Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West - o frühzeitige Beteiligung
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2022/1035
Datum: 2022-09-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/3
Stadt Osnabrück 23.06.2022 
Vorstand für Bauen und Umwelt
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2022/1035
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -
o frühzeitige Beteiligung
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 15.09.2022 Ö Entscheidung
Beschluss:
Zum 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -
Planbereich: zwischen Im Tiefen Siek, Darumer Straße, Mindener Straße und 
Lechtenbrinkgraben
wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher 
Belange auf der Grundlage der vorgelegten Planunterlagen beschlossen. 
Die Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt durch vierwöchigen Planaushang. Zusätzlich wird eine 
Anhörungsversammlung durchgeführt. 
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
x Nein
 
B. Personelle Auswirkungen: keine
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: keine
D. Auswirkungen auf den Klimaschutz (CO2-Ausstoß/Energieverbrauch):
 positiv
x  negativ: ca. 5.900 t CO2 innerhalb von 50 Jahren bei Effizienzhaus 40-Standard
 keine
E. Auswirkungen auf Arbeitsplätze und den Wirtschaftsstandort Osnabrück:
 positiv
 negativ
x  keine
F. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: keine
G. Beteiligte Stellen: 
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Fachbereich Umwelt und Klimaschutz
Eigenbetrieb Immobilien- und Gebäudemanagement
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er:
 Nachhaltige Siedlungsentwicklung betreiben
 Stadtteile aufwerten
 Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Sachverhalt:
Durch das Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH soll im Stadtteil Lüstringen-Ost ein 
neues Wohnquartier entwickelt werden, das „Quartier 21“. Der Verwaltungsausschuss der 
Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 28.01.2020 die Aufstellung des Bebauungsplans 
Nr. 657 – westlich Schafmarsch – beschlossen. Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren 
mit frühzeitiger Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie 
einer Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) und der Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a 
BauGB) aufgestellt.
Das neue Wohngebiet soll die vorhandene Siedlungsstruktur am Stadtrand von Osnabrück 
sinnvoll ergänzen. Dabei strebt das Stephanswerk ein neues, zukunftsorientiertes Leitbild 
sowohl für die Gestaltung des Quartiers als auch in der Nutzung an. Das geplante 
Wohnquartier soll vielfältig, innovativ und nachhaltig gestaltet werden. Es soll ein 
gemeinschaftliches Wohnquartier entstehen, dass ökologische und soziale Aspekte gezielt 
weiterdenkt.
Mobilitätskonzept
Es ist eine Quartiersgarage geplant und die Wohneinheiten selbst sollen keine eigenen 
Stellplätze am Grundstück erhalten. So soll ein autoarmes Wohnquartier mit hoher 
Aufenthaltsqualität entstehen. 
Die Wohninseln werden durch Fuß- und Radwege miteinander verbunden. Die Erschließung 
dieser beiden Wohninseln erfolgt durch die vorgelagerte Erschließungsstraße auf der 
Ostseite des Gebiets. 
Im Eingangsbereich des Quartiers 21 wird auf der südwestlichen Seite eine zweigeschossige 
Quartiersgarage in L-Form angeordnet. Diese nimmt den überwiegenden Stellplatzbedarf 
des Quartiers auf. Das Gebäude ist durchfahrbar und schließt so die dritte der Wohninseln 
für den MIV an. Die Quartiersgarage kann auch einen Beitrag zum Schallschutz leisten.
Freiraumkonzept
Die angestrebte hohe Aufenthaltsqualität soll durch das Freiraumkonzept unterstützt werden, 
das ein hohes Maße an Grünflächen und ein offenes System von Wasserflächen für die 
Retention vorsieht. Die gesamte Ausgestaltung basiert auf der Idee, das Quartier als ein 
Grundstück mit einem gemeinschaftlichen Charakter für die Bewohner im Sinne einer 
Wohnungseigentümergemeinschaft auszuarbeiten. Es sollen dabei unterschiedliche 
Bewohnergruppen aus allen Generationen angesprochen werden. Auch für Menschen mit 
eingeschränkter Mobilität werden Wohnräume geplant. Die Grundstücksflächen nördlich der 
Bebauung werden als Kompensationsflächen ausgestaltet
Die Flächen sollen überwiegend im privaten Eigentum mit einem noch auszugestaltenden 
Betreiberkonzept entwickelt werden. Für bestimmte Wohnbereiche werden untergeordnete 
privat orientierte Gärten geschaffen, die restlichen Bereiche unterliegen einem 
gemeinschaftlichen Charakter mit unterschiedlichen Nutzungszonen. 
Bebauung
Die Gestaltungsidee des Quartiers 21 greift dieses Prinzip der Gemeinschaften auf. Drei 
Wohninseln werden dafür in einen gestalteten Grünbereich eingebettet. Jede Wohninsel 
besteht aus zwei Mehrfamilienhäusern mit drei Geschossen und zwei Reihenhauszeilen mit 
jeweils fünf Wohneinheiten mit drei Geschossen. Die Gebäude gruppieren sich mit ihren 
Eingangsbereichen um einen Wohnhof. Die Erdgeschosszonen der Gebäude erhalten kleine 
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Gartenbereiche mit Terrassen auf den Rückseiten. Die Wohnhöfe sollen möglichst 
unversiegelt angelegt werden. An einem Wohnhof wird ein Gemeinschaftsgebäude ergänzt, 
dass u.a. ein Café und Co-Working-Räume beinhalten kann. Aktuell sind ca. 84 
Wohneinheiten vorgesehen.
Energiekonzept
Das Quartier 21 soll mit einem energetischen Gesamtkonzept entwickelt werden, u.a. ist eine 
gemeinsam genutzte Solaranlage geplant. Die Bauweise soll sich möglichst nachhaltig 
darstellen. 
Es ist angedacht, für die Freiraumbereiche und für die Wohngebäude Gestaltungskonzepte 
zu erarbeiten, die auch Basis für die weitere Ausarbeitung der Bauleitplanung in Form von 
konkreten Festsetzungen werden. 
Sozialgerechte Bodennutzung
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 28.01.2020 die 
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 657 – westlich Schafmarsch – beschlossen. Die 
Investorin hat zum Aufstellungsbeschluss die Einhaltung der zu diesem Zeitpunkt geltenden 
Rahmenvorgaben der Baulandentwicklung verbindlich zugesagt. Das Konzept wurde auf 
Grundlage dieser Anforderungen entwickelt. Aus Sicht der Verwaltung sollte das Verfahren 
auf Basis der bisherigen Regelungen zum Baulandmanagement fortgeführt werden.
Als nächster Schritt ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 
Baugesetzbuch (BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB geplant. 
gez. i.V. Siekmann
Anlage/n:
Bebauungs- und Erschließungskonzept
Begründung (Vorentwurf)
Konzept
In Schafmarsch-Lüstringen wird ein familienfreundliches grünes Quartier
geplant. Seit Beginn der Planungen prägen den Entwurf Innovation,
Vielfältigkeit und Nachhaltigkeit. Der Fokus liegt auf dem Einklang
zwischen dem Einzelnen, der Gemeinschaft und der Natur.
Folglich ist der Wunsch groß eine Durchmischung mehrerer Generationen
mit und ohne Einschränkungen zu realisieren. Gefördert werden soll das
Gemeinschaftsgefühl innerhalb des Quartiers unter anderem durch eine
Nachbarschafts-App und Gemeinschaftsflächen, bei denen gemeinsam
gekocht, gewerkelt und gegärtnert werden soll.
Um dies zu erreichen sollen unterschiedlichste Wohntypologien und
Wohnformen entwickelt werden. Die Basis hierfür sollen 3 Wohninseln
sein, die mit Mehrfamilienwohnhäusern und Reihenhäusern bespielt
werden. Zwischen und innerhalb der Wohninseln sollen spannende
Außenräume mit hoher Aufenthaltsqualität durch offene und geschützte
Bereiche mit Spielflächen und Verweilmöglichkeiten entstehen.
Konzept
Der Zwischenraum ist zudem eines der zentralen Punkte des Entwurfes,
dadieseralsRaumfürdieUmweltbestehenbleibt.ZielistdieRealisierung
eines Wohnquartiers eingebettet in die Natur und ein offensiver Umgang
mit der Regenentwässerung.
Ein starkes Mobilitätskonzept mit zentrierten Parkflächen und autoarmen
Flächen wurde erarbeitet, bei dem auchdie hohen Schallemissionswerte
der südlich gelegenen Mindener Straße zu berücksichtigen waren. Als
Resultat soll eine zentrale Parkgarage mit Grünfassade und Solardach
südlich des Grundstückes errichtet werden. Auch die Anbindung an die
bestehenden Wohngebiete durch ein Fuß- und Radwegenetz, als auch an
das Zentrum der Stadt Osnabrück durch eine neue Bushaltestelle soll
beachtet werden.
Ein energetisches Gesamtkonzept mit nachhaltiger Bauweise und
gemeinschaftlich genutzter Solarenergie rundet die Planung des
familienfreundlichen Quartiers ab.
Lageplan M: 1.500
Perspektive des Quartiers
Mindener Straße Mindener Straße
Zufahrt Quartier
H
Gehweg
& Fahrradweg
ÖPNVAnbindung an das
Quartier
Parkdeck 2 Ebenen
mit Solardach
Ausgleichsfläche
Quartiersentwicklung
westlich Schafmarsch
ECKDATEN
• familienfreundlich
• gemeinsames Energiekonzept
• bezahlbarer Wohnraum
• nachhaltig
• innovativ
• vielfältig
Projektentwicklung
Carolin Lauhoff (Geschäftsführerin)
Klusstr. 3
49074 Osnabrück
0541/35798-0
[E-MAIL ENTFERNT]
www.quartier21-l.de

 
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Stadt  Osnabrück  
D I E  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R I N 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657  - Schafmarsch West - 
Begründung zum Vorentwurf  
Stand: 23.06.2022 
 
INHALTSVERZEICHNIS  
A RAHMENBEDINGUNGEN ................................ ................................ ................................ .......... 2 
1. Planungsanlass ................................ ................................ ................................ ........................  2 
1.1. Verfahren .................................................................................................................................. 3 
2. Ausgangssituation ................................ ................................ ................................ .................... 3 
2.1. Lage im Stadtgebiet .................................................................................................................. 3 
2.2. Bestandsanalyse ....................................................................................................................... 4 
2.3. Planerische Ausgangslage......................................................................................................... 4 
2.4. Rechtliche Ausgangslage .......................................................................................................... 6 
2.5. Sonstige Belange ...................................................................................................................... 6 
3. Untersuchungen ................................ ................................ ................................ ...................... 6 
B PLANUNGSZIEL ................................ ................................ ................................ ........................  6 
C PLANUNGSINHALT ................................ ................................ ................................ ................... 7 
4. Städtebauliche Grundidee ................................ ................................ ................................ ........ 7 
4.1. Planungsalternativen ................................................................................................................ 8 
4.2. Solarenergetische Ausrichtung ................................................................................................. 9 
5. Erschließung ................................ ................................ ................................ ............................  9 
5.1. Verkehrliche Erschließung ........................................................................................................ 9 
5.2. Technische Erschließung .......................................................................................................... 9 
5.3. Soziale Infrastruktur ............................................................................................................... 10 
6. Immissionsschutz ................................ ................................ ................................ ................... 10 
6.1. Verkehrslärm .......................................................................................................................... 11 
6.2. Gewerbelärm .......................................................................................................................... 11 
7. Städtebauliche Festsetzungen ................................ ................................ ................................  11 
7.1. Art der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 11 
7.2. Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................... 11 
7.3. Bauweise ................................................................................................................................ 12 
7.4. Weitere textliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften und Hinweise ............................ 12 
8. Maßnahmen ................................ ................................ ................................ ..........................  13 
8.1. Bodenordnung ........................................................................................................................ 13 
8.2. Folgekosten der Bauleitplanung ............................................................................................. 13 
D UMWELTBERICHT ................................ ................................ ................................ .................. 13 
1. Einleitung ................................ ................................ ................................ ..............................  13 
1.1. Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes ................................................ 13 
1.2. Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen sowie ihre 
Berücksichtigung .................................................................................................................... 14 
2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ................................ ........................  14 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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2.1. Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes .................................................. 14 
2.2. Entwicklungsprognosen des Umweltzustandes ..................................................................... 18 
3. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zur Kompensation erheblicher 
nachteiliger Umweltauswirkungen ................................ ................................ .........................  18 
3.1. Festsetzungen im Bebauungsplan .......................................................................................... 18 
3.2. Zugeordnete Maßnahmen außerhalb des B-Planes ............................................................... 18 
3.3. In Betracht kommende Planungsvarianten ............................................................................ 18 
4. Zusätzliche Angaben ................................ ................................ ................................ .............. 19 
4.1. Technische Verfahren bei der Umweltprüfung ...................................................................... 19 
4.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen 
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (Monitoring) ................................................. 19 
5. Allgemein verständliche Zusammenfassung ................................ ................................ ............ 19 
E ABWÄGUNG DER UMWELTBELANGE ................................ ................................ ...................... 19 
F SONSTIGE ANGABEN ................................ ................................ ................................ .............. 19 
6. Sozialverträglichkeit ................................ ................................ ................................ ............... 19 
7. Flächenbilanz ................................ ................................ ................................ .........................  19 
 
 
 
A  R A H M E N B E D I N G U N G E N 
1.  PLANUNGSANLASS  
Zum Erhalt und zum Ausbau der Attraktivität der Stadt Osnabrück ist es erforderlich, Menschen, die 
bereits in der Stadt leben, aber auch Menschen, die zukünftig ihren Lebensmittelpunkt in der Stadt 
finden wollen, ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen.  
Die wachsende Einwohnerzahl in der Stadt Osnabrück und die gestiegenen Wohnflächenansprüche 
haben zu einer angespannten Wohnungsmarktsituation geführt. Dies äußert sich in einem zu geringen 
Wohnraumangebot und in deutlich gestiegenen Miet - und Eigentumspreisen. Dieser Situation begeg-
net die Stadt Osnabrück mit einer Initiative zur Ausweisung von zusätzlichem Wohnbauland und dem 
„Handlungsprogramm Bezahlbarer Wohnraum“. 
Trotz aller Bemühungen der Stadt, ausgleichend auf Marktmechanismen einzuwirken, ist erkennbar, 
dass in erster Linie eine Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer nachhaltigen Entlastung des 
Wohnungsmarkts und damit zu einer Preisregulierung beitragen kann . Deshalb kam bereits die InWIS 
Forschung & Beratung GmbH (Bochum 2015) im Rahmen der Erarbeitung des Wohnraumversorgungs-
konzepts für die Stadt Osnabrück zu dem Ergebnis, dass aus der aktuell angespannten Marktlage ein 
kurzfristig hoher Bedarf an Neubautät igkeiten von bis zu 3.400 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020 re-
sultiert.  
Bei der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum erweisen sich die kommunalen Handlungsmöglichkei-
ten allerdings als begrenzt. Insbesondere die Mobilisierung von Immobilien (dazu zählen Grund stücke 
und Gebäude), die sich im Privatbesitz befinden, erweist sich für eine Kommune im Allgemeinen als 
schwierig. Selbst bei bestehendem Planungsrecht bleiben die Erweiterung und die Aufstockung von 
bestehenden Wohngebäuden oftmals hinter den Erwartungen  der Stadtentwicklung zurück, obwohl 
die Genehmigungspraxis der Stadt Osnabrück durchaus als „großzügig“ bezeichnet werden kann. Noch 
auffälliger ist die Tatsache, dass sich im Stadtgebiet viele freie Baugrundstücke befinden, die trotz be-
stehenden Planungsrechts gar nicht bebaut sind. Dies veranschaulicht das von der Stadt Osnabrück 
veröffentlichte Baulandkataster besonders gut. Die Gründe hierfür liegen häufig in der mangelnden 
Bereitschaft der Grundstückseigentümer, ihre Grundstücke überhaupt am Markt anzubieten. Kapitalsi-
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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cherung und der Wunsch nach möglichst großem Freiraum im eigenen Wohnumfeld spielen dabei eine 
maßgebliche Rolle. 
Vor diesem Hintergrund hat die Verwaltung deshalb im Rahmen des „Entwicklungskonzepts 2020 – 
Wohnen und Gewerbe“ auf gesamts tädtischer Ebene Flächenpotenziale für die planungsrechtliche 
Neuausweisung zusätzlicher Wohn- und Gewerbeflächen im Stadtgebiet ermittelt und bewertet. Dabei 
erfolgte nicht nur eine Betrachtung von möglichen Konversionsflächen und kleinräumigen Nachver-
dichtungsflächen, sondern auch eine Betrachtung von Flächen, die sich nicht innerhalb des im Zusam-
menhang bebauten Ortsteils befinden oder noch nicht im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt 
als Baulandflächen ausgewiesen sind. 
Aufgrund der städtebaulichen Lage des Plangebietes im direkten Anschluss an das vorhandene Sied-
lungsgefüge im Stadtteil Darum -Gretesch-Lüstringen sowie einer vorhandenen Flächenverfügbarkeit 
weist die vorliegende Fläche - vorbehaltlich weitergehender ökologischer Untersuchungen - ein hohes 
Potential für eine wohnbauliche Entwicklung auf. Mit der Entwicklung eines Wohngebiets können zu-
dem die vorhandenen Infrastrukturen im Stadtteil nachhaltig ausgenutzt werden. 
 
1.1. VERFAHREN 
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzu ng am 28.01.2020 die Aufstellung 
des Bebauungsplans Nr. 657 – westlich Schafmarsch – beschlossen. Der Bebauungsplan wird im Regel-
verfahren mit frühzeitiger Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie 
einer Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) und der Erstellung eines Umweltberichts (§ 2a BauGB) aufge-
stellt. 
Als nächster Schritt ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch 
(BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Absatz 1 BauGB geplant.  
 
1.1.1. Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung 
Mit der vorliegenden Bauleitplanung wird die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung von 
mehr als acht zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen. Nach dem Ratsbeschluss vom 12.06.2018 zu 
den „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ wird die Stadt Osnabrück Bebauungsplanverfah-
ren für den Bau neuer Wohnungen u. a. nur dann einleiten, wenn sich die Vorhabenträgerin verpflich-
tet, bei der Schaffung von acht oder mehr Wohneinheiten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da der 
vorliegenden Bauleitplanung ein Vorhaben zugrunde liegt, das für sich alleine genommen bereits acht 
oder mehr Wohneinheiten umfasst, finden hier die „Rahmenvorgaben für die Baulandentwicklung“ 
Anwendung. 
Die Vorhabenträgerin hat si ch verpflichtet, für das Plangebiet einen Anteil 15 % an preisgebundenem 
Wohnraum bzw. an vergünstigten Grundstücken zu schaffen. Diese Vorgaben werden über einen städ-
tebaulichen Vertrag mit der Vorhabenträgerin gesichert.  
 
2.  AUSGANGSSITUATION  
2.1. LAGE IM STADTGEBIET 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Darum-Gretesch-Lüstringen und liegt zwischen Im Tiefen Siek, 
Darumer Straße, Mindener Straße und Lechtenbrinkgraben. Die Plangebietsgröße beträgt ca. 2,9 ha. 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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2.2. BESTANDSANALYSE 
Das Plangebiet befindet sich im Stadtrandbereich von Osnabrück und wird zurzeit landwirtschaftlich 
als Wiesenfläche genutzt. Die südliche Grenze wird durch die Mindener Straße definiert. Im Osten bil-
det die vorhandene Wohnbebauung die Grenze des Plangebiet s, im Westen und Norden ein vorhan-
dener Grabenlauf.  
Die umgebende Siedungsstruktur im Osten wird durch eine kleinteilige Wohnbebauung, überwiegend 
Einfamilienhäuser, geprägt. An der westlichen und nördlichen Gebietsgrenze grenzen landwirtschaftli-
che Flächen an. Südlich der Mindener Straße befindet sich ein aufgelockertes Wohngebiet.  
 
2.3. PLANERISCHE AUSGANGSLAGE 
2.3.1. Landesplanung und Raumordnung 
Das Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) stellt die planerische Konzeption für die Landesentwick-
lung dar und macht verbindliche Aussagen zu raumbedeutsamen Nutzungen und deren Entwicklung. 
Hinsichtlich der Entwicklung der Siedlungsstruktur gibt das LROP unte r Ziel 2.1 vor, dass Gebiete für 
Wohn- und Arbeitsstätten flächensparend an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter Berück-
sichtigung des demografischen Wandels sowie der Infrastrukturfolgekosten ausgerichtet werden sol-
len. Die Entwicklung von Wohn - und Arbeitsstätten soll vorrangig auf die Zentralen Orte und vorhan-
denen Siedlungsgebiete mit ausreichender Infrastruktur konzentriert werden.  
Gemäß LROP hat Osnabrück in der Zentrale -Orte-Hierarchie die Rolle als Oberzentrum zu sichern und 
zu entwickeln. Dazu gehört auch die Erschließung neuer Wohnbaugebiete, um dem Wohnraumbedarf 
im Oberzentrum gerecht zu werden.  
Die Inanspruchnahme von Freiraum hat gemäß Ziel 3.1 des LROP maßvoll zu erfolgen und die Auswir-
kungen sind zu minimieren. Die vorliegende Planu ng verbindet den Belang der Wohnraumversorgung 
mit den Aspekten des Freiraumschutzes, indem über die städtebaulichen Anforderungen und gestalte-
rische Vorgaben die negativen Auswirkungen geringgehalten werden.  
Obwohl es eine bauliche Entwicklung am Ortsran d ist, trägt sie mit dazu bei, die Infrastruktur in  
Lüstringen-Ost zu konsolidieren. Dies minimiert das Risiko, dass die Bevölkerung des Stadtteils ver-
mehrt längere Wege zur Nutzung von Versorgungsstrukturen zurücklegen müssen. Gleichwohl führt 
sie in bes timmten Bereichen, z.B. Spiel -/ Bewegungsflächen, zu einem zusätzlichen Bedarf, der im 
Plangebiet gesichert wird und damit auch den angrenzenden Wohngebieten eine bessere Infrastruktur 
bietet. 
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der  Stadt Osnabrück stellt den Planbereich überwiegend als 
Wohnbaufläche und im nördlichen Bereich als landwirtschaftliche Fläche mit der ergänzenden Festset-
zung als Fläche für Eingriffs-Kompensation dar.  
Bebauungspläne sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB a us dem Flächennutzungsplan zu entwickeln 
(Entwicklungsgebot). Die vorliegende Bauleitplanung entspricht dem Entwicklungsgebot. Eine Ände-
rung des wirksamen Flächennutzungsplans ist damit nicht erforderlich. 
 
2.3.3. Wohnraumversorgungskonzept  
Das Büro InWIS Forsch ung & Beratung GmbH hat 2015 eine Wohnungsbedarfsprognose im Rahmen 
des Wohnraumversorgungskonzeptes für die Stadt Osnabrück erstellt. Demnach ist bis 2030 mit einer 
steigenden Haushaltszahl zu rechnen. Zwischen 2015 und 2030 wird ein deutlicher Mehrbedarf  an 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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Wohnungen benötigt. Dabei wird die Nachfrage für die ersten fünf Jahre (bis 2020) am höchsten prog-
nostiziert. Danach nimmt sie ab.  
2015 bis 2020: 3.407 Wohneinheiten (WE)  
2020 bis 2025: 3.152 Wohneinheiten (WE)  
2025 bis 2030: 1.474 Wohneinheiten (WE)  
Dabei werden rund 50 % (ca. 4.000 WE) im Segment der Ein - und Zweifamilienhäuser, ca. 30  % (ca. 
2.400 WE) im Segment des Mietwohnungsbaus und rund 20 % (ca. 1.600 WE) im Segment der Eigen-
tumswohnungen nachgefragt.  
Da Wohneinheiten in dieser Größenordnu ng nicht allein über Nachverdichtungs - und Innenentwick-
lungspotenziale realisiert werden können, ist die bauliche Entwicklung auch auf derzeit landwirtschaft-
lich genutzten Flächen in Ortsrandlagen erforderlich. 
 
2.3.4. Berücksichtigung ökologischer Belange 
Am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte "ökologische Standards in der Bauleitpla-
nung" beschlossen (ergänzt durch Beschluss vom 03.09.2019). Diese Standards sollen nach Abwägung 
im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkretisiert werden.  
Vor diesem Hintergrund sind im Bebauungsplanverfahren Aspekte zu berücksichtigen wie z.B.: 
 Energiekonzept,  
 Photovoltaik/ Sonnenkollektoren,  
 Fassaden- und Dachbegrünungen,  
 Begrünung von Stellplatzbereichen und  
 Regenwasserversicherung.  
Die Vorgaben finden in den Festsetzungen Anwendung. Von der Regenwasserversickerung wird aller-
dings abgesehen, da die Bodenbeschaffenheit dies nicht hergibt. 
 
2.3.5. Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels der Stadt Osnabrück  
Die Schutzgüter Klima bzw. Luft sind  wichtige Aspekte der räumlichen Planung und Bestandteile der 
Abwägung in der Bauleitplanung, Umweltverträglichkeitsprüfung und bei Maßnahmen im Bestand 
(Stadtsanierung). Vor dem Hintergrund konkurrierender Planungsziele sind flächenbezogene Fachin-
formationen ein wichtiges Hilfsmittel zur sachgerechten Beurteilung dieser Schutzgüter. Aus der 
Kenntnis des in einer Stadt vorherrschenden Lokalklimas, die dadurch mitbestimmte lufthygienische 
Situation und den klimatischen Funktionszusammenhängen lassen sich Sch utz- und Entwicklungsmaß-
nahmen zur Verbesserung von Klima und Luft ableiten. 2017 wurde vom Büro GEO -NET Umweltcon-
sulting GmbH aus Hannover ein Konzept zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels für Osnabrück 
erstellt. Wichtige Grundlage für die Bauleitp lanung ist die Planungshinweiskarte, aus der Aussagen zu 
Kaltluftentstehungsgebieten, Strömungsfelder und Bewertungen von Frei - und Siedlungsraum zu ent-
nehmen sind. 
Das vorliegende Plangebiet weist eine hohe klimatische Bedeutung und die umgebende Siedlung s-
struktur eine sehr günstige bzw. günstige klimatische Situation auf.  
 
2.3.6. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öffentlichen Kinderspielplatzflächen ist das in seiner ersten Fort-
schreibung vorliegende „Gesamtstädtische Spielpl atzkonzept“ der Stadt Osnabrück heranzuziehen 
(Ratsbeschluss 22.09.2020). Im Zuge der Erarbeitung des vorliegenden Konzepts wurde für den Stadt-
teil ein erhöhter Bedarf für wohnortnahe Spielflächen ermittelt. Da durch die Aufstellung des Bebau-
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
Seite: 6/19 
ungsplans die Realisierung von zusätzlichem Wohnraum ermöglicht werden soll, ergibt sich dement-
sprechend ein erhöhter Bedarf nach zusätzlichen Spielplatzflächen im Stadtteil.  
Im südlichen Bereich soll ein Spielplatz mit ca. 1.300 m² realisiert werden, der u.a. den Charakter eines 
Jugendspielbereichs erfüllt. 
 
2.4. RECHTLICHE AUSGANGSLAGE 
2.4.1. Bebauungsplan 
Für die Fläche liegt kein Bebauungsplan vor.  
 
2.4.2. Bodenschutz 
Mit Grund und Boden soll gemäß § 1a BauGB sparsam und schonend umgegangen werden. Demnach 
ist die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen.  
 
2.5. SONSTIGE BELANGE 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich im Privateigentum. 
 
3.  UNTERSUCHUNGEN  
Zum Plangebiet liegen bislang folgende Untersuchungen vor:  
 Avifaunistische Bestandsaufnahme und Biotopkartierung 
 Bericht zur Artenschutzrechtlichen Prüfung  
 Bodenfunktionsbewertung 
 Versickerungsuntersuchung 
 Baugrunduntersuchung  
 
Abschließend zu erstellen sind noch:  
 Schalltechnische Untersuchung 
 Wasserwirtschaftliche Vorplanung 
 Straßenvorplanung 
 Landschaftsökologischer Fachbeitrag inkl. Kompensationsbedarfsberechnung 
 
 
B  P L A N U N G S Z I E L 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, ein Wohnbaugebiet zu entwickeln, dass den Leitzielen des mo-
dernen Städtebaus entspricht und damit eine kompakte Siedlungsentwicklung unter besonderer Be-
rücksichtigung ökologischer und energetischer Belange verfolgt. Hierdurch soll zusätzlicher Wohnraum 
im Stadtteil Darum -Gretesch-Lüstringen ermöglicht werden. Um die verschiedenen Ansprüche an 
Wohnraum zu berücksichtigen, werden sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Reihenhäuser geplant.  
Die Planung verfolgt die besonde re städtebauliche Konzeption eines gemeinschaftlichen und autoar-
men Quartiers.  
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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C  P L A N U N G S I N H A L T 
4.  STÄDTEBAULICHE GRUND IDEE  
Das neue Wohngebiet soll die vorhandene Siedlung sstruktur am Stadtrand von Osnabrück sinnvoll 
ergänzen. Dabei wird ein neues, zukunftsorientiertes Leitbild sowohl für die Gestaltung des Quartiers 
als auch in der Nutzung angedacht. Das geplante Wohnquartier soll vielfältig, innovativ und nachhaltig 
gestaltet werden.  
Neben einer komplett neuen Gestaltungsidee soll ein gemeinschaftliches Wohnen entstehen, dass 
ökologische und soziale Aspekte nicht nur aufgreift, sondern gezielt weiterdenkt. Auch aus Mobilitäts-
aspekten werden neue Ansätze aufgegriffen, indem  eine Quartiersgarage geplant ist und die 
Wohneinheiten selbst keine eigenen Stellplätze am Grundstück erhalten. So soll ein autoarmes Wohn-
quartier mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen.  
Dieses Ziel wird auch durch das Grünkonzept unterstützt, das ein h ohes Maße an Grünflächen und ein 
offenes System von Wasserflächen für die Retention vorsieht. Die gesamte Ausgestaltung basiert auf 
der Idee, das Quartier als ein Grundstück mit einem öffentlichen Charakter für die Bewohner im Sinne 
einer Wohnungseigentümergemeinschaft auszuarbeiten. Es sollen dabei unterschiedliche Bewohner-
gruppen aus allen Generationen angesprochen werden. Auch für Menschen mit eingeschränkter Mobi-
lität werden Wohnräume geplant. Die Flächen sollen überwiegend im privaten Eigentum mit eine m 
noch auszugestaltenden Betreiberkonzept entwickelt werden. Für bestimmte Wohnbereiche werden 
untergeordnete private orientierte Freibereiche geschaffen, die restlichen Bereiche unterliegen einem 
gemeinschaftlichen Charakter mit unterschiedlichen Nutzungszonen.  
Die Gestaltungsidee greift dieses Nutzungsprinzip auf. Drei Wohninseln werden dafür in einen gestal-
teten Grünbereich eingebettet. Jede Wohninsel besteht aus zwei Mehrfamilienhäusern mit drei Ge-
schossen und zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf Wo hneinheiten mit drei Geschossen. Die Gebäu-
de gruppieren sich mit ihren Eingangsbereichen um einen Wohnhof.  
Städtebauliches Konzept Quartier 21 (Quelle: Stephanswerk Osnabrück), Stand 10.05.2022 

Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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Die Erdgeschosszonen der Gebäude erhalten kleine Gartenbereic he mit Terrassen auf den Rückseiten. 
Die Wohnhöfe bleiben möglichst unversiegelt und erlauben nur in kleinen Bereichen das Abstellen von 
Fahrzeugen bspw. für Handwerker oder zur Be - und Entladung. An einem Wohnhof wird ein Gemein-
schaftsgebäude ergänzt, dass u.a. ein Café und Co-Working-Räume beinhalten kann.  
Das Quartier soll dabei mit einem energetischen Gesamtkonzept entwickelt werden, u.a. ist eine ge-
meinsam genutzte Solaranlage geplant. Die Bauweise soll sich möglichst nachhaltig darstellen. 
Die Wohnin seln werden von Grünflächen umspielt. Hier werden Spielzonen, Ruhebereiche und ein 
offener Wasserlauf für die Regenwasserentwässerung eingebettet. Die Wohninseln werden durch Fuß- 
und Radwege miteinander verbunden. Die Erschließung dieser beiden Wohninseln  erfolgt durch die 
vorgelagerte Erschließungsstraße auf der Ostseite des Gebiets.  
Im Eingangsbereich des Quartiers wird auf der südwestlichen Seite eine zweigeschossige Quartiersga-
rage in L -Form angeordnet. Diese nimmt den überwiegenden Stellplatzbedarf d es Quartiers auf. Das 
Gebäude ist durchfahrbar und schließt so die dritte der Wohninseln für den MIV an. Die Quartiersga-
rage kann auch einen Beitrag zum Schallschutz leisten.  
Es ist angedacht, für die Freiraumbereiche und für die Wohngebäude Gestaltungsko nzepte zu erarbei-
ten, die auch Basis für die weitere Ausarbeitung der Bauleitplanung in Form von konkreten Festset-
zungen werden.  
Die nördliche Grenze des Quartiers bildet die Verlängerung der Wohnbebauung auf der östlichen Sei-
te, dieses ist gleichzeitig a uch die Grenze der im FNP ausgewiesenen Wohnbaufläche. Die Grund-
stücksflächen nördlich davon werden als Kompensationsflächen ausgestaltet. Auf der westlichen Seite 
verläuft ein Graben, der erhalten wird. Die erforderlichen Abstände zwischen Gewässer und Bebauung 
sind gewährleistet.  
 
4.1. PLANUNGSALTERNATIVEN 
Unter Rücksichtnahme auf die bereits vorhandene umliegende Wohnbebauung sind planerische Über-
legungen, die eine gewerbliche Nutzung des Plangebiets vorzusehen, nicht diskutiert worden.  
Bezüglich der möglichen Strukturierung eines zukünftigen Wohnbaugebiets sind im Vorfeld auch klas-
sische Erschließungs - und Bebauungsstrukturen mit einer ringförmigen Erschließung durchgespielt 
worden.  
Städtebauliches Konzept (Quelle: Stephanswerk Osnabrück), Stand 19.02.2021 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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Die in Kapitel 4  erläuterte Variante stellt die konsequente Weiterentwicklung und Optimierung im 
Hinblick auf Nutzungsdichte und eine nachhaltige, klimaoptimierte Siedlungsstruktur dar. 
 
4.2. SOLARENERGETISCHE AUSRICHTUNG 
Mit Hilfe des Computerprogramms GOSOL wird errechnet, dass das vorliegende Bebauungs - und Er-
schließungskonzept bei den späteren Wohnhäusern eine gute Nutzung der Solarenergie ermöglicht. Im 
weiteren Verfahren ist eine Berechnung erforderlich. 
 
5.  ERSCHLIEßUNG  
5.1. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG 
Die Erschließung des Plangebiets erfolgt von der Stockumer Straße aus und bindet im Osten an die 
vorhandene Straße Schafmarsch über einen Fußweg an. Da für das gesamte Gebiet nur eine direkte 
MIV-Zufahrt vorgesehen ist, wird am östlichen Rand eine zusätzliche Notausfahrt zur Stockumer Straße 
geplant, die auch als Fuß- und Radzufahrt dient.  
Die Erschließungsstraße wird als private Verkehrsfläche ausgewiesen und soll den Charakter eines 
verkehrsberuhigten Bereichs erhalten. Die zukünftige Fahrba hnbreite sollen Pkw/Pkw -Begegnungen 
ermöglichen. Gleichzeitig soll die Verkehrsfläche durch Straßenbaumpflanzungen ein begrüntes und 
attraktives Erscheinungsbild erhalten und damit auch Raum zum Aufenthalt und zur Kommunikation 
bieten. Möglichkeiten zur Un terbringung des ruhenden Verkehrs sollen in speziell dafür ausgewiese-
nen Bereichen am Eingang des Plangebiets und in der Quartiersgarage vorgesehen werden, um das 
Konzept eines möglichst autoarmen Wohnquartiers zu unterstützen. Einzelne private Stellplätze  im 
Bereich der Erschließungsstraße dienen ausschließlich den dafür zugeordneten Wohneinheiten.  
Eine MIV-Erschließung der Wohninseln ist nicht vorgesehen. Der Verkehr wird direkt nach der Einfahrt 
in das Wohngebiet in die Quartiersgarage oder auf die dort angedachten Besucherstellplätze geleitet. 
Im Eingangsbereich sind auch Carsharing -Angebote vorge sehen. Die Erschließung der Wohninseln 
erfolgt von der Erschließungsstraße aus über ein privates Netz aus Fuß - und Radwegen. Dieses ist als 
Umfahrt angelegt und so gestaltet, dass es für die Müllentsorgung, Feuerwehr und andere notwendige 
Fahrbeziehungen die entsprechenden Breiten und Ausbauqualitäten aufweist, allerdings nicht für die 
Allgemeinheit befahrbar ist (z.B. durch klappbare bzw. versenkbare Poller, Aufpflasterungen oder 
Hinweise). Das Fuß - und Radwegenetz soll dabei auch der Adressbildung der ein zelnen Wohninseln 
diesen.  
Die genaue Ausgestaltung der Verkehrsflächen innerhalb des Plangebiets ist im weiteren Verfahren 
noch näher zu bestimmen.  
 
5.2. TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Telekommunikation und Trinkwasser kann über einen 
Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz sichergestellt werden. Die genaue Ausgestaltung der 
Ver- und Entsorgung innerhalb des Plangebiets ist im weiteren Verfahren näher zu bestimmen. Ggf. 
sind hierfür Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte zu ergänzen.  
Zur Sicherstellung der Versorgung mit Elektrizität sind Standorte für Trafostationen und Kabelverteiler-
schränke erforderlich und müssen zum Teil auch festgesetzt werden. Diese Standorte können im Ein-
vernehmen mit der Stadtwerke Osnabrück AG geändert werden. 
Die Löschwasserversorgung im Planbereich richtet sich nach dem Arbeitsblatt W 405 des Deutschen 
Gas- und Wasserfaches e. V. „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversor-
gung“. Das Trinkwassernetz ist nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann somit nur bedingt zur 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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Sicherstellung der Löschwasserversorgung herangezogen werden. Kann in einem konkreten Fall der 
Löschwasserbedarf durch das öffentliche Trinkwasserrohrnetz nicht erreicht werden, sind nach Ab-
sprache mit der Feuerwehr Osnabrück, Abschnitt Vorbeugender Brandschutz, zusätzliche Maßnahmen 
zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung erforderlich. 
Die Stadtwerke Osnabrück AG behält sich vor, den Anschluss der Grundstücke im Plangebiet an das 
Gasversorgungsnetz unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu prüfen. 
Das für den Planbereich erforderliche Entsorgungssystem für Schmutzwasser kann an das vorhandene 
Kanalnetz angeschlossen werden.  
Durch die geplante Bebauung entsteht auf Grund der zusätzlichen Flächenver siegelung ein Mehrab-
fluss von Niederschlagswasser.  
In einer noch durchzuführenden wasserwirtschaftlichen Vorplanung in Verbindung mit vertiefenden 
Geländeuntersuchungen ist daher eine differenzierte Betrachtung erforderlich, um zu klären ob und 
auf welchen (Teil)-flächen eine dezentrale/zentrale Niederschlagsversickerung umgesetzt werden kann 
und aus welchen (Teil)-gebieten das Niederschlagswasser abgeleitet und zurückgehalten werden muss. 
Darüber hinaus müssen die Möglichkeiten der Rückhaltung geklärt werden. 
Neben der Festsetzung einer extensiven Gebäudedachbegrünung sind im weiteren Verfahren Untersu-
chungen anzustellen und Maßnahmen zu benennen, die zum Ziel haben, eine verzögerte Einleitung 
des im Plangebiet anfallenden Regenwassers zu gewährleisten. 
Im zu erarbeitenden Bebauungsplan werden zeichnerische und textliche Festsetzungen vorgenom-
men, um erforderliche Leitungsrechte zu sichern und die Zugänglichkeit für Herstellungs - und Instand-
haltungsarbeiten zu gewährleisten. 
 
5.2.1. Energieversorgungskonzept 
Grundsätzlich sehen die Regelungen der Stadt Osnabrück zur „Berücksichtigung ökologischer Belange 
in der Bauleitplanung“ vor, dass für neue Baugebiete die Aufstellung von Energieversorgungskonzep-
ten zu prüfen ist. Diese Prüfung soll auch im vorliegenden Fall re chtzeitig vor Beginn der Erschlie-
ßungsplanung und der Vermarktung erfolgen. 
 
5.3. SOZIALE INFRASTRUKTUR 
Der Planbereich liegt innerhalb des Einzugsbereichs eines geplanten öffentlichen Kinderspielplatzes. 
Allerdings fehlen insbesondere Angebote für ältere Kinder und Jugendliche im Umfeld. Aus diesem 
Grund wird im Plangebiet ein neuer Platz speziell für diese  Zielgruppen vorgesehen, der zudem auch 
der Versorgung des angrenzenden Wohngebiets dient.  
Aufgrund der zusätzlichen Wohneinheiten (angenommen: ca. 85 WE) entsteht ein zusätzlicher Bedarf 
an Plätzen in Kindertagesstätten. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob dieser Bedarf über die Plätze 
in den bestehenden Einrichtungen im Stadtteil abgedeckt werden kann. Diese Prüfung umfasst auch 
den Bedarf an ggf. erforderlichen zusätzlichen Grundschulplätzen. 
 
6.  IMMISSIONSSCHUTZ  
Für städtebauliche Planungen ist genere ll die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichti-
gen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schalltechnischen Orientie-
rungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orientierungswerte sind eine sachverständi-
ge K onkretisierung der in der Planung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes und somit die 
Folgerung aus § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und § 1 Absatz 5 BauGB. 
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An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebiete n sind folgende 
Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm sowie 
für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
 
6.1. VERKEHRSLÄRM 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich der Lärmemissionen aus Straßenverkehr und Bahnlärm. Von 
der südlich des Plangebiets gelegenen Mindener Straße  sowie der Bahnlinie gehen Lärmemissionen 
aus, die insbesondere in der Nachtzeit zu einer Beeinträchtigung der Wohnruhe innerhalb des Plange-
biets führen können.  
Im weiteren Verfahren ist ein Fachbeitrag Schallschutz zu erarbeiten, der die auf das Plangebiet ein-
wirkenden Lärmimmissionen detailliert berechnet und Maßnahmen des aktiven und ggf. des passiven 
Schallschutzes benennt. 
 
6.2. GEWERBELÄRM 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen hierzu sind in dem noch zu erstellenden Fachbeitrag Schall-
schutz hinsichtlich des benachbarten Mischgebiets zu prüfen.  
 
7.  STÄDTEBAULICHE FESTS ETZUNGEN  
7.1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG 
Im Plangebiet wird ein Baugebiet festgesetzt, das vorrangig der Wohnnutzung dient. Dieses entspricht 
dem Charakter des angrenzenden Wohnumfelds. Das Plangebiet wird in Anlehnung an das nähere 
Umfeld als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Allgemeine W ohngebiete dienen vorwiegend 
dem Wohnen, während wohnfremde Nutzungen nur begrenzt zulässig sind.  
 
7.2. MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 
Das Maß der baulichen Nutzung soll eine bauliche Verdichtung im Bereich der Wohnbebauung zulas-
sen. Deshalb wird gemäß § 17 BauNVO in allen Baubereichen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 
zugelassen.  
Um eine kompakte Siedlungsstruktur mit einer hohen Nutzungsdichte bei möglichst geringer Flächen-
inanspruchnahme zu erreichen, soll eine maximale Vollgeschosszahl (Z) von II im Bereich d er geplan-
ten Reihenhäuser und eine maximale Vollgeschosszahl von III im Bereich der Mehrfamilienhäuser fest-
gesetzt werden. Insbesondere die festgesetzte Anzahl der Vollgeschosse soll dazu beitragen, dass eine 
effiziente und damit sparsame Inanspruchnahme von Grund und Boden erfolgt. 
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird für Bereiche, in denen Gebäude mit zwei Vollgeschossen zulässig 
sind, auf 0,8 festgesetzt. Für Bereiche, die mit Geschosswohnungsbau realisiert werden sollen, sollen 
Höchstmaße der GFZ von 1,2 für dreigeschossige Bereiche festgesetzt werden. Die Orientierungswerte 
für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO werden eingehalten. 
 
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7.2.1. Gebäudehöhen 
Um zu verhindern, dass unmaßstäbliche Gebäudehöhen zu nachbarschaftlichen Spannungen innerhalb 
der Bestandssituation aber auch zwischen unterschiedlichen Gebäudetypen im neuen Baugebiet füh-
ren, wird der Bebauungsplan maximal zulässige Gebäudehöhen festsetzen. Die maximale Gebäudehö-
he wird dabei in Bezug auf die Höhe über NHN (No rmalhöhennull) festgesetzt, was eine zweifelsfreie 
Höhenbestimmung der maximalen Gebäudehöhe definiert. Die genauen Höhenfestsetzungen sind im 
weiteren Verfahren in Bezug die Geländehöhen noch zu ermitteln. 
Je nach Gebäudetyp und Geschossigkeit werden dabei unterschiedliche Höhen festgesetzt.  
 
7.3. BAUWEISE 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Grenzabstand einzuhalten. 
Im Plangebiet wird die offene Bauweise festgesetzt, da dies der städtebaulichen Umgebungssituation 
entspricht. Im Rahmen der offenen Bauweise sind Einzelhäuser und Hausgruppen zulässig, sofern die 
Länge der vorgenannten Hausformen höchstens 50 m beträgt. 
 
7.4. WEITERE TEXTLICHE FESTSETZUNGEN, ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN UND HINWEISE   
Im Rahmen der vertiefenden Ausarbeitung des Bebauungsplans sind noch weitergehende Festsetzun-
gen und Regelungen zur Gestaltung der Baufelder sowie zur Grüngestaltung zu treffen. Darüber hinaus 
werden auch örtliche Bauvorschriften und Hinweise erforderlich.  Die Ausgestaltung und Begründung 
dieser Regelungen basiert überwiegend auf konkreten Planungsabsichten und Erfordernissen aus Fa-
chuntersuchungen, daher erfolgt im Folgenden nur eine Auflistung der bereits bekannten und im All-
gemeinen erforderlichen Festse tzungen und Hinweise. Die vertiefende Befassung und Formulierung 
erfolgt im weiteren Verfahren zur Entwurfsverfassung.  
7.4.1. Textliche Festsetzungen  
 Definition der überbaubaren Grundstücksfläche (Baugrenzen, Baulinien) 
 Festsetzungen zu Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen 
 Festsetzungen zur Gestaltung von Vorgärten  
 Festsetzungen zu erforderlichen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
 Festsetzungen zur Qualität, Gestaltung und Definition von Grünflächen 
 Festsetzungen zu Kinderspielplätzen 
 Festsetzungen zur Versickerung  
 Festsetzungen zur Begrünung von Stellplätzen inkl. Pflanzliste 
 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Pflanzflächen  
 Festsetzungen zu Kompensationsflächen  
 Festsetzungen zur Straßenbeleuchtung 
 
7.4.2. Örtliche Bauvorschriften (gemäß Niedersächsische Bauordnung (NBauO)) 
 Dächer / Dachformen  
 Technische Dachaufbauten 
 Fassaden 
 Einfriedungen mit Pflanzen inkl. Pflanzlisten  
 Dachbegrünung 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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7.4.3. Hinweise und nachrichtliche Übernahmen 
 Vorhandene Fachuntersuchungen 
 Städtebaulicher Vertrag 
 Leitungsrechte 
 Bodenfunde 
 Kampfmittel 
 Kontaminationen  
 Artenschutz 
 
8.  MAßNAHMEN  
8.1. BODENORDNUNG 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Neuordnung der Grundbesitzverhältnisse durch 
bodenordnende Maßnahmen erforderlich. 
 
8.2. FOLGEKOSTEN DER BAULEITPLANUNG 
Die Kosten der neuen Erschließung sind vom Investor zu tragen. Die Details werden in einem bis zum 
Satzungsbeschluss abzuschließenden städtebaulichen Vertrag geregelt.  
 
 
D  U M W E L T B E R I C H T 
1.  EINLEITUNG  
1.1. KURZDARSTELLUNG DER ZIELE UND INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
Der Aufstellungsbereich des B -Plans liegt im Stadtteil Darum -Gretesch-Lüstringen und umfasst eine 
Fläche südlich der Straße Im Tiefen Siek, der Darumer Straße im Osten, der Mindener Straße im Süden 
sowie dem Lechtenbrinkgraben im Westen. 
Das Vorhaben verfolgt das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ausweisung eines 
den Leitzielen des modernen Städtebaus entsprechenden  Wohnquartiers zu schaffen,  welches durch 
eine kompakte Siedlungsentwicklung und die besondere Berücksicht igung ökologischer und energeti-
scher Belange charakterisiert ist. 
Hinsichtlich der Angaben zum Standort sowie der Art des Vorhabens und geplanter Festsetzungen wird 
auf die vorhergehenden Kapitel A – C der Begründung verwiesen. 
 
Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 
Das Plangebiet umfasst in seiner Gesamtheit eine Fläche von ca. 2,90 ha. Hinsichtlich der nutzungsspe-
zifischen Differenzierung wird auf Kapitel F.2 verwiesen. Der durch das geplante Baugebiet verursachte 
Bedarf an Grund und Boden bzw. die p lanungsrechtlich ermöglichte Neuversiegelung sind noch nicht 
quantifiziert. 
 
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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1.2. UMWELTSCHUTZZIELE AUS ÜBERGEORDNETEN FACHGESETZEN UND FACHPLANUNGEN 
SOWIE IHRE BERÜCKSICHTIGUNG 
Fachgesetze 
Dem Planvorhaben liegen die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekannt-
machung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414, zuletzt geändert am 8. August 2020 (BGBl. I S. 
1728)), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanZV), jeweils in der 
zurzeit gültigen Fassung, zu Grunde. 
Im Bebauungsplanverfahren greift die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i. V. m. §§ 14 bis 18 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), in der zurzeit gültigen Fas-
sung vom 25. Februar 2021 (BGBl. I S. 306), auf die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung im Zu ge 
der Umweltprüfung mit einem landschaftsplanerischen Fachbeitrag einzugehen ist. 
Es gelten die artenschutzrechtlichen Vorschriften insbesondere der §§ 44 ff BNatSchG über besonders 
geschützte Arten, zu denen u. a. alle europäischen wildlebenden Vogelarten sowie alle Fledermausar-
ten gehören. 
Die Anforderungen des Bodenschutzes gründen auf den Vorgaben des Bodenschutzgesetzes 
(BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV) in der jeweils gültigen Fassung. 
Mit Blick auf das Schutzgut Wasser sind das Gesetz zur Neuregelung des niedersächsischen Wasser-
rechts (NWG) sowie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. 
Darüber hinaus sind die Ziele der Wasserrahmenrichtlinie zugrunde zu legen. 
Bezogen auf etwaige auf das Vorhaben einwirkende sowie die von ihm ggf. ausgehenden Immissionen 
bzw. Emissionen sind das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), die Technischen Anleitung zum 
Schutz gegen Lärm (TA Lärm) und die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu berücksichtigen. 
 
Fachplanungen 
Mit Blick auf die  Darstellung im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück wird auf 
das Kapitel A.2.3.1 verwiesen. 
Hinsichtlich der im Rahmen der Umweltprüfung seit der jüngsten Novellierung des UVPG gesondert zu 
betrachtenden Schutzgüter Fläche und Biodiversität wird Bezug genommen auf die Nationale Nachhal-
tigkeitsstrategie der Bundesregierung bzw. auf ihre Nationale Strategie zur Biodiversität.  Darüber hin-
aus sind die vom Rat der Stadt Osnabrück beschlossenen “Ökologischen Kriterien in der Baule itpla-
nung“ zu berücksichtigen. 
Inwieweit das Vorhaben d en in den Fachgesetzen und -planungen formulierten Zielsetzungen gerecht 
wird, ist den Kapiteln zu den einzelnen Schutzgütern zu entnehmen. 
 
2.  BESCHREIBUNG UND BEW ERTUNG DER UMWELTAUS WIRKUNGEN  
2.1. BESTANDSAUFNAHME UND BEWERTUNG DES UMWELTZUSTANDES 
Der Umweltzustand im rechtsgültigen Status wird soweit bereits möglich nachfolgend auf die be-
troffenen Schutzgüter bezogen dargestellt, um die Empfindlichkeit gegenüber der Neuplanung heraus-
zustellen und Hinweise au f ihre Berücksichtigung im Zuge der planerischen Überlegungen geben zu 
können. Anschließend wird - mit Verweis auf die für notwendig erachteten Fachgutachten - die mit der 
Durchführung der Planung verbundene Veränderung des Umweltzustandes vorläufig abgeschätzt.  
 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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2.1.1. Schutzgut Mensch 
Hinsichtlich des Menschen können im Zusammenhang mit der Planung Auswirkungen bezogen auf die 
Erholungsfunktion (Lärm, Landschaftsbild, Barrierewirkung) von Bedeutu ng sein. Das Erholungspoten-
zial der Stadtlandschaft innerhalb im Zusammenhang bebauter Siedlungsbereiche ist naturgemäß eng 
verbunden mit der Qualität des Landschafts - respektive Stadtbildes. Ein realisiertes Wohngebiet kann 
diesbezüglich in aller Regel nicht die Qualitäten relativ offener, landwirtschaftlicher Nut zflächen auf-
weisen. Beeinträchtigungen des Landschafts - bzw. Stadtbildes stehen also über den Aspekt der Erho-
lungseignung in enger Wechselwirkung mit dem Schutzgut Mensch.  
Auf der derzeitigen Freifläche entsteht Kaltluft, die in südwestliche Richtung abfl ießt; der Fläche wird 
zudem eine mittlere bioklimatische Bedeutung zugewiesen. Der unmittelbar angrenzenden Bestands-
bebauung wird eine derzeit sehr günstige bioklimatische Situation attestiert. Infolge der Ausweisung 
des neuen Wohnquartieres und dem  damit verbundenen Verkehrsaufkommen ist mit einer Zunahme 
der Immissionsbelastung zu rechnen, ohne dass davon auszugehen ist, dass  lufthygienisch maßgeben-
de Grenzwerte erreicht oder überschritten werden. Von den durch das  neue Wohngebiet ausgehen-
den Wirkungen is t die benachbarte B estandsbebauung unmittelbar betroffen.  Andererseits wird das 
neue Wohnquartier dem Verkehrslärm der im Süden angrenzenden Mindener Straße ausgesetzt sein. 
Die Belastungen – auch hinsichtlich des Aspektes Erholung und Klima - lassen sich derzeit noch nicht 
abschließend beurteilen; die diesbezüglichen Gutachten – v. a. der landschaftsplanerische Fachbeitrag 
- sind abzuwarten . Hinsichtlich des Stadtklimas wird bereits jetzt auf die erforderliche Vermeidung 
riegelartiger Bebauung hingewiesen.  Das aktuelle Konzept der „Wohninseln“ insbesondere in Kombi-
nation mit der winkeligen Quartiersgarage im Süden lässt sich mit dieser Notwendigkeit nicht 100%ig 
in Einklang bringen. Der Kaltluftfluss wird durch die derzeitige Planung verringert und erwärmt.  Von 
daher wird auch eine großzügige Begrünung des Gebietes, insbesondere die Beschattung der versie-
gelten Park - und Fahrflächen innerhalb des Quartieres zur Minderung der stadtklimatischen Beein-
trächtigungen, in den Fokus zu rücken sein. 
 
2.1.2. Schutzgut Biodiversität 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes in ihrer 
natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Von daher sind die Auswirkungen 
einer B-Planaufstellung u. a. auf Tiere und Pflanze n sowie auf die biologische Vielfalt (Biodiversität) zu 
berücksichtigen. 
Mit dem Vorhaben wird eine größere unversiegelte Freifläche (Grünland) mit nur wenigen naturnahen 
Strukturen und Bewuchs überplant. Die Inanspruchnahme dieser Freifläche kann unter Umständen zu 
Beeinträchtigungen des Schutzgutes Biodiversität führen, ohne dass sich das konkrete Ausmaß derzeit 
abschließend beurteilen ließe.  Aufgrund der nachgewiesenen hohen Grundwasserstände ist zu ge-
währleisten, dass die Umsetzung der Planung nicht z u Beeinträchtigungen der westlich, nördlich und 
nordöstlich gelegenen, von Nässe geprägten und gesetzlich geschützten Biotope führt. Darüber hinaus 
wird bereits jetzt darauf verwiesen, dass das umlaufende Gewässer 2. Ordnung, dass im Zuge von 
Kompensationsverpflichtungen des östlich angrenzenden Baugebietes hierhin verlegt wurde, so zu 
gestalten und zu dimensionieren ist, dass es seiner Funktion als vernetzender Lebensraum für Tier - 
und Pflanzenarten weiterhin gerecht werden kann. 
Gemäß Bundesnaturschutzgesetz besonders geschützte Teile von Natur und Landschaft sind im unmit-
telbaren Plangebiet nicht vorhanden. 
 
2.1.3. Schutzgut Fläche 
Ein Ziel der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie  ist es,  bis 2020 die tägliche Neuinanspruchnahme 
durch Siedlungs- und Verkehrsflächen bundesweit auf 30 Hektar zu senken. Dieses 30-Hektar-Ziel soll – 
ebenso wie die Bodenschutzklausel – die Flächeninanspruchnahme begrenzen und die unbebauten, 
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unzersiedelten und unzerschnittenen Freiflächen im Außenbereich schützen. Die ökologischen Folgen 
des derzeit anhaltenden Flächenverbrauchs manifestieren sich v. a. in dem  Verlust von Lebensräumen 
für Tier- und Pflanzenarten, der Zersiedelung und Zerschneidung von Landschaften und Habitaten mit 
entsprechenden Folgen für die biologische Vi elfalt, der eingeschränkten  Aufnahme von Nieder-
schlagswasser durch Versiegelung und damit einer verminderten Grundwasserneubildung sowie in der 
steigenden Lärm- und Schadstoffbelastung aufgrund zusätzlichem Verkehrsaufkommens. 
Auch wenn sich diese 30 -Hektar-Zielvorgabe nicht eins zu eins auf die Situation einer kreisfreien Stadt 
wie Osnabrück herunterbrechen lässt, so kann sie doch als Kenngröße dienen, um abschätzen zu kön-
nen, inwieweit eine Stadt auf kommunaler Ebene dieser Zielvorgabe entspricht oder abe r in ihrer Ent-
wicklung dieser Zielvorgabe tendenziell zuwiderläuft. 
Auf die Fläche Osnabrücks bezogen dürfe die jährliche Flächeninanspruchnahme im Sinne der o. g. 
Zielvorgabe eine Fläche von 3,27 ha nicht überschreiten. Da Siedlungsflächen auch unbebaute und 
nicht versiegelte Böden umfassen (Grünflächen, Stadtparks, Sport - und Spielplätze etc.), ist der Flä-
chenverbrauch nicht zu verwechseln mit der Versiegelung. Inwieweit das Schutzgut Fläche vor diesem 
Hintergrund erheblichen Beeinträchtigungen durch die Planung unterliegt, ist im weiteren Verfahren – 
auch im Kontext anderer städtischen Vorhaben – zu ermitteln. 
 
2.1.4. Schutzgut Boden 
In welchem Ausmaß die Festsetzungen der Bebauungsplanänderung eine Überbauung und Neuversie-
gelung ermöglichen werden ist derzeit nicht abschließend abschätzbar. Eine Bodenfunktionskartierung 
nach dem Bewertungsmodell der Stadt Osnabrück liegt bereits vor; danach sind keine höherwertigen 
Bodengesellschaften von der Planung betroffen. 
Absehbar ist aber, dass das Vorhaben  eine Überbauung und Neuversiegelung von Freiflächen bzw. 
natürlich gewachsenen Bodengesellschaften ermöglichen  wird. Zusätzlich ist von weiteren Belastun-
gen unversiegelt bleibender Böden während des Baubetriebes (Verdichtung, Umlagerung etc.) auszu-
gehen. Auch das Verlegen von Versorgungsleitungen wird zu Beeinträchtigungen der anstehenden 
Böden führen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass Böden unter Vollversiegelung ihre Funktion als 
Kohlenstoffspeicher verlieren und somit zur Verschärfung der CO 2-Belastung in der der Atmosphäre 
beigetragen wird. Im Planbereich sind keine Altlasten bekannt. 
Insgesamt ist daher bereits jetzt von zumindest erheblichen Beeinträchtigungen hinsichtlich des 
Schutzgutes Boden auszugehen. 
 
2.1.5. Schutzgut Wasser 
Beim Schutzgut Wasser ist zwischen den Aspekten Grundwasser und Oberflächenwasser zu unter-
scheiden. Die mit der geplanten Bebauung einhergehende Versiegelung führt zu einer Erhöhung des 
Oberflächenabflusses und damit zu einer Verminderung der Grundwasserneubildung. Inwieweit diese 
Prozesse durch die Versickerung bzw. durch Maßnahmen der Zwischenspeicherung  und Rückhaltung 
der anfallenden Niederschlagswässer vollständig ausgeglichen werden können, ist im weiteren Verfah-
ren im Rahmen eines Entwässerungskonzeptes darzulegen. 
Das po tentielle B augebiet liegt weder innerhalb  eines Wasserschutzgebiets noch innerhalb eines 
Überschwemmungsgebietes. Der Grad der für das Schutzgut Wasser insgesamt festzustellenden Be-
einträchtigungen kann derzeit nicht abschließend abgeschätzt werden. Näheren Aufschluss muss auch 
hier der zu erarbeitende landschaftsplanerische Fachbeitrag bringen. Die derzeit geplante offene Was-
serführung im Zentrum des Plankonzeptes wird ausdrücklich begrüßt. 
 
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2.1.6. Schutzgut Klima/Luft 
Im Falle der Bebauung von F lächen in der freien Landschaft kann es je nach Lage und Topographie zu 
Beeinflussungen des Stadtklimas kommen. Neben den verkehrsbedingten  Emissionen ist vor allem die 
Bedeutung der überplanten Flächen als Kalt - bzw. Frischluftentstehungsgebiet und/oder als Frischluft-
leitbahn zu betrachten. 
Der Aufstellungsbereich fungiert als Kaltluftentstehungsgebiet und wird bei entsprechenden Wetterla-
gen von einem hohen Kaltluftvolumenstrom überströmt, der die angrenzende Wohnbebauung  mit 
Kalt-/Frischluft versorgt. Das Stadtklimagu tachten (2017) weist der Fläche eine hohe bioklimatische 
Bedeutung mit einer entsprechenden Empfindlichkeit gegenüber einer Nutzungsintensivierung zu. Es 
ist derzeit nicht abschließend abschätzbar, i nwieweit das Vorhaben zu erheblichen Nachteilen im nä-
heren Umfeld führen kann, auf Möglichkeiten der Planungsoptimierung wurde hingewiesen (vgl. Kap. 
D.2.2.1). 
 
2.1.7. Schutzgut Landschafts-/Stadtbild 
Das Landschaftsbild gilt in aller Regel als umso wertvoller, je mehr es der naturraumtypischen Vielfalt, 
Eigenart und Schönheit entspricht. Ist ein Raum bereits hinsichtlich dieser Aspekte als verarmt anzuse-
hen, so sind die noch vorhandenen naturraumtypischen Elemen te als umso erhaltenswerter einzustu-
fen. 
Dem Plangebiet kommt derzeit eine nur mäßige Bedeutung für das Lan dschaftsbild und die Erholung 
zu. Diese Bewertung erfolgt insbesondere aufgrund der gegenwärtig monostrukturellen Grünlandnut-
zung und der relativ geringen Ausstattung mit naturnahen Elementen. Inwieweit die Planung zu einer 
weiteren Belastung oder aber ggf . zu einer Verbesserung hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbil-
des führen wird, ist im Rahmen des landschaftsplanerischen Fachbeitrages dazulegen. Ausschlagge-
bend wird hier sein ob und in welchem Maße Flächen für eine landschaftsgerechte Ein - und Durchgrü-
nung zur Verfügung gestellt werden. 
 
2.1.8. Kultur-/Sachgüter 
Mit der Begrifflichkeit “Kultur und sonstige Sachgüter“ werden v.  a. Güter umschrieben, die etwa als 
architektonisch wertvolle Bauten oder archäologische Schätze Objekte von gesellschaftlicher Bedeu-
tung darstellen. Sonstige Sachgüter können auch in Form von Einrichtungen für den Gemeinbedarf 
oder der öffentlichen Infrastruktur für Ver - und Entsorgung etc. von dem jeweiligen Vorhaben betrof-
fen sein. 
Eine Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern im Aufstellungsbereich ist derzeit nicht erkennbar. 
 
2.1.9. Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes 
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in un-
terschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zw ischen den Schutzgütern sowie Wechselwir-
kungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge zu berücksichtigen. Insge-
samt steht also hinter den betrachteten Teilsegmenten des Naturhaushaltes – den Schutzgütern – ein 
stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge – ein Ökosystem. 
Ausführungen zu etwaigen Wechselwirkungen erfolgen nach Vorlage der genannten Gutachten. 
 
2.1.10. Zusammenfassung der Umweltauswirkungen 
Eine abschließende Zusammenfassung der Umweltauswirkungen erfolgt zweckmäßigerweise nach 
Vorlage der für notwendig erachteten Gutachten bzw. der abschließenden Darstellung etwaiger Aus-
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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gleichs- bzw. entsprechender Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen. Erhebliche Beeinträchti-
gungen sind bereits jetzt hinsichtlich des Schutzgutes Boden absehbar. 
 
2.2. ENTWICKLUNGSPROGNOSEN DES UMWELTZUSTANDES 
2.2.1. Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Es ist davon auszugehen, dass m it der Planung die  oben angeführten möglichen Beeinträchtigungen 
verbunden sind. Inwieweit diese Beeinträchtigungen dann im Rahmen der Realisierung durch entspre-
chende Maßnahmen/Festsetzungen vermieden  oder vermindert werden können, kann derzeit nicht 
abschließend beurteilt werden. Zum einen sind die genannten  fachspezifischen Gutachten abzuwar-
ten, zum anderen sind entsprechende Festsetzungen für den B-Plan zu formulieren. 
 
2.2.2. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Ohne die geplante bauliche Nutzung würde die  betroffene Freifläche ihre bisherige Charakteristik ei-
ner eher intensiven landwirtschaftlichen Nutzung beibehalten; die wenigen vorhandenen Gehölzstruk-
turen könnten sich über entsprechende Sukzessionsprozesse unbeeinträchtigt weiterentwickeln . Bo-
dengesellschaften mit ihrer ökologischen Funktionserfüllung würden nicht überplant. 
Weitere Ausführungen erfolgen nach Auswertung des landschaftsplanerischen Fachbeitrages. 
 
3.  MAßNAHMEN ZUR VERMEI DUNG, VERRINGERUNG U ND ZUR 
KOMPENSATION ERHEBLI CHER NACHTEILIGER UM WELTAUS-
WIRKUNGEN  
Mit Blick auf Vermeidungs -, Verminderungs - sowie Ausgleichs - und Ersatzmaßnahmen is t zwischen 
Festsetzungen im Geltungsbereich des B -Planes und Maßnahmen auf Flächen, die außerhalb dieses 
Geltungsbereiches liegen, zu unterscheiden. Da der Ausgleichsbegriff des BauGB auch Ersatzmaßnah-
men umfasst, ist der Begriff “Ausgleich“ hier im Sinne einer umfassenderen Kompensation (Kompensa-
tionsmaßnahmen) zu verstehen. 
 
3.1. FESTSETZUNGEN IM BEBAUUNGSPLAN 
Eine ausführliche Darstellung der hinsichtlich von Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zur 
Kompensation relevanten Festsetzungen erfolgt nach Vor lage der Eingriffsb ilanzierung. Im Planent-
wurf ist im Norden eine zur Kompensation geeigneten Flächen ausgewiesen. 
Gemäß den ökologischen Kriterien in der Bauleitplanung werden entsprechende textliche Festsetzun-
gen Maßnahmen zur Verminderung ökologischer und stadtklimatologischer Beeinträchtigungen vor-
geben. 
 
3.2. ZUGEORDNETE MAßNAHMEN AUßERHALB DES B-PLANES 
Aus dem gegenwärtigen Planentwurf lässt sich bereits ablesen, dass die vollständige Kompensation  
der Eingriffsfolgen im Aufstellungsbereich möglich sein könnte . Genauere Aussagen lassen sich erst 
nach Vorlage einer umfassenderen Eingriffsbilanzierung machen. 
 
3.3. IN BETRACHT KOMMENDE PLANUNGSVARIANTEN 
Hinsichtlich der vorliegenden Planungsvarianten wird auf Kapitel C.1.1 verwiesen. 
Bebauungsplan Nr. 657 - Schafmarsch West -  
 
 
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4.  ZUSÄTZLICHE ANGABEN  
4.1. TECHNISCHE VERFAHREN BEI DER UMWELTPRÜFUNG 
Entsprechende Angaben erfolgen nach Vorlage der ausstehenden Gutachten. 
 
4.2. BESCHREIBUNG DER GEPLANTEN MAßNAHMEN ZUR ÜBERWACHUNG DER ERHEBLI-
CHEN AUSWIRKUNGEN DES VORHABENS AUF DIE UMWELT (MONITORING) 
Die ggf. vorzusehenden Monitoringmaßnahmen sind im weiteren Verfahren zu benennen. 
 
5.  ALLGEMEIN VERSTÄNDLI CHE ZUSAMMENFASSUNG  
Eine allgemein verständliche Zusammenfassung wird zweckmäßigerweise zur Entwurfsoffenlegung zu 
erstellen sein, wenn insbesondere auch die Fl ächen und Maßnahmen zur Kompensation der Beein-
trächtigungen gesichert bzw. festgesetzt sind. Auch die durchzuführenden Monitoringmaßnahmen zur 
Umweltüberwachung im Hinblick auf unvorhergesehene Beeinträchtigungen müssen dann konkret 
festgelegt sein. Erhebliche Beeinträchtigungen sind bisher hinsichtlich des Schutzgutes Boden abseh-
bar. Eine entsprechende Kompensation wird innerhalb des Planbereiches angestrebt. 
 
E  A B W Ä G U N G  D E R  U M W E LT B E L A N G E 
Auf die im Umweltbericht (Kapitel D) ausgeführten Betrachtungen der  Wechselwirkungen zwischen 
Planung und den einzelnen Umweltschutzgütern wird im Einzelnen verwiesen. 
Die als erheblich definierten Beeinträchtigungen der Sch utzgüter müssen im weiteren Verfahren auf 
Basis eines konkreten Bebauungsplanentwurfs sowie ergänzender und einschränkender textlichen 
Festsetzungen genauer bewertet und letztendlich gegeneinander und mit anderen Belangen der 
Stadtentwicklung abgewogen werden. Hierfür wird u.a. ein landschaftsökologischer Fachbeitrag er-
stellt, der genauer auf den Umgang mit den Schutzgüter und die erforderliche Kompensation eingeht. 
 
 
F  S O N S T I G E  A N G A B E N 
6.  SOZIALVERTRÄGLICHKEI T 
Die Bauleitplanung schafft Planungsrecht für die Entstehung zusätzlichen Wohnraums. Damit wird den 
Wohnbedürfnissen der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit Kindern, Rechnung getragen. 
Das Baugebiet ist aufgrund seiner Konzeption geeignet, sozial stabile Bevölkerungsstrukturen zu erhal-
ten und die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu ermöglichen. 
 
7.  FLÄCHENBILANZ  
Planbereichsfläche: ca. 29.000 m² 
Bauflächen: ca. […] m² 
 davon Wohngebiete (WA):  ca. […] m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. […] m² 
Grünflächen (öffentlich): ca. […] m² 
Flächen für Lärmschutzmaßnahmen: ca. […] m²