Städtebauliche Verträge zum Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. Güterbahnhof/ LokViertel
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4203
Datum: 2025-04-29
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7 
 
Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/4203 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Städtebauliche Verträge zum Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. 
Güterbahnhof/ LokViertel 
 
Datum: 03.04.2025 
  
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 08.05.2025 Ö  
Ausschuss für Finanzen und Beteiligungssteuerung 
(Vorberatung) 20.05.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 03.06.2025 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 03.06.2025 Ö  
 
Beschluss:  
Die Stadt Osnabrück schließt mit 
•     der Lok-Viertel-OS GmbH und  
•     der Ringlokschuppen OS GmbH  
städtebauliche Verträge (SBV) zur Umsetzung der im Bebauungsplan Nr. 671 – ehem. 
Güterbahnhof/ LokViertel – vorgesehenen Aufgaben und Leistungen.  
Hieraus ergibt sich eine finanzielle Beteiligung der Stadt von rd. 50 Mio. Euro. 
Vereinbarte Vertragserfüllungsbürgschaften werden von der jeweiligen Vertragspartnerin vor 
der notariellen Beurkundung des jeweiligen Vertrages vorgelegt. 
  
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
x Ja   
Weitere Angaben 
  
Gemäß den städtebaulichen Verträgen werden investive Belastungen für die Stadt in Höhe 
von rd. 50 Mio. Euro erwartet (Auszahlungssumme rd. 64. Mio. Euro; Einzahlungssumme rd. 
14 Mio. Euro), die zum überwiegenden Teil noch in die Perspektivplanung ab den Jahren 
2025ff aufgenommen werden müssen. 
Die aktuell erwarteten Kosten und Folgekosten sind bereits in VO/2024/3047 (nö) dargestellt 
worden. Eine weitere Konkretisierung wird sich erst durch die weitere Abstimmung der 
zeitlichen Umsetzungshorizonte ergeben. 
  
B. Personelle Auswirkungen: 
  
keine  
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
 
2/7 
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
   negativ 
x  Keine (Die Auswirkungen auf den Klimaschutz werden im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens ermittelt und dargestellt.) 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
x  positiv 
   negativ 
   keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
FB Finanzen 
EB Immobilien und Gebäudemanagement 
FB Bildung, Schule und Sport 
FB Kinder, Jugendliche und Familien 
FB Geodaten und Verkehrsanlagen 
FB Umwelt und Klimaschutz 
OSB 
WFO 
  
  
  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Stadtteile aufwerten 
Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen 
 
Sachverhalt: 
Die im Beschlusstext genannten städtebaulichen Verträge (SBV) betreffen die städtebauliche 
Entwicklung im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs. Die Lok-Viertel-OS GmbH 
beabsichtigt, an dem Standort auf einer Fläche von insgesamt ca. 22,0 Hektar ein 
innovatives, ressourcenschonendes, klimagerecht und verkehrsarm ausgelegtes urbanes 
Stadtquartier zu entwickeln. Neben gewerblichen Nutzungen soll in dem Quartier ein hoher 
Wohnanteil mit vielfältigen Wohnformen und einer Mischung aus öffentlich gefördertem und 
frei finanziertem Wohnraum entstehen. 
  
Die Lok-Viertel-OS ist bis auf zwei, in der Summe ca. 3,0 ha großen, Teilflächen 
Eigentümerin der für die Durchführung des Vorhabens vorgesehenen Fläche. Diese 
Teilflächen stehen zum einen im Eigentum der Ringlokschuppen Osnabrück GmbH (ca. 2,8 
ha), an der die mit der Lok-Viertel-OS (Enkelgesellschaft) mittelbar verbundene Aloys & 
Brigitte Coppenrath Stiftung 74,3￿% der Geschäftsanteile hält. Die restlichen 25,7￿% hält 
die Stadt Osnabrück. Zum anderen steht eine Teilfläche in der Größenordnung von ca. 0,2 
ha im Eigentum der Alleingesellschafterin der Lok-Viertel-OS, der CIC Projects GmbH. 
Aufgaben und Anforderungen an Flächen, die der CIC gehören, werden im SBV mit der Lok-
Viertel-OS berücksichtigt.  
Wesentliches Ziel des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 671 ist die Schaffung der 
bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Urbanes Gebiet mit einem überwiegenden 
 
3/7 
Wohnanteil sowie die Festsetzung eines Gewerbegebietes für standortgerechte Nutzungen. 
Hinzu kommen neben gewerblichen, gewerbeähnlichen, teilgewerblichen und freiberuflichen 
Nutzungen auch Vorhaben aus den Bereichen Kultur, Freizeit und Soziales, wie etwa 
Einrichtungen der Gastronomie, soziale Begegnungsstätten, Kindertagesstätten, eine 
Grundschule, Kinderspielplätze und Jugendspielflächen. 
  
Die Abschlüsse der SBV stellen bauplanungsrechtliche Genehmigungsvoraussetzungen im 
Sinne der §§ 30 und 33 BauGB für das Vorhaben und einzelne Teilvorhaben dar. 
Insbesondere kann ohne deren Abschlüsse keine Planreife nach § 33 BauGB eintreten, da 
die Stadt Osnabrück ohne die in diesen Verträgen enthaltenen Verpflichtungen der 
Vertragspartner den Bebauungsplan nicht, jedenfalls nicht mit dem darin derzeit 
vorgesehenen Inhalt, aufstellen würde. 
  
Die SBV wahren nach Prüfung und gemeinsamer Beurteilung durch die Parteien die 
geltenden gesetzlichen Anforderungen. Dies gilt insbesondere im Sinne von § 11 Abs. 2 Satz 
1 BauGB. 
  
Zu den konkreten Vertragsreglungen und -inhalten: 
  
SBV mit der Lok-Viertel-OS GmbH: 
  
Der Vertrag teilt sich in zwei wesentliche Abschnitte auf: 
1. Teil: Durchführung des Vorhabens 
2. Teil: Öffentliche Erschließung 
  
In Teil 1 sind folgende wesentliche Aspekte geregelt: 
a) Bauliche und freiräumliche Gestaltung, Umsetzung des Vorhabens 
o erstmalige Herrichtung der Freianlagen und des Gewässerbegleitgrüns durch 
die Lok-Viertel-OS 
o Herstellung des Lärmschutzwalls im Norden des Plangebietes 
o Die Stadt verpflichtet sich, das Gewässerbegleitgrün entlang des westlichen 
Haseufers (unterhalb der Hamburger Straße) bis zur Grundstücksgrenze zur 
CIC Projects GmbH sowie das Gewässerbegleitgrün nördlich des 
Ringlokschuppens, dessen Fläche die Lok-Viertel-OS auf die Stadt durch 
einen gesonderten Vertrag unentgeltlich übertragen wird, herzurichten bzw. zu 
ergänzen. 
o An der Herstellung der Grünanlagen im Plangebiet beteiligt sich die Stadt mit 
einem Zuschuss i.H.v. max.1,072 Mio. Euro (genaue Höhe aktuell noch in 
Abstimmung). 
o Lok-Viertel-OS muss sich an einen für das Quartier erarbeiteten 
Gestaltungsleitfaden halten 
o Lok-Viertel-OS setzt eine ökologische Baubegleitung ein 
b) Sozialer Masterplan 
o Zur Sicherung eines nachhaltigen, sozial ausgewogenen und resilienten 
Stadtquartiers wurde ein “Sozialer Masterplan” durch die Lok-Viertel-OS, den 
LOK In e. V. und die Stadt erarbeitet. 
o Die Verantwortung für die Umsetzung des sozialen Masterplan obliegt der 
Lok-Viertel-OS. 
o Um die im Sozialen Masterplan formulierten Ziele zu erreichen, verpflichtet 
sich die Lok-Viertel-OS, für geeignete Voraussetzungen, insbesondere in den 
Bereichen Finanzierung, räumliche Verortung sozialer Angebote und für deren 
langfristige Sicherung zu sorgen. 
c) Preis- und belegungsgebundener Wohnraum 
o Die Lok-Viertel-OS verpflichtet sich, mindestens 11.016 qm Wohnfläche 
(gemäß Wohnflächenverordnung), die umgerechnet 10 % der insgesamt 
realisierbaren Netto-Wohnfläche innerhalb des im Bebauungsplan 
festgesetzten Urbanen Gebietes entsprechen, nach den 
Wohnraumförderbestimmungen des Landes Niedersachsen als preis- und 
belegungsgebundenen Wohnraum zu errichten und zu vermieten. 
 
4/7 
o Die Verteilung des preis- und belegungsgebundenen Wohnraums innerhalb 
des Urbanen Gebietes erfolgt zu gleichen Teilen auf die drei 
Baufelder/Teilquartiere mit jeweils 3.672 qm Wohnfläche. 
o Die Lok-Viertel-OS verpflichtet sich, innerhalb von 3 Jahren nach Inkrafttreten 
des Bebauungsplans vollständige Bauanträge für den preis- und 
belegungsgebundenen Wohnraum im ersten oder zweiten Baufeld zu stellen. 
Die Lok-Viertel-OS ist verpflichtet, innerhalb von einem Jahr nach 
Bestandskraft der Baugenehmigungen mit dem Bau zu beginnen und diesen 
innerhalb von 2 Jahren nach Baubeginn fertigzustellen. 
o Der preis- und belegungsgebundene Wohnraum ist zeitlich parallel zum frei 
finanzierten Wohnraum zu entwickeln. Eine größtmögliche Durchmischung ist 
anzustreben. 
o Die Bindungsfrist für den preis- und belegungsgebundene Wohnraum beträgt 
mindestens 30 Jahre ab Bezugsfertigkeit der jeweiligen Wohnungen und 
deren Anzeige gegenüber der Stadt. 
o Bei nicht Erfüllung der Quote ist eine Vertragsstrafe von bis zu 3 Mio. Euro 
vorgesehen. 
d) Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten 
o Zur Absicherung der übernommenen Mietpreis- und Belegungsbindungen 
verpflichtet sich die Lok-Viertel-OS, an den jeweiligen Flurstücken der 
Baugrundstücke in den Baufeldern 1 bis 3 nach deren Bildung und 
Vermessung unwiderruflich, jeweils eine beschränkte persönliche 
Dienstbarkeit mit einem „Wohnungsbindungsrecht“ zugunsten der Stadt zu 
bestellen. 
e) Kindertagesstätten 
o Durch das Vorhaben wird ein Bedarf an Plätzen in Kindertagesstätten, also an 
Krippenplätzen (U3) und an Kindergartenplätzen (Ü3), ausgelöst. 
Prognostiziert wurde für das Vorhaben bei vollständiger Realisierung ein 
Bedarf von insgesamt 15 Krippen- und Kindergartengruppen, die auf 3 
Kindertagesstätten mit jeweils fünf Gruppen mit einer Größe von jeweils 
mindestens 2.677 qm (einschließlich Außenflächen) verteilt werden sollen. 
o Die Stadt strebt eine enge Verzahnung vorschulischer und schulischer 
Einrichtungen an. Daher soll die Kindertagesstätte 1 an einem kombinierten 
Kindertagesstätten- und Grundschulstandort entstehen und von der Stadt 
selbst errichtet werden (Festsetzung im Bebauungsplan als 
Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung). Die Kosten für den 
kombinierten Hochbau Grundschule und Kita incl. Ausstattung wurde 2024 mit 
rd. 24 Mio. Euro kalkuliert. Diese erforderlichen Mittel sind noch nicht im 
Haushaltsplan abgebildet. Die Lok-Viertel-OS verpflichtet sich, zur Deckung 
des tatsächlichen Bedarfs die erforderlichen und geeigneten Räumlichkeiten 
für zwei weitere betriebsbereite und genehmigungsfähige 5-Gruppen-
Kindertagesstätten zu errichten. 
o Der Nutzungszweck der beiden Kindertagesstätten 2 und 3 wird für den 
Zeitraum der Zweckbindungsfrist auf Verlangen der Stadt durch Eintragung 
befristeter beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten zu Gunsten der Stadt an 
rangbereiter Stelle im Grundbuch gesichert. 
o Die Stadt und die Lok-Viertel-OS werden sich zu etwaigen Anpassungen (Zahl 
der Kindertagestätten und Zahl der Gruppen) verständigen, wenn sich der 
Bedarf anders entwickelt als im Rahmen der Planung prognostiziert.  
f) Grundschule 
o Für die Deckung des durch das Vorhaben ausgelösten Bedarfs an 
Grundschulplätzen soll an dem kombinierten Kindertagesstätten- und 
Grundschulstandort neben der dort vorgesehenen Kindertagesstätte eine 
Grundschule errichtet werden. 
o Das Grundstück wurde bereits durch Beschluss (VO/2025/4018) durch die 
Stadt gekauft. Der Kaufpreis betrug insgesamt 863.100,00 € (ca. 186,00 €/m²) 
zzgl. Nebenkosten. 
g) Mobilität 
o Die LokViertel-OS verpflichtet sich zu Herstellung und dauerhaftem Betrieb 
 
5/7 
der beiden Mobility-HUBs. 
o Die LokViertel OS verpflichtet sich darüber hinaus, die Maßnahmen aus dem 
qualifizierten Mobilitätskonzept umzusetzen und die Kosten hierfür zu tragen. 
o Darüber hinaus besteht die Verpflichtung, im Quartier ein dauerhaftes 
Mobilitätsmanagement zu installieren. 
h) Ressourcenschonende Wärme- und Energieversorgung 
o Die Lok-Viertel-OS verpflichtet sich zur Umsetzung des abgestimmten 
Energieversorgungskonzeptes 
i) Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
o Die Lok-Viertel-OS verpflichtet sich, an den Flächen, für die in dem 
Bebauungsplan Nr.￿671 LokViertel für das Vertragsgebiet Geh-, Fahr-, und 
Leitungsrechte festgesetzt sind, zugunsten der jeweils Begünstigten 
beschränkte persönliche Dienstbarkeiten an rangbereiter Stelle im Grundbuch 
eintragen zu lassen. 
j) Maßnahmen zum Naturschutz 
o Durch den mit der Schaffung des Planungsrechts vorbereiteten Planvollzug 
entstehen trotz Berücksichtigung der im Landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
beschriebenen Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen erhebliche, aber 
unvermeidbare Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der 
Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts. 
o Da die Kompensation im Plangebiet nicht möglich ist, sind externe 
Kompensationsmaßnahmen an zwei Standorten vorgesehen:  
￿ Hagen a.T.W.: Kompensationsmaßnahmen in einem Umfang von rd. 23.500 
qm auf Flächen eines Kompensationspools 
￿ Wallenhorst/Hollage: Umfang von rd. 16.000 qm. Die Kosten für beide 
Maßnahmen trägt die Vorhabenträgerin. 
o Aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 671 kommt es im 
Planvollzug bzw. dessen Vorbereitung zur Zerstörung eines gemäß § 30 
BNatSchG i.V.m. § 24 NNatSchG geschützten Biotops. Der notwendige 
Ersatz erfolgt kombiniert mit der o.g. Kompensationsmaßnahme in der 
Gemeinde Wallenhorst/Hollage. 
o Die Kosten für die Kompensation trägt die Lok-Viertel-OS 
o Die externen Kompensationsmaßnahmen sind innerhalb von 12 Monaten 
nach Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 671 vollständig sach- und 
fachgerecht herzustellen. 
o Die Maßnahmen zum Naturschutz sind mit Vertragsstrafen belegt, wenn sie 
nicht umgesetzt werden. 
k) Bodenmanagement, Entwässerung 
o Die herzustellende Bodenqualität im Vertragsgebiet richtet sich nach den 
Maßgaben eines mit der Stadt abgestimmten Bodenmanagement- und 
Entsorgungskonzeptes. 
o Die Lok-Viertel-OS verpflichtet sich zur Umsetzung des abgestimmten 
Entwässerungskonzeptes. 
  
In Teil 2 sind folgende wesentliche Aspekte geregelt: 
a) Übertragung der Erschließung 
o Die Stadt überträgt der Lok-Viertel-OS die Planung und Herstellung der 
inneren Erschließung und sonstiger künftig öffentlicher Anlagen im 
Vertragsgebiet auf eigene Kosten. 
b) Erschließungs- und Herstellungspflicht 
c) Planung und Bauleitung 
d) Baudurchführung 
e) Haftung und Verkehrssicherung 
f) Abnahme 
g) Gewährleistung 
h) Übernahme der Erschließungsanlagen 
  
Die Vertragsinhalte in den Abschnitten b) „Erschließungs- und Herstellungspflicht“ bis h) 
„Übernahme der Erschließungsanlagen“ entsprechen im Wesentlichen den Regelungen im 
 
6/7 
Vertragsmuster der Stadt. 
Der SBV sieht jedoch keine Absicherung der inneren Erschließung durch eine Bürgschaft 
vor. Sollte es zu einem Ausfall der Lok-Viertel-OS kommen und die Stadt die inneren 
Erschließungsanlagen herstellen, so würden diese zu 90 % auf die Grundstückseigentümer 
umgelegt werden und 10 % der Kosten würden bei der Stadt verbleiben. 
  
i) Sondernutzung 
o der Lok-Viertel-OS wird eine Unterbauung der zukünftigen öffentlichen Straße 
gestattet, um zwei Tiefgaragen in unterschiedlichen Baufeldern zu verbinden. 
j) Herstellung, Ausbau und Verbesserung von öffentlichen Erschließungsanlagen 
außerhalb und innerhalb des Vertragsgebietes durch die Stadt 
o Die Stadt verpflichtet sich zur Herstellung der äußeren Erschließungsanlagen 
(vgl. VO/2024/3312 – „Grundsatzbeschluss zur äußeren Erschließung des 
LokViertels“, VO/2024/3313 – „Bau der 'Hasebrücke' zur Erschließung des 
Terminal Ost (Lok-Viertel)“, VO/2024/3352 – „Straßenbau Frankenstraße und 
Durchstich Frankenstraße; Ingenieurleistungen für Planung und 
Baubegleitung etc.“, BV/2025/4044 – „Verlängerung DB-Tunnel vom Hbf zum 
Terminal Ost; Ingenieurleistungen für Planung und Baubegleitung“). 
o Bei zwei der Erschließungsanlagen beteiligt sich die Lok-Viertel-OS anteilig an 
den Kosten, die entsprechenden Kostenanteile werden durch eine Bürgschaft 
abgesichert. 
o Insgesamt werden für die äußeren Erschließungsanlagen rd. 20,5 Mio. im 
Haushalt bereitzustellen sein. Diese Mittel wurden im Verwaltungsentwurf bis 
2028 eingeplant und müssen für die weiteren Haushaltsplanungen ab den 
Jahren 2029 ff. berücksichtigt werden. 
k) Kosten der Grundstücksentwässerung/Abwasserbeiträge 
o Die Stadt erstattet der Lok-Viertel-OS die angemessenen und 
nachgewiesenen Kosten für die hergestellten Abwasserbeseitigungsanlagen. 
o Die Beitragspflicht der Grundstücke im Vertragsgebiet gem. der 
Abgabensatzung für die Abwasserbeseitigung bleibt davon unberührt. 
  
  
Die CIC erklärt sich mit der Herstellung des Durchstichs zum Osnabrücker Hauptbahnhof 
einverstanden und duldet sowie unterstützt die Stadt bei dieser Baumaßnahme.  
Die CIC duldet auf ihren Flächen die Herstellung der Erschließungsanlagen durch die Lok-
Viertel-OS und stellt erforderliche Flächen für die Baustelleneinrichtungen unentgeltlich zur 
Verfügung. Notwendige Zuwegungsflächen für den Bau des Ostausgangs des HBF werden 
ebenfalls kostenfrei zur Verfügung zu stellen. 
Die Lok-Viertel-OS verpflichtet sich, auf den Flächen der CIC für die Interimszeit – bis zur 
Fertigstellung des Eingangsbauwerks zum Ostausgang des HBF – den Vorplatz vor dem 
Terminal Ost auf eigene Kosten herzustellen, in Betrieb zu halten, die 
Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen und für die öffentliche Nutzung kostenfrei 
zugänglich zu machen. 
Die CIC erklärt sich mit der Errichtung der Hase-Brücke einverstanden, duldet diese sowie 
unterstützt die Stadt bei dieser Baumaßnahme.  
Insbesondere verpflichtet sich die CIC, die erforderlichen Baustelleneinrichtungen auf ihren 
Flächen unentgeltlich zu dulden und notwendige Zuwegungsflächen vorübergehend 
unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Außerdem gestattet die CIC uneingeschränkt, 
dauerhaft und unentgeltlich die Errichtung des Widerlagers der Hase-Brücke durch die Stadt 
auf dem sich zu diesem Zeitpunkt noch im Eigentum der CIC befindlichen Grundstück. 
  
Die Lok-Viertel-OS wird zudem auf den Flächen der CIC die im B-Plan festgesetzten 
Grünanlagen herstellen. 
Die Stadt verpflichtet sich zur Realisierung der Erweiterung der Bahnanlage durch 
Verlängerung der Personenunterführung auf eigene Rechnung. 
Die Stadt verpflichtet sich, die Erschließungsanlagen bei Vorliegen der vertraglich 
vereinbarten Voraussetzungen in ihre Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht zu 
übernehmen. 
  
 
7/7 
  
SBV mit der Ringlokschuppen OS GmbH 
Gegenstand dieses Vertrags sind insbesondere die Einräumung von Geh- und Fahrrechten, 
die Herstellung der privaten Grünflächen entsprechend den Vorgaben des 
Freiflächengestaltungsplans und des landschaftsplanerischen Fachbeitrages, sowie weitere 
Regelungen zu den vorgesehenen Erweiterungsgebäuden neben dem Ringlokschuppen. 
So verpflichtet sich die Ringlokschuppen OS GmbH, das südliche Erweiterungsgebäude 
entsprechend dem Ergebnis des bereits durchgeführten Wettbewerbs herzustellen.  
  
Auf Sicherheitsleistungen, Bürgschaften und Vertragsstrafen verzichtet die Stadt, da es sich 
beim Vertragspartner um eine städtische Beteiligung handelt. 
 
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - B 671_Vertragsgebiet SBV LokViertel OS GmbH (öffentlich) 
 
2 - B 671 Vertragsgebiet SBV_Ringlokschuppen GmbH (öffentlich) 
 
3 - B 671_Entwurf Planzeichnung (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende]