Mietendeckel - Stellungnahme der Verwaltung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: 2019/4687-02-01
Datum: 2020-01-03
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/4
Stadt Osnabrück 27.11.2019 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
2019/4687-02-01
öffentlich
Mietendeckel - Stellungnahme der Verwaltung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 16.01.2020 Ö Vorberatung
 Sozial- und Gesundheitsausschuss 04.03.2020 Ö Vorberatung
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
Sachverhalt:
Der Rat hat in seiner Sitzung am 05.11.2019 folgende Anträge mehrheitlich zur weiteren 
Beratung in den Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt sowie den Sozial- und 
Gesundheitsausschuss verwiesen: 
a) Ursprungsantrag Fraktion Die Linke.  VO/2019/4687
„Der Rat der Stadt Osnabrück fordert den Landtag dazu auf, als Sofortmaßnahme gegen die 
steigenden Mieten einen landesweiten Mietendeckel zu erlassen.
Dieser soll folgende Regelungen beinhalten:
1. Mietenstopp: Die Mieten für alle Wohnungen werden für einen Zeitraum von fünf 
Jahren eingefroren. Auch Staffelmieten sind davon betroffen.
2. Mietobergrenzen: Die Kommunen erhalten die Möglichkeit regionale Mietobergrenzen 
zu erlassen, differenziert nach Baualtersklassen und der Ausstattung mit Heizung 
und Bad. 
3. Mieten runter: Liegen Mieten mehr als 20 Prozent oberhalb der Mietobergrenzen, 
können diese auf Antrag bei den kommunalen Behörden abgesenkt werden. 
4. Verdrängung verhindern: Die Umlage von Modernisierungskosten ist genehmigungs-
pflichtig. Nur angemessene und zielführende Maßnahmen sind genehmigungsfähig.
5. Ausnahme: Ausgenommen vom Mietendeckel sind Neubauwohnungen, die nach 
dem 1. Januar 2014 gebaut wurden und künftig gebaut werden sollen. 
6.Durchsetzung: Verstöße werden mit einem Bußgeld von bis 500.000 Euro geahndet.“
b) Änderungsantrag Fraktion Bündnis 90/Die Grünen VO/2019/4687-01  
„Der Rat möge beschließen: 
1. Der Bund und das Land werden aufgefordert, weitere Maßnahmen zu ergreifen, um 
die Lage am Wohnungsmarkt wirksam und nachhaltig zu entspannen und 
insbesondere die starken Mietpreissteigerungen zu stoppen, indem eine neue 
Wohngemeinnützigkeit eingeführt, Spekulationen begrenzt und Steuerver-
meidungsmodelle verhindert werden (Sharedeals, Genossenschaftsmissbrauch) 
durch die deutliche Ausweitung und Verbesserung der einschlägigen 
Förderprogramme für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, die Stärkung von 
Mieter*innen etwa durch die Begrenzung von Mietsteigerungen und 
Modernisierungsumlagen sowie rückwirkende Rückzahlungsverpflichtung bei zu 
hohen Mieten, der Erhöhung kommunaler Handlungsmöglichkeiten für den Erhalt und 
die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zum Beispiel durch die Möglichkeit, flexible 
regionale Mietobergrenzen zu erlassen, durch ein verbessertes kommunales 
Vorkaufsrecht, eine Initiative für die Verankerung von Entwicklungsmaßnahmen-
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gebieten im Baugesetzbuch und durch Reform der NBauO (u. a. Verbesserung der 
rechtlichen Voraussetzungen für vertikale Verdichtung, zum Beispiel bei der 
Aufstockung von Gewerbeimmobilien).
2. Das Land wird aufgefordert, die Aktivitäten auf lokaler Ebene besonders von 
kommunalen Wohnungsgesellschaften beim Bau von bezahlbarem, insbesondere 
sozialem Wohnungsbau zu unterstützen, z. B.
die Überlassung von entsprechend geeigneten Grundstücken, 
der stärkeren Unterstützung der Studierendenwerke beim Wohnheimbau und 
dem Verzicht auf die Verwaltungsgebühr bei Krediten zur Wohnraumschaffung.“
c) Änderungsantrag der SPD-Fraktion VO/2019/4687-02
„Die Verwaltung wird beauftragt, zu der Einführung eines möglichen Mietendeckels in 
Osnabrück Stellung zu beziehen. Die Verwaltung möge dabei konkret erläutern, ob ein 
Mietendeckel das richtige Instrument für Osnabrück sein kann, um den Mietmarkt zu 
beleben, und, welche weiteren Auswirkungen auf den Osnabrücker Wohnungsmarkt 
entstehen könnten.
 
Es ist darüber hinaus auszuführen, welchen Einfluss die bereits bestehenden 
Bundesprogramme Mietpreisbremse (§§ 556 d ff. BGB), Senkung der Kappungsgrenze 
(§ 558 Abs. 3 BGB) und Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von 
Wohneigentum (§ 577 a Abs. 2 BGB) bereits jetzt in Osnabrück auf den Wohnungsmarkt 
ausüben.
 
Die Ergebnisse sind in den zuständigen Fachausschüssen vorzustellen.“
Die Verwaltung nimmt hierzu wie folgt Stellung: 
Zu Antrag a) 
Die im Ursprungsantrag der Fraktion Die Linke. VO/2019/4687 aufgeführten Punkte spiegeln 
in wesentlichen Zügen die beabsichtigten Berliner Neuregelungen von Vorschriften zur 
Mietenbegrenzung (Drucks. 18/2347 des Abgeordnetenhauses – Vorlage v. 28.11.2019) 
wieder, die als „Mietendeckel“ bundesweit für kontroverse politische Diskussionen geführt 
haben.  
Ob dieses Vorhaben überhaupt verfassungsrechtlich zulässig ist, steht stark in Zweifel. Eine 
Reihe von Gutachten beschreiben aktuell völlig gegensätzliche Auffassungen. Um nur zwei 
Beispiele zu nennen: 
Der frühere Präsident des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier 
erklärt in einem Gutachten (Teil 1 Sept. 2019, Teil 2 Dez. 2019), das im Auftrag des 
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen erstellt 
wurde, die Gesetzesvorlage für formell und materiell verfassungswidrig.
https://web.gdw.de/pressecenter/pressemeldungen/landesmietendeckel-unverhaeltnismaessig-und-
verfassungswidrig
Die Bremer Juristen Prof. Andreas Fischer-Lescano, Prof. Christoph Schmid und 
Andreas Gutmann kommen in ihrem Gutachten im Auftrag der Rosa-Luxemburg-
Stiftung zum gegenteiligen Ergebnis.  
https://www.rosalux.de/publikation/id/41344/landeskompetenzen-fuer-massnahmen-der-
mietpreisregulierung/
Viele weitere Stellungnahmen von Parteien, Interessenverbänden, Kommentatoren und auch 
vom Wissenschaftlichen Dienst des Bundestages liegen zur selben Thematik vor. 
Absehbar ist, dass nach Inkrafttreten einer Berliner Regelung vor den Verfassungsgerichten 
des Bundes und des Landes Berlin geklagt wird.
Damit erübrigt sich jede weitere Prüfung der Stadt Osnabrück zum aktuellen Zeitpunkt. 
[s. a. Ausführungen zu Antrag c)].   
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Zu Antrag b) 
Die im Änderungsantrag der Fraktion Bündnis 90 / Die Grünen VO/2019/4687-01 
aufgeführten Wünsche an Bund und Land könnten - soweit sie zur Schaffung von 
bezahlbarem Wohnraum beitragen - grundsätzlich begrüßt werden, zum Teil könnten sie 
allerdings auch, wie bereits unter a) dargestellt, hinsichtlich ihrer rechtlichen Zulässigkeit in 
Frage stehen (z. B. bei rückwirkenden Rückzahlungsverpflichtungen oder Mietobergrenzen 
bei frei finanziertem Wohnungsbau). In jedem Fall bedürften sie gesetzlicher Neuregelungen 
und einzelne Vorschläge werden auf Bundes- bzw. Landesebene bereits politisch diskutiert, 
so dass es keines Anstoßes durch Osnabrück bedarf. Die Stadt würde ggf. in 
Gesetzgebungsverfahren über die Spitzenverbände zu Stellungnahmen aufgefordert. 
Zu Antrag c) 
Im Änderungsantrag der SPD-Fraktion VO/2019/4687-02 wurde eine Stellungnahme der 
Verwaltung gewünscht. 
Zu den beiden Punkten im Einzelnen:  
I.) Die geplante Einführung eines Mietendeckels in Berlin wird- wie bereits unter a) 
ausgeführt - weiter sehr kontrovers diskutiert. 
Zu erwarten ist, dass gegen den Mietendeckel, der voraussichtlich ab März 2020 greifen 
könnte, vor den Verfassungsgerichten des Bundes und des Landes Berlin geklagt wird, u. a. 
weil der Bundesgesetzgeber grundsätzlich das Mietrecht abschließend regelt, womit keine 
Gesetzgebungskompetenz der Länder gegeben wäre, und weil die Verhältnismäßigkeit des 
Eingriffs in die grundrechtliche Eigentumsgarantie in Zweifel steht. Rechtsmittel sind 
allerdings erst nach dem Inkrafttreten möglich. 
Beim Mietendeckel in Berlin geht es nicht vorrangig um Menge, Qualität oder Vermehrung 
des Wohnangebots, sondern um den Preis von bestehendem Wohnraum.
Das beabsichtigte Mittel des Mietendeckels wird laut Presseberichten offenbar derzeit 
bei Umfragen von einer Mehrheit der bestehenden Bevölkerung in Berlin begrüßt und von 
den Befürwortern als befristete Lösung gegen gewinnorientierte Mietsteigerungen gesehen 
[Argumente der Pro-Seite u. a.: https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/vorschlag-
des-berliner-mietervereins-fuer-einen-landes-mietendeckel-berlin.htm
https://www.spdfraktion-berlin.de/seite/berlin-entlasten         https://dielinke.berlin/mietendeckel/   
https://gruene-fraktion.berlin/berlin-bekommt-einen-mietendeckel/]
Gegen den Mietendeckel sprechen sich neben den Oppositionsparteien in Berlin auch 
Vertreter der Bauwirtschaft, der Banken, des Handels, des Handwerks usw. aus, da sie u. a. 
ausbleibende Investitionen bei Modernisierungen, Instandsetzungen und beim Neubau im 
Mietwohnungsbereich etc. befürchten, eine weiter zunehmende Verknappung von 
Wohnraum und eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentumsrechte. 
Die gravierenden wirtschaftlichen Folgen eines Mietendeckels stellt u. a. auch ein Gutachten 
des Instituts der deutschen Wirtschaft ausführlich dar.  
[Argumente der Kontra-Seite u. a.:    https://www.iwkoeln.de/studien/gutachten/beitrag/pekka-
sagner-michael-voigtlaender-volkswirtschaftliche-folgen-des-berliner-mietendeckels.html
https://www.ihk-berlin.de/politische-positionen-und-statistiken-channel/stadtentwicklung1/bau-und-
flaechenpolitik/argumentationspapier-mietendeckel-4501794]   https://bbu.de/nachricht/45484]
Da die verfassungsrechtliche Zulässigkeit eines Mietendeckels in der besonderen Situation 
des Stadtstaats Berlin noch nicht einmal überprüft ist, erübrigt sich jede Beurteilung 
hinsichtlich einer theoretischen Folgenabschätzung bei Einführung in Niedersachsen bzw. in 
Osnabrück. Eine generelle Regelung für einen Flächenstaat würde den unterschiedlichen 
Nachfragesituationen in den einzelnen Regionen sicher nicht gerecht, eine konzentrierte 
Einführung in einzelnen Städten könnte in diesen zu einer weiteren Verknappung von 
Wohnraum gerade für einkommensschwächere Haushalte führen (z. B. durch verstärkte 
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Umwandlung in Eigentum, noch zunehmende Attraktivität der günstigen Stadt-Mieten, auch 
für einkommensstärkere Zuzugswillige, bei gleichzeitig weniger Neubau-Interesse,  
Vertrauensverlust bzw. Abschreckung bei Investoren usw.). 
Es ist daher auf absehbare Zeit nicht damit zu rechnen, dass in Niedersachsen über eine 
unmittelbare Einführung dieses Mittels zu entscheiden wäre.
Berlin und Osnabrück unterscheiden sich im Übrigen fundamental in den Grunddaten des 
Wohnungsmarkts. Das betrifft nicht nur die Einwohnerzahlen, Zuzüge und Mietsteigerungen, 
auffällig sind bereits die strukturellen Differenzen bei den Wohnungsmarktsegmenten:
Von den insgesamt rund 1,8 Mio. Wohnungen in Berlin sind 
rund 50 % im Besitz von Privatpersonen oder Wohnungseigentümergemeinschaften, 
ca. 25,2 % im Besitz von (Wohnungs-)Unternehmen und 
ca. 25,4 % gehören Genossenschaften, Bund, Land, Kommune, Kirchen usw. 
Gut 1,5 Mio. der gesamten Wohnungen zählen zum Mietwohnraum, also 81,5 %. 
In Osnabrück sind von den rd. 84.000 Wohnungen 
knapp 85 % im Besitz von Privatpersonen oder Wohnungseigentümergemeinschaften, 
ca. 8,6 % im Besitz von (Wohnungs-)Unternehmen und 
ca. 6,4 % zählen zu Genossenschaften, Bund, Land, Kommune, Kirchen usw. 
Der Mietwohnraum-Anteil liegt hier bei ca. 64 % des Gesamtbestandes an Wohnungen.  
[alle Zahlen gerundet und zusammengefasst, Grundlage aus: Zensus 2011 - Berichte Berlin und 
Osnabrück jew. Seite 6 und 14 -  https://ergebnisse.zensus2011.de]
Der Wohnraum in Osnabrück, auch der als Mietwohnraum angebotene, ist also deutlich 
stärker in privater Hand als in Berlin. Damit würde eine Deckelung der Mieteinnahmen auch 
stärker private Eigentümer treffen. 
Zu bedenken ist auch, dass im Rahmen des Masterplans 100 % Klimaschutz eine Erhöhung 
der Sanierungsquote angestrebt wird, da eine Senkung des Energieverbrauchs im Gebäu-
debestand bei der CO2-Reduktion größere Potentiale hat als selbst der Bereich Verkehr. 
Hier würde eine Mietendeckelung vermutlich kontraproduktive Signale setzen.  
In Osnabrück wird weiter das Ziel verfolgt, ein bedarfsgerechtes Angebot an Mietwohnraum 
zu erreichen, insbesondere den Markt durch eine quantitativ ausreichende Menge an 
Wohnungen zu entspannen. 
Wenn der Erfahrung gefolgt wird, dass der Preis eine sich aus Angebot und Nachfrage 
ergebende Leistung ist, ist anzunehmen, dass bereits dies der Entwicklung von Mietpreis-
steigerungen eine Endlichkeit gibt. In einigen Großstädten Deutschlands zeichnete sich eine 
Stagnation bzw. ein Sinken der Mietpreise im ersten Quartal dieses Jahres bereits ab. 
II.) Ausführungen zu den Auswirkungen der Mietpreisbremse (§§ 556 d ff. BGB), Senkung 
der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) und Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei 
Umwandlung von Wohneigentum (§ 577 a Abs. 2 BGB) für Osnabrück - wie im zweiten 
Absatz des Änderungsantrags gewünscht - können von der Verwaltung nicht gemacht 
werden. Es handelt sich um BGB-Regelungen, also privates Mietrecht. Die Verwaltung ist 
hier nicht beteiligt. Entsprechend liegen auch keine Daten für Osnabrück dazu vor.  
 
gez. Clodius