Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - (vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2021/7036
Datum: 2021-06-21
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 01.06.2021 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2021/7036
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 01.07.2021 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 13.07.2021 N Entscheidung
Beschluss:
1. Der Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz -
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)
Planbereich: zwischen Wittekindstraße, Buersche Straße, Kleiststraße und Goethering
mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) und der dazugehörigen Begründung wird 
gebilligt und seine öffentliche Auslegung gemäß § 3 Absatz 2 BauGB beschlossen.
2. Der Beschluss des Rates über die Abweichung vom Märkte- und Zentrenkonzept wird wie 
im Sachverhalt und der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt vorbereitet.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
x Nein
  
B. Personelle Auswirkungen: Keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
X negativ
keine
Eine genaue Berechnung der CO2-Emissionen kann derzeit noch nicht erfolgen.
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
F. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz, Eigenbetrieb Immobilien- und 
Gebäudemanagement
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Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Innenstadt lebendig halten
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
Die Bebauung am Berliner Platz / Wittekindplatz ist nach dem 2. Weltkrieg nur teilweise 
wiederaufgebaut worden. Das Gebiet rund um den Berliner Platz sowie den Wittekindplatz 
hat sich in den folgenden Jahrzehnten bis heute zu einem eher unattraktiven 
Durchgangsraum mit geringer Aufenthaltsqualität entwickelt. Zukünftig soll das Potenzial 
dieses bisher eher vernachlässigten Gebiets genutzt werden, um einen attraktiven 
Eingangsbereich in die Innenstadt zu schaffen.
Im Jahr 2015 wurde bereits ein „Gutachterverfahren Berliner Platz“ durchgeführt. Dabei 
wurden erstmals umfassende und fachübergreifende Konzepte für das Gebiet erarbeitet und 
von einem qualifizierten Gremium bewertet. Am 02.07.2015 empfahl das Auswahlgremium 
einstimmig, den Entwurf der Arbeitsgemeinschaft SMAQ (Stadtplanungsbüro) / SHP 
(Verkehrsplanungsbüro) / Man Made Land (Landschaftsarchitekten) als Grundlage für 
weitere städtebauliche Planungen zur Neugestaltung des Quartiers rund um den Berliner 
Platz sowie den Wittekindplatz zu nehmen.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Grundlage für die 
Realisierung des beantragten Vorhabens (Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses sowie 
eines Parkhauses am Wittekindplatz) zu schaffen. Durch das Vorhaben werden neue 
Raumkanten und notwendige Verkehrsflächen definiert, was dazu führen wird, dass der 
Wittekindplatz zukünftig stärker als Platz wahrgenommen werden kann. Mit der vorliegenden 
städtebaulichen Planung soll somit ein weiterer Baustein des aus dem Gutachterverfahren 
Berliner Platz hervorgegangenen Masterplans zur Realisierung gebracht werden.
Es ist vom Vorhabenträger angestrebt, im Erdgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses 
eine Einzelhandelsnutzung unterzubringen. Diese Einzelhandelsnutzung mit 
nahversorgungsrelevanten Sortimenten bis zu einer Verkaufsfläche von 799 m² ist als 
nichtgroßflächige Einzelhandelsnutzung in einem urbanen Gebiet (MU) allgemein zulässig, 
stellt jedoch eine Abweichung vom Osnabrücker Märkte- und Zentrenkonzept dar. Aufgrund 
des räumlichen und funktionalen Zusammenhangs zur Osnabrücker Innenstadt ist davon 
auszugehen, dass es zu keinen negativen Auswirkungen auf die zentralen 
Versorgungsbereiche kommen wird um eine Abweichung an dieser Stelle vertretbar ist. 
Die Bauleitplanung umfasst eine Plangebietsgröße von ca. 7.050 m². Parallel zu dieser 
Bauleitplanung wurden bzw. werden die vorhabenbezogenen Bebauungspläne Nr. 618 – 
westlich Wittekindplatz – (Plangebietsgröße: ca. 2.180 m²), Nr. 637 – nördlich Berliner Platz 
– (Plangebietsgröße: ca. 3.470 m²) und Nr. 642 – Wittekindplatz / Hannoverscher Bahnhof – 
(Plangebietsgröße: 7.630 m²) aufgestellt. In der Summe umfassen die genannten 
Bebauungspläne eine Plangebietsgröße von ca. 20.330 m². Bei Einhaltung der Obergrenze 
für die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) für urbane Gebiete (MU) von 0,8 ergibt 
sich eine Gesamtgrundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) von ca. 16.264 m² und damit weniger als 20.000 m².
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der 
frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung 
der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Behörden) 
abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die allgemeinen 
Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und 
sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. Aus der Öffentlichkeit wurden 
keine Stellungnahmen eingereicht.
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gez. Clodius
Anlage/n:
Planzeichnung mit Legende (Entwurf)
Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) (Entwurf)
Textliche Festsetzungen (Entwurf)
Begründung (Entwurf)
A
A
A
H
H (i)
H
H
30
Radweg
Radweg KassenhausSchrankeSchranke
RinneÜberstand
Radweg
Radweg-rotHinweisschildüber Fahrbahn
Radweg
Radweg
Gasreglerstation
WiderlagerWiderlager
RadwegRadweg
RadwegRadweg
Fahrrad-rampe
Buersche Straße
TH74.97
BUS
RinneSchacht BUSGittermast
Gittermast
Gittermast
28
306
90 861
161
871
88
98285
92
99
3329
1266
136
1014
304
91
301
305
7610
1042
K52
Wittekindplatz
Kleiststraße
Buersche Straße
K663.75 63.48
63.6763.8463.9064.0664.0264.2864.4864.30
63.99
63.4463.2763.36
63.48
63.79
63.66
62.39
67.63
67.64
62.22
63.61
64.03
64.6464.5064.6164.8164.9365.1965.25
65.1465.2765.3465.38
62.94
63.82
64.76
64.62
64.03
64.21 63.49
62.16
62.1062.2564.22
63.98
63.65
63.9064.11
64.3763.48
63.59
63.52
63.44
64.08
64.5464.55
I
V
IV
IV
I
I IIIIIII
II
II
II
IV3
10 128
4
HsNr. 1 2B
14
Eisenbahn
82,5mOK
82,5mOKüber NHN
über NHNGFZ4,0GRZ0,8MUV
Anschluss B-PlanNr. 149
Anschluss B-PlanNr. 637
a
12.0
0°15°-0°15°-
im Untergeschoss
Fußgängerbrücke
Bebauungsplan Nr. 668- südlich Wittekindplatz -(vorhabenbezogener Bebauungsplan)EntwurfStand: 03.06.202101020304050m
Grenze des räumlichen Geltungsbereichesdes Vorhaben- und Erschließungsplansgemäß § 12 Abs. 3 BauGB
Art der baulichen NutzungUrbane GebieteMaß der baulichen NutzungGeschossflächenzahl,als HöchstmaßGrundflächenzahl,als HöchstmaßZahl der Vollgeschosse,als HöchstmaßGebäudeoberkante,als Höchstmaß
Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
BaulinieVerkehrsflächenÖffentlicheStraßenverkehrsflächenStraßenbegrenzungslinie
Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen fürMaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung vonNatur und LandschaftErhaltung: BäumeSonstige Planzeichen
MUGFZ0,7GRZ0,4III116,0 mOK Abgrenzung der angrenzenden Bebauungspläneüber Normalhöhennullüber NHN
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Legende zum Bebauungsplan Nr. 668
Abweichende Bauweisea
Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung undAbwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen Anlagen, Einrichtungenund sonstige Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirkenFlächen für Versorgungsanlagen,für die Abfallentsorgung undAbwasserbeseitigung sowie fürAblagerungenElektrizität
Anforderungen an die GestaltungDachneigung, als Mindest- und Höchstmaß35°45°-
Kassenhaus
Schranke
Schranke
I
V
IV
IV
I
I
III
III
II
II
63.34
IX
V
IX
V
III
III
Eingang Parkhaus TRH II
Einfahrt/Ausfahrt
Eingang 
Büro/Wohnen Anlieferung
Kleiststraße
Kleiststraße
Wittekindstraße
Quartiersgarage8 Ebenen h=17,5 m
EG Parkhaus
OKFF=+64,40m ü.NHN.
Zugang Technik
Grundstücksgrenze
IV II
II
IIII
Eisenbahn
1.EingangGewerbe
Eingang 
Fahrradabst.
Innenhof
ab 1.OG
Geschosse: V 
h=17,5 m
EG=+64,30m ü.NHN
Packstation
Eingang 
Fahrradabst.Eingang 
Parkhaus TRH I 
Eingang 
Büro/WohnenBrücke
2.Eingang
Gewerbe
5m 10m 20m 40m
Kleiststraße
Technik
HLS/ELT
ANLIEFERUNG
Technik
ZUGANG
Gewerbenutzung
Gewerbenutzung
Gewerbenutzung
Gewerbenutzung
HLS/ELT
Abstell. Roll/KiWa/Fa
Abstell.Roll/KiWa/Fa
ZUGANGINNENHOF
Technik
+ 3,76m
Technik
ZUGANGINNENHOF
G 3
G 4
G 5
3.1
3.3
3.2
3.7
3.5
3.5
3.6
3.4
4.1
4.5
4.2
4.4
4.6
4.6
4.3
5.35.5
5.2
5.1
5.5 5.45.75.7 5.6
INNENHOF
Bruttogeschossfläche ca. 1174m²
G 3.0: Büro  -  ca. 279m² NUF
3.1 Empfang
3.2 Besprechung
3.3 Abst./Post
3.4 Barrierefreies WC
3.5 WC
3.6 Aufenth.
3.7 Nebenräume, Pumi
G 4.0: Büro  -  ca. 206m² NUF
4.1 Empfang
4.2 Abst./Post
4.3 Nebenräume, Pumi
4.4 Besprechung
4.5 Aufenth.
4.6 WC
G 5.0: Büro  -  373m² NUF
5.1 Empfang
5.2 Besprechung
5.3 Aufenthalt
5.4 Abst./Post
5.5 WC
5.6 Barrierefreies WC
5.7 Nebenräume, Pumi
4.41 m2 1.45 m2
11.85 m2
1.88 m2
5.37 m2
5.20 m2
7.25 m2
6.01 m2
10.67 m2
12.63 m2
3.01 m2
6.62 m2
17.27 m2
13.40 m2
17.69 m215.75 m2
16.00 m2
4.62 m2
20.09 m2
19.89 m2
7.71 m2
20.55 m2
17.05 m2 3.00 m2
7.05 m2
3.34 m2
4.95 m2
2.58 m2
18.40 m2
3.55 m2
16.40 m2
7.81 m2
19.33 m2
6.96 m2
2.90 m2
29.32 m23.70 m2
5.79 m2
11.82 m2
8.42 m2
4.72 m2 22.57 m2
3.57 m2
5.64 m2
17.10 m2
15.74 m2
5.64 m2
14.78 m2
17.24 m2
10.46 m2
9.77 m2
4.67 m2
12.77 m2
+ 7,07m / 10,38m
Technik
+ 7,07m / 10,38m
Technik
G6    Büro ca. 206 m² NUF
G7    Büro ca. 100 m² NUF
      
W2
W3
W7
LICHTHOF
W1
G 5
G 6
5.1
5.2
5.4
5.3
5.5
5.6
5.6
6.1
6.2
6.3
6.3
6.5
6.4
W4
W5
W6
Bruttogeschossfläche ca. 1174m²
G 5.0: Büro  -  ca. 206m² NUF
5.1 Empfang
5.2 Abst./Post
5.3 Nebenräume, Pumi
5.4 Besprechung
5.5 Aufenth.
5.6 WC
G 6.0: Büro  -  ca. 100m² NUF
6.1 Empfang
6.2 Abst./Post
6.3 WC
6.4 Aufenth.
6.5 Besprechung
Wohnungen:
W1  ca. 73m² NUF   W5  ca. 57m² NUF  
 
W2  ca. 104m² NUF W6  ca. 72m² NUF   
W3  ca. 77m² NUF  W7  ca. 72m² NUF   
W4  ca. 57m² NUF  
E 0
E 2
E 6
E 1
E 2
E 3
E 4
E 6
E 5
EG
E -1
1.OG
2.OG
3.OG
4.OG Wohnen
Wohnen
Wohnen
Büro/Praxis
Büro
Büro
Büro
Büro/Praxis
Tiefgerage
Bahndamm
Gewerbe
PV Module
PV Module
PV Module
+64.30 ü. NHN+64.40 ü. NHN +64.22 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+85.50 ü. NHN +85.50 ü. NHN+85.15 ü. NHN
Osnabrücker Parkstätten-
Betriebsgesellschaft mbH 
gm
Bauherr:
Planung:
PLANINHALT:
Alle Maße sind vom  Ausführenden in den Planunterlagen und am Bau verantwortlich zu prüfen! Differenzen zwischen verschiedenen Planungsunterlagen sind unver-
züglich mit der Bauleitung abzustimmen! Zeichnungen größer darstellenden Maßstabes haben vorrangige Gültigkeit!
Maßstab:
Plan-Nr.:
B
VA
A
PL
V O R E N T W U R F
1:250/1:500
VEP Plan I
812019-19-
10.06.2021
Gerberhof 10
49074 Osnabrück
„Wittekind-Atrium“, Neubau Wohn- und Geschäftshaus
H/B = 594 / 841 (0.50m²)
Maßstab |M 1:250
VEP
I
Perspektive Wittekindstraße|ohne Maßstab
Lageplan Berliner Platz|M 1:500
1.OG Gewerbe für Büro|M 1:250 2.OG-4.OG Wohnen/Gewerbe für Büro|M 1:250
Schnitt Fuge Wohn- u.Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
„Wittekind-Atrium“, Neubau Wohn- und Geschäftshaus und Parkhaus (am Berliner Platz)
und Parkhaus (am Berliner Platz)
EG Gewerbe|M 1:250
Beh.-
Parken
Beh.-
Parken
1432.28 m2
EG BGF
Einfahrt/Ausfahrt Parkhaus
5.00
Luftraum
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
2.Fluchtweg über Rampe
25 Stpl. Fahrradparken + Packstation
Auf-/Abfahrt 
Dauerparker
Auffahrt11,5% Steigung
6 17
15
5.00
17 Stellplätze
30
40
5.00 6.10 5.20 50
25
3.50 25
WW-Speicher
möglich
2.30
47
25
2.30
47
2.30
53
5
2.30
3.90
1.90
2.00
21.70
6.57
25
Beh.-
Parken
Beh.-
Parken
1432.28 m2
E1-E5 BGF
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
Luftraum
2.Fluchtweg über Rampe
12
15
Auffahrt11,5% Steigung
1 11
16 28
5.00
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
2.Fluchtweg über Rampe
25 Stpl. Fahrradparken + Packstation
Auf-/Abfahrt 
Dauerparker
Auffahrt11,5% Steigung
6 17
15
5.00
1 11
Wendemöglichkeit
16
Abfahrt
11,5% Steigung
4.50
50
3.70
1.00
Luftraum
2.Fluchtweg über Rampe2.Fluchtweg über Rampe
22
23
12
15
28 Stellplätze
30
40 5.00 6.10 5.00 20
50
25 3.50 2530
40
5.00 6.10 5.20 50
25
3.50 25
WW-Speicher
möglich
21.70
3.90
1.90
2.00
21.70
6.57
25
21.70
66.50
5m 10m 20m 40m
123.76 m2
28.44 m2
44.27 m2
18.57 m2
19.01 m2
3341.91 m2
UG BGF
TRH
WOHNEN
16 26Abfahrt
WW-Speicher
möglich
54
60
42 27
89 Stellplätze
1 15
25
3.50
25
11,5% Steigung Auffahrt
6172
7378
84
83
79
87
88 89
4353
Pelletraum
Technik
12,5% Steigung
Bereich unter 
Spindel
h=ca. 2,30m
Trafo
ZUGANGTECHNIK
NSHV
Gas
3.765
4.22
5.86
4.00
5.00 6.715 5.00 5.00 6.00 5.00 5.20
4.11
5.00
6.29
5.00
5.00
6.00
5.00
+61.15 ü. NHN -3.10OKFF
2.Fluchtweg über Rampe
4.50
50
3.70
1.00
Luftraum
Abfahrt
11,5% Steigung
Wendemöglichkeit
10
14
21
1
29
21.70
Dachkonstruktion mit PV - Anlage
10.00
Dachgestaltung Planung
siehe separaten Plan
Büro frei[Raum]planung
Bahndamm
Eingang TRH I Einfahrt/AusfahrtPackstation
Bahndamm
Wittekindstraße
Eingang II TRH mit Brücke
PV ModulePV Module PV Module
+85.15 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+85.50 ü. NHN
+65.22 ü. NHN
+62.41 ü. NHN
Bahndamm Bahndamm
Wittekindstraße
PV ModulePV Module
+85.15 ü. NHN+85.50 ü. NHN +85.50 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+64.40 ü. NHN
+62.41 ü. NHN
+65.22 ü. NHN
+64.30 ü. NHN
Bahndamm
PV Module PV Module
+64.22 ü. NHN
+62.41 ü. NHN
+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN+82.50 ü. NHN
+85.50 ü. NHN +85.50 ü. NHN+85.15 ü. NHN
+82.50 ü. NHN
Osnabrücker Parkstätten-
Betriebsgesellschaft mbH 
Gerberhof 10
49074 Osnabrück
Bauherr:
Planung:
PLANINHALT:
Alle Maße sind vom  Ausführenden in den Planunterlagen und am Bau verantwortlich zu prüfen! Differenzen zwischen verschiedenen Planungsunterlagen sind unver-
züglich mit der Bauleitung abzustimmen! Zeichnungen größer darstellenden Maßstabes haben vorrangige Gültigkeit!
Maßstab:
Plan-Nr.:
B
VA
A
PL 1:250 / 1:500
VEP Plan II
822019-19-
10.06.2021
V O R E N T W U R F
gm
VEP
II
Ansicht Fuge Wohn- u. Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
Ansicht Wohn- u. Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
Parkhaus Ebene E0|M 1:250
Maßstab |M 1:250
Parkhaus Ebene E1-E5|M 1:250
Dachebene|M 1:250
Parkhaus Ebene E -1|M 1:500
LEGENDE
Lamellenfassade
Fassadenbegrünung
Klinker
Vorhangfassade
„Wittekind-Atrium“, Neubau Wohn- und Geschäftshaus und Parkhaus (am Berliner Platz)
und Parkhaus (am Berliner Platz)
H/B = 594 / 841 (0.50m²) Allplan 2020
Ansicht Bahndamm Wohn- u. Geschäftshaus und Quartiersgarage|M 1:250
Perspektive Einfahrt|ohne MaßstabPerspektive Kleisstraße|ohne Maßstab
„Wittekind-Atrium“, Neubau Wohn- und Geschäftshaus
H/B = 594 / 841 (0.50m²)
„Wittekind-Atrium“, Neubau Wohn- und Geschäftshaus und Parkhaus (am Berliner Platz)VEP
III
Pergolen und Segel
als Sonnen- und Windschutz
offene Terrassen
und geschützte Sitznischen
Holzterrassen
und -podeste
Kleinkinder-
spielbereich
Stimmungs- und
Akzentbeleuchtung
Photovoltaik
Technik
Technik
extensive
Dachbegrünung
Dachgarten
Kinderspiel
Atrium
Photovoltaik
Photovoltaik
optional
Photovoltaik
Photovoltaik
Photovoltaik
N
Photovoltaik und
Technikgebäude
mit extensiver
Dachbegrünung
frei[RAUM]planung
landschaftsarchitekt
[E-MAIL ENTFERNT]
www.fRp-os.de
[uwe gernemann] 
am eggebrink 1
49176 osnabrück
fon [054 09] 98 93 180
fax [054 09] 98 93 181
Osnabrücker Parkstätten-
Betriebsgesellschaft mbH 
Bauherr:
Planung:
PLANINHALT:
Alle Maße sind vom  Ausführenden in den Planunterlagen und am Bau verantwortlich zu prüfen! Differenzen zwischen verschiedenen Planungsunterlagen sind unver-
züglich mit der Bauleitung abzustimmen! Zeichnungen größer darstellenden Maßstabes haben vorrangige Gültigkeit!
Maßstab:
Plan-Nr.:
B
VA
A
PL
V O R E N T W U R F
VEP Plan III
832019-19-
28.05.2021
Gerberhof 10
49074 Osnabrück
„Wittekind-Atrium“, Neubau Wohn- und Geschäftshaus und Parkhaus (am Berliner Platz)
el 1:200
KONZEPT DACHGESTALTUNG

 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 03.06.2021 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. In dem Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind nur solche Vorhaben zu-
lässig, die in einem Urbanen Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO allgemein zulässig sind  
und zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin bzw. der Vorhabenträger im 
Durchführungsvertrag zu diesem vorh abenbezogenen Bebauungsplan verpflichtet . 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 2 BauGB) 
 
2. Innerhalb des Urbanen Gebiets (MU) sind nach § 6a Absatz 2 Nummer 3 BauNVO all-
gemein zulässige Einzelhandelsbetriebe ausschließlich mit nahversorgungsrelevanten 
Sortimenten gemäß Osnabrücker Liste und nur bis zu einer Größe der Verkaufsfläche 
von 799 m² zulässig. (Rechtsgrundlage: § 1 Absatz 5 i. V. m. Absatz 9 BauNVO) 
 
3. In dem Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist in Gebäuden im Erdgeschoss 
eine Wohnnutzung nicht zulässig. (Rechtsgrundlage: § 6a Absatz 4 BauNVO) 
 
4. Innerhalb des Plangebiets gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Ge-
bäudehöhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses ( OK) über Normalhöhen-
null (NHN).  
 
a. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch Treppenhäuser, Brü-
cken und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 3 m sind zulässig.  
b. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch sonstige untergeord-
nete Gebäudeteile wie z.  B. tech nische Dachaufbauten, Antennen, Geländer,  
oder Schornsteine um bis zu 2  m sind zulässig, wenn sie mindestens 2  m von 
der äußeren Kante der Fassade zurückspringen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 
1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO) 
 
5. Innerhalb des Urbanen G ebiets (MU) kann die Überschreitung  der festgesetzten  
Baulinie durch eine gebäudeverbindende Fußgängerbrücke auf Höhe des obersten Ge-
schosses oder darüber ausnahmsweise zugelassen werden.  (Rechtsgrundlage: § 23 
Absatz 2 Satz 3 BauNVO) 
 
6. Es gilt die abweichende Bauweise (a). Danach gelten die bauordnungsrechtlichen Ab-
standsvorschriften nicht, soweit innerhalb des Plangebiets Gebäude auf sich gegen-
überliegenden Baulinien errichtet werden und gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse 
gewahrt werden. Im Übrigen gelten die Vorschriften der offenen Bauweise mit der Maß-
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(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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gabe, dass die Länge der Gebäude 50 m überschreiten darf und die Tiefe der erforder-
lichen bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen abweichend von § 5 Absatz 2 Satz 1 
Niedersächsische Bauordnung (NBauO) 0,4 H, mindestens jedoch 3 m betragen muss. 
Die übrigen Abstandsvorschriften der NBauO bleiben unberührt. (Rechtsgrundlage: § 22 
Absatz 4 BauNVO i. V. m. § 9 Absatz 1 Nummer 2a BauGB) 
 
7. Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Ände rung oder Nutzungsände-
rung von baulichen Anlagen die Außenbauteile schutzbedürftiger Aufenthaltsräume der 
Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein bewertetes Gesamt -Bauschall-
dämm-Maß (R‘w,ges) aufweisen, das nach folgender Gleichung gemäß DIN 4109 -
1:2018-01 zu ermitteln ist:   
R’w, ges = La – KRaumart   
mit La = maßgeblicher Außenlärmpegel   
mit KRaumart  = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen  
= 35 dB für Büroräume und Ähnliches. 
 
Die Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels La erfolgt hierbei entsprechend Ab-
schnitt 4.4.5.3 gemäß DIN 4109 -2:2018-01. Dabei sind die lüftungstechnischen Anfor-
derungen für die Aufenthaltsräume durch den Einsatz von schallgedämmten Lüftern in 
allen Bereichen mit nächtlichen Beurteilungspegeln > 50 dB(A) zu berücksichtigen.  
 
Der Nachweis der Erfüllung der Anforderungen ist im Baugenehmigungsverfahren zu 
erbringen. Dabei sind im Schallschutznachweis insbesondere die nach DIN 4109 -
2:2018-01 geforderten Sicherheitsbeiwerte zwingend zu beachten.  
 
Die zugrunde zu legenden maßgeblichen Außenlärmpegel (La) sind aus den ermittelten 
Beurteilungspegeln der schalltechnischen Untersuchung ( Schalltechnische Untersu-
chung, Krämer-Evers Bauphysik GmbH & Co. KG, 10.03.2021) abzuleiten, welche Be-
standteil der Satzungsunterlagen (s. Begründung) ist. Von diesen Werten kann abgewi-
chen werden, wenn nachgewiesen wird, dass die in der schalltechnischen Untersuchung 
zugrunde gelegten Ausgangsdaten nicht mehr zutreffend sind.  
 
Es können Ausnahmen von dieser Festsetzung zugelassen werden,  wenn im Bauge-
nehmigungsverfahren nachgewiesen wird, dass g eringere Schalldämm-Maße ausrei-
chend sind. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB) 
 
8. Bei Wohnungsfenstern sind die lüftungstechnischen Anforderungen für die schutzwürdi-
gen Räume durch den Einsa tz von schallgedämmten Lüftern in allen Bereichen mit 
Nacht-Beurteilungspegeln ≥ 50 dB(A) zu berücksichtigen oder es müssen im Hinblick 
auf Schallschutz und Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchge-
führt werden. Gleiches gilt für Übernac htungsräume in Beherbergungsbetrieben. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 24 BauGB) 
 
9. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe a BauGB) 
 
10. Einzelbäume, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fachgerecht zu pflegen 
und dauerhaft zu unterhalten. Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind 
Maßnahmen zum Baumschutz von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaube-
trieb durchzuführen.   
 
a. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Er-
haltungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes 
nachweislich gefährdet ist.  
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b. Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseiti gt, we-
sentlich beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe 
a) gefällt, ist er durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbau-
mes gleicher Art (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe 
über Wurzelhals) zu er setzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den aner-
kannten Regeln der Technik durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhal-
ten. Stehen private Rechte Dritter einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle ent-
gegen, ist die Ersatzpflanzung an anderer Stelle vorzunehmen.  
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB) 
 
11. Zur Vermeidung von Lichtsmog – und um die Lockwirkung auf Nachtinsekten zu mini-
mieren – dürfen für Straßenbeleuchtungen nur Natriumdampf-Niederdrucklampen oder 
LED-Leuchtmittel mit warmweißer Lichtfarbe (2.700 -3.000 Kelvin) verwendet werden. 
Die Abstrahlungsrichtung von Reflektoren ist ausschließlich nach unte n zu richten. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB) 
 
12. Im Plangebiet sind Abriss-,Vorhaben- und Erschließungsmaßnahmen erst dann zuläs-
sig, wenn  folgende vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 44 Absatz 5  
BNatSchG entsprechend den Ausführungen der Baumkartierung und Artenschutzpoten-
tialanalyse zu diesem Bebauungsplan  (Landschaftsplanung Osnabrück, Volpers &  
Mütterlein GbR, März 2021) tatsächlich gemäß den folgenden Vorgaben hergestellt sind: 
a. Installation von mind. Fünf artspezifischen Fledermauskästen an Bäumen im 
Nahbereich. (Rechtsgrundlage § 9 Absatz 1a BauGB) 
 
 
Örtliche Bauvorschriften: 
 
13. Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrü-
nung (Substratmächtigkeit mindestens 10 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Hier-
von ausgenommen sind Gebäudedachfläc hen, die für eine andere zulässige Nutzung 
(Stellplatzanlage, Dachgarten, Kleinkinderspielplatz) erforderlich sind.  (Rechtsgrund-
lage: § 84 Absatz 3 Nummer 7 NBauO)  
 
14. Fensterlose, vom Sockel bis zur Dachunterkante reichende, mindestens 2 m breite Fas-
sadenteile sind mit mindestens einer geeigneten Kletterpflanze (Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste A (s. Begründung)) pro angefangene 2 m Fassadenbreite - falls erforderlich 
mit entsprechender Kletterhilfe - dauerhaft zu begrünen. Vergleichbare und gleichwer-
tige wandgebundene Systeme zur Fassadenbegrünung sind zulässig. Fassaden, die 
keinen Abstand zu Grundstücksgrenzen halten, und Fassaden, die an die nordöstliche 
Grenze des Geltungsbereiches grenzen, sind davon ausgenommen. (Rechtsgrundlage: 
§ 84 Absatz 3 Nummer 7 NBauO)  
 
15. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Ge-
winnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer 
Oberkante blickdicht einzuhausen. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
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(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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 Baugrundgutachten (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 15.07.2020) 
 Deklarationsanalytik Boden  (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 
15.07.2020) 
 Stellungnahme Altlasten  (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 
18.12.2020) 
 Versickerungsuntersuchung (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 
21.12.2020) 
 Artenschutzpotenzialanalyse/Baumkartierung (Volpers & Mütterlein GbR, Jan. 
2021) 
 Verkehrsuntersuchung (Verkehrsplanung Köhler und Taubmann GmbH, 
24.02.2021) 
 Erschütterungsbericht (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 
05.03.2021) 
 Straßenvorplanung (Ingenieurbüro Westerhaus, 09.03.2021) 
 Immissionsprognose (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh  & Co. KG, 
10.03.2021) 
 
 
3. Standorte von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können im Einvernehmen mit 
der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden. 
 
4. Eine Kombination von Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung regenerativer Ener-
gien (Photovoltaik, Solarthermie) ist zulässig. 
 
5. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bo-
denfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffäl-
lige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen b zw. Fossilien und 
Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - und 
Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433, 
Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde un d 
Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung 
zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
6. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesam-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist un-
verzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der 
Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benach-
richtigen. 
 
7. Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen 
(insbesondere Luft- und KörperschaII, Abgase, Funkenflug, Abriebe z. B. durch Brems-
stäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissio-
nen an benachbarter Bebauung führen können. In unmittelbarer Nähe der elektrifizierten 
Bahnstrecke oder Bahnstromleitungen ist mit der Beeinflussung von Monitoren, medizi-
nischen Untersuchungsgeräten und anderen auf magnetische Felder empfindlichen Ge-
räten zu rechnen. Es obliegt dem Bauherrn, für entsprechende Schutzvorkehrungen zu 
sorgen. 
 
8. Bei Planungs- und Bauvorhaben in räumlicher Nähe  zu Bahnbetriebsanlagen ist zum 
Schutz der Baumaßnahme und zur Sicherung des Eisenbahnbetriebs das Einhalten von 
Sicherheitsabständen zwingend vorgeschrieben. 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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9. Das Plangebiet befinden sich in unmittelbarer Nähe  zu einer Oberle itungsanlage. Es 
wird auf die Gefahren durch die 15.000 V Spannung der Oberleitung  hingewiesen und 
auf die hiergegen einzuhaltenden einschlägigen Bestimmungen. In der Nähe der Ober-
leitungsmasten (5 m-Umkreis) darf nicht ohne Abstimmung mit der DB Netz AG Osnab-
rück in den Untergrund eingegriffen werden. Die Standsicherheit und Funktionstüchtig-
keit der Bahnbetriebsanlagen, insbesondere  der Gleise und Oberleitungen und -anla-
gen, ist stets zu gewährleisten. 
 
10. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und 
streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind 
insbesondere 
 
a. Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrol-
lieren, ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Ar-
ten vorhanden sind, 
b. Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzufüh-
ren, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder 
erheblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten ein-
hergehen, 
c. Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel -
und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fort-
pflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d. potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tier-
besatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die 
Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) 
und 
e. zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock set-
zen von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzuneh-
men, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder 
erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baum-
höhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in de r 
Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig 
vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tier-
besatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen 
die Fällarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet wer-
den. 
 
11. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren  
Naturschutzbehörde zu beantragen. 
 
12. Gemäß § 21 3 Absatz 1 Nummer 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, 
wer nach §  9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte 
Bäume wesentlich beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer 
Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden.  
 
 
 
 
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(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
Einziehung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 und § 8 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Ein-
ziehung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes aufzuhebenden Verkehrsflächen 
mit der Maßgabe verfügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Ver-
kehrsfläche dem öffentlichen Verkehr tatsächlich entzogen wird.  
 
 
 
 
 
 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) 
 
Begründung zum Entwurf  
Stand: 03.06.2021 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Bebauung am Berliner Platz / Wittekindplatz  ist nach dem 2. Weltkrieg nur teilweise 
wiederaufgebaut worden. Das Gebiet rund um den Berliner Platz sowie den Wittekindplatz 
hat sich in den folgenden Jahrzehnten bis heute zu einem eher unattraktiven Durchgangs-
raum mit geringer Aufenthaltsqualität entwickelt. Zukünftig soll das Potenzial dieses bisher 
eher vernachlässigten Gebiets genutzt werden, um einen attraktiven Eingangsbereich in die 
Innenstadt zu schaffen.  
Im Jahr 2015 wurde bereits ein „Gutachterverfahren Berliner Platz“ durchgeführt. Dabei wur-
den erstmals umfassende und fachübergreifende Konzepte für das Gebiet erarbeitet und 
von einem qualifizierten Gremium bewertet. 
Am 02.07.2015 empfahl das Auswahlgremium einstimmig, den Entwurf der Arbeitsgemein-
schaft SMAQ (Stadtplanungsbüro) / SHP (Verkehrsplanungsbüro) / Man Made Land (Land-
schaftsarchitekten) als Grundlage für weitere städtebauliche Planungen zur Neugestaltung 
des Quartiers rund um den Berliner Platz sowie den Wittekindplatz zu nehmen. 
Die Osnabrücker Parkstätten -Betriebsgesellschaft mbH (OPG) hat mit Schreiben vom 
14.07.2020 einen Antrag auf Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 668 
– südlich Wittekindplatz – für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshaus sowie eines 
Parkhauses innerhalb des Plangebiets gestellt. 
 
1.1. Verfahren 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 08.09.2020 
die Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 668 – südlich Wittekind-
platz – im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. 
Die Öffentlichkeit hatte vom 15.09.2020 bis zum 15.10.2020 die Möglichkeit, sich über 
die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentliche n Auswirkungen der Planung 
zu unterrichten und sich zu der Planung zu äußern. 
Die Bauleitplanung umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7. 500 m². Parallel zu dieser 
Bauleitplanung wurden bzw. werden die vorhabenbezogenen Bebauungspläne Nr. 618 
– westlich Wittekindplatz – (Plangebietsgröße: ca. 2.200 m²), Nr. 637 – nördlich Berliner 
Platz – (Plangebietsgröße: ca. 3.500 m²) und Nr. 642 – Wittekindplatz / Hannoverscher 
Bahnhof – (Plangebietsgröße: 7.600 m²) aufgestellt. In der Summe umfassen die ge-
nannten Bebauungspläne eine Plangebietsgröße von ca. 20.800 m². Bei Einhaltung der 
Obergrenze für die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) für urbane Gebiete (MU) 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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von 0,8 ergibt sich eine Gesamtgrundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungs-
verordnung (BauNVO) von ca. 16.640 m² und damit weniger als 20.000 m².  
Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. An-
haltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete 
im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auch keine An-
haltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutz-
gesetzes zu beachten sind. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung (Nachverdichtung) handelt, sind die Voraussetzun-
gen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - Bebauungspläne der In-
nenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgt nach 
den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs atz 2 und 3 Satz 1 
BauGB. 
Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Absatz 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Be-
hörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglichkeit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke so wie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von 
der Angabe, welche Arten umweltbezogener Infor mationen verfügbar sind sowie von 
der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
 
1.1.1. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für die 
Errichtung von mehr als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach dem 
Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den „Rahmenvorgaben für die Baulandentwick-
lung“ wird die Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer Woh-
nungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Eig entümer bzw. Investoren ver-
pflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten bezahlbaren 
Wohnraum zu schaffen. Da der vorliegenden Bauleitplanung ein Vorhaben zu-
grunde liegt, das für sich alleine genommen bereits acht oder mehr Wohneinheiten 
umfasst, finden hier die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ grundsätz-
lich Anwendung. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Innenstadt und befindet sich im Bereich des 
Wittekindplatzes. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 0,75 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Das Plangebiet umschreibt in erster Linie eine durch die OPG bewirtschaftete Stell-
platzanlage. Die Stellplatzanlage ist u. a. bestanden mit mehreren großkronigen Laub-
bäumen. 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 
als Oberzentrum festgelegt. 
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage 
der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszu-
richten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung ent-
sprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den Oberzentren 
zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren 
Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und 
grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Damit ist der zentralörtliche Versor-
gungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die 
nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt das Plange-
biet als gemischte Baufläche dar. Die Wittekindstraße wird als Hauptverkehrs-
straße dargestellt. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennut-
zungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung ent-
spricht dem Entwicklungsgebot, da der Bebauungsplan ein urbanes Gebiet (MU) 
festsetzt. Eine Änderung des wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht er-
forderlich. 
 
2.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück (MZK OS) 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschrei-
bung des Märkte- und Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gem äß 
Ratsbeschluss vom 05.11.2019 findet die 2. Fortschreibung MZK OS als städte-
bauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch (BauGB) 
Berücksichtigung bei: 
 der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
 der Vorhabenprüfung von Neua nsiedlungen, Erweiterungen und Sorti-
mentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben. 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
 Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
 Handelszentralität der Innenstadt stärken 
 Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
 Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt 
sichern 
 Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
Als weitere Grundsätze gelten: 
 Stadt der kurzen Wege 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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 Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und 
Dienstleistungsunternehmen 
Der Geltungsbereich liegt außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche ge-
mäß MZK OS. Der Bebauungsplan setzt ein Urbanes Gebiet (MU) fest. Das 
Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt Osnabrück sieht in Allgemeinen Wohn-
gebieten (WA) und Mischgebieten (MI) Einze lhandelsnutzungen nur in Form 
des definierten „Osnabrücker Ladens“ bis zu einer Verkaufsfläche (VKF) von 
200 m² als verträgliche Einzelhandelsnutzung vor.  
Im Urbanen Gebiet sind gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO Einzelhandelsbe-
triebe zulässig. Ziel der Planung ist die Ansiedlung einer Einzelhandelsnutzung 
mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten nach „Osnabrücker Liste“.  
In diesem konkreten Fall wird die Errichtung eines Biomarktes - Lebensmittel 
von der Vorhabenträgerin angestrebt. Dieser soll insbesondere der Versor-
gung des Nahbereiches und des geplanten Wohn- und Geschäftshauses die-
nen. Aufgrund der direkten Nachbarschaft des Vorhabens zum Zentralen Ver-
sorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt Osnabrück ist hier ein enger räum-
lich-funktionaler Zusammenhang g egeben. Negative Auswirkungen auf die 
zentralen Versorgungsbereiche und Einzelhandelsstandorte sind nicht zu er-
warten.  
Dementsprechend ist eine Abweichung vom Märkte - und Zentrenkonzept an 
dieser Stelle vertretbar und stellt aufgrund der besonderen Rahmenbedingun-
gen, welche sich durch den Standort, den städtebaulichen Kontext sowie das 
Nutzungskonzept des Vorhabens ergeben einen Einzelfall dar. Eine Vorbild-
funktion auf potentiell ähnlich gelagerte Standorte lässt sich daraus nicht ab-
leiten. Die Abweichung vom MZK OS ist vom Rat der Stadt Osnabrück zu be-
schließen. 
 
2.3.4. Vergnügungsstättenkonzept  
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich kon-
zeptionelle Aussagen zu der planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstät-
ten im Stadtge biet. Das Konzept wurde von der CIMA Beratung + Management 
GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der Stadt Osnabrück 
am 07.07.2020 als städtebauliches Konzept beschlossen. 
Das Vorhaben entspricht den Zielen des Vergnügungsstättenkonzepts. 
 
2.3.5. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in 
seiner ersten Fortschreibung vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ 
der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Ratsbeschluss 22.09.2020). Das Vorhaben 
führt aufgrund seines Wohnungsangebots nicht zu einem zusätzlichen Bedarf an 
Kinderspielplatzflächen innerhalb des Plangebiets. 
 
2.3.6. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökolo gische Stan-
dards in der Bauleitplanung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 
03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzel-
nen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebie t gilt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 149 – Berliner 
Platz – (in Kraft getreten am 23.02.1970).  
 
Die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 149 werden zukünftig durch die Fest-
setzungen des Bebauungsplans Nr. 668 teilweise überlagert. 
 
2.4.2. Denkmalschutz 
Das Empfangsgebäude des ehemaligen Hannoverschen Bahnhofs ist gem.  
§ 3 Absatz 2 NDSchG als Einzeldenkmal in das Verzeichnis der Kulturdenkmale 
der Stadt Osnabrück aufgenommen worden. Gemäß den Bestimmungen des  
§ 8 NDSchG ist die Umgebung eines Denkmals so zu gestalten, dass es nicht be-
einträchtigt wird. Der Umgebungsschutz ist insbesondere in Bezug auf die maxi-
male Gebäudehöhe zu berücksichtigen. Aufgrund der hohen Gebäudehöhen des 
Hannoverschen Bahnhofes, der umgebenden Bebauung, der relati v großen Ent-
fernung von über 50m, der bewegten Topographie des Wittekindplatzes und der 
Eisenbahnunterführung ist davon auszugehen, dass Höhenunterschiede der Ober-
kanten der Gebäude im Bereich bis zu 2 m keine relevanten Beeinträchtigungen 
haben werden. Darüber hinaus sind untergeordnete Dachaufbauten, die aus einem 
Straßenniveau nicht wahrnehmbar sein werden, einzuhausen.  
 
2.4.3. Bodenschutz 
Das Plangebiet stellt sich bereits heute schon als stark versiegelt und anthropogen 
überformt dar. Durch das Vorhaben wird  dieser Bereich allerdings zusätzlich ver-
siegelt. 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die Vorhabenflächen befinden sich in der Verfügungsgewalt der Vorhabenträgerin. 
 

Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
Seite: 6/20 
2.5.2. Stadtklima 
Bei dem Plangebiet handelt sich um einen stadtklimatisch stark belasteten Bereich.  
 
3. Untersuchungen 
Im Rahmen der Bauleitplanung wurden die folgenden Untersuchungen durchgeführt: 
 Baugrundgutachten (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 15.07.2020) 
 Deklarationsanalytik Boden (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 15.07.2020) 
 Stellungnahme Altlasten (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 18.12.2020) 
 Versickerungsuntersuchung (OWS Ingenieurgeologen GmbH & Co. KG, 21.12.2020) 
 Artenschutzpotenzialanalyse/Baumkartierung (Volpers & Mütterlein GbR, Jan. 2021) 
 Verkehrsuntersuchung (Verkehrsplanung Köhler und Taubmann GmbH, 24.02.2021) 
 Erschütterungsbericht (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 05.03.2021) 
 Straßenvorplanung (Ingenieurbüro Westerhaus, 09.03.2021) 
 Immissionsprognose (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 10.03.2021) 
 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung 
des beantragten Vorhabens (Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses sowie eines Parkhau-
ses am Wittekindplatz) zu schaffen. Durch das Vorhaben werden neue Raumkanten und not-
wendige Verkehrsflächen definiert, was dazu führen wird, dass der Wittekindplatz zukünftig stär-
ker als Platz wahrgenommen werden kann. Mit der vorliegenden städtebaulichen Planun g soll 
somit ein weiterer Baustein des aus dem Gutachterverfahren Berliner Platz hervorgegangenen 
Masterplans zur Realisierung gebracht werden.  
Die Realisierung des Vorhabens wird dazu führen, dass ein bestehender, baumbestandener, 
ebenerdiger Parkplatz aufgegeben wird. Insbesondere Stadtgrün und Begrünungsmaßnahmen 
- seien es Hof-, Dach- oder Fassadenbegrünungen - sind dabei wichtige Bausteine. 
 
 
C  Planungsinhalt 
1. Vorhabenbeschreibung  
Der Berliner Platz ist ein zentraler Ort der Stadt Osnabrück und bilde t mit dem Neumarkt eine 
Achse, die in Zukunft gestärkt und ausgebaut werden soll. Zurzeit befindet sich das Areal um 
die Wittekindstraße in einem Dornröschenschlaf. Das soll sich durch den Bau eines attraktiven 
Wohn- und Geschäftshauses mit angrenzender Quartiersgarage ändern. Eine spannende und 
abwechslungsreiche Mischung aus Gewerbe, Gastronomie und Wohnen soll zukünftig das 
„Quartier am Berliner Platz“ zu einer pulsierenden Schnittstelle der neuen urbanen „Aorta“ Os-
nabrücks machen.  
Um die Lebendigkeit des Planungsgebietes zu fördern, werden die Gebäudekanten beider Ge-
bäude abgerundet. Es entstehen weiche, fließende und verbindende Übergänge statt harter , 
abweisender Kanten. Die Gebäu degrundform und die Raumkanten bleiben entsprechend der 
Vorgaben des Masterplanes und der Planungs-vorgabe beibehalten, jedoch wurde das Wohn- 
und Geschäftshaus zum Wittekindplatz in eine Flucht mit dem Parkhaus verschoben. Die Bau-
körpertiefen gewährleisten klare Raumstrukturen und Wohnungsgrundrisse und ein geräumiger 
Innenhof ab dem 1.OG sorgt für genügend Belichtung und Belüftung. 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Eine der Herausforderungen für die Realisierung des Wohnbaues an der Wittekindstraße ist 
das Schaffen von qualitativ hochwertigen Aufenthaltsräumen, in denen ein urbanes Leben statt-
finden kann. Die Kubatur, die durch die Kleist- und Wittekindstraße seine markante Form erhält, 
nimmt sich vom Straßenraum zurück und bildet einen spannenden öffentlichen Raum der durch 
Grünanlagen und hochwertige Freiflächen mit Aufenthaltscharakter bespielt wird.  
Das Wohn- und Geschäftshaus wird über zwei Erschließungs -Kerne barrierefrei erschlossen. 
Der Gebäudekomplex gliedert sich auf fünf Ebenen: im Erdgeschossbereich gibt es über die 
gesamte Fläche einen Biomarkt mit integriertem Bistro, im ersten Obergeschoss sollen Praxen 
und/oder (Großraum-) Büros eingerichtet werden, die restlichen drei Ebenen stehen sowohl 
dem individuellen Wohnen als auch Büros zur Verfügung.  
Das Wohnen unterteilt sich in verschiedene Wohnflächenklassen, sodass je nach Lebenssitua-
tion und Budget, verschiedenste Möglichkeiten für eine vielseitige Bewohnerschaft möglich sind. 
Barrierefreie Zugänge und Wohnungen (sämtliche Wohnungen sind barrierefrei mit den erfor-
derlichen Bewegungsflächen) stärken diese Vielfalt und fördern die Inklusion von Senioren bzw. 
Menschen mit (körperlichen) Einschränkungen im innerstädtischen Raum.  
Der Anteil kleiner, mittlerer und großer Wohnungen steht in einem insg esamt „gesunden“ Ver-
hältnis. Geschickte Anordnung und praktikable Grundrisslösungen führen zu einer Minimierung 
von Erschließungsflächen und Stichfluren. 
Die Quartiersgarage ersetzt den entfallenden Parkplatz und dient als Parkraum für die angren-
zende Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe. Durch seine längliche Form bietet es den ge-
wünschten baulichen Schutz vor den Lärmemissionen der Bahnlinie.  
Die Quartiersgarage erstreckt sich über acht Ebenen und wird stirnseitig über die Kleiststraße 
erschlossen. Sie bietet sowohl den Anwohnern um den Berliner Platz als auch anderen Besu-
chern die Möglichkeit, ein PKW abzustellen und auf kurzem Weg in die Stadt zu gelangen 
Das Wohn- und Geschäftshaus ist im Sockelbereich mit einer Pfosten -Riegel- oder Ganzglas-
Konstruktion vollflächig verglast. Die Rahmenfarbe der Fassade im Erdgeschoss und der Loch-
fenster in den Obergeschossen ist in einem warmen und hellen Ton gehalten. Ab dem ersten 
Obergeschoss wird ein klassischer, hell beiger Klinker im Normalformat mit heller Fuge verwen-
det. Die Erschließungs-Kerne treten als Kubus aus der eigentlichen Gebäudeflucht hervor und 
werden mit einer vorgehängten Fassade als Rahmen ebenfalls in einen hellen Ton gefasst. Um 
das Gebäude herum sorgen grüne Teilflächen mit Baumbepflanzung, Ziersträuchern und eine 
Dachbegrünung für eine große Aufwertung - die perfekte Verbindung aus Natur und Stadtraum.  
Die Fassade des Parkhauses wird gestaltet als eine Kombination aus begrünten Segmenten 
und wiederkehrenden vertikalen Lamellen, welche in einem warmen, hellen Ton gehalten sind. 
Die Dichte der Grünelemente nimmt nach oben hin ab und stellt somit einen spielerischen Über-
gang dar. Die gewählten schallabsorbierenden Lamellen dienen insbesondere dem Schall-
schutz der Parkebenen von innen nach außen bei gleichzeitiger Transparenz für die Belichtung 
und der natürlichen Belüftung des Parkhauses. Die hellen Fassadenflächen, die Dach- und Fas-
sadenbegrünung sowie der Freiflächen, wirk en auf natürliche Weise einer Überhitzung des 
Stadtraumes entgegen. Die „Green Pixel Wall“ dient zudem der Luftverbesserung und bietet als 
Blickfang ein sensitives Erlebnis durch eine vielseitige Bepflanzung. 
Jeder Gebäudeteil erhält seine eigene Identität und Gestaltung. Zusammen entsteht eine har-
monische Einheit mit wiederkehrenden Elementen. 
 
Aufgrund der hohen Bedeutung des Vorhabens für die städtebauliche Entwicklung der Innen-
stadt Osnabrücks trifft der Vorhaben -und Erschließungsplan (VEP) bereits relativ detaillierte 
Aussagen zur Bebauung . Der VEP kann jedoch nicht der bauordnungsrechtlichen  Prüfung 
durch die Bauaufsichtsbehörde vorweggreifen. Eine umfängliche Prüfung bauordnungsrechtli-
cher sowie anderer Themen des öffentlichen Baurechts sind ausdrücklich dem Baugenehmi-
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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gungsverfahren vorbehalten. Dies betrifft u.a. die Anforderungen des Brandschutze, die Aus-
führung der Tiefgarage, der Abstellräume etc.. Aus diesem Umstand heraus sind nach Inkraft-
treten des Bebauungsplans Abweichungen vom VEP im geringen Maße möglich. Dies beinhal-
tet auch die Anzahl der angestrebten Wohneinheiten sowie die konkrete Nutzung der vorgese-
henen Gewerbeeinheiten. 
 
1.1. Solarenergetische Ausrichtung 
Eine mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL unterstützte Berechnung der solarener-
getischen Gewinne in Bezug auf eine optimierte Gebäudeausrichtung wurde nicht durch-
geführt. Aufgrund des Vorhabenbezugs des Bebauungsplans und dem zentralen Pla-
nungsziel, eine für den Wittekindplatz wichtige und raumbildende städtebauliche Figur 
zu schaffen, überwiegen die Belange des Städtebaus gegenüber einer potentiell solar-
energetisch optimierten Gebäudestellung. Aufgrund der relativ hohen absolute Gebäu-
dehöhe im Vergleich zur umliegenden Bebauung und der Ausgestaltung als Flachdach 
ist davon auszugehen, dass die Gebäudestellung keinen Einfluss auf solarenergetische 
Gewinne haben wird. 
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die Kleiststraße wird im Zuge der Realisierung des Vorhabens umgebaut. Dabei sollen 
insbesondere die Belange des Radverkehrs Berücksichtigung finden, um hier für mehr 
Sicherheit und Leichtigkeit zu sorgen.  
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität und Trinkwasser kann über einen An-
schluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden.  
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch 
die öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwas-
serbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasser-
versorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbe-
darf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Abspra-
che mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche 
Maßnahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Das Vorhabengrundstück kann an das vorhandene Kanalnetz angeschlossen werden. 
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung 
ein Mehrabfluss von Niederschlagswasser, welches in die vorhandene öffentliche Ka-
nalisation abgeleitet werden muss.  
Da im oberflächennahen Bereich, anthropogen aufgefüllte bzw. umgelagerte, natürliche 
Böden anstehen, die überwiegend anthropogene Fremdbestandteile (im Wesentlichen 
Ziegelbruch und Bauschuttreste) enthalten, ist eine Versickerung von Niederschlags-
wasser innerhalb dieser anthropogen beeinflusster Böden nicht bzw. nur unter Zustim-
mung der zuständigen Behörde möglich. Unterhalb der Auffüllungen stehen versicke-
rungsfähige, natürliche Sande an. Diese liegen jedoch überwiegend unterhalb der ge-
messenen Grundwasserstände bzw. im Grundwasserschwankungsbereich. Eine Ver-
sickerung innerhalb der Sande ist unter Einhaltung des Schutzabstandes insofern nicht 
möglich. 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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2.2.1. Energieversorgungskonzept 
Die Entwicklung und Umsetzung des energetischen Konzeptes erfolgt unter Be-
rücksichtigung eines hohen energetischen Standards gem. KfW55 gemeinsam mit 
den Fachplanern der Haustechnik. Unter Berücksichtigung der örtlich spezifischen 
Möglichkeiten der Energieversorgung und der Integration von regenerativen Strom-
erzeugern (Photovoltaik), soll ein umweltfreundliches und ressourcenschonendes 
Areal entstehen. Die Festlegung zum Einsatz zentraler oder dezentraler Lüftungs-
anlagen mit WRG für die Wohnungen sowie der technischen Konzepte für die ge-
werblichen Nutzungen erfolgt unter Berücksichtigung ressourcenschonender, inno-
vativer Kriterien. Wärmeversorgungskonzepte werden auch unter Abwägung von 
Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zur Investition und dem laufenden Betrieb sowie 
den Nutzeranforderungen entwickelt. Technikräume sind an zentraler Stelle d es 
EG neben den Erschließungskernen positioniert, über alle Geschosse durchgän-
gige Installationsschächte ermöglichen die Anbindung an die Geschosse. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientie-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichti-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. Die im April 2017 beschlossene Ände-
rung der BauNVO mit Einführung des „Urbanen Gebiets (MU)“ ist in der DIN 18005 nicht 
berücksichtigt. Es wird empfohlen, hier analog zu den Änderungen in den Verwaltungsvor-
schriften (z.B. TA Lärm) die Orientierungswerte für ein Mischgebiet (MI) am Tag um 3 dB(A) 
zu erhöhen und im Nachtzeitraum die Orientierungswerte für ein MI zu belassen (Ministe-
rium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden -Württemberg, Städtebauliche Lärmfi-
bel Online – Hinweise für die Bauleitplanung, http://www.staedtebauliche-laermfibel.de). 
Für das Vorhaben ergeben sich Anforderungen an den Schallschutz, die im Detail der vor-
liegenden Schalltechnischen Untersuchung (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 
10.03.2021) zu entnehmen sind. 
 
3.1. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In  dieser herr-
schen erhöhte Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefähr-
dende Stoffe wie Feinstaub und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). 
Vor allem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen tragen zu diesen Emissionen maß-
geblich bei. Hauptquelle der Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeuerungsanlagen, 
die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl- und Gasheizungen in den Haushal-
ten betrieben werden. Aufgrund des st etig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von 
einem Emissionsanstieg auszugehen. Die textliche Festsetzung soll zu einer weitge-
henden Luftreinhaltung im Zuge der zusätzlichen Bebauung beitragen. 
 
3.2. Elektromagnetische Strahlungen 
Da im Umfeld elektrifizierter Bahnanlagen gesundheitliche Beeinträchtigungen durch 
elektromagnetische Störquellen nicht ausgeschlossen werden können, wurde bei der 
Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen mit mehr als einem Vollgeschoss 
(sofern es sich nicht um eine Bestandssituation handelt) ein ausreichender Abstand 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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zwischen Wohngebäuden und Bahnoberleitungen berücksichtigt. Die gemäß der Ver-
ordnung über elektromagnetische  Felder (26. BImSchV) einzuhaltenden Mindestab-
stände werden im vorliegenden  Fall durch einen Mindestabstand von 20 m zwischen 
den Oberleitungen und Gebäuden, in denen sich Aufenthaltsräume befinden (vgl. VEP), 
eingehalten, sodass eine Festsetzung von Freihalteflächen gemäß § 9 Absatz 1 Num-
mer 24 BauGB nicht erforderlich ist. 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Durch die mit dieser Bauleitplanung verfolgte städtebauliche Aufwertung des Bereichs 
um den Hannoverschen Bahnhof soll nicht nur der öffentliche Raum qualifiziert werden, 
sondern auch eine hohe räumliche Dichte, funktionale und soziokulturelle Mischung er-
zielt werden. Vor diesem Hintergrund erscheint die Festsetzung der Bauflächen inner-
halb des Plangebiets als urbanes Gebiet (MU) gemäß § 6a BauNVO zielführend. 
Grundsätzlich dienen urbane Gebiete dem Wohnen sowie der Unterbringung von Ge-
werbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnut-
zung nicht wesentlich stören.  
Da es sich im vorliegenden Fall um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, 
ergibt sich die tatsächliche Nutzung innerhalb des Plangebiets aus dem Vorhaben- und 
Erschließungsplan.  
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Um eine möglichst hohe bauliche Dichte innerhalb des Plangebiets zu erreichen, wird 
bezüglich der Grundflächenzahl (GRZ) die Obergrenze der Baunutzungsver ordnung 
(BauNVO) für urbane Gebiete von 0,8 ausgenutzt. Angesichts der geplanten sieben 
Geschosse wird die GFZ mit 4,0 festgesetzt. Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO ist eine 
Überschreitung der Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen möglich, wenn diese 
durch Umstände ausgeglichen ist und Maßnahmen ausgeglichen wird. Durch die Erhö-
hung der zulässigen GFZ von 3,0 auf 4 ,0 ergibt sich bei der Größe des Baugrundstü-
ckes von 4.200 m² eine Erhöhung der Geschossfläche von 12.600 m² um 4.200 m² auf 
16.800 m². Diese Überschreitung ist vor dem Hintergrund des konkreten Vorhabens in 
diesem innerstädtischen Kontext städtebaulich vertretbar. Durch die gute verkehrliche 
Anbindung und die Schaffung einer gemischten Nutzung inklusive des Parkhauses ist 
davon auszugehen, dass es zu keinen negativen Auswirkungen auf die Umgebung auf-
grund der hohen baulichen Dichte kommen wird. Durch die solitäre Einzelstellung des 
Bauvorhabens umgeben von öffentlichen Straßen und die Integration in den Stadtraum 
des Wittekindplatzes sind städtebaulich-gestalterische Spannungen nicht zu erwarten.  
 
4.3. Gebäudehöhen 
Die Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe soll den klaren Vorhabenbezug der 
Bauleitplanung verdeutlichen. Überschreitungen des Gebäudehöchstmaßes würden zu 
einem städtebaulich nicht gewollten Höh ensprung innerhalb des Quartiers führen.  Die 
Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe durch Treppenhäuser , Brücken und un-
tergeordnete Gebäudeteile von bis zu 3,0 m bzw. 2,0 m ist städtebaulich vertretbar und 
aufgrund der Höhe des Gebäudes und dem festgesetzten Zurückspringen der Dachauf-
bauten aus dem öffentlichen Straßenraum nicht wahrnehmbar. 
 
4.4. Bauweise 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzab-
stand einzuhalten. 
Um für das Vorhaben die abstandsrechtlichen Grundlagen zu schaffen, wird die abwei-
chende festgesetzt.  
 
4.4.1. Abstandsflächen 
Die Verringerung der Abstandsflächentiefe von 0,5 H auf 0,4 H – unter Beibehal-
tung der gesetzlichen Mindestabstandsflächentiefe von 3 m – entspricht den ge-
ringsten in anderen Länderbauordnungen vorgefundenen Werten und dem Orien-
tierungswerten in der MBO.  
Ziel der Regelung der Abstandsflächentiefe ist die Ausleuchtung der Aufenthalts-
räume mit Tageslicht im fensternahen Bereich (bis etwa 2, 5 m Tiefe), die Lesen 
und Schreiben bei bedecktem Himmel gestattet. Die Absenkung der Regelab-
standsflächentiefe auf 0,4 H stellt gegenüber der 0,5 H-Regelung der Niedersäch-
sischen Bauordnung (NBauO) keinen Systembruch dar. Auch muss hervorgeho-
ben werden, d ass Gebäudeabstände nur bedingt geeignet sind, die Aufenthalts-
raumbeleuchtung mit Tageslicht zu steuern. Viele Einflüsse können auf die Hellig-
keit und somit die subjektiv empfundene Behaglichkeit einwirken. Dazu gehören 
vom Nutzer beeinflussbare Faktoren, wie die Verwendung Licht reflektierender o-
der Licht absorbierender Mobiliar -, Wand- und Fußbodenoberflächen, oder auch 
das Anbringen von Vorhängen und Gardinen. Nicht vom Nutzer beeinflussbar, je-
doch von der Beleuchtungsauswirkung her erheblich ist der Ein fluss der Vegeta-
tion, die auf die bauordnungsrechtliche Beurteilung der Abstandsflächen keinen 
Einfluss hat.  
Der festgelegte Mindeststandard von 0,4 H lässt sich auch mit der DIN 5034 – 
Tageslicht in Innenräumen – in Einklang bringen: Durch die Festlegung der Regel-
abstandsflächentiefe auf 0,4 H ergibt sich zwischen Gebäuden ein Gesamtab-
stand, der der Summe der beiderseitigen Tiefen der Abstandsflächen entspricht, d. 
h. er beträgt regelmäßig 0,8 H. Dieser Gesamtabstand entspricht gemäß DIN 5034-
4 einem Verbauungswinkel von etwa 50°, der eine lichte Raumhöhe von mindes-
tens 2,40 m und eine dazugehörige Fensterhöhe von 1,35 m voraussetzt. Diesen 
tabellarisch erfassten Werten sind Fensterbreiten zugeordnet, deren Realisierung 
ausreichende Helligkeit (Tageslichtquotient, DIN 5034-4, 2.1) und eine Sichtverbin-
dung nach außen (DIN 5034 -4, 2.2) sicherstellt. Aus den Werten der DIN ergibt 
sich für einen 5 m x 4,5 m = 22,5 m² großen Raum eine Fensterfläche von 1,35 m 
x 4,31 m = 5,81 m² (rd. ¼ der Raumfläche). Demgegenüber legt das Bauordnungs-
recht als Mindestfenstergröße 1/8 der ihr zugeordneten Aufenthaltsraumgrundflä-
che fest. Da sich der Tageslichtquotient aus dem Himmelslichtanteil, dem Außen-
reflexionsanteil (Reflexion an Verbauung) und dem Innenreflexionsanteil (Reflexion 
an den Rauminnenflächen) zusammensetzt und Minderungsfaktoren wie die Fens-
terverschmutzung berücksichtigt, kann bezüglich der tabellarischen Werte von 
Qualitätsstandards ausgegangen werden, die von bauordnungsrechtlichen Min-
deststandards zu unterscheiden sind. Dies bedeutet, dass die der Tabelle zu ent-
nehmenden Fensterbreiten aus bauordnungsrechtlicher Sicht unterschritten wer-
den dürfen.  
Die 0,4 H -Regelung ermöglicht eine bessere Gestaltungsfreiheit, um die ge-
wünschten Ziele des modernen Städtebaus zu erreichen. 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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4.4.2. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die festgesetzten Baulinien umschreiben das geplante Bauvorhaben. Die Planung 
sieht eine Fußgängerbrücke zwischen dem Wohn - und Geschäftshaus und dem 
Parkhaus vor auf Höhe des Dachgartens und der obersten Parkebene. Es ist aus-
nahmsweise zulässig, dass diese Fußgängerbrücke, die den Nutzern des Wohn - 
und Geschäftshauses zur direkten Erreichung des Parkhauses dienen soll, außer-
halb der Baulinie errichtet werden kann. 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Erhalt von Bäumen 
Im Plangebiet befindet sich ein Baumbestand mit teilweise größeren Einzelbäu-
men. Der Baumbestand wurde eingemessen und auf seine Erhaltenswürdigkeit hin 
untersucht.  
Vor dem Hintergrund der Vermeidung von Umweltauswirkungen wird über den Be-
bauungsplan ein erhaltenswerter Großbaum geschützt. 
 
4.5.2. Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) 
Um sicherzustellen, dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutz-
rechtlichen Verbotstatbestände gem. §44 BNatSchG berührt werden, sind CEF -
Maßnahmen erforderlich. Diese sind entsprechend im Bebauungsplan textlich fest-
gesetzt. Die Umsetzung der CEF -Maßnahmen muss vor Beginn der Abriss - und 
Baumaßnahmen erfolgen und sind in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbe-
hörde durch die Vorhabenträgerin umzusetzen. 
 
4.5.3. Straßenbeleuchtung 
Um eine Störung des Lebensumfeldes der im Plangebiet vorzufindenden Fleder-
mäuse so weit wie möglich zu vermeiden, ist die Straßenbeleuchtung im Plangebiet 
so zu erstellen, dass ein vertretbares Lichtspektrum eingehalten wird. 
Durch ältere Straßenbeleuchtungen können Insekten in großen Mengen angelockt 
werden. Dadurch entsteht im Bereich derartiger Straßenbeleuchtungen nachts eine 
Art „Überangebot“ an Nahrung für Fledermäuse. Dieses Überangebot führt aller-
dings an anderer Stelle zu einem geringeren Aufkommen nachtaktiver Insekten 
und somit zu einem Nahrungsrückgang für Fledermausarten, die ihre Nahrung 
nicht im Bereich von Straßenbeleuchtungen suchen. Gleichzeitig besteht die Ge-
fahr, dass Fledermäuse bei der Nahrungsaufnahme im Bereich älterer Straßenbe-
leuchtungen durch den Straßenverkehr gefährdet w erden. Quecksilberdampflam-
pen haben den höchsten insektenanlockenden UV -A-Anteil (380 -315 nm) im 
Spektrum und sind deshalb als ungünstig einzustufen. Metall - Halogenidlampen 
sind ähnlich zu bewerten. Natriumdampflampen (gelbes Licht) und LED -Lampen 
weisen dagegen eine eher geringe Lockwirkung auf. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der 
zurzeit gültigen Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzun-
gen aufgenommen. 
 
5.1. Dächer 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Da es sich bei dem Plangebiet um ein hochverdichtetes innerstädtisches Quartier han-
delt, müssen geeignete Maßnahmen getroffen werden, um eine weitere Aufheizung des 
Bereichs in den Sommermonaten, aber auch den Niederschlagswasserabfluss bei 
Starkregenereignissen einzudämmen. Hierfür bieten sich insbesondere begrünte Flach-
dächer (vgl. 5.2.) an. Deshalb sind zusätzliche Bauvorhaben innerhalb des Plangebiets 
grundsätzlich als Flachdachgebäude (Dachneigung < 15°) zu konzipieren. 
Um die störende Wirkung von tech nischen Anlagen zu minimieren sind diese ab einer 
Höhe von 1 m einzuhausen.  
 
5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Bei-
trag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können 
Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen 
Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Auf-
grund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen 
Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssys-
teme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine 
Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigens chaften eines begrünten Daches können dieser 
Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachab-
dichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV -Strahlungen, zu Gute gehalten wer-
den. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwas sers heizen sich darunterlie-
gende Räume im Sommer nicht so stark auf, während die isolierende Wirkung der Dach-
begrünung im Winter den Heizenergiebedarf senkt. Unter gewissen Umständen kann 
ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbegrü-
nung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rechnung 
getragen werden.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnu ng von Solarenergie 
ist ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für 
eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen 
sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromer trag von 
Photovoltaikanlagen auswirken.  Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine 
Kombination von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
Aufgrund der innerstädtischen Lage des Bauvorhabens stehen keine nennenswerten 
Freiflächen auf dem Grundstück zur Verfügung. Um eine Aufwertung des Wohnumfeldes 
zu schaffen und die nach Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) zu schaffenden 
Kleinkinderspielflächen herstellen zu können, wird auf dem Wohn - und Geschäftshaus 
ein Dachgarten ent stehen. Dieser wird überwiegend begrünt werden. Eine intensive 
Dachbegrünung ist hier angestrebt.  
Die Dachfläche des Parkhauses sind von dieser Festsetzung ausgenommen, da das 
Dach ebenfalls zur Unterbringung von Stellplätzen dient. Diese sollen mit einer  Anlage 
zur Gewinnung von Solarenergie überbaut werden. 
 
5.1. Fassadenbegrünung 
Durch die hohe Bevölkerungsdichte und den bestehenden Stadtklimaeffekt mit deutli-
cher Überwärmung weisen urbane Gebiete eine besondere Verwundbarkeit gegenüber 
den Folgen des Klimawandels auf. Maßnahmen zur Reduktion des Klimawandels, wie 
auch zur Anpassung an diesen, werden daher verstärkt in urbanen Gebieten forciert. 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Stadtgrün und Begrünungsmaßnahmen – seien es Hof -, Dach- oder Fassadenbegrü-
nungen, Grünflächen oder Grünzüge – sind wichtige Baustein, wenn es um die Reduk-
tion des Klimawandels oder um Anpassungsmaßnahmen geht. 
Während Fassadenbegrünung lange Zeit eher unter ökologischen und gestalterischen 
Aspekten gesehen wurde, sind im Zuge des Klimawandels und des gestiegenen Bedarfs 
an Gebäudeklimatisierung die Möglichkeiten der Gebäudeoptimierung durch Fassaden-
begrünung in den Fokus gerückt. 
Während die Reduktion von Wärmeverlusten und Auskühlungseffekten vor allem bei un-
gedämmten Altbauten eine Rolle spielt, stehen bei gedämmten Neubauten eher die Ver-
schattung und adiabate Gebäudekühlung zur Reduktion des Kühlbedarfs im Vorder-
grund. Die Kombination aus Verdunstungskälte sowie Absorption und Reflektion (40% 
bis 80%) der Sonneneinstrahlung sorgt im Sommer für eine Reduktion der Wärmelasten 
und damit des Kühlbedarfs im Gebäude. Diese Effekte können als Vorkonditionierung 
auch in Kombination mit natürlicher oder kontrollierter Belüftung eingesetzt werden (vgl. 
hierzu TU Darmstadt, Fachbereich Architektur, Fachgebiet Entwerfen und Freiraumpla-
nung, Gutachten Fassadenbegrünung – Vorschlag für Zweck, Umfang und Gebietsku-
lisse einer finanziellen Förderung von quartiersorientierten Unterstützungsansätzen von 
Fassadenbegrünungen, Darmstadt 06/2016). 
Die getroffene Festsetzung zur Fassadenbegrünung ist so konzipiert, dass sie nicht mit 
unverhältnismäßigen Aufwendungen bei der Erstellung verbunden sind. Zudem werden 
privatrechtliche belange Berücksichtigt, indem eine Fassadenbegrünung nicht bei grenz-
ständigen Fassaden zur Anwendung kommen muss. Darüber hinaus kann auf die Fas-
sadenbegrünung entlang der Bahnstraße im Nordosten des Geltungsbereiches verzich-
tet werden. Aufgrund der Lage am Bahndamm, welcher bereits durch eine dichte Vege-
tation geprägt ist, ist der mikroklimatische Effekt einer Fassadenbegrünung bei einem 
hohen Aufwand der Unterhaltung durch erschwerte Zugänglichkeit unverhältnismäßig 
gering.  
 
Für die Fassadenbegrünung sind die Pflanzen der Pflanzliste A zu verwenden: 
 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer 
eventuellen Bebauung darauf einrichten können.  
 
6.1. Kampfmittelverdachtsflächen 
Für den Planbereich wurde im Rahmen der Bauleitplanung weder eine Kampfmittelson-
dierung noch eine Luftbildauswertung durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst des 
Landes Niedersachsen durchgeführt. Somit besteht innerhalb des Planbereichs der all-
gemeine Verdacht auf Kampfmittel. 
 
7. Hinweise 
7.1. Bahnanlagen 
Die Flächen innerhalb des Vorgaben- und Erschließungsgebiets wurden 2010 verkauft 
und sind zwischenzeitlich von Bahnbetriebszwecken freigestellt worden. Auf den Kauf-
vertrag inklusive eventueller Nachträge und die dort geregelten Rechte wird verwiesen. 
Sämtliche mit dem  Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen und Verzichte,  auch 
soweit sie nicht dinglich gesichert sind, sind  von der Vorhabenträgerin  und dessen 
Rechtsnachfolger vollumfänglich zu berücksichtigen. Veränderungen und Maßnahmen 
an dinglich gesicherten Betriebsanlagen der  DB AG dürfen nicht ohne Genehmigung 
des Dienstbarkeitsberechtigten der DB AG erfolgen. 
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Immissio-
nen und Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall usw.). Ansprüche gegen die 
Deutsche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner jeweiligen 
Form sind seitens der Vorhabenträgerin oder sonstiger Nutzungsberechtigter  ausge-
schlossen. Insbesondere sind Immissionen  wie Erschütterung, Lärm, elektromagneti-
sche Beeinflussungen, Funkenflug und dergleichen, die von Bahnanlagen und dem ge-
wöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen,  entschädigungslos hinzunehmen. Gegen die aus 
dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind erforderlichen falls von der Ge-
meinde oder der Vorhabenträgerin auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen  
vorzusehen bzw. vorzunehmen. 
Es dürfen die Sicherheit und der Betrieb des Eisenbahnverkehres  auf der planfestge-
stellten und gewidmeten angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder gestört wer-
den. Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit der Bahnbetriebsanlagen, insb. der 
Gleise und Oberleitungen und -anlagen, ist stets zu gewährleisten. 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Bei Planungs- und Bauvorhaben in räumlicher Nähe zu  Bahnbetriebsanlagen ist zum 
Schutz der Baumaßnahme  und zur Sicherung des Eisenbahnbetriebs das  Einhalten 
von Sicherheitsabständen zwingend vorgeschrieben. 
Die Flächen befinden sich in unmittelbarer Nähe zu einer Oberleitungsanlage der DB. 
Auf die Gefahren durch die 15.000 V Spannung der Oberleitung und die hiergegen ein-
zuhaltenden einschlägigen Bestimmungen wird ausdrücklich hingewiesen. In der Nähe 
der Oberleitungsmasten (5 m-Umkreis) darf nicht ohne Abstimmung  mit der DB Netz 
AG Osnabrück in den Untergrund eingegriffen werden. Die vorhandenen Kabel sind zu 
berücksichtigen. Es wird darauf hingewiesen, dass auch auf benachbarten  Fremdflä-
chen mit Kabeln und Leitungen der DB zu rechnen ist. Falls eine Kabel- und Leitungs-
ermittlung im Grenzbereich gewünscht wird, ist diese ca. 6 Wochen vor Baubeginn bei 
der DB Netz AG zu beantragen. 
Bahngelände darf weder im noch über dem Erdboden überbaut werden. Ein widerrecht-
liches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelan-
gen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen ist gemäß § 62  EBO unzulässig und 
durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschlie-
ßen. 
Sofern ein Einsatz von Kränen geplant ist, ist eine Kraneinweisung durch DB Netz Os-
nabrück zu prüfen und zu erstellen. Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hub-
geräten (z.B. (Mobil -) Kran, Bagger etc.) ist grundsätzlich  das Überschwenken der 
Bahnfläche bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhän-
genden Haken verboten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer Über-
schwenkbegrenzung (mit TÜV-Abnahme) sicher zu stellen.  
Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahngelände  zwischen- oder abgelagert 
werden. Bei Abbrucharbeiten ist die Staubentwicklung in Grenzen  zu halten. Sie darf 
die freie Sicht im  Bereich der Gleisanlagen nicht einschränken. Sollte mit Wasser zur  
Vermeidung der Staubemissionen gearbeitet werden, so ist in jedem Fall eine Lenkung 
des Wasserstrahls auf  die Bahnanlage auszuschließen. Es muss in jedem Fall  dafür 
gesorgt werden, dass ke ine Teile der Abbruchmassen  auf die Bahnanlage (Gleisbe-
reich) gelangen können (Vermeidung von Betriebsgefährdungen). Beim möglichen Ein-
satz eines Spritzgerätes verweisen wir  auf die Gefahr (z.B. elektrischer Überschlag), 
die von der angrenzenden Bahn-Oberleitung (15.000 V) ausgeht. 
Entsprechende Hinweise sind in die Planurkunde aufgenommen worden. 
 
8. Maßnahmen 
8.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhält-
nisse durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Kosten der Bauleitplanung sowie der Realisierung des Vorhabens werden aus-
schließlich von der Vorhabenträgerin übernommen. 
 
9. Vorhaben- und Erschließungsplan 
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde ein Vorhaben - und Erschließu ngsplan 
(VEP) abgestimmt, der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans ist. Der VEP beschreibt das Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl für die 
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(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Durchführungspflicht als auch für die Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
dar. 
 
10. Durchführungsvertrag 
Mit der Vorhabenträgerin wird/wurde seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlos-
sen. In diesem verpflichtet sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB 
u. a. dazu,  
 das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen 
innerhalb einer näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen,  
 bei der Errichtung von Wohngebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Personen 
dienen, den Energiestandar d mindestens der aktuell ersten Stufe der Förderung 
energiesparenden Bauens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) (z. Zt. Energie-
Effizienzhaus 55) einzuhalten,  
 einen bestimmten Anteil des geschaffenen Wohnraums sozial - und preisgebunden 
an Endverbraucher abzugeben und  
 Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen. 
 
 
D Umweltbelange 
Wie im Kapitel A.1.1 zutreffend dargelegt, erfüllt die Aufstellung des B -Plans 668 die Vo-
raussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB. Ergänzend soll an dieser S telle darauf 
verwiesen werden, dass die Anwendung des 13a nicht nur zum Verzicht der Umweltprüfung 
und des daraus resultierenden Umweltberichtes führt, sondern darüber hinaus auch sämt-
liche Kompensationsverpflichtungen, die aus den mit der Planung einhergehenden erheb-
lichen Beeinträchtigungen der im Rahmen einer Umweltprüfung zu betrachtenden Schutz-
güter resultieren, wegfallen. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 668 sollen die planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses sowie eines Parkhauses am 
Wittekindplatz geschaffen werden. Die Baufenster überlagern einen Parkplatz mit ausge-
prägtem Baumbestand dem nicht nur eine ökologische Wertigkeit in diesem ansonsten an 
Grünstrukturen armen Bereich zuzuweisen ist. Der Baumbestand – es wurden 33 Bäume 
kartiert – wirkt zudem stadtklimatisch ausgleichend hinsichtlich der als sehr ungünstig ein-
gestuften bioklimatische Ausgangssituation in diesem Quartier. Daher wird sich die stadt-
klimatische Situation aufgrund des Verlustes  annähernd aller kartierten Bäume – nur ein 
Baum wird im Planentwurf als zu erhalten festgesetzt – verschlechtern. 
Darüber hinaus ist darauf zu verweisen, dass sich die Luftmassen bei autochthonen Wet-
terlagen von der Bremer Straße über die Bohmter Straße/Alte Poststraße Richtung Innen-
stadt bewegen. Die geplanten Höhen der Gebäude werden mit 82,5 Metern über NHN an-
gegeben, die des nordöstlich angrenzenden Bahndammes liegt bei 67,6 Metern. Der Bahn-
damm stellt bei autochthonen Wetterlagen schon jetzt eine, wenn auch überwindbare, Bar-
riere dar. Durch das Bauvorhaben wird demnach für die anströmenden Luftmassen eine 
weitere, 15,5 m höhere Barriere unmittelbar nachgelagert, was durch die Darstellungen der 
VEP-Blätter 1 und 2 deutlich visualisiert wird. Von daher muss konstatiert werden, dass die 
Planung auch und v. a. aus diesem Grund gegenüber dem gegenwärtigen begrünten eben-
erdigen Parkplatz zu einer deutlichen Verschlechterung der stadtklimatischen Belastungs-
situation in diesem Quartier führen kann. 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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Die maßgebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Biodiversität (Artenvielfalt, Pflanzen 
und Tiere) resultiert aus dem Verlust von mindestens 26, wahrscheinlich aber 32 erhaltens-
werten Laubbäumen im Plangebiet. Dass damit auch entsprechender Lebensraum für die 
an derartige ökologische Inseln im urbanen Raum angewiesenen und angepassten Tierar-
ten verloren geht, liegt auf der Hand. Aufgrund der Qualität der überplanten Bäume werden 
zumindest für die Artengruppe der Fledermäuse CEF -Maßnahmen notwendig, die mit der 
unteren Naturschutzbehörde abzustimmen sind. Sind diese umgesetzt, so bestehen hin-
sichtlich des Artenschutzes aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundlegenden Beden-
ken gegen das Vorhaben mehr, da dann mit tels der Hinweise Nr. 9 und 10 sicher gestellt 
wird, dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstat-
bestände gem. §44 BNatSchG berührt werden. 
Die mit dem Vorhaben einhergehenden Neuversiegelungen werden hinsichtlich des 
Schutzgutes Boden als vernachlässigbar eingestuft. 
Die geplante Aufstellung führt insgesamt zu erkennbar erheblichen Beeinträchtigungen des 
Schutzgutes Stadtklima sowie zu Beeinträchtigungen des Schutzgutes Biodiversität. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Ziel der Planung ist die Revitalisierung und Inwertsetzung des Berliner Platzes / Wittekind-
platzes als östlichen Eingang in die Innenstadt von Osnabrück. Die langjährige Nutzung 
dieses Bereiches als Stellplatzanlage führte dazu, dass der Raum lediglich als Durchgangs-
raum mit geringer Aufenthaltsqualität wahrgenommen wird. Bereits die Ergebnisse des Gut-
achterverfahrens zur Neugestaltung des Berliner Platzes  aus dem Jahr 2015 sehen eine 
Qualifizierung des Grundstückes durch eine Intensivierung der Nutzung und Bebauung zur 
Schaffung neuer Raumkanten. Die negativen Auswirkungen auf das Stadtklima durch Über-
planung des Baumbestandes sowie der Schaffung neuer potentieller Barrieren für den Luft-
austausch sind im Zuge der Abwägung gegenüber den genannten städtebaulichen Zielen 
zurückzustellen. Durch die Festsetzungen zur verpflichtenden Fassaden- und Dachbegrü-
nung sowie den Erhalt eines prägenden Einzelbaumes können Maßnahmen zur Abmilde-
rung der negativen Auswirkungen geschaffen werden. Darüber hinaus wird angestrebt im 
Zuge der Neugestaltung der öffentlichen Verkehrsfläche n im Bereich der Wittekindstraße 
weitere Bäume zu pflanzen. 
In Bezug auf die Beeinträchtigung des Schutzgutes Biodiversität ist im Bebauungsplan fest-
gesetzt worden, dass entsprechende CEF-Maßnahmen durch die Vorhabenträgerin in Ab-
stimmung mit der Unteren N aturschutzbehörde im Nahbereich umzusetzen sind. Somit 
kann sichergestellt werden, dass durch die Verwirklichung der Planung keine artenschutz-
rechtlichen Verbotstatbestände gem. §44 BNatSchG berührt werden. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Mit diesem Bebauungsplan wird eine Aufwertung des Umfelds des Hannoverschen Bahn-
hofs sowie im weitesten Sinne des Berliner Platzes verfolgt. 
Die Bauleitplanung fördert das innerstädtische Wohnen, schafft Angeboten der sozialen Inf-
rastruktur und trägt zur Schaffun g von bezahlbarem Wohnraum bei. Daneben wird ein zu-
sätzliches Angebot an Arbeitsplätzen geschaffen.  
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 7.500 m² 
Bauflächen: ca. 4.200 m² 
Bebauungsplan Nr. 668 - südlich Wittekindplatz - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren)  
 
 
 
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 davon urbanes Gebiet (MU): ca. 4.200 m² 
Öffentliche Verkehrsflächen:  ca. 3.300 m² 
 
 
 
 
Anlage: 
Schalltechnische Untersuchung (KRÄMER EVERS Bauphysik Gmbh & Co. KG, 10.03.2021)