Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2019/3671
Datum: 2019-03-22
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 13.03.2019 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2019/3671
öffentlich
Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Finanzen, Infrastruktur und 
Beteiligungssteuerung 02.04.2019 Ö Kenntnisnahme
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 02.04.2019 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt unternimmt die Stadt Osnabrück 
mit ihren Tochtergesellschaften derzeit große Anstrengungen, bezahlbaren Wohnraum zu 
schaffen. 
Die Stadt Osnabrück strebt eine intensivere Zusammenarbeit mit den am Ort ansässigen 
Wohnungsbaugenossenschaften an, die schon über einen hohen Bestand an bezahlbaren 
Wohnungen verfügen. Außerdem sollen Grundstücke für Investoren bereitgestellt werden, 
die ein Interesse daran haben, die Wohnungen langfristig im Bestand zu halten. Das 
garantiert langfristig günstigere Mieten.
Die Zielgruppe dieser Investoren hat eine größere Chance, sich im Wettbewerb mit den an 
Gewinnmaximierung orientierten Unternehmen der Baubranche durchzusetzen, wenn durch 
die Vermarktungsform bereits eine langfristige Bestandshaltung der neu zu schaffenden 
Wohnungen durch den Bauherrn vorgezeichnet ist. 
Um dieses Ziel zu erreichen, will die Stadt Osnabrück künftig vermehrt Erbbaurechte 
anbieten und diese zum Gegenstand von konzeptionellen Bieterverfahren machen. 
Erbbaurechtsverträge sind von den bisher üblichen Konditionen (5 % des Verkehrswertes 
pro Jahr bei Wohnbaugrundstücken) her allerdings aufgrund der momentanen 
Kapitalsituation nicht wettbewerbsfähig gegenüber der Darlehnsfinanzierung von 
Kaufgrundstücken. Die Stadt Osnabrück ist gemäß § 125 Abs. 2 NKomVG verpflichtet, 
Grundstücke zum vollen Wert zu überlassen.
Das Land Niedersachsen hat für den Bereich der ostfriesischen Inseln verfügt, dass 
landeseigene Grundstücke, die ausschließlich für ein darauf zu errichtendes Bauwerk für 
Zwecke des Wohnens genutzt werden, der Erbbauzinssatz um drei Viertel reduziert werden 
soll. Der Erbbauzins für den sozialen Wohnungsbau beträgt dann 1,0 Prozent anstelle der 
als marktüblich angesehenen und festgelegten 4,0 Prozent, für sonstigen Wohnungsnutzung 
1,25 Prozent.
Die Stadt hat sich daraufhin an das Niedersächsische Ministerium für Inneres und Sport als 
Kommunalaufsichtsbehörde gewandt mit der Frage, ob die für die ostfriesischen Inseln 
geltenden Sonderregelung auch für Osnabrück analog angewendet werden können. 
                                                           Seite: 2/2
Daraufhin hat der Niedersächsische Minister für Inneres und Sport folgendes mitgeteilt:
„Nach § 125 Abs. 1 Satz 2 NKomVG dürfen Vermögensgegenstände, so auch 
Grundstücke in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Der volle Wert 
bemisst sich dabei an dem aktuellen Verkehrswert. Gleiches gilt auch für das 
Erbbaurecht, wobei sich der verkehrsübliche Wert in einem Zinssatz ausdrückt, der bei 
ca. 4 % des Verkehrswertes liegt.
Vergleichbare Regelungen gelten auch für das Land. Mit dem …. Runderlass des 
Finanzministeriums wurde auf den Ostfriesischen Inseln allerdings die Möglichkeit 
geschaffen, dass das Land eigene Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau mit einem 
Erbbauzins von 1% des Verkehrswertes verpachtet.
Grundlage für diese Ausnahmeregelung vom § 64 LHO liegt in den spezifischen 
Besonderheiten der Ostfriesischen Inseln. Das Land verfügt auf den Inseln über den 
umfangreichsten Bestand an unbebauten Liegenschaften, Bauland ist aufgrund der 
Insellage und den örtlichen Gegebenheiten limitiert, den höheren Baukosten auf den 
Inseln sowie den rasanten und weiterbestehenden Anstieg der Marktpreise.
Diese inselspezifische Ausgangssituation liegt in Stadt Osnabrück nicht vor, insbesondere 
besteht keine Baulandlimitierung aufgrund der Insellage. Insoweit kommt eine analoge 
Anwendung des Runderlasses nicht in Betracht.
Mit der Einschränkung im § 125 Abs. 1 Satz 2 NKomVG durch die Worte „in der Regel" 
besteht allerdings die Möglichkeit in begründeten Fällen von einer Veräußerung zum 
vollen Wert abzusehen. Ein begründeter Fall wird darin gesehen, wenn ein Grundstück 
von einem Erwerber einem gemeinnützigen Zweck zugeführt werden soll. Zu dem 
gemeinnützigen Zweck gehört auch der soziale Wohnungsbau.
Im Übrigen möchte ich darauf hinweisen, dass bei der Ermittlung des Verkehrswertes 
nach § 194 BauGB die rechtlichen Gegebenheiten und die tatsächlichen Eigenschaften, 
die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks zu berücksichtigen sind. Die 
Kommunen können damit über örtliche Bauvorschriften sowie durch vertragliche 
Nutzungsregelungen Einfluss auf den Verkehrswert nehmen.“
Die Verwaltung hat mit Akteuren der Branche ausgelotet, ob ein Erbbauzins von 4 % auf den 
Verkehrswert im Markt akzeptiert wird. Danach würden sich die 
Wohnungsbaugenossenschaften mit einer Ausschreibung zumindest beschäftigen und die 
Entscheidung insbesondere von den sonstigen Rahmenbedingungen der Ausschreibung (z. 
B. Ausnutzbarkeit des Grundstücks, Einräumung eines optionalen Ankaufsrechtes nach 20 
Jahren etc.) abhängig machen.
gez. König