Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg -  6. Änderung (beschleunigtes Verfahren) o Satzungsbeschluss
Stadt: osnabrueck
Drucksache: VO/2016/6960
Datum: 2016-04-18
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Seite: 1/2
Stadt Osnabrück 12.04.2016 
Vorstand für Städtebau, Umwelt, Ordnung
Fachbereich Städtebau
Beschlussvorlage Vorlage-Nr:
Öffentlichkeitsstatus:
VO/2016/6960
öffentlich
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 
6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
o Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
Gremium Datum Sitzungs-
art
Zuständigkeit TOP- 
Nr.
 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 28.04.2016 Ö Vorberatung
 Verwaltungsausschuss 10.05.2016 N Vorberatung
 Rat der Stadt Osnabrück 10.05.2016 Ö Entscheidung
Beschluss:
Über die zum 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)
Planbereich: zwischen Töpferstraße, Lengericher Landstraße und Töpferhof
vorgebrachten Stellungnahmen wird entsprechend dem der Vorlage beigefügten 
Abwägungsvorschlag beschlossen.
Der Entwurf wird geändert und in der als Anlage beigefügten Fassung gem. § 1 Abs. 3 und 
§ 10 BauGB i. V. m. § 58 NKomVG mit der der Vorlage beigefügten Begründung als Satzung 
beschlossen.     
A. Finanzielle Auswirkungen: 
Ja
X Nein  
B. Personelle Auswirkungen: Keine 
C. Integrations- /Gleichstellungspolitische Auswirkungen: Keine 
D. Ggf. Alternativen zum Beschlussvorschlag: Keine 
E. Beteiligte Stellen: Keine 
Der Inhalt der Vorlage unterstützt folgende/s strategische/n Stadtziel/e:
 Sozial- und umweltgerechte Stadtentwicklung (Ziel 2016 - 2020)
Sachverhalt:
Nachdem das ehemals im Planbereich gelegene Gasthaus „Zur Spitze“ an der Töpferstraße 
aufgegeben und abgebrochen wurde, soll hier eine neue Wohnbebauung entstehen, mit der 
z. T. bereits begonnen wurde. Um eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des gesamten 
Planbereichs zu erzielen, ist eine zeitgemäße Anpassung des derzeitigen Planungsrechts 
erforderlich.
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Gleichzeitig soll die Attraktivität des im Planbereich gelegenen Nahversorgungsstandorts 
(heute: EDEKA) durch eine Ausweitung des bestehenden Planungsrechts gesteigert werden. 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, im Planbereich die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Realisierung zusätzlicher Wohneinheiten sowie kleinerer bis 
mittlerer Gewerbeeinheiten – unter gleichzeitiger Berücksichtigung der Bedeutung des 
Planbereichs als Nahversorgungsstandort für den Stadtteil Hellern – zu schaffen. 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in seiner Sitzung am 10.02.2015 die Aufstellung der 6. 
Änderung des Bebauungsplans Nr. 297 – Blankenburg – im beschleunigten Verfahren nach 
§ 13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Die Öffentlichkeit hatte vom 16.02.2015 bis 
zum 13.03.2015 die Möglichkeit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die 
wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich innerhalb einer 
bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
Der Planentwurf wurde vom 16.02.2016 bis zum 16.03.2016 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 
öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte im 
gleichen Zeitraum. 
Nach der erfolgten Entwurfsoffenlegung ist der Plan dahingehend geändert worden, dass in 
die Planzeichnung zum Bebauungsplanentwurf eine Perlschnurlinie zur eindeutigen 
Abgrenzung zwischen dem festgesetzten Wohngebiet (WA) und dem davon süd-östlich 
gelegenen Mischgebiet (MI) aufgenommen wurde. Die von der Planänderung betroffenen 
Grundstückseigentümer hatten vom 18.03.2016 bis zum 04.04.2016 die Möglichkeit, zur 
Planänderung Stellung zu nehmen.  
Die eingegangenen Stellungnahmen sind dem beigefügten Abwägungsvorschlag der 
Verwaltung zu entnehmen. 
Anlagen:
Abwägungsvorschlag 
Bebauungsplanausschnitt
Legende zum Bebauungsplan 
Textliche Festsetzungen 
Begründung
 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Abwägungsvorschlag  
Stand: 30.03.2016 
 
 
Stellungnahmen nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
(Entwurfsoffenlegung) 
 
Übersicht: 
lfd. 
Nr. Datum Einwendungsführerin/Einwendungsführer 
1 24.03.2016 Industrie- und Handelskammer  
Osnabrück - Emsland - Grafschaft Bentheim 
Standortentwicklung, Bauleitplanung, Raumordnung 
 
lfd. 
Nr. Inhalt der Äußerung Vorschlag der Verwaltung mit Begründung 
1 Sehr geehrter Herr […], 
 
vielen Dank für die Übersendung der Planunterlagen zur 
Aufstellung der o.g. Bauleitplanung mit Ihrer Mail v. 
16.02.2016 und damit der Möglichkeit einer Stellungnahme 
als Träger öffentlicher Belange.  
 
Die mit der 6. Änd erung des o.g. Bebauungsplanes verfol g-
ten städtebaulichen Ziele (siehe unter Nr. 1 "Planungsa n-
lass", Abs. 2, sowie unter Buchstabe B "Planungsziel", ei n-
geschobener Satzteil, in der Begründung zur BPlanänd e-
rung) werden von uns begrüßt.  
 
Denn im Plangebiet befindet sich ein seit mehreren Jahren 
etabliertes Nahversorgungsunternehmen. Dieser Standort ist 
im "MKZ Osnabrück 2009/2010" als solitärer Nahverso r-
gungsstandort festgelegt.  
 
Durch die Planungen des sich in unmittelbarer Nachba r-
schaft befindlichen vorha benbezogenen BPlanes Nr. 611 
"Nahversorgungszentrum An der Blankenburg/Lengericher 
Landstraße" gerät das hier überplante Nahversorgungsu n-
ternehmen im wettbewerblichen Sinne unter Druck, der g e-
gebenenfalls auch zu städtebaulich negativen Folgen führen 
könnte (Ladenleerstand).  
 
Daher begrüßen wir ausdrücklich das in der Begründung zur 
6. Planänderung unter Nr. 1 "Planungsanlass" beschriebene 
Planungsziel, dass "gleichzeitig die Attraktivität des im Pla n-
bereich gelegenen Nahversorgungsstandortes (heute: ED E-
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis geno m-
men. 
 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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KA) durch eine Ausweitung des bestehenden Planung s-
rechts gesteigert werden soll". 
 
Damit werden dem Nahversorgungsunternehmen baugesta l-
terische Möglichkeiten gegeben, um auf die sich veränder n-
de, unmittelbare Wettbewerbssituation reagieren zu können. 
 
Die Stadt Osnabrück berücksichtigt mit dieser Planung daher 
nicht nur städtebauliche Belange (Aufwertung des Quartiers), 
sondern bewirkt durch Festsetzung baugestalterischer Mö g-
lichkeiten im Tei lbereich des Nahversorgungsunternehmens 
auch wirtschaftsfördernde Aspekte im Sinne des § 1 Abs. 6 
Nr. 8 a BauGB, hier: Einräumung von Standortsicherung s-
maßnahmen im städtebaulichen Sinne.  
 
Aus den bekannten besonderen städtebaulichen Gründen 
(Vermeidung eines Trading -down-Effektes im und um das 
Plangebiet) begrüßen wir de n geplanten Ausschluss von 
Vergnügungsstätten im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO über 
die Nr. 1 der textlichen Festsetzungen (siehe dazu auch die 
Ausführungen unter Nr. 4.1 "Art der baulichen Nutzung" in 
der Begründung zur Planänderung).  
 
Aus den ebenfalls be kannten besonderen städtebaulichen 
Gründen im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO, nämlich zur 
Vermeidung von städtebaulichen Fehlentwicklungen (Ve r-
ödung durch Ladenleerstände) im zentralen Versorgungsb e-
reich der Stadt Osnabrück bzw. in den Nahversorgungsze n-
tren a uch anderer Stadtteile, begrüßen wir die geplante 
Festsetzung im Bebauungsplan unter Nr. 2 zur Zulassung 
nur von hier g enannten bestimmten Einzelhandelsbetrieben 
(siehe dazu auch die Au sführungen unter Nr. 4.1 "Art der 
baulichen Nutzung", Absatz 2,  in der  Begründung zur 
Planänderung). 
 
Freundliche Grüße 
[…] 
 
 
 


 
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Stadt  Osnabrück  
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Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Textliche Festsetzungen  
Stand: 30.03.2016 
 
 
Für diese Bebauungsplanänderung ist die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grun d-
stücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der B ekanntmachung vom 23. 
Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 
(BGBl. I S. 1548) geändert worden ist, maßgebend. 
Innerhalb des Änderungsbereichs gelten au sschließlich die folgenden textlichen Festsetzu n-
gen: 
 
1. Gemäß § 1 Abs. 5 i. V. m. Abs. 9 BauNVO sind im Mischgebiet (MI) nach §  6 Abs. 2 
BauNVO allgemein zulässige Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten und 
Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter 
(Sexshops) ausgerichtet ist, nicht zulässig. 
2. Gemäß § 1 Abs. 5 i. V. m. Abs. 9 BauNVO sind im Mischgebiet (MI) nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 
BauNVO allgemein zulässige Einzelhandelsbetriebe nur zulässig, wenn es sich dabei um  
Lebensmittelmärkte, Supermärkte mit überwiegend nahversorgungsrelevanten Sortime n-
ten, Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger, etc.), Drogeriemärkte oder 
sog. „Osnabrücker Läden“ (Verkaufsfläche  200 m²) handelt. 
3. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr . 1 BauGB i. V. m. § 18 Abs. 1 BauNVO gelten im Planbereich 
Höchstmaße für Gebäudehöhen. Als maximale Gebäudehöhe gilt die Höhe des oberen 
Gebäudeabschlusses (OK) über Normalhöhennull (NHN). Ausnahmsweise können Übe r-
schreitungen der festgesetzten Gebäudehö he durch untergeordnete Gebäudeteile wie 
z. B. technische Dachaufbauten, Antennen, Geländer, Schornsteine oder Anlagen zur 
Gewinnung von Solarenergie bis zu 1 m zugelassen werden, sofern hierdurch keine vis u-
ellen Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen.  
4. Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO gelten als abweichende Bauweise die Vorschriften der off e-
nen Bauweise mit der Maßgabe, dass die Länge der Gebäude 50 m überschreiten darf. 
5. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Planbereich Lärmpegelbereiche (LPB) festg e-
setzt. Hier sind für verkehrslärmzugewandte Gebäudeaußenbauteile von nicht nur zum v o-
rübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmten Räumen bauliche Vorkehrungen 
zum Schutz vor Verkehrslärm (passiver Schallschutz) zu treffen. Die Außenbauteile mü s-
sen hinsichtlich der Schalldämmung zum Schutz gegen Außenlärm mindestens den A n-
forderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) an das erforderliche resultierende 
Schalldämmmaß (erf. R’w,res) entsprechen. Hiervon können Ausnahmen zugelassen 
werden, soweit durch eine Sach verständige oder einen Sachverständigen der Nachweis 
erbracht wird, dass geringere Schallschut zmaßnahmen für die Gewährleistung gesunder 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausreichen.  
 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Lärmpegelbereich (LPB)  
nach DIN 4109 maßgeblicher Außenlärmpegel 
erforderliches resultierendes 
Schalldämmmaß R´w, res des 
Außenbauteils 
II 56 - 60 dB(A) 30 dB für Wohnungen 
 und Büros 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB für Wohnungen 
 30 dB für Büros 
IV 66 -70 dB(A) 40 dB für Wohnungen  
35 dB für Büros 
V 71 - 75 dB(A) 45 dB für Wohnungen 
40 dB für Büros 
 
6. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind im Bereich der verkehrslärmzugewandten und im 
Lärmpegelbereich (LPB)  II gelegenen Fassaden Aufenthaltsräume, die zum Schlafen 
genutzt werden, dem Aufenthalt von Kindern dienen oder in denen sauerst offzehrende 
Heizanlagen aufgestellt werden, mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszusta t-
ten, sofern die Grundrissanordnung keine Belüftungsmöglichkeit über die lärmabgewan d-
ten Gebäudeseiten zulässt. Die Lüftungseinrichtungen sind beim Nachweis der r esultie-
renden Schalldämmmaße der Außenbauteile zu berücksichtigen. 
7. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in den verkehrslärmzugewandten und im Lärmp e-
gelbereich (LPB) ≥ III gelegenen Grundstücksbereichen Außenwohnbereiche (Balkone 
und Terrassen) nicht zulässig . Dies gilt nicht, sofern der Außenwohnbereich im Schal l-
schatten eines Gebäudes liegt und hier tagsüber ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 
60 dB(A) nicht überschritten wird.  
8. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Gebäudedachflächen mit einer Ne i-
gung <  15° und einer Gesamtdachfläche von mehr als 200  m² flächendeckend mit einer 
mindestens extensiven Dachbegrünung dauerhaft zu begrünen. Hiervon ausgenommen 
sind Teilflächen, die zur Gewinnung regenerativer Energien (Photovoltaik, Solarthermie) 
genutzt werden. 
9. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a) BauGB sind Pkw -Stellplätze mit mehr als zehn 
Pkw-Einstellplätzen mit standortgerechten Laubbäumen (Hochstamm, Stammumfang mi n-
destens 18 -20 cm in 1  m Höhe über Wurzelhals (Pflanzenauswahl: Pflanzliste B 
(s. Begründung)) gleichmäßig zu bepflanzen. Dabei ist mindestens ein Baum je angefa n-
gene fünf Pkw-Einstellplätze bei Einzelreihung bzw. ein Baum je angefangene zehn Pkw - 
Einstellplätze bei Doppelreihung entsprechend den anerkannten Regeln der Technik a n-
zupflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang zu ersetzen (dabei ist ein ausreichend 
dimensionierter Wurzelraum von mindestens 12 m³ zu gewährleisten). Die Baumscheiben 
sind gegen Befahren zu sichern.  
10. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB sind Einzelbäume,  für die ein Erhaltung s-
gebot festgesetzt ist, fachgerecht zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Bei Bauma ß-
nahmen im Wurzelbereich dieser Bäume sind Maßnahmen zum Baumschutz von einem 
qualifizierten Garten- und Landschaftsbaubetrieb durchzuführen.   
a) Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass ein Einzelbaum, für den ein Erha l-
tungsgebot festgesetzt ist, gefällt wird, wenn die Standsicherheit des Baumes nac h-
weislich gefährdet ist.  
b) Wird ein Einzelbaum, für den ein Erhaltungsgebot festgesetzt ist, beseitigt, wesentlich 
beeinträchtigt, zerstört oder aufgrund einer Ausnahme nach Buchstabe a) gefällt, ist er 
durch Pflanzung eines heimischen standortgerechten Laubbaumes gleicher Art (Hoc h-
stamm, Stammumfang mindestens 18 -20 cm in 1 m Höhe über Wurzelhals) zu erse t-
zen. Die Ersatzpflanzung ist entsprechend den anerkannten Regeln der Technik 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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durchzuführen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Stehen private Rechte Dritter e i-
ner Ersatzpflanzung an gleicher Stelle entgegen, ist die Ersatzpflanzung an anderer 
Stelle vorzunehmen. 
 
Örtliche Bauvorschriften nach § 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO): 
1. Technische Anlagen auf Gebäuden, ausgenommen Abgasanlagen und Anlagen zur G e-
winnung erneuerbarer Energien, sind, sofern ihre Oberkante höher als 1 m über dem 
obersten Dachabschluss des jeweiligen Gebäudes liegt, allseitig bis zur Höhe ihrer Obe r-
kante blickdicht einzuhausen. 
2. Grundstückseinfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - oder Grünflächen sind nur in 
Form von Hecken aus heimischen standortgerechten Gehölzen (Pflanzenaus wahl: Pflanz-
liste A (s. Begründung)), wahlweise in Kombination mit höchstens 1,5 m hohen durchsic h-
tigen Zaunanlagen, zulässig. Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass Einfriedu n-
gen aus Naturstein- oder Ziegelmauerwerk errichtet werden, sofern hierdurch keine visuel-
len Beeinträchtigungen des Stadtbilds entstehen und nachbarlichen Belange nicht beei n-
trächtigt werden. 
3. Blickdichte bauliche Sichtschutzanlagen über 1,5 m Höhe (gemessen ab Geländeoberkan-
te) sind nur auf einer Gesamtlänge von höchstens 4 m je Ba ugrundstück im Bereich der 
Hausterrassen zulässig.  
4. Selbstleuchtende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 6 m, gemessen von der Geländ e-
oberfläche im Sinne der Niedersächsischen Bauordnung, nicht überschreiten.  
 
Hinweise: 
1. Die der Planung zugrunde liegenden Re chtsquellen (Verfassung, Gesetze, Rechtsveror d-
nungen, Satzungen) und DIN-Normen können bei der Stadt Osnabrück, Fachbereich Städ-
tebau, Fachdienst Bauleitplanung, Hasemauer 1 eingesehen werden. 
Zu der Planung liegen folgende Untersuchungen vor: 
- Schalltechnische Untersuchung ( WENKER & GESING AKUSTIK UND IMMISSIONS-
SCHUTZ GMBH, November 2015) 
2. Auf vorhandenen unterirdischen Ver - und Entsorgungsleitungen (Schutzstreifen 5,0 m)  
sowie auf Flächen, die mit entsprechenden Rechten belastet sind, besteht ein generelle s 
Bauverbot, ein Verbot der Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern sowie ein Verbot von 
Geländeveränderungen (Niveauveränderungen). Jegliche Bau - und Bepflanzungsma ß-
nahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Ver- und Entsorgungsträger. 
3. Sollten bei Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche bzw. paläontologische Boden-
funde (z. B. Tongefäßscherben, Metallfunde, Holzkohleansammlungen sowie auffällige 
Bodenverfärbungen, Gebäudereste und Steinkonzentrationen bzw. Fossilien und Verste i-
nerungen) gemacht werden, müssen diese der Stadt Osnabrück (Stadt - und Kreisarchäo-
logie, Lotter Straße 2, 49078 Osnabrück, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4433, Mail: archaeolo-
[E-MAIL ENTFERNT]) unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind 
nach der Anzeige zunächst unverändert zu lassen und vor Zerstörung zu schützen (§ 14 
Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz).  
4. Das Gebiet der Stadt Osnabrück war im zweiten Weltkrieg Ziel zahlreicher Luftangriffe. 
Das Vorhandensein von unentdeckten Kampfmitteln im Erdreich innerhalb  des gesamten 
Plangebiets ist deshalb grundsätzlich nicht auszuschließen. Sollten bei Bau - und Erdarbei-
ten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist unverzüglich 
die zuständige Polizeidienststelle, der Fachbereich Bürger und Ord nung der Stadt Osnab-
rück oder der niedersächsische Kampfmittelbeseitigungsdienst  zu benachrichtigen.  
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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5. Die Vorschriften des besonderen Artenschutzes des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
(BNatSchG) sind zu beachten. Zur Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsverbots, der 
Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten und des Verbots von 
erheblichen Störungen für besonders und streng geschützte Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 
und 14 BNatSchG) sind insbesondere 
a) Bestandsgebäude vor Durchführung von  Baumaßnahmen daraufhin zu kontrollieren, 
ob dort geschützte Vogel - und Fledermausarten oder Quartiere dieser Arten vorha n-
den sind, 
b) Abrissarbeiten und Umbauarbeiten an Bestandsgebäuden nur dann durchzuführen, so-
fern dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich g e-
stört werden und mit den Baumaßnahmen keine Zerstörungen oder Beeinträchtigu n-
gen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten einhergehen, 
c) Baumaßnahmen, die Fortpflanzungs - und Ruhestätten von geschützten Vogel - und 
Fledermausarten beeinträchtigen können, außerhalb der Brut - und Fortpflanzungszeit 
und der Winterruhezeit durchzuführen, 
d) potenzielle Quartiere geschützter Vogel - und Fledermausarten rechtzeitig vor Beginn 
von Bauarbeiten auf dort lebende Tiere zu über prüfen (Sofern ein Tierbesatz in den 
Quartieren nicht sicher ausgeschlossen werden kann, müssen die Bauarbeiten von e i-
nem Vogel- oder Fledermausspezialisten begleitet werden.) und 
e) zulässige Gehölzarbeiten (Fällen, Roden, Abschneiden und auf den Stock setze n von 
Bäumen, Hecken, Gebüsch und anderen Gehölzen) nur dann vorzunehmen, sofern 
dabei keine geschützten Vogel - und Fledermausarten getötet oder erheblich gestört 
werden und mit den G ehölzarbeiten keine Zerstörungen oder Beeinträchtigungen von 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten (Vogelnester, Baumhöhlen) geschützter Arten ei n-
hergehen. Zulässige Gehölzarbeiten sind in der Regel außerhalb der Vogelbrutzeit 
durchzuführen. Baumhöhlen sind rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten auf dort lebende 
Arten zu überprüfen. Sof ern ein Tierbesatz in den Baumhöhlen nicht sicher ausg e-
schlossen werden kann, müssen die Fällarbeiten von einem Vogel- oder Flede r-
mausspezialisten begleitet werden. 
6. Werden Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG berührt, ist eine Ausnahmeprüfung nach 
§ 45 Abs. 7 BNatSchG bzw. Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Unteren Naturschut z-
behörde zu beantragen. 
7. Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) handelt or dnungswidrig, wer nach § 9 
Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) BauGB als zu erhalten festgesetzte Bäume wesent lich beein-
trächtigt oder zerstört. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro 
geahndet werden.  
 
Widmung von Verkehrsflächen: 
Gemäß § 6 Abs. 5 Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) wird die Widmung der festg e-
setzten öffentlichen Verkehrsflächen mit der Maßgabe verfügt, dass die Widmung mit der Ve r-
kehrsübergabe wirksam wird.  
 
 
 
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Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung  
(beschleunigtes Verfahren) 
 
Begründung  
Stand: 05.04.2016 
 
 
A Rahmenbedingungen 
1. Planungsanlass 
Nachdem das ehemals im Planbereich gelegene Gasthaus „Zur Spitze“ an d er Töpferstra-
ße aufgegeben und abgebrochen wurde, soll hier eine neue Wohnbebauung entstehen , 
mit der z. T. bereits begonnen wurde . Um eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des  ge-
samten Planbereichs  zu erzielen, ist eine zeitgemäße Anpassung des derzeitigen Pla-
nungsrechts erforderlich. 
Gleichzeitig soll die Attraktivität des im Planbereich gelegenen Nahversorgungsstandorts 
(heute: EDEKA) durch eine Ausweitung des bestehenden Planungsrechts gesteigert we r-
den.  
 
1.1. Verfahren 
Der Rat der Stadt Osnabrück hat in sein er Sitzung am 10.02.2015 die Aufste llung der 
6. Änderung des Bebauungsplans Nr. 297 – Blankenburg – im beschleunigten Verfah-
ren nach §  13a Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.  Die Öffentlichkeit hatte vom 
16.02.2015 bis zum 13.03.2015 die Möglichkeit, sich ü ber die allgemeinen Ziele und 
Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich 
innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Der Bebauungsplan umfasst eine Gesamtfläche von ca. 11.000 m². Die im Beba u-
ungsplan festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung 
(BauNVO) beträgt weniger als 20.000 m². Parallel zu dieser Bauleitplanung wurden 
oder werden keine weiteren B ebauungspläne in einem engen sachlichen, räumlichen 
und zeitlichen Zusammenhang a ufgestellt, wodurch eine Gesamtgrundfläche von 
20.000 m² überschritten werden würde. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulä s-
sigkeit von Vorhaben begründet, die einer UVP -Pflicht gemäß Umweltverträglichkeits-
prüfungsgesetz (UVPG) unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der E r-
haltungsziele und des Schut zzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschut zgesetzes 
bestehen nicht. 
Damit und mit der Tatsache, dass es sich bei der vorliegenden Bauleitplanung um e i-
ne Maßnahme der Innenentwicklung (Aktualisierung von Planung srecht zur Erhöhung 
der baulichen Ausnutzbarkeit bereits bestehender Baugrundst ücke) handelt, sind die 
Voraussetzungen für die Anwendung des §  13a Baugesetzbuch (B auGB) - Bebau-
ungspläne der Innenentwicklung - erfüllt. Das beschleunigte Verfa hren gemäß §  13a 
BauGB erfolgt nach den Vorschriften des verei nfachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 
2 und 3 Satz 1 BauGB. 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Bei der Durchführung von Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige 
Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der B e-
hörden) abgesehen. Die Öffentlichkeit hat stattdessen die Möglich keit, sich über die 
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu 
unterrichten und sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern. 
Im beschleunigten Verfahren wird von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht,  
von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen. 
Der Planentwurf wurde vom 16.02.2016 bis zum 16.03.2016 gemäß § 3 Abs. 2 
BauGB öffentlich ausgelegt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 
erfolgte im gleichen Zeitraum.  
Nach der erfolgten Entwurfsoffenlegung ist der Plan dahingehend geändert worden, 
dass in die  Planzeichnung zum Bebauungsplanentwurf eine Perlschnurlinie zur ein-
deutigen Abgrenzung zwischen dem festgesetzten Wohngebiet (WA) und dem d avon 
süd-östlich gelegenen Mischgebiet (MI) aufgenommen wurde. Die von der Planänd e-
rung betroffenen Grundstückseigentümer hatten vom 18.03.2016 bis zum 04.04.2016 
die Möglichkeit, zur Planänderung Stellung zu nehmen.   
Über die eingegangenen Stellungnahmen ist im Rahmen der Abwägung (s. Abw ä-
gungsbeschluss) entschieden worden.  
 
2. Ausgangssituation 
2.1. Lage im Stadtgebiet 
Der Planbereich befindet sich im Stadtteil Hellern und liegt zwischen Töpferstraße, 
Lengericher Landstraße und Töpferhof. Die Größe des Planbereichs beträgt ca. 
1,1 ha. 
 
2.2. Bestandsanalyse 
Im Planbereich befinden sich die Gebäude Töpferstraße 1, 5A und 5B. Bei den G e-
bäuden Töpferstraße 5A und 5B handelt es sich um Mehrfamilienwohnhäuser mit 
oberirdischen Stellplatzanlagen. Das Gebäude Töpferstraße 1 wird als Supermarkt 
genutzt. Die seinerzeit auf den Flurstücken 12/55 und 12/57 der Flur 4 der Gema r-
kung Hellern vorhandenen baulichen Anlagen wurden beseitigt, um ein Baufeld für 
zwei weitere Mehrfam ilienwohnhäuser zu schaffen. Diese Mehrfamilienwohnhäuser 
Töpferstraße 3B und 3C befinden sich aktuell in der Entstehung. 
Innerhalb des Planbereichs sind raumdominante und damit schutzwürdige Großbä u-
me zu finden.  
 
2.3. Planerische Ausgangslage 
2.3.1. Landesplanung un d Raumordnung (Landes -Raumordnungsprogramm Niede r-
sachsen) 
Die Stadt Osnabrück ist gemäß Landes -Raumordnungsprogramm Niedersach-
sen als Obe rzentrum festgelegt (2.2.04, Satz 1 Landes -
Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP), in der zurzeit gültigen Fa s-
sung). 
Art und Umfang zentralörtlicher Einrichtungen und Angebote sind an der Nac h-
frage der zu versorgenden Bevölkerung und der Wirtschaft im Verflechtungsb e-
reich auszurichten. Die Leistungsfähigkeit der zentralen Orte ist der jeweiligen 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Festlegung entsprechend zu sichern und zu entwickeln. Nach dem LROP sind 
in den Oberzentren zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den spezi a-
lisierten höheren Bedarf zu sichern und zu entwickeln (2.2.03, Satz 1-3 LROP). 
Oberzentren haben zeitgleich die mittel - und grundze ntralen Versorgungsau f-
gaben zu leisten (2.2.03, Satz 4 LROP). Damit ist der zentralörtliche Verso r-
gungsauftrag der Ober - und Mittelzentren so bestimmt, dass er gleichzeitig 
auch die nachgeordneten Versorgungsaufgaben umfasst. 
 
2.3.2. Flächennutzungsplan 
Der wirks ame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Osnabrück stellt den 
Planbereich als Wohnbaufläche (W) dar. Eine Änderung des Flächennutzung s-
plans ist nicht erforderlich. Die vom Flächennutzungsplan aufgrund seiner g e-
ringen Detailschärfe offen gelassenen Gestaltun gsspielräume dürfen von der 
gemeindlichen Bebauungsplanung ausgefüllt werden. Dazu zählt auch, dass im 
Planbereich in einem Teilbereich eine Mischgebietsfläche, somit eine Fläche, 
die mit der Darstellung des Flächennutzungsplans nicht vollständig überei n-
stimmt, festgesetzt werden kann, wenn die Grundzüge des Flächennutzung s-
plans unangetastet bleiben. Dies ist hier der Fall. Ein Verstoß gegen das En t-
wicklungsgebot i. S. d.  § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt somit nicht vor, so dass 
die verbindliche Bauleitplanun g als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt 
angesehen werden kann. 
 
2.3.3. Märkte- und Zentrenkonzept 
Mit dem „Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück – Fortschreibung 
2009/2010 –“ (MZK Osnabrück 2009/2010) liegt ein gesamtstädtisches Konzept 
zur funktionsräumlichen Verteilung der Einzelhandelsstandorte in der Stadt O s-
nabrück vor, welches ebenfalls verbunden ist mit Handlungsempfehlungen für 
die städtebauliche Entwicklung der jeweiligen  städtebaulichen Lagen und zen t-
ralen Versorgungsbereiche. Weitergeh end wird mit der „Osnabrücker Liste“ e i-
ne Klassifizierung in zentren-, bzw. nicht-zentrenrelevante und nahversorgungs-
relevante Sortimentsgruppen vorgenommen, die ebenfalls einen Orientierung s-
rahmen für die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels in  der Bauleit-
planung bildet. 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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„Osnabrücker Liste“ 
 
Gemäß Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück vom 31.08.2010 findet das 
MZK Osnabrück 2009/2010 als städtebauliches Konzept Berücksichtigung 
- bei der Neuaufstellung oder Änderung  von Bauleitplänen (i. S. d es 
§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB), 
- bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und 
Sortimentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben.  
Nach Einstufung im MZK Osnabrück 2009/2010 ist der Planbereich als solitärer 
Nahversorgungsstandort festgelegt.  Die Abgrenzung des Nahversorgungs-
standorts erfolgte im Jahr 2009 anhand des tats ächlichen Bestands vor Ort, a l-
so anhand der vorhandenen Einzelhandelsnutzung. 
Der Planbereich ist darüber hinaus zusätzlich als integriertes Wohn - und 
Mischgebiet einzustufen.  
„Auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Stadtteilze n-
tren, Nahversorgungszentren) soll in den integrierten Wohn- und Mischgebieten 
die Ansiedlung von kleinflächigen Läden möglich sein, wie sie bereits heute 
zum typischen Ortsbild gehör en. Anhand des Bestandes wurde für diesen sog. 
„Osnabrücker Laden“ eine Verkaufsflächenobergrenze von 200 m² ermittelt […]. 
Solche Läden fügen sich traditionell gut in die Strukturen der MI - und WA -
Gebiete ein. Darüber hinaus soll  in begründeten Ausnahmefä llen auch die 
Neuansiedlung großflächiger Nahversorgungsbetriebe  (periodischer Bedarf) 
möglich sein, wenn dadurch die fußläufige Versorgung  der umliegenden Wohn-
quartiere verbessert werden kann. […] 
Die Möglichkeit, auch weiterhin nach dem Vorbild des Osnab rücker Ladens in 
integrierten Wohn - und Mischgebieten auch zentrenr elevante und nicht -
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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zentrenrelevante Sortimente bis maximal 200 m ² Verkaufsfläche anzusiedeln, 
soll vor allem Existenzgründern die Möglichkeit bieten, sich bei vergleichsweise 
niedrigen Miet preisen mit ihrer Geschäftsidee am Markt zu etablieren.“ (MZK 
2009/2010) 
 
Quelle: CIMA GmbH 2010 
 
2.3.4. Ökologische Standards in der Bauleitplanung 
In seiner Sitzung am 08.07.2008 hat der Rat der Stadt Osnabrück sogenannte 
"ökologische Standards in der Bauleitp lanung" beschlossen. Diese Standards 
sollen nach Abwägung im Einzelfall für den einzelnen Bebauungsplan konkret i-
siert werden. Vor diesem Hintergrund sind im Bebauungsplanverfahren Aspekte 
wie z. B. 
 Energiekonzept, 
 Photovoltaik / Sonnenkollektoren, 
 Fassaden- und Dachbegrünungen, 
 Begrünung von Stellplatzbereichen und 
 Regenwasserversickerung 
zu berücksichtigen. 
Angesichts der vorgefundenen Bestandssituation, der angestrebten baulichen 
Verdichtung im Planbereich und dem damit verbundenen geringen Gesta l-
tungsspielraum bei der Anordnung von zusätzlichen Gebäuden im Planbereich 
ist auf eine solarenergetische Untersuchung des Planbereichs m it Hilfe des 
Computerprogramms GOSOL verzichtet worden.  
Die Eignung des Untergrunds im Planbereich für eine Regenwasserversick e-
rung wird für die Bereiche, die zukünftig einer Neubebauung zur Verfügung st e-
hen, in einer ersten Voreinschätzung des Fachbereichs Umwelt und Klim a-
schutz als ungeeignet eingestuft.  
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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2.3.5. Gesamtstädtisches Spielplatzkonzept 
Für die Ermittlung des Bedarfs an öf fentlichen Kinderspielplatzflächen ist das 
„Gesamtstädtische Spielplatzkonzept“ (2009) der Stadt Osnabrück heranzuzi e-
hen. 
 
2.4. Rechtliche Ausgangslage 
2.4.1. Bebauungsplan 
Der Planbereich stellt einen Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 297 – Blan-
kenburg – dar.  
Der Bebauungsplan Nr. 297 setzt für den Planbereich neben öffentlichen Ve r-
kehrsflächen auch Bauflächen fest. Die Bauflächen sind als allgemeine Woh n-
gebiete (WA) und als ein Mischgebiet (MI) mit der Zweckbestimmung „Hotel“ 
ausgewiesen.  
Das Maß der baulichen Nut zung ist durch folgende städtebauliche Kennzahlen 
festgelegt: 
 - Vollgeschosszahl (Z) = I bis III 
 - Grundflächenzahl (GRZ) = 0,4 
- Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,8 bis 1,0 
Als zulässige Bauweise gilt die offene Bauweise.  
Die überbaubaren Grundstücksfläche n sind durch Baugrenzen kenntlich g e-
macht.  
Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan Festsetzungen in Bezug auf Garage n-
flächen, zu schützende Bäume, anzupflanzende Bäume, Flächen zum Anpfla n-
zen von Bäumen und Sträuchern und Leitungsrechtsflächen.  
Der Bebauungsplan Nr. 297 – Blankenburg – trat am 15.09.1975 in Kraft. 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
Seite: 7/17 
 
Auszug aus dem Rechtsplan 
 
2.5. Sonstige Belange 
2.5.1. Eigentumsverhältnisse 
Die innerhalb des Änderungsbereichs bislang festgesetzten öffentlichen Ve r-
kehrsflächen befinden sich im Eigentum der Stadt Osnabrück. 
Die Bauflächen befinden sich im Privateigentum. 
 
B Planungsziel 
Ziel der städtebaulichen Planung ist es, im Planbereich die planungsrechtlichen Vorausse t-
zungen für die Realisierung zusätzlicher Wohneinheiten sowie kleinerer bis mittlerer Gewe r-
beeinheiten – unter gleichzeitiger Berücksichtigung der Bedeutung des Planbereichs als Na h-
versorgungsstandort für den Stadtteil Hellern – zu schaffen.  
 
C  Planungsinhalt 
1. Städtebauliche Grundidee  
Die städtebauliche Grundidee zum Bauleitplanverfahren besteht darin, die Errichtung meh-
rerer solitärer Baukörper, insbesondere für zukünftige Wohnnutzungen, im Planbereich zu 
ermöglichen.   
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Bebauungs- und Erschließungskonzept 
 
1.1. Planungsalternativen 
Aufgrund der vorgefundenen Bestandssituation ergaben sich zur vorliege nden städte-
baulichen Planung keine sinnvollen Planungsalternativen. 
 
2. Erschließung 
2.1. Verkehrliche Erschließung 
Die verkehrliche Erschließung des Planbereichs bleibt weitgehend unverändert.  
Um das bereits bestehende Fußwegenetz westlich des Planbereichs in ös tliche Rich-
tung (Wohngebiet Rekershof/Grieseling) sinnvoll weiterzuführen, ist im Planbereich 
ein 3 m breiter Fußweg (öffentliche Verkehrsfläche) auf dem Flurstück 11/29 der Flur 
4 der Gemarkung Hellern festgesetzt, der bislang planungsrechtlich nicht gesi chert 
war. Diese Fußwegverbindung wird bereits heute schon genutzt und dient u. a. der Er-
reichbarkeit des im Planbereich gelegenen Supermarkts aus Richtung der „Wohnsie d-
lung Töpferhof“. Ziel der städtebaulichen Planung ist es, diese Wegebeziehung auch 
zukünftig für die Allgemeinheit planungs- und eigentumsrechtlich zu sichern.  
 
2.2. Technische Erschließung 
Die Versorgung des Planbereichs mit Elektrizität, Gas, Trinkwasser, Telekommunik a-
tionsleitungen u. ä. ist im Bestand gewährleistet.   
Die Löschwasserversorgu ng erfolgt nach den  Vorgaben des DVGW -Regelwerks 
W 405. Das Trinkwassernetz wird nach dem Trinkwasserbedarf ausgelegt und kann 
zur Sicherstellung des Löschwasserbedarfs herangezogen werden. 
Der Planbereich ist an das öffentliche Entsorgungssystem für Schmu tzwasser und 
Regenwasser angeschlossen. Aufgrund der bereits in der Vergangenheit vorhand e-
nen umfangreichen Flächenversiegelung (große Stellplatzanlagen) im Planbereich ist 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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zukünftig nicht mit einem höheren Abfluss von Niederschlagswasser im Planbereich 
zu rechnen.  
 
2.3. Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Planbereichs befinden sich öffentlich gewidmete Wege im Sinne des 
§ 68 Abs. 1 Satz 2 Telekommunikationsgesetz (TKG), in denen Betreiber öffentlicher 
Telekommunikationsnetze ihre den öffentlichen Zwecken diene nde Telekommunikati-
onslinien verlegen können.  
Der Planbereich liegt im Einzugsbereich zweier Kinderspielplätze. Einerseits ist der 
„Quartiersspielplatz Töpferstraße“, andererseits der „Kinderspielplatz Töpferstraße 
(18-025)“ vom Planbereich aus gut erreic hbar. Die planungsrechtliche Ausweisung e i-
ner weiteren öffentlichen Kinderspielplatzfläche ist somit nicht erforderlich. 
 
3. Immissionsschutz 
Für städtebauliche Planungen ist generell die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu 
berücksichtigen. Hierbei sind den verschiedenen schutzbedürftigen Nutzungen die schal l-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1, zugeordnet. Diese Orienti e-
rungswerte sind eine sachverständige Konkretisierung der in der Planung zu berücksicht i-
genden Ziele des Schallschutz es und somit die Folgerung aus § 50 Bundesimmission s-
schutzgesetz (BImSchG) und § 1 Abs. 5 BauGB. 
An den Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen in den jeweiligen Baugebieten 
sind folgende Orientierungswerte nach DIN 18005 anzusetzen: 
Allgemeine Wohngebiete (WA):  tags: 55 dB(A)  nachts: 45/40 dB(A) 
Mischgebiete (MI)   tags: 60 dB(A)  nachts: 50/45 dB(A) 
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie -, Gewerbe- und Frei-
zeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 
Zur Beurteilung der auf den Planbereich einwirkenden Verkehrslärm - und Gewerbelärm-
immissionen wurde durch das Büro W ENKER & G ESING AKUSTIK UND IMMISSIONSSCHUTZ 
GMBH (Gronau, 2015) eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Dabei wurden 
die Geräuschimmissionen der den Planbereich flankierenden Straßen und des im Planb e-
reich befindlichen EDEKA -Markts anhand einschlägiger Beurteilungsgrundlagen bewertet 
und passive Schallschutzmaßnahmen aufgezeigt. 
 
3.1. Verkehrslärm 
Die Bewertung des Verkehrslärms allgemein erfolgt nach der DIN 18005. 
Der Planbereich selbst wird durch den Verkehrslärm umliegender Straßen belastet. 
Daher war zu untersuchen, welche Schutzmaßnahmen für eine neue Bebauung s-
struktur im Planbereich erforderlich sind. Die schalltechnisch e Untersuchung kam zu 
dem Ergebnis, dass die für allgemeine Wohngebiete (WA) anzustrebenden schal l-
technischen Orientierungswerte von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts in weiten Te i-
len des Planbereichs eingehalten, insbesondere im Nahbereich der Töpferstraße je-
doch um bis zu 8 dB(A) überschritten werden. Auch die in Mischgebieten (MI) anz u-
strebenden schalltechnischen Orientierungswerte von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) 
nachts werden in weiten Teilen des Planbereichs eingehalten, insbesondere im Na h-
bereich zur Lengericher Landstraße allerdings um bis zu 10 dB(A) überschritten. 
Die Überschreitungen der Orientierungswerte sind im vorliegenden Fall städtebaulich 
vertretbar, da durch geeignete bauliche Maßnahmen, ggf. auch durch die Einhaltung 
eines möglichst großen Abstands zu den angrenzenden öffentlichen Verkehrsfl ächen 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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(innerhalb der festgesetzten Baugrenzen), ein ausreichender Schutz von Innenrä u-
men vor Außenlärm erreicht werden kann.  
Zum Schutz der Fassaden, an denen die Orientierungswerte nach DIN 18005 über -
schritten werden, sind im Bebauungsplan Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 
(Schallschutz im Hochbau) Tabelle 8 festgesetzt. Innerhalb der Lärmpegelbereiche 
sind Außenbauteile hinsichtlich ihrer Schalldämmung entsprechend der DIN 4109 
auszuführen.  
Aus der Fes tsetzung von Lärmpegelbereichen ergeben sich Forderungen hinsichtlich 
der resultierenden Schalldämmmaße für die jeweiligen Außenbauteile.  
Um auch in der Nachtzeit, in der die Orientierungswerte der DIN 18005 überschritten 
werden, einen ausreichenden Schal lschutz für Schlafräume zu erzielen, sind hier 
schallgedämmte Lüftungsanlagen in die der Schal lquelle zuwandten Fenster einz u-
bauen. Dies erscheint vor dem Hintergrund, dass eine kontrollierte Wohnraumlüftung 
bei modernen energieeffizienten Wohngebäuden zuk ünftig zur Standardausstattung 
zählen wird, als grundsätzlich angemessen. Die Festsetzungen zum passiven Lärm -
schutz führen insofern nicht zu einer übersteigerten Anforderung in Bezug auf die 
bauliche Nutzung der Grundstücke im Planbereich. 
Außenwohnbereiche (z .B. Balkone) sind zudem im Bereich der schalltechnischen 
hoch belasteten Gebäudefassaden nicht z ulässig. Eine Anordnung von Balkonen und 
Terrassen kann allerdings im Schallschatten der Gebäude erfolgen. 
 
3.2. Gewerbelärm 
Die Bewertung des Gewerbelärms erfolgt nach der TA Lärm. 
Der anlagenbezogene Gewerbelärm des sich im Planbereich befindlichen Supe r-
markts mit angeschlossener Bäckerei wurde schalltechnisch untersucht. Die Unters u-
chung kam dabei zu dem Ergebnis, dass – auch unter Berücksichtigung der erhöht en 
Störwirkung von Geräuschen innerhalb der immissionsempfindlichen Ruhezeiten (an 
Sonn- und Feiertagen u. a. 06:00 Uhr bis 09:00 Uhr und 13:00 bis 15:00 Uhr) – von 
einer sicheren Einhaltung der einschlägigen Immissionsrichtwerte der TA -Lärm au s-
zugehen ist.  
 
4. Städtebauliche Festsetzungen 
4.1. Art der baulichen Nutzung 
Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Vergnügungsstätten sowie Einzelhandelsbetriebe, 
deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, 
sind im Mischgebiet (MI) unzulässi g, weil sie sich nicht in die vorhandene und die b e-
absichtigte Umgebungsstruktur einfügen. Die bestehenden und geplanten Nutzungen 
im Planbereich sollen sich in die städtebaulich  attraktive Ortsdurchfahrtssituation ent-
lang der Lengericher Landstraße  im Stadtteil Hellern einfügen . Die o. g. Nutzungen 
würden dieser Zielsetzung entgegenstehen und ggf. zu einer Abwertung des Stad t-
raums führen. Einem möglichen Trading -Down-Effekt über die Etablierung solcher 
Angebote soll damit vorgebeugt werden.  
Um zu verhindern, dass sich im Mischgebiet (MI) Einzelhandelsbetriebe ansiedeln, die 
in zentrenschädlicher Weise innenstadt- oder nichtinnenstadtrelevante Sortimente an-
bieten, sind nur bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben zulässig. Dazu zählen 
Lebensmittelmärkte, Supermärkte und Drogeriemärkte. Diese Einzelhandelseinric h-
tungen dienen in erster Linie der Nahversorgung der Bevölkerung. Darüber hinaus 
sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche  200 m²  (vgl. MZK Osnabrück 
2009/2010) zulässig. Der „Osnabrücker  Laden“ ist dabei unabhängig vom Warenso r-
timent grundsätzlich unbedenklich.  
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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4.2. Maß der baulichen Nutzung 
Sowohl im allgemeinen Wohngebiet (WA) als auch im Mischgebiet (MI) sind drei Vol l-
geschosse zulässig, da dies der näheren Umgebung entspricht und den Rah men des 
bereits Möglichen nicht sprengt. 
Um eine städtebaulich sinnvolle und der Lage des Planbereichs angemessene stä d-
tebauliche Dichte zu erreichen, werden für alle Bauflächen die Obergrenzen für die 
Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 B auNVO ausgenutzt und 
festgesetzt (WA: GRZ/GFZ = 0,4/1,2; MI: 0,6/1,2). Eine darüber hinausgehende Ve r-
dichtung ist städtebaulich derzeit nicht begründbar. 
 
4.2.1. Gebäudehöhen 
Festsetzungen zu Gebäudehöhen können durch Höchstmaße getroffen we rden. 
Nach § 18 Abs. 1  BauNVO sind bei Höhenfestsetzungen die er forderlichen Be-
zugspunkte zu bestimmen. Im Planbereich wird der höchste zulässige G ebäude-
punkt gemessen über NHN. D ie Fahrbahnoberkante der Töpferstraße im Ei n-
mündungsbereich zur Lengericher Landstraße  liegt auf e iner Hö he von ca. 
75,8 m über NHN. Im nördlichsten Planbereich liegt die Fahrbahnoberkante der 
Töpferstraße bei ca. 78 m über NHN. Der vorgenannte Höhenunterschied der 
Töpferstraße führt dazu, dass im nördlichen Planbereich eine maximale Gebä u-
dehöhe von 91,5 m über NHN einzuhalten ist, während im südlichen Planb ereich 
die maximale Höhe von Gebäuden nicht mehr als 90,5 m über NHN betragen 
darf. Diese Form der Festsetzung ermöglicht Entwurfsverfassern zweifel sfrei die 
maximale Gebäudehöhe zukünftiger Baukörper zu bestimmen.  
Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen sollen bei gleichzeitiger Forderung 
nach einer vertikalen baulichen Verdichtung die tatsächlichen Gebäudehöhen auf 
ein auch für die angrenzende Nachbarschaft vertretbares Maß reduzieren.  
 
4.3. Bauweise 
Die Festsetzung über die Bauweise regelt die Notwendigkeit, einen seitlichen Gren z-
abstand einzuhalten. 
Für das allgemeine Wohngebiet (WA) gilt die offene Bauweise, da hier eine geschlo s-
sene Bauweise nicht zwingend erforderlich ist, um Lärm, insbesondere au s Straßen-
verkehr, aus einem geschützten Innenbereich fernzuhalten. Zudem können auch in 
der offenen Bauweise Hausgruppen bis 50 m Länge errichtet werden. 
Im Mischgebiet (MI) gilt die abweichende Bauweise, mit der Maßgabe, dass Gebäude 
in der offenen Bauwei se errichtet werden müssen, allerdings eine Gesamtlänge von 
50 m überschreiten dürfen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn die gesamte Breite des 
im Planbereich entlang der Lengericher Landstraße festgesetzten Baufensters durch 
ein einziges Gebäude in Ansp ruch genommen werden soll. Eine derartige B ebauung 
soll hier grundsätzlich möglich sein.  
 
4.4. Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt. Für die 
Verwendung von Baulinien besteht keine städtebauliche Erforderlichkeit. 
Bei der Ausweisung der Baufenster wurde auf eine kleinteilige Gliederung verzic htet, 
da insbesondere im festgesetzten Mischgebiet (MI) auch großflächige Baukörper 
grundsätzlich vorstellbar sind.   
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Bei der Festsetzung der überbaubaren Gru ndstücksflächen fanden die erhaltenswe r-
ten Einzelbäume im Planbereich besondere Berücksichtigung.   
 
4.5. Sonstige Festsetzungen 
4.5.1. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Um die Erschließung von Baugrundstücken im Planbereich auch über private 
Grundstücksflächen zu ermögl ichen, die gleichzeitig der Allgemeinheit zur Nu t-
zung einer Fußwegverbindung dienen sollen, sind die im Bebauungsplan festg e-
setzten Privatgrundstücke mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gem. 
§ 1090 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu belasten.  
Die sog. GFL-Flächen sollen auch zu einer Bündelung von Grundstückszufahrten 
beitragen, da eine Vielzahl von Grundstückszufahrten im Kreuzungsbereich Re-
kershof/Töpferstraße zu einer Verschlechterung der Verkehrssicherheit beitragen 
würde. 
Im nördlichen Planbereich ist die Festsetzung einer Leitungsrechtsfläche zugun s-
ten der Entsorgungsträger erforderlich, da die Entsorgungsleitungen hier im B e-
reich der Töpferstraße besonders nah an der privaten Grun dstücksfläche liegen. 
Eine Einschränkung der mittels Baugrenzen  festgesetzten überbaubaren Grun d-
stücksfläche ist hier allerdings nicht erforderlich. 
 
4.5.2. Dachbegrünung 
Mit der Festsetzung einer extensiven Dachbegrünung ab einer Dachfläche ngröße 
von mehr als 200 m² bei gleichzeitiger Dachneigung von weniger als 15° soll ei n 
Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas geleistet werden. Dachbegrünungen 
können Staub und Schadstoffe aus der Luft filtern. Zudem wird dem Effekt der l o-
kalklimatischen Aufheizung in den Sommermonaten durch versiegelte Flächen 
entgegengewirkt. Aufgrund der Wasserrückhaltung eines begrünten Daches kann 
mehr als die Hälfte des jährlichen Niederschlagswassers wieder verdunsten, 
wodurch die öffentlichen Entwässerungssysteme entlastet werden. 
Neben den positiven optischen Eigenschaften eines begrünten Daches können 
dieser Dachkonstruktion auch der Schutz und die Verlängerung der Lebensdauer 
der Dachabdichtung, u. a. durch Absorbieren schädlicher UV-Strahlungen, zu Gu-
te gehalten werden. Durch Verdunstung des gespeicherten Regenwassers kann 
sich das Raumklima de r direkt darunterliegenden Räume im Sommer abkühlen, 
so dass ggf. auf eine kostenintensive Klimaanlage verzichtet werden kann. Im 
Winter lässt sich der Heizbedarf des Gebäudes zudem durch die isolierende Wi r-
kung der Dachbegrünung senken. Unter gewissen Ums tänden kann ein begrü n-
tes Dach sogar neuen Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten bieten. 
Dem erforderlichen Brandschutz kann durch eine geeignete Ausführung der 
Dachbegrünung (z. B. Verzicht auf Gräser und Verwendung von Flechten und 
Moose) Rechnu ng getragen werden. Durch geringe Aufbauhöhen moderner 
Dachbegrünungen können auch die statischen Anforderungen an die Dachtra g-
werke wirtschaftlich vertretbar dargestellt werden. 
 
4.5.3. Stellplatzbegrünung 
Große, zusammenhängende Stellplatzanlagen sind zumeist d urch nahezu fl ä-
chendeckend versiegelte Bereiche gekennzeichnet. Diese he izen sich besonders 
in den Sommermonaten stark auf und erwärmen so zusätzlich die Umgebung s-
luft. Die Abstrahlung der aufgenommenen Wärme erfolgt besonders in den kühl e-
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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ren Abend- und Nachtstunden, wenn eigentlich eine Abkühlung der Stadt erfolgen 
soll. Mit der Begrünung durch standortgerechte Bäume (s. Pflanzliste B) wird die 
Beschattung der versiegelten Flächen verbessert, was zu einer deutlichen Verri n-
gerung des Aufheizeffekts führt. Durch diese Maßnahme wird ein Beitrag zur Ver-
ringerung der Überhitzung des Stadtklimas im Sommer sowie durch die Filterung 
von Luftschadstoffen und groben Staubpartikeln aus der Luft zur Verbesserung 
der Luftqualität geleistet. 
   
  
Bsp.: Einzelreihung   Bsp.: Doppelreihung  
 
Pflanzliste B: 
- Standortgerechte mittel- bis großkronige Laubbäume zur Begrünung von Stellplatzanlagen 
und Verkehrsflächen - 
  
deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wuchshöhe 
max. Höhe Breite 
Bäume 
Spitzahorn Acer platanoides  
(grünlaubige Arten und Sorten) 20-30 m 15-22 m 
Baumhasel Corylus colurna 15-18 (23) m 8-12 (16) m 
Gemeine Esche Fraxinus excelsior 20-35 (40) m 20-25 (30) m 
Wildbirne Pyrus communis 'Beech Hill' 8-12 m 5-7 m 
Wildbirne Pyrus regelii 8-10 m 7-9 m 
Stieleiche Quercus robur 25-35 (40) m 15-20 (25) m 
Amerikanische Roteiche Quercus rubra 20-25 m 12-18 (20) m 
Mehlbeere Sorbus aria 6-12 (18) m 4-7 (12) m 
Eberesche, Vogelbeere Sorbus aucuparia 6-12 m 4-6 m 
Schwedische Mehlbeere Sorbus intermedia 10-15 (20) m 5-7 m 
Winterlinde Tilia codata 18-20 (30) m 12-15 (20) m 
Amerikanische Stadtlinde Tilia cordata 'Greenspire' 18-20 m 10-12 m 
Hollländische Linde Tilia europaea 25-35 (40) m 15-20 m 
Kaiserlinde Tilia europaea 'Pallida' 30-35 (40) m 12-18 (20) m 
 
4.5.4. Erhalt von Bäumen 
Die über den Bebauungsplan festgesetzten Einzelbäume zeichnen sich durch i h-
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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re besondere, den Siedlungsbereich prägende Wirkung aus. Insbesondere den 
festgesetzten Laubbäumen entlang der Lengericher Landstraße und der Töpfer-
straße wird das Potenzial zugesprochen, langfristig einen Beitrag für eine attrakt i-
ve straßenbegleitende Begrünung zu leisten. 
 
5. Örtliche Bauvorschriften 
Gemäß § 84 Abs. 6 Niedersächsische Bauordnung (NBauO), in der zurzeit gültigen Fassung, 
sind im Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften als Festsetzungen aufgenommen. 
 
5.1. Technische Dachaufbauten 
Um zu verhindern, dass technische Dachaufbauten (insbesondere Lüftungsanlagen) 
eine ortsbildbeeinträchtigende Wirkung entfalten, sind diese, sofern sie mehr als 1 m 
über den ob ersten Dachabschluss des jeweiligen Dachabschlusses hinausragen, al l-
seitig bis zur Höhe ihrer Oberkante einzuhausen. 
 
5.2. Einfriedungen 
Um zu verhindern, dass die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Bere i-
che der Baugrundstücke durch hohe, dichte E infriedungen zu den der Allgemeinheit 
zugänglichen Verkehrsflächen durch einen Einmauerungseffekt gleichsam „abg e-
schottet“ werden, sind Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrs - und Grünflächen 
nur in Form von heimischen standortgerechten Laubhecken (s. Pflanzliste A) zulässig. 
Dabei leistet die Verwendung eines heimischen Gehölzes einen Beitrag zur Förd e-
rung der Biodiversität.   
Die Hecken können mit durchsichtigen Zaunanlagen komb iniert werden, wodurch das 
Sicherheitsbedürfnis von Bewohnern mit Kleinki ndern und Haustieren, aber auch von 
gewerblichen Unternehmen ausreichend Berücksichtigung findet. 
Massive Mauern als Einfriedungen können nur ausnahmsweise zugelassen werden. 
Ihr Erscheinungsbild muss sich dabei harmonisch in das Siedlungsbild einfügen. 
Um dem nachvollziehbaren Interesse von Bewohnern im Erdgeschoss von Mehrfam i-
lienhäusern an einer ungestörten Rückzugsmöglichkeit Außenwohnbereich (Terra sse) 
Rechnung zu tragen, werden Sichtschutzanlagen zwar zugelassen, aber auf eine al l-
gemein vertretbare Gesamtlänge pro Grundstück reduziert. 
 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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Pflanzliste A: 
- Heimische standortgerechte Gehölze im Siedlungsbereich - 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Bäume 
Feldahorn Acer campestre tr/fs mi 5-15m E/H ja 
Spitzahorn Acer platanoides fs re/mi 20-30m E  
Bergahorn Acer pseudoplatanus fs mi 25-30m E  
Schwarzerle Alnus glutinosa fs/na mi/re 10-20m E  
Sandbirke Betula pendula tr/fs ar 20m E  
Hainbuche Carpinus betulus tr/fs re/mi 25m E/H ja 
Rotbuche Fagus sylvatica fs ar 30m E/H ja 
Esche Fraxinus excelsior fs/na re/mi 25-40m E  
Wildapfel Malus sylvestris tr/fs re 6-10m E  
Schwarz-Pappel Populus nigra tr/na re 20-25m E  
Zitterpappel Populus tremula tr/fs mi/ar 20m E  
Vogelkirsche Prunus avium fs mi 15-20m E  
Traubenkirsche Prunus padus fs/na mi 10m E  
Wildbirne Pyrus pyraster tr/fs re 12-15m E  
Traubeneiche Quercus petraea tr/fs mi 20-30m E  
Stieleiche Quercus robur fs mi 40m E  
Silberweide Salix alba fs/na mi 25m E  
Salweide Salix caprea tr/fs mi 5-8m E/H  
Bruchweide Salix fragilis fs/na mi 10-15m E  
Korbweide Salix viminalis fs/na re 3-8m E  
Eberesche Sorbus aucuparia fs/tr mi 6-12m E  
Gewöhnliche Eibe Taxus baccata fs/na re 10m E/H ja 
Winterlinde Tilia cordata tr/fs mi 25m E  
Sommerlinde Tilia platyphyllos fs re 35m E  
Flatterulme Ulmus laevis fs/na re 25m E  
Feldulme Ulmus minor tr/fs re 30m E  
Bergulme Ulmus glabra fs/na re 30m E  
 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken / 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Sträucher 
Hartriegel Cornus sanguinea tr/fs mi 1-4m H  
Hasel Corylus avellana tr/fs re/mi 2-6m H  
Weißdorn Crataegus laevigata tr/fs re 2-6m E/H ja 
Weißdorn Crataegus monogyna tr/fs mi 2-6m E/H ja 
Pfaffenhütchen Euonymus europaea fs re/mi 2-4m H  
Faulbaum Frangula alnus fs/na ar 1-3m H  
Europäische 
Stechpalme Ilex aquifolium tr/fs mi 3-6m E/H ja 
Heckenkirsche Lonicera xylosteum tr/fs mi 1-2m H ja 
Schlehe Prunus spinosa tr/fs re/mi 1-3m H ja 
Hundsrose Rosa canina tr/fs re 1-3m H ja 
Schwarzer 
Holunder Sambucus nigra fs re/mi 2-6m H  
Traubenholunder S. racemosa fs mi 1-3m H  
Ohrweide Salix aurita fs/tr mi 1-3m H ja 
Grauweide Salix cinerea fs/na ar 2-5m H ja 
Schneeball Viburnum opulus fs/na re 1-3m H  
 
 
 deutscher 
Artenname 
botanischer 
Artenname 
Wasser-
versorgung 
trocken/ 
frisch/nass 
Nährstoff-
versorgung 
reich/mittel/ 
arm 
Wuchshöhe 
max. Höhe 
Verwendung 
Einzelbaum/ 
Hecke 
schnitt-
verträglich 
Kletterpflanzen 
Waldrebe Clematis vitalba fs re/mi 3-20m - ja 
Efeu Hedera helix fs mi 2-20m - ja 
Hopfen Humulus lupulus fs/na re/mi 2-6m - ja 
Wilder Wein,  
dreispitziger 
Parthenocissus  
tricuspidata fs mi 2-20 m - ja 
Wilder Wein, 
fünfblättriger 
Parthenocissus  
quinquefolia fs mi 2-20 m  - ja 
Geißblatt Lonicera periclymenum fs ar 1-3m - ja 
 
5.3. Werbeanlagen  
Um die Gefahr eine Verunstaltung des Ortsbilds durch selbstleuchtenden Werbeanla-
gen zu reduzieren, sind diese Werbeanlagen nur bis zu einer Höhe von 6 m, geme s-
sen ab der Geländeoberfläche gemäß § 5 Abs. 9 NBauO, in der zurzeit gültigen Fa s-
sung, zulässig. Damit wird zumindest einer störenden Fernwirkung dieser Anlagen 
entgegengewirkt. 
Bebauungsplan Nr. 297 - Blankenburg - 6. Änderung (beschleunigtes Verfahren)   
 
 
 
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6. Maßnahmen 
6.1. Bodenordnung 
Zur Verwirklichung dieses Bebauungsplans ist eine Übertragung von privaten Grun d-
stücksflächen an die Stadt Osnabrück zur Erstellung ein er öffentlichen Fußwegve r-
bindung erforderlich. 
 
6.2. Folgekosten der Bauleitplanung 
Durch die Festsetzung einer weiteren öffentlichen Verkehrsfläche (Fußweg) im Pla n-
bereich fallen für die Stadt Osnabrück Kosten für Grunderwerb und Herstellung bzw. 
Erhaltung der zukünftigen öffentlichen Wegebeziehung an. 
 
D Umweltbelange 
Im Rahmen des Änderungsverfahrens sind die aus naturschutzfachlicher und stadtgestalter i-
scher Sicht erhaltenswerten Bäume eingemessen und im B -Plan als zu erhalten fes tgesetzt 
worden. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände werden nicht  berührt, wenn ausgeschlo s-
sen ist, dass mit den Baumaßnahmen einschließlich der Räumung des Ba ufeldes während 
der Brut- und Aufzuchtzeit begonnen wird; dieser Auflage wird durch entsprechende Hinweise 
(Nr. 4 und Nr. 5) entsprochen. 
Die geplante Änderung führt daher insgesamt zu keinen erkennbaren erheblichen Beeinträc h-
tigungen der planungsrelevanten Schutzgüter. Umweltbelange sind von der  Planänderung 
allenfalls unwesentlich berührt. 
 
E Sonstige Angaben 
1. Sozialverträglichkeit 
Die städtebauliche Planung führt  zu einer Stärkung des Wohnstandorts Hellern durch 
Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen und gleichzeitig zu Schaffung bzw. zur Sich e-
rung von Arbeitsplätzen durch die planungsrechtliche Zulässigkeit von G ewerbebetrieben, 
die das Wohnen nicht wesentlich stören. 
 
2. Flächenbilanz 
Planbereichsfläche: ca. 11.050 m² 
Bauflächen: ca. 8.840 m² 
 davon Wohngebiete (WA):  ca. 5.410 m² 
 davon Mischgebiete (MI):  ca. 3.430 m² 
Verkehrsflächen (öffentlich): ca. 2.210 m²