Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum - Konzeptvergabe städtischer Grundstücke;  - 2.  g e ä n d e r t e   V o r l a g e -
Stadt: osnabrueck
Drucksache: 2018/2162-02-02
Datum: 2019-01-18
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 27.12.2018 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
2018/2162-02-02
öffentlich
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum - Konzeptvergabe 
städtischer Grundstücke; 
- 2.  g e ä n d e r t e   V o r l a g e -
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 29.01.2019 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 29.01.2019 Ö Entscheidung
Die Vorlage wurde nach dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am 
16.08.2018, dem Ausschuss für Finanzen und Beteiligungssteuerung sowie dem 
Betriebsausschuss für Immobilien- und Gebäudemanagement, beide am 11.09.2018, 
nach Absetzung von der Tagesordnung des Rates am 25.09.2018 und interfraktioneller 
Abstimmung am 12.12.2018 jeweils geändert. Alle Änderungen gegenüber der 
Ursprungsfassung sind mit Beistrich und Unterstreichung kenntlich gemacht. 
Beschluss:
Zur Vergabe stadteigener Grundstücke als Wohnbauflächen sollen entsprechend Punkt 5 
des Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum in der Regel konzeptionelle 
Bieterverfahren durchgeführt werden, die sowohl ein Gebot auf den Kaufpreis bzw. auf den 
Erbpachtzins als auch die Vorlage eines Konzepts zur Nutzung sowie zur 
städtebaulich/architektonischen und energetischen Gestaltung der beabsichtigten Bebauung 
umfassen, um vorrangig bezahlbaren Mietwohnraum für die Osnabrücker Bürgerinnen und 
Bürger zu schaffen. 
Ausgenommen hiervon sind Einzelvermarktungen mit weniger als 12 möglichen 
Wohneinheiten und Projektentwicklungen zum Weiterverkauf unbebauter Flächen. 
Die jeweils festzulegenden wesentlichen Kriterien der Bewertung werden vorab dem 
Betriebsausschuss Immobilien- und Gebäudemanagement zur Beschlussfassung vorgelegt 
und sind bei Ausschreibung bekannt zu geben.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
x Ja z. T. sind geringere Erträge als bei reinen Höchstpreisvergaben zu erwarten
B. Personelle Auswirkungen: -
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: 
Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eng verknüpft mit der sozialen Lage der 
(meisten) Zugewanderten und insbesondere der Geflüchteten (bei 50.000 Menschen mit 
Migrationshintergrund, inkl. knapp 5.000 Geflüchteten in der Stadt). Die Vermeidung von 
Segregation und damit von sozialen Brennpunkten ist hierbei ein wichtiges Kriterium. Sozial 
durchmischtes Wohnen kann die Vielfalt der Menschen widerspiegeln sowie nutzungs- und 
ortspezifische Wohnkonzepte entwickeln.
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Änderung Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum; Festlegung von ausschl. 
Höchstpreisvergaben; Festlegung von Konzeptvergaben
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E. Beteiligte Stellen: EB Immobilien und Gebäudemanagement
FB Finanzen und Controlling
FB Recht und Datenschutz
FB Integration, Soziales und Bürgerengagement
FB Umwelt und Klimaschutz
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Bereits mit Inkrafttreten des „10-Punkte-Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum“ 1 in 
Osnabrück durch Ratsbeschluss vom 14.06.2016 wurde unter Punkt 5 Satz 1 beschlossen:
 
„Grundsätzlich soll die Vermarktung städtischer Grundstücke 
 durch Vergaben nach Konzept erfolgen.“
 
Dies ist bis heute unverändert Beschlusslage, einschl. der Änderungen des 
Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum (Ratsbeschluss vom 07.11.2017), und sollte 
insbesondere gemeinwohlorientierten Bauprojekten zur Chance auf den Erwerb eines 
Grundstücks verhelfen, die sich in einem preisorientierten Wettbewerb meist nicht 
durchsetzen können. 
 
Der Vorschlag ging zurück auf das Wohnraumversorgungskonzept 1)  (InWIS, 2015), s. S. 77 
 
„Bei der Vergabe städtischer Grundstücke können die Vergabekriterien, im Sinne der 
Zielsetzung bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, angepasst werden. Dabei kommt dann 
nicht das Höchstgebot zum Zuge, sondern z. B. das überzeugendste Konzept für 
bezahlbare Mieten oder Kaufpreise: „Konzeptvergabe statt Höchstpreisprinzip“. […]“.
 
 
Auch mit Verabschiedung der „Wohnraumoffensive“ des Rates am 08.05.2018 
(VO/2018/2269-01) wurde unter Punkt 5 verdeutlicht, „dass städtische Grundstücke 
ausgeschrieben werden können, bei denen nicht die maximale Höhe des Verkaufspreises, 
sondern eine niedrige Miete mit langfristiger sozialer Bindung die entscheidende Rolle 
spielt“.
Zu unterscheiden sind bei Grundstücksvergaben im Wesentlichen folgende Möglichkeiten: 
 
a) Direktvergabe 
    zum Verkehrswert an einen konkreten Erwerber mit einem Alleinstellungsmerkmal, 
    z. B. bisher Erbpächter eines Grundstücks o. a. und/oder wenn ein Bieterverfahren 
    keine Aussicht auf einen höheren Verkaufspreis verspricht 
 
b) Bieterverfahren
    mit Wettbewerb um das höchste Kaufpreisgebot für das Grundstück
 
c) Konzeptionelles Bieterverfahren
    bei dem sowohl ein Kaufpreisangebot (bzw. Angebot auf Erbpachtzins) als auch das 
     Konzept des Vorhabens bei der Auswahl gewertet werden
 
d) Konzeptvergabe 
    zum Festpreis (d. h. in der Regel zum Verkehrswert*) wird ein Grundstück angeboten, 
    um Ziele im besonderen öffentlichen Interesse umzusetzen, z. B. wohnungspolitische, 
    städtebauliche, gestalterische, ökologische/energetische, verkehrliche oder andere  
    funktionelle Ziele, die entsprechend einer zuvor festgelegten Matrix bewertet werden   
    und das beste Konzept zum Zuge kommen lassen.
1 s. https://www.osnabrueck.de/wohnraumkonzept.html
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*Vergaben unter „dem vollen Wert“ sind in Niedersachsen aus haushaltsrechtlichen Gründen 
grundsätzlich nicht zulässig (s. a. VO/2018/1907-01). Sie könnten auch gegen Europäisches 
Beihilferecht gem. Artikel 107 Abs. 1 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen 
Union (AEUV) verstoßen und scheiden damit aus. 
 
Bisher wurden in Osnabrück bei Grundstücksvergaben grundsätzlich Bieterverfahren 
gewählt wie unter b) beschrieben, zum Teil im Konzern auch einzelne Konzeptionelle 
Bieterverfahren wie unter c) genannt. Bei beiden Varianten war im Vordergrund immer das 
Höchstpreisgebot.  
 
Grundvoraussetzung bei allen städtischen Grundstücksvergaben für Wohnbauvorhaben ist 
zunächst die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, wie sie entsprechend den vom Rat 
beschlossenen Rahmenbedingungen für die Baulandentwicklung (VO/2018/2130) auch für 
private Entwicklungsvorhaben gelten. Da alle darüber hinausgehenden gemeinwohl- und 
bewohnerorientierten, zusätzlichen Konzeptüberlegungen die Kosten für die Vorhabenträger 
zwangsläufig erhöhen, kommen Angebote z. B. mit einer stärkeren sozialen Ausrichtung, die 
über die Minimalanforderungen hinausgehen, bei dieser Wertung in der Regel nicht zum 
Zuge.
Die Mindestanforderungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gelten auch bei 
städtischen Grundstücksverkäufen zur Schaffung von 8 oder mehr Wohnungen. Dagegen 
soll die Verpflichtung zur Durchführung eines konzeptionellen Bieterverfahrens erst ab einer 
Mindestanzahl von 12 Wohneinheiten greifen, da konzeptionelle Bieterverfahren sowohl für 
die Bieter als auch für die Verwaltung mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden sind.   
 
Da die Schaffung eines bedarfsgerechten Wohnraumangebots insbesondere für untere und 
mittlere Einkommensgruppen, vor allem auch für Haushalte mit Kindern, sowie auch dem 
Ziel unterschiedlichen Wohnbedürfnissen gerecht zu werden, z. B. barrierefreies Wohnen 
und gemeinschaftliche Bau- und Wohnformen, zu den zentralen Zielen der Stadt Osnabrück 
gehört, ist es unverzichtbar, die Konzeptqualität der beabsichtigten Vorhaben bei der 
Vermarktung stadteigener Wohnbaugrundstücke vorrangig zu berücksichtigen. 
Auf diesem Wege hätte die Stadt konkret Einfluss auf den Wohnungsmarkt und die 
Dämpfung von Miet- und Kaufpreisen. Kleineren, gemeinwohlorientierten oder bürger-
schaftlich organisierten Gruppen könnte ermöglicht werden, sich im Bieterwettstreit mit ihren 
Projekten zu positionieren. Gleichzeitig würden die prioritären Ziele der Stadt umgesetzt, 
auch im Sinne einer positiven Quartiersentwicklung und einer langfristigen Daseinsvorsorge 
für die Bürgerinnen und Bürger.  
 
Daher sollen künftig bei der Vergabe stadteigener Grundstücke grundsätzlich konzeptionelle 
Bieterverfahren durchgeführt werden, mit dem vorrangigen Ziel, sozial gebundenen 
Mietwohnraum zu schaffen. Eine Muster-Matrix als Beispiel für eine Bewertung ist beigefügt. 
Die konkrete Ausgestaltung von Kriterien, prozentualen Anteilen, Mindestbedingungen etc. 
müsste im jeweiligen für das jeweilige Verfahren soll dem Betriebsausschuss Immobilien- 
und Gebäudemanagement vorab zu den konkreten Grundstücken festvorgelegt und zur 
Ausschreibung bekannt gegeben werden. 
Die Anteile können insbesondere für „Leuchtturmprojekte“ entspr. Punkt 3 des 
Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum (s. a. VO/2017/0608 zu den bisher hierfür 
vorgesehenen Flächen) auch  stärker nach konzeptionellen Gesichtspunkten ausgerichtet 
sein, vor allem für gemeinschaftliche Bau- und Wohnprojekte.  
gez. Schürings
Anlage: Muster einer Bewertungsmatrix
 Anlage zu VO 2018/2162-02-02
Muster einer Bewertung "Konzeptionelles Bieterverfahren Wohnbaugrundstück"
Wohnraumversorgung / Nutzungskonzept Städtebauliches Konzept / Architektur / Freiraum Energie und Mobilität Kaufpreisangebot (ggf. Gebot Erbpacht)
bespielsweise: insges. max. ... Punkte bespielsweise: insges. max. ... Punkte bespielsweise: insges. max. ... Punkte insges. max. ... Punkte 
geplante Wohnraumangebote
(Mengen, Größen etc.)
Mindest-anteil
Sozialbind. k.o.-
Kriterium;
höherer Anteil
wird positiv
bewertet
max. ges.  …
Punkte
Städtebauliche Struktur
max. ges.  …
Punkte
Energiestandard
max. ges.  …
Punkte
davon Wohnflächen preis-
gebundener Wohnraum (MW / ET) Einbindung in die Umgebung Kfw-Effizienzhaus 55
Einhaltung der Mindestquote
Sozialbindungen Bauformen / Kubatur der Gebäude Kfw-Effizienzhaus 40
Überschreitung der Mindestquote
Sozialbindungen um … Anzahl der Wohneinheiten
max. ges.  …
Punkte
Kfw-Effizienzhaus 40 bei
Wohngebäuden mit sozialer
Bindung
Umfang Mietwohnraum  an
Wohnflächen gesamt  und
erwartete Mietpreise
hoher Anteil
Mietwohn-
raum zu
günstigen
Preisen wird
positiv
bewertet
max. ges. …
Punkte
Mix Wohntypologien IFB-Passivhaus
Sozialbindung MW für untere
Einkommens-gruppen (einfacher
WBS, max. KM 5,60 €/qm)
Qualität / Funktionalität der
Wohnungsgrundrisse
IFB-Passivhaus bei Wohngebäuden
mit sozialer Bindung
Sozialbindung MW für mittlere
Einkommens-gruppen
(Überschreitung WBS 60 %, max.
KM 7,- € qm)
Dachform / Gestaltung
max. ges.  …
Punkte
Plus-Energiehaus
Fassadengestaltung Plus-Energiehaus bei Wohngeb.
mit sozialer Bindung
Dauer und Sicherstellung der Bindu
ng MW (z. B. durch Inanspruchnah
me eines Förderprogrammes)
Materialität
Unterschreitung der EnEV …
Hauseingänge
Anteil preisgünstigen Eigentums für
Haushalte mit Kindern i. S. städt.
Förderung (max. 2.400 €/m²)
positive
Bewertung für
zielgruppen-
orientierte
Angebote inkl.
Preisgestaltun
g max. ges.  ...
Punkte
Gestaltung der Vorgärten,
Garagen/Carports/Nebengebäude Energieversorgungskonzept
max. ges.  …
Punkte
Angebotspreis bezugsfertiger
Wohnungen / Häuser für Familien Grundstückszufahrten und -
einfriedungen
Deckung Grundlast
im Konzept dargestellte
Durchmischung unterschiedlicher
Nutzer und Berücksichtigung bes.
Zielgruppen wie z. B.
positive
Wertung für
Diversität und
konkrete
Darstellung der
Angebote
max. ges. …
Punkte
Unterbringung von Ausstattung
(Mülltonnen, BHKW u.a.)
Deckung Grundlast auf Basis EE
Deckung Spitzenlast (auf Basis EE)
barrierearm / barrierefrei /
Rollstuhlfahrerwohnungen
Sonstige städtebauliche oder
architektonische Besonderheiten
max. ges.  …
Punkte
gebäudeübergreifende
Wärmeversorgung
Seniorenwohnungen Nahwärme
Studentenwohnungen Nahwärme mit Einbezug weiterer
NachbarschaftenWE kinderreiche Haushalte
Alleinerziehende
Mehrgenerationenkonzept
Mobilitätskonzepte
max. ges.
…     Punkte
Bau-/Wohngruppen
weitere konzeptionelle
Besonderheiten, z. B.
"Leuchtturmprojekte" des sozial
innovativen Wohnungsbaus
max. ges. …
Punkte
Stellplatzkonzept
Fahrradstellplätze
weitere Besonderheiten zur
Umsetzung und Nachhaltigkeit des
Vorhabens max. ges.
…     Punkte
Gesamtpunktzahl …