Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen - o frühzeitige Beteiligung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2020/6230
Datum: 2020-11-24
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 10.11.2020 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2020/6230
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -
o frühzeitige Beteiligung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 03.12.2020 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zum 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -
Planbereich: zwischen Edinghausen, Brahmshof und Carl-Cromme-Weg
wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher 
Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang. Zusätzlich wird der 
Öffentlichkeit in diesem Zeitraum die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
 
B. Personelle Auswirkungen: keine 
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
X negativ; Konkretere Angaben sind im weiteren Verfahren noch zu ermitteln.
keine
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
F. Beteiligte Stellen:
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Der Bereich des Parkhotels im Heger Holz soll durch eine Aufgabe der bisherigen Nutzung 
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des Gäste- und Appartementbereichs einer neuen Nutzung zugeführt werden. Da dieser 
Bereich bereits im Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück als Wohnbaufläche dargestellt 
ist, soll nach Abbruch des Hotelkomplexes u. a. ein kleineres Wohngebiet entstehen. 
Vorgesehen ist eine Mischung aus ortsverträglichem Geschosswohnungsbau und einer dem 
Siedlungsrand entsprechenden Einfamilienhausbebauung sowie einer Beherbergungsstätte 
für seniorengerechtes Wohnen.
Bei der Schaffung von neuem Wohnraum sind vornehmlich Flächen zu entwickeln, die 
bereits in Anspruch genommen sind, um somit eine zusätzliche Versiegelung und 
Reduzierung von landwirtschaftlich genutzten Flächen zu vermeiden. 
Weite Teile des Plangebiets sind bereits bebaut und dienen der Hotelnutzung bzw. der 
Stellplatznutzung. Die Erschließung des Plangebiets ist vorhanden. Damit kann die 
vorliegende städtebauliche Planung im Sinne einer Konversionsmaßnahme zur Schaffung 
dringend benötigten Wohnraums verstanden werden.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, neben der Nachnutzung eines bereits durch bauliche 
Anlagen geprägten Bereichs, dass innerhalb des Plangebietes unterschiedliche Wohnformen 
realisiert werden können, die z. T. als preisgebundener Wohnraum erstellt wird. Somit soll in 
dem nur rund 1,63 ha großen Baugebiet eine gewisse soziale Durchmischung gewährleistet 
werden.
Darüber hinaus sollen umweltrelevante Rahmenbedingungen berücksichtigt werden. Hierzu 
zählen u. a. die Rücksichtnahme im nördlichen Teilbereich auf den Waldrand des Heger 
Holzes. Der im Plangebiet befindliche Baumbestand soll – soweit sinnvoll und möglich – 
weitgehend erhalten bleiben und durch entsprechende Bebauungsplanfestsetzungen 
geschützt werden.
Ebenfalls soll – bei Entfernung der baulichen Anlagen, Garagen und asphaltierten Flächen – 
darauf geachtet werden, dass eine neu zu erstellende Versiegelung von 
Erschließungsflächen nur auf das baulich notwendige Maß beschränkt wird.
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 21.04.2020 die 
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 648 – östlich Parkhotel – für ein etwas kleineres 
Plangebiet beschlossen. Durch die Erweiterung des Plangebietes in westliche Richtung 
(Einbezug des Parkhotels - Altes Gasthaus Kampmeier) erhielt der Bebauungsplan die 
Bezeichnung „Edinghausen“.
Gez. Clodius
Anlagen:
Bebauungs- und Erschließungskonzept
Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) 
Begründung (Vorentwurf)
371
3
2
1
Edinghausen
Wilhelm-Busch-Strasse
78/6
62/27
78/9
73/7
242/62
3/72
73/6
3/58
82/1
79/4
76/6
73/10
78/8
79/2
78/5
79/5
426
76/5
41/441/5
78/7
73/9
76/7
73/11
73/12
79/6
79/7
76/8
privater Grünstreifen mit Pflanzerhalt
Flächen für Versorgungsanlagenzur erhaltende Bäume
St
6 50m²
3 
3 5 
3 
8 
3 
3 3 
3 
3 
6 
8 
818m²
Fahrradstellplätzemit GründachAbfall-behälter
Carport mit Gründach
 622 m²
 1313m²
 625 m²
652m²
656m²716m²
1093m²
628m²
385m² 37m²
50m²
0,4o
IIIWA11,2
FDE
FH 13,5m
0,4o
IIWA20,8
FD, PD, SDE
TH 7,5mFH 10,5m
4 
0,4a
IIIWA31,2
FDE
FH 14,0m
StSt
St
St
St
St
St
St
St
0,4a
IIIWA31,2
FDE
FH 14,0m
8 
76,00mOK FF EG
4 
StSt
St
St
St
St
St
St
St
8 
76,00mOK FF EG
0,4a
IIIWA31,2
FDE
FH 14,0m
Um  eine  Anpassung  der  künftigen  Gebäude  an  die  in  der  näheren  
Umg 
e 
bung  des  Plangebietes  vorhandene  Bebauung  zu  erreichen, 
 
Bebauungsplan Nr. 648Stadt Osnabrück"Edinghausen"Osnabrück, den
Maßstab:Projekt-Nr.:
geprüft:bearb.:
N:\Projekte\9302 MBN\013 S OS Parkhotel\11 Grafik\04 VectorW
Lh/KH
9302.0191:50017.11.2020
(DIN A3)
NN
Konzept 3d + B-Plan
 
Seite: 1/4 
 
Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen - 
 
Textliche Festsetzungen zum Vorentwurf  
Stand: 17.11.2020 
 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 
2017 (BGBl. I S. 3786) maßgebend. 
 
1. Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete 1 und 2 (WA1 und WA2) sind die nach § 4 Ab-
satz 3 BauNVO vorgesehenen Ausnahmen nicht Bestandteil des Bebauungsplans. 
(Rechtsgrundlage: § 1 Absatz 6 Nummer 1 BauNVO) 
 
2. Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets 3 (WA3) sind die folgenden Nutzungen, die 
nach § 4 Absatz 3 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden können, allgemein 
zulässig (Rechtsgrundlage: § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauNVO): 
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes 
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe 
 
3. Innerhalb des Plangebiets gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Ge-
bäudehöhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhen-
null (NHN). Höhenüberschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeord-
nete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schorn-
steine oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m sind zulässig. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO) 
 
4. Als abweichende Bauweise gelten die Vorschriften der offenen Bauweise mit der Maß-
gabe, dass die Länge der Gebäude 50 m überschreiten darf. (Rechtsgrundlage: § 22 
Absatz 4 BauNVO)  
 
5. Vorgartenflächen (Grundstücksstreifen zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und 
der Vorderfront des Hauptgebäudes; bei offener Bauweise ist die Linie der Vorderfront 
bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen zu verlängern) sind zu mindestens 40 % un-
versiegelt zu belassen, dauerhaft zu begrünen und gärtnerisch zu unterhalten. Zu den 
versiegelten Flächen im Sinne dieser Festsetzung zählen auch sog. Ökopflaster, Ra-
sengittersteine, Schotter, Kies und Splitt. (Rechtsgrundlage: Gemäß § 9 Absatz 1 Num-
mer 2 und Nummer 25 Buchstabe a BauGB) 
 
6. Ortsfeste Feuerungsanlagen dürfen nicht mit festen Brennstoffen betrieben werden. Da-
von ausgenommen sind Brennstoffe im Sinne des § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 
5a der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) vom 26. 
Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt durch Artikel 16 Absatz 4 des Gesetzes vom 10. 
März 2017 (BGBl. I S. 420) geändert worden ist. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Num-
mer 23 Buchstabe a BauGB) 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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7. Private Grundstückszufahrten und Pkw-Einstellplätze mit versickerungsgünstigen Belä-
gen (z. B. großfugiges Pflaster - Fugen  3 cm -, Versickerungsanteil  30 %, Rasengit-
tersteine, Schotterrasen) und entsprechendem Unterbau zu gestalten. Befestigungen, 
die eine Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindern, wie z. B. Betonunterbau, 
Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen, sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: 
§ 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB)  
  
8. Pkw-Stellplätze mit mehr als zehn Pkw-Einstellplätzen sind mit standortgerechten groß-
kronigen Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe 
über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste B (s. Begründung)) gleichmäßig zu be-
pflanzen, sodass eine Beschattung von Pkw-Einstellplätze erzielt wird. Dabei ist min-
destens ein Baum je angefangene fünf Pkw-Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein 
Baum je angefangene zehn Pkw-Einstellplätze bei Doppelreihung entsprechend den an-
erkannten Regeln der Technik anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang 
zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend dimensionierter Wurzelraum von mindestens 
12 m³ (unterirdisch) mit geeignetem Pflanzsubstrat sowie eine offene Baumscheibe von 
mindestens 2 x 2 m Fläche zu gewährleisten. Die Baumscheibe ist vor Befahren durch 
Kfz zu schützen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe a BauGB)  
 
9. Einzelbäume, für die ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, sind fachgerecht zu pflegen 
und dauerhaft zu unterhalten. Bei Baumaßnahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind 
Maßnahmen zum Baumschutz von einem qualifizierten Garten- und Landschaftsbaube-
trieb durchzuführen (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB).   
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erhal-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes nach-
weislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesent-
lich beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a) gefällt, 
ist er durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher Art 
(Hochstamm, Stammumfang mindestens 18-20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) zu 
ersetzen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten Regeln der Tech-
nik durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Stehen private Rechte Drit-
ter einer Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die Ersatzpflanzung an an-
derer Stelle vorzunehmen.  
 
10. Auf den festgesetzten Flächen zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen sind vorhandene Bäume und Sträucher dauerhaft zu erhalten und nach 
Abgang zu ersetzen. Als Ersatzpflanzungen sind heimische standortgerechte Gehölze 
(Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten Re-
geln der Technik zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB) 
 
11. Böschungen von Geländeaufschüttungen auf privaten Grundstücken müssen auf diesen 
auslaufen bzw. abgefangen werden und dürfen nicht in festgesetzte Flächen zum Erhalt 
von Bäumen und Sträuchern weitergeführt werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 
Nummer 20 BauGB) 
 
12. Zur Vermeidung von Lichtsmog und um die Lockwirkung auf Nachtinsekten zu minimie-
ren – dürfen für Straßenbeleuchtungen nur Natriumdampf-Niederdrucklampen oder 
LED-Leuchtmittel mit warmweißer Lichtfarbe (2.700-3.000 Kelvin) verwendet werden. 
Die Abstrahlungsrichtung von Reflektoren ist ausschließlich nach unten zu richten. 
(Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB)  
 
  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 3/4 
 
Örtliche Bauvorschriften: 
 
13. Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind als Flach-, Pult- oder Satteldächer mit einer 
Neigung < 15° auszubilden. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
14. Gebäudedachflächen mit einer Neigung < 15° sind flächendeckend extensiv einzugrü-
nen. Die Eingrünung hat durch Ansaat einer Gras-Kräuter- oder Sedum-Sprossen-Mi-
schung auf einer mindestens 10 cm starken Substratschicht zu erfolgen. Von dieser 
Verpflichtung sind Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, 
Solarthermie) genutzt werden sowie Dächer von Nebenanlagen und Garagen mit einer 
Dachfläche  50 m² ausgenommen. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 7 
NBauO) 
 
15. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen und öffentlicher Grün-
flächen sind nur in Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen 
(Pflanzenauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchs-
tens 1,5 m hohen durchsichtigen Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zuge-
lassen werden, dass Einfriedungen aus Naturstein- oder Ziegelmauerwerk errichtet wer-
den, sofern hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Ortsbilds entstehen und 
nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 
Nummer 3 NBauO) 
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
… 
 
3. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bo-
denfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffäl-
lige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und 
Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und 
Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: archae-
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen 
sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen 
(§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
4. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesam-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist un-
verzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der 
Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benach-
richtigen.  
 
5. Durch die regelmäßig notwendig werdende Bewirtschaftung der an den Planbereich an-
grenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen kann es insbesondere zu Vegetations-
beginn sowie zum Zeitpunkt der Ernte zu Geruchs-, Geräusch- und Staubemissionen 
kommen. Diese sind unvermeidbar und als ortsüblich hinzunehmen.  
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 4/4 
6. Die Umsetzung der externen Kompensationsmaßnahmen wird im Rahmen eines städ-
tebaulichen Vertrags gemäß § 11 BauGB geregelt.  
 
7. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und 
streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind 
insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, 
ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhan-
den sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungs-
zeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn 
von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den 
Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von 
einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich 
gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchti-
gungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschütz-
ter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der 
Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten 
auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- oder 
Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet 
werden. 
8. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
9. Gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt ordnungswidrig, 
wer nach § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b BauGB als zu erhalten festgesetzte 
Bäume wesentlich beeinträchtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer 
Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden.  
 
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festge-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ver-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
 
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Stadt  Osnabrück 
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R  
 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen - 
 
Begründung zum Vorentwurf  
Stand: 17.11.2020 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Der Bereich des Parkhotels im Heger Holz soll durch eine Aufgabe der bisherigen Nutzung 
des Gäste- und Appartementbereichs einer neuen Nutzung zugeführt werden. Da dieser 
Bereich bereits im Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück als Wohnbaufläche darge-
stellt ist, soll nach Abbruch des Hotelkomplexes u. a. ein kleineres Wohngebiet entstehen. 
Vorgesehen ist eine Mischung aus ortsverträglichem Geschosswohnungsbau und einer 
dem Siedlungsrand entsprechenden Einfamilienhausbebauung sowie einer Beherber-
gungsstätte für seniorengerechtes Wohnen. 
Bei der Schaffung von neuem Wohnraum sind vornehmlich Flächen zu entwickeln, die be-
reits in Anspruch genommen sind, um somit eine zusätzliche Versiegelung und Reduzie-
rung von landwirtschaftlich genutzten Flächen zu vermeiden.  
Weite Teile des Plangebiets sind bereits bebaut und dienen der Hotelnutzung bzw. der 
Stellplatznutzung. Die Erschließung des Plangebiets ist vorhanden. Damit kann die vorlie-
gende städtebauliche Planung im Sinne einer Konversionsmaßnahme zur Schaffung drin-
gend benötigten Wohnraums verstanden werden. 
 
1.1. Verfahren 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 21.04.2020 
die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 648 - Edinghausen - beschlossen. Die Erwei-
terung des Plangebietes auf den westlichen Teil des Grundstückes wurde in mehreren 
Gesprächen mit dem Vorhabenträger abgestimmt. 
 
1.1.1. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für 
die Errichtung von mehr als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach 
dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den „Rahmenvorgaben für die Bauland-
entwicklung“ wird die Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfahren für den Bau 
neuer Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Eigentümer bzw. Inves-
toren verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten bezahl-
baren Wohnraum zu schaffen. Da der vorliegenden Bauleitplanung ein Vorhaben 
zugrunde liegt, das für sich alleine genommen bereits acht oder mehr Wohnein-
heiten umfasst, finden hier die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ 
Anwendung. Für den Bereich WA3 kommt diese Regelung nicht zur Anwendung.  
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 2/24 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Weststadt und liegt südlich der Wilhelm-
Busch-Straße. Er umfasst dort die Flurstücke 73/6, 73/7, 73/10, 76/6, 78/6, 78/5, 78/7, 
78/8, 78/9, 79/4, 79/5, 79/6, 79/7, 76/5, 76/7, 76/8, 73/9, 73/11, 73/12 und 82/1 der 
Flur 212 der Gemarkung Osnabrück.  
Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 1,63 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Das Plangebiet ist bereits heute stark anthropogen überformt. Es befinden sich Ge-
bäudeteile des östlich angrenzenden Hotels sowie stark versiegelte Flächen und eine 
Garagenanlage innerhalb des Plangebiets. Die nichtversiegelten Freiflächen stellen 
hauptsächlich Zierrasen dar. An den Rändern des Plangebiets – vor allem im Norden 
und Westen sowie im Süden – befindet sich zum einen der Waldrand des benachbar-
ten Heger Holzes, zum anderen signifikanter Baumbestand als Abgrenzung zur freien 
Landschaft. 
Die im Plangebiet befindlichen Gebäudeteile sowie die sehr großzügig versiegelten 
Flächen inkl. der Garagenanlage sind abgängig. Der abgängige Gebäudeteil wird als 
nicht ortsbildprägend eingestuft, sodass ein Abbruch aus städtebaulicher Sicht erfol-
gen kann. Außerdem sollen die asphaltierten Flächen zu großen Teilen zurückgebaut 
werden. 
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt das Plan-
gebiet als Wohnbaufläche dar. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennut-
zungsplan zu entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung 
entspricht dem Entwicklungsgebot. Eine Änderung des wirksamen Flächennut-
zungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 
2.3.2. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das 
„Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuzie-
hen. 
 
2.3.3. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Stan-
dards in der Bauleitplanung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 
03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzel-
nen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet existierte bislang kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 3/24 
 
2.4.2. Bodenschutz 
Das Plangebiet stellt sich bereits schon heute – bis auf einige größere Rasenflä-
che weitgehend als versiegelter Bereich dar. Die über die Bauleitplanung mögli-
che zusätzliche Bodenversiegelung stellt sich insofern als moderat dar. 
 
2.4.3. Denkmalschutz 
Laut Eintrag in die Archäologische Datenbank für Niedersachsen (ADAB) über-
baut der heutige Gebäudekomplex "Parkhotel" den ehemaligen befestigten Guts-
hof Edinghaus, in dessen südlichem Umfeld das im 16. Jahrhundert wüst gefalle-
ne Dorf Edinghausen lokalisiert ist. Im Falle von Bodeneingriffen im Bereich des 
Parkhotels sieht die ADAB daher eine archäologische Überwachung vor. 
Um einer undokumentierten Zerstörung von archäologischen Funden und Befun-
den durch die geplanten Erd- bzw. Bauarbeiten im Bereich des Bebauungsplans 
vorzubeugen, ist die Stadt- und Kreisarchäologie Osnabrück rechtzeitig vor Be-
ginn jeglicher Erdarbeiten zu informieren, um diese Arbeiten archäologisch be-
gleiten zu können. Dabei angetroffene archäologische Fundstellen müssen voll-
ständig ausgegraben und dokumentiert werden. Der dafür durch die Archäologi-
sche Denkmalpflege vorgegebene Zeitrahmen ist zu gewährleisten. Die dabei 
entstehenden Kosten für Material-, Maschinen- und Personaleinsatz sind vom je-
weiligen Planungs-/Vorhabenträger als Verursacher zu tragen sind (§ 6 Absatz 3 
Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die Flächen innerhalb des Plangebiets befinden sich im Eigentum einer privaten 
Erschließungsträgerin.  
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans festgesetzten öffentlichen Grünflä-
chen sowie Verkehrsflächen werden von der Erschließungsträgerin nach den 
Maßgaben der Stadt Osnabrück erstellt und gehen dann in das Eigentum der 
Stadt Osnabrück über. Die im Bebauungsplan festgesetzte Fläche für Versor-
gungsanlagen geht in das Eigentum der Stadtwerke Osnabrück über. 
 
2.5.2. Stadtklima 
Das Plangebiet weißt aufgrund seiner Lage eine sehr günstige bioklimatische Si-
tuation auf, wobei der Kaltluftvolumenstrom auf der Fläche nur gering ausgeprägt 
ist. Das Plangebiet steht mit der Umgebung in keiner besonderen Wechselbezie-
hung, sodass grundsätzlich nichts gegen eine klimaangepasste Bebauung 
spricht.  
 
3. Untersuchungen 
Im Rahmen der Bauleitplanung werden die folgenden Untersuchungen durchgeführt und 
zur öffentlichen Auslegung vorliegen: 
 Bodengutachten/Bodenfunktionsbewertung 
 Schalltechnische Untersuchung/Verkehrserzeugungsberechnung 
 Artenschutzgutachten 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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 Wasserwirtschaftliche Voruntersuchung 
 Landschaftsplanerischer Fachbeitrag 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, neben der Nachnutzung eines bereits durch bauliche 
Anlagen geprägten Bereichs, dass innerhalb des Plangebietes unterschiedliche Wohnformen 
realisiert werden können, die z. T. als preisgebundener Wohnraum erstellt wird. Somit soll in 
dem nur rund 1,63 ha großen Baugebiet eine gewisse soziale Durchmischung gewährleistet 
werden. 
Darüber hinaus sollen umweltrelevante Rahmenbedingungen berücksichtigt werden. Hierzu 
zählen u. a. die Rücksichtnahme im nördlichen Teilbereich auf den Waldrand des Heger Hol-
zes. Der im Plangebiet befindliche Baumbestand soll – soweit sinnvoll und möglich – weitge-
hend erhalten bleiben und durch entsprechende Bebauungsplanfestsetzungen geschützt wer-
den. 
Ebenfalls soll – bei Entfernung der baulichen Anlagen, Garagen und asphaltierten Flächen – 
darauf geachtet werden, dass eine neu zu erstellende Versiegelung von Erschließungsflächen 
nur auf das baulich notwendige Maß beschränkt wird. 
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Durch die Maßgabe, zum einen eine dem Stadtgebiet angemessene städtebauliche Dichte 
(u.a. durch Geschosswohnungsbau) herzustellen, jedoch zum anderen auch einen baulich 
adäquaten Siedlungsrand auszubilden, wurde als Entwurfsprinzip folgende Prämisse ver-
folgt: 
Der Geschosswohnungsbau befindet sich unmittelbar angrenzend an dem zur Zeit noch 
vorhandenen Hotelkomplex im nordwestlichen Teilbereich des Bebauungsplanes und wird 
als WA1 im Bebauungsplan festgesetzt. In einem WA2-Bereich sollen Einfamilienhäuser 
entstehen. Der gesamte WA2-Bereich grenzt an den Außenbereich und somit an die freie 
Landschaft an. Daher erhält dieser Bereich auch die geringste städtebauliche Dichte in-
nerhalb des Plangebietes. Darüber hinaus umfasst das WA3 den Bereich des ehemaligen 
Parkhotels sowie den südlich angrenzenden Biergarten. Hier ist die Errichtung einer Seni-
orenwohn- oder Hotelanlage geplant.  
Erschlossen werden die Bereiche des WA1 und des WA2 durch die Verlängerung der Wil-
helm-Busch-Straße in Richtung Süden mit der Ausbildung einer Wendeanlage. Der Be-
reich des WA3 wird über die bereits vorhandene Zufahrt der Straße Edinghausen er-
schlossen. Untereinander sind die Bereiche des WA1 und WA2 nur mit einem Fuß- und 
Radweg mit dem WA3 verbunden. Eine Verbindung für den motorisierten Individualverkehr 
ist nicht vorgesehen.  
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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Bebauungs- und Erschließungskonzept: ibt Ingenieurbüro Hans Tovar und Partner, Osnabrück 
 
1.1. Planungsalternativen 
Im Vorfeld der Bauleitplanung wurden verschiedene städtebauliche Konzepte für die Be-
reiche WA1 und WA2 diskutiert. Anfänglich sollten im Geltungsbereich – dem Siedlungs-
rand entsprechend – größere Einfamilienhaus- sowie Reihen- und Doppelhausgrundstü-
cke entstehen. Geschosswohnungsbau war ursprünglich nicht vorgesehen. 
 
Bebauungs- und Erschließungskonzept: MBN, Georgsmarienhütte 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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Um den Wohnraumbedarf innerhalb des Stadtgebietes decken zu können, verfolgt die 
Stadt Osnabrück jedoch das städtebauliche Ziel, an verträglichen Stellen innerhalb ei-
nes Baugebietes neben lockeren Bauformen wie Einfamilienhäusern auch Geschoss-
wohnungsbau als mögliche Bauform zu entwickeln. In enger Abstimmung mit der Er-
schließungsträgerin wurde daher das dem Bebauungsplan zugrundeliegende städtebau-
liche Konzept entwickelt, das sich in zwei Bereiche – WA1 für Geschosswohnungsbau 
und WA2 für Einfamilienhausbebauung – gliedert. Für den Bereich des WA3 ist in 
Nachnutzung des Parkhotels der Neubau und Betrieb eines Hotels oder Seniorenwohn-
anlage konzipiert. 
 
1.2. Solarenergetische Ausrichtung 
Eine Berechnung der potenziellen solaren Energiegewinne steht noch aus. 
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die verkehrliche Erschließung der Baugebiete WA1 und WA2 erfolgt ausschließlich über 
eine Verlängerung der Wilhelm-Busch-Straße und endet in einem Wendehammer im 
südlichen Bereich des Plangebiets. Durchfahrten zum benachbarten Grundstück des 
WA3 sind ausgeschlossen. Die Erschließung des WA3 erfolgt – wie bereits jetzt – über 
die vorhandene Straße Edinghausen. 
Lediglich eine Fuß- und Radwegeverbindung im nördlichen Teilbereich des Bebauungs-
planes stellt die Verbindung zwischen dem Bereich des Hotels/der Seniorenwohnanlage 
im WA3 und der Siedlung her. Diese Wegeverbindung existiert bereits heute und wird 
über die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche, in der diese Fuß- und Radwegever-
bindung zu erstellen ist, bauplanungsrechtlich abgesichert.  
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität und Trinkwasser kann über einen An-
schluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 
des Deutschen Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die 
öffentliche Trinkwasserversorgung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbe-
darf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicherstellung der Löschwasserversor-
gung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwasserbedarf 
durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Absprache 
mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maß-
nahmen zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Das für den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an 
das vorhandene Kanalnetz angeschlossen werden. 
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung 
ein Mehrabfluss von Niederschlagswasser. Das Niederschlagswasser wird gedrosselt in 
das öffentliche Kanalsystem eingeleitet.  
 
2.2.1. Energieversorgungskonzept 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung 
ökologischer Belange in der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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Aufstellung von Energieversorgungskonzepten zu prüfen ist. Diese Prüfung soll 
auch im vorliegenden Fall rechtzeitig vor Beginn der Erschließungsplanung und 
der Vermarktung erfolgen. 
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Das Plangebiet wird über Wege im Sinne des § 68 Absatz 1 Satz 2 Telekommunikati-
onsgesetz (TKG) erschlossen, in denen Betreiber öffentlicher Telekommunikationsnetze 
ihre den öffentlichen Zwecken dienende Telekommunikationslinien verlegen können.  
Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs des öffentlichen Kinderspielplatzes 
an der Wilhelm-Busch-Straße (03-531). Die Errichtung eines weiteren Kinderspielplatzes 
für das Plangebiet ist nicht erforderlich. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientie-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksichti-
genden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmissions-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten 
sind folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Die Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete werden sowohl tags als auch 
nachts eingehalten. Maßnahmen zum aktiven sowie zum passiven Schallschutz sind 
somit nicht erforderlich.  
 
3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Auf das Plangebiet wirken keine erheblichen Emissionen aus Gewerbelärm ein. 
 
3.3. Luftreinhaltung 
Der Planbereich liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. In dieser herr-
schen erhöhte Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen. 
Feuerungsanlagen sind eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährdende 
Stoffe wie Feinstaub und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Vor al-
lem mit Holz befeuerte Kleinfeuerungsanlagen tragen zu diesen Emissionen maßgeblich 
bei. Hauptquelle der Feinstaubemissionen sind Einzelraumfeuerungsanlagen, die zu-
meist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl- und Gasheizungen in den Haushalten be-
trieben werden. Aufgrund des stetig steigenden Holzeinsatzes ist weiterhin von einem 
Emissionsanstieg auszugehen. Die textliche Festsetzung soll einerseits zu einer weitge-
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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henden Luftreinhaltung im Zuge der zusätzlichen Bebauung beitragen, andererseits den 
angestrebten Ausbau der energetischen Nutzung von Biomasse nicht behindern.  
Für die Verbrennung in ortsfesten Feuerstätten sind deshalb nur die folgenden festen 
Brennstoffe zulässig: 
 naturbelassenes stückiges Holz einschließlich anhaftender Rinde, insbesondere in 
Form von Scheitholz und Hackschnitzeln, sowie Reisig und Zapfen und 
 Presslinge aus naturbelassenem Holz in Form von Holzbriketts nach DIN 51731, 
Ausgabe Oktober 1996, oder in Form von Holzpellets nach den brennstofftechni-
schen Anforderungen des DINplus-Zertifizierungsprogramms „Holzpellets zur 
Verwendung in Kleinfeuerstätten nach DIN 51731-HP 5“, Ausgabe August 2007, 
sowie andere Holzbriketts oder Holzpellets aus naturbelassenem Holz mit gleich-
wertiger Qualität. 
(vgl. § 3 Absatz 1 Nummer 4 und Nummer 5a der Verordnung über kleine und mittlere 
Feuerungsanlagen vom 26. Januar 2010 (BGBl. I S. 38), die zuletzt durch Artikel 16 Ab-
satz 4 des Gesetzes vom 10. März 2017 (BGBl. I S. 420) geändert worden ist – 1. BIm-
SchVO) 
Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass Einzelraumfeuerungsanlagen nach der 1. 
BImSchVO nur gelegentlich und nicht zur Dauerbeheizung eingesetzt werden dürfen. 
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung werden Allgemeine Wohngebiete (WA) im Sinne des § 4 
BauNVO festgesetzt.  
 
4.1.1. WA1 und WA2: 
Zulässig sind hier die regelmäßig genannten Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 
BauNVO: 
- Wohngebäude 
- die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speise-
wirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 
Zwecke. 
Sämtliche in § 4 Abs. 3 genannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wer-
den für die Bereiche des WA1 und WA2 gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Be-
standteil des Bebauungsplanes. Diese Nutzungen würden den städtebaulich 
gewünschten Charakter des Wohngebietes nachhaltig stören und werden daher 
für unzulässig erklärt.  
 
4.1.2. WA3 
Zulässig sind hier die regelmäßig genannten Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 
BauNVO: 
- Wohngebäude 
- die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speise-
wirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 
Zwecke. 
Darüber hinaus werden im WA3 die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen 
gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 (Betriebe des Beherbergungsgewerbes) und Nr. 2 
(sonstige nicht störende Gewerbegebiete) Bestandteil des Bebauungsplanes.  
Da der Bereich des WA3 zum einen separat über die vorhandene Straße Edin-
ghausen erschlossen wird und eine Nachnutzung im Sinne eines Hotelneubaus 
oder einer Seniorenwohnanlage in diesem Teil des Plangebietes gewünscht ist, 
sind diese Ausnahmen als städtebaulich verträglich für den Standort anzuse-
hen, zumal bereits zum jetzigen Zeitpunkt eine Hotelanlage vorhanden ist. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird in den einzelnen Wohngebieten WA1, WA2 und 
WA3 unterschiedlich festgesetzt: 
 
4.2.1. WA1: 
Im WA1 wird die Zahl der Vollgeschosse mit Z = III, die Grundflächenzahl mit 
GRZ = 0,4 sowie die Geschossflächenzahl mit GFZ = 1,2 festgesetzt. In diesem 
Teilbereich des Bebauungsplanes sollen unter anderem mietpreisgebundener 
Geschosswohnungsbau und Eigentumswohnungen mit teilweise sozialgebunde-
nen Kaufpreisen entstehen. Daher wird das Maß der baulichen Nutzung mit er-
höhten Werten angesetzt, um eine städtebaulich verträgliche, aber auch wirt-
schaftlich sinnvolle Ausnutzung des WA1-Gebiets zu ermöglichen. 
 
4.2.2. WA2: 
Im WA2 wird die Zahl der Vollgeschosse mit Z = II, die Grundflächenzahl mit 
GRZ = 0,4 sowie die Geschossflächenzahl mit GFZ = 0,8 festgesetzt. Dieser 
Teilbereich des Bebauungsplanes grenzt an den Landschaftsraum unmittelbar 
an. Daher werden die städtebaulichen Kennzahlen so gewählt, dass vornehmlich 
Einfamilienhäuser den Siedlungsrand bestimmen. Geschosswohnungsbau würde 
aus städtebaulicher Sicht an dieser Stelle des Plangebietes eine Fernwirkung ha-
ben und das Landschaftsbild nachhaltig stören. 
Maßgebend für die Ermittlung der Grund- und Geschossflächenzahlen ist die Flä-
che der Baugrundstücke. Dazu zählen nicht festgesetzte private Grünflächen. 
Mit dieser Regelung erfüllt die Stadt Osnabrück die Maßgabe des Gesetzgebers, 
eine sinnvolle bauliche Dichte zu erreichen und dennoch einen städtebaulich 
harmonischen Gesamteindruck der Siedlung zu gewährleisten. 
 
4.2.3. WA3: 
Im WA3 wird die Zahl der Vollgeschosse mit Z = III, die Grundflächenzahl mit 
GRZ = 0,4 sowie die Geschossflächenzahl mit GFZ = 1,2 festgesetzt. Für diesen 
Bereich des Bebauungsplanes sind wahlweise die (Neu)Errichtung eines Hotels 
oder ggf. auch die Errichtung einer Seniorenwohnanlage vorgesehen. Diese Son-
derbaukörper bedingen daher eine höhere Ausnutzbarkeit und ein höheres Maß 
der baulichen Nutzung. Daher werden die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO maximal 
zulässigen Werte für diesen Teilbereich des Bebauungsplanes herangezogen, 
um eine städtebaulich sinnvolle und wirtschaftlich darstellbare Ausnutzbarkeit des 
Grundstückes sicherzustellen. Zusätzlich ist eine Erhöhung der GRZ II gemäß 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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§19 Abs. 4 auf insgesamt 0,7 erforderlich. An dem Standort des alten Parkhotels 
ist die Neuerrichtung eines Hotels oder einer Seniorenwohnanlage städtebauli-
ches Ziel der Stadt. Dieser Bereich soll im Sinne der jetzigen Nutzung nachge-
nutzt werden. Daher kommt dieser Bereich für eine reine Wohnbebauung, wie sie 
in den Bereichen des WA1 und WA2 erfolgen soll, nicht in Betracht. 
 
4.2.4. Gebäudehöhen 
Die Gebäudehöhen werden im Plangebiet unterschiedlich betrachtet und im 
WA1-Gebiet mit einer Firsthöhe von ca. 13,5 m und im WA2-Gebiet mit einer 
Firsthöhe von ca. 10,5 m sowie im WA3-Gebiet mit 14,0 m festgesetzt. Hierbei 
leiten sich die Firsthöhen aus der Anzahl der Vollgeschosse ab, die eine Nutzung 
des Dachraumes als Nicht-Vollgeschoss in Form von ausgebauten Dach- oder 
Staffelgeschossen ermöglichen soll. Die gewünschte Bauform im Bereich des 
WA3 benötigt eine geringfügig größere Gebäudehöhe. 
Um die Eindeutigkeit der Festsetzung zu gewährleisten, werden die maximalen 
Gebäudeoberkanten bezogen auf Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzab-
stand einzuhalten. 
Die Bauweise wird in den Bereichen des WA1 und WA2 als offene Bauweise gemäß 
§ 22 Abs. 2 BauNVO mit der ausschließlichen Zulässigkeit von Einzelhäusern festge-
setzt, um eine aufgelockerte Bebauungsstruktur zu erreichen, die einen stadtklimatisch 
günstigen Luftaustausch nicht erheblich behindert. 
Im Bereich des WA3 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Diese ist definiert 
wie die offene Bauweise mit dem Zusatz, dass auch Gebäudelänge von mehr als 50 m 
zulässig sind. Diese abweichende Bauweise ist erforderlich, um den gewünschten Son-
derbaukörper (Hotel/Seniorenwohnheim) zu ermöglichen.  
 
4.4. Überbaubare Grundstücksfläche 
Für die Bereich WA1 und WA2 orientieren sich die überbaubaren Grundstücksflächen 
entlang der Erschließungsstraßen mit einem 3 m breiten Grenzabstand zur Straßenver-
kehrsfläche sowie zum westlich gelegenen Nachbargrundstück. An der östlichen Be-
bauungsplangrenze wird der überbaubare Bereich mit einem Abstand von 5 m zur Par-
zellengrenze festgesetzt. Im Süden grenzt der überbaubare Bereich an eine 8 m tiefe 
private Grünfläche mit Pflanzerhalt. Mit diesem erhöhten Abstand soll der Tatsache 
Rechnung getragen werden, dass es sich hier um den Übergang von Siedlung zum 
Landschaftsraum hin handelt und daher dieser Streifen auf den privaten Grundstücken 
in einem vertretbaren Maße von Bebauung freigehalten werden soll. 
Im Bereich des WA3 hingegen orientiert sich der überbaubare Bereich weitgehend an 
der vorhandenen Bebauung mit der (im östlichen und westlichen Teil geringfügigen) Er-
weiterungsmöglichkeiten. Ziel ist, auf der einen Seite eine möglichst am Bestand orien-
tierte Versiegelung zu erhalten und gleichzeitig eine wirtschaftliche und zeitgemäße bau-
liche Ausnutzbarkeit des Grundstückes herzustellen.  
 
4.4.1. Vorgärten 
Vorgärten gelten als die Visitenkarte eines Wohnhauses. Deshalb sollten an die 
Gestaltung dieser Zonen besonders hohe Gestaltungsansprüche gestellt werden 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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und eine Versiegelung auf das notwendige Maß reduziert werden. Baumpflan-
zungen sorgen u. a. für eine attraktive Begrünung des Raumprofils im Bereich 
von Verkehrsflächen.  
Als Vorgarten gilt der Grundstücksbereich zwischen dem Wohnhaus und der 
Straßenbegrenzungslinie bzw. der öffentlichen Wegefläche, die für die notwendi-
ge Zuwegung zum Wohnhaus baurechtlich erforderlich ist. 
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Grünflächen 
Entlang der südlichen Plangebietsgrenze sind private Grünflächen festgesetzt, 
die das Plangebiet zur freien Landschaft abgrenzen soll. Gleichzeitig sollen die 
hier vorhandenen Grünstrukturen dauerhaft erhalten bleiben. 
 
4.5.2. Versickerungsgünstige Bodenbefestigung 
Bereits § 9 Absatz 4 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) trifft bereits folgen-
de Regelung: 
„Stellplätze, deren Zu- und Abfahrten und Fahrgassen sowie die Zu- und Abfahr-
ten von Garagen dürfen, wenn die Versickerung des Niederschlagswassers nicht 
auf andere Weise ermöglicht wird, nur eine Befestigung haben, durch die das 
Niederschlagswasser mindestens zum überwiegenden Teil versickern kann.“ 
Diese Regelung stellt zusätzliche Anforderungen an bauliche Anlagen im Interes-
se des Wasserhaushalts. Die Regelung soll bewirken, dass das auf den genann-
ten Flächen fallende Niederschlagswasser möglichst weitgehend versickert und 
damit nicht in die Regenwasserkanalisation gelangt, sondern das Grundwasser 
vermehrt. 
Da eine wasserdurchlässige Befestigung i. d. R. keine großen praktischen Prob-
leme bereitet, für Eigentümer und Benutzer zumutbar ist und einen wertvollen 
Beitrag zur Verhinderung von Schadensfällen bei Starkregenereignissen leistet, 
wird die Befestigungsart von privaten Grundstückszufahrten und Pkw-
Einstellplätzen im Bebauungsplan konkretisiert.  
Die konkrete Maßnahme zum Schutz des Bodes ist gedeckt von § 9 Absatz 1 
Nummer 20 BauGB und städtebaulich gerechtfertigt, da es sich hierbei um eine 
zumutbare eingriffsminimierende Vermeidungsmaßnahme handelt. 
 
4.5.3. Stellplatzbegrünung 
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist durch nahezu flä-
chendeckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese heizen sich besonders 
in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebungs-
luft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühle-
ren Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen 
soll. Mit der Begrünung durch standortgerechte großkronige Laubbäume (s. 
Pflanzliste B) wird die Beschattung der versiegelten Flächen verbessert, was zu 
einer deutlichen Verringerung des Aufheizeffekts führt. Als Baumpflanzungen 
kommen lediglich Hochstämme in Frage, um Konflikte zwischen parkenden Autos 
und dem Kronenbereich der Bäume zu vermeiden. Als Hochstamm bezeichnet 
man Bäume, deren Kronenansatz in mindestens 180 – 220 cm Höhe liegt. Durch 
diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Verringerung der Überhitzung des Stadt-
klimas im Sommer sowie durch die Filterung von Luftschadstoffen und groben 
Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung der Luftqualität geleistet.  
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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Bsp.: Einzelreihung  Bsp.: Doppelreihung  
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen - 
botanischer Artenname deutscher Artenname Wuchshöhe in m Breite in m 
Acer platanoides Spitzahorn 20 bis 30 15 bis 22 
Acer platanoides  
(oder in Sorten: ‚Cleveland‘, ‚Columnare´) Spitzahorn 10 bis 15 5 bis 7 
Aesculus carnea Rotblühende Kastanie 10 bis 15 8 bis 12 
Alnus spaethii Erle Spaethii 12 bis 15 8 bis 10 
Betula pendula Sandbirke 18 bis 25 10 bis 15 
Carpinus betulus  
(oder in Sorten:`Fastigiata, Frans Fontaine´) Pyramiden-Hainbuche 15 bis 20 4 bis 6 
Carpinus betulus Hainbuche 10 bis 20 7 bis 12 
Corylus colurna Baumhasel 15 bis 18 8 bis 12 
Liquidambar styraciflua Amberbaum 15 bis 18 8 bis 12 
Quercus cerris Zerreiche 20 bis 30 10 bis 15 
Quercus palustris Sumpfeiche 15 bis 20 8 bis 15 
Quercus petraea Traubeneiche 20 bis 30 15 bis 20 
Quercus robur Stieleiche 25 bis 35 15 bis 20 
Robinia pseudoacacia Robinie, Scheinakazie 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia cordata Winterlinde 18 bis 20 12 bis 15 
Tilia cordata (oder in Sorten:'Greenspire´) Amerikanische Stadtlinde 18 bis 20 10 bis 12 
Tilia tomentosa Silberlinde 25 bis 30 15 bis 20 
Tilia tomentosa (oder in Sorten:'Brabant´) Brabanter Silberlinde 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia x europaea Holländische Linde 30 bis 35 18 bis 20 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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4.5.4. Erhalt von Bäumen 
Entlang der nördlichen und westlichen Plangebietsgrenze werden raumdominante 
Großbäume (drei Kastanien und acht Eichen) zum Erhalt festgesetzt. Im südli-
chen Bereich werden ebenfalls erhaltenswerte Bäume geschützt und als zu erhal-
ten festgesetzt. Damit kann ein wertvoller Beitrag zur Erhaltung von Lebensraum 
schutzwürdiger Tiere geleistet werden. Gleichzeitig geht damit eine gestalterische 
Qualitätssteigerung der neuen Wohnsiedlung einher. 
 
4.5.5. Übergänge von Baugrundstücken zu Flächen zum Erhalt von Bäumen und 
Sträuchern 
Vielfach werden Baugrundstücke aufgeschüttet, um für die späteren Hausgärten 
ein ebenes Gelände zu erzielen. Die dabei entstehenden Böschungen müssen 
grundsätzlich auf den Baugrundstücken auslaufen. Das gilt insbesondere zu Flä-
chen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern. Ansonsten würde ein diffu-
ser, wenig harmonischer Übergang von Baugrundstück zu der angrenzenden 
Schutzfläche respektive zur freien Landschaft entstehen. Eine sich im Bereich der 
Schutzfläche befindliche Böschung würde nicht zuletzt die zu schützenden Grün-
strukturen gefährden.  
 
4.5.6. Ausgleichsmaßnahmen 
Der Umfang ökologischer Ausgleichsmaßnahmen ist im weiteren Verfahren zu 
ermitteln. 
 
4.5.7. Straßenbeleuchtung 
Um eine Störung des Lebensumfeldes der im Plangebiet vorzufindenden Fleder-
mäuse so weit wie möglich zu vermeiden, ist die Straßenbeleuchtung im Plange-
biet so zu erstellen, dass ein vertretbares Lichtspektrum eingehalten wird.  
Durch ältere Straßenbeleuchtungen können Insekten in großen Mengen ange-
lockt werden. Dadurch entsteht im Bereich derartiger Straßenbeleuchtungen 
nachts eine Art „Überangebot“ an Nahrung für Fledermäuse. Dieses Überangebot 
führt allerdings an anderer Stelle zu einem geringeren Aufkommen nachtaktiver 
Insekten und somit zu einem Nahrungsrückgang für Fledermausarten, die ihre 
Nahrung nicht im Bereich von Straßenbeleuchtungen suchen. Gleichzeitig be-
steht die Gefahr, dass Fledermäuse bei der Nahrungsaufnahme im Bereich älte-
rer Straßenbeleuchtungen durch den Straßenverkehr gefährdet werden. 
Quecksilberdampflampen haben den höchsten insektenanlockenden UV-A-Anteil 
(380-315 nm) im Spektrum und sind deshalb als ungünstig einzustufen. Metall-
Halogenidlampen sind ähnlich zu bewerten. Natriumdampflampen (gelbes Licht) 
und LED-Lampen weisen dagegen eine eher geringe Lockwirkung auf. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der 
zurzeit gültigen Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzun-
gen aufgenommen. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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5.1. Dächer 
Um eine einheitliche Architektursprache innerhalb des Plangebiets zu erreichen, die al-
lerdings noch einen weitgehenden Gestaltungsspielraum beinhaltet, sind die Hauptdä-
cher der Hauptgebäude als Flach-, Pult- oder Satteldächer innerhalb des Plangebiets 
mit einer Dachneigung bis zu 15° auszubilden. Die Dacheindeckungen der Hauptgebäu-
de hat entweder in einem ziegelroten bis braunen oder grauen bis schwarzen Farbton 
zu erfolgen. Dachbegrünungen sind zulässig. Metallische Dacheindeckungen sind nur 
für untergeordnete Bauteile zulässig. Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt werden, 
dass ein einheitliches Gesamtbild entsteht, welches sich in den umliegenden Siedlungs-
zusammenhang einfügt. Im Zusammenspiel mit der maximal zulässigen Gebäudehöhe 
wird damit auch verhindert, dass Gebäude durch steile Dachneigungen überdimensio-
niert erscheinen. Gleichzeitig wird verhindert, dass unterschiedlichste Dachformen zu 
einem unruhigen und damit unharmonischen Gesamtbild führen. 
 
5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Bei-
trag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können 
Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen 
Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Auf-
grund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen 
Niederschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssys-
teme entlastet werden. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine 
Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser 
Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachab-
dichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gute gehalten wer-
den. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers heizen sich darunterliegen-
de Räume im Sommer nicht so stark auf, während die isolierende Wirkung der Dachbe-
grünung im Winter den Heizenergiebedarf senkt. Unter gewissen Umständen kann ein 
begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbe-
grünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rech-
nung getragen werden.  
Durch die Befreiung für Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photo-
voltaik, Solarthermie) genutzt werden, wird mit der Festsetzung die Möglichkeit geschaf-
fen, alternativ einen Beitrag zum globalen Klimaschutz zu leisten und gleichzeitig eine 
rentable und zukunftssichere Energieversorgung des Gebäudes sicherzustellen. Photo-
voltaik- und solarthermische Anlagen erzeugen Strom bzw. Wärme und ersetzen 
dadurch die konventionelle Energieerzeugung, die oftmals mit hohen klimaschädlichen 
Treibhausgasemissionen verbunden ist. Die statischen Anforderungen an die Dachtrag-
werke sind für Solaranlagen nicht höher als die des Gründachs.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist 
ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für eine 
niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen sorgen, 
können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von Photovol-
taikanlagen auswirken.  Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine Kombi-
nation von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 15/24 
 
5.3. Einfriedungen 
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Bereiche 
der Baugrundstücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit zugäng-
lichen Verkehrsflächen durch einen Einmauerungseffekt gleichsam „abgeschottet“ wer-
den, sind Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen nur in Form von 
heimischen standortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) zulässig. Dabei leistet die 
Verwendung eines heimischen Gehölzes einen Beitrag zur Förderung der Biodiversität.   
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen kombiniert werden, wodurch das 
Sicherheitsbedürfnis von Bewohnern mit Kleinkindern und Haustieren ausreichend Be-
rücksichtigung findet. 
Maschendrahtzäune sowie Drahtgitterzäune können in der Regel ausnahmslos als 
durchsichtig angesehen werden. Bei Holzzäunen ist die Frage der Durchsichtigkeit ab-
hängig von der Ausführung, insbesondere von den Abständen zwischen den einzelnen 
Holzelementen.  
Von einer „offenen“ also durchsichtigen Einfriedung wird man noch nicht sprechen kön-
nen, wenn die Lücken zwischen den Latten gerade der Breite der Latten entsprechen, 
wohl aber dann, wenn auch bei einer Betrachtung von der Seite unter einem Winkel von 
45° ein der Lattenbreite entsprechender „Durchblick“ gewährleistet ist (Große-Suchsdorf 
/ Lindorf / Schmaltz / Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, Kommentar, 8. Auflage, 
§ 12a Rn. 24). 
Unter einer Kombination von Hecke und baulicher Anlage versteht man das Nebenei-
nander beider Einfriedungsarten. Dabei ist es unerheblich, ob die Hecke vor oder hinter 
der baulichen Anlage oder die bauliche Anlage (z. B. Maschendrahtzaun) in die Hecke 
eingeflochten ist. Erforderlich ist allerdings, dass die Gesamteinfriedung zu gleichen Tei-
len aus Hecke und baulicher Anlage besteht. 
 
        
  
Beispiele für die Kombination aus Hecke und baulicher Einfriedung 
 
Gemauerte Einfriedungen können ausnahmsweise zugelassen werden, sofern sie sich 
an der Gestaltung der ortsbildtypischen Sockelzonen vorhandener Einfriedungen orien-
tieren oder das Straßenbild nicht negativ beeinflussen. Bei massiven Mauern sind nach-
barliche Belange, insbesondere die Einsichtnahme in den öffentlichen Straßenverkehrs-
raum im Bereich von Grundstückszufahrten, zu berücksichtigen. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 16/24 
 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 17/24 
 
 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische 
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
 
6. Kennzeichnungen 
Kennzeichnungen im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 5 BauGB sollen insbesondere die 
Bauherrinnen und Bauherren auf bestimmte Risiken hinweisen, damit sie sich bei einer 
eventuellen Bebauung darauf einrichten können.  
 
6.1. Kampfmittelverdachtsflächen 
Für das Plangebiet wurde im Rahmen der Bauleitplanung weder eine Luftbildauswer-
tung durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landes Niedersachsen durchgeführt. 
Somit besteht innerhalb des Plangebiets der allgemeine Verdacht auf Kampfmittel. 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 18/24 
7. Maßnahmen 
7.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzver-
hältnisse durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
 
7.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Die Erschließung des Plangebiets sowie die damit zusammenhängenden Erschlie-
ßungskosten werden von einer Erschließungsträgerin übernommen. Zusätzlich wird sich 
die Erschließungsträgerin an den Kosten für die soziale Infrastruktur beteiligen. Die Ver-
einbarungen werden in einem städtebaulichen Vertrag fixiert. 
 
D Umweltbericht 
1. Einleitung 
1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes 
Der Aufstellungsbereich des B-Plans liegt im Stadtteil Westerberg und umfasst die Flä-
chen des Parkhotels südlich der Wilhelm-Busch-Straße inklusive des Appartementtrakts, 
der durch eine zentrale Zierrasenfläche sowie Asphaltflächen mit einer Garagenanlage 
charakterisiert wird. Das Vorhaben verfolgt das Ziel, die planungsrechtlichen Vorausset-
zungen für die Ausweisung unterschiedlicher Wohnformen zu schaffen. 
Hinsichtlich der Angaben zum Standort sowie der Art des Vorhabens und geplanter 
Festsetzungen wird auf die vorhergehenden Kapitel A – C der Begründung verwiesen. 
 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 1,63 ha. Hinsichtlich 
der nutzungsspezifischen Differenzierung wird auf Kapitel F.1 verwiesen. Inwieweit pla-
nungsrechtlich eine Neuversiegelung gegenüber dem Ist-Zustand ermöglicht wird, ist 
noch zu bilanzieren. 
 
1.2. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung 
Fachgesetze 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414, zuletzt geändert 
am 7. März 2020 (BGBl. I S. 587)), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die 
Planzeichenverordnung (PlanZV), jeweils in der zurzeit gültigen Fassung, zu Grunde. 
Im Bebauungsplanverfahren greift die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. 
§§ 14 bis 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), 
in der zurzeit gültigen Fassung vom 04. März 2020 (BGBl. I S. 440), auf die im Rahmen 
der Bebauungsplanaufstellung im Zuge der Umweltprüfung mit einem “landschaftsplane-
rischen Fachbeitrag“ einzugehen ist. 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG 
über besonders geschützte Arten, zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vo-
gelarten sowie alle Fledermausarten gehören. 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzge-
setzes (BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils 
gültigen Fassung. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 19/24 
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersächsi-
schen Wasserrechts (NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils 
gültigen Fassung zu beachten. 
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkenden sowie die von ihm ausgehenden 
Immissionen bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), die 
Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 (Schall-
schutz im Städtebau) zu berücksichtigen.  
 
Fachplanungen 
Bezüglich der Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnab-
rück wird auf das Kapitel A.2.3.1 verwiesen. 
Hinsichtlich der im Rahmen der Umweltprüfung seit der jüngsten Novellierung des 
UVPG gesondert zu betrachtenden Schutzgüter Fläche und Biodiversität wird Bezug 
genommen auf die Nationale Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung bzw. auf ih-
re Nationale Strategie zur Biodiversität. Darüber hinaus sind die vom Rat der Stadt Osn-
abrück beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“ zu berücksichti-
gen. 
Inwieweit das Vorhaben den in den Fachgesetzen und -planungen formulierten Zielset-
zungen gerecht wird, ist den Kapiteln zu den einzelnen Schutzgütern zu entnehmen. 
 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird soweit bereits möglich nachfolgend 
auf die betroffenen Schutzgüter bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber 
der Neuplanung herauszustellen und Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der 
planerischen Überlegungen geben zu können. Anschließend wird - mit Verweis auf die 
für notwendig erachteten Fachgutachten - die mit der Durchführung der Planung ver-
bundene Veränderung des Umweltzustandes vorläufig abgeschätzt.  
 
2.1.1. Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Menschen können im Zusammenhang mit der Aufstellung eines 
Bebauungsplanes Auswirkungen bezogen auf die Erholungsfunktion (Lärm, 
Landschaftsbild, Barrierewirkung) von Bedeutung sein. Die gegenwärtige Nut-
zung des Plangebietes weist allerdings nicht auf Beeinträchtigungen hin, die mit 
der Neuplanung verbunden sein könnten. 
Die Auswirkungen der Planung – auch hinsichtlich des Aspektes Erholung und 
Klima - lassen sich allerdings derzeit noch nicht abschließend beurteilen; die 
diesbezüglichen Gutachten – v. a. der landschaftsplanerische Fachbeitrag - sind 
abzuwarten. 
 
2.1.2. Schutzgut Biodiversität 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des 
Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu 
schützen. Von daher sind die Auswirkungen einer B-Planaufstellung u. a. auf Tie-
re und Pflanzen sowie auf die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu berücksichti-
gen. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 20/24 
Mit dem Vorhaben wird eine größere unversiegelte Freifläche mit nur wenigen na-
turnahen Strukturen und Bewuchs überplant. Die Inanspruchnahme dieser Frei-
fläche kann unter Umständen zu Beeinträchtigungen des Schutzgutes Biodiversi-
tät führen, ohne dass sich das konkrete Ausmaß derzeit abschließend beurteilen 
ließe. 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz besonders geschützte Teile von Natur und 
Landschaft sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
 
2.1.3. Schutzgut Fläche 
Ein Ziel der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie ist es, bis 2020 die tägliche Neu-
inanspruchnahme durch Siedlungs- und Verkehrsflächen bundesweit auf 30 Hek-
tar zu senken. Dieses 30-Hektar-Ziel soll – ebenso wie die Bodenschutzklausel – 
die Flächeninanspruchnahme begrenzen und die unbebauten, unzersiedelten und 
unzerschnittenen Freiflächen im Außenbereich schützen. Die ökologischen Fol-
gen des derzeit anhaltenden Flächenverbrauchs manifestieren sich v. a. in dem 
Verlust von Lebensräumen für Tier- und Pflanzenarten, der Zersiedelung und 
Zerschneidung von Landschaften und Habitaten mit entsprechenden Folgen für 
die biologische Vielfalt, der eingeschränkten Aufnahme von Niederschlagswasser 
durch Versiegelung und damit einer verminderten Grundwasserneubildung sowie 
in der steigenden Lärm- und Schadstoffbelastung aufgrund zusätzlichen Ver-
kehrsaufkommens. 
Da Freiflächen im o. g. Sinne durch das Vorhaben nicht in Anspruch genommen 
werden, kann bereits jetzt konstatiert werden, dass das Schutzgut Fläche keinen 
Beeinträchtigungen durch die Planung unterliegt bzw. dass sie der o.g. Nachhal-
tigkeitsstrategie nicht zuwiderläuft. 
 
2.1.4. Schutzgut Boden 
In welchem Ausmaß die Festsetzungen der Bebauungsplanaufstellung eine 
Überbauung und Neuversiegelung von ggf. auch höherwertigen Bodeneinheiten 
ermöglichen werden ist derzeit nicht abschließend abschätzbar. Diesbezüglich ist 
eine Bodenfunktionskartierung nach dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück 
durchzuführen. 
Es ist derzeit nicht abschätzbar, ob das Vorhaben eine Überbauung und Neuver-
siegelung von Freiflächen bzw. natürlich gewachsenen Bodengesellschaften er-
möglichen wird. Im Planbereich sind keine Altlasten bekannt. 
Es sind die Bodenfunktionskartierung sowie der Landschaftsplanerische Fachbei-
trag abzuwarten. 
 
2.1.5. Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflä-
chenwasser zu unterscheiden. Die mit der geplanten Bebauung einhergehende 
Versiegelung führt zu einer Erhöhung des Oberflächenabflusses und damit zu ei-
ner Verminderung der Grundwasserneubildung. Inwieweit diese Prozesse durch 
die Versickerung bzw. durch Maßnahmen der Zwischenspeicherung und Rück-
haltung der anfallenden Niederschlagswässer vollständig ausgeglichen werden 
können, ist im weiteren Verfahren im Rahmen eines Entwässerungskonzeptes 
darzulegen. 
Das potentielle Baugebiet liegt weder innerhalb eines Wasserschutzgebiets noch 
innerhalb eines Überschwemmungsgebietes. Der Grad der für das Schutzgut 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 21/24 
Wasser insgesamt festzustellenden Beeinträchtigungen  kann derzeit nicht ab-
schließend abgeschätzt werden. Näheren Aufschluss muss auch hier der zu er-
arbeitende landschaftsplanerische Fachbeitrag bringen. 
 
2.1.6. Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von Flächen in der freien Landschaft kann es je nach La-
ge und Topographie zu Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den 
verkehrsbedingten 
Emissionen ist vor allem die Bedeutung der überplanten Flächen als Kalt- bzw. 
Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frischluftleitbahn zu betrachten. 
Dem Aufstellungsbereich wird in der Stadtklimaanalyse aus 2017 lediglich eine 
geringe bzw. mittlere bioklimatische Bedeutung zugewiesen. Das Auftreten er-
heblicher Beeinträchtigungen scheint vor dem Hintergrund der Lage und Größe 
des Plangebietes derzeit eher unwahrscheinlich zu sein. 
 
2.1.7. Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der natur-
raumtypischen Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits 
hinsichtlich dieser Aspekte als verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen 
naturraumtypischen Elemente als umso erhaltenswerter einzustufen. 
Dem Plangebiet kommt derzeit eine nur mäßige Bedeutung für das Landschafts-
bild und die Erholung zu. Diese Bewertung erfolgt insbesondere aufgrund der ge-
genwärtig Nutzung und der relativ geringen Ausstattung mit naturnahen Elemen-
ten. Inwieweit die Planung zu einer Belastung oder aber ggf. zu einer Verbesse-
rung hinsichtlich des Schutzgutes Landschafts- bzw. Stadtbildes führen wird, ist 
im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrags dazulegen. 
 
2.1.8. Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v. a. Güter um-
schrieben, die etwa als architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische 
Schätze Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung darstellen. Sonstige Sachgüter 
können auch in Form von Einrichtungen für den Gemeinbedarf oder der öffentli-
chen Infrastruktur für Ver- und Entsorgung etc. von dem jeweiligen Vorhaben be-
troffen sein. 
Eine Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern im Aufstellungsbereich ist der-
zeit nicht erkennbar. 
 
2.1.9. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen 
sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwi-
schen den Schutzgütern sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und 
komplexe Wirkungszusammenhänge zu berücksichtigen. Insgesamt steht also 
hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern 
– ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Ausführungen zu etwaigen Wechselwirkungen erfolgen nach Vorlage der genann-
ten Gutachten. 
 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 22/24 
2.1.10.  Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Eine abschließende Zusammenfassung der Umweltauswirkungen erfolgt zweck-
mäßigerweise nach Vorlage der für notwendig erachteten Gutachten bzw. der ab-
schließenden Darstellung etwaiger Ausgleichs- bzw. entsprechender Vermei-
dungs- und Verminderungsmaßnahmen. 
 
2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes 
2.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Inwieweit mögliche Beeinträchtigungen im Rahmen der Realisierung durch ent-
sprechende Maßnahmen/Festsetzungen vermieden oder vermindert werden kön-
nen, kann derzeit nicht abschließend beurteilt werden. Zum einen sind die ge-
nannten fachspezifischen Gutachten abzuwarten, zum anderen sind entspre-
chende Festsetzungen für den B-Plan zu formulieren. 
 
2.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Ohne die geplante bauliche Neunutzung würde die betroffene Fläche ihre bisheri-
ge Charakteristik einer eher intensiven anthropogenen Nutzung beibehalten (so-
fern das Hotel erhalten bliebe); die wenigen vorhandenen Gehölzstrukturen könn-
ten sich über entsprechende Sukzessionsprozesse unbeeinträchtigt weiterentwi-
ckeln. Bodengesellschaften mit ihrer ökologischen Funktionserfüllung würden 
nicht überplant. 
Weitere Ausführungen erfolgen nach Auswertung des landschaftsplanerischen 
Fachbeitrages. 
 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zur Kompensation erheblicher 
nachteiliger Umweltauswirkungen 
Mit Blick auf Vermeidungs-, Verminderungs- sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist 
zwischen Festsetzungen im Geltungsbereich des B-Planes und Maßnahmen auf Flächen, 
die außerhalb dieses Geltungsbereiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbe-
griff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne 
einer umfassenderen Kompensation (Kompensationsmaßnahmen) zu verstehen. 
 
3.1. Festsetzungen im Bebauungsplan 
Eine ausführliche Darstellung der hinsichtlich von Maßnahmen zur Vermeidung, Ver-
minderung und zur Kompensation relevanten Festsetzungen erfolgt nach Vorlage der 
Eingriffsbilanzierung. Im Planentwurf sind derzeit noch keine zur Kompensation geeig-
neten Flächen ausgewiesen. 
Gemäß den ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung werden entsprechende textli-
che Festsetzungen u. a. die Verwendung versickerungsfreundlicher Beläge, das Pflan-
zen großkroniger Laubbäume auf Parkplätzen sowie die Dachbegrünung regeln. Diese 
Maßnahmen dienen v. a. der Verminderung stadtklimatologischer Beeinträchtigungen, 
die aus den Versiegelungen resultieren. 
 
3.2. Zugeordnete Maßnahmen außerhalb des B-Planes 
Aus dem gegenwärtigen Planentwurf lässt sich nicht ablesen, ob die vollständige Kom-
pensation von ggf. eintretenden Eingriffsfolgen im Aufstellungsbereich selbst möglich 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
Seite: 23/24 
sein wird. Genauere Aussagen hinsichtlich des Kompensationserfordernisses lassen 
sich erst nach Vorlage einer umfassenden Eingriffsbilanzierung machen. 
 
3.3. In Betracht kommende Planungsvarianten 
Hinsichtlich der vorliegenden Planungsvarianten wird auf Kapitel C.1.1 verwiesen. 
 
4. Zusätzliche Angaben 
4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
Entsprechende Angaben erfolgen nach Vorlage der ausstehenden Gutachten. 
 
4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkun-
gen des Vorhabens auf die Umwelt (Monitoring) 
Die ggf. vorzusehenden Monitoringmaßnahmen sind im weiteren Verfahren zu benen-
nen. 
 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Eine allgemein verständliche Zusammenfassung wird zweckmäßigerweise zur Entwurfsof-
fenlegung zu erstellen sein, wenn insbesondere auch die Flächen und Maßnahmen zur 
Kompensation der Beeinträchtigungen gesichert bzw. festgesetzt sind. Auch die durchzu-
führenden Monitoringmaßnahmen zur Umweltüberwachung im Hinblick auf unvorhergese-
hene Beeinträchtigungen müssen dann konkret festgelegt sein. Erhebliche Beeinträchti-
gungen sind bisher hinsichtlich des Schutzgutes Boden absehbar. Eine entsprechende 
Kompensation wird innerhalb des Planbereiches nicht möglich sein. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Auf die im Umweltbericht (Kapitel D) ausgeführten Betrachtungen der Wechselwirkungen zwi-
schen Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen. 
Eine planerische Gesamtabwägung wird zweckmäßiger Weise spätestens zum Satzungsbe-
schluss erfolgen. 
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Mit diesem Bebauungsplan sollen u. a. Flächenressourcen für die Realisierung hochwerti-
ger Wohnbebauung in einer attraktiven Wohnlage im Stadtteil Weststadt erschlossen wer-
den. Durch die Angebotsausweisung von Wohnraum kann dabei auch dem wachsenden 
Druck auf dem Wohnungsmarkt und einer damit einhergehenden Verteuerung von Wohn-
raum entgegengewirkt werden.  
Die Verdichtung von Siedlungsbereichen führt zwar in der Regel zu Veränderungen im so-
zialen Umfeld bestehender Wohnsituationen, allerdings versucht die vorliegende Bauleit-
planung die Verdichtung auf ein sozialverträgliches Maß zu reduzieren, um den sozialen 
Frieden im Umfeld des Plangebiets zu wahren. 
Bebauungsplan Nr. 648 - Edinghausen -  
 
 
 
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2. Flächenbilanz 
Plangebietsfläche:   ca. 16.320 m² 
Bauflächen:    ca. 15.181 m² 
 davon Wohngebiete (WA1): ca. 2.406 m² 
 davon Wohngebiete (WA2): ca. 4.065 m² 
 davon Wohngebiete (WA3): ca. 8.710 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich):  ca. 702 m² 
Grünflächen (öffentlich):   ca. 422 m² 
Flächen für Versorgungsanlagen: ca. 15 m²