste und nur bis zu einer Größe 
unterhalb der Großflächigkeitvon jeweils 200m² Verkaufsfläche (VKF) gem. § 11 Absatz 3 
BauNVO zulässig. (Rechtsgrundlage: § 1 Absatz 5 i. V. m. Absatz 9 BauNVO) 
 
3. In dem Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans ist in Gebäuden im Erdgeschoss 
eine Wohnnutzung nicht zulässig. (Rechtsgrundlage: § 6a Absatz 4 BauNVO) 
 
4. Innerhalb des Plangebiets gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäu-
dehöhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull 
(NHN).  
a. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch Treppenhäuser, Brücken 
und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 3 m sind zulässig.  
b. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch sonstige untergeordnete Ge-
bäudeteile wie z.  B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer,  
oder Schornsteine um bis zu 2 m sind zulässig, wenn sie mindestens 2 m von der äu-
ßeren Kante der Fassade zurückspringen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 
BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO) 
 
5. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU) kann die Überschreitung der festgesetzten  
Baulinie durch eine gebäudeverbindende Fuß gängerbrücke auf Höhe des obersten Ge-
schosses oder darüber ausnahmsweise zugelassen werden. (Rechtsgrundlage: § 23 Ab-
satz 2 Satz 3 BauNVO) 
 
6. Es gilt die abweichende Bauweise (a). Danach gelten die bauordnungsrechtlichen Ab-
standsvorschriften nicht, soweit innerhalb des Plangebiets Gebäude auf sich gegenüberlie-
genden Baulinien errichtet werden und gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse gewahrt 
werden. Im Übrigen gelten die Vorschriften der offenen Bauweise mit der Maßgabe, dass 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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die Länge der Gebäude 50  m überschreiten darf und die Tiefe der erforderlichen bauord-
nungsrechtlichen Abstandsflächen abweichend von § 5 Absatz 2 Satz 1 Niedersächsische 
Bauordnung (NBauO) 0,4 H, mindestens jedoch 3 m betragen muss. Die übrigen Abstands-
vorschriften der NBauO bleiben unberührt. (Rechtsgrundlage: § 22 Absatz 4 BauNVO i. V. 
m. § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB) 
 
7. Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung 
von baulichen Anlagen  die Außenbauteile schutzbedürftiger Aufenthaltsräume der Ge-
bäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein bewertetes Gesamt -Bauschalldämm-
Maß (R‘w,ges) aufweisen, das nach folgender Gleichung gemäß DIN 4109 -1:2018-01 zu 
ermitteln ist:   
R’w, ges   = La – KRaumart   
mit La   = maßgeblicher Außenlärmpegel   
mit KRaumart  = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen  
= 35 dB für Büroräume und Ähnliches. 
 
Die Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels La erfolgt hierbei entsprechend Ab-
schnitt 4.4.5.3 gemäß DIN 4109-2:2018-01. Dabei sind die lüftungstechnischen Anforde-
rungen für die Aufenthaltsräume durch den Einsatz von schallgedämmten Lüftern in allen 
Bereichen mit nächtlichen Beurteilungspegeln > 50 dB(A) zu berücksichtigen.  
 
Der Nachweis der Erfüllung der An forderungen ist im Baugenehmigungsverfahren zu er-
bringen. Dabei sind im Schallschutznachweis insbesondere die nach DIN 4109-2:2018-01 
geforderten Sicherheitsbeiwerte zwingend zu beachten.  
 
Die zugrunde zu legenden maßgeblichen Außenlärmpegel (La) sind aus  den ermittelten 
Beurteilungspegeln der schalltechnischen Untersuchung (Schalltechnische Untersuchung, 
Krämer-Evers Bauphysik GmbH & Co. KG, 17.06.2021) abzuleiten, welche Bestandteil der 
Satzungsunterlagen (s. Begründung) ist. Von diesen Werten kann abgew ichen werden, 
wenn nachgewiesen wird, dass die in der schalltechnischen Untersuchung zugrunde ge-
legten Ausgangsdaten nicht mehr zutreffend sind.  
 
Es können Ausnahmen von dieser Festsetzung zugelassen werden, wenn im Baugeneh-
migungsverfahren nachgewiesen w ird, dass geringere Schalldämm -Maße ausreichend 
sind. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB) 
 
8. Bei Wohnungsfenstern sind die lüftungstechnischen Anforderungen für die schutzwürdigen 
Räume durch den Einsatz von schallgedämmten Lüftern in allen Berei chen mit Nacht-Be-
urteilungspegeln ≥ 50 dB(A) zu berücksichtigen oder es müssen im Hinblick auf Schall-
schutz und Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden. 
Gleiches gilt für Übernachtungsräume in Beherbergungsbetrieben. ( Rechtsgrundlage: § 9 
Absatz 1 Nummer 24 BauGB) 
 
9. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden . . Da-
von ausgenommen sind Brennstoffe im Sinne des § 3 Absatz 1 Nummer 5a der Verordnung 
über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 
38),) die zuletzt durch Artikel 1 der Verordnung vom 13. Oktober 2021 (BGBl. I S. 4676 
geändert worden ist, in dafür geeigneten Feuerungsanlagen, die einen Emissionsgrenzwert 
für Staub von 0,02 g/m³ gemäß § 5 der zuvor genannten 1. BImSchV nicht überschreiten. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a BauGB) 
 
10. Einzelbäume, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fachgerecht zu pflegen und 
dauerhaft zu unterhalten. Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maß-
nahmen zum Baumschutz von einem qualifizierten Garten - und Landschaftsbaubetrieb 
durchzuführen.   
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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a. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhal-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes nach-
weislich gefährdet ist.  
b. Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesentlich 
beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a) gefällt, ist er 
durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher Art (Hoch-
stamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) zu er set-
zen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten Regeln der Technik durch-
zuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Stehen private Rechte Dritter einer 
Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die Ersatzpflanzung an anderer Stelle 
vorzunehmen.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB) 
 
11. Zur Vermeidung von Lichtsmog – und um die Lockwirkung auf Nachtinsekten zu minimieren 
– dürfen für Straßenbeleuchtungen nur Natriumdampf -Niederdrucklampen oder LED -
Leuchtmittel mit warmweißer Lichtfarbe (2.700 -3.000 Kelvin) verwendet werden. Die Ab-
strahlungsrichtung von Reflektoren ist ausschließlich nach unten zu richten. (Rechtsgrund-
lage: § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB) 
 
12. Im Plangebiet sind Abriss -,Vorhaben- und Erschließungsmaßnahmen erst dann zulässig, 
wenn folgende vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 44 Absatz 5 BNatSchG ent-
sprechend den Ausführungen der Baumkartierung und Artenschutzpotentialanalyse zu die-
sem Bebauungsplan (Landschaftsplanung Osnabrück, Volpers & Mütterlein GbR , März 
2021) tatsächlich gemäß den folgenden Vorgaben hergestellt sind: 
a. Installation von mind. Fünf artspezifischen Fledermauskästen an Bäumen im Nahbe-
reich. (Rechtsgrundlage § 9 Absatz 1a BauGB) 
 
 
Örtliche Bauvorschriften: 
 
13. Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrü-
nung (Substratmächtigkeit mindestens 10 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Hiervon 
ausgenommen sind Gebäudedachflächen, die für eine andere zulässige Nutzung (Stell-
platzanlage, Dachgarten, Kleinki nderspielplatz) erforderlich sind. (Rechtsgrundlage: § 84 
Absatz 3 Nummer 7 NBauO)  
 
14. Fensterlose, vom Sockel bis zur Dachunterkante reichende, mindestens 2 m breite Fassa-
denteile sind mit mindestens einer geeigneten Kletterpflanze (Pflanzenauswahl: Pflanzliste 
A (s. Begründung)) pro angefangene 2 m Fassadenbreite - falls erforderlich mit entspre-
chender Kletterhilfe - dauerhaft zu begrünen. Vergleichbare und gleichwertige wandgebun-
dene Systeme zur Fassadenbegrünung sind zulässig. Fassaden, die keinen Abstand  zu 
Grundstücksgrenzen halten, und Fassaden, die an die nordöstliche Grenze des Geltungs-
bereiches grenzen, sind davon ausgenommen. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 
7 NBauO)  
 
15. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur G e-
winnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obers-
ten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante 
blickdicht einzuhausen. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN -Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 
 Baugrundgutachten (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 15.07.2020) 
 Deklarationsanalytik Boden (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 15.07.2020) 
 Stellungnahme Altlasten (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 18.12.2020) 
 Versickerungsuntersuchung (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 21.12.2020) 
 Artenschutzpotenzialanalyse/Baumkartierung (Volpers & Mütterlein GbR, Jan. 2021) 
 Verkehrsuntersuchung (Verkehrsplanung Köhler und Taubmann GmbH, 24.02.2021) 
 Erschütterungsbericht (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 05.03.2021) 
 Immissionsprognose (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 10.03.2021) 
 Straßenvorplanung (Ingenieurbüro Westerhaus, 16.12.2021) 
 Wittekind-Atrium: Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung nahver-
sorgungsrelevanten Einzelhandels (Lebensmittel oder Drogerieartikel + Bäckerei) un-
terhalb der Groß -flächigkeit (max. 799 m² VKF) sowie Potenzialanalyse und Ansied-
lungsempfehlungen für sonstigen Einzelhandel auf Basis der Zielsetzungen des  
Märkte- und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück (CIMA Hannover, 24.03.2022) 
 
3. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen mit 
der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden. 
 
4. Eine Kombination von Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien 
(Photovoltaik, Solarthermie) ist zulässig. 
 
5. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Boden-
funde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bo-
denverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteine-
rungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, 
Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433, Mail: archaeologie@os-
nabrueck.de) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind nach der 
Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersäch-
sisches Denkmalschutzgesetz). 
 
6. Innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Fläch en ist mit Bombenblindgängern 
zu rechnen. Eine Gefahrenerforschung wird empfohlen. Sondierungsmaßnahmen sind vor 
Durchführung von Tiefbaumaßnahmen mit der Stadt Osnabrück, Fachbereich Bürger und 
Ordnung abzustimmen. Sollten bei der Sondierung Bombenblindgä nger oder andere 
Kampfmittel festgestellt werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der 
Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampf-
mittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen.  
 
7. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das 
Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plan-
gebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten 
Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die 
zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück 
oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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8. Durch den Eisenbah nbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen 
(insbesondere Luft- und KörperschaII, Abgase, Funkenflug, Abriebe z. B. durch Brems-
stäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen 
an benachbarter Bebauung führen können. In unmittelbarer Nähe der elektrifizierten Bahn-
strecke oder Bahnstromleitungen ist mit der Beeinflussung von Monitoren, medizinischen 
Untersuchungsgeräten und anderen auf magnetische Felder empfindlichen Geräten zu 
rechnen. Es obliegt dem Bauherrn, für entsprechende Schutzvorkehrungen zu sorgen. 
 
9. Bei Planungs - und Bauvorhaben in räumlicher Nähe zu Bahnbetriebsanlagen ist zum 
Schutz der Baumaßnahme und zur Sicherung des Eisenbahnbetriebs das Einhalten von 
Sicherheitsabständen zwingend vorgeschrieben. 
 
10. Das Plangebiet befinden sich in unmittelbarer Nähe zu einer Oberleitungsanlage. Es wird 
auf die Gefahren durch die 15.000 V Spannung der Oberleitung hingewiesen und auf die 
hiergegen einzuhaltenden einschlägigen Bestimmungen. In der Nähe der Ob erleitungs-
masten (5 m-Umkreis) darf nicht ohne Abstimmung mit der DB Netz AG Osnabrück in den 
Untergrund eingegriffen werden. Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit der Bahnbe-
triebsanlagen, insbesondere der Gleise und Oberleitungen und -anlagen, ist stets zu ge-
währleisten. 
  
11. Das neue Parkhaus greift in die Böschung des Bahndamms ein. Durch den Bau des Park-
hauses darf die Standsicherheit des Bahnkörpers, der Oberleitungsmasten und der Lärm-
schutzwand nicht gefährdet oder gestört werden. Das Parkhaus muss baulich so gestaltet 
werden, dass ein A brollen von Fahrzeugen zum Bahn gelände hin verhindert wird. Die 
Schutzmaßnahmen sind in Abhängigkeit der Örtlichkeit festzulegen. Entsprechende Plan-
unterlagen des Parkhauses sind mit ausreichendem Vorlauf bei der DB Netz AG einzu-
reichen.  
 
Es sind die Abstandsflächen gemäß LBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrecht-
liche Bestimmungen einzuhalten. Können Abstandsflächen nicht eingehalten werden, ist 
nach interner Prüfung der Abschluss eines kostenpflichtigen Gestattungsvertrages möglich.  
 
Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer dürfen nicht auf oder über Bahngrund abge-
leitet werden. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche Kanalisation abzuleiten. Einer Ver-
sickerung in Gleisnähe kann nicht zugestimmt werden.  
 
Sofern ein Einsatz von Kränen geplant ist, ist eine Kraneinweisung durch DB Netz Osnab-
rück zu prüfen und zu erstellen. Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hubgeräten 
(z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist grundsätzlich das Überschwenken der Bahnfläche bzw. 
der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken verbo-
ten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer Überschwenkbegrenzung (mit 
TÜV-Abnahme) sicher zu stellen. Die Kosten sind vom Antragsteller bzw. dessen Rechts-
nachfolger zu tragen. Ansprechpartner bei der DB Netz AG ist: DB Netz AG, Inves titions-
planung und Segmentsteuerung Osnabrück. 
 
12. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tö-
tungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs - 
und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und streng 
geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) si nd insbe-
sondere 
a. Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, 
ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden 
sind, 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 6/6 
b. Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzufüh ren, 
sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c. Baumaßnahmen, die Fo rtpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel -und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit 
und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d. potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Be ginn 
von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den 
Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von ei-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e. zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von 
Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern 
dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört 
werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten ein-
hergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit 
durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende 
Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausge-
schlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einem Vogel - oder Fleder-
mausspezialisten begleitet werden. 
 
13. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach 
§ 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutz-
behörde zu beantragen. 
 
14. Gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, wer 
nach § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume 
wesentlich beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße 
bis zu zehntausend Euro geahndet werden.  
 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
Einziehung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 und § 8 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Ein-
ziehung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzuhebenden Verkehrsflächen 
mit der Maßgabe verfügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Ver-
kehrsfläche dem öffentlichen Verkehr tatsächlich entzogen wird. 
A
A
H (i)
H
H
30
Feuerwehraufstellfläche
5x11m
(64,76)
(64,74)
(64,69)
(64,48)
(64,75)
(64,64)
(64,91)
(64,09)
(64,73)
(64,73)
(63,67)
(64,95)
(64,67)
(64,50)
(64,19)
(64,31)
(64,94)
(64,46)
(63,43)
(63,81)
(64,03)
(64,50)
(64,45)
(64,70)
(64,51)
(64,50)
(64,52)
(64,77)
(64,83)
(64,77)
(64,69)
(64,43)
(64,46)
(64,53)
(64,61)
(64,03)
(63,91)
(63,72)
(63,53)
(63,06)
(62,33)
(64,68)
(65,05)
(64,82)(64,93)
(65,07)
(65,56)
(64,96)
(65,12)
(65,22)
(65,22)
(64,86)
(64,91)
(64,95)
(65,30)
(65,55)
(65,28)
(63,58)
(63,21)
(63,41)
(63,42)
(63,45)
(63,42)
(63,31)
(63,18)
(63,15)
(63,18)
(63,17)
(63,20)
(63,15)
(63,18)
(63,00)
(62,98)
(63,00)
(64,39)
(64,50)
(64,37)
(64,63)
(64,60)
(64,26)
(64,27)
(64,96)
(64,93)(64,90)
(64,99)
(65,18)
(65,22)
(65,39) (65,39)
(65,11)
(65,56)
(65,06)
(64,75)
(64,97)(64,87)
(64,80)
(64,76)(64,70)
(64,74)
(64,42)
(64,56)
(64,71)(64,72)
(64,72)
(64,80)
(64,79)(64,80)(64,78)
(64,87)
(64,60)
(64,69)
(64,72)
(64,84)
(64,80)
(64,74)
(64,57)
(64,35)
(64,52)
(64,04)
(64,04)(64,90)
(64,09)
(63,86)
(63,87)
(64,76) (64,80)
(63,96)
(63,92)(63,99)
(63,64)
(63,55)
(63,49)
(63,83)
(62,70)
(62,87)
(62,77)
(62,73)
(62,68)(62,67)
(62,65) (62,62)
(62,53)
(62,72)
(62,69)
(62,61)
(62,22)
(62,48)
(62,47)
(62,44)
(65,40)
(65,42)
(65,47)
(65,39)
(65,54)
(65,26)
(65,43)
(65,34)
(65,24)
(65,22)
(65,43)
(65,38)
(65,35)
(65,46)
(65,21)
(65,19)
64,30
64,27564,30
64,19
64,23
64,78 64,78
64,67
64,57
64,73
64,78
64,13
64,26
64,26
64,47
64,43
64,90 64,87
64,80
OKFF 64,30
OKFF 64,40 OKFF 64,40
64,50
64,45
OKFF 64,40
OKFF 64,40
OKFF 64,30
OKFF 64,30
OKFF 64,30
OKFF 64,30
OKFF 64,70
OKFF 64,70
OKFF 64,30
64,70
64,56
64,70
64,49
64,30
64,70
64,61
64,5164,56
64,46
64,53
64,23
64,26
64,25
64,25
64,23
64,26
64,23
64,26
64,30
64,30
64,30
64,40
64,40
64,40
64,40
64,30
64,215
64,215
64,215
64,08
64,08
64,08
64,27
64,20
64,26
63,77
63,8363,7263,62
63,80
64,1064,00
64,175 64,215
64,2764,17 64,35 64,40
64,65
64,59
64,63
64,63
64,62
64,7364,83
65,05
64,35
64,71
65,31
65,00
65,13
65,245 65,345
64,93
64,96
65,01
Mast DB
Mast DB
Unterflurcontainer
Unterflurcontainer
öffentlicher Gehweg
öffentlicher Gehweg
Ein-/Ausfahrt
Parkhaus
1
2
3
4
5
64,35
65,125
65,125
65,20
65,24
64,98
64,96
64,99
65,22
65,12
65,24
65,34
64,90
64,40 65,05
65,24
65,50
64,98
64,35
Winkelstützen
Tiefbord
Tiefbord
Tiefbord
Winkelstützen
65,28
65,28
65,15
65,02
65,05
Winkelstützen
Winkelstützen
Winkelstützen
65,20
65,20
65,20
65,03
64,68
2,5%
2,3%
2,6%
6,0%
6,0%
2,5%
2,5%
2,0%
2,5%
65,50
OKFF 62,70
62,6062,45
(ca. 65,60)
geschätzt!
5.00
65,28
65,29
65,25
65,27
65,22
65,31
65,34
65,495
3,4%
2,6%
2,0%
2,5%
5.00
2,2%
2,2%
2,1%
Trafo
Gasregler
Tiefbord
Absperrpfosten
versenkbar
Geschosse: V
h=17,5 m
EG=+64,30m ü.NHN
Innenhof
ab 1.OG
Büro/Wohnen
Büro/Wohnen
Markt
OKFF=+64,40m ü.NHN.
Quartiersgarage8 Ebenenh=17,5 m
EG Parkhaus
10
8
12
1
2A
10
12
8
Eisenbahn
K52
Kleiststraße
Schlagvorder Straße
K6
Wittekindstraße
Radweg
Beet
Rinne Überstand
Radweg
Radweg-rot
Hinweisschild
über Fahrbahn
Beet
Gasreglerstation
Widerlager
Widerlager
Beet
Radweg
Beet
Beet
Buersche Straße
Fahrrad-
rampe
Buersche Straße
Karlstraße
IV II
II
III
IIII
Kleiststraße
Technik
HLS/ELT
ANLIEFERUNG
Technik
ZUGANG
HLS/ELT
Abstell. Roll/KiWa/Fa
Abstell.Roll/KiWa/Fa
Zulässige Erdgeschossnutzungen:
Gastronomie, Bäckerei, Büro- oder sonstige Gewerbe- und
Dienstleistungsnutzungen und/oder Einzelhandelsnutzung mit max. zwei zentrenrelevanten
Einzelhandelsbetrieben (je Einzelhandelsbetrieb max. 200 m² Verkaufsfläche =
„Osnabrücker Laden“ nach dem Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück)
ZUGANGINNENHOF
Technik
+ 3,76m
Technik
ZUGANGINNENHOF
G 3
G 4
G 5
3.1
3.3
3.2
3.7
3.5
3.5
3.6
3.4
4.1
4.5
4.2
4.4
4.6
4.6
4.3
5.35.5
5.2
5.1
5.5 5.45.75.7 5.6
INNENHOF
Bruttogeschossfläche ca. 1174m²
G 3.0: Büro  -  ca. 279m² NUF
3.1 Empfang
3.2 Besprechung
3.3 Abst./Post
3.4 Barrierefreies WC
3.5 WC
3.6 Aufenth.
3.7 Nebenräume, Pumi
G 4.0: Büro  -  ca. 206m² NUF
4.1 Empfang
4.2 Abst./Post
4.3 Nebenräume, Pumi
4.4 Besprechung
4.5 Aufenth.
4.6 WC
G 5.0: Büro  -  373m² NUF
5.1 Empfang
5.2 Besprechung
5.3 Aufenthalt
5.4 Abst./Post
5.5 WC
5.6 Barrierefreies WC
5.7 Nebenräume, Pumi
4.41 m2 1.45 m2
11.85 m2
1.88 m2
5.37 m2
5.20 m2
7.25 m2
6.01 m2
10.67 m2
12.63 m2
3.01 m2
6.62 m2
17.27 m2
13.40 m2
17.69 m215.75 m2
16.00 m2
4.62 m2
20.09 m2
19.89 m2
7.71 m2
20.55 m2
17.05 m2 3.00 m2
7.05 m2
3.34 m2
4.95 m2
2.58 m2
18.40 m2
3.55 m2
16.40 m2
7.81 m2
19.33 m2
6.96 m2
2.90 m2
29.32 m23.70 m2
5.79 m2
11.82 m2
8.42 m2
4.72 m2 22.57 m2
3.57 m2
5.64 m2
17.10 m2
15.74 m2
5.64 m2
14.78 m2
17.24 m2
10.46 m2
9.77 m2
4.67 m2
12.77 m2
+ 7,07m / 10,38m
Technik
+ 7,07m / 10,38m
Technik
G6    Büro ca. 206 m² NUF
G7    Büro ca. 100 m² NUF
      
W2
W3
W7
LICHTHOF
W1
G 5
G 6
5.1
5.2
5.4
5.3
5.5
5.6
5.6
6.1
6.2
6.3
6.3
6.5
6.4
W4
W5
W6
Bruttogeschossfläche ca. 1174m²
G 5.0: Büro  -  ca. 206m² NUF
5.1 Empfang
5.2 Abst./Post
5.3 Nebenräume, Pumi
5.4 Besprechung
5.5 Aufenth.
5.6 WC
G 6.0: Büro  -  ca. 100m² NUF
6.1 Empfang
6.2 Abst./Post
6.3 WC
6.4 Aufenth.
6.5 Besprechung
Wohnungen:
W1  ca. 73m² NUF   W5  ca. 57m² NUF  
 
W2  ca. 104m² NUF W6  ca. 72m² NUF   
W3  ca. 77m² NUF  W7  ca. 72m² NUF   
W4  ca. 57m² NUF  
E 0
E 2
E 6
E 1
E 2
E 3
E 4
E 6
E 5
EG
E -1
1.OG
2.OG
3.OG
4.OG Wohnen
Wohnen
Wohnen
Büro/Praxis
Büro
Büro
Büro
Büro/PraxisBahndamm
Gewerbe
PV Module
PV Module
PV Module
+64.30 ü. NHN+64.40 ü. NHN +64.22 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+85.50 ü. NHN +85.50 ü. NHN+85.15 ü. NHN
5m 10m 20m 40m
2.OG-4.OG Wohnen/Gewerbe für Büro|M 1:250
1.OG Gewerbe für Büro|M 1:250
EG Gewerbe|M 1:250
Maßstab |M 1:250
Lageplan Berliner Platz - Unterlage von Büro Westerhaus | Büro frei[RAUM]planung|M 1:500
Schnitt Fuge Wohn- u.Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
Perspektive Wittekindstraße|ohne Maßstab
Vorhabenbeschreibung
Der Berliner Platz ist ein zentraler Ort der Stadt Osnabrück
und bildet mit dem Neumarkt eine Achse, die in Zukunft gestärkt
und ausgebaut werden soll. Eine spannende und
abwechslungsreiche Mischung aus Gewerbe, Gastronomie
und Wohnen soll zukünftig das „Quartier am Berliner Platz“
zu einer pulsierenden Schnittstelle der neuen urbanen „Aorta“
Osnabrücks machen. 
Um die Lebendigkeit des Planungsgebietes zu fördern,
werden die Gebäudekanten beider Gebäude abgerundet.
Es entstehen weiche, fließende und verbindende Übergänge
statt harter, abweisender Kanten. Die Baukörpertiefen
gewährleisten klare Raumstrukturen und Wohnungsgrundrisse
und ein geräumiger Innenhof ab dem 1.OG sorgt für genügend
Belichtung und Belüftung.
Die Kubatur, die durch die Kleist- und Wittekindstraße
seine markante Form erhält, nimmt sich vom Straßenraum zurück
und bildet einen spannenden öffentlichen Raum
der durch Grünanlagen und hochwertige Freiflächen
mit Aufenthaltscharakter bespielt wird. 
Das Wohn- und Geschäftshaus wird über zwei Erschließungs-
Kerne barrierefrei erschlossen. Der Gebäudekomplex gliedert sich
auf fünf Ebenen: im Erdgeschossbereich befindet sich eine flexibel
nutzbare Fläche, die sich für eine Einzelhandelsnutzung
(zwei Einheiten bis jeweils max. 200m² Verkaufsfläche),
Gastronomie, Büro- oder sonstige Dienstleistungsnutzungen eignet.
Im ersten Obergeschoss sollen Praxen und/oder (Großraum-)
Büros eingerichtet werden, die restlichen drei Ebenen stehen
sowohl dem individuellen Wohnen als auch Büros zur Verfügung.
Das Wohnen unterteilt sich in verschiedene Wohnflächenklassen,
sodass je nach Lebenssituation und Budget, verschiedenste
Möglichkeiten für eine vielseitige Bewohnerschaft möglich sind.
Barrierefreie Zugänge und Wohnungen stärken diese Vielfalt und
fördern die Inklusion von Senioren bzw. Menschen mit
(körperlichen) Einschränkungen im innerstädtischen Raum.
Die Quartiersgarage ersetzt den entfallenden Parkplatz und
dient als Parkraum für die angrenzende Mischnutzung aus
Wohnen und Gewerbe. Durch seine längliche Form bietet es den
gewünschten baulichen Schutz vor den Lärmemissionen
der Bahnlinie. 
Die Quartiersgarage erstreckt sich über acht Ebenen und
wird stirnseitig über die Kleiststraße erschlossen. Sie bietet sowohl
den Anwohnern um den Berliner Platz als auch anderen Besuchern
die Möglichkeit, ein PKW abzustellen und auf kurzem Weg in
die Stadt zu gelangen.
Das Wohn- und Geschäftshaus ist im Sockelbereich mit einer
Pfosten-Riegel- oder Ganzglas-Konstruktion vollflächig verglast.
Die Rahmenfarbe der Fassade im Erdgeschoss und
der Lochfenster in den Obergeschossen ist in einem warmen und
hellen Ton gehalten. Ab dem ersten Obergeschoss wird ein
klassischer, hell beiger Klinker im Normalformat mit heller Fuge
verwendet. Die Erschließungs-Kerne treten als Kubus aus der
eigentlichen Gebäudeflucht hervor und werden mit einer
vorgehängten Fassade als Rahmen ebenfalls in einen hellen Ton
gefasst. Um das Gebäude herum sorgen grüne Teilflächen
mit Baumbepflanzung, Ziersträuchern und eine Dachbegrünung
für eine große Aufwertung - die perfekte Verbindung aus Natur und
Stadtraum.
 
Die Fassade des Parkhauses wird gestaltet als eine Kombination
aus begrünten Segmenten und wiederkehrenden vertikalen
Lamellen, welche in einem warmen, hellen Ton gehalten sind.
Die Dichte der Grünelemente nimmt nach oben hin ab und
stellt somit einen spielerischen Übergang dar. Die gewählten
schallabsorbierenden Lamellen dienen insbesondere dem
Schallschutz der Parkebenen von innen nach außen bei
gleichzeitiger Transparenz für die Belichtung und der natürlichen
Belüftung des Parkhauses. Die hellen Fassadenflächen,
die Dach- und Fassadenbegrünung sowie der Freiflächen,
wirken auf natürliche Weise einer Überhitzung des Stadtraumes
entgegen. Die „Green Pixel Wall“ dient zudem der Luftverbesserung
und bietet als Blickfang ein sensitives Erlebnis durch eine vielseitige
Bepflanzung.
Jeder Gebäudeteil erhält seine eigene Identität und Gestaltung.
Zusammen entsteht eine harmonische Einheit mit
wiederkehrenden Elementen.
Wittekind-Atrium
Wohn- und Geschäftshaus
mit Parkhaus am Berliner Platz
Blatt 1/3
Vorhaben- und Erschließungsplan
(vorhabenbezogener Bebauungsplan
im beschleunigten Verfahren)
Bebauungsplan Nr. 668
südlich Wittekindplatz
STADT OSNABRÜCK
Entwurf:
Vorhabenträgerin:
Osnabrücker Parkstätten-Betriebsges. mbH
Gerberhof 10
49074 Osnabrück 
Beh.-
Parken
Beh.-
Parken
1432.28 m2
EG BGF
Abfahrt
11,5% Steigung
Luftraum
2.Fluchtweg über Rampe
12
15
1 11
Einfahrt/Ausfahrt Parkhaus
Luftraum
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
2.Fluchtweg über Rampe
25 Stpl. Fahrradparken + Packstation
Auf-/Abfahrt 
Dauerparker
Auffahrt11,5% Steigung
6 17
15
17 Stellplätze
30
40 5.00 6.1030
40
5.00 6.10 5.20 50
25
3.50 25
WW-Speicher
möglich 5.00
5.00
2.30
47
25
2.30
47
2.30
53
5
2.30
3.90
1.90
2.00
21.70
6.57
25
2.Fluchtweg über Rampe
4.50
50
3.70
1.00
Luftraum
Abfahrt
11,5% Steigung
Wendemöglichkeit
10
14
21
1
29
21.70
Dachkonstruktion mit PV - Anlage
LR
Dachgestaltung
separate Planung
Büro frei[RAUM]planung
ca. 180 m²
1.5017.97
7.37
5
10.57
5
15.28
7.33
5
1.597.2451.50
1.50
+64.30 ü. NHN
Bahndamm
PV Module PV Module
+64.22 ü. NHN
+62.41 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+85.50 ü. NHN +85.50 ü. NHN+85.15 ü. NHN
+82.50 ü. NHN
Beh.-
Parken
Beh.-
Parken
1432.28 m2
E1-E5 BGF
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
Luftraum
2.Fluchtweg über Rampe
12
15
Auffahrt11,5% Steigung
1 11
16 28
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
2.Fluchtweg über Rampe
25 Stpl. Fahrradparken + Packstation
Auf-/Abfahrt 
Dauerparker
Auffahrt11,5% Steigung
6 17
15
1 11
Wendemöglichkeit
16
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
Luftraum
2.Fluchtweg über Rampe2.Fluchtweg über Rampe
22
23
12
28 Stellplätze
30
40 5.00 6.10 5.00 20
50
25 3.50 2530
40
5.00 6.10 5.20 50
25
3.50 25
WW-Speicher
möglich
5.00
21.70
3.90
1.90
2.00
21.70 21.70
66.50
123.76 m2
28.44 m2
44.27 m2
18.57 m2
19.01 m2
3341.91 m2
UG BGF
TRH
WOHNEN
16 26Abfahrt
WW-Speicher
möglich
54
60
42 27
89 Stellplätze
1 15
25
3.50
25
11,5% Steigung Auffahrt
6172
7378
84
83
79
87
88 89
4353
Pelletraum
Technik
12,5% Steigung
Bereich unter 
Spindel
h=ca. 2,30m
Trafo
ZUGANGTECHNIK
NSHV
Gas
3.765
4.22
5.86
4.00
5.00 6.715 5.00 5.00 6.00 5.00 5.20
4.11
5.00
6.29
5.00
5.00
6.00
5.00
+61.15 ü. NHN -3.10OKFF
Bahndamm Bahndamm
Wittekindstraße
PV ModulePV Module
+85.15 ü. NHN+85.50 ü. NHN +85.50 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+64.40 ü. NHN
+62.41 ü. NHN
+65.22 ü. NHN
Bahndamm
Eingang TRH I Einfahrt/AusfahrtPackstation
Bahndamm
Wittekindstraße
Eingang II TRH mit Brücke
PV ModulePV Module PV Module
+85.15 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+85.50 ü. NHN
+65.22 ü. NHN
+62.41 ü. NHN
5m 10m 20m 40m
Parkhaus Ebene E -1|M 1:500
Parkhaus Ebene E0|M 1:500
Parkhaus Ebene E1-E5|M 1:500
Dachebene|M 1:500
Maßstab |M 1:250
Perspektive Kleisstraße|ohne Maßstab Perspektive Einfahrt|ohne Maßstab
Ansicht Wohn- u. Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
Ansicht Fuge Wohn- u. Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
Ansicht Bahndamm Wohn- u. Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
Wittekind-Atrium
Wohn- und Geschäftshaus
mit Parkhaus am Berliner Platz
Vorhaben- und Erschließungsplan
(vorhabenbezogener Bebauungsplan
im beschleunigten Verfahren)
Bebauungsplan Nr. 668
südlich Wittekindplatz
STADT OSNABRÜCK
Entwurf:
Vorhabenträgerin:
Osnabrücker Parkstätten-Betriebsges. mbH
Gerberhof 10
49074 Osnabrück 
Blatt 2/3
H (i)
H
H
Eisenbahn
Kleiststraße
Buersche Straße
Wittekindstraße
Radweg
Radweg-rotHinweisschildüber Fahrbahn
Beet
Radweg
Widerlager
Radweg
Beet
Beet Radweg
BUS
Photovoltaik
TechnikextensiveDachbegrünung
DachgartenKinderspielAtrium
Photovoltaik
Photovoltaik Photovoltaik
Photovoltaik
Absturzsicherung
Photovoltaik
Photovoltaik
Sandspiel
Absturzsicherung
Absturzsicherung
Atrium
Anwohnergarten
Schneckenzug
Balancier-balkenHochbeete Spiel- und Gemeinschaftsfläche
intensiveDachbegrünung
intensiveDachbegrünung
Betonpflaster
Betonpflaster
Betonpflaster
Sitzbank
Vorhabenträgerin:Osnabrücker Parkstätten-Betriebsges. mbHGerberhof 1049074 Osnabrück 
STADT OSNABRÜCKBebauungsplan Nr. 668südlich Wittekindplatz(vorhabenbezogener Bebauungsplanim beschleunigten Verfahren)Vorhaben- und ErschließungsplanWittekind-AtriumWohn- und Geschäftshausmit Parkhaus am Berliner PlatzBlatt 3/3
Entwurf Architektur: Entwurf Freianlagen:frei[RAUM][E-MAIL ENTFERNT][054 09] 98 93 180[uwe gernemann] am eggebrink 149176 osnabrück
KONZEPT DACHGESTALTUNGM 1:200N DACHGARTENM 1:125
 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  OB E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung zum geänderten Entwurf 
Stand: 30.03.2022 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Bebauung am Berliner Platz / Wittekindplatz  ist nach dem 2. Weltkrieg nur teilweise wie-
deraufgebaut worden. Das Gebiet rund um den Berliner Platz sowie den Wittekindplatz hat 
sich in den folgenden Jahrzehnten bis heute zu einem eher unattraktiven Durchgangsraum mit 
geringer Aufenthaltsqualität entwickelt.  Zukünftig soll das Potenzial dieses bisher eher ver-
nachlässigten Gebiets genutzt werden, um einen attraktiven Eingangsbereich in die Innen-
stadt zu schaffen.  
Im Jahr 2015 wurde bereits ein „Gutachterverfahren Berlin er Platz“ durchgeführt. Dabei wur-
den erstmals umfassende und fachübergreifende Konzepte für das Gebiet erarbeitet und von 
einem qualifizierten Gremium bewertet. 
Am 02.07.2015 empfahl das Auswahlgremium einstimmig, den Entwurf der Arbeitsgemein-
schaft SMAQ ( Stadtplanungsbüro) / SHP (Verkehrsplanungsbüro) / Man Made Land (Land-
schaftsarchitekten) als Grundlage für weitere städtebauliche Planungen zur Neugestaltung 
des Quartiers rund um den Berliner Platz sowie den Wittekindplatz zu nehmen. 
Die Osnabrücker Parks tätten-Betriebsgesellschaft mbH (OPG) hat mit Schreiben vom 
14.07.2020 einen Antrag auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 668 – 
südlich Wittekindplatz – für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshaus sowie eines Park-
hauses innerhalb des Plangebiets gestellt. 
1.1. Verfahren 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 08.09.2020 die Ein-
leitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 668 – südlich Wittekindplatz – im be-
schleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (B auGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit 
hatte vom 15.09.2020 bis zum 15.10.2020 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele 
und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich zu 
der Planung zu äußern. 
Die Bauleitplanung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.500 m². Parallel zu dieser Bauleit-
planung wurden bzw. werden die vorhabenbezogenen Bebauungspläne Nr. 618 – westlich 
Wittekindplatz – (Plangebietsgröße: ca. 2.200 m²), Nr. 637 – nördlich Berliner Platz – (Plange-
bietsgröße: ca. 3.500 m²) und Nr. 642 – Wittekindplatz / Hannoverscher Bahnhof – (Plange-
bietsgröße: 7.600 m²) aufgestellt. In der Summe umfassen die genannten Bebauungspläne 
eine Plangebietsgröße von ca. 20.800 m². Bei Einhaltung der Obergrenze für die Festsetzung 
einer Grundflächenzahl (GRZ) für urbane Gebiete (MU) von 0,8 ergibt sich eine Gesamtgrund-
fläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) von ca. 16.640 m² und 
damit weniger als 20.000 m².  
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit v on Vorhaben begründet, die einer UVP -
Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für 
eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemein-
schaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur-
schutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der 
Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen 
nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine  Maß-
nahme der Innenentwicklung (Nachverdichtung) handelt, sind die Voraussetzungen für die 
Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - 
erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des 
vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwic klung wird von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs atz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung 
der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) abgesehen. 
Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke 
sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer 
bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von de r 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusam-
menfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
Die Offenlegung der Planunterlagen erfolgte vom 27.07.2021 bis zum 14.09.2021. Die Beteili-
gung der Behörden gemäß § 4 Absatz 2 BauGB erfolgte im gleichen Zeitraum. 
Über die im Rahmen der Bauleitplanung vorgebrachten Stellungnahmen wird im Anschluss im 
Rahmen der Gesamtabwägung entschieden. 
1.1.1. Änderungen nach der Beteiligung gem. § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB 
Der Bebauungsplan wurde im Nachgang redaktionell an einigen Stellen angepasst. Dies be-
trifft zum einen die Verlagerung des geplanten Trafos an einen Standort außerhalb des Ge-
bäudebereichs und die Ergänzung eines Hinweises auf einen Standort einer Gasdruckre gel-
station, die von außerhalb in das Plangebiet verlagert wird. Weiterhin wird in der Begründung 
zum Maß der baulichen Nutzung eine Anpassung in Bezug auf die im Laufe des Verfahrens 
geänderte Baunutzungsverordnung (Orientierungswerte statt Grenzwerte) vorgenommen.  
Die konkretisierte Energieversorgung des Gebäudes bedingt eine Ergänzung der textlichen 
Festsetzung für die Luftreinhaltung sowie der Begründung zur Energieversorgung.  
Aufgrund der Überarbeitung der Vorplanung des Straßenneubaus für die Kleiststraße sind 
leichte Verschiebungen der Grenze des Vorhabenbereichs und der Baulinie vorgenommen 
worden.  
Zum anderen wurden Hinweise der Träger öffentlicher Belange ergänzt bzw. konkretisiert 
(Einzelhandelsnutzung und Kampfmittel). Der Bebauungsplan wurde i m Nachgang redaktio-
nell an einigen Stellen angepasst. Dies betrifft zum einen die Verlagerung des geplanten Tra-
fos an einen Standort außerhalb des Gebäudebereichs und die Ergänzung eines Hinweises 
auf einen Standort einer Gasdruckregelstation, die von auße rhalb in das Plangebiet verlagert 
wird. Weiterhin wird in der Begründung zum Maß der baulichen Nutzung eine Anpassung in 
Bezug auf die im Laufe des Verfahrens geänderte Baunutzungsverordnung (Orientierungswer-
te statt Grenzwerte) vorgenommen.  
Die konkretis ierte Energieversorgung des Gebäudes bedingt eine Ergänzung der textlichen 
Festsetzung für die Luftreinhaltung sowie der Begründung zur Energieversorgung.  
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 3/31 
Aufgrund der Überarbeitung der Vorplanung des Straßenneubaus für die Kleiststraße sind 
leichte Versc hiebungen der Grenze des Vorhabenbereichs und der Baulinie vorgenommen 
worden.  
Zum anderen wurden Hinweise der Träger öffentlicher Belange ergänzt bzw. konkretisiert 
(Deutsche Bahn und Kampfmittel). Ebenso wird die Signatur im Plan für Kampfmittelverdacht  
ergänzt.  
Ursprünglich war vorgesehen, im Plangebiet zentrenrelevanten Einzelhandel bis zu einer 
Größe von 799m² zuzulassen  und damit vom Märkte - und Zentrenkonzept der Stadt Osnab-
rück abzuweichen. Hierzu wurden kritische Stellungnahmen über Träger öffent licher Belange 
vorgetragen. Daraufhin wurde eine fachliche Überprüfung des Planungziels im Hinblick auf 
das Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück veranlasst. Im Ergebnis wurde das ur-
sprüngliche Planungsziel geändert und eine stärker eingeschränkte  Einzelhandelsnutzung 
festgelegt (siehe Kap. 2.3.3).  
Inhaltliche Aufgrund dieser  Änderungen ist, erneute Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB  die 
eine erneute Auslegung erforderlich machen würde, wurden nicht vorgenommen. 
1.1.2. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung 
von mehr als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach dem Ratsbeschluss vom 
12.06.2018 zu den „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ wird die  Stadt Osnabrück 
Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich 
die Eigentümer bzw. Investoren verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohnein-
heiten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da der vorliegenden Bauleitplanung ein Vorhaben 
zugrunde liegt, das für sich alleine genommen bereits acht oder mehr Wohneinheiten umfasst, 
finden hier die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ grundsätzlich Anwendung. 
1. Ausgangssituation 
1.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Innenstadt und befindet sich im Bereich des Witte-
kindplatzes. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 0,75 ha. 
1.2. Bestandsanalyse 
Das Plangebiet umschreibt in erster Linie eine durch die OPG bewirtschaftete Stellplatzanla-
ge. Die Stellplatzanlage ist u. a. bestanden mit mehreren großkronigen Laubbäumen. 
1.3. Planerische Ausgangslage 
1.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes -Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Ober-
zentrum festgelegt. 
Art und Umfang zentralörtlicher  Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu 
versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leis-
tungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und 
zu entwickeln. Na ch dem LROP sind in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und 
Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. 
Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 4/31 
Damit i st der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober - und Mittelzentren so bestimmt, 
dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
1.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt das Plangebie t als ge-
mischte Baufläche dar. Die Wittekindstraße wird als Hauptverkehrsstraße dargestellt. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu 
entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem En twick-
lungsgebot, da der Bebauungsplan ein urbanes Gebiet (MU) festsetzt . Eine Änderung des 
wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
1.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück (MZK OS) 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschreibung des 
Märkte- und Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss vom 
05.11.2019 findet die 2. Fortschreibung MZK OS als städtebauliches Konzept i. S. des § 1 
Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch (BauGB) Berücksichtigung bei: 
 der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
 der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen 
von Einzelhandelsbetrieben. 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
 Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
 Handelszentralität der Innenstadt stärken 
 Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
 Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern 
 Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
Als weitere Grundsätze gelten: 
 Stadt der kurzen Wege 
 Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsun-
ternehmen 
Der Geltungsbereich liegt außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche gemäß MZK OS. Der 
Bebauungsplan setzt ein Urbanes Gebiet (MU) fest. Das Märkte - und Zentrenkonzept der 
Stadt Osnabrück sieht in Allgemeinen Wohngebieten (WA) und Mischgebieten (MI) Einzel-
handelsnutzungen nur in Form des definierten „Osnabrücker Ladens“ bis zu einer Verkaufsflä-
che (VKF) von 200 m² als verträgliche Einzelhandelsnutzung vor.  
Im Rahmen einer vertiefenden, gutachterlichen Wirkungs- und Verträglichk eitsuntersuchung 
und Potenzialanalyse (CIMA Hannover) wurden die Möglichkeiten einer Einzelhandelsentwick-
lung im Planbereich geprüft, welche im Einklang mit dem Märkte - und Zentrenkonzept der 
Stadt Osnabrück stehen und keine negativen, städtebaulichen Ausw irkungen auf die Zentra-
len Versorgungsbereiche und die Versorgungsstrukturen der Stadt Osnabrück erwarten las-
sen.   
Mit der textlichen Festsetzung werden diese gutachterlichen Untersuchungsergebnisse und 
Empfehlungen aufgriffen: Im Urbanen Gebiet gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sind nur max. 
zwei zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe im Sinne des „Osnabrücker Ladens“, d.h. bis 
max. jeweils 200m² Verkaufsfläche (VKF) zulässig. Damit werden planungsrechtliche Grund-
lagen geschaffen, die im Einklang mit dem Mär kte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück 
stehen und dessen bauleitplanerische Umsetzung gewährleisten können. Auf die Ansiedlung 
beispielsweise einer Bäckerei und maximal eines weiteren, zentrenrelevanten Einzelhandels-
betriebes in einer Größenordnung de s Osnabrücker Ladens (bis max. 200 m² VKF), der der 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 5/31 
Grundversorgung der Wohngebiete dient, kann nach gutachterlicher Einschätzung der CIMA 
abgezielt werden. 
Von der Ansiedlung eines anfangs geplanten Lebensmittelmarktes - oder eines Drogeriemark-
tes - und g rößerer, zentrenrelevanter Einzelhandelsnutzungen (bis 800 m² Verkaufsfläche) 
wird nun abgesehen. So wird z.B. die Ansiedlung eines Drogeriemarktes vor dem Hintergrund 
nicht ausschließbarer, negativer städtebaulicher Auswirkungen und vorhandener Potenziale  
anderer Standorte in Zentralen Versorgungsbereichen gutachterlich eindeutig nicht empfoh-
len. Die Ansiedlung sonstigen Einzelhandels wird aus gutachterlicher Sicht nur eingeschränkt 
und in begrenztem Umfang als verträglich für die Einzelhandelsstrukturen i n der Stadt Osnab-
rück bewertet. Die Zulässigkeit von größeren, zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzungen lie-
ße nach gutachterlicher Einschätzung eine negative Beeinflussung der benachbarten Zentra-
len Versorgungsbereiche erwarten. 
Eine anfangs angedachte Abw eichung vom Märkte - und Zentrenkonzept lässt sich aufgrund 
der Untersuchungsergebnisse der Cima nicht begründen. Sie wird daher nicht weiterverfolgt. 
Die „Osnabrücker Liste“ nach MZK OS definiert die für Osnabrück spezifischen zentrenre -
levanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente (s. MZK OS 2019, Seite 123). 
 
1.3.4. Vergnügungsstättenkonzept  
Das Vergnügungsstättenkonzept der 
Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich 
konzeptionelle Aussagen zu der pla-
nungsrechtlichen Steuerung von Ver-
gnügungsstätten im Stadtg ebiet. Das 
Konzept wurde von der CIMA Beratung + 
Management GmbH im Auftrag der Stadt 
Osnabrück erarbeitet und vom Rat der 
Stadt Osnabrück am 07.07.2020 als 
städtebauliches Konzept beschlossen.  
Das Vergnügungsstättenkonzept trifft 
folgende Empfehlungen: 
 
 
Quelle: Cima 2020, Seite 88, Abbildung 34: Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach Standortbereichen 

Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 6/31 
Aufgrund des Vorhabenbezugs des Bebauungsplans und dem konkreten Planungsziel der 
Ansiedlung eines Biomarktes – Lebensmittel sind Ve rgnügungsstätten nicht Teil des Bebau-
ungsplans. 
1.3.5. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten 
Fortschreibung vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ der Stadt Os nabrück her-
anzuziehen (Ratsbeschluss 22.09.2020). Das Vorhaben führt aufgrund seines Wohnungsan-
gebots nicht zu einem zusätzlichen Bedarf an Kinderspielplatzflächen innerhalb des Plange-
biets. 
1.3.6. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat d er Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der 
Bauleitplanung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Diese Standards 
sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
1.4. Rechtliche Ausgangslage 
1.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet gilt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 149 – Berliner Platz – (in 
Kraft getreten am 23.02.1970). Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 149 werden zu-
künftig durch die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 668 teilweise überlagert. 
 
1.4.2. Denkmalschutz 
Das Empfangsgebäude des ehemaligen Hannoverschen Bahnhofs ist gem. § 3 Absatz 2 
NDSchG als Einzeldenkmal in das Verzeichnis der Kulturdenkmale der Stadt Osnabrück auf-
genommen worden. Gemäß den Bestimmungen des § 8 NDSchG ist die Umgebung eines 
Denkmals so zu gestalten, dass es nicht beeinträchtigt wird. Der Umgebungsschutz ist insbe-
sondere in Bezug auf die maximale Gebäudehöhe zu berücksichtigen. Aufgrund der hohen 
Gebäudehöhen des Hannoverschen Bahnhofes, der umgebenden Bebauung, der relativ gro-
ßen Entfernung von über 50m, der bewegten Topographie des Wittekindplatzes und der Ei-
senbahnunterführung ist davon auszugehen, dass Höhenunterschiede der Oberkanten der 
Gebäude im Bereich bis zu 2  m keine relevanten Beeinträchtigungen haben werden. Darüber 

Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 7/31 
hinaus sind untergeordnete Dachaufbauten, die aus einem Straßenniveau nicht wahrnehmbar 
sein werden, einzuhausen.  
1.4.3. Bodenschutz 
Das Plangebiet stellt sich bereits heute  schon als stark versiegelt und anthropogen überformt 
dar. Durch das Vorhaben wird dieser Bereich allerdings zusätzlich versiegelt. 
1.5. Sonstige Belange 
1.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die Vorhabenflächen befinden sich in der Verfügungsgewalt der Vorhabenträgerin. 
1.5.2. Stadtklima 
Bei dem Plangebiet handelt sich um einen stadtklimatisch stark belasteten Bereich.  
2. Untersuchungen 
Im Rahmen der Bauleitplanung wurden die folgenden Untersuchungen durchgeführt: 
 Baugrundgutachten (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 15.07.2020) 
 Deklarationsanalytik Boden (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 15.07.2020) 
 Stellungnahme Altlasten (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 18.12.2020) 
 Versickerungsuntersuchung (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 21.12.2020) 
 Artenschutzpotenzialanalyse/Baumkartierung (Volpers & Mütterlein GbR, Jan. 2021) 
 Verkehrsuntersuchung (Verkehrsplanung Köhler und Taubmann GmbH, 24.02.2021) 
 Erschütterungsbericht (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 05.03.2021) 
 Immissionsprognose (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 10.03.2021) 
 Straßenvorplanung (Ingenieurbüro Westerhaus, 16.12.2021) 
 Wittekind-Atrium: Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung nahversor-
gungsrelevanten Einzelhandels (Lebensmittel oder Drogerieartikel + Bäckerei) unterhalb 
der Großflächigkeit (max. 799 m² VKF) sowie Potenzialanalyse und Ansiedlungsemp feh-
lungen für sonstigen Einzelhandel auf Basis der Zielsetzungen des Märkte - und Zentren-
konzeptes der Stadt Osnabrück (CIMA Hannover, 24.03.2022) 
 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierun g 
des beantragten Vorhabens (Neubau eines Wohn - und Geschäftshauses sowie eines Park-
hauses am Wittekindplatz) zu schaffen. Durch das Vorhaben werden neue Raumkanten und 
notwendige Verkehrsflächen definiert, was dazu führen wird, dass der Wittekindplatz zukünftig 
stärker als Platz wahrgenommen werden kann. Mit der vorliegenden städtebaulichen Planung 
soll somit ein weiterer Baustein des aus dem Gutachterverfahren Berliner Platz hervorgegan-
genen Masterplans zur Realisierung gebracht werden.  
Die Realisierung des Vorhabens wird dazu führen, dass ein bestehender, baumbestandener, 
ebenerdiger Parkplatz aufgegeben wird. Insbesondere Stadtgrün und Begrünungsmaßnah-
men - seien es Hof-, Dach- oder Fassadenbegrünungen - sind dabei wichtige Bausteine. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 8/31 
C  Planungsinhalt 
1. Vorhabenbeschreibung  
Der Berliner Platz ist ein zentraler Ort der Stadt Osnabrück und bildet mit dem Neumarkt eine 
Achse, die in Zukunft gestärkt und ausgebaut werden soll. Zurzeit befindet sich das Areal um 
die Wittekindstraße in einem Dornröschenschlaf. Das soll sich durch den Bau eines attraktiven 
Wohn- und Geschäftshauses mit angrenzender Quartiersgarage ändern. Eine spannende und 
abwechslungsreiche Mischung aus Gewerbe, Gastronomie und Wohnen soll zukünftig das 
„Quartier am Berliner Platz“ zu einer pulsierenden Schnittstelle der neuen ur banen „Aorta“ 
Osnabrücks machen.  
Um die Lebendigkeit des Planungsgebietes zu fördern, werden die Gebäu dekanten beider 
Gebäude abgerundet. Es entstehen weiche, fließende und verbindende Übergänge statt har-
ter, abweisender Kanten. Die Gebäu degrundform und die Raumkanten bleiben entsprechend 
der Vorgaben des Masterplanes und der Planungsvorgabe beibehalten, jedoch wurde das 
Wohn- und Geschäftshaus zum Wittekindplatz in eine Flucht mit dem Parkhaus verschoben. 
Die Baukörp ertiefen gewährleisten klare Raumstrukturen und Wohnungsgrundrisse und ein 
geräumiger Innenhof ab dem 1.OG sorgt für genügend Belichtung und Belüftung. 
Eine der Herausforderungen für die Realisierung des Wohnbaues an der Wittekindstraße ist 
das Schaffen vo n qualitativ hochwertigen Aufenthaltsräumen, in denen ein urbanes Leben 
stattfinden kann. Die Kubatur, die durch die Kleist - und Wittekindstraße seine markante Form 
erhält, nimmt sich vom Straßenraum zurück und bildet einen spannenden öffentlichen Raum 
der durch Grünanlagen und hochwertige Freiflächen mit Aufenthaltscharakter bespielt wird.  
Das Wohn- und Geschäftshaus wird über zwei Erschließungs -Kerne barrierefrei erschlossen. 
Der Gebäudekomplex gliedert sich auf fünf Ebenen: im Erdgeschossbereich befindet sich eine 
flexibel nutzbare Fläche, die sich für eine Einzelhandelsnutzung (max. zwei separate Nutzun-
gen bis max. 200  m² Verkaufsfläche), Gastronomie, Büro - oder sonstige Dienstleistungsnut-
zungen eignet. Im ersten Obergeschoss sollen Praxen und/oder (Großraum-) Büros eingerich-
tet werden, die restlichen drei Ebenen stehen sowohl dem individuellen Wohnen als auch Bü-
ros zur Verfügung.  
Das Wohnen unterteilt sich in vers chiedene Wohnflächenklassen, sodass je nach Lebenssitu-
ation und Budget, verschiedenste Möglichkeiten für eine vielseitige Bewohnerschaft möglich 
sind. Barrierefreie Zugänge und Wohnungen (sämtliche Wohnungen sind barrierefrei mit den 
erforderlichen Bewegungsflächen) stärken diese Vielfalt und fördern die Inklusion von Senio-
ren bzw. Menschen mit (körperlichen) Einschränkungen im innerstädtischen Raum.  
Der Anteil kleiner, mittlerer und großer Wohnungen steht in einem insg esamt „gesunden“ Ver-
hältnis. Ge schickte Anordnung und praktikable Grundrisslösungen führen zu einer Minimie-
rung von Erschließungsflächen und Stichfluren. 
Die Quartiersgarage ersetzt den entfallenden Parkplatz und dient als Parkra um für die an-
grenzende Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe. Durc h seine längliche Form bietet es 
den gewünschten baulichen Schutz vor den Lärmemissionen der Bahnlinie.  
Die Quartiersgarage erstreckt sich über acht Ebenen und wird stirnseitig über die Kleiststraße 
erschlossen. Sie bietet sowohl den Anwohnern um den Berliner Platz als auch anderen Besu-
chern die Möglichkeit, ein PKW abzustellen und auf kurzem Weg in die Stadt zu gelangen 
Das Wohn- und Geschäftshaus ist im Sockelbereich mit einer Pfosten -Riegel- oder Ganzglas-
Konstruktion voll flächig verglast. Die Rahmenfar be der Fassade im Erdgeschoss und der 
Lochfenster in den Obergeschossen ist in einem warmen und hellen Ton gehalten. Ab dem 
ersten Obergeschoss wird ein klassischer, hell beiger Klinker im Normalformat mit heller Fuge 
verwendet. Die Erschließungs -Kerne tre ten als Kubus aus der eigentlichen Gebäudeflucht 
hervor und werden mit einer vorgehängten Fassade als Rahmen ebenfalls in einen hellen Ton 
gefasst. Um das Gebäude herum sorgen grüne Teilflächen mit Baumbepflanzung, Ziersträu-
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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chern und eine Dachbegrünung für  eine große Aufwertung - die perfekte Verbindung aus Na-
tur und Stadtraum.  
Die Fassade des Parkhauses wird gestaltet als eine Kombination aus begrünten Segmenten 
und wiederkehrenden vertikalen Lamellen, welche in einem warmen, hellen Ton gehalten sind. 
Die Dichte der Grünelemente nimmt nach oben hin ab und stellt somit einen spielerischen 
Übergang dar. Die gewählten schallabsorbierenden Lamellen dienen insbesondere dem 
Schallschutz der Parkebenen von innen nach außen bei gleichzeitiger Transparenz für die 
Belichtung und der natürlichen Belüftung des Parkhauses. Die hellen Fassadenflächen, die 
Dach- und Fassadenbegrünung sowie der Freiflächen, wirk en auf natürliche Weise einer 
Überhitzung des Stadtraumes entgegen. Die „Green Pixel Wall“ dient zudem der Luftve rbes-
serung und bietet als Blickfang ein sensitives Erlebnis durch eine vielseitige Bepflanzung. 
Jeder Gebäudeteil erhält seine eigene Identität und Gestaltung. Zusammen entsteht eine 
harmonische Einheit mit wiederkehrenden Elementen. 
Aufgrund der hohen Bedeutung des Vorhabens für die städtebauliche Entwicklung der Innen-
stadt Osnabrücks trifft der Vorhaben -und Erschließungsplan (VEP) bereits relativ detaillierte 
Aussagen zur Bebauung . Der VEP kann jedoch nicht der bauordnungsrechtlichen Prüfung 
durch die Bauaufsichtsbehörde vorweggreifen. Eine umfängliche Prüfung bauordnungsrechtli-
cher sowie anderer Themen des öffentlichen Baurechts sind ausdrücklich dem Baugenehmi-
gungsverfahren vorbehalten. Dies betrifft u.a. die Anforderungen des Brandschutzes, die Aus-
führung der Tiefgarage, der Abstellräume etc.. Aus diesem Umstand heraus sind nach Inkraft-
treten des Bebauungsplans Abweichungen vom VEP im geringen Maße möglich. Dies bein-
haltet auch die Anzahl  der angestrebten Wohneinheiten sowie die konkrete Nutzung der vor-
gesehenen Gewerbeeinheiten. 
1.1. Solarenergetische Ausrichtung 
Eine mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL unterstützte Berechnung der solarenergeti-
schen Gewinne in Bezug auf eine optimierte Gebäudeausrichtung wurde nicht durchgeführt. 
Aufgrund des Vorhabenbezugs des Bebauungsplans und dem zentralen Planungsziel, eine für 
den Wittekindplatz wichtige und raumbildende städtebauliche Figur zu schaffen, überwiegen 
die Belange des Städtebaus gegenüber einer potentiell solarenergetisch optimierten Gebäu-
destellung. Aufgrund der relativ hohen absolute Gebäudehöhe im Vergleich zur umliegenden 
Bebauung und der Ausgestaltung als Flachdach ist davon auszugehen, dass die Gebäude-
stellung keinen Einfluss auf solarenergetische Gewinne haben wird. 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die Kleiststraße wird im Zuge der Realisierung des Vorhabens umgebaut. Dabei sollen insbe-
sondere die Belange des Radverkehrs Berücksichtigung finden, um hier für mehr Sicherheit 
zu sorgen.  
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit E lektrizität und Trinkwasser kann über einen Anschluss 
an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden.  
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des 
Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentli-
che Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt 
und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung de r Löschwasserversorgung herangezogen 
werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbedarf durch das öffentliche Trinkwas-
serrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Absprache mit der Feuerwehr Osnabrück, Ab-
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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schnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur Sicherstellung der Lösch-
wasserversorgung erforderlich. 
Das Vorhabengrundstück kann an das vorhandene Kanalnetz angeschlossen werden. 
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung ein 
Mehrabfluss von Niederschlagswasser , welches in die vorhandene öffentliche Kanalisation 
abgeleitet werden muss.  
Da im oberflächennahen Bereich, anthropogen aufgefüllte bzw. umgelagerte, natürliche Bö-
den anstehen, die überwiegend anthropogene Fremdbestandteile (im Wesentlichen Ziegel-
bruch und Bauschuttreste) enthalten, ist eine Versickerung von Niederschlagswass er inner-
halb dieser anthropogen beeinflusster Böden nicht bzw. nur unter Zustimmung der zuständi-
gen Behörde möglich. Unterhalb der Auffüllungen stehen versickerungsfähige, natürliche 
Sande an. Diese liegen jedoch überwiegend unterhalb der gemessenen Grundw asserstände 
bzw. im Grundwasserschwankungsbereich. Eine Versickerung innerhalb der Sande ist unter 
Einhaltung des Schutzabstandes insofern nicht möglich. 
2.2.1. Energieversorgungskonzept 
Die Entwicklung und Umsetzung des energetischen Konzeptes erfolgt unter Berü cksichtigung 
des einzuhaltenden Effizienzhaus-Stufe 55 gemeinsam mit den Fachplanern der Haustechnik. 
Unter Beachtung der örtlich spezifischen Möglichkeiten der klimaschonenden, regenerativen 
Wärmeversorgung und der Integration von regenerativen Stromerzeu gern (Photovoltaik), soll 
ein umweltfreundliches und ressourcenschonendes Areal entstehen.  
Aufgrund der vorgefundenen geologisch/hydrogeologisch Verhältnissen ist die Baufläche als 
nicht günstig für Erdwärmenutzung einzustufen, Bohrungen in diesem Bereich sind als kritisch 
anzusehen und nur bedingt zulässig. Auch im Falle einer wasserrechtlichen Genehmigungs-
fähigkeit, die von den Ergebnissen durchzuführender Erkundungsbohrungen abhängig wäre, 
ist mit Bohrtiefenbeschränkungen und weiteren Auflagen für die B ohrungen und den Betrieb 
der Erdwärmesonden zu rechnen. Aus technischen und wirtschaftlichen Gründen wurde daher 
eine geothermische Wärmeversorgung des Bauvorhabens im Energieversorgungskonzept 
nicht dargestellt. 
Um die Beheizung der Gebäude dennoch im Wes entlichen auf Basis erneuerbarer Energien 
zu realisieren, soll als primärer Heizenergieträger Holzpellets eingesetzt werden. Unter Abwä-
gung von Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zur Investition und dem laufenden Betrieb sowie 
den Nutzeranforderungen ist für  das Wohn- und Geschäftshaus diese Art der Wärmeversor-
gung aus einer im Sockelgeschoss des Parkhauses zu errichtenden Heizzentrale geplant. Die 
Heizzentrale soll darüber hinaus alle in unmittelbarer Nähe befindlichen Neubauvorhaben über 
ein Nahwärmenetz mi t Wärme versorgen können. Unterstützt wird die Wärmeerzeugung 
durch eine erdgasbetriebene Kraft-Wärme-Kopplungsanlage. Die Spitzenlastwärmeerzeugung 
erfolgt über einen Gaskessel. Der auf dem Dach und dem obersten Parkdeck erzeugte Strom 
aus Photovoltaik dient zur Bereitstellung der Hilfsenergie. 
Die Festlegung zum Einsatz zentraler oder dezentraler Lüftungsanlagen mit WRG für die 
Wohnungen sowie der technischen Konzepte für die gewerblichen Nutzungen erfolgt unter 
Berücksichtigung ressourcenschonender, innovativer Kriterien. Technikräume sind an zentra-
ler Stelle des EG neben den Erschließungskernen positioniert, über alle Geschosse durch-
gängige Installationsschächte ermöglichen die Anbindung an die Geschosse. 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen is t generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu be-
rücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechni-
schen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte 
sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des 
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Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) 
und § 1 Absatz 5 BauGB. Die im April 2017 beschlossene Änderung der BauNVO mit Einfüh-
rung des „ Urbanen Gebiets (MU)“ ist in der DIN 18005 nicht berücksichtigt. Es wird empfoh-
len, hier analog zu den Änderungen in den Verwaltungsvorschriften (z.B. TA Lärm) die Orien-
tierungswerte für ein Mischgebiet (MI) am Tag um 3 dB(A) zu erhöhen und im Nachtzeitrau m 
die Orientierungswerte für ein MI zu belassen (Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Woh-
nungsbau Baden -Württemberg, Städtebauliche Lärmfibel Online – Hinweise für die Bauleit-
planung, http://www.staedtebauliche-laermfibel.de). 
Für das Vorhaben ergeben sich Anforderungen an den Schallschutz, die im Detail der vorlie-
genden Schalltechnischen Untersuchung ( KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 
16.07.2021) zu entnehmen sind. 
Die maßgeblichen Außenlärmpeg el nach DIN 4109 zur Auslegung des Schallschutzes sind 
auf den folgenden Abbildungen dargestellt: 
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3.1. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser h errschen 
erhöhte Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen. Feuerungsanlagen, die mit festen Brenn-
stoffen betrieben werden, sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährden-
de Stoffe wie Feinstaub und polyzyklische aromatische Kohlenwassersto ffe (PAK). Vor allem 
mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen tragen zu diesen Emissionen maßgeblich bei. Auf-
grund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von einem Emissionsanstieg auszu-
gehen. 
Die textliche Festsetzung soll einerseits zu einer w eitgehenden Luftreinhaltung im Zuge der 
zusätzlichen Bebauung beitragen, andererseits die angestrebte Energieversorgung auf Basis 
von Biomasse in Form von Holzpellets nicht behindern. Deshalb sind als feste Brennstoffe nur 
DIN-zertifizierte Presslinge aus naturbelassenem Holz nach §3 Absatz 1 Nr. 5a der Bun-
desimmissionsschutzverordnung (BImSchV) zulässig, wenn sie möglichst umweltverträglich in 
effizienten und emissionsarmen Feuerungsanlagen eingesetzt werden. Der festgesetzte 
Grenzwert für Staub greift hierbei grundsätzlich auf die Regelungen der ersten Verordnung zur 
Durchführung des Bundes -Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über kleine und mittlere 
Feuerungsanlagen - 1.BImSchV) vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38) zurück. 
3.2. Elektromagnetische Strahlungen 
Da im Umfeld elektrifizierter Bahnanlagen gesundheitliche Beeinträchtigungen durch elektro-
magnetische Störquellen nicht ausgeschlossen werden können, wurde bei der Festsetzung  
von überbaubaren Grundstücksflächen mit mehr als einem Vollgeschoss (sofern es  sich nicht 
um eine Bestandssituation handelt) ein ausreichender Abstand zwischen Wohngebäuden  und 
Bahnoberleitungen berücksichtigt. Die gemäß der Verordnung über elektromagnetische Felder 
(26. BImSchV) einzuhaltenden Mindestabstände werden im vorliegenden  Fall durch einen 
Mindestabstand von 20 m zwischen den Oberleitungen und Gebäuden, in denen sich Aufent-
haltsräume befinden (vgl. VEP), eingehalten, sodass eine Festsetzung  von Freihalteflächen 
gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB nicht erforderlich ist. 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Durch die mit dieser Bauleitplanung verfolgte städtebauliche Aufwertung des Bereichs um den 
Hannoverschen Bahnhof soll nicht nur der öffentliche Raum qualifiziert werden, sondern auch 
eine hohe räumliche Dich te, funktionale und soziokulturelle Mischung erzielt werden. Vor die-
sem Hintergrund erscheint die Festsetzung der Bauflächen innerhalb des Plangebiets als ur-
banes Gebiet (MU) gemäß § 6a BauNVO zielführend. Grundsätzlich dienen urbane Gebiete 
dem Wohnen sow ie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und 
anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören.  
Da es sich im vorliegenden Fall um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, ergibt 
sich die tatsächliche Nutz ung innerhalb des Plangebiets aus dem Vorhaben - und Erschlie-
ßungsplan.  
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Um eine möglichst hohe bauliche Dichte innerhalb des Plangebiets zu erreichen, wird bezüg-
lich der Grundflächenzahl (GRZ ) der Orientierungswert der Baunutzungsverordnung (BauN-
VO) für urbane Gebiete von 0,8 ausgenutzt. Angesichts der geplanten sieben Geschosse wird 
die GFZ mit 4,0 festgesetzt. Durch die Überschreitung des zulässigen Orientierungswert der 
GFZ von 3,0 auf 4,0 ergibt sich bei der Größe des Baugrundstückes von 4.200  m² eine Erhö-
hung der Geschossfläche von 12.600 m² um 4.200 m² auf 16.800 m². Diese Überschreitung ist 
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vor dem Hintergrund des konkreten Vorhabens in diesem innerstädtischen Kontext städtebau-
lich vertretbar. Durch die gute verkehrliche Anbindung und  die Schaffung einer gemischten 
Nutzung inklusive des Parkhauses ist davon auszugehen, dass es zu keinen negativen Aus-
wirkungen auf die Umgebung aufgrund der hohen baulichen Dichte kommen wird. Durch die 
solitäre Einzelstellung des Bauvorhabens umgeben von öffentlichen Straßen und die Integra-
tion in den Stadtraum des Wittekindplatzes sind städtebaulich -gestalterische Spannungen 
nicht zu erwarten.  
4.3. Gebäudehöhen 
Die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe soll den klaren Vorhabenbezug der Bauleit-
planung verdeutlichen. Überschreitungen des Gebäudehöchstmaßes würden zu einem städ-
tebaulich nicht gewollten Höhensprung innerhalb des Quartiers führen. Die Überschreitung der 
maximalen Gebäudehöhe durch Treppenhäuser , Brücken  und untergeordnete Gebäudeteile 
von bis zu 3,0 m bzw. 2,0 m ist städtebaulich vertretbar und aufgrund der Höhe des Gebäudes 
und dem festgesetzten Zurückspringen der Dachaufbauten aus dem öffentlichen Straßenraum 
nicht wahrnehmbar. 
4.4. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzabstand 
einzuhalten. 
Um für das Vorhaben die abstandsrechtlichen Grundlagen zu schaffen, wird die abweichende 
festgesetzt.  
4.4.1. Abstandsflächen 
Die Verringerung der Abstandsflächentiefe von 0,5 H auf 0,4 H – unter Beibehaltung der ge-
setzlichen Mindestabstandsflächentiefe von 3 m – entspricht den geringsten in anderen Län-
derbauordnungen vorgefundenen Werten und dem Orientierungswerten in der MBO.  
Ziel der Regelung der Abstandsflächentiefe ist die Ausleuchtung der Aufenthaltsräume mit 
Tageslicht im fensternahen Bereich (bis etwa 2,5 m Tiefe), die Lesen und Schreiben bei be-
decktem Himmel gestattet. Die Absenkung der Regela bstandsflächentiefe auf 0,4 H stellt ge-
genüber der 0,5 H -Regelung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) keinen Systemb-
ruch dar. Auch muss hervorgehoben werden, dass Gebäudeabstände nur bedingt geeignet 
sind, die Aufenthaltsraumbeleuchtung mit Tageslicht  zu steuern. Viele Einflüsse können auf 
die Helligkeit und somit die subjektiv empfundene Behaglichkeit einwirken. Dazu gehören vom 
Nutzer beeinflussbare Faktoren, wie die Verwendung Licht reflektierender oder Licht absorbie-
render Mobiliar-, Wand- und Fußbodenoberflächen, oder auch das Anbringen von Vorhängen 
und Gardinen. Nicht vom Nutzer beeinflussbar, jedoch von der Beleuchtungsauswirkung her 
erheblich ist der Einfluss der Vegetation, die auf die bauordnungsrechtliche Beurteilung der 
Abstandsflächen keinen Einfluss hat.  
Der festgelegte Mindeststandard von 0,4 H lässt sich auch mit der DIN 5034 – Tageslicht in 
Innenräumen – in Einklang bringen: Durch die Festlegung der Regelabstandsflächentiefe auf 
0,4 H ergibt sich zwischen Gebäuden ein Gesamtabstand, de r der Summe der beiderseitigen 
Tiefen der Abstandsflächen entspricht, d. h. er beträgt regelmäßig 0,8 H. Dieser Gesamtab-
stand entspricht gemäß DIN 5034 -4 einem Verbauungswinkel von etwa 50°, der eine lichte 
Raumhöhe von mindestens 2,40 m und eine dazugehör ige Fensterhöhe von 1,35 m voraus-
setzt. Diesen tabellarisch erfassten Werten sind Fensterbreiten zugeordnet, deren Realisie-
rung ausreichende Helligkeit (Tageslichtquotient, DIN 5034 -4, 2.1) und eine Sichtverbindung 
nach außen (DIN 5034-4, 2.2) sicherstellt. Aus den Werten der DIN ergibt sich für einen 5 m x 
4,5 m = 22,5 m² großen Raum eine Fensterfläche von 1,35 m x 4,31 m = 5,81 m² (rd. ¼ der 
Raumfläche). Demgegenüber legt das Bauordnungsrecht als Mindestfenstergröße 1/8 der ihr 
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zugeordneten Aufenthaltsraumgrundfläche fest. Da sich der Tageslichtquotient aus dem Him-
melslichtanteil, dem Außenreflexionsanteil (Reflexion an Verbauung) und dem Innenreflexi-
onsanteil (Reflexion an den Rauminnenflächen) zusammensetzt und Minderungsfaktoren wie 
die Fensterverschmutzung berücksichtigt, kann bezüglich der tabellarischen Werte von Quali-
tätsstandards ausgegangen werden, die von bauordnungsrechtlichen Mindeststandards zu 
unterscheiden sind. Dies bedeutet, dass die der Tabelle zu entnehmenden Fensterbreiten aus 
bauordnungsrechtlicher Sicht unterschritten werden dürfen.  
Die 0,4 H -Regelung ermöglicht eine bessere Gestaltungsfreiheit, um die gewünschten Ziele 
des modernen Städtebaus zu erreichen. 
4.4.2. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die festgesetzten Baulinien umschreiben das gepla nte Bauvorhaben. Die Planung sieht eine 
Fußgängerbrücke zwischen dem Wohn- und Geschäftshaus und dem Parkhaus vor auf Höhe 
des Dachgartens und der obersten Parkebene. Es ist ausnahmsweise zulässig, dass diese 
Fußgängerbrücke, die den Nutzern des Wohn - und Geschäftshauses zur direkten Erreichung 
des Parkhauses dienen soll, außerhalb der Baulinie errichtet werden kann. 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Erhalt von Bäumen 
Im Plangebiet befindet sich ein Baumbestand mit teilweise größeren Einzelbäumen. Der 
Baumbestand wurde eingemessen und auf seine Erhaltenswürdigkeit hin untersucht.  
Vor dem Hintergrund der Vermeidung von Umweltauswirkungen w ird über den Bebauungs-
plan ein erhaltenswerter Großbaum geschützt. 
4.5.2. Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) 
Um sicherzustellen, dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen 
Verbotstatbestände gem. §44 BNatSchG berührt werden, sind CEF -Maßnahmen erforderlich. 
Diese sind entsprechend im Bebauungsplan textlich festgesetzt. Die Umsetzung der CEF -
Maßnahmen muss vor Beginn der Abriss - und Baumaßnahmen erfolgen und sind in Abstim-
mung mit der Unteren Naturschutzbehörde durch die Vorhabenträgerin umzusetzen. 
4.5.3. Straßenbeleuchtung 
Um eine Störung des Lebensumfeldes der im Plangebiet vorzufindenden Fledermäuse so weit 
wie möglich zu vermeiden, ist die Straßenbeleuchtung im Plangebiet so zu erstellen, dass ein 
vertretbares Lichtspektrum eingehalten wird. 
Durch ältere Straßenbeleuchtungen können Insekten in großen Mengen angelockt werden. 
Dadurch entsteht im Bereich dera rtiger Straßenbeleuchtungen nachts eine Art „Überangebot“ 
an Nahrung für Fledermäuse. Dieses Überangebot führt allerdings an anderer Stelle zu einem 
geringeren Aufkommen nachtaktiver Insekten und somit zu einem Nahrungsrückgang für Fle-
dermausarten, die ihr e Nahrung nicht im Bereich von Straßenbeleuchtungen suchen. Gleich-
zeitig besteht die Gefahr, dass Fledermäuse bei der Nahrungsaufnahme im Bereich älterer 
Straßenbeleuchtungen durch den Straßenverkehr gefährdet werden. Quecksilberdampflam-
pen haben den höchs ten insektenanlockenden UV -A-Anteil (380-315 nm) im Spektrum und 
sind deshalb als ungünstig einzustufen. Metall - Halogenidlampen sind ähnlich zu bewerten. 
Natriumdampflampen (gelbes Licht) und LED -Lampen weisen dagegen eine eher geringe 
Lockwirkung auf. 
 
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5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit 
gültigen Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufge-
nommen. 
5.1. Dächer 
Da es sich bei dem Plangebiet um ein hoc hverdichtetes innerstädtisches Quartier handelt, 
müssen geeignete Maßnahmen getroffen werden, um eine weitere Aufheizung des Bereichs 
in den Sommermonaten, aber auch den Niederschlagswasserabfluss bei Starkregenereignis-
sen einzudämmen. Hierfür bieten sich insbesondere begrünte Flachdächer (vgl. 5.2.) an. Des-
halb sind zusätzliche Bauvorhaben in nerhalb des Plangebiets grundsätzlich als Flachdachge-
bäude (Dachneigung < 15°) zu konzipieren. 
Um die störende Wirkung von technischen Anlagen zu minimieren sind diese  ab einer Höhe 
von 1 m einzuhausen.  
5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Beitrag 
zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können Staub und 
Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in 
den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrück-
haltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlagswassers wie-
der verdunsten, wodurch di e öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. Hierzu 
muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine Substratmächtigkeit von mindestens 
10 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können die ser Dach-
konstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachabdichtung, 
u. a. durch Absorbieren schädlicher UV -Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Ver-
dunstung des gespeicherten Regenwassers heizen sich darunterliegende Räume i m Sommer 
nicht so stark auf, während die isolierende Wirkung der Dachbegrünung im Winter den Hei-
zenergiebedarf senkt. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach sogar neuen Le-
bensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Bra ndschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbegrünung 
(z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rechnung getragen 
werden.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist 
ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für eine niedri-
gere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen sorgen, können sie 
sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von Photovoltaikanlagen aus-
wirken.  Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine Kombination von Dachbegrü-
nung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
Aufgrund der innerstädtischen Lage des Bauvorhabens stehen keine nennenswerten Freiflä-
chen auf dem Grundstück zur Verfügung.  Um eine Aufwertung des Wohnumfeldes zu schaf-
fen und die nach Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) zu schaffenden Kleinkinderspiel-
flächen herstellen zu können, wird auf dem Wohn- und Geschäftshaus ein Dachgarten entste-
hen. Dieser wird überwiegend begrünt w erden. Eine intensive Dachbegrünung ist hier ange-
strebt.  
Die Dachfläche des Parkhauses sind von dieser Festsetzung ausgenommen, da das Dach 
ebenfalls zur Unterbringung von Stellplätzen dient. Diese sollen mit einer Anlage zur Gewin-
nung von Solarenergie überbaut werden. 
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(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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5.3. Fassadenbegrünung 
Durch die hohe Bevölkerungsdichte und den bestehenden Stadtklimaeffekt mit deutlicher 
Überwärmung weisen urbane Gebiete eine besondere Verwundbarkeit gegenüber den Folgen 
des Klimawandels auf. Maßnahmen zur Reduktion des Kl imawandels, wie auch zur Anpas-
sung an diesen, werden daher verstärkt in urbanen Gebieten forciert. Stadtgrün und Begrü-
nungsmaßnahmen – seien es Hof -, Dach - oder Fassadenbegrünungen, Grünflächen oder 
Grünzüge – sind wichtige Baustein, wenn es um die Redukti on des Klimawandels oder um 
Anpassungsmaßnahmen geht. 
Während Fassadenbegrünung lange Zeit eher unter ökologischen und gestalterischen Aspek-
ten gesehen wurde, sind im Zuge des Klimawandels und des gestiegenen Bedarfs an Gebäu-
deklimatisierung die Möglichkeiten der Gebäudeoptimierung durch Fassadenbegrünung in den 
Fokus gerückt. 
Während die Reduktion von Wärmeverlusten und Auskühlungseffekten vor allem bei unge-
dämmten Altbauten eine Rolle spielt, stehen bei gedämmten Neubauten eher die Verschattung 
und adiabate Gebäudekühlung zur Reduktion des Kühlbedarfs im Vordergrund. Die Kombinati-
on aus Verdunstungskälte sowie Absorption und Reflektion (40% bis 80%) der Sonnenein-
strahlung sorgt im Sommer für eine Reduktion der Wärmelasten und damit des Kühlbedarfs im 
Gebäude. Diese Effekte können als Vorkonditionierung auch in Kombination mit natürlicher 
oder kontrollierter Belüftung eingesetzt werden (vgl. hierzu TU Darmstadt, Fachbereich Archi-
tektur, Fachgebiet Entwerfen und Freiraumplanung, Gutachten Fassadenbegrünung – Vor-
schlag für Zweck, Umfang und Gebietskulisse einer finanziellen Förderung von quartiersorien-
tierten Unterstützungsansätzen von Fassadenbegrünungen, Darmstadt 06/2016). 
Die getroffene Festsetzung zur Fassadenbegrünung ist so konzipiert, dass sie nicht mi t un-
verhältnismäßigen Aufwendungen bei der Erstellung verbunden sind. Zudem werden privat-
rechtliche belange Berücksichtigt, indem eine Fassadenbegrünung nicht bei grenzständigen 
Fassaden zur Anwendung kommen muss. Darüber hinaus kann auf die Fassadenbegrün ung 
entlang der Bahntrasse im Nordosten des Geltungsbereiches verzichtet werden. Aufgrund der 
Lage am Bahndamm, welcher bereits durch eine dichte Vegetation geprägt ist, ist der mikro-
klimatische Effekt einer Fassadenbegrünung bei einem hohen Aufwand der Un terhaltung 
durch erschwerte Zugänglichkeit unverhältnismäßig gering.  
Für die Fassadenbegrünung sind die Pflanzen der Pflanzliste A zu verwenden: 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 27/31 
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische 
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 28/31 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die Bau-
herrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer eventuel-
len Bebauung darauf einrichten können.  
6.1. Kampfmittelverdachtsflächen 
Für den Planbereich wurde zum Teil eine Luftbildauswertung durch den Kampfmittelbeseiti-
gungsdienst des Landes Niedersachsen durchgeführt. Auf Ba sis dieser Untersuchung wird 
eine Kampfmittelbelastung vermutet. E ine Kampfmittelsondierung oder -räumung hat noch 
nicht stattgefunden. Somit besteht innerhalb des Planbereichs der begründete Verdacht auf 
Kampfmittel. Eine entsprechende Kennzeichnung sowie entsprechende Hinweise sind in den 
textlichen Festsetzungen aufgenommen. 
7. Hinweise 
7.1. Bahnanlagen 
Die Flächen innerhalb des Vorgaben - und Erschließungsgebiets wurden 2010 verkauft und 
sind zwischenzeitlich von Bahnbetriebszwecken freigestellt worden. Auf den  Kaufvertrag in-
klusive eventueller Nachträge und die dort  geregelten Rechte wird verwiesen. Sämtliche mit 
dem Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen und Verzichte, auch soweit sie nicht dinglich 
gesichert sind, sind von der Vorhabenträgerin und dessen Rechtsnachfolger vollumfänglich zu 
berücksichtigen. Veränderungen und Maßnahmen  an dinglich gesicherten Betriebsanlagen 
der DB AG dürfen nicht ohne  Genehmigung des Dienstbarkeitsberechtigten der DB AG erfol-
gen. 
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der  Bahnanlagen entstehen Immissionen und 
Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall usw.). Ansprüche gegen die Deutsche Bahn 
AG aus dem gewöh nlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner jeweiligen  Form sind seitens der 
Vorhabenträgerin oder sonstiger Nutzungsberechtigter  ausgeschlossen. Insbesondere sind 
Immissionen wie Erschütterung, Lärm, elektromagnetische Beeinflussungen,  Funkenflug und 
dergleichen, die von Bahnanlagen  und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen,  entschädi-
gungslos hinzunehmen. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind 
erforderlichenfalls von der Gemeinde oder der Vorhabenträgerin auf eigene Kosten geeignete 
Schutzmaßnahmen vorzusehen bzw. vorzunehmen. 
Es dürfen die Sicherheit und der Betrieb des Eisenbahnverkehres  auf der planfestgestellten 
und gewidmeten angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder gestört  werden. Die Stand-
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 29/31 
sicherheit und Funktionstüchtigkeit der Bahnbetriebsanlagen, insb. der Gleise und Oberleitun-
gen und -anlagen, ist stets zu gewährleisten. 
Bei Planungs- und Bauvorhaben in räumlicher Nähe zu  Bahnbetriebsanlagen ist zum Schutz 
der Baumaßnahme und zur Sicherung des Eisenbahnbetriebs das  Einhalten von Sicherheits-
abständen zwingend vorgeschrieben. 
Die Flächen befinden sich in unmittelbarer Nähe zu einer Oberleitungsanlage der DB. Auf die 
Gefahren durch die 15 .000 V Spannung der  Oberleitung und die hiergegen einzuhaltenden 
einschlägigen Bestimmungen wird ausdrücklich hingewiesen . In der Nähe der Oberleitungs-
masten (5 m-Umkreis) darf nicht ohne Abstimmung  mit der DB Netz AG Osnabrück in den 
Untergrund eingegriffen werden. Die vorhandenen Kabel sind zu berücksichtigen . Es wird da-
rauf hingewiesen, dass auch auf benachbarten  Fremdflächen mit Kabeln und Leitungen der 
DB zu rechnen ist. Falls eine Kabel- und Leitungsermittlung im Grenzbereich gewünscht wird, 
ist diese ca. 6 Wochen vor Baubeginn bei der DB Netz AG zu beantragen. 
Bahngelände darf weder im noc h über dem Erdboden überbaut werden. Ein widerrechtliches 
Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes  sowie sonstiges Hineingelangen in  den 
Gefahrenbereich der Bahnanlagen ist gemäß § 62  EBO unzulässig und durch geeignete und 
wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. 
Sofern ein Einsatz von Kränen geplant ist, ist eine Kraneinweisung  durch DB Netz Osnabrück 
zu prüfen und zu  erstellen. Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau - / Hubgeräten (z.B. 
(Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist grundsä tzlich das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der  
Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden  Haken verboten. Die 
Einhaltung dieser  Auflagen ist durch den Bau einer Überschwenkbegrenzung  (mit TÜV -
Abnahme) sicher zu stellen.  
Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahngelände  zwischen- oder abgelagert werden. 
Bei Abbrucharbeiten ist die Staubentwicklung in Grenzen  zu halten. Sie darf die freie Sicht im 
Bereich der Gleisanlagen nicht einschränken. Sollte mit Wasser zur  Vermeidung der Staube-
missionen gearbeitet werden,  so ist in jedem Fall eine Lenkung des Wasserstrahls auf  die 
Bahnanlage auszuschließen. Es muss in jedem Fall  dafür gesorgt werden, dass keine Teile 
der Abbruchmassen  auf die Bahnanlage (Gleisbereich) gelangen  können (Ve rmeidung von 
Betriebsgefährdungen). Beim  möglichen Einsatz eines Spritzgerätes verweisen wir  auf die 
Gefahr (z.B. elektrischer Überschlag), die von der angrenzenden Bahn-Oberleitung (15.000 V) 
ausgeht. 
Entsprechende Hinweise sind in die Planurkunde aufgenommen worden. 
8. Maßnahmen 
8.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse 
durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Kosten der Bauleitplanung sowie der Realisierung des Vorhabens werden ausschließlich 
von der Vorhabenträgerin übernommen. 
9. Vorhaben- und Erschließungsplan 
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde ein Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 
abgestimmt, der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Der VEP beschreibt das Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl für die Durchfüh-
rungspflicht als auch für die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dar. 
10. Durchführungsvertrag 
Mit der Vorhabenträgerin wird/wurde seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlossen. 
In diesem verpflichtet sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB u. a. 
dazu,  
 das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderliche n Erschließungsmaßnahmen in-
nerhalb einer näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen,  
 bei der Errichtung des Wohn - und Geschäftsgebäudes den Energiestandard eines Effizi-
enzhaus-Stufe 55 umzusetzen. Eine Bewilligung durch die KfW für das Vorhaben liegt be-
reits vor. 
 einen bestimmten Anteil des geschaffenen Wohnraums sozial - und preisgebunden an 
Endverbraucher abzugeben und  
 Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen. 
 
D Umweltbelange 
Wie im Kapitel A.1.1 zutreffend dargelegt, erfüllt die Aufstellung des B -Plans 668 die Voraus-
setzungen zur Anwendung des § 13a BauGB. Ergänzend soll an dieser Stelle darauf verwie-
sen werden, dass die Anwendung des 13a nicht nur zum Verzicht der Umweltprüfung und des 
daraus resultierenden Umweltberichtes führt, sondern darüber hinaus auch sämtliche Kom-
pensationsverpflichtungen, die aus den mit der Planung einhergehenden erheblichen Beein-
trächtigungen der im Rahmen einer Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüt er resultieren, 
wegfallen. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 668 sollen die planungsrechtlichen Vorausset-
zungen für den Neubau eines Wohn - und Geschäftshauses sowie eines Parkhauses am 
Wittekindplatz geschaffen werden. Die Baufenster überlagern e inen Parkplatz mit ausgepräg-
tem Baumbestand dem nicht nur eine ökologische Wertigkeit in diesem ansonsten an Grün-
strukturen armen Bereich zuzuweisen ist. Der Baumbestand – es wurden 33 Bäume kartiert – 
wirkt zudem stadtklimatisch ausgleichend hinsichtlich der als sehr ungünstig eingestuften bi-
oklimatische Ausgangssituation in diesem Quartier. Daher wird sich die stadtklimatische Situa-
tion aufgrund des Verlustes annähernd aller kartierten Bäume – nur ein Baum wird im Plan-
entwurf als zu erhalten festgesetzt – verschlechtern. 
Darüber hinaus ist darauf zu verweisen, dass sich die Luftmassen bei autochthonen Wetterla-
gen von der Bremer Straße  über die Bohmter Straße/Alte Poststraße  Richtung Innenstadt 
bewegen. Die geplanten Höhen der Gebäude werden mit 82,5 Metern über NHN angegeben, 
die des nordöstlich angrenzenden Bahndammes liegt bei 67,6 Metern. Der Bahndamm stellt 
bei autochthonen Wetterlagen schon jetzt eine, wenn auch überwindbare, Barriere dar. Durch 
das Bauvorhaben wird demnach für die anströmenden Luftmassen eine weitere, 15,5 m höhe-
re Barriere unmittelbar nachgelagert, was durch die Darstellungen der VEP -Blätter 1 und 2 
deutlich visualisiert wird. Von daher muss konstatiert werden, dass die Planung auch und v. a. 
aus diesem Grund gegenüber dem gegenwärtig en begrünten ebenerdigen Parkplatz zu einer 
deutlichen Verschlechterung der stadtklimatischen Belastungssituation in diesem Quartier 
führen kann. 
Die maßgebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Biodiversität (Artenvielfalt, Pflanzen und 
Tiere) resultiert aus dem Verlust von mindestens 26, wahrscheinlich aber 32 erhaltenswerten 
Laubbäumen im Plangebiet. Dass damit auch entsprechender Lebensraum für die an derarti-
ge ökologische Inseln im urbanen Raum angewiesenen und angepassten Tierarten verloren 
geht, liegt auf der Hand. Aufgrund der Qualität der überplanten Bäume werden zumindest für 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 31/31 
die Artengruppe der Fledermäuse CEF -Maßnahmen notwendig, die mit der unteren Natur-
schutzbehörde abzustimmen sind. Sind diese umgesetzt, so bestehen hinsichtlich des Arten-
schutzes aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundlegenden Bedenken gegen das Vorha-
ben mehr, da dann mittels der Hinweise Nr. 9 und 10 sicher gestellt wird, dass durch die Ver-
wirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. §44 
BNatSchG berührt werden. 
Die mit dem Vorhaben einhergehenden Neuversiegelungen werden hinsichtlich des Schutzgu-
tes Boden als vernachlässigbar eingestuft. 
Die geplante Aufstellung führt insgesamt zu erkennbar erheblichen Beeinträchtigungen des 
Schutzgutes Stadtklima sowie zu Beeinträchtigungen des Schutzgutes Biodiversität. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Ziel der Planung ist die Revitalisierung und Inwertsetzung des Berliner Platzes / Wittekindplat-
zes als östlichen Eingang in die Innenstadt von Osnabrück. Die la ngjährige Nutzung dieses 
Bereiches als Stellplatzanlage führte dazu, dass der Raum lediglich als Durchgangsraum mit 
geringer Aufenthaltsqualität wahrgenommen wird.  Bereits die Ergebnisse des Gutachterver-
fahrens zur Neugestaltung des Berliner Platzes aus dem Jahr 2015 sehen eine Qualifizierung 
des Grundstückes durch eine Intensivierung der Nutzung und Bebauung zur Schaffung neuer 
Raumkanten. Die negativen Auswirkungen auf das Stadtklima durch Überplanung des Baum-
bestandes sowie der Schaffung neuer potentiell er Barrieren für den Luftaustausch sind im 
Zuge der Abwägung gegenüber den genannten städtebaulichen Zielen zurückzustellen. Durch 
die Festsetzungen zur verpflichtenden Fassaden- und Dachbegrünung sowie den Erhalt eines 
prägenden Einzelbaumes können Maßnah men zur Abmilderung der negativen Auswirkungen 
geschaffen werden. Darüber hinaus wird angestrebt im Zuge der Neugestaltung der öffentli-
chen Verkehrsflächen im Bereich der Wittekindstraße weitere Bäume zu pflanzen. 
In Bezug auf die Beeinträchtigung des Schutzgutes Biodiversität ist im Bebauungsplan festge-
setzt worden, dass entsprechende CEF -Maßnahmen durch die Vorhabenträgerin in Abstim-
mung mit der Unteren Naturschutzbehörde im Nahbereich umzusetzen sind. Somit kann si-
chergestellt werden, dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen 
Verbotstatbestände gem. §44 BNatSchG berührt werden. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Mit diesem Bebauungsplan wird eine Aufwertung des Umfelds des Hannoverschen Bahnhofs 
sowie im weitesten Sinne des Berliner Platzes verfolgt. 
Die Bauleitplanung fördert das innerstädtische Wohnen, schafft Angeboten der sozialen Infra-
struktur und trägt zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bei. Daneben wird ein zusätzli-
ches Angebot an Arbeitsplätzen geschaffen.  
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 7.511 m² 
Bauflächen: ca. 4.321 m² 
 davon urbanes Gebiet (MU): ca. . 4.321 m² 
Öffentliche Verkehrsflächen: ca. 3.184 m² 
Ver- und Entsorgung:  7 m² 
 
Seite: 1/6 
Stadt  Osnabrück  
D I E  OB E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)   
 
Stellungnahmen 
Stand: 31.03.2021 
 
 
1. Stellungnahmen im Rahmen der Äußerungsmöglichkeit nach § 13a Absatz 3 
Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
 
Es wurden keine Stellungnahmen vorgetragen 
 
 
2. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 2 und § 4 Absatz 2 BauGB 
(Entwurfsoffenlegung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absenderin/Absender 
2.1 27.07.2021 PLEdoc GmbH 
2.2 28.07.2021 Deutsche Telekom Technik GmbH: Best Mobile - Richtfunk-
Trassenauskunft deutschlandweit 
2.3 02.08.2021 Westnetz GmbH, Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
2.4 05.08.2021 Ericsson Services GmbH 
2.5 25.08.2021 Landkreis Osnabrück Planung FD 6.4 
2.6 30.08.2021  LBEG - Landesamt fur Bergbau, Energie und Geologie 
2.7 31.08.2021 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen 
Regionaldirektion Hameln – Hannover Kampfmittelbeseitigungsdienst 
2.8 01.09.2021 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
2.9 07.09.2021 Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim  
III/Recht 
2.10 10.09.2021 Deutsche Bahn AG, DB Immobilien - Region Nord  
Kundenteam Eigentums-, Bestandsmanagement und Grundsteuer  
2.11 13.09.2021 Deutsche Telekom Technik GmbH: Nord PTI 12 
2.12 14.09.2021 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland - Standortentwicklung 
2.13 15.09.2021 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Osnabrück 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 2/6 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
2.1 wir beziehen uns auf Ihre o.g. Maßnahme und teilen Ihnen hierzu mit, dass von uns verwaltete Versorgungsanlagen 
der nachstehend aufgeführten Eigentümer bzw. Betreiber von der geplanten Maßnahme nicht betroffen werden: 
 OGE (Open Grid Europe GmbH), Essen 
 Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen 
 Ferngas Netzgesellschaft mbH (FG), Netzgebiet Nordbayern, Schwaig bei Nürnberg 
 Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft mbH (MEGAL), Essen 
 Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH (METG), Essen 
 Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & Co. KG (NETG), Dortmund 
 Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen 
 GasLINE Telekommunikationsnetzgesellschaft deutscher Gasversorgungsunternehmen mbH & Co. KG, 
 Straelen (hier Solotrassen in Zuständigkeit der PLEdoc GmbH) 
 
Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan markierte Bereich. Dort dargestellte 
Leitungsverläufe dienen nur zur groben Übersicht. 
Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbereichs bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit 
uns. 
 
 
2.2 vielen Dank für die Beteiligung unseres Unternehmens bei der oben genannten Maßnahme. 
Wir betreiben derzeit in diesem Bereich keine Richtfunkverbindung. Deshalb erheben wir auch keine Einwände 
gegen die Planung. 
Bitte beachten Sie, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunkverbindungen im Eigentum der Deutschen Telekom 
gilt. Darüber hinaus mieten wir weitere Richtfunktrassen bei Ericsson an. Über deren Verlauf können wir keine 
Auskünfte erteilen. Deshalb bitte ich Sie, falls nicht schon geschehen, Ericsson in Ihre Anfrage mit einzubeziehen. 
Bitte wenden Sie sich an: 
Ericsson Services GmbH 
Prinzenallee 21 
40549 Düsseldorf 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
2.3 wir bedanken uns für Ihre Behördenbeteiligung in obiger Angelegenheit und teilen Ihnen mit, dass seitens der 
Westnetz GmbH grundsätzlich keine Bedenken gegen den Bebauungsplanentwurf Nr. bestehen. 
Bei der Durchsicht der Planunterlagen haben wir u. a. festgestellt, dass wir im süd-östlichen Teil des 
Geltungsbereiches Steuerkabel unterhalten. 
Den detaillierten Verlauf der Versorgungseinrichtungen können Sie den beigefügten Planunterlagen entnehmen. 
Die unmittelbare Versorgung erfolgt in diesem Bereich durch die SWO Netz GmbH. 

Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 3/6 
 
2.4 bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat die Firma Ericsson bezüglich ihres Richtfunks keine Einwände 
oder spezielle Planungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunkverbindungen des Ericsson –Netzes gilt. 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Deutsche Telekom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
2.5 die öffentliche Auslegung in der Zeit vom 27.07.2021 bis 14.09.2021 habe ich zur Kenntnis genommen. Zu den vom 
Landkreis Osnabrück wahrzunehmenden öffentlichen Belangen wird folgende Stellungnahme abgegeben. 
Regional- und Bauleitplanung: 
Aus Sicht der Regional- und Bauleitplanung werden keine Anregungen oder Bedenken gegen die beabsichtigte 
verbindliche Bauleitplanung der Stadt Osnabrück vorgetragen. 
Auf Grundlage der Ausweisung eines MU-Gebietes gehe ich davon aus, dass der beabsichtigte Biomarkt unterhalb 
der Großflächigkeit errichtet werden wird. 
Weitere Anregungen sind insoweit nicht vorzutragen. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange entbindet nicht von der Verantwortung im 
Sinne von § 2 Abs. 1 BauGB. Das Ergebnis der Abwägung bitte ich mitzuteilen. 
2.6 in Bezug auf die durch das LBEG vertretenen Belange geben wir zum o.g. Vorhaben folgende Hinweise: 
Baugrund 
Im Untergrund des Standorts sind losliche Sulfatgesteine in Tiefen ≤ 200m u. GOK zu erwarten, in denen mitunter 
Auslaugung stattfindet und Verkarstung auftreten kann. Im naheren Umfeld des Standorts sind bisher keine Erdfalle 
bekannt. Formal ist dem Standort die Erdfallgefahrdungskategorie 2 zuzuordnen (gem. Erlass des 
Niedersachsischen Sozialministers "Baumaßnahmen in erdfallgefahrdeten Gebieten" vom 23.2.1987, Az. 305.4 - 24 
110/2 -). Im Rahmen von Baumaßnahmen am Standort kann – sofern sich bei der Baugrunderkundung keine 
Hinweise auf Subrosion ergeben – bezüglich der Erdfallgefahrdung auf konstruktive Sicherungsmaßnahmen 
verzichtet werden (Download und weiterführende Informationen unter 
https://www.lbeg.niedersachsen.de/geologie/baugrund/geogefahren/subrosion/). 
Sofern im Zuge des o.g. Vorhabens Baumaßnahmen erfolgen, verweisen wir für Hinweise und Informationen zu den 
Baugrundverhältnissen am Standort auf den NIBIS-Kartenserver. Die Hinweise zum Baugrund bzw. den 
Baugrundverhaltnissen ersetzen keine geotechnische Erkundung und Untersuchung des Baugrundes bzw. einen 

Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 4/6 
geotechnischen Bericht. Geotechnische Baugrunderkundungen/-untersuchungen sowie die Erstellung des 
geotechnischen Berichts sollten gemäß der DIN EN 1997-1 und -2 in Verbindung mit der DIN 4020 in den jeweils 
gultigen Fassungen erfolgen. 
In Bezug auf die durch das LBEG vertretenen Belange haben wir keine weiteren Hinweise oder Anregungen. 
Die vorliegende Stellungnahme hat das Ziel, mögliche Konflikte gegenüber den raumplanerischen Belangen etc. 
ableiten und vorausschauend berücksichtigen zu können. Die Stellungnahme wurde auf Basis des aktuellen 
Kenntnisstandes erstellt. Die verfügbare Datengrundlage ist weder als parzellenscharf zu interpretieren noch erhebt 
sie Anspruch auf Vollständigkeit. Die Stellungnahme ersetzt nicht etwaige nach weiteren Rechtsvorschriften und 
Normen erforderliche Genehmigungen, Erlaubnisse, Bewilligungen oder objektbezogene Untersuchungen. 
2.7 Sie haben das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion 
Hameln - Hannover (Dezernat 5 - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) als Träger öffentlicher Belange gem. § 4 
Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Meine Ausführungen hierzu entnehmen Sie bitte der zweiten Seite; diese 
Stellungnahme ergeht kostenfrei. 
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine weitere Gefahrenerforschung empfohlen wird, mache ich darauf 
aufmerksam, dass die Gemeinden als Behörden der Gefahrenabwehr auch für die Maßnahmen der 
Gefahrenerforschung zuständig sind. 
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine historische Erkundung sein, bei der alliierte Kriegsluftbilder für 
die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition ausgewertet werden (Luftbildauswertung). Der KBD hat 
nicht die Aufgabe, alliierte Luftbilder zu Zwecken der Bauleitplanung oder des Bauordnungsrechts kostenfrei 
auszuwerten. Die Luftbildauswertung ist vielmehr gem. § 6 Niedersächsisches Umweltinformationsgesetz (NUIG) in 
Verbindung mit § 2 Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) auch für Behörden 
kostenpflichtig. 
Die Bearbeitungszeit für Luftbildauswertungen beträgt derzeit beim KBD ca. 16 Wochen ab Antragstellung. Da diese 
Zeitspanne zwischen Erteilung einer Baugenehmigung und dem Baubeginn erfahrungsgemäß nicht verfügbar ist, 
empfehlen wir den Kommunen eine rechtzeitige Antragstellung. 
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung durchgeführt werden soll, bitte ich um entsprechende 
schriftliche Auftragserteilung unter Verwendung des Antragsformulars und der Rahmenbedingungen,die Sie über 
folgenden Link abrufen können: 
http://www.lgln.niedersachsen.de/startseite/kampfmittelbeseitigung/luftbildauswertung/kampfmittelbeseitigungsdienst-
niedersachsen-163427.html 
Stellungnahme zum öffentlichen Belang: Kampfmittelbeseitigung 
Betreff: Osnabrück, B-Plan 668, "südl. Wittekindplatz" 
Antragsteller: Stadt Osnabrück FB Städtebau 
Für die Planfläche liegen dem Kampfmittelbeseitigungsdienst Niedersachsen die folgenden Erkenntnisse vor (siehe 
beigefügte Kartenunterlage) : 
Empfehlung: Luftbildauswertung 
Fläche A 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Es wurde keine Luftbildauswertung durchgeführt. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht der allgemeine Verdacht auf Kampfmittel. 
Empfehlung: Sondierung 
Fläche B 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Nach durchgeführter Luftbildauswertung wird eine Kampfmittelbelastung vermutet. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht ein begründeter Verdacht auf Kampfmittel. 
Fläche C 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Nach durchgeführter Luftbildauswertung wird eine Kampfmittelbelastung vermutet. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht ein begründeter Verdacht auf Kampfmittel. 
Hinweis: 
Hinsichtlich der erforderlichen Gefahrenerforschungsmaßnahmen wenden Sie sich bitte an dieörtlich zuständige 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Gefahrenabwehrbehörde (Stadt oder Gemeinde). Diese wird überdas Ergebnis der Auswertung in Kenntnis gesetzt. 
In der vorstehenden Empfehlung sind die Erkenntnisse aus der Zeit vor der Einführung des 
Kampfmittelinformationssystems Niedersachsen (KISNi), dem 11.06.2018, nicht eingeflossen, da sie nicht dem 
Qualitätsstand von KISNi entsprechen. Sie können natürlich trotzdem von den Kommunen in eigener Zuständigkeit 
berücksichtigt werden. 
Bitte senden Sie uns, nach Übernahme unserer Stellungnahme, zur Arbeitserleichterung keine weiteren 
Schreiben in dieser Angelegenheit zu. 
 
2.8 vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichneten Planungsunterlagen. Aus diesen ergibt sich, dass die Fläche, 
die bisher als ebenerdiger Parkplatz genutzt wird, nunmehr überbaut werden soll durch ein Wohn- und 
Geschäftshaus sowie eines Parkhauses. 
Die Planungen sehen außerdem vor, dass dort ein Bio-Lebensmittelmarkt errichtet werden soll. Dieser wäre nach 
dem Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück nur als sog. Osnabrück Laden darstellbar. 
Die angedachte Abweichung vom Märkte- und Zentrenkonzept, nämlich außerhalb des zentralen 
Versorgungsbereichs eine größere Verkaufsfläche für den Bio-Lebensmittelmarkt vorzusehen, begegnet diesseits 
Bedenken. Diese sind dadurch begründet, dass im Zuge der Wittekindstraße, der Möserstraße und des Neumarktes 
mehrere zum Teil auch frühere Einzelhandelsimmobilien im zentralen Versorgungsbereich ggf. auch entsprechenden 
Nutzungen (weiterhin) zugeführt werden könnten. Da-mit wären diese Nutzungen schützenswerter als die 
beabsichtigte au-ßerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. 
Wir sind deshalb der Ansicht, dass zunächst geprüft werden sollte, inwieweit es zu einer Verwirklichung 
entsprechender Nutzungen im angrenzenden zentralen Versorgungsbereich kommen kann und erst dann eine 
Abweichung vom Märkte- und Zentrenkonzept zu erwägen.  
Wir stehen für Rückfragen gerne zur Verfügung. 
2.9 gegen den o.g. Planungsentwurf bestehen aus handwerklicher Sicht keine Bedenken.  
2.10 die DB AG, DB Immobilien, als von der DB AG und ihrer Konzernunternehmen bevollmächtigtes Unternehmen, 
übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange zum o.g. Verfahren.  
Aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden 
Bedingungen / Auflagen und Hinweise grundsätzlich keine Bedenken.  
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung des beantragten 
Vorhabens (Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses sowie eines Parkhauses am Wittekindplatz) zu schaffen.  
Auf den Seiten 16+17 der Begründung wurden Passagen aus unserer Stellungnahme v. 10.12.2020 mit dem 
Aktenzeichen TÖB-HH-20-92447 zum Bebauungsplan Nr. 642 - Wittekindplatz / Hannoverscher Bahnhof 
übernommen. Wir begrüßen diese Übernahme, da diese Bedingungen/Auflagen und Hinweise auch für den 
Bebauungsplan Nr. 668 gültig sind.  
Wir möchten jedoch noch folgendes hinzufügen: 
Das neue Parkhaus greift in die Böschung des Bahndamms ein. Durch den Bau des Parkhauses darf die 
Standsicherheit des Bahnkörpers, der Oberleitungsmasten und der Lärmschutzwand nicht gefährdet oder gestört 
werden.  
Das Parkhaus muss baulich so gestaltet werden, dass ein Abrollen von Fahrzeugen zum Bahngelände hin verhindert 
wird. Die Schutzmaßnahmen sind in Abhängigkeit der Örtlichkeit festzulegen. Entsprechende Planunterlagen des 
Parkhauses sind mit ausreichendem Vorlauf bei der DB Netz AG einzureichen.  
Es sind die Abstandsflächen gemäß LBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen 
einzuhalten. Können Abstandsflächen nicht eingehalten werden, ist nach interner Prüfung der Abschluss eines 
kostenpflichtigen Gestattungsvertrages möglich.  
Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer dürfen nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet werden. Sie sind 
ordnungsgemäß in die öffentliche Kanalisation abzuleiten. Einer Versickerung in Gleisnähe kann nicht zugestimmt 
werden.  

Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Sofern ein Einsatz von Kränen geplant ist, ist eine Kraneinweisung durch DB Netz Osnabrück zu prüfen und zu 
erstellen. Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hubgeräten (z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist 
grundsätzlich das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder 
herunterhängenden Haken verboten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer 
Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-Abnahme) sicher zu stellen. Die Kosten sind vom Antragsteller bzw. dessen 
Rechtsnachfolger zu tragen.  
Ansprechpartner bei der DB Netz AG ist: DB Netz AG, Investitionsplanung und Segmentsteuerung Osnabrück: […]. 
Wir bitten hier um die Beteiligung / Einbindung im Bauantragsverfahren und behalten uns weitere Hinweise und 
Auflagen vor.  
Wir bitten Sie, uns das Abwägungsergebnis zu gegebener Zeit zuzusenden und uns an dem weiteren Verfahren zu 
beteiligen. 
2.11 die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. 
S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und 
Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und 
dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt 
Stellung: 
Wir haben keine weiteren Bedenken zu den o.a. Vorhaben. 
Die Bauausführenden müssen sich vor Beginn der Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der Bauausführung 
vorhandenen Telekommunikationslinien der Telekom informieren. (Internet: https://trassenauskunft-kabel.telekom.de 
oder mailto:[E-MAIL ENTFERNT]). Die Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beachten. Die 
Bauherren können sich bei der Bauherrenhotline, Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] beraten lassen. 
Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu beteiligen. mailto:[E-MAIL ENTFERNT] 
2.12 die Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim trägt im Hinblick auf die o. g. 
Planung keine grundsätzlichen Bedenken vor. 
Ziel ist es, das Plangebiet unter der städtebaulichen Zielsetzung einer weiteren Innenstadtentwicklung zu gestalten. 
Mit der Bauleitplanung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau eines Wohn- und 
Geschäftshauses und eines Parkhauses geschaffen werden. Dabei handelt es sich um konkrete Bauabsichten eines 
Investors. Es ist geplant, eine Mischung aus Gewerbe (Büronutzungen), Gastronomie und Wohnen zu ermöglichen. 
Die zulässigen Nutzungen sollen einen Beitrag zu einer nutzungsgemischten Stadt mit kurzen Wegen leisten. 
Zukünftig soll ein Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe im Plangebiet und eine typische geordnete 
städtebauliche Entwicklung mit einem geeigneten Nutzungsmix entstehen.  
Laut der vom Rat der Stadt Osnabrück am 5. November 2019 beschlossenen 2. Fortschreibung des Märkte- und 
Zentrenkonzeptes befindet sich der Vorhabenstandort außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches 
"Hauptzentrum Innenstadt". Eine Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen wäre im Plangebiet nur bis zu einer 
Verkaufsflächengröße von 200 m² zulässig. Aufgrund mehrerer Umbauplanungen von ehemaligen 
Einzelhandelsimmobilien in dem zentralen Versorgungsbereich ist eine Ansiedlung des geplanten Bio-
Lebensmittelmarktes in diesem Bereich vorzuziehen, da die Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches 
"Hauptzentrum Innenstadt" dem Schutz der Innenstadtzentren dienen soll. Wir empfehlen eine Überprüfung zur 
Verwirklichung entsprechender Nutzungen im zentralen Versorgungsbereich vor dem Beschluss zur Abweichung 
vom Märkte- und Zentrenkonzept. 
Wir stehen für Nachfragen jederzeit gerne zur Verfügung und bitten um Mitteilung des Ergebnisses der 
Abwägungsberatung in den Ratsgremien gem. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB. 
2.13 bei der o.g. Planung werde die von Seiten des Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück zu vertretenden 
immissionsschutzrechtlichen Belange nicht berührt.  
Hinsichtlich der Prüfung auf Umweltbelange ist aufgrund der Zuständigkeitsregelung (ZustVO-Umwelt-Arbeitsschutz 
vom 27.10.2009) im Bereich von Dienstleistungen (Wohn- und Geschäftshaus: NACE-Schlüssel 82) die Stadt 
Osnabrück zuständig.