B 671 - ehem. Güterbahnhof /Lokviertel Aktueller Sachstand zum Bebauungsplanverfahren
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/2263
Datum: 2023-08-25
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

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Stadt Osnabrück 04.08.2023 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/2263
öffentlich
B 671 - ehem. Güterbahnhof /Lokviertel
Aktueller Sachstand zum Bebauungsplanverfahren
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 05.09.2023 Ö Kenntnisnahme
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 07.09.2023 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
 Umwelt- und klimagerechte Bauweise durchsetzen
Sachverhalt:
Mit der Vorlage möchte die Verwaltung einen aktuellen Überblick über den Stand der 
Planungen zum LokViertel auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs geben und über 
das geplante weitere Vorgehen informieren.
Auf Basis des Ergebnisses des Anfang 2021 privat durchgeführten städtebaulichen 
Wettbewerbs erfolgte im September 2021 die frühzeitige Beteiligung zur Neuaufstellung des 
Bebauungsplanes Nr. 671 (siehe VO/2021/7280) und zur parallel erforderlichen Änderung 
des Flächennutzungsplans.
Städtebauliches Konzept
Das im Wettbewerb erstplatzierte Plankonzept wurde im Anschluss weiter qualifiziert und 
konkretisiert. Dieser Masterplan/Testentwurf (siehe Anlage) bildet aktuell die Grundlage für 
die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfes.
Der Masterplan sieht die Anordnung von drei kleineren Quartieren nördlich, östlich und 
südlich eines zentralen Grünzuges (Grüne Mitte) vor. Die Quartiere „Ringlok and Friends“ 
östlich an den Ringlokschuppen angrenzend, „Out of the Box“ im Osten des Quartiers und 
„Werkstatt“ südlich der grünen Mitte sollen je nach Lage und Nutzungsschwerpunkt einen 
jeweils eigenen Charakter erhalten. Vorgesehen ist im LokViertel eine im Wesentlichen fünf- 
bis siebengeschossige Bebauung, die durch mehrere Hochpunkte an besonderen Stellen 
ergänzt wird. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Flächen im sanierten Ringlokschuppen ist 
direkt angrenzend ein Erweiterungsbau in einem eigenständigen Baukörper mit maximal 
zehn Geschossen und einer Höhe von 41 m vorgesehen. Dieser markiert neben einem 
neungeschossigen Gebäude an der Kreuzung 
Niedersachsenstraße/Frankenstraße/Hamburger Straße den künftigen Eingang ins Quartier.
Östlich der „Grünen Mitte“ ist ein zusätzlicher Hochpunkt mit 20 Geschossen und 67 m Höhe 
geplant. Dieses Hochhaus stellt den höchsten Punkt im Quartier dar und wird weit über das 
LokViertel hinaus das Stadtbild prägen (zum Vergleich: das Idunahochhaus ist mit 65 m etwa 
gleich hoch). Weitere Hochpunkte sind am Ostrand des Plangebietes mit zehn Geschossen 
sowie am geplanten Ostausgang des HBF (Terminal Ost) mit 15 Geschossen geplant.
Neben den Hochbauten ist das städtebauliche Konzept geprägt von einer Abfolge mehrerer 
kleiner Quartiersplätze, die künftig eine hohe Aufenthaltsqualität für Bewohner und 
Beschäftigte bieten sollen.
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Insgesamt weist das städtebauliche Konzept eine sehr hohe städtebauliche Dichte auf. Die 
vorhandenen Grundstücksflächen sollen soweit ausgenutzt werden, dass in Teilbereichen 
Baulasten von Eigentümern benachbarter Grundstücke erforderlich sind, um eine 
Realisierung einzelner Baukörper zu ermöglichen. Die Vorhabenträgerin steht zu diesem 
Thema im Austausch mit der DB, der die betreffenden Grundstücke gehören. 
Grün- und Freiflächen zur Erholung beschränken sich auf die grüne Mitte und den Deichpark 
im Norden des Quartiers, an den jedoch noch weitere Anforderungen gestellt werden 
(Schallschutz, Außenflächen für KITA, offene Entwässerung u.ä.). Aus Sicht der Verwaltung 
stellt der aktuell dargestellte Anteil öffentlicher Grünflächen das Mindestmaß, da in Sinne 
einer „Mehrfachcodierung“ Teilbereiche für mehrere sich überlagernde Nutzungen 
vorgesehen sind und diese daher nur teilweise bzw. eingeschränkt durch die Öffentlichkeit 
nutzbar sind.
Für besonders prägnante Baufelder ist vorgesehen, vor einer Bebauung hochbauliche 
Wettbewerbe durchzuführen, um die bestmögliche Qualität zu erreichen. Entsprechende 
Regelungen sollen im städtebaulichen Vertrag getroffen werden.
Das städtebauliche Konzept für das LokViertel wurde gegenüber dem Wettbewerbsergebnis 
in den Grundzügen beibehalten, es erfolgte lediglich im östlichen Teil eine Anpassung der 
Lage der Erschließungsstraßen. Abweichend von ursprünglichen Überlegungen der 
Vorhabenträgerin sollen nun jedoch die Verkehrs- und Grünflächen im Quartier öffentlich und 
nach Herstellung kostenlos an die Stadt übertragen werden. Verwaltung und 
Vorhabenträgerin befinden sich im Austausch über die Regelungstiefe des Bebauungsplans. 
Für die Stadt Osnabrück ist es wichtig, dass die städtebaulichen Qualitäten des 
ursprünglichen Wettbewerbsentwurfs, die ausschlaggebend für die Prämierung waren, auch 
über die Festsetzungen des Bebauungsplans abgesichert und in der Umsetzung beachtet 
werden. Aus diesem Grund wird der Bebauungsplan nicht die größtmögliche Flexibilität 
haben, die von Seiten der Vorhabenträger in Teilen gewünscht wird. 
Die besondere Lage des geplanten Quartiers und der avisierte Vorzeigecharakter als in 
mehreren Bereichen innovatives sowie verkehrsarmes Quartier stellen Vorhabenträgerin und 
Verwaltung aktuell noch vor einige Herausforderungen, da neue Lösungen für verschiedene 
Fragestellungen gefunden werden müssen, die sich sowohl auf die Planung als auch den 
späteren Betrieb des Quartiers beziehen. Der größte Teil der innovativen Ansätze 
(Mobilitätskonzept, Teile des Entwässerungskonzeptes als „Schwammstadt“, 
Energieversorgungskonzept, Quartiersmanagement für künftige Bewohner etc.) ist nicht auf 
Ebene des Planungsrechts regelbar, sondern ist vertraglich zu sichern. Die besondere 
Herausforderung besteht hier, ein Vertragswerk zu schaffen, welches auf der einen Seite 
ausreichend rechtssicher ist, sodass die Umsetzbarkeit und auch die konkrete Umsetzung 
gegenüber der Stadt und der Öffentlichkeit belastbar zugesichert wird und auf der anderen 
Seite ausreichend flexibel ist, sodass die Lokviertel GmbH als Vorhabenträgerin die 
Entwicklung des Gebiets mit Hilfe von oder durch andere Folgeinvestoren und Akteure 
vorantreiben kann.
Verkehrskonzept
Für das LokViertel ist ein innovatives Verkehrskonzept vorgesehen, um einen möglichst 
autoarmen Stadtteil zu realisieren. 
Die äußere Erschließung erfolgt über die Niedersachenstraße und die Frankenstraße, die, 
wie bereits im B-Plan Nr. 370 aus dem Jahr 2003 vorgesehen, auf die Ostseite des 
Bahndammes der sog. Bremer Bahnkurve verlegt werden soll. Für die Verlegung der 
Frankenstraße ist ein Durchstich durch den Bahndamm erforderlich. Direkt im Anschluss an 
den Durchstich ist ein Kreisverkehrsplatz geplant, an den das LokViertel angebunden 
werden soll und über den die weiterhin bahnbetrieblich genutzten Flächen östlich des Lok 
Viertels erschlossen werden.
Das Verkehrskonzept sieht vor, dass der ruhende Verkehr in zwei sog. Multi Utility HUBs 
(um zusätzliche Mobilitätsangebote erweiterte Parkhäuser) am äußeren Rand des Quartiers 
untergebracht wird. Der innere Ringboulevard soll weitgehend Fußgängern und Radfahrern 
sowie dem ÖPNV vorbehalten bleiben. Darüber hinaus soll nur der zwingend notwendige 
Verkehr zur Ver- und Entsorgung im Inneren des Quartiers zugelassen werden. 
Die Beschränkungen sollen dabei nicht ausschließlich dadurch erreicht werden, dass private 
Stellplätze im Inneren des Quartiers ausgeschlossen und Parkraum auf öffentlichen Straßen 
knapp bemessen ist und intensiv kontrolliert wird, sondern durch konkrete 
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Zufahrtsbeschränkungen, die nur einem genau definierten Nutzerkreis eine Einfahrt ins 
Quartier ermöglichen. Aktuell wird geprüft, wie entsprechende Zufahrtsbeschränkungen 
rechtlich umgesetzt werden können und wie dies praktisch erfolgen und kontrolliert werden 
kann. Das sich der Kreis der Berechtigten ständig ändern kann, ist eine Lösung für ein 
dauerhaftes Management der Zugangskontrollen/Vergabe von Berechtigungen erforderlich.
Ungeklärt ist bisher noch die Frage, wie eine solche Zufahrtsbeschränkung langfristig 
umgesetzt, gesichert und finanziert werden kann und wer dafür zuständig sein soll.
Die Vorhabenträgerin selbst hat vor, die Grundstücke im Plangebiet zu vermarkten und die 
sich durch besondere Regelungen ergebenden Pflichten an die Käufer der Grundstücke 
weiterzugeben.
Weitere Aspekte der äußeren Erschließung
Für die verkehrliche Anbindung des Viertels sind, ergänzend zur inneren Erschließung, 
verschiedene Anpassungen der äußeren Erschließung erforderlich. Neben dem Neubau der 
verlegten Frankenstraße betrifft dies eine Umgestaltung des Kreuzungsbereiches 
Niedersachsenstraße/ Frankenstraße(neu)/ Hamburger Straße, die zusätzliche Anbindung 
an den Hauptbahnhof (Verlängerung des Gleistunnels im HBF und Terminal Ost) sowie eine 
neue Brücke über die Hase vom Plangebiet aus zum Terminal Ost. Aufgrund der 
weitgehenden Insellage des Plangebietes durch die umgebenden Bahnanlagen ist zusätzlich 
eine Brücke in Richtung Hasepark geplant, um das künftige LokViertel mit den nördlich 
gelegenen Flächen des Schinkel zu verbinden. 
Bezüglich der grundsätzlichen Anforderungen an die Erschließung besteht zwischen 
Verwaltung und Vorhabenträgerin Einvernehmen, die Zuständigkeit und Kostenträgerschaft 
für die einzelnen Maßnahmen befindet sich aktuell noch in der Abstimmung.
Mobilitätskonzept
Das Ziel, einen autoarmen Stadtteil zu entwickeln, soll u.a. durch ergänzende 
Mobilitätsangebote im Quartier erreicht werden, die dazu beitragen können, dass die 
Bewohner künftig auf ein eigenes Auto verzichten. 
Die Vorhabenträgerin strebt an, durch hierzu geeignete Maßnahmen einen gegenüber der 
städtischen Stellplatzsatzung reduzierten Stellplatzschlüssel von 0,4 Stellplätze/WE zu 
erreichen. Diese Möglichkeit ist durch die Satzung grundsätzlich gegeben, Voraussetzung 
sind jedoch ein geeignetes Konzept und verbindliche Regelungen, die einen reduzierten 
Stellplatzbedarf erwarten lassen.  Auf welche Weise in späteren Baugenehmigungsverfahren 
eine Zuordnung von Nutzungen und dafür erforderlichen Stellplätzen in den HUBs zu regeln 
ist, ist noch zu klären. Ob eine Zuordnung durch Baulasten realistisch geregelt werden kann, 
ist bei der Menge der erforderlichen Stellplätze fraglich. Die baurechtlichen Fragen stehen 
auch in Abhängigkeit vom Betreibermodell. Die Verwaltung befindet sich hier in Abstimmung 
mit der Vorhabenträgerin und den beauftragten Juristen.
Ergänzend zu einer Anbindung des Quartiers an den ÖPNV sind in den HUBs 
Mobilitätszentralen geplant. In diesen sollen Lastenräder, Microcarrier u.ä. bereitgestellt 
werden, die den Transport von Einkäufen, schwereren Gegenständen usw. zwischen den 
zentralen Stellplatzanlagen und der jeweiligen Wohnung ermöglichen. Ergänzt werden soll 
dieses Angebot durch Paketstationen, Fahrradreparaturangebote, abschließbare Boxen für 
Kleidung u.ä.. Diese Angebote in den HUBs sollen dazu beitragen, Mobilität in neuer Qualität 
im Quartier zu ermöglichen. Ob diese Angebote kostenlos oder mit zusätzlichen Kosten für 
die Nutzer verbunden sein werden, ist bisher noch ungeklärt.
Im LokViertel sollen ergänzend an mehreren Standorten sog. Mobilitätfoyers vorgehalten 
werden, in denen ebenfalls die Möglichkeit besteht, Fahrräder oder Lastenräder zu mieten 
bzw. auszuleihen.
Ein qualifiziertes Mobilitätskonzept wurde im Entwurf von der Vorhabenträgerin vorgelegt. Es 
gibt derzeit jedoch noch keine belastbaren Aussagen zu einem Betreibermodell für die HUBs 
sowie für Umsetzung und dauerhaften Betrieb der ergänzenden Mobilitätsangebote im 
Quartier. Die aktuell von Vorhabenträgerseite vorgesehene ausschließliche Weitergabe von 
Verpflichtungen an Grundstückskäufer wird von der Verwaltung in Bezug auf die Umsetzung 
und den dauerhaften Betrieb für problematisch gehalten, u.a. weil die künftigen Eigentümer 
dann nicht direkter Vertragspartner der Stadt sind (der städtebauliche Vertrag wird mit der 
LokViertel GmbH geschlossen, nicht mit künftigen Grundstückseigentümern; die 
Tragfähigkeit von Weitergabeverpflichtungen im Rahmen von Grundstückskaufverträgen 
kann ggf. zu gering sein). Es wird im Weiteren zudem zu prüfen sein, welche Aufgaben die 
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Vorhabenträgerin selbst zu erfüllen hat und ob ggf. die Stadt entsprechende Aufgaben im 
Quartier übernimmt oder zusätzliche Dienstleister beauftragt. Hierzu stehe finale 
Abstimmungen und Vereinbarungen derzeit noch aus.
Flächenbedarf für Grundschule und KITAs 
Im LokViertel sind etwa 2.000 WE in verschiedenen Wohnformen geplant, so dass mit einer 
künftigen Bewohnerschaft von ca. 3.500 Personen gerechnet wird. Zusätzlich sollen ca. 
2.000 Arbeitsplatze im Quartier entstehen. Aus dieser Größenordnung wurde von der 
Verwaltung ein Bedarf für eine zweizügige Grundschule sowie für maximal drei 
Kindertagesstätten ermittelt. 
Ein Grundstück für die Grundschule sowie für eine KITA sollen im Bebauungsplan als Fläche 
für Gemeinbedarf festgesetzt werden. Es wurde festgelegt, dass dieses Grundstück an die 
Stadt übertragen wird und diese selbst das Bauvorhaben auf eigenem Grundstück realisiert. 
Das vorgesehene Grundstück wird aktuell von der Verwaltung dahingehend geprüft, ob die 
vorgesehene Grundstücksgröße ausreichend bemessen ist. 
Die zwei weiteren KITAs sollen im Bebauungsplan nicht explizit festgesetzt werden, um der 
Vorhabenträgerin in gewissem Rahmen Gestaltungsspielräume zu erhalten. Eine Sicherung 
der erforderlichen Grundstücke einschließlich der erforderlichen Frei- und Außenflächen soll 
vor dem Satzungsbeschluss im städtebaulichen Vertrag und zudem grundbuchlich erfolgen. 
Diese KITAs werden je nach Baufortschritt im Quartier erst deutlich später zu realisieren 
sein. Da der Bebauungsplan Spielräume hinsichtlich der Nutzungsmischung lässt, kann sich 
der tatsächliche Bedarf anders darstellen als derzeit auf Grundlage der Masterplanung 
prognostiziert. Vertraglich soll daher vereinbart werden, dass zu gegebenem Zeitpunkt eine 
Evaluation der tatsächlich entstandenen Nutzungen erfolgt und auf dieser Basis der Bedarf 
an KITA-Plätzen  überprüft wird. Darauf aufbauend ist zu entscheiden, ob alle drei KITAs im 
Plangebiet tatsächlich erforderlich sind. Konkrete Vorschläge zu vertraglichen Regelungen 
dazu stehen aktuell noch aus.
Aktuell bestehen zwischen Vorhabenträgerin und Verwaltung noch Differenzen bezüglich der 
erforderlichen Größe der für die KITAs erforderlichen Frei- und Außenspielflächen. Die 
Verwaltung hat zwischenzeitlich für die Errichtung neuer Kindertagesstätten im Stadtgebiet 
ein Raumprogramm entwickelt, das für Neuplanungen auch in der Bauleitplanung zu 
beachten ist. Die Vorhabenträgerin stellt diese Anforderungen aktuell in Frage und hat die 
aus Sicht der Fachverwaltung erforderlichen Freiflächen in der Planung derzeit nicht 
ausreichend berücksichtigt. Eine abschließende Klärung des Themas steht aus.     
Schallschutz
Von zentraler Bedeutung für das Bauleitplanverfahren zum LokViertel ist die 
Konfliktbewältigung beim Thema Lärm. Das Gebiet ist aufgrund der angrenzenden Straßen 
und Gleistrassen, des Rangierbetriebes der DB und der angrenzenden Industrie- und 
Gewerbeflächen erheblich durch Lärmeinträge beeinträchtigt. Zudem soll ein Teil des 
Plangebietes künftig als Gewerbegebiet festgesetzt werden. Eine schalltechnische 
Untersuchung hat ergeben, dass die Lärmeinträge in einzelnen Teilbereichen im 
gesundheitsgefährdenden Bereich liegen. Die bisher vorgeschlagenen Lösungen zum 
Schallschutz ausschließlich an Gebäuden und durch entsprechende Grundrissorganisation 
reichen nach Auffassung der Verwaltung zur erforderlichen Konfliktbewältigung noch nicht 
aus. Daher werden aktuell weitere Maßnahmen (aktiver Schallschutz, Gliederung des 
Gebietes bezüglich empfindlicher Nutzungen, Ausschluss von Wohnen in problematischen 
Bereichen usw.) geprüft und diskutiert.
Ringlokschuppen
Die Sanierung des denkmalgeschützten Ringlokschuppens ist zwischenzeitlich weit 
fortgeschritten, erste Mieter sind eingezogen. Der letzte Bauabschnitt wird im Rahmen des 
Förderprogrammes „Nationale Projekte des Städtebaus 2020“ durch den Bund gefördert. Zur 
Fördermaßnahme gehört auch ein wesentlicher Teil der noch herzustellenden Außenanlagen 
auf dem Grundstück. Diese Planungen werden in den Bebauungsplan übernommen. Die 
vorgesehenen Regelungen im Bebauungsplan berücksichtigen die geförderten Flächen, so 
dass die Vorgaben aus der Förderung beachtet werden.
Weitere planerische und gestalterische Vorgaben
Ergänzend zum städtebaulichen Konzept wurden von der Vorhabenträgerin ein 
Gestaltungshandbuch für die einzelnen Quartiere im Plangebiet, ein 
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Freiflächengestaltungsplan für die Grün- und Freianlagen sowie ein Arboretum für die zu 
verwendende Bepflanzung erarbeitet. 
Diese Unterlagen sollen dazu dienen, eine hohe Gestaltqualität im LokViertel zu erreichen. 
Ergänzend zu den örtlichen Bauvorschriften, die im B-Plan festgesetzt werden, sollen diese 
Vorgaben zur Gestaltung in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen und für die 
Umsetzung verbindlich gemacht werden.
Städtebaulicher Vertrag
Für den Bebauungsplan ist ein städtebaulicher Vertrag erforderlich. In diesem sind neben 
der Herstellung und Übertragung der Erschließungs- und Freianlagen aufgrund der Größe 
des Gebietes und der Komplexität der Planungsaufgabe verschiedene Dinge zu regeln. 
Kompensationsmaßnahmen, Aspekte des Mobilitätskonzeptes, die Infrastrukturmaßnahmen 
zur äußeren Erschließung, Sicherung und Überprüfung der Erforderlichkeit der 
vorgesehenen KITA-Flächen, Vorgaben zum preisgebundenen Wohnraum, Neuordnung der 
Grundstücke im Plangebiet, Schallschutz  und weitere Themen müssen vertraglich geregelt 
werden.
Die Erarbeitung des Vertrages steht aktuell noch am Anfang. Es ist vorgesehen, den 
städtebaulichen Vertrag im Entwurf ergänzend zu den Planunterlagen öffentlich auszulegen, 
so dass für die Öffentlichkeit erkennbar ist, welche Regelungen für das LokViertel insgesamt 
vorgesehen sind und wie diese umgesetzt und nachgehalten werden. 
Aktuelle Zeitplanung für das B-Planverfahren und die Realisierung des Quartiers
Aufgrund diverser noch offener Themen und Fragestellungen (siehe oben) gibt es aktuell 
noch keinen belastbaren Zeitplan für das weitere Planverfahren.
Die von der Vorhabenträgerin beauftragte externe Projektsteuerung erarbeitet aktuell einen 
Vorschlag für einen Zeitplan für das Bebauungsplanverfahren. Ergänzend wird ein Zeitplan 
für die Realisierung des Quartiers erarbeitet. Auch dieser ist für die Stadt von Bedeutung, da 
auf dieser Basis feststehen wird, welche Maßnahmen städtischerseits zu welchem Zeitpunkt 
erfolgen bzw. abgeschlossen sein müssen (z.B. Teile der äußeren Erschließung; 
Fertigstellung Grundschule u.a.). 
Nach Vorleigen beider Zeitpläne sind diese mit der Verwaltung abzustimmen und hinsichtlich 
der Umsetzbarkeit zu prüfen.
gez. i.V. Siekmann
Anlage/n:
Aktueller Stand Testentwurf/Masterplan