Mietpreisspiegel 2017/2018
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2017/1543
Datum: 2017-10-27
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/1
Stadt Osnabrück 19.10.2017 
Der Oberbürgermeister
Referat Strategische Steuerung und Rat
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2017/1543
öffentlich
Mietpreisspiegel 2017/2018
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Rat der Stadt Osnabrück 07.11.2017 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Das Referat Strategische Steuerung und Rat hat gemeinsam mit dem Verein Haus und 
Grund Osnabrück e. V., dem Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e. V. und dem 
Immobilienverband Deutschland, IVD Nord West den Mietpreisspiegel 2017/2018 für die 
Stadt Osnabrück überarbeitet.
Darin wird deutlich, dass die Nettomieten, also die Mieten ohne Nebenkosten, weiterhin 
steigen. Die Erhöhung liegt durchschnittlich bei rund fünf Prozent jährlich. Die 
Mietpreistabelle ist wie in den vorherigen Ausgaben auch nach Baujahresklassen und 
Wohnungsgröße aufgeteilt. So kostet eine Wohnung, die vor 1965 fertiggestellt wurde und 
mehr als 100 Quadratmeter groß ist, durchschnittlich 5,05 Euro Miete pro Quadratmeter. Für 
eine Wohnung, die nach 2010 fertiggestellt wurde und höchstens 40 Quadratmeter groß ist, 
liegt der Preis bei 8,90 Euro.
Annähernd 4000 erhobene Mieten aus den Jahren 2013 bis 2016 wurden zur Erstellung der 
Mietpreistabelle herangezogen. Neben den Daten der Beteiligten wurden auch Inserate auf 
der Plattform immobilienscout24 und eine Online-Umfrage der Stadt verwendet um 
belastbare Aussagen zu den Mietpreisen zu erarbeiten. Zusammen mit ihren Partnern 
erstellt die Stadt bereits seit 1979 alle zwei Jahre einen Mietpreisspiegel.
Der Mietpreisspiegel kann sowohl bei den beteiligten Partner als auch in der Bürgerberatung 
in der Bierstraße bezogen werden. Online ist der Mietpreisspiegel unter 
http://www.osnabrueck.de/statistik/ zu finden. 
Anlage/n:
Mietpreisspiegel 2017/2018
Mietpreisspiegel 2017/2018
Stadt Osnabrück 

Der Mietpreisspiegel gibt die in der Stadt 
Osnabrück üblichen Mietpreise für nichtpreisge- 
bundene Wohnungen an. Dabei handelt es sich 
um die durchschni  liche Ne  omiete je Quadrat- 
meter Wohnﬂ  äche monatlich. 
Darin nicht enthalten sind Kosten kleinerer In- 
standhaltungsreparaturen, Schönheitsreparaturen 
und Betriebskosten (Nebenkosten) jeglicher Art. 
Ebenso nicht enthalten sind Untermietzuschläge, 
Zuschläge für die Benutzung von Wohnraum zu 
anderen als Wohnzwecken sowie Vergütungen für 
die Überlassung von Gegenständen in Wohnungen 
(z.B. Möbel).
Der Mietpreisspiegel 2017/2018 für die Stadt 
Osnabrück basiert auf  den Ergebnissen der An- 
gebotsmietenerhebung sowie den erfassten Be- 
standsdaten von Mietern und Vermietern aus den 
Jahren 2013, 2014, 2015 und 2016. 
Die im Mietpreisspiegel ausgewiesenen Werte 
entsprechen hinsichtlich ihrer Aktualität dem im 
Erhebungszeitraum ausgewerteten Zahlenmaterial 
und erstrecken sich ausschließlich auf nichtpreis- 
gebundene Wohnungen. 
Herausgeber des Mietpreisspiegels ist die Stadt 
Osnabrück unter Mitwirkung 
• des Vereins „ Haus und Grund Osnabrück, Ver- 
ein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü- 
mer Osnabrück e.V. “, 
• des „ Mietervereins für Osnabrück und Umge- 
bung e.V. “ 
• und des „ Immobilienverbandes Deutschland, 
IVD Nord West “. 
Der Mietpreisspiegel ist als eine grundsätzliche 
Orien!  erungshilfe für die jeweiligen Vertrags- 
partner auf dem Wohnungsmarkt für nichtpreis-
gebundene Wohnungen anzusehen. 
Er grei"   weder in bestehendes Vertragsrecht 
ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei Neuab- 
schluß von Mietverträgen durch ihn berührt. 
Für möblierte Wohnungen ist der Mietpreisspie-
gel nicht anwendbar, ebenso nicht bei Kleinst- 
wohnungen und Einfamilienhäusern. 
Weitere Erläuterungen zu den Vergleichs- 
kriterien ﬁ  nden sich unter Kapitel 4. 
Zur Beurteilung der Angemessenheit der Un-
terkun"  skosten nach sozialleistungsrechtlichen 
Grundsätzen können die Durchschni  swerte 
aus dem Mietpreisspiegel nicht unmi  elbar 
herangezogen werden. 
Ansprechpartner zu verschiedenen Themenbe- 
reichen rund um den Mietpreisspiegel werden 
unter Kapitel 6 kurz vorgestellt. 
1 Einleitung
 Mietpreisspiegel 2017/2018
 
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2 Mietpreisberechnung
Im Mietpreisspiegel wird dargelegt, welche durch- 
schni lichen Ne  omietkosten für bes  mmte Woh- 
nungskategorien im Erhebungszeitraum festgestellt 
wurden, nicht jedoch, für welchen Mietzins eine 
derar  ge Wohnung zum jeweils heu  gen Tage an- 
geboten wird. Sachverständigengutachten sowie 
Vergleichsobjektmieten können daher vom Miet- 
preisspiegel fallweise abweichen. 
Die §§ 558 ﬀ  . Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) er- 
laubt Mieterhöhungsverlangen begründet auf 
• einem Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
• eine Auskun"   aus einer Mietdatenbank (§ 
558e BGB), 
• ein mit Gründen versehenes Gutachten 
eines öﬀ  entlich bestellten und vereidigten 
Sachverständigen, 
• der Nachweis entsprechender Entgelte für 
drei benannte vergleichbare Wohnungen, 
wobei diese auch aus dem eigenen Woh- 
nungsbestand des Vermieters entnom- 
men werden können. 
Betriebskosten, die dem Eigentümer beim be- 
s  mmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes lau- 
fend entstehen, sind z.B.: 
• Grundsteuer, 
• Kosten der Wasserversorgung und Entwässe- 
rung,
• Heizungs- und Warmwasserkosten, 
• Kosten für die Reinigung und Wartung von 
Heizungs- und Warmwasserversorgungsanla- 
gen, 
• allgemeine Stromkosten, 
• Aufzugskosten, 
• Kosten für Hauswart, Gartenpﬂ  ege, 
• Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbe- 
kämpfung, 
• Müllabfuhrgebühren, Sach- und Ha"  pﬂ  icht- 
versicherung, 
• Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen, 
Gemeinscha"  santenne, private Verteileranla- 
ge eines Breitbandkabelnetzes, 
• sons  ge Betriebskosten für Nebengebäude, 
Anlagen und Einrichtungen.
4 Vergleichskriterien 
Die im Mietpreisspiegel dargelegte durchschni  li- 
che Ne  okaltmiete berücksich  gt keine Betriebs- 
kosten. Betriebskosten (Nebenkosten) sind Kosten 
gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) 
vom 25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ﬀ  .). 
Zur Ermi  lung der ortsüblichen Miete werden Woh- 
nungen mit vergleichbaren Merkmalen herangezo- 
gen, die im Folgenden erläutert werden. 
3 Betriebskosten 
(Nebenkosten) 
 Mietpreisspiegel 2017/2018
 
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4.1 Wohnﬂ  äche 
Die Wohnﬂ  äche einer Wohnung ist die Summe der anre- 
chenbaren Grundﬂ  ächen der Räume, die ausschließlich 
zu dieser Wohnung gehören. 
Zur Wohnﬂ  äche gehören gemäß der Verordnung zur 
Berechnung der Wohnﬂ  äche (Wohnﬂ  ächenverordnung 
– WoFlV) vom 25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ﬀ  .) 
auch die Grundﬂ  ächen von Wintergärten , Schwimm-
bädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten  und 
Terrassen , wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung 
gehören. 
Der einfache Mietspiegel für die Stadt Osnabrück 
orien!  ert sich dabei an den Dimensionen der Baual- 
tersklasse sowie der Wohnungsgröße. Verschiedene 
Zu- oder Abschlagsmerkmale können hierbei Ein-
ﬂ  uss auf das Endergebnis nehmen. 
Zur Ermi"  lung der Wohnﬂ  äche sind anzurech- 
nen:
voll: 
Die Grundﬂ  ächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Me- 
tern 
zur Häl#  e: 
Die Grundﬂ  ächen von Räumen und Raumteilen 
mit einer lichten Höhe von mindestens einem 
Meter und weniger als zwei Metern sowie von 
unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern 
u.ä. sowie nach allen Seiten geschlossenen 
Räumen.
in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch 
zur Häl#  e: 
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. 
 Mietpreisspiegel 2017/2018
 
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4.2 Zu- und Abschlagsmerkmale
Die Mietpreisdaten gelten grundsätzlich 
für Wohnungen, die dem üblichen 
Modernisierungsstandard entsprechen. 
Darüber hinaus kommen als Zuschlagsmerkmale 
u.a. in Betracht: 
• besonders reichhal!  ge 
Sanitäraussta"  ung, 
• separates WC, 
• besondere Schall- und/oder 
Temperaturisolierungen für Wohnungen, 
die über dem Baujahresstand liegen 
• Hochwer!  ge Bodenbeläge (z.B. Parke"  ), 
Einbaumöbel, eingebaute Küche.
Für die Wohnungen, die durch Modernisierung 
im Sinne oben genannter Aussagen umfassend 
aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine 
höhere Fer!  gstellungskategorie entsprechend dem 
erreichten Standard angebracht. 
Auf der anderen Seite können jedoch auch Ab-
schlagsmerkmale angeführt werden, die zu einer 
Minderung der Fer!  gstellungskategorie führen 
können. 
Als Abschlagsmerkmale  kommen u.a. in Be- 
tracht: 
• Wohnungen, die nicht dem üblichen   
Modernisierungsmaßstab entsprechen  
(z.B. fehlende Isolierverglasung) 
• nicht abgeschlossene Wohnungen,
• Toile"  e außerhalb der Wohnung, 
• fehlende Warmwasserversorgung, 
• fehlender Kellerraum sowie fehlende 
Wäschetrockenmöglichkeiten, 
• schlecht belichtete und belü#  ete Woh- 
nungen.
5 Lage einer Wohnung
Lagebewertungen sind im Allgemeinen weitge- 
hend von der jeweiligen Einschätzung der Mietpar- 
teien abhängig und können zu Abweichungen vom 
Durchschni"  smietpreis führen. Unabhängig von 
der Lage führen vor allem die vorgestellten Hin- 
weise zur Aussta"  ung der Wohnung zu Zu- oder 
Abschlägen. 
 Mietpreisspiegel 2017/2018
 
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Die Stadt Osnabrück ist nicht berech  gt, Beratungen 
oder Rechtsauskün  e zu erteilen. Dafür stehen Rechts- 
anwälte, „Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, 
Wohnungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“ und 
der „Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“ 
zur Verfügung. 
Weiterführende Auskün  e zu verschiedenen Themen: 
Thema „Mietpreisspiegel generell“
Auskün  e zum Mietpreisspiegel und zu generellen Fra- 
gen des Wohnungsmarktes geben: 
„Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, Woh- 
nungs- und Grundeigentümer Osnabrück e.V.“, 49078 
Osnabrück, Arndtstraße 32, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
Telefax [TELEFONNUMMER ENTFERNT], E-Mail: info@haus-und-grund- 
osnabrueck.de, Internet: h!  p://www.haus-und-grund- 
osnabrueck.de/
„Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e.V.“, 49074 
Osnabrück, Goethering 37, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT], Website: 
www.mieterverein-osnabrueck.de, 
6 Auskün!  e 
Immobilienverband Deutschland, IVD Nord West, ver- 
treten durch Sabine Knabe-Vieler, Mitglied im erwei- 
terten Vorstand, Mühlenstr. 20, 49324 Melle, Telefon 
[TELEFONNUMMER ENTFERNT], Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] E-Mail: sabine.knabe- 
[E-MAIL ENTFERNT], Website: www.knabe- 
immobilien.de
Diese Interessenverbände werden jedoch grundsätzlich 
nur für die Mitglieder tä  g. 
Thema „Wohngeld (Lastenzuschuss/Mietzuschuss)“ 
Über einen möglichen Rechtsanspruch von Mietern und 
Vermietern sowie Hauseigentümern auf Wohngeld- bzw. 
Lastenzuschuss nach dem Wohngeldgesetz, erteilt die 
Stadt Osnabrück, Fachbereich Soziales und Gesundheit , 
Fachdienst Wohngeld, Natruper-Tor-Wall 6, Telefon 323 
2430.
Thema „Wohnungsbau/Wohnungsversorgung für kin- 
derreiche Familien“
Das Land Niedersachsen fördert im Rahmen der ver- 
fügbaren Haushaltsmi!  el z.B. den Neubau und Erwerb 
eigengenutzter Einfamilienhäuser und Eigentumswoh- 
nungen sowie besondere Maßnahmen in Sanierungsge- 
bieten. 
Detaillierte Auskün  e hierzu erteilt der Fachbereich 
Städtebau der Stadt Osnabrück, Zentrale Aufgaben, 
Telefon 323 2410, Dominikanerkloster, Hasemauer 1. 
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Größe in qm Fer  gstellung der Wohnräume 
bis 1965 1966–1971 1972–1979 1980–1989 1990–1999 2000–2009 ab 2010
bis 40 7,20 € 7,52 € 7,74 € 8,05 € 8,11 € 8,77 € 8,90 €
über 40  
bis 60 6,20 € 6,29 € 6,50 € 7,05 € 7,11 € 7,79 € 7,91 €
über 60 
bis 80 5,80 € 6,10 € 6,19 € 6,39 € 6,62 € 7,33 € 7,72 €
über 80 
bis 100 5,42 € 5,56 € 5,83 € 5,99 € 6,48 € 7,07 € 7,67 €
über 100 5,05 € 5,17 € 5,32 € 5,95 € 6,44 € 7,06 € 7,65 €
Ne!  omonatsmiete in Euro (€) je qm 
Ermi!  elt aus den Jahren 2013, 2014, 2015 und 2016 gemäß §§ 558 BGB ﬀ  . neuester 
Fassung 
Aussta!  ung: 
Wohnungen mit Sammelheizungen und mit Bad oder Duschraum
Hinweise: 
Die Zahlenwerte in dieser Tabelle sind nur in Verbindung mit dem Beglei!  ext zu verwen- 
den.
Zwei Dri!  el der tatsächlichen ortsüblichen Mieten beﬁ  nden sich innerhalb einer band- 
breite von + / - 15 Prozent um die durchschni!  liche ortsübliche Vergleichsmiete. 
 Mietpreisspiegel 2017/2018
 
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Weitere Informa  onen und Sta  s  ken unter: 
www.osnabrueck.de/sta  s  k.html 
Bildnachweise: 
S. 2: © H. Pentermann 
S. 3: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öﬀ  entlichkeitsarbeit 
S. 4: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öﬀ  entlichkeitsarbeit 
S. 5: © Stadt Osnabrück, Referat Medien und Öﬀ  entlichkeitsarbeit 
S. 6: © H. Pentermann 
Herausgeber:
Stadt Osnabrück, Der Oberbürgermeister 
Referat für Strategische Steuerung und Rat 
Team Strategische Stadtentwicklung und Sta  s  k 
Bierstraße 17/18, 49074 Osnabrück oder Pos"  ach 4460, 
49034 Osnabrück
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-Mail: sta  s  [E-MAIL ENTFERNT] 
Internet: www.osnabrueck.de/sta  s  k.html 
Veröﬀ  entlichung: Oktober 2017