Bebauungsplan Nr. 664 - Knollstraße / am Bürgerpark - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) o Einleitungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2024/2775
Datum: 2024-04-11
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 16.01.2024 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2024/2775
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 664 - Knollstraße / am Bürgerpark - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) o Einleitungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 07.03.2024 Ö Vorberatung
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 04.04.2024 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 09.04.2024 N Entscheidung
 Verwaltungsausschuss 23.04.2024 N Entscheidung
Beschluss:
Für den 
Bebauungsplan Nr. 664 - Knollstraße / am Bürgerpark - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Planbereich: zwischen An der Wakhegge, Richthofenweg, Knollstraße und Bürgerpark 
1. wird gemäß § 12 Absatz 2 BauGB ein antragsgemäßer Einleitungsbeschluss gefasst. Der 
Geltungsbereich ist in dem als Anlage zu diesem Beschluss beigefügten Plan 
gekennzeichnet. 
2. wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger 
öffentlicher Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. Die 
Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang. Zusätzlich wird eine 
Anhörungsversammlung durchgeführt.
A. Finanzielle Auswirkungen:
Ja
x Nein
 
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
x  negativ; rd. 2.290 t CO2-Emissionen innerhalb von 50 Jahren bei Umsetzung des 
Effizienzhaus 40 Standards
 keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
x  keine
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F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Eigenbetrieb Immobilien und Gebäudemanagement
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
Beschreibung des Plangebiets 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Sonnenhügel und umfasst Grundstücke, die sich im 
rückwärtigen Bereich der Grundstücke Knollstraße 55 bis 83 (ungerade Hausnummern) im 
Übergang zum Freiraum des Ameos-Klinikums bzw. des Bürgerparks befinden. Der 
Geltungsbereich umfasst eine Größe von rund 9.100 m². Die Flächen werden derzeit 
überwiegend als Gartenflächen mit einem beachtlichen Baumbestand genutzt. Das 
Plangebiet liegt innerhalb des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 348 – Erweiterung 
Landeskrankenhaus – aus dem Jahr 1975. Der Bebauungsplan Nr. 348 setzt für das 
Plangebiet eine Fläche für den Gemeinbedarf ohne Baufenster fest. Das Plangebiet ist für 
eine Bebauung nicht vorgesehen. Die Zuwegung zwischen den Grundstücken Knollstraße 57 
und 57 A ist im Bebauungsplan Nr. 348 als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht-Fläche (GFL-
Fläche) festgesetzt, die mit einem Fahrrecht zugunsten der Anlieger sowie mit einem 
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten ist. 
Anlass und Ziel der Planung 
Ursprünglich ist die Vorhabenträgerin Bövingloh Immobilien Gruppe an die Stadt 
herangetreten und mit Schreiben vom 27.01.2020 hatte sie einen Antrag auf Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das Plangebiet eingereicht. In diesem 
Antrag waren vier Gebäude mit je 15 Wohneinheiten (insgesamt 60 WE) geplant. Das 
Bebauungskonzept fand keine Zustimmung und wurde mit Beschluss vom 29.10.2020 
abgelehnt (VO/2020/5729). Der Beschluss zur Durchführung des FNP-Änderungsverfahrens 
wurde jedoch gefasst (VO/2020/5732) und in einem interfraktionellen Gespräch sollten 
Rahmenbedingungen für eine mögliche Bebauung zusammengestellt werden.
Folgende politische Vorgaben wurden an die Vorhabenträgerin gegeben: 
1. Alternative Fassade, soll sich gut in die Landschaft einfügen (Fassadenbegrünung und 
Holzverkleidung) 
2. drei Häuser, statt vier. Die 3 Gebäude werden so positioniert, dass für die 
Bestandsgebäude eine hohe Transparenz beim Blick in die freie Landschaft verbleibt, 
positioniert in die „Lücken“ der Bestandsgebäude. 
3. Parkhaus unter dem ersten Haus, Erschließung der übrigen Gebäude durch Fußweg, der 
in Ausnahmefällen durch PKW genutzt werden kann (Umzug, Anlieferung). 
4. Erschließung der vorhandenen und verbleibenden Gärten der Bestandsbebauung 
Knollstr. für Grünabfall usw. (Mistweg zwischen Gärten und Bebauung) 
5. energetisch hochwertig 
6. Prüfen/Vorschlagen: Stellplätze (-50%, Ersatz durch Radstellplätze und CarSharing) 
7. Quartiersgarage (auf externem) Gelände prüfen 
Die Bövingloh Gruppe hatte die Anforderungen geprüft und mit Schreiben vom 12.05.2022 
mitgeteilt, dass das Vorhaben für sie in der Form nicht mehr von Interesse ist. Die 
Flächeneigentümerin und der Architekt suchten daraufhin eine neue Vorhabenträgerin und 
aus verschiedenen Gesprächen hat sich jemand neues gefunden. Die Vorhabenträgerin 
Holtmeyer Bauunternehmen GmbH hat mit Schreiben vom 07.06.2023 einen Antrag auf 
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Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für das o. g. Plangebiet 
gestellt. Alle erforderlichen Anlagen für den Antrag liegen seit dem 05.02.2024 vor. 
Ziel der aktuellen städtebaulichen Planung ist die Realisierung von drei 
Geschosswohnungsbauten mit jeweils drei Vollgeschossen, einem Staffelgeschoss und 
einem Souterrain. In den Gebäuden A und B sind jeweils 20 Wohneinheiten und im 
Gebäude C sind 21 Wohneinheiten (61 WE insgesamt) angedacht. Die Unterbringung der 
bauordnungsrechtlich notwendigen Pkw-Einstellplätze soll über eine Tiefgarage erfolgen. 
Besuchereinstellplätze sind oberirdisch im zukünftig öffentlichen Straßenraum vorgesehen. 
Die Zufahrt zu den Wohnhäusern soll über eine öffentliche und verkehrsberuhigte 
Erschließungsstraße erfolgen. Die Einmündung der Straße in die Knollstraße ist zwischen 
den Grundstücken Knollstraße 57 und 57 A vorgesehen. 
Die vorgelegte Planung ist mit den o. g. Anforderungen wie folgt umgegangen: 
1. Alternative Fassade: Es wird eine Klinker-Putz-Kombination angestrebt; eine 
Fassadenbegrünung ist angedeutet 
2. drei Häuser, die zum Bestand versetzt positioniert sind 
3. nur eine Tiefgaragenzufahrt, Tiefgarage geht unter allen drei Gebäuden durch und die 
oberirdische Erschließung erfolgt ansonsten über Fußwege. 
4. Erschließungsweg zu den Gärten der Bestandshäuser eingeplant 
5. Energiestandard gem. Vorgabe SoBOS: Derzeit KfW 40 
6. Prüfen/Vorschlagen CarSharing/ autoarmes Wohnen: Eine alternative Betrachtung wurde 
abgelehnt; wesentliches Ziel der Planung ist, dass die zukünftigen 
Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer von ihrem Stellplatz in der Tiefgarage über 
den Aufzug direkt zu ihrer Wohnung kommen. 
7. Quartiersgarage: Wird ebenfalls abgelehnt
Im Rahmen der Bauleitplanung sind noch diverse Fragestellungen wie z.B. der Übergang 
zwischen Siedlungsrand und Freiraum, die Entwässerungskonzeption und Berücksichtigung 
der vorhandenen Grünstrukturen zu klären.  
Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine Fläche, die die höchste stadtklimatische 
Bedeutung hat (sehr hohe bioklimatische Bedeutung, Kaltluftentstehungsgebiet). Gleichzeitig 
hat die angrenzende Wohnbebauung eine günstige bioklimatische Situation. Mit der 
Überplanung entsprechend des beantragten vorhabenbezogenen B-Planes gehen zumindest 
lokal erhebliche Beeinträchtigungen einher. Ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden ist 
daher unerlässlich. Es wurde daher abgestimmt, dass vorrangig eine vertikale Verdichtung 
verfolgt werden soll. (Grundflächenzahl (GRZ) = 0,3 plus Überschreitungsmöglichkeit für 
Nebenanlagen bis 0,45). D.h. anstatt in die Fläche zu bauen, wird die Höhe der Gebäude 
stärker genutzt. Es wurde daher ein Geschoss mehr eingeplant, als in den 
Anfangskonzeptionen. Das vorliegende Konzept hält mit einer moderaten Überschreitung die 
bisher vorgegebene GRZ ein. Ein Puffer für weitere Nebenanlagen, Zuwegungen o.ä. ist 
nicht vorhanden. 
Die geplanten Wohnungsgrößen zielen vorrangig auf 1-3 Personenhaushalte ab. Dabei 
eignet sich dieser Bereich aus Sicht der Fachverwaltung insbesondere für Familien mit 
Kindern. Durch ein Zusammenlegen kleinerer Wohnungen könnte grundsätzlich attraktiver 
Wohnraum auch für Familien geschaffen werden und gleichzeitig die Verkehrs- und 
Lärmbelastung der ansässigen Bewohner reduziert werden. 
FNP-Änderung 
Das Plangebiet ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück als Grünfläche 
dargestellt. Der Flächennutzungsplan ist deshalb gemäß § 8 Absatz 3 BauGB im 
Parallelverfahren entsprechend zu ändern. Ein Aufstellungsbeschluss zur Änderung liegt seit 
dem 29.10.2020 vor (VO/2020/5732). 
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Weitere Verfahrensschritte 
Da das geplante Bauvorhaben nicht von dem geltenden Planungsrecht gedeckt ist, ist die 
Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, um das Vorhaben realisieren zu können.
Mit dem vorgelegten Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens verpflichtet sich 
die Vorhabenträgerin die Regularien zur sozial- und klimagerechten Bodennutzung in 
Osnabrück (SoBOS) einzuhalten. Für das Plangebiet liegt der zu schaffende Anteil an 
preisgebundenem Wohnraum bzw. der anzubietenden vergünstigten Grundstücke bei 15 %.
Das Verfahren wird im Regelverfahren mit frühzeitiger Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 
Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie einer Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) und der 
Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a BauGB) aufgestellt. Parallel zum hier beschließenden 
Einleitungsbeschluss wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden gemäß 
§ 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 BauGB beschlossen. 
Anlagen:
Plangebietsabgrenzung 
Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Eigentumsnachweis 
und Nachweis Finanzierung liegen der Verwaltung vor; sind aufgrund des Datenschutzes 
dieser Vorlage nicht beigefügt.)
Planzeichnungen 
Berechnung GRZ/GFZ
Erläuterungstext
111
57
7
14
6
37
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1A
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5
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36
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6
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35
38
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4
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56
Schöneberger Str.
An der Wakhegge
Immelmannweg
Reinhold-Tiling-W
eg
Richthofenweg
Knollstr.
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77/10
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351/12
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28
10/7
10/20
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71
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12/61
354/12
78/10
12/33
79/10
12/35
57/1
11/87
163/3
11/2
9/10
102/10
11/81
11/123
bis
57/2
12/16
164/2
59
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10/35
9/18
12/85
12/65
82/10
12/31
10/13
12/94
bis
14/6
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9/23
73
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54/11
12/107
12/84
12/93
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12/14
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11/148
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348/12
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bis
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80/10
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bis
bis
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10/25
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101/10
11/19
12/29
23/3
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356/12
bis
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95/10
12/13
65
14/9
10/109
24/3
21/3
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200m
Auszug aus den Geobasisdaten des 
Landesamtes für Geoinformation und 
Landesvermessung Niedersachsen 
       © 2019
Anlage zum Einleitungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 664
     - Knollstraße / am Bürgerpark -  
                          (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
Potsdamer Straße
Charlottenburger
Str.








GSPublisherVersion 0.0.100.44
76,99
90,67
76,87
73,70
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73,92 74,325 75,00 75,00 75,60
73,76
Knollstraße
Straße
Gelände vorhanden
Gelände geplannt
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75,20 OK FFB EG
85,07 OK Brüstung
87,49 OK Attika
1,75
11,00
10,865
1,25
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25
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75
19,36
5
14,98
25
19,36
75
Müll
8 EP
Fahrräder
Fahrräder
Knollstraße
Freihaltzone1.
00
 R =1.00
 R =
1.00
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12,50
3,73
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28,96 R= 9,00
R= 9,00
45,00°
45,00°
2,00
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64
66
68
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65
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9
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9
49
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11
12
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12
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89
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58B
58C 12
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352
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353
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41
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101 99
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10
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2 EP
P
P
Haus A
III+Stg.
Haus C
III+Stg.
Haus A
III+Stg.
F
F
F
 GG = 6.566,46 m2
55
57
59
60
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9
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16
54
11
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85
12
86
12
87
12
89
58A
58B
58C 12
91
12
84
349
12
351
12
352
12
353
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355
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356
12
12
103
12
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10
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10
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10
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10
23
Erschließung
N
 Städtebauliches Konzept für das Baugebiet "Am See"
Lageplan 1:500
Geländeschnitt Haus C
Osnabrück  I  Nördlich Knollstraße
Planquadrat
Architekten GmbH
Schloßstraße 9
49074 Osnabrück
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
[E-MAIL ENTFERNT]
1,75
11,00
10,865
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25,36
14,56
5
19,36
5
14,98
5
19,36
5
Müll
8 EP
Fahrräder
Fahrräder
Knollstraße
Freihaltzone1.
00
 R =1.00
 R =
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45,00°
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Haus A
III+Stg.
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19,36
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Müll
8 EP
Fahrräder
Fahrräder
Versiegelte Fläche =
2.935,15 m2
Knollstraße
Freihaltzone1.
00
 R =1.00
 R =
1.00
3,73
12,50
3,73
9,00
18,00
28,96 R= 9,00
R= 9,00
45,00°
45,00°
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Erschließung
Grundflächen Hanggeschoss/TG
2.068,01 m2
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41 42 43 45 46 47 48 49 50 51 52 53
3 23
5444
25
HAR/Technick
30,73 m2
W 01
61,26 m2 W 02
41,93 m2
Terrasse
5,51 m2
Terrasse
4,99 m2
Terrasse
4,82 m2
E-Bike
39,64 m2
Garage
727,66 m2
W 01
79,74 m2
Terrasse
5,86 m2
Garage
359,18 m2
Terrasse
5,79 m2
W 01
79,74 m2
Terrasse
5,86 m2
Terrasse
5,79 m2
Einfahrt
TH
12,92 m2
AZ
2,94 m2
TH
14,36 m2
AZ
2,91 m2
Schleuse
4,86 m2
W 03
79,59 m2
W 02
64,44 m2
Schleuse
3,88 m2
Flur
15,74 m2
Flur
3,36 m2
W 02
64,44 m2
Flur
3,36 m2
TH
12,92 m2
AZ
2,91 m2
Schleuse
4,86 m2
Terrasse
50
%:
6,62
 m
2
Balkon
50%: 6,67 m2
Balkon
50%: 7,17 m2
Terrasse
50
%:
7,99
 m
2
Terrasse
50%: 6,71 m2
W 05
50%: 72,72 m2
W 04
50%: 92,12 m2
W 03
50%: 68,55 m2
W 07
50%: 54,26 m2
W 06
50%: 72,78 m2
W 
18
92
,86
 m
2
W 
20
96
,40
 m
2
Dachterrasse
15,31 m2
Dachterrasse
10,16 m2
Dachterrasse
12,17 m2
W 
19
81
,97
 m
2
Terrasse
50%: 5,81 m2
Terrasse
50
%:
6,64
 m
2
Terrasse
50
%:
7,54
 m
2
Terrasse
50%: 6,36 m2
Terrasse
50
%:
5,86
 m
2
W 06
62,95 m2
W 05
79,48 m2
W 04
60,88 m2
W 08
74,35 m2
W 07
75,47 m2
W 19
77,68 m2
W 21
108,97 m2
Dachterrasse
50%: 14,74 m2
Dachterrasse50
%:
13
,90
 m
2
Dachterrasse
50%: 12,76 m2
W 20
77,08 m2
N
Lageplan GRZ II Nachweis 1:500
Grundriss Tiefgarage/Hanggeschoss
Grundriss Tiefgarage/Hanggeschoss - Nachweis GRZ
Grundrisse Regelgeschoss
Planquadrat
Architekten GmbH
 Städtebauliches Konzept für das Baugebiet "Am See"
Osnabrück  I  Nördlich Knollstraße
Haus A, B Haus C
Grundrisse Stafellgeschoss
Haus A, B Haus C
Schloßstraße 9
49074 Osnabrück
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
[E-MAIL ENTFERNT]
Planquadrat Architekten GmbH Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Gf: Joachim Kummer, Architekt Fax.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Schloßstraße 9
49074 Osnabrück
B auvorhaben: B auherr:
Städtebauliches Konzept für das Baugebiet " Am See" Jens H oltmeyer
K nollstraße (in zweiter Reihe 57-87) Lienener Straße 11
49088 Osnabrück 49186 B ad Iburg
B ebauungsplan in Verfahren. in der Fassung von B auN VO von 1990
Flur Flürstücke m ²
Grundstücksgröße : x x 6566,46
Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ) nach CAD-Zeichnung
Total (m²)
Gebäudefläche Tiefgarage/H anggeschoss H aus A,B ,C 2.068,01
GRZ vorgeschrieben: 0,30
GRZ geplant : 2068,01 / 6566,46= 0,31
Ermittlung der Geschossflächenzahl (GFZ) nach CAD-Zeichnung
H aus 1 H aus 2 H aus 3 Total (m²)
Geschossfläche E rdgeschoss 468,84 468,84 460,42 1.398,10
Geschossfläche 1.Obergeschoss 468,84 468,84 460,42 1.398,10
Geschossfläche 2.Obergeschoss 468,84 468,84 460,42 1.398,10
4.194,30
GFZ vorgeschrieben: in Verfahren
GFZ geplant : 4.194 / 6566,46 = 0,64
Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ II) nach CAD-Zeichnung
(m²)
Gebäudefläche 2.068,01
Zufahrten, Stellplätzen, W egen, Aufstellfläche 867,14
2.935,15
GRZ II vorgeschrieben : 0,45
GRZ II geplant : 2.935,15 / 6566,46= 0,447
Joachim K ummer
Architekt
Osnabrück 01.02.24
[E-MAIL ENTFERNT]
N eubau von drei M ehrfamilienwohnhäusern


Erläuterung des Städtebaulichen Konzepts Bauvorhaben „Am See“
Die Fläche des Wohnungsbauprojekts „Am See“ liegt innenstadtnah am mittleren Verlauf der
„Knollstraße“  im  Stadtteil  Sonnenhügel.  Die  „Knollstraße“  bindet  die  südlichen  Teile  der
Stadtteile Dodesheide und Sonnenhügel an die Innenstadt an. Die Osnabrücker Altstadt liegt
gut zwei Kilometer vom Plangebiet entfernt und ist in weniger als zehn Minuten mit dem
Fahrrad zu erreichen. Es besteht eine gute Fuß- und Radverbindung. Mit der Bushaltestelle
„Klinikum Gertrudenberg“ ist das Plangebiet über die Linien 14 und 15 werktags in einem 10-
Minuten-Takt umsteigefrei an den Osnabrücker Hauptbahnhof – und damit an den schienen-
gebundenen Nah- und Fernverkehr – angebunden. Die Fahrtzeit mit dem Bus beträgt in die
Innenstadt (Neumarkt) weniger als 15, zum Hauptbahnhof weniger als 10 Minuten. Geprägt
ist die Lage des Plangebiets durch direkt angrenzende, großzügige Grünanlage. Der Stand-
ort im nordöstlichen Randbereich der Kernstadt Osnabrücks bietet sehr gute Voraussetzun-
gen für qualitativ hochwertiges städtisches Wohnen mit kurzen Wegen.
Charakteristisch für die Lage des Plangebiets ist eine weitläufige, unmittelbar im Westen an-
grenzende Grünfläche. Das Gelände ist derzeit unbebaut und bietet somit bereits heute den
Bürgern des Stadtteils Gelegenheit zu verschiedenen Aktivitäten im Freien. Nach Norden
wird  die  Freifläche  durch  ein  naturnah  angelegtes Regenrückhaltebecken  begrenzt,  das
ebenfalls ortsbildprägend ist. Rd. 350 m westlich befindet sich der Osnabrücker Bürgerpark.
Der älteste öffentliche Park der Stadt ist teilweise im Stil eines botanischen Gartens angelegt
und steht zu Zwecken der Naherholung zur Verfügung. Nördlich daran schließt das rd. 500 m
vom Plangebiet entfernte Gelände des Osnabrücker Tennisclubs von 1908 e.V. an. Als wei-
teres sportliches Angebot befindet nordöstlich vom Plangebiet sich in rd. 700 m Luftlinie das
Gelände des Osnabrücker Sportclubs, der als größter Osnabrücker Sportverein die Aus-
übung von mehr als 40 Sportarten anbietet. Als nahgelegener Naturraum befindet sich süd-
lich des Plangebiets der Grünzug „Lange Wand“, welcher als westlicher Ausläufer des Grü-
nen Fingers „Sandbachtal“ diesen direkt  an den südlichen Verlauf  der „Knollstraße“ an-
schließt. Über diese historisch bedeutsame Allee sind gen Osten die bewaldete „Gartlage“,
die dahinter liegenden „Eiswiesen“ sowie das „Carolinger Holz“ zugänglich. Nach Südwesten
ist der Grünzug für den Fuß- und Radverkehr über die „Potsdamer Straße“ und die „Schöne-
berger Straße“ aus dem Plangebiet in rd. 450 m zu erreichen.
Eine herausragende Anbindung des Plangebiets ist auch an soziale Infrastruktur gegeben.
Das „Schulzentrum Sonnenhügel“ liegt rd. 600 m östlich und somit fußläufig entfernt. Im
Schulzentrum befinden sich vier weiterführende Schulen mit Ganztagsschulbetrieb. In jeweils
rd. 300 m nördlicher, bzw. östlicher Richtung befinden sich zwei Kindertagesstätten. Somit
besteht in unmittelbarer Nähe des Plangebiets eine ausgezeichnete Vielfalt an Bildungs- und
Betreuungsangeboten. Hierdurch, sowie durch die Nähe zu einer Vielzahl von Grünflächen,
u.a. unmittelbar vor der eigenen Haustür, hat das Umfeld des Plangebiets eine besonders fa-
milienfreundliche Ausstattung.
In der Wohnanlage „Am See“ sind drei dreigeschossige Mehrfamilienhäuser geplant, die je-
weils mit einem Staffelgeschoss und Hanggeschoss ausgestattet sind und die insgesamt 61
Wohnungen fassen sollen. Die Wohnungen haben eine Grundfläche von rd. 55-95 m² in den
Hauptgeschossen. In den Staffelgeschossen finden sich Wohnungsgrößen zwischen rd. 85
und 110 m². Hierbei sind den Wohnbereichen hinzuzurechnende Balkon- und Terrassenflä-
chen bereits mit gerundeten Werten berücksichtigt. So ist jede der Wohnungen mit einem ei-
genen Balkon, bzw. einer (Dach-)Terrasse ausgestattet. Durch die unterschiedlichen, aber
überwiegend doch großzügigen  Wohnungsgrundrisse  ist  die  Anlage  für  innenstadtnahes
Wohnen für Familien prädestiniert, sodass die angebotenen Grundrisse zu der im näheren
Umfeld vorhandenen Infrastruktur des Stadtteils passen. Jedes der drei Häuser verfügt über
einen Fahrstuhl, der jeweils alle Wohngeschosse sowie eine daruntergelegene Tiefgarage
miteinander verbindet.
Die umlaufenden Grünflächen entlang der Wohngebäude sind offen gestaltet, wodurch eine
räumliche Beziehung zu dem Fußgänger-Wegesystem der Wohnanlage und den angrenzen-
den öffentlichen Grünflächen geschaffen wird. Städtebaulich wird durch die Wohnanlage
eine stimmige neue Raumkante geschaffen. Die angestrebte Höhenentwicklung ist moderat,
sodass sich auf die nähere Umgebung sowie in der Fernsicht eine maßvolle städtebauliche
Wirkung entfaltet. Der obere Abschluss der Gebäude der Wohnanlage „Am See“ liegt gut
drei Meter niedriger als die Firsthöhe der südlich gelegenen Häuserreihe an der „Knollstraße“
ohne dass eine stark bewegte Topographie auf diesem Abschnitt vorliegen würde. Die beab-
sichtigten Gebäudehöhen fügen sich damit sehr gut in die Umgebung ein. Durch die begrün-
ten Fassaden sowie die Betonung des Grüns um die einzelnen Wohngebäude herum wird
dafür gesorgt, dass sich die Anlage zu den angrenzenden Grünflächen hin einfügt und die
Gebäude in ihrer Breite optisch unterteilt. Die zusätzliche Verwendung verschiedener Fassa-
denmaterialien bricht die optische Wirkung der Gebäudefronten weiter auf. Eine Umzäunung
mit Materialien, die als Fremdkörper wahrgenommen werden könnten, ist nicht beabsichtigt.
Bei der Herstellung der Gebäude, Wege und Einfriedungen sowie der Grünräume selbst ist
der respektvolle Umgang mit dem umgebungsprägenden Grün maßgeblich.
Die verkehrliche Erschließung des Gebiets erfolgt südlich des Plangebiets über einen auszu-
bauenden bestehenden Stichweg. Der motorisierte Verkehr wird hierbei nur bis zu einem
Wendeplatz geführt, der noch vor dem von dort aus gesehen ersten Wohnhaus (Haus A)
liegt. Dort schließt sich die Einfahrt einer Tiefgarage an, welche sich über die gesamte Länge
der drei Wohnhäuser unterirdisch erstreckt und – wie obenstehend ausgeführt – von dort aus
einen direkten Zugang in die jeweiligen Gebäude ermöglicht. Durch die Anordnung unterhalb
der Wohnflächen wird eine zusätzliche Versiegelung auf dem Grundstück weitgehend ver-
mieden. In der oberirdischen Ausgestaltung handelt es sich hierdurch faktisch um ein auto-
freies Quartier, sodass vor, hinter und zwischen den einzelnen Wohngebäuden die Betonung
der Raumgestaltung ganz auf das Grün gelegt werden kann und eine reale Aufenthaltsquali-
tät erzielt wird. Für Besucher sind bis zu 10 Einstellplätze vorgesehen, die oberirdisch an der
Einmündung zur Tiefgarage liegen. Entsorgungsfahrzeuge werden nur bis zum Wendeplatz
in das Gebiet hineingeführt, sodass hier eine gesammelte Abholung von Abfällen für alle drei
Gebäude erfolgt. Für die zur „Knollstraße“ hin anliegenden Bestandsnutzer ist entlang der
südwestlichen Plangebietsgrenze ein Entsorgungsweg vorgesehen, der zukünftig weiterhin
eine rückwärtige Entsorgung von Gartenabfällen u. ä. aus den Hausgärten der „Knollstraße“
ermöglichen soll.
Die Wohnanlage soll weitgehend kubisch und damit energetisch optimal erstellt werden. Es
ist eine Errichtung im KfW 40-Standard geplant. Durch die benachbarte Lage zu dem nörd-
lich angrenzenden voluminösen Regenrückhaltebecken kann für die Belange der Wasser-
wirtschaft im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf bestehende Infrastruktur zurückge-
griffen werden. Für die verkehrliche Erschließung werden oberirdisch vergleichsweise gerin-
ge Mengen an Grund neu-versiegelt und ein bestehender befestigter Weg in die Planung
eingebunden. 
Die Ver- und Entsorgung ist durch einen Anschluss an die vorhandenen Kabel- und Lei-
tungsnetze in den angrenzenden Straßen gewährleistet. Durch die vorstehenden Aspekte
wird hinsichtlich notwendiger Infrastrukturen eine synergetische und ressourcenschonende
Planung erreicht, wie sie nahezu nur in einem Bauprojekt der Nachverdichtung „in zweiter
Reihe“ möglich ist. Generell steht die Inanspruchnahme von Boden sowohl zu der herzustel-
lenden Wohnfläche als auch zu der geplanten Zahl der Wohneinheiten im Rahmen der städ-
tebaulichen Maßstäbe Osnabrücks in einem sehr guten Verhältnis. Durch die zentrale Lage
und die Vielzahl an gut erreichbaren Infrastrukturen eignet sich dieser Wohnstandort zudem
als Planung unter dem Leitbild „Stadt der kurzen Wege“, wodurch die zusätzliche Induktion
motorisierter Verkehre vermieden und ein günstiger Beitrag in der Verschiebung des Modal
Splits in Osnabrück geleistet wird.
Durch die Lage und die Gestaltung des Baugebiets lassen sich dezidiert weitere ökologische
Vorteile erzielen. Die Betonung der Grünflächen im oberirdischen Bereich bewirkt in Abgren-
zung zu einer großräumigen Versiegelung eine größere Resilienz gegenüber immer häufiger
auftretenden  Starkregen-  sowie  Hitzeereignissen.  Einen  ähnlichen  Effekt  erzielen  die im
Baugebiet vorgesehenen Elemente der Dach- und Fassadenbegrünung. So lässt sich durch
die Herstellung eines natürlichen Oberbodens und durch eine extensive Begrünung auf den
Dachflächen eine rückhaltende Wirkung hinsichtlich des anfallenden Oberflächenwassers er-
zielen. Grüne Elemente heißen zudem nicht so stark durch Sonneneinstrahlung auf und ge-
ben über Vegetationsverdunstung zudem Feuchtigkeit an die nähere Umgebung ab. Die
günstige Wirkung auf das Mikroklima und das Entgegenwirken gegenüber einem Hitzeinsel-
effekt ermöglichen vor allem hinsichtlich der Wohngesundheit eine perspektivisch gute Kli-
maresilienz. Die für die beabsichtigte Wohndichte vergleichsweise gute Durchgrünung be-
günstigt im Verbund mit der näheren Umgebung zudem potenziell die lokale Artenvielfalt.
Osnabrück 2024-02-02
Planquadrat Architekten GmbH
Öffentliche Anlage 
 
Bebauungsplan 664 Knollstraße / Am Bürgerpark 
Beantwortung der Fragen der Politik durch die Verwaltung zur Vorlage VO/2024/2775 
1. Am 29.10.2020 hat die Verwaltung eine Anfrage der Fraktion Bündnis 90 / Grüne beantwortet 
(VO/2020/6071-01) Demnach sieht der Bebauungsplan Nr. 348 – Erweiterung 
Landeskrankenhaus – (seit 1975 rechtsverbindlich) Erweiterungsmöglichkeiten in größeren 
Umfang auf der Fläche vor. „Wenn dieses bestehende Planungsrecht genutzt wird, ist eine 
nachteilige Entwicklung der stadtklimatische n Ausgangssituation demgegenüber eher nicht 
auszuschließen.“ 
Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, die Freiflächen zwischen „An der Wakkhegge“ 
und Knollstraße wirksam dauerhaft von einer Bebauung freizuhalten? 
- Die Fläche befindet sich im aktuell recht sverbindlichen Bebauungsplan Nr. 348 - 
Erweiterung Landeskrankenhaus , welcher eine Bebauung in der südlichen Hälfte des 
Plangebiets zulässt . Die n ördliche Hälfte der Fläc he ist nicht bebaubar.  Für eine 
Einschränkung der Bebaubarkeit bzw. eine Reduzierung v on Bauflächen wären der 
Bebauungsplan im Rahmen eines Änderungsverfahrens zu ändern. 
2. Weiter heißt es in der Antwort: 
„Für den Natur- und Artenschutz ist die Anlage von Blühstreifen/ -flächen, naturnahen Baum-
Strauch-Hecken aus heimischen Gehölzarten eine ku rz- bis mittelfristig wirksame Möglichkeit 
zur Verbesserung des Nahrungsangebotes und der Lebensraumsituation insbesondere für 
Vögel, Fledermäuse und Amphibien. Langfristig wirksam ist das Anpflanzen von Einzelbäumen 
und Baumgruppen.“  
Welche Möglichkeiten zur Umsetzung dieser Maßnahmen sieht die Verwaltung? Könnte 
dadurch die Kompensation für den Eingriff durch die Baumaßnahme zumindest teilweise im 
Umfeld erfolgen? 
- Innerhalb des Bauleitplanverfahrens wird der Eingriff in Natur und Umwelt bilanziert. Das 
daraus resultierende Kompensationserfordernis sowie entsprechende Maßnahmen 
werden im Rahmen der Umweltprüfung ermittelt und als entsprechende Festsetzungen im 
Bebauungsplan bzw. im Durchführungsvertrag verbindlich festgesetzt . Für eine 
Kompensation vor Ort muss die Verfügbarkeit von geeigneten Flächen gewährleistet sein.  
3. Sind negative Auswirkungen auf die Biotope in der Nähe des Bauvorhabens zu befürchten, 
bzw. wie können dieses im Laufe des Verfahrens und ggf. bei den Baumaßnahmen 
ausgeschlossen werden? 
- Der lokale Eingriff sowie eventuelle Auswirkungen auf Biotope sind im 
Bauleitplanverfahren zu ermitteln und ggf. mit Anpassung der Planung zu vermeiden bzw. 
durch Maßnahmen zu verringern. Dies ist Gegenstand der durchzuführen den 
Umweltprüfung. 
4. Welche Flächenpotentiale zur Errichtung einer Quartiersgarage sind grundsätzlich in d em 
näheren Umfeld vorhanden? Wie wird die Verfügbarkeit der Flächen eingeschätzt? Welches 
Nachfragepotential wird abgesehen von dem Bauvorhaben gesehen? 
- Seitens des Investors gi bt es diesbezüglich keine Bestrebungen. In der Umgebung des 
Plangebietes gäbe es Flächen geben, die für eine Ansiedlung potentiell in Frage kommen 
könnten. Über die Verfügbarkeit dieser Flächen hat die Verwaltung keine Kenntnis. Ob es 
im Bereich der Knolls traße ein Nachfragepotential für eine Quartiersgarage gibt, wäre 
durch entsprechende Erhebungen zu ermitteln. 
5. Gibt es Aussagen des Investors zu einem umfangreichen Mobilitätskonzept für die 
Wohnanlage? 
- Der Investor plant eine Tiefgarage mit 61 Stellplätzen und 10 oberirdische Stellplätze für 
Besucher. Weitere Überlegungen zu einem  Mobilitätskonzept haben bisher nicht 
stattgefunden könnten jedoch im Rahmen des Bauleitplanverfahrens angestoßen werden, 
sofern die Bereitschaft des Vorhabenträgers hierzu besteht. 
6. Plant der Investor die Errichtung von Eigentumswohnungen? Wir kann erreicht werden, dass 
die Quote für sozialgebundenen Wohnraum im Mietwohnungsbau nachgewiesen wird.  
- In diesem  Bauleitplanverfahren kommt das SoBOS zur Anwendung. Die Anteile am 
bezahlbaren Wohnraum sind für Eigentums- und Mietwohnungen definiert. Gemäß SoBOS 
gibt es für die Verteilung von Eigentums- und Mietwohnungen innerhalb des Plangebiets 
keine Vorgaben. Diese Entscheidung ist den Vorhabenträgern überlassen. Weiterführende 
Regelungen abweichend vom SoBOS müssten im Durchführungsvertrag geregelt werden. 
Nach aktuellem Kenntnisstand geht die Verwaltung davon aus, dass überwiegend 
Eigentumswohnungen entstehen. Sowohl für Eigentum - als auch für Mietw ohnungen ist 
ein Anteil von mindestens 15% vorgegeben.  
7. Steht die geplante Konstruktion der Tiefgarage aus bodentechnischer Sicht den notwendigen 
Regen- und Starkregenbewegungen im Gebiet entgegen? Konkret geht es um die 
Wasserbewegungen in Richtung des bestehenden Regenrückhaltebeckens.  
- Im B auleitplanverfahren werden die siedlungswasserwirtschaftlichen 
Rahmenbedingungen untersucht. Aktuell liegen in dieser Hinsicht keine Erkenntnisse vor, 
die den Bau einer Tiefgarage widersprechen.  Gemäß Starkregengefahrenkarten 2022 ist 
das Grundstück weitestgehend unbedenklich. 
8. Ist die Zufahrt zur geplanten Wohnbebauung durch die Straßenöffnung zwischen den 
Gebäuden Hausnummern 57 und 57 a ausreichend, um auch große Rettungsfahrzeuge 
durchzuleiten?  
- Die Durchwegung zu der geplanten Wohnbebauung ist ausreichend, da die Straßenbreite 
den Anforderungen (technische Regelwerke) genügt. Auch für große Rettungsfahrzeuge.  
9. Werden Kaltluftentstehungs - und Kaltluftabflussgebiete durch die geplante Bebauung 
unverhältnismäßig beeinträchtigt? 
- Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine Fläche, die die höchste stadtklimatische  
Bedeutung hat (sehr hohe bioklimatische Bedeutung, Kaltluftentstehungsgebiet). 
Gleichzeitig hat die angrenzende Wohnbebauung eine günstige bioklimatische Situation . 
Mit der Überplanung entsprechend des beantragten vorhabenbezogenen B-Planes gehen 
zumindest lokal erhebliche Beeinträchtigungen einher. Weitere klimatische Auswirkungen 
werden im B auleitplanverfahren ermittelt. In der Planung wird darauf ab gezielt die 
Auswirkungen auf das Klima möglichst gering zu halten. Wie alle anderen öffentlichen und 
privaten Belange unterliegen die klimatische Auswirkungen der planerischen Abwägung.  
10. Ergänzend zu 8.: Ist die Erschließung des  Baugebiets ohne die Inanspruchnahme des 
Grundstücks Knollstraße 57b prinzipiell möglich? 
 
- Für eine angemessene Erschließung ist eine  teilweise Inanspruchnahme des Grundstücks 
erforderlich.