Mietpreisspiegel 2019/2020
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2019/4505
Datum: 2019-09-20
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/1
Stadt Osnabrück 17.09.2019 
Der Oberbürgermeister
Referat Strategische Steuerung und Rat
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2019/4505
öffentlich
Mietpreisspiegel 2019/2020
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 01.10.2019 N Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 01.10.2019 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Die Abteilung Strategische Stadtentwicklung und Statistik hat gemeinsam mit dem Verein 
Haus und Grund Osnabrück e. V., dem Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e. V. und 
dem Immobilienverband Deutschland, IVD Nord West den Mietpreisspiegel der Stadt 
Osnabrück auf den Stand 2019/2020 aktualisiert.
Darin wird deutlich, dass die Nettomieten (Kaltmieten), also die Mieten ohne Nebenkosten, 
weiterhin steigen. Die Erhöhung liegt über alle Klassen hinweg, wie auch in der vorherigen 
Ausgabe 2017/2018, bei durchschnittlich etwa fünf Prozent. Die Mietpreistabelle klassiert die 
Höhe der monatlichen Nettomiete pro Quadratmeter in Abhängigkeit von Größe und Alter der 
Wohnung an. Generell gilt dabei: Je kleiner und neuer eine Wohnung ist, desto höher ist der 
Quadratmeterpreis. Ein Quadratmeter in einer Wohnung, die nach 2010 fertiggestellt wurde 
und höchstens 40 Quadratmeter groß ist, kostet im Schnitt 9,79 Euro pro Quadratmeter. Ein 
Quadratmeter in einer ebenso neuen Wohnung, die mehr als 100 Quadratmeter misst, kostet 
dagegen nur 8,41 Euro pro Quadratmeter. Am günstigsten ist der Quadratmeter in einer 
Wohnung, die vor 1965 gebaut wurde und mehr als 100 Quadratmeter groß ist. Hier liegt der 
durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5,37 Euro. Vergleicht man die Werte der einzelnen 
Kategorien zwischen der Ausgabe 2017/2018 und 2019/2020, ergeben sich Steigungen 
zwischen 0,43 und 10 Prozent, je nach Baualtersklasse und Größe der Wohnung, 
Der Mietpreisspiegel 2019/2020 der Stadt Osnabrück basiert auf den Ergebnissen der 
Angebotsmietenerhebung sowie den erfassten Bestandsdaten von Mietern und Vermietern 
aus den Jahren 2015 bis 2018. Insgesamt konnten 5.500 Fälle zusammengetragen werden. 
Diese stammen aus Inseraten auf der Plattform Immobilienscout24 sowie aus einer Online-
Umfrage der Stadt Osnabrück. Hinzu kommen Datensätze, die die Partner bei der Erstellung 
des Mietpreisspiegels bei ihren Mitgliedern gesammelt haben. Von den rund 87.000 
Wohnungen in der Stadt Osnabrück konnten somit etwa 6 Prozent zur Ermittlung des 
Mietpreisspiegels herangezogen werden. 
 
Der Mietpreisspiegel kann sowohl bei den beteiligten Partnern als auch in der 
Bürgerberatung in der Bierstraße bezogen werden. Online ist der Mietpreisspiegel unter 
http://www.osnabrueck.de/statistik/ zu finden.
Gez. Dr. Beckord
Anlage/n:
Mietpreisspiegel 2019/2020
Mietpreisspiegel2019/2020
Stadt Osnabrück

Der Mietpreisspiegel gibt die in der Stadt 
Osnabrück üblichen Mietpreise für nichtpreisge-
bundene Wohnungen an. Dabei handelt es sich 
um die durchschnittliche Nettomiete je Quadrat-
meter Wohnfläche monatlich. 
Darin nicht enthalten sind Kosten kleinerer In-
standhaltungsreparaturen, Schönheitsreparaturen 
und Betriebskosten (Nebenkosten) jeglicher Art. 
Ebenso nicht enthalten sind Untermietzuschläge, 
Zuschläge für die Benutzung von Wohnraum zu 
anderen als Wohnzwecken sowie Vergütungen für 
die Überlassung von Gegenständen in Wohnungen 
(z.B. Möbel).
Der Mietpreisspiegel 2019/2020 für die Stadt 
Osnabrück basiert auf  den Ergebnissen der An-
gebotsmietenerhebung sowie den erfassten Be-
standsdaten von Mietern und Vermietern aus den 
Jahren 2015, 2016, 2017 und 2018. 
Die im Mietpreisspiegel ausgewiesenen Werte 
entsprechen hinsichtlich ihrer Aktualität dem im 
Erhebungszeitraum ausgewerteten Zahlenmaterial 
und erstrecken sich ausschließlich auf nichtpreis-
gebundene Wohnungen.
Herausgeber des Mietpreisspiegels ist die Stadt 
Osnabrück unter Mitwirkung 
• des Vereins „Haus und Grund Osnabrück, Ver-
ein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü-
mer Osnabrück e.V.“, 
• des „Mietervereins für Osnabrück und Umge-
bung e.V.“ 
• und des „Immobilienverbandes Deutschland, 
IVD Nord West“.
Der Mietpreisspiegel ist als eine grundsätzliche 
Orientierungshilfe für die jeweiligen Vertrags-
partner auf dem Wohnungsmarkt für nichtpreis-
gebundene Wohnungen anzusehen. 
Er greift weder in bestehendes Vertragsrecht 
ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei Neuab-
schluss von Mietverträgen durch ihn berührt. 
Für möblierte Wohnungen ist der Mietpreisspie-
gel nicht anwendbar, ebenso nicht bei Kleinst-
wohnungen und Einfamilienhäusern. 
Weitere Erläuterungen zu den Vergleichs-
kriterien finden sich unter Kapitel 4. 
Zur Beurteilung der Angemessenheit der Un-
terkunftskosten nach sozialleistungsrechtlichen 
Grundsätzen können die Durchschnittswerte 
aus dem Mietpreisspiegel nicht unmittelbar 
herangezogen werden.
Ansprechpartner zu verschiedenen Themenbe-
reichen rund um den Mietpreisspiegel werden 
unter Kapitel 6 kurz vorgestellt.
1 Einleitung
 Mietpreisspiegel2019/2020
 
2

2 Mietpreisberechnung
Im Mietpreisspiegel wird dargelegt, welche durch-
schnittlichen Nettomietkosten für bestimmte Woh-
nungskategorien im Erhebungszeitraum festgestellt 
wurden, nicht jedoch, für welchen Mietzins eine 
derartige Wohnung zum jeweils heutigen Tage an-
geboten wird. Sachverständigengutachten sowie 
Vergleichsobjektmieten können daher vom Miet-
preisspiegel fallweise abweichen.
Die §§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) er-
laubt Mieterhöhungsverlangen begründet auf
•	 einem Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
•	 eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 
558e BGB), 
•	 ein mit Gründen versehenes Gutachten 
eines öffentlich bestellten und vereidigten 
Sachverständigen, 
•	 der Nachweis entsprechender Entgelte für 
drei benannte vergleichbare Wohnungen, 
wobei diese auch aus dem eigenen Woh-
nungsbestand des Vermieters entnom-
men werden können.
Betriebskosten, die dem Eigentümer beim be-
stimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes lau-
fend entstehen, sind z.B.:
• Grundsteuer,
• Kosten der Wasserversorgung und Entwässe-
rung,
• Heizungs- und Warmwasserkosten,
• Kosten für die Reinigung und Wartung von 
Heizungs- und Warmwasserversorgungsanla-
gen,
• allgemeine Stromkosten,
• Aufzugskosten,
• Kosten für Hauswart, Gartenpflege,
• Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbe-
kämpfung,
• Müllabfuhrgebühren, Sach- und Haftpflicht-
versicherung,
• Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen, 
Gemeinschaftsantenne, private Verteileranla-
ge eines Breitbandkabelnetzes,
• sonstige Betriebskosten für Nebengebäude, 
Anlagen und Einrichtungen.
4 Vergleichskriterien
Die im Mietpreisspiegel dargelegte durchschnittli-
che Nettokaltmiete berücksichtigt keine Betriebs-
kosten. Betriebskosten (Nebenkosten) sind Kosten 
gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) 
vom 25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ff.).
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden Woh-
nungen mit vergleichbaren Merkmalen herangezo-
gen, die im Folgenden erläutert werden. 
3 Betriebskosten 
(Nebenkosten)
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4.1 Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anre-
chenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich 
zu dieser Wohnung gehören.
Zur Wohnfläche gehören gemäß der Verordnung zur 
Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung 
– WoFlV) vom 25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ff.) 
auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimm-
bädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und 
Terrassen, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung 
gehören.
Der einfache Mietspiegel für die Stadt Osnabrück 
orientiert sich dabei an den Dimensionen der Baual-
tersklasse sowie der Wohnungsgröße. Verschiedene 
Zu- oder Abschlagsmerkmale können hierbei Ein-
fluss auf das Endergebnis nehmen.
Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurech-
nen:
voll: 
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Me-
tern
zur Hälfte: 
Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens einem 
Meter und weniger als zwei Metern sowie von 
unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern 
u.ä. sowie nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen.
in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch 
zur Hälfte: 
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. 
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4.2 Zu- und Abschlagsmerkmale
Die Mietpreisdaten gelten grundsätzlich 
für Wohnungen, die dem üblichen 
Modernisierungsstandard entsprechen. 
Darüber hinaus kommen als Zuschlagsmerkmale 
u.a. in Betracht:
•	 besonders reichhaltige 
Sanitärausstattung,
•	 separates WC,
•	 besondere Schall- und/oder 
Temperaturisolierungen für Wohnungen, 
die über dem Baujahresstand liegen
•	 Hochwertige Bodenbeläge (z.B. Parkett), 
Einbaumöbel, eingebaute Küche,
•	 barrierefrei/barrierearm.
Für die Wohnungen, die durch Modernisierung 
im Sinne oben genannter Aussagen umfassend 
aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine 
höhere Fertigstellungskategorie entsprechend dem 
erreichten Standard angebracht.
Auf der anderen Seite können jedoch auch Ab-
schlagsmerkmale angeführt werden, die zu einer 
Minderung der Fertigstellungskategorie führen 
können.
Als Abschlagsmerkmale kommen u.a. in Be-
tracht: 
• Wohnungen, die nicht dem üblichen   
Modernisierungsmaßstab entsprechen  
(z.B. fehlende Isolierverglasung)
•	 nicht abgeschlossene Wohnungen,
•	 Toilette außerhalb der Wohnung,
•	 fehlende Warmwasserversorgung,
•	 fehlender Kellerraum sowie fehlende 
Wäschetrockenmöglichkeiten,
•	 schlecht belichtete und belüftete Woh-
nungen.
5 Lage einer Wohnung
Lagebewertungen sind im Allgemeinen weitge-
hend von der jeweiligen Einschätzung der Mietpar-
teien abhängig und können zu Abweichungen vom 
Durchschnittsmietpreis führen. Unabhängig von 
der Lage führen vor allem die vorgestellten Hin-
weise zur Ausstattung der Wohnung zu Zu- oder 
Abschlägen.
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Die Stadt Osnabrück ist nicht berechtigt, Beratungen 
oder Rechtsauskünfte zu erteilen. Dafür stehen Rechts-
anwälte, „Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, 
Wohnungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“ und 
der „Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“ 
zur Verfügung.
Weiterführende Auskünfte zu verschiedenen Themen:
Thema „Mietpreisspiegel generell“
Auskünfte zum Mietpreisspiegel und zu generellen Fra-
gen des Wohnungsmarktes geben:
„Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, Woh-
nungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“, 49074 
Osnabrück, Luisenstraße 14, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
Telefax [TELEFONNUMMER ENTFERNT], E-Mail: info@haus-und-grund-
osnabrueck.de, Internet: http://www.haus-und-grund-
osnabrueck.de/
„Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“, 49074 
Osnabrück, Goethering 37, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT], Website: 
www.mieterverein-osnabrueck.de,
6 Auskünfte
Immobilienverband Deutschland, IVD Nord West, ver-
treten durch Sabine Knabe-Vieler, Mitglied im erwei-
terten Vorstand, Mühlenstr. 20, 49324 Melle, Telefon 
[TELEFONNUMMER ENTFERNT], Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] E-Mail: sabine.knabe-
[E-MAIL ENTFERNT], Website: www.knabe-
immobilien.de
Diese Interessenverbände werden jedoch grundsätzlich 
nur für die Mitglieder tätig.
Thema „Wohngeld (Lastenzuschuss/Mietzuschuss)“
Über einen möglichen Rechtsanspruch von Mietern und 
Vermietern sowie Hauseigentümern auf Wohngeld- bzw. 
Lastenzuschuss nach dem Wohngeldgesetz, erteilt die 
Stadt Osnabrück, Fachbereich Integration, Soziales und 
Bürgerengagement, Fachdienst Wohngeld, Natruper-Tor-
Wall 5, Telefon 323 4110.
Thema „Wohnungsbau/Wohnungsversorgung für kin-
derreiche Familien“
Das Land Niedersachsen fördert im Rahmen der ver-
fügbaren Haushaltsmittel z.B. den Neubau und Erwerb 
eigengenutzter Einfamilienhäuser und Eigentumswoh-
nungen sowie besondere Maßnahmen in Sanierungsge-
bieten.
Detaillierte Auskünfte hierzu erteilt der Fachbereich 
Städtebau der Stadt Osnabrück, Zentrale Aufgaben,
Telefon 323 2410, Dominikanerkloster, Hasemauer 1.
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Größe in qm Fertigstellung der Wohnräume
bis 1965 1966–1971 1972–1979 1980–1989 1990–1999 2000–2009 ab 2010
bis 40 7,80 € 7,92 € 7,96 € 8,49 € 8,61 € 9,31 € 9,79 €
über 40  
bis 60 6,50 € 6,65 € 6,70 € 7,08 € 7,54 € 8,05 € 8,70 €
über 60 
bis 80 6,10 € 6,19 € 6,26 € 6,46 € 6,79 € 7,78 € 8,49 €
über 80 
bis 100 5,81 € 5,86 € 6,04 € 6,43 € 6,72 € 7,50 € 8,43 €
über 100 5,37 € 5,48 € 5,57 € 6,33 € 6,58 € 7,47 € 8,41 €
Nettomonatsmiete in Euro (€) je qm
Ermittelt aus den Jahren 2015, 2016, 2017 und 2018 gemäß §§ 558 BGB ff. neuester 
Fassung
Ausstattung:
Wohnungen mit Sammelheizungen und mit Bad oder Duschraum
Hinweise: 
Die Zahlenwerte in dieser Tabelle sind nur in Verbindung mit dem Begleittext zu verwen-
den.
Zwei Drittel der tatsächlichen ortsüblichen Mieten befinden sich innerhalb einer band-
breite von + / - 15 Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
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Weitere Informationen und Statistiken unter:
www.osnabrueck.de/statistik.html
Bildnachweise:
S. 2: © H. Pentermann
S. 3: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öffentlichkeitsarbeit
S. 4: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öffentlichkeitsarbeit
S. 5: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öffentlichkeitsarbeit
S. 6: © H. Pentermann
Herausgeber:
Stadt Osnabrück, Der Oberbürgermeister
Referat für Strategische Steuerung und Rat 
Team Strategische Stadtentwicklung und Statistik
Bierstraße 17/18, 49074 Osnabrück oder Postfach 4460, 
49034 Osnabrück
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
Internet: www.osnabrueck.de/statistik.html
Veröffentlichung: August 2019