Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/6911
Datum: 2016-05-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/11
Stadt Osnabrück 30.03.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/6911
öffentlich
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 12.05.2016 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 14.06.2016 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 14.06.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zur Sicherstellung eines bedarfsgerechten Angebots bezahlbaren Wohnraums wird die 
Verwaltung beauftragt, folgende Maßnahmen umzusetzen: 
1. Die Schaffung zusätzlicher Bauflächen - im Rahmen des Projekts  „Entwicklungskonzept 
2020 - Wohnen und Gewerbe“ - soll den Markt entspannen und die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für ein vielfältiges Wohnungsangebot schaffen. Dabei ist in 
ausreichendem Maße die Ermöglichung von mehrgeschossigem Mietwohnungsbau zu 
berücksichtigen. 
2. Außerdem werden Vorschläge erarbeitet, um förderliche Bedingungen für 
kostengünstigen Wohnungsbau in Osnabrück zu bieten, auch unter Reduzierung von 
Anforderungen. 
3. Stadträumlich verteilt werden Flächen identifiziert, die für „Leuchtturmprojekte“ z. B. 
des gebundenen Mietwohnungsbaus, des altersgerechten, inklusiven, integrativen, 
generationenübergreifenden oder sonstigen sozial-innovativen Wohnungsbaus in 
Betracht kommen.
4. Ab sofort gilt beim Verkauf städtischer Grundstücke mit einer Größe von mindestens 
6 Wohneinheiten grundsätzlich, dass die Vermarktung zugunsten der Herstellung von 
gebundenem Mietwohnungsbau Vorrang vor anderen Vergabekriterien hat. 
Ausnahmen von dieser Regel bzw. Reduzierungen des Umfangs von 100 % sind nur 
möglich in Gebieten mit nachweislich schwacher Sozialstruktur (wie u. a. beschrieben im 
„Bericht Soziale Ungleichheit“) oder zugunsten anderer prioritärer wohnungspolitischer 
Ziele wie Barrierefreiheit, energetischer Optimierung oder innovativer, 
gemeinschaftlicher Wohnformen (s. „Leuchtturmprojekte“ unter 3.).  
5. Grundsätzlich soll die Vermarktung städtischer Grundstücke durch Vergaben nach 
Konzept erfolgen. 
Im Einzelfall soll auch die Vergabe von Erbbaurechten geprüft werden.
6. Für Grundstücke, auf die die Stadt hinsichtlich der Bebauung unmittelbaren Einfluss 
nehmen kann, z. B. durch städtebauliche Verträge oder städtische Beteiligungen, ist 
ebenfalls vorrangig eine Bebauung mit sozial gebundenen möglichst barrierefreien 
Mietwohnungen anzustreben. Hierzu wird der Ratsbeschluss über eine Quote von 
10 – 30 % vom 21.07.2015 (VO 2015/5891) dahingehend konkretisiert, dass für alle 
Vorhaben ab 8 zu errichtenden Wohneinheiten von 30 % gebundenem Mietwohnraum 
ausgegangen wird und eine Verringerung möglich ist aus den bereits unter 4.) 
genannten Gründen (z. B. schwache Sozialstruktur der Umgebung, andere prioritäre 
wohnungspolitische Ziele). Die Quote darf lediglich 10 % nicht unterschreiten 
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Sollte die Bindung von Wohnraum am Neubaustandort aus nachweislichen Gründen 
nicht realisierbar sein, kann in Abstimmung mit der Stadt Osnabrück eine umfänglich 
mindestens gleichwertige Bindung von Mietwohnraum an anderer Stelle in Osnabrück 
vorgenommen werden (mittelbare Bindung).
Nur wenn auch dies nicht möglich ist, sind bei der Vermarktung in Form von Eigentum  
die unter § 2 Abs. 3 NWoFG genannten Gruppen grundsätzlich zu mindestens 40 % 
zu berücksichtigen, Ausnahmen sind wie oben beschrieben möglich, jedoch nicht unter 
einem Mindestmaß von 20 %.  
7. Da die Aufrechterhaltung der aktuellen Versorgungsquote mit gebundenem Wohnraum 
jährlich 202 neu gebundene Wohneinheiten umfassen müsste, wäre dies selbst mit 
100 % der jährlich neu zu schaffenden 170 Mietwohnungen nicht zu gewährleisten. 
Daher erstellt die Verwaltung ein Programm zum Ankauf von Belegungsbindungen.
Außerdem soll um eine Unterstützung des Landes für den Belegungsankauf geworben 
werden.  
Soweit ggf. durch städtische Eigenentwicklungen die notwendigen Bindungszahlen 
erreicht werden, wird auf einen zusätzlichen Ankauf verzichtet. 
8. Die Möglichkeiten zur Unterstützung von Wohnraumanpassungen, Verringerung der 
individuellen Wohnfläche durch Wohnungswechsel oder Anschubfinanzierungen für 
Modellprojekte werden geprüft und ggf. in kommende Haushaltsverfahren eingebracht. 
9. Ein Team mit zwei neuen Planstellen soll als Anlauf- und Koordinationsstelle für alle 
Interessierten im Hinblick auf Wohnraum eingerichtet werden. Die Ansprechpartner 
könnten Einzelnen und Gruppen beim Auffinden von Kooperationspartnern, 
Förderprogrammen, Zuständigen usw. dienen, Grundstücks- und Wohnungsbesitzer 
ansprechen, um neuen Wohnraum zu gewinnen oder bedarfsgerecht anzupassen und 
Austauschbörse für Informationen sein. 
Die Stelleneinrichtungen bedürfen eines gesonderten Ratsbeschlusses zum 
Stellenplan(-vorgriff) 2018 und setzen eine vorherige Prüfung der personellen 
Ressourcen voraus. 
10. Mit Akteuren des Wohnungsmarkts wird ein „Runder Tisch Wohnen“ eingerichtet, der 
neben dem aufzubauenden Monitoring und der Weiterentwicklung der Ideen auch das 
Ziel eines zu schließenden „Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum“ hat.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
x Ja  
 Nein
 
I. Gesamtkosten der Maßnahme : noch nicht genau zu beziffern über die nächsten Jahre; 
                              mind. Personalkosten, Aufwendungen für Ankauf von Belegungsrechten    
                              und Mindereinnahmen bei Grundstücksverkäufen
 
Betroffene Haushaltsbereiche
 
x Ergebnishaushalt x Finanzhaushalt/Investitionsprogramm
 
 
Die erforderlichen Mittel stehen im lfd. Haushaltsjahr zur Verfügung. 
 Den erforderlichen Mitteln stehen Einzahlungen / Erlöse zur Deckung gegenüber in
 Höhe von ___________________ €.
x Die erforderlichen Mittel stehen im lfd. Haushaltsjahr nicht zur Verfügung und müssen   
 außer-/überplanmäßig bereitgestellt werden (Ausführungen zu der Deckung sind der
 Begründung zu entnehmen).
 
III. Auswirkung auf die mittelfristige Finanzplanung:   s. o.
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B. Personelle Auswirkungen: 
Lfd. Haushaltsjahr:    Prüfung der Einrichtung 2 neuer Planstellen 
Im Stellenplan vorhanden/nicht vorhanden
Folgejahre:  Fortsetzung, ggf. Aufstockung des Teams; 
                    außerdem Mehraufgaben für EB 23 und FB 61 vorauss. mit Stellenzuwachs
 
C. Integrationspolitische Auswirkungen:  
Die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum stellt besonders für einen Teil der Migrantinnen
und Migranten ein großes Problem dar, dies vermehrt vor dem Hintergrund der gestiegenen 
Zahlen geflüchteter Menschen. Ein Handlungsprogramm zur Schaffung und zum Erhalt 
bezahlbaren Wohnraums kann dazu beitragen, ethnisch gemischte Bewohnerstrukturen in 
den Quartieren zu fördern und Risiken einzudämmen, dass sich Teile der Stadt zu 
segregierten Bereichen entwickeln, die von der öffentlichen Meinung stigmatisiert werden. 
Gemäß dem Leitbild der Stadt Osnabrück zur Integration von Zuwanderern darf die 
räumliche Konzentration von benachteiligten Bevölkerungsgruppen nicht zum 
Integrationshemmnis werden.
 
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag:    Verzicht auf Handlungsprogramm bzw. 
auf einzelne Bausteine
 
E. Beteiligte Stellen:    Ref. 010, FB 10, FB 20, EB 23, FB 30, FB 50, FB 68
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt/ Begründung: 
Im Dezember 2013 wurde die Verwaltung beauftragt, „ein `Handlungskonzept bezahlbarer 
Wohnraum Osnabrück´ zu erstellen, um bedarfsgerechten Wohnraum für einen breiten 
Nutzerkreis innerhalb des Stadtgebiets zu sichern, insbesondere für untere und mittlere 
Einkommensgruppen, sowie auch mit dem Ziel unterschiedlichen Wohnbedürfnissen gerecht
zu werden, z. B. barrierefreies Wohnen und gemeinschaftliche Bau- und Wohnformen.“
Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung 
(InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum) wurde Ende 2014 beauftragt, 
ein Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück zu erstellen. 
Dieses konnte im November 2015 dem Fachausschuss sowie im Dezember 2016 dem Rat 
vorgestellt werden. 
Es beinhaltet eine sehr umfassende Situationsanalyse zum Wohnungsmarkt, Prognosen zu 
den Entwicklungen in der Stadt wie zu den Bedarfen hinsichtlich der verschiedenen 
Marktsegmente und zahlreiche Handlungsempfehlungen für ein zukünftiges, 
bedarfsgerechtes und bezahlbares Wohnraumangebot.  
Darauf wird im Folgenden Bezug genommen. 
Im Anschluss fand bis zum 04.03.2016 eine Öffentlichkeitsbeteiligung statt, um auch die 
Anregungen der Bürgerinnen und Bürger zu dieser Thematik einzubeziehen. 
Die Zusammenfassung aller Stellungnahmen ist als Anlage beigefügt, auch darauf wird 
nachfolgend verwiesen [jeweils grau im Text unterlegt].
Nun ist zu entscheiden, welche der vorgeschlagenen Maßnahmen konkret umgesetzt 
werden. 
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Daher schlägt die Verwaltung vor, 
        die Ziele zu   
         I. > Neubau, 
         II. > Modernisierung / Anpassung und 
         III. > Quartiers- bzw. Stadtteilentwicklung
         mit Maßnahmen zu 
IV. > Flächen und Planung,  
V. > finanzieller Unterstützung und städtischer Grundstückspolitik sowie
VI. > personellen, kommunikativen Leistungen
 
umzusetzen. Dabei wird zunächst der Zeitraum bis 2020 betrachtet, entsprechend den 
Strategischen Zielen der Stadt. 

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Zu den Zielen: 
I.  Neubau
Für alle Marktsegmente empfiehlt das Wohnraumversorgungskonzept einen zielgruppen- 
und bedarfsgerechten Neubau. Quantitativ bedeutet das (s. S. 59 WRVK)
jährlich 284 neue Eigenheime in Form von Ein-/Zweifamilienhäusern, 
                                                    Doppelhaushälften, Reihenhäusern,  
jährlich 114 neue Eigentumswohnungen und 
jährlich 170 neue Mietwohnungen. 
Dabei werden in jedem Jahr rd. 178 mindestens barrierearme Wohnungen ohne Betreuung 
benötigt, allein für altersgerechtes Wohnen, durch Neu- oder Umbau (s. S. 68 WRVK, 
2.673 WE bis 2030, 1/15 jährl.). 
In betreuten Wohnformen reicht ein zusätzliches Potential von rund 20 Wohnungen jährlich 
(s. S. 69, 264 WE bis 2030, 1/15 jährlich), weshalb InWIS hierfür etwa alle 1 – 2 Jahre ein 
Wohnprojekt mit rd. 15 – 30 WE empfiehlt (s. S. 85 WRVK). 
Für gemeinschaftliche Wohnformen sieht das Wohnraumversorgungskonzept aktuell einen 
aktiven Interessentenkreis von etwa 120 bis 150 Personen (s. S. 71 WRVK), was die 
Realisierung von bis zu 10 Wohnprojekten erreichbar erscheinen lässt. Die Umsetzung von 
Vorhaben und damit konkrete Angebote könnten in diesem Segment auch deutlich höhere 
Nachfragezahlen mit sich bringen. 
Besonders zu betrachten ist die soziale Wohnraumversorgung: 
Allein um die gegenwärtige Versorgungsquote im Niedrigpreissegment aufrecht zu erhalten, 
wäre ein Umfang von 1.012 neu gebundenen Wohnungen bis 2020 erforderlich, also 
202 durchschnittlich pro Jahr (s. S. 60 WRVK, 1.012 bis 2020, 1/5 jährlich). Hierfür würde 
es somit nicht einmal ausreichen alle jährlich neu zu errichtenden 170 Mietwohnungen zu 
binden. 
Entweder müssten noch mehr sehr günstige Mietwohnungen neu gebaut oder Bindungen 
aufgekauft werden. Zwischen 2016 und 2021 entfallen 1.323 WE aus bisherigen 
Sozialbindungen (s. S. 50 WRVK). 
Das InWIS-Konzept empfiehlt im Neubausegment vor allem die Fokussierung auf kleine 
Wohnungen mit barrierearmem Standard in integrierten Lagen. 
In der Bürger/innen-Beteiligung wurde zum Neubau auch mehr Geschosswohnungsbau mit 
sozial verträglichen Mieten gefordert und die Notwendigkeit zusätzlicher barrierefreier, 
günstiger Wohnungen betont. In einem Fall gab es den Wunsch, auch WE im „betreuten 
Wohnen“ käuflich erwerben zu können, in einem anderen konkrete Flächen für 
Neubebauungen zu nutzen. Die an gemeinschaftlichen Wohnformen Interessierten haben 
ihre Unterstützungswünsche zum Neubau formuliert. Und mehrfach gab es die Anregung, 
nicht nur an kleine Wohnungen zu denken, sondern auch an größere Familien bzw. 
Haushalte, die den Wunsch haben pflegebedürftige Angehörige in der Wohnung 
unterbringen zu können (mit eigenem Wohnbereich / Privatsphäre). Das bedeutet beim 
Neubau unterschiedliche Wohnungsgrößen zu berücksichtigen bzw. flexible Grundrisse, die 
Trennungen bzw. Zusammenlegungen von Wohnungen erlauben. Und es gab Anregungen 
zur Berücksichtigung individueller Wünsche, z. B. Wohnraum für KünstlerInnen, Chancen für 
Wohnungslose oder Schwierigkeiten von Tierhaltern.  
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II.  Modernisierung und Anpassung
Zum Ziel der Modernisierung und Anpassung von Wohnraum empfiehlt das 
Wohnraumversorgungskonzept eine Forcierung der Bestandserneuerung insbesondere 
aufgrund des relativ alten Wohnungsbestands in Osnabrück (s. S. 24 WRVK). Wichtig sind 
dabei Modernisierungen auf unterschiedlichem Niveau (s. S. 74, 79, 83 WRVK) zur 
barrierearmen Anpassung von Bestandsgebäuden und zur energetischen Erneuerung. 
Die zentrale Aufgabe ist in diesem Zusammenhang die Mobilisierung der Eigentümer/innen, 
was Wohnungsunternehmen und -genossenschaften umfasst, vor allem aber Privatpersonen 
aufgrund des außerordentlich hohen Anteils des Wohnraumbestands in privater Hand (ges. 
ca. 92 %, s. S. 26 WRVK). 
Einen Investitionsanreiz zur Modernisierung günstigen Wohnraums könnte ein „Klimabonus“ 
(bei der Nettokaltmiete im SGB-Bereich) sein. Das Merkmal „energetische Sanierung“ könnte 
auch im Mietspiegel eingeführt werden.  
Darüber hinaus sollten nicht nur die Wohnungen selbst, sondern auch die Umgebung 
angepasst werden (s. S. 83 WRVK). Barrierereduzierungen im öffentlichen Raum, z. B. 
durch abgesenkte Bürgersteige, verlängerte Ampelphasen usw., sollten Hand in Hand gehen 
mit stufen- und schwellenfreien Zugängen zu Gebäuden, Aufzügen u. a.. 
In der Bürger/innen-Beteiligung wurden ebenfalls Altbau-Renovierungen und -Sanierungen 
gefordert. Auch wurde gewünscht, dass die Stadt Einfluss nehmen sollte auf Eigentümer, die 
ihre Wohnungen nicht modernisieren. 
Mehrfach ist die barrierefreie Gestaltung als notwendig benannt worden, auch die zu geringe 
Zahl Rollstuhlfahrer-geeigneter Wohnungen wurde bemängelt. Außerdem haben Bürger 
festgestellt, dass barrierearme Wohnungen nicht nur für ältere oder behinderte Bewohner, 
sondern auch für junge Familien und ihren „Fuhrpark“ wichtig sind.  
In mehreren Anregungen kam der Wunsch zum Ausdruck, gewerbliche Leerstände für 
Wohnzwecke umzunutzen, z. B. nicht genutzte Läden zu Wohnungen umzubauen. 
III.  Quartiers- bzw. Stadtteilentwicklung
Zum Blick auf die Quartiers- bzw. Stadtteilentwicklung ruft das Wohnraumver-
sorgungskonzept auf, wenn es um Generationenwechsel, Nachverdichtung, Stabilisierung 
strukturschwacher Bereiche und Verteilung von Förderungen geht. Es empfiehlt, Quartiere 
hinsichtlich freiwerdender Immobilien zu beobachten und frühzeitig Unterstützungsangebote 
zum Generationenwechsel anzubieten. Alle Stadtteile sollten ihren Bewohnern 
Versorgungssicherheit bieten  (s. S. 80/81 WRVK). Altersgerechte Wohnungen sollten sich in 
kleinen eingestreuten Anlagen mit Nähe zu Infrastruktureinrichtungen befinden (s. S. 83 
WRVK), um generationenübergreifendes Zusammenleben zu fördern. 
Grundsätzlich gilt Gleiches für gemeinschaftliche Wohnformen. 
Geförderter günstiger Wohnraum könnte in einem stadträumlichen Förderatlas verzeichnet 
werden, um diesen sozialraumverträglich über das Stadtgebiet zu verteilen (s. S. 77 WRVK). 
Die Bürgerinnen und Bürger wiesen ebenfalls mehrfach darauf hin, dass wohnortnahe 
Versorgungsangebote, quartiersbezogene Infrastrukturen und die Attraktivität von 
Stadtteilzentren wichtig sind. In einigen Bereichen gibt es schon jetzt keine Supermärkte, 
Gaststätten, Ärzte usw. mehr in fußläufiger Nähe. Die Quartiersvernetzung und das 
Stadtteilleben sollten unterstützt werden. 
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Zu den Maßnahmen: 
IV.  Flächen und Planung
An der Entwicklung von Flächen und städtebaulichen Planung arbeitet bereits die 
Projektgruppe „Entwicklungskonzept 2020 – Wohnen und Gewerbe“ mit dem Auftrag, 
mindestens 2.500 zusätzliche Wohneinheiten durch Planungsrecht bis 2020 zu schaffen. 
Dies ist im Zusammenhang mit bezahlbarem Wohnraum von besonderer Bedeutung, da ein 
knappes Angebot zu höheren Preisen führt, eine bedarfsgerechte Flächenausweisung aber 
günstigeres Wohnen ermöglichen kann. 
Das Wohnraumversorgungskonzept empfiehlt die Ergänzung von Wohnangeboten in 
integrierten Lagen, auch durch vertikale Nachverdichtung, sowie die Identifizierung und 
Nutzung von weiteren Potentialen (Bauland, Baulücken, Innenhofbereiche), ggf. unter 
Reduzierung von Anforderungen, z. B. zum Stellplatzbedarf (s. S. 74 / 75 WRVK). 
Die Planungen sollten die Infrastruktur der Stadtteile stärken, Nahversorgung und ÖPNV 
sicherstellen, Flächen für Aufenthalt und Begegnung schaffen, möglichst barrierefrei. 
Das Gleiche wünschen sich auch die Bürgerinnen und Bürger, insbesondere neue 
Baugrundstücke, aber auch die Ermöglichung bzw. Vereinfachung von Nachverdichtungen. 
Auch wenn viel Neubau günstigen Wohnraums nötig ist, soll gleichzeitig eine Konzentration 
vermieden und u. a. soziale, ökologische und gesundheitliche Aspekte berücksichtigt 
werden. So werden Grün-, Sport- und Freizeitflächen ebenso verlangt wie gute 
Versorgungseinrichtungen aller Art. 
Zur Umsetzung der Zielsetzungen des Wohnraumversorgungskonzepts wird 
vorgeschlagen, dass die bereits bestehende Projektgruppe zum „Entwicklungskonzept 
2020 – Wohnen und Gewerbe“ die Ermöglichung von mehrgeschossigem 
Mietwohnungsbau in ausreichendem Maße berücksichtigt und darüber hinaus 
möglichst in allen Stadtteilen Flächen identifiziert, die für „Leuchtturmprojekte“ z. B. des 
gebundenen Mietwohnungsbaus, des altersgerechten, inklusiven oder 
generationenübergreifenden Wohnungsbaus o. ä., in Betracht kommen.
Außerdem sollen Vorschläge erarbeitet werden, um Neubau und Nachverdichtung zu 
vereinfachen und Bedingungen für kostengünstigen Wohnungsbau zu schaffen, ggf. 
auch unter Reduzierung der über die gesetzlichen Anforderungen hinaus in Osnabrück 
festgelegten Maßstäbe. 
 
V. Finanzielle Unterstützung und städtische Grundstückspolitik
Maßnahmen, die eine finanzielle Unterstützung durch die Stadt oder Veränderungen der 
städtischen Grundstückspolitik umfassen, reichen von Quoten für soziale Bindungen über 
Modernisierungsförderungen bis zur Gründung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft 
bzw. -genossenschaft.
Einen Großteil der notwendigen Wohnungen, insbesondere im Eigentumsbereich wird, 
bei entsprechendem Flächenangebot, der Markt schaffen können. Für Schwellenhaushalte 
mit Kindern oder behinderten Personen gibt es auch Förderungsmöglichkeiten. 
Das städtische Programm zur Förderung selbst genutzten Wohneigentums für Haushalte mit 
Kindern unterstützt weiterhin rund 100 neue Familien jährlich mit einem kleinen 
Zinszuschuss.
  
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Schwierig wird die Entwicklung in den Segmenten sein, die keine für den üblichen Markt 
interessante Rendite erwarten lassen. 
Die Landesförderung in diesem Zusammenhang ist zwar erheblich aufgestockt worden, 
besteht aber aus Darlehn, die gerade für mögliche Investoren im Mietwohnungsbereich 
– angesichts der niedrigen Marktzinsen und der Renditeeinbußen durch soziale 
Wohnungsbindungen – als freiwilliges Angebot weitgehend uninteressant sind.
Eine Landesförderung zum Ankauf von Belegungsbindungen im Bestand gibt es nicht
Hier bedarf es wohnungspolitischer Maßnahmen der Kommune, auch mit eigenem 
Ressourceneinsatz.
Die Prüfung der möglichen Einrichtung einer neuen städtischen Wohnungsbaugesellschaft 
oder -genossenschaft erfolgt in einem separaten Verfahren. 
 
Das Wohnraumversorgungskonzept geht auf finanzielle und grundstückspolitische Punkte 
ein mit der Empfehlung der Bereitstellung von Bauland insbesondere für gebundenen 
Mietwohnungsbau, der Vergabe nach Konzept und Quotierung (s. S. 77 WRVK) sowie dem 
Ankauf von Belegungsbindungen wie in Köln und Oldenburg praktiziert (s. S. 78 WRVK). 
Außerdem wird empfohlen, Wohnraumanpassungen bzw. den Umbau evt. auch mit einem 
eigenen Förderprogramm zu unterstützen (s. S. 79 und 84 WRVK), mindestens aber über 
Förderprogramme anderer Stellen intensiv zu informieren und zu beraten. 
Auch zur Unterstützung neuer Wohnformen wird eine aktive Grundstückspolitik (z. B. durch 
Priorität bei der Flächenvergabe, Baurecht für gruppenorientierte Wohnprojekte, 
Grundstücksreservierung bzw. An-Hand-Gabe-Verfahren) empfohlen, die Vergabe von 
städtischen Grundstücken in Form von Erbbaurechten und ggf. auch eine 
Anschubfinanzierung von Modellprojekten. 
In der Bürgerbeteiligung gab es zu diesen Punkten die weitaus meisten Rückmeldungen, 
rund ein Drittel der 161 Anregungen gehen auf Grundstückspolitik oder finanzielle 
Unterstützungen ein. 
Dabei geht es um den Wunsch nach Anreizen zum Bau und Erhalt preisgünstigen 
Mietwohnungsbaus, auch um mehr Belegungsrechte. Es wird eine aktivere Rolle der 
Stadt bei der Grundstückspolitik gefordert, bis hin zur Neugründung einer 
Wohnungsbaugesellschaft oder -genosssenschaft. Die Stadt soll aktiv zur „sozialen 
Durchmischung“ von Quartieren beitragen. Sie soll Grundstücke bereitstellen (reservieren, 
verkaufen oder verpachten) für günstigen Mietwohnungsbau, gemeinschaftliche 
Wohnformen oder die Möglichkeit große Familien bzw. pflegebedürftige Angehörige 
aufzunehmen. Der Verkauf von städtischen Grundstücken sollte nicht so schnell wie möglich 
zum Höchstgebot erfolgen, sondern „Kleininvestoren“, „Mietshäusersyndikate“, Bruchteils- 
oder Eigentümergemeinschaften etc. berücksichtigen, dazu Nachhaltigkeitsaspekte, die 
Bedürfnisse der Bürger und die „Zielausrichtung des Investors“ im Blick haben. 
Wettbewerbe für neue Wohnkonzepte sollten ausgelobt werden, um zu zeigen, dass 
kostengünstiger, barrierefreier Wohnraum auf hohem energetischen Niveau herstellbar ist. 
Darüber hinaus werden aktive Förderprogramme gewünscht, um sowohl Einzeleigentümer 
z. B. bei Wohnraumanpassungen als auch Gruppen zu unterstützen. Und ein 
„Belohnungssystem“ wird erwogen für Menschen, die zu groß gewordenen Wohnraum 
freimachen, z. B. eine Person im Einfamilienhaus beim Umzug in eine kleinere Wohnung 
unterstützen.   
Es gab auch Anregungen, die Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr und 
Straßenreinigung zu senken. Andere Vorschläge in Richtung früherer Abschreibungs-
modelle und der Eigenheimzulage oder Reduzierung der Grunderwerbssteuer hatten 
offenbar eher deklaratorischen Charakter, da Kommunen hier nicht zuständig sind.          
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Wenn die Stadt Osnabrück auch in Zukunft bedarfsgerechten günstigen Wohnraum 
insbesondere für die rund 20 % der Niedrigeinkommens-Haushalte bieten will, wird ein 
finanzielles Engagement notwendig sein. 
Vor dem Hintergrund der Haushaltslage muss allerdings auch das Wünschenswerte vom 
Umsetzbaren unterschieden und zumindest im ersten Schritt eines Handlungsprogramms 
betrachtet werden, welche Maßnahmen jetzt konkret möglich sind.  
Die Verwaltung schlägt hierzu vor, dass ab sofort beim Verkauf städtischer Grundstücke 
grundsätzlich die Maßgabe gilt, dass die Vermarktung zugunsten der Herstellung von 
100 % gebundenen Mietwohnungsbaus solange Vorrang vor allen anderen Vergabe-
kriterien hat bis die notwenige Zahl neuer Bindungen pro Jahr (202 s. o.) erreicht ist. 
Ausnahmen von dieser Regel bzw. Reduzierungen der Prozentzahl gibt es nur in Gebieten 
mit nachweislich bereits schwacher Sozialstruktur oder zugunsten anderer prioritärer 
wohnungspolitischer Ziele wie energetischer Optimierung, Schaffung von Barrierefreiheit 
oder innovativer, gemeinschaftlicher Wohnformen (s. a. „Leuchtturmprojekte“), nicht 
allerdings aus rein finanziellen Erwägungen. 
Grundsätzlich soll die Vermarktung städtischer Grundstücke durch Vergaben nach Konzept 
erfolgen. 
Auch Erbpachtrechte sollten möglich sein. 
Für Grundstücke, auf die die Stadt hinsichtlich der Bebauung Einfluss nehmen kann, z. B. 
durch städtebauliche Verträge oder Beteiligungen, ist ebenfalls vorrangig eine Bebauung 
mit sozial gebundenen Mietwohnungen anzustreben. Die Quote wird grundsätzlich auf 
30 % festgesetzt und kann sich nur aus den gleichen Gründen wie oben genannt 
reduzieren (z. B. bereits schwache Sozialstruktur, andere prioritäre wohnungspolitische 
Ziele), darf jedoch ein Mindestmaß von 10 % nicht unterschreiten. 
Sollte die Bindung von Wohnraum am Neubaustandort aus nachweislichen Gründen nicht 
realisierbar sein, kann in Abstimmung mit der Stadt Osnabrück eine umfänglich mindestens 
gleichwertige Bindung von Wohnraum an anderer Stelle in Osnabrück vorgenommen 
werden. 
Bei einer Vermarktung in Form von Eigentum sind die unter § 2 Abs. 3 NWoFG  genannten 
Gruppen grundsätzlich zu mindestens 40 % zu berücksichtigen, Ausnahmen wie oben 
beschrieben, jedoch nicht unter einem Mindestmaß von 20 %.  
Die Möglichkeiten zur Unterstützung von Wohnraumanpassungen (z. B. Barriere-
reduzierungen oder energetische Modernisierungen), Verringerung der individuellen 
Wohnfläche durch Wohnungswechsel oder Anschubfinanzierungen für Modellprojekte 
werden geprüft und ggf. in kommende Haushaltsverfahren eingebracht. 
Da die Aufrechterhaltung der aktuellen Versorgungsquote mit gebundenem Wohnraum 
jährlich 202 neu gebundene Wohneinheiten umfassen müsste, wäre sie selbst mit 100 % 
der jährlich neu zu schaffenden 170 Mietwohnungen nicht zu gewährleisten. Daher wird die  
Verwaltung Vorschläge zum Ankauf von Belegungsbindungen erarbeiten. 
Erfahrungen anderer Städte lassen erwarten, dass dabei für eine 50–60 qm Wohnung die 
Belegungsbindung über 10 Jahre mit ca. 10.000 € Zuschuss möglich sein könnte.  
Vorzuziehen wäre das Erreichen der notwenigen Quote durch Eigenentwicklungen der 
Stadt. Sobald dies erreicht wird, kann auf einen zusätzlichen Ankauf verzichtet werden. 
 
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VI.  Personelle, kommunikative Leistungen
Auf Maßnahmen, die mit personellen, kommunikativen Leistungen verbunden sind, weist 
das Wohnraumversorgungskonzept immer wieder hin, 
- u. a. zur Mobilisierung privater Eigentümer mit Informationsveranstaltungen und einem
Beratungsnetzwerk (s. ab S. 75 WRVK), 
- zur Gewinnung neuer Investoren (s. S. 76 WRVK) insbesondere für den gebundenen    
Mietwohnungsbau, 
- zur breiten Zielgruppenansprache im Eigentumsbereich (s. S. 79 WRVK) usw..
 
Besonders intensiv sind die notwendigen Beratungsleistungen auch beispielsweise 
- zur Stabilisierung strukturschwacher Stadtteile (s. S. 81 WRVK)
u. a. durch Abstimmung mit Anbietern von Dienstleistungen, Quartierskonferenzen etc. 
- zur Förderung der Wohnraumanpassung bei privaten Eigentümern (S. 83/84 WRVK)
bis hin zu einer möglichen Wohnungstauschbörse
- zur Ergänzung des Angebots in integrierten Lagen (s. S. 75 WRVK)
die „eine umfangreiche Überzeugungs- und auch Informationsarbeit verlangt“, 
auch das Kommunizieren eines Baulandkatasters, ggf. eine Baulückenbörse, 
in jedem Fall die Ansprache sehr vieler Einzeleigentümer
- und nicht zuletzt zur aktiven Unterstützung neuer Wohnformen (s. S. 86 WRVK) 
u. a. durch Koordinierungs- und Kontaktstelle, Internetplattform, Erstberatung, 
Motivation, Gruppen- und Meinungsbildung, Moderation, Vermittlung mit Anbietern 
und Dienstleistern etc. 
Das WRVK empfiehlt darüber hinaus, den mit seiner Erstellung begonnenen 
kommunikativen Prozess hinsichtlich wichtiger Akteure des Wohnungsmarkts fortzusetzen, 
z. B. in Form eines „Runden Tisches“. 
In der Bürgerbeteiligung waren Wünsche nach Beratung, Ansprache, Vernetzung, 
Gewinnung von Akteuren, Anlauf-/Informations- oder Koordinationsstellen die zweit-
häufigsten Themen. Rund ein Viertel aller Rückmeldungen gingen in diese Richtung. 
Ziele sollten u. a. Ansprechpartner für Interessierte aller Art sein, eine professionelle, am 
besten vor Ort stattfindende, Beratung, auch zu Fördermöglichkeiten, Kooperations-
verbünde, Aktivierung von Stadtteilleben, Anlaufstellen und Bürger(aktions)-
zentren/Bürgertreffs, zentrale (städtische bzw. unabhängige) Koordinierungsstellen, der 
mögliche Aufbau einer Wohnungstauschbörse, Sensibilisierung von Vermietern für 
besonders zu berücksichtigende Gruppen auf dem Wohnungsmarkt, Einwirken auf 
Eigentümer im Sinne einer Modernisierung, Wohnraumanpassung oder Nutzung von 
Leerständen. 
Einzelne Anregungsgeber schlagen komplexe Modelle vor wie die Unterstützung älterer 
Menschen beim Wechsel aus zu groß gewordenen Einfamilienhäusern durch 
Wohnungssuche, Umzug, Verkauf, Handwerker, Entrümpelung, Kontakte etc. oder durch ein 
„Pflegeheim-Konzept“ bei dem die Stadt das bisherige Haus und sämtliche Verpflichtungen 
übernimmt (und den Wohnraum kinderreichen Familien überlässt) gegen 
Pflegekostenübernahme. Auch die Integration von Flüchtlingen und Bewohnern mit 
Migrationshintergrund wird zu den kommunikativen Leistungen angesprochen. 
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Bei der Umsetzung der Wünsche ist zu beachten, dass vorhandene Stellen, diese Aufgaben 
nicht zusätzlich leisten können, Osnabrück hat auch kein Amt für Wohnungswesen o. ä.. 
Eine umfängliche Erfüllung aller Anforderungen, insbesondere auf Stadtteilebene, wird 
jedenfalls nicht im ersten Schritt  zu leisten sein.  
Die Verwaltung schlägt daher vor, zunächst ein neues Team mit zwei Planstellen 
einzurichten, das als Anlauf- und Koordinationsstelle für Interessierte im Hinblick auf 
Wohnraum zur Verfügung steht. Das Team soll Einzelnen und Gruppen beim Auffinden 
von Kooperationspartnern, zuständigen Stellen, Förderprogrammen usw. dienen, 
Grundstücks- und Wohnungsbesitzer ansprechen, um neuen Wohnraum zu gewinnen 
oder anzupassen, und Austauschbörse für Informationen sein. 
Arbeitsplatzbeschreibungen und Anforderungsprofil sind noch zu erstellen. 
Die Stelleneinrichtungen bedürfen insgesamt eines gesonderten Ratsbeschlusses zum 
Stellenplan 2018, ggf. im Vorgriff, und setzen voraus, dass die personallen Ressourcen 
entsprechend zuvor geprüft werden. 
Außerdem wird mit Akteuren des Wohnungsmarkts ein „Runder Tisch Wohnen“ 
eingerichtet, der neben dem aufzubauenden Monitoring des begonnenen Prozesses und 
der Weiterentwicklung der Ideen auch das Ziel eines „Bündnisses für bezahlbaren 
Wohnraum“ haben soll. 
 
Mit dem vorgeschlagenen 10-Punkte-Programm wird der erste Schritt zur Erreichung 
bedarfsgerechten bezahlbaren Wohnraums begonnen. Zahlreiche weitere Vorschläge des 
Wohnraumversorgungskonzepts und der BürgerInnen-Beteiligung sind hier noch nicht 
berücksichtigt. Die Anregungen sollen im weiteren Verlauf aufgegriffen und hinsichtlich ihrer 
Umsetzbarkeit geprüft werden. 
Konkrete Einzel-Anregungen aus der BürgerInnen-Beteiligung, die der Zuständigkeit anderer 
Fachdienste zuzuordnen waren (z. B. zur Bauleitplanung), sind an diese direkt weitergeben 
worden. Einige Stellungnahmen, z. B. zu KiTa-Beiträgen, „Luxus-Gebühren“ für Wohnraum 
über 35 qm oder Änderungen bundesrechtlicher Regelungen, sind hier nicht aufgegriffen 
worden. 
Die anonymisierte Übersicht aller Punkte aus den Stellungnahmen der BürgerInnen und 
Gruppen ist als Anlage beigefügt. 
Innerhalb von zwei Jahren nach Beschluss über das Handlungsprogramm sollen der 
quantitative und qualitative Erfolg überprüft, die Grundlagenzahlen - insbesondere im 
Hinblick auf die aktuell gestiegenen Zuzugszahlen - angepasst und ggf. Änderungen und 
weitere Maßnahmen vorgeschlagen werden.
Anlagen:
- Zusammenfassung der Empfehlungen des Wohnraumversorgungskonzepts
- Übersicht der Anregungen aus der BürgerInnen-Beteiligung
- Wohnraumversorgungskonzept (nur in der digitalen Fassung beigefügt; 
   gedruckte Exemplare sind im FB Städtebau erhältlich)
Anlage 1 zur Vorlage „Handlungsprogramm bezahlbarer Wohnraum“
Empfehlungen des Wohnraumversorgungskonzepts 
> zum Wohnungsmarktsegment
frei finanzierte Mietwohnungen
Zielgruppen- und bedarfsgerechter Neubau 
• Fokus auf kleine Wohnungen
• integrierte Lagen
• barrierearme und barrierefreie Wohnstandards
• qualitätsvolle Entwicklung auch in einfacheren Lagen 
• reduzierte Anforderungen z. B. beim Stellplatzbedarf für Seniorenwohnungen
Forcierung der Bestandserneuerung
• Modernisierungen auf unterschiedlichem Niveau 
Ergänzung des Angebotes in integrierten Lagen 
• Nachverdichtung (auch vertikal) 
• Potenziale (Bauland, Baulücken, Innenhofbereiche) suchen, 
kommunizieren, nutzen 
Mobilisierung privater Eigentümer
• Informationsveranstaltungen, Beratungsnetzwerk
> zum Wohnungsmarktsegment
sozial gebundene Mietwohnungen
Gewinnung neuer Investoren 
• Investitionsbereitschaft steigern, 
Öffentlichkeitsarbeit, Veranstaltungen
Bedarfsgerechter Neubau 
• Bereitstellung von Bauland
• Fokus auf kleine Wohnungen, 
ggf. auch Mieteinfamilienhäuser 
• mittelbare Belegung / Wohnungspool
• stadträumlicher Förderatlas
• Konzeptvergabe und Quotierung 
Erhalt preisgünstiger Wohnungen 
             (innerhalb der Kosten der Unterkunft) 
• Ankauf von Belegungsbindungen 
Barrierearme Anpassung und energetische Erneuerung des Bestands 
• Umbau der Wohnungsbestände (Förderung)
- 2 -
• Klimabonus
• Ergänzung Mietspiegel um Merkmal „energetische Sanierung“
> zu den Wohnungsmarktsegmenten
Eigenheime und Eigentumswohnungen
 
Bedarfsgerechter Neubau
•   breite Zielgruppenansprache (Mittelstand, 
Schwellenhaushalte, einkommensstärkere Haushalte)
•   Eigentumswohnungen 
mit Fokus auf „Best Ager“ und Senioren
 
Begleitung des Generationenwechsels und Nachverdichtung
•   Quartiere beobachten, frühzeitige Beratungs- und Informationsangebote
•   Nachverdichtung: „Bauen in zweiter Reihe“ publizieren und fördern
Stabilisierung strukturschwacher Stadtteile
•    Versorgung sicherstellen / Abstimmung mit Betreibern 
 von  (haushaltsnahen) Dienstleistungen
•    Ideen-Wettbewerbe, Quartierskonferenzen, Quartiersfonds
> zu den Wohnungsmarktsegmenten
Wohnen im Alter und barrierefreie Wohnungen
 
Ausweitung des Angebots an altersgerechten Wohnungen (ohne Service) 
durch Neubau und Anpassung des Bestands 
• kleine, eingestreute Anlagen, Nähe zu Infrastrukturen 
• nicht nur Gebäude barrierearm gestalten
• Wohnberatungsangebote fortführen
• Wohnraumanpassung bei privaten Eigentümern fördern
• Infrastrukturen verbessern
 
Wohnungen mit Betreuungsoption 
•    fußläufige Erreichbarkeit von Infrastrukturen     
      oder Ergänzungsangebote 
•    Modelle des Betreuten Wohnens weiterentwickeln 
 
> zum Wohnungsmarktsegment
neue Wohnformen / Baugruppen / gemeinschaftliches Wohnen
 
Entwicklung neuer Wohnformen aktiv unterstützen 
• niedrigschwellige Koordinierungs-/Kontaktstelle, Internetplattform 
• unterstützende und aktivierende Grundstückspolitik 
• Möglichkeiten des Erbbaurechtes prüfen
• Anschubförderung von Modellprojekten
Anlage 2 zur Vorlage „Handlungsprogramm bezahlbarer Wohnraum“
Übersicht der Anregungen und Stellungnahmen im Rahmen der 
Bürgerbeteiligung „Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum“
Die Öffentlichkeitsbeteiligung zum „Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum“ begann mit einem 
Pressegespräch und der zeitgleichen Freischaltung der entsprechenden Seiten im Internet am 
27.01.2016. 
An der offiziellen Auftaktveranstaltung am 04.02.2016 im Haus der Jugend nahmen rund 100 
Bürgerinnen und Bürger teil. 
Nach einem Vortrag von Herrn Bölting (InWIS) bestand die Möglichkeit, Fragen zu stellen und erste 
Meinungen wurden ausgetauscht. 
Zahlreiche Anregungen sind in der abschließenden Runde an Meta-Plan-Tafeln unmittelbar 
gesammelt worden.  
 
Per Brief, Mail, Postkarten sowie über den Internet-Beteiligungsserver der Stadt gingen bis zum 
Ablauf der Frist am 04.03.2016 weitere Stellungnahmen ein, darunter auch 
viele im Namen von Gruppen, Vereinen usw. (wie Runder Tisch Kinderarmut, 
Arbeitskreise der Lokalen Agenda 21, Projektgruppe „Gemeinschaftliches Wohnen“ im Familien-
bündnis, MS Kontaktgruppe Osnabrück, SKM – Wohnungslosenhilfe u. a.). 
Das Wohnraumversorgungskonzept und die Möglichkeit zur Bürgerbeteiligung sind in diesen Wochen 
auch in zahlreichen Runden vorgestellt worden. 
Auf vielfache Anfragen hin wurde das Konzept ebenso elektronisch wie in Papierform verschickt, es 
war im Fachbereich Städtebau, in der Bürgerberatung und im Rahmen der Immobilienmesse der 
Sparkasse am 20./21.02.2016 erhältlich.     
Die eingegangenen Wünsche und Anregungen zum „Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum“ 
sind im Folgenden kurz zusammengefasst und in anonymisierter Weise, ohne Wertung oder 
Rangfolge, aufgeführt, wobei die Stichworte unterteilt sind in
 
                         Anregungen aus der Auftaktveranstaltung
   Punkte aus den Stellungnahmen Einzelner  
  Punkte aus den Stellungnahmen für Gruppen. 
Soweit möglich, sind die Rückmeldungen den Marktsegmenten zugeordnet. 
- Mietwohnungen (frei finanzierte und sozial gebundene):     insges. 31 Anregungen
- Eigentum (Eigenheime und Eigentumswohnungen):     insges.   7 Anregungen
- Wohnen im Alter und barrierefreie Wohnungen:     insges. 20 Anregungen
- neue Wohnformen / Baugruppen / gemeinschaftl. Wohnen:      insges. 22 Anregungen
Übergreifende oder nicht eindeutig zuzuordnende Anregungen 
sowie  darüber hinaus gehende Themen sind unter „Sonstiges“ 
zusammengefasst:      insges. weitere 81 Anregungen
- 2 -
Mietwohnungen 
(frei finanzierte und sozial gebundene)
 professionelles Beraten von Hausbesitzern in allen Bereichen
 wie möchte die Stadt Osnabrück den Bau neuer Wohnungen attraktiver machen?
 Gründung einer Wohnungsbaugenossenschaft
 mehr Wohnungsbelegungsrechte für die Stadt für sozial Schwache 
 finanzielle Anreize für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern die Häuser instand zu halten
 Bauen in zweiter Reihe
 Hilfe von Förderung klar darlegen  -  Beratungsangebote
 zumutbare Wohnungen für sozial schwache Menschen
 städtische Grundstücke verpachten
 Sanierung im Bestand mit LZ-EloBeschäftigung* verknüpfen  [*Anm.: Langzeit-Erwerbslosen]
 Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft und/oder -genossenschaft gründen
 Geschosswohnungsbau mit soz. verträglichen Mieten (wenig Fläche – viel Wohnraum)
 ein Unternehmer kauft aktuell das Carreé […] auf. Warum tun Stadt / WGO oder andere 
„öffentliche“ das nicht?
 Anreize schaffen für private Vermieter an Menschen in prekären Lebenssituationen 
zu vermieten
 mehr Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein
 wie sähe konkret die Umwandlung von freien Wohnungen in gebundene aus? 
(Fördermodell)
  günstiger Wohnraum für Geringverdiener muss ausgebaut werden
 1-2 Zimmer-Wohnungen bis 50 qm, Problematik Tierhaltung (vorrangig Hunde)
 Ausweitung und Erhöhung der Attraktivität des Sozialen Wohnungsbaus z. B. durch zur Verfügung 
stellen ungenutzten Baulands mit Auflagen für sozialen Wohnungsbau und einer Quotierung eines 
bestimmten Anteils preisgebundener Wohnungen in Neubaugebieten (städt. und privat)
 Berücksichtigung einkommensstärkerer Mieter, die die günstigen Wohnungen frei machen
 Sensibilisierung von Vermietern für die Erfordernisse des Wohnungsmarktes (wohnungslose 
Menschen)
 Durchmischung der Quartiere zur Vermeidung sozialer Brennpunkte
 Förderung der Investitionsbereitschaft in eigenen Beständen
 Kommunale Wohnbauförderung neu konzipieren
 verstärkte Einflussnahme auf eine Schaffung von öffentlich gefördertem, bedarfsgerechtem und 
preiswertem Wohnraum
 Investoren aus der lokalen Wohnungswirtschaft für den geförderten Wohnungsbau gewinnen
 Ansprache der privaten Grundstücksbesitzer von freien Grundstücken (zu Kooperation bewegen)
 Eigentümer leerstehender Wohnungen (z. B. Zweifamilienhäuser) zur Vermietung bewegen / 
Unterstützung anbieten
 Stadt soll selber Akteur bei Wohnraumbeschaffung werden: Grundstücke kaufen, kleinere 
Parzellen, als Bauherrin auftreten und kommunale Wohnungsbaugesellschaft gründen, 
direkte Vergabe ohne Investor, Vergabekriterien überprüfen und festlegen
 Sicherung von Belegungsrechten
 gewerbliche Leerstände ggfls. umwidmen in Wohnraum und entsprechend fördern
- 3 -
Eigentum
(Eigenheime, Eigentumswohnungen)
 Die Stadt sollte die Grundstücke verpachten statt zu verkaufen
 Was sollen die städtischen Grundstücke kosten?
 Beratung + Betreuung für Eigentümer (Senioren) spart d. Stadt Kosten
 Eigentümer anschreiben, Wechsel ermöglichen
 Bericht über Soziale Ungleichheit OS (2012) berücksichtigen
Erweiterung Sozialraumtyp I + Sozialraumtyp II* vermeiden [*Anm.: jew. hohes Armutsrisiko]
 Stadtteilforen nutzen für Infos
  bezahlbarer Wohnraum für Familien mit 1 Kind bleiben unberücksichtigt 
     [Warten auf die Grundstücksvergabe Baugebiet „Eversburger Friedhof“]
  an einfache Familien mit Kindern denken
Wohnen im Alter und barrierefreie Wohnungen
 Förderung von Altbaurenovierung, um mehr bezahlbare Wohnungen vorzuhalten
 Förderung von bezahlbaren Wohnungen, die die Vereinbarkeit von Leben und Wohnen 
und Wohnen und Pflege der Eltern ermöglichen
  alte Menschen sollen stadtnah wohnen können
  Wohnungen zum „betreuten Wohnen“ sollten häufiger auch käuflich erworben 
     werden können
  mehr barrierefreie Wohnungen
  bezahlbarer Wohnraum für ALG II-Empfänger
  mehr Investoren für barrierefreie Wohnungen
  Berücksichtigung der DIN18024/25 für barrierefreies Bauen (ausreichende Türbreite von 
     80 cm - 90 cm für RollstuhlfahrerInnen auch für E-Stühle, ebenerdige Dusche/ befahrbare 
     Dusche mit Haltegriffen anstelle einer Badewanne)
  Wohnraumanpassung für Betroffene (RollstuhlfahrerInnen) auf die Bedürfnisse des
     einzelnen 
  viele gemeinschaftlich genutzte Räume und kleinere Privatflächen
  Aktives Alter: Kunst, viele kulturelle Veranstaltungen mit Quartiersaustausch
 Bedarf an barrierefreien, rollstuhlgerechten, behindertengerechten und bezahlbaren 1 – 2 
Zimmer-Wohnungen/Appartements bis 450 € Warmmiete; zentral zu Therapeuten, Ärzten 
und Krankenhäusern für Erwerbsgeminderte 
 verstärkte Info – im Neubau Barrierefreiheit günstiger als im Umbau 
 barrierefreier Wohnraum
 bezahlbarer und barrierefreier (barrierearmer) Wohnraum als Hauptaufgabe
 bezahlbar – barrierearm – kommunikativ – drinnen und draußen
 Gemeinschaftliches Wohnen für Senioren mit bezahlbarem Wohnraum, der barrierefrei ist. Durch 
das gemeinschaftliche Wohnen soll einer Isolation vorgebeugt und soziale Alltagsinteraktionen 
geschaffen werden. Des Weiteren schließt diese Idee ein barrierearmes Wohnumfeld mit ein. 
Freiflächen mit Begegnungs- und Aufenthaltsqualität.
 Für ein selbstbestimmtes und selbstständiges Leben im Alter werden vielfältige Wohnangebote 
benötigt (Wohnen mit Versorgungssicherheit wie z. B. nach dem Bielefelder Modell; 
Quartiersansatz)
 kleine Wohnungen mit entsprechendem Gemeinschaftsraum
 Unterstützung älterer Menschen beim Umzug aus dem zu groß gewordenen Einfamilienhaus / 
Wohnung (Werbung, Wohnungssuche, Umzug, Verkauf, Handwerker, Entrümpelung, Kontakte)
- 4 -
neue Wohnformen / Baugruppen / gemeinschaftliches Wohnen
 professionelle Beratung vorhalten für Interessierte in OS 
 Umsetzungen den Plänen folgen lassen - Unterstützung 
 Hundertwasser studieren  -  Ideen zulassen
 sozial durchmischte Quartiere … keine Monokultur
 Konkurrenzsituation für Wohnprojekte aussetzen -  Grundstück reservieren
 für Wohngruppen Grundstücke 1 Jahr reservieren für die Planung + Umsetzung
 weniger standardisierte Wohnformen – Natur zulassen 
 Grundstückspolitik nach gesellschaftl. und sozialen Aspekten, nicht renditeorientiert
  “Mehrgenerationenwohnhaus“ Vorteil Alt und Jung halten zusammen, pflegen regen
     Austausch, das „Miteinander“
  Wunsch nach Haus im Stadtbusbereich, ruhig aber zentrumsnah, 5 – 15 Mietwohnungen, 
     je 2 – 3- Zi. und Balkon  (40 – 60 qm; 400 – 600 €), Rollstuhlfahrer-geeignet, 
    1- 2 Gemeinschaftsräume (Aufenthalt, Hobby, Küche, Veranstaltungen) und 
    1- 2 Gästezimmer; Bewohner ab 40 bis 80++, die sich gegenseitig unterstützen
  Anmietung von Wohnungen mit 4,90 €/qm Kaltmiete für alternatives Wohnen nicht nur 
     im Alter! o. Altenzentrum, generationsübergreifend
  viele gemeinschaftlich genutzte Räume und kleinere Privatflächen
  Aktives Alter: Kunst, viele kulturelle Veranstaltungen mit Quartiersaustausch
  neue Wohnformen des gemeinschaftlichen Wohnens haben nur dann eine
     Verwirklichungschance, wenn die Politik die Verwaltung beauftragt, zur Förderung 
     gemeinschaftlichen Wohnens nicht stets auf den höchsten und schnellstens 
     verwirklichbaren Verkaufspreis zu achten
  organisierte Gruppen benötigen aufgrund von Einladungsfristen, Beschlussfassungen, 
     demokratischer Willensbildung längere Fristen für Beteiligung (betrifft auch die Bauland-
     reservierung) – Beteiligungszeitraum von 4 Wochen für organisierte Gruppen zu kurz
  Reservierung von Bauland für Gruppen
  Grundstücksveräußerung auf Mietzinsbasis
 Internetportal für Ideen, Planungen, Realisierungen
 auch für Wohnungslose interessant
 Entwicklung von inklusiven Wohnmöglichkeiten wurde bislang vernachlässigt
 geeignete Grundstücke für einen längeren Zeitraum (mind. 1 Jahr) vorhalten und dafür sorgen, 
dass die Mieten dort nicht zu hoch sind
 Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte im Hinblick auf kommunikationsfördernde 
Architektur auch im Hinblick auf die Durchmischung mit älteren Menschen
- 5 -
Sonstiges
 barrierearm auch für Familien und ihren „Fuhrpark“ sehr wichtig
 bei der Vergabe von Grundstücken die Zielausrichtung des Investors einfließen lassen
 große bezahlbare Wohnungen für Familien - Platz für Kinder mit ausreichend Grünflächen
  Zuwachs an Bürgern und Vergrößerung der Stadt ist begrenzt
  Wohnungsbedarf z. B. 35 qm für eine einzelne Person, darüber hinausgend „Luxus“, 
     sollte gebührenpflichtig sein oder Wechsel in kleinere Wohnung nahelegen 
     („quasi […] Wohnraumbewirtschaftung“) 
  Häuser mit verschieden großen Wohnungen, max. aber 12 WE; Grünfläche und 
     Kinderspielplätze in der Nähe; keine Dachausbauten mit Schrägen
  Umsetzung der Konzepte
    „Bisher konnten keine definierten Ziele erreicht oder Maßnahmen eingeleitet werden. 
     In NRW ist es möglich. Müssen wir umsiedeln?“
  Anregungen für Bebauungspläne in Pye: u. a. Flächen südlich „Süver Hang“ und westlich 
    davon als Bauland ausweisen, B-Plan 589 weiter verfolgen und Lebensmittelmarkt 
    ansiedeln, B-Plan 98 und weitere Fläche am Pyer Kirchweg als Bauland ausweisen 
    (evt. kleine Wohnungen für Singles und Studenten)
  hinsichtlich Organisation / Finanzierung „Mietshäusersyndikat“; 
     als Rechtsform am sinnvollsten Bruchteils- oder auch Eigentümergemeinschaften
  Hinsichtlich preiswerter Bauweise sollte auch der Strohballenbau in Betracht gezogen 
     werden. 
  Wohnraum für KünstlerInnen. Mit Würde. 
  in den Stadtteilen auf entsprechende Infrastruktur achten („In den Stadtteilen Atter und 
     Pye gibt es z. B. keine Sparkasse, keinen Supermarkt, keine Gaststätte, keine Apotheke 
     und keinen Arzt mehr“)  und für gute Verkehrsanbindung sorgen
  für vorhandene Häuser/Wohnungen klares Konzept mit Vor-Ort-Betreuung, wie 
     bedarfsgerecht umgebaut werden kann; als Anreiz Zuschüsse und kleine Darlehn
  Reduzierung der "zweiten Miete" (Müllabfuhr, Straßenreinigung ...) sowie 
     der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer
  Abschreibungsmodelle und Eigenheimzulage [„Früher Abschreibung unter 10e, dann 
     bekam der Eigenheimbesitzer eine Zulage, heute höchstens noch "Wohnriester"“]
  Auflagen bei Neubau reduzieren
  Modell-Idee inkl. Berechnungsbeispiel: 
    Ältere Menschen „übertragen“ ihr Haus und Grundstück an die Stadt Osnabrück, 
    Stadt Osnabrück übernimmt die Kosten Pflegeheim, Haus wird an kinderreiche Familien 
    vermietet, Kosten sollen gegeneinander aufgerechnet werden; bei Todesfall eine so 
    genannte Endaufrechnung und der Rest soll an evtl. Erben gehen
 Übertragbarkeit von Projekt; 
    Zeitungsartikel: „Leer stehende Wohnungen im Visier -  Brachliegende Wohnungen 
    der Vermietung zuführen: Ziel von Pilotprojekt in Dornbirn“ 
     [Anm.: Kommune übernimmt Vermietung einschl. Ausfallrisiko]
  Kritik an Verkauf der städt. Wohnungsbaugesellschaft, Resultat seien desolate 
     Mietzustände, wegen geringem Einkommen keine andere Möglichkeit
  Kindergartenplätze für das erste Kind kostenfrei, Benachteiligung von Familien mit 1 Kind    
    (Empfehlung einkommensabhängiger Kita-Kosten)
  Baugrundstücke werden benötigt (sowohl neu erschlossen als auch nachverdichtet)
  die durchgehende Prämisse „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ ist zu revidieren
  Stadtteil-Leben sind zu rekultivieren, dadurch Förderung von Nachbarschaft, soziale 
     Integration, Versorgung, Arbeit, Wirtschaft, Bildung und Ausbildung (wohnortnah und 
     umweltverträglich – Dezentralisierung)
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  Anlaufstellen und Bürger(aktions)zentren/Bürgertreffs
  Kooperationsverbünde von Bürgerengagement, zivilen Organisationen, Wirtschaft und  
     Sozialwesen bzw. Kultur
  Innovations- und Initiativfonds durch Stiftungen, Umweltförderer, Sparkassen/Banken, 
     Krankenkassen/Arbeitsagenturen sowie Wirtschaftsförderung und Stadt Osnabrück
  Einen Teil der zahlreichen leer stehenden Ladengeschäfte in den Stadtteilen in 
     Wohnungen umbauen.
     Nachteile: Die Vermieter erzielen geringere Mieten für Wohnraum als für Läden und 
     müssten erstmal zur Investition in den Umbau bewegt werden.
     Vorteile: Die Vermieter erzielen überhaupt wieder Einnahmen; sehr schnell umsetzbar; 
     gestreute Verteilung aufs Stadtgebiet.
     Ergänzung: Gerade die NICHT barrierefreien Läden lassen sich schwer vermieten, da die   
     Kundschaft nicht hinein kommt. Diese könnten bevorzugt umgebaut werden (stattdessen 
     mehr barrierefreie Neu- und Umbauten an anderer Stelle).
     Unter gleichem Blickwinkel könnte man leer stehende Büroflächen außerhalb der 
     Innenstadt prüfen.
  das z.Zt. zur Lagerung von Baumaterialien und Sand genutzte Grundstück Ecke Wüstenstraße/ 
     Pappelgraben zur Bebauung nutzen, ähnlich dem gegenüberliegenden Wohnkomplex Jahncarree
  Flüchtlingsthematik fehlt im WRVK
  Beabsichtigte Verringerung des Bedarfs an Energie, Rohstoffen, Flächen fehlt im WRVK
  Umverteilung von „Älteren“ in zu großen Wohnungen/Häusern durch Belohnungssystem
  Fehlende Wertschätzung der Verwaltung durch zu kurzen Beteiligungszeitraum
  Grundrecht auf Wohnen einfordern
  Privateigentum verhindert städtisches Planen
  Osnabrück braucht eine Wohnungsbaugesellschaft
  Attraktivität bestimmter Stadtteile durch Verbesserung der Infrastruktur fördern 
    (Problematik Anwohnerversorgung in Pye)
 entsprechende Baugrundstücke müssen zur Verfügung gestellt werden (erschlossen oder in Form 
von Nachverdichtung)
 Befürchtungen [Anm.: für Landwehrviertel], dass die soziale Entmischung durch die Konzentration 
von sozial schwächeren Mietern und Zuwanderern im Zuge des geplanten hochkonzentrierten 
Wohnungsbaus zunehmen wird; zu hohe Bebauungsdichte führt zu diversen Konflikten 
(Beispiele:  Spannungen in Neu Atterfeld; soziale Brennpunkte in Belm und Haste); 
zwischenmenschliche Konflikte zwischen deutschen Bürgern und Bürgern mit unterschiedlicher 
nationaler und kultureller Herkunft, aber auch untereinander sowie Worst-Case-Szenarien – 
Kriminalisierung, Vandalismus, und Drogenkonsum wären vermutlich auch im neuen Landwehr-
viertel die logische Folge der 1:1-Umsetzung des aktuellen Bebauungsplanes; 
außerdem auch zu hohe Auslastungsgrade der öffentlichen Infrastruktur […], 
ein entscheidender Punkt ist hier das erhöhte private Verkehrsaufkommen
 eine komplexe soziale Infrastruktur (z. B. Kommunikations- und Sozialzentrum) muss konzipiert 
werden, um das übergeordnete Ziel „Integration“ in der Alltagspraxis zu realisieren; dazu gehört 
eine inhaltliche und organisatorische Vernetzung […]  ebenso wie übergreifende Strukturen des 
organisierten und informellen Sports über das neue „Landwehrviertel“ hinaus und vielfältige, 
generationsübergreifende Kommunikations- und Bewegungsangebote analog zur Konzeption 
„Bewegungsangebote von der Wiege bis zur Bahre“ 
[Anm.: nachfolgend in der Stellungnahme zahlreiche weitere  Planungsvorschläge zum Landwehrviertel]
 Erhöhung der Sport- und Freizeitflächen statt Verdichtung von Wohnflächen
 Reduzierung der geplanten Wohnbebauung im Landwehrviertel von 800 auf 600 WE
 Vorschläge für „Bewegungszentrum“ - Aufwertung von Wohnvierteln durch Sport- und 
Freizeitmöglichkeiten
- 7 -
 innerstädtische Freiflächen und Baulücken für Wohnungsbau zu mobilisieren, reicht nicht aus, um 
bis 2030 mehr als 8.000 neue WE bereitzustellen, darum Interesse in Stadtteile lenken, die bisher 
weniger nachgefragt waren
 Wohnbebauung auf der ehemaligen Kaserne am Limberg 
 Einrichtung einer Informationsstelle, um über die Besonderheiten im Quartier zu informieren
 Bewegungsangebote für alle Altersgruppen, unabhängig vom Geschlecht
 Integration von Flüchtlingen und Bewohnern mit Migrationshintergrund
 Freude an Spiel/Sport und Bewegung von Kindern/Jugendlichen und Erwachsenen dort, wo ich 
wohne (Aus Fremden werden Nachbarn)
 Identifikation aller Bewohner mit ihrem Stadtteil durch generations- und ethnieübergreifenden 
Angebote
 bei Neubau auf hohes energetisches Niveau (besser [als] ENEV 2016 / Passivhaus) achten
 im Altbaubestand immer die energetische Sanierung prüfen / auch energetische Teilsanierung
 Wettbewerbe für neue Wohnkonzepte von Architekten und Planern ausloben, um dem Argument 
entgegenzuwirken, dass Wohnraum auf hohem energetischen Niveau, barrierefrei und 
kostengünstig nicht zu realisieren sei
 Ermöglichung/Vereinfachung der Nachverdichtung (Bauen in zweiter Reihe) durch Änderung des 
Bebauungsplans
 Vermarktung städtischer Grundstücke durch die Stadt nicht zwingend an Höchstbietende
 Kriterien der Vergabe nach Nachhaltigkeitsaspekten und Bedürfnissen der Bürger überarbeiten
 Vergabe nicht nur an Investoren, Grundstücke bleiben im städtischen Besitz (Verantwortung und 
Handlungsoptionen bleiben bei der Stadt)
 Ausdrückliche Begrüßung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft
 Vergabe auch an „Kleininvestoren“ (Wohngemeinschaften, Bürgergenossenschaften etc.)
 Einrichtung einer zentralen städtischen (unabhängigen) Koordinierungsstelle 
 Freiflächen mit Begegnungs- und Aufenthaltsqualität schaffen 
(Patenschaften für Grünflächen)
 bei geplanter Wohnraumverdichtung soziologische, ökonomische und ökologische Kriterien 
beachten (nicht alles Grün zubetonieren)
 Stabilisierung strukturschwacher Stadtteile durch wohnortnahe Versorgungsangebote
 soziale Durchmischung in den Quartieren
 familiengerechte, quartiersbezogene Infrastrukturen in den Stadtteilen definieren und fördern
 Stadt der kurzen Wege
 ausreichende Grünflächen, damit sich Familien, die kein Eigentum erwerben wollen oder können, 
in Osnabrück wohl fühlen
 Fokus auf kleine (50-65 m²) preisgünstige Wohnungen, 
aber auch größere für Familien mit Kindern 
 ausreichend große bezahlbare Wohnungen evtl. nach Einkommen gestaffelt für Familien
 Modellprojekt: Mietwohnungen (oder auch Eigentum) mit Einliegerwohnung, um z. B. 
pflegebedürftige Eltern zu versorgen. Vorteil wäre, dass jeder seinen eigenen Raum hat (mit den 
entsprechenden Sanitäranlagen usw.). Für pflegende Angehörige, die zudem berufstätig sind, 
wäre das ein klarer Vorteil. Von der räumlichen Nähe profitieren alle, auch die zu Pflegenden.
 Gruppen definieren, die besonders unterstützungsbedürftig sind – an diese vergeben, 
z. B. Senioren mit Grundsicherung, finanzschwache Menschen, Alleinerziehende, Familien mit 
mehreren Kindern
 Runder Tisch zum Wohnen von Akteuren im Handlungsfeld „Wohnen“ 
(inkl. Barrierefreiheit)
- 8 -
 Intensivierung von Informationsveranstaltungen (z. B. in den Bürgerforen)
 Zentrales unabhängiges Büro – Koordinierungsstelle
 Kommunale Beratung: unabhängig, neutral, strategisch – Wohnraumschaffung als Ziel
 Wohnungstauschbörse aufbauen
 Wohnungsmonitoring
 Wohnungsmonitoring speziell für die Wohnsituation von Kindern, die in Haushalten leben, die auf 
Transferleistungen angewiesen sind.
 Wohnungscoaching (Verhinderung von Stromsperren)
 Leerstandserfassung
 Die Festsetzung der angemessenen Kosten für Unterkunft darf nicht zu einer Segregation der 
Stadt führen, sondern sollte sich am Wohngeldgesetz orientieren (nicht an niedrigsten 
Wohnstandards => falsche Anreize für die Wohnwirtschaft
 mindestens die Hälfte des neu zu schaffenden Wohnraumes muss den Kriterien des 
“bezahlbaren Wohnraums“ entsprechen
Wohnraumversorgungskonzept 
Stadt Osnabrück 
 
 
Auftraggeber: Stadt Osnabrück 
 
 
 
 
 
 
 
 

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  3 
 
Ansprechpartner 
Dipl.-Ing. Torsten Bölting (Stadtplaner AKNW) 
Malin Leidecker, M.Sc. 
 
 
InWIS Forschung & Beratung GmbH 
Springorumallee 5 
44795 Bochum 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
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Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde in der Regel die männliche Schreibweise verwendet. 
Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sowohl die männliche als auch die weib-
liche Schreibweise für die entsprechenden Beiträge gemeint ist.  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
4   
Inhalt 
 
1. Einleitung und Fragestellungen ............................................................................................................ 7 
2. Situationsanalyse ............................................................................................................................... 9 
2.1. Faktoren der Wohnungsnachfrage .............................................................................................. 9 
2.1.1 Soziodemografische Rahmenbedingungen ......................................................................... 9 
2.1.2 Wanderungsverflechtungen .............................................................................................. 17 
2.1.3 Sozioökonomische Rahmenbedingungen ........................................................................... 19 
2.2. Wohnungsbestand ..................................................................................................................... 23 
2.3. Angebots- und Nachfragesituation in den Teilmärkten ............................................................... 31 
2.3.1 Mietwohnungsmarkt ......................................................................................................... 31 
2.3.2 Eigentumswohnungen ....................................................................................................... 38 
2.3.3 Eigenheime ..................................................................................................................... 40 
2.4. Bezahlbarer Wohnraum ............................................................................................................. 45 
2.4.1 Definition und Operationalisierung: Bezahlbarer Wohnraum.............................................. 45 
2.4.2 Analyse des Teilmarktes Bezahlbarer Wohnraum .............................................................. 46 
3. Entwicklungstrends und Vorausschätzungen ....................................................................................... 53 
3.1. Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognose .......................................................................... 53 
3.1.1 Bevölkerungsprognose ..................................................................................................... 53 
3.1.2 Wohnungsbedarfsprognose............................................................................................... 54 
3.2. Handlungsbedarf Bezahlbarer Wohnraum .................................................................................. 59 
3.3. Handlungsbedarf Wohnen im Alter ............................................................................................ 61 
3.3.1 Analyse des Marktes für altersgerechtes Wohnen ............................................................. 64 
3.4. Handlungsbedarf Neue Wohnformen ......................................................................................... 69 
3.4.1 Allgemeine Wohntrends ................................................................................................... 69 
3.4.2 Angebot und Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnformen/Baugemeinschaften  ......... 70 
4. Handlungsempfehlungen .................................................................................................................... 73 
4.1. Ziele, Strategien und Maßnahmen ............................................................................................. 73 
4.1.1 Frei finanzierter Mietwohnungsmarkt ................................................................................ 73 
4.1.2 Gebundener Mietwohnungsmarkt ..................................................................................... 76 
4.1.3 Markt für Eigenheime ....................................................................................................... 79 
4.1.4 Markt für Eigentumswohnungen ....................................................................................... 82 
4.1.5 Markt für Wohnen im Alter ................................................................................................ 83 
4.1.6 Markt für Neue Wohnformen ............................................................................................. 85 
4.2. Fortführung des kommunikativen Prozesses und Monitoring ...................................................... 87 
Literaturverzeichnis ...............................................................................................................................92 
 
  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  5 
Abbildungen 
Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung in Osnabrück 2005-2014 ............................................................. 9 
Abbildung 2: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Osnabrück 2005-2014 ........................................... 10 
Abbildung 3: Zu- und Fortzüge in Osnabrück 2005-2013 ......................................................................... 10 
Abbildung 4: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung 2005-2014 ................................................... 11 
Abbildung 5: Altersklassen in der Bevölkerung 2014 ............................................................................... 11 
Abbildung 6: Entwicklung der Altersklassen 2005-2014 (absolute Werte) ............................................... 12 
Abbildung 7: Entwicklung der Studierendenzahlen in Osnabrück 2009-2014 ........................................... 13 
Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklung 2009-2014 auf Stadtteilebene ................................................... 14 
Abbildung 9: Natürliche Bevölkerungsentwicklung Saldo 2009-2014 auf Stadtteilebene ......................... 14 
Abbildung 10: Wanderungen Saldo 2009-2014 auf Stadtteilebene .......................................................... 15 
Abbildung 11: Umzüge Saldo 2009-2014 auf Stadtteilebene ................................................................... 15 
Abbildung 12: Wanderungsverflechtungen mit dem Umland 2005-2013 (absolute Zahlen) ....................... 18 
Abbildung 13: Altersspezifische Wanderung 2012-2013........................................................................... 19 
Abbildung 14: Arbeitslosenquote bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen 2005-2014 ......................... 20 
Abbildung 15: Haushaltsnettoeinkommen 2013 im Vergleich ................................................................... 22 
Abbildung 16: Entwicklung des Wohnungsbestands 2005-2014 .............................................................. 23 
Abbildung 17: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen im regionalen Vergleich  .................................... 24 
Abbildung 18: Wohnungsbestand (in Wohnhäusern) nach Art des Gebäudes ............................................ 25 
Abbildung 19: Wohnungsgrößen im regionalen Vergleich ........................................................................ 25 
Abbildung 20: Eigentumsverhältnisse Gebäude mit Wohnraum ............................................................... 26 
Abbildung 21: Kennzahlen zum Wohnungsleerstand in Osnabrück ........................................................... 27 
Abbildung 22: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden ........................... 28 
Abbildung 23: Entwicklung der Kauffälle nach Art des Wohngebäudes  ..................................................... 28 
Abbildung 24: Entwicklung der Kaufpreise nach Art des Wohngebäudes/Bauland  .................................... 29 
Abbildung 25: Preis- und Nachfrageentwicklung Mietwohnungen 2009 bis 2014 ..................................... 31 
Abbildung 26: Nachfragekennziffer Hits/Monat im Segment Mietwohnungen  ........................................... 35 
Abbildung 27: Anteil an Mietwohnungen unter 60 m² (alle Baujahre)  ...................................................... 36 
Abbildung 28: Anteil an neugebauten Mietwohnungen in Osnabrück  ....................................................... 36 
Abbildung 29: Durchschnittlicher Mietpreis (alle Baujahre) .................................................................... 37 
Abbildung 30: Mietpreisentwicklung im Wohnungsbestand (alle Baujahre)  ............................................. 38 
Abbildung 31: Verkaufsentwicklung der Eigentumswohnungen (Erst- und Weiterverkäufe) ...................... 38 
Abbildung 32: Entwicklung Bedarfsgemeinschaften SGBII ...................................................................... 46 
Abbildung 33: Größenstruktur der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II  ................................................... 47 
Abbildung 34: Übersicht Haushalte mit Niedrigeinkommen 2013 ........................................................... 48 
Abbildung 35: Übersicht Wohnungsgrößen geförderte Mietwohnungen  .................................................. 49 
Abbildung 36: Räumliche Verteilung der geförderten Mietwohnungen .................................................... 50 
Abbildung 37: Bestand Mietwohnungen mit Bindung 2013-2022 (Basisjahr 2011) .................................. 50 
Abbildung 38: Übersicht relevanter Mieten für einkommensschwache Nachfrage  ..................................... 51 
Abbildung 39: Anteil der Wohnungsangebote im unteren Preissegment  ................................................... 51 
Abbildung 40: Bevölkerungsprognose für die Stadt Osnabrück ............................................................... 53 
Abbildung 41: Künftige Entwicklung der Altersklassen 2012 bis 2030 ..................................................... 54 
Abbildung 42: Kumulierte Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2030  .................................................. 58 
Abbildung 43: Überblick über altersgerechte Wohn- und Lebensformen .................................................. 62 
Abbildung 44: Kriterien für den barrierearmen Wohnraum ..................................................................... 64 
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
6   
Tabellen 
Tabelle 1: Bevölkerungs- und Altersstruktur in den Osnabrücker Stadtteilen ............................................ 16 
Tabelle 2: Ranking Wanderungsbeziehungen (Wanderungsintensität=Zuzüge+Fortzüge) mit dem 
Verflechtungsraum ....................................................................................................... 18 
Tabelle 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Arbeitsort) im regionalen Vergleich ...................... 20 
Tabelle 4: Arbeitslose nach Stadtteilen 2014 .......................................................................................... 21 
Tabelle 5: Kaufkraft im Vergleich 2014 ................................................................................................... 22 
Tabelle 6: Nutzung der Wohnung und Leerstandquote ............................................................................. 26 
Tabelle 7: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen .................................................................................... 30 
Tabelle 8: Angebot, Nachfrage und Mietpreis im Mietwohnungssegment  ................................................. 32 
Tabelle 9: Wohnungsgrößenklassen der Mietwohnungen ......................................................................... 32 
Tabelle 10: Zimmeranzahl der Mietwohnungen ....................................................................................... 33 
Tabelle 11: Gegenüberstellung der Preissegmente und Wohnungsgrößen (Zahl kennzeichnet die 
absolute Anzahl an ausgewerteten Mietwohnungen)...................................................... 33 
Tabelle 12: Baualtersklassen der Mietwohnungen ................................................................................... 34 
Tabelle 13: Zustand der Mietwohnungen ................................................................................................. 34 
Tabelle 14: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der Eigentumswohnungen ............................. 39 
Tabelle 15: Wohnungsgrößenklassen der Eigentumswohnungen .............................................................. 39 
Tabelle 16: Zimmeranzahl der Eigentumswohnungen ............................................................................. 40 
Tabelle 17: Baualtersklassen der Eigentumswohnungen ......................................................................... 40 
Tabelle 18: Struktur des Eigenheimangebots der Stadt Osnabrück .......................................................... 40 
Tabelle 19: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der FEFH ....................................................... 41 
Tabelle 20: Wohnungsgrößenklassen der FEFH ....................................................................................... 41 
Tabelle 21: Grundstücksgrößenklassen der FEFH ..................................................................................... 41 
Tabelle 22: Baualtersklassen der FEFH .................................................................................................... 42 
Tabelle 23: Wohnungszustand der FEFH .................................................................................................. 42 
Tabelle 24: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der Doppelhaushälften  .................................. 42 
Tabelle 25: Wohngrößenklassen der DHH ................................................................................................ 43 
Tabelle 26: Grundstücksgrößenklassen der DHH ..................................................................................... 43 
Tabelle 27: Baualtersklassen der DHH ..................................................................................................... 43 
Tabelle 28: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der Reihenhäuser ......................................... 44 
Tabelle 29: Wohnflächenklassen der RH ................................................................................................. 44 
Tabelle 30: Grundstücksgrößenklassen der RH ....................................................................................... 44 
Tabelle 31: Baualtersklassen der RH ...................................................................................................... 44 
Tabelle 32: Entwicklung der Empfänger von Leistungen nach SGB XII ...................................................... 47 
Tabelle 33: Ausgestellte und rückläufige Wohnberechtigungsscheine ..................................................... 48 
Tabelle 34: geförderte Mietwohnungen nach Jahr der Bezugsfertigkeit  ................................................... 49 
Tabelle 35: Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgröße .............................................................. 55 
Tabelle 36: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf bis 2030 .................................................... 56 
Tabelle 37: Erforderlicher jährlicher Wohnungsneubau in den Teilsegmenten  .......................................... 59 
Tabelle 38: Versorgungsquote ............................................................................................................... 60 
Tabelle 39: Empfehlenswerte Kernindikatoren für ein Monitoring-System ............................................... 89 
 
 
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  7 
1. Einleitung und Fragestellungen 
Osnabrück ist eine wachsende Stadt. Die aktuelle kommunale  Bevölkerungs-
projektion lässt noch bis 2024 weiteres Wachstum erwarten . Aber auch d a-
nach werden der demografische und der gesellschaftliche Wandel und nament-
lich Entwicklungen, wie die Singularisierung und Alterung der Haushalte sowie 
den Wunsch nach Wohneigentumsbildung eine Nachfrage nach Wohnraum 
verursachen.  
Gleichzeitig sind die Baufertigstellungen nicht so stark wie die Wohnrau m-
nachfrage gestiegen. Nach wie vor ist der Mietwohnungsneubau für Investoren 
wenig attraktiv, manchmal sind F lächenengpässe beim Bauland mit verursa-
chend. Das zunehmende Ungleichv erhältnis zwischen Wohnungsangebot und   
-nachfrage ist zumeist eine maßgebliche Ursache für wachsende Engpässe und 
Preissteigerungen am Wohnungsmarkt. 
Der demografische Wandel und der Wertewandel erzeugen zunehmende Bedar-
fe in Bezug auf Barrierefreiheit, Barrierearmut, altersgerechte Ausstattungen 
und betreuten Wohnformen. Gerade in wachsenden Regionen sind Impulse von 
kommunaler Seite und sozialen Trägern erforderlich, da notwendige Wo h-
nungsanpassungen durch die Wohnungseigentümer aufgrund der guten Ve r-
mietungssituation oft unterbleiben.  
Darüber hinaus sind g emeinschaftliche Wohnformen  in vielen Kommunen zu 
einer festen Größe in der Wohnungsnachfrage geworden. Sie ermöglichen 
Wohnen in sozialer Gemeinschaft un d mit gegenseitiger Unterstützung. Woh n-
projekte sind ein Ausdruck eines Wertewandels, der immer kleinere Zielgru p-
pen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ schafft. Auch Bescha f-
fenheit und Ambiente des Wohnquartiers und des Stadtteils spielen eine i m-
mer größere Rolle. 
Nicht zuletzt besteht in Osnabrück der Wille die derzeit positive Wahrnehmung 
städtischen Lebens auch seitens einer städtischen Angebotspolitik zu unte r-
stützen, um hierdurch die Einwohnerzahl der Stadt zu steigern. Diesbezügliche 
Ratsbeschlüsse sowie die von Rat beschloss enen Strategischen Ziele der Stadt 
bis 2020 flankieren diese Entwicklung. 
Diese Rahmenbedingungen zeigen, dass die Herausforderungen in der Ausg e-
staltung einer kommunalen, sozialen Wohnungspolitik nicht abnehmen we r-
den, sondern sogar steigen können. Wie so ll sich kommunale Wohnungspolitik 
angesichts der Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot an preisgünstigen 
Wohnungen und sich darüber hinaus verändernde n Bedarfen und Anforderun-
gen an das Wohnen aufstellen? 
Das Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Os nabrück soll die Herausfo r-
derungen einer auf wachsende und veränderte Bedarfslagen ausgerichteten 
kommunalen Wohnungspolitik herausarbeiten und Handlungsansätze aufze i-
gen, die geeignet sind, bedarfsorientiertes, qualitativ attraktives und bezah l-
bares Wohnen zu gewährleisten. Folgende Fragestellungen werden behandelt: 
 Wie werden sich Bedarf und Nachfrage an/nach Wohnungen 
gesamtstädtisch und teilmarktbezogen quantitativ entwickeln?  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
8   
 Welche Anforderungen an die Qualifizierung und Diversifizierung des 
Wohnungsangebotes in Osnabrück erwachsen aus dem 
demografischen Wandel, dem Wertewandel und daraus resultierenden 
Wohntrends?  
 In welchem quantitativen und qualitativen Rahmen werden 
voraussichtlich zusätzliche Bedarfslagen und Wohnwünsche für die 
soziale Wohnraumversorgung, für das Angebot an Wohnformen im 
Alter und für neue bzw. gemeinschaftliche Wohnformen entstehen?  
 Wie ist die Situation der sozialen Wohnraumversorgung derzeit und 
zukünftig zu bewerten? Welche Wohnungsangebote fehlen am Markt? 
Wie lässt sich ausreichend preiswerter Wohnraum erhalten und/oder 
schaffen? Welche formellen und informellen Instrumente stehen dafür 
zur Verfügung? 
 Welche wohnungswirtschaftliche und planerische Unterstützung 
benötigen gemeinschaftliche Wohnformen? Wie können solche 
Wohnwünsche von kommunaler Seite und von anderen Marktakteuren 
stärker unterstützt werden?  
 Wie sieht der Bedarf an altersgerechten Wohnungen aus? Wie können 
Neubau und Umbau im Bestand gefördert werden, welche Rolle 
spielen dabei Markttransparenz, Beratungsangebote und finanzielle 
Anreize für Anbieter und Nutzer? 
 Welche Empfehlungen sind für die Erneuerung des Bestandes und die 
Erweiterung des Wohnungsangebotes durch Neubau abzuleiten? 
Für die Bearbeitung wurde ein bewährtes Untersuchungsdesign gewählt, das 
den Empfehlungen und den Erkenntnissen des Bundesinstituts für Bauwesen, 
Städtebau und Raumordnung (BBSR) folgt. Zurückgegriffen wird auf einen 
Methodenmix. So sind in die Bewertung des Osnabrücker Wohnungsmarktes 
verschiedene Informationsquellen eingeflossen, die sich gegenseitig ergänzt 
und validiert haben. Hierzu zählen Datenanalysen, sekundärstatistische 
Analysen, Auswertung der Preisdatenbank ImmobilienScout24, Literatur- und 
Quellenanalysen und Experteninterviews.  
Im Sinne eines integrierten Konzeptes basiert die Erstellung auf einem ko m-
munikativen Prozess, der eine Rückkopplung aller T eilergebnisse mit einem 
Arbeitskreis und durch Expertengespräche umfasst. Die Dis kussion der Anal y-
seergebnisse, Situationsbewertungen und Handlungsempfehlungen erfolgten 
in mehreren Sitzungen des verwaltungsinternen Arbeitskreises. Zudem wurden 
zentrale Ergebnisse und Empfehlungen  in eine r Expertenrunde  mit wesentl i-
chen Marktakteuren diskutiert. Durch die Rückkopplung  mit den Marktakte u-
ren konnten die Untersuchungsergebnisse validiert werden.   
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  9 
2. Situationsanalyse 
Das kreisfreie Osnabrück ist mit rd. 160.000 Einwohnern  (12/2014) eine der 
größten Städte Niedersachsens und ist ein wichtiges Oberzentrum im südwes t-
lichen Niedersachsen und in den angrenzenden Teilen Nordrhein -Westfalens. 
Die Friedensstadt ist zudem ein wichtiger Universitätsstandort und Arbeitsort.  
2.1. Faktoren der Wohnungsnachfrage 
Im Folgenden werden nachfrageseitige Rahmenbedingungen der Entwicklung 
auf dem Wohnungsmarkt gesamtstädtisch und teilräumlich dargestellt.  
2.1.1 Soziodemografische Rahmenbedingungen 
Eine wichtige Determinant e bei der Analyse des Wohnungs marktes stellt die 
Einwohnerzahl und deren Entwicklung in den letzten Jahren dar.  
Seit 2005  ist die Bevölkerung Osnabrück s um 2,4 Prozent auf knapp unter 
160.000 gestiegen. Nach leichten Rückgängen  2006 und 2007 ist Osnabrück 
seit 2008 um jährlich durchschnittlich rd. 700  Einwohner gewachsen. Einen 
besonders hohen Zuwachs gab es 2012. In den vergangenen zwei Jahren ist die 
Zuwachsrate wieder leicht rückläufig. 
Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung in Osnabrück 2005-2014 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung; Stichtag 31.12. 
Die Auswertung der natürlichen Bevölkerungsentwicklung  (Verhältnis von 
Geburten und Sterbefällen)  zeigt einen konstanten Sterbefallüberschuss, 
wodurch Osnabrück jährlich ca. 200  Einwohner im Saldo verliert . Grund hier-
für ist eine bundesweit seit Jahrzehnten sinkende Fertilitätsrate. 
156.163
155.294
155.071
155.214
155.328
156.148
157.126
158.408
159.211
159.964
-869
-223
143 114
820
978
1.282
803 753
-1.500
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Anzahl der Einwohner Veränderung zum Vorjahr
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
10   
Abbildung 2: Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Osnabrück 2005-2014 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung;  Stichtag 31.12. 
Vor diesem Hintergrund kommt der Analyse der Wanderungsbewegungen eine 
bedeutende Rolle zu. Deutlichen Zuwanderungsgewinnen vor allem seit 2008 
(zuvor gingen per Wanderungssaldo jährlich noch rd. 330 Einwohner „verl o-
ren“) ist es zu verdanken, dass die Stadt so deutlich gewachsen ist  und bis 
Ende 2014 knapp 10.700 Einwohner per Saldo hinzugewinnen  konnte (rd. 
1.500 p.a.). 
Abbildung 3: Zu- und Fortzüge in Osnabrück 2005-2013 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung;  Stichtag 31.12. *Seit dem Jahr 2009 werden Registerbe-
richtigungen und Wechsel des Wohnstatus nicht mehr über die Wanderungsdaten abgebildet  
Es wird deutlich, dass  der positive Wanderungssaldo seit 2008 die Verluste 
aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung mehr als kompensiert und so ein 
deutliches Wachstum entsteht.   Somit konnte das Ziel, eine hohe Einwohne r-
zahl zu stabilis ieren (durch Förderung der Zuwanderung, vgl. Stadtentwick-
lungskonzept 2004 und Strategische Ziele der Stadtentwicklung  „Stadt ist 
Zukunft“) erreicht werden. 
1.399
1.358
1.480 1.512
1.359 1.416 1.412 1.406
1.466 1.479
1.614 1.604 1.573
1.663 1.601 1.641 1.565 1.596
1.730 1.659
-215 -246
-93
-151
-242 -225
-153
-190
-264
-180
-400
0
400
800
1.200
1.600
2.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Geburten Sterbefälle Saldo
8.988
8.710 8.899
9.687 9.877 9.841
10.702 10.960 10.940
11.988
9.182 9.346 9.050
9.467
8.550
8.150
8.672 8.996 9.369
10.114
-194 -636 -151 220
1.327
1.691
2.030 1.964
1.571
1.874
-200
800
1.800
2.800
3.800
4.800
5.800
6.800
7.800
8.800
9.800
10.800
11.800
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Zuzüge Fortzüge Saldo
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  11 
Abbildung 4: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung 2005-2014 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung;  Stichtag 31.12.  
Eine besondere Rolle für das Bevölkerungswachstum  in Osnabrück  spielten 
umfangreiche Konversionsprojekte. Durch den Abzug der britischen Streitkrä f-
te gab es in Osnabrück  ab 2009 ein en deutlichen Zuwachs an (potenziellem) 
Wohnraum. 1.350 ehemalige britische Wohneinheiten konnten seit 2009 
durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben veräußert werden. Zudem 
stehen seit dem Abzug sechs ehemalige Kasernengelände für Stadtentwic k-
lungsmaßnahmen zur Verfügung.  
Osnabrück ist noch eine recht „junge“ Stadt. Bei der Altersstruktur der Bevö l-
kerung in der Stadt Osnabrück zeigt sich, dass  aktuell ca. 15 Prozent unter 18 
Jahre alt  sind. Der Anteil der 18 - bis unter 30 -Jährigen macht ca. 19 Prozent 
der Gesamtbevölkerung aus. Dies entspricht in etwa dem Anteil der Persone n-
gruppe ab 65 Jahren. 
Abbildung 5: Altersklassen in der Bevölkerung 2014 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Der Trend der Alterung der Gesellschaft ist aber auch in Osnabrück unve r-
kennbar. Die Entwicklung der Altersklassen über die zurückliegenden zehn 
-215
-246
-93
-151
-242
-225
-153
-190
-264
-180
-194
-636
-151
220
1.327
1.691
2.030
1.964
1.571
1.874
-409
-882
-244
69
1.085
1.466
1.877 1.774
1.307
1.694
-1.500
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungen Gesamtentwicklung
5,0% 
10,0% 
10,4% 
8,7% 
13,4% 
14,2% 
19,0% 
9,1% 
10,3% 0- unter 6-Jährige
6- bis unter 18-Jährige
18- bis unter 25-Jährige
25- bis unter 30-Jährige
30- bis unter 40-Jährige
40- bis unter 50-Jährige
50- bis unter 65-Jährige
65- bis unter 75-Jährige
75-Jährige und ältere
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
12   
Jahre zeigt, dass „best-ager“, also die Altersklasse der 50 - bis unter  65-
Jährigen, am stärksten zulegen (+16 %), da die sog. „geburtenstarken Jahrgän-
ge“ (ca. 1955 bis 1965 ) mittlerweile in dieses Alter kommen . Verluste in der 
Altersklasse unter 18 Jahren stehen im Zusammenhang mit Verlusten in der 
Altersklasse 30 bis unter 40 Jahre (-8,9%). Hierbei handelt es sich unter and e-
rem um Familien in der Gründungsphase, die z.B. zur  Eigentumsbildung die 
Stadt verlassen und im Umland wohnhaft werden.  Die Altersklasse der 18- bis 
unter 30 -Jährigen hat starke Zuwächse zu verzeich nen. Ein Großteil  der G e-
winne lässt sich auf die gestiegenen Studierendenzahlen zurückführen.  
Ein deutlicher Zuwachs lässt  sich auch bei Hochaltrigen (über 80 Jahre ) er-
kennen (+10,3%).  
Abbildung 6: Entwicklung der Altersklassen 2005-2014 (absolute Werte) 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Die gestiegenen Studierendenzahlen lassen sich in der folgenden Abbildung 
ablesen. Bei der Entwicklung der eingeschriebenen Studierenden an der Un i-
versität und Fachhochschule zeigt sich zu jedem Wintersemester ein kontin u-
ierlicher Anstieg.  2014 sind rund 15 Prozent der Einwohner Osnabrücks St u-
dierende. Dies verdeutlicht, dass die se Bevölkerungsgruppe für die Stadt Os n-
abrück eine wichtige Bedeutung, auch hinsichtlich der Versorgung mit Woh n-
raum, hat. 
-15
-733
1.139
1.139
-1.982
-52
4.180
-710
835
-2.500 -2.000 -1.500 -1.000 -500 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
0 bis unter 6
6 bis unter 18
18 bis unter 25
25 bis unter 30
30 bis unter 40
40 bis unter 50
50 bis unter 65
65 bis unter 80
80 und älter
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  13 
Abbildung 7: Entwicklung der Studierendenzahlen in Osnabrück 2009-2014 
  
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Angesichts der Größe und Struktur Osnabrücks ist es von Interesse, die ei n-
zelnen Stadtteile detaillierter zu betrachten, spezifische Entwicklungen und 
Rahmenbedingungen identifizieren zu können.  
Trotz des positiven Entwicklungstrends i n der Gesamt stadt zeichnet sich auf 
Ebene der Stadttei le ein differenzierteres Bild  ab: während insgesamt 15 von 
23 Stadtteilen analog zur städtischen Entwicklung wachsen, so sind in acht 
Stadtteilen (Pye, Sutthausen, Wüste, Fledder, Gartlage, Haste, Hafen, West-
stadt) mehr oder weniger  deutliche Ver luste zu e rkennen. Der gewerblich ge-
prägte Stadtteil Hafen hat bspw. in der letzten Dekade  ca. 10,7 Prozent seiner 
Einwohner verloren. Die strukturschwächeren Stadtteile Pye und Haste haben 
rd. 7 Prozent ihrer Einwohner verloren. In der Weststadt waren es  lediglich      
-0,3 Prozent. Die höchsten Einwohnerzuwächse erfahren Dodesheide, Sonne n-
hügel und Westerberg. Eine besondere Wachstumsdynamik ist im Stadtteil 
Dodesheide feststellbar, wo in  den letzten Jahren durch den Abzug der brit i-
schen Truppen neuer Wohnraum auf ehemaligen militäri schen Liegenschaften 
entstand. 
10.089
9.298
10.350
9.579
11.034
10.252
11.259
10.412
11.790
11.004
12.726
7.690
7.268
8.361
7.997
9.022
8.700
9.791
9.377
10.435
10.075
11.162
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
W
2009/2010
S 2010 W
2010/2011
S 2011 W
2011/2012
S 2012 W
2012/2013
S 2013 W
2013/2014
S 2014 W
2014/2015
Anzahl der Studierenden an der Uni Osnabrück Anzahl der Studierenden an der Fachhochschule Osnabrück
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
14   
Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklung 2009-2014 auf Stadtteilebene 
 
 Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung  
Die deutlichsten natürlichen Bevölkerungsverluste zeigen sich in  den Stadttei-
len Westerberg, Haste, Innenstadt, Weststadt und Schölerberg. Dementspre-
chend lässt sich eine vglw. ältere Bevölkerung ableiten. In diesen Stadtteilen 
kommt die Thematik des  demografischen Wandels besonders zum Tragen , da 
vglw. wenig Kinder geboren werden. Der höchste Gewinn, mit einem positiven 
Saldo von 102, kann für den Stadtteil Dodesheide verzeichnet werden.  Hier 
spiegelt sich der hohe Anteil an Familien wider, die in den letzten Jahren au f-
grund der Konversionsprojekte in diesen Stadtteil gezogen sind. 
Abbildung 9: Natürliche Bevölkerungsentwicklung Saldo 2009-2014 auf Stadtteilebene   
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung  
Hinsichtlich der Wanderungen lassen sich auf Stadtteilebene räumliche Z u-
sammenhänge ablesen. Der Großteil der Stadtteile weist ein positives Wand e-
2,4%
0,5%
-0,3%
6,3%
2,7%
-10,7%
6,4%
-5,0%
26,1%
-6,7%
3,6%
1,6%
3,0%
-1,7%
0,4%
6,0%
-1,6%
-1,5%
2,7%
4,8%
-6,8%
3,0%
4,1%
0,4%
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Gesamtstadt
Innenstadf
Weststadt
Westerberg
Eversburg
Hafen
Sonnenhügel
Haste
Dodesheide
Gartlage
Schinkel
Widukindland
Schinkel-Ost
Fledder
Schölerberg
Kalkhügel
Wüste
Sutthausen
Hellern
Atter
Pye
Darum/Gretesch/Lüstringen
Voxtrup
Nahne

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  15 
rungssaldo auf. Lediglich die äußeren westlichen und no rdwestlichen Stadttei-
le (Pye, Atter, Hellern, Sutthausen)  verlieren Bewohner aufgrund von Wande-
rungen. Interessant in diesem Zusammenhang  ist, dass bei Betrachtung der 
Wanderungsverflechtungen mit dem Umland  (vgl. Abb. 12 ) erkennbar wird, 
dass Osnabrück die meisten Einwohner an die westlich angrenzenden Gemein-
den (Lotte und Hasbergen) sowie Georgsmarienhütte  verliert. Hier lässt sich 
ein Zusammenhang vermuten.  Die höchsten Wanderungsgewinne verzeichnen 
die Stadtteile Innenstadt, Dodesheide und Schölerberg.  
Abbildung 10: Wanderungen Saldo 2009-2014 auf Stadtteilebene  
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Bei Betrachtung der Umzüge innerhalb Osnabrücks wird ein ebenso differe n-
ziertes Bild sichtbar . Die deutlichsten Verluste zeigen sich im zentralen B e-
reich. Besonders der Stadtteil Innenstadt scheint ein erster Anlaufpunkt für 
neu Hinzugezogene zu sein, fung iert anschließend jedoch als „Durchlauferhi t-
zer“.  
Abbildung 11: Umzüge Saldo 2009-2014 auf Stadtteilebene  
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
16   
Hinsichtlich des Anteils der älteren Bewohner ( ab 65 Jahre)  zeigen sich a uf 
Stadtteilebene leichte Unterschiede. Geringe  Anteile haben mit rd. 13 Prozent 
Gartlage, Hafen (13,9 %) und Innenstadt (14,2 %). Mit 24, 6 Prozent hat der 
Stadtteil Sutthausen  nach Westerberg (24,2 %) und Schinkel -Ost (24,1 %) 
anteilig die meiste Bevölkerung über 65 Jahre. Auffällig ist, dass insbesondere  
die südlichen Außenbereiche der Stadt Osnabrück einen hohen Anteil Älterer 
aufweisen. In Sutthausen und Hellern hat sich in den letzten fünf Jahren der 
Anteil der über 65-Jährigen am stärksten erhöht (+2,1 % bzw. +1 %). In Dode s-
heide ist der Anteil um 3 Prozent  zurückgegangen. Auch die über 80-Jährigen 
sind nicht gleich im Stadtgebiet verteilt. Hierbei treten zum einen Westerberg, 
Haste und Schinkel -Ost mit den höchsten Antei len von 8,4/7,7/ 7,5 Prozent 
sowie die niedrigsten Anteile 3,4/3,7 Prozent in Gartlage und Hafen hervor. 
Tabelle 1: Bevölkerungs- und Altersstruktur in den Osnabrücker Stadtteilen 
Stadtteil 
Bevölkerungsent-
wicklung 
2009-2014 
Zuzugsin-
tensität 
2014 
(Zuzüge/ 
1.000 EW) 
Anteil 
Bevölke-
rung 65+ 
2014 in 
Prozent 
Anteil 
Bevölke-
rung 65+ 
Verände-
rung 2009-
2014 in 
Prozent-
punkten  
Anteil 
Bevölke-
rung 80+ 
2014 
Anteil 
Bevölke-
rung 80+ 
Verände-
rung 2009-
2014 in 
Prozent-
punkten  
Bille-
ter-
Maß 
Innenstadt 303 293,3 14,2% -2,0% 5,0% -0,6% -0,4 
Weststadt 104 182,9 19,7% -0,9% 6,1% -0,2% -0,8 
Wester-
berg 391 158,2 24,2% -1,2% 8,4% -1,1% -0,9 
Eversburg 288 172,9 19,4% -0,4% 4,5% -0,2% -0,7 
Hafen -131 234,7 13,9% -2,4% 3,7% -1,0% -0,6 
Sonnen-
hügel 691 125,3 19,5% -2,1% 5,9% -0,4% -0,9 
Haste -227 122,2 23,6% 0,3% 7,7% 0,6% -1,1 
Dodes-
heide 1449 173,6 18,0% -3,0% 5,3% -0,4% -0,6 
Gartlage -229 233,8 12,7% -0,2% 3,4% -0,2% -0,4 
Schinkel 624 181,9 18,3% -1,5% 5,0% -0,1% -0,6 
Widukind-
land 178 136,5 20,5% -2,4% 6,3% 0,5% -0,9 
Schinkel-
Ost -8 105,7 24,1% -2,4% 7,5% 0,5% -1,0 
Fledder 59 204,2 16,2% -0,7% 4,4% 0,8% -0,5 
Schöler-
berg 177 157,9 18,7% -1,0% 5,4% -0,6% -0,7 
Kalkhügel 282 129,5 17,1% -1,1% 4,9% -0,2% -0,6 
Wüste 85 184,0 17,7% -0,5% 4,9% -0,1% -0,6 
Sutt-
hausen 15 102,5 24,6% 2,1% 6,6% 1,7% -1,3 
Hellern 147 89,9 22,9% 1,0% 5,5% 0,8% -1,2 
Atter 68 141,1 18,6% 0,4% 4,0% -0,1% -0,8 
Pye -102 82,4 17,5% 0,8% 5,3% 1,0% -0,9 
Darum/ 
Gretesch/L 359 122,1 20,2% -0,5% 6,1% 0,8% -1,0 
Voxtrup 151 97,3 21,3% 0,8% 5,6% 0,8% -1,0 
Nahne -38 119,4 23,1% -1,2% 6,5% 0,2% -1,0 
Gesamt-
stadt 4636 158,5 19,4% -0,9% 5,6% 0,0% -0,7 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  17 
Das so genannte Billetermaß zeigt die demografischen Entwicklungsmöglic h-
keiten der verschiedenen Teilräume einer Stadt auf. Es ist ein Indikator für die 
Alterszusammensetzung einer Bevölkerung und setzt die nicht mehr reprodu k-
tionsfähige Generation (im Alter von 45 Jahren und älter) ins Ve rhältnis zur 
reproduktiven (die Altersgruppe der 18- bis 45-Jährigen) und vorreproduktiven 
Bevölkerung (die Altersgruppe bis 18 Jahre). Das Billetermaß macht zwar keine 
Angaben über die zu erwartenden Bevölkerungszahlen, zeigt aber das so g e-
nannte endogene Entwic klungspotenzial eines Stadtteils  auf. Die Maßzahl  ist 
dabei wie folgt zu inte rpretieren: Eine positive Zahl bedeutet, dass der b e-
trachtete Stadtteil aus sich heraus, also allein durch das Ve rhältnis von Gebur-
ten zu Sterbefällen, noch an Bevölkerung zunehmen würde. Wanderung sbewe-
gungen werden beim Billetermaß nicht berücksichtigt. Ein neg ativer Wert zeigt 
dementsprechend ein (zukünftiges) Übergewicht der Sterbefälle gegenüber 
den Geburten. 
Die Ergebnisse für die Stadt Osnabrück zeigen, dass für die Gesamtstadt, als 
auch für al le Stadtteile negative demograf ische Entwicklungsmöglichkeiten  
konstatiert werden müssen.  Hierbei treten zum einen Sutthausen und Hellern 
mit den negativsten Werten von -1,3 bzw. -1,2 sowie im positiven Sinne der 
Wert -0,4 der Innenstadt und von Gartlage he rvor. Neben der isolierten B e-
trachtung der einzelnen Stadtteil e ist ein Vergleich der Entwicklungsmöglic h-
keiten der einzelnen Stadtteile untereinander und vor allem in Relation  zur 
Situation der Gesamtstadt interessant. Demnach weisen leicht überdurc h-
schnittliche Entwicklungsmö glichkeiten im Vergleich zur Gesamtstadt  die 
Stadtteile Innenstadt, Hafen, Dodesheide, Gartlage, Schinkel, Fledder und 
Kalkhügel auf, während alle weiteren Stadtteile im Vergleich zur Gesamtstadt 
leicht unterdurchschnittliche Werte erzielen.  
Anzumerken ist , dass d ie Betrachtung der demo grafischen Entwicklungsmö g-
lichkeiten der Stadtteile eine Status-quo Betrachtung darstellt. Es werden also 
keine Prognosen  über die ta tsächliche Entwicklung der Stad tteile getroffen, 
sondern vielmehr ihre  natürlichen Potenziale aufgezeigt. Inwieweit es einem 
Stadtteil beispiel sweise gelingen wird, sein Entwicklungspotenzial ausz u-
schöpfen, ist von einer  Reihe von Faktoren – beispielhaft seien die allgemeine  
wirtschaftliche Entwicklung und das A rbeitsplatzangebot, vor allem aber  das 
Wohnungsangebot und die Infrastrukt ur des Stadtteils g enannt – abhängig. 
Für Stadtteile mit  im Vergleich zur Gesamtstadt  überdurchschnittlichen En t-
wicklungsmöglichkeiten wird es dabei vor  allen darauf ankommen, die Bevö l-
kerung zu halten . Stadtteile mit unterdurchschnittlichen Potenzialen haben 
ggf. die Möglichkeit , durch Zuwanderung die eigene Alters struktur zu verjün-
gen und so die demografischen Entwicklungsmöglichkeiten zu verbessern. 
2.1.2 Wanderungsverflechtungen 
Für Osnabrück sind insbesondere die Wanderungsverflechtungen mit dem 
Landkreis und weiterem Umland bedeutend. Vor allem  mit den unmittelbar 
angrenzenden Gemeinden zeigen sich inte nsive Wanderungsverflechtungen. 
Deutlich wird, dass Osnabrück an die direkten Umlandg emeinden hauptsäc h-
lich Einwohner verliert. Lediglich durch das nördlich angrenzende Wallenhorst 
gewinnt Osnabrück an Einwohnern (+64). Bei den Wanderungsbeziehungen 
mit der Gemeinde Lotte sind die deutlichsten Abwanderungstendenzen ( -620) 
zu erkennen. Die stärksten Wanderungsgewinne  kann Osnabrück aus  Gemein-
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
18   
den des weiteren Verflechtungsraums Bramsche (+292), Bohmte (+244), Bad 
Essen (+200), Melle (+213) und Ibbenbüren (+185) verzeichnen. 
Abbildung 12: Wanderungsverflechtungen mit dem Umland 2005-2013 (absolute Zahlen) 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Die intensivsten Wanderungsbeziehungen bestehen zwischen Osnabrück und 
Georgsmarienhütte. Hierbei fällt der  Saldo für die Stadt Osnabrück negativ 
aus. Auch mit Wallenhorst, Belm und Lotte und Bissendorf bestehen intensive 
Wanderungsbeziehungen. 
Tabelle 2: Ranking Wanderungsbeziehungen (Wanderungsintensität=Zuzüge+Fortzüge) mit dem 
Verflechtungsraum 
Gemeinde Ranking Zuzüge  
(2005-2013) 
Fortzüge  
(2005-2013) Saldo 
Georgsmarienhütte 3.133 3.492 -359 
Wallenhorst 3.245 3.181 64 
Belm 2.664 2.816 -152 
Lotte 2.172 2.792 -620 
Bissendorf 1.946 2.235 -289 
Bramsche 2.154 1.862 292 
Hasbergen 1.811 2.050 -239 
Melle 1.532 1.319 213 
Ibbenbüren 1.083 898 185 
Hagen 965 881 84 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung  
Bei einer differenzierten Betrachtung der Wanderungsbewegungen 2012 und 
2013 zeigt sich, dass insbesondere in der Altersklasse der 18 - bis unter 25 -
Jährigen ein deutlicher Wander ungsgewinn generiert werden konnt e. Dies 
lässt sich in erster Linie durch die Bedeutung Osnabrücks als Universitätsstadt 
erklären. Von 2001 bis 2010 hat die Stadt im Saldo sogar ausschließlich in 
dieser Gruppe Einwohner gewonnen. Ebenfalls auf den Universitätsstandort 

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  19 
zurückzuführen ist der deutliche Verlust der 30- bis unter 40-Jährigen. Hierun-
ter fallen vor allem die Haushalte, die nach Beenden  des Studiums die Stadt 
wieder verlassen. Zudem fallen hierunter die jungen Familien, die sich im 
Umland den „Traum vom Haus“ verwirklichen. Dies spiegelt sich auch in den 
Verlusten in der jüngsten Altersklasse wider (Kinder der Familien).  
Auffällig sind zudem die Wanderungsverluste bei Senioren ( ab 65 Jahre) und 
Hochaltrigen (ab 80 Jahre). Die Abwanderung in dieser Altersgruppe  kann als 
ein erstes  Indiz für ein zu geringes zielgruppenspezifisches Wohnangebot  
angesehen werden.  Ein gewisser Anteil der Fortzüge in dieser Altersgruppe 
lässt sich auch mit dem Nachzug zu den Kindern im Umland (die dort als junge 
Familie im Eigenheim leben) erklären. 
Abbildung 13: Altersspezifische Wanderung 2012-2013 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
 
2.1.3 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 
Osnabrück ist im Wechselspiel mit anderen umliegenden Großstädten (Hann o-
ver, Bielefeld, Münster) e in wichtiger Arbeitsort auch für das Umland. Die 
Forschungs- und Bildungslandschaft mit Universität und Fachhochschule bi l-
det einen wesentlichen Standortfaktor für Unternehmen. Die Wirtschaftsstru k-
tur ist mittelständisch geprägt und breit aufgestellt. Auch  als Logistikstandort 
gewinnt Osnabrück aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an Bedeutung.  
Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort 
hat sich in Osnabrück seit 2005 positiv entwickelt. Im Vergleich zu Nieder-
sachsen und Old enburg zeigt sich allerdings, dass der Anstieg eher mäßig 
ausgefallen ist. Mit 17,3 Prozent fällt der Anstieg der Beschäftigten in Olde n-
burg knapp drei Prozentpunkte besser aus als im Landesschnitt und etwas 
über sieben Prozent besser als in Osnabrück.  
 
 
-226
127
3.750
144
-390
269
138
-96
-177
-1.000 -500 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
0 bis unter 6
6 bis unter 18
18 bis unter 25
25 bis unter 30
30 bis unter 40
40 bis unter 50
50 bis unter 65
65 bis unter 80
80 und älter
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
20   
Tabelle 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Arbeitsort) im regionalen Vergleich 
Stadt oder 
Kreis 
Sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigte zum 30.06.2005 
Sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigte zum 30.06.2013 
Veränderung zum Jahr 
2005 in Prozent 
Niedersachsen 2.305.451 2.633.743 14,2% 
Oldenburg 64.049 75.118 17,3% 
Osnabrück 78.388 86.653 10,5% 
Quelle: LNS, eigene Darstellung 
Die Entwicklung der Arbeitslosenquote zeigt leichte Schwankungen. Insgesamt 
ist sie in den letzten zehn Jahren rückläufig. Die erhöhte Quote in 2009 und 
2010 lässt sich auf die Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise und auf die 
Insolvenz des Osnabrücker Aut omobilherstellers Karmann zurückführen. Wä h-
rend von 2010 bis 2013 ein leichter Rückgang der Arbeitslosenquote festg e-
stellt werden kann, so stieg die Arbeitslosenquote 2014 erneut um 0,3 Pr o-
zentpunkte an. Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich auch in Oldenburg, jedoch 
liegt das Niveau konstant über dem der Stadt Osnabrück. Im Vergleich zum 
Land ist Osnabrücks Arbeitslosenquote anhaltend leicht überdurchschnittlich .  
Abbildung 14: Arbeitslosenquote bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen 2005-2014 
 
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung 
Da auf Stadtteilebene nicht auf Arbeitslosenquote der Bundesagentur für A r-
beit zurückgegriffen werden kann, wird sich hier einer eigenen Berechnung 
bedient, um die absolute Arbeitslose nzahl ins Verhältnis mit der erwerbstät i-
gen Bevölkerung zu setzen. Hierzu wurden alle 20 - bis unter 65 - Jährigen den 
Arbeitslosen gegenübergestellt. Gemessen an allen Einwohnern zwischen 20 
und 65 Jahren sind in der Gesamtstadt ca. 7 Prozent v on Arbeitslosigkeit be-
troffen. Besonders in den Stadtteilen Schinkel  (13,8 %) und Fledder (10,2 %) 
ist die Arbeitslosigkeit hoch. Demgegenüber ist der Anteil der arbeitslosen 
Bevölkerung in den Stadtteilen Westerberg (3,0 %), Sutthausen (3,6 %), Pye 
(3,8 %)  und Hellern (3,9 %) sehr gering. 
12,9
10,9
9,2
8,1
9,4 9,5
8,2
7,8 7,8 8,1
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Arbeitslosenquote Osnabrück Arbeitslosenquote Niedersachsen
Arbeitslosenquote Oldenburg
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  21 
Tabelle 4: Arbeitslose nach Stadtteilen 2014 
  Absolute Anzahl Anteilig an Einwohnern von 20 bis unter 65 J. 
Innenstadt 450 6,8% 
Weststadt 242 4,2% 
Westerberg 161 3,0% 
Eversburg 443 8,9% 
Hafen 155 9,8% 
Sonnenhügel 367 6,6% 
Haste 266 7,0% 
Dodesheide 394 7,0% 
Gartlage 205 8,2% 
Schinkel 1.188 13,8% 
Widukindland 208 7,2% 
Schinkel-Ost 112 5,8% 
Fledder 168 10,2% 
Schölerberg 696 7,5% 
Kalkhügel 274 7,0% 
Wüste 431 4,4% 
Sutthausen 93 3,6% 
Hellern 162 3,9% 
Atter 198 7,6% 
Pye 73 3,8% 
Darum/Gretesch/Lüstringen 286 6,1% 
Voxtrup 202 4,7% 
Nahne 68 5,2% 
-nicht zugeordnet- 6   
Gesamtstadt 6.848 6,6% 
Quelle: Bundesagentur für Arbeit und Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Als Oberzentrum und mit starker Arbeitsplatzkonzentration verzeichnet Osn-
abrück starke Pendlerverflechtungen. Im Jahr 2013 standen 20.541 Auspen d-
lern 51.713 Einpendlern gegenüber. Insgesamt ergibt sich somit ein Einpen d-
lerüberschuss von 31.172 Personen. Der Landkreis Osnabrück spielt hinsich t-
lich der Pendlerströme eine wesentliche Rolle, da ü ber die Hälfte der Einpen d-
ler (30.642 von 51.713)  dort herkommen. Die Wohnorte mit den meisten Ei n-
pendlern waren 2013 die unmittelbar angrenzenden Gemeinden Georgsmar i-
enhütte (4.536 Personen) und Wallenhorst (4.482 Personen). Ca. die Hälfte 
der Auspendler (9.996 von 20.541) hat den Landkreis Osnabrück als Ziel. Die 
höchsten Auspendlerströme gehen ebenso nach Georgsmarienhütte (2.181 
Personen) und Wallenhorst (1.107). 
Das ve rfügbare durchschnittliche Haushaltseinkommen der Bevölkerung wird 
als Kaufkraft abgebildet und ist ein entscheidender Indikator für die Beme s-
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
22   
sung der So zialstruktur einer Stadt . Wi rd die Kauf kraft in Relation zum Bu n-
desdurchschnitt, der gleich 100 gesetzt  wird, betrachtet, so ergibt sich für 
Osnabrück bezogen auf die Haushalte eine Kaufkraftkennziffer von 96. Diese 
ist, verglichen mit dem landesweiten Wert und insbesondere mit dem Wert der 
Vergleichsstadt Oldenburg, als leicht unterdurchschnittlich zu bezeichnen. 
Tabelle 5: Kaufkraft im Vergleich 2014 
  Einwohner  
(GFK) 
Haushalte 
(GFK) 
Kaufkraft in 
Euro 
Kaufkraft pro 
Einwohner 
(Index) 
Kaufkraft pro 
Haushalt (Index) 
Niedersachsen 7.778.995 3.780.233 161.904 98,3 99,0 
Oldenburg 158.658 90.975 3.483 103,7 88,5 
Osnabrück 155.625 86.095 3.164 96 84,9 
Quelle: GfK Konsumforschung, eigene Darstellung 
Die Auswertung des durchschnittlichen Haushalts einkommens im Vergleich 
mit Niedersachsen und Oldenburg zeigt, dass der Anteil  der Haushalte mit 
einem monatlichen Nettoeinkommen bis unter 2.000 Euro/Monat  in Osna b-
rück überdurchschnittlich hoch ist.  Etwa jeder zweite Haushalt ist dieser 
Haushaltsklasse zuzuordnen. Die unterste Einkommensklasse (bis unter 1.100 
Euro/Monat) liegt in Osnabrück sogar ca. 8,5 Prozent über dem Landesdurc h-
schnitt. Dies ist unter anderem auf die große Anzahl an Studierenden in Os n-
abrück zurückzuführen. Die Einkommensverteilung demonstriert einen Bedarf 
nach preiswertem Wohnraum. 
Abbildung 15: Haushaltsnettoeinkommen 2013 im Vergleich 
 
Quelle: GfK Konsumforschung, eigene Darstellung 
 
 
 
22,3
14,6
13,7
17,0
13,8
11,6
17,0
17,1
14,1
13,3
16,1
13,8
18,6
24,8
24,1
11,7
13,5
22,7
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Osnabrück
Oldenburg
Niedersachsen
unter 1.100 Euro 1.100 bis unter 1.500 Euro
1.500 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 2.600 Euro
2.600 bis unter 4.000 Euro über 4.000 Euro
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  23 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.2. Wohnungsbestand 
Den erläuterten nachfrageseitigen Rahmenbedingungen au f dem Osnabrücker 
Wohnungsmarkt soll nun die Angebotsseite gegenüber gestellt werden.  
Der Wohnungsbe stand Osnabrück s ist von 2005 bis 2014 im Zuge der Ne u-
bautätigkeit (bei gleichzeitig geringer Rücknahme von Wohnungsbeständen) 
um rd. drei Prozent angestiegen. I m Jahr 2014 gibt es in Osnabrück  86.795 
Wohnungen. Generell ist im Zeitverlauf der bundesweite Trend einer rücklä u-
figen Zuwachsrate erkennbar, jedoch hat in jüngster Vergangenheit die Bautä-
tigkeit in Osnabrück erneut stark angezogen. 
Die Ergebnisse zum Wohnungsbestand aus den Zensuserhebungen 2011 liegen 
leicht unterhalb der städtischen Zahlen  (vgl. Abbildung 16). Abweichungen 
lassen sich zum einen durch unterschiedliche Definitionen von Wohnraum und 
zum anderen durch Registerbereinigungen erklären. 
Abbildung 16: Entwicklung des Wohnungsbestands 2005-2014 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, Zensus 2011, eigene Darstellung 
 
84.250
84.634
84.894
85.118
85.313
85.522
85.734
86.078
86.244
86.795
84.484
84.790
85.216
384
260
224
195
209 212
344
166
-551
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Wohnungsbestand Zenus-/Fortschreibung Veränderung zum Vorjahr
Zwischenfazit 
 
 Osnabrücks Bevölkerungsentwicklung ist positiv und profitiert dabei vom 
Zuwachs an Wohnraum durch Konversionsprojekte, der Zuwanderung von 
Studierenden und der guten wirtschaftlichen Entwicklung 
 Es gilt, junge Familien zu halten, die in den letzten Jahren verstärkt ins 
Umland abgewandert sind 
 Wanderungen geben Indizien für ein Fehlen zielgruppenspezifischer 
Wohnangebote für Ältere; Bedarf nach altersgerechtem Wohnraum nimmt 
künftig noch zu 
 Insb. die Stadtteile Westerberg, Haste, Schinkel -Ost und Sutthausen sind 
in Bezug auf eine Überalterung der Einwohner besonders zu beobachten  
 Deutlich stärker als in Oldenburg  ist ein üb erdurchschnittlicher Anteil 
Einkommensschwacher auf preiswerten Wohnraum angewiesen 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
24   
Die Hälfte der Wohnungen in Osnabrück ist zu Nachkriegszeiten (Bau jahr 1949 
bis 1978) entstanden. Dieser Anteil ist im Vergleich zum Land (41,5 %) und zur 
Stadt Oldenburg (41,1 %) deutlich erhöht.  Hieraus ergibt sich ein erster Hi n-
weis auf Handlungsbedarfe hinsichtlich energetischer Modernisierungen.  Auch 
lokale Marktexperten bestätigen den hohen Modernisierungsbedarf. So  wür-
den sich etwa 70 Prozent der Objekte im Ursprungszustand befinden.  Neuere 
Wohnungen bilden in Osnabrück im Vergleich zum Land und zu Oldenburg 
einen geringen Anteil . Während in Osnabrück lediglich ca. 15 Prozent der 
Wohnungen 1991 oder später errichtet  wurde, umfasst dieser Anteil in Nieder-
sachsen 25 Prozent und in Oldenburg 24 Prozent aller Wohngebäude.  Lediglich 
3,3 Prozent der Wohng ebäude in Osnabrück s ind 2005 oder später entstan-
den.  
Abbildung 17: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen im regionalen Vergleich 
 
Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 
Osnabrück ist eine vergleichsweise dichte Großstadt. Der Anteil an Wohnu n-
gen in Mehrfamilienhäusern ist m it 66,2 Prozent deutlich höher als in Olde n-
burg. Während das Verhältni s in Oldenburg sehr ausgeglichen ist, ist im La n-
desdurchschnitt der Anteil an Ein - und Zweifamilienhäusern deutlich überwi e-
gend. 
7,1% 9,1% 11,4%
14,2% 10,0% 9,2%
50,0%
41,1% 41,5%
12,9%
15,5% 13,3%
12,5%
19,6% 20,3%
3,3% 4,6% 4,3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Osnabrück Oldenburg Niedersachsen
2005 und neuer 1991-2004 1979-1990 1949-1978 1919-1948 vor 1919
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  25 
Abbildung 18: Wohnungsbestand (in Wohnhäusern) nach Art des Gebäudes 
 
Quelle: LSN, eigene Darstellung 
Bei der Analyse der Wohnungsgrößen im Vergleich zeigt sich, dass Osnabrück 
und Oldenburg über ei ne ähnliche Verteilung der Wohnungsgrößenklassen  
verfügen. Der Anteil an kleineren Wohnungen (bis 59 m²) zeigt sich im La n-
desvergleich als überdurchschnittl ich. Während in Osnabrück über 50 Prozent 
aller Wohnungen kleiner als 80 m² sind, so sind es in Niedersachsen lediglich 
rd. 35 Prozent. Dies ist u.a. mit der stärkeren Prägung Osnabrücks durch G e-
schosswohnungsbau zu erklären. Gleichzeitig weist Osnabrück einen vglw. 
geringen Anteil an Wohnungen über 100 m² auf.  
Abbildung 19: Wohnungsgrößen im regionalen Vergleich 
 
Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 
Der Wohnungsbestand in Osnabrück ist mit über 80 Prozent im Eigentum von  
Privatpersonen (zzgl. 12 Prozent Eigentümergemeinschaften). Lediglich 2,1 
Prozent der Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt gehören Wohnungsgeno s-
senschaften; weitere 3,3 Prozent der Wohnungen sind im Eigentum von Woh-
61,0%
49,2%
33,8%
39,0%
50,8%
66,2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Niedersachsen
Oldenburg
Osnabrück
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
6,8%
7,1%
3,6%
19,2%
17,6%
12,9%
26,4%
23,5%
20,4%
18,3%
15,1%
16,7%
10,8%
13,4%
14,0%
8,4%
11,1%
13,4%
4,6%
5,9%
8,3%
5,3%
6,4%
10,8%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Osnabrück
Oldenburg
Niedersachsen
Unter 40 qm 40-59 qm 60-79 qm 80-99 qm
100-119 qm 120-139 qm 140-159 qm 160 qm und mehr
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
26   
nungsunternehmen. Ein kommunales Wohnungsunternehmen gibt es in Osna b-
rück nicht mehr, nachdem die Bestände an die NILEG, später GAGFAH, ver-
kauft wurden. An den Eigentümerstrukturen der Wohnungen in Osnabrück wird 
deutlich, dass  die Stadt keine direkten Einflussmöglichkeiten auf B e-
standsimmobilien hat.  Wohnungsunternehmen und Genossenschaften müssen 
zwar als strategische Partner gewonnen bzw. gehalten werden, jedoch spielt  
die Mobilisierung privater Eigentümer bei der Bestandsentwicklung  die zent-
rale Rolle. 
Abbildung 20: Eigentumsverhältnisse Gebäude mit Wohnraum 
 
Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 
Aus der Zensuserhebung des Jahres 2011 geht hervor, dass  2,9 Prozent der 
Osnabrücker Wohnungen leer stehen. Der Wert  liegt unter dem Landesdurc h-
schnitt, jedoch über dem Vergleichswert der Stadt Oldenburg. Der Leerstand, 
der bereits die für Wohnungswechsel notwendige Fluktuationsreserve enthält, 
liegt auf einem sehr niedrigen Niveau.  
Tabelle 6: Nutzung der Wohnung und Leerstandquote  
Stadt oder Kreis 
Anteil des selbst genutz-
ten Wohneigentums 
in % 
Leerstandquote  
(Wohnungen) 
Anteil des zu Wohnzwecken 
vermieteten Wohneigen-
tums 
(auch mietfrei) 
Niedersachsen 52,4% 3,6% 44,0% 
Oldenburg 40,4% 1,5% 58,1% 
Osnabrück 33,5% 2,9% 63,5% 
Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 
Bei einer detaillierteren Analyse von entsprechenden Kennzahlen zum Wo h-
nungsleerstand in Osnabrück wird deutlich, dass der Leerstand mit dem Alter 
der Immobilie ansteigt . Der umfangreichste Leerstand i n absoluten Zahlen 
liegt in den Bestandsgebäuden aus den Baujahren 1949 bis 1978 vor. Gleic h-
zeitig fokussieren sich die nicht genutzten Wohnungen rein zahlenmäßig vor 
allem im Bestand der Einzeleigentümer , was nicht verwunderlich  ist, da die 
Einzeleigentümer auch über einen Großteil der  Bestände verfügen (vgl. Abb. 
20). Gilt es Leerstände zu mobilisieren, sind private Eigentümer die Haupta k-
teure bzw. -ansprechpartner. 
12,3%
80,7%
2,1% 0,2%
3,1% 1,8%
Gemeinschaft von
Wohnungseigentümern
Privatperson/en
Wohnungsgenossenschaft
Kommune oder kommunales
Wohnungsunternehmen
Privatwirtschaftliches
Wohnungsunternehmen
Sonstige Eigentümer
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  27 
Abbildung 21: Kennzahlen zum Wohnungsleerstand in Osnabrück 
  WE Gesamt Leerstand in 
WE Leerstandquote 
Leerstand insgesamt   79.462 2.324 2,9 % 
nach Zahl der WE im Gebäu-
de 
1 - 2 WE 26.389 713 2,7 % 
3 und mehr WE 53.073 1.611 3 % 
nach Baualter 
< 1919 6.496 245 3,8 % 
1919 - 1948 11.189 388 3,5 % 
1949 - 1978 42.892 1.378 3,2 % 
1979 - 1990 8.113 137 1,7 % 
> 1991 10.772 176 1,6 % 
nach Eigentümergruppen 
Einzeleigentümer 67.790 1.875 2,8 % 
eG 4.486 31 0,7 % 
Kommunal 44 3 6,8 % 
Sonstige 7.142 415 5,8 % 
Quelle: Zensus 2011, eigene Auswertung und Darstellung, Wohngebäude (ohne Wohnheime); Leer-
stand ab dem 1. Tag 
Der größte Ant eil neuer Wohnungen wird durch den Neubau von Gebäuden 
generiert, während nur ein geringer Anteil auf den Aus - und Umbau von Be-
standsgebäuden zurückzuführen ist.  Mit ca. 200 bis 350 Objekten  gab es in 
der letzten Dekade größtenteils Baufertigstellungen  durch Neubau . Nach e i-
nem Tiefpunkt 2011, ist ein zunehmender Trend in der Neubautätigkeit zu 
erkennen. Die Baufertigstellungen durch Umbau sind über den betrachteten 
Zeitraum konstant niedrig. 2014 wurde eine außergewöhnlich hohe Bautäti g-
keit von insgesamt 551 Fertigstellungen durch Neu- und Umbau erreicht.  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
28   
Abbildung 22: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden  
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Anhand der Kauffälle in den letzten Jahren zeigt sich die Entwicklung in den 
unterschiedlichen Segmenten des Wohnungsmarktes. Bei Eigentumswohnu n-
gen liegt die Anzahl 2013 bei leicht über 800 Verkäufen. Im Vergleich zu 2010 
zeigt sich für die  letzten drei Betrachtungsjahre ei n deutlich gestiegenes N i-
veau. Im Segment der Mehrfamilienhäuser zeigt sich ein verhältnismäßig 
stabiles Bild. Ebenso zeigen die Kauffälle für Ein- und Zweifamilienhäuser eine 
konstante Entwicklung seit 2009 (i n den Betrac htungsjahren 2007 und 2008 
lagen die Werte leicht hinter den a ktuellen Verkaufszahlen zurück).  Die deut-
lichsten Schwankungen zeigen sich bei den Kauffällen von Reihen - und Do p-
pelhäusern. Zwar ist das Niveau im Jahr 2013 im Abgleich zum Basisjahr 2007 
leicht gestiegen, im Vergleich zu den Jahren 2009 bis 2011 aber deutlich g e-
sunken. 
Abbildung 23: Entwicklung der Kauffälle nach Art des Wohngebäudes 
 
Quelle: Grundstückmarktberichte, eigene Darstellung 
265
342
211 193
129
172
197
325
151
519
67
41 44
31
67
27
19 19 21 32
0
100
200
300
400
500
600
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Baufertigstellungen von Wohnungen in neuen Gebäuden
Baufertigstellungen von Wohnungen durch Umbau und Neubau
178
162
273
322
333
233
194
103
82
114
91
100 106 105
135
154
215 208
188
172 183
674
440
543
577
822
744
802
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
50
100
150
200
250
300
350
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Anzahl Eigentumswohnungen
Anzahl Häuser
Reihen- und Doppelhäuser Mehrfamilienhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen/ Teileigentum
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  29 
Bei der Entwicklung der K aufpreise über den Betrachtungszeitraum seit 2007 
zeigen sich Preissteigerungen in allen Segmenten. Der Quadratmeterpreis für 
Bauland ist um 22 Euro/ m² angestiegen. Eine sehr deutliche Preissteigerung 
gab es 2013 mit 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr . Der d urchschnittliche 
Kaufpreis für Ein - und Zweifam ilienhäuser ist seit 2007 um ca. 43 Prozent 
angestiegen und liegt im Jahr 2013 bei 321.0 00 Euro. Insbesondere 2013 gab 
es mit 30 Prozent einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Die Preis-
entwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt einen konstanten Anstieg über die 
Jahre und eine Preissteigerung von insgesamt ca. 63 Prozent. Der Preis für 
Doppelhaushälften und Reihenhäuser ist mit einem Anstieg von lediglich sechs 
Prozent relativ stabil geblieben.  
Abbildung 24: Entwicklung der Kaufpreise nach Art des Wohngebäudes/Bauland 
 
Quelle: Grundstückmarktbericht, eigene Darstellung 
Bei den Bodenrichtwerten im regionalen Vergleich zeigt sich, dass die Bode n-
richtwerte in der Stadt Osnabrück deutlich über den Werten der umliegenden 
Gemeinden liegen. So liegen beispielsweise d ie Preise für  den individuellen 
Wohnungsbau bei guter Lage in Osnabrück im Vergleich  zu fast allen angre n-
zenden G emeinden um mindestens 1 00 Prozent darüber . Ein ähnliches Bild 
ergibt sich auch für Wohnbauflächen für den Geschosswohnungsbau. 
 
 
 
 
 
223.000 229.000
234.000
268.000
246.000
321.000
165.000
160.000
145.000
141.000 157.000
175.000
81.000 80.000 85.000
95.000
103.000
132.000
180
170
178
179
183
202
160
165
170
175
180
185
190
195
200
205
210
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
durschnittlicher Preis €/qm
durchschnittliucher Kaufpreis in Euro
Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenhäuser, Doppelhaushälften
Wohnungseigentum Bauland
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
30   
Tabelle 7: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen 
  
  
  
  
Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen des 
individuellen Wohnungsbaus Geschosswohnungsbaus 
gute Lage mittlere 
Lage mäßige Lage gute Lage mittlere Lage mäßige Lage 
€/qm €/qm €/qm €/qm €/qm €/qm 
Stadt             
Osnabrück 340 220 120 350 220 115 
Angrenzende  
Gemeinden             
Belm 145 135 90 - 80 - 
Bissendorf 150 100 90 - - - 
Georgsmarienhütte 150 125 90 125 105 - 
Hasbergen 160 115 90 - - - 
Verflechtungsraum             
Bad Essen 155 115 60 - - - 
Bad Iburg 190 135 85 - - - 
Bad Laer 140 90 70 - - - 
Bad Rothenfelde 180 100 70 145 - - 
Dissen 120 100 80 - 100 85 
Glandorf 90 58 45 - - - 
Hagen 125 100 80 - - - 
Hilter 110 90 65 - - - 
Melle 130 105 80 100 80 70 
Neuenkirchen 45 33 30 - - - 
Ostercappeln 130 70 60 - - - 
Quelle: Grundstückmarktbericht 2014, eigene Darstellung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zwischenfazit 
 
 Anstieg der Bautätigkeit und geringe Leerstandquote sprechen für Au f-
nahmefähigkeit des Wohnungsmarktes 
 Großer Bestand aus den Nachkriegsjahrzehnten demonstriert hohen S a-
nierungsbedarf 
 Mobilisierung privater Eigentümer als Hauptaufgabe in der Bestandsen t-
wicklung 
 Deutliche Preissteigerungen über alle Segmente auf dem Wohnungsmarkt 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  31 
2.3. Angebots- und Nachfragesituation in den 
Teilmärkten 
Die folgenden Auswertungen der Wohnungsangebote, die von 2009 bis 2014  
in der Immobilienplattform ImmobilienScout24 eingestellt wurden, dienen der 
differenzierten Betrachtung der Angebots- und Nachfragesituation und ermö g-
lichen es, Unterschiede im Nachfrageverhalten (z.B. hinsichtlich Wohnung s-
größen, Preisklassen und weiterer  Merkmale) aufzuzeigen. Die Nachfrage wird 
über die so genannten „Hits“, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im 
Internet, gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für 
das einzelne Objekt. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche  Nachfrage ab, 
sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten 
und Produkten.  
2.3.1 Mietwohnungsmarkt 
Der durchschnittliche Angebotspreis1 von Neubau -Mietwohnungen erhöhte 
sich in Osnabrück in den letzten fünf Jahren  von 7,10 Euro auf 9,27 Euro. Dies 
entspricht einer Preissteigerung von rund fünf Prozent pro Jahr . Damit verte u-
erten sich Neubau -Mietwohnungen stärker als in der Vergleichsstadt Olde n-
burg, in der  im gleichen Zeitraum die jährliche Preiserhö hung zwei Prozent 
beträgt. Zudem zeigt die Auswertung, dass das Nachfrageniveau in Osnabrück 
deutlich höher ist als in Oldenburg. Dies spricht für eine angespannte Marktsi-
tuation in Osnabrück. Zudem gab es in Oldenburg in den letzten Jahren ein 
relativ konstantes Interesse nach neuen Mietwohnungen. In Osnabrück hing e-
gen schwankte die Anzahl der Hits pro Monat deutlich und bildete Ende 2011 
und 2012 deutliche Spitzen aus. 
Abbildung 25: Preis- und Nachfrageentwicklung Mietwohnungen 2009 bis 2014 
 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Darstellung, Angebotszahl Osnabrück: 859; Olden-
burg: 446 
                                                                                       
1 Im Gegensatz zum Mietpreisspiegel der Stadt Osnabrück werden hier ausschließlich Mietpreise 
für Neuvermietungen (sog. Angebotspreise) dargestellt. Kosten bestehender Mietverhältnisse 
finden keine Berücksichtigung. 
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Nachfrage in Hits/Monat
Angebotspreis in Euro/m²
Angebotspreis in Euro/m² Osnabück Angebotspreis in Euro/m² Oldenburg
Nachfrage in Hits/Monat Osnabrück Nachfrage in Hits/Monat Oldenburg
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
32   
Die Angebo tsmieten (nettokalt)  für Mietwohnungen aller Baujahre  in Osna b-
rück schwanken laut Immobilien Scout24 zwischen 3,06 und 14,00 Euro/m². 
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Angebote von 2009 bis 2014 
beläuft sich dabei auf 6,28 Euro.  Zehn Prozent der Wohnungen in Osnabrück 
werden für unter 4,90 Euro/m² vermietet. Rund die Hälfte der Angebote liegt 
in der Preisspanne zwischen 5,30 und 6,90 Euro/m². Die teuersten zehn Pr o-
zent der Angebote sind Immobilien mit einem Quadratmeterpreis von 8,10 
Euro und mehr.  
Die Auswertungen zeigen, dass alle Preisklassen gute  Nachfragewerte 
(Hits/Monat) aufweisen. Die Werte liegen insgesamt recht nah beieinander, 
was für eine relativ geringe Preissensibilität spricht. D ie mittleren Preiskla s-
sen 5,30 bis unter 6,90 Euro/m² haben hohe Nachfragewerte. 
Tabelle 8: Angebot, Nachfrage und Mietpreis im Mietwohnungssegment 
Mietpreis in €/m² Angebot Anteil  Preisklasse Hits/Monat Nachfrage 
bis <4,90 698 10% unterste 1.937 Durchschnittlich 
4,90 bis <5,30 911 14% untere 2.059 Durchschnittlich 
5,30 bis <5,90 1.601 24% mittlere 2.227 Hoch 
5,90 bis <6,90 1.709 26% mittlere 2.285 Hoch 
6,90 bis <8,10 1.052 16% obere 1.985 Durchschnittlich 
8,10 + 694 10% oberste 1.604 Durchschnittlich 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Bei Betrachtung der angebotenen Mietwohnungen nach Wohnungsgrößen zeigt 
sich, dass kleine Wohnungen bis unter 60 m² am stärksten gefragt sind. Das 
Interesse nach sehr kleinen Wohnungen, also Single -Appartements bis unter 
50 m² ist laut der ImmobilienScout2 4-Daten sogar sehr hoch. Hier zeigt sich 
das Aufeinandertreffen verschiedener, konkurrierender Nachfragegruppe am 
Markt: Studierende, Senioren und sonstige Singlehaushalte. Das große Int e-
resse an kleinen Wohnungen bestätigen auch Marktexperten. Auch bei de r 
Auswertung nach der Wohnungsgröße wird deutlich, dass nach allen Größe n-
klassen eine gute Nachfrage besteht.  
Tabelle 9: Wohnungsgrößenklassen der Mietwohnungen 
Wohnungsgröße 
in m² Angebot Anteil Mietpreis in 
€/m² 
Gesamtmiete 
kalt in € Hits/Monat Nachfrage 
<50 1.301 19% 7,10 270 2.703 Sehr hoch 
50 bis <60 1.038 16% 6,24 340 2.389 Hoch 
60 bis <75 1.926 29% 5,85 391 1.881 Durchschnittlich 
75 bis <85 955 14% 5,90 469 1.849 Durchschnittlich 
85 bis <95 589 9% 6,10 541 1.741 Durchschnittlich 
95 + 856 13% 6,62 752 1.741 Durchschnittlich 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Die Auswertung der Inserate nach der Anzahl der Zimmer bestätigt den Nac h-
fragefokus auf kleine Wohnungen , da die Wohnungen mit einem bis zweiei n-
halb Zimmer die höchsten Nachfragewerte aufweisen. 
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  33 
 
Tabelle 10: Zimmeranzahl der Mietwohnungen 
Zimmeranzahl Angebot Anteil Preis/m² Gesamtmiete 
kalt in € Hits/Monat Nachfrage 
1 bis 1,5 644 10% 7,60 262 2.293 Hoch 
2 bis 2,5 2.297 34% 6,46 371 2.425 Hoch 
3 bis 3,5 2.752 41% 6,00 465 1.872 Durchschnittlich 
4 bis 4,5 877 13% 5,77 563 1.727 Durchschnittlich 
5 und mehr 95 1% 6,04 770 1.948 Durchschnittlich 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Bei Gegenüberstellung von Wohnungsgröße und Angebotspreis zeigt sich die 
folgende Angebots - und Nachfragesituation: kleine Wohnungen (insb. bis u n-
ter 50 m²) werden preisunsensibel nachgefragt. Dies ist ein eindeutiger Hi n-
weis auf Marktdruck in diesem Segment. Ebenso sind günstige Wohnungen bis 
unter 60 m² (insb. bis unter 6,90 Euro/m²) sehr gefragt. Auch sehr günstige 
Wohnungen (bis unter 5,30 Euro/m²) in den Größen 85 m² und größer erfahren 
eine große Nachfrage. Dies konstatiert einen Bedarf nach güns tigem Woh n-
raum für Familien.  Eine Angebotskonzentration und eine kleinere Nachfrage 
liegt bei den mittelgroßen Wohnungen in den mittleren Preislagen vor. In der 
oberen Preisklasse von 8,10 Euro/m² und mehr lässt die Nachfrage insbeso n-
dere bei den größeren Wohnungen nach. Auch lokale Marktexperten konstati e-
ren für das Hochpreissegment bei Mietwohnungen eine leichte Tendenz zum 
Angebotsüberhang. 
Tabelle 11: Gegenüberstellung der Preissegmente und Wohnungsgrößen (Zahl kennzeichnet die 
absolute Anzahl an ausgewerteten Mietwohnungen) 
€/m² Bis <50 m² Bis <60 m² Bis <75 m² Bis <85 m² Bis <95 m² 95+ m² 
Bis <4,90 29* 25 273 215 59 97 
4,90 bis <5,30 74 132 329 147 116 113 
5,30 bis <5,90 229 318 552 193 163 146 
5,90 bis <6,90 378 322 458 218 133 200 
6,90 bis <8,10 291 175 245 114 72 155 
8,10 und mehr 300 66 69 68 46 145 
Legende für die Nachfrage 
Extrem hohe Nachfrage 
(über 3.000) 
Sehr hohe Nachfrage 
(über 2.500) 
Höhere Nachfrage 
(2.100 –bis unter 2.500) 
Mittlere Nachfrage 
(1.500 – unter 2.100) 
Geringere Nachfrage 
(1.000 – unter 1.500) 
Sehr geringe Nachfrage 
(unter 1.000) 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
34   
 
Bei der Auswertung des Mietwohnungsangebots differenziert nach Baualter 
zeigt sich einerseits die Beliebtheit attraktiver Altbaubestände , andererseits 
können sehr gute Nachfragewerte bei den Beständen aus den 1950er Jahren 
konstatiert werden. Letzteres erklärt sich vor allem aus dem verhältnismäßig 
großen Angebot nach günstigen Wohnungen und einem groß en Anteil an kle i-
nen Wohnungen. Etwa 70 Prozent der angebotenen Inserate mit dem Baujahr 
1950 bis 1959 sind kleiner als 60 m²  und haben somit nachgefragte Wohnfl ä-
chen. Die neueren Wohnungen (ab Baujahr 2000) haben vergleichsweise nie d-
rige Hits pro Monat. Lokale Marktexperten konstatieren jedoch, dass auch 
neuwertige und neue Immobilien eine sehr gute Nachfrage erfahren. Die vglw. 
niedrige Anzahl der Hits/Monat erklärt sich dad urch, dass aufgrund der vorlie-
genden Wohnkaufkraft für diese Preisklasse eine insgesamt kleinere Nachfra-
gegruppe in Frage kommt. 
Tabelle 12: Baualtersklassen der Mietwohnungen 
Baujahr Angebot Anteil Mietpreis in 
€/m² 
Gesamtmiete 
kalt in € Hits/Monat Nachfrage 
Bis 1949 425 10% 6,41 487 2.213 Hoch 
1950 bis 1959 1089 26% 5,90 334 2.602 Sehr hoch 
1960 bis 1969 869 20% 5,50 373 1.830 Durchschnittlich 
1970 bis 1979 543 12% 5,87 407 1.728 Durchschnittlich 
1980 bis 1989 252 6% 6,47 428 2.000 Durchschnittlich 
1990 bis 1999 638 15% 6,46 439 1.772 Durchschnittlich 
Ab 2000 372 9% 8,16 672 1.433 Gering 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Ein ähnliches Bild  zeigt sich bei der Auswertung nach dem  Wohnungszustand. 
Insgesamt weisen auch hier alle Kategorien gute Nachfragewerte auf. Am 
stärksten gefragt sind modernisierte, sanierte, renovierte oder gepflegte B e-
stände. Für Erstbezüge gilt auch hier, dass der Preis die Nachfragegruppe 
verkleinert. Fast die Hälfte der Angebote ist renovierungsbedürftig oder es 
wurde keine Aussage zum Wohnungszustand getroffen. Die Marktakteure ko n-
statieren einen Modernisierungsstau bei den Nachkriegsbauten insbesondere 
hinsichtlich der Barrierefreiheit. 
Tabelle 13: Zustand der Mietwohnungen 
Wohnungstyp Angebot An-
teil 
Miet-
preis in 
€/m² 
Gesamt-
miete kalt 
in € 
Hits/Mon
at Nachfrage 
Erstbezug/neuwertig 437 7% 7,95 631 1.673 Durchschnitt-
lich 
Erstbezug nach Sanie-
rung/modernisiert/saniert 700 11% 6,82 479 2.299 Hoch 
Gepflegt/vollständig reno-
viert 2.413 36% 6,36 421 2.303 Hoch 
Keine Angabe/nach 
ba-
rung/Renovierungsbedürftig 
3.115 47% 5,87 398 1.927 Durchschnitt-
lich 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  35 
Da der Mietwohnungsmarkt für das in diesem Bericht in den Fokus gesetzte 
Thema „Bezahlbarer Wohnraum“ eine entscheidende Rolle spielt, wurde dieser 
Markt auch auf Stadtteilebene analysiert.  
Die Auswertung zeigt, dass erwartungsgemäß ein großes Interesse nach Mie t-
wohnungen in zentralen Lagen besteht. Die Stadtteile Innenstadt und Wüste 
erfahren die besten Nachfragewerte. Auch die anderen zentralen Lagen werden 
gut nachgefragt. Der nördliche Stadtrandkranz weist geringere, aber trotzdem 
noch solide Nachfragewerte auf. 
 
Abbildung 26: Nachfragekennziffer Hits/Monat im Segment Mietwohnungen 
 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Die vorangegangene Analyse des Gesamtmarktes verdeutlicht, dass es Ange-
botsengpässe insbesondere bei kleinen Wohnungen gibt. Die folgende Abbi l-
dung zeigt, dass sich das höchste Angebot kleiner Wohnungen in zentralen 
Lagen konzentriert. Insbesondere in den sehr beliebten Stadtteilen Innenstadt 
und Wüste, aber auch in Schinkel und Schölerberg befinden sich hohe Anteil 
der Angebote an Wohnungen unter 60 m². 

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
36   
Abbildung 27: Anteil an Mietwohnungen unter 60 m² (alle Baujahre) 
 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Auch die teilräumlich differenzierten Neubauaktivitäten geben Aufschluss 
über die Marktlage. Die Auswertungen verdeutlichen, dass sich in den letzten 
fünf Jahren die Neubauaktivitäten auf die Top-Wohnlagen Weststadt und We s-
terberg konzentrieren. Auch in Schinkel und Schölerberg gab es anteilig an 
den Gesamtangeboten einen höheren Anteil an  Neubau angeboten. Gleichzei-
tig fand in vielen Stadtteilen in den letzten Jahren quasi kein Neubau von 
Mehrfamilienhäusern statt (d er in der Zeichenerklärung benannte geringe 
Anteil umfasst null bis fünf Wohnungen). 
Abbildung 28: Anteil an neugebauten Mietwohnungen in Osnabrück 
 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  37 
Westerberg und Weststadt, die Stadtteile mit höchster Neubauaktivität , wei-
sen auch das höchste Mietpreisniveau auf. Der durchschnittliche Mietpreis in 
den Jahren 2009 bis 2014 beträgt in Westerberg rund 8,10 Euro/m² und in der 
Weststadt  7,40 Euro/m².  Zudem lassen sich deutliche Nord -Süd-Unterschiede 
erkennen: w ährend am südlic hen Stadtrand die Mieten durchschnittlich bis 
unter 7,00 Euro/m² kosten, liegt das Mietpreisniveau in  den nördlichen Stad t-
teilen bei unter 5,80 Euro/m². 
Abbildung 29: Durchschnittlicher Mietpreis (alle Baujahre) 
 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Um die generelle Preissteigerung am Mietwohnungsmarkt in Osnabrück detai l-
lierter einordnen zu können, ist es sinnvoll sich die Mietpreisentwicklung auf 
Stadtteilebene anzusehen. In fast allen Stadtteilen haben sich deutliche Miet-
preissteigerungen, größtenteils zwischen ein und zwei Euro über den Zeitraum 
der letzten fünf Jahre vollzogen. Preissteigerungen von über zwei Euro gab es 
in Darum -Gretsch-Lüstringen (+2,17 Euro/m²) und der Weststadt (+2,17 E u-
ro/m²).  

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
38   
Abbildung 30: Mietpreisentwicklung im Wohnungsbestand (alle Baujahre) 
 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
2.3.2 Eigentumswohnungen 
Die Auswertungen im Grundstücksmarktbericht 2014 zeigen, dass die Ve r-
kaufsentwicklung der Eigentumswohnungen schwankend verlief. Es zeigt sich 
ein deutlicher Einbruch der Verkäufe von 2008 bis 2010 in Folge der Wel t-
wirtschaftskrise. 
Seit 2011 übertreffen die Verkaufszahlen das Niveau von vor 2008. Von den  
676 verkauften Eigentumswohnun gen im Jahr 2013  nehmen immerhin 30 Pr o-
zent Neubauobjekte ein. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer neu e-
ren Eigentumswohnung (ab Baujahr 2011) lag 2013 bei 2.557 Euro. Im Se g-
ment der Altbauwohnungen (bis Baujahr 1945) wurde ein maximaler Qua d-
ratmeterpreis von 1.367 Euro erzielt. 
Abbildung 31: Verkaufsentwicklung der Eigentumswohnungen (Erst- und Weiterverkäufe) 
 
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2014, eigene Darstellung 

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  39 
Die Auswertungen zeigen, dass Eigentumswohnungen in Osnabrück auch bis in 
das oberste Preissegment (über 2.400 Euro/m²) ein solides Interesse erfa h-
ren. Die besten Nachfragewerte erzielen Angebotspreise zwischen 1.200 und 
1.800 Euro/m². Ein aktuell hohes Kaufpreisniveau beginnt laut lokaler Mark t-
experten bei etwa 3.000 Euro/m². 
Tabelle 14: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der Eigentumswohnungen 
Kaufpreis in €/m² Angebot Anteil  Preisklasse Hits/Monat Nachfrage 
<760 174 10% unterste 564 Durchschnittlich 
760 bis <920 268 15% untere 378 Gering 
920 bis <1.200 422 24% mittlere 593 Durchschnittlich 
1.200 bis <1.800 439 25% mittlere 782 Hoch 
1.800 bis <2.400 272 16% obere 564 Durchschnittlich 
2.400+ 165 9% oberste 519 Durchschnittlich 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Bei Betrachtung der Auswertungen nach Wohnungsgrößenklassen zeigt sich, 
dass im Segment der Eigentumswohnungen erwartungsgemäß größere Z u-
schnitte, also ab 75 m² , von hohem Interesse sind. Noch beliebter sind die 
Wohnungen ab eine Größe von 90 m². Wohnungen unter 60 m² weisen niedr i-
ge Nachfrageindikatorenwerte auf und sind damit wenig marktgängig.  Haupt-
nachfragegruppen sind laut lokaler Marktexperten jüngere Paare ohne Kinder  
(einfachere Ausstattung und kleinere Wohnfläche aufgrund von be grenzter 
Investitionskraft), Best-Ager (größere Wohnfläche für Schlafzimmer, Woh n-
zimmer, Gästezimmer), vermögende Seniorenpaare (altersgerec htes Wohnen 
mit hohem Komfort) sowie Kapitalanleger. 
Tabelle 15: Wohnungsgrößenklassen der Eigentumswohnungen 
Wohnungsgröße in 
m² Angebot Anteil Kaufpreis in €/m² Hits/Monat Nachfrage 
Bis 45 206 12% 1.167 355 Gering 
46 bis <60 275 16% 1.186 390 Gering 
60 bis <75 402 23% 1.213 521 Durchschnittlich 
75 bis <90 367 21% 1.391 631 Hoch 
90 bis <105 209 12% 1.751 818 Sehr hoch 
105 + 281 16% 2.019 855 Sehr hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Die soeben beschriebene Präferenz nach großflächigen Eigentumswohnungen 
spiegelt sich auch in der Auswertung der Daten nach Zimmeranzahl wider. Es 
besteht eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnung en mit mindestens drei 
Zimmern. Wohnungen mit vier und mehr Zimmern erfahren sogar eine sehr 
hohe Nachfrage. 
 
 
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
40   
Tabelle 16: Zimmeranzahl der Eigentumswohnungen 
Zimmeranzahl Angebot Anteil Kaufpreis in €/m² Hits/Monat Nachfrage 
1 bis 1,5 164 9% 1.185 345 Sehr gering 
2 bis 2,5 498 29% 1.374 461 Durchschnittlich 
3 bis 3,5 740 43% 1.540 608 Hoch 
4 bis 4,5 260 15% 1.403 854 Sehr hoch 
5 + 78 4% 1.472 952 Sehr hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
In Hinblick auf die Auswertung nach Baualtersklassen lässt sich festhalten, 
dass Altbaubestände (bis Baujahr 1949) großes Interesse erfahren . Da diese 
Immobilien nur rd. neun Prozent alle r angebotenen Immobilien ausmachen, 
verstärkt sich hier die generelle Beliebtheit attraktiver Gründerzeitbauten 
oder Fachwerkhäuser. Auffällig ist zudem, dass Neubauten (ab Baujahr 2000) 
eine vglw. geringe Anzahl an Hits/Monat erfahren. Marktexperten konstatieren 
allerdings auch eine gute Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen. Der 
durchschnittliche Kaufpreis verdeutlicht, dass die neuen Eigentumswohnu n-
gen auf einem deutlich höheren Preisniveau verkauft werden. Dementspr e-
chend richten sich hochpreisige Neubauten an eine insgesamt kleinere Nac h-
fragegruppe mit der entsprechenden Kaufkraft. 
Tabelle 17: Baualtersklassen der Eigentumswohnungen 
Baujahr Angebot Anteil Kaufpreis in €/m² Hits/Monat Nachfrage 
Bis 1949 126 9% 1.403 1.030 Sehr hoch 
1950 bis 1959 143 10% 941 485 Durchschnittlich 
1960 bis 1969 288 21% 967 544 Durchschnittlich 
1970 bis 1979 212 15% 1.194 633 Hoch 
1980 bis 1989 124 9% 1.253 728 Hoch 
1990 bis 1999 234 17% 1.476 657 Hoch 
Ab 2000 273 20% 2.433 397 Gering 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
2.3.3 Eigenheime 
Über die Hälfte der Angebote, die im genannten Zeitraum  in die Datenbank 
eingestellt wu rden, ist dem Segment des freistehenden Einfamilienhauses 
zuzuordnen. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind in etwa gleich stark am 
Markt vertreten.  
Tabelle 18: Struktur des Eigenheimangebots der Stadt Osnabrück 
Segment Angebote Kaufpreis Wohnfläche in m² Grundfläche in m² 
FEFH 563 291.141 170 884 
DHH 213 190.734 124 459 
RH 273 170.680 120 300 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  41 
Freistehende Einfamilienhäuser  werden in allen Preissegmenten gut nachg e-
fragt. Erwartungsgemäß sind günstige Immobilien von sehr hohem Interesse. 
Ebenso weisen aber auch die hochpreisigen Segmente sehr gute Nachfrag e-
werte auf. Dementsprechend gibt es keine Vermarktungssch wierigkeiten in 
diesem Segment, welches auch die lokalen Marktakteure bestätigen. Hier gäbe 
es einen deutlichen Nachfra geüberhang. Ein neu  gebautes freistehendes Ei n-
familienhaus sei in zentralen Lagen nicht mehr unter 450.000 Euro zu erwe r-
ben. Trotzdem sei die Nachfrage rege. 
Tabelle 19: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der FEFH 
Kaufpreis in € Angebot Anteil  Preisklasse Wohnfläche 
in m² Hits/Monat Nachfrage 
<170.000 61 10% unterstes 128 1.266 Sehr hoch 
170.000 bis 
<200.000 92 16% unteres 142 626 Durchschnittlich 
200.000 bis 
<260.000 141 25% mittleres 150 769 Durchschnittlich 
260.000 bis 
<350.000 135 24% mittleres 176 638 Durchschnittlich 
350.000 bis 
<490.000 85 15% oberes 207 1.273 Sehr hoch 
490.000 + 49 9% hochpreisiges 249 819 Hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Bei der anteiligen Angebotsverteilung nach Größenklassen ist auffällig, dass 
die Hälfte der FEFH eine sehr große Wohnfläche (160 m² und größer) aufweist. 
Die relativ ähnlichen Nachfrageindikatorenwerte lassen keine Rückschlüsse 
auf besonders gefragte Wohnungsg rößen zu. Hinsichtlich der Grundstücksgr ö-
ßen ist die Nachfrage nach Grundstücken zwischen 400 und 1 .000 m² am 
höchsten. Jedes fünfte Grundstück ist über 1.000 m² groß. Vor dem Hinte r-
grund einer umweltgerechten Stadtentwicklung bieten sich hier Potenziale d er 
Nachverdichtung an (Stichwort „Bauen in zweiter Reihe“). 
Tabelle 20: Wohnungsgrößenklassen der FEFH 
Wohnfläche in 
m² Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
<119 75 13% 186.804 875 Hoch 
120 bis <140 98 17% 220.978 740 Durchschnittlich 
140 bis <160 108 19% 246.256 795 Hoch 
160 + 282 50% 360.464 900 Hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Tabelle 21: Grundstücksgrößenklassen der FEFH 
Grundstücksfläche 
in m² Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
<400 38 7% 242.534 698 Durchschnittlich 
400 bis <600 151 27% 257.052 1.016 Hoch 
600 bis <800 169 31% 269.021 834 Hoch 
800 bis <1.000 79 15% 360.511 856 Hoch 
1.000 + 115 21% 345.067 762 Durchschnittlich 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
42   
Die folgenden zwei Tabellen verdeutlichen, dass im Segment der FEFH eine 
hohe Nachfrage nach gepflegten Bestandsimmobilien besteht. Bestandsimm o-
bilien befinden sich oft in gewachsenen Quartiersstruk turen, die bei Nachfr a-
gern sehr begehrt sind. Auffällig ist zudem, dass Neubauangebote vglw. geri n-
ges Interesse erfahren. Lokale Marktexperten können dies allerdings nicht 
bestätigen. In Bezug auf den vglw. geringen durchschnittlichen Kaufpreis der 
Neubauten ist zu vermuten, dass für die verhaltenere Nachfrage ggfs. Qual i-
tätsaspekte entscheidend sind. 
Tabelle 22: Baualtersklassen der FEFH 
Baujahr Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
Bis 1949 53 11% 248.006 1.222 Sehr hoch 
1950 bis 1959 56 12% 227.446 1.160 Hoch 
1960 bis 1969 61 13% 287.654 1.249 Sehr hoch 
1970 bis 1979 52 11% 319.846 710 Durchschnittlich 
1980 bis 1989 51 11% 335.549 932 Hoch 
1990 bis 1999 37 8% 388.270 748 Durchschnittlich 
2000 bis 2009 38 8% 308.118 544 Gering 
Ab 2010 119 25% 262.577 358 Sehr gering 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Tabelle 23: Wohnungszustand der FEFH 
Wohnungstyp Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
Erstbezug/Neuwertig 129 23% 288.837 400 Gering 
Gepflegt/Vollständig renoviert 107 19% 325.822 1.397 Sehr hoch 
Modernisiert/ Saniert 28 53% 329.746 1.217 Sehr hoch 
Keine Angabe/ Nach Vereinba-
rung/ Renovierungsbedürftig 299 5% 276.109 812 Hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Der Nachfragefokus bei Doppelhaushälften liegt auf den unteren  bis mittleren  
Preisklassen bis unter 170.000 Euro/m² . Das sehr hohe Interesse an Objekte 
unter 115.000 Euro bezieht sich wohl au f sehr sanierungsbedürftige Objekte, 
bei denen das Interesse am Grundstück  bzw. der Lage  im Vordergrund steht.  
Ebenso sind diese Immobilien für Personen mit handwerklichen Kompetenzen 
von Interesse und für jene Haushalte, die mit einer einfacheren Ausstattung 
zufrieden sind. Neubauten in guten Lagen werden laut lokaler Marktakteure 
aktuell für etwa 320.000 bis 340.000 Euro vermarktet. 
Tabelle 24: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der Doppelhaushälften 
Kaufpreis in € Angebot Anteil  Preisklasse Wohnfläche 
in m² Hits/Monat Nachfrage 
Bis <115.000 21 10% unterstes 100 1.443 Sehr hoch 
115.000 bis 
<135.000 34 16% unteres 115 826 Hoch 
135.000 bis 
<70.000 50 24% mittleres 122 1.020 Hoch 
170.000 bis 
<225.000 52 24% mittleres 123 649 Durchschnittlich 
225.000 bis 
<290.000 35 16% oberes 134 676 Durchschnittlich 
290.000 + 21 10% hochpreisiges 155 671 Durchschnittlich 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  43 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Fast die Hälfte der Doppelhaushälften hat eine Wohnfläche unter 119 m². 
Wohnungen ab einer Wohnfläche von 119 m² erfahren eine höhere Nachfrage. 
Objekte ab 160 m² machen nur etwa 10 Prozent des Angebotes aus und sind 
sehr stark gefragt.  
Tabelle 25: Wohngrößenklassen der DHH 
Wohnfläche in 
m² Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
<119 96 45% 150.553 770 Durchschnittlich 
119 bis <140 67 32% 202.448 810 Hoch  
140 bis >160 30 14% 223.895 884 Hoch 
160 + 20 9% 294.625 1.312 Sehr Hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Auch in Bezug auf die Grundstücksgrößen zeigt sich, dass insbesondere große 
Grundstücke, die insgesamt einen geringeren Anteil am Markt ausmachen , 
hohe Nachfragewerte aufweisen . Aber auch kleinere Grundstücke unter 300 
m² erfahren noch eine solide Nachfrage. In Bezug auf die Baualtersklassen 
zeigt sich ein ähnliches Bild wie bei den FEFH: Be standsimmobilen werden 
bevorzugt.  
Tabelle 26: Grundstücksgrößenklassen der DHH 
Grundstücksfläche 
in m² Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
<300 39 19% 175.275 744 Durchschnittlich 
300 bis <500 99 47% 202.813 630 Gering 
500 bis <700 46 22% 161.661 1.321 Sehr hoch 
700 + 26 13% 222.942 1.061 Hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Tabelle 27: Baualtersklassen der DHH 
Baujahr Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
Bis 1949 23 12% 157.952 1.352 Sehr hoch 
1950 bis 1969 52 28% 149.614 1.183 Hoch 
1970 bis 1999 32 17% 185.937 1.075 Hoch 
Ab 2000 78 42% 223.407 452 Gering 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
 
Auch bei den Reihenhäusern verweisen die Kennwerte auf eine hohe Nachfrage 
im günstigen bis mittleren Preissegment. Eine deutlich abgeschwächte Nac h-
frage zeigt sich bei den teureren Objekten ab 245.000 Euro.  Neubauten wer-
den in zentralen Lagen laut lokaler Marktexperten mittlerweil e für durc h-
schnittlich rund 300.000 Euro vermarktet. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
44   
Tabelle 28: Angebot, Nachfrage und Kaufpreis im Segment der Reihenhäuser 
Kaufpreis in € Angebot Anteil  Preisklasse Wohnfläche 
in m² Hits/Monat Nachfrage 
<108.000 25 9% unterstes 93 1.302 Sehr hoch 
108.000  bis 
<125.000 36 15% unteres 91 616 Gering 
125.000 bis 
<150.000 67 25% mittleres 107 1.026 Hoch 
150.000 bis 
<200.000 74 27% mittleres 130 905 Durchschnittlich 
200.000 bis 
<245.000 41 15% oberes 135 910 Durchschnittlich 
245.000 + 30 11% hochpreisiges 158 674 Gering 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
In Bezug auf Wohn - und Grundstücksflächen lassen sich kaum Nachfragete n-
denzen ablesen. Auch d ie Experten bestätigen, dass ke ine speziellen Wohn -
/Grundstücksgrößen besonders gefragt sind. Marktexperten verspüren in 
jüngster Vergangenheit eine verstärkte Nachfrage nach kleineren Grundstück-
größen. Etwa die Hälfte der inserierten Reihenhäuser sind unter 119 m² groß 
und befinden sic h auf einen Grundstück, welches eine Fläche von unter 300 
m² hat. 
Tabelle 29: Wohnflächenklassen der RH 
Wohnfläche in 
m² Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
<119 143 52% 137.908 915 Durchschnittlich 
119 bis <139 74 27% 187.357 892 Durchschnittlich 
139 und 
größer 56 21% 232.326 912 Durchschnittlich 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Tabelle 30: Grundstücksgrößenklassen der RH 
Grundstücksfläche 
in m² Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
<300 164 60% 159.326 897 Durchschnittlich 
300 bis <400 60 22% 181.620 818 Durchschnittlich 
400 und größer 49 18% 195.285 1.057 Hoch 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
Tabelle 31: Baualtersklassen der RH 
Baujahr Angebot Anteil Kaufpreis in € Hits/Monat Nachfrage 
Bis 1949 4 2% 273.225 676 Gering 
1950 bis 1969 127 50% 133.337 985 Durchschnittlich 
1970 bis 1999 74 29% 187.312 909 Durchschnittlich 
Ab 2000 48 19% 233.349 684 Gering 
Quelle: ImmobilienScout 24 2009-2014, eigene Berechnungen 
 
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  45 
 
 
 
 
 
2.4. Bezahlbarer Wohnraum 
2.4.1 Definition und Operationalisierung: Bezahlbarer 
Wohnraum 
Eine Definition für die Begrifflichkeit „bezahlbarer Wohnraum“ ist nicht allg e-
meingültig möglich, da eine Vielzahl unterschiedlicher Faktoren den Begri ff 
der Bezahlbarkeit bestimm t. Die Bezahlbarkeit von Gütern und so auch von 
Mieten und Mietnebenkosten muss  primär in Relation zum Einkommen des 
Haushaltes gesehen werden. Besonders einkommensschwachen Haushalten 
wird die Wohnungssuche durch die Mietzahlungsfähig keit bestimmt. Anders 
als bei der Mietzahlungsbereitschaft spielen individuelle Wohnvorstellungen 
und Wohnwünsche nur eine untergeordnete Rolle. Besonders in Regionen mi t 
angespannten Wohnungsmärkten bestimmt der maximal zu bezahlende Prei s 
die Wohnungssuche deutlich ( vgl. Studie Regio Kontext 2013). Für eine Ann ä-
herung an die Begrifflichkeit bedarf es sowohl einer Auseinandersetzung mit 
der Nachfrageseite in Form der Haushalte, die bezahlbaren Wohnraum nac h-
fragen, als auch die Definition über die Grenzen z wischen Mietzahlungsbereit-
schaft und Mietzahlungsfähigkeit. 
Als einkommensschwach gilt ein Haushalt, wenn er unterhalb einer definierten 
Armutsgefährdungsquote liegt. Die se wiederum wird durch eine politische 
Konvention des Europäi schen Rates festgelegt ( vgl. Europäische Kom mission 
2005). In der Bundesrepublik fallen unter diese Kategorie alle Haushalte, die 
Wohngeld oder staatliche Mindestsicherungsleistungen erhalten. Darunter 
fallen alle Haushalte, die Transferhilfe in Form von Grundsicherung nach SGB 
II und SGB XII, Hilfe zum Lebensunterhalt nach SGB XII, Leistungen nach dem 
Asylbewerberleistungsgesetz oder BAFöG bzw. Berufsausbildungshilfen erha l-
ten. Darüber hinaus zählen auch Niedrigeinkommensbezieher, die keine U n-
terstützung bekommen zu den einkom mensschwachen Haushalten ( vgl. Bu n-
desamt für Bauwesen und Raumordnung 2009). 
Basierend auf dieser Unterteilung gilt für Niedersachsen, dass über zehn Pr o-
zent aller Haushalte dem Segment „einkommensschwach“ zugeordnet werden 
müssen (vgl. N-Bank 2010 ). Besonders in urbanen Ballungsräumen, in denen 
der Wohnungsmarkt deutlich angespannter ist, als in ländlichen Regionen, 
geraten in den letzten Jahren auch zunehmend Haushalte mit einem mittleren 
Einkommensniveau an Ihre Grenzen bei der Wohnraumsuche. Dies w ird dazu 
führen, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter steigen wird, 
sodass die Definition über die einkommensschwachen Haushalte jedoch nicht 
mehr ausreichend ist, um die Gruppe der Nachfragenden abzubilden. 
Zwischenfazit 
 
 Mietwohnungen: Nachfrageüberhang im Niedrigpreissegment und Te n-
denz zum Angebotsüberhang im Hochpreissegment; Zielgruppenkonflikte 
bei kleinen Wohnungen; Neubauaktivitäten fanden vor allem in den Top -
Wohnlagen statt, welches sich auf das Preisniveau auswirkt 
 Eigenheime: Nachfrageüberhang bei FEFH; auch sanierungsbedürftige 
Objekte erfahren gute Nachfrage; Bestandsimmobilen in zentralen Lagen 
sehr begehrt 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
46   
Laut EU-Definition besteht eine Ü berbelastung durch Wohnnebenkosten dann, 
wenn Haushalte 40% und mehr ihres verfügbaren Einkommens für Miete und 
Mietnebenkosten aufbringen müssen. Die EU -Initiative zur Bekämpfung von 
Armut und sozialer Ausgrenzung betrachtet diesen Indikator zur Identifiz ie-
rung von unzureichenden Wohnsituationen. Zusätzlich zur Bezahlbarkeit von 
Wohnraum legt die zuständige Gebietskörperschaft für die SGB -II-Bezieher 
individuell festgelegte Angemessenheitskriterien für Wohnraum fest. 
2.4.2 Analyse des Teilmarktes Bezahlbarer Wohnraum 
Nachfrageseite: Bestimmung der einkommensschwachen Haushalte 
Alle Haushalte, die staatliche Mindestsicherungsleistungen empfangen, gelten 
als einkommensschwach, auch solche, deren Einkommen  unterhalb der A r-
mutsrisikogrenze liegt, die aber aus diverse n Gründen keine Transferleistu n-
gen beziehen. Auch diese Gruppe sucht tendenziell Wohnraum im gleichen 
Marktsegment und befindet sich besonders in angespannten Märkten in Ko n-
kurrenz um Wohnraum.  Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, wie sich 
die Gruppe der einkommensschwachen Haushalte in Osnabrück zusamme n-
setzt und wie umfangreich sie ist. Dazu werden im Folgenden die Indikatoren 
der einkommensschwachen Nachfrage untersucht.  
Bei der Entwicklung der Bedarfsgemeinschaften zeigt sich ein deutlicher A n-
stieg der bedürftigen Hausha lte in den Jahren 2009 und 2010. Nachdem in 
den Jahren 2011 und 2012 positive Entwicklungstendenzen abzulesen sind, ist 
die Zahl der Haushalte mit Grundsicherung erneut gestiegen. 
Abbildung 32: Entwicklung Bedarfsgemeinschaften SGBII 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Ein-Personen-Haushalte sind mit 58 Prozent die dominierende Gruppe der SGB 
II-Empfänger. Bedarfsgemeinschaften mit fünf oder mehr Personen machen 
mit fünf Prozent nur einen geringe n Anteil aus.  Für den Wohnungsmarkt b e-
deutet dies, dass für die Zielgruppe vor allem kleine Wohnungen ge braucht 
werden. 
8.224 
8.409 
8.244 8.218 
8.827 
9.034 
8.711 8.679 
8.829 
8.995 
5.000
5.500
6.000
6.500
7.000
7.500
8.000
8.500
9.000
9.500
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bedarfsgemeinschaften
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  47 
Abbildung 33: Größenstruktur der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II  
 
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung 
Neben den Bedarfsgemeinschaften nach SGB II sind auch Bezieher von Sozia l-
leistungen nach SGB XII Haushalte mit Niedrigeinkommen und somit auf b e-
zahlbaren Wohnraum angewiesen. Bei den Empfängern über 65 Jahre sind in 
den letzten acht Jahr en 609 zusätzliche Personen, was einem durchschnittl i-
chen jährlichen Anstieg von 76 Personen entspricht, zu dem Empfängerkreis 
hinzugekommen. Bei der Gruppe der 18 - bis 65 -Jährigen ist der Anteil der 
Empfänger um insgesamt 319 Personen angestiegen. Vor dem Hintergrund des 
demografischen Wandels ist mit einer weiteren Zunahme der Empfänger von 
Altersarmut zu rechnen. 
Tabelle 32: Entwicklung der Empfänger von Leistungen nach SGB XII 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Für d ie Bestimmung der Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum gibt es 
neben der Gruppe der Geringverdiener am Wohnungsmarkt in erster Linie eine 
Nachfrage durch die Haushalte, die Transferleistungen erhalten. Zusammeng e-
fasst sind dies in der Stadt Osnabrück ca.  16.700 Haushalte, was wiederum 
einer Quote von ungefähr 20 Prozent aller Haushalte entspricht.  
58%
17%
12%
8%
5%
Bedarfsgemeinschaft mit...
1 Person
2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 und mehr Personen
18-65 Jahre
(voll 
erwerbsgemindert)
2005 1.015 1.275 2.290
2006 1.099 1.440 2.539
2007 1.134 1.483 2.617
2008 1.170 1.584 2.754
2009 1.159 1.558 2.717
2010 1.165 1.601 2.766
2011 1.227 1.713 2.940
2012 1.253 1.782 3.035
2013 1.334 1.884 3.218
65 Jahre und älter Insgesamt
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
48   
Abbildung 34: Übersicht Haushalte mit Niedrigeinkommen 2013 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, BMVBS, eigene Darstellung 
Angebotsseite: Bezahlbares Wohnungsangebot in Osnabrück 
Die Tab. 33  zeigt, dass die Anzahl der ausgegebenen Wohnberechtigung s-
scheine in etwa konstant zwischen 409 und 475  (mit einer der Ausnahme dem 
einmaligen Anstieg im Jahr 2013)  lag. Eine deutliche Diskrepanz zeigt si ch 
zwischen der Anzahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine und de n 
gefundenen Wohnungen. Die deutliche Differenz könnte ein Zeichen dafür 
sein, dass ein Teil der Berechtigten keine gebundene Wohnung in Osnabrück 
gefunden hat.  Fraglich ist, inwieweit  sich die Nachfrager am freifinanzierten 
Markt versorgen konnten oder ob der Umzug aufgrund des geringen Woh-
nungsangebots nicht stattfinden konnte. 
Tabelle 33: Ausgestellte und rückläufige Wohnberechtigungsscheine 
Jahr Anzahl der ausgegebenen WBS Anzahl der gefundenen Wohnungen 
2009 475 125 
2010 413 144 
2011 457 135 
2012 409 111 
2013 636 218 
2014 449 122 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
2014 gibt es in Osnabrück rund 2.000 Wohnungen mit Bindung. Der mit fast 
70 Prozent größte Teil der Wohnungen wurde in den 1990er Jahren bezugsfe r-
tig. Weitere 20 Prozent des gebundenen Wohnraums stammen aus den 1970er 
Jahren. Vor dem Hintergrund der Altersstruktur ist  bei einem Auslauf der Bi n-
dungen größtenteils mit einer marktge rechten Preisanpassung zu rechnen, 
sollten die Eigentümer die Bestände erneuern. Aufgrund der Unkenntnis über 

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  49 
die genaue Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen kann jedoch hierzu 
keine detaillierte Aussage getroffen werden. 
Tabelle 34: geförderte Mietwohnungen nach Jahr der Bezugsfertigkeit 
Jahr der Bezugsfertigkeit Anzahl der Wohnungen prozentualer Anteil 
1960-1969 28 1,4% 
1970-1979 426 21,3% 
1980-1989 142 7,1% 
1990-1999 1.356 67,8% 
2000-2009 34 1,7% 
ohne Angabe 14 0,7% 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Etwa jede dritte Wohnung der gebundenen Wohnungen hat eine Größe zw i-
schen 40 und 59 Quadratmetern. Der Anteil von Wohnungen mit einer Woh n-
fläche zwischen 60 bis 79 Quadratmetern stellt mit 40,6 Prozent den größte n 
Anteil dar. 
Abbildung 35: Übersicht Wohnungsgrößen geförderte Mietwohnungen 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Die räumliche Verteilung zeigt, dass sich die gebundenen Wohnungen über das  
gesamte Stadtgebiet Osnabrücks verteilen. Die höchsten Konzentrationen an 
Wohnungen befinden sich in den Stadtteilen Eversburg, Fledder und Schinkel.  
Vor dem Hintergrund auslaufender Bindungen sind insbesondere diese Stad t-
teile verstärkt zu beobachten. 
1,8%
35,1%
40,6%
20,4%
1,9%
0,4% 0,1%
unter 40qm 40-59qm 60-79qm 80-99qm 100-119qm 120-139qm sonstiges
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
50   
Abbildung 36: Räumliche Verteilung der geförderten Mietwohnungen 
 
Quelle: Stadt Osnabrück 
In Osnabrück zeigt sich, so wie in vielen Kommunen, ein starker Rückgang von 
Wohnungen mit Bindungen. Während 2015 mit 2.034 Wohnungen ca. 2,7 Pr o-
zent aller Wohnungen gebunden sind, wird der Bestand bis 2022 auf 570 
Wohnungen abschmelzen.  
Abbildung 37: Bestand Mietwohnungen mit Bindung 2013-2022 (Basisjahr 2011) 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
Bei Betrachtung der relevanten Mieten für einkommensschwache Nachfrag e-
gruppen zeigt sich, dass  die Kosten der Unterkunft oberhalb der Bewill i-
gungsmiete, des untersten Preissegment der Wohnungsannoncen sowie der 
durchschnittlichen Unternehmensmiete von WGO, HVO  und Stephanswerk 
liegen. Insbesondere  die Tatsache , dass die KdU oberhalb der Bewilligung s-
miete liegt ist als positiv zu bewerten, da die Zielgruppe mit dem Neubau 
geförderter Wohnungen so direkt erreicht wird.  Zudem steht der Wohnung s-
bestand der Wohnung sunternehmen WGO, HVO und Stephanswerk den Nie d-
rigeinkommensbeziehern zur Verfügung. Dabei muss jedoch beachtet werden, 
dass nur rund 5 Prozent aller Osnabrücker Wohnungen im Eigentum der Woh-
nungsunternehmen sind.  Das unterste Preissegment der Wohnungsanno ncen 
kommt generell auch für die Einkommensschwachen in Frage, allerdings 
geb. Wohnungen
Restbestand
2013 2.080
2014 2.077 -0,10%
2015 2.034 -2,10%
2016 2.034 0,00%
2017 2.032 -0,10%
2018 1.807 -10,80%
2019 1.566 -11,60%
2020 1.241 -15,60%
2021 711 -25,50%
2022 570 -6,80%
Ende der Bindung Veränderung zum Vorjahr 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  51 
herrscht am Markt ein großer Nachfragedruck  nach Wohnungen in d er unteren 
Preiskategorie (vgl. Tab. 11). 
Abbildung 38: Übersicht relevanter Mieten für einkommensschwache Nachfrage 
 
Quelle: Wohnraumförderprogramm Niedersachsen, Wohnungsannoncenauswertung Immobilien-
Scout24, eigene Darstellung 
Die Analyse  der verfügbaren preiswerteren Wohnungen (anhand der Date n-
auswertung von ImmobilienScout24)  zeigt, dass die Versorgungsalternativen 
auf dem freien Markt für einkommensschwache Haushalte kontinuierlich a b-
nehmen. Waren 2010 noch über ein Drittel der Wohnangebote in dieser Prei s-
klasse zu finden, sind 2014 nur rd. neun Prozent aller Angebote für 5,3 0 Eu-
ro/m² zu bekommen. 
Abbildung 39: Anteil der Wohnungsangebote im unteren Preissegment 
 
Quelle: ImmobilienScout24, eigene Darstellung 
 
 
5,66 
5,40 5,30 
0,01 
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
Nettokaltmiete EUR/qm 
Angemessene Kosten der Unterkunft
Bewilligungsmiete

Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
52   
 
 
 
 
Zwischenfazit 
 
 Rd. jeder fünfte Haushalt in Osnabrück kann der einkommensschwachen 
Zielgruppe zugeordnet werden; Tendenz steigend; inbs. Altersarmut als 
Herausforderung 
 Bezahlbarer Wohnraum wird aufgrund auslaufender Bindungen und der 
Verringerung preisgünstiger freifinanzierter Wohnungen knapper 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  53 
3. Entwicklungstrends und Vorausschätzungen 
3.1. Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognose 
3.1.1 Bevölkerungsprognose 
Die Stadt Osnabrück hat 2013 eine Bevölkerungsprognose erstellen lassen. Die 
Basis bilden die Daten der städtischen Einwohne rmeldedatei von 2009 bis 
2012. Diese wird als Grundlage wird alle weiteren Prognosen und Projektionen 
angesetzt. 
Laut der städtischen Bevölkerung sprognose aus dem Jahr 2013 wird ein weite-
rer Anstieg der Einwohnerzahl bis 2024  auf 165.404 (+3,1 % gegenüber 2014) 
Einwohner vorausgesagt. Danach ist ein leichter Rückgang auf 164.301 Ei n-
wohner im Jahr 2030 prognostiziert.  Wie in der folgenden Abbildung  erkenn-
bar, weicht die Prognose vom statistischen Landesamt  deutlich von den statis-
tischen Daten und der tatsäch lichen Entwicklung ab. Die Aktualität der Pro g-
nose aus dem Jahr 2009 ist nicht mehr gegeben, da sie bereits ab 2013 ein 
Rückgang der Bevölkerung prognostizierte. 
Abbildung 40: Bevölkerungsprognose für die Stadt Osnabrück 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, LSN, eigene Darstellung 
Neben der quantitativen Perspektive der Bevölkerungsentwicklung ist auch 
die Veränderung der Altersstruktur von großer Relevanz. In Osnabrück wird 
künftig ein deutlicher Anstieg  um der 25- bis unter 40 -Jährigen (+13,7 %) so-
wie der unter 14 -Jährigen erwartet. Dabei handelt es sich um die Zielgruppe 
der sogenannten jungen Familien (Eltern - und Kindgeneration).  Für den Wo h-
nungsmarkt sind diese Haushalte, die sich in der Eigentum sbildungsphase 
befinden, von beson derer Bedeutung.  Ein Zuwachs dieser Altersgruppen ist 
nur mit der Bereitstellung attraktiver, zielgruppenspezifischer Wohnangebote 
zu verwirklichen. 
Ebenso zeigen sich Gewinne bei den Senioren und Hochaltrigen. Dabei wird 
sich die Anzahl der 65 - bis unter 80-Jährigen um rund ein Fünftel bis 2030 
erhöhen. Der Anteil der über 80 -Jährigen wird um 11,2 % steigen.  Als Konse-
164.301
157.928
150.000
152.000
154.000
156.000
158.000
160.000
162.000
164.000
166.000
168.000
2009 2014 2019 2024 2029
dmbT Stadt Osnabrück Landesamt für Statistik (LSN) Bisherige Entwicklung
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
54   
quenz bedeutet das, dass das Thema Wohnen im Alter weiterhin hohe Rel e-
vanz besitzt. Deutliche Bevölkerungsverluste (-17,5 %) sind in Osnabrück künf-
tig bei den 18- bis unter 25-Jährigen zu erwarten. Dies hängt vor allem mit den 
langfristig rückläufigen Studierendenzahlen zusammen, die bundesweit pro g-
nostiziert werden und aus der geringeren Fertalitätsquote resultieren, die 
bspw. bereits an gerin geren Schülerzahlen ablesbar ist.  Da diese Gruppe n e-
ben den Berufsanfängern auch die Studierenden umfasst, müssen bei der 
Schaffung studentischen Wohnraums flexible Nutzungsmöglichkeiten bedacht 
werden. Ein leichter Rückgang um 3 % bis 2030 wird bei den 40 - bis unter 65-
Jährigen erwartet. 
Abbildung 41: Künftige Entwicklung der Altersklassen 2012 bis 2030 
 
Quelle: Stadt Osnabrück, eigene Darstellung 
 
3.1.2 Wohnungsbedarfsprognose 
Da nicht einzelne Personen, sondern Haushalte als Nachfr ager am Wohnung s-
markt auftreten, ist es notwendig, nicht nur die künftige Bevölkerungsentwic k-
lung, sondern auch die Zah l der Privathaushalte voraus  zu schätzen. In 
Deutschland wird die Entwicklung der Privathaushalte durch eine kontinuierl i-
che Verkleinerun g der durchschnittlichen Haushaltsgröße charakterisiert. 
Dieser Trend ist durch die demografische Entwicklung, die Veränderung der 
Lebensstile und Familienformen sowie durch sozioökonomische Entwicklungen 
geprägt und hat eine regional unterschiedliche Dyna mik. Während z. B. ländli-
che Regionen aufgrund des demografischen Wandels in Zukunft einen stärk e-
ren Prozess der Haushaltsverkleinerung durchlaufen werden, wird er in ve r-
dichteten Regionen in deutlich abgeschwächter Form auftreten. 
Die Vorausschätzung der Haushalte ist mit einigen Unsicherheiten verbun den, 
denn sie ist abhängig von:  
 dem Altersaufbau der Bevölkerung (denn je größer der Anteil älterer 
Menschen ist, desto kleiner ist die durchschnittliche Haushaltsgröße),  
696 (+7,5 %)
404 (+4,4 %)
-474 (-8,5 %)
-2855 (-17,5 %)
4702 (+13,7 %)
-1556 (-3 %)
3978 (+18 %)
998 (+11,2 %)
-4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
0 bis unter 7 Jahre
7 bis unter 14 Jahre
14 bis unter 18 Jahre
18 bis unter 25 Jahre
25 bis unter 40 Jahre
40 bis unter 65 Jahre
65 bis unter 80 Jahre
80 Jahre und älter
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  55 
 der Veränderung der Lebensstile und Familienformen (steigendes 
Heiratsalter, Trend zu Singlehaushalten, höhere Scheidungsrate),  
 der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung (da 
Zuwandererfamilien aus ländlichen Herkunftsgebieten eine höhere 
Kinderzahl aufweisen), 
 der Wohnungsmarktlage (den n bei angespannten Märkten werden 
Haushaltsgründungen aufgeschoben) und 
 der Entwicklung der Kaufkraft (bei höherer Kaufkraft werden eher 
Haushalte gegründet). 
Die durchschnittliche Haushaltsgröße wurde für Osnabrück mithilfe der Au s-
wertung verschiedener st atistischer Quellen ermittelt (städtisches Haushalt s-
generierungsverfahren, GfK, Mikrozensus). Als Ausgangswert für das Jahr 2014 
diente die Haushaltsgröße aus dem städtischen Generierungsverfahren. Aus 
der Auswertung  (Fortschreibung der Mikrozensusdaten), in die auch die B e-
sonderheiten Osnabrücks Bevölkerungsstruktur einfließen (z.B. Trend der HH -
Verkleinerungen in Osnabrück zunächst abgeschwächt, da die Gruppe der 
Familiengründer künftig wächst)  ergibt sich für Osnabrück  im Jahr 2020 eine 
durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,83  Personen, die sich voraussichtlich 
bis zum Jahr 2030 auf 1,75 Personen pro Haushalt reduzieren wird. 
Tabelle 35: Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgröße 
Jahr Ø HH-Größe 
2014 1,86 
2020 1,83 
2025 1,79 
2030 1,75 
Quelle: eigene Berechnung 
Bei der Vorausschätzung der Haushalte mit Wohnungsbedarf für den Zeitraum 
bis 2030 muss zudem die Entwicklung folgender Faktoren berücksichtigt we r-
den: 
 Personen mit Nebenwohnsitz: Personen, die sowohl am 
Hauptwohnsitz als auch am Nebenwohnsitz temporär wohnen; 
Personen, die zu Ausbildungszwecken nach Osnabrück gezogen 
sind, ihr Elternhaus aber noch als Erstwohnsitz angeben; 
Personen, die in Osnabrück mit einem Nebenwohnsitz gemeldet 
sind, ihren Lebensmittelpunkt aber auf einen anderen Ort 
verlagert haben. In allen Fällen fragen diese Personen 
Wohnungen in Osnabrück  nach, so dass sie zur Bevölkerung 
hinzuzurechnen sind. Diese Gruppe umfasst rd. viereinhalb 
Prozent der Hauptwohnsitzbevölkerung. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
56   
 Untermieterverhältnisse: Die Höhe der Untermieterverhältnisse 
basiert auf den Daten der Zusatzerhebung des Mikrozensus. 
Anhand altersspezifischer Daten zu den 
Haupteinkommensbeziehern und den Untermieterhaushalten  
wurden die Anteile an Untermieterhaushalten nach Alter 
berechnet. Um diese Quoten valider zu gestalten, sind die 
Angaben für Kommunen mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern 
kumuliert worden. Damit ergibt sich eine Quote rd. 3 Prozent 
aller Privathaushalte, die in Untermieterverhältnissen wohnen. 
Es muss jedoch davon ausgegangen werden, dass nur wenige 
dieser Haushalte ungewollt Untermieter sind und daher einen 
wirklichen Wohnungsbedarf haben. Rund 25 Prozent der 
Untermieterverhältnisse wird der Bedarf auf eine eigene 
Wohnung zugerechnet. Dieser Ansatz trägt einer eher 
vorsichtigen Schätzung des Wohnungsbedarfs Rechnung. 
 Personen in Anstalten, Gemeinschaftsunterkünften, 
Alteneinrichtungen, Wohnheimen: Da sie keinen eigenständigen 
Haushalt führen, werden diese nicht in die Haushalts- und 
Wohnungsbedarfsprognose miteinbezogen.  
Die so ermittelten Haushalte stellen die Zahl der Haushalte mit Wohnungsb e-
darf dar. Bis zum Jahr 2030 wird sich ihre Zahl voraussichtlich um 7.505 
Haushalte erhöhen.  
Tabelle 36: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf bis 2030 
Jahr Anzahl der Haushalte 
2014 85.783 
2020 89.659 
2025 92.296 
2030 93.288 
Quelle: eigene Berechnung 
Um den Wohnungsbedarf voraus zu schätzen, muss neben der Bevölkerungs - 
und Haushaltsprognose der Ersatzbedarf für den Abgang von Wohnungen b e-
rücksichtigt und der verfügbare Wohnungsbestand ermittelt werden. Der ve r-
fügbare Wohnungsbestand umfasst diejenigen Wohnungen, die über eine K ü-
che oder Kochnische verfügen und den Haushalten  mit Wo hnungsbedarf p o-
tenziell zur Anmietung oder zum Kauf zur Verfügung stehen. Hierzu zählen 
nicht: 
 Freizeitwohnungen: Dies sind Wohnungen, die dem Eigentümer oder 
Mieter primär zu Erholungszwecken dienen oder im Urlaub bewohnt 
werden. Es wird davon ausgegangen, dass diese Wohnungen 
zweckgebunden sind. Laut Zensus befinden sich 98 
Freizeitwohnungen in Osnabrück.  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  57 
 Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich das 
Wohnungsangebot durch den Abgang von Wohnungen aufgrund von 
Abrissen, Wohnungszusammenlegungen und Umwidmung von Wohn- 
in Gewerberäume verringert. Durch den Abgang entsteht ein 
Ersatzbedarf im Wohnungsangebot. Der Ersatzbedarf ist in hohem 
Maße von der Altersstruktur und dem Modernisierungsstand des 
Wohnungsbestandes abhängig. Erfahrungsgemäß weisen Wohnungen 
der 1950er Jahre den höchsten Erneuerungsbedarf auf, gefolgt von 
den Wohnungen, die im vorletzten Jahrzehnt errichtet wurden. Für 
den Ersatzbedarf werden Quoten von 0,15 Prozent pro Jahr im 
Mehrfamilienhaussegment und 0,01 Prozent im Ein-
/Zweifamilienhaussegment angesetzt. Die Quoten basieren auf 
Annahmen der N-Bank modifiziert durch die Besonderheiten 
Osnabrücks. Durch die Gewichtung anhand des Gebäudebestandes in 
Osnabrück ergibt sich für den Ersatzbedarf eine Quote von 0,11 
Prozent pro Jahr. 
Ergebnisse der Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs2 
Der Gesamtwohnungsbedarf ergibt sich aus der Su mme des Nachholbedarfs im 
Jahr 2014, dem Neubaub edarf durch die zukünftige Haushaltsentwicklung 
sowie dem Ersatzbedarf für Wohnungsabgänge. Unter B erücksichtigung einer 
Fluktuationsreserve von zwei Prozent errechnet sich der tatsächliche Wo h-
nungsbedarf. Di e Fluktuationsreserve ist für die Funktionstüchtigkeit des 
Wohnungsmarktes notwendig, da infolge von Wo hnungswechseln oder Mode r-
nisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer stehen. Der Wohnung s-
leerstand sollte also die Zahl der Wohnungsbedarfsträger  immer um eine g e-
wisse Leerwohnungsreserve übersteigen.  
Für 2014 wurde ein Wohnungsüberhang von 823 Wohnungen ermittelt. Dieser 
Wert entspricht in etwa einem Prozent des gesamten Wohnungsbestandes und 
ist somit als wenig kritisch zu beurteilen. Betrachtet man die Prognoseerge b-
nisse, dann entwickelt sich der Neubaubedarf, der ausschließlich aus der 
Haushaltsentwicklung resultiert, positiv und erreicht im Jahr 2030 einen Wert 
in Höhe von 6.832 Wohnungen. Zu dem Neubedarf muss in einem zweiten 
Schritt der Ers atzbedarf hinzugerechnet werden. Er steigt bis zum Jahr 2030 
auf 1.201 Wohnungen an. Im Gesamtergebnis ergibt sich bis zum Jahr 2030 
aus dem Zusammenspiel der benannten Einflussgrößen ein quantitativer Wo h-
nungsüberhang in Höhe von 8.033 Wohneinheiten. Es zeigt sich, dass aus der 
aktuell angespannte n Marktlage ei n kurzfristig hoher  Bedarf an Neubautäti g-
keiten resultiert (bis 2020 3.407 WE ; bis 2025 3.152 WE ). Ab 2025 nimmt der 
Bedarf dann deutlich ab (1.474 WE). 
                                                                                       
2 Die Prognose berücksichtigt noch nicht den aktuellen Zustrom von Flüchtlingen, da hierzu (u.a. 
bzgl. des tatsächlichen Verbleibs und der ggf. späteren Wohnortwahl bei Anerkennung) bei der 
Prognoserechnung noch keine hinreichenden Erkenntnisse vorlagen. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
58   
Abbildung 42: Kumulierte Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2030 
 
Quelle: eigene Berechnung 
Aufgrund der positiven Haushaltsentwicklung ist auch  künftig eine hohe Ba u-
tätigkeit erforderlich. Dabei muss die künftige Neubautätigkeit sich noch stä r-
ker als zuvor auf Zielgrupp en und spezifische Nachfragewün sche ausrichten, 
um passgenaue Angebote zu schaffen.  
Nachfrageorientierte Teilmarktprognose 
Um das Nachfragepotenzial für Neubauimmobilien in Osnabrück bis zum Jahr 
2030 bestimmen zu können, ist es notwendig, zunächst die Zi elgruppen zu 
identifizieren, die verstärkt Eigentum nachfragen. Dazu wurde eine klassische 
Zielgruppenbestimmung nach dem Lebenslage ansatz durchgeführt. Die en t-
sprechenden Abgrenzungen wurden anhand soziodemografischer Merkmale 
vorgenommen. Mit den Lebensl ageindikatoren (Alter und Einkommen) lassen 
sich die Zielgruppen für die Eigentumsbildung näherungsweise bestimmen. 
Durch die Kombination verschiedener Ausprägungen ergab sich eine Vielzahl 
von verschiedenen Zielgruppen, die eine unterschiedliche Affinität  bzw. B e-
reitschaft zur Eigentumsbildung besitzen. 
Die Zielgruppen mit besonderer Relevanz für die Wohneigentumsbildung la s-
sen sich treffsicher aus Erkenntnissen der Sozialstrukturforschung ableiten. Im 
Einfamilienhaussegment handelt es sich hinsichtlich de s Haushaltstyps vor 
allem um Paare und Familien, die eine hohe Neigung zur Bildung von Wohne i-
gentum besitzen. Betrachtet nach dem Lebensalter setzt die Eigentumsbildung 
bei etwa 25 Jahren ein und steigt bis zum Alter von 30 bis 40 Jahren stark an. 
Danach f lacht die Kurve der Eigentumsbildung langsam ab. Im Segment der 
Eigentumswohnungen gehören neben den Paarhaushalten und den Familien 
mit ein oder max. zwei Kindern auch Singlehaushalte zu den wichtigen Nac h-
fragern. Die Entwicklungen der letzten Jahre zeige n auch einen neuen Trend 
auf: Auch Haushalte, die die Altersgrenze der 50/55 Jahre überschritten h a-
ben, bilden verstärkt Eigentum. Dann jedoch zum zweiten Mal, nachdem das 
nach dem Auszug der Kinder zu groß gewordene Eigenheim verkauft wurde. 
Bevorzugt wer den in diesem Fall zentrale Lagen. Die Erfahrung hat gezeigt, 
-823
3.130
5.820
6.832
0 277
739
1.201
-823
3.407
6.559
8.033
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
2014 2020 2025 2030
Neubau-/Nachholbedarf Ersatzbedarf Gesamtbedarf
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  59 
dass mit zunehmender Haushaltsgröße auch die Anforderungen an das durc h-
schnittliche Haushaltseinkommen steigen, um Eigentum zu erwer ben oder 
auch langfristig gesichert finanzieren zu können. Bei  Singlehaushalten bzw. 
Paarhaushalten ohne Kinder setzt der Eigentumsbildungsprozess bereits obe r-
halb eines Einkommens von 1.600 EUR pro Monat ein. Familien mit drei und 
mehr Kindern benötigen dagegen schon ein deutlich höheres Haushaltsei n-
kommen, um ihren  Wunsch nach Eigentum realisieren zu können. Hier ist in 
der Regel ein monatliches Haushaltseinkommen in der Klasse ab 3.000 EUR 
und mehr erforderlich. Mit Hilfe der Bevölkerungsprognose, den einkommens - 
und haushaltsbezogenen Daten der Gesellschaft für Ko nsumforschung, Indika-
toren aus dem Mikrozensus und Erkenntnissen aus der Inanspruchnahme der 
damaligen Eigenheimzulage lassen sich diese klassischen Zielgruppen für eine 
Region quantifizieren, so dass ein aktuelles Nachfragepotenzial ermittelt we r-
den kann. 
Für Osnabrück resultiert aus der Anwendung der Informationen ein Nachfr a-
gepotenzial von 2.385 Haushalten, die im Zeitraum 2014  bis 2030 als Pote n-
zial für die Nachfrage nach Neubauimmobilien (Eigentumswohnungen und 
Eigenheime) in Frage kommen. 
Die in der f olgenden Tabelle dargestellten Zielwerte für den Neubau von Wo h-
nungen in Osnabrück entstammen den jeweiligen Teilmarktuntersuchungen 
und teilmarktbezogenen Vorausschätzungen des Nachfragepotenzials . Sie sind 
aus gutachterlicher Sicht notwendig, um zielgrup penorientiert geeignete 
Wohnformen und Ausstattungsqualitäten und damit ein Wohnungsangebot mit 
modernen Qualitäten anzubieten. 
Tabelle 37: Erforderlicher jährlicher Wohnungsneubau in den Teilsegmenten 
Quelle: eigene Berechnung 
3.2. Handlungsbedarf Bezahlbarer Wohnraum 
Zur Abschätzung des Handlungsbedarfes in der sozialen Wohnraumversorgung 
dient die Modellrechnung der Versorgungsquote. Die Versorgungsquote bildet 
das Verhältnis von einkommensschwacher Nachfrage zu preiswerten Wohnu n-
gen in Osnabrück ab. Stellt man die Su mme der als preiswert definierten Wo h-
nungen der Summe der Haushalte mit Niedrigeinkommen gegenüber, lässt sich 
eine Versorgungsquote ermitteln, die aktuell 36,2 Prozent beträgt. Dement-
sprechend müssen sich fast zwei Drittel der Haushalte mit Niedrigeinko m-
mensbezug derzeit am freien Markt versorgen. 
Als einkommensschwache Nachfrage wird der oben berechnete Umfang an 
Niedrigeinkommensbeziehern des Jahres 2013 angenommen  (vgl. Abb. 34). 
Für 2020 wurde der gleiche Anteil an der Gesamtbevölkerung angenommen. 
Hier gilt zu beachten, dass aufgrund der voraussichtlichen Zunahme der A l-
Marktsegment Wohnungen, Umfang pro Jahr 
 2014-2020 2020-2025 2025-2030 2014-2030 
FEFH, DHH, RH 284 315 147 251 
ETW 114 126 59 100 
MW 170 189 88 150 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
60   
tersarmut mit einem noch stärkeren Anstieg der Niedrigeinkommensbezieher 
zu rechnen ist.  
Als preiswerte Wohnungen werden alle gebundenen Wohnungen sowie diej e-
nigen freifinanzierten Wohnungen gezählt, die sich im Besitz der WGO (90 % 
des Bestands), des Heimstättenvereins (100 %  des Bestands ) und des St e-
phanswerks (70 %  des Bestands) befinden3. Als Ergebnis der Fortschreibung 
der genannten Annahmen kann für das Jahr  2020 eine Versorgungsq uote von 
30 Prozent ermittelt werden. Dementsprechend verschlechtert sich die Quote 
um sechs Prozent. Um die gegenwärtige Versorgungsquote bis 2020 konstant 
zu halten, wäre ein Umfang  von 1.012 gebundenen Wohnungen erforderlich.  
Dabei ist die Anzahl nicht mit der Neubauaktivität gleichzusetzten. Auch im 
Bestand könnte ein Anteil an gebundenen Wohnungen erhalten bleiben oder 
entstehen.  
Am Markt für preisgünstigen Wohnraum zeigen sich jedoch starke Engpässe, 
so dass eine Steigerung der Angebotsquote wünschen swert wäre, um den 
Markt zu entspannen. Würde man das Ziel verfolgen, die Versorgungsquote nur 
um drei Prozent anzuheben, so müssten bis zum Jahr 2020 bereits 1.520 
preisgünstige Wohnungen in Neubau und Bestand geschaffen werden. Mit den 
drei Prozent wäre ein erster Schritt in Richtung Marktentspannung ge tan – 
bildet damit jedoch nur ein mögliches Szenario ab. In welcher Höhe eine A n-
gebotsquote langfristig angestrebt werden sollte, ist in Kooperation der b e-
treffenden Wohnungsmarktakteure und der Kommunalpol itik zu diskutieren 
und im weiteren Verlauf der Wohnungsmarktentwicklung zu definieren. Insb e-
sondere sind weitere Marktbeobachtungen des preisgünstigen Segments der 
kommenden Jahre mit einzubeziehen, um eine für Osnabrück marktgerechte 
Quote zu definieren.  
Tabelle 38: Versorgungsquote 
 
2013 2020 
erforderlicher 
Neubau bis 2020  
p.a. 
Haushalte im Niedrigeinkommensbereich 16.790 17.823 
  
WE mit Miet-/Belegungsbindung oder im Eigentum 
bei HSO, WGO, Stephanswerk 
6.070 5.431 
  
Versorgungsquote 36,2% 30,0% 
  
Ziel: gleich bleibende Versorgungsquote 
Versorgungsquote 
 
36,2% 
  
notwendige WE bei gleich bleibender Versorgungsquote 
 
6.443 
  
aufzuholende Leistungen 
 
1.012 
 
145 
                                                                                       
3 Die Anteile berücksichtigen den Gesamtbestand abzüglich der Neubauten bzw. neuwertigen 
Bauten, also jene Wohnungen, die in den letzten zehn Jahren entstanden sind. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  61 
Ziel: verbesserte Versorgungsquote plus 3 Prozent 
Versorgungsquote 
 
39,0% 
  
notwendige WE bei verbesserter Versorgungsquote 
 
6.951 
  
aufzuholende Leistungen 
 
1.520 
 
217 
Quelle: eigene Berechnung 
Die recht niedrige Versorgungsquote wird durch die Aussagen der lokalen 
Marktakteure bekräftigt, welche ausnahmslos ein Fehlen von bezahlbarem 
bzw. gebundenem  Wohnraum in Osnabrück feststellen. Transferempfänger 
treten vermehrt als wohnungssuchend bei den Wohnungsunternehmen auf, 
welches belegt dass sie sich mittlerweile hauptsächlich am freien Markt mit 
Wohnraum versorgen müssen. Besondere Engpässe gibt es bei kleinen Wo h-
nungen mit ein bis zwei Zimmern in zentrumsnaher Lage. Zudem sind die 
preiswerten, kleinen Wohnungen hart umkämpft, da die vielen Stud ierenden 
mit den Leistungsempfängern und Geringverdiener n konkurrieren, dabei aber 
oft aufgrund von Vermieterpräferenzen bevorzugt werden.  Insbesondere Leis-
tungsempfänger nach SGB II haben bei der Wohnungssuche oft mit Vorurteilen 
zu kämpfen und scheitern an den Präferenzen der Eigentümer. Aber nicht nur 
kleine Wohnungen feh len am Markt – lokale Marktexperten sehen auch das 
Angebot an bezahlbaren Wohnungen für Familien als zu knapp. 
Die lokalen Wohnungsunternehmen würden sich nach eigener A ussage gern 
stärker im Bereich S ozialer Wohnungsbau engagieren, allerding s sind derzeit 
die Rahmenbedingen für den  Erhalt von Fördermitteln des Landes wenig a t-
traktiv. 
3.3. Handlungsbedarf Wohnen im Alter 
Die vor dem Hintergrund des demografischen Wandels immer größer werdende 
Nachfragegruppe der Älteren stellt besondere Ansprüche an ihren Wohnraum: 
So kann ein barrierefreier und altersgerechter Wohnraum die Selbstständi g-
keit von älteren Menschen bis ins hohe Alter unterstützen und für mehr L e-
bensqualität sorgen. Zusätzlich zur quantitativen Dimension ist – wie in der 
Gesamtgesellschaft – ein Trend zu veränderten Le bensformen erkennbar. Di e-
ser Trend ist vor allem durch eine größere Vielfalt der Lebensformen geprägt. 
Die Verlängerung der Leben sphase jenseits der Erwerbstätigkeit und die Ver-
besserung des Wohlstands niveaus der Bevölkeru ng haben dazu geführt, dass 
sich innerhalb der Gruppe der Senioren eine Viel zahl von Lebenslage n und -
stilgruppen gebildet hat, die sich in einem Wandel der Wohnsituation im Alter 
widerspiegelt und sowohl Bedarfslagen als  auch Nachfragewünsche verändert . 
Durch die quantitative Z unahme der älteren Personen entsteht ein neuer B e-
darf an altersgerechten Wohnangeboten.  Die folgende Grafik verdeutlicht die 
verschiedenen Wohnmöglichkeiten im Alter. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
62   
Abbildung 43: Überblick über altersgerechte Wohn- und Lebensformen 
 
Quelle: eigene Darstellung 
Das Thema Barrierefreiheit ist nicht nur für ältere Personen von Bedeutung. 
Ein barrierearmes Wohnumfeld und eine barrierearme Wohnung sind komfo r-
tabel für Menschen jeden Alters. Je nach Gr ad der Beeinträchtigung sind u n-
terschiedliche barrierearme bis barrierefreie Standards erforderlich. Während 
für einen älteren Menschen vielleicht ein barrierearmer Zugang zur Wohnung 
mit nur wenigen Stufen ausreichen mag, ist ein Rollstuhlfahrer auf die S chwel-
lenlosigkeit bzw. die Überwindungsmöglichkeiten angewiesen, um die Wo h-
nung überhaupt zu erreichen.  
Um eine gezielte Vermittlung von Wohnungen durchführen zu können, also 
einem suchenden Haushalt die Wohnung anbieten zu können, die dessen B e-
darfen ent spricht, ist es erforderlich, eine gewisse Transparenz über das A n-
gebot zu schaffen. Bezüglich der Barrierearmut bestehen DIN -Normen, die 
Kriterien festlegen, die eine barrierefreie Wohnung erfüllen muss. Das Spek t-
rum barrierefreier Konzeptionen der DIN 18 040-2 nach umfasst nicht nur L ö-
sungsansätze für Menschen mit motorischen Einschränkungen und Rollstuh l-
nutzer sondern berücksichtigt ebenso sensorische Anforderungen. Die Anfo r-
derungen der DIN -Norm sollen zu Nutzungserleichterungen führen, z.B. durch 
ausreichend Flächenbedarf auf Wegen, Fluren und in Räumen oder durch eine 
schwellenlose Begehbarkeit der Zugangswege als auch innerhalb der Wo h-
nung. 
Bezüglich der Barrierearmut gestaltet sich die Festlegung schwieriger, denn es 
gibt keine allgemein anerkannte De finition. Entscheidend für die Barrierea r-
mut ist, dass ein Bewohner seine Wohnung ohne fremde Hilfe erreichen und 
diese nutzen kann. Um älteren und behinderten Menschen den Verbleib in 
ihrer eigenen Wohnung zu ermöglichen, ist der altengerechte und möglich st 
barrierefreie Umbau der Wohnungen wünschenswert. Vielfach kann der B e-
stand aber aus baulich -technischen Gründen nicht oder nur mit unverhältni s-
mäßig hohem (finanziellem) Aufwand vollständig barrierefrei umgebaut we r-
den. Daher sollte im Wohnungsbestand d ie Reduzierung der Barrieren hin zu 
einer Barrierearmut im Vordergrund stehen. Zudem ist immer zu bedenken, 
dass nicht jeder (ältere) Mensch (mit Behinderung) tatsächlich auf eine Barri e-
Barrierefreie/-
arme 
Wohnformen
Zu Hause
„Altenwohnung“ 
der 70er/80er 
Jahre
Barrierefreie/-arme 
Wohnung
Barrierereduziert
Barrierefrei Din 18040
Rollstuhlgeeignet Din 
18040 - 2
Gemeinschaftliche 
Wohnformen
Altershomogene/-
heterogene Wohnungs-, 
Haus-, Siedlungs-
gemeinschaften
Wohn- und 
Pflegeheim
Ohne Betreuung
Mit Leistungen zur Teilhabe 
und Rehabilitation
Betreutes Wohnen
Sonderform: Residenz
Ohne Betreuung
Ohne Betreuung
Mit Betreuung / Leistungen zur 
Teilhabe und Rehabilitation
Heimverbundenes 
betreutes Wohnen
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  63 
refreiheit angewiesen ist. Häufig reichen auch bereits kleinere Maßnah men, 
um eine Wohnung nutzergerecht anzupassen.  
Im Zuge der Aufstellung des KfW -Förderprogramms „Altersgerecht Umbauen“, 
wurden Kriterien formuliert, die als Voraussetzung für eine Förderung erfüllt 
werden müssen. Diese Kriterien bieten eine gute Grundlage  für die Definition 
der Barrierearmut. Befragte Experten aus der Wohnungswirtschaft verdeutl i-
chen, dass jedoch auch diese Kriterien so detailliert und umfangreich sind, 
dass eine Umsetzung im Bestand nur mit hohem Kostenaufwand, der dann ggf. 
auch auf die Miete umgelegt werden müsste, umzusetzen sei. Dennoch bieten 
die KfW-Anforderungen eine gute Grundlage, wie ein Beispiel aus dem Ruh r-
gebiet zeigt: Mit dem Ziel, generationengerechten Wohnraum zu schaffen, hat 
der Zusammenschluss von zwölf kommunalen Wohnun gsunternehmen (WIR – 
Wohnen im Revier mit insgesamt rd. 90.000 Wohnungen) eine Kooperation s-
vereinbarung aufgestellt. Dieser Vereinbarung liegt ein Leitfaden zu Grunde, 
welcher Kriterien für die Schaffung von barrierearmen Wohnraum formuliert. 
Der Leitfaden wurde gemeinsam durch die Wohnungsunternehmen erarbeitet, 
basiert in großen Teilen jedoch auf den Kriterien des KfW -Förderprogrammes 
„Altersgerecht umbauen“. Anpassungen haben insbesondere in den Bereichen 
stattgefunden, in denen der Erfahrung der Unterne hmen nach die größten 
Umsetzungsschwierigkeiten liegen. So wird z.B. im Unterschied zum KfW -
Programm im Sanitärbereich keine Mindestraumgröße gefordert, da diese im 
Bestand kaum umzusetzen ist. Vorgabe ist jedoch, einen gewissen Bewegung s-
raum zu gewährleis ten. Ebenso dürfen Duschtassen, sofern die baulichen G e-
gebenheiten einen bodengleichen Einbau verhindern, max. 6 cm hoch sein. Im 
Vergleich zum KfW -Programm sind dies 4 cm mehr, jedoch immer noch eine 
sehr geringe Einstiegshöhe, und damit für viele Mensche n – auch mit Bew e-
gungseinschränkung – nutzbar. 4 Durch die leichte Modifizierung der KfW -
Kriterien kann trotz der Wohnungsanpassung die Bezahlbarkeit der Wohnu n-
gen erhalten bleiben. Die Wohnungsanalyse lehnt sich an dieses Vorgehen an 
und spricht von barri erearmen Wohnungen, wenn diese auf den Kriterien der 
KfW-basieren, jedoch nicht unbedingt bis in das kleinste Detail umgesetzt 
wurden. 
                                                                                       
4 Download der Broschüre unter: http//www.wir-wohnen-im-revier.de/downloads.php 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
64   
Abbildung 44: Kriterien für den barrierearmen Wohnraum 
 
Quelle: KfW: technische Mindestanforderungen zum altersgerechten Umbau / WIR – Wohnen im Re-
vier: Broschüre Generationengerecht Wohnen 
In Osnabrück lässt sich bereits ein intensives Engagement zum Thema Wohnen 
im Alter in Form verschiedener Beratungsstellen und Initiativen erkennen.  Seit 
1998 besteht zudem der Arbeitskreis Leben und Wohnen im Alter, welcher im 
Rahmen der Lokalen Agenda 21 Osnabrück entstand und sich als Interesse n-
vertretung der Senioren in der Stadt sieht. Der Arbeitskreis besteht aus ehre n-
amtlich tätigen Bürgern sowie Vertret en von Unternehmen und Institutionen.  
U.a. hat der Arbeitskreis die Broschüre „Wohnen im Alter in Osnabrück“ verö f-
fentlicht, welche eine sehr gute Orientierungshilfe für die Bewohner darstellt. 
Hilfestellungen für da s Leben im Alter bietet auch das  Seniorenbüro der Stadt 
Osnabrück, welches neben der Unterstützung bei der Lebens - und Alltagsb e-
wältigung auch eine Wohnberatung anbietet.  Die „Ehrenamtliche Wohnber a-
tung“ bietet ein kostenloses Beratungsangebot zur Verbesserung der individ u-
ellen Wohnsituation und zum Thema barrierefreies Bauen und Wohnen. 
Mit dem Broschüre „ Wohnen im Alter in Osnabrück “, der „Gemeinschaftlichen 
Wohnberatung“ im Familienbündnis sowie der aktuellen Erarbeitung des 
Stadtentwicklungskonzepts „Älterwerden in Osnabrück“ weist die St adt b e-
reits eine umfassende Infrastruktur zum Thema Wohnen im Alter auf. 
3.3.1 Analyse des Marktes für altersgerechtes Wohnen 
In Osnabrück werden verschiedene Wohnformen des altersgerechten Wohnens 
angeboten. Grob kann unterschieden werden zwischen altersgerechten bzw. 
barrierearmen oder -freien Wohnungen einerseits und betreuten Wohnungen 
bzw. Wohnen mit Service andererseits. Betreute Wohnungen zeichnen sich 
neben der barrierefreien Wohnausstattung durch ein integriertes Dienstlei s-
tungsangebot aus, für welches e ine Betreuungspauschale berechnet wird. Zu 
den Dienstleistungsangeboten gehören zumeist ein 24 -Stunden Notruf sowie 
soziale Betreuung, die gemeinsame Veranstaltungen organisiert und so der 
sozialen Vereinsamung entgegen wirken soll. Je nach Zielgruppenansp rache 
KfW-Anforderungen Definition WIR – Wohnen im 
Revier1
Bad / 
Sanitärobjekte
•Türen schlagen nach außen auf 
(Münzschlitz)
•Duschplätze rutschfest oder 
rutschhemmend
•Duschplatz bodengleich oder max. 
20mm Niveauunterschied
•Räume min. 1,80m x 2,20m groß oder 
min. eine Bewegungsfläche von 0,90m 
x 1,20m vor den Objekten
•Abstand der Sanitärobjekte zur Wand 
min. 0,25 m
•Waschbecken min. 0,48m tief sowie 
bedarfsgerechte Höhe, Kniefreiraum
•WC: Höhe entsprechend dem Bedarf 
•Badewanne: Einstiegshöhe 0,50m oder 
Liftsystem/Türeinstieg
•Türen schlagen nach außen auf 
(Münzschlitz)
•Möglichst rutschhemmende 
Bodenbeläge im Badezimmer
•Duschen möglichst niveaufrei oder 
max. 60mm Niveauunterschied
•Bewegungsfläche von 0,90m x 1,20m 
vor den Objekten
•Abstand der Sanitärobjekte zur Wand 
min. 0,25m
•Ausreichend Kniefreiheit unter dem 
Waschbecken, um es im Sitzen zu 
benutzen
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  65 
und Preiskategorie kann dieses Betreuungsangebot mehr oder weniger u m-
fangreich konzipiert sein. 
Altersgerechte Wohnungen unterscheiden sich in dieser Analyse vom Service - 
bzw. betreutem Wohnen und von Seniorenresidenzen dadurch, dass sie kein 
integriertes Dienstleistungsangebot aufweisen. Allerdings ist, da die genaue 
Bezeichnung für altersgerechte Wohnungen im Allgemeinen nicht eindeutig 
festgelegt ist, die Erfassung des genauen Bestandes mit Schwierigkeiten b e-
haftet, da die Grenzen zu Normalwohnunge n nicht immer deutlich sind. Um 
eine altersgerechte Wohnung handelt es sich gemäß dieser Analyse bereits 
dann, wenn die Wohnung Minimalanforderungen an eine altersgerechte Au s-
stattung erfüllt. Es sind Wohnungen, die barrierefrei oder barrierearm über 
nur w enige Stufen zu erreichen sind, die sich gegenüber Normalwohnungen 
durch wenig aufwändige Modifikationen, wie die Verringerung von Schwellen, 
einfache Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge und eine bestimmte Mi n-
destgröße und Raumanzahl auszeichnen und s ich für Ältere ohne erhebliche 
Einschränkungen oder Beweglichkeit eignen.  
Das Angebot an alter sgerechten Wohnmöglichkeiten in Osnabrück ist vie l-
schichtig. Es werden sowohl altersgerechte, barrierefreie Wohnungen  im Neu-
bau und im Bestand seitens der Wohnun gsunternehmen und  verschiedener 
Bauträger angeboten als auch betreute Wohnformen. Hierunterbefinden sich 
auch spezi elle Wohngemeinschaften, z.B. für  die Zielgruppe  demenziell e r-
krankter Personen.  
Das Stephanswerk, die Wohnungsbaugesellschaft in Trägerscha ft des Bistums 
Osnabrück, bietet in Osnabrück und der Umgebung unterschiedli che Angebote 
im Bereich barrierefreies Wohnen für Senioren an. Zum Teil sind die Wohnu n-
gen gefördert und für Senioren nur mit einem Wohnberechtigungsschein zu 
beziehen. 
Hinsichtlich des Angebotes an barrierefreien Wohnungen ohne Serviceleistun-
gen sind beispielhaft folgende Projekte aufzuführen: 
 Theanolte-Bähnisch-Hof: Das Stephanswerk errichtet derzeit im Stad t-
teil Dodesheim -Ost unterschiedliche Neubauten als KfW -
Effizienzhaus-55. D ie Wohnungen sind alle barrierefrei geplant und 
weisen Wohnungsgrößen zwischen 56 und 104 m² auf. 
 Bramscher Str.  143 -145: Die WGO baut derzeit in zentraler Lage 70 
barrierfreie bzw. mind. -arme Wohnungen. Die Wohnungsgrößen li e-
gen zwischen 30 und 87 m². 
In der Stadt Osnabrück gibt es insgesamt ca. 600 Wohneinheiten, die dem 
Segment betreutes Wohnen zugeordnet werden können. Die Wohnungen teilen 
sich auf in freifinanzierte und geförderte Angebote und richten sich somit 
sowohl an zahlungskräftige als auch an einkommensschwächere Haushalte. 
Teilweise befinden sich die Wohnprojekte in direkter räumlicher Nähe zu A l-
ters-/ und Pflegeheimen, die zusätzliche Serviceleistungen anbieten. Folgende 
Projekte zählen u.a. aufgrund ihrer service -orientierten Ausrichtung z um b e-
treuten Wohnen: 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
66   
 Betreutes Wohnen „Am Schölerberg“ : Vermietung von exklusiven 
Komfortappartements mit Einbauküche; Wohnungsgrößen variieren 
zwischen 30qm, 45qm und 60qm; Gemeinschaftsräume und eine g e-
meinsame Waschküche befindet sich im Haus; Hausmeist er für kleine-
re Arbeiten; Mahlzeiten können über die Tagespflege hinzugebucht 
werden; ambulanter Pflegedienst möglich;   
 Seniorenzentrum Lüstringen: Eröffnung des Seniorenzentrums im Jahr 
2007; Teilnahme an Mahlzeiten, Veranstaltungen und Tagesprogramm 
des Seniorenzentrum sind möglich; „Sorglos -Paket“: Hilfe bereits vor 
dem Einzug, Unterstützung bei Anträgen für die Pflegekassen, Hilfe 
beim Einzug, Hilfe beim Kontakt mit Haus - und Fachärzten, Bestellung 
von Medikamenten, Kontakt zu Frisören etc.; Wäscherein igung mö g-
lich 
 Betreutes Wohnen am Paulusheim : Die Caritas betreut die insgesamt 
16 Wohneinheiten am Paulusheim; Fertigstellung 2005; Wohnung s-
größen variieren zwischen 48 und 110qm; die Wohnungen wurden 
mittlerweile alle käuflich erworben oder sind an Senio ren im „Betreu-
ten Wohnen“ vermietet. Betreuungspauschale enthält: Notrufsystem, 
Lebenszeichenkontrolle, Vermittlung eines Pflegeplatzes bei Bedarf;, 
individuelle Beratung, Vermittlung von Dienstleistungen 
 Betreutes Wohnen am Ravensbrink : Der Heimstättenverein Osnabrück 
verfügt im Bereich Schölerberg über ein Gebäude für betreutes Wo h-
nen. Das Haus verfügt insgesamt über 24 Wohnungen, wobei eine 
Wohnung als Gästewohnung zur Verfügung steht und eine weitere als 
Hausmeisterwohnung fungiert; Wohnungsgrößen varii eren zwischen 
40 und 60qm  
 Seniorenwohnen Haus Schinkel : Evangelische Stiftungen Osnabrück 
vermietet 26 Appartements im Stadtteil Schinkel. Anlage wurde 2009 
eröffnet und verfügt über 14 Einzel - und 13 Doppelappartements; S e-
nioren- und Pflegeheim in direkter räumlicher Nähe; Grundleistungen: 
Ansprechpartner unter der Woche, Notruf -Bereitschaftsdienst, Kult u-
relle Angebote, Vermittlung von Dienst - und Pflegeleistungen bei ak u-
tem Bedarf; Zusätzliche Angebote über externe Anbieter möglich 
 Bischof-Lilje-Altenzentrum: Das Bischof -Lilje Altenzentrum liegt im 
Stadtteil Wüste, die direkte Nähe zu einer Kindertageseinrichtung 
verbindet „Jung“ und „Alt“; 35 Wohnungen zwischen 42 und 90qm 
mit jeweils 2 -Zimmern; die Wohnungen sind öffentlich gefördert und 
erfordern bei d er Anmietung einen Wohnberechtigungsschein; die 
Kaltmiete beträgt 4,90€/qm; die Betreuungspauschale liegt bei 
45€/Monat; den Mietern steht in Ergänzung zu den Grundleistungen 
das Angebot der Tagespflege am Herrmann -Bonnus-Haus zur Verf ü-
gung 
 ALTERnatives Wo hnen eG : Bei dieser Einrichtung handelt es sich um 
eine Pflegewohngemeinschaft in Osnabrück Hellern mit insgesamt 9 
Zimmern.  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  67 
Marktexperten konstatieren, dass es weder quantitativ noch qualitativ gen ü-
gend altersgerechten Wohnraum gibt. In Osnabrück fehlen kleine, barrier e-
freie oder zumindest barrierearme Wohnungen in zentrumsnaher Lage. Of t-
mals besteht barrierefreier/ -armer Wohnraum im Neubau . Die Neubau -Mieten 
seien allerdings für viele Senioren nicht bezahlbar. Somit wird seitens lokaler 
Marktakteure insbesondere ein Bedarf nach preiswertem  barrierefreiem Wohn-
raum erkannt. In Bezug auf Betreuungsleistungen sollten Alternativen zum 
klassischen Betreutem Wohnen bedacht werden. Einige Personen benötigen 
keine Pflegeleistungen, sondern alltägliche Unterstü tzung und/oder Pflege nur 
im Bedarfsfall . Zudem fehle es in Osnabrück an alternativen Wohnformen: 
inklusiv, generationsübergreifend und selbstbestimmt sind Schlagworte, die 
von Marktexperten in diesem Zusammenhang genannt we rden. Zudem wurde 
in Gesprächen mit lokalen Marktexperten deutlich, dass  viele Senioren in i h-
rem bisherigen Wohnumfeld bleiben möchten. Dementsprechend gilt es int e-
grierte, quartiersbezogene Ansätze zu entwickeln (z. B. Betreuungsdienstleis-
ter in der Nähe altersgerechter Immobilien). 
Nachfragepotenzial nach altersgerechten Wohnungen 
Zur Bedarfsermittlung von altersgerechten Wohnungen existieren bis dato 
keine Kennwerte, die für Hochrechnungen verwendet werden können. Das 
Potenzial kann nur näherungsweise umrissen werden. Eine von BSI/InWIS im 
Jahr 2007 veröffentliche Studie kommt zu dem Ergebnis, dass rd. ein Prozent 
des Wohnungsbestandes in Deutschland altersgerecht ist. Eine zwei Jahre 
später veröffentlichte  Studie von der Prognos AG geht von rd. eineinhalb Pr o-
zent aus. Praktische Erfahr ungen zeigen, dass neue Mehrfamilienhäuser seit 
einigen Jahren meist zumindest barrierearm gebaut werden.  
Überträgt man diese Kennzahlen nun auf Osnabrück ergibt sich folgendes Bild: 
ein- bis eineinhalb Prozent des gesamten Wohnungsbesta ndes entsprechen 
868 bis 1.302 altersgerechten Wohnungen. Die Anzahl der Baufertigstellungen 
im Segment der Mehrfamilienhäuser von 2003 bis 2013 (Immobilien, die in 
diesem Zeitraum gebaut wurden kann man zum indest als neuwertig bezeic h-
nen) beträgt 934 Wohneinheiten. Die näh erungsweise umrissene Anzahl an 
altersgerechten Wohnungen beträgt rund 1.000 Wohneinheiten. 
Um künftige Bedarfe aufzeigen zu können, wird eine Modellrechnung durchg e-
führt, der folgende Annahmen zugrunde liegen: 
 Für die Ermittlung des Bedarfs wird dav on ausgegangen, dass Hau s-
halte im Alter ab 65 eine solche Wohnform präferieren.  
 Die Zahl der Personen im Alter ab 65 Jahre beträgt in Osnabrück laut 
der Bevölkerungsprognose im Jahr 2030 rd. 36.010 Personen. 
 Anhand empirischer Daten zur durchschnittlichen Ha ushaltsgröße 
nach Altersgruppen wird ein Durchschnitt von 1,33 Personen pro 
Haushalt in dieser Altersgruppe 2030 in Osnabrück angenommen. 
Damit ergibt sich einen Zahl von 27.051 Haushalten.  
 Im Projekt „Wohntrends 2030“ wurden im Auftrag des GdW Bunde s-
verband deutscher Wohnungs - und Immobilienunternehmen e.V. von 
InWIS GmbH und Analyse und Konzepte GmbH Wohnwünsche und 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
68   
Wohnsituation anhand einer bundesweiten Befragung untersucht. 
Demnach äußerten 19 Prozent der Befragten ab 50 Jahre, dass sie im 
Alter in einer altersgerecht ausgestatteten Wohnung umziehen wollen. 
Weitere 19 Prozent würden ihre Wohnung gerne altersgerecht umba u-
en. Überträgt man diese Ergebnisse auf die 27.051 Haushalte in Osn-
abrück, so ergibt sich daraus eine Summe von 10.279 Haushalten, die 
als potentielle Nachfrager altersgerechter Wohnalternativen in Frage 
kommen. Inwieweit und in welchem Umfang sich dieses Nachfragep o-
tential zu einem Umzug in eine alters gerechte Wohnung entschließt, 
hängt neben anderen Faktoren von einer wichtigen Bedingun gen ab: 
Die entscheidende Bedingung, die an einen Umzug geknüpft wird, ist 
das Angebot einer attraktiven altersgerechten Wohnung. Erst durch 
ein konkretes Angebot, bei dem für den älteren Haushalt die wohnl i-
chen Vorteile gegenüber seiner bisherigen Wohnung  deutlich werden, 
wird die Umzugsbereitschaft konkret. 
 Die Befragung ergab zudem, dass 26 Prozent derjenigen, die eine a l-
tersgerechte Wohnung präferieren, keine kombinierten (Pflege) -
Dienstleistungen wünschen. Überträgt man diesen Wert auf Osnab-
rück, so er hält man ein Potenzial von rd. 2.673 Haushalten, die bis 
zum Jahr 203 0 eine altersgerechte barrierearme Wohnung ohne int e-
griertes Dienstleistungsangebot nachfragen würden.  
Altersgerechte Wohnungen lassen sich im Bestand zwar in den seltensten 
Fällen barri erefrei nachrüsten, häufig reichen aber schon kleinere U m-
baumaßnahmen aus (z. B. im Bad), um eine barrierearme Wohnsituation 
herzustellen. Das ausgewiesene Potenzial kann daher nicht komplett mit 
einem künftigen Neubaupotenzial gleich gesetzt werden. Zudem  besteht 
auch für diejenigen Haushalte, die bisher keine Umzugsbereitschaft ä u-
ßerten, ein Anpassungsbedarf im Bestand, um ein möglichst langes 
selbstständiges Wirtschaften zu ermöglichen. 
Nachfragepotenzial nach Betreutem Wohnen 
Auch das Nachfragepotenzial  kann in Anlehnung an Pflegequoten ambulant 
Pflegebedürftiger (Daten des Bundesministeriums für Gesundheit und des 
statistischen Bundesamtes) modellhaft berechnet werden. Hierzu wurden die 
folgenden annahmen getroffen:  
 Die Wohnform des betreuten Wohnens richtet sich insbesondere an 
ältere Personen mit leichten Hilfebedarfen bzw. mit ambulantem 
Pflegebedarf. Davon werden laut Pflegequoten im Jahr 2030 2.357 in 
Osnabrück leben. 
 Anhand empirischer Daten zur durchschnittlichen Haushaltsgröße 
nach Altersgruppen wird für Osnabrück einen Durchschnitt von 1,24 
Personen pro Haushalt5 angenommen. Damit ergibt sich eine Zahl von 
rd. 1.757 Haushalten mit ambulantem Pflegebedarf im Jahr 2030. 
 Nicht für alle Haushalte wird die Versorgung durch einen ambulanten 
                                                                                       
5 Die durchschnittliche Haushaltszahl ist geringer als bei der Berechnung barrierearmer Wohnun-
gen ohne integriertes Dienstleistungsangebot, da die Gruppe der Personen, die das Betreute 
Wohnen nachfragt, häufiger als Single-Haushalt lebt. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  69 
Pflegedienst übernommen. Wie die Statistik des statistischen 
Bundesamtes zeigt, wird ein Großteil der Versorgungen durch die 
Familien der Betroffenen übernommen. Für die Wohnform des 
Betreuten Wohnens kommen insbesondere die Haushalte in Frage, die 
nur durch einen Pflegedienst versorgt werden: Hierfür weist das 
statistische Bundesamt einen Anteil von 33 Prozent aus.  Im 
städtischen Raum ist der Anteil etwas höher, da familiäre 
Versorgungsstrukturen nicht so stark ausgeprägt sind wie im 
ländlichen Raum. Überträgt man die erhöhte Quote von 40 Prozent 
dann auf Osnabrück, erhält man für das Jahr 2030 ein Potential von 
864 Haushalten über 65 Jahre, die für die Wohnform des Betreuten 
Wohnens in Frage kommen.  
 Stellt man diesem Potenzial die Zahl der aktuell vorhandenen 
Wohneinheiten des Betreuten Wohnens gegenüber (rd. 600 
Wohnungen), ergibt sich ein Potenzial von 264 Wohnungen bis 2030. 
 
3.4. Handlungsbedarf Neue Wohnformen 
3.4.1 Allgemeine Wohntrends  
InWIS wurde 2013 gemeinsam mit Analyse & Konzepte vom GdW Bundesve r-
band deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. mit der Analyse 
der Wohntrends bis zum Jahr 2030 beauftragt. Diese Trends beschreiben die 
zentralen Nachfrageentwicklungen für die Wohnungswirtschaft auf Grundlage 
der sich verändernden Rahmenbedingungen i n den Bereichen Demographie 
und Wirtschaft, Migration und Integration sowie Ökologie und Energie. Au f-
grund der steigenden Zahl an Städten und Regionen mit Angebotsüberhängen 
im Wohnungsbestand nehmen die Wohnbedürfnisse der Nachfrager stetig an 
Bedeutung zu. Um die bestehenden Angebote zu vermarkten, muss das Woh n-
raumangebot diesen Nachfragetrends angepasst werden.  
Die Wohnraumnachfrage wird zukünftig stärker von Ansprüchen an multimedi-
ale und technische Ausstattungen der Wohneinheiten sowie die internetbasier-
te Vernetzung unterschiedlicher Geräte zur Automatisierung  von Abläufen 
(‚Smart Homes‘) geprägt sein. Hierzu gehören bspw. Sicherheits - und Energie-
einsparsysteme (darunter energieeffiziente Techniksysteme wie z.B. zur Steu e-
rung der Belüftung, Beschattu ng, Beheizung und Beleuchtung). Neben diesen 
Erleichterungen durch technische  Systeme innerhalb der Wohneinheiten b e-
schreibt der Trend der 25-Stunden-Gesellschaft die steigenden Erwartungen 
an Service - und Dienstleistungsqualitäten, die die Kombination von  Alltags-
verpflichtungen und Freizeitaktivitäten zeitlich flexibel ermöglicht. Ein weit e-
rer Trend, der bis zum Jahre 2030 stetig zunehmen wird, ist das Sharing-
Konzept. In Bezug auf die Wohnraumnachfrage nehmen Tausch - und Verlei h-
plattformen auf Quartierseb ene, die das Teilen von Räumen, Parkplätzen etc. 
ermöglichen, stetig an Bedeutung zu. Auch das Thema Gesundheit und Fitness  
wird ein prägender Faktor beim Wohnen sein, zum einen auf das städtische 
Klima bezogen, zum anderen auf die Verfügbarkeit von Sporta ngeboten im 
nahen Wohnumfeld. Wie die bereits vorgestellten Trends verdeutlichen, nimmt 
die Bedeutung der Quartiersqualität zukünftig stark zu. Hierbei nimmt sowohl 
die Verbindung von unterschiedlichen Nutzungen auf kleinem Raum (‚Stadt 
der kurzen Wege‘) a ls auch die Integration und Inklusion unterschiedlicher 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
70   
Bevölkerungsgruppen eine entscheidende Rolle ein. Eine zentrale Entwicklung 
unserer Gesellschaft ist das Älterwerden der Bevölkerung . Diese Bevölk e-
rungsgruppe ist allerdings nicht homogen, sondern bed arf der Bereitstellung 
unterschiedlicher Wohnformen. Zentrale Aspekte hierbei sind die ambulante 
Pflege sowie der altersgerechte Umbau von Wohnungen und Quartieren. 
3.4.2 Angebot und Nachfrage nach gemeinschaftlichen 
Wohnformen/Baugemeinschaften 
Gemeinschaftliche Wohnformen sind mittlerweile in vielen Kommunen zu einer 
festen Größe der Wohnungsnachfrage geworden. Dabei resultieren diese ne u-
en Wohnwünsche aus sich verändernden familiären und demografischen Stru k-
turen. Meist sind Themen wie Gemeinsc haft, soziales Miteinander, Hilfsberei t-
schaft und Mehrgenerationenwohnen Bestandteil der Wohnkonzeption.  
Private Baugemeinschaften hingegen können diejenigen Bewohner ermächt i-
gen, die Wohneigentum bilden wollen und dabei  auf die Zentralität und Urb a-
nität der Großstadt nicht verzichten möchten, aber die hohen Kauf - und Erstel-
lungskosten alleine nicht aufbringen können. Die Gemeinschaft ist hier in 
gewisser Hinsicht Mittel zum Zweck. 
Eine aktuell erschienene Studie des Forschungsprojekts „Gemeinschaftliche 
Wohnprojekte und Nachbarschaften“ der TU Kaiserslautern hat wesentliche 
Erkenntnisse in Bezug auf Wohnwünsche, Erfolgsfaktoren und Hindernisse von 
gemeinschaftlichen Wohnprojekten identifiziert. So werden Neubauprojekte in 
Form von Hausgemeinschaften bevorz ugt. Als tatsächliche Baugruppen treten 
die wenigsten Projektinitiativen auf – gewünscht werden primär Mietprojekte. 
Die häufigste n Nachfragegruppen sind dabei g enerationsübergreifende Gru p-
pen sowie Senioren. Barrierefreiheit ist dementsprechend ein eleme ntarer 
Bestandteil der Konzeption – oft ebenso ein Energiekonzept. Die gegenseitige 
Unterstützung bildet die zentrale Motivation des Zusammenlebens (vgl. Spe l-
lerberg et al. 2015). Baugemeinschaften werden häufiger von Familien init i-
iert. Eine in der Bauwel t aus dem Jahr 2008 publizierte Fallstudienunters u-
chung in Berlin, Frankfurt und Freiburg kam zu dem Ergebnis, dass Baug e-
meinschaften weit überwiegend von Familien und deutlich seltener von Si n-
gles und Paaren gebildet werden (vgl. Bauwelt 2008).  
Neben der Bereitstellung von bedarfsgerechtem Wohnraum können Wohnpr o-
jekte für Kommunen ein Mehrwert in vielfacher Hinsicht bieten. Oft entstehen 
sozial stabile und durchmischte Nachbarschaften, da sich unterschiedliche 
Haushaltsformen, Generationen und Nationalitä ten zusammenschließen. Oft 
haben Wohnprojekte auch hohe Anforderungen an die Bauweise, so dass a t-
traktive und nachhaltige Architektur entsteht. Die Verpflichtung zum gegense i-
tigen Miteinander und nachbarschaftlicher Unterstützung kann im besten Fall 
sogar die kommunalen Versorgungsleistungen entlasten. Oft strahlt das Eng a-
gement des Wohnprojekts auch auf das weitere Quartier aus. Veranstaltungen, 
Wohnumfeldverbesserungen und Aktivitäten kommen oft auch den sonstigen 
Quartiersbewohnern zu Gute. Mehrgeneratio nen- und Inklusionsprojekte lei s-
ten einen wesentlichen Beitrag zur Integration alter und behinderter Me n-
schen (vgl.  MWEBWV NRW 2010). Private Baugemeinschaften zeigen Familien 
eine alternative Wohnperspektive innerhalb der Stadtgrenzen auf und können 
somit der Suburbanisierung entgegenwirken. Die Bindung junger Familien an 
die Stadt ist dabei auch aus kommunaler Sicht von Vorteil.  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  71 
In Osnabrück wurden bisher zwei gemeinschaftliche Wohnprojekte realisiert: 
die Gemeinschaftswohnsiedlung Sonnenhügel und das W ohnprojekt Wohnen & 
Mehr. 
Gemeinschaftswohnsiedlung Sonnenhügel: 
Aufbauend auf den Bestrebungen einer Initiative, ist es im Frühjahr 2011 g e-
lungen den Grundstein für eine ökologische Gemeinschaftssiedlung zu legen. 
Bestehend aus 19 ehemaligen Reihenhäuser n der britischen Armee, wohnen in 
dieser Siedlung nun Bewohner mit einem Alter zwischen 8 und 76 Jahren z u-
sammen. Das Durchschnitt salter beträgt 54 Jahre. Ein Gemeinsch aftshaus ist 
derzeit in Planung.6 
 
Wohnprojekt Wohnen & Mehr: 
Das Projekt wurde gemeinsam  mit dem Stephanswerk  im Stadtteil Kalkhügel 
entwickelt. Es besteht aus 16 barrierefreien Wohnungen zwischen 46 und 67 
m² sowie einem Gemeinschaftsraum und Gemeinschaftsgärten. Das Wohnpr o-
jekt bietet gemeinschaftliches, selbstbestimmtes Wohnen für Mensche n ab 50 
Jahre.  
 
Gespräche mit lokalen Akteuren verdeutlichen, dass  weiterer Bedarf nach 
gemeinschaftlichen Wohnprojekten in Osnabrück besteht. So gibt es schon seit 
längerem das Bestreben verschiedener Gruppen ihre Projekte umzusetzen. 
Teilweise sind die Gruppen aber auch aufgrund unterschiedlicher Interessen, 
Unstimmigkeiten o.ä. im Laufe der Zeit wieder zerbrochen. Zudem konstati e-
ren die Gesprächspartner, dass zentrale, große Grundstücke, die für solche 
Projekte gebraucht werden nicht zur Verfügung stehen oder aufgrund der Ve r-
gabepraktiken unzugänglich sind. Eine weiter e Schwierigkeit stellt der oft mals  
sehr lange Planungshorizont von Wohnprojekten dar. Für al te Menschen ist die 
Perspektive, erst in fünf bis zehn Jahren eine Wohnung beziehen zu können , 
wenig attraktiv. 
Aktuell gibt es zehn feste Initiativen/Gruppen  in Osnabrück, die gemeinschaft-
liche Wohnprojekte realisieren möchten. Dies entspricht in etwa 120 bis 150 
interessierten Personen. In quantitativer Hinsicht kann man Gemeinschaftl i-
ches Wohnen in Osnabrück also noch als Nischenprodukt bezeichnen. Dies 
bestätigen auch entsprechende Marktakteure aus ihren Erfahrungen mit Anfra-
gen zu diesem  Thema. Gleichzeitig zeigen die Erfahrungen aus anderen Stä d-
ten, dass sich Wohnprojekte vom Nischenprodukt oft zu einem festen Bestan d-
teil der Wohnungsnachfrage entwickeln k önnen (z.B. Hamburg,  Freiburg,  Tü-
bingen, Berlin, Leipzig u.a.). 
Osnabrück fördert die Entstehung von Wohnprojekten und Baugemeinschaften. 
Momentan sind auf vier städtischen Entwicklungsgebieten (Klausegärten, 
Eversburger Friedhof, Schölerberg, Landwehrviertel)  Flächen zur Realisierung 
gemeinschaftlicher Wohnprojekte reserviert. Die Bereithaltung von Grundst ü-
cken stellt einen wesentlichen Baustein in der zielgerichteten Unterstützung  
von Wohnprojekten seitens der Stadt dar. 
Die Gespräche mit lokalen Akteuren erg aben, dass in Osnabrück die Haup t-
nachfrager nach gemeinschaftlichen Wohnformen Best -Ager mit Plänen für den 
dritten Lebensabschnitt sind. Klassischerweise sind auch oft Familien an ne u-
en Wohnformen interessiert – in Osnabrück ist diese Zielgruppe bisher eher 
                                                                                       
6 http://www2.osnabrueck.de/konversion/72874.asp 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
72   
weniger stark vertreten. Oft sind die Interessierten alleinstehend. Folgende 
Wohnwünsche/Anforderungen an die Wohnprojekte wurden genannt:  
 Leben in der Gemeinschaft 
 Gegenseitige Unterstützung 
 Generationsübergreifendes Wohnen 
 Gute Infrastrukturausstattung/Zentralität 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zwischenfazit 
 
 Positive Haushaltsentwicklung bedingt Neubaubedarf (insb. kurzfristig) 
 Bezahlbarer Wohnraum wird aufgrund auslaufender Bindungen und der 
Verringerung preisgünstiger freifinanzierter Wohnungen knapper 
 Pluralisierung der Lebensstile bedingt unterschiedliche Formen des a l-
tersgerechten Wohnens; insb. barrierefreie, kleine Wohnungen werden 
benötigt 
 Neue Wohnformen bieten Vorteile, benötigen aber auch Unterstützung; 
mit der Bereitstellung von Flächen ist ein erster Schritt getan 
 Zentrale Handlungsbedarfe: 
o Impulse zur Schaffung zielgruppenspezifischer Wohnraumang e-
bote  
o Impulse für barrierearme Wohnraumanpassungen und barrier e-
freien Neubau  
o Impulse für den Erhalt und Neubau von bezahlbarem und g e-
bundenem Wohnraum  
o Unterstützung neuer Wohnformen  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  73 
4. Handlungsempfehlungen 
4.1. Ziele, Strategien und Maßnahmen 
Die aus der Analyse und bestehenden Zielsetzungen der Stadt Osnabrück ab-
geleiteten, übergeordneten Ziele bildeten die zukunftsversierte Grundlage für 
die Erarbeitung der Handlungsempfehlungen und Maßnahmen: 
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung 
 Umweltbewusstsein und Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen  
 Bereitstellen von zielgruppengerechten Wohnangeboten in Bestand  
und Neubau 
 Moderne und bezahlbare Wohnangebote in Bestand und Neubau 
Im Folgenden werden die Ziele und daraus abgeleiteten Handlungsempfehlu n-
gen für die einzelnen Wohnungsmarktsegmente erläutert. 
4.1.1 Frei finanzierter Mietwohnungsmarkt 
Ziel: Zielgruppen- und bedarfsgerechter Neubau von Mietwohnungen 
Aus der Veränderung der  wohnungswirtschaftlichen Zielgruppen erwachsen 
Anforderungen an Art und Umfang  des Wohnungsneubaus. Als quantitativer 
Rahmen für eine bedarfsgerechte Bautätigkeit ist ein Neubauvolumen von rd. 
170 Mietwohnungen pro Jahr  anzusehen, vorzugsweise in kleinen Wohnungen 
(unter 65 m², und auch unter 55 m²) für ein bis zwei Personen in integrierten 
Wohnlagen. Die Analyse des Wohnungsmarktes hat aufgezeigt, dass es sich 
hierbei um ein Teilsegment mit quantitativen Engpässen handelt, da mehrer e 
Zielgruppen (Studierende, Senioren) um (bezahlbare) kleine Wohnungen ko n-
kurrieren. So ziehen z.T. junge Menschen nicht aus dem Elternhaus aus oder 
können einen stationären Aufenthalt (Jugendhilfe) nicht beenden, da keine 
passenden Wohnungen am Markt verfügbar sind.  
Neubau sollte barrierearme und barrierefreie Wohnstandards  vorsehen, etwa 
durch den (ggf. späteren) Einbau von Aufzügen und bodengleichen Duschen. 
Dies spricht nicht nur ältere Mieter an, sondern biete t auch jüngeren Zielgrup-
pen viel Wohnkomfort. Vor dem Hintergrund der prognostizierten demograf i-
schen Entwicklung (Rückgang der Studierenden, Zu wachs älterer Zielgruppen ) 
sollte beim Neubau von Stu dierendenwohnungen mindestens die Möglichkeit 
der barrierefreien Umrüstung bedacht werden. Beispielsweise in Göttingen 
wurde kürzlich (durch die städt. Wohnungsbau GmbH und das Studentenwerk) 
ein neues Wohnheim errichtet, das nach baulichen Veränderungen alteng e-
rechten bzw. behindertengerechten Wohnraum bietet. 
Obwohl Neubauten sich aufgrund der hohen Bau kosten häufig an einko m-
mensstärkere Haushalte richten, kann selbst dann ein zielgruppen - und b e-
darfsgerechter Neubau zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums beitragen. Nach 
der sog. „Filtering-Theorie“ wenden sich einkommensstarke Wohnungsnac h-
frager den höherwertigen Neubauwohnungen zu, während die von ihnen fre i-
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
74   
gemachten Wohnungen Entlastungseffekte im mittleren und unteren Prei s-
segment hervorbringen. Der Umfang der Entlastungseffekte hängt jedoch d a-
von ab, wie viele Umzugsketten zwischen den räumlich un d sachlich differe n-
zierten Teilmärkten in Gang gesetzt werden und wie lang diese Umzugsketten 
sind, d. h. ob sie bis zu den minderverdienenden oder anderen Haushalten mit 
Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt reichen.  Allerdings zeigen die 
Erfahrungen, dass entsprechende Filtering -Effekte in aller Regel (zumindest in 
wachsenden Märkten) nicht ausreichen, um die sich verschärfende Bedarfss i-
tuation im preisgünstigen Segment aufzufangen (erst recht nicht, wenn gleic h-
zeitig z.B. preisgebundene Wohnungsbestän de abschmelzen). Die Analyse 
zeigt, dass sich die Bautätigkeit von Mehrfamilienhäusern zuletzt vor allem auf 
Top-Wohnlagen, wie Westerberg und Weststadt , konzentrierte. Um preisgün s-
tigeren Neubau zu realisieren, sollte darüber hinaus auch in einfacheren Lagen 
eine qualitätsvolle Entwicklung von Mietwohnungen forciert werden.  
Eine Maßnahme zur Förderung günstigerer Neubauwohnungen seitens der 
Kommune wäre die Flexibilisierung von Stellplatzanforderungen, sofern dies 
im Einklang mit der Landesbauordnung steh t. Da in integrier ten Lagen auf-
grund der Festlegungen oft der Bau einer Tiefgarage notwendig ist, erhöhen 
sich die Baukosten immens. Insbesondere bei preisgebundenen Wohnungen 
oder Wohnraum für Senioren wäre ein reduzierter Stellplatzbedarf zu prüfen. 
Ziel: Forcierung der Bestandserneuerung 
Neben dem qualitätsvollen Neubau von Wohnungen ist auch der Erneuerung 
des Bestandes hohe Priorität beizumessen. Die wesentlichen Herausforderu n-
gen für die Weiterentwicklung des Osnabrücker Wohnungsbestandes sind:  
 Zielgruppenorientierter Umbau, 
 energetische Maßnahmen und umfassende Modernisierungen mit 
„Augenmaß“ einfordern und umsetzen,  
 Einbindung und Unterstützung privater Einzeleigentümer.  
Dabei geht es nicht darum, alle Bestände in allen Facetten zu modernisieren. 
Stattdessen sollten  unterschiedliche Ausstattungsqualitäten für Nachfrager 
mit niedriger bis hoher Kaufkraft geschaffen werden.  
Geringfügige Investitionen sind zum einen für Bestände anzuraten, die wenig 
Handlungsbedarf zeigen und zum anderen für Bestände,  die kaum langfristige 
Perspektiven haben, z.B. weil sie peripher  liegen. Ziel ist, die Vermietbarkeit 
mittelfristig zu sichern. Häufig werden Fassaden gestrichen, Eingangsbereiche 
erneuert (inkl. Schwellenbeseitigung) sowie Außenbereiche aufgewertet.  
Umfangreichere Modernisierungen  sind bei Beständen sinnvoll, die sich in 
infrastrukturnahen Lagen befinden und langfristige Vermietungschancen zei-
gen. Besonders Objekte mit „sichtbarer Rolle“ im Quartier können bei Mode r-
nisierung positive Effekte erzeugen. Aus sozialplanerischer Sicht stellen diese 
Bestände allerdings auch ein wichtiges Potenzial für kaufkraftschwächere 
Gruppen dar, die ebenfalls auf die Nähe zu Infrastrukturen angewiesen sind. 
Aus diesem Grund besteht hinsichtlich dieser Maßnahme eine Diskr epanz 
zwischen der wohnungswirtschaftlichen und sozialplanerischen Sicht.   
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  75 
Ziel: Ergänzung des Angebots in integrierten Lagen  
Gemäß der Prämisse „Innenentwicklung vor Außenentwicklung “ sollten in 
zentralen Lagen kleinteilige Innenentwicklungspotenziale geprüft werden . 
Dazu zählt neben der behutsamen Ergänzung des Bestandes durch den Ausbau 
von Dachgeschossen oder die Aufstockung von Staffelgeschossen („vertikale 
Nachverdichtung“) auch die Nachverdichtung auf größeren Grundstücken . 
Auch die barrierearme Erschließung des Bestands  durch Aufzüge und Laube n-
gänge sowie ggfs. die Option barrierefreier Ergänzungsbauten soll geprüft 
werden. Private Einzeleigentümer sollten einbezogen und unterstützt werden . 
Dazu ist eine umfangreiche Überzeugungs - und auch Informat ionsarbeit erfor-
derlich. Gebraucht werden planungsrechtliche Beratung und Unterstützung bei 
der zielgruppenorientierten Ausgestaltung neuer Wohnungen. Dies kann durch 
Öffentlichkeitsarbeit (Broschüren und Anleitungen zum Umbau bzw. Anbau im 
Geschosswohnungsbau) und ggf. eine Beratungsstelle geschehen.  
Das bereits bestehende Baulandkataster könnte stärker kommuniziert werden. 
Darauf aufbauend kann eine Baulückenbörse für potenzielle Interessenten und 
Eigentümer der Baulücken eingerichtet werden.  Dies wird zwar die quantitat i-
ven Versorgungsengpässe kaum beheben, kann aber zu interessanten N i-
schenprodukten für spezielle Zielgruppen führen, die anderweitig nicht in 
Osnabrück gehalten werden können. Investoren und die Kommune können nur 
durch Kooperation die Bau landmobilisierung entscheidend voranbringen.  
Denkbar wäre dazu auch ein  Innenhofatlas, wie er etwa in Düsseldorf umge-
setzt wurde, um Nachverdichtungsp otenziale der Innenhöfe systematisch zu 
erheben und darzustellen.  Besonders für Senioren bieten Innenhöfe optimale 
Standortbedingungen, da sie integriertes und doch ruhiges Wohnen bieten.  
Ziel: Mobilisierung privater Einzeleigentümer 
Der größte Teil des Bestands ist im Besitz privater Eigentümer. Künftig kommt 
es daher darauf an, di ese für die Erfordernisse des Wohnungsmarktes zu se n-
sibilisieren und ihre Investitionsbereitschaft in eigene Bestände zu erhöhen. 
Dafür gibt es jedoch keine Standard-Lösung. Wichtig sind  niedrigschwellige 
Angebote, die sich an den Bewirtschaftungsstrategie n der Eigentümer orie n-
tieren. Ziel wäre, aus Bestandshalter n „Bestandsverbesserer“ zu machen. 
Information und Beratung sind zwei zentrale Bausteine, um kommunale Int e-
ressen mit den en der Eigentümer in Einklang zu bringen und sich auszuta u-
schen. Private Eig entümer sind häufig wohnungswirtschaftliche „Laien“ und 
haben daher hohen  Unterstützungsbedarf z.B. bei Fragen der Mieterbindung, 
der „richtigen“ Belegungsmischung, der geeigneten Zielgruppenansprache, 
der altersgerechten Wohnraumanpassung, der baulichen E rneuerung und der 
Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen. 
Ein Beispiel ist das in NRW existierende Beratungsnetzwerk „IdEE - Innovation 
durch EinzelEigentümer“. Bei dem durch das Bauministerium initiierten Pr o-
jekt „IdEE“ wurde auf regionaler Ebene ein Beratungsnetzwerk gebildet, das in 
verschiedenen Modellquartieren erprobt wurde. Auf regionaler Ebene arbeiten 
Haus & Grund NRW, die Architektenkammer NRW, NRW.BANK, Energieagentur 
und die Westdeutsche Handwerkskammer  mit. Ziel ist es, private Einzeleige n-
tümer über die Herausforderungen am Wohnungsmarkt, mögliche Bewirtscha f-
tungsstrategien und Modernisierungsbedarfe zu informieren. Hierzu strebt das 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
76   
Projekt die Herausbildung örtlicher Beratungsnetzwerke an, die von den örtl i-
chen Haus & Grund Vertretungen gemeins am mit der Kommune initiiert und 
von weiteren Akteuren mitgetragen werden. Das können z.B. lokale  Architek-
ten, Handwerksbetriebe, Finanzierungsinstitute, Energieberater und Wo h-
nungsunternehmen sein, die ihr Fachwissen zu Finanzierung und Förderung, 
der Bew irtschaftung, zur baulichen Anpassung und weit eren Fragestellungen 
einbringen. Das N etzwerk IdEE unterstützt die genannten Akteure bei dem 
Aufbau eines Beratungsnetzwerkes vor Ort, indem es z.B. lokale Akteure b e-
nennt u nd den Kontakt hierzu herstellt (vgl.  MBV.NRW 2009 , heute 
MBWSV.NRW).  
Mögliche Maßnahmen und Instrumente aus einem solchen Beraternetz sind 
neben Informationsveranstaltungen zur Sensibilisierung der Eigentümer für 
ihre Handlungsmöglichkeiten auch Eigentümer- bzw. Modernisierungsstam m-
tische. Die erfolgreiche Sensibilisierung und Motivation der Eigentümer mün-
dete in einigen Städten in Standortgemeinschaften. Hierbei, so die Erfahru n-
gen in anderen Kommunen mit ähnlichen Handlungsbedarfen, werden die 
Initiativen oftmals auch von Wohnungsunternehm en, die in der Nähe der b e-
treffenden Gebäude über Bestand verfügen, unterstützt.  
Konkret bieten sich folgende Maßnahmen an, um private Eigentümer für ein 
Mitwirken an einer Bestandsverbesserung zu motivieren: Öffentlichkeitswirk-
same Darstellung von best -practice-Beispielen von „Bestandsverbesserern“  
zur Motivation weiterer Eigentümer, z.B. in Form von Handbüchern oder Tagen 
der offenen Tür , Ausschreibung kleinerer Wettbewerbe mit dotiertem Preis, 
konkretisierte Beratung, z.B. durch „Start-up-Checks“ für Immobilien: Analyse 
von Standort, Grundstück, Wohnungen, ansprechbaren Zielgruppen. 
Nukleus eines solchen lokalen Beratungsnetzwerkes könnte das Forum Wo h-
nen sein, das bereits existiert. Wichtig ist aber auch der kleinräumige Fokus. 
Viele Eigentümer haben z.B. kaum Einblick in bestehende Fördermöglichkeiten 
und empfinden den Zugang hierzu schwierig. Der Einsatz von Förderlotsen ist 
eine Maßnahme, die ebenfalls im Rahmen der Eigentümermobilisierung A n-
wendung finden und ggf. mit bestehenden Beratungsangeboten ( z.B. der 
kreisweiten Wohnberatung) verknüpft werden kann. 
4.1.2 Gebundener Mietwohnungsmarkt 
Ziel: Gewinnung neuer Investoren für den geförderten Wohnungsbau  
Die dargelegten Analyseergebnisse haben aufgezeigt, dass die Investitionsb e-
reitschaft in den Neubau geförderter Wohnungen sehr gering ist. Aus diesem 
Grund ist es ratsam, die Bedeutung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus 
zur Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums in Osnabrück weiter zu diskutieren 
um ggf. auch neue Investoren f ür diesen Teilmarkt  zu interessieren. Denkbar 
wären in diesem Zusammenhang z.B. Informationsveranstaltungen (ggf. unter 
Einbindung des zuständigen Ministeriums oder der N -Bank), um den öffentlich 
geförderten Wohnungsbau wieder stärker in den Fokus zu rücken. 
Die gezielte Investorensuche  für den öffentlich geförderten Wohnungsbau 
durch die Stadtverwaltung sollte diese Maßnahmen ergänzen. Die Suche kann 
z.B. über die Teilnahme an regionalen Messen und Veranstaltungen erfolgen, 
auf denen Kontakte zu Investoren  und Projektentwicklern gesucht werden 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  77 
kann. Darüber hinaus kann eine transparente Darstellung von geeigneten 
Grundstücken für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und Gute-Praxis-
Beispiele im Rahmen einer Öffentlichkeitsarbeit dazu beitragen, Aufmerksa m-
keit zu erregen und ggf. neue Investoren zu gewinnen. 
Ziel: Bedarfsgerechter Neubau von gebundenen Wohnungen 
Grundlage für den Neubau preisgebundener Wohnungen stellt die ausreichen-
de Bereitstellung von Bauland . Eine barrierefreie bzw. barrierearme Bauweis e 
erweitert die Zielgruppenansprache . Den Handlungsbedarfen entsprechend 
sollte ein Fokus auf kleine Wohnungen für ein bis zwei Personen gelegt we r-
den. Des Weiteren muss ein Neubau von Mietangeboten nicht nur in Form von 
Mehrfamilienhäusern erfolgen. Dem ebenfalls bestehenden Bedarf an bezah l-
baren und gleichzeitig familiengerechten Wohnungen kann auch über den Bau 
von geförderten bzw. gebundenen Mieteinfamilienhäusern begegnet werden. 
Das Instrument der mittelbaren Belegung  könnte stärker genutzt werden . S o 
können neue geförderte Wohnungen frei vermietet werden und somit marktg e-
rechte Mieterlöse erzielt werden. Die Bindungen können im Bestand liegen. 
Erfahrungen zeigen, dass dieses Modell gut funktioniert, wenn Wohnungsu n-
ternehmen weitgehend eigenverantwortlich über die Verteilung alter und ne u-
er Bindungen sowie die Mieter entscheiden können  (wenn also die bürokrat i-
schen Hürden niedrig bleiben) . In Lübeck z.B. wurde die eigenverantwortliche 
unternehmerische Verteilung der Bindungen in Kooperationsverträgen v eran-
kert. Woh nungen mit der Option auf eine  Bindung stehen in einem mit der 
Kommune abgestimmten Wohnungspool zur Verfügung. Bei gefördertem Ne u-
bau werden Bindungen nicht auf spezifische Wohnungen sondern auf den Pool 
übertragen. Bei Mieterwechsel können B indungen flexibel übertragen werden. 
Eine weitere Besonderh eit i n Lübeck besteht darin , dass Mehrerlöse aus der 
Vermietung für Quartiersmaßnahmen eingesetzt werden müssen. 
Analog kann auch wie z.B. in Köln ein stadträumlicher Förderatlas erstellt wer-
den. Der Förderatlas ist ein Schwerpunktesystem, um die zu fördernden Wo h-
nungen innerhalb des Stadtgebiets sozialraumverträglich zu verteilen.  
Bei der Vergabe städtischer Grundstücke können die Vergabekriterien , im 
Sinne der Zielsetzung bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, angepasst werden. 
Dabei kommt dann nicht das Höchstgebot zum Zuge, sondern z.B. das übe r-
zeugendste Konzept für bezahlbare Mieten oder Kaufpreise : „Konzeptvergabe 
statt Höchstpreisprinzip“. Ein Beispiel für die Orientierung an der Konzeptqu a-
lität sowie am Kaufpreis ist das Hamburger Bestgebotsverfahren.  
Mithilfe einer Quotierung kann ein bestimmter Anteil preisgebundener Wo h-
nungen in Neubaugebieten auf kommunalen und privaten Grundstücken fes t-
gelegt werden. Somit werden die entsprechenden Grundstü cksanteile dem 
Wettbewerb entzogen. Die verbindliche Festlegung auf privaten Grundstücken 
kann über städtebauliche Verträge festgelegt werden. Auf städtischen Grun d-
stücken erfolgt die Quotierung  über den Kaufvertrag . Ein großer Vorteil der 
Quote stellt vor  allem auch die Förderung der sozialen Mischung im Quartier 
dar. In München wird das Modell der „sozialgerechten Bodennut zung“ seit den 
1990er Jahren praktiziert. Köln praktiziert seit 2005 die Quotierung von 
Wohnbauflächen für den Sozialen Wohnungsbau. Bei Flächen mit ausschließl i-
chen oder überwiegenden städtischem Bodenanteil wurde eine Quote von 25 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
78   
Prozent der realisierbaren Geschosswohnungen für den geförderten Wo h-
nungsbau festgelegt. Darüber hinaus gewährt Köln einen Preisnachlass von 20 
Prozent beim Verkauf ihrer Grundstücke, sofern dort Sozialmietwohnungen für 
die Einkommensgruppe A neu errichtet wurden. 2009 wurde die Quote für 
städtische Grundstücke auf 30 Prozent (Einkommensgruppe A und B) erhöht, 
um die städtischen Grundstücke noch mehr für den so zialen Wohnungsbau zu 
aktivieren. Die Quote wird i m Kaufvertrag sichergestellt. Das „Kooperative 
Baulandmodell“ aus 2013 sieht vor, dass bei Wohnprojekten ab 25 Einheiten – 
unabhängig davon, wer die Grundstücke verkauft – 30 Prozent im Sozialen 
Wohnungsbau errichtet werden müssen. Mindestens 2/3 davon müssen für die 
Einkommensgruppe A und maximal 1/3 für die Einkommensgruppe B oder für 
geförderten selbst genutzten Wohnraum errichtet werden.  
Von der Vorgabe kann abgewichen werden, wenn einseitige Sozialstru kturen 
zu befürchten sind, weil bereits ein hoher Anteil von Sozialwohnungen im 
Umfeld vorhanden ist. Die Umsetzung soll sozialraumverträglich und baug e-
bietsabhängig erfolgen. Die Verteilung der Anteile auf den Förderweg A und B 
variiert je nach Stadtteil und basiert auf einer Einordnung der Kölner Stadtte i-
le in verschiedene Kategorien. Je nach Kategorie, der ein Stadtteil zugewiesen 
wird, erhält er eine stadtteilbezogene Förderquote. Es bestehen drei Kateg o-
rien, die je nach Anteil der öffentlich geförderte r Mietwohnungen und des 
Niveaus der durchschnittlichen Angebotsmieten gebildet wurden. 
Grundsätzlich ist die Quotierung als probates Mittel zur Erhöhung des Anteils 
geförderten Mietwohnungsneubaus zu sehen, insbesondere wenn sie mit der 
vergünstigten Abgab e von (s tädtischen) Grundstücken einher geht. Für den 
Fall, dass auf privaten Flächen entwickelt wird, gehen einige Experten davon 
aus, dass es zu Quersubventionierungen kommt (und damit die frei finanzie r-
ten Wohnungen noch „teurer“ werden). In Niedersachse n ist zu berücksicht i-
gen, dass aufgrund der unterschiedlichen Förderkonditionen keine vergleic h-
baren Renditeerwartungen zu der Situation in NRW bestehen. Die Quote sollte 
also möglichst nicht so hoch wie in Köln derzeit angesetzt werden. 
Ziel: Erhalt günstiger Wohnungen innerhalb der Kosten der Unterkunft 
Das Abschmelzen des preisgebundenen Bestands , kann durch den Ankauf von 
Belegungsbindungen abgemildert werden. Der Eigentümer erhält  dabei einen 
Zuschuss und verpflichtet sich im Gegenzug , die Wohnung für eine festgelegte 
Dauer zu der subventionierten Miete und nur an Inhaber eines Wohnberecht i-
gungsscheins zu vermieten. Durch den Bindungsankauf ist es möglich, prei s-
günstigen Wohnraum in zentraleren Lagen zu sichern oder stärker über das 
Stadtgebiet zu streuen. Da der Bestand der drei großen Unternehmen bereits 
als relativ preisgünstig zu betrachten ist, wäre das  Ziel, den Ankauf im B e-
stand anderer Eigentümer zu tätigen. Der Ankauf dürfte nicht so einfach sein, 
da der Wohnungsmarkt kaum Vermietungsschwie rigkeiten kennt, die die Mot i-
vation von Vermietern, ein Ankauf in Erwägung zu ziehen, fördern könnte.  
Köln hält jährlich etwa eine Mio. Euro für Ausgleichszahlungen an Vermieter 
bereit, die sich zu einer achtjährigen Bindung mit den KdU als Mietobergrenze 
verpflichten. In Oldenburg wird der Ankauf von Belegungsrechten auch disku-
tiert. Für eine zehnjährige Bindung mit der KdU als Mietobergrenze erhält der 
Vermieter einen Zuschuss von 80 Cent/m² und fünf bzw. zehn Euro/m² jäh r-
lich. Die Stadt hält dafür voraussichtlich 500.000 Euro jährlich bereit. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  79 
Die Wohnungsunternehmen in Osnabrück sind wichtig für die  Bereitstellung 
günstiger Wohnungen. Deshalb sollte (unabhängig von Ankaufsregelungen) 
die Kooperation mit Wohnungsunternehmen ausgebaut werden. 
Ziel: Energetische Erneuerung und barrierearme Anpassung von B e-
standsgebäuden unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördermittel  
Im Fokus von Bestandsanpassungen sollte der barrierearme Umbau der Wo h-
nungsbestände an die Anforderungen älterer und behinderter Menschen  ste-
hen. Diese Umbaumaßnahmen gehören zum Fördergegenstand der Förderricht-
linien der N -Bank. Hierzu zählt die Schaffung von Mietwohnungen einschlie ß-
lich des generationsübergreifenden Wohnens für ältere Menschen ab 60 Ja h-
ren, Menschen mit Behinderung sowie hilfe- und pflegebedürftige  Menschen. 
Da energetische Modernisierungen oft nicht kostendeckend für den Eigent ü-
mer sind, bieten sich neben der Förderberatung (Land, N -Bank, KfW) Instru-
mente an, die zur Modernisierung  im (preisgebundenen) Wohnungsbestand 
beitragen können. Einige Kreise und (kreisfreie) Kommunen nutzen z.B. das 
Prinzip des Klimabonus: Der Eigentümer einer Mietwohnung, die er unter Ei n-
haltung eines festgelegten energetischen Standards modernisiert hat, kann die 
Netto-Kaltmiete, die bei SGB -II und -XII-Empfängern von der Stadt getragen 
wird, um einen gewissen Beitrag über die geltende Mietober grenze anheben. 
So entsteht ein  Investitionsanreiz. Die eingesparten Heizkosten des Mieters 
entsprechen der erhöhten Miete, so dass keine zusätzlichen Kosten f ür die 
Kommune entstehen. Bielefeld hat z.B. als eine der ersten Städte einen so l-
chen Bonus eingeführt. Im Rahmen der Diskussion um die Mietspiegelerste l-
lung gewinnt die energetische Situation von Gebäuden ebenfalls an Bede u-
tung. Einige Kommunen führen das  Merkmal „energetische Sanierung“ im 
Mietspiegel ein, um modernisierte Altbaubestände besser zu berücksichtigen. 
Bei einer Aktualisierung des Mietspie gels könnte dieser  ggf. um das Merkmal 
„energetische Sanierung“ ergänzt werden. 
4.1.3 Markt für Eigenheime 
Ziel: Bedarfsgerechter Neubau von Eigenheimen 
Generell ist der Neubau von Eigenheimen weiterhin von großer Bedeutung für 
Osnabrück. Als nachfragegerecht wird ein Neubauvolumen von rd. 280 
Wohneinheiten pro Jahr bis 2020 gesehen. Nur wenn Bauland/Eigenheime in 
Osnabrück am Markt zur Verfügung stehen, können Stadt -Umland-
Wanderungen aufgefangen und Haushalte (v.a. Familien) gehalten werden. 
Für einen bedarfsgerechten Neubau wird im Segment der Eigenheime eine 
prioritäre Bedienung der folgenden Zielgruppen identifiziert:  
1. Die „breite Mittelschicht“ (verschiedene Bautypen) 
2. Schwellenhaushalte (kleine, standardisierte RH, DHH) 
3. Bereithaltung kleinerer integrierter Flächen für einkommensstä r-
kere Haushalte (hochwertige Lagen, besondere Architektur) 
4. Bedienung von Marktnischen und Modellprojekten 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
80   
Bei der Zielgruppe des breiten Mittelstandes  handelt es sich zum einen um 
etablierte, im Berufsleben stehende Paare und Familien  mit guter Bonität im 
Alter zwischen ca. 30 bis 50. Die Familien haben häufig schon ältere Kinder. 
Zum anderen umfasst diese Gruppe auch jüngere Paare und Familien mit kle i-
nen Kindern und mittleren Einkommen, die am Anfang ihrer beruflichen Karri e-
re stehen. Nachfragegerecht sind Immobilien mit „überschaubaren“ Grun d-
stücksflächen (um den Gesamtpreis nicht zu hoch anzusetzen).  
Bei Schwellenhaushalten handelt es sich um Familienhaushalte in geregelter 
Arbeit, die wirtschaftlich stabil sind, aber ein zu geringes Einkommen aufwe i-
sen, um Eigentum bilden zu können. Für Schwellenhau shalte bietet insbeso n-
dere der einfachere evtl. sanierungsbedürftige Eigenheimbestand in Osna b-
rück Potenzial e für die Eigentumsbildung, auch durch Eigenleistung bei der 
Modernisierung („Muskelhypothek“). Ein Teil dieser Haushalte wird aber auch 
Neubau-Immobilien suchen. Für sie sind z.B. standardisierte, kleinere Reihe n-
eigenheime bzw. standardisierte Doppelhaushälften nachfragegerecht.  
Ergänzend ist auch das geförderte Mietreihenhaus ein nachfragegerechtes 
Produkt, das zwar keine Wohneigentumsbildung, aber  ein eigenheimähnliches 
Wohnen für Familien ermöglicht. Darüber hinaus bietet das Miet -Reihenhaus 
weitere Vorteile: So kann es z.B. in Lagen integriert werden, die für die Woh n-
eigentumsbildung nicht in Frage kommen. Als Beispiel seien unbeliebtere 
Grundstücke in den Randgebieten oder Zufahrten eines Neubaugebietes g e-
nannt, die oft erst zu einem deutlich späteren Zeitpunkt bebaut werden.  
Einkommensstärkere Haushalte  setzen hohe Ansprüche an das Wohnprodukt 
und die Wohnlage  stärker durch. Der Neubau von großz ügigen (individuellen) 
Eigenheimen (und Doppelhaushälften) auf kleinen B -Plan-Gebieten bzw. auf 
Arrondierungsflächen ist für sie nachfragegerecht. Auch Flächen, die durch 
eine Aufgabe der Nutzung (z.B. ehem. Sportflächen) entstehen, und sich in 
integrierten Lagen befinden, kommen für sie in Frage. Ein mögliches Produkt, 
das sich z.B. gezielt an anspruchsvolle Paare richten kann, ist das Stadthaus in 
urbaner, gehobener Wohnlage, das giebelständig im modernen oder historisi e-
renden Baustil (auch als Maisonette -Wohnungen) errichtet werden kann und 
sich durch Freisitze in Form von Terrasse und Garten im Erdgeschoss und 
Dachterrasse im Obergeschoss auszeichnet. Ebenso von Interesse für die Zie l-
gruppe sind Immobilien mit einem innovativen Energiekonzept.  
Für die S tadtverwaltung ergibt sich aus dieser Maßnahmenbeschreibung die 
Aufgabe, bestehende Bebauungspläne auf ihre Eignung für eine Realisierung 
der beschriebenen Produkte zu überprüfen. Hierzu wird empfohlen, eine A b-
stimmung mit Investoren und Bauträgern zu verf olgen, die dazu beitragen 
kann, nachfragegerechte und nachhaltige Wohnprodukte anzubieten. 
Ziel: Begleitung des Generationenwechsels und Nachverdichtung 
Eine Herausforderung auf dem Osnabrücker Wohnungsmarkt ist der Generati-
onenwechsel in Ein - und Zweifamilienhausquartieren aus den Nachkriegsjah r-
zehnten. Den Umzug ältere r Single- oder Paarhaushalte in zielgruppengerec h-
te, barrierefreie Immobilien in besser angebundenen Lagen gilt es zu fördern – 
auch um mit den freigewordenen Immobilien den Bedarf an Ein- und Zweifami-
lienhäusern junger Familien decken zu können. Es wird daher empfohlen, dass 
die Stadtverwaltung künftig einzelne betroffene Quartiere beobachtet, sich mit 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  81 
Marktexperten dazu austauscht und frühzeitig Beratungs- und Informationsan-
gebote bereitstellt, um räumliche Schwerpunkte für die Unterstützung des 
Generationenwechsels zu identifizieren.  
Ein Beispiel für eine aktive Unterstützung des Generationenwechsels durch ein 
wohnungswirtschaftliches Netzwerk sind die Cuxhavener „Wohnlotsen“. Da bei 
handelt es sich um eine Beratungsinstitution, die immobilienwirtschaftliche s 
Fachwissen vieler Akteure bündelt und an Bewohner und Erwerber von Eigen-
heimen vermittelt. Die Wohnlotsen sind Anlaufstelle für Nachfrager und Anbi e-
ter von Bestandsimmobilien.  Beteiligt sind Stadt und Landkreis, Finanzi e-
rungsinstitute, Energieversorger, Architekten und Makler sowie die Siedlung s-
gesellschaft Cuxhaven. Zwischen 2007 und 2009 wurden verschiedene Strat e-
gien zur Nachnutzung des Ein - und Zweifamilienhausbestandes der  1950er bis 
1980er Jahre entwickelt. Diese werden von der 2010 gegründeten Projektg e-
meinschaft aktuell umgesetzt. Die Arbeit der Wohnlotsen wird von einem jäh r-
lich wechselnden Vorstand koordiniert. Finanziert wird das Projekt aus den 
Beiträgen der interess ierten Akteure, Spenden und Mitgliedsbeiträgen sowie 
einer Anschubfinanzierung durch Landes- und Bundesmittel.  
Auch im Eigenheimsegment muss Nachverdichtung eine wesentliche Berüc k-
sichtigung im künftigen Handeln erfahren. Konkret sollen Möglichkeiten zum 
sogenannten „Bauen in der zweiten Reihe“ verstärkt geprüft werden. Die An a-
lyse zeigte, dass die Grundstücke  in Osnabrück teils sehr großzügig sind und 
dementsprechend Potenzial besteht. Allerdings sollten die Erwartungen b e-
grenzt werden, insbesondere vor d em Hintergrund der oft komplexen Erschli e-
ßungssituation (durch Leitungen sowie verkehrlich) im hinteren Bereich und 
die häufig komplexen Baulastensituationen durch Abstandsregeln. 
Ziel: Stabilisierung strukturschwacher Stadtteile 
Die Stabilisierung struktu rschwacher Stadtteile, wie z.B. Pye und Haste , wird 
zu einer wichtigen Aufgabe. Nicht nur die Alterung der Bewohner, sondern 
auch veränderte Lebens - und Arbeitsrhythmen tragen dazu bei, dass wohnor t-
nahe Versorgungsangebote an Bedeutung gewinnen. Auch wenn ältere Bewoh-
ner verstärkt in zentralere Lagen umziehen, müssen ländliche Stadtteile stab i-
lisiert werden, da Leerstand droht, wenn keine Nachrücker für die Eigenheime 
gefunden werden. Dazu gehört  nicht nur um die Sicherung von Angeboten, 
sondern auch die Schaffung niedrigschwelliger Angebote, die auch aus Nac h-
barschaftshilfe resultieren können. Denkbar und umsetzbar sind u.a. Leben s-
mitteltaxis, die den Einkauf aus dem Supermarkt nach Hause liefern oder f ah-
rende Händler. Ehrenamtliche Tätigkeiten und nachbars chaftliches Engag e-
ment sollten gefördert werden. Zum Erhalt der Wohnqualitäten in den b e-
troffenen Quartieren in peripherer Lage bieten sich folgende Maßnahmen an:  
• Abstimmung zwischen Stadtverwaltung und Betreibern (haushaltsnaher) 
Dienstleistungen, um Möglichkeiten der Versorgung auszuschöpfen  
• Ideen-Wettbewerbe für Nachbarschaftshilfe , ggf. unter Einbindung Studi e-
render der Universität Osnabrück 
• Durchführung von Quartierskonferenzen, um konkrete Bedarfe abzufragen 
• Bildung eines Quartiersfonds für strukturschwache Quartiere 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
82   
4.1.4 Markt für Eigentumswohnungen 
Ziel: Bedarfsgerechter Neubau von Eigentumswohnungen mit Fokus auf 
Best Ager und Senioren 
Um das Nachfragepotenzial nach Eigentumswohnungen in der Stadt Osnabrück 
auszuschöpfen, ist ein jährliches Niv eau von ca. 110 Neubauwohnungen  zu 
erreichen. Gleichwohl bei jedem Neubau oder jeder Bestandsumwandlung eine 
breite Zielgruppenansprache am wirtschaftlichsten ist, sind derzeit und auch 
zukünftig zwei Zielgruppen  besonders in den Fokus zu nehmen, weil sie ver-
gleichsweise kaufkräftig und vorrangig an Eigentumswohnungen interessiert 
sind: Best Ager ab einem Alter von 50 und Seniorenhaushalte  ab 65. Insb e-
sondere junge Senioren ab 65 werden zukünftig mehr werden.  
Best Ager sind oft gut situierte Singles und Paare mit hohe r Mobilitätsbereit-
schaft und den Anspruch, Wohnen, Lifestyle und Erholung an ihrem Standort 
zu verbinden. Sie fragen Eigentumswohnungen ab 90 m²  in Gebäuden mit bis  
zu acht Einheiten nach („Stadtvillen“) . Ein nennen swerter Teil verkauft sein 
älteres Eigenheim, das zu groß werden würde und meist nicht so zentral und 
infrastrukturell erschlossen liegt, wie es die Altersgruppe schätzt . Da es in 
Osnabrück kaum Vermarktungsschwierigkeiten bei gepflegten Bestandseige n-
heimen gibt, ist das  Kaufkraftpotenzial ( welches sich durch den Verkaufspreis 
der Bestandsimmobilie gibt) nicht zu unterschätzen.  
Senioren sind eine heterogene Gruppe mit unterschiedlichen Wohnanspr ü-
chen. Daher sollten für diese Gruppe unterschiedliche Angebo te bereitgeha l-
ten werden. Da es sich bei Senioren um eine Nachfragegruppe handelt, die oft 
stark mit ihrem Quartier verwurzelt ist und ein Umzug wenn überhaupt nur  
innerhalb des Umfeld erfolgen soll, bieten sich für die Schaffung von seni o-
rengerechten Wohn ungen durch Neubau oder Umbau bestehende Siedlungen 
an, die im Rahmen von Nachverdichtung oder Baulückenschließung durch 
seniorengerechte Neubauangebote ergänzt werden. Obligatorisch ist bei allen 
Planungen ein großzügiger Freisitz (auch da viele ihr Eigen heim verkauft h a-
ben und einen großen Garten gewohnt sind), eine verkehrsarme aber zentrale 
Wohnlage mit gutem  Wohnumfeld, (fußläufige Nahversorgung , ÖPNV). Gege-
benenfalls können zielgruppenspezifische Versorgungsangebote mit in den 
Neubau integriert werden  (z.B. Lebensmittelgeschäfte, Friseure, Apotheke , 
Ärzte…). Hilfreich kann auch die Nähe zu einem Pflege - oder Seniorenheim 
sein, wenn Services bei Bedarf in Anspruch genommen werden können.  
Anzuraten ist für den Neubau von Eigentumswohnungen, das Wohnbauf lä-
chenpotenzial hinsichtlich der Verfügbarkeit von Bauflächen für den Neubau 
altersgerechter Wohnungen in bestehenden Siedlungsbereichen zu überpr ü-
fen. In Kontakt mit entsprechenden Investoren sind entsprechende Vorhaben 
seitens der Stadtverwaltung zu unterstützen.  
Im Hinblick auf jüngere Haushalte mit gehobener Kaufkraft sind ergänzend 
qualitativ hochwertige Eigentumswohnungen in urbaner Wohnlage zu scha f-
fen. Insbesondere neue Wohnformen stehen hierbei im Nachfragefokus, so z.B. 
Penthousewohnungen mit großer Dachterrasse und hochwertiger Ausstattung. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  83 
4.1.5 Markt für Wohnen im Alter 
Ziel: Ausweitung des Angebots an altersgerechten Wohnungen (ohne 
Service) durch Neubau und Anpassung des Bestands  
Generell sollte beim Neubau seniorengerechte r Wohnungen beachtet wer den, 
dass sie in übersichtlichen, klein dim ensionierten Gebäuden mit ca. 15  
Wohneinheiten angeboten werden. Zu empfehlen sind eingestreute und di s-
pers im Siedlungsgebiet verteilte, kleinere Wohnanlagen zur Förderung des 
generationsübergreifenden Zusammenle bens. Die Nähe zu Infrastrukturen ist 
unverzichtbar, um den Bewohnern kurze Wege und damit andauernde Selbs t-
ständigkeit in der Führung des Haushalts zu sichern. Barrierefreiheit nach DIN 
18040 ist bei der Schaffung altersgerechte r Wohnungen zwar nicht zwingend 
erforderlich, doch: je weniger Barrieren bestehen, desto besser sind alltägl i-
che Wohnanforderungen zu bewältigen. Außerdem ist im Neubau  Barrierefrei-
heit nach DIN 18040 im Vergleich zu Bestandsanpassungen vglw. kostengün s-
tig. Die Stadt sollte daher Investoren auf die Chancen (langfristige Vermie t-
barkeit, solvente Mieter etc.) aktiv hinweisen.  
Barrierereduzierung fängt nicht  erst in der Wohnung an. Schwellen und Hi n-
dernisse außerhalb des Gebäudes erschweren den Alltag und soll ten insb e-
sondere beim Neubau von Wohnungen vermieden werden. Haus - und Wo h-
nungseingänge mit schwellenfreiem Zugang sind darüber hinaus ideal, um 
eine langfristige Selbstständigkeit des älteren Personenkreises zu gewährlei s-
ten. Auch für Treppenhäuser und Fl ure bestehen Möglichkeiten, ein möglichst 
hohes Maß an Barrierefreiheit zu sichern. Lifte, Rampen und Treppenlifte ste l-
len Maßnahmen dar, die beim Neubau altersgerechte r Wohnungen mit bedacht 
werden sollten. Ebenso müssen Barrierereduzierungen im öffentlic hen Raum 
umgesetzt werden: abgesenkte Bürgersteige, verlängerte Grünphasen bei A m-
peln etc. Auch in der Wohnung existieren Hindernisse und Barrieren, welche 
die Bewegungsfähigkeit einschränken und beim Neubau von Wohnungen ve r-
mieden werden können. So haben ältere oder bewegungseingeschränkte Pe r-
sonen insbesondere in kleinen Zimmern die größten Probleme. Das Badezi m-
mer solle beim Neubau nicht nur groß genug dimensioniert sein, um ausre i-
chend Bewegungsfläche zu gewährleisten, sondern darüber hinaus in puncto 
Funktionalität und Sicherheit geplant werden. Hierbei sind schon kleine Ma ß-
nahmen, wie das Anbringen von Haltegriffen sinnvoll. Dazu müssen Wände an 
den entsprechenden Stellen ausreichend Stabilität gewährleisten. 
Neben dem Wohnungsneubau sollten Umbau und Anpassung des Bestands  
gleichermaßen im Fokus stehen. Mit zunehmendem Alter wird die eigene Wo h-
nung immer mehr zum Lebensmittelpunkt. Insbesondere für ältere Menschen, 
die bereits seit mehreren Jahrzehnten in ihrem angestammten Quartier wo h-
nen und leben, i st ein Umzug in eine neue Wohnung oftmals nicht erstreben s-
wert. Eine Alternative ist der Umbau und die Anpassung der eigenen Wohnung.  
Maßnahmen, welche die Aufrechterhaltung des selbstständigen Lebens g e-
währleisten, können den Umzug in eine ungewohnte Umge bung ersparen und 
das selbstbestimmte Leben im eigenen Zuhause ermöglichen. Eine altersg e-
rechte Anpassung des bestehenden Wohnraums kommt nicht nur den älteren 
Bewohnern zu Gute, sondern erleichtert allen Altersgruppen das Wohnen und 
Leben. So erfreuen sich auch Familien mit Kinderwagen über einen stufenlosen 
Haus- oder Wohnungseingang und ein Bad, in dem es ausreichend Bewegung s-
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
84   
flächen gibt. Auch Menschen mit körperlichen Einschränkungen, egal welchen 
Alters, profitieren von einer Anpassung des Wohnraums. 
Um Kosten zu sparen, bietet es sich oft an, alters - oder behindertengerechte 
Umbaumaßnahmen mit ohnehin notwendig en Modernisierungsaktivitäten zu 
verbinden. Hierbei ergibt sich nicht nur der Vorteil der Kostenersparnis, so n-
dern es lässt sich auf der andere n Seite auch vermeiden, dass z.B. Grundris s-
veränderungen durchgeführt werden, die im Nachhinein nicht mehr an die 
Bedürfnisse Älterer oder mobilitätseingeschränkter Personen anpassbar sind.  
Solche Maßnahmen zur Herstellung von Barrierearmut sind besonders in Quar-
tieren sinnvoll, die eine strukturelle Überalterung bei gleichzeitig stabiler 
Bevölkerungsentwicklung zeigen. Die individuelle Anpassung der bestehenden 
Wohnung stellt nicht nur vor dem Hintergrund der bestehenden Angebotslücke 
eine Alternative zum Umzug in eine altersgerechte Wohnung dar. Für viele 
Ältere ist der Auszug aus der angestammten Wohnung zwar denkbar, aber 
insbesondere der Umzug in ein anderes Quartier aufgrund des bestehenden 
sozialen Netzwerkes nicht denkbar. Individuelle Anpassungsmaßn ahmen in 
der Wohnung stellen in diesen Fällen eine gute Alternative dar. Aus diesem 
Grund wird empfohlen, die bestehenden Wohnberatungsangebote unbedingt 
fortzuführen und evtl. personell aufzustocken. 
Zusammenfassend lässt sich an dieser Stelle festhalten,  dass es hinsichtlich 
der Schaffung altersgerechter Wohnungen durch Wohnraumanpassungsma ß-
nahmen und Wohnungsumbau von absoluter Notwendigkeit ist, dass dies nicht 
ausschließlich von Wohnungsunternehmen getragen wird. Denn der größte 
Handlungsbedarf liegt b ei privaten Eigentümern, ob als Selbstnutzer oder 
Kleinvermieter sind sie gefordert, ihre Wohnungsbestände an die veränderten 
Marktbedürfnisse und die besonderen Ansprüche älterer und/oder mobilitäts -
eingeschränkter Personen anzupassen. Bekannt ist jedoch,  dass Umbaumaß -
nahmen von privaten Einzeleigentümern in der Regel nur sehr verhalten 
durchgeführt werden. Der Stadtverwaltung Osnabrück kommt daher die Aufg a-
be zu, im Rahmen ihrer Möglichkeiten die Wohnraumanpassung bei privaten 
Eigentümern zu fördern . Hie rbei kann für die Zielgruppe ein transparenter 
Überblick über finanzielle Fördermöglichkeiten (KfW, Land Niedersachsen, 
Krankenkassen) ebenso hilfreich sein wie eine breite Kommunikation von Best -
Practice-Beispielen, beispielsweise über die Bekanntmachung von bereits 
umgesetzten und bedarfsgerechten Maßnahmen auf der städtischen Homepage 
oder durch Kooperationen mit der Kreishandwerkerschaft.  
Aktuell läuft das Förderprogramm „Wohnen und Pflege im Alter“ des niede r-
sächsischen Sozialministeriums, welches Pro jekte (Neu - und Umbaumaßna h-
men) fördert, die ein weitgehend selbstständiges Leben älterer Menschen im 
eigenen Wohnumfeld auch bei Pflegebedürftigkeit ermöglichen.  Hiervon könn-
ten auch Osnabrücker Projekte Gebrauch machen. 
Ziel: Bedienung des Bedarfs nach Wohnungen mit Betreuungsoption 
Der Vergleich der vorhandenen Angebote und des e rrechneten Bedarfs (siehe 
oben) offenbart zum gegenwärtigen Zeitpunkt einen Nachfrageüberhang in 
diesem Teilmarkt. Marktexperten bestätigen anhand von Wohnungsgesuchen, 
dass der Bedarf nicht gedeckt ist. Insbesondere im preisgünstigen und mitte l-
preisigen Segment sind in den kommenden Jah ren zusätzliche Angebote zu 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  85 
schaffen. Insgesamt sind bis 2030 etwa 264 Wohneinheiten mit Betre u-
ungsoption zu verwirklichen. Es wird empfohlen, etwa alle ein bis zwei Jahre 
jeweils ein kleineres Wohnprojekt mit rd. 15 bis 30 Wohneinheiten zu scha f-
fen, um der Nachfrage in diesem Teilmarkt gerecht zu werden. 
Standorte für betreute s Wohnen sollte n gute infrastrukturelle Ausstattung 
bieten ( fußläufige Erreichbarkeit ). Die Schaffung betreuter Wohneinheiten 
sollte sich daher auf integrierte Lagen konzentrieren. Da s erreichbare Verso r-
gungsangebot sollte über die reine Lebensmittelversorgung hinausgehen und 
auch medizinische Angebote und weitere Dienstleistungen  (Sparkasse, Post) , 
umfassen. Besonders attraktiv, aber schwieriger in der Umsetzung , sind neue 
Wohnanlagen, die medizinische oder Nahversorgungsangebote im Gebäude 
mit integrieren. Standorte auf der "grünen Wiese" sind zu vermeiden, da sie in 
der Regel nicht den Anforderungen älterer Menschen entsprechen. Beispiele 
haben jedoch gezeigt, dass auch in peripherer en Randlagen Bedarf an seni o-
rengerechten Wohnungen besteht. Solche Projekte sollten dann  umgesetzt 
werden, wenn bei fehlender Infrastruktur alternative Angebote (z.B. Fah r-
dienste) bestehen. Neue Infrastrukturen im Rahmen eines Neubauprojektes 
können in Ran dlagen als Quartiersstützpunkt fungieren und für andere Be-
wohner nutzbar sein, um eine Ausnutzung der Angebote zu gewährleisten. Ein 
Beispiel ist Mittagstisch im betreuten Wohnprojekt, der (nach Anmeldung) von 
allen Bewohnern des Quartiers genutzt werden kann. 
Standorte in der Nähe zu einem Pflegeheim sind ebenfalls zu präferieren, um 
in einem Verbundkonzept eine Reihe von Vorteilen zu realisieren: 
• Ein differenzierteres Dienstleistungsangebot, das es Bewohnern er-
möglicht, bis zum Lebensende in der Wohnung zu verbleiben 
• größere Spielräume für Betreiber, da sie Personal und Dienstleistung 
besser auslasten und größere Mengeneffekte erzielen können (z.B. bei 
Krankenpflege, Mahlzeitenservice, Reinigungsdiensten usw.). 
Sowohl in neuen stationären Einrichtungen abe r auch in (angegliederten) 
Betreuten Wohnanlagen sollte ein hohes Maß an Selbständigkeit verfolgt we r-
den. Der klassische „Heimcharakter“, wie er oft (leider) auch im betreuten 
Wohnen anzutreffen ist, sollte vermieden werden (lange Flure, Funktionsrä u-
me,…). Gleichzeitig empfiehlt sich das verstärkte Fördern neuer Formen des 
Wohnens mit Betreuungsoption. Hierbei kann eine Orientierung am Bielefelder 
Modell erfolgen, um Wohnform en mit Serviceleistungen, aber ohne Betre u-
ungspauschale zu etablieren. Das Bielefel der Modell ist ein quartiersbezog e-
ner Ansatz zum selbstbestimmten Wohnen mit Versorgungssicherheit. Dem-
nach können ältere Menschen in barrierefreien Wohnungen ohne Servicelei s-
tungen leben, aber gleichzeitig einen im Quartier ansässigen Servicestüt z-
punkt mit umfassenden Leistungsangeboten nach Bedarf nutzen.  
4.1.6 Markt für Neue Wohnformen 
Ziel: Entwicklung neuer Wohnformen aktiv unterstützen 
Osnabrück setzt bereits wichtige gute Schwerpunkte in der Unterstützung der 
„Neuen Wohnformen“, um das bestehende Nachfrag epotenzial auszuschöpfen. 
Diese Ansätze können jedoch weiterentwickelt werden.  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
86   
Wichtig für  eine erfolgreiche Förderung gemeinschaftliche r Wohnformen und 
Baugruppen ist v.a.  die politische Unterstützung. So sollten der Kommuna l-
verwaltung von Seiten der Politik klare Handlungsaufträge und Handlung s-
möglichkeiten gegeben  werden, die dazu beitragen, ihrer Rolle und den Au f-
gaben in der Förderstruktur gerecht zu werden.  
Eine kommunale Koordinierungsstelle  besteht bereits. Diese kann allerdings 
die Aufgaben einer niedrigschwelligen Kontaktstelle aus unterschiedlichen 
Gründen zurzeit nicht leisten, vor allem nicht die Erst-Moderation von Gru p-
pen, Motivationsarbeit, ad -hoc-Beratung etc. Erst recht muss individuelle Be-
ratung und Begleitung von Inter essierten und Baugruppen  in der Findung s-
phase bislang unterbleiben. Dies könnte optimiert werden, indem über eine 
niedrigschwellige Kontaktstelle  „Erste Hilfe“ geboten wird und der Zugang zu 
solchen Leistungen erleichtert wird. Die Kontaktstelle sollte una bhängig von 
der Kommune oder einem Wohnungsunternehmen, aber mit Unterstützung der 
Stadt und des Netzwerkes fachkundiger Berater gegründet werden, z.B. als 
Verein oder als eine von der Kommune beauftragte Firma (z.B. Stattbau in 
Hamburg, Netzwerkagentur GenerationenWohnen in Berlin). Diese Kontaktstel-
le fungiert als  Ansprechpartner sowie  als Stützpunkt für Wissens - und Erfa h-
rungstransfer und baut darüber hinaus auch eine Datenbank für alle Intere s-
sierten auf, so dass sich neue Gruppen finden können. Diese D atenbank kann 
anhand einer ansprechenden und informativen Internetplattform auch für die 
Öffentlichkeitsarbeit genutzt werden und informiert dann über Projekte oder 
Veranstaltungen. Weitere zentrale Aufgaben einer Kontaktstelle sind:  
• Ausführliche Erstberatung 
• Motivationsarbeit, vor allem bei schwierigen Gruppenprozessen oder 
bei Rückschlägen in der Grundstückssuche 
• Gruppenbildung durch gezielte und koordinierte Kontaktvermittlung 
von Interessierten untereinander (auch zu bestehenden Gruppen) 
• Moderation von Gruppen im Kennenlernprozess, bei der Gruppenbi l-
dung, beim Meinungsbildungsprozess, bei der Konzeptgestaltung und 
bei der Findung von Rechtsform und Finanzierung 
• Präsentation und Vermittlung geeigneter Dienstleister (Finanzierung, 
Rechtsform, Projektentwicklung, Architektur, Moderation, Planung…) 
• Das Zusammenführen von Anbietern von Immobilien, die mit Woh n-
projekten zusammenarbeiten wollen, und Wohngruppen. 
Die Kontaktstelle sollte dazu in Abstimmung und Zusammenarbeit mit der 
städtischen Koordinierungsstel le regelmäßige Treffen einberufen und Stam m-
tische (für den lokalen und überregionalen Austausch) veranstalten. Diese 
tragen dazu bei, dass Interessierte miteinander ins Gespräch kommen, best e-
hende Gruppen sich austauschen und sich das Netzwerk mit seinen A ngeboten 
vorstellt. Für diese Treffen müssen Räumlichkeiten und eine Moderation b e-
reitgestellt werden. Die Pflege des Netzwerkes fachkundiger Berater, Anbieter 
von Immobilien, Projektgruppen und Interessierte wird gemeinsam von der 
Kontaktstelle und der ko mmunalen Koordinierungsstelle geleistet. Dieses 
niederschwellige Angebot an Informationen, Moderationen und Kontaktve r-
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  87 
mittlung, Erfahrungsaustausch ist durch öffentliche Gelder zu finanzieren und 
somit auf eine tragfähige Grundlage zu stellen. 
Es wurde bereits deutlich, dass die wohl größte Schwierigkeit für Projektgru p-
pen darin liegt, ein geeignetes Grundstück zu finden. Daher ist eine aktive 
Grundstückspolitik ratsam, die Nachteile der Bau - bzw. Projektgemeinschaften 
auf dem freien Grundstücksmarkt ausgle icht. In der Praxis könnte dies so au s-
sehen, dass gemeinschaftliche n Wohnformen/Baugemeinschaften bei der 
kommunalen Flächenvergabe Priorität eingeräumt wird. Bei Planungs - und 
baurechtlichen Verfahren wäre es wünschenswert, wenn Kommunen die V o-
raussetzungen für den Erfolg von den genannten Gruppen schaffen. Dazu g e-
hört unter anderem die Festlegung eines Baurechts, das auf die Bedürfnisse 
von gruppenorientierten Wohnprojekten ausgerichtet ist. So sollen ausre i-
chend adäquate Grundstücke, zum Verkehrswert und  ohne Zeitdruck, berei t-
gehalten werden. Die Vergabe der Grundstücke an die Projektgruppe kann 
dann anhand bestimmter qualitativer Bewertungskriterien bestimmt werden. 
Über dies wäre ein „An -die-Hand-Gabe“-Verfahren für den Verkauf von Grun d-
stücken seitens der Kommunen durchaus sinnvoll. Dieses soll dazu dienen, mit 
der konkreten Planung zu beginnen und die Gruppe des Wohnprojekts zu ve r-
vollständigen. Die Reservierung eines Grundstücks für ein Jahr, hat sich dabei 
in der Praxis als empfehlenswert herausgeste llt. Da diese Maßnahmen au s-
schließlich von der Kommune getragen werden können, ist eine Kooperation 
zwischen der Steuerungsstelle für Wohnprojekte, der Stadtplanung , der 
Wohnbauförderung, des Immobilien- und Gebäudemanagement s sowie der 
Bauordnung von unumgänglicher Notwendigkeit. 
Eine weitere Möglichkeit zur Förderung von neuen Wohnformen, z.B. auch in 
Form von Genossenschaften stellt die Vergabe von städtischen Grundstücken 
durch die Bestellung von Erbbaurechten  dar. So erhält das Wohnprojekt ein 
Nutzungsrecht am Grundstück gegen die Zahlung des Erbbauzinses an den 
Eigentümer. Da sich der Eigenkapitalbedarf und somit die anfängliche Koste n-
belastung verringert, bietet die Vergabe von Grundstücken mit Erbbaurecht für 
Wohnprojekte deutliche Vorteile. 
Das Niedersachsenbüro „Neues Wohnen im Alter“  bietet viele Beratungsange-
bote für Projektinitiativen, Kommunen und Wohnungswirtschaft . Die vom S o-
zialministerium geförderte Beratungsstelle unterstützt  konkret die Initiierung 
und R ealisierung von Projekten, di e ä lteren Menschen ein selbstbestimmtes 
Wohnen im Alter zu ermöglichen. Auch Akteure in Osnabr ück sollten verstärkt 
von den Angeboten der Beratungsstelle Gebrauch machen. 
Zur Entwicklung innovativer Projekte mit Impulswirkung  ist auch eine An-
schubförderung von Modellprojekten zu erwägen. Hier können durch Koopera-
tion und Austausch  der Wohnungsmarktakteure (siehe auch Kapitel 4.2) kre a-
tive neue Ideen des Zusammenlebens entwickelt werden, z.B. inklusive Woh n-
projekte, gemeinschaftliches Wohnen von Senioren und Studierenden etc. 
4.2. Fortführung des kommunikativen Prozesses und 
Monitoring 
Im Rahmen des kooperativen Prozesses wurden bereits wichtige Akteure in 
den Prozess integriert. Er diente dazu, dass die Ergebnisse abgestimmt ermi t-
telt und festgestellt wurden und so mit eine möglichst hohe Akzeptanz erfu h-
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
88   
ren. Zudem diente er dazu, dass die handlungsfähigen Akteure aus Wirtschaft 
und Gesellschaft die Ergebnisse gemeinsam umsetzen und die Verwaltung und 
Politik geeignete Rahmenbedingungen gestalten kann. 
Daher wird an d ieser Stelle die Empfehlung ausgesprochen, die Arbeitskrei s-
sitzungen zu verstetigen und um die Teilnehmer des Runden Tischs „Immob i-
lienwirtschaft“ bzw. die Teilnehmer der Experte nrunde zu erweitern.  Im Rah-
men von z.B. jährlichen Treffen könnten die Ergebnisse und Projektfortschritte 
aus einzelnen Arbeitsgruppen präsentiert und diskutiert werden.  
Empfehlung zur kontinuierlichen Beobachtung der Wohnungsmarktent-
wicklung (Monitoring der wesentlichen Kernindikatoren) 
Über das Monitoring der Strategischen Ziele der Stadt Osnabrück hinaus, ist 
der Aufbau einer regelmäßigen Wohnungsmarktberichterstattung sinnvoll.  
Eine Aktualisierung des W ohnraumversorgungskonzeptes bietet sich aufgrund 
des finanziellen und organisatorischen Aufwandes nur in größeren Zeitabstä n-
den von fünf bis acht Jahren an. In der Zwischenzeit dient ein Monitoring dazu, 
die Entwicklungen am Wohnungsmarkt zu beobachten, die Ergebnisse zu di s-
kutieren und ggf. neue Handlungs - und Korrekturbedarfe in der kommunalen 
Wohnungspolitik zu formulieren. 
Ziel des Wohnungsmarktmonitoring s ist es , die Wohnungsmarktentwicklung 
differenziert und zeitnah zu analysieren und Probleme rechtzeitig zu erke n-
nen. Somit übernimmt die Wohnungsmarktbeobachtung die wichtige Funktion 
eines Frühwarnsystems, das zum einen Fehlentwicklungen am Wohnungsmarkt 
aufzeigt, und zum anderen anzeigt, wenn die analysierte Entwicklung nicht 
mehr mit den Annahmen übereinstimmt, die Grundlage für die Wohnung s-
marktprognose aus dem Wohnraumversorgungskonzept waren. In beiden Fä l-
len ist auf Basis  einer guten Informationslage zu entscheiden, ob steuernd auf 
die Marktentwicklung Einfluss genommen werden und  hierbei die im K onzept 
vorgeschlagenen und umgesetzten Maßnahmen modifiziert werden sollten.  
Wohnungsmarktprognosen, wie sie dem K onzept zu Grunde liegen, sind lan g-
fristig ausgerichtet. Das bedeutet, dass Veränderungen in den Ausgangsbedi n-
gungen zu von der Prognose abweichenden Ergebnissen führen können, auf 
die zeitnah reagiert werden sollte. Das Wohnungsmarktmonitoring übernimmt 
die Aufgabe, rechtzeitig auf ggf. notwendige Korrekturen in den Zielsetzung en 
oder Maßnahmen aufmerksam zu machen. 
Grundlage eines jeden Monitorings ist ein Satz aus Indikatoren, die laufend 
fortgeschrieben werden. Grundlage der Fortschreibung sind Daten aus dem 
kommunalen Verwaltungsvollzug, die ggf. durch andere Datenquellen, z.B. aus 
dem Grundstücksmarktbericht, ergänzt werden. Zur Ergänzung und Überpr ü-
fung der statistischen Indikatoren dienen qualitative Informationen, z.B. Ein -
schätzungen zum Wohnungsmarktgesc hehen aus Sicht lokaler Marktexperten, 
die zum späteren Zeitpunkt ergänzt werden können. 
Die Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung werden üblicherweise in 
einem Wohnungsmarktbericht zusammengef asst, der Kommunalpolitik vorg e-
stellt und veröffentlicht. Der Wohnungsmarktbericht richtet sich aber nicht nur 
an die Kommunalpolitik, sondern auch an  die Akteure aus den Wohnungsu n-
ternehmen, der Kreditwirtschaft, Haus & Grun d, Mieterverein, Makler, Bautr ä-
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  89 
ger usw. Damit erreicht die mögliche Frühwa rnung nicht nur di e Stadtverwal-
tung, sondern auch weitere Marktakteure. Bestenfalls wird der Bericht auf 
einer gemeinsamen Veranstaltung mit allen Akteu ren diskutiert und es werden 
gemeinsam Schlussfolgerungen aus den Ergebnissen gezogen. 
Für die Zusammenstellung des Indikatorenkatalogs ist zu empfehlen: 
 Er sollte Aussagen zur Struktur und Entwicklung des Wohnungsangebotes 
sowie zur Nachfrage bzw. -bedarf ermöglichen und ggf. auch Indikatoren 
für eine Bilanzierung der Wohnungsmarktsituation ermöglichen.  
 Er sollte sich an verfügbaren Daten der Kommune ausrichten. Aufwändige 
Sonderauswertungen oder Erhebungen sind erst dann sinnvoll, wenn 
bereits ein Grundgerüst für ein laufendes Monitoring im Einsatz ist.  
In der folgenden Tabelle sind Kernindikatoren benannt, die sich für de n Auf-
bau eines Monitorings im Sinne einer Wohnungsmarktbeobachtung eignen.  
Tabelle 39: Empfehlenswerte Kernindikatoren für ein Monitoring-System 
Wohnungsangebot Wohnungsnachfrage Bilanz 
Fertigstellungen Bevölkerungszahl Wohnungssuchende 
Fertigstellungen nach Bauform Geburten/Todesfälle Bodenpreise 
Fertigstellungen mit Förderung Altersstruktur Miet- und Immobilienpreise 
Genehmigungen Zu-/Abwanderung  
Entwicklung des geförderten Woh-
nungsbestands Anzahl und Struktur der Haushalte  
Geförderter Wohnungsbestand nach 
Wohnungsgröße Kauffälle  
 Sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigte  
 Einkommen/Kaufkraft  
 Einkommensschwache Haushalte  
Quelle: eigene Darstellung 
Eine Aktualisierung des Berichts etwa alle  drei Jahre ist empfehlenswert. Die-
ser Zeitraum ist angemessen, um neue Entwicklungen identifizieren zu kö n-
nen, einen Kontakt zu den lokalen Wohnungsmarktakteuren zu halten und den 
personellen wie organisatorischen Aufwand zu begrenzen. 
Auch eine Ausweitung der Wohnungsma rktbeobachtung auf die gesamte Wo h-
nungsmarktregion Osnabrück ist sinnvoll , da hierbei die Verflechtungen mit 
den Umlandgemeinden stärker in den Fokus genommen werden können.  Im 
Rahmen einer erhöhten regionalen Kooperation  kann ein effizientes Monit o-
ringsystem aufgebaut werden. Ein gutes Beispiel für interkommunale Zusa m-
menarbeit stellt die regionale Wohnungsmarktbeobachtung der Städteregion 
Ruhr dar. 
Die bereits besteh ende Beteiligung Osnabrücks im Rahmen  der Kommunalen 
Wohnungsmarktbeobachtung (KomWob) ist als positiv zu beurteilen.  
 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
90   
Umsetzungsmonitoring des Wohnungsmarktkonzeptes (Evaluation) 
Im Sinne einer nachhaltigen Steuerung der lokalen Wohnungspolitik und 
Wohnraumversorgung ist es erforderlich, den weiteren Umsetzungsprozess des 
Wohnraumversorgungskonzeptes immer wieder kritisch zu hinterfragen und 
ggf. neu zu justieren. Hierfür ist es unabdingbar, Instrumente zu implementi e-
ren, die eine qualitativ wertvolle Verstetigung des angestoßenen Prozesses 
ermöglichen. Neben der Fortsetzung des Dialogs mit al len Wohnungsmarktak-
teuren und dem Aufbau einer kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung wird 
daher im Folgenden  erläutert, wie der Fortschritt in der Umsetzung der im 
Wohnraumversorgungskonzept dargelegten Empfehlungen zu überprüfen ist. 
Für die Erfolgskontroll e in der Umsetzung eines Wohn raumversorgungskon-
zeptes ist eine Evaluation von gesetzten Zielen und eingeleiteten Maßnahmen 
von elementarer Bedeutung. 
Mögliche Beurteilungskriterien für Erfolge oder Maßnahmen sind:  
 die Relevanz: Stimmen die Ziele weiterhin mit den Bedürfnissen der 
Zielgruppen überein? 
 die Effizienz: Sind die für die Ziele und Maßnahmen eingesetzten 
Ressourcen und Mittel angemessen? 
 die Effektivität: Konnten definierte Ziele erreicht werden und 
Maßnahmen eingeleitet werden? 
 die Wirkung: Welche Wirkungen sind aufgrund der angestoßenen 
Entwicklungen eingetreten? 
Bei der Evaluation und d em Monitoring des K onzeptes geht es somit darum, 
eine kontinuierliche Analyse von Informationen zu gewährleisten, die Hinwe i-
se darauf geben, ob ein Projekt s o läuft, wie es ursprünglich geplant war. Auf 
dieser Grundlage können die angestrebten Maßnahmen des Wohnungsmark t-
konzeptes je nach Bedarf angepasst und Prozesse optimiert werden .  
Es geht dabei nicht nur darum, festzustellen, ob Zeitverläufe eingehalten w er-
den, sondern ebenfalls um die Identifikation und Lösung von auftretenden 
Problemen im Prozessverlauf. In diesem Zusammenhang soll in Erfahrung 
gebracht werden, ob die angestrebten Maßnahmen Akzeptanz finden und ob 
hierbei Interessenkonflikte auftreten kö nnen. Durchgeführte Maßnahmen im 
Sinne der Ziele und Strategien des K onzeptes können mithilfe eines Evaluat i-
onsverfahrens legitimiert werden. 
Eine wesentliche weitere Aufgabe der Evaluation besteht darin, die Zielerre i-
chung zu überprüfen, was anhand festge legter Sollwerte und einem Soll -Ist-
Vergleich erreicht werden kann. Darüber hinaus sollte eine Evaluation auch 
die Wirkungen, welche durch das Projekt erzielt werden konnten, festhalten 
und bewerten können. Auf der Basis der in einem Evaluationsprozess ent deck-
ten Befunde kann gemeinsam und für alle Akteure transparent bilanziert we r-
den, wie erfolgreich die Zusammenarbeit läuft und wo möglicherweise Defizite 
oder Probleme in der Umsetzung bestehen. 
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
 
  91 
So sehr eine Evaluation zu empfehlen ist, nicht zuletzt aufg rund von Steu e-
rungsmöglichkeiten, muss auch bezogen auf den  Ressourceneinsatz geprüft 
werden, was realisierbar ist. Hinsichtlich einer ersten Abwägung muss dem 
Aufbau der grundsätzlichen Organisationsstruktur und dem ersten Anstoß von 
Maßnahmen Priorität e ingerichtet werden. Dabei sollte aber eine einfache 
Form des Monitorings und der Evaluation zumindest Berücksichtigung finden.  
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Osnabrück 
92   
Literaturverzeichnis 
 
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2009: Kosten der Unterkunft und 
die Wohnungsmärkte. Reihe Forschung, Heft 142. 
 
Europäische Kommission 2005: Messung der Fortschritte auf dem Weg zu 
einem nachhaltigeren Europa. Indikatoren für nachhaltige Entwicklung für die 
Europäische Union. Panorama der europäischen Union Ausgabe 2005  
 
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs - und Immobilienunternehmen e.V. 
(Hg.) 2013: Wohntrends 2030 Studie (=GdW Branchenbericht 6; 2013) 
 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück 2014: Grundstück s-
marktbericht 2014 für die Stadt Osnabrück und den Landkreis Osnabrück 
 
Heimstättenverein Osnabrück eG: 2013: Geschäftsbericht 
 
Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein -Westfalen (Hg.) 
2009: Innovation durch EinzelEigentümer. Know -how, Beratung und Hilfeste l-
lungen für Immobilienbesitzer. Düsseldorf 
N-BANK (Hg.) 2010: Wohnungsmarktbeobachtung 2010/2011: Integrierte Ent -
wicklung von Wohnstandorten und Regionen – Perspektive 2030. Hannover 
(=Themenheft NBank 20) 
 
Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG 2014: Jahresabschluss 2014 mit 
Lagebericht und dem Bericht des Aufsichtsrat 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
  
 
 
 
  
 
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