Einfacher Mietspiegel 2025/2026
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2025/4709
Datum: 2025-09-16
Vorlagenart: Mitteilungsvorlage

Stadt Osnabrück 
Die Oberbürgermeisterin 
1/2 
 
 
 
Vorlagenummer: VO/2025/4709 
Vorlageart: Mitteilungsvorlage 
Öffentlichkeitsstatus:  öffentlich 
 
Einfacher Mietspiegel 2025/2026 
 
Datum: 29.08.2025 
  
Federführung: Referat Nachhaltige Stadtentwicklung 
 
Beratungsfolge 
 
Gremium Datum Sitzungsart Top-Nr. 
Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 
(Kenntnisnahme) 25.09.2025 Ö  
Rat der Stadt Osnabrück (Kenntnisnahme) 04.11.2025 Ö  
 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s zentrale/s Handlungsfeld/er: 
Stadt zum Leben und Erleben - ausgeglichen-umweltverträglich-qualitätsvoll (Ziel 2021-
2030) 
 
Sachverhalt: 
  
Das Sachgebiet Statistik, Stadtforschung und Wahlen im Referat Nachhaltige 
Stadtentwicklung hat gemeinsam mit dem Verein Haus und Grund Osnabrück e. V., dem 
Mieterverein für Osnabrück und Umgebung e. V. und dem Immobilienverband Deutschland, 
IVD Nord West den Mietspiegel der Stadt Osnabrück auf den Stand 2025/2026 aktualisiert. 
Seit Ende August steht die neue Ausgabe 2025/2026 unter www.osnabrueck.de/statistik 
allen Interessierten zur Verfügung.  
  
Seit 1979 erstellt die Stadt Osnabrück gemeinsam mit den genannten Akteuren einen 
Mietspiegel für Osnabrück, der als eine grundsätzliche Orientierungshilfe für die jeweiligen 
Vertragspartner auf dem Wohnungsmarkt für nicht preisgebundene Wohnungen anzusehen 
ist. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre an die aktuelle Marktentwicklung angepasst.  
  
In dieser Ausgabe wurden 2.108 Mietangaben aus den Jahren 2019 bis 2024 als 
Datengrundlage herangezogen. Diese Mietangaben stammen aus einer Online-Umfrage der 
Statistikstelle der Stadt Osnabrück, auf welche in der Presse und über die beteiligten Partner 
hingewiesen wurde. In diesem Jahr wurde abermals eine Zufallsstichprobe von 2.000 
Osnabrückerinnen und Osnabrückern ausgewählt, per Post angeschrieben und um eine 
Teilnahme an der Erhebung gebeten.  
  
Nach Abschluss der Datenerhebung wurden die Eingaben plausibilisiert und bereinigt, so 
dass 1.475 Datensätze in die Berechnung einbezogen werden konnten. Aufgrund einer 
Umstellung im methodischen Vorgehen konnte auf die Verwendung von Angebotsmieten zur 
Überbrückung von Lücken im Datensatz verzichtet werden. In der Ausgabe des Mietspiegels 
2025/2026 wurde die ortsübliche Vergleichsmiete erstmals auf Grundlage einer 
Regressionsanalyse ermittelt und anschließend differenziert nach Baualtersklassen und 
Wohnungsgrößen dargestellt. Dieses Verfahren wurde gemeinsam mit den Vertretenden der 
 
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unterschiedlichen Akteure des Wohnungsmarktes in einem gemeinsamen Termin diskutiert 
und abgestimmt. Details zur Berechnung finden sich in der angehängten 
Methodendokumentation. 
  
Die neue Mietpreistabelle 2025/2026 ist, wie auch in den vorherigen Ausgaben, nach 
Baujahresklassen und Wohnungsgröße aufgeteilt. Generell gilt dabei: Je kleiner und neuer 
eine Wohnung ist, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Ein Quadratmeter in einer 
Wohnung, die ab 2015 fertiggestellt wurde und höchstens 40 Quadratmeter groß ist, kostet 
im Schnitt 12,78 Euro pro Quadratmeter. Am günstigsten ist der Quadratmeter in einer 
Wohnung, die vor 1965 gebaut wurde und mehr als 100 Quadratmeter groß ist. Hier liegt der 
durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6,52 Euro. Grundsätzlich ist ein Anstieg der 
Mietpreise in der Stadt zu beobachten. Im Vergleich der klassierten Mietangaben aus den 
Mietspiegeln 2023/2024 und 2025/2026 fand eine durchschnittliche Steigerung um ca. 2,5 % 
statt. Ein moderater Anstieg, der sich in 16 Klassen sogar in Form einer Beibehaltung der 
Quadratmeterpreise aus der vorhergehenden Ausgabe äußert.  
  
Der vorliegende 24. einfache Mietspiegel ist auch der letzte seiner Art für die Stadt 
Osnabrück. Mit der Veröffentlichung des vorliegenden Dokumentes wurden die Arbeit an der 
Bereitstellung des ersten qualifizierten Mietspiegels 2027/2028 von der Statistikstelle und 
dem Arbeitskreis Mietspiegel verstärkt (siehe VO/2025/4682). 
  
Gez. Dr. Beckord 
  
  
  
 
Anlage/n 
1 - Mietspiegel 2025 2026 (öffentlich) 
 
2 - Methodendokumentation (öffentlich) 
 
 
 
[Dokumentende] 
 
Mietspiegel2025/2026
Stadt Osnabrück

Der Mietspiegel gibt die in der Stadt 
Osnabrück üblichen Mietpreise für nicht-
preisgebundene Wohnungen an. Dabei 
handelt es sich um die durchschnittliche 
Nettomiete je Quadratmeter Wohnfläche 
monatlich. 
Darin nicht enthalten sind Kosten kleinerer 
Instandhaltungsreparaturen, Schönheits-
reparaturen und Betriebskosten (Nebenko-
sten) jeglicher Art. 
Ebenso nicht enthalten sind Untermietzu-
schläge, Zuschläge für die Benutzung von 
Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken 
sowie Vergütungen für die Überlassung von 
Gegenständen in Wohnungen (z.B. Möbel).
Der Mietspiegel 2025/2026 für die Stadt 
Osnabrück basiert auf einer Regressions-
analyse zu den erfassten Bestandsdaten 
von Mietern und Vermietern aus den Jahren 
2019, 2020, 2021, 2022, 2023 und 2024. 
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte 
entsprechen hinsichtlich ihrer Aktualität 
dem im Erhebungszeitraum ausgewerteten 
Zahlenmaterial und erstrecken sich aus-
schließlich auf nichtpreisgebundene Woh-
nungen.
Herausgeber des Mietspiegels ist die Stadt 
Osnabrück unter Mitwirkung 
• des Vereins „Haus und Grund Osna-
brück, Verein der Haus-, Wohnungs- 
und Grundeigentümer Osnabrück 
e.V.“, 
• des „Mietervereins für Osnabrück und 
Umgebung e.V.“ 
• und des „Immobilienverbandes 
Deutschland, IVD Nord West“. 
Die dem Mietspiegel 2025/2026 zugrunde 
liegenden Daten sind in der Sitzung mit 
Der Mietspiegel ist als eine grundsätzli-
che Orientierungshilfe für die jeweiligen 
Vertrags-partner auf dem Wohnungs-
markt für nichtpreisgebundene Wohnun-
gen anzusehen. 
Er greift weder in bestehendes Vertrag-
srecht ein, noch wird die Vertragsfreiheit 
bei Neuabschluss von Mietverträgen 
durch ihn berührt. 
Für möblierte Wohnungen ist der Mi-
etspiegel nicht anwendbar, ebenso nicht 
bei Kleinstwohnungen und Einfamilien-
häusern. 
Weitere Erläuterungen zu den Vergleichs-
kriterien finden sich unter Kapitel 4. 
Zur Beurteilung der Angemessenheit der 
Unterkunftskosten nach sozialleistung-
srechtlichen Grundsätzen können die 
Durchschnittswerte aus dem Mietspiegel 
nicht unmittelbar herangezogen werden.
Ansprechpartner zu verschiedenen The-
menbereichen rund um den Mietspiegel 
werden unter Kapitel 6 kurz vorgestellt.
1 Einleitung
den beteiligten Verbänden am 21.08.2025 
ausführlich erörtert und in der Aufstellung 
berücksichtigt worden. Hierbei sind von 
den 2.108 Datensätzen 1.475 Datensätze 
verwendet worden. Details zur verwende-
ten Methodik sind der Methodendokumen-
tation zu entnehmen.
Mietspiegel2025/2026
 
2

2 Mietpreisberechnung
Im Mietspiegel wird dargelegt, welche durch-
schnittlichen Nettomietkosten für bestimmte 
Wohnungskategorien im Erhebungszeitraum 
festgestellt wurden, nicht jedoch, für wel-
chen Mietzins eine derartige Wohnung zum 
jeweils heutigen Tage angeboten wird. Sach-
verständigengutachten sowie Vergleichsob-
jektmieten können daher vom Mietspiegel 
fallweise abweichen.
Die §§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch 
(BGB) erlaubt Mieterhöhungsverlangen 
begründet auf
•	 einem Mietspiegel (§§ 558c, 558d 
BGB),
•	 eine Auskunft aus einer Mietdaten-
bank (§ 558e BGB), 
•	 ein mit Gründen versehenes Gut-
achten eines öffentlich bestellten 
und vereidigten Sachverständigen, 
•	 der Nachweis entsprechender Ent-
gelte für drei benannte vergleich-
bare Wohnungen, wobei diese auch 
aus dem eigenen Wohnungsbe-
stand des Vermieters entnommen 
werden können.
Betriebskosten, die dem Eigentümer beim 
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Ge-
bäudes laufend entstehen, sind z.B.:
• Grundsteuer,
• Kosten der Wasserversorgung und Ent-
wässerung,
• Heizungs- und Warmwasserkosten,
• Kosten für die Reinigung und Wartung 
von Heizungs- und Warmwasserversor-
gungsanlagen,
• allgemeine Stromkosten,
• Aufzugskosten,
• Kosten für Hauswart, Gartenpflege,
• Kosten für Hausreinigung und Ungezie-
ferbekämpfung,
• Müllabfuhrgebühren, Sach- und Haft-
pflichtversicherung,
• Kosten für maschinelle Wascheinrich-
tungen, Gemeinschaftsantenne, private 
Verteileranlage eines Breitbandkabel-
netzes,
• sonstige Betriebskosten für Nebenge-
bäude, Anlagen und Einrichtungen.
4 Vergleichskriterien
Die im Mietspiegel dargelegte durchschnitt-
liche Nettokaltmiete berücksichtigt keine Be-
triebskosten. Betriebskosten (Nebenkosten) 
sind Kosten gemäß § 2 der Betriebskosten-
verordnung (BetrKV) vom 25.11.2003 (BGBl. 
I, Nr. 56, Seite 2346 ff.).
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete wer-
den Wohnungen mit vergleichbaren Merk-
malen herangezogen, die im Folgenden er-
läutert werden. 
3 Betriebskosten 
(Nebenkosten)
 
3
Mietspiegel2025/2026
4.1 Wohnfläche
Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Sum-
me der anrechenbaren Grundflächen der 
Räume, die ausschließlich zu dieser Woh-
nung gehören.
Zur Wohnfläche gehören gemäß der Ver-
ordnung zur Berechnung der Wohnfläche 
(Wohnflächenverordnung – WoFlV) vom 
25.11.2003 (BGBl. I, Nr. 56, Seite 2346 ff.) 
auch die Grundflächen von Wintergärten, 
Schwimmbädern und ähnlichen nach allen 
Seiten geschlossenen Räumen sowie Balko-
nen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, 
wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung 
gehören.
Der einfache Mietspiegel für die Stadt 
Osnabrück orientiert sich dabei an den Di-
mensionen der Baualtersklasse sowie der 
Wohnungsgröße. Verschiedene Zu- oder 
Abschlagsmerkmale können hierbei Einfluss 
auf das Endergebnis nehmen.
Zur Ermittlung der Wohnfläche sind 
anzurechnen:
voll: 
Die Grundflächen von Räumen und 
Raumteilen mit einer lichten Höhe von 
mindestens zwei Metern
zur Hälfte: 
Die Grundflächen von Räumen und 
Raumteilen mit einer lichten Höhe von 
mindestens einem Meter und weniger als 
zwei Metern sowie von unbeheizbaren 
Wintergärten, Schwimmbädern u.ä. sowie 
nach allen Seiten geschlossenen Räumen.
in der Regel zu einem Viertel, 
höchstens jedoch zur Hälfte: 
Balkone, Loggien, Dachgärten und Ter-
rassen. 
Mietspiegel2025/2026
 
4

4.2 Zu- und 
Abschlagsmerkmale
Die Mietpreisdaten gelten grundsätzlich 
für Wohnungen, die dem üblichen 
Modernisierungsstandard entsprechen. 
Darüber hinaus kommen als 
Zuschlagsmerkmale u.a. in Betracht:
•	 besonders reichhaltige 
Sanitärausstattung,
•	 besondere Schall- und/oder 
Temperaturisolierungen für 
Wohnungen, die über dem 
Baujahresstand liegen
•	 Hochwertige Bodenbeläge (z.B. 
Parkett), Einbaumöbel, eingebaute 
Küche,
•	 barrierefrei/barrierearm.
Für die Wohnungen, die durch Modernisie-
rung im Sinne oben genannter Aussagen 
umfassend aufgewertet wurden, ist eine 
Einstufung in eine höhere Fertigstellungs-
kategorie entsprechend dem erreichten 
Standard angebracht.
Auf der anderen Seite können jedoch auch 
Abschlagsmerkmale angeführt werden, die 
zu einer Minderung der Fertigstellungskate-
gorie führen können.
Als Abschlagsmerkmale kommen u.a. in 
Betracht: 
• Wohnungen, die nicht dem übli-
chen Modernisierungsmaßstab 
entsprechen (z.B. fehlende Isolier-
verglasung oder schlechte Energie-
bilanz)
•	 nicht abgeschlossene Wohnungen,
•	 Toilette außerhalb der Wohnung,
•	 fehlende Warmwasserversorgung,
•	 fehlender Kellerraum sowie fehlen-
de Wäschetrockenmöglichkeiten,
•	 schlecht belichtete und belüftete 
Wohnungen.
5 Lage einer Wohnung
Lagebewertungen sind im Allgemeinen 
weitgehend von der jeweiligen Einschät-
zung der Mietparteien abhängig und kön-
nen zu Abweichungen vom Durchschnitts-
mietpreis führen. Unabhängig von der Lage 
führen vor allem die vorgestellten Hinweise 
zur Ausstattung der Wohnung zu Zu- oder 
Abschlägen.
 
5
Mietspiegel2025/2026
Die Stadt Osnabrück ist nicht berechtigt, Bera-
tungen oder Rechtsauskünfte zu erteilen. Dafür 
stehen Rechtsanwälte, „Haus und Grund Osnab-
rück, Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundei-
gentümer Osnabrück e.V.“ und der „Mieterverein 
für Osnabrück und Umgebung e.V.“ zur Verfü-
gung.
Weiterführende Auskünfte zu verschiedenen 
Themen:
Thema „Mietspiegel generell“
Auskünfte zum Mietspiegel und zu generellen 
Fragen des Wohnungsmarktes geben:
„Haus und Grund Osnabrück, Verein der Haus-, 
Wohnungs- und Grundeigentümer Osnabrück 
e.V.“, 49074 Osnabrück, Luisenstraße 14, Telefon 
[TELEFONNUMMER ENTFERNT], Telefax [TELEFONNUMMER ENTFERNT], E-Mail: 
[E-MAIL ENTFERNT], Internet: 
http://www.haus-und-grund-osnabrueck.de/
„Mieterverein für Osnabrück und Umgebung 
e.V.“, 49074 Osnabrück, Goethering 37, Telefon 
[TELEFONNUMMER ENTFERNT], 
6 Auskünfte
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT], Websi-
te: www.mieterverein-osnabrueck.de,
Immobilienverband Deutschland, IVD Nord West, 
vertreten durch Sabine Knabe-Vieler, Mitglied im 
erweiterten Vorstand, Mühlenstr. 20, 49324 Mel-
le, Telefon [TELEFONNUMMER ENTFERNT], Fax [TELEFONNUMMER ENTFERNT] E-Mail: 
[E-MAIL ENTFERNT], Web-
site: www.knabe-immobilien.de
Diese Interessenverbände werden jedoch grund-
sätzlich nur für die Mitglieder tätig.
Thema „Wohngeld (Lastenzuschuss/Mietzu-
schuss)“
Über einen möglichen Rechtsanspruch von Mie-
tern und Vermietern sowie Hauseigentümern 
auf Wohngeld- bzw. Lastenzuschuss nach dem 
Wohngeldgesetz, erteilt die Stadt Osnabrück, 
Fachbereich Integration, Soziales und Bürgeren-
gagement, Fachdienst Wohngeld, Natruper-Tor-
Wall 5, Telefon 323 3444.
Thema „Wohnungsbau/Wohnungsversorgung 
für kinderreiche Familien“
Das Land Niedersachsen fördert im Rahmen der 
verfügbaren Haushaltsmittel z.B. den Neubau 
und Erwerb eigengenutzter Einfamilienhäuser 
und Eigentumswohnungen sowie besondere 
Maßnahmen in Sanierungsgebieten.
Detaillierte Auskünfte hierzu erteilt der Fachbe-
reich Städtebau der Stadt Osnabrück, Zentrale 
Aufgaben, Telefon 323 2410, Dominikanerkloster, 
Hasemauer 1.
Mietspiegel2025/2026
 
6

Größe in 
qm Fertigstellung der Wohnräume
bis 1965 1966–
1971
1972–
1979
1980–
1989
1990–
1999
2000–
2009
2010-
2014 ab 2015
bis 40  8,74 €  8,75 €  9,14 €  9,71 €  10,34 €  10,97 €  11,38 €  12,78 € 
über 40  
bis 60  7,37 €  7,62 €  7,89 €  8,23 €  8,62 €  9,00 €  10,53 €  11,41 € 
über 60 
bis 80  6,90 €  7,12 €  7,31 €  7,56 €  7,83 €  8,49 €  10,14 €  10,76 € 
über 80 
bis 100  6,67 €  6,84 €  6,99 €  7,21 €  7,39 €  8,10 €  9,79 €  10,39 € 
über 100  6,52 €  6,66 €  6,78 €  7,04 €  7,34 €  7,75 €  9,47 €  10,16 € 
Nettomonatsmiete in Euro (€) je qm
Ermittelt aus den Jahren 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 und 2024
gemäß §§ 558 BGB ff. neuester Fassung
Ausstattung:
Wohnungen mit Sammelheizungen und mit Bad oder Duschraum
Hinweise: 
Die Zahlenwerte in dieser Tabelle sind nur in Verbindung mit dem Begleittext zu verwenden.
Zwei Drittel der tatsächlichen ortsüblichen Mieten befinden sich innerhalb einer Bandbreite von + / - 15 
Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete. 
Im Mietspiegel 2023/2024 wurde eine neue Altersklasse hinzugefügt und die vormals letzte neu aufgeteilt. 
Die letzte Klasse beginnt ab 2015, da diese Gebäude von der Mietpreisbremse (§556f S.1 BGB) ausgenom-
men sind. 
Mietspiegel2025/2026
 
7

Weitere Informationen und Statistiken unter:
www.osnabrueck.de/statistik
Bildnachweise:
S. 2: © H. Pentermann
S. 3: © Stadt Osnabrück, Referat Oberbürgermeisterin, Kommunikation und Rat
S. 4: © Stadt Osnabrück, Referat Oberbürgermeisterin, Kommunikation und Rat
S. 5: © Stadt Osnabrück, Referat Oberbürgermeisterin, Kommunikation und Rat
S. 6: © H. Pentermann
Herausgeber:
Stadt Osnabrück, Die Oberbürgermeisterin
Referat Nachhaltige Stadtentwicklung
Sachgebiet Statistik, Stadtforschung und Wahlen
Sedanstraße 109, 49076 Osnabrück oder 
Postfach 4460, 49034 Osnabrück
Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
Internet: www.osnabrueck.de/statistik
Veröffentlichung: August 2025

Erstellung des Mietspiegels       Stand: 25.08.2025 
Stadt Osnabrück 
Methodendokumentation  
 
Allgemeines 
Der Mietspiegel der Stadt Osnabrück ist ein einfacher Mietspiegel, der alle zwei Jahre aktualisiert 
wird. Diese Aktualisierung findet in jedem ungeraden Jahr statt. Die Datengrundlage wird von der 
Statistikstelle der Stadt angelegt und ausgewertet. Die Ergebnisse werden mit den Vertretenden der 
unterschiedlichen Akteure des Wohnungsmarktes in einem gemeinsamen Termin diskutiert und in 
Form eines abgestimmten Ergebnisses von der Stadt Osnabrück veröffentlicht. Die Erstellung des 
Mietspiegels lässt sich in mehrere Schritte aufteilen. 
 
1. Schritt: Mietspiegelbefragung über LimeSurvey  
Zu Beginn des Jahres, in dem der Mietspiegel erstellt werden soll, wird die Mietspiegelbefragung auf 
der Website der Stadt aktiviert. Die Umfrage wird mithilfe des Tools LimeSurvey von der Statistikstelle 
administriert. Die Teilnahme ist freiwillig und wird über verschiedene Kanäle beworben. Zu nennen 
sind hier unter anderem Aufrufe in der lokalen Presse, Instagram-Beiträge auf dem städtischen Profil 
sowie Ansprache der Mitglieder von Haus und Grund sowie dem Mieterverein. 
 
2. Schritt: Plausibilisierung 
Die durch Schritt 1 gewonnen Datensätze zu Bestandsmieten werden mit der Gebäudedatenbank der 
Statistikstelle insbesondere hinsichtlich der Angaben zum Baujahr abgeglichen. Bei einer 
übermäßigen Abweichung des Baujahres vom Eintrag in der Gebäudedatenbank wird der 
entsprechende Fall aussortiert. Dieser Schritt ist notwendig, da in der Berechnung das Datum der 
Fertigstellung der Wohnräume zentral ist. Eine Renovierung führt manchmal dazu, dass Vermietende 
das Baujahr anpassen. Da jedoch nicht jedes Renovierungsprojekt hinsichtlich seiner Wirksamkeit 
untersucht werden kann, müssen wir uns auf das ursprüngliche Baujahr konzentrieren. Danach 
werden Abweichungen in Höhe von mehr als 30 % im Vergleich zur letzten Ausgabe des Mietspiegels 
ebenfalls aussortiert, um die Daten hinsichtlich der Extremfälle zu bereinigen. 
 
3. Schritt: Zusammenführung 
Die in Schritt zwei plausibilisierten Datensätze werden hier mit den in den Vorjahren gesammelten 
zusammengeführt und auf Duplikate überprüft. Da der Betrachtungszeitraum zurzeit sechs Jahre lang 
ist, betrifft das im Falle des Mietspiegels aus dem Jahr 2025 die Jahre zwischen 2019 und 2024. In 
diesem Beispiel kamen auf die beschriebene Weise 2.108 Rohdaten bzw. 1.475 plausibilisierte 
Datensätze zusammen.  
 
4. Schritt: Auswertung mittel Regressionsanalyse 
Die zusammengeführten Datensätze werden im vierten Schritt mithilfe einer Regressionsanalyse 
untersucht. Dabei wird die „Kaltmiete“ als abhängige Variable bestimmt und die „Wohnfläche“ sowie 
das „Baujahr“ zur unabhängigen Variablen. Der Zusammenhang zwischen Kaltmiete und Wohnfläche 
wird im Folgenden exemplarisch veranschaulicht. Die Regressionsanalyse verfolgt das Ziel, eine 
Gerade durch die einzelnen Fälle (dargestellt als Punktwolke) zu legen, die die Verteilung optimal 
beschreibt und zur „Vorhersage“ nicht erhobener Wertepaare herangezogen werden kann. 
  
Abbildung 1: Regressionsgeraden für den einfachen Mietspiegel der Stadt Osnabrück 2025/2026, 
eigene Berechnung. 
 
Zur vereinfachten Darstellung handelt es sich um eine zweidimensionale Abbildung. In die 
Berechnung selbst fließt selbstverständlich auch das Baualter ein. Bereits im vergangen Mietspiegel 
2023/2024 zeigte sich zwischen den Baualtersklassen vor 2010 und denen nach 2010 ein deutlicher 
Preissprung, der sich auch in den Bestandsmieten der diesjährigen Erhebung zeigt. Vor diesem 
Hintergrund wurden zwei Regressionsgeraden angelegt. Eine für den oberen Bereich (ab dem Baujahr 
2010 und eine für das Baujahressegment vor 2010. Die Geraden weisen folgende Funktionen auf: 
 
Oberer Bereich: -30.153,587 + 9,104 x Wohnfläche + 14,989 x Baualter  
Unterer rotgefärbter Bereich: -3.709,273 + 5,842 x Wohnfläche + 1,930 x Baualter 
 
Sie können für jeden einzelnen Datensatz wie folgt angewendet werden: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wie bei jedem Modell ergeben sich unterschiedlich stark ausgeprägte Abweichungen, wie sie das 
Histogramm in Abbildung 2 darstellt. Die durchschnittliche Abweichung zwischen Schätz- und 
Realwert liegt bei 0 €. Die Standardabweichung beträgt 88,66 €.  
 
Berechnungsbeispiel: 
Reale Mietangabe aus der Bestandsbefragung:  
Wohnungsgröße: 68 qm, Baujahr: 2024, Mietpreis: 800 € 
Einsetzen in die Formel für den oberen Bereich, da Baujahr 2024: 
 -30.153,587 + 9,104 x 68 + 14,989 x 2024 
Ergebnis: 803,50 €  
→ sehr nah an dem Realwert von 800 € 
Abbildung 2: Abweichungen von der Regressionsgeraden für den einfachen Mietspiegel der Stadt 
Osnabrück 2025/2026, eigene Berechnung. 
 
Zur Bewertung der Modellgüte wird der R-Quadrat-Wert herangezogen, welcher Werte zwischen 0 
(„kein Datensatz liegt auf der Geraden“) und 1 („alle Datensätze liegen auf der Geraden“) liegt. Für 
das untere Modell beträgt er 0,75 und für das obere Modell 0,8, beide Ausprägungen weisen damit 
ein Lehrbuchbeispielniveau auf. 
 
5. Schritt: Aufbereitung für die klassische Mietpreistabelle 
Da in die Mietpreistabelle nicht einzelne Datensätze, sondern Kategoriewerte angeführt sind, werden 
die Spannweiten, also die jeweiligen maximale und minimale Ausprägungen einer Kategorie, 
berechnet und daraus der Mittelwert gebildet. Dafür werden in einem ersten Schritt die maximale 
und minimale Gesamtnettokaltmiete je Kategorie berechnet, welche anschließend auf den 
Quadratmeterpreis heruntergebrochen werden. Für das Tabellenfeld „über 40 bis 60m²“ mit den 
Baujahren „zwischen 1966 und 1971“ ergeben sich hieraus durch Einsetzen in die obige Formel eine 
Spannweite von 7,42 €/m² bis 7,92 €/m² und ein Mittelwert von 7,62 €/m². Dieser Vorgang wird für 
jedes Tabellenfeld wiederholt und im Anschluss mit den Werten aus dem vorangegangenen 
Mietspiegel 2023/2024 verglichen. 
 
 
6. Schritt: Diskussion mit den Wohnungsmarktakteuren 
Die auf die Weise ermittelten Ergebnisse werden gemeinsam mit den Wohnungsmarktakteuren 
diskutiert. Hierfür fand am 21.08.2025 ein gemeinsamer Termin mit Vertretenden von Haus und 
Grund, dem Mieterverein, dem IvD Nord und der Statistikstelle statt. Alle Vertretenden haben den 
vorgeschlagenen Mietwerten zugestimmt.  
 
7. Schritt: Veröffentlichung 
Das abgestimmte Ergebnis wird im Nachgang von der Statistikstelle aufbereitet und in Form der 
neuen Ausgabe des Mietspiegels veröffentlicht. Diese wird ebenfalls über unter „Allgemeines“ 
beschriebenen Kanäle angekündigt. Der Mietspiegel wird auf der Website der Statistikstelle zum 
Download zur Verfügung gestellt und als Printprodukt in der Bürgerinformation des Stadthauses 
ausgelegt. Haus und Grund sowie der Mieterverein erhalten ebenfalls einige hundert 
Druckexemplare. Auf Anfrage kann der Mietspiegel den Bürgerinnen und Bürgern ebenfalls per Post 
zugesandt werden.