Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West -  7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2015/5622
Datum: 2015-05-26
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 18.05.2015 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2015/5622
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 
7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
o Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 04.06.2015 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 16.06.2015 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 16.06.2015 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem Entwurf zum
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
Planbereich: zwischen Richard-Strauss-Weg und Edinghäuser Weg
und seiner Begründung wird zugestimmt und seine öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 
BauGB beschlossen.
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein  
B. Personelle Auswirkungen: Keine 
C. Integrationspolitische Auswirkungen: Keine 
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine 
E. Beteiligte Stellen: Keine 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 nicht zutreffend
Sachverhalt:
Anfang des Jahres 2014 sorgte ein Bauvorhaben auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 
3 für Aufsehen. Auf dem Grundstück wurde ein Wohnhaus errichtet, das in seinen 
Außenabmessungen außerhalb des nachbarschaftlichen Rahmens liegt. Nach dem erstmals 
am 07.08.1971 in Kraft getretenen und zurzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 154 
(1) – Westerberg, West – ist auf dem Baugrundstück die Errichtung von Gebäuden mit nur 
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einem Vollgeschoss zulässig. Insbesondere die von außen erkennbaren drei 
Geschossebenen des o. g. Neubauvorhabens lassen allerdings erkennen, dass die Zahl der 
Vollgeschosse keine ausreichende Kenngröße für die gewünschte Begrenzung der 
Gebäudehöhe ist. 
Da im Bereich des Westerbergs in den vergangenen Jahren bereits mehrfach ältere Häuser 
abgerissen wurden, um Platz für repräsentative Neubauten zu schaffen, die dann meist 
größere Abmessungen aufweisen als ihre Vorgängerbauten, ist zu befürchten, dass sich 
dieser Trend weiter fortsetzen wird und zukünftige Gebäudehöhen negative Auswirkungen 
auf das Siedlungsbild haben können. Insbesondere die hochattraktive Blickbeziehung vom 
Edinghäuser Weg (Kammweg des Westerbergs) in Richtung Süden darf nicht durch zu hohe 
Neubauvorhaben beeinträchtigt werden. 
Eine Änderung und Aktualisierung des geltenden Planungsrechts ist vor dem Hintergrund 
der vorgenannten Gründe erforderlich. 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.09.2014 die Aufstellung der 7. 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 (1) – Westerberg, West – im vereinfachten 
Verfahren nach § 13 BauGB beschlossen.
Angesichts der Tatsache, dass sich im Rahmen der ersten Planungsüberlegungen 
herausgestellt hat, dass neben der Aufnahme einer Gebäudehöhenbeschränkung in den 
Planänderungsbereich auch die Änderung bzw. die Aktualisierung weiterer 
Bebauungsplanfestsetzungen erforderlich ist, ist nicht auszuschließen, dass im weiteren 
Verfahren ggf. die Grundzüge der Planung des Ursprungsbebauungsplans berührt werden. 
In diesem Fall scheidet das vereinfachte Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch (BauGB) aus. 
Alternativ dazu kann allerdings unter Berücksichtigung gesetzlich definierter 
Voraussetzungen auch ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt 
werden.
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 12.250 m². Die im Bebauungsplan 
festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) 
beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden oder werden keine 
weiteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen 
Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 20.000 m² überschritten 
werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, 
die einer UVP-Pflicht gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. 
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im 
Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen nicht.
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung (Requalifizierung eines vorhandenen Wohngebiets) 
handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) - 
Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a 
BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 
Satz 1 BauGB.
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, von der 
Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der 
zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden erfolgte vom 16.03.2015 bis 
zum 10.04.2015. Die im Rahmen dieses Verfahrensschritts eingegangenen 
abwägungsrelevanten Stellungnahmen sind in die anliegenden Abwägungsvorschläge der 
Verwaltung aufgenommen worden.
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, eindeutige Gebäudehöhenvorgaben für zukünftige 
Bauvorhaben nördlich des Richard-Strauss-Wegs – unmittelbar entlang des Grünzugs 
Westerberg – verbindlich festzusetzen, um negative Auswirkungen auf das Siedlungs- und 
Landschaftsbild zu verhindern. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen einheitlich und 
im Abgleich mit der vorgefundenen Bestandssituation neu definiert werden. Zudem sollen im 
Planbereich zukünftig zwei Vollgeschosse zulässig sein, da dies den modernen 
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städtebaulichen Planungsvorstellungen entspricht und eine sinnvolle Nachverdichtung 
innerhalb einer bestehenden Siedlungsstruktur ermöglicht.   
Anlagen:
Abwägungsvorschlag 
Bebauungsplanausschnitt 
Legende zum Bebauungsplan 
Textliche Festsetzungen
Begründung
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Abwägungsvorschlag  zu den eingegangenen Stellungnahmen 
nach § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) 
Stand: 24.04.2015 
 
 
1 Herr K., Hamburg 
1.1 Stellungnahme: 
Ziel des B-Plans soll eine einschränkende bauliche Nutzung der nördlichen Grundstücke 
des Richard-Strauss-Weges sein, nachdem auf dem Grundstück Nr. 3 ein Gebäude e r-
richtet worden ist, das nach dem bisher geltenden B -Plan zulässig war, ab er so künftig 
gem. der ausliegenden Planung nicht mehr zulässig sein soll. Ein B -Plan darf eine B e-
standswahrung beinhalten, aber keine Negativplanung. Nach der Rechtsprechung des 
BVerwG sind B-Pläne im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB nicht erforderlich, "die ke ine posi-
tive Plankonzeption aufweisen und Zielsetzungen verfolgen, die eine auf bloße Verhi n-
derung gerichtete Planung verdecken sollen. Die Erforderlichkeit ist zu bejahen, wenn 
Ziele verfolgt werden, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhande nen 
Situation abzielen. Eine unzulässige Negativplanung liegt nur dann vor, wenn Festse t-
zungen im Bebauungsplan vorgeschoben werden, um eine andere Nutzung zu verhi n-
dern." (BVerwG, Beschluss vom 15.03.2012 - 4 BN 9.12). 
Die hier verfolgte Negativplanung ha t für das Grundstück meiner Mutter eine eindeutig 
negative Konsequenz: 
Der NHN-Punkt ist zwar für jedes Grundstück örtlich links zum Fußweg gleich definiert 
worden. Dabei wurde aber nicht berücksichtigt, dass das Grundstück meiner Mutter – im 
Gegensatz zu allen anderen bergab verlaufenden Grundstücken 
a) nach hinten hin ein stark ansteigendes Gefälle hat, so dass die von Ihnen geplante 
2-Geschossigkeit bei einer Bebauungshöhe von 9,5 m ab NHN auf dem Grundstück 
meiner Mutter nicht erreicht werden kann, sondern  im hinteren Bereich in das Er d-
reich hineingebaut werden muss, und 
b) das Grundstück meiner Mutter im Vergleich zu allen anderen Grundstücken ca. 5 m 
zurückliegt, mit der Folge dass der NHN -Punkt eher die Höhenlage der vor dem 
Grundstück befindlichen Parkplät ze beschreibt bzw. den minimalen Winkel des 
Grundstückes links neben den Parkplätzen, nicht aber das Grundstück selbst, und 
das Grundstück meiner Mutter auch im hinteren Bereich - wie auch vorne an der 
Frontseite – eben nicht in gerader Linie mit den ander en Grundstücken verläuft, 
sondern der Versatz, der sich vorne befindet, setzt sich hinten in die Hanglage fort. 
Die besondere Hanglage dieses Grundstücks meiner Mutter muss daher Berücksicht i-
gung finden, so dass hier nicht der von Ihnen gewählte NHN -Punkt angesetzt werden 
kann. 
Sie haben in der Grafik auf S. 6 die Höhenbegrenzung dargestellt, die vom Grundstück 
Nr. 11 bis zu Nr. 3 ansteigt und dann nur auf das Grundstück meiner Mutter hin wieder 
abfällt. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Unter Berücksichtigung der besonderen Hanglage ist es  hier gerechtfertigt und erforder-
lich, die zulässige Höhe entsprechend der bebauten Höhe des Grundstücks Nr. 3 anz u-
passen und den NHN -Punkt für das Grundstück meiner Mutter auf ebenfalls OK 103,15 
m festzusetzen. Anderenfalls würde dieses Grundstück im Ver gleich zu allen anderen 
Grundstücken in der baulichen Nutzbarkeit massiv beeinträchtigt. 
Diese individuelle Beeinträchtigung wäre als Negativplanung für das Grundstück meiner 
Mutter zu verstehen, indem ohne Erforderlicheit und ohne Berücksichtigung der ind ivi-
duellen Grundstücksgegebenheit eine Verschlechterung der Bebauungsmöglichkeit  - 
sowohl individuell für dieses Grundstück als auch im Vergleich zu den anderen  Grund-
stücken - beschlossen werden würde, wobei ebenfalls nicht unberücksichtigt  bleiben 
kann, dass Ihrerseits für die aktuelle Bebauung des Grundstücks Nr. 3 zwei  Befreiungen 
erteilt worden sind, sowohl zur Bauhöhe als auch zur GRZ (von 3 auf 3,6).  Man kann 
nicht zunächst für ein Grundstück zwei Befreiungen erteilen, um dann die  Bebauungs-
möglichkeit der anderen Grundstücke einzuschränken.  
Das Grundstück Richard-Strauss-Weg kann wegen der Süd lage im vorderen Bereich 
und wegen der unmittelbar vor dem Grundstück befindlichen Parkplätze (das ist so nur 
vor diesem Grundstück der Fall) nur nach hinten in die Hanglage hinein bebaut werden.  
Ich darf Sie daher bitten - auch um ein Normenkontrollverfahren zu vermeiden -, den  
NHN-Punkt für das Grundstück Nr. 1 auf OK 103,15 m festzusetzen. Das wäre dann e i-
ne zu akzeptierende Bestandswahrung. 
Gern lade ich Sie a uch zu einem Ortstermin ein, um das Grundstück mit seiner  Beson-
derheit in Augenschein zu nehmen. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme findet in der weiteren Planung Berücksichtigung. 
 
Begründung:  
Nach § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) haben die G emeinden Bauleitpläne aufzustel-
len oder zu ändern, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Or d-
nung erforderlich ist. Die Bauleitplanung liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemei n-
den. Die Bauleitplanung kann auch dazu genutzt werden, bi sher zulässige Nutzungen 
durch Negativplanungen zu verhindern (vgl. Berhard Stüer, Der Bebauungsplan, 4. Au f-
lage, Rdn. 438). 
Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind als Negativplanung nicht schon dann w e-
gen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 BauGB unwirksam, wen n ihr Hauptzweck in der Ve r-
hinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Sie sind nur dann 
unwirksam, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen, so n-
dern nur vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (F ortführung von 
BVerwG, Urteil vom 14. Juli 1972 - BVerwG 4 C 8.70 - BVerwGE 40, 258). 
Ein generelles Verbot negativer Festsetzungen gibt es nicht. Positive Planungsziele 
können nicht nur durch positive, sondern auch durch negative Beschreibungen, etwa zur 
Abgrenzung und zur genaueren Beschreibung des Gewollten, festgesetzt werden. 
In einem vergleichbaren Fall hat der VGH Baden -Württemberg entschieden, dass z um 
Schutz einer das Orts - und Landschaftsbild prägenden und in besonderem Maße erha l-
tenswerten lockeren Villen-Einzelhausbebauung in Hanglage die überbaubaren Grun d-
stücksflächen abwägungsfehlerfrei im Wesentlichen auf den vorhandenen Gebäudeb e-
stand beschränkt werden  können. Dient der Bebauungsplan dem Erhalt dieser gebiet s-
typischen Bebauung, liegt keine N egativplanung vor  (VGH Baden-Württemberg, Urteil 
vom 15. Dezember 1999, 3 S 3244/98). 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Im vorliegen Fall soll durch die Änderung des Bebauungsplans die zulässige Höhe von 
Gebäuden auf ein städtebaulich vertretbares Maß beschränkt werden . Das festgesetzt 
Maß orientiert sich dabei nicht allein an dem im Planbereich vorgefundenen Bestand, 
sondern legt eine Maximalhöhe fest, die den Höhenverlauf des Richard-Strauss-Wegs in 
Bezug auf das jeweilige Baugrundstück individuell berücksichtigt und in der Regel über 
das vorgefundene Bestandsmaß hinausgeht. Somit eröffnet der vorliegende Beba u-
ungsplanentwurf grundsätzlich Erweiterungsmöglichkeiten der Bestandsgebäude auch 
in Hinblick auf die Gebäudehöhe. 
Der höchste Gebäudepunkt des vorhandenen Gebäudes auf dem Grundstück Richard-
Strauss-Weg 1 liegt bei 100,10 m über NHN (Firsthöhe). Der nach dem  vorliegenden 
Bebauungsplanentwurf für das Baugrundstück zu ermittelnde Bezugspunkt im Bereich 
der öffentlichen Verkehrsfläche (Richard-Strauss-Weg) liegt bei ca. 91,17 m über NHN.  
Dabei wird die Straßenaufweitung vor dem Grundstück  Richard-Strauss-Weg 1 berück-
sichtigt, indem – wie bei allen anderen Grundstücken im Planbereich auch – die vor dem 
Grundstück verlaufende Bordsteinlage (Oberkante) als Bezugspunkt Anwendung findet. 
Die u rsprüngliche Vorentwurf zum Bebauungsplan  (Stand: 05.02.2015) sah  für das 
Grundstück  Richard-Strauss-Weg 1 eine maximale Gebäudehöhe von 9,50 m über dem 
o. g. Bezugspunkt (d. h. Maximalhöhe = 100,67 m über NHN) vor. Damit lag die Höhe n-
beschränkung 57 cm oberhalb des Bestands. 
Angesichts des relativ starken Anstiegs der Topografie auf den Grundstücken im Pla n-
bereich Richtung Norden, wurde nunmehr die im Bebauungsplan festgesetzte Baufläche 
in zwei Teilbereiche getrennt. Im topografisch niedrigeren Teilberei ch A verbleibt es bei 
einer Höhenbegrenzung von 9,5 0 m über dem für jedes Baugrundstück individuell defi-
nierten Bezugspunkt, während im topografisch höheren Teilbereich B die maximale G e-
bäudehöhe auf 10,00 m oberhalb des Bezugspunkts angehoben wurde. 
Für das Grundstück Richard-Strauss-Weg 1 bedeutet dies, da die überbaubaren Grund-
stücksflächen ausschließlich im Teilbereich B liegen , dass die nunmehr zulässige maxi-
male Gebäudehöhe bei 101,17 m über NHN liegt. Diese Höhenbegrenzung übersteigt 
somit die Höhe des Bestandsgebäudes auf diesem Grundstück um 1,07 m. 
Sollte die Eigentümerin des Grundstücks Richard-Strauss-Weg 1 – analog zum Grun d-
stück Richard-Strauss-Weg 3 – einen Abriss der Altimmobilie und eine Neubebauung 
des Grundstücks planen, so wäre es ihr fre igestellt, das Grundstück weiter abzugraben, 
um eine höhere Ausnutzung des Grundstücks – bei Einhaltung der maximalen Gebä u-
dehöhe – zu erreichen. 
Von einer unzumutbaren Einschränkung der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks  
Richard-Strauss-Weg 1 kann auch deswegen nicht gesprochen werden, da durch die 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 (1) für das Grundstück im Vergleich zum U r-
sprungsplan die überbaubaren Grundstücksflächen erweitert und die Grundflächenzahl 
(GRZ) von 0,3 auf 0,4 angehoben wird. Zusät zlich werden zukünftig zwei Vollgeschosse 
statt einem Vollgeschoss zulässig sein.  
Damit erweist sich die vorliegende Bebauungsplanänderung für das Grundstück 
Richard-Strauss-Weg 1 bei summarischer Betrachtung vielmehr als eine Begünstigung, 
denn als eine Belastung.   
Ferner ist richtig zu stellen, dass für das Grundstück Richard-Strauss-Weg 3 – anders 
als vom Einwendungsführer dargestellt – in der Vergangenheit keine Befreiung von einer 
„Bauhöhe“ erteilt wurde. Vielmehr ist in Ermangelung einer im Bebauung splan Nr. 
154 (1) festgesetzten „Bauhöhe“ seitens der Stadt die Notwendigkeit gesehen worden, 
hier durch Änderung des Bebauungsplans regulierend einzugreifen, um einer sich a b-
zeichnenden städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzuwirken.      
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2 Herr H., Osnabrück 
2.1 Stellungnahme: 
Bezug nehmend auf den o. a. Bebauungsplanentwurf rege ich folgende Modifikationen 
betreffs der Festsetzungen im Namen der Eigentümergemeinschaft H., in deren Besitz 
sich die Liegenschaft Richard-Strauss-Weg 9 befindet, an: 
- Ermöglichung eines höchsten Gebäudepunktes über dem Bezugspunkt in Höhe 
von 9,80 m (Grundfläche etwa 11 x 7,75 m) in einem Teilbereich des bergwärts g e-
legenen Gebäudes gemäß beiliegender Skizze (Anlage1, gelb markiert). 
Begründen möchte ich dieses Anliegen mit dem Wu nsch nach einem Austritt aus dem 
geplanten überarbeiteten obersten Gescho ss. Zudem soll dieser höhere Bereich mit e i-
ner Solaranlage versehen werden und diese nach Möglichkeit optisch unauffällig in die 
neue Dacharchitektur integriert werden. Negative Fotob eispiele von aus der Gebä u-
destruktur heraus kragenden Solaranlagen finden sich in der Anlage 2 (Fotosammlung). 
In diesem speziellen Fall wäre eine möglichst perfekte Integration sicher noch wü n-
schenswerter, da der Edinghäuser Weg (oder Kammweg des Westerbe rges) dem Fu ß-
gänger von ebenjenem eine Einsichtnahme von oben auf das Dach ermöglicht, auch bei 
Ausnutzung einer Höhe 9,80 m über Bezugspunkt. Die maximale Höhe Flachdach wäre 
dann 101,10 m, die rechtwinklig zur Gebäudenordseite befindliche Kammweghöhe b e-
trägt etwa 102,50 m, der Augpunkt des Fußgängers somit etwa 104,10 m. 
Im Gegenzug könnte der verbliebene Teil des Dachgeschosses mit einer niedrigeren 
Höhe, z. B. 9,30 m, limitiert werden. Architektonisch lebt das Ensemble Richard-Strauss-
Weg 9, 11 und 13 g erade von seiner kubistischen Gebäudeform mit lebendigen Staff e-
lungen von in sich verschneidenden Höhen der Gebäude -, Vordach -, Garagen - und 
Carportflachdächern. Das optisch problematische und polarisierende Auftreten des G e-
bäudes mit der Hausnummer 3, wei ches ja wohl Auslöser dieser Bebauungsplanübera r-
beitung ist, resultiert sicher auch aus dem relativ platten, wenig aufgelockerten, Gebä u-
debild. 
Da in der Begründung zur Bebauungsplanüberarbeitung (vgl. Begründung zum Voren t-
wurf) und auch den Stellungnahmen  des Fachbereichsleiters in der lokalen Presse zu 
diesem Verfahren immer wieder zu entnehmen war, dass die Sichtbeziehung vom 
Kammweg in Richtung Süden über die Stadt Auslöser sei, möchte ich hier noch einmal 
darauf hinweisen, dass gerade die optische Wirkung der Häuser Richard-Strauss Weg 7 
und 9 durch die bergseitige Topografie deutlich geringer ausfällt als z. B. bei den Hä u-
sern mit den Hausnummern 1 und 3. Konsequenter wäre also sicher eine Bezugshöhe 
bergwärts gewesen, was zu einem deutlich anderen Höhenstaffelungsbild führen würde. 
Nur am Rande erwähnt sei, dass auch bei einer Erhöhung um die gewünschten 30 cm in 
dem Teilbereich die Schaffung eines weiteren Geschosses augenscheinlich ausg e-
schlossen ist. Diese wohl nicht gewünschte Entwicklung ist somit  nicht realisierbar, we-
der mit dem Abbruch der vorhandenen Gebäude noch mit einem Umbau. Ausdrücklich 
möchte ich aber darauf hinweisen, dass ein Abbruch für die jetzigen Eigentümer nicht in 
Frage kommt, zumindest nicht, solange sich die Immobilie im Besitz befindet. 
Klar ist aber auch, dass das geplante und beantragte Umbauprojekt durch die zögerliche 
Bearbeitung eingereichter Unterlagen des vorliegenden Bauantrages und durch die 
dann vier Monate später erfolgte Rückstellung für ein Jahr nicht unerhebliche Kosten auf 
Seiten der Bauherren entstanden sind und auch noch entstehen. 
Zudem sollte in dem jetzt betrieben Änderungsverfahren sicher gerade auf eine vorha n-
dene Bebauung Rücksicht genommen werden. Ziel einer Überarbeitung sollte immer e i-
ne gelungene Siedlungsstruktur und die Erreichung einer stimmigen Architektur sein. In 
der anliegenden Variante 1  (Anlage 3) ist anhand eines Systemschnittes einmal aufg e-
zeigt, wie sich die Höhenentwicklung gem.  der aktuellen Planung präsentieren könnte. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Variante 2 (Anlage 4) zeigt das vom Bauherrn  gewünschte Profil, welches deutlich f ilig-
raner in Erscheinung tritt und die Architektursprache der  vorhandenen Bebauung au f-
nimmt und weiterführt. Somit erscheint ein jetziges "Anpassen" des  B-Planes an die ge-
wünschte Höhenstaffelung vertretbar und sogar geboten. 
Sämtliche übrigen Festlegungen des Planentwurfes werden in vollem Umfang mit getr a-
gen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme findet in der weiteren Planung Berücksichtigung. 
 
Begründung:  
Das Konzept einer Höhenstaffelung im Planbereich wurde in den vorliegenden Beba u-
ungsplanentwurf vor dem Hintergrund der im Planbere ich vorhandenen topografisch 
stark bewegten Baugrundstücke aufgenommen.  Dabei wurden die im Planbereich fest-
gesetzten Bauflächen in zwei Teilbereiche getrennt. 
Im topografisch niedrigeren Teilbereich A verbleibt es bei einer Höhenbegrenzung von 
9,50 m über dem nach dem Bebauungsplanentwurf für das Baugrundstück zu ermittel n-
den Bezugspunkt, während im topografisch höheren Teilbereich B die maximale Gebä u-
dehöhe 10,00 m oberhalb des Bezugspunkts liegen darf. 
Der höchste Gebäudepunkt des vorhandenen Gebäudes au f dem Grundstück Richard-
Strauss-Weg 9 misst 100,80 m über NHN.  
Der nach dem Bebauungsplanentwurf für das Baugrundstück zu ermittelnde Bezug s-
punkt im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche ( Richard-Strauss-Weg) liegt bei ca. 
92,93 m über NHN. Die vorlieg ende Planungskonzeption begrenzt die maximale G e-
bäudehöhe somit im Teilbereich A auf 102,43 m NHN und im Teilbereich B auf 102,93 m 
über NHN.  
Damit liegt die maximale Höhenbeschränkung (Teilbereich B) 2,13 m oberhalb des vor-
zufindenden Bestands und ermögl icht somit einen großzügigen Gestaltungsspielraum 
für geplante Umbaumaßnahmen des Gebäudes  bei Einhaltung der im Bebauungsplan 
festgesetzten Vollgeschosszahl (II) . Eine weitere Überschreitung dieser Höhenbegre n-
zung durch untergeordnete Gebäudeteile dürfte deshalb vermutlich nicht erforderlich 
sein. 
 
 
3 Herr R., Osnabrück 
3.1 Stellungnahme: 
Den ausgeführten Zielen der gestaltgebenden Planung der Stadt Osnabrück möchte ich 
grundsätzlich nicht widersprechen. Die angeführten Erläuterungen/Argumentationen, die 
die neu definierten Gestaltungsaspekte verständlich machen sollen, erschließen sich mir 
allerdings nicht. Entsprechend erlaube ich mir hinsichtlich der Festlegungen Änderungen 
vorzuschlagen.  
Es wird auf die Ausgangssituation aus den 60er Jahren abgehoben, welche  in dem um-
fassten Planungsgebiet großzügige Grundrisszuschnitte großvolumiger Baukörper b e-
absichtigte.  
Ich möchte darauf hinweisen, dass das Ausblenden der Südseite des Richard-Strauss-
Weges, nicht mehr angemessen ist.  
Der Straßencharakter wird maßgeblic h durch die Bebauung auf der Südseite geprägt. 
Die Heraufsetzung der GRZ auf 0,35 bleibt entsprechend hinter der Realität zurück. Vor 
dem Hintergrund der Anpassung scheint mir die Berücksichtigung eines Gleichbehan d-
lungsgrundsatzes nicht den ausgeführten s tadtplanerischen Zielen zu widersprechen. 
Ich schlage daher vor, die GRZ auf 0,4 anzuheben.  
Zur Festsetzung einer Höhenentwicklung wird ausgeführt, dass die Sichtlinie vom H ö-
henweg des Westerbergs durch zukünftige Baumaßnahmen nicht beeinträchtigt werden 
soll. Eine Höhe zu definieren, in der Bestandsgebäude dieses Höhenziel schon übe r-
schreiten, erschließt sich mir nicht. Es ist festzustellen, dass das jüngst erstellte Gebä u-
de das Bestand sgebäude ist, welches das zukünftige Höhenziel überschreiten wird und 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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eben dieses Gebäude als ausschlaggebendes Gebäude für eine Festsetzung einer H ö-
henrestriktion herangezogen wird.  
Ich zitiere: „Auf dem Grundstück wurde ein Wohnhaus errichtet, das in seinen Auße n-
abmessungen außerhalb des nachbarschaftlichen Rahmens liegt.  Nach dem erstmals 
am 07.08.1971 in Kraft getretenen und zurzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 
154 (1) – Westerberg, West – ist auf dem Baugrundstück die Errichtung von Gebäuden 
mit nur einem Vollgeschoss zulässig. Insbesondere die von außen erkenn baren drei 
Geschossebenen des o. g. Neubaus lassen allerdings vermuten, dass das Gebäude 
über mehr als ein Vollgeschoss verfügt.“  
Die von außen erkennbaren drei Geschossebenen des oben genannten Neubaus lassen 
also vermuten, dass das Gebäude über mehr als  ein Vollgeschoss verfügt und es somit 
gegen den rechtsverbindlich gültigen Bebauungsplan verstößt. Sofern diese Vermutung 
zutrifft, also das Gebäude gegen einen rechtsverbindlichen B-Plan verstößt, so muss die 
Konsequenz sein, diesen Verstoß zu ahnden und nicht weitere unbeteiligte Grundstücke 
restriktiv zu behandeln.  
Sollte das Gebäude allerdings nicht gegen den gültigen B -Plan verstoßen, in seiner 
Ausprägung den aktuell entwickelten Planungszielen allerdings widersprechen, so ist 
nachvollziehbar, dass zur Erlangung der formulierten Planungsziele ergänzende Vorg a-
ben im B -Plan aufgenommen werden. Diese dann über das Maß dessen hinaus zu fo r-
mulieren, welches schon genehmigt und realisiert wurde, halte ich im Sinne der Gleic h-
behandlung der vorhandenen Grundstücke nicht für akzeptabel.  
Sollte in dem Fall nicht auch der Gleichbehandlungsgrundsatz gelten? 
Geschmack ist streitbar. Somit ist zu akzeptieren, dass Seitens der Stadt dem Gebäude 
auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 3 keine Vorbildfunktion beigemessen werden 
soll.  
Es muss aber festgestellt werden, dass das Gebäude in seiner architektonischen Au s-
gestaltung den formulierten Gestaltungszielen geradezu idealtypisch entspricht. Nur in 
der Höhe scheint das Ziel verfehlt.  
Werden in Zukunft weitere Gebäude  entstehen, die in ihrer Erscheinung den großzüg i-
gen Gebäudezuschnitten und großvolumigen Baukörper Rechnung tragen, so mag d a-
mit die Nordseite des Richard-Strauss-Weges dem durch die Südseite dominierten E r-
scheinungsbild wieder entgegenwirken.  
Nun aber e in Gebäude in seiner Höhenentwicklung um 1,18 m über die neu definierte 
Höhenlinie hinausschießen zu lassen, konterkariert den formulierten Ansatz. Ich gehe 
sogar so weit zu sagen, dass dies die Besonderheit auf dem erwähnten Grundstück s o-
gar noch unterstreicht.  
Ich schlage daher vor, den entwickelten Höhenansatz so zu erweitern, dass auf einer 
Grundfläche in einer Größe von ca. 2/5 des Baufensters die Gebäudestruktur das jetzt 
definierte Höhenmaß um 1,18 m überschreiten darf. Gegebenenfalls ist diese Fläc he als 
ein Fenster im Baufenster vorzugeben, um die Kompaktheit der jeweiligen Bausubstanz 
zu fördern.  
Mit einer solchen Vorgabe wird einer Sonderstellung des Gebäudes Richard-Strauss-
Weg 3 entgegengewirkt und die formulierten stadtplanerischen Inhalte werden nicht kon-
terkariert. 
 
Empfehlung der Verwaltung:  
Die Stellungnahme findet in der weiteren Planung Berücksichtigung. 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
Seite: 11/11 
Begründung:  
Die Grundf lächenzahl (GRZ) im Planbereich wird im vorliegenden Bebauungsplanen t-
wurf mit 0,4 festgesetzt. Die ursprünglich im Planbereich geltende GRZ lag bei 0,3. Die 
überholte GRZ war allerdings nach der Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 
1968) zu berechnen. Nach der BauNVO 1968 bleiben bei der Ermittlung der zulässigen 
Bodenversiegelung Zuwegungen, Zufahrten, Tiefgar agen und überdachte Stellplätze 
grundsätzlich außer Betracht. Nach der für diese Bebauungsplanänderung anzuwe n-
denden BauNVO 1990 müssen allerdings Terrassen, Balkone, Zuwegungen, Zufahrten, 
überdachte Stellplätze und Tiefgaragen bei der Ermittlung der GRZ mit berücksichtigt 
werden. Bei einer Beibehaltung einer GRZ von 0,3 für den Planbereich würde sich diese 
„Verschärfung“ der Rechtslage deutlich bemerkbar machen. Diese „Verschärfung“ wird 
durch die Anhebung der GRZ unter gleichzeitiger Berücksichtigung der  Obergrenzen 
nach § 17 BauNVO 1990 ausgeglichen, um eine Schlechterstellung der Grundstückse i-
gentümer zu vermeiden. 
Eine hohe GRZ ist gleichbedeutend mit einer hohen Ausnutzbarkeit eines Baugrun d-
stücks. Vor dem Hintergrund der vieldiskutierten und geforder ten Innentwicklung durch 
Nachverdichtung wäre die Festsetzung einer GRZ, die hinter den nach der BauNVO für 
die einzelnen Baugebietstypen als vertretbar angesehenen Obergrenzen zurückbleibt, 
als anachronistisch anzusehen. Die Schaffung der bauplanungsrechtlichen Möglichkeit 
einer optimalen und zugleich städtebaulich vertretbaren Ausnutzung eines Baugrun d-
stücks ist somit erklärtes Ziel der Stadt Osnabrück.    
Um der im Planbereich vorhandenen topografisch anspruchsvollen Situation gerecht zu 
werden, wurden d ie im Planbereich festgesetzten Bauflächen in zwei Teilbereiche g e-
trennt. 
Im topografisch niedrigeren Teilbereich A verbleibt es bei einer Höhenbegrenzung von 
9,50 m über dem nach dem Bebauungsplanentwurf für das Baugrundstück zu ermittel n-
den Bezugspunkt, während im topografisch höheren Teilbereich B die maximale Gebä u-
dehöhe 10,00 m oberhalb des Bezugspunkts liegen darf. 
Der höchste Gebäudepunkt des vorhandenen Gebäudes auf dem Grundstück Richard-
Strauss-Weg 11 misst 98,75 m über NHN ( ohne Berücksichtigung des sich auf dem Ge-
bäude befindlichen Schornsteins).  
Der nach dem Bebauungsplanentwurf für das Baugrundstück zu ermittelnde Bezug s-
punkt im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche ( Richard-Strauss-Weg) liegt bei ca. 
91,65 m über NHN. Die vorliegende Planun gskonzeption begrenzt die maximale G e-
bäudehöhe somit im Teilbereich A auf 101,15 m NHN und im Teilbereich B auf 101,65 m 
über NHN.  
Damit liegt die maximale Höhenbeschränkung (Teilbereich B) 2,90 m oberhalb des B e-
stands und ermöglicht somit einen großzügigen Gestaltungsspielraum für geplante U m-
baumaßnahmen des Gebäudes bei Einhaltung der im Bebauungsplan festgesetzten 
Vollgeschosszahl (II). Eine weitere Überschreitung dieser Höhenbegrenzung durch u n-
tergeordnete Gebäudeteile dürfte deshalb vermutlich nicht erforderlich sein. 
Eine weitere Unterteilung der festgesetzten Baufenster (z. B. 2/5 des Baufensters) für 
eine zusätzliche Gebäudehöhenfestsetzung scheidet aus Sicht der Verwaltung aus, da 
sich dies einer städtebaulichen Begründbarkeit entziehen würde und d ie Anwendung 
des Bebauungsplans erschweren würde. 
Die Höhenentwicklung des Gebäudes Richard-Strauss-Weg 3 soll nach wie vor, wie b e-
reits in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf ausgeführt, nicht als Maßstab für 
eine Gebäudehöhenbegrenzung im Planbereich  dienen. Das dokumentiert nicht zuletzt 
die Tatsache, dass die im Bebauungsplan festgesetzte Maximalgebäudehöhe für das 
Baugrundstück Richard-Strauss-Weg 3 hinter dem Bestandsmaß – wenn auch nur g e-
ringfügig – zurückbleibt.  


 
Seite: 1/2 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum Entwurf 
Stand: 23.04.2015 
 
 
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutz ung der 
Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 
(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes zur Stärkung der 
Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des 
Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548), maßgebend. 
Innerhalb des Änderungsbereichs gelten ausschließlich die folgenden textlichen 
Festsetzungen: 
1. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO darf innerhalb des 
Teilbereichs A der höchste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 10,00 m über dem 
höchsten Punkt der dem Baugrundstück nächstgeleg enen Bordsteinlage (gemessen 
ab Bordsteinoberkante) der öffentlichen Verkehrsfläche, gemessen im Abschnitt, der 
dem jeweiligen Baugrun dstück vorgelagert ist, li egen. Innerhalb des Teilbereichs B 
darf der höchste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 9, 50 m über dem höchsten 
Punkt der dem Baugrundstück nächstgeleg enen Bordsteinlage (gemessen ab 
Bordsteinoberkante) der öffentlichen Verkehrsfläche, gemessen im Abschn itt, der dem 
jeweiligen Baugrun dstück vorgelagert ist, liegen. Ausnahmsweise können 
Höhenüberschreitungen durch untergeordnete Gebäudeteile wie z. B. technische 
Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Gewinnung von 
Solarenergie zugelassen werden, sofern hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen 
des Stadtbilds entstehen. 
2. Gemäß §  9 Abs.  1 Nr.  6 BauGB dürfen im Planbereich Einzelhäuser und  
Doppelhaushälften nur aus einem Wohngebäude bestehen . Einzelhäuser dürfen dabei 
nicht mehr als  vier Wohnungen, Doppelhaushälften nicht mehr als zwei Wohnungen  
beinhalten.  
 
Hinweise: 
1. Die der Planung zugrunde liegenden Rechtsquellen (Verfassung, Gesetz e, 
Rechtsverordnungen, Satzungen) und DIN -Normen können bei der Stadt Osnabrück, 
Fachbereich Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 eingesehen werden. 
2. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie 
auffällige Bodenverfärbungen, Geb äudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -
4433, Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzü glich gemeldet werden. 
Bodenfunde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen 
und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtesVerfahren)   
 
 
 
Seite: 2/2 
3. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luf tangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des 
gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- 
und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, 
ist unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und 
Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische 
Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu benachrichtigen. 
4. Durch die regelmäßig notwendig werdende Bewirtschaftung der an den Planber eich 
angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen kann es insbesondere zu 
Vegetationsbeginn sowie zum Zeitpunkt der Ernte zu Geruchs -, Geräusch - und 
Staubemissionen kommen. Diese sind unvermeidbar und als ortsüblich hinzunehmen. 
5. Die Vorschriften des b esonderen Artenschutzes des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs - und Verletzungsverbots, 
der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs - und Ruhestätten und des 
Verbots von erheblichen Störungen während sensibler Zeiten für besonders und streng 
geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu 
kontrollieren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartie re 
dieser Arten vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann 
durchzuführen, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten 
getötet oder erheblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine 
Zerstörungen oder Be einträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten 
geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs - und Ruhestätten von geschützten Vogel - 
und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und 
Fortpflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor 
Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein 
Tierbesatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen 
die Bauarbeiten von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten V ogel- und Fledermausarten getötet oder 
erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder 
Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, 
Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind  in 
der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind 
rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern 
ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, 
müssen die Fällarbeiten von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet 
werden. 
6. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw . Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren 
Naturschutzbehörde zu beantragen.  
 
 
 
Seite: 1/7 
Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Begründung zum Entwurf 
Stand: 23.04.2015 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Anfang des Jahres 2014 sorgte ein Bauvorhaben auf d em Grundstück Richard-Strauss-
Weg 3 für Aufsehen. Auf dem Grundstück wurde ein Wohnhaus errichtet, das in seinen 
Außenabmessungen außerhalb des nachbarschaftlichen Rahmens liegt. Nach dem ers t-
mals am 07.08.1971 in Kraft getretenen und zurzeit rechtsverbind lichen Bebauungsplan 
Nr. 154 (1) – Westerberg, West – ist auf dem Baugrundstück die Errichtung von Gebäuden 
mit nur einem Vollgeschoss zulässig. Insbesondere die von außen erkennbaren drei G e-
schossebenen des o. g. Neubau vorhabens lassen allerdings erkennen, dass d ie Zahl der 
Vollgeschosse keine ausreichende Kenngröße für die gewünschte Begrenzung der G e-
bäudehöhe ist.  
Da im Bereich des Westerbergs in den vergangenen Jahren bereits mehrfach ältere Hä u-
ser abgerissen wurden, um Platz für repräsentative Neubaut en zu schaffen, die dann 
meist größere Abmessungen aufweisen als ihre Vorgängerbauten, ist zu befürchten, dass 
sich dieser Trend weiter fortsetzen wird und zukünftige Gebäudehöhen negative Auswi r-
kungen auf das Siedlungsbild haben können. Insbesondere die h ochattraktive Blickbezie-
hung vom Edinghäuser Weg (Kammweg des Westerbergs) in Richtung Süden darf nicht 
durch zu hohe Neubauvorhaben beeinträchtigt werden.  
Eine Änderung und Aktualisierung des geltenden Planungsrechts ist vor dem Hintergrund 
der vorgenannten Gründe erforderlich.  
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.09.2014 die Au fstellung der 
7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 (1) – Westerberg, West – im vereinfachten 
Verfahren nach § 13 BauGB beschlossen. 
Angesichts der Tatsache, dass sich im Rahmen der ersten Planungsüberlegungen 
herausgestellt hat, dass neben der Aufnahme einer Gebäudehöhenbeschränkung in 
den Planänderungsbereich auch die Änderung bzw. die Aktualisierung weiterer B e-
bauungsplanfestsetzungen erforderlich ist, ist nicht auszuschließen, dass im weiteren 
Verfahren ggf. die Grundzüge der Planung des Ursprungsbebauungsplans berührt 
werden. In diesem Fall scheidet das vereinfachte Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch 
(BauGB) aus. Alternativ dazu kann allerdings unt er Berücksichtigung gesetzlich def i-
nierter Voraussetzungen auch ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
durchgeführt werden. 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtesVerfahren)   
 
 
 
Seite: 2/7 
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 12.250 m². Die im Beba u-
ungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 1 9 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine we iteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgrun dfläche von 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulä s-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP -Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der E r-
haltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von g emeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatu rschutzgesetzes 
bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um e i-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Requalifizierung eines vorhandenen Wohng e-
biets) handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des §  13a Baugesetz-
buch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte 
Verfahren gemäß §  13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Ve r-
fahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sow ie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden erfolgte vom 
16.03.2015 bis zum 10.04.2015.  
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Westerberg und liegt zwischen Richard-
Strauss-Weg und Edinghäuser Weg. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Die nördlich des Richard-Strauss-Wegs gelegene Wohnbebauung stammt aus den 
60iger Jahren. Großzügige Grundrisszuschnitte und großvolumige Baukörper zeugen 
von einem gehobenen Siedlungsniveau. Sehr flach geneigte Dächer dokumentieren 
den architektonischen Zeitgeist der Entstehungsjahre. 
 
2.3. Rechtliche Ausgangslage 
2.3.1. Bebauungsplan 
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 154(1) setzt für den Planbereich ein 
reines Woh ngebiet (WR) fest. Die Anzahl der Vollgeschosse (Z) ist auf I b e-
grenzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt 
jeweils bei 0,3. Im Planbereich sind lediglich Einzel - und Doppelhäuser zulä s-
sig. Die überbaubaren Grundstücksfläch en sind in Form von grundstücksbez o-
genen Baufenstern unter Anwendung von Baugrenzen festgesetzt. Für vier 
Baugrundstücke sind zudem explizit Flächen für Garagen ausgewiesen. Ba u-
grundstücke müssen mindestens 300 m² groß sein. Mehrgeschossige Bauteile 
dürfen eine Tiefe von 12 m nicht überschreiten. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtesVerfahren)   
 
 
 
Seite: 3/7 
 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, eindeutige Gebäudehöhenvorgaben für zukünftige 
Bauvorhaben nördlich des Richard-Strauss-Wegs – unmittelbar entlang des Grünzugs We s-
terberg – verbindlich festzusetzen, um negative Auswirkungen auf das Siedlungs - und Land-
schaftsbild zu verhindern. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen einheitlich und im 
Abgleich mit der vorgefundenen Bestandssituation neu definiert werden. Zudem sollen im 
Planbereich zukü nftig zwei Vollgeschosse zulässig sein, da dies den modernen städtebaul i-
chen Planungsvorstellungen entspricht und eine sinnvolle Nachverdichtung innerhalb einer 
bestehenden Siedlungsstruktur ermöglicht.    
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee 
Die städtebauliche Grundidee besteht darin, einen vorgefundenen Siedlungsraum zu r e-
qualifizieren. Das heißt, dass die im Planbereich bestehenden planungsrechtlichen Fes t-
setzungen daraufhin überprüft werden, ob sie noch geeignet sind, den städtebaulichen 
Zielvorstellungen gerecht zu werden. Dabei soll die vorgefundene Siedlungsstruktur nicht 
grundsätzlich in Frage gestellt, sondern vielmehr optimiert werden.   
 
2. Erschließung 
Die vorhandene verkehrliche Erschließungssituation im Planbereich wird nicht geändert. 
Der Anschluss der vorhandenen Baugrundstücke im Planbereich an das öffentliche Ver - 
und Entsorgungsnetz wird durch die Bauleitplanung nicht berührt. 
Im Planbereich ist eine Versickerung von Niederschlagswasser auf den jeweiligen Ba u-
grundstücken aufgrund des re lativ hoch anstehenden Festgesteins (Muschelkalk) nicht 
oder nur mit erhöhtem Aufwand möglich. 
 
3. Immissionsschutz 
Auf den Planbereich wirken keine unzumutbaren Immissionen ein. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtesVerfahren)   
 
 
 
Seite: 4/7 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Der Planbereich soll auch weiterhin als reines Wohngebiet (WR) dienen. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf 0, 4 angehoben (ursprünglich 0,3). Dies ist vor 
dem Hintergrund einer allgemein zu fordernden Innenentwicklung auch in Form e iner 
Verdichtung durch eine effektive Ausnutzung von Baugrundstücken bei gleichze itiger 
Berücksichtigung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO  und der Definition klar abg e-
grenzter „Bauteppiche“ für die im Planbereich gelegenen Baugrundstücke städteba u-
lich angemessen.   
Die maximal z ulässige Vollgeschosszahl (Z) wird von I auf II angehoben. Dies resu l-
tiert einerseits aus energetischen Überlegungen, andererseits befinden sich im Pla n-
bereich schon B estandsgebäude mit zwei Vollgeschossen oder sie wirken zumindest 
so, als wenn sie über zwei Vollgeschosse verfügen würden. Die mit der Anhebung der 
Vollgeschosszahl verbundene Verdichtung des Siedlungsbereichs ist städtebaulich 
gewünscht.  
Aus energetischen Gesichtspunkten ist das wichtigste Instrument der städtebaulichen 
Planung zur energetischen Siedlungsoptimierung und zur Vermeidung von Wärmever-
lusten die Minimierung der wärmeübertragenden Hüllfläche von Gebäuden im Ve r-
hältnis zum eingeschlossenen Gebäudevolumen, d. h. die Beeinflussung der Ko m-
paktheit von Gebäuden.   
Gebäude mit zwei Vollgeschossen sind aus energetischer Sicht günstiger einzustufen 
als Gebäude mit nur einem Vollgeschoss, da sie eine h öhere Kompaktheit aufweisen. 
Als Maß für die Kompaktheit eines Baukörpers findet das sog. A/V -Verhältnis Anwen-
dung. Dabei gilt, dass je kleine r die wärmeübertragende Hüllfläche A im Verhältnis 
zum Gebäudevolumen V wird,  desto weniger Wärme verliert ein Gebäude bezogen 
auf seine Nutzfläche. Anzustreben ist somit grundsät zlich ein möglichst niedriger A/V -
Wert. So ist z. B. beim Übergang von e inem auf zwei Vollgeschosse ein sehr starker 
Rückgang des A/V-Verhältnisses zu verzeichnen. 
  
4.3. Gebäudehöhen 
Festsetzungen zu Gebäudehöhen können durch Höchstmaße getro ffen werden. Nach 
§ 18 Abs. 1 BauNVO sind bei Höhenfestsetzungen die erforderlichen Bezugspunk te 
zu bestimmen. Im vorliegenden Fall gelten der höchste Punkt e ines Gebäudes sowie 
eine dem jeweiligen Baugrundstück zugeordnete maximale Bordsteinlagenhöhe 
(Bordsteinoberkante) im Bereich der nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsfläche 
(hier: Richard-Strauss-Weg) als Bezugshöhen.  
Angesichts des relativ starken Längsgefälles des Richard-Strauss-Wegs und den da-
ran angeglichenen Grundstückshöhen, wurde im gesamten Planbereich keine einhei t-
liche maximale Gebäudehöhe über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Dies hätte zu 
einer Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern geführt, da auf Grundst ü-
cken, die eine relativ geringe Geländehöhe in Bezug auf NHN aufweisen, sehr hohe 
Häuser zulässig gewesen wären, während auf sehr hoch gelegenen Baugrundstücken 
nur sehr  niedrige Gebäu de zulässig gewesen wären. Deshalb ist die maximale G e-
bäudehöhe je nach Baugrundstück individuell – bezogen auf die nächstgelegene ö f-
fentliche Verkehrsfläche (Bordsteinlage) – zu ermitteln.  
Die Begrenzung der Gebäudehöhen im Planbereich sol l eine Beeinträchtigung des 
Orts- und Landschaftsbilds verhindern. Dabei sollen sich auch zukünftige Baukörper 
in die vorzufindende Bebauungsstruktur entlang des Richard-Strauss-Wegs harmo-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtesVerfahren)   
 
 
 
Seite: 5/7 
nisch einfügen . D ie hochattraktiven und landschaftlich reizvollen Bl ickbeziehungen 
vom „Grünzug Westerberg“ in Richtung Süden sollen nach Möglichkeit ungestört e r-
halten bleiben.  
Die im Planbereich festgeset zten Gebäudehöhen für die Teilbereiche A und B von 
9,50 m und 10,00 m (jeweils bezogen auf die im Bebauungsplan defin ierte nächstge-
legene Bordsteinoberkante) werden einerseits dem Anspruch einer städtebaulich ve r-
tretbaren Höhenentwicklung  unter Berücksichtigung der besonderen topografischen 
Situation des Planbereichs und andererseits dem Anspruch der planbetroffenen 
Grundstückseigentümer bezüglich einer angemessenen Grundstücksausnutzung g e-
recht. 
 
Beispiel: Gebäudeschnitt 
 
Die neu in den Bebauungsplan aufgenommene Festsetzung zur Gebäudehöhenb e-
grenzung gilt im Prinzip auch für bestehende Gebäude. Jedoch genießen Bauwerke  
aus der Zeit vor Inkrafttreten des neuen Planungsrechts Bestandsschutz. Eine Anpa s-
sung solcher Bauten an geltendes Planungsrecht kann nur unter den Voraussetzu n-
gen des § 85 Abs. 3 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) verlangt werden. Ein 
derartiges Anpassungsverlangen muss grundsätzlich dem Gebot der Angemessenheit 
folgen.  
Das einzige Gebäude, das die im Plan festgesetzte Gebäudehöhenbegre nzung nicht 
einhält, ist das Wohngebäude auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 3. Der 
höchste Punkt dieses Gebäude lie gt ca. 103,15 m über NHN. Die für das Baugrun d-
stück geltende und rechnerisch ermittelte Maximalhöhe von ca. 10 2,47 m über NHN 
(92,47 m über NHN (Bezugshöhe) + 10,00 m) wird somit zukünftig um ca. 68 cm 
überschritten. Im Planaufstellungsverfahren ist allerd ings davon abgesehen worden, 
dieses Gebäude als Maßstab für eine Gebäudehöhenfestsetzung heranzuziehen, da 
genau diesem Gebäude keine Vorbildwirkung zukommen soll. Das Gebäude stellt 
hinsichtlich seiner Höhenentwicklung vielmehr einen städtebaulich nicht g ewollten 
Fremdkörper dar, der bewusst nicht durch die Änderung des Planungsrechts gedeckt 
werden soll. Eine bauliche Anpassung an das vorgenannte maximale Gebäudeh ö-
henmaß wird allerdings vor dem Hintergrund des Grundsatzes der Verhältnismäßi g-
keit ausscheiden. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtesVerfahren)   
 
 
 
Seite: 6/7 
Systematik der Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe: 
Teilbereich A =  ; Teilbereich B =  
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtesVerfahren)   
 
 
 
Seite: 7/7 
4.4. Bauweise 
Im Planbereich gilt die offene Bauweise. Allerdings sollen nur Einzel - oder Doppe l-
häuser errichtet werden können, um die städtebaulich gewünschte V erdichtung zwar 
zu ermöglichen, aber auch angesichts der schmalen Erschließungsstraße nicht  zu 
überziehen. Eine Reduzierung der zulässigen Bauweise nur auf Einzelhäuser ist 
schon aus energetischen Gesichtspunkten nicht angezeigt, da gerade auch Doppe l-
häuser günstigere A/V-Verhältnisse (s. 4.2) aufweisen. 
 
4.5. Überbaubare Grundstücksflächen 
Die im Planbereich mittels Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksfl ä-
chen orientieren sich weitgehend am vorgefundenen Baubestand. Die Größe eines für 
das jeweilig e Baugrundstück festgesetzten Baufensters liegt bei einheitlich ca. 
800 m². Diese Größenordnung bietet neben der planungsrechtlichen Absicherung des 
Gebäudebestands auch Möglichkeiten zur horizontalen Gebäudeerweiterung unter 
Beachtung der für das jeweilige Baugrundstück festgesetzten GRZ von 0,4. 
 
4.6. Anzahl der Wohneinheiten 
Aufgrund der im Planbereich vorzufindenden Grundstücksgrößen und den auf den 
Baugrundstücken großzügig festgesetzten überbaubaren Grundstücksgrößen ist d a-
mit zu rechnen, dass bei einer Üb erplanung von bestehenden Baugrundstücken gr ö-
ßere Bauprojekte mit mehreren Wohneinheiten angedacht werden. 
Um den Siedlungscharakter eines ruhigen Wohnviertels zu wahren und die Verkehr s-
belastung der schmalen Anliegerstraße (Richard-Strauss-Weg) auf ein ve rträgliches 
Maß zu begrenzen, ist eine  zukünftige Nachverdichtung insbesondere durch die Be-
grenzung der Wohneinheiten je Bauprojekt zu steuern.  Die Festlegung auf maximal 
vier Wohneinheiten je Einzelhaus und zwei Wohneinheiten je Doppelhaushälfte wird 
dabei als städtebaulich vertretbar angesehen. 
 
D Umweltbelange 
Die geplante 7. Änderung des Bebauungsplan s Nr. 154 führt insgesamt zu keinen erkennb a-
ren erheblichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind 
von der Planänderung allenfalls unwesentlich berührt. 
 
E Sonstige Angaben 
1. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 12.250 m² 
Bauflächen: ca. 12.250 m² 
 davon Wohngebiete (WR):  ca. 12.250 m²