Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/6878
Datum: 2016-04-18
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 16.03.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/6878
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren)
o erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 28.04.2016 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 10.05.2016 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 10.05.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
Dem geänderten Entwurf  zum
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
Planbereich: zwischen Richard-Strauss-Weg und Edinghäuser Weg
mit seiner Begründung wird zugestimmt und seine erneute öffentliche Auslegung gem. § 3 
Abs. 2 BauGB beschlossen. 
Stellungnahmen können nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden.   
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein
B. Personelle Auswirkungen: Keine 
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine 
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine 
E. Beteiligte Stellen: Keine    
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Im Bereich des Westerbergs sind in den vergangenen Jahren bereits mehrfach ältere Häuser 
abgerissen worden, um die Errichtung von Neubauten zu ermöglichen. Die Neubauten 
weisen dabei größere Abmessungen auf als ihre Vorgängerbauten. In Einzelfällen ist zu 
beobachten, dass die Gebäudehöhen von Neubauvorhaben erheblichen Einfluss auf das 
Siedlungsbild haben. 
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Ziel der 7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 (1) – Westerberg, West – ist es, 
eindeutige Gebäudehöhenvorgaben für zukünftige Bauvorhaben nördlich des Richard-
Strauss-Wegs – unmittelbar entlang des Grünzugs Westerberg – verbindlich festzusetzen, 
um negative Auswirkungen auf das Siedlungs- und Landschaftsbild zu verhindern. Die 
überbaubaren Grundstücksflächen sollen einheitlich und im Abgleich mit der vorgefundenen 
Bestandssituation neu definiert werden. Zudem sollen im Planbereich zukünftig zwei 
Vollgeschosse zulässig sein, da dies den modernen städtebaulichen Planungsvorstellungen 
entspricht und eine sinnvolle Nachverdichtung innerhalb einer bestehenden 
Siedlungsstruktur ermöglicht.   
Die Entwurfsoffenlegung erfolgte vom 30.06.2015 bis zum 30.07.2015. 
Die im Bauleitplanverfahren vorgetragenen Stellungnahmen haben deutlich gemacht, dass 
die bislang vorgesehene Gebäudehöhenbegrenzung das planerische Ziel nicht ausreichend 
unterstützt. Deshalb ist eine Entwurfsänderung vorgenommen worden. Durch die Aufnahme 
einer zusätzlichen Gebäudehöhenbeschränkung unterteilt sich der Planbereich nunmehr in 
die Bereiche A, B und C. Dem Bereich A wird eine maximale Gebäudehöhe von 7,5 m, dem 
Bereich B eine maximale Gebäudehöhe von 9,5 m und dem Bereich C eine maximale 
Gebäudehöhe von 10 m zugeordnet. 
Die Änderungen sind in der Planzeichnung, in den textlichen Festsetzungen sowie in der 
Begründung zum Bebauungsplan gelb gekennzeichnet.   
Anlagen:
Bebauungsplanausschnitt 
Legende zum Bebauungtsplan 
Textliche Festsetzungen 
Begründung 


 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen zum geänderten Entwurf 
Stand: 03.03.2016 
 
 
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grun d-
stücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der B ekanntmachung vom 23. 
Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 
(BGBl. I S. 1548) geändert worden ist, maßgebend. 
Innerhalb des Änderungsbereichs gelten ausschließlich die folgenden textlichen Festsetzu n-
gen: 
1. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO darf innerhalb des Tei l-
bereichs A der höchste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 7,5 m, in Teilbereich B 
der höc hste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 9,5 m und in Teilbereich C der 
höchste Punkt eines Gebäudes nicht höher als 10 m  über dem höchsten Punkt der 
dem Baugrundstück nächstgelegenen Bordsteinlage (gemessen ab Bordsteinoberka n-
te) der öffentlichen Verkehr sfläche, gemessen im Abschnitt, der dem jeweiligen Ba u-
grundstück vorgelagert ist, liegen. Ausnahmsweise können Höhenüberschreitungen 
durch untergeordnete Gebäudeteile wie z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, 
Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur Gew innung von Solarenergie zugelassen 
werden, sofern hierdurch keine visuellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen. 
2. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB dürfen im Planbereich Einzelhäuser und  Doppelhaus-
hälften nur aus einem Wohngebäude bestehen . Einzelhäuser dürfen dabei nicht mehr 
als vier Wohnungen, Doppelhaushälften nicht mehr als zwei Wohnungen  beinhalten.
  
 
Hinweise: 
1. Die in diesem Bebauungsplan in Bezug genommenen Rechtsquellen, DIN-Normen und 
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stadt Osn abrück, Fachbereich 
Städtebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 zur Einsicht bereit gehalten. 
2. Sollten bei Bau - und Erdarbeiten ur - oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische 
Bodenfunde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen so wie 
auffällige Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien 
und Versteinerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - 
und Kreisarchäologie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -
4433, Mail: [E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfu n-
de und Fundstellen sind nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor 
Zerstörung zu schützen (§ 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz). 
3. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb des gesa m-
ten Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und 
Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäu ste, Minen etc.) gefunden werden, ist 
unverzüglich die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ordnung 
Stellungnahmen können nur zu 
den geänderten oder ergänzten 
Teilen (gelb hinterlegt) abgege-
ben werden. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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der Stadt Osnabrück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu be-
nachrichtigen. 
4. Durch die regelmäßig notwendig werden de Bewirtschaftung der an den Planbereich 
angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen kann es insbesondere zu Veget a-
tionsbeginn sowie zum Zeitpunkt der Ernte zu Geruchs -, Geräusch- und Staubemissi-
onen kommen. Diese sind unvermeidbar und als ortsüblich hinzunehmen. 
5. Die Vorschriften zum besonderen Artenschutz nach dem Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG), in der zurzeit geltenden Fassung,  sind zu beachten. Zur Vermeidung des 
Tötungs- und Verletzungsverbots, der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpfla n-
zungs- und Ruhestätten und des Verbots von erheblichen Störungen während sensi b-
ler Zeiten für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 
BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von Baumaßnahmen daraufhin zu kon trollie-
ren, ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten 
vorhanden sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzufü h-
ren, sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder e r-
heblich gestört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder B e-
einträchtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten geschützter Arten einhe r-
gehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs - und Ruhestätten von geschützten Vogel - 
und Fledermausarten beeinträc htigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflan-
zungszeit und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor B e-
ginn von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu überprüfen (Sofern ein Tierbesatz 
in den Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Baua r-
beiten von einem artenschutzkundigen Fachmann begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setzen 
von Bäumen, Hecken, Gebüsch und an deren Gehölzen) nur dann vorzunehmen, 
sofern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erhe b-
lich gestört werden und mit den Gehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beei n-
trächtigungen von Fortpflanzungs - und Ruhestätten (Vogelnester, Ba umhöhlen) 
geschützter Arten einhergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel a u-
ßerhalb der Vogelbrutzeit durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn 
der Arbeiten auf dort lebende Arten zu überprüfen. Sofern ein Tierbesatz in den 
Baumhöhlen nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten 
von einem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden. 
6. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG bzw . Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Na-
turschutzbehörde zu beantragen.  
 
 
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Stadt  Osnabrück  
D E R  O B E R B Ü R G E R M E I S T E R 
 
 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung 
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Begründung zum geänderten Entwurf 
Stand: 03.03.2016 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Anfang des Jahres 2014 sorgte ein Bauvo rhaben auf dem Grundstück Richard-Strauss-
Weg 3 für Aufsehen. Auf dem Grundstück wurde ein Wohnhaus errichtet, das in seinen 
Außenabmessungen außerhalb des nachbarschaftlichen Rahmens liegt. Nach dem ers t-
mals am 07.08.1971 in Kraft getretenen und zurzeit r echtsverbindlichen Bebauungsplan 
Nr. 154 (1) – Westerberg, West – ist auf dem Baugrundstück die Errichtung von Gebäuden 
mit nur einem Vollgeschoss zulässig. Insbesondere die von außen erkennbaren drei G e-
schossebenen des o. g. Neubau vorhabens lassen allerdings erkennen, dass die Zahl der 
Vollgeschosse keine ausreichende Kenngröße für die gewünschte Begrenzung der G e-
bäudehöhe ist.  
Da im Bereich des Westerbergs in den vergangenen Jahren bereits mehrfach ältere Hä u-
ser abgerissen wurden, um Platz für Neubauten zu schaffen, die dann meist größere A b-
messungen aufweisen als ihre Vorgängerbauten, ist zu befürchten, dass sich dieser Trend 
weiter fortsetzen wird und zukünftige Gebäudehöhen negative Auswirkungen auf das Sied-
lungsbild haben können. Insbesondere die hochattraktive Blickbeziehung vom Edinghäu-
ser Weg (Kammweg des Westerbergs) in Richtung Süden darf nicht durch zu h ohe Neu-
bauvorhaben beeinträchtigt werden.  
Eine Änderung und Aktualisierung des geltenden Planungsrechts ist vor dem Hintergrund 
der vorgenannten Gründe erforderlich.  
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 30.09.2014 die Au fstellung der 
7. Änderung des Bebauungsplans Nr. 154 (1) – Westerberg, West – im vereinfachten 
Verfahren nach § 13 BauGB beschlossen. 
Angesichts der  Tatsache, dass sich im Rahmen der ersten Planungsüberlegungen 
herausgestellt hat, dass neben der Aufnahme einer Gebäudehöhenbeschränkung in 
den Planänderungsbereich auch die Änderung bzw. die Aktualisierung weiterer B e-
bauungsplanfestsetzungen erforderlich ist, ist nicht auszuschließen, dass im weiteren 
Verfahren ggf. die Grundzüge der Planung des Ursprungsbebauungsplans berührt 
werden. In diesem Fall scheidet das vereinfachte Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch 
(BauGB) aus. Alternativ dazu kann allerdings un ter Berücksichtigung gesetzlich def i-
nierter Voraussetzungen auch ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
durchgeführt werden. 
 
Stellungnahmen können nur zu 
den geänderten oder ergänzten 
Teilen (gelb hinterlegt) abgege-
ben werden. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 12.250 m². Die im Beba u-
ungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des §  19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine we iteren Bebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, wodurch eine Gesamtgr undfläche von 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulä s-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP -Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der E r-
haltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von g emeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatu rschutzgesetzes 
bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um e i-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Requalifizierung eines vorhandenen Wohng e-
biets) handelt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des §  13a Baugesetz-
buch (BauGB) - Bebauungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte 
Verfahren gemäß §  13a BauGB erfolgt nach den Vorschriften des vereinfachten Ve r-
fahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, 
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind s owie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden erfolgte vom 
16.03.2015 bis zum 10.04.2015.  
Die Entwurfsoffenlegung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 
30.06.2015 bis zum 30.07.2015. 
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Westerberg und liegt zwischen Richard-
Strauss-Weg und Edinghäuser Weg. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Die nördlich des Richard-Strauss-Wegs gelegene Wohn bebauung stammt aus den 
60iger Jahren. Großzügige Grundrisszuschnitte und großvolumige Baukörper zeugen 
von einem gehobenen Siedlungsniveau. Sehr flach geneigte Dächer dokumentieren 
den architektonischen Zeitgeist der Entstehungsjahre. 
 
2.3. Rechtliche Ausgangslage 
2.3.1. Bebauungsplan 
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 154(1) setzt für den Planbereich ein 
reines Wohngebiet (WR) fest. Die Anzahl der Vollgeschosse (Z) ist auf I b e-
grenzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ) liegt 
jeweils bei 0,3. Im Planbereich sind lediglich Einzel - und Doppelhäuser zulä s-
sig. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in Form von grundstücksbez o-
genen Baufenstern unter Anwendung von Baugrenzen festgesetzt. Für vier 
Baugrundstücke sind zudem explizit Flächen für Garagen ausgewiesen. Ba u-
grundstücke müssen mindestens 300 m² groß sein. Mehrgeschossige Bauteile 
dürfen eine Tiefe von 12 m nicht überschreiten. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, eindeutige Gebäudehöhenvorgaben für zukünftige 
Bauvorhaben nördlich des Richard-Strauss-Wegs – unmittelbar entlang des Grünzugs We s-
terberg – verbindlich festzusetzen, um negative Auswirkungen auf das Siedlungs - und Land-
schaftsbild zu verhindern. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen einheitlich und  im 
Abgleich mit der vorgefundenen Bestandssituation neu definiert werden. Zudem sollen im 
Planbereich zukünftig zwei Vollgeschosse zulässig sein, da dies den modernen städtebaul i-
chen Planungsvorstellungen entspricht und eine sinnvolle Nachverdichtung inne rhalb einer 
bestehenden Siedlungsstruktur ermöglicht.    
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee 
Die städtebauliche Grundidee besteht darin, einen vorgefundenen Siedlungsraum zu r e-
qualifizieren. Das heißt, dass die im Planbereich bestehenden planungsre chtlichen Fes t-
setzungen daraufhin überprüft werden, ob sie noch geeignet sind, den städtebaulichen 
Zielvorstellungen gerecht zu werden. Dabei soll die vorgefundene Siedlungsstruktur nicht 
grundsätzlich in Frage gestellt, sondern vielmehr optimiert werden.   
 
2. Erschließung 
Die vorhandene verkehrliche Erschließungssituation im Planbereich wird nicht geändert. 
Der Anschluss der vorhandenen Baugrundstücke im Planbereich an das öffentliche Ver - 
und Entsorgungsnetz wird durch die Bauleitplanung nicht berührt. 
Im P lanbereich ist eine Versickerung von Niederschlagswasser auf den jeweiligen Ba u-
grundstücken aufgrund des relativ hoch anstehenden Festgesteins (Muschelkalk) nicht 
oder nur mit erhöhtem Aufwand möglich. 
 
3. Immissionsschutz 
Auf den Planbereich wirken keine unzumutbaren Immissionen ein. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Der Planbereich soll auch weiterhin als reines Wohngebiet (WR) dienen. 
 
4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird auf 0, 4 angehoben (ursprünglich 0,3). Dies i st vor 
dem Hintergrund einer allgemein zu fordernden Innenentwicklung auch in Form e iner 
Verdichtung durch eine effektive Ausnutzung von Baugrundstücken bei gleichze itiger 
Berücksichtigung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO und der Definition klar abg e-
grenzter „Bauteppiche“ für die im Planbereich gelegenen Baugrundstücke städteba u-
lich angemessen.   
Die maximal zulässige Vollgeschosszahl (Z) wird von I auf II angehoben. Dies resu l-
tiert einerseits aus energetischen Überlegungen, andererseits befinden sich im Pl an-
bereich schon B estandsgebäude mit zwei Vollgeschossen oder sie wirken zumindest 
so, als wenn sie über zwei Vollgeschosse verfügen würden. Die mit der Anhebung der 
Vollgeschosszahl verbundene Verdichtung des Siedlungsbereichs ist städtebaulich 
gewünscht.  
Aus energetischen Gesichtspunkten ist das wichtigste Instrument der städtebaulichen 
Planung zur energetischen Siedlungsoptimierung und zur Vermeidung von Wärmever-
lusten die Minimierung der wärmeübertragenden Hüllfläche von Gebäuden im Ve r-
hältnis zum einge schlossenen Gebäudevolumen, d. h. die Beeinflussung der Ko m-
paktheit von Gebäuden.   
Gebäude mit zwei Vollgeschossen sind aus energetischer Sicht günstiger einzustufen 
als Gebäude mit nur einem Vollgeschoss, da sie eine h öhere Kompaktheit aufweisen. 
Als Maß für die Kompaktheit eines Baukörpers findet das sog. A/V -Verhältnis Anwen-
dung. Dabei gilt, dass je kleiner die wärmeübertragende Hüllfläche A im Verhältnis 
zum Gebäudevolumen V wird,  desto weniger Wärme verliert ein Gebäude bezogen 
auf seine Nutzfläche. Anzustreben ist somit grundsätzlich ein möglichst niedriger A/V -
Wert. So ist z. B. beim Übergang von e inem auf zwei Vollgeschosse ein sehr starker 
Rückgang des A/V-Verhältnisses zu verzeichnen. 
  
4.3. Gebäudehöhen 
Festsetzungen zu Gebäudehöhen können durch Höch stmaße getroffen werden. Nach 
§ 18 Abs. 1 BauNVO sind bei Höhenfestsetzungen die erforderlichen Bezugspunkte 
zu bestimmen. Im vorliegenden Fall gelten der höchste Punkt e ines Gebäudes sowie 
eine dem jeweiligen Baugrundstück zugeordnete maximale Bordsteinla genhöhe 
(Bordsteinoberkante) im Bereich der nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsfläche 
(hier: Richard-Strauss-Weg) als Bezugshöhen.  
Angesichts des relativ starken Längsgefälles des Richard-Strauss-Wegs und den da-
ran angeglichenen Grundstückshöhen, wurde im gesamten Planbereich keine einheit-
liche maximale Gebäudehöhe über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Dies hätte zu 
einer Ungleichbehandlung von Grundstückseigentümern geführt, da auf Grundst ü-
cken, die eine relativ geringe Geländehöhe in Bezug auf NHN au fweisen, sehr hohe 
Häuser zulässig gewesen wären, während auf sehr hoch gelegenen Baugrundstücken 
nur sehr niedrige Gebäu de zulässig gewesen wären. Deshalb ist die maximale G e-
bäudehöhe je nach Baugrundstück individuell – bezogen auf die nächstgelegene ö f-
fentliche Verkehrsfläche (Bordsteinlage) – zu ermitteln.  
Die Begrenzung der Gebäudehöhen im Planbereich soll eine Beeinträchtigung des 
Orts- und Landschaftsbilds verhindern. Dabei sollen sich auch zukünftige Baukörper 
in die vorzufindende Bebauungsstruktur entlang des Richard-Strauss-Wegs harmo-
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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nisch einfügen. Die hochattraktiven und landschaftlich reizvollen Blickbeziehungen 
vom „Grünzug Westerberg“ in Richtung Süden sollen nach Möglichkeit ungestört e r-
halten bleiben.  
Die im Planbereich festgesetzten Gebäud ehöhen für die Teilbereiche A, B und C von 
7,5 m, 9,5 m und 10 m (jeweils bezogen auf die im Bebauungsplan definierte nächs t-
gelegene Bordsteinoberkante) werden einerseits dem Anspruch einer städtebaulich 
vertretbaren Höhenentwicklung unter Berücksichtigung  der besonderen topograf i-
schen Situation des Planbereichs und andererseits dem Anspruch der planbetroffenen 
Grundstückseigentümer bezüglich einer angemessenen Grundstücksausnutzung g e-
recht. 
 
Beispiel 
 
Die neu in den Bebauungsplan aufgenommene Festsetzung zur Gebäudehöhenb e-
grenzung gilt im Prinzip auch für bestehende Gebäude. Jedoch genießen Bauwerke 
aus der Zeit vor Inkrafttreten des neuen Planungsrechts Bestandsschutz. Eine Anpa s-
sung solcher Bauten an geltendes Planungsrecht kann nur unter den Voraussetzu n-
gen des § 85 Abs. 3 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) verlangt werden. Ein 
derartiges Anpassungsverlangen muss grundsätzlich dem Gebot der Angemessenheit 
folgen.  
Das einzige Gebäude, das die im Plan festgesetzte Gebäudehöhenbegre nzung nicht 
einhält, is t das Wohngebäude auf dem Grundstück Richard-Strauss-Weg 3. Der 
höchste Punkt dieses Gebäude liegt ca. 103,15 m über NHN. Die für das Baugrun d-
stück geltende und rechnerisch ermittelte Maximalhöhe von ca. 102,47 m über NHN 
(92,47 m über NHN (Bezugshöhe) + 1 0 m) wird somit zukünftig um ca. 68 cm übe r-
schritten. Im Planaufstellungsverfahren ist allerdings davon abgesehen worden, di e-
ses Gebäude als Maßstab für eine Gebäudehöhenfestsetzung heranzuziehen, da g e-
nau diesem Gebäude keine Vorbildwirkung zukommen soll.  Das Gebäude stellt hi n-
sichtlich seiner Höhenentwicklung vielmehr einen städtebaulich nicht gewollten 
Fremdkörper dar, der bewusst nicht durch die Änderung des Planungsrechts gedeckt 
werden soll. Eine bauliche Anpassung an das vorgenannte maximale Gebäudeh ö-
henmaß wird allerdings vor dem Hintergrund des Grundsatzes der Verhältnismäßi g-
keit ausscheiden. 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Systematik der Ermittlung der grundstücksbezogenen zulässigen Gebäudehöhen: 
 
 
Teilbereich A =  , Teilbereich B = , Teilbereich C =  
 
4.4. Bauweise 
Im Planbere ich gilt die offene Bauweise. Allerdings sollen nur Einzel - oder Doppe l-
häuser errichtet werden können, um die städtebaulich gewünschte Verdichtung zwar 
zu ermöglichen, aber auch angesichts der schmalen Erschließungsstraße nicht  zu 
überziehen. Eine Reduzie rung der zulässigen Bauweise nur auf Einzelhäuser ist 
schon aus energetischen Gesichtspunkten nicht angezeigt, da gerade auch Doppe l-
häuser günstigere A/V-Verhältnisse (s. 4.2) aufweisen. 
 
4.5. Überbaubare Grundstücksflächen 
Die im Planbereich mittels Baugrenzen  festgesetzten überbaubaren Grundstücksfl ä-
chen orientieren sich weitgehend am vorgefundenen Baubestand. Die Größe eines für 
das jeweilige Baugrundstück festgesetzten Baufensters liegt bei einheitlich ca. 
800 m². Diese Größenordnung bietet neben der planung srechtlichen Absicherung des 
Bebauungsplan Nr. 154 (1) - Westerberg, West - 7. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Gebäudebestands auch Möglichkeiten zur horizontalen Gebäudeerweiterung unter 
Beachtung der für das jeweilige Baugrundstück festgesetzten GRZ von 0,4. 
 
4.6. Anzahl der Wohneinheiten 
Aufgrund der im Planbereich vorzufindenden Grundstü cksgrößen und den auf den 
Baugrundstücken großzügig festgesetzten überbaubaren Grundstücksgrößen ist d a-
mit zu rechnen, dass bei einer Überplanung von bestehenden Baugrundstücken gr ö-
ßere Bauprojekte mit mehreren Wohneinheiten angedacht werden. 
Um den Siedlungscharakter eines ruhigen Wohnviertels zu wahren und die Verkehr s-
belastung der schmalen Anliegerstraße (Richard-Strauss-Weg) auf ein verträgliches 
Maß zu begrenzen, ist eine  zukünftige Nachverdichtung insbesondere durch die Be-
grenzung der Wohneinheiten je Bauprojekt zu steuern.  Die Festlegung auf maximal 
vier Wohneinheiten je Einzelhaus und zwei Wohneinheiten je Doppelhaushälfte wird 
dabei als städtebaulich vertretbar angesehen. 
 
D Umweltbelange 
Die geplante 7. Änderung des Bebauungsplan s Nr. 154 führt insgesamt zu keinen erkennb a-
ren erheblichen Beeinträchtigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind 
von der Planänderung allenfalls unwesentlich berührt. 
 
E Sonstige Angaben 
1. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 12.250 m² 
Bauflächen: ca. 12.250 m² 
 davon Wohngebiete (WR):  ca. 12.250 m²