Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung - Änderung der Quotenkarte für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/7506-01
Datum: 2022-01-14
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 09.12.2021 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/7506-01
öffentlich
Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung - Änderung der 
Quotenkarte für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 25.01.2022 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 25.01.2022 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 03.02.2022 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 08.02.2022 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 08.02.2022 Ö Entscheidung
Beschluss:
Der Beschluss des Rates vom 12.06.2018 (VO/2018/2130) zu den Rahmenvorgaben für die 
Baulandentwicklung wird wie folgt abgeändert:
 
1. Für alle Planerfordernisse, die ab dem 01.02.2022 01.04.2022 zu einem Aufstellungs- 
/Einleitungsbeschluss in einem Bebauungsplanverfahren führen, gilt zur Konkretisierung 
der Verpflichtung des Anteils von zu schaffendem bezahlbaren Wohnraum die als 
Anlage 1 beigefügte Karte.
2. Für Wohngebäude ist als energetischer Mindeststandard das Niveau eines 
Effizienzhauses (Neubau) nach den zum Zeitpunkt des Bauantrags gültigen Richtlinien 
zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) (z. Zt. mindestens Effizienzhaus 
Stufe 55, ab 01.02.2022 mindestens Effizienzhaus Stufe 40) einzuhalten. 
Ausgenommen von dieser Verpflichtung sind nur die Gebäude, für die bis zum 
31.01.2022 ein Förderantrag für ein Effizienzhaus 55 gestellt wurde und eine 
entsprechende Antragsbestätigung der KfW vorgelegt wird.  Für Wohngebäude, die 
ausschließlich mit Mietpreisbindungen belegt sind, gelten die bundesrechtlichen 
Mindestanforderungen an den Energiestandard für Wohngebäude nach Gebäude 
Energie Gesetz (GEG).
 
Die übrigen Bedingungen für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens gelten weiterhin 
unverändert fort.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
 Ja  
X Nein  
B. Personelle Auswirkungen: Keine
 
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
 
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D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 X Positiv
 Negativ
Keine
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
 Verzicht auf die Verpflichtung, höhere Quoten fordern oder niedrigere Quoten festsetzen.
Entsprechend wird sich die Anzahl der neu zu schaffenden bezahlbaren Grundstücke und 
Wohnungen verändern.
F. Beteiligte Stellen:
Referat Strategie, Digitalisierung und Rat
Fachbereich Städtebau
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
Der Gegenstand dieser Vorlage wurde bereits unter der Vorlagennummer VO/2021/7506 
beraten und sowohl vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am 18.11.2021 als 
auch vom Betriebsausschuss Immobilien- und Gebäudemanagement in der Sitzung am 
23.11.2021 zurückgestellt. Zwischenzeitlich wurde die KfW-Förderung umgestellt, so dass 
eine Änderung der Bezugsvorlage für die weiteren Beratungen erforderlich geworden ist. Die 
Bezugsvorlage wird hier vollinhaltlich wiedergegeben. Änderungen werden in kursiver Schrift 
dargestellt.
1.) Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
 
Der Umfang des mindestens zu schaffenden sozial gebundenen Mietwohnraums liegt dabei 
zwischen 10% und 30% der geschaffenen Wohnfläche. Der Prozentsatz wird unter 
Einbeziehung der Grundstückswerte, des zu erwartenden Mietniveaus und der Daten des 
Sozialmonitorings differenziert für die städtischen Quartiere gebildet. Der Prozentsatz für die 
Stadtquartiere ist in Intervallen von drei Jahren zu überprüfen, ggfs. anzupassen und dem 
Rat zur Beschlussfassung vorzulegen.
 
Gemäß des in der Sitzung des Rates der Stadt Osnabrück am 12.06.2018 getroffenen 
Beschlusses zur regelmäßigen Fortschreibung der Quotenkarte zur Festlegung des 
Prozentsatzes an preisgebundenem Wohnraum als Rahmenvorgabe für die 
Baulandentwicklung legt die Verwaltung hiermit die damals geforderte Aktualisierung der 
Karte vor. Die Karte findet sich in der Anlage 1. Damit kommt die Verwaltung dem Wunsch 
einer Aktualisierung in Dreijahresintervallen nach.
 
Die methodische Herangehensweise an die Berechnung der Quoten ist dabei analog zu der 
im Jahr 2018 vorgestellten Variante. Der Gesamtanteil des künftigen preisgebundenen 
Wohnraums wird aus der Addition der Basisquote und der Zusatzquote gebildet. Die 
Datengrundlage der Basisquote sind hierbei die Ergebnisse des Sozialmonitorings 2018 
(https://www.osnabrueck.de/fileadmin/eigene_Dateien/01_osnabrueck.de/011_Rathaus/Stati
stik/Sozialmonitoring-Osnabruck-2015_HQ.pdf) und die Grundlage für die Zusatzquote sind 
die Bodenrichtwerte für die Stadt Osnabrück mit dem Stichtag 31.12.2020.
 
Die Basisquote ergibt sich hierbei aus den Statusklassen des Sozialmonitorings der Stadt 
Osnabrück. Die Klassen geben an, wie stark sich Armut in verschiedenen Lebenslagen 
(Kinderarmut, Arbeitslosigkeit, Langzeitarbeitslosigkeit, Aufstockung und Altersarmut) in den 
kleinräumigen Planungsräumen der Stadt konzentrieren. Ein niedriger Status spricht hierbei 
für hohe Ausprägungen in den beschriebenen Dimensionen. Damit es nicht zur Bildung oder 
Festigung von sozialen Brennpunkten kommt, ist es ratsam, keine hohen Anteile an 
gebundenen Wohnraum in solchen Räumen zu realisieren. Hier ist eher auf eine soziale 
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Durchmischung der Bevölkerung zu achten. Für die Quotenkarte heißt das: Die Basisquote 
an gebundenen Wohnraum ist umso höher, je höher der Status des betroffenen Teilraumes 
ist. Demnach muss in den Planungsräumen mit niedrigem und sehr niedrigem sozialen 
Status eine Basisquote von 5 % preisgebundenen Wohnraums realisiert werden, während in 
den Bezirken mit mittlerem und hohem Status eine Basisquote von 10 bzw. 15 % 
sichergestellt werden muss. 
 
Die Zusatzquote ergibt sich aus der potenziellen Renditeerwartung und geht damit davon 
aus, dass die Realisierung preisgebundenen Wohnraums im Rahmen der 
Gesamtfinanzierung umso leichter umzusetzen ist, je höher die Renditeerwartung ist. Die 
Renditeerwartung wird in diesem Fall über die gültigen Bodenrichtwerte ermittelt. Je höher 
demnach die Bodenrichtwerte in einem Planungsraum ausfallen, desto höher ist der zu 
errichtende Anteil an preisgebundenem Wohnraum. Die Klassengrenzen orientieren sich 
dabei an den Abweichungen vom Durchschnitt der Gesamtstadt. Damit keine willkürlichen 
Intervalle definiert werden müssen, wird dabei auf die sog. Standardabweichung 
zurückgegriffen. Diese berechnet ein Intervall um den Mittelwert, welches alle Werte 
umfasst, die nicht signifikant vom Mittelwert abweichen. Alle Werte außerhalb dieser 
Grenzen können mathematisch als über- bzw. unterdurchschnittlich bezeichnet werden. 
Konkret heißt das, dass alle Bodenrichtwerte, die sich in einem definierten Intervall um den 
Mittelwert bewegen, als durchschnittlich angesehen werden können und mit einem Anteil von 
10 % an gebundenen Wohnraum verknüpft werden. Die Grenzwerte dieses Intervalls liegen 
zwischen 415 und 700 € pro m 2 und es sind 62 Grundstücke betroffen. Liegt der 
Bodenrichtwert deutlich über dem Mittelwert werden 15 % angesetzt. Die Werte dieser 
Klasse werden durch 705 und 5000 € pro m 2 definiert und die Klasse umfasst 27 
Grundstücke. Liegt der Bodenrichtwert deutlich unter dem Mittelwert, werden 5 % 
angegeben. Diese Klasse wird durch die Bodenrichtwerte von 410 und 40 € pro m 2 
eingegrenzt. Die Größe dieser Klasse umfasst 408 Grundstücke.
 
Um den tatsächlichen Anteil geförderten Wohnraum festzusetzen, werden daraufhin beide 
Quoten addiert. Da beide Quoten zwischen 5 und 15 % liegen, bewegt sich auch die Summe 
im Normalfall zwischen 10 % und 30 % geförderten Wohnraums. Es gibt allerdings kleinere 
Bereiche in der Stadt, in denen kein Bodenrichtwert vorliegt. Sollte eine solche Fläche in die 
Diskussion aufgenommen werden, wird die Orientierung an den umliegenden 
Planungsräumen empfohlen. In den Fällen, in denen ein Baugebiet sich in zwei Bereiche mit 
unterschiedlichen Quoten erstreckt, sollte ein gewichteter Mittelwert verwendet und für das 
gesamte Baugebiet insgesamt festgesetzt werden.
 
Im Vergleich zur Karte aus dem Jahr 2018 (Anlage 2) haben sich Veränderungen ergeben. 
Diese liegen insbesondere an den steigenden Bodenrichtwerten in der ganzen Stadt. Im 
Durchschnitt aller Grundstücke wird deshalb heute eine Basisquote an geförderten 
Wohnraum von 9,7 % erreicht. Im Jahr 2018 lag der Wert noch bei 5,7 %. Im Durchschnitt 
aller Planungsräume des Sozialmonitorings wird eine Zusatzquote an geförderten 
Wohnraum von 9,6 % errechnet, diese lag im Jahr 2018 noch bei 9,9 %. 
Wegen der Zurückstellung der Bezugsvorlage ist es erforderlich, das Datum, ab wann die 
Änderungen wirksam sind, auf den 01.04.2022 hinauszuschieben, da dieser Vorlauf für die 
Aufstellungs-/Einleitungsbeschlüsse in einem Bebauungsplanverfahren erforderlich ist.
 
2.) Energetischer Standard
 
Am 1. November 2020 trat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Das GEG führt das 
Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-
Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen und vereinfacht die Anforderungen an 
Energieeffizienz und für den Einsatz erneuerbarer Energien bei Neubau und Sanierung. Das 
Gesetz soll zu einer bundesweit einheitlichen Regelung bei Planung, Umsetzung und 
Kontrolle führen. Das EnEG, die EnEV und das EEWärmeG wurden durch das Inkrafttreten 
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des GEG außer Kraft gesetzt. Insofern bedarf es zur Klarstellung der zu fordernden 
Maßnahmen eines konkretisierenden Beschlusses durch den Rat.
 
Das durch die bisher geltende EnEV formulierte energetische Anforderungsniveau für 
Neubauten und Sanierung wurde durch das neue GEG nicht verschärft. Das Gesetz folgt 
dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und der Technologieoffenheit. Damit können private 
und öffentliche Bauherren energetisch hochwertige Gebäude sowohl wirtschaftlich als auch 
mit marktgängigen Technologien errichten.
 
Im Rahmen des Klimaschutzprogrammes 2030 hat die Bundesregierung die Förderung für 
energieeffiziente Gebäude weiterentwickelt. Zum 01.07.2021 ist die „Bundesförderung für 
effiziente Gebäude (BEG)“ bei der KfW gestartet. Sie gilt
für alle Wohngebäude, z. B. für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser 
oder Wohnheime 
für alle Nichtwohngebäude, z. B. für Gewerbegebäude, kommunale Gebäude oder 
Krankenhäuser 
Analog zur bisherigen Regelung sind alle Gebäude, die nicht ausschließlich dem 
bezahlbarem Wohnen dienen, mit der Effizienzhaus-Stufe 55 zu errichten. Laut 
zwischenzeitlich eingegangener Mitteilung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) entfällt 
die Effizienzhaus-Stufe 55 (einschließlich Erneuerbare-Energien-Klasse und Nachhaltigkeits-
Klasse) bei Neubauten zum 01.02.2022. Das bedeutet, Anträge können nur noch bis 
31.01.2022 gestellt werden. Von diesem Zeitpunkt an gilt die Effizienzhaus-Stufe 40 somit 
als erste Stufe der Förderung energiesparenden Bauens der KfW.
gez. König
Anlagen:
- Anteil geförderter Wohnraum 2021
- Anteil geförderter Wohnraum 2022
Anlage 1
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum
Datengrundlagen: Sozialmonitoring 2015(www.osnabrueck.de/statistik)
Oberer Gutachteraussschuss
© Stadt Osnabrück, Stand der Daten: 31.12.2016
Team Strategische Stadtentwicklung und Statistik
Anteil des zu schaffenden preisgebundenen Wohnraums im Neubau
Der Anteil des zu schaffenden preisgebundenen
Wohnraums wird aus der Addition der Basisquote und der Zusatzquote 
gebildet.
Die Basisquote ergibt sich aus den Statusklassen des Sozialmonitorings 
der Stadt Osnabrück. Die Quotenbildung folgt dabei dem Ziel eine 
Konzentration des Neubaus in sozialstrukturell benachteiligten Gebieten 
zu verhindern. Demnach muss in den Stadtbezirke mit niedrigem und sehr 
niedrigen sozialen Status eine Basisquote von 5 % preisgebundenen 
Wohnraum realsiert werden, während in den Bezirken mit mittlerem und 
hohem Status eine Basisquote von 10 bzw. 15 % sichergestellt werden muss.
Die Einteilung der Statistischen Bezirke in eine der Statusklassen erfolgt 
anhand der Abweichungen der Merkmalsausprägungen vom Durchschnitt
mit Hilfe der Standardabweichung.
Die Zusatzquote ergibt sich aus der potenziellen Renditeerwartung und geht 
damit davon aus, das die Realisierung preisgebundenen Wohnraums 
im Rahmen der Gesamtfinanzierung umso leichter zu realisieren ist, desto 
höher die Renditeerwartung ist. Die Renditeerwartung wird in diesem Fall 
über die gültigen Bodenrichtwerte ermittelt.
Je höher demnach die Bodenrichtwerte sind, desto höher ist der zu errichtende 
Anteil an preisgebundenen Wohnraums. Die Klassengrenzen werden dabei 
über die Höhe der Abweichung von der Standardabweichung definiert.
Anteil des zu schaffenden preis-
gebundenen Wohnraums im Neubau
Basisquote gemäß Sozialstatus
5 %
10 %
15 %
Zusatzquote gemäß Bodenrichtwert
5 %
10 %
15 %
Legende
Anlage 2