Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - o Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/3876
Datum: 2025-02-28
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/3876 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - 
o Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschluss 
 
Datum: 07.01.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 13.03.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Entscheidung) 18.03.2025 N  
 
Beschluss: 
  
Der Entwurf zum 
 Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - 
 Planbereich: zwischen Im Tiefen Siek, Darumer Straße, Mindener Straße und 
Lechtenbrinkgraben 
 mit der dazugehörigen Begründung wird gebilligt und seine Veröffentlichung gemäß § 3 
Absatz 2 BauGB beschlossen. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
x Nein   
   
B. Personelle Auswirkungen: keine 
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
x 
 negativ: ca. 5.900 Tonnen CO2-Emissionen innerhalb von 50 Jahren, davon zur 
Herstellung (Graue Energie) 4.100 Tonnen und 1.800 Tonnen für Raumheizung, bei 
Effizienzhaus-40 Standard und Energieträger Geothermie gemäß Energiekonzept Stand 
 
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02/2025 
   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Stadtteile aufwerten 
Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen 
 
Sachverhalt: 
Durch das Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH soll im Stadtteil Lüstringen-Ost ein 
neues Wohnquartier entwickelt werden, das „Quartier 21“. Ziel der städtebaulichen Planung 
ist es, ein Wohnbaugebiet zu entwickeln, das den Leitzielen des modernen Städtebaus 
entspricht und damit eine kompakte Siedlungsentwicklung unter besonderer 
Berücksichtigung ökologischer und energetischer Belange verfolgt. Hierdurch soll 
zusätzlicher Wohnraum im Stadtteil Darum-Gretesch-Lüstringen ermöglicht werden. Um die 
verschiedenen Ansprüche an Wohnraum zu berücksichtigen, werden sowohl 
Mehrfamilienhäuser als auch Reihenhäuser geplant. Die Planung verfolgt die besondere 
städtebauliche Konzeption eines gemeinschaftlichen und autoarmen Quartiers. 
  
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 28.01.2020 die 
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 657 – Schafmarsch West – beschlossen. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB sowie die 
frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB erfolgten vom 04.10. bis 
zum 01.11.2022. Die Stellungnahmen daraus sind als Anlage beigefügt. 
  
Mit Beschluss vom 5. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das 
Stadtentwicklungsprogramm (STEP) beschlossen. Das Plangebiet wurde im Rahmen der 
Erarbeitung des STEP als Entwicklungsfläche berücksichtigt. Die Planung wurde nach 
Beschluss des STEPs in Bezug auf konkrete Maßnahmen angepasst.  
  
Mit insgesamt drei Wohnhöfen soll ein gemeinschaftliches Wohnen entstehen, das 
ökologische und soziale Aspekte nicht nur aufgreift, sondern gezielt weiterdenkt. Auch aus 
Mobilitätsaspekten werden neue Ansätze aufgegriffen, indem eine Quartiersgarage geplant 
ist und die Wohneinheiten selbst keine eigenen Stellplätze am Grundstück erhalten. So soll 
ein autoarmes Wohnquartier mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen.  
  
Dieses Ziel wird auch durch das Grünkonzept unterstützt, das ein hohes Maße an 
Grünflächen und ein offenes System von Wasserflächen für die Aufnahme von Starkregen 
vorsieht. Die gesamte Ausgestaltung basiert auf der Idee, das Quartier als ein Grundstück 
mit einem öffentlichen Charakter für die Bewohner im Sinne einer 
Wohnungseigentümergemeinschaft auszuarbeiten. Es sollen dabei unterschiedliche 
Bewohnergruppen aus allen Generationen angesprochen werden. Auch für Menschen mit 
eingeschränkter Mobilität werden Wohnräume geplant. Die Flächen sollen vermietet und im 
privaten Eigentum mit einem noch auszugestaltenden Betreiberkonzept entwickelt werden. 
Für bestimmte Wohnbereiche werden untergeordnete private orientierte Freibereiche 
geschaffen, die restlichen Bereiche unterliegen einem gemeinschaftlichen Charakter mit 
unterschiedlichen Nutzungszonen.  
  
 
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Die Gestaltungsidee greift dieses Nutzungsprinzip auf. Drei Wohninseln werden dafür in 
einen gestalteten Grünbereich eingebettet. Jede Wohninsel besteht aus zwei 
Mehrfamilienhäusern mit drei Geschossen und zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf 
Wohneinheiten mit zwei Geschossen. Die Gebäude gruppieren sich mit ihren 
Eingangsbereichen jeweils um einen Wohnhof. 
  
Die Wohninseln werden von Grünflächen umspielt. Hier werden Spielzonen, Ruhebereiche 
für Jung und Alt errichtet. Die Wohninseln werden durch Fuß- und Radwege miteinander 
verbunden. Die Erschließung dieser Wohninseln erfolgt durch die vorgelagerte 
Erschließungsstraße auf der Ostseite des Gebietes.  
  
Im Eingangsbereich des Quartiers wird auf der südwestlichen Seite eine zweigeschossige 
Quartiersgarage in leicht winkliger Form angeordnet. Diese nimmt den überwiegenden 
Stellplatzbedarf des Quartiers auf. Die Quartiersgarage kann auch einen Beitrag zum 
Schallschutz leisten, da zum Wohngebiet eine geschlossene Fassade entsteht.  
  
Die nördliche Grenze des Quartiers bildet die Verlängerung der Wohnbebauung auf der 
östlichen Seite. Dieses ist gleichzeitig auch die Grenze der im FNP ausgewiesenen 
Wohnbaufläche. Die Grundstücksflächen nördlich davon werden als Kompensationsflächen 
ausgestaltet. Auf der westlichen Seite verläuft ein Graben, der erhalten wird. Die 
erforderlichen Abstände zwischen Gewässer und Bebauung sind gewährleistet. Ein weiterer 
kurzer Grabenabschnitt befindet sich im südöstlichen Bereich. Auch dieser wird erhalten. 
  
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - B 657_Planzeichnung ENTWURF (öffentlich) 
 
2 - B 657_Textliche Festsetzungen ENTWURF (öffentlich) 
 
3 - B 657 Begründung ENTWURF (öffentlich) 
 
4 - B 657_Stellungnahmen nach Frühzeitiger Beteiligung (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 

 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf  
Stand: 28.01.2025 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunut-
zungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 
3786), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert wor-
den ist, maßgebend. 
 
Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunut-
zungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBI. I S. 
3786), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBI. 2023 I S. 176) geändert worden ist, 
maßgebend. 
1. Im Plangeltungsbereich gelten Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt 
die Höhe des oberen Gebäudeabschlusses (OK) über der Oberkante des Erdgeschossfertigfußbo-
dens (OKFF). Überschreitungen der festgesetzten Gebäudehöhe bis zu 1,5 m durch untergeord-
nete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Photovoltaikmodule, Geländer 
oder Schornsteine sind zulässig.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO) 
2. Die OKFF von Gebäuden wird im gesamten WA1-Gebiet mit mindestens 71,45 m ü. NHN festge-
setzt. Eine Überschreitung der Mindesthöhe ist um bis zu 0,55 m zulässig und damit maximal 
72,00 m ü. NHN. 
Die Maximalhöhe der OKFF beträgt bei der Quartiersgarage im WA 2 - Gebiet maximal 70,50 m ü. 
NHN.  
(§ 9 Abs. 3 BauGB) 
3. Als abweichende Bauweise gelten die Vorschriften der offenen Bauweise mit der Maßgabe, dass 
die Länge der Gebäude 50 m überschreiten darf.  
(§ 22 Abs. 4 BauNVO) 
4. Gartenflächen sind gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten. Über die zulässige Grundfläche 
hinausgehende Grundstücksversiegelungen sind nicht zulässig. Zu den versiegelten Flächen im 
Sinne dieser Festsetzung zählen auch sog. Ökopflaster, Rasengittersteine, Schotter, Kies und Split.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 25 a BauGB) 
5. Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer mindestens extensiven Dachbegrünung (Sub-
stratmächtigkeit mindestens 12 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 
6. Stellplätze und Garagen außerhalb der festgesetzten Gemeinschaftsanlagen sind nicht zulässig. 
Ausnahmsweise können Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen zugelassen werden.  
(§ 23 Abs. 5 S. 2 BauNVO) 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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7. Das Plangebiet ist in Teilbereiche mit Festsetzungen zum passiven Lärmschutz eingeteilt. Inner-
halb der jeweiligen Teilbereiche sind für Gebäudeaußenbauteile von nicht nur zum vorübergehen-
den Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor Ver-
kehrslärm (passiver Schallschutz) zu treffen. Die Außenbauteile müssen hinsichtlich der Schall-
dämmung zum Schutz gegen Außenlärm mindestens den Anforderungen der DIN 4109 (Schall-
schutz im Hochbau) an das erforderliche resultierende Schalldämmmaß (erf. R'w,res) entspre-
chen. Die Gebäudeaußenbauteile innerhalb der jeweiligen Fassaden sind in die in der nachfolgen-
den Tabelle genannten Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) einzustu-
fen: 
 
 Hiervon können Ausnahmen zugelassen werden, soweit durch Sachverständige der Nachweis er-
bracht wird, dass geringere Schallschutzmaßnahmen für die  Gewährleistung gesunder Wohn- 
und Arbeitsverhältnisse ausreichen.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
8. Im gesamten zum Lärmschutz festgesetzten Bereich sind die verkehrslärmzugewandten Aufent-
haltsräume, die zum Schlafen genutzt werden, dem Aufenthalt von Kindern dienen oder in denen 
sauerstoffzehrende Heizanlagen aufgestellt werden, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen 
auszustatten, sofern die Grundrissanordnung keine Belüftungsmöglichkeit über die lärmabge-
wandten Gebäudeseiten zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim Nachweis der resultieren-
den Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
9. Zum Schutz vor Verkehrslärm im südwestlichen Geltungsbereich (s. Planzeichnung) ist eine Schall-
schutzwand in 74,50 m ü. NHN zu errichten. Die Wand kann Teil der baulichen Anlage der Quar-
tiersgarage sein. Ausnahmsweise geplante Öffnungen (z.B. für Fluchtwege, Belichtung) der bauli-
chen Front müssen in der Regel geschlossen sein. Offene Parkplatzflächen der Quartiersgarage im 
II. Vollgeschoss sind in gleicher Lage mit einer 1,0 m schalldichten Brüstung zu versehen.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
10. Eine Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken ist nur zulässig, wenn die Schallschutzwand (z.B. als 
Quartiersgarage) am Rande des WA2-Gebietes fertiggestellt ist. Ausnahmen sind zulässig, wenn 
für einzelne Baukörper die Einhaltung der normierten Schutzwerte (gemäß TA-Lärm / 16. BIm-
SchV) nachgewiesen wird.  
(§ 9 Abs. 2 BauGB) 
11. Parallel der öffentlichen Verkehrsflächen sind entlang der südlichen und südöstlichen Plangel-
tungsbereichsgrenze Einzelbäume als heimische standortgerechte Laubbäume (Hochstamm mit 
mindestens 16-18 cm Stammumfang, gemessen 1,0 m über dem Wurzelhals; Pflanzenauswahl: 
Pflanzliste (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten Regeln der Technik innerhalb einer 
bodendeckenden Staudenbepflanzung zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu er-
setzen. Der Baumabstand beträgt 10-12 m.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 

Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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12. Auf den festgesetzten Flächen zum Anpflanzen von Einzelbäumen sowie bei Stellplatzanlagen ab 4 
PKW (als randliche Rahmung) sind heimische standortgerechte Laubbäume (Hochstamm mit min-
destens 18-20 cm Stammumfang, gemessen 1 m über dem Wurzelhals; Pflanzenauswahl: Pflanz-
liste A und B (s. Begründung)) entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zu pflanzen, 
dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen. Dabei ist ein ausreichend dimensionierter 
Wurzelraum von mindestens 12 m³ (unterirdisch) mit geeignetem Pflanzsubstrat sowie eine of-
fene Baumscheibe von mindestens 2 m x 2 m Fläche zu gewährleisten.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 
13. Die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Land-
schaft dürfen für die Durchführung von Baumaßnahmen im Planbereich nicht befahren und betre-
ten werden und sind inklusive im Bereich der angrenzenden öffentlichen Grünflächen vor Baube-
ginn durch unverrückbare, mindestens 1,1 m hohe landschaftstypische Weidezäune hiervor zu 
schützen.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
14. Die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Land-
schaft sind durch Initialsaat oder Heumulchsaat in den Biotoptyp "Sonstiges mesophiles Grün-
land" umzuwandeln. Die Pflegemaßnahmen sehen eine jährliche Mahd inkl. Abtransport des 
Mähguts vor. Im Süden dieser Flächen (angrenzend zur Wohnbebauung) ist eine 2 m breite Baum- 
Strauchhecke mit standortheimischen Gehölzarten der Pflanzliste A (siehe Begründung), in die ein 
1 m breiter und 0,5 m hoher Erdwall integriert ist, herzustellen. Die Anpflanzung ist dauerhaft zu 
erhalten und zu pflegen. Entstehende Lücken sind durch Nachpflanzungen zu schließen. Für die 
Zeit der Entwicklungspflege ist die Anpflanzung vor Wildverbiss zu schützen.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
15. Die Grünflächen mit der Zweckbestimmung Gewässerrandstreifen sind als naturnaher Gewässer-
randstreifen anzulegen und zu unterhalten. Dazu ist eine spezielle Saatmischung für Uferbereiche 
anzubringen. Auf die regionale Herkunft des Saatguts ist zu achten. Die Mahd inkl. Abtransport 
des Mähguts hat nach Bedarf im mehrjährigen Abstand zu erfolgen.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
16. Die Gewässerrandstreifen sowie die Verkehrsgrünfläche und die Fläche für Maßnahmen zum 
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sind vor Beginn der Bauarbeiten 
durch einen Zaun zu schützen.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
17. Die öffentliche und private Außenbeleuchtung an Gebäuden und Freiflächen (z.B. Wege, Park-
plätze) sind energiesparend, blendfrei, streulichtarm sowie arten- und insektenfreundlich zu ge-
stalten und auf das funktional notwendige Maß zu reduzieren. Zulässig sind daher nur vollabge-
schirmte Leuchten, die im installierten Zustand nur unterhalb der Horizontalen abstrahlen (0 % 
Upward Light Ratio) und Leuchtmittel mit für Insekten wirkungsarmen Spektrum wie bernsteinfar-
benes bis warmes Licht mit Farbtemperaturen von 1700 - 2200 nicht höher als 3000 Kelvin. Flä-
chige Fassadenanstrahlungen (sog. Wallwasher), freistrahlende Röhren und rundum strahlende 
Leuchten (Kugelleuchten, Solarkugeln) mit einem Lichtstrom höher 50 Lumen sind unzulässig. 
Durch Schalter, Zeitschaltuhren oder Smart Technologien soll die Beleuchtung auf die Nutzungs-
zeit begrenzt werden.  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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Örtliche Bauvorschriften: 
1. Die Hauptdächer der Hauptgebäude sind als Flachdächer auszubilden.  
(§ 84 Abs. 3 Nr. 1 NBauO) 
 
2. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung er-
neuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obersten Dachab-
schluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante blickdicht einzuhau-
sen. 
(§ 84 Abs. 3 Nr. 1 NBauO) 
 
3. Hausgruppen sind hinsichtlich der Fassaden- und Dachmaterialien sowie der Fassaden- und Dach-
farbe einheitlich zu gestalten.  
(§ 84 Abs. 3 Nr. 1 NBauO) 
 
4. Die Fassade der baulichen Anlagen im WA2-Gebiet ist mit mindestens einer geeigneten Kletter-
pflanze (Pflanzauswahl: Pflanzliste A (s. Begründung) pro angefangene 2 m Fassadenbreite - falls 
erforderlich mit entsprechender Kletterhilfe - dauerhaft zu begrünen. Soweit brandschutztechni-
sche Vorgaben einen Bepflanzungsverzicht erforderlich machen, kann dies ausnahmsweise erfol-
gen.  
(§ 84 Abs. 3 Nr. 7 NBauO) 
 
5. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen und öffentlicher Grünflächen sind 
nur in Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenauswahl: Pflanz-
liste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen durchsichtigen 
und luftdurchlässigen Zaunanlagen, zulässig. 
(§ 84 Abs. 3 Nr. 3 NBauO) 
 
6. Blickdichte bauliche Sichtschutzanlagen über 1,5 m Höhe (gemessen ab Geländeoberkante) sind 
nur auf einer Gesamtlänge von höchstens 4 m im Bereich der jeweiligen Hausterrassen je 
Wohneinheit zulässig. 
(§ 84 Abs. 3 Nr. 3 NBauO) 
 
Hinweise: 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und sonstigen 
außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau, Fachdienst 
Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 
2. Zu dem Bebauungsplan wird ein Erschließungsvertrag nach § 11 BauGB vorliegen. Der Vertrag be-
inhaltet auch Vereinbarungen, wonach die Erschließungsträgerin geeignete Maßnahmen umsetzt, 
um die mit der Bauleitplanung verbundenen naturschutzrechtlichen Eingriffe auszugleichen. 
3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) sowie auf 
Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein 
Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von Geländeveränderun-
gen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorheri-
gen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger. 
4. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde 
(z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbun-
gen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht wer-
den, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osn-
abrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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Bodenfunde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zer-
störung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
5. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vor-
handensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebietes ist 
deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Grana-
ten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Polizeidienst-
stelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische 
Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 
6. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), in 
der zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungs-
verbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots 
von erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nr. 13 und 
Nr. 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und Fleder-
mausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit und der Win-
terruhezeit durchzuführen, 
b) potenzielle Quartiere geschützter Vogel und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn von Bau-
arbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht 
sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel- und Fleder-
mausspezialisten begleitet werden.) und 
c) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, 
Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine ge-
schützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Ge-
hölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestät-
ten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind 
in der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Be-
ginn der Arbeiten auf dort lebenden Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baum-
höhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einem Vogel- 
oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
7. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach § 45 
Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu be-
antragen. 
8. Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festgesetzten 
öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Verkehrsüber-
gabe wirksam wird. 
9. Durch Starkregenereignisse können Flächen des Plangeltungsbereiches überflutet werden. Stel-
lenweise können durch einen beschleunigten Niederschlagswasserabfluss Sturzgefahren entste-
hen. 
10. Die Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen in einer Größenordnung von 14.522 m² ist im 
Rahmen eines städtebaulichen Vertrags gemäß § 11 BauGB geregelt. Ausgleichsmaßnahmen in 
einer Größe von 6.546 m² werden intern im Plangebiet ausgeglichen. Die verbleibenden 7.976 m² 
werden extern im Flächenpool „Fulleweg“ (Gemarkung Gretesch, Flur 1, Flst. 106/1, 107/1) ausge-
glichen. Für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen gelten die Maßnahmenbeschrei-
bungen im für diesen Bebauungsplan erstellen Landschaftsökologischen Fachbeitrag des Büros 
Volpers & Mütterlein (Stand: 07.01.2025). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1a Satz 2 BauGB in Verbin-
dung mit der „Satzung der Stadt Osnabrück vom 8. Juli 2008 zur Erhebung von Kostenerstattungs-
beträgen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 135 c BauGB (Amtsblatt 2008, S. 41 
ff.)“)       
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: 
 Bodenfunktionsbewertung (Hochschule Osnabrück, Juni 2019)  
 Versickerungsuntersuchung (agus, Juni 2019)  
 Avifaunistische Bestandsaufnahme und Artenschutzrechtliche Prüfung (Landschaftsplanung Os-
nabrück, Dezember 2020)  
 Baugrundgutachten (OWS Ingenieurgeologen, März 2021)    
 Mobilitätskonzept (Inno2grid, Juli 2023)  
 Schalltechnische Untersuchung (Planungsbüro Hahm, 2023)  
 Wasserwirtschaftliche Vorplanung (Planungsbüro Hahm, April 2024)  
 Straßenvorplanung (Planungsbüro Hahm, Juni 2024)  
 Starkregen Stellungnahme (Planungsbüro Hahm, September 2024)  
 Landschaftsökologischer Fachbeitrag inkl. Biotoptypenkartierung u nd Kompensationsbedarfs-
berechnung (Landschaftsplanung Osnabrück, Januar 2025)  
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Absatz 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festgesetzten öf-
fentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Verkehrsübergabe wirk-
sam wird.  
 
 
 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - 
 
Begründung zum Entwurf 
Stand: 27.01.2025 
 
 
INHALTSVERZEICHNIS  
A RAHMENBEDINGUNGEN ................................ ................................ ................................ .......... 3 
1. Planungsanlass / -Erfordernis ................................ ................................ ................................ ... 3 
2. Planungsziel ................................ ................................ ................................ .............................  4 
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ ................................  4 
4. Ausgangssituation ................................ ................................ ................................ .................... 4 
4.1. Lage Im Stadtgebiet .................................................................................................................. 4 
4.2. Bestandsanalyse ....................................................................................................................... 4 
4.3. Planungsrechtliche Ausgangslage ............................................................................................ 5 
4.4. Planerische Ausgangslage......................................................................................................... 7 
B STADTPLANERISCHES KONZEPT UND UNTERSUCHUNGEN ................................ ....................... 11 
1. Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ ........ 11 
1.1. Verkehrliche Erschließung ...................................................................................................... 12 
1.2. Erschließung durch den ÖPNV ................................................................................................ 14 
1.3. Technische Erschliessung ....................................................................................................... 14 
1.4. Soziale Infrastruktur ............................................................................................................... 15 
1.5. Immissionsschutz.................................................................................................................... 15 
1.6. Verkehrslärm .......................................................................................................................... 16 
1.7. Gewerbelärm .......................................................................................................................... 17 
1.8. Solarenergetische Ausrichtung ............................................................................................... 17 
1.9. Energieversorgungskonzept ................................................................................................... 17 
1.10. Schutz vor Starkregeneinflüssen ............................................................................................ 18 
2. Planungsalternativen ................................ ................................ ................................ ............. 19 
3. Untersuchungen ................................ ................................ ................................ .................... 19 
C.  PLANINHALT ................................ ................................ ................................ ..........................  20 
1. Städtebauliche Festsetzungen ................................ ................................ ................................  20 
1.1. Art der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 20 
1.2. Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................... 20 
1.3. Bauweise ................................................................................................................................ 20 
1.4. Überbaubare Grundstücksfläche ............................................................................................ 21 
1.5. Grünordnerische / Freiraumplanerische Festsetzungen ........................................................ 21 
1.6. Sonstige Festsetzungen .......................................................................................................... 25 
2. Örtliche Bauvorschriften ................................ ................................ ................................ ........ 25 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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2.1. Dächer .................................................................................................................................... 25 
2.2. Technische Dachaufbauten .................................................................................................... 25 
2.3. Fassaden ................................................................................................................................. 26 
2.4. Fassadenbegrünung ............................................................................................................... 26 
2.5. Einfriedungen ......................................................................................................................... 26 
2.6. Regenwasserbewirtschaftung ................................................................................................ 29 
3. Kennzeichnungen und Nachrichtliche Übernahmen ................................ ................................  29 
3.1. Bodenfunde ............................................................................................................................ 29 
3.2. Kampfmittel ............................................................................................................................ 29 
3.3. Kontaminationen .................................................................................................................... 29 
3.4. Artenschutz............................................................................................................................. 30 
3.5. Eingriff / Ausgleich .................................................................................................................. 30 
4. Sonstiges ................................ ................................ ................................ ...............................  31 
4.1. Bodenordnung ........................................................................................................................ 31 
4.2. Folgekosten Der Bauleitplanung ............................................................................................ 31 
5. Städtebaulicher Vertrag ................................ ................................ ................................ ......... 31 
D UMWELTBERICHT ................................ ................................ ................................ ................... 32 
1. Einleitung ................................ ................................ ................................ ..............................  32 
1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplans .................................................. 32 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden ........................................ 32 
1.2. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung .................................................................................................................... 33 
Fachplanerische und gesetzliche Vorgaben ..................................................................................... 33 
2. Beschreibung der Umweltauswirkungen ................................ ................................ ................. 34 
2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes .................................................. 34 
2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes ..................................................................... 43 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zur Kompensation erheblicher nachteiliger 
Umweltauswirkungen ................................ ................................ ................................ ............ 43 
3.1. Eingriffsregelung ..................................................................................................................... 44 
3.2. Maßnahmen außerhalb des B-Planes .................................................................................... 44 
3.3. In Betracht kommende Planungsvarianten ............................................................................ 44 
4. Zusätzliche Angaben ................................ ................................ ................................ .............. 45 
4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung ...................................................................... 45 
4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen 
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (Monitoring) ................................................. 45 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung ................................ ................................ ............ 45 
F SONSTIGE ANGABEN ................................ ................................ ................................ .............. 47 
1. Sozialverträglichkeit ................................ ................................ ................................ ............... 47 
2. Flächenbilanz ................................ ................................ ................................ .........................  47 
 
Verfasser:  
PLANUNGSBÜRO HAHM 
AM TIE 1 
49086 OSNABRÜCK 
TELEFON [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
TELEFAX [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-MAIL: [E-MAIL ENTFERNT] 
INTERNET: WWW.PBH.ORG 
Ri/Fr-20022011-09 / 07.01.2025 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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 A RAHMENBEDINGUNGEN  
1.  PLANUNGSANLASS  / -ERFORDERNIS  
Zum Erhalt und zum Ausbau der Attraktivität der Stadt Osnabrück ist es erforderlich, Menschen, die 
bereits in der Stadt leben, aber auch Menschen, die zukünftig ihren Lebensmittelpunkt in der Stadt fin-
den wollen, ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen.  
Die wachsende Einwohnerzahl in der Stadt Osnabrück und die gestiegenen Wohnflächenansprüche ha-
ben zu einer angespannten Wohnungsmarktsituation geführt. Dies äußert sich in  einem zu geringen 
Wohnraumangebot und in deutlich gestiegenen Miet- und Eigentumspreisen. Dieser Situation begegnet 
die Stadt Osnabrück mit einer Initiative zur Ausweisung von zusätzlichem Wohnbauland und dem „Hand-
lungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum“. 
Trotz aller Bemühungen der Stadt, ausgleichend auf Marktmechanismen einzuwirken, ist erkennbar, 
dass in erster Linie eine Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer nachhaltigen Entlastung des Woh-
nungsmarkts und damit zu einer Preisregulierung beitragen kann. De shalb kam bereits die InWIS For-
schung & Beratung GmbH (Bochum 2015) im Rahmen der Erarbeitung des Wohnraumversorgungskon-
zepts für die Stadt Osnabrück zu dem Ergebnis, dass aus der aktuell angespannten Marktlage ein kurz-
fristig hoher Bedarf an Neubautätigkeiten resultiert. Auch die Ergebnisse des Zensus 2022 lassen deut-
lich erkennen, dass die Stadt Osnabrück weiterhin eine wachsende Großstadt ist. Dabei ist der Osnab-
rücker Wohnungsmarkt weiterhin als angespannt zu bezeichnen, so dass die Förderung von zusätzli-
chem (bezahlbarem) Wohnraum in der Stadt Osnabrück weiterhin sinnvoll erscheint. 
Bei der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum erweisen sich die kommunalen Handlungsmöglichkeiten 
allerdings als begrenzt. Insbesondere die Mobilisierung von Immobilien (dazu zählen Grundstücke und 
Gebäude), die sich im Privatbesitz befinden, erweist sich für eine Kommune im Allgemeinen als schwie-
rig. Selbst bei bestehendem Planungsrecht bleiben die Erweiterung und die Aufstockung von bestehen-
den Wohngebäuden oftmals hinter den Erwartungen der Stadtentwicklung zurück, obwohl die Geneh-
migungspraxis der Stadt Osnabrück durchaus als „großzügig“ bezeichnet werden kann. Noch auffälliger 
ist die Tatsache, dass sich im Stad tgebiet viele freie Baugrundstücke befinden, die trotz bestehenden 
Planungsrechts gar nicht bebaut sind. Dies veranschaulicht das von der Stadt Osnabrück veröffentlichte 
Baulandkataster besonders gut. Die Gründe hierfür liegen häufig in der mangelnden Bere itschaft der 
Grundstückseigentümer, ihre Grundstücke überhaupt am Markt anzubieten. Kapitalsicherung und der 
Wunsch nach möglichst großem Freiraum im eigenen Wohnumfeld spielen dabei eine maßgebliche 
Rolle. 
Vor diesem Hintergrund hat die Verwaltung deshalb  im Rahmen des „Entwicklungskonzepts 2020 – 
Wohnen und Gewerbe“ auf gesamtstädtischer Ebene Flächenpotenziale für die planungsrechtliche Neu-
ausweisung zusätzlicher Wohn- und Gewerbeflächen im Stadtgebiet ermittelt und bewertet. Dabei er-
folgte nicht nur ein e Betrachtung von möglichen Konversionsflächen und kleinräumigen Nachverdich-
tungsflächen, sondern auch eine Betrachtung von Flächen, die sich nicht innerhalb des im Zusammen-
hang bebauten Ortsteils befinden oder noch nicht im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt als Bau-
landflächen ausgewiesen sind.  Mit Beschluss vom 5. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das 
Stadtentwicklungsprogramm (STEP) beschlossen. Das STEP Osnabrück ist ein informelles Planungs- und 
Steuerungsinstrument der Stadtentwicklung mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive (ca. 15 Jahre). 
Das hier vorliegende Plangebiet wurde im Rahmen der Erarbeitung des STEP bereits als Entwicklungs-
fläche berücksichtigt.  
Aufgrund der städtebaulichen Lage des Plangebietes im direkten Anschluss an das vorhandene Sied-
lungsgefüge im Stadtteil Darum -Gretesch-Lüstringen sowie einer vorhandenen Flächenverfügbarkeit 
weist die vorliegende Fläche ein hohes Poten zial für eine wohnbauliche Entwicklung auf. Mit der Ent-
wicklung eines Wohngebietes können zudem die vorhandenen Infrastrukturen im Stadtteil nachhaltig 
ausgenutzt werden.  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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2.  PLANUNGSZIEL  
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, ein Wohnbaugebiet zu entwickeln, das den Leitzielen des mo-
dernen Städtebaus entspricht und damit eine kompakte Siedlungsentwicklung unter besonderer Be-
rücksichtigung ökologischer und energetischer Belange verfolgt. Hierdurch soll zusätzlicher Wohnraum 
im Stadtteil Darum -Gretesch-Lüstringen ermöglicht werden. Um die verschiedenen Ansprüche an 
Wohnraum zu berücksichtigen, werden sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Reihenhäuser geplant.  
Die Planung verfolgt die besondere städtebauliche Konzeption eines gemeinschaftlichen und autoarmen 
Quartiers.  
 
3.  VERFAHREN   
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 28.01.2020 die Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 657 – Schafmarsch West – beschlossen. Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren 
mit frühzeitiger Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie einer Um-
weltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) und der Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a BauGB) aufgestellt. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung 
der Behörden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB erfolgten vom 04.10. bis zum 01.11.2022. 
Als nächster Verfahrensschritt ist die förmliche Auslegung geplant.  
 
4.  AUSGANGSSITUATION  
4.1. LAGE IM STADTGEBIET 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Darum-Gretesch-Lüstringen und liegt zwischen Im Tiefen Siek, Darumer 
Straße, Mindener Straße und Lechtenbrinkgraben. Die Plangebietsgröße beträgt ca. 2,9 ha. 
 
4.2. BESTANDSANALYSE  
Das Plangebiet liegt im Stadtrandbereich von Osnabrück und wird zurzeit landwirtschaftlich als Wiesen-
fläche genutzt. Die südliche Grenze wird durch die Mindener Straße definiert. Im Osten bildet die vor-
handene Wohnbebauung die Grenze des Plangebiet es; im Westen und Norden ein vorhandener Gra-
benlauf. Das Gelände verfügt über eine ebene Topografie. Im Norden steigt es leicht an. Es schließen 
sich dort offene Landschaftsstrukturen an, die durch unterschiedlich große Gehölzstrukturen gegliedert 
sind. 
Die umgebende Siedungsstruktur im Osten wird durch eine kleinteilige Wohnbebauung, überwiegend 
Einfamilienhäuser, geprägt. An der westlichen und nördlichen Gebietsgrenze grenzen landwirtschaftli-
che Flächen an. Südlich der Mindener Straße befindet sich ein aufgelockertes Wohngebiet.  
Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich nahezu ausschließlich im Pri-
vateigentum. Nur das Flurstück Nr. 211/3 ist im städtischen Eigentum.  
 
  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 5/47 
4.3. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE  
4.3.1. Landesplanung und Raumordnung  
Das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) stellt die planerische Konzeption für die Landesentwick-
lung dar und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren Entwicklung. 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Oberzentrum fest-
gelegt. 
Gemäß LROP hat Osnabrück in der Zentrale -Orte-Hierarchie die Rolle als Oberzentrum zu sichern und 
zu entwickeln. Dazu gehört auch die Erschließung neuer Wohnbaugebiete, um dem Wohnraumbedarf 
im Oberzentrum gerecht zu werden.  
Die Inanspruchnahme von Freiraum hat gemäß Ziel 3.1 des LROP maßvoll zu erfolgen und die Auswir-
kungen sind zu minimieren. Die vorliegende Planung verbindet den Belang der Wohnraumversorgung 
mit den Aspekten des Freiraumschutzes, indem über die städtebaulichen Anforderungen und gestalte-
rische Vorgaben die negativen Auswirkungen geringgehalten werden.  
Obwohl es eine bauliche Entwicklung am Ortsrand ist, trägt sie mit dazu bei, die Infrastruktur in  
Lüstringen-Ost zu konsolidieren. Dies minimiert das Risiko, dass die Bevölkerung des Stadtteils vermehrt 
längere Wege zur Nutzung von Versorgungsstrukturen zurücklegen m uss. Gleichwohl führt sie in be-
stimmten Bereichen, z.B. Spiel -/ Bewegungsflächen, zu einem zusätzlichen Bedarf, der im Plangebiet 
gesichert wird und damit auch den angrenzenden Wohngebieten eine bessere Infrastruktur bietet. 
Der Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz (BRPH) ist ein Raumordnungsplan im Sinne des § 3 
Abs. 1 Nr. 7 Raumordnungsgesetz (ROG) und enthält Ziele und Grundsätze der Raumordnung, aus denen 
sich direkte planerische Anforderungen für die Bauleitplanung ergeben. Ziel ist ein länderübergreifender 
Hochwasserschutz. Dazu gehören u.a.: 
 Prüfung von Hochwasserrisiken 
 Vorausschauende Prüfung von Auswirkungen des Klimawandels auf Hochwasserereignisse 
 Bedingte Freihaltepflichten in Einzugsgebieten nach § 3 Nr. 13 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
 Planungs- und Zulassungsverbot von kritischen Infrastrukturen und Störfallanlagen in Überschwem-
mungsgebieten nach § 76 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
Für die Stadt Osnabrück sind die rechtlichen Vorgaben für das Flusshochwasser anzuwenden. Derzeit 
gibt es fünf Überschwemmungsgebiete (100jähriges Ereignis), die im Stadtgebiet abgegrenzt sind und 
folgende Flüsse betreffen: Hase, Düte, Nette, Belmer Bach, Wi lkenbach. Für den Fluss Hase liegt eine 
Hochwassergefahrenkarte vor, die vom Niedersächsischen Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- 
und Naturschutz erstellt wurde. 
Das vorliegende Plangebiet liegt außerhalb eines Überschwemmungsgebiets. Besondere Anforderungen 
werden in dem Bezug daher an die Planung nicht gestellt. 
Seit Anfang 2023 liegen der Stadt Osnabrück Starkregengefahrenkarten mit Überflutungsausdehnungen 
und -tiefen für das gesamte Stadtgebiet vor. Mittelfristiges Ziel ist es, ein Handlungskonzept mit folgen-
den Bausteinen zu erstellen: 
 Informationsvorsorge (inkl. Stärkung der privaten Eigenvorsorge) 
 Kommunale Flächenvorsorge 
 Krisenmanagement  
 Konzeption kommunaler baulicher Maßnahmen 
Erfordernisse daraus sowie aus der Starkregengefährdungskarte, die das vorliegende Plangebiet betref-
fen, sind über  Festsetzungen/ Hinweise aufgenommen und in den Kapiteln B 1.10 und C 1.5.9  näher 
begründet. 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 6/47 
4.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den Planbereich überwi egend als 
Wohnbaufläche und im nördlichen Bereich als landwirtschaftliche Fläche mit der ergänzenden Festset-
zung als Fläche für Eingriffs-Kompensation dar.  
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln 
(Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. Eine Änderung 
des wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 
4.3.3. Bebauungsplan  
Für die Fläche liegt überwiegend kein Bebauungsplan vor. Nur im östlichsten Teil , und zwar im Bereich 
des Flurstückes Nr. 211/3 existiert durch den ansonsten östlich benachbarten Bebauungsplan Nr. 524 
„In der Schafmarsch“ verbindliches Planungsrecht. Nach den bestehenden Festsetzungen handelt es 
sich um ein „Allgemeines Wohngebiet“ so wie in einem 3,0 m breiten Randbereich um ein Pflanzgebot 
für Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen.  
 
4.3.4. Störfallbetriebe  
In Osnabrück befinden sich mehrere Betriebe, die als Störfallbetrieb eingestuft und gemäß § 50 BImSchG 
im Rahmen der Bauleitplanung zu betrachten sind. Als Grundlage zur Ermittlung angemessener Ab-
stände zwischen Betriebsbereichen und schutzbedürftigen Gebieten wurde von der Kommission für An-
lagensicherheit (KAS) der Leitfaden KAS-18 „Abstandsempfehlungen für die Bauleitplanung ohne Detail-
kenntnisse mit Erläuterungen“ erarbeitet. In Anlage 1 sind generelle Achtungsabstände angegeben, die 
einen Anhalt bieten, ob bei einem Zusammenrücken von Betriebsbereich und schutzbedürftigem Gebiet 
der Planungsgrundsatz nach § 50 Satz 1 BImSchG noch gegeben ist.  
Da weite Teile des Osnabrücker Stadtgebietes in den Achtungsabständen der Störfallbetriebe liegen, 
sind die Betr iebe in den letzten Jahren näher untersucht worden, um den angemessenen Abstand zu 
ermitteln. Dabei werden die spezifischen Gegebenheiten vor Ort geprüft und der tatsächliche Gefahren-
bereich ermittelt.  
Ableitend von den Untersuchungsergebnissen kann für das vorliegende Plangebiet festgestellt werden, 
dass es deutlich außerhalb der ermittelten angemessenen Abstandsflächen liegt.  
 
4.3.5. Schutzgebiete 
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasserschutz- oder eines Trink-
wassergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb der Über-
schwemmungsbereiche von Osnabrücks Gewässern.  
Darüber hinaus finden sich im Plangebiet keine Naturschutzgebiete gem. § 23 BNatSchG (Bundesnatur-
schutzgesetz) bzw. §24 NNatG (Niedersächsisches Naturschutzgebiet), keine Naturdenkmäler gem. § 28 
BNatSchG bzw. § 27 NNatG, keine Landschaftsschutzgebiete gem. § 26 BNatSchG bzw. § 26 NNatG sowie 
keine geschützten Landschaftsbestandteile gem. § 29 BNatSchG bzw. § 28 NNatG.  
  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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4.3.6. Sonstige Vorgaben und Rahmenbedingungen  
Die Flächen innerhalb des Plangeltungsbereiches befinden sich im Eigentum einer privaten Erschlie-
ßungsträgerin.  
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes festgesetzten öffentlichen Grünflächen sowie Verkehrs-
flächen werden v on der Erschließungsträgerin nach den Maßgaben der Stadt Osnabrück erstellt und 
gehen dann in das Eigentum der Stadt über.  
Das Plangebiet stellt sich bislang als nur geringfügig anthropogen überformter Bereich mit geringer Ver-
siegelung dar. Innerhalb des Plangeltungsbereiches sind ausschließlich gering durchlässige Böden zu er-
warten, die zur Bildung von Staunässe neigen. Eine voll -/großflächige Versickerung von Niederschlags-
wasser ist daher nicht möglich. Hinweise auf ein Vorkommen von Altlasten bestehen z um gegenwärti-
gen Kenntnisstand nicht.  
Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a BauGB sparsam und schonen umgegangen werden. Demnach ist 
die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen.  
 
4.4. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 
4.4.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück  
Zur Erreichung langfristiger nachhaltiger Zielsetzungen für die Stadtentwicklung hat die Stadt Osnabrück 
strategische Ziele festgelegt. Die strategischen Ziele beschreiben bildhaft die gewünschte Zukunft, defi-
nieren die bedeutsamen Themen für die nächste n 10 Jahre und geben so Orientierung für Politik, Ver-
waltung und Stadtgesellschaft. Mit unterschiedlichen zentralen Handlungsfeldern zu den einzelnen Zie-
len werden Etappenziele festgelegt und operationalisiert. Die zentralen Handlungsfelder sind mittelfris-
tig Strategieansätze. Sie konkretisieren die strategischen Ziele und beschreiben den Weg zur Zielerrei-
chung.  
Mit dem Ziel „Stadt zum Leben und Erleben: ausgeglichen – umweltverträglich – qualitätsvoll“ und meh-
reren, dazu gehörigen zentralen Handlungsfeldern wie der Entwicklung von Wohnraum und der Schaf-
fung von preisgebundenem Wohnraum entspricht das Planvorhaben den strategischen Zielen der Stadt 
Osnabrück.  
 
4.4.2. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung  
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von mehr 
als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den „Rah-
menvorgaben für die Baulandentwicklung“ wird die Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfahren für den 
Bau neuer Wohnungen u.a. nur dann einleiten, wenn sich die Eigentümer bzw. Investoren verpflichten, 
bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da der vor-
liegenden Bauleitplanung ein Vorhaben zugrunde liegt, das für sich alleine genommen bereits acht oder 
mehr Wohneinheiten umfasst, finden hier die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ Anwen-
dung.  
Der Investor hat sich verpflichtet, für das Plangebiet einen Anteil von 15% an preisgebundenem Wohn-
raum bzw. an vergünstigten Grundstücken zu schaffen. Diese Vorgaben werden über einen städtebau-
lichen Vertrag mit dem Investor gesichert.  
  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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4.4.3. Wohnraumversorgungskonzept  
Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im Rahmen des 
Wohnraumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist bis 2030 mit einer stei-
genden Haushaltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein deutlicher Mehrbedarf an Woh-
nungen benötigt. Dabei wird die Nachfrage für die ersten fünf Jahre (bis 2020) am höchsten prognosti-
ziert. Danach nimmt sie ab.  
2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  
2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % (ca. 2.400 
WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Eigentumswoh-
nungen nachgefragt.  
Da Wohneinheiten in dieser Größenordnung nicht allein über Nachverdichtungs - und Innenentwick-
lungspotenziale realisiert werden können, ist die bauliche Entwicklung auch auf derzeit landwirtschaft-
lich genutzten Flächen in Ortsrandlagen erforderlich. 
Eine umfassende Fortschreibung dieses Wohnraumversorgungskonzeptes erfolgt derzeit auf Basis der 
Ergebnisse aus dem Zensus 2022. Da die Ergebnisse dieser Fortschreibung noch nicht vorliegen, wurde 
verwaltungsseitig eine kleine Fortschreibung des o.g. Konzeptes ausgearbeitet (VO/2023/1741). Zusam-
menfassend lässt sich sagen, dass die Einwohnermeldestatistik die Stadt Osnabrück weiterhin als eine 
wachsende Großstadt zeigt. Dabei ist der Osnabrücker Wohnungsmarkt seit einigen Jahren als ange-
spannt zu bezeichnen, so dass die Förderung von zusätzlichem (bezahlbarem) Wohnraum in der Stadt 
Osnabrück weiterhin sinnvoll erscheint. Hierbei ist ein zusätzliches Angebot in Bezug auf alle Wohnungs-
größen und typen erstrebenswert, vor allen Dingen aber für Personen in der Familienbildungsphase 
scheint es derzeit keinen passenden und/oder vor allen Dingen auch bezahlbaren Wohnraum zu geben. 
 
4.4.4. Freiraumentwicklungskonzept  
Das Freiraumentwicklungskonzept „Urbaner Freiraum im (Klima -)Wandel“ (FEK) der Stadt Osnabrück 
wurde im Sommer 2022 fertiggestellt. 2019 hat sich die Stadt auf den Weg gemacht, um auch in Zukunft 
eine ausreichende Versorgung mit Grün - und Freiräumen gewährleisten zu können. Denn Freiräume 
haben in Städten eine besondere Bedeutung für die Klimaanpassung, die Artenvielfalt sowie das Natur-
erleben in der Stadt. Sie sind auch wichtig für die Erholung und die Gesundheit aller Menschen in Osn-
abrück.  
Gemäß Freiraumentwicklungskonzept (FEK) liegt der Plangeltungsbereich in einem Gebiet mit wenigen 
öffentlichen Freiräumen. Im Strategie- und Aktionsplan des FEK ist für diesen Bereich deshalb die Schaf-
fung eines Grünen Treffpunkts als Maßnahme enthalten. Zudem ist die thermische Ausgleichsfunktion 
zu berücksichtigen, da es sich um Grün - und Freiflächen mit einer sehr hohen bioklimatischen Bedeu-
tung handelt. Der Bereich hat eine hohe Bedeutung für die Erholung.  
 
4.4.5. Integriertes Stadtentwicklungsprogramm Osnabrück (STEP)  
Mit Beschluss vom 05. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das integrierte Stadtentwicklungs-
programm (STEP) beschlossen. Das STEP Osnabrück ist ein informelles Planungs- und Steuerungsinstru-
ment der Stadtentwicklung mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive (ca. 15 Jahre). Es zeigt als inte-
griertes Handlungsprogramm die planerischen Herausforderungen auf und legt eine gesamt städtische 
strategische Ausrichtung fest. Es definiert Leitmotiv, Leitlinien, Ziele und konkrete Maßnahmen für eine 
nachhaltige Stadtentwicklung Osnabrücks.  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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Unter der Überschrift ERKENNEN; ERHALTEN; ENTWICKELN soll auf vorhandenen Qualitäten aufgebaut 
und die Vorgehensweise für eine klimagerechte Stadtentwicklung vorrangig in Bestandsquartieren kon-
zeptionell gesichert werden.  
Die verschiedenen Interessen, Belange und bestehenden, vor allem raumrelevanten Konzepte, Pro-
gramme und Zielsetzungen der Stadt Osnabrück wurden bei der Erarbeitung des STEP aufgegriffen. Sie 
wurden einander gegenübergestellt und zu diesem integrierten Stadtentwicklungsprogramm zusam-
mengeführt. Gesamtstädtische und gesamtstrategische Aspekte wurden dabei in den Fokus genommen. 
Das STEP geht damit weit über die Betrachtung einzelner Flächen und Interessenlagen hinaus. Es legt 
eine umfassende und integrierte Betrachtung der verschiedenen gesamtstädtischen, sektoralen Hand-
lungsfelder vor, die für die Stadtentwicklung relevant sind.  
Das STEP ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nummer 11 BauGB bei der 
Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen.  
Folgende Leitlinien wurden für die künftige Stadtentwicklung der Stadt Osnabrück definiert:  
1. Bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung 
2. Zukunftsorientierte und bedarfsgerechte Gewerbe- und Industriegebiete 
3. Multimodale Mobilitätsachsen  
4. Raumbezogene Mobilitätsstrategien  
5. Eigenstände, identitätsstiftende und lebenswerte Stadtteile 
6. Grün- und Freiräume stärken und grün-blaue Strukturen vernetzen  
7. Anpassung des Siedlungsraumes an den Klimawandel  
8. Klimaneutralität durch Steigerung von Energieeffizienz und regenerativer Energieversorgung 
9. Stärkung der regionalen Kooperation  
Der im STEP e ntwickelte räumliche Aktionsplan zeigt die wichtigsten, räumlich verortbaren Maßnah-
menempfehlungen des STEP auf. Zugleich werden auch die Ergebnisse der Auseinandersetzung mit den 
zukünftigen Siedlungsflächenpotenzialen aufgezeigt, deren Identifizierung we sentlicher Aufgabenbau-
stein des Erarbeitungsprozesses war. Das hier vorliegende Plangebiet wurde im Rahmen der Erarbeitung 
des STEP bereits als Entwicklungsfläche berücksichtigt. Für die Fläche wird festgelegt: „Aktivierung gesi-
cherter Wohnentwicklungspotenziale aus dem FNP“. Das Planungsziel dieser vorliegenden Planung ent-
spricht damit dem STEP. Mögliche Konflikte zum System der „Grünen Finger“ sowie diesbezüglich „Kom-
pensationsmaßnahmen“ werden nachfolgend dargelegt. 
 
4.4.6. Grüne Finger der Stadt Osnabrück   
Im Rahmen des STEP wurden die Ergebnisse des zuvor erstellten Programms „Produktiv, Nachhaltig, 
Lebendig. Grüne Finger für eine klimaresiliente Stadt“ in die Ergebnisse integriert. Die Grünen Finger 
haben in den städtebaulichen Planungen der Stadt Osnabrück eine herausragende Bedeutung. Die vor-
geschlagene Gebietskulisse basiert auf den Erkenntnissen des Projektes Produktiv. Nachhaltig. Leben-
dig. Grüne Finger für eine klimaresiliente Stadt", dessen Ergebnisse vom Rat im Jahr 2022 mit der Ein-
schränkung beschlossen wurden, dass die endgültige Abgrenzung der Grünen Finger durch das damals 
in Erarbeitung befindliche Integrierte Stadtentwicklungsprogramm (STEP) erfolgen sollte. Demnach er-
folgte an wenigen Stellen eine Neuabgrenzung der Grünen Finger zugunsten eine r Siedlungsentwick-
lung. Allerdings geschah dies vor dem Hintergrund der Abwägung der Belange des Natur- und Freiraum-
schutzes. Diesem Anspruch wurde in dem am 5. März 2024 durch den Rat verabschiedeten integrierten 
Stadtentwicklungsprogramm (STEP) folgender maßen Rechnung getragen: "Die gemäß STEP vorgese-
hene Inanspruchnahme der Grünen Finger setzt eine verbindliche Festlegung von Maßnahmen der Frei-
raumentwicklung innerhalb des jeweils betroffenen Grünen Fingers voraus, die sich an den vorrangigen 
Handlungsschwerpunkten entsprechend des Entwicklungskonzepts Grüne Finger orientiert und die be-
einträchtigten Funktionen aufrechterhält. Der funktionsbezogene Ausgleich innerhalb des Grünen Fin-
gers ist im Bebauungsplanverfahren zu sichern." 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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Bei dem Geltungsbereich d es vorliegenden Planes handelt es sich um eine Fläche, die in die „Grünen 
Finger“ aufgenommen wurde. Sie umfasst eine Größe von 2,9 ha (darin enthalten auch Flächen, die für 
die Kompensation des Eingriffs genutzt werden sollen). Der Bereich des Bebauungsplanes „Schafmarsch 
West“ nimmt insgesamt 2% der Fläche des Grünen Fingers Lüstringen in Anspruch (2,9 ha von insgesamt 
124 ha). Deshalb gibt es aus dem STEP folgende Vorgaben:  
 Lebensräume rücksichtsvoll nutzen: „Für den Arten- und Biotopschutz besonders bedeutsame 
Wald- und Offenlandlebensräume sichern und entwickeln. Störungen reduzieren und dafür 
Wegekonzepte zur Lenkung von Erholungssuchenden gestalten sowie Ansprüche der Arten bei 
landwirtschaftlicher Bewirtschaftung berücksichtigen.“  
 Kühlende Räume sichern und entwickeln: „Landschaftswasserhaushalt von feuchten Bereichen 
mit hoher Kühlleistung sichern und optimieren, um so deren Funktion als kühlende Räume zu 
stärken. Die Bereiche gleichzeitig als Kohlenstoffsenker betrachten und der Stadtbevölkerung 
zur Abkühlung bei Hitzeperioden zugänglich machen.“  
Die konkrete Beurteilung des STEP lautet:  
„Die Fläche trägt dazu bei, das Wohnangebot im Stadtteil zu diversifizieren und den Generationswechsel 
zu begleiten. Aufgrund der Lage im Grünen Finger sind der Funktionsausgleich und die Entwicklung zu 
berücksichtigen. Zudem sind bezüglich der Naherholung der Übergang zur Landschaft sowie die Frei-
raumversorgung innerhalb der neuen Siedlung von Bedeutung. Im Falle einer Entwicklung kann ein Grü-
ner Treffpunkt gemäß FEK realisiert werden.“  
 
4.4.7. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitpla-
nung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägu ng 
im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
Vor diesem Hintergrund sind im Bebauungsplanverfahren Aspekte zu berücksichtigen wie z.B.: 
 Energiekonzept,  
 Photovoltaik/ Sonnenkollektoren,  
 Fassaden- und Dachbegrünungen,  
 Begrünung von Stellplatzbereichen und  
 Regenwasserversickerung.  
Die Vorgaben finden in den Festsetzungen Anwendung.  
 
4.4.8. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  
Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind wichtige Aspekte der räuml ichen Planung und Bestandteile der 
Abwägung in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeitsprüfung und bei Maßnahmen im Bestand 
(Stadtsanierung). Vor dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachinfor-
mationen ein wichtiges Hilfsmittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter.  
Aus der Kenntnis des in einer Stadt vorherrschenden Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygie-
nische Situation und den klimatischen Funktionszusammenhängen lassen sich Schutz- und Entwicklungs-
maßnahmen zur Verbesserung von Klima und Luft ableiten. 2017 wurde vom Büro GEO -NET Umwelt-
consulting GmbH aus Hannover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnab-
rück erstellt. Wichtige Grundlage für die Bauleitplanung ist die Planungshinweiskarte, aus der Aussagen 
zu Kaltluftentstehungsgebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei- und Siedlungsraum zu ent-
nehmen sind. 
Das vorliegende Plangebiet weist eine hohe klimatische Bedeutung und die umgebende Siedlungsstruk-
tur eine sehr günstige bzw. günstige klimatische Situation auf.  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 11/47 
4.4.9. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten Fortschrei-
bung vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Ratsbe-
schluss 22.09.2020). Im Zuge der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts wurde für den Stadtteil ein 
erhöhter Bedarf für wohnortnahe Spielflächen ermittelt. Da durch die Aufstellung des Bebauungsplans 
die Realisierung von zusätzlichem Wohnraum ermöglicht werden soll, ergibt sich dementsprechend ein 
erhöhter Bedarf nach zusätzlichen Spielplatzflächen im Stadtteil.  
Im nördlichen Bereich soll ein Spielplatz mit ca. 1.300 m² realisiert werden, der u.a. den Charakter eines 
Jugendspielbereichs erfüllt. 
 
 
B STADTPLANERISCHES KO NZEPT UND UNTERSUCHU NGEN  
1.  STÄDTEBAULICHE S KONZEPT   
Das neue Wohngebiet soll die vorhandene Siedlung sstruktur am Stadtrand von Osnabrück sinnvoll er-
gänzen. Dabei wird ein neues, zukunftsorientiertes Leitbild sowohl für die Gestaltung des Quartiers als 
auch in der Nutzung angedacht. Das geplante Wohnquartier soll vielfältig, innovativ und nachhaltig ge-
staltet werden.  
Städtebauliches Konzept Quartier 21 (Quelle: Stephanswerk Osnabrück), Stand 10.05.2022 
Neben einer komplett neuen Gestaltungsidee soll ein gemeinschaftliches Wohnen entstehen, das öko-
logische und soziale Aspekte nicht nur aufgreift, sondern gezielt weiterdenkt. Auch aus Mobilitätsaspek-
ten werden neue Ansätze aufgegriffen, indem eine Quartiersgarage geplant ist und die Wohneinheiten 
selbst keine eigenen Stellplätze am Grundstück erhalten. So soll ein autoarmes Wohnquartier mit hoher 
Aufenthaltsqualität entstehen.  

Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 12/47 
Dieses Ziel wird auch durch das Grünkonzept unterstützt, das ein hohes Maße an Grünflächen und ein 
offenes System von Wasserflächen für die Aufnahme von Starkregen vorsieht. Die gesamte Ausgestal-
tung basiert auf der Idee, das Quartier als ein Grundstück mit einem öffentlichen Charakter für die Be-
wohner im Sinne einer Wohnungseigentümergemeinschaft auszuarbeiten.  
Es sollen dabei unterschiedliche Bewohnergruppen aus allen Generationen angesprochen werden. Auch 
für Menschen mit eingeschränkter Mobilität werden Wohnräume geplant. Die Flächen sollen vermietet 
und im privaten Eigentum mit einem noch auszugestaltenden Betreiberkonzept entwickelt werden. Für 
bestimmte Wohnbereiche werden untergeordnete private orientierte Freibereiche geschaffen, die rest-
lichen Bereiche unterliegen einem gemeinschaftlichen Charakter mit unterschiedlichen Nutzungszonen.  
Die Gestaltungsidee greift dieses Nutzungsprinzip auf. Drei Wohninseln werden dafür in einen gestalte-
ten Grünbereich eingebettet. Jede Wohninsel besteht aus zwei Mehrfamilienhäusern mit drei Geschos-
sen und zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf Wohneinheiten mit zwei Geschossen. Die Gebäude grup-
pieren sich mit ihren Eingangsbereichen jeweils um einen Wohnhof.  
Die Erdgeschosszonen der Gebäude erhalten kleine Gartenbereiche mit Terrassen auf den Rückseiten. 
Die Wohnhöfe erlauben nur in kleinen Bereichen das Abstellen von Fahrzeugen bspw. für Handwerker, 
mobilitätseingeschränkte Personen (Menschen mit Behindertenausweis und entsprechenden Eintra-
gungen – z.B. gehbehindert) oder zur Be- und Entladung. An einem Wohnhof wird e in Gemeinschafts-
gebäude ergänzt, das u.a. ein Café und Gemeinschaftsräume beinhalten kann.  
Das Quartier soll dabei mit einem energetischen Gesamtkonzept entwickelt werden, u.a. ist eine ge-
meinsam genutzte Solaranlage geplant. Die Bauweise soll sich möglichst nachhaltig darstellen. 
Die Wohninseln werden von Grünflächen umspielt. Hier werden Spielzonen, Ruhebereiche für Jung und 
Alt errichtet. Die Wohninseln werden durch Fuß - und Radwege miteinander verbunden. Die Erschlie-
ßung dieser Wohninseln erfolgt durch die vorgelagerte Erschließungsstraße auf der Ostseite des Gebie-
tes.  
Im Eingangsbereich des Quartiers wird auf der südwestlichen Seite eine zweigeschossige Quartiersga-
rage in leicht winkliger Form angeordnet. Diese nimmt den überwiegenden Stellplatzbedarf des Quar-
tiers auf. Die Quartiersgarage kann auch einen Beitrag zum Schallschutz leisten , da zum Wohngebiet 
eine geschlossene Fassade entsteht.  
Für die Freiraumbereiche und für die Wohngebäude wurde ein Gestaltungskonzept erarbeitet, das auch 
Basis für die Ausarbeitung der Bauleitplanung in Form von konkreten Festsetzungen wurde.  
Die nördliche Grenze des Quartiers bildet die Verlängerung der Wohnbebauung auf der östlichen Seite. 
Dieses ist gleichzeitig auch die Grenze der im FNP ausgewiesenen Wohnbaufläche. Die Grundstücksflä-
chen nördlich davon werden als Kompensation sflächen ausgestaltet. Auf der westlichen Seite verläuft 
ein Graben, der erhalten wird. Die erforderlichen Abstände zwischen Gewässer und Bebauung sind ge-
währleistet. Ein weiterer kurzer Grabenabschnitt befindet sich im südöstlichen Bereich. Auch dieser wird 
erhalten.  
 
1.1. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG 
Die Erschließung des Plangebiets erfolgt primär von der Mindener Straße aus und bindet zusätzlich im 
Osten an die vorhandene Straße Schafmarsch über einen Fußweg an. Da für das gesamte Gebiet nur 
eine direkte MIV-Zufahrt vorgesehen ist, wird am östlichen Rand eine zusätzliche Notausfahrt zur Daru-
mer Straße geplant, die auch als Fuß- und Radzuwegung dient.  
Die Leistungsfähigkeit der Anbindung an das vorhandene Straßennetz wurde gutachterlich 1 folgender-
maßen bewertet:  
                                                           
1 Inno2grid, Entwicklung eines integrierten Mobilitätskonzepts für das Quartier „Schafmarsch West“ in Osnabrück, 11.07.2023 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 13/47 
„Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Knotenpunkt Mindener Straße / Sackstraße / Zufahrt 
Quartier sowohl im Prognosenullfall als auch im Planfall in beiden Varianten eine gute bis sehr gute 
Qualität der Verkehrsabwicklung aufweist. Ferner wurde ermittelt, dass sich die Qualitätsstufen trotz 
vorhabenbezogenem Mehrverkehr durch das Wohnquartier „Schafmarsch West“ von Prognosenullfall 
auf Planfall nicht verschlechtern.  
Es wird aufgrund der Ergebnisse davon ausgegangen, dass der Knotenpunkt im Bestand ausreichend 
dimensioniert ist und keine Anpassungen am Querschnitt vorgenommen werden müssen. Es sind dem-
nach keine gesonderten Fahrstreifen für Links- oder Rechtsabbieger erforderlich.“  
In demselben Gutachten werden die Mobilitätssituation und der Stellplatzbedarf folgendermaßen be-
schrieben:  
„Um das mobilitätsstarke Quartier „Schafmarsch West“ zu planen, wurden drei Szenarien für die zu-
künftige Stellplatzsituation entwickelt. Während das konservative Szenario lediglich eine Minderung von 
wenigen Stellplätzen mit sich bringt, ist das innovative Szenario für die Stadtrandlage des Projektgebie-
tes zu ambitioniert. Letztlich wird eine Realisierung der Sharing-Flotte im moderaten Szenario empfoh-
len. Dieses Szenario umfasst die Implementierung von einem Carsharing -Fahrzeug und zwei Lastenrä-
dern in einer zentralen und gut einsehbaren Mobilitätsstation. In der hier angewendeten Simulation 
kann damit eine Reduzierung von 16% bzw. 14 Stellplätzen im Vergleich zum ursprünglichen Stellplatz-
bedarf erreicht werden. Eine weitere Reduzierung der Stellplätze aufgrund der Lage  wird jedoch nicht 
empfohlen, da die infrastrukturellen Randbedingungen hierfür nicht gegeben sind. Diese umfassen un-
ter anderem die hochfrequente Erschließung durch den ÖPNV und die Integration eines gut ausgebau-
ten Radwegnetzes. Beide Faktoren werden am Projektstandort aktuell als moderat bis ungenügend be-
wertet, weswegen die Reduzierung der Stellplätze innerhalb dieses Mobilit ätskonzeptes nur durch die 
Einführung von Mobilitätsmaßnahmen begründet wird.  
Mit dem Mobilitätskonzept für das Quartier „Schafmarsch West“ wird für die ca. 88 Wohneinheiten und 
seinen damit geschätzten 173 Einwohnenden ein Bedarf von 84 Pkw-Stellplätzen inklusive elf Besucher-
stellplätze aufgezeigt. Darüber hinaus wird ein Stellplatz für ein Carsharing -System reserviert. Die Be-
wohnerstellplätze werden zentral in einer Parkgarage an der Quartierseinfahrt verortet.  
Ausgenommen sind davon vereinzelte Stellplätze in Hauseingangsnähe für mobilitätseingeschränkte 
Personen. Die Besucher-Stellplätze werden gebündelt verortet. Dies ermöglicht, trotz vereinzelter Stell-
plätze für mobilitätseingeschränkte Personen i n den Wohninseln eine autoarme Wohnumgebung, die 
entsprechend in der Freiraumplanung berücksichtigt werden kann. Inklusive Besucherparken wird ein 
Stellplatzschlüssel von 0,95 Kfz-Stellplätzen je Wohneinheit erreicht.  
„Neben den Pkw-Stellplätzen zeigt das Mobilitätskonzept den Bedarf für 220 Radabstellplätze auf, wo-
von zehn Prozent im hauseingangsnahen Außenbereich zu verorten sind und der Rest in gesicherten  
Abstellanlagen in oder außerhalb der Wohngebäude.“ 
Die Erschließungsstraße wird als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen und soll mit Ausnahme des 
Zufahrtsbereiches von der Mindener Straße den Charakter eines verkehrsberuhigten Bereichs erhalten. 
Die zukünftige Fahrbahnbreite soll in erster Linie Pkw/Pkw-Begegnungen ermöglichen und einer ober-
flächigen Niederschlagswasserableitung dienen . Gleichzeitig soll die Verkehrsfläche durch randliche 
Straßenbaumpflanzungen ein begrüntes und attraktives Erscheinungsbild erhalten und damit auch 
Raum zum Aufenthalt und zur Kommunikation bieten. Möglichkeiten zur Un terbringung des ruhenden 
Verkehrs sollen in speziell dafür ausgewiesenen Bereichen primär am Eingang des Plangebiets und in 
der Quartiersgarage vorgesehen werden, um das Konzept eines möglichst autoarmen Wohnquartiers zu 
unterstützen. Einzelne Stellplätze im Bereich der Erschließung sstraße dienen ausschließlich Besucher-
verkehren.  
Eine regelmäßige MIV-Erschließung der Wohninseln ist nicht vorgesehen. Der Verkehr wird direkt nach 
der Einfahrt in das Wohngebiet in die Quartiersgarage oder auf die dort angedac hten Besucherstell-
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 14/47 
plätze geleitet. Ausnahmen werden nur für mobilitätseingeschränkte Personen (Menschen mit Behin-
dertenausweis und entsprechenden Eintragungen – z.B. gehbehindert) zugelassen. Im Eingangsbereich 
sind auch Carsharing-Angebote vorgesehen.  
Die Erschließung der Wohninseln erfolgt von der Erschließungsstraße aus über ein privates Netz aus 
Fuß- und Radwegen. Dieses ist als Umfahrt angelegt und so gestaltet, dass es für die Müllentsorgung, 
Feuerwehr und andere notwendige Fahrbeziehungen die ents prechenden Breiten und Ausbauqualitä-
ten aufweist, allerdings nicht für die Allgemeinheit befahrbar ist (z.B. durch klappbare bzw. versenkbare 
Poller, Aufpflasterungen oder Hinweise). Das Fuß- und Radwegenetz soll dabei auch der Adressbildung 
der einzelnen Wohninseln dienen.  
Die öffentliche Verkehrsfläche als Gebietszufahrt und für Ent- und Versorgungsfahrzeuge entspricht den 
gängigen Richtlinien für derartige Anlagen.  
 
1.2. ERSCHLIEßUNG DURCH DEN ÖPNV 
Das Plangebiet wird durch die Buslinie 19 direkt mit der In nenstadt (Neumarkt) verbunden. Die Halte-
stelle Sackstraße befindet sich unmittelbar angrenzend zum Plangeltungsbereich. Zur Verbesserung der 
Ausstattungsqualität ist der Ausbau der Haltestelle auf der Nordseite der Mindener Straße vorgesehen. 
Um dafür eine ausreichend breite Fläche zu erhalten, ist eine Verschiebung des benachbarten Fließge-
wässers in den Plangeltungsbereich hinein geplant.  
 
1.3. TECHNISCHE ERSCHLIESSUNG 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Telekommunikation und Trinkwasser kann über einen 
Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden. Die genaue Ausgestaltung der 
Ver- und Entsorgung innerhalb des Plangebiets ist im Rahmen der Realisierung näher zu bestimmen. Der 
Plangeltungsbereich stellt ein Grundstück dar, aus dem nur randliche öffentliche Flächen heraus gelöst 
werden. Deshalb handelt es sich außerhalb der öffentlichen Flächen um Flächen mit privaten Erschlies-
sungsstrukturen.  
Zur Sicherstellung der Versorgung mit Elektrizität sind Standorte für Trafostationen und Kabelverteiler-
schränke erforderlich. Diese Standorte können im Einvernehmen mit der Stadtwerke Osnabrück AG fest-
gelegt werden. 
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen 
Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversor-
gung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur 
Sicherstellung der Löschwasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten F all der 
Löschwasserbedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Abspra-
che mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur 
Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich.  Eine gegebenenfalls ergänzend notwendige 
Löschwasserzisterne kann im Rahmen der Bauantragstellung als zentrale Einrichtung an verkehrsgüns-
tiger Stelle vorgesehen werden.  
Die Stadtwerke Osnabrück AG behält sich vor, den Anschluss der Gebäude im Plangebiet an das Gasver-
sorgungsnetz unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu prüfen. 
Das für den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an das vorhandene 
Kanalnetz angeschlossen werden.  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 15/47 
Für das Niederschlagswasser wurde eine Versickerungsbewertung2 durchgeführt, die zu folgendem Er-
gebnis kommt:  
„Die ermittelten kf-Werte liegen für das Untersuchungsgebiet zwischen 1,74 x 10 -5 (hohe Eignung) bis 
1,24 x 10 -7 (sehr geringe Eignung). Diese große Spanne kann hauptsächlich mit den verschieden en Bo-
denartenzusammensetzungen erklärt werden. Demnach wäre der überwiegende Teil des Gebietes bei 
einer Betrachtung der kf -Werte für eine dezentrale Versickerung geeignet. Jedoch wurde zurzeit der 
Geländearbeiten ein Grundwasserflurabstand zwischen 0,6 und 1,2 m festgestellt. Aufgrund hydromor-
pher Merkmale in den erbohrten Bodenprofilen ist von deutlich höhen Grundwasserabständen im Jah-
resverlauf auszugehen.  
Laut DWA-A 138 sollte der höchste anzunehmende Grundwasserstand mindestens einen Meter unter 
der Sohle einer Versickerungsanlage liegen.  
Das ist im B-Plangebiet nicht gegeben und somit kann von einer prinzipiellen Nichteignung des gesamten 
Gebietes für eine dezentrale Niederschlagswasserversickerung ausgegangen werden.“  
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung ein Mehrabfluss 
von Niederschlagswasser. Eine wasserwirtschaftliche Vorplanung3 wurde durchgeführt und der Umfang 
der zurückzuhaltenden Wassermengen ermittelt.  
Neben der Festsetzung einer extensiven Gebäudedachbegrünung dient eine teilweise oberflächige Ab-
leitung der Niederschläge bis zum Südrand des Gebietes einer verzögerten Einleitung des im Plangebiet 
anfallenden Regenwassers. Südlich der Mindener Straße soll das Niederschlagswasser in einem vorhan-
denen Regenrückhaltebecken gesammelt und verzögert abgeleitet werden.  
 
1.4. SOZIALE INFRASTRUKTUR 
Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs eines geplanten öffentlichen Kinderspielplatzes. Al-
lerdings fehlen insbesondere Angebote für ältere Kinder und Jugendliche im Umfeld. Aus diesem Grund 
wird im Plangebiet ein neuer Platz speziell für diese  Zielgruppen vorgesehen, der zudem auch der Ver-
sorgung des angrenzenden Wohngebiets dient. Deshalb ist der Spielplatzbereich im nordöstlichen Teil 
des Geltungsbereiches platziert.  
Aufgrund der zusätzlichen Wohneinheiten (angenommen: ca. 8 8 WE) entsteht ein zusätzlicher Bedarf 
an Plätzen in Kindertagesstätten. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob dieser Bedarf über die Plätze 
in den bestehenden Einrichtungen im Stadtteil abgedeckt werden kann. Diese Prüfung umfasst auch den 
Bedarf an ggf. erforderlichen zusätzlichen Grundschulplätzen. 
 
1.5. IMMISSIONSSCHUTZ 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientierungswerte 
der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisie-
rung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten sind folgende 
Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
                                                           
2 agus, Gutachten zur Versickerungsuntersuchung des geplanten Bauvorhabens Schafmarsch in Osnabrück -Lüstringen, Bo-
chum, Juni 2019 
3 Planungsbüro Hahm, Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH, Q21-L Schafmarsch Vorplanung, Osnabrück, 07.09.2023 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 16/47 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm sowie 
für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
1.6. VERKEHRSLÄRM 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Das Plangebiet liegt im Einflu ssbereich der Lärmemissionen aus dem benachbarten Straßenverkehr. 
Bahnlärm von der in minimal ca. 170m südlicher Entfernung befindlichen Bahnstrecke lieg t aufgrund 
der Entfernung und dazwischen befindlicher Gebäude nicht in erheblichem Umfang vor. Von der südlich 
des Plangebiets gelegenen Mindener Straße gehen jedoch Lärmemissionen aus, die insbesondere in der 
Nachtzeit zu einer Beeinträchtigung der Wohnruhe innerhalb des Plangebiets führen können.  
Deshalb wurde ein Fachbeitrag Schallschutz4 erarbeitet, der die auf das Plangebiet einwirkenden Lärm-
immissionen detailliert berechnet und Maßnahmen des aktiven und ggf. des passiven Schallschutzes 
benennt. Hierfür wurden die Baufester des Bebauungsplanentwurfes als maßgebliche Immissions-
punkte berücksichtigt. Die  Berechnung der Beurteilungspegel durch den Straßenverkehr erfolgt nach 
den Richtlinien für Lärmschutz an Straßen – RLS-19.  
Die Ergebnisse sind folgendermaßen zusammengefasst:  
„Der Verkehrslärm wurde auf der Basis der Verkehrsbelastungen der Mindener Straße im Prognosejahr 
2035 des Plangebiets berechnet und beurteilt. Zusätzlich wurde die geplante Anwohnerparkgarage be-
rücksichtigt.  
Auf Grundlage der vorliegenden Planunterlagen und Grundlagendaten ergeben sich durch den Ver-
kehrslärm folgende Auswirkungen für die geplante Bebauung. 
Die zugehörigen Berechnungsergebnisse zum Verkehrslärm zeigen, dass in Teilen des Plangebietes die 
anzustrebenden schalltechnischen Orientierungswerte gemäß DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) 
von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts für allgemeine Wohngebiet überschritten werden. An der Minde-
ner Straße werden auch die Orientierungswerte der 16. BImSchV tags und nachts für WA -Gebiete er-
reicht bzw. überschritten.  
Für schützenswerte Aufenthaltsräume im Sinne der DIN 4109 in den Über schreitungsbereichen sind 
Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen. Zur Festsetzung der erforderlichen Schallschutzmaßnahmen wur-
den die Lärmpegelbereiche II bis IV ermittelt. Zusätzlich ergeben sich Anforderungen an schallgedämpfte 
Lüftungseinrichtungen für zum Schlafen geeignete Räume, die in den Überschreitungsbereichen liegen.“  
„Grundsätzlich ist der Orientierungswert der DIN 18005 abwägungsrelevant. Besonders für die Außen-
wohnbereiche gibt es verschiedene Ansatzpunkte. So wird in einem Urteil des OVG NRW vom 
06.04.2020 für Außenwohnbereiche ein Wert von bis zu 62 dB(A) als zumutbar angesehen, „denn dieser 
Wert markiert die Schwelle, bis zu der unzumutbare Störungen der Kommunikation und der Erholung 
nicht zu erwarten sind“ (Rd-Nr. 67).  
„Es ist erkennbar, dass im […] Bereich zwischen der Mindener Straße und der […] 62-dB-Linie eine Über-
schreitung vorliegt. Die Überschreitung reicht nicht bis zum überbaubaren Bereich. Somit sind keine 
gesonderten Auflagen für die Außenwohnbereiche im Bebauungsplan festzusetzen.“ 
„Im Wohnquartier ist ein Gemeinschaftsparkdeck für die Anwohner […] geplant. […] 
Grundsätzlich ist der Anwohnerverkehr von den Nachbarn hinzuzunehmen, solange sich der Verkehr auf 
die Tätigkeit des Fahrens und Abstellens bezieht. Geräusche, die allgemein von Stellplätzen der Anwoh-
ner in Wohngebieten ausgehen, werden zu den normalen All tagserscheinungen gezählt. Dazu gehört 
                                                           
4 Planungsbüro Hahm, Bebauungsplan Nr. 657 „Schafmarsch West“, Schalltechnische Untersuchung, Osnabrück, 25.09.2023 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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auch das Fahren auf das Grundstück in eine Anwohnergarage oder, wie in diesem Fall, in ein Anwohner-
parkdeck mit 80 Stellplätzen.“ 
„Laut Verkehrserzeugungsberechnung werden 240 Fahrten/24h (120 Einfahrten / 120 Ausfahr ten) er-
wartet, davon 10% in der Nacht. Gemäß den normierten Tabellen für innerörtliche Nebenstraßen kann 
ein Nachtanteil von maximal 10% als Worst-Case erwartet werden.“ 
„Zum Schutz der Wohnnutzung im Überschreitungsbereich sind Festsetzungen im Bebauungsp lan not-
wendig, weil die überbaubaren Flächen von einer Überschreitung am Tag und in der Nacht betroffen 
sind.  
Aktiven Schallschutzmaßnahmen wird im Regelfall der Vorzug gegenüber passiven Schutzmaßnahmen 
gegeben. Das geplante Anwohnerparkdeck dient zum Te il als aktive Schallschutzmaßnahme. Ein voll-
ständiger Schutz wird damit nicht gewährleistet.“ 
Dennoch können der Baukörper der Gemeinschaftsparkgarage (mit geschlossener Wand zur Wohnbe-
bauung) sowie die Entfernung der Baukörper zur Mindener Straße allein keine ausreichende Schallmin-
derung bewirken. Weitere aktive Schutzmaßnahmen sind in effektiver Weise nicht möglich, da eine of-
fene Zufahrt zur Mindener Straße erforderlich ist. Deshalb werden zusätzliche passive Schutzmaßnah-
men (wie zuvor beschrieben) erforderlich.  
 
1.7. GEWERBELÄRM 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt i.d.R. nach der TA Lärm.  Im relevanten Umfeld sind jedoch 
keine gewerblichen Aktivitäten vorhanden, die sich schalltechnisch erheblich auf den Plangeltungsbe-
reich auswirken könnten.  
 
1.8. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG 
Mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL wurde errechnet, dass das vorliegende Bebauungs - und Er-
schließungskonzept bei den späteren Wohnhäusern eine gute Nutzung der Solarenergie ermöglicht.  
Im Zuge des Bauleitplanverfahren wurde eine computergestützte Berechnung des vorliegenden Bebau-
ungs- und Erschließungskonzeptes (siehe Kap. C 1) durchgeführt, um planungsrechtliche Festsetzungs-
möglichkeiten zu ermitteln, die bei den späteren Wohnhäusern eine sinnvolle Nutzung der Solarenergie 
ermöglichen. Die GOSOL-Berechnung ergab einen Wert von ca. 72%. Bei diesem Solargewinn handelt es 
sich um eine gute „Ausbeutung“. Eine Optimierung wurde durch eine überwiegende Stellung der Ge-
bäude in Ost -West-Richtung und mit größeren Abständen der Gebäude unterei nander erzielt werden 
können. Dieses würde der Konzeptidee der Wohnhöfe widersprechen. Somit ist keine weitere solar-
energetische Optimierung des städtebaulichen Entwurfes erforderlich.  
 
1.9. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT  
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange in 
der Bauleitplanung“ vor, dass bei der Erstellung von Bebauungsplänen frühzeitig geprüft wird, welche 
Möglichkeiten einer nachhaltig klimaschonenden Energieversorgung bestehen und welche städtebauli-
chen Erfordernisse daraus ggf. resultieren. Aufgrund der Größe des Plangebietes ist hierzu ein Energie-
versorgungskonzept zu erstellen und darin die die technisch möglichen Versorgungsvarianten unter öko-
logischen und ökonomischen Kriterien zu bewerten und e ine Variante zur Umsetzung zu priorisieren. 
Das Energieversorgungskonzept soll auch im vorliegenden Fall rechtzeitig vor Beginn der Erschließungs-
planung und der Vermarktung erstellt werden. 
Die Umsetzung des Energieversorgungskonzeptes ist, ebenso wie der Effinzienzhaus-40-Standard der 
Gebäude im städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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1.10. SCHUTZ VOR STARKREGENEINFLÜSSEN 
Insbesondere der südliche Teil des Geltungsbereiches ist dafür bekannt, nach stärkeren Regenereignis-
sen flächige Überflutungen aufzuweisen. Da s bestätigt sich durch die Darstellungen der Starkregenge-
fahrenkarte bei extremen Ereignissen (90 mm/Std) der Stadt Osnabrück vom Dezember 2022.  
Dort sind Wassertiefen von ca. 0,5 m – 1,0 m im Norden und > 1,0 m im Süden dargestellt. Dazu sind 
Fließgeschwindigkeiten von überwiegend 0,2 – 0,5 m/s vermerkt. Punktuell liegen diese leicht darüber. 
Eine Überlagerung mit dem Überschwemmungsgebiet (HQ100) an der Hase besteht allerdings nicht.  
Um die Auswirkungen der Starkregeneinflüsse auf das Wohngebiet beurteilen zu können, wurden dies-
bezügliche wasserwirtschaftliche Untersuchungen5 durchgeführt. Darin wurden folgende Bewertungen 
vorgenommen:  
„In der Bestandssituation staut das Wasser im Starkregenfall T = 100 a maximal um rd. 1,15 m ein. Die 
Höhenlage der Außenanlagen bleibt auf dem Niveau des Bestandes. Das Parkhaus ist überflutbar, sodass 
möglichst wenig Wasser verdrängt wird. Das durch die Bebauung verdrängte Wasservolumen kann in 
Retentionsräumen im Plangebiet zurückgehalten werden.  
Dadurch kann die Wasserspiegellage von 71,33 m ü. NHN bestehen bleiben. Es wird kein Wasser im 
Starkregenfall auf die anliegenden Flächen geleitet und es ergeben sich in Bezug auf Starkregen keine 
negativen Auswirkungen auf die Anlieger. Der maximale Wasserstand von rd. 1,15 m bleibt bestehen.  
Zum Schutz der Bebauung wird die OKFF höher als 71,33 m ü. NHN plus Sicherheitszuschlag gewählt. 
Einem Eindringen des Wassers in die geplanten Wohnungen wird demnach entgegengewirkt. D ie Er-
reichbarkeit der Bebauung bei Starkregen ist aufgrund der tief liegenden Außenanlagen eingeschränkt.  
Die gewählten Retentionsmaßnahmen ändern nichts daran, dass im Falle eines Starkregenereignisses 
Wassertiefen und Fließgeschwindigkeiten im Baugebiet auftreten können, die zu einer Gefährdung von 
Menschen und Objekten führen können. Im Plangebiet treten Fließgeschwindigkeiten bis 2 m/s auf. Bei 
diesen Geschwindigkeiten tritt gemäß DWA-A 118 (2024) bereits eine große Gefahr für Leib und Leben 
auf. Demnach sollten sich zum Zeitpunkt eine s solchen Ereignisses keine Personen im Bereich der Au-
ßenanlagen aufhalten. Weiterhin können gegebenenfalls durch diese Fließgeschwindigkeiten Schäden 
an besonders sensibler Bausubstanz hervorgerufen werden. Es befindet sich keine kritische Infrastruktur 
im Plangebiet.“  
„Ein absoluter Schutz gegen Überflutungen von Starkregen ist aufgrund der extremen Wassermengen 
(inkl. Geröll, erodierte Materialien etc.) nicht möglich. Allerdings kann durch geeignete Vorsorgemaß-
nahmen das Schadenspotenzial bzw. die Gefährdung verringert werden. Demnach muss allen Beteilig-
ten bewusst sein, dass für dieses Plangebiet kein Schutzversprechen ausgesprochen werden kann. Durch 
die gewählten Maßnahmen können die negativen Auswirkungen sowohl für die anliegende Bebauung 
als auch für den Objektschutz der geplanten Bebauung minimiert werden.  
Unabhängig von der geplanten Erschließung sind die Nachbarbebauungen bereits heutzutage bei einem 
Starkregenereignis teilweise einer erheblichen Überflutungsgefahr ausgesetzt.“ 
Um den Schutz der Wohnbebauung zu erhöhen, sollen die Fußbodenoberkanten mit mindestens 71,45 
m ü. NHN über das ermittelte kritische Höhenniveau erhöht werden. 
  
                                                           
5 Planungsbüro Hahm, Stephan swerk Wohnungsbaugesellschaft mbH, Q21 -L Schafmarsch, Gutachterliche S tellungnahme – 
Starkregen, Osnabrück, 27.09.2024 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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2.  PLANUNGSALTERNATIVEN   
Unter Rücksichtnahme auf die vorhandene umliegende Wohnbebauung sind planerische Überlegungen, 
die eine gewerbliche Nutzung des Plangebiets vorsehen, nicht weitergehend diskutiert worden.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Städtebauliches Konzept (Quelle: Stephanswerk Osnabrück), Stand 19.02.2021 
Bezüglich der möglichen Strukturierung eines zukünftigen Wohnbaugebiets sind im Vorfeld auch klassi-
sche Erschließungs- und Bebauungsstrukturen z.B. mit einer ringförmigen Erschließung durchgespielt 
worden. Insbesondere unter dem Aspekt eines autoarmen Quartiers wurde davon jedoch Abstand ge-
nommen. Die in Kapital B 1 erläuterte Variante stellt die konsequente Weiterentwicklung und Optimie-
rung im Hinblick auf Nutzungsdichte und eine nachhaltige, klimaoptimierte Siedlungsstruktur dar.  
 
3.  UNTERSUCHUNGEN   
Zum Plangebiet liegen folgende Untersuchungen vor:  
 Bodenfunktionsbewertung (Hochschule Osnabrück, Juni 2019)  
 Versickerungsuntersuchung (agus, Juni 2019)  
 Avifaunistische Bestandsaufnahme und Artenschutzrechtliche Prüfung (Landschaftsplanung Osnab-
rück, Dezember 2020)  
 Baugrundgutachten (OWS Ingenieurgeologen, März 2021)    
 Mobilitätskonzept (Inno2grid, Juli 2023)  
 Schalltechnische Untersuchung (Planungsbüro Hahm, 2023)  
 Wasserwirtschaftliche Vorplanung (Planungsbüro Hahm, April 2024)  
 Straßenvorplanung (Planungsbüro Hahm, Juni 2024)  
 Starkregen Stellungnahme (Planungsbüro Hahm, September 2024)  
 Landschaftsökologischer Fachbeitrag inkl. Biotoptypenkartierung und Kompensationsbedarfsbe-
rechnung (Landschaftsplanung Osnabrück, Januar 2025)  
  

Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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C.  PLANINHALT   
1.  STÄDTEBAULICHE FESTS ETZUNGEN  
1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 
Im Plangebiet wird ein Baugebiet festgesetzt, das vorrangig der Wohnnutzung dient. Dieses entspricht 
dem Charakter des angrenzenden Wohnumfelds. Das Plangebiet wird in Anlehnung an das nähere Um-
feld deshalb als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Allg emeine Wohngebiete dienen vorwie-
gend dem Wohnen, während wohnfremde Nutzungen nur begrenzt zulässig sind.  
 
1.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG  
Das Maß der baulichen Nutzung soll eine bauliche Verdichtung im Bereich der Wohnbebauung zulassen. 
Deshalb wird gemäß § 17 BauNVO in allen überbaubaren Grundstücksbereichen (WA 1) eine Grundflä-
chenzahl (GRZ) von 0,4 zugelassen. Nur im Bereich der Gemeinschaftsstellplätze (WA 2), für den eine 
Parkpalette vorgesehen ist, wird aufgrund der engen Gebietsabgrenzung eine GRZ von 0,8 ermöglicht.  
Um eine kompakte Siedlungsstruktur mit einer hohen Nutzungsdichte bei möglichst geringer Flächenin-
anspruchnahme zu erreichen, soll eine maximale Vollgeschosszahl (Z) von III festgesetzt werden. Insbe-
sondere die festgesetzte Anzahl der Vollg eschosse soll dazu beitragen, dass eine effiziente und damit 
sparsame Inanspruchnahme von Grund und Boden erfolgt. Nur im Bereich der Gemeinschaftsstellplätze 
wird eine maximale Zweigeschossigkeit (II) für ausreichend erachtet.  
Für die Geschossflächenzahl (GFZ) wird für die WA 1-Bereiche, in denen Gebäude mit drei Vollgeschossen 
zulässig sind, auf 1,2 festgesetzt. Für die WA 2-Bereiche wird im Hinblick auf zwei Parkebenen eine GFZ 
von 1,6 ermöglicht. Die Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß 
§ 17 Abs. 1 BauNVO werden eingehalten. 
Eine Beschränkung der Wohneinheiten wird nicht für erforderlich erachtet. Durch die Festsetzung der 
maximalen Geschosse, enge Baugrenzen sowie eine enge Fixierung der Quartiersgarage sind ausre i-
chende Obergrenzen gesetzt.  
 
1.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu städtebaulichen Spannungen innerhalb der 
Bestandssituation aber auch zwischen unterschiedlichen Gebäudetypen im neuen Baugebiet führen, 
setzt der Bebauungsplan maximal zulässige Gebäudehöhen fest. Die maximale Gebäudehöhe wird dabei 
in Bezug auf die Oberkante der Erdgeschossfertigfußbodenhöhe (OKFF) fixiert. Die OKFF wird wiederum 
entsprechend der vorliegenden Geländesituation und anzunehmenden  Starkregenereignissen nach 
NHN (Normalhöhennull) begrenzt, was eine zweifelsfreie Höhenbestimmung der maximalen Gebäude-
höhe definiert. 
Überschreitungen der Gebäudehöhen können bei der Anbringung untergeordneter Gebäudeteile sowie 
technischer Einrichtungen erforderlich sein und sollen deshalb in geringem Umfang allgemein zulässig 
werden.  
 
1.3. BAUWEISE 
Im Plangebiet wird überwiegend die offene Bauweise festgesetzt, da dies der städtebaulichen Umge-
bungssituation entspricht. Im Rahmen der offenen Bauweise sind Einzelhäuser und Hausgruppen zuläs-
sig, sofern die Länge der vorgenannten Hausformen höchstens 50 m beträgt. Für den Bereich der Stell-
platzanlage (WA2) können abweichend von der offenen Bauweise Baukörper mit einer größeren Gebäu-
delänge errichtet werden. Das ist für die Quartiersgarage voraussichtlich erforderlich.  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 21/47 
1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE  
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gebildet, die sich relativ eng um die 
konzipierten Gebäude orientieren. Damit wird gewährleistet, dass gemäß des städtebaulichen Konzep-
tes drei durch die Baukörper gebildeten Wohnhöfe entstehen. Zum Gewässerrandstreifen weisen die 
überbaubaren Grundstücksflächen einen Abstand auf, der eine Nichtinanspruchnahme des Gewässer-
randstreifens durch die private Nutzung ermöglicht.  
 
1.4.1. Nebenanlagen und Garagen 
Private Stellplätze und Garagen sind außerhalb der festgesetzten Gemeinschaftsanlage (Quartiersga-
rage) nicht zulässig. Damit soll eine ruhige Wohnsituation gefördert werden. Allein für mobilitätseinge-
schränkte Personen dürfen einzelne Stellplätze innerhalb des Wohngebietes verortet werden. Bauord-
nungsrechtliche Anforderungen an die Stellplätze sind zu berücksichtigen. Fahrradabstellanlagen als 
bauliche Anlagen sind in einem eigenen Bereich unmittelbar an der Erschlie ßungsstraße zulässig. Ne-
benanlagen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, da sie voraussichtlich 
nicht vollständig in den mit Baugrenzen umfassten Flächen unterzubringen sind.  
 
1.4.2. Gärten  
Klassische Vorgärten gelten als die Visitenkarte eines Wohnhauses. Deshalb sollten an die Gestaltung 
dieser Zonen in städtebaulich prägnanten Lagen (z.B. an der Straße) in der Regel hohe Gestaltungsan-
sprüche gestellt werden. Grundsätzlich ist die Versiegelung von Gartenflächen auf das notwendige Maß 
zu reduzieren. Über die zulässige Grundfläche hinausgehende Versiegelungen (z.B. durch sogenanntes 
Ökopflaster, Rasengittersteine, Kies, Split) sind nicht zulässig. Dadurch werden auch ökologische Krite-
rien berücksichtigt.  
 
1.5. GRÜNORDNERISCHE / FREIRAUMPLANERISCHE FESTSETZUNGEN  
1.5.1. Öffentliche Grünflächen 
Öffentliche Grünflächen sollen der Allgemeinheit dienen. Sie übernehmen sowohl kleinklimatische als 
auch umwelt- und artenbezogene Funktionen; gleichzeitig dienen sie in der Re gel aber auch dem Auf-
enthalt der Anwohner. Im Plangeltungsbereich ist insbesondere ein Angebot für Kinder erforderlich. An 
der Schnittstelle zum bereits vorhandenen Siedlungskörper sollen Spielmöglichkeiten geschaffen wer-
den, die über den alleinigen Bedarf des Plangeltungsbereiches hinausgehen.  
Aktuelle DIN-Normen und Rahmenbedingungen für Kinderspielplätze empfehlen für neu zu schaffende 
Kinderspielplätze eine Flächengröße von ca. 1.300 m².  
Entsprechend der Orientierungswerte des „Gesamtstädtischen Spiel platzkonzeptes“ (2009) ist für den 
Planbereich eine ca. 1.300 bis 1.500 m² große Jugendspielfläche erforderlich. Der Quartiersspielplatz an 
der Lothar-Schöller-Straße weist fast 2 km Entfernung auf. Die Spielplatzfläche übernimmt mit ihrer ge-
ringen Versiegelung eine wichtige Aufgabe bezüglich des Funktionserhaltes des Grünen Fingers. 
Bei der Konkretisierung der Spielplatzplanung soll das benachbarte Wohnumfeld mit seinen Schutzan-
sprüchen z.B. bei der Spielplatzausstattung sowie den Nutzungszeiten berücksichtigt werden.  
Entlang der öffentlichen Erschließungsanlage ist eine öffentliche Grünfläche vorgesehen, die maßgeb-
lich durch eine Einzelbaumpflanzung geprägt wird. Die in relativ engem Abstand zu pflanzenden Einzel-
bäume erreichen langfristig einen Kronenschluss und können die benachbarte Verkehrsfläche wirksam 
beschatten. 
Auch die öffentlichen Stellplätze im südlichen Plangeltungsbereich erhalten eine seitliche Baumfassung, 
um kleinklimatisch positive Effekte zu erzielen. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 22/47 
1.5.2. Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen  
Durch die Anlegung von Gewässerrandstreifen (als private Grünflächen) werden die Einflüsse auf die 
Fließgewässerstrukturen reduziert. Die intensive Plangebietsbegrünung reduziert ansonsten eintre-
tende negative Auswirkungen auf das Kleinklima.  
Maßnahmen des Mobilitätskonzeptes (z.B. Quartiersgarage, Bushaltestellenausbau) verringern Anreize 
für eine intensive Pkw -Nutzung zugunsten anderer Verkehrsmittel. Durch die gezielte Niederschlags-
wasserableitung und Höhenfestlegungen für die Wohngebäude werden Starkregengefahren reduziert.  
 
1.5.3. Anpflanzen von Bäumen 
Insbesondere im Nahbereich intensiv versiegelter Flächen können hochstämmige und großkronige 
Laubbäume zu unmittelbaren Kleinklimaverbesserungen beitragen. Deshalb ist eine solche Bepflanzung 
parallel zur öffentlichen Verkehrsfläche festgesetzt. Weiterhin werden im Bereich zukünftiger öffentli-
cher Stellplätze Baumpflanzungen zur Beschattung vorgenommen.  Auf die nachstehende Pflanzliste 
wird verwiesen. Die Ausrichtung der Bepflanzung entspricht der Orientierung des Grünen Fingers. Somit 
werden dessen Funktionen durch die Bepflanzung gestärkt. 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen - 
botanischer Artenname deutscher Artenname Wuchshöhe in m Breite in m 
Acer platanoides Spitzahorn 20 bis 30 15 bis 22 
Acer platanoides  
(oder in Sorten: ‚Cleveland‘, ‚Columnare´) Spitzahorn 10 bis 15 5 bis 7 
Aesculus carnea Rotblühende Kastanie 10 bis 15 8 bis 12 
Alnus spaethii Erle Spaethii 12 bis 15 8 bis 10 
Betula pendula Sandbirke 18 bis 25 10 bis 15 
Carpinus betulus  
(oder in Sorten:`Fastigiata, Frans Fontaine´) Pyramiden-Hainbuche 15 bis 20 4 bis 6 
Carpinus betulus Hainbuche 10 bis 20 7 bis 12 
Corylus colurna Baumhasel 15 bis 18 8 bis 12 
Liquidambar styraciflua Amberbaum 15 bis 18 8 bis 12 
Quercus cerris Zerreiche 20 bis 30 10 bis 15 
Quercus palustris Sumpfeiche 15 bis 20 8 bis 15 
Quercus petraea Traubeneiche 20 bis 30 15 bis 20 
Quercus robur Stieleiche 25 bis 35 15 bis 20 
Robinia pseudoacacia Robinie, Scheinakazie 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia cordata Winterlinde 18 bis 20 12 bis 15 
Tilia cordata (oder in Sorten:'Greenspire´) Amerikanische Stadtlinde 18 bis 20 10 bis 12 
Tilia tomentosa Silberlinde 25 bis 30 15 bis 20 
Tilia tomentosa (oder in Sorten:'Brabant´) Brabanter Silberlinde 20 bis 25 12 bis 18 
Tilia x europaea Holländische Linde 30 bis 35 18 bis 20 
 
1.5.4. Gebäudebegrünung 
Um die Funktionalität der Fläche als Teil eines „Grünen Fingers“  der Stadt Osnabrück grundsätzlich zu 
bewahren, sind neben flächigen ökologischen Qualitäten (wie Spielplatzfläche, Gewässerrandbegrü-
nung, Ausgleichsfläche, Stellplatzbegrünung) auch klimatisch wirksame Maßnahmen an den Bauwerken 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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im Plangeltungsbereich erforderlich. Dafür bieten sich die Flachdächer der Wohngebäude sowie die Fas-
saden der Quartiersgarage an. 
 
1.5.5. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung soll ein Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas 
geleistet werden. Dachbegrünungen können Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem 
Effekt der lokalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegenge-
wirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Nie-
derschlagswassers wieder verdunsten, wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet wer-
den. Hierzu muss bei der extensiven Dachbegrünung allerdings eine Substratmächtigkeit von mindes-
tens 12 cm zur Ausführung kommen. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können dieser Dachkonstruktion 
auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren 
schädlicher UV-Strahlungen, zu Gute gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regen-
wassers kann sich das Raumklima der direkt darun terliegenden Räume im Sommer abkühlen, sodass 
ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann.  
Im Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wirkung der Dachbegrü-
nung senken. Unter gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene 
Tier- und Pflanzenarten bieten. Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung 
der Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rechnung ge-
tragen werden.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist ebenfalls mög-
lich. Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungstemperatur im Vergleich zu nicht begrünten Dach-
flächen sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad und somit dem Stromertrag von Photovol-
taikanlagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten kann eine Kombination von Dach-
begrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. Aufgrund der Größe der Dachflächen (grö-
ßer als 50 m²) ist ge mäß § 32 a NBauO die Errichtung von PV -Anlagen auf mind. 50 % der jeweiligen 
Dachflächen zwingend vorgegeben. Die Kombination aus Dachbegrünung und PV-Anlagen ist aus ökolo-
gischer und wasserwirtschaftlicher Sicht zu begrüßen. 
Mit der Dachbegrünung wird ein  deutlicher Teil der im Plangeltungsbereich versiegelbaren Flächen in 
ökologischer, wasserwirtschaftlicher und klimatischer Sicht kompensiert. Unter anderem durch diese 
Maßnahme kann die Funktion des „Grünen Fingers“ in diesem Teil des Stadtgebietes gewahrt werden.  
Insbesondere auch im Hinblick auf die vorhandene Starkregensituation ist ein Gründach ein geeignetes 
Instrument zur Pufferung von Niederschlagsabflüssen. 
 
1.5.6. Ausgleichsmaßnahmen 
Zur Vermeidung und Reduzierung von Eingriffen in Natur und Landschaft sowie zum Ausgleich unver-
meidbarer Eingriffe sind Festsetzungen getroffen, die insgesamt eine ausgeglichene ökologische Situa-
tion bewirken. Um die Wirksamkeit der vorgesehenen Maßnahmenflächen zu gewährleisten, sind wäh-
rend der Bauphase in den Baugebieten Schutzzäune zu errichten.  
Die Maßnahmenflächen sind gemäß den Vorgaben des landschaftspflegerischen Fachbeitrages zu ge-
stalten.  
Bei einer Ansaat der Gewässerrandstreifen soll Saatgut regionaler Herkunft verwendet werden. Das 
Bundesamt für Naturschutz hat  „Ursprungsgebiete regionalen, gebietseigenen Saats - und Pflanzguts 
krautiger Arten“ definiert. Der Plangeltungsbereich befindet sich im Übergangsbereich von „Nordwest-
deutschen Tiefland“ und „Westdeutschem Tiefland mit unterem Weserbergland“. Die dort heimischen 
Arten sind zu verwenden. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 24/47 
1.5.7. Schutz von Kompensationsmaßnahmen 
Um die im Planbereich gelegenen Kompensationsflächen während der Bautätigkeiten auf den Bau-
grundstücken vor Beeinträchtigungen zu schützen, sind diese durch einen ortsbildtypischen Weidezaun 
einzufrieden. Dadurch kann verhindert werden, dass Bodenaushub auf den Kompensationsflächen zwi-
schengelagert wird oder Baufahrzeuge den Boden verdichten, sodass die Bodenfunktion auf längere Zeit 
gestört ist. 
 
1.5.8. Straßen-/Außenbeleuchtung 
Um eine Störung des Lebensumfeldes von Insekten und Fledermäusen so weit wie möglich zu vermei-
den, ist die Straßenbeleuchtung im Plangebiet so zu erstellen, dass ein vertretbares Lichtspektrum ein-
gehalten wird.  
Durch ältere Straßenbeleuchtungen können Ins ekten in großen Mengen angelockt werden. Dadurch 
entsteht im Bereich derartiger Straßenbeleuchtungen nachts eine Art „Überangebot“ an Nahrung für 
Fledermäuse. Dieses Überangebot führt allerdings an anderer Stelle zu einem geringeren Aufkommen 
nachtaktiver Insekten und somit zu einem Nahrungsrückgang für Fledermausarten, die ihre Nahrung 
nicht im Bereich von Straßenbeleuchtungen suchen. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass Fledermäuse 
bei der Nahrungsaufnahme im Bereich älterer Straßenbeleuchtungen durch den Straßenverkehr gefähr-
det werden. 
Sowohl die Straßenbeleuchtung als auch die Beleuchtung der Wohngebietsflächen sollen zur Vermei-
dung unnötiger Beeinträchtigungen der Fauna mit modernen Leuchtmitteln versehen werden. Diese 
sind i.d.R. auch energiesparender. Zudem werden die Art und die Anbringung der Leuchtkörper regle-
mentiert, um auch damit negative Einflüsse zu reduzieren.  
 
1.5.9. Starkregenvorsorge  
Um die zukünftigen Bewohner des Plangebietes vor erheblichen Gefahren durch Niederschlagsereig-
nisse zu schützen, wurden folgende Schutzmaßnahmen vorgesehen:  
Sämtliche Gebäude im WA1 -Gebiet sind mit einer Oberkante Erdgeschossfertigfußboden (OKFF) von 
mindestens 71,45 m ü. NHN zu errichten. Damit liegt diese Höhe aus Vorsorgegründen 12 cm oberhalb 
der wasserwirtschaftlich6 ermittelten Überflutungsebene. Zusätzlich wird zur Vermeidung unkontrollier-
ter Niederschlagszuflüsse aus nördlich gelegenen Bereichen eine leichte Verwallung an der Südseite der 
„Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ vorge-
sehen. Diese erhält eine Lücke in dem Bereich einer Fläche, die als „Flächen für die Wasserwirtschaft, 
den Hochwasserschutz und die Regelung des Wasserabflusses“ mit der Zweckbestimmung „Notwasser-
weg“ festgesetzt ist. Diese 5,0 m breite Fläche zieht sich von Nord nach Süd durch das WA1-Gebiet und 
endet an der Gebietszufahrt. Dort existiert eine Überflutungsmöglichkeit in das benachbarte Fließge-
wässer.  
 
1.5.10. Gewässer 
An der westlichen Seite des Plangeltungsbereiches verläuft ein Fließgewässer in südlicher Richtung zur 
Hase. Dieses Gewässer ist als „Wasserfläche“ festgesetzt und zusätzlich mit einem 5,0 m breiten Gewäs-
serrandstreifen zur neuen Wohnbebauung berücksichtigt. Die Wasserflächenbreite ermöglicht einen 
leicht schwingenden Gewässerverlauf.  
Der Gewässeranfangsbereich an der Südostseite der Plangebietsfläche weist nur geringe wasserwirt-
schaftliche Bedeutung auf und verliert durch die neue Bebauung an natürlichem Einzugsgebiet. Dennoch 
                                                           
6 Vgl. Planungsbüro Hahm, Gutachterliche Stellungnahme Starkregen, a.a.O.  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 25/47 
soll sein Verlauf durch Festsetzung einer „Was serfläche“ und einem randlichen Grünstreifen gesichert 
werden.  
Die teilweise verbreiterte Gestaltung des Gewässerraumes trägt zur Erhaltung der Funktionen des „Grü-
nen Fingers“ in diesem Teil des Stadtgebietes bei.  
 
1.6. SONSTIGE FESTSETZUNGEN  
1.6.1. Schallschutz  
Die geplante Bebauung unterliegt einer Belastung mit Verkehrslärm  (vgl. Kap. B 1.6) . Die schalltechni-
schen Orientierungswerte gemäß DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) 
nachts werden für allgemeine Wohngebiet überschritten. E benso werden an der Mindener Straße die 
Grenzwerte der 16. BimSchV tags und nachts für WA-Gebiete erreicht bzw. unterschritten. Um die Aus-
wirkungen des Verkehrslärms wirksam zu reduzieren, sind unterschiedliche Maßnahmen erforderlich. 
Die wesentlichen Emissionen entstehen durch die Befahrung der Mindener Straße mit Kraftfahrzeugen. 
Da ein verkehrlicher Gebietsanschluss in Berücksic htigung der Ausgangssituation unmittelbar von der 
Mindener Straße aus erfolgen muss, existiert eine Situation, die sich durch aktive Schutzmaßnahmen 
(z.B. Wälle, Wände) nicht effektiv abschirmen lässt. Um die Wohnnutzung zumindest teilweise aktiv zu 
schützen, soll jedoch die Quartiersgarage abschirmend wirken. Deshalb ist eine Nutzung der Wohnge-
bäude erst nach Errichtung der Schutzvorkehrungen (Schutzwand in einer Höhe von 74,5 m ü. NHN, 
Brüstung auf der oberen Parkpalettenebene von 1,0 m Höhe) zulässig.  
Die mit diesen Maßnahmen nicht reduzierbaren Schallauswirkungen sind in den mit Lärmpegelberei-
chen gekennzeichneten Flächen an den Baukörpern selbst zu vermindern (vergl. Kap. B 1.6).  
 
1.6.2. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte  
Um zukünftig erforderliche Einrichtungen und Leitungen der Ver- und Entsorgungsträger außerhalb öf-
fentlicher Flächen dauerhaft zu sichern, sind betroffene Privatgrundstücke, sofern eine eigentumsbezo-
gene Aufteilung des Gesamtgrundstückes erfolgt, mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. 
§ 1090 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu belasten. 
 
2.  ÖRTLICHE BAUVORSCHRI FTEN  
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen 
Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
2.1. DÄCHER 
Um eine möglichst effektive Ausnutzung der Gebäudegrundfläche zu erzielen, wird auf eine Ausbildung 
von Neigungsdächern (die den Dachraum einengen könnten und eine zusätzliche Höhenentwicklung be-
deuten) verzichtet. Grundsätzlich sind d eshalb nur Flachdächer zulässig. Diese sind aus ökologischen, 
kleinklimatischen und wasserwirtschaftlichen Gründen mit einer Begrünung zu versehen.  
 
2.2. TECHNISCHE DACHAUFBAUTEN  
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) eine ortsbildbeein-
trächtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m über den obersten Dachabschluss 
des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen. Grund-
sätzlich werden diese auf maximal 1,5 m Überschreitung begrenzt.  
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 26/47 
2.3. FASSADEN 
Um Störungen der Gebäudegestaltung bzw. des Gebäudezusammenhangs bei Reihenhäusern zu ver-
meiden, wird festgesetzt, dass bei der Fassadengestaltung von Reihenhäusern einheitliche Materialien 
und Farben zu wählen sind. 
 
2.4. FASSADENBEGRÜNUNG  
Durch die hohe Bevölkerungsdichte und den bestehenden Stadtklimaeffekt mit deutlicher Überwär-
mung weisen urbane Gebiete eine besondere Verwundbarkeit gegenüber den Folgen des Klimawandels 
auf.  
Maßnahmen zur Reduktion des Klimawandels, w ie auch zur Anpassung an diesen, werden daher ver-
stärkt in urbanen Gebieten forciert. Stadtgrün und Begrünungsmaßnahmen – seien es Hof-, Dach- oder 
Fassadenbegrünungen, Grünflächen oder Grünzüge – sind wichtige Baustein, wenn es um die Reduktion 
des Klimawandels oder um Anpassungsmaßnahmen geht. 
Während Fassadenbegrünung lange Zeit eher unter ökologischen und gestalterischen Aspekten gesehen 
wurde, sind im Zuge des Klimawandels und des gestiegenen Bedarfs an Gebäudeklimatisierung die Mög-
lichkeiten der Gebäudeoptimierung durch Fassadenbegrünung in den Fokus gerückt. 
Während die Reduktion von Wärmeverlusten und Auskühlungseffekten vor allem bei ungedämmten 
Altbauten eine Rolle spielt, stehen bei gedämmten Neubauten eher die Verschattung und adiabate Ge-
bäudekühlung zur Reduktion des Kühlbedarfs im Vordergrund. Die Kombination aus Verdunstungskälte 
sowie Absorption und Reflektion (40% bis 80%) der Sonneneinstrahlung sorgt im Sommer für eine Re-
duktion der Wärmelasten und damit des Kühlbedarfs im Gebäude. Diese Effekte können als Vorkonditi-
onierung auch in Kombination mit natürlicher oder kontrollierter Belüftung eingesetzt werden (vgl. 
hierzu TU Darmstadt, Fachbereich Architektur, Fachgebiet Entwerfen und Freiraumplanung, Gutachten 
Fassadenbegrünung – Vorschlag für Zweck, Umfang und Gebietskulisse einer finanziellen Förderung von 
quartiersorientierten Unterstützungsansätzen von Fassadenbegrünungen, Darmstadt 06/2016). 
Die getroffene Festsetzung zur Fassadenbegrünung ist so konzipiert, dass sie nicht mit unverhältnismä-
ßigen Aufwendungen bei der Erstellung verbunden ist. Sie beschränkt sich auf den Baukörper der Quar-
tiersgarage und erzielt damit in Ausrichtung zur Mindener Straße insbesondere auch eine optisch har-
monisierende Wirkung. Der Herstellung ist gem. Pflanzliste A auszuführen (vgl. Kap. C 2. 5 Kletterpflan-
zen).  
 
2.5. Einfriedungen 
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Bereiche der Baugrund-
stücke durch hohe, dichte Einfriedungen zu den der Allgemeinheit zugänglichen Verkehrsflächen durch 
einen Einmauerungseffekt gleichsam „abgeschottet“ werden, sind Einfriedungen entlang öffentlicher 
Verkehrs- und Grünflächen nur in Form von heimischen standortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) 
zulässig. Dabei leistet die Verwendung heimischer Gehölze einen Beitrag zur Förderung der Biodiversi-
tät.   
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen  beschränkter Höhe kombiniert werden, wodurch 
das Sicherheitsbedürfnis von Be wohnern mit Kleinkindern und Haustieren ausreichend Berücksichti-
gung findet. 
Maschendrahtzäune sowie Drahtgitterzäune können in der Regel ausnahmslos als durchsichtig angese-
hen werden. Bei Holzzäunen ist die Frage der Durchsichtigkeit abhängig von der Ausführung, insbeson-
dere von den Abständen zwischen den einzelnen Holzelementen.  
Von einer „offenen“ also durchsichtigen Einfriedung wird man noch nicht sprechen können, wenn die 
Lücken zwischen den Latten gerade der Breite der Latten entsprechen, wohl aber dann, wenn auch bei 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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einer Betrachtung von der Seite unter einem Winkel von 45° ein der Lattenbreite entsprechender 
„Durchblick“ gewährleistet ist (Große-Suchsdorf / Lindorf / Schmaltz / Wiechert, Niedersächsische Bau-
ordnung, Kommentar, 8. Auflage, § 12a Rn. 24). 
Unter einer Kombination von Hecke und baulicher Anlage versteht man das Nebeneinander beider Ein-
friedungsarten. Dabei ist es unerheblich, ob die Hecke vor oder hinter der baulichen Anlage oder die 
bauliche Anlage (z. B. Maschendrahtzaun) in die Hecke eingeflochten ist. Erforderlich ist allerdings, dass 
die Gesamteinfriedung zu gleichen Teilen aus Hecke und baulicher Anlage besteht. 
 
        
Beispiele für die Kombination aus Hecke und baulicher Einfriedung 
 
Gemauerte Einfriedungen sind nicht vorgesehen.   
Um dem nachvollziehbaren Interesse der Bewohner, insbesondere von Reihenhäusern, an einer unge-
störten Rückzugsmöglichkeit im Garten Rechnung zu tragen, werden Sichtschutzanlagen zwar zugelas-
sen, aber auf eine allgemein vertretbare Höhe und Gesamtlänge pro Wohneinheit reduziert. 
Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasserver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15 m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30 m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30 m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20 m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20 m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25 m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30 m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40 m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10 m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25 m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20 m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20 m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10 m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15 m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30 m E  

Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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Stieleiche Quercus robur fs mi 40 m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25 m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8 m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15 m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8 m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12 m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10 m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25 m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35 m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25 m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30 m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30 m E  
 
 
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4 m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6 m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6 m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6 m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4 m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3 m H  
Europäische Stech-
palme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6 m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2 m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3 m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3 m H ja 
Schwarzer Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6 m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3 m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5 m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3 m H  
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-ver-
sorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-ver-
sorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-ver-
träglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20 m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20 m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6 m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3 m - ja 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 29/47 
2.6. REGENWASSERBEWIRTSCHAFTUNG  
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenversiegelung ein Mehrabfluss 
von Niederschlagswasser, dessen schadlose Beseitigung im Rahmen des Bauleitplanverfahrens nachzu-
weisen ist. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ist daher zunächst geprüft worden, ob eine Versickerung 
des zusätzlich anfallenden Niederschlagswassers möglich ist.  
Die im Rahmen der Bauleitplanung durchgeführte Untersuchung7 zur Versickerungsfähigkeit des Bodens 
im Plangebiet zeigt, dass die Bodenverhältnisse/Höhe des Grundwasserstandes innerhalb des Plange-
biets eher ungünstige Voraussetzungen für eine Versickerung bestehen.  
Deshalb ist vorgesehen, das Niederschlagswasser über die vorhandene Kanalisation in der Sackstraße in 
das Regenrückhaltebecken zwischen Sackstraße und Natberger Weg zu leiten. Einzelheiten dazu sind 
der wasserwirtschaftlichen Vorplanung zu entnehmen. 
Gemäß § 96 Absatz 3 Niedersächsisches Wassergesetz (NWG) i. V. m. § 56 Wasserhaushaltsgesetz 
(WHG) sind anstelle der Gemeinden grundsätzlich die Grundstückseigentümerinnen und Grundstücks-
eigentümer sowie die Träger öffentlicher Verkehrsanlagen zur Beseitigung des Niederschlagswassers 
verpflichtet. 
 
3.  KENNZEICHNUNGEN UND NACHRICHTLICHE ÜBERN AHMEN  
3.1. BODENFUNDE 
Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde (z.  B. 
Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, Gebäu-
dereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese 
der Stadt Osnabrück unverzüglich gemeldet werden. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-
genommen.  
 
3.2. KAMPFMITTEL 
Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhanden-
sein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grund-
sätzlich nicht auszuschließen. Die Stellungnahme des Landesamtes für Geoinformation und Landesver-
messung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 - Kampfmittelbesei-
tigungsdienst kann einen Verdacht diesbezüglich nicht ausschließen. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten 
Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Po-
lizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische 
Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-
genommen.  
 
3.3. KONTAMINATIONEN  
Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten  Kontaminationen (z. B. Aschen, Schlacken, Hausmüll, 
Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde (Stadt 
Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu benachrichtigen. Ein entsprechender 
Hinweis hierzu wird daher aufgenommen.  
 
                                                           
7 agus, a.a.O.  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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3.4. ARTENSCHUTZ  
Die Belange des Artenschutzes wurden in einer diesbezüglichen Untersuchung 8 geprüft und folgendes 
Fazit gezogen:  
„Die artenschutzrechtliche Begutachtung hat ergeben, dass vorhabenbedingt keine artenschutzrechtli-
chen Verbotstatbestände ausgelöst werden. Sie beziehen sich auf Europäische Vogelarten, andere Tier-
artengruppen des Anhangs IV der FFH-Richtlinie sind aufgrund der Nutzung des Untersuchungsgebietes 
und des allgemeinen Verbreitungsbildes relevanter Arten auf der Eingriffsfläche nahezu ausgeschlos-
sen.“ 
Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), in der 
zurzeit geltenden Fassung, sind zu beachten. Ein umfangreicher Hinweis hierzu ist daher in der Plan-
zeichnung aufgenommen.  
 
3.5. EINGRIFF / AUSGLEICH  
Ökologisches Ziel der Planung ist es, die durch Baumaßnahmen zu erwartenden Eingriffe in Natur und 
Landschaft innerhalb des Plangeltungsbereiches vollständig auszugleichen.  
Neben einer Vielzahl von Maßnahmen innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete (Dach-, Fassaden-, Stell-
platzbegrünung, Straßenbaumpflanzung, Versiegelungsreduzierung etc.) sind Entwicklungsmaßnahmen 
insbesondere nördlich des Wohngebietes im Übergang zur freien Landschaft geplant. Die dafür vorge-
sehenen Maßnahmen wurden in einem Fachbeitrag9 näher beschrieben und werden im Umweltbericht 
zum Bebauungsplan dargelegt. Damit erfolgt eine umfangreiche Kompensation des zulässigen Eingriffes. 
Es verbleiben jedoch weitergehende Ausgleichserfordernisse, die nicht innerhalb des Plangeltungsbe-
reiches kompensiert werden können. Dafür sind folgende Maßnahmen vorgesehen:  
Die Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen in einer Größenordnung von 14.522 m² ist im Rahmen 
eines städtebaulichen Vertrags gemäß § 11 BauGB geregelt. Ausgleichsmaßnahmen in einer Größe von 
6.546 m² werden intern im Plangebiet ausgeglichen. Die verbleibenden 7.976 m² werden extern im Flä-
chenpool „Fulleweg“ (Gemarkung Gretesch, Flur 1, Flst. 106/1, 107/1) ausgeglichen. Für die Durchfüh-
rung der erforderlichen Maßnahmen gelten die Maßnahmenbeschreibungen im für diesen Bebauungs-
plan erstellen Landschaftsökologischen Fachbeitrag des Büros Volpers & Mütterlein (Stand: 07.01.2025). 
Ein entsprechender Hinweis wird aufgenommen.  
  
                                                           
8 Landschaftsplanung Osnabrück, Bericht zur ar tenschutzrechtlichen Prüfung, Erschließung eines Wohngebietes (B -Plan 657 
Schafmarsch West) in Osnabrück-Lüstringen, Osnabrück, Dezember 2020  
9 Landschaftsplanung Osnabrück, Landschaftsökologischer Fachbeitrag zur Bauleitplanung, Erschließung eines Wohnbaugebie-
tes (B-Plan Nr. 657 Schafmarsch West) in Osnabrück-Lüstringen, Osnabrück, 07.01.2025 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 31/47 
4.  SONSTIGES  
4.1. BODENORDNUNG 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse durch bo-
denordnende Maßnahmen nicht erforderlich. Die öffentliche Verkehrsfläche, die Wasserflächen sowie 
die Spielplatzfläche gehen in das Eigentum der Stadt Osnabrück über.  
 
4.2. FOLGEKOSTEN DER BAULEITPLANUNG  
Die Kosten der neuen Erschließung sind vom Investor zu tragen. Die Details werden in einem bis zum 
Satzungsbeschluss abzuschließenden städtebaulichen Vertrag geregelt.  
 
5.  STÄDTEBAULICHER  VERTRAG  
Mit dem Vorhabenträ ger wird seitens der Stadt ein Städtebaulicher Vertrag geschlossen. In diesem 
verpflichtet sich der Vorhabenträger gemäß § 11 Absatz 1 Satz 1 BauGB u. a. dazu, 
 die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer näher bestimmten Frist auf eigene 
Kosten durchzuführen, 
 bei der Errichtung von Wohngebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Personen dienen, einen 
definierten Energiestandard einzuhalten, 
 einen bestimmten Anteil des geschaffenen Wohnraums sozial - und preisgebunden an 
Endverbraucher abzugeben, 
 einen Freianlagenplan zur Sicherung konkretisierender ökologischer Maßnahmen umzusetzen,  
 Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen und 
 Maßnahmen zur Einrichtung von Mobilitätsangebote umzusetzen. 
  
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 32/47 
D UMWELTBERICHT   
1.  EINLEITUNG  
1.1. KURZDARSTELLUNG DER ZIELE UND INHALTE DES BEBAUUNGSPLANS 
Der Aufstellungsbereich des B-Plans Nr. 657 – Schafmarsch West – liegt im östlichen Bereich der Stadt 
im Stadtteil Lüstringen. Im Norden wird das Plangebiet von Ackerflächen begrenzt, im Osten von de r 
Bebauung entlang der Darumer Straße, im Süden von der Mindener Straße und im Westen schließlich 
von Gehölzstrukturen, die sich an dem von Norden nach Süden verlaufenden Feldweg erstrecken (Abb. 
1). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 1: Planzeichnung Bebauungsplans Nr. 657 
Das Vorhaben verfolgt das übergeordnete Ziel, ein Wohngebiet zu entwickeln, das den Leit zielen des 
modernen Städtebaus – eine kompakte Siedlungsentwicklung bei gleichzeitiger Berücksichtigung ökolo-
gischer und energetischer Belange – entspricht. Um dieses städtebauliche Ziel erreichen zu können, wird 
für das Plangebiet die überwiegende Nutzung Wohnen (WA = allgemeines Wohngebiet) in Form von zu 
Wohnhöfen gruppierten Baufenstern festgesetzt. 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 2,90 ha. Der durch das geplante Bau-
gebiet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 2,25 ha. Planungsrechtlich kann es zu Neu-
versiegelungen in einem Umfang von ca. 1,22 ha kommen. 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 33/47 
Flächenbilanz: 
Allgemeines Wohngebiet ca. 1,63 ha, 
Verkehrsflächen ca. 0,20 ha, 
Grünflächen ca. 0,27 ha, 
Wasserflächen ca. 0,15 ha, 
Flächen für Maßnahmen (Natur und Landschaft) ca. 0,65 ha. 
 
1.2. UMWELTSCHUTZZIELE AUS ÜBERGEORDNETEN FACHGESETZEN UND FACHPLANUNGEN 
SOWIE IHRE BERÜCKSICHTIGUNG 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634, zuletzt geändert am 20.Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 184)), 
die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Plan zeichenverordnung (PlanZV), jeweils in der zurzeit 
gültigen Fassung, zugrunde. 
Im Bebauungsplanverfahren greift die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 bis 18 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) in der zurzeit gültigen Fassung vom 
8. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2240), auf die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung im Zuge der Um-
weltprüfung mit einem landschaftsplanerischen Fachbeitrag eingegangen worden ist. Im Rahmen dieses 
Fachbeitrages sind die aufgrund erheblicher Beeinträchtigungen erforderlichen Vermeidungs-, Minde-
rungs- und Kompensationsmaßnahmen abgeleitet worden (LANDSCHAFTSPLANUNG 2024). 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über besonders 
geschützte Arten, zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vogelarten sowie alle Fledermausarten 
gehören. Die genannten Paragraphen regeln die Verbotstatbestände und deren Anwendung. Von daher 
ist ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erarbeitet worden, der – soweit erforderlich - Maßnahmen 
benennt, die Verbotstatbestände ausschließen (LANDSCHAFTSPLANUNG 2020). 
Die Anforderungen des Bodenschutzes grün den auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes 
(BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils gültigen Fassung. 
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersächsischen Wasser-
rechts (NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils gültigen Fassung zu beachten.  
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkende sowie die von i hm ggf. ausgehenden Immissionen 
bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) respektive die Verkehrsschutzver-
ordnung (16. BImSchV), die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 
(Schallschutz im Städtebau) zu  berücksichtigen. Um dem Aspekt beeinträchtigender Immissionen ge-
recht zu werden, sind die diesbezüglich erforderlichen baul ichen Rahmenbedingungen in einem Fach-
beitrag Schallschutz dargelegt worden (PBH 2023). 
Fachplanerische und gesetzliche Vorgaben 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück wird das Plang ebiet überwiegend als 
Wohnbaufläche, die Fläche im Norden als Teil eines Schwerpunktraumes mit geeigneten Flächen zur 
Kompensation für Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild dargestellt. 
Die Aussagen des Landschaftsrahmenplans (LRP) der Stadt Osnabrück aus dem Jahr 1992 sind im We-
sentlichen 2001 in den landschaftsplanerischen Fachbeitrag zur Neuaufstellung des Flächennutzungs-
plans eingeflossen. Von daher werden die Aussagen des LRP nicht mehr dezidiert aufgeführt. Der land-
schaftsplanerische Fachbeitrag zum FNP attestiert dem Plangebiet die Voraussetzungen für die Auswei-
sung als Landschaftsschutzgebiet sowie seine Eignung für die landschaftsgebundene Erholungsnutzung. 
Mit Blick auf die im Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter Fläche und Biodiversität 
wird auf die Intention der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundes regierung bzw. auf die der 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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Nationalen Strategie zur Biodiversität verwiesen. Darüber hinaus sind die vom Rat der Stadt Osnabrück 
beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“ zu berücksichtigen. Letztere fokussieren 
im Wesentlichen auf die Themen felder Energiekonzept, Photovoltaik, Dach - und Fassadenbegrünung, 
Begrünung von Stellplatzanlagen sowie Regenwasserversickerung. 
Das Freiraumentwicklungskonzept (FEK) der Stadt (Stadt Osnabrück 2022) klassifiziert das Plangebiet als 
von hoher Wertigkeit für die Erholungsnutzung. Da die Freiflächen eine hohe bioklimatische Bedeutung 
aufweisen, ist auch ihre thermische Ausgleichsfunktion zu beachten. Da das Gebiet, in dem der Planbe-
reich verortet ist, nur über wenige öffentliche Freiräume verfügt, empfiehlt der Strategie- und Aktions-
plan des FEK die Schaffung eines Grünen Treffpunktes. 
Sofern das Vorhaben den in den Fachgesetzen und -planungen formulierten Zielsetzungen nicht gerecht 
wird, wird in den Kapiteln zu den entsprechend betroffenen Schutzgütern darauf Bezug genommen. 
 
2.  BESCHREIBUNG DER UMW ELTAUSWIRKUNGEN  
2.1. BESTANDSAUFNAHME UND BEWERTUNG DES UMWELTZUSTANDES 
Der aktuelle Umweltzustand wird nachfolgend auf die betroffenen Schutzgüter bezogen dargestellt, um 
die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung herauszustellen und Hinweise auf ihre Berücksichtigung 
im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu können. Anschließend wird - vor dem Hintergrund der 
eingeholten Fachgutachten - die mit der Durchführung der Planung verbundene Veränderung des Um-
weltzustandes dokumentiert und bewertet. Die mit der Neuplanung einhergehenden Auswirkungen auf 
die Umweltgüter werden herausgearbeitet, um anschließend Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung 
sowie ggf. zum Ausgleich und Ersatz erheblicher Beeinträchtigungen ableiten zu können. Da der Aus-
gleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer 
umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
Darüber hinaus ist auf Vermeidungs -, Minderungs- und vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen einzuge-
hen, die aus den Anforderungen des Artenschutzrechts resultieren können. 
Es wird auf eine  durchgängige schematische Aufschlüsselung baubedingter, anlagenbedingter und be-
triebsbedingter Auswirkungen verzichtet. Wo allerdings eine derartige Differenzierung sinnvoll er-
scheint, wird darauf im entsprechenden Kapitel im Textblock zum Schutzgut eing egangen. Hinsichtlich 
der einzelnen Schutzgüter werden die wesentlichen Ergebnisse zugrundeliegender Gutachten darge-
stellt, um negative aber ggf. auch positive Wirkungen der Planung deutlich machen zu können. Für wei-
tergehende, detailliertere Informationen wird auf die jeweiligen Gutachten verwiesen. 
 
2.1.1. Schutzgut Mensch 
Maßgebliche Aspekte bezüglich des Schutzgutes Mensch in der Umweltprüfung sind die Gesundheit und 
das Wohlbefinden, die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- und Freizeitfunktionen. 
Vor diesem Hintergrund rückt zunächst der Aspekt Lärm hinsichtlich der Konfliktbewältigung im Bauleit-
planverfahren in den Vordergrund. Die 16. BImSchV (Bundesimmissionsschutzverordnung) legt für all-
gemeine Wohngebiete (WA) Grenzwerte von 59 dB(A) tags und 49 dB(A)10 nachts fest. Verkehrslärm der 
Belastungswerte von mehr als 65dB(A) (gemittelter Pegel während des Tages) erreicht, führt mit hoher 
Wahrscheinlichkeit zu einem erhöhten Risiko einer Herz -Kreislauf-Erkrankung; Belastungswerte ober-
                                                           
10 dB(A) (Dezibel) ist die Maßeinheit des Schalldruckpegels (Geräuschpegel) nach der international genormten Frequenzbe-
wertungskurve A. Der gemessene Wert ist abhängi g von der Entfernung zur Schallquelle. Eine Zunahme um 10 dB(A) 
entspricht in der subjektiven menschlichen Wahrnehmung einer Verdoppelung der Lautstärke. 40 Dezibel entsprechen 
dem Geräuschpegel eines leisen, aber nicht geflüsterten Gesprächs. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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halb von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts stellen nach geltender Rechtsauffassung eine Gesundheits-
gefährdung dar. Gemäß DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) sind schalltechnische Orientierungs-
werte von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts anzustreben. 
Im Zusammenhang mit der Planung sind auch Auswirkungen bezogen auf die Erholungsfunktion (Lärm, 
Landschaftsbild, Barrierewirkung) und Stadtklima (Gesundheit, Wohlbefinden) von Bedeutung. Das Er-
holungspotenzial der Landschaft außerhalb der im Zusammenhang bebauten Siedlungsbereiche ist na-
turgemäß eng verbunden mit der Qualität des Landschaftsbildes. Ein realisiertes Wohngebiet verändert 
in aller Regel die Qualität des Landschaftserlebens gegenüber der Wahrnehmung relativ offener natur-
naher oder auch landwirtschaftlich genutzt er Freiflächen. Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes 
stehen also über den Aspekt der Erholungseignung in enger Wechselwirkung mit dem Schutzgut 
Mensch. 
Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der angrenzenden Mindener Straße durch Lärmeinträge beeinträch-
tigt. Die durchgeführte schalltechnische Untersuchung prognostiziert, dass es teilweise zu Überschrei-
tungen der Grenzwerte der DIN 18005 kommt und dass entlang der Mindener Straße auch die Grenz-
werte der 16 BImSchV überschritten werden. Das geplante Anwohner parkdeck kann z. T. als aktiver 
Schallschutz fungieren, reicht allerdings nicht hinreichend aus. Aufgrund der städtebaulichen Intention 
– offene Zufahrt zur Mindener Straße - kommen für die weitergehende Konfliktlösung – Überschreitung 
der Grenzwerte – ausschließlich Maßnahmen des passiven Schallschutzes in Frage. Diese sind über die 
textlichen Festsetzungen zum Themenkomplex Immissionsschutz definiert und gewährleistet. Lärmbe-
lastungen aus gewerblichen Nutzungen wären auf der Grundlage der in der Technischen Anleitung zum 
Schutz gegen Lärm (TA Lärm) genannten Immissionsrichtwerte zu beurteilen. Im Umfeld des zukünftigen 
Wohngebietes sind keine gewerblichen Betriebe respektive Aktivitäten vorhanden, die schalltechnisch 
beurteilt werden müssten. 
Die durch die Bautätigkeit ausgehenden Wirkungen werden die Bewohner der angrenzenden Bestands-
bebauung unmittelbar betreffen. Während der Bauphase wird es neben der Lärmbelastung zu anhal-
tenden Beeinträchtigungen durch Staub und ggf. Erschütterungen kommen. Hiervon werden nicht nur 
die sukzessive hier “zuziehenden“ Menschen betroffen sein, sondern partiell auch die an den Zuliefer - 
bzw. An- und Abfahrrouten lebenden Menschen. Diese Belastungen sind aber letztendlich doch von 
temporärem Charakter und auf die Tagess tunden beschränkt; es ist zudem anzunehmen, dass sie mit 
zunehmender Realisierung des Quartiers in der Intensität abnehmen werden. 
Mittels entsprechender Planfestsetzungen kann die Lärmproblematik gelöst werden und weitere dies-
bezügliche Belastungsfaktoren werden zeitlich befristet sein. Das Vorhaben wird nicht zur Etablierung 
eines Grünen Treffpunktes (s. o.) führen, es wird ein Teil des Grünen Fingers Lüstringen beansprucht 
werden und es wird eine klimawirksame Freifläche überplant. Die stadtklimatisch günstige Situation 
wird sich allerdings durch die Inanspruchnahme dieser kaltluftproduzierenden Freifläche insgesamt 
nicht wesentlich verschlechtern, das aufgrund mangelnder Erschließung des direkten Plangebietes ein-
geschränkte Erholungspotenzial wird dank der festgesetzten ökologischen Maßnahmen nicht nachhaltig 
beeinträchtigt werden (vgl. a. Kap. D.2.1.6 u. D.2.1.7). Insgesamt wird daher mit Blick auf das Schutzgut 
Mensch von nur geringen, nicht erheblichen Beeinträchtigungen auszugehen se in, auch wenn u. a. die 
Intentionen des FEK nicht umgesetzt werden. 
 
2.1.2. Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie biologische Vielfalt (Biodiversität) 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes in ihrer 
natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind die Auswirkungen 
einer B-Planaufstellung u. a. auf Tiere und Pflanzen sowie die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu be-
rücksichtigen. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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Abb. 2: Untersuchungsgebiet (oben rechts) und Ergebnis der avifaunistischen Kartierung im Bereich des direkten Plange-
bietes (LANDSCHAFTSPLANUNG 2020) 
Das unmittelbare Plangebiet weist aufgrund seiner Biotoptypenausstattung eine allenfalls durchschnitt-
liche Bedeutung hinsichtlich des Naturhaushaltes auf. Bei der Würdigung der naturschutzfachlichen 
Wertigkeiten ist zwischen den Aspekten Eingriffsregelung und Art enschutz zu unterscheiden . Mit der 
aktuellen Planung werden – neben geringerwertigen Biotoptypen - 2.540 m2 des Biotoptyps GIT/GFF – 
Intensivgrünland trockener Mineralböden / sonstiger Flutrasen - der Wertstufe III11 überplant. Westlich 
schließt unmittelbar jenseits der begrenzenden Grabenparzelle (Lechtenbrinkgraben) eine nährstoffrei-
che Nasswiese (Staudenflur feuchter Standort) (GNR (UHF)) an, die nach § 30 BNatSchG einem beson-
deren Schutzstatus unterliegt und dementsprechend im Biotoptypenkataster der Stadt unter der Nr. 
386 als besonders geschützter Biotoptyp geführt wird. 
Da davon auszugehen ist, dass die Aufstellung eines Bebauungsplanes bzw. die Überplanung von Frei-
flächen negative Auswirkungen auf die Artengruppe der Vögel haben kann, ist 2019 ein  “Bericht zur 
artenschutzrechtlichen Prüfung“ erstellt worden ( LANDSCHAFTSPLANUNG (2020). Die avifaunistische Kar-
tierung weist insgesamt vierzig Vogelarten nach, von denen zwanzig sicher als Brutvogelarten  nachge-
wiesen und weitere fünf Arten als Brutverdacht klassifiziert werden konnten . Die verbleibenden Arten 
nutzen das Untersuchungsgebiet12 überwiegend als Nahrungsgast. Auf dem Areal des direkten Aufstel-
lungsbereiches respektive der zukünftigen Baufelder sind keine Bruthabitate kartiert worden, lediglich 
die Rohrweihe (Row, s. Abb. 2) ist zumindest in 2019 als Nahrungsgast aufgetreten. Eine mögliche zu-
künftige Nutzung des überplanten Grünlandes durch Bodenbrüter wie etwa der Feldlerche, des Wiesen-
piepers, der Wiesenschafstelze oder des Kiebitzes wird – nicht zuletzt aufgrund der drastischen Be-
                                                           
11 Wertstufe III (allgemeine Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) über Wertstufe II (allgemeine bis geringe 
Bedeutung) und IV (besondere bis allgemeine Bedeutung) sowie V (besondere Bedeutung). Eine Überplanung der Wert-
stufen III – V führt zu einem Kompensationserfordernis. 
12  Wie die Abbildung 2 verdeutlicht, geht das Untersuchungsgebiet der avifaunistischen Kartierung deutlich über das Plan-
genbiet hinaus. 

Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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standseinbrüche – auch für die Zukunft als unwahrscheinlich eingeschätzt. Lediglich das Revier der Gold-
ammer im Nordwesten des unmittelbaren Plangebietes (G, s. Abb. 2) wird als potenziell störanfällig ein-
geschätzt, diesbezüglich wird auf Ausweichmöglichkeiten in unbesetzte Reviere verwiesen. Es ist nicht 
auszuschließen, dass das Areal von Erdkröten während ihrer saisonalen Wanderungen gequert wird. 
Aufgrund des weitgehend autofreien Wohngebietes – Stichwort Parkdeck – und der auch in Zukunft 
zumindest teilweise gegebenen Durchlässigkeit des Wohngebietes (vgl. Abb. 3) ist nicht von einer maß-
geblichen Gefährdung dieser Amphibienart auszugehen. 
Vorkommen sonstiger streng geschützter oder gefährdeter Tier- und Pflanzenarten wurden nicht nach-
gewiesen. Natura 2000-, FFH- und Vogelschutzgebiete werden von der Planung nicht berührt. Auch Na-
turdenkmale sind im Aufstellungsbereich nicht verzeichnet.  
Von der Planung ist ein kompensationspflichtiger Biotoptyp allgemeiner Bedeutung in einem Umfang 
von 2.540 m 2 betroffen. Hinsichtlich der Avifauna sind die Strukturen im direkten Plangebiet  nur von 
geringer Bedeutung. Vor dem Hintergrund der Überplanung eines höherwertigen Biotopptyps muss al-
lerdings insgesamt von erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Arten und Lebens-
gemeinschaften ausgegangen werden. Bedeutende Vernetzungen über das Plangebiet hinweg mit an-
grenzenden Habitatstrukturen sind nicht erkennbar. Der potenziell als Leitstruktur fungierende Lech-
tenbrinkgraben im Norden und Westen wird aufgeweitet und durch einen bepflanzten Gewässerrand-
streifen aufgewertet. Vor allem aber die im Norden des Plangebietes festgesetzte Fläche zum Schutz, 
zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft schafft eine ökologisch hochwertige 
Verbindung zwischen den östlich angrenzenden Freiflächen und den wertvollen Biot opstrukturen im 
Westen – hier v. a. das Ensemble strukturreiche Hofstelle, besonders geschützte Nasswiese sowie na-
turnaher Waldbestand. Insgesamt wird vor diesem Hintergrund hinsichtlich des Schutzgutes Biodiversi-
tät nicht von Beeinträchtigungen auszugehen sein. 
Die Restriktionen hinsichtlich streng bzw. besonders geschützter Vogelarten werden mit Blick auf den 
speziellen Artenschutz durch die Planung hinreichend berücksichtigt . Lebensraumbeeinträchtigungen 
sind aufgrund der Planung nicht zu befürchten. 
 
2.1.3. Schutzgut Fläche 
Ein Ziel der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie ist es, nunmehr  bis 2030 die tägliche Neuinanspruch-
nahme durch Siedlungs- und Verkehrsflächen bundesweit auf 30 Hektar zu senken. Dieses 30-Hektar-
Ziel soll – ebenso wie die Bodenschutzklausel – die Flächeninanspruchnahme begrenzen und die unbe-
baute, unzersiedelte und unzerschnittene Freifläche im Außenbereich schützen. Die ökologischen Fol-
gen des derzeit anhaltenden Flächenverbrauchs manifestieren sich v. a. in dem Verlust von Lebensräu-
men für Tier- und Pflanzenarten, der Zersiedelung und Zerschneidung von Landschaften und Habitaten 
(Lebensräumen) mit entsprechenden Folgen für die biologische Vielfalt, der eingeschränkten Aufnahme 
von Niederschlagswasser durch Versiegelung und damit einer verminderten Grundwasserneu bildung 
sowie in der steigenden Lärm- und Schadstoffbelastung aufgrund zusätzlichem Verkehrsaufkommen. 
In der Fachwelt wird derzeit noch über ausreichend belastbare Prüf- und Bewertungskriterien diskutiert; 
eine abschließende Einstufung hinsichtlich der Umwelterheblichkeit erscheint von daher noch schwie-
rig. Auch wenn sich also die 30 -Hektar-Zielvorgabe nicht eins zu eins auf die Sit uation einer kreisfreien 
Stadt wie Osnabrück herunterbrechen lässt, so kann sie doch als Kenngröße dienen um abschätzen zu 
können, inwieweit eine Stadt auf kommunaler Ebene dieser Zielvorgabe entspricht oder aber in ihrer 
Entwicklung dieser Zielvorgabe tendenziell zuwiderläuft. 
Auf die Fläche Osnabrücks bezogen dürfe die jährliche Flächeninanspruchnahme im Sinne der o. g. Ziel-
vorgabe rein rechnerisch eine Fläche von 3,27 ha nicht überschreiten. Da Siedlungsflächen und Ver-
kehrsflächen auch unbebaute und nich t versiegelte Böden umfassen (Grünflächen, Stadtparks, Sport - 
und Spielplätze etc.), ist der Flächenverbrauch nicht zu verwechseln mit der Versiegelung. Der mit der 
vorliegenden Planung verbundene Bedarf an Grund und Boden bleibt mit 2,25 ha unterhalb des o. g. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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Wertes. Dieser Flächenverlust ist in den Kontext weiterer Vorhaben im Stadtgebiet zu stellen. Eine ei-
genständige Klassifizierung des Beeinträchtigungsgrades ist, wie bereits ausgeführt, derzeit unzweck-
mäßig – diesbezüglich wird auf das Schutzgut Boden verwiesen. Unabhängig von noch zu entwickelnden 
Bewertungskriterien ist aber erkennbar, dass allein mit dieser B -Planaufstellung das “3,27 ha-Flächen-
kontingent“ zu 69 % verbraucht sein wird. 
 
2.1.4. Schutzgut Boden 
Die nach dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück vorgenommene Bodenfunktionsbewertung – ihr 
liegen v. a. die Teilfunktionen Lebensgrundlage für Pflanzen und Tiere, Ausgleichskörper im Wasserhaus-
halt, Land- und forstwirtschaftliche Ertragsfähigkeit, Seltenheit des Bodens sowie Naturnähe / Regene-
rierbarkeit des Bodens zu Grunde – spricht die im Aufstellungsbereich anstehenden Böden als Gley sowie 
kleinflächig als Übersandeten Podsol (Allolith über Podsol = Anthropogener Boden) an. Diese Böden er-
reichen auf einer 5stufigen Skala – 1 = sehr gering bis 5 = sehr hoch – durchweg eine mittlere Wertigkeit 
(Stufe 3) hinsichtlich ihrer ökologischen Funktionserfüllung  (MEUSER 2019). Großmaßstäbig wird in der 
Bodenübersichtskarte 1:50.000 der Mittlere Gley-Podsol als anstehender Bodentyp dargestellt. 
Im Plangebiet sind keine Altlasten bekannt. 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Bei Realisierung des Vorhabens 
werden anstehende Böden als Wohnbau- und Verkehrsflächen überplant und stehen damit hinsichtlich 
ihrer ökologischen Funktionalität nicht mehr zur Verfügung. Diesbezüglich muss zunehmend auch ihre 
Funktion als CO2-Speicher in den Fokus rücken. Auf den Freiflächen ist eine Durchlässigkeit für Nieder-
schlagswässer nach wie vor gegeben. Gegenüber Versiegelung durch Bebauung und der damit verbun-
denen Reduzierung der Oberflächenversickerung besteht demnach eine hohe Empfindlichkeit. 
Die auf Grund der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung 
der anstehenden Böden ist teilweise als Vorbelastung zu beurteilen. Das hinsichtlich einer Wohnbebau-
ung nur teilweise auf die Erri chtung von Mehrfamilien häusern ausgerichtete Bebauungskonzept ent-
spricht der Anforderung eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden zumindest bedingt. Die Fest-
setzungen des Bebauungsplanes ermöglichen die Überbauung und Neuversiegelung gewachsener Bo-
dengesellschaften in einer Größenordnung von ca. 1,22 ha. Zusätzlich ist von weiteren Belastungen un-
versiegelt bleibender Böden während des Baubetriebes (Verdi chtung, Umlagerung etc.) auszugehen.  
Auch das Verlegen von Versorgungsleitungen, die Herrichtung des Spielplatzes sowie das Schaffen von 
Retentionsraum für Starkregenereignisse wird zu Beeinträchtigungen der anstehenden Böden führen.  
Vor dem Hintergrund dieser mit der Planung verbundenen Belastungen  ist insgesamt von erheblichen 
Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Boden auszugehen. 
 
2.1.5. Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu unterschei-
den. Mit dem Lechtenbrinkgraben verläuft ein Gewässer 3. Ordnung im nördlichen, westlichen und süd-
lichen Grenzbereich des Plangebietes . Das Wasser des Lechtenbrinkgrabens wird unter der Mindener 
Straße hindurch in ein ca. 85 m weiter südlich gelegenes Rückhaltebecken geführt. Die mit der Planung 
einhergehende Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von ca. 1,22 ha führt zu einer Er-
höhung des Ober flächenabflusses, die sich  auf die Grundwasserneubildungsrate  – derzeit ca. 200 bis 
350 mm/a - auswirken kann. Mit einem mittleren Grundwasserhochstand von ca. 35 cm sind die über-
planten Flächen als grundwassernah einzustufen. Da aufgrund dieser Grundwasserstände eine dezent-
rale oder zentrale Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer nicht möglich scheint (AGUS 2019), 
sieht das Entwässerungskonzept vor, die anfallenden Niederschlagswässer über einen Entwässerungs-
graben im Südosten des Plangebietes oberflächig zum Südrand des Plangebietes abzuleiten und – analog 
der Wasserführung des Lechtenbrinkgrabens – dem o. g. Regenrückhaltebecken zuzuführen. Anfallen-
des Schmutzwasser wird über eine neu zu schaffende Schmutzwasser kanalisation abgeführt werden 
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müssen. Das überplante Areal befindet sich weder in einem Wasserschutz- noch in einem Überschwem-
mungsgebiet. Es ist aufgrund der Planung insgesamt von keinen Beeinträchtigungen hinsichtlich des 
Schutzgutes Wasser auszugehen. 
Die Starkregenkarte der Stadt dokumentiert für den südlichen Teil des Plangebietes bei stärkeren Rege-
nereignissen eine bis zu 1,15 m tiefe flächige Überflutung – die Mindener Straße verläuft hier in Damm-
lage (Abb. 3). Dieser Gefährdungssituation wird begegnet, indem zum einen die Oberkante des fertigen 
Fußbodens (OKFF) der zukünftigen Wohnbebauung mit einem entsprechenden Sicherheitszuschlag fest-
gesetzt wird. Zum anderen wird das durch die Bebauung verdrängte Wasservolumen durch neu geschaf-
fenen Retentionsraum – v. a. Flutmulde mit stauender Verwallung in der nördlichen Kompensationsflä-
che, Aufweitung des Lechtenbrinkgrabens, tiefer gelegener Spielplatz – ausgeglichen. So soll gewähr-
leistet werden, dass die Wohnbebauung keine n Überschwemmungen ausgesetzt sein wird; eine parti-
elle Überflutung des Parkdecks wird hingenommen (PBH 2024). Im Extremfall wird zudem überschüssi-
ges Wasser aus der o. g. Flutmulde über eine das Plangebiet von Norden nach Süden durchziehende 
Entwässerungsmulde abgeführt. Vor diesem Hintergrund ist insgesamt auch keine Gefährdung der ge-
mäß § 30 BNatSchG besonders geschützten, grundwasserabhängigen Nasswiese absehbar. 
 
2.1.6. Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von Freiflächen im urbanen Bereich kann es je  nach Lage und Topographie zu 
Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den verkehrsbedingten Emis sionen ist vor allem die 
Bedeutung der überplanten Flächen als Kalt - bzw. Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frischluft-
leitbahn zu betrachten. Das Stadtklimagutachten (GEONET 2017) weist der Fläche seiner Nutzungsstruk-
tur entsprechend, bezogen auf den Siedlungsbereich (bebauter Bereich) eine sehr günstige bioklimati-
sche Ausgangssituation und auf den Freiflächen eine hohe bioklimatische Bedeutung zu (Abb. 4).  
  
Abb. 3: Simulierte maximale Überschwemmung nach intensivem Starkregenereignis (STARKREGENGEFAHREN-
KARTE STADT OSNABRÜCK) und städtebauliches Konzept 

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Die Bebauung führt naturgemäß zum Verlust einer Fläche, auf der Kaltluft entsteht und nach Südwesten 
in Richtung der Bestandsbebauung südlich der Mindener Straße abließt. Das  Bebauungskonzept (vgl. 
Abb. 3) lässt erkennen, dass aufgrund der Riegelwirkung der geplanten Baukörper auch der Kaltluftfluss 
weiter nördlich gelegener Kaltluftentstehungs-gebiete behindert sein wird. Aufgrund der gegenwärtig 
sehr günstigen bioklimatische n Situation der potenziell betroffenen Bestandsbebauung bzw. der hier 
wohnenden Menschen werden die zu erwartenden Beeinträchtigungen letztendlich aber als nicht er-
heblich und tolerierbar eingestuft. 
Das Plangebiet liegt außerhalb der Umweltzone der Stadt Osnabrück. Zusätzliches Verkehrsaufkommen, 
dass aus dem neuen Wohnquartier resultiert, wird zu keiner Zunahme der Immissionsbelastung führen, 
die die derzeit lufthygienisch maßgebenden Grenzwerte erreicht oder überschreiten würde. 
 
Solarenergetische Prüfung 
Das Ergebnis der solarenergetischen Prüfung liegt mit 71,87 % unterhalb des im Rahmen der beschlos-
senen “Ökologischen Standards in der Bauleitplanung“ festgelegten “Schwellen wertes“ von 75,00 %. 
Von daher wird im Rahmen der ökologischen Kriterien der Bauleitplanung eine weitere Optimierung der 
solaren Nutzung empfohlen; erscheint dies nicht sinnvoll, sind die diesbezüglichen Gründe darzulegen. 
Eine entsprechende Optimierung könnte durch eine Ost-West-Ausrichtung und v. a. auch durch größere 
Abstände zwischen den Gebäuden erreicht werden. Da dies dem Konzept der Wohnhöfe widersprechen 
würde, ist von einer Optimierung des Bebauungskonzeptes hinsichtlich der solaren Nutzung abgesehen 
worden. 
Mit Blick auf den globalen Klimaschutz ist für das Baugebiet ein Energieversorgungskonzept zu erarbei-
ten, dass die möglichst klimaverträgliche Energieversorgung gewährleistet , dies Konzept wird bis zum 
Satzungsbeschluss vorliegen.. Insgesamt ist gegenwärtig für das Schutzgut Klima/Luft von keinen erheb-
lichen Beeinträchtigungen auszugehen. 
 
 
Abb. 4: Auszug Planungshinweiskarte (GEO-NET 2017) 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
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2.1.7. Schutzgut Landschaftsbild 
Das Landschafts- respektive Stadtbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraum-
typischen Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als 
verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Elemente als umso erhaltens-
werter einzustufen. 
Hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbild ist hinsichtlich des Plangebietes v. a. die Kulisse im Westen 
– Waldbestand, Heckenstrukturen - zu beachten. Sichtbeziehungen über die Freifläche hinweg bestehen 
von einem der o. g. Kulisse vorgelagerten Wirtschaftsweg sowie von der östlich unmittelbar angrenzen-
den Bestandsbebauung. Das überplante Areal selbst stellt sich im Wesentlichen als  intensiv genutzte 
landwirtschaftliche Nutzfläche dar, der aufgrund ihrer Strukturarmut  eine nur mäßige Bedeutung für 
das Landschaftsbild und die Erholung zukommt. Auch wenn diese landwirtschaftlich genutzte Freifläche 
im Wechsel der Jahreszeiten eine optische Abwechslung hinsichtlich der o. g. Blickbeziehungen darstel-
len kann, werden aufgrund der gegenwärtig monostrukturellen Nutzung und der relativ geringen Aus-
stattung mit naturnahen Elementen hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbildes keine erheblich en 
Beeinträchtigungen durch die Planung zu konstatieren sein. Diese Einschätzung wird zudem durch die 
zukünftig abschirmende Kompensationsfläche mit bepflanztem Wall nach Norden hin und die Aufwer-
tung des Lechtenbrinkgrabens durch einen Gewässerrandstreifen mit Gehölzpflanzungen nach Westen 
hin gestützt. 
 
2.1.8. Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v. a. Güter umschrieben, die etwa als 
architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung 
darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtungen für den Gemeinbedarf, als öf-
fentliche Infrastruktur für Ver- und Entsorgung oder in Gestalt traditioneller Wegebeziehungen etc. von 
dem jeweiligen Vorhaben betroffen sein. 
Eine Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern im Aufstellungsbereich ist nicht erkennbar. 
 
2.1.9. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in un-
terschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie Wechselwir-
kungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungs zusammenhänge zu betrachten. Insgesamt 
steht also hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein stark 
vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Die Überbauung von Böden unterbindet bzw. beeinträchtigt generell ihre Lebensraumfunktion für Bo-
denorganismen und Pflanzenarten, ihre Funktion als Filter -, Puffer- und Transformatorsystem für die 
Grundwasserneubildung und –reinhaltung sowie als Speicher raum für Nährstoffe und Niederschlags-
wässer. Als weiterer Aspekt ist zu beachten, dass Böden unter Vollversiegelung ihre Funktion als Koh-
lenstoffspeicher verlieren und somit zur Verschärfung der CO2-Belastung in der Atmosphäre beigetragen 
werden kann. Versiege lungen führen grundsätzlich zu Veränderungen des Oberflächenabflusses, der 
Grundwasserneubildungsrate sowie der lokalklimatischen Situation im Betrachtungsraum. Darüber hin-
aus kann es zum Verlust maßgeblicher Teillebensräume von Tier - und Pflanzenarten kommen. Die Be-
einträchtigung des Landschafts - respektive Stadtbildes durch Bebauung verbliebener siedlungsnaher 
Freiflächen kann sich hinsichtlich des Schutzgutes Mensch auf das Naturerleben bzw. die Erholungsfunk-
tion auswirken. 
 
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2.1.10. Risiken 
Risiken für die Umwelt sind mit der Planung nicht verbunden; Risiken für die Gesundheit der zukünftig 
im Plangebiet lebenden Menschen werden ebenfalls nicht konstatiert.  
 
2.1.11. Kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben 
Direkte kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben sind nicht erkennbar.  
 
2.1.12. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Bei der geplanten Bebauung handelt es sich um ein Wohngebiet mit der zugehörigen Erschließung und 
Infrastruktur. Erhebliche Umweltauswirkungen liegen zum einen in dem Verlust von 1,22 ha gewachse-
ner Böden mit einer mittleren ökologischen Funktionsvielfalt und zum anderen in der Überplanung von 
2.540 m2 des kompensationspflichtigen Biotoptyps Intensivgrünland trockener Mineralböden / sonsti-
ger Flutrasen. Die geplanten Neuversiegelungen werden darüber hinaus zu einer Veränderung des Ober-
flächenwasserabflusses und zu einer Reduzierung kaltluftproduzierender Freiflächen führen. Auf Grund 
der großflächigen Bebauung der landwirtschaftlichen Nutzfläche mit ihren Sichtbeziehungen kommt es 
auch zu, wenn auch geringen, nicht erheblichen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes und des woh-
nungsnahen Erholungspotenzials. Unter anderem hieraus resultieren auch die insgesamt geringen Be-
einträchtigungen bezogen auf das Schutzgut Mensch. Erhebliche Beeinträchtigungen hinsichtlich der 
Schutzgüter Fläche, Wasser, Klima/Luft sowie Kultur-/Sachgüter sind mit dem Vorhaben nicht verbun-
den. 
Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind im Folgenden tabella-
risch zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit beurteilt. 
 
Tab. 1: Umweltauswirkungen der B-Planaufstellung 
 
Schutzgut 
 
 
Auswirkungs-/ 
Beeinträchtigungsgrad 
MENSCH - 
ARTEN UND LEBENSGEMEINSCHAFTEN / 
BIODI-VERSITÄT 
 
- - 
BODEN  - - 
FLÄCHE o 
WASSER o 
KLIMA/LUFT - 
LANDSCHAFTSBILD - 
KULTUR-/SACHGÜTER o 
 
 + = positive Auswirkungen 
 o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen 
 - = geringe, nicht erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - = erhebliche Beeinträchtigungen 
 - - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen 
 
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2.2. ENTWICKLUNGSPROGNOSEN DES UMWELTZUSTANDES 
2.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Planung sind die in Kapitel D.2.1 beschriebenen, bezogen auf die eingriffsrelevanten Schutzgü-
ter13 Arten und Lebensgemeinschaften und Boden als erheblich eingestuften Beeinträchtigungen ver-
bunden. Auf Grund der im Rahmen der Realisierung vorgesehenen Vermeidungs-, Minderungs- und Aus-
gleichsmaßnahmen kann die Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und des 
Landschaftsbildes als kompensiert gelten (vgl. Kap. D.3.). Insgesamt sind daher mit der Ausweisung des 
neuen Wohngebietes auf der gegenwärtigen landwirtschaftlichen Nutzfläche keine dauerhaften Funkti-
ons- und Wertverluste im “Landschaftsraum“ verbunden. 
Mit Blick auf die be sonderen Anforderungen des Artenschutzrechts wird davon ausgegangen, dass die 
hinsichtlich der betroffenen, besonders geschützten Vogelarten zu berücksichtigen allgemeinen und art-
spezifischen Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen gewährleisten, dass durch d ie Planung keine 
artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände (§ 44 Abs. 1 BNatSchG) erfüllt werden. 
 
2.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung - Nullvariante 
Gegenstand einer qualifizierten Umweltprüfung ist auch die Betrachtung der N ullvariante und ander-
weitiger Planungsmöglichkeiten (vgl. Kap. D.3.3). 
Ohne die Baugebietsentwicklung würde der Aufstellungsbereich seine bisherige Charakteristik, die sich 
v. a. aus der im Wechsel der Jahreszeiten variierenden landwirtschaftlichen Nutzung ergibt, beibehalten. 
Landschaftsbild, Erholungspotenzial und Produktion von Kaltluft auf bzw. die Weiterleitung über die 
Freifläche würden nicht beeinträchtigt. Die betroffenen Böden könnten weiterhin ihrer ökologischen 
Funktionsvielfalt (v. a. Lebensraum-, Puffer-, Speicher- und Filterfunktion) gerecht werden; das Wasser-
regime bliebe unverändert. 
Mit Blick auf die nunmehr überplanten Biotopstrukturen wird nicht davon auszugehen sein, dass sie sich 
im Rahmen einer weiter andauernden, intensiven landwirtschaftlichen Nutzung weiter entwickeln wür-
den – ihre ökologische Wertigkeit würde wohl nicht steigen. Allenfalls über die ökologische Aufwertung 
von Wegeseitenräumen und Ackerrandstreifen bestünde dann ein Entwicklungspotenzial. 
 
3.  MAßNAHMEN ZUR VERMEI DUNG, MI NDERUNG UND ZUR KOMP EN-
SATION ERHEBLICHER N ACHTEILIGER UMWELTAU SWIRKUNGEN  
Mit Blick auf Vermeidungs -, Minderungs- sowie Ausgleichsmaßnahmen ist zwischen Fest setzungen im 
Geltungsbereich des B-Plans und Maßnahmen auf Flächen, die außerhalb dieses Geltungsbereiches lie-
gen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Be-
griff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation (Kompensationsmaßnahmen) zu ver-
stehen. 
Spezielle Vermeidungs-, Minderungs- und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen), die 
aus den Anforderungen des Artenschutzes resultieren und darauf abzielen, die Erfüllung von Verbots-
tatbeständen gemäß § 44 BNatSchG Abs. 1 zu vermeiden, werden vor dem Hintergrund der vorliegen-
den Untersuchungsergebnisse als nicht notwendig erachtet. 
 
                                                           
13 Die Schutzgüter Mensch sowie Kultur-/Sachgüter finden im Rahmen der naturschutzfachlichen Eingriffsrege-
lung keine Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein Gegenstand der 
Umweltprüfung. 
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3.1. EINGRIFFSREGELUNG 
Der Bebauungsplan sieht Festsetzungen hinsichtlich der Kompensation der erheblichen Beeinträchti-
gungen der Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie Boden zunächst in Form einer ca. 6.546 
m2 großen Fläche (Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft) 
im Norden des Plangebietes vor, auf der überwiegend der Biotoptyp “sonstiges mesophiles Grünland“ 
(GMS) der Wertstufe IV entwickelt werden soll. Auf 540 m2 dieser Fläche wird eine bepflanzte Verwal-
lung angelegt, der als Kompensation smaßnahme maximal die Wertstufe III zugewiesen werden kann. 
Diese Maßnahmen gleichen aufgrund der flächigen ökologischen Wertsteigerung auch die Inanspruch-
nahme einer Teilfläche des Grünen Fingers Lüstringen aus. 
Einige der textlichen Festsetzungen des B-Plans sollen der Verminderung der Eingriffsfolgen dienen. So 
 ist das Pflanzen von naturraumtypischen Laubgehölzen (Grundstückseinfriedungen) auf den Privat-
grundstücken sowie das Überstellen von Stellplatzanlagen mit großkronigen Bäumen festgesetzt; 
 ist die extensive Begrünung auf den zukünftigen Dachflächen gewährleistet, Kombinationen mit An-
lagen zur Gewinnung regenerativer Energien sind zulässig, 
 ist das Pflanzen von großkronigen Laubbäumen im Baugebiet entlang der öffentlichen Verkehrsflä-
che per Pflanzgebot festgesetzt; 
 ist geregelt, dass die Straßen- und sonstige Außenbeleuchtung im neuen Baugebiet auf eine insek-
tenfreundliche Art und Weise erfolgt; 
 ist die naturverträglich ausgerichtete Gestaltung und Bewirtschaftung der privaten Grünflächen mit 
der Zweckbestimmung Gewässerrandstreifen festgesetzt. 
Vermeidungsmaßnahmen hinsichtlich des Artenschutzes sollen über die Hinweise Nr. 6 und 7 gewähr-
leistet werden. 
 
3.2. MAßNAHMEN AUßERHALB DES B-PLANES 
Wie bereits in Kap. D.2.1.4  dargelegt, führt die Ausweisung des neuen Baugebietes zu einer planungs-
rechtlich möglichen Neuversiegelung von Böden in einer Größenordnung von ca. 12.149 m2 (1,22 ha). 
Die als Ausgleichsmaßnahme aus fachlicher Sicht gemäß Bilanzierungsmodell vorrangig ins Auge zu fas-
sende Entsiegelung einer Fläche von 9.088 m2 (1:0,5) ist nicht realisierbar. Von daher ist als Kompensa-
tionsmaßnahme die Entwicklung naturnaher Biotoptypen der Wertstufe IV auf entsprechend großen 
Flächen nachzuweisen. Hinzu kommen 2.250 m2 aufgrund der Herrichtung der Flutmulde innerhalb der 
o. g. Kompensationsfläche sowie 643 m 2 aufgrund des Baus des Kinderspielplatzes (Kappung bzw. Be-
einträchtigung des gewachsenen Bodenprofils). In der Ge samtbilanz ergibt sich somit das Erfordernis, 
für das Schutzgut Boden einen Kompensationsumfang in einer Größenordnung von 11.981 m 2 nachzu-
weisen. Aus der Beeinträchtigung des Schutzgutes Arten und Lebensgemeinschaften ergibt sich ein wei-
teres Kompensationserfordernis von ca. 2.540 m2. Insgesamt ist demnach extern der Nachweis von Flä-
chen in einer Größenordnung von 7.975 m2 zu erbringen (14.521 m2 gesamt minus 6.546 m 2 interner 
Kompensationsfläche im Plangebiet), auf denen durch geeignete Maßnahmen eine Aufwertung auf die 
Wertstufe III (2.000 m2) bzw. IV erreicht werden kann. 
Das ausstehende Kompensationserfordernis wird durch die Herrichtung von Flächen im städtischen Flächenpool 
“Fulleweg“ (Flurstücke 106/1 + 107/1, Flur 1, Gemarkung Gretesch) nachgewiesen. Die bereits umgesetzten Maß-
nahmen können sowohl hinsichtlich der Flächengröße als auch hinsichtlich ihrer Qualität als ausreichend angese-
hen werden, um auch die verbleibenden Beeinträchtigungen der o. g. Schutzgüter kompensieren zu können. 
 
3.3. IN BETRACHT KOMMENDE PLANUNGSVARIANTEN 
Das B-Plankonzept entspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans; die Nullvariante ist von da-
her bei der Aufstellung des FNP diskutiert worden. Vor allem mit Blick auf ein auto armes Quartier sind 
hinsichtlich des Bebauungskonzeptes klassische Erschließungs - und Bebauungsstrukturen letztendlich 
verworfen worden. 
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4.  ZUSÄTZLICHE ANGABEN  
4.1. TECHNISCHE VERFAHREN BEI DER UMWELTPRÜFUNG 
Im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrages ist eine Biotoptypenkartierung nach dem Kar-
tierschlüssel der Biotoptypen in Niedersachsen  (DRACHENFELS 2021) durchgeführt worden; die kartieren 
Biotoptypen sind den ökologischen Wertstufen nach DRACHENFELS (2019) zugeordnet worden. Hinsicht-
lich der Ermittlung des Kompensationsbedarfs wurde auf die Naturschutzfachlichen Hinweise zur An-
wendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung der NLÖ (NIEDERSÄCHSISCHE LANDESANSTALT FÜR ÖKO-
LOGIE 1994) jetzt NLWKN ( NIEDERSÄCHSISCHER LANDESBETRIEB FÜR WASSERWIRTSCHAFT, KÜSTEN- UND NATUR-
SCHUTZ) – mit den aktualisierten Rahmenbedingungen (BREUER 2006) zurückgegriffen. 
Die Aufnahme der Lebensgemeinschaft der Vögel (Avifauna) erfolgte mittels einer flächendeckende n 
Bestandsaufnahme der Brutvögel nach der Methode der Revierkartierung (LANDSCHAFTSPLANUNG 2019). 
Der Bodenfunktionsbewertung (MEUSER 2019) liegt der Kartier- und Bewertungsschlüssel für die Boden-
funktionen in Osnabrück (Hrsg.: STADT OSNABRÜCK 2006) zu Grunde. 
Die solarenergetische Prüfung des Planentwurfs erfolgte mit  dem solarenergetischen Bewertungspro-
gramm GOSOL. 
 
4.2. BESCHREIBUNG DER GEP LANTEN MAßNAHMEN ZUR  ÜBERWACHUNG DER ERH EBLI-
CHEN AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS AUF DIE UMWELT (MONITORING) 
Im Rahmen der Fortschreibung des Kompensationsflächenkatasters der Stadt Osnabrü ck werden die 
internen und externen Kompensationsflächen mittels geeigneter Monitoring maßnahmen überwacht. 
So wird gewährleistet, dass Entwicklungen, die den vorgesehenen Zielbiotopen auf diesen Flächen nicht 
entsprechen, frühzeitig durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. 
Die Durchführung dieser Monitoringmaßnahmen erfolgt in enger Abstimmung mit der unteren Natur-
schutzbehörde; sowohl die Rahmenbedingungen als auch die Finanzierung der Maßnahmen sind im 
städtebaulichen Vertrag geregelt. 
 
5.  ALLGEMEIN VERSTÄNDLICHE ZUSAMM ENFASSUNG  
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 657 “Schafmarsch West“ sollen die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Ausweisung eines Wohnquartiers , dass den Leitzielen des modernen Städte-
baus – eine kompakte Siedlungsentwicklung bei gleichzeitiger Berücksichtigung ökologischer und ener-
getischer Belange – entspricht, geschaffen werden. Diesem Anspruch soll mit einem autoarmen Wohn-
quartier, das auf Wohnhöfe fokussiert, entsprochen werden. 
Mit dem Vorhaben wird eine größere unversiegelte Freifläche mit nur wenig naturnahen Strukturen und 
Bewuchs überplant. Die Fläche stellt sich derzeit als intensiv genutztes Grünland dar. Dennoch ist von 
der Planung ein kompensationspflichtiger Biotoptyp allgemeiner Bedeutung in einem Umfang von 2.540 
m2 betroffen. Hinsichtlich der Avifauna (Lebensgemeinschaft der Vögel) sind die Strukturen im direkten 
Plangebiet nur von geringer Bedeutung. Insgesamt ist vor diesem Hintergrund von erheblichen Beein-
trächtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Arten und Lebensgemeinschaften auszugehen. Bedeutende 
Vernetzungen über das Plangebiet hinweg mit angrenzenden Habitatstrukturen sind nicht erkennbar. 
Der potenziell als Leitstruktur fungierende Lechtenbrinkgraben im Norden und Westen wird aufgeweitet 
und durch einen bepflanzten Gewässerrandstreifen aufgewertet. Vor allem aber die im Norden des Plan-
gebietes festgesetzte Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Land-
schaft schafft eine ökologisch hochwertige Verbindung zwischen den östlich angrenzenden Freiflächen 
und den wertvollen Biotopstrukturen im Westen – hier v. a. das Ensemble strukturreiche Hofstelle, be-
sonders geschützte Nasswiese sowie naturnaher Waldbestand. Insgesamt wird vor diesem Hintergrund 
hinsichtlich des Schutzgutes Biodiversität nicht von Beeinträchtigungen auszugehen sein. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 46/47 
Die auf Grund der bisherigen Nutzung eingetretene anthropogene Überformung der anstehenden Bö-
den ist als Vorbelastung zu beurteilen. Das hinsichtlich der Wohnbebauung überwiegend auf die Errich-
tung von Mehrfamilienhäusern ausgerichtete Bebauungskonzept wird der Anforderung eines sparsa-
men Umgangs mit Grund und Boden annähernd gerecht. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes er-
möglichen dennoch die Neuversiegelung von gewachsenen Bodengesellsch aften in einer Größenord-
nung von ca. 1,22 ha. Den betroffenen Böden wird eine mittlere ökologische Funktionalität zugewiesen. 
Zusätzlich ist von weiteren Belastungen unversiegelt bleibender Böden während des Baubetriebes (Ver-
dichtung, Umlagerung etc.) auszugehen. Auch der Herrichtung einer Flutmulde, der Bau des Spielplatzes 
sowie das Verlegen von Versorgungsleitungen wird zu Beeinträchtigungen der anstehenden Böden füh-
ren. Mit der Planung sind daher auch hinsichtlich des Schutzgutes Boden erhebliche Beeinträchtigungen 
verbunden. 
Für die Schutzgüter Mensch, Fläche, Wasser, Landschaftsbild sowie Luft/Klima und Kultur-/Sachgüter 
wird von keinen erheblichen Beeinträchtigungen durch die Planung ausgegangen. 
Mit der Realisierung des Bebauungsplanes ergibt sich auf Grund des Eingriffstatbestandes die Notwen-
digkeit, hinsichtlich der Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie Boden geeignete Kompen-
sationsmaßnahmen in einer Größenordnung von ca. 1,45 ha durchzuführen. Das ermittelte Kompensa-
tionserfordernis wird zum einen durch die Herrichtung einer Fläche im Geltungsbereich des B -Plans 
selbst sowie andererseits durch die Zuordnung einer Fläche im städtischen Flächenpool “Fulleweg“ 
(Flurstücke 106/1 + 107/1, Flur 1, Gemarkung Gretesch) nachgewiesen. Die auf diesen Flächen vorgese-
henen und zeitnah umzusetzenden bzw. bereits realisierten Maßnahmen können sowohl hinsichtlich 
der Flächengröße als auch hinsichtlich ihrer Qualität als ausreichend angesehen werden, um die ermit-
telten Beeinträchtigungen kompensieren zu können. 
Mittels geeigneter Überwachungsmaßnahmen (Monitoring) wird die Entwicklung der Kompensations-
flächen überwacht. 
 
Quellenverzeichnis 
AGUS (2019): Gutachten zur Versickerungsuntersuchung des geplanten Bauvorhabens Schafmarsch in 
Osnabrück-Lüstringen, Bochum.  
BREUER, W. (2006): Aktualisierung „Naturschutzfachliche Hinweise zur Anwendung der Eingriffsregelung 
in der Bauleitplanung“, Informationsdienst Naturschutz Niedersachsen, Heft 1/2006, S. 53. 
DRACHENFELS, O. (2019): Einstufung der Biotoptypen in Niedersachsen, Informationsdienst Naturschutz 
Niedersachsen, Heft 1/2012, Korrigierte Druckauflage, 59 S., Hannover. 
DRACHENFELS, O. (2021): Kartierschlüssel für Biotoptypen in Niedersachsen, Naturschutz und Landschafts-
pflege Niedersachsen, A/4: 1-326, Hannover. 
GEONET (2017): Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück – Teil A: 
Stadtklimaanalyse 2017, Stadt Osnabrück. 
LANDSCHAFTSPLANUNG (2019): Avifaunistische Bestandsaufnahme un d Biotoptypenkartierung in der 
Schafmarsch in Osnabrück-Lüstringen, Stephanswerk, Osnabrück. 
LANDSCHAFTSPLANUNG (2020): Bericht zur artenschutzrechtlichen Prüfung - Erschließung eines Wohnbau-
gebietes (B-Plan 657 Schafmarsch West) in Osnabrück Lüstringen, Stephanswerk, Osnab-
rück. 
LANDSCHAFTSPLANUNG (2025): Landschaftsökologischer Fachbeitrag zur Bauleitplanung – Erschließung ei-
nes Wohnbaugebietes (B-Plan 657 Schafmarsch West) in Osnabrück Lüstringen, Stephans-
werk, Osnabrück. 
NLÖ ( NIEDERSÄCHSISCHE LANDESANSTALT FÜR ÖKOLOGIE 1994): Naturschutzfachliche Hinweise zur Anwen-
dung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, Informationsdienst Naturschutz Nieder-
sachsen, Heft 1/94. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
Seite: 47/47 
MEUSER, H. (2019): Bodenfunktionsbewertung, Schafmarsch (Osnabrück-Lüstringen), Osnabrück. 
PBH (2023): BEBAUUNGSPLAN Nr.: 657 -Schafmarsch West– Schalltechnische Untersuchung, Osnab-
rück. 
PBH (2024): Gutachterliche Stellungnahme – Starkregen, Stephanswerk Wohnungsbauge sellschaft 
mbH, Osnabrück 
STADT OSNABRÜCK (2022): Freiraumentwicklungskonzept der Stadt Osnabrück: „Urbaner Freiraum im 
(Klima-)Wandel“. Strategische Freiraumentwicklung im gesamtstädtischen Kontext in der 
Stadt Osnabrück. 
 
 
F SONSTIGE ANGABEN  
1.  SOZIALVERTRÄGLICHKEI T 
Die Bauleitplanung schafft Planungsrecht für die Entstehung zusätzlichen Wohnraums. Damit wird den 
Wohnbedürfnissen der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit Kindern, Rechnung getragen. 
Das Baugebiet ist aufgrund seiner Konzeption geeignet, sozial stabile Bevölkerungsstrukturen zu erhal-
ten und die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu ermöglichen. 
 
2.  FLÄCHENBILANZ  
Planbereichsfläche:              ca. 2,9 ha  
 
Allgemeine Wohngebiet              16.320 m² 
davon Flächen für die Wasserwirtschaft (Notwasserweg)              (946 m²) 
Verkehrsflächen                     413 m² 
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung             1.550 m² 
Wasserflächen                  1.461 m² 
Grünflächen privat                 1.433 m² 
Grünflächen öffentlich (Spielplatz)               1.285 m² 
Flächen für Maßnahmen (Natur und Landschaft)             6.546 m² 
                29.008 m² 
 
Seite: 1/6 
Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - 
 
Stellungennahmen 
Stand: 28.11.2022 
 
Stellungnahmen nach § 3 Absatz 1 und § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB)  
(frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
1.1 05.10.2022 Ericsson Services GmbH 
1.2 05.10.2022 Gemeindeverwaltung Bissendorf(Fachdienst 4 - Planen und Bauen) 
1.3 14.10.2022 Handwerkskammer Osnabrück-Emsland-Grafschaft Bentheim - III/Recht 
1.4 17.10.2022 Deutsche Telekom Technik GmbH: Deutsche Telekom Technik GmbH, T NL Nord, 
PTI 12 
1.5 21.10.2022 Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (Regionaldi-
rektion Hameln-Hannover - Dezernat 5 - Kampfmittelbeseitigungsdienst) 
1.6 25.10.2022 Landkreis Osnabrück(Planung - FD 6.4) 
1.7 25.10.2022 Westnetz GmbH: Regionalzentrum Osnabrück - Netzplanung 
1.8 01.11.2022 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V. 
1.9 24.11.2022 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (Standortentwicklung) 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
1.1 bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat die Firma Ericsson bezüglich ihres Richtfunks 
keine Einwände oder spezielle Planungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunkverbindungen des Ericsson - 
Netzes gilt. 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Deutsche Telekom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
1.2 gegen die Aufstellung des o.g. Bebauungsplans bestehen seitens der Gemeinde Bissen-dorf keine 
Bedenken. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
Seite: 2/6 
1.3 gegen den o.g. Planungsentwurf bestehen aus handwerklicher Sicht keine Bedenken. 
1.4 die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nut-
zungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt 
und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Plan-
verfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen 
abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung: 
Die Telekom wird die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet prüfen. Je 
nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hin-
tergrund behält sich die Telekom vor, bei einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer 
TK-Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzich-
ten. Die Versorgung der Bürger mit Universaldienstleistungen nach § 78 TKG wird sichergestellt. 
Wir bitten Sie, Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der 
Deutschen Telekom Technik GmbH so früh wie möglich, mindestens zwei Monate vor Baubeginn, 
schriftlich anzuzeigen. 
1.5 Sie haben das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regi-
onaldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) als Träger 
öffentlicher Belange gem. § 4 Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Meine Ausführungen hierzu ent-
nehmen Sie bitte der zweiten Seite; diese Stellungnahme ergeht kostenfrei. 
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine weitere Gefahrenerforschung empfohlen wird, 
mache ich darauf aufmerksam, dass die Gemeinden als Behörden der Gefahrenabwehr auch für 
die Maßnahmen der Gefahrenerforschung zuständig sind. 
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine historische Erkundung sein, bei der alliierte 
Kriegsluftbilder für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition ausgewertet 
werden (Luftbildauswertung). Der KBD hat nicht die Aufgabe, alliierte Luftbilder zu Zwecken der 
Bauleitplanung oder des Bauordnungsrechts kostenfrei auszuwerten. Die Luftbildauswertung ist 
vielmehr gem. § 6 Niedersächsisches Umweltinformationsgesetz (NUIG) in Verbindung mit § 2 Abs. 
3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) auch für Behörden kostenpflichtig. 
Die Bearbeitungszeit für Luftbildauswertungen beträgt derzeit beim KBD ca. 16 Wochen ab An-
tragstellung. Da diese Zeitspanne zwischen Erteilung einer Baugenehmigung und dem Baubeginn 
erfahrungsgemäß nicht verfügbar ist, empfehlen wir den Kommunen eine rechtzeitige Antrag-
stellung. 
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung durchgeführt werden soll, bitte ich um 
entsprechende schriftliche Auftragserteilung unter Verwendung des Antragsformulars und der 
Rahmenbedingungen,die Sie über folgenden Link abrufen können: 
http://www.lgln.niedersachsen.de/startseite/kampfmittelbeseitigung/luftbildauswertung/ 
kampfmittelbeseitigungsdienst-niedersachsen-163427.html 
Mit freundlichen Grüßen 
[…] 
Stellungnahme zum öffentlichen Belang: Kampfmittelbeseitigung 
Betreff: Darum-Gretesch-Lüstringen, B-Plan Nr. 657 - Schafmarsch West 
Antragsteller: Stadt Osnabrück FB Städtebau 
Für die Planfläche liegen dem Kampfmittelbeseitigungsdienst Niedersachsen die folgenden Er-
kenntnisse vor (siehe beigefügte Kartenunterlage) : 
Empfehlung: Luftbildauswertung 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
Seite: 3/6 
Fläche A 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Es wurde keine Luftbildauswertung durchgeführt. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht der allgemeine Verdacht auf Kampfmittel. 
In der vorstehenden Empfehlung sind die Erkenntnisse aus der Zeit vor der Einführung des 
Kampfmittelinformationssystems Niedersachsen (KISNi), dem 11.06.2018, nicht eingeflossen, da 
sie nicht dem Qualitätsstand von KISNi entsprechen. Sie können natürlich trotzdem von den Kom-
munen in eigener Zuständigkeit berücksichtigt werden. 
Bitte senden Sie uns, nach Übernahme unserer Stellungnahme, zur Arbeitserleichterung 
keine weiteren Schreiben in dieser Angelegenheit zu. 
 
1.6 zu den vom Landkreis Osnabrück wahrzunehmenden öffentlichen Belangen wird folgende Stel-
lungnahme abgegeben.  
Regional- und Bauleitplanung  
Aus Sicht der Regionalplanung bestehen keine Bedenken gegen die beabsichtigte Bauleitplanung 
der Stadt Osnabrück.  
Ich weise aber darauf hin, dass das RROP des Landkreises Osnabrück nordöstlich des Plangebietes 
ein Vorranggebiet für Siedlungsentwicklung dargestellt hat. Diese Ausweisung be-ruht auf einem 
gemeinsam getragenen, grenzüberschreitenden Regionalen Entwicklungs-konzept (REK), in dem 
Planungen für Wohnsiedlungs-, Gewerbe- und Freiraumentwicklun-gen der Stadt und der Umland-
gemeinden koordiniert wurden; auch unter Mitarbeit der Stadt Osnabrück. Daraus entwickelte 
raumbedeutsame Siedlungsentwicklungsflächen >10 ha sind in der Zeichnerischen Darstellung des 
RROP 2004 als „Vorranggebiete für Siedlungsent-wicklung“ ausgewiesen. Daher wäre evtl. eine 
Bauleitplanung in diesem Gebiet zielführen-der.  
Aus Sicht der Bauleitplanung bestehen zum derzeitigen Planungsstand keine Bedenken ge-genüber 
der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 657 „Schafmarsch West“. Die Entwicklung eines autoar-
men, gemeinschaftlichen Quartiers unter Berücksichtigung ökologischer und energetischer Aspek-
te wird begrüßt. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
Seite: 4/6 
Landwirtschaftlicher Immissionsschutz  
Aus Sicht des landwirtschaftlichen Immissionsschutzes bestehen gegen die Aufstellung des Bebau-
ungsplanes Nr.657 „Schafmarsch West“ keine Bedenken.  
Unzulässige Geruchsimmissionen durch Tierhaltungen aus dem LK Osnabrück (Gemeinde Bissen-
dorf) sind in diesem Bereich nicht zu erwarten. Ausführungen zum Immissionsschutz – Ge-
ruchsimmissionen aus der Landwirtschaft – sind in den Unterlagen nicht enthalten.  
Weitere Anregungen sind insoweit nicht vorzutragen.  
1.7 wir bedanken uns für Ihr Schreiben vom 04.10.2022 und teilen Ihnen mit, dass wir den Bebau-
ungsplan Nr. 657 hinsichtlich der Versorgungseinrichtungen der Westnetz GmbH durchgesehen 
haben. Gegen diese Verwirklichung bestehen unsererseits keine Bedenken.  
Im Änderungsbereich unterhalten und planen wir keine Versorgungseinrichtungen.  
Die Versorgung erfolgt in diesem Bereich durch die SWO Netze.  
1.8 nach Durchsicht der Planungsunterlagen bestehen diesseits keine Bedenken und können auch 
keine Anregungen gemacht werden. 
1.9 die Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim trägt bezüglich der 
o. g. Planung keine Bedenken vor. 
 
Ziel der Planung ist, der Nachfrage nach weiteren Wohnungen auf dem Gebiet der Stadt zu ent-
sprechen. Konkret ist ein Neubau unterschiedlicher Wohnungsangebote unter Beachtung ökologi-
scher und sozialer Aspekte geplant. Dabei handelt es sich um die Umsetzung konkreter Bauabsich-
ten, u. a. auch zur Einrichtung von Flächen für Co-Working-Räume und eines Cafés. 
 
Bezüglich der Planungsüberlegungen zu alternativen Nutzungen regen wir grundsätzlich bei der 
Neuausweisung von Siedlungsflächen eine ganzheitliche Betrachtung und Abwägung hinsichtlich 
des Bedarfs von neuen Wohn- und Gewerbenutzungen an. Da gewerbliche Nutzungen unbedingt 
auf Standorte angewiesen sind, die keinen wesentlichen Restriktionen unterliegen, ist es im wirt-
schaftsfördernden Sinne von Bedeutung, dass Kommunen, die entsprechende Gebiete noch anbie-
ten können, diese auch ausweisen (ggf. in Zusammenarbeit mit Nachbarkommunen als interkom-
munale Gewerbegebiete). 
 
Wir begrüßen, dass eine schalltechnische Beurteilung erstellt wird. Die zu treffenden Maßnahmen 
und Festsetzungen für die Bewältigung von eventuellen Nutzungskonflikten zwischen schutzbe-
dürftigen Nutzungen und Gewerbenutzung durch Schallemissionen müssen geeignet sein, sodass 
Nutzungskonflikte gar nicht erst entstehen. Gewerbliche Nutzungen sollten nicht mit Auflagen zum 
aktiven Schallschutz, Belastungen oder Nutzungseinschränkungen betriebswirtschaftlich belastet 
werden. Dies lehnen wir im Sinne der gewerblichen Standortsicherung ab. 
 
Zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung im Sinne des § 2 Abs. 4 
BauGB, der hauptsächlich in diesem Verfahrensgang ermittelt werden soll, haben wir weder Hin-
weise noch Anregungen. 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
Seite: 5/6 
 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
2.1 30.10.2022 Anlieger Nachbarbebauung 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
2.1 im Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - heißt es unter 2.3.3. Wohnraumversorgungskon-
zept das der Mehrbedarf an Wohnungen ab dem Jahr 2020 abnimmt, ab dem Jahr 2025 sogar 
deutlich abnimmt: 
 
2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE) 
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE) 
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % (ca. 
2.400 WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Ei-
gentumswohnungen nachgefragt. 
In Hinblick auf die für diese Fläche eher geringe Anzahl an Wohneinheiten und eine Fertigstellung 
des geplanten Baugebietes wohl nicht vor 2025 stellt sich verständlicherweise die Frage nach dem 
Bedarf dieses Wohnquartieres.  
Allein durch die Fertigstellung des ?Lok-Viertels? am alten Güterbahnhof entstehen Ende 2023 / 
Anfang 2024 bereits 1.700 Wohnungen. 
 
Wie begründen Sie somit den Bedarf des geplanten Neubaugebietes Schafmarsch West? 
 
Weiterhin heißt es unter 2.3.5.: ?Das vorliegende Plangebiet weist eine hohe klimatische Bedeu-
tung auf.?  
Ist es in Hinblick auf die zunehmende Klimaerwärmung und der daraus resultierenden Verantwor-
tung gegenüber unserer Kinder, Enkelkinder und Urenkel wirklich notwendig ein, wie Sie richtig 
schreiben, so wichtiges Kaltluftentstehungsgebiet und Strömungsfeld des grünen Fingers von Osn-
abrück zu opfern? 
Sollte entgegen aller Vernunft tatsächlich die Notwendigkeit des Baugebietes beschlossen werden 
stellen sich weitere folgende Fragen: 
5.1. 
Bekommt jede Wohnung einen zugewiesenen, festen Stellplatz in der Parkgarage? Wie viele Stell-
plätze werden pro WE vorgesehen? Bei 84 WE ist mit min. 160 PKW zu rechnen. Wie viele Plätze 
sind als ?Besucherparkplätze? vorgesehen?  
Bekommt jeder Stellplatz eine Lademöglichkeit und wenn ja mit welcher Leistung wird diese be-
messen sein? 
Dabei sollte natürlich die Möglichkeit der Überschussladung der PV Anlage(n) gewährleistet sein.  
Wie wird das dafür benötigte Abrechnungssystem aussehen? 
Wird es zusätzlich öffentliche Lademöglichkeiten (Schnellladen mit min. 250kW) geben? 
Wie viele Carsharing Plätze sind eingeplant?  
Bei der Vision eines autoarmen Quartiers ist dieser Punkt in Hinsicht auf zukunftsorientierte Mobi-
lität von erheblicher Bedeutung. Hier sollten auch Schnellladepunkte (min. 250kW) mit Vorberei-
tung auf künftige höhere Ladeleistungen eingeplant werden. 
Kommt evt. die Möglichkeit einer Einbahnstraßenregelung in Betracht? 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
Seite: 6/6 
Hierdurch könnten ggf. die Fahrbahnbreiten verringert werden (Stichwort Bodenverdichtung) so-
wie Wartezeiten durch Begegnungsverkehr minimiert werden (Stichwort CO2 und Sicherheit der 
Fußgänger und Radfahrer) 
Wie genau soll gewährleistet werden das die Eigentümer nicht doch längere Zeit vor dem Haus 
parken?  
5.2. 
Welche Art der Dachbegrünung wird angestrebt? Intensive oder extensive? 
Können über die Dachbegrünung zusätzlich Photovoltaikmodule installiert werden?? Kommt ggf. 
eine Fassadenbebauung mit PV in Betracht?  
5.3. 
Um einen größeren Einzugskreis auch für Kinder und Jugendlichen aus den angrenzenden Wohn-
siedlungen (Natbergen, Jeggen) zu erreichen wäre es nicht eine Überlegung den Platz speziell für 
ältere Kinder und Jugendliche zentraler in die umliegenden Siedlungen zu integrieren? Z.b. in das 
geplante Baugebiet ?Östlicher Boddenkamp? Bebauungsplan Nr. 432. 
Eigene Anmerkung: 
Wird der Bebauungsplan Nr. 524 In der Schafmarsch entsprechend angepasst? Die angrenzenden 
Wohngebäude verlieren durch die Neubebauung Ihren Status als ?außenliegendes Grundstück?. 
Somit ist die Argumentation der Erhaltung des Landschaftsbildes nicht mehr gegeben und es müss-
te eine Anpassung zum Erhalt des Grünflächenstreifen sowie den Außenanlagen im Abschnitt Ört-
liche Bauvorschriften gemäß §56 der NbauO, insbesondere unter den Punkten 6. und 7. bzgl. Ein-
friedung und Sichtschutzanlagen erfolgen. 
Ist dies vorgesehen? 
Über aussagekräftige Antworten auf meine Fragen würde ich mich sehr freuen.