Programm zum Ankauf von Belegungsbindungen Mietwohnraum - Pkt. 7 Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2017/1273-01
Datum: 2017-10-13
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 12.10.2017 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2017/1273-01
öffentlich
Programm zum Ankauf von Belegungsbindungen Mietwohnraum - 
Pkt. 7 Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 19.10.2017 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 07.11.2017 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 07.11.2017 Ö Entscheidung
Beschluss:
Die Richtlinie zum „Ankauf von Belegungsbindungen“ wird in der Form der Anlage 1 zu 
dieser Vorlage beschlossen. Sie tritt ab 01.01.2018 in Kraft. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
x Ja
Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen)
I. Gesamtkosten der Maßnahme: 300.000 € Haushaltsjahr 2018, 
                                                        anschl. jährlich 200.000 €.
II. davon für den laufenden Haushalt vorgesehen:   0  €. 
    (Mittelübertrag i. H. v. 100.000 € zu L610012/43180000 wird beantragt). 
Betroffener Haushaltsbereich
x Ergebnishaushalt Finanzhaushalt/Investitionsprogramm
Produktnummer / Projektnummer:   1.100.5.2.2.01
Bezeichnung:                                   Wohnbauförderung
x
Erforderliche Mittel i. H. v. 100.000 € stehen im lfd. Haushaltsjahr zur Verfügung unter 
L610012 - Förderung Stadt Mietwohn.bau und Wohnraum, Sachkonto 43180000. Da die 
Richtlinie erst zum 01.01.18 in Kraft tritt, wird eine Mittelübertragung nach 2018 beantragt.
III. Auswirkung auf die mittelfristige Finanzplanung:
x Der Betrag von 200.000 € ist jährlich wiederkehrend eingeplant (61005100/43180000. 
[Bei Beschlussfassung ist beabsichtigt, eine eigene Leistung für Belegrechte einrichten zu lassen]
x Die Gesamtkosten von zunächst 300.000 € beziehen sich auf 2018. 
x Es entstehen jährliche Folgekosten in Höhe von 200.000 €.
Durch die Maßnahme werden jährliche Erträge erwartet in Höhe von ______________ €.
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Verzicht auf Ankauf von Belegungs-
rechten; Veränderung des Umfangs; Erweiterung um Ankauf von Benennungs- bzw. 
Besetzungsrechten (bei höherer finanzieller Gegenleistung) 
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E. Beteiligte Stellen: FB Finanzen u. Controlling 
  FB Recht und Datenschutz
  FB Integration, Soziales und Bürgerengagement
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Mit der Umsetzung des Handlungsprogramms Bezahlbarer Wohnraum (Ratsbeschluss vom 
14.06.2016, VO/2016/6911) soll u. a. die Schaffung bzw. der Erhalt preisgünstigen 
Mietwohnraums erreicht werden. 
Das Wohnraumversorgungskonzept stellte 2015 fest, dass in Osnabrück von ca. 16.790 
Haushalten mit Niedrigeinkommen auszugehen ist (VO/2015/6305, Anlage Seite 48), also 
rund 20,3 % aller Haushalte in der Stadt, die auf Wohnungen unterer Preiskategorien 
angewiesen sind.
Demgegenüber nimmt die Zahl der sozial gebundenen Mietwohnungen aufgrund 
auslaufender Bindungsfristen stark ab. Im Jahr 2013 waren es noch 2.068 WE, die mit einem 
Wohnberechtigungsschein bezogen werden konnten, im Jahr 2020 werden es nach 
heutigem Stand 1.007 sein (s. Anlage 3). 
Mit den Maßnahmen zur Sozialbindung von Mietwohnraum im Neubaubereich, wie einer 
Quote in städtebaulichen Verträgen oder beim Verkauf städtischer Grundstücke sowie durch 
die Landesförderung, ist in der Regel nur eine Festlegung für mittlere Einkommensgruppen 
zu erreichen, d. h. für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 DVO-NWoFG, die die 
Einkommensgrenzen des Wohnraumförderrechts um bis zu 60 % überschreiten dürfen. 
Hier beträgt die anfängliche Netto-Kaltmiete max. 7,00 €/qm, was im Neubau den 
Erstellungskosten kaum noch entsprechen kann. 
Für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG, also untere Einkommensgruppen mit „einfachem 
Wohnberechtigungsschein“, würde die Grenze der Netto-Kaltmiete bei 5,60 € liegen. Das ist 
im Neubau wirtschaftlich so gut wie ausgeschlossen. 
Damit muss sich der Blick auf die Bestandswohnungen richten, die für Niedrigeinkommens-
Haushalte auch verbindlich für die Zukunft gebunden werden können. 
Um die Lücke zwischen Bedarf und Angebot im untersten Preissegment zu verringern, ist im 
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum unter Punkt 7 bereits ein Programm zum 
Ankauf von Belegungsbindungen vorgesehen worden. 
Mehr als ein Jahr nach Beschluss über das Handlungsprogramm hat sich gezeigt, dass 
diese Maßnahme unverzichtbar ist. Daher schlägt die Verwaltung die Verabschiedung einer 
entsprechenden städtischen Richtlinie vor. Über vergleichbare Programme verfügen in 
Niedersachsen z. B. Oldenburg und Braunschweig.  
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Ergänzende Begründung zu Aufwand und Nutzen 
(im Vergleich zu direkter Investition in Wohnungsneubau): 
Eingeplant sind für den Ankauf von Belegungsbindungen im Bestand 200.000 € jährlich. 
Bei einer durchschnittlichen Förderung von ca. 11.200 € pro WE könnten rd. 18 Wohnungen 
mit insgesamt 1.025 qm für 10 Jahre mit dieser Summe sozial gebunden werden, 
zu einem max. Mietpreis von 5,60 €, also für untere Einkommensgruppen, was im Neubau  
nahezu ausgeschlossen wäre. 
Mit 200.000 € direkter Investition in einen eigenen Wohnungsneubau könnte bei 
durchschnittlichen Baukosten von 2.500 €/qm 1 Wohnung mit 80 qm oder 2 x 40 qm 
hergestellt werden, die dauerhaft im Eigentum der Stadt bzw. des Konzerns blieben (in der 
Gesamtbetrachtung, auch beim Mietpreis, müsste allerdings noch der dauerhafte Aufwand 
als Vermieter berücksichtigt werden). 
Bei einer Wohnungsneubauförderung Dritter ist zu bedenken: Das letzte Miet-
Wohnungsbauförderprogramm der Stadt Osnabrück aus den 90er Jahren sah einen 
Zuschuss von jährlich rd. 3 Mio. DM über 20 Jahre vor und das zusätzlich zu einer 
Landesförderung der Objekte. So wurden insgesamt 1.165 WE sozial gebunden, die nun, 
zuletzt bis 2019, auslaufen bzw. weitgehend bereits ausgelaufen sind.
Ergänzende Begründung zur Bereitschaft von Wohnungseigentümern: 
Eine Befragung der Eigentümer gerade auslaufender Sozialbindungen hat die Verwaltung 
bis zum Februar 2017 durchgeführt. Hierbei ging es um 19 Eigentümer von insgesamt 172 
Wohnungen, darunter 1 größere Wohnungsbaugesellschaft mit 24 Wohnungen, die sich 
nicht geäußert hat; die übrigen 18 Einzeleigentümer verfügten über jeweils 1 – 25 
Wohneinheiten, von diesen meldeten sich 4 mit grundsätzlich positiven Antworten zurück, 
z. T. abhängig von den Konditionen. Dies wären 26 Wohnungen von privaten Eigentümern 
gewesen, die für Belegungsbindungen in Frage gekommen wären.
Bei den aktuell sozial gebundenen 1.797 Wohnungen in Osnabrück gehört ungefähr die 
Hälfte 4 Wohnungsbaugesellschaften bzw. -genossenschaften, die andere Hälfte gehört rd. 
60 verschiedenen Einzeleigentümern bis zu kleineren Gesellschaften. 
Zielgruppe eines Belegungsbindungsprogramms könnten grundsätzlich alle Eigentümer 
günstigen Wohnraums sein, insbesondere aber die Anbieter kleinerer Kontingente, deren 
Wohnungen bisher auch nicht gebunden sein müssen, und bei deren Kalkulation ein Betrag 
von gut 10.000 € entscheidend sein kann. Jeder Anbieter sollte darin unterstützt werden, 
wenn er – gerade nicht des höchsten Profits wegen – Wohnraum preisgünstig vermietet. 
Schwierig könnte werden, dass die Wohnungen für eine Förderung frei oder aktuell an eine 
Person mit einfachem Wohnberechtigungsschein vermietet sein müssen. 
Aber insgesamt wird erst die Praxis zeigen, ob eine Kampagne wie „Vermieter mit Herz“ 
letztlich erfolgreich ist. Falls kein Interesse besteht, müssten Alternativen geprüft werden. 
Im Erfolgsfall könnte die Stadt aber jährlich 16 - 18 Wohnungen für Niedrig-Einkommens-
Haushalte binden, die mit Neubauprogrammen nicht abzudecken sind.  
Anlagen: 
1.) Richtlinie für den Ankauf von Belegungsbindungen 
2.) Beispielrechnung Förderung
3.) Diagramm der sozial gebundenen Mietwohnungen (2013 - 2030, Stand 08.2017)
Anlage 1  zu VO/2017/1273-01
Richtlinie der Stadt Osnabrück zum Ankauf von Belegungsbindun-
gen vom __________
I. Allgemeine Bestimmungen
Die Stadt Osnabrück gewährt im Rahmen dieses Programms Vermieterinnen/Ver-
mietern von bisher ungebundenem Mietwohnraum einen Zuschuss für das Eingehen 
von Belegungs- und Mietpreisbindungen zugunsten von Haushalten, die sich am 
Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. 
Als eine Maßnahme im „Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum“ soll dieses 
Programm zur Aufrechterhaltung der Wohnraumversorgung insbesondere unterer 
Einkommensgruppen in der Stadt Osnabrück beitragen.
II. Voraussetzungen
Für den Ankauf von Belegungsbindungen und Mietpreisbindungen kommen nur 
bisher ungebundene bzw. nicht mehr einer Sozialbindung unterliegende Bestands-
wohnungen in Betracht, die sich auf dem Gebiet der Stadt Osnabrück befinden und 
darüber hinaus
- zulässige Wohnungen im Sinne der §§ 43 ff. NBauO sind, zur dauernden 
Wohnnutzung rechtlich und tatsächlich geeignet  (u. a. Bestimmungen zu Auf-
enthalts- und Schlafräumen, Küche/Kochnische, Toilette, Bad etc. erfüllen)  
- sowie von angemessener Größe im Sinne des § 4 I NWoFG (s. a. Ziffer III. 
dieser Richtlinie),
- sich bei Besichtigung durch die Stadt Osnabrück, zu Beginn und für die Dauer 
der Bindung in einem angemessenen, geeigneten Nutzungszustand befinden, 
- und bei denen entweder zeitnah eine Neuvermietung bevorsteht oder für die 
der/die Bestandsmieter/in über einen einfachen Wohnberechtigungsschein 
verfügt. 
III. Art der Belegungs- und Mietpreisbindungen
Die Vermieterin/der Vermieter verpflichtet sich für die Dauer von 10 Jahren, die ge-
bundene Wohnung nur an solche Personen zu vermieten, die einen Wohnberechti-
gungsschein im Sinne des § 8 NWoFG vom 29.10.2009 in der aktuellen Fassung 
vorlegen, aus dem sich ergibt, dass der Haushalt (i. S. v. § 5 NWoFG) die Einkom-
mensgrenzen  i. S. v. § 3 NWoFG nicht überschreitet und die Wohnungsgröße ange-
messen ist. 
Als angemessen gelten jeweils die folgenden Wohnungsgrößen:
- für Alleinstehende bis 50 m²,
- für zwei Haushaltsmitglieder bis 60 m²,
- für drei Haushaltsmitglieder bis 75 m²,
- für vier Haushaltsmitglieder bis 85 m²;
für jedes weitere Haushaltsmitglied bis 10 m² zusätzlich. 
Für die Berechnung der Wohnungsgröße ist die Verordnung zur Berechnung der 
Wohnfläche (WoFlV) vom 25.11.2003 in der jeweils geltenden Fassung heranzuzie-
hen. 
Für die Auslegung sonstiger hier nicht geregelter Details ist grundsätzlich das Nieder-
sächsische Wohnraumfördergesetz (NWoFG) einschließlich der Durchführungsbe-
stimmungen analog heranzuziehen.  
Die Mietverträge sind unbefristet und unter Hinweis auf die Dauer und Art der Bele-
gungs- und Mietpreisbindung zu schließen. Untermietverträge sind während des Bin-
dungszeitraums für die gebundenen Wohnungen nicht gestattet und im Mietvertrag 
auszuschließen. 
Die Vermieterin/der Vermieter verpflichtet sich, der Wohnraumförderstelle der Stadt 
Osnabrück jeweils unverzüglich mitzuteilen, ab wann und an wen die gebundene 
Wohnung vermietet wird sowie den Wohnberechtigungsschein spätestens nach Ein-
zug abzugeben. 
Die zu entrichtende Fördermiete (Nettokaltmiete des Mieters im Bindungszeitraum) 
darf im gesamten Bindungszeitraum den Betrag von 5,60 €/m² nicht überschreiten. 
IV. Zuschuss
Für das Eingehen einer Belegungs- und Mietpreisbindung im Sinne der Ziffer III. die-
ser Richtlinie gewährt die Stadt Osnabrück einen einmaligen Zuschuss in Höhe von 
1,00 €/m² je Monat im Bindungszeitraum (Grundförderung). 
Für barrierefreie Wohnungen, die in besonderer Weise den Bedürfnissen behinderter 
Menschen entsprechen, kann dieser Zuschuss auf 1,20 €/ m² je Monat erhöht wer-
den. 
Des Weiteren wird bei allen Wohnungen für die ersten fünf Jahre des Bindungszeit-
raums ein weiterer Zuschuss von 5 €/m² pro Jahr und für jedes weitere Jahr bis zum 
Ende des Bindungszeitraums ein Zuschuss von 10 €/m² pro Jahr gewährt (Zusatzför-
derung).
Es wird jeweils auf volle Quadratmeterzahlen aufgerundet.
Die Auszahlung des Zuschusses erfolgt in zwei Schritten entsprechend den nachfol-
genden Regelungen:
- Die erste Hälfte des Gesamtzuschusses wird nach Vorlage eines gültigen Miet-
vertrages in Verbindung mit einem entsprechenden Wohnberechtigungsschein 
des Mieters und nach Eintritt der Unanfechtbarkeit des Bewilligungsbescheides 
ausgezahlt.
- Die Auszahlung der zweiten Hälfte des Gesamtzuschusses erfolgt zum Beginn 
des sechsten Bindungsjahres nach erneuter Überprüfung der Bindungsvoraus-
setzungen durch die Wohnbauförderstelle der Stadt Osnabrück.
Gemäß den Ausführungen im Bewilligungsbescheid behält sich die Stadt Osnabrück 
vor, die ordnungsgemäße Belegung und Einhaltung der Vorgaben dieser Richtlinie 
sowie die Geeignetheit der Wohnungen regelmäßig zu überprüfen. 
V. Antrag
Die Vermieterin/der Vermieter stellt, unter Nennung der Wohnungen, für die Bindun-
gen eingegangen werden sollen, einen Antrag nach dieser Richtlinie bei der Wohn-
raumförderstelle der Stadt Osnabrück. Diese überprüft nachfolgend zunächst das 
Vorliegen der Antragsvoraussetzungen, insbesondere die Geeignetheit und Ange-
messenheit der zu bindenden Wohnung, und entscheidet über die eingehenden An-
träge nach der eingereichten Reihenfolge. Die Bewilligung oder Ablehnung des Zu-
schusses erfolgt per Bewilligungs- bzw. Ablehnungsbescheid. Bewilligungsbescheide 
können mit Nebenbestimmungen versehen werden. Ein Rechtsanspruch auf eine 
Belegungsbindung besteht nicht. 
VI. Vorzeitige Beendigung der Belegungs- und Mietpreisbindungen
Eine vorzeitige Aufhebung der Belegungs- und Mietpreisbindungen bei einem Mieter-
wechsel ist auf Antrag der Vermieterin/des Vermieters möglich. Eine Aufhebung 
durch die Bewilligungsstelle wird in diesem Fall unter der Bedingung vorgenommen, 
dass die Rückzahlung des, im Hinblick auf die Verkürzung der Bindungsdauer, zu 
viel erhaltenen Zuschusses gem. Ziffer VIII. dieser Richtlinien erfolgt ist. 
Eine Rücknahme der Bewilligung behält sich die Stadt Osnabrück darüber hinaus 
vor, wenn sich die Wohnung innerhalb des Bewilligungszeitraums nicht mehr in ei-
nem geeigneten und angemessenen Nutzungszustand befindet.  
VII. Wechsel der Vermieterin / des Vermieters und  Rechtsnachfolge
Erfolgt im Bindungszeitraum ein Wechsel der Vermieterin/des Vermieters, ist die Be-
willigungsstelle hierüber unverzüglich zu informieren. Der Bewilligungsbescheid wird 
in diesem Fall teilweise widerrufen und der zu viel erhaltene Zuschuss ist anteilig ge-
mäß Ziffer VIII. dieser Richtlinie zurückzuzahlen. Eine Anschlussförderung der 
Rechtsnachfolgerin oder des Rechtsnachfolgers kann nach Maßgabe dieser Richtli-
nie erfolgen. 
VIII. Rückforderung von gewährten Zuschüssen
Für die Rücknahme und den Widerruf von Bewilligungsbescheiden finden die §§ 48 ff 
VwVfG Anwendung. Bereits gewährte Zuschüsse sind zu erstatten. Die Stadt Osna-
brück kann Bewilligungsbescheide insbesondere dann widerrufen und die Zuschüsse 
zurückfordern, wenn die Belegungs- oder die Mietpreisbindungen nicht eingehalten 
werden, oder wenn gegen andere Bestimmungen des Bewilligungsbescheides ver-
stoßen wird. 
Im Fall einer beantragten Verkürzung der Bindungsdauer gemäß Ziffer VI. dieser 
Richtlinie ist die überhöhte Förderung zurückzuzahlen. 
Die Verzinsung ist bei einer vorzeitigen Beendigung der Bindungen gemäß Ziffer VI. 
oder bei einem Wechsel der oder des Verfügungsberechtigten gemäß Ziffer VII. die-
ser Richtlinie nach § 247 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Höhe des während der 
Dauer der erfüllten Bindung jeweils geltenden Basiszinssatzes vorzunehmen, begin-
nend am Zeitpunkt der Auszahlung des Zuschusses. Sie muss mindestens jedoch 
ein Prozent betragen. Bei einem Verstoß gegen die Bindungen oder andere Rege-
lungen des Bewilligungsbescheides erfolgt die Verzinsung nach § 49 a Verwaltungs-
verfahrensgesetz, beginnend am Zeitpunkt der Auszahlung des Zuschusses. 
Die Höhe der Rückforderung wird verhältnismäßig nach der Zeit bemessen, in der 
während des gemäß dem Bewilligungsbescheid geltenden Bindungszeitraums keine 
dieser Richtlinie entsprechende Nutzung erfolgte, oder für die die Bindung entfällt.
Dies gilt für die Grundförderung. 
Die Zusatzförderung ist für den jeweiligen Förderabschnitt (erste 5 Jahre Bewilli-
gungszeitraum bzw. zweite 5 Jahre) vollständig zurück zu zahlen. 
Näheres regelt der Bewilligungsbescheid. 
IX. Sonstiges
Soweit diese Richtlinie keine entgegenstehenden Regelungen trifft, gelten die Vor-
schriften der Verfahrensrichtlinie der Stadt Osnabrück für die Gewährung von Zuwen-
dungen an Dritte vom 01.01.2017.
Die Gewährung von Zuschüssen erfolgt ohne Rechtsanspruch im Rahmen der ver-
fügbaren Haushaltsmittel.
X. Inkrafttreten
Diese Richtlinie tritt am 01.01.2018 in Kraft.
Osnabrück, den_____________
Der Oberbürgermeister
Beispielrechnung Förderung bei Ankauf von Belegungsbindungen Anlage 2 zu Vorlage VO/2017/1273-01 
Wohnfläche Zuschuss 
Grundbetrag
Zusatzbetrag 
für die ersten 5 Jahre
Zusatzbetrag 
für die zweiten 5 Jahre
Zuschuss
Summe
mtl. Kaltmiete
5,60 €/m²
mtl. Zuschuss 
(im Durchschnitt 1. 
und 2. Hälfte)
effektive mtl. 
Mieteinnahme
entspr. mtl. 
Miete / m²
50 m² 6.000,00 €     1.250,00 €                      2.500,00 €                         9.750,00 €         280,00 €              81,25 €             361,25 €             7,23 €            
60 m² 7.200,00 €     1.500,00 €                      3.000,00 €                         11.700,00 €      336,00 €              97,50 €             433,50 €             7,23 €            
75 m² 9.000,00 €     1.875,00 €                      3.750,00 €                         14.625,00 €      420,00 €              121,88 €           541,88 €             7,23 €            
85 m² 10.200,00 €  2.125,00 €                      4.250,00 €                         16.575,00 €      476,00 €              138,13 €           614,13 €             7,23 €            
13.162,50 €      
zum Vergleich: Grundförderung von 1,20 € / qm 
Ankauf von Belegungsbindungen - Modellrechnung Zuschuss - Variante 2 - behindertengerechte Wohnungen (Grundbetrag 1,20 €/m²)
Wohnfläche Zuschuss 
Grundbetrag
Zusatzbetrag 
für die ersten 5 Jahre
Zusatzbetrag 
für die zweiten 5 Jahre
Zuschuss
Summe
mtl. Kaltmiete
5,60 €/m²
mtl. Zuschuss 
(im Durchschnitt 1. 
und 2. Hälfte)
effektive mtl. 
Mieteinnahme
entspr. mtl. 
Miete / m²
50 m² 7.200,00 €    1.250,00 €                     2.500,00 €                         10.950,00 €     280,00 €              91,25 €            371,25 €            7,43 €           
60 m² 8.640,00 €    1.500,00 €                     3.000,00 €                         13.140,00 €     336,00 €              109,50 €          445,50 €            7,43 €           
75 m² 10.800,00 €  1.875,00 €                     3.750,00 €                         16.425,00 €     420,00 €              136,88 €          556,88 €            7,43 €           
85 m² 12.240,00 €  2.125,00 €                     4.250,00 €                         18.615,00 €     476,00 €              155,13 €          631,13 €            7,43 €           
14.782,50 €      
Ankauf von Belegungsbindungen - Modellrechnung Zuschuss - Variante 1 (Grundbetrag 1 €/m²)
2.068 
2.001 
1.983 
1.910 1.888 
1.738 
1.536 
1.220 
1.007 
870 
634 
605 
469 467 459 421 400 400 388 
0
500 
1.000 
1.500 
2.000 
2.500 
Bestand sozial gebundener Mietwohnungen 
in Osnabrück  
Stand 08.2017 
Anlage 3 zu VO/2017/1273-01