Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) o Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/3870
Datum: 2025-02-11
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/3870 
Vorlageart: Beschlussvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
o Entwurfs- und Veröffentlichungsbeschluss 
 
Datum: 07.01.2025 
 Vorstand für Bauen, Umwelt und Mobilität 
Federführung: Fachbereich Städtebau 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Vorberatung) 20.02.2025 Ö  
Verwaltungsausschuss (Entscheidung) 04.03.2025 N  
 
Beschluss: 
Der Entwurf zum 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Planbereich: zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und 
Lyrastraße 
 
mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) und der dazugehörigen Begründung wird 
gebilligt und seine Veröffentlichung gemäß § 3 Absatz 2 BauGB beschlossen. 
 
  
A. Finanzielle Auswirkungen: 
  
  Ja   
x Nein   
   
B. Personelle Auswirkungen:: keine 
  
C. Integrations- /Gleichstellungs-/ Inklusionspolitische Auswirkungen: 
  
   positiv 
   negativ 
x  keine 
  
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch): 
  
   positiv 
x 
 negativ 
 Effizienzhaus 55 = 15.600 t CO2 bei 50 Jahren Betrieb, davon 9.000 t CO2 
durch   Herstellung (graue Energie) 
 
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 Effizienzhaus 40 = 12.800 t CO2 bei 50 Jahren Betrieb, davon 9.000 t CO2 
durch   Herstellung (graue Energie)  
   keine 
  
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück: 
  
x  positiv 
   negativ 
   keine 
  
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine 
  
G. Beteiligte Stellen: 
Fachbereich Umwelt und Klimaschutz 
Wirtschaftsförderung Osnabrück 
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Innenstadt lebendig halten 
Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben 
Wohnraum entwickeln und ausgeglichene soziale Strukturen schaffen 
 
Sachverhalt: 
Das Quartier südlich des Neumarkts und westlich der Johannisstraße ist geprägt durch 
mehrere leerstehende und sowohl gestalterisch als auch funktional nicht mehr zeitgemäße 
Einzelhandels- und Büroimmobilien bzw. ein nicht mehr in Nutzung befindliches Parkhaus. 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, dem Plangebiet als Stadtquartier eine neue Prägung 
zu geben und gleichzeitig seine Zugehörigkeit zur Innenstadt zu unterstreichen. Dabei sollen 
bestehende Potenziale genutzt und strukturelle Schwächen des Stadtgrundrisses 
ausgeglichen werden. Das vorliegende Bauleitplanverfahren unterstützt in Form eines 
Flächenrecyclings eine nachhaltige Innenentwicklung, die zum Ziel hat, den zukünftigen 
Flächenbedarf möglichst weitgehend durch die Nutzung von innerörtlichen, bereits 
erschlossenen Flächen zu decken. Neue Flächen im Außenbereich sollen dabei geschont 
werden.  
Die Stadt Osnabrück beabsichtigt daher, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 – 
südlich Neumarkt – aufzustellen und den noch bestehenden vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – in Teilen aufzuheben und damit 
neues Planungsrecht für strukturbildende Maßnahmen und eine umfassende Umgestaltung 
dieses Stadtraums zu schaffen.  
Hierfür hat der Rat der Stadt Osnabrück in seiner Sitzung am 03.09.2019 die Aufstellung des 
Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – beschlossen. Der Verwaltungsausschuss der 
Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 04.02.2021 die frühzeitige Beteiligung 
beschlossen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie 
die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgten vom 22.02. bis 
zum 26.03.2021. Die daraus vorgegangenen Stellungnahmen sind Teil der Anlagen.  
Die Vorhabenträgerin Neumarktquartier GmbH & Co. KG hat mit Schreiben vom 10.06.2021 
einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das o. g. 
Plangebiet gestellt. Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat hierfür in seiner 
Sitzung am 13.07.2021 die Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 – 
südlich Neumarkt – beschlossen. 
Im Einzelnen sollen die folgenden Planungsziele planungsrechtlich gesichert werden: 
• Entstehung von hochwertigem Wohnraum für unterschiedliche Personengruppen, 
u.a. ein Pflegeheim und studentisches Wohnen,  
 
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• Ermöglichung und Förderung einer vielfältigen Nutzungsmischung im Quartier, 
• Schaffung belebter Erdgeschosszonen mit hoher Aufenthaltsqualität, 
• Ansiedlung von Einzelhandel mit Schwerpunkt auf die Nahversorgung für die 
quartiersansässige Wohnnutzung und 
• die Aufwertung des Ortsbildes durch eine hochwertige Neubebauung. 
Neben Nutzungen im Bereich Einzelhandel sowie für Büro- und Gewerbeflächen soll 
insbesondere das innerstädtische Wohnen an dieser Stelle das neue Quartier prägen. Dem 
Stadtraum angemessene Bauvolumina, Dachbegrünungen, begrünte Innenhöfe und 
zusätzliche Angebote der Versorgungsinfrastruktur sollen zum Entstehen eines nachhaltigen 
und attraktiven innerstädtischen Quartiers beitragen, welches die Idee einer Stadt der kurzen 
Wege umsetzt. 
  
Die Neubebauung des Plangebietes integriert sich in die quartierstypische, überwiegend 
geschlossene Blockrandstruktur. Neben den straßenseitigen, überwiegend fünf- bis 
sechsgeschossigen Neubauten, die den Bestand ersetzen oder brachliegende Lücken 
schließen, sind in den Innenhöfen neue Gebäude mit sieben Geschossen vorgesehen. 
Durch die Schaffung von Blockstrukturen entstehen Hofsituationen, die ein Potenzial für die 
Schaffung von Rückzugs- und Ruheorten für die zukünftigen Bewohnenden bieten und für 
diese einen Ausgleich zu den öffentlichen, hochfrequentierten Passagen und Straßenräumen 
im Quartier darstellen. 
Die beabsichtigte Bebauung weist oftmals eine zum Straßenraum orientierte Staffelung auf, 
sodass sich das Vorhaben hinsichtlich der Höhenentwicklung in den Bestand einfügt, 
weniger massiv und monoton wirkt sowie die vorhandene ortstypische Blockrandbebauung 
im Sinne einer Stadtreparatur komplementiert. Weiterhin berücksichtigen die Gebäudehöhen 
das stadtraumprägende Baudenkmal des Landgerichts, welches in östlicher Nachbarschaft 
des Plangebiets verortet ist, und durch die Neubebauung des Plangebietes in seinem 
Gesamteindruck nicht beeinträchtigt werden soll. 
Das Vorhaben wird durch die Seminarstraße in zwei Baufelder aufgeteilt. Nördlich der 
Seminarstraße (Baufeld A) ist im Erdgeschoss u.a. die Ansiedlung eines Supermarkts 
(Vollsortimenter), einer Drogerie und von Gastronomie vorgesehen. Ab dem 1. OG werden 
die darüber liegenden Bereiche durch ein Pflegeheim und eine Tagespflege belegt. Darüber 
hinaus werden hier weitere Serviceeinrichtungen für das Wohnen und ein studentisches 
Wohnangebot (preisgebunden) geschaffen. Der Bereich erhält eine Tiefgarage. Die 
Anlieferung des Einzelhandels erfolgt von der Seminarstraße aus. Vom Neumarkt bzw. der 
Johannisstraße durchzieht eine Passage das Baufeld A und schafft eine Verbindung zum 
südlich angrenzenden Bereich. Ebenso erfolgt auf Höhe des 1. Obergeschosses eine 
geschlossene Brückenverbindung über die Seminarstraße.  
Im Baufeld B zwischen Seminarstraße und Großer Rosenstraße wird im Erdgeschoss 
Einzelhandel und Dienstleistung sowie die Stellplatzbereiche für die darüber liegenden 
Nutzungen angesiedelt. Hier werden ab dem 1. Obergeschoss überwiegend kleinteilige 
Wohnungen vorgesehen.  
Die nutzbaren Dachflächen der eingeschossigen Gebäudesockel von beiden Baufeldern 
werden zudem als Dachterrassen ausgestaltet, um zusätzliche Aufenthaltsräume mit 
Aufenthaltsqualität für die Bewohnenden zu schaffen. Insgesamt sollen im Vorhabengebiet in 
etwa 276 Wohneinheiten entstehen, davon ca. 50 gefördert und somit preisgebunden. 
Das Grundstück Johannisstraße 70 (MU 3) ist nicht als vorhabenbezogene Planung 
vorgesehen, wird jedoch durch die Vorhabenträgerin mit entwickelt. Hier soll das bestehende 
Gebäude saniert und aufgestockt werden sowie der rückwärtige Grundstücksbereich 
umfassend neu bebaut werden. Ziel ist es, das komplette Gebäude mit 38 geförderten 
Studierenden- bzw. Azubiwohnungen zu belegen.  
Resultierend aus der zukünftigen Dichte resp. der entstehenden Verschattung muss 
festgestellt werden, dass es Bereiche in den unteren Etagen des neuen Wohnquartiers 
geben wird, deren Belichtung in den Wintermonaten als ungünstig zu bewerten ist. Hier sind 
 
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weitergehende bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Belichtung erforderlich.  
Durch die Planung von Maßnahmen zur Dachbegrünung und der Schaffung von möglichst 
grünen Außenwohnbereichen im Innenhof kann zumindest ein kleiner Beitrag zur 
Verbesserung der belasteten bioklimatischen Ausgangssituation geleistet werden.    
Die bauliche Nutzung des Grundstücks aus wirtschaftlicher, wohnungspolitischer und 
stadtgestalterischer Sicht wird in der Betrachtung der betroffenen Belange jedoch höher 
gewichtet als Belange des Umwelt- und Klimaschutzes und der Verschattung. Eine 
nennenswerte Verbesserung der klimatischen Situation im Bereich rund um Neumarkt wäre 
nur durch erhebliche Reduzierung der Bebauung erreichbar, was aufgrund der genannten 
Aspekte nicht zu empfehlen ist. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 hat sich im Rahmen des laufenden 
Verfahrens geändert. Er umfasst nun überwiegend den Vorhabenbereich und drei 
arrondierende Grundstücke. Der Bereich der Grundstücke Johannisstraße 71 - 78 wird nicht 
mehr in die Neuplanung einbezogen.  
Zusätzlich zu dem konkret für die Neubebauung anstehende Vorhabengebiet werden 
bestimmte angrenzende Flurstücke sowie an die Baugrundstücke angrenzende 
Straßenverkehrsflächen arrondierend auf Grundlage des § 12 Abs. 4 BauGB in den 
Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen. 
Die Einbeziehung des angrenzenden Grundstücks (MU 1) westlich des Vorhabengebiets ist 
erforderlich, da die an dieser Stelle planungsrechtlich im Bebauungsplan Nr. 525 gesicherte 
Schaffung einer Wendekehre in Folge des Verzichts auf ein Einkaufszentrum nicht mehr 
erforderlich ist und das Flurstück wieder vollständig als Bauland nutzbar sein soll. Die im 
östlichen Bereich des Plangebiets nördlich der Seminarstraße befindliche Fläche (MU 2) wird 
arrondierend in den Geltungsbereich einbezogen, um im Falle einer Neubebauung eine mit 
dem geplanten Vorhaben korrespondierende Höhenentwicklung zu ermöglichen und durch 
Ausweisung von Baulinien eine einheitliche Bauflucht mit dem Vorhaben sicherzustellen. Die 
Einbeziehung der gegenüberliegenden Fläche (MU 3) südlich der Seminarstraße ist zudem 
erforderlich, da sie bislang Teil des Vorhabengebiets des bisherigen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 600 war. Da für diese Teilfläche keine konkrete Vorhabenplanung 
vorliegt, soll diese nicht mehr Bestandteil des Vorhabengebiets des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans Nr. 651 sein. Da jedoch das Vorhaben, das dem vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan Nr. 600 zu Grunde lag, nicht mehr verwirklicht werden soll, war es 
erforderlich, auch für diese Teilfläche die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen neu zu 
definieren. 
gez. Clodius 
 
Anlage/n 
1 - B 651_Planzeichnung_ENTWURF (öffentlich) 
 
2 - B 651_Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich) 
 
3 - B 651_TextlFestsetzungen_ENTWURF (öffentlich) 
 
4 - B 651_Begründung_ENTWURF (öffentlich) 
 
5 - B 651 Stellungnahmen frühzeitige Beteiligung (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 






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Stadt Osnabrück DIE OBERBÜRGERMEISTERIN  Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt –  Textliche Festsetzungen zum Entwurf Stand: 23.01.2025  Für diesen Bebauungsplan ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert worden ist, maßgebend.  Art der baulichen Nutzung Vorhabengebiet 1. Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. (Rechtsgrundlage: § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB)  2. Das Vorhabengebiet dient überwiegend dem Wohnen und der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben.  Zulässig sind  • Wohnungen, nur in den Obergeschossen,  • Einzelhandelsbetriebe, • Schank- und Speisewirtschaften, • sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, • Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment dürfen eine Verkaufsfläche von insgesamt 2.500 m2 nicht überschreiten, davon: • ein großflächiger Lebensmittelvollsortimenter mit einer Verkaufsfläche (VKF) max. 1.100 m2, • weiterer Lebensmitteleinzelhandel max. 800 m2 VKF sowie • ein Drogeriemarkt max. 600 m2 VKF. Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO)  Urbane Gebiete  3. In den Urbanen Gebieten sind Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. Darüber hinaus sind glücksspielorientierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmöglichkeit 
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wie Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist und Tankstellen unzulässig.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)  4. In den Urbanen Gebieten sind Wohnungen im Erdgeschoss unzulässig.  (Rechtsgrundlage: § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO)  Maß der baulichen Nutzung 5. Innerhalb des Plangebiets gelten Mindest- und Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als Gebäudehöhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Diese gelten in Kombination mit der in der Planzeichnung als Höchstmaß festgesetzten Zahlen für Vollgeschosse wie folgt:  im Vorhabengebiet Fläche (A) sowie MU 2: I  OK von 71,0 bis 71,5 m ü. NHN III  OK von 77,5 bis 78,0 m ü. NHN IV   OK von 80,5 bis 81,0 m ü. NHN V  OK von 83,5 bis 84,0 m ü. NHN VI  OK von 86,5 bis 87,0 m ü. NHN VII  OK von 89,5 bis 90,0 m ü. NHN  Für das MU 1 gelten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet (A) sowie MU 2 als Höchstmaß angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull, jedoch nicht die Mindestmaße.    im Vorhabengebiet Fläche (B):  I  OK von 67,5 bis 68,0 m ü. NHN  II  OK von 72,0 bis 72,5 m ü. NHN  IV  OK von 78,5 bis 79,0 m ü. NHN  V  OK von 81,5 bis 82,0 m ü. NHN  VI  OK von 84,5 bis 85,0 m ü. NHN  VII (a) OK von 87,5 bis 88,0 m ü. NHN  VII (b) OK von 88,5 bis 89,0 m ü. NHN  Für das MU 3 gelten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet Fläche (B) als Höchstmaß angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull für das jeweilige Vollgeschoss, jedoch nicht die Mindestmaße.     (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 4 S. 1 BauNVO)  6. Im Plangebiet ist die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhen ausnahmsweise für Dachaufbauten wie z.B. Treppenräume, Fahrstuhlüberfahrten, Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, Zu- und Abluftanlagen sowie Dachausstiege bis maximal 3 m zulässig, wenn sie horizontal so weit von der Außenfassade des Gebäudes zurückbleiben, wie sie hoch sind. Weitere technisch notwendige Ausnahmen für Blitzschutz- und Schornsteinanlagen und vergleichbare Anlagen sowie für Umwehrungen bis zu einer Höhe von 1,10 m können zugelassen werden.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 Abs. 2 und 6 und 18 Abs. 1 BauNVO)  
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Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 7. Im Plangebiet ist in geschlossener Bauweise an die seitlichen Grundstücksgrenzen zu bauen. Zu den rückwärtigen Grundstücksgrenzen ist eine Bebauung sowohl mit als auch ohne Grenzabstand zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Nr. 1 BauNVO)  8. Im Plangebiet können Überschreitungen der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen ausnahmsweise durch Bauteile wie Balkone, Erker, Vordächer und Sichtschutzwände bis zu einer Tiefe von 1,5 m auf 50 v. H. der Länge einer Fassade jeden Geschosses zugelassen werden. Abweichend von Satz 1 darf die Tiefe der Balkone für rollstuhlgerechte Wohnungen gem. § 49 Abs. 1 S. 7 NBauO bis zu 1,7 m betragen. Ausgenommen von Satz 1 und 2 dieser Festsetzung sind die mit (A) gekennzeichneten Fassadenseiten entlang der Johannisstraße sowie des Neumarktes. Satz 3 gilt nicht für Anlagen für Buswartebereiche. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 2 und 3 S. 3 BauNVO)  Grenzabstände 9. Im Plangebiet ist ein vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen zulässig. Die Unterschreitung des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenmaßes ist in dem Umfang zulässig, wie sich dies bei Ausschöpfung der überbaubaren Flächen im Zusammenhang mit der höchstens zulässigen Gebäudehöhe ergibt. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB)  Gehrechte 10. Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Arkade mit der Bezeichnung „G1“ sind Gehrechte zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt.  (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 21 BauGB)  Immissionsschutz 11. Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen die Außenbauteile schutzbedürftiger Aufenthaltsräume der Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein bewertetes Gesamt-Bauschalldämm-Maß (R‘w,ges) aufweisen, das nach folgender Gleichung gemäß DIN 4109-1:2018-01 zu ermitteln ist:  R’w, ges  = La – KRaumart  mit La   = maßgeblicher Außenlärmpegel mit KRaumart  = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen     = 35 dB für Büroräume und Ähnliches. Zur Umsetzung von Satz 1 sind die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109-1: 2018-01 und DIN 4109-2: 2108-01 in der Nebenzeichnung in der Spalte „Außenpegel Tag“ für Räume, die nicht überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, und in der Spalte „Außenpegel Nacht“ für die Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, festgesetzt.  Von der Festsetzung Nr. 11 kann abgewichen werden, wenn aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den Schallschutz resultieren.  Hinweis: Die DIN-Normen 4109-1:2018-01 und 4109-2:2018-01 werden bei der Stadt Osnabrück im Stadtplanungsamt, Dominikanerkloster, Hasemauer 1, 49074 Osnabrück während der Öffnungszeiten zur Einsicht bereitgehalten. 
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 12. Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist zum Schutz vor Verkehrslärm entweder durch Orientierung an verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten oder durch bauliche Schallschutzmaßnahmen wie z.B. verglaste Vorbauten mit teilgeöffneten Bauteilen sicherzustellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegelminderung erreicht wird, die es ermöglicht, dass in dem der Wohnung zugehörigen Außenwohnbereich ein Dauerschallpegel gewährleistet ist, der einen Wert von 64 dB(A) tags nicht überschreitet.  (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 24 BauGB)  13. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in Bereichen mit einem nächtlichen Lärmpegel von > 50 dB(A) Aufenthaltsräume, die zum Schlafen genutzt werden oder dem Aufenthalt von Kindern dienen, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten, sofern die Grundrissanordnung keine Belüftungsmöglichkeit über eine Gebäudeseite mit einem Lärmpegel von ≤ 50 dB(A) zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen. (Rechtsgrundlage: § 9 Absatz 1 Nr. 24 BauGB)  Grünordnung, Artenschutz 14. Außenleuchten sind zum Schutz von wildlebenden Tierarten ausschließlich mit Leuchtmitteln mit warmweißer Farbtemperatur (2.700 bis maximal 3.000 Kelvin) zulässig. Die Lichtgehäuse sind gegen das Eindringen von Insekten staubdicht geschlossen auszuführen und dürfen eine Oberflächentemperatur von 60°C nicht überschreiten. Eine Abstrahlung oberhalb der Horizontalen ist durch geeignete Abschirmungsmaßnahmen zu verhindern. Eine Beleuchtung von Fassaden darf nur von oben nach unten ausgerichtet sein.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)  15. Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer extensiven Dachbegrünung (Substratmächtigkeit mindestens 12 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind Flächen, die der Belichtung dienen, technische Aufbauten sowie Flächen für Wege und Terrassen. Bei Umsetzung von nicht in die Dachhaut integrierten, d. h. aufgeständerten, Photovoltaik- und/ oder Solarthermieanlagen sind die zugehörigen obersten Dachflächen extensiv zu begrünen.  (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB)   Örtliche Bauvorschriften  16. Im Plangebiet sind technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante durch seitlich aufgehende Verkleidungen gestalterisch einzufassen, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt. (Rechtsgrundlage: § 84 Absatz 3 Nr. 1 NBauO)  Hinweise 1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städtebau, Fachdienst Stadtplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereitgehalten. 2. Zur Bauleitplanung liegen folgende Untersuchungen vor: - Verkehrstechnische Untersuchung (TSC 2023) 
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- Schalltechnische Untersuchung (RP Schalltechnik 2024) - Verschattungsgutachten (Küssner Verschattungsgutachten 2024) - Wasserwirtschaftliche Voruntersuchung (ibt Ingenieure 2023) - Landschaftsplanerischer Fachbeitrag (Dense & Lorenz 2024) - Nachkartierung Fledermäuse (Dense & Lorenz 2023) - Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung von Einzelhandelsansiedlungen (CIMA 2022) 3. Auf vorhandenen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5 m) sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelles Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau- und Bepflanzungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger. 4. Die Pflanzung von Bäumen ist frühzeitig mit der SWO Netz GmbH abzustimmen. 5. Für die Versorgung der Gebäude mit elektrischer Energie sind in ausreichendem Maße Stationsstandorte vorzusehen. Die technischen Regelwerke sind zu beachten. Diese sind frühzeitig mit der SWO Netz abzustimmen. Standortänderungen von Trafostationen und Kabelverteilerschränken können ggf. im Einvernehmen durch die SWO Netz GmbH geprüft werden. 6. Auf Hinweis der Stadtwerke Osnabrück AG müssen im Bereich der Johannisstraße nach Erstellen der Fassaden, Überspannungen für die öffentlichen Straßenbeleuchtung befestigt werden. Dies ist frühzeitig in den Planungen zu berücksichtigen. (Redaktioneller Hinweis: Die Beleuchtung liegt im Eigentum der Stadt Osnabrück, diese ist auch Vertragspartner für die Verträge der Überspannung). 7. Innerhalb des Bebauungsplans sind keine Informationen zu Altlasten bekannt. Die bereits vorliegenden Bodenuntersuchungen zeigen künstliche Bodenauffüllungen bis zu einer Tiefe von 2,8 m u. GOK, welche Beimengungen an Bauschutt, Schlacken sowie Bitumenreste enthalten. Im Zuge von Auskofferungsarbeiten ist der anfallende Boden hinsichtlich seiner Verwertung/ Entsorgung gemäß der abfall- bzw. bodenschutzrechtlichen Vorhaben repräsentativ zu bewerten. Ferner sind Eingriffe in den Boden in Begleitung eines Bodengutachters durchzuführen.  Sollten sich bei den Erdarbeiten Kontaminationen (z. B: Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu benachrichtigen. 8. Auf eine Niederschlagsversickerung kann im o. g. B-Plan, aufgrund der dichten Bebauung und der in diesem Bereich zu erwartenden anthropogenen Auffüllung, verzichtet werden. Die in dem Bereich vorhandenen Messstellen sind möglichst zu erhalten. Bei Eingriffen in das Grundwasser (z. B. Wasserhaltung etc.) ist die Durchführung eines Wasserrechtsverfahrens notwendig. Die entsprechenden Anträge sind rechtzeitig vor Beginn der jeweiligen Maßnahmen bei der unteren Wasserbehörde einzureichen. 9. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt- und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 10. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die 
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zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. 11. Sollten sich bei den Erdarbeiten wider Erwarten Kontaminationen (z. B. Aschen, Schlacken, Hausmüll, Ölboden oder andere Auffälligkeiten) zeigen, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde (Stadt Osnabrück, Fachdienst Ordnungsbehördlicher Umweltschutz) zu benachrichtigen. 12. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. August 2021 (BGBl. I S. 3908) geändert worden ist, sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Absatz 2 Nummer 13 und Nummer 14 BNatSchG) sind insbesondere a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, ob dort geschützte Vogel- und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorhanden sind, b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs- und Ruhestätten von geschützten Vogel- und Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut- und Fortpflanzungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel- und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen von Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern dabei keine geschützten Vogel- und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einer Vogel- oder Fledermausspezialistin oder einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 13. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach § 45 Absatz 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. 14. Die mit der Rodung von Gehölzen verbundene Baufeldfreimachung ist gem. § 39 BNatSchG nur im Zeitraum 01.10. bis 28./29.02. eines jeden Jahres zulässig. Der Rückbau von Bestandsgebäuden und andere Folgearbeiten (z.B. Tiefenenttrümmerung, Bodensanierung) sind auch innerhalb der Vogelbrutzeit vom 01.03. bis 15.08. zulässig, wenn die Flächen bzw. Gebäude vorher auf Vorkommen von Vögeln untersucht wurden und das Eintreten artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände ausgeschlossen werden kann. 15. Zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehört ein Vorhaben- und Erschließungsplan, bestehend aus fünf Blättern.  Widmung von Verkehrsflächen Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Verkehrsübergabe wirksam wird. 
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 Einziehung von Verkehrsflächen Gemäß § 6 Abs. 5 und § 8 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Einziehung der nach den Festsetzungen des Bebauungsplans aufzuhebenden Verkehrsfläche mit der Maßgabe verfügt, dass die Einziehung zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem die Verkehrsfläche dem öffentlichen Verkehr tatsächlich entzogen wird.   
 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt - 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) 
 
Begründung zum Entwurf  
Stand: 23.01.2025 
  
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INHALTSVERZEICHNIS  
 
A R A HM EN B E DIN G UN G EN ...................................................................................................................... 4 
1. Planungsanlass ............................................................................................................................................ 4 
2. Planungsziel ................................................................................................................................................ 5 
3. Verfahren .................................................................................................................................................... 5 
4. Ausgangssituation ....................................................................................................................................... 6 
4.1. Räumlicher Geltungsbereich ........................................................................................................................ 6 
4.2. Lage im Stadtgebiet ...................................................................................................................................... 6 
4.3. Bestandsanalyse ........................................................................................................................................... 6 
4.4. Planungsrechtliche Ausgangslage .............................................................................................................. 10 
4.5. Planerische Ausgangslage .......................................................................................................................... 14 
B ST AD TP LAN ER IS C H E S K ON Z E PT UN D UN T ER S U C H UN G EN ...................................................... 19 
1. Städtebauliches Konzept ........................................................................................................................... 19 
1.1. Städtebauliche Grundidee .......................................................................................................................... 19 
1.2. Nutzungskonzept ........................................................................................................................................ 20 
1.3. Verkehrliche Erschließung .......................................................................................................................... 21 
1.4. Entwässerung ............................................................................................................................................. 24 
1.5. Sonstige Ver- und Entsorgung .................................................................................................................... 24 
1.6. Soziale Infrastruktur ................................................................................................................................... 24 
1.7. Immissionsschutz ....................................................................................................................................... 25 
1.8. Besonnung und Belichtung ......................................................................................................................... 27 
1.9. Solarenergetische Ausrichtung ................................................................................................................... 32 
1.10. Energieversorgungskonzept ....................................................................................................................... 32 
2. Planungsalternativen ................................................................................................................................ 33 
3. Untersuchungen ........................................................................................................................................ 33 
C PLANINHALT .............................................................................................................................................. 34 
1. Städtebauliche Festsetzungen ................................................................................................................... 34 
1.1. Art der baulichen Nutzung ......................................................................................................................... 34 
1.2. Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................................................... 41 
1.3. Bauweise .................................................................................................................................................... 44 
1.4. Überbaubare Grundstücksfläche................................................................................................................ 45 
1.5. Abstandsflächen ......................................................................................................................................... 50 
1.6. Erschließung ............................................................................................................................................... 52 
1.7. Konsequenzen aus der Lärmbelastung ...................................................................................................... 53 
1.8. Artenschutz und Grünordnung ................................................................................................................... 56 
1.9. Sonstige Festsetzungen .............................................................................................................................. 57 
2. Örtliche Bauvorschriften ........................................................................................................................... 58 
2.1. Technische Dachaufbauten ........................................................................................................................ 58 
2.2. Fassaden ..................................................................................................................................................... 58 
2.3. Regenwasserbewirtschaftung .................................................................................................................... 58 
3. Sonstiges ................................................................................................................................................... 59 
3.1. Bodenordnung ............................................................................................................................................ 59 
3.2. Folgekosten der Bauleitplanung ................................................................................................................. 59 
4. Vorhaben- und Erschließungsplan ............................................................................................................. 59 
5. Durchführungsvertrag ............................................................................................................................... 59 
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D  UMWELTBERICHT ...................................................................................................................................... 60 
1. Einleitung .................................................................................................................................................. 60 
1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplans ....................................................................... 60 
1.2. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre  
Berücksichtigung ........................................................................................................................................ 61 
2. Beschreibung der Umweltauswirkungen ................................................................................................... 62 
2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes ....................................................................... 62 
2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes ......................................................................................... 70 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zur Kompensation erheblicher nachteiliger 
Umweltauswirkungen ............................................................................................................................... 69 
3.1. Eingriffsregelung ........................................................................................................................................ 69 
3.2. In Betracht kommende Planungsvarianten ................................................................................................ 70 
4. Zusätzliche Angaben.................................................................................................................................. 70 
4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung .......................................................................................... 70 
4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen des 
Vorhabens auf die Umwelt (Monitoring) ................................................................................................... 70 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung .............................................................................................. 71 
E ABWÄGUNG .............................................................................................................................................. 74 
F SONSTIGE ANGABEN ................................................................................................................................. 75 
1. Sozialverträglichkeit .................................................................................................................................. 75 
2. Flächenbilanz ............................................................................................................................................ 75 
  
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A RAHMENBEDINGUNGEN  
1.  PLANUNGSANLASS  
Zum Erhalt und zum Ausbau der Attraktivität der Stadt Osnabrück ist es erforderlich, Menschen, die be-
reits in der Stadt leben, aber auch Menschen, die zukünftig ihren Lebensmittelpunkt in der Stadt finden 
wollen, ausreichend Wohnraum und Dienstleistungsangebote zur Verfügung zu stellen.  
Für das Plangebiet wurde im Jahr 2014 der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszent-
rum Neumarkt - aufgestellt. Aufgrund des Strukturwandels im Einzelhandel und der damit einhergehen-
den ökonomischen Rahmenbedingungen kann das ursprünglich am Neumarkt geplante Einkaufszentrum 
nicht mehr verwirklicht werden.  
Ziel der städtebaulichen Planung ist es jedoch weiterhin, dem Plangebiet als Stadtquartier eine neue 
Prägung zu geben und gleichzeitig seine Zugehörigkeit zur Innenstadt zu unterstreichen. Dabei sollen 
bestehende Potenziale genutzt und strukturelle Schwächen des Stadtgrundrisses ausgeglichen werden. 
Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum kann dieses Ziel nunmehr am besten mit einer 
Kombination aus nahversorgungsrelevantem Einzelhandel sowie Dienstleistungen in der Erdgeschoss-
zone und einer darüber befindlichen Wohnnutzung realisiert werden.  
Die Stadt Osnabrück beabsichtigt daher, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufs-
zentrum Neumarkt – in Teilen aufzuheben und durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 
– südlich Neumarkt – zu ersetzen und damit neues Planungsrecht für strukturbildende Maßnahmen und 
eine umfassende Umgestaltung dieses Stadtraums zu schaffen. Die Neuaufstellung des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplans Nr. 651 ist auch deshalb erforderlich, da das nach Aufhebu ng des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans Nr. 600 ergebende Planungsrecht für den Bereich zwischen Neumarkt, Johan-
nisstraße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Lyrastraße keine Grundlage für eine in diesem Bereich 
dringend erforderliche Stadtreparatur darstellt.  
Zusätzlich zu dem konkret für die Neubebauung anstehende Vorhabengebiet werden die Flurstücke 
29/2, 10/2, 11, 6, 7, 8 und 49/5 sowie an die Baugrundstücke angrenzende Straßenverkehrsflächen ar-
rondierend auf Grundlage des § 12 Abs. 4 BauGB in den Ge ltungsbereich des Bebauungsplans einbezo-
gen.  
Die Einbeziehung des Flurstücks 29/2 westlich des Vorhabengebiets ist erforderlich, da die an dieser 
Stelle planungsrechtlich im Bebauungsplan Nr. 525 gesicherte Schaffung einer Wendekehre in Folge des 
Verzichts auf ein Einkaufszentrum nicht mehr erforderlich ist und das Flurstück wieder vollständig als 
Bauland nutzbar sein soll. Die im östlichen Bereich des Plangebiets nördlich der Seminarstraße befindli-
che Fläche wird arrondierend in den Geltungsbereich einbezogen, um im Falle einer Neubebauung eine 
mit dem geplanten Vorhaben korrespondierende Höhenentwicklung zu ermöglichen und durch Auswei-
sung von Baulinien eine einheitliche Bauflucht mit dem Vorhaben sicherzustellen. Die Einbeziehung der 
gegenüberliegenden Fläche südlich der Seminarstraße ist zudem erforderlich, da sie bislang Teil des Vor-
habengebiets des bisherigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600 war . Da für diese Teilfläche 
keine konkrete Vorhabenplanung vorliegt, soll diese nicht mehr Bestandteil des Vorhabengebiets dieses 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 sein. Da jedoch das Vorhaben, das dem vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan Nr. 600 zu Grunde lag, nicht mehr verwirklicht werden soll, war es erforderlich, auch 
für diese Teilfläche die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen neu zu definieren.  
 
  
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2.  PLANUNGSZIEL  
Städtebauliche Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 und dem ihm zu Grunde 
liegenden städtebaulichen Konzept ist es, die Umnutzung des Plangebiets zu ermöglichen und dem Plan-
gebiet dabei eine deutlich erkennbare neue Prägung zu geben sowie gleichzeitig seine Zugehörigkeit zur 
Innenstadt als räumliche Schnittstelle zwischen der Alt- und der Neustadt zu unterstreichen. Dabei sollen 
bestehende Potenziale genutzt und strukturelle Schwächen des Stadtgrundrisses ausgeglichen werden. 
Auch wenn die nördliche Neustadt von Universität, Justizzentrum, Einkaufs- und Servicebereichen domi-
niert wird, soll die anstehende städtebauliche Planung auch einen maßgeblichen Beitrag zur Förderung 
des innerstädtischen Wohnens und Deckung des vorhandenen Wohnraumbedarfs leisten. 
Dem Stadtraum angemessene Bauvolumina, Dachbegrünungen, begrünte Innenhöfe und zusätzliche An-
gebote der Versorgungsinfrastruktur sollen zum Entstehen eines nachhaltigen und attraktiven innerstäd-
tischen Quartiers beitragen, welches der Idee einer Stadt der kurzen Wege entspricht. 
Das vorliegende Bauleitplanverfahren unterst ützt in Form eines Flächenrecyclings eine nachhaltige In-
nenentwicklung, die zum Ziel hat, den zukünftigen Flächenbedarf möglichst weitgehend durch die Nut-
zung von innerörtlichen, bereits erschlossenen Flächen zu decken. Neue Flächen im Außenbereich sollen 
dabei geschont werden. Das Flächenrecycling stellt sich somit in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie 
als ein Kernelement zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme dar. 
Im Einzelnen sollen die folgenden Planungsziele planungsrechtlich gesichert werden: 
 Entstehung von hochwertigem Wohnraum für unterschiedliche Personengruppen  
 Ermöglichung und Förderung einer vielfältigen Nutzungsmischung im Quartier, 
 Schaffung belebter Erdgeschosszonen mit hoher Aufenthaltsqualität, 
 Ansiedlung von Einzelhandel mit Schwerpunkt auf die Nahversorgung für die quartiersansässige 
Wohnnutzung und 
 die Aufwertung des Ortsbildes durch eine hochwertige Neubebauung.  
 
3.  VERFAHREN  
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am  03.09.2019 die Aufstellung des Bebauungsplans 
Nr. 651 – südlich Neumarkt – beschlossen und am 07.09.2019 ortsüblich bekanntgemacht.  
Auch wenn es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung 
handelt, wird von der Durchführung eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
abgesehen, um der städtebaulichen Bedeutung der Planung gerecht zu werden und der Ö ffentlichkeit 
die Möglichkeit zu geben, sich frühzeitig an der Bauleitplanung zu beteiligen.  Der Bebauungsplan wird 
im Regelverfahren mit frühzeitiger Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB sowie einer Um-
weltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) und der Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a BauGB) aufgestellt. 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am  04.02.2021 die frühzeitige Be-
teiligung beschlossen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs . 1 BauGB sowie die 
frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgten vom 22.02. bis zum 26.03.2021.  
Aufgrund eines vorliegenden konkreten Entwicklungsinteresses des neuen Grundstückseigentümers, der 
prominenten Lage des Plangebiets im Stadtraum und dem  daraus resultierenden Interesse der Stadt 
Osnabrück an der zeitnahen Umsetzung eines konkretisierten und abgestimmten Vorhabens wurde die 
Planung in eine vorhabenbezogene Planung umgewandelt. 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat hierfür in sei ner Sitzung am 13.07.2021 die Einlei-
tung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – beschlossen und am 
17.07.2021 ortsüblich bekanntgemacht.  
Als nächster Verfahrensschritt ist die förmliche Veröffentlichung geplant.  
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4.  AUSGANGSSITUATION  
4.1. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH 
Der ca. 1,54 ha große Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 651 „südlich Neu-
markt“ liegt unmittelbar in der Osnabrücker Innenstadt umfasst in der Gemarkung Osnab rück, Flur 89, 
die Flurstücke 10/1, 10/3, 29/1, 2, 5, 9, 3/3, 4/5, 40/6, 40/10, 40/11, 48, 49/6, 76/6, 91/14 (tlw.), 46/14 
(tlw.), 1/8 (tlw.), 1/9 (tlw.), 30/3 (tlw.), 30/4 (tlw.), 30/5 (tlw.), 56, 63/7, 57/1, 66/1, 70/3, 76/4, 76/3, 
78/5 (tlw.), 44, 29/2, 11, 10/2, 6, 7, 8 und 49/5.  
 
4.2. LAGE IM STADTGEBIET 
Das Plangebiet befindet sich im südlichen Bereich der Osnabrücker Innenstadt  und im gleichnamigen 
Stadtteil Innenstadt, welcher den Kern der Stadt Osnabrück als zentral gelegener Stadtteil bildet und aus 
der mittelalterlichen Altstadt sowie der südlich angrenzenden Neustadt besteht.  Das Plangebiet ist im 
nordwestlichen Bereich der Neustadt verortet und umfasst ca. 1,54 ha. Dabei grenzt es unmittelbar süd-
lich an den Neumarkt, den zentralen Verkehrsknoten der Osnabrücker Innenstadt, an und liegt in ca. 700 
m Luftlinie zum Marktplatz der historischen Osnabrücker Altstadt . Insgesamt zeichnet sich das Plange-
biet durch eine exponierte hochzentrale Lage aus. 
Konkret liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 südlich des Neumarkts, westlich der Jo-
hannisstraße, nördlich der Großen Rosenstraße sowie östlich der Kolpingstraße und Lyrastraße.  
 
4.3. BESTANDSANALYSE 
4.3.1. Plangebiet 
Das Plangebiet ist nördlich der Seminarstraße  durch eine intensive bauliche Nutzung in Form einer 
Blockstruktur geprägt. Die westliche Hälfte des Baublocks ist vollständig überbaut. Lediglich in der östli-
chen Hälfte wird ein Innenhofbereich ausgebildet, der jedoch gebietstypisch flächenmäßig durch Neben-
gebäude eingeschränkt wird. Die Gebäude, di e d iesen Baublock ausbilden, weisen vier bis fünf Ge-
schosse entlang des Neumarkts sowie der Johannisstraße sowie drei bis vier Geschosse entlang der Se-
minarstraße auf. Die Bereiche des Baublocks, die Teil des Vorhaben- und Erschließungsplans sind, stehen 
derzeit leer. Die übrigen Gebäude (im MU 2) weisen im Erdgeschoss publikumswirksame Nutzungen 
(Gastronomie und Einzelhandel) und in den Obergeschossen gemischte Nutzungsstrukturen (Wohnen, 
Arztpraxis, Büroflächen) auf. Entlang der nördlichen Johannisstraße weist der Gebäudekomplex eine Ar-
kade auf, sodass sich hier witterungsgeschützte Aufenthaltsmöglichkeiten für die hier befindlichen Bus-
haltestellen ergeben. 
Das arrondierend gem. § 12 Abs. 4 BauGB in den Geltungsbereich aufgenommene Grundstück westlich 
dieses Baublocks (MU 1) wird als Stellplatzanlage genutzt. Ebenfalls als Stellplatzfläche genutzt wird das 
Eckgrundstück Seminarstraße / sog. Kleine Rosenstraße. Somit bleiben vorhandene Potenzialflächen in 
zentraler Innenstadtlage angesichts der einst geschlo ssenen Bebauung in diesem Stadtbereich unge-
nutzt. Dies hat wiederum auch die Sicht auf Brandw ände zur Folge, was das Stadtbild an dieser Stelle 
negativ prägt.  
Das Baufeld südlich der Seminarstraße ist neben der oben genannten Stellplatzanlage zudem durch ein 
dreigeschossiges Parkhaus geprägt. Das Parkhaus greift weder die Bauflucht entlang der Großen Rosen-
straße, noch der Seminarstraße auf. Südlich des Parkhauses befindet sich eine brachliegende, überwie-
gend durch Ruderalgrün geprägte Fläche. Nördlich des Parkhauses befindet sich im Plangebiet ein leer-
stehendes, dreigeschossiges Gebäude, das im Gegensatz zum Parkhaus die südliche Bauflucht der Semi-
narstraße in das Plangebiet fortsetzt.  
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Die im Plangebiet befindliche Teilfläche östlich der sog. Kleinen Rosen straße (MU 3) weist entlang der 
Johannisstraße eine in Flucht mit de n benachbarten Baukörpern stehende viergeschossige Bebauung 
auf. Der westliche Teilbereich des Baugrundstücks ist hingegen nur eingeschossig bebaut. Auch dieses 
Gebäude steht derzeit leer. 
Die sog. Kleine Rosenstraße stellt in der Bestandssituation die Verbindungsstraße zwischen der Seminar-
straße sowie der Großen Rosenstraße dar und wird dabei als öffentliche Straßenverkehrsfläche genutzt 
und ist mit entsprechenden Rechten belegt. Sie befindet sich jedoch bislang im Eigentum der Vorhaben-
trägerin. 
 
4.3.2. Umgebung 
Das Plangebiet bildet die räumliche Schnittstelle zwischen der historischen Altstadt im Norden sowie der 
Neustadt im Süden.  
Nördlich des Plangebietes befindet sich der Neumarkt. Die städtebaulichen Problemschwerp unkte am 
Neumarkt sind im Besonderen in der fehlenden Aufenthaltsqualität zu sehen, welche durch die im Vor-
dergrund stehende Verkehrsfunktion und die städtebaulichen und gestalterischen Defizite entstanden 
sind. Im Bereich des Neumarktes und Umgebung sind durch Leerstand, Modernisierungsrückstand an 
einem Großteil der Gebäude und ungestalteten Parkplatz- und Freiflächen Trading-Down-Tendenzen er-
kennbar. Darüber hinaus sind die Barrierewirkung des Neumarktes sowie die abfallende Qualität der 
Johannisstraße a ls Einzelhandelsstandort aufgrund von unausgewogenem Branchenmix und einge-
schränkter Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum als weitere wesentliche Defizite wahrnehmbar. 
Hinzu kommen städtebaulich-funktionale Mängel in der Seminarstraße und Große Rosenstraße, welche 
durch die Überlagerung von Anlieferverkehr, Wohnerschließung und mangelnder stadträumlicher Ord-
nung entstanden sind.  Die Neustadt südlich der Achse Neuer Graben/Neumarkt  wird im Nordwesten 
durch die Universität mit Schloss und Institutsgebäuden dominiert. Das Justizzentrum, das Marienhospi-
tal sowie diverse Einzelhandelsbetriebe und Dienstleistungen prägen die Nutzungs - und Baustrukturen 
östlich der Johannisstraße. Die östlich des Plangebiets verlaufende Johannisstraße selbst bietet ein he-
terogenes Erscheinungsbild und stellt die Verlängerung der zentralen Fußgängerzone und hochfrequen-
tierten Einkaufsstraße der Altstadt (Große Straße) dar. Sie ist ebenfalls durch Einzelhandel sowie Gast-
ronomie geprägt und übernimmt eine wichtige Funktion für den ÖPNV.  
Entlang der Seminarstraße westlich des Plangebiets ist die historische kleinteilige und vielfältige Parzel-
lierung noch weitgehend erhalten. Einzelne Gebäude aus der Gründerzeit und schlichtere Bebauung der 
Nachkriegszeit wechseln sich ab. Es sind jedoch qualitative Defizite in Gestalt und Erhaltungszustand der 
Gebäude vorhanden. Die qualitativen Defizite der Bebauung und der privaten Nutzungen setzen sich  
zum Teil in der Gestaltung des öffentlichen Raumes fort. Die östlich der sog. Kleinen Rosenstraße befind-
lichen Baugrundstücke sind die Hauptgebäude  überwiegend lediglich zur Johannisstraße ausgerichtet, 
so dass entlang der sog. Kleinen Rosenstraße (somit in Richtung des Plangebiets) lediglich Nebengebäude 
und Stellplatzflächen, nicht jedoch gestaltet e Fassaden ausgerichtet  sind. Lediglich zwei Grundstücke 
weisen auch zur sog. Kleinen Rosenstraße gestaltete, zweigeschossige Fassaden auf.  
Entlang der Großen Rosenstraße schließt westlich des Plangebiets keine straßenbegleitende Bebauung 
an. Die hier befindlichen Universitätsgebäude liegen auf dem Grundstück deutlich zurückgesetzt. Südlich 
des Plangebiets befindet sich eine drei- bis viergeschossige Blockrandbebauung, die überwiegend durch 
Wohnnutzungen geprägt ist.  
 
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4.3.3. Erschließung 
Durch seine zentrale Lag e im Stadtgebiet Osnabrücks kann das Plangebiet sowohl mit dem PKW, dem 
ÖPNV als auch durch den Fuß- und Radverkehr gut erreicht werden. Durch die bereits umfangreich vor-
handene Verkehrsinfrastruktur im Umfeld des Plangebietes stehen vielfältige Optionen z ur Verfügung, 
die neben der lokalen auch die überörtliche Anbindung an das Verkehrsnetz gewährleisten.  
Individualverkehr und öffentlicher Verkehr 
Die historische Zweiteilung der Stadt in  Alt- und Neustadt ist in der westöstlichen Verkehrsverbindung 
Neuer Graben bis Wittekindstraße erkennbar. Mit Zunahme des motorisierten Verkehrs und dem Aus-
bau dieser Verkehrsachse macht sich die Trennwirkung für Fuß- und Radverkehr deutlich bemerkbar.  
Der Neumarkt ist der zentrale Platz zwischen der nördlichen sowie südlichen Innenstadt und wird durch 
diese Querverbindung in seiner Längsachse befahren. Zugleich ist er der zentrale Umsteigeplatz für den 
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Insgesamt benutzen bis zu 70.000 Menschen täglich den Bus-
haltebereich Neumarkt / Johannisstraße. Auf dem Neumarkt verkehren täglich mehrere Tausend Fahr-
zeuge und zu Fuß Gehende. Aufgrund dieser zentralen Situation haben sich an diesem Platzrand kernge-
bietstypische Nutzungen mit einer hohen Kundenfrequenz angesiedelt. 
Auf der Johannisst raße liegen mehrere Buslinien. Die Zentralität der Johannisstraße resultiert bisher 
überwiegend aus dem Nord-Süd-Verkehr innerhalb der Straße selbst. Die Anbindung nach Norden an die 
Große Straße ist durch eine einzige Querungsmöglichkeit im Bereich des Neumarktes sehr eingeschränkt. 
Die Vernetzung mit den östlich und westlich angrenzenden Quartieren ist räumlich und qualitativ 
schwach ausgebildet. Die Quervernetzung nach Osten ist auf eine einzige Gasse, die Hubert -Eichholz-
Gasse und einige informelle Durchgänge über Hinterhöfe und durch Gebäude angewiesen. 
Zu Fuß Gehende und Radfahrende 
Das Straßen- und Wegenetz der Altstadt ist durch die Überlagerung von zirkularradialen (Dombezirk, 
Markt) und linearen Formen (Große Straße) gekennzeichnet. Im Stadtgrundriss ergibt dies ein polygona-
les und komplexes Gesamtgefüge. Dieses kleinmaschige Netz der Altstadt ist für die Anforderungen von 
zu Fuß Gehenden prädestiniert.  
Der Grad der Vernetzung des öffentlichen Raums in der Neustadt ist bis heute deutlich geringer a ls in 
der Altstadt. Diese relativ grobe Struktur begrenzt die innerstädtische Entwicklung und kann für zu Fuß 
Gehende nur bedingt kompensiert werden. Die nachträglich geschaffenen Durchgänge von der Johan-
nisstraße vor allem in Richtung Osten haben entweder  nur notdürftigen Charakter oder sind eher als 
rückwärtiger Geschäftseingang mit der Funktion einer Passage zu verstehen. Lediglich die Hubert -Eich-
holz-Gasse (nördlich der Johanniskirche) erfüllt in Form und Funktion den Anspruch einer öffentlichen 
Wegeverbindung.  
Die oberirdische Querung des Neumarktes ist derzeit wenig attraktiv und wirkt als Barriere zur Neustadt. 
Die Neugestaltung des Neumarkts steht noch aus. 
Die Seminarstraße ist eine wichtige, bereits im historischen Stadtgrundriss vorhandene Wegeverbindung 
für zu Fuß Gehende und Radfahrende. Unter anderem stellt der Radverkehrsplan zum Radverkehrsnetz 
der Innenstadt die Seminarstraße als Teil des Sekundärnetzes dar und zeigt damit deren Bedeutung als 
Stadtteilverbindung, Alternativroute und deren Verteilungsfunktion auf. 
 
4.3.4. Naturräumliche Faktoren 
Der öffentliche Raum der nördlichen Neustadt zeigt deutliche Defizite. Vor allem der Bereich zwischen 
Seminarstraße und Große Rosenstraße ist heute gekennzeichnet durch Rückseiten, fehlende Raumkan-
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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ten, ungestaltete Parkplatzflächen und unklare Übergänge zwischen öffentlichen und privaten Nutzun-
gen. Die vorhandenen Freiräume sind unzureichend ausgebildet und die Straßenräume der Seminar-
straße, Große Rosenstraße, Kolpingstraße und Johannisstraße weisen geringe Aufenthaltsqualitäten auf. 
Die Gestaltung des Neumarktes ist stark durch die verkehrstechnischen Anforderungen geprägt. Der his-
torische Platzcharakter ist nicht mehr erlebbar. Aufenthaltsqualitäten sind auch hier kaum gegeben.  
Die Attraktivität der Johannisstraße als Einkaufsstraße wird durch die starke verkehrliche Nutzung durch 
den ÖPNV eingeschränkt. Aufenthaltsqualitäten sind im Straßenraum nur in beschränktem Ma ße vor-
handen. Ausweichmöglichkeiten in attraktivere seitliche Straßen und Platzbereiche sind ebenfalls nicht 
verfügbar. 
Im Nordwesten der Neustadt befinden sich das Schloss, in dem die Universität ansässig ist und der 
Schlosspark mit seinen großzügigen Park- und Freiflächen. 
Im südöstlichen Bereich der Johannisstraße befindet sich die Kirche St. Johann mit dem mit Bäumen ge-
stalteten Platz an der Johannisfreiheit.  
Artenschutz  
Aus den durchgeführten artenschutzrechtlichen Untersuchungen (vgl. Kap. B 3) ergeben sich keine Rest-
riktionen bezüglich des weiteren Planverfahrens, jedoch sind die Vorschriften zum besonderen Arten-
schutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der zurzeit geltenden Fassung zu beachten.  
Da Vögel insbesondere während des Jahres in bestimmten Zeiträumen besonders empfindlich gegen-
über Störungen sind und Bauaktivitäten sowie Rodungen Nistplätze zerstören und das Brüten gefährden 
können, sind Rodungs - und Bauzeitenregelungen beim Bau oder der Baufeldfreimachung wie folgt zu 
beachten: 
Die mit der Rodung von Gehölzen verbundene Baufeldfreimachung ist gem. § 39 BNatSchG nur 
im Zeitraum 01.10. bis 28./29.02. eines jeden Jahres zulässig. Der Rückbau von Bestandsgebäu-
den und andere Folgearbeiten (z.B. Tiefenenttrümmerung, Bodensanierung, Erschließungsarbei-
ten) sind auch innerhalb der Vogelbrutzeit vom 01.03. bis 15.08. zulässig, wenn die Flächen bzw. 
Gebäude vorher auf Vorkommen von Vögeln untersucht wurden und das Eintreten artenschutz-
rechtlicher Verbotstatbestände ausgeschlossen werden kann. 
Starkregen 
Seit Anfang 2023 liegen der Stadt Osnabrück Starkregengefahrenkarten mit Überflutungsausdehnungen 
und -tiefen für das gesamte Stadtgebiet vor. Mittelfristiges Ziel ist es, ein Handlungskonzept mit folgen-
den Bausteinen zu erstellen: 
 Informationsvorsorge (inkl. Stärkung der privaten Eigenvorsorge) 
 kommunale Flächenvorsorge 
 Krisenmanagement  
 Konzeption kommunaler baulicher Maßnahmen 
Die Starkregengefahrenkarten betrachtet drei zugrundliegenden Belastungsszenarien:  
 Ein seltenes Ereignis, welches regional differenziert durch ein statistisches Niederschlagsereignis 
(Dauer 1 Stunde) mit einer Jährlichkeit von 30 Jahren generiert wird und zu einem seltenen Ober-
flächenabflussereignis führt. 
 Ein außergewöhnliches Ereignis, welches regional differenziert durch ein statistisches Nieder-
schlagsereignis (Dauer 1 Stunde) mit einer Jährlichkeit von 100 Jahren generiert wird und zu ei-
nem außergewöhnlichen Oberflächenabflussereignis führt. 
 Ein extremes Ereignis, welches durch ein extremes Niederschlagsereignis (festgelegt zu 90 mm in 1 
Stunde) generiert wird und zu einem extremen Oberflächenabflussereignis führt. 
Die Starkregengefahrenkarte für die Stadt Osnabrück zeigt für die vorhandenen Tiefpunkte im Plange-
biet, wie im Bereich der vorhandenen Freianlagen, Parkplätze sowie der Tiefgarageneinfahrt eine 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Starkregenüberflutungsgefahr. Da in diesen Bereichen durch die Realisierung des Planvorhaben s bauli-
che Veränderungen vorgenommen werden, resultiert eine entsprechende Verlagerung der Überflu-
tungsgefahr. Über bauliche Maßnahmen an den Gebäuden kann auf die Überflutungsgefahr reagiert 
werden. 
Boden und Hydrologie 
Der vorhandene Boden im gesamten Plangebiet ist stark durch anthropogene Überformung geprägt. 
Großflächige Zerstörungen der ursprünglichen Bausubstanzen der gesamten Innenstadt im 2. Weltkrieg 
führten zu Wiederaufbaumaßnahmen, bei denen die die vorhandenen Schuttmaterialien als Baugrund-
material genutzt wurden. Entsprechend ist bei den zukünftigen Baumaßnahmen mit entsprechenden 
Auffüllungen zu rechnen.  
 
4.4. PLANUNGSRECHTLICHE AUSGANGSLAGE 
4.4.1. Landesplanung und Raumordnung  
Nach den Grundsätzen der Raumordnung ist die Siedlungstätigkeit vorrangig auf vorhandene Siedlungen 
mit ausreichender Infrastruktur und auf Zentrale Orte zu konzentrieren. Vor der Inanspruchnahme von 
Freiflächen u. a. für Siedlungsmaßnahmen sind vorrangig die Potenziale für die Wiedernutzbarmachung 
von Flächen, für die Nachverdichtung und nachhaltige Innenentwicklung der Städte und Gemeinden aus-
zuschöpfen (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 6 S . 3 Raumordnungsgesetz (ROG)). Diesem Grundsatz der Raum-
ordnung wird mit der vorliegenden Planung vollumfänglich entsprochen. 
Landes-Raumordnungsprogramm 
Das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) stellt die planerische Konzeption für die Landesentwick-
lung dar und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren Entwicklung. Die 
Stadt Osnabrück ist gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen als Oberzentrum festgelegt. 
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nachfrage der zu versorgenden 
Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsbereich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen 
Orte ist der jeweiligen Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind in den 
Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren Bedarfs 
zu sichern und zu entwickeln. Oberzentren haben zugleich die mittel- und grundzentralen Versorgungsauf-
gaben zu leisten (LROP 2.2 03 Satz 4f). Damit ist der zentralörtliche Versorgungsauftrag der Ober- und Mit-
telzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz 
Übergeordnet ist seit dem 01. September 2021 der länderübergreifende Raumordnungsplan für den 
Hochwasserschutz in Kraft. Der Bundesraumordnungsplan Hochwasserschutz (BRPH) ist ein Raumord-
nungsplan im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 7 ROG und enthält Ziele und Grundsätze der Raumordnung, aus 
denen sich direkte planerische Anforderungen für die Bauleitplanung ergeben. Ziel ist ein länderüber-
greifender Hochwasserschutz. Dazu gehören u.a.: 
 Prüfung von Hochwasserrisiken 
 vorausschauende Prüfung von Auswirkungen des Klimawandels auf Hochwasserereignisse 
 bedingte Freihaltepflichten in Einzugsgebieten nach § 3 Nr. 13 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) 
 Planungs- und Zulassungsverbot von kritischen Infrastrukturen und Störfallanlagen in Überschwem-
mungsgebieten nach § 76 Abs. 1 WHG 
Für die Stadt Osnabrück sind die rechtlichen Vorgaben für das Flusshochwasser anzuwenden. Derzeit 
gibt es fünf Überschwemmungsgebiete (100jähriges Ereignis), die im Stadtgebiet abgegrenzt sind und 
folgende Flüsse betreffen: Hase, Düte, Nette, Belmer Bach, Wilkenbach. Für den Fluss Hase liegt eine 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Hochwassergefahrenkarte vor, die vom Niedersächsischen Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- 
und Naturschutz erstellt wurde. 
Das vorliegende Plangebiet liegt außerhalb eines Überschwemmungsgebiets. Besondere Anforderungen 
werden in dem Bezug daher an die Planung nicht gestellt.  
 
4.4.2. Flächennutzungsplan 
Der seit dem 14. Dezember 2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück, zuletzt ge-
ändert am 30. April 2021 (Nr. 90), stellt den Planbereich als gemischte Baufläche (M) dar. Der im nördli-
chen Teil des Planbereichs anteilig enthaltene Neumarkt wird als überörtliche / örtliche Hauptverkehrs-
fläche dargestellt. 
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln 
(Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. Eine Änderung 
des wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 
Abbildung 1: Darstellung des Plangebiets im FNP der Stadt Osnabrück 
4.4.3. Bebauungsplan 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt – wird der rechtskräftige vorhaben-
bezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt – in Teilen aufgehoben. Darüber hinaus 
werden der Bebauungsplan Nr. 473 – südl. Seminarstraße / Johannisstraße – vollständig und der Bebau-
ungsplan Nr. 108 – Große Rosenstraße / Kolpingstraße / Seminarstraße – sowie der Bebauungsplan Nr. 
525 – Neumarkt - teilweise durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 651 überlagert. Die wesentli-
chen Planinhalte sind wie folgt: 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 600 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt –, rechtsverbindlich seit 
dem 08.08.2014, setzt für den überwiegenden Teil des Plangebiets das Vorhabengebiet „Einkaufszent-
rum“ und für die übrigen Teilbereiche Kerngebietsflächen sowie Straßenverkehrsfläche fest. 
Abzeichnung des Flächennutzungsplanes einschließlich aller wirksamen Änderungen
01.11.2024
Maßstab 1:5000 0 50 100 150 Meter
Hinweis: 
Die Anfertigung einzelner Vervielfältigungen für den privaten Gebrauch ist nach § 53 Urheberrechtsgesetz (UrhG) zulässig.
F ür eine weitergehende Nutzung dagegen müssen S ie sich ein einfaches Nutzungsrecht (§ 31 UrhG) einräumen lassen. Das
betrifft vor allem die Publikation, die Weitergabe und die gewerbliche Nutzung der geschützten Daten.
S tadt Osnabrück
Fachbereich Geodaten und Verkehrsanlagen
Fachdienst Geodaten
Hasemauer 1  (Dominikanerkloster)
49074 Osnabrück
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 12/75 
Bebauungsplan Nr. 525 
Der Bebauungsplan Nr. 525 „Neumarkt“, rechtsverbindlich seit dem 08.08.2014, setzt für den Geltungs-
bereich des Bebauungsplans Nr. 651 Kerngebiet sowie Straßenverkehrsfläche fest. 
Bebauungsplan Nr. 473 
Der Bebauungsplan Nr. 473  „Südl. Seminarstrasse/Johannisstrasse“, rechtsverbindlich seit dem 
30.06.1995, setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans K erngebiet, Straßenverkehrsfläche 
und Fußgängerbereiche fest. 
Bebauungsplan Nr. 108 
Der Bebauungsplan Nr. 108 „Große Rosenstraße / Kolpingstraße / Seminarstraße“, rechtsverbindlich seit 
dem 22.11.1985, setzt für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans eine Fläche für Versorgungsanla-
gen - Umspannwerk - und öffentliche Straßenverkehrsfläche fest. 
 
4.4.4. Störfallbetriebe 
In Osnabrück befinden sich mehrere Betriebe, die als Störfallbetrieb eingestuft und gemäß § 50 BImSchG 
im Rahmen der Bauleitplanung zu betrachten sind. Als Grundlage zur Ermittlung an gemessener Ab-
stände zwischen Betriebsbereichen und schutzbedürftigen Gebieten wurde von der Kommission für An-
lagensicherheit (KAS) der Leitfaden KAS-18 "Abstandsempfehlungen für die Bauleitplanung ohne Detail-
kenntnisse mit Erläuterungen" erarbeitet. In Anlage 1 sind generelle Achtungsabstände angegeben, die 
einen Anhalt bieten, ob bei einem Zusammenrücken von Betriebsbereich und schutzbedürftigem Gebiet 
der Planungsgrundsatz nach § 50 Satz 1 BImSchG noch gegeben ist. 
Da weite Teile des Osnabrücker Stadtgebiets in den Achtungsabständen der Störfallbetriebe liegen, sind 
die Betriebe in den letzten Jahren näher untersucht worden, um den angemessenen  Abstand zu ermit-
teln. Dabei werden die spezifischen Gegebenheiten vor Ort ge prüft und der tatsächliche Gefahrenbe-
reich ermittelt. 
Ableitend von den Untersuchungsergebnissen kann für das vorliegende Plangebiet festgestellt werden, 
dass es deutlich außerhalb der ermittelten angemessenen Abstandsflächen liegt.  
 
4.4.5. Schutzgebiete 
Baumschutz 
Im Plangebiet sind bisher keine Baumschutzflächen oder geschützten Bäume dargestellt. Derzeit besteht 
für das Stadtgebiet Osnabrück keine Baumschutzsatzung. 
Wasserrecht 
Das Plangebiet und seine Umgebung befinden sich nicht innerhalb eines Wasserschutz- oder eines Trink-
wassergewinnungsgebietes gem. § 48 NWG. Ebenso befindet sich das Plangebiet außerhalb der Über-
schwemmungsbereiche von Osnabrücks Gewässern. 
 
4.4.6. Sonstige Vorgaben und Rahmenbedingungen  
Bodenschutz 
Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a BauGB sparsam und schonend umgegangen werden. Demnach ist 
die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen. Weiterhin sind die  Funktionen des Bo-
dens nach § 1 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 13/75 
„Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch ver-
ursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den 
Boden zu treffen“ (§ 1 S. 2 BBodSchG). Beeinträchtigungen der Funktionen des Bodens sollen bei Einwir-
kungen so weit wie möglich vermieden werden.  
Im Plangebiet befanden sich auf dem Grundstück Neumarkt 14 sowie Seminarstraße 2 chemische Reini-
gungen. Im Zuge der bisherigen Bodenuntersuchungen konnten an diesen Standorten jedoch keine re-
levanten Schadstoffkonzentrationen festgestellt werden.  
Denkmalschutz 
Nach gegenwärtigem Kenntnisstand sind im Bereich des Vorhabens keine Bau - und Bodendenkmäler 
bekannt.  
Unweit des Plangebiets ist in östlicher Richtung das Landgericht Osnabrück  verortet, welches ein Bau-
denkmal darstellt. Für das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 ergibt sich da-
raus, dass dieses dem Umgebungsschutz gemäß § 8 NDSchG unterliegt und das Baudenkmal durch an-
grenzende Bauvorhaben in seinem Gesamt eindruck nicht beeinträchtigt werden darf.  Die Höhenent-
wicklung des städtebaulichen Konzeptes berücksichtigt diesen Schutzanspruch des Baudenkmals des 
Landgerichts (s. Kap. C 1.2). 
Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontol ogische Bodenfunde (z.  B. 
Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige Bodenverfärbungen, Gebäu-
dereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese 
der Stadt Osnabrück unverzüglich gemeldet werden. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-
genommen.  
Kampfmittel 
Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. Das Vorhanden-
sein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesamten Plangebiets ist deshalb grund-
sätzlich nicht auszuschließen. Die Stellungnahme des Landesamtes für Geoinformation und Landesver-
messung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 – Kampfmittelbesei-
tigungsdienst) kann einen Verdacht di esbezüglich nicht ausschließen. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten 
Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich die zuständige Po-
lizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung der Stadt Osnabrück oder der niedersä chsische 
Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. Ein entsprechender Hinweis hierzu wird daher auf-
genommen.  
Für das Plangebiet wurde im Rahmen der Bauleitplanung eine Luftbildauswertung im Rahmen einer 
Kampfmittelvorerkundung durchgeführt, welche militärisch geprägte Ereignisse, Handlungsabläufe, Flä-
chennutzungen und Objekte, welche zu einer Kampfmittelbelastung im Untersuchungsgebiet führen 
können, erfasst hat. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass für das gesamte Untersuchungsgebiet ein flä-
chendeckender initialer Kampfmittelverdacht besteht. 
 
4.4.7. Eigentumsverhältnisse  
Die Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich im Privateigentum. Die im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen befinden sich im Eigen-
tum der Stadt Osnabrück mit Ausnahme der Straße, welche die Seminarstraße mit der Großen Rosen-
straße verbindet (sog. Kleine Rosenstraße). Diese befindet sich gegenwärtig im Privateigentum und soll 
der Stadt jedoch übertragen werden. 
 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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4.5. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 
4.5.1. Strategische Ziele der Stadt Osnabrück 
Zur Erreichung langfristiger nachhaltiger Zielsetzungen für die Stadtentwicklung hat die Stadt Osnabrück 
strategische Ziele festgelegt. Die strategischen Ziele beschreiben bildhaft die gewünschte Zukunft, defi-
nieren die bedeutsamen Themen für die nächsten zehn Jahre und geben so Orientierung für Politik, Ver-
waltung und Stadtgesellschaft. Mit unterschiedlichen zentralen Handlungsfeldern zu den einzelnen Zie-
len werden Etappenziele festgelegt und operationalisiert. Die zentralen Handlungsfelder sind mittelfris-
tige Strategieansätze. Sie konkretisieren die strategischen Ziele und beschreiben den Weg zur Zielerrei-
chung. 
Mit dem Ziel „Stadt zum Leben und Erleben: ausgeglichen - umweltverträglich – qualitätsvoll” und meh-
reren, dazu gehörigen zentralen Handlungsfeldern wie der Entwicklung von Wohnraum, Nachverdich-
tung und der Schaffung von preisgebundenem Wohnraum entspricht das Planvorhaben den strategi-
schen Zielen der Stadt Osnabrück.  
 
4.5.2. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Aufgrund des Einleitungsbeschlusses aus dem Jahr 2021 sind die „Rahmenvorgaben für die Baulandent-
wicklung“ mit Ratsbeschluss vom 12.06.2018 anzuwenden. Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird 
die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von mehr als acht zusätzlichen Wohneinheiten ge-
schaffen. Nach den o. g. „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ wird die Stadt Osnabrück Be-
bauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Eigentü-
mer:innen bzw. Investor:innen verpflichten, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten be-
zahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da der vorliegenden Bauleitplanung ein Vorhaben zugrunde liegt, 
welches bereits mehr als acht Wohneinheiten umfasst, finden hier die „Rahmenvor gaben für die Bau-
landentwicklung“ Anwendung. 
Der Investor hat sich verpflichtet, für das Vorhabengebiet einen angemessenen Anteil an preisgebunde-
nem Wohnraum zu schaffen, welcher sich anteilmäßig nach der Quotenkarte der Stadt Osnabrück rich-
tet. Die Vorgaben werden über den Durchführungsvertrag mit dem Investor öffentlich -rechtlich gesi-
chert.  
 
4.5.3. Integriertes Stadtentwicklungsprogramm Osnabrück (STEP) 
Mit Beschluss vom 5. März 2024 hat der Rat der Stadt Osnabrück das Integrierte Stadtentwicklungspro-
gramm (STEP) beschlossen. Das STEP Osnabrück ist ein informelles Planungs- und Steuerungs-
instrument der Stadtentwicklung mit einer mittel - bis langfristigen Perspektive (ca. 15 Jahre). Es zeigt 
als integriertes Handlungsprogramm die planerischen Herausforderungen auf und legt eine gesamtstäd-
tische strategische Ausrichtung fest. Es definiert Leitmotiv, Leitlinien, Ziele und konkrete Maßnahmen 
für eine nachhaltige Stadtentwicklung Osnabrücks. 
Unter der Überschrift ERKENNEN. ERHALTEN. ENTWICKELN. soll auf vorhandenen Qualitäten aufge-
baut und die Vorgehensweise für eine klimagerechte Stadtentwicklung vorrangig in Bestandsquartieren 
konzeptionell gesichert werden. 
Die verschiedenen Interessen, Belange und bestehenden, vor allem raumrelevanten Konzepte, Pro-
gramme und Zielsetzungen der Stadt Osnabrück, wurden bei der Erarbeitung des STEP aufgegriffen. 
Sie wurden einander gegenübergestellt und zu diesem Integrierten Stadtentwicklungsprogramm 
zusammengeführt. Gesamtstädtische und gesamtstrategische Aspekte wurden dabei in den F okus ge-
nommen. Das STEP geht damit weit über die Betrachtung einzelner Flächen und Interessenlagen hinaus. 
Es legt eine umfassende und integrierte Betrachtung der verschiedenen gesamtstädtischen, sektoralen 
Handlungsfelder vor, die für die Stadtentwicklung relevant sind. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 15/75 
Das STEP ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei der 
Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Folgende Leitlinien wurden für die künftige Stadtentwicklung der Stadt Osnabrück definiert: 
1. bedarfsgerechte Wohnraumentwicklung   
2. zukunftsorientierte und bedarfsgerechte Gewerbe- und Industriegebiete  
3. multimodale Mobilitätsachsen  
4. raumbezogene Mobilitätsstrategien   
5. eigenständige, identitätsstiftende und lebenswerte Stadtteile  
6. Grün- und Freiräume stärken und grün-blaue Strukturen vernetzen 
7. Anpassung des Siedlungsraumes an den Klimawandel   
8. Klimaneutralität durch Steigerung von Energieeffizienz und regenerativer Energieversorgung   
9. Stärkung der regionalen Kooperation  
Der im STEP entwickelte räumliche Aktionsplan zeigt die wichtigsten, räumlich verortbaren Maßnahmen-
empfehlungen des STEP auf. Zugleich werden auch die Ergebnisse der Auseinandersetzung mit den zukünf-
tigen Siedlungsflächenpotentialen aufgezeigt, deren Identifizierung wesentlicher Aufgabenbaustein des Er-
arbeitungsprozesses war. Das hier vorliegende Plangebiet wurde im Rahmen der Erarbeitung des STEP 
bereits als Entwicklungsfläche berücksichtigt. So wird die Innenstadt als besonderer Aufmerksamkeitsort 
hervorgehoben. Als eine Maßnahme zur Innenstadtentwicklung wird die Entstehung der „Johannishöfe“ 
als gemischtgenutztes Quartier am Neumarkt benannt, für welches mit dem vorliegenden Bebauungs-
plan die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Das Planungsziel dieser vorliegenden 
Planung entspricht damit dem definierten Leitmotiv des STEP.  
 
4.5.4. Märkte- und Zentrenkonzept 
Grundlage der Einzelhandelssteuerung in der Bauleitplanung ist die 2. Fortschreibung des Märkte - und 
Zentrenkonzeptes der Stadt Osnabrück (MZK OS). Gemäß Ratsbeschluss vom 5. November 2019 (1. Än-
derung vom 25.04.2023 sowie Ergänzung „Osnabrücker Laden“ durch Beschluss vom 5. Juli 2022) findet 
die 2. Fortschreibung MZK OS als städtebauliches Konzept i. S. des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB Be-
rücksichtigung bei: 
 der Neuaufstellung oder Änderung von Bauleitplänen und 
 der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Einzel-
handelsbetrieben. 
Die gesamtstädtischen Zielsetzungen des MZK OS sind: 
 Oberzentrale Versorgungsfunktion stärken, 
 Handelszentralität der Innenstadt stärken, 
 qualitative Funktionsvielfalt der Innenstadt erhalten, 
 Zentrale Versorgungsbereiche in den Stadtteilen gezielt stärken, 
 Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt sichern und stärken, 
 Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt sichern und  
 Planungs- und Investitionssicherheit schaffen und Spielräume erhalten. 
Als weitere Grundsätze gelten: 
 die Stadt der kurzen Wege und 
 die Sicherung gewerblicher Bauflächen für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsunterneh-
men. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Die Zielsetzungen und Grundsätze des Märkte- und Zentrenkonzepts für die Stadt Osnabrück werden für 
das Planungsvorhaben berücksichtigt. Sie stellen einen zentralen Bewertungsmaßstab für eine im Rah-
men der Planaufstellung durchgeführte Wirkungs- und Verträglichkeitsanalyse zur Errichtung eines groß-
flächigen Einzelhandelsbetriebes dar (s. Kap. C 1.1.). 
Konkret werden im MZK OS zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Osnabrück definiert, wobei primär 
zwischen der Innenstadt als Hauptzentrum sowie den Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren un-
terschieden wird, denen jeweils unterschiedliche Versorgungsfunktionen zukommen. Das Plangebiet 
liegt innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt, welcher als zentraler Versorgungsbereich über eine er-
hebliche gesamtstädtische und regionale Einzelhandels - und Dienstleistungsfunktion verfügt (Versor-
gungsfunktion).  
 
4.5.5. Vergnügungsstättenkonzept 
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Osnabrück (VSK OS) trifft räumlich konzeptionelle Aussagen zu 
der planungsrechtlichen Steuerung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet. Das Konzept wurde von der 
CIMA Beratung + Management GmbH im Auftrag der Stadt Osnabrück erarbeitet und vom Rat der Stadt 
Osnabrück am 07.07.2020 als städtebauliches Konzept beschlossen. 
Das VSK OS ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB bei 
der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen. 
Übergeordnetes Ziel des VSK OS ist es, schädliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung der 
Stadt Os nabrück durch die Erweiterung bestehender bzw. die Ansiedlung neuer Vergnügungsstätten 
auszuschließen. 
Folgende Teilziele wurden formuliert: 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche als Standorte von Einzelhandel, Dienstleistungen und 
Gastronomie 
 Sicherung der Zentralen Versorgungsbereiche und ihrer Randbereiche als Wohnstandort 
 Sicherung der Fachmarktagglomerationen als Standorte für großflächigen nicht-zentrenrelevanten 
Einzelhandel 
 Sicherung der Gewerbegebiete als Standorte für Gewerbe und Handwerk 
 Vermeidung von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der Zentralen Ver-
sorgungsbereiche und der Osnabrücker Gewerbegebiete 
 Entsprechend den rechtlichen Rahmenbedingungen Entwicklungsspielraum für Vergnügungsstät-
ten an Standorten, an den en keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten sind, in einem an den 
jeweiligen Standort angepassten Maße 
Städtebaulich relevante „Trading-Down“-Effekte sind u. a.: 
 Konflikte mit sensiblen Nutzungen (z. B. Schulen, Kindertagesstätten, Kirchen, Suchtberatungsstel-
len) 
 Verzerrung des Mietpreisgefüges 
 Verdrängung von Umfeldnutzungen durch Störwirkungen (Lärm, Spätöffnung, soziales Milieu) 
 Verknappung des Flächenangebotes für im Gebiet vorrangig gewünschte Nutzungen (z. B. Gewerbe-
/Produktionsbetriebe in Gewerbegebietslagen) 
 Tendenz der Häufung von Vergnügungsstätten in bestimmten Gebieten (Agglomeration) 
 Abwertung des Standortes (z. B. durch optische Abschottung des Straßenbildes, Störung des Stadt-
bildes, Rückgang von Frequenzen, Ausbreitung von Leerständen, Vers chlechterung der Versor-
gungssituation) 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Im Vergnügungsstättenkonzept werden Empfehlungen für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nach 
Standortbereichen formuliert. Im Plangebiet stellt das Vergnügungsstättenkonzept spielorientierte so-
wie erotikorientierte als planerisch nicht erwünscht und freizeit- und kulturorientierte Vergnügungsstät-
ten als planerisch vorstellbar dar. Der Empfehlung des Vergnügungsstättenkonzepts wird insofern ge-
folgt, als dass der Bebauungsplan Festsetzungen zum Ausschluss von Vergnü gungsstätten trifft (s. Kap. 
C 1.1.).  
 
4.5.6. Wohnraumversorgungskonzept  
Das Büro InWIS Forschung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im Rahmen des 
Wohnraumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist bis 2030 mit einer s tei-
genden Haushaltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein deutlicher Mehrbedarf an Wohnun-
gen benötigt. Dabei wird die Nachfrage für die ersten fünf Jahre (bis 2020) am höchsten prognostiziert. 
Danach nimmt sie ab.  
2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  
2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, ca. 30 % (ca. 2.400 
WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Eigentumswoh-
nungen nachgefragt.  
Eine umfassende Fortschreibung dieses Wohnraumversorgungskonzeptes soll auf Basis der Ergebnisse 
aus dem Zensus 2022 hergestellt werden. Da mit diesen Zahlen aber nicht vor Mitte 2024 zu rechnen ist, 
wurde verwaltungsseitig eine kleine Fortschreibung des o.g. Konzeptes ausgearbeitet (VO/2023/1741). 
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Einwohnermeldestatistik die Stadt Osnabrück weiterhin als 
eine wachsende Großstadt zeigt. Dabei ist der Osnabrücker Wohnungsmarkt seit einigen Jahren als an-
gespannt zu bezeichnen, so dass die Förderung von zusätzlichem (bezahlbarem) Wohnraum in der Stadt 
Osnabrück weiterhin sinnvoll erscheint. Hierbei ist ein zusätzliches Angebot in Bezug auf alle Wohnungs-
größen und –typen erstrebenswert, vor allen Dingen aber für Personen in der Familienbildungsphase 
scheint es derzeit keinen passenden und/oder vor allen Dingen auch bezahlbaren Wohnraum zu geben.  
Mit dem Planvorhaben werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung von u. a. 
Wohnungsbau geschaffen. Nach derzeitigem Planungsstand ist die Realisierung von ca. 280 Wohnein-
heiten im sowie weitere ca. 39 Wohneinheiten im Bereich des MU 3 vorgesehen. Demzufolge kann das 
Planvorhaben einen Beitrag zur Befriedigung der prognostizierten Wohnraumnachfrage leisten.  
 
4.5.7. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitpla-
nung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Dies umfasst vier Maßnahmenbereiche: 
 Energie/Klimaschutz (Erstellung eines Energiekonzepts bei Aufstellung eines Bebauungsplanes; So-
larenergetische Prüfung und Optimierung des Plankonzeptes; Vorgaben zum Energiestandard von 
Neubauten in städtebaulichen Verträgen mit Nachweispflicht) 
 Luftreinhaltung / Stadtklima  (Berücksichtigung Stadtklima; Immissionsprognose; Dachbegrünung;  
Begrünung Stellplatzanlagen) 
 Boden / Wasser (Vorprüfung Bodenfunktion; Versickerung Niederschlagswasser; Regenwasserrück-
haltung; Berücksichtigung Fließgewässerschutzprogramm) 
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 Natur und Landschaft (Erhaltung Grünflächen Grüne Finger; Durchgrünung Baugebiete; Kompensa-
tionsmaßnahmen; Waldabstand; Eingrünung Siedlungsrand; Beleuchtung öffentlicher Verkehrsflä-
chen) 
Diese Standards sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert wer-
den. Die Vorgaben spiegeln sich  in diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan in Festsetzungen zu 
Dachbegrünungen bzw. den Regelungen des Durchführungsvertrags zur Vorgabe eines Energiestandards 
wider.  
 
4.5.8. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  
Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind wichtige Aspekte der räumlichen Planung und Bestandteile der Ab-
wägung in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeitsprüfung und bei Maßnahmen im Bestand (Stadt-
sanierung). Vor dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachinformatio-
nen ein wichtiges Hilfsmittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter. Aus der Kenntnis des in 
einer Stadt vorherrschenden Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygienische Situation und den 
klimatischen Funktionszusammenhängen lassen sich Schutz- und Entwicklungsmaßnahmen zur Verbes-
serung von Klima und Luft ableiten. 2017 wurde vom Büro GEO-NET Umweltconsulting GmbH aus Han-
nover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück erstellt. Wichtige 
Grundlage für die Bauleitplanung ist die Planungshinweiskarte, aus der Aussagen zu Kaltluftentstehungs-
gebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei- und Siedlungsraum zu entnehmen sind. 
Das vorliegende Plangebiet weist als verdichtete innerstädtische Siedlungsstruktur , wie seine Umge-
bung, eine sehr ungünstige bioklimatische Situation auf, die durch Regelungen zur Dachbegrünung ab-
gemildert werden soll. Zudem befindet sich in der näheren Umgebung des Plangebietes der Schlossgar-
ten, welchem eine hohe bioklimatische Bedeutung zuteilwird. 
 
4.5.9. Freiraumentwicklungskonzept 
Das Freiraumentwicklungskonzept „Urbaner Freiraum im (Klima -)Wandel“ (FEK) der Stadt Osnabrück 
wurde im Sommer 2022 fertiggestellt. 2019 hat sich die Stadt auf den Weg gemacht, um auch in Zukunft 
eine ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiräumen gewährleisten zu können. Denn Freiräume ha-
ben in Städten eine besondere Bedeutung für die Klimaanpassung, die Artenvielfalt sowie das Naturer-
leben in der Stadt. Sie sind auch wichtig für die Erholung und die Gesundheit aller Menschen in Osnab-
rück. 
Gemäß Freiraumentwicklungskonzept (FEK) liegt der Planungsbereich in einem thermisch hoch bis sehr 
hoch belasteten urbanen Siedlungsbereich mit einer geringen Grünraumversorgung. Die Analyse zum 
Freiraumentwicklungskonzept hat ergeben, dass in dem Plangebiet ein hoher Bedarf zur Erhöhung des 
Grünvolumens besteht. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Fläche aufgrun d des hohen Versiege-
lungsgrades von nahezu 100% ein thermischer Hotspot ist. Der B -Plan 651 liegt gem. FEK in einem der 
„Schwerpunkträume urbaner Siedlungsbereiche“ (Strategie- und Aktionsplan 11.5.1 Innenstadt). Dabei 
handelt es sich um urbane Siedlungsbereiche, in denen Belastungs­faktoren oder Handlungsbedarfe kon-
zentriert auftreten und in denen aufgrund städtebaulicher Defizite bereits ein besonderer Handlungsbe-
darf festgestellt worden ist, wie in Stadtumbau- und städtebaulichen Sanierungsgebieten. Das FEK folgt 
übergeordneten Gestaltungsprinzipien, auf deren Grundlage typologische Maßnahmen für die Aufwer-
tung von Freiraum - und Siedlungsstrukturtypen empfohlen werden. Unter den Gestaltungsprinzipien 
„Klima(wandel)angepasst“ und „Biodivers und vernetzt“  werden unter anderem die Förderung des 
Schwammstadtprinzips, die Fassaden- und Dachbegrünung sowie den Erhalt bestehender Gehölze emp-
fohlen. Nähere Informationen zu sämtlichen Empfehlungen sind im Freiraumentwicklungskonzept im 
Kapitel 6.3 aufgeführt (FEK, 2022, S. 116ff.).    
 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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4.5.10. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten Fortschrei-
bung vorliegende „Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ der Stadt Osnabrück heranzuziehen (Rat sbe-
schluss 22.09.2020). Im Zuge der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts wurde für den Stadtteil kein 
erhöhter Bedarf für wohnortnahe Spielflächen ermittelt. Vor dem Hintergrund der anvisierten Zielgrup-
pen (Senior:innen, Studierende, Singles sowie Zwei-Personen-Haushalte) ist auch zukünftig kein Bedarf 
für weitere Spielflächen erforderlich. 
 
 
  B STADTPLANERISCHES  KONZEPT UND UNTERSUC HUNGEN  
1.  STÄDTEBAULICHE S KONZEPT  
1.1. STÄDTEBAULICHE GRUNDIDEE 
Die Neubebauung des Plangebietes integriert sich in die quartierstypi sche, überwiegend geschlossene 
Blockrandstruktur. Neben den straßenseitigen Neubauten, die den Bestand ersetzen oder brachliegende 
Lücken schließen, sind – ebenfalls quartierstypisch – auch in den Innenhöfen neue Gebäude vorgesehen. 
Durch die Schaffung von Blockstrukturen entstehen Hofsituationen, die ein Potenzial für die Schaffung 
von begrünten Rückzugs- und Ruheorten für die zukünftigen Bewohnenden bieten und für diese einen 
Ausgleich zu den öffentlichen, hochfrequentierten Passagen und Straßenräumen im Quartier darstellen.  
Die straßenseitige Bebauung soll überwiegend fünf bis sechs Vollgeschosse umfassen, die sich weitest-
gehend an den umliegenden Bestandsgebäuden sowie am historischen Stadtraum orientieren und 
gleichzeitig eine Nutzungsintensivierung der zur Verfügung stehenden Fläche ermöglichen. Die beabsich-
tigte Bebauung weist oftmals eine zum Straßenraum orientierte Staffelung auf, sodass sich das Vorhaben 
hinsichtlich der Höhenentwicklung in den Bestand einfügt, weniger massiv und monoton wirkt sowie die 
vorhandene ortstypische Blockrandbebauung im Sinne einer Stadtreparatur komplementiert. Weiterhin 
berücksichtigen die Gebäudehöhen das stadtraumprägende Baudenkmal des Landgerichts, welches in 
östlicher Nachbarschaft des Plangebiets verortet ist, und  durch die Neubebauung des Plangebietes in 
seinem Gesamteindruck nicht beeinträchtigt werden soll.  
An vereinzelten Stellen sind Höhenakzentuierungen mit bis zu sieben Geschossen vorgesehen. Im nörd-
lichen Vorhabengebiet sind dies der im Blockinnenbereich s tehende Baukörper sowie der nördlich des 
Grundstücks Johannisstraße rechtwinklig  zum Blockrand ausgerichtete und in den Blockinnenbereich 
hineinragende Gebäudeteil. Dieses Element der städtebaulichen Höhenakzentuierung dürfte im MU 2 
spiegelbildlich und unmittelbar an das Vorhabengebiet anschließend komplettiert werden.  
Auch im Baufeld B soll der im Blockinnenbereich vorges ehene Baukörper, der an die Brandwand des 
westlich angrenzenden Gebäuderiegels anschließt, sieben Geschosse aufweisen. Zusätzlich zu de n ge-
nannten Baukörpern im Blockinnenbereich soll auch die Ecksituation Seminarstraße / sog. Kleine Rosen-
straße sowie Große Rosenstraße / sog. Kleine Rosenstraße bis zu siebengeschossig ausgebildet werden.  
Die historische Altstadt Osnabrücks besitzt zahlreiche Plätze vor öffentlichen Gebäuden. Sie ist darüber 
hinaus durch Fußgängerzonen und viele öffentliche Passagen gut vernetzt. Zur Entwicklung der Innen-
stadt sollen diese altstädtischen Strukturen aufgegriffen und auch am Neumarkt beziehungsweise an der 
Johannisstraße etabliert werden. Als weiterer zentraler städtebaulicher Aspekt des Plangebietes sind 
daher auf der nördlichen Fläche (A) des Vorhabengebiets Arkaden im Eckbereich des Neumarkts / Jo-
hannisstraße sowie eine Passage vorgesehen, die das Quartier  durchlässiger machen und Wegeverbin-
dungen für zu Fuß Gehende optimieren. Sie leisten zudem einen Beitrag zur Stadt der kurzen Wege und 
orientieren sich an den historischen Bestandstrukturen der Osnabrücker Innenstadt. 
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Das neue Stadtquartier kann somit insgesamt nicht nur den Neumarkt als zentralen Platz der Stadt auf-
werten und die Aufenthaltsqualität an diesem Ort signifikant erhöhen, sondern der südlichen Innenstadt 
ein Flächenrecycling heute brachliegender Einzelhandelsflächen sowie ein neues und attrakt iveres Ge-
sicht verleihen. Ebenso werden positive Impulswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel, insbeson-
dere für die Johannisstraße erwartet, da der Handel von den zusätzlichen Frequenzen profitieren wird. 
 
Abbildung 2: Bebauungskonzept (Siemer Kramer Architekten Ingenieure Partnerschaft mbB, Stand November 2024) 
 
1.2. NUTZUNGSKONZEPT 
Der Bereich des Vorhabengebietes nördlich der Seminarstraße, Fläche (A), soll eine heterogene Mi-
schung vielseitiger und teils publikumswirksamer Nutzungen aufweisen, während der rückwärtige Teil-
bereich des Vorhabengebietes südlich der Seminarstraße, Fläche (B), primär der Wohnnutzung dienen 
soll. Insgesamt sollen zum Vorhabengebiet in etwa 280 Wohneinheiten entstehen, davon ca. 60 preisge-
bunden. Auf der Fläche (A) des Vorhabengebietes finden sich verschiedenste Nutzungstypen sowohl im 
Erdgeschoss entlang der öffentlichen Straßenräume und entlang der Passage im Inneren des Gebäude-
komplexes als auch in den oberen Geschossen wieder. Dabei sind im Erdgeschos s insbesondere Laden-
lokale für Einzelhandel, gastronomische Angebote wie Restaurants und Bäckereien, Dienstleistungen so-
wie Flächen für die Anlieferung vorgesehen, während in den oberen Geschossen neben Räumlichkeiten 
eines größeren Pflegeheims sowie einer Tagespflege, sonstigen Gewerbe-, Büro- und Gastronomieflä-
chen hauptsächlich die Wohnnutzung vertreten ist. Im Untergeschoss ist eine Tiefgarage zur Unterbrin-
gung des ruhenden Verkehrs vorgesehen. Die Kleinteiligkeit der Nutzungsstruktur vor allem im Erdge-
schoss soll die gewachsenen und identitätsstiftenden Strukturen der Altstadt aufnehmen und widerspie-
geln. 
Auf der Fläche (B) des Vorhabengebietes ist im Erdgeschoss ebenfalls ein Nutzungsmix vorgesehen, wel-
cher neben Ladenlokalen für Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung, einen Eingangsbereich so-
wie Serviceräume für die in den oberen Geschossen verortete Wohnnutzung und im rückwärtigen Teil 

Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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des Baukörpers eine Parkebene mit PKW- sowie Fahrradstellplätzen sowie Anlieferungsflächen umfasst. 
Alle weiteren Geschosse, mit Ausnahme des 1. Obergeschosses, dienen ausschließlich dem Wohnen. Das 
1. Obergeschoss dient ebenfalls überwiegend dem Wohnen und sieht zudem Flächen für Serviceeinhei-
ten der Wohnungen, Küche sowie Veranstaltungsräume vor. 
Die nutzbaren Dachflächen der eingeschossigen Gebäudesockel werden zudem als Dachterrassen aus-
gestaltet, um zusätzliche Aufenthaltsräume mit Aufenthaltsqualität für die Bewohnenden zu schaffen. 
 
1.3. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG 
Die Erschließung erfolgt straßenseitig durch mehrer e Eingänge und Passagen entlang des Neumarktes, 
der Johannisstraße, der Seminarstraße, sowie der sog. Kleinen Rosenstraße und Großen Rosenstraße , 
wobei die Seminarstraße eine Einbahnstraße ist und auch zukünftig bleibt.  
Der ruhende Verkehr wird überwiegend in (Tief-)Garagen untergebracht werden. Diese befinden sich im 
nördlichen Teilbereich Fläche (A) im Untergeschoss, wird über die Seminarstraße erschlossen und bietet 
Platz für ca. 80 – 85 Stellplätze für Pkw sowie 80 Fahrradabstellplätze. I m südlichen Teilbereich Fläche 
(B) befinden sich im Erdgeschoss der neuen Gebäude, welche über die Große Rosenstraße erschlossen 
werden, ca. weitere 30 –35 Stellplätze für Pkw sowie 150-200 Fahrradabstellplätze. Dabei ist die Nutzung 
dieser Stellplätze überwiegend durch  die Bewohnenden der Wohneinheiten sowie für die Nutzenden 
der Gewerbeeinheiten geplant. Die Anlieferung erfolgt über die in den Erdgeschossen der geplanten Ge-
bäude vorgesehenen Anlieferungsflächen, welche in die Baublöcke baulich integriert und für einen Lie-
fervorgang mit einem großen Lkw (3 -achsig) dimensioniert werden, und ebenfalls über die Seminar-
straße bzw. über die Große Rosenstraße angebunden werden. Zudem ist in der nördlichen Teilfläche (A) 
des Vorhabengebietes zusätzlich zur Anlieferungszone im Gebäude im Bereich der Passage eine weitere 
Außenaufstellfläche bzw. Lieferzone zur Abwicklung der Lieferverkehre geplant. Durch die Organisation 
der Verkehre und Zufahrten bleibt die Wohnnutzung von gewerblichen Liefervorgängen größtmöglich 
unbeeinträchtigt.  
Durch die integrierte Lage des Plangebietes ist die verkehrliche Erschließung für alle Verkehrsarten 
gleichermaßen gegeben.  
Insbesondere die Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist durch das vorhan-
dene Busnetz und die Haltestellen am Neumarkt und der Johannisstraße in hervorragender Qualität ge-
geben.  
Es ist beabsichtigt, durch die Neuordnung des Neumarkts die zentrale Funktion des Platzes insbesondere 
unter Stärkung der Aufenthaltsqualität zu verbessern und somit  die Trennung zwischen Alt- und Neu-
stadt durch verbesserte Querungsmöglichkeiten in  Nord-Süd-Richtung an dieser bedeutenden Naht-
stelle zu entschärfen.  
In Folge der Planung sollen zudem neue Wegeverbindungen für zu Fuß Gehende geschaffen werden. Der 
nördliche Teil des Vorhabengebiets soll trotz seiner Größe keine trennende Wirkung entfalten, sondern 
in seinem Sockelbereich insgesamt offen, transparent und durchlässig wirken. Aus diesem Grund wird in 
Nord-Süd-Richtung von der Seminarstraße in Verlängerung der sog. Kleinen Rosenstraße hin zur Straße 
Am Neumarkt eine Passage ausgebildet. Von dieser Nord -Süd-Passage zweigt Richtung Nordosten eine 
weitere, ebenfalls öffentlich zugängliche Passage in Richtungen Kreuzungsbereich Johannisstraße/Neu-
markt ab, so dass eine hohe Durchlässigkeit der nördlichen Teilfläche (A) des Vorhabengebiets gegeben 
sein wird. Die Zugänglichkeit dieser Passage für die Öffentlichkeit wird über den Durchführungsvertrag 
gesichert.  
Durch die umliegenden Straßen ist die verkehrliche Erschließung des Plangebiets für den motorisierten 
Individualverkehr (MIV) sichergestellt. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde ein Verkehrsgutachten erstellt (TSC, Stand Februar 2024), 
um die verkehrliche Situation im Bestand zu ermitteln sowie die möglichen Auswirkungen der Planreali-
sierung zu bestimmen. Zur Erfassung der Bestandssituation wurden Daten von vorangegangenen Ver-
kehrszählungen durch die Stadt Osnabrück zur Verfügung gestellt. Zudem wurden zwei Prognose -Plan-
fälle verglichen, wobei für den vorliegenden Bebauung splan lediglich der Prognose -Planfall 1 relevant 
ist, da dieser gegenüber dem Prognose-Planfall 2 die heutige Verkehrssituation mit einem für den Indi-
vidualverkehr geöffneten Neumarkt berücksichtigt und damit das „Worst Case“-Szenario betrachtet.  
Um die d erzeitige und zukünftige Belastung des Straßennetzes zu ermitteln, wurde u. a. vier Knoten-
punkte (KP) im Umfeld des Geltungsbereiches erfasst:  
 KP 1 Neuer Graben/ Lyrastraße,  
 KP 2 Kolpingstraße/ Große Rosenstraße,  
 KP 3 Süsterstraße/ Kommenderiestraße sowie  
 KP 4 Neumarkt/ Kollegienwall.  
Die zukünftige Verkehrsbelastung wurde für den Beurteilungszeitraum bis 2035 sowohl für den Prog-
nose-Nullfall (also die Verkehrsentwicklung ohne Planrealisierung) als auch für den Prognose -Planfall 
ermittelt.  
Ausgehend von den erhobenen Verkehrsdaten wurde die Leistungsfähigkeit und daraus resultierend die 
Verkehrsqualität an drei maßgebenden Knotenpunkten jeweils für die morgendliche und nachmittägli-
che Spitzenstunde ermittelt: 
 KP 1 – LSA 248, Neuer Graben/ Lyrastraße,  
 KP 2 – Kolpingstraße/ Große Rosenstraße,  
 KP 3 – LSA 194, Süsterstraße/ Kommenderiestraße 
Als Ergebnis des Verkehrsgutachtens wurde ein Mobilitätskonzept entwickelt bzw. Empfehlungen aus-
gesprochen sowie verkehrliche Kenngrößen für ein nachgeordnetes Lärmgu tachten erhoben, welche 
dem Verkehrsgutachten entnommen werden können. 
Prognose-Nullfall 
Im Untersuchungsraum ist unabhängig von der Entwicklung des Planvorhabens eine Hochrechnung der 
allgemeinen Verkehrsentwicklung auf das Jahr 2035 zu berücksichtigen. Für die allgemeine Verkehrsent-
wicklung bis zum Prognosejahr 2035 kann dabei auf Grundlage der Shell -Studie „PKW -Szenarien bis 
2040“ von einer Stagnation ausgegangen werden. Zur Jahresfahrleistung wird festgehalten, dass diese 
bereits aktuell leicht sinkt und sich bis 2040 weiter reduzieren wird. Der Spitzenwert der PKW-Verkehrs-
leistung pro Einwohnenden wird im Jahr 2025 erwartet und reduziert sich anschließend wieder auf das 
Niveau aus dem Jahr 2014. Der Modal-Split bleibt wie in den letzten Jahren seit 2000 ungefähr konstant 
bei etwa 85 % MIV -Nutzung mit leicht abnehmender Tendenz. Für den Freizeitverkehr wird eine Erhö-
hung des Verkehrs prognostiziert. Allerdings liegt der PKW -Besetzungsgrad hier deutlich höher als im 
allgemeinen Durchschnitt. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Ergebnisse auf den Prognoseho-
rizont 2035 im Untersuchungsgebiet angewendet werden können. Gerade unter Berücksichtigung von 
Faktoren wie einem gesteigerten Homeoffice -Anteil ist zu erwarten, dass im Prognosejahr 2035 keine 
höhere Verkehrsbelastung zu beobachten sein wird als im Analysejahr. Die Verkehrsbelastungen der ein-
zelnen Knotenpunkte im Prognose-Nullfall werden somit dem Analyse-Nullfall gleichgesetzt. 
Prognose-Planfall 
Der Prognose-Planfall untersucht den Zustand nach der Umsetzung des Bauvorhabens und der Überla-
gerung der Neuverkehre mit dem zugehörigen Prognose -Nullfall. Die Verkehrsabschätzung ergibt sich 
hierbei aus den im Untersuchungsraum geplanten Neuansiedlungen. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Der Lieferverkehr wird vollständig über die Fahr beziehung Große Rosenstraße – Kleine Rosenstraße – 
Seminarstraße (Einbahnstraße) abgewickelt. Somit fährt der gesamte Schwerverkehr die Anlieferungs-
flächen von der Lyrastraße kommend an, um dann entlang der Großen Rosenstraße, der sog. Kleinen 
Rosenstraße sowie der Seminarstraße an den einzelnen Lieferzonen zu halten und anschließend in Rich-
tung Westen die Seminarstraße wieder zu verlassen. Der Leichtverkehr fährt die Tiefgarage in der Semi-
narstraße über die Große Rosenstraße an und verlässt die Tiefgarage über die Seminarstraße. An der 
Großen Rosenstraße befindet sich gemäß dem städtebaulichen Konzept eine Ein - und Ausfahrt in den 
Baukörper, da sich im zentralen und westlichen Teilbereich des Gebäudes Stellplätze im Erdgeschoss 
befinden. Zusätzlich ist Verkehr zu berücksichtigen, der in einer „Hol - und Bringzone“ an der Ecke sog. 
Kleine Rosenstraße/ Seminarstraße hält. Dieser fährt das Gebiet über die Große Rosenstraße an und 
verlässt es über die Seminarstraße. Für die weitere Verkehrsuntersuchung wird unter stellt, dass 90 % 
des Leichtverkehrs die Tiefgarage in Fläche (A) bzw. die Parkebene in Fläche (B) des Vorhabengebietes 
zu jeweils gleichen Anteilen und 10 % des Leichtverkehrs die „Hol- und Bringzone“ nutzen. 
Im Ergebnis zeigen der Leistungsfähigkeitsnachweis sowie die Berechnung zur Verkehrsqualität, dass bei 
einer Umsetzung des Bauvorhabens der allgemein zu erwartende und durch das Plangebiet erzeugte 
Mehrverkehr auch im Prognose-Planfall an zwei von drei Knotenpunkten leistungsfähig abgewickelt wer-
den kann, unabhängig davon, ob der Neumarkt auch in Zukunft für den MIV geöffnet bleibt oder teilein-
gezogen wird. 
Der Knotenpunkt Neuer Graben/ Lyrastraße erreicht unverändert zum Analyse -Nullfall und Prognose -
Nullfall eine ungenügende Verkehrsqualität, wobei d iese nicht aus der Umsetzung des Bauvorhabens 
resultiert. 
Mobilitätskonzept 
Überregional ist für den MIV eine gute Anbindung des Plangebietes über den Wallring und die daran 
anschließenden radial verlaufenden Hauptverkehrsstraßen gewährleistet. Aufgrund de r zentralen Lage 
des Plangebietes besteht eine sehr gute Anbindung innerhalb der Stadt Osnabrück. In der sog. Kleinen 
Rosenstraße, der Großen Rosenstraße sowie der Seminarstraße stehen nur einzelne Parkmöglichkeiten 
am Straßenrand zur Verfügung. In weiten Teilen bestehen eingeschränkte und absolute Halteverbote, 
lediglich in der Schleife südöstlich der Kurve von der sog. Kleinen Rosenstraße in die Große Rosenstraße 
befinden sich ca. 25 öffentliche Parkplätze. Aufgrund der eingeschränkten Parkmöglichkeiten im öffent-
lichen Raum sind für Kundschaft, Besuchende und Bewohnende der geplanten Nutzungen Stellplätze im 
Untergeschoss des geplanten Neubaus vorgesehen, die über eine Zufahrt in der Seminarstraße das Vor-
habengebiet Fläche (A) angebunden werden sollen, sowie im Erdgeschoss des Neubaus in der Fläche (B) 
des Vorhabengebietes, welche über die Große Rosenstraße erschlossen werden sollen.  
Durch ein ausreichend großes Angebot an Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge wird zum einen die 
Elektromobilität gefördert und zum anderen die Attraktivität des Standortes gesteigert. 
Durch die zentrale innerstädtische Lage des Plangebietes ist die ÖPNV-Haltestelle „Neumarkt“ in direkter 
Umgebung fußläufig sehr gut zu erreichen. Der Neumarkt stellt dabei eine zentrale Haltest elle im ge-
samten Busnetz der Stadt sowie des Landkreises dar. Die südöstlich des Plangebietes gelegene Halte-
stelle „Johanniskirche“ ist ebenso wie der Hauptbahnhof sehr gut zu erreichen. Die hohe Attraktivität 
des ÖPNV in Kombination mit der sehr guten verkehrlichen Anbindung für Kraftfahrzeuge sollte im Rah-
men der weiteren Planung genutzt werden, um Carsharing-Angebote aufzubauen. So könnte bspw. eine 
Sharing-Station in der Tiefgarage bzw. der Parkebene zur Reduzierung des Verkehrsaufkommens beitra-
gen. 
Für den Radverkehr gibt es im Umfeld des Plangebiets attraktive Radwegerouten, zudem handelt es sich 
bei der westlich angrenzenden Kolpingstraße in Teilbereichen um eine Fahrradstraße. Ebenso ist die 
Durchfahrt von der Seminarstraße in die Johannisstraße lediglich Radfahrenden gestattet. Die fortschrei-
tende Attraktivitätssteigerung für den Radverkehr wird bei der Planung von Fahrradstellplätzen berück-
sichtigt.  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Nicht zuletzt ist das Plangebiet zudem aufgrund  seiner zentralen Lage in der Osnabrücker Innenstadt 
sowie die Anbindung an attraktive Verkehrsräume für zu Fuß Gehende für den Fußverkehr prädestiniert. 
Mit dem Planvorhaben wird zudem die Durchlässigkeit des Stadtraums an dieser Stelle weiterentwickelt.  
 
1.4. ENTWÄSSERUNG  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine wasserwirtschaftliche Voruntersuchung erarbei-
tet (Ingenieurbüro Hans Tovar & Partner, Juni 2023), in welcher sowohl das anfallende Oberflächenwas-
ser als auch das Schmutzwasser berücksichtigt wurden. 
Schmutzwasser 
Die Entsorgung des Schmutzwasse rs kann im Vorhabengebiet über die vorhandene Schmutzwasserka-
nalisation im Freigefälle abgeleitet werden. 
Darüber hinaus können die vorhandenen Schmutzwasserleitungen zum Anschluss der neuen Grund-
stücksentwässerungsanlagen genutzt werden. 
Oberflächenwasser 
Die vorhandenen Leitungen in der Seminarstraße, der Lyrastraße und die weiterführenden Vorflutleitun-
gen wurden nach Angaben  der Stadtwerke Osnabrück AG bereits im Rahmen der Fortschreibung des 
Generalentwässerungsplans für die geplante Entwässerung überpr üft und sind ausreichend dimensio-
niert. 
 
1.5. SONSTIGE VER- UND ENTSORGUNG  
Löschwasserversorgung 
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Gas- 
und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“. 
Weiterhin bittet die Feuerwehr das Merkblatt Feuerwehrzufahrt nach DIN 14090 zu beachten.  
Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur Sicher-
stellung der Löschwasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der Löschwas-
serbedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Absprache mit der 
Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen zur Sicherstellung 
der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Telekommunikation-, Strom- und Energieversorgung 
Die Versorgung des Plan gebiets mit Elektrizität, Gas , Telekommunikationsleitungen und Trinkwasser 
kann über einen Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden.   
Sollten zukünftig erforderliche Einrichtungen und Leitungen der Ver - und Entsorgungsträger außerhalb 
öffentlicher Flächen dauerhaft zu sichern sein, werden die Versorgungsträger bestrebt sein, hierfür per-
sönlichen Dienstbarkeiten gem. § 1090 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bewilligt zu bekommen. 
 
1.6. SOZIALE INFRASTRUKTUR 
Der Planbereich liegt innerhalb de r Einzugsbereiche der öffentlichen Kinderspielplätze "Schlossgarten” 
und “Adolf-Reichwein-Platz".  
Aufgrund der zusätzlichen Wohneinheiten (angenommen: ca. 315 WE) entsteht ggf. ein zusätzlicher Be-
darf an Plätzen in Kindertagesstätten. Dieser potentielle Bedarf kann über die Plätze in den bestehenden 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Einrichtungen im Stadtteil z. Z. nicht abgedeckt werden. Auch der Bedarf an zusätzli chen Grundschul-
plätzen kann voraussichtlich über die bestehende Grundschule nicht abgedeckt werden. Im Rahmen des 
Durchführungsvertrages sollte eine Vereinbarung für einen Infrastrukturkostenbeitrag getroffen wer-
den. Mit Beschluss des Rates vom 23.04.2024 ist die Heranziehung dieser Kosten zunächst bis Ende 2025 
ausgesetzt. Mögliche Kosten zur Erweiterung der sozialen Infrastruktur sind durch die Stadt Osnabrück 
zu tragen. 
 
1.7. IMMISSIONSSCHUTZ 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientierungswerte 
der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständige Konkretisie-
rung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die Folgerung aus § 50 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro RP Schalltechnik eine schalltechnische 
Untersuchung (Stand November 2024) durchgeführt. Im Rahmen dieser Untersuchung wurde ermittelt,  
 welche Verkehrslärmbelastung auf das Plangebiet einwirkt, 
 ob und unter welchen Rahmenbedingungen und mit welchen Maßnahmen des Immissionsschut-
zes im Plangebiet gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden können und 
 ob und in welchem Ausmaß die im Plangebiet vorgesehenen gewerblichen Nutzungen bei den 
schutzbedürftigen Nutzungen in der Nachbarschaft Immissionskonflikte hervorrufen. 
 
1.7.1. Verkehrslärm 
Grenz- oder Richtwerte, die zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche nicht 
überschritten werden dürfen, sind für die Bauleitplanung normativ nicht festgelegt. Welcher Lärm noch 
zumutbar ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der durch die Gebiets-
art und durch die tatsächlichen Verhältnisse bestimmte Schutzwürdigkeit und -bedürftigkeit. Die Schutz-
würdigkeit wird dabei vor allem durch den Gebietscharakter und durch die Vorbelastung bestimmt. Im 
Rahmen des Abwägungsgebots wurde d aher geprüft, ob und in welcher Weise für die geplanten Nut-
zungen Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden müssen, um Belastungen durch Verkehrslärm auf ein 
vertretbares Maß zu reduzieren.  
Die Beurteilung der Geräuscheinwirkungen durch den Verkehrslärm erfolgt nachfolgend anhand der Ver-
kehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV). Rechtlich bindende Vorgaben enthält die 16. BImSchV ledig-
lich für den Neubau oder bei der wesentlichen Änderung von Straßen. Aber auch bei spiegelbildlicher 
Betrachtung, also im Falle ein er neu geplanten baulichen Nutzung neben bereits vorhandenen Ver-
kehrstrassen kann die 16. BImSchV sinnvoll zur Beurteilung der Verträglichkeit der gegebenen Immissi-
onsbelastung herangezogen werden. Für die Beurteilung des Verkehrslärms innerhalb der Gebiet saus-
weisung der Urbanen Gebiete MU 1, MU 2 und MU 3, die arrondierend in den Geltungsbereich des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans einbezogen wurden, als auch für die ausgewiesenen Vorhabenge-
biete stellen die Grenzwerte der 16. BImSchV für Urbane Gebiete einen geeigneten Bewertungsmaßstab 
dar, da auch das ausgewiesene Vorhabengebiet hinsichtlich des vorgesehenen Charakters und Umfangs 
an Wohnungen einem Urbanen Gebiet entspricht. Eine Ausweisung des Vorhabengebietes als Urbanes 
Gebiet ist allein deshalb nicht möglich, da hier auch großflächiger Einzelhandel ermöglicht werden soll, 
der gem. § 11 Abs. 3 BauNVO in einem Urbanen Gebiet gemäß § 6a BauNVO nicht zugelassen werden 
kann.  
Für Urbane Gebiete legt die 16. BImSchV Immissionsgrenzwerte von 64 dB(A) tags u nd 54 dB(A) nachts 
fest. Nach derzeitigem Wissensstand kann zudem davon ausgegangen werden, dass Lärmbelastungen 
durch Straßenverkehr oberhalb von 65 dB(A) (Mittelungspegel, tags) mit hoher Wahrscheinlichkeit eine 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Risikoerhöhung für Herz-Kreislauf-Erkrankungen bewirken. Oberhalb der Grenze von 70 dB(A) tags und 
60 dB(A) nachts können nach geltender Rechtsauffassung Gesundheitsgefährdungen nicht mehr ausge-
schlossen werden. 
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde der Verkehrslärm unter Berücksichtigung der 
vorhabeninduzierten Zusatzbelastung prognostiziert. Grundlage der Prognose bilden die durch das Ver-
kehrsgutachten (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, Februar 2024 ) zur Ver-
fügung gestellten Daten für den Prognose-Nullfall (Verkehrsentwicklung bis zum Jahr 2035 ohne Planre-
alisierung) und den Prognose-Planfall 1 (Verkehrsentwicklung bis zum Jahr 2035 mit Planrealisierung so-
wie eines für den Individualverkehr geöffneten Neumarkts). Da der Prognose-Planfall 1 gegenüber dem 
Prognose-Planfall 2 (Verkehrsentwicklung bis zum Jahr 2023 mit Planrealisierung sowie eines teileinge-
zogenen Neumarkts) einen „Worst-case“ Ansatz darstellt und eine zeitnahe Schließung des Neumarkts 
nicht abzusehen ist, bleibt der Prognose-Planfall 2 unberücksichtigt. 
Zu erwartende Verkehrslärmimmissionen innerhalb des Plangebietes 
Im Plangebiet werden entlang der Straße Am Neumarkt am geplanten Vorhaben mit bis zu 69 dB(A) tags 
und 61 dB(A) nachts die höchsten Immissionswerte erreicht. Somit wird nachts auch die Schwelle, aber 
der eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ausgeschlossen werden kann, knapp überschritten. Auch 
entlang der Johannisstraße muss mit einer erhöhten Verkehrslärmbelastung gerechnet werden, die die 
Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV mit bis z u 65 dB(A) tags und 57 dB(A) nachts um bis zu 1 dB(A) 
tags bzw. 3 dB(A) nachts überschreiten. Entlang aller anderen Straßenzüge muss nicht mit einer Über-
schreitung der Immissionsrichtwerte der 16. BImSchV gerechnet werden. 
 
1.7.2. Gewerbelärm 
Geräuscheinwirkungen aus den gewerblichen Nutzungen werden nachfolgend anhand der Immissions-
richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Zwar sind der origi-
näre Anwendungsbereich der TA Lärm genehmigungsbedürftige und nicht genehmigungsbedürftige An-
lagen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Nr. 1 TA Lärm). Nach der Rechtsprechung findet 
sie allerdings auch hier spiegelbildlich Anwendung auf schutzbedürftige Vorhaben, die z. B. im Geltungs-
bereich eines Bebauungsplans in der Nachbarsch aft einer genehmigungsbedürftigen oder nicht geneh-
migungsbedürftigen Anlage angesiedelt werden sollen. Der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
durch Geräusche ist sichergestellt, wenn die Schallbelastung durch Gewerbeanlagen am maßgeblichen 
Immissionsort die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm nicht überschreitet. In der TA Lärm wird bei der 
Beurteilung der prognostizierten Schallimmissionen zwischen dem Tagzeitraum (06:00 -22:00 Uhr) und 
dem Nachtzeitraum (22:00-06:00 Uhr) unterschieden, wobei für die N acht die „lauteste Nachtstunde“ 
maßgeblich ist. 
Die Immissionsrichtwerte, die im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung berücksichtigt wurden, 
liegen für Urbane Gebiete bei 63 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Wie bereits oben dargestellt, können 
diese Richtwerte auch für das (mit Ausnahme des großflächigen Einzelhandels) vom Gebietscharakter 
her vergleichbare Vorhabengebiet angesetzt werden.  
Die schalltechnische Untersuchung bildet die konkrete Vorhabenplanung ab. Dabei ist zu berücksichti-
gen, dass die Erschließung der Tiefgarage und der Anlieferung für das Baufeld A über die Seminarstraße 
erfolgt. Die Parkebene in Baufeld B wird über die Große Rosenstraße erschlossen. Alle Anliefervorgänge 
finden in eingehausten, zentralen Anlieferungen in den Baufeld A und B statt. Die Anliefervorgänge so-
wie die Ein- und Ausfahrtbereiche der Tiefgarage in Baufeld A bzw. der Parkebene in Baufeld B stellen 
die relevanten Gewerbeschallquellen dar.  
Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass es im Tageszeitraum an keinem Immis-
sionsortinnerhalb und außerhalb des Plangebietes zu einer Überschreitung der Richtwerte kommt. Auch 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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die zulässigen Spitzenpegel werden an jedem Immissionsort deutlich eingehalten. Das Vorhaben erfor-
dert keine Schutzmaßnahmen für die umliegende und geplante Bebauung, was den Taglärm betrifft. Im 
Nachtzeitraum müsste hingegen im Falle einer Nachtanlieferung mit einer Überschreitung der Immissi-
onsrichtwerte jeweils im Umfeld der Anlieferbereiche (sowohl innerhalb als auch unmittelbar angre n-
zend außerhalb des Plangebiets) gerechnet werden.  Die Vorhabenplanung ist somit immissionsschutz-
rechtlich nur mit der Einschränkung umsetzbar, dass Liefervorgänge nur tagsüber erfolgen können.  
 
1.8. BESONNUNG UND BELICHTUNG 
Die ausreichende Versorgung von Aufenthaltsräumen mit Tageslicht und eine damit einhergehende an-
gemessene Sichtverbindung nach außen sind wesentliche Voraussetzungen für die Gesundheit und das 
Wohlbefinden sowie für die Leistungsbereitschaft des Menschen. Daher hat die natürliche Belichtun g 
und Besonnung als Teil der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Niederschlag im 
BauGB, der BauNVO und den Landesbauordnungen gefunden. Hinsichtlich der möglichen negativen Aus-
wirkungen auf die menschliche Gesundheit ist aufgrund des bau leitplanerischen Vorsorge- und Rück-
sichtnahmegebotes eine Auseinandersetzung mit der Besonnung bzw. Verschattung im Planverfahren 
erforderlich. Bauleitpläne sollen gemäß § 1 Abs. 5 BauGB dazu beitragen, eine menschenwürdige Um-
welt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen. Darüber hinaus sind in Bauleitplänen 
gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhält-
nisse zu berücksichtigen. Auch als Belang des Umweltschutzes sind in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB die umwelt-
bezogenen Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit benannt. Allerdings bestehen zur 
Beurteilung der Besonnungssituation keine planungs - und bauordnungsrechtlich verbindlichen Maß-
stäbe bzw. Definitionen einer ausreichenden Belichtung und Besonnung. Es wird davon ausgegangen, 
dass bei einer Einhaltung der gesetzlich geforderten Abstandsflächen und der Orientierungswerte nach 
§ 17 BauNVO in der Regel die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt werden 
können.  
Im Bereich des Vorhabens wird zwar kein Baugebiet gem. BauNVO festgesetzt, jedoch weist das Vorha-
bengebiet eine sehr hohe  bauliche Dichte auf  und hält die bauordnungsrechtlich erforderlichen Ab-
standsflächen an zahlreichen Stellen nicht ein (s. auch Kap. C 1.5.). Aus dieser konkreten städtebaulichen 
Situation im und um das Plangebiet lässt sich somit das Erfordernis einer gutachterlichen Untersuchung 
a) der Eigenverschattung der neu geplanten Gebäude und b) der in Folge der Planung zu erwartenden 
zusätzlichen Verschattung für die umgebende Bebauung ableiten. Im Rahmen des Bebauungsplanver-
fahren ist somit eine Verschattungsstudie (Küssner Verschattung, Stand November 202 4) erstellt wor-
den.  
Bewertungsmaßstab 
Als Maßstab zur Beurteilung wurde in der Verschattungsstudie die DIN EN 17037 herangezogen, welche 
ein europaweites, standardisiertes Berechnungsverfahren für die Tageslichtversorgung in Innenräumen 
schafft. Als Mindestvoraussetzung für eine ausreichende Tageslichtversorgung im Innenraum und somit 
als ermittelbare Nachweisgröße für eine noch ausreichende Besonnung verwendet die DIN EN 17037 die 
Dauer der möglichen Besonnung von 90 Minuten zwischen dem 1. Februar und dem 21. März. Dabei 
stellen die DIN-Werte jedoch keine Grenzwerte des Zumutbaren dar und es handelt sich letztlich immer 
um eine Einzelfallbewertung unter Würdigung nachbarlicher Interessen.  Neben der vorgesehenen Be-
bauung wurden mögliche Auswirkungen auf Bestandsgebäude in der Umgebung berücksichtigt. 
Die Verschattungsstudie untersucht dabei die Tages lichtversorgung am 20. März, da  dieser Tag für die 
Koordinaten des Plangebiets die Tag- und Nachtgleiche darstellt.  
Für die Umgebung des Plangebiets wurde in einem zweiten Schritt auch die Abnahme der Besonnungs-
zeit im Winterhalbjahr ermittelt. Ob nämlich  zusätzliche Verschattungswirkungen für die Umgebung in 
der Abwägung als erheblich einzustufen sind, hängt neben der noch tatsächlich erreichten Besonnungs-
dauer zur Tag- und Nachtgleiche (Untersuchung nach DIN EN 17037) maßgeblich auch von den relativen 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Veränderungen der Besonnungszeiten im sonnenarmen Winterhalbjahr ab. Die Wohnqualität kann hin-
sichtlich der Besonnung auch bei Einhaltung eines DIN-Wertes unzumutbar beeinträchtigt sein, wenn in 
den sonnenarmen Wintermonaten, in denen das Sonnenlicht als bes onders wertvoll empfunden wird, 
die Möglichkeit der Sonneneinstrahlung durch verschattende Bauten des Vorhabens im Vergleich zum 
Fall einer Nichtbebauung wesentlich verringert wird. 
Daher wurden für die Beobachtungspunkte in der Nachbarschaft des Vorhabens , bei denen zu diese m 
Zeitpunkt oder am 21. Dezember eines Jahres eine Abnahme der Besonnungszeit von über 3 3 Prozent 
an der Fensterlaibungsinnenseite an den Messpunkten der Umgebungsbebauung im Vergleich zur Be-
stands- gegenüber der Entwurfssituation festgestellt wurde, für das gesamte Winterhalbjahr in Monats-
intervallen (22.09., 22.10., 21.11., 21.12., 19.01., 18.02. und 20.03.) die Abnahmen der Besonnungszei-
ten ermittelt und die Zwischenwerte linear interpoliert.  
Auswirkungen außerhalb des Vorhabengebiets 
Es ist festzustellen, dass die Bestandsbebauung nördlich des Neubauvorhabens (Neumarkt 4 -12, Große 
Straße 1 und Grüner Brink 11) in der Bestands - sowie der planungsrechtlichen Entwurfssituation mit 
deutlich über 90 Minuten besonnt wird. Somit liegt für die dort vorhandenen Wohnnutzungen eine DIN-
konforme Besonnung vor. Lediglich in einzelnen Bereichen kommt es bei Messpunkten, die bereits bei 
einer Besonnungszeit von unter 90 Minuten liegen, zu weiteren Abnahmen der Besonnungszeit durch 
die Baumassen, die durch den Bebauungsplan maximal ermöglicht werden. Betroffen sind Teile der un-
teren Geschosse der Ostfassade des Bürogebäudes Neumarkt 12 sowie das 1. Obergeschoss der West-
fassade vom Bestandsgebäude Große Straße 1.  
Die Südfassaden der Bestandsbebauung N euer Graben 9 -15 zeigen in der Bestands - sowie planungs-
rechtlichen Entwurfssituation Besonnungszeiten von deutlich über 90 Minuten. Durch die Planung 
kommt es in diesem Bereich zu keinen relevanten Abnahmen der Besonnungszeiten. Auch die unter-
suchten Fassaden der Bestandsgebäude Seminarstraße 33-34 / Große Rosenstraße 20 (Gebäude 4 und 
5 Universität Osnabrück) verbleiben in der planungsrechtlichen Entwurfssituation mit deutlich über 90 
Minuten ausreichend besonnt.  
Die Südfassaden der Gebäude Seminarstraße 1a und 9 -10 (Wohnnutzung) verzeichnen eine überwie-
gend DIN-konforme Besonnung in der Bestands- als auch planungsrechtlichen Entwurfssituation.  
Die Südfassade des Bestandsgebäudes Johannisstraße 69 weist im Bestand fast vollständig eine DIN -
konforme Besonnung jedes Fensters auf. Im Falle der Planumsetzung in Baufeld C wird die direkte Son-
neneinstrahlung in einem Teilbereich der Fassade deutlich reduziert, so dass keine DIN - konforme Be-
sonnung mehr gegeben ist. Es verbleibt in diesem besonders betroffenen Bereich nur noch eine Beson-
nung von rund 30 Minuten (statt bisher 100 bis 250 Minuten) am 20. März.  
Die Westfassaden der Bestandsbebauung an der Johannisstraße (Obergeschoss Wohnnutzung) zeigen 
bei der planungsrechtlichen Entwurfssituation überwiegend eine weiterhin DIN-gerechte Besonnung mit 
deutlich über 90 Minuten. Die Westfassade des Landgerichts Osnabrück (Neumarkt 2) erfährt jedoch 
eine deutliche Abnahme der Besonnungszeit im 1. Obergeschoss. Darüber hinaus kommt es bei Fenster-
lagen der Westfassaden der Johannisstraße 74-77 zu deutlichen Abnahmen der Besonnungszeiten. Be-
sonders betroffen sind hierbei die gewerblich genutzten Bereiche der Hinterhöfe, deren Besonnungszeit 
teils von über 90 Minuten auf unter 5 Minuten fällt.  
Wo die Mindestbesonnungsdauer von täglich 90 Minuten nicht erreicht wird, zeigt auf die Auflistung:  
 Große Straße 1, Südwestfassade (nur bis zu 17 Minuten) 
 Johannisstraße 47 Hof, Westfassade (nur bis zu 58 Minuten)  
 Johannisstraße 51, Westfassade (an zwei Messpunkten nur 80 Minuten) 
 Johannisstraße 52-53, Westfassade (an einem Messpunkt nur 51 Minuten) 
 Johannisstraße 58-59, Westfassade (an einigen Messpunkten nur 49 bis 87 Minuten) 
 Johannisstraße 67, Westfassade (teilweise nur 8 bis zu 52 Minuten) 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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 Johannisstraße 69, Südfassade (teilweise nur 15 bis zu 52 Minuten) 
 Johannisstraße 76-77, Westfassade (an einem Messpunkt nur 88 Minuten) 
 Johannisstraße 76-77 Hof, Westfassade (nur bis zu 52 Minuten) 
 Kolpingstraße 5, Ostfassade (nur bis zu 27 Minuten) 
 Neuer Graben 7-9, Südfassade (teilweise nur 4 bis zu 75 Minuten) 
 Neumarkt 2, Westfassade (teilweise nur bis zu 54 Minuten) 
 Neumarkt 12, Ostfassade (teilweise nur bis 7 zu 62 Minuten) 
 Neumarkt 57, Westfassade (nur bis zu 84 Minuten) 
 Seminarstraße 9, Südfassade (an einem Messpunkt nur 78 Minuten) 
 Seminarstraße 10, Südfassade (an einem Messpunkt nur 66 Minuten) 
Nicht bei allen Messpunkten ist das Verfehlen der Vorgaben der DIN EN 17037 eine unmittelbare Folge 
der Planung und wäre auch schon ohne diese der Fall gewesen.  
Im Rahmen der Winterhalbjahresbetrachtung wurden Bestandsgebäude, die gewerbliche Nutzungen be-
herbergen, betrachtet, jedoch können diese in der Beurteilung der Zumutbarkeit der Besonnungsabnah-
men vernachlässigt werden. Eine direkte Besonnung von Arbeitsstätten bzw. gewerblich genutzten Räu-
men ist nach Arbeitsstättenverordnung nicht erforderlich.  
Nördlich des Plangebiets zeigen sich nur wenige  Betroffenheiten im Winterhalbjahr, insbesondere da 
hier keine Wohnnutzung vorhanden ist. Westlich des Plangebiets sind ebenfalls keine Wohnnutzungen  
durch eine Abnahme der Besonnungszeit im Winterhalbjahr betroffen. Lediglich gewerblich genutzte 
Bereiche (Neuer Graben 7-9), die unmittelbar nördlich der Entwurfsgebäude liegen, zeigen spürbare Ab-
nahmen der direkten Besonnung. Im östlichen Bereich entlan g der Johannisstraße sind hingegen spür-
bare Abnahmen der Besonnungszeit festzustellen.  
Im Rahmen der Winterhalbjahresbetrachtung für die Bestandssituation ergibt sich konkret für folgende 
Gebäude eine abwägungsrelevante Betroffenheit , da die  Abnahmen der Besonnungsdauern über ein 
Drittel beträgt: 
 Große Rosenstraße 20, Südfassade (bis zu 79%) 
 Johannisstraße 57, Westfassade (bis zu 36%) 
 Johannisstraße 67, Westfassade (bis zu 82%) 
 Johannisstraße 69, Südfassade (bis zu 88%) 
 Johannisstraße 71-72, Westfassade (betroffen ist jedoch nur eine kleinere Teilfläche, bis zu 40%) 
 Johannisstraße 73, Westfassade (bis zu 67%) 
 Johannisstraße 74, Westfassade (bis zu 45%) 
 Johannisstraße 74 Hof, Westfassade (bis zu 69%) 
 Johannisstraße 76, 77, Westfassade (bis zu 44%) 
 Johannisstraße 76, 77 Hof, Westfassade (bis zu 73%) 
 Neuer Graben 7-9, Südfassade (bis zu 99%) 
 Neumarkt 2, Südfassade (bis zu 44%) 
 Neumarkt 2, Westfassade (bis zu 41%) 
 Neumarkt 7a-f, Südfassade (bis zu 50%) 
 Neumarkt 12, Ostfassade (bis zu 35%) 
 Seminarstraße 1a, Südfassade (bis zu 77%) 
Besonnungssituation im Vorhabengebiet 
Innerhalb des Plangebiets erreichen rund die Hälfte der vorgesehenen Wohnnutzungen eine DIN -kon-
forme Besonnungsdauer. Aus der Natur der Sache heraus weisen die Nordfassaden des Planvorhabens 
auf Höhe der Straßen Neumarkt und Johannisstraße keine Besonnung auf. Das liegt jedoch weniger an 
der städtebaulichen Dichte, Kubatur oder Gebäudehöhe des Planvorhabens, sondern viel mehr an der 
sich auch aus dem Stadtgrundriss ergebende Ausrichtung der Gebäude.  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Auch an den Ostfassaden ist zum Zeitpunkt der Tag-/Nachtgleiche überwiegend nicht mit einer DIN-kon-
formen Besonnung zu rechnen. Entlang der sog. Kleinen Rosenstraße liegt dies aufgrund des sich aus 
dem Stadtgrundriss ergebenden engen Straßenraums. Eine ungünstige Besonnungssituation ergibt sich 
jedoch erst dann, wenn bestehende Baurechte auf der Westseite der Johannisstraße ausgeschöpft wer-
den. Lediglich in den oberen Geschossen im nördlichen Teil des mit „A“ bezeichneten Bereichs des Vor-
habengebiets kann teilweise mit einer knapp DIN -konformen Besonnung an der Ostfassade gerechnet 
werden.  
Die Südfassaden sind überwiegend DIN -konform besonnt. Eine nicht DIN -konforme Besonnung ist teil-
weise in den drei unteren Geschossen und insbesondere in den Eckbereichen zu verzeichnen.  
Die Westfassaden weisen je nach Abschnitt eine sehr unterschiedliche Besonnungsqualität auf. So kann 
zum Beispiel für das im westlichen Innenhofbereich des nördlichen Vorhabengebiets eine durchgehend 
DIN-konforme Besonnungsdauer erwartet werden, zumindest solange die Baurechte auf dem östlich an 
das Vorhabengebiet angrenzende MU 1 nicht ausgeschöpft werden. Sobald dies geschieht, sind die bei-
den unteren Geschosse überwiegend nicht mehr DIN -konform besonnt. Andere Abschnitte sind hinge-
gen von vornherein nicht DIN-konform besonnt, wie zum Beispiel die gegenüber dem Innenhofgebäude 
liegenden Abschnitte der Ostfassade des Baukörpers, der parallel zur sog. Kleine Rosenstraße ausgerich-
tet ist.  
Auch für die Südostfassaden an der Seminarstraße im 1 . und 2. OG sowie die Südwestfassade an der 
Große Rosenstraße ergibt sich eine Besonnungssituation von unter fünf Minuten am Tag. Die Südostfas-
saden sind mehrheitlich DIN-konform mit über 90 Minuten besonnt. Lediglich die Messpunkte des 1. bis 
2. Obergeschosses weisen aufgrund der Eigenverschattung der Entwurfsbebauung Besonnungszeiten 
von teils unter 5 Minuten auf. 
Dem Vorhaben liegt bereits eine konkrete Grundrissplanung zu Grunde. Aus dieser lässt sich ableiten, 
dass im Vorhabengebiet nur knapp die Hälfte der vorgesehenen Wohnungen eine DIN-konforme Beson-
nungsdauer aufweisen werden.  
In den Erdgeschossbereichen des Vorhabengebietes sind überwiegend gewerbliche Nutzungen angeord-
net. Es bestehen bei diesen gewerblichen Nutzungen keine Fassadenseiten mit gut en Besonnungsver-
hältnissen, um Aufenthaltsräume, Pausen- und Ruheräume an diesen Fassadenseiten anzuordnen. Maß-
geblich ist hier für die gewerblichen Nutzungen jedoch vor allem die ausreichende Versorgung mit Ta-
geslicht gemäß der Technische Regeln für Arbeitsstätten-Beleuchtung (ASR A 3.4). 
Abwägung zur Besonnungssituation 
Im Rahmen der Abwägung wird der Umsetzung des Vorhabens und der Erreichung der mit diesem Vor-
haben verbundenen und verfolgten Zielsetzungen ein höheres Gewicht beigemessen als der Beibehal-
tung der Besonnungszeiten in der planungsbetroffenen Nachbarschaft des Vorhabengebiets und der Si-
cherstellung durchgehend DIN-konformer Besonnungszeiten innerhalb des Vorhabens selbst. Maßgeb-
liche Gründe für diese Abwägungsentscheidung sind: 
 Das geplante Vorhaben ermöglicht im Sinne der Stadtreparatur eine deutliche städtebauliche Auf-
wertung der Schnittstelle zwischen Alt- und Neustadt bzw. in einem stark frequentierten Stadtraum. 
 Das geplante Vorhaben ermöglicht eine Konzentration der Nutzungen in einem sehr zentralen und 
verkehrlich deutlich überdurchschnittlich gut mit dem ÖPNV erschlossenem Stadtgebiet. 
 Die Ermöglichung von Wohnungsbau an dieser Stelle des Stadtgebiets hat eine hohe Priorität. Durch 
das geplante Vorhaben wird die Wohnfunktion des Stadtteils spürbar gestärkt.  
 Das geplante Vorhaben greift den bestehenden Stadtgrundriss und die ortstypische Blockrandbe-
bauung auf, verfügt jedoch mit Blick auf eine flächenschonende Siedlungsentwicklung über zeitge-
mäße Gebäudehöhen.  
 Generell ist im Hinblick auf die Besonnung und Belichtung von Wohnungen zu berücksichtigen, dass 
die Einhaltung der in der DIN genannten Werte in innerstädtischen Kontexten grundsätzlich schwie-
rig ist. Die hier wünschenswerte bauliche Dichte führt nahezu zwangsläufig zu einer eher mäßigen 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Besonnung und Belichtung insbesondere in den unteren Geschossen von Gebäuden. Eine stärkere 
Verschattung von Innenhofbereichen oder dicht an den Bestand angrenzenden Außenfassaden ist 
in solchen städtebaulichen Kontexten weniger die Ausnahme als vielmehr die Regel. 
 Um vor dem Hintergrund geänderter Rahmenbedingungen in der Immobilienwirtschaft (insbeson-
dere hinsichtlich Bau- und Finanzierungskosten) die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens sicherzustel-
len, die überhaupt erst die Grundlage für die Vorhabenrealisierung ist, ist die vorgesehene bauliche 
Dichte innerhalb des Vorhabengebiets erforderlich. Eine Verringerung der baulichen Dichte, durch 
die eine Verbesserung der Besonnungssituation erreicht werden könnte, würde dem Vorhaben die 
wirtschaftliche Grundlage entziehen, mit der Folge, dass die planerisch gewünschten Ziele nicht er-
reicht werden könnten.  
 In die Abwägung ist ferner einzustellen, dass es mit Umsetzung des bislang geltenden vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans Nr. 600 und auch diesem vorausgehenden Planungsrecht in der Nachbar-
schaft zu vergleichbaren Beeinträchtigungen der Besonnungssituation gekommen wäre.  
Sofern Wohnnutzungen von einer geringen Besonnungsdauer betroffen sind, erfolgt eine Zurückstellung 
im Rahmen der Abwägung zu Gunsten der Realisierung des Vorhabens aus folgenden Gründen:  
 Durch geeignete bauliche Maßnahmen (Grundrissgestaltung, größere Fenster), kann die Beson-
nungsdauer optimiert werden.  
 Bei der Beurteilung, ob gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorliegen, muss berücksichtigt wer-
den, dass die Besonnung nur einer von zahlreichen für die Bewertung der Wohnqualität relevanten 
Faktoren ist.  
 Zudem hängt die Bedeutung der Besonnung stark von dem individuellen Empfinden und Lebensge-
wohnheiten der Bewohnenden ab.  
 Trotz partiell nicht optimaler Besonnungsverhältnisse kann innerhalb des Plangebiets aufgrund der 
zentralen Lage, des großen Angebots an kulturellen Angeboten und Einrichtungen sowie vielfältigen 
Gastronomie- und Einzelhandelsangeboten im fußläufigen Umfeld, der städte baulich attraktiven 
Strukturierung und Bebauung des Stadtteils von einer guten Wohn - und Lebensqualität ausgegan-
gen werden.  
 Dass die Lebensqualität nicht allein aus der Besonnungsdauer einer Wohnung resultiert, zeigt die 
oftmals hohe Wohnzufriedenheit der Bewohnenden in dicht bebauten gründerzeitlichen Bestands-
quartieren, die häufig eine nachteilige Besonnungssituation aufweisen. 
Sofern gewerbliche Nutzungen von einer geringen Besonnungsdauer betroffen sind, wird dieser Belang 
aus folgenden Gründen zurückgestellt:  
 Für die Qualität von Arbeitsräumen ist eine natürliche Besonnung nicht allein ausschlaggebend. Ge-
mäß Arbeitsstättenverordnung vom 12. August 2004 (BGBl. I S. 2179), zuletzt geändert durch Artikel 
4 des Gesetzes vom 22. Dezember 2020 (BGBl. I S. 3 334), sollen Arbeitsräume „möglichst ausrei-
chend Tageslicht erhalten und (...) eine Sichtverbindung nach außen haben“. Eine direkte Beson-
nung von Arbeitsräumen ist somit nicht erforderlich.  
 Gerade bei Computerarbeitsplätzen wird eine direkte Sonneneinstra hlung aufgrund der Blendwir-
kung eher als störend empfunden. Zudem wird durch die Arbeitsstättenverordnung für eine Vielzahl 
von Arbeitsräumen auch der Betrieb ohne eine direkte Belichtung durch Tageslicht zugelassen, so 
z. B. für Räume, bei denen betriebs-, produktions- oder bautechnische Gründe Tageslicht oder einer 
Sichtverbindung nach außen entgegenstehen.  
 Es kann daher davon ausgegangen werden, dass gesunde Arbeitsverhältnisse auch ohne eine di-
rekte Besonnung erreicht werden können, etwa durch eine künstliche Belichtung der Arbeitsräume 
in Kombination mit einer in Bezug auf die Besonnung und Belichtung günstigen Positionierung von 
Pausenräumen und Kantinen.  
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Maßnahmen zur Verbesserung der Raumhelligkeit 
Für alle Aufenthaltsräume, welche nicht DIN-konform besonnt werden können, sind folgende Maßnah-
men zur Verbesserung der Raumhelligkeit vorgesehen:  
 Für eine optimale Raumhelligkeit sind Fenster in der Regel mit einer Breite von 1,50 m vorgesehen  
 Die Innenhoffassaden sollen mit einer hellen Putzfassade ausgeführt werden. 
 In den Wohnungen sollen helle Wand-, Decken- und Bodenfarben verwendet werden, soweit nicht 
vom Mieter selbst abweichende Farbkonzepte bestellt werden.  
 Für Fensterrahmen und Fensterlaibungen sollen ebenso hellere Farbtöne verwendet werden. 
 Auch die Balkonunterseiten sollen über hellere Farbtöne verfügen. 
 Auf die Pflanzung von Bäumen in Innenhöfen bzw. im Nahbereich vor nicht ausreichend besonnten 
Fenstern wird verzichtet.  
 Verzicht auf Fassadenbegrünung  
 Es werden helle Bodenmaterialien in den Innenhöfen vorgesehen. 
 Für Bereiche, in denen vermehrt nicht DIN-konform besonnte Wohneinheiten liegen, sollte ein gut 
besonnter Gemeinschaftsraum vorgesehen werden. Dies gilt insbesondere für Bewohner des ge-
planten Seniorenzentrums, die in reinen No rdwohnungen keine Besonnung erfahren können und 
die bei eingeschränkter Mobilität keine besonnten Freiräume in der Umgebung aufsuchen können.  
 Für das Pflegeheim sind mehrere Wohngruppenräume, sowie ein Kaminzimmer und ein Mehr-
zweckraum vorgesehen.  
 Für die Studenten ist ein großer Gemeinschaftsraum vorgesehen.  
 Den Bewohnenden der konventionellen Mietwohnungen stehen Flächen wie das Café, ein Mehr-
zweckraum, Bibliothek und eine großzügige Terrasse zur Verfügung. 
Die Umsetzung dieser Maßnahmen ist durch Regelungen im Durchführungsvertrag gesichert. 
 
1.9. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG 
Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 08.07.2008 sollen Bebauungspläne für Wohnge-
biete einer solarenergetischen Prüfung unterzogen werden. Dabei soll das solarenergetische  Bewer-
tungsprogramm GOSOL zur Anwendung kommen. Grundsätzlich sollen dabei unter Berücksichtigung der 
anderen planerischen Belange Werte für solare Energiegewinne von mehr als 75 % angestrebt werden. 
Eine mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL unterstützte Berechnung der solarenergetischen Ge-
winne in Bezug auf eine optimierte Gebäudeausrichtung wurde nicht durchgeführt. Aufgrund des Vor-
habenbezugs des Bebauungsplans und dem zentralen Planungsziel, eine für den Bereich Neumarkt/ Jo-
hannisstraße/ Seminarstraße wichtige und raumbildende städtebauliche Figur zu schaffen, überwiegen 
die Belange des Städtebaus gegenüber einer potentiell solarenergetisch optimierten Gebäudestellung. 
Aufgrund der relativ hohen absolute n Gebäudehöhe im Vergleich zur umliegenden Bebauun g und der 
Ausgestaltung als Flachdach ist davon auszugehen, dass die Gebäudestellung keinen Einfluss auf solar-
energetische Gewinne haben wird. 
 
1.10. ENERGIEVERSORGUNGSKONZEPT 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange in 
der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Aufstellung von Energieversorgungskonzepten zu 
prüfen ist. Diese Prüfung soll auch im vorliegenden Fall rechtzeitig vor Beginn der Erschließungsplanung 
und der Vermarktung erfolgen.  
Ein Energieversorgungskonzept befindet sich bereits in der Erarbeitung. Unter Berücksichtigung der der-
zeitigen Gesetzgebung sowie der Gegebenheit, dass bisher kein Fernwärmenetz in Standortnähe des 
Plangebietes zur Verfügung steht, wurden verschiedene Energiekonzepte mit Fokus auf Nachhaltigkeit, 
Energieeffizienz und Versorgungssicherheit untersucht. Derzeit erfolgt eine tiefergehende Prüfung einer 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Fernwärmeanlage, die im Quartier selbst verortet werden soll . Betriebe n werden könnte diese z. B. 
durch Luft/ Wasse r-Wärmepumpen, unterstützt durch ein Blockheizkraftwerk, Spitzenlastkessel sowie 
einer PV -Anlage. Kooperationsmöglichkeiten mit den Stadtwerken Osnabrück / SWO oder weiteren 
Energieanbietern werden im Zuge der Prüfung berücksichtigt. 
Folglich ist im  Grundsatz die Energieversorgung des Plangebietes mittels eine s Wärmenetzes vorgese-
hen, welches mindestens anteilig aus erneuerbaren Energien gespeist wird.  
Der Nachweis der Energieversorgung erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. 
 
2.  PLANUNGSALTERNATIVEN  
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, bildet das dem vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan zu Grunde liegende städtebauliche Konzept eine zwischen der Vorhabenträgerin und der 
plangebenden Stadt Osnabrück abgestimmten Planung ab, die sich im Rahmen e iner Variantenprüfung 
im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens als Vorzugsvariante herauskristallisiert hat. 
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenent-
wicklung erfolgen. Weiterhin wird mit der Entwicklung des Vorhabengebietes als bereits durch eine Be-
bauung geprägte Fläche, auf welchem vormals die Umsetzung eines Einkaufszentrums geplant war, eine 
innerstädtische Fläche städtebaulich aufgewertet. Zudem wird dem § 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB genannten 
Ziel des s chonenden Umgangs mit den Schutzgütern Boden, Fläche und Landschaft entsprochen. Vor 
dem Hintergrund dieser im BauGB verankerten Planungsleitsätze gibt es zu einer baulichen Nutzung des 
Plangebiets keine in Betracht zu ziehende Planungsalternative.  
Gleiches gilt für die vorgesehenen Nutzungen. Auf Grund der innerstädtischen Lage sind für die Erdge-
schosszone vorwiegend publikumswirksame Nutzungen vorzusehen. Eine überwiegende Nutzung des 
Plangebiets durch Einzelhandel hat sich bereits als immobilienwirtschaftlich nicht realisierbar herausge-
stellt. Dieser Nutzungsbaustein kann lediglich die Erdgeschosszone füllen. Für die Obergeschosse ist da-
her ein anderer Nutzungsbaustein vorzusehen. Aufgrund der Nachfrage nach innerstädtischem Wohn-
raum sollen die Obergeschosse überwiegend durch Wohnen genutzt werden. Damit kann zugleich auch 
eine Belebung der Innenstadt in den Abendstunden erreicht werden, was mit anderen alternativ denk-
baren Nutzungen, wie insbesondere die grundsätzlich als Alternative infrage kommende Bür onutzung 
nicht möglich wäre. 
Folglich soll durch den Bebauungsplan Nr. 651 die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung ei-
nes innerstädtischen Quartiers mit einer überwiegenden Wohn- und Einzelhandelsnutzung im Sinne ei-
nes Flächenrecyclings geschaffen werden. Planungsalternativen (z. B. die Kombination Einzelhandel und 
Büronutzungen) sind zwar prinzipiell denkbar, entsprechen aber weniger der Bedarfssituation und den 
planerischen Zielsetzungen. 
 
3.  UNTERSUCHUNGEN  
Im Rahmen der Bauleitplanung wurden die folgenden Untersuchungen durchgeführt: 
 Verkehrsplanung – öffentliche Flächen (Seminarstraße) (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswe-
sen GmbH & Co. KG, April 2024) 
 Verkehrsplanung – private Flächen (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, 
April 2024) 
 Verkehrsgutachten (TSC Beratende Ingenieure für Verkehrswesen GmbH & Co. KG, Februar 2024) 
 Schalltechnische Untersuchung (RP Schalltechnik, November 2024) 
 Wirkungs- und Verträglichkeitsuntersuchung von Einzelhandelsansiedlungen im Planbereich (CIMA 
Beratung + Management GmbH, Oktober 2022) 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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 Verschattungsgutachten (Küssner Verschattungsgutachten, November 2024) 
 Artenschutzprüfung (Dense & Lorenz GbR – Büro für angewandte Ökologie und Landschaftsplanung, 
08/2013) und Nachkartierung Fledermäuse (Dense & Lorenz GbR – Büro für angewandte Ökologie 
und Landschaftsplanung, Januar 2023) 
 Entwässerungskonzept (Ingenieurbüro Hans Tovar & Partner, Juni 2023) 
 Landschaftspflegerischer Fachbeitrag (Dense & Lorenz GbR – Büro für angewandte Ökologie und 
Landschaftsplanung, November 2024)  
 
 
   C PLANINHALT  
1.  STÄDTEBAULICHE FESTS ETZUNGEN  
1.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 
1.1.1. Vorhabengebiet 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 651 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen 
für die Umsetzung eines urbanen, nutzungsgemis chten Quartiers, bestehend aus einem großflächigen 
Lebensmittelvollsortimenters, einem Lebensmitteleinzelhandel, einem Drogeriefachmarkt, gastronomi-
schen Betrieben  sowie ergänzenden Einzelhandelsbetrieben in den Erdgeschossen und einer Tages-
pflege, einem Seniorenpflegeheim, einer ambulanten Kranken-Intensivpflege sowie einer überwiegen-
den Wohnnutzung in den Obergeschossen geschaffen werden. 
Bei der beabsichtigten Mischung, insbesondere einer Wohnnutzung in Kombination mit großflächigem 
Einzelhandel, ist die Ausweisung eines Baugebietes gemäß BauNVO nicht zielführend. Keines der in der 
BauNVO enthaltenen Baugebiete ist geeignet, eine überwiegende Wohnnutzung mit großflächigem Ein-
zelhandel zu kombinieren. Für diese spezifische Form der Nutzungsmischung müsste ein Sonstiges Son-
dergebiet mit entsprechender Zweckbestimmung ausgewiesen werden. Da der Bebauungsplan als vor-
habenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt wird, kann ebenso ein Vorhabengebiet 
mit der genauen Definition der hier zulässigen Nutzungen in den textlichen Festsetzungen anhand einer 
Positivliste festgesetzt werden, d a gemäß §  12 Abs. 3 S. 2 BauGB die Stadt Osnabrück im Bereich des 
Vorhaben- und Erschließungsplans bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Fest-
setzungen nach §  9 BauGB und nach der auf Grund von §  9a BauGB erlassenen Verordnung (Baunut-
zungsverordnung) gebunden ist. So kann die mit dem vorliegenden Bebauungskonzept verfolgte in sich 
stimmige Nutzungsmischung bestehend aus Wohnnutzungen (darunter auch ein Seniorenpflegeheim als 
Wohnraum für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf), einer Tagespflege, einer außerklini-
schen Intensivpflege, großflächigem Einzelhandel in Form eines Lebensmittelvollsortimenters sowie er-
gänzenden Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomieeinheiten planungsrechtlich fixiert werden. 
Zwar wird kein Baugebiet aus der BauNVO festgesetzt. Das ausgewiesene Vorhabengebiet belässt jedoch 
ein gewisses Nutzungsspektrum. Da somit im Sinne des § 12 Abs. 3a BauGB die bauliche oder son stige 
Nutzung relativ allgemein festgesetzt wird, ist unter Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB zu regeln, dass im 
Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die 
Vorhabenträgerin in dem zum Bebauungsplan exi stierenden Durchführungsvertrag verpflichtet. Daher 
gilt im Bebauungsplan im Hinblick auf die zulässige Art der baulichen Nutzung zusätzlich die folgende 
Regelung: 
Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, 
zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Somit ist auf Grundlage des § 12 Abs. 3a S. 1 BauGB die Zulässigkeit auf solche Vorhaben beschränkt, zu 
deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Nutzungsar-
ten, die vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan, nicht aber zugleich vom Durchführungsvertrag erfasst 
werden, sind zunächst unzulässig. Sie können aber nach § 12 Abs . 3a S. 2 BauGB durch eine Änderung 
des Durchführungsvertrags zulässig werden, ohne dass es hierfür einer Änderung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans bedarf, sofern diese nicht dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan widerspre-
chen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt damit langfristig den städtebaulichen Rahmen für ein 
in dieser Lage mögliches Nutzungsspektrum. Die Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die von 
der Vorhabenträgerin konkret vorgelegte Planung wider, die städtebaulich wünschenswert ist und in-
nerhalb eines vereinbarten Zeitraums umgesetzt werden soll. Eine genauere Festschreibung der Nutzun-
gen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist städtebaulich nicht erforderlich. Hier genießt angesichts 
der Nutzungsdauer einer Immobilie deren Nutzungsflexibilität und nach haltige Nutzbarkeit innerhalb 
des im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsspektrums im Rahmen der Abwä-
gung ein großes Gewicht. Die nutzungskonkretisierenden Regelungen des Durchführungsvertrags kön-
nen ohne erneute Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens geändert werden, so dass der großzü-
gigere Nutzungsrahmen des Bebauungsplans flexibel durch präzisierte Regelungen des Durchführungs-
vertrags ausgefüllt werden kann. Es ist vertraglich geregelt, dass die Verpflichtungen im Durchführungs-
vertrag an die jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben sind.  
Entsprechend dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu den „Rahmenvorgaben für die Baulandentwick-
lung“ der Stadt Osnabrück und zur Schaffung eines vielfältigen Angebots für unterschiedliche Zielgrup-
pen, sollen mit dem Vorhaben ein noch zu bestimmender Anteil  der Wohnfläche als preisgebundener 
Wohnraum entstehen. Die Umsetzung dieser Vorgabe wird über den Durchführungsvertrag gesichert. 
Um die mit dem vorliegenden städtebaulichen Konzept eingangs dargestellte Nutzungsmischung pla-
nungsrechtlich zu sichern, trifft der Bebauungsplan die folgende Festsetzung: 
Das Vorhabengebiet dient überwiegend dem Wohnen und der Unterbringung von Einzelhandels-
betrieben.  
Zulässig sind  
- Wohnungen, nur in den Obergeschossen,  
- Einzelhandelsbetriebe, 
- Schank- und Speisewirtschaften, 
- sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, 
- Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren 
Beruf in ähnlicher Art ausüben. 
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment dürfen eine Verkaufsfläche 
von insgesamt 2.500 m2 nicht überschreiten, davon: 
- ein großflächiger Lebensmittelvollsortimenter mit einer Verkaufsfläche (VKF) von max. 1.100 
m2, 
- weiterer Lebensmitteleinzelhandel max. 800 m2 VKF sowie 
- ein Drogeriemarkt max. 600 m2 VKF. 
Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, de-
ren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sind unzulässig.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Durch die Festsetzung eines Vorhabengebietes, welches insbesondere dem Wohnen und der Unterbrin-
gung von Einzelhandelsbetrieben dient, wird die Hauptnutzung des Plangebietes definiert.  
 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Wohnen 
Die Planung reagiert auf den wachsenden Wohnraumbedarf und trägt zur Schaffung des benötigten 
Wohnraums in zentraler Lage bei. Durch die Schaffung zusätzlicher baulicher Potenziale für ca. 315 neue 
Wohnungen auf der innerstädtischen Fläche kann ein Beitrag zu einer Entlastung des Wohnungsmarkts 
geleistet werden.  
Zur Schaffung eines innenstadttypischen Quartiers mit publikumswirksamen Nutzungen in den Erdge-
schossbereichen werden Wohnungen ausschließlich in den Obergeschossen zugelassen. Jedoch können 
Nebenanlagen oder -flächen von Wohnungen dennoch zugelassen werden, die für gewöhnlich in Erdge-
schossen untergebracht werden müssen. Dies gilt z. B. für Eingangsbereiche zu den in den Obergeschos-
sen gelegenen Wohnungen, Gemeinschafts- sowie Fahrradabstellräume. 
Schank- und Speisewirtschaften 
Schank- und Speisewirtschaften können die Versorgung der Bewohnenden des Plangebiets ergänzen und 
insgesamt zu einer Belebung des Quartiers beitragen. Konkret sieht die Vorhabenplan ung u. a. die Er-
richtung einer gastronomischen Einrichtung im Erdgeschoss des in mit Fläche (A) bezeichneten Teil des 
Vorhabengebietes vor. Angesichts der geplanten Wohnungsanzahl und der hohen Frequentierung des 
Neumarktes stellt eine gastronomische Nutzung eine sinnvolle Ergänzung dar, welche neben einer Bele-
bung des Quartiers  auch zur Ausbildung eines Treffpunkts und Anlaufstelle für soziale Interaktion im 
neuen Quartier dient. 
Sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören 
Zudem werden mit der Festsetzung Nr. 2 sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich 
stören, zugelassen. Dies fördert die Etablierung der Nutzungsmischung im Plangebiet und begünstigt 
folglich das Planungsziel ein urbanes Quartier entstehen zu lassen. Die durch diesen Begriff erfassten 
Gewerbebetriebe wie Büro- und Dienstleistungsbetriebe lassen sich mit einer Wohnnutzung vereinba-
ren, tragen zur Versorgung der vor Ort ansässigen Bewohnerschaft bei und können eine verkehrsarme 
Lebensweise mit kurzen Wegen zwischen Wohnen und Arbeiten begünstigen.  
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke 
Diese Anlagen stellen eine sinnvolle funktionale Ergänzung der Wohnnutzung dar, ohne dass daraus in 
der Regel Nutzungskonflikte resultieren. Sie können zu einer Verbesserung der Wohnqualität beitragen 
und von der guten Erschließungsqualität des Plangebiets profitieren. Konkrete Ansiedlungsabsichten be-
stehen derzeit nicht, denkbar wären Nutzungen wie z. B. ein MVZ, eine Kleinkunstbühne oder eine Kin-
dertagesstätte. 
Räume für freie Berufe und Gewerbe sonstiger Art 
Des Weiteren ermöglicht die Festsetzung Nr. 2, dass einzelne Räume, insbesondere auch in Wohnungen, 
gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden. Somit kann der wachsenden Bedeutung von Dien stleis-
tungen, die im Zusammenhang mit der Wohnnutzung ausgeübt werden können (z. B. Grafikdesign, Me-
diation, Coaching etc.) sowie von Telearbeitsplätzen Rechnung getragen werden. Ebenso erlaubt die Re-
gelung die Ansiedlung einer Arztpraxis, einer Anwaltskan zlei oder ähnlichen Nutzung en. Zudem kann 
dadurch, dass untergeordnete gewerbliche oder freiberufliche Nutzungen in Wohnungen oder dafür ge-
schaffene Büro- oder Praxisflächen zulässig sind, eine sehr kleinteilige Funktionsmischung gefördert wer-
den, die letztlich auch zu einer verkehrssparsamen Lebens- und Siedlungsform beiträgt. 
Einzelhandel 
Eine Einzelhandelsnutzung wird zugelassen, da sie eine innenstadttypische Nutzung darstellt und zur 
Stabilisierung und Stärkung der Innenstadt beitragen kann. Sie soll j edoch nicht uneingeschränkt zuge-
lassen werden. 
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Zum einen erfolgt eine  Beschränkung der Einzelhandelsnutzung auf die Erdgeschosszone. Diese Rege-
lung dient dem Zweck, dass sich die Einzelhandelsnutzung hier konzentriert. Dies trägt zu einer Belebung 
der Erdgeschosszone bei.  
Zudem dürfen im Vorhabengebiet Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment 
eine Verkaufsfläche von insgesamt 2.500 m 2 nicht überschreiten, davon ein großflächiger Lebensmit-
telsortimenter mit einer Verkaufsfläche von maximal 1.100 m2, einem weiteren Lebensmitteleinzelhan-
del von maximal 800 m2 sowie einem Drogeriemarkt mit maximal 600 m2 Verkaufsfläche. Diese Regelung 
ist erforderlich, um sicherzustellen, dass durch den Bebauungsplan nicht gegen landesplanerische Ziel-
vorgaben verstoßen werden kann. Die Untere Landesplanungsbehörde der Stadt Osnabrück kommt zu 
dem Ergebnis, dass das Ansiedlungsvorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung den Zielen und 
Grundsätzen/ Erfordernissen der Landesplanung und Raumordnung Niedersachsen s (LROP 2017) ent-
spricht (s. hierzu die raumordnerische Beurteilung vom 24.03.2023), da dem Kongruenzgebot, dem Ab-
stimmungsgebot sowie dem Beeinträchtigungsverbot entsprochen wird. Zudem wird das Integrations-
gebot erfüllt.  
Raumordnerische Beurteilung des geplanten Vorhabens durch die Untere Landesplanungsbehörde der Stadt 
Osnabrück vom 24.03.2023: 
Zu 2.2. Entwicklung der Daseinsvorsorge und Zentralen Orte 
Der Vorhabenstandort befindet sich in der Stadt Os nabrück, welche die Funktion eines Oberzentrums erfüllt. In 
Bezug auf die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs hat Osnabrück als Zentraler Ort die raumordnerische 
Aufgabe der Versorgung der eigenen Bevölkerung. Das Einzelhandelsvorhaben kann einen B eitrag zu einer Stär-
kung und Sicherung der grundzentralen Versorgungsaufgabe des Oberzentrums leisten.  
Das Vorhaben entspricht der im LROP zugewiesenen Funktion des Oberzentrums Stadt Osnabrück (s. LROP 2.2. 
05). Die Planung entspricht der Zielsetzung des LROP bzgl. der Entwicklung der Daseinsvorsorge und der Zentra-
len Orte. 
Zu LROP 2.3. Entwicklung der Versorgungsstrukturen des Einzelhandels   
Kongruenzgebot (LROP 2.3. Ziffer 03) 
In der vorhabenbezogenen Verträglichkeits- und Wirkungsuntersuchung wurde gutachterlich ermittelt: 
 Als maßgeblicher Kongruenzraum im periodischen Bedarf wird das Osnabrücker Stadtgebiet herange-
zogen. 
 Als maßgeblicher Kongruenzraum im aperiodischen Bedarf wird der oberzentrale Kongruenzraum her-
angezogen. 
Im Ergebnis stellt die Cima i n der Untersuchung fest, dass mindestens 70 % des Umsatzes des gesamten Vorha-
bens in der periodischen und aperiodischen Betrachtung aus dem Stadtgebiet von Osnabrück bzw. dem ober-
zentralen Kongruenzraum stammen. (s. Cima, S. 46) 
Das Planvorhaben steht mit dem Kongruenzgebot in Einklang. Dem Kongruenzgebot wird entsprochen.  
Konzentrationsgebot (LROP 2.3. Ziffer 04) 
Das Konzentrationsgebot sichert die Aufrechterhaltung und Erreichbarkeit einer leistungsfähigen Versorgungs-
infrastruktur. Es ist das raumordneris che Ziel, den Einzelhandel als Frequenzbringer den Zentralen Orten zuzu-
ordnen. 
Das Konzentrationsgebot ist erfüllt, wenn sich der Standort eines Einzelhandelsgroßprojektes innerhalb des zent-
ralen Siedlungsgebietes befindet. Bei der Abgrenzung des zentralen Siedlungsgebietes ist nicht ausschließlich auf 
den baulichen Bestand abzustellen, sondern es sind auch die im Rahmen der Flächennutzungsplanung verdichte-
ten Zielvorstellungen der Kommune zur geordneten städtebaulichen Entwicklung des Zentralen Ortes zu Gr unde 
zu legen (LROP, Erläuterungen zu 2.3, Ziffer 04) . Damit soll eine angemessene standörtliche Konzentration der 
Angebote für Daseinsvorsorge an Zentralen Orten zur Erzielung vielfältiger positiver Synergieeffekte erreicht wer-
den. 
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Der Flächennutzungsplan der Stadt Osnabrück stellt den Bereich des Vorhabenstandortes Gemischte Bauflächen 
dar. Das Hauptzentrum Innenstadt ist eindeutig als städtebaulich integrierte Lage innerhalb der Stadt Osnabrück 
zu betrachten. Es liegt im allgemeinen städtischen Siedlungskörper innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes. 
Das Planvorhaben steht mit dem Konzentrationsgebot in Einklang. Das Konzentrationsgebot wird erfüllt.  
Integrationsgebot (LROP 2.3. Ziffer 05) 
Das Integrationsgebot ist begrenzt auf Einzelhandelsgroßpro jekte mit zentrenrelevantem Kernsortiment (s.o.). 
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein Projekt mit nahversorgungsrelevantem und damit auch zentrenre-
levantem Kernsortiment. Der Standort befindet sich im Hauptzentrum Innenstadt. Dies ist eine städteba ulich-
integrierte Lage der Stadt Osnabrück. 
Eine ÖPNV-Anbindung ist u.a. durch die unmittelbar am Standort liegenden Bushaltestellen Neumarkt im nördli-
chen Bereich des Vorhabenstandortes gegeben. Negative städtebauliche Auswirkungen auf das Hauptzentrum 
Innenstadt und nächstgelegene zentrale Versorgungsbereiche werden in der Wirkungs - und Verträglichkeitsun-
tersuchung gutachterlich nicht prognostiziert. Das Integrationsgebot wird erfüllt.  
Abstimmungsgebot (LROP 2.3. Ziffer 07) 
Im Sinne der Sicherung und Entw icklung regional - und stadtverträglicher Versorgungsstrukturen erfordert die 
Ausweisung neuer Flächen für großflächigen Einzelhandel eine Abstimmung im regionalen bzw. überregionalen 
Maßstab. (LROP, Erläuterungen zu 2.3 Entwicklung der Versorgungsstrukture n des Einzelhandels) 
Innerhalb des Einzugsgebietes und des Untersuchungsraumes des Vorhabens liegen keine benachbarten Kom-
munen. Träger öffentlicher Belange und sonstigen Stellen wurden mit Schreiben vom 14.11.2022 über das ge-
plante großflächige Einzelhand elsprojekt informiert. Sie wurden um Stellungnahme, Anregungen und Hinweise 
bis zum 05.12.2023 gebeten. 
Die eingegangenen Anregungen/Hinweise/Bedenken - zusammen mit der jeweiligen Stellungnahme der Unteren 
Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück incl. Stellungnahmen des Gutachterbüros- sind Bestandteil dieser lan-
desplanerischen Stellungnahme und als Anlage beigefügt.  
Im Rahmen der o.g. Bauleitplanverfahren findet eine weitere Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt. Dem 
Abstimmungsgebot wird entsprochen.  
Beeinträchtigungsverbot (LROP 2.3. Ziffer 08) 
Durch ein Planvorhaben dürfen ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktions-
fähigkeit des Zentralen Ortes und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der 
Bevölkerung nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 
Auch im Sortiment Drogerie - und Parfümeriewaren werden bei geringeren Umsatzumverteilungseffekten und 
marktstarken, etablierten Anbietern im Hauptzentrum Innenstadt keine Gefährdungen gesehen (s. Anlage, s. 2). 
 Auf das Hauptzentrum bezogen sind negative städtebauliche Folgen, die die Funktionsfähigkeit des 
Zentrums einschränken würden, nicht zu erwarten, da auch das Planvorhaben selbst innerhalb des Zent-
ralen Versorgungsbereichs (ZVB) liegt. 
 Eine Gefährdung der wohnortnahen Versorgungsstrukturen ist für das Stadtteilzentrum Johannesstraße 
nicht zu erwarten. Das Prüfvorhaben wird nach gutachterlicher Einschätzung und Berechnung auch 
keine negativen städtebaulichen Auswirkungen im Stadtteilzentrum entf alten. 
 Das Planvorhaben wird in dem geplanten Verkaufsflächenumfang im Sortiment Nahrungs- und Genuss-
mittel gemäß der ökonomischen Wirkungsprognose als verträglich eingestuft. Sofern Betriebsverlage-
rungen derzeit ansässiger Betriebe aus dem näheren Umfeld in das Plangebiet hinein erfolgen würden, 
würden die Auswirkungen auf die übrigen bestehenden Betriebe geringer ausfallen. Die Erreichbarkeit 
zu einem nächstgelegenen Nahversorgungsbetrieb würde sich in diesem Fall zudem nicht wesentlich 
verändern. Von einer Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes ist nicht auszugehen. (s. Cima, 2022, S. 
48) 
 Bezüglich des Sortiments Drogerie- und Parfümeriewaren wird gutachterlich eine durch das Planvorha-
ben ausgelöste strukturschädigende Wirkung der Funktionsfähigkeit de s Hauptzentrums ebenfalls aus-
geschlossen. Auch wenn zu einem gewissen Maße Frequenzen umgeleitet würden, würde das Planvor-
haben zu einer Stärkung der Funktionsfähigkeit des Zentrums beitragen. (s. Cima 2022, S. 49)  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Das Vorhaben steht mit dem Beeinträchtigungsverbot im Einklang. 
Einordnung in das Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück 2019/2022 
Nach der Einstufung im MZK OS liegt der Standort des Planvorhabens innerhalb des Hauptzentrums Innenstadt.  
Das Planvorhaben erfüllt die Aussagen und Ziels etzungen des Märkte - und Zentrenkonzeptes der Stadt Osnab-
rück. Eine Stärkung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs ist zu erwarten.  
Die Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel nach MZK OS ist im Hauptzentrum Innenstadt un-
eingeschränkt möglich. (s. MZK OS, Sortiments- und Standortkonzept, S 135ff, Abb. 126, S. 146) 
Dem Ziel der Stärkung des Hauptzentrums Innenstadt und der Attraktivierung einer innerstädtischen Potenzial-
fläche wird entsprochen. 
Der Planstandort ist verkehrlich gut erreichbar und in das ÖPNV-Netz eingebunden (s.o.). 
Zusammenfassende Bewertung 
 Dem Kongruenzgebot wird entsprochen. Mindestens 70 % des gesamten Vorhabensumsatzes in der pe-
riodischen und aperiodischen Betrachtung stammen aus dem Stadtgebiet von Osnabr ück bzw. dem 
oberzentralen Kongruenzraum. 
 Dem Konzentrationsgebot wird entsprochen. Das Hauptzentrum Innenstadt nach MZK OS liegt inner-
halb des allgemeinen städtischen Siedlungskörper. 
 Das Integrationsgebot wird erfüllt. Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein Projekt mit nahversor-
gungsrelevantem und damit auch zentrenrelevantem Kernsortiment. Der Standort befindet sich in städ-
tebaulich integrierter Lage - im Hauptzentrum Innenstadt - mit ÖPNV-Anbindung. 
 Dem Abstimmungsgebot wird im Rahmen dieser raumor dnerischen Prüfung entsprochen . Bei Einhal-
tung der Beteiligungen im Rahmen der Bauleitplanung kann das Abstimmungsgebot erfüllt werden.  
 Dem Beeinträchtigungsverbot wird entsprochen. Beeinträchtigungen der Versorgungsstrukturen, der 
Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte, der integrierten Versorgungsstandorte oder der verbraucherna-
hen Versorgung werden nicht festgestellt. Städtebaulich negative Folgewirkungen für schützenswerte 
Bereiche und sonstige Lagen lassen sich aufgrund der gutachterlichen Wirkungsprognose nicht ableiten. 
Die Untere Landesplanungsbehörde Stadt Osnabrück kommt zu dem Er gebnis, dass das Ansiedlungsvorhaben 
nach Umfang und Zweckbestimmung den Zielen und Grundsätzen / Erfordernissen der Landesplanung und 
Raumordnung Niedersachsens (LROP 2017) entspricht. 
Die Festsetzung maximal zulässiger Verkaufsflächen im vorhabenbezogene n Bebauungsplan wird empfohlen. 
 
1.1.2. Urbanes Gebiet 
Der Bebauungsplan weist für die Baugebiete außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans im Sinne 
von § 12 Abs. 4 BauGB Urbane Gebiete (MU) nach § 6a BauNVO aus. Nur mit diesem Gebietstyp kann 
erreicht werden, dass auch im umfangreicheren Ausmaß eine Wohnnutzung en tstehen kann, zugleich 
aber Spielräume für eine vielfältige Ausgestaltung funktionsgemischter Strukturen verbleiben. Anders 
als im Mischgebiet (MI), dass für die Gleichwertigkeit und -gewichtung von Wohnen und gewerblicher 
Nutzung steht, ist im urbanen Geb iet keine Gleichgewichtung der verschiedenen Nutzungen erforder-
lich, solange die für ein urbanes Gebiet erforderlichen Hauptnutzungen eine das Gebiet prägende Größe 
einnehmen. Gegenüber einem Kerngebiet bietet die Ausweisung eines urbanen Gebiets den Vorteil, dass 
die Wohnnutzung nicht nur als Ausnahme zulässig ist bzw. in einem deutlich größeren Rahmen zugelas-
sen bzw. ermöglicht werden kann. Der Ausweisung urbaner Gebiete erfolgt somit, um den privaten Bau-
herren einen maximalen Spielraum in der Nutzung der  eigenen Grundstücke zu belassen, vor dem Hin-
tergrund der hohen baulichen Dichte und der teilweise problematischen Verschattungssituation nicht 
jedoch einen Mindestanteil an Wohnnutzung zu erzwingen (wie dies in einem Mischgebiet mit seiner 
möglichst gleichgewichtigen Funktionsmischung der Fall wäre).  
Bislang waren die als MU ausgewiesenen Teilflächen des Plangebiets als Kerngebiete ausgewiesen. Der 
in einem urbanen Gebiet gegenüber der bisherigen Kerngebietsausweisung potenziell aus Sicht der 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Grundstückseigentümerin bestehende Nachteil, dass kein großflächiger Einzelhandel im Sinne des § 11 
Abs. 3 BauNVO zulässig ist, kommt aufgrund des begrenztes Flächenumfangs der Kerngebiete nicht zum 
Tragen.   
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Festsetzung von urbanen Gebieten langfristig 
eine flexible Nutzungsmischung mit Wohnungen, gewerblichen und weiteren anderen Nutzungsanteilen 
und veränderbaren Nutzungsschwerpunkten ermöglicht.  
Im Einzelnen sind in urbanen Gebieten auf der Grundlage von § 6a Abs. 2 BauNVO neben Wohngebäuden 
auch Geschäfts- und Bürogebäude, nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe, Schank - und Speisewirt-
schaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwal-
tungen und kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Die durch die 
BauNVO ermöglichte Nutzungsmischung muss innerhalb der festgesetzten urbanen Gebiete auch tat-
sächlich realisiert werden, um den Gebietscharakter zu wahren. Dabei sind nicht alle der in § 6a Abs. 2 
BauNVO genannten Nutzungen zwingend zu berücksichtigen. Es ist jedoch eine Mischung zu entwickeln, 
in der neben Wohnungen auch andere Bausteine eine erkennbar prägende Rolle spielen. Es ist gewollt, 
dass in den als urbane Gebiete festgesetzten Bereichen des Plangebiets eine dem Charakter dieses Bau-
gebiets entsprechende Nutzungsmischung entsteht.  
Um den gewünschten Charakter gewährleisten zu können, ist neben der Sicherung von unterschiedli-
chen Nutzungen der Schutz vor störenden Einflüssen von Bedeutung. Daher werden einzelne Nutzungen 
ausgeschlossen, die im urbanen Gebiet nach § 6a Abs. 2 bzw. 3 BauNVO zwar allgemein zulässig bzw. 
ausnahmsweise zulässig wären, von denen aber unerwünschte Störungen ausgehen könnten:  
In den Urbanen Gebieten sind Bo rdelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -
flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, un-
zulässig. Darüber hinaus sind glücksspielorientierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmöglichkeit 
wie Spielhallen und Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellun-
gen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist und Tankstellen unzulässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Mit dem Ausschluss von Bordellen und bordel lartigen Betrieben sowie Verkaufsräumen und -flächen, 
deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sowie Wettvertriebs-
stätten, soll eine städtebauliche Fehlentwicklung, die in der Regel mit solchen Einrichtungen einhergeht, 
verhindert werden. Die Gefahr entsprechender Fehlentwicklungen ist im Plangebiet aufgrund seiner 
zentralen, gut erschlossenen sowie im Stadtgebiet Osnabrücks sichtbaren und damit für entsprechende 
Betriebe attraktiven Lage verstärkt gegeben. Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume 
und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist („Sexs-
hops“), sowie Wettvertriebsstätten erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmar-
gen, sodass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu einer 
Verdrängung der gewünschten gewerblichen und gastronomischen Nutzungen führen und den ange-
strebten Gebietscharakter gefährden. Durch die ausgeschlossenen Betriebe kön nte zudem eine Beein-
trächtigung des Stadtbildes eintreten, wenn sie sich im Erdgeschoss ansiedeln und mit aggressiver Wer-
bung durch Leuchtreklame bei Verzicht auf eine ansprechende Schaufenstergestaltung Kundschaft an-
zuwerben versuchen. Durch diese offensive Werbung würde zudem die Seriosität des Auftritts der übri-
gen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe gefährdet. Da Bordellen und bordellartigen Betrieben, 
Sexshops sowie Wettvertriebsstätten grundsätzlich ein negatives Image anhaftet, können sich nachbar-
schaftliche Konflikte mit Nutzungen ergeben, die aufgrund eines Kunden- und Besucherverkehrs auf ein 
eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind.  
Darüber hinaus erfolgt zum Schutz vor störenden Einflüssen und zur Wahrung des gewünschten Gebiets-
charakters der Ausschluss der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Tankstellen. Die in den urbanen Gebie-
ten ausgeschlossenen Tankstellen stellen aufgrund ihrer baulichen Beschaffenheit mit ausgedehnten, 
auch für größere Pkw und Lkw ausgelegten Rangierbereichen, eine Z äsur der angestrebten baulichen 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Struktur dar. Tankstellen sind zudem durch ihre in der Regel 24-stündige Andienbarkeit und die einher-
gehenden Parksuchverkehre eine zusätzliche Lärmquelle. Der Ausschluss von Tankstellen ist vertretbar, 
da im Umfeld des Plan gebietes in nordöstlicher Richtung nur wenige Autominuten entfernt eine Tank-
stelle vorhanden ist. Eine diesbezügliche Versorgung kann demnach als gewährleistet angesehen wer-
den. 
Darüber hinaus wird von der nach § 6a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO zulässigen Einschränkung der Wohnnutzung 
Gebrauch gemacht, dass im Erdgeschoss eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zugelassen 
werden kann. Aufgrund der innerstädtischen Lage des Plangebietes und dem damit einhergehenden Pla-
nungsziel ein belebtes, nutzungsgemischtes Quartier zu etablieren, soll analog zu der getroffenen Fest-
setzung im Vorhabengebiet eine Wohnnutzung in den Erdgeschossen der urbanen Gebiete ausgeschlos-
sen werden. Mit dem Ausschluss einer Wohnung an dieser Stelle werden Flächen für stärker frequen-
tierte und öffentlichkeitswirksamere Nutzungen zur Erzeugung des gewünschten urbanen Charakters 
sichergestellt. Aus diesem Grund wird zum Ausschluss einer Wohnnutzung im Erdgeschoss die folgende 
Festsetzung getroffen: 
In den urbanen Gebieten sind Wohnungen im Erdgeschoss unzulässig.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Der Ausschluss einer Wohnnutzung im Erdgeschoss umfasst dabei nicht die Zulässigkeit von Nebenanla-
gen oder -flächen von Wohnungen, die für gewöhnlich in Erdgeschossen untergebracht werden müssen. 
Dies gilt z. B. für Eingangsbereiche zu den in den Obergeschossen gelegenen Wohnungen, Gemein-
schafts- sowie Fahrradabstellräume. 
 
1.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG  
Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sind im Vorhabengebiet jeweils die als Höchstmaß 
zulässige Grundflächenzahl (GRZ) in Verbindung mit der für jeden Baukörper bzw. für jeden Gebäudeteil 
zwingend herzustellende Zahl der Vollgeschosse sowie eine mindestens erforderliche und maximal zu-
lässige Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK)  über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Damit 
werden nicht nur Höchstmaße, sondern auch eine Unterschreitung der festgesetzten Maßfaktoren in 
den Blick genommen. Diese Festsetzung von Mindest- und Höchstmaßen erfolgt, da konstruktive Details 
zum derzeitigen Planungsstand nicht abschließend definiert werden können und sich die endgültige Ge-
bäudehöhe demzufolge noch geringfügig verändern kann.  Der Unterschied zwischen Mindest - und 
Höchstmaß ist mit 0,5 m so gering, dass er städtebaulich nicht relevant ist und bei Real isierung des 
Höchst- statt des Mindestmaßes nicht mit anderen Planfolgen gerechnet werden muss. Zudem basieren 
im Rahmen des Bauleitplanverfahrens durchgeführte Untersuchungen, wie die Verschattungsstudie, auf 
der Bewertung des Höchstmaßes, was dem worst-case entspricht. Weiterhin ist der definierte Puffer von 
0,5 m so gering, dass keine Spielräume für die Realisierung unterschiedlicher Vorhaben bestehen. 
Für die arrondierend gem. § 12 Abs. 4 BauGB in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans einbezogenen Flächen, die nicht Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans sind, ist 
die Zahl der Vollgeschosse sowie die Gebäudehöhe jeweils als Höchstmaß festgesetzt. Zudem wird auch 
auf den Arrondierungsflächen analog zum Vorhabengebiet eine als Höchstmaß zulässige GRZ festgesetzt. 
Die Erläuterung, aus welchem Grund an welcher Stelle des Plangebiets die Regelungen zur Zahl der Voll-
geschosse und der Gebäudehöhen erfolgt sind, erfolgt im nachfolgenden Kapitel im Zusammenhang mit 
der Begründung zur Ausweisung der überbaubaren Flächen. Im Kontext mit dieser ergeben sich dreidi-
mensionale Baufelder, durch die das angestrebte städtebauliche Konzept planerisch fixiert wird.  
Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) wird im gesamten Plangebiet verzichtet, da sich 
diese unmittelbar aus dem Zusammenspiel zwischen überbaubaren Flächen und der Zahl der Vollge-
schosse ergibt.  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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In allen Baugebieten wird eine GRZ von 1,0 und somit eine vollständige Überbauung oder auch Unter-
bauung des Grundstücks zugelasse n. Dieses Nutzungsmaß ist im Vorhabengebiet erforderlich, da an-
dernfalls das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Bebauungskonzept nicht um-
gesetzt werden könnte. Beide Teilflächen werden vollständig durch ein Sockelgeschoss bebaut, da im 
Erdgeschoss der Gebäude jeweils flächenintensive und jeweils auf größere Bebauungstiefen angewie-
sene Nutzungen wie Einzelhandel und Gastronomie oder auch Stellplatzflächen (in der Fläche (B) des 
Vorhabengebiets) geplant sind.  
Bei den beiden urbanen Gebieten MU 2 und MU 3 handelt es sich jeweils um Eckbereiche von Baublö-
cken. Um eine funktional sinnvolle Bebauung, städtebaulich harmonische Übergänge zur jeweiligen 
Nachbarbebauung sowie ggf. die Errichtung einer Tiefgarage zu ermöglichen wird hier ebenfalls eine GRZ 
von 1,0 zugelassen.  
Für das MU 1 besteht die Sondersituation, dass es nahezu vollständig umbaut ist. Eine ebenfalls vollstän-
dige Bebauung dieses Baugrundstücks kann daher nicht zu einer städtebaulichen Spannung bzw. Fehl-
entwicklung führen, sodass hier ebenfalls eine GRZ von 1,0 zugelassen werden kann. Zudem erleichtert 
auch hier die vollständige Versiegelungsmöglichkeit die Realisierung einer Tiefgarage bzw. die Unterbrin-
gung des ruhenden Verkehrs.  
 
Überschreitung der Orientierungswerte für Obergrenzen des § 17 BauNVO 
In den einzelnen Baugebieten können aus dem Zusammenspiel von zulässiger GRZ, überbaubarer Fläche 
und der als Höchstmaß zulässigen Zahl der Vollgeschosse teilweise sehr hohe bauliche Dichten erzielt 
werden, wie die nachfolgende Auflistung verdeutlicht: 
 
Baugebiet:   in etwa mögliche GFZ: 
 Vorhabengebiet Fläche A:  4,2 
 Vorhabengebiet Fläche B:  4,5 
 MU 1:     3,9 
 MU 2:    6,3 
 MU 3:     5,9 
 
§ 17 BauNVO enthält für die jeweiligen in der BauNVO enthaltenen Baugebiete Orientierungswerte für 
die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzungen. Die Orientierungswerte für ein MU liegen bei einer 
GRZ von 0,8 und einer GFZ von 3,0. Da das Vorhabengebiet keinem dieser Baugebietstypen entspricht, 
ist die Bestimmung eines Orientierungswertes des Maßes d er baulichen Nutzung nur bedingt möglich. 
Gemessen an dem Ziel der Planung, ein Wohngebiet mit einem hohen Anteil von Einzelhandelsflächen 
zu schaffen, ist der Gebietscharakter am ehesten mit einem urbanen Gebiet nach § 6a BauNVO zu ver-
gleichen. In allen B augebieten kommt es zu einer Überschreitung der als Orientierungswert in 
§ 17 BauNVO enthaltenen GRZ von 0,8 sowie zu einer deutlichen Überschreitung der als in § 17 BauNVO 
Orientierungswert enthaltenen GFZ von 3,0. 
Städtebauliche Gründe für die teilweise deutlichen Überschreitungen ergeben sich aus folgenden plane-
rischen Rahmenbedingungen und Zielsetzungen:  
 Es ist das planerische Ziel, im Plangebiet ein Vorhaben zu realisieren, das sich in die ebenfalls dichte 
Bebauung im näheren Umfeld einfügt und diese mit einem ausreichenden städtebaulichen Gewicht 
vervollständigt.  
 In der Realisierung der Vorhabenplanung wird ein Impuls zur Erneuerung der teilweise maroden 
Bausubstanz auch in der Nachbarschaft des Vorhabengebiets erwartet.   
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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 Das Plangebiet befindet sich an dem Nahverkehrsknotenpunkt Am Neumarkt mit einer Vielzahl hier 
haltender Buslinien. Diese Lagegunst soll möglichst umfassend ausgeschöpft werden. 
 Durch die Planung wird mit Blick auf die Schonung des Außenbereichs auch das Ziel verfolgt, durch 
eine intensive Bebauung bereits im Bestand versiegelter Flächen bauliche Nutzungen dort zu kon-
zentrieren, wo dies ohne weitere Inanspruchnahme bislang unversiegelter Flächen möglich ist. 
 Der Innenstadtbereich soll durch ein möglichst großes Angebot an Wohnraum fu nktional gestärkt 
werden.  
 Im Erdgeschoss de s Vorhabengebiets sind zudem flächenintensive Nutzungen wie insbesondere 
großflächiger Einzelhandel geplant, die auf größere Bebauungstiefen angewiesen sind. 
 Bei den urbanen Gebieten MU 2 und MU 3 handelt es sich jeweils um Eckbereiche von Baublöcken. 
Um eine funktional sinnvolle Bebauung und städtebaulich harmonische Übergänge zur jeweiligen 
Nachbarbebauung zu ermöglichen, sind bereits aufgrund des Flächenzuschnitts höhere bauliche 
Dichten erforderlich, als dies der Fall wäre, wenn es sich nicht um Eckbereiche handeln würde.   
 Für die urbanen Gebiet MU 1 und MU 2 ergibt sich das Erfordernis einer hohen baulichen Dichte 
auch bereits daraus, als dass mit der Ausweisung der überbaubaren Flächen im Zusammenspiel mit 
den zulässigen Geschossigkeiten im Falle einer Neubebauung dieses Baugebiets eine Kubatur er-
möglicht werden soll, durch die das Vorhaben im Vorhabengebiet städtebaulich harmonisch ergänzt 
werden kann.  
Aus der hohen baulichen Dichte resultieren jedoch im We sentlichen auch die folgenden nachteiligen 
Auswirkungen: 
 Die Überschreitung der Orientierungswerte führt zu einem Mangel an grüngeprägten  Frei- und 
Grünflächen. Das Plangebiet bleibt damit auch zukünftig vollflächig versiegelt. 
 Die verfolgte hohe bauliche Dichte führt zu Einschränkungen der Besonnung und Belichtung (s. Kap. 
B 1.8).  
 Durch die hohe bauliche Dichte wird sich dieser Bereich des Stadtraums in den heißen Sommerta-
gen stark aufheizen und einen stadtklimatischen Belastungsraums darstellen.  
In Bezug auf die potenziellen nachteiligen Auswirkungen der hohen baulichen Dichte sind folgende Maß-
nahmen vorgesehen: 
 Ein Ausgleich für den Mangel an grüngeprägten Frei- und Grünflächen erfolgt durch das kleinteilige 
Angebot an wohnungs - und arbeitsstättenbezogenen Freiräumen (Balkone, Loggien, Kleinkinder-
spielflächen sowie Dachterrassen).  
 Durch die Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen, welche die konkrete architektonische 
Form mit den Innenhöfen, den Passagen und Arkaden festlegen, wird eine unverhältnismäßige und 
städtebaulich nicht vertretbare Verdichtung ausgeschlossen. Zudem wird durch Vereinbarungen im 
Durchführungsvertrag geregelt, dass die Freiräume eine gehobene gestalterische Qualität aufwei-
sen und im Falle der Passagen und Arkaden auch tatsächlich für eine Freiraumnutzung zur Verfü-
gung stehen.  
 In Bezug auf gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse ist die hohe bauliche Dichte, mit der eine 
Überschreitung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO einhergeht, zudem durch den Umstand 
ausgeglichen, dass in der Umgebung mit dem in einer Entfernung von etwa 300 m zur Mitte des 
Plangebiets gelegenen Schlossgarten fußläufig eine Parkanlage zu erreichen ist.  
 Stadtklimatische Auswirkungen können teilweise durch vorgesehene Dach- und Innenhofbegrünun-
gen abgemildert werden.  
Unabhängig von den voran geschilderten Auswirkungen der Überschreitung der Orientierungswerte im-
pliziert der Normtext des § 17 BauNVO jedoch, dass die hier formulierten Werte der Abwägung grund-
sätzlich zugänglich sind, und dass sie daher auc h überschritten werden können, wenn weiteren städte-
baulichen Gründen ein größeres Gewicht zugesprochen wird.  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist unter anderem die Stärkung von Wohnen in der Innen-
stadt.  
Ferner ist zu berücksichtigen, dass an ein em innerstädtischen Standort die Versorgung mit Frei - und 
Grünflächen oder eine uneingeschränkte Besonnung bzw. Belichtung von den Nutze nden in aller Regel 
nicht als der wesentliche, die Wohn- und Arbeitsqualität bestimmende Faktor wahrgenommen wird. Von 
Bedeutung sind hier eher die zentrale, verkehrsgünstige Lage und die herausragende Ausstattung mit 
Infrastruktureinrichtungen, die sich – zum Beispiel im Hinblick auf den Lebensmitteleinzelhandel – durch 
das Projekt noch verbessern wird. Durch die sehr gute Zuordnung der Wohnungen zu den Infrastruktur-
einrichtungen und Arbeitsstätten in der Innenstadt sowie die gute Bedienung des Plangebiets durch den 
ÖPNV können zudem Verkehre mit dem MIV reduziert werden.  
In die Abwägung muss im Hinblick auf etwaige nachte ilige Auswirkungen auf die Umwelt zudem einge-
stellt werden, dass der Standort auch bislang vollständig bebaut und versiegelt war, sodass durch die 
Neubebauung keine Verschlechterung der Situation für die Umwelt eintritt. Nachteilige Umweltauswir-
kungen entstehen somit durch die hohe GRZ und GFZ nicht. Es sind diesbezüglich keine weiteren Maß-
nahmen erforderlich (s. Kap. D Umweltbericht).  
Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass das vorgesehene Dichtemaß zur Realisierung 
der verdichteten, gemischt en, urbanen Bebauung städtebaulich erforderlich und angemessen ist. Die 
hierdurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen können durch die dargestellten Maßnahmen zumindest 
teilweise ausgeglichen werden bzw. sind durch Umstände des Vorhabens selbst oder seiner Umgebung 
ausgeglichen.  
 
1.3. BAUWEISE 
In der näheren Umgebung des Plangebietes sind insbesondere in nördlicher Richtung geschlossene 
Blockstrukturen prägend. Das der Planung zugrunde liegende städtebauliche Konzept setzt diese 
Blockstrukturen im Plangebiet for t. Weiterhin ist die geschlossene Bauweise im Hinblick auf die ge-
wünschte urbane Dichte innerhalb des Plangebiets sowie das Erreichen einer der Innenstadtlage ent-
sprechenden räumlichen Fassung der Straßenräume einer offenen Bauweise (o) vorzuziehen. Außerdem 
können durch eine geschlossene Bauweise vor Verkehrslärm geschützte Hofbereiche ausgebildet wer-
den. 
Die geschlossene Bauweise nach § 22 Abs. 3 BauNVO bezieht sich jedoch lediglich auf die seitlichen 
Grundstücksgrenzen. Angesichts der bestehenden Situati on mit teilweise angebauten rückwärtigen 
Grundstücksgrenzen, ist im gesamten Plangebiet die Definition der seitlichen Grundstücksgrenze nicht 
eindeutig. Um hierfür eine eindeutige Festsetzung zu treffen, die sowohl den bauordnungs - und nach-
barschaftsrechtlichen Belangen als auch der gewünschten städtebaulichen Ordnung entspricht, wird in 
allen Baugebieten eine abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, welche ein An-
bauen an die seitlichen Grenzen vorschreibt und ein Anbauen an die rückwärtigen Grundstücksgrenzen 
ermöglicht. Diese Festsetzung ist auch vor dem Hintergrund der städtebaulich beabsichtigten Nachver-
dichtung in dieser innerstädtischen Lage zu betrachten, da durch die kleinteilige Parzellenstruktur im 
Bereich der vorhandenen Bebauung in Verbindung mit dem daran anschließenden, geplanten Vorhaben 
ungewollte Lücken in der Bebauung bzw. nicht nutzbare Innenhöfe an den rückwärtigen Grundstücks-
grenzen entstehen würden. 
Um jedoch ein Zurückspringen mit der Bebauung von den rückwärtigen Grun dstücksgrenzen, wie teil-
weise bereits im Bestand vorhanden, zu ermöglichen, kann ausnahmsweise gegenüber diesen Grund-
stücksgrenzen in den Bereichen der bestehenden Bebauung mit Grenzabstand gebaut werden, sofern 
dies mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen nach § 3 Abs. 1 NBauO vereinbar 
ist. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Die festgesetzte abweichende Bauweise stellt die stadträumlich gewünschte Geschlossenheit der Be-
bauung und eine dem Standort entsprechende räumliche Fassung des Straßenraumes sicher. Darüber 
hinaus wird jedoch für die rückwärtigen Grundstücksbereiche ein Zurückspringen mit dem Gebäude er-
möglicht, so dass entsprechend der Nutzung Freibereiche entstehen. 
Im Plangebiet ist in geschlossener Bauweise an die seitlichen Grundstücksgrenzen zu bauen. Zu 
den rückwärtigen Grundstücksgrenzen ist eine Bebauung sowohl mit als auch ohne Grenzabstand 
zulässig. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
1.4. ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE 
Der Bebauungsplan weist überbaubare Flächen durch Baugrenzen und Baulinien aus, welche als baukör-
perbezogene Festsetzungen die geplanten Gebäude im Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans 
sowie die von der Plangeberin angestrebte städtebauliche Struktur in den Urbanen Gebieten MU 1, MU 
2 und MU 3 absichern. Durch diese strenge Baukörperfestsetzung werden die Lage und Abmessung der 
Gebäude bestimmt und die für die Neubauten relevanten städtebaulichen Fluchten bzw. Raumkanten 
definiert. 
Die Überbaubarkeit aller straßenseitigen Grundstücksflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 
werden grundsätzlich über Baulinien geregelt, um die Ausbildung einer einheitlichen Bauflucht entlang 
des Neumarktes, der Johannisstraße, der Seminarstraße, der Großen Rosenstraße sowie der sog. Kleinen 
Rosenstraße zu sichern. Daher verpflichtet die ausgewiesene überbaubare Fläche im gesamten Plange-
biet zu einer Bebauung unmittelbar entlang der Straßenbegrenzungslinie.  
Baulinien werden jeweils entlang der öffentlichen Straßenverkehrsfläche (für die Teile des Baukörpers, 
die nicht zurückgestaffelt sind) ausgewiesen. Auf diese Art und Weise wird die Ausbildung einer einheit-
lichen Bauflucht entlang des Neumarktes, der Johannisstraße, der Seminarstraße, der Großen Rosen-
straße sowie der sog. Kleinen Rosenstraße sichergestellt, sodass der Straßenraum räumlich klar gefasst 
wird. Zudem verpflichten die Baulinien im gesamten Plangebiet zu einer Bebauung unmittelbar entlang 
der Straßenbegrenzungslinie, da Vorgartenzonen in diesem innerstädtischen Bereich ortsuntypisch wä-
ren. 
Durch die Ausweisung von Baugrenzen für alle nicht  unmittelbar den Straßenraum prägenden Bauteile 
wird klargestellt, dass es keine städtebauliche Fehlentwicklung bedeuten würde, bliebe der Baukörper 
im Planvollzug hinter der Baugrenze zurück. Da der Vorhaben- und Erschließungsplans Bestandteil des 
Bebauungsplans wird, ist er vom Vorhabenträger entsprechend der Regelungen des Durchführungsver-
trags genauso umzusetzen. Insofern ist für den Bereich des Vorhaben - und Erschließungsplans die Un-
terscheidung zwischen Baugrenzen und Baulinien nur insofern relevant, falls zu einem späteren Zeit-
punkt im Rahmen des Planvollzugs die Möglichkeit einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB in Erwägung 
gezogen werden muss und sich die Frage nach den Grundzügen der Planung stellt.  
Südlich des Neumarkts wird im nördlichen Teil de s Vorhabengebietes Fläche (A) durch die Ausweisung 
der überbaubaren Fläche ein Baukörper ermöglicht, der zum einen grenzständig an das westliche Nach-
bargrundstück Neumarkt 7 als auch an das Nachbargrundstück Johannisstraße 67 anschließt, so dass 
entlang der Straßenzüge Neumarkt und Johannisstraße jeweils die ortstypische und überwiegend ge-
schlossene Blockrandbebauung aufrechterhalten werden kann und insbesondere der stark frequentierte 
Neumarkt städtebaulich neu gefasst und aufgewertet wird. Dabei bildet de r Baukörper mit seiner fein-
teiligen Höhendifferenzierung zwischen mindestens 71,0 und maximal 90,0 m über NHN überwiegend 
sechs Geschosse (mit maximal 87,0 m über NHN) aus. Lediglich im Grenzbereich zum Grundstück Johan-
nisstraße 67 dürfen (zurückgestaffelt) sieben Geschosse verwirklicht werden.  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Damit übersteigt der neu geplante Blockrand in seiner Geschossigkeit sowohl das westlich am Neumarkt 
als auch das südlich an der Johannisstraße anschließende Bestandsgebäude um zwei bzw. drei Ge-
schosse, was im Hinblick auf die gewünschte urbane Dichte als vertretbar angesehen wird. Die hohe 
Geschossigkeit begründet sich insbesondere mit der effizienten Flächennutzung aufgrund der Boden-
knappheit. Zudem wird das oberste Geschoss des Baukörpers im Bereich der stadträumlich wahrnehm-
baren Gebäudekanten entlang des Neumarktes sowie der Johannisstraße zurückgestaffelt, wodurch das 
stadtraumprägende Baudenkmal des Landgerichts östlich der Johannisstraße in seinem Gesamteindruck 
gewahrt wird.  
Darüber hinaus wird durch die Fes tsetzung einer Arkade (mit einer lichten Höhe von mindestens 3,8 
sowie maximal 4,3 m) entlang des Neumarktes sowie im Eckbereich zur Johannisstraße eine Fassaden-
gestaltung verfolgt, welche die lokalen Gegebenheiten berücksichtigt und auf vorhandene Nutzungsbe-
darfe reagiert. So schaffen die Rücksprünge in der Fassade entlang des Neumarktes mit einer Breite von 
3,5 m ausreichend dimensionierte Bereiche für sowohl zu Fuß Gehende als auch wartende Nutzende des 
ÖPNVs, die gleichzeitig einen Witterungsschutz dars tellt und signifikant zu einer Stärkung der Aufent-
haltsqualität des Neumarktes beiträgt.  
Im Süden des nördlichen Baufeldes wird entlang der Seminarstraße durch die Ausweisung der überbau-
baren Flächen ebenfalls eine geschossene, den Straßenraum klar definierende Bauflucht planungsrecht-
lich gesichert. Um zu vermeiden, dass die Seminarstraße aufgrund der verfolgten städtebaulichen Dichte 
in diesem Bereich als enge Straßenschlucht wahrgenommen wird, sieht das städtebauliche Konzept im 
Vorhabengebiet Fläche (A) eine zweifache Abstaffelung der Geschosse auf vier und drei Geschosse (mit 
maximal 81,0 m über NHN und 78,0 über NHN) zur Seminarstraße vor. Um eine einheitliche Raumkante 
zu ermöglichen, werden die Festsetzungen des Vorhabengebietes zu den überbaubaren Flächen in die-
sem Bereich im urbanen Gebiet MU 1 aufgegriffen. Im Bereich des MU 2 hingegen wird analog zu den 
überbaubaren Grundstückflächen des gegenüberliegenden MU 3 ein sechsgeschossiger Baukörper zur 
Seminarstraße ausgebildet werden. Im Hinblick auf die Raumwirkung entsteht hierdurch eine Art „Tor-
situation“ zur Johannisstraße, welche sich in Richtung der Seminarstraße mit der zweifachen Abstaffe-
lung des Vorhabengebietes Fläche (A) und MU 1 sowie der einfachen Abstaffelung im Vorhabengebiet 
Fläche (B) aufweitet. 
Durch die Ausweisung der Baugrenzen im Zusammenspiel mit den Vorgaben zur Geschossigkeit und zu 
den Gebäudehöhen erfolgt eine feinteilige Höhendifferenzierung auch in den rückwärtigen Grundstücks-
bereichen. So bildet der geplante Baukörper im Vorhabengebiet zwischen Neumarkt, Johannisstraße und 
Seminarstraße einen straßenbegleitenden Blockrand, der eine in der Bestandsbebauung der Umgebung 
gängige Innenhofbebauung aufnimmt und diese im Sinne eines hochverdichteten, urbanen Quartiers mit 
kleinteilig differenzierten Baustrukturen weiterentwickelt. So verläuft im rückwärtigen Bereich ein Ge-
bäudeteil entlang der Vorhabengebietsgrenze nördlich des MU 2 Richtung Westen. Dabei schmiegt sich 
dieser Gebäudeteil nicht nur an die bereits vorhandene Bestandsbebauung in MU 2 an, sondern arbeitet 
diese städtebauliche Form bewusst heraus. Dieser Gebäudeteil wird mit sieben Geschossen ermöglicht 
(mit maximal 90,0 m über NHN). Diese Akzentuierung greift vorhandene Verdichtungspotenziale der Flä-
che auf und schafft in einer städtebaulich vertretbaren Weise zusätzlichen Wohnraum. Sie kann spiegel-
bildlich im MU 2 durch einen ebenfalls siebengeschossigen Baukörper städtebaulich komplettiert wer-
den.  
Ferner wird im zentralen Innenhofbereich ein zweiter Hochpunkt durch den Einschub eines siebten Ge-
schosses (mit maximal 90,0 m über NHN) ermöglicht, welches nahezu mittig zwischen den zwei paralle-
len Schenkeln der Blockrandbebauung im Innenhof platziert ist. Die übrigen Höhen im Innenhofbereich 
variieren zwischen dem eingeschoss igen Sockel (mit maximal 71,5 m über NHN), welcher u. a. als Ter-
rasse und Rückzugsort für Bewohnende fungiert, sowie weiteren Rückspr üngen auf fünf (mit maximal 
84,0 m über NHN), vier (mit maximal 81,0 m über NHN) und drei Geschosse (mit maximal 78,0 m über 
NHN). Weiterhin wird mit der Begrenzung der überbaubaren Fläche neben der architektonischen Gestalt 
des Vorhabengebiets und der Arkade, ebenso eine Passage festgelegt, welche eine erhöhte Durchlässig-
keit des Vorhabengebiets zwischen Neumarkt, Johannisstraße und Seminarstraße ermöglicht.  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Die Passagenbereiche im Durchgangsbereich müssen eine lichte Höhe von mindestens 4,0 m einhalten, 
um eine hohe Aufenthaltsqualität zu sichern bzw. eine erdrückende Wirkung auf die Passant:innen zu 
vermeiden. Das festgesetzte Maß ist angesichts der geplanten Erdgeschosshöhen problemlos sicherzu-
stellen.  
Auf der Fläche (B) des Vorhabengebietes südlich der Seminarstraße wird eine überbaubare Fläche aus-
gewiesen, welche ebenso wie in Fläche (A) des Vorhabengebietes grenzständig an die Bebauung auf den 
westlichen Nachbargrundstücken anschließt und die städtebauliche Figur einer Blockrandbebauung an 
dieser Stelle komplettiert. Diese wird gemäß dem städtebaulichen Konzept sechsgeschossig (mit maxi-
mal 85,0 m über NHN) ausgebildet, d ie sowohl zu den straßenseitigen Fassadenbereichen als auch im 
Bereich des Innenhofs auf vier Geschosse (mit maximal 79,0 m über NHN) zurückgestaffelt ist. Im rück-
wärtigen Bereich wird der auf einem eingeschossigen Sockel (mit maximal 68,0 m über NHN) stehende 
Baukörper durch einen Hochpunkt mit sieben Geschossen (mit maximal 88,0 m über NHN) ergänzt, wel-
cher zum Innenhof hin auf fünf Geschosse (mit maximal 82,0 m über NHN) abgestaffelt wird. Zwei wei-
tere Hochpunkte mit ebenfalls sieben Geschossen (mit maximal 89,0 m über NHN) werden in etwa mittig 
auf der sechsgeschossigen Blockrandbebauung zur Seminarstraße sowie zur sog. Kleinen Rosenstraße 
platziert. Insgesamt schmiegt sich dieser Baukörper an einen dreigeschossigen Gebäuderiegel auf dem 
westlichen Nachbargrundstück der Universität Osnabrück an und vervollständigt diese städtebauliche 
Formation. 
Darüber hinaus sieht das zugrunde liegende Bebauungskonzept einen Verbindungsgang zwischen den 
Flächen (A) und (B) des Vorhabengebietes vor. Dieser in etwa  5,0 m breite Verbindungsgang verläuft 
über der Seminarstraße, in Fläche (A) auf Höhe des 1. Obergeschosses sowie in Fläche (B) auf Höhe des 
2. Obergeschosses (mit maximal 72,5 m über NHN). Er dient der Erreichbarkeit von Serviceeinrichtungen 
(Küchen und Lagerräume), die sowohl für Nutzungen in Fläche (B) als auch in der Fläche (A) des Vorha-
bengebietes angeordnet sind. Die Flächen im 1. Obergeschoss reichen im nördlichen Baufeld nicht aus, 
um die notwendigen Flächen für die Küche und Lagerräume der im 1. Obergeschoss unterzubringen. Um 
sicherstellen zu können, dass die Seminarstraße auch weiterhin von allen für den öffentlichen Straßen-
verkehr zugelassenen Fahrzeugen befahren werden kann, wird für den Verbindungsgang zwischen den 
Flächen (A) und (B) des Vorhabengebietes eine lichte Höhe von mindestens 4,5 m festgesetzt. 
Im südlichen Vorhabengebiet ist entlang der Seminarstraße durch Ausweisung einer Baulinie ein kleines 
eingeschossiges Baufeld ausgewiesen worden. Diese überbauba re Fläche hat lediglich den Zweck, die 
Errichtung des geplanten Vordaches zu ermöglichen.  
In den urbanen Gebieten MU 1, MU 2 und MU 3 werden überbaubare Grundstücksflächen ausgewiesen, 
welche die Bauflucht über die Festsetzung einer Baulinie entlang der straßenseitigen Raumkanten si-
cherstellen. Die vorgesehenen Zurückstaffelungen entlang des Straßenraums korrespondieren jeweils 
mit der Vorhabenplanung (MU 1 und MU 2) oder mit den Vorgaben des benachbarten Bebauungsplans 
(MU 3). Für das derzeit unbebaute  MU 1 ist im Rahmen des Bebauungsplanverfa hrens eine sinnvolle 
Bebauung antizipiert und mit den Grundstückseigentümern abgestimmt worden, die städtebaulich mit 
der konkreten Vorhabenplanung korrespondiert. Im Falle eine Beibehaltung des bestehenden Planrechts 
für dieses Grundstück hätten städtebauliche Fehlentwicklungen nicht ausgeschlossen werden können. 
Hier wird analog zu den Festsetzungen der östlich angrenzenden Fläche (A) des Vorhabengebietes ein 
sechsgeschossiger Baukörper (mit maximal 87,0 m über NHN) ermöglicht, der die vorhandene Baulücke 
schließt. Weiterhin wird die zweifache Abstaffelung der Geschosse auf vier und drei Geschosse (mit ma-
ximal 81,0 m über NHN und 78,0 m über NHN) in Richtung der Seminarstraße gesichert. Im rückwärtigen 
Bereich des MU 1 wird der sechsgeschossige Baukörper dreifach auf fünf und vier Geschosse sowie einen 
eingeschossigen Gebäudesockel zum Innenhof abgestaffelt, sodass die städtebauliche Figur des Vorha-
bens komplementiert und eine an dieser Stelle städtebaulich sinnvolle Dichte  des Baufeldes realisiert 
wird. Gegenüber den ursprünglichen planungsrechtlichen Festsetzungen aus dem B -Plan Nr. 525 wird 
mit der vorliegenden Planung für dieses Grundstück ein gleichwertiges Maß der baulichen Nutzung er-
zielt.  
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Die Ausweisung der überbaubaren Fläche im MU 2 verfolgen das Ziel, die Blockrandbebauung im Eckbe-
reich der Johannisstraße / Seminarstraße zu sichern. Dazu ermöglicht die ausgewiesene überbaubare 
Fläche die Einhaltung der Bauflucht entlang der das Baufeld flankierenden Straßenräume. Hinsichtlich 
der zulässigen Maximalhöhe der Baukörper werden zur Herstellung eines einheitlichen, städtebaulichen 
Gesamtkonzeptes im Plangebiet die Festsetzungen des Vorhabengebietes aufgegriffen, sodass eine 
sechsgeschossige Bebauung (mit maximal 87,0 m über NHN) ermöglicht wird. Weiterhin ist ein Rück-
sprung des obersten Geschosses entlang der Johannisstraße vorgesehen, sodass entlang des östlichen 
Fassadenbereichs des MU 2 eine fünfgeschossige Bebauung (mit maximal 84,0 m über NHN) festgesetzt 
wird, welche die unmittelbare Nähe des Bauden kmals des Landgerichts berücksichtigt. Im Blockinnen-
bereich des MU 2 wird angrenzend an das Vorhabengebiet Fläche (A) analog zu der dortigen Festsetzung 
ein siebengeschossiger Baukörper (mit maximal 90,0 m über NHN) ermöglicht. Dieser eröffnet die Mög-
lichkeit einer erhöhten Flächenausnutzung und würde als unmittelbarer Anbau an den Baukörper des 
Vorhabengebietes Fläche (A) den Blick auf eine städtebaulich weniger ansehnliche Brandwand verhin-
dern. 
In MU 3 ermöglicht die ausgewiesene überbaubare Fläche die Üb erbauung des Grundstücks mit einer 
sechsgeschossigen Bebauung (mit maximal 85,0 m über NHN), welche die bestehende Bebauung im öst-
lichen Bereich des Baufeldes um etwa zwei und im westlichen Bereich um etwa fünf Geschosse über-
steigt. Wie bereits im geltende n Bebauungsplan Nr. 600 ist der Baukörper zur Johannisstraße in einer 
Tiefe von 3,5 m auf eine lediglich fünfgeschossige Bebauung (mit maximal 82,0 m über NHN) abzustaf-
feln.  
Wie auch im MU 1 wird für das MU 3 kein Mindestmaß für die zulässige Gebäudehöhe festgesetzt, um 
die erforderliche Flexibilität für den Anschluss an die südlich anschließende Bebauung außerhalb des 
Plangeltungsbereichs zu wahren. Da das MU 2 die Blockrandbebauung im Eckbereich der Johannisstraße 
/ Seminarstraße harmonisch komplettieren  soll und dabei vollständig vom Vorhabengebiet Fläche (A) 
umschlossen wird, gelten für die Arrondierungsfläche auch die Mindestmaße für Gebäudehöhen.  
Zur Sicherung des Planvorhabens wird gemäß den obigen Ausführungen  die folgende Festsetzung ge-
troffen:  
Innerhalb des Plangebiets gelten Mindest - und Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als Gebäude-
höhe gilt die Höhe des obersten Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Diese 
gelten in Kombination mit der in der Planzeichnung als Höchstmaß festgesetzten Zahlen für Voll-
geschosse wie folgt: 
im Vorhabengebiet Fläche (A) sowie MU 2: 
I  OK von 71,0 bis 71,5 m ü. NHN 
III  OK von 77,5 bis 78,0 m ü. NHN 
IV   OK von 80,5 bis 81,0 m ü. NHN 
V  OK von 83,5 bis 84,0 m ü. NHN 
VI  OK von 86,5 bis 87,0 m ü. NHN 
VII  OK von 89,5 bis 90,0 m ü. NHN 
Für das MU 1 gelten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet (A) sowie MU 2 als Höchstmaß 
angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull, jedoch nicht die 
Mindestmaße.  
im Vorhabengebiet Fläche (B): 
I  OK von 67,5 bis 68,0 m ü. NHN 
II  OK von 72,0 bis 72,5 m ü. NHN 
IV  OK von 78,5 bis 79,0 m ü. NHN 
V  OK von 81,5 bis 82,0 m ü. NHN 
VI  OK von 84,5 bis 85,0 m ü. NHN 
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VII (a)  OK von 87,5 bis 88,0 m ü. NHN 
VII (b)  OK von 88,5 bis 89,0 m ü. NHN 
Für das MU 3 g elten abweichend von Satz 1 die im Vorhabengebiet Fläche (B) als Höchstmaß 
angegebenen Höhen des obersten Gebäudeabschlusses über Normalhöhennull für das jeweilige 
Vollgeschoss, jedoch nicht die Mindestmaße.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Im Zuge der Ausführungsplanung können Dachaufbauten, Zu- und Abluftanlagen etc. für die Haustechnik 
notwendig werden. Den Bauherren soll jedoch bei der Planung der für die Betriebe notwendigen tech-
nischen Anlagen ein ausreichender Spielraum eingeräumt und gleichzei tig sichergestellt werden, dass 
die Aufbauten auf dem Dach keine übermäßigen negativen Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des 
Gebiets erzeugen, insbesondere vor dem Hintergrund des denkmalgeschützten Gerichtsgebäudes, wel-
ches sich in unmittelbarer Nähe des Plangebietes befindet. Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen müs-
sen die Ableitepunkte der Be - und Entlüftung mindestens drei Meter über dem Gebäude angebracht 
werden. Als Ausnahme von den vorgenannten Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 BauGB 
wird ferner folgende Festsetzung getroffen: 
Im Plangebiet ist die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhen ausnahmsweise für Dachauf-
bauten wie z.B. Treppenräume, Fahrstuhlüberfahrten, Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, Zu- 
und Abluftanlagen sowie Dachauss tiege bis maximal 3 m zulässig, wenn sie horizontal so weit 
von der Außenfassade des Gebäudes zurückbleiben, wie sie hoch sind. Weitere technisch notwen-
dige Ausnahmen für Blitzschutz - und Schornsteinanlagen und vergleichbare Anlagen sowie für 
Umwehrungen bis zu einer Höhe von 1,10 m können zugelassen werden.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Diese Festsetzung soll in Anbetracht der zwingenden Festsetzung der Gebäudehöhe eine zweckmäßige 
Errichtung der genannten Anlagen gewährleisten, die aus technischen Gründen erforderlich sind. Zudem 
können Umwehrungen bis zu einer Höhe von 1,10 m ausnahmsweise zugelassen werden, sodass die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für erforderliche Absturzsicherungen gem. NBauO ermöglicht 
werden. Diese Festsetzung bezieht sich auf die eingeschossigen Gebäudeteile/ Plateaus, welche als Ter-
rasse ausgebildet werden sollen und einer entsprechenden Absturzsicherung für die Nutzenden bedür-
fen. 
Außenwohnbereiche 
Zur Schaffung eines attraktiven, zeitgemäßen Wohnraumangebotes inner halb des Plangebietes sollen 
Außenwohnbereiche für die jeweiligen Wohnungen geschaffen werden. Grundsätzlich müssen alle bau-
lichen Anlagen innerhalb der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen liegen. Dies gilt sowohl für Balkone 
als auch für Erker, da dies e als Gebäudeteil im Sinne des §  23 Abs. 3 Niedersächsische Bauordnung 
(NBauO) anzusehen sind. Balkone sind zur Schaffung von zeitgemäßen, langfristig marktfähigen Woh-
nungen nach heutigem Standard erforderlich. Erker wiederum können die Qualität der Wohnun g auf-
werten und zusätzliche Besonnungsmöglichkeiten eröffnen. 
Gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 BauNVO kann ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zuge-
lassen werden. Gemäß § 5 Abs. 3 NBauO bleiben vor die Außenwand tretende Gebäudeteile wie Balkone, 
Eingangsüberdachungen, Hauseingangstreppen und Terrassenüberdachungen von den Regelungen der 
Grenzabstände in § 5 Abs. 1 und 2 NBauO unberührt, wenn sie nicht mehr als 1,5 m auf höchstens einem 
Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand hervortreten. Das Hervortreten von Balkonen, Erkern, Vor-
dächern und Sichtschutzwänden in dem eben genannten Ausmaß kann demnach als geringfügig i. S. d. 
§ 23 Abs. 3 S. 2 BauNVO beurteilt und daher im Vorhabengebiet als auch in den urbanen Gebieten MU 
1 bis MU 3 zugelassen werden. 
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Darüber hinaus sollen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zusätzliche Ausnahmen im vorliegenden Bebau-
ungsplan definiert werden, um weitere Gestaltungsspielräume für Außenwohnbereiche zulassen zu kön-
nen. Diese zusätzlichen Gestaltungsspielräume werden in solchen Bereichen zugelassen, wo die städte-
bauliche Grundordnung in ihrer hochbaulichen Raumwirkung durch diese nicht gefährdet wird und keine 
öffentlichkeitswirksame Wirkung zu erwarten ist, wie dies entlang des stark frequentierten Neumarktes 
sowie der Johannisstraße der Fall wäre. Aus den vorgenannten Gründen und vor der Prämisse des städ-
tebaulichen Konzeptes, attraktiven Wohnraum mit privaten Außenwohnbereichen (u. a. auch für Roll-
stuhlfahrende) zu realisieren, wird die folgende Festsetzung getroffen: 
Im Plangebiet können Überschreitungen der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen ausnahms-
weise durch Bauteile wie Balkone, Erker, Vordächer und Sichtschutzwände bis zu einer Tiefe von 
1,5 m auf 50 v. H. der Länge einer Fassade jeden Geschosses zugelassen werden. Abweichend von 
Satz 1 darf die Tiefe der Balkone für rollstuhlgerechte Wohnungen gem. § 49 Abs. 1 S. 7 NBauO 
bis zu 1,7 m betragen. Ausgenommen von Satz 1 und 2 dieser Festsetzung sind die mit (A) ge-
kennzeichneten Fassadenseiten entlang der Johannis straße sowie des Neumarktes. Satz 3 gilt 
nicht für Anlagen für Buswartebereiche.  
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Im Bereich des Neumarktes sowie der Johannisstraße genießen Anlagen für den Witterungsschutz der 
auf Busse Wartenden mit Blick auf die Unterstützung der angestrebten Mobilitätswende ein besonderes 
öffentliches Interesse. Solche Anlagen können sollen daher auch entlang der mit (A) gekennzeichneten 
Fassadenseiten, also auch am Neumarkt und an der Johannisstraße ausnahmsweise zugelassen werden 
können. 
 
1.5. ABSTANDSFLÄCHEN 
Durch die dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegende Vorhabenplanung  und der ge-
wünschten baulichen Dichte kann mit dem in Niedersachsen regelhaft geltenden Abstandsflächenmaß 
von 0,4 H nicht durchgehend eingehalten werden.  In Teilbereichen ergibt sich ein geringeres Abstands-
flächenmaß. Gleiches gilt für die arrondierend in den Geltungsbereich einbezogenen urbanen Gebiete, 
da die hier ausgewiesenen überbaubaren Flächen in Kombination mit den zulässigen Gebäudehöhen 
zwecks Sicherstellung eines harmonischen Ortsbildes städtebaulich stark mit der konkreten Vorhaben-
planung korrespondieren.  
Um die städtebaulichen Zielvorstellungen umsetzen zu können, ist es vor dem Hintergrund der beste-
henden Stadtstruktur mit seinen teilweise relativ geringen Straßenquerschnitten notwendig, auf Grund-
lage von § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB von § 5 NBauO abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen 
festzusetzen, sodass im Planvollzug zweifelsfrei gegenüber dem Regelfall des § 5 NBauO geringere Ab-
standsflächen ermöglicht werden, durch welches das dem Bebauungsplan zu Grunde liegende städte-
bauliche Konzept verwirklicht werden kann: 
Im Plangebiet ist ein vom Bauordnungsrecht abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen 
zulässig. Die Unterschreitung des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenmaßes ist in dem Um-
fang zulässig, wie sich dies bei Ausschöpfung der überbaubaren Flächen im Zusammenhang mit 
der höchstens zulässigen Gebäudehöhe ergibt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Dabei wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 9 sichergestellt, dass lediglich die zur Umsetzung des städ-
tebaulichen Konzeptes zwingend erforderliche Abweichung des regelhaft geltenden Abstandsflächen-
maßes von 0 ,4 H ermöglicht wird  und keine darüberhinausgehenden Spielräume zu r Unterschreitung 
des Abstandsflächenmaßes ermöglicht werden. Dies wäre bspw. der Fall, wenn eine pauschale Reduzie-
rung des Abstandsflächenmaßes von 0,4 H über die gesamte Länge einer Fassade erfolgt, wenngleich 
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lediglich in einem Teilbereich der Fassade das Abstandsflächenmaß gemäß dem städtebaulichen Konzept 
tatsächlich unterschritten wird. 
Nachfolgend wird konkretisierend dargestellt, vor welchen Gebäudeseiten das regelhaft geltende Ab-
standsflächenmaß von 0,4 H bei Ausschöpfung der maximal zulässigen Maß e der baulichen Nutzung in 
Kombination mit den ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen, nicht eingehalten werden kann 
(s. hierzu Abbildung 3 und 4):  
1. Im Westen des Baufeld A kann die Abstandsfläche zum westlich angrenzenden MU durch den bis zu 
siebengeschossigen Baukörper nicht eingehalten werden. Darüber hinaus käme es im Falle regel-
haften Abstandsflächenmaßes (0,4 H) zu einer Überlappung der Abstandsflächen mit den in den 
Blockinnenbereich hineinragenden Bauteil der Blockrandbebauung, jedoch nur Auf grund der nie-
dersächsischen Besonderheit, dass die Abstandsflächen bo genförmig auch um die Gebäudeecken 
herum nachgewiesen werden müssen. Aufgrund dieser Besonderheit resultierenden Abstandsflä-
chenunterschreitung lässt sich keine Einschränkung der Wohnqualität ableiten. Somit kommt es zu 
einer Reduzierung des Abstandsflächenmaßes bis zu 0,2 H.  
2. Zudem käme es bei Beibehaltung des regelhaften Abstandsflächenmaßes in der Fläche (A) des Vor-
habengebietes zwischen den geplanten Gebäudeteilen im Bereich des Innenhofs zu einer Überlap-
pung von Abstandsflächen. Das Abstandsflächenmaß wird mittelbar durch die textliche Festsetzung 
Nr. 9 auf ca. 0,3 H reduziert.  
3. Entlang der sog. Kleinen Rosenstraße kommt es zu einer deutlichen Unterschreitung des regelhaf-
ten Abstandsflächenmaßes. Durch die Festsetzung Nr. 9 reduziert sich bis zur Straßenmitte das Ab-
standsflächenmaß auf bis zu 0,28 H.  
4. Gleiches gilt entlang der Großen Rosenstraße. Hier reduziert sich bis zur Straßenmitte das Abstands-
flächenmaß allerdings nur sehr geringfügig und nur etwa mittig des straßenbegleitenden Baukör-
pers (im Bereich, wo ein leichter Knick in der Straßenflucht ausgebildet ist) auf etwa 0,38 H). 
5. Die Unterschreitungen des regelhaften Abstandsflächenmaßes von 0,4 H sind im konkreten Fall als 
städtebaulich vertretbar zu bewerten. Durch die Festsetzung wird die Nachverdichtung gefördert 
und es kann eine dem Bestand und dem städtebaulichen Entwurf entsprechende Anordnung der 
Gebäude auf den Grundstücken erreicht werden.  
 
 
Abbildung 3: Abstandsflächenplan Nordteil (Siemer Kramer Architekten Ingenieure Partnerschaft mbB, Stand November 2024) 

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Abbildung 4: Abstandsflächenplan Südteil (Siemer Kramer Architekten Ingenieure Partnerschaft mbB, Stand November 2024) 
 
1.6. ERSCHLIEßUNG 
Durch die im Gesamtvorhaben geplanten Nutzungen kommt es in der Vormittagsspitze (9:00 – 10:00 
Uhr) zu zusätzlichen 199 Kfz/h sowie 13 Lkw/h im Ziel- und Quellverkehr sowie in der Nachmittagsspitze 
(17:00 – 18:00 Uhr) zu zusätzlichen 345 Kfz/h sowie 2 Lkw/h im Ziel- und Quellverkehr (TSC, Stand Feb-
ruar 2024). Auf Grundlage der geplanten Nutzungen und der Struktur des Straßennetzes im Umfeld wie 
auch auf Basis der in der Bestandssituation beobachteten Verkehrsverteilung können die prognostizier-
ten Verkehre an allen Knoten in alle Fahrtrichtungen leistungsgerecht abgewickelt werden. Die Planung 
hat damit keine relevanten Auswirkungen auf das umliegende Straßennetz. Ein Ausbau bzw. eine Ver-
breiterung bestehender Straßenflächen mit dem Ziel, eine für den Kfz-Verkehr ausreichende Erschlie-
ßungsqualität sicherzustellen, ist nicht erforderlich. 
Der Bebauungsplan setzt die im Bestand vorhandenen öffentlichen Straßen Neumarkt im Norden, Jo-
hannisstraße im Osten, Seminarstraße in Ost -West-Ausrichtung im zentralen Bereich des Plangebietes 
in sowie die Große Rosenstraße im Süden daher weitgehend bestandskonform als öffentliche Verkehrs-
fläche fest.  
Die sog. Kleine Rosenstraße wird in der Bestandssituation als öffentliche Straßenverkehrsfläche genutzt 
und wahrgenommen. Sie befindet sich jedoch bislang im Eigentum der Vorhabenträgerin. Entsprechend 
ihrer derzeitigen Funktion wird sie der Stadt kosten- und lastenfrei übertragen und zugleich im Rahmen 
dieses Bebauungsplans straßenrechtlich gewidmet. Die Gebäudeecken des im südlichen Bereich des Vor-
habengebiets geplanten Vorhabens ragen jeweils um weniger als 1 m 2 in den derzeitigen Straßenraum 
hinein. Die entsprechenden Flächen werden – abweichend von der Bestandssituation – folgerichtig zu-
künftig dem Vorhabengebiet zugeschlagen.  

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Umgekehrt befindet sich das geplante Vorhaben sowohl im nördlichen als auch im südlichen Baufeld 
nicht immer direkt auf der bestehenden Straßenbegrenzungslinie. Dies betrifft mehr oder weniger aus-
geprägt alle Straßenzüge. Es ist jedoch für die Innenstadt typisch, dass sich die vordere Bauflucht direkt 
auf der straßenseitigen Grundstücksgrenze liegt und es keine Vorgärten oder sonstigen Vorzonen vor 
Gebäuden gibt. Damit das auch zukünftig der Fall ist, werden die entsprechenden nicht als Bauland be-
nötigten Flächen den Straßenverkehrsflächen zugeschlagen. Auf diese Weise können dann zudem zu-
sätzliche Nebenflächen für zu Fuß Gehende generiert und die Aufenthaltsqualität im Straßenraum ver-
bessert werden.  
Zudem kragt das geplante Vorhaben in zwei Bereichen mit Gebäudeteilen über die öffentliche Straßen-
verkehrsfläche aus. So kragen der abgestaffelte viergeschossige Gebäudeteil in Richtung Große Rosen-
straße im südwestlichen Bereich des Vorhabengebietes als auch im südöstlichen Eckbereich Große Ro-
senstraße/ sog. Kleine Rosenstraße über die öffentliche Straßenverkehrsfläche. Eine Beeinträchtigung 
der Verkehrssicherheit sowie der Aufenthaltsqualität für zu Fuß Gehende ist aufgrund der festgesetzten 
lichten Höhen (als Mindestmaß) von 3,0 m bzw. 5,0 m nicht zu erwarten. Mit der Festsetzung der öffent-
lichen Verkehrsflächen wird die Erschließung des Vorhabengebietes sowie der umliegenden Nutzungen 
im Bereich der urbanen Gebiete sichergestellt.  
 
1.7. KONSEQUENZEN AUS DER LÄRMBELASTUNG 
Bei der Bewältigung von Lärmkonflikten in der Bauleitplanung ist die folgende Reihenfolge von Lösungs-
möglichkeiten zu berücksichtigen. Nur wenn die erst- bzw. jeweils vorgenannte Möglichkeit aus städte-
baulichen Gründen nicht zur Bewältigung des Lärmkonflikts führen kann, wird auf die nachfo lgende 
Möglichkeit zurückgegriffen: 
 Trennungsgrundsatz (Abrücken der Bebauung von der Lärmquelle oder die Anordnung lärmunemp-
findlicherer Nutzungen in der Nähe der Lärmquelle) 
 aktive Lärmschutzmaßnahmen (Lärmschutzwand/-wall mit hohem Flächenverbrauch bzw. gestalte-
rischen Einschränkungen) 
 architektonisch Selbsthilfe (Ausrichtung der Gebäude und Vorgabe von Grundrissgestaltung) 
 passive Lärmschutzmaßnahmen (DIN 4109) 
Vorstehend wurde bereits ausführlich die städtebauliche Intention für das beabsichtigte Bebauungskon-
zept dargestellt. Vor diesem Hintergrund kann der Trennungsgrundsatz innerhalb der innerstädtischen 
Situation nicht angewendet werden, aktive Lärmschutzmaßnahmen sind aufgrund ihres hohen Flächen-
anspruchs und gestalterischer Nachteile für den öffentlichen Raum hier ebenfalls nicht umsetzbar. Fer-
ner kann auch nicht ausschließlich auf das Instrument der architektonischen Selbsthilfe zurückgegriffen 
werden, indem die schutzbedürftigen Räume vollständig lärmabgewandt angeordnet werden. Aufgrund 
der Gebäudegeometrie (die straßenseitige Fassade ist zu lang, als dass hier nicht auch Wohnräume hin 
angeordnet werden müssten) ist es nämlich nicht realistisch, dass jede Nutzung ausschließlich über Auf-
enthaltsäume zur lärmabgewandten Fassadenseite verfügen wird. Deshalb können hier nur Mittel der 
architektonischen Selbsthilfe, ergänzt und kombiniert mit passiven Lärmschutzmaß­nahmen, zum Tra-
gen kommen. 
Der bauliche Schallschutz umfasst dabei alle Außenbauteile (z.B. Außenwände, Dach, Rollladenkästen, 
Fenster, Türen, Lüftungseinrichtungen), die im geschlossenen Zustand für einen entsprechenden Innen-
pegel sorgen können. 
Diese Maßnahmen zum passiven Lärmschutz sind insbesondere an den straßenzugewandten Gebäude-
seiten erforderlich, um einen ausreichenden Geräuschimmiss ionsschutz zu gewährleisten. Für alle Be-
reiche, in denen der Verkehrslärm die Immissionsgrenzwerte der 16. BImschV überschreitet, sind passive 
Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Aufenthaltsräume sind somit durch passive Schallschutzmaßnah-
men entsprechend der DIN 4109-1:2018 zu schützen. Im Bebauungsplan wird daher festgesetzt: 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von bau-
lichen Anlagen die Außenbauteile schutzbedürftiger Aufenthaltsräume der Gebäude im Geltungs-
bereich des Bebauungsplans ein bewertetes Gesamt-Bauschalldämm-Maß (R‘w,ges) aufweisen, 
das nach folgender Gleichung gemäß DIN 4109-1:2018-01 zu ermitteln ist: 
R’w, ges  = La – KRaumart  
mit La   = maßgeblicher Außenlärmpegel 
mit KRaumart  = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen  
   = 35 dB für Büroräume und Ähnliches. 
Zur Umsetzung von Satz 1 sind die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 -1: 2018-01 
und DIN 4109-2: 2108-01 in der Nebenzeichnung in der Spalte „Außenpegel Tag“ für Räume, die 
nicht überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, und in der Spalte „Außenpegel Nacht“ 
für die Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, festgesetzt. 
Von der Festsetzung Nr. 11 kann abgewichen werden, wenn aus der tatsächlichen Lärmbelastung 
geringere Anforderungen an den Schallschutz resultieren. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
In der Festsetzung wird auf die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ verwiesen. Da die Fassadenab-
schnitte der Baugebiete entlang der öffentlichen Straßen in unterschiedlichem Ausmaß von Straßenver-
kehrslärm betroffen sind, werden die in der Nebenzeichnung ermittelten maßgeblichen Außenlärmpegel 
eingetragen und damit den Fassadenabschnitten zugeordnet. Auf Grundlage des ermittelten maßgebli-
chen Außenlärmpegels kann dann in der DIN 4109 das erforderliche Bau -Schalldämm-Maß für den je-
weiligen schutzbedürftigen Raum eindeutig bestimmt werden. Beim Vollzug der Festsetzung Nr. 11 ist 
zur Bestimmung des notwendigen Bau-Schalldämm-Maßes zudem auf die beabsichtigte Nutzung abzu-
stellen. Die textliche Festsetzung i.V. mit der zeichnerischen Angabe des ermittelten maßgeblichen Au-
ßenlärmpegels in der Nebenzeichnung und mit Verweis auf die DIN 4109 erfüllt das Kriterium der Be-
stimmtheit, denn die am Bau Beteiligten können das Maß des baul ichen Schallschutzes eindeutig aus 
Bebauungsplan und DIN 4109 bestimmen. 
Es kann sich im Rahmen des Planvollzugs ergeben, dass ein geringerer Lärmschutz ausreichend ist. Dies 
wäre zum Beispiel der Fall, wenn sich die Verkehrsbelastung Am Neumarkt durch Sperrung des Straßen-
abschnittes oder wesentliche Umbaumaßnahmen verändern würde. Um ein Übermaß zu vermeiden ist 
daher geregelt, dass von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße zu-
lässig sind, wenn aus der tatsächlichen Lärmbelastung geringere Anforderungen an den Schallschutz re-
sultieren. 
Für gesunde Wohnverhältnisse hat eine ausreichende Nachtruhe eine hervorgehobene Bedeutung. Zu 
einem ungestörten und erholsamen Schlaf gehört eine ausreichende Belüftung der schutzbedürftigen 
Räume, die für das Schlafen geeignet und dazu genutzt werden.  
Sofern ein für das Wohnen genutzter Raum nur Fenster zu einer Fassade mit einer hohen nächtlichen 
Schalleinwirkung besitzt, sind für einen ausreichenden Schutz vor gesundheitsschädlichen Schalleinwir-
kungen nicht nur die Dämmwirkung der Fassade gemäß Festsetzung Nr. 11 erforderlich, sondern gleich-
zeitig auch besondere Vorkehrungen zur Sicherung der notwendigen nächtlichen Belüftung (Luftwech-
sel). Das Öffnen eines (üblichen) Fensters zu lärmbelasteten  Straßen zum Zwecke der Belüftung ist der 
Gesundheit abträglich, denn bei Beurteilungspegeln über 50 dB ist selbst bei nur teilweise geöffnetem 
Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich. Daher sind andere (technische) Möglichkeiten zur 
Belüftung vorzusehen, so dass Fenster zur Straße nicht (auf herkömmliche Art weit) geöffnet zu werden 
brauchen. 
Für diese Wohnungen werden daher durch die textliche Festsetzung Nr. 13 die notwendigen Luftwechsel 
sichergestellt: 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in Bereichen mit einem nächtlichen Lärmpegel von > 50 dB(A) 
Aufenthaltsräume, die zum Schlafen genutzt werden oder dem Aufenthalt von Kindern dienen, mit 
schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten, sofern die Grundrissanordnung keine Be-
lüftungsmöglichkeit über eine Gebäudeseite mit einem Lärmpegel von ≤ 50 dB(A) zulässt. Die Lüf-
tungseinrichtungen sind beim Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße der Außenbauteile 
zu berücksichtigen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Gemäß der Festsetzung wird der Einbau fensterunabhängiger Lüftungsvorrichtungen notwendig, wenn 
die nächtliche Schallbelastung der Fassade 50 dB(A) überschreitet (Beurteilungspegel).  
Fensterunabhängig im Sinne der Vorschrift bedeutet, dass die Lüftung unabhängig von der Öffnung des 
Fensters funktioniert; eine baulich -räumliche Zuordnung ist aber möglich. Die Lüftungseinrichtungen 
müssen den Richtlinien der VDI 2719 entsprechen . In dieser Richtlinie wird in Kap. 5.1 die Schalldäm-
mung von Lüftungseinrichtungen und -elementen geregelt. Die geforderten fensterunabhängigen Lüf-
tungseinrichtungen können entweder als einzelne Anlagen in jedem Raum oder bspw. als Teil einer zent-
ralen Anlage realisiert werden. 
Schutz des Außenwohnbereichs 
Baulich verbundene Außenwohnbereiche (also Balkone / Log gien / Dachterrassen / Mietergärten) von 
Wohnungen weisen zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ebenfalls einen Schutzanspruch auf, sind 
jedoch nicht durch die DIN 4109 erfasst. Daraus folgt, dass für den Schutz der Außenwohnbereiche eine 
gesonderte Regelung erforderlich ist. Zum Schutz der Außenwohnbereiche wird daher folgende Festset-
zung getroffen: 
Für einen Außenwohnbereich einer Wohnung ist zum Schutz vor Verkehrslärm entweder durch 
Orientierung an verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten oder durch baulic he Schallschutz-
maßnahmen wie z.B. verglaste Vorbauten mit teilgeöffneten Bauteilen sicherzustellen, dass 
durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine Schallpegelminderung erreicht wird, die es 
ermöglicht, dass in dem der Wohnung zugehörigen Außenwohnbereich ein Dauerschallpegel ge-
währleistet ist, der einen Wert von 64 dB(A) tags nicht überschreitet. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass geeignete Maßnahmen ergriffen werden, die dazu führen, 
dass vor den Gebäudefassaden die Lärmimmissionen so weit reduziert werden, dass ein geschützter Au-
ßenwohnbereich geschaffen wird. 
Ein Kriterium für eine akzeptable akustische Aufenthaltsqualität in einem Außenwohnbereich ist die Ge-
währleistung einer ungestörten Kommunikation über kurze Distanzen (übliches Gespräch zwischen zwei 
Personen) mit normaler Sprechlautstärke. Bei Dauergeräuschen oberhalb von bis 64 dB(A) treten noch 
keine Beeinträchtigungen auf, die eine ungestörten Kommunikation über kurze Dist anzen unmöglich 
machen würden. Der Wert entspricht zudem dem Immissionsgrenzwert der 16.BImSchV für Urbane Ge-
biete. Auch beim Bau von Straßen wird folglich davon ausgegangen, dass diese Immissionsbelastung im 
Nahbereich des Gebäudes noch zumutbar ist. 
Vor dem Hintergrund des Regelungsziels wird klarstellend darauf hingewiesen, dass ein Tagpegel in Höhe 
von 64 dB(A) nicht bereits unmittelbar an der äußeren Grenze des Außenwohnbereichs (also z. B. an der 
Balkonbrüstung) erreicht werden muss, sondern an den Stellen, an dem sich Bewohnende auch aufhal-
ten können. So sind Maßnahmen an der Balkonbrüstung (z. B. Teilverglasung) möglich, um den definier-
ten Zielwert zu erreichen. 
Durch die Festsetzung ist auch klargestellt, dass sich diese Forderung lediglich auf einen Außenwohnbe-
reich einer Wohnnutzung bezieht. Verfügt eine Wohnung über zwei Außenwohnbereiche, ist es ausrei-
chend, wenn denn die 64 dB(A) lediglich in einem der Außenwohnbereiche eingehalten werden. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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1.8. ARTENSCHUTZ UND GRÜNORDNUNG  
1.8.1. Außenbeleuchtung 
Im Bebauungsplan wird aus artenschutzrechtlichen Gründen eine Regelung zur Außenbeleuchtung von 
Fassaden und Flächen aufgenommen, um die Auswirkungen von nächtlicher Beleuchtung auf die Tier-
welt einzugrenzen. Mit Festsetzung der Lichtfarbe von 2.700 bis maximal 3000 Kelvin, was einem se hr 
geringen Blaulichtanteil entspricht, werden negative Auswirkungen auf wildlebende Tierarten, insbeson-
dere nachtaktive Insekten, vermieden. Die Festsetzung der Gehäusegestaltung als „staubdicht geschlos-
sen“ vermeidet das Eindringen von Insekten und deren  Verenden in der Leuchte. Mit der Begrenzung 
der Oberflächentemperatur werden Verletzungen und ggf. Tötungen von wildlebenden Tierarten ver-
mieden. Die festgesetzte Leuchtenausrichtung schränkt zudem die direkte Abgabe von Lichtemissionen 
auf Flächen, die n icht die eigentliche Zielfläche der Beleuchtung sind und die durch die Emissionen für 
nachtaktive Arten in ihrer ökologischen Funktion entwertet würden, ein. Folgende Festsetzung wird ge-
troffen: 
Außenleuchten sind zum Schutz von wildlebenden Tierarten ausschließlich mit Leuchtmitteln mit 
warmweißer Farbtemperatur (2.700 bis maximal 3.000 Kelvin) zulässig. Die Lichtgehäuse sind 
gegen das Eindringen von Insekten staubdicht geschlossen auszuführen und dürfen eine Oberflä-
chentemperatur von 60°C nicht überschrei ten. Eine Abstrahlung oberhalb der Horizontalen ist 
durch geeignete Abschirmungsmaßnahmen zu verhindern. Eine Beleuchtung von Fassaden darf 
nur von oben nach unten ausgerichtet sein. 
 (vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
1.8.2. Dachbegrünung 
Aufgrund der hohen baulichen Ausnutzung des Plangebiets werden zur Minimierung des Eingriffs Begrü-
nungsmaßnahmen für die Dachflächen als stadtökologischer Beitrag festgesetzt. Dachbegrünungen kön-
nen Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der lokalklimatischen Aufheizung 
in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung 
eines begrünten Daches kann ein Großteil des jährlichen Niederschlagswassers wieder verdunsten, 
wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. Gleichzeitig wird in der Festsetzung 
einer extensiven Dachbegrünung das größte Flächenpotenzial zur Herrichtung von Vegetationsflächen 
im Plangebiet gesehen.  
Gebäudedachflächen sind flächendeckend mit einer extensiven Dachbegrünung ( Substratmäch-
tigkeit mindestens 12 cm) fachgerecht dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind Flä-
chen, die der Belichtung dienen, technische Aufbauten sowie Flächen für Wege und Terrassen. 
Bei der Umsetzung von nicht in die Dachhaut integrierten, d. h.  aufgeständerten, Photovoltaik- 
und/ oder Solarthermieanlagen sind die zugehörigen obersten Dachflächen extensiv zu begrünen. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Als Voraussetzung für eine dauerhaft funktionierende und wirksame Dachbegrünung werden Minde st-
anforderungen festgesetzt. Um die oben geschilderten Vorteile der Dachbegrünung nachhaltig zu ge-
währleisten, muss bei der extensiven Dachbegrünung eine Substratmächtigkeit von mindestens 12 cm 
zur Ausführung kommen.  
Darüber hinaus können neben den posit iven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches dieser 
Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer der Dachabdichtung, u. a. 
durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zugutegehalten werden. Durch Verdunstung des gespei-
cherten Regenwassers kann sich das Raumklima der direkt darunterliegenden Räume im Sommer ab-
kühlen, so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im Winter lässt sich 
der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wirkung d er Dachbegrünung senken. Unter 
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gewissen Umständen kann ein begrüntes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzen-
arten bieten. Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der Dachbegrü-
nung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und Moose) Rechnung getragen werden.  
Eine Kombination aus Dachbegrünung und Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie ist ebenfalls mög-
lich und aus ökologischer Sicht wünschenswert. Da Gründächer für eine niedrigere Umgebungstempe-
ratur im Vergleich zu nicht begrünten Dachflächen sorgen, können sie sich positiv auf den Wirkungsgrad 
und somit dem Stromertrag von Photovoltaikanlagen auswirken. Auch unter wirtschaftlichen Gesichts-
punkten kann eine Kombination von Dachbegrünung und Solaranlage demnach durchaus sinnvoll sein. 
 
1.8.3. Ausgleichsmaßnahmen 
Um den Kompensationsbedarf zu bestimmen, sind die in den rechtsgültigen  Bebauungsplänen zulässi-
gen Nutzungen maßgeblich. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 liegt mit dem Bebau-
ungsplan Nr. 600 bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor  und zusätzlich bestehen Überschnei-
dungsbereiche mit den Bebauungsplänen Nr. 525, 108 sowie 58. Da bereits alle Flächen des Plangebiets 
als Bau- oder Verkehrsflächen ausgewiesen sind, resultieren aus der zukünftigen erneut vollflächig zu-
lässigen Bebauung keine zusätzlichen kompensationspflichtigen Eingriffe. Im Ergebnis führt die Auswei-
sung der Baugebiete des vorliegenden Bebauungsplans zu keiner Neuversiegelung von Böden und folg-
lich sind keine Ausgleichsmaßnahmen zu erbringen. 
 
1.9. SONSTIGE FESTSETZUNGEN 
1.9.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Im Bereich des Neumarktes sind vor dem Hintergrund der Positionierung der Bushaltestellen an der süd-
lichen Straßenseite und der Fußwegbereite in den Erdgeschosszonen ausreic hend große Flächen erfor-
derlich, die auch als Wartezonen dienen sollen. Aus diesem Grund wird entlang des Neumarktes ein-
schließlich der Ecke Johannisstraße eine Fläche festgesetzt, welche mit einem Gehrecht („G1“) im Erd-
geschoss zu belasten ist. Mit dieser Fläche, welche gemäß dem städtebaulichen Konzept als Arkade aus-
gestaltet wird, wird den Erfordernissen des ÖPNV -Verkehrs Rechnung getragen, indem vor den stark 
frequentierten Haltestellen am Neumarkt ausreichend Raum für wartende Fahrgäste geschaffen wird  
und gleichzeitig die Durchwegung des Bereichs vor dem nördlichen Baukörper im Plangebiet sicherge-
stellt ist. Im Bereich der nördlichen Johannisstraße wird diese Arkade und folglich auch das Gehrecht 
„G1“ weitergeführt. 
Dem folgend wird im Bebauungsplan die folgende Festsetzung getroffen:  
Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Arkade  mit der Bezeichnung „G1“ sind Gehrechte zu 
Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
Überdies werden Vereinbarungen hinsichtlich der Möblierung, der Zuständigkeit einer Unterhaltung der 
Flächen im Bereich des festgesetzten Gehrechts „G1“ im Durchführungsvertrag getroffen. 
 
  
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2.  ÖRTLICHE BAUVORSCHRI FTEN  
Gemäß § 84 Absatz 3 i. V. m. Absatz 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gült igen 
Fassung, sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
2.1. TECHNISCHE DACHAUFBAUTEN 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) eine ortsbildbeein-
trächtigende Wirkung entfalten, sind dies e, sofern sie mehr als ein Meter über den obersten Dachab-
schluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, allseitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen: 
Im Plangebiet sind technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen 
zur Gewinnung erneuerbarer Energien, allseitig bis zur Höhe ihrer  Oberkante durch seitlich auf-
gehende Verkleidungen gestalterisch einzufassen, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt. 
(vgl. textliche Festsetzung (Teil B)) 
 
2.2. FASSADEN 
Parallel zur A usarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde für das Vorhabengebiet ein 
Fassadenkonzept zu den einzelnen Gebäudeabschnitten entwickelt. Ziel ist es, das relativ großvolumige 
Bauvorhaben in seiner stadtgestalterischen Ansicht in einzelne Abschnitte mit unterschiedlichen Fassa-
den einzuteilen, so dass der historische Zuschnitt mit kleinteiligeren Gebäuden weiterhin ablesbar ist.  
Um das Thema Fassade an diesem zentralen Ort im Stadtzentrum verbindlich vor der  weiteren Bauleit-
planung abzustimmen, hat der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt das Fassadenkonzept am 
24.10.2024 beschlossen. 
Das Fassadenkonzept wird als Anlage zum Durchführungsvertrag verbindlich. 
 
2.3. REGENWASSERBEWIRTSCHAFTUNG  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist nachzuweisen, wie ein Abfluss des im Plangebiet anfallen-
den Niederschlagswassers sowie dessen schadlose Beseitigung erfolgen kann. Gemäß dem nach § 55 
Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) geltenden Grundsätzen der Abwasserbeseitigung gilt, dass Nieder-
schlagswasser möglichst ortsnah versickert oder verrieselt werden soll. Daher ist zunächst geprüft wor-
den, ob eine Versickerung des zusätzlich anfallenden Niederschlagswassers möglich ist. Die im Rahmen 
des Bebauungsplanverfahrens durchgeführte wasserwirtschaftliche Voruntersuchung hat ergeben, dass 
eine Versickerung des Niederschlagswassers aufgrund der nahezu vollständigen Versiegelung des Vor-
habengebiets ausscheidet. Eine oberflächennahe Versickerung ist aufgrund der Unterkellerung des Vor-
habengebietes Fläche (A) durch eine Tiefgarage nicht möglich.  
Deshalb ist vorgesehen, das Niederschlagswasser über die öffentliche Kanalisation  abzuleiten. Für die 
Einleitung aus dem Kanalnetz in öffentliche Gewässer halten die Stadtwerke zentrale Regenrückhaltebe-
cken vor. Da das Vorhabengebiet bereits überwiegend versiegelt ist, erfolgt keine Erhöhung der Abfluss-
menge. 
Die vorhandenen Leitungen in der Seminarstraße sowie der Lyrastraße als auch die weiterführenden 
Vorflutleitungen wurden nach Angaben de r Stadtwerke Osnabrück AG im Rahmen der Fortschreibung 
des Generalentwässerungsplanes im Jahr 2014 für die geplante Entwässerung überprüft und sind aus-
reichend dimensioniert. Die vorhandenen Leitungen können somit zum Anschluss der neuen Grund-
stücksentwässerungsanlagen genutzt werden. 
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Für Regenereignisse, die jenseits der üblichen Bemessungswerte liegen, sind  Notwasserwege aufzuzei-
gen. Um ein wildes Abfließen bzw. Überfließen über private Grundstücke mit dem Risiko von Sachschä-
den zu vermeiden, sollen  frühzeitig Möglichkeiten und Festlegungen zur Anpassung des Geländes, der  
Bebauung und der verkehrlichen Erschließung an das Überflutungsrisiko genutzt werden. Hierzu gehört 
auch die Festlegung von Grundstücks-, Straßen- und Gebäudehöhen sowie die Festlegung von Notwas-
serwegen über die das Wasser im Extremwetterfall schadlos aus der Bebauung abgeleitet werden kann. 
Im Rahmen des erforderlichen Entwässerungsantrags ist ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986 -100 
für die Gesamtanlage zu führen.  
 
3.  SONSTIGES  
3.1. BODENORDNUNG 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse durch Über-
tragung geplanter öffentlicher Flächen an die Stadt erforderlich. Dieses wird über einen Durchführungs-
vertrag geregelt. 
 
3.2. FOLGEKOSTEN DER BAULEITPLANUNG 
Die Details zur Übernahme der Kosten der neuen Erschließung durch den Vorhabenträger  werden in 
einem bis zum Satzungsbeschluss abzuschließenden Durchführungsvertrag geregelt.  
 
4.  VORHABEN - UND ERSCHL IEßUNGSPLAN  
Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) abgestimmt, 
der Wirksamkeitsvoraussetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist. Der VEP beschreibt das 
Vorhaben konkret und stellt die Grundlage sowohl für die Durchführungspflicht als auch für die Aufhe-
bung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans dar. 
 
5.  DURCHFÜHRUNGSVERTRAG  
Mit der Vorhabenträgerin wird seitens der Stadt ein Durchführungsvertrag geschlossen, der ergänzend 
zu den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans weitere Inhalte 
regelt. In diesem verpflichtet sich die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB u. a. dazu,  
 das Fassadenkonzept umzusetzen, 
 das im VEP festgelegte Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer 
näher bestimmten Frist auf eigene Kosten durchzuführen,  
 einen bestimmten Anteil des geschaffenen Wohnraums sozial- und preisgebunden an Endverbrau-
cher (hier: Studierende) abzugeben und  
 bei der Errichtung von Wohngebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Personen dienen, den 
Energiestandard mindestens der aktuell ersten Stufe der Förderung energiesparenden Bauens der 
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) (z. Zt. Energie-Effizienzhaus 40) einzuhalten,  
 Maßnahmen einer nachhaltigen Energieversorgung umzusetzen, 
 das Werbeanlagenkonzept zu sichern sowie 
 die Zugänglichkeit der Passage für die Öffentlichkeit zu sichern. 
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D UMWELTBERICHT  
1.  EINLEITUNG  
1.1. KURZDARSTELLUNG DER ZIELE UND INHALTE DES BEBAUUNGSPLANS 
Der Aufstellungsbereich des B-Plans Nr. 651 – südlich Neumarkt – liegt im südlichen Bereich der Osnab-
rücker Innenstadt im gleichnamigen Stadtteil Innenstadt. Im Norden wird das Plangebiet von dem Neu-
markt begrenzt, im Osten von der Johannis- und sog. „Kleinen Rosenstraße“, im Süden von der Großen 
Rosenstraße und im Westen schließlich von an die Ko lping- und Lyrastraße angrenzende Bestandsbe-
bauung (s. Abbildung 5). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 5: Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 
Das Vorhaben verfolgt das übergeordnete Ziel, die zum Teil seit Jahren brachliegenden Flächen bzw. den 
verfallenden Leerstand zu einem Wohn - und Geschäftsquartier in zentraler Lage zu entwickeln. Dem 
Wohnen für alle Generationen soll dabei ein besonderer Stellenwert beigemessen werden. Aufgrund 
seiner zentralen Lage in der Osnabrücker Innenstadt ist das Gebiet dafür prädestiniert, im Sinne einer 
nachhaltigen Stadtentwicklung, der Stärkung des Innenbereichs und auch hinsichtlich der Reduzierung 
der Neuinanspruchnahme von Freiflächen im Außenbereich zu einem verdichteten urbanen Stadtquar-
tier entwickelt zu werden. Um di eses städtebauliche Ziel erreichen zu können, werden für das Vorha-
bengebiet die überwiegende Nutzung Wohnen und Einzelhandel festgesetzt und die drei arrondierend 
in den Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans einbezogenen Bereiche des Plange-
bietes als Urbanes Gebiet (MU) abgegrenzt. 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 1,55 ha. Der durch das geplante Bauge-
biet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 1,55 ha. Planungsrechtlich kommt es vor dem 
Hintergrund des geltenden B-Plans 600 – Einkaufszentrum Neumarkt - zu keiner Neuversiegelung (s. Kap. 
D 2.1.3). 

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Flächenbilanz: 
Bauflächen ca. 1,16 ha, 
davon öffentliche Verkehrsflächen ca. 0,39 ha. 
 
1.2. UMWELTSCHUTZZIELE AUS ÜBERGEORDNETEN FACHGESETZEN UND FACHPLANUNGEN 
SOWIE IHRE BERÜCKSICHTIGUNG 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634, zuletzt geändert am 20. Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 184)), 
die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Plan zeichenverordnung (PlanZV), jeweils in der zurzeit 
gültigen Fassung, zugrunde. 
Im Bebauungsplanverfahren greift ggf. die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 bis 18 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) in der zurzeit gültigen Fassung 
vom 8. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2240), auf die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung im Zuge der 
Umweltprüfung mit einem landschaftsplanerische n Fachbeitrag eingegangen worden ist. Im Rahmen 
dieses Fachbeitrages sind die ggf. aufgrund erheblicher Beeinträchtigungen erforderlichen Vermeidungs-
, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen abgeleitet worden (DENSE & LORENZ 2024). 
Es gelten die artensch utzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über besonders 
geschützte Arten zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vogelarten sowie alle Fledermausarten 
gehören. Die genannten Paragraphen regeln die Verbotstatbestände und deren Anwendung. Von daher 
ist ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erarbeitet worden, der Maßnahmen benennt, die Verbotstat-
bestände ausschließen (DENSE & LORENZ 2023). 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) 
bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils gültigen Fassung. 
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersächsischen Wasserrechts 
(NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils gültigen Fassung zu beachten.  
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkende sowie die von ihm ggf. ausgehenden Immissionen 
bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) respektive die Verkehrsschutzver-
ordnung (16. BImSchV), die Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 
(Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. Um dem Aspekt beeinträchtigender Immissionen ge-
recht zu werden, sind die diesbezüglich erforderlichen baul ichen Rahmenbedingungen in einem  Fach-
beitrag Schallschutz dargelegt worden (RP SCHALLTECHNIK 2024). 
Fachplanerische und gesetzliche Vorgaben 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück wird das Plangebiet als gewerbliche Bau-
fläche, die Flächen in direkter Nachbarschaft als gemischte Bauflächen dargestellt. Im Norden begrenzt 
die örtliche Hauptverkehrsstraße das Plangebiet; entlang der Großen Rosenstraße verläuft eine unterir-
dische Hochspannungsleitung (>= 110kV). 
Die Aussagen des Landschaftsrahmenplans (LRP) der Stadt Osnabrück aus dem Ja hr 1992 sind im We-
sentlichen 2001 in den landschaftsplanerischen Fachbeitrag zur Neuaufstellung des Flächennutzungs-
plans eingeflossen. Von daher werden die Aussagen des LRP nicht mehr dezidiert aufgeführt. Der land-
schaftsplanerische Fachbeitrag zum FNP trifft keinerlei Aussagen hinsichtlich des Plangebietes. 
Mit Blick auf die  im Rahmen der Umweltprüfung gesondert zu betrachtenden Schutzgüter Fläche und 
Biodiversität wird auf die Intention der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung bzw. 
auf die der Nationalen Strategie zur Biodiversität verwiesen. Darüber hinaus sind die vom Rat der Stadt 
Osnabrück beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung“ zu berücksichtigen.  Letztere 
fokussieren im Wesentlichen auf die Themenfelder Energiekonzept, Photovoltaik, Dach- und Fassaden-
begrünung, Begrünung von Stellplatzanlagen sowie Regenwasserversickerung. 
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Das Freiraumentwicklungskonzept der Stadt (Stadt Osnabrück 2022) identifiziert das Plangebiet als einen 
“Schwerpunktraum urbaner Siedlungsber eiche“. Im Allgemeinen sind diese Schwerpunkträume durch 
konzentriert auftretende Belastungsfaktoren oder Handlungsbedarfe gekennzeichnet. Hinsichtlich des 
thermisch hoch belasteten Plangebietes richten sich die freiraumbezogenen Maßnahmen v. a. auf eine 
Minderung des ausgeprägten Hitzeinseleffekts. 
Sofern das Vorhaben den in den Fachgesetzen und -planungen formulierten Zielsetzungen nicht gerecht 
wird, wird in den Kapiteln zu den entsprechend betroffenen Schutzgütern darauf Bezug genommen. 
 
2.  BESCHREIBUNG DE R UMWELTAUSWIRKUNGEN  
2.1. BESTANDSAUFNAHME UND BEWERTUNG DES UMWELTZUSTANDES 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird nachfolgend auf die betroffenen Schutzgüter bezogen 
dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung herauszustellen und Hin weise auf ihre 
Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu können. Anschließend wird - vor dem 
Hintergrund der eingeholten Fachgutachten - die mit der Durchführung der Planung verbundene Verän-
derung des Umweltzustandes dokumentiert und bewertet. Die mit der Neuplanung einhergehenden 
Auswirkungen auf die Umweltgüter werden herausgearbeitet, um anschließend Maßnahmen zur Ver-
meidung, Minderung sowie ggf. zum Ausgleich und Ersatz erheblicher negativer Auswirkungen ableiten 
zu können. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, ist der Begriff “Aus-
gleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation zu verstehen. 
Darüber hinaus ist auf Vermeidungs -, Minderungs- und vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen einzuge-
hen, die aus den Anforderungen des Artenschutzrechts resultieren können. 
Es wird auf eine durchgängige schematische Aufschlüsselung baubedingter, anlagen bedingter und be-
triebsbedingter Auswirkungen verzichtet. Wo allerdings eine derartige Differenzierung sinnvoll er-
scheint, wird darauf im entsprechenden Kapitel im Textblock zum Schutzgut eingegangen. Hinsichtlich 
der einzelnen Schutzgüter werden die wesentlichen Ergebnisse zugrundeliegender Gutachten darge-
stellt, um negative aber ggf. auch positive Wirkungen der Planung deutlich machen zu können. Für wei-
tergehende, detailliertere Informationen wird auf die jeweiligen Gutachten verwiesen. 
 
2.1.1. Schutzgut Mensch 
Maßgebliche Aspekte bezüglich des Schutzgutes Mensch in der Umweltprüfung sind die Gesundheit und 
das Wohlbefinden, die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- und Freizeitfunktionen. 
Vor diesem Hintergrund rückt zunächst der Aspekt Lärm hinsichtlich der Konfliktbewältigung im Bauleit-
planverfahren in den Vordergrund.  Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der angr enzenden Straßen er-
heblich durch Lärmeinträge beeinträchtigt. Die 16. BImSchV (Bundesimmissionsschutzverordnung) legt 
für urbane Gebiete (MU) 1 Grenzwerte von 64 dB(A) tags und 54 dB(A) 2 nachts fest. Verkehrslärm der 
Belastungswerte von mehr als 65 dB(A) (gemittelter Pegel während des Tages) erreicht, führt mit hoher 
Wahrscheinlichkeit zu einem erhöhten Risiko einer Herz -Kreislauf-Erkrankung; Belastungswerte ober-
halb von 70 dB(A) tags bzw. 60 dB(A) nachts stellen nach geltender Rechtsauffassung eine Gesundheits-
gefährdung dar. 
                                                           
1 Hinsichtlich Charakter und Umfang an Wohnungen entspricht auch das ausgewiesene Vorhaben gebiet einem Urbanen 
Gebiet (MU). 
2 dB(A) (Dezibel) ist die Maßeinheit des Schalldruckpegels (Geräuschpegel) nach der international genormten Frequenzbe-
wertungskurve A. Der gemessene Wert ist abhängig von der Entfernung zur Schallquelle. Eine Zunahme um 10 dB(A) 
entspricht in der subjektiven menschlichen Wahrnehmung einer Verd oppelung der Lautstärke. 40 Dezibel entsprechen 
dem Geräuschpegel eines leisen, aber nicht geflüsterten Gesprächs. 
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Die durchgeführte schalltechnische Untersuchung prognostiziert für das Plangebiet bei Vorhabenreali-
sierung entlang der Straße Am Neumarkt mit 69 dB(A) tags und 61 dB(A) nachts die höchsten verkehrs-
bedingten Immissionswerte. Für die Nacht stunden ist damit hier die Schwelle der Gesundheitsgefähr-
dung überschritten. Auch entlang der Johannisstraße muss mit Überschreitungen – 65 dB(A) tags und 57 
dB(A) nachts – der Grenzwerte gerechnet werden. In den sonstigen Straßenzügen im Plangebiet wird es 
aufgrund des Planvorhabens zu keinen Überschreitungen der Grenzwerte für Verkehrslärmbelastungen 
kommen. Aufgrund der städtebaulichen Intention kommen für die notwendige Konfliktlösung – Über-
schreitung der Grenzwerte – ausschließlich Maßnahmen des passiven Schallschutzes in Frage. Diese sind 
über die textlichen Festsetzungen zum Themenkomplex Immissionsschutz definiert und gewährleistet. 
Lärmbelastungen aus den gewerblichen Nutzungen sind auf der Grundlage der in der Technischen An-
leitung zum Schutz gegen  Lärm (TA Lärm) genannten Immissionsrichtwerte zu beurteilen. Diese der 
schalltechnischen Untersuchung zugrundeliegenden Richtwerte liegen für Urbane Gebiete bei 63 dB(A) 
tags und 45 dB(A) nachts. Vorausgesetzt, dass Liefervorgänge nur tagsüber erfolgen, k ommt die schall-
technische Untersuchung zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben immissionsschutzrechtlich umsetzbar ist; 
es sind weder für die umliegende noch für die geplante Bebauung Schutzmaßnahmen hinsichtlich ge-
werblich bedingter Lärmbelastungen erforderlich. 
Die durch die Bautätigkeit ausgehenden Wirkungen werden die Bewohner der angrenzenden Bestands-
bebauung unmittelbar betreffen. Während der langjährigen Bauphase wird es neben der Lärmbelastung 
zu anhaltenden Beeinträchtigungen durch Staub und Erschütteru ngen kommen. Hiervon werden nicht 
nur die sukzessive hier “zuziehenden“ Menschen betroffen sein, sondern partiell auch die an den Zulie-
fer- bzw. An- und Abfahrrouten lebenden Einwohner der Stadt. Diese Belastungen sind aber letztendlich 
doch von temporärem Charakter und auf die Tagesstunden beschränkt; es ist zudem anzunehmen, dass 
sie mit zunehmender Realisierung des Quartiers in der Intensität abnehmen werden. 
Ein weiterer Aspekt gesunder Wohn - und Arbeitsverhältnisse ist die natürliche Belichtung bzw. B eson-
nung der Wohn - und Arbeitsräume. Um die Planung auch diesbezüglich beurteilen zu können, ist ein 
Verschattungsgutachten erstellt worden, das auf der Grundlage der Din EN 17037 aufzeigt, inwieweit 
eine mindestens 90minütige Besonnung zwischen dem 1. Feb ruar und dem 23. März gewährleistet ist 
(Küssner 2024). Im Ergebnis zeigt sich, dass weite Teile der Bestandgebäude diese Vorgabe aufgrund der 
Planung verfehlen werden oder bereits aufgrund der gegenwärtigen Situation verfehlen. Die konkreten 
Grundrissplanungen des Bebauungs konzeptes zeigen, dass im Vorhabengebiet selbst nur knapp die 
Hälfte der vorgesehenen Wohnungen eine DIN -konforme Besonnungsdauer aufweisen wird. Letztend-
lich wird aber der städtebaulichen Zielsetzung ein höheres Gewicht beigemessen als  der Beibehaltung 
der Besonnungsdauer in der betroffenen Nachbarschaft des Vorhabengebietes sowie der Sicherstellung 
durchgehend DIN-konformer Besonnungszeiten innerhalb des geplanten Bebauungskonzeptes. Dabei ist 
auch beachtlich, dass der geltende Bebauu ngsplan Nr. 600 „Einkaufszentrum Neumarkt“ zu ähnlichen 
Beeinträchtigungen in der Nachbarschaft geführt hätte. 
Obschon das Vorhaben hinsichtlich des Ist -Zustandes nicht zur Etablierung von Grünräumen oder zur 
Verbesserungen hinsichtlich des defizitären Grü nvolumens führen wird, werden geringe positive Aus-
wirkungen hinsichtlich der Wohn- und Freizeitfunktion prognostiziert, die v. a. aus der Aufwertung der 
Aufenthaltsqualität zu begründen sind. Diese Aufwertung wird insbesondere aus der Entwicklung einer 
Passage mit Geschäften und Gastronomieeinrichtungen sowie aus einer Revitalisierung und Vernetzung 
mit den angrenzenden Stadträumen hergeleitet (s. Kap. D 2.1.7). Andererseits führt das Vorhaben zum 
Verlust der wenigen klimawirksamen Freiflächen und Bäume. 
Auch wenn  mittels entsprechender Planfestsetzungen die Lärmproblematik gelöst werden wird und  
auch wenn davon ausgegangen werden kann , dass weitere Belastungsfaktoren zeitlich befristet sein 
werden und das Vorhaben die stadtklimatische Belastungssituation ni cht wesentlich verschlechtern 
wird, wird bezogen auf das Schutzgut Mensch von erheblichen Beeinträchtigungen auszugehen sein. Da 
die fachlichen Intentionen sowohl der im Rahmen des Konzepts zur Anpassung an die Folgen des Klima-
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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wandels für Osnabrück erarbei teten Planungshinweiskare (GEO-Net 2017) als auch des Freiraument-
wicklungskonzept der Stadt  nicht berücksichtigt worden sind, werden die zukünftig in diesem bereits 
jetzt klimatisch hoch belasteten Bereich der Stadt wohnenden und arbeitenden Menschen den z uneh-
menden Folgen der Klimakrise – Zunahme der Hitzetage und Tropennächte - ausgesetzt sein. Dies er-
scheint umso problematischer, wenn mit der Realisierung eines Altenwohnheims eine besonders vul-
nerable Bevölkerungsgruppe diesen Belastungen ausgesetzt sein wird. 
 
2.1.2. Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie biologische Vielfalt (Biodiversität) 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes in ihrer 
natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind die Auswirkungen ei-
ner B-Planaufstellung u. a. auf Tiere und Pflanzen sowie die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu berück-
sichtigen. 
Das Plangebiet weist aufgrund seines hohen Versiegelungsgrades k eine nennenswerte Bedeutung hin-
sichtlich des Naturhaushaltes auf. Bei der Würdigung der naturschutzfachlichen Wertigkeiten ist zwi-
schen den Aspekten Eingriffsregelung und Artenschutz zu unterscheiden. Inmitten der Innenstadt finden 
sich im Plangebiet – neben der vorhandenen Bausubstanz und ihrer Infrastruktur – nur kleinräumig un-
versiegelte Freiflächen mit einer überwiegend artenarmen Biotoptypenausstattung, die sich v. a. aus 
teilweise verbuschten Ruderal- und Hochstaudenfluren unterschiedlicher Entwicklungsstadien zusam-
mensetzt. Mit der aktuellen Planung werden 1.122 m2 des Biotoptyps URT – Ruderalflur trockener Stand-
orte - der Wertstufe II3 sowie zwei Einzelbäume überplant. Der im Rahmen der bisherigen Abstimmung 
vorgebrachten Anregung die vier verbleibenden Straßenbäume in der Seminarstraße im Sinne des Ver-
meidungsgebotes (§ 15 BNatSchG – Vermeidung vermeidbarer Eingriffe) festzusetzen ist im Rahmend 
der Abwägung zugunsten einer städtebaulichen Flexibilität nicht gefolgt worden. 
Da davon auszugehen ist, dass die Überplanung älterer Bausubstanz negative Auswirkungen auf die Ar-
tengruppe der Fledermäuse und Vögel haben kann, ist im Winter 2023 – aufbauend auf vorangegangene 
Untersuchungen der Jahre 2013 und 2014 - ein Fachbeitrag Artenschutz erstellt worden . Die Untersu-
chungen zeigen im Ergebnis mit Blick auf die Fledermäuse, dass im Plangebiet lediglich die Zwergfleder-
maus nachgewiesen werden kann. Da diese Art nur sporadisch und ohne Aufenthalt erfasst worden ist, 
ist davon auszugehen, dass die überplanten Gebäude nicht als Winterquartier genutzt werden und dass 
dem Plangebiet keine Funktion als Jagdgebiet für diese Art zugewiesen werden kann. Die avifaunistische 
Kartierung weist insgesamt zehn Vogelarten nach, von denen lediglich die Ringeltaube und der Stieglitz 
(Brutverdacht) als Brutvogelarten einzustufen sind. Die verbleibenden acht Arten nutzen das Plangebiet 
als Nahrungsgast. Die Dohle wird seit 2021 auf der niedersächsischen Vorwarnliste geführt; die übrigen 
Arten stehen weder auf der Roten Liste Niedersachsen und Bremen noch auf der Roten Liste Deutschland 
und von daher als ungefährdet eingestuft. Vorkommen sonstiger streng geschützter oder gefährdeter 
Tier- und Pflanzenarten wurden nicht nachgewiesen . Natura 2000-, FFH- und Vogelschutzgebiete wer-
den von der Planung nicht berührt. Auch Naturdenkmale sind im Aufstellungsbereich nicht verzeichnet. 
Von der Planung sind lediglich geringwertige, nicht kompensationspflichtige Biotoptypen betroffen. 
Auch für die Avifauna und die Fledermäuse sind die Strukturen im Plangebiet nur von geringer Bedeu-
tung. Insgesamt ist vor diesem Hintergrund nicht von Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes 
Arten und Lebensgemeinschaften auszugehen. Da bedeutende Vernetzung aus dem Plangebiet heraus 
mit angrenzenden Habitatstrukturen nicht feststellbar sind, wird auch hinsichtlich des Schutzgutes Bio-
diversität nicht von Beeinträchtigungen auszugehen sein. 
 
                                                           
3 Wertstufe II (allgemeine bis geringe Bedeutung) auf der Skala von I (geringe Bedeutung) bis V (besondere Bedeutung) 
über die Wertstufen III (allgemeine Bedeutung) und IV (besondere bis allgemeine Bedeutung). 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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2.1.3. Schutzgut Boden 
Eine dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück entsprechende Bodenfunktionsbewertung – ihr liegen 
v. a. die Teilfunktionen Lebensgrundlage für Pflanzen und Tiere , Ausgleichskörper im Wasserhaushalt, 
land- und forstwirtschaftliche Ertragsfähigkeit, Seltenheit des Bodens sowie Naturnähe / Regenerierbar-
keit des Bodens zu Grunde – ist aufgrund der großflächigen Versiegelung im Plangebiet nicht für e rfor-
derlich angesehen worden. Im Plangebiet sind keine Altlasten bekannt. Großmaßstäbig wird in der Bo-
denübersichtskarte 1:50.000 der Mittlere Gley-Podsol als anstehender Bodentyp dargestellt. 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen.  Diese sogenannte Bodenschutz-
klausel kommt im Änderungsbereich kaum zum Tragen, da die Planung ausschließlich bereits vollversie-
gelte Flächen bzw. stark anthropogen überprägte Rohböden in einem vergleichsweise geringen Umfang 
betrifft. Die Realisierung des Vorhabens führt planungsrechtlich zu keinen zusätzlichen Neuversiegelun-
gen, da die Festsetzungen des geltenden B-Plans Nr. 600 “Einkaufszentrum Neumarkt“ maßgeblich sind, 
der mit einer GRZ von 1,0 bereits eine Vollversiegelung zulässt. Auch wenn das Bebauungskonzept die 
Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 vorsieht, ist vor diesem Hintergrund 
insgesamt von keinen erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Boden auszugehen. 
 
2.1.4. Schutzgut Fläche 
Ein Ziel der National en Nachhaltigkeitsstrategie ist es, nunmehr bis 2030 die tägliche Neuinanspruch-
nahme durch Siedlungs - und Verkehrsflächen bundesweit auf 30 Hektar zu senken. Dieses 30 -Hektar-
Ziel soll – ebenso wie die Bodenschutzklausel – die Flächeninanspruchnahme begrenzen und die unbe-
baute, unzersiedelte und unzerschnittene Freifläche im Außenbereich schützen. Die ökologischen Folgen 
des derzeit anhaltenden Flächenverbrauchs manifestieren sich v. a. in dem Verlust von Lebensräumen 
für Tier- und Pflanzenarten, der Zersie delung und Zerschneidung von Landschaften und Habitaten mit 
entsprechenden Folgen für die biologische Vielfalt, der eingeschränkten Aufnahme von Niederschlags-
wasser durch Versiegelung und damit einer verminderten Grundwasserneubildung sowie in der steigen-
den Lärm- und Schadstoffbelastung aufgrund zusätzlichen Verkehrsaufkommens. 
Eine Betrachtung des Schutzgutes Fläche kommt hier nicht zum Tragen, da diesbezüglich auf den Schutz 
von unbebauten, unzersiedelten und unzerschnittenen Freiflächen im Außenbereich abgestellt wird. Der 
zu betrachtende Aufstellungsbereich ist bereits flächig als Einkaufszentrum bzw. Kerngebiet mit entspre-
chender Nutzung ausgewiesen; planungsrechtlich ist mit einer GRZ von 1,0 eine Vollversiegelung bereits 
zulässig. 
 
2.1.5. Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu unterschei-
den. Natürliche Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.  Die mit der Planung einher-
gehende Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 führt zu einer (wenn auch 
nur marginalen) Erhöhung des Oberflächenabflusses, die sich ggf. auf die Grundwasserneubildungsrate 
auswirken könnte. Da eine dezentrale oder zentrale Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer 
auf Grund der annähernden Vollversiegelung nicht möglich sein wird (das gesamte Baufeld nördlich der 
Seminarstraße wird durch eine Tiefgarage quasi unterkellert werden),  sieht das Entwässerungskonzept 
vor, die anfallenden Niederschlagswässer der Regenwasserkanalis ation in der  Seminarstraße und der 
Lyrastraße zuzuführen. Auch das anfallende Schmutzwasser kann über die bereits vorhandene Schmutz-
wasserkanalisation abgeführt werden. Das überplante Areal befindet sich weder in einem Wasserschutz- 
noch in einem Überschwemmungsgebiet. Es ist von insgesamt keinen Beeinträchtigungen hinsichtlich 
des Schutzgutes Wasser aufgrund der Planung auszugehen. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Gebäude 
Bewertung Grün- und Freiflächen 
Sehr ungünstige  
bioklimatische Situation 
Die Starkregenkarte der Stadt zeigt für die Tiefpunkte im Plangebiet – vorhandene Freiflächen, Parkplätze, 
Tiefgarageneinfahrt – eine Überflutungsgefahr. Aufgrund der mit der Realisierung der Planung einhergehen-
den baulichen Veränderungen wird diese Überflutungsgefahr verlagert bzw. entschärft werden. 
 
2.1.6.  Schutzgut Klima/Luft 
Der Planbereich stellt sich aktuell als stark versiegeltes Areal dar. Dieser hohe Versiegelungsgrad im Plan-
gebiet und auch im unmittelbaren Umfeld führen dazu, dass in stadtklimatologischer Hinsicht für hier 
wohnende und arbeitende Menschen eine aktuell sehr ungünstige bioklimatologische Situation konsta-
tiert werden muss (s. Abbildung 5). Dass dieser Einschätzung zugrundeliegende Konzept zur Anpassung 
an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück (GEO -Net 2017) stellt von daher auch Maßnahmen zur 
Entsiegelung und zur Erhöhung des Grünvolumens – bis hin zum Rückbau und zur Pflanzung sogenannter 
Pocket-Parks – in den Vordergrund. Tatsächlich wird aber der aktuelle Versiegelungsgrad erhöht, da auch 
die gegenwärtigen Ruderalfluren überplant werden.  Zudem geht bestehender Baumbestand teilweise 
verloren (zwei von sechs Bäumen), verbleibender – vier Straßenbäume an der Seminarstraße – werden 
nicht festgesetzt und sind von daher zumindest gefährdet. Insgesamt kann  das Plankonzept - vor dem 
Hintergrund der Erderhitzung und der damit zunehmenden Bedeutung eines resilienten Stadtklimas – 
keine Situationsverbesserung in diesem bereits belasteten Bereich bewirken. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abbildung 6: Auszug Stadtklimaanalyse Planungshinweiskarte (Quelle: GeoNet 2017) 
Auch das Freiraumentwicklungskonzept der Stadt – Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel (2022) – weist 
auf die Notwendigkeit hin, das Grünvolumen aufgrund identifizierter sogenannter thermischer Hotspots 
deutlich zu erhöhen. Anknüpfend an die im Masterplan Innenstadt (MACHLEIDT ET AL 2019) entwickelten 
Maßnahmen wird im Rahmen des Freiraumentwicklungskonzeptes vorgeschlagen im Bereich der Innen-
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 67/75 
stadt die öffentlichen Räume zu klimaangepassten Freiräumen weiterzuentwickeln und den Klimakom-
fort in diesen Räumen zu erhöhen, Verkehrsräume umzubauen, Seitenbereiche zu vergrößern und zu 
begrünen sowie Innenhöfe zu entsiegeln und zu begrünen, Dachbegrünungen auf Flachdächern vorzu-
sehen und Dachgärten zu integrieren.Das Plangebiet liegt innerhalb der Umweltzone der Stadt Osnab-
rück. Aufgrund der städtischen Planung, den Neumarkt in naher Zukunft für den motorisierten Individu-
alverkehr zu sperren, kann davon ausgegangen werden, dass das aus dem neuen Stadtquartiers resul-
tierende Verkehrsaufkommen nicht zu einer Zunahme der Immissionsbelastung führen wird, die die der-
zeit lufthygienisch maßgebenden Grenzwerte erreicht oder überschreiten würde. 
 Die Messwerte für Stickstoffdioxid (NO2) betragen am Neuen Graben für das Jahr 2023 28 µg/m³ sowie 
29,8 µg/m³ im gleitenden 12-Monats-Mittelwert (Okt. 23 – Sept. 24). Der aktuell gültige Grenzwert liegt 
bei 40 µg NO2/m³ im Jahresmittel; die aktuellen Messwerte liegen deutlich unterhalb dieses Grenzwer-
tes. Gesonderte Anforderungen an die Gestaltung der Arkaden, unter denen es situationsbedingt zu hö-
heren Konzentrationen von Luftschadstoffen gegenüber den freien Gehwegen kommen kann, lassen sich 
aufgrund des deutlichen Abstands zum derzeit geltenden Grenzwert nicht ableiten. 
Weder die aus dem o. g. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels abgeleiteten Maßnah-
men hinsichtlich einer Klimaresilienz noch die fa chlichen Hinweise aus dem Freiraumentwicklungskon-
zept – Urbaner Freiraum im (Klima)Wandel (2022) – finden in dem Plankonzept eine adäquate Berück-
sichtigung. Dennoch kann eine signifikante weitere Verschlechterung der gegenwärtig bereits belasten-
den bzw. sehr ungünstigen bioklimatischen Situation aufgrund der Planrealisierung nicht abgeleitet wer-
den. Insgesamt wird daher nicht von zusätzlichen Belastungen hinsichtlich des Schutzgutes Klima/Luft 
auszugehen sein (s. D Kap. 2.1.1). 
Solarenergetische Prüfung 
Eine solarenergetische Prüfung des Bebauungskonzeptes ist nicht durchgeführt worden, da die Belange 
des Städtebaus stärker gewichtet worden sind als eine solarenergetisch optimierte Gebäudestellung (s. 
D Kap. 1.12). 
 
2.1.7. Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Landschafts- respektive Stadtbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraum-
typischen Vielfalt, Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als 
verarmt anzusehen, so sind die noch vorhandenen natur raumtypischen Elemente als umso erhaltens-
werter einzustufen. 
Das Plangebiet liegt innerhalb der dicht bebauten Innenstadt. Von daher treten naturraumtypische As-
pekte hinsichtlich der Bewertung des Landschaftsbildes zurück und rein stadtgestalterische Merkm ale 
rücken diesbezüglich in den Vordergrund. Der von großen Baukörpern – derzeit zum Teil leerstehend – 
geprägte Gebietscharakter bleibt aufgrund einer entsprechenden Neubebauung / -gestaltung erhalten. 
Die geplante Passage zwischen der Seminarstraße und der Ecke Johannistraße/Neumarkt wird zukünftig 
eine Verbindung zu angrenzenden Stadträumen schaffen und so – im Gegensatz zum Ist -Zustand - für 
eine gewisse Aufenthaltsqualität sorgen können. Die als “Landmarken“ wirkenden höhergeschossigen 
Gebäude sowie die als übernommene Elemente der Altstadt wahrnehmbaren Arkaden an der Ecke Jo-
hannisstraße/Neumarkt werden das Stadtbild insgesamt aufwerten können. 
 
2.1.8. Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v. a. Güter umschrieben, di e etwa als 
architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 68/75 
darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtungen für den Gemeinbedarf, als öffent-
liche Infrastruktur für Ver- und Entsorgung oder in Gestalt traditioneller Wegebeziehungen etc. von dem 
jeweiligen Vorhaben betroffen sein. 
Vorhandene Grundwassermessstellen sind nach Möglichkeit zu erhalten. Weitere Kultur - und sonstige 
Sachgüter im o. g. Sinne sind von der Planung nicht betroffen. 
 
2.1.9. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unter-
schiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie Wechselwirkungen 
aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge zu betrachten. Insgesamt steht also 
hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein stark vernetztes 
komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Die Überbauung von Böden unterbindet bzw. beeinträchtigt generell ihre Lebensraumfunktion für Bo-
denorganismen und Pflanzenarten, ihre Funktion als Filter -, Puffer- und Transformatorsystem für die 
Grundwasserneubildung und –reinhaltung sowie als Speicher raum für Nährstoffe  und Niederschlags-
wässer. Als weiterer Aspekt ist zu beachten, dass Böden unter Vollversiegelung ihre Funktion als Kohlen-
stoffspeicher verlieren und somit zur Verschärfung der CO 2-Belastung in der Atmosphäre beigetragen 
werden kann. Versiegelungen führen g rundsätzlich zu Veränderungen des Oberflächenabflusses, der 
Grundwasserneubildungsrate sowie der lokalklimatischen Situation im Betrachtungsraum. Darüber hin-
aus kann es zum Verlust maßgeblicher Teillebensräume von Tier- und Pflanzenarten kommen. 
Eine Erhöhung des Versiegelungsgrades bzw. Neuversiegelungen sind mit dem Vorhaben nicht verbun-
den. Eine erhebliche Beeinträchtigung wird “nur“ hinsichtlich des Schutzgutes Mensch gesehen; von da-
her ist der Aspekt der Wechselwirkungen vernachlässigbar. 
 
2.1.10. Risiken 
Risiken für die Umwelt sind mit der Planung nicht verbunden ; Risiken für die Gesundheit der zukünftig 
im Plangebiet lebenden und arbeitenden Menschen resultieren aus der hohen stadtklimatischen Belas-
tungssituation, die sich im Zuge der Klimakrise – Zunahme der Hitzetage und Tropennächte - in Zukunft 
verschärfen wird.  
 
2.1.11. Kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben 
Direkte kumulierende Wirkungen mit anderen Vorhaben sind nicht gegeben.  Hinsichtlich des Aspektes 
Luftgüte wird auf zukünftig sinkende Grenzwerte und mögliche Konflikte im Hinblick auf eine Neugestal-
tung des Neumarktes und der damit eingehenden Verortung von Bushaltestellen verwiesen ( s. D Kap. 
2.1.6). 
 
2.1.12. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Mit Realisierung der Planung werden zum Teil seit Jahren brachliegende Flächen bzw. verfallender Leer-
stand zu einem Wohn- und Geschäftsquartier in zentraler Lage entwickelt. Umweltauswirkungen erge-
ben sich aufgrund der gegenwärtigen bzw. der zunehmenden hohen stadtklimatologischen Belastungs-
situation, was sich in Form  erheblicher Beeinträchtigungen zukünftig hier lebenden und arbeitender 
Menschen im Hinblick auf die Klimakrise manifestiert. Beeinträchtigungen der sonstigen im Rahmen der 
Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter sind nicht anzunehmen. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 69/75 
Die bei Realisierung des Vorhabens zu erwartenden Umweltauswirkungen sind im Folgenden tabellarisch 
zusammengestellt und hinsichtlich ihrer Erheblichkeit beurteilt. 
Tab. 1: Umweltauswirkungen der B-Planaufstellung 
Schutzgut Auswirkungs-/Beeinträchtigungsgrad 
MENSCH - - 
ARTEN UND LEBENSGEMEINSCHAFTEN/BIODIVERSITÄT o 
BODEN  o 
FLÄCHE o 
WASSER o 
KLIMA/LUFT o 
STADTBILD + 
KULTUR-/SACHGÜTER o 
+ = positive Auswirkungen 
o = keine Auswirkungen/Beeinträchtigungen 
- = geringe, nicht erhebliche Beeinträchtigungen 
- - = erhebliche Beeinträchtigungen 
- - - = sehr erhebliche Beeinträchtigungen 
 
 
3.  MAßNAHMEN ZUR VERMEI DUNG, MINDERUNG UND ZUR KOMPEN-
SATION ERHEBLICHER N ACHTEILIGER UMWELTAU SWIRKUNGEN  
Mit Blick auf Vermeidungs-, Minderungs- sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist zwischen Festset-
zungen im Geltungsbereich des B-Plans und Maßnahmen auf Flächen, die außerhalb dieses Geltungsbe-
reiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnahmen umfasst, 
ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfa ssenderen Kompensation (Kompensationsmaßnah-
men) zu verstehen.  Darüber hinaus sind artspezifische Vermeidungs -, Minderungsmaßnahmen zu be-
rücksichtigen, die aus den Anforderungen des Artenschutzes resultieren und darauf abzielen, die Erfül-
lung von Verbotstatbeständen gemäß § 44 BNatSchG Abs. 1 zu vermeiden. 
Der Aufstellungsbereich des Bebauungsplans Nr. 651 – südlich Neumarkt - ist seit dem Jahr 2014 durch 
die rechtsgültigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 600 – Einkaufszentrum Neumarkt - “belegt“. 
Von daher ist gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB bei der Kompensationsermittlung von den planzeichneri-
schen Festsetzungen Einkaufszentrum (EKZ) und Kerngebiet (MK) und einer GRZ von 1,0 auszugehen. Es 
sind also auch mit Blick auf die Neuversiegelungen im Bereich der derzeitigen Brachflächen die Festset-
zungen des Bebauungsplans Nr. 600 maßgeblich. 
 
3.1. EINGRIFFSREGELUNG 
Da keines der im Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter, die im Zuge der natur-
schutzfachlichen Eingriffsregelung zu einem Kompensationserf ordernis führen könnten, einer erhebli-
chen Beeinträchtigung ausgesetzt sein wird, kommt die Eingriffsregelung nicht zur Anwendung; es sind 
keine Kompensationsmaßnahmen erforderlich. 
Einige der textlichen Festsetzungen des B-Plans sollen der Minderung der Eingriffsfolgen dienen. So 
 ist die mindestens extensive Begrünung auf den zukünftigen Dachflächen vorgeschrieben, die Kom-
bination mit Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien ist zulässig; 
 ist über eine entsprechende Festsetzung geregelt, dass die Beleuchtung im neuen Wohnquartier auf 
eine für Fledermäuse verträgliche Art und Weise erfolgt. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Vermeidungsmaßnahmen hinsichtlich des Artenschutzes sollen über die Hinweise Nr. 12 bis 14 gewähr-
leistet werden. 
 
3.2. IN BETRACHT KOMMENDE PLANUNGSVARIANTEN 
Vor dem Hintergrund der Vornutzung des Plangebietes und der innerstädtischen Lage sind - nicht zuletzt 
auch mit dem Ziel des schonenden Umgangs mit den Schutzgütern, Boden, Fläche und Landschaft - et-
waige Alternativen zu einer baulichen Nutzung nicht in Betracht gezogen worden. 
 
4.  ZUSÄTZLICHE ANGABEN  
4.1. TECHNISCHE VERFAHREN BEI DER UMWELTPRÜFUNG 
Im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrages ist eine Biotoptypenkartierung nach dem Kartier-
schlüssel der Biotoptypen in Niedersachsen  (DRACHENFELS 2012) durchgeführt worden. Hinsichtlich der 
Ermittlung des Kompensationsbedarfs wurde auf die Naturschutzfachlichen Hinweise zur Anwendung 
der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung der NLÖ (NIEDERSÄCHSISCHE LANDESANSTALT FÜR ÖKOLOGIE 1994) 
jetzt NLWKN (NIEDERSÄCHSISCHER LANDESBETRIEB FÜR WASSERWIRTSCHAFT, KÜSTEN- UND NATURSCHUTZ) – mit den 
aktualisierten Rahmenbedingungen (BREUER 2006) zurückgegriffen. 
Der Untersuchung der Artengruppe der Fledermäuse liegen die Detektormethode sowie der Einsatz ei-
ner Wärmebildkamera zu Grunde (DENSE & LORENZ 2023). 
Die Berechnung der Geräuschimmissionen erfolgt mit dem Programm SoundPlan Version 8.2 gemäß TA 
Lärm (RP SCHALLTECHNIK 2024). 
Als Maßstab zur Beurteilung der Verschattung wurde die DIN EN 17037 zugrunde gelegt (KÜSSNER 2024). 
 
4.2. ENTWICKLUNGSPROGNOSEN DES UMWELTZUSTANDES 
4.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Planung sind bezogen auf die eingriffsrelevanten Schutzgüter4 keine Beeinträchtigungen verbun-
den. Insgesamt ist davon auszugehen, dass der Aufstellung des Bebauungsplans 651 keine dauerhaften 
Funktions- und Wertverluste im “Landschaftsraum“ verbunden sein werden. 
Mit Blick auf die besonderen Anforderungen des Artenschutzrechts wird davon ausgegangen, dass die 
hinsichtlich der betroffenen, besonders geschützten Fledermaus- und Vogelarten zu berücksichtigen all-
gemeinen und artspezifischen Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen gewährleisten, dass durch die 
Planung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände (§ 44 Abs. 1 BNatSchG) erfüllt werden. 
 
4.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung - Nullvariante 
Gegenstand einer qualifizierten Umweltprüfung ist auch die Betrachtung der Nullvariante und anderwei-
tiger Planungsmöglichkeiten (D Kap. 3.2). 
Ohne die Entwicklung des Quartiers südlich des Neumarkts würde das überplante Areal zumindest in 
unmittelbarer Zukunft – der derzeitige B-Plan 600 wäre nach wie vor in Kraft - seine bisherige Charakte-
ristik, die sich v. a. aus dem Leerstand bzw. der Ruderalisierung auf Teilflächen ableitet, beibehalten. Die 
vorhandenen Gehölzstrukturen würden sich u. U. über entsprechende Sukzessionsprozesse in ein Vor-
waldstadium entwickeln. Hieraus könnten sich einerseits positive Effekte hinsichtlich des zukünftigen 
                                                           
4 Die Schutzgüter Mensch sowie Kultur -/Sachgüter finden im Rahmen der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung keine 
Berücksichtigung, die Darstellung diesbezüglicher Beeinträchtigungen ist allein Gegenstand der Umweltprüfung. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 71/75 
Artenspektrums bzw. der Biodiversität (biologische V ielfalt) ergeben. Die Flächen würden ggf. zuneh-
mend von Fledermaus-, Vogel- und Insektenarten als Lebensraum genutzt werden können. 
Sollte der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 600 “Einkaufszentrum Neumarkt“ weiterhin nicht umgesetzt 
werden (hier Nullvariante), wären unter anderen Rahmenbedingungen sicherlich auch Nutzungsformen 
denkbar, die vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Klimakrise der Zielsetzung einer Klimaresilienz 
mehr Gewicht beimessen würden. 
 
4.3. BESCHREIBUNG DER GEPLANTEN MAßNAHMEN ZUR ÜBERWACHUNG DER ERHEBLICHEN 
AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS AUF DIE UMWELT (MONITORING) 
Explizite Monitoringmaßnahmen sind für das Vorhaben nicht benannt worden. 
 
5.  ALLGEMEIN VERSTÄNDLI CHE ZUSAMMENFASSUNG  
Der Aufstellungsbereich des B-Plans Nr. 671 – südlich Neumarkt – liegt im südlichen Bereich der Osnab-
rücker Innenstadt im gleichnamigen Stadtteil Innenstadt. Im Norden wird das Plangebiet von dem Neu-
markt begrenzt, im Osten von der Johannis- und Seminarstraße, im Süden von der Großen Rosenstraße 
und im Westen schließlich von an die Kolping- und Lyrastraße angrenzende Bestandsbebauung. 
Das Vorhaben verfolgt das übergeordnete Ziel, die zum Teil seit Jahren brachliegenden Flächen bzw. den 
verfallenden Leerstand zu einem Wohn - und Geschäftsquartier in zentraler Lage zu entwick eln. Dem 
Wohnen für alle Generationen soll dabei ein besonderer Stellenwert beigemessen werden. Aufgrund 
seiner zentralen Lage in der Osnabrücker Innenstadt ist das Gebiet dafür prädestiniert, im Sinne einer 
nachhaltigen Stadtentwicklung, der Stärkung des Innenbereichs und auch hinsichtlich der Reduzierung 
der Neuinanspruchnahme von Freiflächen im Außenbereich zu einem verdichteten urbanen Stadtquar-
tier entwickelt zu werden. Um dieses städtebauliche Ziel erreichen zu können, werden für das Vorha-
bengebiet die überwiegende Nutzung Wohnen und Einzelhandel festgesetzt und drei Bereiche des Plan-
gebietes als Urbanes Gebiet (MU) abgegrenzt. 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 1,55 ha. Der durch das geplante Bauge-
biet verursachte Bedarf an Grund und Boden umfasst ca. 1,55 ha. Planungsrechtlich kommt es vor dem 
Hintergrund des Ist-Zustandes bzw. des geltenden Planungsrechts zu keiner Neuversiegelung. 
 
Schutzgut Mensch 
Maßgebliche Aspekte bezüglich des Schutzgutes Mensch in der Umweltprüfung sind die Gesundheit und 
das Wohlbefinden, die Wohn- und Wohnumfeldfunktionen sowie die Erholungs- und Freizeitfunktionen. 
Vor diesem Hintergrund rückt zunächst der Aspekt Lärm hinsichtlich der Konfliktbewältigung im Bauleit-
planverfahren in den Vordergrun d. Das Plangebiet ist derzeit aufgrund der angrenzenden Straßen er-
heblich durch Lärmeinträge beeinträchtigt. 
Die durchgeführte schalltechnische Untersuchung prognostiziert für das Plangebiet bei Vorhabenreali-
sierung entlang der Straße Am Neumarkt die höchs ten verkehrsbedingten Immissionswerte. Für die 
Nachstunden ist hier die Schwelle der Gesundheitsgefährdung überschritten. Auch entlang der Johan-
nisstraße muss mit Überschreitungen der Grenzwerte gerechnet werden. In den sonstigen Straßenzügen 
im Plangebiet wird es aufgrund des Planvorhabens zu keinen Überschreitungen der Grenzwerte für Ver-
kehrslärmbelastungen kommen. Aufgrund der städtebaulichen Intention kommen für die notwendige 
Konfliktlösung – Überschreitung der Grenzwerte – ausschließlich Maßnahmen des passiven Schallschut-
zes in Frage. Lärmbelastungen aus den gewerblichen Nutzungen sind auf der Grundlage der in der Tech-
nischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) genannten Immissionsrichtwerte zu beurteilen. Vo-
rausgesetzt, dass Liefervorgänge nur t agsüber erfolgen, kommt die schalltechnische Untersuchung zu 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
Seite: 72/75 
dem Ergebnis, dass das Vorhaben immissionsschutzrechtlich umsetzbar ist; es sind weder für die umlie-
gende noch für die geplante Bebauung Schutzmaßnahmen hinsichtlich gewerblich bedingter Lärmbelas-
tungen erforderlich. 
Die durch die Bautätigkeit ausgehenden Wirkungen werden die Bewohner der angrenzenden Bestands-
bebauung unmittelbar betreffen. Während der langjährigen Bauphase wird es neben der Lärmbelastung 
zu anhaltenden Beeinträchtigungen durch St aub und Erschütterungen kommen. Hiervon werden nicht 
nur die sukzessive hier “zuziehenden“ Menschen betroffen sein, sondern partiell auch die an den Zulie-
fer- bzw. An- und Abfahrrouten lebenden Einwohner der Stadt. Diese Belastungen sind aber letztendlich 
doch von temporärem Charakter und auf die Tagesstunden beschränkt; es ist zudem anzunehmen, dass 
sie mit zunehmender Realisierung des Quartiers in der Intensität abnehmen werden. 
Um die Planung auch hinsichtlich einer natürlichen Belichtung bzw. Besonnung der Wohn- und Arbeits-
räume beurteilen zu können, ist ein Verschattungsgutachten erstellt worden, das auf der Grundlage der 
Din EN 17037 aufzeigt, inwieweit eine mindestens 90minütige Besonnung zwischen dem 1. Februar und 
dem 23. März gewährleistet ist. Im Ergebnis zeigt sich, dass weite Teile der Bestandgebäude diese Vor-
gabe aufgrund der Planung verfehlen werden oder bereits aufgrund der gegenwärtigen Situation ver-
fehlen. Die konkreten Grundrissplanungen des Bebauungs konzeptes zeigen, dass im Vorhabengebi et 
selbst nur knapp die Hälfte der vorgesehenen Wohnungen eine DIN -konforme Besonnungsdauer auf-
weisen wird. Letztendlich wird aber der städtebaulichen Zielsetzung ein höheres Gewicht beigemessen 
als der Beibehaltung der Besonnungsdauer in der betroffenen Nachbarschaft des Vorhabengebietes so-
wie der Sicherstellung durchgehend DIN-konformer Besonnungszeiten innerhalb des geplanten Bebau-
ungskonzeptes. 
Auch wenn mittels entsprechender Planfestsetzungen die Lärmproblematik gelöst werden wird und 
auch wenn davon  ausgegangen werden kann, dass weitere Belastungsfaktoren zeitlich befristet sein 
werden und das Vorhaben die stadtklimatische Belastungssituation nicht wesentlich verschlechtern 
wird, wird bezogen auf das Schutzgut Mensch von erheblichen Beeinträchtigungen auszugehen sein. Da 
die fachlichen Intentionen sowohl der im Rahmen des Konzepts zur Anpassung an die Folgen des Klima-
wandels für Osnabrück erarbeiteten Planungshinweiskare (GEO-Net 2017) als auch des Freiraument-
wicklungskonzept der Stadt  nicht berücksichtigt worden sind, werden die zukünftig in diesem bereist 
jetzt klimatisch hoch belasteten Bereich der Stadt wohnenden und arbeitenden Menschen den zuneh-
menden Folgen der Klimakrise – Zunahme der Hitzetage und Tropennächte - ausgesetzt sein. Dies er-
scheint umso problematischer, wenn mit der Realisierung eines Altenwohnheims eine besonders vul-
nerable Bevölkerungsgruppe diesen Belastungen ausgesetzt sein wird. 
Schutzgüter Arten und Lebensgemeinschaften sowie biologische Vielfalt (Biodiversität) 
Von der Planun g sind lediglich geringwertige, nicht kompensationspflichtige Biotoptypen betroffen. 
Auch für die Avifauna und die Fledermäuse sind die Strukturen im Plangebiet nur von geringer Bedeu-
tung. Insgesamt ist vor diesem Hintergrund nicht von Beeinträchtigungen h insichtlich des Schutzgutes 
Arten und Lebensgemeinschaften auszugehen. Da bedeutende Vernetzung aus dem Plangebiet heraus 
mit angrenzenden Habitatstrukturen nicht feststellbar sind, wird auch hinsichtlich des Schutzgutes Bio-
diversität nicht von Beeinträchtigungen auszugehen sein. 
Schutzgut Boden 
Mit Grund und Boden ist gemäß § 1a (2) BauGB sparsam umzugehen. Diese sogenannte Bodenschutz-
klausel kommt im Änderungsbereich kaum zum Tragen, da die Planung ausschließlich bereist vollversie-
gelte Flächen bzw. stark anthropogen überprägte Rohböden in einem vergleichsweise geringen Umfang 
betrifft. Die Realisierung des Vorhabens führt planungsrechtlich zu keinen zusätzlichen Neuversiegelun-
gen, da die Festsetzungen des geltenden B-Plans Nr. 600 “Einkaufszentrum Neumarkt“ maßgeblich sind, 
der mit einer GRZ von 1,0 bereits eine Vollversiegelung zulässt. Auch wenn das Bebauungskonzept die 
Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 vorsieht, ist vor diesem Hintergrund 
insgesamt von keinen erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des Schutzgutes Boden auszugehen. 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Schutzgut Fläche 
Eine Betrachtung des Schutzgutes Fläche kommt hier nicht zum Tragen, da diesbezüglich auf den Schutz 
von unbebauten, unzersiedelten und unzerschnittenen Freiflächen im Außenbereich abgestellt wird. Der 
zu betrachtende Aufstellungsbereich ist bereits flächig als Einkaufszentrum bzw. Kerngebiet mit entspre-
chender Nutzung ausgewiesen; planungsrechtlich ist mit einer GRZ von 1,0 eine Vollversiegelung bereits 
zulässig. 
Schutzgut Wasser 
Die mit der Planung einhergehende Versiegelung bisheriger Freiflächen in einem Umfang von 1.122 m2 
führt zu einer wenn auch nur marginalen Erhöhung des Oberflächenabflusses, die sich ggf. auf die Grund-
wasserneubildungsrate auswirken könnte. Da eine dezentrale oder zentrale Versickerung der anfallen-
den Niederschlagswässer auf Grund der annähernden Vollversiegelung nicht möglich sein, sieht das Ent-
wässerungskonzept vor, die anfallenden Niederschlagswässer der Regenwasserkanalisation in der Semi-
narstraße und der Lyrastraße zuzuführen . Auch das anfallende Schmutzwasser kann über die bereits 
vorhandene Schmutzwasserkanalisation abgeführt werden. Das überplante Areal befindet sich weder in 
einem Wasserschutz- noch in einem Überschwemmungsgebiet. Es ist von insgesamt keinen Beeinträch-
tigungen hinsichtlich des Schutzgutes Wasser aufgrund der Planung auszugehen. 
Schutzgut Klima/Luft 
Der Planbereich stellt sich aktuell als stark versiegeltes Areal dar. Dieser hohe Versiegelungsgrad im Plan-
gebiet und auch im unmitt elbaren Umfeld führen dazu, dass in stadtklimatologischer Hinsicht für hier 
wohnende und arbeitende Menschen eine aktuell sehr ungünstige bioklimatologische Situation konsta-
tiert werden muss (s. Abbildung 6). Dass dieser Einschätzung zugrundeliegende Konzept zur Anpassung 
an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück (GEO -Net 2017) stellt von daher auch Maßnahmen zur 
Entsiegelung und zur Erhöhung des Grünvolumens – bis hin zum Rückbau und zur Pflanzung sogenannter 
Pocket-Parks – in den Vordergrund. Tatsächlich wird aber der aktuelle Versiegelungsgrad erhöht, da auch 
die gegenwärtigen Ruderalfluren überplant werden.  Zudem geht bestehender Baumbestand teilweise 
verloren (zwei von sechs Bäumen), verbleibender – vier Straßenbäume an der Seminarstraße – werden 
nicht festgesetzt und sind von daher zumindest gefährdet. Insgesamt kann  das Plankonzept - vor dem 
Hintergrund der Erderhitzung und der damit zunehmenden Bedeutung eines resilienten Stadtklimas – 
keine Situationsverbesserung in diesem bereits belasteten Bereich bewirken. 
Weder die aus dem städtischen Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück 
abgeleiteten Maßnahmen hinsichtlich einer Klimaresilienz noch die fachlichen Hinweise aus dem Frei-
raumentwicklungskonzept– Urbaner Freiraum im (Kl ima)Wandel (2022) – finden in dem Plankonzept 
eine adäquate Berücksichtigung. Dennoch kann eine signifikante weitere Verschlechterung der gegen-
wärtig bereits belastenden bzw. sehr ungünstigen bioklimatischen Situation aufgrund der Planrealisie-
rung nicht abgeleitet werden. Insgesamt wird daher nicht von zusätzlichen Belastungen hinsichtlich des 
Schutzgutes Klima/Luft auszugehen sein. 
Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Plangebiet liegt innerhalb der dicht bebauten Innenstadt. Von daher treten naturraumtypis che As-
pekte hinsichtlich der Bewertung des Landschaftsbildes zurück und rein stadtgestalterische Merkmale 
rücken diesbezüglich in den Vordergrund. Der von großen Baukörpern – derzeit zum Teil leerstehend – 
geprägte Gebietscharakter bleibt aufgrund einer entsprechenden Neubebauung / -gestaltung erhalten. 
Die geplante Passage zwischen der Seminarstraße und der Ecke Johannistraße/Neumarkt wird zukünftig 
eine Verbindung zu angrenzenden Stadträumen schaffen und so – im Gegensatz zum Ist -Zustand - für 
eine gewisse Aufenthaltsqualität sorgen können. Die als “Landmarken“ wirkenden höhergeschossigen 
Gebäude sowie die als übernommene Elemente der Altstadt wahrnehmbaren Arkaden an der Ecke Jo-
hannisstraße/Neumarkt werden das Stadtbild insgesamt aufwerten können. 
 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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Schutzgut Kultur-/Sachgüter 
Vorhandene Grundwassermessstellen sind nach Möglichkeit zu erhalten. Weitere Kultur - und sonstige 
Sachgüter im o. g. Sinne sind von der Planung nicht betroffen. 
Da keines der i m Rahmen der Umweltprüfung zu betrachtenden Schutzgüter, di e im Zuge der natur-
schutzfachlichen Eingriffsregelung nach BauGB zu einem Kompensationserfordernis führen könnten, ei-
ner erheblichen Beeinträchtigung ausgesetzt sein wird, kommt die Eingriffsregelung nicht zur Anwen-
dung; es sind keine Kompensationsmaßnahmen erforderlich. 
 
Quellenverzeichnis 
BREUER, W. (2006): Aktualisierung „Naturschutzfachliche Hinweise zur Anwendung der Eingriffsregelung 
in der Bauleitplanung“, Informationsdienst Naturschutz Niedersachsen, Heft 1/2006, S. 53. 
DENSE & LORENZ (2023): B-Plan 651 „Johannishöfe“ Nachkartierung Fledermäuse ; Neumarktquartier 
GmbH & Co. KG. 
DENSE & LORENZ (2024): B-Plan 651 „südlich Neumarkt“ Landschaftsplanerischer Fachbeitrag, Neumarkt-
quartier GmbH & Co. KG. 
DRACHENFELS, O. (2012): Einstufung der Biotoptypen in Niedersachsen, Informationsdienst Naturschutz 
Niedersachsen, Heft 1/2012. 
GEO-NET (2017): Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück – Teil A: 
Stadtklimaanalyse 2017, Stadt Osnabrück. 
KÜSSNER (2024): Verschattungsgutachten zum  Bebauungsplanentwurf Nr. 651 „Südlich Neumarkt“, 
Lübeck. 
MACHLEIDT ET AL (2019): Städtebaulicher Masterplan Innenstadt Osnabrück, Stadt Osnabrück. 
NLÖ (NIEDERSÄCHSISCHE LANDESANSTALT FÜR ÖKOLOGIE 1994): Naturschutzfachliche Hinweise zur Anwendung 
der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, Informationsdienst Naturschutz Niedersachsen, 
Heft 1/94. 
RP SCHALLTECHNIK (2024): Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 651 „südlich Neumarkt“ Fachbeitrag 
Schallschutz (Verkehrs- und Gewerbelärm), Neumarktquartier GmbH & Co. KG.  
STADT OSNABRÜCK (2022): Freiraumentwicklungskonzept der Stadt Osnabrück: „Urbaner Freiraum im 
(Klima-)Wandel“. Strategische Freiraumentwicklung im gesamtstädtischen Kontext in der 
Stadt Osnabrück. 
 
 
E ABWÄGUNG  
Die Planung stellt  eine Verschlechterung der Freiraumsituation sowie der klimatischen Situation fest. 
Dem gegenüber steht die Schaffung von Wohn- und Dienstleistungsangeboten, die ebenso als städtische 
Zielsetzung vorgegeben ist. Die neuen Wohnungen entlasten den sehr stark angespannten Wohnun gs-
markt in der Stadt. Zudem kann durch die vertraglich bindende Festlegung von bezahlbarem Wohnraum 
insbesondere dieses Segments positiv entwickelt werden. Einzel- und Dienstleistungsangebote stärken 
den innerstädtischen Standort und die Aufenthaltsqualität, insbesondere in diesem Bereich ist eine Auf-
wertung angestrebt. Ebenso ist die Aufwertung aus stadtgestalterischer Sicht bedeutsam, da sich der 
Planbereich als besonders wichtiger Baustein an zentraler Stelle der Innenstadt darstellt.  
Es handelt sich zu dem um Grundstücke, die sich bisher als untergenutzte Flächen dargestellt haben. 
Nachverdichtungen sind im Hinblick der zukunftsfähigen Stadtentwicklung einer Entwicklung in bisher 
ungenutzten Freibereichen vorzuziehen. Das vorhandene Baurecht weist bereits eine bauliche Nutzung 
Bebauungsplan Nr. 651 – südlich Neumarkt -  
 
 
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aus. Es wird durch die Erhöhung der Geschossigkeit erweitert und weitergehende Qualitäten über den 
Vorhaben- und Erschließungsplan bzw. den Durchführungsvertrag sichergestellt. Die Verdichtung ent-
spricht ergänzend der Zielsetzung, sparsam mit Grund und Boden umzugehen.  
Die Planung reagiert mit verschiedenen Maßnahmen auf die klimatische Belastung des Grundstücks. 
Durch die verbindliche Festlegung von Dachbegrünung im Bebauungsplan sowie die Freianlagenplanung 
im Vorhaben- und Erschließungsplan wird ein Mindestmaß an Freiraumqualitäten festgelegt. Weiterge-
hende Maßnahmen sind in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit des Projektes nicht mehr darstellbar, denn 
für die Umsetzung wäre die Rücknahme von Baubereichen erforderlich.  
Durch die im Bebauungsplan und im Vorhaben- und Erschließungsplan formulierten ökologischen Maß-
nahmen können die Belange insb. zum Klimaschutz nur zu einem Teil berücksichtigt werden. Die bauliche 
Nutzung des Grundstücks aus wirtschaftlicher, wohnungspolitischer und stadtgestalterischer Sicht wird 
in der Betrachtung der betroffenen Belange höher gewichtet als Belange des Umwelt - und Klimaschut-
zes, sodass in dieser zentralen Lage der Innenstadt die Nachverdichtung einer Entsiegelung von Teilflä-
chen des Plangebietes vorgezogen wird.   
 
 
F SONSTIGE ANGABEN  
1.  SOZIALVERTRÄGLICHKEI T 
Die städtebauliche Planung führt zu einer Aufwertung innerstädtischer Qualitäten und damit zu einer 
Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als Zentrum des Handels und des sozialen Lebens. Durch die 
Stärkung der Innenstadt können Arbeitsplätze gesichert und darüber hinaus geschaffen werden. Es soll 
sowohl die Aufenthaltsqualität des Neumarkts als hochfrequentierter Stadtplatz gesteigert werden  als 
auch die Johannisstraße durch die geplante städtebauliche Entwicklung aufgewertet werden. 
Darüber hinaus kann mit dem im Vorhabengebiet entstehenden Wohnraum ein Beitrag zur Versorgung 
des vorhandenen Bedarfs geleistet werden Ein noch zu bestimmender Anteil des entstehenden Wohn-
raums soll als preisgebunden er Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. D amit soll ermöglicht wer-
den, auch Haushalten mit eingeschränkten finanziellen Möglichkeiten  Wohnraum in einer innerstädti-
schen Lage anbieten zu können, insb. Studierenden. Zudem führt diese Anforderung dazu, einen Beitrag 
zur Deckung des weiterhin hohen Bedarfs an preisgebundenen Wohnungen im Stadtgebiet zu leisten.  
 
2.  FLÄCHENBILANZ  
Geltungsbereich des Bebauungsplanes:    ca. 15.472 m² 
Bauflächen:        ca. 11.575 m² 
davon Vorhabengebiet:       ca.   9.848 m² 
davon Urbane Gebiete (MU):      ca.   1.727 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich):      ca.   3.897 m² 
 
Seite: 1/10 
Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt -  
(vorhabenbezogener Bebauungsplan)    
 
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung 
Stand: 14.11.2024 
 
 
1. Stellungnahmen nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Absender 
1.1 11.03.2021 Bürger aus Osnabrück  
1.2 25.03.2021 Bürgerin aus Osnabrück  
1.3 25.03.2021 wie 1.1. 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
1.1 ich möchte noch einmal darauf hinweisen, dass bei den Planungen zum Projekt Johannishöfe 
sehr wohl auch die Verkehrsgestaltung im Großraum Neumarkt mitgedacht/-geplant werden 
muss. Der Erfolg dieses dann neu gestalteten Innenstadtviertels hängt sehr davon ab, wieviel 
Individual- und Busverkehr weiterhin/oder eben nicht mehr über den Neumarkt und durch 
die Johannisstraße geführt wird. 
 
Der Neumarkt ist nach wie vor ja kein MARKT(-Platz) sondern eine breite, sehr stark 
befahrene Verkehrsader, ähnlich der Tatsache, dass z.B. der Rosenplatz alles andere als ein 
PLATZ ist!! Das gilt auch für weitere Hauptverkehrsadern, wie z.B. für den Rißmüllerplatz 
oder den Berliner Platz...etc. 
 
Ich finde, dass man jetzt schon sicherstellen muss, dass der Großraum NeuMarkt auch 
wirklich ein Platz mit viel Aufenthaltsqualität für alle Bürger/innen werden muss, wenn man 
damit eine echte VERBINDUNG der künftigen Johannishöfe mit der gegenüber liegenden, 
jetzigen Innenstadt erreichen möchte. Und das heißt für mich: Sehr starke Reduzierung, 
besser noch Verbannung, sowohl des Individualverkehrs als auch des Busverkehrs !!  Am 
besten wäre es, wenn der Großraum Neumarkt völlig frei wäre von jedem Autoverkehr. 
 
Ich glaube, dass die Stadt sowie die Stadtwerke hier wirklich ganz neu denken müssen. Auch 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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wenn das irgendwie schon immer so war, dass alle Busse über den Neumarkt fahren müssen, 
stelle ich genau das in Frage! Der Haupt-Knotenpunkt oder der ZOB müsste außerhalb der 
Innenstadt liegen, z.B. am Bahnhof. Und eine Anbindung an das neue Zentrum kann doch 
dann genialerweise  mit einer Elektrobus-Shuttle-Linie im 5/6/7...-Minutentakt erreicht 
werden.  
 
Ebenso muss auch die Johannisstraße endlich vom Busverkehr BEFREIT werden, dann wird 
auch diese geniale Verlängerung der Großen Straße, die ja dann auch Teil der Johannishöfe 
sind, wirklich attraktiv werden. 
1.2 zum bebauungsplan südlicher neumarkt: 
 
1. plan b hat super vorgearbeitet, eine bibliothek und damit ein begegnungszentrum am 
neumarkt ist die beste idee aller zeiten! 
 
2. außerdem: gemischtes wohnen dort für jung und alt wäre sehr wünschenswert. 
 
3. johannishöfe mit dem durchgangsverkehr davor ist ein ding der unmöglichkeit; 
elektrobusse, wenn es denn unbedingt sein muss, aber ansonsten: verkehr dort weg, das 
ganze projekt kann nicht ohne eine verkehrsänderung realisiert werden, finde ich. 
 
4. es fehlt noch mehr grün, ein paar bäume machen es nicht allein; das gilt für die ganze 
innenstadt! 
 
5. danke! 
1.3 Bibliotheek Almere von Concrete Architectural Associates | Studio5555 
 
Guten Morgen, ich habe gestern Abend an der Video-Veranstaltung teilgenommen und 
sende Ihnen hier einen Link (oben) zur BIBLIOTHEK in ALMERE (NL), wo Sie einen guten 
Eindruck bekommen können, innen wie außen. Nicht zu sehen ist das integrierte Cafe, aber 
vielleicht gibt es da noch weitere Seiten. 
 
Wir haben auch die Bibliothek in Rotterdam gesehen und erlebt; das ist ein ähnliches 
Konzept...Aber Almere ist vielleicht deshalb interessanter, weil die Stadt nicht viel größer als 
OS ist. 
 
Außerdem haben die Engagierten von PLAN B weitere Bibliotheken in Deutschland sowie in 
den Niederlanden besucht und gesehen. Deren Idee, eine solche Bibliothek, ein solches 
Bürgerzentrum oder Kulturzentrum etc. als herausragenden Mittelpunkt am besten und 
zentralsten Punkt Osnabrücks zu platzieren, finde ich genial!!  Das könnte sozusagen das 
attraktive TOR zu den Johannishöfen sein, 
 
attraktiv im Sinne des Wortes: anziehend. 
 
  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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2. Stellungnahmen nach und § 4 Absatz 1 BauGB (frühzeitige Behördenbeteiligung) 
 
Übersicht: 
lfd. Nr. Datum Absender 
2.1 22.02.2021 
Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen 
(Regionaldirektion Hameln-Hannover - Dezernat 5 
Kampfmittelbeseitigungsdienst) 
2.2 22.02.2021 Westnetz GmbH: Westnetz GmbH, Regionalzentrum Osnabrück - 
Netzplanung  
2.3 25.02.2021 Deutsche Telekom Technik GmbH: Best Mobile (Richtfunk-Trassenauskunft 
deutschlandweit)  
2.4 03.03.2021 Ericsson Services GmbH  
2.5 12.03.2021 Handwerkskammer Osnabrück(Dezernat IV Recht)  
2.6 10.03.2021 Deutsche Telekom Technik GmbH: Deutsche Telekom Technik GmbH, T NL 
Nord, PTI 12 
2.7 22.03.2021 Staatl. Gewerbeaufsichtsamt (Osnabrück)  
2.8 25.03.2021 Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland (-Standortentwicklung-)
   
2.9 26.03.2021 Handels- und Dienstleistungsverband Osnabrück Emsland e.V.  
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Stellungnahme 
2.1 Sie haben das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), 
Regionaldirektion Hameln - Hannover (Dezernat 5 - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) als 
Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Meine Ausführungen 
hierzu entnehmen Sie bitte der zweiten Seite; diese Stellungnahme ergeht kostenfrei. 
 
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine weitere Gefahrenerforschung empfohlen 
wird, mache ich darauf aufmerksam, dass die Gemeinden als Behörden der Gefahrenabwehr 
auch für die Maßnahmen der Gefahrenerforschung zuständig sind. 
 
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine historische Erkundung sein, bei der 
alliierte Kriegsluftbilder für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition 
ausgewertet werden (Luftbildauswertung). Der KBD hat nicht die Aufgabe, alliierte Luftbilder 
zu Zwecken der Bauleitplanung oder des Bauordnungsrechts kostenfrei auszuwerten. Die 
Luftbildauswertung ist vielmehr gem. § 6 Niedersächsisches Umweltinformationsgesetz 
(NUIG) in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) 
auch für Behörden kostenpflichtig. 
 
Die Bearbeitungszeit für Luftbildauswertungen beträgt derzeit beim KBD ca. 16 Wochen ab 
Antragstellung. Da diese Zeitspanne zwischen Erteilung einer Baugenehmigung und dem 
Baubeginn erfahrungsgemäß nicht verfügbar ist, empfehlen wir den Kommunen eine 
rechtzeitige Antragstellung.  
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 4/10 
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung durchgeführt werden soll, bitte ich um 
entsprechende schriftliche Auftragserteilung unter Verwendung des Antragsformulars und 
der Rahmenbedingungen,die Sie über folgenden Link abrufen können: 
http://www.lgln.niedersachsen.de/startseite/kampfmittelbeseitigung/luftbildauswertung/ 
kampfmittelbeseitigungsdienst-niedersachsen-163427.html 
 
Stellungnahme zum öffentlichen Belang: Kampfmittelbeseitigung 
Betreff: Osnabrück, B-Plan Nr. 651 - südlich Neumarkt - 
Antragsteller: Stadt Osnabrück FB Städtebau 
 
Für die Planfläche liegen dem Kampfmittelbeseitigungsdienst Niedersachsen die folgenden 
Erkenntnisse vor (siehe beigefügte Kartenunterlage) : 
 
Empfehlung: Luftbildauswertung 
Fläche A 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden nicht vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Es wurde keine Luftbildauswertung durchgeführt. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht der allgemeine Verdacht auf Kampfmittel. 
 
Empfehlung: Sondierung 
Fläche B 
Luftbilder: Die derzeit vorliegenden Luftbilder wurden vollständig ausgewertet. 
Luftbildauswertung: Nach durchgeführter Luftbildauswertung wird eine Kampfmittelbelastung 
vermutet. 
Sondierung: Es wurde keine Sondierung durchgeführt. 
Räumung: Die Fläche wurde nicht geräumt. 
Belastung: Es besteht ein begründeter Verdacht auf Kampfmittel. 
 
Hinweis: 
Hinsichtlich der erforderlichen Gefahrenerforschungsmaßnahmen wenden Sie sich bitte an 
die örtlich zuständige Gefahrenabwehrbehörde (Stadt oder Gemeinde). Diese wird über das 
Ergebnis der Auswertung in Kenntnis gesetzt. 
 
In der vorstehenden Empfehlung sind die Erkenntnisse aus der Zeit vor der Einführung des 
Kampfmittelinformationssystems Niedersachsen (KISNi), dem 11.06.2018, nicht eingeflossen, 
da sie nicht dem Qualitätsstand von KISNi entsprechen. Sie können natürlich trotzdem von 
den Kommunen in eigener Zuständigkeit berücksichtigt werden.  
 
Bitte senden Sie uns, nach Übernahme unserer Stellungnahme, zur Arbeitserleichterung 
keine weiteren Schreiben in dieser Angelegenheit zu. 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 5/10 
 
2.2 seitens der Westnetz GmbH bestehen grundsätzlich keine Bedenken. 
Im Verfahrensbereich unterhalten und planen wir keine Versorgungseinrichtungen. 
2.3 vielen Dank für die frühzeitige Beteiligung unseres Unternehmens. 
Derzeit betreiben wir in der Osnabrücker Innenstadt keine Richtfunkstrecken. Von unserer 
Seite gibt es deshalb bezüglich unseres Richtfunks keine Einwände oder spezielle 
Planungsvorgaben. 
 
Die Telekom hat auch bei der Fa. Ericsson Services GmbH weitere Verbindungen angemietet. 
Die Daten dieser Strecken stehen uns leider nicht zur Verfügung. 
 
Wir weisen darauf hin, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunkverbindungen des Telekom 
- Netzes gilt. Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Firma Ericsson Services GmbH 
, in Ihre Anfrage ein. Bitte richten Sie diese Anfrage an: 
 
Ericsson Services GmbH 
Prinzenallee 21 
40549 Düsseldorf 
 
oder per Mail an 
[E-MAIL ENTFERNT] 

Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 6/10 
2.4 bei den von Ihnen ausgewiesenen Bedarfsflächen hat die Firma Ericsson bezüglich ihres 
Richtfunks keine Einwände oder spezielle Planungsvorgaben. 
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Stellungnahme nur für Richtfunkverbindungen des 
Ericsson - Netzes gilt. 
Bitte beziehen Sie, falls nicht schon geschehen, die Deutsche Telekom, in Ihre Anfrage ein. 
Richten Sie diese Anfrage bitte an: 
Deutsche Telekom Technik GmbH 
Ziegelleite 2-4 
95448 Bayreuth 
[E-MAIL ENTFERNT] 
 
Von weiteren Anfragen bitten wir abzusehen. 
2.5 gegen den o.g. Planentwurf bestehen aus handwerklicher Sicht keine Bedenken.  
2.6 die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und 
Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH 
beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen 
sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen 
Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung: 
 
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. 
 
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen 
Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle 
von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich 
ist. Insbesondere müssen Abdeckungen von Abzweigkästen und Kabelschächten sowie 
oberirdische Gehäuse soweit frei gehalten werden, dass sie gefahrlos geöffnet und ggf. mit 
Kabelziehfahrzeugen angefahren werden können. Es ist deshalb erforderlich, dass sich die 
Bauausführenden vor Beginn der Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der 
Bauausführung vorhandenen Telekommunikationslinien der Telekom informieren. Die 
Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beachten. 
2.7 gegen die o.g. Planung werden von Seiten des Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes Osnabrück 
keine Bedenken erhoben.  
2.8 vielen Dank für die Gelegenheit zur Stellungnahme als Träger öffentlicher Belange im Rahmen 
des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 651 - Südlich 
Neumarkt. Die Stellungnahme erhalten Sie parallel auch per E-Mail im Word-Format. 
 
In unserer Rolle als Interessenvertreterin der regionalen Wirtschaft erlauben Sie uns bitte 
vorab eine Bemerkung: Wir beobachten seit vielen Jahren eine Veränderung des 
Kaufverhaltens. Gründe dafür sind u.a. der demographische Wandel, Online-Shopping, 
Einkaufen als Familienevent am Wochenende mit Gastronomie- und Kulturbesuchen. In 
diesem Sinne befinden sich unsere Innenstädte und Ortskerne in einem kontinuierlichen 
Wandel, der durch die Corona-Pandemie beschleunigt wird. Unserer IHK ist es wichtig, diese 
Entwicklung positiv zu begleiten, so dass mit innovativen Beiträgen eine Innenstadt von 
morgen mit multifunktionalen Räumen für Einkäufe, Versorgen, Wohnen, Arbeiten und 
Erleben entstehen kann. 
 
Planungsanlass: 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 3. September 2019 die Aufhebung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 600 „Einkaufszentrum Neumarkt“ und die 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 7/10 
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 651 „Südlich Neumarkt“ mit gleichem Geltungsbereich 
beschlossen. Aktuell ist das Plangebiet mit Gebäuden diverser, teilweise leerstehender 
Einzelhandelsbetriebe und Dienstleistungen bebaut. Das Erscheinungsbild bestimmen 
insbesondere die großvolumigen, leerstehenden Baukörper der ehemaligen Filiale des 
Modehauses Wöhrl. Die Johannisstraße bildet die zentrale Achse im südlichen Bereich des 
Hauptzentrums Innenstadt. Für diesen Bereich werden weitere Problemschwerpunkte in der 
fehlenden Aufenthaltsqualität, in städtebaulich-funktionalen Mängeln und beginnenden 
Trading-Down-Tendenzen aufgrund eines unausgewogenen Branchenmixes und 
Modernisierungsrückständen an einem Großteil der Gebäude gesehen. Zudem wird die Straße 
stark durch den innerstädtischen Busverkehr beansprucht. 
 
Mit der städtebaulichen Planung verfolgt die Stadt Osnabrück das Ziel, dem Plangebiet als 
Stadtquartier eine neue Prägung zu geben. Gleichzeitig soll die Zugehörigkeit zur Innenstadt 
unterstrichen werden. Der Neumarkt als zentraler Platz in der Innenstadt soll Alt- und 
Neustadt miteinander verbinden. Anstelle des bisher geplanten Einkaufszentrums an der 
Straßenecke Neumarkt/Johannisstraße sollen nun durch einen Investor Gebäude als 
Blockrandbebauung mit Innenhöfen mit einer Mischnutzung aus Wohnen, Pflege, Bildung, 
Büro, Einzelhandel, Gastronomie und Parkplatzflächen entstehen. 
 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim gibt zu der Aufstellung des 
Bebauungsplanes Nr. 651 - Südlich Neumarkt - diese Stellungnahme ab. 
Das Aufstellungsverfahren befindet sich zurzeit im frühzeitigen Beteiligungsverfahren gemäß 
§ 4 Absatz 1 BauGB. Da noch nicht alle beurteilungsrelevanten Unterlagen vorliegen, ist diese 
Stellungnahme nicht als abschließend zu bewerten. 
 
Bewertung: 
 
1. Planungsziel 
Die Stadt verfolgt mit der Planung das Ziel, ein nutzungsgemischtes Stadtquartier zu schaffen. 
Es ist vorgesehen, das Plangebiet als urbanes Gebiet auszuweisen. Laut der Pressemitteilung 
der Investoren vom 8. Dezember 2020 ist geplant, auf einer Nutzfläche von rund 4,7 Hektar in 
bis zu sechs Geschossen die Nutzungen Wohnen, Pflege, Bildung, Büro, Einzelhandel, 
Gastronomie und Parkplatzflächen zu vereinen. Im Erdgeschoss sollen vorwiegend 
Einzelhandels- und Gastronomieeinrichtungen untergebracht werden. 
Die städtebauliche Grundidee der Planung besteht darin, den Neumarkt als zentralen, inner-
städtischen Platz aufzuwerten und die Aufenthaltsqualität zu erhöhen. Brach liegende Einzel-
handelsflächen sollen reaktiviert werden. Durch die neuen Nutzungen werden positive 
Impuls-wirkungen auf den bestehenden Einzelhandel, besonders in der Johannisstraße, durch 
die zu-sätzlichen Frequenzen erwartet. Mit der Funktion als Bindeglied zwischen Alt- und 
Neustadt soll das neue Stadtquartier die drei Pole (das Landgericht am Neumarkt, die St.-
Johann-Kirche sowie das Schloss mit Universität und Stadthalle) verknüpfen und eine urbane 
Lebendigkeit herstellen. 
 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim unterstützt das Planungsziel der 
Schaffung eines nutzungsgemischten Innenstadtquartiers. Die aktuelle Situation durch die 
Corona-Pandemie verdeutlicht die Notwendigkeit, verschiedene Nutzungen für ein lebendiges 
Quartier zu mischen. Die Baugebietskategorie Urbanes Gebiet kann dies gewährleisten. 
Zum aktuellen Zeitpunkt liegt uns leider kein genaues Nutzungskonzept mit konkreten 
Flächenangaben zu der Aufteilung auf die einzelnen Nutzungen in den verschiedenen 
Geschosslagen vor. Hier behalten wir uns eine abschließende Stellungnahme vor. In der 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 8/10 
Begründung wird angeführt, dass ein neues System aus Wegen, Plätzen und Passagen die 
Trennung des neuen Quartiers von der Altstadt durch den Neumarkt verwandeln und die 
Defizite der Neustadt ausgleichen soll. Durch das fehlende konkrete Nutzungskonzept und 
detaillierte Planzeichnungen ist nicht ersichtlich, auf welche Art und Weise die Probleme der 
Neustadt behoben werden sollen. Hier erbitten wir spätestens zum Verfahren nach 
§ 4 Absatz 2 BauGB die Einsicht in weitere Planunterlagen, z. B. einen städtebaulichen 
Vertrag, um eine abschließende Bewertung vornehmen zu können. 
 
2. Belange des Einzelhandels und der Gastronomie 
Das Plangebiet befindet sich laut der vom Rat der Stadt Osnabrück am 5. November 2019 
beschlossenen 2. Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes (MZK) im zentralen 
Versorgungsbereich "Hauptzentrum Innenstadt". Mit dem MZK soll der Einzelhandel in der 
Innenstadt und der Gesamtstadt gesteuert und die oberzentrale Versorgungsfunktion gestärkt 
werden. Im Zuge der Fortschreibung wurden einzelne Empfehlungen für eine weitere 
Einzelhandelsentwicklung gemacht. Das MZK geht mehrfach auf positive Beispiele bei der 
weiteren Einzelhandelsentwicklung, z. B. Erweiterung und Umgestaltung des L+T-Sporthauses, 
die Entwicklung der Redlingerstraße, der Hase- bzw. Krahnstraße, ein. Wir empfehlen, neue 
Vorhaben auf die einzelnen Empfehlungen des MZK, z. B. Schließung von Angebotslücken und 
Berücksichtigung einer ansprechenden Gestaltung der jeweiligen Vorhaben, zu überprüfen. 
Das neue Stadtquartier soll eine Art „Quartiersklammer“ bilden, die die drei Pole der Neustadt 
(das Landgericht am Neumarkt, die St.-Johann-Kirche sowie das Schloss mit Universität und 
Stadthalle) auf attraktive Weise verknüpfen soll. Durch das fehlende konkrete 
Nutzungskonzept bleibt offen, auf welche Art und Weise Verbindungen in angrenzende 
Quartiere und Straßenzüge geschaffen werden sollen. Dies ist für die Einschätzung von 
positiven Impulswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel, insbesondere für die 
Johannisstraße, erforderlich. 
In der an den Neumarkt angrenzenden Johannisstraße sind ein unausgewogener 
Branchenmix, städtebaulich-funktionale Mängel und beginnende Trading-Down-Tendenzen zu 
beobachten. Dies hat eine fehlende Aufenthaltsqualität zur Folge. Zusätzlich verläuft ein 
Großteil der innerstädtischen Busverbindungen durch die Straße. Die Erreichbarkeit mit dem 
Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist dadurch gegeben. Allerdings wirkt sich der 
intensive Busverkehr negativ auf die Aufenthaltsqualität aus. Besonders für 
Gastronomiebetriebe ist die Aufenthaltsqualität entscheidend, da sie für den Erfolg von 
Außengastronomiebereichen mitbestimmend ist. 
Die IHK Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim plädiert in ihren Regionalpolitischen    
Positionen für die Region Osnabrück 2019 bis 2023 deshalb für eine Reduzierung oder, 
langfristig gesehen, für einen Entfall des Busverkehrs auf dem Neumarkt und der 
Johannisstraße, um die Aufenthaltsqualität zu verbessern. Wir empfehlen, dass im Zuge der 
baulichen Umgestaltung der Johannisstraße eine passende Gestaltung und Aufteilung zu 
wählen ist, die den öffentlichen Raum entsprechend der Ansprüche als Verkehrsraum für den 
ÖPNV, für den Fuß- und Radverkehr und den Bereichen für die Außengastronomie gliedert. 
Eine Abwechslung zwischen Bewegungs- und Ruhezonen mit ansprechendem Stadtmobiliar 
kann für eine verbesserte Aufenthaltsqualität im Plangebiet sorgen. 
 
3. Belange der verkehrlichen Erreichbarkeit 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 20. Mai 2014 den Bebauungsplan 
Nr. 525 „Neumarkt“ als Satzung beschlossen. Mit dieser Planung wurde die Breite der 
Verkehrsfläche des Neumarkts im Übergangsbereich zwischen Große Straße und 
Johannisstraße reduziert. Parallel dazu wurde auch die Anzahl der Fahrspuren im Bereich 
Neuer Graben/Neumarkt reduziert. Die angestrebte Teileinziehung der Straße Neumarkt 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
Seite: 9/10 
zwischen den Straßen Neuer Graben und Kollegienwall sowie ein Teilstück der Straße Neuer 
Graben zwischen Lyrastraße und Neumarkt für den Motorisierten Individualverkehr (MIV) 
wurde mit Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes Lüneburg vom 24. Januar 2018 
aufgehoben. Unsere IHK hatte mit Schreiben vom 2. Februar 2017 Bedenken gegen die 
geplante Sperrung des Neumarktes für den MIV geäußert. Die in der Stellungnahme 
vorgetragenen Bedenken halten wir aufrecht. 
Die Straßen Neumarkt und Johannisstraße sowie die Verkehrsachse Lyrastraße/Kolpingstraße 
werden durch den innerstädtischen Verkehr (MIV und ÖPNV) stark beansprucht. Die zentrale 
Funktion des Neumarktes soll gestärkt werden. Mithilfe von verbesserten Querungshilfen soll 
die Trennung zwischen Alt- und Neustadt entschärft werden. Das Planvorhaben sieht 
ebenfalls die Ausweisung von Parkplatzflächen vor. Die Achse Lyrastraße/Kolpingstraße soll 
langfristig die Funktion einer Fahrradstraße übernehmen. Das aktuelle Radverkehrsnetz für 
die Stadt weist dieser Achse die Funktion einer Hauptroute zu. Aufgrund des fehlenden 
Nutzungskonzeptes kann nicht abschließend beurteilt werden, wie das Planvorhaben die 
Abwicklung der einzelnen Verkehrsarten beeinflusst. Wir empfehlen mithilfe eines 
gesamtstädtischen, integrierten Verkehrskonzeptes, den MIV (Durchgangs- und Parkverkehr), 
den Fuß- und Fahrradverkehr zu steuern. Beeinträchtigungen für den Kunden- und 
Lieferverkehr der gewerblichen Nutzungen sind hierbei zu vermeiden. 
Die Stadt Osnabrück ist als Oberzentrum Ziel vieler Berufspendler. Als Großstadt im ländlichen 
Raum wird der MIV auch zukünftig eine herausragende Bedeutung haben. 58,7 % der in der 
Stadt sozialversicherungspflichtig Beschäftigten pendeln zum Arbeiten nach Osnabrück 
(Pendleratlas der Bundesagentur für Arbeit, Stand Juni 2020). Als Oberzentrum hat die Stadt 
die zentralörtlichen Einrichtungen und Angebote zur Deckung des spezialisierten höheren 
Bedarfs zu sichern und zu entwickeln und zeitgleich die mittel- und grundzentralen 
Versorgungsaufgaben zu leisten. Um die Stadt als attraktiven Standort zu erhalten, ist aus 
wirtschaftlicher Sicht die Erreichbarkeit der Innenstädte und Zentren dauerhaft zu sichern. 
Damit Kunden, Mitarbeiter und Lieferanten die Zentren einfach und komfortabel erreichen 
können, sind sowohl gute Pkw- als auch gute ÖPNV-Anbindung weiterhin zu gewährleisten. 
 
4. Zusammenfassung 
Zusammenfassend tragen wir zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Bedenken gegen die 
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 651 „Südlich Neumarkt“ vor. Dies steht jedoch unter 
Vorbehalt, da uns das konkrete Nutzungskonzept nicht vorliegt. Die angesprochenen Belange 
des Einzelhandels, die Steigerung der Aufenthaltsqualität für die Straßen Neumarkt und 
Johannisstraße und eine konfliktfreie Führung der einzelnen Verkehrsarten sind abschließend 
nicht geklärt. Hier bitten wir um Einholung weiterer Gutachten und einer detaillierteren 
Darstellung. 
Bei der Ansiedlung weiterer Einzelhandelsvorhaben sind die Auswirkungen auf die Versor-
gungsstrukturen der Stadt Osnabrück und des weiteren Einzugsgebietes zu betrachten. Dies 
würde insbesondere bei Vorliegen einer Agglomeration im Sinne des Landes-
Raumordnungsprogrammes (LROP) eine raumordnerische Beurteilung erfordern. Eine 
konkrete Stellungnahme hierzu behalten wir uns vor. 
 
Wir bitten um Berücksichtigung unserer Anmerkungen und um Beteiligung im weiteren 
Verfahren. 
2.9 vielen Dank für die Zusendung der vorbezeichneten Planunterlagen. Diese betreffen den 
Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 600 - Einkaufszentrum Neumarkt -. 
Dieser Bebauungsplan soll sodann aufgehoben werden. Dies wird begrüßt. 
 
Die Planungen für den Bebauungsplan Nr. 651, der dieses Plangebiet umfasst, sieht eine 
Bebauungsplan Nr. 651 - südlich Neumarkt - (vorhabenbezogener Bebauungsplan)  
 
 
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grundlegend andere Entwicklung für den Planbereich vor. Die Variante A sieht vier Baukörper 
mit einer gewissen Durchlässigkeit vor. Die Variante B orientiert sich am Bestand und nimmt 
vorhandene Gebäudelinien weitestgehend auf so dass sich keine Durchlässigkeit wie in der 
Variante A erkennen lässt. 
 
Neben diesen beiden Varianten gibt es eine Planungsalternative "Plan B". Dies auf die 
bürgerschaftliche Initiative "Plan B" zurückgehende Alternativkonzept sah auch, wie die 
beiden Varianten, eine gewisse Durchlässigkeit des Plangebietes vor. 
 
Den beiden Varianten sowie dem Alternativkonzept zugrunde liegt eine gemischte Nutzung, 
die nur noch sekundär für Einzelhandel vorgesehen sein soll, sondern im Plangebiet den in 
Innenstädten notwendigen Nutzungsmix. Auch diese Planungsziele werden ausdrücklich 
begrüßt. 
 
Soweit im Weiteren als alternative bauliche Nutzung ein urbanes Gebiet (MU) vorgesehen ist, 
so wird dies grundsätzlich nachvollzogen, allerdings gefordert, dass sodann, ohne damit die 
vorstehenden Planungen für den Bebauungsplan Nr. 651 zeitlich zu beeinträchtigen, für die 
angrenzenden Bebauungspläne entlang der Verkehrsachse vom Berliner Platz bis zum Neuen 
Graben ein entsprechendes städtebauliches Konzept entwickelt wird, dass die 
Nutzungsdurchmischung aufrecht erhält, damit auch einer möglichen Verdrängung von 
einseitiger Umnutzung allein zu Wohnzwecken und Unterbringung von Menschen 
entgegenwirkt. Entsprechende Ansätze sind auch für den angrenzenden Bereich der 
Johannisstraße vorzusehen. Letztlich wird eine Anpassung des Märkte- und Zentrenkonzepts 
für die Stadt Osnabrück angeregt. 
 
Wir bitten um weitere Information zum Verfahren.