Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/7247
Datum: 2016-09-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 21.06.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/7247
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 18.08.2016 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 30.08.2016 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 30.08.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes 
Verfahren)
Planbereich: zwischen Richard-Strauss-Weg und Edinghäuser Weg
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Bebauungsplan wird in der als Anlage beigefügten Fassung gem. § 1 Abs. 3 und 
§ 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG als Satzung mit der vorgelegten Begründung 
beschlossen..
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja            
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine 
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine 
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine
E. Beteiligte Stellen: Keine 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Anfang des Jahres 2014 wurde öffentlich über ein Bauvorhaben auf dem Grundstück 
Richard-Strauss-Weg 3 berichtet. 
Auf dem Grundstück wurde ein Wohnhaus genehmigt und errichtet, das in seinen
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Außenabmessungen außerhalb des nachbarschaftlichen Rahmens liegt. Nach dem erstmals 
am 07.08.1971 in Kraft getretenen und zurzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 154 
(1) – Westerberg, West – ist auf dem Baugrundstück die Errichtung von Gebäuden mit nur 
einem Vollgeschoss zulässig. Insbesondere die von außen erkennbaren drei 
Geschossebenen des o. g. Neubauvorhabens lassen allerdings erkennen, dass die Zahl der 
Vollgeschosse keine ausreichende Kenngröße für die gewünschte Begrenzung der 
Gebäudehöhe ist. 
Da im Bereich des Westerbergs in den vergangenen Jahren bereits mehrfach ältere Häuser 
abgerissen wurden, um Platz für Neubauten zu schaffen, die dann meist größere 
Abmessungen aufweisen als ihre Vorgängerbauten, ist zu befürchten, dass sich dieser Trend 
weiter fortsetzen wird und zukünftige Gebäudehöhen negative Auswirkungen auf das 
Siedlungsbild haben können. Insbesondere die hochattraktive Blickbeziehung vom 
Edinghäuser Weg (Kammweg des Westerbergs) in Richtung Süden darf nicht durch zu hohe 
Neubauvorhaben beeinträchtigt werden. 
Eine Änderung und Aktualisierung des geltenden Planungsrechts ist vor dem Hintergrund 
der vorgenannten Gründe erforderlich. 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, eindeutige Gebäudehöhenvorgaben für zukünftige 
Bauvorhaben nördlich des Richard-Strauss-Wegs – unmittelbar entlang des Grünzugs 
Westerberg – verbindlich festzusetzen, um negative Auswirkungen auf das Siedlungs- und 
Landschaftsbild zu verhindern. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen einheitlich und 
im Abgleich mit der vorgefundenen Bestandssituation neu definiert werden. Zudem sollen im 
Planbereich zukünftig zwei Vollgeschosse zulässig sein, da dies den modernen 
städtebaulichen Planungsvorstellungen entspricht und eine sinnvolle Nachverdichtung 
innerhalb einer bestehenden Siedlungsstruktur ermöglicht.   
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.09.2014 die Aufstellung der 7. 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 (1) – Westerberg, West – im vereinfachten 
Verfahren nach § 13 BauGB beschlossen.
Durch die Aufnahme einer Gebäudehöhenbeschränkung in den Bauleitplan und die 
Änderung bzw. die Aktualisierung weiterer Bebauungsplanfestsetzungen werden die 
Grundzüge der ursprünglichen städtebaulichen Planung berührt. 
Da es sich bei dem vorliegenden Bauleitplanverfahren um eine Maßnahme der 
Innenentwicklung (Requalifizierung eines vorhandenen Wohngebiets) handelt, wurde das 
Verfahren im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB fortgeführt. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden erfolgte vom 16.03.2015 bis 
zum 10.04.2015. 
Die Entwurfsoffenlegung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 30.06.2015 bis 
zum 30.07.2015.
Da nach erfolgter Entwurfsoffenlegung der Entwurf des Bauleitplans geändert wurde, war der 
Planentwurf nach § 4a BauGB Abs. 3 Satz 1 BauGB erneut auszulegen. Die erneute 
Entwurfsoffenlegung erfolgte vom 24.05.2016 bis zum 24.06.2016.  
Anlagen:
Bebauungsplanausschnitt
Legende zum Bebauungsplan 
Textliche Festsetzungen
Abwägungvorschlag
Begründung 


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Stadt Osnabrück
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Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
Textliche Festsetzungen
Stand: 27.06.2016
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grund-
stücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. 
Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 
(BGBl. I S. 1548) geändert worden ist, maßgebend.
Innerhalb des Änderungsbereichs gelten ausschließlich die folgenden textlichen Festsetzun-
gen:
1. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO darf innerhalb des Teil-
bereichs A der höchste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 7,5 m, in Teilbereich B 
der höchste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 9,5 m und in Teilbereich C der 
höchste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 10 m über dem höchsten Punkt der 
dem Baugrundstück nächstgelegenen Bordsteinlage (gemessen ab Bordsteinoberkan-
te) der öffentlichen Verkehrsfläche, gemessen im Abschnitt, der dem jeweiligen Bau-
grundstück vorgelagert ist, liegen. Ausnahmsweise können Höhenüberschreitungen 
durch untergeordnete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, 
Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie zugelassen 
werden, sofern hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen.
2. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB dürfen im Planbereich Einzelhäuser und Doppelhaus-
hälften nur aus einem Wohngebäude bestehen. Einzelhäuser dürfen dabei nicht mehr 
als vier Wohnungen, Doppelhaushälften nicht mehr als zwei Wohnungen beinhal-
ten.
Hinweise:
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten.
2. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bo-
denfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auf-
fällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -
4433, Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfun-
de und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor 
Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).
3. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesam-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu be-
nachrichtigen.
4. Durch die regelmäßig notwendig werdende Bewirtschaftung der an den Planbereich 
angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen kann es insbesondere zu Vegetati-
onsbeginn sowie zum Zeitpunkt der Ernte zu Geruchs-, Geräusch- und Staubemissio-
nen kommen. Diese sind unvermeidbar und als ortsüblich hinzunehmen.
5. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen während sensi-
bler Zeiten für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 
BNatSchG) sind insbesondere
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollie-
ren, ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten 
vorhanden sind,
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzufüh-
ren, sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder er-
heblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Be-
einträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einher-
gehen,
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- 
und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflan-
zungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen,
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Be-
ginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz 
in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauar-
beiten von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet werden.) und
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheb-
lich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beein-
trächtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) 
geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außer-
halb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der 
Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baum-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von ei-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.
6. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Na-
turschutzbehörde zu beantragen.
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Stadt Osnabrück
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Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
Abwägungsvorschlag 
Stand: 05.07.2016
1. Stellungnahmen nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
(frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung)
Übersicht:
lfd. 
Nr.
Datum Einwendungsführerin/Einwendungsführer
1.1 18.03.2015 Kampfmittelbeseitigungsdienst
1.2 07.04.2015 Grundstückseigentümerin aus dem Planbereich 
1.3 08.04.2015 Grundstückseigentümergemeinschaft aus dem Planbereich
1.4 08.04.2015 Grundstückseigentümerin aus dem Planbereich
lfd. 
Nr.
Inhalt der Äußerung Vorschlag der Verwaltung mit Begründung
1.1 Es kann nicht unterstellt werden, dass keine Kampfmit-
telbelastung im Planungsbereich vorliegt.
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 
In den Hinweisen zum Bebauungsplan wird auf die 
Gefahr durch Kampfmittel hingewiesen. 
1.2 Sehr geehrte Damen und Herren,
sehr geehrter Herr […].
Im Auftrag meiner Mutter, Frau […], Vollmacht nachrei-
chend, wende ich mich hiermit gegen die derzeit aus-
liegende Änderung des B-Plans Nr. 154 ( 1 ) - Wester-
berg, West – 7. Änderung (vereinfacht).
Ziel des B-Plans soll eine einschränkende bauliche 
Nutzung der nördlichen Grundstücke des Richard-
Strauss-Weges sein, nachdem auf dem Grundstück Nr. 
3 ein Gebäude errichtet worden ist, das nach dem bis-
her geltenden B-Plan zulässig war, aber so künftig 
gem. der ausliegenden Planung nicht mehr zulässig 
sein soll. 
Ein B-Plan darf eine Bestandswahrung beinhalten, 
aber keine Negativplanung. 
Nach der Rechtsprechung des BVerwG sind B-Pläne 
im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB nicht erforderlich, "die 
Die Stellungnahme fand Berücksichtigung in der 
Ausarbeitung des konkreten Bebauungsplanent-
wurfs.
Nach § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) haben die 
Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen oder zu än-
dern, sobald und soweit es für die städtebauliche 
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Bau-
leitplanung liegt im pflichtgemäßen Ermessen der 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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keine positive Plankonzeption aufweisen und Zielset-
zungen verfolgen, die eine auf bloße Verhinderung ge-
richtete Planung verdecken sollen. Die Erforderlichkeit 
ist zu bejahen, wenn Ziele verfolgt werden, die mehr 
auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen 
Situation abzielen. Eine unzulässige Negativplanung 
liegt nur dann vor, wenn Festsetzungen im Bebau-
ungsplan vorgeschoben werden, um eine andere Nut-
zung zu verhindern." (BVerwG, Beschluss vom 
15.03.2012 - 4 BN 9.12).
Die hier verfolgte Negativplanung hat für das Grund-
stück meiner Mutter eine eindeutig negative Konse-
quenz:
Der NHN-Punkt ist zwar für jedes Grundstück örtlich 
links zum Fußweg gleich definiert worden. Dabei wurde 
aber nicht berücksichtigt, dass das Grundstück meiner 
Mutter – im Gegensatz zu allen anderen bergab ver-
laufenden Grundstücken 
a) nach hinten hin ein stark ansteigendes Gefälle 
hat, so dass die von Ihnen geplante 2-Ge-
schossigkeit bei einer Bebauungshöhe von 
9,5 m ab NHN auf dem Grundstück meiner 
Mutter nicht erreicht werden kann, sondern im 
hinteren Bereich in das Erdreich hineingebaut 
werden muss, und
b) das Grundstück meiner Mutter im Vergleich zu 
allen anderen Grundstücken ca. 5 m zurück-
liegt, mit der Folge dass der NHN-Punkt eher 
die Höhenlage der vor dem Grundstück be-
findlichen Parkplätze beschreibt bzw. den mi-
nimalen Winkel des Grundstückes links neben 
den Parkplätzen, nicht aber das Grundstück 
selbst, und das Grundstück meiner Mutter 
auch im hinteren Bereich - wie auch vorne an 
der Frontseite – eben nicht in gerader Linie 
mit den anderen Grundstücken verläuft, son-
dern der Versatz, der sich vorne befindet, 
setzt sich hinten in die Hanglage fort.
Gemeinden. Die Bauleitplanung kann auch dazu ge-
nutzt werden, bisher zulässige Nutzungen durch Ne-
gativplanungen zu verhindern (vgl. Berhard Stüer, 
Der Bebauungsplan, 4. Auflage, Rdn. 438).
Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind als Ne-
gativplanung nicht schon dann wegen Verstoßes ge-
gen § 1 Abs. 3 BauGB unwirksam, wenn ihr Haupt-
zweck in der Verhinderung bestimmter städtebaulich 
relevanter Nutzungen besteht. Sie sind nur dann un-
wirksam, wenn sie nicht dem planerischen Willen der 
Gemeinde entsprechen, sondern nur vorgeschoben 
sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (Fort-
führung von BVerwG, Urteil vom 14. Juli 1972 - 
BVerwG 4 C 8.70 - BVerwGE 40, 258).
Ein generelles Verbot negativer Festsetzungen gibt 
es nicht. Positive Planungsziele können nicht nur 
durch positive, sondern auch durch negative Be-
schreibungen, etwa zur Abgrenzung und zur ge-
naueren Beschreibung des Gewollten, festgesetzt 
werden.
In einem vergleichbaren Fall hat der VGH Baden-
Württemberg entschieden, dass zum Schutz einer 
das Orts- und Landschaftsbild prägenden und in be-
sonderem Maße erhaltenswerten lockeren Villen-
Einzelhausbebauung in Hanglage die überbaubaren 
Grundstücksflächen abwägungsfehlerfrei im Wesent-
lichen auf den vorhandenen Gebäudebestand be-
schränkt werden können. Dient der Bebauungsplan 
dem Erhalt dieser gebietstypischen Bebauung, liegt 
keine Negativplanung vor (VGH Baden-Württem-
berg, Urteil vom 15. Dezember 1999, 3 S 3244/98).
Im vorliegen Fall soll durch die Änderung des Be-
bauungsplans die zulässige Höhe von Gebäuden auf 
ein städtebaulich vertretbares Maß beschränkt wer-
den. Das festgesetzt Maß orientiert sich dabei nicht 
allein an dem im Planbereich vorgefundenen Be-
stand, sondern legt eine Maximalhöhe fest, die den 
Höhenverlauf des Richard-Strauss-Wegs in Bezug 
auf das jeweilige Baugrundstück individuell berück-
sichtigt und in der Regel über das vorgefundene Be-
standsmaß hinausgeht. Somit eröffnet der vorliegen-
de Bebauungsplanentwurf grundsätzlich Erweite-
rungsmöglichkeiten der Bestandsgebäude auch in 
Hinblick auf die Gebäudehöhe.
Die ursprüngliche Vorentwurf zum Bebauungsplan 
(Stand: 05.02.2015) sah für das Grundstück  Ri-
chard-Strauss-Weg 1 eine maximale Gebäudehöhe 
von 9,50 m über einem textliche definierten Bezugs-
punkt vor. Danach lag die ursprünglich geplante Hö-
henbeschränkung 57 cm oberhalb des Bestands.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen und im Ver-
fahren angepasst. Der vorliegende Bebauungsplan-
entwurf gliedert die im Planbereich festgesetzten 
Bauflächen in insgesamt drei Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das Baugrund-
stück zu ermittelnden Bezugspunkt, während im to-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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Die besondere Hanglage dieses Grundstücks meiner 
Mutter muss daher Berücksichtigung finden, so dass 
hier nicht der von Ihnen gewählte NHN-Punkt ange-
setzt werden kann.
Sie haben in der Grafik auf S. 6 die Höhenbegrenzung 
dargestellt, die vom Grundstück Nr. 11 bis zu Nr. 3 an-
steigt und dann nur auf das Grundstück meiner Mutter 
hin wieder abfällt.
Unter Berücksichtigung der besonderen Hanglage ist 
es hier gerechtfertigt und erforderlich, die zulässige 
Höhe entsprechend der bebauten Höhe des Grund-
stücks Nr. 3 anzupassen und den NHN-Punkt für das 
Grundstück meiner Mutter auf ebenfalls OK 103,15 m 
festzusetzen. Anderenfalls würde dieses Grundstück 
im Vergleich zu allen anderen Grundstücken in der 
baulichen Nutzbarkeit massiv beeinträchtigt.
Diese individuelle Beeinträchtigung wäre als Negativ-
planung für das Grundstück meiner Mutter zu verste-
hen, indem ohne Erforderlicheit und ohne Berücksichti-
gung der individuellen Grundstücksgegebenheit eine 
Verschlechterung der Bebauungsmöglichkeit - sowohl 
individuell für dieses Grundstück als auch im Vergleich 
zu den anderen Grundstücken - beschlossen werden 
würde, wobei ebenfalls nicht unberücksichtigt bleiben 
kann, dass Ihrerseits für die aktuelle Bebauung des 
Grundstücks Nr. 3 zwei Befreiungen erteilt worden 
sind, sowohl zur Bauhöhe als auch zur GRZ (von 3 auf 
3,6). Man kann nicht zunächst für ein Grundstück zwei 
Befreiungen erteilen, um dann die Bebauungsmöglich-
keit der anderen Grundstücke einzuschränken. 
Das Grundstück Richard-Strauss-Weg kann wegen der 
Südlage im vorderen Bereich und wegen der unmittel-
bar vor dem Grundstück befindlichen Parkplätze (das 
ist so nur vor diesem Grundstück der Fall) nur nach 
hinten in die Hanglage hinein bebaut werden. Ich darf 
Sie daher bitten - auch um ein Normenkontrollverfah-
ren zu vermeiden -, den NHN-Punkt für das Grund-
stück Nr. 1 auf OK 103,15 m festzusetzen. Das wäre 
dann eine zu akzeptierende Bestandswahrung.
Gern lade ich Sie auch zu einem Ortstermin ein, um 
das Grundstück mit seiner Besonderheit in Augen-
schein zu nehmen.
Mit freundlichen Grüßen,
[…]
pografisch höheren Teilbereich B die maximale Ge-
bäudehöhe 9,5 m und im topografisch am höchsten 
gelegenen Teilbereich C die maximale Gebäudehö-
he 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen darf.
Nach dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf be-
findet sich das Grundstück Richard-Strauss-Weg 1 
ausschließlich im Teilbereich C.
Der höchste Gebäudepunkt des vorhandenen Ge-
bäudes auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 1 
misst 100,10 m über NHN. 
Der nach dem Bebauungsplanentwurf für das 
Grundstück Richard-Strauss-Weg 1 zu ermittelnde 
Bezugspunkt im Bereich der öffentlichen Verkehrs-
fläche (Richard-Strauss-Weg) liegt bei ca. 91,17 m 
über NHN. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf 
begrenzt die maximale Gebäudehöhe somit für das 
Grundstück Richard-Strauss-Weg 1 auf 101,17 m 
über NHN.
Damit liegt die maximale Höhenbeschränkung für 
das Grundstück Richard-Strauss-Weg 1 1,07 m 
oberhalb des vorzufindenden Bestands und ermög-
licht somit einen Gestaltungsspielraum für geplante 
Umbaumaßnahmen des Gebäudes oder Neubau-
maßnahmen bei Einhaltung der im Bebauungsplan 
festgesetzten Vollgeschosszahl (II). Grundsätzlich ist 
es möglich, das Grundstück weiter abzugraben, um 
eine optimale Ausnutzung des Grundstücks – bei 
Einhaltung der maximalen Gebäudehöhe – zu errei-
chen.
Von einer unzumutbaren Einschränkung der bauli-
chen Ausnutzbarkeit des Grundstücks  Richard-
Strauss-Weg 1 kann auch deswegen nicht gespro-
chen werden, da durch die Änderung des Bebau-
ungsplans Nr. 154 (1) für das Grundstück im Ver-
gleich zum Ursprungsplan die überbaubaren Grund-
stücksflächen erweitert und die Grundflächenzahl 
(GRZ) von 0,3 auf 0,4 angehoben wird. Zusätzlich 
werden zukünftig zwei Vollgeschosse statt einem 
Vollgeschoss zulässig sein. 
Damit erweist sich die vorliegende Bebauungsplan-
änderung für das Grundstück Richard-Strauss-Weg 
1 bei summarischer Betrachtung vielmehr als eine 
Begünstigung, denn als eine grundstücksbezogene 
Belastung.
Ferner ist richtig zu stellen, dass für das Grundstück 
Richard-Strauss-Weg 3 – anders als vom Einwen-
dungsführer dargestellt – in der Vergangenheit keine 
Befreiung von einer „Bauhöhe“ erteilt wurde. Viel-
mehr ist in Ermangelung einer im Bebauungsplan 
Nr. 154 (1) festgesetzten „Bauhöhe“ seitens der 
Stadt die Notwendigkeit gesehen worden, hier durch 
Änderung des Bebauungsplans zukünftig regulie-
rend einzugreifen, um einer sich abzeichnenden 
städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzuwirken.
1.3 Bezug nehmend auf den o. a. Bebauungsplanentwurf 
rege ich folgende Modifikationen betreffs der Festset-
zungen im Namen der Eigentümergemeinschaft […], in 
deren Besitz sich die Liegenschaft […]  befindet, an:
Ermöglichung eines höchsten Gebäudepunktes über 
Die Stellungnahme fand Berücksichtigung in der 
Ausarbeitung des konkreten Bebauungsplanent-
wurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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dem Bezugspunkt in Höhe von 9,80 m (Grundfläche et-
wa 11 x 7,75 m) in einem Teilbereich des bergwärts 
gelegenen Gebäudes gemäß beiliegender Skizze (An-
lage1, gelb markiert).
Begründen möchte ich dieses Anliegen mit dem 
Wunsch nach einem Austritt aus dem geplanten über-
arbeiteten obersten Geschoss. Zudem soll dieser hö-
here Bereich mit einer Solaranlage versehen werden 
und diese nach Möglichkeit optisch unauffällig in die 
neue Dacharchitektur integriert werden. Negative Foto-
beispiele von aus der Gebäudestruktur heraus kragen-
den Solaranlagen finden sich in der Anlage 2 (Foto-
sammlung). In diesem speziellen Fall wäre eine mög-
lichst perfekte Integration sicher noch wünschenswer-
ter, da der Edinghäuser Weg (oder Kammweg des 
Westerberges) dem Fußgänger von ebenjenem eine 
Einsichtnahme von oben auf das Dach ermöglicht, 
auch bei Ausnutzung einer Höhe 9,80 m über Bezugs-
punkt. Die maximale Höhe Flachdach wäre dann 
101,10 m, die rechtwinklig zur Gebäudenordseite be-
findliche Kammweghöhe beträgt etwa 102,50 m, der 
Augpunkt des Fußgängers somit etwa 104,10 m.
Im Gegenzug könnte der verbliebene Teil des Dachge-
schosses mit einer niedrigeren Höhe, z. B. 9,30 m, limi-
tiert werden. Architektonisch lebt das Ensemble Ri-
chard-Strauss-Weg 9, 11 und 13 gerade von seiner ku-
bistischen Gebäudeform mit lebendigen Staffelungen 
von in sich verschneidenden Höhen der Gebäude-, 
Vordach-, Garagen- und Carportflachdächern. Das op-
tisch problematische und polarisierende Auftreten des 
Gebäudes mit der Hausnummer 3, weiches ja wohl 
Auslöser dieser Bebauungsplanüberarbeitung ist, re-
sultiert sicher auch aus dem relativ platten, wenig auf-
gelockerten, Gebäudebild.
Da in der Begründung zur Bebauungsplanüberarbei-
tung (vgl. Begründung zum Vorentwurf) und auch den 
Stellungnahmen des Fachbereichsleiters in der lokalen 
Presse zu diesem Verfahren immer wieder zu entneh-
men war, dass die Sichtbeziehung vom Kammweg in 
Richtung Süden über die Stadt Auslöser sei, möchte 
ich hier noch einmal darauf hinweisen, dass gerade die 
optische Wirkung der Häuser Richard-Strauss Weg 7 
und 9 durch die bergseitige Topografie deutlich gerin-
ger ausfällt als z. B. bei den Häusern mit den Haus-
nummern 1 und 3. Konsequenter wäre also sicher eine 
Bezugshöhe bergwärts gewesen, was zu einem deut-
lich anderen Höhenstaffelungsbild führen würde.
Nur am Rande erwähnt sei, dass auch bei einer Erhö-
hung um die gewünschten 30 cm in dem Teilbereich 
die Schaffung eines weiteren Geschosses augen-
scheinlich ausgeschlossen ist. Diese wohl nicht ge-
wünschte Entwicklung ist somit nicht realisierbar, we-
der mit dem Abbruch der vorhandenen Gebäude noch 
mit einem Umbau. Ausdrücklich möchte ich aber dar-
auf hinweisen, dass ein Abbruch für die jetzigen Eigen-
tümer nicht in Frage kommt, zumindest nicht, solange 
sich die Immobilie im Besitz befindet.
Klar ist aber auch, dass das geplante und beantragte 
Umbauprojekt durch die zögerliche Bearbeitung einge-
reichter Unterlagen des vorliegenden Bauantrages und 
durch die dann vier Monate später erfolgte Rückstel-
lung für ein Jahr nicht unerhebliche Kosten auf Seiten 
der Bauherren entstanden sind und auch noch entste-
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das Baugrund-
stück zu ermittelnden Bezugspunkt, während im to-
pografisch höheren Teilbereich B die maximale Ge-
bäudehöhe 9,5 m und im topografisch am höchsten 
gelegenen Teilbereich C die maximale Gebäudehö-
he 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen darf.
Der höchste Gebäudepunkt des vorhandenen Ge-
bäudes auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 9 
misst 100,80 m über NHN. 
Der nach dem Bebauungsplanentwurf für das 
Grundstück Richard-Strauss-Weg 9 zu ermittelnde 
Bezugspunkt im Bereich der öffentlichen Verkehrs-
fläche (Richard-Strauss-Weg) liegt bei ca. 92,93 m 
über NHN. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf 
begrenzt die maximale Gebäudehöhe somit im Teil-
bereich A auf 100,43 m über NHN, im Teilbereich B 
auf 102,43 m über NHN und im Teilbereich C auf 
102,93 m über NHN.
Damit liegt die maximale Höhenbeschränkung (Teil-
bereich C) 2,13 m oberhalb des vorzufindenden Be-
stands und ermöglicht somit einen großzügigen Ge-
staltungsspielraum für geplante Umbaumaßnahmen 
des Gebäudes bei Einhaltung der im Bebauungsplan 
festgesetzten Vollgeschosszahl (II). Eine weitere 
Überschreitung dieser Höhenbegrenzung durch un-
tergeordnete Gebäudeteile dürfte deshalb vermutlich 
nicht erforderlich sein.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 5/22
hen.
Zudem sollte in dem jetzt betrieben Änderungsverfah-
ren sicher gerade auf eine vorhandene Bebauung 
Rücksicht genommen werden. Ziel einer Überarbeitung 
sollte immer eine gelungene Siedlungsstruktur und die 
Erreichung einer stimmigen Architektur sein. In der an-
liegenden Variante 1 (Anlage 3) ist anhand eines Sys-
temschnittes einmal aufgezeigt, wie sich die Höhenent-
wicklung gem. der aktuellen Planung präsentieren 
könnte. Variante 2 (Anlage 4) zeigt das vom Bauherrn 
gewünschte Profil, welches deutlich filigraner in Er-
scheinung tritt und die Architektursprache der vorhan-
denen Bebauung aufnimmt und weiterführt. Somit er-
scheint ein jetziges „Anpassen“ des B-Planes an die 
gewünschte Höhenstaffelung vertretbar und sogar ge-
boten.
Sämtliche übrigen Festlegungen des Planentwurfes 
werden in vollem Umfang mit getragen.
Für Rückfragen steht der Unterzeichner gerne zur Ver-
fügung.
Anlage 1
Anlage 2

Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 6/22
Anlage 3

Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 7/22
Anlage 4
1.4 Sehr geehrter Herr […],
ich bedanke mich für die Überlassung der Infounterla-
gen zum beschleunigten Änderungsverfahren B-Plan 
Nr. 154 (1) – Westerberg, West 7.
Den ausgeführten Zielen der gestaltgebenden Planung 
der Stadt Osnabrück möchte ich grundsätzlich nicht wi-
dersprechen. Die angeführten Erläuterungen/Argumen-
tationen, die die neu definierten Gestaltungsaspekte 
verständlich machen sollen, erschließen sich mir aller-
dings nicht. Entsprechend erlaube ich mir hinsichtlich 
der Festlegungen Änderungen vorzuschlagen.
Es wird auf die Ausgangssituation aus den 60er Jahren 
abgehoben, welche in dem umfassten Planungsgebiet 
großzügige Grundrisszuschnitte großvolumiger Bau-
körper beabsichtigte. 
Ich möchte darauf hinweisen, dass das Ausblenden 
der Südseite des Richard-Strauss-Weges, nicht mehr 
angemessen ist. 
Der Straßencharakter wird maßgeblich durch die Be-
bauung auf der Südseite geprägt. Die Heraufsetzung 
der GRZ auf 0,35 bleibt entsprechend hinter der Reali-
tät zurück. Vor dem Hintergrund der Anpassung 
scheint mir die Berücksichtigung eines Gleichbehand-
lungsgrundsatzes nicht den ausgeführten stadtplaneri-
schen Zielen zu widersprechen. Ich schlage daher vor, 
die GRZ auf 0,4 anzuheben. 
Die Stellungnahme fand Berücksichtigung in der 
Ausarbeitung des konkreten Bebauungsplanent-
wurfs.
Die vorzufindenden Bebauungsstrukturen nördlich 
und südlich des Richard-Strauss-Wegs unterschei-
den sich grundlegend. Während nördlich des Ri-
chard-Straus-Wegs ausschließlich freistehende Ge-
bäude auf überdurchschnittlich großen Grund-
stücken zu finden sind, überwiegen südlich des Ri-
chard-Strauss-Wegs Doppelhäuser auf durchschnitt-
lich ca. 450 m² großen Grundstücken. 
Auch wenn die Bebauung südlich des Richard-
Strauss-Wegs bei der Ausarbeitung der vorliegen-
den städtebaulichen Planung eine maßgebliche Rol-
le (Gebäudehöhenstaffelung) gespielt hat, wurde es 
als städtebaulich nicht erforderlich angesehen, das 
bestehende Planungsrecht auch für diese Bestands-
bebauung zu ändern. 
Die Grundflächenzahl (GRZ) im Planbereich wird im 
vorliegenden Bebauungsplanentwurf mit 0,4 festge-
setzt. Die ursprünglich im Planbereich geltende GRZ 
lag bei 0,3. Die überholte GRZ war allerdings nach 
der Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 
1968) zu berechnen. Nach der BauNVO 1968 blei-
ben bei der Ermittlung der zulässigen Bodenversie-
gelung Zuwegungen, Zufahrten, Tiefgaragen und 
überdachte Stellplätze grundsätzlich außer Betracht. 
Nach der für diese Bebauungsplanänderung anzu-
wendenden BauNVO 1990 müssen allerdings Ter-
rassen, Balkone, Zuwegungen, Zufahrten, überdach-
te Stellplätze und Tiefgaragen bei der Ermittlung der 
GRZ mit berücksichtigt werden. Bei einer Beibehal-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 8/22
Zur Festsetzung einer Höhenentwicklung wird ausge-
führt, dass die Sichtlinie vom Höhenweg des Wester-
bergs durch zukünftige Baumaßnahmen nicht beein-
trächtigt werden soll. Eine Höhe zu definieren, in der 
Bestandsgebäude dieses Höhenziel schon überschrei-
ten, erschließt sich mir nicht. Es ist festzustellen, dass 
das jüngst erstellte Gebäude das Bestandsgebäude 
ist, welches das zukünftige Höhenziel überschreiten 
wird und eben dieses Gebäude als ausschlaggeben-
des Gebäude für eine Festsetzung einer Höhenrestrik-
tion herangezogen wird. 
Ich zitiere: „Auf dem Grundstück wurde ein Wohnhaus 
errichtet, das in seinen Außenabmessungen außerhalb 
des nachbarschaftlichen Rahmens liegt. Nach dem 
erstmals am 07.08.1971 in Kraft getretenen und zurzeit 
rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 154 (1) – Wes-
terberg, West – ist auf dem Baugrundstück die Errich-
tung von Gebäuden mit nur einem Vollgeschoss zuläs-
sig. Insbesondere die von außen erkennbaren drei Ge-
schossebenen des o. g. Neubaus lassen allerdings 
vermuten, dass das Gebäude über mehr als ein Voll-
geschoss verfügt.“ 
Die von außen erkennbaren drei Geschossebenen des 
oben genannten Neubaus lassen also vermuten, dass 
das Gebäude über mehr als ein Vollgeschoss verfügt 
und es somit gegen den rechtsverbindlich gültigen Be-
bauungsplan verstößt. Sofern diese Vermutung zutrifft, 
also das Gebäude gegen einen rechtsverbindlichen B-
Plan verstößt, so muss die Konsequenz sein, diesen 
Verstoß zu ahnden und nicht weitere unbeteiligte 
Grundstücke restriktiv zu behandeln. 
Sollte das Gebäude allerdings nicht gegen den gülti-
gen B-Plan verstoßen, in seiner Ausprägung den aktu-
ell entwickelten Planungszielen allerdings widerspre-
chen, so ist nachvollziehbar, dass zur Erlangung der 
formulierten Planungsziele ergänzende Vorgaben im 
B-Plan aufgenommen werden. Diese dann über das 
Maß dessen hinaus zu formulieren, welches schon 
tung einer GRZ von 0,3 für den Planbereich würde 
sich diese „Verschärfung“ der Rechtslage deutlich 
bemerkbar machen. Diese „Verschärfung“ wird 
durch die Anhebung der GRZ unter gleichzeitiger 
Berücksichtigung der Obergrenzen nach § 17 BauN-
VO 1990 ausgeglichen, um eine Schlechterstellung 
der Grundstückseigentümer zu vermeiden.
Eine hohe GRZ ist gleichbedeutend mit einer hohen 
Ausnutzbarkeit eines Baugrundstücks. Vor dem Hin-
tergrund der vieldiskutierten und geforderten Innent-
wicklung durch Nachverdichtung wäre die Festset-
zung einer GRZ, die hinter den nach der BauNVO 
für die einzelnen Baugebietstypen als vertretbar an-
gesehenen Obergrenzen zurückbleibt, als anachro-
nistisch anzusehen. Die Schaffung der bauplanungs-
rechtlichen Möglichkeit einer optimalen und zugleich 
städtebaulich vertretbaren Ausnutzung eines Bau-
grundstücks ist somit erklärtes Ziel der Stadt Osna-
brück.
Um der im Planbereich vorhandenen topografisch 
anspruchsvollen Situation gerecht zu werden, wur-
den die im Planbereich festgesetzten Bauflächen in 
drei Teilbereiche getrennt.
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das Baugrund-
stück zu ermittelnden Bezugspunkt, während im to-
pografisch höheren Teilbereich B die maximale Ge-
bäudehöhe 9,5 m und im topografisch am höchsten 
gelegenen Teilbereich C die maximale Gebäudehö-
he 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen darf.
Der höchste Gebäudepunkt des vorhandenen Ge-
bäudes auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 
11 misst 98,75 m über NHN (ohne Berücksichtigung 
des sich auf dem Gebäude befindlichen Schorn-
steins). 
Der nach dem Bebauungsplanentwurf für das 
Grundstück Richard-Strauss-Weg 11 zu ermittelnde 
Bezugspunkt im Bereich der öffentlichen Verkehrs-
fläche (Richard-Strauss-Weg) liegt bei ca. 91,65 m 
über NHN. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf 
begrenzt die maximale Gebäudehöhe somit im Teil-
bereich A auf 99,15 m über NHN, im Teilbereich B 
auf 101,15 m über NHN und im Teilbereich C auf 
101,65 m über NHN.
Damit liegt die maximale Höhenbeschränkung (Teil-
bereich C) 2,90 m oberhalb des vorzufindenden Be-
stands und ermöglicht somit einen großzügigen Ge-
staltungsspielraum für geplante Umbaumaßnahmen 
des Gebäudes bei Einhaltung der im Bebauungsplan 
festgesetzten Vollgeschosszahl (II). Eine weitere 
Überschreitung dieser Höhenbegrenzung durch un-
tergeordnete Gebäudeteile dürfte deshalb vermutlich 
nicht erforderlich sein.
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf setzt ein-
heitlich eine zulässige Vollgeschosszahl Z = II fest. 
Da es sich bei dem Begriff des Vollgeschosses aller-
dings um eine eher abstrakte und oftmals an einem 
Gebäude nicht ablesbaren Maßeinheit handelt, liegt 
der Schwerpunkt der städtebaulichen Planung auf 
der Begrenzung der tatsächlichen Gebäudehöhen. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 9/22
genehmigt und realisiert wurde, halte ich im Sinne der 
Gleichbehandlung der vorhandenen Grundstücke nicht 
für akzeptabel. 
Sollte in dem Fall nicht auch der Gleichbehandlungs-
grundsatz gelten?
Geschmack ist streitbar. Somit ist zu akzeptieren, dass 
Seitens der Stadt dem Gebäude auf dem Grundstück 
Richard-Strauss-Weg 3 keine Vorbildfunktion beige-
messen werden soll. 
Es muss aber festgestellt werden, dass das Gebäude 
in seiner architektonischen Ausgestaltung den formu-
lierten Gestaltungszielen geradezu idealtypisch ent-
spricht. Nur in der Höhe scheint das Ziel verfehlt. 
Werden in Zukunft weitere Gebäude entstehen, die in 
ihrer Erscheinung den großzügigen Gebäudezuschnit-
ten und großvolumigen Baukörper Rechnung tragen, 
so mag damit die Nordseite des Richard-Strauss-
Weges dem durch die Südseite dominierten Erschei-
nungsbild wieder entgegenwirken. 
Nun aber ein Gebäude in seiner Höhenentwicklung um 
1,18 m über die neu definierte Höhenlinie hinausschie-
ßen zu lassen, konterkariert den formulierten Ansatz. 
Ich gehe sogar so weit zu sagen, dass dies die Beson-
derheit auf dem erwähnten Grundstück sogar noch un-
terstreicht. 
Ich schlage daher vor, den entwickelten Höhenansatz 
so zu erweitern, dass auf einer Grundfläche in einer 
Größe von ca. 2/5 des Baufensters die Gebäudestruk-
tur das jetzt definierte Höhenmaß um 1,18 m über-
schreiten darf. Gegebenenfalls ist diese Fläche als ein 
Fenster im Baufenster vorzugeben, um die Kompakt-
heit der jeweiligen Bausubstanz zu fördern. 
Mit einer solchen Vorgabe wird einer Sonderstellung 
des Gebäudes Richard-Strauss-Weg 3 entgegenge-
wirkt und die formulierten stadtplanerischen Inhalte 
werden nicht konterkariert.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
Dem Gleichbehandlungsgrundsatz wird dadurch 
Rechnung getragen, dass für die Ermittlung der ma-
ximalen Gebäudehöhe ein individuell für jedes 
Grundstück zu bestimmender Bezugspunkt definiert 
wird. 
Die zukünftigen B-Plan-Festsetzungen werden eine 
weitere Erhöhung des Gebäudes Richard-Strauss-
Weg 3 nicht erlauben.
Die ästhetische Qualität des Gebäudes Richard-
Strauss-Weg 3 wurde im vorliegenden Bauleitplan-
verfahren nicht bewertet. Lediglich die Gesamthöhe 
des Gebäudes gab im Kontext der umgebenden Be-
bauung Anlass dazu, städtebauliche Festsetzungen 
zu definieren, die eine erhebliche Störung der archi-
tektonischen Harmonie im Planbereich vermeiden 
helfen sollen.  
Das vorhandene Gebäude Richard-Strauss-Weg 3 
wird die zukünftig geltende Gebäudehöhenbegren-
zung um ca. 68 cm überschreiten. Dies erscheint 
städtebaulich vertretbar, dokumentiert allerdings 
auch, dass die Gebäudehöhe des Gebäudes nicht 
das erklärte städtebauliche Ziel verfolgt.
 
Eine weitere Unterteilung der festgesetzten Baufens-
ter für eine zusätzliche Gebäudehöhenfestsetzung 
scheidet aus, da sich dies einer städtebaulichen Be-
gründbarkeit entziehen würde und die Anwendung 
des Bebauungsplans erschweren würde.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 10/22
2. Stellungnahmen nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB 
(Entwurfsoffenlegung)
Übersicht:
lfd. 
Nr.
Datum Einwendungsführerin/Einwendungsführer
2.1 19.07.2015 Bewohnerin des Richard-Strauss-Wegs
2.2 27.07.2015 Bewohnerin des Richard-Strauss-Wegs
2.3 28.07.2015 Bewohnerin des Richard-Strauss-Wegs
2.4 29.07.2015 Bewohner des Richard-Strauss-Wegs
2.5 29.07.2015 Bewohner des Richard-Strauss-Wegs
2.6 29.07.2015 Bewohner des Richard-Strauss-Wegs
2.7 30.07.2015 Bewohner des Richard-Strauss-Wegs
lfd. 
Nr.
Inhalt der Äußerung Vorschlag der Verwaltung mit Begründung
2.1 Sehr geehrte Damen und Herren,
zu Ihrer „Info“ im Hinblick auf die geplante Bebauungs-
vorschrift für die Nordseite des R-Strauss-Weges 
möchte ich als Anlieger Stellung nehmen und darauf 
hinweisen, dass unser Haus dem von Ihnen mehrfach 
genannten Gebäude, Richard-Strauss-Weg […], direkt 
gegenüber liegt.
Sie weisen darauf hin, dass, s. S.5, eben diesem Bau 
„KEINE Vorbildwirkung zukommen soll“. De facto be-
stimmt aber dieses Gebäude Ihre Planung:
- Sie heben die Grundflächenzahl von 0,3 auf 
0,4 an und begründen mit der „effektiven Aus-
nutzung von Baugrundstücken“.
- Sie erhöhen die Vollgeschosszahl von I auf II 
und begründen mit „energetischen Überlegun-
gen“. (Auch eingeschossige Häuser können 
energetisch überzeugend erstellt werden.)
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des Be-
bauungsplanentwurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das jeweilige 
Baugrundstück zu ermittelnden Bezugspunkt, wäh-
rend im topografisch höheren Teilbereich B die maxi-
male Gebäudehöhe 9,5 m und im topografisch am 
höchsten gelegenen Teilbereich C die maximale Ge-
bäudehöhe 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen 
darf.
Die Anhebung der Grundflächenzahl (GRZ) im Plan-
bereich auf 0,4 entspricht der Ausnutzbarkeit der 
Grundstücke südlich des Richard-Strauss-Wegs. 
Auch hier gilt eine GRZ von 0,4.
Die ursprünglich im Planbereich geltende GRZ lag 
bei 0,3. Die überholte GRZ war allerdings nach der 
Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 1968) 
zu berechnen. Nach der BauNVO 1968 bleiben bei 
der Ermittlung der zulässigen Bodenversiegelung 
Zuwegungen, Zufahrten, Tiefgaragen und überdach-
te Stellplätze grundsätzlich außer Betracht. Nach der 
für diese Bebauungsplanänderung anzuwendenden 
BauNVO 1990 müssen allerdings Terrassen, Balko-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 11/22
Wenn Sie das bereits bestehende Gebäude R-Strauss-
Weg 3 betrachten, dann wird deutlich, dass die in Zu-
kunft auf der Nordseite entstehenden Gebäude nach 
eben diesem Vorbild gestaltet werden können gemäß 
Ihrer Planung. Die geringere Höhe der zukünftigen Ge-
bäude, minus 68 cm (!), fällt gegenüber Ihren anderen 
Vorgaben kaum ins Gewicht. Möglicherweise ist diese 
geringere Höhe vom Kammweg aus sichtbar, vom 
Straßenniveau des Richard-Strauss-Weg aber bleibt 
die Wirkung künftiger Häuser so unproportioniert wie 
das Haus R-Strauss-Weg 3.
Auf S. 5 sprechen Sie von einem „städtebaulich nicht 
gewollten Fremdkörper“, den das Gebäude R-Strauss-
Weg 3 darstellt. Diesen ästhetischen Gesichtspunkt 
lassen Sie aber in Ihrer vorliegenden Planung außer 
Acht.
Als weiterer ästhetischer Aspekt ist die bauliche Dis-
krepanz zwischen den Häusern auf der Süd- und der 
Nordseite der Straße zu nennen. Die Uneinheitlichkeit 
des zukünftigen Straßenbildes ist Programm Ihrer Pla-
nung; denn durch die zukünftigen Bebauungsmöglich-
keiten der Nordseite wird die Südseite in den Schatten 
gestellt. und es ergibt sich ein uneinheitliches Straßen-
bild, eine ästhetische Diskrepanz.
Unsere Nachbarbeteiligung im Hinblick auf das Gebäu-
de Nr. 3 in den Jahren 2013/14 hat an seiner Realisie-
rung keine Spuren hinterlassen. Nachdem Pressebe-
richte den Fachbereich Städtebau dann wohl partiell 
die Augen öffneten, hoffe ich, dass Sie Ihre geplanten 
„Änderungen der Bebauungsvorschriften“ noch einmal 
überarbeiten werden.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
ne, Zuwegungen, Zufahrten, überdachte Stellplätze 
und Tiefgaragen bei der Ermittlung der GRZ mit be-
rücksichtigt werden. Bei einer Beibehaltung einer 
GRZ von 0,3 für den Planbereich würde sich diese 
„Verschärfung“ der Rechtslage deutlich bemerkbar 
machen. Diese „Verschärfung“ wird durch die Anhe-
bung der GRZ unter gleichzeitiger Berücksichtigung 
der Obergrenzen nach § 17 BauNVO 1990 ausgegli-
chen, um eine Schlechterstellung der Grundstücksei-
gentümer zu vermeiden.
Die zukünftige Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen 
im Planbereich wird keine weitergehende Bodenver-
siegelung zur Folge haben. Bei dem Begriff des Voll-
geschosses handelt es sich um eine eher abstrakte 
und oftmals an einem Gebäude nicht ablesbare 
Maßeinheit. Deshalb liegt der Schwerpunkt der städ-
tebaulichen Planung auf der Begrenzung der tat-
sächlichen Gebäudehöhen.
Dass auch eingeschossige Gebäude eine energe-
tisch sinnvolle Einheit bilden können, soll grundsätz-
lich nicht in Abrede gestellt werden.
Die städtebauliche Planung wird nicht zu einem „Ein-
frieren“ der vorhandenen Gebäudehöhen auf den 
Grundstücken nördlich des Richard-Strauss-Wegs 
führen. Allerdings definiert der zukünftige Bebau-
ungsplan klare Höhenbegrenzungen.
Die unterschiedliche Bebauungsstruktur zwischen 
der nördlichen und südlichen Seite des Richard-
Strauss-Wegs wird auch zukünftig bestehen bleiben. 
Eine Vereinheitlichung der Strukturen ist auch nicht 
das erklärte städtebauliche Ziel der vorliegenden 
Planung.
Die ästhetische Qualität des Gebäudes Richard-
Strauss-Weg 3 wurde im vorliegenden Bauleitplan-
verfahren nicht bewertet. Lediglich die Gesamthöhe 
des Gebäudes gab im Kontext der umgebenden Be-
bauung Anlass dazu, städtebauliche Festsetzungen 
zu definieren, die eine erhebliche Störung der archi-
tektonischen Harmonie im Planbereich vermeiden 
helfen sollen.  
2.2 Sehr geehrte Damen und Herren,
zu Ihrer „Info“ nehme ich wie folgt Stellung:
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des Be-
bauungsplanentwurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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Ihr Planungsanlass ist offensichtlich das Gebäude Nr. 
3 am Richard-Strauss-Weg und ein Bauantrag für das 
Gebäude Nr. 9.
Wenn das Gebäude Nr. 3 keine „Vorbildfunktion“ ha-
ben soll, wundere ich mich über die von Ihnen geplan-
ten Bebauungsänderungen. Jedes zukünftig gebaute 
Haus wird so ähnlich aussehen, nur eben 68 cm niedri-
ger!
Zukünftige Baukörper nach Ihren Vorgaben werden 
sich nicht in die „vorzufindende Bebauungsstruktur ent-
lang des Richard-Strauss-Wegs harmonisch einfügen“. 
„Der Trend,“ den Sie befürchten, dass „repräsentative 
Neubauten meist größere Abmessungen aufweisen als 
ihre Vorgängerbauten“ wird durch Ihre neuen Vorga-
ben erst recht herbeigeführt.
Sie befürchten auf der einen Seite, dass „zukünftige 
Gebäudehöhen negative Auswirkungen auf das Sied-
lungsbild haben könnten. „Auf der anderen Seite eb-
nen Sie durch die Änderungen den Weg zu „städtebau-
lich nicht gewollten Fremdkörpern.“ 
Ich schlage vor, ebenfalls eine ähnliche Bebauungs-
planänderung für die Südseite vorzunehmen (harmoni-
sches Siedlungsbild!) oder aber den Bebauungsplan 
nicht zu ändern.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das jeweilige 
Baugrundstück zu ermittelnden Bezugspunkt, wäh-
rend im topografisch höheren Teilbereich B die maxi-
male Gebäudehöhe 9,5 m und im topografisch am 
höchsten gelegenen Teilbereich C die maximale Ge-
bäudehöhe 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen 
darf.
Die vorliegende Bauleitplanung kann bereits in Gang 
gesetzte Entwicklungen nicht rückgängig machen, 
allerdings soll die Bauleitplanung dazu beitragen, 
dass sich die weitere bauliche Entwicklung im Plan-
bereich in klar definierten Grenzen und damit im 
Rahmen einer städtebaulichen Ordnung bewegt.
Die vorzufindenden Bebauungsstrukturen nördlich 
und südlich des Richard-Strauss-Wegs unterschei-
den sich grundlegend. Während nördlich des Ri-
chard-Straus-Wegs ausschließlich freistehende Ge-
bäude auf überdurchschnittlich großen Grund-
stücken zu finden sind, überwiegen südlich des Ri-
chard-Strauss-Wegs Doppelhäuser auf durchschnitt-
lich ca. 450 m² großen Grundstücken. 
Auch wenn die Bebauung südlich des Richard-
Strauss-Wegs bei der Ausarbeitung der vorliegen-
den städtebaulichen Planung eine maßgebliche Rol-
le (Gebäudehöhenstaffelung) gespielt hat, wurde es 
als städtebaulich nicht erforderlich angesehen, das 
bestehende Planungsrecht auch für diese Bestands-
bebauung zu ändern. 
2.3 Sehr geehrte Damen und Herren,
als Eigentümerin und Bewohnerin des Hauses Ri-
chard-Strauss-Weg […] erhebe ich Einspruch zur Be-
bauungsplanänderung Nr. 154 (1) Westerberg -7. mit 
folgender Begründung:
1. 
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des Be-
bauungsplanentwurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das jeweilige 
Baugrundstück zu ermittelnden Bezugspunkt, wäh-
rend im topografisch höheren Teilbereich B die maxi-
male Gebäudehöhe 9,5 m und im topografisch am 
höchsten gelegenen Teilbereich C die maximale Ge-
bäudehöhe 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen 
darf.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 13/22
Es handelt sich am Richard-Strauss-Weg um eine his-
torisch gewachsene durchgängige Bebauung, die 
einen hohen Gebietsschutz verdient. Bei Bebauungs-
planänderungen ist es geboten, die Nachbarschaftsin-
teressen zu berücksichtigen. Hierzu gibt es eindeutige 
höchst richterliche Urteile. Die Nachbarn auf der südli-
chen Straßenseite bestehen auf Bestandsschutz. Die 
Erhöhung der Grundflächenzahl von 0,3 auf 0,4, die 
Erhöhung der Vollgeschosszahl von I auf II, die nur 
68 cm geringere Bauhöhe zum Gebäude Richard-
Strauss-Weg 3, die Erhöhung der Wohneinheiten auf 4 
pro Grundstück und 2 pro Doppelhaushälfte widerspre-
chen in eklatanter Weise einem Bestandsschutz. 
2. 
Bebauungsplanänderung nur für den nördlichen Be-
reich der Straße.
Bei einer solchen schmalen Straße und ähnlicher Sied-
lungsstruktur zwischen Nord-und Südseite (Haushöhe) 
ist es unverständlich, dass der Bebauungsplan nur für 
den nördlichen Bereich geändert wird.
Hier scheint mir das Gleichheitsprinzip verletzt zu sein.
Das neuerstellte Haus Richard-Strauß-Weg 3 und der 
neugestellte Bauantrag für das Grundstück Richard- 
Strauß-Weg 9 scheinen der Anlass zu sein, nur den 
nördlichen Teil einzubeziehen. 
Hier drängt sich der Verdacht auf: über diesen Weg 
sollen die Einspruchsmöglichkeiten der Südseite ein-
geschränkt oder ganz ausgeschaltet werden.
Die Bauleitplanung berücksichtigt die Bestandssitua-
tion im Bereich Richard-Strauss-Weg in ausreichen-
dem Maße. Im Rahmen der Bauleitplanung wurden 
öffentliche und private Belange in notwendigem Ma-
ße gegeneinander abgewogen. Die Verletzung eines 
nachbarschützenden „Gebietserhaltungsanspruchs“ 
im Sinne der gängigen Rechtsprechung hinsichtlich 
der Art der baulichen Nutzung ist nicht gegeben. Das 
Maß der baulichen Nutzung zählt in der Regel nicht 
zu den nachbarschützenden Vorschriften des öffent-
lichen Baurechts.
Die Anhebung der Grundflächenzahl (GRZ) im Plan-
bereich auf 0,4 entspricht der Ausnutzbarkeit der 
Grundstücke südlich des Richard-Strauss-Wegs. 
Auch hier gilt eine GRZ von 0,4.
Die ursprünglich im Planbereich geltende GRZ lag 
bei 0,3. Die überholte GRZ war allerdings nach der 
Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 1968) 
zu berechnen. Nach der BauNVO 1968 bleiben bei 
der Ermittlung der zulässigen Bodenversiegelung 
Zuwegungen, Zufahrten, Tiefgaragen und überdach-
te Stellplätze grundsätzlich außer Betracht. Nach der 
für diese Bebauungsplanänderung anzuwendenden 
BauNVO 1990 müssen allerdings Terrassen, Balko-
ne, Zuwegungen, Zufahrten, überdachte Stellplätze 
und Tiefgaragen bei der Ermittlung der GRZ mit be-
rücksichtigt werden. Bei einer Beibehaltung einer 
GRZ von 0,3 für den Planbereich würde sich diese 
„Verschärfung“ der Rechtslage deutlich bemerkbar 
machen. Diese „Verschärfung“ wird durch die Anhe-
bung der GRZ unter gleichzeitiger Berücksichtigung 
der Obergrenzen nach § 17 BauNVO 1990 ausgegli-
chen, um eine Schlechterstellung der Grundstücksei-
gentümer zu vermeiden.
Eine Erhöhung der Anzahl der zulässigen Wohnein-
heiten im Planbereich findet mit der vorliegenden 
Bauleitplanung nicht statt, da das dieser Planung 
vorangegangene Planungsrecht keinerlei Beschrän-
kungen hinsichtlich der zulässigen Anzahl der Wohn-
einheiten für die Grundstücke nördlich des Richard-
Strauss-Wegs vorsah. Vielmehr findet mit der aktuel-
len Planung erstmals eine zahlenmäßige Begren-
zung statt.
 
Eine grobe Analyse der Bestandssituation macht be-
reits deutlich, dass sich die auf der Nordseite des Ri-
chard-Strauss-Wegs befindliche Bebauungsstruktur 
maßgeblich von der Bebauungsstruktur auf der Süd-
seite des Richard-Strauss-Wegs unterscheidet. Im 
Norden wird die Bebauungsstruktur von zweige-
schossigen Wohngebäuden auf überdurchschnittlich 
großen Grundstücken geprägt, während auf der 
Südseite Doppelhaushälften auf durchschnittlich ca. 
450 m² großen Grundstücken das Siedlungsbild prä-
gen. Eine Einheitlichkeit der Bebauung ist hier somit 
nicht augenscheinlich.
Eine Einschränkung bestehender Nachbarrechte ist 
mit der vorliegenden Bauleitplanung nicht verbun-
den. Grundsätzlich kann jede natürliche oder juristi-
sche Person, die geltend macht, durch einen Bebau-
ungsplan und dessen Anwendung in Rechten ver-
letzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu wer-
den, einen Normenkontrollantrag beim Oberverwal-
tungsgericht stellen. Dabei ist es ausreichend, wenn 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 14/22
3.
Zu Info A 1. Planungsanlass
Aus unserer Sicht ist der Anlass der Bebauungsplan-
änderung das öffentliche Unverständnis über die Ge-
nehmigung des Gebäudes Richard-Strauss-Weg 3 und 
der neuerstellte Bauantrag für das Grundstück Ri-
chard-Strauss-Weg 9.
Hier wird ganz offensichtlich den Wünschen der Bau-
herren entsprochen.
4.
Zu Info C Planungsinhalt, 1. Städtebauliche Grundidee
Es wird nicht angegeben, wer, wann, wo, wie diese 
Grundidee und Zielvorstellungen aufgestellt hat. Es ist 
nicht erkenntlich, wie verbindlich diese sind und ob die-
se hier übertragbar sind. Diese unpräzise Grundidee 
wird nach meiner Meinung ungerechtfertigt bei allen 
Änderungen als Begründung angeführt. 
5.
Parkplätze:
Werden die GRZ und die Wohnungszahl pro Grund-
stück bzw. Doppelhaushälfte beschlossen, so werden 
wenig Parkplätze auf den Grundstücken möglich sein 
(vermutlich auch vom Bauherr nicht erwünscht) und es 
wird zu einem großen Parkproblem auf der Straße 
kommen. Müllabfuhrfahrzeuge und große Zulieferfahr-
zeuge werden Schwierigkeiten in der Sackgasse ha-
ben.
der jeweilige Antragsteller Tatsachen vorträgt, die es 
zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er 
durch den zur Prüfung gestellten Bebauungsplan in 
seinem subjektiven Recht verletzt ist. 
Die vorliegende Bauleitplanung ist nicht erfolgt, um 
explizit formulierte Wünsche von Bauherren zu erfül-
len. Vielmehr soll die Bauleitplanung Grenzen defi-
nieren, die für die Wahrung einer geordneten städte-
baulichen Entwicklung erforderlich scheinen.
Die Formulierung der städtebaulichen Grundidee 
stellt eine Ausformulierung der von der Stadt verfolg-
ten städtebaulichen Zielvorstellungen dar, die sie im 
Rahmen ihrer Planungshoheit umsetzen kann.
Die kommunale Planungshoheit bezeichnet das 
Recht zur örtlichen Planung, welches der Stadt ver-
fassungsrechtlich garantiert ist. Die Grundlage für 
die Planungshoheit liegt in dem den Gemeinden 
durch das Grundgesetz eingeräumten Selbstverwal-
tungsrecht. Das Baugesetzbuch (BauGB) legt fest, 
dass die Gemeinden ihre Bauleitpläne in eigener 
Verantwortung aufstellen. 
Bebauungspläne werden als Satzungen erlassen 
und gelten als allgemeinverbindliche Rechtsquellen. 
Die für ein Bauvorhaben notwendige Anzahl von 
Pkw-Einstellplätzen richtet sich nach den Bestim-
mungen der Niedersächsischen Bauordnung in Ver-
bindung mit der Satzung der Stadt Osnabrück über 
die Herstellung und Bereithaltung von Einstellplätzen 
für Kraftfahrzeuge und Fahrradabstellanlagen (Stell-
platzsatzung – StS –) vom 5. April 2016. Notwendige 
Pkw-Einstellplätze sind grundsätzlich auf dem jewei-
ligen Baugrundstück nachzuweisen.
Trotz Schaffung zusätzlichen Wohnraums in Be-
standssituationen kann im Allgemeinen nicht davon 
ausgegangen werden, dass dies zwangsläufig zu ei-
ner Erhöhung der Wohnungsanzahl führt. Die Ent-
wicklung der vergangenen Jahrzehnte zeigt nämlich, 
dass die Wohnfläche pro Einwohner kontinuierlich 
steigt (im Jahr 1950: ca. 14 m² Wohnfläche pro Per-
son; im Jahr 2004: ca. 42 m² Wohnfläche pro Per-
son). Demnach ist zwar in den vergangenen Jahren 
mehr Wohnraum geschaffen worden, allerdings viel-
fach in Form von Wohnraumerweiterungen.
Durch die planungsrechtlich abgesicherte Erweite-
rung des Richard-Strauss-Wegs (vgl. festgesetzte 
öffentliche Verkehrsflächen im Rechtsplan) könnten 
zwar zusätzliche öffentliche Pkw-Einstellplätze im 
Straßenraum geschaffen werden, allerdings würde 
dies zu Grundstücksflächenverlusten ausschließlich 
auf der südlichen Seite des Richard-Strauss-Wegs 
führen. Dies ist aktuell nicht beabsichtigt.
Zudem versucht die Stadt der zunehmend wachsen-
den Flächeninanspruchnahme durch den ruhenden 
Individualverkehr mit anderen verkehrspolitischen 
Maßnahmen zu begegnen. Ein Verzicht auf Wohn-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 15/22
6.
Dieser Bebauungsplan hält den Vergleich mit anderen 
in der Nachbarschaft nicht stand.
Wird dieser Bebauungsplanänderung mit dieser hohen 
GRZ, GFZ und Bauhöhe stattgegeben, so könnte es 
zu einem Nachahmungseffekt in anderen Straßen in 
der Nähe kommen. Ob dies einer „modernen städte-
baulichen Planungsvorstellung entspricht“ wird bezwei-
felt.
7.
Zu 4.1 „Der Planbereich soll auch weiterhin als reines 
Wohngebiet (WR) dienen“
Anfrage: Sind gewerbliche genutzte Büroräume mit 
mehreren Angestellten, wie z. Z. im Gebäude Richard- 
Strauß-Weg 9 praktiziert wird, erlaubt?
8. 
Zu 4.3. Gebäudehöhen
Wird das Gebäude Richard-Strauss-Weg 3 „nicht als 
Maßstab für eine Gebäudehöhenfestsetzung herange-
zogen und stellt einen Fremdkörper da" so sind 68 cm 
weniger völlig unzureichend. 68 cm werden dem Be-
trachten mit bloßem Auge nicht auffallen. Das mensch-
liche Auge kann auf die Entfernung von der Straße den 
Unterschied nicht erkennen. 68 cm weniger bedeuten 
im Erscheinungsbild eine Angleichung!
9. 
Zu 4.6. Anzahl der Wohneinheiten
Bei diesen großen Grundstücken besteht die Möglich-
keit, die Grundstücke zu teilen. Dann ist auf jedem 
neuen Grundstück ein Doppelhaus möglich. Dieses 
kann dann nach der Planung 4 Wohnungen beinhalten. 
Zusammen gerechnet sind dann auf dem alten Grund-
stück 8 Wohnungen. Das wäre keine „städtebaulich 
gewünschte Verdichtung“ mehr sondern eine Überbau-
ung. 
Sollte diese Bebauungsplanänderung beschlossen 
werden, so bleibt den Nachbarn nur ein Normenkon-
trollverfahren übrig.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
bauflächen zu Gunsten von Stellplatzflächen kommt 
dabei grundsätzlich nicht in Betracht.     
Die vorliegende Bauleitplanung führt nicht zu einer 
Änderung der planungsrechtlichen Situation in ande-
ren Teilen des Stadtgebiets.
Nach § 13 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
sind in reinen Wohngebieten (WR) Räume für die 
Berufsausübung freiberuflich Tätiger (darunter fallen 
auch Architekten, Rechtsanwälte und Ärzte) und sol-
cher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher 
Art ausüben, allgemein zulässig.
Intention der Gebäudehöhenfestsetzung im Planbe-
reich ist eine Beschränkung der Gebäudehöhen. Am 
Beispiel des Grundstücks Richard-Strauss-Weg 3 
soll deutlich werden, dass hier die städtebaulich ver-
tretbare Gebäudehöhe bereits überschritten wurde. 
Aufgrund des dem Gebäude zukommenden Be-
standsschutzes wird es allerdings zu keiner Redu-
zierung der heutigen Gebäudehöhe kommen. 
Einzel- und Doppelhäuser waren im Planbereich be-
reits nach der bestehenden Rechtslage zulässig. Ei-
ne Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten 
existierte in der Vergangenheit nicht. Somit war be-
reits in der Vergangenheit auf den Grundstücken im 
Planbereich eine Verdichtung der Wohnbebauung 
grundsätzlich möglich. Erst mit der vorliegenden 
Bauleitplanung werden dieser Verdichtungsmöglich-
keit Grenzen gesetzt. 
2.4 Sehr geehrte Damen und Herren,
im Zuge der geplanten Änderung des Bebauungspla-
nes für den im Betreff genannten Bereich erlaube ich 
mir, auf folgendes hinzuweisen: 
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des Be-
bauungsplanentwurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das jeweilige 
Baugrundstück zu ermittelnden Bezugspunkt, wäh-
rend im topografisch höheren Teilbereich B die maxi-
male Gebäudehöhe 9,5 m und im topografisch am 
höchsten gelegenen Teilbereich C die maximale Ge-
bäudehöhe 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen 
darf.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 16/22
In den kommenden Jahren sind mindestens im vorde-
ren Teil des Richard-Strauss-Weges aufgrund der Ge-
nerationenfolge Wechsel der Grundstückseigentümer 
zu erwarten. Im Zuge des fortdauernden Booms des 
Immobilien- und Baugewerbes ist mit ebenfalls hoher 
Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass die jeweiligen 
Neueigentümer die bestehenden Bauten nicht sanie-
ren, sondern abreißen und durch Neubauten ersetzen 
werden. Auch die Begründung des Entwurfs führt aus, 
die Fortsetzung dieses Trends sei „zu befürchten“.
Zur Gewissheit aber wird diese Erwartung erst durch 
die nunmehr geplante Änderung des Bebauungsplans 
verdichtet. Mit Ausnahme des auf dem Grundstück Ri-
chard-Strauss-Weg 3 im vergangenen Jahr errichteten 
Gebäudes, handelt es sich der Höhe und der überbau-
ten Fläche nach um wesentlich kleinere Baukörper, als 
diese in Zukunft auf der Grundlage des geänderten Be-
bauungsplanes zulässig werden errichtet werden kön-
nen. Die vorgelegte Begründung für die geplante Än-
derung des Bebauungsplans überzeugt in der derzeiti-
gen Fassung jedoch nicht. 
Sie stellt eingangs fest, dass das Gebäude, das auf 
dem Grundstück Richard-Strauss-Weg Nummer 3 er-
richtet worden ist, den nachbarschaftlichen Rahmen 
sprenge. Weiter konstatiert sie den bereits angespro-
chenen Trend der vergangenen Jahre, ältere Häuser 
durch neue zu ersetzen, die dann wesentlich größer 
ausfallen. Möglichen „negative(n) Auswirkungen“ auf 
das Siedlungsbild gelte es mit der Änderung des Be-
bauungsplans zu begegnen.
Zu diesem Zweck sieht die Planung eine Erhöhung der 
Grundflächenzahl und eine Erhöhung der Zahl zulässi-
ger Vollgeschosse vor. Wie mit größeren Baukörpern 
bei stärker überbauten Grundstücken dem aufgezeig-
ten und der Planung offenbar unerwünschten Trend 
entgegengewirkt werden soll, bleibt indes das Geheim-
nis der Bauleitplanung.
Gänzlich unerwähnt lässt die Begründung denn auch 
den „nachbarschaftlichen Rahmen“, auf den sie ein-
gangs abstellt. Zum nachbarschaftlichen Rahmen wird 
man die Gebäude auf der anderen und von der Pla-
nung nicht erfassten Seite des Richard-Strauss-Weges 
zählen müssen, bei denen es sich durchweg um Einfa-
milienhäuser auf wesentlich kleineren Grundstücken 
handelt. In Zukunft diesen gegenüber errichteten Ge-
bäude werden 68 cm niedriger sein müssen als dasje-
nige, das die Begründung als „außerhalb des nachbar-
schaftlichen Rahmens“ und „Fremdkörper“ bezeichnet 
und dem „keine Vorbildfunktion zukommen“ solle. Auch 
massive Baukörper, die 68 cm niedriger sind als das in 
der Begründung wiederholt herbeizitierte Gebäude - 
dessen Grundflächenzahl überdies niedriger ist als die-
jenige, die zukünftig gelten soll - werden indes die 
Häuser auf der anderen Straßenseite bei weitem über-
ragen.
Unerörtert bleibt in der Begründung auch ein Szenario, 
in dem die bestehenden Grundstücke geteilt werden. 
Auf Grundstücken, auf denen nach dem geänderten 
Bebauungsplan vier Wohneinheiten in Einzelhäusern 
zulässig sind, könnten nach einer Teilung acht Wohn-
einheiten in zwei Einzelhäusern entstehen. Bei Grund-
stücksgrößen, wie sie auf der dem Berg zugewandten 
Grundsätzlich gilt die Sanierung von Bestandsimmo-
bilien als sinnvollste Maßnahme zur Werterhaltung. 
Der Abriss einer Immobilie stellt in der Regel die Ulti-
ma Ratio für einen Eigentümer dar, wenn der beste-
hende Wohnraum nicht mehr mit vertretbaren Mitteln 
an die Ansprüche, die an modernen Wohnraum ge-
stellt werden, angepasst werden kann. Erst dann ist 
ein Ersatzneubau auf lange Sicht als wirtschaftliche-
re Lösung anzusehen. 
Das städtebauliche Ziel der vorliegenden Bauleitpla-
nung ist nicht die Schaffung von Anreizen zur Besei-
tigung bestehender Immobilien und gleichzeitiger 
Neuerrichtung größerer Ersatzbauten. Die Bauleit-
planung soll vielmehr dazu dienen, absehbare Um-
strukturierungsprozesse im Plangebiet zu steuern. 
Dabei soll die Planung keine Verhinderungsplanung 
darstellen, sondern vielmehr in konstruktiver Weise 
einen städtebaulichen Rahmen definieren, in dem 
sich moderne Wohnraumansprüche sinnvoll verwirk-
lichen lassen.
Eine sachgerechte Beurteilung der Erhöhung der 
Grundflächenzahl (GRZ) und der Anzahl der zulässi-
gen Vollgeschosse (Z) kann nur unter gleichzeitiger 
Berücksichtigung der im Plangebiet festgesetzten 
überbaubaren Grundstücksflächen, der maximal zu-
lässigen Gebäudehöhen und der Begrenzung der 
Anzahl der Wohneinheiten erfolgen. Nur im Zusam-
menspiel dieser Größen lässt sich erkennen, dass 
die Bebauungsplanänderung nicht unbegrenztes 
Wachstum fördert, sondern vielmehr zukünftiges 
Wachstum auf ein städtebaulich vertretbares Maß 
begrenzt.  
Sollte es im Planbereich zur Schaffung zusätzlichen 
Wohnraums, ggf. auch zusätzlicher Wohneinheiten 
kommen, würde dies seitens der Stadt grundsätzlich 
begrüßt werden. Dabei sind auch Grundstücksteilun-
gen zu erwarten. Denn es ist festzustellen, dass auf 
Südseite des Richard-Strauss-Wegs auf einer Ge-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 17/22
Seite des Richard-Strauss-Weges erreicht werden, wä-
re auch eine Dreiteilung der bestehenden Grundstücke 
vorstellbar. Eine solche Entwicklung würde eine Ver-
vielfachung der Wohneinheiten und mit ihnen der An-
wohner bedeuten. Die Belastung der recht schmalen 
Straße - die Begründung führt dies selbst aus - durch 
an- und abfahrende Kraftfahrzeuge der Anwohner und 
ihrer Besucher würde sich gleichfalls vervielfachen. 
Ausgewiesene öffentliche Parkflächen bietet die Stra-
ße, mit Ausnahme der Wendeflächen an ihrem Anfang 
und ihrem Ende, bislang ebenfalls kaum.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
samtgrundstücksfläche von ca. 7.600 m² in der Ver-
gangenheit insgesamt 16 Einzelgrundstücke ent-
standen sind, während auf der Nordseite des Ri-
chard-Strauss-Wegs (Planbereich) auf einer Ge-
samtgrundstücksfläche von ca. 12.300 m² lediglich 7 
Einzelgrundstücke entstanden. Eine Erhöhung der 
städtebaulichen Dichte auf der Nordseite des Ri-
chard-Strauss-Wegs kann somit nicht als städtebau-
lich unverträglich angesehen werden. 
Durch die planungsrechtlich abgesicherte Erweite-
rung des Richard-Strauss-Wegs (vgl. festgesetzte 
öffentliche Verkehrsflächen im Rechtsplan) könnten 
zwar zusätzliche öffentliche Pkw-Einstellplätze im 
Straßenraum geschaffen werden, allerdings würde 
dies zu Grundstücksflächenverlusten ausschließlich 
auf der südlichen Seite des Richard-Strauss-Wegs 
führen. Dies ist aktuell nicht beabsichtigt.
Zudem versucht die Stadt der zunehmend wachsen-
den Flächeninanspruchnahme durch den ruhenden 
Individualverkehr mit anderen verkehrspolitischen 
Maßnahmen zu begegnen. Ein Verzicht auf Wohn-
bauflächen zu Gunsten von Stellplatzflächen kommt 
dabei grundsätzlich nicht in Betracht.     
2.5 Sehr geehrte Damen und Herren,
zu Ihrer o. g. öffentlichen Auslegung bezüglich der Be-
bauungsplanänderung nehmen wir als Eigentümer 
Stellung Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass wir 
die unmittelbaren, gegenüberliegenden Nachbarn des 
Gebäudes Richard-Strauss-Weg […] sind.
Es handelt sich im Richard-Strauss-Weg um eine histo-
risch gewachsene durchgängige Bebauung, die einen 
hohen Gebietsschutz verdient. Bei Bebauungsplanän-
derungen ist es geboten, die Nachbarschaftsinteressen 
zu berücksichtigen. Hierzu gibt es eindeutige 
höchstrichterliche Urteile.
Ein harmonisches Siedlungsbild wird nicht geschaffen, 
wenn Sie den nördlichen Teil des Richard-Strauss-
Weges von der Höhe her aufstocken und sogar die 
Wohneinheiten pro Grundstück erhöhen. Dies führt un-
seres Erachtens sogar zu einer baulichen Diskrepanz 
zwischen der Nordseite und der Südseite der Straße 
und einer Verletzung des Gleichheitsprinzips. Unein-
heitlichkeit des zukünftigen Straßenbildes ist vorpro-
grammiert und wird durch die Maßnahme bewusst in 
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des Be-
bauungsplanentwurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das jeweilige 
Baugrundstück zu ermittelnden Bezugspunkt, wäh-
rend im topografisch höheren Teilbereich B die maxi-
male Gebäudehöhe 9,5 m und im topografisch am 
höchsten gelegenen Teilbereich C die maximale Ge-
bäudehöhe 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen 
darf.
Die Bauleitplanung berücksichtigt die Bestandssitua-
tion im Bereich Richard-Strauss-Weg in ausreichen-
dem Maße. Im Rahmen der Bauleitplanung wurden 
öffentliche und private Belange in notwendigem Ma-
ße gegeneinander abgewogen. Die Verletzung eines 
nachbarschützenden „Gebietserhaltungsanspruchs“ 
im Sinne der gängigen Rechtsprechung hinsichtlich 
der Art der baulichen Nutzung ist nicht gegeben. Das 
Maß der baulichen Nutzung zählt in der Regel nicht 
zu den nachbarschützenden Vorschriften des öffent-
lichen Baurechts.
Eine grobe Analyse der Bestandssituation macht be-
reits deutlich, dass sich die auf der Nordseite des Ri-
chard-Strauss-Wegs befindliche Bebauungsstruktur 
maßgeblich von der Bebauungsstruktur auf der Süd-
seite des Richard-Strauss-Wegs unterscheidet. Im 
Norden wird die Bebauungsstruktur von zweige-
schossigen Wohngebäuden auf überdurchschnittlich 
großen Grundstücken geprägt, während auf der 
Südseite Doppelhaushälften auf durchschnittlich ca. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 18/22
Kauf genommen und sogar gefördert.
Das bestehende Gebäude Richard-Strauss-Weg Nr. 3 
stellt einen städtebaulich nicht gewollten Fremdkörper“ 
in der Straße dar. Die Haus Nr. 9 wird dem als nächs-
tes Folgen. Es wird deutlich, dass die in Zukunft ent-
stehenden Gebäude auf der Nordseite der Straße nach 
eben diesem Vorbild gestaltet werden können. Obwohl 
Sie diesem Gebäude keine Vorbildwirkung zukommen 
lassen wollen (siehe Seite 5).
Auf Seite 4 beschreiben Sie die bauliche Nutzung des 
Bereichs Richard-Strauss-Weg. Es soll weiterhin als 
reines Wohngebiet dienen. Hierzu haben wir aber an-
dere Wahrnehmungen. Das Gebäude Nr. 9 wird der-
zeit im vorderen Bereich zur Straße als gewerbliche 
Büroräume mit mehreren Angestellten genutzt. Die Be-
lästigung durch die hohe Anzahl von parkenden PKWs 
währen der Arbeitszeit ist das eine Übel. Das andere 
sind die reichlich vorhandenen baufahrzeuge des Un-
ternehmens. Wir haben dadurch schon heute ein 
großes Parkproblem in der Straße, welches sich aber 
bei einer verdichteten Bauweise noch verschlechtern 
würde. Schon heute haben Müllfahrzeuge und Zuliefer-
fahrzeuge erhebliche Schwierigkeiten die Straße zu 
passieren. Über die ständigen fremden Parker auf un-
serem privaten Grund und Boden vor dem Haus sind 
wir schon lange ärgerlich. Warum wird dort die Nut-
zung der gewerblichen Büroräume überhaupt erlaubt? 
In Ihrer Städtebaulichen Festsetzung steht es schwarz 
auf weiß, dass es auch weiterhin als reines Wohnge-
biet dienen soll. Aus diesem Grund, sind wir weit von 
einem ruhigen Wohnviertel entfernt, wie Sie es auf Sei-
te 7 beschrieben haben.
In den weiteren Ausführungen auf der Seite 4 stellen 
Sie die vielen Vorteile dar, warum das Maß der bauli-
chen Nutzung sowohl in der Höhe und in der Auswei-
tung der Vollgeschosszahl angehoben werden muss. 
Wenn das alles mit so vielen energetischen Vorteilen 
behaftet ist und einer Siedlungsoptimierung entspricht, 
dann fragen wir uns zu recht, warum trifft das nur für 
den nördlichen Teil des Richard-Strauss-Weges zu 
und nicht für den südlichen Teil? Warum darf nur die 
eine Seite der Straße davon profitieren? Aus diesem 
Grunde kann und darf es nur eine Genehmigung be-
züglich der Bebauungsplanänderung für beide Seiten 
der Straße geben oder den Bebauungsplan nicht zu 
ändern.
Wir hoffen sehr, dass Sie ihre geplanten Änderungen 
der Bebauungsvorschriften noch einmal überarbeiten 
werden.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
450 m² großen Grundstücken das Siedlungsbild prä-
gen. Eine Einheitlichkeit der Bebauung ist hier somit 
nicht augenscheinlich.
Ohne die vorliegende Bauleitplanung könnten auf 
den Grundstücken nördlich des Richard-Strauss-
Wegs deutlich höhere als zukünftig zulässige Ge-
bäude errichtet werden.
Nach § 13 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
sind in reinen Wohngebieten (WR) Räume für die 
Berufsausübung freiberuflich Tätiger (darunter fallen 
auch Architekten, Rechtsanwälte und Ärzte) und sol-
cher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher 
Art ausüben, allgemein zulässig.
Durch die planungsrechtlich abgesicherte Erweite-
rung des Richard-Strauss-Wegs (vgl. festgesetzte 
öffentliche Verkehrsflächen im Rechtsplan) könnten 
zwar zusätzliche öffentliche Pkw-Einstellplätze im 
Straßenraum geschaffen werden, allerdings würde 
dies zu Grundstücksflächenverlusten ausschließlich 
auf der südlichen Seite des Richard-Strauss-Wegs 
führen. Dies ist aktuell nicht beabsichtigt.
Zudem versucht die Stadt der zunehmend wachsen-
den Flächeninanspruchnahme durch den ruhenden 
Individualverkehr mit anderen verkehrspolitischen 
Maßnahmen zu begegnen. Ein Verzicht auf Wohn-
bauflächen zu Gunsten von Stellplatzflächen kommt 
dabei grundsätzlich nicht in Betracht.     
Bislang haben bauliche Entwicklungen südlich des 
Richard-Strauss-Wegs noch keinen Anlass gegeben, 
die städtebaulichen Zielvorgaben des Bebauungs-
plans Nr. 154 (1)  - Westerberg, West – für diesen 
Bereich zu überarbeiten. Dies bedeutet allerdings 
nicht, dass nicht auch hier zukünftig bestehende 
Festsetzungen modifiziert werden müssen, um die 
Schaffung zusätzlichen Wohnraums und damit eine 
nachhaltige Innenentwicklung zu fördern.
2.6 Sehr geehrte Damen und Herren,
als Eigentümer des bebauten Grundstückes Richard-
Strauß-Weg […]  nehmen wir zu der beabsichtigten Be-
bauungsplanänderung wie folgt Stellung: 
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des Be-
bauungsplanentwurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
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1.
Die historisch gewachsene Bebauung am Richard-
Strauß-Weg fordert und verdient einen hohen Gebiets-
schutz. 
Dabei sind die Nachbarschaftsinteressen bei Bebau-
ungsplanänderungen entscheidend zu berücksichtigen. 
Wir verweisen hierzu auf höchstrichterliche Urteile. 
Die Erhöhung der Grundflächenzahl von 0,3 auf 0,4 
sowie die Erhöhung der Vollgeschoßzahl von I auf II, 
die Erhöhung der Wohneinheiten auf 4 pro Grundstück 
und 2 pro Doppelhaushälfte widersprechen in erschre-
ckender Weise einem Bestandsschutz. Hinzu kommt, 
gravierend, die nur 68 cm geringere Bauhöhe zum neu 
erstellten Gebäude Richard-Strauß-Weg 3.
2.
Bebauungsplanänderung ausschließlich für den nördli-
chen Bereich der Straße
Bei einer annähernd gleichen Siedlungsstruktur der 
Nord- und Südseite des Richard Strauß Weges ist es 
unverständlich, daß der Bebauungsplan nur für den 
nördlichen Bereich geändert werden soll. Durch eine 
solche Entscheidung würde das Gleichheitsprinzip 
schwerwiegend verletzt. Dabei drängt sich die Vermu-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das jeweilige 
Baugrundstück zu ermittelnden Bezugspunkt, wäh-
rend im topografisch höheren Teilbereich B die maxi-
male Gebäudehöhe 9,5 m und im topografisch am 
höchsten gelegenen Teilbereich C die maximale Ge-
bäudehöhe 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen 
darf.
Die Bauleitplanung berücksichtigt die Bestandssitua-
tion im Bereich Richard-Strauss-Weg in ausreichen-
dem Maße. Im Rahmen der Bauleitplanung wurden 
öffentliche und private Belange in notwendigem Ma-
ße gegeneinander abgewogen. Die Verletzung eines 
nachbarschützenden „Gebietserhaltungsanspruchs“ 
im Sinne der gängigen Rechtsprechung hinsichtlich 
der Art der baulichen Nutzung ist nicht gegeben. Das 
Maß der baulichen Nutzung zählt in der Regel nicht 
zu den nachbarschützenden Vorschriften des öffent-
lichen Baurechts.
Die Anhebung der Grundflächenzahl (GRZ) im Plan-
bereich auf 0,4 entspricht der Ausnutzbarkeit der 
Grundstücke südlich des Richard-Strauss-Wegs. 
Auch hier gilt eine GRZ von 0,4.
Die ursprünglich im Planbereich geltende GRZ lag 
bei 0,3. Die überholte GRZ war allerdings nach der 
Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 1968) 
zu berechnen. Nach der BauNVO 1968 bleiben bei 
der Ermittlung der zulässigen Bodenversiegelung 
Zuwegungen, Zufahrten, Tiefgaragen und überdach-
te Stellplätze grundsätzlich außer Betracht. Nach der 
für diese Bebauungsplanänderung anzuwendenden 
BauNVO 1990 müssen allerdings Terrassen, Balko-
ne, Zuwegungen, Zufahrten, überdachte Stellplätze 
und Tiefgaragen bei der Ermittlung der GRZ mit be-
rücksichtigt werden. Bei einer Beibehaltung einer 
GRZ von 0,3 für den Planbereich würde sich diese 
„Verschärfung“ der Rechtslage deutlich bemerkbar 
machen. Diese „Verschärfung“ wird durch die Anhe-
bung der GRZ unter gleichzeitiger Berücksichtigung 
der Obergrenzen nach § 17 BauNVO 1990 ausgegli-
chen, um eine Schlechterstellung der Grundstücksei-
gentümer zu vermeiden.
Eine Erhöhung der Anzahl der zulässigen Wohnein-
heiten im Planbereich findet mit der vorliegenden 
Bauleitplanung nicht statt, da das dieser Planung 
vorangegangene Planungsrecht keinerlei Beschrän-
kungen hinsichtlich der zulässigen Anzahl der Wohn-
einheiten für die Grundstücke nördlich des Richard-
Strauss-Wegs vorsah. Vielmehr findet mit der aktuel-
len Planung erstmals eine zahlenmäßige Begren-
zung statt.
Eine grobe Analyse der Bestandssituation macht be-
reits deutlich, dass sich die auf der Nordseite des Ri-
chard-Strauss-Wegs befindliche Bebauungsstruktur 
maßgeblich von der Bebauungsstruktur auf der Süd-
seite des Richard-Strauss-Wegs unterscheidet. Im 
Norden wird die Bebauungsstruktur von zweige-
schossigen Wohngebäuden auf überdurchschnittlich 
großen Grundstücken geprägt, während auf der 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 20/22
tung auf, daß das neue Städtehaus Richard-Strauß-
Weg 3 und der in diesem Kontext neu gestellte Bauan-
trag für das Grundstück Richard-Strauß-Weg 9 Anlaß 
und Begründung sind, lediglich den nördlichen Teil zu 
berücksichtigen. Eine folgenschwere Bedeutung wäre, 
Einspruchsmöglichkeiten der Anlieger der Südseite 
einzuschränken oder gänzlich auszuschalten.
3.
Zu Info A1 Planungsanlaß
Die öffentlich geäußerte Kritik und das zugrunde lie-
gende Unverständnis über die Genehmigung der Er-
richtung des Gebäudes Richard-Strauß-Weg 3 sowie 
der nachfolgende neu erstellte Bauantrag für Verände-
rungen des Gebäudes Richard-Strauß-Weg 9 scheinen 
Anlaß für die Bebauungsplanänderung zu sein. Dabei 
wird unverkennbar deutlich, daß, entgegen der bisher 
geltenden Rechtsgrundlage, ausschließlich den Wün-
schen der Bauherren entsprochen werden soll. 
4.
Zu Info C Planungsinhalt
In der vorliegenden Information wird nicht mitgeteilt, 
wann, wo und wer die beschriebenen Zielvorstellungen 
auf welcher Grundüberlegung aufgestellt hat. Außer-
dem wird nicht erkennbar, wie verbindlich sie sind und 
ob diese übertragbar sein sollen. Die gleiche ungenaue 
Grundidee wird, ungerechtfertigt bei allen Änderungs-
planungen als Begründung angeführt.
5.
Die vorliegende Bebauungsplanänderung hält im Ver-
gleich mit Planungsgrundlagen in der Nachbarschaft 
nicht stand.
Sofern diese Bebauungsplanänderung mit der genann-
ten GRZ, GFZ und Bauhöhe beschlossen werden soll-
te, wird es zu einem Nachahmungseffekt in Nachbar-
schaftsstraßen kommen mit der Folge, daß der Cha-
rakter eines ganzen Wohnviertels grundsätzlich verän-
dert werden würde.
6.
Als Folge einer Bebauungsplanänderung ist davon 
auszugehen, daß das Verkehrsaufkommen am Ri-
chard Strauß-Weg drastisch zunehmen wird.
Die dadurch entstehenden Probleme, z.B. als Parkpro-
blem bzw. unbehinderte Durchfahrtskapazität für große 
Fahrzeuge (z.B. Müllabfuhrfahrzeuge) bleiben in der 
Bebauungsplanänderungsvorlage unberücksichtigt.
Südseite Doppelhaushälften auf durchschnittlich ca. 
450 m² großen Grundstücken das Siedlungsbild prä-
gen. Eine Einheitlichkeit der Bebauung ist hier somit 
nicht augenscheinlich.
Eine Einschränkung bestehender Nachbarrechte ist 
mit der vorliegenden Bauleitplanung nicht verbun-
den. Grundsätzlich kann jede natürliche oder juristi-
sche Person, die geltend macht, durch einen Bebau-
ungsplan und dessen Anwendung in Rechten ver-
letzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu wer-
den, einen Normenkontrollantrag beim Oberverwal-
tungsgericht stellen. Dabei ist es ausreichend, wenn 
der jeweilige Antragsteller Tatsachen vorträgt, die es 
zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er 
durch den zur Prüfung gestellten Bebauungsplan in 
seinem subjektiven Recht verletzt ist. 
Die vorliegende Bauleitplanung ist nicht erfolgt, um 
explizit formulierte Wünsche von Bauherren zu erfül-
len. Vielmehr soll die Bauleitplanung Grenzen defi-
nieren, die für die Wahrung einer geordneten städte-
baulichen Entwicklung erforderlich scheinen.
Die Formulierung der städtebaulichen Grundidee 
stellt eine Ausformulierung der von der Stadt verfolg-
ten städtebaulichen Zielvorstellungen dar, die sie im 
Rahmen ihrer Planungshoheit umsetzen kann.
Die kommunale Planungshoheit bezeichnet das 
Recht zur örtlichen Planung, welches der Stadt ver-
fassungsrechtlich garantiert ist. Die Grundlage für 
die Planungshoheit liegt in dem den Gemeinden 
durch das Grundgesetz eingeräumten Selbstverwal-
tungsrecht. Das Baugesetzbuch (BauGB) legt fest, 
dass die Gemeinden ihre Bauleitpläne in eigener 
Verantwortung aufstellen. 
Bebauungspläne werden als Satzungen erlassen 
und gelten als allgemeinverbindliche Rechtsquellen. 
Der stetige Wandel von Bevölkerungsstruktur und 
Siedlungsstruktur ist der Stadt immanent. Die Stadt 
kann und will diesen Prozess nicht auf dem Status 
quo „einfrieren“, denn damit würde sie elementare 
Eigenschaften einer lebendigen Stadt aufgeben. 
Veränderungen sind dabei in erster Linie wertfrei an-
zunehmen – sofern Erfahrungswerte eine abschlie-
ßende objektive Beurteilung nicht zulassen – und 
erst in der Reflexion als positiv oder negativ zu be-
werten. 
Die für ein Bauvorhaben notwendige Anzahl von 
Pkw-Einstellplätzen richtet sich nach den Bestim-
mungen der Niedersächsischen Bauordnung in Ver-
bindung mit der Satzung der Stadt Osnabrück über 
die Herstellung und Bereithaltung von Einstellplätzen 
für Kraftfahrzeuge und Fahrradabstellanlagen (Stell-
platzsatzung – StS –) vom 5. April 2016. Notwendige 
Pkw-Einstellplätze sind grundsätzlich auf dem jewei-
ligen Baugrundstück nachzuweisen.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 21/22
7.
„Der Planbereich soll auch weiterhin als reines Wohn-
gebiet (WR) dienen.“ 
Bereits jetzt werden Räume im Gebäude Richard-
Strauß-Weg 9 als gewerbliche Büroräume mit mehre-
ren Angestellten genutzt. Bei einer Bebauungsplanän-
derung ist davon auszugehen, daß es zu einer Zunah-
me gewerblich genutzter Räume kommen wird und die 
bereits jetzt praktizierte Mißachtung „reines Wohnge-
biet“ erweitert werden wird.
Sollte diese Bebauungsplanänderung trotz der geäu-
ßerten Bedenken beschlossen werden, ist die Ent-
scheidung für ein Normenkontrollverfahren geboten.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
Trotz Schaffung zusätzlichen Wohnraums in Be-
standssituationen kann im Allgemeinen nicht davon 
ausgegangen werden, dass dies zwangsläufig zu ei-
ner Erhöhung der Wohnungsanzahl führt. Die Ent-
wicklung der vergangenen Jahrzehnte zeigt nämlich, 
dass die Wohnfläche pro Einwohner kontinuierlich 
steigt (im Jahr 1950: ca. 14 m² Wohnfläche pro Per-
son; im Jahr 2004: ca. 42 m² Wohnfläche pro Per-
son). Demnach ist zwar in den vergangenen Jahren 
mehr Wohnraum geschaffen worden, allerdings viel-
fach in Form von Wohnraumerweiterungen.
Durch die planungsrechtlich abgesicherte Erweite-
rung des Richard-Strauss-Wegs (vgl. festgesetzte 
öffentliche Verkehrsflächen im Rechtsplan) könnten 
zwar zusätzliche öffentliche Pkw-Einstellplätze im 
Straßenraum geschaffen werden. Allerdings würde 
dies zu Grundstücksflächenverlusten ausschließlich 
auf der südlichen Seite des Richard-Strauss-Wegs 
führen. Zudem versucht die Stadt der zunehmend 
wachsenden Flächeninanspruchnahme durch den 
ruhenden Individualverkehr mit anderen verkehrspo-
litischen Maßnahmen zu begegnen. Ein Verzicht auf 
Wohnbauflächen zu Gunsten von Stellplatzflächen 
kommt dabei grundsätzlich nicht in Betracht.     
Nach § 13 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
sind in reinen Wohngebieten (WR) Räume für die 
Berufsausübung freiberuflich Tätiger (darunter fallen 
auch Architekten, Rechtsanwälte und Ärzte) und sol-
cher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher 
Art ausüben, allgemein zulässig.
2.7 Sehr geehrte Damen und Herren,
gerne möchte ich als Anlieger des Richard-Strauss-
Weges zu oben genanntem Bauleitplan Stellung neh-
men.
In der Bauleitplanung (Seite 5) wird festgestellt, dass 
dem Wohngebäude Richard-StraussWeg 3 keine Vor-
bildwirkung zukommen soll. Es wird ausgeführt, das 
Gebäude stelle vielmehr einen städtebaulich nicht ge-
Die Stellungnahme führt zu einer Änderung des Be-
bauungsplanentwurfs.
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich 
wurde in die Bauleitplanung vor dem Hintergrund der 
im Planbereich vorhandenen topografisch stark be-
wegten Baugrundstücke aufgenommen. Der vorlie-
gende Bebauungsplanentwurf gliedert die im Plan-
bereich festgesetzten Bauflächen in insgesamt drei 
Teilbereiche (A, B, C).
Im topografisch niedrigsten Teilbereich A gilt eine 
Gebäudehöhenbegrenzung von 7,5 m über dem 
nach dem Bebauungsplanentwurf für das jeweilige 
Baugrundstück zu ermittelnden Bezugspunkt, wäh-
rend im topografisch höheren Teilbereich B die maxi-
male Gebäudehöhe 9,5 m und im topografisch am 
höchsten gelegenen Teilbereich C die maximale Ge-
bäudehöhe 10 m oberhalb des Bezugspunkts liegen 
darf.
Die Bauleitplanung berücksichtigt die Bestandssitua-
tion im Bereich Richard-Strauss-Weg in ausreichen-
dem Maße. Im Rahmen der Bauleitplanung wurden 
öffentliche und private Belange in notwendigem Ma-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 22/22
wollten Fremdkörper dar.
Die neue Bebauungsplanung lässt aber neue Bauvor-
haben nach einem Muster zu, die den Eindruck von 
Fremdkörpern in der gegebenen Siedlungsstruktur wei-
ter massiv erhöhen werden. Dafür ursächlich sind die 
Planungen:
- Anhebung der Grundflächenzahl von 0,3 auf 
0,4
- Erhöhung der Vollgeschosszahl von I auf II
Eine im Vergleich zum Gebäude Richard-Strauss-Weg 
3 minimal geringere Höhe wird kaum ins Gewicht fal-
len. Auf der Nordseite des Richard-Strauss-Weges 
werden gemäß vorliegender Planung Gebäude entste-
hen können, die in ihrer Wirkung genau diesem Ge-
bäude entsprechen oder diese aufgrund ihrer Dimen-
sionen (siehe Anhebung der Grundflächen und Ge-
schosszahl) sogar noch übertreffen werden (de facto 
ist Gebäude Richard-Strauss-Weg 3 also doch Refe-
renz; aber genau das - zumal als Fremdkörper be-
zeichnet - ist doch laut Planungsgrundlage nicht ge-
wollt). Insofern ist eine Bebauungsplanung mit den 
neuen Parametern nicht schlüssig oder gar wider-
sprüchlich und wird ohne Anpassung eine Entwicklung 
beinhalten, die laut Zielen der Bauleitplanung (negative 
Auswirkungen auf das Siedlungs- und Landschaftsbild 
sollen verhindert werden; siehe Planungsziel, Seite 3) 
aber gar nicht gewollt ist. Vor diesem Hintergrund gehe 
ich davon aus, dass die Parameter des Bebauungspla-
nes im Sinne städtebaulicher Ziele sowie der gegebe-
nen Siedlungsstruktur nochmals geprüft und überdacht 
werden.
Mit freundlichen Grüßen
[…]
ße gegeneinander abgewogen. 
Die Anhebung der Grundflächenzahl (GRZ) im Plan-
bereich auf 0,4 entspricht der Ausnutzbarkeit der 
Grundstücke südlich des Richard-Strauss-Wegs. 
Auch hier gilt eine GRZ von 0,4.
Die ursprünglich im Planbereich geltende GRZ lag 
bei 0,3. Die überholte GRZ war allerdings nach der 
Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 1968) 
zu berechnen. Nach der BauNVO 1968 bleiben bei 
der Ermittlung der zulässigen Bodenversiegelung 
Zuwegungen, Zufahrten, Tiefgaragen und überdach-
te Stellplätze grundsätzlich außer Betracht. Nach der 
für diese Bebauungsplanänderung anzuwendenden 
BauNVO 1990 müssen allerdings Terrassen, Balko-
ne, Zuwegungen, Zufahrten, überdachte Stellplätze 
und Tiefgaragen bei der Ermittlung der GRZ mit be-
rücksichtigt werden. Bei einer Beibehaltung einer 
GRZ von 0,3 für den Planbereich würde sich diese 
„Verschärfung“ der Rechtslage deutlich bemerkbar 
machen. Diese „Verschärfung“ wird durch die Anhe-
bung der GRZ unter gleichzeitiger Berücksichtigung 
der Obergrenzen nach § 17 BauNVO 1990 ausgegli-
chen, um eine Schlechterstellung der Grundstücksei-
gentümer zu vermeiden.
Eine sachgerechte Beurteilung der Erhöhung der 
Grundflächenzahl (GRZ) und der Anzahl der zulässi-
gen Vollgeschosse (Z) kann nur unter gleichzeitiger 
Berücksichtigung der im Plangebiet festgesetzten 
überbaubaren Grundstücksflächen, der maximal zu-
lässigen Gebäudehöhen und der Begrenzung der 
Anzahl der Wohneinheiten erfolgen. Nur im Zusam-
menspiel dieser Größen lässt sich erkennen, dass 
die Bebauungsplanänderung nicht unbegrenztes 
Wachstum fördert, sondern vielmehr zukünftiges 
Wachstum auf ein städtebaulich vertretbares Maß 
begrenzt.  
Seite: 1/7
Stadt Osnabrück
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung
(beschleunigtes Verfahren)
Begründung 
Stand: 27.06.2016
A Rahmenbedingungen
1. Planungsanlass
Anfang des Jahres 2014 sorgte ein Bauvorhaben auf dem Grundstück Richard-Strauss-
Weg 3 für Aufsehen. Auf dem Grundstück wurde ein Wohnhaus errichtet, das in seinen 
Außenabmessungen außerhalb des nachbarschaftlichen Rahmens liegt. Nach dem erst-
mals am 07.08.1971 in Kraft getretenen und zurzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplan 
Nr. 154 (1) – Westerberg, West – ist auf dem Baugrundstück die Errichtung von Gebäuden 
mit nur einem Vollgeschoss zulässig. Insbesondere die von außen erkennbaren drei Ge-
schossebenen des o. g. Neubauvorhabens lassen allerdings erkennen, dass die Zahl der 
Vollgeschosse keine ausreichende Kenngröße für die gewünschte Begrenzung der Ge-
bäudehöhe ist. 
Da im Bereich des Westerbergs in den vergangenen Jahren bereits mehrfach ältere Häu-
ser abgerissen wurden, um Platz für Neubauten zu schaffen, die dann meist größere Ab-
messungen aufweisen als ihre Vorgängerbauten, ist zu befürchten, dass sich dieser Trend 
weiter fortsetzen wird und zukünftige Gebäudehöhen negative Auswirkungen auf das Sied-
lungsbild haben können. Insbesondere die hochattraktive Blickbeziehung vom Edinghäu-
ser Weg (Kammweg des Westerbergs) in Richtung Süden darf nicht durch zu hohe Neu-
bauvorhaben beeinträchtigt werden. 
Eine Änderung und Aktualisierung des geltenden Planungsrechts ist vor dem Hintergrund 
der vorgenannten Gründe erforderlich. 
1.1. Verfahren
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.09.2014 die Aufstellung der 
7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 (1) – Westerberg, West – im vereinfachten 
Verfahren nach § 13 BauGB beschlossen.
Angesichts der Tatsache, dass sich im Rahmen der ersten Planungsüberlegungen 
herausgestellt hat, dass neben der Aufnahme einer Gebäudehöhenbeschränkung in 
den Planänderungsbereich auch die Änderung bzw. die Aktualisierung weiterer Be-
bauungsplanfestsetzungen erforderlich ist, ist nicht auszuschließen, dass im weiteren 
Verfahren ggf. die Grundzüge der Planung des Ursprungsbebauungsplans berührt 
werden. In diesem Fall scheidet das vereinfachte Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch 
(BauGB) aus. Alternativ dazu kann allerdings unter Berücksichtigung gesetzlich defi-
nierter Voraussetzungen auch ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
durchgeführt werden.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 2/7
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 12.250 m². Die im Bebau-
ungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zuläs-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Er-
haltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes 
bestehen nicht.
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um ei-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Requalifizierung eines vorhandenen Wohnge-
biets) handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a Baugesetz-
buch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte 
Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Ver-
fahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB.
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden erfolgte vom 
16.03.2015 bis zum 10.04.2015. 
Die Entwurfsoffenlegung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 
30.06.2015 bis zum 30.07.2015.
Da nach erfolgter Entwurfsoffenlegung der Entwurf des Bauleitplans geändert wurde, 
war der Planentwurf nach § 4a BauGB Abs. 3 Satz 1 BauGB erneut auszulegen. Die 
erneute Entwurfsoffenlegung erfolgte vom 24.05.2016 bis zum 24.06.2016.  
Über die eingegangenen Stellungnahmen ist im Rahmen der Abwägung (s. Abwä-
gungsbeschluss) entschieden worden. 
2. Ausgangssituation
2.1. Lage im Stadtgebiet
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Westerberg und liegt zwischen Richard-
Strauss-Weg und Edinghäuser Weg.
2.2. Bestandsanalyse
Die nördlich des Richard-Strauss-Wegs gelegene Wohnbebauung stammt aus den 
60iger Jahren. Großzügige Grundrisszuschnitte und großvolumige Baukörper zeugen 
von einem gehobenen Siedlungsniveau. Sehr flach geneigte Dächer dokumentieren 
den architektonischen Zeitgeist der Entstehungsjahre.
2.3. Rechtliche Ausgangslage
2.3.1. Bebauungsplan
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 154(1) setzt für den Planbereich ein 
reines Wohngebiet (WR) fest. Die Anzahl der Vollgeschosse (Z) ist auf I be-
grenzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt 
jeweils bei 0,3. Im Planbereich sind lediglich Einzel- und Doppelhäuser zuläs-
sig. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in Form von grundstücksbezo-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 3/7
genen Baufenstern unter Anwendung von Baugrenzen festgesetzt. Für vier 
Baugrundstücke sind zudem explizit Flächen für Garagen ausgewiesen. Bau-
grundstücke müssen mindestens 300 m² groß sein. Mehrgeschossige Bauteile 
dürfen eine Tiefe von 12 m nicht überschreiten.
B Planungsziel
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, eindeutige Gebäudehöhenvorgaben für zukünftige 
Bauvorhaben nördlich des Richard-Strauss-Wegs – unmittelbar entlang des Grünzugs Wes-
terberg – verbindlich festzusetzen, um negative Auswirkungen auf das Siedlungs- und Land-
schaftsbild zu verhindern. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen einheitlich und im 
Abgleich mit der vorgefundenen Bestandssituation neu definiert werden. Zudem sollen im 
Planbereich zukünftig zwei Vollgeschosse zulässig sein, da dies den modernen städtebauli-
chen Planungsvorstellungen entspricht und eine sinnvolle Nachverdichtung innerhalb einer 
bestehenden Siedlungsstruktur ermöglicht.   
C Planungsinhalt
1. Städtebauliche Grundidee
Die städtebauliche Grundidee besteht darin, einen vorgefundenen Siedlungsraum zu re-
qualifizieren. Das heißt, dass die im Planbereich bestehenden planungsrechtlichen Fest-
setzungen daraufhin überprüft werden, ob sie noch geeignet sind, den städtebaulichen 
Zielvorstellungen gerecht zu werden. Dabei soll die vorgefundene Siedlungsstruktur nicht 
grundsätzlich in Frage gestellt, sondern vielmehr optimiert werden.  
2. Erschließung
Die vorhandene verkehrliche Erschließungssituation im Planbereich wird nicht geändert.
Der Anschluss der vorhandenen Baugrundstücke im Planbereich an das öffentliche Ver- 
und Entsorgungsnetz wird durch die Bauleitplanung nicht berührt.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 4/7
Im Planbereich ist eine Versickerung von Niederschlagswasser auf den jeweiligen Bau-
grundstücken aufgrund des relativ hoch anstehenden Festgesteins (Muschelkalk) nicht 
oder nur mit erhöhtem Aufwand möglich.
3. Immissionsschutz
Auf den Planbereich wirken keine unzumutbaren Immissionen ein.
4. Städtebauliche Festsetzungen
4.1. Art der baulichen Nutzung
Der Planbereich soll auch weiterhin als reines Wohngebiet (WR) dienen.
4.2. Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf 0,4 angehoben (ursprünglich 0,3). Dies ist vor 
dem Hintergrund einer allgemein zu fordernden Innenentwicklung auch in Form einer 
Verdichtung durch eine effektive Ausnutzung von Baugrundstücken bei gleichzeitiger 
Berücksichtigung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO und der Definition klar abge-
grenzter „Bauteppiche“ für die im Planbereich gelegenen Baugrundstücke städtebau-
lich angemessen.  
Die maximal zulässige Vollgeschosszahl (Z) wird von I auf II angehoben. Dies resul-
tiert einerseits aus energetischen Überlegungen, andererseits befinden sich im Plan-
bereich schon Bestandsgebäude mit zwei Vollgeschossen oder sie wirken zumindest 
so, als wenn sie über zwei Vollgeschosse verfügen würden. Die mit der Anhebung der 
Vollgeschosszahl verbundene Verdichtung des Siedlungsbereichs ist städtebaulich 
gewünscht. 
Aus energetischen Gesichtspunkten ist das wichtigste Instrument der städtebaulichen 
Planung zur energetischen Siedlungsoptimierung und zur Vermeidung von Wärmever-
lusten die Minimierung der wärmeübertragenden Hüllfläche von Gebäuden im Verhält-
nis zum eingeschlossenen Gebäudevolumen, d. h. die Beeinflussung der Kompaktheit 
von Gebäuden.  
Gebäude mit zwei Vollgeschossen sind aus energetischer Sicht günstiger einzustufen 
als Gebäude mit nur einem Vollgeschoss, da sie eine höhere Kompaktheit aufweisen. 
Als Maß für die Kompaktheit eines Baukörpers findet das sog. A/V-Verhältnis Anwen-
dung. Dabei gilt, dass je kleiner die wärmeübertragende Hüllfläche A im Verhältnis 
zum Gebäudevolumen V wird,  desto weniger Wärme verliert ein Gebäude bezogen 
auf seine Nutzfläche. Anzustreben ist somit grundsätzlich ein möglichst niedriger A/V-
Wert. So ist z. B. beim Übergang von einem auf zwei Vollgeschosse ein sehr starker 
Rückgang des A/V-Verhältnisses zu verzeichnen.
 
4.3. Gebäudehöhen
Festsetzungen zu Gebäudehöhen können durch Höchstmaße getroffen werden. Nach 
§ 18 Abs. 1 BauNVO sind bei Höhenfestsetzungen die erforderlichen Bezugspunkte 
zu bestimmen. Im vorliegenden Fall gelten der höchste Punkt eines Gebäudes sowie 
eine dem jeweiligen Baugrundstück zugeordnete maximale Bordsteinlagenhöhe 
(Bordsteinoberkante) im Bereich der nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsfläche 
(hier: Richard-Strauss-Weg) als Bezugshöhen. 
Angesichts des relativ starken Längsgefälles des Richard-Strauss-Wegs und den dar-
an angeglichenen Grundstückshöhen, wurde im gesamten Planbereich keine einheitli-
che maximale Gebäudehöhe über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Dies hätte zu 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 5/7
einer Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern geführt, da auf Grund-
stücken, die eine relativ geringe Geländehöhe in Bezug auf NHN aufweisen, sehr ho-
he Häuser zulässig gewesen wären, während auf sehr hoch gelegenen Baugrund-
stücken nur sehr niedrige Gebäude zulässig gewesen wären. Deshalb ist die maxima-
le Gebäudehöhe je nach Baugrundstück individuell – bezogen auf die nächstgelegene 
öffentliche Verkehrsfläche (Bordsteinlage) – zu ermitteln. 
Die Begrenzung der Gebäudehöhen im Planbereich soll eine Beeinträchtigung des 
Orts- und Landschaftsbilds verhindern. Dabei sollen sich auch zukünftige Baukörper 
in die vorzufindende Bebauungsstruktur entlang des Richard-Strauss-Wegs harmo-
nisch einfügen. Die hochattraktiven und landschaftlich reizvollen Blickbeziehungen 
vom „Grünzug Westerberg“ in Richtung Süden sollen nach Möglichkeit ungestört er-
halten bleiben. 
Die im Planbereich festgesetzten Gebäudehöhen für die Teilbereiche A, B und C von 
7,5 m, 9,5 m und 10 m (jeweils bezogen auf die im Bebauungsplan definierte nächst-
gelegene Bordsteinoberkante) werden einerseits dem Anspruch einer städtebaulich 
vertretbaren Höhenentwicklung unter Berücksichtigung der besonderen topografi-
schen Situation des Planbereichs und andererseits dem Anspruch der planbetroffenen 
Grundstückseigentümer bezüglich einer angemessenen Grundstücksausnutzung ge-
recht.
Beispiel
Die neu in den Bebauungsplan aufgenommene Festsetzung zur Gebäudehöhenbe-
grenzung gilt im Prinzip auch für bestehende Gebäude. Jedoch genießen Bauwerke 
aus der Zeit vor Inkrafttreten des neuen Planungsrechts Bestandsschutz. Eine Anpas-
sung solcher Bauten an geltendes Planungsrecht kann nur unter den Voraussetzun-
gen des § 85 Abs. 3 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) verlangt werden. Ein 
derartiges Anpassungsverlangen muss grundsätzlich dem Gebot der Angemessenheit 
folgen. 
Das einzige Gebäude, das die im Plan festgesetzte Gebäudehöhenbegrenzung nicht 
einhält, ist das Wohngebäude auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 3. Der 
höchste Punkt dieses Gebäude liegt ca. 103,15 m über NHN. Die für das Baugrund-
stück geltende und rechnerisch ermittelte Maximalhöhe von ca. 102,47 m über NHN 
(92,47 m über NHN (Bezugshöhe) + 10 m) wird somit zukünftig um ca. 68 cm über-
schritten. Im Planaufstellungsverfahren ist allerdings davon abgesehen worden, die-
ses Gebäude als Maßstab für eine Gebäudehöhenfestsetzung heranzuziehen, da ge-
nau diesem Gebäude keine Vorbildwirkung zukommen soll. Das Gebäude stellt hin-
sichtlich seiner Höhenentwicklung vielmehr einen städtebaulich nicht gewollten 
Fremdkörper dar, der bewusst nicht durch die Änderung des Planungsrechts gedeckt 
werden soll. Eine bauliche Anpassung an das vorgenannte maximale Gebäudehöhen-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 6/7
maß wird allerdings vor dem Hintergrund des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit 
ausscheiden.
Systematik der Ermittlung der grundstücksbezogenen zulässigen Gebäudehöhen:
Teilbereich A =  , Teilbereich B = , Teilbereich C = 
4.4. Bauweise
Im Planbereich gilt die offene Bauweise. Allerdings sollen nur Einzel- oder Doppelhäu-
ser errichtet werden können, um die städtebaulich gewünschte Verdichtung zwar zu 
ermöglichen, aber auch angesichts der schmalen Erschließungsstraße nicht  zu über-
ziehen. Eine Reduzierung der zulässigen Bauweise nur auf Einzelhäuser ist schon 
aus energetischen Gesichtspunkten nicht angezeigt, da gerade auch Doppelhäuser 
günstigere A/V-Verhältnisse (s. 4.2) aufweisen.
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) 
Seite: 7/7
4.5. Überbaubare Grundstücksflächen
Die im Planbereich mittels Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflä-
chen orientieren sich weitgehend am vorgefundenen Baubestand. Die Größe eines für 
das jeweilige Baugrundstück festgesetzten Baufensters liegt bei einheitlich ca. 
800 m². Diese Größenordnung bietet neben der planungsrechtlichen Absicherung des 
Gebäudebestands auch Möglichkeiten zur horizontalen Gebäudeerweiterung unter 
Beachtung der für das jeweilige Baugrundstück festgesetzten GRZ von 0,4.
4.6. Anzahl der Wohneinheiten
Aufgrund der im Planbereich vorzufindenden Grundstücksgrößen und den auf den 
Baugrundstücken großzügig festgesetzten überbaubaren Grundstücksgrößen ist da-
mit zu rechnen, dass bei einer Überplanung von bestehenden Baugrundstücken grö-
ßere Bauprojekte mit mehreren Wohneinheiten angedacht werden.
Um den Siedlungscharakter eines ruhigen Wohnviertels zu wahren und die Verkehrs-
belastung der schmalen Anliegerstraße (Richard-Strauss-Weg) auf ein verträgliches 
Maß zu begrenzen, ist eine zukünftige Nachverdichtung insbesondere durch die Be-
grenzung der Wohneinheiten je Bauprojekt zu steuern. Die Festlegung auf maximal 
vier Wohneinheiten je Einzelhaus und zwei Wohneinheiten je Doppelhaushälfte wird 
dabei als städtebaulich vertretbar angesehen.
D Umweltbelange
Die geplante 7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 führt insgesamt zu keinen erkennba-
ren erheblichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind 
von der Planänderung allenfalls unwesentlich berührt.
E Sonstige Angaben
1. Flächenbilanz
Planbereichsfläche: ca. 12.250 m²
Bauflächen: ca. 12.250 m²
davon Wohngebiete (WR): ca. 12.250 m²