Verlängerung des energetischen Sanierungsmanagements im Quartier "Gartlage-Süd",  Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/0027
Datum: 2016-11-08
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/7
Stadt Osnabrück 12.10.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/0027
öffentlich
Verlängerung des energetischen Sanierungsmanagements im 
Quartier "Gartlage-Süd", 
Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 
BauGB
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 17.11.2016 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 22.11.2016 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 06.12.2016 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 06.12.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
1. Das energetische Sanierungsmanagement im Quartier Gartlage-Süd wird im 
Rahmen des bereits von der KfW bewilligten Umfangs (Zusagebetrag 100.000 €) 
um zwei weitere Jahre (2017/2018) verlängert. 
2. Für das Quartier Gartlage-Süd wird gemäß § 141 BauGB der Beginn der 
vorbereitenden Untersuchungen beschlossen. Das Untersuchungsgebiet 
umfasst den in der Anlage dargestellten Bereich.
3. Die Verwaltung wird beauftragt für das Sanierungsmanagement und die 
Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen einen Auftrag zu vergeben.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
X Ja
Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen)
I. Gesamtkosten der Maßnahme : 100.000 €
II. davon für den laufenden Haushalt vorgesehen: 100.000 € (Angemeldet für 
Nachtragshaushalt 2017)
Betroffener Haushaltsbereich
X Ergebnishaushalt Finanzhaushalt/Investitionsprogramm
Produktnummer / Projektnummer: 1.100.5.6.1.03 CO2-Reduzierung
Bezeichnung: L 681012 Energetische Quartierssanierung
X Die erforderlichen Mittel stehen im lfd. Haushaltsjahr zur Verfügung.
X Den erforderlichen Mitteln stehen Einzahlungen / Erlöse zur Deckung gegenüber in
Höhe von 100.000 €. (je 50.000 in 2017 und 2018)
Die erforderlichen Mittel stehen im lfd. Haushaltsjahr nicht zur Verfügung und müssen   
außer-/überplanmäßig bereitgestellt werden (Ausführungen zu der Deckung sind der
Begründung zu entnehmen).
III. Auswirkung auf die mittelfristige Finanzplanung:
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Der Betrag ist jährlich wiederkehrend einzuplanen
X Die Gesamtkosten von 100.000 € beziehen sich auf die Jahre 2017 und 2018
Es entstehen jährliche Folgekosten in Höhe von _____________ €
Durch die Maßnahme werden jährliche Erträge erwartet in Höhe von ______________ €.
B. Personelle Auswirkungen: 
Lfd. Haushaltsjahr: Keine
Folgejahre: Verlängerung der Personalfreistellung von 2/5 einer Planstelle im Fachbereich 
Umwelt und Klimaschutz als zu erbringender Eigenanteil für 2017 und 2018
Im Stellenplan vorhanden
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
E. Beteiligte Stellen: FB Städtebau, FB Finanzen und Controlling
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
 Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Zu 1. Hintergrund:
Mit Ratsbeschluss vom 12.11.2013 wurde im Januar 2014 ein zunächst für drei Jahre von 
der KfW gefördertes Sanierungsmanagement im Quartier Gartlage-Süd eingerichtet, um die 
zuvor in einem integrierten energetischen Quartierskonzept (IEK) entwickelten Maßnahmen 
umzusetzen, zu begleiten und zu koordinieren. Gleichzeitig wurden 150.000 € für die 
Förderung von Sanierungs- und Beratungsmaßnahmen im Quartier zur Verfügung gestellt. 
Bei der Förderung und Begleitung von baulichen Sanierungsmaßnahmen zeichnet sich seit 
Ende 2015 eine steigende Dynamik ab (siehe auch „Sachstand Sanierungsmanagement“). 
Nach vielen Monaten der Präsenz vor Ort sowie intensiver Beratung und Bewerbung des 
attraktiven kommunalen Förderangebotes durch das Sanierungsmanagement, scheint jetzt 
eine ausreichende Durchdringung der Eigentümerschaft mit Informationen über das 
Programm erreicht worden zu sein. Ursächlich für die lange Anlaufzeit ist auch der 
Entscheidungshorizont der privaten Akteure, der bei baulichen Maßnahmen an der eigenen 
Immobilie zwischen einigen Monaten bis zu einigen Jahren umfasst. Gerade die nun 
beginnende Umsetzung von umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen an vielen Gebäuden 
erhöht nochmals die Wahrnehmung des Sanierungsmanagements durch die Eigentümer. 
Das Sanierungsmanagement in dieser Phase mit Ablauf der drei Jahre zu beenden, würde 
den zunehmend positiven Sanierungsprozess abrupt beenden. Auch die zur Verfügung 
gestellten 150.000 € Sanierungszuschüsse konnten erst zu 1/3 ausgeschöpft werden. 
Die KfW hat auf ähnliche Rückmeldungen aus nahezu allen bundesweit geförderten 
Quartierssanierungsmanagements reagiert, indem sie den Förderzeitraum auf Antrag um 
zwei weitere Jahre verlängert. 
Aufgrund dieser Entwicklung soll das Sanierungsmanagement im Quartier Gartlage-Süd 
fortgeführt werden, um u.a. auch das verbleibende Förderbudget von ca. 100.000 € bis Ende 
2018 umzusetzen. Die erwähnte steigende Dynamik kann so genutzt werden, um 
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umfangreichere Energie- und CO2-Reduktionen zu erzielen und um den Sanierungsprozess 
zu verstetigen. Ein Antrag für eine zweijährige Anschlussförderung wurde bereits eingereicht 
und von der KfW inzwischen bewilligt. Der städtische Eigenanteil an den Gesamtkosten kann 
wie bisher durch Freistellung städtischen Personals (40% einer Vollzeitstelle) für das 
Sanierungsmanagement erbracht werden, so dass den Ausgaben für die Beauftragung eines 
Sanierungsträgers und für Sachmittel, Einnahmen in gleicher Höhe gegenüberstehen. 
Zu 1. Sachstand Sanierungsmanagement:
Mit dem Sanierungsmanagement wurde die BauBecon Sanierungsträger GmbH beauftragt, 
die ihrerseits einen Unterauftrag an das Planungsbüro Graw in Osnabrück erteilte. 
Das Sanierungsmanagement bietet Beratungsangebote sowohl für Gebäudeeigentümer als 
auch für Mieter. Zur Schaffung eines fachlich qualifizierten und gleichzeitig für das 
Sanierungsmanagement kostengünstigen Angebots von Erstberatungen vor Ort, wurde eine 
Kooperationsvereinbarung mit der Verbraucherzentrale Niedersachsen e.V. (VZN) 
abgeschlossen. In deren Rahmen sind die sog. Energie-Checks der VZN für Bewohner des 
Quartiers kostenfrei erhältlich. Insbesondere folgende Angebote stehen zur Verfügung: Für 
Mieter der Basis-Check, für Eigentümer der Gebäude- und Heizungs-Check sowie eine 
Kombination aus beidem. 
Inzwischen sind 32 Gebäude-Checks (größtenteils mit zusätzlichen Heizanlagenchecks) im 
Quartier erfolgt. Darüber hinaus wurden 39 Objekte eines privaten Wohnungsunternehmens 
einer umfänglichen Analyse (s.u.) und Sanierungsplanung unterzogen. Dadurch wurden 
bereits 26% der insg. 271 Objekte untersucht.
Die speziell an Mieter gerichteten Basis-Checks wurden erst nach mehrmaliger Bewerbung 
durch Infokarten und Aktionen nachgefragt. Inzwischen konnten sie in 20 Haushalten 
durchgeführt werden. 
Bei den erfolgten Beratungen zeigen die systematisch vom Sanierungsmanagement 
initiierten Nachbesprechungen Zufriedenheit der Kunden mit dem Verlauf und eine mehr 
oder weniger stark ausgeprägte Bereitschaft zu weiteren energetischen Maßnahmen, die 
hauptsächlich vom Budget der jeweiligen Kunden bestimmt wird. Es konnten zur 
planerischen Vorbereitung solcher Maßnahmen auch sog. Vor-Ort-Berichte (gefördert vom 
BAFA) angeregt werden. 
Als besonders positiv stellt sich für das Sanierungsmanagement heraus, dass die 
Beratungsangebote inzwischen kontinuierlich und nicht nur in Reaktion auf aktuell 
durchgeführte Öffentlichkeitsarbeit nachgefragt werden. Hier wirkt sich zunehmend die 
„Mund-zu-Mund-Propaganda“ aus, wobei der Beratungsbedarf der Eigentümer und der 
ansässigen Mieter noch bei weitem nicht gedeckt ist. Durch eine Verlängerung des 
Sanierungsmanagements kann die Nachfrage nach den Energie-Checks, die sich 
inzwischen auf einem gleichbleibendem Niveau eingependelt hat, weiterhin bedient werden 
und so eine Grundlage für weitere Sanierungsmaßnahmen gelegt werden.
Für eine gezielte Öffentlichkeitsarbeit wurde die Internetseite www.gartlage-sued.de  
eingerichtet, die umfangreiche Informationen und entsprechende Formulare und 
Förderinformationen bereithält. Neben regelmäßig wiederkehrenden Informationskampagnen 
an die Adresse der Hauseigentümer und Mieter kommen Gerüstbanner, Infokarten, 
Pressemitteilungen etc. zum Einsatz.
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Die von der Stadt Osnabrück bereitgestellten Fördermittel können, soweit sie noch nicht 
verausgabt wurden, ins nächste Haushaltsjahr übertragen werden, so dass sie weiterhin für 
Maßnahmen im Quartier zur Verfügung stehen. Für eine möglichst effiziente 
Mittelverwendung im Sinne der energetischen Sanierung des Quartiers wurde auf der 
Grundlage des Quartierskonzeptes ein Förderprogramm entwickelt.
Der Austausch ineffizienter Elektrogeräte (Kühlschrank, Waschmaschine, etc.) wird 
pauschal mit bis zu 150 € gefördert, sofern der Austausch einer Empfehlung eines 
vorangegangenen Checks entspricht, das neue Gerät besonders energieeffizient ist und das 
Altgerät nachweislich entsorgt wurde (bisher 24 mal ausgezahlt, Summe 3.150 €).
Maßnahmen der Gebäudesanierung – z.B. Austausch alter Fenster, Dach-, Fassaden-, 
Kellerdämmung, Verbesserung der technischen Gebäudeausrüstung (z.B. Erneuerung der 
Heiztechnik, Umstellung der Beleuchtung) werden mit maximal 20% der Kosten bzw. 
maximal 3.000 € pro Maßnahme gefördert. Bei Durchführung mehrerer Maßnahmen an 
einem Objekt werden in Abhängigkeit von der Anzahl der Wohneinheiten bis zu 9.000 € pro 
Objekt als Zuschuss gewährt. Voraussetzung auch für diese Förderung ist, dass 
entsprechende Maßnahmen im Rahmen eines vorangegangenen Checks oder eines BAFA-
Gutachtens empfohlen wurden. 
Bisher wurden für 21 Maßnahmen Zuschüsse in Höhe von insgesamt ca. 48.000 € bewilligt. 
Damit werden Investitionen von ca. 351.000 € für energetische Sanierungen ausgelöst. Dies 
entspricht einer durchschnittlichen Förderquote von knapp 14 % der Investitionen. Dreizehn 
der bewilligten Maßnahmen sind bereits durchgeführt und abgeschlossen. 
Zu 2. Vorbereitende Untersuchungen zur Festlegung eines Sanierungsgebietes:
Gemäß § 136 BauGB ist die Festlegung eines Sanierungsgebiets grundsätzlich 
möglich zur Behebung städtebaulicher Missstände; dazu können auch Belange des 
Klimaschutzes und der Klimaanpassung gehören. 
Mit der Festlegung eines Sanierungsgebietes und der damit möglichen Abschreibung von 
Modernisierungsmaßnahmen erhofft sich die Verwaltung ein nochmals erhöhtes Interesse 
der Grundstückseigentümer an energischen Modernisierungsmaßnahmen. Hierzu gibt es 
bereits positive Erfahrungen in anderen Kommunen. Für die Eigentümerstruktur im Quartier 
Gartlage erscheint dieser Ansatz zudem besonders geeignet, da sich hier in der Regel 
vermietete Mehrfamilienhäuser im Privatbesitz befinden. 
Ein Antrag zur Aufnahme in ein Städtebauförderungsprogramm ist nicht vorgesehen. 
Voraussetzung für die Festlegung eines Sanierungsgebietes ist aber die Durchführung 
vorbereitender Untersuchungen nach § 141 BauGB. 
Wesentliche Teile dieser notwendigen vorbereitenden Untersuchungen wurden bereits im 
Rahmen des integrierten energetischen Quartierskonzeptes (IEK) erarbeitet.  Zu den noch 
erforderlichen Teilen gehört v.a. die Beteiligung der Sanierungsbetroffenen und der 
öffentlichen Aufgabenträger. Alle noch erforderlichen Untersuchungen können im Rahmen 
des Sanierungsmanagements durch den zu beauftragenden Sanierungsträger erarbeitet 
werden. Dies ist auch Bestandteil des von der KfW bewilligten Förderantrags. Sowohl die für 
dieses Verfahren notwendige Öffentlichkeitsbeteiligung als auch der daraus resultierende 
Beratungsbedarf im Quartier kann im Rahmen eines verlängerten Sanierungsmanagements 
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in idealerweise aufgefangen und in die Zielrichtung der energetischen Sanierung gelenkt 
werden.
Die Sanierungs-Richtlinien sollen voll auf die Zielsetzungen des integrierten energetischen 
Quartierskonzeptes und des laufenden Sanierungsmanagements abgestellt werden und 
somit dessen Zeithorizont um mind. 10 Jahre erweitern. Die förmliche Ausweisung des 
Quartiers „Gartlage-Süd“ als Sanierungsgebiet stellt somit den wichtigsten Faktor für eine 
Verstetigung der energetischen Sanierungstätigkeit über den maximalen Förderzeitraum der 
KfW dar.
Die vorbereitende Untersuchung gemäß § 141 BauGB hat die Gemeinde vor einer 
förmlichen Festlegung durchzuführen oder zu veranlassen, um Beurteilungsunterlagen zu 
gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und 
städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen 
Ziele sowie die Durchführbarkeit der Sanierung.
Das Sanierungsverfahren beginnt mit dem Beschluss über den Beginn der vorbereitenden 
Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB). 
Aufgabe und Inhalt der vorbereitenden Untersuchungen sind nach § 141 Abs. 1 BauGB:
- Feststellung der Notwendigkeit der Sanierung 
- Bestandsaufnahme und Bewertung der sozialen, strukturellen und  
städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge 
- Festlegung der anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung
- Begründung der Durchführbarkeit im Allgemeinen
- Ermittlung nachteiliger Auswirkungen, die sich für die von der beabsichtigten 
Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im 
wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.
Die Sanierungsbedürftigkeit des betreffenden Gebietes begründet sich durch die folgende 
Aufzählung städtebaulicher Missstände und Defizite:
 Modernisierungs- und energetischer Sanierungsbedarf am Gebäudebestand
 hoher Energiebedarf und Notwendigkeit der Energieoptimierung
 verbesserungswürdige Wohnverhältnisse.
Durch die vorstehend genannten städtebaulichen Missstände im Untersuchungsgebiet ist der 
Anlass für vorbereitende Untersuchungen hinreichend beschrieben.
Zu 2. Lage und Abgrenzung des Untersuchungsgebietes:
Das Untersuchungsgebiet „Gartlage-Süd“ umfasst eine Größe von ca. 40 Hektar. Die Lage 
des Untersuchungsgebietes ist in dem beigefügten Planausschnitt dargestellt. Das 
Untersuchungsgebiet grenzt sich folgendermaßen ab:
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 im Norden wird es begrenzt durch die Liebigstraße bzw. die Bebauung auf deren 
Nordseite sowie die Schlachthofstraße, an die sich auf der gesamten Länge des 
Quartiers das Werksgelände der KME Germany GmbH & Co. KG anschließt. 
 im Nordosten durch das Areal der Halle Gartlage
 im Osten durch die Straße am Bahndamm
 im Süden verläuft die Grenze südlich der Bebauung der Bohmter Straße. 
 im Süd-Westen, in Richtung Stadtzentrum, bildet eine Bahntrasse die Quartiersgrenze. 
 und im Westen die Straße „Nonnenpfad“
Sanierungsverfahren:
Nach Fertigstellung der vorbereitenden Untersuchungen ist vorgesehen, ein förmliches 
Sanierungsgebiet als Satzung festzulegen und diese dem Rat zur Beschlussfassung 
vorzulegen. Durch die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes soll den 
Grundstückseigentümern im Gebiet neben dem städtischen Förderprogramm zur Förderung 
energetischer Sanierungsmaßnahmen eine erhöhte Abschreibung von Sanierungs-
maßnahmen nach § 7h Einkommensteuergesetz ermöglicht werden. Damit ist innerhalb von 
12 Jahren eine 100%ige Abschreibung möglich. 
In der Sanierungssatzung kann die Anwendung der besonderen sanierungs-
rechtlichen Vorschriften ausgeschlossen und ein vereinfachtes Verfahren 
durchgeführt werden. Die Grundstückseigentümer brauchen hierbei keine 
Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB zur (Mit-)Finanzierung der Sanierung zu zahlen.
Zur Rechtswirkung des Beschlusses:
Der Beschluss gemäß § 141 Abs. 3 BauGB ist der Beginn des Sanierungsverfahrens, für 
den bereits bestimmte rechtliche und finanzielle Sonderregelungen gelten. Im Einzelnen ist 
auf folgende Wirkungen des Beschlusses hinzuweisen:
1. Aufgrund des Beschlusses ergibt sich eine interne Bindung der Verwaltung, die 
vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB durchzuführen bzw. zu 
veranlassen.
2. Mit der Bestimmung des Untersuchungsgebietes besteht für die Stadt die 
Verpflichtung, die Sanierungsbetroffenen gemäß § 137 BauGB an der Vorbereitung 
der Sanierung zu beteiligen.
3. Entsprechendes gilt gemäß § 139 BauGB für die Beteiligung und Mitwirkung 
öffentlicher Aufgabenträger. Dabei ist von Bedeutung, dass hieraus auch Pflichten 
der Aufgabenträger gegenüber der Stadt bestehen.
4. Ab der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses (§ 141 Abs. 3 Satz 2 BauGB) 
besteht für Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige zum Besitz oder zur Nutzung 
eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigten sowie ihren 
Beauftragten gemäß § 141 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB die Auskunftspflicht 
gemäß § 138 BauGB.
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5. Weiterhin können die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderungen und die 
Beseitigung von baulichen Anlagen nach § 141 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB 
zurückgestellt werden.
Der Beschluss über die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen ist ortsüblich 
bekanntzumachen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 BauGB hinzuweisen.
Anlage/n:
- Lage des Untersuchungsgebietes
Fachbereich Geodaten und Verkehrsanlagen
Fachdienst Geodaten
Dominikanerkloster, Hasemauer 1
49074 Osnabrück
Auszug aus dem
Beziehersekundärnachweis
Liegenschaftskarte 1:5000
Erstellt am 24.10.2016
50 100 150 Meter
Bemerkung:
Untersuchungsgebiet Gartlage-Süd
Die hier präsentierten Daten sind dem besonderen Datenschutz unterworfen und dürfen
nur für dienstliche Zwecke innerhalb des Konzerns Osnabrück verwendet werden. Dieser
Auszug wurde maschinell erstellt. Aktualität: 05.10.2016
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