Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2018/2130
Datum: 2018-05-16
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/7
Stadt Osnabrück 21.03.2018 
Vorstand für Finanzen, Liegenschaften, Beteiligungen
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2018/2130
öffentlich
Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 08.05.2018 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 08.05.2018 Ö Entscheidung
 Rat der Stadt Osnabrück 12.06.2018 Ö Entscheidung
Beschluss:
Der Rat beschließt die Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung wie folgt:
1. Die Stadt Osnabrück wird - unter Beachtung des § 1 Abs. 3 BauGB (kommunales 
Planungserfordernis) - Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen 
einleiten, wenn 
1a) sich die Eigentümer bzw. Investoren verpflichten, bei einer Schaffung von 8 oder 
mehr Wohneinheiten bezahlbaren Wohnraum im Mehrfamilienhausbereich als sozial 
gebundenen Mietwohnraum (Dauer: mind. 20 Jahre) mit einer maximalen 
Nettokaltmiete in Höhe von derzeit 7,00 €/m² Wohnfläche (WF) zu schaffen. Die 
Bindung wird begründet durch Inanspruchnahme eines Förderprogrammes des 
Landes oder durch Vertrag mit der Stadt Osnabrück.
Der Umfang des mindestens zu schaffenden sozial gebundenen Mietwohnraums liegt 
dabei zwischen 10% und 30% der geschaffenen Wohnfläche. Der Prozentsatz wird 
unter Einbeziehung der Grundstückswerte, des zu erwartenden Mietniveaus und der 
Daten des Sozialmonitorings differenziert für die städtischen Quartiere gebildet. Der 
Prozentsatz für die Stadtquartiere ist in Intervallen von drei Jahren zu überprüfen, 
ggfs. anzupassen und dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen.
Zur Konkretisierung dieser Verpflichtung dient die in der Anlage 1 dargestellte Karte.
Sofern sich ein Baugebiet in zwei Bereiche mit unterschiedlichen Quoten erstreckt, 
wird ein gewichteter Mittelwert gebildet und für das gesamte Baugebiet insgesamt 
festgesetzt.
Alternativ besteht die Möglichkeit, der o. g. Verpflichtung zum bezahlbaren 
Wohnraum im Geschosswohnungsbau durch die Vermarktung in Form von 
Wohneigentum nachzukommen. Hierbei ist der jeweilige Anteil der Wohnfläche zu 
einem Komplettverkaufspreis von 2.400,00 €/m² (Baukostenindex: Stand 31.12.2017) 
Wohnfläche an den unter 1c). genannten begünstigten Personenkreis abzugeben. 
Die Selbstnutzung muss mind. 10 Jahre betragen. Für den Fall eines vorfristigen 
Weiterverkaufs ist die Differenz zum nichtbegünstigten Kaufpreis an die Stadt zu 
zahlen. Die Absicherung erfolgt über einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch 
zugunsten der Stadt.
Es gelten dabei die in der Vorlage genannten Begrenzungen hinsichtlich der Größe 
der Wohnungen. 
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Die Höhe der Verkehrswerte und die Höhe des Komplettverkaufspreises werden 
jährlich aktualisiert. Die Höhe des maximalen Komplettverkaufspreises wird jeweils 
zum 1.1. des Folgejahres, erstmalig am 1.1.2020, anhand des Baukostenindexes des 
Statistischen Bundesamtes (Stand 31.12.2018) angepasst.
Weitere Anpassungen erfolgen dann zum 01.01.2021 (Stand Index 31.12.2019), zum 
01.01.2022 (Stand 31.12.2020) usw.
1b) sie weiterhin beim Verkauf unbebauter Grundstücke für Einfamilienhäuser (als 
Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser mit maximal zwei Wohneinheiten) eine 
Verpflichtung zur   Reduzierung des Grundstückspreises in Höhe von 30 % unter dem 
Verkehrswert eingehen. Begünstigt ist der unter 1.c) genannte Personenkreis. 
Der quotale Anteil des betroffenen Wohnbaulandes ergibt sich aus dem unter 1a) 
festgelegten Prozentsatz für das Baugebiet. 
Ergänzend wird durch die Verwaltung eine Richtlinie erarbeitet, die den durch 
Beschlusslage bisher nicht abgedeckten Verkauf von Grundstücken im 
Bauträgermodell (Grundstück mit bezugsfertigem Haus) in Form einer Begrenzung 
des Gesamtverkaufspreises regelt. 
Auch beim Bauträgermodell sollen die gleichen Vorgaben wie beim Wohneigentum 
zur Anwendung kommen.
1c) Begünstigte der geförderten Wohneigentum- bzw. Baulandentwicklung sind Personen 
im Sinne von § 2 Nds. Wohnraumfördergesetz, insbesondere Haushalte mit 
mindestens einem Kind unter 16 Jahren sowie Personen mit Behinderung, die eine 
Wohneinheit zur Selbstnutzung erwerben.
Die Einkommensgrenzen dürfen dabei die Grenzen des Wohnraumförderrechts um 
nicht mehr als 75 % überschreiten. Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt 
des Erwerbs gegeben sein. 
2. Mindeststandard für frei vermarktbare Wohngebäude ist die Einhaltung der Kriterien 
des KfW-Effizienzhaus 55 Standards. Für Wohngebäude, die mit sozialen Bindungen 
belegt sind, gilt als Mindeststandard die EnEV 2014, die bereits um ca. 25 % 
gegenüber der EnEV 2009 verschärft wurden. Hier wird zugunsten des Ziels, 
bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, auf erhöhte Mindestanforderungen verzichtet.
3. Diese Rahmenvorgaben finden Anwendung bei allen Bauleitplanverfahren, für die 
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch den Rat noch kein Aufstellungs- bzw. 
Einleitungsbeschluss gefasst wurde. Ausnahmen von diesen Regelungen bedürfen 
einer Zustimmung der Ratsgremien.
Sofern im Rahmen der derzeitigen Regelungen zum Baulandmanagement mit der 
Stadt Osnabrück bereits mindestens mündliche Vereinbarungen getroffen worden 
sind, besteht insofern für die Investoren Vertrauensschutz. 
4. Ab dem 01.01.2019 gilt zusätzlich für abzuschließende Städtebauliche Verträge:
Neue städtebauliche Planungen Bebauungsplanverfahren werden nur eingeleitet, 
wenn sich die Eigentümer bzw. Investoren verbindlich vertraglich verpflichten, sich 
auch an den Folgekosten zur Errichtung der notwendigen sozialen Infrastruktur - über 
die Schaffung von Kinderspielplätzen hinaus -, die mit der Schaffung von Bauland 
entstehen, zu beteiligen. Hierbei erfolgt eine Begrenzung der Beteiligung an diesen 
zusätzlichen Kosten in Höhe von maximal 15,00 € / m² BGF.
Diese Regelung gilt zusätzlich zu der bisher bereits praktizierten Verpflichtung zur 
Kostenübernahme für die Erschließung und technische Infrastruktur (z. B. Straßen, 
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Regenrückhaltung etc.).
5. Die Stadt Osnabrück wird bei der Erschließung und Vermarktung von 
Wohnbauflächen als Erwerber und Entwickler der Flächen gleichrangig mit anderen 
Marktteilnehmern aktiv. Dabei gelten für die Stadt Osnabrück die gleichen 
Rahmenbedingungen und Mindestvorgaben wie für die anderen Marktteilnehmer.
Die Beschlüsse Ziffer 4 und Ziffer 6 des Handlungsprogramms Bezahlbarer 
(VO/2016/6911) werden durch diese Vorlage entsprechend modifiziert.
A. Finanzielle Auswirkungen: sind noch zu ermitteln
B. Personelle Auswirkungen: sind noch zu ermitteln
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
E. Beteiligte Stellen: keine
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Die aktuelle Stunde im Rat über „Ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum für Osnabrück“ 
und Hinweise des Niedersächsischen Innenministeriums hat die Verwaltung zum Anlass 
genommen, um eine erneute Beschlussfassung über die Rahmenvorgaben für die 
Baulandentwicklung unter Einbeziehung der Konkretisierungen für die Stadtquartiere 
herbeizuführen.
Die Stadt Osnabrück hat das Ziel, bis zum Jahr 2020 insgesamt mindestens 3.000 neue 
Wohneinheiten zumindest planungsrechtlich abzusichern. Diese sollen auch zeitnah errichtet 
werden. Gleichzeitig befindet sich der Wohnungsmarkt in Osnabrück in einer angespannten 
Situation.
Eine insgesamt erhöhte Wohnungsnachfrage trifft derzeit auf ein stetig knapper werdendes 
Wohnungsangebot. Steigende Mieten und Wohnflächenpreise sind die Folge. Die 
Auswirkungen betreffen sowohl den Mietwohnungsmarkt als auch den Markt für 
selbstgenutztes Wohneigentum. Besonders angespannt ist die Situation und damit der 
Zugang zum Wohnungsmarkt für untere Einkommensgruppen. Die Zahl sozial gebundener 
Mietwohnungen sinkt in den nächsten Jahren erheblich durch den Ablauf von 
Bindungsfristen.  
 
Die Anwendung der Rahmenvorgaben zur Baulandentwicklung betrifft dabei ausschließlich 
Wohnbaulandentwicklungen oder Wohnbauprojekte, für die Planungsrecht mit kommunaler 
Bauleitplanung geschaffen oder verändert wird, die also dem kommunalen Planungserfor-
dernis im Sinne des § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) unterliegen.
 
Die Rahmenbedingungen sollen dabei allen Akteuren Klarheit und auch Sicherheit für 
Investitionen geben, indem die folgenden drei Grundsätze vorangestellt werden:
● Gleichbehandlung: Die Kosten und Lasten, die aus der Umsetzung der Rahmenvorgaben 
erfolgen, gelten für das gesamte Stadtgebiet und für alle vom Grundsatzbeschluss 
betroffenen Wohnbauplanungen. Damit werden alle von der Planung begünstigten 
Akteure gleichbehandelt.
● Transparenz: Die Rahmenvorgaben schaffen Transparenz, indem alle Eckpunkte und 
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Verfahrensregelungen bekannt sind. Jeder Marktteilnehmer weiß, dass er nach den 
gleichen Grundsätzen behandelt wird. 
● Investitionssicherheit: Die Belastungen sind - auch schon zu einem frühen Zeitpunkt - bei 
den Projektentwicklungen vorhersehbar und damit für alle Beteiligten kalkulierbar.
 
Zu 1.a) Vorgabe von sozial gebundenem Mietwohnraum in Abhängigkeit vom 
voraussichtlichen Verkehrswert 
Die Höhe der maximalen Mietpreise (bei Einzug) orientiert sich an den Förderbestimmungen 
des Landes Niedersachsen, auch um den Verwaltungsaufwand für den Aufbau eines 
zusätzlichen, eigenen Systems für die Stadt Osnabrück zu vermeiden.
Die Staffelung der Quoten für den bezahlbaren Wohnraum in Bezug auf den 
voraussichtlichen Verkehrswert soll dazu dienen, eine notwendige Quersubventionierung in 
Abhängigkeit vom Ertragswert des Bauvorhabens zu ermöglichen. Bei einem Baugebiet in 
einer attraktiveren Lage sind am Markt höhere Mieten zur Finanzierung der notwendigen 
Quersubventionierung erzielbar als in einfacheren Quartieren. 
Bei der Ermittlung des Umfangs des sozial gebundenen Mietwohnraums soll ferner auf die 
vorhandene Sozialstruktur in den einzelnen Quartieren Rücksicht genommen werden, um 
eine soziale Ausgewogenheit zu erhalten. 
Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben wurde die die in der Anlage dargestellte Karte zur 
Konkretisierung der mindestens als sozial gebundenen Mietwohnraum zu schaffenden 
Wohnfläche erstellt. 
Der Gesamtanteil des künftigen preisgebundenen Wohnraums wird aus der Addition der 
Basisquote und der Zusatzquote gebildet. 
 
Die Basisquote ergibt sich aus den Statusklassen des Sozialmonitorings der Stadt 
Osnabrück. Die Quotenbildung folgt dabei dem Ziel, eine Konzentration des Neubaus in 
sozialstrukturell benachteiligten Gebieten zu verhindern. Demnach muss in den 
Stadtbezirken mit niedrigem und sehr niedrigem sozialen Status eine Basisquote von 5 % 
preisgebundenen Wohnraums realisiert werden, während in den Bezirken mit mittlerem und 
hohem Status eine Basisquote von 10 bzw. 15 % sichergestellt werden muss. Die Einteilung 
der statistischen Bezirke in eine der Statusklassen erfolgt anhand der Abweichungen der 
Merkmalsausprägungen vom Durchschnitt mit Hilfe der Standardabweichung. 
 
Die Zusatzquote ergibt sich aus der potenziellen Renditeerwartung und geht damit davon 
aus, dass die Realisierung preisgebundenen Wohnraums im Rahmen der 
Gesamtfinanzierung umso leichter zu realisieren ist, je höher die Renditeerwartung ist. Die 
Renditeerwartung wird in diesem Fall über die gültigen Bodenrichtwerte ermittelt. Je höher 
demnach die Bodenrichtwerte sind, desto höher ist der zu errichtende Anteil an 
preisgebundenem Wohnraum. Die Klassengrenzen werden dabei über die Höhe der 
Abweichung von der Standardabweichung definiert.
 
Die Summe der beiden Quoten ergibt den Anteil an zu schaffendem sozial gebundenen 
Wohnraum.
 
In den Fällen, in denen ein Baugebiet sich in zwei Bereiche mit unterschiedlichen Quoten 
erstreckt, wird ein gewichteter Mittelwert verwendet und für das gesamte Baugebiet 
insgesamt festgesetzt
Die Verkehrswerte werden entsprechend dem im Ratsbeschluss vom 08.07.2008 
„Wohnungsbauförderung durch Baulandmanagement“ festgelegten Verfahren unter 
Beachtung des „Vieraugenprinzips“ durch die Fachdienststellen mit Wertermittlungsaufgaben 
(Fachbereich Geodaten und Verkehrsanlagen und Eigenbetrieb Immobilien- und 
Gebäudemanagement) ermittelt.
 
Um der Entwicklung am Grundstücksmarkt Rechnung zu tragen, sollen die Verkehrswerte 
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des Baulandes alle zwei Jahre überprüft und ggf. an die Entwicklung angepasst werden. 
 
Die Verpflichtung kann durch die Abgabe von Wohneigentum zu einem 
Komplettverkaufspreis (inkl. Grundstücksanteil; Nebenkosten und Makler, allerdings ohne 
Notar und Grunderwerbsteuer) in Höhe von 2.400,00 €/m² Wohnfläche erfüllt werden.  Hier 
erfolgt jährlich eine Anpassung anhand des Baukostenindexes. 
Die Absicherung bei einem vorzeitigen Verkauf, vor Ablauf von 10 Jahren, erfolgt über eine 
entsprechende Eintragung im Grundbuch zugunsten der Stadt. 
 
Zu 1.b) Rahmenbedingungen im Baulandmanagement bei dem Erwerb von 
Grundstücken 
Die Verwaltung erarbeitet derzeit eine Richtlinie mit den folgenden Inhalten:
Baulandmanagement bei bauträgerfreien Grundstücken
Bei bauträgerfreien Grundstücken sind die entsprechenden Quoten der Grundstücke 
mindestens 30 % unter dem anzunehmenden Verkehrswert nach Abschluss der Entwicklung 
zu veräußern. Der anzunehmende Verkehrswert wird unter Wahrung des Vieraugenprinzips 
durch die Verwaltung ermittelt.
 
Baulandmanagement bei Bauträgerentwicklungen 
Für den Verkauf von Grundstücken im Rahmen eines Bauträgermodells (Grundstück mit 
bezugsfertigem Haus) gelten die gleichen Vorgaben wie beim Wohneigentum der Vorlage. 
Auch hier erfolgt jährlich eine Anpassung anhand des Baukostenindexes. 
Ferner soll auch eine Begrenzung der Größe der Wohnungen dergestalt erfolgen, dass die 
Wohnflächen maximal 25 % über den Wohnflächen nach den Förderbedingungen des 
Landes Niedersachsen „Eigentum für Familien“ liegen dürfen. Ein 3- bzw. 5-Personen-
Haushalt könnte derzeit demnach selbst genutztes Wohneigentum bis zu 162,5 m² WF (130 
m² + 25 %) preisreduziert erwerben.
 
Zu 1.c) Förderkreis der Begünstigten
Da der quantitative Anteil der einer Preisdeckelung unterliegenden Eigentumsangebote im 
Vergleich zur bestehenden Beschlusslage des Baulandmanagements zugunsten einer 
höheren Einzelförderung deutlich reduziert wird, sollte der Förderkreis der Begünstigten 
modifiziert und bedarfsgerechter gestaltet werden. Die Konzentration auf Haushalte mit 
Kindern bleibt dabei erhalten und wird durch eine soziale Komponente in Form eines 
maximalen Haushaltseinkommens ergänzt.
Begünstigte der geförderten Baulandentwicklung sind Personen im Sinne von § 2 Nieders. 
Wohnraumfördergesetz, insbesondere Haushalte mit mindestens einem Kind unter 16 
Jahren, sowie Personen mit Behinderung. 
 
Die Einkommensgrenzen dürfen dabei zum Zeitpunkt des Erwerbs die Grenzen des 
Wohnraumförderrechts um nicht mehr als 75 % überschreiten. (Einkommensbeispiele s. 
Anlage).
Vorgesehen sind auch überarbeitete Regelungen zu Bindungsfristen bei Eigentumserwerb 
und mögliche Strafzahlungen im Falle einer Missachtung der Bindungsfristen.
 
Die restlichen Objekte können ohne Einschränkungen veräußert werden. 
 
Zu 2. Energetische Standards
Zur Sicherung einer sozial- und umweltgerechten Stadtentwicklung und zum Schutz der 
natürlichen Lebensgrundlagen wendet die Stadt Osnabrück seit 2008 die vom Rat 
beschlossenen ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung (VO/2008/10153) an, wonach in 
Grundstückskaufverträgen und Städtebaulichen Verträgen erhöhte Energiestandards bei 
Neubauten gefordert werden. 
Der einzuhaltende Mindeststandard orientiert sich jeweils an der aktuell ersten Stufe der 
Förderung energiesparenden Bauens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Darüber 
hinaus hat der Rat der Stadt Osnabrück im Jahre 2012 beschlossen, dass die 
Wärmeverluste von Gebäuden beim Verkauf städtischer Grundstücke max. 70 % des nach 
                                                           Seite: 6/7
Energieeinsparverordnung (EnEV) erlaubten Wertes betragen darf und dass bei 
grundsätzlich geeigneten Grundstücken eine Präferenzvergabe an Käufer erfolgt, die sich 
zum Bau eines Passivhauses verpflichten (VO/2012/0451). 
Zuletzt wurde im Dezember 2013 vom StUA der Beschluss gefasst, der Empfehlung des 
Masterplanbeirates 100 % Klimaschutz zur grundsätzlichen Festlegung des Passivhaus- 
bzw. Plusenergiestandards zu folgen (VO/2013/3471), sofern keine anderen wichtigen 
ökologischen, städtebaulichen und sozialen Belange (z. B. Schaffung kostengünstigen 
Wohnraums) dem entgegenstehen. 
Im Kontext dieser Beschlüsse sind seit 2009 bereits vielfach in Osnabrück Wohn- und 
Nichtwohngebäude entstanden, bei denen die Stadt Osnabrück erhöhte energetische 
Standards gefordert hat.
Im Einklang mit dieser Beschlusslage soll hier als Mindeststandard der KfW-Effizienzhaus 55 
Standard für alle Wohngebäude (frei vermarktbare Gebäude und Gebäude mit sozialer 
Bindung) gefordert werden. Der KfW-Effizienzhaus 55 Standard stellt derzeit die erste Stufe 
der KfW-Förderung dar und unterschreitet die aktuell gültige EnEV um 27 % bezüglich des 
Primärenergiebedarfs und um 12,5 % bezüglich des spezifischen Transmissions-
wärmeverlustes.
 
Aufgrund der Zielsetzung, Eigentümer bzw. Investoren an den Kosten sozialer Infrastruktur 
zu beteiligen und um die Herstellkosten der am freien Markt vermarkteten Objekte für den 
Endkunden nicht weiter zu erhöhen, wird auf die Festlegung des Passiv- bzw. 
Plusenergiehausstandards verzichtet. 
 
Die Mehrkosten eines KfW-Effizienzhauses gegenüber einem Neubau nach der aktuell 
gültigen EnEV liegen nach aktuellen Studien bei 1,3 bis 1,5 % der Investitionskosten und 
stellen damit insbesondere unter Berücksichtigung der reduzierten Energieverbrauchskosten 
keine unverhältnismäßige Belastung dar.
Für Wohngebäude, die mit sozialen Bindungen belegt sind, gilt als Mindeststandard die 
EnEV 2014, die seit dem 01. Januar 2016 um 25 % (Primärenergiebedarf) gegenüber der 
EnEV 2009 verschärft ist. Hier soll zugunsten des Ziels, bezahlbaren Wohnraumes zu 
schaffen, auf erhöhte Mindestanforderungen verzichtet werden.
Zu 3. Stichtagsregelung 
Zur Klarheit und Transparenz gegenüber Grundstückseigentümern und Investoren ist eine 
einheitliche Regelung erforderlich, ab welchem Zeitpunkt die Rahmenvorgaben angewandt 
werden. Ausnahmen von diesen Regelungen bedürfen einer Zustimmung der Ratsgremien.
Zu 4. Kosten der sozialen Infrastruktur
Bei ab dem 01.01.2019 abzuschließenden Städtebaulichen Verträgen wird von Eigentümern 
/ Investoren - über die Verpflichtung zur Schaffung von Kinderspielplätzen hinaus - im 
Rahmen des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB eine Beteiligung an den Kosten der sozialen 
Infrastruktur erhoben Zur sozialen Infrastruktur zählen dabei insb. Kindertagesstätten und 
Grundschulen. 
Aufgrund der bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen ist dabei in jedem Einzelfall zu 
prüfen, ob und für welche Maßnahmen eine Kostenbeteiligung erhoben wird. Dies hängt 
insbesondere auch von dem durch neue Baugebiete ausgelösten Bedarf an zusätzlicher 
Infrastruktur ab. Grundsätzlich werden diese Maßnahmen genau nachgewiesen und 
überprüfbar abgerechnet. 
Anstelle einer genauen Spitzabrechnung und Übernahme der tatsächlichen Kosten soll für 
die Planungsbegünstigten die Zahlung eines noch festzulegenden anteiligen Ablösebetrages 
je m² BGF ermöglicht werden. Die Begrenzung der Beteiligung an der Infrastruktur für diese 
bisher nicht erhobenen Maßnahmen wird auf maximal 15,00 €/m² der realisierbaren BGF
(= GFZ mal Größe des Baulands) festgesetzt.
Die Übergangszeit bis zum 01.01.2019 dient dazu, bereits weit fortgeschrittenen Projekten - 
wie konkret verhandelten Städtebaulichen Verträgen – einen angemessenen 
                                                           Seite: 7/7
Vertrauensschutz zu gewähren. 
Angemessenheit 
In der Gesamtsumme aller Regelungen ist das Angemessenheitsgebot beim Abschluss 
Städtebaulicher Verträge zu beachten. Danach müssen die vereinbarten Leistungen den 
gesamten Umständen angemessen sein (vgl. § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB).
Zu 5. Umgang mit städtischen Grundstücken
Die Stadt wird direkt oder indirekt im Rahmen des Konzerns mit anderen Marktteilnehmern 
gleichrangig aktiv werden, um die städtischen Ziele zu erreichen. Dabei unterwirft sich die 
Stadt den gleichen Rahmenvorgaben wie alle anderen Marktteilnehmer. 
 
Um auch im Rahmen anstehender Ankaufsverhandlungen auf Augenhöhe verhandeln zu 
können, ist aus Sicht der Verwaltung eine Harmonisierung und Gleichbehandlung der 
Vorgaben zum bezahlbaren Wohnraum bei städtischen Grundstücken im Vergleich zu 
Grundstücken, die im Privateigentum stehen bzw. von Investoren erworben werden, 
zwingend erforderlich. Ansonsten könnte die Stadt aufgrund der wirtschaftlichen 
Rahmenbedingungen nicht auf Augenhöhe in die Verhandlungen eintreten.
Aus diesem Grund gelten abweichend von der bisherigen Beschlusslage des Rates (s. 
unten) auch bei einer Vergabe städtischer Grundstücke die gleichen Rahmenbedingungen 
wie bei privaten Investoren oder Bauträgern. 
Der bisherige Beschluss des Rates vom 14.06.2016 (VO/2016/6911) lautet wie folgt: 
Bei einer Veräußerung städtischer Grundstücke hat die Herstellung von gebundenem 
Mietwohnungsbau (zu 100 %) ab einer Größe von mindestens sechs Wohneinheiten den 
Vorrang vor anderen Vergabekriterien. Ausnahmen von dieser Regel bzw. Reduzierungen 
des Umfangs von 100 % sind nur in Gebieten mit nachweislich schwacher Sozialstruktur 
oder zugunsten anderer prioritärer wohnungspolitischer Ziele wie Barrierefreiheit, 
energetischer Optimierung oder innovativer, gemeinschaftlicher Wohnformen vorgesehen. 
Das 10-Punkte-Handlungsprogramm insgesamt ist ebenfalls als Anlage beigefügt.
Anlagen:
- Quote preisgebundener Wohnraum
- 10-Punkte-Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum 
  (in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 14.06.2016)
- Übersicht Einkommensgrenzen Wohnbauförderung und Berechnung 75 % Überschreitung
Bemerkung: 
Die Änderungen gegenüber dem Beschlusstext der Vorlage VO/2017/1267 wurden kursiv dargestellt.
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum
Datengrundlagen: Sozialmonitoring 2015(www.osnabrueck.de/statistik)
Oberer Gutachteraussschuss
© Stadt Osnabrück, Stand der Daten: 31.12.2016
Team Strategische Stadtentwicklung und Statistik
Anteil des zu schaffenden preisgebundenen Wohnraums im Neubau
Der Anteil des zu schaffenden preisgebundenen
Wohnraums wird aus der Addition der Basisquote und der Zusatzquote 
gebildet.
Die Basisquote ergibt sich aus den Statusklassen des Sozialmonitorings 
der Stadt Osnabrück. Die Quotenbildung folgt dabei dem Ziel eine 
Konzentration des Neubaus in sozialstrukturell benachteiligten Gebieten 
zu verhindern. Demnach muss in den Stadtbezirke mit niedrigem und sehr 
niedrigen sozialen Status eine Basisquote von 5 % preisgebundenen 
Wohnraum realsiert werden, während in den Bezirken mit mittlerem und 
hohem Status eine Basisquote von 10 bzw. 15 % sichergestellt werden muss.
Die Einteilung der Statistischen Bezirke in eine der Statusklassen erfolgt 
anhand der Abweichungen der Merkmalsausprägungen vom Durchschnitt
mit Hilfe der Standardabweichung.
Die Zusatzquote ergibt sich aus der potenziellen Renditeerwartung und geht 
damit davon aus, das die Realisierung preisgebundenen Wohnraums 
im Rahmen der Gesamtfinanzierung umso leichter zu realisieren ist, desto 
höher die Renditeerwartung ist. Die Renditeerwartung wird in diesem Fall 
über die gültigen Bodenrichtwerte ermittelt.
Je höher demnach die Bodenrichtwerte sind, desto höher ist der zu errichtende 
Anteil an preisgebundenen Wohnraums. Die Klassengrenzen werden dabei 
über die Höhe der Abweichung von der Standardabweichung definiert.
Anteil des zu schaffenden preis-
gebundenen Wohnraums im Neubau
Basisquote gemäß Sozialstatus
5 %
10 %
15 %
Zusatzquote gemäß Bodenrichtwert
5 %
10 %
15 %
Legende
 
 
 
 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10-Punkte- 
 
Handlungsprogramm  
 
Bezahlbarer Wohnraum 
 
 
 
 
gem. Ratsbeschluss vom 14.06.2016,  
in der Fassung der Änderung vom  07.11.2017 
 
 Mit Akteuren des Wohnungsmarkts wird ein 
„Runder Tisch Wohnen“ eingerichtet, der neben 
dem aufzubauenden Monitoring und der 
Weiterentwicklung der Ideen auch das Ziel eines zu 
schließenden „Bündnisses für bezahlbaren 
Wohnraum“ hat.  
10. 
Zur Sicherstellung eines bedarfsger echten Angebots 
bezahlbaren Wohnraums wird die Verwaltung beauftragt, 
gerade auch für Familien mit Kindern, folgende Maßnahmen 
umzusetzen: 
   Für Grundstü cke, auf die die Stadt hinsichtlich der 
Bebauung unmittelbaren Einfluss nehmen kann, z. B. durch 
städtebauliche Verträge oder städtische Beteiligungen, ist 
ebenfalls vorrangig eine Bebauung mit sozial gebundenen 
möglichst barrierefreien Mietwohnungen anzustreben.  
 
Dazu sollen sich die Eigentümer / Investoren verpflichten  
- neben den sonstigen Regelungen, die im Rahmen der 
Baulandentwicklung zu berücksichtigen sind  - bei  Schaffung 
von 8 oder mehr Wohneinheiten im Mehrfamilienhausbereich 
Mindestquoten sozial gebundenen Mietwohnraums   
(Dauer: mind. 20 Jahre) mit einer maximalen Nettokaltmiete 
in Höhe von derzeit 7,00 €/m² Wohnfläche (WF) zu schaffen.  
Der Umfang der  Quote liegt zwischen 10  % und 30  % der 
geschaffenen Wohnfläche. Der Prozentsatz wird unter  
Einbeziehung der Grundstückswerte, des zu erwartenden 
Mietniveaus und der Daten des Sozialmonitorings 
differenziert für die s tädtischen Quartiere gebildet. Der 
Prozentsatz für die Stadtquartiere wird in Intervallen von drei 
Jahren überprüft, ggfs. angepas st und dem Rat zur 
Beschlussfassung vorgelegt. 
 
Die Sozialbindung wird begründet dur ch Inanspruchnahme 
eines Förderprogrammes des Landes oder durch Vertrag mit 
der Stadt Osnabrück. 
   
Sollte die Bindung von Wohnraum am Neubaustandort aus 
nachweislichen Grü nden nicht realisierbar sein, kann in 
Abstimmung mit der Stadt Osnabrück eine umfänglich 
mindestens gleichwertige Bindung von Mietwohnraum an 
anderer Stelle in Osnabrück vorgenommen werden 
(mittelbare Bindung). 
 
Alternativ besteht die Möglichkeit, der Verp flichtung zum 
bezahlbaren Wohnraum im Geschosswohnungsbau durch 
die Schaffung von Wohneigentum nachzukommen. Hierbei 
ist der jeweilige Anteil der Wohnfläche zu einem 
Komplettverkaufspreis von max. 2.400,00 €/m² Wohnfläche 
(Baukostenindex: Stand 31.12.2017) an die unter § 2 Abs. 3 
NWoFG genannten Gruppen abzugeben, wobei eine 
Überschreitung der Einkommensgrenzen um max.  
75 % zulässig ist.  
Die Selbstnutzung muss mind. 10 Jahre betragen.  
Für den Fal l eines vorfristigen Weiterverkaufs ist die 
Differenz zum nichtbegünstigten Kaufpreis an die Stadt zu 
zahlen.  
Die Absicherung erfolgt über einen entsprechenden Eintrag 
im Grundbuch zugunsten der Stadt. 
Es gelten Begrenzungen hinsichtlich der Größe der 
Wohnungen.  
      
Im Einzelfall können von den vorgenannten Regelungen 
zugunsten von „Leuchtturmprojekten“ im Sinne von Punkt 3. 
Ausnahmen durch die Ratsgremien zugelassen werden.   
 
6. 
Die Schaffung zusätzlicher Bauflächen - im Rahmen 
des Projekts   „Entwicklungskonzept 2020 - Wohnen 
und Gewerbe“ - soll den Markt entspannen und die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein 
vielfältiges Wohnungsangebot schaffen. Dabei ist in 
ausreichendem Maße  die Ermöglichung von 
mehrgeschossigem Mietwohnungsbau zu 
berücksichtigen. 
 
1. 
Außerdem werden Vorschläge erarbeitet, um 
förderliche Bedingungen für kostengünstigen 
Wohnungsbau in Osnabrück zu bi eten, auch unter 
Reduzierung von Anforderungen.  
 
2. 
Stadträumlich verteilt werden Flächen identifiziert, 
die für „Leuchtturmprojekte“ z. B. des gebundenen 
Mietwohnungsbaus des altersgerechten, inklusiven, 
integrativen, generationen -übergreifenden oder 
sonstigen sozial innovativen Wohnungsbaus in 
Betracht kommen. 
3. 
Bei der Eigenentwicklung und Vermarktung von 
Wohnbauflächen wird die Stadt Osnabrück gleichrangig 
mit anderen Marktteilnehmern aktiv.  
Dabei gelten die gleichen, hier unter  Punkt 6. 
dargestellten, Rahmen bedingungen und Mindest -
vorgaben.   
4. 
Grundsätzlich soll die Vermarktung städtischer 
Grundstücke durch Vergaben nach Konzept erfolgen.  
Im Einzelfall soll auch die Vergabe von Erbbaurechten 
geprüft werden. 
 
5. 
Ein Team mit zwei neuen Planstellen soll  als 
Anlauf- und Koordinationsstelle für alle 
Interessierten im Hinblick auf Wohnraum 
eingerichtet werden. Die Ansprechpartner könnten 
Einzelnen und Gruppen beim Auffinden von 
Kooperationspartnern, Förderprogrammen, Zustän -
digen usw. dienen, Grundstücks - und Wohnungs -
besitzer ansprechen, um neuen Wohnraum zu 
gewinnen oder bedarfsgerecht anzupassen und 
Austauschbörse für Informationen sein.                
Die Stelleneinrichtungen bedürfen eines ge sonder-
ten Ratsbeschlusses zum Stellenplan( -vorgriff) 
2018 und setzen eine vorherige Prüfung der 
personellen Ressourcen voraus.  
 
9. 
Die Möglichkeiten zur Unterstützung von Wohn -
raumanpassungen, Verringerung der individuellen 
Wohnfläche durch Wohnungswechsel oder 
Anschubfinanzierungen für Modellprojekte werden 
geprüft und ggf. in kommende Haushaltsverfahren 
eingebracht.  
8. 
Da die Aufrechterhaltung der aktuellen 
Versorgungsquote mit gebundenem Wohnraum 
jährlich 202 neu gebundene Wohneinheiten 
umfassen müsste, wäre dies selbst m it 100 % der 
jährlich neu zu schaffenden 170 Mietwohnungen 
nicht zu gewährleisten. Daher erstellt die 
Verwaltung ein Programm zum Ankauf von 
Belegungsbindungen. 
Außerdem soll um eine Unterstützung des Landes 
für den Belegungsankauf geworben werden.   
Soweit ggf. durch städtische Eigenentwicklungen 
die notwendigen Bindungszahlen erreicht werden, 
wird auf einen zusätzlichen Ankauf verzichtet.  
 
7.