Beauftragung einer Entwurfsplanung für die Errichtung eines Probenzentrums am Standort ehem. Herz-Jesu-Kirche auf Basis der Machbarkeitsstudie
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2026/5558
Datum: 2026-06-04
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
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Vorlagenummer: VO/2026/5558 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Beauftragung einer Entwurfsplanung für die Errichtung eines 
Probenzentrums am Standort ehem. Herz-Jesu-Kirche auf Basis der 
Machbarkeitsstudie 
 
Datum: 21.05.2026 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 09.06.2026 N  
Verwaltungsausschuss (Vorberatung) 30.06.2026 N  
Rat der Stadt Osnabrück (Entscheidung) 30.06.2026 Ö  
 
Beschluss: 
Die Verwaltung wird beauftragt, auf Basis der Machbarkeitsstudie ein europaweites 
Vergabeverfahren zur Beauftragung von Planungsleistungen für die Errichtung eines 
Probenzentrums am Standort Herz-Jesu-Kirche durchzuführen. Die Beauftragung erfolgt 
stufenweise und umfasst zunächst die Erstellung einer Entwurfsunterlage - Bau (Vor-, 
Entwurfs-, und Genehmigungsplanung und der Kostenberechnung). 
 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
 
X Ja  
  
 Ergebnishaushalt 
(ohne Folgekosten) 
Finanzhaushalt/ 
Investitionsprogramm 
Erträge/Einzahlungen (+) € € 
Aufwendungen/Auszahlungen (-) € - 2.050.000,00 € 
Summe € - 2.050.000,00 € 
 
Folgekosten (jährlich) 120.000,00 €  
 
Weitere Angaben 
 
Die oben dargestellten finanziellen Mittel beziehen sich auf die Jahre 2026 - 2028. 
 
 
Die erforderlichen Mittel stehen im Haushaltsplan zur Verfügung bzw. wurden im 
Verwaltungsentwurf eingeplant: 
 
X  Ja (ggf. mit Deckung innerhalb des eigenen Budgets – s. u.) 
 Davon PSP 7.230167.710 Theater Planungskosten Neubau 
X  Nein, die Mittel in Höhe von 2.050.000,00 € müssen noch im Rahmen des Nachtrages zu 
2027 in der Haushaltsplanung berücksichtigt werden. 
  Nein, die Mittel müssen (im lfd. Haushaltsjahr) außer-/überplanmäßig bereitgestellt 
 
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  werden (Deckungsposition s. u.). 
  Es wird eine Verpflichtungsermächtigung i. H. v. ___________ € für  
  das/die Jahr/e _______ in Anspruch genommen. 
 
Deckungsposition (nähere Erläuterung s. Sachverhalt) 
 
 
 
Produkt/Investitionsmaßnahme Betrag 
 € 
  € 
  
B. Personelle Auswirkungen:    Keine  
 
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
 
  positiv 
  negativ 
X  keine 
 
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
 
  positiv 
  negativ 
X  keine 
 
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
 
  positiv 
  negativ 
X  keine 
 
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag:   
Realisierung des Probenzentrums im Gewerbepark Limberg. 
 
G. Beteiligte Stellen: Fachbereich Finanzen und Controlling  
        Fachbereich Kultur      
        Fachbereich Kinder, Jugendliche und Familien 
        Fachbereich Städtebau 
        Städtische Bühnen Osnabrück gGmbH 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/s Ziel/e: 
Vielfältiger Kulturstandort und lebendige Friedensstadt - vielfältig-offen-kreativ (Ziel 2021-
2030) 
 
Sachverhalt: 
Entsprechend dem in der Mitteilungsvorlage VO/2025/4990 „Sachstand Proben- und Werk-
stattzentrum“ skizzierten Vorgehen wurde von der Verwaltung eine vertiefte Machbarkeits-
studie unter Einbeziehung von Fachplanern erarbeitet.   
 
Im Ergebnis zeigt diese Studie, dass eine Realisierung eines Probenzentrums unter 
Einbeziehung des ehem. Kirchengebäudes der Herz-Jesu-Kirche und weiterer angrenzender 
Grundstücksflächen möglich ist. Es handelt sich dabei um Grundstücke/Gebäude in denen 
aktuell Don Bosco und die Kita der Herz-Jesu-Kirche untergebracht sind. 
Die Machbarkeitsstudie geht in einer Kostenannahme von Bau- und Nebenkosten für das 
Probenzentrum in Höhe von rd. 36,9 Mio. € (Kostengruppen 300-700) aus. 
 
Unter Abwägung der in der Machbarkeitsstudie umfassend dargelegten Aspekte spricht sich 
die Verwaltung in Abstimmung mit den Städt. Bühnen Osnabrück dafür aus, auf Basis der 
 
3/3 
Machbarkeitsstudie eine Entwurfsplanung zu erstellen. Hierzu ist ein entsprechendes 
Vergabeverfahren erforderlich. Die Planungskosten für die Erstellung einer 
Entwurfsunterlage Bau belaufen sich geschätzt auf rd. 2,05 Mio. €. 
 
Die Möglichkeit zur Errichtung eines Probenzentrums durch die Bereitstellung der günstig 
fußläufig gelegenen Bebauungsfläche im Innenstadtbereich bringt neben damit 
einhergehende Belebung weitere große Chancen mit sich. Das Theater kann neue 
Angebotsmöglichkeiten eröffnen, es bleibt in seinen Tätigkeiten sichtbar und der Raum der 
Herz-Jesu-Kirche kann nach der sakralen Nutzung ein sozio-kultureller öffentlicher Raum 
bleiben und neue Interaktionen zwischen Menschen ermöglichen. Perspektivisch entsteht mit 
einer kleinen informellen Spielstätte ein neuer Identifikationsort mit Öffnung in die 
Stadtgesellschaft.  
 
Die Machbarkeitsstudie zeigt auf, dass das Kirchengebäude nicht ausreicht und u.a. auch 
das Gebäude der jetzigen Herz-Jesu-Kita benötigt wird, werden seitens der Verwaltung 
gemeinsam mit dem Bistum Lösungen für einen bedarfsgerechten übergangsweisen und 
dauerhaften Verbleib in der Innenstadt erarbeitet.  
 
Etwaige Verlagerungskosten für die Kita sind in der Kostenannahme nicht enthalten.  
 
 
gez. König  
 
Anlage/n 
1 - _Machbarkeitsstudie Zusammenfassung (öffentlich) 
 
2 - A1_Hochbaupläne Machbarkeitsstudie Herz-Jesu-Kirche (1) (öffentlich) 
 
3 - A2._Kostenaufstellung_Erläuterung_Anpassung erf. (öffentlich) 
 
4 - A3_Architektur_Erläuterung (1) (öffentlich) 
 
5 - A4_Stellungsnahme Städtebau, BauO, Denkmalpflege (öffentlich) 
 
6 - A5_Stellungsnahme Städtische Bühnen (öffentlich) 
 
7 - A6_Stellungnahme Bausubstanz (öffentlich) 
 
8 - A7_Standortvergleich Limberg_HJK (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
1 
 
Machbarkeitsstudie über die Errichtung eines Probenzentrums der Städtischen 
Bühnen gGmbH am Standort Herz-Jesu-Kirche 
 
 
 
Inhalt 
Ausgangslage und Aufgabenstellung der Studie, Zieldefinition ............................................... 2 
Analysen ................................................................................................................................................ 3 
Kostenprognose .................................................................................................................................. 5 
Finanzielle Förderung .......................................................................................................................... 6 
Rahmenterminplan .............................................................................................................................. 6 
Vergleich zum Standort Limberg ...................................................................................................... 6 
Fazit ........................................................................................................................................................ 7 
 

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
2 
Ausgangslage und Aufgabenstellung der Studie, Zieldefinition 
Durch die Verwaltung wurde der Auftrag für die Errichtung eines Proben - und 
Werkstazentrums am Standort Limberg bearbeitet  und die Vorplanung abgeschlossen.   
 
In 2024 wurde eine Nutzwertanalyse zu alternativen Standorten  zum Proben - und 
Werkstazentrum am Limberg erarbeitet. Damals wurde an dem Standort ausschließlich 
die Kirche betrachtet. Weitere angrenzende Flächen standen nicht zur Verfügung, so dass 
keine ausreichenden Flächen für die Nutzung gegeben waren. 
In Abstimmung mit dem Bistum  können aktuell an dem  Standort Herz-Jesu-Kirche 
angrenzende Flächen für die  Realisierbarkeit eines Probenzentrums für die Städtischen 
Bühnen Osnabrück gGmbH hinzugezogen werden. 
Dazu wurde  in einem sehr groben 
Vorkonzept anhand des Raumkonzeptes in 
Anlehnung an das Raumprogramm  die 
Möglichkeiten nutzbarer Grundstück-
flächen überprüft und in Abstimmung mit 
dem Bistum die Planungsfläche als fixer 
Parameter festgelegt (sh. Abb). 
 
Bei dieser Betrachtung wurde die Fläche 
des vorhandenen Kindergartens 
einbezogen. 
Die Städtischen Bühnen haben Bedarfe in Form eines fortgeschriebenen Raum - und 
Funktionsprogramms ergänzt um einen Erläuterungsbericht mit Stand vom 10.01.2026 
formuliert.  
Ziel ist , die mögliche Nutzung als Probenzentrum mit Schneiderei zu prüfen. 
Dies ist eine grundsätzliche Voraussetzung für die Sanierung des Theaters am Domhof,  
da dort erforderliche  Freiräume für Umstrukturierungen und Technikräume im Zuge der 
Sanierungsplanungen geschaen werden müssen.  
Im weiteren Verlauf der Planungen zeigte sich, dass zwei Probebühnen in der Kirche nur mit 
Einschränkungen zu integrieren sind. In weiteren Gesprächen mit dem Bistum wurde auch 
das Grundstück mit derzeitigem Sitz der Don-Bosco-Jugendhilfe für eine Überplanung zur 
Verfügung gestellt. 
 Dies ermöglicht die Verlagerung der kleineren Probebühne in den Neubau und schat 
Flächen in der Kirche für eine Probebühne mit Zuschauerbereich. 

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
3 
Dies erönet die Möglichkeit für die Öentlichkeit weitere Veranstaltungen zu bieten und 
in Betrachtung de s städtebaulichen Aspekte s hierüber entsprechende  Fördermiel zu 
beantragen. 
Im Rahmen der Machbarkeitsstudie werden die technische, wirtschaftliche, rechtliche und 
organisatorisch-betriebliche Durchführbarkeit bewertet. Für eine Realisierung notwendige 
Abwägungen, Kosten und Risiken werden benannt. 
Die Studie basiert auf Bestandsunterlagen der Gebäude (Genehmigungen, historische n 
Fotos, Pläne n), Voruntersuchungen, Ortsbegehungen mit Sachverständigen und einem 
Bodengutachten. 
 
Die Machbarkeitsstudie ist die Vorlaufphase zur Vorplanung  und soll als 
Entscheidungsgrundlage für eine möglicherweise weitere Umsetzung des Projektes 
dienen. 
Der EB Immobilien übertrug die Umsetzung der Studie u.a. externen Büros, die mit der 
Planung am Standort Limberg beauftragt und mit den entsprechenden baulichen und 
technischen Anforderungen vertraut sind. 
Die Bühnen haben für die Konkretisierung der Raumbedarfe und die fachliche Begleitung 
des Konzeptes einen Theaterfachplaner beauftragt. 
Analysen 
• Standortanalyse 
Das Baugrundstück mit in Summe 4.580 m² weist eine eingeschränkte Bebaubarkeit, hohen 
Grundwasserstand mit schwierigen Baugrundverhältnisse und denkmalgeschütztem 
Bestand auf. 
Die zentrale Lage am Herrenteichswall bietet eine hervorragende fußläufige Anbindung ans 
Theater am Domhof.  Die weitere Verkehrsanbindung  für ÖPNV, Fahrrad- und 
Fußgängerverkehr ist optimal . Die Individualverkehrsmöglichkeiten sind gegenüber dem 
Haupthaus am Domhof nicht schlechter gestellt.  
Eine vereinfachte Anbindung von motorisierten Transporten zwischen dem  Domhof und 
dem Probenzentrum über die Kleine Domsfreiheit wird im weiteren Verlauf des Projektes 
überprüft.   
• Rechtliche Machbarkeit:  
Das Grundstück liegt im Bereich des Durchführungsplans D6. Dieser bildet keinen 
rechtsgültigen Bebauungsplan ab. Eine Zustimmung zur Bebauung nach §34 BauGB mit 
Rücksichtnahme auf d en angrenzenden Bestand  ist im Sinne einer städtebaulichen 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
4 
Zustimmung möglich. Im Rahmen der verwaltungsinternen Abstimmung wurden dazu die 
Rahmenbedingungen mit Baumassen und Höhen als fixe Parameter festgelegt. 
Die Studie wurde im Austausch mit der Bauordnung, der unteren Denkmalbehörde und der 
Feuerwehr erstellt. Es wurden keine ausschließenden Ein wände benannt. Die formal 
abzustimmenden Fragestellungen entsprechen einem üblichen innerstädtischen 
Nichtwohngebäude. 
Die Zuwegung des Flurstückes 19/1 (Don Bosco) ist formal ungeregelt und wird hinsichtlich 
erforderlicher Verträge bzw. Baulasten im Rahmen eines Bauantrages geprüft.  
Der Eigentumsübergang ist vertraglich mit dem Bistum über Vereinbarungen zu Terminen, 
Verantwortlichkeiten und Anpassung der Grundstücksgrenzen zu fassen.  
Eine Abstimmung mit dem Architekten Bruno Braun zu möglichen 
Planungseinschränkungen innerhalb des Kirchenraumes durch bestehendes 
Urheberrecht aus den 1990er Jahren ergab keine Einwände gegen umfassende Eingrie in 
den Innenraum. 
• Technische Machbarkeit 
Die a ufwändige Umnutzung der altstadtprägenden Bausubstanz erfordert  zugleich die 
Berücksichtigung von denkmalgerechten und funktionalen Anforderungen. Für den 
Kirchenraum ist ein hoher Aufwand für die baulichen Anpassungen notwendig. 
Die umfassende Sanierung de r äußeren Gebäudehülle (Fassade und Dach)  der Kirche ist 
keine z wingende Vorausse tzung für die Umnutzung . Unter Betrachtung der 
Bauunterhaltungskosten und störungsfreien Nutzung ist eine Bearbeitung der Bauteile zu 
empfehlen. 
Aufgrund der schwierige n Baugrundverhältnisse und des hohe n Grundwasserstandes ist 
mit entsprechend hohen Erstellungskosten zu kalkulieren. Für eine Grenzbebauung, auch 
an Nachbargebäude , ist eine umfangreiche Baugrubensicherung Voraussetzung. Aus 
diesem Grund ist die Errichtung von Untergeschossen überdurchschnilich kostenintensiv 
und unter Kosten- Nutzenaspekten abzuwägen. 
• Betrieblich-organisatorische Machbarkeit 
Die den Theaterbetrieb eizienter machenden  Vorteile wie verbesserte 
Probenmöglichkeiten, bessere räumliche Bedingungen und die Nähe zum Domhof sind 
hervorzuheben. Herausforderungen ergeben sich jedoch durch die Verteilung von Personal 
und Materialien auf mehrere Standorte, was die Kommunikation und Logistik beeinflusst. 
Zusätzliche Probebühnen entlasten die Hauptbühne, jedoch fehlen Lagermöglichkeiten für 
Dekorationen und Großrequisiten, die ein zentrales Werkstazentrum bieten würde. 
Außerdem sind Anpassungen in Prozessen wie Transport, Materialverfügbarkeit und 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
5 
internen Verkehrswegen notwendig. Ein größerer Personal- und Fahrzeugbedarf sowie die 
Einrichtung eines festen Lieferverkehrs könnten erforderlich sein. 
An diese m Standort ist keine Erweiterung für die Nutzung als Dekorationswerkstäen 
möglich. Das bedeutet, dass dafür dauerhaft  ein separater Standort erforderlich ist. Das 
geht einher mit entsprechendem Logistikverkehr zwischen den einzelnen Standorten. 
• Voraussetzungen und Risiken 
Für die Realisierung werden wesentliche Projektrisiken identifiziert: 
Voraussetzung für die Realisierung des Probenzentrums am Standort Herz-Jesu-Kirche ist 
die rechtzeitige Freistellung der Grundstücksflächen, damit der geplante Baubeginn 
gehalten werden kann.  Die Nutzungen Kita und Jugendhilfe Don Bosco werden verlagert 
und sind in ohne Unterbrechungszeiten  wieder bereit zu stellen. Dabei soll die Kita in 
Abstimmung mit allen Beteiligten nach zeitlichen und räumlichen Möglichkeiten in der 
Innenstadt bedarfsgerecht übergangsweise und dauerhaft erhalten bleiben. 
Etwaige Verlagerungskosten der Einrichtungen und ein dafür ggf. erforderlicher zeitlicher 
Vorlauf sind in der nachfolgenden Kostenprognose und im Rahmenterminplan nicht 
enthalten. 
Baunterhaltungskosten für eine Eigentumsübernahme vor  prognostiziertem Baubeginn 
sind in der Kostenprognose nicht aufgeführt. 
Die Finanzierung ist nicht abschließend geklärt. Es werden Fördermiel eingeworben, die 
Zusagen und Förderhöhen werden voraussichtlich ab 2028 bekannt.  
Das Betriebsrisiko mit der  Entwicklung der Städtischen Bühnen und den einhergehenden 
ggf. geänderten Bedarfen kann baufachlich nicht prognostiziert werden. 
Kostenprognose 
Die Kostenannahme nach DIN 276  (2028-12) basiert auf Baukostenermilungen nach 
Kennwerten über Flächenansätze vergleichbarer Projekte  ergänzt um Ermilungen nach 
Bauarten bzw. Bauteilen.  
Aufgeschlüsselt nach Kostengruppen werden die Kosten  in die Bauk ubatur Herz -Jesu-
Kirche und Neubau aufgestellt. 
Die Kostenannahme für den Standort Herz -Jesu-Kirche beläuft sich mit dem aktuellen 
Kostenindex auf 36,9 Mio. € bruo über die Kostengruppen 300 -700. Inklusive der KG 100 
und 200 werden Kosten von 40,3 Mio. € bruo prognostiziert. 
Als ergänzende Leistungs- und Kostenbausteine werden aufgeführt: 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
6 
Die Sanierung der Natursteinfassade und Fenster mit  + 1,0 Mio. €  
die Erneuerung des Kirchendaches mit  + 0,54 Mio. € 
die Einrüstung mit +0,25  Mio. € 
In den Kostenbausteinen ist ein Risikoansatz für die Bausubstanz berücksichtigt. 
Zusätzliche Flächen durch eine Erweiterung des Untergeschosses um 200 qm + 1,23 Mio 
Die finanziellen Risiken des Substanzerhalts der denkmalgeschützten Kirche können durch 
einen höheren Invest für eine Sanierung der Gebäudehülle (Bausteine Dach, Fassade, 
Fenster) reduziert werden. 
Finanzielle Förderung 
Für das Projekt können Förder miel in den Bereichen  Städtebau (Lebendige Zentren) , 
Denkmal, Kultur , energetische Sanierung und energieeizienter Neubau eingeworben 
werden. 
Die Vorbereitung für die Antragstellung  städtebauliche Förderung ist angelaufen,  die 
weiteren Möglichkeiten werden sondiert. 
Rahmenterminplan 
Eigentumsübergang 2026-2028  
Bestandsuntersuchungen, 3D-Scan Kirche, Fassade, Fenster 2026 - 2027 
Vergabeverfahren Planung Q3 2026 - Q2 2027 
Planungszeitraum 2027-2028 
Realisierung 2029-2031 
Weitere Termine sind der Anlage zu entnehmen. 
Vergleich zum Standort Limberg 
Die Vorplanung des Standortes für eine Errichtung eines Proben - und Werkstazentrums 
wurde mit der LPH 2  in 2025 abgeschlossen. Betrachtet wird in diesem Vergleich 
ausschließlich der 1. Bauabschni als Probenzentrum. Die weitere Bearbeitung wurde für 
die Erstellung der Machbarkeitsstudie ausgesetzt und eine mögliche Auftragsauflösung 
vorverhandelt. 
Die dezentrale Lage bietet die perspektivische Möglichkeit ein Proben - und 
Werkstazentrum unter einem Dach zu errichten. 
Die Anforderungen des Raumprogramms mit den entsprechenden Flächen können 
realisiert werden. Dazu ist eine vorhabenbezogene Anpassung des B-Plans erforderlich. 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
7 
Die Kostenschätzung für das Probenzentrum als ersten Bauabschni am Standort Limberg 
beläuft sich mit dem aktuellen Kostenindex auf 3 9,1 Mio. € bruo über die Kostengruppen 
300-700. Inklusive der KG 100 und 200 werden Kosten von 40,8 Mio. € bruo prognostiziert. 
Mögliche Terminschiene: Anpassung B -Plan 2026-2027, Planungszeitraum 202 6-2028, 
Realisierung 2029-2031. 
Fazit 
Der Standort Limberg bietet große Flächen und moderne Bauoptionen mit niedrigeren 
Grundstückskosten, ist jedoch infrastrukturell weniger integriert und verursacht höhere 
Wegzeiten.  
Eine mögliche Finanzierung über Förderungen ist derzeit nicht absehbar prognostizierbar. 
Die Herz -Jesu-Kirche bietet durch Umnutzung eines ehemaligen Kirchengebäudes mit 
ihrer zentralen Lage kulturelle und städtebauliche Vorzüge . Im Vergleich zum Limberg 
entstehen Mehrkosten durch denkmalrechtliche Anforderungen und 
Baugrunderfordernisse.  
Eine Finanzierung über Fördermiel wird als aussichtsreich bewertet. 
Mit Anpassung des Raum - und Funktionsprogramms der Städtischen Bühnen Osnabrück 
gGmbH mit Berücksichtigung variabler Parameter hinsichtlich der Flächenansätze sind die 
Probebühnen und die Schneiderei an dem Standort realisierbar. 
Das Projekt ist in einem Bauabschni zu realisieren. Voraussetzung sind der 
abgeschlossene Eigentumsübergang, die Verlagerung der Kita Herz -Jesu im 
Innenstadtbereich und die katholische Jugendhilfe Don Bosco. 
Die Dekorationswerkstäen mit einem Kostümlager verbleiben an separatem Standort, 
derzeit in der Rheinstraße. Da dieser Standort im Zuge der Sanierungen der Städtischen 
Bühnen Osnabrück (Schaung Probezentrum – Interimseinrichtungen – Sanierung Theater 
am Domhof) der letzte Bauabschni sein wird, sind parallel auch an diesem Standort 
Sanierungen erforderlich, um den Betrieb der Werkstäen über die nächsten 10- 15 Jahre 
sicherzustellen. 
Beide Standorte erfüllen die Voraussetzungen für eine Realisierung.  Beide Varianten sind 
unter der Voraussetzung einer gesicherten Finanzierung im gleichen Zeitraum realisierbar. 
In der Abwägung  kultureller Aspekte ist der Standort Herz -Jesu-Kirche zu präferieren , da 
hier ein Spielstäen Charakter stärker im Fokus steht.  
Mit der Inbetriebnahme des Probenzentrums sind die Voraussetzungen für die Sanierung 
des Theaters am Domhof durch Schaung der Flächenkapazitäten gegeben.  
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
Anlagen zur Machbarkeitsstudie 
 
1. Hochbaupläne Machbarkeitsstudie HJK Konzept       7 Seiten 
2. Kostenaufstellung Probezentrum Standort HJK +Limberg 
mit Erläuterung            2 Seiten 
3. Architektur – Erläuterungsbericht         9 Seiten 
4. Stellungnahme Städtebau, Bauordnung, Denkmalpflege      3 Seiten 
5. Stellungnahme Städtische Bühnen         2 Seiten 
6. Stellungnahme Bausubstanz         7 Seiten 
7. Standortvergleich Probenzentrum Limberg / HJK       1 Seiten 
 
 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück
Blatt 1Lageplan   M 1:500
Blick vom Erich-Maria-Remarque-Ring
Radweg
Radweg
68__
9
10
18
H
H  (i)
Hase
Hase
Herrenteichsstraße
Georgstraße
Schillerstraße
Haarmannsbrunnen
6_
1
10__
1
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5
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12
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6
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44
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5
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5
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1
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3
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2
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2
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1
38__
2
1_
4 2_
2
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5
Rinne
Rinne
Rinne
Rinne
Fuge
Ausfahrt Parkhaus
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg-
rot
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
3Ga
Holzsteg
Holzsteg
Draht
Steg
DrahtSteg
Drahtrost
Drahtrost
Holz
Bank
Bank
Bank
Bank
Bank
Bank
6,10
3,00
5,10
6,10
7,50
3,005,105,10
3,00
Hase
Stadtmauer
Erich-Maria-Remarque-
Ring
Herz-Jesu Kirche
III IV IV
III I
III
IV
III
IV
IV
IV
IV
III
III
III
IV
IV
III
IV
III
III
I
63.83
63.29
63.86
63.78
63.81
63.66
63.75
66.89
Domschule
Naturdenkmal
Herrenteichswall
II
I
III
III
I
IV
63.90 m
63.90 m
63.82
64.16
rollstuhlgerechter
Eingang
rollstuhlgerechter
Eingang
Attikahöhe 6.00 m
Attikahöhe 18.80 m
1 Stpl.
Sakristei
Attikahöhe 14.75 m
Attikahöhe 12.90 mAnlieferung
63.30 m
Attikahöhe 6.00 m
Traufhöhe 9.45 m
Traufhöhe 9.45 m
III
Patio
Trafo
Attikahöhen bezogen auf
OKFF EG = 64.50 m ü. NN
Pavillon
Herrenteichswall
1 Stpl.
rollstuhlgerechter
Eingang
Projektaufgabe Ziel der Machbarkeitsstudie ist die 
Überprüfung des Standortes Herz-Jesu-Kirche sowie der 
östlich und südlich gelegenen Baugrundstücke auf die 
Realisierbarkeit eines Probenzentrums mit drei Probebühnen 
und einer Kostümwerkstatt für die Städtischen Bühnen 
Osnabrück.
Die entweihte, dreischiffige Herz-Jesu-Kirche, zwischen 1898 
und 1901 im neogotischen Stil erbaut, soll zudem für die 
Öffentlichkeit zugänglich sein und neben der Nutzung als 
Probebühne auch als Theaterspielstätte dienen.
Städtebauliches Konzept  In Verlängerung der Ost-
West-Achse des Kirchenschiffes fügt sich ein Neubau mit 
Adressbildung zum Erich-Maria-Remarque-Ring an. Die 
Längsseiten des Neubaus verlaufen in einer Linie mit den 
Außenwänden der Kirchenseitenschiffe und ihrer prägenden 
Strebepfeiler.
Neubau und Kirche sind über zwei Gänge in Verlängerung der 
Seitenschiffe miteinander verbunden, sodass zwischen beiden 
Gebäuden ein geschlossener Innenhof (Patio) entsteht.
In der Geschossigkeit orientiert sich der Neubau an der 
angrenzenden viergeschossigen Wohnbebauung, die sich 
südlich am Erich-Maria-Remarque-Ring fortsetzt. Das vierte 
Geschoss (3.Obergeschoss) wird zu beiden Seiten als 
Staffelgeschoss ausgebildet, sodass die Attika des 2. 
Obergeschosses die Traufhöhe des nördlichen 
Nachbargebäudes der Domschule aufnimmt.
Zum Erich-Maria-Remarque-Ring zeigt sich der Neubau ohne 
Staffelgeschoss in voller viergeschossiger Höhe. Hier erfüllt 
der Neubau die Funktion eines städtebaulichen 
„Schlusssteins“, in dem er die städtebauliche Lücke schließt 
und sich sehr präsent mit profilierter Ziegelfassade im 
Straßenraum der viel befahrenden Straße an einem 
prägnanten Straßenknick darstellt.
Im Süden schließt sich ein zweiter Neubau an, der sich in 
Geschossigkeit, seiner Traufhöhe und Dachform am südlich 
angrenzenden Gebäude des Kirchenboten orientiert und 
zusammen mit diesem eine Platzkante zum Schillerplatz 
ausbildet. Die drei Gebäude Herz-Jesu-Kirche, Neubau am 
Erich-Maria-Remarque-Ring und Neubau am Schillerplatz 
sind über einen eingeschossigen Sockel miteinander 
verbunden. Die Sakristei markiert den KünstlerInnen- und 
Mitarbeitendeneingang am Schillerplatz, auf der Seite des 
Herrenteichswalls. Die Zuschauer gelangen durch das 
Westportal in die Kirche.
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück
Ansicht Nord an der Domschule  M 1:200
Grundriss Erdgeschoss   M 1:200 Blatt 2
+18,80
+14,75
+83,30
+79,25
+5,80+70,30
-0,60+63,90
+0,00+64,50
Herz-Jesu Kirche Probebühne 2 HerrenteichswallErich-Maria-Remarque-Ring
Chor
Strebepfeiler
Apsis
NordturmObergaden
Untergaden
Satteldach
Mittel- und Seitenschiff
Neubau Probebühne 1 + 3
Labyrinth-
ball
Bank
Bank
Bank
Bank
Bank
Bank
Holzsteg
Holzsteg
DrahtSteg
DrahtSteg
Drahtrost
Drahtrost
Holz
DN200
2Ga
3Ga
St%%252tzmauer
St%%252tzmauer
Ausfahrt Parkhaus
Einfahrt Parkhaus
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg-rot
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Radweg
Rinne
Rinne
Rinne
Rinne
Rinne
Rinne
Rinne
Fuge
Rinne
6_
1
10__
1
18__
5
12
3_
8
1_
2
12
11
68__
6
68__
5
39
2_
6
10
49
42
44
42__
5
28__
5
3_
1
22
48
25__
1
68__
3
55__
2
11__
2
28__
7
50__
2
63
62__
3
47__
11
69
8_
1
26__
1
56
78__
1
47__
12
3
5
57/1
6
4
52__
2
67__
1
5_
2
35__
1
55__
4
40
45
1_
4
47__
13
7
54__
3 68__
2
43
36
67__
328__
6
2_
4
58__
3
33
2_
3
10__
2
9
19__
4
7_
1
50__
1
47__
10
8_
1
41
70
59
52__
1
9_
1 37
4
39__
2
54__
2
7_
2
8
38__
1
38__
2
1_
3
1_
4
2_
1
2_
2
20__
5
19__
4
19__
5
Haarmannsbrunnen
Herrenteichsstraße
Georgstraße
Herrenteichswall
Schillerstraße
Breiter Gang
Hase
Hase
13
9
5
9
17
7
18
13
14
17
14
20
9
15
1
10
19
15
2
11
3
12
16
12
3A
1
12A
8
18
12A
1B
22
23
1
4
3
2
18
28
5
6
30
4
7
40
29
28
32
29
27
31
30
11
12
1
20
21
15
18
11
15
11B
10
22
6
5
3
9A
8
8A
17
19
18
20
21
10E
10F
10G
10H
10A
10B
10C
10D
H
H (i)
AA
AA
BB
BB
h = 8 m
176 Sitzplätze
38 Stg. 17,9/27
38 Stg. 17,9/27
h = 8 m
rollstuhlgerechter
Eingang
rollstuhlgerechter
Eingang
Rampe mit Steigung 2,9 %
rollstuhlgerechter
Eingang
Stellplatz 
Transporter
14,70
DD
DD
7,414 6,16 6,107 6,166 6,094 6,205 17,57 20,25 14,25 60
Vorhang, schallabsorbierend
Vorhang, schallabsorbierend
A
E
N1
N2
N2
N3
N3
N4
F
G
23,3060
K1
K1
K2
K2
K3
K3
K4
K4
K5
K5
K6
K6
A'
B'
Rüstlager
80,16 m²
Probebühne 3
210,70 m²
Schacht
3,90 m²
A.
9,45 m²
Sanitätsraum
12,02 m²
Elt.
8,07 m²
Flur
55,77 m²
TRH 3
46,79 m²
TRH 4
22,32 m²Flur
14,69 m²
Flur /
Transportweg
140,94 m²
Müllraum
16,44 m²
Umkleide Personal
Schneiderei
9,42 m²
Umkleide
Personal
Schneiderei
12,98 m²
Elt.
14,63 m²
A.
9,45 m²TRH 2
32,18 m²
Flur
10,28 m²
Büro
15,18 m²
Büro
30,36 m²
Requisitenlager
32,43 m²
TRH 1
25,17 m²
Materiallager
22,42 m²
Rüstlager
59,25 m²
Anlieferung
65,70 m²
Anlieferungsrampe
27,00 m²
Materiallager
49,99 m²
Flur /
Transportweg
49,92 m²
Probebühne 1
360,00 m²
h = 4 m
Brandwand
BABW
BABW
BABW
BABW
BABW
BABW
Materiallager
19,99 m²
Flur /
Transportweg
141,99 m²
Hub-
Plattform
Hub-
Plattform
BABW
BABW
60 20,00 50 14,00 60
16 Stg 17/27
16 Stg 17/27
36 Stg 18,5/26
3,00
Eingang
Mitarbeitende
26,58 m²
26 Stg 20,4/27 
26 Stg 20,4/27 
WC
Vorraum
4,55 m²
Flur
28,87 m²
TRH
31,18 m²
Materiallager
24,83 m²
WC
Vorraum
4,73 m²
Flur
27,88 m²
Garderobe
10,48 m²
Lager Catering
10,95 m²
Elt
8,65 m²
Garderobe
10,77 m²
R-WC
10,63 m²
Elt.
8,93 m²
Lager
11,11 m²
Übergabe
TGA
8,68 m²
Bühnentechnik
PB 2
11,80 m²
TRH
5,68 m²
TRH
5,68 m²
Rüstlager
89,04 m² CC
CC
Probebühne 2 /
Öffentliche
Veranstaltungen
382,24 m²
Tor
Tor
Tor
R-WC
6,41 m²
Pumi
7,12 m²
WC-D
5,04 m²
WC-D
Vorraum
2,12 m²
WC-H
Vorraum
2,58 m² WC-H
3,95 m²
Schacht
2,10 m²
WC
8,14 m²
WC
8,62 m²
WC
Vorraum
5,21 m²
Technik
4,55 m²
BMZ +
Feuerwehranlaufpunkt
5,23 m²
Tor
Schacht
6,84 m²
WC
5,79 m²
WC
5,85 m²
WC
6,02 m²
WC
6,08 m²
Zuschauerbereich
102,05 m²
Flur
13,13 m²
Flur
12,96 m²
Foyer
19,29 m²
Foyer
52,91 m²
Repetitionsraum
/Ruheraum
28,39 m²
Flur
6,96 m²
Foyer
19,14 m²
Tor
Einbringöffnung Heizung
35,70
2,1724,507,141
603,103015,055095303,10602,70303,51860
R 4,50
R 5,80
1,60 1,60 11,60 1,60 1,60
2,90
Bühnentechnik
PB1
Patio
Pumi   7 m2
3,00
Bühnentechnik
PB3
Schacht
Lager
11,31 m²
R 4,50
+0,00 = 64,50
Stellplatz 
PKW
+0,00 = 64,50
27,421
Brandwand
Brandwand
Brandwand
2,3591,6013,601,602,20
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück
Grundriss 1. Obergeschoss   M 1:200
Ansicht Ost am Erich-Maria-Remarque-Ring   M 1:200
Blatt 3
+0,30
+16,77 +81,27
+76,93+12,43
+18,80
+14,75
+83,30
+79,25
+63,90-0,60
+19,70
+14,21
+64,50+0,00
+84,20
+78,71
DomschulePavillonErich-Maria-Remarque-Ring Neubau Probebühne 1+3
AA
AA
BB
BB
Luftraum Probebühne 1
Luftraum
Rüstlager 19 Stg. 17,9/27
19 Stg. 17,9/27
20 Stg 18,3/27
22 Stg 16,6/27
DD
DD
Luftraum
Rüstlager
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Kastenfenster
-konstruktion
Tageslichtbezug
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Kastenfenster
-konstruktion
Tageslichtbezug
Kastenfenster
-konstruktion
Tageslichtbezug
Kastenfenster
-konstruktion
Tageslichtbezug
Kastenfensterkonstruktion
im Chor, Fenster weiterhin
von innen sichtbar
A A
E E
N1
N2
N2
N3
N3
N4
N4
N6
F
F
G
G
K1
K1
K2
K2
K3
K3
K4
K4
K5
K5
K6
K6
A'
B'
A.
9,45 m²
Flur
14,45 m²
Flur
4,55 m²
Regiegalerie
54,00 m²
TRH 2
22,17 m² A.
9,45 m²
Elt.
19,14 m²
Lager
Damenschn. 1
30,47 m²
Büro
Damenschneiderei
23,98 m²
Farbküche
28,84 m²
Ankleideraum
23,02 m²
TRH 1
22,54 m²
Bügelbereich
24,44 m²
Zuschneideraum
25,72 m²
Damenschneiderei
144,05 m²
Brandwand
BABW
BABW BABW
BABW
BABW
BABW
RLT
4,65 m²
BABWBABW
BABW
BABW
BABW
Rockbügeltisch
Flächenbügeltisch
Bügelpresse
Overlock
Nähmaschine
Färbekessel
Arbeitsplatz
Zuschneide
Kräuselmaschine
Kettelmaschine
Zuschauerbereich
176 Sitzplätze
16 Stg 17/27
16 Stg 17/27
36 Stg 18,5/26
Waschbecken mit Arbeitsfläche
Dachaufsicht
22 Stg 16,6/27
Lager
Damenschn. 2
14,12 m²
Schacht
2,10 m²
Schacht
6,84 m²
8 Stg. 17,9/27
Proben-/ Schuh-/
Kostümlager
210,70 m²
Flur
12,18 m² TRH 3
22,32 m²
TRH 4
22,32 m²
Flur
15,99 m²
Schacht
2,90 m²
8 Stg. 17,9/27
Dachaufsicht
Patio
Galerie
21,32 m²
Galerie
22,15 m²
+6,80+5,30
Luftraum
Foyer
Luftraum
Luftraum
6023,30607,141
60 20,00 25 25 14,00 60
35,70
24,507,141
7,414 6,16 6,107 6,166 6,094 6,205 17,57 20,25 14,25 60
27,421
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück
Grundriss 2. Obergeschoss   I   Schnitt B-B  M 1:200
Schnittansicht West am Schillerplatz   M 1:200
Blatt 4
+64,50
+63,90
+0,00
-0,60
+16,18
Elt. Probebühne 2 /
Öffentliche
Veranstaltungen
Elt
Hauptträger
Stütze Stütze
Bühnentechnik
Kragträger Kragträger
akustisch wirksame Baffelkonstruktion
Gipskartondecke,
feuerhemmend
Gipskartondecke,
feuerhemmend
Gipskartondecke,
feuerhemmend
Pfahlkopfbalkenebene
Domschule Pavillon Herz-Jesu-Kirche Sakristei Anlieferung Schillerstraße
Tor
Dachaufsicht
Patio
AA
AA
BB
BB
Luftraum
23 Stg. 17,6/27
23 Stg. 17,6/27
Luftraum
Dachaufsicht
DD
DD
A A
E E
N1
N2
N2
N3
N3
N4
N4
N6
F
F
G
G
K1
K1
K2
K2
K3
K3
K4
K4
K5
K5
K6
K6
A'
B'
Garderobe 2 D
52,00 m²
Garderobe 1 D
38,09 m²
Garderobe 1 H
38,09 m²
Garderobe 3 H
52,00 m²
Elt.
17,68 m²
A.
9,45 m² TRH 3
23,28 m²
Flur
62,02 m²
Flur
59,72 m²
Garderobe 3 D
42,79 m²
Elt.
11,02 m²
TRH 4
23,28 m²
Garderobe 2 H
48,51 m²
Garderobe 4 H
51,48 m²
Garderobe 4 D
51,48 m²
Waschraum-D
14,14 m²Duschen-H
20,77 m²
Lager Herrenschn. 1
Büro
Herrenschneiderei
23,98 m²
Waschraum
Schneiderei
36,27 m²
Zuschneideraum
25,72 m²
Ankleideraum
15,59 m²
Bügelbereich
24,44 m²
RLT
4,65 m²
Elt.
19,14 m²
TRH 2
17,79 m²
A.
9,45 m²
Brandwand
BABW
BABW BABW
BABW
BABW
BABW
Herrenschneiderei
144,05 m²
BABW
BABW
BABW
BABW
BABW
1.5m-Linie 2.OG
Bügelpresse
Flächenbügeltisch
Rockbügeltisch
Nähmaschine mit Arbeitsplatz
22,86 m²
Ozon
CC
CC
Technik
4,86 m²
Ruheraum
14,70 m²
WC-H
15,38 m²
Duschen-D
20,10 m²
WC -D
15,56 m²
Lager
Herrenschn. 2
14,12 m²
Schacht
2,90 m²
Schacht
2,40 m²
Schacht
2,24 m²
Schacht
2,10 m²
1.5m-Linie 2.OG
TRH 1
18,22 m²
20 Stg 18,3/27
20 Stg 18,3/27
Pumi
4,88 m²Waschraum-H
10,47 m²
Technik
57,34 m²
Regie
35,52 m²
Empore
20,64 m²
Empore
20,05 m²
Galerie Regie
22,33 m²
TRH
17,96 m²
Kastenfenster
-konstruktion
hinter Fensterrosette
oberhalb der Techniraumes
Luftraum
Rüstlager
Schacht
1,93 m²
6023,3060
0 20,10 30 14,10 60
35,10
24,50
7,414 6,16 6,107 6,166 6,094 6,205 17,57 20,25 14,25 60
27,421
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück
Grundriss 3. Obergeschoss   M 1:200 Blatt 5
Schnitt A-A   M 1:200
Patio
AA
AA
BB
BB
23 Stg. 17,6/27
23 Stg. 17,6/27
Schacht
Schacht
DD
DD
A A
E E
N1
N1
N2
N2
N3
N3
N4
N4
N6
F
F
G
G
K1
K1
K2
K2
K3
K3
K4
K4
K5
K5
K6
K6
A'
B'
Flur
43,37 m²
Flur
47,44 m²
Arbeitsraum
Kunst
43,57 m²
Ruheraum /
Repetitionsraum
18,42 m²
Elt.
14,44 m²
TRH 4
23,25 m²
Sozialraum
65,49 m²
WC
4,83 m²
WC
4,95 m²
Repetitionsraum
47,16 m²
Küche
12,52 m² A.
9,45 m² TRH 3
23,16 m²
RLT
103,65 m²
BABW
BABW BABW
BABWSchacht
2,90 m²
CC
CC
Terrasse
105,75 m²
II
I
III
I
1,6521,201,65
24,50
35,70
8,10 27,60
Repetitionsraum
17,34 m²
WC
Vorraum
2,39 m²
WC
Vorraum
2,28 m²
Dachausstieg
Schacht
1,93 m²
7,414 6,16 6,107 6,166 6,094 6,205 17,57 20,25 14,25 60
Wär mepumpeneinheiten
Probebühne 1
Flur
FlurKüche Ruheraum /
Repetitionsraum
RLT
Flur
Garderobe 3 H FlurDuschen-D
R-WC
Flur
Rüstlager
Garderobe 2 D
Puffer, Verteiler,
Wärmetauscher,
WWB
+63,30
+19,70
+0,00
+5,30
-1,20
+0,00
+77,40
+14,25
+10,20
+18,80
+14,75
-3,45
+12,90
+83,30
+79,25
+9,79
+14,21
+61,05
+63,90-0,60
+70,30
+64,50
+5,80
+84,20
+78,71
25902,7540902,75401,808,00453,0060
801,701,00
2,501,00
Domschule
Pavillon
Kirchenbote, Schillerstraße 15 HGW = 62,00 ü. NN
BZP = 63,70 ü. NN
MGW = 61,00 ü. NN
Einbring-
öffnung
Hzg.
Neubau Kostümwerkstätten Neubau Probebühnen 1+3
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück
Schnitt B-B   M 1:200
Blatt 6Grundriss Untergeschoss M 1:200
AA
AA
BB
BB
19 Stg. 18,1/27
DD
DD
A A
E E
N1
N1
N2
N2
N3
N3
K1
K1
K2
K2
K3
K3
K4
K4
K5
K5
K6
K6
A'
B'
Puffer, Verteiler,
Wärmetauscher,
WWB
122,61 m²
Flur
16,30 m²
Elt.
33,48 m²
TRH 4
22,32 m²
SiBe
4,05 m²
BABW
BABW
CC
CC
Schacht
2,90 m²
20,25 14,25
42 20,10 30 3,40 30 2,90 30 7,20 42
421,93423,10302,7042
35,34
Einbringöffnung
Heizung
7,72 m²
426,1042
42 20,10 30 12,40 20 1,50 42
Schacht
Belüftung SiBe
Keller wird abgebrochen
Verbindungstrasse TGA
Abmessung b x h = 2,00 x 1,60 m bis UK Decke Keller
-1,63 -3,45
1,50
63 4,00 90 40 3,00 25 40 3,00 25 25 45
Anlieferung Anlieferungsrampe
Waschraum
Schneiderei
Herrenschneiderei
Damenschneiderei
Flur / Transportweg
Ankleideraum
+63,60
+8,95
+5,30
-1,20
+0,00
+18,80
+14,75
+5,80
+12,90
+83,30
+79,25
+77,40
+70,30
+63,90-0,60
+73,95
+63,30
Herz-Jesu Kirche / Parkplatz SakristeiHerrenteichswall Erich-Maria-Remarque-Ring
Obergaden
Untergaden
Satteldach
Mittel- und Seitenschiff
Südturm
ChorApsis
Strebepfeiler
Neubau Kostümwerkstätten
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück
Schnitt C-C   M 1:200
Blatt 7Kircheninnenraum - Blick auf die Zuschauertribüne
Wär mepumpeneinheiten
Probebühne 3
Probebühne 1
Garderobe 1 H Flur Garderobe 2 H
RepetitionsraumRLTSozialraum Flur
Regiegalerie
Duschen-DWaschraum-H WC-H Garderobe 3 D Pumi
Proben-/ Schuh-/
Kostümlager
+64,50
+70,30
-0,30
+5,80
+0,00
+6,65
+18,80
+14,25
+10,20
+6,80
+5,30
+0,00
+83,30
+14,75 +79,25
+63,90-0,60
+0,00
+16,22
Herz-Jesu Kirche / Probebühne 2 PatioHerrenteichswall Erich-Maria-Remarque-Ring
Wand
Abtrennung
Chorraum
Bühnen-
technik
HGW = 62,00 ü. NN
Kastenfenster
-konstruktion
Tageslichtbezug
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Trockenbau-
verschluss,
schallabsorbierend
Gipskartondecke, feuerhemmend
akustisch wirksame Baffelkonstruktion
Zuschauerbereich
176 Sitzplätze
BZP = 63,70 ü. NN
MGW = 61,00 ü. NN
Konstruktion + Installation
Konstruktion + Installation
Bühnentechnik unterhalb Konstruktion
Galerie
Pfahlkopfbalkenebene
Lager
Neubau Probebühne 1 + 3
Stahl-Tragkonstruktion
Bühnentechnik
2,25253,65403,65401,808,002043
16,215
253,00253,169682,55
802,203580155,50
+10.20
+6,80
+5,30
+0.00+64,50
HJK
Q3 2025 Q2 2026 Q2 2026
KG Kostenindex Destatis 134,7 138,1 138,1 
100 1.529.000,00 2.200.000,00 
110 Grundstückswert 1.390.000,00 2.000.000,00 
120 Grundstücksnebenkosten 10% 139.000,00 200.000,00 
200 Herrichten, Erschließen 207.000,00 210.000,00 1.110.000,00 
210 zus. Kosten Sicherung, Abbruch, Altl asten, Kampfmittel, Archäologie 950.000,00 
Erschließung 160.000,00 
300 Hochbau 14.745.000,00 15.120.000,00 14.914.000,00 
Neubau 14.745.000,00 15.120.000,00 10.389.000,00 
Herz-Jesu-Kirche Umbau 4.525.000,00 
* HJK Fassadensanierung Naturs teinfassade, Fenster 1.000.000,00 
HJK Dachsanierung 540.000,00 
HJK Außengerüst, Klasse 4 bis Traufe Mittelschiff
für Dach und/oder Fassadensanierung 250.000,00 
Neubau Erweiterung UK 200qm; Mehrkosten 1.230.000,00 
400 Technische Anlagen 14.470.000,00 14.840 .000,00 13.880.000,00 
Neubau 8.568.000,00 8.780.000,00 5.583.000,00 
Herz-Jesu-Kirche Umbau 2.247.000,00 
Bühnentechnik 5.902.000,00 6.050.000,00 6.050.000,00 
500 Außenanlagen und Freiflächen 1.055.000,00 1.080. 000,00 601.500,00 
600 Ausstattung und Kunstwerke 515.000,00 530.000, 00 380.800,00 
700 Baunebenkosten 25% 7.303.000,00 7.490. 000,00 7.200.000,00 
Summe KG 100-700, gerundet 38.2 95.000,00 40.800.000,00 40.286.000,00 
Summe KG 300-700, gerundet 38.0 88.000,00 39.060.000,00 36.976.000,00 
LPH02LIM.xlsx 102,52%
* Abschätzung ohne Gutachenbasis; nicht in Summe enthalten
Limberg
Kostenschätzungsvergleich PZ Limberg - HJK

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
Baukosten 
Die Kosten der Konzeptplanung sind ermielt und verglichen auf den aktuellen 
Kostenstand. Eine Fortschreibung zu  einem Vergabezeitpunkt ist nicht Bestandteil der 
Aufstellung. 
Risikokosten für nicht durchgeführte tiefgreifende Voruntersuchungen sind  mit 
ergänzenden im Kostenpaket nicht berücksichtigten Bausteinen zum Bestand abgedeckt. 
Die KG 100 Grundstücke berücksichtigt den Eigentumse rwerb der überplanten 
Grundstücksflächen (Flurstücke 6, 7/2, 10/1, 14/1, 19/1 und Teile von 5 und 26/1) mit dem 
Ansatz nach Bodenrichtwert zzgl. e ines prozentualen Anteils für die  Nebenkosten, 
gerundet auf 2,2 Mio. €. 
Die KG 200 enthält abgeleitete Kostenansätze städtischer Projekte für die Herrichtung des 
vorbenannten Grundstücks mit Abbruch, Altlastenprüfung und Archäologie. 
Die Baukostenschätzung der KG 300  basiert auf fortgeschriebenen Benchmarks der 
vertieften Kostenschätzung am Standort Limberg für den Neubau und die Um- und 
Einbauten im Kirchenraum . Ergänzt werden die Kosten um Ermilungen abgegrenzter 
Bauteile mit hoher Kostenrelevanz in Verbindung mit abgerechneten Projekten und validiert 
durch vergleichbare BKI-Kosten. 
Nicht berücksichtigt ist eine umfassende Sanierung des Kirchenbauwerkes. Diese ist für 
eine Umnutzung nicht zwingende Voraussetzung. Die Kosten sind als Bausteine ergänzend 
ausgewiesen. 
Durch städtebaulichen Rahmenbedingungen mit nicht ausweitbarer oberirdischer Planung 
deckt nicht die angemeldeten Bedarfe der Städtischen Bühnen gGmbH ab.  Aufgrund des 
hohen Grundwasserspiegels und schwierigen Baugrundverhältnisse und entsprechend 
hohen Kosten wurde im Rahmen der Planung auf die technisch erforderliche Fläche 
beschränkt. Eine Erweiterung der Unterkellerung um 200 qm  für Fundusflächen ist als 
Baustein mit Mehrkosten ausgewiesen. 
Die Kosten der Technischen Gebäudeausrüstung  wurden nach Bauteilen auf Basis einer 
Konzeptplanung ermielt. Die Kosten der Bühnentechnik  wurden aus der Planung des 
Standortes Limberg übernommen. 
Die Kostenansätze der Freiflächen berücksichtigen die Flächenreduzierung in Verbindung 
mit dem höheren Aufwand des innerstädtischen Standortes. 
Die Kosten dierenz der Ausstaung gegenüber dem Standort Limberg bildet die 
Flächenreduzierung mit einhergehendem Entfall loser Möblierung ab. 
Die Baunebenkosten werden zur Vergleichbarkeit  mit dem standardisierten 
Orientierungswert von 25 % der KG 300+400 angesetzt. 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
1 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
 
Blick auf den Neubau des Probenzentrums vom Erich-Maria-Remarque-Ring 
 
 
 
 
Projekt:   Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche in Osnabrück 
   für die Städtischen Bühnen Osnabrück gGmbH 
 
Bauherr:   Stadt Osnabrück 
   Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement 
Bierstraße 33-36 
4974 Osnabrück 
 
Architekten:  Architekten BKSP 
   Obermann Ronczka Stossun und Partner mbB 
   Freundallee 13 
   30173 Hannover 

Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
2 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Fachplaner: 
 
Tragwerksplanung Dr. Ehlers-Unland Beratende Ingenieure 
   Am Tie 1 
   49086 Osnabrück 
Techn. Ausrüstung ELPLAN GmbH 
   Simeonsplatz 2 
   32423 Minden 
Bauphysik  KRÄMER-EVERS Bauphysik GmbH & Co.KG 
   Bahnhofstraße 1 
   49205 Hasbergen 
Brandschutz  KRÄMER-EVERS Bauphysik GmbH & Co.KG 
   Bahnhofstraße 1 
49205 Hasbergen 
Bodengutachten OWS Ingenieurgeologen 
   Zum Wasserwerk 15 
   48268 Greven 
 
 
Projektaufgabe 
Ziel der Machbarkeitsstudie ist die Überprüfung des Standortes Herz-Jesu-Kirche sowie der 
östlich und südlich gelegenen Baugrundstücke auf die Realisierbarkeit eines Probenzentrums mit 
drei Probebühnen und einer Kostümwerkstatt für die Städtischen Bühnen Osnabrück. 
Die entweihte, dreischiffige Herz-Jesu-Kirche, zwischen 1898 und 1901 im neogotischen Stil 
erbaut, soll zudem für die Öffentlichkeit zugänglich sein und neben der Nutzung als Probebühne 
auch als Theaterspielstätte dienen. 
 
Lage des Grundstücks / Erschließung 
Das Grundstück liegt zwischen Herrenteichswall im Westen und Erich-Maria-Remarque-Ring im 
Osten. Im Norden liegt die Domschule, deren Innenhof sich zum Grundstück öffnet. Im Süden 
schließt das Grundstück an ein Bestandsgebäude des Bistums Osnabrück, den „Kirchenboten“, 
an. Zudem befindet sich südlich zwischen Herz-Jesu-Kirche und Schillerstraße ein öffentlicher 
Parkplatz, fortan Schillerplatz genannt. Voraussetzung für die Planung ist der Abriss zweier 
Bestandsgebäude am Erich-Maria-Remarque-Ring und am Schillerplatz.  
Die Herz-Jesu-Kirche liegt in fußläufiger Entfernung vom Theater am Domhof. 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
3 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Planungsrecht 
Für das Planungsgebiet liegt der Durchführungsplan Nr. 6 Schillerplatz aus dem Jahr 1952 vor. 
Für das Plangrundstück der Machbarkeitsstudie gibt es dort keine Festsetzungen. Maßgeblich ist 
das Maß der baulichen Nutzung der Umgebung gem. § 34 BauGB. 
 
Höhenlage Gebäude 
Die Oberkante Fertigfußboden EG der Kirche liegt bei 64,50 m ü NN. Die Neubauten werden mit 
gleicher OKFF EG-Höhe geplant. Das Gelände liegt im Westen, Norden und Osten ca. 60 cm 
tiefer auf 63,90 m ü. NN. Der Schillerplatz im Süden liegt ca. 120 cm tiefer als OKFF EG, sodass 
vom Platz eine Anlieferung auf Straßenniveau an eine im Gebäude liegende Laderampe möglich 
ist. 
 
Städtebauliches Konzept 
In Verlängerung der Ost-West-Achse des Kirchenschiffes fügt sich ein Neubau mit Adressbildung 
zum Erich-Maria-Remarque-Ring an. Die Längsseiten des Neubaus verlaufen in einer Linie mit 
den Außenwänden der Kirchenseitenschiffe und ihrer prägenden Strebepfeiler. 
Neubau und Kirche sind über zwei Gänge in Verlängerung der Seitenschiffe miteinander 
verbunden, sodass zwischen beiden Gebäuden ein geschlossener Innenhof (Patio) entsteht. 
In der Geschossigkeit orientiert sich der Neubau an der angrenzenden viergeschossigen 
Wohnbebauung, die sich südlich am Erich-Maria-Remarque-Ring fortsetzt. Das vierte Geschoss 
(3.Obergeschoss) wird zu beiden Seiten als Staffelgeschoss ausgebildet, sodass die Attika des 
2. Obergeschosses die Traufhöhe des nördlichen Nachbargebäudes der Domschule aufnimmt. 
Zum Erich-Maria-Remarque-Ring zeigt sich der Neubau ohne Staffelgeschoss in voller 
viergeschossiger Höhe. Hier erfüllt der Neubau die Funktion eines städtebaulichen 
„Schlusssteins“, in dem er die städtebauliche Lücke schließt und sich sehr präsent mit profilierter 
Ziegelfassade im Straßenraum der viel befahrenden Straße an einem prägnanten Straßenknick 
darstellt. 
Im Süden schließt sich ein zweiter Neubau an, der sich in Geschossigkeit, seiner Traufhöhe und 
Dachform am südlich angrenzenden Gebäude des Kirchenboten orientiert und zusammen mit 
diesem eine Platzkante zum Schillerplatz ausbildet. Die drei Gebäude Herz-Jesu-Kirche, Neubau 
am Erich-Maria-Remarque-Ring und Neubau am Schillerplatz sind über einen eingeschossigen 
Sockel miteinander verbunden. Die Sakristei markiert den KünstlerInnen- und Mitarbeitenden-
Eingang am Schillerplatz, auf der Seite des Herrenteichswalls. Die Zuschauer gelangen durch 
das Westportal in die Kirche. 
 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
4 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Innere Funktion und Gliederung 
Neubau am Erich-Maria-Remarque-Ring 
Der Neubau am Erich-Maria-Remarque-Ring beinhaltet im Erdgeschoss die Probebühne 1, die 
den Abmessungen der Hauptbühne am Domhof von 20 x 18 m entspricht, die Probebühne 3 für 
die Proben des Tanztheaters, in der ein 14 x 14 m großer Tanzboden ausgelegt werden kann und 
ein im Lichten 8 m hohes Rüstlager. Im 1.Obergeschoss befindet sich über der Probebühne 3 
das Kostümlager, im 2.Obergeschoss die Künstlergarderoben, im 3.Obergeschoss der Sozial- 
und der Arbeitsraum. Diese Räume können zu einem größeren Raum zusammengeschlossen 
werden. Von hier aus haben die Mitarbeitenden Zugang zu einer Dachterrasse mit Blick auf den 
Chor der Herz-Jesu-Kirche. Im 3.Obergeschoss befinden sich zudem die Repetitionsräume. 
Herz-Jesu-Kirche 
In der Herz-Jesu-Kirche befindet sich die Probebühne 2, deren vorgegebene Drehbühne 
zwischen den Pfeilern des Hauptkirchenschiffes liegt und somit die Größe der Hauptspielfläche 
der Hauptbühne am Domhof erfüllt. Die Probebühne 2 soll neben dem Probenbetrieb auch als 
zusätzliche Spielstätte für das Theater Osnabrück genutzt werden. Die Herz-Jesu-Kirche bleibt 
somit auch in Zukunft für die Öffentlichkeit zugänglich. Das Theater Osnabrück öffnet sein 
Probenzentrum und macht das Geschehen neben der Bühne und den Vorstellungen sicht- und 
erlebbar für das Theaterpublikum. Der besondere Ort eines Kirchenraumes ermöglicht eine 
besondere Identifikation des Theaterpublikums mit „seinem“ Theater. Der öffentliche Zugang zur 
Kirche erfolgt von Westen über die Kirchenvorhalle. 
Die Bühne und Zuschauerbereich werden als „Raum mit Luftverbund zum Kirchenschiff“ 
konzipiert. Dieses Konzept sieht eine Abgrenzung des eigentlichen Bühnen- und 
Zuschauerbereiches vom Kirchenschiff vor: Vorhalle, Teile des Seitenschiffs, Chor und Apsiden 
werden durch eingestellte, raumhohe Trockenbauwände abgetrennt. Das unter akustischen 
Aspekten zu betrachtende Raumvolumen wird kleiner. Den oberen Abschluss bilden akustisch 
wirksame Baffelkonstruktionen unterhalb der Decken des Haupt- und der Seitenschiffe. Die 
Bühnentechnik wird an einer offenen, tischartigen Stahlkonstruktion installiert. 
Der vorwiegende Teil der Kirchenfenster muss aus Gründen des Schallschutzes gegen 
Außenlärm mit einer Trockenbaukonstruktion geschlossen werden. Die Rauminnenseite wird 
hoch schallabsorbierend bekleidet. 
Neubau am Schillerplatz 
Der Neubau am Schillerplatz beinhaltet im Erdgeschoss die Anlieferung von größeren 
Kulissenelementen als auch die Auslieferung von Kostümen. Des Weiteren befinden sich dort 
Requisiten- und Rüstlager, Büroflächen und Umkleideräume der Kostümwerkstätten. Im 1. und 2. 
Obergeschoss liegen die Kostümwerkstätten mit ihren Nebenräumen. 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
5 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Abläufe und Verkehrswege 
Die zuvor beschriebenen drei Gebäude sind über ein eingeschossiges „Gelenk“ miteinander 
verbunden. Im Zentrum dieses Gelenkes befindet sich der Mitarbeitenden-Eingang sowie eine 
große Kulissen-Verteilfläche. Von hieraus können Kulissen mit Transportwagen liegend zur 
Probebühne 1 des Neubaus und zur Probebühne 2 der Kirche transportiert werden. Der Zugang 
zur Kirche erfolgt über die südliche Apsis. Zwei Lastenaufzüge befinden sich ebenfalls im 
Zentrum des Gebäudeensembles. 
 
Baukonstruktion Neubau 
Gründung 
Unterkellerter Bereich 
Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurde ein Bodengutachten erstellt. Dieses legt den höchst 
anzunehmenden Wasserstand (HGW) bei -1,70mBZP fest. Für den Neubau des 
Technikkellergeschosses werden daher während der Erd- und Gründungsarbeiten besondere 
Wasserhaltungsmaßnahmen notwendig. Der Statiker schlägt auf Grund der geringen 
Baugrubenbreite eine Baugrubenumschließung mit einfach ausgesteiftem Spundwandverbau 
vor. Geplant ist eine Tiefgründung über Stahlrohrpfähle bis in die ausreichend tragfähigen 
mitteldichten Sande. Der Baugrubenboden wird mit Unterwasserbeton geschlossen. Darüber 
wird eine Stahlbetonsohle als WU-Konstruktion betoniert. 
 
Nicht unterkellerte Bereiche 
Für die nicht unterkellerten Bereiche wird von einer Baugrundverbesserung mittels 
Vollverdrängungspfählen ausgegangen. Diese Bereiche erhalten eine unterseitig gedämmte und 
abgedichtete Stahlbetonsohle. 
 
Siehe auch Erläuterungsbericht und Planunterlagen Statik. 
 
Außen- und Innenwände, Decken 
Die Neubauten werden in Massivbauweise mit Stahlbetondecken auf Stahlbetonbindern (auf 
Grund der hohen Deckenspannweiten), Stahlbetonaußen- und innenwänden und 
Stahlbetonstützen errichtet. 
Die Wände des Untergeschosses werden als WU-Stahlbetonwände geplant. 
Nichttragende Wände: Die nichttragenden Wände in den oberirdischen Geschossen sind aus 
Gründen der Wirtschaftlichkeit als leichte Trennwände (Gipskartonwände) geplant. 
 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
6 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Fassade / Dach 
Die Fassade besteht aus einer vorgehängten, hinterlüfteten, mit Mineralwolle gedämmten 
Ziegelfassade. In Anlehnung an die gelbe Sandsteinfassade der Kirche wird ein gelber bis 
ockerfarbener Ziegelstein vorgeschlagen. In Höhe der Decke des Erdgeschosses und des 2. 
Obergeschosses ist jeweils ein umlaufendes, alle Gebäudeteile verbindendes Sichtbetonband 
geplant. Attikaabschlüsse werden als Grenadierschicht gemauert. Die besondere Bedeutung der 
Ostfassade zum Erich-Maria-Remarque-Ring wird hervorgehoben durch eine reliefartige 
Gestaltung der Fassade mit vertikalen Ziegellisenen. Das große runde „Fenster“ symbolisiert die 
Einladung der Öffentlichkeit in ein Gebäude mit besonderer Nutzung.  
Fenster und Türen sind als Aluminiumelemente geplant. 
Die Flachdächer des Neubaus erhalten ein Solar-Gründach. Das Dachgefälle wird mit 
Gefälledämmung hergestellt. 
Die geneigten Dächer des südlichen Neubaus erhalten eine Dachziegeldeckung analog zum 
Dach der Kirche. 
 
Baukonstruktion Kirche 
Gründung 
Über die Gründung der Kirche liegen keine umfassenden Bestandspläne vor. Die in den 
Bestandsplänen angedeuteten Fundamente wurden in die Pläne der Machbarkeitsstudie 
übertragen. Grundsätzlich sollte vermieden werden, zusätzliche Lasten in die Fundamente und 
die tragenden Elemente der Kirche einzuleiten. 
Aus diesem Grund erhalten sämtliche neuen Einbauten in die Kirche eine neue unabhängige 
Gründung. Die vorhandene Sohlplatte, der Teilkeller im Süden, sowie die erhöhten 
Stahlbetonpodeste im Chorbereich werden abgebrochen. Die Verteilung der Lasten erfolgt über 
eine neue, freitragende ca. 20 cm dicke Sohlplatte und über ein Fundamentbalkengitter. Auf 
Grund der geringen Tragfähigkeit der anstehenden Böden wird eine Tiefgründung mittels 
Stahlrohrpfählen empfohlen. Diese Pfähle eignen sich wegen geringem Geräteeinsatz gut für 
den Einsatz im Bestand. 
 
Siehe auch Erläuterungsbericht und Planunterlagen Statik. 
 
Außen- und Innenwände, Decken 
Die Außenwände der Kirche bestehen aus Bruchsteinmauerwerk. Im Bereich der Sakristei 
werden in den 50er Jahren angefügte Bruchsteinmauerwerkswände zurückgebaut und somit der 
ursprüngliche schmale Verbindungsgang zur Sakristei wieder freigestellt. Jeweils in der östlichen 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
7 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Außenwand der Apsis wird eine 3 m breite und 4 m hohe Öffnung im Bruchsteinmauerwerk 
hergestellt. 
Die eingefügten tragenden Innenwände bestehen aus Kalksandstein. 
Die nicht tragenden Innenwände, vorwiegend Wände als Raumtrennung in Ebene der 
unterschiedliche Kirchenbögen, werden in Leichtbauweise hergestellt. 
 
Einbauten 
Im Mittelschiff wird eine leicht ansteigende Tribüne in Stahlbauweise mit oberseitiger 
Holzbekleidung eingebaut. Oberhalb der Tribüne befindet sich ein abgeschlossener Regieraum, 
in Holz-Stahlbauweise. Die Bühnentechnik wird an einer ca. 10 m hohen Stahlkonstruktion 
befestigt. Diese Stahlkonstruktion wird wie ein Tisch, jedoch nach oben offen, in den 
Kirchenraum gestellt. Die Stahlstützen der Konstruktion stehen „im Schatten“ der Kirchenpfeiler 
in den Seitenschiffen. An die Stahlkonstruktion werden keine Brandschutzanforderungen gestellt. 
Die vorhandene Deckenkonstruktion des Mittelschiffes besteht aus einer ein Deckengewölbe 
stilisierenden filigranen Stahlkonstruktion. Diese Konstruktion kann aus Brandschutzgründen und 
aus Gründen der Raumgeometrie nicht erhalten bleiben. Da diese Stahlkonstruktion auch eine 
tragende Funktion (Abstützung des Dachtragwerkes) erfüllt hat, wird an gleicher Stelle eine neue 
Stahlkonstruktion mit einer F-30-Brandschutzbekleidung und gleicher statischer Funktion 
eingebaut. 
 
Fassade / Dach 
Die Kirchenfenster bleiben erhalten. Aus Gründen des Schallschutzes und der Raumakustik 
müssen die Fenster der Seitenschiffe von innen mit Leichtbauelementen geschlossen werden. 
Um die verschlossenen Fenster von außen nicht dunkel erscheinen zu lassen, besteht die 
Möglichkeit, in den Zwischenraum eine Beleuchtung zu installieren. Auf jeder Kirchenseite 
erhalten zwei Fensterelemente für einen Tageslichtbezug ein Kastenfenster mit hoher 
Schallschutzqualität. Im weiteren Verlauf der Planung muss geprüft werden, welche 
Schallschutzanforderungen an die Fenster im Chor und sowie die „Fensterrose“ über dem 
Westportal bestehen. 
Die vorhandene Eingangstür des Westportals wird durch eine Holztür im ursprünglichen 
Charakter ersetzt. Die Holztüren der Seitenportale entsprechen den Ursprungszeichnungen und 
bleiben erhalten. 
Zum Dach: Siehe auch Erläuterungsbericht und Planunterlagen Statik. 
 
Bühnentechnik 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
8 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Die Bühnentechnik entspricht in Art und Umfang der geplanten Bühnentechnik des zuvor 
geplanten Probenzentrums am Limberg. Die vom Ingenieurbüro Kunkel Consulting ermittelten 
Kosten wurden in die Kostenschätzung übernommen. 
Die bühnentechnischen Einrichtungen der Probebühnen 1 und 2 bestehen im Wesentlichen aus  
einer Drehscheibe, dem Bühnenboden, festeingebauten Stahlträgern auf Deckenniveau, die der 
Installation von Anlagen der Hebetechnik und auch als Befestigung für Tragrohre dienen, festen 
Tragrohren, Maschinenzügen und Vorhangschienen in Nähe der Wände. Die Vorhänge sind in 
der Kostenschätzung nicht enthalten. 
Die bühnentechnischen Einrichtungen der Probebühne 3 beinhalten im Wesentlichen 
festeingebaute Stahlträger, die der Installation von Anlagen der Hebetechnik und auch als 
Befestigung für Tragrohre dienen, festen Tragrohren, einer umlaufenden Galerie in 
Stahlkonstruktion mit Gitterrosten, Vorhangschienen, einem Bühnenboden und einem mobilen 
Tanzboden. 
Zudem sind die Probebühnen mit allgemeiner und Bühnenbeleuchtung, Beschallungstechnik, 
Rufanlage und Videotechnik ausgestattet. 
Die drei Probebühnen, die acht Garderoben und ihre Zugänge sowie der Sozialraum im 3.  
Geschoss werden mit einer Ruf- und Mithöranlage ausgerüstet. In den Ruheräumen und den  
Repetitionsräumen werden ebenfalls Mithörlautsprecher montiert. 
 
Brandschutz 
Siehe Erläuterungsbericht und Planunterlagen 
 
Bauphysik 
Siehe Erläuterungsbericht 
 
 
Flächen und Rauminhalte 
Herz-Jesu-Kirche 
BGF:      ca.   1.761 m2 
BRI komplett:     ca. 23.400 m3 
BRI (ohne Türme + Dächer ab Traufe ca. +14,18 m): ca. 17.550 m3 
Nutzfläche:     ca.      848 m2 
Verkehrsfläche:    ca.      198 m2 
Technikfläche:     ca.        96 m2 
 
Machbarkeitsstudie Probenzentrum Herz-Jesu-Kirche 
Erläuterungsbericht   
9 
PZMO_260416_Erläuterungsbericht.docx 
Neubau 
BGF unterirdisch:    ca.      257 m2 
BGF oberirdisch:    ca.   4.867 m2 
BRI UG mit Verbau:    ca.   1.623 m3 
BRI gesamt:     ca. 26.935 m3 
Nutzfläche:     ca.   2.573 m2 
Verkehrsfläche:    ca.   1.243 m2 
Technikfläche:     ca.      436 m2 
 
Kostengruppe 600 Ausstattung 
Die Ausstattung des Probenzentrums umfasst sämtliche in den Grundrissen dargestellten losen 
Möblierungen. 
Nicht enthalten sind fest eingebaute Ausstattungen. Diese sind der Kostengruppe 300 
zugewiesen. 
 
Innenraumperspektive Herz-Jesu-Kirche 

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
Stellungnahme Städtebau 
Im Rahmen einer Projektvorstellung und Planungsabstimmung wurde der Fachdienst 
Stadtplanung beteiligt, um die städtebaulichen Rahmenbedingungen und Grenzen 
abzustimmen. 
 
Das Vorhaben entspricht den Zielen der Stadtentwicklung und gliedert sich in die 
heterogene Umgebung ein.  
Das Projekt ist im Bereich des Durchführungsplanes D6 verortet. Die Zulässigkeit von 
Vorhaben richtet sich nach § 34 BauGB. Es handelt sich um ein faktisches Mischgebiet. Die 
Nutzung als Probebühne wäre zulässig. 
 
Im Betrachtungsbereich ist sowohl geschlossene als auch eine oene Bauweise 
vorhanden. Dementsprechend ist sowohl die geschlossene als auch oene Bauweise 
umsetzbar. 
Das Maß der baulichen Nutzung und  die Höhenentwicklung mit 3 Geschossen im Bereich 
der Schillerstraße und 4 Geschossen am Erich -Maria-Remarque-Ring greift die 
Nachbarbebauung auf und erscheint vertretbar in Bezug auf das Gebot des Einfügens. 
 
Eine Antragstellung nach § 34 BauGB ist in der geplanten Form möglich. Nach erster Prüfung 
scheinen öentliche und nachbarliche Belange nicht berührt zu sein. Es wird kein 
Planerfordernis für die Aufstellung eines Bebauungsplans gesehen. 
  
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
Stellungnahme Bauordnung 
Im Rahmen einer Projektinformation wurden die Fachdienste Bauordnung  und Feuerwehr 
beteiligt.  
Einer grundsätzlichen Machbarkeit steht formal rechtlich nichts entgegen. 
Als nächste Schrie sind im Zuge des Eigentum übergangs und weiterer Planungen 
vorhandene und erforderliche Wegerechte , Zugänge, Zufahrten und 
Nachbarschaftsbelange zu prüfen. Dazu sind mit den Beteiligten Termine zur Abstimmung 
vereinbart. 
Weitere vertragliche Vereinbarungen, z.B. Ablösung von Stellplätzen und Abstandsflächen 
bei Grenzbebauungen, sind Planungsbezogen im Nachgang zu schließen. 
 
Stellungnahme Denkmalpflege 
Die Machbarkeitsstudie zeigt, dass die Errichtung eines Neubaus für die Probebühne und 
die damit verbundene Umnutzung der Herz -Jesu-Kirche denkmalfachlich und 
denkmalrechtlich möglich ist.  
Die Neubauten berücksichtigen die städtebauliche Dominanz des Kirchenbaukörpers und 
nehmen mit ihrer Architektur nicht nur Bezug auf die Kubatur der Kirche, sondern 
berücksichtigen auch die Einbindung und besondere Herausstellung der Sakristei.  
Notwendige Einbauten innerhalb der Kirche für Bühne, Zuschauerbereich, Nebenräume 
etc. werden als additive Bauteile in der Kirche platziert, ohne dass dabei in die geschützte 
Bausubstanz eingegrien wird.  
Die Konzeptionierung ist auf eine Minimalisierung der baulichen Veränderungen ausgelegt. 
So sind z.B. keine zusätzlichen Reungswege notwendig und Veränderungen der Fassaden 
können ausgeschlossen werden. 
Aufgrund der Notwendigkeit der Anbindung der Kirche an den Neubau werden 
denkmalfachliche Bedenken gegen die Einbringung einer Torönung in der südlichen Apsis 
zurückgestellt. Mehrere Entwürfe haben gezeigt, dass diese Önung nicht umgangen 
werden kann und für die Umsetzung des Projektes zwingend notwendig ist.  Aus 
denkmalfachlicher Sicht sollte es bei diesem Durchbruch bleiben. Die Notwendigkeit eines 
weiteren Eingries in die nördliche Apsis erschließt sich nicht. Hier sollte das Konzept, 
einen Lagerraum direkt im Bereich des Chores anzulegen, dringend überdacht werden.  
Die Erneuerung des Fußbodens und die Verfüllung des Kellers sind denkmalrechtlich 
vertretbar, da der Keller eine spätere Zutat und der Fußboden den 1990er Jahren 
zuzuschreiben ist. 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
Hinsichtlich möglicher archäologischer Belange ist eine gesonderte Stellungnahme bei der 
Archäologie einzuholen. 
Weitere Eingrie bzw. die detaillierte Umsetzung sind der Prüfung im kommenden 
Genehmigungsverfahren vorbehalten Dieses betrit vor allem: 
-gestalterische und örtliche Umsetzung des rollstuhlgerechten Eingangs für die 
Mitarbeiter 
-Verzicht auf den Durchbruch in der nördlichen Apsis bzw. Alternativuntersuchung 
(eventuell Zugang zum Materiallager über die bestehende Kirchentür sowie eine neue 
Außentür im Neubau) 
- Rückbau der 1954 genehmigten Sakristeierweiterung: Diese ist von höchster Qualität und 
fügt sich nahtlos in die Kirchenfassade ein. Die Wiederherstellung der Längswand wird 
dieses Level an Umsetzung erreichen müssen, Notwendigkeit zur Prüfung einer 
Weiterverwendung der Sandsteine  
- Gestaltung abgehängte Decke und Abtrennung des Chores 
- Gestaltung des Durchbruches in der südlichen Apsis 
- Technische Einbauten und ihre Gestaltung und Auswirkungen in und an der Kirchenhülle 
(Be- und Entlüftung, Kastenfenster, Schallschutzelemente, Photovoltaikanlagen) 
- bauphysikalische Unbedenklichkeit  
- eventueller Schutz der historischen Fenster 
- Sanierung der Fassaden 
- Erneuerung bzw. Reparatur des Kirchendaches 
- Verbleib der Kreuzigungsgruppe (entweder im Eigentum des Bistums oder vor Ort im 
Kirchenraum)  
- Gestaltung der räumlichen Abtrennungen 
 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
Stellungnahme Städtische Bühnen Osnabrück gGmbH 
zur betrieblichen und organisatorischen Machbarkeit: 
 
 Was ändert sich im Vergleich zum Bestand? 
o Die Probenmöglichkeiten verändern sich erheblich zum Besseren. Flächengewinn, 
technische Ausstaung und räumliche Verhältnisse in den Probebühnen, aber auch 
rund um die Probebühnen verbessern sich merklich. Der Druck der Produktionen 
frühzeitig auf die Hauptbühne Richtung En dproben zu wechseln, lässt nach, damit 
ergeben sich möglicherweise mehr Vorstellungszeiten für laufende Produktionen am 
Domhof. Die räumliche Nähe zum Domhof spielt dabei eine zentrale Rolle, die Kollegen 
bleiben gefühlt am Theatergeschehen dran, kurze Wege ermöglichen den schnellen 
Austausch zwischen Probenzentrum und Hauptgebäude.  
o Für die Kostümwerkstäen gilt das gleiche. Die räumlichen Verhältnisse verbessern 
sich, die Abläufe sind innerhalb des neuen Gebäudes sortiert und gleichzeitig geht 
aufgrund der Nähe zu den Proben die Nähe zum Theatergeschehen nicht verloren. 
Auch hier ist die direkte Nähe zum Domhof ein sehr wichtiger Faktor. Es wird 
voraussichtlich etwas mehr Transporte geben müssen, jedoch wiegen die genannten 
Vorteile diesen Umstand aufgrund der großen Nähe zum Domhof auf. 
 
 Chancen und Risiken, die den laufenden Betrieb stören könnten: 
o Als Chance ist zu sehen, dass aufgrund der Größe und Ausstaung der Probebühnen 
weniger Bühnenproben für eine Produktion notwendig sind. Das entlastet die aktuell 
sehr eng getakteten Zeitfenster auf der Bühne. 
o Risiken sind, dass sich Mitarbeitende und Material auf mehr Standorte verteilen. 
Darunter kann die Zufriedenheit und das Miteinander leiden. 
o Risiko ist, dass schnelle nebenbei Absprachen („im Vorbeigehen“) durch Telefonat 
oder E-Mail formalisiert werden müssen. 
 
 Was ist im Vergleich zum Limberg besser? Was ist weniger optimal? 
o Die Planung am Limberg sah ein komple es Proben- und Werksta zentrum vor. Ein 
solches Zentrum wäre in seiner Gesamtheit betrachtet vor allem aufgrund der dann 
räumlichen Entlastung des Domhofs sicher ein großer Gewinn gewesen, die 
Entfernung zum Haupthaus jedoch nachteilig.  
o Die Planung an der HJK ist aufgrund der räumlichen Nähe für die Gesamtheit des 
Theaterbetriebs auf jeden Fall positiv- zu bewerten, da der Zusammenhang / 
Zusammenhalt mit dem eigentlichen Bühnengeschehen für das künstlerische, wie 
auch das nicht künstlerische Personal nich t in dem Maße verloren geht, wie es am 
Limberg der Fall wäre. 
o Wenger optimal sind die räumlichen Einschränkungen, die sich aus der beengten 
innerstädtischen Lage des Standortes HJK ergeben, Raumreserven für zukünftige 
Entwicklungen sind nicht vorhanden. 
o Nachteilig sind die deutlich geringeren Lagerflächen für Kostüme; es gibt auch keine 
Lagerflächen für Dekorationen und Großrequisiten. 
o Das Konzept eines Proben- und Werksta zentrums (Limberg) bietet Synergie-
Eekte, die am Standort HJK fehlen. Die Bühnenbildner können von der Probebühne 
direkt in die Fundi und Werkstäen. Ohne angeschlossenes Werkstazentrum steht 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK 
keine Requisitenwerksta und kein -fundus vor Ort zur Verfügung. Mit dem PWZ am 
Limberg wurde ursprünglich das Konzept „alles unter einem Dach“ verfolgt. 
o Für die kreative Arbeit ist ein schneller Austausch zwischen Gewerken und Künstlern
besonders wichtig. Da sich Mitarbeitende auf einen weiteren Standort verteilen,
könnte die kreative Arbeit durch Transporte und längere Vorlaufzeiten gehemmt
werden. Am Limberg wären alle Gewerke, Künstler und der Fundus beieinander.
• Welche Prozesse müssen überdacht werden?
o Transporte von Kostümen durch die Innenstadt sowie von und zum Außenfundus. 
So ist der kurze Weg über das Dom-Hotel sowo hl wegen der Zeitersparnis als auch 
aus Gründen der Nachhaltigkeit für die Transportwege zwischen Domhof und HJK 
von großer Bedeutung.
o Wann kann die Probebühne in der Kirche für Veranstaltungen genutzt werden?
o Bestimmte Maschinen und Materialie n müssen zukünftig an beiden Stando rten 
vorhanden sein.
o Die Verpflegung in den kurz en Pausen während den Proben muss geklärt werden, da  
die Kantine weiterhin nur den Standort Domhof haben wird.
o Innerbetrieblich müssen einige Zuordnungen und Verkehrswege überdacht werden,
z.B. der Fundus im 2. OG über der kleineren Probebühne ist aufwändig angebunden  
und von den Kostümwerkstäen nur über verschiedene Aufzugsfahrten zu 
erreichen. Da die notwendigen Flächen bis auf den Fundus selbst ausreichend 
nachgewiesen wurden, ist hier Raum für mögliche Optimierungen innerhalb 
der funktionalen Zuordnungen gegeben.
o Im weiteren Planungsprozess sollte die Scha ung ausreichend großer Fundusräume 
geprüft werden, um den Produktions-Workflow  der Kostümwerkstä en, 
möglichst eizient zu gestalten und Transportfahrten zu reduzieren.
• Wie kann das Projekt in die Ablauforganisation integriert werden?
Zum Beispiel Perspektive Werkstäen
o Werden Dekorationswerkstä en, Lager und Kostümfundus nicht an einem 
gemeinsamen Standort mit de n Probebühnen und Kostümwerkstä en realisiert, 
kommt es zu deutlich mehr Personen- und Lieferverkehr zwischen de n Standorten. 
Dadurch wird für Prozesse mehr Arbeitszeit und Personal benötigt.
• Gibt e s zusät zliche Be darfe a n Pe rsonal und Fahrzeugen; mit Vergleich zur Option  
Limberg (Mehrbedarf bzw. gleicher Bedarf)
o Es besteht Mehrbedarf!
o Lieferverkehr wird  kleinteilige r, da sich Abteilungen und Material auf mehrere  
Standorte verteilen
o Täglich in Kostümfundus, 4-5 Fahrten/Woche Kostümwerkstäen-- > Spielstäen
o Tägliche Fahrten der Requisite/Ausstaung
o 3-4mal/Woche Technik, wenn Originalkulissen, dann zusätzlich min. noch 1 Fahrt
o Trotz der geringen Luftlinie zwischen HJK  und Theater werden tä glich mehrere  
Transporte notwendi g sein. Hier ist zu prüfen, wie diese Transporte  am 
besten durchgeführt werden und ob es dafür eines festen Fahrers bedarf.
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
1 
 
Stellungnahme Bausubstanz 
Die Herz -Jesu Kirche wurde von 1899 -1902 errichtet und während des 2. Weltkrieges zu 
Teilen zerstört. Der Architekt Feldwisch-Drentrup war bei der Planung des Wiederaufbaus 
an die bisherige Form durch die erhaltenen Bauteile gebunden.  
Das Kirchengebäude wurde Anfang der 1990er Jahre saniert. Die zu dem Zeitpunkt die 
Nutzung einschränkenden Schwachstellen wurden gem. beseitigt.  Die statisch nicht 
nachgewiesene Rabitz-Gewölbedecke wurde entfernt und die Dachkonstruktion entlastet. 
Der Asbesthalte Putz wurde entfernt  
Eine Sanierung der Gebäudehülle wurde in den 1990ern nicht durchgeführt. Der 
Eigentümer hat erforderliche Reparaturen im Rahmen der Substanzerhaltung durch-
geführt. 
Gebäudetechnik 
Die in der Kirche vorhandene technische Ausrüstung  Heizung, Sanitär und Elektro 
entspricht nicht den Anforderungen der geplanten Nutzung und wird nicht weiter 
überprüft. Die vorhandenen Komponenten werden ausgebaut. 
 
Schadstoe 
Schadstoe sind in der Kirche im Bereich der Deckendämmung (KMF) und bestehender 
Haustechnik (z.B. Ölheizung) vorhanden und werden entfernt. 
 
Gründung 
In Bestandszeichnungen der Errichtungszeitraums werden für das Bauwerk ausreichend  
große Fundamente dargestellt. Da es keine Hinweise auf  akute Bauschäden gibt, die aus 
einer zu schwachen Gründung  resultieren, wurde auf die Kontrolle der Fundamente 
verzichtet und die Planung auf die Bestandpläne abgestellt. 
 
Sohle 
Mit der Nutzungsänderung ist eine durchgehende Ebene zu schaen, für die höheren 
Nutzlasten ist eine neue Sohle mit Lastabtrag über Mikropfähle erforderlich. Die 
vorhandene Sohle muss entfernt und ausgetauscht werden. Die Tragfähigkeit und Aufbau 
des Fußbodenaufbaus wurden entsprechend nicht weitergehend geprüft. 
Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
2 
 
Bei dem neuen Aufbau ist auf eine diusionsoene Bauweise zu berücksichtigen, um 
Schäden am Mauerwerk zu vermeiden 
 
Mauerwerk 
Das Mauerwerk ist aktuell frei von Rissen, die die Standsicherheit einschränken. 
Im Zuge der Nutzungsänderung ist mit der Erneuerung der Sohle eine Überprüfung des 
Sockelbereiches im Hinblick auf kapillare Feuchte erforderlich. Eine Entsiegelung der 
angrenzenden Außenflächen mit rückstaufreiem Abführen des Regenwassers stellt die 
Mindestmaßnahme dar.  
Verschiedene Harte, feste, spröde Kalkzement - und Zementverfugung en von 
Natursteinflächen, die in den Anschlussbereichen feine Risse aufweist , sind zu entfernen 
und durch auf den Stein abgestimmte elastische diusionsoene Stoe zu ersetzen.  
    
 
Einzelne Steine weisen eine nicht ausreichende Festigkeit mit Krustenbildungen, 
Abschuppung oder Absanden auf. Diese sind auszutauschen oder konservatorisch zu 
behandeln. Stark verwierte und zerstörte Mauerwerksbauteile  müssen ausgebaut 
werden und durch konstruktiv belastbares, auf die angrenzenden Materialien  
abgestimmtes Material ergänzt werden. 
 

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
3 
 
  
 
  
 
Stark verwierte und zerstörte Mauerwerksteile und hohlliegende  Bereiche müssen aus 
bautechnischen Gründen ausgebaut und durch konstruktiv belastbares und dauerhaftes,  
ausgesuchtes, auf die angrenzenden Materialien abgestimmtes  Material ergänzt und 
hohlraumfrei eingebaut werden. 
 
 

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
4 
 
Kirchenfenster 
Die historischen Kirchenfenster wurden während des Krieges zerstört. Mit der 
Umgestaltung im Zuge des Wiederaufbaus in den 1950er Jahren baute die Firma Deppen & 
Söhne die eigens neu gestalteten Fenster ein. Dabei wurden die Chorfenster wurden 
tiefergezogen. 
  
Für den Schall- und Wärmeschutz ist der Einbau von Kastenfenstern vorgesehen. 
Die Kirchenfenster sind für eine Sanierung auf Wölbungen, Bleikorrosion und brüchigen 
Ki zu überprüfen. 
 
    

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
5 
 
 
Die Schallläden der Kirchtürme sind ohne Funktion, ein Geläut ist nicht vorhanden. Ein 
Ersatz ist nicht vorgesehen. Die Kirchtürme können für die Kanäle der Zu- und Fortluft 
genutzt werden.  
   
 
Ein umfassender Schadens - und Zustandsbericht wurde nicht erstellt. Voraussetzung 
wäre eine umfassende Zugänglichkeit aller Flächen miels Gerüsts oder Hubgerät und 
müsste über eine visuelle Untersuchung hinaus durchgeführt werden.  
Eine Abschätzung notwendiger Instandsetzung und deren Kosten erfolgt auf Basis 
visueller Kontrolle erreichbarer Flächen.  
 

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
6 
 
Dach 
Die Dachkonstruktion und -eindeckung des Mielschis und der Seitenschie wurde einer 
statischen und dachdeckerfachlichen Sichtkontrolle unterzogen. Die Umsetzung 
mindestens erforderlicher Maßnahmen mit Beseitigung von Schwachstellen sind in der 
Kostenschätzung enthalten. 
Die Kupferdeckung der Türme wurde 2024 nach einem Sturmschaden  erneuert. 
 
Die Dachdeckung ist in einem funktionsfähigen Zustand.  
 
Der Zementverstrich der Dachpfannen ist in Teilen nicht funktionsfähig und zur 
Windsogsicherung und Schutz vor Wierungseinflüssen zu erneuern.  
Die Einfachverglasten Dachausstiegsfenster des Kaltdaches und die Glaspfannen sollten 
ersetzt werden. Die Schneefanggier sollten überprüft und ergänzt werden. 
 
  
 
 

Machbarkeitsstudie PZ_HJK   
 
7 
 
Dachentwässerung 
Die Dachentwässerung ist in Teilbereichen der Kapellen ersatzlos entfernt oder nicht 
materialgerecht ergänzt worden. Die Rinnen sind zu reinigen, einer Sichtprüfung zu 
unterziehen und Mangelstellen zu erneuern.  
Insbesondere bei der südlich der Kirche verlaufenden Grundleitungen sind 
Einwachsungen des vorhandenen Baumbestandes zu erwarten zu erwarten, die 
Leitungen sind zu erneuern. 
 
   
 
 

Standortanalyse für den Neubau eines Theaterprobenzentrums 20.04.2026 12.01.2023
Standortspezifische Rahmenbedingungen/
Einflussfaktoren Herz-Jesu-Kirche Limberg
Harte Standortfaktoren Bemerkung Punkte Bemerkung Punkte
Baurecht 0-1 0-1
Planungsrechtliche Rahmenbedingungen ohne B-Plan 1 B-Plan 578 Anpassung abgestimmt 0,5
MG 1
SO; GE
kulturelle Nutzung zugelassen Anpassung abgestimmt 1
Maß der baulichen Nutzung ./. 1
0,6 / 0,8
umweltrechtl. Anf. Anpassung abgestimmt 0
überbaubare Fläche §34 BauGB 1
nicht definiert; untergeordnete 
Nebenanlagen zulässig
Klärung erforderlich Anpassung abgestimmt 0
Bauweise frei 1 offen 1
Geschossigkeit §34 BauGB 1
Festlegung OK 120 ü NN bei OK ist 
i.M. 104,3 => zulässige Gebäudehöhe 
16 m;
3-geschossige Bauweise Anpassung abgestimmt 0
Eigentum Bistum 0,5 Stadt Os 1
Flächenverfügbarkeit eingeschränkt 0,5 ja Anpassung abgestimmt 0,5
Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte
auf der Grundstückfläche Fremdeigentum Anpassung erf 0,5
BBS Haste
Stadtsportbund Anpassung erf 0,5
Schaffung Baugrundstück durch Ankauf und Aufteilung erforderlich 0
Aufteilung  des Flurstückes
14/49 Anpassung erf 0,5
Grundstücksgröße ~4.580 qm 1 ~10.800 qm Anteil für PZ 0,5
Grundstückzuschnitt 0,8 1
Umsetzung von Bauabschnitten
Bei Realisierung erfolgt in einem 
Abschnitt. Die 
Dekorationswerkstätten bleiben an 
einem separaten Standort 0
Bei der Realisierung in Ab-
schnitten verbleibt die Nutzung der 
Dekorationswerkstätten in der 
Rheinstraße 0
Kosten
Erschließungskosten ja 0,5 ja 0
laufende Kosten 0 nicht erwartet 1
Erwerbskosten 2.250 m² ohne Flurstück Kirche Erwerbskosten 0,8
Eigentum Stadt Os 10.800 m²
Ansatz ONG Gewerbl Fläche B 129 €
Bepunktung im 
Verhältnis der netto 
Erwerbskosten 1
vorhandene Bebauung
Kirche Umbau
Kita + Don Bosco Abbruch
zus. Kosten
Abbruch 0,6
Sportplatz, Schulgebäude
überbaut ~ 655 qm
versiegelt ~ 1.410 qm
zus. Kosten
Abbruch 0,8
Zusatzkosten Bau aufgrund der Lage
ja; eingeschränkte 
Baustelleneinrichtungsfläche
zus. Kosten in 
jeweiliger Zeile 0,5 nein 1
Verkehrsanbindung 
Fahrrad zum Theater am Domhof 450 m; 2 Minuten 1
5,4 km; 16 Minuten
Radwege vorhanden 0,5
Fußläufig zum Theater am Domhof 450 m; 7 Minuten 1 5,2 km; >1 Stunde 0
ÖPNV zum Theater am Domhof
./.
Bushaltestelle 200 m e 1
1 km zur Haltestelle
30 Minuten Wegstrecke
ÖPNV wird mit Entwicklung des 
Gebietes angepasst, Haltestelle ca. 
120 m entfernt vom Grundstück 0,5
Individualverkehr zum Theater am Domhof 2 km; 8 Minuten über Ring und Hasestr 1 6,9 km; 15 Minuten 0
Nähe zum HBF 1 km; 15 Min zu Fuß 1 6 km; 15 Min PkW 0
Emissionen
Erschütterung
Seismische Verhältnisse
Erschütterung durch Vorbeifahrten
Schwerlastverkehr EMR 0,5 nein 1
Schadstoffe Boden / Altlasten erwartbar 0
das Grundstück ist nicht 
entsprechend ausgewiesen
Nutzung seit 1956 als Sportplatz 1
Schall erwartbar gem innerstädtischem Standort 0,5
erwartbar gem B-Plan
qualitativ und quantitativ
geringer als zum Vergleichs-
standort 1
Wirtschaftsstruktur und Umfeldnutzungen
strategische Ausrichtung  innerstädtischer Anbindung 1 Gewerbe + Sondergebiet 0,5
Nahversorgung ca. 500 m 1 ca. 2,5 km 0
Erschließung Versorgung aktuell gesichert 1 gesichert 1
Grundstücksverhältnisse
Archäologie Funde sind möglich 0,5 Funde sind möglich 0,5
Kampfmittel Sondierung erforderlich 0,5 Sondierung erforderlich 0,5
Besonderheiten Gründung
Grundwasserwassersicher
Bohrfpfähle 0,6
Ausgleich nicht ausreichend 
tragfähige Hangauffüllungen 0,8
Ebenheit ja 1 ja 1
Zuschnitt / Ausrichtung
100 m W/O
66 m N/S 0
120 m max Länge 170 m O/W
110 m N/S 1
Hochwasserrisiko gering 0,8 nein 1
Grundwasser ja 0
ggf temporäres Schichtenwasser 
durch Hanglage des Gebietes 1
vorhandene Bebauung
diverse Gebäude
gewerbliche Nutzung
voraussichtl.  Schadstoff-belastung 
entspr. Baujahr
zus. Kosten
Abbruch 0,8
Sportplatz, Schulgebäude
überbaut ~ 655 qm
versiegelt ~ 1.410 qm
unversiegelt ~ 11.735 qm
zus. Kosten
Abbruch für 
Schadstoffentsorgung 0,8
Umwelt
Entwässerung
RW
Vorflut Hase nahezu angrenzend 0,5
Freigefälle möglich
Dienstbarkeit erforderlich 0,5
Versiegelung
Erhöhung des Versieglungsgrades 
durch Dachbegrünung ausgleichen 1
max. Versiegelung durch B-Plan 
gefasst
Versiegelung (Maß der 
baul. Nutzung) durch 
Grundstücksgröße 
kompensieren 1
Artenschutz an Bestandsgebäuden prüfen 0,75 ggf. Rodungszeitraum beachten 0,5
Wasserschutzzone nein 1 nein 1
Summe 28,15 25,4