Anpassung des Geschäftsmodells der kommunalen Wohnungsgesellschaft WiO
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/2205
Datum: 2023-08-25
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/5
Stadt Osnabrück 28.06.2023 
Vorstand für Finanzen, Infrastruktur und Beteiligungen
Fachbereich Finanzen und Controlling
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/2205
öffentlich
Anpassung des Geschäftsmodells der kommunalen 
Wohnungsgesellschaft WiO
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Finanzen und 
Beteiligungssteuerung 05.09.2023 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 19.09.2023 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 19.09.2023 Ö Entscheidung
Beschluss:
Der Rat der Stadt beschließt folgende Änderungen des Geschäftsmodells der WiO:
I. Folgenden Änderungen im Geschäftsmodell der WiO wird zugestimmt:
1. Es ist die Aufgabe der WiO, Wohngebäude mit guter sozialer Durchmischung zu schaffen
odurch einen Mindestanteil von 60 % Wohnungen, summiert aus 
§ 3 Abs. 2 NWoFG (1. Förderweg)  
und  
§ 5 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NWoFG (2. Förderweg). 
Im Einzelfall können auch bis zu 100 % geförderte Wohnungen im 1. 
und/oder 2. Förderweg errichtet werden.
ooder Nachfolgeregelungen bzw. ergänzende oder neue Regelungen zu 
Wohnungen mit Sozialbindung.
Hierbei ist die WiO der gleichzeitigen Förderung verschiedener strategischer Stadtziele 
verpflichtet: 
Der Förderung der sozialen Belange der Mieter 
Des Klimaschutzes und des Städtebaus und
Der Wirtschaftlichkeit der Wohnobjekte
2. Die WiO konzentriert sich auf den Bau von Wohnungen mit Sozialbindungen auf 
Grundlage der gesetzlichen energetischen Baustandards gemäß der Förderkulisse für 
Wohnungen mit Sozialbindungen. Die Verwendung höherer energetischer Standards bei 
entsprechender Änderung der Förderkulisse wird angestrebt. Die WiO unterstützt die 
Klimaschutzziele der Stadt Osnabrück und ist auf der Ebene der einzelnen 
Bauprojekte im offenen Dialog mit der Bauverwaltung bei der Berücksichtigung der 
ökologischen Kriterien der Bauleitplanung (Stand 03. September 2019).  
 
3. Die WiO ist verpflichtet, die Ziele der Förderung sozialer Belange der Mieter, des 
Klimaschutzes / Städtebaus und der Ökonomie in jedem einzelnen Bau- und 
Umsetzungsvorhaben gegeneinander abzuwägen und diese jeweils in einen adäquaten 
Ausgleich im Einzelfall zu bringen. Über die Gewichtung der einzelnen Kriterien werden der 
WiO Gestaltungs- und Entscheidungsspielräume eingeräumt. Die WiO erhält die notwendige 
Flexibilität, das Geschäftsmodell auch ökonomisch nachhaltig weiter zu entwickeln. 
Bestimmte Quoten oder Baustandards werden der WiO daher nicht vorgegeben.
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II. Der Rat fordert die Geschäftsführung auf und stimmt dem Vorgehen der 
Geschäftsführung zu, folgende Dokumente zu ändern:
1. Kooperationsvereinbarung
Der „Vertrag über die Zusammenarbeit der Stadt Osnabrück und der Stadtwerke Osnabrück 
in Belangen der WiO – Wohnen in Osnabrück GmbH – WIO – Wohnen in Osnabrück GmbH“ 
wird wie folgt geändert: 
2.1 Die Inhalte des Punktes 1.3 Grundsätze der Wohnungsvergabe werden 
aufgehoben und durch den Inhalt des Beschlussvorschlages zu 1. und 2. ersetzt. 
2.2 Die Inhalte des Punkte 1.4 Wirtschaftlichkeitsgebot werden durch die Inhalte des 
Punktes 3. ergänzt. 
2. Leitlinien für die neue kommunale Wohnungsgesellschaft
Die Leitlinien für die kommunale Wohnungsgesellschaft (Anlage 1) werden wie folgt 
geändert:
Die Nr. 3 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst: 
Es ist die Aufgabe der WiO, Wohngebäude mit guter sozialer Durchmischung zu 
schaffen
odurch einen Mindestanteil von 60 % Wohnungen, summiert aus 
§ 3 Abs. 2 NWoFG (1. Förderweg)  
und  
§ 5 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NWoFG (2. Förderweg)
Im Einzelfall können auch bis zu 100 % geförderte Wohnungen im 1. 
und/oder 2. Förderweg errichtet werden. 
ooder Nachfolgeregelungen bzw. ergänzende oder neue Regelungen zu 
Wohnungen mit Sozialbindung.
Hierbei ist die WiO der gleichzeitigen Förderung verschiedener strategischer 
Stadtziele verpflichtet: 
oDer Förderung der sozialen Belange der Mieter 
oDes Klimaschutzes und des Städtebaus und
oDer Wirtschaftlichkeit der Wohnobjekte
Nr. 7, Satz 2 wird wie folgt geändert: Die Wohnhäuser werden möglichst energetisch 
klimaneutral betrieben.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein (Bitte nachfolgenden Inhalt bis "B. Personelle Auswirkungen" löschen)
 
Ergebnishaushalt
(ohne Folgekosten)
Finanzhaushalt/
Investitionsprogramm
Erträge/Einzahlungen (+) € €
Aufwendungen/Auszahlungen (-) € €
Summe € €
Folgekosten (jährlich) €
Weitere Angaben
Die oben dargestellten finanziellen Mittel beziehen sich auf das/die Jahr/e ___________.
Die erforderlichen Mittel stehen im Haushaltsplan zur Verfügung bzw. wurden im 
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Verwaltungsentwurf eingeplant:
 Ja (ggf. mit Deckung innerhalb des eigenen Budgets – s. u.)
 Nein, die Mittel müssen noch im Rahmen der Haushaltsplanung berücksichtigt werden.
 Nein, die Mittel müssen (im lfd. Haushaltsjahr) außer-/überplanmäßig bereitgestellt
 werden (Deckungsposition s. u.).
 Es wird eine Verpflichtungsermächtigung i. H. v. ___________ € für 
 das/die Jahr/e _______ in Anspruch genommen.
Deckungsposition (nähere Erläuterung s. Sachverhalt)
Produkt/Investitionsmaßnahme Betrag
€
 €
 
B. Personelle Auswirkungen: 
Lfd. Haushaltsjahr: 
Im Stellenplan vorhanden/nicht vorhanden
Folgejahre: 
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: 
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
X  keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
X  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine Änderung des Geschäftsmodells der 
WiO
G. Beteiligte Stellen: WiO, SWO AG
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Stadt zum Leben und Erleben - ausgeglichen-umweltverträglich-qualitätsvoll (Ziel 2021-
2030)
Sachverhalt:
Die kommunale Wohnungsgesellschaft WiO wurde mit Ratsbeschluss am 07.07.2020 
gegründet (s. Beschlussprotokoll zur Vorlage VO/2020/5639 mit allen Anlagen). Dieser 
Ratsbeschluss umfasste neben dem Beschluss zur Gründung der WiO auch die 
Verabschiedung mehrerer Dokumente. Hierzu zählen der Gesellschafts- und 
Kooperationsvereinbarung, die Beiratsordnung sowie die Leitlinien für die kommunale 
Wohnungsgesellschaft (Anlage 1). 
 
In diesen Dokumenten wurden u.a. folgende Ziele und Leitplanken (Auszug) der WiO 
definiert: 
 
 Wohngebäude mit guter sozialer Durchmischung  
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o    40% nach § 3 Abs. 2 NWoFG (1. Förderweg) 
o    20% nach § 5 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NwoFG (2. Förderweg) 
o    40% freie Vermarktung 
1.000 Wohneinheiten bis 2030 
bezahlbares Mietniveau 
diskriminierungsfreier Wohnraum für breite Schichten der Osnabrücker Bevölkerung 
Wirtschaftlichkeitsgebot – dauerhaft aus eigener Kraft 
Größe und Ausstattung an Bedürfnissen des Wohnungsmarktes orientiert 
folgt Kriterien der ökologischen Bauleitplanung der Stadt und unterstützt die 
Klimaschutzziele der Stadt Osnabrück 
 
Die Rahmenbedingen der WiO haben sich im Laufe der letzten Jahre aufgrund 
verschiedener externaler Faktoren (Krieg in der Ukraine etc.) verändert. Die Zinsen für eine 
Laufzeit von 30 Jahren liegen nun bei min. 4,1 % (Stand Juni 2023) statt bei 1,5 % 
(Annahme 2020). Die kumulierte Förderung energetischer Standards mit sozialer 
Wohnraumförderung durch die KfW gibt es nicht mehr. Die WiO greift daher auf die 
Förderkulisse für soziale Wohnraumförderung der N-Bank zurück, benötigt aber zusätzlich 
weiteres Fremdkapital. Dies war lt. den Annahmen im Jahr 2020 nicht zwingend erforderlich. 
Die Herstellungskosten sind von 3.100 €/m² auf etwa 4.300 €/m² gestiegen. Die 
Eigenkapitalquote je Objekt beträgt aus aktueller Sicht nun min. 33 % (2020: 25 %), um die 
Projekte fremdkapitalfähig zu machen. Die WiO hat festgestellt, dass diese Verschlechterung 
der Rahmenbedingungen dazu führt, dass zukünftige Projekte nicht mehr wirtschaftlich 
realisierbar sind. War es z.B., wie eingangs beschrieben, 2020 noch möglich, dass der frei 
finanzierte Bereich den geförderten Bereich subventioniert, ist dies im gegenwärtigen Stand 
nicht mehr möglich. Vielmehr muss aktuell der frei finanzierte Bereich subventioniert werden.
 
Der Aufsichtsrat der WiO hat aufgrund dessen die Geschäftsführung beauftragt, die stark 
veränderten Rahmenbedingungen zu untersuchen und eine strategische Überprüfung des 
Geschäftsmodells der WiO vorzunehmen.  
 
Die strategische Überprüfung des Geschäftsmodells der WiO hat in den vergangenen 
Monaten stattgefunden. Neben verschiedenen Arbeitskreisen, Terminen und 
abzuarbeitenden Arbeitspaketen hat am 26.06.2023 ein Workshop mit dem Aufsichtsrat der 
WiO stattgefunden.  
 
Die in Auftrag gegeben Überprüfung des Geschäftsmodells hat ergeben, dass die WiO auch 
unter den aktuellen Bedingungen den Bau von Wohnungen mit Sozialbindung weiter 
vorantreiben kann. Dafür muss die WiO aber an vielen Stellen Veränderungen vornehmen, 
welche vom Aufsichtsrat mitgetragen werden. Aber auch zwei bei der Gründung festgelegten 
Ziele / Rahmenbedingungen müssen an die aktuelle Situation angepasst werden. 
 
Der Aufsichtsrat der WiO empfiehlt daher dem Rat der Stadt Osnabrück die Anpassung 
folgender Rahmenbedingungen der WiO zur Tragfähigkeit des Geschäftsmodells:
Soziale Durchmischung 
Die gute soziale Durchmischung wird nicht mehr durch eine starre Quote vorgegeben, 
jedoch soll die WiO im Schwerpunkt weiterhin preisgebundenen Wohnraum schaffen. Eine 
gute soziale Durchmischung kann auch durch den Bau von geförderten Wohnungen erreicht 
werden (Anlage 2). Die neue Rahmenbedingung lautet:  
 
Wohngebäude mit guter sozialer Durchmischung  
durch einen Mindestanteil von 60 % Wohnungen, summiert aus 
o§ 3 Abs. 2 NWoFG (1. Förderweg)  
und  
o§ 5 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NWoFG (2. Förderweg) 
oIm Einzelfall können auch bis zu 100 % geförderte Wohnungen im 1. und/oder 
2. Förderweg errichtet werden.
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oder Nachfolgeregelungen bzw. ergänzende oder neue Regelungen zu Wohnungen 
mit Sozialbindung 
Hierbei ist die WiO der gleichzeitigen Förderung verschiedener strategischer Stadtziele 
verpflichtet: 
Der Förderung der sozialen Belange der Mieter 
Des Klimaschutzes und des Städtebaus und
Der Wirtschaftlichkeit der Wohnobjekte
Energetischer Baustandard / Klimaschutz 
Die neue Rahmenbedingung lautet:
  
Die WiO konzentriert sich auf den Bau von Wohnungen mit Sozialbindungen auf Grundlage 
der gesetzlichen energetischen Baustandards gemäß der Förderkulisse für Wohnungen mit 
Sozialbindungen. Die Verwendung höherer energetischer Standards bei entsprechender 
Änderung der Förderkulisse wird angestrebt. Die WiO unterstützt die Klimaschutzziele der 
Stadt Osnabrück und ist auf der Ebene der einzelnen Bauprojekte im offenen Dialog 
mit der Bauverwaltung bei der Berücksichtigung der ökologischen Kriterien der 
Bauleitplanung (Stand 03. September 2019).  
Die WiO ist verpflichtet, die Ziele der Förderung sozialer Belange der Mieter, des 
Klimaschutzes / Städtebaus und der Ökonomie in jedem einzelnen Bau- und 
Umsetzungsvorhaben gegeneinander abzuwägen und diese jeweils in einen adäquaten 
Ausgleich im Einzelfall zu bringen. Über die Gewichtung der einzelnen Kriterien werden der 
WiO Gestaltungs- und Entscheidungsspielräume eingeräumt. Die WiO erhält die notwendige 
Flexibilität, das Geschäftsmodell auch ökonomisch nachhaltig weiter zu entwickeln. 
Bestimmte Quoten oder Baustandards werden der WiO daher nicht vorgegeben.
Der Gesellschaftsvertrag und die Beiratsordnung sind von dieser Änderung des 
Geschäftsmodells der WiO nicht betroffen und müssen nicht angepasst werden.
gez. Fillep  gez. Hänsler
Anlage/n:
Leitlinien für die neue kommunale Wohnungsgesellschaft  
Stand 04.06.2020  
 
1. Die Wohnungsgesellschaft soll bis zum Jahre 2030 mindestens 1000 neue Wohneinheiten 
errichten.  
2. Grundsätzlich werden alle neuen Wohnungen zu einem bezahlbaren Mietniveau angeboten. 
3. Es wird eine gute soziale Mischung in den einzelnen Wohnobjekten angestrebt. Der Anteil 
von preisgebundenen Wohnungen soll insgesamt bei 40% nach § 3 Abs. 2 NWoFG und 20% 
nach § 5 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NWoFG liegen. Der Anteil der nicht preisgebundenen Wohnungen 
orientiert sich bei Erstbezug an einem Wert von 10€/qm (Preisniveau von 2020).  
Zur Querfinanzierung können einzelne Objekte auch von den Prämissen abweichen.  
4. Die Art des Wohnraums, also die Größe und die Ausstattung, soll sich an den Bedürfnissen 
des Wohnungsmarktes orientieren. 
5. Die Wohnhäuser der Wohnungsgesellschaft leisten ihren Beitrag zu einer qualitativen 
Stadtentwicklung.  
6. Die Wohnungsgesellschaft unterstützt Initiativen der Nachbarschaftshilfe, das 
Zusammenleben im Quartier und aktiviert die Eigenverantwortung der Mieterinnen und 
Mieter.  
7. Die Gesellschaft folgt den Kriterien der ökologischen Bauleitplanung der Stadt und 
unterstützt die Klimaschutzziele der Stadt Osnabrück. Die Wohnhäuser werden energetisch 
klimaneutral betrieben. Bei der Herstellung der Wohnhäuser wird eine möglichst 
klimaneutrale Bauweise angestrebt. 
8. Grundsätzlich sollen auch Wohnungen im Bestand erworben und den Zwecken der 
kommunalen Wohnungsgesellschaft zugeführt werden können. 
9. Die Gesellschaft kann auch Dritten ihre Leistungen anbieten. 
10. Kooperationen mit bestehenden gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften in Osnabrück sind 
sinnvoll, auch mit dem regionalen Umland sind diese grundsätzlich erwünscht.  
 
 
Übersicht Gesamtbruttoeinkommen bei der Förderung von Mietwohnraum 
nach § 3 Abs. 2 NWoFG (i.V.m. DVO-NWoFG) 
für Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen 
 
Haushalts- 
mitglieder 
 
Personen- 
kreis 
Berechtigte gem.  
§ 3 Abs. 2 NWoFG 
 
 
 
 
Berechtigte gem.  
§ 3 Abs. 2 NWoFG  
 größere Bauvorhaben* 
(i.V.m. § 6 Nr.1 DVO-NWoFG)  
 energetische Modernisierung 
(i.V.m.§ 5 Abs. 2 Nr.1 DVO-NWoFG) 
Berechtigte gem. 
§ 5 Abs. 2 Nrn. 2 und 3  
DVO-NWoFG  
 
 
 
EK-Grenze in EURO                                                     Überschreitung bis zu 20% zulässig   Überschreitung bis zu 60% zulässig 
 
Alleinstehend 
I 22.250 € 26.500 € 35.000 € 
II 25.285 € 30.142 € 39.857 € 
17.000 € III 17.000 € 20.400 € 27.200 € 
 IV 18.990 €            22.768 € 30.324 € 
 
2 Personen 
I 29.750 € 35.500 € 47.000 € 
II 33.857 € 40.428 € 53.571 € 
23.000 € III 23.000 €            27.600 € 36.800 € 
 IV 25.657 €            30.768 € 40.990 € 
Alleinerziehende I 33.500 € 40.000 € 53.000 € 
1 Kind II 38.142 € 45.571 € 60.428 € 
26.000 € III 26.000 € 31.200 € 41.600 € 
 IV 28.990 €            34.768 € 46.324 € 
Ehepaar I 37.250 € 44.500 € 59.000 € 
1 Kind II 42.428 €            50.714 € 67.285 € 
29.000 € III 29.000 €            34.800 € 46.400 € 
 IV 32.324 €            38.768 € 51.657 € 
Alleinerziehende I 41.000 € 49.000 € 65.000 € 
2 Kinder II 46.714 €            55.857 € 74.142 € 
32.000 € III 32.000 € 38.400 € 51.200 € 
 IV 35.657 €            42.768 € 56.990 € 
Ehepaar I 44.750 € 53.500 € 71.000 € 
2 Kinder II 51.000 € 61.000 € 81.000 € 
35.000 € III 35.000 € 42.000 € 56.000 € 
 IV 38.990 €            46.768 € 62.324 € 
Ehepaar I 52.250 € 62.500 € 83.000 € 
3 Kinder II 59.571 € 71.285 € 94.714 € 
41.000 € III 41.000 € 49.200 € 65.600 € 
 IV 45.657 €            54.768 € 72.990 € 
Ehepaar I 59.750 € 71.500 € 95.000 € 
4 Kinder II 68.142 € 81.571 € 108.428 € 
47.000 € III 47.000 € 56.400 € 75.200 € 
 IV 52.324 €            62.768 € 83.657 € 
Ehepaar I 67.250 € 80.500 € 107.000 € 
5 Kinder II 76.714 €            91.857 € 122.142 € 
53.000 € III 53.000 €            63.600 € 84.800 € 
 IV 58.990 €            70.768 € 94.324 € 
Ehepaar I 74.750 € 89.500 € 119.000 € 
6 Kinder II 85.285 € 102.142 € 135.857 € 
59.000 € III 59.000 €           70.800 € 94.400 € 
 IV 65.657 €           78.768 € 104.990 € 
Erläuterungen 
I 
Beamte  (Werbungskosten 1000 Euro)  
pauschaler Abzug von 20 % für Steuern und Krankenversicherung  
II Angestellte /Arbeiter  (Werbungskosten 1000 Euro  
pauschaler Abzug von 30 % für Steuern, Kranken- und Rentenversicherung  
III Arbeitslose  (keine Werbungskosten)   
Kein pauschaler Abzug  
IV 
Rentner  (Werbungskosten 102 Euro)  
pauschaler Abzug von 10 % für Krankenversicherung  
*bis zur Hälfte der Anzahl der Wohnungen, wenn mehr als acht Wohnungen gefördert werden 
Investitions- und Förderbank Niedersachsen – NBank, Günther-Wagner-Allee 12 – 16, 30177 Hannover, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT] Telefax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] [E-MAIL ENTFERNT] www.nbank.de 
Wohnraumförderung 
Stand: 01. Mai 2012