Energetischer Standard für städtische Neubauten
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2026/5247
Datum: 2026-03-03
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
1/3 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2026/5247 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Energetischer Standard für städtische Neubauten 
 
Datum: 13.02.2026 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Betriebsausschuss Immobilien- und 
Gebäudemanagement (Vorberatung) 03.03.2026 Ö  
Ausschuss für Finanzen und Beteiligungssteuerung 
(Vorberatung) 03.03.2026 Ö  
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 12.03.2026 Ö  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 17.03.2026 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 17.03.2026 Ö  
 
Beschluss: 
Der Beschluss des Rates vom 05.04.2011, städtische Neubauten in Passivhausniveau zu 
errichten, wird aufgehoben.  
 
Städtische Neubauten sind entsprechend den gesetzlichen Vorgaben des 
Gebäudeenergiegesetzes zu errichten.  
 
A. Finanzielle Auswirkungen:  
Siehe Vorlage. Perspektivische Reduzierung der Investitionskosten. 
 
 
B. Personelle Auswirkungen:    Keine  
 
 
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
 
  positiv 
  negativ 
x  keine 
 
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
 
  positiv 
  negativ 
x  keine 
 
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
 
  positiv 
 
2/3 
  negativ 
x  keine 
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Beibehaltung des Ratsbeschlusses. 
 
G. Beteiligte Stellen:  Fachbereich Klima, Natur und Umwelt  
 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/s Ziel/e: 
nicht zutreffend 
 
Sachverhalt: 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 05.04.2011 (TOP 5 J Ziffer 1) den 
Beschluss gefasst, dass städtische Neubauten nur noch im Passivhausniveau errichtet 
werden. Diese Entscheidung sollte vor dem Hintergrund der seinerzeitigen „geringen“ 
geltenden gesetzlichen energetischen Vorgaben einen wesentlichen Beitrag zum 
Klimaschutz darstellen.  
 
Mittlerweile haben sich die gesetzlichen energetischen Vorgaben deutlich verschärft, so dass 
aus Sicht der Verwaltung ein Festhalten an dem Ratsbeschluss nicht mehr sachgerecht ist.  
 
So wurde mit VO/2025/4944 vom Rat am 09.12.2025 die Anpassung der ökologischen 
Kriterien Effizienzhausstandard in der Bauleitplanung auf die gesetzlichen Vorgaben des 
GEG beschlossen.  
 
Seitens der Verwaltung wurde unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich eingetretenen 
Entwicklungen geprüft, inwieweit eine Änderung des Ratsbeschlusses aus dem Jahr 2011 
sinnvoll ist. Hierbei wurden insbesondere die Themenfelder Wirtschaftlichkeit und Kosten-
Nutzen-Verhältnis betrachtet. Das Ergebnis der Überprüfung ist in der Anlage 1 dargestellt. 
 
Zusammenfassend und in Ergänzung der Vorlage VO/2025/4944 stellt sich das Ergebnis wie 
folgt dar: 
 
Ein Passivhausniveau bzw. vergleichbarer Effizienzhausstufen wie EH-40 führt unter den 
aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) mit 65 % 
EE-Pflicht zu einem deutlich erhöhten Bau-, Material- und Planungsaufwand, ohne dass ein 
proportionaler zusätzlicher Klimaschutzeffekt gegenüber dem GEG-/KfW-55-Standard erzielt 
wird. Laut der Lebenszyklusstudie von Pestel Institut, ARGE Kiel und LCEE beträgt die 
CO￿-Differenz zwischen EH-55 und EH-40 bei einem Mehrfamilienhaus mit Wärmepumpe 
über 50 Jahre lediglich 13 Tonnen – bei Kosten von 7.523,00 € je eingesparter Tonne CO￿. 
Für Nichtwohngebäude bestätigt die IWU-Studie für die Stadt Augsburg: Der GEG-Standard 
stellt auch bei Büro- und Schulgebäuden ohne Förderung das Kostenoptimum dar. 
Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft ProPotsdam beziffert die Mehrkosten durch 
EH-40 gegenüber EH-55 bei einem Projekt mit 278 Wohnungen auf 3,5 bis 4,7 Millionen 
Euro (6 – 8 Prozent der Baukosten) zuzüglich rund 720.000 bis 1 Million Euro für 
Nachhaltigkeitszertifizierung. 
Vor diesem Hintergrund ist es sachgerecht, den bisherigen Ratsbeschluss zum 
Passivhausniveau aufzuheben und sich am GEG-Standard (KfW-55) zu orientieren. 
 
 
gez. König  
 
 
Anlage/n 
1 - Neuausrichtung kommunaler Neubauten (öffentlich) 
 
 
 
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[Dokumentende] 
 
Eigenbetrieb Immobilien- und Ge-
bäudemanagement
 
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Neuausrichtung des energetischen Standards kommunaler Neubauten 
Rückführung vom Passivhausniveau auf GEG-/KfW-55-Standard 
 
 
Zusammenfassendes Ergebnis 
Die bisherige Vorgabe eines Passivhausniveaus bzw. ver-
gleichbarer Effizienzhausstufen wie EH‑40 führt unter 
den aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen des 
Gebäudeenergiegesetzes (GEG) mit 65% EE‑Pflicht zu 
einem deutlich erhöhten Bau‑, Material‑ und Pla-
nungsaufwand, ohne dass ein proportionaler zusät-
zlicher Klimaschutzeffekt gegenüber dem 
GEG‑/KfW‑55‑Standard erzielt wird. Laut der Lebenszy-
klusstudie von Pestel Institut, ARGE Kiel und LCEE be-
trägt die CO₂‑Differenz zwischen EH‑55 und EH‑40 bei ei-
nem Mehrfamilienhaus mit Wärmepumpe über 50 Jahre 
lediglich 13 Tonnen – bei Kosten von 7.523 € je eingespar-
ter Tonne CO₂. [1] 
Für Nichtwohngebäude bestätigt die IWU‑Studie für die 
Stadt Augsburg: Der GEG‑Standard stellt auch bei Büro‑ 
und Schulgebäuden ohne Förderung das Kostenoptimum 
dar. [2] 
Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft ProPotsdam 
beziffert die Mehrkosten durch EH‑40 gegenüber EH‑55 
bei einem Projekt mit 278 Wohnungen auf 3,5 bis 4,7 Mil-
lionen Euro (6–8 Prozent der Baukosten) zuzüglich rund 
720.000 bis 1 Million Euro für Nachhaltigkeitszertifizie-
rung. [3] 
Vor diesem Hintergrund ist es sachgerecht, den bisheri-
gen Ratsbeschluss zum Passivhausniveau aufzuheben 
und sich am GEG‑Standard (KfW‑55) zu orientieren. 
 
Sachverhalt / Begründung 
1. Ausgangslage 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat 2011 beschlossen, kom-
munale Neubauten grundsätzlich im Passivhausniveau 
zu errichten. Ziel war eine ambitionierte Reduktion des 
Energieverbrauchs und ein Beitrag zum kommunalen Kli-
maschutz. 
Vor dem Hintergrund gestiegener Baukosten, veränder-
ter energiepolitischer Rahmenbedingungen sowie der 
fortschreitenden Dekarbonisierung des Energiesystems 
ist zu prüfen, ob der verpflichtende Passivhausniveau 
weiterhin das wirtschaftlich und klimapolitisch sinn-
vollste Instrument darstellt oder ob ein Effizienzhausni-
veau (vergleichbar EH-55) eine sachgerechte Alternative 
darstellt. 
 
2. Technische Einordnung der Standards 
Der Passivhausstandard ist ein privates Zertifizie-
rungssystem des Passivhaus Instituts. Er definiert u. a. 
einen maximalen Heizwärmebedarf von 15 kWh/(m²a) so-
wie hohe Anforderungen an Luftdichtheit und Bauteil-
qualitäten. [4] 
Das Effizienzhausniveau basiert auf dem Gebäudeener-
giegesetz (GEG) und begrenzt den Jahresprimäre-
nergiebedarf auf 55% eines Referenzgebäudes sowie 
den Transmissionswärmeverlust auf 70% des Referenz-
wertes. 
Während das Passivhaus stark bauteilorientiert ist, ver-
folgt die EH-55-Systematik einen ganzheitlichen, bilan-
zorientierten Ansatz. Sie ist technologieoffen und 
berücksichtigt Anlagentechnik sowie erneuerbare Ener-
gien stärker systemisch. 
 
Seit Inkrafttreten der GEG‑Novelle 2024 gilt für neue Hei-
zungsanlagen in Neubauten die Pflicht, mindestens 65% 
erneuerbare Energien bei der Wärmeversorgung einzu-
setzen. Der Primärenergiebedarf sinkt dadurch allein 
über die Wahl eines EE‑basierten Wärmeerzeugers (z.B. 
Wärmepumpe, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen) so 
stark, dass das für EH‑40 maßgebliche Kriterium „Pri-
märenergiebedarf" häufig ohne zusätzliche Maßnahmen 
an der Gebäudehülle erfüllt wird. Der relevante Hebel für 
den Unterschied zwischen EH‑55‑Standard und 
EH‑40/Passivhaus liegt damit nahezu ausschließlich in 
einer weiteren Verschärfung der Wärmedämmung. 
 
3. Planerische und funktionale Aspekte 
Der Passivhausstandard setzt hohe Anforderungen an 
Baukörperkompaktheit, Detailausbildung und 
Lüftungstechnik. Dies führt in der Praxis zu: 
- eingeschränkten architektonischen Gestaltungsspiel-
räumen 
- reduzierter Flexibilität bei Fassadenkonzepten 
- erhöhtem Planungs- und Ausführungsaufwand 
- geringerer Anpassungsfähigkeit bei späteren Nut-
zungsänderungen 
 
Ein Effizienzhausstandard ermöglicht größere plane-
rische Freiheitsgrade, robustere Konstruktionen und 
technologieoffene Lösungen. 
Eigenbetrieb Immobilien- und Ge-
bäudemanagement
 
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Gerade im Schul- und Verwaltungsbau, wo Funktionalität, 
Anpassungsfähigkeit und Wirtschaftlichkeit zentrale Kri-
terien sind, kann dies erhebliche Vorteile bieten. 
 
4. Kosten-Nutzen-Verhältnis bei Wohngebäu-
den 
Die Lebenszyklusstudie von Pestel Institut, ARGE Kiel und 
LCEE (Dezember 2022) hat für ein Mehrfamilienhaus (12 
Wohneinheiten, ca. 880 m² Wohnfläche) mit Wärme-
pumpe die Kosten und Emissionen über 50 Jahre vergli-
chen : 
 GEG‑Stan-
dard 
EH‑55 EH-40 
Energiebedarf p. a. [kWh] 30.835      26.007 22.811 
CO₂ (50 Jahre gesamt) 710 t 702 t 689 t 
Invest/m² Wohnfläche 2.558 € 2.634 € 2.689 € 
Instandhaltung/m²/a 39,70 € 48,10 € 58,90 € 
Kosten/eingesparter t CO2 2.171 € 4.718 € 7.523 € 
 
Die CO₂‑Differenz zwischen EH‑55 und EH‑40 beträgt 
über 50 Jahre nur 13 Tonnen bei rund 55 €/m² höheren In-
vestitionskosten und rund 10 €/m² höheren jährlichen 
Instandhaltungskosten. Die Studie kommt zum Ergebnis, 
dass der GEG‑Standard das wirtschaftliche Optimum 
zwischen Investitionskosten, Materialaufwand und Kli-
maschutzwirkung darstellt. [5]  
 
5. Kosten‑Nutzen‑Verhältnis bei kommunalen 
Nichtwohngebäuden 
Für die Stadt als Trägerin von Schulen, Kindertagesstät-
ten, Sporthallen, Verwaltungsgebäuden etc. ist die Frage 
besonders relevant, ob sich erhöhte Effizienzhausstan-
dards bei Nichtwohngebäuden wirtschaftlich rechtferti-
gen. Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) hat im Auf-
trag der Stadt Augsburg die Wirtschaftlichkeit verschie-
dener Standards für Büro‑ und Schulgebäude (Neubau 
und Sanierung) untersucht. [2]  
- Neubau (Bürogebäude): Der GEG‑Standard stellt auch 
im Nichtwohnbereich ohne Förderung das Kostenopti-
mum dar. Höhere Standards (KfW‑EG‑55, EG‑40) 
führen zu Mehrkosten und sind ohne Förderung nicht 
wirtschaftlich. 
- Sanierung (Schulgebäude): Kein Standard über 
GEG‑Niveau ist ohne Förderung wirtschaftlich darstell-
bar. 
- Mit Förderung sind EG‑55 und EG‑40 bei bestimmten 
Wärmeversorgungskonstellationen realisierbar, jedoch 
nur mit erhöhtem Dokumentations‑ und Zertifizie-
rungsaufwand. 
 
Die dena‑Studie „Fit für 2045 (Teil 2)" bestätigt für den 
gesamten öffentlichen Nichtwohngebäudebestand: Der 
GEG‑Standard ist für alle untersuchten Typgebäude 
wirtschaftlich darstellbar. EG‑40 führt zwar zu niedrige-
ren Betriebskosten, aber aufgrund des Kapitaldienstes 
zu moderat höheren jährlichen Gesamtkosten. [5] 
Kostentreiber bei Planung und Bau sind insbesondere: 
- erhöhte Dämmstärken 
- aufwendige Detailplanung und Wärmebrückenoptimie-
rung 
- hohe Anforderungen an Luftdichtheit 
- Zertifizierungs- und Nachweisaufwand 
- konstruktive Einschränkungen (Kompaktheit) 
 
Angesichts der aktuellen Baukostenentwicklung und be-
grenzter kommunaler Investitionsmittel ist eine konse-
quente Wirtschaftlichkeitsprüfung geboten. 
 
Für die Stadt Osnabrück bedeutet das: 
Der Passivhausniveau für eigene Liegenschaften führt zu 
systematischen Mehrkosten bei Neubauten, die vom 
kommunalen Haushalt zu tragen sind, ohne einen verhäl-
tnismäßigen zusätzlichen Klimaschutzeffekt zu erzielen. 
 
6. Konkretes Beispiel: Potsdam 
Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft ProPotsdam 
hat im Bauausschuss vorgerechnet, dass bei einem Pro-
jekt mit 278 Wohnungen (Heinrich‑Mann‑Allee) der 
Wechsel von EH‑40 auf EH‑55 zu Einsparungen von 3,5 
bis 4,7 Millionen Euro (6–8 % der Baukosten) führen 
würde. Die vorgeschriebene Nachhaltigkeitszertifizie-
rung summiert sich auf weitere 720.000 bis 1 Mio. €. Glei-
chzeitig könnte bei EH‑55 durch dünnere Wände rund 
300 m² zusätzliche Wohnfläche (ca. 5 Wohnungen) ge-
wonnen werden. [3]  
 
7. Graue Energie 
Bei der Bewertung der Klimawirkung von Gebäuden darf 
nicht allein der Energieverbrauch im Betrieb betrachtet 
werden. Die sogenannte „graue Energie”, also der Ener-
gieaufwand für Herstellung, Transport, Einbau und 
spätere Entsorgung der Baustoffe – sowie die damit ver-
bundenen „grauen Emissionen” gewinnen mit steigender 
Energieeffizienz der Gebäude zunehmend an Gewicht. 
Bei bereits gut gedämmten Neubauten (GEG/EH‑55‑Ni-
veau) betragen die grauen Emissionen über den Le-
benszyklus eine vergleichbare Größenordnung wie die 
betriebsbedingten Emissionen. Zusätzliche 
Dämmmaßnahmen über dieses Niveau hinaus können in 
der Gesamtbilanz zu einer Verschlechterung führen. Der 
Energieaufwand für Herstellung und Einbau der 
Dämmstoffe kann die eingesparte Betriebsenergie 
übersteigen. [6] 
Das Institut für Baubiologie + Nachhaltigkeit sagt, dass 
die graue Energie bereits heute die Betriebsenergie 
übersteigt. Bei einem heutigen Neubau auf KfW‑55‑Ni-
veau macht die graue Energie bereits rund 50% des 
gesamten Energieverbrauchs über den Lebenszyklus 
(50–60 Jahre) aus. Wird wie vom Klimaschutzplan 
vorgesehen, die Energieversorgung bis 2050 auf er-
neuerbare Energien umgestellt, steigt der Anteil der 
Eigenbetrieb Immobilien- und Ge-
bäudemanagement
 
3 / 3 
grauen Emissionen an den gesamten Lebenszyklusemis-
sionen sogar auf rund 80%. [7] 
Laut BBU‑Studie wird mittlerweile mehr Energie verbaut, 
als die Gebäude in ihrer durchschnittlichen Lebenszeit 
von 50–60 Jahren an Betriebsenergie verbrauchen. [8] 
Die BBU‑Studie zeigt auch, dass zusätzliche Dämmung 
oberhalb eines bereits guten Niveaus (KfW‑Standard) 
nur noch sehr geringe zusätzliche Energie‑ und 
CO₂‑Einsparungen bringt, gleichzeitig aber erhebliche 
graue Emissionen durch Herstellung und Einbau der 
Dämmstoffe verursacht. Bei modernen, überwiegend mit 
erneuerbaren Energien betriebenen Heizsystemen 
dauern Energie‑ und CO₂‑Amortisation dieser „Mehrdäm-
mung” teils länger als die technische Lebensdauer des 
Wärmedämmverbundsystems, sodass ab einem 
bestimmten Dämmniveau der Ressourcenaufwand die 
Klimawirkung letztlich aufhebt. [8] 
Das IWU kommt zu einem gleichlautenden Ergebnis. Bei 
neueren Gebäuden mit gutem Wärmeschutz amorti-
sieren sich zusätzliche Dämmmaßnahmen aus Kli-
maschutzperspektive erst nach mehreren Jahren. Die 
höchsten Einsparungen werden durch Fassadendäm-
mung auf niedrigerem Ausgangsniveau erzielt, nicht 
durch immer dickere Schichten auf bereits hohem Stan-
dard. [6] 
 
8. Konsequenzen für die Stadt Osnabrück 
Die Aufrechterhaltung des Passivhausniveaus hat für die 
Stadt Osnabrück zusammengefasst folgende Nachteile: 
- Mehrkosten von mehreren Prozent der Bausumme, die 
den kommunalen Haushalt ohne verhältnismäßigen Kli-
maschutz‑Mehrwert belasten. 
- Erhöhte Bau- und Instandhaltungskosten, gebundene 
Planungskapazitäten für aufwendige Nachweisführun-
gen im Eigenbetrieb Immobilien‑ und Gebäudemanage-
ment 
 
Die Rückführung auf den GEG‑/KfW‑55‑Standard besei-
tigt diese Nachteile, ohne den gesetzlichen Kli-
maschutzstandard zu unterschreiten. Frei werdende Mit-
tel können an Stellen mit höherem Klimaschutzeffekt je 
investiertem Euro eingesetzt werden. Insbesondere bei 
der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung, beim Aus-
bau von Wärmenetzen, bei Quartierslösungen und bei 
der energetischen Sanierung des Gebäudebestands. 
 
9. Beschlusskonsequenz 
Vor diesem Hintergrund ist es sachgerecht, den bisheri-
gen Ratsbeschluss zum Passivhausniveau aufzuheben 
und die städtischen Vorgaben auf den GEG‑Standard 
(KfW‑Effizienzhaus 55) zurückzuführen. 
Bei einzelnen Projekten wird im Zuge der Wirtschaftlich-
keitsbetrachtung geprüft, ob aufgrund besonderer För-
derprogramme ein Neubau im Passivhausniveau/EH‑40 
trotz der Mehrkosten einen nachvollziehbaren wirtschaf-
tlichen Vorteil für die Stadt bietet. 
 
Datum: 17.02.2026
 
 
 
 
 
Quellenverzeichnis 
 
[1]  ARGE Kiel / LCEE / Pestel Institut, „Wohnungsneubau – THG-Emissionen, Energieverbrauch und Kosten im 
Lebenszyklus,“ 2022. 
[2]  IWU - Institut Wohnen und Umwelt, „Studie über die wirtschaftlichen Auswirkungen verschiedener Energiestandards,“ 
2021. 
[3]  Stadtspuren Potsdam, „EH55 statt EH40 spart Millionen Euro - ProPotsdam im Bauausschuss über teures Bauen 
wegen hoher Standards,“ 25.10.2025. 
[4]  Passivhaus Institut, „Gebäudekriterien: Passivhaus - EnerPHit - PHI-Energiesparhaus,“ 2023. 
[5]  dena / Prognos / Fraunhofer ISE, „Fit für 2045 (Teil 2): Investitionsbedarf für die Transformation des 
Gebäudebestands,“ 2024. 
[6]  IWU - Institut Wohnen und Umwelt, „Graue Energie und graue Emissionen im Gebäudelebenszyklus,“ 2022. 
[7]  Institut für Baubiologie + Nachhaltigkeit IBN GmbH, „Neubau: 50% des Energiebedarfs ist Graue Energie,“ 2020. 
[8]  eZeit Ingenieure im Auftrag des BBU Verbandes, „Energiewende - Irrtümer aufbrechen, Wege aufzeigen,“ Berlin, 2018.