Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) o - frühzeitige Beteiligung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2023/1675
Datum: 2023-02-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 11.01.2023 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2023/1675
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan)
o - frühzeitige Beteiligung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 16.02.2023 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zum 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan)
Planbereich: zwischen Rheiner Landstraße, Große Schulstraße, Eselspatt und Am Schürholz
wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher 
Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang. Zusätzlich wird der 
Öffentlichkeit in diesem Zeitraum die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
x Nein
  
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
x  Negativ: die CO2-Emmissionen werden im weiteren Verfahren ermittelt.
 keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
x  positiv
 negativ
 keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
G. Beteiligte Stellen: 
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Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Referat Nachhaltige Stadtentwicklung
Wirtschaftsförderung Osnabrück
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Nutzung umweltfreundlicher Verkehrsmittel erhöhen
 Wirtschaftsunternehmen unterstützen
Sachverhalt:
Die Vorhabenträgerin Globus Fachmärkte GmbH & Co. KG beabsichtigt, innerhalb des 
Plangebiets einen Bau- und Gartenmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 13.700 m² 
und ca. 380 Pkw-Einstellplätzen zu errichten. 
Da das Plangebiet auch als Standort für einen Park+Ride-Parkplatz in Frage kommt, wurde 
die Erstellung von zusätzlichen P+R-Stellplätzen in die Planung einbezogen. Die P+R-
Stellplätze sollen über eine gemeinsame Zufahrt über die Rheiner Landstraße angefahren 
werden können, sind aber unabhängig von den zukünftigen Ladenöffnungszeiten des 
Baumarkts zu nutzen.
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.04.2019 die Einleitung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - 
beschlossen. Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren mit frühzeitiger Beteiligung gemäß 
§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie einer Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 
BauGB) und der Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a BauGB) aufgestellt.
Für das Plangebiet liegen eine Verkehrsuntersuchung und eine artenschutzrechtliche 
Prüfung sowie eine Verträglichkeitsuntersuchung und eine raumordnerische Beurteilung vor. 
Im Verfahren wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans geringfügig um einen Fuß- 
und Radweg in Richtung Große Schulstraße für eine optimierte Erschließung des Park+Ride-
Parkplatzes ergänzt. 
gez. Clodius
Anlage/n:
Bebauungs- und Erschließungskonzept mit ergänztem Geltungsbereich
Begründung (Vorentwurf)
Fahrrad-station
Anzahl der Stellplätze: 166Fläche: ca. 6.010m2Schranke
Schranke
Schranke
Kalthalleca. 2.700m2 Freiverkaufca. 2.700m2
Anlieferungca. 2.000m2LagerHolzzuschnittca. 720m2
Verwaltung/Technik ca. 620m2
ca. 45 PKW-Stellplätze für MitarbeiterLKW WartenMulde
Bau- & GartenmarktVK-Fläche gesamtca. 13.700m2
Mulde
Warmhalleca. 8.300m2+ Imbissca. 400m2
EingangEingang
ca. 315 PKW- Stellplätze
Mulde
Mulde
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)Globus Bau- und GartenmarktStädtebauliches Konzept für frühzeitige Beteiligung Stand: 10.01.20233001020 6040507080100m90

 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Begründung zum Vorentwurf 
Stand: 10.01.2023 
 
INHALTSVERZEICHNIS  
A RAHMENBEDINGUNGEN ................................ ................................ ................................ .......... 3 
1. Planungsanlass ................................ ................................ ................................ ........................  3 
1.1. Verfahren .................................................................................................................................... 3 
2. Ausgangssituation ................................ ................................ ................................ .................... 4 
2.1. Lage im Stadtgebiet .................................................................................................................... 4 
2.2. Bestandsanalyse .......................................................................................................................... 4 
2.3. Planerische Ausgangslage ........................................................................................................... 4 
2.4. Rechtliche Ausgangslage ............................................................................................................. 9 
2.5. Sonstige Belange ....................................................................................................................... 10 
3. Untersuchungen ................................ ................................ ................................ .................... 10 
B PLANUNGSZIEL ................................ ................................ ................................ ...................... 11 
C  PLANUNGSINHALT ................................ ................................ ................................ ................. 11 
1. Städtebauliche Grundidee ................................ ................................ ................................ ...... 11 
1.1. Planungsalternativen ................................................................................................................ 12 
2. Erschließung ................................ ................................ ................................ ..........................  12 
2.1. Verkehrliche Erschließung ........................................................................................................ 12 
2.2. Technische Erschließung ........................................................................................................... 13 
2.3. Soziale Infrastruktur .................................................................................................................. 14 
3. Immissionsschutz ................................ ................................ ................................ ................... 14 
3.1. Luftreinhaltung ......................................................................................................................... 15 
4. Städtebauliche Festsetzungen ................................ ................................ ................................  15 
4.1. Art der baulichen Nutzung ........................................................................................................ 15 
4.2. Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 15 
4.3. Bauweise ................................................................................................................................... 16 
4.4. Weitere textliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften und Hinweise .............................. 16 
5. Maßnahmen ................................ ................................ ................................ ..........................  17 
5.1. Bodenordnung .......................................................................................................................... 17 
5.2. Folgekosten der Bauleitplanung ............................................................................................... 17 
6. Vorhaben- undErschließungsplan ................................ ................................ ...........................  17 
7. Durchführungsvertrag ................................ ................................ ................................ ............ 17 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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D UMWELTBERICHT ................................ ................................ ................................ .................. 18 
1. Einleitung ................................ ................................ ................................ ..............................  18 
1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes ................................................... 18 
1.2. Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden ................................ 18 
1.3. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen  
sowie ihre Berücksichtigung ..................................................................................................... 18 
1.4. Fachplanungen .......................................................................................................................... 19 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ................................ ........................  19 
2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes ..................................................... 19 
2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes ........................................................................ 21 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zur Kompensation erheblicher  
nachteiliger Umweltauswirkungen ................................ ................................ .........................  22 
3.1. Festsetzungen im Bebauungsplan ............................................................................................ 22 
3.2. Zugeordnete Maßnahmen außerhalb des B-Planes ................................................................. 22 
3.3. In Betracht kommende Planungsvarianten .............................................................................. 22 
4. Zusätzliche Angaben ................................ ................................ ................................ .............. 22 
4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung ........................................................................ 22 
4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen  
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (MONITORING) .................................................. 22 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung ................................ ................................ ............ 23 
E ABWÄGUNG DER UMWELTBELANGE ................................ ................................ ...................... 23 
F SONSTIGE ANGABEN ................................ ................................ ................................ .............. 23 
1. Sozialverträglichkeit ................................ ................................ ................................ ............... 23 
2. Flächenbilanz ................................ ................................ ................................ .........................  23 
 
  
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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A RAHMENBEDINGUNGEN  
1.  PLANUNGSANLASS  
Die Vorhabenträgerin (Globus Fachmärkte GmbH & Co. KG) hat mit Schreiben vom 04.02.2019 einen 
Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens für die Flurstücke 144/59 
tlw. und 10/9 tlw. der Flur 8 der Gemarkung Hellern (Rheiner Landstraße „203A“) zur Errichtung eines 
Baufachmarkts mit Gartencenter gestellt. 
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, innerhalb des Plangebiets ein en Bau- und Gartenmarkt mit einer 
Gesamtverkaufsfläche von ca. 13.700 m² und ca. 380 Pkw-Einstellplätzen zu errichten.  
Da das Plangebiet auch als Standort für einen Park+Ride-Parkplatz in Frage kommt, wurde die Erstellung 
von zusätzlichen P+R-Stellplätzen in die Planung einbezogen. Die P+R -Stellplätze sollen über eine ge-
meinsame Zufahrt über die Rheiner Landstraße angefahren werden können, sind aber unabhängig von 
den zukünftigen Ladenöffnungszeiten des Baumarkts zu nutzen. 
Zum Erhalt und zum Ausbau der Attraktivität der Stadt Osnabrück als Oberzentrum ist es erforderlich, 
neben der Bereitstellung von Wohnraum und Arbeitsplätze auch eine zukunftsfähige Einzelhandelsver-
sorgung zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus ist durch die Umstrukturierung des Verkehrs und der 
Mobilität auch der Bedarf nach neuen Flächen für neue Mobilitätssysteme gestiegen. Die Schaffung zu-
sätzlicher Flächen für Versorgung und Mobilität ist damit ein wesentlicher Bestandteil der strategischen 
Zielsetzung der Stadt Osnabrück. Dieses betrifft insbesondere das vorliegende westlichen Stadtgebiet, 
dass momentan über keine adäquate Versorgung mit entsprechenden Handelsflächen verfügt.  
Im Hinblick auf die Verfügbarkeit von großflächigen Flächenpotentialen für Einzelhandel u nd Gewerbe 
konnte festgestellt werden, dass hierfür im westlichen Stadtgebiet keine Flächen im Sinne der Nachver-
dichtung, Brachflächennutzung oder leerstehender Immobilien verfügbar sind. Die Verfügbarkeitskrite-
rien werden  u.a. durch die  anspruchsvollen La gekriterien von großflächigem Einzelhandel einge-
schränkt. Eine sehr gute Erreichbarkeit und Auffindbarkeit an einer Hauptverkehrsachse, idealerweise 
in der Nähe größerer Verkehrsknotenpunkte oder Autobahnen ist hier das zentrale Kriterium. Das glei-
che Lagekriterium weist hierbei ein Park+Ride-Parkplatz auf. Somit können bei der Standortwahl Syner-
gieeffekte genutzt werden. Gleichzeitig kann man die zusätzlichen Verkehre auf den Hauptverkehrsach-
sen bündeln und zieht sie nicht in sensiblere Nutzungsbereiche hinein. Es ist daher städtebaulich erfor-
derlich, die Arrondierung des vorhandenen Siedlungsgebiets auf bisher unbebauten Flächen unter Nut-
zung der vorhandenen Infrastruktur auf den Weg zu bringen.  
Für das Vorhaben besteht aktuell kein Planungsrecht. Der für  das Vorhabengebiet rechtsverbindliche 
Bebauungsplan Nr. 257 – Gewerbegebiet Hellern, Süd – setzt für das Plangebiet andere Nutzungen fest. 
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück stellt für das Vorhabengebiet eine Grünfläche 
dar. Neben der Au fstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 643 ist somit auch eine ent-
sprechende Änderung des wirksamen Flächennutzungsplans erforderlich. 
1.1. VERFAHREN 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.04.2019 die Aufstellung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes Nr. 643 – Rheiner Landstraße / Große Schulstraße – beschlossen. Der Bebauungs-
plan wird im Regelverfahren mit frühzeitiger Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch 
(BauGB) sowie einer Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) und der Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a 
BauGB) aufgestellt. 
Als nächster Verfahrensschritt ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden ge-
plant.  
Im Verfahren wurde der ursprüngliche Geltungsbereich des Bebauungsplans geringfügig um einen Fuß- 
und Radweg in Richtung Große Schulstraße für eine optimierte Erschließung des Park+Ride-Parkplatzes 
ergänzt.  
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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1.1.1. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ sind nicht anzuwenden, da keine Wohnbauflächen 
geschaffen werden. 
 
2.  AUSGANGSSITUATION  
2.1. LAGE IM STADTGEBIET 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Hellern und liegt zwischen Rheiner Landstraße, Großer Schul-
straße, Eselspatt und Am Schürholz. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 5,22 ha. 
 
2.2. BESTANDSANALYSE 
Das Plangebiet befindet sich im Randbereich des Stadtteils Hellern. Der Großteil des Vorhabengebiets 
befindet sich im Privateigentum und wird als Grünland genutzt. Eine Teilfläche des Vorhab engebiets 
befindet sich im Eigentum der Stadt und stellt sich als jung aufgeforstete Waldfläche dar. Die Fläche ist 
überwiegend als eine Altlastenfläche gekennzeichnet.  
Die nördliche Grenze wird durch die Rheiner Landstraße definiert. Nördlich der Rheiner Landstraße be-
findet sich ein Waldgebiet.  
Im Westen grenzt ein bestehendes Gewerbegebiet an. Im Süden und Südwesten grenzen landwirtschaft-
liche Flächen an das Plangebiet an. Die westliche Grenze bildet eine einzelne Wohnbebauung mit Gast-
ronomie und eine kleinere Waldfläche.  
 
2.3. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung  
Das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) stellt die planerische Konzeption für die 
Landesentwicklung dar und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren 
Entwicklung. Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Ober-
zentrum festgelegt. 
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu versorgenden 
Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen 
Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den 
Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs 
zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zeitgleich die mittel- und grundzentralen Versorgungs-
aufgaben zu leisten. Damit ist der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mittelzentren so be-
stimmt, dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Die Inanspruchnahme von Freiraum hat gemäß Ziel 3.1 des LROP maßvoll zu erfolgen und die Auswir-
kungen sind zu minimieren. Die vorliegende Planung verbindet den Belang der Versorgung mit den As-
pekten des Freiraumschutzes, indem über die städtebaulichen Anforderungen und gestalterische Vor-
gaben die negativen Auswirkungen geringgehalten werden.  
Obwohl es eine bauliche Entwicklung am Ortsrand ist, trägt sie mit dazu bei, die Infrastruktur im Stadt-
gebiet zu konsolidieren. Dies minimiert das R isiko, dass die Bevölkerung vermehrt längere Wege zur 
Nutzung von Versorgungsstrukturen zurücklegen müssen. Gleichzeitig wird der zusätzliche Bedarf in an-
deren Bereichen (Park + Ride) gesichert und damit auch den angrenzenden Wohngebieten eine bessere 
Infrastruktur geboten. 
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Im Rahmen eines Verträglichkeitsgutachtens zur Ansiedlung eines Bau - und Gartenfachmarktes am 
Standort Rheiner Landstraße in Osnabrück-Hellern (CIMA, 2019) wurde das großflächige Einzelhandels-
vorhaben gutachterlich geprüft Im Ergebnis der ökonomischen Wirkungsprognose ist festzustellen, dass 
für keinen der als schützenswert zu betrachtenden zentralen Versorgungsbereiche innerhalb des Unter-
suchungsgebietes Umsatzverluste in einem abwägungsrelevanten Umfang zu erwarten sind. Der Verlust 
der Versorgungsfunktion ist für keinen der zentralen Versorgungsbereiche zu befürchten. „Das Neuan-
siedlungsvorhaben stellt eine wesentliche Ergänzung des Bau- und Gartenfachmarktsortiments im Ober-
zentrum Stadt Osnabrück dar. Derzeit ist im westlichen Osnabrücker Stadtgebiet kein vergleic hbarer 
Bau- und Gartenfachmarkt ansässig. Die Standortvoraussetzungen für die Ansiedlung eines großflächi-
gen Anbieters mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment werden insgesamt als gut bewertet“ (CIMA, 
2019). 
Der Wettbewerbsdruck innerhalb der Stadt Osnabrück und in benachbarten Kommunen würde sich be-
zogen auf das Kernsortiment des Planvorhabens in gewissem Maße erhöhen. Aus Gutachtersicht ist dies 
jedoch zu akzeptieren und als freier Wettbewerb zwischen verschiedenen Anbietern außerhalb der zent-
ralen Versorgungsbereiche anzusehen. Die Umsatzverluste verteilen sich auf alle in der Stadt Osnabrück 
adressierten Wettbewerber. 
Die Prüfung des Planvorhabens in Hinblick auf die raumordnerischen Vorgaben hat ergeben, dass das 
Vorhaben die zentralen Anforderungen des LROP Niedersachsen an einen Standort des großflächigen, 
nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels erfüllt.  
Es wird festgestellt, dass lediglich das Konzentrationsgebot noch nicht vollumfänglich erfüllt ist; bei der 
Erstellung eines entsprechenden Bebauungsplans würde jedoch auch dieses Gebot als erfüllt betrachtet 
werden.  
Unter zusammenfassender Betrachtung aller relevanten und prüfbaren Aspekte wird die Realisierung 
des Planvorhabens gutachterlich empfohlen. 
Zur Ansiedlung des Bau - und Gartenmarktes erfo lgte die raumordnerische Prüfung und Beurteilung 
durch die Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück (Stadt Osnabrück, 2020). Darin wird geprüft, 
ob das geplante Vorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung den Zielen und Grundsätzen / Erforder-
nissen der Landesplanung und Raumordnung Niedersachsens entspricht und ob ausgeglichene Versor-
gungsstrukturen und die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 
Als Ergebnis wird in der landesplanerischen Stellungnahme festgestellt: 
 Dem Kongruenzgebot wird entsprochen. Der Verkaufsflächenumfang und das Warensortiment ent-
sprechen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des Zentralen Or-
tes sowie der Versorgungsaufgabe des Oberzentrums Stadt Osnabrück.  
 Dem Abstimmungsgebot wird ebenso entsprochen. Die innerhalb des Einzugsgebietes des Vorha-
bens liegenden Kommunen, der Landkreis Osnabrück, Träger öffentlicher Belange und sonstigen Stel-
len wurden beteiligt. 
 Weiterhin wird dem Beeinträchtigungsverbot entsprochen. Städtebaulich negative Folgewirkungen 
für schützenswerte Bereiche und sonstige Lagen lassen sich aufgrund der gutachterlichen Wirkungs-
prognose nicht ableiten. Wesentliche Beeinträchtigungen der Entwicklungsmöglichkeiten an ande-
ren Stellen sind aufgrund der prognostizierten Umverteilungseffekte nicht erkennbar. 
 Dem Konzentrationsgebot wird derzeit nicht entsprochen, da der Standort der Neuansiedlung im 
bisher unbeplanten Außenbereich liegt. Eine Überplanung des geplanten Standortes durch die Stadt 
Osnabrück ist erforderlich, um den Standort in den Hauptsiedlungsbereich der Stadt Osnabrück im 
Stadtteil Hellern aufzunehmen. 
 Das Ansiedlungsvorhaben mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment und max. 800m² zentrenrele-
vanten Randsortimenten ist nach dem Integrationsgebot des LROP außerhalb der städtebaulich in-
tegrierter Lagen zulässig, wenn das Konzentrationsgebot erfüllt wird. 
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Die Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück kommt zu dem Ergebnis, dass das Ansiedlungsvor-
haben des geplanten Bau- und Gartenfachmarktes nach Umfang und Zweckbestimmung den Zielen und 
Grundsätzen / Erfordernissen der Landesplanung und Raumordnung Niedersachsens (LROP 2017) nur 
entsprechen kann, wenn das Konzentrationsgeb ot und das Integrationsgebot erfüllt werden und der 
Planstandort im Rahmen der städtischen Bauleitplanverfahren in das zentrale Siedlungsgebiet der Stadt 
Osnabrück aufgenommen wird. 
Eine Ausweisung als Sonstiges Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ mit entsprechenden Festset-
zungen zu maximal zulässigen, sortimentsbezogenen Verkaufsflächen - insbesondere zu den zentrenre-
levanten Randsortimenten - ist erforderlich.  
Die Gesamtfläche von maximal 800 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente darf nicht über-
schritten werden. Damit kann sichergestellt werden, dass das Integrationsgebot erfüllt werden kann. 
Die seitens der Stadt geplante Änderung des MZK OS mit der Aufnahme eines solitären Fachmarktstan-
dortes wird als erforderlich angesehen. 
Die Fläche liegt nicht innerhalb weiterer Bereiche, die auf Ebene der Bundes- bzw. Landesraumordnung 
ausgewiesen sind (z.B. Hochwasserschutz, Vorrangflächen).  
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Planbereich als Fläche für Land-
wirtschaft dar. Der FNP beinhaltet den Hinweis auf eine Altablagerungsfläche im Plangebiet. 
Westlich grenzen gewerbliche Bauflächen an das Plangebiet an. Im Osten grenzen Waldflächen sowie 
kleine Wohnbauflächen an. Die Rheiner Landstraße ist als überörtliche Verkehrsfläche dargestellt.  
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln 
(Entwicklungsgebot). Da die vorliegende Bauleitplanung dem Entwicklungsgebot nicht entspricht, er-
folgt im Parallelverfahren eine Änderung des wirksamen Flächennutzungsplans. 
 
2.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschreibung des Märkte - und 
Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss v om 05.11.2019 findet die 2. 
Fortschreibung MZK OS als städtebauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 Baugesetzbuch 
(BauGB) Berücksichtigung bei: 
 der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
 der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Einzel-
handelsbetrieben. 
 
 
 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
 Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken 
 Handelszentralität der Innenstadt stärken 
 Qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken 
 Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern 
 Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten  
 
Als weitere Grundsätze gelten: 
 Stadt der kurzen Wege 
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 Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsunternehmen 
 
Im Hinblick auf die Ansiedlung des Bau- und Gartenmarktes ist festzustellen, dass der gewählte Standort 
nicht den Empfehlungen des Märkte - und Zentrenkonzepts der Stadt Osnabrück entspricht.  Bei dem 
Vorhaben handelt es sich um die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes mit nicht-zentrenrelevantem 
Hauptsortiment außerhalb eines im Märk te- und Zentrenkonzept der Stadt Osnab rück speziell ausge-
wiesenen Einzelhandelsstandortes.  
In den Grundsätzen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung im Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt 
Osnabrück sind dazu folgende Aussagen getroffen worden:  
„Die gro ßflächigen Anbieter nicht -zentrenrelevanter Sortimente, deren Ansiedlung in der Innenstadt 
aus städtebaulichen Gründen nicht möglich oder erwünscht ist, sollten hingegen zur Verhinderung von 
überflüssigen Verkehrsströmen an den Fachmarktagglomerationen und solitären Fachmarktstandorten 
konzentriert werden.“  
„Zusammenfassend werden folgende Ansiedlungsvoraussetzungen für gewerbliche Flächen außerhalb 
der Fachmarktagglomerationen und sonstigen, nicht integrierten Standorten im Stadtgebiet festgelegt:  
 Sonstige nicht integrierte Standorte im Stadtgebiet sind grundsätzlich von weiteren Einzelhandelan-
siedlungen frei zu halten. Sie stehen allerdings ausnahmsweise für den nicht-zentrenrelevanten Ein-
zelhandel nach Einzelfallprüfung zur Verfügung. Hierbei soll te insbesondere auf verkehrlich gut er-
reichbare Standorte abgezielt werden.  
 Bei Neuansiedlungen sind zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment zurzeit auf max. 10 % der 
Gesamtverkaufsfläche bzw. max. 800m² beschränkt (im Sinne des LROP Niedersachsen 2017).“  
Eine Änderung des MZK OS mit der Aufnahme eines solitären Fachmarktstandortes wird als erforderlich 
angesehen (CIMA, 2019). 
Die Änderung des MZK OS erfolgt parallel zu den erforderlichen Bauleitplanungsverfahren und wird vor 
dem entsprechenden Feststellungs- bzw. Satzungsbeschluss beschlossen.  
 
2.3.4. Vergnügungsstättenkonzept 
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich konzeptionelle Aussagen zu 
der planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet. Das Konzept wurde von der 
CIMA Beratung + Management GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der Stadt 
Osnabrück am 07.07.2020 als städtebauliches Konzept beschlossen. 
Das VSK OS ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei 
der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung der 
Stadt Osnabrück durch die Erweiterung bestehender bzw. die Ansiedlung neuer Vergnügungsstätten 
auszuschließen. 
Folgende Teilziele wurden formuliert: 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzelhandel, Dienstleistungen und 
Gastronomie 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als Wohnstandort 
 Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen nicht -zentrenrelevanten 
Einzelhandel 
 Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk 
 Vermeidung von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der Zentralen Ver-
sorgungsbereiche und der Osnabrücker Gewerbegebiete 
 Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspielraum für Vergnügungsstätten 
an Standorten, an denen keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind, in einem an den jewei-
ligen Standort angepassten Maße 
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Städtebaulich relevante „Trading-Down“-Effekte sind u. a.: 
 Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, KITAs, Kirchen, Suchtberatungsstellen) 
 Verzerrung des Mietpreisgefüges 
 Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöffnung, soziales Milieu) 
 Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte Nutzungen (z. B. Gewerbe-
/Produktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) 
 Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten (Agglomeration) 
 Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßenbildes, Störung des Stadt-
bildes, Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung von Leerständen, Verschlechterung der Versorgungs-
situation) 
Im Plangebiet sollen ein Sondergebiet für Großflächigen Einzelhandel (SO) sowie öffentliche Verkehrs-
flächen mit besonderer Zweckbestimmung (Park & Ride) festgesetzt werden: 
Vergnügungsstätten sind gemäß BauNVO (2017) in hierfür nicht explizit ausgewiesenen Sondergebieten 
generell unzulässig. Die Voraussetzung für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Sondergebieten 
liegt in der Festsetzung bzw. Art des Sondergebietes. Da es sich in diesem Fall um ein Sondergebiet für 
großflächigen Einzelhandel handelt, sind Vergnügungsstätten unzulässig.  
 
2.3.5. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitpla-
nung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung 
im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
Vor diesem Hintergrund sind im Bebauungsplanverfahren Aspekte zu berücksichtigen wie z.B.: 
 Energiekonzept,  
 Photovoltaik/ Sonnenkollektoren,  
 Fassaden- und Dachbegrünungen,  
 Begrünung von Stellplatzbereichen und  
 Regenwasserversicherung.  
Die Vorgaben finden in den Festsetzungen Anwendung.  
 
2.3.6. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  
Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind wichtige Aspekte der räumlichen Planung und Bestandteile der 
Abwägung in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeit sprüfung und bei Maßnahmen im Bestand 
(Stadtsanierung). Vor dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachinfor-
mationen ein wichtiges Hilfsmittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter. Aus der Kenntnis 
des in einer Stadt  vorherrschenden Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygienische Situation 
und den klimatischen Funktionszusammenhängen lassen sich Schutz- und Entwicklungsmaßnahmen zur 
Verbesserung von Klima und Luft ableiten. 2017 wurde vom Büro GEO -NET Umweltconsulting GmbH 
aus Hannover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück erstellt. Wich-
tige Grundlage für die Bauleitplanung ist die Planungshinweiskarte, aus der Aussagen zu Kaltluftentste-
hungsgebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei- und Siedlungsraum zu entnehmen sind. 
Das vorliegende Plangebiet weist eine niedrige klimatische Bedeutung und die umgebende Siedlungs-
struktur eine günstige bzw. ungünstige klimatische Situation auf.  
 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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2.4. RECHTLICHE AUSGANGSLAGE 
2.4.1. Bebauungsplan 
Für das Plangebiet liegt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 257 – Gewerbegebiet Hellern, Süd – 
vor. Dieser setzt für das Plangebiet eine Fläche für die Forstwirtschaft und ein Lärmschutzwall fest. Der 
Bebauungsplan Nr. 257 wird durch das Planverfahren zum Bebauungsplan Nr. 643 teilweise überplant. 
 
2.4.2. Bodenschutz 
Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a BauGB sparsam und schonend umgegangen werden. Demnach 
ist die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen.  
Das geplante Vorhaben liegt im Bereich der Altablagerung Nr. 1 ehem. Deponie Holtmeyer. Hierbei han-
delt es sich um eine ehemalige Tongrube, die im Zeitraum von 1965 bis 1975 zur Verbringung von Bau-
schutt, Hausmüll und hausmüllähnlichen Gewerbeabfällen als Mülldeponie der Stadt Osnabrück genutzt 
wurde. 
Abgrenzung der Altablagerung Nr. 1  
Auf der Grundlage der Untersuchungsergebnisse aus der Gefährdungsabschätzung ist auf der Altabla-
gerung insbesondere durch die Ausgasung von deponietypischen Gasen (fast flächendeckende Me-
thankonzentrationen in der Bo denluft oberhalb der Explosionsgrenze von 5 Vol.% - 15 Vol.% Methan; 
Maximalbelastung > 60 Vol.% Methan) ein Gefährdungspotential über den Gefährdungspfad Bodenluft 
gegeben. Aktualisierte Bodenluftuntersuchungen aus dem Jahr 2016 ergaben für den südlichen Teil des 
angefragten Bereichs Methangaskonzentrationen bis zu 62 Vol.% Methan. Für diesen Bereich ist eine 
ca. 2 bis 4 m mächtige Auffüllungsschicht bestehend aus schlackehaltigen, boden- und bauschuttähnli-
chen Materialien sowie Hausmüllablagerungen zu erwarten. Stichprobenhaft entnommene Bodenpro-
ben aus dem Bereich der Altdeponie wiesen erhöhte Schadstoffgehalte bei den Parametern Mineralöl-
kohlenwasserstoffe, polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe und dem Schwermetall Blei auf. An 
der südlichen und südwestlichen Begrenzung der Altablagerung (außerhalb der angefragten Fläche) ver-
läuft eine Sickerwasserdrainage, in der Oberflächenwasser und Sickerwasser der Altdeponie gefasst und 
abgeleitet wird.  
Eine gewerbliche Nutzung (als Baufachmarkt) im Bereich d er Altdeponie kann nur nach Durchführung 
von Sicherungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen (z. B. vertikale bzw. horizontale Gasdrainagesysteme zur 
kontrollierten Fassung und Ableitung von Deponiegasen, teilweiser Bodenaustausch bzw.  
-verbesserung, Bodenentsorgung etc.) erfolgen. Unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundes -Bo-

Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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denschutzgesetzes (BBodSchG) sind das Vorhaben und die entsprechenden Maßnahmen vorab im Rah-
men einer altlastenspezifischen Machbarkeit sstudie (vergleichbar mit einer Sanierungsuntersuchung)  
zu konkretisieren. Das im Rahmen der Machbarkeitsstudie durchzuführende Untersuchungskonzept ist 
vorab mit der Unt. Bodenschutzbehörde abzustimmen. Im Vorfeld von baulichen Maßnahmen wären 
darüber hinaus auch baugrund-, abfall- und arbeitsschutzrechtliche Aspekte zu berücksichtigen. Für die 
bauliche Umsetzung der Maßnahme ist zuvor ein Sanierungs-/Sicherungskonzept zu erstellen. 
Die Untersuchung wird im Rahmen der weiteren Bauleitplanung erstellt. Die Ergebnisse fließen in die 
Planung ein.  
 
2.4.3. Wasserrecht 
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasserschutz- oder eines Trink-
wassergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb der Über-
schwemmungsbereiche von Osnabrücks Gewässern. 
 
2.5. SONSTIGE BELANGE 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich im Privateigentum  sowie teil-
weise im Eigentum der Stadt Osnabrück. Bodenordnerische Maßnahmen sind erforderlich.  
 
3.  UNTERSUCHUNGEN  
Zum Plangebiet liegen bislang folgende Untersuchungen vor:  
 Verträglichkeitsgutachten zur Ansiedlung eines Bau - und Gartenfachmarktes am Standort Rheiner 
Landstraße in Osnabrück-Hellern (CIMA, Oktober 2019) 
 Raumordnerische Beurteilung der unteren Landesplanungsbehörde der Stadt Osnabrück (Stadt Os-
nabrück, Dezember 2020) 
 Fachbeitrag Artenschutz (D. Liebert Büro für Freiraumplanung, August 2022 
 Verkehrsuntersuchung für einen geplanten Globus Bau- und Garten-markt sowie einen P+R-Platz an 
der Rheiner Landstraße in Osnabrück (PGSJ Planungsgesellschaft mbH, August 2022) 
 
Im weiteren Verfahren sind noch folgende Untersuchung zu erstellen:  
 Avifaunistische Bestandsaufnahme und Biotopkartierung 
 Bodenfunktionsbewertung 
 Versickerungsuntersuchung 
 Baugrunduntersuchung  
 Schalltechnische Untersuchung 
 Wasserwirtschaftliche Vorplanung 
 Straßenvorplanung 
 Landschaftsökologischer Fachbeitrag inkl. Kompensationsbedarfsberechnung 
  
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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B PLANUNGSZIEL  
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, die Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes mit einer Gesamt-
verkaufsfläche von ca. 13.700 m² sowie die Herstellung eines Park+Ride-Parkplatzes zu ermöglichen.  
Durch den Bau- und Gartenmarkt soll die Versorgungsstruktur in der Stadt Osnabrück gestärkt werden. 
Dabei erfolgt eine besondere Berücksichtigung ökologischer und energetischer Belange.  
Der Park+Ride-Parkplatz stellt eine n wichtigen Baustein für die nachhaltige Entwicklung eines Mobili-
tätskonzeptes der Stadt Osnabrück dar.  
 
 
C  PLANUNGSINHALT  
1.  STÄDTEBAULICHE GRUND IDEE  
 
Bebauungs- und Erschließungskonzept (Stand 14.07.2022) 
Entlang der Rheiner Landstraße werden sowohl die Stellplätze für den Bau- und Gartenmarkt mit ca. 380 
Stellplätzen sowie auch für den Park+Ride -Parkplatz mit ca. 166 Stellplätzen angeordnet. Dieses d ient 
der Auffindbarkeit und Erreichbarkeit beider Vorhaben. Die Stellplatzanlagen sind dabei auf Basis der 
ökologischen Kriterien der Stadt Osnabrück zur Beschattung mit Bäumen begrünt.  
Im hinteren Bereich des Grundstücks wird der Bau- und Gartenmarkt angeordnet. Dieser setzt sich aus 
einer Warmhalle mit ca. 8.300m², einer Kalthalle mit ca. 2.700m² und einem Freiverkauf mit ca. 2.700m² 
zusammen. Darüber hinaus umfasst der Markt noch Lagerflächen und Bereich für Technik und Büro so-
wie einen Außenbereich für Anlieferung.  

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Die Anlieferung sowie auch die Mitarbeiterstellplätze sind im rückwärtigen Bereich vorgesehen.  
Das Gebäude wird mit einem Flachdach errichtet. Die Fassadengestaltung erfolgt nach dem Farbkonzept 
der Kette GLOBUS. 
 
Die Freibereiche werden im Nahbereich des Gebäudekörpers für die erforderlichen Fahrbeziehungen 
versiegelt. Angrenzende Bereiche umfassen Grünflächen und Mulden für die Versickerung.  
Über einen Fuß- und Radweg soll der Park+Ride -Parkplatz insbesondere für Fahrradfahrer in Richtung 
Stadtteil optimal angebunden werden.  
 
1.1. PLANUNGSALTERNATIVEN 
Um die Versorgung des westlichen Stadtgebietes unter der Beachtung von zeitgemäßen Marktansprü-
chen auch an die Lage und Verkehrsanbindung von Bau- und Gartenmärkten sicherzustellen wurde der 
Planung an diesem Standort der Vorzug vor anderen Nutzungen gegeben. Weiterhin konnte so ein Sy-
nergieeffekt zur Errichtung des Park+Ride-Parkplatzes erzielt werden.  
 
2.  ERSCHLIEßUNG  
2.1. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG 
Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über zwei Zufahrten von der Rheiner Landstraße aus und bindet 
im Osten über einen Fuß- und Radweg an die vorhandene Große Schulstraße an. Die Zugänglichkeit des 
Bau- und Gartenmarktes wird dabei auf die Öffnungszeiten eingeschränkt und daher über eine Schran-
kenregelung gesteuert. Der Park+Ride -Parkplatz ist dabei dauerhaft über die östliche Einfahrt von der 
Rheiner Landstraße aus erreichbar, die Schranke wird in diesem Bereich zurückgesetzt.   
Durch den Bau - und Gartenmarkt und den Park+Ride-Parkplatz ist mit einem deutlich erhöhten Ver-
kehrsaufkommen zu rechen. Aufgrund der starken verkehrlichen Belastung der Straße und insbesondere 
der betroffenen Knotenpunkte im Bestand sowie der zu erwartenden Mehrverkehre wurde zu nächst 
eine Verkehrsuntersuchung (PGSJ Planungsgesellschaft mbH, 2022) durchgeführt. 
Im Ergebnis der Verkehrsuntersuchung wurde festgestellt, dass die durch die Neuansiedlung zu erwar-
tenden Mehrverkehre in der westlichen Zufahrt des Knotenpunktes Rheiner Landstraße / Große Schul-
straße / Zum Flugplatz in der Abendspitze zu einer nicht mehr ausreichenden Leistungsfähigkeit führen.  
Die Datenbasis für die Berechnungen der Verkehrsuntersuchung wird dabei von Seiten des Fachbüros 
wie auch der Verwaltung als nur bedingt belastbar eingeschätzt, da zum Erhebungszeitpunkt der ver-
kehrlichen Ausgangsdaten die Rheiner Landstraße im Abschnitt Mozartstraße bis Rückertstraße voll ge-
sperrt war und diese mit plausiblen Annahmen hochgerechnet werden mussten. Zu berücksichtigen ist 
weiterhin, dass es sich bei dem Knotenpunkt bereits im Bestand um eine Unfallhäufungsstelle handelt.  
  

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Im weiteren Verfahren wurden drei mögliche Varianten betrachtet: 
Variante 1 
Um den Knotenpunkt unter Betrachtung der vorliegenden Verkehrsdaten leistungsfähig umzu-
bauen, wird ein sogenannter Turbokreisel gebaut.  
Vorteile: 
 Leistungsfähiger Kreisverkehr 
Nachteile: 
 Eingriff in nördlich angrenzende Waldbereiche  
 Verschlechterung der Situation für Radfahrer 
 Hoher Aufwand für eingeschränkte Zeitfenster 
(Abendspitze) 
 Unvermittelte Spurwechsel im Kreisel durch orts-
unkundige Kfz-Fahrer möglich, dadurch Sicher-
heitsbedenken 
Variante 2 
Es wird ebenso ein Umbau des Knotenpunktes angedacht, um die Leistungsfähigkeit zu verbessern, 
allerdings als Lichtsignalanlage mit entsprechenden Abbiegespuren. 
Vorteile: 
 Leicht eingeschränkte leistungsfähige 
Lichtsignalanlage  
 Bei entsprechendem Ausbau Entschärfung 
der Gefährdungslage für Radfahrer im 
Vergleich zum Bestand 
Nachteile: 
 geringer Eingriff in nördlich angrenzende Wald-
bereiche  
 Hoher Aufwand für eingeschränkte Zeitfenster 
(Abendspitze) 
Variante 3 
Obwohl eine schlechte Leistungsfähigkeit zu bestimmten Zeitpunkten vorliegt, wird der beste-
hende Kreisverkehr beibehalten und die Rückstaubildung in Kauf genommen (0-Variante).  
Vorteile: 
 Keine Eingriffe in ökologisch sensible Be-
reiche 
Nachteile: 
 In bestimmten Zeitfenstern eingeschränkte Leis-
tungsfähigkeit 
 Mögliche Anfechtbarkeit des Planungsrechtes  
 Keine Verbesserung in Bezug auf die Verkehrssi-
cherheit  
Die Ergebnisse wurde n im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt am 13.10.2022 diskutiert. Im 
Ergebnis wurde entschieden, die verkehrliche Situation zunächst nach Inbetriebnahme des Vorhabens 
abzuwarten und zu einem späteren Zeitpunkt Umbaumaßnahmen am Kreisverkehr vorzunehmen. Hin-
tergrund für diese Entscheidung ist zum einen die unsichere Datenlage zum Zeitpunkt der Untersuchung 
bzw. die noch laufenden Baumaßnahmen im Umfeld. Zum anderen ist in Zukunft durch sich veränderten 
Lebenswelten von einem Mobilitätswandel und einem geänderten Modal Split auszugehen, so dass 
möglicherweise auch ein geringeres Verkehrsaufkommen durch PKWs zu erwarten ist.  
Die Rheiner Landstraße selbst ist in den Bereichen der Ein- und Ausfahrten (Abbiegespuren, Lichtsignal-
anlage) umzugestalten. Die genaue Ausgestaltung der Verkehrsflächen innerhalb des Plangebiets ist im 
weiteren Verfahren noch näher zu bestimmen.  
 
2.2. TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Telekommunikation und Trinkwasser kann über einen 
Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden. Die genaue Ausgestaltung der 
Ver- und Entsorgung innerhalb des Plangebiets ist im weiteren Verfahren näher zu bestimmen. Ggf. sind 
hierfür Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte zu ergänzen.  
Zur Sicherstellung der Versorgung mit Elektrizität sind Standorte für Trafostationen und Kabelverteiler-
schränke erforderlich und müssen zum Teil auch festgesetzt werden. Diese Standorte können im Einver-
nehmen mit der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden. 
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Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen 
Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser du rch die öffentliche Trinkwasserversor-
gung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur 
Sicherstellung der Löschwasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der 
Löschwasserbedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Abspra-
che mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur 
Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Die Stadtwerke Osnabrück AG behält sich vor, den Anschluss der Grundstücke im Plangebiet an das Gas-
versorgungsnetz unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu prüfen. 
Das für den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an das vorhandene 
Kanalnetz angeschlossen werden.  
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung ein Mehrabfluss 
von Niederschlagswasser.  
In einer noch durchzuführenden wasserwirtschaftlichen Vorplanung in Verbindung mit vertiefenden Ge-
ländeuntersuchungen ist daher eine differenzierte Betrachtung erforderlich, um zu klären ob und auf 
welchen (Teil)-flächen eine dezentrale/zentrale Niederschlagsversickerung umgesetzt werden kann und 
aus welchen (Teil)-gebieten das Niederschlagswasser abgeleitet und zurückgehalten werden muss. Dar-
über hinaus müssen die Möglichkeiten der Rückhaltung geklärt werden. 
Neben der Festsetzung einer extensiven Gebäudedachbegrünung sind im weiteren Verfahren Untersu-
chungen anzustellen und Maßnahmen zu benennen, die zum Ziel haben, eine verzögerte Einleitung des 
im Plangebiet anfallenden Regenwassers zu gewährleisten. 
Im zu erarbeitenden Bebauungsplan werden zeichnerische und textliche Festsetzungen vorgenommen, 
um erforderliche Leitungsrechte zu sichern und die Zugänglichkeit für Herstellung s- und Instandhal-
tungsarbeiten zu gewährleisten. 
 
2.2.1. Energieversorgungskonzept 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange in 
der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Aufstellung von Energieversorgungskonzepten zu 
prüfen ist. Diese Prüfung soll auch im vorliegenden Fall rechtzeitig vor Beginn der Erschließungsplanung 
und der Vermarktung erfolgen. 
 
2.3. SOZIALE INFRASTRUKTUR 
Da es sich um ein Sondergebiet mit Einzelhandelsnutzung handeln wird, ist keine zusätzliche soziale 
Infrastruktur im Vorhabengebiet oder im Stadtteil erforderlich.  
 
3.  IMMISSIONSSCHUTZ  
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientierungswerte 
der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisie-
rung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 
50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
Für Sondergebiete werden in der DIN 18005 keine Orientierungswerte genannt. Insbesondere Sonder-
gebiete mit der Zw eckbestimmung „Gebiete für großflächige Handelsbetriebe“ – wie im vorliegenden 
Fall – gelten nicht als schutzbedürftige Gebiete. Deshalb wurde im Bebauungsplan auf die Festsetzung 
von Lärmpegelbereichen verzichtet. 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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Zur Ermittlung der von dem Vorhaben und dem geplanten Park+Ride-Parkplatz ausgehenden Lärmemis-
sionen im Hinblick auf die benachbarten Gewerbe - und Wohnnutzungen wird im weiteren Verfahren 
eine schalltechnische Untersuchung erstellt, welche die Lärmemissionen detailliert berechnet und Maß-
nahmen des aktiven und ggf. des passiven Schallschutzes benennt. 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
 
3.1. LUFTREINHALTUNG 
Der Planbereich liegt nicht innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. Es sind keine weiteren Re-
gelungen zu ortsfesten Feuerstätten erforderlich.  
 
4.  STÄDTEBAULICHE FESTS ETZUNGEN  
4.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 
Im Plangebiet wird ein Baugebiet festgesetzt, welches vorrangig der Nutzung für Einzelhandel und Ver-
kehr dient. Da es sich um großflächigen Einzelhandel handelt, wird gem. § 11 Absatz 3 BauNVO ein sons-
tiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Gebiet für großflächigen Einzelhandel“ festgesetzt.  
Damit wird dem Ziel der Bauleitplanung, eine nachhaltige Versorgung für das Stadtgebiet mit nicht zen-
trenrelevanten Sortimenten im Bereich Bau- und Gartenmarkt planungsrechtlich zu sichern, Rechnung 
getragen. 
 
4.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 
Es ist angedacht im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 - entspricht den Orientierungs-
werten für sonstige Sondergebiete im Sinne des § 17 BauNVO - festzusetzen.  
Im Bebauungsplan sollen einheitlich zwei Vollgeschosse (Z) zulässig sein. Diese Festsetzung ist sinnvoll, 
da Verwaltungs - und Nebenräume für Handelsbetriebe nach Möglichkeit flächensparend im ersten 
Obergeschoss angeordnet werden sollten. 
Die festzusetzende Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich aus dem Produkt von Z und GRZ. 
Nach § 19 Absatz 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundflächenzahl (hier: 0,8) u. a. durch die Grund-
fläche von Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen bis zu 50 % überschritten werden, 
höchstens jedoch bis zu einer Grundfläche von 0,8. Diese Obergrenze kann im Plangebiet eingehalten 
werden. 
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu nachbarschaftlichen Spannungen innerhalb 
der Bestandssituation aber auch zwischen unterschiedlichen Gebäudetypen im neuen Baugebiet führen, 
wird der Bebauungsplan maximal zulässige Gebäudehöhen festsetzen. Die maximale Gebäudehöhe wird 
dabei in Bezug auf die Höhe über NHN (Normalhöhennull) festgesetzt, was eine zweifelsfreie Höhenbe-
stimmung der maximalen Gebäudehöhe definiert. Die genauen Höhenfestsetzungen sind im weiteren 
Verfahren in Bezug die Geländehöhen noch zu ermitteln. 
Je nach Gebäudetyp und Geschossigkeit werden dabei unterschiedliche Höhen festgesetzt.  
 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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4.3. BAUWEISE 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzabstand einzuhalten. 
Da der geplante Baukörper eine Gesamtlänge von mehr als 50m aufweisen wird, ist die Festsetzung der 
abweichenden Bauweise erforderlich. Dabei finden die Vorschriften der offenen Bauweise Anwendung, 
wobei Gebäude abweichend von § 22 Absatz 2 Satz 2 BauNVO, eine Gesamtlänge von 50 m überschrei-
ten dürfen. 
Die geschlossene Bauweise scheidet aus, da eine Grenzbebauung im Plangebiet städtebaulich nicht ge-
wünscht und begründbar ist.  
 
4.4. WEITERE TEXTLICHE FESTSETZUNGEN, ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN UND HINWEISE   
Im Rahmen der vertiefenden Ausarbeitung des  Bebauungsplans sind noch weitergehende Festsetzun-
gen und Regelungen zur Gestaltung der Baufelder sowie zur Grüngestaltung zu treffen. Darüber hinaus 
werden auch örtliche Bauvorschriften und Hinweise erforderlich. Die Ausgestaltung und Begründung 
dieser Regelungen basiert überwiegend auf konkreten Planungsabsichten und Erfordernissen aus Fach-
untersuchungen, daher erfolgt im Folgenden nur eine Auflistung der bereits bekannten und im Allge-
meinen erforderlichen Festsetzungen und Hinweise. Die vertiefende Befas sung und Formulierung er-
folgt im weiteren Verfahren zur Entwurfsverfassung.  
 
4.4.1. Textliche Festsetzungen  
 Definition der überbaubaren Grundstücksfläche (Baugrenzen, Baulinien) 
 Festsetzungen zu Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen 
 Festsetzungen zu erforderlichen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
 Festsetzungen zur Qualität, Gestaltung und Definition von Grünflächen 
 Festsetzungen zur Versickerung  
 Festsetzungen zur Begrünung von Stellplätzen inkl. Pflanzliste 
 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Pflanzflächen  
 Festsetzungen zu Kompensationsflächen  
 Festsetzungen zur Straßenbeleuchtung 
 
4.4.2. Örtliche Bauvorschriften (gemäß Niedersächsische Bauordnung (NBauO)) 
 Dächer / Dachformen  
 Technische Dachaufbauten 
 Fassaden 
 Einfriedungen mit Pflanzen inkl. Pflanzlisten  
 Dachbegrünung 
 
4.4.3. Hinweise und nachrichtliche Übernahmen 
 Vorhandene Fachuntersuchungen 
 Durchführungsvertrag 
 Leitungsrechte 
 Bodenfunde 
 Kampfmittel 
 Kontaminationen  
 Artenschutz 
 
 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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5.  MAßNAHMEN  
5.1. BODENORDNUNG 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse durch Er-
werb seitens des Investors und Übertragung geplanter öffentlicher Flächen an die Stadt erforderlich. 
Dieses wird über einen Durchführungsvertrag geregelt. 
 
5.2. FOLGEKOSTEN DER BAULEITPLANUNG 
Die Kosten der neuen Erschließung sind vom Investor zu tragen. Die Details werden in einem bis zum 
Satzungsbeschluss abzuschließenden Durchführungsvertrag geregelt.  
 
6.  VORHABEN - UNDERSCHLI EßUNGSPLAN  
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) abgestimmt, 
der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. Der VEP beschreibt das 
Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl für die Durchführungspflicht als auch für die A ufhe-
bung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dar. 
 
7.  DURCHFÜHRUNGSVERTRAG  
Mit dem Vorhabenträger wird seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlossen. In diesem ver-
pflichtet sich der Vorhabenträger gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB u. a. dazu,  
 das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen inner-
halb einer näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen,  
 Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen. 
 Herstellung der erforderlichen Umbaumaßnahmen im öffentlichen Straßenraum für die zu 
erstellen Ein- und Ausfahrtsbereiche 
 Herstellung von Kompensationsmaßnahmen 
 … 
Die konkreten Vertragsinhalte werden im weiteren Verfahren definiert.  
 
 
  
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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D UMWELTBERICHT  
 
1.  EINLEITUNG  
1.1. KURZDARSTELLUNG DER ZIELE UND INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
Der Aufstellungsbereich des B -Plans liegt im Stadtteil Hellern und umfasst eine Fläche zwischen der 
Rheiner Landstraße, der Großen Schulstraße, dem Eselspatt und der Straße Am Schürholz. 
Das Vorhaben verfolgt das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Glo-
bus-Baumarktes zu schaffen. Dabei soll die Herstellung eines Park+Ride-Parkplatzes in die Planung inte-
griert werden. 
Hinsichtlich der Angaben zum Standort sowie der Art des Vorhabens und geplanter Festsetzungen wird 
auf die vorhergehenden Kapitel A – C der Begründung verwiesen. 
 
1.2. UMFANG DES VORHABENS UND ANGABEN ZUM BEDARF AN GRUND UND BODEN 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 5,22 ha. Der mit der B-Planaufstellung 
einhergehende Bedarf an Grund und Boden bzw. das Maß der planungsrechtlich möglichen Neuversie-
gelung kann noch nicht abschließend ermittelt werden. 
 
1.3. UMWELTSCHUTZZIELE AUS ÜBERGEORDNETEN FACHGESETZEN UND FACHPLANUNGEN 
SOWIE IHRE BERÜCKSICHTIGUNG 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634,  zuletzt geändert am 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 1353)) , die 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanZV), jeweils in der zurzeit gül-
tigen Fassung, zu Grunde. 
Im Bebauungsplanverfahren greift die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 bis 18 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), in der zurzeit gültigen Fassung vom 
25. Februar 2021 (BGBl. I S. 306) , auf die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung im Zuge der Um-
weltprüfung mit einem landschaftsplanerischen Fachbeitrag einzugehen ist. 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über besonders 
geschützte Arten, zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vogelarten sowie alle Fledermausarten 
gehören. 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes 
(BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils gültigen Fassung. 
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersächsischen Wasser-
rechts (NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Dar-
über hinaus sind die Ziele der Wasserrahmenrichtlinie zugrunde zu legen. 
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkende sowie die von ihm ggf. ausgehenden Immissionen 
bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), die Technischen Anleitung  zum 
Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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1.4. FACHPLANUNGEN 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück wird das Plangebiet als Fläche für die 
Landwirtschaft dargestellt. Der Großteil der  Fläche ist mit einem Hinweis auf eine Ablagerungsfläche 
versehen. 
Im rechtsgültigen Bebauungsplan Nr. 257 – Gewerbegebiet Hellern, Süd – ist die gesamte jetzt über-
plante Fläche als Fläche für die Forstwirtschaft festgesetzt. 
Der “Landschaftsrahmenplan“ (1 992) weist den direkten Geltungsbereich als wertvollen Bereich hin-
sichtlich des Aspektes Vielfalt, Eigenart und Schönheit aus, der zwar nur wenig ausgeprägte Landschafts-
formen, dafür aber einen hohen Anteil an naturnahen Nutzungen aufweist. 
Im “Landschaftsplanerische Fachbeitrag zum Flächennutzungsplan“ (2000) werden für das Plangebiet 
keine planungsrelevanten Aussagen gemacht 
 
2.  BESCHREIBUNG UND BEW ERTUNG DER UMWELTAUS WIRKUNGEN  
2.1. BESTANDSAUFNAHME UND BEWERTUNG DES UMWELTZUSTANDES 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird soweit bereits möglich nachfolgend auf die betroffe-
nen Schutzgüter bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung herauszustel-
len und Hinweise auf ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu können. 
Anschließend wird - mit Verweis auf die für notwendig erachteten Fachgutachten - die mit der Durch-
führung der Planung verbundene Veränderung des Umweltzustandes vorläufig abgeschätzt. Erste Hin-
weise auf Vermeidungs- und minderungsmaßnahmen werden sofern möglich angeführt. 
 
2.1.1. Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Schutzgutes Mensch sind im Zusammenhang mit der angestrebten Planung v. a. Aus-
wirkungen bezogen auf das Landschaftsbild sowie Belastungen hinsichtlich der Aspektes Lärm zu be-
trachten. Das zu beauftragende Schallgutachten wird hier auf die entsprechenden Aspekte – u. a. Ver-
kehr, Anlieferung - abstellen müssen. 
Infolge der Ansiedelung des Baumarktes und den damit verbundenen Verkehrsaufkommen ist mit einer 
Zunahme der Immissionsbelastung zu rech nen, ohne dass davon auszugehen ist, dass lufthygienisch 
maßgebende Grenzwerte erreicht oder überschritten werden. Die Belastungen des naturnahen Frei-
raums durch Bebauung liegen auf der Hand, lassen sich derzeit aber noch nicht abschließend beurteilen; 
die diesbezüglichen Gutachten – v. a. der landschaftsplanerische Fachbeitrag - sind abzuwarten. Im Rah-
men dieses Gutachtens ist dann auch zu beurteilen, inwieweit die Planung negative Effekte für Erho-
lungssuchende bewirken kann. 
 
2.1.2. Schutzgut Biodiversität 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes in ihrer 
natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind die Auswirkungen 
einer B-Planaufstellung u. a. auf Tiere und Pflanzen sowie die b iologische Vielfalt (Biodiversität) zu be-
rücksichtigen. 
Mit dem Vorhaben werden größere unversiegelte Freiflächen mit z. T. naturnahen Strukturen und Be-
wuchs überplant. Die Inanspruchnahme dieser Flächen – u. a. eine vor Jahren als Kompensationsmaß-
nahme angelegte Aufforstung - wird absehbar zu erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Bio-
diversität führen, ohne dass sich das konkrete Ausmaß derzeit abschließend beurteilen ließe. Die dies-
bezüglichen Gutachten – v. a. der landschaftsplanerische Fachbeitrag - sind abzuwarten. 
Hinsichtlich des speziellen Artenschutzes – hier zunächst insbesondere die Gruppe der Vögel und Fle-
dermäuse– wird im Verfahren darzulegen sein, ob und inwieweit der teilweise unterschrittene Abstand 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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von 30 m zwischen dem Waldrand im Osten des Plangebietes und dem geplanten Parkplatz zu negativen 
Effekten durch Lärm - und insbesondere Lichtemissionen hinsichtlich der Lebensgemeinschaft dieser 
Tiergruppen führt und ob mögliche Konflikte planerisch bewältigt werden können. Dies gilt auch f ür 
mögliche Beeinträchtigungen, die dadurch auf den Wald selbst einwirken. 
 
2.1.3. Schutzgut Boden/Fläche 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Die Planung führt aufgrund der 
großflächigen Neuversiegelungen zu erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden respektive 
Fläche, die im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrages detaillierter zu bewerten sein wer-
den. Erst dann soll auch zwischen den Schutzgütern Boden und Fläche differenziert werden. Im Rahmen 
dieses Gutachtens ist  auch zu beurteilen, inwieweit sich die Überbauung der Altablagerung (vgl. Kap. 
A 2.4.2) positiv bewerten lässt. 
 
2.1.4. Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu unterschei-
den. Im Plangebiet verlaufen allerdings keine Fließgewässer. 
Die mit der Planung einhergehende Versiegelung führt zu einer Erhöhung des Oberflächenabflusses und 
damit ggf. zu einer Verminderung der Grundwasserneubildung. Inwieweit diese Prozesse durch Versi-
ckerung bzw. durch Maßnahmen der Zwischenspeicherung bzw. Rückhaltung der anfallenden Nieder-
schlagswässer vollständig ausgeglichen werden können, ist im weiteren Verfahren im Rahmen eines 
ökologisch verträglichen Entwässerungskonzeptes darzulegen. Dabei ist auch hier zu berücksichtige n, 
dass die Versiegelung in weiten Teilen auf einer Altablagerung stattfindet. 
Der Grad der für das Schutzgut Wasser insgesamt festzustellenden Beeinträchtigungen  kann derzeit 
nicht abschließend abgeschätzt werden. Näheren Aufschluss muss auch hier der zu erarbeitende land-
schaftsplanerische Fachbeitrag bringen. 
Der Aufstellungsbereich liegt weder in einem Wasserschutz- noch in einem Überschwemmungsgebiet. 
 
2.1.5. Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Überplanung respektive Bebauung von Flächen in der freien Landschaft  kann es je nach 
Lage und Topographie zu Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den verkehrsbedingten 
Emissionen ist vor allem die Bedeutung der überplanten Flächen als Kalt- bzw. Frischluftentstehungsge-
biet und/oder als Frischluft- bzw. Kaltluftleitbahn zu betrachten. 
Das Stadtklimagutachten aus dem Jahr 2017 definiert den Aufstellungsbereich als Kaltluftentstehungs-
gebiet mit einem mittleren, nach Westen gerichteten Kaltluftvolumenstrom. Im Nordwesten wird dem 
Planbereich zudem eine hohe bioklimati sche Bedeutung zugewiesen, was zu einer entsprechenden 
Empfindlichkeit gegenüber einer Nutzungsintensivierung führt. Im weiteren Verfahren ist daher darauf 
zu achten, die Planung in stadtklimatologischer Hinsicht zu optimieren. 
Das Plangebiet liegt außerha lb der Umweltzone. Von daher ist nicht davon auszugehen, dass ein hier 
erhöhtes Verkehrsaufkommen zu problematischen Luftbelastungen führen könnte. 
 
2.1.6. Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraumtypischen Vielfalt, 
Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als verarmt anzuse-
hen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Elemente als umso erhaltenswerter einzu stu-
fen. 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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Hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbild sind im Plangebiet v. a. der Bestand an Gehölzstrukturen 
sowie der derzeit freie Blick in die Düteaue zu beachten, die durch das Vorhaben hinsichtlich ihrer Wahr-
nehmbarkeit beeinträchtigt werden. Insgesamt ist aber zunächst die Erarbeitung des landschaftsplane-
rischen Fachbeitrages abzuwarten, bevor abschließende Aussagen bezüglich des möglichen Beeinträch-
tigungsgrades getroffen werden können. 
 
2.1.7. Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v. a. Gü ter umschrieben, die etwa als 
architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung 
darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtungen für den Gemeinbedarf oder der 
öffentlichen Infrastruktur für Ver- und Entsorgung etc. von dem jeweiligen Vorhaben betroffen sein. 
Mögliche Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern werden derzeit nicht gesehen. 
 
2.1.8. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betr achtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in un-
terschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie Wechselwir-
kungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge zu betrachten. Insgesamt 
steht also hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein stark 
vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Ausführungen zu etwaigen Wechselwirkungen erfolgen nach Vorlage der genannten Gutachten. 
 
2.1.9. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Eine abschließende Zusammenfassung der Umweltauswirkungen erfolgt zweckmäßigerweise nach Vor-
lage der für notwendig erachteten Gutachten bzw. der abschließenden Darstellung etwaiger Ausgleichs- 
bzw. entsprechender Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen. 
 
2.2. ENTWICKLUNGSPROGNOSEN DES UMWELTZUSTANDES 
2.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Planung werden mindestens die in Kapitel D 2.1 angesprochenen Beeinträchtigungen verbunden 
sein. Inwieweit diese Beeinträchtigungen dann im Rahmen der Realisierung durch entsprechende Maß-
nahmen/Festsetzungen vermieden, vermindert oder kompensiert werden können, kann derzeit nicht 
beurteilt werden. Zum einen sind die genannten fachspezifischen Gutachten abzuwarten, zum anderen 
sind entsprechende Festsetzungen für den B-Plan zu formulieren. 
 
2.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Ohne die geplante bauliche Nutzung würden die betroffenen naturnahen Freiflächen zunächst ihre bis-
herige Charakteristik einer v.a. landwi rtschaftlichen Nutzung beibehalten; die vorhandenen Gehölz-
strukturen, v.a. die im Plangebiet liegende Kompensationsfläche, könnten sich über entsprechende Suk-
zessionsprozesse weiterentwickeln. Die absehbar hohe Bedeutung dieser Fläche hinsichtlich mindestens 
der Schutzgüter Biodiversität, Boden und Landschaftsbild bliebe unbeeinträchtigt. Bei Umsetzung des 
derzeit rechtgültigen B-Plan 257 würden die in Rede stehenden Flächen aufzuforsten sein. Dabei wäre 
auf Naturnähe und möglichst auch auf die o g. Aspekte hinsichtlich des Landschaftsbildes zu achten. Eine 
derartige Aufforstung würde sich zweifelsfrei positiv mindestens hinsichtlich des Landschaftsbildes und 
der Biodiversität auswirken können. 
Weitere Ausführungen erfolgen nach Auswertung des landschaftsplanerischen Fachbeitrages. 
 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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3.  MAßNAHMEN ZUR VERMEI DUNG, VERRINGERUNG U ND ZUR 
KOMPENSATION ERHEBLI CHER NACHTEILIGER UM WELTAUS-
WIRKUNGEN  
Mit Blick auf Vermeidungs-, Verminderungs- sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist zwischen Fest-
setzungen im Geltungsbereich  des B-Planes und Maßnahmen auf Flächen, die außerhalb dieses Gel-
tungsbereiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen 
umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation (Kompensations-
maßnahmen) zu verstehen. 
 
3.1. FESTSETZUNGEN IM BEBAUUNGSPLAN 
Eine ausführliche Darstellung der hinsichtlich von Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zur 
Kompensation relevanten Festsetzungen erfolgt nach Vorlage der Eingriffsbilanzierung. Im Planentwurf 
sind derzeit keine zur Kompensation geeignete Freiflächen ausgewiesen. Allerdings ist absehbar, dass 
schon die Überplanung einer Kompensationsfläche sowie das Maß der Neuversiegelungen zu einem 
deutlichen Kompensationserfordernis führen werden, zumal i m Rahmen der Bilanzierung die Festset-
zungen des rechtsgültigen B-Plans zugrunde zu legen sind. 
Gemäß den ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung werden entsprechende textliche Festsetzun-
gen u. a. die Begrünung bzw. die Belegung geeigneter Dachflächen mit PV-Modulen sowie das Pflanzen 
großkroniger Laubbäume im Bereich der Parkplätze regeln. Diese Maßnahmen dienen v. a. der Vermin-
derung stadtklimatologischer Beeinträchtigungen, die aus den Versiegelungen resultieren und dem 
nachhaltigen Regenwassermanagement. 
 
3.2. ZUGEORDNETE MAßNAHMEN AUßERHALB DES B-PLANES 
Aus dem gegenwärtigen Planentwurf lässt sich derzeit ableiten, dass eine Kompensation der Eingriffs-
folgen im Aufstellungsbereich nicht vorgesehen ist. Genauere Aussagen hinsichtlich eines externen 
Kompensationserfordernisses lassen sich erst nach Vorlage eines fortgeschriebenen Planungskonzeptes 
sowie einer darauf fußenden umfassenden Eingriffsbilanzierung machen. 
 
3.3. IN BETRACHT KOMMENDE PLANUNGSVARIANTEN 
Grundlegende Planungsvarianten wurden bisher nicht di skutiert; hinsichtlich möglicher standortalter-
nativen wird auf Kapitel C.1.1 verwiesen. 
 
 
4.  ZUSÄTZLICHE ANGABEN  
 
4.1. TECHNISCHE VERFAHREN BEI DER UMWELTPRÜFUNG 
Entsprechende Angaben erfolgen nach Vorlage der ausstehenden Gutachten. 
 
4.2. BESCHREIBUNG DER GEP LANTEN MAßNAHMEN ZUR ÜBERWA CHUNG DER ERHEBLI-
CHEN AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS AUF DIE UMWELT (MONITORING) 
Die ggf. vorzusehenden Monitoringmaßnahmen sind im weiteren Verfahren zu benennen. 
 
Bebauungsplan Nr. 643 - Rheiner Landstraße / Große Schulstraße - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
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5.  ALLGEMEIN VERSTÄNDLI CHE ZUSAMMENFASSUNG  
Eine allgemein verständliche Zusamm enfassung wird zweckmäßigerweise zur Entwurfsoffenlegung zu 
erstellen sein, wenn die tatsächlichen Beeinträchtigungen schutzgutbezogen beurteil werden können 
und die Flächen und Maßnahmen zur Kompensation der Beeinträchtigungen gesichert bzw. festgesetzt 
sind. Auch die durchzuführenden Monitoringmaßnahmen zur Umweltüberwachung im Hinblick auf un-
vorhergesehene Beeinträchtigungen müssen dann konkret festgelegt sein. Erhebliche Beeinträchtigun-
gen mindestens der Schutzgüter Biodiversität, Boden und Landschaftsbild sind allerdings bereits abseh-
bar. 
 
 
E ABWÄGUNG DER UMWEL TBELANGE  
Auf die im Umweltbericht (Kapitel D) ausgeführten Betrachtungen der Wechselwirkungen zwischen Pla-
nung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen. 
Die als erheblich definierten Beeinträchtigungen der Schutzgüter müssen im weiteren Verfahren auf 
Basis eines konkreten Bebauungsplanentwurfs sowie ergänzender und einschränkender textlichen Fest-
setzungen genauer bewertet und letztendlich gegeneinander und mit anderen Belan gen der Stadtent-
wicklung abgewogen werden. Hierfür wird u.a. ein landschaftsökologischer Fachbeitrag erstellt, der ge-
nauer auf den Umgang mit den Schutzgüter und die erforderliche Kompensation eingeht. 
 
 
F SONSTIGE ANGABEN  
1.  SOZIALVERTRÄGLICHKEI T 
Die Planung führt zu einer Stärkung der Versorgungssicherheit im westlichen Stadtgebiet und damit zu 
einer Steigerung der Attraktivität der Gesamtstadt als Wohn - und Arbeitsstandort. Mit dem Vorhaben 
können Arbeitsplätze gesichert und darüber hinaus geschaffen werden.  
 
2.  FLÄCHENBILANZ  
Planbereichsfläche:     ca. 52.179 m² 
Bauflächen:      ca. […] m² 
 davon Sondergebiet (SO):     ca. […] m² 
 
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: ca. […] m² 
 davon öffentliche Parkplätze:  ca. […] m² 
 davon öffentliche Wegeverbindung:  ca. […] m²