Konkretisierung der Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2017/1734
Datum: 2017-12-01
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 30.11.2017 
Vorstand für Finanzen, Liegenschaften, Beteiligungen
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Mitteilungsvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2017/1734
öffentlich
Konkretisierung der Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Verwaltungsausschuss 05.12.2017 N Kenntnisnahme
 Rat der Stadt Osnabrück 05.12.2017 Ö Kenntnisnahme
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Der Rat hat am 05.09.2017 die Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung wie folgt 
beschlossen:
1. Die Stadt Osnabrück wird - unter Beachtung des § 1 Abs. 3 BauGB (kommunales 
Planungserfordernis) - Bebauungsplanverfahren für den Bau neuer Wohnungen 
einleiten, wenn 
1a) sich die Eigentümer bzw. Investoren verpflichten, bei einer Schaffung von 8 oder 
mehr Wohneinheiten bezahlbaren Wohnraum im Mehrfamilienhausbereich als sozial 
gebundenen Mietwohnraum (Dauer: mind. 20 Jahre) mit einer maximalen 
Nettokaltmiete in Höhe von derzeit 7,00 €/m² Wohnfläche (WF) zu schaffen. Die 
Bindung wird begründet durch Inanspruchnahme eines Förderprogrammes des 
Landes oder durch Vertrag mit der Stadt Osnabrück.
Der Umfang des mindestens zu schaffenden sozial gebundenen Mietwohnraums liegt 
dabei zwischen 10% und 30% der geschaffenen Wohnfläche. Der Prozentsatz wird 
unter Einbeziehung der Grundstückswerte, des zu erwartenden Mietniveaus und der 
Daten des Sozialmonitorings differenziert für die städtischen Quartiere gebildet. Der 
Prozentsatz für die Stadtquartiere ist in Intervallen von drei Jahren zu überprüfen, 
ggfs. anzupassen und dem Rat zur Beschlussfassung vorzulegen.
Alternativ besteht die Möglichkeit, der o. g. Verpflichtung zum bezahlbaren 
Wohnraum im Geschosswohnungsbau durch die Vermarktung in Form von 
Wohneigentum nachzukommen. Hierbei ist der jeweilige Anteil der Wohnfläche zu 
einem Komplettverkaufspreis von 2.400,00 €/m² (Baukostenindex: Stand 31.12.2017) 
Wohnfläche an den unter 1c). genannten begünstigten Personenkreis abzugeben. 
Die Selbstnutzung muss mind. 10 Jahre betragen. Für den Fall eines vorfristigen 
Weiterverkaufs ist die Differenz zum nichtbegünstigten Kaufpreis an die Stadt zu 
zahlen. Die Absicherung erfolgt über einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch 
zugunsten der Stadt.
Es gelten dabei die in der Vorlage genannten Begrenzungen hinsichtlich der Größe 
der Wohnungen. 
Die Höhe der Verkehrswerte und die Höhe des Komplettverkaufspreises werden 
jährlich aktualisiert. Die Höhe des maximalen Komplettverkaufspreises wird jeweils 
zum 1.1. des Folgejahres, erstmalig am 1.1.2020, anhand des Baukostenindexes des 
Statistischen Bundesamtes (Stand 31.12.2018) angepasst. 
                                                           Seite: 2/3
Weitere Anpassungen erfolgen dann zum 01.01.2021 (Stand Index 31.12.2019), zum 
01.01.2022 (Stand 31.12.2020) usw.
1b) sie weiterhin beim Verkauf unbebauter Grundstücke für Einfamilienhäuser (als 
Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser mit maximal zwei Wohneinheiten) eine 
Verpflichtung zur   Reduzierung des Grundstückspreises in Höhe von 30 % unter dem 
Verkehrswert eingehen. Begünstigt ist der unter 1.c) genannte Personenkreis. 
Der quotale Anteil des betroffenen Wohnbaulandes ergibt sich aus dem unter 1a) 
festgelegten Prozentsatz für das Baugebiet. 
Ergänzend wird durch die Verwaltung eine Richtlinie erarbeitet, die den durch 
Beschlusslage bisher nicht abgedeckten Verkauf von Grundstücken im 
Bauträgermodell (Grundstück mit bezugsfertigem Haus) in Form einer Begrenzung 
des Gesamtverkaufspreises regelt. 
Auch beim Bauträgermodell sollen die gleichen Vorgaben wie beim Wohneigentum 
zur Anwendung kommen.
1c) Begünstigte der geförderten Wohneigentum- bzw. Baulandentwicklung sind Personen 
im Sinne von § 2 Nds. Wohnraumfördergesetz, insbesondere Haushalte mit 
mindestens einem Kind unter 16 Jahren sowie Personen mit Behinderung, die eine 
Wohneinheit zur Selbstnutzung erwerben.
Die Einkommensgrenzen dürfen dabei die Grenzen des Wohnraumförderrechts um 
nicht mehr als 75 % überschreiten. Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt 
des Erwerbs gegeben sein. 
2) Der energetische Mindeststandard für alle Wohngebäude (frei vermarktbare und 
Gebäude mit sozialer Bindung) ist die Einhaltung der Kriterien des KfW-Effizienzhaus 
55 Standards.
3) Diese Rahmenvorgaben finden Anwendung bei allen Bauleitplanverfahren, für die 
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch den Rat noch kein Aufstellungs- bzw. 
Einleitungsbeschluss gefasst wurde. Ausnahmen von diesen Regelungen bedürfen 
einer Zustimmung der Ratsgremien.
Sofern im Rahmen der derzeitigen Regelungen zum Baulandmanagement mit der 
Stadt Osnabrück bereits mindestens mündliche Vereinbarungen getroffen worden 
sind, besteht insofern für die Investoren Vertrauensschutz.
4) Ab dem 01.01.2019 gilt zusätzlich für abzuschließende Städtebauliche Verträge:
Neue Bebauungsplanverfahren werden nur eingeleitet, wenn sich die Eigentümer 
bzw. Investoren verbindlich vertraglich verpflichten, sich auch an den Folgekosten zur 
Errichtung der notwendigen sozialen Infrastruktur - über die Schaffung von 
Kinderspielplätzen hinaus -, die mit der Schaffung von Bauland entstehen, zu 
beteiligen. Hierbei erfolgt eine Begrenzung der Beteiligung an diesen zusätzlichen 
Kosten in Höhe von maximal 15,00 € / m² BGF.
Diese Regelung gilt zusätzlich zu der bisher bereits praktizierten Verpflichtung zur 
Kostenübernahme für die Erschließung und technische Infrastruktur (z. B. Straßen, 
Regenrückhaltung etc.).
5) Die Stadt Osnabrück wird bei der Erschließung und Vermarktung von 
Wohnbauflächen als Erwerber und Entwickler der Flächen gleichrangig mit anderen 
Marktteilnehmern aktiv. Dabei gelten für die Stadt Osnabrück die gleichen 
Rahmenbedingungen und Mindestvorgaben wie für die anderen Marktteilnehmer.
                                                           Seite: 3/3
Diesem Beschluss und den Vorgaben unter Ziffer 1a) entsprechend hat die Verwaltung die in 
der Anlage dargestellte Karte zur Konkretisierung der mindestens als sozial gebundenen 
Mietwohnraum zu schaffenden Wohnfläche erstellt. 
Der Gesamtanteil des künftigen preisgebundenen Wohnraums wird aus der Addition der 
Basisquote und der Zusatzquote gebildet. 
Die Basisquote ergibt sich aus den Statusklassen des Sozialmonitorings der Stadt 
Osnabrück. Die Quotenbildung folgt dabei dem Ziel, eine Konzentration des Neubaus in 
sozialstrukturell benachteiligten Gebieten zu verhindern. Demnach muss in den 
Stadtbezirken mit niedrigem und sehr niedrigem sozialen Status eine Basisquote von 5 % 
preisgebundenen Wohnraums realisiert werden, während in den Bezirken mit mittlerem und 
hohem Status eine Basisquote von 10 bzw. 15 % sichergestellt werden muss. Die Einteilung 
der statistischen Bezirke in eine der Statusklassen erfolgt anhand der Abweichungen der 
Merkmalsausprägungen vom Durchschnitt mit Hilfe der Standardabweichung. 
Die Zusatzquote ergibt sich aus der potenziellen Renditeerwartung und geht damit davon 
aus, dass die Realisierung preisgebundenen Wohnraums im Rahmen der 
Gesamtfinanzierung umso leichter zu realisieren ist, je höher die Renditeerwartung ist. Die 
Renditeerwartung wird in diesem Fall über die gültigen Bodenrichtwerte ermittelt. Je höher 
demnach die Bodenrichtwerte sind, desto höher ist der zu errichtende Anteil an 
preisgebundenem Wohnraum. Die Klassengrenzen werden dabei über die Höhe der 
Abweichung von der Standardabweichung definiert.
Die Summe der beiden Quoten ergibt den Anteil an zu schaffendem sozial gebundenen 
Wohnraum.
In den Fällen, in denen ein Baugebiet sich in zwei Bereiche mit unterschiedlichen Quoten 
erstreckt, wird ein gewichteter Mittelwert verwendet und für das gesamte Baugebiet 
insgesamt festgesetzt. 
gez. Fillep
Anlage:
- Quote preisgebundener Wohnraum
Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum
Datengrundlagen: Sozialmonitoring 2015(www.osnabrueck.de/statistik)
Oberer Gutachteraussschuss
© Stadt Osnabrück, Stand der Daten: 31.12.2016
Team Strategische Stadtentwicklung und Statistik
Anteil des zu schaffenden preisgebundenen Wohnraums im Neubau
Der Anteil des zu schaffenden preisgebundenen
Wohnraums wird aus der Addition der Basisquote und der Zusatzquote 
gebildet.
Die Basisquote ergibt sich aus den Statusklassen des Sozialmonitorings 
der Stadt Osnabrück. Die Quotenbildung folgt dabei dem Ziel eine 
Konzentration des Neubaus in sozialstrukturell benachteiligten Gebieten 
zu verhindern. Demnach muss in den Stadtbezirke mit niedrigem und sehr 
niedrigen sozialen Status eine Basisquote von 5 % preisgebundenen 
Wohnraum realsiert werden, während in den Bezirken mit mittlerem und 
hohem Status eine Basisquote von 10 bzw. 15 % sichergestellt werden muss.
Die Einteilung der Statistischen Bezirke in eine der Statusklassen erfolgt 
anhand der Abweichungen der Merkmalsausprägungen vom Durchschnitt
mit Hilfe der Standardabweichung.
Die Zusatzquote ergibt sich aus der potenziellen Renditeerwartung und geht 
damit davon aus, das die Realisierung preisgebundenen Wohnraums 
im Rahmen der Gesamtfinanzierung umso leichter zu realisieren ist, desto 
höher die Renditeerwartung ist. Die Renditeerwartung wird in diesem Fall 
über die gültigen Bodenrichtwerte ermittelt.
Je höher demnach die Bodenrichtwerte sind, desto höher ist der zu errichtende 
Anteil an preisgebundenen Wohnraums. Die Klassengrenzen werden dabei 
über die Höhe der Abweichung von der Standardabweichung definiert.
Anteil des zu schaffenden preis-
gebundenen Wohnraums im Neubau
Basisquote gemäß Sozialstatus
5 %
10 %
15 %
Zusatzquote gemäß Bodenrichtwert
5 %
10 %
15 %
Legende