Verkauf von Grundstücken nördlich Friedhof Eversburg
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/2235
Datum: 2023-09-14
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/6
Stadt Osnabrück 24.07.2023 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/2235
öffentlich
Verkauf von Grundstücken nördlich Friedhof Eversburg
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement 05.09.2023 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 05.09.2023 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 07.09.2023 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 19.09.2023 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 19.09.2023 Ö Entscheidung
Beschluss:
Für die Vergabe städtischer Grundstücke im Baugebiet nördlich des Friedhofs Eversburg 
werden Lose gemäß Anlage gebildet und die Grundstücke entsprechend der dort genannten 
Bedingungen ausgeschrieben. Alle Grundstücke werden zum Kauf angeboten.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
X Ja
 
Nettoeinnahmen durch den Verkauf von Grundstücken in Höhe von ca. 4.386.000,00 €. 
Durch den Verkauf von ca. 31 % der Grundstücke an Begünstigte für den bezahlbaren 
Wohnraum zu einem Preis, der 30 % unterhalb des Verkehrswertes liegt, verringert sich die 
Gesamteinnahme der Stadt Osnabrück um ca. 420.000,00 €.
Die Stadt finanziert die Kosten der Erschließung für den Teil nördlich des Friedhofs vor. Die 
umlagefähigen Kosten betragen ca. 1.300.000,00 €. Über die Veranlagung der künftigen 
Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer zu Erschließungskosten bzw. durch das 
Angebot von Ablöseverträgen fließen ca. 90 % dieser Kosten wieder an die Stadt zurück. 
Etwa 70 % davon werden nach Baubeginn der Baustraße als Vorausleistungen auf den 
Erschließungsbeitrag erhoben, der Rest nach Abschluss des Straßenendausbaus. Im Falle 
des Abschlusses von Ablöseverträgen fließen die Schätzkosten sofort zu 90 % an die Stadt 
zurück.
Die Verkaufserlöse sind im Verwaltungsentwurf 2024 eingeplant. 
B. Personelle Auswirkungen: 
Es ist mit einer weiteren Arbeitsverdichtung zu rechnen, die z. T. durch zeitversetzte 
Ausschreibungen aufgefangen werden kann. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass 
Verzögerungen bei der Standardsachbearbeitung anfallen können und hinzukommende 
Sonderaufgaben (z. B. intensive Flächenprüfungen, komplexe Verhandlungen etc.) während 
der Vermarktungsphase nicht abgearbeitet werden können.
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
                                                           Seite: 2/6
X  keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: 
Andere Verteilung der Grundstücke zu den Vergabearten.
G. Beteiligte Stellen: Fachbereich Finanzen und Controlling
Fachbereich Städtebau
Fachbereich Geodaten und Verkehrsanlagen
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Stadt zum Leben und Erleben - ausgeglichen-umweltverträglich-qualitätsvoll (Ziel 2021-
2030)
Sachverhalt:
1. Das Baugebiet
Am 07.06.2019 ist die 7. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 38 – Eversburger Friedhof – in 
Kraft getreten. Für ehemalige Friedhofserweiterungsflächen wurde damit angrenzend an den 
Friedhof neues Baurecht geschaffen. Innerhalb des Vermarktungsbereichs ist die Errichtung 
von Ein-/Zweifamilienhäusern (vor allem Doppel- & Reihenhäuser) zulässig. Durch 
ungünstige Grundstückszuschnitte wurde zunächst eine flächenmäßige Neuordnung durch 
ein Umlegungsverfahren erforderlich.
Im Januar 2023 wurde durch die Bekanntmachung im Amtsblatt der durch den 
Umlegungsausschuss aufgestellte Umlegungsplan unanfechtbar. Von der ca. 4,6 ha großen 
Umlegungsmasse (Entwicklungsfläche) wurden 16.774 m² Baulandfläche für den Bau von 45 
Ein-/Zweifamilienhäusern der Stadt Osnabrück zugeteilt. Ziel der Stadt Osnabrück ist es, 
durch die Vermarktung der Grundstücke ein Angebot insbesondere für junge Familien zur 
Bildung von Wohneigentum zu schaffen. Dadurch soll vor allem diese Zielgruppe an den 
Standort Osnabrück gebunden werden. Im Frühjahr 2023 wurde das Gelände von Bewuchs 
freigemacht. Die weitere Baureifmachung (Entfernen von Bodenmieten, tlw. Fundamenten 
etc.) erfolgt voraussichtlich im Herbst 2023. Daran anschließend erfolgt eine 
Kampfmittelsondierung der städtischen Flächen (Baugrundstücke, Straßen, Wege und 
Plätze). Die Erschließung des Geländes beginnt voraussichtlich Ende 2023 bzw. Anfang 
2024 und wird etwa ½ Jahr benötigen. Durch wetterbedingte Arbeitspausen in den 
Wintermonaten kann sich die Gesamtdauer der Erschließungsmaßnahme entsprechend 
verlängern. Zunächst werden die Ver- und Entsorgungsleitungen verlegt und eine Baustraße 
hergestellt. Die endgültige Herstellung der Erschließung erfolgt erst, nachdem ein Großteil 
der Häuser fertiggestellt ist.
Im Hinblick auf die vorgesehene Entwicklung des Baugebietes, die insbesondere 
anspruchsvolle ökologische und gestalterische Belange berücksichtigen soll, ist von der 
Verwaltung die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes in Auftrag gegeben worden 
(Architekturbüro Ahrens + Pörtner, Hilter a.T.W.). Dieses städtebauliche Konzept aus Juni 
2017 stellte den Rahmen für die Änderung des Bebauungsplanes dar und soll in dieser 
Weise umgesetzt werden. Auszüge dieses Konzeptes können der Begründung zum 
Bebauungsplan (VO/2019/3874) entnommen werden.
2. Die Grundstücksvergabe
Parallel zu den Erschließungsarbeiten wird die Vergabe der Baugrundstücke vorbereitet. Das 
Bewerbungsverfahren soll vorrangig digital über eine Onlineplattform abgebildet werden. 
Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird dazu die Unterstützung eines externen 
Dienstleisters erforderlich werden. Grundlage der Vergabe ist die am 25.04.2023 vom Rat 
beschlossene Richtlinie zur Vergabe von Wohnbaugrundstücken (VO/2023/1820) mit der 
                                                           Seite: 3/6
Ergänzung, dass die Vergabe von Grundstücken in der Regel im Erbbaurecht erfolgt 
(VO/2023/1820-2). Abweichend von diesem Beschluss schlägt die Verwaltung vor, alle 
städtischen Grundstücke des Gebietes zum Kauf anzubieten, da eine Vergabe im 
Erbbaurecht nach Einschätzung der Verwaltung aufgrund des momentanen Bauumfeldes 
(Baupreise, Zinsniveau) einer erfolgreichen Vermarktung und damit der zeitnahen Schaffung 
von Wohnraum entgegensteht. Im Folgenden wird hypothetisch dargestellt, zu welchen 
Konditionen eine rechtmäßige Vergabe im Erbbaurecht erfolgen müsste. 
3. Ermittlung der Basis, auf die der Erbbauzins angewendet werden müsste
Als Verkehrswert für erschlossene Grundstücke wurde für das Baugebiet ein Preis von 
370,00 €/m² ermittelt. Der darin enthaltene voraussichtliche Erschließungskostenanteil mit 
Abwasserbeitrag sowie Kosten für die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen beträgt ca. 53,00 
€/m². Hinzu kommen die Kosten für die Grundstücksanschlüsse in Höhe von ca. 2.900,00 € 
(Einheitssatz 2023) je Grundstück, das entspricht etwa 7,25 €/m² bei einem 400 m² großen 
Grundstück. Der Verkehrswert für das unerschlossene Grundstück beträgt daher ca. 310,00 
€/m². Die Entrichtung der voraussichtlichen Erschließungskosten würde den 
Erbbauberechtigten von der Stadt im Rahmen eines Ablösevertrages angeboten. Den 
Erbbauberechtigten stände es frei, den Ablösevertrag zu unterzeichnen. Würde der 
Abschluss des Ablösevertrages durch den Erbbauberechtigten abgelehnt, würde dieser 
Erbbauberechtigte zu einem späteren Zeitpunkt eine Erschließungskostenabrechnung 
erhalten.
Den künftigen Erbbauberechtigten würde vertraglich vorgegeben, die Bebauung gemäß 
Gestaltungshandbuch umzusetzen. Außerdem würden die künftigen Erbbauberechtigten 
verpflichtet, mindestens den Energiestandard KfW 40 einzuhalten. Der Energiestandard KfW 
55 ist der gesetzliche Mindeststandard. Da keine Erdgasleitungen verlegt werden, empfiehlt 
sich, die Wärmeversorgung im Baugebiet über dezentrale Wärmepumpen, wie in der 
Referenzvariante mit Außenluft oder mit Erdwärme als erneuerbare Energie vorgesehen, 
umzusetzen. 
Diese Einschränkungen der freien Verfügung über das erworbene Erbbaurecht bedingen 
einen Nachlass auf den Verkehrswert, da zunächst jeder Eigentümer einer Sache mit ihr 
nach Belieben verfahren kann (§ 903 BGB). Soweit die Verfügungsgewalt des Eigentümers 
durch vertragliche Regelungen eingeschränkt wird, ist von einer unangemessenen 
Benachteiligung (§ 307 II BGB) auszugehen, da von der gesetzlichen Regelung des § 903 
BGB abgewichen wird. Von einer unangemessenen Benachteiligung ist jedoch nicht 
auszugehen, wenn diese sich in dem Wert der Sache wiederfindet. Um die vorgenannten 
Regelungen ( Gestaltungshandbuch, KFW 40) rechtswirksam vereinbaren zu können, wird 
ein Abschlag von 5% des Verkehrswertes für das unerschlossene Grundstück 
vorgenommen. Der Verkehrswert des unerschlossenen Grundstücks verringert sich dadurch 
auf ca. 294,50 €/m². Dieser Wert von 294,50 €/m² würde die Basis darstellen, auf dessen 
Grundlage im Folgenden der Erbbauzins ermittelt wird. 
4. Die Höhe des potentiellen Erbbauzinses
Der Erbbauzins für Wohnbaugrundstücke liegt üblicherweise bei 5% des Grundstückswertes 
(Basiswert) und würde in dieser Höhe auch für die Grundstücke nördlich Friedhof Eversburg 
gelten. Lediglich für die Begünstigten (Beziehende von unterem und mittlerem Einkommen) 
im Sinne der Vergaberichtlinie für städtische Grundstücke (VO/2023/1820) würde der 
Erbbauzins 4 % des Grundstückswertes (Basiswert) betragen (vgl. dazu auch die 
Mitteilungsvorlage des Fachbereichs Recht und Datenschutz - VO/2021/7378). Der 
Basiswert der Grundstücke für Begünstigte, auf den der Erbbauzins angewendet werden 
müsste, würde um 12,5 % reduziert, so dass sich im Ergebnis für die Begünstigten ein um 30 
% reduzierter Erbbauzins ergeben würde. Die Reduzierung des Basiswertes wäre durch den 
eingeschränkten Personenkreis gerechtfertigt, der als Erbbaurechtnehmende infrage käme.
Berechnung: 294,50 €/m² (Basiswert) x 87,5 (12,5 %-ige Reduzierung) = 257,69 €/m².
14 der städtischen Grundstücke sind für die Vergabe an Begünstigte (Beziehende von 
unterem und mittlerem Einkommen) im Sinne von Nr. 2.4 der Vergaberichtlinie für städtische 
Wohnbaugrundstücke vorgesehen. Das entspricht einer Quote von 31% und ist mehr als das 
                                                           Seite: 4/6
Dreifache der Forderung aus der Quotenkarte für bezahlbaren Wohnraum für dieses Gebiet 
(10 %). Mit dieser hohen Quote geht die Stadt mit einem guten Beispiel voran, den hohen 
Bedarf an bezahlbaren Grundstücken bzw. bezahlbarem Wohnraum zu decken. Die übrigen 
Grundstücke – und auch diejenigen Grundstücke für Begünstigte, für die keine Bewerbungen 
aus dieser Zielgruppe vorliegen – gehen an die sonstigen Bewerbenden.
Beispiele für ein durchschnittlich großes Grundstück mit 400 m² Fläche für den anfänglichen 
Erbbauzins, der inflationsbedingt durch eine im Erbbaurechtsvertrag einzubauende 
Wertsicherungsklausel in den Folgejahren steigen würde:
Gruppe Basiswert
(€/m²)
Erbbau-
zins 
anfängliche 
Erbbauzinsen/
Jahr (€)
anfängliche 
Erbbauzinsen/
Monat (€)
Erbbauzinsen 
/ Monat (€) 
nach 30 
Jahren bei 
Anstieg VPI* 
von 2 % p. a.
Nicht 
begünstigt
294,50 5% 5.890,00 490,83 889,07
begünstigt 257,69 4% 4.123,04 343,59 622,37
*VPI = Verbraucherpreisindex
Angesichts der ohnehin schon hohen Baupreise sieht es die Verwaltung als unrealistisch an, 
Erbbauberechtigte zu diesen Bedingungen zu akquirieren. Die Anfangsbelastung allein für 
den Kauf des Grundstücks liegt aufgrund der Kapitalmarktzinslage etwa in gleicher Höhe wie 
der anfängliche Erbbauzins. Durch die geleistete Tilgung sinkt der von den Kaufenden zu 
leistende Zinsanteil am Kapitaldienst, während die Erbbauzinsen aufgrund der 
Wertsicherungsklausel in kommenden Jahren weiter steigen würden. Eine Reduzierung des 
Erbbauzinsens ist aus den oben dargestellten Gründen rechtlich nicht zulässig.
Die Verwaltung schlägt daher vor, im Baugebiet nördlich des Friedhofes Eversburg von der 
Vermarktung im Erbbaurecht abzusehen und alle Eigenheimgrundstücke zum Kauf 
anzubieten.
5. Verkauf der Grundstücke
Die Verwaltung schlägt vor, die Grundstücke zum Kauf anzubieten. Dabei gelten folgende 
Verkaufspreise für das unerschlossene Grundstück:
Für nicht Begünstigte: 294,50 €/m²
Für Begünstigte (ca. 30% reduziert) 206,00 €/m²
6. Die Grundstücksvergabe in Losen
Die Vergabe erfolgt in Losen gemäß der beigefügten Anlage. Zunächst erfolgt die Vergabe 
von Los 1. Zu diesem Los gehören 14 Grundstücke, die jeweils mit einer Doppelhaushälfte 
bebaut werden können. Die Grundstücke werden im Rahmen einer Direktvergabe an 
Kaufinteressierte vergeben. Bei der Direktvergabe erfolgt die Vergabe in zwei Stufen; 
zunächst werden die Grundstücke für die Begünstigten (Bezieher von unterem und mittlerem 
Einkommen) vergeben, danach die Grundstücke für alle weiteren Personenkreise (nicht 
Begünstigte). Die Kriterien für die Direktvergabe entsprechen denen der bereits oben 
angesprochenen Richtlinie zur Vergabe von Grundstücken. Eine abgestimmte Bebauung 
gemäß Gestaltungshandbuch ist umzusetzen. Dazu wird im Kaufvertrag eine entsprechende, 
diese Vorgabe zu berücksichtigende Regelung aufgenommen.
Adressaten der Ausschreibung für die Lose 2 bis 4 sind Bauträger/innen, Baugruppen und 
Architekten/-innen. Diese können sich auf die auszuschreibenden Lose bewerben. Die 
Bewerbung auf mehrere Lose ist möglich, ebenso die Vergabe mehrerer Lose an einen 
Bewerbenden. In dem Verfahren haben die Bewerbenden sowohl das Bebauungskonzept 
darzustellen als auch einen verbindlichen Preis für den späteren Kauf eines bezugsfertigen 
Hauses zu nennen. Die durch das Gestaltungshandbuch vorgegebenen Hinweise zur 
Erreichung einer städtebaulichen, architektonischen und ökologischen Qualität des Gebietes 
                                                           Seite: 5/6
sind zu berücksichtigen. Die Auswahl der Bewerbenden erfolgt nach den allgemeinen und 
besonderen Kriterien der Vergaberichtlinie. Für den Kreis der Begünstigten (Ziff. 2.4 
Buchstabe c. der Vergaberichtlinie) ist ein gesondertes Preisangebot für das bezugsfertige 
Haus anzubieten (ohne Grundstück). Ein abweichender Bau-/Ausstattungsstandard im 
Vergleich zu den übrigen Häusern ist in der Bewerbung anzugeben.
Nach der Entscheidung über die beste Bewerbung werden die Grundstücke aus dem 
gewonnenen Los dem ausgewählten Investor für die Dauer von zunächst 4 Monaten anhand 
gegeben. Der Bauauftrag mit dem vom Investor ausgesuchten Bauinteressenten und der 
Abschluss der Grundstückskaufverträge zwischen dem Bauinteressenten und der Stadt 
werden zeitlich und inhaltlich aufeinander abgestimmt. Die Stadt behält sich vor, einzelne 
von dem Bauträger benannte Bauinteressenten aus wichtigem Grund abzulehnen. Ein 
wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn der Bauauftrag des Bauinteressenten 
nicht unerheblich von dem vom Investor vorgelegten Konzept abweicht.
7. Kriterien für die Konzeptvergabe
Bei der Konzeptvergabe steht die Qualität des eingereichten Konzepts gemäß der 
Vergaberichtlichtlinie im Vordergrund der Vergabeentscheidung. Daher wird das Konzept mit 
60 %, der angebotene Kaufpreis für das zu errichtende Gebäude mit 40 %. Insgesamt sind 
bei der Konzeptvergabe maximal 100 Punkte zu vergeben:
Für den gebotenen Kaufpreis für das zu errichtende Gebäude:
Angebot mit dem günstigsten Kaufpreis Max. 40 Punkte
Angebote mit höherem Kaufpreis je vollem Prozentsatz der Abweichung 
vom günstigsten Angebot werden 4 
Punkte von 40 abgezogen
Konzept:
Wohnraum-/Nutzungskonzept/Diversität 
Quantität und Qualität des Wohnungsangebots 
oUmfang des zu schaffenden Wohnraums 
obesondere/innovative räumliche Konzepte, die planerisch und 
konzeptionell die Berücksichtigung spezieller Zielgruppen 
vorsehen, insbesondere durch den Umfang der Barrierefreiheit, 
Ausweisung von Gemeinschaftsbereichen, besondere 
Gestaltung o. ä.
oAngebotsbreite bzw. Flexibilität der Wohnungsgrundrisse 
(Anpassungsfähigkeit an sich zukünftig verändernde 
Rahmenbedingungen) 
Ausreichend Wohnraum für öffentlich gefördertes und förderfähiges 
Wohnen über die Mindestanforderungen hinaus, aber auch Zugang für 
breite Kreise der Bevölkerung zum Eigentum, 
angemessene Wohnraumversorgung z. B. für Haushalte mit Kindern, 
Ältere und Menschen mit Behinderung, 
sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel- und 
Einkommensgruppen mit neuen gemeinschaftlichen Wohnformen. 
Max. 25 
Punkte
Städtebauliches Konzept einschließlich 
Architektur/Freiraumplanung/Klimaschutz/Energieversorgung/Mobilität
städtebauliche Qualität des Konzeptes angemessen für den 
Standort/Stadtteil
architektonische und gestalterische Qualität unter Beachtung des 
Gestaltungshandbuches
Mobilitätskonzept 
Konzept des ruhenden Verkehrs
Max. 25 
Punkte
                                                           Seite: 6/6
Freiraumqualität
Berücksichtigung klimaökologischer Belange 
(Stadtklima/Klimaanpassung)
Energieeffizienz der Gebäude/ökologisches Bauen / nachhaltige 
Baustoffe
Energieversorgungskonzept der Gesamtplanung
Besondere Kriterien für eine Konzeptvergabe an Baugruppen
Baugruppen haben durch die Bewerbung darzustellen, was sie als 
Baugruppe verbindet, welche Vorteile das gemeinschaftliche Bauen und 
ggfls. das künftige gemeinsame Leben für sie bietet.
Darstellung, auf welche Weise die Umsetzung des Baugruppenprojektes 
gewährleistet ist (Organisation, Finanzierung, Steuerung, Teilung, 
Selbstverwaltung)
Sie haben darzustellen, wie sie die vom Rat der Stadt Osnabrück 
gesetzten sozial- und gesellschaftspolitischen Zielsetzungen umsetzen 
wollen.
Max. 10 
Punkte
gez. König
Anlage:
Lose zur Vermarktung städtischer Grundstücke nördlich Friedhof Eversburg
Lose zur Vermarktung städtischer Grundstücke
n
ördlich Friedhof Eversburg
A1 588 m²
A2 402 m²
A5 402 m²
A6 403 m²
A7 402 m²
A8 570 m²
A9 513 m²
A10 294 m²
A 11 294 m²
A12 294 m²
A16 – A19 1.455 m²
A29 – A31 870 m²
A32 – A35 1.326 m²
A45 452 m²
A46 327 m²
A47 327 m²
A48 327 m²
A49 327 m²
A50 332 m²
A51 342 m²
A52 326 m²
A53 326 m²
A54 423 m²
A22 587 m²
A23 438 m²
A24 396 m²
A25 355 m²
A26 364 m²
A36 – A38 1.030 m²
A39 – A40 729 m²
A55 437 m²
A56 370 m²
A57 372 m²
A58 374 m²
Umlegungsverfahren ist seit dem 21. Januar 2023 bestandskräftig abgeschlossen
• Grundstücke für den Bau von 45 Häusern gehen an die Stadt Osnabrück
• Baumfällarbeiten auf dem Gelände im Winter 2022/2023 sind abgeschlossen
• Baureifmachung und Kampfmittelsondierung ist in der 2. Jahreshälfte vorgesehen
• Beginn der Erschließung voraussichtlich im Verlauf des 2. Halbjahres 2023/1. Halbjahr 2024
• Grundstücksvergabeverfahren ab Anfang 2024
Legende
städtische Grundstücke
Vergabelose
A1 588 m²
A2 402 m²
A5 402 m²
A6 403 m²
A7 402 m²
A8 570 m²
A9 513 m²
A10 294 m²
A 11 294 m²
A12 294 m²
A16 – A19 1.455 m²
A29 – A31 870 m²
A32 – A35 1.326 m²
A45 452 m²
A46 327 m²
A47 327 m²
A48 327 m²
A49 327 m²
A50 332 m²
A51 342 m²
A52 326 m²
A53 326 m²
A54 423 m²
A22 587 m²
A23 438 m²
A24 396 m²
A25 355 m²
A26 364 m²
A36 – A38 1.030 m²
A39 – A40 729 m²
A55 437 m²
A56 370 m²
A57 372 m²
A58 374 m²
Los 1 (A1-A2, A5-A12): Direktvergabe
• Einzelhaushalte bewerben sich für eins von 10 DH-Grundstücken
• Zwei der DH-Grundstücke werden an Begünstigte vergeben
• Vorgaben: Mindestens KfW 40.  Eine abgestimmte Bebauung gemäß Gestaltungshandbuch ist umzusetzen. Dazu werden im Grundstückskaufvertrag 
entsprechende, diese Vorgaben absichernde Regelungen aufgenommen.
A1 588 m²
A2 402 m²
A5 402 m²
A6 403 m²
A7 402 m²
A8 570 m²
A9 513 m²
A10 294 m²
A 11 294 m²
A12 294 m²
A16 – A19 1.455 m²
A29 – A31 870 m²
A32 – A35 1.326 m²
A45 452 m²
A46 327 m²
A47 327 m²
A48 327 m²
A49 327 m²
A50 332 m²
A51 342 m²
A52 326 m²
A53 326 m²
A54 423 m²
A22 587 m²
A23 438 m²
A24 396 m²
A25 355 m²
A26 364 m²
A36 – A38 1.030 m²
A39 – A40 729 m²
A55 437 m²
A56 370 m²
A57 372 m²
A58 374 m²
Los 2 (A16-A19, A29-A35): Konzeptvergabe an Bauträger
• 3 Grundstücke für 4 Kettenhäuser und eine Hausgruppe (ca. 7 Häuser) werden durch Konzeptausschreibung an einen Bauträger, eine Baugruppe oder einen 
Architekten (Investor) vergeben
• Bewertung nach Qualitätskriterien und Preisangebot
• Ausgewählter Investor sucht Kaufinteressierte für die überplanten Grundstücke und Häuser, 4 Kaufinteressierte müssen Begünstigte für bezahlbaren WR sein
• Stadt verkauft die Grundstücke direkt an die vom Investor benannten Bewerbenden; gegenüber dem Investor zahlen die Grundstückskäufer den angebotenen 
Preis (ohne Grundstück) gemäß Bewerbung des ausgewählten Investors
• Für Begünstigte hat der Investor einen gesonderten Baupreis (ohne Grundstück) anzubieten. Ein abweichender Bau-/Ausstattungsstandard ist in der Bewerbung 
anzugeben.
A1 588 m²
A2 402 m²
A5 402 m²
A6 403 m²
A7 402 m²
A8 570 m²
A9 513 m²
A10 294 m²
A 11 294 m²
A12 294 m²
A16 – A19 1.455 m²
A29 – A31 870 m²
A32 – A35 1.326 m²
A45 452 m²
A46 327 m²
A47 327 m²
A48 327 m²
A49 327 m²
A50 332 m²
A51 342 m²
A52 326 m²
A53 326 m²
A54 423 m²
A22 587 m²
A23 438 m²
A24 396 m²
A25 355 m²
A26 364 m²
A36 – A38 1.030 m²
A39 – A40 729 m²
A55 437 m²
A56 370 m²
A57 372 m²
A58 374 m²
Los 3 (A22-A26, A36-A40): Konzeptvergabe an Bauträger
• 5 Grundstücke für Kettenhäuser und ein Grundstück für Hausgruppen (ca. 5 Häuser) werden an einen Bauträger, eine Baugruppe oder einen Architekten 
vergeben
• Bewertung nach Qualitätskriterien und Preisangebot
• Ausgewählter Investor sucht Kaufinteressierte für die überplanten Grundstücke und Häuser, 2 Kaufinteressierte müssen Begünstigte für bezahlbaren WR sein
• Stadt verkauft die Grundstücke direkt an die vom Investor benannten Bewerbenden; gegenüber dem Investor zahlen die Grundstückskäufer den angebotenen 
Preis (ohne Grundstück) gemäß Bewerbung des ausgewählten Investors
• Für Begünstigte hat der Investor einen gesonderten Baupreis (ohne Grundstück) anzubieten. Ein abweichender Bau-/Ausstattungsstandard ist in der Bewerbung 
anzugeben.
A1 588 m²
A2 402 m²
A5 402 m²
A6 403 m²
A7 402 m²
A8 570 m²
A9 513 m²
A10 294 m²
A 11 294 m²
A12 294 m²
A16 – A19 1.455 m²
A29 – A31 870 m²
A32 – A35 1.326 m²
A45 452 m²
A46 327 m²
A47 327 m²
A48 327 m²
A49 327 m²
A50 332 m²
A51 342 m²
A52 326 m²
A53 326 m²
A54 423 m²
A22 587 m²
A23 438 m²
A24 396 m²
A25 355 m²
A26 364 m²
A36 – A38 1.030 m²
A39 – A40 729 m²
A55 437 m²
A56 370 m²
A57 372 m²
A58 374 m²
Los 4 (A45-A58): Konzeptvergabe an Bauträger
• 14 Grundstücke für Doppelhaushälften werden an einen Bauträger, eine Baugruppe oder einen Architekten vergeben
• Bewertung nach Qualitätskriterien und Preisangebot
• Bewertung nach Qualitätskriterien und Preisangebot
• Ausgewählter Investor sucht Kaufinteressierte für die überplanten Grundstücke und Häuser, 6 Kaufinteressierte müssen Begünstigte für bezahlbaren WR sein
• Stadt verkauft die Grundstücke direkt an die vom Investor benannten Bewerbenden; gegenüber dem Investor zahlen die Grundstückskäufer den angebotenen 
Preis (ohne Grundstück) gemäß Bewerbung des ausgewählten Investors
• Für Begünstigte hat der Investor einen gesonderten Baupreis (ohne Grundstück) anzubieten. Ein abweichender Bau-/Ausstattungsstandard ist in der Bewerbung 
anzugeben.
A1 588 m²
A2 402 m²
A5 402 m²
A6 403 m²
A7 402 m²
A8 570 m²
A9 513 m²
A10 294 m²
A 11 294 m²
A12 294 m²
A16 – A19 1.455 m²
A29 – A31 870 m²
A32 – A35 1.326 m²
A45 452 m²
A46 327 m²
A47 327 m²
A48 327 m²
A49 327 m²
A50 332 m²
A51 342 m²
A52 326 m²
A53 326 m²
A54 423 m²
A22 587 m²
A23 438 m²
A24 396 m²
A25 355 m²
A26 364 m²
A36 – A38 1.030 m²
A39 – A40 729 m²
A55 437 m²
A56 370 m²
A57 372 m²
A58 374 m²
Lose 1 bis 4 (A1-A58): Bezahlbarer Wohnraum
• 45 städtische Grundstücke = 16.322 m²
• Sozialquote laut Rahmenvorgaben aus 2018 = 10 %, entspricht 4 bis 5 Grundstücke
• Umsetzung: Vergabe von 14 Grundstücken an Begünstigte (31,1 %) = ca. 5.076 m²
• Angepasster Verkehrswert der erschlossenen unbebauten Grundstücke: grundsätzlich 310 €/m², für Begünstige 217 €/m²
• Kaufpreis für ein 400 m² großes Grundstück: 124.000 €
• Kaufpreis für ein 400 m² großes Grundstück für Begünstigte: 86.800 €
• Verzicht der Stadt Osnabrück auf Einnahmen durch bezahlbare Grundstücke im Umfang von ca. 472.068 €
 Seite: 1/2 
 
Anlage zu TOP          ) Ladung StUA – ö – 07.09.20 23 
Anlage zu TOP      ) Ladung VA – nö – 19.09.2023 
Anlage zu TOP      ) Ladung RAT – ö – 19.09.2023  
 
 
 
 
 
Stadt Osnabrück  
Die Oberbürgermeisterin  
 
 
V O R A B - P R O T O K O L L A U S Z U G 
 
Sitzung des Betriebsausschusses Immobilien- und 
Gebäudemanagement (10) vom 05.09.2023 
 
Öffentlicher Teil: 
 
zu 3.2.  Verkauf von Grundstücken nördlich Friedhof Eversburg   VO/2023/2235 
 
Beratungsverlauf: 
Die Vergabe der Grundstücke wird intensiv im Ausschuss diskutiert. 
Von Seiten der SPD-Fraktion wird der Wunsch geäußert, mehr Grundstücke als in der 
Vorlage vorgesehen direkt und ohne Bindung an einen Bauträger zu vergeben. Die CDU-
Fraktion schließt sich diesem Wunsch an. 
Herr Stadtbaurat Otte erläutert dazu ausführlich die Gründe, weshalb die Verwaltung für die 
Lose 2 bis 4 die Konzeptvergabe als zweckmäßige Vergabeart erachtet. 
 
Im Ausschuss besteht Einigkeit, die weitere Beratung in der nächsten Sitzung des 
Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt fortzusetzen und bittet um entsprechende 
Erweiterung der Tagesordnung. Außerdem solle die Verwaltung sich zu den Möglichkeiten 
zusätzlicher Direktvergabe von Grundstücken in dem Gebiet erneut äußern. 
 
Stellungnahme der Verwaltung zum Protokoll: 
 
In der Sitzung des Betriebsausschusses Immobilien- und Gebäudemanagement am 
05.09.2023 wurde der Wunsch geäußert, für die Sitzungen in der weiteren Beratungsfolge 
darzustellen, ob und ggfls. in welcher Weise es möglich ist, mehr Grundstücke als in der 
Vorlage vorgesehen, direkt und ohne Bindung an einen Bauträger/eine Baugruppe zu 
vergeben. 
 
Die direkte Vergabe von Baugrundstücken ist insbesondere für solche Grundstücke 
geeignet, die mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut werden sollen. Solche 
Grundstücke stehen in dem Gebiet bei Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes für eine 
Vergabe durch die Stadt nicht zur Verfügung.  
 
Schon für Doppelhaus-Grundstücke ist ein hoher Abstimmungsbedarf zwischen den 
künftigen Bauherren erforderlich, damit die beiden Doppelhaushälften eine abgestimmte 
Optik bekommen. Außerdem ist es aus bautechnischen Gründen erforderlich, den Bau der 
beiden Doppelhaushälften zeitlich aufeinander abzustimmen. Obwohl die Direktvergabe im 
Vergleich zu der Konzeptvergabe auch für Doppelhaus-Grundstücke Nachteile hat, wurde in 
der Vorlage die Direktvergabe für das Los 1 (vgl. dazu die Anlage zu VO/2023/2235) 
vorgeschlagen, um dem politischen Wunsch nachzukommen, einige Grundstücke ohne 
Bauträgerbindung an den Markt zu bringen.  
 
 Seite: 2/2 
 
Das städtebauliche Konzept, auf dessen Grundlage der Bebauungsplan entwickelt worden 
ist, sieht für die Grundstücke der Lose 2 und 3 den Bau von Reihen- und Kettenhäusern 
sowie Baugruppen vor. Diese Haustypen lassen sich effizient nur realisieren, wenn die 
Herstellung dieser Gebäude im Rahmen eines einheitlichen Bau- und Nutzungskonzepts 
erfolgt. Dies ist nur durch die Vergabe an einen Bauträger oder eine Baugruppe 
sicherzustellen. Eine Festlegung auf einen typischen „Bauträger“ ist mit der Konzeptvergabe 
ausdrücklich nicht verbunden. Durch die Öffnung des Bewerbendenkreises auch für 
Baugruppen ist z. B. eine Bewerbung größerer Familien oder eines Freundeskreises 
denkbar, die/der ein Los gemeinsam unter Einbindung eines Architekturbüros plant, herstellt 
und selbst bezieht. Im Rahmen der vorgeschlagenen Bewertungsmatrix können Baugruppen 
bis zu 10 zusätzliche Punkte erhalten. Ziel der Konzeptvergabe ist letztlich die Umsetzung 
des eingereichten Bau- und Nutzungskonzeptes für das jeweilige Los insgesamt. Würden 
diese Grundstücke einzeln in der Direktvergabe ohne Bindung an ein Konzept vergeben, 
würde sich ein "Wildwuchs" von nicht aufeinander abgestimmten Häusern ergeben, was aus 
städtebaulichen Gründen vermieden werden soll. Gleichzeitig bestehen im Rahmen der 
Herstellung bautechnische Problematiken wie zuvor ausgeführt. Für die Lose 2 und 3 rät die 
Verwaltung dringend von einer Direktvergabe ab. 
 
Die Verwaltung plädiert dafür, zunächst die Direktvergabe der Doppelhaus-Grundstücke aus 
dem Los 1 umsetzen, anschließend die Konzeptvergaben der Lose 3 und 4. Je nachdem, 
wie hoch die Nachfrage nach Grundstücken in der Direktvergabe für die Grundstücke im Los 
1 ausgefallen ist und welche Erfahrungen bei der Umsetzung dieser Vergabeart gemacht 
wurden, könnte zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werden, ob es möglich wäre, die 
Doppelhaus-Grundstücke aus Los 4 ebenfalls in das Direktvergabeverfahren aufzunehmen. 
Die Ausschreibung der Grundstücke muss aus Kapazitätsgründen -wie auch im Baugebiet 
“In der Gartlage“ praktiziert- sukzessive erfolgen. Insofern wird ein Hinausschieben der 
Entscheidung zum Vergabeverfahren für das Los 4  als unschädlich angesehen. Eine 
Einzelvergabe bedeutet jedoch gegenüber der Konzeptvergabe einen deutlich höheren 
Personalaufwand. Hinzuweisen ist daher auf eine daraus ggfs. resultierende erforderliche 
Stärkung der Personalkapazitäten im Fachdienst Grundstücke. 
 
Ein abweichender Beschluss könnte wie folgt formuliert werden: 
 
Für die Vergabe städtischer Grundstücke im Baugebiet nördlich des Friedhofs Eversburg 
werden Lose gemäß Anlage gebildet. Vermarktet werden zunächst die Lose 1-3 unter den im 
Sachverhalt genannten Bedingungen. Die Vermarktung von Los 4 wird zunächst 
zurückgestellt. Ein Vermarktungsvorschlag wird unter Auswertung der gesammelten 
Erfahrungen zur Direkt- und Konzeptvergabe in dem Gebiet mit einer späteren Vorlage durch 
die Verwaltung eingebracht. Alle Grundstücke werden zum Kauf angeboten. 
 
 
 
Abweichender Beschluss: 
Die Vorlage wird ohne Beschlussempfehlung weitergeleitet. 
 
 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig angenommen. 
 
 
 
Der Auszug entspricht dem Inhalt der Beratung. 
 
Osnabrück, den 05.09.2023 
 
 
Stadt Osnabrück 
 
 
Anlage zum TOP _____ Ladung VA - nö – 19.09.2023 
Anlage zum TOP _____ Ladung Rat - ö – 19.09.2023 
 Seite: 1/3 
 
Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
VORAB - P R O T O K O L L A U S Z U G 
 
Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (19) vom 
07.09.2023 
 
Öffentlicher Teil: 
 
zu 3.10. Verkauf von Grundstücken nördlich Friedhof Eversburg  VO/2023/2235 
 
Beratungsverlauf: 
 
 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung zum Protokoll: 
 
In der Sitzung des Betriebsausschusses Immobilien- und Gebäudemanagement am 
05.09.2023 wurde der Wunsch geäußert, für die Sitzungen in der weiteren Beratungsfolge 
darzustellen, ob und ggfls. in welcher Weise es möglich ist, mehr Grundstücke als in der 
Vorlage vorgesehen, direkt und ohne Bindung an einen Bauträger/eine Baugruppe zu 
vergeben. 
 
In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt am 07.09.2023 wurde die 
Verwaltung gebeten, den Beschlussvorschlag dahingehend abzuändern, dass es für 
Baugruppen einfacher wird, ein Los zu gewinnen. Die Lose 2 bis 4 seien für Baugruppen zu 
groß. Der Ausschuss hat darum gebeten, entweder das Los 2 oder 3 so zu teilen, dass es 
auch für Baugruppen attraktiv wird. 
 
Die direkte Vergabe von Baugrundstücken ist insbesondere für solche Grundstücke 
geeignet, die mit freistehenden Einfamilienhäusern bebaut werden sollen. Solche 
Grundstücke stehen in dem Gebiet bei Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes für eine 
Vergabe durch die Stadt nicht zur Verfügung.  
 
Die Verwaltung spricht sich dafür aus, zunächst nur für die Doppelhausgrundstücke aus dem 
Los 1 die Direktvergabe zu wählen. Schon für Doppelhaus-Grundstücke ist ein hoher 
Abstimmungsbedarf zwischen den künftigen Bauherren erforderlich, damit die beiden 
Doppelhaushälften eine abgestimmte Optik bekommen. Außerdem ist es aus 
bautechnischen Gründen erforderlich, den Bau der beiden Doppelhaushälften zeitlich 
aufeinander abzustimmen. Obwohl die Direktvergabe im Vergleich zu der Konzeptvergabe 
auch für Doppelhaus-Grundstücke Nachteile hat, wurde in der Vorlage die Direktvergabe für 
das Los 1 (vgl. dazu die Anlage zu VO/2023/2235) vorgeschlagen, um dem politischen 
Wunsch nachzukommen, einige Grundstücke ohne Bauträgerbindung an den Markt zu 
bringen.  
 
Das städtebauliche Konzept, auf dessen Grundlage der Bebauungsplan entwickelt worden 
ist, sieht für die Grundstücke der Lose 2 und 3 den Bau von Reihen- und Kettenhäusern 
sowie Hausgruppen vor. Diese Haustypen lassen sich effizient nur realisieren, wenn die 
Herstellung dieser Gebäude im Rahmen eines einheitlichen Bau- und Nutzungskonzepts 
erfolgt. Dies ist nur durch die Vergabe an einen Bauträger oder eine Baugruppe 
sicherzustellen. Eine Festlegung auf einen typischen „Bauträger“ ist mit der Konzeptvergabe 
ausdrücklich nicht verbunden. Durch die Öffnung des Bewerbendenkreises auch für 
Anlage zum TOP _____ Ladung VA - nö – 19.09.2023 
Anlage zum TOP _____ Ladung Rat - ö – 19.09.2023 
 Seite: 2/3 
 
Baugruppen ist z. B. eine Bewerbung größerer Familien oder eines Freundeskreises 
denkbar, die/der ein Los gemeinsam unter Einbindung eines Architekturbüros plant, herstellt 
und selbst bezieht. Im Rahmen der vorgeschlagenen Bewertungsmatrix können Baugruppen 
bis zu 10 zusätzliche Punkte erhalten. Ziel der Konzeptvergabe ist letztlich die Umsetzung 
des eingereichten Bau- und Nutzungskonzeptes für das jeweilige Los insgesamt. Würden 
diese Grundstücke einzeln in der Direktvergabe ohne Bindung an ein Konzept vergeben, 
würde sich ein "Wildwuchs" von nicht aufeinander abgestimmten Häusern ergeben, was aus 
städtebaulichen Gründen vermieden werden soll. Gleichzeitig bestehen im Rahmen der 
Herstellung bautechnische Problematiken wie zuvor ausgeführt. Für die Lose 2 und 3 rät die 
Verwaltung dringend von einer Direktvergabe ab. 
 
Die Verwaltung plädiert dafür, zunächst die Direktvergabe der Doppelhaus-Grundstücke aus 
dem Los 1 umsetzen, anschließend die Konzeptvergaben der Lose 2 und 3. Für das Los 3 
werden kleinere Teillose gebildet, um diese attraktiver für Baugruppen zu machen. Je 
nachdem, wie hoch die Nachfrage nach Grundstücken in der Direktvergabe für die 
Grundstücke im Los 1 ausgefallen ist und welche Erfahrungen bei der Umsetzung dieser 
Vergabeart gemacht wurden, könnte zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werden, ob 
es möglich wäre, die Doppelhaus-Grundstücke aus Los 4 ebenfalls in das 
Direktvergabeverfahren aufzunehmen. Die Ausschreibung der Grundstücke muss aus 
Kapazitätsgründen -wie auch im Baugebiet “In der Gartlage“ praktiziert- sukzessive erfolgen. 
Insofern wird ein Hinausschieben der Entscheidung zum Vergabeverfahren für das Los 4  als 
unschädlich angesehen. Eine Einzelvergabe bedeutet jedoch gegenüber der 
Konzeptvergabe einen deutlich höheren Personalaufwand. Hinzuweisen ist daher auf eine 
daraus ggfs. resultierende erforderliche Stärkung der Personalkapazitäten im Fachdienst 
Grundstücke. 
 
Ein abweichender Beschluss des Verwaltungsausschusses und des Rates könnte wie folgt 
formuliert werden: 
 
Für die Vergabe städtischer Grundstücke im Baugebiet nördlich des Friedhofs Eversburg 
werden Lose gemäß Anlage zur Beschlussvorlage gebildet. Das Los 3 wird davon 
abweichend in zwei Teillose gegliedert (siehe nachfolgende Grafik), auf die sich vorrangig 
Baugruppen bewerben können. Baugruppen sind verpflichtet, in den Teillosen jeweils ein 
Gebäude für Begünstigte für den bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Vermarktung von 
Los 4 wird zunächst zurückgestellt. Ein Vermarktungsvorschlag wird unter Auswertung der 
gesammelten Erfahrungen zur Direkt- und Konzeptvergabe in dem Gebiet mit einer späteren 
Vorlage durch die Verwaltung eingebracht. Alle Grundstücke werden zum Kauf angeboten. 
 
 

Anlage zum TOP _____ Ladung VA - nö – 19.09.2023 
Anlage zum TOP _____ Ladung Rat - ö – 19.09.2023 
 Seite: 3/3 
 
 
 
 
 
 
Geänderter Beschluss: 
Für die Vergabe städtischer Grundstücke im Baugebiet nördlich des Friedhofs Eversburg 
werden Lose gemäß Anlage gebildet und die Grundstücke entsprechend der dort genannten 
Bedingungen ausgeschrieben. Alle Grundstücke werden zum Kauf angeboten. 
 
Die Vorlage wird ohne Empfehlung weitergegeben. 
 
 
 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig angenommen 
 
 
 
 
 
 
 
Der Auszug entspricht dem Inhalt der Beratung. 
 
Osnabrück, den 07.09.2023 
 
 
 
 
Stadt Osnabrück