Bebauungsplan Nr. 616 - Am Hirtenhaus - / Bebauungsplan Nr. 617 - Südlich Am Heger Holz - o städtebauliche Konzeptvarianten
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/0412
Datum: 2022-02-22
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/5
Stadt Osnabrück 27.01.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/0412
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 616 - Am Hirtenhaus - / Bebauungsplan Nr. 617 - 
Südlich Am Heger Holz - o städtebauliche Konzeptvarianten
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 03.03.2022 Ö Entscheidung
Beschluss:
Die städtebauliche Konzeption in den Planverfahren der Bebauungspläne B 616 – Am 
Hirtenhaus – und B 617 – Südlich Am Heger Holz - wird unter Bezugnahme der Testentwürfe 
(siehe Beschreibungen der Bausteine A bis F im Sachverhalt sowie Pläne in der Anlage) 
überarbeitet und fortgeführt.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
x Ja Im Falle der Aktualisierung der verfolgten städtebaulichen Konzeption fallen 
weitere Kosten für Untersuchungsmodifizierungen im niedrigen fünfstelligen 
Bereich an.
Nein
 
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
positiv
negativ
X Keine  - gegenüber der bisherigen Planung (s. Sachverhalt)
E. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Die Planverfahren zu den 
Bebauungsplänen Nr. 616 – Am Hirtenhaus – und Nr. 617 – Südlich Am Heger Holz - 
werden anhand der ursprünglichen städtebaulichen Konzeption und den darauf 
abgestimmten Untersuchungen (siehe Anlage) fortgeführt.
F. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
Sachverhalt:
Aktueller Stand der Planung
Die städtebaulichen Konzepte in den Planverfahren zu den wohnbaulichen Entwicklungen in 
den Bebauungsplänen Nr. 617 – Südlich am Heger Holz – und Nr. 616 – Am Hirtenhaus – 
wurden nach der frühzeitigen Beteiligung im Jahr 2016/2017 (Konzepte aus den frühzeitigen 
Beteiligungen, siehe Seiten 1 und 8 der Anlage) kontinuierlich in der Verwaltung 
weiterentwickelt. Auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfs (siehe Seite 2 der Anlage) 
wurden die zahlreichen erforderlichen Untersuchungen erarbeitet. 
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Der Fachdienst Stadtplanung hat nun die Entwürfe erneut überprüft und verschiedene 
Testentwürfe erstellt. Anhand der Testentwürfe soll überprüft werden, inwieweit alternative 
Mobilitätskonzepte, Angebote an alternativen Wohnformen und Schaffung von höherwertigen 
öffentlichen Räumen und die Reduzierung des Versiegelungsgrades in die Planung integriert 
werden können. Die verschiedenen Varianten werden im Folgenden erläutert. 
Im Rahmen dieser Vorlage soll eine Richtungsentscheidung für den weiteren 
Verfahrensablauf getroffen werden. Anhand dieser Entscheidung wird die Verwaltung die 
Planungsansätze der Testentwürfe gegebenenfalls vertiefend ausarbeiten.
Städtebauliche Konzeption (siehe Seite 2 der Anlage)
Das derzeitig verfolgte städtebauliche Konzept im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 617 
sieht die Erschließung über zwei Stiche von der Straße Am Finkenhügel mit 
Geschoßwohnungsbau inklusive Tiefgaragen entlang des Straßenwalles vor. Der übrige 
Wohnungsbau entwickelt sich aus dem Bestand als Einfamilienhäuser in Form von Reihen-, 
Doppel- und einzelnen freistehende Wohngebäuden mit klassisch organisiertem ruhenden 
Verkehr in Form von Garagen und Stellplätzen auf den privaten Grundstücken und 
Besucherstellplätzen im öffentlichen Straßenraum. Zentral liegt eine große öffentliche 
Grünfläche mit Spielplatzfläche. Die angefügten Testentwürfe zeigen nun eine (nahezu) 
identische Erschließungssituation sowie Veränderungen in einzelnen Teilbereichen, welche 
jeweils als einzelne Bausteine und/oder in Kombination miteinander in die Planung 
mitaufgenommen werden können.
Baustein A.1 (siehe Seite 3 der Anlage) zeigt eine Quartiersgarage (voraussichtlich drei 
oberirdische und ein Parkuntergeschoss) am Einfahrtsbereich, welche den gesamten 
ruhenden Verkehr aus der Siedlung sowie Sondernutzungen wie Paketbox, Anlaufpunkt für 
Mobilitätsangebote (Carsharing etc.) aufnimmt. Die „frei“ werdende Fläche kann durch eine 
zusätzliche Reihenhauskette östlich, sowie einen öffentlichen grünen Freiraum (ca. 700 m²) 
genutzt werden, so dass in Summe hier alle Kennziffern wie Anzahl der Wohneinheiten und 
Wohnfläche nahezu unverändert bleiben, man aber zukünftig deutlich weniger öffentliche 
Straßenflächen (ca. 1.900 m²), sondern mehr private Grundstücksflächen (ca. 1.200 m²) hat.
 
Eine weitere Möglichkeit (Baustein A.2) (siehe Seite 4 der Anlage) zeigt das Querstellen der 
Reihenhäuser zu Gunsten eines begrünten Straßenboulevards, hier können aber die o.a. 
Ausgangskennziffern nicht erreicht werden, da vier Reihenhäuser weniger Platz finden. 
Außerdem ist die Ausrichtung der Reihenhäuser sowohl städtebaulich zum östlich 
angrenzenden Bestand als auch bezüglich der Orientierung der eigenen Gärten weniger 
günstig.
Baustein B (siehe Seite 5 der Anlage) könnte eine in sich abgeschlossene besondere 
wohnbauliche Entwicklung sein, die neben flankierenden z.B. pflegeaffinen Nutzungen in 
einem Ankergebäude mit Parkmöglichkeiten den gemeinschaftlichen, inklusiven o.ä. 
Wohnbedürfnissen in verschiedenen Wohnformen (Geschosswohnungsbau, Punkthäuser 
und Reihenhäuser) in einem für ein entsprechendes Projekt sinnvollen Größenumfang Raum 
bieten kann. In diesem Cluster könnte in Erwägung gezogen werden, die Festsetzungen des 
Bebauungsplanes eher locker zu wählen, um sowohl dem klassischen Konzept sowie auch 
dem aktualisierten Konzept Realisierungsmöglichkeit einzuräumen. Bei diesem Baustein 
würden sich die Kennziffern bezüglich verringertem Einfamilienhausbau/erhöhtem 
Geschosswohnungsbau verschieben, in Summe aber auf Grund des Sondergebäudes zu 
einer Minimierung der Wohnfläche um ca. 18% führen, auch wenn hier ebenfalls öffentliche 
Straßenflächen (ca. 300 m²) gespart werden könnten.
Auch Baustein C (siehe Seite 6 der Anlage) sieht auch eher keine Verdichtungsmöglichkeit, 
sondern die Ansiedelung einer differenzierten Wohnmöglichkeit in Form von Stadtvillen / 
Punkthäusern vor. In Summe ließen sich in diesem Bereich voraussichtlich zwar ca. 20% 
mehr Wohneinheiten schaffen, die zu realisierende Wohnfläche sinkt allerdings um ca. 30%. 
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Vor diesem Hintergrund sowie aus städtebaulichen Gesichtspunkten wird hier das bisher 
verfolgte städtebauliche Konzept befürwortet.
Baustein D (siehe Seite 7 der Anlage) sieht eine Kombinationslösung aus den nördlichen 
beiden Teilbereichen mit einer gemeinsamen aber platzoptimierten Quartiersgarage vor.
In dem zweiten Planverfahren Bebauungsplan Nr. 616 ist im städtebaulichen Konzept (siehe 
Seite 9 der Anlage) im nördlichen Bereich wieder ein gut funktionierender konventioneller 
Städtebau vornehmlich im Einfamilienhausbereich zu sehen. Erschlossen wird dieser durch 
den vorhandenen Wendehammer an der Wilhelmstraße mit ruhendem Verkehr auf den 
einzelnen privaten Grundstücken bzw. im öffentlichen Straßenraum für die 
Besucherverkehre. Südlich der Grünfläche mit Spielmöglichkeit zeigt das Konzept 
Geschosswohnungsbau mit 3-4 Geschossen und Tiefgaragen, das Besucherparken befindet 
sich jeweils in den Innenhöfen zwischen den Gebäuden. 
Aufgrund der vor Ort zu erwartenden Schallsituation zeigen die Testentwürfe hier jeweils 
einen von Parkverkehren freizuhaltenden grünen Innenbereich, in dem die Bewohner 
Aufenthaltsqualitäten vorfinden. Zu diesen Innenhöfen können sich zukünftig auch die 
ruhigeren Wohn- und vor allen Dingen auch die geschützteren Außenwohnbereiche hin 
orientieren. Baustein E (siehe Seite 10 der Anlage) löst den ruhenden Verkehr wiederum mit 
einer Quartiersgarage, auf deren Dach man sich die Realisierung von 1-2-geschossigen Tiny 
Penthouses vorstellen könnte. 
Baustein F (siehe Seite 11 der Anlage) hingegen zeigt eine unter den Häusern liegende 
gemeinsame Tiefgarage, welche wiederum sowohl die privaten als auch die 
Besucherstellplätze anbieten soll. In Summe werden bei diesen beiden Lösungen einige 
öffentliche Straßen- und damit versiegelte Flächen (ca. 1.500 m²) eingespart, welche dann 
als grüne Grundstücksflächen veräußert werden könnten. Außerdem sind hiermit minimale 
Steigerungen der Wohneinheiten um ca. 6% und der Wohnfläche um ca. 4% denkbar.
Zeitliche Auswirkungen auf den Projektverlauf
Die bisherige städtebauliche Planung und die erforderlichen Untersuchungen sind auf 
einander abgestimmt und bereits weit fortgeschritten. Der bisherige Projektzeitplan sieht vor, 
dass eine Entwurfsauslegung vor der Sommerpause den politischen Gremien vorgestellt 
werden kann. Die lange Bearbeitungszeit ist insbesondere durch die zahlreichen komplexen 
Fragestellungen zu erklären, die im Bauleitplanverfahren abzuarbeiten sind. Dies sind unter 
anderem:
- Wasserwirtschaftliche Vorplanung
- Schalltechnische Voruntersuchung Verkehrslärm und Gewerbe (Klinikum inkl. 
Hubschrauberlandeplatz)
- Eingriff in Natur und Landschaft insbesondere Erhalt der Bäume
- Verkehrsvorplanung
- Umgang / Erhalt des Walls auf der östlichen Seite der Straße Am Finkenhügel
Die einzelnen Themen können nicht isoliert betrachtet werden, da sie gegenseitige 
Auswirkungen haben. Die schalltechnische Untersuchung ist auf die aktuellen Querschnitte 
und Lage geplante Straße Am Finkenhügel abgestimmt. Der erforderliche aktive 
Schallschutz kann Auswirkungen auf den bestehenden Wall und die Vegetation 
(erhaltenswerte Bäume) haben (Höhe und Statik des Walls wurde untersucht). Der Erhalt 
des Walls könnte wieder Auswirkungen auf den Querschnitt der Straße Am Finkenhügel 
haben, was wiederum Auswirkungen auf den Schallschutz und die Entwässerungsplanung 
hat (offener Seitengraben oder verrohrt). Dies wiederum kann sich auf das erforderliche 
Retentionsvolumen im geplanten Regenrückhaltebecken auswirken. Die Größe des 
Regenrückhaltebeckens wirkt sich wiederum auf die verfügbaren Bauflächen aus. Diese 
Wirkbeziehungen können weitergesponnen werden. Die Regelung dieser Fragen ist 
Gegenstand der städtebaulichen Planung, deren Ergebnis der Entwurf des Bebauungsplans 
ist.
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Sollte entschieden werden, dass das städtebauliche Konzept zu überarbeiten ist, müssen die 
betroffenen Untersuchungen auf das neue Konzept angepasst werden. Der Fachbereich 61 
schätzt, dass dies eine zeitliche Verzögerung von einem halben bis dreiviertel Jahr und 
zusätzliche Planungskosten im niedrigen fünfstelligen Bereich bedeuten würde. 
Auswirkungen auf das Gesamtprojekt Finkenhügel
Das bisherige städtebauliche Konzept ist darauf ausgelegt, dass die Wohnquartiere in 
herkömmlicher Art und Weise entwickelt und vermarktet werden können. Die Stadt 
Osnabrück würde die öffentliche Erschließung und Grünflächen herstellen und 
Baugrundstücke können nach einer noch zu beschließenden Vergaberichtlinie vermarktet 
werden.
Die in den Testentwürfen dargestellten Konzepte erfordern darüber hinaus eine 
umfassendere Projektbefassung der Stadt Osnabrück. Für die angedachten Angebote im 
Bereich Mobilität und Wohnen müssen Projektpartner und Betreiber gesucht und aktiviert 
werden, mit denen das Projekt umgesetzt und langfristig betrieben werden kann. Gespräche 
mit Partnern innerhalb und außerhalb des Konzerns Stadt Osnabrück wären dann zeitnah zu 
organisieren. 
Darüber hinaus ist anzumerken, dass grundlegende Entscheidungen im 
Erschließungssystem und Mobilitätskonzept bereits auf Ebene der Bauleitplanung getroffen 
werden müssen und diese dann auch umzusetzen sind. Ein Zurückkehren auf ein 
herkömmliches Mobilitätskonzept würde erhebliche Auswirkungen auf Straßenquerschnitte 
und Verkehrsanlagen bedeuten, die nur über eine umfängliche Änderung des 
Bebauungsplans sicherzustellen sind.
Auswirkungen Energiekonzept
Bezüglich der bereits laufenden Machbarkeitsstudien für eine klimaneutrale 
Energieversorgung des Wohngebietes in den Bebauungsplanbereichen ist eine kurzfristige 
Festlegung auf das weiter zu verfolgende städtebauliche Konzept in zwei Aspekten 
notwendig: Erstens: Mit welchem Wärmebedarf für die gesamte Bebauung, in Abhängigkeit 
von Quadratmeter Wohnfläche und Gebäudeart und mit welcher Anzahl von Netz-
Anschlusspunkten ist hier zukünftig zu rechnen? Und zweitens: Welche Flächen stehen 
sicher für Erdwärmesonden oder Wärmespeicher zur Verfügung, sprich wo und in welcher 
Größe werden sich zukünftig öffentliche Flächen, insbesondere öffentliche Grünflächen 
befinden? Beide Aspekte haben direkten Einfluss auf die aktuelle stattfindende 
Entwurfsplanung und die davon abhängigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die wiederum 
mitentscheidend für die Machbarkeit einer klimaneutralen Energieversorgung sind. Der 
Bewilligungszeitraum für die Erarbeitung der, zu 50% der Kosten vom Bund geförderten, 
Machbarkeitsstudie Hirtenhaus, B-Plan 616, endet nach einer bereits bewilligten 
Verlängerung Ende Februar 2023. Auch ohne Umplanung auf ein geändertes 
städtebauliches Konzept ist derzeit noch von mindestens einem halben Jahr 
Bearbeitungszeit bis zur Fertigstellung der Machbarkeitsstudie auszugehen.
Ein Umschwenken auf ein alternatives städtebauliches Konzept in einem oder mehreren 
Baustein(en) kann bezüglich der Auswirkungen auf den Klimaschutz als neutral gegenüber 
dem bisherigen Entwurf angenommen werden, da die grundsätzlichen Voraussetzungen 
einer Machbarkeit sich dadurch nicht ändern werden. Dies wäre erst bei einer insgesamt 
höheren Verdichtung mit einer demensprechend steigenden Wohnfläche und Anzahl von 
Wohneinheiten der Fall. 
Zusammenfassung
Unter Berücksichtigung der aktuellen Anforderungen einer ökologisch, sozial und verkehrlich 
nachhaltigen Quartiersentwicklung erscheint die Weiterentwicklung des städtebaulichen 
Konzepts als sinnvolle Antwort auf die strategischen Ziele der Stadt Osnabrück. Gleichzeitig 
bedeutet dieser erneute Überarbeitungsschritt nicht nur zeitliche Verzögerung, sondern auch 
erheblichen Mehraufwand in der Umsetzungs- und Vermarktungsphase. Von Seiten des 
Fachbereichs 61 wird empfohlen, eine übergeordnete Projektsteuerungseinheit innerhalb 
des Konzerns Stadt Osnabrück für dieses Projekt einzurichten.
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gez. Clodius
Anlage/n:
Bebauungsplan Nr. 617 – Übersicht
Bebauungsplan Nr. 616 - Übersicht
Städtebauliche Konzepte
"Finkenhügel"
III
IV
IV
IV
IIIIV
IV III
IV
IIIIIIIIIIII
IIIIII
IIIIII III
IIIIIIIIIIIIIII
III
IIIIII
IIIIIIIIIIII
IIIIIIIII
III IV
III
III
III
IIIIII
IV
IV
IV
IV
IV
H
H
H
T
T
H
IV
Teich
Rheiner LandstraßeK6
Krochmannstraße
Elfriede-Scholz-Straße
Am Finkenhügel
VoßkampVoßkamp
Am Finkenhügel
Pfitznerstraße
Am Finkenhügel
Wilhelmstraße
T
III - IV
III - IV
III - IV
INSEL AM FINKENHÜGEL
TG
TG IV
 Quartiersgarage IIImit Tiny Penthouses
IV
IV
IV TINY PENTHOUSES
Bebauungsplan Nr. 616- Am Hirtenhaus -Bebauungs- und Erschließungskonzept Alternative Konzeptentwicklung Stand: 18.01.20223001020 6040507080100m90
Bebauungsplan Nr. 616 - Am Hirtenhaus -Stand: Grundlage Fachbeiträge
Bebauungsplan Nr. 616 - Am Hirtenhaus -Stand: Alternative Konzeptentwicklung
Bebauungsplan Nr. 616 - Am Hirtenhaus -Stand: frühzeitige Beteiligung
17 - Konzept
Dialysezentrum
Kinderkrippe
Brunnen
Durchl. 0.4 Durchl. 0.4
Durchl. 0.4
Durchlaß 0.3Durchlaß 0.4
Durchlaß 0.4
Durchl. 0.4
Durchl. 0.4
Am Heger Holz
Otto-von-Guericke-Straße
Keplerhof
Carl-Cromme-Weg
Humperdinckstraße
Am Finkenhügel
Gaußhof
Kanthof
Pfitznerstraße
Leibnizhof Berbelingskamp
Max-Reger-Straße
Edinghausen
Lieneschweg
Am Finkenhügel
Am Finkenhügel
III III
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIII
III IIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIII
III
IIIIIIIIIIIIIII III III
IIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIII
III
IIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIII
III
III
III
III
IIIIII
III
III
Quartiersspielplatz
Streuobstwiese
H
IIIIII
IIIIII
IIIIII
III
III
III
III
III
III
III
III
Fläche ca. 2.646m2
III
T
T
H
IIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIIIIII
IIIIIIIII
IIIIIIIIIIII
IIIIIIIIIIII
III
IIIIII
III
III
T IIIIIIIIIIII
IVQuartiersgarage
Müll
Müll
Müll
IIIIIIIIIIII
III
IIIIII
IIIIII Grüne Mitte
SIEDLUNG MITQUARTIERS-PARKEN +GRÜNE MITTE
III
IIIIIIIIIIIIIII
III
III
III
IIIGemeinsaftswohnen            + Parken
Müll
 BESONDERES WOHNPROJEKT GEMEINSAMSTATTEINSAM
III
III
III
IIIIII
III
III III
IIIIII TG
STADTVILLEN MIT TIEFGARAGE
Bebauungsplan Nr. 617- südl. Am Heger Holz -Bebauungs- und ErschließungskonzeptAlternative Konzeptentwicklung Stand: 18.01.20223001020 6040507080100m90
Bebauungsplan Nr. 617 - südl. Am Heger Holz - Stand: Alternative Konzeptentwicklung
Bebauungsplan Nr. 617 - südl. Am Heger Holz - Stand: frühzeitige Beteiligung
Bebauungsplan Nr. 617 - südl. Am Heger Holz - Stand: Grundlage Fachbeiträge
B 617 - Konzept 
frühzeitige Beteiligung
B 617 - Konzept617 - Konzept
frühzeitige Beteiligung
B 617  - Konzept
Baustein A1
B 617 - Konzept
Baustein A 2
B 617 - Konzept
Baustein B
B 617 - Konzept
Baustein C
B 617 - Konzept
Baustein D
B 616 - Konzept
frühzeitige Beteiligung
B 616 - Konzept
B 616  - Konzept
Baustein E
B 616 - Konzept
Baustein F