Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/0724
Datum: 2022-05-20
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 19.04.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/0724
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. 
Änderung (vereinfacht)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 02.06.2022 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 21.06.2022 N Entscheidung
Beschluss:
Der Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)
Planbereich: zwischen Johannisfreiheit, Pottgraben, Hermesstraße und Wassermannstraße
mit der dazugehörigen Begründung wird gebilligt und seine öffentliche Auslegung gemäß § 3 
Absatz 2 BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
  
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
 negativ
X  keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
X
positiv
Die Niels-Stensen-Kliniken sind laut einer Übersicht der Industrie- und Handelskammer aus dem Jahr 2019 mit 
über 6.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der größte Arbeitgeber im IHK-Bezirk Osnabrück Emsland Grafschaft 
Bentheim. Darüber hinaus sind sie laut dem Marktforscher Service Value und dem Magazin Wirtschaftswoche der 
wertvollste Arbeitgeber für das Gemeinwohl  in der Region Osnabrück. 
Die Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 – Johannisfreiheit / Peterburger Wall ermöglicht - durch verbesserte 
Grundstücksausnutzung im Einklang mit der Umgebung - die Erweiterung des Klinikareals der Niels-Stensen-
Kliniken. Sie trägt dadurch zur Sicherung und Weiterentwicklung des Klinik- und Gesundheitsstandortes 
Osnabrück bei. 
 negativ
 keine
                                                           Seite: 2/2
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
G. Beteiligte Stellen: Fachbereich Umwelt und Klimaschutz, WFO
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Wirtschaftsunternehmen unterstützen
 Raum für wirtschaftliche Aktivitäten geben
Sachverhalt:
Für die Neustrukturierung und Entwicklung sowie bauliche Erweiterung des Klinikareals des 
Niels-Stensen-Klinikums (Marienhospital) liegt nunmehr – nach Abschluss des 
Wettbewerbsverfahrens im Jahr 2019 – eine Darstellung des gesamten 
Neuordnungsprozesses in möglichen Bauabschnitten vor. Der Neuordnungsprozess wird im 
laufenden Klinikbetrieb erfolgen. Dabei wird es erforderlich sein, die vorhandenen 
Bestandsimmobilien um einen größeren Neubaukörper inkl. eines neuen 
Hubschrauberlandeplatzes zu erweitern.  
Nach Abgleich des Planentwurfs mit dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 73 – 
Johannisfreiheit/Petersburger Wall – wurde festgestellt, dass die geplanten Baumaßnahmen 
mit den festgesetzten städtebaulichen Ausnutzungskennziffern in Teilbereichen kollidieren. 
Im Interesse einer Standortsicherung des Marienhospitals im Innenstadtbereich sollen die 
geltenden Festsetzungen an die zeitgemäßen Ansprüche des Klinikbetriebs angepasst 
werden.
Da die vorliegenden Änderungen die Grundzüge der ursprünglichen Planung nicht berühren, 
kann das Bauleitplanverfahren im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt 
werden.
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 16.06.2020 die 
Aufstellung der 11. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans beschlossen.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, insbesondere eindeutige Gebäudehöhenvorgaben 
für zukünftige Bauvorhaben auf dem Klinikareal durch eine entsprechende vereinfachte 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 verbindlich festzusetzen, um negative Auswirkungen 
auf das Stadtbild sowie das teilweise vorhandene Wohnumfeld zu verhindern, ohne dass 
dadurch die Grundzüge der Ursprungsplanung berührt werden. Ebenso wird die GFZ an die 
geänderten Höhenfestsetzungen und die Straßenverkehrsfläche an einer Stelle an die 
geplante Nutzung angepasst sowie die Baugrenzen an einer Stelle arrondiert.
gez. Clodius
Anlage/n:
Planzeichnung mit Legende (Entwurf)
Textliche Festsetzungen (Entwurf)
Begründung (Entwurf)
Hubschrauberlandeplatz
A
30
H
Rinne
Rinne
Parkautomat
Stahlstützen
Rinne RinneTicketsSchranke
BankRinne
Rinne
VerbindungsbrückeParkhaus-MHO
5511
712
5513
112
30
292353
242
195
559
919
78
527
498
557
496 9/18
3
715
16
784
713
716
242
423
446
711
556
361
194
917
56
46483
546
316
77
536
5512
914
20
317
513
434
135
17
353
2
324
291
28
19
224
348
351
1013
51
526 18
481
3613
29
2433614
192
191
243 Bischofsstraße
Pfaffenstraße
Johannisfreiheit
Karl-Bücher-Straße
Holtstraße JohannisfreiheitHermesstraßeSalzmarkt
Marienhospital
BBS der Stadt Osnabrück
64.64
64.5964.5264.36
64.5764.61 64.57
65.07
64.82
64.62
64.37
64.49
64.3264.22
63.95
63.9663.97
64.1964.92
64.1763.95
64.19
64.40
64.27
64.4164.53
64.14
64.2864.4464.65
65.02
IV
I
IIIIVIVIV
IV IV
III
II
V
VII
III
II
VI III
IIII
GaGa
I
III
II
IV
III
IV
IIIV
I II V
IV
III
IV
II
III
IV
III(EG)CafeteriaIV
II
III
III
IV IIITrafo
1
11
1B
30
7
2
5
39
1
27 29
1
11A
17
8
1A
45
47
31
1
4
A
BE
94,0 mOKüber NHN
87,5 mOKüber NHN80,0 mOKüber NHN
85,5 mOKüber NHN
89,0 mOKüber NHN
93,0 mOKüber NHN
97,0 mOKüber NHN
FDGH
93,0 mOKüber NHN
87,5 mOKüber NHN80,0 mTH
D
C
Hinweis:Die Leitungsrechte auf dem Krankenhaus- undKindergartengelände können gelöscht werden,sobald Ersatzmaßnahmen fertiggestellt sind.
Krankenhaus (Bischöflicher Stuhl) und Kindergarten (Kirchengemeinde St. Johannis)SOGRZ1,0GFZ3,2
Bebauungsplan Nr. 73- Johannisfreiheit / Petersburger Wall -11. ÄnderungEntwurfStand: 20.04.202201020304050m
Bauliche Anlage, nicht Inhaltdes LiegenschaftskatastersII7
Wohngebäude, Gebäude füröffentliche Zwecke *Wirtschafts-, Gewerbe- undNebengebäude *II7
* Inhalt des Liegenschaftskatasters
Art der baulichen NutzungSonstige SondergebieteMaß der baulichen NutzungGeschossflächenzahl,als HöchstmaßGrundflächenzahlTraufhöhe, als HöchstmaßOberkante, als Höchstmaß
Bauweise, Baulinien, BaugrenzenBaulinieBaugrenzeAbgrenzung unterschiedlicher Höhen
Einrichtungen und Anlagen zur Versorgung mitGütern und Dienstleistungen des öffentlichen undprivaten Bereichs, Flächen für den Gemeinbedarf,Flächen für Sport- und SpielanlagenFlächen für den Gemeinbedarf
VerkehrsflächenÖffentliche StraßenverkehrsflächenStraßenbegrenzungslinieVerkehrsflächen besondererZweckbestimmungVerkehrsberuhigter BereichSonstige PlanzeichenUmgrenzung der Flächen, deren Bödenerheblich mit umweltgefährdendenStoffen belastet sind
SOGFZ0,7GRZ0,412,4 mTH116,0 mOK Grenze des räumlichenÄnderungsbereichesüber Normalhöhennullüber NHNGrenze des räumlichenGeltungsbereiches
CHöhenbereiche
Legende zum Bebauungsplan Nr. 73, 11. Änderung
 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  OB E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall -  
11. Änderung (vereinfacht) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf  
Stand: 19.04.2022 
 
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grund-
stücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.  
November 2017 (BGBl. I S. 3786) zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 
1802) m.W.v. 23.06.2021 maßgebend. 
Neben den bereits bestehenden textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 73 gelten 
innerhalb des Änderungsbereichs die folgenden ergänzenden textlichen Festsetzungen: 
 
1. Innerhalb des Änderungsbereichs gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale 
Gebäudehöhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhen-
null (NHN). Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch untergeordnete Ge-
bäudeteile wie z.  B. technische Dachaufbauten, Antenn en, Geländer, Schornsteine oder 
Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie um bis zu 1 m sind zulässig. In Teilbereich D ist 
eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe für Anlagen der technischen Gebäu-
deausrüstung (TGA) um bis zu 5 m ausnahmsweise zuläs sig. (Rechtsgrundlage: §  9 Ab-
satz 1 Nummer 1 BauGB i. V. m. § 18 Absatz 1 BauNVO)  
 
 
Örtliche Bauvorschriften: 
 
2. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Ge-
winnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als  1 m über dem 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Ober-
kante blickdicht einzuhausen. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 1 NBauO) 
 
3. Gebäudedachflächen mit einer Neigung <  15° sind flächendeckend mit einer mindestens 
extensiven Dachbegrünung (Substratmächtigkeit mindestens 10 cm) fachgerecht dauerhaft 
zu begrünen, wenn gebäudetechnische Anforderungen dem nicht entgegenstehen (u.a. An-
lagen für regenerative Energieerzeugung, Lüftungs - und Kühlanlagen, Reinigungstechnik). 
(Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nummer 7 NBauO)  
 
 
Hinweise: 
 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN -Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
 
2. Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schlacken, 
Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Boden-
schutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu be-
nachrichtigen.  
 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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3. In dem Plangebiet befinden sich ein Entnahmebrunnen und mehrere flache Grundwasser-
messstellen, die bei Baumaßnahmen zu schützen und zu erhalten sind. Ansprechpartner 
hierfür ist die Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz – Untere 
Wasserbehörde.  
 
4. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) sowie 
auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauver-
bot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von Gelän-
deveränderungen (Niveauverände rungen). Jegliche Bau - und Bepflanzungsmaßnahmen 
bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger.  
 
5. Mit dem Auftreten von archäologischen Funden und Befunden aus der Geschichte der 
Neustadt ist zu rechnen.  Die Stadt- und Kreisarchäologie Osnabrück (Kontakt siehe Hin-
weis Nr. 6) muss daher von Planungs - und Vorhabenträgern in die weiteren Planungen mit 
einbezogen werden, um ggf. im Vorfeld notwendige archäologische Untersuchungen bzw. 
Ausgrabungen durchführen zu können. Dabei angetroffene ar chäologische Fundstellen 
müssen vollständig ausgegraben und dokumentiert werden. 
 
6. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Boden-
funde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bo-
denverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteine-
rungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, 
Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: archaeolo-
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind 
nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 
Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  OB E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall –  
11. Änderung (vereinfacht) 
 
Begründung zum Entwurf  
Stand: 21.04.2022 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Die Marienhospital Niels-Stensen-Kliniken Osnabrück GmbH hat 2018 einen offenen, einpha-
sigen, hochbaulichen Realisierungswettbewerb mit vorgeschaltetem Bewerbungsverfahren 
und nachgeschaltetem Verhandlungsverfahren durchgeführt. Gegenstand des Verfahrens 
waren die Neustrukturierung sowie notwendige Erweiterungen des Marienhospitals in Osnab-
rück. 
Im Rahmen des Wettbewerbs sollte ein Masterplan für die langfristige Entwicklung des Kli-
nikstandorts konzipiert und eine vorentwurfsähnliche Planung für die ersten Baustufen erarbei-
tet werden. Im Vorfeld hatte die Marienhospital Niels -Stensen-Kliniken Osnabrück GmbH ein 
technisches und medizinisches Zukunfts- und Betriebskonzept erarbeitet. 
Für die Neustrukturierung und Entwic klung sowie bauliche Erweiterung des Klinikareals liegt 
nunmehr – nach Abschluss des o. g. Wettbewerbsverfahrens im Jahr 2019 – eine Darstellung 
des gesamten Neuordnungsprozesses in möglichen Bauabschnitten vor. Der Neuordnungs-
prozess wird im laufenden Kli nikbetrieb erfolgen müssen. Dabei wird es erforderlich sein, die 
vorhandenen Bestandsimmobilien um einen größeren Neubaukörper inkl. eines neuen Hub-
schrauberlandeplatzes zu erweitern.   
Nach Abgleich des aus dem Wettbewerb hervorgegangenen Siegerentwurfs m it dem rechts-
verbindlichen Bebauungsplan Nr. 73 – Johannisfreiheit/Petersburger Wall – ist festzustellen, 
dass die geplanten Baumaßnahmen mit den festgesetzten städtebaulichen Ausnutzungs-
kennziffern in Teilbereichen kollidieren.  
Im Interesse einer Standor tsicherung des Marienhospitals im Innenstadtbereich erscheint es 
angebracht, die geltenden Bebauungsplanfestsetzungen an die zeitgemäßen Ansprüche des 
Klinikbetriebs anzupassen.  
 
1.1. Verfahren 
Da die vorliegende Bauleitplanung die Grundzüge der ursprünglichen  Planung nicht berührt, 
kann das Bauleitplanverfahren im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt 
werden. 
Durch die Bauleitplanung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP -
Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für 
eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemein-
schaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur-
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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schutzgesetzes bestehen nicht. Es bestehen auc h keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der 
Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen 
nach § 50 Satz 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten sind.  
Im vereinfachten Verfahren wird von der frühzeitigen Un terrichtung und Erörterung nach § 3 
Absatz 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzei-
tige Beteiligung der Behörden), von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der An-
gabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammen-
fassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB abgesehen. 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 16.06.2020 die Auf-
stellung der 11. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans beschlossen. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich befindet sich im Bereich der Innenstadt (Neustadt) und liegt zwischen Johan-
nisfreiheit, Pottgraben, Hermesstraße und Wassermannstraße. Die Größe des Planbereichs 
beträgt ca. 2 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Der Planbereich umfasst eine Krankenhausbebauung mit drei bis viergeschossigen Gebäuden 
mit Satteldächern entlang der Johannisfreiheit und der Bischofstraße. Im mittleren östlichen 
Bereich in Verlängerung der Niedersachsenstraße befindet sich der derzeitig zurückversetzte 
Eingangsbereich für das gesamte Krankenhaus sowie die Zufahrt für Rettungsfahrzeuge. Die-
ser betreffende Bereich soll abgerissen und neu bebaut werden. 
Südlich den Eingangs befinden sich weitere Einheiten des Krankenhauses, u.a. die Anliefe-
rung für den technischen Bereich, hier werden ebenfalls moderate Änderungen im Gebäude 
und Freianlagenbereich vorgenommen.  Daran südlich anschließend befindet sich das soge-
nannte Haus K (Geburtshilfe).  
Westlich angrenzend schließen sich weitere Gebäudekomplexe des Marienhospitals sowie 
das Christliche Kinderklinikum Osnabrück an.  
Nördlich an den Planbereich angrenzend liegen weitere Gebäude, die zum Klinikbereich gehö-
ren und Gebäude der nahegelegenen Jo hanniskirchengemeinde. Zum Teil besteht bei diesen 
Gebäuden Denkmalschutz. Östlich angrenzend liegt der Gebäudekomplex der Berufsbilden-
den Schule am Pottgraben. Daran schließt sich eine Platzfläche mit einem kleineren Mehrfa-
milienhaus an, das im Rahmen der ebenfalls vorgesehenen Neugestaltung abgerissen werden 
soll. Südlich des Platzes grenzt das mehrgeschossige Parkhaus der Klinik an. 
Südlich der Hermesstraße befindet sich eine öffentliche Grünfläche mit Kinderspielplatz sowie 
flankierend mehrgeschossige G ebäudekörper mit Wohn - und Geschäftsnutzungen sowie 
Arztpraxen. 
 
2.3. Rechtliche Ausgangslage 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes -Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Ober-
zentrum festgelegt. 
Art und Umfang zentralörtlicher Einri chtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu 
versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leis-
tungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und 
zu entwickeln. Nach dem  LROP sind in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs zu sichern und zu entwickeln. 
Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. 
Damit ist der  zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober - und Mittelzentren so bestimmt, 
dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt das Plangebiet als  Son-
derbaufläche für gesundheitlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen dar. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu 
entwickeln (Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwick-
lungsgebot, da der Bebauungsplan ein Sondergebiet „Krankenhaus (Bischöflicher Stuhl) und 
Kindergarten (Kirchengemeinde St. Johannis)“ festsetzt. Eine Änderung des wirksamen Flä-
chennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 
2.3.3. Bebauungsplan 
 
Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Nr. 73 – Johannisfreiheit/Petersburger Wall (Stand 26.08.2021) 
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 73 – Johannisfreiheit/Petersburger Wall – umfasst 
einen sehr großen innerstädtisch dicht bebauten Bereich zwischen Johannisstraße, Johannis-
freiheit, Pottgraben und dem Petersburger Wall. Er setzt für den vorliegenden Änderungsbe-
reich (rote Markierung) das Sondergebiet „Krankenhaus (Bischöflicher Stuhl) und Kindergar-
ten (Kirchengemeinde St. Johannis)“ (SO) fest. Hierfür wird eine zulässige Anzahl der Vollge-
schosse (Z) von drei bis sechs Geschossen sowie eine maximale Grundflächenzahl (GRZ) 
von 1,0 und eine maximale Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4 definiert. Im Bereich der 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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Hermesstraße wird eine Baulinie ausgewiesen, darüber hinaus Baugrenz en, die sich als ge-
schlossene Bebauung überwiegend direkt an den Grundstücksgrenzen der öffentlichen Straße 
orientieren. Die Straßenbereiche werden als öffentliche Verkehrsflächen, zum Teil mit beson-
derer Zweckbestimmung (verkehrsberuhigter Bereich) festge setzt. Zudem werden Leitungs-
verläufe und -rechte dargestellt.  Die grundsätzlichen Darstellungen des geltenden Bebau-
ungsplans werden übernommen. 
Die weiteren Bereiche des Bebauungsplans Nr. 73 umfassen für die Nutzungen des westlich 
angrenzenden Krankenhausbereichs ebenfalls ein SO. Südlich und östlich angrenzend wer-
den Kerngebiete ausgewiesen. Neben Geschossigkeiten werden für die Kerngebietsberei che 
auch Trauf- und Gebäudehöhen festgesetzt.  
Nördlich und östlich des liegt eine Bebauung ohne Bebauungsplan vor. Diese Bereiche sind 
gem. § 34 BauGB zu bewerten. 
 
2.4. Sonstige Belange 
2.4.1. Eigentumsverhältnisse 
Die Bauflächen des Geltungsbereichs der 11. vereinf achten Änderung befinden sich im priva-
ten Eigentum. Die öffentlichen Verkehrsflächen befinden sich im Eigentum der Stadt Osnab-
rück.  
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, insbesondere eindeutige Gebäudehöhenvorgaben für 
zukünftige Bauvorhaben auf dem Klinikareal durch eine entsprechende vereinfachte Änderung 
des Bebauungsplans Nr. 73 verbindlich festzusetzen, um negative Auswirkungen  auf das 
Stadtbild sowie das teilweise vorhandene Wohnumfeld zu verhindern, ohne dass dadurch die 
Grundzüge der Ursprungsplanung berührt werden. Ebenso wird die GFZ an die geänderten 
Höhenfestsetzungen angepasst sowie die Baugrenzen an einer Stelle arrondi ert. Im Bereich 
der Straßenflächen werden ergänzende Bereich e als verkehrsberuhigte Bereich dargestellt. 
Dazu werden Darstellungen gelöscht, die mittlerweile technisch geändert wurden.  
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Festsetzungen 
1.1. Maß der baulichen Nutzung 
Abweichend von den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans Nr. 73 – Johannisfrei-
heit/Petersburger Wall – wird zukünftig auf die Ausweisung von Vollgeschossen für den vor-
liegenden Änderungsbereich verzichtet. Die Festlegung von Vollgeschossen für die  Neubau-
maßnahmen des Klinikums sind nicht mehr zielführend. Insbesondere sollen in den neuen 
Gebäudeeinheiten spezielle Abteilungen, wie die Notaufnahme, Intensivstation, OP -Bereich 
und die umfangreiche Gebäudetechnik untergebracht werden. Diese Nutzungen benötigen in 
der Regel höhere Geschosshöhen, als ein übliches Vollgeschoss umfassen würde. Somit wä-
re eine Festsetzung von Vollgeschossen zur Einordnung des Neubauvorhabens in den städ-
tebaulichen Gesamtkontext der Umgebung nicht zielführend. Insbesondere im Hinblick auf die 
festgesetzten denkmalgeschützten Gebäude nördlich der Johannisfreiheit ist eine konkretere 
Festlegung mit Gebäudehöhen daher folgerichtig.  
Um eine städtebaulich sinnvolle und der Lage des Planbereichs angemessene städtebauliche 
Dichte zu erreichen, werden für die Bebauung im Änderungsbereich die Ausnutzungsziffern 
GRZ 1,0 / GFZ 3,2 festgesetzt. Gegenüber der ursprünglichen Festsetzung wird dabei die 
GFZ von 2,4 auf 3,2  erhöht, um eine erweiterte bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks zu  
ermöglichen. Dabei ist die Erhöhung im Einklang mit den Grundzügen der Planung und mit 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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nachbarlichen als auch mit öffentlichen Belangen vereinbar. Die Änderung bezieht sich zudem 
nur auf einen Teilbereich des festgesetzten SO des gesamten Bebauungsplans Nr. 73.  
Relativ wird die GFZ um ca. 33% vergrößert. Allerdings fügt sich das zukünftige mögliche 
Bauvolumen in Verbindung mit den festgesetzten Höhen weiterhin in den gesamten Klinik-
komplex sowie in die umgebende hoch verdichtete Bebauung mit teilweise bis  zu sechs Ge-
schossen ein. Die Grundkonzeption der ursprünglichen Planung wird nicht in ihren Grundzü-
gen berührt. Die Verdichtung des Bauvolumens des Klinikbereichs erfolgt insbesondere nach 
innen. Die Überschreitung ist daher städtebaulich vertretbar. Durc h die Neubauten sind auch  
keine erhöhten Verkehre zu befürchten, da es sich nicht um eine Erweiterung, sondern über-
wiegend um eine Neuorganisation der bestehenden Einheiten handelt.  
 
1.1.1. Gebäudehöhen 
Ergänzend werden nunmehr Gebäudehöhen für die Begrenzung de s Maßes der baulichen 
Nutzung festgesetzt. Dieses Maß wurde im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 73 für den an 
den Klinikbereich angrenzenden MK -Bereich mit Traufhöhen und Gebäudehöhen bereits teil-
weise vorgenommen.  
Festsetzungen zu Gebäudehöhen können dur ch Höchstmaße getroffen werden. Nach § 18 
Abs. 1 BauNVO sind bei Höhenfestsetzungen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. 
Im Planbereich wird der höchste zulässige Gebäudepunkt über NHN gemessen.  
In den Bereichen entlang der Johannisfreiheit orien tieren sich die Gebäudehöhen an den ge-
genüberliegenden denkmalgeschützten Gebäuden. Da hier bisher Dächer in Form von Sattel-
dächern vorliegen und auch auf der für den Neubau des Klinikums Satteldächer vorgesehen 
sind, werden in diesem Teilbereich A Trauf - und Gebäudehöhen festgelegt, die sich an der  
Ursprungsbebauung orientieren und auch für den geplanten Neubau in diesem Bereich über-
nommen werden.  
So liegen für den Teilbereich A die zulässigen maximalen Gebäudehöhen bei 87,5 m über 
Normalhöhennull (NHN). Das entspricht einer Gebäudehöhe von ca. 2 3 m. Die maximale 
Traufhöhe wird auf 80  m über NHN festgesetzt, das einer absoluten Höhe von 15,5  m ent-
spricht.  
In den weiteren Bereichen der Planänderung sind Flachdächer vorgesehen. Um im Bereich 
entlang der Bischofstraße (Teilbereich B) auf die städtebauliche Situation mit dem gegenüber-
liegenden Schulbereich Rücksicht zu nehmen, wird hier ebenfalls eine reduzierte Gebäudehö-
he von bei 80,0 m über NHN für ein tieferliegendes Staffelgeschoss festgelegt. Der Teilbereich 
C wird mit einer maximalen Höhe von 87,5  m über NHN festgesetzt. Das entspricht einer Ge-
bäudehöhe von ca. 23  m. Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe durch unterge-
ordnete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine 
oder Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie  sind in diesem Bereich um bis zu 5  m sind 
zulässig. Diese räumlich begrenzte Festsetzung spiegelt den besonderen Bedarf für techni-
sche Aufbauten für Klinikgebäude wider. Dabei sind diese blickdicht einzuhausen, um das 
städtebauliche Bild nicht zu sehr einzuschränken.  
 
 
Ansicht Neubau Ostseite (Stand 02.09.2021) 
Fahrstuhlschacht (max. 97 m ü. NHN) 
 
 
Gestaffelter Bereich und Traufhöhe (max. 80 m ü. NHN)  
 
Hauptgebäude (max. 87,5 m ü. NHN) 
 
 
Technikgeschoss und Hubschrauberlandeplatz (max. 93 m ü. NHN) 
 
 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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Für den restlichen nördlichen Bereich (Teilbereich D) wird eine maximale Höhe von 93,0  m 
über NHN (das entspricht 28,5  m Gebäudehöhe) festgelegt. Dieses spiegelt die bereits ge-
planten bzw. vorhandenen Höhen und die erforderlichen Höhen für die zukünftige Technikein-
heit und den zu verlagernden Hubschrauberlandeplatz wider. Für den Fahrstuhlaufbau (Teil-
bereich E - 97,0 m über NHN = 32,5  m Gebäudehöhe) wird eine gesonderte maximal zulässi-
ge Höhe ausgewiesen.  
Die zukünftigen Gebäude fügen sich mit diesen Festsetzungen weiterhin in die vorhandene 
Bestandsbebauung des Klinikums selbst sowie der umgebenden Stadtstruktur ein.  
Die südlich angrenzenden Bestandsgebäudebereich F, H und G werden mit den vorhandenen 
Bestandshöhen bzw. mit den geplanten Höhen aus der ursprünglichen Planung festgesetzt, 
wie sie sich aus den ursprünglichen Geschossfestsetzungen ergeben würden. 
 
1.2. Überbaubare Grundstücksfläche 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden en tsprechend der gewünschten städtebauli-
chen Ordnung über Baugrenzen definiert, im südlichen Bereich über eine Baulinie. Dabei wird 
überwiegend die Darstellung aus der ursprünglichen Planung übernommen.  
Durch die Neubauplanung wird der Eingangsbereich des K linikums komplett neugestaltet und 
baulich deutlich in Richtung Bischofstraße vorgezogen. Im vorhandenen Bebauungsplan ist in 
diesem Bereich eine Einbuchtung der Baugrenze vorgesehen worden (Zufahrtsbereich), die 
mit der vorliegenden Änderung wegfällt, da die Zufahrtsbereiche komplett umorganisiert wer-
den und an dieser Stelle nicht mehr benötigt werden. Die Baugrenze orientiert ich nunmehr 
komplett an der Grundstücksgrenze entlang.  
 
2. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit 
gültigen Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen  aufge-
nommen. 
 
2.1. Dächer / Dachbegrünung 
Aufgrund der bioklimatisch ungünstigen Situation in diesem  innerstädtisch hochverdichteten 
Bereich müssen Dachflächen mit einer Neigung unter 15°, sofern diese nicht für technische 
Aufbauten benötigt werden oder im Einflussbereich des Hubschrauberlandeplatzes (Windsog-
kräfte) beansprucht sind, flächendeckend extensiv begrünt werden.  
Mit der Festsetzung einer Dachbegrünung bei Gebäudedächern soll ein Beitrag zur Verbesse-
rung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schadstoffe aus 
der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Sommermona-
ten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines be-
grünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlagswassers wieder verdunsten, 
wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. Hierzu muss b ei der ex-
tensiven Dachbegrünung allerdings eine Substratmächtigkeit von mindestens 10 cm zur Aus-
führung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser Dach-
konstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Leben sdauer der Dachabdichtung, u. 
a. durch Absorbieren schädlicher UV -Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Verduns-
tung des gespeicherten Regenwassers heizen sich darunterliegende Räume im Sommer nicht 
so stark auf, während die isolierende Wirkung der Da chbegrünung im Winter den Heizener-
giebedarf senkt. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebens-
raum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbegrünung 
(z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rechnung getragen 
werden. 
Durch die Befreiung für Teilflächen, die für gebäudetechnische Anforderungen erforderlich 
oder für regenerative Energien (Photovoltaik, Solarthermie) genutzt werden, wird mit der Fest-
setzung die Möglichkeit geschaffen, alternativ einen Beitrag zum globalen Klimaschutz zu leis-
ten und gleichzeitig eine rentable und zukunftssichere Energieversorgung des Gebäudes si-
cherzustellen. Photovoltaik- und solarthermische Anlagen er zeugen Strom bzw. Wärme und 
ersetzen dadurch die konventionelle Energieerzeugung, die oftmals mit hohen klimaschädli-
chen Treibhausgasemissionen verbunden ist. Die statischen Anforderungen an die Dachtrag-
werke sind für Solaranlagen nicht höher als die des Gründachs.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist 
ebenfalls möglich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für eine niedri-
gere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen sorge n, können sie 
sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von Photovoltaikanlagen aus-
wirken.  Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine Kombination von Dachbegrü-
nung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
 
2.2. Technische Dachaufbauten 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) eine 
ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m über den 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, all seitig bis zur Höhe 
ihrer Oberkante einzuhausen. Eine Ausnahme hierfür wird für den Teilbereich D festgesetzt, 
da hier aufgrund der aufwendigen technischen Erfordernisse der Krankenhaustechnik höhere 
Aufbauten erforderlich sind. Diese springen jedoch von der Dachkante soweit zurück, dass sie 
städtebaulich keine negative Wirkung entfalten.  
 
3. Weitere Änderungen 
3.1. Verkehrsflächen 
Im Bereich der Bischofstraße werden Teilflächen als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. 
Um den zukünftigen Ansprüchen einer Erschließungsstraße für einen Krankenhauskomplex 
gerecht zu werden, soll der gesamte Bereich überplant und umgebaut werden. In d iesem Zu-
sammenhang wird der gesamte Vorplatzbereich der Bischofstraße als verkehrsberuhigter Be-
reich angedacht und somit bereits im vorliegenden Plan geändert. Da es sich hier um einen 
untergeordneten Bereich handelt, sind die Grundzüge der Planung nicht berührt.  
 
3.2. Weitere redaktionelle Änderungen 
Im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 73 werden noch Leitungsrechte, zwei technische Ver-
sorgungsbereiche und ein Hinweis auf eine private Zufahrt dargestellt. Aufgrund der mittler-
weile geänderten Eigentumsverhältnisse und dem erfolgten Rückbau dieser technischen Ver - 
und Entsorgungseinheiten können diese Darstellungen entfallen.  
 
4. Maßnahmen 
4.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist keine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse 
durch bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
 
Bebauungsplan Nr. 73 - Johannisfreiheit/Petersburger Wall - 11. Änderung (vereinfacht)  
 
 
 
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4.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Aus der Bauleitplanung ergeben sich keine Infrastrukturfolgekosten für die Stadt Osnabrück. 
 
D Umweltbelange 
Mit der 11. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 73 sollen die planungsrechtlichen Vorausset-
zungen insbesondere für eindeutige Gebäudehöhenvorgaben hinsichtlich zukünftiger Bauvor-
haben auf dem Klinikareal geschaffen werden.  
Die geplante Änderung des Bebauungsplanes führt insgesamt zu keinen erkennbaren erhebli-
chen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind von der 
Planung allenfalls unwesentlich berührt. 
 
E Abwägung der Umweltbelange 
Die Planung führt nicht zu abwägungsrelevanten Umweltauswirkungen.  
 
F Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die vereinfachte Änderung führt zu einer Standortsicherung des Klinikums im Zentrum der 
Stadt Osnabrück und somit zur einer sozialen Stärkung des Stadtteils sowie der gesamten 
Stadt.  
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 20.105 m² 
Bauflächen: ca. 16.268 m² 
 davon Sondergebiet (SO):  ca. 16.268 m² 
Verkehrsberuhigter Bereich:  ca. 2.308 m² 
Öffentliche Verkehrsfläche:  ca. 1.529 m²